广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终636号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱维秋，男。委托诉讼代理人:曾德忠，广东宇杨律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：吴财福，男。委托诉讼代理人：谢锡祥，广东海法律师事务所律师。原审第三人：吴财贵，男。上诉人朱维秋因与被上诉人吴财福、原审第三人吴财贵租赁合同纠纷一案，不服广东省高州市人民法院（2016）粤0981民初2007号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱维秋上诉请求：1.撤销一审判决的第一项判决。2.撤销一审判决的第二项判决。3.判令吴财福负担本案的一、二审案件受理费。事实和理由：一审判决没有事实依据，适用法律错误，判决不公。一、朱维秋与吴财福于2006年4月18日签订《租赁合同书》，从2006年5月1日起至2016年4月30日止，朱维秋将自己的合法财产高州市三禾红砖厂的厂房、设备、场地、办公住宅用房以及与当地农村承包到的土地共221亩，以租赁形式租给吴财福经营十年。后因2013年11月13日高州市人民政府依法征收了朱维秋高州市三禾红砖厂的9.182亩的土地（砖厂总用地面积为221亩，其中XX村集体的对面山岭、大窝山岭、书房头岭以及十六户农户的土地约为180亩；X村的田地41亩；合计221亩）。东方大道征收了在砖厂范围内的属XX村（含村集体和农户）的5.863亩、X村的3.319亩，合计在朱维秋承包范围内的征收9.182亩，并拆除了砖厂的制砖车间，作为建设东方大道重点工程之用，当时高州市政府委托石仔岭街道办与朱维秋和吴财福双方分别协商征地补偿事宜，双方均已与政府签订了征地拆迁补偿协议并予以落实。在征地后至朱维秋与吴财福签订的《租赁合同书》期满还有两年零六个月的租赁期，但吴财福在此期间，继续使用征地后的厂房、住宅、办公用房、场地和211.818亩土地。当时，吴财福如果不再租用朱维秋高州市三禾红砖厂征地后剩余的211.818亩用地及存下来的厂房、住宅、办公用房、场地和设备，就应该及时提出终止《租赁合同书》，将租用的用地和物业以及设备如数交还给朱维秋，即可双方了结租赁关系，朱维秋也可以及时与村民了结承包土地的承包金问题。但吴财福一直不提出此事，继续使用高州市三禾红砖厂征地后的厂房、设备及用地，租赁关系继续履行中，对此，吴财福就应该继续交租给朱维秋和当地村民，但吴财福从2014年5月1日至2016年4月30日不交任何租金给朱维秋。从2014年1月起至2016年4月30日这两年零4个月不交X村、XX村的用地租金，搞到村民到处投诉和上访，造成社会不稳定。这两项租金分别为：朱维秋租金43.6万元（218000/年×2）；X村租金95530元（41000元/年×2.33）；XX村集体租金16.31万元（7万/年×2.33年）；XX村民户租金8810元（3781.3元/年×2.33年），合计为70.344万元。为此，吴财福依理依法都要在租赁期间支付上述租金给朱维秋和X村、XX村。二、对于吴财福提出要朱维秋退还10万元押金。作为押金，是当事一方对承诺的一种保证手段。朱维秋与吴财福双方在《租赁合同书》中明确约定，到租赁合同期满，吴财福要将使用的厂房、设备、工具（征收拆除的除外）、场地等如数交回给朱维秋后才能退还押金的，但吴财福既不按合同约定移交，也不将承租的物业厂房财物等妥善保管，以至现在厂房面目全非，设备、工具全无。吴财福没有理由要求退还10万元的押金。三、吴财福不是因2013年11月13日征地拆迁而停产的，早在2011年11月4日，高州市人民政府文件《高府(2010)X号关于禁止生产实心粘土砖的通告》，就明确禁止吴财福于2012年1月1日起停产整改了，但吴财福一直不按政府要求整改转产经营环保砖，也一直交租给朱维秋至2014年4月30日；交租给X村至2013年12月；交租给XX村至2013年12月。从此之后，因吴财福不将租赁得来的土地按国家有关规定转产经营环保砖，也不提出退还租赁的物业土地返还给朱维秋而继续使用，但不交租金而造成朱维秋和当地村民的经济损失。依理依法吴财福都应该承担此责任。综上所述，请求改判一审错误判决。补充上诉意见：吴财福拖欠朱维秋及XX村集体、XX村村民和X村承包租金681939.84元，拖欠利息151126.32元，合计833066.16元，请求判令吴财福偿还。吴财福辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，应予维持，朱维秋的上诉无理。一、吴财福与朱维秋于2006年4月18日签订《租赁合同书》因政府征收及朱维秋的不作为的原因已于2013年11月13日解除，朱维秋诉请吴财福支付合同解除后的租金欠缺事实依据和法律依据。吴财福与朱维秋于2006年4月18日签订《租赁合同书》，约定朱维秋将自己的合法财产高州市三禾红砖厂的厂房、设备、场地、办公住宅用房以及与当地农村承包到的土地共221亩，以租赁形式给吴财福经营十年。后因2013年11月13日高州市人民政府依法征收了朱维秋高州市三禾红砖厂的9.182亩土地，并拆除了该砖厂的核心部分制砖车间作为建设东方大道重点工程之用。而制砖车间拆除后，该砖厂已无法生产，吴财福己无法进行经营。而据朱维秋与政府签订的征地补偿协议，朱维秋在该砖厂制砖车间被拆除并领取到政府的拆迁补偿款后，应当重建制砖厂房和用电设施恢复砖厂的生产，但由于朱维秋的故意不作为，致使该砖厂至合同期满尚无法再继续生产，《租赁合同书》在事实上已解除。依据《租赁合同书》第三点第2小点“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同”的约定，该砖厂因政府征收己于2013年11月13日以后无法正常生产经营，该合同事实上已经解除。不能实现合同目的的原因是因为政府征收以及朱维秋没有履行自己的职责重建厂房和用电设施。朱维秋诉请吴财福继续交付合同解除后的租金，即2014年5月1日至2016年4月30日的租金没有事实和法律依据。一审判决驳回朱维秋的上述诉讼请求并无不妥。二、一审判决朱维秋返还已收取吴财福的合同解除后的租金109000元、吴财福代朱维秋垫付的租金13581元及押金10万元有充分的事实依据和法律依据。据一审法院查明及朱维秋的承认可确认以下事实：1.涉案租金为218000元每年；2.朱维秋已收取了吴财福从2013年5月1日至2014年4月30日止的租金共218000元，从2013年11月到2014年4月30日止的租金为109000元[218000元/年-12个月×6个月]；3.吴财福己为朱维秋垫付了本应由朱维秋支付给X村和XX村的，从2006年1月至4月的零星土地承包款13581元[（X村23944元/年+XX村16800元/年）-12个月×4个月]；4.涉案出租的厂房制砖车间因政府征收的原因，于2013年11月13日己被拆除，吴财福已无法再生产，经营；5.朱维秋在租赁合同期满前未为吴财福重建厂房恢复生产。6.《租赁合同书》第三点第2小点约定“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同，乙方已预交的部分租金及押金按数退回乙方”。基于以上事实及约定明确，一审法院判决朱维秋返还上述款项给吴财福并无不妥。三、朱维秋上诉称“吴财福不是在2013年11月13日征地拆迁而停产，而是早在2012年1月1日起就停产整改了”与事实不符。自2006年签订《租赁合同书》以来直至2013年11月13日因政府征地拆迁拆除厂房设备止，吴财福一直在正常的生产经营，也一直按照合同约定向朱维秋交纳租金，并依法向国家交纳各种税费。从朱维秋在2012年12月底还收取吴财福2013年5月1日至2014年4月30日止的租金的事实可充分证实。若“早在2012年1月1日起就停产整改了”，吴财福不可能再支付租金给朱维秋，朱维秋也没有理由再收取吴财福的租金。朱维秋的上述诉称欠缺事实依据。四、朱维秋上诉称吴财福自2013年11月13日政府征收拆除厂房后，吴财福还继续使用征地后的厂房、设备和办公设备无理。吴财福与朱维秋签订《租赁合同书》是使用现有厂房、设备生产红砖。因政府征收的原因，《租赁合同书》项下的核心部份厂房、设备及供电设施在2013年11月13日己被拆除，吴财福已无法生产，《租赁合同书》在事实上已终止，吴财福没有理由“继续使用征地后的厂房、设备和办公设备”。朱维秋的上述诉称欠缺证据支持。综上所述，朱维秋的上诉缺乏事实依据和法律依据，上诉事实和理由不成立，请求驳回朱维秋的上诉请求，维持原判。补充答辩意见：朱维秋补充称吴财福拖欠其租金及XX村村民和X村租金及利息833066.16元是欠缺事实和法律依据的。一、双方签订的《租赁合同书》，合同的相对方是朱维秋与吴财福，吴财福仅需向朱维秋交付租金，XX村和X村是朱维秋交付的，吴财福无需向原出租方交付租金的。二、政府征收厂房的时候已经支付了拆迁安置补偿费3059185元给朱维秋，包括了所有的安置补偿款。朱维秋要求吴财福支付租金欠缺事实依据的。三、因政府征收原因，双方的《租赁合同书》解除。综上，朱维秋要求吴财福支付上述的租金利息是没有事实和法律依据的。吴财贵述称：其是帮吴财福打工的，所有产权是吴财福的，答辩意见与吴财福的答辩意见一致。朱维秋向一审法院起诉请求：1.判决吴财福立即支付2014年5月1日至2016年4月30日的租金43.6万元给朱维秋，并从起诉之日起按银行同期贷款利率计付违约金至付清租金之日止。2.判决吴财福支付朱维秋代其垫付给XX村、X村村民及集体从2014年1月1日至2016年4月30日期间的租金共267440元给朱维秋，并从起诉之日起银行同期贷款利率计付违约金至付清租金之日止。3.本案一切诉讼费用由吴财福承担。吴财福向一审法院反诉请求：1.判决朱维秋立即返还多收的租金壹拾万零玖仟元整（109000元）给吴财福，并从2013年11月起按银行同期贷款利率计付违约金至退还之日止。2.判决朱维秋立即退还承租押金壹拾万元整（100000元）给吴财福，并从2013年11月起按银行同期贷款利率计付违约金至退还之日止。3.判决朱维秋支付违约金伍拾万元整(50万元)给吴财福。4.判决朱维秋返还吴财福为其代垫的租金壹万叁仟伍佰捌拾壹元整（13581元）。5.判决本案的诉讼费、反诉费由朱维秋承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，一审法院予以确认。高州市三禾红砖厂，于1996年3月1日被依法成立，属个体工商户，并于2006年9月11日被核准注销，投资者为朱维秋。高州市石仔岭三禾红砖厂，于2011年1月31日在原高州市三禾红砖厂地址、财产等基础上被依法成立，为个人独资企业，并于2013年7月17日被核准吊销，投资人是吴财福。2006年4月18日，朱维秋（甲方，以下同）与吴财福（乙方，以下同）签订《租赁合同书》，该《租赁合同书》约定：一、甲方将高州市三禾红砖厂的厂房、场地、设备、车间、砖窑、办公室、工人宿舍、办公用房等以租赁形式租给乙方经营红砖及各种新型墙材业务。二、乙方在经营期间的所有投资及流动资金全部由乙方负责，租赁前的债权债务由甲方负责，与乙方无关，乙方在经营期间所发生的债权债务由乙方负责，与甲方无关。三、租赁期限，定为壹拾年，即从二OO六年五月一日开始至二O一六年四月三十日止。四、甲方以租赁场地、厂房、机械设备的形式，租给乙方经营砖厂及各种新型墙材生产销售，甲方将现有的高州市三禾红砖厂的营业执照、税务登记、以及环保、矿山、林业等砖厂经营中所需的手续给乙方，双方协定在经营中，变更法定代表，费用由乙方负责。五、租金：(1)甲方将厂房、场地、机械设备租赁给乙方经营，头五年的租金定位每年贰拾万捌仟元人民币，第二个五年的每年租金为贰拾壹万捌仟元正。（二）因经营所发生的各项、规费、以及原先甲方与当地签订的用地、取土所发生的地租费用全部由乙方负责，乙方要及时支付。六、租金的支付：在租期十年中，总租金为贰佰壹拾叁万元人民币，租金分为两个五年阶段支付，即第一个五年的支付方法为，定合同五天内先支付肆拾壹万陆仟元给甲方，合同开始生效，第二至四年的年底前分别支付贰拾万捌仟元；第二个五年的租金从二O一O年的年底开始支付贰拾壹万捌仟元，以后每年的年底分别先交下年的租金，直到交齐为止。如因乙方不按时，拖期付租金，视乙方违约，甲方有权即时终止租赁合同，一切损失及责任由乙方负责。七、在合同签订，乙方即付人民币壹拾万的押金，该押金应在租赁合同期满后，经双方清点，在不违反本合同所有条款情况下，甲方交回时保证各个生产流程能正常生产运作，乙方在租期内的所有规费及税费和地租全部交清，甲方即退回押金给乙方，如有某方面不妥，可双方协商在押金中抵减补偿。八、在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同，乙方已预交的部分租金及押金按数退回乙方；若因国家征用该范围土地建设时，按如下方法处理：在租赁期间十年内因征地赔产征地方所有补偿给甲方总补偿款中80%归甲方所有，20%归乙方所有；但乙方必须在正常生产的情况下才能享受，如在征地期间乙方属停产状态，所有征地补偿与乙方无关。九、甲乙双方都本着真诚、互利的原则，保证本合同的正常履约，如因乙方无违反合同，甲方无理（属国家政策性原因及国家或有关部门征用该土地以及乙方不按时交清有关费用的不属甲方责任）提出终止合同时，除退还押金外，还要向乙方支付人民币伍拾万元的违约金；如乙方违约，终止合同，包括违反本合同条文规定或不履行本合同应尽的义务而造成的违约，押金不退，还要罚乙方人民币壹拾万元违约金，并乙方所投入的设备、设施全部无偿归甲方所有。朱维秋、吴财福签订《租赁合同书》后，朱维秋将高州市三禾红砖厂的场地、生产设备等移交给吴财福经营使用。朱维秋收取了吴财福的押金100000元。吴财福已向朱维秋交租金至2014年4月30日（其中2013年5月1日至2014年4月30日交付的租金为218000元）和向X村集体、XX村的集体及村民支付了承包款至2013年12月30日。之后的租金、承包款吴财福没有再给付。朱维秋已支付了XX村村民和X村的2014年全年、2015年全年、2016年中的四个月的租金共计107739.41元。2006年10月17日，朱维秋（甲方）与吴财福（乙方）签订《补充合同》一份，约定：甲方将高州三禾红砖厂租赁给乙方，在租赁期间乙方每年应按甲方与X村、XX村签订的交款时间履行交清X村和XX村及XX村零星土地承包款，乙方按年度交清。但由于2006年1月1日至4月30日期间该厂还是由甲方经营，此期间的四个月土地承包款由甲方负责，但考虑土地承包款按年度交，现双方协商此阶段土地承包款暂由乙方为甲方代付，2006年1月1日至4月30日这阶段期间的四个月土地承包款到时不论物价是否变动，全由甲方负责支付，与乙方无关。朱维秋、吴财福签订《补充合同》后，吴财福共支付了2006年1月至4月的X村和XX村及XX村零星土地的承包款13581元[（X村23944元/年+XX村16800元/年）÷12个月×4个月]。2012年12月17日，朱维秋收取了吴财福一年（2013年5月1日至2014年4月30日）的租金218000元。2013年8月，因高州市人民政府建设东方大道，需征收高州市石仔岭三禾红砖厂的场地使用。2013年11月10日，高州市XX办事处与高州市三禾红砖厂朱维秋签订《东方大道征地范围三禾砖厂拆迁安置补偿协议书》，约定政府给予高州市三禾红砖厂的拆迁安置补偿共3217616.07元。2013年11月11日，朱维秋领到高州市石仔岭街道办的拆迁安置补偿费两笔共160万元，同年11月20日领到1459185.56元。2013年12月15日，吴财贵（吴财福的委托代理人）、朱维秋与高州市XX办事处签订《东方大道征地范围三禾红砖厂拆迁安置补偿补充协议书》，并与拆迁组、信访局签订《息诉罢访承诺书》。2013年12月17日，吴财福领到停工停产停业的损失及对原材料搬迁费用158430.51元。朱维秋于2013年11月领取了拆迁安置补偿款共3059185.56元，没有重建制砖房和用电设施、恢复砖厂的生产。吴财福认为朱维秋的不作为给其造成了重大损失，其于2013年12月26日向高州市人民法院起诉。2016年9月29日，高州市人民法院作出(2014)茂高法民一初字第10号民事判决书，判决朱维秋于本判决生效后十日内支付拆迁补偿款485092.70元给吴财福。因政府征地，而朱维秋没有进行重建相关设施及提供相关场地等给吴财福恢复生产经营。2013年11月后，吴财福已实际停止经营，不再使用朱维秋的租赁物；故而吴财福没有再交付2014年5月1日至2016年4月30日及2014年1月1日至2016年4月30日的相关租金给朱维秋和XX村、X村的集体、村民。2016年6月15日，朱维秋因吴财福拖欠租金向高州市人民法院提起诉讼。高州市人民法院已依法受理。诉讼中，吴财福向一审法院提起反诉。一审法院认为，一、关于本诉。2013年11月后，朱维秋、吴财福约定租赁给吴财福使用的土地等已被高州市人民政府征收，且政府已经支付相关安置补偿款。土地被征收后，朱维秋和X村、XX村的村民及集体已无权再对被征收的土地进行占用、使用、收益和处分。另外，从2013年11月起直至租赁合同到期止，朱维秋也没有恢复相关设施及重新提供土地给吴财福经营使用。故朱维秋的诉讼请求于法无据，应予驳回。二、关于反诉。（一）对于朱维秋是否需要返还租金109000元给吴财福的问题。因吴财福已经支付了2013年5月1日至2014年4月30日的租金218000元给朱维秋。在政府征收土地后朱维秋已拆除厂房、设备等相关设施。2013年11月至2014年4月，朱维秋没有重新提供合同约定的土地及相关设施给吴财福经营使用，造成吴财福在此期间无法正常使用租赁物，实际已经停产停业的局面。故根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条、第二百三十一条规定及《租赁合同书》“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同，乙方已预交的部分租金及押金按数退回乙方……”的约定，朱维秋在2013年11月至2014年4月期间没有提供合同约定的租赁物给吴财福使用。在吴财福无法使用租赁物情况下，其已经交付的该期间的租金109000元，应由朱维秋予以退还。（二）对于朱维秋是否退还押金及是否支付违约金给吴财福的问题。依据《租赁合同书》“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同，乙方已预交的部分租金及押金按数退回乙方……”和“甲乙双方都本着真诚、互利的原则，保证本合同的正常履约，如因乙方无违反合同，甲方无理（属国家政策性原因及国家或有关部门征用该土地以及乙方不按时交清有关费用的不属甲方责任）提出终止合同时，除退还押金外，还要向乙方支付人民币伍拾万元的违约金；如乙方违约，终止合同，包括违反本合同条文规定或不履行本合同应尽的义务而造成的违约，押金不退，还要罚乙方人民币壹拾万元违约金，并乙方所投入的设备、设施全部无偿归甲方所有”的约定，朱维秋辩称10万元押金已在一审法院(2016)粤0981民初2036号案件处理，不属于本案的处理范围。而朱维秋没有提供(2016)粤0981民初2036号案已经处理押金的证据，一审法院对其辩解不予支持。因朱维秋、吴财福签订的合同已于2016年4月30日期满。致使不能实现合同目的的原因是国家政策及国家征地。不能履行合同的过错不在朱维秋、吴财福。故朱维秋应退还10万元押金给吴财福。朱维秋不需要支付违约金给吴财福。（三）对于朱维秋是否需要返还吴财福已支付的13581元租金。由于吴财福已支付了2006年1月至4月的X村和XX村及XX村零星土地的承包款13581元，故依据《补充合同》“……但由于2006年1月1日至4月30日期间该厂还是由甲方经营，此期间的四个月土地承包款由甲方负责，但考虑土地承包款按年度交，现双方协商此阶段土地承包款暂由乙方为甲方代付，2006年1月l曰至4月30日这阶段期间的四个月土地承包款到时不论物价是否变动，全由甲方负责支付，与乙方无关”的约定，朱维秋应返还吴财福代其垫付的租金13581元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十六条、第二百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释>第九十条规定，判决：一、朱维秋应在本判决生效之日起十日内返还租金122581元（109000元+13581元）及押金100000元给吴财福。二、驳回朱维秋的诉讼请求。三、驳回吴财福的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10834元，反诉费减半收取5513元，由朱维秋负担12532元，吴财福负担3815元。二审期间，朱维秋向本院提交如下证据：证据一,X合作社于2014年7月23日出具的《证明》一份及东方大道征砖厂的土地面积明细数，证明政府2013年建设东方大道时征收朱维秋三禾红砖厂土地面积3.319亩折合2212.66平方米。证据二，政府征收朱维秋的土地包括村集体和XX村村民水田和X村村民水田合计5.863亩。证据三，六张收据（2015年1月12日两张、2016年1月23日一张、2016年1月25日一张、2017年1月19日一张、2017年1月21日一张），证明朱维秋代吴财福交付2014年和2015年和2016年半年的租金。吴财福对上述证据的质证意见：对证据的真实性无法确认，由法院依法认定。对证据关联性有异议，双方的租赁合同有约定土地厂房被政府征收之后，双方的租赁合同已经解除，土地已经由朱维秋实际占有，且政府也已经就土地厂房做了安置补偿，朱维秋已领取了安置补偿款，向XX村和X村缴交的租金应当由朱维秋缴交，朱维秋对该事实是确认的，朱维秋也与两个村达成了新的补充协议，朱维秋也按照其与两个村的协议缴交租金，该证据与吴财福无关。二审查明：本院对一审查明的事实予以确认。本院另查明，一审法院生效的（2014）茂高法民一初字第10号民事判决书查明如下事实：2013年8月，因高州市人民政府修建东方大道，需征收高州市石仔岭三禾红砖厂的部分场地使用，拆迁制砖机房和供电设施，搬迁机械，拆除工人公厕、改迁排水沟、改迁部分晒砖场地等。高州市XX办事处与高州市三禾红砖厂朱维秋于2013年11月10日签订《东方大道征地范围三禾砖厂拆迁安置补偿协议书》。再查明，在（2014）茂高法民一初字第10号一案中，吴财福向一审法院提起民事诉讼，请求一审法院判令朱维秋立即为其重建红砖厂制砖机房和用电设施恢复生产，以及要求朱维秋赔偿其损失及支付征地补偿费。本院认为，根据各方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：一、朱维秋请求吴财福支付2014年5月1日起至2016年4月30日的租金及2014年1月起至2016年4月30日支付给村民的用地租金是否有事实和法律依据。二、朱维秋应否退还10万元押金给吴财福。一、关于朱维秋请求吴财福支付2014年5月1日起至2016年4月30日的租金及2014年1月起至2016年4月30日支付给村民的用地租金是否有事实和法律依据。高州市人民政府因修建东方大道，需征收高州市石仔岭三禾红砖厂的部分场地使用，拆迁制砖机房和供电设施，搬迁机械，拆除工人公厕、改迁排水沟、改迁部分晒砖场地等，其后高州市XX办事处与高州市三禾红砖厂朱维秋于2013年11月10日签订《东方大道征地范围三禾砖厂拆迁安置补偿协议书》。从上述事实可以知道，2013年11月后，朱维秋租赁给吴财福使用的土地已被高州市人民政府征收，征收的范围包括了拆迁制砖机房和供电设施，搬迁机械等用于生产经营的核心组成部分，该事实有一审法院生效的（2014）茂高法民一初字第10号民事判决书予以查明，本院予以确认。双方签订的《租赁合同书》约定了“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同”，涉案土地被国家征收后，吴财福有权根据《租赁合同书》的约定，终止租赁合同。另一方面，土地被征收后，朱维秋和X村、XX村的村民及集体已无权再对被征收的土地进行占用、使用、收益和处分。而且被征收的范围包括了制砖机房及供电设施等生产经营的核心部分，在涉案土地被征收后，吴财福曾于2014年向一审法院起诉，要求朱维秋恢复原状，重建砖厂给其使用，在一审法院作出的（2014）茂高法民一初字第10号民事判决中认定“因不可抗力的原因不可能恢复进行实心粘土砖的生产”，从而不支持吴财福恢复原状的诉讼请求。由此可知，涉案的租赁合同因不可抗力的原因在事实上也已经解除。且从2013年11月起直至租赁合同到期止，朱维秋也没有恢复相关设施给吴财福经营使用，明显导致吴财福的合同目的落空，因此根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一、四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，吴财福享有法定的解除权。因此，本案的合同事实上已解除，一审驳回朱维秋要求吴财福支付2014年5月1日起至2016年4月30日的租金及2014年1月起至2016年4月30日支付给村民的用地租金的诉讼请求正确，本院予以维持。二、关于朱维秋应否退还10万元押金给吴财福。双方签订的《租赁合同书》约定“在经营期间，如因国家部门政策问题，不允许经营红砖生产业务时或国家征用该范围的土地，乙方有权提出终止合同，乙方已预交的部分租金及押金按数退回乙方……”，而红砖是国家禁止生产的商品，且涉案土地也被国家征收，在该合同有效的情况下，朱维秋理应依合同的约定将收取吴财福的10万元押金退还，一审判决朱维秋退还10万元押金给吴财福正确，本院亦予以维持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10834元，由朱维秋负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞健军审 判 员  江剑兵代理审判员  莫 婵二〇一八年十二月十九日书 记 员  郑富华书 记 员  区成秀