江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初12731号原告：王正霞，女，1962年3月6日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。原告：李茜，女，1987年4月23日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：张桂宝，江苏海浪律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋龙飞，江苏海浪律师事务所律师。被告：南京图腾置业发展有限公司，住所地在南京市法定代表人：林乃轩。委托诉讼代理人：周毅，江苏法德永衡律师事务所律师。原告王正霞、李茜与被告南京图腾置业发展有限公司（以下简称图腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王正霞、李茜委托委托诉讼代理人张桂宝，被告图腾公司委托诉讼代理人周毅，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王正霞、李茜向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2018年4月30日至2018年10月29日期间的租金40424.4元及违约金（租期内的违约金2643.76元，以22239.5元为基数，按每日万分之三的标准，分别从2017年6月15日、9月15日、12月15日计算至2018年2月8日和从2018年3月15日计算至2018年3月21日，计算至被告实际付清之日止，租期后的违约金分别从2018年6月15日、9月15日计算到实际付清租金之日止）；2.被告承担诉讼费用。事实和理由：2010年3月21日，原、被告签订了《南京大观.天地MAL商铺房屋委托经营合同书》，约定原告将其所有的位于南京市，期限为2010年4月30日至2018年4月29日，期间被告对该商铺享有经营管理并取得收益的权利，原告则向被告收取租赁回报，被告每三个月支付一次租赁回报，每次租赁回报为21317元，税后为20212.2元。合同期限届满后，双方未续签合同，但被告仍继续使用租赁房屋。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告图腾公司辩称：首先，双方订立的委托经营合同书已经届满，原告要求被告按照该合同所约定的标准支付租金及违约金，无依据。其次，被告受托经营管理涉案房屋期间的租赁回报比例仅为2%左右，原告要求的租赁回报率过高，不应超过被告与其他业主续签的委托经营合同所约定的4%的标准。经审理查明：南京市.68平方米，以下简称1200室）为原告所有。2010年3月21日，原告（甲方）与被告图腾公司（乙方）签订《南京大观·天地MALL商铺房屋委托经营合同书》，约定甲方自愿将上述房屋委托乙方自营或对外租赁经营，房屋总价款为1003147元；甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺房屋经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方可以以自己的名义从事商铺房屋经营管理的一切活动，乙方也可以以自己的名义将该商铺房屋对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺房屋租赁合同约定；本合同约定商铺房屋的委托经营期限为8年，自2010年4月30日起至2018年4月29日止；本合同约定期限届满，甲、乙双方中的任何一方如需续约，应在本合同期满前60日书面向对方提出申请，经甲、乙双方协商一致重新签订《商铺房屋租赁及委托经营合同》；年租赁回报=商铺房屋核准登记总价款×8.5%（年回报率）；在本合同约定期限内，乙方将年租赁回报分四次支付甲方，每三个月支付一次，甲方向乙方收取的每三个月回报为21317元（税后每期实际为每期20212.2元）；乙方支付时间为，每年的4月30日至5月15日、7月30日至8月15日、10月30日至11月15日和次年的l月30日至2月15日期间；在本合同约定期限执行满五年后，即自第六年起，甲方可向乙方提出转让商铺房屋所有权的请求，乙方承诺按本合同约定接受转让商铺房屋所有权的请求；甲方转让商铺房屋所有权的请求必须在当年的10月1日前以书面方式向乙方提出，甲、乙双方须在当年的12月1日前办理完毕转让过户手续，乙方于当年的12月31日前给付甲方转让款；甲方转让商铺房屋所有权的，甲、乙双方之间的租赁回报按甲、乙双方确认的实际天数结算，多退少补；乙方逾期向甲方支付租赁回报的，甲方有权要求乙方按本合同履行，若乙方在逾期15个工作日内仍未支付的，甲方自逾期的第16个工作日起，每日可按本期租赁回报额的万分之三向乙方加收违约金，乙方逾期超过30个工作日仍未付清本期租赁回报的，甲方有权解除本合同，并可以要求乙方对甲方的直接经济损失予以赔偿；本合同履行期间，甲、乙双方均不得干扰对方履行本合同，因一方的原因致使本合同无法正常履行的，视为违约，违约方赔偿因此给对方造成的一切经济损失等等。2017年3月20日，王正霞、李茜以图腾公司为被告诉至本院，要求图腾公司支付2016年4月30日至2017年4月29日期间的租赁回报80848.8元及违约金。本院于2017年5月23日作出（2017）苏0106民初2479号民事判决书，支持了原告的诉讼请求。图腾公司不服该判决提出上诉。2017年9月10日，南京市中级人民法院作出了（2017）苏01民终7684号民事判决书，驳回了图腾公司的上诉，维持原判。2018年2月9日，图腾公司支付了2017年后三个季度的租赁回报共计60636.6元；2018年3月22日，图腾公司支付了2018年第一个季度的租金20212.2元。2018年2月23日，被告向原告邮寄了《关于大观天地MALL委托经营合同到期后续处置方案的函》，告知原告数年来大观商业体经营收入在未扣税的情况下已远远低于委托经营合同所约定的经营回报，因此提出以1001233元的价格回购房屋的方案和以不超过4%的回报率支付委托经营回报的方案。但是，原告均未同意。2018年7月31日，本院就原告杨春明、杨婷与被告图腾公司房屋租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0106民初6181号民事判决书，认定“从维护业主长远利益出发，参考同楼层同类商铺（1096号商铺）的年租赁回报为房屋总价款的4%，本院确认被告应按照28127元/年（703187×4%）为标准，以每季度为周期及时向原告支付占有使用费”。目前，该判决已经生效。本案庭审中，图腾置业公司为证明其对外经营率为2%左右，向本院提供了2015至2017年度租金收入专项审计报告，该报告显示该三年中每年的返租实际回报率均不足2%。另外，图腾公司还向本院提供了其与案外人陈晓岚、王锦银签订的新的委托经营合同书，该合同约定的租金年回报率为房屋登记总价的4%。原告对该审计报告的真实性不予确认，对该租赁合同与本案的关联性亦不予确认。本院曾询问原告，若经本院审理，认为双方之间的租赁合同已经到期终止，原告是否变更诉讼请求，请求对方支付房屋占有使用费。原告表示拒绝变更诉讼请求。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营合同》是原告将其所有的房屋交由被告出租经营，被告因此按季度支付固定回报的合同，而非原告委托被告经营涉案房屋，因此《委托经营合同》的性质是租赁合同。关于2018年4月30日之后原、被告是否构成不定期租赁合同关系的问题。合同法规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效。但是，本案中，原、被告之间的租赁合同期限届满后，被告虽然仍在使用1200室，但并不同意按照原租赁回报率支付相关费用，且双方之间对于按照何种标准继续承租该房屋未能达成一致意见，故双方之间的租赁合同已经到期终止。关于逾付合同期内租金的违约金问题。因双方合同约定图腾公司应分别在4月30日至5月15日、7月30日至8月15日、10月30日至11月15日支付租金，而图腾公司直至2018年2月9日才支付上述期间内应付的租金，故原告主张图腾公司应以20212.2元为基数，按每日万分之三的标准，分别从2017年6月15日、9月15日、12月15日计算至2018年2月8日，具有事实和法律依据，本院予以支持。对于2018年第一季度应支付的租金，图腾置业公司应在2018年1月30日至2018年2月15日期间支付该费用，但其直至2018年3月22日才支付该款，故原告主张以20212.2元为基数，按每日万分之三的标准计算自2018年3月15日起至3月21日期间的违约金，具有事实和法律依据，本院予以支持。图腾公司以其已经支付完毕上述租金为由辩称其无需支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。根据图腾置业公司的违约天数，本院认定其应支付的违约金总额为2643.76元【20212.2元×0.0003×（233天+143天+53天+7天）】。关于租赁期限届满后的租金和逾期支付该租金的违约金问题。因合同到期后双方之间已经不存在房屋租赁关系，且原告在本案中拒绝要求被告支付房屋占有使用费，故本院对其提出的租金和逾期支付租金的违约金请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第壹佰零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告南京图腾置业发展有限公司于本案判决生效之日起十日内向原告王正霞、李茜支付逾期支付2017年后三季度及2018年第一季度租金的违约金2643.76元；二、驳回原告王正霞、李茜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费877元，减半收取438.5元，由原告王正霞、李茜负担238.5元，由被告南京图腾置业发展有限公司负担200元（此款原告已预付，被告在给付上述款项时直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  孙晋辉二〇一八年十二月十七日书记员  陈 蓉