湖南省衡阳市珠晖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0405民初316号 原告：马红艳，女，1978年5月1日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区。 原告：周剑平，男，1969年12月12日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区。 二原告共同委托诉讼代理人：蔡敬，湖南天戈律师事务所律师。 被告：衡阳吉锐房地产开发有限公司，住所地：衡阳市蒸湘区立新路**。 法定代表人：曹春华，该公司董事长。 被告：衡阳鑫都商业管理有限公司，，住所地：衡阳市珠晖区 二被告共同委托诉讼代理人：陆元伟，湖南南昉律师事务所律师。 被告：广州星市方投资顾问有限公司，，住所地：广州市越秀区 原告马红艳、周剑平与被告衡阳吉锐房地产开发有限公司(以下简称吉锐公司）、衡阳鑫都商业管理有限公司(以下简称鑫都公司）、广州星市方投资顾问有限公司(以下简称星市方公司）委托合同纠纷一案，本院于2018年4月18日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年7月24日公开开庭进行了审理。原告马红艳、周剑平委托诉讼代理人蔡敬、被告吉锐公司、鑫都公司共同委托诉讼代理人陆元伟到庭参加诉讼，被告星市方公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告星市方公司之间签订的《商铺委托经营管理合同》；2、判令被告吉锐公司、鑫都公司向原告交付所购的位于衡阳市珠晖区某某南路2号某某路1号某某国际1**2室商铺的经营权、管理权和收益权，同时，被告吉锐公司向原告补开2014年12月28日至2017年12月27日止原告投资回报款抵购房款的正式票据计入总购房款，并从2017年12月28日起按照该总购房款计算年租金收益；3、判令被告吉锐公司、鑫都公司连带赔偿原告2017年12月28日至2018年4月16日止的租金损失11775元，同时判令被告吉锐公司、鑫都公司连带赔偿2018年4月17日至实际交付上述商铺的经营权、管理权和收益权时止的租金损失（按2014年12月28日至2017年12月27日的投资回报比例标准计算）；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年5月12日，原告与被告吉锐公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告吉锐公司开发的位于衡阳市珠晖区某某南路2号、某某路1号某某国际1**2室。同时在被告吉锐公司的要求下，原告又与被告星市方公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》，双方约定，原告将所购上述商铺委托给被告星市方公司管理经营，委托期限为十年，其中前三年（2014年12月28日至2017年12月27日止）每年的回报金额为原告预购房总款的7%。其间，被告星市方仅经营一年就将商铺私下委托给被告鑫都公司继续经营管理，原告的回报金额由被告鑫都公司按上述约定继续支付。三年时间到期后，被告鑫都公司单方面将每年回报金额降低至已交房款的5.5%,且在未征得原告同意的情况下，将所购商铺对外招租。由于原告与被告鑫都公司未能就回报金额达成一致，原告诉至法院，请求判如所请。 吉锐公司辩称，原告诉请要求吉锐公司交付和承担连带责任，没有事实依据，吉锐已经按照合同交付房屋，我们不存在交付问题和连带责任；吉锐公司不是商铺委托的主体，所以不存在连带赔偿责任；原告要求补开投资回报款发票并计入总购房款，没有事实依据，请求法院驳回对原告的诉请。 鑫都公司辩称，关于原告主张解除商铺的经营管理合同的诉讼请求，被告可以支持，但是由于商场是统一经营统一管理，按照原来的双方的约定，绝大部分商铺已经跟鑫都公司重新签订了委托合同，商场也在经营中。因为是统一规划，统一管理，商铺已经租给了经营户，现在再将商铺交付给原告，会损害绝大多数经营者的利益，根据商铺委托经营管理合同第四、五条的明确规定，包括物业管理费、水电费等费用，原告要求鑫都公司交付管理费没有事实依据，要求被告鑫都公司承担7%的约定支付租金不合理。请求人民法院依法驳回原告要求被告鑫都公司交付商铺与按照7%的约定支付租金的诉请。 星市方未答辩亦未向本院提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 依据本院依法确认的证据及当事人陈述无争议的事实，本院依法确认以下事实：2014年5月12日，原告与被告吉锐公司签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买被告吉锐公司开发的位于衡阳市珠晖区某某南路2号、某某路1号某某国际1**2室,总价款406321元。同时原告又与被告星市方公司签订了一份《商铺委托经营管理合同》，原告与星市方公司签订的《商铺委托经营管理合同》(以下简称委托经营合同)约定：甲方（原告）将自己购买的商铺，全权委托乙方（星市方公司）对外出租及管理，委托期限为十年，前三年为市场培育期，乙方不向甲方收取任何回报；三年后，由甲乙双方共同商定之后的委托经营管理回报金额，在同等条件的前提下，乙方享有优先委托经营管理权，若双方就委托经营管理回报达成一致，则由双方共同签署相关补充文件；若协商不一致，则本合同自动解除；乙方在合同期内，根据实际需要，对该商铺采取整体装修（包括对该商铺进行合并、分隔及拆除间隔）、整体规划、招租、整合运营、与第三方联合经营、合作、企业承包、转租、出租柜台等经营方式、形式，甲方不得干涉。同时，为优化整体运营，在不影响整体消防安全的前提下，甲方同意乙方有权允许部分租户对其租赁范围内的公共通道或公共部分进行合理使用。现鑫都国际项目中绝大多数商铺就三年后的回报率达成一致签订了补充协议（前两年回报率为购房款的5.5%，第三年回报率为购房款的6.5%）。原告认为应当按照将购房款优惠部分计入房款总价来计算回报率及回报率应以头三年的优惠价除房款总价所得商7%作为回报率来确定回报率，而与鑫都公司无法达成一致，以致酿成纠纷。 本院认为，原告与星市方公司签订了委托经营管理合同，双方形成委托合同关系。本案中，委托经营合同是原告与星市方签订的，但由于星市方招商失败而退出对商铺的经营管理，然后由鑫都公司实际经营管理。原告与鑫都公司虽未重新签订委托经营合同，但在近三年的时间内原告未提出异议，代表原告对鑫都公司承租商铺的认可,因此承担合同的主体应为鑫都公司与星市方公司，由于原告未主张星市方公司承担责任，因此本案由鑫都公司承担责任。本案中，原告所有的商铺实际上是产权式商铺。所谓产权式商铺，是指房地产开发商将整体的商业建筑物分割为若干独立的部分分别销售，各独立销售的面积之间不设物理间隔，业主购买并办理产权登记后享有产权但不直接经营，而是由开发商或专门的经营公司负责统一经营管理，业主获取定期、定额回报的房地产销售模式。其实质是所有权和经营权相分离的一种房地产商铺产品形式。产权式商铺虽然权证上载明了单个商铺的具体位置、面积，明确了权属范围，但客观上众多商铺存在于一个整体空间，没有隔断作为明确的界限。产权式商铺只有在统一规划、整体使用时才能体现其价值，在未形成总体使用规划的前提下，单个业主不宜独立使用。如果单个业主独立使用所属其物权部分的商铺，必然降低整个区域内商铺的使用价值，亦对其他业主的利益造成损害。因此，虽然业主享有所有权，但该权利行使既要遵循开发商、经营公司根据约定获得的使用权、管理权，也不能损害全体业主的共同利益。因此，产权式商辅所有权的行使应以“不得损害公共利益或他人合法权益”为适用原则，对整个商场商铺进行整体利用便于优化整个商场的使用方案，最大限度地发挥商场每一部分的功能和作用，提高建筑物的使用效率，实现利益最大化。《物权法》第七条规定:“物权的取得和行使，应当遵循法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”产权式商铺业主的集体意志可以对全部业主产生拘束力，有约定，则从约定;无约定的，有业主委员会的，则遵循业主委员会的决议;无业主委员会的，过半数或者三分之二以上业主的决议即可视为全体业主的集体意志。具体到本案，原告购买的是产权式商铺，根据该产权式商铺的特点，原告作为产权式商铺的产权人，其不宜对未间隔的单个商铺行使完全的所有权，从整个商城的利益和不损害全体业主的共同利益出发，对商铺物权的行使应按照过半数或者三分之二以上业主的决议处理。而被告鑫都公司已举证证明其已与过半数业主重新签订了委托经营合同，故原告要求交付其购买的商铺，本院不予支持。由于鑫都公司已实际承继了星市方公司的合同中的权力义务，因此原告亦应当按照绝大多数商铺业主的做法与鑫都公司签订补充文件，关于双方争议的租金，亦应按照绝大多数的业主的合同处理，被告鑫都公司应按照与其他业主签订的合同约定标准支付租金。吉锐公司系鑫都国际的开发商，其与原告之间的关系系房屋买卖合同关系，因此对原告要求吉锐公司承担责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告吉锐公司补开购房款发票的诉讼请求与本案无关，原告可另行起诉。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、被告衡阳鑫都商业管理有限公司赔偿原告马红艳、周剑平2017年12月28日至2018年4月16日止的租金损失6734元（406321元×5.5%×110天/365天），并支付从2018年4月17日之后的租金（按衡阳鑫都商业管理有限公司与鑫都国际商城绝大多数商铺业主签订的合同约定比例计算）； 二、驳回原告马红艳、周剑平其他诉讼请求。 案件受理费594元，由被告衡阳鑫都商业管理有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审判长  朱灿灿 审判员  谢红春 审判员  杨海雁 二〇一八年十二月三日 书记员  廖金沙 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 《中华人民共和国物权法》 第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。