西藏自治区那曲市色尼区人民法院民 事 判 决 书（2018）藏2421民初1077号原告：崔喜忠，男，1974年2月23日出生，汉族，住西藏那曲地区。原告：师秉科，男，1960年9月12日出生，汉族，住西藏那曲地区。原告：张自力，男，1988年2月5日出生，汉族，住西藏那曲地区。共同委托诉讼代理人：毛胜永，西藏羌塘律师事务所律师。被告：马麻乃，男，1995年7月1日出生，东乡族，甘肃省广河县人。原告崔喜忠、师秉科、张自力与被告马麻乃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告崔喜忠、师秉科、张自力的共同委托诉讼代理人毛胜永到庭参加诉讼，马麻乃经本院送达传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。崔喜忠、师秉科、张自力向本院提出诉讼请求：1.要求解除同马麻乃的房屋租赁合同；2.要求马麻乃支付拖欠的房租和房屋占用费24000元；3.要求马麻乃支付滞纳金12000元；4.本案诉讼费由马麻乃承担。庭审中，三原告减少诉讼请求，要求马麻乃支付房屋租金和占用费20000元，支付滞纳金10000元。事实和理由：2010年，三原告从那曲气象局承租了职工集资房（争议房屋）用于经营，2016年10月1日，崔喜忠代表三原告与马麻乃就那曲地区气象局商品房17号房屋签订房屋租赁合同，约定租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，房屋租金按季度缴纳，每季度租金为4500元。马麻乃欠缴2017年7月1日至2018年6月30日的房租共计18000元，加之之前拖欠的2000元房租，共计20000元。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“由乙方于每季度的第一个月的五日交付下一季度的房租给甲方”，“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金”，合同第十二条第四项约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：…4.拖欠租金累计达三个月…”。崔喜忠按约将房屋交给马麻乃使用，但马麻乃欠缴上述房屋租金，另，合同期限届满后，虽然原被告未继续签订书面租赁合同，但均按此前签订的合同约定履行各自义务。三原告多次催讨欠缴租金，均未果，故诉至法院。马麻乃未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定如下：因马麻乃未出庭参加诉讼，视为其放弃质证权利，本院对于三原告提交的证据《公证书》原件1份、《房屋租赁合同》原件1份的真实性、关联性、合法性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月28日，崔喜忠、师秉科、张自力与西藏那曲地区气象局职工集资房董事会签订《那曲气象局职工集资房（沿街商品房）出租合同》，合同约定崔喜忠、师秉科、张自力取得那曲地区气象局沿街109.5间商品房的承租权，承包时间为2010年1月1日至2021年12月31日，崔喜忠、师秉科、张自力系合伙关系；2016年10月1日，崔喜忠代表三原告同马麻乃签订《房屋租赁合同》，合同约定马麻乃承租高原路气象局商品房第一层第17号房屋，租赁期限为2016年10月1日至2017年9月30日，房屋租金为每季度4500元，马麻乃需于每季度的第一个月的五日交付该季度的房租。合同第八条第三项约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的三倍支付滞纳金”，第十二条第四项约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：…4.拖欠租金累计达三个月…”。马麻乃欠缴2017年7月1日之前的房租2000元和2017年7月1日至2018年6月30日的房租18000元，共计20000元。本院认为，崔喜忠、师秉科、张自力与那曲地区气象局职工集资房董事会签订出租合同，承包了气象局沿街109.5间商品房的承租权，该合同合法有效；崔喜忠作为三位原告的代表人与马麻乃签订合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，亦合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自义务，崔喜忠按约将房屋交付于马麻乃后，马麻乃应按照合同约定按时缴纳房租，因马麻乃未出庭参加诉讼，本院对于三原告关于欠缴房屋租金的数额及马麻乃的搬出时间的说法予以确认。因原被告签订的《房屋租赁合同》到期后，马麻乃仍然实际承租该房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原被告双方间的房屋租赁合同已变为不定期租赁合同，原《房屋租赁合同》继续有效，马麻乃欠缴的房租20000元，应当向三原告予以支付；三原告要求解除与马麻乃之间的房屋租赁合同的诉讼请求，根据三原告与马麻乃签订的《房屋租赁合同》第十二条第四项约定“乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：…4.拖欠租金累计达三个月…”，马麻乃至原告方起诉时已拖欠房租一年六个月，已达到三原告同马麻乃合同约定的终止合同的条件，故本院对于三原告要求解除合同的诉讼请求予以支持。三原告要求马麻乃支付所拖欠房租的滞纳金10000元，本院认为，“滞纳金”存在于行政法律关系中，民事法律关系里没有“滞纳金”的说法，按照双方当事人签订的房屋租赁合同的目的，此处应认定为违约金。三原告要求马麻乃支付欠缴房租的50%的违约金10000元，明显高于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，故，本院认定的违约金数额按照欠缴租金总额的30%计算，即每季度租金4500元，计算时间自2017年7月1日至2018年6月30日，4500元×4（季度）=18000元，加之马麻乃之前欠付的2000元租金，违约金共计20000元×30%=6000元。庭审中，三原告减少诉讼请求，应当从其缴纳的诉讼费中退还相应的数额。综上所述，三原告要求1.解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法予以支持；2.要求的房屋租金20000元及滞纳金10000元，本院依法支持由马麻乃支付租金20000元及违约金6000元，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决如下：一、解除原告崔喜忠、师秉科、张自力与被告马麻乃签订的《房屋租赁合同》；二、被告马麻乃于本判决生效之日起七日内向原告崔喜忠、师秉科、张自力支付房屋租金20000元；三、被告马麻乃于本判决生效之日起七日内向原告崔喜忠、师秉科、张自力支付违约金6000元；四、驳回原告崔喜忠、师秉科、张自力的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，116元退还给原告崔喜忠、师秉科、张自力。剩余584元，由原告崔喜忠、师秉科、张自力负担78元，被告马麻乃负担506元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审判长 何 晓 琴审判员 普布拉姆审判员 刚  祖二〇一八年十二月二十四日书记员 次仁央吉附本判决适用的法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百一十四条第一款、第二款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。