河南省宝丰县人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0421民初2093号原告：孙艳超，男，1985年8月6日生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人武国锋，河南碧野律师事务所律师。被告：河南三得利房地产开发有限公司，住所荥阳市大海寺路**。统一社会信用代码914101827708729728。法人代表：王改正，董事长。诉讼委托代理人鲁永滨，河南神龙剑律师事务所律师。诉讼委托代理人刘彬彬，河南神龙剑律师事务所律师。原告孙艳超与被告河南三得利房地产开发有限公司（以下简称三得利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告孙艳超的诉讼代理人武国锋、被告三得利公司委托诉讼代理人鲁永滨、刘彬彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙艳超向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2.要求被告向原告返还购房款580000元；3.要求被告向原告支付自2013年3月17日至实际还款之日的已购房款580000元的利息10000元，利息按照中国人民银行逾期贷款利率计算；4.要求被告向原告支付已付房款一倍的赔偿款580000元；5.要求被告向原告支付房屋装修费用60000元；6.由被告承担诉讼引起的一切费用。事实与理由：2013年3月17日，原告在宝丰县为民路北段的被告设立的售楼部，同被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：JY-0806），约定：原告购买被告位于宝丰县××路北段东侧玉带××岸开发××“金玉××”楼盘××东××房，面积为102.14平方米，每平方米价格为5678.49元，全部购房款为580000元。合同签订当日，原告就向被告支付了全部购房款580000元。随后，被告向原告交付了合同约定的房产。原告接收到被告的房屋后，对房屋进行了装修。2015年6月11日，在宝丰县房产管理局由被告对合同进行了备案。2018年7月初之时，原告准备到宝丰县不动产登记中心办理该房屋的不动产登记手续时，却被告知无法办理，原因在于被告将该房屋抵押给了金融机构。为此，原告认为，被告的行为严重侵害了原告购买商品房的合同目的，致使原告无法行使该房产的所有权。因此原告依据《中华人民共和国物权法》及商品房的司法解释规定，请求法院依法支持原告的诉讼请求。三得利公司辩称，1.双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，原告已交付房屋并使用多年，不符合解除条件，答辩人已于2015年6月11日将该合同进行备案。孙艳超自签订合同后已将房屋装修使用长达五年之久，对房屋已拥有了实际的所有权，起诉解除合同没有事实及法律的依据，请求依法驳回解除合同的请求；2.双方签订买卖合同后，答辩人就将房屋交付，孙艳超实际占有房屋，对房屋进行装修经营超市生意，受益多年，实现了合同目的。孙艳超在购买该房产后没有与答辩人实际联系，未缴纳各种税费、开具房产发票，缴纳维修基金等各项其应尽的义务，导致答辩人无法进行办证工作。虽然答辩人误将其房屋进行抵押，但并没有影响孙艳超使用房屋，也未为其带来任何损失，在孙艳超向答辩人反应后，答辩人及时对该房屋抵押进行了解除，没有损害孙艳超对房屋使用的任何权利。原告要求解除合同、返还已支付房款及利息、主张答辩人承担已付房款一倍赔偿的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回孙艳超的诉讼请求；3.孙艳超购买房屋的目的是进行商业经营，答辩人交付房屋后，其根据自身需要对房屋进行了装修，花去数万元，装修是为了商业经营，装修后效果为孙艳超带来的经济效益，该笔费用与本案没有任何关联性，孙艳超要求赔偿没有事实与法律依据，请求法院依法驳回该项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据上述有效证据和庭审中当事人的陈述，对本案案件事实确认如下：2013年3月17日，原被告双方签订《商品房买卖合同》，原告订购三得利公司开发的金玉蓝湾小区第五幢1层东5号房，建筑面积102.14平方米，每平米5678.49元，总房价为580000元。合同第三条显示，该商品房用途为商业，第十五条约定出卖人在商品房交付使用后180个工作日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。孙艳超于签订合同当日交付了房款共计580000元，并由三得利公司出具一份580000元的房款收据。随后，被告向原告交付合同约定的房屋，原告对该房屋进行装修并投入使用经营生活超市。2015年6月11日被告三分利公司对原告所购房屋合同在宝丰县房管局进行备案。2018年7月23日，原告孙艳超到宝丰县不动产登记中心办理房屋不动产手续未果，经查询得知，该房屋于2016年6月30日至2018年7月23日办理了抵押登记，抵押权人为河南叶县农村商业银行股份有限公司。2018年7月26日，抵押权人河南叶县农村商业银行股份有限公司向宝丰县不动产登记中心、宝丰县房产局出具解押证明，同意为原告所购后被被告办理抵押的房屋办理解押手续。2018年12月11日，原告所购得房屋已无抵押登记信息。本院认为，商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将房屋抵押第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿。本案孙艳超与三得利公司签订《商品房买卖合同》，孙艳超于当日交付全部购房款，三得利公司也按约定随后交付了房屋，并办理合同备案。房屋交付后，孙艳超对房屋进行装修并投入商业经营使用，虽然三得利公司未告知孙艳超将房屋办理抵押给第三人，但未影响到孙艳超对该商品房的商业使用目的，不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条及《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定的解除条件，故孙艳超要求按照《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“商品房买卖合同目的不能实现”主张要求被告解除合同、返还购房款580000元、支付已付购房款一倍的赔偿款580000元、支付其装修房屋费用60000元等请求，于法无据，本院依法不予支持。但被告未告知购买人就将其所购房屋抵押给第三人，致使孙艳超长期未能办理房屋产权登记，限制了原告对房屋的处分权，在实际上给原告造成难以确定的损失。但双方在购房合同中所约定的违约金数额，明显违反公平、等价有偿原则。依据相关法律规定，该约定显然过低，不足以弥补原告损失，原告诉讼中提出按照中国人民银行逾期贷款利率计算，实际属于增加违约金，依法应予支持。三得利公司除依照约定向孙艳超支付违约金2900元外，另需支付原告自2013年6月15日起以购房款人民币580000元为本金，按银行同期贷款利息至本判决生效之日止的违约金；至于被告辩称，孙艳超实际占有房屋，对房屋进行装修经营超市生意，受益多年，实现了合同目的。孙艳超在购买该房产后没有与答辩人实际联系，未缴纳各种税费、开具房产发票，缴纳维修基金等各项其应尽的义务，导致答辩人无法进行办证工作的理由，因该房屋已被抵押，被告存在过错，导致原告所购房屋在解除抵押前根本无法办证，故被告的该主张，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条、《最高院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十八条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、河南三得利房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向孙艳超支付违约金2900元；同时支付以购房款人民币580000元为本金，按银行同期贷款利息支付原告自2013年6月15日起至本判决生效之日止的违约金；二、驳回孙艳超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15870元、诉讼保全费3420元，共计19290元由孙艳超负担5000元，由河南三得利房地产开发有限公司负担14290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  何鸿志审 判 员  杨学宽人民陪审员  王延奇二〇一八年十二月二十七日书 记 员  邓丁源附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据第一百零三条财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法。人民法院保全财产后，应当立即通知被保全财产的人。财产已被查封、冻结的，不得重复查封、冻结。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。