贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初2919号 原告：陈某勤，男，1979年6月21日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 原告：曹某红，女，1982年4月27日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 原告陈某勤、曹某红与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，同年10月25日依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告陈某勤、曹某红、被告新鼎公司委托诉讼代理人何正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈某勤、曹某红向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向二原告支付逾期交房违约金46263元（以362011元为基数，以日万分之二为利率，从2016年1月1日起计算至2017年9月9日止）；2、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：我二人因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2014年8月24日与被告签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，认购被告修建的B2-2-5号商铺，单价为14388元/平方米，总价为402864元，享受被告举办的各项折扣活动后，折后总价为362011元。原告于2014年8月3日、8月29日分两次向被告支付了商铺总价款共计362011元。2015年4月15日，二原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告于2015年12月31日向我们交房，若逾期交房，被告应以我们支付房款的日万分之二向我们支付违约金。但合同签订后，被告一直未履行交房义务，直至2017年9月9日才向我们交房。被告逾期交房构成违约，我们多次向其主张违约金未果，故向人民法院提起诉讼。 被告新鼎公司辩称,新鼎公司与二原告确于2015年4月15日签订了《商品房买卖合同》，合同约定2015年12月31日前交房，但我公司不应当支付违约金。首先，我公司员工已于2016年1月1日电话通知原告接收商品房，但原告以其本人在外地为由未及时来我公司办理交房手续，我公司已履行交付义务，原告系自身原因未接收房屋，造成的损失因由其自负责任，我公司未违约，不应当承担违约责任。其次，原告诉求已超过诉讼时效，原告主张的违约金起算时间是2016年1月1日，根据两年的诉讼时效，该诉求的诉讼时效应截止至2018年1月1日，原告主张已超诉讼时效，应予驳回。最后，依据原告的计算方式，违约金金额计算错误，应为44672.16元。若我公司存在违约，我公司认为违约金计算过高，应按实际租金损失进行调整，请求人民法院进行调整。 对原、被告提交的证据，本院分析认定如下： 二原告所举证据:证据1、新鼎公司收款收据复印件2份、《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》1份、《商品房买卖合同》1份，用以证明原被告间系买卖合同关系，合同中明确约定了交房时间及违约责任，且原告已按合同约定向被告支付了商铺总价款362011元；证据2、前期物业合同1份用以证明被告于2017年9月9日向原告交房；证据3、证人方某证言“2016年2月份左右，我与陈某勤去接收房屋，在路边看到大商汇的路都没有修好，陈某勤就拒绝接收房屋，没有去到商铺的地方，具体水电通不通我不清楚。”对原告所提交的证据，被告对证据1、2无异议，但认为不能证明被告违约，对证据3的真实性无异议。本院认为原告提交的证据1、2、3符合证据“三性”特征，应予采信作为本案认定事实的依据。 被告所举证据：公司客户管理统计表1份，用以证明被告于2016年1月1日通知原告办理交房手续。原告质证认为被告确实于2016年1月1日通知我交房，但商品房没有达到交房条件，原告拒不接收商品房。本院认为，被告提交的该证据具有真实性，应予采信作为案件事实认定的依据。 庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。该证据庭审中向当事人出示并经当事人发表意见，本院认为上述证据客观真实，依法采纳。 本案经审理查明事实如下:2014年8月24日,原告陈某勤向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B2-2栋5号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，协议签订当日，原告陈某勤向被告交付了3万元定金。2014年6月29日至8月31日间，被告举办了各项优惠活动，二原告所购买的商铺享受各项优惠后折后总价为362011元。2014年8月29日原告陈某勤向被告支付商铺尾款332011元，定金转为房款，二原告向被告支付了该商品房总款362011元。2015年4月15日二原告与被告在《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》的基础上共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B2-2栋1层1-5号房，建筑面积为27.38平方米，套内面积为26.4平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米13712.54元，总价为362011元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原、被告于2017年9月9日办理交房手续。 本案的争议焦点是：1、被告的违约期限应如何认定；2、违约金的数额应如何确定。 本院认为，关于被告违约期限应如何认定的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。本案中，被告认为其已履行了交房的通知义务，应免除违约责任，原告认为房屋未达到交房条件才决绝接房。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案涉案商品房达交房条件的举证责任应由被告承担。庭审中，被告未提供证据证明涉案商品房达到交房条件，而原告申请出庭的证人对事实描述客观真实，能够证明大商汇内道路2016年2月时并未修通，因此，被告提出“交付义务已经于2016年1月1日履行完毕”的抗辩理由不能成立。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，原告2016年度的违约金主张，在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》实施时未超过诉讼时效，应适用三年诉讼时效的期间的规定，被告做出的诉讼时效抗辩不成立。原被告2017年9月9日办理该商品房交付手续，根据原被告签订的《商品房买卖合同》中违约条款的约定，被告违约责任的负担期限应当从2016年1月1日计算至2017年9月9日。 关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，本院予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当调整为每年9000元×130%=11700元。从2015年12月31日次月起，即2016年1月起计算至2017年9月止，共一年零九个月租金为20475元，原告的主张超出该范围部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条，最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陈某勤、曹某红支付逾期交房违约金20475元。 二、驳回原告陈某勤、曹某红的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费958元，适用简易程序审理减半收取479元，由原告陈某勤、曹某红负担269元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担210元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 逾期不上诉，则本判决发生法律效力。 审判员  朱青青 二〇一八年十二月二十日 书记员  朱 婵