贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8530号原告：罗玲，女，汉族，1976年6月15日出生，住贵州省毕节市赫章县，委托诉讼代理人：胡秋林（特别授权代理），贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人：阮大双（一般授权代理），贵州威迪律师事务所实习律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雄，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛，贵州本芳律师事务所实习律师。原告罗玲诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告罗玲及其委托诉讼代理人胡秋林、阮大双，被告鑫城房开公司委托代理人赵雄、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗玲向本院提出诉讼请求：一、判令被告鑫城房开公司立即为原告办理房屋所有权证书；二、判令被告鑫城房开公司支付原告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计人民币30000.00元（违约金以342204.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日起，计算至被告向办证部门提交完毕商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2013年8月5日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买房屋的坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按合同约定支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所诉。被告毕节市鑫城房地产开发有限公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中段或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办违约金的法律责任。答辩人“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人鑫城公司办证。2018年5月29日，三板桥办事处出具《证明》，载明以下主要内容:“1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大，直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日,七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容:“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任。三、根据答辩人与原告签订的办证补充协议约定，答辩人无需承担逾期办理和交付相关涉案房屋产权的初始登记证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同，是房产证和土地证分别办理时所签订的合同，介于新的《不动产暂行条例》规定，必须双证合一的情况下，答辩人与原告于2018年8月9日签订的《办证补充协议》。依法理，后合同约定改变签合同约定的，应以后合同约定为准。补充协议第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二之违约责任。根据该约定，在2019年1月22日前答辩人未将全部办证资料提交不动产登记部门的，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。由此，答辩人不应承担原告主张的违约责任。四、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何的损失。若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《购房合同》、收据、借据及发票等证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信；被告提交的《竣工规划许可证》、《竣工验收备案表》、《商品房备案登记书》、《不动产权属证书》等证据内容真实，能够证明本案相关案件情况，本院予以采信，但并不足以达成被告的证明目的，对被告的证明目的本院不予认可；对于被告提交的《办证补充协议》，原告对真实性不持异议，本院审查后认为，该组证据客观真实，能够本案相关情况，本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月29日，原告作为买受人与被告鑫城房开公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A7幢3单元4层02号房，房号为A7-3-402。建筑面积121.42平方米，总房款342204.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。”此外，合同还对原、被告双方的其他权利及义务进行了约定。合同签订后，原告向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款342204.00元，并于2014年4月15日向被告交付了公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。2018年8月9日，被告作为甲方与原告作为乙方签订了《办证补充协议》，载明：“乙方罗玲购买位毕节市××区××大道××市商品房综合××市场（××））7幢3单元4层2号房，双方于2013年6月24日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照土地证、房产证分离办证。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件发生了变化。便于乙方依法取得新的不动产权属转移（分户）登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下：乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年8月9日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月8日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登记证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一的标准支付乙方逾期办证违约金。”另查明，涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”（一期）7幢于2018年7月12日办理了不动产权证书，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0007655号，现涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。截止2018年12月11日，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告于2013年6月29日签订《商品房买卖合同》约定被告鑫城房开公司应当在2014年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方于2018年8月9日签订的《办证补充协议》中又约定被告于2018年12月8日前将办证资料提交到不动产登记部门，即视为被告鑫城房开公司已履行了相应的办证义务。因此，被告应在2018年12月8日之前协助原告办理房屋权属转移登记手续。但直至2018年12月8日，被告仍未将涉案房屋的办证资料提交到不动产登记部门，亦未提供证据证明其已经以手机信息或书面方式告知原告交付办理不动产权属证书的具体资料（应由原告提交部分），已经构成违约，故对原告诉请的违约金，本院予以支持。结合双方签订《商品房买卖合同》及《办证补充协议》的约定，被告应当以已付购房款342204.00元为基数，按日万分之一的标准，向原告支付自2018年12月9日起至被告将办证资料提交到不动产登记部门之日止。因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持。《办证补充协议》对《商品房买卖合同》中关于房屋转移登记的事项进行了变更，但并未免除被告协助办理权属证书及未按时履约应承担的违约责任，不存在免除被告责任、加重原告责任等情形，原告亦未提供证据证明该协议的订立存在欺诈、胁迫等导致合同无效的情形，故对原告提出《办证补充协议》应属无效的主张，本院不予采纳。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告罗玲交纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告罗玲办理位毕节市××区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××单元××号号房屋的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告罗玲逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金以342204.00元为基数，按日0.01%的标准从2018年12月9日起，计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到不动产登记部门之日止；三、驳回原告罗玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  孔羽佳二〇一八年十二月二十日书记员  申开旭