浙江省舟山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙09民终585号 上诉人（原审被告）：舟山市鑫鹏实业投资有限公司，住所地舟山市普陀区浦西开发区**地块。 法定代表人：林小莉，执行董事。 委托诉讼代理人：周良玉，浙江畅洲律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张珊珊，浙江畅洲律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴国飞，女，1966年7月26日出生，汉族，住舟山市普陀区。 委托诉讼代理人：张林尧（系吴国飞配偶），住舟山市普陀区。 被上诉人（原审原告）：张林尧，男，1966年10月25日出生，汉族，住舟山市普陀区。 原审被告：舟山和津广场管理有限公司，住所，住所地舟山市普陀区东港街道蒲东路**和津广厦**div> 法定代表人：黄孝孝。 上诉人舟山市鑫鹏实业投资有限公司（以下简称鑫鹏公司）因与被上诉人吴国飞、张林尧，原审被告舟山和津广场管理有限公司（以下简称和津公司）商品房预售合同纠纷一案，不服浙江省舟山市普陀区人民法院（2018）浙0903民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 鑫鹏公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回吴国飞、张林尧的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审判决事实认定不清，证据采信不当。2011年10月27日，吴国飞与上诉人签订《浙江省商品房买卖合同》，同日上诉人向吴国飞提供了一系列办理案涉房屋交接手续的说明书和保证书等，吴国飞在《和津广场房屋使用说明书》落款业主（签名）栏处签名。由此可见，吴国飞是亲自办理房屋交接手续的，其在房屋交接时，已经尽到验房的义务和责任，此时应当知晓其权益是否受到损害。2012年10月30日，被上诉人办理了案涉房屋产权登记。2017年12月底以前，被上诉人从未对案涉房屋提供电表一事提出质疑，其于2018年5月17日提起诉讼，已过诉讼时效。一审认定2017年10月1日吴国飞作为商铺业主开始使用涉案房屋，并针对电表安装事宜提出异议，诉讼时效应从此时起算，缺乏依据。2.一审判决罔顾商品房买卖合同，加重上诉人的合同义务，为被上诉人的不当诉求提供判决支撑。根据双方签订的《和津广场房屋使用说明书》第四条，各分户电表由开发商提供，故上诉人的合同义务是提供电表，而非安装分户电表。一审将开发商提供电表义务自行解读为安装分户电表，并据此判决上诉人承担安装分户电表义务，加重了上诉人的合同义务。根据上诉人提供的电力设施电路布置验收合格证明、和津广场二区三层（包括案涉房屋）电气安装设计分布图等，案涉房屋设计图纸标注的电表仅连接到每个楼层，而非每层的每间房屋，每个楼层有一个总表，如该楼层业主需单独安装分户电表，业主可从该楼层的总表处分接安装。案涉房屋的电气安装设计分布图，是作为整个工程的分部分项子工程，由主管部门在竣工验收时根据规划和设计图纸验收的，现上诉人已竣工验收合格，一审判决上诉人安装分户电表没有法律依据。 吴国飞、张林尧辩称，1.吴国飞并未在《和津广场房屋使用说明书》上签字。2.房屋使用说明书是一份告知书，不能证明吴国飞亲自到场办理交房手续，上诉人应对此提供证据。3.说明书中载明上诉人应提供电表，未写明安装。根据诚实信用原则及合同法关于格式条款的规定，格式条款中有两种以上解释的，应当做不利于上诉人的解释。截止本案诉讼时，上诉人一直未给被上诉人提供电表，其解释不合常理。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 和津公司未作答辩。 吴国飞、张林尧向一审法院起诉请求：1.判令鑫鹏公司为吴国飞、张林尧买受的位于舟山市普陀区原勾山街道三岔路8号和津广场二区345室的商铺安装独立的水表、电表；2.判令鑫鹏公司赔偿吴国飞、张林尧自2017年10月1日起至水表、电表安装完毕之日每月按800元标准计算的租金收益损失；3.判令和津公司对上述赔偿责任承担连带责任；4.判令本案诉讼费用由鑫鹏公司、和津公司承担。 一审法院认定事实：吴国飞、张林尧系夫妻关系。2011年10月27日，吴国飞作为买受人、鑫鹏公司作为出卖人签订了一份浙江省商品房买卖合同。合同约定鑫鹏公司将位于舟山市原勾山街道浦西开发区和津广场二区1单元345室房屋出卖给吴国飞，该房屋应于2012年9月30日之前交付给买受人使用。在商品房买卖合同签订的同日，吴国飞与和津公司签订了一份委托租赁及经营管理合同，约定将上述房屋2012年10月1日至2017年9月30日期间的使用权委托给和津公司招商及经营管理。还约定：“乙方（吴国飞）委托甲方（和津公司）按照交房标准办理房屋交接手续（此处交房并非商品房买卖合同约定的正式交房，而是提前交付开业使用的交房）。在办理房屋交接手续时，甲方代表乙方的签收行为对乙方具有法律约束力，其签收后果由乙方承担。……乙方在此确认：即使交房时并未具备相关验收手续，也不影响委托甲方代收房、装修和委托经营的开展，相应责任和后果乙方明确知晓”。2012年10月30日，上述房屋产权登记为吴国飞、张林尧共同共有。和津公司在委托经营期间向吴国飞支付了租金收益。2017年9月30日，吴国飞与和津公司之间的委托合同到期。此后吴国飞因分户水、电表事宜与鑫鹏公司、和津公司商议未果，诉至法院。 另查明，吴国飞购房时还与鑫鹏公司签订了和津广场房屋使用说明书，说明书第四条约定：1.给水水表：一层临街商铺水表由水厂提供，其他房屋装水表向物业公司申请。……3.户内电气电表：由开发商提供……；第五条约定：（1）水费计量收费：一层临街商铺水表由自来水厂提供，水厂收费；其他层水表由开发商提供，由物业公司收费。（2）电费计量收费：各分户电表由开发商提供，供电局按总表收费，由物业公司按各分表用电数加损耗分摊（总表与各分表读数之和的差额）向分户业主收取；第七条约定：本使用说明书作为房屋购销合同的补充约定，一份两份，一份开发企业存档，一份在房屋交付使用时提供给业主。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，鑫鹏公司与吴国飞、张林尧所签订的浙江省商品房买卖合同不违反相关法律规定，合法有效。和津广场房屋使用说明书系房屋买卖合同的补充约定，其内容对合同双方均有约束力。按照鑫鹏公司与吴国飞、张林尧所签订的和津广场房屋使用说明书约定，各分户电表由开发商提供，故鑫鹏公司应该为涉案房屋安装分户电表。关于要求鑫鹏公司安装分户水表的请求，上述说明书中明确约定，一层临街商铺水表由水厂提供，其他房屋装水表向物业公司申请。水费的计量收费办法为一层临街商铺水表由自来水厂提供，水厂收费；其他层水表由开发商提供，由物业公司收费。双方之间约定清晰明了，开发商并不负有安装分户水表的合同义务，故对安装分户水表的请求不予支持。关于鑫鹏公司辩称诉讼时效问题，法院认为，买受人吴国飞购买房屋同日即将房屋委托给和津公司经营管理，由于和津公司对涉案房屋所在的和津广场进行统一业态规划及管理，每户是否安装分户电表与否对其经营影响不大。但在委托合同到期后，2017年10月1日，吴国飞作为商铺业主开始使用涉案房屋，在吴国飞对此提出异议之后，鑫鹏公司从此时起需继续履行商品房买卖合同的约定义务，故对鑫鹏公司提出已过三年诉讼时效的抗辩理由不予采纳。关于吴国飞、张林尧提出要求鑫鹏公司赔偿2017年10月1日至电表安装完毕之日每月按800元标准计算租金收益损失的请求，仅凭和津公司支付租金明细，难以证明未安装分户电表与租金收益损失之间存在直接因果关系，且在双方签订的商品房买卖合同中亦未对此进行约定，故对该项请求不予支持。关于吴国飞、张林尧提出要求和津公司承担连带责任的诉请，和津公司并非商品房买卖合同的相对方，吴国飞、张林尧对和津公司的主张，缺乏法律及事实依据，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、鑫鹏公司应于判决生效后三日内为吴国飞名下的舟山市普陀区原勾山街道三岔路8号和津广场二区345室的房屋安装分户电表；二、驳回吴国飞、张林尧的其他诉讼请求。案件受理费40元，减半收取20元，由鑫鹏公司负担。 二审期间，鑫鹏公司向本院陈述：鑫鹏公司的部分股东同时担任和津公司的股东。 另查明：2011年10月27日，和津公司（甲方）与吴国飞（乙方）签订的《委托租赁及经营管理合同》载明：鉴于甲、乙双方于2011年10月27日签订的一份《商品房买卖合同》，现甲、乙双方在平等自愿、互惠互利、协商一致的基础上，就乙方将其取得的该商铺使用权不可撤销的全权委托给甲方实行统一业态规划、招商及经营管理（即乙方在委托期内不再享有将该房屋另行出租于他人经营的权利或自行经营的权利）之事宜，达成如下一致协议，以资共同遵守。 除上述事实外，二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，争议的焦点在于:一、吴国飞、张林尧起诉是否已过诉讼时效；二、鑫鹏公司是否应为涉案房屋安装电表。 关于争点一，鑫鹏公司主张，吴国飞已于2012年亲自办理房屋交接手续，其在房屋交接时已对房屋进行验收，本案的诉讼时效应从此时起算。双方签订的商品房买卖合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。本案中，鑫鹏公司提供的《和津广场房屋交接书》上，仅有鑫鹏公司盖章，并无买受人吴国飞的签名或印章，故鑫鹏公司关于吴国飞亲自到场办理验房交接手续的主张不能成立。案涉房屋买卖合同签订当天，吴国飞根据鑫鹏公司的要求，与和津公司签订了《委托租赁及经营管理合同》，其中第三条约定吴国飞委托和津公司按照交房标准办理房屋交接手续（此处交房并非商品房买卖合同约定的正式交房，而是提前交付开业使用的交房）。根据上述约定，结合案涉房屋实际由和津公司经营管理的事实，可以认定案涉房屋的验房交接手续系由和津公司与鑫鹏公司办理。因和津公司与鑫鹏公司存在一定的关联。 吴国飞根据鑫鹏公司的要求，在案涉商品房买卖合同签订的当天即将房屋委托给和津公司经营管理，其未到场验房，无从知晓鑫鹏公司提供的房屋状态是否符合合同约定，只有在《委托租赁及经营管理合同》到期终止、和津公司将房屋归还吴国飞后，吴国飞才能查看房屋，知晓其权利是否受到侵害，故一审认定本案诉讼时效应从吴国飞实际取得房屋之日即2017年10月1日起算，吴国飞、张林尧于2018年5月17日起诉未过诉讼时效，并无不当。 关于争点二，鑫鹏公司提供的《和津广场房屋使用说明书》系对房屋买卖合同的补充，其中第四条、第五条约定，各分户电表由开发商提供。对此，鑫鹏公司认为，其只需向吴国飞、张林尧提供分户电表即可；吴国飞、张林尧认为，鑫鹏公司应当为案涉房屋安装分户电表。本院认为，上述房屋使用说明书系格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。按照通常理解，“各分户电表由开发商提供”应该是指开发商为涉案房屋安装分户电表，这是买受人能正常使用房屋的基本条件，也与双方合同中关于出卖人应将用水、用电、用气、道路等具备商品房正常使用基本条件的房屋交付给买受人的约定相符。况且，鑫鹏公司作为格式条款的提供方，即便对“各分户电表由开发商”这一表述有两种以上解释，也应作出不利于鑫鹏公司的解释，故一审法院认定鑫鹏公司应为吴国飞、张林尧所购房屋安装分户电表，并无不当。 综上，上诉人鑫鹏公司的上诉请求均不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人舟山市鑫鹏实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 吉 审 判 员  方 燕 审 判 员  张秀梅 二〇一八年十二月二十五日 法官助理杨涛 代书记员  何 璐