四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0792民初954号 原告：何将军，男，1978年5月11日出生，汉族，住绵阳高新区。 委托诉讼代理人：何炳高，男，1951年5月20日出生，汉族，住盐亭县。系原告之父。 被告：绵阳市启明星房地产开发有限公司，住所地绵阳市游仙区东津路**。 法定代表人：焦恒，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：秦晖、樊婷婷，该公司职员。 被告：绵阳启明星集团有限公司，，住所地绵阳高新区普明南路东段** 法定代表人：杨建伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商金顶，男，1964年4月19日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 被告：绵阳启明星集团有限公司物业分公司，住所，住所地绵阳市涪城区剑南路西段**div> 负责人：何博。 委托诉讼代理人：赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。 委托诉讼代理人：商金顶，男，1964年4月19日出生，汉族，住绵阳市涪城区。 原告何将军与被告绵阳市启明星房地产开发有限公司（以下简称启明星房产公司）、绵阳市启明星物业服务有限公司（以下简称启明星物业公司）侵权责任纠纷一案，本院于2017年11月17日作出（2017）川0792民初3号民事判决，原告何将军、被告启明星房产公司不服该判决提起上诉，绵阳市中级人民法院经审理认为原判决认定基本事实不清，发回本院重审。本院于2018年4月23日立案后，在审理过程中查明，启明星物业公司已登记变更为绵阳启明星集团有限公司（以下简称启明星集团公司）的物业分公司，本院遂将启明星物业公司变更为绵阳启明星集团有限公司物业分公司（以下简称启明星集团物业分公司），并追加启明星集团公司为被告参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何将军的委托诉讼代理人何炳高，被告启明星房产公司的委托诉讼代理人秦晖、樊婷婷，被告启明星集团公司及启明星集团物业分公司的委托诉讼代理人赵宏斌、商金顶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何将军向本院提出诉讼请求：1.判令二被告赔偿各项损失约413350元；2.判令二被告停止侵害，并由被告启明星房产公司立即给原告兑换相应地段、相同面积的住宅用房一套。事实与理由：2009年10月11日原告与被告启明星房产公司就坐落在高新区普明南路东段124号由启明星房产公司开发修建的“启明星·星座”小区3栋2楼4号钢混结构住房一套（建筑面积91.9平方米），以317119元成交，并签订《商品房买卖合同》。2012年3月27日原告缴纳全部房款及相应税费后，于同年8月20日领得“绵房权证高字第××号”产权证，2013年1月11日领到市人民政府颁发的“绵城国用（2013）第00826号”土地使用证。当原告领齐合法证件，准备请人对该房进行装修时，发现该房屋卫生间及厨房反水严重，无法装修。随后原告找二被告数次要求整改解决。特别是2015年10月23日，由于被告启明星房产公司的过错，被告启明星物业公司管理不善使该住宅的卫生间、厨房反水，导致房中积水（臭水）达10厘米以上，原告存放在家中的衣物、家具、家电严重受损，给原告家庭经济生活造成极大困难和损失。为维护原告合法权益，特提起诉讼。 被告启明星房产公司辩称：1、我方出售的房屋是经过验收合格的，不存在质量问题，不应赔偿原告损失。2、房屋反水可能是房屋质量原因，也可能是管道堵塞造成，案涉房屋楼层较低，可能是水管堵塞而未疏通造成。3、如果是房屋质量原因造成，应通过专业鉴定机构鉴定才能确定。4、原告房屋出现反水，我公司积极参与解决，是为了弄清反水原因以及解决原告实际问题，不能以此认为是我公司自认房屋存在质量问题。5、我公司交付房屋后即没有对房屋进行保修和维护的义务，保修和维护是物业公司责任。6、原告主张的损失赔偿金额与事实相差过大，原告没有尽到对自己房屋的看管责任，其损失应由原告自行承担。7、原告的换房请求没有事实及法律依据。 被告启明星集团公司、启明星集团物业分公司辩称：1、原告反映房屋反水后，物业公司就积极派员维护，定期进行清理，物业公司已尽到物业服务合同约定的义务。2、小区2、4、5号楼均出现过反水，开发商已经出面解决，现3号楼也出现反水，应当由开发商协商解决。3、原告没有证据证实房屋反水是物业管理不当造成。请求法院依法判决。 根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下： 2009年6月18日，被告启明星房产公司与启明星物业公司签订《前期物业服务合同》，启明星房产公司选聘启明星物业公司对其开发修建的“启明星·星座”小区（位于绵阳高新区普明南路东段**）提供前期物业管理服务。2011年11月28日，“启明星·星座”楼盘经绵阳高新区城建房管环保局竣工验收备案。 2009年10月11日，原告何将军购买了“启明星·星座”小区3栋2楼4号钢混结构建筑面积为91.99平方米住房一套，价款317119元，并于当日签订了《商品房买卖合同》。2012年3月27日，原告缴纳了全部房款及相应税费后，于2012年8月20日取得了该房屋的产权证（绵房权证高字第××号），于2013年1月11日取得了该房屋的土地使用证（绵城国用2013第00826号）。2013年1月，原告准备对该房屋进行装修时，发现该房屋卫生间及厨房反水严重，无法装修，即数次要求被告启明星房产公司、启明星物业公司整改解决。后因原告外出深圳工作，将原租房内结婚所购的家具、家电、衣物等搬至上述房屋内存放。 2015年7月21日，“启明星·星座”业主委员会、“启明星·星座”物管处向被告启明星房产公司发出《关于启明星·星座小区房屋遗留问题维修的函》，要求该公司对“启明星·星座”小区的遗留问题进行协调处理。2015年7月27日被告启明星房产公司向主委员会、物管处复函，载明“是开发商的责任，我们责无旁贷，及时维修、整改”，并在函复中具体明确了开发商、物业管理公司、全体业主（代表为业主委员会）、业主等房屋维修责任主体的职责。2015年8月11日，小区业委会代表、开发商代表、物管处代表在小区物管处办公室召开会议，形成了《启明星·星座小区工程遗留问题维修协调会议纪要》，其中第四条载明小区排水设施问题，由开发商出面协商解决；第五条小区客户自用部位维修事宜、外墙渗漏问题、窗户渗漏及关闭不严问题，由开发商协商解决；因外墙、窗户漏水引发的业主室内损失，延后协商。2016年6月28日“启明星·星座”小区业主委员会和启明星物业公司“启明星·星座”物管处请求绵阳高新区住房和城乡建设局介入协商解决“启明星·星座”小区遗留问题。 2015年10月23日，案涉房屋厨房、卫生间再次发生反水，造成房中积水（臭水）10厘米左右，并漏水到一楼住户，导致原告何将军存放在案涉房屋中的衣物、家具、家电严重受损，造成原告家庭经济损失及生活不便。2016年11月9日，“启明星·星座”小区业主委员会和启明星物业公司“启明星·星座”物管处共同出具《关于启明星·星座小区3-2-4号业主家中反水的情况说明》，载明“2015年10月23日，启明星·星座物管处接到小区3-1-4号业主报告，家中屋顶出现漏水现象。物管处接报后及时派员勘查情况，发现是3-2-4号业主家中漏水，透过楼板浸漫到1楼所致。当时，物管处无法联系到3-2-4号业主（该房为清水房），为防止损害扩大，物管处采取了紧急避险措施进入3-2-4号业主家中，发现其家中厨房、卫生间地漏反水，地面积，地面积水约10厘米深中存放的家具受到积水浸泡。事后，物管处出资对反水管道进行了疏通，派员对业主家中卫生进行了清洁，并将此事向小区业委会、开发单位相关部门进行了口头汇报，但至今，该户型排水管道未进行较为理想的维修和改造。特此说明”。2017年4月10日，原告之父何炳高向绵阳市公安局高新区分局普明派出所报案称案涉房屋室内进水，民警到达现场后，发现该房屋为清水房，房屋内有被水浸过的痕迹，在该房屋客厅内有被浸泡的衣服等物品。 2013年6月、2015年8月至2016年4月启明星物业公司对小区污水井、化粪池、雨水沟、雨水井进行了清掏；2015年10月被告启明星物业公司疏通案涉房屋的下水道、清理了室内污水等，并通知了被告启明星房产公司。 案件审理过程中经原告申请及本院委托，四川金联保险公估有限公司于2017年5月20日作出金联“（2017）字第B-60号”评估报告书，评估意见为：本次绵阳高新区启明星·星座3栋2楼4号“2015.10.23”房屋积水损失案的损失估算总金额为35270元，仅供委托人参考。原告何将军支付了鉴定费8800元。对案涉房屋厨房、卫生间的反水原因，本院于2017年3月6日委托四川中节能工程检测中心有限公司进行鉴定，但因多种原因未形成鉴定意见。 另查明：1、原告向本院提供了自书的财产损失清单：其中家具及电器损失88220元，衣物损失80120元，租房损失6万元（2011年7月1日起到2016年12月底，每年12000元），处理反水事情交通费7200元（分别为2013年1月、2015年10月和2016年9月往返深圳、绵阳），2016年10月至2016年12月底的误工费9000元（100元/天×90天），律师代理费及杂费3万元。为了证明前述损失，原告提供了2013年1月10日签订的《房地产租赁合同》复印件、2017年2月4日机票复印件、2017年2月13日深圳市万际通电子有限公司出具的《收入证明》（证明载明：兹证明何将军为我司员工，身份证号码5107231978××××××××，在本公司从事丝印工作，目前职务为开机技术员，固定月工资5500元，每月上班天数为26天”）。2、“启明星·星座”小区多幢楼房在使用中存在反水问题，经被告启明星房产公司检修后得已解决。3、在本案审理过程中查明，启明星物业公司已登记变更为绵阳启明星集团有限公司物业分公司。4、本案庭审中原告要求被告及时维修排水管道，否则置换相应住房。 上述事实，有经庭审核实的当事人身份信息证明、工商登记信息、商品房买卖合同、前期物业服务合同、情况说明、会议纪要、公估报告书、建设工程竣工验收备案证书、污水沟、井及化粪池清掏工程结算书、付款凭证、设施设备日常保养记录、物管处工作日志、秩序维护队工作日志、照片、双方当事人陈述等证据，载卷佐证。 本院认为：原告何将军购买了被告启明星房产公司开发的“启明星·星座”3栋2楼4号房屋，在装修入住前因卫生间、厨房反水严重而造成财产损失等，相关责任应由谁承担，是本案争议的焦点。 原告的房屋于2013年1月准备装修时即发现房屋卫生间及厨房地漏反水严重，在经启明星物业公司及时清掏污水井、化粪池，并对管道进行疏通后仍存在反水现象，及其他楼栋存在的同样问题经启明星房产公司检修后得已解决的事实说明，反水的原因是排水系统存在局部设计缺陷或楼房在施工过程未按规范操作造成。同时，启明星物业公司向被告启明星房产公司的发函，以及启明星房产公司、启明星物业公司及业主委员会为解决房屋反水问题而召开的联席会议，协商达成的解决方案也能证明，被告启明星物业公司知道房屋反水是楼房存在局部质量问题，而启明星房产公司一直未予妥善解决。综上，在无须对质量问题进行鉴定的情况下，能证实案涉房屋反水是被告启明星房产公司所售房屋存在局部质量问题所致。 根据中华人民共和国建设部令第80号《房屋建筑工程质量保修办法》第七条“在正常使用条件下，房屋建筑工程的最低保修期限为：……（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；……（四）电气管线、给排水管道、设备安装为2年；……”的规定，“启明星·星座”楼盘于2011年11月28日竣工验收备案，2013年1月即发现案涉房屋存在反水现象，故其出现质量问题的时间在房屋建筑工程保修期限内，被告启明星房产公司应对案涉房屋排水管道进行检修。 原告何将军的损失问题。其家具、电器及衣物损失，经本院委托，四川金联保险公估有限公司评估确认为35270元，在无其他证据否定该鉴定金额情况下，本院采信该鉴定意见。在购买的房屋不能装修入住情况下，原告要求责任方承担其在外租房的租金不违背法律规定，根据原告提供的《房地产租赁合同》，结合当地经济状况，原告主张每月1000元租金损失本院予以支持，其租金的起始时间自2013年1月10日起。原告处理事故往返交通费，本院酌情确定为2000元。财产损失鉴定费8800元，根据原告诉请金额和鉴定意见，由被告启明星房产公司承担1844元、原告何将军承担6956元由。至于原告何将军主张的律师代理费、误工费及杂费问题，因未提供处理事故导致收入减少的证据，及律师代理合同、交费发票等证据，该请求本院不予支持。上述损失，应由被告启明星房产公司赔偿。启明星物业公司在事发后积极履行了清掏污水井、化粪池、雨水沟、雨水井，并对反水管道进行了疏通，已履行相应物业管理义务，而造成案涉房屋厨房、卫生间反水的原因不在物业管理上，故对原告的相关损失，被告启明星集团公司、启明星集团物业分公司不承担赔偿责任。 关于原告何将军主张由被告启明星房产公司给其调换住房问题。因案涉房屋厨房、卫生间反水问题可以通过维修解决，不影响房屋的正常使用，且案涉房屋已由原告购买，并取得房屋所有权，其调换理由不能成立，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（一）、（六）、（八）项，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款的规定，判决如下： 一、被告绵阳市启明星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对原告何将军所购买的位于“启明星·星座”小区3栋2楼4号住房厨房、卫生间排水管道进行检修，至能正常使用为止；如绵阳市启明星房地产开发有限公司未按本判决确定的时间检修，原告何将军可以自行检修，相关费用由被告绵阳市启明星房地产开发有限公司承担； 二、被告绵阳市启明星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告何将军家具、电器、衣物、交通费、鉴定费等损失共39114元，并赔偿原告何将军在外租房损失（该损失计算方式为，自2013年1月10日起至住房厨房、卫生间排水管道经检修能正常使用止，每月按1000元计）； 三、驳回原告何将军的其他诉讼请求。 案件受理费2675元，由原告何将军负担575元，被告绵阳市启明星房地产开发有限公司负担2100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  杨 伟 人民陪审员  蒲桂林 人民陪审员  宋崇新 二〇一八年十二月七日 书 记 员  李 娜