河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1081民初4872号原告：赵金风，女，汉族，生于1990年3月31日，住禹州市。委托诉讼代理人：张锋，河南国基律师事务所律师；代理权限：特别授权。被告：许昌市同昌房屋开发有限责任公司。法定代表人：张德众，该公司经理。委托诉讼代理人：李国宾，许昌市法律服务所法律工作者；代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张国辉，男，生于1982年10月29日，住河南省许昌市魏都区，该公司部门经理；代理权限：一般授权。第三人：禹州市基锦科技实业有限公司。法定代表人：王保垒，该公司经理。委托诉讼代理人：金晓丽，河南君志合律师事务所律师；代理权限：特别授权。原告赵金风诉被告许昌市同昌房屋开发有限责任公司（以下简称“同昌公司”）、第三人禹州市基锦科技实业有限公司（以下简称“基锦公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵金风的委托诉讼代理人张锋，被告同昌公司的委托诉讼代理人李国宾、张国辉，第三人基锦公司的委托诉讼代理人金晓丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵金风诉称，2016年3月10日原告与被告签订《禹州金域华府购房协议》一份，约定了原告购买被告开发的位于禹州市大××西××北侧、××路西侧××小区××楼××单元××房屋××套，合同总价款485535元。在合同签订当天原告就付清了全部房款，但被告迟迟不与原告签订正式的《商品房买卖合同》并到房管部门备案，经原告多次催促，被告在已经办理了房屋预售许可证的情况下一再拖延，拒不配合。而且原告发现被告出售给自己的房屋，在其建房时就经市政府居中协调属于拆迁户的安置房。原告与被告多次协商无果，无奈诉至贵院，请求贵院依法维护原告合法权益，判如所请。1、判令解除原、被告签订的《禹州金域华府购房协议》。2、判令被告返还原告已经支付的购房款485535元和利息60691元（自2016年3月10日起至2018年3月11日止的利息以485535元为基数按年利率6%计算，之后的利息仍按以上标准计算至返还房款为止）。被告同昌公司辩称，一、原告所诉事实与理由均不成立，是善意的谎言，与实际情况不符。首先，原告据以诉讼的《禹州金域华府购房协议》，诚如原告自认的情况一样，该协议书只是购房意向书，而不是正式的《商品房买卖合同》，是不能通过房管部门的审核，继而不能实现不动产登记交易备案的。纠其真正的原因是原告所购买的房屋只向被告缴纳了购房意向金10万元，并没有继续向被告或通过第三方向被告全额缴纳应付购房款485535元，故此，被告认同原告所诉的原由：被告不与原告签订正式的《商品房买卖合同》并到房管部门备案，原、被告之间只存在单纯的买卖关系。其二，原告所持的收款收据，不符合财务规定的形式要件，没有加盖被告公司的财务专用章，没有专业财会人员审核签字，最为关键的是，原告根本没有向被告交款或通过银行汇款实际交纳大额资金的凭证，无从谈起已实际向被告缴纳涉案金额的购房款，履行缴纳义务，不能证明被告已经收到了全部购房款项，双方之间的商品房买卖关系是不完全、也是不能合法成立的。其三，原告出具的《对接单》，该份证据只是原告与第三人之间形成的关系，性质不能确定，该单的形成，被告没有参与，也没有被告的签字或盖章加以确认，对该单的真实性、合法性被告有异议，不予认可，对被告不产生法律效力，更不能证明原告已实际履行了购房交款义务，与本案房屋买卖合同成立不具有关联性，不能作为买卖合同是否已经成立的定案根据。二、原告与第三人之间是否存在真实、合法的债权、债务关系。原告及第三人均没有向法庭提交合法有效的债权债务凭证，不能证实债务转移合法成立。根据我国《合同法》、《民法总则》等相关法律法规，债务转移依法成立时有其特定的条件的，不是单方、单一、孤证就能够证明确定的，继而也不能作为定案根据。首先，原告及第三人均不存在合法有效的债权、债务凭证，无法证明合法债务的存在，唯一的对接单对合法债务成立及具备可转移条件实在牵强。合法的债务转移除需要上述证据外，当事人之间必须协商一致就主债权、从债权及抗辩权、债权人、担保人同意等要件以书面合同形式达成一致。对债务履行、担保、利息、时效都有着重要约定条件，不是单一的对接单能解释一切、证明一切的，何况当事人之间对所谓的对接单的合法性还存在较大争议。其二、对接单的合法性、有效性及约束力只有在充足的证据加以证实的情况下，（对接单只有在三方签订详细、正规债务转移合同之后）才能作为债务转移合法的证据，现在的事实是（双方没有签订债务转移合同）被告不同意债务转移，也从来没有认可债务转移之事。根据《合同法》87条规定‘债务转移’应在法律法规的规定情况下，应当办理批准登记手续的依其规定办理。原告及其第三人在事实不清，证据不足的情况下，债务转移的合法性不存在。其三，鉴于还原历史真相，有利于司法公正，被告请求法庭依公权追加酿成案件实际发生具体事物的操作人王保垒、王雪敏、陈华明到庭参加诉讼或者对其作出调查询问。以利于还原真相，公正裁判，避免假错案发生。第三人基锦公司述称，本案是在第三人基锦公司法定代表人王保垒涉嫌非法集资后给债权人（包括本案原告）兑付的过程中采取与同昌公司债务转移进行兑付，且双方是自愿的，同昌公司对该转移的性质也是清楚的，且该债务转移行为原告通过与同昌公司签订购房协议，同昌公司为原告出具收据，该债务转移已经发生法律效力。原告赵金风向本院提交的证据为：一、房屋买卖合同一份，证明双方形成房屋买卖合同关系。二、购房款收据一份，证明原告已经履行了房款交付义务。三、被告房屋预售许可证照片复印件一份，证明被告早已取得房屋预售许可证，却拒不与原告签订正式合同并备案。四、被告销售负责人陈华明，及被告禹州项目负责人张国辉的录音及视频资料，证明被告与原告签订房屋买卖合同是双方真实意思表示，被告对陈华明的行为是明知并认可的。五、禹州市人民法院及许昌市中级人民法院生效判决书二份，证明被告同样的案件已经生效判决书认定合同有效。六、禹州市公安局刑事卷宗，证明被告与王雪敏达成以房屋兑付债权人债权的口头协议，被告在向公安局报案时提供了用房屋抵付债权人名单及金额，在被告书面报案材料中认可其与五十七户签订了房屋合同，加盖被告公司印章。被告同昌公司向本院提供的证据有：一、禹州市法院2017年12月28日调查笔录一份，证明各购房户在签订《购房协议》及拿到的《收款收据》时并没有交齐全部购房款，三方协议参加不是同昌公司及同昌公司指定的人，即当时没有‘债务转移’的条件。二、被告在2017年11月25日公开发布催交剩余房款的通知；证明被告自始没有认可‘债务转移’抵充房款这种形式。三、类案人王爱敏、叶天生退房申请及退房手续一组五张；证明相同购房人明确签订购房意向时，只交付了意向金并没有全额交齐购房款，同时证明‘债务转移’事项并不存在的事实。四、被告向房管部门提供的预售登记合同样本及收据一组；证明全额交齐房款所形成的合同与没有全额交齐款项的根本区别。五、（2018）0417许昌禹州市王保垒、王雪敏诈骗案刑事卷宗第三页；证明每名购房户只缴纳了5-10万元不等的购房意向金，并没有全额交期购房款的事实。六、（2018）0417许昌禹州市王保垒、王雪敏诈骗案刑事卷宗第七页；证明所谓兑换地点不是在被告公司或第三人公司，而是在八仙门对面的石斛仙酒行，王雪敏供述的兑换房屋58套，价值2848.975万元，全体客户总共交了550万元，陈华明只实际收到了364万元，剩余2298.975万元购房客户并没有实际交纳的事实。第三人基锦公司未向本院提供证据。经庭审质证，被告对原告提供证据的质证意见是：对证据一房屋买卖合同证明内容及证明目的有异议，该协议书不是同昌公司的购房意向书，是禹州金域华府的购房协议；该协议的公章与同昌公司在公安机关备案的公章有差异，不一致；王晓鹤不是被告公司的员工，从劳务合同及人社局职工保险情况获得的名单中不显示该人；购房协议用章形式不符合规定，同昌公司历年来出具的购房协议及合同全部使用的是合同专用章，没有使用过行政章。对证据二收据真实性及证明目的均有异议，该收据上显示的金额同昌公司没有收到，该收据违背了财务规定的形式要件，没有加盖同昌公司财务专用章，陈华明只是公司的房屋销售人员，不是同昌公司的财务人员，更不具备公司股东资格，无权代表同昌公司在没有收到购房款的情况下向他人出具收据。对证据三房屋销售许可证系复印件，不予质证。对证据四不再要求听、看，直接发表质证意见，录音录像资料原告应提供原始载体，以证明没有进行剪辑，我方认为原告提供的录音录像不是原始载体，存在技术剪辑，该录音录像取证形式不合法。对证据五真实性无异议，但不能证明原告赵金风足额向被告公司交纳应付的购房款。对证据六刑事卷宗真实性无异议，原告的证明目的是房屋抵债权，与原告诉状中所诉的当天交付了全部房款相互矛盾。第三人对原告提供证据的质证意见是：对证据一、二，真实性及证明目的均无异议。对证据三、四，这是发生在债务转移之后，第三人不知情。对证据五、六，无异议。原告及第三人对被告提供证据的质证意见是：对证据一调查笔录系复印件，真实性有异议，且询问的当事人不是本案原告，被告在该笔录中认可是其与王雪敏达成的协议，出具了全款的收据。对证据二通知是被告单方行为，没有得到原告及第三人认可。对证据三退房申请及退房手续与本案无关，且被告附带了一份王爱敏签订的禹州金域华府购房协议，协议与原告提供的协议类似，说明被告认可签订过这一类的协议，加盖的并非是合同专用章，收据上加盖的也不是财务专用章，收款人同样是陈华明，这也推翻了被告所称的所有的合同及收据都加盖合同专用章或财务专用章。对证据四预售登记合同样本及收据与本案无关，采用住建部制定的格式合同，或者双方拟定的简易合同，符合合同成立生效要件，都是有效的合同。对证据五刑事卷宗第三页王雪敏在调查时明确陈述以房抵债的过程，且我方也没有说在签订合同时交的是全部现金，而是部分现金，部分债权转移。对证据六刑事卷宗第七页，签订合同的地点不影响合同的成立，本案涉及了58户购房户，并不是所有的都是在石斛仙酒行办理，也有在售楼部办理。本院对上述的证据效力认定如下：原告提供的证据一、二被告有异议，认为没有加盖同昌公司财务专用章，但被告在向禹州市公安局控告时提交的“关于王保垒、王雪敏夫妇等人利用禹州市基锦科技实业有限公司非法吸收公众存款并煽动非法集资户共同诈骗许昌市同昌房屋开发有限责任公司的情况汇报”等材料中认可与50多户非法集资户签订了临时的《禹州金域华府购房协议》和出具临时全额购房收据，并加盖同昌公司销售房屋的临时印章以及陈华明是公司员工的事实，故原告提供的证据一、二客观真实，且与本案有关联，本院予以采信。原告提供的证据三禹建商品房预售字（2016）第019号禹州市商品房预售许可证，客观真实，且与本案有关联，本案予以采信。原告提供的证据四，曾在（2018）豫1081民初400号民事案件中出示，被告并无异议，且与本院调取刑事卷宗中相关材料相一致，故本院予以采信。原告提供的证据五，被告对其真实性无异议，第三人对该证据无异议，故本院对原告提供的证据五的真实性予以确认。原告提供的证据六，系本院依原告申请调取的刑事卷宗材料，被告对其真实性无异议，第三人无异议；调取程序合法，且与本案有关联，本院予以采信。被告提供的证据一为禹州市诉调对接中心工作人员对当事人所作调查笔录，当事人并非本案原告，缺乏证据的关联性，故不作为本案有效证据使用。被告提供的证据二，系被告单方行为，原告及第三人并不认可，缺乏证据的合法性，故不作为本案有效证据使用。被告提供的证据三，第三人提出异议，认为退房申请人并不是基锦公司原债权人，不在58户中，故缺乏证据的关联性，本院不予采信。被告提供的证据四、五、六系客观材料，本院对其真实性予以确认。经审理查明：2016年3月10日，被告同昌公司作为甲方与原告作为乙方签订《禹州金域华府购房协议》一份，双方约定：甲、乙双方在平等自愿的基础上，就乙方选购金域华府商品房事宜达成如下条款，双方共同承诺遵守。房屋位置：6号楼1单元5层中东户，建筑面积约138.23平方米，单价为3513元/平方米，总价为485535元。付款方式为一次性付款：乙方已付清房款485535元；原、被告分别在该购房协议上盖章、签字。同日，被告同昌公司向原告出具收据，内容为“今收到赵金风新居·泰华府6号楼1单元5层中东户（138.23）交来购房款人民币（大写）肆拾捌万伍仟伍佰叁拾伍元整。”被告员工陈华明在收款人处盖章。2016年12月16日，被告同昌公司开发的位于大同路西延伸段北侧、辛庄路西侧项目名称为新居·泰华府取得禹建商品预售字（2016）第019号商品房预售许可证。2018年4月10日，被告向禹州市公安局提起控告称，禹州市基锦科技实业有限公司王保垒、王雪敏与57家非法集资户联合，以合法形式掩盖非法目的，在57家非法集资户没有交齐购房款的情况下，共同骗取我公司与这57家非法集资户签订《禹州金域华府购房协议》，并出具全款购房收据。具体情况如下：2015年，王保垒、王雪敏夫妇多次找到公司员工陈华明，说有约50户群众在他开办的禹州市基锦科技实业有限公司有存款，因公司资金流通困难，无法及时把这些存款偿还给这些群众，让陈华明先帮他们夫妇及他的公司渡过难关。方法是让这些群众购买我公司在禹州市开发的新居泰华府的房屋，条件是这50余户群众平均每户先付5万元，剩余房款由禹州市基锦科技实业有限公司及王保垒夫妇代付，如果禹州市基锦科技实业有限公司及王保垒夫妇在3个月内不代付，则由这50余户群众自己支付购房款。考虑到禹州市基锦科技实业有限公司、王保垒夫妇在3个月内把账要回来后就会替这50多户把购房款交齐，又可以为我公司卖出几十套房屋，因此，陈华明就答应了他们的请求。后来，王保垒夫妇及这50余户群众通过转账方式大约交给陈华明200多万元预付房款，剩余房款由基锦公司给陈华明出具了对接单，陈华明按他们的要求让公司的销售人员与这50多家非法集资户签订了临时的《禹州金域华府购房协议》，出具了临时的全款购房收据，并加盖了许昌市同昌房屋开发有限责任公司的印章。（这个印章是为了方便销售房屋的临时印章，签订正式合同时加盖的是公司的正式印章）。收到预付款后，陈华明全部交给了我公司。时至今日，基锦公司及王保垒夫妇尚未替这50余家非法集资户把剩余房款付给同昌公司，这50余家非法集资户也未把剩余房款付给同昌公司。因此，我公司在没有收到剩余房款的情况下，也无法与这50余家非法集资户签订正式的《商品房买卖合同》···。要求对王保垒、王雪敏夫妇等人利用禹州市基锦科技实业有限公司非法吸收公众存款并煽动非法集资户混淆是非，弄虚作假共同诈骗被告公司财产的行为进行刑事立案。被告同昌公司向禹州市公安局提交“关于王保垒、王雪敏夫妇等人利用禹州市基锦科技实业有限公司非法吸收公众存款并煽动非法集资户共同诈骗许昌市同昌房屋开发有限责任公司的情况汇报”并附非法集资户名单（57户）[泰华府6#楼基锦科技实业非法集资人员名单]：张会君、尹静薇、董沛源、赵金风（本案原告）等。2018年5月4日，禹州市公安局对被告于2018年4月17日提出控告许昌市禹州市王保垒、王雪敏等人诈骗案，经审查认为没有犯罪事实，该局作出禹公（经）不立字[2018]10016号不予立案通知书。本院认为：一、《中华人民共和国合同法》第六条规定:“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”本案中，被告同昌公司在胡晓辉诉同昌公司房屋买卖合同[(2018)豫1081民初400号]案件中承认陈华明为其公司员工，而且在向禹州市公安局提交的“关于王保垒、王雪敏夫妇等人利用禹州市基锦科技实业有限公司非法吸收公众存款并煽动非法集资户共同诈骗许昌市同昌房屋开发有限责任公司的情况汇报”中又认可“陈华明系其公司员工和王保垒夫妇及这50余户群众通过转账方式大约交给陈华明200多万元预付房款，剩余房款由基锦公司给陈华明出具了对接单，陈华明按他们的要求让公司的销售人员与这50多家非法集资户签订了临时的《禹州金域华府购房协议》，出具了临时的全款购房收据，并加盖了许昌市同昌房屋开发有限责任公司的印章”的事实，该情况汇报并附“非法集资户名单”，名单上有原告的名字。因此，被告同昌公司关于与原告签订的购房协议书只是购房意向书，收款收据上没有加盖被告同昌公司的财务专用章，原告没有缴纳全部购房款及对接单不能证明债务转移的辩称理由不能成立，本院不予采纳。二、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”和六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，被告同昌公司与原告签订《禹州金域华府购房协议》，并向原告出具购房款收据，视为被告对其职工陈华明接受对接单、签订购房协议、出具购房款收据等履行职务行为的认可及与原告、第三人基锦公司就第三人对原告的债务移转达成了合意。故原、被告签订的《禹州金域华府购房协议》系原、被告双方真实意思表示，且不存在协议无效的法定情形，为合法有效的协议。该协议对原、被告具有约束力，双方均应按协议约定履行义务。但被告在已取得商品房预售许可证情况下，明确表明不再与原告签订正式商品房买卖合同，导致双方协议不能继续履行及合同目的不能实现，被告的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任，故原告要求解除原、被告之间签订的《禹州金域华府购房协议》并返还购房款485535元的诉讼请求,本院予以支持。原告要求被告支付的自2016年3月10日起至2018年3月11日止的利息以485535元为基数按年利率6%计算的利息为58344元，对原告起诉的多余部分的利息，本院不予支持。原告要求自2018年3月12日起的利息仍按年利率6%计算至被告返还购房款之日止的诉讼请求，不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下:一、解除原告赵金风与被告许昌市同昌房屋开发有限责任公司于2016年3月10日签订的《禹州金域华府购房协议》。二、被告许昌市同昌房屋开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告赵金风购房款485535元及利息58344元,共计543879元；2018年3月12日起的利息以485535元为基数按年利率6%计算至被告返还购房款之日止。三、驳回原告赵金风的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9264元，保全申请费2948元，共计12212元，由原告赵金风负担52元，被告许昌市同昌房屋开发有限责任公司负担12160元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于许昌市中级人民法院。审判长 ：马会娟审判员 ：靳炳奎审判员 ：孟金虎二〇一八年十二月二十八日书记员 ：卜亚凡