浙江省丽水市莲都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙1102民初3953号 原告：徐雪清，男，1981年1月30日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：赖和莲，女，1954年4月17日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：徐永芬，女，1975年10月6日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告：徐雪芬，女，1977年11月6日出生，汉族，住丽水市莲都区。 原告共同委托代理人（特别授权）：刘臻，浙江万申佳律师事务所律师。 原告共同委托代理人（特别授权）：樊永健，浙江万申佳律师事务所实习律师。 被告：王献有，男，1966年4月3日出生。汉族，住丽水市莲都区。 委托代理人（特别授权）：林龙，浙江博翔律师事务所律师。 原告徐雪清、赖和莲、徐永芬、徐雪芬与被告王献有合同纠纷一案，原告于2018年6月19日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭于2018年7月30日公开开庭进行了审理。原告徐雪清、赖和莲及四原告的共同委托代理人刘臻、被告王献有及其委托代理人林龙到庭参加诉讼。庭审后，本院曾组织双方就涉案纠纷进行调解，但因分歧较大，无法达成一致意见。本案现已审理终结。 原告徐雪清、赖和莲、徐永芬、徐雪芬诉称：王连仁与徐金火系同母异父的兄弟。王连仁与母一同嫁入徐家，在蛙蟆坑村生活。王连仁育有一子王献有，徐金火与赖和莲结婚育有一子徐雪清，两女徐永芬、徐雪芬。1988年11月9日，徐金火因怜悯王连仁、王献有作为外村人在本村无房居住，故立下送卖断契，将坐落于蛙蟆坑村老宅大堂屋东首的两间房产送给王连仁、王献有居住，同时约定：如若两人另批另行兴建新屋时，将房产退还给徐金火，由徐金火资助王连仁、王献有两千元建房。后，王连仁与徐金火过世。现，王献有已依据无房户政策分得地基一块并已建房，蛙蟆坑村的两间老房由王献有登记土地证，并对外出租收取租金。原告认为，被告现已另批另行新建房屋，应当根据送卖断契的约定，向原告返还两间房产。但被告拒绝归还，更拒绝协助办理过户手续。综上所述，被告拒不归还房产的行为已经构成违约，原告有权要求被告立即归还，并协助办理过户手续。请求判令：一、被告向原告依约归还坐落于蛙蟆坑村57号老宅大堂屋东首两间房产（两层，面积约110㎡），并协助办理过户手续；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告王献有辩称：一、案涉房屋的产权属于被告所有，王献有享有完全的所有权，能排除他人关于归还交付房屋的请求权。案涉房屋系被告与其父亲王连仁向徐金火处购得，房款已全部付清。1991年，房屋土地的产权证也已办理到被告父亲王连仁名下，父亲去世后，被告已根据事实关系成为案涉房屋的实际产权人，原告非案涉房屋的产权人，也没有对案涉房屋享有任何使用权利，无权要求被告返还案涉房屋。二、原告提出归还房屋请求所依据的合同不属实，与被告所持有的买房契约内容不一致，并且与被告所持的买房契约内容直接相悖，不具有真实性，原告不能依据该虚假契约主张权利。原告在本案中提供的契约系原告单方书写之内容，无契约双方当事人特别是被告的签字确认，被告所持有的送卖断房屋契中并无关于买卖房屋有需要返还的约定，在该契中明确约定“此屋自送卖断之后，任听兄（王连仁）自王姓自行居住兴建行用管业，此后不论任何人等出事发生争议，全属弟自负全部之责，不累兄自之事，自立此契之后，双方不食言，恐后无凭，特立送卖断房屋契存照。”不论契约的名称还是契约内容体现出的意思表示，都系卖断房屋，而无回赎之意在内。原告提交之回执契，明显与前述送卖断契的内容相违背，被告所持契约中也没有归还房屋的约定，且无当事人签字确认。该回执契系虚假，更无法待证双方曾有归还之约定。三、退一步讲，即使原告所提供的回执契是真实的，根据合同法最基本的要约、承诺法理来讲，原告提出的退还房屋的条款也未成立，更遑论生效。根据徐金火送报的卖断契约的内容来看，其严格准照了卖断契约的内容进行表述，表明了自出卖后听任买方自行居住兴建行用管业，无论有何争议，全由买方负责，与卖方无关。被告父子收到该送卖断契后，进行了回执承诺，接受了卖方的要约，双方已达成买卖合同。现原告不提供真实的回执契约，而以无签字的虚假回契主张权利，其主张依法不能得到支持。即使退一步讲，原告提交的回契是真实的，其提到的退还房屋是要求卖方资助2000元为对价进行的房屋退换，这是在双方权利义务方面对要约进行了实质性增加变更，构成了新的反要约，在未得到卖方承诺之前，根据合同法基本原理，新增加的关于归还房屋和资助2000元的反要约并未生效。被告未收到徐金火对回执契中增加的归还房屋和资助2000元的反要约进行承诺的任何材料，原告也承认徐金火没有对该反要约进行过承诺，可知该反要约内容并未生效。原告所依据之条款无法律依据，依法应当予以驳回。四、再退一步讲，抛开原告提交回执契的真实性、合法有效性不讲，其契约上所载之权利也早过了诉讼时效。根据原告提交的回执契的内容，应归还房屋的时间为另批另行兴建新屋时，被告新的地基是2008年开始申请，2010年经审批取得地基，该事项已通过丽水市国土资源局在原被告所在村进行预先公告。2012年新房子建好，2012年农历年底，被告女儿王爱秋在新房中举办婚礼，原告都受邀参加了婚礼，原告作为被告同村村民及近亲属关系，对前述事实都系明知，且当庭对前述明知的事实予以了承认，自当时起算至今，诉讼时效远远超过两年期限，原告即使依照回执契之内容也无权主张权利。综上，无论从原告提交的回执契的真实性、合法有效性，还是仅从回执契上所载内容涉及的诉讼时效，原告的诉请都无事实和法律依据，而且原告的起诉直接违背了公平正义原则，也是违背了徐金火生前的意愿，其在送卖断房屋契中没有任何关于要求返还的条款，也没有任何关于原告提交的回执契的承诺回复，在1991年，案涉房产土地登记在王连仁名下也没有提出任何意见。所以原告的诉请依法应当予以驳回。 原告为主张其诉请，向本院提交了下述证据： 1.当事人身份证明材料，待证：当事人身份情况； 2.丽水市莲都区岩泉街道九里村（下称九里村）村民委员会关于当事人身份情况的证明、户口簿、户口登记表，待证当事人之间的身份情况； 3.土地房产所有权证存根，待证：1951年时涉案房产属徐仁田所有的事实； 4.契约（形式为书写在白色布匹上，以下称回执契约），待证：徐仁田将涉案房产送给被告及其父亲王连仁，并约定有返还条件，即被告自己建房后需将房产还给徐仁田的事实； 5.现场照片，待证：房产的现状； 6.被告的建房审批材料（申请本院调取），待证：被告现已建房，符合约定返还涉案房产的条件； 7.2018年7月29日九里村人民调解委员会出具的证明一份，该份证明为庭审后补充提交，主要内容为涉案房产在王献有家居住时被王献有登记，原告多次找村里调解，因王献有拒绝调解而未果。 8.2018年9月16日九里村人民调解委员会出具的证明一份，该份证明亦为庭审后补充提交，主要内容为因房产纠纷，自2010年开始至今，赖和莲一方多次提出调解要求，但王献有拒绝调解。 被告对上述证据质证认为：证据1-3、5-6的真实性没有异议；证据3所载房屋是否是涉案争议房屋无法确定；对证据4的真实性有异议，并且所载内容与被告的卖断房屋契约明显相悖；其他质证意见在答辩中已陈述；证据7-8，该两份证明不具有真实性，被告从未收到村调解委员会发出的任何参加调解的通知，证明中称原告长期要求调解，却没有任何备案记录，内容也含糊不清，没有表明原告要求调解的时间等，即使如其所称，也系向第三方主张权利，不产生时效中断的效力。另外，原告在庭审时明确表示知晓被告新房建成时间，也表示新房建成后一直未向被告主张权利，与庭审的内容明显冲突。另外，该两份证明在法庭辩论终结后提交，属失权证据，其中一份没有经办人签字，形式也不合法。 被告向本院提交的证据有： 1.集体土地建设用地使用证，待证：涉案房屋登记在被告父亲王连仁名下，王连仁去世后，房屋及土地应属于王献有； 2.结婚请柬和来宾名单，待证：被告女儿2012年底结婚时，在新建的房屋内举行婚礼，原告一家作为亲属参加婚礼，应当知道王献有已另行建房的事实，原告主张权利已逾诉讼时效期间； 3.送卖断契约（形式亦为书写在白色布匹上），待证：徐金火立契约，将涉案房屋卖给被告的父亲，契约中没有任何回赎条件，且明确卖出之后房屋即属王连仁所有，亦即回执契约的记载内容为虚假； 4.国土部门通告和公示材料各一份（申请本院调取），待证：被告另行申请建房在2008年，并进行公告和公示，即原告在当时就明知原告另行建房的事实； 原告对被告的证据质证如下：对证据的真实性没有异议；证据1能证明1991年王连仁就涉案房屋进行过登记，但是否要返还，应当按双方合同的约定来履行；证据2，原告当然知道被告搬迁新房的事实，但与本案是否适用诉讼时效没有任何关联性；证据3，契约约定应当是房屋暂时由被告居住，法律风险由其承担。另外，根据丽水的民俗，当时的契约形式并非现在合同形式，而是写两份材料，一份给卖送人，一份给买受人。两份契约书写日期相同，笔迹一致，应当都是真实的；证据4，通告和公示材料内容与实际情况不符，也得不出涉案房屋送给被告的事实； 综合双方的举证、质证意见，本院对双方的证据评析如下：原告的证据1、2、3、5、6，被告的证据，当事人对其真实性无异议，且与本案具有关联性，予以采信；原告的证据4，经与被告的证据3核对，从其形式、日期、行文、相关当事人的身份情况等，结合本案的其他证据，其真实性应予认定；原告的证据7、8及当事人对证据的举证、质证意见，在后文评述。 根据上述采信的证据及当事人庭审陈述，本院认定本案如下事实： 徐仁田与赖姜花夫妻（二人均已死亡）生育一子徐金火（2007年死亡），赖姜花与前夫生育一子王连仁（1996年死亡）。徐金火与原告赖和莲夫妻生育一子二女，即徐雪清、徐永芬、徐雪芬。被告王献有系王连仁之子。 被告持有的送卖断房屋契（以毛笔书写在白色布匹上）载明：“立送卖断房屋契人徐金火有父手遗下楼屋两间，座落於蛙蟆坑村中央村大堂屋内东面，其四至东至……，上至椽梁瓦片为界，下至基地为界，该屋一并在内。因此楼屋不宜本家住居行用，为此，凭众协议愿将此两间楼屋送卖断与兄王连仁居住行用，三面言定屋价人民币伍佰元正，其于当日收讫无滞。此屋自送卖断之后任听兄边王姓自行居住兴建行用管业，此后不论任何人等出事发生争执，全属弟边负全部之责，不累兄边之事。立此契之后双方各不食言，恐后无凭，特立送卖断房屋契存照。公元一九八八年十一月九日，立送卖断房屋契人徐金火”。契约尾部盖有徐金火私章。 原告持有的回执契约（以毛笔书写在白色布匹上）载明：“立回执人王连仁因由胞弟徐金火送卖断楼屋两间，座落於蛙蟆坑村中央村大堂屋东首，其四至原契写定。凭众事前言定，以后在侄儿王仙友份内为止。如若另批另行兴建新屋时，愿将徐金火卖给王连仁之楼屋两间退还於弟管业，弟边愿付给人民币贰仟元正来资助兄或侄儿另建新房之用。双方决不食言。恐后无凭，特立回执存据。公元一九八八年十一月九日，立回执人：王连仁、侄儿王仙友”。契约尾部盖有立回执人私章。 坐落于九里蛙蟆坑村57号老宅大堂东首两间房屋原登记在徐仁田名下。1991年5月，上述房屋于由王连仁申报登记，并取得集体土地建设用地使用证[丽市集建（91）字第03272号，登记的土地使用者为王连仁]，证载用地面积为84.66平方米。前述契约形成后，该房屋一直由王连仁及被告家庭居住或出租，并使用至今。 2008年7月、11月，被告申请建房并相继在全村通告和公示。2010年10月，经审批，相关部门同意被告家庭在青林村新建房屋。2012年房屋建成后，被告女儿于2013年1月在新建成的房屋举办婚礼，原告等亲属参加了该次婚礼。 庭审中双方均确认，涉案房屋因城中村改造，属被征收的范围。 本院认为： 一、关于两份契约的性质及本案的案由。涉案两份契约，从其出具人、日期、形式、行文以及内容等方面看，两份契约具有关联性和整体性，其性质为契约当事人基于身份关系形成的农村房屋买卖合同以及约定退还房屋条件的合同，且在当事人形成多种法律关系，如房屋买卖、资助建房、退还房屋等，故本案案由应为合同纠纷。 二、关于房屋退还的条件及涉及的诉讼时效问题。首先，被告持有的契约中，徐金火于1988年11月以500元将涉案房屋出卖的意思表示明确。依该份契约，被告及其父亲于1991年申领了涉案房屋的集体土地建设用地使用证，此后三十年该房屋亦由被告居住和使用，故应确认涉案房屋产权属王连仁家庭共有。其次，依原告方持有的回执契约，其主张返还房屋的条件有二：一是时间或建房的条件，即在被告家庭“另批另行兴建新屋时”由被告退还房屋；二是付款的条件，由原告在被告家庭建房时资助建房资金2000元，即原告一方主张返还房屋时应支付相应的对价。现原告并未向本院提交其已支付上述约定的2000元款项，或者2008年7月被告申请建房后其曾提出主张且有付款意思表示等相应证据。再次，回执契约关于的房屋退还并资助建房的相关约定，实质属特定条件下关于房屋的回购条款，在契约当事人之间形成合同关系，应适用民法关于诉讼时效的规定。按回执契约，原告主张退还房屋应自“另批另行兴建新屋时”即2008年7月开始计算诉讼时效。本案中，被告虽在庭审后提交了村人民调解委员会的两份证明，但该证明并未明确原告向被告主张涉案房产相关权利的具体时间、请求事项、经办人等并附调解记录，其内容应属证人证言，具体的经办人亦未出庭作证，不能认定涉案纠纷因此产生诉讼时效中断的效力。根据在卷证据及庭审陈述，原告一方应当知道被告申请建房并建成房屋的事实，但在卷证据并未证实其法定期限内依回执契约向被告主张权利，应认定其诉讼主张已超过法定的诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第八十四条、第八十五条、第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零五条之规定，判决如下： 驳回原告徐雪清、赖和莲、徐永芬、徐雪芬的诉讼请求。 案件受理费14700元，由原告徐雪清、赖和莲、徐永芬、徐雪芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 长  张树春 人民陪审员  陈淑平 人民陪审员  张 云 二〇一八年十二月十三日 代书 记员  许潇蓉