山西省方山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋1128民初635号 原告：赵全相，男，汉族，1944年12月1日生，户籍北京市朝阳区。 原告：王春香，女，汉族，系原告赵全相之妻，联系。 被告：山西昆仲房地产开发有限公司，地址：方山县检察院家属院**楼******。 联系电话0358-217****、1503429****。 法定代表人：闫雪峰，男，职务执行董事兼总经理。 原告赵全相、王春香诉被告山西昆仲房地产开发有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院曾于2018年4月27日作出（2018）晋1128民初74号民事判决书，宣判后原告赵全相、王春香提出上诉，吕梁市中级人民法院2018年9月18日作出（2018）晋11民终1458号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院重新受理后，依法公开开庭进行了审理。原告赵全相、王春香、被告山西昆仲房地产开发有限公司法人代表闫雪峰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵全相、王春香诉称：原告系位于方山县圪洞镇圪洞街**建房注册号为14050的房屋所有权人，2015年被告在紧挨原告所有的房屋进行房地产开发建设，被告在建设基础过程中，在原告房屋西墙往原告房屋和院子地下十多米深处侧向打开多处护坡眼孔，使原告房屋严重受损，主体整体倾斜，墙体下沉，门窗变形，地面，地面塌陷，地下管线泄露外墙体、地面、地面多处裂缝漏雨，房屋有明显的倾倒迹象，受损面积达350多平米，形成重大安全隐患。之后原告多次找被告协商处理，双方于2016年9月6日达成《赔偿协议》，协议第一条约定：“被告在其开发的山西昆仲.御花园项目竣工后的一个月内开始对原告受损的房屋进行建设，将房屋东侧已损坏的3间平房、西侧的1间平房拆除重建；中部2层小楼进行局部结构加固和装饰装修；其中产生的拆除费用、渣土清运、房屋重建、室内外装修，对不拆除房屋的结构加固、装饰维修以及因修建产生的水电费用均由被告承担。”；第二条约定“建设项目实施期间，同意为被告就近提供良好安全的周围房屋，并协助搬离和搬回，同时承担搬运过程中的损失”；第四条约定“被告在协议约定时限满一年内因自身原因未履行相关义务，则原告可拒绝被告延期履行，并自动获得担保物的所有权。其担保物为山西昆仲.御花园2号楼2单元501、502、503等三套房屋”，但直至目前，在双方约定的开工期限届满，被告仍无履行协议之意，后原告经上访调解等多种渠道与被告交谈未果。根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》之规定，“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告赵全相、王春香诉讼请求是：1、判令被告支付原告合同约定的所有修建、装修项目工程款；2、判令被告承担违约责任，工程总价款的30%；3、判令被告承担原告因房屋损坏、实现合同权利支出的房屋租赁费、搬迁费、误工费、律师费等各项费用共计110000元。以上三项请求赔偿共108万元。 原告在庭审中提供了下列证据材料： 1.房屋所有权证书；2.被告施工损害原告房屋照片2张；3.原告房屋受损现状视频资料光盘一张；4.原告房屋受损的现状照片10张；5.赔偿协议一份；6、被告房屋已竣工交付，业主开始装修照片4页；证据1-6拟证明原告房屋受损系被告所致，且双方签订了赔偿协议，被告承诺给原告在原址修建不超过240平米的砖混结构房屋，并用被告开发的三套楼房作为担保。7、《商品房买卖合同》一份及收款收据，拟证明被告在签订赔偿协议几天后就将担保房屋出卖，三套房售价108万元。8、两份租房证明，拟证明2017年10月以来一直租房居住，其中刘金平处一年房租5000元；2018年10月起租薛耀房屋居住，年租金8000元。9、离职证明及银行流水各一份，拟证明原告王春香为处理房屋受损事宜误工，被慈铭健康体检管理集团有限公司于2017年11月除名，造成工资受损5万元。 被告山西昆仲房地产开发有限公司执行董事兼总经理闫雪峰辩称，御花园项目正式动工是2015年11月25日，开发昆仲御花园项目手续齐全。项目施工过程中，造成原告房屋受损是事实，签订赔偿协议也是事实。2017年上半年其公司就与原告协商履行协议，共同委托方山县城建局赵新明进行工程设计，但原告改变协议关于新建、翻建房屋采用砖混结构约定，授意赵新明提交了框架结构施工图，加大了建设成本，双方争执不下，导致不能完成施工，因此不能认定为其公司违约。而且协议约定，修建时原告处理四邻阻扰，但庭前调解时原告明确刘润贵、吕志勇两户邻居其无法协调，因此协议无法履行。如果原告能够消除邻里阻扰施工并完成砖混结构设计，其公司仍然愿意履行协议约定的相关义务。关于其三套房屋担保的约定，不符合法律规定，应属无效，原告请求赔偿108万元无依据，其公司不予认可。原告王春香离职造成的误工损失与其公司没有关联。 被告在庭审中提供了下列证据材料： 1.中华人民共和国房地产开发企业暂定资质证书；2.建设用地规划许可证；3.建设工程规划许可证；4.建筑工程施工许可证；5.成交确认书。 经审理查明：被告山西昆仲房地产开发有限公司于2015年11月25日正式动工修建昆仲·御花园项目，在施工过程中，昆仲御花园项目对原告位于方山县圪洞镇圪洞村63号房屋造成了损害，原告赵全相、王春香提供了位于方山县圪洞镇圪洞村63号房屋所有权证书，证明房屋为赵全相所有，建筑面积为183.75平方米。原被告双方于2016年9月6日签订了赔偿协议。双方于2016年9月6日达成《赔偿协议》，协议主要内容如下：第一条约定，被告在其开发的山西昆仲·御花园项目竣工后的一个月内开始对原告受损的房屋进行建设，将房屋东侧已损坏的3间平房、西侧的1间平房拆除重建；中部2层小楼进行局部结构加固和装饰装修；其中产生的拆除费用、渣土清运、房屋重建、室内外装修，对不拆除房屋的结构加固、装饰维修以及因修建产生的水电费用均由被告承担；如建设项目实施过程中遇到四邻或其他人员阻扰，由原告负责处理。第二条约定，建设项目实施期间，同意为原告就近提供良好安全的周转房屋，并协助搬离和搬回，同时承担搬运过程中的损失；第四条约定，被告同意将昆仲·御花园项目2号楼2单元501、502、503等3套房屋作为履约担保物与甲方共管，具体共管原则为：如乙方在本协议约定时限期满一年内因自身原因未履行相关义务，则甲方拒绝乙方延期履行，并自动获得担保物的所有权。如被告在协议约定时限满一年内因自身原因未履行相关义务，则原告可拒绝被告延期履行，并自动获得担保物的所有权。如因任何原因导致双方共同认定无法履行时，本协议终止。第五条约定，如本协议因无法履行而终止的，双方重新协商重新确定赔偿方案。协议中的三套房屋双方为进行抵押预告登记。2016年9月11日，被告将2号楼2单元501号房出卖给马海英，之后2号楼2单元502号房、503号房也先后出卖他人。原被告曾于2017年上半年协商履行协议的问题，因设计图纸将协议约定的砖混结构变更为框架结构，双方发生争议，未能履行。本案庭前调解时原告表示不能解决邻里阻扰施工。截止2018年12月原告产生租赁费5000元（刘金平处）+（8000元÷12个月）×3个月=7000元。 上述事实，有双方当事人庭审陈述及经过质证的前述双方提交的证据在案证实，可以认定。 本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。承担侵权责任的主要方式有：停止侵害、排除妨害、消除危险、返还财产、恢复原状、赔偿损失、赔礼道歉、消除影响、恢复名誉等。本案中，被告山西昆仲房地产开发有限公司在进行昆仲·御花园项目建设施工过程中，致原告赵全相、王春香房屋损害，应当承担侵权责任，承担责任的方式应当是恢复原状或者赔偿损失，原被告为此签订了赔偿协议。双方在履行该赔偿协议过程中发生争议，二原告诉来本院。协议第一条约定被告负责为原告重修、加固受损房屋，并承担相关费用，由原告排除修建时的四邻阻扰，但原告无法排除四邻阻扰，致使该条约定无法履行；协议第四项约定，被告以其所有的昆仲·御花园2号楼2单元501、502、503三套房屋作为履约担保，在被告因自身原因不能履约时，原告自动获得担保物的所有权，但该抵押担保物双方未依物权法的规定进行抵押预告登记，故该约定违反法律规定，系无效条款，不受法律保护。二原告以被告违约为由请求被告支付原告合同约定的所有修建、装修项目工程款、承担工程总价款的30%的违约责任、承担原告因房屋损坏、实现合同权利支出的房屋租赁费、搬迁费、误工费、律师费等各项费用共计108万元。但根据上述分析，该协议主要内容事实上属于无法履行，而非违约所致。且该协议未明确赔偿金额或原告的实际损失金额，无法确定被告应承担的赔偿责任，故原告的请求缺少依据，不予支持。二原告因被告的侵权行为造成的损害，因双方签订的赔偿协议无法履行，不能得到赔偿，但可以另行提起财产损害赔偿诉讼，经依法评估房屋受损价值后最终实现赔偿权利。关于协议约定的房屋租赁费损失，原告提交证据证明截止2018年12月产生租赁费7000元，原告请求被告支付，应予支持。 据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十五条、第五十二条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十六条、《中华人民共和国担保法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告山西昆仲房地产开发有限公司在判决生效后十五日内支付原告赵全相、王春香租赁费7000元（截止2018年12月）。 二、驳回原告赵全相、王春香的其他诉讼请求。 案件受理费2225元，原告赵全相、王春香负担2175元，被告山西昆仲房地产开发有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省吕梁市中级人民法院。 审 判 长  任奋勇 审 判 员  刘 杰 人民陪审员  李小文 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  张艳芳