上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初3506号原告：姚明申，男，1966年4月10日生，汉族，住浙江省富阳市。被告：童兴红，女，1976年10月25日生，汉族，住江苏省。被告：陆中然，男，1972年6月3日生，汉族，住江苏省。原告姚明申与被告童兴红、陆中然间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告姚明申、被告童兴红均到庭参加诉讼。被告陆中然经本院依法送达，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告立即搬离上海市嘉定区宝安公路3799弄(马陆汽配城)694号、695号一楼两间经营用房，并将上述房屋交还原告(两间共80平方米)；2、两被告向原告支付自2017年5月1日起至被告将上述两间房屋返还原告之日止的房屋占有使某费，按每天2.30元每平方米计算；3、被告支付上海市嘉定区宝安公路3799弄(马陆汽配城)696号房屋一半面积的使某费(面积24平方米)，从2017年5月1日至2017年7月23日，按每年25,000元计算，共计2,862.72元；4、两被告支付逾期腾房违约50,000元。事实与理由：原、被告于2015年5月4日签订了《房屋租赁合同》和《补充事项》各一份。合同约定：原告将位于上海市宝安公路3799弄A区47幢1-4号1-3楼(新门牌号为：宝安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号)面积约600平方米的商住用房出租给两被告使某。租期两年，自2015年5月1日起至2017年4月30日终止。第一年租金为10.8万元，每年租金一次性付清，先付后用。并另行支付房屋水电押金1,000元。《补充事项》约定：第二年租金为113,400元。2017年2月6日，原告与被告童兴红取得联系,要求被告提前将二楼东边套房屋腾空交还给原告。其他房屋按合同约定执行。被告口头答应于2月21日可以腾空该房。2017年4月8日，原告将腾房通知粘贴在所出租的二三楼的房门上，并多次亲自入户与被告的租客进行沟通，要求租客及时与被告协商好相关事宜，并互相转告。在原告的积极沟通下,大部分租客按时腾房,但被告至今依然占用694号、695号一楼的两间经营用房。696号一楼一半的房屋被告逾期了84天才还给原告。被告童兴红辩称：希望原告给被告3个月的时间让被告腾空房屋，房租被告照常支付。被告是搞装修的所以东西比较多，大多是装修材料。目前有4套房屋被告已经还给原告了。被告当时有几套房屋帮别人装修未收到装修款，打算收到后再支付房租。被告原来租600平方米年租金才113,400元一年，现在只剩下几十个平方米原告主张那么多的房屋使某费，被告无法接受。696号房屋被告只租了20几个平方米，被告在2017年7月23日就归还房屋了，且2017年5月1日至2017年7月23日的房租已经支付给原告了。原告主张的694、695号一楼房屋使某费的标准被告不认可。对694、695号一楼房屋的面积80平米被告是认可的。合同上第二年总共600平方米是113,400元每年，第三年增加5%，第三年的年租金应为119,070元，即每天每平米0.54元，现在80平方米应该按照0.54元这个标准计算。逾期腾房的违约金被告不认可，5万元的违约金也过高。当时原告在合同未到期时就要求被告返还房屋，说是自己住，被告已经腾了一间给原告。本院经审理确认如下事实：上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号、XXX号、XXX号、XXX号1-3楼房屋(以下简称涉案房屋)系原告从案外人任某某处购买。案外人任某某与案外人舒某某签订有《房屋资产转让协议书》，舒某某将其所有的涉案房屋转让给任某某。案外人舒某某就涉案房屋与上海嘉定汽配科技城建设指挥部、上海嘉定汽配科技城有限公司签订有《上海嘉定汽配科技城汽配营业房联建协议书》。2015年5月4日，原告与被告童兴红、陆中然签订了《房屋租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给两被告使某，租赁期限自2015年5月1日至2017年4月30日，年租金108,000元，每年租金一次性付清，先付后用，另行支付水电押金1,000元，出租方的房屋属于联建性质，暂无产权证，承租方对此表示认可，并对房屋地址认可。同日，双方签订《补充事项》一份，约定第二年租金按上年租金百分之五上浮，总计113,400元，合同期间，原告因自用收回房屋时，应提前两个月通知被告，未到期的租金，经平均计算后无息退还给被告，协议期满后，被告须按时将涉案房屋交还给原告，否则赔偿原告5万元。合同签订后，原告将涉案房屋交付被告使某，被告将部分房屋转租给了案外人使某。2017年4月8日，原告在涉案房屋处张贴了腾房通知，告知各租户，原告与被告所签订租赁合同将于4月30日到期终止。因原告要将房屋整体装修，故请租客们及时与被告协商好相关事宜，并互相转告。合同到期后，被告向原告返还了部分房屋，但694号、695号一楼两间营业用房(面积共计80平方米)被告仍然占用至今。696号一楼房屋的一半(面积24平方米)，被告直到2017年7月23日才返还给原告。原告与被告沟通未果，诉至本院。本院认为，原告与被告于2015年5月4日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且已经履行完毕。原告在合同到期前已经明确向被告表示不再续租给被告，故该合同已于2017年4月30日到期后终止履行。合同终止后，被告再占据涉案房屋无合同依据，应当向原告支付房屋使某费。对于原告诉请要求被告搬离并向原告返还694号、695号一楼的两间经营用房，本院予以支持。至于原告主张的房屋使某费，可参照租金标准支付，被告认可在上一年租金的基础上上浮5%，符合合同约定及市场行情，本院确定房屋使某费的标准为0.54元/平方米/天。原告主张按照2.3元/平方米/天无合同依据，本院不予采纳。关于原告主张的696号一楼房屋的一半在2017年5月1日至2017年7月23日期间的使某费，被告称已经支付，但未提供任何证据，故对被告的辩称意见本院难以采信。该段时间的房屋使某费也应按照0.54元/平方米/天计算。对于原告主张的逾期搬离的违约金50,000元，该违约金明显过高，且被告于合同到期后已向原告返还了部分房屋，故本院酌情将违约金调整为4,000元。被告陆中然经本院依法传唤，无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证、答辩的权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告童兴红、陆中然应于本判决生效之日起十日内从上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号、XXX号一楼两间经营用房搬离，并将上述房屋交还原告姚明申；二、被告童兴红、陆中然应于本判决生效之日起十日内向原告姚明申支付上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号、XXX号一楼两间经营用房的房屋使某费，按照43.2元/天的标准，从2017年5月1日支付至被告实际返还上述房屋之日止；三、被告童兴红、陆中然应于本判决生效之日起十日内向原告姚明申支付上海市嘉定区宝安公路XXX弄XXX号一楼一半房屋的房屋使某费1,088.64元；四、被告童兴红、陆中然应于本判决生效之日起十日内支付原告姚明申违约金人民币4,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1,050元，减半收525元，由原告姚明申负担470元，被告童兴红、陆中然负担55元。被告负担之款应于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代理人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩颖二〇一八年十二月二十八日书记员  王豪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用%26lt;中华人民共和国民事诉讼%26gt;的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。