安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初2988号原告：陈丽霞，女，1988年7月30日出生，汉族，大专文化，无业，住芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：毛志坚，男，1986年6月11日出生，汉族，住芜湖市弋江区，系陈丽霞丈夫。委托诉讼代理人：苏旭，安徽深蓝律师事务所律师。被告：奚琴，女，1989年5月1日出生，汉族，大学本科文化，无业，住芜湖市镜湖区。原告陈丽霞诉被告奚琴房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案受理后，依法适用简易程序独任审判，于2018年9月21日及2018年11月26日两次公开开庭进行了审理。原告陈丽霞及其委托诉讼代理人毛志坚、苏旭，被告奚琴到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告陈丽霞向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付违约金127600元；二、判令被告返还定金20000元；三、判令被告赔偿服务费7000元；四、判令被告支付律师费5500元。事实与理由：2018年6月14日，原告陈丽霞与被告奚琴签订《房屋买卖合同》，约定被告将自己位于芜湖市弋江区伟星金域华府1号楼1单元3102室，产权面积为51.65平方米的房屋以638000元的价格出售给原告，定金约定为20000元，并约定如因一方违约，导致房屋不能办理产权登记的，由违约方按照房屋总价款的20%承担违约金，以及实现权利的费用（律师费等）由违约方承担。合同签订之日，原告向被告缴纳了定金20000元，并由被告出具了收条。同时原告向中介支付了中介费7000元。合同签订后，被告一直拖延，无法办理正常的交易手续。2018年7月12日，被告通过中介向原告表示，原告所购买的房屋因为被告的原因无法办理交易手续，合同无法履行。原告多次催促被告履行合同，办理交易和过户手续，被告均拒绝履行。原告惹你为被告的行为构成了违约，故诉至法院，请求判如所请。被告奚琴辩称：一、我从来没有看到过定金20000元，我虽然通过中介打了收条但是原告也没有转定金给我；二、房屋没有交付也没有买卖成功所以没有中介费，案涉房屋是公租房，按照政府政策要求买公租房必须是承租人，我不是案涉公租房登记的承租人，我只是通过原来的承租人买的房子，2018年3月份我给了30000元给原承租人，原承租人表示愿意放弃该房子的购买权，我打算通过把该房的购买权转给第三人的方式从中赚取差价，但当时我不知道案涉房屋产权变更和登记的条件必须是公租房的原承租人，原承租人的承租合同于2018年8月15日到期，服务费我不知道原告有没有给中介，反正我没有给这7000元；三、公租房买卖必须要求买方名下没有房产，我也不知道原告名下原来还有房子，大概是6月中旬签合同后我才知道原告名下有房产，当时我还在等原告卖掉房子，等原告卖掉房子我们去过户的时候政府的政策就变了，就无法过户了，政府后来的政策是公租房必须是承租人买或者是承租人的直系亲属买。所以我和原告签订的合同现在是无效的，因为这份合同属于损害了国家的利益。合同无效的话我就不应该赔偿原告违约金，律师费不应该由我承担。本院经审理查明事实如下：2018年6月14日，原告陈丽霞（乙方）与被告奚琴（甲方）及弋江区友家房产中介金域华府分店（丙方，下称“友家中介”）签订《房屋买卖合同》一份，约定如下：甲方将位于芜湖市弋江区伟星金域华府1#楼1单元3102室房屋出售给乙方，建筑面积51.65平方米，房屋价款约定为638000元，佣金为6380元，过户服务费1000元；合同签字盖章后，乙方即支付给甲方购房定金20000元；关于违约责任约定为如甲方未按照合同约定的期限和条件履行的，甲方应按房屋总价款的0.04%每日向乙方支付迟延履行违约金至实际履行之日止，逾期履行超过15天或甲方明示拒绝履行合同的，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方全部已付款，并赔偿乙方房屋总价款的20%违约金；特别约定双方同意因一方违约导致对方解除合同时，违约方应按合同第三条确定的房屋总价款的20%支付违约金，并限制法院对此金额进行调整；合同项下发生争议，由丙方协助双方协商解决，协商不成，可依法向合同第一条确定之房屋所在地人民法院起诉，且实现债权的必要费用（包括但不限于诉讼费、保全费、保全保险费、鉴定费、评估费、律师费等）应由违约方承担……。同日，甲乙丙三方在该合同末尾处签订补充协议作为合同附件，约定乙方承诺以全款方式购买此房，在芜湖市无任何住房并配合开无房证明；此次交易房屋包含全部家具、家电，具体以友家房产照片为准；乙方于网签合同出来（成功更名后）将房屋差价169018元交于甲方，此后乙方交付宜居公司购房款468982元；甲乙双方约定甲方承诺对该房屋享有完整的所有权和处分权，若后期产权不能正常转移至乙方名下，甲方将承担所有法律责任等事项。上述合同及附件签订后当日，原告向被告支付定金20000元，并向友家中介交付居间服务佣金7000元，被告将定金20000元委托交由友家中介保管。友家中介向被告出具《买卖定金委托保管收条》一份，载明收到奚琴交来的由购房客户支付的购房定金20000元，并向原告出具《买卖定金收条》一份，载明见证被告收取原告定金20000元的事实。同日，友家中介向原告出具《友家地产承诺书》一份，承诺在非原告的原因造成此交易未能达成的情况下，收取的售房佣金7000元全额退还。2018年7月8日，原被告双方及友家中介再次签订《补充协议》一份，约定如因宜居公司政策问题，导致甲方无法正常将房屋过户至乙方名下，则改过户至乙方父母名下，后期再过户回乙方产生的契税、个人所得税由甲、乙双方各承担一半，即甲方承担3000元，此费用在更名当日在购房款里扣除；甲方承诺在成功更名后三日内将房屋交付给乙方，如因宜居公司政策问题，导致一直无法过户成功，甲方同意在2018年8月31日前将房屋交付给乙方；后期不管宜居公司调整的房屋价格为多少，双方依旧按照合同价638000元来成交……。上述协议签订后至今，被告一直未能将案涉房屋过户至原告名下，也未能按约向原告交付该房，原告与被告协商无果，遂诉至法院成讼。另查明，经本院释明，原告于2018年11月19日增加诉讼请求要求判决解除原被告双方于2018年6月14日签订的《房屋买卖合同》。被告奚琴答辩称该《房屋买卖合同》为无效合同，无须解除。上述事实有经庭审举证、质证的原告提供的原、被告身份证复印件、《房屋买卖合同》、《补充协议》、买卖定金收条、《友家地产承诺书》、声明、电话录音光盘、《委托代理合同》及发票、房产中介查询结果复印件五份、2018年11月19日谈话笔录及原、被告当庭陈述等证据在卷予以证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，本案原被告应按照双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》约定的内容履行自己义务。经查，本案所涉伟星金域华府1#楼1单元3102室房屋虽为公租房，但承租人在符合原产权人设定的相关条件下可取得公租房的产权，此后该类房屋同样具有上市交易的条件。现被告以其不是公租房承租人，政府政策改变导致其无法过户为由，明确向原告表示拒绝继续履行合同相关义务，已经构成根本违约，原告有权要求解除合同并要求被告支付违约金。被告以上述《房屋买卖合同》及《补充协议》损害国家利益，为无效合同为由拒绝向原告赔偿无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求被告按照合同约定的房屋总价款20%支付违约金127600元明显过高，本院参考同地段同类其他房屋价格浮动情况酌定由被告赔偿原告违约金30000元。合同解除后，被告收取原告定金20000元应当予以返还。原告为本案诉讼支出律师代理费5500元有其提供的委托代理合同及发票为凭，根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，依法应当由被告承担，本院对原告此项诉请予以支持。关于原告要求被告支付服务费7000元的诉请，鉴于该费用为友家中介收取，且友家中介已经向原告出具承诺书承诺在非原告的原因造成此交易未能达成的情况下，收取的售房佣金即服务费7000元全额退还，故原告可向友家中介要求退还该费用，本案中不宜要求被告承担。原告超出本院上述认定部分的诉请，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告陈丽霞与被告奚琴于2018年6月14日签订的《房屋买卖合同》；二、被告奚琴于本判决生效之日起十日内支付原告陈丽霞违约金30000元、律师代理费5500元，并退还原告陈丽霞定金20000元；三、驳回原告陈丽霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1751元，由被告奚琴负担594元，原告陈丽霞负担1157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  朱晶晶二〇一八年十二月二十八日书记员  王 静附本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。