广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终12284号上诉人（原审被告）：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：郭峻海，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈宇轩，女，1993年3月28日出生，汉族，住江西省高安市。委托诉讼代理人：樊相帮，广东智宸律师事务所律师。上诉人佛山市雄盛王府商城投资有限公司（以下简称雄盛王府公司）因与被上诉人陈宇轩房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初15321号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。雄盛王府公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判雄盛王府公司向陈宇轩支付逾期交房违约金53388.78元；2.本案一、二审诉讼费由陈宇轩承担。事实和理由：（一）涉案物业达到交付标准即交付时间应为2018年1月17日，一审法院认定涉案物业交付时间为一审法院调取的涉案房屋竣工测绘报告送达陈宇轩之日（即2018年8月14日）并计算逾期交楼违约金至该日，属认定事实错误。房屋测绘报告主要是用于办理房屋确权及办理房地产权证时使用，并非是交付房屋的必要条件。根据《广东省商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交付时间和手续的约定，雄盛王府公司于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故应认定涉案物业交付时间为2018年1月17日，逾期交楼违约金也应计算至2018年1月17日。雄盛王府公司取得房屋测绘报告后即置于办理收楼的物业服务中心，陈宇轩办理收楼时即可出示，且房屋测绘报告为佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的文件资料，可公开查阅，陈宇轩可自行通过查询复印获得，雄盛王府公司何时出示房屋测绘报告不是涉案商品房交付的条件。（二）因政府部门原因导致不能及时出具房屋测绘报告，雄盛王府公司无须承担违约责任。由于佛山市禅城区测绘部门没有按照国家标准对涉案物业进行测量，严重损害了业主的利益，雄盛王府公司为维护业主利益，向测绘部门提出异议，要求佛山市禅城区房产测绘和交易中心单独出具2区（68号）的测绘报告，该中心在雄盛王府公司的强烈要求下才同意单独出具2区（68号）二座的房屋测绘报告。根据《商品房买卖合同补充协议书》第8条“对本合同第十四条与第十五条的补充与修改”第3项约定：“政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任”。雄盛王府公司已履行了合同义务，现因政府部门原因导致不能及时出具房屋测绘报告，雄盛王府公司无需承担延期交楼的违约责任。此外，根据《佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知》的规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是：已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，雄盛王府公司现已取得上述备案表，即达到法律法规规定商品房交付条件，陈宇轩无权拒绝办理交付。（三）陈宇轩、雄盛王府公司已协商一致，从雄盛王府公司支付的逾期交楼违约金中扣减陈宇轩应支付的逾期付款违约金8580元，故雄盛王府公司实际已向陈宇轩支付逾期交楼违约金为43289元。经核算，雄盛王府公司应向陈宇轩支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金为96677.78元（961968元×万分之五×201天=96677.78元），扣除雄盛王府公司已支付的违约金43289元，雄盛王府公司尚应支付违约金53388.78元。陈宇轩辩称，根据涉案《商品房买卖合同》关于商品房交付标准的约定，雄盛王府公司交付房屋时应向陈宇轩出示竣工验收备案表、竣工测绘报告，一审法院以2018年8月14日调取房屋竣工测绘报告并送达陈宇轩之日作为出示之日，并以此计算违约金至该日，符合合同约定。陈宇轩向一审法院起诉请求：1.雄盛王府公司向陈宇轩支付逾期交付房屋违约金139888.19元［以961968元为基数，从2017年7月1日起，按日万分之五，暂计至2018年6月28日，并请求计算至符合交付房屋之日止（雄盛王府公司已支付34709元违约金）］；2、本案的诉讼费由雄盛王府公司承担。一审法院认定事实：2017年1月5日，陈宇轩为购买佛山市禅城区季华某路68号二座（办公）1单元21层2114室签订《广东省商品房买卖合同》，约定房屋预测建筑面积为88.59平方米，商品房价款为961968元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取按揭贷款方式付款：首期款自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的54.26%，金额（人民币）521968元。除首期款外，剩余房款金额（人民币）440000元，应于2017年1月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条逾期付款责任。买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第3小点约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第十二条、第二十条所约定的赔偿。陈宇轩为购买涉案商品房申请按揭贷款的440000元于2017年2月28日支付给雄盛王府公司。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。雄盛王府公司于2018年1月19日向陈宇轩在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月19日签收。另查明，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，涉案房屋建筑面积88.60㎡，套内建筑面积63.22㎡。一审法院于2018年8月14日向陈宇轩送达该《房屋测绘报告书》。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，双方对逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准并无争议，根据陈宇轩、雄盛王府公司的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金截止时间如何确定。解决该问题关键在于审查涉案商品房是否符合合同约定的交付标准。对此，一审法院分析如下：根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告，而非雄盛王府公司主张的预售测绘报告。一审法院认定涉案房屋交付需同时满足取得竣工验收备案文件及取得房屋竣工测绘报告，又根据合同第十一条的约定，陈宇轩办理收楼手续需同时满足雄盛王府公司已经按照合同第九条的规定向雄盛王府公司出示竣工备案证明文件、房屋竣工测绘报告等。本案中，雄盛王府公司已经举证涉案房屋竣工备案证明文件，但尚未向陈宇轩出具涉案房屋竣工测绘报告，故应以一审法院调取的涉案房屋竣工测绘报告送达陈宇轩之日即2018年8月14日视为出示之日，陈宇轩应在该日办理收楼手续，该日之后拒绝办理收楼手续的理由不成立，故一审法院对陈宇轩主张的2018年8月14日之后的违约金不予支持。经核算，自2017年7月1日至2018年8月14日，雄盛王府公司应向陈宇轩支付逾期交房违约金为197203.44元（961968元×万分之五×410天），扣除雄盛王府公司已经支付的违约金34709元，雄盛王府公司尚应支付违约金162494.44元。陈宇轩主张超出部分，一审法院不予支持。针对雄盛王府公司的抗辩意见，一审法院分析如下：经审查，涉案《商品房买卖合同补充协议书》第五大点第三项是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提请陈宇轩注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。至于雄盛王府公司提出的因陈宇轩逾期付款产生的违约金，因雄盛王府公司在本案中未提出反诉，故一审法院不予审查。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、雄盛王府公司在判决发生法律效力之日起十日内，向陈宇轩支付逾期交楼违约金162494.44元；二、驳回陈宇轩的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1549元，由陈宇轩负担49元，雄盛王府公司负担1500元。二审中，雄盛王府公司提交收据一份，拟证明雄盛王府公司与陈宇轩已协商一致，在逾期交房违约金中扣减陈宇轩应支付的逾期支付购房款违约金8580元，故雄盛王府公司实际支付陈宇轩的逾期交房违约金总额应是43289元。陈宇轩提交（2018）粤06民终6393号民事判决，拟证明对于同样的事实同样的情况，已有生效判决作出处理。本院组织当事人进行了证据交换及质证。经审查，陈宇轩对雄盛王府公司提交的收据真实性无异议，本院对雄盛王府公司提交的收据真实性予以确认，且该收据与本案有关联性，本院对该收据予以采信。陈宇轩提交的证据与本案无关，本院对该证据不予采信。经审理，一审判决认定事实清楚，一审法院予以确认。另查明：陈宇轩于2017年11月12日向雄盛王府公司出具收据，载明其收到涉案房屋逾期交楼自2017年7月1日起至2017年9月28日违约金34709元（已扣应付开发商逾期付款违约金8580元）。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据雄盛王府公司的上诉意见和陈宇轩的答辩意见，本案二审的争议焦点为（一）计算涉案逾期交楼违约金截止时间；（二）应否将雄盛王府公司应支付的逾期交楼违约金与陈宇轩应支付的逾期付款违约金8580元相抵扣。关于争议焦点一。雄盛王府公司上诉主张涉案房屋交付时间应为取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》之日即2018年1月17日，即逾期交楼违约金应计至2018年1月17日。经审查，首先，涉案《广东省商品房买卖合同》第九条约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”虽然涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，但由于当时涉案房屋尚未取得房屋测绘报告，即涉案房屋不符合合同约定的交付条件，因此，不能以2018年1月17日作为涉案房屋交付的时间以及本案逾期交楼违约金的截止日期。其次，虽然涉案房屋于2018年4月9日已取得涉案房屋测绘报告，即已符合合同约定的交付条件，但雄盛王府公司在涉案房屋符合合同约定的交付条件后未通知陈宇轩收楼，也未向陈宇轩出示涉案房屋测绘报告，故陈宇轩未前往收楼亦无不妥。据此，一审法院将法院送达测绘报告予陈宇轩的时间即2018年8月14日视为雄盛王府公司通知陈宇轩收楼并向陈宇轩出示涉案房屋测绘报告的时间，并无不当，本院予以维持。再次，雄盛王府公司所举之证据不足以证明是因政府原因导致不能及时出具涉案房屋测绘报告且该政府原因属于合同约定的不可抗力的情形，因此雄盛王府公司应承担逾期交楼的违约责任。综上，一审判决认定2018年8月14日为涉案房屋交付时间并将逾期交楼违约金计算至该日，处理正确，本院予以维持。雄盛王府公司的该上诉主张，缺乏理据，本院不予支持。关于争议焦点二。雄盛王府公司上诉主张应将雄盛王府公司应支付的逾期交楼违约金与陈宇轩应支付的逾期付款违约金8580元相抵扣。经审查，根据陈宇轩于2017年11月12日出具的收据，双方同意将逾期交楼违约金与逾期付款违约金8580元相抵扣，经抵扣并扣减雄盛王府公司已支付的违约金34709元后，雄盛王府公司还应支付违约金153914.44元（961968元×万分之五×410天-8580元-34709元）。雄盛王府公司的该上诉主张，有事实和法律依据，本院予以支持。一审判决未将逾期交楼违约金与逾期付款违约金8580元相抵扣，处理不当，本院予以纠正。综上所述，雄盛王府公司的上诉请求部分成立。本案系因二审中出现新证据而改判，一审判决不属于错误裁判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初15321号民事判决第二项；二、变更广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初15321号民事判决第一项为：佛山市雄盛王府商城投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向陈宇轩支付逾期交楼违约金153914.44元；三、驳回陈宇轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1549元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担1456元，陈宇轩负担93元。二审案件受理费2482元，由佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担2283元，陈宇轩负担199元。本判决为终审判决。审判长  郑正坚审判员  邱程辉审判员  潘伟丹二〇一八年十二月二十四日法官助理邱雪碧书记员许佩珊