广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1738号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘远坤，男。委托诉讼代理人：柯长川，广东海法律师事务所律师。上诉人（原审被告）：茂名市世华房地产代理有限公司，住所地广东省茂名市福华路**大院**首层**房。法定代表人：胡鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人:梁小龙，男。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱婷，女。委托诉讼代理人：黄全儒，广东诚挚律师事务所律师。原审第三人：潘丽莎，女。上诉人茂名市世华房地产代理有限公司(以下简称世华公司)、刘远坤因与被上诉人朱婷、原审第三人潘丽莎房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1792号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘远坤上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项、第五项判决；2.请求判决朱婷支付刘远坤违约金人民币90000元；3.请求判决朱婷赔偿刘远坤人民币30000元；4.本案一审、二审诉讼费用全部由朱婷承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，导致错误判决，应当纠正。刘远坤与朱婷明确在合同中约定，网签当天朱婷应支付刘远坤首期房款人民币210000元，一审查明部分也明确记载首付款为210000元，由朱婷在网签当天直接支付给刘远坤。但是一审判决最终认为“朱婷交付首期房款只是笼统的约定为还贷日，朱婷应于那一个还贷日交付首期房款并不确定”。一审判决对于同一个客观事实的判定，前后明显不同，并且最终认定的事实与客观事实存在出入。正是由于一审判决错误认定了朱婷交付首期房款只是笼统的约定为还贷日，朱婷应于那一个还贷日交付首期房款并不确定的事实，所以，造成一审判决错误判定朱婷不存在不依约履行付款的违约行为。一审判决事实认定不清。二、朱婷严重违反合同规定，其用实际行为表示不履行合同义务，是造成合同解约的直接原因，本案并不存在朱婷主张的合同无法履行的情形。因此，朱婷应承担违约的法律责任，应当向刘远坤支付违约金和赔偿刘远坤的经济损失。本案中，潘丽莎已经举证证明了朱婷有违约的故意，朱婷亦实施了不支付首期房款，以实际行为不履行合同义务的客观行为。所以，朱婷严重违反合同规定，其用实际行为表示不履行合同义务，是造成合同解除的直接原因。一审判决当时涉案房屋不能办理过户，判定可以解除合同且刘远坤无过错。但是，涉案房屋曾因行政部门管理措施的原因存在无法办理不动产转移登记的客观情形，在案件一审辩论终结前已经不存在，可见，涉案房屋的交易是完全可以进行的，不存在可以任由朱婷单方解除的情形。对于在诉讼中发现可以继续履行的合同，我国法律是不支持单方以以往存在不能履行的原因为由而要求解除的主张的，这在于保护交易的安全性、稳定性，杜绝当事人故意拖延履行合同义务，而等待交易限制的出现。如《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第六条“出卖人未取得商品房预售许可证明与买受人签订商品房预售合同，但在一审法庭辩论终结前房屋竣工验收合格，当事人以出卖人未取得商品房预售许可证明为由主张合同无效的，不予支持”。另外，依照《合同法》第110条的规定，本案并不存在法律上或者事实上不能履行情形，因此，朱婷无权单方要求解除涉案合同。造成本案房屋买卖合同不能继续履行的原因，并不是不可抗力的原因，而是由于朱婷的违约和拒不履行合同义务造成的。既然朱婷拒不履行合同，使得合同目的不能实现，因此，刘远坤有权解除合同，而朱婷依法要承担违约责任和赔偿守约方的损失。综上所述，一审判决认定事实不清，判决结果错误，显失公正。朱婷辩称：一、双方在2018年4月9日网签的合同，已经改变了付款方式，该付款方式并没有明确约定如何交付。二、房屋不能过户的原因是刘远坤及房屋管理政策的原因，是由于房屋所在宗地面积范围超出出让地界址范围面积，所以无法办理过户手续，且直至2018年5月15日朱婷起诉，起诉状送达刘远坤、世华公司的时候房屋不能过户的政策情形依然存在，但送达的时候双方合同已解除，并不能归责于任一方。世华公司述称：对刘远坤上诉没有意见。潘丽莎不作陈述。世华公司上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第三项判决；改判世华公司不用退还中介服务费及保证金29000元给朱婷。二、本案诉讼费用由朱婷承担。事实和理由：一、世华公司已经如实告知买卖双方房屋的真实交易价格，根据诚实信用和意思自治原则，世华公司无需退还20000元给朱婷。世华公司于2017年12月10日找到适合的买家朱婷，并与朱婷签订了《承购确认书》，朱婷同意以900000元的价格买入该房屋，而且世华公司也把该房屋的真实交易价格告诉了卖家刘远坤。三方于2017年12月25日签订《房屋买卖合同》，合同中第二条第一款明确载明了该房屋的成交价为90000元，买卖双方亦在《房屋买卖合同》中签字确认，朱婷以90000元的购房价款购买委托房屋。世华公司在履行居间义务的过程中，如实告知双方房屋交易价格，买卖双方对房屋的交易价格是十分清楚的，一审法院认定“世华公司没有如实告知双方涉案房屋的真实交易价格，赚取差价30000元，损害了委托人利益”与客观事实不符。《房屋买卖合同》签订后，刘远坤同意支付1.5万元人民币作为中介服务费，让世华公司在朱婷交的定金里划扣，同时按照《房屋买卖合同》第三条第四款约定卖方刘远坤应给予经纪方暂时保管的物业杂费保证金5000元，刘远坤也让世华公司一并在其定金里划扣，一共20000元整。这20000元实质上是刘远坤支付给世华公司的中介服务费和暂时保管的物业杂费保证金，并不是定金款。一审法院认为其为定金款，认定错误。综上，世华公司未隐瞒房屋交易价格事实，也并未取得30000元的差价，其20000元是刘远坤支付的15000元的中介服务费和物业杂费保证金5000元。根据诚实信用、意思自治原则及《合同法》第四百二十六条的规定，世华公司依法取得刘远坤支付的15000元中介服务费，返还刘远坤5000元，故无须退还20000元给朱婷。二、世华公司已经促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，依法有权收取中介服务费9000元。《承购确认书》是双方的真实意思表示，在平等、自愿的基础上签订的，所以合同真实、合法有效。同时，正如一审判决所认定的事实，《房屋买卖合同》也是合法有效的。世华公司与朱婷是居间合同关系，根据《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定以及有效的《承购确认书》第二条“买家同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1%向经纪方支付咨询及中介服务费”的约定。因世华公司于2017年12月25日已促成买卖双方刘远坤、朱婷签订《房屋买卖合同》，就已经完成了居间义务，居间成功，世华公司依法有权收取中介服务费9000元。一审法院判决世华公司退还中介服务费9000元给朱婷是错误的。综上所述，一审法院认定的事实与实际情况不符，应予纠正。朱婷辩称：世华公司未尽如实报告义务，违反诚实原则，其与双方分别签订不同价格的合同，赚取差价。并且在第一次签订合同的时候明知道已经存在不能过户的原因之后仍然要求朱婷在2018年4月9日去网签，要求朱婷无限期等待该政策。根据相关规定，世华公司不能收取居间费，世华公司的行为违反了房地产经纪管理办法的规定也就是行业纪律，赚取差价事实上是扰乱市场秩序。刘远坤述称：由于当时朱婷交付相关款项的时候是直接交付给世华公司，世华公司收到多少款项，刘远坤作为出卖人并不知情。对世华公司的上诉请求是否符合法律规定由法院依法审理。潘丽莎不作陈述。朱婷向一审法院起诉请求：一、判令解除朱婷、刘远坤于2017年12月25日签订的《房屋买卖合同》（编号：MMSHDC0001251）；二、判令刘远坤立即返还定金60000元及支付占用期间的利息给朱婷（利息自2017年12月25日开始按每年6%计算）；三、判令世华公司立即返还中介费9000元、房屋评估费4500元、地籍测量、地籍测量费650元给朱婷、三项请求，合计金额73550元。四、判令本案诉讼费用由刘远坤、世华公司共同承担。刘远坤向一审法院反诉请求：1.判令朱婷支付刘远坤违约金人民币90000元；2.判令朱婷赔偿刘远坤人民币30000元；3.本案的一切反诉费用由朱婷承担。一审法院认定事实：位于XX大院****登记在刘炳坤名下。2017年10月11日刘炳坤通过公证，委托其妻子胡某青将上述房屋予以转让及办理过户等相关手续。2017年12月1日，刘远坤为甲方与世华公司为乙方签订一份《限时销售合同》，约定由乙方世华公司代理甲方刘远坤，将XX大院X号X房出售。合同主要内容为：1.房屋交易净收价格87万元，付款方式按揭付款，交房时间为甲方收完房款7天内。2.若乙方按照甲方上述委托条件与买方签订承购确认书，即视为乙方居间成功。甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日向乙方支付销售价的1%作为咨询及中介服务费及应将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介费用。3.甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任。4.甲方出售此房总价人民币87万元整，此价钱赠送楼下摩托车房一个。2017年12月10日，朱婷为乙方（买方）与世华公司为甲方（代理方）签订一份《承购确认书》，主要内容为：1.乙方对位于XX大院X号X房的房地产有购买意向，售价为人民币90万元整，业主在收齐房款一周内交付房地产。2.乙方同意与业主签订《房屋买卖合同》当日按成交价的1%向甲方支付咨询及中介服务费。3.乙方在签订本确认书时同意交付人民币10000元给甲方代为保管。作为购买该房地产的保证金。若业主同意该房地产售价为90万元整，或低于这个金额。同意上述第一条规定的各项条件，即视为乙方确认成交。甲方无需乙方另行指示，可将保证金部分或金额转交业主，甲方转交的款项自业主收到时即视为购房定金。4.若甲方在上述期限内取得符合条件的业主承诺，乙方须按《房屋买卖合同》履约，办理过户交易手续，否则业主有权没收定金并另行出售该房地产，同时，乙方仍需即时付给甲方该房地产成交价的4%作为咨询及中介服务费，若保证金未转交给业主，则乙方同意将保证金转作支付给甲方作为咨询及中介服务费。5.乙方同意在签署三方房屋买卖合同当天补交人民币肆万元整于甲方处，甲方约业主来签署买卖合同。2017年12月25日，刘远坤为卖方，朱婷为买方，世华公司为经纪方三方签订一份《房屋买卖合同》，合同主要内容为：1.买卖之房屋地址为：XX大院X号X房。2.该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为人民币90万元整。3.签订本合同时支付人民币陆万元整作为定金，定金自动转为房款。4.首付款为贰拾壹万元，由买方在网签当天直接支付给卖方。5.房价余款陆拾叁万元按银行按揭付款，该笔款项于买卖完成并办妥他项权利登记后由贷款银行直接划入卖方银行账号，银行实际贷款额与买方申请贷款额之间差额由买方在银行放款当天以现金支付给卖方，否则，视为逾期付款。6.三方约定于2017年12月30日前到房产交易中心办理测绘鉴证过户相关手续，交易中心受理测绘鉴证之日起十五个工作日内买卖双方到税局办理纳税申报手续。7.在签署本合同时，卖方同意交付人民币5000元给经纪方作为该物业之杂费保证金，待结清各项物业欠费后多退少补。8.由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。9.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。10.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买房的，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收到款项并向买方支付该物业成交价的10%作为违约金。11.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金。买方逾期支付楼款，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向卖方支付违约金；逾期30天，卖方有权不出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作为违约金。12.此售价包括赠送于本小区一楼杂物间一个。13.如因政策原因导致该房屋不能过户，买卖双方同意取消交易，卖方退还所有已收款项，经纪方退还中介服务费。合同签订当日，朱婷支付了60000元定金及9000元中介费到世华公司的账户。世华公司收到60000元定金后，以收取中介费及保证金名义收取其中的20000元，其余40000元支付给刘远坤，并由刘远坤开具收到60000元定金的收款收据给朱婷收执。2018年4月9日，朱婷与世华公司到房产部门办理涉案房屋的网签手续，朱婷为便于合同履行，以潘丽莎的名义办理了房屋网签手续。朱婷为此以潘丽莎名义支付了4500元房屋评估费给世华公司及支付650元地籍费给茂名市国土资源勘探测绘院。但双方在办理产权转移登记时候，涉案房屋却因所在的楼幢（建筑基底）存在宗地超出出让地界址范围面积而无法办理不动产转移登记。茂名市国土资源局复函一审法院时证明此类问题是不动产登记工作中遇到的普遍性问题之一，在2018年6月4日茂名市人民政府出台《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题处理意见（试行）》文件时，才解决此类问题。一审法院认为，一、关于本案房屋买卖合同效力及解除问题。朱婷与刘远坤、世华公司签订的《房地产买卖合同》，包含了房屋买卖及居间合同法律关系，两个法律关系产生是基于房屋买卖行为引起，具有关联性，为免讼累，一审法院作合并审理。合同是当事人真实意思表示，合法有效。当事人应依合同约定履行自己的合同义务。现朱婷及刘远坤均同意解除合同，一审法院予以确认。二、关于本案房屋买卖合同违约责任问题。朱婷认为，刘远坤涉案房屋存在违章建筑行为无法办理过户手续，构成违约。刘远坤则认为是朱婷没有按合同约定期限办理贷款手续，交付首期购房款，根本违约。一审法院认为，涉案房屋具有房产权证，出卖时处于合法状态，房屋之所以不能办理产权转移登记手续，是房屋所在的楼幢（建筑基底）存在宗地超出出让地界址范围面积造成，并不是刘远坤的过错造成，因此朱婷主张刘远坤违约，理由不能成立。根据合同约定内容，朱婷交付首期购房款及刘远坤办理提前还贷手续只是笼统的约定为还贷日。朱婷、刘远坤应于那一个还贷日办理交付首期房款并不确定，双方在以后履行合同过程中，办理网签手续时，对此也没有达成过一致意见，因此刘远坤主张朱婷违约，一审法院不予认可。本案合同当时无法履行的原因是涉案房屋在办理不动产登记过程中历史遗留问题造成，现朱婷、刘远坤选择解除合同，属于不可归责于双方当事人的事由，故朱婷、刘远坤诉请对方承担违约责任，一审法院均不予支持。三、关于居间费问题。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中世华公司与刘远坤签订《限时销售合同》及与朱婷签订《承购确认书》，没有如实告知双方涉案房屋的真实交易价格，赚取差价30000元，损害了委托人利益，该行为也违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条中：房地产经纪机构和房地产经纪人员不得对交易当事人隐瞒真实的房屋信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的规定。因此世华公司不得收取买卖双方的中介服务费，已收取的中介服务费应予返还。四、关于涉案款项返还问题。房屋买卖合同解除，涉案房屋买卖已不能继续进行，刘远坤应将收取的定金返还给朱婷。世华公司应将收取的中介费返还给买卖双方。鉴于刘远坤实际收到定金款为40000元，尚有定金款20000元、中介费9000元及评估费4500元在世华公司处，返还时各人将所持款项支付给朱婷即可。朱婷为此次交易支付了650元地籍费给茂名市国土资源勘探测绘院，该650元应视为合同无法履行造成的损失，合同解除后，应由朱婷及刘远坤各负担一半。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十五条规定，判决：一、解除朱婷与刘远坤签订的房地产买卖合同。二、刘远坤于本判决发生法律效力后十日内返还定金款40000元及支付地籍费325元共计40325元给朱婷。三、茂名市世华房地产代理有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还33500元给朱婷。四、驳回朱婷其他诉讼请求。五、驳回刘远坤的反诉请求。案件受理费819元、反诉费1350元共计2169元，由朱婷及刘远坤各人负担1084.5元。扣减朱婷已预交819元，朱婷仍应支付255.5元给刘远坤，该款在刘远坤返还定金款时作相应抵减。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、朱婷是否存在违约行为。二、一审判决世华公司退还各项费用是否正确。一、关于朱婷是否存在违约行为。根据现有证据可以知道，案涉房屋在网签时之所以不能办理产权转移登记手续，是房屋所在的楼幢（建筑基底）存在宗地超出出让地界址范围面积造成，是由于不可归责于双方当事人的原因造成的。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条第一款第四项关于先履行一方行使不安抗辩权“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形”的规定，虽然合同约定了在网签当日朱婷应向刘远坤支付首期购房款，但由于不可归责于朱婷的原因，案涉房屋不能办理房屋产权转移登记手续，必然会导致朱婷的合同目的落空，此情形下朱婷拒付购房款而行使不安抗辩权的行为，不属于违约，刘远坤要求朱婷承担违约责任没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，判决刘远坤返还定金款40000元、地籍费3、地籍费325元给朱婷正确维持。二、关于一审判决世华公司退还各项费用是否正确。居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，世华公司已促成刘远坤与朱婷订立房屋买卖合同，已履行主要居间义务。根据法律规定，有权收取委托人的居间费。《房地产经纪管理办法》的相关规定并非法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，不能作为认定涉案合同效力的依据，并不影响本案房地产买卖及居间合同的效力及各方当事人的权利义务。一审法院判决世华公司向朱婷返还居间费9000元错误，本院予以纠正。刘远坤与朱婷签订的房屋买卖合同解除后，世华公司理应将收取朱婷的定金款20000元及评估费4500元予以返还。一审判决世华公司返还定金款20000元、评估费4500元给朱婷正确，本院予以维持。综上所述，一审认定事实部分不清，适用法律错误，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1792号民事判决第一、二、五项；二、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2018）粤0902民初1792号民事判决第三、四项；三、茂名市世华房地产代理有限公司在本判决发生法律效力后十日内返还24500元给朱婷；四、驳回朱婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费819元、反诉费1350元共计2169元，由朱婷负担97元，刘远坤负担1799元、茂名市世华房地产代理有限公司负担273元；二审案件受理费3225元（刘远坤已向本院预交2700元、茂名市世华房地产代理有限公司已向本院预交525元），由朱婷负担163元，刘远坤负担2700元，茂名市世华房地产代理有限公司负担362元，由朱婷迳付163元给茂名市世华房地产代理有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审 判 长  庞健军审 判 员  江剑兵代理审判员  莫 婵二〇一八年十二月三日书 记 员  郑富华书 记 员  区成秀