湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初11923号原告：陈述华，女，1957年9月29日出生，汉族，住武汉市青山区。原告：陶涵洁，女，1983年9月17日出生，汉族，住武汉市青山区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈非，广东红棉律师事务所律师。被告：武汉同泰置业有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华路**福星城市花园******。法定代表人：陈素青，董事长。委托诉讼代理人：王珏，北京大成（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹荣莉，北京大成（武汉）律师事务所律师。被告：武汉市江汉区汉晶宫音乐餐厅，系个体工商户，经营场所武汉市江汉区发展大道**。经营者：郑佳，女，1990年12月5日出生，汉族，住浙江省温岭市。原告陈述华、陶涵洁与被告武汉同泰置业有限责任公司（以下简称同泰置业公司）、被告武汉市江汉区汉晶宫音乐餐厅（以下简称汉晶宫音乐餐厅）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员魏晋独任审判，公开开庭进行了审理。原告陈述华、陶涵洁的委托诉讼代理人陈非，被告同泰置业公司的委托诉讼代理人王珏到庭参加诉讼，被告汉晶宫音乐餐厅经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈述华、陶涵洁向本院提出诉讼请求：1.同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅将位于武汉市江汉区新华西路“大武汉1911”E座二层22号商铺的物业恢复原状并返还给陈述华、陶涵洁；2.同泰置业公司向陈述华、陶涵洁支付拖欠上述物业的租金33173元及违约金7264.35元（违约金暂算至2018年5月30日）；3.同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅向陈述华、陶涵洁支付上述物业的占用费4739元（从2018年5月1日起，按4739元/月算至同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅将上述物业恢复原状并返还给陈述华、陶涵洁之日止，暂算至2018年5月30日）；4.同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2012年4月17日，同泰置业公司与陈述华、陶涵洁签订《大武汉1911委托租赁管理合同》（下称租赁合同），约定陈述华、陶涵洁将位于武汉市江汉区新华西路“大武汉1911”E座二层22号商铺的物业委托同泰置业公司统一经营管理。双方约定：“委托管理期限从2013年5月1日至2018年4月30日；基本租金为2013年5月1日至2015年4月30日期间每月4401元，2015年5月1日至2018年4月30日期间每月4739元，每年1月1日、4月1日、7月1日、10月1日支付下一季度的租金；乙方（同泰置业公司）未按时向甲方（陈述华、陶涵洁）支付租金的，应按月1%的标准向甲方支付逾期付款违约金。”签订合同后，同泰置业公司从第一次交付租金就开始逾期支付。从2015年第三季度至2017年第三季度，同泰置业公司逾期支付租金的天数共有1111天，累计违约金5179.19元。此外，从2017年10月开始至2018年5月30日，同泰置业公司已经拖欠7个月共计33173元的租金未付，累计违约金2085.16元。租赁合同的期限已于2018年4月30日届满，陈述华、陶涵洁委托律师于2018年5月14日发出律师函，告知同泰置业公司若双方不续约，陈述华、陶涵洁将收回涉案标的物。但同泰置业公司既不与陈述华、陶涵洁商谈续约事宜，也不返还标的物。故诉至法院，请求判如所请。同泰置业公司辩称，陈述华、陶涵洁主张的违约金过高，请求参照同期同类银行的贷款利率予以调整，且基于租金产生的违约金应当适用一年的诉讼时效。双方合同约定同泰置业公司有权将陈述华、陶涵洁的物业和其他业主的商铺打通并合并，因此陈述华、陶涵洁所主张的恢复原状没有合同依据，同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅的租赁关系还未解除，案涉房屋由汉晶宫音乐餐厅实际占有使用难以返还。汉晶宫音乐餐厅未到庭，但向本院提交书面答辩状辩称，2013年12月21日，汉晶宫音乐餐厅同同泰置业公司签订《大武汉1911商业街租赁合同》，约定同泰置业公司向汉晶宫音乐餐厅出租案涉房屋，租期10年，鉴于租期尚未届满，汉晶宫音乐餐厅基于该租赁合同享有对案涉房屋的使用权，陈述华、陶涵洁无权要求汉晶宫音乐餐厅返还房屋。案涉房屋系汉晶宫音乐餐厅同武汉同泰置业公司承租整体物业的一部分，汉晶宫音乐餐厅除了与武汉同泰置业签订上述租赁合同外，还就与案涉房屋毗邻的几间房屋与武汉同泰置业公司签订租赁合同，并将上述房屋统一装修，作为整体物业进行经营管理，因此案涉房屋已经与其他房屋事实上形成不可分割的整体，陈述华、陶涵洁要求汉晶宫音乐餐厅返还案涉房屋已经无事实上的可能性。陈述华、陶涵洁围绕诉讼请求依法提交了：《大武汉1911委托租赁管理合同》、中国工商银行借记卡账户历史明细清单、《武汉市商品房买卖合同》及附件、律师函、快递单及快递投递情况查询截图租赁物交付与验收证明书、保证书、还款承诺书、履约保证金同意书等证据；同泰置业公司为反驳陈述华、陶涵洁的诉讼请求，向本院依法提交了《大武汉1911商业街租赁合同》，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经庭审查明确认的证据，本院认定事实如下：陈述华、陶涵洁系坐落于武汉市江汉区新华西路三金大武汉1911E栋2层22号商室（以下简称诉争房屋）的所有权人。2012年4月17日，陈述华、陶涵洁与同泰置业公司签订《大武汉1911委托租赁管理合同》一份，双方约定：陈述华、陶涵洁将房屋委托同泰置业公司进行统一租赁运营管理；租赁管理期限为五年，第一年度至第二年度的基本租金为4401元/月；第三年度至本委托经营合同期结束的基本租金为4739元/月；陈述华、陶涵洁应缴纳的税费由同泰置业公司代扣代缴；同泰置业公司如未按时支付租金，应按月1%的标准向陈述华、陶涵洁支付逾期付款的违约金；如逾期六个月同泰置业公司仍未履行的，陈述华、陶涵洁有权单方要求解除本合同。合同签订后，陈述华、陶涵洁依约将诉争房屋交付同泰置业公司统一租赁运营管理。2013年12月21日，同泰置业公司与汉晶宫音乐餐厅签订《大武汉1911商业街租赁合同》，将诉争房屋作为“大武汉1911”E栋2层的一部分整体租赁给汉晶宫音乐餐厅，计租日为2014年1月1日，租赁期限为自计租日开始起算的10个租约年，租金按面积计付，每个租约年每月每平方米70元。因同泰置业公司拖欠陈述华、陶涵洁租金，陈述华、陶涵洁于2018年5月14日向同泰置业公司寄送《律师函》，告知同泰置业公司若双方不续约，陈述华、陶涵洁将收回涉案标的物，并要求同泰置业公司支付拖欠的租金及违约金，否则将依法解除合同。另查明，诉争房屋现仍由汉晶宫音乐餐厅占有、使用。2017年10月起至今，同泰置业公司未向陈述华、陶涵洁支付租金。本院认为，陈述华、陶涵洁、同泰置业公司之间签订的《大武汉1911委托租赁管理合同》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。合同各方当事人均应依照合同的约定全面履行各自的义务。陈述华、陶涵洁依约向同泰置业公司交付诉争房屋，应视为陈述华、陶涵洁履行了合同义务。同泰置业公司未依约按时足额支付房屋租金，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。故对于陈述华、陶涵洁要求同泰置业公司支付下欠房屋租金及逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。《大武汉1911委托租赁管理合同》中按1%/月的标准计算违约金，未超过法律规定，故对于同泰置业公司主张违约金过高的抗辩理由，本院不予支持。《大武汉1911委托租赁管理合同》约定的租金缴纳方式为分期履行，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅对诉争房屋的占有、使用处于持续状态，其拖欠租金及占用费的违约行为亦持续至今，故对于同泰置业公司主张的“基于租金产生的违约金已经超过一年诉讼时效”的抗辩理由本院不予支持。经审理查明，陈述华、陶涵洁将诉争房屋（建筑面积32.94㎡）出租给同泰置业公司，租期为5年，第一年度至第二年度租金为4401元/月；第三年度至本委托经营合同期结束的基本租金为4739元/月；租金按季度支付。同泰置业公司承租房屋后将诉争房屋连同其他房屋整体转租给汉晶宫音乐餐厅，租期为10年，每月租金按70元/㎡计收，租金按季支付。由此可判定，陈述华、陶涵洁与同泰置业公司之间名为委托租赁关系实为房屋租赁关系。同泰置业公司将诉争房屋转租给汉晶宫音乐餐厅，转租期超过剩余租期，其行为违反法律规定。现陈述华、陶涵洁与同泰置业公司之间的《大武汉1911委托租赁管理合同》已到期，在双方未签订新的租赁合同的情况下，陈述华、陶涵洁有权收回本案诉争房屋。陈述华、陶涵洁与汉晶宫音乐餐厅之间没有合同关系，但陈述华、陶涵洁基于物权请求权，有权要求房屋实际占用人返还诉争房屋，故对于陈述华、陶涵洁主张同泰置业公司、汉晶宫音乐餐厅将诉争房屋恢复原状并返还给陈述华、陶涵洁的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。虽然诉争房屋由汉晶宫音乐餐厅实际占用，但陈述华、陶涵洁与同泰置业公司之间的房屋租金的计收标准对于汉晶宫音乐餐厅不产生法律效力，其房屋占用金应比照《大武汉1911委托租赁管理合同》中租金计收标准由同泰置业公司支付。故对于陈述华、陶涵洁主张汉晶宫音乐餐厅支付诉争房屋的占用费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈述华、陶涵洁支付租金33173元；二、被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈述华、陶涵洁支付逾期付款的违约金（违约金计算及支付方式为下列1-11项之和：1、13984.53元×1%/月×33天；2、13984.53元×1%/月×57天；3、13984.53元×1%/月×67天；4、13984.53元×1%/月×90天；5、13984.53元×1%/月×56天；6、13984.53元×1%/月×180天；7、13984.53元×1%/月×145天；8、13984.53元×1%/月×213天；9、13984.53元×1%/月×270天；10、14217元×1%/月×从2017年10月1日起计算至实际支付之日止的天数；11、18956元×1%/月×从2018年1月1日起计算至实际支付之日止的天数）；三、被告武汉同泰置业有限责任公司、被告武汉市江汉区汉晶宫音乐餐厅于本判决生效之日起十日内将坐落于武汉市江汉区新华西路三金大武汉1911E栋2层22号商室恢复原状并返还给原告陈述华、陶涵洁；四、被告武汉同泰置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告陈述华、陶涵洁支付上述房屋占有费（按4739元/月的标准，从2018年5月1日起计算至涉案房屋实际返还之日止）；五、驳回原告陈述华、陶涵洁的其他诉讼请求。上述判决款项，负有履行义务的当事人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1258元，减半收取计629元，由被告武汉同泰置业有限责任公司、被告武汉市江汉区汉晶宫音乐餐厅负担（此款原告陈述华、陶涵洁已垫付本院，被告武汉同泰置业有限责任公司、被告武汉市江汉区汉晶宫音乐餐厅应随上述判决款项一并支付原告陈述华、陶涵洁）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  魏晋二〇一八年十二月十九日书记员  艾丰