福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5952号 上诉人（原审被告）：杨汉钦，男，1956年9月25日出生，汉族，住厦门市思明区，现住厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蓝安绪，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛冬莉，福建志远律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：厦门市鼓浪屿房屋管理所，住所地厦门市思明区鼓浪屿龙头路****。 代表人：邓承果，该所所长。 委托诉讼代理人：陈秀红，福建均融律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄荷洁，福建均融律师事务所律师。 上诉人杨汉钦因与被上诉人厦门市鼓浪屿房屋管理所（以下简称鼓浪屿房管所）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初5748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 杨汉钦上诉请求：撤销一审判决，改判驳回鼓浪屿房管所一审起诉或驳回鼓浪屿房管所一审诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，且遗漏查明事实，违反了厦门市的行政规章。（一）一审判决认定鼓浪屿房管所主体适格错误。一审判决根据厦鼓管［2016］33号文件和厦门市鼓浪屿—万石山风景名胜区管理委员会（以下简称鼓浪屿管委会）、鼓浪屿房管所、厦门市鼓浪屿资产管理有限公司（以下简称鼓浪屿资产管理公司）出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》认定鼓浪屿房管所主体适格，与厦鼓管［2016］33号文件相悖，亦违背本案事实。根据厦鼓管［2016］33号文件及鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司向承租户发出的《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》，2017年1月1日起，包括讼争房屋在内的鼓浪屿直管公房的经营管理权已全数交由鼓浪屿资产管理公司。2017年1月1日至今，讼争房屋的租金一直由鼓浪屿资产管理公司收取，发票亦由鼓浪屿资产管理公司出具。鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司2018年5月25日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》形成于一审诉讼过程中，其内容违背了厦鼓管［2016］33号文件的精神，不能证明鼓浪屿房管所主体适格。鼓浪屿房管所不是本案的适格原告，无权提起本案诉讼，其起诉应予驳回。（二）一审判决认定鼓浪屿房管所可以随时解除合同并要求杨汉钦腾空返还房屋错误。1.一审判决未适用《厦门市直管非住宅公房租赁管理规定》错误。该规定第九条规定：“原市场化配置的直管非住宅公房租赁期满后，公房管理单位采用市场化配置时，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。”本案杨汉钦因员工福利取得讼争房屋的承租权已近二十年，并非原市场化配置承租，鼓浪屿房管所一审主张由于鼓浪屿公房公共资源配置要求，讼争房屋需要收回后进行公开招租，其以市场化配置为由提起本案诉讼违反了前述规定。2.一审判决遗漏认定杨汉钦享有对讼争房屋的优先承租权，径行判决解除讼争租赁合同，侵犯了杨汉钦优先承租讼争房屋的权利。根据鼓浪屿房管所2016年12月19日向杨汉钦发出的《通知》，鼓浪屿房管所解除房屋租赁合同、收回讼争房屋的目的是用于对外租赁。《厦门市房屋租赁管理规定》第四十五条规定：“房屋租赁合同期满，出租人愿意继续出租房屋的，在同等条件下，原承租人享有优先承租权。”故杨汉钦对讼争房屋享有优先承租权。3.一审判决遗漏认定杨汉钦行使优先承租权的方式。杨汉钦与鼓浪屿房管所在另案中签订补充协议书，约定杨汉钦行使优先承租权的方式为：原承租人可继续使用讼争房屋无需腾空移交。但继续使用期间必须同时参加承租投标工作，直至承租招投标工作结束。如中标则签署租赁合同继续承租使用，如未中标则腾空移交。即杨汉钦有权行使优先承租权，并在未中标后再行腾退移交房屋。二、一审判决未结合讼争房屋为公房而非私房、讼争房屋的承租缘由等背景，径行判决解除租赁合同，违反公平原则，也将造成国有资产的流失。杨汉钦原系厦门市房屋修建工程公司员工，承租讼争房屋作为员工福利，从未享受其他住房补贴等福利，杨汉钦对讼争房屋的承租权非因法定事由不得剥夺。鼓浪屿房管所要求腾空房屋的目的在于对外出租，杨汉钦亦愿意继续承租，如杨汉钦腾空返还讼争房屋后在承租招标中中标，须再次投入大量资金、人力物力进行装修、招聘人员等经营准备工作，对杨汉钦而言不公平。一审判决在杨汉钦未行使优先承租权的情形下径行判决解除双方的租赁合同，要求杨汉钦腾空，不仅违背公平原则，也将造成国有资产的流失。 鼓浪屿房管所辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。一、鼓浪屿房管所主体适格。《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》与厦鼓管〔2016〕33号文件精神契合，上述材料体现鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将上述直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。故鼓浪屿房管所是适格主体，有权提起本案诉讼。二、双方成立不定期租赁合同关系，鼓浪屿房管所有权主张解除合同，一审判决合法合理。1.根据合同法第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，不定期租赁合同关系的当事人均有权随时主张解除合同。本案鼓浪屿房管所于2016年12月29日发出收房通知，预留腾房时间到2017年2月28日，已经给予杨汉钦足够的腾房时间，一审判决亦给予杨汉钦一个月的合理期间腾房，一审判决合法合理。2.鼓浪屿房管所在《通知》中明确指出，按时主动腾房的承租人在公开招租中可以行使优先承租的权利，若不按时腾退房屋，由鼓浪屿房管所通过诉讼程序收回的，将丧失优先承租权。杨汉钦无视该通知，再行主张优先承租权缺乏依据。且优先承租权的行使建立在公开招租程序同等条件的基础之上，杨汉钦提出的优先承租权的抗辩意见不能对抗解除不定期租赁合同的诉讼主张。 鼓浪屿房管所向一审法院起诉请求：1.解除鼓浪屿房管所与杨汉钦之间关于厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼房屋租赁合同关系；2.杨汉钦立即将厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼房屋腾空交还给鼓浪屿房管所；3.杨汉钦向鼓浪屿房管所支付房屋占有使用费（按607元/月为标准，自2017年10月1日起至实际腾退之日止）。 一审法院认定事实：2013年5月30日，鼓浪屿房管所（出租方/甲方）与杨汉钦（承租方/乙方）签订《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》，约定：甲方将本案讼争的厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼的房屋出租给乙方使用，总建筑面积10.12平方米，租赁期限自2013年6月1日起至2014年5月31日止，月租金294元；租金按月支付，乙方应于每月底前付清当月租金。 2015年5月6日，鼓浪屿房管所（甲方）与杨汉钦（乙方）签订《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》，约定：甲方将讼争房屋续租给乙方使用，续租期为2014年6月1日至2015年12月31日，租金执行2014年度的实收租金标准，租金按原合同约定方式缴纳；乙方应于本合同签订之日起七天内向甲方支付押金，押金金额为一个月租金。 前述租赁协议及补充协议签订后，鼓浪屿房管所将讼争房屋交付给杨汉钦使用，杨汉钦向鼓浪屿房管所支付押金294元。租赁期限届满后，双方未再就讼争房屋续签租赁合同。杨汉钦已按照294元/月的标准支付了截至2018年9月30日的租金（占有使用费）。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所向杨汉钦发出《通知》，主要内容如下：杨汉钦承租的厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼系鼓浪屿房管所直管公房，房屋租赁合同于2015年12月31日到期；杨汉钦须于2017年2月28日前自行将房屋腾空归还鼓浪屿房管所，房屋使用期间的占用费由鼓浪屿资产管理公司收取；房屋收回后将按照公共资源配置有关规定于2017年5月1日后进行公开招租，杨汉钦有优先承租的权利；杨汉钦若不按时腾退房屋，鼓浪屿房管所将通过诉讼程序收回，杨汉钦丧失优先承租的权利。 审理中，鼓浪屿房管所主张双方之间的房屋租赁合同关系自本案起诉状送达杨汉钦之日即2018年4月23日解除。杨汉钦表示若判决解除租赁关系，要求鼓浪屿房管所返还押金294元或抵扣相关费用；鼓浪屿房管所同意以前述押金抵扣相关费用。 另查明，2017年9月28日，鼓浪屿管委会、厦门市财政局发布厦鼓管[2017]59号《鼓浪屿管委会厦门市财政局关于调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的通知》，就调整鼓浪屿直管非住宅用房租金标准的有关事项通知如下：一、租金调整方式：按市场评估租金标准调整；二、租金调整范围：凡承租鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司管理的直管非住宅用房及住宅改非住宅用房的，均属本次租金调整范围，公开招租及合同期限未满的除外；三、租金调整标准及使用期：直管非住宅用房租金标准经评估、评审后确定，租金标准使用期限为本通知发布当月的次月起至2018年12月31日；四、租金优惠对象及标准：对直管非住宅（含店宅）用房由承租人自主经营的，经承租人申请，鼓浪屿房管所和鼓浪屿资产管理公司核定后，可按市场评估租金标准的70%缴交；五、有关问题处理意见：直管非住宅用房承租人自主经营的，承租人在新一轮合同期未续签租赁合同或租赁协议并要求退租，但在规定期限内腾退有困难的，可给予3至6个月的过渡期，过渡期内可按原租金标准收取租金，过渡期届满必须无条件腾退房屋，过渡期满未腾退的，依市场评估租金标准追缴过渡期的市场租金与原租金标准差额部分，并依法收回房屋；承租人承租店宅（包括原系住宅改为非住宅），与其同住的直系家庭成员中有残疾、低保优抚对象的，经承租人申请，并由相关部门审批，可在原优惠基础上，再给予减免20%租金；本通知自发布当月的次月起执行。该通知附件《厦门市鼓浪屿直管非住宅用房市场评估租金表》载明，讼争房屋于2017年9月时的月租金为607元。 又查明，2016年4月13日，鼓浪屿管委会、厦门市思明区人民政府向鼓浪屿房管所、思明国有控股集团有限公司发出厦鼓管[2016]33号《厦门市鼓浪屿－万石山风景名胜区管理委员会厦门市思明区人民政府关于印发的通知》，载明：在保持直管公房权属关系不变的前提下，由鼓浪屿管委会将鼓浪屿岛上的公有房产委托给思明国有控股集团有限公司出资设立的鼓浪屿资产管理公司统一管理运营，鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等。 2016年12月29日，鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司向鼓浪屿房管所直管公房承租户发出《关于鼓浪屿房管所直管公房经营管理权移交的通知》，内容如下：自2017年1月1日起，鼓浪屿房管所直管公房资产的经营管理由鼓浪屿资产管理公司承接，房屋租金或占用费由鼓浪屿资产管理公司收取并出具票据。 2018年5月25日，鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，载明：根据厦鼓管[2016]33号文件精神，鼓浪屿管委会作为委托主体，授权鼓浪屿房管所作为具体履行主体，积极主动处理委托移交日（即2017年1月1日）之前已经形成的历史遗留问题（包括但不限于清理租户、清欠租金费用及处理其他遗留未处理事项等；如上述直管公房涉及诉讼的，由鼓浪屿房管所提起诉讼、积极应诉等），待清退工作等遗留问题处理完成后，由鼓浪屿房管所将相关直管公房的经营管理权正式移交给鼓浪屿资产管理公司进行管理。 一审法院认为，鼓浪屿房管所与杨汉钦签订的《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》及《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同。双方约定的租赁期限届满后，未续签租赁合同，双方之间形成不定期租赁合同关系，当事人可以随时解除合同。根据厦鼓管[2016]33号文件和鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》，鼓浪屿房管所提起本案诉讼，主体适格。鼓浪屿房管所以提起诉讼的方式诉请解除双方之间的不定期租赁合同关系，并明确合同解除时间为本案起诉状送达杨汉钦之日即2018年4月23日，符合法律规定，一审法院予以支持。租赁合同解除后，杨汉钦应当将讼争房屋腾空返还给鼓浪屿房管所，对鼓浪屿房管所的该项诉求，一审法院予以支持。杨汉钦已按原租金标准支付租金及占有使用费至2018年9月30日，符合法律规定和双方约定，故杨汉钦已足额支付截至2018年9月30日的租金及占有使用费。鼓浪屿房管所诉请按照607元/月的标准计算占有使用费，依据不足，一审法院不予支持。若杨汉钦未于2018年9月30日前返还讼争房屋，还应自2018年10月1日起按照原租金标准294元/月向鼓浪屿房管所支付占有使用费至实际返还之日止。杨汉钦已支付的押金294元可由鼓浪屿房管所予以退还，亦可用于抵扣后续产生的占有使用费。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、鼓浪屿房管所与杨汉钦之间关于厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼房屋租赁合同关系于2018年4月23日解除；二、杨汉钦于判决生效之日起一个月内将厦门市鼓浪屿内厝澳路269号2楼房屋腾空返还给鼓浪屿房管所；三、杨汉钦于判决生效之日起一个月内向鼓浪屿房管所支付房屋占用费（按294元/月的标准，自2018年10月1日起计至实际返还房屋之日止）；四、驳回鼓浪屿房管所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间履行金钱给付义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由鼓浪屿房管所负担15元，杨汉钦负担10元。 二审中，当事人没有提交新证据。 双方当事人对一审法院认定的事实，除杨汉钦提出其与鼓浪屿房管所签订《鼓浪屿直管非住宅公房租赁补充协议》的时间是2015年6月24日而非2015年5月6日外，其余事实没有争议。本院对没有争议的事实予以确认。 本院认为，厦鼓管[2016]33号通知载明鼓浪屿房管所负责协调处理公房资产形成的历史遗留问题等，故鼓浪屿管委会、鼓浪屿房管所、鼓浪屿资产管理公司于2018年5月28日出具的《关于鼓浪屿公有房产诉讼主体的说明》并不违背厦鼓管[2016]33号通知，杨汉钦上诉对鼓浪屿房管所的主体资格提出异议不能成立。鼓浪屿房管所分别于2013年5月30日、2016年8月17日与杨汉钦签订了《厦门市直管非住宅房屋租赁协议》、《租赁合同补充协议书》，租赁期满后，双方未再续签租赁合同。合同法第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”故鼓浪屿房管所可随时终止租赁协议。杨汉钦上诉主张根据鼓浪屿房管所2016年12月29日向其发出的通知，其享有对讼争房屋的优先承租权，但根据该通知内容，杨汉钦须于2017年2月28日前自行将房屋腾空归还鼓浪屿房管所，在公开招租中有优先承租的权利；杨汉钦若不按时腾退房屋，鼓浪屿房管所将通过诉讼程序收回，杨汉钦丧失优先承租的权利。杨汉钦上诉主张一审判决遗漏认定其享有对租赁房屋的优先承租权不符合事实。 综上所述，杨汉钦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由杨汉钦负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 陈 璟 审 判 员 胡林蓉 二〇一八年十二月十七日 代书记员 潘婉燕 附：本案所适用法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。