黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0604民初3035号原告：赵红，女，1969年5月出生，汉族，住大大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：关馨，黑龙江四维律师事务所律师。被告：大庆油田房地产开发有限责任公司，住所地大庆市让胡路区西柳街**。法定代表人：屠玉龙，总经理。委托诉讼代理人：高双，黑龙江司洋律师事务所律师。原告诉被告大庆油田房地产开发有限责任公司（以下简称房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2018年8月6日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人关馨，被告委托诉讼代理人高双均到庭参加了诉讼，本案现己审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告商品房买卖合同逾期违约金38855元整；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年4月24日原告与被告签订了商品房买卖合同，总房款为436454元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。现经原告在大庆市城乡建设局地产业竣工验收备案表中查询，被告于2017年11月15日才将创业城XX号的房屋竣工验收备案材料上报建设局备案，致使房屋权属登记拖延办理。依据《合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告于2013年7月2日将房屋交付给原告使用，拖延办理产权登记，己严重侵害了原告的合法权益，为此诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告房开公司辩称，一、原告诉请没有事实基础及法律依据，且违约金计算标准过高；二、房开公司承担延期办证违约责任的前提条件是因房开公司原因导致延期办证。而实际上创业城部分房屋由于市规划局进行规划验收时，发现部分住户私占屋面闷顶造型空间、私封阳台露台等情况，导致市规划局对创业城不予规划整体验收，致使创业城产权办理遭遇停滞。房开公司多次向油田公司领导、市领导、相关部门汇报协调，最终初步解决了由于部分住户原因影响整体验收的问题。由市规划局出具扣除不合格住户面积的《建设工程规划条件核实确认书》，创业城整体产权办理才得以推进。在接下来办理竣工备案证时，市建设局认为市规划局出具的《建设工程规划条件核实确认书》与《建设工程规划许可证》上的单位总面积不符，提出异议，不能办理整栋楼的竣工备案，同样原因市房产局也提出房产首次产权管理确认审核不能办理。对以上问题，房开公司再次在规划局、建设局、房产局等部门间沟通协调，最终由市规划局出具备注了不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收，才确保整体产权继续办理。所以，出现延期办证情形，非因房开公司原因导致的，房开公司不应承担责任，而且房开公司在出现上述不能预见、不能避免并不能克服的情况下，为了维护业主的利益，积极与相关业主、相关部门沟通协调，及时维护了大部分业主的利益。因不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力因素不能及时履行合同，应免除责任；三、未给原告造成损失，即使房开公司承担责任也应当以给对方造成损失为限；四、原、被告双方在补充协议中对于房开公司逾期交房，约定了承担己交付房款日万分之零点一的违约金应视为对违约金有约定，对于房开公司的其他违约情形也应参照执行。举重以明轻，原、被告双方对于逾期交房这种给原告造成了损失的违约情形，仅约定了日万分之零点一的违约责任，对于未对原告造成损失的情形，更应参照该约定执行或者予以适当降低。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：证据一、提交商品房买卖合同复印件一份、补充协议复印件一份、商品房买卖合同备案证明复印件一份，欲证明原、被告于2013年4月24日签订了创业城XXX室的商品房买卖合同及补充协议，并于当日进行了合同备案。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定如因出卖人的原因买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人在合同规定期限到期后的365天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。也就是说，在商品房交付使用后的三年内出卖人应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报备产权登记机关备案。被告对真实性无异议，对所证明的问题有异议，认为该商品房买卖合同仅能证明双方具有房屋买卖合同关系及对于相关事项做了一些约定，并不能证明出卖人是否存在违约。该组证据可以证明双方存在买卖合同法律关系，与本案具有关联性，本院予以确认。证据二、大庆市建设局创业城项目竣工验收备案统计表一页，欲证明被告在2017年11月15日才将本案商品房在建设局进行备案。被告对真实性及所证明的问题均无异议，本院予以确认。证据三、购房确认单、购房发票、欲证明原告已交纳全部房款436454元。被告对真实性及所证明的问题均无异议，本院予以确认。证据四、垃圾清运费收据一份，欲证明本案房屋交付使用时间是2013年7月2日。被告无异议,本院予以确认。被告提供证据：证据一、大庆市城乡规划局出具的受理申请通知书、情况说明复印件各1页、大庆市城乡规划委员会主任办公会议纪要复印件2页，欲证明房开公司早在2015年就将创业城第一批房屋申请了规划验收，但由于部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收，后经多方协商最终确定暂时扣除私占空间、私封露台情况的单体建筑后，予以分批规划验收，所以导致本案涉诉的房屋办理房产证延期并非房开公司的原因导致的，而是发生了房开公司不可预见的不可抗力导致的。原告对证据真实性无异议，对证明的问题有异议，认为本案原告并不存在私占空间、私封露台的情况，被告所提供的市政府的会议纪要是在2016年7月18日下达的，文件明确创业城可以进行单体验收，可以实施分户验收，而这个时间仍在合同履行期限内，但被告仍未能在合同期限内完成向房产登记机关备案，构成违约，应承担赔偿责任。本院对此证据的真实性予以确认，对被告欲要证明的构成不可抗力应免责任的事实，本院将对全案进行综合认定后予以确认。证据二、大庆市城乡规划局出具的建设工程规划条件核实确认书复印件，证明创业城A1区住宅楼有85户住户存在私占空间等情况，导致规划局不予整体验收，该情况不是被告方造成的，房开公司不应承担责任。原告认为原告没有私封露台的行为，且被告完全可以在合同约定的时间内配合物业部门进行处理，被告不能免责任。本院对此证据的真实性予以确认。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2013年4月24日原告与被告签订了购买创业城XXX室商品房买卖合同，总房款为436454元，原告交付了全部购房款。合同约定出卖人在房屋交付后730日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按补充协议处理，补充协议约定了如因被告的原因原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意原告不退房，被告在合同规定期限后的365天内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告房开公司于2013年7月2日将房屋交付给原告。双方合同中对房开公司逾期交房的违约责任进行了约定,主要内容为“出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，买受人不退房，出卖人按日向买受人支付己交房价款万分之零点一的违约金，合同继续履行”。大庆市城乡规划局于2016年6月27日受理了房开公司要求对创业城第一批房屋进行规划验收的申请，但由于有部分业主存在私占空间，私封露台等情况，不满足城乡规划局的整体验收条件，大庆市城乡规划局未予整体规划验收。后经房开公司多方协调沟通，最终由市规划局出具了备注不合格住户的《建设工程规划条件核实确认书》，实现单体验收。案涉房屋在2017年11月15日才在建设局完成登记备案手续。本案争议焦点为：1、被告房开公司认为逾期办证非因房开公司原因导致，构成不可抗力的抗辩理由是否成立；2、原告主张逾期违约损失如何计算。本院认为，一、关于房开公司是否构成违约、其抗辩理由是否成立的问题。根据《城乡规划法》第四十五条规定，县级以上地方人民政府城乡规划主管部门按照规定对建设工程是否符合规划予以核实。未经核实或经核实不符合规划条件的，建设单位不得组织竣工验收。也就是说建设工程应先报请规划部门对建设工程进行验收，规划验收合格后才能由建设单位组织验收，验收合格后才能向购房者交付房屋。本案中，被告违反了上述规定，在没有规划验收的情况下将房屋先行交付给购房者，致使部分业主私占空间，私封露台导致规划部门不予以验收，从而无法完成向产权登记机关报备登记材料的义务，致使原告在规定的期限内没有取得产权证，上述情况不符合不可抗力构成条件，被告不能以此理由免责。因合同对办证日期有明确约定，而被告未在规定的期限内向相关行政部门办理产权手续，故被告已构成违约。二、关于原告主张的逾期违约损失如何计算的问题。现原告主张按照同期银行贷款利率的标准计算违约损失，而被告认为按照原告主张计算的违约损失过高，要求参照双方合同中逾期交房的违约责任计算违约损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过实际损失的百分之三十的，可以认定为“过分高于造成的损失”，当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出调整。在确定是否对违约金进行调整以及如何调整时，应全面、正确地适用上述规定，充分尊重当事人意思自治，保护合同自由，维护交易秩序稳定，倡导诚实守信的价值，公平合理地进行衡量。确定是否过高的基本依据应当是违约造成的损失。本院从以下几个方面考虑违约损失的计算方法：（一）从原告的损失方面考虑：原告主张被告逾期办证违约给其造成了损失，具体包括：案涉房屋无法正常交易造成的利益损失及因案涉房屋无产权证，部分业主的子女无法享受学区划分带来的教育福利等利益损失，但原告并未提交证据证实已产生损失，根据“谁主张、谁举证”的原则，可以认定逾期办证并未给原告造成实际损失；（二）从双方签订涉案房屋买卖合同的实际情况考虑：由于涉案的创业城小区是被告开发，目的是为了改善石油老会战职工的居住环境，以福利购房的形式销售给石油老会战，双方签订合同中的销售价格远低于当时的商品房销售的市场价格，从这方面考虑，原告购买涉案房屋已获利。从利益平衡角度出发，综合考虑上述几方面，既要对违约行为进行处罚，又要防止因违约获得超额利益，致使双方利益失衡，又由于被告虽然逾期办证，但并未影响原告方的实际居住。故本院从双方签订合同的背景、被告的违约程度、原告的损失等方面综合考量，对被告逾期办证的违约责任参照双方合同约定的逾期交房违约金的标准计算，即按日万分之零点一计算违约金。起算时间应自交付房屋之日在经过1095天（730天+365天）后开始，计算至被告在产权登记机关办理完产权登记时截止。本案原告2013年7月2日接收房屋，应自2016年7月3日起开始计算违约金，原告主张计算至2017年11月14日止，该日期早于产权登记部门备案的时间，此主张系原告自由处分民事权利的行为，不违反法律规定，予以准许。综上，本案经审判委员会讨论决定，对原告的主张予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十一条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告大庆油田房地产开发有限责任公司于判决生效后五日内给付原告赵红违约损失2173.54元（436454元×0.001%×498天）。案件受理费771元由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判长 边 超审判员 刘晓东审判员 张 君二〇一八年十二月三日书记员 刘丽娜附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人因此主张约定的违约金过高而请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。