河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终6826号上诉人（原审原告、反诉被告）:胡进，男，1972年7月18日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。委托诉讼代理人：张延，河北明光律师事务所律师。上诉人(原审被告):保定市正通房产经纪有限公司，住所地河北省保定市清苑区清苑北街**，统一社会信用代码91130608MA07XJQC9H。法定代表人：苑继涛，该公司经理。委托诉讼代理人：王剑，该公司监事。被上诉人（原审被告、反诉原告）:陈红彦，女，1974年9月20日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。委托诉讼代理人：石进学，河北宇昊律师事务所律师。被上诉人(原审被告):崔影彦，女，1982年11月26日出生，汉族，住河北省保定市清苑区。上诉人胡进、上诉人保定正通房产经纪有限公司（以下简称正通公司）因与被上诉人陈红彦、被上诉人崔影彦房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省保定市清苑区人民法院（2017）冀0608民初1988号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人胡进的委托诉讼代理人张延、上诉人正通公司的法定代表人苑继涛、委托诉讼代理人王剑，被上诉人陈红彦及其委托诉讼代理人石进学、被上诉人崔影彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡进上诉请求：1、撤销一审判决，予以改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审判决认定被上诉人崔影彦具有受委托代替上诉人签订正式房屋买卖合同的权利是错误的。被上诉人崔影彦在未向上诉人及时通告详情或商议的情况下代上诉人签订正式房屋买卖合同，违背上诉人意愿。在庭审中，崔影彦认可代签的意向合同，不是正式合同。崔影彦不具备做房产经纪的资格，其本人也不了解其中的程序和概念。上诉人是在崔影彦转述保定房价飞涨、房源紧张等消息后，口头委托被上诉人若看到符合上诉人要求的房源可以替上诉人先签下购买意向协议，这之前或之后，上诉人都并未跟被上诉人崔影彦个人和被上诉人正通公司签订任何书面的购房授权书和居间合同，被上诉人崔影彦自始至终也未提起过有被上诉人正通公司参与房屋买卖。由于被上诉人崔影彦非专业行为致使在未尽到合理的审查义务情况下，包括对房产的真实性、是否五证齐全、是否为卖方本人签字及卖方有无正式商品房购买合同、付款情况、及签订合同的内容等，就轻易地做出代替上诉人签订正式合同的错误行为。一审判决认为上诉人当时并未否认，仍表示不错和感谢，应当视为对委托事务的变更即委托代为签订正式合同，所签的合同是有效的，但根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。被上诉人崔影彦在4月6日下午签订合同后，并未及时将文件内容告知上诉人，也未将原件交付给上诉人的代理人，仅是在晚上才将其文件内容告知上诉人，上诉人是在未详看内容的情况下做出表述“好”及表示感谢，仅是对被上诉人崔影彦所做行为的一种表达，还未看到具体内容也就无法显示出对其所代签合同的肯定，事后上诉人在4月7日即表现出对代为签订的合同内容提出异议，直至4月10日明确表示不认可该代签行为。针对购买房产这种涉及上诉人重大利益的民事行为，委托人的授权绝对不能通过微信碎片式的交流语言去断章取义的推定；作为一个正规的房屋中介公司也必须清楚他的代理权限应该来自于委托人明确的书面授权，而不是这种极不严谨又不明确的微信交流。所以本案中被上诉人崔影彦没有代为签订正式合同的权利，事后也并未得到上诉人的明确同意，应为没有取得委托权。第二、一审法院推定被上诉人正通公司收取买方的3万元保证金为买卖双方定金的行为是错误的，请二审法院予以纠正并判定返回给上诉人。首先，定金和保证金的法律意义完全不一样，定金是一个双向约束，卖方虽然有不退回定金的权利，但买方支付定金后也具有要求卖方双倍返回定金的权利，卖方违约有必须双倍返回的义务；而买方支付的款项如果是保证金在法律上就没有了这种权利义务关系。这种违背立法本意的推定其实就是侵害买方的定金权益，买方违约时必须承担定金罚则但卖方违约时买方却无法享有双倍返回的定金权益。其次，本案中保证金和定金出现在不同的地方，是不同相对人之间的法律关系，保证金约束中介和买方，定金约束卖方和买方。现在把保证金推定为定金是张冠李戴，是一种对当事人权益极其严重的侵害行为。第三，法律明确规定定金的生效必须以定金交付作为要件，卖方在没有收到定金之前，既不受定金条款约束，也不享有定金的权益。本案到目前为止卖方一直都没有收到定金，也就是定金条款到现在一直没有生效。现在法院判决把保证金推定为定金，让定金条款生效适用法律错误。第四，事实上，中介和买方交流的情况也正如中介在庭上所言，说卖方已经明确告诉她，他们还可以随意处置该处房产。这个事实至少证明中介已经很清楚的告诉买方，这3万块钱不是定金而是保证金，并且给买方出具的也是明确的保证金凭据。而现在被一审法院推定为定金，让买方承担定金的全部不利后果是极其不公平不公正的枉法裁判行为。陈红彦辩称，1、上诉人胡进与陈红彦签订的房屋买卖合同合法有效。2、胡进交付的3万元，根据合同约定属于定金，因胡进违约，根据合同约定及法律规定，该定金不应当返还，为此，原审判决结果正确，应予维持。崔影彦辩称，不同意胡进的上诉意见，是胡进让我签的，当时我给胡进打电话，胡进没时间过来，胡进委托了保定的一个朋友，我给胡进的朋友打电话，那个人也没有时间，也没有过来。我和胡进还有他的朋友都沟通了，是胡进在微信上让我签，我才签的，签完以后，我微信和胡进进行沟通胡进也同意了。正通公司辩称，对胡进的上诉没有意见。正通公司上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判给付8600元中介服务费或发回重审。二、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：我公司收取买方崔影彦（代理人）30000元保证金，并非全部为定金，保证金里含有我公司8600元中介服务费。故无论买卖双方输赢，都应在30000元保证金内扣除8600元中介服务费，一审判令我公司将收取的30000元给付陈红彦属于认定事实不清，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。胡进辩称，针对正通公司主张的服务费，我方认为该笔费用应由陈红彦负担。胡进本人并没有享受到中介服务，也并未实际与陈红彦签订房屋买卖合同，该笔费用如应承担，应由崔影彦支付。我方交纳的3万元保证金，应予返还。陈红彦辩称，根据房屋买卖合同约定，存在中介费，也仍由买方胡进支付，不应由陈红彦支付，并且正通公司在一审中未提起反诉，被上诉人认为应进行另案处理，不应一并处理。崔影彦述称，我不同意中介费用，当时签订合同时没谈到中介费，合同没谈成，就不存在中介费的问题。胡进向一审法院起诉请求：1.判令解除房屋买卖合同；2.判令陈红彦、崔影彦、正通公司向胡进返还人民币3万元；3.本案诉讼费及相应的其他费用交通费、邮寄费、保全费等费用由陈红彦、崔影彦、正通公司共同承担。陈红彦向一审法院反诉请求：1.判令胡进已支付的定金3万元不予返还、归属于陈红彦。2.判令该3万元由正通公司全额给付陈红彦。3.反诉费用由胡进负担。一审法院认定事实：胡进（暂居瑞士，其与保定高校间有学术交流）欲在保定购房，2017年3月25日，便通过安居客网站认识了崔影彦，并委托崔影彦找五证齐全的大产权房，在保定主城区房价上涨的情况下，崔影彦按胡进的买房要求在从保定主城区找房的同时，也将清苑城区内的房产及本案涉及的位于清苑区御景国际的房源推荐给胡进，经过多次微信沟通后，胡进于2017年4月5日通过转账的方式向崔影彦转款3万元。同日，崔影彦代表胡进与陈红彦，在正通公司中介处签订了房屋买实合同，该房屋买卖合同的内容为“卖方（甲方）陈红彦、买方（乙方）胡进、中介方（丙方）保定市正通房产经纪有限公司，一、房屋概况1-1甲方及其共有人均同意，自愿将其合法拥有的坐落在保定市御景国际1-2-2203室的房屋出让给乙方，产权登记人陈红彦、产权证号无、产权登记时间无、建筑面积94.71㎡（房屋的实际面积以房管部门测绘为准，如有出入双方当事人均无异议），总楼层23层，所在层次2203，房屋结构无，随同房屋出让的附属设施有含地下室1-2-负223号。二、保证条款……。三、成交价格及过户费3-1双方同意该房产（含附属设施）售价865000元。3-2丙方免费协助甲乙双方办理过户手续……。四、付款方式及房款交付4-1本合同签订时乙方需缴纳购房定金30000元，由丙方代为保管，甲方的御景国际选房确认单由丙方保管，出具收件收据。4-2买卖双方均同意按以下方式收付房款（1）甲乙双方于2017年11月12日前将房屋更名所需全部资料准备全，交付丙方保管，乙方应在2017年4月12日前将房款800000元存入丙方指定的银行监管帐户。（2）甲乙丙三方应于2017年7月1日前共同到房管部门办理房屋更名过户手续，待房产更名至乙方名下并且乙方取得权利产权证明后，乙方同意丙方在2个工作日内将监管房屋款付甲方……。五、服务佣金收取本合同签订时乙方向丙方支付服务佣金8650元。……。备注甲乙双方约定4月12日前乙方支付房款捌拾万元给甲方，如乙方不能支付捌拾万元，需先行支付伍拾叁万元，余款贰拾柒万元于2017年4月15日前支付给甲方，剩余陆万伍仟元待房产完成更名后乙方支付给甲方，甲方负责该房产更名，乙方不负担更名所需费用，甲乙双方约定，乙方支付甲方前期房款后，双方均不得违约，如违约，违约方需支付对方违约金拾万元不含上述叁万元。甲方陈红彦、乙方崔影彦（代理人）、丙方保定市正通房产经纪有限公司，2017年4月5日”。合同签订当日，崔影彦将胡进转给的30000元现金交给了正通公司，正通公司向崔影彦出具了收据，内容为“崔影彦购买陈红彦御景国际1-2-2203室保证金30000元整，收款人王剑、交款人崔影彦”，同时崔影彦也向胡进出具了收据，内容为“今收到胡进卡转账30000元整（交来购买陈红彦御景国际1-2-2203室保证金），收款人崔影彦”。胡进于2017年10月27日向法院起诉，要求陈红彦、崔影彦、正通公司返还款30000元，并承担相应的费用。胡进在庭审中称，我在委托崔影彦找房过程中从未授权过由崔影彦签署具有法律意义的文件，且崔影彦在涉案房产的买卖过程中也仅表示先交付保证金再签购房意向协议，之后我再委托朋友签订正式房屋买卖合同，故我没有委托崔影彦购买该涉案房产，也未委托其为此交付定金。崔影彦对此否认，并称在购买该涉案房产时，我已通过微信多次与胡进沟通，胡进对该涉案房产的位置、楼层及价格认可，30000元打过来时已明确为定金，同时也明确表明由我签字将房子订下；再者我当时代签的是意向合同，陈红彦的丈夫也当场表示该房也可出卖他人，我在将意向合同、交款收据通过微信转给胡进后，胡进表示好，但在第二天我将相关原件交给胡进的义妹夫孙东玉后，胡进便在24小时内以价格原因提出不要房了，后又称该房不合法。在胡进反悔后，我与陈红彦及其丈夫进行过沟通，当时我还提出过更名给全款800000元（因为微信电话中得到了授权）这一情节。对此崔影彦向法院提供了其与胡进的微信记录，该记录为自2017年3月25日至2017年4月9日间的微信内容，其间主要内容为自2017年3月25日胡进开始委托崔影彦找房；房的座落位置从保定主城区到清苑区内、房屋价格的在110万左右的幅度范围；于2017年3月29日胡进在微信中明确看房买房事宜委托其义妹和妹夫；于2017年4月4日首次在微信中提及涉案房屋位置和价格；2017年4月5日胡进在微信中说明若有房源，可尽管出手留下一套，即使自己不要，其义妹高晓霞也要；于2017年4月5日委托崔影彦购买清苑东方紫苑的高层中小户型，同意可立交定金。后又提及涉案房源，并委托崔影彦签涉案房产的协议；于2017年4月6日又谈起位于县城中心的御景佳苑和龙泽园。在崔影彦提出先转款50000元赶紧定下房主为老师的房时，胡进表示好，在感谢崔影彦近日奔波的同时，耿东玉会去找她，让她准备好收到30000元定金款的收据、自己的身份证和卖房人的身份证，因定金已付要求由耿东玉代签三方协议，同时保证三方协议签署10日内打全款。胡进在另一条微信回复中写明对崔影彦代其同房主签下买卖赔偿协议原件，表示多谢。在崔影彦将协议书传出后，胡进表示不错；于2017年4月7日胡进在微信中对房屋的坐落位置即由御景佳苑变更为御景国际提出异议，崔影彦提出因御景国际出房了比御景佳苑的好就没再提御景佳苑的房了，并提出对御景国际已在电话中提及并得到同意才订的，对此胡进在回复中认可。之后便是谈及签合同和付款之事。胡进在微信中也表示一旦跟风容易丧失理智，这次买的不太满意，主要在自己。经质证，胡进对存在微信联系认可，但对其间的内容不认可，并称代替自己签字是防止卖家变卦，也只是个意向，不是正式合同，再者三方签订合同时，我对该房产的相关资料并不知情，也未核实，且出具的收据是保证金，并非定金。陈红彦质证称，我丈夫在签订合同时虽在场，但未说过可以出卖他人。经法院当庭询问正通公司的代理人王剑，其表示签订合同时自己在场，但对陈红彦的丈夫是否说过可以出卖他人的言语记不清了。崔影彦对其主张的陈红彦的丈夫表示该房在签订合同后可以出卖他人不能提供相关证据。正通公司认可房屋的买受人为胡进，但没有提供相关胡进委托崔影彦购房的书面材料，只是听崔影彦讲。陈红彦在庭审中称，我所购买的房产属于五证齐全，我与崔影彦间的合同有效，该30000元的定金应当依法属于陈红彦所有，虽然我与御景国际签订的是意向合同，但如果胡进按合同履行条款给付房款，是可以继续履行的。对此陈红彦提供了以下证据：（1）2017年10月30日，陈红彦与保定屹立房地产开发有限公司的御景国际认购意向书，其内容为“甲方保定屹立房地产开发有限公司、乙方陈红彦、认购房屋坐落御景国际小区1幢2单元2203号、住宅面积94.71平方米、单价2661元/平方米、价款252023元、地、地下室小房面积98平方米、单价2500元/平方米、价款23200元……”。（2）陈红彦的御景国际选房确认单（2016年10月3日），该确认单显示房屋总价252023元，于2016年10月16日交132023元、于2017年10月30日补12万元全款付清。（3）保定屹立房地产开发有限公司于2016年10月16日收取陈红彦252023元和23000元的收据两张。（4）保定市清苑区住房和城乡建设局关于保定屹立房地产开发有限公司承建御景国际1、2、3号楼五证齐全符合房屋预售条件的公告。经质证，胡进对该房屋认购合同书以形成于立案之后不认可，并对选房确认单以全部为手写不认可，对保定市清苑区住房和城乡建设局的公告认可。崔影彦称在签订合同时陈红彦只是提供了2016年的10月3日的选房确认单和2016年10月16日交纳23000元的收据。正通公司认可陈红彦在签订合同时提供了一份选房确认单和两张交款收据。经胡进申请，法院于2018年1月9日就其申请的涉案房产的备案情况进行了查询，保定市清苑区房地产市场管理处为此出具了证明，其内容为“经查询我单位商品房备案登记系统，截止2018年1月9日，暂未查询到清苑区御景国际1-2-2203的房屋合同备案信息”经质证，双方当事人均无异议。为查明本案事实，法院于2018年8月9日到保定屹立房地产开发有限公司对陈红彦的交纳房款情况及选房确认单情况进行了核实，保定屹立房地产开发有限公司证实，陈红彦向法院提供的证据与其公司保存的档案情况一致，且该房产现仍未交付。经质证，双方当事人均无异议。一审法院认为，胡进通过网站认识了崔影彦，并委托崔影彦在保定主城区、清苑城区内购房，经过多次微信沟通后，胡进通过转账的方式向崔影彦转款3万元，并由崔影彦代表胡进与陈红彦，在正通公司中介处签订了房屋买卖合同，购买陈红彦的保定市御景国际1-2-2203室的房屋和地下室1-2-负223，价格865000元及合同签订当日，崔影彦将胡进转给的30000元款交给正通公司，正通公司向崔影彦出具了收到保证金30000元的收据的事实，双方当事人均认可，予以确认。本案的争议焦点为胡进是否委托崔影彦代为签订正式房屋购买合同及由正通公司收取的写明保证金的30000元是否为定金。通过崔影彦提供的微信记录可以看出，胡进在委托之初确实明确由崔影彦代为找房源，并由其朋友代为签订正式合同，但多次微信联系，胡进与崔影彦间的委托事务已不再局限于找房一事，在转款当日又委托崔影彦交付定金，在崔影彦将代胡进签订的房屋买卖合同原件微信传给胡进后，胡进当时并未否认，仍表示不错和感谢，应当视为对胡进作为委托人对委托事务的变更即委托崔影彦代为签订正式合同，故崔影彦代理胡进与陈红彦签订的房屋买卖合同是有效的。在该合同有效的前提下，胡进以该房产已经备案不能上市交易的理由否认合同效力不能成立。正通公司作为中介公司，其在签订合同时依照中介合同应当收取两笔资金即定金30000元和中介佣金8650元，但其只收取了一笔即30000元，虽然其公司在出具票据时注明为保证金，但因在合同中没有约定保证金，根据其数额和合同约定，该30000元保证金应当属于定金，陈红彦反诉要求将该30000元定金款不予返还胡进，并作为违约金归自己的主张符合法律规定，予以支持。由于正通公司未能及时收取佣金，可在本案诉讼终结后另案起诉。依照《中华人民共和国合同法》第三百九十九条、第四百零二条、第一百一十五条、第一百一十六条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：“一、驳回原告（反诉被告）胡进要求被告崔影彦、保定市正通房产经纪有限公司、（反诉原告）陈红彦返还款30000元的诉讼请求。二、被告保定市正通房产经纪有限公司于判决书生效后十日内将收取的30000元给付被告（反诉原告）陈红彦。案件受理费630元和反诉案件受理费275元，共计905元由原告胡进承担。”二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于被上诉人崔影彦是否有权代理上诉人胡进签订，2017年4月5日的陈红彦、胡进、正通公司三方合同的问题。在一审中被上诉人崔影彦提交了其与胡进的微信往来记录，胡进对其与崔影彦的微信往来无异议，其中微信记录中明确载明“御景国际你先替我签个协议，以防卖家变卦”（见一审正卷88页）。上诉人对崔影彦所签订的合同，在上诉状中已经明确在2017年的4月6日晚上将三方合同文件内容明确告知了上诉人，胡进对崔影彦所签订合同以“好”予以确认。综合胡进与崔影彦微信交谈记录，可以确认胡进对崔影彦签订的三方合同授权并认可，该三方合同对胡进具有约束力。胡进因之后未按照合同约定支付房款，导致卖方陈红彦与买方胡进最终未签订正式的房屋买卖合同，但三方合同中关于房屋买卖合同条款对胡进具有约束力，胡进如按三方合同约定履行合同付款义务，卖方与买方最终能够签订正式房屋买卖合同。故三方合同中关于房屋定金条款及中介费用条款对三方具有约束力。现胡进以三方合同签订时其存在重大误解为由对三方合同不予认可并提起上诉，因其并未在法定期间向法院对三方合同申请撤销，故对胡进该上诉理由不予采信。因三方合同中已经载明了其交付的3万元为房屋的定金，故本案应适用定金罚则，一审判决对胡进请求返还3万元定金的诉讼请求不予支持并无不当。由于正通公司未及时收取佣金，三方合同中也明确了佣金应当支付的责任人，正通公司并未在一审法定期间对该项请求提起反诉，故一审判决对此项未予涉及并无不当。综上所述，上诉人胡进、上诉人正通公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人胡进负担550元,由上诉人保定市正通房产经纪有限公司负担550元。本判决为终审判决。审判长  李舒淼审判员  白 月审判员  王洪月二〇一八年十二月二十七日法官助理李冰洁书记员王溪溪