成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初101号 原告（反诉被告）：刘希红，女，1971年3月7日出生，汉族，住成都市锦江区。 被告（反诉原告）：四川华都置业有限公司。住所地：成都市锦江区红星路三段**正熙国际大厦******。 法定代表人：刘铮，四川华都置业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：毛政文，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李洋，男，四川华都置业有限公司员工。 原告（反诉被告）刘希红与被告（反诉原告）四川华都置业有限公司（简称华都置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日作出（2016）川0104民初8693号民事判决。原告（反诉被告）刘希红不服该判决，上诉于成都市中级人民法院，成都市中级人民法院于2017年11月20日作出（2017）川01民终12189号民事裁定，撤销本院（2016）川0104民初8693号民事判决，发回本院重审。本院另行组成合议庭，于2018年3月7日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘希红、被告（反诉原告）华都置业公司的委托诉讼代理人毛政文、李洋到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，和解期间未能达成协议。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）刘希红向本院提出本诉诉讼请求：1．依法判令华都置业公司履行《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》之约定，为刘希红办理该地下36号车位权证；2．依法判令华都置业公司支付逾期办理车位权证的违约金16,000元；3．华都置业公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2010年4月17日，刘希红作为华都·美林湾小区的业主与华都置业公司签订了《华都·美林湾一期的地面车位销售合同》，购买了位于华都·美林湾一期的地下平面36号车位。刘希红按约于签订合同当日支付了车位款80,000元，但华都置业公司至今未将该车位权属办理至刘希红名下。刘希红认为华都置业公司应履行为其办理车位产权证的义务，同时承担延迟办理车位产权支付车位总价款20%的违约责任，故而诉至本院。 被告（反诉原告）华都置业公司本诉辩称，1．该车位属于人防车位，目前车位无法办理产权，刘希红第一项诉讼请求无法实现；2．华都置业不存在违约行为，合同约定了20%的违约金是指双方无正当理由终止合同才执行，因此不应承担违约金。 被告（反诉原告）华都置业公司向本院提出反诉诉讼请求：1．解除华都置业公司与刘希红签订的《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》；2．刘希红将已交付其使用的车位（编号：美林湾第-1层36号车位）退还给华都置业公司，并向华都置业公司支付其使用期间的车位使用费（按每月200元计算），自2010年4月起至返还车位之日止（暂计至2016年11月，共计11,600元）；3．本案的诉讼费用由刘希红承担。事实和理由：华都置业公司与刘希红于2010年4月17日签订《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》，合同签订后，刘希红按约支付了车位款，华都置业公司也按约将车位交付给了刘希红，在约定时间内华都置业公司依据合同约定办理相关车位产权权属分割登记时发现该车位位于地下人防区域，依据现有国家和地方相关规定，无法办理权属证书。发现问题后，华都置业公司及时通知了刘希红，并提出多种解决方案，但刘希红均置之不理。由于权属登记无法办理，造成合同无法履行，为避免双方损失扩大，特提起反诉。 原告（反诉被告）刘希红反诉辩称，不同意解除《华都·美林湾一期地下平面车位销售合同》。刘希红与华都置业公司在合同中明确约定了刘希红购买的是可以办理产权的车位，华都置业公司系房地产开发商，销售时不可能不知道车位的性质，所以可以认定其销售该车位时该车位可以办理产权，华都置业公司不能以案涉车位在人防车位区域内不能办理产权为由拒绝为刘希红办理车位产权。 本院经审理查明事实如下：2010年4月17日，华都置业公司作为出卖人与买受人刘希红签订《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》，约定由买受人购买出卖人所开发的位于成都市锦江区白桦林路29号“华都·美林湾”地下平面;地下平面车位买车位所在土地使用年限为2005年12月7日至2075年12月6日；该车位为现房按套销售，买受人对车位位置、标准等状况已经全面了解，最终车位产权登记面积以有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测报告为准；该车位销售总价为80,000元，买受人需在2010年4月17日内一次性支付该车位总款；出卖人在2010年4月30日将竣工验收合格的车位交付给买受人使用；在买受人签订本合同时，出卖人、买受人双方须同时签订《委托书》，由买受人委托出卖人代办车位产权手续，同时买受人须向出卖人提供办理车位产权证所需的资料；买受人在签订本合同时须将办理车位产权证须缴纳的税费支付给出卖人；出卖人应当在美林湾二期车位交付之日起540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，合同继续履行，出卖人按已付款2%向买受人支付违约金；本合同均按套计价，若根据相关部门测绘，实测面积有差异的，合同继续履行，出卖人与买卖人各自放弃追偿权利，且车位价格不变；买受人在本小区所购房屋的房号为商铺1-2，若今后转让，买受人仅能向华都·美林湾小区业主转让该车位；业主应自觉遵守楼宇车位管理公约的各项规定，地下平面停车位管理服务费暂定为40元∕车位·月。合同签订当天，刘希红按约向华都置业公司支付了车位款80,000元及委托代办车位产权的维修基金、契税、登记费、印花税、交易手续费等4,415.08元。 2010年4月，华都置业公司将案涉车交付于刘希红，且刘希红自此开始缴纳车位的物业管理费。 成都市房产信息档案馆备案的2012年9月3日作出的《房产测绘成果报告》及测绘图显示：位于成都市锦江区白桦林路29号的华都·美林湾地下室-1层2036号车位系人防车位。庭审中，刘希红确认其购买的车位即为上述测绘图中的2036号车位。 2013年6月10日，华都置业公司发布《公告》，载明：“华都·美林湾”二期11栋和15栋已通过竣工验收，具备合同约定的交付条件，集中交房办理时间为2013年6月22日至23日。 2017年5月9日，成都市不动产登记中心向本院出具的《复函》，载明：根据《关于成都市房屋产权监理处人防工程权属登记及相关问题的咨询函的复函》：开发商要求办理人防工程权属登记和预售登记，鉴于人民防空工程产权在目前的法律法规中没有明确的界定，其产权制度尚未建立，建议暂缓办理人防工程产权手续。目前，人防车位暂停办理不动产转移登记。 另查明，从刘希红向本院提交的《房屋信息摘要3》可以看出，2013年7月1日锦江区白桦林路29号1栋负一楼2036号车位（面积38.35平方米，业务件号：权2379379）登记于华都置业公司名下。华都置业公司监证号：3643075的产权证显示：“华都·美林湾”一期1含地下1层（建筑面积17224.27平方米）于2013年7月10日登记于华都置业公司名下，产权证所附的负一层面积构成明细中包含中2036号车位。 2018年3月20日，本院向成都市不动产中心征询人防车位由谁进行规划；业务件号：权2379379中的负1层2036号车位与监证3643075中负1层2036号车位是否为同一车位，能否办理分户产权的问题。2018年3月28日，成都市不动产登记中心向本院作出《成都市不动产登记中心关于的复函》，其中明确，按照成都市人民政府《关于印发成都市城市地下空间利用开发管理办法（实行）的通知》规定，属于人防工程的可依法申请办理首次登记，不得办理分割登记；房地产开发项目中用于对外销售的地下车位等地下空间，不得作为人防工程纳入有关计算和管理，并不得标注“人防工程”。业务件号：权2379379中的负1层2036号车位与监证3643075中负1层2036号车位为同一不动产单元，该不动产设计用途为人防车位。 审理中，本院向刘希红释明，合同中办理产权证书的相关约定无法继续履行，是否变更诉请。刘希红坚持不变更诉请，并在庭审中明确，刘希红购买车位时，该车位并非人防车位，而是后来划为人防车位的，因此坚持要求履行合同。 庭审中，华都置业公司陈述，发现刘希红购买的车位系人防车位后向刘希红身份证上的地址邮寄了《致歉书》同时提出补偿方案：1、改签方案：改签《车位使用权转让合同》，并签订《承诺书》，则（1）华都置业公司按原合同购买车位款项的20%给予补偿，（2）退还客户已缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息；2、解除方案：原合同解除，退回车位，并签订《协议书》，则（1）华都置业公司全款退还客户购买车位款，并按原合同购买车位款项的40%给予补偿；（2）退还客户缴纳的办理权属证书的费用，并按银行同期5年期定期存款利率支付利息。刘希红陈述其并未受到该邮件，其签订的购房合同中已经载明有效地址，华都置业公司却未按该地址邮寄，对华都置业公司的邮寄提出异议，补偿方案听到小区其他人说过，但华都置业公司并没有向其告知过补偿方案。 以上事实有刘希红的身份信息、华都置业公司的营业执照复印件、《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》、《收据》、《房产测绘成果报告》及测绘图、成房权证监证字第××号《房屋产权证》、《房屋信息摘要3》、《公告》，成都市不动产登记中心的《复函》、《成都市不动产登记中心关于的复函》及当事人陈述等证据在案为证。 本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。刘希红与华都置业公司签订的《“华都·美林湾”一期地下平面车位销售合同》约定，华都置业公司负有向刘希红交付车位并办理产权登记的合同义务，刘希红向华都置业公司负有缴纳车位价款的义务。然而从测绘成果报告、测绘图及成都市不动产中心于2018年3月28日向本院作出《成都市不动产登记中心关于的复函》来看，案涉车位系人防车位，同时亦明确人防车位可申请办理不动产首次登记，不得办理分割登记。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，当事人一方不履行非金钱义务或者履行非金钱义务不符合约定时，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：法律上或事实上不能履行……。综上，在现行法律和行政政策下，人防车位无法办理相应的分户权属证书。故刘希红主张华都置业公司办理案涉车位产权证的诉讼请求，本院不予支持。 因案涉车位无法为刘希红办理产权证，故刘希红以逾期办理车位产权证为由主张华都置业公司支付违约金16,000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于华都置业公司以无法办理车位产权为由，主张解除合同、刘希红返还车位并支付车位使用费的问题。本院认为，当事人行使合同解除权应基于合同约定或法律规定。首先，《车位销售合同》并未约定华都置业公司因无法办理车位产权登记而享有单方解除权，且华都置业公司不能为办理车位产权这一事由并不会致使华都置业公司享有法定合同解除权。其次，刘希红签订《车位销售合同》之目的，除了取得车位产权证书外，还有对车位占有、使用、收益等其他目的。据本案查明的事实，华都置业公司于2010年4月将车位交付刘希红，刘希红已实现对车位占有、使用、收益之目的。且刘希红明确表示不同意解除合同。此时，合同并非完全不能履行，仅是办理产权部分无法履行。所以华都置业公司主张解除合同并要求刘希红支付占用车位期间的使用费的诉讼请求本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）刘希红的本诉诉讼请求； 二、驳回被告（反诉原告）四川华都置业有限公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费300元，由原告（反诉被告）刘希红负担；反诉案件受理费收取3,600元，由被告（反诉原告）四川华都置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄鹏之 人民陪审员  钟翠萍 人民陪审员  李福康 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  杨 龙