河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1423民初35号原告：李国忠，男，汉族，1955年10月17日出生，住河南省睢县。委托诉讼代理人：王存伟，河南京港律师事务所律师。被告：商丘市长江置业有限公司，住所地河南省宁陵县永乐路与建设路交叉口东北角，统一社会信用代码91411423558336339W。法定代表人：吴问军，系公司经理。委托代理人：王培芳，系该公司员工。第三人：杨玉珍，女，汉族，1970年3月1日出生，住河南省永城市。委托诉讼代理人：邸豪，河南正剑律师事务所律师。原告李国忠与被告商丘市长江置业有限公司（以下简称长江置业公司）、第三人杨玉珍确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。原告李国忠的委托诉讼代理人王存伟，被告长江置业公司的委托诉讼代理人王培芳、第三人杨玉珍的委托诉讼代理人邸豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认被告和第三人签订商品房买卖合同无效；2、确认原告与被告签订的商品房买卖合同为有效合同，确认原告为该合同中约定的巴黎春天小区第******住宅房的房屋所有权人；3、判令第三人协助被告撤销编号为NL2014-BLCT0707的商品房买卖合同备案登记；判令被告为原告办理完成商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第8幢1单元1001号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下；4、诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第8幢1单元1001号房，建筑面积133.54平方米，总价款353613元。合同第八条约定，被告应当将该商品房交付原告使用；第九条约定了被告逾期交房的违约责任；第十五条约定：被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。原告已经交清全部购房款，被告出具有收据。房屋竣工后，被告将房屋交原告使用，但却迟迟不为原告完善房屋买卖的相关手续，不予办理房屋所有权转移登记，使原告至今未能取得房屋所有权证。原因是为担保被告向第三人偿还民间借贷的借款，被告与第三人签订了以涉案房屋为标的的编号为NL2014-BLCT0707的《商品房买卖合同》，并将该合同在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了备案。原告认为，在该商品房买卖合同关系中，将合同备案登记，将标的房屋交付买受人、将房屋所有权转移归买受人所有，乃是出卖人当然应负的基本义务。原告与被告签订了正式的房屋买卖合同书，且原告已向被告付清全部房款，被告也已向原告交付房屋，原告与被告之间的针对涉案房屋的买卖合同依法是成立的，也是有效的。被告作为出卖人，虽已向原告交付了房屋，但却没有协助原告办理合同备案及房屋所有权转移登记手续，被告因此而违约，依法应当承担向原告继续履行转移标的房屋所有权，并办理合同备案、协助办理房屋所有权转移登记手续，甚至赔偿相关损失的违约责任。原告还认为，被告与第三人之间所签《商品房买卖合同》是以担保借款为目的而签订的，因为没有买卖的真实意思，决定了其不是一份房屋买卖合同，而只是一份不规范的“担保合同”，它损害了原告的合法权益，违反了相关法律规定，应当无效，不能发生买卖合同的效力，更不能成为被告向原告履行转移标的房屋所有权义务的障碍。本案与第三人有法律上的利害关系，依据《民事诉讼法》第五十六条的规定，应当参加本案的诉讼。为此，特列第三人参加本案的诉讼，以利判决的正确和周全。综上，原告为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定诉诸贵院，请判如所请。被告长江置业公司辩称：同意原告的诉讼请求，对原告起诉的事实和理由无异议。第三人杨玉珍辩称：第三人与被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违法法律强制性规定，并经具有公权力的机关备案登记，不但有效也可对抗第三人；根据物权法，不动产设立、变更经依法登记产生效力，未经登记不产生效力，根据上述规定只有办理产权登记才能够确认不动产效力；原告在未取得不动产登记之前人民法院不能判令涉案房屋为原告所有；因第三人与被告签订的合同是有效的，第三人没有义务协助被告及原告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，分析认定如下：1、原告提交的商品房买卖合同系原、被告自愿达成的，双方具有买卖房屋的意思表示，且原告履行了交付房款的义务，该证据客观真实，来源合法，且与本案有关联性，本院予以采信。2、交房通知书系被告作出，是被告履行合同义务的体现，结合被告代理人当庭陈述，可以看出被告将房屋备案到第三人名下系对第三人理财款的担保，故第三人的辩解理由不能成立，本院不予支持。3、被告与第三人签订的商品房买卖合同及转账记录。房屋买卖合同于2014年7月5日签订，2014年7月18日备案，而被告为第三人出具的购房款收据上及第三人提交的转账记录上均显示2014年7月21日，结合以上时间节点，可以看出被告与第三人签订合同和合同备案的时间均晚于第三人支付款项的时间，不符合最基本的交易习惯。第三人辩称二者之间具有真实的购房意思表示的理由不能成立，本院不予支持。4、涉案房屋照片。第三人辩称该组照片证明房屋未交付原告，该毛坯房外装阳台仅有框架没有玻璃进行封装，根本不可能使用，本院认为，原告已提交被告出具的交房通知书，被告也认可房屋已经交付给原告，房屋是否装修并非是房屋交付的条件，第三人的辩解理由不能成立，本院不予支持。5、房屋抵偿协议及三方协议。该两份协议可以证明被告长江置业公司通过商丘市金手指投资信息咨询服务有限公司借款，被告长江置业公司与第三人签订房屋买卖合同系对第三人在商丘市金手指投资信息咨询服务有限公司理财款的担保。通过以上有效证据及庭审中双方当事人相一致的陈述，可以确认以下案件事实：被告长江置业公司在宁陵县××北路东侧开发建设巴黎春天小区。原告李国忠于2014年6月4日向关康转账购房款50000元，2014年6月13日转账71200元,2014年6月19日向关梅转账50000元，2014年7月4日转账47000元，2014年7月6日转账48000元，2014年7月5日向巴黎春天售楼部交现金87413元，共计353613元。因交款次数较多，被告长江置业公司在原告李国忠交清购房款后为其出具了2014年7月5日的购房款收据，并与原告李国忠签订了《商品房买卖合同》，合同的主要内容为：李国忠选购的住宅房位于宁陵县××路北侧的巴黎春天小区，为第8幢1单元1001号房，建筑面积133.54平方米，共计353613元。商品房竣工后，被告长江置业公司于2015年8月17日将涉案的商品房交付原告李国忠，但被告长江置业公司至今没有为原告办理房屋所有权转移登记，致使原告未能取得房屋所有权证。另查明，被告长江置业公司之所以拖延不给原告办理相关手续和房屋所有权登记，是因为被告长江置业公司将该房用于担保其与第三人在商丘市金手指投资信息咨询服务有限公司的理财款，并以签订房屋买卖合同及对该房屋买卖合同进行备案的形式登记在第三人杨玉珍名下，且向原告隐瞒了该事实。被告长江置业公司通过商丘市金手指投资信息咨询服务有限公司与第三人杨玉珍建立了借款合同关系，并在2014年7月5日被告长江置业公司与第三人签订了编号为NL2014-BLCT0707的《商品房买卖合同》的形式，将巴黎春天第8幢1单元1001号房在宁陵县住房保障和房地产管理局进行了买卖合同备案登记；第三人杨玉珍没有按照双方签订编号为NL2014-BLCT0707的《商品房买卖合同》约定的合同签订时一次性支付购房款，被告长江置业公司也未将涉案房屋依照合同约定交给第三人杨玉珍。本院认为,本案的争议焦点为:1、原、被告签订的合同是否有效。2、被告与第三人签订的合同是否有效。3、原告要求第三人协助被告将备案在第三人名下的房屋撤销后备案到原告名下的诉讼请求是否应予支持。关于原告与被告所签订的合同及被告与第三人所签订的合同是否为有效合同的问题。本院认为，意思表示真实是确认合同有效的必备要件，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”原告为生活居住与被告签订《商品房买卖合同》，具有真实的购房意思表示，该合同符合《中华人民共和国合同法》第四十四条规定的成立要件，且合同内容不违反国家法律、法规的禁止性规定，也不损害国家、集体和第三人的利益，应当为有效合同。庭审过程中，原告举证被告出具的收款收据，可以证明其已实际履行支付全部购房款的义务。本案第三人与被告订立《商品房买卖合同》的目的是为第三人杨玉珍在金手指投资担保公司的理财款进行担保，没有支付对价获得房屋产权的意思表示，被告也没有向其交付房屋，双方之间不属于购房行为，虽经行政管理部门备案，但该备案是国家对开发商出售商品房的一种行政管理行为，该备案并非产权证明，亦不能产生商品房买卖合同的物权效力。同时，结合第三人提交的保证书及被告的当庭陈述，可以确认被告与第三人订立合同的目的仅是为担保借款，不具备买卖房屋的意思表示，故第三人与被告之间真实的法律关系为理财款进行担保。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”之规定，故第三人与被告之间的商品房买卖合同无效。关于原告要求第三人协助被告将备案在第三人名下的房屋撤销后备案到原告名下的诉讼请求是否应予支持的问题。本院认为，本案中第三人基于对理财款的担保，与被告签订商品房买卖合同，其不具有真实的购房意思表示，被告亦没有向其交付房屋，因双方不具有真实的购房意思，涉案房屋备案到第三人名下的行为就无依据，被告与第三人签订的商品房买卖合同虽然办理了预售商品房合同备案，依照《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”可见，商品房预售合同的登记备案是政府主管部门行使监管职权，房地产经营企业满足预售条件履行报备义务接受资格审查的一项行政管理行为，对合同效力不产生直接影响，而预告登记是双方合意之下申请的，故第三人与被告之间的合同备案行为并非是物权法中规定的预告登记，不产生对抗效力。因被告与第三人之间的商品房买卖合同无效，故原告要求第三人协助被告将备案在第三人名下的房屋撤销后备案到原告名下的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上，原告为居住生活，与被告签订的合同为有效合同，第三人为担保借款与被告订立房屋买卖合同，应当依照真实意思确定法律关系，其合同备案行为系行政管理手段，不具备物权法中预告登记的效力，该备案的合同不能对抗实际购房人的权利。原告作为实际购房人，为巴黎，为巴黎春天小区第******房的房屋所有权人，合同约定要求被告协助办理商品房登记手续，并为原告办理商品房买卖合同备案登记，在具备办理房产证条件时协助原告办理完成巴黎春天小区第8幢1单元1001号房屋所有权转移登记，将所有权登记到原告名下的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条之规定，判决如下：一、原告李国忠与被告商丘市长江置业有限公司签订的《商品房买卖合同》有效；原告李国忠为该；原告李国忠为该合同中约定的位于宁陵县城关回族镇珠江路东侧“巴黎春天”小区第******住宅房的房屋所有权人；iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>二、被告商丘市长江置业有限公司与第三人杨玉珍签订的《商品房买卖合同》无效；三、第三人杨玉珍协助被告商丘市长江置业有限公司办理撤销编号为NL2014-BLCT0707的《商品房买卖合同》备案登记；四、被告商丘市长江置业有限公司在具备办理房产证条件时协助原告李国忠办理完成房屋所有权转移登记，将该房屋的所有权登记在原告李国忠名下。一审案件受理费100元，由被告商丘市长江置业有限公司负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，并预交上诉费100元，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审 判 长  刘保建审 判 员  吕春元人民陪审员  董一玮二〇一八年十二月十七日书 记 员  楚琳琳