四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10643号 上诉人（原审原告）：成都世茂新城房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区大面街道办事处银河路**。 法定代表人：汤沸，执行董事。 委托诉讼代理人：黄磊，四川显卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁发清，四川显卓律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：钟涵，男，1987年8月13日出生，汉族，住四川省古蔺县。 被上诉人（原审被告）：龙悦，女，1988年9月21日出生，汉族，住四川省古蔺县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：周官平，北京京师（成都）律师事务所律师。 上诉人成都世茂新城房地产开发有限公司（以下简称世茂新城公司）因与被上诉人钟涵、龙悦商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初2801号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人世茂新城公司的委托诉讼代理人翁发清、被上诉人钟涵、龙悦的共同委托诉讼代理人周官平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 世茂新城公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持世茂新城公司的全部诉讼请求。 事实和理由：1、2016年3月28日，因钟涵、龙悦未按时偿还按揭贷款，中国银行成都锦江支行经多次催收无果，向锦江区人民法院提起诉讼；2016年12月12日，该行向世茂新城公司送达《履行担保责任通知书》，要求承担担保责任；而钟涵、龙悦在接到银行还贷通知后15日内仍未偿还。因此，根据补充协议第九条第2款第（3）项的约定，世茂新城公司在2016年12月12日已经获得解除合同的权利。2017年5月4日，世茂新城公司委托律师向钟涵、龙悦送达《解除合同律师函》，通知钟涵、龙悦解除《商品房买卖合同》及补充协议，已行使了解除权，案涉合同及补充协议在此时即解除。2、合同解除的条件一旦成就，世茂新城公司即可依照合同约定行使解除权，与钟涵、龙悦是否缴纳完毕购房款没有关系。3、贷款银行放弃要求世茂新城公司承担保证责任的权利，并没有采取明示的意思表示，不能发生法律效力，世茂新城公司解除合同的约定条件仍然是成就的。2016年12月12日，贷款银行向世茂新城公司送达了《履行担保责任通知书》，要求世茂新城公司承担担保责任。虽然，贷款银行与钟涵、龙悦达成和解，但该行却从未向世茂新城公司送达过任何放弃要求世茂新城公司承担担保责任的函件。因此，不能推断贷款银行已放弃了要求世茂新城公司承担担保责任的权利。4、世茂新城公司向钟涵、龙悦交付房屋的行为，也不代表放弃解除合同的权利。5、钟涵、龙悦逾期还贷的违约行为已经实际发生，应当按照约定向世茂新城公司支付违约金及律师费。 钟涵、龙悦共同辩称，1、世茂新城公司据以主张解除合同的依据是《履行担保责任通知书》，但其并未按该通知书的内容向贷款银行还款，也未联系贷款银行，没有以其行为或作出书面意思表示表明愿意承担担保责任。2、贷款银行于2017年1月23日已与钟涵、龙悦协商达成和解协议，钟涵、龙悦已按和解协议约定结清了全部贷款本、息。3、世茂新城公司于2017年1月23日向钟涵、龙悦交付房屋，该交房行为表明世茂新城公司愿意继续履行合同而非行使解除权；钟涵、龙悦在交房后即实际装修入住，若世茂新城公司需履行解除合同通知义务，是能够直接送达钟涵、龙悦的，但世茂新城公司却是通过委托律师发送解除函。4、贷款银行在与钟涵、龙悦达成和解协议并实际履行完毕后，表明贷款银行接受了钟涵、龙悦对贷款合同义务的履行，同时放弃了对世茂新城公司担保责任的索赔。世茂新城公司提起本案诉讼，要求解除合同与合同约定不符。请求驳回上诉，维持原判。 世茂新城公司向一审法院起诉请求：1、判决解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，后变更为要求确认合同及补充协议已于2017年5月6日解除；2、判决钟涵、龙悦协助世茂新城公司办理撤销案涉房屋的合同备案登记、预告登记及抵押预告登记手续；3、判决钟涵、龙悦承担世茂新城公司因此案支付的律师费50000元；4、判决钟涵、龙悦承担诉讼费用、保全费用、公告费等全部费用。 一审法院认定事实：钟涵、龙悦系夫妻关系。2014年3月27日，世茂新城公司与钟涵、龙悦签订了《商品房买卖合同》（合同自编号：XC3-1-1201）及补充协议，约定世茂新城公司将其开发的位于世茂城•四期3幢1单元12层1201号房屋出售给钟涵、龙悦，钟涵、龙悦以按揭方式购买。协议约定世茂新城公司在2014年12月31日前向钟涵、龙悦交付房屋，于2016年8月31日前取得商品房所在楼栋的权属证明，于房屋交付之日起540日内取得房屋所有权证；补充协议第五条约定，因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到贷款机构或出卖人还贷通知后15日内（以较早时间为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括但不限于因买受人延迟支付行为导致出卖人需要承担的诉讼/仲裁和律师费用）。 合同签订后，钟涵、龙悦支付了首付款167931元。 2014年6月11日，钟涵、龙悦作为借款人，中国银行股份有限公司成都锦江支行作为贷款人，世茂新城公司作为保证人签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定世茂新城公司向中国银行股份有限公司成都锦江支行借款370000元，以所购房屋提供抵押担保，由世茂新城公司提供阶段性连带责任保证。 2014年5月30日，双方对合同进行了网签备案，并进行了预抵押备案。 2016年6月11日，中国银行股份有限公司成都锦江支行发放了贷款至世茂新城公司名下。 2016年12月12日，中国银行股份有限公司成都锦江支行向世茂新城公司发出履行连带担保责任通知书以钟涵已连续逾期368天为由，要求世茂新城公司承担连带责任。 2017年1月23日，世茂新城公司向钟涵、龙悦交付了涉案房屋。 2017年1月23日，中国银行股份有限公司成都锦江支行与钟涵、龙悦达成和解协议，约定钟涵、龙悦于2018年6月15日之前将拖欠的剩余贷款本金、利息全部结清。 2017年5月4日，四川显卓律师事务所受世茂新城公司委托向钟涵、龙悦发函要求解除合同。 2018年4月18日，中国银行股份有限公司成都锦江支行出具证明证实钟涵已结清全部个人住房贷款。钟涵、龙悦接受房屋交付后，对房屋进行了装修，并入住。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：合同及补充协议、贷款合同、交款凭证、通知书、和解协议、函、结清证明、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 一审法院认为，双方争议的问题是世茂新城公司发出的律师函是否产生解除合同的效力。世茂新城公司解除合同的前提是，世茂新城公司具备合同的解除权，但结合本案的情况分析，世茂新城公司已不具备合同的解除权。理由如下：一、在钟涵、龙悦交付完毕所有购房款后，钟涵、龙悦在买卖合同中的主要义务已履行完毕，合同解除的时间条件已不具备。世茂新城公司在预售合同中的主要义务是交付房屋并协助办理权属转移登记，钟涵、龙悦的主要义务是支付房款，本案中，钟涵、龙悦以按揭方式通过银行将剩余房款支付给了世茂新城公司，钟涵、龙悦已履行完支付房款的义务。对钟涵、龙悦而言，因买卖合同所承担的主要义务已履行完毕，针对其约定的合同解除时间条件已消失，世茂新城公司不能再行解除合同；二、债权人中国银行股份有限公司成都锦江支行在向世茂新城公司发出了《履行连带保证责任通知书》后，又与钟涵、龙悦达成了和解协议，同意钟涵、龙悦对履行方式和履行期限等进行变更，事实上放弃了要求世茂新城公司承担保证责任的权利；三、银行于2016年12月12日函告世茂新城公司要求承担担保责任，世茂新城公司又于2017年1月23日向钟涵、龙悦交付了该房屋，世茂新城公司的交付行为应视为其继续履行合同的意思，世茂新城公司亦不能再依据该约定解除合同。综合上述分析，一审法院认定世茂新城公司于2017年5月4日向钟涵、龙悦发出《律师函》不能产生解除合同的效力，对于世茂新城公司要求确认双方的合同及补充协议已经解除，并承担合同解除的法律后果的请求，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：驳回世茂新城公司的全部诉讼请求。案件受理费1050元，保全费3210元，由世茂新城公司负担，已产生的公告费300元，由钟涵、龙悦负担。 二审中，钟涵、龙悦提交一份2016年10月9日的《缴纳通知单》，拟证明：龙泉世茂城四期客服中心向钟涵、龙悦发送了案涉房屋的物业缴费通知，钟涵、龙悦收到该通知并实际交费，表明世茂新城公司能够联系到钟涵、龙悦，但在本案中却未通过该方式联系钟涵、龙悦。经质证，世茂新城公司对证据的真实性无异议，但不认可关联性和证明力，且认为与已查明的交房时间相矛盾。经审查，本院认为，该证据的真实性能够确认，但钟涵、龙悦与世茂新城公司之间是否存在有效的联系方式，与本案中认定世茂新城公司是否享有约定解除权以及案涉合同是否已经解除之间，不具有关联性，本院对该证据不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：世茂新城公司是否享有约定解除权，进而其于2017年5月4日向钟涵、龙悦发出律师函的行为是否产生合同解除的法律后果，以及世茂新城公司要求钟涵、龙悦协助办理撤销案涉房屋合同备案登记、预告登记、抵押预告登记手续和承担律师费50000元的主张能否成立。现评判如下： 案涉《商品房买卖合同》补充协议第五条约定：“……因买受人未按时还贷，致使出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到贷款机构或出卖人还贷通知后15日内（以较早时间为准）仍未偿还（包括但不限于本金、利息、罚息、滞纳金等）的，出卖人有权解除合同，买受人须向出卖人支付总房款的10%的违约金及出卖人代为偿还的款项和因此所产生的费用（包括但不限于因买受人延迟支付行为导致出卖人需要承担的诉讼/仲裁和律师费用）。”从文义理解的角度，该条款内容均是针对世茂新城公司承担担保责任后，钟涵、龙悦应如何承担违约责任的约定，条款的内容前后具有整体性，应认定该合同条款所约定的解除权行使条件，需以世茂新城公司实际承担担保责任为前提。而本案中，钟涵、龙悦发生连续逾期还贷的行为后，世茂新城公司虽于2016年12月12日收到了贷款机构发出的《履行连带担保责任通知书》，但世茂新城公司并未代钟涵、龙悦偿还案涉银行贷款。而钟涵、龙悦与贷款机构在2017年1月23日就案涉房屋的贷款本、息归还问题达成和解协议，钟涵、龙悦也按照和解协议于2018年4月18日履行了结清贷款本、息的义务。在此情况下，世茂新城公司并未实际履行担保责任，其主张行使约定解除权与双方约定不符，因此，世茂新城公司在2017年5月4日向钟涵、龙悦发出解除合同通知的行为，由于其并不享有约定或法定解除权，该通知行为亦不产生合同解除的法律后果。一审法院据此驳回其要求确认案涉合同已于2017年5月4日解除的主张正确，本院予以维持。世茂新城公司要求钟涵、龙悦协助办理撤销合同备案登记、预告登记及抵押预告登记手续以及承担律师费的主张，均系基于合同解除提出，根据前述分析，因世茂新城公司关于合同解除的主张不成立，故其基于合同解除提出的其他主张均缺乏事实依据，一审法院对此不予支持，并无不当，本院予以维持。 综上，世茂新城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人成都世茂新城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年十二月二十九日 书记员 梅芳芝