福建省惠安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0521民初4437号 原告：福建大清集团有限公司，住所地泉州市丰泽区宝洲路阳泉花苑**10-13，统一社会信用代码91350500727924677P。 法定代表人：郑依清，董事长。 委托诉讼代理人：李爱华，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄紫祥，福建建达（泉州）律师事务所律师。 被告：林梅琴，女，1982年7月17日出生，汉族，住泉州市泉港区。 原告福建大清集团有限公司(简称大清集团公司)与被告林梅琴商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大清集团公司的委托诉讼代理人黄紫祥到庭参加诉讼。被告林梅琴经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告大清集团公司向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即支付原告逾期付款违约金24762.2元（按合同总价款10%的标准计算）。事实和理由：2012年5月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：美丽园大厦№0016639号）1份，约定被告向原告购买位于惠安县螺城镇北关居委会的美丽园大厦1005号商品房，建筑面积59.06平方米，总价款为247622元，其中首付款78000元应于合同签订当日付清，剩余购房款169622元以商品房抵押（按揭）贷款方式支付。合同补充协议第四条约定，买受人在按揭付款方式下，如无法在原合同第六条约定期限内办妥按揭手续的，即出卖人无法在本合同签订之日起60日内收到全额房款，则买受人应在出卖人通知送达之日起5日内付清全部房款，否则，出卖人有权单方解除合同，且买受人应按原合同总价款的10%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房款中直接扣收）。合同签订后，被告仅支付首期款78000元，余款169622元至今未能支付，其行为已构成违约，原告有权解除合同。 被告林梅琴未作答辩。 在本院审理过程中，原告提供下列证据： 证据1即原告的企业法人营业执照，以此证明原告的主体资格。 证据2即《商品房买卖合同》及附件，以此证明被告于2012年5月20日与原告签订编号为美丽园大厦№0016639的《商品房买卖合同》及附件，购买原告开发的案涉商品房，总房款247622元，《商品房买卖合同》及附件六《补充协议》对双方的权利义务及违约责任作出了具体约定。 证据3即增值税普通发票，以此证明《商品房买卖合同》签订后，被告向原告支付了购房首付款78000元，原告为被告开具相应的增值税发票。 证据4即律师函及快递回执，以此证明原告于2018年1月2日向被告发出律师函，要求被告在2018年1月10日前支付尚欠购房款，但被告至今未支付任何款项。 本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其放弃举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容真实，与本案具有关联性，能够证明原告举证所主张的事实。 经庭审认证，结合原告的陈述，对本案主要事实作如下认定： 原告系以房地产开发与物业管理等为经营范围的有限责任公司。原、被告于2012年5月20日签订合同编号为美丽园大厦№0016639《商品房买卖合同》1份（含附件1-6），约定由被告向原告购买原告开发建设的位于惠安县螺城镇北关居委会美丽园大厦1005号商品房，房屋建筑面积59.06平方米，房屋总价款247622元。《商品房买卖合同》第六条约定：“……买受人按下列第叁种方式按期付款：3、其他方式本合同签订当日，买受人付清首期款78000元，余款169622元以银行按揭（抵押）贷款的方式支付。在按揭贷款审批过程中如银行要求增加首付款，买受人应在出卖人或银行通知的期限内补足首付款。买受人应于本合同签订之日起10日内按银行要求向出卖人提交办理按揭贷款所需的完整资料，由出卖人代向银行报送；并在本合同签订之日起60日内办妥。（所有按揭贷款手续以出卖人收到按揭款项视为办妥按揭手续）”。第七条约定：“买受人逾期付款的违约责任买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第贰种方式处理……2、详见补充协议第四条”。附件六《补充协议》第四条约定：“原合同第七条补充如下：1、买受人在按揭付款方式下，如无法在原合同第六条约定期限内办妥按揭手续的（包括但不限于买受人的资信原因、买受人未按时提供按揭资料、买受人未按时补足首付款、买受人未按时办理该商品房抵押登记、预告登记手续、国家政策调整），即出卖人无法在本合同签订之日起60日内收到全额房款，则买受人应在出卖人通知送达之日起5日内付清全部房款，否则，出卖人有权单方解除合同，且买受人应按原合同总价款的10%向出卖人支付违约金（该违约金可从买受人已付房价款中直接扣收）。出卖人不解除合同的，合同继续履行，自出卖人通知的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金……”。案涉商品房买卖合同尚未办理备案登记手续。合同签订后，被告支付原告首付款78000元，至今未办理银行按揭贷款手续，亦未以现金或其他方式支付剩余购房款169622元。2018年1月2日，原告以EMS特快专递按合同约定的被告的联系地址即泉州市泉港区南埔镇天湖村打厝153号向被告发出律师函，通知被告应在2018年1月10日前付清尚欠的购房款。该邮件在2018年1月7日被退回。此后，被告未能办理银行按揭，也未能以现金形式或其他方式支付剩余购房款。 综上所述，本院认为，原、被告于2012年5月20日签订《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，双方当事人应全面履行各自的义务。合同签订后，被告支付首付款78000元后，未依约办理银行按揭贷款，亦未以现金或其他方式支付剩余购房款169622元，且经原告催告后仍未支付，根据双方签订的《商品房买卖合同》第七条及附件六《补充协议》第四条约定，原告有权解除购房合同。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，符合法律规定和合同约定，应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案系因被告违约导致《商品房买卖合同》解除，根据合同约定，被告应向原告支付合同解除违约金。原告请求被告按总房款247622元的10%支付合同解除违约金过高，调整为总房款247622元的6%即14857.32元。被告支付的首付款，扣除其应承担的违约金后尚有剩余，鉴于被告在本案中未主张返还，故剩余购房款的返还问题由双方当事人另行处理。原告诉讼请求合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项、第九十二条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告福建大清集团有限公司与被告林梅琴于2012年5月20日就位于惠安县螺城镇北关居委会美丽园大厦1005号商品房签订的合同编号为美丽园大厦№0016639的《商品房买卖合同》。 二、被告林梅琴应当支付原告福建大清集团有限公司合同解除违约金14857.32元，款项从被告已付购房款中直接扣除。 三、驳回原告福建大清集团有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5014元，由被告林梅琴负担，应于本判决生效之日起五日内缴交。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。 审 判 长  陈秀军 代理审判员  黄惠芬 人民陪审员  卢晓平 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  张云潇 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止： （一）债务已经按照约定履行； （二）合同解除； （三）债务相互抵销； （四）债务人依法将标的物提存； （五）债权人免除债务； （六）债权债务同归于一人； （七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国合同法》第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。