贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初9481号 原告：四川鸿顺康投资有限公司，住所地成都市高新区府城大道西段**********。 法定代表人：严贵安，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵波、赵文媛，贵州本芳律师事务所律师。 被告：赵丽，女，1982年2月14日出生，汉族，贵州省毕节市人，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人：邵令，贵州锐腾律师事务所律师。 原告四川鸿顺康投资有限公司与被告赵丽租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告四川鸿顺康投资有限公司委托代理人赵文媛、被告赵丽及委托代理人邵令均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川鸿顺康投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告按照《商铺租赁合同》的约定在十日内支付原告2018年度剩余未缴纳房屋租金合计387147元；2.判令被告按照《商铺租赁合同》在十日内支付原告2016年至2018年商管费55896元；3.判令被告以应缴纳租金总额387147元为基数，自2018年9月1日至被告实际缴纳所欠租金之日止，按每月2%的标准向原告支付逾期缴租违约金（暂计算至2018年12月1日为23228.80元）；4.判令被告以应缴纳商管费55896元为基数，自2016年3月1日至被告实际缴纳欠缴商管费为止，按每月2%的标准向原告支付逾期缴费违约金（暂计算至2018年12月1日为36891元）；5、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年12月26日订立了两份《商铺租赁合同》，约定原告将位于毕节××××区创美世纪城一号地块6栋楼201、301号商铺租赁给被告使用，租期为10年，其中201号商铺2016年3月1日至2018年3月1日租金为91308元，2018年3月度租金为387148元，301号商铺2018年年度租金为377719元共计856175元；201号商铺商管费为0.8元/平方米/月,面积为951.13平方米,自2016年3月1日至2019年3月1日商管费为27390元,301号商销商管费为0.8元/平方米/月,面积为989.83平方米,自2016年1月1日至2018年12月31日商管费为28506元,共计55896元。本案中,原告交付房屋后被告正常使用至今,商管费未曾缴纳,仅缴纳了部分租金469028元,至今尚有剩余租金387147元未缴纳。因此被告使用商铺至今仍有租金及商管费共计443043元未向原告缴纳。原告认为，原、被告之间的合同系双方在自愿、真实意思的基础上签订,合法有效,双方均负有按合同约定全面、及时履行合同的义务。本案原告在依约将商铺提供给被告使用的情况下,被告应当按约定履行相应的租金支付义务,但其拒不支付租金以及单方面解除合同的行为系严重与诚实信用原则相违背的,且严重损害了原告的合法权益,则原告有要求被告支付其欠缴的所有款项,同时,基于合同中原被告双方约定的按应交纳租金总额3%每日的方式累计支付逾期缴纳各项费用的违约金标准过高,考虑到被告可能存在履行不能的情形,原告自愿放弃部分违约金主张权利,而参照民间借贷中年24%的标准计算其逾期交租的违约金。为维护原告合法权益,特请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告赵丽向本院提交书面答辩状辩称，1.答辩人已经全部据实付清被答辩人商铺租金,并不存在拖欠商铺租金一事。2015年2月3日,原告与赵鑫签订《商铺租赁合同》(作一点说明,赵鑫系赵丽表弟,当时赵丽和赵鑫合伙开办幼儿园,准备由赵鑫来担任法定代表人,因此,对外签订合同时均由赵鑫签订,后来由于赵鑫退伙后,关于幼儿园开办的一切相关事宜均由赵丽办理,因此,之后原告四川鸿顺康投资有限公司出租涉案商铺时签订的合同当事人才变更赵丽),合同约定,原告鸿顺康公司将创美世纪城一号地块6号楼三层301号商铺出租给赵鑫开办幼儿园,租赁期限为十年,从2015年4月1日起算,原告给予赵鑫18个月的免租期,同时原告应在被告开业前向被告提供该楼盘的消防和建筑合格证书复印件,并约定赵鑫于2015年2月进场装修,预计2015年5月初装修完毕,并正式营业。2015年3月10日,赵鑫向创美世纪城一期物业服务中心填报装修申请,交纳5300元装修履约金后正式进场301号商铺装修，在装修过程中因原告出租的商铺消防设施验收未合格，导致301号商铺装修工程被迫停工,后于2015年8月装修事宜才复工,于同年9月才正式营业。原告鸿顺康公司因消防设施验收不合格,从而导致被告装修事宜被追停工，必然导致被告预期开业的期限推后4个月,依据双方签订的《商铺租货合同》第五条第五款之约定,原告应在被告开业前向被告提供该楼盘的消防和建筑合格证书复印件,原告因消防未通过验收,导致被告开业时间延期4个月,同时也未在被告开业前向被告出具消防和建筑合格证书复印件,其行为已经构成根本违约,并给被告造成了相应损失,在此情况下,原告于2015年12月26日找到被告重新补签了2份《商铺租货合同》，承诺将涉案301号商铺的免租期增加为24个月,另将涉案201号商铺转租给被告,并给予21个月的免租期。介于此,原告虽然增加了被告的免租期,但其违约导致被告遗成的损失未能完全得以弥补,因此,原告在收取被告商铺租金过程中,承诺再次减免被告一定的租金,因而在被告于2018年3月20日向原告交纳199028.00元租金时,原告在收据中明确表示该租金为被告2018年度就201、301号商铺全年剩余的租金,用以弥补被告延期开业造成的损失并且该收据加盖了原告鸿顺康公司的财务专用章,该收据对原被、告双方都具有法律效力,足以证明被告已经实际全部据实付清原告的商铺租金。因此,原告主张要求被告支付租金的诉求没有事实依据,应当依法驳回其诉讼请；2.被答辩人要求答辩人缴纳商业管理费没有事实依据,其诉讼主张也不应得到支持。首先,原、被告之间虽然在合同中约定商业管理费,但原告并未在合同中细化该商业管理费具体包含哪些服务项目,以及收取商业管理费的相关依据。那么,根据原告方出具的格式合同，其未对商业管理费作出合理的解释说明义务时,作为普通人的我们可以理解为商业管理费等同于物业管理费,该笔费用原告方并没有收取的权利。其次,退万步说,商业管理费即便理解为基础设施维护费、广告宣传费、指示牌等费用,但本案原告也未按照约定对被告相应的配套设施进行维修和管理,未向被告进行商业宣传,也未对被告经营的幼儿园设立指示牌以及允许被告设立广告牌等,因此,原告主张的商业管理费没有事实依据,不应得到支持。综上,答辩人已经全部据实付清被答辩人商铺租金,被答辩人主张要求支付租全以及商业管理费的诉求没有事实依据,应当依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对被告提交的身份证，被告质证无异议，本院予以确认并在卷作证。对双方有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的《商铺使用合同》、收据两份、中国农业银行客户收付款入账通知，被告均对真实性、客观性无异议，但是认为不到原告的证明目的。经本院审查，该组证据能客观证实2018年12月26日，原被告双方签订两份《商铺租赁合同》，原告将将位于毕节××××区创美世纪城一号地块6栋楼201、301号商铺出租给被告使用，被告应向原告缴纳租金及管理费及原告至今缴纳了租金469028元，未缴纳管理费的事实，本院予以采信；被告提交的赵鑫与原告签订的《商铺租赁合同》、装修申请表及装修施工许可证、装修履约金收据及营业账册，因与本案不具有关联性，不予采信；被告提交的租金收据及建设银行个人账户支持交易明细能客观证实被告已向原告缴纳469028元租金的事实，本院予以采信；被告提交的照片不能证明原告未尽到商业管理义务，不予采信。 根据以上证据分析，结合双方当事人的陈述，本院认定如下事实：2015年12月26日，原告四川鸿顺康投资有限公司作为甲方与被告赵丽作为乙方签订了两份《商铺租赁合同》，约定原告将位于毕节××××区创美世纪城一号地块6栋楼201、301号商铺租赁给被告使用，租期为10年。其中201号商铺建筑面积为951.13平方米，第1年的租金按32元/平方米/月计算，从第3年起，租金在上一年租金标准基础上递增6%。从2016年3月1日到2017年12月31日为免租期，2017年3月1日前交付91308元，2018年开始，每年的3月、6月、9月、12月缴纳每季度租金。301号商铺建筑面积为989.83平方米，第1年的租金按30元/平方米/月计算，从第3年起，租金在上一年租金标准基础上递增6%。从2016年1月1日到2017年12月31日为免租期，2017年3月1日前交付188860元，2017年9月1日前缴纳188860元，2018年开始，每年的3月、6月、9月、12月缴纳每季度租金。合同第六条约定了为了保证商场的整体形象和秩序，甲方需对商场进行统一管理，乙方应按0.8元/平方米/月的标准向甲方支付管理费，管理费同租金一同缴纳。合同还对违约责任等进行了约定。 合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用。被告于2017年9月23日向原告缴纳了201、301号商铺2018年3月1日至2018年9月1日期间租金200000元，于2018年3月16日（被告出具的收据日期为2018年3月24日）缴纳了70000.00元，于2018年3月20日缴纳了199028元，原告均分别向被告出具收据，并在2018年3月20日的收据上注明系2018年度全年剩余租金。被告至今未向原告缴纳管理费。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。原告四川鸿顺康投资有限公司与被告赵丽签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律及行政性法规禁止性的相关规定，应为有效合同，对双方均具有约束力。原告按照约定将商铺交付给被告使用，被告赵丽应按照约定向原告支付租金及商管费用。据双方合同的约定，被告应向原告缴纳2018年度201号、301号商铺租金共计856175.00元，被告仅支付了共计469028元，原告认为根据合同的约定被告应向原告缴纳2018年度剩余租金及违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为”、第一百三十六条“民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非以法律规定或者经对方同意，不得擅自变更解除民事法律行为”、第一百四十二条“有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义”之规定，2017年9月23日、2018年3月16日被告向原告缴纳租金时，原告均对应出具相应的收据，2018年3月20日被告缴纳租金以后，原告向其出具的收据载明，该次收取的199028元租金为2018年度全年剩余租金，该意思表示应认定为双方对涉案合同中2018年度的租金约定进行了变更，原告对被告缴纳了2018年度全年剩余租金的确认。原告并未举证证明涉案2018年3月20日收据的出具行为存在可撤销、变更、无效等法律情形，且原告在本案中对其该行为也未进行否认，所以该收据对双方均具有法律效力，原告要求被告按照合同约定支付2018年度剩余租金及违约金的诉讼请求无法律依据和事实依据，本院不予支持。 根据双方合同的约定，被告应向甲方支付管理费，该费用0.8元/平方米/月的标准计算，其中201号商铺面积为951.13平方米,自2016年3月1日至2018年12月31日34个月管理费为25870.74元,301号商铺面积为989.83平方米,自2016年1月1日至2018年12月31日管理费为28507.10元,原告只诉请28506元，予以支持，故管理费共计54379.74元。被告未约定向原告缴纳管理费，其提供的证据也不能证实被告未尽到相关管理义务，故应按约定向原告支付2016年至2018年度管理费共计54379.84元；对于原告要求被告支付管理费违约金的问题，因被告至今支付管理费，故应按约定向原告支付违约金。双方约定违约金标准为应缴费用总额每日3%，因该违约金标准过高，本院酌定予以调整，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍给付违约金。因合同未约定该管理费的具体缴纳时间，仅约定了同租金一同缴纳，故按照合同约定租金开始缴纳的时间2017年3月1日作为管理费缴纳开始时间。被告应向原告支付的违约金，具体以54379.74元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2017年3月2日之日起计付至实际履行完毕之日止。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百三十六条、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、由被告赵丽于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告四川鸿顺康投资有限公司2016年至2018年度（201号商铺自2016年3月1日至2018年12月31日，301号商铺自2016年1月1日至2018年12月31日）管理费人民币54379.74元，并以54379.74元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍支付违约金，从2017年3月2日之日起计付至实际履行完毕之日止。 二、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币4416.00元，由原告四川鸿顺康投资有限公司负担3916.00元，被告赵丽负担500.00元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  张春辉 二〇一八年十二月二十八日 书记员  张 欢