辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2018）辽02民终9838号上诉人（原审被告）：大连北方热电股份有限公司，住所地瓦房店市向阳街**。法定代表人：范喜为，该公司总经理。委托诉讼代理人：张勇，辽宁健坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吕宝伟，男，1970年8月31日出生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁碧海律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文，男，1973年1月15日出生，汉族，住瓦房店市。委托诉讼代理人：刘红旗，辽宁碧海律师事务所律师。上诉人大连北方热电股份有限公司（以下简称北方热电公司）因与被上诉人吕宝伟、李文房屋租赁合同纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初4662号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月23日立案后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。北方热电公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、本案上诉费由被上诉人承担。理由：1、上诉人系案涉房屋的合法所有权人，有权对外出租案涉房屋，案涉《厂房租赁合同》合法有效。合同约定租赁的房屋是锅炉房，上诉人将房屋所有权证也交付给被上诉人，被上诉人对锅炉房的性质、规划用途等事项是完全知情的。至于合同中约定房屋用于商业用途，这是被上诉人对租赁房屋的具体使用，被上诉人如何使用与上诉人无关。上诉人按约履行合同，将房屋交予被上诉人，至今一年零三个月。对于双方已实际履行的合同部分，被上诉人要求解除于法无据。被上诉人解除合同的真正原因系"将近两个月的调研考察没有找到可以开发经营的项目，租金投标时价格太高，前期改造装修成本太大，实在无力承担李屯锅炉房"。此原因系被上诉人个人原因。上诉人没有任何违约行为和过错，不应承担责任。2、被上诉人单方解除合同的申请没有写明具体时间，本案没有任何证据能够证明被上诉人是于2017年8月向上诉人提出解除合同的申请。被上诉人没有单方解除合同的权利，上诉人也不同意解除合同。被上诉人于2018年7月24日向法院提起诉讼，要求解除合同。这与之前被上诉人单方提出解除合同的申请没有任何关系，与上诉人是否收到解除合同的申请更没有任何关系，原审法院以上诉人收到被上诉人解除合同申请即判决解除合同没有事实和法律依据。3、案涉《厂房租赁合同》合法有效，上诉人没有违约行为，被上诉人要求解除合同于法无据。且案涉合同已经实际履行。被上诉人要求上诉人返还租金575000元没有事实与法律依据。上诉人在签订《厂房租赁合同》后，按约将换热站设备迁移，并将厂房交付被上诉人，被上诉人要求上诉人返还迁移换热设备150000元没有事实与法律依据。被上诉人吕宝伟、李文辩称，不同意上诉人的上诉请求。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。吕宝伟、李文向一审法院起诉请求：1、解除原、被告于2017年7月25日签订的2份《厂房租赁合同》；2、请求判令被告立即返还725000元；3、由被告承担诉讼费用。一审法院认定事实：2017年7月25日，原告吕宝伟、李文与被告北方热电公司签订了厂房租赁合同，原告作为乙方、承租方，被告作为甲方、出租方，就位于共济办事处民主街三段9-8号（李屯锅炉房）厂房约定"第一条、租赁物位置、面积、功能及用途甲方将位于共济办事处民主街三段9-8号（李屯锅炉房）厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为：平方米。租赁物原始状况以甲乙双方共同出现场拍摄的资料为准。乙方租赁用途：商业用途；第二条、租赁期限租赁期限为叁年，即从2017年11月1日起至2020年10月30日止。合同期满后，如无不可抗力或政府动迁等情形，本租赁合同期限再延续七年。合同期满后，乙方享有优先承租权；第三条、租赁物的交付自本合同签订之日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；第四条、租金甲乙双方约定，该租赁物每年租金肆拾万零伍仟元整（￥405，000），乙方签订合同之日支付第一年租金。以后每年租金必须在当年的10月30日前一次性支付。乙方汇至甲方指定的下列帐号：甲方开户行：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行帐号：×××；第五条、其他费用1、在本合同签订之前的水费、电费由甲方支付。本合同签订之后的水费、电费由乙方支付。甲方为乙方提供变压器台，容量为。本合同生效后，如乙方用电需增容，甲方在收到乙方书面申请后向电业部门办理供电增容的有关手续，因供电增容所应交纳的费用，包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。甲方协助乙方办理安装水、电表（有关费用由乙方承担，产权归乙方所有），用于计量乙方使用的水、电费。乙方必须按时缴纳水、电费。2、如乙方需要供暖，由乙方自行安装供暖设施，有关费用由乙方承担。供暖费由乙方承担（按瓦房店市政府规定的收费标准和使用性质执行），每年十一月四日前必须交纳。3、乙方提出租赁物内的换热站设备需要迁移，乙方同意一次性向甲方支付人民币壹拾伍万元（￥150，000.00）用于甲方迁移换热站设备费用，此费用于合同签订之日一并付清；第六条、租赁物的转让在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权；第七条、租赁物的管理在租赁期内，在乙方提前书面告知甲方的情况下，乙方可以将租赁物转租、转包给他人使用（转租、转包期限不能超过本合同期限），由乙方自行管理。乙方在租赁期限内对租赁物有维护和维修的义务，维修费用由乙方承担。乙方必须爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；第八条、装修、改造、新增地上附着物条款1、在租赁期限内，甲方允许乙方对租赁物进行装修、改造。在征得甲方同意且不影响租赁物的安全前提下，乙方可以新建地上附着物。有关装修、改造（包括锅炉房烟筒、烟道拆除）、新增加地上附着物等费用由乙方自负，由此引起的一切后果和责任由乙方承担。2、租赁期满，甲方提出不续签合同、处分该租赁物导致无法再签订租赁合同或乙方不再续租时，对乙方的装修、改造和新建部分，乙方可自行拆除，双方也可协商解决处理；第九条、租赁期间其他有关约定1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用租赁物进行非法活动。2、租赁期间，乙方有义务做好消防、安全、卫生等工作；第十、违约条款1、在本合同约定的租赁期间内，如甲方提前终止合同而违约，应按乙方对租赁装修、改造、新增加地上附着物投资费用（迁移换热站费用不在此列）原价进行赔偿。2、在本合同约定的租赁期限内，如乙方提前终止合同而违约，甲方不退还剩余租金，不对乙方进行任何赔偿。乙方的装修、改造和增加的地上附着物无偿归甲方所有；第十一条、免责条款租赁期间，因不可抗力造成本合同无法履行或解除合同，双方互不承担责任；第十二条、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效。本合同一式伍份，甲方持叁份，乙方持贰份。附：甲乙双方出现场拍摄的租赁物原始资料"。同日，原告吕宝伟、李文与被告北方热电公司签订了厂房租赁合同，原告作为乙方、承租方，被告作为甲方、出租方，就位于共济办事处民主街二段5-1号（于屯2号锅炉房）厂房约定"第一条、租赁物位置、面积、功能及用途甲方将位于共济办事处民主街二段5-1号（于屯2号锅炉房）厂房（以下简称租赁物）租赁给乙方使用。租赁物面积经甲乙双方认可确定为：平方米。租赁物原始状况以甲乙双方共同出现场拍摄的资料为准。乙方租赁用途：商业用途；第二条、租赁期限租赁期限为叁年，即从2017年11月1日起至2020年10月30日止。合同期满后，如无不可抗力或政府动迁等情形，本租赁合同期限再延续七年。合同期满后，乙方享有优先承租权；第三条、租赁物的交付自本合同签订之日，甲方将租赁物按现状交付乙方使用；第四条、租金甲乙双方约定，该租赁物每年租金壹拾柒万元整（￥170，000），乙方签订合同之日支付第一年租金。以后每年租金必须在当年的10月30日前一次性支付。乙方汇至甲方指定的下列帐号：甲方开户行：大连农村商业银行股份有限公司瓦房店支行帐号：×××；第五条、其他费用1、在本合同签订之前的水费、电费由甲方支付。本合同签订之后的水费、电费由乙方支付。甲方为乙方提供变压器台，容量为。本合同生效后，如乙方用电需增容，甲方在收到乙方书面申请后向电业部门办理供电增容的有关手续，因供电增容所应交纳的费用，包括但不限于增容，由乙方承担。乙方应在甲方申办有关手续期间向甲方支付有关费用。甲方协助乙方办理安装水、电表（有关费用由乙方承担，产权归乙方所有），用于计量乙方使用的水、电费。乙方必须按时缴纳水、电费。2、如乙方需要供暖，由乙方自行安装供暖设施，有关费用由乙方承担。供暖费由乙方承担（按瓦房店市政府规定的收费标准和使用性质执行），每年十一月四日前必须交纳；第六条、租赁物的转让在租赁期限内，若遇甲方转让出租物的部分或全部产权，甲方应确保受让人继续履行本合同。在同等受让条件下，乙方对本出租物享有优先购买权；第七条、租赁物的管理在租赁期内，在乙方提前书面告知甲方的情况下，乙方可以将租赁物转租、转包给他人使用（转租、转包期限不能超过本合同期限），由乙方自行管理。乙方在租赁期限内对租赁物有维护和维修的义务，维修费用由乙方承担。乙方必须爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担；第八条、装修、改造、新增地上附着物条款1、在租赁期限内，甲方允许乙方对租赁物进行装修、改造。在征得甲方同意且不影响租赁物的安全前提下，乙方可以新建地上附着物。有关装修、改造（包括锅炉房烟筒、烟道拆除）、新增加地上附着物等费用由乙方自负，由此引起的一切后果和责任由乙方承担。2、租赁期满，甲方提出不续签合同、处分该租赁物导致无法再签订租赁合同或乙方不再续租时，对乙方的装修、改造和新建部分，乙方可自行拆除，双方也可协商解决处理；第九条、租赁期间其他有关约定1、租赁期间，甲、乙双方都应遵守国家的法律法规，不得利用租赁物进行非法活动。2、租赁期间，乙方有义务做好消防、安全、卫生等工作；第十、违约条款1、在本合同约定的租赁期间内，如甲方提前终止合同而违约，应按乙方对租赁装修、改造、新增加地上附着物投资费用（迁移换热站费用不在此列）原价进行赔偿。2、在本合同约定的租赁期限内，如乙方提前终止合同而违约，甲方不退还剩余租金，不对乙方进行任何赔偿。乙方的装修、改造和增加的地上附着物无偿归甲方所有；第十一条、免责条款租赁期间，因不可抗力造成本合同无法履行或解除合同，双方互不承担责任；第十二条、本合同经甲、乙双方签字盖章后生效，本合同一式伍份，甲方持叁份，乙方执贰份。附：甲乙双方出现场拍摄的租赁物原始资料"。2017年8月，原告吕宝伟、李文向被告北方热电公司提出了解除上述两份合同的申请，申请书内容为"大连市北方热电股份有限公司：吕宝伟、李文2017年7月25日与贵公司签订了于屯锅炉房《厂房租赁合同》，年租金壹拾柒万元整（￥170000.00元），经近两个月的调研考察没找到可以开发经营的项目，租金投标时价格太高，前期改造装修成本投入太大，实在无力承租李屯锅炉房。为此向贵公司提出退出承租李屯锅炉房，承诺不再租用此房"；"大连市北方热电股份有限公司：吕宝伟、李文2017年7月25日与贵公司签订了李屯锅炉房《厂房租赁合同》，年租金肆拾万五千元整（￥405000.00元），经近两个月的调研考察没找到可以开发经营的项目，租金投标时价格太高，前期改造装修成本投入太大，实在无力承租李屯锅炉房。为此向贵公司提出退出承租李屯锅炉房，承诺不再租用此房"。另查，位于共济办事处民主街三段**（李屯锅炉房）的厂房的房屋所有权人为被告北方热电公司，房屋所有权证号为瓦房权证共单字第XXXX号，房屋规划用途为热处理厂房，面积为653.21平方米；案涉位于共济办事处民主街二段5-1号（于屯2号锅炉房）的厂房的房屋所有权人为被告北方热电公司，房屋所有权证号为瓦房权证共单字第XXXX号，房屋规划用途为热处理厂房，面积为944.67平方米。该厂房所在土地的土地使用者为被告北方热电公司，国有土地使用权证号为瓦国用（2003）字第0081号，座，座落于城建幼儿园途为市政设施，使用权面积为1848.40平方米。再查，原告吕宝伟于2017年7月26日通过中国工商银行向被告北方热电公司的大连农村商业银行账号为×××的账号汇款575000元；原告吕宝伟于2017年7月31日通过中国工商银行向被告北方热电公司的大连农村商业银行账号为×××的账号汇款150000元。一审法院认为：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，案涉房屋的瓦国用（2003）字第0081号国有土地使用证上载明用途为"市政设施"，在该使用证前页也载明"依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续"，且在两处案涉房屋的所有权证上的规划用途上均载明为热处理厂房。而原、被告双方于2017年7月25日签订的两份厂房租赁合同中均载明租赁用途为商业用途。本案的被告作为出租方，在明知原告租赁案涉房屋是为了商业用途的前提下，理应按照合同的目的履行自己的告知义务，即应在双方签订合同时，将案涉房屋的规划用途及所在土地的性质告知原告。本案中，被告未提供证据证明自己履行了上述告知义务，故应承担举证不能的法律后果。现原告以此主张合同目的不能实现，要求解除双方签订的两份厂房租赁合同，于法有据。此外，案涉两份厂房租赁合同中明确约定"自本合同签订之日，甲方（本案被告）将租赁物按现状交付乙方（本案原告）使用"，但作为交付方的被告未提供证据证明已将案涉两处厂房交付给原告使用。本案原告已向被告发出了解除合同的通知，被告也已经收到。故对于原告提出的解除案涉两份厂房租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，原告已交纳的租金575000元，被告理应予以返还。对于原告主张的要求被告返还换热站设备迁移的费用，案涉租赁合同目的已不能实现，且作为被告亦未提供换热站设备是否迁移的相关证据，应承担举证不能的法律后果。故对于原告要求返还换热站设备迁移费150000元的诉讼请求，亦予以支持。一审法院判决：一、解除原告吕宝伟、李文与被告北方热电公司于2017年7月25日签订的就位于共济办事处民主街三段9-8号（李屯锅炉房）厂房、共济办事处民主街二段5-1号（于屯2号锅炉房）厂房的两份租赁合同；二、被告北方热电公司于判决生效后十日内向原告吕宝伟、李文返还租金575000元及换热站设备迁移费150000元。如果未按判决确定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费5525元（已减半收取），由被告北方热电公司承担。因吕宝伟、李文向北方热电公司提出的解除两份《厂房租赁合同》的申请并未记载时间，本案无法认定吕宝伟、李文提出上述申请的时间。故本院二审对一审法院认定吕宝伟、李文系于2017年8月提出上述申请这节事实不予确认。本院二审对一审法院认定的其他事实予以确认。本院认为，案涉房屋及所占土地的规划用途不能满足被上诉人租用案涉房屋实现商业用途的合同目的，被上诉人亦以向上诉人送交解除合同申请和向法院提起诉讼的行为方式表明其不再租用案涉房屋，故案涉《厂房租赁合同》已难以顺利实现合同目的，一审法院判决上诉人与被上诉人解除案涉《厂房租赁合同》并无不当。关于解除合同的理由，虽被上诉人曾在向上诉人出具的申请中表明"经近两个月的调研考察没找到可以开发经营的项目，租金投标时价格太高，前期改造装修成本投入太大，实在无力承租李屯锅炉房。为此向贵公司提出退出承租李屯锅炉房，承诺不再租用此房"，但在本案诉讼中，被上诉人系以"案涉房屋的规划用途为热处理，厂房所占土地的规划用途为市政设施，被上诉人租用厂房的商业用途的合同目的不能实现"为由主张解除合同。本院认为，被上诉人租用案涉房屋的目的为商业用途，而案涉房屋及其所占用土地的规划用途并非商用，上诉人作为出租方明知上述事实而与被上诉人签订《厂房租赁合同》，诉讼中又未能提供证据证明其在签订案涉租赁合同时已履行了告知被上诉人案涉房屋及所在土地的规划用途的义务，上诉人对此具有一定过错。而被上诉人作为承租方在签订合同时亦没有尽到对案涉房屋所有权证和土地使用证中记载的案涉房屋及所在土地的规划用途的审慎的审查义务，对于合同的解除亦有一定过错。鉴于双方当事人对于合同的解除均有过错，被上诉人并未在案涉房屋经营使用，而本案一审判决作出时案涉《厂房租赁合同》已履行近一年，诉讼期间的房屋租金损失双方亦应合理分担等因素考虑，本院认为上诉人与被上诉人对于已支付的575000元租金损失各承担一半较为适宜，故上诉人应返还被上诉人租金287500元。关于被上诉人主张其并未占有案涉房屋一节，本院认为，案涉《厂房租赁合同》约定合同签订当日被上诉人交付租金，上诉人将租赁物按现状交付被上诉人使用。结合双方在《厂房租赁合同》中的约定、被上诉人于合同签订当日已交付租金的事实及被上诉人在一审诉状中关于"原告在对厂房开始进行规划装修改造时发现被告租赁给原告的厂房规划用途为热处理......"的表述，本案可以认定上诉人已于合同签订当日将案涉房屋交予被上诉人。关于上诉人主张其不应承担迁移换热设备150000元的返还责任一节，本院认为，案涉《厂房租赁合同》约定：被上诉人提出租赁物内的换热站设备需要迁移，被上诉人同意一次性向上诉人支付人民币150000用于上诉人迁移换热站设备费用。本案中，被上诉人已按合同约定支付了150000迁移换热站设备费用，但上诉人在一审限定的期限内直至二审期间均未能提供其已迁移换热站设备的证据，其应承担举证不能的不利后果。合同解除后，上诉人应返还被上诉人150000元迁移换热站设备费用。综上，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在瑕疵，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初4662号民事判决的第一项；二、撤销瓦房店市人民法院（2018）辽0281民初4662号民事判决的第二项；三、大连北方热电股份有限公司于本判决生效后十日内向吕宝伟、李文返还租金287500元及换热站设备迁移费150000元；四、驳回吕宝伟、李文的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5525元、二审案件受理费11050元，合计16575元，由上诉人大连北方热电股份有限公司负担9945元，由被上诉人吕宝伟、李文负担6630元。本判决为终审判决。审判长 刘振喜审判员 陈 伟审判员 祝 贺 二○一八年十二月十一日书记员 王 亮附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。