贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初8710号原告：赵军，男，1976年10月8日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：刘琼，女，1979年3月25日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：赵军，被告：贵州翰林置业有限公司，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（特别授权），陈浩（一般授权），贵州锐驰律师事务所律师。原告赵军、刘琼与被告贵州翰林置业有限公司（以下至判决主文前简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告赵军，原告刘琼的委托诉讼代理人赵军，被告翰林置业委托诉讼代理人王妍、陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵军、刘琼向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付原告所拥有的七星关区德溪街道远航七星万象城1栋42号门面总款中176,640.00元之部分逾期办证违约金44,160.00元（以176,640.00元为基数，按日万分之二从2015年4月28日起至2018年9月30日止）；2，判令被告向原告支付原告所拥有的七星关区德溪街道远航七星万象城1栋42号门面总款中756,000.00元为基数，从2015年4月28日起至2016年12月18日止的逾期交房违约金87,696.00元，3，请求被告将该门面按规定交付原告；4.本案诉讼费用由被告负担。庭审中，原告撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2014年5月23日，原告与被告于签订商铺租赁合同及商铺代租协议，合同签订后，原告从2017年7月开始多次要求被告支付租金，但被告以租金返还总房款为由，不予支付。原告两次向七星关区人民法院起诉，要求被告下属的中泰物业管理有限公司支付代租协议中约定的租金及原告诉中泰物业管理有限公司与原告签订的租赁合同中（自2014年7月1日至2017年6月30日）三年租金176,640.00元。七星关区法院判决176,640.00元应为总房款，不予支持原告诉请，而原告在诉翰林置业有限公司产权转移登记违约一案中，只要求559,360.00元的款项为基础的违约金部分。另外，原、被告签订的商品房合同中约定，被告应于2015年4月28日将门面交付原告，但直到2016年12月18日被告才交付原告。原告为维护自己的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告翰林置业口头辩称：1.针对逾期办证违约金，原告在今年就涉案房屋已经起诉过，在2017年11月7日，就涉案房屋已经达成过调解，被告也已经向其支付了违约金，原告在被告已履行完毕逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的情形下，再次就该商铺向被告主张逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，根据一事不再理的诉讼原则，应当驳回原告的诉讼请求；2.针对逾期交房，原告于购房之时就签订了租赁合同，获得了租金，即享有了该商铺的占有使用权。根据法律规定，被告已向原告交付了房屋，其主张向其支付逾期交房违约金的诉请，不应得到支持，且被告已为原告办理了产权证。当事人围绕诉讼请求和事实提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证、结婚证、户口簿、租赁合同、不动产权证，被告营业执照、法定代表人身份证明及身份证，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、支付凭证、收据、起诉状及调解书、判决书、预算表、收楼确认书，经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但该证据不能完全达到原告的证明目的；对被告提交的《毕节市商品房屋备案证明书》、调解书、收据，委托经营协议书、商铺租赁合同，能够证明本案的事实，本院予以采信。经审理本院认定事实如下：原告赵军与被告刘琼系夫妻关系，2015年5月23日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房；建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为559,360.00元；付款方式：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首付款280,360.00元，余款279,000.00元以银行按揭贷款方式支付。房屋交付时间：2015年4月28日前。逾期交房责任：（2）逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定于2014年8月10日向被告支付了首付款280,360.00元。余款279,000.00元，原告与银行签订借款协议，银行贷款按揭方式支付，购房总款559,360.00元已支付完。同时，被告代收办理权属登记的相关费用合计29,014.00元。被告于2017年12月29日取得涉案房屋备案证明。购房当日（2015年5月23日），原告赵军与中泰物业管理有限公司又签订了《商品房租赁合同》，约定：原告将所涉房屋租赁给中泰物业管理有限公司使用，租赁期限为3年，从2014年7月1日至2017年6月30日，租金为176,640.00元，由中泰公司一次性支付给原告；商铺委托代租协议，约定：委托代租日期2017年1月1日起至2021年12月31日止。同日，原告赵军与被告翰林公司又签订一份《远航综合专业市场置业预算表》，该预算表载明：房号1-1-42，面积50.40平方米，原总价为756,000.00元，返租后总价款为559,360.00元，返租金176,640.00元，原告赵军在该预算表上签字确认。2016年12月8日，原、被告双方签订收楼确认书，约定自2016年12月18日起，该商铺由被告交付原告。中泰公司为中泰公司为被告翰林置业的市场管理公司。另查明，2017年8月，原告赵军向本院起诉，要求被告翰林置业支付以房屋总价559,360.00元为基数，从2015年4月28日起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二的违约金。经本院调解，并以（2017）黔0502民初5011号民事调解书确认：被告一次性支付原告逾期办证违约金11,187.20元（违约金为559,360.00元的2%）；原告自愿放弃其他诉讼请求；2018年1月2日，原告又以贵州中泰市场管理有限公司、张亚军为被告向本院起诉，要求二被告支付涉案房屋2017年1月1日至2017年12月31日的门面租金35,280.00元。经本院（2018）本院黔05**民初5011号民事判决书认定，从2014年7月1日至2017年6月30日的租金为176,640.00元，已在购房款中扣抵。说明涉案房屋的购房款总额为756,000.00元。原告又于2018年7月27日以贵州中泰市场管理有限公司为被告，要求贵州中泰市场管理有限公司支付涉案房屋2014年7月1日至2017年6月30日的门面租金176,640.00元，经本院（2018）本院黔05**民初5966号民事判决书认定，该176,640.00元以总购房款折扣的形式予以扣抵，故依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点为：1，被告是否应支付原告逾期办证违约金；2，被告是否应支付原告逾期交房违约金。对双方争议的焦点1，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵守诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告已依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但直到2018年9月13日，原告的涉案商品房才办理产权登记证（黔20**七星关区不动产权第0004926号），被告已构成违约，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，有合同约定，本院应予以支持，但原告主张的诉讼请求（支付逾期办证违约金）已在2017年11月7日经法院主持调解，被告已向原告支付了违约金，调解书载明：原告自愿放弃其他诉讼请求。（2017）黔0502民初5011号民事调解书与本案的诉讼请求、事实和理由、主体均一致，只是计算违约金的基数不一致，原告当时未主张的部分，视为其放弃该权利。故符合民诉讼法规定的一事不再理的原则，所以对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予以支持；对双方争议的焦点2，原、被告签订的《商品房买卖合同》就被告逾期交房的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。但原、被告双方签订商铺租赁合同和商铺委托租赁协议书，该合同和协议也不违反法律规定，司法也应予尊重。被告已按合同的约定支付租金给原告（折抵购房兑款），说明原告所购买的商品房实际已交付给原告，交付时间应为签订商铺租赁合同的当日，即2015年5月23日，原告已取得收益。虽然2016年12月8日原、被告双方签订收楼确认书，约定自2016年12月18日起，被告交付该商铺给原告，但签订该确认书时，原告已实际占有该商铺，故应认定原告实际占有商铺的时间为2015年5月23日，故被告不存在逾期交付商铺的事实。因此，原告主张的逾期交房违约金无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，原告要求被告支付逾期交房和逾期办证的违约金，本院均不予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：驳回原告赵军、刘琼的诉讼请求。案件受理费人民币1,469.00元，由原告赵军、刘琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月十九日书记员  徐畅