广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终6674号 上诉人（原审被告）：惠州市太东实业投资有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道**。 法定代表人：苏志团。 委托诉讼代理人：蓝洪波，广东卓凡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李宁，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：朱丰敏。 委托诉讼代理人：范松亭，广东德崇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗飞，广东德崇律师事务所律师。 上诉人惠州市太东实业投资有限公司因与被上诉人朱丰敏商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初833号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州市太东实业投资有限公司委托诉讼代理人蓝洪波、被上诉人朱丰敏委托诉讼代理人范松亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人朱丰敏辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 原审原告朱丰敏向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金，自2015年1月1日至实际交房日，每日为已付房款的万分之一点五，暂计至2017年12月31日(465734元×1095天×1.5／10000)共76497元；2、判令被告向原告支付房屋产权登记逾期违约金，按人民银行规定的逾期贷款利息，自2016年1月1日至实际交房曰，暂计至2017年12月31日共66367元(465734元×0.0475÷365×730×1.5)；3、判令被告负担本案所有诉讼费，包括案件受理费、保全费等。以上金额暂共计142864元。 一审法院认定事实：2016年3月23日，原告作为买受人与作为出卖人的被告太东实业投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》一份，约定的主要内容有：一、物业情况，买受人购买出卖人开发的位于惠州××西区××大道××时尚岛花园××单元××房，总价465734元；二、付款方式及期限，买受人采用银行按揭付款的形式支付合同价款，即首期房款145734元于2013年11月16日付清，余款320000元以银行按揭付款（按揭数额以银行审批为准）。三、交付期限，出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用，但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；四、逾期交房的违约责任，出卖人逾期不超过120日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。逾期超过120日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金；五、关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理，即原告自愿委托被告办理房屋产权手续。合同还约定了原、被告双方的其他权利义务。 上述合同签订后，原告于2014年12月31日前向被告付清了购房首期款145734元，购房余款320000元申请银行按揭贷款并于2016年4月14日支付至被告名下账户内。2016年5月5日，原告办理了收楼手续。 另查：被告开发的“时尚岛花园”项目已于2014年3月10日完成了建设工程消防验收，于2015年2月11日完成了电梯监督检验，于2015年4月28日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收，于2017年11月29日取得相关部门的竣工验收备案登记。 再查：涉案房产第13栋首次登记权籍调查业务受理时间为2017年12月26日，办结时间为2017年12月29日。涉案房产第13栋一单元1505号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2018年3月9日，办结时间为2018年3月29日。上述两次权籍调查的办理天数合计为25天。被告于2018年1月23日办理完成了时尚岛花园13栋房屋的首次登记，于2018年5月10日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。原告对此均没有异议。 以上事实，有原、被告的庭审陈述，原告提交的商品房买卖合同、购房发票、契税发票等复印件，被告提交的收楼意见书等证据在卷证实，足以认定。 原审法院认为：被告太东实业公司具有房地产开发经营资质，涉案商品房已取得预售许可证。原告朱丰敏与被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律、法规规定，为有效合同，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。本案的主要争议焦点为：1.被告是否存在逾期交房的事实；2.原告请求被告承担逾期交房的违约责任是否超过诉讼时效；3.逾期交房违约金计算问题；4.被告是否存在逾期办证及违约金计算问题。 关于被告是否逾期交房的认定。原、被告在合同中约定于2014年12月31日前交付房屋，交付标准为：依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计部门验收合格并出具竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。国务院《建筑工程质量管理条例》第十六条规定：“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用”。依照上述规定，建设、勘察、设计、施工、监理五单位综合验收合格是房屋交付前的强制性规定，交付条件是“经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋”。因此，依照国家建筑工程竣工质量、消防、人防、规划等强制验收的规定，以及涉案合同的约定，涉案房产的交房标准至少应界定为经建设、监理、施工、勘察、设计五单位竣工验收合格，电梯、消防等设施也验收合格，相关配套达到具备基本生活的条件。本案中，被告于2016年5月5日才向原告交付符合合同约定条件的房屋，存在逾期交房的违约事实。 关于原告请求被告承担逾期交房的违约责任是否超过诉讼时效的认定，民法通则规定诉讼时效期间为两年，新的民法总则则规定诉讼时效期间为三年。民法总则于2017年10月1日开始实施，在此之前已经超过两年诉讼时效的债权，其诉讼时效仍然适用民法通则的规定，不因民法总则的实施而变更；在民法总则开始实施后诉讼时效尚未超过两年的债权，其诉讼时效适用民法总则的最新规定，权利人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的交房时间为2014年12月31日前，被告逾期交房，按约应自2015年1月1日起开始向原告计算支付逾期交房违约金。鉴于原、被告约定的逾期交房的违约金是按日为时间单位累计计算的，而每日所产生的违约金均属于单独的债权，故原告诉请的逾期交房违约金，其诉讼时效的计算应按每个个别债权分别计算。原告直到2018年3月12日才向原审法院起诉主张逾期交房违约金，其主张的2015年1月1日起至2015年9月30日止的逾期交房违约金，在民法总则实施前已经超过诉讼时效，原告丧失胜诉权，该项诉讼请求内容原审法院依法不予支持。而原告主张的自2015年10月1日至2016年5月5日实际交房时止的逾期交房违约金，在民法总则开始实施时未超过民法通则规定的两年诉讼时效期间，依法应当适用民法总则三年诉讼时效的规定，在原告于2018年3月12日起诉时没有超过诉讼时效，故应受法律保护，原审法院予以支持。 关于逾期交房违约金计算时间及基数的认定。原、被告在合同中约定了被告逾期交房的违约金计算标准即被告逾期超过120日，原告要求继续履行合同，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一点五的违约金。原告已付购房款分两部分，第一部分为145734元，于2014年12月31日前付清；第二部分为320000元，于2016年4月14日付清。逾期交房违约金的计算应当分两部分计算，第一部分违约金以145734元为基数，从2015年10月1日起至2016年5月5日止，按日万分之一点五计算，计为4765.50元（145734元×0.00015/天×218天）；第二部分违约金以320000元为基数，从2016年4月14日起至2016年5月5日止，按日万分之一点五计算，计为1008元（320000元×0.00015/天×21天），以上逾期交房违约金共计5773.5元。被告认为合同约定的逾期交房违约金过高，请求调整为按日万分之零点七五计算，理由不充分，原审法院不予支持。 关于被告是否存在逾期办证及如何计算违约金的问题。按照合同约定，原告委托被告办理房地产权证，被告应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，涉案商品房于2016年5月5日交付原告使用，被告应当在2017年5月5日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，但被告至2018年5月10日才完成该项义务，已构成违约，应承担违约责任。因合同未约定逾期办证违约金，原审法院参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，结合本地区的审判实践，以房屋总价款为基数按年利率6%的标准计算违约金。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故原审法院酌情予以扣除。本案中，被告从2017年5月6日至2018年5月10日止共计已逾期370天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间25天，应支付的逾期办证违约金为26412.86元（465734元×6%/年÷365天/年×345天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告朱丰敏支付迟延交房违约金5773.5元； 二、被告惠州市太东实业投资有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告朱丰敏支付迟延办证违约金26412.86元； 三、驳回原告朱丰敏的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3157元，由原告朱丰敏负担2436元，被告惠州市太东实业投资有限公司负担721元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合本案各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：上诉人是否存在逾期办证、是否应支付逾期办证违约金的问题？ 本案中，涉案《商品房买卖合同》第十五条约定太东公司应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需要由太东公司提供的资料报产权机关备案。现太东公司以该条款后半段载明“因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按买受人自愿委托出卖人办理房屋产权手续的方式处理”为由，主张涉案合同对于太东公司协助办理产权证的截止日期未作明确的约定，则本案中不应承担违约责任。对此，本院认为，太东公司作为房地产开发企业，依据该条约定，首先负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务。该义务的履行期限是明确的，即在商品房交付使用后365天内。如果太东公司没有依约履行，则应当承担相应的违约责任。在将相关资料提交产权登记机关备案后，房地产开发企业则是协助相关行政机关为购房者在规定期限内办理房产证，但只要不是缺少应当由房地产开发企业自行准备以及向买受人收集的资料，相关行政机关何时能够办理出房产证非房地产开发企业所能控制。该条款后半段中的“规定期限”与前半段约定的365天并不相同，上诉人太东公司将两者混淆，其上诉主张没有法律依据，本院不予支持。由于太东公司未在约定时间内将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，故应承担逾期办证违约责任，原审判决计算逾期办证违约金正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州市太东实业投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费460.32元，由上诉人惠州市太东实业投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十二月二十五日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。