安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0102民初9509号原告：宣甘霖，男，1982年7月15日出生，汉族，住安徽省肥东县。原告：许娟，女，1983年11月14日出生，汉族，住江苏省扬州市江都区。两原告委托诉讼代理人：刘东，安徽金的律师事务所律师。被告：安徽城市风酒店管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区大通路**力天大厦**。法定代表人：闵奇，总经理。被告：合肥大圩房地产开发有限责任公司，住所，住所地安徽省合肥市双河路**div>法定代表人：刘海琴，总经理。两被告委托诉讼代理人：马建廷，安徽万世律师事务所律师。原告宣甘霖、许娟诉被告安徽城市风酒店管理有限公司（以下简称城市风酒店）、合肥大圩房地产开发有限责任公司（以下简称大圩房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宣甘霖、许娟的共同委托诉讼代理人刘东、被告城市风酒店、大圩房地产的共同委托诉讼代理人马建廷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宣甘霖、许娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告城市风酒店支付原告租金55192.32元及逾期违约金8978元（租金及违约金暂算至起诉之日）及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期贷款利率计算至款清之日止）；2、请求法院依法判决被告城市风酒店支付原告违约金56230元及律师费3000元；3、请求法院依法判决被告城市风酒店承担本案诉讼费；4、请求法院依法判决被告大圩房地产对以上诉请承担连带责任。事实与理由：2010年7月30日，被告城市风酒店租赁原告所有的力天大厦707和708房屋，双方签订了房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2012年1月1日至2021年12月31日，租金每半年支付一次，每期租金为原告所购房屋实际成交价的3.5%，如逾期应按照未付款数额以每日万分之二支付违约金。并约定，如一方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金；如发生纠纷，所有费用由败诉方承担。被告大圩房地产对租金按时足额支付承担连带担保责任。原告以281152.2元购的两房，按合同约定，房租每月每房应支付1640元，但自实际租赁至今，被告城市风酒店未足额支付原告房租。原告多次向被告城市风酒店催交拖欠的租金，其均拒绝支付。综上所述，原告认为，原告与被告城市风酒店、大圩房地产之间的房屋租赁合同是合法有效的，被告城市风酒店、大圩房地产理应依约及时支付租金给原告。但是被告城市风酒店、大圩房地产却无理由拒不足额支付租金至今。为了维护原告的合法权益，原告只好诉至法院，请求法院依法判决。被告城市风酒店、大圩房地产辩称：原告主张的租金55192.32元与事实不符，与合同约定不相符。合同第五条第二款明确我方支付租金后原告应当向我方出具税票，因为没有税票，所以扣除了10%税金，合同约定的三个月房租为4920.16元，后来因为被告经营不善，双方协商按照面积进行支付，支付的金额应当为每三个月2948元。原告主张违约金应当与实际损失相当，以实际损失为基础，且不超过造成损失的30%，而原告无证据证明由于被告违约给原告造成的实际损失，且原告在诉请中主张了两个违约金，明显违反了法律规定，无事实和法律依据。本案诉讼费不应当由被告承担，主张的律师费无法律依据。本院经审理认定事实如下：案涉房屋系宣甘霖、许娟夫妻共同所有，其中合肥市大通路51号力天大厦办公707室登记在宣甘霖名下，合肥市大通路51号力天大厦办公708室登记在许娟名下。2010年7月10日，原告宣甘霖（甲方）与被告城市风酒店（乙方）、大圩房地产（丙方）签订了一份《力天大厦物业租赁协议》，约定甲、乙双方在平等自愿基础上，经协商一致，就乙方承租使用甲方所购力天大厦房屋事宜达成如下协议。鉴于上述标的房屋为期房，为确保双方权益，甲、乙双方一致同意丙方大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，即发生房屋不能按时按标准交付情况时，由丙方赔付乙方相应损失；发生乙方不能按时足额支付甲方租金超过30天情况时，由丙方进行当期租金的支付，担保期至本合同到期。甲方将其购买的力天大厦办公707号房，建筑面积39.95平方米出租给乙方使用。甲方同意在本合同有效期内将涉及该物业的验房、收房及经营管理的一切事项委托给乙方处理，并同意乙方用其名义从事该物业经营管理的一切活动，甲方应积极配合乙方的经营管理活动，为乙方提供一切正常经营活动所必须的条件。由乙方自行确定、调整该物业的经营范围及经营方式，由乙方独立处理一切与该物业经营有关的内外事务并独立承担相应产生的后果。乙方保证所租赁房屋用于合法经营，同时严格遵守国家有关租赁房屋使用的法律、法规和政策规定。该物业租赁期限为拾年，从2012年1月1日开始计算至2021年12月31日到期。租赁期满后，是否续约由双方另行协商。该物业所有权归甲方，乙方不得转让、抵押该物业等侵犯甲方所有权的行为。甲方有权按照本合同约定获得该物业租金收益，同时向乙方提供相应的税务发票，但不得干涉乙方正常的经营业务，该物业的经营盈亏由乙方自行负责。乙方有义务按照合同约定定期足额向甲方支付该物业的租金，租金以汇款方式汇入甲方指定银行账户，每半年支付一次。首次支付租金日期为2012年1月10日（节假日顺延），每期租金为甲方所购房屋实际成交价款的3.5%，以后每六个月支付一次，金额同上，直至租期结束。租赁期内，乙方有权对物业进行重新分割、布局、装饰，租赁期满时，如双方不再续约，乙方将该物业以当时的实际装修状况退还给甲方，空调、电视、家具等不属于装修范围，仍归乙方所有。乙方可以通过发包、加盟或者转租等形式与他人合作经营，但乙方按期足额支付租金的义务不得转移。租赁期届满前一个月内，甲方以书面形式确定是否由丙方回购上述物业，如需回购，则丙方按该物业甲方购置时总房款的150%回购此物业，税费按当时国家规定执行。乙方应按约定及时足额向甲方支付租金，逾期应按照未付款数额以每日万分之二向甲方支付违约金。甲方不得有提前收回该物业等影响乙方正常经营的行为，否则除承担违约责任外，还须承担由此给乙方造成的一切损失。合同一经签订，双方应严格遵守，如乙方违约，应以该物业购买房款的10%作为违约金赔付给守约方。合同还约定凡因本合同引起的或与本合同有关的任何争议，双方应友好协商解决；如果协商不成，应依法向物业所在地的人民法院提起诉讼解决，所有费用（包括但不限于律师费、诉讼费、执行费等）由败诉方承担。甲、乙双方在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行，如一方违反本合同，另一方有权按本合同的规定索赔。同日原告许娟也与被告城市风酒店、大圩房地产签订了一份《力天大厦物业租赁协议》，合同条款同上。两份合同签订后，两原告将房屋交付给被告城市风酒店使用。被告城市风酒店自2012年1月至2015年7月，每半年支付原告宣甘霖、许娟各自租金8856元，2016年3月至2018年6月，每三个月支付原告宣甘霖、许娟各自租金2948元。因被告长期不能足额支付原告租金，原告宣甘霖、许娟遂诉至法院。另查，案涉两间房屋的购房款均为281152.20元。再查，原告此次起诉支出律师费3000元。以上事实，有两原告身份证复印件、两被告企业基本信息、结婚证、房地权证两份、购房发票两份、《力天大厦物业租赁协议》两份、中国农业银行交易明细表、招商银行户口历史交易明细表、律师费发票及到庭当事人当庭陈述在卷佐证。本院认为：宣甘霖、许娟与城市风酒店、大圩房地产签订的两份《力天大厦物业租赁协议》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为有效，双方均应依约履行。合同签订后，原告依约将房屋交付被告城市风酒店使用，被告理应依约按时足额支付租金。根据合同约定，2012年1月1日至2018年6月，被告应付原告租金255840.50元（78个月×1640.05元/月×2间），但被告每次支付的租金均扣除了10%的款项，自2016年3月起则是按每三个月租金2984元予以支付。至2018年6月，被告少付原告两套房屋租金合计55192.32元（27596.16元+27596.16元）。双方签订的租赁合同仅约定原告应当提供税票，并未约定被告可以扣除原告10%的税金，故被告以此为由扣付原告租金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。税票问题被告可另案主张。被告主张双方约定自2016年3月起，按每三个月2984元标准支付租金。我国合同法规定，当事人协商一致，可以变更合同。被告未举证证明上述租金标准系由当事人双方协商一致予以变更，原告当庭亦予否认，故对2016年3月以后的租金，本院仍按合同约定的标准予以确定。被告支付不足部分，应予补足。被告未按合同约定履行义务，原告主张被告按照合同约定的日万分之二支付至2018年6月的逾期违约金8978元（4489元+4489元）并自起诉之日以租金及上述违约金总和为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率标准支付利息损失，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。原告按合同约定另主张违约金56230元，过分高于被告违约给原告造成的实际损失，被告请求减少，本院予以准许。原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告因本案支出的律师费3000元，确因被告城市风酒店违约造成，且双方合同对此有约定，理应由违约方城市风酒店承担。原告主张被告大圩房地产承担连带责任，根据原、被告三方合同约定，被告大圩房地产对房屋按时按标准交付及租金按期足额支付承担连带担保责任，现被告城市风酒店未按时足额支付租金，被告大圩房地产理应承担相应的连带担保责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效十日内支付原告宣甘霖、许娟2012年1月1日至2018年6月期间欠付租金55192.32元及逾期违约金8978元（计算表附后），并自2018年9月11日起以64170.32元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率标准支付利息损失至本判决确定的给付之日止；二、被告安徽城市风酒店管理有限公司于本判决生效十日内支付原告宣甘霖、许娟律师费3000元；三、被告合肥大圩房地产开发有限责任公司对判决第一项确定的债务承担连带给付责任；四、驳回原告宣甘霖、许娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2780元，减半收取1390元，由原告宣甘霖、许娟负担603元，被告安徽城市风酒店管理有限公司、合肥大圩房地产开发有限责任公司负担787元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 牛 蕾二〇一八年十二月十七日书记员 陈晓薇