湖北省安陆市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0982民初1579号原告：李友明，男，汉族，1966年4月1日出生，湖北省安陆市人，住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：刘军，男，汉族，1979年5月8日出生，湖北省仙桃市人，住湖北省仙桃市。系原告李友明所在村民委员会推荐的公民作为委托诉讼代理人。代理权限：特别授权，代为起诉立案，代为调解、和解，代为参与庭审，代为承认放弃、变更请求事项，调查取证，代为选定鉴定机构，参与评估事项,代为收受法律文书。被告：朱先超，男，汉族，1971年11月30日出生，湖北省安陆市人，户籍所在地湖北省安陆市，现住湖北省安陆市。委托诉讼代理人：王相春，湖北浩法律师事务所律师。代理权限：特别授权，代为承认放弃、变更请求事项，进行和解，代为选定鉴定机构，参与评估事项，代签法律文书。原告李友明与被告朱先超房屋买卖合同纠纷一案，原告向安陆市人民法院提起诉讼，本院于2016年8月11日受理后，于2016年12月28日作出（2016）鄂0982民初1314号民事判决，朱先超不服该民事判决，向安陆市人民法院申请再审。本院于2017年9月15日作出（2017）鄂0982民申4号民事裁定再审本案，并另行组成合议庭审理后，于2018年1月22日作出（2017）鄂0982民再5号民事判决。朱先超不服该判决，向湖北省孝感市中级人民法院提起上诉，湖北省孝感市中级人民法院于2018年7月2日作出（2018）鄂09民再10号民事裁定，撤销湖北省安陆市人民法院（2016）鄂0982民初1314号民事判决和湖北省安陆市人民法院（2017）鄂0982民再5号民事判决，将本案发回本院重审。本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李友明及其委托诉讼代理人刘军、被告朱先超的委托诉讼代理人王相春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李友明向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告签订的《房屋买卖合同》无效；2、请求依法判令被告退还原告购房款101000元及从2013年1月1日起至2016年7月期间的银行贷款利息；3、请求依法判令被告赔偿原告装修费76170元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年朱先超开发建造位于安陆市××××（至孛畈公路旁）的房产。朱先超将北起第二间房屋卖给原告，原告表示同意购买。2012年1月18日原告与朱先超签订房屋买卖合同，由原告购买朱先超建造的位于安陆市烟店镇岔路村北起第二间房屋。合同约定房屋建筑面积175平方米，售价101000元，在该房屋产权证办理后支付剩余5000元。后经原告多次催要，朱先超现仍无法交付房产证。2015年5月5日本案诉争房屋的承重墙体结构出现裂缝。经安陆市房屋安全鉴定所鉴定：承重构件处于危险状态及该房屋为B级房屋。朱先超没有房屋开发资质，也不具备房屋开发条件。由此，原告与朱先超签订的房屋买卖合同为无效合同，且该房屋系危房建筑物。原告有无条件退房的法定理由。因此，原告要求被告退还房款，原告腾退房屋给被告。原告现已对房屋进行了装修，花费76170元。朱先超应赔偿原告装修费76170元，退还房款101000元及赔偿从2013年1月1日起至2016年7月期间的银行贷款利息。请求判如所请。原告围绕其诉讼请求，依法提交了以下证据：证据一：原、被告签订的房屋买卖合同，拟证明本案诉争房屋的事实，及购房款项支付的事实；证据二：房屋安全鉴定书及申请鉴定报告，拟证明被告出售给原告的房屋存在主体结构裂缝，被鉴定为危房；证据三：房地产评估报告、鉴定费发票及房屋钥匙，拟证明原告因对房屋装修实行了价值评估及发生的费用为3000元；基于原、被告签订的房屋买卖合同无效，被告应当返还购房款给原告，原告也应当把钥匙返还给被告。被告朱先超辩称，1.对于双方签订的合同无效没有异议；对于原告提出赔偿损失部分，依据不足，并且诉讼请求过高，在质证环节详细说明；另外再提出的就是原告占有被告的房屋期间，应当支付相应的房屋使用费或者租赁费，具体数额以鉴定为准。对原告的损失部分，原告自己有一定的过错，应当承担相应的责任。另外，被告对于原告占用被告房屋期间，应当支付相应的房屋使用费或者租赁费，当庭提出鉴定申请。被告朱先超没有提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。当事人有异议的证据及质证意见是：1、被告对原告提交的证据二，真实性、合法性没有异议，关联性提出异议，认为房屋的交付时间是2011年，鉴定的时间是2016年，这个时间已经过了五年，超过了保修期，对于墙体发裂，是地基沉降的现象造成的，属于自然现象，与被告的工程质量没有直接的因果关系。安陆市房屋安全鉴定所的处理意见是，对房屋进行维修加固，排危解险处理，不是说诉争房屋不能住，只是说存在一定的安全隐患，需要进行维修或加固。2、被告对原告提交的证据三，对评估报告真实性没有异议，但认为不具有合法性和关联性，被告在此程序中未参与选择鉴定机构，评估中，所参照的装修费的明细是由原告单方提供，没有经过另一方的承认，或者组织双方对单据进行核实。房地产评估结果报告的评估时间点为2011年10月，是刚刚装修完毕的一个全新的价格，房屋还没有返还，应该以当前的剩余价值进行鉴定，故此价格的鉴定报告与本案没有关联性。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告李友明提交的证据二房屋安全鉴定书及申请鉴定报告，拟证明被告出售给原告的房屋存在主体结构裂缝，被鉴定为危房。本院认为，原告提交的安陆市房屋安全鉴定所的《房屋安全鉴定书》，属对涉案房屋的损坏部位提出需进行维修加固和排危解险的处理建议，其来源形式合法、内容客观真实、对此组证据本院予以采信。2、原告提交的证据三房地产评估报告、鉴定费发票及房屋的钥匙，拟证明原告对房屋装修价值评估及发生的评估费用3000元，并拟返还房屋钥匙给被告。本院认为，该评估程序依原告申请后，本院依法委托具有司法鉴定资质的鉴定机构进行评估，上述鉴定意见是由具有法定资质的鉴定机构和鉴定人依法作出，鉴定程序符合法律和有关规定，过程规范，鉴定意见的形式要件完备，鉴定意见明确，且被告朱先超未提供证据予以反驳，本院对上述鉴定意见予以采信。本院确认原告至目前持有保管房屋钥匙及管理涉案房屋。被告在本院本次重审过程中，于2018年8月22向本院提出鉴定申请，请求对涉案房屋自2010年11月至2018年8月期间的房屋租金进行鉴定或评估。本院依被告申请，依法委托鉴定机构进行评估，因被告在规定时间内没有向鉴定机构提供评估工作需要的相关资料，致使本次委托事项终结。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月，李友明与朱先超口头约定由李友明购买朱先超在建的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。2010年11月份，朱先超所建房屋完工，朱先超向李友明交付了房屋钥匙。2012年1月18日李友明与朱先超补签房屋买卖合同，合同约定：由李友明以101000元购买朱先超建造的位于安陆市烟店镇××（××岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋。朱先超交付毛坯房给李友明，由李友明自行装修。在签订合同时，李友明支付购房款86000元，余款分两次支付，2012年12月25日支付10000元，办完土地使用权证书（或房地产证书）并登记在李友明名下时，李友明付清全部购房款余额。同时约定办理房产证、土地使用证所产生的有关税费由朱先超承担，朱先超保证该房产合法，权属清楚，双方还约定违约责任。在签订合同时，即在2012年1月18日，李友明已实际支付购房款86000元给被告。2012年12月19日李友明支付购房款9500元，朱先超之妻吴守艳同时出具收款9500元收据给原告。由于房屋有少量未完工，双方约定扣除房款500元，取得房产证后付清余款5000元。后因本案诉争房屋出现质量问题，双方协商未果发生争议,以致成讼。另查明，李友明系安陆市烟店镇柏树村村民。李友明购买房屋后，于2011年对涉案房屋进行了整体的家庭装修并入住。李友明现已搬出诉争房屋，房屋及钥匙由李友明保管。朱先超建造本案诉争房屋所占有土地属于安陆市烟店镇岔路村集体土地。2016年11月30日本案诉争房屋装修总价款经武汉市弘发房地产评估有限责任公司评估为64708元，评估时间点为2011年10月。李友明为此支付鉴定费3000元。本次重审中，被告朱先超申请对涉案房屋自2010年11月至2018年8月期间的房屋租金进行鉴定。本院依被告申请，依法委托司法鉴定机构进行评估，因被告在规定时间内没有向鉴定机构提供评估工作需要的相关资料，致终结本次委托鉴定。结合以上有效证据和李友明主张，同时查明李友明的损失为：房屋装修费64708元、鉴定费3000元、购房款占用期间的利息损失21392元（按本金95500元，同期同类贷款年利率6.4%，按李友明主张的从2013年1月1日起算，计算至2016年7月止）。上述损失共计89100元。本院认为，本案诉争房屋所占土地为安陆市烟店镇岔路村集体所有土地。朱先超无开发资质，至目前朱先超未办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设”。朱先超在安陆市烟店镇岔路村集体所有的土地上建造房屋向岔路村集体经济组织成员以外的李友明转让，违反了法律规定，侵害了岔路村集体经济组织的利益。据此，朱先超与李友明签订的房屋买卖合同为无效合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告购得房屋后，将房屋进行了装修。故李友明应腾退讼争房屋，朱先超应返还购房款95500元并按双方过错程度赔偿李友明损失。本案中，朱先超作为房屋开发建设者，应相对于李友明更多的知晓了解国家关于建房用地转用审批的相关法律政策规定，其违反法律规定将岔路村集体所有土地上建造的房屋出卖给岔路村集体经济组织成员以外的成员李友明，并且在明知自己建造的房屋没有取得合法的用地审批手续、不能办理相关产权登记的情况下，仍然在合同中约定办理产权证和土地使用证，致使无法履行合同办证义务，对合同无效造成的损失存有主要过错，应承担损失70%责任，即62370元（89100元×70%）。李友明在选定购买房屋时未尽审慎的注意义务，违反法律规定与朱先超签订房屋买卖合同，对合同无效造成的损失亦有过错，应自行承担损失30%责任，即26730元（89100元×30%）。李友明购房入住时对该房屋进行了必要的装修，且因合同无效而滕退房屋，由于装修增值部分与诉争房屋不可分割，装修费应计入李友明的损失予以赔偿。李友明装修房屋费用经本院委托，由具有相应资质的司法鉴定机构作出估价，鉴定程序合法，朱先超未提供足以反驳的证据，故应依据鉴定意见确定房屋装修费损失，本院予以采信。同时，因房屋买卖合同无效，李友明购房款被占用期间的利息损失，亦应按上述比例赔偿，原告诉请主张算至2016年7月，本院依法照允。关于朱先超提出李友明已经实际使用了该房屋，房屋租金应计入损失的主张，在本院启动鉴定程序后，被告没有在规定的时间内提供评估机构所需的证明资料，致终结本案委托。由于朱先超并未提供相应证据证明租金损失，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中被告的该抗辩主张因无证据支撑，本院不予支持。李友明的其他诉讼请求没有法律和事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百三十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、原告李友明与被告朱先超于2012年1月18日签订的房屋买卖合同无效；二、原告李友明于本判决生效后十日内向被告朱先超返还位于安陆市烟店镇岔路村（原岔路小学对面）北起第二间三层楼房屋；如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行金。三、被告朱先超于本判决生效后十日内返还原告李友明购房款95500元，并赔偿原告李友明损失62370元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告李友明的其他诉讼请求。本案受理费3843元，由原告李友明负担843元，被告朱先超负担3000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  陈 芳审 判 员  胡冬梅人民陪审员  汪春兰二〇一八年十二月十八日书 记 员  章 军附:本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。