广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9422号上诉人（原审被告)：佛山市三水万林投资有限公司，住所地广东省佛山市三水区*，统一社会信用代码*。法定代表人：江**。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾春霞，广东合誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告)：黄**，男，19*年*月*日出生，汉族，住湖北省*，委托诉讼代理人：李剑，广东都汇律师事务所律师。上诉人佛山市三水万林投资有限公司（以下简称万林公司）因与被上诉人黄**商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2018）粤0607民初2120号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。万林公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回黄**的全部上诉请求；2.本案全部诉讼费用由黄**承担。事实和理由：（一）万林公司与黄**签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称涉案合同）并不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称商品房买卖合同司法解释）第二十三条规定的解除条件，事实上该合同可以继续履行，是黄**拒绝办理贷款手续，因此，未能签订贷款合同的原因在于黄**。一审法院在未查明事实的情况下直接认定黄**享有解除合同的权利，明显缺乏事实依据。（二)万林公司与黄**于2017年9月9日签订的《万豪广场商品房认购书》（以下简称涉案认购书）已对“按揭贷款在黄**未获得银行批准”后如何处理进行了明确约定，双方理应遵守。一审法院认为涉案合同更改了涉案认购书的付款方式，属于认定事实错误。1.涉案认购书第三条第13款明确约定涉案合同约定的付款方式只是优先适用，并非变更。2.涉案合同并没有涉及黄**未获银行批准按揭贷款后应当如何处理，但涉案认购书第三条第7款中有明确约定，所以对于黄**未获银行批准按揭贷款这一情况的处理，理应适用涉案认购书的约定。综上所述，涉案合同并不符合法定以及约定解除条件，黄**依法不享有解除合同的权利，而且黄**无任何证据证明其贷款未能获得银行批准是万林公司的原因造成。黄**辩称，（一）黄**提出解除合同是合理合法的，原因是万林公司向包括黄**在内的诸多买受人提供“首付贷”，导致黄**无法获得银行按揭贷款，这符合买卖合同司法解释第二十三条关于由于出卖人原因导致合同无法履行可以要求解除合同的规定。（二）涉案合同已经不具备继续履行的条件，这与黄**是否能获得按揭贷款无关。银行拒绝为黄**贷款，万林公司未给黄**再提供其他贷款方便。故本案合同不能继续履行的原因在于万林公司，并非黄**拒绝继续贷款。（三）涉案合同已经覆盖了涉案认购书的内容，万林公司认为一审更改了涉案认购书约定的支付房款方式是错误的。黄**向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的涉案合同；2.万林公司退还黄**的房屋首期款465000元，返还或配合黄**办理维修基金7750元、销售税款22142.86元、印花税及税票392.5元的退费手续；3.万林公司退还黄**的房屋装修款37058元；4.万林公司承担黄**所支付房款的利息，利息计算方式按同期银行贷款利率计；5.万林公司承担违约金39790元；6.万林公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年9月9日，黄**与万林公司签订涉案认购书，黄**向万林公司支付购房定金50000元。2017年10月31日，黄**与万林公司签订涉案合同（合同编号：**），约定万林公司向黄**出让位于佛山市三水区大塘镇**的房屋一间（以下简称涉案房屋），房屋总价为775000元。双方在合同中第七条约定，签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金50000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。黄**采用按揭贷款方式付款，自本预售合同网上签订之日起7日内支付全部房价款的60%，共计465000元。除首期款外，剩余房款金额310000元，应于2017年12月31前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。合同中另外约定，预售资金监管账户名称为佛山市三水区农村信用合作联社大塘分社。同日，黄**向万林公司支付定金以及购房款共计415000元，并向佛山市三水区国土城建和水务局缴纳了物业维修金7750元，另向案外人佛山市世港装饰设计有限公司支付了装修款37058元。2017年11月14日，黄**向税务机关缴纳了契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元。另查明，黄**就涉案房屋向佛山市三水区农村信用合作联社申请按揭贷款，该社经过审核后，认为黄**申请不符合条件，拒绝向黄**发放贷款。一审法院认为，黄**、万林公司所签订的涉案合同合法有效。双方之间的争议焦点为：一、双方所签房屋买卖合同是否符合解除条件，万林公司是否须支付利息以及赔偿违约金；二、万林公司是否需要向黄**返还维修金、税费等费用。争议焦点一：商品房买卖合同司法解释第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”根据上述规定，黄**、万林公司对于购房款的支付方式约定为按揭贷款，由于黄**已经向银行申请贷款，但未能获得通过。依照上述规定，黄**有权解除双方所签订的涉案合同。万林公司虽然辩称双方在涉案认购书中约定，如果因黄**原因未能获得银行批准贷款的，应当在相应期限内另行选择付款方式付款。但该认购书于2017年9月9日签订后，双方在2017年10月31日签订的涉案合同中没有该条款的约定，视为双方对付款方式进行了变更。黄**、万林公司对于付款方式的约定，应当以后一份签订的合同为准。而本案黄**无法获得批准贷款，导致无法继续履行购房合同，涉案合同已经符合法定解除的条件，黄**诉请解除合同，其主张符合法律规定，一审法院予以支持。关于黄**主张的利息问题，万林公司作为房屋出售人，其掌握的商品房交易信息、法规、政策显然要比黄**清晰，对于违反政策而引起的后果应当比黄**更有预见性。万林公司在本案商品房买卖过程中，对黄**提供了不实信息，引导黄**作出错误的决定，应当承担主要的责任，故其应当承担黄**所交购房款的利息损失。由于黄**所交的购房款465000元中，只有235000元是黄**自有资金，其余230000元是万林公司通过其他方式为黄**筹措，不排除万林公司为了促成交易而借用他人名义提供己方资金。所以黄**主张利息计算的本金，应当以235000元为限。黄**诉请万林公司支付利息金额过高部分，一审法院不予支持。关于违约金问题，黄**在签订合同之前，已经意识到双方约定的购房款支付方式以及来源存在违反政策的可能性，但黄**仍然同意采用不合规的支付方式，导致无法办理房屋按揭手续，黄**对无法继续履行购房合同也存在过错，应自行承担相应责任。黄**诉请万林公司承担违约金39790元无法律依据，一审法院不予支持。争议焦点二：由于黄**缴纳的物业管理维修金7750元、契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元，其征收机关为行政职能部门，并非万林公司，黄**诉请万林公司返还该费用无法律依据，一审法院不予支持。但涉案合同解除后，万林公司应当配合黄**办理上述款项的退费手续。黄**诉请万林公司配合办理上述款项的退款手续，一审法院予以支持。关于黄**所交的房屋装修款37058元是否应当返还的问题，根据黄**、万林公司签订的《装饰工程合同书》，该合同约定“房价带装修”。而从黄**提供的收据以及2017年10月31日农业银行转账凭条可见，黄**将该款汇入了佛山市世港装饰设计有限公司的银行账户。黄**虽认为该款由万林公司收取，但其提供的证据不足以证明其主张的事实。由于该款收款人并非万林公司，黄**应当另行向佛山市世港装饰设计有限公司主张权利，该款不在本案中处理。黄**诉请万林公司返还装修款37058元无事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、万林公司于判决生效之日起十日内，向黄**返还购房款465000元，并支付相应利息（以235000元为本金，从2017年10月31日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、万林公司于判决生效之日起十日内，配合黄**办理物业管理维修金7750元、契税22142.86元、印花税387.50元、印花税票5元的退费手续;三、驳回黄**的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，须依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即6360元，由万林公司负担。二审期间双方当事人均未提交新证据。经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：涉案认购书约定：“双方签署《商品房买卖合同》之后，本认购书终止。如本认购书与《商品房买卖合同》存在不一致的，以《商品房买卖合同》为准。”万林公司、黄**均确认该条款中的《商品房买卖合同》即为涉案合同。在一审庭审中，法院询问万林公司对于黄**在起诉状第一、二段陈述的万林公司销售人员承诺并协助黄**办理“首付贷”的情况是否清楚，万林公司陈述：“我方是事后才知道，接到很多投诉后，我方才知道（广州）星迪（房地产销售代理有限）公司的代理销售方式。”万林公司亦确认广州星迪房地产销售代理有限公司代其销售涉案房屋。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审的争议焦点是：黄**关于解除涉案合同的请求是否成立。在本案中，双方签订的涉案合同约定黄**采取按揭贷款方式付款。随后，黄**向佛山市三水区农村信用合联社申请银行按揭贷款，但被拒。黄**主张贷款被拒原因系万林公司违规提供“首付贷”服务，万林公司在一审庭审中对此亦确认是广州星迪房地产销售代理有限公司所为，且为此接到多人投诉。因广州星迪房地产销售代理有限公司系受万林公司的委托销售涉案房屋，双方为委托代理关系，故该公司的代理行为效果归于万林公司，万林公司不能以其对广州星迪房地产销售代理有限公司的行为不知情而免除责任。再结合黄**支付230000元首付款的方式以及黄**夫妻二人的征信报告等情况，本院认为黄**关于按揭贷款被拒原因是万林公司违规提供“首付贷”服务的主张具有高度可能性，并确认该事实的存在。根据商品房买卖合同司法解释第二十三条关于“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失”之规定，因万林公司原因导致银行拒绝为黄**提供按揭贷款，涉案合同亦未约定在此情况下黄**应以其他方式支付剩余房款，故在黄**不愿以其他方式支付剩余房款的情况下，涉案合同不具备继续履行的条件，黄**请求解除涉案合同符合上述法律规定，应予支持。虽然涉案认购书约定如按揭贷款因黄**原因未获银行批准或60天内未划入给万林公司的，黄**应重新选择付款方式支付余款，否则视为违约，万林公司有权不退还已交付的所有款项，但是，涉案认购书亦约定双方签署涉案合同以后，涉案认购书终止，且涉案认购书与涉案合同存在不一致的，以涉案合同为准。现双方已签订涉案合同，故涉案认购书已终止，对双方失去约束力，而涉案合同并未约定在银行拒绝提供按揭贷款的情况下黄**应以其他方式支付剩余房款，故万林公司的该主张与事实不符，本院不予支持。鉴于涉案合同因万林公司的原因而解除，一审判令万林公司向黄**返回购房款465000元及支付其中235000元的相应利息，并配合黄**办理物业管理维修金、契税、印花税、印花税票的退费手续，处理正确，本院不再赘述并予以维持。综上所述，万林公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8275元，由上诉人佛山市三水万林投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴健南审判员  徐允贤审判员  吴媛媛二〇一八年十二月六日书记员  黄志敏