辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13840号上诉人（原审被告）：沈阳万象生活城商业物业经营有限公司，住所地沈阳市浑南新区三义街****。法定代表人：吴梅华，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹永生，男，1979年9月4日出生，汉族，该公司员工。被上诉人（原审原告）：张日明，女，1967年9月17日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。原审被告：泛华房地产开发（沈阳）有限公司，，住所地沈阳市浑南新区沈营路**7门法定代表人：黄振明，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹永生，男，1979年9月4日出生，汉族，该公司员工。上诉人沈阳万象生活城商业物业经营有限公司（以下简称“万象生活城公司”）因与被上诉人张日明、原审被告泛华房地产开发（沈阳）有限公司（以下简称“泛华房地产公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万象生活城公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项，在查明事实的基础上依法改判；2.依法判令被上诉人承担本案一审及二审诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认为案涉商铺不符合消防规定，无法满足被上诉人经营需求，案涉商铺由上诉人拆除，导致租赁合同目的无法实现，与事实不符。案涉商铺不受消防影响，满足经营需要，符合合同约定。不存在上诉人擅自拆除。恢复玻璃围挡，不存在技术上障碍，且成本较低，上诉人也并未拒绝恢复，租赁目的不存在无法实现的客观情形。另外，拆除玻璃围挡，并不构成对案涉商铺装修的拆除。案涉商铺符合合同约定，被上诉人违约解除租赁合同，应承担装修损失在内的不利后果。二、关于装修造价。玻璃围挡为上诉人所有，不构成被上诉人装修，其拆除亦不构成案涉商铺装修的拆除。被上诉人拆除了商铺内灯具等与案涉商铺形成附合的设备设施，该部分一旦拆除无法恢复，被上诉人的拆除行为是导致装修现场无法复原的原因。一审认为被上诉人拆除灯具系为减少损失，既缺乏证据支持，又无法解释减少何种损失，有悖社会常理。被上诉人拆除其设备设施并收回，在鉴定阶段拒不提供鉴定，从而进一步导致鉴定结果与实际不符。装修损失鉴定系上诉人依法申请并经法院同意，鉴定程序及鉴定结论符合法律规定，且鉴定结论经双方当事人充分质证，应作为认定案件事实的依据。原审法院未才采信鉴定结论，违反相关法律规定，侵犯了上诉人的诉讼权利。被上诉人拆除其设备设施并收回，该部分存在一定价值，不应另行计算在装修损失内，否则构成不当得利。三、被上诉人已实际经营，装修损失应根据商铺实际使用时间进行折算。案涉商铺租赁期限为2年，被上诉人实际使用案涉商铺的期限为2016年7月7日至2017年9月21日，共计76天，根据相关司法解释，装修损失应按剩余租赁期内的装饰装修残值计算，故上述期限内分摊的部分相应扣除。张日明辩称，同意一审判决。泛华房地产公司述称，同意一审判决。张日明向一审法院起诉请求：1、请求确认张日明与万象生活城公司签订的《租赁合同》已于2016年10月20日解除。2、判令万象生活城公司、泛华房地产公司返还张日明交付的租赁合同保证金11,100元、物业合同保证金000元、施工装修保证金5000元、预付租金5550元及上述款项之利息1294元（自2015年11月1日起至2016年11月8日，按中国人民银行同期贷款利率计算，直至实际全部给付之日止）。3、判令万象生活城公司、泛华房地产公司赔偿张日明的装修损失133,000元、宣传费1300元、经营损失11,040元、人员开资31,954元。4、本案诉讼费由万象生活城公司、泛华房地产公司承担。一审法院认定事实：2015年10月31日，张日明与万象生活城公司签订《万象生活城租赁合同》，约定:张日明租赁泛华房地产公司所有的位于沈阳市浑南区沈营路8号万象商业广场的编号为F-104号商铺，面积为37平方米，由张日明经营“黄金美甲”品牌从事美甲、美睫服务项目；租赁期限二年，自2015年11月1日至2017年11月30日止，2015年11月1日至2015年11月30日为装修期，免租金；租金第一年为月租金每月每平方米150元，月基本租金总额为5550元，第二年租金每月每平方米165元;合同签订时张日明需预付一个月的租金5550元，同时，张日明需支付相当于两个月租金11,100元作为履约保证金，但张日明不因向万象生活城公司支付了上述履约保证金而要求支付利息或其他形式的补偿，本合同终止后，万象生活城公司在扣除张日明应支付的费用、违约金、赔偿金后，剩余履约保证金在张日明将本商铺移交给万象生活城公司之日起90日内返还张日明。合同签订当日，张日明依据合同约定向象生活城公司缴纳了租金5550元、履约保证金11,000元。2015年11月1日，张日明与万象生活城公司又签订《物业管理合同》，约定：物业管理费每月每平方米45元，即每月1665元，物业管理期限与租赁期限一致即自2015年11月1日至2017年11月30日止，首月装修期免收物业管理费；张日明向被告万象生活城公司缴纳保证金5000元，本合同约定的物业管理期届满，如张日明已缴清本合同项下的全部费用且无其他违约行为的，万象生活城公司应当依据本合同约定的物业管理期限届满之日起90日内将保证金无息返还张日明；在本合同签订同时，张日明向万象生活城公司支付装修保证金5000元，保证其按万象生活城公司规定进行装修，张日明不按规定进行装修的，万象生活城公司有权没收装修保证金，张日明装修完毕，经万象生活城公司验收合格之日起10个工作日内，万象生活城公司将装修保证金无息返还张日明（亦可用于抵付张日明依约应支付万象生活城公司的费用）。张日明于2015年10月31日依约向万象生活城公司交付了物业合同保证金5000元、施工装修保证金5000元、物业费1665元。2016年7月7日，万象生活城公司才将出租商铺交付张日明装修使用，装修完毕后，张日明于2016年7月28日开始经营。2016年9月21日，万象生活城公司向张日明出具了《承诺书》，载明：我商场于2016年9月20日因消防检查事宜，通知商户撤场配合消防报验工作，商户愿意配合，定于减免一个月租金作为本次因消防报验造成的商户损失。之后，张日明同意配合停业，并将桌椅、窗帘等物品收至万象生活城公司提供的库房内。但万象生活城公司在未通知张日明的情况下，擅自拆除张日明档口的玻璃围挡及装修设施，导致张日明无法继续经营，张日明多次与万象生活城公司、泛华房地产公司协商未果，于2016年10月20日口头向万象生活城公司提出解除租赁合同。为减少损失，张日明在提出解除合同后，自行将承租商铺内灯具等设备拆除。后万象生活城公司将案涉商铺位置另租他人。张日明起诉来至一审法院。一审法院另查明，经张日明申请，一审法院委托沈阳中建东北工程咨询有限公司对张日明承租商铺的现存装修部分的工程造价进行了鉴定，该公司于2017年4月18日作出东咨司鉴2017-33号工程造价司法鉴定报告，确认张日明承租商铺现存装修工程造价为12,139.36元，除此之外，张日明主张的工程造价为52,741元。张日明为此支付鉴定费5000元。一审法院认为，《万象生活城租赁合同》是张日明、万象生活城公司在平等、自愿基础上签订，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制效力性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。现张日明按约向万象生活城公司支付租赁合同的履约保证金及租金，万象生活城公司应向张日明提供符合合同约定，可用于经营的商铺，现因万象生活城公司出租的商铺不符合消防规定，无法满足张日明的经营需求，且商铺装修已被万象生活城公司拆除，导致租赁合同目的无法实现，故张日明有权解除租赁合同。张日明于2016年10月20日通知万象生活城公司解除租赁合同，而万象生活城公司在收到解除通知后，并未按法律规定提出异议，故可认为案涉租赁合同于2016年10月20日解除。现万象生活城公司于2016年7月7日向张日明交付商铺，张日明开始装修后，于2016年7月28日开始经营，后经万象生活城公司要求于2016年9月21日停止经营，故张日明使用案涉商铺时间为2016年7月7日至2016年9月21日。关于租金，因合同约定免租期一个月（2016年7月7日至2016年8月6日），故张日明应支付租金的时间共计45天（2016年8月7日至2016年9月21日），因张日明已支付一个月租金，还应支付（2016年8月7日至2016年9月6日）租金2775元。因张日明已预交了租赁合同履约保证金11,000元，根据《万象生活城租赁合同》约定，合同终止后，万象生活城公司应扣除张日明应付租金2775元，将剩余租赁合同履约保证金8225元返还张日明。因租赁合同已解除，张日明不在万象生活广场从事经营活动，亦不再享受万象生活城公司提供的物业服务，故张日明与万象生活城公司的《物业管理合同》业已解除，万象生活城公司应将其收取的物业合同保证金5000元还张日明。关于物业费，因合同约定免租期一个月（2016年7月7日至2016年8月6日），故张日明应支付物业费的时间亦为45天（2016年8月7日至2016年9月21日），因张日明已支付一个月物业费，还应支付（2016年8月7日至2016年9月6日）物业费832.5元。根据《物业管理合同》约定，张日明已缴纳施工装修保证金5000元，扣除张日明应支付的物业费832.5元后，退还张日明4167.5元。至于张日明要求的利息，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于张日明要求万象生活城公司、泛华房地产公司赔偿装修损失133,000元的诉讼请求，根据沈阳中建东北工程咨询有限公司出具的鉴定结论可知，张日明承租商铺的现存装修部分的工程造价12,139.36元，而已拆除的装修工程造价依张日明主张为52,741元，因万象生活城公司将不符合消防规定的位置出租给张日明，并擅自将商铺的玻璃围挡及装修设施予以拆除，万象生活城公司的违约行为，导致张日明装修现场无法完全复原，张日明的装修损失无法通过鉴定程序全面体现，根据公平原则，一审法院酌定张日明的装修损失为50,000元，万象生活城公司对该部分损失应予赔偿。关于张日明要求的宣传费1300元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于经营损失11,040元，主要涉及会员退费损失，张日明虽退还了该笔费用，但张日明也未向会员提供该部分服务，并没有实际的支出，退费金额也不能体现如美甲店继续经营张日明能取得的利润金额，故以上费用不属于张日明的实际直接损失，一审法院对张日明的该项诉讼请求，不予支持。关于人员开资31,954元，因张日明在发现商铺无法继续经营后，并未及时解散雇佣人员减少损失，故该部分损失一审法院不予支持。关于张日明要求泛华房地产公司承担赔偿责任的诉讼请求，因泛华房地产公司并非本案合同相对方，且张日明亦未举证证明泛华房地产公司有违约或者侵害张日明权利的行为，故一审法院对张日明的该项主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条一款、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，一审法院判决：一、原告张日明与被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于2015年10月31日签订的《万象生活城租赁合同》于2016年10月20日解除；二、被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于本判决生效之日起3日内，一次性退还原告张日明租赁合同保证金8225元；三、被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于本判决生效之日起3日内，一次性退还原告张日明物业合同保证金5000元；四、被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于本判决生效之日起3日内，一次性退还原告张日明施工装修保证金4167.5元；五、被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司于本判决生效之日起3日内，一次性赔偿原告张日明装修损失50,000元；六、驳回原告张日明的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4379元，由原告张日明负担2942元、被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司负担1437元。鉴定费5000元，由被告沈阳万象生活城商业物业经营有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，张日明于一审中提交了沈阳佰尚装饰工程有限公司于2016年7月7日出具的86,400元收款收据、2016年7月20日出具的43,800元收款收据及2016年7月27日出具的2800元的收款收据。再查明，一审法院就本案曾作出（2016）辽0112民初9991号民事判决书，万象生活城公司不服，上诉于本院，本院作出（2018）辽01民终1660号民事裁定书，将该案发回重审。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。上诉人万象生活城公司与被上诉人张日明签订的《万象生活城租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效。当事人均应当按照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。”本案中，双方合同履行期间，万象生活城公司向张日明出具要求撤场配合消防报验工作的通知函，并拆除了张日明经营档口的玻璃围挡等设施，导致张日明无法正常经营，故一审法院认定因万象生活城公司的行为导致张日明租赁合同目的无法实现，确认双方租赁合同于2016年10月20日解除，并据此判决万象生活城公司返还张日明先期交纳的租赁合同保证金、物业合同保证金、施工装修保证金，并无不当。关于张日明主张的装修损失应如何认定的问题。万象生活城公司（甲方）与张日明（乙方）签订《万象生活城租赁合同》第12.4条约定：甲方有下列行为之一的，乙方有权解除本合同，甲方应返还履约保证金，并向乙方承担由此发生的损失，对于乙方的装修损失，按照经审核的乙方装修费用发票以及相应使用年限计算折旧：（3）甲方不按本合同约定履行主要义务，使本合同不能履行的。双方的租赁合同履行过程中，因万象生活城公司的违约行为而导致租赁合同解除，对于张日明主张的装修损失，应依照合同约定认定相应的损失数额。一审法院依张日明申请委托鉴定机构出具的鉴定意见为张日明承租商铺现存装修工程造价为12,139.36元，除此之外，张日明主张的工程造价为52,741元。鉴于被上诉人张日明在一审中提供了装修公司开具的共计13,300元的装修票据，考虑到涉案租赁合同因万象生活城公司的违约行为而解除，且万象生活城公司存在拆除张日明档口的玻璃围挡及部分装修设施的行为，导致张日明承租商铺的装修现场无法复原，故一审法院酌定张日明的装修损失为50,000元并无不当。综上所述，万象生活城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4379元，沈阳万象生活城商业物业经营有限公司在本院（2018）辽01民终1660号案件中已交纳，由上诉人沈阳万象生活城商业物业经营有限公司负担，本院不予退还。本判决为终审判决。审判长  贾宏斌审判员  李 妍审判员  姜会军二〇一八年十二月二十四日法官助理史舒畅书记员王潇潇本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。