成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初8702号 原告:李扬聪，男，1983年7月22日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：宋波，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄长君，四川公生明律师事务所律师。 被告：四川省新宏实业有限公司，住所地：四川省成都市高新区天府大道北段**。 法定代表人：魏勇，四川省新宏实业有限公司董事长。 委托诉讼代理人：李云，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙君，四川明炬律师事务所律师。 被告：攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行，，住所地：四川省攀枝花市**朝阳下街** 负责人：冉晓东，攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行行长。 委托诉讼代理人：刘海，男，系攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行员工。 委托诉讼代理人：张民扬，男，系攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行员工。 原告李扬聪与被告四川省新宏实业有限公司（简称新宏实业公司）及第三人攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行(简称攀枝花银行向阳支行)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，原告李扬聪向本院提出变更诉讼主体申请，要求将攀枝花银行向阳支行的诉讼地位由第三人变更为被告，本院经审查后依法予以准许，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李扬聪的委托诉讼代理人黄长君，被告新宏实业公司的委托诉讼代理人李云，被告攀枝花银行向阳支行的委托诉讼代理人刘海、张民扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李扬聪向本院提出诉讼请求：1.判令新宏实业公司、攀枝花银行向阳支行立即注销对位于成都市锦江区观音桥西路49号沙河•上住宅小区（二期）1栋负1层154号地下车位的所有抵押登记；2.判令新宏实业公司立即为李扬聪办理上述车位的不动产权证；3.判令新宏实业公司按照5元/日的标准向李扬聪支付自2017年1月22日起至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止的逾期转移登记违约金；4.本案的诉讼费由新宏实业公司承担。事实与理由：李扬聪与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》以及《商品房买卖合同补充协议》，约定新宏实业公司将成都市锦江区观音桥西路49号沙河•上住宅小区（二期）1栋负1层154号车位出售给李扬聪，总价款为117000元。同时约定：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起的525日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：合同继续履行，出卖人按5元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。合同签订后，李扬聪依约付清购车位款以及契税、印花税、维修基金等相关费用，按照合同约定，新宏实业公司应当在2017年1月21日之前为李扬聪办理案涉车位的不动产权证。在签订买卖合同前，新宏实业公司于2014年3月4日将案涉车位抵押给攀枝花银行向阳支行，攀枝花银行向阳支行同意新宏实业公司销售案涉车位后，李扬聪才与新宏实业公司签订商品房买卖合同。合同签订后，李扬聪支付完毕全部合同款，但截止到现在，攀枝花银行向阳支行与新宏实业公司并未办理抵押权注销登记，导致案涉车位无法办理过户登记。为保护李扬聪的合法权益，特提起诉讼。 新宏实业公司辩称：1.产权证未能办理并非新宏实业公司的原因，李扬聪无权向新宏实业公司要求违约金；2.如果新宏实业公司被认定需要支付违约金，则李扬聪主张的违约金标准过高，请求法院予以调整；3.买卖合同约定办理产权，根据合同补充协议第5条，房屋所有权证是指房屋产权证；4.基于不动产登记政策于2016年11月23日变化，新宏实业公司没有办理不动产权证的义务。 攀枝花银行向阳支行辩称：攀枝花银行向阳支行没有任何义务注销案涉车位的抵押登记。1.李扬聪无权利要求攀枝花银行向阳支行注销抵押登记；2.攀枝花银行向阳支行注销抵押登记的条件并未实现；3.案涉车位无法过户的风险不应当由攀枝花银行向阳支行承担；4.基于物权的追及效力，案涉车位的抵押登记不应当被注销；5.新宏实业公司承担责任的方式，并不仅限于注销抵押登记、办理产权登记；6.李扬聪的诉情有损于法律价值的维护。综上，攀枝花银行向阳支行认为李扬聪的诉讼请求没有事实与法律依据，请求予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年8月15日，李扬聪与新宏实业公司签订《商品房买卖合同》及附件，约定新宏实业公司将位于成都市锦江区观音桥西路49号沙河•上住宅小区（二期）1栋负1层154号车位出售给李扬聪，总价款为117000元。合同约定：出卖人应当在买受人支付完毕全部付款项后15日内向买受人交付该商品房；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起的525日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按5元/日向买受人支付逾期办证违约金，直至出卖人将办理权属证书相关资料、凭据等递交权属登记部门之日止。合同签订当日，李扬聪依约付清购车位款以及契税、印花税、维修基金等相关费用，新宏实业公司向李扬聪出具了相应的收款收据。之后，新宏实业公司向李扬聪交付了案涉车位。 2015年7月6日，攀枝花银行向阳支行出具《同意销售函》，并作为上述《商品房买卖合同》的附件之一，其内容为：“攀枝花市嘉泰能源有限公司系我行贷款客户，其中一处抵押物为四川省新宏实业有限公司提供的位于成都市锦江区沙河上二期的商业房产1889.04平方米、地下车位180个，抵押登记部门为成都市房地产管理局。现经攀枝花市嘉泰能源有限公司和四川省新宏实业有限公司申请，经我行研究决定，同意四川省新宏实业有限公司销售上述抵押物，销售所得价款专项用于代攀枝花市嘉泰能源有限公司偿还其在我行的201477201S2D000055号《授信合同》项下债务本息，同时必须具备以下条件：1.四川省新宏实业有限公司已经与买受人签订认购协议并收取定金的，定金必须由买受人存入四川省新宏实业有限公司在我行开立的保证金账户（账号：77×××45）；2.签订认购协议后7日内与买受人签订正式商品房销售合同并收取剩余房款，收取的销售房款必须由买受人当日直接全部存入四川省新宏实业有限公司在我行开立的上述保证金账户内，我行可以随时扣收，专门用于偿还攀枝花市嘉泰能源有限公司在我行的授信本息；3.销售上述抵押物时还需严格遵照攀枝花市商业银行股份有限公司向阳支行、四川省新宏实业有限公司及攀枝花市嘉泰能源有限公司三方于2015年7月6日签订的《抵押物处置协议》执行。4.我行根据偿还的授信本息，解除相对应的已还款部分房屋的抵押担保，出具书面解除抵押函，并配合四川省新宏实业有限公司办理产权证交付手续。” 另查明，2014年3月3日，攀枝花银行向阳支行与攀枝花市嘉泰能源有限公司（简称嘉泰公司）签订《授信合同》，约定攀枝花银行向阳支行授信嘉泰公司2.1亿元。同日，攀枝花银行向阳支行与新宏实业公司签订《最高额抵押合同》，约定新宏实业公司对上述《授信合同》中攀枝花银行向阳支行享有的债权提供2.1亿元的最高额抵押担保。次日，对新宏实业公司所有的包括案涉车位在内的房产进行了抵押登记。2017年8月2日，攀枝花银行向阳支行以请求嘉泰公司支付借款本金及利息、对新宏实业公司等提供的担保物在担保范围内享有优先受偿权等为由，向四川省攀枝花市中级人民法院（简称攀枝花中院）提起诉讼。2017年8月4日，攀枝花中院对新宏实业公司所有包括案涉车位在内的房产予以查封即限制登记。2017年11月27日，攀枝花中院作出（2017）川04民初48号民事调解书，其中调解协议的第三项确认攀枝花银行向阳支行对新宏实业公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，该民事调解书已生效。目前，攀枝花中院的前述案件已进入执行阶段，案涉车位登记的所有权人仍为新宏实业公司，案涉车位仍处于被攀枝花中院限制登记状态。 以上事实，有当事人的身份证明材料、《商品房买卖合同》及其附件、收款收据、银行凭证、《授信合同》、《最高额抵押合同》、《流动资金借款合同》、《借款展期协议》、房屋他项权利证书、（2017）川04民初48号《民事调解书》、房屋信息摘要等证据以及当事人的当庭陈述在案为证。 本院认为，李扬聪与新宏实业公司于2015年8月15日签订的《商品房买卖合同》及附件，是双方当事人的真实意思表示，且合同签订前经过抵押权人攀枝花银行向阳支行同意，合同约定的内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，李扬聪按约支付了全部购房款项，新宏实业公司也向李扬聪交付了车位，但新宏实业公司未能在合同约定的期限内为李扬聪办理案涉车位的所有权登记，存在违约行为。攀枝花中院作出的（2017）川04民初48号生效民事调解书，确认了攀枝花银行向阳支行对新宏实业公司提供包括案涉车位在内的担保物在担保范围内享有优先受偿权，表明新宏实业公司与攀枝花银行向阳支行之间仍存在抵押担保的法律关系。案涉车位上设置的抵押权，是基于新宏实业公司与攀枝花银行向阳支行之间签订的抵押担保合同，李扬聪不是该合同相对方，无权请求该合同的双方解除案涉车位的抵押，故其要求新宏实业公司、攀枝花银行向阳支行注销案涉车位抵押登记的主张，于法无据，本院不予支持。李扬聪要求新宏实业公司为其办理车位不动产权证的主张，是基于李扬聪根据其签订的合同享有的债权请求权，该项请求涉及案涉车位的权属问题，由于案涉车位上设置了抵押权，且因为新宏实业公司的原因被攀枝花中院查封，处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”的规定，以及《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”的规定，案涉车位不具备办理权属变更登记的条件，李扬聪主张新宏实业公司为其办理车位的不动产权证的诉讼请求，本院不予支持。由于案涉车位的产权最终能否登记至李扬聪名下，即房屋所有权的最终归属尚不能确定，故李扬聪与新宏实业公司签订的《商品房买卖合同》能否继续履行存在不确定性，李扬聪主张新宏实业公司按照合同继续履行的条款约定承担逾期履约的违约责任之诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十一条、《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款、第三款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，判决如下： 驳回原告李扬聪的诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告四川省新宏实业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一八年十二月二十五日 书记员  覃雪梅