新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院   民事判决书   （2018）新4202民初1279号   原告（反诉被告）：乌苏市宏伟房地产开发有限公司，住所地：乌苏市新市区办事处黄河路建材市场**。   法定代表人：唐伟，该公司总经理。联系电话：189XX****XX。   委托诉讼代理人（特别授权）：王忠安，新疆鼎智律师事务所律师。联系电话：152XX****XX。   被告（反诉原告）:王建，女，1993年9月9日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。   委托诉讼代理人（特别授权）：赵金花（王建母亲），1963年2月5日出生，汉族，无固定职业，住乌苏市。   委托诉讼代理人（特别授权）：胡国图，新疆天赛律师事务所律师。   原告（反诉被告）乌苏市宏伟房地产开发有限供公司（以下简称“宏伟公司”）与被告（反诉原告）王建房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案受理后，依法于2017年8月29日作出（2017）新4202民初1880号民事判决。被告王建不服提出上诉,塔城地区中级人民法院于2018年6月21日作出（2018）新42民终253号民事裁定,将该案发回本院重审。本院于2018年7月14日立案受理，依法组成合议庭，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告宏伟公司的委托诉讼代理人王忠安，被告王建的委托诉讼代理人赵金花、胡国图均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。   原告宏伟公司向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付购房款265424元[总房价423924元-已付158500元]及逾期付款违约金48838元（265424元×0.02%×920天），共计314262元；2、本案的诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：2013年9月27日，被告宏伟公司与原告签订了《胡杨林小区内部认筹意向书》。2014年5月20日，原、被告签订了《富民安居房安置合同》，约定被告王建购买原告开发的位于乌苏市古尔图镇开尔达亨路东侧1幢1单元101室房屋，被告王建在签订意向书时已接收房屋并入住，但对剩余款项至今拖欠不付，原告宏伟公司遂诉诸法院。   被告王建辩称：原告所述不属实。1、预售安居房价格未确定，支付剩余房款及违约金没有依据。不拖欠原告房款，双方至今未进行最终决算，房款已经超额支付。2013年5月，原告在乌苏市古尔图镇大肆宣传其欲在该镇修建两栋商住楼。被告王建相信后于2013年9月27日，与原告签订《胡杨林小区内部认筹意向书》。该意向书载明：被告购买原告开发建设的位于乌苏市古尔图镇开尔达亨路东侧1幢1单元101号商铺，建筑面积112.08平方米，单价4050元。2014年5月20日，被告宏伟公司通知原告，只有与其签订《富民安居房安置合同》，才能享受并领取国家政策性购房补贴。被告遂再次相信原告宏伟公司，与其签订《富民安居房安置合同》。后原告陆续支付房款，并且按照商业用途花巨资装修，却迟迟办不成商铺房产证，致自2014年5月至今，被告无法用购买的商铺进行商业经营活动，损失惨重。原告宏伟公司置国家政策和法规关于“经济适用房和富民安居房不得牟取暴利”之规定于不顾，采取欺诈手段，诱使我与其签订《胡杨林小区内部认筹意向书》和《富民安居房安置合同》后，至今无法办理房产证和土地证。2、付款期限未约定，不存在违约。2013年9月27日，双方签订《胡杨林小区内部认筹意向书》约定：“在签订本协议时自愿向宏伟公司交付定金20万元。签订正式《商品房买卖合同》后，本协议自动失效。”《胡杨林小区内部认筹意向书》签订时，被告交付了定金200000元。《意向书》是双方意愿，并非最终协议。3、涉案房款原告已经超额支付，原告已获取的不当得利应当返还，不存在拖欠之说。   被告王建向本院提出反诉请求：1、请求判令原告宏伟公司于十日内向原告出具所购房款税务发票并协助办理房屋产权登记证书；2、请求判决原告宏伟公司返还被告多交付的房款200000元（具体数额待物价部门评估后确定），同时承担拖欠期间6%的年利息；3、反诉费由原告宏伟公司承担。事实和理由：1、2013年9月27日，原、被告双方签订《胡杨林小区内部认筹意向书》，约定：签订协议时支付定金200000元；签订正式《商品房买卖合同》后，本协议失效。2、按照约定，在《意向书》签订时反诉原告王建支付200000元定金，反诉被告宏伟公司交付了房屋。2014年5月20日双方正式签订了《富民安居房安置合同》，初定房屋价格为3782.33元/㎡，总价款为423924元，与《意向书》相同。该安置合同第二条第三项中明确约定“该安居房经市场物价部门核定价后确定房屋售房价”。2013年9月27日至2014年5月20日《富民安居房安置合同》签订之日，被告王建已经缴纳房款共计360000元。2016年11月16日，反诉被告宏伟公司领取涉案楼房补助款18500元，抵顶被告楼房款，以上合计反诉原告王建已经支付涉案房款378500元，明显超付。3、按照乌苏市发改委（2011）17《建设项目立项通知书》文件记载内容显示，涉案楼房均价为1599.33元/㎡，反诉被告宏伟公司的售房价明显不当。综上，反诉被告采取欺诈手段，诱使反诉原告与其签订《胡杨林小区内部认筹意向书》和《富民安居房安置合同》，致反诉原告用购买商铺的价格购买了富民安居房，至今无法办理房产证和土地证，无法进行商业经营，为此依法向人民法院提起反诉。   原告宏伟公司针对反诉答辩称：请求依法驳回被告的反诉请求，理由如下：1、我们双方签订的合同是有效的。2、2016年底，王建、起诉我公司请求确认《富民安居房安置合同》无效，该案在2017年1月18日进行了审理，后王建以证据不足申请撤诉，按照一案不再理的原则，应当驳回反诉原告的诉讼请求。3、2013年9月27日，双方签订《胡杨林小区内部认筹意向书》，王建对房屋的状况进行了全面了解，王建在交首付款130000元之后就领取了房屋钥匙，接收了房屋。2014年5月20日，双方签订《富民安居房安置合同》，王建也领取了国家抗震安居方补助款18500元，这些事实均说明本房的用途是住宅，故我公司不存在欺诈行为；4、在本住宅小区内的其他的购房者，只要交足房款，都已经办理房产证及土地证，不存在无法办理两证的情况。被告尚欠265424元房款至今未付，只要其付清房款，本公司即会协助其办理房产登记手续。   原告宏伟公司围绕诉讼请求提供了以下证据：   1、营业执照、落款日期为2013年9月27日《胡杨林小区内部认筹意向书》各1份，用以证明：①原告具有开发建设房屋的资质；②原告将已经开发建设好的涉案住宅出售给被告王建，双方在《胡杨林小区内部认筹意向书》分别签名确认；③被告王建在付完首付款130000元后签字，原告宏伟公司亦将房屋钥匙交付被告；④之后，被告王建接收并使用该房屋。   2、《富民安居房安置合同》、塔城地区中级人民法院作出的136号民事判决书各1份，用以证明：《富民安居房安置合同》正式约定了房款总价及首付款，并且还约定付款期限及违约责任，该合同已经经过乌苏市房管局备案审查登记。塔城地区中级人民法院判决书确认原告与本小区其他住户签订的同一格式合同合法有效，并且因同类案件塔城地区中级人民法院也支持了相同主张的违约金。   被告王建对原告宏伟公司提供的证据真实性无异议，但对证明的问题不认可，理由如下：①当时购买房屋时原告承诺涉案房屋性质是商铺，是按照商铺的高价购买的涉案房屋；②被告与原告签订《富民安居房安置合同》，载明该房屋为预售安居房，原告存在欺骗行为；③我国并未施行判例法，其他案件的判决书与本案没有关联性，不能作为本案定案依据。   被告王建为支持其答辩主张和反诉诉讼请求，提供以下证据：   1、《胡杨林小区内部认筹意向书》1份，用以证明：①2013年9月27日，原告宏伟公司将涉案安置楼房出售给被告王建，当日签订了《胡杨林小区内部认筹意向书》；②经双方协商，将该房房价4050元/㎡，房屋总价款453924元；③双方约定：在签订本协议是被告自愿缴纳定金20万元，2014年2月21日前付27924元，约占总房款50%，合计交付定金227924元，与实际交付定金的时间、金额相吻合；④第9条均约定“双方签订正式《商品房买卖合同》之后，本协议自动失效”的事实。   2、《富民安居房安置合同》1份，立项手续1组【暨：乌苏市古尔图镇人民政府古政发（2011）68号《关于古尔图镇政府委托宏伟房地产开发胡杨林小区的决定》文件、古政发（2011）68号《关于建设职工集资建房立项的申请》文件、乌苏市人民政府乌政函[2011]206号《关于同意办理古尔图镇保障性安居工程建设项目用地手续的批复》文件】，用以证明：①双方在《富民安居房安置合同》第一条中约定：“买受人购买的安居房为预售安居房”，可见合同中的购房价为预售价；②约定该楼房价格3782.33元/㎡，房屋总价款为423924元，除首付款约定了付款期限以外，本案楼房的基础价格未确定，双方未就剩余款项约定付款期限及违约责任；③同时约定“该安居房经市场物价部门审核定价后确定房屋售房价”，此为涉案房屋的最终计价方式；④原告建设的涉案房屋属于抗震安居房屋，不属于商业开发性质；⑤本案原告存在违约行为，被告不存在违约行为的事实。   3、收据2份，收条2份，用以证明：原告已付款4次，总计付款金额378500元，实际已经超付安居房价格，反诉被告宏伟公司应当返还多支付房款的事实   原告宏伟公司对被告王建提供的证据1、证据2真实性不持异议，对证据中住宅（商铺）后的对勾暨“v”标志提出异议，对证据3组中的2张收条及18500元的收据认可，那张200000元的收据不予认可。理由如下：①双方对房价协商后明确约定为3782.33元/㎡，房屋总价款为423924元，同时约定付款期限以及违约责任；②被告王建于2013年9月27日向原告交纳房款200000元的收据【凭证号码6001174】不予认可，从未收到此款，此证据为复印件，原告应当提交原件；以上原告认可被告已经就涉案楼房支付的款项共计178500元。③《胡杨林小区内部认筹意向书》中商铺一栏的对勾，是被告自己后期勾上去的。   经审理查明，原告王建亦名王健，系案外人赵金花次女。   2013年9月27日，原告宏伟公司作为甲方与乙方暨本案被告王建签订了《胡杨林小区内部认筹意向书》（以下简称《意向书》）一份，双方约定：①被告王建购买原告开发建设的位于乌苏市古尔图镇开尔达亨路东侧1幢1单元101号住宅（商铺），建筑面积112.08平方米，单价4050元/㎡，房款总计453924元；②乙方王建已对预定之标的物现状充分了解，在签订本协议时自愿向甲方支付定金200000元，该预定金在正式签订《商品房买卖合同》时，可充抵房款，并约定于2014年2月21日前向甲方宏伟公司付清其余款项；③双方在签订《商品房买卖合同》时，本《意向书》的协议自动失效。同时对其他权利义务亦作约定。   2014年5月20日，就上述房屋买卖原告宏伟公司与被告王建签订了《富民安居房安置合同》1份，约定：①买受人暨被告王建购买原告宏伟公司开发的位于乌苏市古尔图镇开尔达亨路东侧1幢1单元101室房屋，买受人购买的安居房为预售安居房，该安居房的规划用途为住宅，建筑面积112.08平方米，价格3782.33元/㎡，房屋总价款423924元。②付款方式：买受人王建应当于2014年4月20日前交纳首付款50%，即223924元，剩余50%房款在主体封顶后一次性付清或办理银行按揭贷款时付款；③双方在第四条明确约定逾期付款违约责任为由买受人按日向出卖人支付逾期应付款0.02%的违约金，合同继续履行。同时对其他权利义务及事项亦作约定。   上述协议签订过程中，被告王建陆续向原告付款，其付款时间和金额分别如下：①2014年2月22日，报告王建向原告交纳涉案房屋购房款130000元；②2014年5月8日，被告王建向原告交纳涉案房屋购房款30000元；③2016年11月16日，被告王建用其自政府部门获得的涉案楼房抗震补贴款向原告冲抵房款18500元，以上合计被告王建已付178500元。被告王建还应享受优惠9424元，余款236000元至今未付。   对上述查明的付款事实，本案原、被告均不持异议。   另查明，1、本案审理过程中，被告王建还出具载明金额为200000的收据复印件1份【凭证号码6001174】，原告不予认可，对此被告王建以家中失火此原件已经被烧毁为由至今未能提交该收据原件。   2、被告王建此次庭审中主张其本人提交的双方签订的落款日期为2013年9月27日《胡杨林小区内部认筹意向书》上第一条约定中“……住宅（商铺）”的字样后，在（商铺）后有打对钩暨以“ν”为标志，证明双方在签订该《意向书》时明确约定购买的就是商铺而非住宅，对此，经本院调取(2017)新4202民初240号（本院于2017年1月19日立案受理的原告王建诉被告乌苏市宏伟房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案）的卷宗，该案件第23页的证据复印件与本案相同，均为王建提交，但当时该证据在住宅（商铺）后没有打“ν”的标志。   3、被告王建主张涉案房屋购买时写明商铺，并按照商铺的价格予以出售，后实际为抗震安居房，并得到相应抗震安居补偿款，为此依照约定申请对涉案房屋价格予以评估鉴定，重新核定房屋价格。   本院认为，本案的争议焦点为：王建应否向上诉人支付剩余房款并支付违约金？   公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；债务应当清偿。   当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。   当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条“当事人有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……；（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，本案中，原告宏伟公司与被告王建签订的《胡杨林小区内部认筹意向书》和《富民安居房安置合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定履行义务。双方在《富民安居房安置合同》第一条中约定“该安居房的规划用途为住宅，砖混结构，阳台是封闭式”，属约定明确。《胡杨林小区内部认筹意向书》第1条也不能反映出该房屋究竟是住宅还是商铺，且双方在《意向书》和《富民安居房安置合同》均明确约定该房屋的价格，故应按照日常经验法则以及有利于实现合同目的方式履行。被告王建作为购房者已经入住三年，却始终以本案房屋是安居房而非商铺且价格不确定为由拒付剩余房款，该理由与双方约定不符，亦不能成为其入住房屋却又长期拒付房款的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百五十九条“买受人应当按照约定的数额支付价款”的规定，王建的抗辩理由不能成立，原告宏伟公司要求被告王建履行支付剩余房款的请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，本案双方在《富民安居房安置合同》第四条对买受人逾期付款约定承担的违约责任有约定，现被上诉人逾期付款事实清楚，应当承担违约责任。考虑到原告宏伟公司在本案中的损失即利息损失，故本院认为违约金约定应按照中国银行同期贷款年利率6％计算未付款236000元【总房价423924元-已付178500元-优惠9424元=236000元】的利息，从2014年5月20日计算至2017年5月20日止，即应当为42480元【236000元×6％×3年】。   被告王建辨称另外于2013年9月27日向原告交纳房款200000元，因王建无法提交该收据原件，故对此辨称意见本院不予确认。据此，被告王建辨称已经超付涉案楼房款的事实不能成立。   因(2017)新4202民初240号（本院于2017年1月19日立案受理了原告王建诉被告乌苏市宏伟房地产开发有限公司确认合同无效纠纷一案）的案件卷宗，该案件第23页的证据暨《胡杨林小区内部认筹意向书》上第一条约定中“……住宅（商铺）”的字样后，在（商铺）后没有打对钩暨以“ν”为标志，故对被告王建在本案中辨称双方曾经在《意向书》明确以“v”对勾标志所购房屋为商铺的答辩主张，本院不予采信。   被告王建辨称，购买涉案楼房时，原告告知被告为商铺，现在实际是抗震安居房，因此申请重新核定房屋价格，申请评估鉴定，对此本院认为，双方在《富民安居房安置合同》第一条房屋基本情况明确约定涉案房屋用途为住宅，同时在第二条计价方式与价款明确约定涉案房屋计价方式与总价格，暨建筑面积112.08平方米，价格3782.33元/㎡，房屋总价款423924元，故对被告评估鉴定的申请本院不予采纳。   被告王建作为购房人，拖欠购房款236000元至今未付，其违约行为导致房屋登记手续至今未正常办理，故对其反诉由原告宏伟公司协助办理涉案房屋产权登记的请求本院在本案中不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条、第一百五十九条、第一百六十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二之规定，判决如下：   一、被告王建应当于本判决生效之日起十五日内向原告乌苏市宏伟房地产开发有限公司支付剩余房款236000元【总房价423924元-已付178500元-优惠9424元】，并支付逾期付款期间的违约金42480元【236000元×6％×3年，从2014年5月20日计算至2017年5月20日止】，以上合计278480元；   二、驳回反诉原告王建的反诉诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案本诉案件受理6014元，投递费522元，合计6536元，由原告乌苏市宏伟房地产开发有限公司负担其中的11%暨719元，被告王建负担5817元（原告已缴纳6536元）。案件反诉受理费5468元，由被告王建负担（被告王建已缴纳5468元）。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，另交投递费100元，上诉于塔城地区中级人民法院（如上诉期限届满后七日内仍不预交二审案件受理费，则按自动撤回上诉处理）。   发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在履行期限届满后两年内向法院申请强制执行，逾期申请法院将不予受理。   审 判 长  甄红   人民陪审员 戴宝昌   人民陪审员 布英塔     二0一八年十二月十五日   书 记 员  张昊   新疆乌苏市人民法院法律文书附页：   1、《中华人民共和国合同法》   第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。   第六十二条当事人有关合同内容约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：   （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；   （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。   第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。   第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。   2、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第一百二十一条当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。   3、《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。