重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0108民初17420号原告代学梅，女，汉族，1968年10月14日出生，户籍所在地重庆市綦江区。委托诉讼代理人相某某，重庆九言律师事务所律师。委托诉讼代理人陶某某，重庆九言律师事务所律师。被告重庆鲁能英大置业有限公司，住所地重庆市南岸区天文大道**，统一社会信用代码。法定代表人魏海群，董事长。委托诉讼代理人何某某，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人杨某某，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告重庆泊家房地产营销代理有限公司，住所地重庆市渝**金开大道****21-3，统一社会信用代码。法定代表人范爱国，董事长。委托诉讼代理人杨某某，重庆聚兴律师事务所律师。原告代学梅诉被告重庆鲁能英大置业有限公司（以下简称鲁能公司）、重庆泊家房地产营销代理有限公司（以下简称泊家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告代学梅的委托诉讼代理人相某某、陶某某，被告鲁能公司的委托诉讼代理人何某某、杨某某，被告泊家公司的委托诉讼代理人杨某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,2017年12月24日，原告到被告鲁能公司开发的鲁能领秀城楼盘售房部看房，选定面积、房号后在售房人员安排下通过POS机支付定金20000元。2018年1月4日，原告与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》。合同约定了原告购买被告鲁能公司开发的重庆市南岸区兴塘路56号附8号4-2号房屋一套、合同总价款306430元、支付方式等等。随即原告通过POS机支付购房款115323元，并以丈夫叶茂平的银行卡支付购房款137002元；2018年4月1日原告通过POS机支付购房款153000元。原告总计付款425325元。后来原告通过银行POS单发现其中的290002元转给了鲁能公司，135323元转给了被告泊家公司。原告认为，被告鲁能公司应当按照合同约定的价款收取，但其为了自己利益通过泊家公司收款的方式是变相涨价、是消费欺诈、是逃避国家法律政策规定扰乱市场的行为。现原告为维护自身的合法权益，请求法院依法判令：1、二被告向原告返还多收的房款105323元，利息暂计1000元（利息从2018年4月1日起按同期银行贷款利息计算至付清之日止）；2、本案诉讼费由二被告承担。为证实其诉讼主张，原告提交以下证据并经当庭质证：1、《重庆市商品房买卖合同》，证明：2018年1月4日，原告与被告鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定原告购买鲁能公司开发的重庆市南岸区兴塘路56号附8号4-2号房屋一套，并约定了合同总价款306430元。被告鲁能公司、泊家公司对证据三性均无异议。2、付款单据，证明：2017年12月24日原告以丈夫叶茂平的银行卡通过POS机支付定金2万；订立合同当日原告通过POS机支付115323元，并以丈夫叶茂平的银行卡支付137002元；2018年4月1日支付153000元，共计支付购房款425325元。其中泊家公司收取135323元、鲁能公司收取290002元。被告鲁能公司对原告支付房屋价款和代收费的事实无异议，其余支付凭证无法核实，与我公司无关。被告泊家公司对自己收取款项的证据三性无异议，但该金额中包含3万元的定金，该定金已抵扣了原告向鲁能公司支付的房屋价款。3、结婚证，证明：原告与叶茂平系夫妻关系。4、发票，证明：鲁能公司开具发票306430元。被告鲁能公司对证据三性均无异议，被告鲁能公司与泊家公司签订的团购协议中约定，泊家公司按照每户3万元的定金事前支付给被告鲁能公司，在房屋交易成功后，将该定金转换成购房者的购房款项。被告泊家公司对证据三性均无异议。5、专用收据，证明：鲁能公司代收款金额13572元，计算方式为：425325-306430-13572=105323元。被告鲁能公司对证据三性均认可，其余无法核实，与我公司无关。被告泊家公司对证据三性均认可。被告鲁能公司辩称，1、鲁能公司与原告签订《重庆市商品房买卖合同》、收取合同约定的房屋价款及代收费（包括契税、印花税、权证工本费等）等属实，但除此之外，未收取原告任何其他价款；2、原告请求返还的款项系由泊家公司收取，鲁能公司未授权或委托泊家公司收取该款项。泊家公司向原告收取相关价款的行为系泊家公司的自主经营行为，该等行为的后果与鲁能公司无关；3、案涉房屋的交易程序为：原告与泊家公司签署《选房确认书》、原告与鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》、原告依据《选房确认书》、《重庆市商品房买卖合同》分别向泊家公司支付溢价款，向鲁能公司支付房价款、代收费等，原告购房款中有3万元系由泊家公司（以其支付给鲁能公司的定金）代为支付。结合泊家公司举示的《选房确认书》、《大客户团购协议》、支付凭证等证据以及泊家公司以定金代原告支付3万元房价款的事实，足以认定泊家公司与原告之间另存在服务合同，原告依据该服务合同受让泊家公司自鲁能公司取得对案涉房屋购买的相应权利，并与鲁能公司签署《重庆市商品房买卖合同》，取得对案涉房屋享有的相应权利；4、原告的起诉违反诚实信用原则，原告在正式交易前已明确知道，除需按《重庆市商品房买卖合同》向鲁能公司支付房价款外，另需按《选房确认书》约定向泊家公司支付溢价款。故基于上述事实，鲁能公司不应当承担返还原告房价款的法律责任，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。为证实其诉讼主张，鲁能公司提交以下证据并经当庭质证：1、《重庆市商品房预（销）售明码标价牌》38页，证明：鲁能公司依据《重庆市商品房买卖合同》收取的房价款与被告泊家公司依据《选房确认书》等收取的溢价款之总和，未超过备案限价；鲁能公司的经营行为未违反相关规范的要求，不存在违法经营的事实。原告对该证据的真实性不认可，其认为：物价局的监管所并没有对房屋价款的备案，且该份证据未注明时间；是否超过备案价与本案没有关联性。被告泊家公司对证据三性均无异议。2、《重庆市商品房预售（预租）许可证》，证明：涉案房屋于2016年4月21日取得预售许可审批，该证据上载明的幢号和房号共计616套包含原告所购买的房屋。原告认为该证据系复印件，故对其真实性不予认可，其真实性由法院依法核实。被告泊家公司对证据三性均无异议。被告泊家公司辩称，其不应当向原告承担返还购房款的责任。原告与泊家公司之间对于案涉房屋的实际交易价格有明确的约定，原告诉称的实际支付与商品房买卖合同之间存在价差是客观存在的，但原告对于这种价差的存在是明确知晓且经过原告确认。虽然购房款是原告直接支付给鲁能公司，但房屋的实际出卖人是泊家公司，由泊家公司收取《重庆市商品房买卖合同》约定的价款之外的款项是泊家公司基于与鲁能公司之间的包销合作关系所取得的销售案涉房屋所产生的溢价款。原告提起本案诉讼违背诚实信用原则，原告要求泊家公司返还多支付的购房款及承担利息没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。为证实其诉讼主张，泊家公司提交以下证据并经当庭质证：1、《鲁能领秀城5街区公寓大客户团购协议》及附件房源信息表，证明：根据该协议约定，能够反映出被告泊家公司与被告鲁能公司之间系包销合作关系。附件房源信息表内容是泊家公司与鲁能公司就包销范围内商品房包销基价的约定，该价格与《重庆市商品房买卖合同》中的房屋签约价格一致。从《团购协议》签订之日起，被告泊家公司即成为案涉商品房的实际购买人，根据《团购协议》第5条第2款的约定，泊家公司取得了销售案涉商品房的资格，并取得了案涉商品房的定价权及收取溢价款的权利，有权转让与鲁能公司签订《商品房买卖合同》的权利。《团购协议》约定被告泊家公司可以在合同期内以不低于团购价格的金额对外销售涉案房屋，明确了泊家公司有向鲁能公司支付购房款的义务，原告仅是代泊家公司向鲁能公司的付款。若泊家公司未能在协议期内通过更名或转让权利销售涉案房屋的，泊家公司应当自行向鲁能公司承担支付全部包销商品房价款的责任。原告对该证据的证据三性均不认可，其认为该协议是公寓大客户团购协议，涉案房屋是商业用房，该协议是被告事后伪造出来的，若被告鲁能公司和泊家公司是包销关系，销售主体应该是泊家公司；若被告鲁能公司和泊家公司是代理销售关系，销售主体应该为鲁能公司。被告鲁能公司对该证据的证据三性均认可，其认为被告鲁能公司和泊家公司之间法律关系的性质是否属于包销请法院依法认定。原告认为《团购协议书》是被告事后伪造，我方认为原告损害了被告的商业信誉，若原告没有证据证明，我方将依法追究原告代理人的法律责任。2、《个人电子转账凭证》，证明：《团购协议书》的实际履行情况，第三人范秋莲受泊家公司委托于2017年7月7日向鲁能公司支付了《团购协议》中约定的首期房款定金18480000元。该笔定金的支付系泊家公司代替原告履行了向鲁能公司支付部分购房款的义务。因此，泊家公司有权收取原告支付的选房定金。原告在向鲁能公司支付购房款时，定金已转化为了房款，并从原告应向鲁能公司支付的房款中予以扣减，这也进一步说明了原告代泊家公司履行《团购协议书》中泊家公司的付款义务这一客观事实。原告对该证据的真实性无法核实，无关联性，不认可被告的证明目的。泊家公司收款后将房屋价款返还给鲁能公司。被告鲁能公司对该证据的证据三性均认可，对证明目的无异议。3、《选房确认书》，证明：《选房确认书》的合同相对方是原告与泊家公司。《选房确认书》对案涉商品房的房号、面积、单价、总价、定金支付等进行了明确约定。原告对于案涉房屋的实际成交价、签约价及实际成交价和签约价之间的差价均是清楚、明确的。《选房确认书》第7条约定“若乙方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定与本选房确认书约定不一致的，以本选房确认书约定为准”。因此原告在明知《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋价格与《选房确认书》确定的房屋价格存在价差的情况下仍然愿意与泊家公司签订选房确认书，故泊家公司向原告收取该溢价款项并无不当。原告对该证据的真实性认可，但不认可其证明目的。原告认为其是与鲁能公司签订的《选房确认书》，在签订合同时，原告不知道存在泊家公司这个主体，且《选房确认书》的原件已被鲁能公司收回。从《选房确认书》的签订主体可以看出，被告鲁能公司和泊家公司之间是代理销售合同关系。被告鲁能公司对该证据的证据三性均认可，其不对证明目的发表质证意见，与鲁能公司无关。4、《泊家公司收款情况说明》，证明：载明收款人是泊家公司的款项均是泊家公司收取，扣减每套3万元的定金后，泊家公司所收取的金额即为案涉房屋的溢价款。其他个人（如赵本雪、露露等不包含徐金汇房屋经纪）收取的款项均是由泊家公司委托代为收取，原告向其他被告及其他公司支付的款项均与泊家公司无关。原告对该证据不发表质证意见，请法院综合本案的情况综合认定。被告鲁能公司对该证据的证据三性均无异议。经审理查明，2017年6月27日，被告鲁能公司与被告泊家公司签订《鲁能领秀城5街区公寓大客户团购协议书》，该协议主要约定：泊家公司团购鲁能领秀城项目5街区23、24、25号楼的房屋，团购期限自本合同签订之日起至2018年3月31日终止；泊家公司团购鲁能公司所开发的鲁能领秀城5街区23、24、25号楼公寓房源，总建筑面积为27837.21平方米，共616套，总价约为人民币199683686元；泊家公司于本协议签署后3个工作日内，按照3万元/套的标准，向鲁能公司一次性支付人民币1848万元作为履行本协议的首期购房定金；由于上述616套房源的购买方全部为泊家公司，所以在实际购买人购买时，要完成鲁能公司更名流程，变更实际购买人，且实际购买人购买团购房源、支付购房定金时，定金中的3万元支付至泊家公司指定账户，泊家公司开收据给实际购买人，用作鲁能公司退还泊家公司已支付的该套团购房源的定金，泊家公司将该套房源的定金收据返还鲁能公司后，鲁能公司财务人员正常开具购房票据予实际购买人；泊家公司按照约定的付款节点及付款比例支付鲁能公司房款，泊家公司大客户团购周期自动延期，泊家公司可自行负责剩余大客户团购房源的销售等等。原告代学梅与被告泊家公司签订《选房确认书》，主要约定：原告所购商品房位于鲁能领秀城24栋项目中的4-2号房，建筑面积43.59平方米、套内面积34.52平方米；建筑面积的标准单价为12507.58元/平方米，总房款为人民币545205元；原告自愿在签订本《选房确认书》之时向泊家公司支付选房定金20000元，在原告签订《重庆市商品房买卖合同》后该定金转为购房款，原告无权要求退此定金；本选房确认书经双方签字并盖章成立，且在泊家公司收到原告支付的定金后本《选房确认书》生效，若原告签订的《重庆市商品房买卖合同》约定与本选房确认书约定不一致的，以本选房确认书约定为准等等。原告代学梅、被告泊家公司分别在确认书上签字捺印、盖章。2018年1月4日，原告代学梅与被告鲁能公司签订《重庆市商品房买卖合同》，主要约定：原告购买被告鲁能公司开发的鲁能领秀城5号地块**落于重庆市南岸区兴塘路**附**4-2房屋**，建筑面积43.59平方米、套内面积34.52平方米、分摊面积9.07平方米，商品房为清水房、总成交金额为306430元，建筑面积单价为7029.82元/平方米、套内面积单价8876.88元/平方米等等。上述事实，有当事人当庭陈述及举证在卷为凭，本院足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；合同当事人均应全面履行各自义务。本案《选房确认书》约定了房屋坐落、房款，且明确约定若《重庆市商品房买卖合同》的约定与《选房确认书》不一致的，以《选房确认书》为准。该协议不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定的房屋价款与《选房确认书》约定的不一致，但原告已经按买卖合同的约定交纳了房款和税费，被告鲁能公司也认可原告已交清款项并出具了发票和收据。而且原告主张多支付的款项并非支付给了被告鲁能公司而由泊家公司收取，原告请求被告鲁能公司退还款项并支付资金占用利息的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告泊家公司返还多交纳的款项（即溢价款），该款项虽该公司收取，但系原告履行与被告泊家公司签订的《选房确认书》的协议义务。该协议系原被告自愿签订，合法有效。因此，对原告主张要求被告泊家公司退还款项并支付资金占用利息之诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告代学梅的诉讼请求。本案案件受理费1213元，由原告代学梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  杨锐二〇一八年十二月三十日书记员  程娟