河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民初309号原告：保定银行股份有限公司天威路支行，住所地：河北省保定市天威西路**。负责人：李英建，该行行长。委托诉讼代理人：应明，该银行职工。委托诉讼代理人：张严明，河北金冠律师事务所律师。被告：郭少华，男，1987年2月1日出生，汉族，住河北省徐水区。委托诉讼代理人：强英军，河北佳诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：齐晓强，河北佳诚律师事务所律师。被告：保定华建木业有限公司，住，住所地河北省保定市莲池区建国路**/div>法定代表人：刘军红，该公司董事长。委托诉讼代理人：白宏斌，该公司员工。委托诉讼代理人：戴华，该公司员工。原告保定银行股份有限公司天威路支行（以下简称保定银行天威路支行）与被告郭少华、保定华建木业有限公司（以下简称华建木业公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保定银行天威路支行的委托诉讼代理人应明、张严明，被告郭少华的委托诉讼代理人强英军，被告华建木业公司的委托诉讼代理人白宏斌、戴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保定银行天威路支行向本院提出诉讼请求：一、撤销（2018）冀06执异119号执行裁定，准予执行华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定房权证字第**项下的五十套房产中的300-320号、300-322号房产；二、本案诉讼费用由被告郭少华承担。事实和理由：2013年1月11日，被告华建木业公司与原告签订《人民币流动资金借款合同》，约定华建木业公司向原告借款500万元。同时，双方签订《抵押合同》，约定华建木业公司将其所有的位于保定市产权属证书编号为保定房房权证字第**下的五十套房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续。以上合同签订后，原告向被告发放贷款500万元。华建木业公司在借款到期后并未履行还款义务，经原告多次催收，至今尚欠贷款本金488万元及相关利息。华建木业公司向原告抵押房产在先，和被告郭少华签订《嘉会园商铺购房协议书》在后。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，因此，原告认为，在未经原告同意的情况下，华建木业公司与被告郭少华签订购房协议，违反物权法上述规定，转让行为无效，也不会产生物权变动的效力，原告仍然对华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定房权房权证字第**的五十套房产中的300-320号、300-322号房产享有抵押权和优先受偿权，被告郭少华申请执行异议理由不成立。故请求依法支持原告的诉讼请求。郭少华辩称，一、因答辩人购买了诉争房产，该房产不应被执行。1、2013年9月13日，答辩人与被答辩人华建木业公司签订了2份《嘉会园商铺购房协议书》，分别购买位于保定市商铺，次日办理了交款手续，房产价款分别为771355元和771745元，答辩人至今一直占有该2套商铺，由于华建木业公司的原因，一直未将房产过户到答辩人名下。2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案答辩人的有关情况完全符合该规定，诉争房产不应被执行。3、虽然《物权法》第191条规定了“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”，但由于执行异议和复议规定是在物权之后颁布的，且该规定属于执行程序的特别法，属于司法解释对执行事项的特别规定。依照新法优于旧法、特别法优于普通法的原则。本案应当适用执行异议和复议规定第二十八条，而不应适用《物权法》第191条。二、据答辩人了解，保定银行天威路支行申请法院查封的房权证房权证字第**50套房产中包括答辩人上述2套房产，其中还有多套属于华建木业公司的房产，且没有出售给他人，为了保障购房人的权益不受侵害，也为了社会的稳定，避免形成新的社会矛盾，法院应当拍卖属于华建木业公司没有争议的房产用于偿还银行债务。另外，根据原告的诉状，华建木业公司拖欠保定银行天威路支行本金488万元，而银行查封的房产总价值达上千万元，所以，从执行标的的金额上来说，也没有必要继续拍卖答辩人的房产。三、保定银行天威路支行他项权证显示债权数额都是5万元。债权的数额与房产价值相差巨大，据此也不能拍卖。故请求二审法院驳回原告诉讼请求。华建木业公司辩称，一、华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字房权证字第**十套房产中的300-320号、300-322号房产产权归被告郭少华所有。（2018）冀06执异119号执行裁定书合法有效，应予维持。被告郭少华与答辩人于2013年9月13日签订两份《嘉会园商铺购房协议书》，购买保定市建国路300-320号、300-322号号商铺，次日办理了交款手续，并于同日办理了房屋交接手续。郭少华至今一直占有使用该两套商铺，由于客观原因，一直未将房产过户到郭少华名下。在执行过程中，中院于2018年5月29日出具（2018）冀06执256号执行裁定，查封了华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第房权证字第**郭少华购买的编号为300-320号、300-322号房产在内的五十套房产。2018年6月29日，中院出具（2018）冀06执256号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。后郭少华向中院提出了执行异议申请，中院裁定中止对华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第×房权证字第**产中的300-320号、300-322号房产执行。综上，中院作的上述执行裁定依据的事实清楚，证据充分，适用法律正确，合法有效。二、保定银行天威路支行已于2013年6月6日同意对答辩人抵押的华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××房权证字第**产解除封存、准予销售。2013年6月6日由市政府主持召开的《保定市人民政府办公厅关于华建木业嘉会园业主上访问题协调会议》并形成纪要，会议议定：一、关于60套商业门脸问题。一是华建木业公司是60套商业门脸房销售主体。对销售60套商业门脸所涉政策问题，由市住建局负责把关，避免违规操作。二是由市清欠办负责，在嘉会园小区张帖对60套商业门脸解除封存、准予销售的公告。后保定银行于2015年8月14日向保定市政府递交了《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》，报告中第三段第五至七行表述“经我行调查，抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售，面积2854.37平米，评估价值1280万元”，报告中第四段第十至第十二行表述“二是督导其（华建木业公司）严格落实办字[2013]26号会议纪要议定事项，创造条件，加快剩余商业门脸销售，销售资金优先偿还我行贷款”。上述事实充分说明，保定银行已经同意对答辩人抵押的华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××号房权证字第**除封存、准予销售。原告所述“未经原告同意的情况下，华建木业公司与郭少华签订购房协议，违反物权法上述规定”并不属实，所以华建木业公司根据政府指令，在原告同意销售情况下，其转让行为合法有效，应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告依法提交了以下证据：一、营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件、授权委托书、受委托人张严明律师执业复印件、受委托人应明身份证复印件，上述证据用以证实原告及受委托人身份；二、华建木业公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，上述证据用以证实华建木业公司身份；三、人民币流动资金借款合同、人民币借款展期协议书、贷款转存凭证，上述证据用以证实原告与华建木业公司存在债权债务关系；四、抵押合同、他项权利证明、抵押权登记信息，上述证据用以证实原告对争议房产享有优先受偿权；五、保定仲裁委员会【2017】保裁字第46号裁决书、保定市中级人民法院（2018）冀06执256号执行裁定书、保定市中级人民法院（2018）冀06执异118号、119号、120号、121号执行裁定书，上述证据用以证实原告提起执行异议之诉的依据。对原告提交的第一、二组证据，郭少华及华建木业公司均无异议。对原告提交的第三、四、五组证据，华建木业公司无异议；郭少华质证意见如下：1、对第三组证据中的借款合同的真实性无异议，但借款合同第三页第二条第二款明确写明本合同项下借款的还款来源为售房款，这与华建木业公司在答辩状中所称诉争房产的销售是经过原告同意相互印证，证实郭少华从被告华建木业公司处购买房产是经过原告同意，原告已经放弃抵押权和优先受偿权，且是以售房款偿还借款。对第三组其他证据无异议。2、对第四组证据中的抵押合同与抵押权登记信息的真实性无异议，对他项权利证明关联性有异议，每个他项权利证明写明的债权数额均系50000元，远远低于每套房产的实际价值，故诉争房产不应当被拍卖。对第五组证据真实性无异议，对其中（2018）冀06执256号执行裁定书证明内容有异议，该裁定落款时间是2018年5月29日，系在郭少华购买房产之后，可以证实是郭少华先购买，法院后查封。被告郭少华未提交证据。华建木业公司依法提交了下列证据：保定市人民政府办公厅在2013年第26号会议纪要及《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》的复印件，上述证据用以证实原告在2013年6月6日同意解除争议房产的封存，同意销售房产。原告对上述证据质证意见如下：对会议纪要的真实性有异议，应提交会议纪要的原件，该证据的表现形式不合法，文件上提到的为避免违规操作我们同意，但市政府不能代替我们解除对争议房产的查封，没有人有权去解除借款办理抵押登记。关于保定银行的文件没有异议。郭少华对上述证据质证意见如下：对证据的证明内容没有异议。对原告提交的第一、二组证据及华建木业公司提交的保定银行文件当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第三、四、五组证据，郭少华对其真实性均无异议，仅对证明内容有异议。关于原告提交的第三、四组证据，已由保定仲裁委员会【2017】保裁字第46号裁决书予以认定，该裁决书已发生法律效力，故本院亦予认定。关于原告提供的第五组证据，系由保定市中级人民法院作出的法律文书，并送达双方当事人，故予认定。对华建木业公司提供的保定市人民政府办公厅2013年第26号会议纪要，虽系复印件，但原告对华建木业公司提交的《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》无异议，该报告中已做出对诉争房产同意销售的意见，与会议纪要证实的内容能够相互佐证，故予以认定。经审理查明，2013年1月11日，原告保定银行天威路支行与被告华建木业公司签订《人民币流动资金借款合同》，约定华建木业公司向原告借款人民币500万元。同时签订《抵押合同》，约定华建木业公司将其所有的位于保定市产权属证书编号为保定房权证字第××号项房权证字第**押给原告，并办理了抵押登记手续。后华建木业公司未履行还款义务，原告遂向保定仲裁委员会申请仲裁。保定仲裁委员会于2018年4月24日作出【2017】保裁字第46号裁决书，裁决“被申请人（华建木业公司，以下同）自收到本裁决书之日起15日内归还申请人（保定银行天威路支行，以下同）借款本金4880000元；并支付从2015年1月10日起至实际支付之日止的利息、罚息及复利（利率按合同编号为2013信字第001号人民币流动资金借款合同及2014展字001号人民币借款展期协议书的约定计算）；二、驳回申请人的其他仲裁申请；三、仲裁费用48474元已由申请人预付，全部由被申请人承担，被申请人自收到本裁决书之日起15日内给付申请人48474元”。该裁决书已发生法律效力。由于华建木业公司未按裁决书的规定履行自己的义务，保定银行天威路支行于2018年5月17日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行。在执行过程中，本院于2018年5月29日出具（2018）冀06执256号执行裁定，查封了华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××号项下房权证字第**括郭少华主张的编号300-320号、300-322号房产在内。2018年6月29日，本院出具（2018）冀06执256号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。郭少华向本院提出执行异议，本院于2018年8月17日作出（2018）冀06执异120号执行裁定书，裁定“中止对被执行人保定华建木业有限公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××号项下、房权证字第**编号为300-320号、300-322号房产的执行”。保定银行天威路支行遂向本院提起诉讼。同时查明，2013年9月13日，郭少华与华建木业公司签订了两份《嘉会园商铺购房协议书》，约定郭少华购买华建木业公司名下编号为300-320号、300-322号房产，房产价款分别为771355元和771745元，华建木业公司于2013年9月13日出具两张收据，载明收到上述房产价款。郭少华同时提交保定市益民物业管理有限公司嘉会园服务部于2018年7月1日出具的《证明》一份，以证明郭少华已实际合法占有该两套房产，并称因华建木业公司原因未能办理房屋产权证书。又查明，华建木业公司嘉会园小区部分业主因延期交房引发集体上访，保定市人民政府于2013年6月6日主持召开了协调会议，并形成《保定市人民政府办公厅关于华建木业嘉会园业主上访问题协调会议》会议纪要，会议议定：“一、关于60套商业门脸问题。一是华建木业公司是60套商业门脸房销售主体。对销售60套商业门脸所涉政策问题，由市住建局负责把关，避免违规操作。二是由市清欠办负责，在嘉会园小区张帖对60套商业门脸解除封存、准予销售的公告。三是由市住建局负责，在保定银行设立专户，销售资金专户存储。四是由保定银行负责，对实现销售的门脸及时办理逐套释放抵押权手续，提供相关的配合与支持”。后保定银行于2015年8月14日作出《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》，报告中指出“经我行调查，抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售，面积2854.37平米，评估价值1280万元”、“二是督导其（华建木业公司）严格落实办字[2013]26号会议纪要议定事项，创造条件，加快剩余商业门脸销售，销售资金优先偿还我行贷款”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，郭少华与华建木业公司在本院查封之前即2014年7月20日和同年8月21日签订了两份《嘉会园商铺购房协议书》并付清全部价款；且在本院查封涉案房产之前其已实际合法占有；而未办理过户登记并非因郭少华自身的原因造成的。故根据上述法律规定，郭少华享有排除强制执行的权利。虽然涉案房产办理抵押登记手续，但根据2013年6月6日《保定市人民政府办公厅关于华建木业嘉会园业主上访问题协调会议》的会议纪要，已经议定将涉案房产由相关部门予以解除封存、准予销售，而华建木业公司为销售主体，并由保定银行负责对销售的门脸及时办理逐套释放抵押权手续而提供相关的配合与支持。后保定银行股份有限公司作出“抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售”，并“督导其（华建木业公司）严格落实办字[2013]26号会议纪要议定事项，创造条件，加快剩余商业门脸销售，销售资金优先偿还我行贷款”的报告，对会议纪要议定的内容予以落实。故能够看出，原告同意并允许华建木业公司将涉案房产转让于郭少华的事实。原告所述“未经原告同意的情况下，华建木业公司与郭少华签订购房协议”并不属实，转让行为应合法有效。原告主张对涉案房产享有抵押权及优先受偿权问题，无事实依据。故原告的主张，理据不足，本院均不予支持。综上所述，原告保定银行天威路支行的主张不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告保定银行股份有限公司天威路支行的诉讼请求。一审案件受理费13886元，由原告保定银行股份有限公司天威路支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长 欧阳正丽审判员 崔  义审判员 刘  斌二〇一八年十二月十三日书记员 李 莞 雯