贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终8065号上诉人（原审被告、反诉原告）：贵阳经济技术开发区宏达房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区小河清水路。法定代表人：邱建平，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊宇，贵州乾通律师事务所律师，执业证号：15201199710382290。被上诉人（原审原告、反诉被告）：付荣，男，1976年10月22日出生，汉族，住。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李瑞，女，1977年8月1日出生，汉族，住。二被上诉人共同委托诉讼代理人：陈忠圆，中豪律师集团（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201010352247。上诉人贵阳经济技术开发区宏达房地产开发有限公司（以下简称“宏达房开公司”）因与被上诉人李瑞、付荣商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初3890号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。宏达房开公司上诉请求：1.撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2018）黔0111民初3890号民事判决并依法改判为驳回付荣、李瑞的一审诉讼请求；2.依法支持我方的反诉请求；3.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：一、原判适用法律错误，原判适用的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖解释》）第十八条仅适用于商品房买卖，而不能适用于经济适用房买卖；二、未能办理房屋权属登记的原因系因环评备案不了的政策原因，过错不在于我方，我方不应承担违约责任。李瑞、付荣辩称，第一，双方签订的是《商品房买卖合同》，应当按照相关法律规范予以调整。第二，因上诉人的擅自改变规划导致不能备案，房屋不能验收。第三，原判认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予维持。李瑞、付荣向一审法院起诉请求：1.判令被告立即为原告办理贵阳市花溪区长江路乐街经济适用住宅小区第五期480号A栋1单元2层2号房屋（商品房预售合同登记备案号：Y0072395）的不动产权属登记证书。2.判令被告以购房总价222416元为基数，按照人民银行同期贷款利率标准上浮50%支付违约金给原告，时间从2008年7月12日起计算至被告向产权登记机关提供前备案资料时止。3.诉讼费由被告承担。宏达房开公司向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告于2008年11月27日签订的“贵阳市长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋1单元2层2号房屋买卖合同。”2.反诉费由被告承担。一审法院认定事实：原告付荣、李瑞（买受人）与被告宏达房开公司（出卖人）于2008年11月27日签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于住房一套，房屋建筑面积为139.01平方米，房屋总价为人民币222416元，被告应在2007年7月12日前将经验收合格的房屋交付给原告使用。该合同第十五条约定内容为：“关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第壹项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的/%向买受人支付违约金。”2008年12月2日，该房屋的商品房预售合同在房屋管理部门进行了登记备案，登记备案号为Y0072395。合同签订后，原告李瑞、付荣依约支付了全部购房款，被告宏达房开公司向原告交付了房屋，并由原告管理使用该房屋至今。另查：1、原告所购买的案涉房屋属于经济适用住房。被告宏达房开公司提交2008年10月5日的申请一份，载明被告宏达房开开发的乐街经济适用住宅小区第五期已完工的A.B.F栋要办理房产证等手续，特向省环保局申请环境验收。贵阳市小河区环境保护局、贵阳市环境保护局分别于2008年10月23日、2008年12月5日在该申请上签署同意上报，并加盖公章。2017年5月17日，被告取得乐街经济住宅小区第五期工程建设项目的“建设项目竣工环境保护分阶段验收备案表（试行）”，载明该项目已完成竣工环境保护验收备案，备案号为520100-2017-28。2、原告在购买上述房屋之后，在贵阳市观山湖区体育路以南、云潭南路以东70号中铁·逸都国际F组团二标段F-40栋3单元2层2号购买有市场化商品房屋一套。反诉原告认为反诉被告购置了涉案经济适用住房之外的其他市场化商品住房，根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、贵州省人民政府贯彻落实《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的实施意见（黔府发（2007）29号）、《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）、《贵阳市经济适用住房管理暂行规定》的规定，反诉被告不再具备经济适用住房的购置主体资格，故应解除双方签订的商品买卖合同，房屋应当由政府回购后再出售给城市低收入困难户。一审法院认为，依法成立并产生法律效力的合同受法律的保护，不得擅自变更或者解除合同，签约各方应当按照合同约定全面地履行合同义务，否则将承担相应的违约责任。本案中，原告与被告宏达房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。原告已按合同约定履行了支付购房款的义务，被告宏达房开公司亦按期交付了房屋，原被告双方在《商品房买卖合同》的主要义务已履行完毕。反诉原告以反诉被告购置超标准的经济适用住房后又购置了市场化商品房为由，向法院提起解除双方签订的《商品房买卖合同》的反诉请求。对于该反诉诉请，法院认为，反诉被告已经履行了支付房款的义务，并不存在导致合同解除的违约行为。反诉原告亦向反诉被告交付了案涉房屋使用至今，履行了除办理产权证之外的合同义务，双方签订《商品房买卖合同》的主要合同目的均已经实现。关于反诉原告陈述反诉被告已丧失经济适用住房资格问题，反诉被告是否具备或丧失购买经济适用房的条件是相关行政机关的职权范畴，不属人民法院民事案件的审查范围。因此本案原告是否具备或丧失购买经济适用房即涉案房屋的主体资格不是本案的审查范围，不予审查。故在反诉原告未举证证明双方存在合同法规定的法定解除合同情形的情况下，反诉原告要求解除《商品房买卖合同》的反诉诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。原告付荣、李瑞从交房入住至今已长达十余年的时间，被告宏达房开公司在如此长的时间段内没有履行办理房屋产权登记的合同义务，已明显构成违约，应承担相应的法律责任。综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案本诉部分的争议焦点为：一、被告宏达房开公司主张逾期办理产权证系相关政府职能机构导致并非被告原因所致，是否产生免责后果？二、被告宏达房开公司至今不能为原告办理房屋产权证书，应当如何承担违约责任？综合双方的抗辩意见及理由，结合庭审查明的案件事实，归纳本案争议的焦点为：一、被告宏达房开公司主张逾期办理产权证系相关政府职能机构导致并非被告原因所致并产生免责后果？二、被告宏达房开公司至今不能为原告办理房屋产权证书，应当如何承担违约责任？焦点一，被告宏达房开公司辩称公司于2008年就递交了环境验收申请，但于2017年5月17日才取得环境保护验收备案，故逾期办理产权证并非被告原因所致。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人延迟履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”之规定，被告陈述的情况显然不属于法律规定的不可抗力。办理环境保护验收备案仅仅是办理产权权属登记的其中一项内容，被告不能说明环境验收自2008年开始申请但至2017年5月才备案完毕的原因，也不能证明被告已经积极履行了其他办理产权登记事项。被告宏达房开公司作为房地产开发公司，签订合同时应当预见到可能在该期限内出现不能及时办理房屋权属登记的风险，故法院对被告宏达房开公司的此项抗辩理由不予采信，被告应对原告承担逾期办证的违约责任。焦点二。原告要求被告立即为原告办理不动产权属登记证，并承担以购房总款为基数，按人民银行同期贷款利率上浮50%的标准向原告支付逾期办证违约金。被告宏达房开公司辩称，《商品房买卖合同》未做出相关约定故不应支持原告的诉讼请求。对于被告办理房屋所有权登记的期限和被告逾期办证但原告不退房的法律后果，因《商品房买卖合同》中并没有进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，法院确定被告为原告办理不动产登记证的时间为合同约定房屋权属登记资料备案期限365天之后的90天为合理期间。即被告为原告办理不动产全权属登记的最后期间为2010年2月25日（从2008年11月27日往后计算455天）。因被告并未在该期间完成办理案涉房屋首次登记的义务，故被告应从2010年2月26日起，以原告已付房款222416元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，向原告支付逾期办证违约金，直至被告向产权登记机关提供齐全备案资料时止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效后九十日内协助原告付荣、李瑞办理贵阳市花溪区小河长江路乐街经济适用住宅小区第五期A栋1单元2层2号房屋（商品房预售合同登记备案号：Y0072395）的不动产权属登记证书；二、被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司于本判决生效之日起十日内，以购房总款人民币222416元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%的标准，向原告付荣、李瑞支付从2010年2月26日起计算至被告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司向产权登记机关提供齐全备案资料时止的违约金;三、驳回反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费人民币200元（已减半收取），反诉案件受理费人民币25元，合计人民225元，由反诉原告贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。本院二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据。宏达房开公司向本院提交了《营业执照》，欲证明：我方是全民所有制企业，经济适用房的利润只有5%以下，如果按照对方的计算导致国有资产的流失。付荣、李瑞质证称，对该证据的真实性无异议，但与本案无关。本院对该证据认证如下：因该证据与本案无关联性，本院不予采信。二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为：一、本案上诉人对逾期办理产权登记是否应承担违约责任；二、本案是否适用《商品房买卖解释》；三、本案违约责任如何确定。关于宏达公司逾期办理房屋产权证是否应承担违约责任的问题。上诉人主张由于政策调整，导致本案房屋产权证不能及时办理，上诉人无过错，其未构成违约，但未举证证实存在当事人不能预见、不能避免、不能克服的政策调整导致其不能依约办理涉案房屋的权属登记，故对此上诉主张，本院不予支持，上诉人逾期未办理涉案房屋权属登记，违反了合同约定的义务，应承担违约责任。关于本案能否适用《商品房买卖解释》的问题，本案涉案房屋确属经济适用房买卖，但本案中上诉人认可被上诉人的买受人资格并与其签订了《商品房买卖合同》，双方当事人的权利义务应受《商品房买卖合同》的约束，在无法律明确相反规定的情况下，理应适用《商品房买卖解释》。至于上诉人主张的学理性理解，并非法律规定的有权解释，本院不予采信，本案审理适用《商品房买卖解释》并无不当。关于本案违约责任如何确定的问题，因上诉人逾期未办理涉案房屋的权属登记，应承担违约责任。但双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条仅约定了一种处理方式（即退房并由上诉人支付总房价0.5%的违约金）。故需对该条款约定作合同解释，因该合同条款形式上是对违约人应承担的不利后果的约定，相对应也是对守约人的赋权，依公平合理原则，在违约人违约后，守约人有权选择利益最大化的方式维护其合同权利，即守约人可以选择退房并按约定的方式主张退房违约金，也可选择继续履行合同并按照约定或法律规定的方式追究违约人的违约责任。本案中，被上诉人选择继续履行合同，应予支持，但双方当事人未就继续履行合同时如何承担违约责任作出约定，依照《商品房买卖解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判判令上诉人按已付房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，符合法律规定，应予维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由贵阳经济技术开发区宏达房地产开发公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一八年十二月十日书记员  罗星星