.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区人民法院执行裁定书（2018）辽0102执异737号案外人：沈艳杰，女，1970年12月11日出生，汉族，住沈阳市苏家屯区永乐乡永乐村**18，身份号码×××。委托代理人：邱招胜，系辽宁松岩律师事务所律师。申请执行人：曲贵田，男，1970年10月28日出生，汉族，，住沈阳市身份号码×××。委托代理人：李春丽、李建，系辽宁铭迅律师事务所律师。被执行人：辽宁联合房地产开发有限公司，住所地沈阳市苏家屯区沙柳路**（9门）**，组织机构代码76006XXXX。法定代表人：董长安，系该公司总经理。被执行人：张志勇，男，1963年5月18日出生，汉族，，住沈阳市皇姑区身份号码×××。本院在执行申请执行人曲贵田与被执行人辽宁联合房地产开发有限公司（以下简称"联合公司"）合同纠纷一案中，案外人沈艳杰于执行过程中提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。本案现已审查终结。案外人沈艳杰提出执行异议称，异议事项：请求法院解除对位于沈阳市苏家屯区银杏路28-12号4-2-1房产的查封，并终止对案涉房产的执行。异议理由：2010年8月15日，案外人与联合公司签订《商品房买卖合同》，案外人购买联合公司出售的位于沈阳市苏家屯区银杏路28-12号4-2-1，建筑面积184.70平方米商品房，金额总计69万元，案外人陆续交房屋购房款定金两万元，2010年8月31日现金支付首付款304,523元，2012年3月31日通过银行转账缴纳22万元（转账使用的是案外人姐姐沈艳君的银行卡），2012年4月5日又转账2.2万元，至2012年4月14日付清尾款，共缴纳全款69万元，并于2013年11月3日入住。案外人已缴纳房屋维修基金和契税，取得了完税证明，并且苏家屯区政府下文件对案涉房屋认定为可以办理产权登记。2018年4月12日，案外人得知所购房屋被和平法院查封。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干案件若干问题的规定》第二十九条第一款，"在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同"。案外人在法院查封之前支付全部房款购买房产用于居住使用。依据前列事实及相关法律，请求法院解除查封，并终止对案涉房产的执行。申请执行人曲贵田答辩称，案外人与联合公司签订的《商品房买卖合同》并非合法有效的统一备案合同，合同并非机打形成的书面文本，合同形成的时间和真实性都难以确定，不能认为案外人与联合公司在法院查封房屋前签订有合法有效的《商品房买卖合同》，合同一处显示房价为69万元，另一处显示房价为734,523元，合同价款为合同的基本要素，该合同基本要素不明确，为无效合同；案外人提交的购房款收据为联合公司提供的，与本案有利害关系，仅依据收款收据不能够证明案外人支付全部购房款的事实；案外人提供的银行交易流水，交易金额与主张不一致，不能证明案外人实际缴纳了购房款；案涉房屋系在建工程，未经过竣工验收，不具备交付条件，房屋入住手续属于违法办理，案外人未提供证据证明在法院查封房屋前合法占有使用案涉房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在联合公司名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。只有严格满足上述条文的规定才成立不动产消费者的物权期待权，才有权利排除案涉房屋的强制执行权，但案外人所提供的证据并不足以排除对案涉房屋的强制执行。综上，请求法院依法查明事实，驳回案外人的异议请求。本院查明，2016年4月28日，本院作出（2015）沈和民三初字第01382号民事判决书，判决内容为："一、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款本金2,000万元；二、被告辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还原告曲贵田借款利息850万元（2014年5月起至2016年4月止）；三、被告张志勇对被告辽宁联合房地产开发有限公司拖欠原告的上述欠款承担连带责任；如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告其他诉讼请求；五、驳回反诉原告辽宁联合房地产开发有限公司、张志勇的反诉请求"；判决作出后，联合公司不服上诉，2016年9月12日，沈阳市中级人民法院作出（2016）辽01民终7220民事判决书，判决内容为："一、维持辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决的第五项；二、撤销辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第三项、第四项；三、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院[2015]沈和民三初字第01382号民事判决第一项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款本金1,580万元；四、变更辽宁省沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民三初字第01382号民事判决第二项为辽宁联合房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内偿还曲贵田借款利息850万元（2013年11月起至2016年4月止）；五、张志勇对辽宁联合房地产开发有限公司拖欠曲贵田上述欠款承担连带责任；六、驳回当事人其他诉讼请求。如二被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息"；判决生效后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，2017年1月5日，曲贵田向本院申请强制执行，执行案号：（2017）辽0102执156号。另查明，2016年2月22日，本院作出（2015）沈和民三初字第1382-2号协助执行通知书，预查封联合公司位于沈阳市苏家屯区银杏路28-1号等共计939套房产（详单附后），且案涉房产在此抵押物清单（明细）内。异议审查过程中，案外人沈艳杰为主张案涉房产归其所有，向本院提交如下主要证据材料：1.辽宁省住宅专项维修资金专用收据；2.取暖费发票；3.唯美尚品房屋认购协议书；4.税收完税证明；5.专用收款收据、购房款收据；6.电费收据；7.增量房申报表；8.沈艳君个人活期明细信息；9.沈阳市苏家屯区人民政府文件沈苏政法[2018]14号；10.商品房买卖合同；11.富贵吉祥装饰合同；12.房屋照片。本院认为，案外人对于自己提出的异议事项和异议请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，由其承担不利的法律后果。经审查案外人提交的证据材料及当事人陈述，首先，虽异议审查过程中案外人向法院提交了《商品房买卖合同》、银行明细、收款收据、房屋认购协议书及照片等材料，但房款中的大部分款项均系现金支付且无相应取款凭证等加以佐证，银行转账方式的付款方亦为沈艳君并非案外人。故根据现有证据，无法认定案外人于查封前已签订房屋买卖合同、履行合同自身义务及实际支付了购房对价款的事实；其次，案涉房屋登记于联合公司名下，案外人沈艳杰长期未予办理房屋登记或合同备案手续，自身存在过错。综上，本院认为房产查封行为符合法律规定，案外人对房屋主张实体权利，申请解除查封、终止执行的主张因证据不足，不具有排除、阻却强制执行的法律效力，其异议请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条之规定，裁定如下：驳回案外人沈艳杰的异议。如不服本裁定，可自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起案外人异议之诉，并按对方当事人的人数提交副本。审 判 长 赵 博人民陪审员 李 哲人民陪审员 戢 伟 二О一八年十二月二十四日书 记 员 尹子明