海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初673号原告（申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：914600007212241788。法定代表人：孙崇格，该公司总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被告（案外人）：刘清河，男，1956年9月25日出生，汉族，住黑龙江省绥棱县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：倪丽丽，黑龙江光明律师事务所律师。被告（被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆统一社会信用代码：91469033552774346W。法定代表人：熊风，总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘若伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司，，住所地海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**注册号：460200000073649。法定代表人：王海达，该公司董事长。公民身份号码：×××。原告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被告刘清河、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰，刘清河的委托诉讼代理人倪丽丽，金地公司的委托诉讼代理人刘若伟到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。柏盈公司的诉讼请求：一、请求撤销（2018）琼01执异571号民事裁定书，驳回刘清河的异议请求。二、请求不中止对乐东金地房地产开发有限责任公司名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元15层1503A号房屋的执行。三、本案诉讼费由刘清河、金地公司、圣义海达公司承担。事实与理由：原告与金地公司、圣义海达公司借款合同一案，经原告依法申请，2017年1月20日，海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初48号民事裁定书，裁定查封了金地公司及圣义海达公司名下的土地使用权【土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号】及房产【雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]】。2017年7月7日，海口市中级人民法院作出（2017）琼01民初48号民事判决，判决金地公司、圣义海达公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款利息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际偿清之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际偿清之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充。判决圣义海达公司、金地公司于判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元。金地公司不服该判决，上诉至海南省高院。2018年3月23日，海南省高级人民法院作出（2018）琼民终51号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。判决作出后，金地公司、圣义海达公司不履行判决，海口市中级人民法院立案执行，案号（2018）琼01执382号。2018年6月12日，海口中院作出（2018）琼01执382号公告。自本公告日起15天内向本院提出异议。刘清河向海口市中级人民法院提出异议，主张拟处置的查封的名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元15层1503A号房屋是其向金地公司购买的，依法享有所有权。海口市中级人民法院作出（2018）琼01执异571号《民事裁定书》裁定中止对该房屋的执行。原告认为，该裁定做出中止执行的决定，事实不清，证据不足。第一，刘清河提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，合同并未成立，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该《购买房屋认购书》未到房管部门办理备案登记，未加盖商品房预售备案章，该房屋也未办理网签手续，所以涉案房屋未发生物权变动，刘清河未取得该房产的所有权。第2刘清河未提供转账凭证证明支付了全款，仅有金地公司的收据，未开具发票，买卖行为不具有真实性。且没有证据证明实际入住并占有该房屋，未办理产权过户登记手续的行为不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定。第3刘清河购买的该处房产，系旅游度假投资性质，并非用于家庭居住，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定。第4原告经过查询得知，上述“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元15层1503A号房屋系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记，至今仍未解押。而刘清河提供的合同签订时间为2015年1月18日，在第三个抵押期间内，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”金地公司显然没有自由处分地上附着物的权利。双方所谓买卖行为应属无效之行为。依据抵押合同的约定，未经抵押权人的授权与同意，金地公司无权对外销售抵押房屋，因此刘清河在明知此情形下，仍然购买已设定抵押权的房屋，明显存在过错，同时侵害了抵押权人的优先受偿权。综上所述，由于原告与金地公司和圣义海达公司之间存在重大数额的借款纠纷，该案已经二审判决。金地公司与刘清河签订所谓的房屋认购协议存在恶意串通之行为，是不真实的。目的是为了转移财产，逃避其所应承担的还款责任。因此，刘清河所提出的解除查封异议与原判决、裁定无关。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，撤销（2018）琼01执异571号《民事裁定书》，纠正其错误，并驳回刘清河的解除查封异议请求，恳请贵院依法判决。刘清河答辩称，一、刘清河的房屋买卖合同已经成立，合法有效，刘清河已经取得了争议房屋的所有权。刘清河于2015年1月18日与金地公司签订了《商品房认购书》，并已经缴纳了全部购房款，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。刘清河与金地公司签订的《商品房认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，并且金地公司已经收受了刘清河的全部购房款，该《商品房认购书》应当认定为商品房买卖合同成立并且生效。由此刘清河已经取得了争议房屋的所有权。二、刘清河已经缴纳了全部的购房款，并提供了卖方的收据予以证明，原、被告间的买卖行为真实有效。刘清河已经于2015年1月18日缴纳了全部购房款189486元，并实际入住占有了该房屋，并多次要求金地公司为刘清河办理过户手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，刘清河已经实际入住该房屋，并且未办理过户也是由于金地公司的原因造成的，不应对刘清河的房屋进行查封，原告的主张于法无据。三、刘清河购买该房屋系用于实际家庭居住，并已经实际入住，原告的主张系无理由的。刘清河在申请执行异议阶段已经向贵院提交了无房证明，证实刘清河在海南省只有一套房屋用于居住，原告主张刘清河购买房屋用于旅游居住需提供证据加以证实，如不能，则是对刘清河购买房屋的恶意揣测。四、原告基于抵押权的行为主张刘清河与金地公司的买卖行为无效主体不适格。首先，根据《物权法》第一百九十三条的规定“抵押人的行为足以使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务”。可以看出，有权对抵押人减少抵押财产价值提出异议的系抵押权人，在本案的抵押关系中，抵押权人并非原告，而是农业发展银行三亚分行，原告对于刘清河与金地公司的买卖行为提出异议主体不适格。另外，金地公司之所以将土地使用权抵押给农业发展银行三亚分行是将自己的土地使用权借给原告，原告才是本案所涉抵押关系中的抵押人，这是原告提出异议主体不适格的另一原因。其次，即使原告有权利提出异议，也不应当向刘清河提出，因刘清河对金地公司与原告之间的抵押行为完全不知情，且已经支付了全部购房款，实际入住房屋，取得了房屋的所有权。原告如要主张权利，也是向金地公司主张增加抵押价值或另行提供抵押物，而以上的权利，均与刘清河无关。综上，刘清河的房屋系合法购买，已经支付了全部价款，并已经实际入住，且刘清河购买该房屋的时间在原告申请查封该房屋之前，海口市中级人民法院也已经依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议案件若干问题的规定》第二十八条支持了刘清河的请求，中止了对刘清河房屋的执行，这显示了刘清河的请求是具有事实和法律依据的，请求人民法院根据事实和法律，维护刘清河的合法权益，驳回原告的诉讼请求。金地公司答辩称，在这里应诉的所有业主都持有与金地公司签订的商品房销售合同书或认购书、收款收据。他们中，有个别业主交的是现金，这些都是合法的。首先，我国迄今为止没有一条法律禁止购房者现金全款买房，法无禁止即为合法。其次，他们的购房时间都在柏盈公司保全之前，且购房后即入住。有些购房者已在县房管局网签备案，没有备案的，也是因金地公司为其他公司担保所致，与购房者无关。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相应条款，是完全应当排除执行的。1.购房者均为无过错善意第三人，所持购房手续合法有效。购房者的行为也是完全受物权法保护的，非原告所说违反物权法的规定。2.柏盈公司不应伤及无辜。金地公司欠账必须还钱。此次金地公司已用159套房产供法院执行来偿还欠款，这些房产价值与所欠债务相差无几，所以柏盈公司应以大局为重，不要再伤及无辜购房者，不要再给已被中院中止执行的购房者添麻烦。3.柏盈公司主张的金地公司卖房行为是在转移财产，既无法律依据，也无证据支持。购房者购房并入住，是客观实际。柏盈公司主张的金地公司是为转移财产所签订的虚假合同的说法是毫无根据的。这些购房者中，很多人的房子在柏盈公司保全之前已在房管局备案，已经走完了办产权证的第一步，原告转移财产的说法不成立。4.关于金地公司与购房人签订合同时有无处分权问题，与柏盈公司无关。金地公司与购房人签订合同时，是否有自由处分权，是否侵害了中国农业发展银行三亚分行的优先受偿权，应由作为“被侵害人”的中国农业发展银行三亚分行来主张权利。当事人都没来主张权利，作为案外人的柏盈公司无权提出。5.物业费收据盖章是金地公司还是龙运物业问题。目前开发商还没有将物业管理真正交到物业手中，物业和开发还是一家，且龙运物业目前只是有其名而无实体，盖哪个章都是金地公司收款。金地公司提供了服务，收取物业费没有错，这是管理上的问题。那没成立物业公司就不收费了。况且，这也是一个与本案无关的问题。6.关于金地公司与三亚圣义海达公司联合开发建房部分房产抵债问题。自2012年金地公司与圣义海达公司开始联合开发建设，因两个公司先天不足，举债建楼，又错误估计可期利益，建好楼盘滞销。两个公司为了偿还他人的借款，违心地开始以房抵账。综上，金地公司借柏盈公司的钱基本用到了偿还高利贷上。这些查封前的购房者，购房后已在县房管局完成网签过程，走完了购房后办理产权证的第一步，只是因为金地给柏盈下属企业担保，才延误了办证。柏盈公司指责金地公司造假，是在怀疑县房管局为金地公司转移财产提供帮助就应当出示证据，柏盈公司应当先去行政诉讼，证明乐东县房管局在网签上有过错，让乐东县房管局撤销这些网签的合同，这才能证明柏盈公司所说的金地公司转移财产的说法成立。圣义海达公司缺席未作陈述。经审理查明，2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1.判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2.判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3.判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4.本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下包括刘清河购买的金地公司名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元15层1503A号房屋在内的财产进行查封。刘清河为此提出异议，以其已购买的房产被查封为由，要求法院解除查封。经本院审查，认为刘清河与金地公司签订了《购买房屋认购书》，支付了全部购房款，且在海南省乐东黎族自治县内并无其他用于居住的房屋。因此，刘清河对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，遂于2018年7月16日作出（2018）琼01执异571号执行裁定：中止对金地公司名下“金地·雨林海景公馆”2号楼B单元15层1503A号房屋的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日。因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押权[土地证号为：（2010）第**]，用于为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业发展银行三亚市分行向乐东黎族自治县国土环境资源局发函，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，2015年1月18日，刘清河与金地公司签订《商品房认购书》，约定刘清河购买“金地·雨林海景公馆”2栋B单元15层1503A号房屋，房屋建筑面积约为32.67平方米，总金额189486元，合同还约定了其他事项。同日，金地公司向其刘清河出具收据，载明收到刘清河2B1503A，面积32.67，房款189486元整。2017年1月16日，金地公司向刘清河开具收据，载明收到2B1503A物业费、公共设施水电费、有线进户费、水费合计1363元。刘清河提交了一份乐东黎族自治县住房保障与房产管理局出具的商品房买卖合同备案证明，上面载明刘清河在海南省乐东黎族自治县没有商品房买卖合同备案记录。2018年12月6日，本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请查询涉案房屋的网签状况，查询结果为，雨林海景公馆一期2号楼B1503房，合同编号为LDL000012005；网签生成时间为2016年12月19日；无网签提交时间；销售状态为预定，买受人为海南福坤农业设施有限公司。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决书、裁定书、（2018）琼01执异571号执行裁定书、商品房认购书、收据、商品房预售许可证、土地他项权利证明书、备案证明、网签状况证明、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，刘清河与金地公司签订的商品房认购书，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。商品房认购书签订时，金地公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证件，刘清河已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在刘清河交付了全部购房款后，金地公司也将刘清河所购的房产交付给其入住。虽然刘清河购房后至今尚未办理房产过户手续，其原因是金地公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产证。对此，刘清河作为购房者没有过错。刘清河签订购房合同在先，柏盈公司申请财产保全在后，刘清河的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”，刘清河所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，本院作出解封裁定符合法律规定。柏盈公司请求继续查封执行刘清河购买的涉案房屋没有事实根据，本院不予支持。综上，柏盈公司的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回海南柏盈实业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费4089.72元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 刘华琪审 判 员 林 梅人民陪审员 李惠玲 二Ｏ一八年十二月二十八日书 记 员 廖 敏速 录 员 陈祥秀附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（2在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。