黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初7650号原告：范桂玲，女，1971年出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：彭涛（系原告丈夫），男，1972年出生，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。被告：哈尔滨市诚业房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区二新街********。法定代表人：于长伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：周晨阳，女，1981年出生，该公司员工，住哈尔滨市道外区。委托代理人：刘杨，女，1987年出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市香坊区。被告：金碧物业有限公司哈尔滨分公司，住所，住所地哈尔滨市松**规划32路以西路以南、规划路以东哈尔滨恒大绿洲一期综合楼。法定代表人：徐宏君，该公司总经理。委托代理人：吴喜龙，男，1989年出生，汉族，该公司员工，住哈尔滨市道外区。被告：王志勇，男，1989年出生，汉族，老码头黑皮肘子锅包肉餐饮连锁老板，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：朱晓乐（系被告王志勇妻子），女，1989年2月16日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市香坊区。原告范桂玲与被告哈尔滨市诚业房地产开发有限公司（以下简称开发公司）、被告金碧物业有限公司哈尔滨分公司（以下简称物业公司）、被告王志勇财产损害赔偿纠纷。本院于2018年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月2日公开开庭进行了审理。原告范桂玲及其委托诉讼代理人彭涛，被告哈尔滨市诚业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人周晨阳、刘杨，被告金碧物业有限公司哈尔滨分公司委托诉讼代理人吴喜龙、被告王志勇及其委托诉讼代理人朱晓乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求如下：1、请求判令被告开发公司、物业公司对原告位于恒大御景湾4号楼105室商服屋顶进行维修，保证不再渗漏；2、请求判令三被告赔偿因漏水给原告造成的经济损失，包括一年的租金8万元、物业费7603.20元、包烧费8028.23元。3、请求判令被告王志勇配合维修房屋。4、诉讼费由三被告承担。事实和理由：2015年3月，原告在被告开发公司处购买了恒大御景湾4号楼105室商服一套，建筑面积158.4平方米，总价1552165元，于2016年10月29日进户。自2017年8月末开始，原告家中屋顶开始渗水，多次找物业沟通，均没有解决问题，因漏水造成墙体大面积损坏，原告之前已经将房屋租给他人，因漏水原告无法履行合同，造成8万元的租金损失，以及物业费、包烧费等损失，如被告不及时解决问题，损失将持续扩大，由于漏水点在4楼404室，而404室业主王志勇拒绝配合维修，故将其列为共同被告。被告开发公司辩称：1、原告与被告开发公司签订的是商品房买卖合同，合同约定的权利义务为原告支付房款，被告开发公司交付房屋，2016年10月29日，被告开发公司将争议房屋交付于原告，双方合同权利义务履行完毕，交付房屋时，原告对房屋签署了验收合格，房屋交付之后产生的问题及维护、修缮的义务由原告自行承担，与被告开发公司无关，原告在诉请中所述的物业费、包烧费等费用，收费主体均不是被告开发公司，原告无权要求被告开发公司赔偿；2、本案原告损失的直接侵权人为楼上业主，房屋的修缮及赔偿义务应由实际侵权人承担责任。综上，本案争议为财产损害赔偿纠纷，与商品房买卖合同无关，也不在商品房买卖合同约定的权利义务内，恳请法庭驳回原告对被告开发公司的诉讼请求，依法裁判。被告物业公司辩称：被告物业公司不应当赔偿原告主张的租金、物业费、包烧费，具体理由如下：承担财产损害赔偿责任应当具备有侵权行为、有损害事实、行为人有过错、行为与损害结果具有因果关系四个要件。第一，原告的房屋漏水并非被告物业公司直接造成，即被告物业公司没有实施侵权行为。第二，被告物业公司对于404号房屋导致的原告房屋漏水没有过错。首先，导致原告房屋渗水的主要原因是404室漏水，被告物业公司在接到报修申请后，已经积极组织相关人员维修，只是因为遭到404室业主王志勇的阻挠以及无止境的索要“赔偿”才未果，因此不能及时维修的过错全部在王志勇，而非被告物业公司；其次，如前所述，导致原告房屋渗水的主要原因是404室漏水，而漏水点位于王志勇的房屋内，即漏水点位于房屋的私有区域而非公共区域，王志勇作为业主对其私有区域负有及时维修的义务。而被告物业公司如要进入室内维修，就必须有业主王志勇的配合。但实际上王志勇不但不负责维修，而且阻止被告物业公司派人维修。由此可见，原告房屋渗水的全部过错应归属于王志勇，被告物业公司对此没有任何责任。第三，原告的房屋漏水不会必然造成原告损失租金、物业费、包烧费，而且原告也没有提供充足有效的证据证明其租金、物业费、包烧费损失，即房屋漏水与租金、物业费、包烧费没有因果关系。综上所述，被告物业公司既没有实施侵权行为，对原告房屋漏水也没有过错，租金、物业费、包烧费也并非房屋漏水造成的损失，而且被告物业公司已经积极、及时地组织相关人员维修，只是因为受到404室业主王志勇的阻挠才未果，因此被告物业公司不应当向原告承担任何财产损害责任。恳请法院考虑被告物业公司的上述意见，并予以公正处理。被告王志勇辩称：被告王志勇同意维修，但是不同意赔偿。被告王志勇是恒大御景湾4号楼404的业主，2016年10月末收房，办理完手续之后因收房出现各种问题，把钥匙托管于楼管处理室内所有问题，直到2017年7月末才真正入住，入住后因为地板反黑、窗户返霜、墙体透寒等原因多次找到物业均没有答复，直至2017年11月份发现电表字走的非常快，找到电业局和热水器公司实验之后均无问题，之后12月份开始物业找我家说楼下漏水，让被告王志勇配合维修，因为物业之前对被告王志勇提出的维修不予以回复，故这次让被告王志勇配合，被告王志勇提出的条件就是让物业把我家所有问题一次性解决，而且让他们给我们写方案，保证维修过后不会出现同一样的问题，因为没有入住前我们家地板就反黑，当时就提出疑问，到底是哪里出现问题，怀疑厕所有问题，要求他们把地面抛开看一看，但是维修说是不可能是卫生间的问题，就是门口防水没有做好返潮。致使地板变黑，拒绝我们提出的疑问，我们这一次相信了他们，但我的地板再一次变黑之后他们没有第一时间来维修，直至12月份维修队上来敲门说楼下漏水，是我家漏下去的，因为这次维修在12月份，孩子还小，如果维修房屋根本住不了人，故被告王志勇要求施工方出具施工方案和保证书及赔偿，我们多次找到物业，经过协商达成共识，并由中太建设集团工作人员给我们写下维修方案，定于2017年12月14日开始维修，说是七日内完成也没有完成，直至2018年1月1日我们才回家，这次造成漏水的原因是热水管被铁丝穿透，因为我们买的是精装修的房子，入住后自己没有进行房屋修补工作，所以跟我们业主没有任何关系，本次维修之后本以为会过的很好，但刚入住就发现浴室坡度做反，紧接着地板又一次变黑，墙体掉皮，和维修队说地板变黑、墙体掉皮，他们说洗澡的潮气，天暖和再修。5月份返潮更严重，表字走的特别快，我再次怀疑漏水，和维修大队说，他们上来就要刨，我没有同意，因为这次维修比上次的工程还要大，物业工程部都没有给我们维修方案和保证，水暖工给我们打过几次电话，我让他给我维修方案，他迟迟没有回复，5月份物业也没有第一时间采取应急措施，我们多次和维修大队说让他们出方案快点维修，他们没有回复，一直到8月末恒大（房地产公司和物业都属于恒大）来了三波人每一次都是不同的人来说维修的事，说楼下已经找到他们了，我说楼下找你们你们才想起我家，我们找你们出方案你们不理睬，他们的说辞是他们刚刚进行岗位调整，这件事刚有人来管，我们老百姓买房子不是用来维修的，是用来居住的。我们提出的条件他们没有同意，反而让我们签署对他们恒大的保证，我们没有达成一致，最后他们回去说沟通，没有达成一致，之后事情不了了之，直至2018年10月12日，我接到法院传票，直到今天我们和原告见过一面，在这期间物业都没有让我们两家见面沟通这件事，到今天为止，我们的主卧卫生间没有用，怕楼下遭到更大的损失，综上所述，我们买的是精装房，装修和维修都不是我们个人的行为，都是恒大的行为，他们没有第一时间来维修，是恒大的责任，与我们404业主无关。如果物业积极来处理这件事，不至于原告将我们三方告上法庭，我们404也是受害者，所以我们认为没有责任承担原告的诉讼。原告为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、哈尔滨恒大御景湾楼宇认购书1份（复印件）。原告房屋是从诚业房地产购买，因漏水造成的损失应当由被告诚业房地产赔偿。被告开发公司对证据一的真实性无异议，证明问题有异议，此份证据可以证实原告与被告诚业地产系买卖关系，被告诚业地产将房屋交付原告使用之日起双方买卖合同权利义务已经履行完毕，交付之后房屋产生的费用应由原告自行承担。被告物业公司对证据一的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据只能证明原告认购提供服务的恒大御景湾商品房，不能证明损害系被告造成的。被告王志勇对证据一不清楚。证据二、照片7张。证明2017年12月24日，物业通知我以后，一直到2018年4月左右一直在维修，一直让我等，当时门都冻上了。照片是在2017年12月24日物业通知我维修完了以后，大约是在2018年1月中旬拍摄的，一直无法出租。被告开发公司对证据二的真实性及证明问题均有异议，此份证据的照片拍摄时间、地点、地点均没有体现，无法证明此房屋就是原告需要维修的房屋。原告在证明问题中说房屋门是打不开的，但是原告提供的照片包括屋内情况，原告的证明问题前后矛盾，法庭应不予采信。被告物业公司对证据二的质证意见同被告开发公司。被告王志勇对证据二不清楚。证据三、物业费票据1张（复印件）。证明原告需要理赔的证据。被告开发公司对证据三的真实性无异议，对证明问题有异议，此份证据的收费主体为金碧物业公司，与被告诚业地产无关，本证据的收款日期为2016年10月29日，此时原告的房屋已经交付原告使用，根据法律规定，原告所有的房屋产生的所有费用应由原告自己承担，并且2016年期间原告房屋并没有任何的问题，原告所述返还物业费没有事实及法律依据。被告物业公司对证据三的真实性无异议，证明事项有异议，该证据为被告为原告提供的物业服务，不能证明损害系被告造成的。被告王志勇对证据三不清楚。证据四、包烧费票据1份（复印件）。证明理赔的证据。被告开发公司对证据四的真实性无异议，此份证据为供热费发票，收取单位为哈尔滨物业供热集团有限责任公司，原告作为房屋实际占有使用者，应承担物业费供热费等相应的费用，原告无事实及理由要求诚业地产返还，此费用不是被告诚业地产收取的，没有返还义务。被告物业公司对证据四的真实性无异议，对证明事项有异议，该证据与原告的损害没有关联。被告王志勇对证据四不清楚，不知道。证据五、门市租赁合同1份（复印件）。证明原告的房屋已经租出去了，原告要求理赔的证据。被告开发公司对证据五的真实性及证明问题均有异议，此份证据系原告与案外人签订的租赁合同，案外人没有出庭，无法核实证据的真实性，证据中约定的租金及付款方式等内容合同双方是否履行，被告无法查证。另外此份证据所述的租金不是原告房屋漏水的直接损失，应不予赔偿。被告物业公司对证据五的真实性及证明事项均有异议，该证据是原告单方出具，没有其他证据佐证，真实性存有异议，而且与原告的损害没有必然的联系。被告王志勇对证据五的质证意见同其他二被告。证据六、收条1份（复印件）。证明：因房屋漏水，房屋全额退款。被告开发公司对证据六的真实性及证明问题均有异议，此份证据系案外人单方出具，无法核实真实性，并且退款方式及退款原因与实际情况不符，原告报修时，房屋只存在漏水情况，但达不到不能使用的程度，不符合退款条件。被告物业公司对证据六的质证意见同被告开发公司。被告王志勇对证据六的质证意见同被告开发公司。2018年9月份之前，一直在正常营业。被告王志勇为证明其主张成立，向法庭举示如下证据：证据一、保证书1份（复印件）。证明漏水问题不是由404业主造成的。被告开发公司对证据一的真实性及证明问题均有异议，此份证据为案外人中太建设集团签署，并由个人签名，没有加盖中太建设集团的公章，内容与诚业地产无关，其真实性被告诚业地产无法核实。此份证据所述内容与本案无关。被告物业公司对证据一的质证意见同被告开发公司。原告对证据一不清楚。证据二、视频资料1份。证明证据一签署的过程及真实性。被告开发公司对证据二的真实性及证明问题均有异议，此份证据系被告王志勇在证据一签完之后的视频资料，其内容与本案无关，不发表质证意见。被告物业公司对证据二的质证意见同被告开发公司。原告对证据二不清楚，不知道。与原告提供的各项理赔不相关。证据三、照片1张（复印件）。证明：证据一、证据二的真实性。被告开发公司对证据三的真实性及证明问题均有异议，被告王志勇向法庭提供的证据一、二、三均是在法庭要求的举证期限届满提供的，被告应承担举证不利的后果，证据三照片中所照的内容为案外人，其身份无法核实，照片内容更无法核实，并且证据一、二、三均与本案没有必然联系。并不能作为本案的审理依据。被告物业公司对证据三的质证意见同被告开发公司。原告对证据三不清楚，与原告提供的各项理赔不相关。被告开发公司及被告物业公司未提交证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综合原、被告的诉、辩主张、举证及质证情况，本院对以下事实予以确认：原告系哈尔滨恒大御景湾4底商楼1单元105室的业主，原告与被告开发公司于2015年3月24日签订《哈尔滨恒大御景湾楼宇认购书》。被告王志勇系哈尔滨恒大御景湾4楼1单元404室的业主。被告物业公司系原告房屋及被告王志勇房屋所在小区的物业管理单位。2016年10月29日，原告进户。2017年9月，因原告房屋棚顶漏水，原告向被告物业公司报修，经被告物业公司查找，发现漏水点在被告王志勇家中卫生间地面下方渗漏。被告物业公司与被告王志勇协商对漏水点进行维修，被告物业公司给付被告王志勇6000元赔偿款。2017年12月，被告物业公司维修完毕，原告房屋棚顶停止漏水。2018年5月，因原告房屋棚顶再次漏水，原告向被告物业公司再次报修，被告物业公司发现漏水点仍是被告王志勇家中卫生间地面下方渗漏，被告物业公司认为疑似防水或热水管漏水，具体需要凿开之后看到漏水点才能确定。被告物业公司与被告王志勇协商无果，至今未进行维修。现原告房屋棚顶仍处于漏水状态。本院认为，依据原告、被告王志勇系被告开发公司出售房屋的业主，可确认双方系商品房买卖合同法律关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定：“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……”。结合本案，原告与被告王志勇于2015年3月购买房屋，于2016年10月办理进户。根据上述法律规定，被告开发公司有义务保证原告及被告王志勇房屋的质量安全。被告王志勇房屋卫生间在未超过五年的保修期限内，于2017年9月和2018年5月两次出现漏水情况。特别是被告物业公司维修后，又在相同位置再次出现漏水，说明被告开发公司出售的房屋在五年保修期间存在质量问题。依法原告要求被告开发公司进行维修并赔偿损失的诉讼主张事实存在，依法有据，本院支持。物业服务企业应当履行物业服务合同的约定或者法律规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，否则应当承担相应的民事责任。本案被告物业公司作为物业管理单位并表示同意维修，故被告物业公司应对被告王志勇家中的漏水点进行维修。考虑对漏水点的维修客观上需要被告王志勇的配合，依照《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定：“不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。”被告王志勇亦表示同意配合维修，因此被告王志勇在被告开发公司及物业公司对漏水点进行维修时需给予必要配合，由此维修过程中给被告王志勇造成的损失，应由被告开发公司及物业公司承担赔偿责任。关于原告诉请因漏水给原告造成的经济损失，一年的租金8万元的问题，原告主张租金时间自2017年8月27日至2018年8月27日，第一次发生漏水自2017年9月持续至2017年12月，第二次发生漏水自2018年5月持续至今，导致原告房屋无法出租的时间应为8个月，产生的租金损失应为53333.33元（8万÷12个月×8个月）。该损失与漏水有因果关系，本院酌定予以支持。关于原告诉请因漏水给原告造成的经济损失物业费7603.20元、包烧费8028.23元的问题，被告物业公司提供物业服务收取物业费，供暖单位提供供暖服务收取取暖费，上述费用与本案无直接因果关系，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国物权法》第八十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《物业管理条例》第二条，《房屋建筑工程质量保修办法》第七条，之规定，判决如下：一、被告哈尔滨市诚业房地产开发有限公司、金碧物业有限公司哈尔滨分公司于本判决生效后七日内出资，对被告王志勇名下位于哈尔滨恒大御景湾4楼1单元404室的房屋内漏水部位进行维修；二、被告王志勇在哈尔滨市诚业房地产开发有限公司、金碧物业有限公司哈尔滨分公司对漏水部位进行维修过程中，给予必要配合；在维修漏水部位过程中给被告王志勇造成的损失，由哈尔滨市诚业房地产开发有限公司、金碧物业有限公司哈尔滨分公司承担赔偿责任；三、被告哈尔滨市诚业房地产开发有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告范桂玲房屋租金损失53333.33元；四、驳回原告范桂玲的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1095.50元（原告已预交2191元），由被告哈尔滨市诚业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  王超二〇一八年十二月十日书记员  周琳