上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初6678号原告：上海道洲信息科技有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：胡之骥，董事长。委托诉讼代理人：付芸莹，上海金茂凯德律师事务所律师。被告：上海鼎尊食品有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：金立兵。原告上海道洲信息科技有限公司(以下简称道洲公司)与被告上海鼎尊食品有限公司(以下简称鼎尊公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年2月11日立案受理。因被告鼎尊公司下落不明，本案于2018年3月23日转为普通程序，并通过公告方式向被告鼎尊公司送达了开庭传票及应诉材料。本案于2018年8月9日、11月27日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人付芸莹到庭参加了诉讼。被告鼎尊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年10月27日解除；2.判令被告向原告支付提前退租面积422.65平米的违约金33,425元(人民币，下同)及自2017年6月30日起至实际支付之日，以33,425元为基数，按日千分之五计算的违约金；3.判令被告向原告支付2017年10月1日至2017年10月27日期间产生的租金15,197元(按建筑面积410.84平方米，单价1.37元/天，共27天计算)及自2017年10月28日起至实际支付之日止，以15,197元为基数，按日千分之三计算的违约金；4.判令被告向原告支付自2017年10月28日起至2017年11月6日的房屋占用使用费5,628元；5.判令被告向原告支付自2017年11月7日起至2017年11月17日止的房屋占用使用费12,383元；6.判令被告向原告支付擅自解除合同(租赁面积410.84平米)的违约金34,240元；7.判令被告向原告支付拖欠的2017年9月的水电费1,603元及自2017年10月16日起至实际支付之日止，以1,603元为基数，按日千分之三计算的违约金；8.判令被告向原告支付拖欠的2017年10月的水电费1,055元及自2017年11月16日起至实际支付之日止，以1,055元为基数，按日千分之三计算的未支付水电费的违约金；9.判令被告向原告支付房屋复原费用65,607元；10.判令被告向原告支付屋顶渗漏维修费用6,800元；11.判令被告向原告支付公证费1,200元、律师费3,000元；12.判令被告将注册在涉案房屋上的公司工商登记信息迁出。事实和理由：原、被告于2016年6月签订一份《房屋租赁合同》，合同编号：PJXHD-DZ-160001。由被告向原告承租坐落于上海市闵行区新骏环路XXX号XXX号楼XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，租赁面积833.49平方米，租赁期限自2016年6月1日至2019年5月31日止。2017年6月，被告向原告提出退租一部分面积422.65平方米。经原、被告双方协商，分别于2017年6月29日签订一份编号为：PJXHD-DZZZ-170003的《关于〈房屋租赁合同〉的终止协议》，2017年6月30日签订了原租赁合同的《补充协议》。这两份协议约定：因乙方(即被告)提前退租面积422.65平方米，向甲方(即原告)支付违约金33,425元，若乙方未按约定履行，以33,425元为基数，日千分之五计算滞纳金。原租赁合同的租赁面积变更为410.84平方米，并对租金金额及支付时间作了相应变更，其他条款仍按原租赁合同继续履行。上述两份协议签订后，被告未支付违约金以及2017年10月1日至12月31日的租金，原告多次催促，但被告以各种理由予以拖延。2017年10月12日，原告派人至被告租赁房屋处递送催款单，被告仍有员工在办公。10月中旬后，原告发现被告已擅自搬离，现场仅留存被告的废弃物品。截止2017年10月20日，被告逾期不支付的租金已累计达30天，已构成严重违约，根据双方签订的租赁合同，原告有权单方解除租赁合同。2017年10月26日，原告向被告发送《关于解除〈房屋租赁合同〉的函》，书面通知被告解除与其之间的租赁合同，被告于10月27日签收该函，原、被告租赁合同关系已于2017年10月27日解除。原告向被告发送解除函后，被告仍置若罔闻。原告为避免扩大损失，于2017年11月13日向上海市东方公证处申请办理邮寄发函的保全证据的公证。原告以公证程序于2017年11月13日再次向被告邮寄送达了《关于收回租赁标的房屋的函》，告知被告在收到该函之日起三日内，向原告办理退还房屋手续，但被告收到函件后仍拒绝履行。2017年11月17日，原告向上海市东方公证处申请现场证据保全的公证，发现被告早已人去楼空，现场到处堆放着被告制造的垃圾以及散发着废弃食品发霉的恶臭，多处墙壁因潮湿导致发霉，被告更未按照租赁合同的约定将涉案房屋恢复原状。2017年11月下旬，因天气下雨，有其他租户投诉房顶渗漏，经物业检查发现，楼顶安装的通风管道已被被告拆除，但被告未将屋顶复原，导致下雨天严重漏水。2017年2月12日，原告在物业工作人员的陪同下，对拆除通风管道、渗水现场进行了拍摄。原告为避免影响其他租户，不得不先代被告维修屋顶。被告以上行为已经构成违约，原告为维护自身合法权益，向法院提起诉讼。原告为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：第一组证据：1、《房屋租赁授权书》，2、上海市房地产权证，3、营业执照，证明案外人上海新华东光电技术研究所有限公司将涉案房屋租赁给原告，并允许原告进行转租；第二组证据：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告于2016年6月签订一份编号为：PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》，由被告向原告承租涉案房屋。2、《关于的终止协议》，3、《补充协议》，证明被告提前退租422.65平方米面积，应向原告支付违约金33,425元，若被告未按约定履行，应以33,425元为基数，按日千分之五标准计算滞纳金。原签订的《房屋租赁合同》的租赁面积变更为410.84平方米，并对租金金额及支付时间作了相应变更，其他条款仍按原租赁合同继续履行；第三组证据：1、《律师函》，证明原告敦促被告履行《关于的终止协议》中被告的义务，支付违约金33,425元及相应滞纳金。2、《告知函》2份，证明被告使用涉案房屋不当，墙体产生霉变，须对墙体进行复原。3、《关于解除的函》，证明截止2017年10月26日，被告逾期不支付租金累计已达30余天，已构成严重违约。原告书面通知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》并要求被告承担违约责任。补充证据一：(2017)沪东证经字第32881号公证书、32880号公证书、33858号公证书及33858号公证书的保全证据专用光盘，证明原告为避免扩大损失，所做的发函、收回房屋、现场证据保全等公证。补充证据二：1、《新骏环路管道施工方案申请》，2、通风管道被拆现场视频光盘，3、《渗漏维修报价单》，4、防水工程承包合同及发票，证明被告曾于2016年5月12日向业主及物业申请安装排风管道，但因被告擅自拆除通风管道，未将屋顶复原，导致原告代为支付维修费用6,800元。补充证据三：1、《新骏环路XXX号B201房屋复原报价预算表》，2、装修工程合同及发票，证明被告未将涉案房屋恢复原状，原告自行委托装修公司修复，产生费用65,607元。补充证据四：1、公证受理通知单、公证费发票，2、律师费发票、聘请律师合同，证明被告违约造成原告支出公证费1,200元，律师费3,000元。补充证据五：水电费缴费通知单，证明被告欠付原告水电费。被告未到庭答辩，亦未向本院提交证据。上述证据真实、合法，且与本案待证事实相关，本院予以采纳。结合原告庭审陈述及上述证据，本院查明事实如下：坐落于上海市闵行区新骏环路XXX号3号楼的房屋所有权人为案外人上海新华东光电技术研究所有限公司。2016年5月1日，案外人向原告出具《房屋租赁授权书》一份，载明：上海新华东光电技术研究所有限公司现有房屋所有权证号为：闵XXXXXXXXXX。该房屋坐落于上海市闵行区浦江镇新骏环路XXX号3号楼，总建筑面积17,906.83平方米。现上海新华东光电技术研究所有限公司将该房屋1至2楼整层(建筑面积5,268平方米)租赁给道洲公司，租赁期限为2016年5月1日至2031年12月31日止。上海新华东光电技术研究所有限公司同意道洲公司将承租的房屋全部或部分转租予他人办公及注册。2016年6月，原告道洲公司(出租方、甲方)与被告鼎尊公司(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同编号：PJXHD-DZ-160001。双方约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在上海市闵行区新骏环路XXX号XXX号楼XXX室。该房屋的平面图、现有装修、附属设施、设备状况等有关事宜，在本合同附件中加以列明，甲、乙双方同意以该附件作为甲方向乙方交付该房屋和本合同终止时乙方向甲方返还该房屋的验收依据。甲方同意乙方以租赁房屋注册营业执照的住所地，乙方向甲方保证，当合同终止后(无论该合同以何种原因终止)，乙方应在一个月内办妥营业执照住所地变更手续，将已注册的公司登记从租赁房屋内迁出，否则甲方有权重新出租该房屋，由此引起的一切后果责任由乙方承担。房屋租赁期为2016年6月1日起至2019年5月31日止。该房屋租金单价为：2016年6月1日至2017年5月31日1.3元/平方米/天；2017年6月1日至2018年5月31日1.37元/平方米/天；2018年6月1日至2019年5月31日1.44元/平方米/天(各期租金明细见附件三)。本合同签订之日起3天内，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为2个月的租金，共计69,465元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定应由乙方承担的费用外，剩余部分无条件无息返还乙方。如乙方无合适理由提前退租，则保证金不予退还。租赁期间，乙方不得将保证金抵充租金。乙方在租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备、物业管理等相关费用由乙方支付。除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的3日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金的2倍向甲方支付该房屋占用使用费。乙方返还该房屋时，应保证房屋的完好和完整，乙方的装修无偿归甲方所有，乙方增设的附属设施和设备，在不妨碍房屋整体完好的情况下可由乙方拆除，固定的或影响房屋完整的，乙方不得拆除归甲方所有。经甲方同意并由乙方改建的该房屋，应由乙方负责恢复原状。有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方应向另一方按月租金的2倍支付违约金，给另一方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(六)乙方逾期不支付租金累计超过30天的；……租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应支付甲方2个月租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。乙方如未能按本合同约定支付租金及各项费用的，除及时补交外，还应支付逾期付款的违约金，违约金按逾期付款金额的每日千分之三计算。乙方累计拖欠租金30天以上的，按8-2的规定承担违约责任，乙方在接到甲方解除合同书面通知后的10天内，应无条件清空房屋，交还本合同项下的物业，装潢费不补偿，租赁保证金不退。如乙方既不付款又不清场交房，甲方有权停水、停电及采取一切可能的措施停止一切供应，并不经诉讼程序腾空房屋。由此产生的一切后果由乙方负责，包括乙方在租赁房屋内的财物损失亦由乙方自行负责。乙方自接到甲方解除合同通知后未在规定的时间内交还房屋的，或到合同期满未按时交还房屋的，应承担违约责任，该违约责任为应交还房屋日起双倍支付租金至乙方全部清空房屋交还甲方钥匙日止。附件二，租赁房屋现有装修：毛坯房现状交房。附件三，租金支付明细表：2017年10月1日至2017年12月31日间，共92天，建筑面积为833.49平方米，单价为1.37元/平方米/天，租金共105,053元，应于2017年10月1日前付……双方还就其他权利义务进行了相关约定。合同签订后，双方各自履行合同义务。2017年6月29日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《关于的终止协议》，编号：PJXHD-DZZZ-170003，约定：鉴于乙方于2017年5月19日以书面通知的形式向甲方提出提前解除甲、乙双方于2016年5月30日签订的合同编号为PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，就乙方提前请求解除《租赁合同》事宜，双方达成如下条款：一、甲方同意与乙方解除合同编号为PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》，合同解除日期为2017年6月25日。退租面积422.65平方米，剩余面积410.84平方米则与甲方按原合同条款重新签订租赁合同。二、根据《租赁合同》第九条第9-6款之约定，乙方应向甲方支付违约金共计33,425元；本协议签订之日，由乙方向甲方一次性支付该违约金全部款项，若乙方逾期不履行支付义务的，甲方以违约金33,425元为基数，按日千分之五计算，向乙方收取滞纳金。三、根据《租赁合同》第九条第9-6款之约定及退租面积核算，甲方已向乙方收取的《租赁合同》的保证金35,525元不予退还。四、乙方应于本协议签订当日结清所有水、电、物业费等费用。五、退租房屋恢复交房前原状。六、本协议一式贰份，经甲、乙双方签字、盖章之日起生效，双方各执一份，具备同等法律效力。2017年6月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《补充协议》一份，约定：本协议为甲方与乙方于2016年5月23日签订的房屋租赁合同(合同编号为PJXHD-DZ-160001)(以下简称“原合同”)的补充协议。经甲乙双方友好协商一致，达成以下约定：一、因乙方自身原因，乙方向甲方提出退租部分面积，经测算：退租面积为422.65平方米，甲乙双方就退租部分已于2017年6月29日签署了“关于《房屋租赁合同》的终止协议”，编号：PJXHD-DZZZ-170003。二、原合同租赁标的房屋的面积变更为410.84平方米，租金及支付期限见下表：……2017年10月1日至2017年12月31日间，共92天，建筑面积为410.84平方米，单价为1.37元/平方米/天，租金共51,782元，应于2017年9月20日前付……三、乙方租赁保证金变更为：34,990元。乙方将原保证金收据交还给甲方，甲方向乙方另行开具收据。四、乙方继续租赁房屋的房屋室号为B201、B202、B203、B204，如乙方使用了非前述室号的地址注册了公司，应于本协议签署之日起30日内将所注册的公司办理完成工商变更工作。逾期不办理的，乙方按每日500元向甲方支付违约金。五、除本协议约定的变更条款外，原合同其余条款不变，原合同继续有效，甲、乙双方仍按照原合同之约定继续履行。本协议一式肆份，双方各执两份，自双方签字盖章之日起生效。因被告未支付提前退租部分面积的违约金，原告委托上海金茂凯德律师事务所付芸莹律师于2017年7月27日向被告发送《律师函》一份，载明：鼎尊公司：上海金茂凯德律师事务所作为道洲公司的常年法律顾问，接受道洲公司的委托，指派本律师就贵公司的违约行为，特向贵公司致函，以敦促贵公司按约履行义务。鉴于贵公司与道洲公司已于2017年6月29日签订编号为：PJXHD-DZZZ-170003的《关于的终止协议》(以下简称《终止协议》)的第二条约定：“乙方应向甲方支付违约金共计33,425元；本协议签订之日，由乙方向甲方一次性支付该违约金全部款项，若乙方逾期不履行支付义务的，甲方以违约金33,425元为基数，按日千分之五计算，向乙方收取滞纳金。”第五条约定：“五、退租房屋恢复交房前原状。”上述《终止协议》签订后，贵公司迟未履行所有义务，2017年7月17日，道洲公司向贵公司发送《通知函》，敦促贵公司及时履行《终止协议》义务，但贵公司始终置若罔闻，贵公司的行为已构成严重违约。为此，本律师郑重向贵公司寄送本函告知：一、贵公司收到本函之日起3日内，支付截止至2017年7月27日，贵公司退租房屋的违约金及滞纳金为38,104.5元。二、贵公司收到本函之日起3日内，启动恢复退租房屋原状的工作，否则，道洲公司将立即启动退租房屋的复原工作，所有费用由贵公司承担。三、贵公司收到本函之日起3日内，将退租房屋内垃圾立即清运完毕，否则，道洲公司将立即安排清理工作，所有费用由贵公司承担。四、贵公司现经营场地散发出浓重的异味，贵公司收到本函之日起3日内完成整改工作，消除异味，保证经营场所环境整洁，以免造成对相邻客户的影响。如整改不达标，道洲公司将保留依据租赁合同之约定提前解除与贵公司的租赁合同。若上述四点贵公司届时仍未履行，道洲公司将采取相关措施包括但不限于法律诉讼。2017年8月1日，原告向被告发送《告知函》一份，载明：2017年7月31日我司巡楼后发现贵司墙面严重渗水以致公共区域墙体霉变，此事已影响到本司的服务质量并损害到本司招商业务工作。特发此函，望贵司立即采取有效措施予以整改，杜绝再发生此类情况。谢谢贵司的协助和配合。该《告知函》由被告前台工作人员予以签收。2017年9月8日，原告再次向被告发送《告知函》一份，载明：2017年7月31日我司巡楼后发现贵司墙面严重渗水以致公共区域墙体霉变，当天(2017年7月31日)已书面发文通知贵司尽快修复，然贵司至今仍未采取任何措施，此事已影响到本司的服务质量并损害到本司招商业务工作，现要求贵司于2017年9月15日前完成修复，逾期未修复，我公司将进行维修，产生的相关费用将从贵司的保证金里予以扣除。特发此函，望贵司立即采取有效措施予以整改，杜绝再发生此类情况。谢谢贵司的协助和配合。该《告知函》由被告前台工作人员予以签收。2017年10月26日，原告通过EMS分别向被告浦东南路XXX号(近南码头路)XXX室鼎尊浦东办事处地址及涉案房屋地址邮寄送达《关于解除的函》，载明：鼎尊公司：鉴于贵公司与我公司已于2016年6月签订了一份合同编号为：PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》，又于2017年6月30日签订了一份《补充协议》。根据上述《补充协议》的约定，贵公司应当于2017年9月20日前向我公司支付租金51,782元，我公司多次催促贵公司支付租金及相应水电费，贵公司迄今拒不缴纳，已构成严重违约。根据上述合同编号为：PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》第8-2条、第9-7条、第9-8条、第9-9条的约定，我公司有权单方解除本合同，并要求贵公司承担相应违约责任，现特向贵公司致函：一、贵公司收到本函之日，我公司与贵公司签订的《房屋租赁合同》即告解除；二、贵公司收到本函之日，应向我公司支付2017年10月1日至本合同解除之日(计算至2017年10月27日)期间产生的租金15,197元(按建筑面积410.84平方米，单价1.37元/天，共27天计算)，若贵公司逾期未支付，还应支付自2017年10月28日起至实际支付之日止的违约金，以15,197元为基数，按日千分之三计算；三、贵公司收到本函之日起十日内，应向我公司返还租赁房屋，并应向我公司支付2017年10月28日起至2017年11月6日的房屋占用使用费5,628元(按建筑面积410.84平方米，单价1.37元/天，共10天计算)，若贵公司十日内返还租赁房屋，房屋占用费按实际天数结算，若贵公司逾期未返还房屋，还应当向我公司支付自2017年11月7日起至实际返还租赁房屋之日止的房屋占用使用费(按建筑面积410.84平方米，单价2.74元/天计算)；若贵公司未履行支付上述款项，还应按逾期付款金额，支付自2017年10月28日起至实际支付之日止的违约金，按日千分之三计算；四、因贵公司的违约行为造成本合同的解除，贵公司收到本函之日，还应当向我公司支付贰个月的租金作为违约金赔偿，金额为34,521元；五、贵公司收到本函之日起，还应向我公司支付拖欠的9月份的水电费1,603.26元，以及实际占用租赁房屋时产生的水电费。若贵公司不履行上述义务，我公司将采取包括但不限于司法途径解决。特此函告。上述寄送解除函的信件，被告于2017年10月27日签收。2017年11月13日，原告通过EMS分别向被告浦东南路XXX号XXX室地址及涉案房屋地址邮寄送达《关于收回租赁标的房屋的函》，上载：鼎尊公司：鉴于我公司于2017年10月26日向贵公司发送了一份《关于解除的函》。贵公司收到该函之日即2017年10月27日，我公司与贵公司签订的合同编号为：PJXHD-DZ-160001的《房屋租赁合同》即告解除。根据《房屋租赁合同》第9-8条款的约定，贵公司在收到我公司解除合同书面通知后的十天内，应向我公司履行返还租赁标的房屋手续。截至2017年11月6日，已届满上述“十天”的期限，贵公司仍未向我公司履行返还房屋手续。我公司于2017年11月7日向贵公司发送了一份《关于收回租赁标的房屋的函》，要求贵公司在收到该函之日起三日内，向我公司办理返还房屋手续，截至今日，贵公司仍置若罔闻，拒绝履行。鉴此，根据《房屋租赁合同》第9-8条款的约定，我公司将采取收回房屋的措施，由此产生的一切后果由贵公司自行承担。我公司现郑重向贵公司告知：一、我公司将以公证的方式启动收回房屋的程序；二、我公司收回房屋时所产生的所有费用，包括但不限于搬迁、拆装、公证等费用均由贵公司承担；三、房屋内所有贵公司的物品，我公司代贵公司暂为保管，贵公司前来领取时，须向我公司结清所拖欠的所有费用，还需另行支付物品保管费。特此函告。该函件经查询于2017年11月14日签收。上述函件及EMS单据内容及邮寄过程经上海市东方公证处公证，并于2017年11月27日出具(2017)沪东证经字第32880号、(2017)沪东证经字第32881号《公证书》。2017年11月17日，原告自行收回涉案房屋。上述进入涉案房屋的过程由上海市东方公证处经原告申请进行公证，并于2017年11月30日出具(2017)沪东证经字第33858号《公证书》，载明：公证事项：保全证据。申请人道洲公司为取证所需于2017年11月17日向本处申请办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》的规定，本处受理了申请人的公证申请。本公证员、公证人员唐伟欣与申请人的委托代理人付芸莹、李慧雅于2017年11月17日上午共同到达位于上海市新骏环路XXX号3号楼一栋标有“道·创空间”的大楼二楼一处标有“上海鼎尊”的办公区，本公证员使用自带的手机对该大楼门牌、周边环境以及该办公区门口周边环境进行拍照(照片打印件见本公证书附件)。随后，在本公证员、公证人员唐伟欣的现场监督下，申请人的委托代理人付芸莹进入该办公区以及相邻的两件库房进行查看，申请人的委托代理人李慧雅使用本处数码摄像机对付芸莹进入该办公区查看的过程进行拍摄，拍摄共取得视频文件两段。回到本处后，本公证员使用本处设备将上述拍照所得照片进行打印，并将上述录像所得的视频文件使用本处设备刻录成光盘一式四张。兹证明上述过程系在本公证员、公证人员唐伟欣现场监督下进行，本公证书后所附的照片打印件与现场实际状况相符，上述录制的光盘一式四张，其中一张留存于本处，另外三张分别经装盒并加贴本处封签后连同本公证书交申请人收执。附件：照片打印件八张(共四页)。上海市东方公证处，公证员张宇衡。2017年11月28日，原告道洲公司(装修委托方、甲方)与案外人上海圣亿装饰工程有限公司(装修施工方、乙方)签订《装修工程合同》，约定由乙方对新骏环路XXX号B201房屋复原项目进行施工，施工项目内容有地面清理、拆除隔墙、撕地毯、敲地平、墙面粉刷、墙面乳胶漆、墙面批嵌、垃圾清运等。原告为此于2018年3月7日向案外人上海圣亿装饰工程有限公司支付工程款65,607元。2018年3月5日，原告道洲公司(甲方、发包方)与案外人上海禹铭防水保温工程有限公司(乙方、承包方)签订《防水工程承包合同》一份，约定由乙方对涉案房屋所在新骏环路XXX号3号楼屋面(局部)进行防水堵漏施工。原告为此于2018年3月12日向案外人上海禹铭防水保温工程有限公司支付了工程款6,800元。另查明，根据案外人上海新华东光电技术研究所有限公司向原告发送的道洲公司电费清单(2017.09及2017.10)计算，被告应向原告缴纳2017年9月、10月电费分别为1,603.26元、1,055.49元。还查明，原告为此次诉讼支出公证费1,200元、律师费3,000元。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》、《关于的终止协议》及《补充协议》均系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方以上述三份合同约定了被告承租原告有权出租的410.84平方米涉案房屋事项，并对提前退租部分面积的违约金、违反合同约定的后果等达成一致意见，双方均应按照上述合同的约定履行各自义务。根据《关于的终止协议》第二条之约定，被告应于该协议签订之日一次性支付提前退租部分面积的违约金33,425元，如逾期未履行的，应支付以33,425元为基数，日千分之五计算的滞纳金。故原告此项请求符合双方合同约定，本院予以支持，但逾期付款的滞纳金不应超过本数。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告可以在被告违约状况符合双方合同约定的解除条件时，解除双方之间的房屋租赁合同关系。本案中，原、被告双方在《房屋租赁合同》第8-2条第(六)项约定了被告如逾期不支付租金累计超过30天的，原告即可书面通知解除合同，并在《补充协议》中确认了除变更的条款外，《房屋租赁合同》其余条款继续有效。因此，在被告未按照《补充协议》约定，在2017年9月20日前支付下一季度租金的情况下，原告于10月26日发函解除双方租赁合同关系，符合双方约定及法律规定，双方之间《房屋租赁合同》及《补充协议》应于解除函送达被告之日，即2017年10月27日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因被告违约导致双方间房屋租赁合同关系解除，被告理应支付其欠付的房屋租金、水电费等各项费用，并返还房屋、赔偿原告因此遭受的各项损失。本院根据合同性质和履行情况，对合同解除后果逐一分析如下：一、关于承租的房屋。租赁合同解除后，被告应将承租的涉案房屋恢复原状后返还给原告。现被告擅自搬离，原告经公证自行收回涉案房屋，并对涉案房屋重新修复，被告理应支付原告为此支出的修复费用。根据原告提供的其与案外人之间《装修工程合同》及付款发票，涉案房屋恢复原状费用为65,607元，故原告此项诉请有事实及法律依据，本院予以支持。二、关于欠付的房租、水电费。房屋租赁合同系继续性合同，因此合同解除时，解除之后果应对未来发生效力。对于被告在合同解除前使用房屋所发生的房租及水电等费用，被告仍应向原告支付。根据原告提交的电费清单，被告仅欠付电费，并未欠付水费，因此原告关于水电费之诉请，本院调整为电费。三、关于房屋占有使用费。合同解除后，被告无权占有、使用涉案房屋，应参照合同的约定向原告支付占有使用费。双方在《房屋租赁合同》第9-8、9-9条约定，被告应在合同解除后十日内返还涉案房屋，超过期限未还的，应按照租金的两倍支付房屋占有使用费。因此，被告自合同解除后第一日的10月28日至合同解除后第十日的11月6日止，共占用涉案房屋10天，应支付房屋占有使用费1.37元/平方米/天×410.84平方米×10天=5,628.51元，原告仅主张5,628元系其对自身权利的处分，本院予以准许；被告自合同解除后第十一日的11月7日至原告自行收回房屋的11月17日止，共占用房屋11天，应支付房屋占有使用费1.37元/平方米/天×2×410.84平方米×11天=12,382.72元。四、关于因被告违约产生的违约金。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，双方在《房屋租赁合同》中约定了各种违约行为的违约金，而被告在房屋租赁合同履行过程中又存在逾期支付房屋租金、逾期支付电费、擅自退租等违约行为，因此，被告理应按照合同约定承担上述行为的违约责任，即承担逾期支付房租、电费的违约金以及支付擅自退租所产生的违约金，但对于逾期付款的违约金，应不超过本数为限。五、关于被告在合同履行过程中给原告造成的损失。本院认为，被告在本案中给原告造成的损失分为两部分：一部分为被告未妥善使用涉案房屋，造成涉案房屋漏水给原告带来的损失；一部分为被告违约行为给原告带来的维权损失。对于被告未妥善使用房屋造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失”之规定，被告理应对该部分损失进行赔偿，其金额表现为原告代被告进行屋面(局部)防水堵漏施工的费用，因此原告此项诉请，本院予以支持。对于被告违约行为给原告带来的维权损失，即公证费、律师费支出，本院认为，原告该部分损失主要因被告逾期付款及擅自退租产生，双方《房屋租赁合同》已对被告各项违约行为约定了违约金，且约定的违约金数额已足以填补原告上述损失，因此原告在已主张违约金的基础上另行主张上述损失并无法律依据，本院对此不予采纳。六、关于注册在涉案房屋内被告公司住址，因公司注册事项属于行政管理范畴，并非民事诉讼审理内容，故本院对于上述诉请不予支持。被告鼎尊公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海道洲信息科技有限公司与被告上海鼎尊食品有限公司签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2017年10月27日解除；二、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付提前退租面积422.65平方米的违约金人民币33,425元，及以33,425元为基数，按日千分之五计算自2017年6月30日起至实际支付之日止的违约金(以33,425元为限)；三、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付自2017年10月1日至10月27日止的租金人民币15,196.97元，及以15,196.97元为基数，按日千分之三计算自2017年10月28日起至实际支付之日止的违约金(以15,196.97元为限)；四、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付自2017年10月28日至2017年11月6日止的房屋占有使用费人民币5,628元；五、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付自2017年11月7日起至2017年11月17日止的房屋占用使用费人民币12,382.72元；六、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付擅自解除合同的违约金人民币34,240元；七、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付2017年9月的电费人民币1,603元，及以1,603元为基数，按日千分之三计算自2017年10月16日起至实际支付之日止的违约金(以1,603元为限)；八、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付2017年10月的电费1,055元，及以1,055元为基数，按日千分之三计算自2017年11月16日起至实际支付之日止的违约金(以1,055元为限)；九、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付房屋复原费用人民币65,607元；十、被告上海鼎尊食品有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告上海道洲信息科技有限公司支付屋顶渗漏维修费用人民币6,800元；十一、驳回原告上海道洲信息科技有限公司其余诉讼请求。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币8,295.96元，保全费人民币925.43元，由被告上海鼎尊食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陈 洁人民陪审员  石定伟人民陪审员  顾 建二〇一八年十二月二十七日书 记 员  张 辰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。