广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3296号上诉人（原审被告）：江门市众力房地产有限公司，住所地江门市新会区。法定代表人：张瑞祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹臣，广东邦能律师事务所律师。委托诉讼代理人：林俭傍，广东邦能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄鑫，男，1970年9月23日出生，汉族，住江门市新会区，被上诉人（原审原告）：林小娟，女，1967年9月21日出生，汉族，住江门市新会区，以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈佩玲，是广东国晖（江门）律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：李志冠，是广东国晖（江门）律师事务所实习律师。上诉人江门市众力房地产有限公司（以下简称众力公司）因与被上诉人黄鑫、林小娟商品房销售合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初2512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人众力公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄鑫、林小娟的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序不当。一、一审法院以《商品房买卖合同》第三条商品房基本情况，记载涉案房屋建筑面积为109.11平方米及购房发票上有显示涉案房屋的单价为7560.80元/m2为由认定涉案商品房按套和面积出售，明显不符合事实，没有法律依据。1.涉案《商品房买卖合同》第四条“计价方式与价款”明确约定涉案房屋的计价方式为按套计价，根据《商品房销售管理办法》第十八条之规定，商品房销售的计价方式有且只有两种，按套（单元）计价或按面积计价，不存在一审法院认定的按套和面积同时计价的方式。一审法院认定涉案房屋是按套和面积出售明显违背涉案《商品房买卖合同》第四条的约定，也不符合《商品房销售管理办法》的规定，一审法院对案件基本事实即涉案房屋计价方式认定事实错误。2.一审法院认定涉案房屋按套和面积出售的依据为《商品房买卖合同》的第三条及购房发票，但众力公司与黄鑫、林小娟签署的《商品房买卖合同》是根据住建部门要求使用的示范文本，而且根据《商品房销售管理办法》第十八条第三款，即便商品房为按套出售也需要在合同中载明相关商品房建筑面积。购房发票中载明的房屋建筑面积、单价也是众力公司根据税务机关制定的不动产销售统一发票固定格式填写开具，税务机关没有提供适用商品房按套计价出售的发票格式给销售方选择使用，也就是现行税务机关制定的不动产销售发票只有按面积计价一种格式，发票上“单价（元／m2）”一栏是固定必填项目，按套计价销售情形下填写发票也只能以房屋金额除以建筑面积得出的数值填写到该项目上去。本案中发票上的单价填写7560.80元，按商品房住宅销售市场情况和常理，买卖双方不可能约定房屋面积单价精确到角和分，这明显是根据涉案《商品房买卖合同》第四条约定的按套计价的房价除以面积而反推计算得出，这是不动产销售发票的固定格式所造成。一审判决以发票上记载面积、单价就认为涉案房产按面积计价而否定《商品房买卖合同》有关按套计价出售的约定是没有事实根据，违背常理。二、一审判决适用涉案《商品房买卖合同》第五条约定认定众力公司退还购房款是明显错误的。涉案房屋是按套计价出售，涉案《商品房买卖合同》第五条明确约定“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”，即合同双方约定排除以产权登记面积差异进行退补房款。这是合同双方的合意，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定。根据意思自治的民法基本原则，法院应当尊重合同当事人的上述约定。一审判决无视当事人的约定，其处理结果错误。三、一审判决在审理中存在程序违法，导致案件基本事实认定错误。众力公司为查明案件事实，依法申请一审法院作以下调查取证：1.向当地住房和城乡建设局对本案当事人所使用的《广东省商品房买卖合同》文本适用内容规范及要求予以调查；2.向当地税务部门调查涉案不动产销售发票开具填写规范和要求予以调查；3.对涉案房屋现场勘验和测量鉴定查明涉案房屋实际尺寸是否与涉案《商品房买卖合同》附件房屋平面图标示尺寸存在明显差异。以上调查取证、勘验、鉴定正是为了查明涉案房屋是按套计价出售还是按面积计价出售等本案基本事实，但一审法院以与待证事实无关联性及黄鑫、林小娟不同意为由不予准许。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第二款规定，一审法院不予准许该调查取证、现场勘验申请的做法，不仅在实质上违反了法定程序，也导致案件基本事实认定错误。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律错误，程序不当。故请求贵院在查清事实的基础上，依法改判驳回黄鑫、林小娟的全部诉讼请求，以维护众力公司之合法权益。被上诉人黄鑫、林小娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。黄鑫、林小娟向一审法院起诉请求：1.判令众力公司退还多收黄鑫、林小娟的购房款14516.74元和多产生的贷款利息10280.37元。以上两项合计为24797.07元。2、本案的诉讼费用由众力公司承担。一审法院认定事实：众力公司是房地产开发、销售企业。2015年3月15日，双方当事人签订合同编号为15030478的《广东省商品房买卖合同》，合同主要内容：“第三条约定两黄鑫、林小娟向众力公司购买位于会城××××号珑城半山第3座1701号房屋，建筑面积为109.11平方米，其中套内建筑面积88.45平方米，分摊建筑面积20.66平方米。第四条约定按套出售，总金额为824959元。第五条约定，差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补。附件一房地产平面图中，坐落会城××××号珑城半山第3座301-3001单元，各单元建筑面积为109.11平方米，分户图各房间标有具体尺寸……”。黄鑫、林小娟按约定先后支付了购房款共824959元给众力公司，购房款税收发票内容记载：会城××××号珑城半山第3座1701号房屋建筑面积为109.11平方米，单价每平方米7560.80元。众力公司已将房屋移交给黄鑫、林小娟使用。2017年8月4日，江门市不动产登记局登记粤（2017）第2023301号商品房权属登记证明书，记载会城××××号珑城半山第3座1701号房屋的面积为107.19平方米，购房人为黄鑫、林小娟。黄鑫、林小娟认为房屋面积不符向众力公司提出异议，双方经多次协调未果，众力公司遂诉至一审法院。一审法院认为，本案是商品房销售合同纠纷。黄鑫、林小娟与众力公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（包括合同的附件文件），是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、法规的规定，应受法律保护，黄鑫、林小娟、众力公司应当按照约定全面履行自己的义务。结合黄鑫、林小娟的诉请和众力公司的答辩，本案的争议焦点在于众力公司是否应退还房款14516.74元及利息10280.37元给黄鑫、林小娟。方签订《商品房买卖合同》第三、四条约定：“涉案房屋建筑面积为109.11平方米，按套出售，按（）建筑面积计算，该商品房单价为每平方米Ｘ元，总金额824959元。该商品房属预售，按整栋出售，按建筑面积计算。”的内容，结合黄鑫、林小娟提供的由开具的购房发票，显示涉案房屋的单价为每平方米为7560.80元，该单价乘以合同约定的建筑面积为109.11平方米所得出的总价也与合同约定的总价款相符，可以认定涉案房屋是按套和面积出售。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，双方签订《商品房买卖合同》第五条约定：“差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补……”。经核实，涉案房屋合同约定的建筑面积为109.11平方米，商品房权属登记证明书记载的面积为107.19平方米，权属登记面积比合同约定的面积少1.92平方米，面积差异比约为-1.759%［（107.19-109.11）÷109.11×100%］，差异值在±0.6%以上至±3%以内，买卖双方应按合同约定的房屋单价多退少补。因此，众力公司应退还黄鑫、林小娟购房款14516.74元［（109.11平方米-107.19平方米）×7560.80元／平方米＝14516.74元］。关于黄鑫、林小娟主张的利息问题，双方签订《商品房买卖合同》时，是根据江门市新会区房地产交易登记所测绘的数据及制作的分户表填写房屋建筑面积的，江门市不动产登记局2017年8月4日核发粤（2017）第2023301号商品房权属登记证明书后，才明确涉案房屋合同约定的建筑面积出现差异的情况。因此，对黄鑫、林小娟主张众力公司赔偿银行贷款利息10280.37元，一审法院不予支持。众力公司应2017年8月5日开始，以14516.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算利息给黄鑫、林小娟，直至还清款项之日止为宜。综上综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定判决：一、江门市众力房地产有限公司应自一审判决发生法律效力之日起十日内返还14516.74元及赔偿利息给黄鑫、林小娟（利息从2017年8月5日起，以14516.74元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计至付清款项日止）。二、驳回黄鑫、林小娟的其他诉讼请求。一审案件受理费209.96元（黄鑫、林小娟已垫付），由黄鑫、林小娟82.29元，江门市众力房地产有限公司负担127.67元。若未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，众力公司提交如下证据：珑城半山一、二、三期销售情况表一份，证明截止至2018年11月30日，上诉人已通过涉案按套计价方式出售商品房共计2693套。黄鑫、林小娟质证意见如下：不认可该证据的三性。该证据是由众力公司单方制作，无法确认其真实性。该证据所显示的内容与本案并无关联。该证据所证明的内容恰恰说明按套出售也并不代表可以显失公平地在面积上存在差异。黄鑫、林小娟未提交新证据。经审核，本院对众力公司二审提交的证据不予确认。本院经审理，依法确认一审判决查明的事实。另查明，15030478号《商品房买卖合同》第四条：“计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房属预售，按【套】出售，按【】建筑面积计算，该商品房单价为（人民币币）每平方米X元，总金额（人民币币）X仟X佰捌拾贰万肆仟玖佰伍拾玖元整。”第五条：“面积确认及面积差异处理。（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）……”。本院认为，本案是商品房销售合同纠纷。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对众力公司的上诉请求范围进行审查。关于众力公司是否应退还房款14516.74元及利息10280.37元给黄鑫、林小娟的问题。黄鑫、林小娟主张按照房屋实测面积计算房屋价款，众力公司返还其多支付的面积误差价款及利息。本院认为，首先，关于案涉房屋的计价方式问题。商品房销售存在两种计价方式，即按套计价和按面积计价。本案中，双方当事人签订的15030478号《商品房买卖合同》已经明确约定商品房按套出售，房屋价款为824959元。虽然案涉《商品房买卖合同》第三条约定了房屋面积，但依照《商品房销售管理办法》第十八条的规定，按套计价的商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积，故案涉《商品房买卖合同》中关于面积的约定并非案涉房屋的计价依据。而不动产销售发票中虽有面积、单价等项目名称，但不动产销售发票仅是税务机关对不动产发票的统一格式，并不足以证明双方已经明确约定按照面积作为案涉房屋的计价方式。故此，众力公司主张案涉房屋按套出售，合法有理，本院予以支持。一审法院认定按套和面积出售，理据不足，本院予以纠正。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”本案中，案涉《商品房买卖合同》第五条已经约定，当事人选择按套计价的，不适用面积确认及面积差异处理的约定，即双方已经在合同中明确约定排除适用面积差处理方式。故此，黄鑫、林小娟主张按照面积差处理方式，理据不足，本院不予支持。但同时考虑到案涉房屋并非现售房屋，黄鑫、林小娟在与众力公司签订案涉《商品房买卖合同》时，案涉房屋面积尚未实际确定，如实测面积与合同约定面积差异超过合理误差范围，对商品房买受人显失公平。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的合理误差3%，案涉房屋约定建筑面积为109.11平方米，实测建筑面积107.19平方米，案涉房屋面积误差为1.92%小于合理误差3%。综上，黄鑫、林小娟主张按照房屋实测面积计算房屋价款，众力公司返还其多支付的面积误差价款及利息，理据不足，本院不予支持。此外，众力公司一审提交的调查取证申请，一审法院经审查认为不符合法院调查取证情形，驳回其该项申请，一审法院该项处理程序并无不当。综上所述，上诉人众力公司上诉请求成立，予以支持。一审判决但案涉房屋的计价方式认定错误，处理不当，应予改判。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省江门市新会区人民法院（2018）粤0705民初2512号民事判决；二、驳回黄鑫、林小娟的诉讼请求。一审案件受理费419.92元减半收取209.96元（已由黄鑫、林小娟预交），由黄鑫、林小娟负担。二审案件受理费419.92元（已由江门众力房地产有限公司预交），由黄鑫、林小娟负担。江门众力房地产有限公司多预交的二审案件受理费419.92元由本院予以退回；黄鑫、林小娟应向本院补缴案件受理费419.92元。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一八年十二月二十四日法官助理陈咏珏书记员沈烨