福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初7059号 原告：高广翔，男，1993年2月24日出生，汉族，住江西省上饶市余干县，现住福建省厦门市集美区。 被告：胡琴，女，1983年2月5日出生，汉族，江西省赣州市章贡区号。 第三人：张秀兰，女，1961年8月17日出生，汉族，福建省厦门市思明区室。 原告高广翔与被告胡琴、第三人张秀兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高广翔，被告胡琴，第三人张秀兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高广翔向本院提出诉讼请求：胡琴向高广翔返还押金8000元及2018年4月15日至2018年6月30日期间的租金15000元，并向高广翔支付违约金6000元。事实与理由：址于枋湖南路165号122单元的店铺（以下简称案涉房产）系张秀兰所有，胡琴向张秀兰承租了案涉房产后对外转租。2018年2月1日，高广翔与胡琴签订《房屋租赁合同》（以下简称案涉合同），约定高广翔向胡琴承租案涉房产；租赁期限为一年；按季度支付租金，每月租金6000元；押金8000元。之后，高广翔依约支付了截止2018年6月30日的租金和押金。2018年4月14日，胡琴单方面自行解除了其与张秀兰的租赁合同。2018年4月15日，张秀兰收回房屋，要求高广翔于2018年5月1日前搬离案涉房产，或与张秀兰重新签订租赁合同。2018年4月15日至2018年4月30日期间高广翔仍然继续使用案涉房产，于2018年5月1日与张秀兰就租赁案涉房产签订房屋租赁合同书，并且把2018年5月1日起的房租交给了张秀兰，2018年4月15日至2018年4月30日期间的租金没有交给张秀兰。 胡琴辩称，确认收到高广翔支付的截止2018年6月30日的租金和押金。案涉合同于2020年1月31日才到期，所以胡琴不同意退还任何款项，也不同意赔偿违约金，胡琴保留追诉房租的权利。胡琴还未与原房东张秀兰解除合同。因张秀兰收取了高广翔的租金，单方解除胡琴与张秀兰的合同，所以胡琴未向张秀兰支付2018年4月15日起的租金。 张秀兰述称，对高广翔的诉讼请求及其陈述的事实与理由，无异议。2018年4月6日，胡琴打电话给张秀兰说不租了，要退房。2018年4月14日，胡琴把案涉房产的钥匙给张秀兰后，就走了，也不出面处理此事。2018年4月14日晚上，张秀兰与包括高广翔在内的多个租客一起到派出所报案。因胡琴失联，张秀兰就发出通知、声明，给高广翔在内的几个租客15日的宽限期。2018年5月1日，高广翔与张秀兰签了租赁合同。 本院经审理查明：一、2018年2月1日，高广翔与胡琴签订案涉合同，约定高广翔向胡琴承租案涉房产；租赁期限为2018年2月1日至2020年1月31日；每月租金为6000元，按季度每次提前十天付清；合同签订之日，高广翔向胡琴交付8000元作为押金；“租赁期间，双方不得借故解除合同……借故解除合同的，由提出解除合同的一方向对方支付壹个月的房租金作为违约赔偿”等。截止2018年6月30日的租金和押金8000元，高广翔已支付给胡琴。二、案涉房产登记于张秀兰名下。2017年7月5日，张秀兰与胡琴签订《房屋租赁合同》，约定胡琴向张秀兰承租案涉房产在内的多处房产。案涉房产2018年4月15日起的租金，胡琴未曾向张秀兰支付。2018年4月15日，张秀兰发出通知，载明“本人……系厦门市湖里区枋湖南路永建顶尚7号楼120#和122#房屋业主。……因胡琴……在4月14日未经本人同意下单方自行解除合同。按照双方……约定相关违约条款，本人可以单方提前解除合同并收回房屋。今向各位与胡琴签订租赁协议的租户通知如下：……我将给于10日的搬出宽限期，截止2018年4月30日。从2018年5月1日起，各位租客如需续租请提前与我重新签订租赁合同及缴交房租押金。……”三、庭审过程中，高广翔陈述，2018年4月15日至2018年4月30日期间高广翔仍然继续使用案涉房产，于2018年5月1日与张秀兰就租赁案涉房产签订房屋租赁合同书，并且把2018年5月1日起的房租交给了张秀兰，2018年4月15日至2018年4月30日期间的租金没有交给张秀兰。 本院认为，高广翔与胡琴签订的租赁合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。2018年4月15日起，案涉房产的所有权人张秀兰发出通知表示不再将案涉房产出租给胡琴并要求高广翔15日内搬离；高广翔继续使用案涉房产，并于2018年5月1日与张秀兰就租赁案涉房产签订房屋租赁合同书，并且把2018年5月1日起的房租交给了张秀兰。则，自2018年5月1日起胡琴已无法根据案涉合同约定向高广翔提供案涉房产，胡琴已对高广翔构成违约。因胡琴违约致使案涉合同目的无法实现，案涉合同项下押金及未履行部分的租金应当返还，且胡琴应根据案涉合同约定承担支付违约金的违约责任。高广翔要求胡琴返还押金8000元、2018年5月1日起至2018年6月30日期间的租金12000元及支付违约金6000元的诉讼请求，有合同和法律依据，本院予以支持。但高广翔要求胡琴返还2018年4月15日至2018年4月30日期间的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决如下： 一、胡琴于本判决生效之日起十日内返还高广翔押金8000元及租金12000元； 二、胡琴于本判决生效之日起十日内支付高广翔违约金6000元； 三、驳回高广翔的其他诉讼请求。 如果胡琴未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费525元，减半收取计262.5元，由高广翔负担37.5元，由胡琴负担225元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  苏天胜 二〇一八年十二月三日 法官助理黄钟灵 书记员陈钦红 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。 第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。