安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初3630号原告：王祚先，男，1989年3月2日出生，汉族，住安徽省芜湖市三山区。委托诉讼代理人：刘珂，安徽金鸿律师事务所律师。被告：李清，男，1982年10月11日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。被告：沈文芳，女，1982年7月28日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区，系被告李清之妻。上述两被告共同委托诉讼代理人：郭小枝，男，1963年8月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区，系被告李清舅舅。第三人：芜湖辉腾房产经纪有限责任公司，住所地：安徽省芜湖市弋江区新时代商业街****，统一社会信用代码：91340200MA2NGD274K。法定代表人：许鸣，董事长。委托诉讼代理人：王少恒，安徽国伦律师事务所律师。原告王祚先诉被告李清、沈文芳、第三人芜湖辉腾房产经纪有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月16日、12月10日两次公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘珂，被告李清、沈文芳及委托诉讼代理人郭小枝，第三人的委托诉讼代理人王少恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、解除双方签订的房屋买卖合同；2、判令两被告返还购房款450000元，并支付自2017年7月19日起至实际付清之日的利息（按年利率6%计算）；3、判令两被告双倍返还定金10000元；4、判令两被告赔偿房屋差价损失663640元；5、本案诉讼费由两被告共同承担。事实与理由：2017年7月11日，原告代理人罗益龙与两被告的代理人郭小枝签订《房屋买卖合同》一份，双方约定：原告以总价款1160000元购买两被告所有的芜湖市弋江区都宝花园111#楼3单元102室住房，定金为50000元。合同签订当日，原告交付给被告定金50000元。2017年7月18日，原告向被告支付首付款500000元（含定金50000元）。2018年6月29日，两被告将案涉房屋出售给案外人吴俊，并办理了过户手续，导致案涉房屋买卖合同无法继续履行。两被告的行为侵犯了原告合法权益，造成原告损失，应承担相应的法律责任。两被告辩称：原告诉请错误，沈文芳、李清没有和原告签订房屋买卖合同，原告提供的存量房买卖合同双方都没有签字，合同不成立。请求驳回原告诉请。第三人述称：2017年7月11日，李清、沈文芳与买方罗益龙在我们公司签订了位于弋江区都宝花园111栋3单元102室房屋买卖合同，房屋价格是116万元。合同签订以后，买方当即就支付了5万元定金。2017年7月18日，买卖双方同意将买方的姓名更换成王祚先。双方因为达成了一致意见，所以就没有签订补充协议。后来卖方违反合同约定不过户，也不退还原告的首付款项。经审理查明：2017年7月11日，罗益龙（买受人、乙方）与被告李清、沈文芳（出卖人、甲方）在第三人芜湖辉腾房产经纪有限责任公司居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定：乙方购买甲方所有的坐落于芜湖市弋江区都宝花园111#楼3单元102室，建设面积为130.26平方米，总价款为1160000元；乙方于签订合同时支付甲方定金50000元；乙方于2017年8月11日前将560000元（含定金）存入房地产部门的监管账户，剩余房款600000元由乙方向银行申请按揭贷款。买卖双方应于2017年8月20日前办理手续。该房屋的现有银行按揭贷款余额440000元，乙方同意替甲方归还银行剩余尾款。合同签订当日，罗益龙向两被告交付定金50000元。2017年7月18日，罗益龙、王祚先、李清、沈文芳达成如下口头约定：罗益龙不再购买上述住房，买受人变更为王祚先，罗益龙交付给李清、沈文芳的定金算作王祚先支付的定金，其他房屋买卖条款不变。当日，王祚先、李清、沈文芳签订存量房网签合同一份，约定李清、沈文芳将其所有的坐落于芜湖市弋江区都宝花园111#楼3单元102室出售给原告王祚先。为了避税，双方将网签合同约定的房屋价款改为950000元。当日，原告向两被告支付了购房首付款450000元。2017年11月底，两被告向第三人芜湖辉腾房产经纪有限责任公司明确告知不同意出售案涉房产，第三人芜湖辉腾房产经纪有限责任公司将两被告该意思表示转达给了原告。2018年6月29日，两被告将案涉房产过户至吴俊名下。在诉讼阶段，经原告申请本院委托芜湖市宇平房地产评估有限责任公司对案涉房屋自2017年7月18日至2017年11月30日间的溢价进行评估，经评估该溢价为221312元。为此，原告支付评估费650元。以上事实有经庭审举证质证原告提交的房屋买卖合同、收条，被告提交的存量房买卖网签合同、房产证、通话录音及本院委托的评估报告、评估费发票及双方当事人陈述在卷证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告王祚先与被告李清、沈文芳达成房屋买卖协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效，双方当事人应依约履行各自的义务。两被告在履行协议过程中明确表示拒不履行案涉房屋买卖合同已构成违约，应承担相应的违约责任。原告已支付被告定金50000元，现原告要求被告双倍返还，应予支持。原告为购房支付给被告的450000元首付款被告应当全额退还，并可按年利率6%标准承担自2017年7月18日至实际给付之日的利息。关于案涉房屋溢价损失的计算与认定应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等。因原告已于2017年11月30日明确知晓两被告已拒不履行合同，此后原告可购买替代性房屋，对此之后的房屋溢价损失两被告无须承担赔偿责任，故案涉房屋溢价损失计算时间以自2017年7月18日至2017年11月30日为宜。结合评估意见，被告应赔偿原告房屋溢价损失为221312元。原告为评估溢价损失所支付的650元评估费被告应予承担。两被告在诉讼前已明确告知原告不出售案涉房屋买卖，且已将案涉房屋过户至他人名下致使案涉合同履行不能，故原告诉求解除案涉合同于法有据，应予支持。对原告符合本院认定部分的诉讼请求予以支持，对被告辩解部分采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除2017年7月18日原告王祚先与被告李清、沈文芳达成的房屋买卖协议；二、被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内双倍返还原告王祚先定金共计100000元；三、被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内赔偿原告王祚先房屋溢价损失221312元；四、被告李清、沈文芳于本判决生效之日起十日内给付原告王祚先评估费650元；五、被告李清、沈文芳本判决生效之日起十日内返还原告王祚先购房首付款450000元，并按年利率6%标准承担自2017年7月19日至实际给付之日的利息；六、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取15723元，由原告负担5183元，两被告负担10540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  唐胜二〇一八年十二月十三日书记员  汪涛附适用法律条款：第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。