云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0112民初10905号原告：陈国鲜，女，1984年8月6日出生，彝族，身份证登记住址：云南省昆明市五华区，现住:昆明市五华区。原告：李永耀，男，1974年9月28日出生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市宜良县，现住:昆明市五华区。两原告共同委托诉讼代理人：张艺馨、尤云花，云南鸿程律师事务所律师，特别授权代理。被告：中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行统一社会信用代码：91530100216612284A住所地：昆明市滇池路1037号华夏曦岸104号商铺负责人：沈菁，任行长职务。委托诉讼代理人：孟文磊，云南勤业律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：罗金学，男，系单位员工，特别授权代理。被告：云南上基房地产开发有限责任公司统一社会信用代码：915301006836544839住所地：云南省昆明市盘龙区茨坝青松路**。法定代表人：马罗矶，任董事长职务。委托诉讼代理人：杨梦婷、李倩，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告陈国鲜、李永耀诉被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行（以下简称“工行南市区支行”）、云南上基房地产开发有限责任公司（以下简称“上基公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用普通程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告陈国鲜、李永耀的共同委托诉讼代理人张艺馨、尤云花，被告工行南市区支行的委托诉讼代理人孟文磊，被告上基公司的委托诉讼代理人李倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈国鲜、李永耀向本院提出请求判令：一、解除原告与被告工行南市区支行、被告上基公司签订的个人购房借款/担保合同；二、自法院判令上述合同解除生效之日起剩余贷款本金（截止起诉时即2018年9月2日剩余贷款本金为462598.23元）由被告上基公司偿还给被告工行南市区支行；三、本案诉讼费由两被告承担。事实及理由：原告于2014年7月7日与被告上基公司签订商品房购销合同，约定原告购买由被告上基公司开发的昆明市玉器城（地块2）一期2-38栋106号房屋，该房建筑面积89.51平方米，总价1415153元。原告于2014年6月26日、7月1日分两笔向被告上基公司支付了首付款375517元，并于2014年8月1日与被告工行南市区支行签订了以被告上基公司为保证人的个人购房借款，担保合同，贷款支付余款700000元。由于被告上基公司未按合同约定时间交房，原告向盘龙区人民法院提起诉讼要求解除商品房购销合同，盘龙区人民法院出具云01**民初602号《民事判决书》，判决解除原告与被告上基公司签订的商品房购销合同，现该判决书已经发生法律效力，即商品房购销合同已经解除，但原告仍然在承担按月偿还银行贷款的义务，故此根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，请求解除银行贷款合同，银行贷款合同解除后原告尚未偿还的贷款由被告上基公司偿还。请给予支持为谢！被告工行南市区支行辩称:第一，不同意解除合同。理由如下：被告工行南市区支行与两原告、被告上基公司之间签订的合同是各方的真实意思表示，并且被告工行南市区支行已经按照合同的约定履行了出借款项的义务。两原告、被告上基公司应当按照合同的约定承担还款义务。两原告、被告上基公司之间关于解除商品房购销合同之间的法律关系不影响本案个人购房借款担保合同。第二，即使是解除了个人购房借款担保合同，也就是本案的贷款合同，两原告、被告上基公司也应当履行还款义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第25条第二款规定，该规定仅规定了售房人也就是开发商的义务，并没有限制买房人解除商品房购销合同后，要求开发商返还所有购房款的权利，同时，也没有限制贷款人也就是银行方在解除借款合同后要求借款人返还借款及利息的权利。而借款合同约定给贷款人造成其他损失的，也就是在合同的第33.6条约定的，借款人应当承担合同金额5%的违约责任，在本案当中违约责任是24000元。目前由于开发商就是被告上基公司已经无力偿还借款。两原告和被告上基公司之间关于购房合同解除，进而解除借款关系，其目的就是为了借此逃避还款义务，这种行为给被告工行南市区支行也就是银行方造成了巨大的损失，借款人应当承担本合同项下的全部债务，根据合同法第98条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。即使借款合同被解除，借款人的还本付息义务不能免除。按照《最高人民法院审理商品房买卖合同的司法解释》第25条第二款的规定，开发商被告上基公司应当返还被告工行南市区支行剩余贷款。被告工行南市区支行仍然有权利要求原告陈国鲜、李永耀承担还本付息的责任，在这两种权利并存的情况下，可以将两原告和被告上基公司作为一个共同偿债的主体，承担共同的还款责任。第三，关于优先受偿的问题。在本案的借款关系中，被告上基公司承担的是阶段性连带保证责任，并且三方协商一致，以昆明玉器城的房屋作为抵押物，并办理了抵押权预告登记。双方的目的正是保证将来借款出现危机时确保被告工行南市区支行对抵押物优先受偿，根据民法总则第七条应当遵循诚实信用原则，秉承诚实恪守承诺的规定，协议各方应当遵循诚信在被告工行南市区支行和两原告、被告上基公司三方约定以房屋作为抵押物并办理抵押权预告登记的情况下，各方应当严格遵守这一约定，因此无论是法律规定还是依据合同约定，被告工行南市区支行对抵押物均享有优先受偿的权利。第四，被告工行南市区支行认为在本案当中应当一并对上述事宜进行处理。被告工行南市区支行注意到本案原告陈国鲜、李永耀起诉的是要求解除借款关系，并对剩余的借款承担问题，要求人民法院进行裁判，但是本案是商品房买卖合同解除后引发的借款关系解除的纠纷，根据被告工行南市区支行之前的陈述，被告工行南市区支行依法有权要求原告陈国鲜、李永耀和被告上基公司共同偿还剩余借款。被告工行南市区支行认为若解除借款关系，返还购房款以及偿还借款系不可分割的问题，虽然两原告和被告上基公司之间在另案中已经就购房款首付以及偿还的借款本金部分进行了明确，但是对于剩余的借款部分也就是刚才法庭提到的贷款余额部分如何偿还，就应当作为一个密切联系不可分割的问题进行处理，不能留有余地，导致各方当事人陷入无尽诉讼当中浪费司法资源，因此请求人民法院在本案当中对上述问题进行一并处理，避免将来被告工行南市区支行再行起诉浪费司法资源。综合以上，被告工行南市区支行认为不应当解除借款关系，即使解除，也应当由原告陈国鲜、李永耀和被告上基公司共同承担剩余贷款余额的偿还义务，基于此请求人民法院依法驳回原告陈国鲜、李永耀的全部诉讼请求。补充：即使涉案合同解除，除了贷款本金之外，利息也应当一并由原告陈国鲜、李永耀以及被告上基公司共同偿还。被告上基公司辩称:第一，本案个人购房贷款担保合同的借贷主体双方为原告陈国鲜、李永耀与被告工行南市区支行，在该合同的第10.2条已经明确规定，被告上基公司仅是阶段性的连带担保连带担保人，被告工行南市区支行作为贷款人即担保权人有权根据担保合同第28条的规定，成为具有独立请求权的第三人或者提起反诉要求上基公司承担连带担保责任。本案中被告工行南市区支行却没有申请成为具有独立请求权的第三人或者提起反诉要求被告上基公司承担责任。本案的借贷主体是原告陈国鲜、李永耀和被告工行南市区支行，即使要求被告上基公司承担责任，也应当由被告工行南市区支行另案起诉，而不是在本案中处理。第二，被告工行南市区支行在本案中的诉讼地位也是被告，但原告却诉请要求被告上基公司向被告工行南市区支行承担返还剩余贷款的责任，违反了我国民事诉讼法等法律法规中关于被告的规定，因此本案中保证人上基公司在担保权人未追究责任的情况下免除其保证责任。请求贵院依法驳回两原告的全部诉讼请求。原告陈国鲜、李永耀为证明其主张，向本院提交以下证据：一、原告身份证复印件。欲证明原告是适格的诉讼主体。经质证，被告工行南市区支行对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。经质证，被告上基公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。二、被告企业信息查询打印件。欲证明被告是适格的主体。经质证，被告工行南市区支行对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。经质证，被告上基公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。三、个人购房借款/担保合同公证书及银行还贷明细。欲证明原告与被告工行南市区支行建立贷款合作关系并自2014年4月20日起按月偿还贷款本金和利息，截止至2018年9月2日，贷款余额为462598.23元。经质证，被告工行南市区支行对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。经质证，被告上基公司对个人购房借款/担保合同公证书的真实性、合法性、关联性予以认可，对银行还贷明细不知晓，不发表质证意见。四、盘龙区人民法院（2018）云0103民初602号民事判决书。欲证明原告与被告上基公司的商品房购销合同已解除，根据最高院关于审理商品房买卖合同司法解释第24条、第25条之规定，商品房购销合同解除后，原告有权解除贷款合同，贷款合同解除后，剩余贷款由开发商偿还。经质证，被告工行南市区支行对其真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，对证明目的不予认可。认为购房关系与借款关系分属两个不同的法律关系，本案借款关系不应当解除，同时中国并不是实行判例法的国家，司法改革之后，每个法官对同一类型的案子均可以做出具有特色的具有个人判断的理解，而不必遵循之前已经生效判决，认为本案与西山区人民法院之前案件作出的判决没有任何关联性。经质证，被告上基公司对盘龙区人民法院的民事判决书的真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可。认为借款购房合同买卖关系以及本案的借款合同关系是两个独立的法律关系，与本案没有关联性。五、西山区人民法院（2018）云0112民初3445号民事判决书、昆明市中级人民法院（2018）云01民终5947号民事判决书。欲证明同类型的案子，西山区人民法院作出判决，判令解除贷款合同，剩余贷款由开发商偿还，对方上诉后，昆明市中级人民法院维持原判。经质证，被告工行南市区支行对其真实性、合法性予以认可，对关联性不予认可，对证明目的不予认可。认为购房关系与借款关系分属两个不同的法律关系，本案借款关系不应当解除，同时中国并不是实行判例法的国家，司法改革之后，每个法官对同一类型的案子均可以做出具有特色的具有个人判断的理解，而不必遵循之前已经生效判决，认为本案与西山区人民法院之前案件作出的判决没有任何关联性。经质证，被告上基公司对西山区人民法院作出的民事判决的真实性、合法性予以认可，对关联性、证明目的不予认可。认为被告上基公司仅是阶段性的连带担保责任人，在本案中不应该承担原告诉请的还款责任，同时请求贵院在结合本案的事实及证据的前提下来作出客观合理公正的裁决，而不应当依据同类型案件的判决进行裁判。被告工行南市区支行向本院提交以下证据:一、个人购房借款担保合同。欲证明双方合同中约定了房屋买卖协议解除或者以诉讼解决纠纷时，借款人应当履行通知义务，否则应当承担违约责任；由此给贷款人造成的其他损失借款人应当承担。经质证，原告陈国鲜、李永耀对其真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可。认为之前盘龙区人民法院已经判令解除购房合同，银行也是知道的，而且在其他同类型的案件中，银行也作为被告出庭了，所以被告工行南市区支行是知情的，被告工行南市区支行主张需要履行通知义务，有违常理。经质证，被告上基公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。二、借款凭证。欲证明贷款人已经按照合同的约定将贷款支付到指定账户。经质证，原告陈国鲜、李永耀对其真实性、合法性、关联性予以认可，对其证明目的不予认可。认为贷款合同是因为购房而产生的，现在购房合同已经解除，贷款已经不属于原告，贷款应当由被告上基公司返还给被告工行南市区支行，不应当由原告继续偿还。经质证，被告上基公司对其真实性、合法性、关联性、证明目的予以认可。三、本合同项下陈国鲜的还款明细。欲证明截止到2018年12月1日贷款余额为445884.87元。经质证，原告陈国鲜、李永耀对其真实性、合法性、关联性予以认可。经质证，被告上基公司对其真实性、合法性、关联性予以认可。被告上基公司没有向法庭提交证据。经审理，本院认定事实如下：原告陈国鲜、李永耀于2014年7月7日与被告上基公司签订商品房购销合同、合同补充协议约定，二原告购买由被告上基公司开发的昆明玉器城第2-38栋第1层106号房屋，套内建筑面积87.18平方米，总价1415153元。二原告于2014年6月26日、7月1日分两笔向被告上基公司支付了首付款375517元。原告陈国鲜、李永耀与被告工行南市区支行、被告上基公司签订个人购房借款/担保合同（合同编号：[工银]房字[云南省分]行[南市区]支行[2014]年[*****]号），约定，原告购买昆明玉器城2-38幢106号房屋，原告以按月等额本息的方式还款，向被告工行南市区支行贷款700000元用于支付剩余购房款；被告上基公司为二原告的贷款提供阶段性连带责任保证等。合同签订后，被告工行南市区支行依约于2014年8月1日将贷款转到了被告上基公司，二原告自2014年9月1日起向被告工行南市区支行按月还款，截止到2018年12月1日，二原告尚欠贷款本金445884.87元。因被告上基公司未按合同约定时间交房，二原告向盘龙区人民法院提起诉讼要求解除商品房购销合同，盘龙区人民法院作出的（2018）云0103民初602号《民事判决书》，判决解除二原告与被告上基公司签订的商品房购销合同；被告上基公司于判决生效十日内返还二原告购房首付款375517元、贷款本金188589.02元、利息124360.37元、自2014年7月2日起至款项实际付清之日止以375517元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算的资金占用损失，现该判决书已经发生法律效力。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。本案中，二原告与被告上基公司签订的商品房买卖合同已经昆明市盘龙区人民法院判决解除，致使本案二原告、被告工行南市区支行、被告上基公司之间签订的个人购房借款/担保合同的目的无法实现，二原告请求解除涉案合同，符合上述法律规定，本院应予支持。又根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。涉案合同解除后，依据上述法律规定，作为本案房屋出卖人的被告上基公司，依法应当将收到的购房贷款返还担保权人即被告工行南市区支行。本院将依据原告偿还贷款的情况，确定被告上基公司应返还被告工行南市区支行贷款的金额。综上，依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告陈国鲜、原告李永耀与被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行、被告云南上基房地产开发有限责任公司签订的合同编号为[工银]房字[云南省分]行[南市区]支行[2014]年[*****]号的个人购房借款/担保合同；二、由被告云南上基房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行剩余贷款本金（实际返还金额以合同编号为[工银]房字[云南省分]行[南市区]支行[2014]年[1000167]号的个人购房借款/担保合同解除生效之日原告陈国鲜、原告李永耀尚欠被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行的剩余贷款本金为准）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币8238元（原告陈国鲜、李永耀已预交），由被告中国工商银行股份有限公司昆明南市区支行、被告云南上基房地产开发有限公司共同承担，并于本判决生效后十日内一并支付原告陈国鲜、李永耀。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审 判 长  张 杨人民陪审员  吴锡莲人民陪审员  张静梅二〇一八年十二月二十日书 记 员  段 朔