广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初5625号原告：冯立丹，女，1981年11月13日出生，汉族，住所地广州市增城区，委托诉讼代理人：刘兴志，广东金羊律师事务所律师。被告：广州知识城腾飞科技园开发有限公司，住所地广州中新广州知识城腾飞一街******，统一社会信用代码91440116061100427X。法定代表人：TANCHUICHING,NINA，总裁。委托诉讼代理人：李敏靖，广东卓信律师事务所律师。委托诉讼代理人：周陈，广东卓信律师事务所律师。原告冯立丹与被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司（以下简称腾飞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，根据腾飞公司申请，于2018年11月7日进行了不公开开庭审理；于2018年12月24日进行了公开开庭审理。第一次开庭时，原告冯立丹及其委托诉讼代理人刘兴志、被告腾飞公司的委托诉讼代理人李敏靖、周陈到庭参加诉讼；第二次开庭时，原告冯立丹的委托诉讼代理人刘兴志，被告腾飞公司的委托诉讼代理人李敏靖、周陈到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯立丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾飞公司向原告冯立丹支付自2017年3月1日起至涉案商品房实际交付之日2018年2月6日止的逾期交房违约金163709元（该违约金每日按涉案商品房总房价款951798元的0.05%计算）；2.本案诉讼费由被告腾飞公司承担。事实和理由：2016年10月23日，冯立丹与腾飞公司签订了《广州市商品房（预售）买卖合同》，购买了腾飞公司开发的位于广州市萝岗区中新里二街3号2502房。该合同约定，冯立丹购买的涉案商品房建筑面积86.783平方米，总价款951798元。冯立丹以按揭贷款方式付款，首付款自预售合同网上签订之日起3日内（不超过5日）支付671798元，剩余房款280000元须于2016年10月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。该合同第十五条约定，涉案商品房验收交接时，腾飞公司应当向冯立丹提供下列资料：(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》;(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》;(三)消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证;(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料;(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件;(六)《房地产（住宅）质量保证书》;(七)《房地产（住宅）使用说明书》等。上述文件不全的，视为不符合交付标准，冯立丹有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由腾飞公司承担。该合同第二十四条约定，腾飞公司在涉案商品房交付时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，腾飞公司应按批准的进度进行建设并至验收合格。腾飞公司未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准。该合同第十三条约定，腾飞公司应当在2017年2月8日前将涉案商品房交付给冯立丹使用。该合同第十四条约定，延期交房的违约责任自约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。上述合同签订后，冯立丹全面履行了合同约定的义务，按照合同的约定提供了相关资料，支付了房价款。但腾飞公司迄今没有按照合同约定的时间、约定及法定的标准将涉案商品房交付给冯立丹使用，比如没有环保部门出具的认可文件或准许使用文件，没有公共服务单位出具的永久供水、供电、供气等证明文件，共用设施及附属配套项目如幼儿园、肉（菜）市场等均没有建成，且《竣工备案表》《建筑工程竣工验收报告》《建筑工程消防验收意见书》等均存在重大问题，致使冯立丹不能按时入住，蒙受金钱及时间等诸多方面的损失，严重损害了冯立丹的权益。故而，冯立丹依法提起诉讼，请法院判如所请，切实维护冯立丹的合法权益。被告腾飞公司辩称，一、根据《商品房预售合同补充协议》约定，在《商品房预售合同》约定的房屋交付使用日前，除有特别约定外，冯立丹必须按照《商品房预售合同》的约定付清所有应付房款及面积补差款，以银行按揭方式支付款项的，冯立丹需按照合同约定期限内办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件、证明等资料、须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）且银行已实际发放按揭贷款。否则，腾飞公司交楼时间予以相应顺延，直到冯立丹付清全部房款、面积补差款止，腾飞公司不因此承担逾期交楼的违约责任。冯立丹与腾飞公司签订的《商品房预售合同》约定收楼期限为2017年2月28日前，但冯立丹向腾飞公司支付首期款后，仅于2017年5月19日才向腾飞公司支付剩余房款，按照合同约定，在业主依约支付完毕全部房款后腾飞公司方需履行交楼义务。因此，即使法院认定腾飞公司的行为构成违约，对于冯立丹实际支付完毕全部房款前的期间，腾飞公司依法依约无需承担任何违约责任，应当在计算违约金期间时予以扣除。二、就永久供电问题，按照我国法律原理及精神、以及商品房预售合同的约定，腾飞公司均应就政府行为及/或提供公共服务部门行为导致的无法为中新广州知识城提供永久用电情形免责。（一）本案永久用电涉及两个部分，分别为腾飞园1C住宅项目小区内部的用电工程，以及小区与变电站之间的用电工程（即将小区内用电工程与知识城变电站进行连接）。就腾飞园1C住宅项目小区内的用电工程，在通知业主收楼前，腾飞公司早已经建设完毕。但是针对小区至知识城变电站之间的电缆铺设工程，由于直到2017年12月，知识城变电站才建成投产，在此情况下，腾飞公司已经在知悉知识城变电站竣工投产后立即进行小区至变电站的电缆铺设工作并向供电局申请验收，供电局于2018年4月12日受理了腾飞公司的报验申请。但是在腾飞公司申请进行停电验收时，由于知识城变电站光纤通信无接入端口，故供电局不受理腾飞公司的申请并且不接收材料。因此，腾飞公司只能待供电局增加完善了光纤通信接入端口后，在具备申请停电条件情况下立即于2018年4月26日向供电局申请停电，供电局于2018年5月4日才受理竣工验收申请，并且最终于2018年5月8日竣工验收合格。（二）根据腾飞公司与其他业主的有关案件情况，法院在腾飞公司与业主合同没有明确约定的情况下，仍认定取得竣工验收备案表是交楼必备条件，由此可知法院已经认可竣工验收备案表的法律内涵及意义。结合竣工验收备案表的取得必定建立在腾飞园1C住宅在工程质量、用水用电等各方面均已经完全符合交楼条件，即满足该等条件政府部门才会向腾飞园1C住宅出具竣工验收备案表。因此，法院应当按此逻辑同时认定腾飞园1C住宅在取得竣工验收备案表时已经具备正常用电供电条件，腾飞公司不存在违约。实际上，自腾飞公司通知业主收楼以来，截至腾飞公司于2018年5月8日取得永久用电之前，虽然基于政府原因未取得永久用电，但腾飞公司已经尽努力使腾飞园处于正常用电情况，所以不少业主已经收楼入住，并且均能够正常装修房屋及开始入住生活，由此进一步证明1C住宅项目实际上已经符合交楼条件。（三）永久用电属于中新广州知识城整个区域的统一性问题，完全由于不可抗力、政府行为、提供公共服务部门行为等不可控制的其他第三方原因导致。根据广州供电局有限公司的计划安排，中新广州知识城由知识城变电站提供220kv双回路永久用电，知识城变电站原计划将于2014年底建成投运，满足中新广州知识城的永久用电需求。后来，知识城变电站因地块红线范围内两边角未征地问题，导致知识城变电站建设进度受阻并由此影响知识城变电站投运以及暂未能为中新广州知识城提供永久用电，故腾飞公司开发建设的腾飞园住宅项目因此暂未能取得永久用电证明文件。（四）腾飞公司在上述事宜中根本不存在任何过错，甚至都完全无能为力，但腾飞公司仍然竭尽所能采取措施，已经新增耗资上千万元，确保腾飞园住宅项目购房者的正常用电，并且仅按“广州市居民电费标准”向业主收取电费，自费承担全部阶梯电价，积极争取并取得10kv临时过渡供电方案。（五）无论是按照我国法律原理及精神，还是商品房预售合同的明确约定，腾飞公司均应就政府行为及/或提供公共服务部门行为导致的情形免责。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条对不可抗力和情势变更等原则适用作出明确规定，可以看出非因债务人过错造成的债务人迟延履行的情况中，允许债务人在一定程度上免责是十分必要且具有现实意义的。而且在我国司法实操中，法院一般均会允许无过错的债务人免除其违约责任。另外，根据商品房预售合同第四条的约定，由于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或腾飞公司不可控制的其他第三方原因，导致腾飞公司出现不能按照约定时间交房或者与该商品房正常使用直接关联的基础设施、公共配套建筑不能按照约定正常运行等情形的，腾飞公司不承担由此产生的违约责任，该条款具备法律效力，对双方具有法律约束力，腾飞公司应依约免责并不承担由此产生的违约责任。腾飞公司之所以与业主在签订补充协议时约定该免责条款，正是源于在腾飞园项目开发建设过程中，政府部门一而再、再而三地就知识城变电站建成投产时间问题存在多次不断延期的事实情况，故腾飞公司才会在此背景下与业主在补充协议中对此作出特别明确的约定，因此，在双方明确在补充协议签字盖章的情况下，腾飞公司应当就永久用电问题免责。（六）从社会效果层面看，在因政府行为或提供公共服务部门行为等导致永久用电情形、腾飞公司已经采取措施补救、合同明确约定免责的情况下，仍认定腾飞公司违约，则将会造成极大的负面效果。一方面，永久用电问题是知识城因政府行为或提供公共服务部门行为等导致普遍存在的区域性问题，故若法院就本案永久用电问题仍认定腾飞公司构成违约，则将会在整个知识城、乃至全国范围内产生负面效应，甚至可能引发知识城其他楼盘业主大规模起诉开发商等区域群体性诉讼情况，届时将不利于该等区域社会稳定性。另一方面，腾飞公司已经积极采取补救措施，有效确保了业主的正常生活用电，并已为此花费数千万元的成本。故若法院仍认定腾飞公司构成违约，则将严重打击无过错开发商采取补救措施的积极性，最终将使得业主利益受损并产生不良社会影响。（七）退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取做事保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，以及不应超过合同约定的房款总价的1%；在计算期限问题上，鉴于在2018年4月12日至2018年5月8日期间，由于知识城变电站光纤接口不足等问题导致的永久用电工程验收手续延迟期间，应当在计算违约期间时予以扣除。三、应当认定商品房预售合同明确约定的违约金不高于房款总价1%的条款合法有效，同时结合购房者并无损失且腾飞公司无过错但耗资巨大采取措施等情况，进一步调低违约金的计算比例标准。（一）商品房预售合同对违约金不超过1%已经做出明确约定，购房预售合同是双方的真实意思表示并且合法有效，故应严格遵守合同约定条款。（二）若法院需要突破当事人在合同中就违约金条款作出的最高额不超过1%的约定内容时，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。（三）本案中，冯立丹根本没有提供任何证据证明其损失，事实上更无任何实际损失，反而是基于购买涉案房屋楼价大幅上涨而大大获益，另外在腾飞公司因尽力采取措施而新增大额成本以及房屋实际完全具备居住条件等等情况下，请求法院依法调低违约金的计算比例标准。（四）根据法律的公平原则及过错原则可知，腾飞公司并不存在过错，若需要为不可控因素而承担沉重的违约责任，显然不公平及极不合理。（五）再退一步讲，即使法院认定永久用电问题属于腾飞公司违约且需要支付违约金，但针对腾飞公司取得竣工验收备案表后的违约金计算比例问题，鉴于永久用电完全是政府行为或提供公共服务部门行为等导致，腾飞公司并无过错且耗资巨大及采取措施保证腾飞园住宅项目正常用电，故应当至少进一步大幅度调低违约金的计算比例，而不应再按照万分之二的标准计算。四、房屋达到交付条件并非必须取得竣工验收备案表，同时，涉案房屋之所以迟延取得环评批复的原因与政府行为及/或提供公共服务部门行为（市政道路迟延开通使用）有关，故应全部或部分免责。我国法律法规、部门规章及地方性规定均无规定取得建设工程竣工验收备案为商品房交付的法定条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》也没有约定将取得建设工程竣工验收备案作为商品房交付的条件，应以合同约定为准。建设工程竣工验收登记备案，并非对建设工程是否完成全部项目的竣工验收作实质性审查，更多仅仅体现在形式性审查。退一步讲，即使需要建设工程竣工验收登记备案，部分时间亦是因为政府部门行为及/或提供公共服务部门行为等不可控因素导致环评迟延并由此导致建设工程竣工验收登记备案时间迟延，故腾飞公司依法依约应全部或者至少应部分免责。特别需要说明的是，根据腾飞公司已提交的多份《关于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的申请函》《建设项目环境影响登记表备案系统项目备案截图》等资料可知，鉴于腾飞园园区周边KS4-4道路开通使用的迟延，导致腾飞园取得环评批复的时间迟延，否则腾飞公司在2016年12月一般能取得环评批复，故请法院依法扣减该等因政府行为及/或提供公共服务部门行为导致取得环评批复迟延的时间，并依法认定腾飞公司不存在违约且无需支付自合同约定交付房屋之日至取得环评批复之日期间的违约金。综上所述，冯立丹的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请法院依法驳回冯立丹的全部诉讼请求，依法维护腾飞公司的合法权益。经审理查明：2016年10月23日，冯立丹（乙方、买方）与腾飞公司（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称预售合同），约定：乙方所购商品房房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）（中新广州知识城）中新里二街3号（自编号Block3）2502房（以下简称涉案房屋），建筑面积86.783平方米，套内建筑面积67.4465平方米，共有分摊面积约19.3365平方米。第七条，计价方式和价款：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米14111.9元，总金额951798元。第八条，付款方式：甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款671798元自本预售合同网上签订之日支付，剩余房款280000元须于2016年10月26日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2017年2月28日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列方式处理：甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，乙方不退房。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方在甲方发出收楼通知后未在通知的收楼日办理收楼手续的，则视为甲方已于书面通知的收楼之日将符合本合同约定交房条件的房屋交付乙方。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起当日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。第二十三条，甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按约定的标准修复，若无法修复的则负责更换（甲方可以同等品质的材料、设备代替）。第二十四条，关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺：甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，不视为甲方违约，乙方应按约定时间收楼，甲方应继续完善该共用设施及附属公建配套项目。第二十九条关于通知的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。该预售合同的附件七本合同补充协议（以下简称补充协议）：第一条第1款约定，在本合同约定的房屋交付使用日前，除有特别约定外，乙方必须按照本合同的约定付清所有应付房款及面积补差款，以银行按揭方式支付款项的，乙方须按照合同约定期限内办理完毕银行按揭所须的全部手续（包括银行要求提交的书面文件、证明等资料、须签署的按揭贷款合同以及银行放款所必须签署的其他所有文件等）且银行已实际发放按揭贷款。否则，甲方交楼时间予以相应顺延，直到乙方付清全部房款及面积补差款止，甲方不因此承担逾期交楼的违约责任。第一条第7款约定，在甲方已具备本合同第十二条约定的交房条件（不包含取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》）及不存在影响房屋主体结构的质量问题的情况下，乙方应在甲方通知的时间内收楼（乙方因自身原因需要另外约定时间收楼的，乙方应在甲方通知的收楼时间前书面告知甲方，且甲方通知的收楼时间的最后一天视为乙方的收楼日），乙方未按通知收楼的视为乙方已在通知的时间内收楼。乙方从该日起缴纳物业管理费及公摊水电费等费用。乙方不能因为甲方未取得本合同第十二条约定的建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》及未办妥（或取得）本合同第十二条约定的交房条件的之外的任何手续或未提供本合同第十五条约定之外的任何资料（包含但不限于甲方未办妥或未取得或未提供本合同第十二条约定的交楼条件以外的其他任何手续或本合同第十五条约定以外的其他任何资料）或因甲方不具备本合同第二十三条、第二十四条的约定而拒绝收楼，甲方也不因此而承担逾期交楼的违约责任。甲方依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。第四条，关于不可抗力、政府行为和/或提供公共服务部门行为的约定：由于不可抗力、政府行为（包括但不限于规划变更、该商品房建设工地邻近的市政工程建设导致该商品房建造施工暂停等）和/或提供公共服务部门（包括但不限于水、电、煤气等单位）行为或甲方不可控制的其他第三方原因（如其他买受人延迟提交以下第七条所述的资料等），导致甲方出现下列情形，甲方虽经最大限度的补救仍无法避免，双方同意，甲方可以不承担由此产生的违约责任：1.不能按照约定时间交房…。本合同中的“不可抗力”是指受影响的一方无法预见、不能避免并无法克服的任何客观情况。冯立丹于2016年10月23日向腾飞公司支付667841元，冯立丹的按揭房款280000元于2017年5月19日转入腾飞公司账户。2016年9月14日，广州市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，涉案房屋所在工程消防验收合格。腾飞公司另于2016年11月9日取得《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，于2016年12月1日取得《人防工程专项竣工验收备案意见书》，于2016年12月7日取得《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》，于2016年12月19日与中国邮政集团公司广州市增城区邮政局签署《邮政自助信包箱布放协议》。2017年1月20日，涉案房屋所在工程经建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位验收合格，腾飞公司取得《建筑工程竣工验收报告》。2016年12月30日，涉案房屋所在楼幢建设工程规划验收合格，腾飞公司取得《建设工程规划验收合格证》。2017年8月3日，涉案房屋所在工程取得《关于广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》。2017年8月29日，涉案房屋所在工程取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。腾飞公司提交广州供电局有限公司黄埔供电局于2018年5月8日签署合格意见的《客户受电工程竣工检验意见书》及腾飞公司与供电局签署的《供用电合同（高压）》，拟证明涉案房屋所在工程已于2018年5月8日取得永久用电。关于冯立丹的收楼时间，腾飞公司提交了冯立丹签名的收楼确认书，该确认书上，“业主确认签署”和“经办人”在同一行，其下同一行分别对应的两个签署时间，冯立丹在“业主确认签署”处签名，其签名处对应的签署时间为“2018年1月6日”；“经办人”签名下对应的时间是“2018年2月6日”。关于收楼时间，冯立丹主张为2018年2月6日，其认为“经办人”下对应的时间为其签署收楼确认书的时间。腾飞公司主张其已按照试点政策要求完全履行了20kV双回路并环技术电网设计与施工等所有职责工作，完全是因政府原因等造成知识城变电站无法按时建成投入使用，导致腾飞公司无法在约定的交楼时间内向涉案住宅项目提供永久用电。为此，腾飞公司提交了《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《筹建工作会议纪要（[2015]9号）》《供电方案协议》及附件、《公用电房协议》《供电方案协议》《筹建工作会议纪要（[2015]35号）》《新装4×630KVA、2×800KVA公变、1×1000KVA、1×200KVA专变项目施工设计图》《会议纪要（穗知开办会纪[2016]39号）》、《临时供电系统工程》《竣工验收资料（1-6栋建筑电气分部）》《国家发展改革委国家能源局关于规范开展增量配电业务改革试点的通知》《工程概况牌及照片》《关于广州知识城腾飞科技园开发有限公司1C住宅项目永久用电进展情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复、《关于广州知识城腾飞园中新里住宅项目永久供电工程建设及申办情况说明的申请函》及广州开发区企业建设和服务局的答复等证据。腾飞公司还主张其基于保障住宅项目业主能正常用电的角度出发与考虑，已经尽力采取措施额外支付了上千万元的成本费用，并按照永久用电的费用标准收取电费，差价由腾飞公司负担，为此，腾飞公司提交《会议纪要（穗知开办公纪[2017]号）》《腾飞园1C开关房10KV临时供电方案》及图纸、与广州供电局有限公司黄埔供电局签署的《供电方案（高压）》、知识城南起步区扩配套及网架情况、广州知识城腾飞园项目（1C）临时供电（10KV）工程合同文件、黄埔供电局出具缴费发票、广州供电局电费通知单、广州宜家创生物业管理公司代收电费收据等作为证据。另查明，腾飞公司于2015年7月16日取得涉案楼盘的预售许可证。本院于2018年12月7日向广州供电局有限公司黄埔供电局发函询问涉案房屋具备永久用电的时间。2018年12月21日，广州供电局有限公司黄埔供电局作出复函称涉案房屋于2018年5月16日符合永久用电条件。腾飞公司申请本院向政府部门、公共事业单位等调查中新广州知识城220千伏知识城输变电工程在国内率先采用高可靠性的20kv方式并合环运行的电网组网方式的规划试点情况、知识城7#变电站自2012年至今的建设进展情况、由于知识城7#变电站未能按期投入使用以及未具备端口接驳光线等导致未能按期为腾飞科技园1C住宅项目及知识城其他项目提供20kv永久用电情况、所涉及的263号国防坑道地块范围暂停全部施工以及需要在报废263号国防坑道的请示得到审批同意后才能再开展等情况。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》《建设工程规划验收合格证》《建筑工程竣工验收报告》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《建设工程消防验收意见书》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《广州市燃气输配及应用工程交工验收证书》《邮政自助信包箱布放协议》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州知识城腾飞园中新里（1C住宅6栋）建设项目竣工环境保护验收的批复》《客户受电工程竣工检验意见书》《商品房预售许可证》《关于中新广州知识城输电工程的介绍》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜的征询函》《关于广州知识城腾飞园项目供电事宜征询函的复函》《关于广州知识城腾飞园项目申请永久用电有关问题的函》《调查函》《复函》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。本院认为，冯立丹与腾飞公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方应诚信履行。本案争议焦点为：一、关于涉案房屋是否符合交楼条件的问题;二、腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题；三、如果腾飞公司应当承担违约责任，违约金的标准及计算问题。关于焦点一，涉案房屋是否符合交楼条件的问题。双方在预售合同第十二条、第十五条及附件七补充协议第一条第7款中对房屋交付条件进行了约定，而结合补充协议第一条第7款的文义，该条款对腾飞公司是否承担责任进行了补充约定，并未排除预售合同第十二条、第十五条所约定的交房条件的适用，因此涉案房屋仍应依预售合同第十二条、第十五条确定约定的交付条件，即：涉案房屋所在项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。而根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”。据此，房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。虽然双方合同没有约定《建设工程竣工验收备案表》为交楼条件之一，但由于双方约定的交楼条件低于法定条件，故腾飞公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《建设工程竣工验收备案表》。腾飞公司应在2017年2月28日前将符合合同约定及法定条件的房屋交付给冯立丹，但腾飞公司直至2017年8月29日才取得涉案房屋所在工程的竣工验收备案表，涉案房屋于2018年5月16日才符合永久用电条件，因此，本院认定涉案房屋于2018年5月16日才满足合同约定的交付条件。关于焦点二，腾飞公司是否存在逾期交房违约行为及违约责任的问题。腾飞公司提出因第三方原因导致未能在约定交楼时间前取得永久用电不视为其违约并应予以免责的意见，本院认为，首先，腾飞公司作为房地产开发企业，理应清楚了解房地产建设开发流程，对房地产开发过程中的各种因素应有合理的预期，在签约时应考虑涉案房屋在交付时能否具备永久用电等基本生活居住的交付条件，慎重议定交付房屋的期限，承担相应的开发建设风险。从腾飞公司的答辩意见可以印证腾飞公司在签订涉案合同时就已经预见相关部门就知识城变电站建成投产时间不确定可能影响涉案房屋在交房日期之前具备永久用电的情况，但腾飞公司却将涉案房屋存在不能具备永久用电的开发建设风险直接通过补充协议第四条的约定转为由冯立丹承担，违反公平原则。同时从补充协议第四条签订的形式上看，腾飞公司对该条款的内容未采取合理的方式提请对方注意，且该条款的内容有失公允，因此该条款对双方不具有约束力。其次，即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，腾飞公司也不能以此理由免除其延期交房的违约责任。综上，腾飞公司上述主张的免责抗辩理由不成立，本院不予采纳。腾飞公司未在约定的交楼时间前向冯立丹交付符合条件的房屋，存在逾期交房的违约行为，应承担相应期间的逾期交房违约责任。关于焦点三，逾期交房违约金的标准及计算问题。预售合同第十四条约定，腾飞公司如未能按本合同约定的期限交房，应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向冯立丹支付违约金，冯立丹不退房。而补充协议第一条第7款对逾期交房的违约金责任进行了变更及限制，即腾飞公司依据本合同第十四条的约定支付违约金的总额不超过总房价款的百分之一。本案中，腾飞公司逾期交房的违约事实处于持续状态，腾飞公司的违约金责任及冯立丹不能如期收房的损失持续产生，补充协议约定不论违约时间的长短而将违约金总额限定为不超过总房价款的百分之一，该约定有失公允且违反公平，本院依法予以调整。考虑冯立丹因腾飞公司迟延交房所受的实际损失，兼顾合同的履行情况、腾飞公司过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，本院酌情按照每日总房价款万分之二的标准计算腾飞公司应当支付的逾期交房违约金。至于腾飞公司提出取得竣工验收备案表后的违约金计算比例应进一步大幅度调低的抗辩意见，由于腾飞公司逾期交楼的事实处于持续状态，虽然腾飞公司在取得竣工备案表之后就永久供电问题采取了相应补救措施，但该情况本院在处理涉案住宅项目其他业主诉腾飞公司的前批系列案中已进行综合考虑，并将违约金标准由每日总房价款万分之五调整为每日万分之二，故腾飞公司现提出进一步调低违约金比例的抗辩意见，本院不予采纳。关于违约期间，冯立丹的按揭房款直至2017年5月19日才转入腾飞公司账户，按照补充协议第一条第1款约定，冯立丹未能在合同约定的房屋交付使用前付清全部购房款，交楼时间应相应顺延，故涉案房屋的交楼时间应顺延至2017年5月19日，腾飞公司无需承担2017年3月1日至2017年5月19日期间的违约责任，违约期间应从2017年5月20日起算。关于腾飞公司主张其收楼时间为2018年1月6日的意见，经审查腾飞公司提交的交楼确认书，虽然该确认书的“业主签署确认”和“经办人”签名处的下一行分别对应了两个不同的时间，冯立丹的签名下对应的时间为“2018年1月6日”，“经办人”签名下对应的时间为“2018年2月6日”，但腾飞公司未提交其他证据证实冯立丹实际收楼时间为2018年1月6日，故该收楼确认书为孤证，且该证据系腾飞公司提交，应当作出对腾飞公司不利的解释，故本院采信冯立丹主张的收楼时间为2018年2月6日。因此，腾飞公司应承担从2017年5月20日起至2018年2月6日止共计263日的逾期交房违约金，逾期交房违约金以购房款发票金额为基数计算，合计49856.44元（947841元×0.0002/日×263日）。冯立丹超出上述部分的诉讼请求无依据，本院不予支持。另，腾飞公司申请本院向政府部门及公共事业单位等调取相关证据，因该证据并不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十七条规定的因客观原因不能自行收集的证据，且即使涉案房屋无法具备永久用电并非腾飞公司的原因造成，腾飞公司也并不能因此免予承担延期交房的违约责任，故本院对腾飞公司的调查取证申请不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯立丹支付逾期交房违约金49856.44元;二、驳回原告冯立丹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3574.2元，由原告冯立丹负担2485.7元，由被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司负担1088.5元。原告冯立丹已经预交本案受理费，本院不予退还，被告广州知识城腾飞科技园开发有限公司应负担的案件受理费由其在履行本判决义务时迳付原告冯立丹。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判长  刘治家审判员  李 娜审判员  王 梦二〇一八年十二月二十七日书记员  张 敏孙晓华王结仪