重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0106民初11845号 原告：张兴容，女，1974年6月5日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 委托诉讼代理人：李隆庚，重庆扬华律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺奥梦，重庆扬华律师事务所实习律师。 被告：蔡昱，男，1977年7月22日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 第三人：重庆六甲房地产经纪有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天星桥正街**，统一社会信用代码915001065721140035。 法定代表人：牟兰英，重庆六甲房地产经纪有限公司总经理。 委托诉讼代理人：王利军，男，住四川省平昌县，经常居住地重庆市沙坪坝区。 原告张兴容与被告蔡昱、第三人重庆六甲房地产经纪有限公司（以下简称六甲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序于2018年9月19日公开开庭进行了审理。原告张兴容的委托诉讼代理人贺奥梦、李隆庆，被告蔡昱，第三人六甲公司的委托诉讼代理人王利军到庭参加诉讼。审理中，双方申请和解期限60日。本案现已审理终结。 原告张兴容向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》（编号：0000284）。2、被告返还已付定金20000元。3、被告按照合同约定承担违约金125000元。4、被告赔偿原告已支付的按揭服务费、按揭评估费共8700元，并承担本案中介费10000元。5、本案律师费已付3000、保函费3125元、诉讼费5025元、保全费1338.5元由被告承担。事实及理由：1、2018年4月23日，原告、被告与重庆六甲房地产经纪有限公司签订了《房屋买卖合同》。合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区房屋以625000元的价格卖给原告，双方以银行按揭方式付款。合同签订当日，原告即向被告支付定金20000元。2、后，原告按照合同约定向银行申请贷款，且银行2018年6月30日通知原告按揭审批已经通过。但被告在履行合同过程中多次明确表示拒绝履行合同，且因被告多达三次阻碍银行审批放款，导致银行最终将原告的贷款申请退回，现被告仍明确拒绝履行合同。3、被告恶意阻却合同履行且明确拒绝履行合同的行为，已经侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权利，特提起诉讼，请求判如所请。 被告蔡昱辩称：1、原告主张解除《房屋买卖合同》，被告不予认可。如原告坚持违约解除本合同，按照合同第八条甲乙双方自行约定事宜中的备注“如因国家政策原因，乙方贷款不能正常通过，双方同意解除合同，互不担责，并退还定金贰万元，如因乙方原因未能办理贷款，甲方则不退还定金，除非乙方全额购买”约定，被告不予退还定金。2、原告主张返还的已付定金20000元，被告不予认可。原告系由于商业贷款未审批通过的自身原因导致合同不能履行，按照合同第八条甲乙双方自行约定事宜中的备注“如因乙方原因未能办理贷款，甲方则不退还定金，除非乙方全额购买”。原告主张的按揭服务费、按揭评估费共8700元，中介费10000元，不是被告收取，且被告不存在违约情况，原告所诉的与事实不符，被告不予认可。3、原告主张的违约金 125000元不真实，被告不存在违约的情况，被告不予认可。4、原告主张的由被告承担包括但不限于律师费、保函费、诉讼费、保全费，被告不存在违约的情况，被告不予认可。事实及理由：1、2018年4月21日，被告与原告及第三方六甲公司经办人王利军一起在重庆六甲房地产经纪公司办公室协商此房屋买卖一事，三方口头约定，在5月15号前办理完银行贷款，被告在此条件下才同意以商业贷款的方式出售此住房，并在此约定基础上于2018年4月23日签订了《房屋买卖合同》（编号0000284）。2、被告在六甲公司经办人王利军代为办理原告商业贷款期间，一直催促对方按照口头约定期限抓紧办理守约履行，但截至到2018年8月11日原告还未办理下来房屋贷款，已严重超过口头约定的时间期限，原告已经违约，且原告系由于自身商业贷款未审批通过的真实原因才导致了此合同至今无法履行。3、原告在“事实及理由”中提到“原告按照合同约定向银行申请贷款，被告却多达三次阻碍银行贷款，导致合同至今无法履行”，此情况不真实，被告要求原告提供三次阻碍银行贷款的证据。真实情况为：在被告与银行办理贷款的客户经理沟通中，银行客户经理明确证明原告商业贷款审核未通过是银行单方面拒绝，拒绝原因是由于原告在银行的电话核实中发现其资料虚假，银行单方面拒绝了原告的贷款申请。4、我不同意解除合同，如果原告的按揭贷款不能通过，我们双方签订有补充协议，可按补充协议执行。如果原告坚持解除合同，我也同意解除合同，但我方将不退还原告的定金20000元。 第三人六甲公司述称：1、原、被告与我司于2018年4月23日签订房屋买卖合同。当时口头说过在双方尽量配合的情况下在2018年5月15日前办理按揭贷款，至于在口头约定的时间办不成应如何处理，双方并没有进一步的约定。2、由于被告的房产证是以前的老证，需要换成新证，延误了10天。银行并未向我司说过是因原告提供的资料虚假才拒绝贷款，银行的客户经理告诉我是因被告两次到银行阻挠按揭审批才拒贷。3、2018年6月30日，银行曾通知我贷款审批已通过，我通知双方过户。被告认为原告违约，超出当时口头约定的贷款审批通过的时间，明确表示不同意出售涉案房屋。过了两天后银行电话告诉说退件。4、我曾用微信的方式与双方进行过沟通，但调解未果。 本院经审理认定事实如下：2018年4月23日，原告张兴容（乙方）、被告蔡昱（甲方）、第三人六甲公司（丙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定：甲方房屋基本情况：1、房屋坐落：重庆市沙坪坝区，建筑面积69.93平方米。成交价格：625000元；该房屋配套设施过户的相关费用由买方承担；税费分担；甲乙双方应遵守国家房地产政策、法规，并按规定缴纳办理房地产过户手续所需缴纳的税费，经双方协商，甲方应缴纳的交易税费由买方承担，乙方应缴纳的交易税费由卖方承担。房款付款约定：本合同签订之日，乙方应缴纳购房定金20000元整予以甲方；甲乙双方同意以银行按揭方式付款，并约定在过户之日支付首付款（含定金）325000元整给甲方，剩余房款300000元整由申请银行支付给甲方（如银行实际审批数额不足前述申请额度，乙方应在过户之日将差额一并支付给甲方）。中介服务费及其他费用支付：中介服务费：甲乙双方须按房屋成交价的各1%向丙方支付中介服务费，其中甲方须支付给丙方/元整，乙方须支付给丙方6250元；权证代办费：乙方须于过户之日向丙方支付500元；按揭服务费：乙方须于按揭之日向丙方支付4500元；贷款评估费：乙方须于按揭之日向丙方支付4200元；在任何情况下，若甲乙双方中任何一方签署本合同后而未能依本合同之条款卖出或买入该物业，则毁约一方须及时支付给丙方在上述交易中应收取的中介服务费总金额作为违约金。相关约定：乙方按约定交清全款或首付款后，甲乙双方按丙方要求在7日内将办理该房屋过户的全部手续及材料交丙方保管；丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就相关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理房屋产权、土地使用权及按揭手续，甲乙双方须提供相应的合法证件。甲方须于签订本合同当日将房屋权属证明相关原件交与丙方处托管作为办理过户之用；甲方承诺于过户之日将交易的房屋全部交付给乙方使用，并就在过户之日将该房屋所发生的水、电、天然气、有线电视、网络、物业管理等相关费用结清，并承诺于过户之日后2个月内将该房屋所挂的户口全部迁移；甲方承诺有关该房屋在本次转让之前已发生的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜，在转让完成前清理完毕，并保证转让后该房屋没有相关甲方的产权纠纷、债务、税项及租赁、偿还抵押等事宜；甲方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件；甲乙双方须于丙方通知7日内提供相应的合法证件并到场办理过户及按揭等相关的一切手续，丙方应积极配合；若甲乙双方因此而出现延误，一切责任与丙方无关。违约责任：甲乙双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价20%计算；若因甲方原因（如：迟延交付《房地产权证》和相关证件或所交资料缺乏真实性、合法性或出售意向有所改变等）导致无法办理按揭贷款或房地产转让登记手续，应书面通知乙方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收取的乙方已付款（不计利息）返还给乙方，同时，甲方还应向乙方支付违约金，并向丙方支付中介服务费人民币10000元及丙方由此已发生的其他费用并赔偿丙方的其他经济损失；若因乙方原因（如：迟延交存预付房款、迟延交验证件资料或所交资料缺乏真实性、合法性或购买意向有所改变等）导致无法办理按揭或房地产转让登记手续．应书面通知甲方和丙方，甲方应在3个法定工作日内将已收取的乙方已付款（不计利息）返还给乙方，同时，乙方还应向甲方支付违约金，并向丙方支付中介服务费人民币10000元及丙方由此已发生的其他费用并赔偿丙方的其他经济损失；本合同签订后，如甲乙双方未征得丙方同意即自行解除或不履行本合同，则甲乙双方同时成为本合同之违约者，除应各自按本合同第四条的约定向丙方支付各种费用外，甲乙双方还应向丙方支付己发生的其他费用和赔偿丙方的其他经济损失；若本次交易是以银行按揭方式付款时：甲方应完全配合贷款所需的一切手续及程序，以使贷款的顺利办理；贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的贷款服务费不予退还；乙方须保证所提供的各种资料与证明的真实、可靠，如因证明不属实或其资信度不够造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失；乙方须按约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由乙方承担。甲乙双方自行约定的事宜：备注：如因国家政策，乙方贷款不能正常通过，双方同意解除合同，互不担责，并退还定金20000元。如因乙方原因未能办理贷款，甲方则不退还定金20000元。 同日，原告向被告支付定金20000元。被告向原告出具收到该款的收条。 2017年4月24日，原告向第三人交纳房屋按揭费用8700元。第三人阳光水城分公司出具收据，该收据的收款事由载明“购买沙坪坝区房屋按揭费用，金额是8700元”。 同日，被告与第三人工作人员王利军微信聊天，向王利军发出：“小王，贷款房贷你们这边请紧密追踪到银行这边，千万不要影响我六月买房子，否则会影响到我对这个合同的执行，请紧密跟进。”并将其个人婚姻情况资料通过微信发给王利军。 2018年4月25日，原、被告及第三人到银行办理二手房按揭贷款相关手续。 2018年5月11日，被告通过微信将房产证照片发给王利军。 2018年5月21日，被告通过微信询问王利军“小王，银行贷款通过没有”，并表示“时间有点紧了，这月内应该有结果撒”。王利军回复“嗯嗯。” 2018年5月22日，被告向王利军发微信“本月内那个贷款未通过，房子我们就不卖了（我看好房子本月26号开盘），那个定金我可以退给买主，你这边务必抓紧”。王利军回复“我天天都催起的，应该问题不大，这段时间贷款都有点慢，理解理解”。被告回复“反正就是这个时间内嘛，之前也是跟你们和买家说好了的”。王利军回复“原来的房产证是老证，拿去和证也耽搁了几天嘛，哥，我催起的，尽快银行办下来”。 2018年6月4日20点26分，被告向王利军发微信“小王你这边通知那个买家退款了没有，请买家把收条拿来”。22点44分，被告发出“本周之内你那边再办不下来，房子就不卖了，我那边也交了定金，损失也很大。”“请你们务必抓紧，本周之内搞不定雷打不动我绝不卖了。” 2018年6月10日，被告向原告发送短信“张老师，你方贷款迟迟办理不下来，已超过我们上周约定的最后时间，房子不能卖了，你拿收条来退款，就打这个电话。” 2018年6月30日14点26分，王利军向被告发送短信“你沙坪坝区房子，银行贷款已经通过了，你安排下时间过来办理过户手续。”16点43分，被告向王利军发送微信“当时我们三方都在，就此事说得很清楚，我卖房就是为了赶在5月底过户完成，拿到钱买房，所以就贷款办理的时间现场就做了约定，你承诺的是在5月15号肯定能够办理下来，我们才同意接受买方用贷款的方式来购买，并且在得到此承诺后才在准备新买的楼盘处缴纳了定金。中途我方多次催促你抓紧时间办理，到5月15号你还没办下来，我们也一再理解你，一直在延期，你一直说5月底就得行，就这样一直到我的预购新房6月8号开盘你承诺的贷款都没办下来，房子就没买到。从三方会谈到中间就此事的沟通，我这里都有保存当时录音及沟通截图，甚至包括现场提到的买房有些资料的情况，如果一定要扯，我就只能将以上情况向职能部门包括房管局、分行个贷处及银监局反映了。另外我们房子出售的信息是4月才放到网上，协议签署时间居然是2月23号，协议能有效吗？”王利军回复“蔡老师，银行贷款时间延后一段时间是因为银行政策才延后了，你所谓的签署时间是没有问题的，你也去咨询哈，这两天是周末，周一你在决定吧。” 2018年7月9日，被告向王利军发送微信“请把农行通过房屋贷款的文件发给我”。王利军回复“银行贷款本已经通过了，但由于你及你的家属三番五次到银行吵闹，银行已经把该房屋贷款退回来了，此次造成的随时你和买方协商看看怎么处理吧。”被告回复“首先纠正你的错误言辞，我去银行只是将情况进行核实（吵闹一词完全是无中生有，银行有监控与录音），如果该贷款无任何问题被房贷银行否决后还通知我7月9号来进行房屋过户，这是严重的欺诈行为，我们将依法进行相应的追责。”王利军回复“银行贷款退回来到底是不是由于你的原因，我们之间争论没有任何意义，蔡老师，发生了的事情都是有原因的。第二银行退件是今天早上才退出来的，上周我也通知你过户，是你不予理会，那就看谁追究责任嘛。”被告回复“银行这边我有全部记录，对方明确表示上周已将贷款未通过及时告知你们中介。” 2018年7月20日，原告与重庆扬华律师事务所签订《委托代理合同》。合同约定，原告委托重庆扬华律师事务所代理本案的诉讼全过程的法律事务；律师费18700元。2018年7月25日，原告向重庆扬华律师事务所支付“*鉴证咨询服务*律师代理费3000”。 2018年7月25日，重庆国恒诉讼保全担保有限公司为原告向本院出具《担保函》。2018年8月14日，原告向重庆国恒诉讼保全担保有限公司支付“*现代服务*其他现代服务费”3125元。 2018年7月31日，被告签收本院向其送达的起诉状副本。 审理中，被告主张在与原告、第三人签订《房屋买卖合同》前，三方口头约定在2018年5月15日前办理完银行按揭贷款，如到期办不成，双方解除房屋买卖合同。未将口头协议内容写进《房屋买卖合同》中是因为当时时间比较紧，疏忽所致。原告否认双方达成过上述口头协议；并认为即使在签订合同前有口头约定，但在事后签订书面合同时未将该内容写进合同，证明被告放弃了其口头约定的内容；且《房屋买卖合同》第九条第3项约定“本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力”也说明双方没有达成口头约定的事实。第三人陈述“当时的口头约定是在双方尽量配合的情况下在2018年5月15日前办理按揭贷款，至于在口头约定的时间办不成应如何处理，双方并没有进一步的约定”，“当时也没说明一定要在一个时间段内办理完，只是说要尽快办理。” 原告及第三人陈述银行于2018年6月底电话通知第三人按揭贷款审批通过。2018年7月，银行电话通知第三人，银行系统对原告按揭贷款作退件处理。 审理中，原告出示其与中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行签订的《重庆市房地产抵押合同》、《个人购房担保借款合同》。上述合同加盖了中国农业银行股份有限公司重庆大渡口支行印章，第三人称系其从银行取回后交付原告。 本案因双方当事人争议较大，调解未成。 上述事实,有当事人举示的《房屋买卖合同》、收条、微信聊天、短信，当事人的陈述等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定案件事实的依据。 本院认为，本案的争议焦点是原告与被告是否达成了口头协议。 被告主张在与原告、第三人签订《房屋买卖合同》前，原告、被告、第三人口头约定在2018年5月15日前办理完银行按揭贷款，如到期办不成，双方解除房屋买卖合同；原告、被告、第三人未将口头协议内容写进《房屋买卖合同》中是因为当时时间比较紧，疏忽所致。原告否认其与被告达成过上述口头协议；并认为即使在签订合同前有口头约定，但在事后签订书面合同时未将该内容写进合同，证明被告放弃了其口头约定的内容；且《房屋买卖合同》第九条第3项约定“本合同未尽事宜，甲乙双方可另行约定，其补充约定经双方签章与本合同同具法律效力”也说明双方没有达成口头约定的事实。第三人陈述“当时的口头约定是在双方尽量配合的情况下在2018年5月15日前办理按揭贷款，至于在口头约定的时间办不成应如何处理，双方并没有进一步的约定”，“当时也没说明一定要在一个时间段内办理完，只是说要尽快办理。”本院认为，被告举示的催促办理银行按揭的微信聊天记录均是发生在被告与第三人之间，而非被告与原告之间，不能证明原告与被告达成“2018年5月15日前办理完银行按揭贷款，如到期办不成，双方解除房屋买卖合同”的合意。且按被告之陈述口头约定发生于《房屋买卖合同》签订之前，在签订《房屋买卖合同》时，双方已在第八条甲乙双方自行约定的事宜中以手写体备注了“如因国家政策，乙方贷款不能正常通过，双方同意解除合同，互不担责，并退还定金20000元。如因乙方原因未能办理贷款，甲方则不退还定金20000元。”说明被告对办理二手房按揭贷款持谨慎态度，而未将被告认为至关重要的口头约定的“2018年5月15日前办理完银行按揭贷款，如到期办不成，双方解除房屋买卖合同”的内容写入，而仅以“时间比较紧，疏忽”作为解释，不具有说服力。即使被告与第三人达成过上述口头协议，该口头协议对原告也没有约束力。故本院不能认定原告与被告达成了“2018年5月15日前办理完银行按揭贷款，如到期办不成，双方解除房屋买卖合同”的口头约定。 原、被告已于2018年4月25日前往银行办理二手房按揭贷款手续，至于银行何时作出是否同意按揭贷款的办理时间，不是原告能够控制的。事实上，被告在2018年5月11日还通过微信向第三人提供房地产权证，第三人也在积极办理。但被告在银行审批过程中，于2018年6月10日向原告发送“张老师，你方贷款迟迟办理不下来，已超过我们上周约定的最后时间，房子不能卖了，你拿收条来退款，就打这个电话”短信，明确表示其不履行合同义务，其行为属违约行为，原告有权要求解除合同；且审理中被告表示“原告坚持解除合同，我也同意解除合同”，故本院对原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。 被告的行为属违约行为，除应退还原告已支付的定金20000元外，还应当按照合同的约定承担违约责任。现原告要求被告按照合同“甲乙双方任何一方违反上述条款，导致本合同无法继续履行，视为严重违约，由违约方支付违约金给守约方，违约金额按房屋成交价20%计算”约定向其支付违约金125000元，本院予以支持。 被告未收取原告按揭服务费、按揭评估费，故本院对原告要求被告返还按揭服务费、按揭评估费的诉讼请求不予支持。 原告要求被告承担律师费，保函费于法无据，也无合同约定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第第九十七条、第一百零七条、一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告张兴容与被告蔡昱签订的《房屋买卖合同》于2018年7月31日解除。 二、被告蔡昱于本判决发生法律效力后五日内退还原告张兴容定金20000元，支付原告张兴容违约金125000元。 三、驳回原告张兴容的其他诉讼请求。 当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10050元，减半交纳5025元，保全费1338.50元，合计6363.50元（原告已预交6363.50元），由原告张兴容负担93.50元，由被告蔡昱负担6270元。被告负担部份限被告于本判决发生法律效力后五日内给付原告张兴容。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。 审判员  龚陵川 二〇一八年十二月十四日 书记员  张 立