广东省信宜市人民法院 执 行 裁 定 书 (2018)粤0983执异32号 案外人：伍世杰，男，汉族，1988年2月15日出生，住广东省肇庆市端州区。 委托诉讼代理人：梁孟杰，广东山丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭洁，广东山丰律师事务所律师。 申请人：许耀誉，男，汉族，1990年5月11日出生，住广东省信宜市。 委托诉讼代理人：康念，广东泰的律师事务所律师。 被申请人：麦阳，男，汉族，1984年7月2日出生，住广东省茂名市茂**。 被告：麦瑞林，男，汉族，1955年3月15日出生，住广东省茂名市茂**。（缺席） 被告：李凤娟，女，汉族，1962年8月1日出生，住广东省茂名市茂**。（缺席） 被告：何丽银，女，汉族，1986年11月25日出生，住广东省茂名市茂**。（缺席） 本院在审理原告许耀誉与被告麦阳、麦瑞林、李凤娟、何丽银民间借贷纠纷一案中，案外人伍世杰于2018年11月23日向本院提出异议，本院立案受理后，于2018年11月30日依法召开听证会。案外人的委托诉讼代理人梁孟杰、申请人许耀誉的委托诉讼代理人康念、被申请人麦阳参加了听证会，被告麦瑞林、李凤娟、何丽银经本院合法传唤，无正当理由拒不参加听证会。现已审查终结。 案外人称，案外人与麦阳签订的《房地产买卖合同》合法有效，对（2018）粤0983民初1938号之一民事裁定书提出异议，请求贵院依法裁定解除对位于肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房的查封措施。事实与理由：2018年7月20日，案外人与麦阳签订了一份《房地产买卖合同》，约定案外人以110万元的价格购买麦阳名下的位于肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房的房屋。案外人依约分别于2018年7月20日支付251375元、于2018年7月25日支付了200000元、于2018年7月26日支付了648625元，合计110万元给麦阳，即案外人已支付完涉案房屋所有的购房款。此外，案外人于2018年7月26日与麦阳签订了《房屋移交协议书》，双方确认该房屋从协议签订之日起房屋的所有权移交给案外人，房屋的权属归案外人享有。但是案外人在办理该房屋的不动产权登记变更手续过程当中，发现涉案房屋于2018年8月2日被贵院因(2018)粤0983民初1938号案件纠纷查封。案外人认为，贵院对上述房屋采取的保全措施错误，侵犯案外人的合法权益。理由如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，本案中，虽涉案房屋登记的权属人是麦阳，但案外人提交的证据能形成证据链证明案外人在贵院查封该套房屋前已就该套房屋与麦阳签订了买卖合同，案外人依约支付了所有的购房款，并实际接收占有上述房屋，并且，非因案外人自身原因未办理过户登记，也没有证据证明案外人对房屋未过户存在过错。综上所述，贵院对涉案房屋采取财产保全措施是错误的，为维护案外人的合法权益，现向贵院提出案外人异议，请求贵院依法支持案外人的请求事项。案外人提供的证据有：1、案外人伍世杰身份证复印件一份；2、《房地产买卖合同》、收据、建设银行交易明细复印件一份；3、《房屋移交协议书》、住户卡复印件一份；4、2018年5月12日房地产权查档资料，2018年9月7日房地产权查档资料复印件一份；5、中国银行银行卡，房产证复印件一份；6、企业信用信息查询、证明、伍世杰日常银行流水复印件一份。 申请人称：一、本案的审查程序违反法律规定；二、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结。”根据上述规定，对于本案标的物，法院完全可以采取诉讼保全措施；三、本案明显是以不合理低价的方式转移财产；四、本案的交易合同明显属于主体不全，涉案的房地产是属于夫妻共同财产，甚至是属于家庭共有财产，仅是凭麦阳一人签名就可以出售，明显与客观事实不相符。按正常的交易程序行为，包括房地产交易管理部门都会要求夫妻双方两人到场签名，并且拍照留档存底，才可以进行合法交易；五、信宜市人民法院作出的诉讼保全《民事裁定书》，完全符合法律规定；六、签订交易合同的案外人在本案具有严重过错，而且是严重侵害国家利益的行为。综上所述，法院原诉讼保全裁定完全合法，请法院驳回案外人的请求。 被申请人麦阳：我认为案外人提出的异议请求合理正确，符合客观事实。 被告麦瑞林、李凤娟、何丽银，既不到庭参加听证会，也不提交答辩意见。 本院查明，本院在审理原告许耀誉诉被告麦瑞林、李凤娟、麦阳、何丽银民间借贷纠纷一案[（2018）粤0983民初1938号]中，根据申请人许耀誉提出的财产保全申请并提供担保，本院于2018年8月1日作出(2018)粤0983民初1938号之一民事裁定，对登记在被申请人麦阳名下的肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房（证号：粤房地权证肇字第××号）在价值500000元范围内予以查封。该查封裁定于2018年8月2日送达至肇庆市××州区不动产登记中心。 另查明，于2018年7月20日，被申请人麦阳（卖方）与案外人伍进杰（买方）签订《房地产买卖合同》一份，约定，卖方将其位于肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房（证号：粤房地权证肇字第××号）转让给买方，价款为110万元，合同签订的当日，买方支付第一部分的房款定金（现金支付）251375元，2018年7月25日支付第二部分首期款200000元，2018年7月26日支付648625元给卖方。合同签订后，案外人于2018年7月25日支付第二部分首期款200000元及于2018年7月26日支付第三部分尾款648625元给被申请人麦阳，并提供有收据两份及中国建设银行股份有限公司肇庆公正支行出具的伍世杰个人账户支出交易明细予以佐证，但对案外人于2018年7月20日以现金支付第一部分的房款定金251375元，案外人仅提供收据一份佐证。被申请人麦阳与案外人于2018年7月26日签订《房屋移交协议书》一份，但被申请人麦阳与案外人至今未办理该房屋的过户登记手续。 本院认为，位于肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房（证号：粤房地权证肇字第××号）的房地产登记权属人为麦阳，本院根据申请人提出的财产保全申请并提供担保，于2018年8月1日作出(2018)粤0983民初1938号之一民事裁定，对登记在被申请人麦阳名下的肇庆市××州区××路××山河花园××区××单元××房（证号：粤房地权证肇字第××号）在价值500000元范围内予以查封，是符合法律规定的。虽然案外人提供有其于2018年7月20日与被申请人麦阳签订的《房地产买卖合同》，但从其签订《房地产买卖合同》之日即2018年7月20日起至本院对涉案的房屋采取查封措施前的期间，案外人与被申请人麦阳并没有到相关部门办理该房屋的过户登记手续，此系属于案外人自身的原因所造成的，过错责任在案外人。因此，案外人所提出的异议，不完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定情形，案外人所提供的证据不足以证明以上房屋权属实际属于案外人所有，其权利不能排除查封。综上，案外人提出的异议理由不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人伍进杰的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  陈志勇 审判员  姜 保 审判员  黎巧聪 二〇一八年十二月四日 书记员  陈音因