辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终7936号上诉人(原审被告)：翟延军。委托诉讼代理人：梁佳璇，辽宁卜公律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：伊思德（中国）有限公司。法定代表人：赖宝华，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙庭超，辽宁法大律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘芳，广东钦达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：大连绿地置业有限公司。法定代表人：陈心森，该公司董事长。委托诉讼代理人：鲁圣福，该公司职员。上诉人翟延军因与被上诉人伊思德（中国）有限公司（以下简称伊思德公司）、大连绿地置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3970号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人翟延军的委托诉讼代理人梁佳璇，被上诉人伊思德公司的委托诉讼代理人孙庭超，被上诉人绿地公司的委托诉讼代理人鲁圣福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。翟延军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回伊思德公司的诉讼请求。事实和理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足。上诉人与被上诉人伊思德公司签订的《委托租赁服务协议书》、《代购委托书》系双方当事人的真实意思表示，双方均应按约履行。上诉人与被上诉人绿地公司签订的《商品房买卖合同》亦系双方真实意思表示。因上诉人未能按约向绿地公司交付房款，导致绿地公司将房屋收回。房屋收回后，委租协议便无法继续履行。伊思德公司撤出房将钥匙交付给绿地，期间并未通知上诉人。至伊思德公司撤离，已扣收上诉人家电家具款120,250元，上诉人尚欠伊思德公司家电家具款46,343元。被上诉人伊思德公司采购家具并未与上诉人交接，被上诉人是否实际采购，上诉人并不知情。腾退房屋时，伊思德公司直接向绿地公司交付的钥匙，未向上诉人交付家具。依据《合同法》第一百三十条、第一百三十三条规定，伊思德公司未向上诉人交付代购的家具，上诉人至今也未收到该家具，因此伊思德公司主张上诉人支付家具款的请求于法无据。2.上诉人与伊思德公司在委租协议履行过程中，双方均存在违约，双方的违约行为互相抵销，互不承担违约责任。伊思德迟延交付保证金、多次严重违反合同约定迟延支付收益。伊思德公司迟延支付2016年3月租赁租赁收益累计40天，应向上诉人支付滞纳金370元，并应支付违约金10,000元，且上诉人有权提出解除协议。伊思德公司违约在先，上诉人可以随时解除合同，不用向伊思德公司支付违约金10,000元，且不用返还履约保证金18,500元。伊思德公司未向上诉人交付家具，还应返还扣收上诉人的家具款120,250元。伊思德公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。主要理由：1.伊思德公司按月交付房租，从未拖欠，个别情况迟延支付，属偶然现象，上诉人从未提出异议，应当视为认可。2.上诉人主张的案涉房屋家具损失无证据证明。伊思德公司为上诉人垫资购买家具，并安置于案涉房屋内，伊思德公司每月从上诉人的租赁收益中扣除垫付款，上诉人并无异议。上诉人称伊思德公司未向其交接家具，伊思德公司被迫撤离房屋，系因上诉人的行为引起的，上诉人为维护其自身的权益，应当自行做好善后工作，上诉人怠于行使其权利，应当自行承担责任。如上诉人确未收回家具，其应当向实际占有人主张权利，现有的证据不能证明伊思德公司占有或转移了家具。3.上诉人的违约行为致使伊思德公司为履行委托租赁协议、代购委托书而进行的投入无法取得预期的效果，故伊思德公司要求上诉人支付违约金1万元的主张，一审判决予以支持正确。4.上诉人对其所主张的滞纳金，应当依法于一审中提起反诉，或另案诉讼。绿地公司辩称，不同意上诉人的上诉请求。伊思德公司与翟延军签订的是委托租赁协议服务书、家具代购委托书，绿地公司均不是合同的当事人。根据合同的相对性，双方之间的违约责任及债权债务关系，应由合同当事人承担，绿地公司不应该承担连带责任。伊思德公司向一审法院起诉请求：1.判决第一被告翟延军向原告返还履约保证金18,500元，并向原告支付家具款74,000元，并从2016年12月1日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至给付之日止（暂计至起诉日利息为1705元）；2.判决第一被告向原告支付违约金10,000元；3.判决第二被告绿地公司对上述第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任。一审法院认定事实：2015年9月25日，第一被告与原告签订《委托租赁服务协议书》，约定第一被告将位于辽宁省大连市中山区港隆路12-1号绿地中心地产14层01号房屋、14层18号房屋、15层14号房屋、15层15号房屋、15层17号房屋共五套房屋（以下简称"委托物业"）委托原告提供在线租赁服务及增值服务；2015年10月15日前原告应先向第一被告先行支付相当于1个月的固定收益金额18,500元作为履约保证金。合同履行保证金在原被告双方解除合同并办理交接后5个工作日内退还原告指定账号。委托物业取得的租赁及服务收益，正式收益开始日期为2015年12月1日起，2015年12月1日至2017年6月1日止，每月打款租金9250元。2017年6月25日前打款租金18,500元整，本月起每月打款租金18,500元。原告享有扣除第一被告固定租赁收益后的租赁服务收益。《委托租赁服务协议书》同时约定，第一被告应保证在整个租赁期间内，原告能按合同的约定单独占有、使用和管理委托物业，不受非法干涉、侵犯，否则应承担违约责任。双方约定的违约金数额为10,000元。同日，第一被告与原告签订《代购委托书》。《代购委托书》约定第一被告委托原告代为购买价值为166,500元的家电家具及房间用品，该款项由原告垫付，然后每月从第一被告固定租赁收益中扣除9250元，扣款周期为2015年12月1日至2017年5月31日，共18个月。上述两份合同签订后，原告于2015年11月27日向第一被告支付了18,500元履约保证金，垫付了166,500元的家电家具及房间用品款，并按上述两份协议约定，每月扣除9250元家电家具款，然后将收益余额9250元支付给第一被告，直至2016年11月1日，第二被告收回委托物业。迄今为止，原告共支付第一被告11个月的收益共计111,000元（其中四月多支付了9250元）。2016年11月1日第二被告收回第一被告的委托物业，导致《委托租赁服务协议书》和《代购委托书》无法继续履行。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，第一被告与原告签订《委托租赁服务协议书》，将委托物业交付原告提供在线租赁及相关增值服务，就应当保证原告在整个租赁期间内，能够单独占有、使用和管理委托物业，不受非法干涉、侵犯。现因第一被告与第二被告因委托物业产权问题产生纠纷，致使原告无法使用委托物业，第一被告应当对原告承担违约责任，赔偿因此给原告造成的损失。现原告的损失有两部分，一部分是原告交付给第一被告的18,500元履约保证金，另一部分是原告为第一被告垫付家电家具及房间用品款中尚未收回的余额，对于该两部分损失，第一被告均应当赔偿给原告。对于原告为第一被告垫付家电家具及房间用品款中尚未收回的余额，经一审法院核对，原告已经支付了2015年12月1日至2016年10月30日期间共计11个月的房租，故原告扣除的垫付款也应当是11个月，依照《代购委托书》约定的扣除18个月期限推算，仅剩余7个月尚未扣除，金额应当为64,750元（9250元／月×7个月），此外原告还多向被告支付了一个月的租金9250元，第一被告属不当得利应返还原告。因第一被告的违约行为，致使原告为履行《委租协议》以及《代购委托书》而进行的投入无法取得预期效果，故原告要求第一被告支付违约金10,000元的诉讼请求，一审法院予以支持。关于原告要求第一被告支付利息的诉讼请求，因原告与第一被告未就此项进行约定，且原告诉请起算的2016年12月1日，房租和保证金尚未到支付（返还）期限，故一审法院认为利息的起算期限应当自原告起诉之日（2017年7月13日）开始计算并计付至本判决确定的给付之日止。关于原告要求第二被告承担连带责任的诉讼请求，因原告与第二被告无合同关系，同时原告也不能证明第一被告是第二被告的代理人或者第一被告的签约行为是履行第二被告的职务行为，故根据合同相对性的原则，原告只能要求第一被告对其承担责任，而原告亦未举证证明第二被告收回房屋行为违法或有过错或二被告恶意串通而侵犯了其合法权益，故对于原告要求第二被告承担连带责任的请求，一审法院不予支持。至于第一被告辩解原告迟延付款等，原告迟延支付房租属偶然现象，只能认为其履行义务有瑕疵，第一被告接受未提异议，视为认可。至于第一被告主张未收到家具，原告未及时向第一被告返还家具，第二被告未占有家具，交接时室内无家具等辩解，二被告未能提供证据证明。据常理推断，原告为公司正常经营，且是由原告为第一被告垫款购买，其垫付款项可在租金中收回，原告应购买了相应的家具等并安置于案涉租赁房屋内，原告每月从第一被告租赁收益中扣走垫付款而其无异议也可佐证。至于原告未向第一被告交接家具，原告被迫撤离房屋系因第一被告行为引起，第一被告为自身权益应及时自行作好善后，怠于行使权利应自行承担责任。第一被告如确未收回属于自己家具等物品应向实际非法占有人主张权利，但现有证据不能证明原告占有或转移了家具等物品。一审法院判决：一、被告翟延军返还原告伊思德（中国）有限公司履约保证金18,500元，并从2017年7月13日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至判决确定的给付之日止；二、被告翟延军支付原告伊思德（中国）有限公司家电家具款64,750元，并从2017年7月13日起按中国人民银行公布的同期贷款利率支付利息至判决确定的给付之日止；三、被告翟延军返还原告伊思德（中国）有限公司9250元；四、被告翟延军支付原告伊思德（中国）有限公司违约金10,000元；上述一至四项被告应给付原告之款项，于判决生效之日起十日内付清。若逾期给付，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。五、驳回原告伊思德（中国）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费1890元由被告翟延军负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。另查，《委托租赁服务协议书》第一条委托物业基本情况第2项约定，"甲方（翟延军）需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的伊思德国际公寓的物业装修及房间设施配置标准。甲方按上述标准完成物业装修及设施配置，经乙方的代表现场验收合格后，由甲方及乙方代表在《物业状况及房间设施清单》上共同签字确认，并作为本协议的有效附件。"第九条违约责任第1项约定"本协议生效后，一方未全面且适当地履行其约定义务的，或其承诺、保证被证实存在虚假的，即构成违约，需向对方支付违约金。"翟延军在案涉房屋《伊思德（单房）家具家电配备清单》、《伊思德（三房）家具家电配备清单》上签字，日期为2015年9月25日。伊思德公司在清单上加盖印章。本院认为，关于翟延军是否应向伊思德公司支付家具家电代购款一节，翟延军与伊思德公司签订的《委托租赁服务协议书》和《代购委托书》约定，伊思德公司代翟延军购买案涉五套房屋内家电家具及房间用品，用于案涉房屋的出租经营。从双方的约定内容看，伊思德公司购买家具家电后将代购的物品放置在案涉房屋内即完成代购义务。关于上诉人翟延军主张其不知晓案涉家具家电是否实际购买的问题，首先，《委托租赁服务协议书》约定，翟延军需按约定标准完成物业装修及设施配置，由伊思德公司进行验收，而翟延军在相关清单上已经签字确认，其应承担相应的法律后果。其次，按常理，伊思德公司在签订协议后为了正常经营并获取收益，应购买了相应家具并放置于案涉房屋内。双方签订协议后至绿地公司2016年11月1日收回案涉房屋前，伊思德公司一直在向翟延军支付扣除约定家具家电款后的收益款。因翟延军未按照《商品房买卖合同》约定向绿地公司支付购房款，案涉房屋均被绿地公司收回，伊思德公司被迫撤离，其称将钥匙交给了绿地公司。原审按照《代购委托书》，判决翟延军向伊思德公司支付剩余的家电家具款，并无不当。本案系伊思德公司作为原审原告提起的违约之诉，如翟延军认为其对案涉家具家电等物品的所有权受到侵害，应另行解决。关于剩余家电家具款的数额，因伊思德公司已经支付了2015年12月1日至2016年10月30日期间共计11个月的租金，故其扣除的垫付款也应当是11个月，依照《代购委托书》约定的扣款期间为18个月推算，应剩余7个月尚未扣除。原审认定翟延军向伊思德公司支付剩余7个月的家电家具款64,750元（9250元×7个月），返还多支付的一个月租金9250元，并无不当。关于应否返还履约保证金18,500元一节，《委托租赁服务协议书》约定，"合同履行保证金在双方解除合同并办理交接后5个工作日内退还翟延军指定账号。"协议约定的交接义务意在保障双方当事人的合法权益，因伊思德公司系为翟延军代购家具家电，翟延军作为家具家电的权利人，需伊思德公司履行交接义务才能得到充分的保障。现伊思德公司称其直接将案涉房屋钥匙交给了绿地公司的工作人员，其与翟延军未办理交接手续。翟延军称其未收到家具家电，且案涉家具家电的去向不明。因伊思德公司未按照协议约定办理交接手续，其关于返还履约保证金18,500元的诉讼请求，没有事实和合同依据，上诉人翟延军的此节上诉理由，本院予以采信。原审判决翟延军向伊思德公司返还履约保证金18,500元不当，本院予以纠正。关于翟延军应否向伊思德公司支付违约金10,000元一节，虽然翟延军在履行《委托租赁服务协议书》过程中存在过错，但伊思德公司未按照协议约定向翟延军办理交接手续，导致翟延军未能及时接收并处理其享有所有权的家具家电，亦存在一定的过错。鉴于此，原审判决翟延军向伊思德公司支付违约金10,000元，于法无据，本院予以纠正。关于上诉人翟延军称伊思德公司在履行协议过程中存在严重的迟延支付履约保证金和收益，其有权解除合同一节，因其在案涉合同履行期间未对此提出异议，本案的客观事实是翟延军未依法取得案涉房屋的相关权利，导致房屋被绿地公司收回，协议因无法继续履行而终止，故其关于伊思德公司应向其支付滞纳金370元、返还扣收的家具款120,250元的上诉意见，本院不予采信。综上，翟延军的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3970号民事判决第二项、第三项。二、撤销大连市中山区人民法院（2018）辽0202民初3970号民事判决第一项、第四项、第五项。三、驳回伊思德（中国）有限公司的其他诉讼请求。上述应支付的款项，应于本判决生效之日起十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费1890元（原审原告已预交），由翟延军负担1550元，伊思德（中国）有限公司负担340元。二审案件受理费1890元（上诉人已预交），由翟延军负担1550元，伊思德（中国）有限公司负担340元。本判决为终审判决。审判长 张 钱审判员 吕 瑛审判员 张萍萍 二〇一八年十二月七日书记员 王丽秋