湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1022民初1625号 原告宋长建，男。 原告黄文国，男。 以上两原告共同委托诉讼代理人余小波，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 以上两原告共同委托诉讼代理人郭哲，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。 被告卫洪明，男。 委托诉讼代理人曾建国，湖南莽源律师事务所律师。 第三人宜章县宏达房地产开发有限公司。 法定代表人史章旺，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人黄培俊，湖南尚友律师事务所律师。 第三人李佑清，男。 第三人高回军，男。 以上两第三人委托诉讼代理人刘康军，男。 原告宋长建、黄文国与被告卫洪明、第三人宜章县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达公司）、高回军、李佑清执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后依法进行了审理。同年11月28日，本院依法追加李佑清、高回军为第三人参加诉讼。 原告宋长建、黄文国请求判令：准许对宏基大厦11楼1104号房、16楼1602号房继续采取查封措施。 事实与理由：2018年5月，原告因与案外人李佑清、高回军及宜章县宏达房地产开发有限公司民间借贷纠纷，向法院申请财产保全，随后，法院对登记于宏达公司名下、包括案涉房屋在内的47套房产进行了查封。2018年8月，被告以其已购买了并占有了案涉房屋为由提起财产保全异议，经听证后法院作出了（2018）湘1022执异14号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的查封。原告认为，法院解除对案涉房屋的查封错误，理由如下：一、被告与宏达公司签订的《商品房买卖合同》违法；二、被告并非案涉房屋的权利人；三、被告系由于自身过错未能办理不动产登记，而非原告本次财产保全行为所致；四、案涉房屋并非被告唯一可居住房屋；五、被告未支付购房款。故，被告对案涉房屋不享有对抗保全的权利，不应解除对该房屋的查封。 被告卫洪明答辩要点：一、被告持有的《商品房买卖合同》合法有效，被告已经取得了该房屋的所有权；二、本案没有办理不动产登记手续是宏基大厦项目部的过错；三、原告宋长建、黄文国的350万元债权属于高利贷性质，宏基大厦项目部为此已经支付了现金100万余元，同时还被告以物抵债变卖了8套房产，原告的申请保全严重超标；四、原告诉宏基大厦项目部民间借贷纠纷案中，已经罗列了宏达公司为被告，该公司是宏基大厦项目部的开发商，该公司注册资金达1000万元，完全有经济和能力承担原告的诉讼案款。 第三人宏达公司述称：本案宏基大厦，是李佑清是挂靠宏达房地产公司，李佑清与高回军是合伙关系；本案商品房买卖合同是双方真实意思的表示，是合法有效的，根据合同法的根据，当事人只要达成合意，是合法有效的，本案购房人已经支付了全部房款，实际占有房屋，没有办理过户登记是因为实际开发人李佑有、高回军不当的要求购房人承担税费而导致房产证没有办下来，过错是在李佑清和高回军，而不在购房人，根据最高院查封、扣押、冻结的第17条之规定，对案涉的房屋不得查封；最高院办理执行异议和复议案件若干问题的规定，这个司法解释主要是适用于执行异议阶段，而不是适用于执行异议之诉阶段，执行异议阶段更注重是形式审查和效率，执行异议之诉阶段注重是实体审查和公平，执行异议规定的28、29条不完全适用于执行异议之诉。本案从实体上看，这两套是商品住宅，购房人是基于居住的目的而购买，对于房屋形成了物权期待权，在他交付了房款和实际占有房屋后，实际是上一个准物权，按照最高院关于建设工程价款优先权的司法解释，建设工程价款优先于普通债权和抵押权，但不得对抗已经实际付款的购房人，购房人的优先权优先于一般普通债权，普通债权不能对抗购房人的房屋进行查封，可以排除原告对案涉房屋的查封。 第三人李佑清、高回军述称：一、被告卫洪明与第三人李佑清、高回军签订的商品房买卖合同合法有效。本案被告卫洪明对案涉房屋已根据商品房买卖合同的约定交付了相应的购房款，房屋已交付卫洪明使用，被告卫洪明已经取得了房屋的所有权。二、涉案房屋未办理不动产权证是第三人李佑清、高回军的过错，不是被告卫洪明的过错。由于李佑清、高回军没有能力缴纳房价总额13.11%的营业税，只得违规要求被告卫洪明承担才愿意为买受人办证，被告卫洪明不愿承担应由第三人李佑清、高回军承担的费用，所以涉案房屋的不动产权证未办理。三、原告宋长健、黄文国是职业“高利贷”放贷人，并涉嫌“套路贷”，违法诉求应依法驳回。 查明的事实 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明如下事实： 一、2009年4月26日，第三人李佑清与被告宏达公司签订《房地产开发挂靠协议》，第三人李佑清借用被告宏达公司资质开发宏基大厦项目。第三人李佑清与第三人高回军等合伙建设宏基大厦。 二、2018年5月11日，原告宋长建、黄文国因民间借贷纠纷一案将第三人李佑清、高回军及被告宏达公司诉至本院。本院审理期间，根据原告宋长建、黄文国的申请，于2018年5月21日，依法作出了（2018）湘1022民初550号裁定。根据该裁定，本院向宜章县房产局、宜章县不动产登记中心发出了协助执行通知书，依法查封了宏基大厦的47套房产（其中包括1104、1602号房）。涉案房屋被查封后，被告卫洪明向本院提出执行异议，本院经审查作出（2018）湘1022执异14号执行裁定书，裁定：解除本院（2018）湘1022民初550号协助执行通知书对宜章县文明南路宏基大厦11楼1104、16楼1602房屋的查封。原告宋长建、黄文国不服该执行裁定，向本院提起本案诉讼。 三、宏基大厦1104、1602号房系被告卫洪明与挂靠在宏达公司的开发商即第三人李佑清、高回军订购房合同购买，并已支付购房款50万元。合同约定每套房屋的价款为25万元，付款方式为一次性付清。2013年3月31日，第三人李佑清、高回军向卫洪明出具了50万元购房款收据。合同签订后，第三人李佑清、高回军将涉案房屋交付给了被告卫洪明。在2018年5月21日，本院裁定查封涉案房屋前，被告卫洪明占有使用了涉案房屋。 第三人李佑清、高回军开发的宏基大厦于2017年8月办好大产权证。因第三人李佑清、高回军无能力承担营业税，遂要求被告卫洪明等购房户为其承担营业税后再为被告卫洪明等办理产权证，卫洪明等47户购房户不愿承担，第三人遂未为被告卫洪明等办理产权证。 案件事实争议 被告卫洪明与宏达公司签订的《商品房买卖合同》是否违法，卫洪明是否涉案房屋权利人。本院认为，被告卫洪明与第三人李佑清、高回军签订的《商品房买卖合同》不违反法律的规定，且被告卫洪明已按合同的约定支付了相应的房款，第三人李佑清、高回军已将1104、1602号房交付给了被告卫洪明占有使用，原告主张被告卫洪明与挂靠在第三人宏达公司的第三人李佑清、高回军签订的《商品房买卖合同》违法，被告卫洪明不是涉案房屋权利人，被告卫洪明未交付购房款的主张，无事实与法律依据，本院不予支持。 二、被告是否由于自身过错未能办理不动产登记。第三人李佑清、高回军的陈述及宏基大厦执行异议案的另案被告证明涉案房屋未办理不动产权证的过错在第三人李佑清、高回军，而不是被告卫洪明。原告主张涉案房屋未办理产权证被告卫洪明存在过错，本院不予支持。 判决的理由与结果 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院应将案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，作为认定是否准许执行该执行标的的依据，故本案争议的焦点问题为被告卫洪明对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案被告于2013年与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效；2018年本院查封涉案房屋前被告已实际控制该房屋，即被告已合法占有涉案房屋；被告在2013年已按合同约定支付了涉案房屋的全部价款；涉案房屋未办理不动产登记的过错在开发商，被告卫洪明对此无过错。根据上述法律规定，被告卫洪明对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，原告对涉案房屋许可执行的诉讼请求不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条第二款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 驳回原告宋长建、黄文国的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告宋长建、黄文国负担。 如不服本判决，可在判决书收到之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  周 瑞 人民陪审员  李尚德 人民陪审员  彭华珍 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  李爱芬 附：相关的法律条文 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结； 第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的； （二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。