天津市红桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0106民初549号原告：天津市烟草公司第三分公司，住天津市红桥区子牙桥北西侧（勤俭道**）。负责人：赵华国，该公司总经理。委托诉讼代理人：李嫒，国浩律师（天津）事务所律师。委托诉讼代理人：屈强，国浩律师（天津）事务所律师。被告：闫建实，男，1956年12月10日出生，汉族，。委托诉讼代理人：姚毅（朋友关系），男，1951年12月21日出生，汉族，。被告：姚毅，男，1951年12月21日出生，汉族，。原告天津市烟草公司第三分公司（以下简称：烟草三分公司）与被告闫建实、姚毅，房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月18日立受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告烟草三分公司的诉讼代理人李媛、屈强，被告闫建实、被告姚毅到庭参加诉讼。被告姚毅申请对涉诉房屋的装修工程实际造价进行评估。后转为普通程序于2018年10月24日公开开庭进行了审理。原告烟草三分公司的诉讼代理人李媛、屈强，被告闫建实委托诉讼代理人姚毅，被告姚毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟草三分公司向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告闫建实、姚毅向原告烟草三分公司腾还天津市红桥区的租赁房屋。二、请求贵院依法判令被告闫建实、姚毅向原告烟草三分公司支付2017年11月1日至实际腾房之日的房屋使用费（房屋使用费按照15000元/月的标准计算，暂时计算至2018年1月31日的使用费为45000元）；三、本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年11月12日，原告烟草三分公司与被告闫建实签订《房屋租赁合同》，双方约定原告将位于天津市红桥区的房屋出租给被告闫建实作为业务使用，租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止。《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，被告闫建实拒不腾还租赁房屋，其行为严重损害了原告烟草三分公司的合法权益。被告将租赁房屋转租给了被告姚毅，原告认为被告闫建实超出原、被告租赁合同期限将房屋转租给他人的行为无效。二被告应当共同向原告腾还涉诉租赁房产，并支付占用房屋期间的使用费。请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告闫建实辩称，与烟草公司签订合同，当时房屋没有水、电，房屋还漏水，有照片证明，找到原告烟草三分公司维修也没有解决。在三条石大街修路期间，门脸断交，只能赔钱做生意。被告姚毅辩称，2008年年初从被告闫建实手中租赁过来的涉诉房屋，当时被告闫建实讲了，被告闫建实和原告烟草三分公司签订的协议不能擅自转租，被告闫建实告知我有原告的转租的证明。当初被告闫建实跟我讲，他也后悔了，不想租赁了，我们是朋友，所以被告闫建实找到原告烟草三分公司，原告烟草三分公司主动提出被告闫建实可以将房屋租赁出去，在这种情况下原告烟草三分公司开转租的证明，因为看到这个证明，所以我才使用该房屋。最早我和一个朋友干桑拿，后来朋友不干了，不到一年又干旅馆了，房屋租赁之后没有水，我跟旁边的一个公司商量好借用人家的水，每年给人家水的费用，延续10多年了，一直到现在。可是这个房屋第一是漏水，第二没有电，被告闫建实自己出钱安装了一个电表。这些年所有的维修的费用都是我们自己出的。从2010年10月份因为修三条石立交桥，交通开始断交，车辆行人都不能走了。将整个楼都封死了，一直延续了两年零五个月，在这期间我跟被告闫建实共同去找了原告烟草三分公司，针对这个问题怎么办，房租问题怎么解决，原告烟草三分公司给我们的答复说从长远看这个时间不会太长，所以说我们也就答应了，也就在这两年半的时间一分不少的给原告烟草三分公司一年180000元钱的房租，共给了450000元。现在马路开通了，原告烟草三分公司又提出来不租了，所以说根据以上情况我要求赔偿，退回两年半的房租450000元，十多年的水、电、房屋维修费共500000元，如果觉得这个事情有困难，就再给我三年时间的房屋免租期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据：证据一，天津市房地产产权证证明复印件1份，证明原告拥有涉诉房屋的所有权；证据二，房屋租赁合同复印件1份，证明原告与被告闫建实租赁合同存续期间，为2014年11月1日至2017年10月31日，租金标准为每年180000元；证据三，原告2017年10月16日向被告闫建实出具的房屋租赁到期通知书复印件1份，证明在租赁合同到期前原告已经通知被告闫建实合同到期后将租赁房屋返还原告。证据三中还有一个EMS寄送凭单以及查询回单复印件1份，证明原告发出的通知书被告闫建实已经收到。被告闫建实、姚毅对原告的证据一、证据二均无异议。本院亦予以确认。被告闫建实、姚毅对原告的证据三，均表示没有收到。本院确认原告此证据的真实性。被告闫建实提交证据一，照片3张，2010年7月14日今晚报刊载的施工路段绕行路线以及道路禁行的公示。证明经营地两年半的道路断交；证据二，2011年11月10日被告闫建实交给原告的担保金收据5000元复印件1份，2014年11月12日被告闫建实缴纳原告的房屋租赁滞纳金收据6480元复印件1份；证据三，2016年6月1日闫建实与姚毅签订的关于涉诉房屋的租赁合同复印件1份。还有证明一份，是原告出具的。证明原告租赁给闫建实的涉诉房屋原告同意闫建实转租。原告对被告闫建实证据一真实性没有异议，关联性有异议，被告的证据显示是2010年7月，但本案涉诉租赁合同是从2014年11月开始，被告的证据远远早于租期开始日，所以与本案没有关联性。原告对被告闫建实证据二真实性认可，关联性不认可，闫建实向原告支付保证金及滞纳金与原告主张租赁合同期满后被告的腾房没有任何关联。原告对被告闫建实证据三租赁合同的真实性无法确认，但对其合法性不予认可，被告闫建实超出与原告租赁合同期限进行的转租不符合法律规定，该份证据不具备合法性，对于证明的真实性需要庭后核实一下。原告提交书面质证意见认为，针对被告闫建实提交的《证明》，原告烟草三分公司认可《证明》上的公章为原告加盖，但是原告不认可该《证明》与本案的关联性。该《证明》为原告2008年与闫建实签订《房屋租赁合同》时，向被告闫建实出具的。原告烟草三公司认为，该《证明》在《房屋租赁合同》（2008年）期限届满时，即已失去效力。另外，根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十五条的规定，“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”根据上述规定，被告闫建实超出与原告《租赁合同》（2014年）约定的租赁期限向被告姚毅转租的，超出部分无效。被告姚毅对被告闫建实证据一、二、三均无异议。针对被告闫建实的证据一、二、三，原告的质证意见合理、充分并符合法律规定，本院予以确认。被告姚毅提交证据，被告姚毅名下的天津市工商行政管理局红桥分局于2008年7月10日审批核发的，住所地：，名称：天津市泽颐汗蒸保健有限公司企业法人营业执照复印件一张；被告闫建实名下天津市区第三烟草专卖局于2014年7月1日审批核发的烟草专卖零售许可证复印件一张,经,经营地点也在涉诉房屋告姚毅名下的天津市红桥区市场和质量监督管理局于2009年11月5日审批核发的，住所地：，名称：天津市顺如意旅店营业执照复印件一张，以及公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证复印件一张；被告姚毅名下的食品经营许可证、食品摊贩备案证明及食品流通许可证复印件各一张；天津万源房地产价格评估有限公司报告书一份。证明被告姚毅自2008年即一直在涉诉房屋经营。原告对被告姚毅证据真实性无异议。庭后提交书面意见（未提交）。原告对天津万源房地产价格评估有限公司报告书的质证意见为：与本案没有关联性，在本案发生诉讼后，没有任何人委托对租金价格进行鉴定，这是双方签订租赁合同前对房屋租金进行的鉴定，与本案无关。本院确认被告姚毅提交证据的真实性，被告姚毅的证明目的系指在涉诉房屋内经营，本院亦予以确认。经被告姚毅申请，本院委托天津中审联工程造价咨询有限公司对涉诉房屋的内外装修工程实体造价部分进行鉴定。天津中审联工程造价咨询有限公司于2018年9月6日出具由造价工程师王铁松、林晓磊签字的报告书。被告姚毅、闫建实对鉴定报告没有异议。原告申请鉴定人出庭，同时认为，不同意对涉案的标的物进行鉴定，鉴定报告首先从程序上存在瑕疵，违反了程序，对于鉴定报告不能作为审判的参考依据。因为鉴定报告存在瑕疵，我们认为鉴定费用与我们无关。被告姚毅未向本院提交鉴定费票据。本院确认被告质证意见的合理性及合法性。对津中审联工程造价咨询有限公司于2018年9月6日出具由造价工程师王铁松、林晓磊签字的报告书，存在程序瑕疵，本院不予确认。依据原、被告庭审陈述及提交的经本院确认的有效证据，本院确认事实如下：原告名下国有自管产，坐落天津市，幢号：1-1-6,房号：107，结构：钢混，房屋总层数：8，所在层数：1，建筑面积：186.6平方米。幢号：1-1-6,房号：204，结构：钢混，房屋总层数：8，所在层数：2，建筑面积：421.2平方米。2014年11月12日，原告烟草三分公司与被告闫建实签订房屋租赁合同，双方房屋租赁合同约定：被告闫建实承租原告名下所有坐落的房屋，作为业务使用，不得转租。租赁期限为三年，自2014年11月1日起至2017年10月31止。房屋年租金（含税）为每年180000元。房屋租赁合同第九条第一款第一项、第三项约定：被告对房屋的装修改进、增设他物等添附，归被告所有，租赁期满后被告有权处置。本合同期满，如被告不再续租，除本合同补充协议另有约定外，被告按当时现状交付原告，不得随意破坏。房屋租赁合同第十三条第一款第一项同时约定：擅自将承租的房屋转租的，原告有权终止本合同的履行，并收回房屋，造成原告损失的，由被告负责赔偿。原告加盖公司印章，联系人签名，被告闫建实在联系人处签名。2016年6月1日被告闫建实与被告姚毅签订关于涉诉房屋的房屋租赁协议，二被告约定：被告闫建实将坐落在河北大街天桂里1号楼1-6门房屋租赁给被告姚毅经营商业使用，被告闫建实向被告姚毅出具房主同意转租证明。房屋面积450平方米，租期4年，从2016年6月1日至2020年5月30日止，年租金每年180000元。二被告均在房屋租赁合同签名。2017年10月16日，原告向被告闫建实邮寄房屋租赁到期通知书。现原告诉至本院，请求二被告返还涉诉房屋。审理中，原告申请本院协助做好关于涉诉房屋的安全及消防。本院遂通知二被告，在诉讼期间及使用期间内，严格消防安全隐患的排查，二被告予以消防安全承诺。庭审中，原告坚持诉请，被告姚毅表示，同意腾房，给一个月的时间腾空涉诉房屋，并移出相关的物品。本院认为：依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。涉诉房屋转租后的承租人即被告姚毅同意给其一个月的时间返还原告涉诉房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定本院依法照准，被告姚毅、闫建实应在本判决生效之日起一个月内返还原告涉诉房屋。故本案件的争点为，自2017年11月1日至二被告返还原告涉诉房屋的关于二被告使用涉诉房屋的使用费的标准及给付期限。按照原告与被告闫建实的房屋租赁合同约定，涉诉房屋每月租金为15000元，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，被告姚毅作为涉诉房屋的实际承租使用人应自2017年11月1日房屋租赁合同到期之日始至实际返还原告涉诉房屋之月止的关于涉诉房屋的使用费，使用费按每月15000元的标准计算。自本判决生效确定返还涉诉房屋之日，被告闫建实、姚毅逾期未向原告返还涉诉房屋，被告姚毅按涉诉房屋的使用费每月15000元的一倍计算逾期返还涉诉房屋的使用费。被告闫建实承担连带给付责任。关于被告姚毅、闫建实请求原告补偿关于装修涉诉房屋的损失及要求原告赔偿，退回两年半的房租450000元，十多年的水、电、房屋维修费共500000元一节，依据原告与被告闫建实的合同约定及法律规定，二被告主张无法律依据，本院不予支持。关于被告姚毅申请评估涉诉房屋的内外装修工程实体造价进行的鉴定，因被告姚毅未向本院提交鉴定费票据，鉴定费承担问题，本院不予分析。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，被告闫建实、姚毅返还原告天津市烟草公司第三分公司坐落的房屋；二、自本判决生效之日起三十日内，被告闫建实、姚毅自2017年11月1日房屋租赁合同到期之日始至实际返还原告天津市烟草公司第三分公司关于涉诉房屋之月止的涉诉房屋的使用费，使用费标准按每月15000元计算。被告闫建实、姚毅逾期未向原告返还涉诉房屋，被告姚毅按涉诉房屋的使用费每月15000元的一倍计算逾期返还涉诉房屋的使用费。被告闫建实承担连带给付责任；三、驳回原告天津市烟草公司第三分公司的其他诉讼请求。案件受理费4200元，由被告姚毅负担2100元，被告闫建实负担2100元。（于本判决书生效之日起十五日内给付）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  王志文审 判 员  郑 昊人民陪审员  王立新二〇一八年十二月七日法官助理刘荟芳书记员墨杭附本裁判文书所依据法律规定的具体条文：第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。