江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终5303号 上诉人（原审被告）：盐城中瓯置业有限公司，住所地在盐城市开放大道**。 法定代表人：陈大凤，该公司总经理。 委托诉讼代理人：苏醒，江苏一正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘云，江苏一正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行，住，住所地在盐城市解放南路**/div> 负责人：吴曙东，该行行长。 委托诉讼代理人：沈晓东，该公司员工。 被上诉人（原审被告）羊兆祥，男，1986年5月5日出生，汉族，住苏州市相城区。 被上诉人（原审被告）：刘静，女，1984年12月7日出生，汉族，住址。 上诉人盐城中瓯置业有限公司（以下简称中瓯公司）因与被上诉人中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行（以下简称农行中汇支行）金融借款合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2017）苏0902民初4675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人中瓯公司的委托诉讼代理人刘云、被上诉人农行中汇支行的委托诉讼代理人沈晓东到庭参加诉讼，被上诉人羊兆祥、刘静经本院合法传唤，未能到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 中瓯公司上诉请求：撤销一审判决，改判中瓯公司对羊兆祥和刘静的债务不承担责任，本案的诉讼费用由农行中汇支行、羊兆祥、刘静承担。事实和理由：1、中瓯公司无相关手续，因此无法从不动产登记部门调取案涉房屋的产权证书，一审法院即因此以中瓯公司未提供证据为由，不认定案涉房屋已办理产权证书，认定事实错误。2、中瓯公司已经按照合同约定，于2012年初即配合办理了案涉房屋的不动产权证书，而办理抵押登记手续无须中瓯公司再行配合。农行中汇支行作为债权人，长期以来对于案涉房屋是否办理产权证书，是否具备办理抵押的条件漠不关心，其怠于行使债权，本身具有过错。中瓯公司不应当再承担相应的责任。 农行中汇支行辩称，根据商品房买卖的基本流程以及中瓯公司与羊兆祥、刘静签订的合同约定，他项权证应当由中瓯公司办理，且根据借款合同的约定，中瓯公司承担担保责任至他项权证办理完毕时止。故一审判决认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。 羊兆祥、刘静未答辩。 农行中汇支行向一审法院起诉请求：判令：1、羊兆祥、刘静立即偿还贷款本金52616.26元、利息3513.2元（利息暂算至2017年7月27日），及从2017年7月28日起至实际履行之日止的利息（含利息、罚息，利息和罚金均按照合同约定的方式和标准计算）；2、中瓯公司对羊兆祥、刘静第一项债务承担连带偿还责任；3、农行中汇支行对羊兆祥、刘静设立抵押的房屋拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。 一审法院认定事实：羊兆祥与刘静系夫妻关系。2010年11月2日，农行中汇支行与羊兆祥、刘静、中瓯公司签订《个人购房担保借款合同》，合同载明：“借款人（购房人）：羊兆祥，贷款人（全称）：中国农业银行盐城中汇支行，抵押人（全称）：1、羊兆祥，2、刘静，保证人（全称）：盐城中瓯置业有限公司。根据国家有关法律法规，当事人各方经协商一致，订立本合同。本合同由通用条款和特别条款两部分组成，通用条款和特别条款具有同等法律效力…第二部分特别条款。第一条借款：1.1借款金额，借款金额为人民币（大写）玖万捌仟元整，（小写）￥98000.00。1.2借款用途：1.2.1借款用途为购买房产。1.2.2借款人购买的房产位于市区盐城义务商贸城A幢3068号房，建筑面积为46.12平方米，套内建筑面积为25.678平方米。借款人的购房合同编号为2849216720100902。1.3借款期限自2010年11月2日起至2020年11月1日止，共计120个月。1.4借款利率：1.4.1借款利率采用以下第（1）种方式确定：（1）浮动利率：在中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率5.94%的基础上上浮10%，执行年利率6.534%。第四条还款：4.1本合同项下借款采用以下4.1.3所列方式还本付息：4.1.3分期还款。借款人以每壹个月为一个还款周期，共120期。自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日。没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日。借款人与贷款人商定采用第（1）方式归还借款本息：（1）等额本息还款法。第十条本合同项下借款采用阶段性保证担保+抵押担保方式。10.2.1抵押人同意以盐城义务商贸城A幢3068号房设定抵押。上述抵押详见（清单名称及编号）。该抵押清单为本合同组成部分，与本合同具有同等法律效力。10.2.2上述抵押物暂作价（大写）壹拾玖万柒仟叁佰玖拾肆元整。其最终价值以抵押权实现时实际处理抵押物的价款为准。10.2.4（8）借款人以本合同项下房产作抵押，且未委托售房人办理房地产权利证书的，应在该房产竣工验收合格之日起90日内办妥房地产权利证书。10.3.1阶段性保证担保+抵押：阶段性担保保证人为（全称）盐城中瓯置业有限公司。阶段性保证人自本合同签订之日起，至以下第（1）种情况完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任：（1）借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。第十二条借款人、保证人、抵押人的违约责任。12.1（1）对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之肆拾（大写）计收罚息。12.3对保证人、抵押人的违约行为，违约金按本合同项下借款本金数额的百分之拾（大写）计算。12.5借款人未按期办妥房地产权利证书的，每迟延一日应按日支付借款本金数额百分之零点零五（大写）的违约金。”羊兆祥、刘静作为借款人及抵押人在合同上签字，中瓯公司作为保证人在合同上盖章。同年11月2日，羊兆祥、刘静与农行中汇支行向盐城市房产管理局提交《盐城市预购商品房抵押预告登记申请书》，载明：房屋坐落义务商贸城A3608室，债权数额玖万捌仟元整，债务履行期限自2010年11月2日起至2020年11月1日。同年11月10日，农行中汇支行向羊兆祥发放贷款98000元整。其后，羊兆祥、刘静未能按照约定时间还款。根据农行中汇支行提供的欠款明细，截止2017年7月27日，羊兆祥、刘静欠本金52616.26元、利息3513.2元。农行中汇支行多次催偿未果，遂诉至法院。 另查明：中瓯公司辩称，案涉房屋已经办理房地产权利证书，但其并未提供证据予以证实。 一审法院认为，农行中汇支行与羊兆祥、刘静及中瓯公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。现羊兆祥、刘静未能按约还款，已构成违约，农行中汇支行要求羊兆祥、刘静偿还借款本金、利息和罚息的请求，符合双方所订合同约定，依法应予支持。中瓯公司为羊兆祥、刘静贷款提供阶段性连带责任保证，应依合同约定承担连带责任保证，即应承担连带保证责任直至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续。中瓯公司辩称，羊兆祥、刘静已经取得房地产权利证书，故中瓯公司不应承担责任，但其并未提供证据予以证实，且其承担连带责任保证应至羊兆祥、刘静办妥以农行中汇支行为抵押权人的抵押登记手续，在本案中并未办妥以农行中汇支行为抵押权人的抵押登记手续。故对中瓯公司的辩称不予认可。中瓯公司履行担保义务后，有权向羊兆祥、刘静追偿。羊兆祥、刘静以其共有的位于盐城市义乌商贸城A3068室房屋向农行中汇支行提供抵押担保，但未进行抵押登记，故农行中汇支行要求羊兆祥、刘静对未能偿还的借款本金、利息、罚息以上述房产拍卖、变卖的价款优先受偿不符合法律规定，不予支持。综上，农行中汇支行的诉讼请求依法应予部分支持。据此，一审判决：一、羊兆祥、刘静应于判决生效之日起十日内共同向中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行支付贷款本金52616.26元、利息3513.2元，并承担从2017年7月28日起至实际还款之日止的利息和罚息（按合同约定的利率标准承担逾期付款的利息、罚息）。二、盐城中瓯置业有限公司对羊兆祥、刘静上述第一款债务承担连带偿还责任。盐城中瓯置业有限公司履行还款责任后，有权向羊兆祥、刘静追偿。三、驳回中国农业银行股份有限公司盐城中汇支行的其他诉讼请求。案件受理费1200元，由羊兆祥、刘静、中瓯公司共同负担。 一审查明事实属实，本院依法予以认定。 本院认为，本案的争议焦点为：中瓯公司是否应当对羊兆祥、刘静银行贷款承担保证责任？ 农行中汇支行与羊兆祥、刘静及中瓯公司签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，双方均应按合同约定履行各自的义务。根据合同约定，阶段性保证人（中瓯公司）自合同签订之日起，至借款人（羊兆祥、刘静）取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续承担担保责任。此为对中瓯公司担保期限的约定，因此中瓯公司应当在此期间承担相应的保证责任。中瓯公司称，因农行中汇支行怠于行使债权人权利，拖延办理他项权证，故其保证责任免除，但该主张并无法律或合同依据。且是否办理他项权证与保证期限及保证责任密切相关，中瓯公司作为保证人对此也负有注意义务，但中瓯公司并未提交证据证明其以合理方式提示债权人以及债务人办理他项权证，故对于中瓯公司的该主张，本院不予采信。 综上所述，中瓯公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1203元，由上诉人盐城中瓯置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴珊珊 审判员  史宏春 审判员  王 珩 二〇一八年十二月十八日 书记员  成 云