.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区赤峰市中级人民法院民事判决书（2018）内04民终6267号上诉人(原审被告)：赤峰华安房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区赤峰市红山区五中街路南。法定代表人：王宏宇，总经理。委托诉讼代理人：董亮，内蒙古吉拓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：任祥，男，1966年11月2日出生，汉族，农民，住赤峰市。委托诉讼代理人：白树林，赤峰市元宝山区平庄第二法律服务所法律工作者。上诉人赤峰华安房地产开发有限责任公司（以下简称华安公司）因与被上诉人任祥商品房买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2018）内0403民初2921号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。华安公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回任祥对华安公司自2015年7月1日起至2016年3月2日止逾期交房利息、改判自2015年7月1日起至任祥付清全部房款日按本金149984元计算逾期交房利息；二、撤销一审判决第二项，改判驳回任祥对华安公司自2015年7月1日起至2016年3月2日止逾期交房违约金；三、本案诉讼费由任祥承担。事实与理由：一、一审判决认定涉案房屋交付时间为2016年3月3日属认定事实错误。2016年3月1日，任祥与华安公司博世园项目部签订涉案房屋的《室内业主装潢协议》，领取了房屋钥匙，并进入房屋进行装修，涉案房屋已经实际处于任祥控制之下，双方通过现实交付接受交付的双向行为，变更了原合同约定的有关书面交房的约定，是双方真实意思表示，合法有效。华安公司的交付行为符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，对房屋的转移占有，视为对房屋的交付使用。华安公司履行了交付房屋的合同义务，故而对任祥主张的签订装潢协议之后的逾期交房利息及违约金不应承担责任；二、一审判决华安公司自2015年7月1日起按房屋价款289984元支付逾期交房利息错误。一审中任祥自认2015年10月才付清全部购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条甲方逾期交付商品房的处理第1款：“合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”之约定，自2015年7月1日起至任祥付清全部房款之前计算逾期交房利息的本金应为已付款149984元，而非房屋价款289984元；三、一审认定缴清尾款时间是2015年4月10日错误，实际交付贷款是2015年10月，对此任祥在起诉状中有明确自认，因此华安公司在2015年10月才有交房的义务，一审判令华安公司自2015年7月支付违约金适用法律错误。任祥辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。第一，华安公司提供的2016年3月1日自称是与任祥签订的《室内业主装潢协议》，是华安公司编造出来的。任祥2016年3月1日未与华安公司签订过《室内业主装潢协议》，华安公司称2016年3月1日交付房屋不能成立；第二，华安公司提供的《室内业主装潢协议》中明确写明华安公司不具备竣工验收条件，也能证明领取一把装潢钥匙不视为华安公司对任祥房屋的交付；第三，华安公司在一审中提供的B4栋房屋建设工程竣工验收证明书一份、公告照片两枚，目的是证明涉案房屋已经于2016年11月16日完成独栋竣工验收，华安公司当天发出公告通知房屋交付使用。按华安公司自己的主张，房屋的交付也应在2016年11月16日完成竣工验收之日，而其在上诉状中又把交付日期提前到2016年3月1日，自相矛盾，不能成立；第四，任祥在一审中提供了2017年10月1日华安公司的通知一份，证明了2017年10月1日华安公司出售给任祥的楼房才供水供电，才能使用电梯，因此领取装潢钥匙也不具备装潢条件，不能视为法律意义上的交付。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条约定，华安公司在商品房交付时应书面通知买房人办理房屋的交接手续，提供住宅质量保证书、住宅使用说明书并交接房屋钥匙，华安公司至今也未履行上述义务。其辩称2016年3月1日就完成了交付显然不能成立。任祥是2016年3月3日领取的装潢钥匙，2017年10月进行的装修，至今未入住。基于上述事实和理由，涉案房屋的交付时间应为2016年11月16日之后，一审法院认定是2016年3月3日交付任祥也没有异议；第五，根据双方签订的《商品房买卖合同》第4条第二项约定，“贷款付款的乙方应于2015年3月11日前一次性存入商品房首付款149984元，其余价款办理贷款”，任祥已经按约定交付首付款并办理了贷款，全额支付了购房款289984元，华安公司就应按照合同第五条的约定支付已付款289984元的利息，利息自合同约定的华安公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，一审法院依此作出的判决是正确的。因按照协议约定及一审法院的判决华安公司赔偿任祥的逾期交房利息损失及违约金不足以弥补任祥的实际损失，如按照华安公司的上诉理由做出判决，对任祥显失公平，不足以对华安公司的违约行为进行惩戒。综上，恳请二审法院驳回上诉，维持原判。任祥向一审法院起诉请求：1、请求依法判令华安公司立即向任祥交付元宝山区平庄博世园小区B4#住宅楼-3-3033号楼房，并为任祥提供不动产登记证、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；2、请求依法判决华安公司立即支付任祥逾期交房利息62057.16元，并要求利息计算至实际交付商品房之日止；3、请求依法判决华安公司立即支付任祥逾期交房违约金15514.14元，并要求违约金计算至实际交付商品房之日止；4、请求依法判决华安公司立即给付任祥购房发票。合计77571.30元。一审法院认定事实：任祥与赤峰华安房地产开发有限责任公司2015年3月17日签订了商品房买卖合同，任祥购买了赤峰华安房地产开发有限责任公司开发的××庄房一处，房屋总价289984元。合同第三条约定，“甲方于2015年6月30日前，将房屋交付乙方使用”。合同第五条约定，“除遇不可抗力外，甲方如未按本合同第三条约定日期交房，逾期在60日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，乙方有权按照下列第1种约定，追究甲方违约责任：1、合同继续履行。甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。此外，甲方还应每日按商品房价款的万分之0.5向乙方支付违约金”。合同第十一条约定，“商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，交接房屋钥匙”。第十二条约定，在整体小区综合验收后180天办结房屋权属转移登记。2015年3月11日任祥交纳首付款150000元，2015年4月10日交清尾款149984元，任祥于2016年3月3日领取房屋钥匙。现涉案房屋已经于2016年11月16日完成独栋竣工验收但未取得产权证书。一审法院认为，任祥与华安公司签订的商品房买卖合同系双方真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。任祥、华安公司在商品房买卖合同中约定了交房时间、交付方式、逾期交付应承担的违约金及利息。任祥已经按约定履行了交清购房款的合同义务，华安公司应按约定交房，逾期交房应按约定给付利息。对双方争议的交房时间问题，任祥自认已于2016年3月3日领取钥匙，可视为其对房屋的占有使用的时间，故对于任祥主张的华安公司应赔偿其逾期交房利息损失的时间应为2015年7月1日起至2016年3月2日止，按合同约定予以赔偿。对于任祥主张的违约金，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……，”因双方在合同中已有明确约定，故对任祥要求华安公司给付违约金的请求一审法院予以支持。根据双方合同约定，违约金支付时间应自2015年7月1日起计算至2016年3月2日止。现涉案房屋仅进行独栋验收，未进行整体验收，故对任祥要求办理房屋权属转移登记的请求不予支持。华安公司应于交付房屋时向任祥提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、华安公司于本判决生效后七日内向任祥支付逾期交房利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金289984元的利息，至2016年3月2日止）；二、华安公司于本判决生效后七日内向任祥支付逾期交房违约金（自2015年7月1日起按每日万分之0.5计算本金289984元的违约金，至2016年3月2日止）；三、华安公司于本判决书生效后立即向任祥出具购房发票并提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；四、驳回任祥其他诉讼请求。本院二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审经审理查明，双方签订的《商品房买卖合同》第2条约定，“贷款付款的，乙方应于2015年3月11日前，一次性存入商品房首付款149984元，其余价款办理贷款”，任祥于2015年3月11日向华安公司支付首付款149984元，2015年10月9日贷款付清剩余房屋价款，其他事实与一审法院认定事实一致，本院直接予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：华安公司是否应承担违约责任及违约责任的数额。任祥与华安公司在签订的商品房买卖合同中对交房时间、交付方式、通知交付方式、逾期交付应承担的违约金及利息等均进行了明确约定。任祥于签订合同当日向华安公司交首付款149984元，2015年10月9日贷款交清尾款140000元。现任祥已经按照合同约定向华安公司支付了购房款，华安公司未在合同约定的时间内向任祥交付房屋，构成违约，应按合同约定的违约赔偿方式承担违约责任。关于如何计算违约金及已付房款利息的起止日期，首先，华安公司主张2016年3月1日与任祥签订装潢协议，并交付装修钥匙，应认定为房屋交付日期。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”上述法律明确规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用，华安公司于2016年11月16日取得建设工程竣工验收证明书，至此涉案房屋才具备交付使用的条件，在竣工验收前交付房屋违反法律的强制性规定，不能认定为对房屋的交付。华安公司于2016年3月1日与被上诉人任祥签订装潢协议时涉案房屋尚不具备交付使用条件，华安公司主张以装潢协议签订日期为实际交付日期，对签订装潢协议之后的逾期交房利息及违约金不应承担责任，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。对于一审法院认定2016年3月3日为房屋交付日期，任祥没有异议，其主张自合同约定的交房之日次日起至2016年3月3日止的违约金及利息系对自己权利的处分；第二，因双方签订的《商品房买卖合同》第三条对房屋的交付条件及交付时间进行了明确约定，“甲方于2015年6月30日前，将符合上述条件的房屋交付乙方使用”，合同中没有关于乙方需付清全款甲方才有交付房屋义务的约定，任祥已经按照合同约定交纳首付款并办理贷款，华安公司应当依照合同约定的时间交付房屋，逾期构成违约。华安公司主张应自任祥交付贷款日（2015年10月9日）才有交付房屋的义务没有合同依据及法律依据，因此，华安公司应按照合同约定向任祥支付自2015年7月1日起至实际交房之日的违约金。关于华安公司从2015年7月1日起至任祥付清全部房款日止应支付利息的本金问题，根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条第1款：“合同继续履行，甲方应支付乙方已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算”的约定，华安公司应向被上诉人任祥支付自2015年7月1日起至2015年10月9日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算被上诉人任祥已付房款149984元的利息，自2015年10月10日起至2016年3月3日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算被上诉人任祥已付房款289984元的利息。综上，华安公司的上诉请求部分成立，应予支持；原审判决认定事实不清，适用法律有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2018）内0403民初2921号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2018）内0403民初2921号民事判决第一项，即：华安公司于本判决生效后七日内向任祥支付逾期交房利息（自2015年7月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金289984元的利息，至2016年3月2日止）；三、变更内蒙古自治区赤峰市元宝山区人民法院（2018）内0403民初2921号民事判决第一项为：华安公司于本判决生效后给付任祥逾期交房利息（自2015年7月1日起至2015年10月9日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金149984元的利息；自2015年10月10日起至2016年3月2日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算本金289984元的利息）。一审案件受理费1739元，由华安公司负担1500元，任祥负担239元；二审案件受理费1739元，由华安公司1500元、任祥负担239元。本判决为终审判决。审判长 陆广华审判员 赵 杰审判员 牛占龙 二○一八年十二月二十九日书记员 刘立立