上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初19722号原告：上海蒙阳物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：王科蒙，经理。委托诉讼代理人，叶中强，男，该公司工作人员。被告：王志勇，男，1966年10月13日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：刘秀芳，女，1943年3月16日出生，汉族，住上海市。原告上海蒙阳物业管理有限公司诉被告王志勇物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海蒙阳物业管理有限公司的委托诉讼代理人叶中强，被告委托诉讼代理人刘秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海蒙阳物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求判决被告支付2015年3月至2017年6月的物业服务费人民币8,176.28元及滞纳金。审理中，原告变更诉讼请求，放弃对滞纳金部分的诉请。事实和理由：原告与金水湾小区业委会于2014年1月1日签订《金水湾物业管理服务合同》。根据合同约定，原告的物业管理期间自2014年1月1日至今，物业管理费为联排每月每平方米1.50元。被告系青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号的业主，该房屋建筑面积为194.67平方米，因被告拒交自2015年3月至2017年6月的物业服务费，故诉至法院。被告王志勇辩称：对欠费时间及金额无异议，不同意交纳物业费的理由是原告自管理服务小区开始，就存在违反相关法规的行为，没有服务意识且没有认真履行物业服务合同中的物业管理服务事项，没有尽到物业服务责任。2015年原告就曾因物业费问题起诉了被告，当时被告对原告的服务提出了很多问题,例如物业管理人员资质、人员配备、小区违章搭建、围墙照明灯、防盗网、监控探头等公共设施方面都存在问题，原告对此怀恨在心了。2016年小区绿化工修树，被告向他们提出修一下房屋旁边的树木，但是绿化工说单子上没有被告家的名字，就没有修；2016年底，小区扫地的一位阿姨离开后，就没有专人打扫了，有人来检查卫生了，原告就派人来扫一下；小区房屋之间的公共绿化地和中心花园被其他业主占用并搭建违章建筑，拍照向原告反映后，原告表示管不了；被告家院子与隔壁邻居家院子中间有一道矮墙，长了很多杂草，还有蛇虫，多次向原告反映原告也不管；2016年6月，有人在隔壁院子里养狗养鸡，被告家向居委会多次反映后，原告才过来处理；2016年年底，隔壁装修产生的垃圾，在已经交付装修垃圾清理费的情况下，原告一直到春节后都没有清理掉，对被告家的生活造成了很大影响；2016年4月，一辆吊车拉走了小区里的两棵树，车主说是业主的树，不要了叫物业拉走，但是没有业委会出具的证明；2016年到2017年，小区的垃圾桶也没有了，小区的门卫中午都回家吃饭，导致门卫没有人；2016年12月8日晚上，小区别墅的最后一排连着11家被偷，第二天早上8点，业主报警后，警察出警到了现场，当时物业和门卫都没有到场；后被偷人家交物业费打对折，原告也没有通知被告，之后说是截止了，让其全额交纳。经开庭审理查明：系争房屋坐落于上海市青浦区徐泾镇徐泾中路XXX弄XXX号，建筑面积为194.67平方米，房屋类型为联排住宅。2008年5月5日，被告及其共有人取得系争房屋的房地产权证。2013年12月30日，原告与上海市青浦区金水湾小区业主委员会签订物业服务合同，合同约定由原告对金水湾业主、物业使用人提供物业管理服务；物业服务费按建筑面积收取，联排别墅为每月每平方米1.50元；物业服务费用按季交纳；合同为期壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。合同另对双方的权利义务以及其他事项进行了约定。合同签订后，原告对小区进行了物业管理服务。合同到期后，虽未签订合同，但小区物业仍由原告服务管理，直至2017年6月30日终止对该小区的物业服务。因被告未支付2015年3月至2017年6月的物业服务费，原告诉诸本院。以上查明的事实，由原、被告的陈述、上海市不动产登记簿、物业服务合同、财务交接清单等为证，并经庭审质证。本院予以确认。审理中，被告为证明其前述辩称意见，提供以下证据：1、照片打印件3张，证明小区环境卫生差、生活垃圾、建筑垃圾无人清理、临近大门的车道拥堵、小区里有违章建筑，原来的垃圾桶换成了小的垃圾桶；2、同小区327号的物业费发票1张，证明当时327号的物业费打五折；3、情况说明1份，证明原告没有和小区签订合同；4、录音1份，证明被告主动和原告沟通物业费问题，但原告不同意打对折。针对被告辩称，原告表示，当时修的是公共区域的树木，事先会发公告，如有业主来登记也会一并修剪，被告当时可能没有登记，绿化工的态度可能不太好；公共区域不存在常年不打扫的情况；对于违法建筑，物业没有执法权，只能上报居委会、城管等部门；对于杂草等问题，因业主不在家，物业不方便也无权进入业主家；不清楚业主是否交了垃圾清理费，原告不可能每天都能清运装修垃圾；原告公司没有吊车，如果业主要求将自家的树木清运出去，物业是收费服务的；原告对小区垃圾桶进行了更新，小区不可能没有垃圾桶，这样会不方便打理，没有这个必要性；按照合同约定，门卫应该24小时在岗，门卫有两个人，一个外出吃饭，一个留下值班，不可能存在两个都不在岗的情况，餐补取消后，门卫就不在物业吃饭了；案发是在夜里，且偷窃的是某一家，没有造成公共区域的破坏，保安没有发现的情况是正常的。原告按照合同约定，尽到了基本的职责，被告作为小区业主应当支付物业费。对于被告提供的证据，原告的质证意见为：1、对照片的真实性不确认，不知道是否是该小区的，且只能反映当时的情况，不能反映之后的情况，垃圾桶更换的情况可能存在，但不是没有；2、物业费发票确实是原告出具的，但是对其他业主是否也打折的情况不清楚；3、对情况说明的真实性无异议，但对其内容不清楚；4、对录音的真实性无异议。庭后，被告提供同小区341号业主何建红的书面陈述及受案回执复印件各1份。何建红陈述，其在全额交纳了物业费之后，听说其他被盗业主的物业费可以减半甚至三折交纳，至物业收费处询问，物业却不承认存在此事。受案回执显示，何建红于2016年12月11日报称的盗窃案，上海市公安局青浦分局徐泾派出所已受理。对此，原告提供书面质证意见如下：金水湾341号业主在收到法院诉讼材料后主动交纳物业费的事实与本案无关。对于小区盗窃之事，原告在开庭时已承认确有发生，也已经自认有部分被盗业主就物业费缴纳与原告达成一致，但仅说明原告与该部分业主就物业费的收取达成一致，是双方自愿对民事权利的处分，与被告是否缴纳物业费无关，且被告提供的电话录音内容也明确说明，原告与被告就物业费的实际缴纳金额并未达成一致。审理中，原告表示，愿意在被告实际应支付物业费的基础上打9.5折。本院认为，原告上海蒙阳物业管理有限公司与上海市青浦区金水湾小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对原、被告均具有约束力。合同到期后，原告与小区业委会虽未续签合同，但小区事实上一直由原告在管理，按照诚实信用、等价有偿的原则，被告理应向原告交纳相应的物业服务费。物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，偶有服务瑕疵，不构成业主拒交物业服务费的理由。本案中，被告主张物业服务费应打五折，且原告没有履行对公共区域秩序维护服务以及公共部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务、公共区域清洁卫生服务和绿化日常养护服务的职责，原告对此不予确认，且被告未提供相应证据予以证明，本院不予采信。现原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉讼请求及调整被告的物业服务费，系其对自己权利的处分，本院予以准许。依照《物业管理条例》第四十一条第一款、第六十四条之规定，判决如下：被告王志勇应于本判决生效之日起十日内支付原告上海蒙阳物业管理有限公司物业服务费7,767.33元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王志勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  盛美新二〇一八年十二月二十九日书记员  许雪燕附：相关法律条文附：相关法律条文一、《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业管理费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。