四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终10609号 上诉人（原审被告）：成都航驰重汽车业有限公司，住所地四川省成都经济技术开发区车城东五路**。 法定代表人：郑庆全。 委托诉讼代理人：赵旭东，四川时代经纬律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川兴万讯科技有限公司，住，住所地四川省成都经济技术开发区车城东五路**/div> 法定代表人：蔡军，总经理。 委托诉讼代理人：陈庆跃，四川聚沙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈燕红，四川聚沙律师事务所律师。 上诉人成都航驰重汽车业有限公司（以下简称航驰公司）因与被上诉人四川兴万讯科技有限公司（以下简称兴万讯公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初7099号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 航驰公司上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回兴万讯公司的诉讼请求。事实与理由：1.一审法院认定航驰公司与兴万讯公司签订的《中小企业园区工业房买卖合同》有效，属于事实认定错误。航驰公司与兴万讯公司签订租赁合同在先，签订买卖合同在后且未实际履行，兴万讯公司向航驰公司支付的均系租金，而非厂房买卖价款。兴万讯公司以承租人名义向案涉厂房的抵押权人出具《说明》，该《说明》中确认了航驰公司与兴万讯公司为租赁关系。兴万讯公司明确知晓该厂房设立抵押，若抵押权人起诉要求案涉房屋承担保证责任，房屋将予以变卖，双方签订的买卖合同将无法继续履行。双方的真实意思是：“若无人行使抵押权，则在兴万讯公司租金支付完毕后，再履行《工业厂房买卖合同》；若抵押权人行使抵押权，双方则履行租赁合同。”2.一审法院审理程序违法。兴万讯公司就案涉厂房提起执行异议之诉，双流区人民法院尚在审理中。在该案中兴万讯公司申请对《说明》进行鉴定，尚未出具鉴定报告。一审法院应当中止本案审理，待执行异议之诉审理完毕后再审理本案。本案的审理结果对抵押权人具有利害关系，一审中，航驰公司多次提出追加中信银行股份有限公司成都分行为第三人，但一审法院均置之不理。 兴万讯公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求维持原判。一审中，兴万讯公司提供了大量证据证明双方签订的买卖合同系基于双方真实意思表示，足以证明兴万讯公司与航驰公司之间确实存在买卖合同关系。本案系房屋买卖合同纠纷，涉及到的相对人仅是航驰公司与兴万讯公司，航驰公司关于兴万讯公司明知涉及抵押的说法不成立，本案也不需以另一案审理结果为依据。 兴万讯公司向一审法院起诉请求：确认兴万讯公司、航驰公司于2010年10月23日签订的《工业厂房买卖合同》有效。 一审法院认定事实：2010年6月30日，兴万讯公司作为承租人与作为出租人的航驰公司签订《厂房租赁合同》，约定兴万讯公司承租航驰公司汽车改装车间14370平方米，其中生产车间建筑面积为9330平方米，辅助楼建筑面积为5040平方米。双方约定租赁期限为5年，自2010年起7月1日起至2015年6月30日止。租金标准为每平方米17元，从2010年7月1日起至2015年6月30日止，每周年递增一次，递增标准为上调10%。航驰公司应于2010年7月1日前将厂房交付兴万讯公司。2010年12月23日，兴万讯公司作为买受人与作为出卖人的航驰公司签订《中小企业园区工业厂房买卖合同》，约定兴万讯公司购买航驰公司位于成都经济技术开发区中小企业园区的成都航驰重汽车业有限公司汽车改装车间厂房及配套设施含630KVA厢式变电站、道路设施等。该工业厂房的用途为：工业及办公，属钢结构，建筑面积14355.48平方米（按最终相关部门核定的房产证为准），以及配套设施含630KVA厢式变电站、道路设施等。双方约定厂房房产总价款为1930万元。双方约定付款方式为按分期付款方式以银行转账或现金支付，具体付款期限约定如下：1、本合同签订生效后7个工作日内，买受人向出卖人支付第一笔房款200万元；2、买受人支付出卖人第一笔房款后30个工作日内，买受人向出卖人支付第一笔房款200万元；3、出卖人按合同双方约定完成厂房及周边配套建设，并经建设、消防等主管部门验收合格并备案后交付买受人使用，买受人正式接收并投入使用后14个工作日内再向出卖人支付第三笔房款800万元；4、出卖人用自有合法的国有土地使用证编号：龙国用（2008）第95993号，终止日期：2057-12-29）向银行抵押贷款，其中500万元贷款视为买受人向出卖人支付的第四笔房款，该500万元贷款的银行利息由买受人承担。5、本合同余款230万元待买受人办妥所售房产的相关产权证（含房产证和国有土地使用证）并在国家指定的产权交易中心向买受人过户完毕后7个工作日内买受人向出卖人付清全部余款。出卖人应在2011年5月30日前，应将符合本合同约定的，且经建设、消防主管部门验收合格并备案后的工业厂房及配套设设施交付给买受人使用。双方在合同第十一条约定，因本合同约定的“工业厂房”从交付买受人使用到该工业厂房办理完交易过户手续还有一段时间（约24个月），在此期间买受人不得将本合同约定的“工业厂房含土地证”抵押给任何第三方，因国有土地证（用地面积46183.8平方米，国有土地使用证编号：龙国用（2008）第95993号）暂时无法分割，本合同第四条第四款约定的情况除外，但出卖人在办理该宗“国有土地证”向银行抵押前必须征得买受人书面同意。2014年6月24日，兴万讯公司作为买受人与作为出卖人的航驰公司签订关于“汽车改装车间厂房及配套设施”买卖合同的补充协议，确认截止2014年6月24日，买受人尚欠出卖人购房款164万元（最终金额以结算单为准）。出卖人承诺：尽快在一年内（2014年7月至2015年6月）办理完产权过户等相关法律手续；买受人承诺：2014年10月底前付清全部房款。 另查明，位于龙泉驿区车城东五路**①汽车改装车间****房屋（业务件号：权1772961），抵押信息显示：抵押权人中信银行股份有限公司成都分行，债务人成都荣兴铝业有限公司，抵押面积23226.04，权利价值3500万元，约定期限2014年9月12日至2015年9月12日，业务件号抵0170714。 一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，兴万讯公司作为买受人与航驰公司作为出卖人签订的《中小企业园区工业厂房买卖合同》，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，航驰公司主张双方未实际履行房屋买卖合同，履行的是租赁合同，兴万讯公司方支付的款项系租金的抗辩意见，一审法院不予采信。抵押期间，抵押权人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。本案中，双方于2010年6月30日签订《中小企业园区工业厂房买卖合同》，先于抵押权人中信银行股份有限公司成都分行设立抵押权的时间，航驰公司主张案涉房屋设立了抵押权，导致双方签订的《工业厂房买卖合同》无效的抗辩意见，一审法院不予采纳。兴万讯公司请求确认兴万讯公司、航驰公司于2010年10月23日签订的《工业厂房买卖合同》有效，一审法院予以确认。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：确认兴万讯公司与航驰公司作于2010年6月30日签订的《中小企业园区工业厂房买卖合同》有效。一审案件受理费100元，由航驰公司负担。 二审中，兴万讯公司向本院提交了证据：成都市双流区人民法院（2017）川0116执异155号案件审查笔录，拟证明航驰公司的法定代表人陈述：买卖协议真实，在2010年12月双方签订了买卖合同，对补充协议真实性也无异议。航驰重企业公司质证认为，认可本案中租赁合同和买卖合同的真实性，但认为买卖合同并未得到实际履行。被上诉人明知抵押其中的风险，若抵押人行使权利，则双方的买卖合同无法达到目的，航驰重企业公司认为现目前双方的真实意思表示是无人行使抵押权则买卖，有人行使抵押权则租赁。 本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，航驰公司对法院询问案涉房屋买卖合同效力时陈述：“无效，由于双方就案涉房屋签订了新的合同，由买卖合同关系变更为租赁，这是双方意思表示一致的体现，可以视为航驰公司、兴万讯公司以实际行为解除了2010年10月23日的房屋买卖合同。”法院询问合同无效的理由时，航驰公司陈述：“2010年的买卖合同签署是真实的，是有效的，但后来双方变更了法律关系，就今日而言已经没有了效力。” 二审另查明，一审中航驰公司提交兴万讯公司于2015年9月22日出具的《说明》，载明：“我公司租赁航驰重汽厂房建筑面积共计14206平米，租赁单价为26元/平米/月，年租赁费用为4432272元。”。 兴万讯公司申请对《说明》及2011年8月13日《厂房租赁合同》中印章真伪及是否合成进行鉴定。 本院认为，本案二审的争议焦点有两个，现分别评述如下： 一、关于案涉《工业厂房买卖合同》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的五种情形：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。航驰公司并未提交证据证明案涉合同存在前述合同无效的情形。航驰公司二审中认为双方就案涉房屋签订了新的合同，房屋买卖合同关系变更为租赁合同关系，房屋买卖合同已经解除，没有效力。对此，本院认为，即使双方协商签订新的合同，将之前的房屋买卖关系变更为租赁合同关系，也仅影响房屋买卖合同的履行而并不影响其效力。航驰公司混淆了合同解除与合同无效的关系，其以此主张案涉《工业厂房买卖合同》无效的理由不成立。 同时，案涉房屋抵押权成立于《工业厂房买卖合同》之后，并不影响《工业厂房买卖合同》的效力。航驰公司认为实现抵押权将导致《工业厂房买卖合同》无法履行，但这也并非《工业厂房买卖合同》无效的理由。 二、关于一审法院程序是否违法的问题。第一，本案是否中止。航驰公司认为兴万讯公司在双流法院的执行异议之诉案件中申请对兴万讯公司出具的《说明》进行鉴定，本案应等待执行异议之诉审结后再行审理。对此，本院认为，本案为确认合同效力之诉，无论《说明》是否真实，均不影响对《工业厂房买卖合同》效力的认定；本案也非必须以执行异议之诉的审理结果为依据，因此，一审法院未中止审理本案正确，本院予以确认。同时，兴万讯公司在本案申请对《说明》及2011年8月13日《厂房租赁合同》进行鉴定，本院不予准许。第二，本案是否应追加抵押权人参加诉讼。如前所述，本案仅系确认合同效力之诉，审理结果并不涉及抵押权人的利益，故无需追加抵押权人参加诉讼。 综上所述，上诉人航驰公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人成都航驰重汽车业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾光勇 审判员  曹 洁 审判员  张卫敏 二〇一八年十二月二十八 书记员  鲜 锦