甘肃省嘉峪关市城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0271民初3675号 原告：张洁，男，汉族。 被告：臧玉梅，女，汉族，个体经营者。 委托诉讼代理人：杨为民，甘肃铭恪律师事务所律师。 原告张洁与被告臧玉梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张洁、被告委托诉讼代理人杨为民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张洁向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除双方签订的房屋转让协议；2.请求判令被告承担违约金606000元。事实和理由：2018年1月8日，原、被告签订房屋转让协议，约定将嘉峪关市如意庭院A区XX号房屋出售给被告，房屋价款303万元。协议第8条第2款约定，被告应于2018年2月6日前付清全部房款；第9条约定，逾期超过三个月，原告有权解除协议，被告应承担全部购房款20%的违约金。原告多次要求被告交清房款，但被告置之不理，至今尚欠100万元房款拒不支付。现为维护合法权益，原告依法诉至法院，请求判如所请。 臧玉梅辩称，依据双方签订的房屋转让协议约定，首付款金额为117万元，117万元中的107万元由臧玉梅或其委托代理人甘露直接给付给银行，以解除涉案房屋上已设定的抵押。但在协议实际履行过程中，张洁要求臧玉梅将首付款直接向其给付，并称由其本人去银行办理抵押权解除手续。但在臧玉梅支付购房款203万元后，张洁仍未履行协议所约定的抵押权解除义务，致使臧玉梅有理由相信张洁拒绝继续履行合同义务，臧玉梅购买房屋的合同目的不能实现。同时，原告私自将房屋转让协议中约定的为保障臧玉梅实现办理房屋产权过户手续而设定了质押权的红木家具拿走。基于张洁存在多次违约行为，请求法庭依法驳回张洁的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张洁提交房屋转让协议、个人授权委托书、短信记录截图、微信记录截图、2018年1月25日收条、中国建设银行个人活期账户交易明细、中国银行交易流水明细清单等证据；臧玉梅提交房屋转让协议、个人授权委托书、手机银行转账截图、2018年6月28日收条、平安诉讼财产保全责任保险保单、保单保函、诉讼财产保全责任保险发票、人民法院诉讼收费专用票据（预收）、（2018）甘0271财保109号民事裁定书等证据，张洁与臧玉梅对上述对方提交的证据真实性均认可，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月8日，臧玉梅（委托人）向案外人甘露（被委托人）出具个人授权委托书，委托甘露作为其委托代理人，全权办理甘肃省嘉峪关市如意庭院A区932号房屋买卖协议签署及房屋过户等相关事项，对办理上述事项过程中所签署的有关文件，均予以认可，并承担相应的法律责任。委托期限自签字之日起至上述事项办完为止。同日，甘露作为委托代理人代表臧玉梅（受让方、乙方）与张洁（转让方、甲方）签订房屋转让协议，约定的主要内容有：1.本合同所出售房屋地址为甘肃省嘉峪关市××区号（不足部分可以补充）；建筑层数地上3层，地下**。房屋的建筑面积282.27平方米，室内建筑面积265平方米（阁楼面积97.7平方米，地下室面积116.2平方米不计入产权面积）；精装修，该房屋已设定抵押；该房地产与开发商签署了房屋买卖合同，无房产证；该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让，该房屋的相关权益随该房屋一并转让；房屋现有银行贷款107万元。2.甲方不得隐瞒与转让房产相关的重要事实，必须保证其对外转让房产拥有完全的所有权，保证上述房产没有设定担保、没有权属纠纷及债权债务纠纷，保证该房屋不受他人合法追索，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿；除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押、债务、税项、未结款项及租金等，甲方均在出售该房屋前办妥。出售后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任，与乙方无关，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。3.房屋转让价格为人民币303万元；甲方不支付交易中的任何费用；该协议签订后1日内，乙方应交付给甲方该房屋的买卖定金10万元整；该房屋现有银行抵押贷款107万元整，该部分抵押贷款金额由乙方直接支付给银行。甲方需积极配合乙方办理撤销银行抵押贷款手续。办理撤销银行抵押贷款手续后，乙方交付甲方该房屋买卖款186万元，全部金额需在20个工作日内陆续完成；甲乙双方协商，甲方需留下室内红木家具及部分家电作为办理房屋不动产权证的抵押物（抵押物家具清单见附件一，共10件套）；甲方在取得房屋的不动产权证后10个工作日内，甲方应积极配合乙方办理房屋产权变更手续，办理房屋产权变更手续后5日内，乙方需归还甲方留下的抵押家具。若双方对于该抵押家具均有购买意向，则另行共同商讨该家具的买卖价格；买卖上述房产交易过程中产生的一切费用，均由乙方承担缴纳，甲方不承担任何费用。甲方在收款时应向乙方出具收款收据。4.双方协商议定甲方应于2018年3月6日之前，将上述房屋的全部钥匙、文件及水、电、暖气卡等交付乙方，并在双方在场的情况下由乙方对房屋进行验收。5.甲方保证出售房产符合国家房产的有关规定，并保证产权清晰，无查封和任何纠纷，保证所提供的材料真实有效，不含虚假内容，若有违反上述约定造成的责任由甲方承担；乙方在支付甲方人民币303万元后，该款项由以下三部分组成：定金10万元；乙方支付的该房屋银行抵押贷款107万元；房屋买卖余款186万元。乙方应在2018年2月6日之前将上述约定全部款项交付于甲方；甲方应在2018年3月6日之前将该房产交付乙方。6.甲方违反本协议约定，未能在约定时间内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的百分之二承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方需退回乙方已付房款（包括银行贷款），承担全部购房款20%的违约金。乙方违反本协议约定，未能在约定时间内支付约定的购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的百分之二计算滞纳金，逾期超过三个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金。 协议签订当日，甘露通过银行转账向张洁支付购房定金10万元；臧玉梅分别于2018年1月25日、2月9日、2月11日、2月12日、4月4日、6月14日通过银行转账向张洁给付50万元、40万元、30万元、50万元、16万元、7万元。2018年1月25日，张洁出具收条载明：本人张洁（身份证号×××）今收到臧玉梅（身份证号×××）女士购买本人位于嘉峪关市××区号购房款50万元，通过银行转账给本人。2018年6月28日，张洁出具收条载明：本人张洁收到臧玉梅（身份证号×××）女士购买嘉峪关市南市区如意庭院A区XX号购房款203万元整。至今，涉案房屋未交付臧玉梅。 本院认为，张洁与臧玉梅于2018年1月8日签订的房屋转让协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应遵循诚实信用原则，按照约定全面履行各自义务。涉案房屋未办理产权证书，且至今存在抵押权，对此，协议第三条约定，该房屋现有银行抵押贷款107万元整，该部分抵押贷款金额由臧玉梅直接支付给银行。张洁需积极配合臧玉梅办理撤销银行抵押贷款手续。办理撤销银行抵押贷款手续后，臧玉梅交付张洁该房屋买卖款186万元；协议第八条约定，臧玉梅在支付张洁人民币303万元后，该款项由以下三部分组成：定金10万元，臧玉梅支付的该房屋银行抵押贷款107万元，房屋买卖余款186万元，臧玉梅应在2018年2月6日之前将上述约定全部款项交付于张洁。上述有关购房款的履行方式前后约定不一致，协议实际履行过程中，截止2018年6月14日，臧玉梅陆续向张洁给付购房款共计203万元，但对银行抵押贷款107万元至今未办理还款手续。因该抵押贷款的还款办理义务约定在协议中出现前后不符，而不动产的买卖在抵押权未消灭前存在法律阻碍，因此，出卖人应先行履行办理解除抵押权义务，保证标的物所有权无瑕疵。本案中，臧玉梅所付购房款近70%，张洁仍不办理解除银行抵押贷款手续，合同的履行应以合同相对人的相互信任为基础，遵循诚实信用原则，现双方信任基础已然丧失，且就继续履行协议亦未能达成一致意见。同时，涉案房屋上设有的抵押权尚未解除，致使该房屋转让协议在法律上难以继续履行。据此，张洁与臧玉梅于2018年1月8日签订的房屋转让协议应予解除。协议解除后，张洁应向臧玉梅返还已付购房款203万元。因涉案房屋存在权利瑕疵，房款交付方式前后约定不清，原告要求被告承担违约责任的诉请，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条第一款之规定，判决如下： 解除原告张洁与被告臧玉梅于2018年1月8日签订的房屋转让协议； 驳回原告张洁的其他诉讼请求。 案件受理费35888元，由原告张洁负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省嘉峪关市中级人民法院。 审 判 长 曹 静 人民陪审员 李 倩 人民陪审员 廖小群 二〇一八年十二月二十三日 书 记 员 赵建霞