北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初45312号原告：北京市海淀区学而思培训学校，住所地北京市海淀区丹棱街**。统一社会信用代码：52110108789954919T法定代表人：樊保荣，执行董事。委托诉讼代理人：张凯，北京德恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：邢龙，北京德恒律师事务所律师。被告：北京景藏健康文化创意产业有限公司，住所地北京市海淀区复兴路**景藏健康大厦。统一社会信用代码：91110108781701554L法定代表人：王雁，董事长。委托诉讼代理人：刘丽娜，女，该公司员工，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：郎魁元，北京市佳法律师事务所律师。原告北京市海淀区学而思培训学校（以下简称学而思培训学校）与被告北京景藏健康文化创意产业有限公司（以下简称景藏健康文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告学而思培训学校之委托诉讼代理人张凯、邢龙,被告景藏健康文化公司之委托诉讼代理人刘丽娜、郎魁元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。学而思培训学校向本院提出诉讼请求：1、判决我公司与景藏健康文化公司之间《北京景藏健康大厦写字楼租赁合同》（2015年4月2日签订）于2018年4月2日解除；2、判令景藏健康文化公司立即退还我公司缴纳的租赁保证金123643.73元、退还我公司已缴纳但未履行期间的租金163209.75元；判令景藏健康文化公司自2018年4月3日开始以286853.48元为基数，按照中国人民银行同期贷款利息，向我公司支付利息损失，直至本息结清；3、判令景藏健康文化公司赔偿我公司损失共计505854.21元，其中学员退费的营业损失205326元，装修损失折算232464.31元，另行寻找替代房屋周转期间装修成本分担68049.9元；（以上1-3项合计金额为792693.69元）4、全部诉讼费用由景藏健康文化公司承担。事实与理由：双方签订房屋租赁合同约定景藏健康文化公司向我方出租北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦五层房屋，具体情况为：2015年4月2日，双方签署《北京景藏健康大厦写字楼租赁合同》，租赁房屋为景藏健康大厦内五层，租赁面积为813平米，租赁期限为2015年4月6日起至2018年12月15日止，房屋租金为人民币5.0元/㎡·天。就上述租赁房屋，2015年4月8日，我方已向景藏健康文化公司缴纳租赁保证金123643.73元。缴纳最近一期房屋租金情况：2017年10月19日支付五层（西侧）2017年12月6日至2018年5月5日之间的租金741862.5元。北京景藏健康大厦的产权人为中国人民解放军国防大学，中国人民解放军国防大学将该大厦出租给景藏健康文化公司，景藏健康文化公司作为出租方将该大厦出租给我方及其他次承租人。房屋租赁合同尚在履行过程中，2018年4月2日，中国人民解放军国防大学管理保障部发布《关于景藏大厦停业整改的通告》，因景藏大厦地下室发生两处火情，存在安全隐患等事宜，责令景藏健康文化公司进行整改，全面排查安全隐患。2018年4月9日《关于景藏大厦停业整改的再次通告》，认为景藏健康文化公司未认识到消防隐患问题严重性，未提供消防隐患整改方案，未进行消防隐患整改，要求承租方立即停止营业，提交消防隐患整改方案，并认真进行整改。从2018年4月2日起中国人民解放军国防大学已对北京景藏大厦停止水电供应。截至目前，停水停电情形仍处于持续状态。业主方因景藏健康文化公司方的原因责令大厦停业、长期停水停电，导致我方根本无法继续在房屋租赁合同从事教学经营活动，签订房屋租赁合同的目的无法实现，我方享有法定及约定解除权，有权解除上述房屋租赁合同。同时，因景藏健康文化公司违约原因解除合同，我方有权要求景藏健康文化公司退还租赁保证金、已经缴纳但尚未履行合同期限内的租金，并向景藏健康文化公司主张其遭受的营业损失、装修损失、另行寻找替代房屋周转期间所受损失及其他损失。本案中，我方与景藏健康文化公司之间的租赁房屋面积较大，我方在租赁房屋内经过多年经营，业绩良好，因景藏健康文化公司原因不能继续履行合同遭受重大损失，包括学生退费损失、租赁房屋装修损失、寻找替代房屋支出的装修费和租金等。景藏健康文化公司辩称，我公司与国防大学第二空余房地产管理处(以下简称“国防大学第二管理处”)的合同纠纷，经生效的民事判决书已经明确查明因涉案的租赁房屋拟建军事设施，无法继续履行房屋租赁合同。故判决我公司与国防大学第二管理处因军事需要的不可归因于双方当事人的原因，协商解除了房屋租赁合同。同时导致了我公司与学而思培训学校不能正常履行转租的房屋租赁合同，故本案中我公司在履行房屋租赁合同中并无违约或过错责任。实际上，本案房屋租赁合同解除的根本原因系中央军委提出军队全面停止有偿服务的文件要求所致，属于因军事需要这一不可抗力原因导致。关于火患，景藏健康大厦火患发生后，我公司立即向公安机关报案。因为在火患发生之前景藏健康大厦一直按照消防部门的要求，添置、安放、维修消防设备和器材，在我公司承租的10年内，从未发生过包括火患在内的任何安全事故。2018年4月24日，北京市海淀区公安分局作出《立案告知书》，表明蔡华东被放火一案，符合立案标准，已立案侦查。由此可以证明，景藏健康大厦的火患并非消防隐患引发，而且存在极大人为纵火的可能性。对于人为的火患，我公司无法控制和避免。此时，军方国防大学为了尽快落实军委提出的停止军产有偿服务的通知，不顾我公司在内的数十家单位及个人的利益，借人为纵火为由，在没有合法理由和依据的情况下，将承租人正在使用中的景藏健康大厦强制收回，导致包括我公司在内的数十家次租户无法正常展开工作经营活动。关于合同解除的时间，应以学而思培训学校搬家时间为准，即2018年4月4日。关于学而思培训学校提出的要求退还租金和履约保证金的请求，我公司同意退还，以财务最终核实的数额为准。关于租金和履约保证金的利息，为了维护各承租人的利益，在国防大学单方军管后，我公司于2018年5月4日及时、主动的向各个次租户发出了《关于办理退还剩余租期内的租金和押金事宜的通知》，并与绝大多数次租户达成了一致意见，退还了押金和租金。学而思培训学校因迟迟未与我公司联系办理退还事宜，导致了本次不应该发生的诉讼。故对学而思培训学校自行扩大的损失，不应支持。关于装修损失及另行寻找替代房屋周转期间装修成本，合同约定乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿，故我公司无需赔偿上述损失。关于营业损失，因我公司对解除租赁合同并无过错，且学而思培训学校已经寻找了替代用房，且其提供的证据不足以证明其实际发生了退款的事实。故不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下:2015年4月2日，景藏健康文化公司（出租方、甲方）与学而思培训学校（承租方、乙方）签订了《北京景藏健康大厦写字楼租赁合同》，约定甲方将坐落于北京市海淀区复兴路83号景藏健康大厦五层813平方米租予乙方，甲方保证其有合法的出租权。租赁期限为2015年4月6日起至2018年12月15日止，房屋租金为人民币5.0元/㎡·天，全年房屋租金为1483725元。合同第三章:3.2.1双方一致同意，在本协议签署后乙方即向甲方支付相当于1个月的房屋租金，作为支付租赁房屋租金的履约保证金，共计人民币123643.75元。3.2.2如乙方在承租期内未违反本合同规定且全额缴清应付租金及其他应付费用，则甲方应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额、无息退还给乙方。3.2.4若乙方提前解除合同（或甲方因乙方违约而依据约定解除本合同时），所付保证金不退（不可抗力除外）；若甲方提前解除合同（或乙方因甲方违约而依据约定解除本合同时），甲方向乙方双方返还保证金，合同终止后三日内甲方退还乙方已支付未到期的租金及相关费用。合同第四章4.2：乙方对承租房屋进行装修时所产生的一切费用由乙方自行承担，该房屋交还时，乙方不得要求甲方给予装修补偿。合同第五章：在租赁期届满或由乙方提出的提前解除合同退房的，保留乙方在承租单元内的内部装修、装饰或附属物，甲方无须向乙方支付任何补偿，还应完成房屋清理工作。合同第七章，7.2.2因不可抗力致使本合同无法继续履行时，双方确认本合同可以终止。……7.2.4甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：……3因甲方出租权障碍引起纠纷的。……合同第八章8.1本合同的任何一方不履行约定义务，或者违反本合同条款内容，给对方造成损失或致使本合同提前终止的，除本合同条款已约定的违约责任和赔偿以外，对未约定或未告知造成的损失，违约方须向守约方据实进行赔偿。8.2，本合同的任何一方在遇到不可抗力且自身无过错的条件下，造成的延误或不能履约均免责，但必须采取一切补救措施以减小损失并提供证明，否则应对扩大的损失进行赔偿。合同第九章9.1：本合同项下的“不可抗力”指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，包括地震、台风、洪水和战争。甲乙双方同意，在本合同有效期内，不可抗力的范围是：由于地震、台风、洪水、战争、火灾以及其他不能预见（包括政令、法律），并且对其发生和后果不能防止，或避免和克服的人力不可抗拒的事件。9.2如发生不可抗力事件致使本合同约定的某条款不能执行，双方均应积极采取补救措施，减少双方的损失，需免责乙方应向另一方提供免责书面函（需提供证明材料），在其证明得到证实后，可不计违约责任。合同签订后，学而思培训学校向景藏健康文化公司支付上述房屋保证金共计123643.73元，支付2017年12月6日至2018年5月5日的租金741862.5元。2018年4月2日，国防大学因景藏健康大厦地下室发生两处火情下发《关于景藏大厦停业整改的通告》，表示自2018年4月2日起，对景藏大厦进行停业整改，全面排查安全隐患，视情决定再复营业。2018年4月3日，景藏大厦内开始停水停电，学而思培训学校无法继续使用涉案租赁房屋。2018年5月4日，景藏健康文化公司向各承租户下发《关于办理退还剩余租期内的租金和押金事宜的通知》，要求各租户接到通知后于2018年5月20日前办理退还手续。现学而思培训学校认为涉案租赁合同于2018年4月2日解除，而景藏健康文化公司认为合同解除的时间应为2018年4月4日。学而思培训学校要求景藏健康文化公司退还租赁保证金及2018年4月3日至2018年12月15日的租金，并支付利息，景藏健康文化公司同意退还2018年4月4日至2018年12月15日的租金及租赁保证金，但表示其公司已于2018年5月4日向各租户发出了关于办理退还剩余租期内的租金和押金事宜的通知，但学而思培训学校未与其联系退还事宜，属于自行扩大损失，故不同意支付利息。而学而思培训学校认为景藏健康文化公司退款的前提是免除于赔偿的责任，故双方对退款金额未能达成一致。因涉案租赁房屋提前解除，学而思培训学校要求景藏健康文化公司赔偿三部分的损失，一部分是学员退费的损失，一部分是装修损失，一部分是寻找替代房屋周转期间装修成本损失。就学员退费的损失，学而思培训学校表示因为租赁合同不能履行导致其在景藏大厦内所有租赁房屋内学员退费损失共计1368840元，并向本院提供了其自行制作的学院退费统计表及退款916421元的具体付款截图。景藏健康文化公司认为学而思培训学校已寻找了替代用房，迁址行为不会对经营产生明显影响。该证据不能证明实际退款，而且不排除其他原因引起的退款。就装修损失，学而思培训学校向本院提交了自2015年5月开始的装修施工合同及相应票据，欲证明学而思培训学校支付了景藏健康大学4、5层装修工程款2018000元，中央空调安装费用1261000元、景藏健康大厦2层物业办公室装修工程款46万元、2层消防工程44万元、五层813平方米装修工程款40万元、五层813平方米消防工程1万元。但经本院核实，学而思培训学校实际支付了景藏健康大学4、5层装修工程款2018000元，4、5层中央空调安装费用756600元、景藏健康大厦2层物业办公室装修工程款46万元、2层消防工程44万元、五层813平方米装修工程款399771.55元。以上装修款项共计4074371.55元。就五层813平方米消防工程10000元，学而思培训学校未能提供相应付款凭证。就寻找替代房屋周转期间装修成本损失，学而思培训学校表示该部分的产生系因为新的租赁用房需要装修才能使用，故向本院提交了京西国际珠宝交易中心房屋租赁合同、装饰装修工程施工合同及其相应票据。欲证明装修费用为3934000元。但经本院核实，该房屋租赁面积4032.56平方米，学而思培训学校已支付装修费用2360400元。另查，景藏健康文化公司认可2层物业办公室系学而思培训学校予以装修。学而思培训学校在景藏健康大厦内租赁多出用房，除涉案房屋外，该学校还租赁五层1861平方米、四层630平方米及1997平方米。学而思培训学校在景藏大学内租赁面积共计5301平方米。涉案四层813平方米的房屋在总的租赁面积中占15%。因学而思培训学校对景藏健康大厦内多处租赁用房统一装修，故该学校在计算装修损失时先计算出2018年4月3日至2018年12月15日未履行期间的装修装饰成本，再按照涉案房屋租赁面积的比例15%折算后在本案中主张装修损失232464.31元。在计算周转期间装修损失时先计算出2018年5月25日（新租赁房屋装修开始时间）至2018年12月15日未履行期间的装修装饰成本，再按照涉案房屋租赁面积的比例15%折算后在本院中主张周转期间装修损失。学而思培训学校在计算涉案房屋的学员退费损失时，根据比例折算到本案中的损失为205326元。就上述损失，景藏健康文化公司表示涉案租赁合同的解除系因为中央军委提出全面停止有偿服务，导致其与国防大学第二空余房地产管理处的房屋租赁合同无法继续履行，在合同的履行过程中，其并无违约或过错。景藏健康大厦内的火患并非因消防隐患引发，而是存在人为纵火的可能，对于人为的火患，其公司无法控制和避免。另查，涉案租赁房屋的产权方系国防大学第二管理处。2018年6月6日，本院判决解除了国防大学第二管理处与景藏健康文化公司签订的《军队房地产租赁合同》及《补充协议》。该判决中认定“国防大学第二管理处与景藏健康文化公司解除房屋租赁合同系因涉案房地产拟建设军事设施故国防大学第二管理处行使单方解除权。需待景藏健康文化公司与次承租人解决赔偿纠纷、最终确定经济损失金额的基础下，方能对国防大学第二管理处应赔偿的违约金金额予以确定。景藏健康文化公司可待实际经济损失确定后另行主张。”该判决于2018年8月28日生效。本院认为，学而思培训学校与景藏健康文化公司签订《北京景藏健康大厦写字楼租赁合同》、《北京景藏健康大厦扩租合同》及《北京景藏健康大厦扩租协议》系双方真实意思的表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同系真实有效的。合同依法成立后，双方均应按照协议约定履行各自义务。但在合同履行过程中，因为国防大学第二管理处根据相关政策需用涉案房地产建设军事设施，故国防大学第二管理处行使单方解除权，解除与景藏健康文化公司之间的房屋租赁合同，收回涉案房屋，并于2018年4月3日采取停水停电措施，导致涉案租赁合同无法履行。故本院认为涉案租赁合同系因不可抗力原因而无法履行，判决涉案租赁合同于2018年4月3日解除。因为涉案租赁合同无法继续履行系因国防大学第二管理处执行相关政策，景藏健康文化公司并无过错，故应当免除景藏健康文化公司不能履约的责任。但景藏健康文化公司应当退还学而思培训学校未履行期间的租金及相应租赁保证金，故学而思培训学校要求退还2018年4月3日至12月15日期间的租金及租赁保证金，理由正当，本院予以支持。经本院核实，该段期间的租金应为134145元。学而思培训学校要求支付利息之请求，考虑到涉案租赁合同无法履行后，景藏健康文化公司下发退款通知，但因双方对退款金额未能达成一致，导致未能成功退款，该责任不能完全归咎于景藏健康文化公司。故本院对学而思培训学校利息之主张不予支持。对于学而思培训学校损失之主张，虽然涉案租赁合同的解除不可归责于景藏健康文化公司，但该合同的解除确实给学而思培训学校带来了一定的损失，且装修损失均系因解除涉案租赁合同所造成的直接经济损失，景藏健康文化公司应予以补偿。具体数额本院参考装修价值及剩余合同期限酌情判定。因本院已对涉案房屋的剩余装修损失予以认定，故学而思培训学校再行要求赔偿替代房屋周转期间装修成本损失之请求，于法无据，本院不予支持。就学员退费损失，本院考虑该笔费用是因租赁合同解除造成的经营损失，不属于直接经济损失，而根据合同约定，涉案租赁合同因不可抗力解除时免除了景藏健康文化公司的责任，故对学而思培训学校的上述损失，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、之规定，判决如下：一、北京市海淀区学而思培训学校与北京景藏健康文化创意产业有限公司2013年12月16日签订的《北京景藏健康大厦写字楼租赁合同》于2018年4月3日解除；二、北京景藏健康文化创意产业有限公司于本判决生效后十五日内退回北京市海淀区学而思培训学校租金134145元、租赁保证金123643.73元；三、北京景藏健康文化创意产业有限公司于本判决生效后十五日内支付北京市海淀区学而思培训学校装修损失20万元；四、驳回北京市海淀区学而思培训学校其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由北京海淀区学而思培训学校负担，已交纳。案件受理费11726元（北京海淀区学而思培训学校已预交17678元），由北京海淀区学而思培训学校负担3559元，已交纳；由北京景藏健康文化创意产业有限公司负担8167元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王利丹人民陪审员  冀国红人民陪审员  石 瑛二〇一八年十二月二十八日书 记 员  于安宁