广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2257号上诉人（一审被告）：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地广东省四会市东城区四会大道**（市机电排灌管理站内）。法定代表人：李坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：罗志锋，男，汉族，1983年11月15日出生，住广东省四会市。被上诉人（一审原告）：程秋兰，女，汉族，1985年6月5日出生，住广东省四会市。上诉人肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人罗志锋、程秋兰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人大隆公司的委托诉讼代理人兰文霞、被上诉人罗志锋、程秋兰的委托诉讼代理人孔令威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回罗志锋、程秋兰所有诉讼请求；2.本案诉讼费由罗志锋、程秋兰承担。事实和理由：根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房交付的前提条件之一为“买受人付清应缴的全部税、费”，罗志锋、程秋兰提供的在案证据没有证明其已付清了全部税、费，因此根据双方约定，涉案商品房交付条件未成就，大隆公司暂无义务交付涉案商品房。因此，罗志锋、程秋兰主张的逾期交房的违约金没有事实依据，不应予以支持。罗志锋、程秋兰辩称：一、业主从始至终均没有认可部分业主进行案涉房屋申请装修时就已收到相关提示或知道涉案房屋不具备交付条件。在一审庭审中，业主均是按照开发商的要求和指引办理的装修申请手续，该点意见以及其他意见在一审庭审中均已详细陈述。事实上，任何办理装修申请的文件和材料均是由开发商提供，有部分材料比如收楼通知、住宅使用通知书、住宅使用说明书等文件开发商都是个别未提供给业主，作为业主方，业主在申请装修时，按照开发商要求办理装修手续，业主有理由相信开发商所办理手续符合入住装修交付的标准。事后直到2017年7月24日，住房和城乡建设规划局发出通知也仅仅因为涉案楼盘的大部分业主到有关部门投诉反映才出现的文件，因此不能按照一审法院所认定的直接推定业主在向物业公司收楼时就已知道涉案房屋未达到合同约定的交付条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》和证据规则，部分业主接收房屋时是否已经收到相关提示或知道房屋不具备交付条件，该事实举证责任在开发商。纵观整案证据材料，包括但不限于买卖合同、收楼通知、住宅使用通知书、住宅质量保证书，大隆湾花园商品房交付指引、装修申报指引等整套材料均由开发商单方制作并提供。业主方根本无任何举证能力。开发商是否提供给业主上述材料或者提供多少材料也无法证实。根据举证规则，如开发商不能提供证据证明部分业主接收房屋时已收到相关提示，提示包括但不限于书面告知业主称案涉房屋未达到交付条件，业主申请装修有可能出现风险等告知书，或其他证据材料能提示或提醒业主案涉房屋不具备交付条件的文件下，开发商应承担举证不能的责任。二、开发商不具备交付条件的状态是一直持续的，但所有竣工验收备案表以及其他合同和法定约定交付房屋时必备的法律文件都是由开发商自行准备并提供给业主，业主没有任何权力要求开发商能在何时交付该文件。只要业主申请装修时间发生在住建局发出相关通知和提示前，即可认定涉案房屋违约金的标准应按照业主在一审中诉求进行计算。三、关于业主申请装修的原因，业主方均已做出详细说明，在一审中已经做出陈述。而并非仅仅基于居住需要，除此以外还有其他原因。罗志锋、程秋兰向一审法院起诉请求判令：1.大隆公司继续履行与罗志锋、程秋兰于2015年5月7日签订的编号为15040396《商品房买卖合同》，并立即将四会市东城街道四会大道南大隆湾花园2座7号房屋交付给罗志锋、程秋兰使用；2.大隆公司支付逾期交付房屋的违约金22360元（违约金从2016年7月1日起开始暂计至2018年1月10日止，按已付房价款400000元的每日万分之一的标准计算，暂计违约总天数为559天，大隆公司应支付全部违约金应从2016年7月1日起计至实际交付房屋之日止）给罗志锋、程秋兰。3.大隆公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年5月7日，罗志锋、程秋兰与大隆公司签订了《商品房买卖合同》（编号为：15040396），约定罗志锋、程秋兰向大隆公司购买位于四××市××街道××大道南××花园××房，总购房价为400000元，出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备以下条件的商品房交付罗志锋、程秋兰使用：1、经分期综合验收合格；2、买受人按约定交齐房款，且经验收合格，并符合《商品房买卖合同》约定的商品房交付罗志锋、程秋兰使用。《合同》第九条第1款第（2）项约定，“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十一条“交接”约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议》约定。”该附件四第三条“关于合同第八条及第十一条的补充1、该商品房交付的前提条件：（1）买受人按合同第六条的约定向出卖人交清全部购房款；（2）买受人付清应缴的全部税、费。”第十一条“房屋已按照《商品房买卖合同》第八条的约定取得了住建局的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》；并且房屋基础设施、公共配套项目与设施已按《商品房买卖合同》第十四条约定全部完成并正常运转。”之后，罗志锋、程秋兰依约向大隆公司支付了购房款400000元。2017年7月24日，四会市住房和城乡规划建设局以《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》告知大隆公司，“近期根据群众反映，你公司开发的四会市大隆湾房地产项目存在未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，经我局巡查核实，该项目电气、消防、电梯、排水等设施未达到验收条件，已交付给部分业主装修入住，存在安全隐患。…现责令你公司立即停止违法行为，全面整改。”由于涉案房屋至今未经验收合格达到合同约定的交付条件，大隆公司未能在合同约定的交付日期即2016年6月30日前将涉案房屋交付给罗志锋、程秋兰。双方因房屋交付问题及违约金支付问题协商不成，罗志锋、程秋兰遂向该院提出本案诉讼。大隆公司确认涉案房屋至今未达到合同约定交付标准，也不能确定未来何时能经验收合格达到交付条件。罗志锋、程秋兰确认其主张2016年7月1日起暂计至2018年1月10日的违约金为22360元。经核，该期间违约金为22360元（400000元×0.1‰×559日）。一审法院认为：罗志锋、程秋兰与大隆公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。对于大隆公司提出的罗志锋、程秋兰没有证据证明已经缴清应缴税费，所以还未到达交付条件的反驳意见，大隆公司既未明确罗志锋、程秋兰到底未缴清何种应缴税费，也未举证证明未能按期交房的原因在于罗志锋、程秋兰，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，大隆公司应承担举证不能的不利后果。大隆公司该反驳意见没有理据，该院不予采纳。《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定:“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”双方约定大隆公司应于2016年6月30日前交付案涉房屋，但大隆公司至今未交付，依约应承担相应的违约责任。故大隆公司应支付罗志锋、程秋兰从2016年7月1日起暂计至2018年1月10日的逾期交房违约金22360元；之后至房屋经验收合格实际交付日止的违约金按双方合同约定计算。对于罗志锋、程秋兰的第一项诉讼请求,由于涉案房屋至今未经验收合格，且不能确定未来经验收合格达到交付条件的具体时间，因此该院对罗志锋、程秋兰该项诉讼请求不予支持。罗志锋、程秋兰可待相关条件成就时与大隆公司协商解决或另寻其他途径处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、大隆公司应于该判决生效之日起十日内支付逾期交付房屋的违约金22360元（从2016年7月1日起计算至2018年1月10日，之后的违约金以400000元为基数，按每日0.1‰的标准计算至房屋实际交付之日止）给罗志锋、程秋兰。二、驳回罗志锋、程秋兰的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为180元，由大隆公司负担。二审期间双方均没有提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：如何确定大隆公司逾期交楼的违约责任。案涉《商品房买卖合同》及附件是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，大隆公司没有按合同约定交付涉案商品房给买受人，构成违约。大隆公司主张罗志锋、程秋兰未交清应缴税费致使房屋交付条件未成就的问题。因大隆公司并未具体明确罗志锋、程秋兰存在哪些应缴税费未缴，也没有举证证明其已经按照双方合同约定履行了通知缴纳税费的义务，且大隆公司也没有举证因罗志锋、程秋兰存在应缴税费未缴致使其房屋未能依约交付的事实。大隆公司应当承担举证不能法律责任。故大隆公司上诉主张涉案商品房交付条件未成就，计付违约金，没有事实依据的意见，缺乏理据，本院不予采纳。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，大隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费359元，由肇庆大隆置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年十二月十一日法官助理陈丽萍书记员陈唐玲