苏州工业园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0591民初4536号 原告（案外人)：江苏金峰水泥集团有限公司，统一社会信用代码91320481720591953X，住所地江苏省溧阳市社渚镇金庄村。 法定代表人：丁建庆。 委托诉讼代理人：谭杰，江苏常明律师事务所律师。 被告（申请执行人）：苏州融创科技担保投资有限公司，统一社会信用代码91320594742469684K，住所地江苏省苏州工业园区苏虹东路**东沙湖股权投资中心**楼**。 负责人：盛刚。 委托诉讼代理人：周小梅，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张新，上海锦天城（苏州）律师事务所律师。 第三人（被执行人）：陆燕，女，1973年2月22日出生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。 第三人（被执行人）：苏州市红燕物资贸易有限公司，注册号320506000026837，住所地江苏省苏，住所地江苏省苏州吴中经济开发区越溪街道吴中大道****** 法定代表人：陆燕。 原告江苏金峰水泥集团有限公司（以下简称“金峰水泥公司”）诉被告苏州融创科技担保投资有限公司（以下简称“融创科技公司”）及第三人陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司（以下简称“红燕公司”）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月24日受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告江苏金峰水泥集团有限公司的委托诉讼代理人谭杰，被告融创科技公司的委托诉讼代理人张新到庭参加诉讼，第三人陆燕、红燕公司经本院合法传唤拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金峰水泥公司向本院提出诉讼请求：判令立即停止对苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产的执行，并依法解除对该房产采取的查封措施；2、确认原告金峰水泥公司与第三人陆燕于2008年11月10日签订的《协议书》合法有效，并确认苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产系原告所有；3、判令第三人陆燕立即协助和配合原告办理苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：融创科技公司与陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司担保追偿权纠纷一案，苏州工业园区人民法院于2018年4月2日作出（2017）苏0591执恢386号之一执行裁定书，裁定拍卖苏州市吴中区美之国花园196幢909室的房产。2018年4月6日，原告对苏州工业园区人民法院裁定拍卖苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产提出执行异议。苏州工业园区人民法院于2018年4月17日作出了（2018）苏0591执异43号裁定书，裁定驳回了原告的异议。原告认为上述裁定书驳回原告所提的执行异议，缺乏事实与法律依据，理由如下：第一，被告所申请执行的苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产系原告所有，并不属于第三人陆燕所有。2008年11月10日，原告与第三人陆燕就房产的转让事宜达成协议，第三人陆燕将其所有的位于苏州市吴中区的两处房产转让给了原告，房款以7200吨水泥（以42号水泥,按257元/吨的价格进行结算）进行结算。《协议书》签订后，原告依约将7200吨水泥交付给了第三人陆燕及其实际控制的公司，第三人陆燕也依约将该房产及产权证书交付给了原告，且该房产自2009年起即作为原告驻苏州办事处使用至今。原告与第三人陆燕达成的《协议书》系双方就苏州市吴中区的房屋买卖所达成的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。原告已依约将房款折算成水泥并交付陆燕，陆燕也已将该房产及产权证书交付给原告，并由原告使用至今。原告与陆燕的上述交易并不属于以房屋抵偿水泥款的行为。依据物权法及其司法解释的规定，苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产的真实权利人为原告；第二，原告与陆燕之间的交易是客观、真实且合法有效的，苏州市吴中区美之国花园196幢909室房产归原告所有，被告无权对原告的上述财产申请执行。（2018）苏0591执异43号裁定书驳回原告的执行异议申请是错误的，该裁定损害了原告对涉案房产的所有权。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。 被告融创科技公司辩称：第一，原告所提交的证据，并不能充分证实其为案涉房产的所有人。原告并没有足以排除强制执行的民事权益；第二，从程序上看，原告的诉请也不符合排除执行的条件，法院应驳回原告的执行异议请求。 第三人陆燕、红燕公司未答辩。 本院经审理认定的事实如下：苏州融创科技担保投资有限公司诉瑞坤贸易有限公司、陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司、苏州市飞杰物资贸易有限公司、苏州市吴中区长桥长盛房地产开发有限公司、苏州市江之燕物资贸易有限公司担保追偿权纠纷一案，本院于2014年9月26日作出（2014）园商初字第02419号民事调解书，调解结果为：一、被告陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司同意代苏州市瑞坤贸易有限公司偿还结欠原告苏州融创科技担保投资有限公司的代偿款本金人民币5000000元及利息人民币77794.07元（截止至2014年9月4日）及自2014年9月5日起至10月10日止按中国人民银行同期同类贷款利率2倍计算的利息。该款于2014年10月10日前支付；二、被告陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司于2014年10月10日前赔偿原告苏州融创科技担保投资有限公司律师费损失人民币55300元；三、被告陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司对上述一、二项债务承担连带责任；四、如被告陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司未能按期足额履行上述第一、二项债务，原告有权就被告陆燕抵押的位于苏州太湖国家旅游度假区太湖城仕公寓1幢912室、2幢901室（共计2套）房产折价或拍卖、变卖所得价款在分别在人民币240万元、260万元范围内优先受偿；五、案件受理费人民币48119元，减半收取为人民币24060元，诉讼保全费人民币5000元，合计人民币29060元，由原告苏州融创科技担保投资有限公司负担人民币14530元，由被告陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司负担人民币14530元，该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告在履行前述付款义务时一并支付原告。 上述调解书生效后，苏州融创科技担保投资有限公司向本院申请执行，本院于2014年11月10日立案，执行案号为（2014)园执字第03265号，后该案于2015年11月30日裁定终结本次执行。2017年11月16日本院裁定上述执行案件恢复执行，案号为(2017)苏0591执恢386号，在该案执行过程中，本院于2017年11月11日作出（2017）苏0591执恢386号执行裁定书，对被执行人的财产进行查封、扣押。2018年4月2日，本院作出（2017）苏0591执恢386号之一裁定书，裁定将被执行人陆燕名下苏州市吴中区美之国花园196幢909室进行评估拍卖，以拍卖所得清偿被执行人债务。 2018年4月11日，江苏金峰水泥集团有限公司向本院提出执行异议，称其已于2008年11月即购买涉案的苏州市吴中区美之国花园196幢909室房屋，要求法院依法解除对该房屋的查封。本院以（2018）苏0591执异43号案件予以立案受理，经审查后于2018年4月17日作出异议裁定书，裁定的结果为：驳回江苏金峰水泥集团有限公司的异议请求。原告江苏金峰水泥集团有限公司对该裁定不服，遂向本院提起本案诉讼。 再查明：诉讼中，江苏金峰水泥集团有限公司提交了签订日期为2008年11月10日，卖方为陆燕（乙方）、买方为江苏金峰水泥集团有限公司（甲方）的《协议书》一份，协议约定陆燕将其名下苏州市吴中区美之国花园196幢909室及苏州市吴中区美之国花园196幢605室出售给江苏金峰水泥集团有限公司。合同第三条约定：二套房屋按市场价格每平方米人民币7800元计算,作价人民币185万元，—次性出让给甲方。第四条约定：房款结算，甲方以42.5号水泥按现行价折算成金额向乙方支付房款，水泥现行价为257元/吨，折算成水泥7200吨。第五条约定：乙方房屋出让给甲方后，向甲方办理房屋交接手续，并将上述两套房屋的产权证交给甲方，办理房产过户登记手续。办理房产证应交的契税由甲方承担，其他费用由乙方承担。第六条约定：甲方在办理房产登记手续及领证时，如因乙方提供的手续不全或其他原因导致无法办理的，乙方应赔偿甲方的全部损失并承担违约责任。 关于上述房款的支付，原告提交了水泥发货批条及水泥销售情况一览表作为证据，并称在涉案合同签订后，原告已于2008年12月20日将《协议书》所约定的7200吨水泥交付给了陆燕，因此双方的房款已经全部结清。被告融创科技公司认为上述两份证据均为原告单方制作，故对于上述两份的真实性不予认可。 关于房屋的交付及使用情况，原告称在2008年第三人陆燕就已将涉案的房屋交付给原告使用，原告就此还提交了从2010年至2018年度的物业费发票共计八张（其中2010年的发票为复印件，其余发票为原件），用于证明其实际使用涉案房屋的情况。被告认为原告所提交的物业费发票并未注明房号，且因涉案协议书中涉及到两套房屋，故对于该物业发票与本案之间的关联性不予认可。 另查明：根据原告提交的涉案苏州市吴中区美之国花园196幢909室的产权登记证书显示，涉案房屋当时的抵押登记三笔：第一笔，设定日期为2004年5月21日，抵押权人为中国工商银行苏州市留园支行，抵押金额为404000元；第二笔，设定日期为2006年11月16日，抵押权人为苏州东方诚泰投资担保有限公司，抵押金额为720000元；第三笔，设定日期为2008年9月9日，抵押权人为苏州东方诚泰投资担保有限公司，抵押金额为800000元。庭审中，原告陈述上述抵押权截至2010年4月1日就已全部注销。另根据原告提交的2015年11月26日的涉案房屋的不动产登记信息显示，对于该房屋最早一起查封是在2014年8月13日由苏州工业园区人民法院以2014园诉保字第00054号裁定书进行的查封。 对于上述抵押权注销后即2010年4月1日后，至涉案房屋开始被查封即2014年8月13日期间，原告为何未能办理涉案房屋过户手续的问题，原告陈述：最初在抵押权注销时，原告公司驻苏州办事处的工作人员曾与第三人陆燕联系房产过户手续，但陆燕表示暂时不过户，等经营状况改良后，会从原告处将该两套房屋重新买回。后来，第三人陆燕及其经营的公司因债务问题被数十个债权人讨要款项，从而消失不见，由此原告无法联系陆燕办理房屋的过户手续。 以上事实有民事判决书、执行裁定书、《协议书》、产权证书及产权登记信息等证据及当事人的庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。 本院认为：案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，否则应承担相应的不利后果。根据最高人民法院司法解释的相关规定，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需符合以下条件：1、在人民法院查封之前已经与该不动产所有权人签订合法有效的书面买卖合同；2、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3、已向该不动产所有权人支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4、非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，根据原告提交的《协议书》，其落款的时间为2008年11月10日，根据该时间，涉案的合同在形式上符合上述异议的第一个条件。但就《协议书》所约定的以水泥抵充房款的支付情况，原告金峰水泥公司虽提交了相应的单据，但该部分单据均为原告单方制作，对于其真实性难以确认，被告对此亦不予认可，仅凭该证据并不足以证明原告已实际支付涉案房屋的房款。另外，涉案房屋在2010年4月1日后即已涤除相应的抵押权，至2014年8月3日房屋开始被查封的四年左右的时间里，房屋均具备产权过户登记的条件，但在此期间原告并未完成涉案房产的过户登记，其也未提交证据证明原告对此不存在相应过错。综合上述情形，本院认为原告就涉案房屋所提出的执行异议，不符合相应的法定条件，应予驳回。 第三人陆燕、苏州市红燕物资贸易有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为其放弃相应的抗辩权利。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告江苏金峰水泥集团有限公司的诉请。 案件受理费33200元，公告费690元，两项费用合计元33890元，由原告江苏金峰水泥集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 长  陈新雄 人民陪审员  葛恒伟 人民陪审员  陈燮根 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  张 端