贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3386号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200010944387。 委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：胡小能，男，汉族，1970年8月3日出生，住湖南省邵阳市大祥区。 被上诉人（原审原告）：呙开容，女，汉族，1973年5月1日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201511820078。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张競，系贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）因与被上诉人胡小能、呙开容商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2516号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告胡小能、呙开容提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场A12-1-11号商品房转移登记的产权证及有关文书；2.被告以544779元购房本金为基数，按日以已付购房款万分之二支付原告自2014年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市商品综合××市场××号商品房，价款为544779元，原告足额支付了购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款每天万分之二的违约金。 原审被告鑫城公司辩称：1.即使答辩人违约，根据法律规定，被答辩人诉请逾期办证违约金的诉讼时效期间为2014年6月30日至2016年7月1日，本案已超过诉讼时效。2.逾期办证系答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。首先，导致延期办证的原因是政府部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理，导致一期工程的产权证被暂缓办理。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，二期工程用地涉及坟墓搬迁，但坟主不予配合，造成工程不能动工。依据合同约定，应当免除答辩人因上述不可抗力事由造成的逾期办证违约责任。3.即使认定答辩人存在违约行为，合同约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为准。 原审经审理查明：2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市商品综合××市场××号（房号：A12-1-11号）商品房，价款为544779元，原告已支付完毕购房款。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记。合同签订后，原告支付了购房款，被告未履行办理房屋转移登记的义务。2016年6月，原告胡小能、呙开容向被告主张违约责任，与被告发生纠纷。原审另查明：涉案房屋于2017年7月27日消防验收合格，于2017年12月8日竣工验收完毕。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现原告依约履行了房款支付等主要合同义务，被告亦应当按照合同约定在2014年6月30日前将办理转移登记的有关文书交付给原告，并根据合同约定的受托义务办理转移登记。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》之规定，因涉案房屋验收完毕，办理转移登记的条件成就，而办理房屋转移登记手续应是在房屋验收完毕的基础上，由原告委托被告向房屋登记机关申请办理，被告应向原告披露房屋验收完毕的事实，并及时通知原告提交资料并要求原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的手续。因被告单方面不能独立办理房屋权属转移登记，在房屋验收完毕之后，被告于本案开庭之日才向原告披露该事实，故被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金应截止到开庭日较为合理，即被告应支付原告的违约金为2014年7月1日至2018年5月25日，总金额为：544779元×0.02%×1424天=155153元，至于被告提出涉案房屋文书的交付延迟系因坟墓拆迁及政府部门将一、二期备案一并进行所导致的抗辩理由，因合同相对性原则确认第三方原因造成当事人一方违约时并不能免除违约方直接责任，且坟墓拆迁及政府部门行政因素亦不属于法定的不可抗力事件，故不能免除被告方的违约责任，对被告的该抗辩主张不予支持。关于被告提出的违约金过高要求调整抗辩主张，涉案合同系双方真实意思表示达成，违约金条款合法有效，在被告构成违约时，违约金兼具对原告方的补偿性及对被告的惩罚性，而日万分之二的标准合理，不违反法律规定，被告主张调整的理由缺乏事实及法律依据，不予支持。关于被告辩称的诉讼时效问题，原告所举证据三板桥派出所《出警经过》，结合证人证言，能够证明原告于2016年6月向被告反映问题的事实，再结合该时间正处于被告违约后，故认定原告向被告反映问题应包含主张本案违约责任，因此，原告在原法律规定的2年诉讼时效内主张权利，诉讼时效中断，自2016年6月起重新计算诉讼时效，原告于2018年4月4日提起诉讼，未超过诉讼时效，被告关于原告起诉超过诉讼时效的抗辩，不予采纳。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告胡小能、呙开容缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡小能、呙开容逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金155153元；三、驳回原告胡小能、呙开容的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 原审宣判后，鑫城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数，按照日万分之零点二的标准支付被上诉人2016年4月4日至2018年5月9日违约金；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定关于诉讼时效的规定，本案双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的日期为2014年6月30日，被上诉人于2018年4月4日才提起诉讼，已超过诉讼时效期间。被上诉人一审所举证据只能证明其曾经向上诉人反映问题，不能证明被上诉人要求上诉人承担逾期办证的违约责任；根据司法实践，违约金的起算应从债权人起诉之日起向前推两年；上诉人已于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书即商品房备案证明书；故即便认定上诉人违约，也仅当计算2016年4月4日至2018年5月9日期间的违约金。2.按照立法精神，出卖人逾期办证的违约责任是以买受人的实际损失为基础；除居住、使用外，房地产还有融资的功能，逾期办证给买受人造成的损失是基于融资担保贷款不能而发生。被上诉人采取按揭方式购买涉案房屋，即使其取得了不动产权属证书，该证书仍然要留存于银行，不能用于二次融资，故被上诉人并未产生实际损失，且双方约定的违约金过高，应当予以调减；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；同时，只有出卖人自身能够控制的原因才能被认定为“出卖人原因”，如因出卖人意志以外的因素导致逾期办证，则不属于“出卖人原因”。本案中，政府土地行政征收和规划行政执法不作为导致上诉人逾期办证，即便上述事由不能认定为不可抗力事由，亦属于非出卖人原因，出卖人不应承担违约责任。综上，本案系多因一果导致逾期办证，请求依法减轻上诉人的违约责任。 被上诉人胡小能、呙开容答辩称：1.涉案违约金系按日累计的持续性债权，根据民法总则第一百八十八条，一审判决上诉人支付答辩人2015年10月1日之后的违约金，适用法律正确。但是一审仅判决上诉人承担违约责任至一审开庭之日，不符合合同约定，违约金应计算至上诉人将办理房屋转移登记的有关文书提交至不动产登记部门并且通知被上诉人之日；2.违约金具有惩罚性的特征，不以非违约方遭受损失为前提；同时，上诉人的违约行为导致答辩人对涉案房屋享有的物权受到限制，造成的损失客观存在但难以计算。按照法律规定，在“损失数额难以确定”的情况下，以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算答辩人的损失（违约金），此与《商品房买卖合同》第二十二条约定的按日支付已付购房款万分之二的违约金大致相当。上诉人称其违约未给答辩人造成损失，以此主张调减违约金，没有事实依据。3.依据合同约定，除不可抗力因素外，上诉人均应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书及不动产权证书的违约责任。 二审中，上诉人提交下列证据： 证据一，《不动产权属证书》、《商品房备案证明书》，证明目的：在涉案房屋具备办理产权转移登记的条件下，上诉人为被上诉人办理房屋转移登记的时间不应计入上诉人的违约责任期间，本案违约责任期间的截止时间应为2018年5月9日。证据二，《借款合同》，证明目的：被上诉人以按揭方式购买涉案房屋，逾期办证不会给被上诉人造成损失，双方约定的违约金应予酌情调减。证据三，毕节市七星关区城乡规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》；证明目的：逾期办证系政府原因导致，属行政不可抗力，上诉人无须承担违约责任。 被上诉人质证认为：1.对证据一的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人应当于2014年6月30日前为答辩人办理并交付商品房转移登记有关文书，但截至一审庭审之日，上诉人未履行该义务，《商品房备案证明书》并非商品房初始登记，不等同于上诉人已经履行办理并交付商品房转移登记有关文书的义务；上诉人在审判决作出后才取得不动产产权证书，答辩人对此并不知情，上诉人也没有通知答辩人；因此，上诉人承担违约责任的期间不应截至2018年5月9日，也不应截至原审开庭之日。2.对证据二的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的；合同约定的违约金标准不违反法律规定，依法不应予以调减；不论答辩人采取何种方式支付购房款，均不能免除上诉人的违约责任。3.对证据三的三性不予认可，证明未经经手人及单位负责人签字，不符合法律规定且达不到证明目的；证明记载的内容表明系第三方因素导致办证迟延，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当承担违约责任。 经审查，《商品房备案证明书》、《不动产权属证书》来源真实合法，可以证明涉案房产符合办理产权转移登记的条件，但达不到上诉人的证明目的，不予采信；被上诉人对《借款合同》真实性无异议，但涉案房屋是否系以按揭方式购买，与上诉人应否承担逾期办证违约责任，不具有关联性，达不到上诉人的证明目的，不予采信；毕节市七星关区城乡规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》，仅能反映职能部门拆除违法建筑及处理完毕土地、建筑物、构筑物的征收、补偿和坟茔迁移的时间，达不到上诉人的证明目的，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任及违约责任的期间如何认定；3.违约金是否应当调整。 关于焦点1，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。上诉人应于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，被上诉人于2018年4月4日提起本案诉讼，其有权就2014年7月1日起至上诉人交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金主张权利；同时，被上诉人一审提交的毕节市公安局七星关分局三板桥派出所出具的《出警经过》及证人证言等证据，可以相互印证被上诉人于2016年6月向上诉人主张逾期办证违约责任这一事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求”之规定，本案存在诉讼时效中断计算的情形，原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于焦点2，针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以行政行为构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当减轻或者免除上诉人的违约责任进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为均属具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征。动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门执法不作为应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记的有关文书构成违约，并无不当。对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、违约责任应予酌情减免的上诉意见，不予采信。 依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务，但上诉人逾期未予交付。鉴于双方在合同中约定由上诉人代为办理商品房转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，由此，上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示上诉人在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故一审庭审之日可视为被上诉人通知到达上诉人之日。据此，原审判决上诉人承担逾期办证违约责任至一审庭审之日，符合法律规定和本案实际，予以确认。 关于焦点3，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人取得不动产权属证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；加之上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此未能提供充分有效证据，应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的违约金调整主张，本院不予支持。 综上，上诉人鑫城公司的上诉缺乏事实和法律依据，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷