广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0306民初4865号原告深圳市永锦房地产开发有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道前进二路深圳市智汇创新中心**803，组织机构代码32658992-7。法定代表人李速炎，该公司总经理。委托代理人马丽，广东瑞霆律师事务所律师。委托代理人张学聘，广东瑞霆律师事务所律师。被告松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司，住所地广东省深圳市宝安区松岗镇东方村东方大道东方综合批发市场，统一社会信用代码91440300618930779F。法定代表人贾海丰，该公司董事长。委托代理人徐汉东，广东宝城律师事务所律师。委托代理人赵阳，广东金地律师事务所律师。被告张伟娟，女，汉族，1958年4月26日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告张伟明，男，汉族，1961年10月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，被告深圳市聚德丰投资有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区南湖路国贸商业大厦19A，统一社会信用代码91440300279379950J。法定代表人张伟明。被告李琳，女，汉族，1982年1月22日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区，以上四被告共同委托代理人徐书青，广东中矩律师事务所律师。被告郭福强，男，汉族，1974年3月7日出生，身份证住址深圳市罗湖区，原告深圳市永锦房地产开发有限公司（简称永锦公司）与被告松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司（简称东方公司）、张伟娟、张伟明、深圳市聚德丰投资有限公司（简称聚德丰公司）、李琳、郭福强合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永锦公司委托代理人马丽、张学聘，被告东方公司委托代理人徐汉东、赵阳，被告张伟娟、张伟明、聚德丰公司、李琳共同委托代理人徐书青到庭参加了诉讼，被告郭福强经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告永锦公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告永锦公司与被告东方公司于2015年2月4日签订的《城市更新项目合作协议书》；2、被告东方公司返还补偿款3000万元，支付利息522万元（暂计至2017年1月9日，应以本金3000万元为基数，按年利率9.5%，从2015年2月13日起计至实际清偿之日止）、违约金10446666元（暂计至2017年1月9日，应以3000万元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，从2015年4月13日起计至实际清偿之日止）；3、被告东方公司支付违约金4000万元、律师费30万元；4、被告张伟娟、张伟明、聚德丰公司、李琳、郭福强对上述债务承担连带清偿责任；5、被告共同承担本案诉讼费、保全费。庭审时，永锦公司主张第3项诉求的4000万元系依据东方公司违反合同有关保证提供资料真实合法的约定而提出的请求。具体事实和理由如下：原告永锦公司与被告东方公司于2015年2月4日签订《城市更新项目合同协议书》，约定双方合作开发松岗东方综合批发市场，东方公司提供位于深圳市宝安区××市场××房产（共三层，宗地号A417-0050，即地块01）以及协调将深圳市东方上报美股份合作公司所属土地（即地块02）用于城市更新项目开发，并在协议签订后两个月内提供上述地块申报城市更新项目所需的全部资料；永锦公司于2015年2月13日前支付东方公司补偿款3000万元，东方公司按年利率9.5%支付利息至其备齐全部资料之日止，东方公司保证提供的资料真实并如实披露了东方市场1栋房屋附着的全部债务，除已披露的债务之外无其他担保、抵押、法院查封；协议还约定建成后房产分配及违约责任。协议签订后，永锦公司按约定于2015年2月12日前向东方公司支付了现金补偿款3000万元，但东方公司至今未提供任何申报城市更新项目所需的材料。据永锦公司了解，东方公司位于东方村××××层的房屋抵押给青岛兴业银行，并非其披露的抵押给恒丰银行青岛东海路支行，且该房产早于2014年6月6日被青岛市中级人民法院查封（案号青金商初字第309310312号）。根据双方协议约定，东方公司未按约定提供申报城市更新资料，应退还现金补偿款，按年利率9.5%支付利息，并按银行利率的四倍支付违约金，如拖延超过三十日的，永锦公司有权单方终止合同；东方公司提供资料不实，还应向永锦公司支付违约金4000万元，且作为违约方应当支付守约方维权律师费。被告张伟娟、张伟明、聚德丰公司、李琳、郭福强均向永锦公司出具了连带责任保证书，应对《城市更新项目合作协议书》全部债务、违约责任等承担连带保证责任。永锦公司遂起诉，请求判如所请。被告东方公司辩称：1、永锦公司明知东方公司原法定代表人张伟娟超越职权仍与张伟娟签订《城市更新项目合作协议书》，张伟娟的行为无效，合作协议对东方公司不产生约束力。2、合作协议上的公章不是东方公司的公章，东方公司原法定代表人张伟娟利用其职务身份与永锦公司签定协议，且由张伟娟个人收取款项，如东方公司未成为本案被告，东方公司对此仍不知情，永锦公司可依法对张伟娟的违法行为提出控告。3、涉案合作协议系在系列条件成就时才生效的合同，协议约定的02地块涉及深圳市东方上报美股份合作公司，协议的履行未获得该公司的同意，协议履行条件未成就，因此双方签订的协议不成效。4、永锦公司支付的3000万元及利息应由张伟娟承担返还义务，并由合作协议的保证人承担连带清偿责任。5、张伟娟涉嫌合同诈骗，事实清楚。张伟娟使用假公章签定合作协议，并用个人账户收取了永锦公司款项，且2015年2月13日张伟娟就已使用真公章与深圳市东方上报美股份合作公司签订了合作意向书，但直至2015年5月3日，张伟娟还发邮件给永锦公司并虚构尚未签订上述协议，编造要防止深圳市东方上报美股份合作公司变卦，需要继续用款，要求永锦公司再支付2000万元。2015年9月6日，张伟娟不再担任东方公司法定代表人，其为防止永锦公司控告合同诈骗让其女儿被告李琳出售别墅。2015年9月16日，李琳、永锦公司及陈御升三方签订了二手房买卖合同，约定陈御升将购房款支付给原告。综合说明，张伟娟与永锦公司签订的合作协议是张伟娟个人诈骗行为，与东方公司无关。东方公司请求法院驳回永锦公司对其的诉求。被告张伟娟、张伟明、聚德丰公司、李琳辩称：1、永锦公司第1项解除合同诉求，应予驳回。永锦公司与东方公司签订的合作协议约定在合同签订后两个月内如东方公司未能提供两个地块城市更新项目所需资料则合同自动终止，因截至合同签订后2个月即2015年4月4日止，东方公司未履行上述义务，该合同已终止，不存在法院解除的问题。东方公司与永锦公司签订协议后，东方公司一处房产需解除抵押重新贷款，需要一笔过桥资金，签约时永锦公司称可帮助东方公司解决资金问题，但永锦公司支付3000万元后就无力支付其他款项，因怀疑永锦公司的履约能力，张伟娟、张伟明作为东方公司的实际控制人便选择违约，该合同已于2015年4月4日终止。2、永锦公司的第2项要求返还3000万元并支付利息、违约金的诉求，不应得到支持。协议约定仅约定东方公司应在三日内将全部的款项按年率9.5%计算利息，违约金没有合同依据。对于涉案合作合同的履行，张伟娟、张伟明已通过郭福强与永锦公司达成了解除合同的协议，并已全额退还了永锦公司款项，其中张伟娟于2015年8月21日偿还了50万元，于8月31日通过郭福强账户偿还100万元，于2015年9月17日通过郭福强妻子吕艳莉账户还款40万元，于2015年9月11日通过陈御升支付永锦公司法定代表人李速炎200万元，于2015年9月15日通过张良的帐户支付李速炎300万元，2015年9月18日通过陈御升支付李速炎350万元，于2015年9月22日通过张树龙支付李速炎100万元；于2015年9月30日通过陈御升支付李速炎1500万元，于2015年10月13日通过陈御升支付李速炎750万元，根据以上的付款记录及还有支付部分的现金和财物（包括几台车辆），被告方已向永锦公司支付了3500余万元，已足额支付本金3000万元和利息、违约金。3、永锦公司第3项要求支付违约金和律师费的诉求，不应得到支持。依据合作协议的约定，支付4000万元违约金的条件系东方公司提供的资料不实，因东方公司未向永锦公司提供全部的附件资料，项目未启动申报程序，本案承担违约责任的条件未成就。至于永锦公司主张的律师费30万元，因永锦公司已经实际收取3000万元及利息、违约金，该项诉求缺乏事实依据。被告郭福强未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据本案《城市更新项目合作协议书》、《连带责任保证书》、《收款收据》、《担保书》、《委托代理合同》、《民事判决书》、《深圳市公安局三处特营科印鉴卡》等证据及当事人庭审陈述情况，本院认定如下事实：2015年2月4日，东方公司与永锦公司签订一份《城市更新项目合作协议书》，主要内容如下：1、鉴于东方公司系01地块（A417-0050宗地）的用地权属单位，并与02地块的用地权属单位签订了《深圳东方上报美股份合作公司环坑商铺合作发展意向书》，拟就此两地块共同申报宝安区松岗东方综合批发市场城市更新项目，东方公司与永锦公司现就该城市更新项目合作事宜达成一致。2、合作项目现状：项目包括两块用地，其中01地块，宗地号A417-0050，用地面积17712.8平方米，商业用地，土地性质为已按历史遗留用地和建筑有关政策处理的用地、非农建设用地范围外形成的建成区域，建筑物竣工时间1993年，建筑面积26381.64平方米，有房产证的建筑面积25563.24平方米（深房地字第5000115***、50001***50××21号）；02地块无宗地号，用地面积1956.2平方米，商业用地，土地权属性质为集体用地，权属单位为松岗东方村上报美经济合作社，建筑物竣工时间1993年，建筑面积5796平方米，有房产证的建筑面积5796平方米（公5-000814、公5-000815、公5-000816产权证）。东方公司于2013年与深圳东方上报美股份合作公司签订《深圳东方上报美股份合作公司环坑商铺合作发展意向书》，约定将01、02地块一并纳入城市更新项目，由东方公司负责办理手续并承诺一年内办理完旧改项目立项审批手续，目前该意向书已到期，东方公司承诺在本协议生效后与上报美公司重新签订协议并共同委托永锦公司作为项目开发主体。3、合作方式：东方公司负责提供项目用地范围内全部地上建筑物用于向政府申请城市更新项目，永锦公司对全部地上建筑物实施旧城改造并对东方公司予以拆迁补偿，并由永锦公司按政府规划要求拆除重建；永锦公司承担拆除费用，并负责支付开发建设所需资金，负责项目报建、设计、施工、营销、管理等；双方还就拆除重建后的物业分配进行了约定。4、现金补偿：永锦公司同意将其分得的塔楼12000平方米物业转化为现金补偿共计1.8亿，其中第一笔现金补偿款3000万元分别于2015年2月5日向东方公司支付1000万元、于2015年2月13日前支付2000万元，东方公司将怡景别墅（深房地字第**）抵押给永锦公司作为履约担保；对于永锦公司支付的现金补偿,东方公司首先用于清偿债务，并向永锦公司出具相应的还款凭证，东方公司保证其债务不超过4.03亿元，具体债务包括，01地块上建成的房屋共三层（深房地字第50001158***、50001158**、50××21号），其中一层抵押给恒丰银行青岛东海路支行担保贷款金额2.4亿元，二层抵押给杭州银行担保贷款金额7000万元，三层抵押给广发银行担保贷款金额9300万元，除上述债务外，不存在其他债务。如项目获得批准列入深圳市城市更新单元后，东方公司未能在30天内注销上述房屋一层的抵押登记，则永锦公司有权终止合同，东方公司除返还现金补偿3000万元外，还需赔偿永锦公司损失4000万元。5、权利义务：东方公司于合同签订后二个月内，提供本项目两个地块申报城市更新项目所需的全部资料（包括上报美公司就02地块的委托手续）并备齐协议附件所列全部材料；东方公司应从永锦公司支付3000万元现金补偿之日起按年利率9.5%向永锦公司支付利息至备齐上述全部材料之日止。6、违约责任：一方违约给另一方造成损失的，违约方应赔偿损失，包括直接损失及维权律师费、诉讼费等间接损失；如东方公司未按约定及时提供两个地块申报城市更新所需材料、或未按约定完成地块搬迁、清空工作并交付永锦公司，每延迟一天，应以永锦公司已付款项为基数，按同期银行贷款利率的四倍支付违约金，如东方公司拖延超过三十天的，永锦公司有权单方终止合同；如永锦公司选择终止协议，东方公司还应在十天内退还现金补偿，并按同期银行贷款利率支付占用期间的利息，直至清偿之日止。7、需备齐附件材料：《地块现状详细信息一览表》、《更新单元范围图》、深房地字第50001158***、50001158***、50××21号房地产证、公5-000814、公5-000815、公5-000816产权证、东方公司与上报美公司续签的《意向书》、东方公司股东声明书、合同双方各两个保证人保证书、广东粤合矿业有限公司保证书、聚德丰公司股东保证书、01地块租户明细表、合同双方营业执照和章程、由永锦公司提供申报所需的资料清单。东方公司应保证其提供的附件资料真实、合法，如因资料不实造成项目不能通过申报或永锦公司其他损失的，东方公司应支付违约金4000万元，并赔偿损失。8、其他约定：如合同签订后二个月内东方公司未能提供项目两个地块申报城市更新项目所需全部资料并备齐全部附件资料，则合同自动终止，东方公司应在三日内向永锦公司退还已付款项并按年利率9.5%计付利息直至清偿之日止。东方公司原法定代表人张伟娟在《城市更新项目合作协议书》落款处签名，并加盖“松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司CHONGGANGDONGFANGPROPERTYMANAGEMENT(SHENZHEN)CO.LTD.”印章。永锦公司、张伟娟、张伟明、聚德丰公司、李琳确认，合同签订后向永锦公司交付了上述约定附件材料中的《地块现状详细信息一览表》、《更新单元范围图》、深房地字第50001158***50001158****、50××21号房地产证复印件、公5-000814、公5-000815、公5-000816产权证复印件、东方公司两个保证人保证书、广东粤合矿业有限公司保证书、聚德丰公司股东保证书、东方公司营业执照和章程复印件，其余城市更新申报材料及附件均未交付。2015年2月，张伟娟、张伟明向永锦公司出具《连带责任保证书》，为东方公司完全履行《城市更新项目合作协议书》约定的全部义务，自愿提供无限连带责任保证担保，无须先处置抵押物可直接要求保证人承担责任，保证范围包括东方公司应承担的费用、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、维权费用等，保证期限自保证书生效之日起至《城市更新项目合作协议书》履行期限届满之日起两年。2015年2月4日，聚德丰公司及其股东张伟明、郭福强向永锦公司出具《连带责任保证书》，鉴于《城市更新项目合作协议书》约定如项目获得城市更新批准后，东方公司不能依约在30天内归还贷款解除房屋一层的抵押登记，则永锦公司有权选择终止合同，东方公司除应在三日内退还现金补偿款3000万元外，另需赔偿损失4000万元，为保证东方公司履行上述4000万元赔偿义务，聚德丰公司同意以其在广东粤合矿业有限公司处享有到期债权中的4000万元暂不退还聚德丰公司，作为东方公司的履约担保，如东方公司不能履行上述赔偿款支付义务，聚德丰公司同意在收到永锦公司终止协议通知之日起三日内将上述到期债权4000万元支付给永锦公司，保证期限自保证书签署之日至《城市更新项目合作协议书》履行期限届满之日起两年。2015年2月5日，永锦公司通过其法定代表人李速炎账户向张伟娟个人账户转账支付1000万元；2015年2月12日，永锦公司通过其法定代表人李速炎账户向张伟娟个人账户转账支付2000万元。东方公司出具了两份《收款收据》，确认委托张伟娟个人账户收取上述款项，张伟娟在落款处签名并加盖“松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司CHONGGANGDONGFANGPROPERTYMANAGEMENT(SHENZHEN)CO.LTD.”印章。2015年2月12日，广东粤合矿业有限公司向永锦公司出具《连带责任保证书》，鉴于《城市更新项目合作协议书》约定如项目获得城市更新批准后，东方公司不能依约在30天内归还贷款解除房屋一层的抵押登记，则永锦公司有权选择终止合同，东方公司除应在三日内退还现金补偿款3000万元外，另需赔偿损失4000万元，为确保东方公司支付上述赔偿款4000万元，广东粤合矿业有限公司经与聚德丰公司协商，同意提供4000万元额度担保，如永锦公司因东方公司未能按时完成约定的房屋注销抵押登记义务主张终止协议时，广东粤合矿业有限公司承诺自收到终止协议通知后三日内支付4000万元，保证期限自保证书签署之日至《城市更新项目合作协议书》履行期限届满之日起两年。2015年4月，李琳向永锦公司出具《担保书》，为确保东方公司履行《城市更新项目合作协议书》约定义务，自愿以其名下位于深圳市罗湖区××怡景花园××房房产(深房地字第**作为抵押担保，如因政策等原因导致不能办理抵押登记手续，承诺在担保期限内不转移房产，不为他人作担保，如违反约定则与东方公司承担连带赔偿责任；担保范围限于东方公司收取永锦公司现金补偿3000万元产生的东方公司应负担责任、费用、利息、违约金及实现债权费用等；担保期限自担保书生效之日至东方公司达到《城市更新项目合作协议书》约定的解除抵押条件之日止。该房产未就上述担保办理抵押登记。2015年8月12日，永锦公司与广东瑞霆律师事务所订立《委托代理合同》，永锦公司委托该律师事务所代理本案一审诉讼，代理费为30万元。广东瑞霆律师事务所向永锦公司开具了30万元的发票。2015年9月6日，东方公司办理了法定代表人变更登记，张伟娟不再担任其法定代表人。另查明，东方公司名下位于宝安区松岗镇东方村市场1栋一层房屋于2015年12月31日被深圳市罗湖区人民法院依据（2015）深罗法立保字第950号民事裁定书查封，该房屋曾于2013年12月3日设定抵押，于2015年8月25日注销抵押登记，后又于2015年8月27日设定抵押登记至今。东方公司名下位于宝安区松岗镇东方村市场1栋二层房屋于2015年12月31日被深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法立保字第949号民事裁定书查封，该房屋层于2014年3月6日设定抵押，于2015年8月11日注销抵押登记，于2015年8月13日复设定抵押并登记。东方公司名下东方村市场1栋三层房屋于2015年11月19日被本院（2015）深宝法松民初字第1060号民事裁定书查封，该房屋于2014年8月27日设定抵押并办理登记。又查明，已经发生法律效力的深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5612号《民事判决书》查明并认定如下事实：2015年9月8日，案外人陈御升与李琳签订《二手房买卖合同》，约定李琳将其名下位于深圳市罗湖区××怡景花园××房屋（深（深房地字第**3200万元价格转让给陈御升，其中于合同生效之日起十天内支付定金500万元，于2015年10月15日前付清余款。2015年9月16日，陈御升与李琳、永锦公司签订《二手房买卖合同书》，约定鉴于李琳于2015年4月将上述房产作为抵押为东方公司与永锦公司的合作提供担保，李琳出售房屋全部价款3200万元全部用于代东方公司向永锦公司偿还本案债务，并由陈御升直接付至永锦公司账户，陈御升已支付永锦公司定金500万元，并于2015年9月30日支付余款2700万元；永锦公司承诺收款后2日内解除李琳的抵押担保责任并将房产证原件交付陈御升。陈御升已按约定向永锦公司付清购房款3200万元。《深圳市公安局三处特营科印鉴卡》显示东方公司备案公章为“松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司CHONGGANGDCNGFANGPROPERTYMANAGEMENT(SHENZHEN)CO.LTD.”，该公章与本案《城市更新项目合作协议书》、《收款收据》显示的东方公司落款印章不一致，具体差别在于备案公章有关“东方”的英文标注为“DCNGFANG”，而《城市更新项目合作协议书》、《收款收据》落款印章则标注为“DONGFANG”。本院认为，综合原被告的诉辩意见及举证质证意见，本院归纳本案争议焦点有二，一是《城市更新项目合作协议书》合同主体及责任的认定，二是担保人责任认定。一、关于争议焦点一，《城市更新项目合作协议书》的合同主体及责任认定。（一）有关合同主体的认定。《城市更新项目合作协议书》落款处加盖了“松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司CHONGGANGDONGFANGPROPERTYMANAGEMENT(SHENZHEN)CO.LTD.”印章并由东方公司时任法定代表人张伟娟签名，东方公司的上述落款印章与《深圳市公安局三处特营科印鉴卡》显示的备案公章不一致。东方公司认为其公司章程规定公司的一切重大事项由董事会决定，现有证据无法证明《城市更新项目合作协议书》的签订经过董事会决议，张伟娟属超越职权订立合同并通过个人账户收取永锦公司款项，且协议落款印章与备案公章不同，故主张《城市更新项目合作协议书》对东方公司不产生拘束力；永锦公司则主张东方公司为合同当事人，应承担合同责任。本院具体认定如下：1、《中华人民共和国民法通则》第三十八条、第四十三条规定，依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人；企业法人对它的法定代表人的经营活动，承担民事责任。本案中，东方公司时任法定代表人张伟娟在《城市更新项目合作协议书》落款处代表签名，按照上述法律规定和通行民法法理，法定代表人与法人系名二而实一的关系，法定代表人的行为应认定为法人自身的行为，所发生的权利、义务和责任均应归属于法人，故张伟娟的签约行为通常应当认定由东方公司承担合同权利义务。2、《中华人民共和国合同法》第五十条对法定代表人的代表行为作了特殊规定，法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。依此规定，东方公司要排除其自身责任，应举证证明其原法定代表人张伟娟存在超越权限的事实、且该事实为永锦公司所知晓或应当知晓。东方公司在本案中主张其章程规定了公司重大事项由董事会决定，《城市更新项目合作协议书》将股东声明书作为东方公司需向永锦公司提供的附件材料而未提供，可证明张伟娟构成超越权限缔约。本院认为，公司章程系规定公司组织及活动规则的文件，属公司内部管理规定，不能直接产生对抗外部法律行为的法律后果，而提交股东声明书也仅系合同约定的东方公司应负义务；即便张伟娟构成超越权限缔约，但法定代表人参与缔约并在合同的法人落款处签名符合通常的市场惯例和缔约规则，按照合同法律关系鼓励交易的基本原则，为维护交易秩序，也不宜过分增加合同相对人对对方法定代表人权限的审查义务；且现有证据也无法证实永锦公司存在知道或应当知道张伟娟超越权限缔约的事实，法定代表人缔约行为构成表见代表的，其所产生的法律后果亦应由法人负担。因此，东方公司应承担《城市更新项目合作协议书》的合同责任。3、《城市更新项目合作协议书》中东方公司落款印章与备案公章确有不同，然而法律并未将盖具法人备案公章作为合同成立生效的必备条件，合同的缔结强调的系双方合意，并非形式上的盖章；该合同有东方公司时任法定代表人张伟娟签名，永锦公司在实际缔约过程中除审查合同落款中东方公司印章所显示的公司名称等表面特征外，无法核实东方公司备案公章情况，永锦公司提出其作为善意相对人有理由相信与其缔约的合同相对人系东方公司的主张符合常理。综上，本院认定东方公司系《城市更新项目合作协议书》缔约的一方主体，应当承担合同责任，受合同约束。（二）有关合同效力及解除的认定。《城市更新项目合作协议书》系东方公司、永锦公司的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。按照《城市更新项目合作协议书》的约定，永锦公司应于2015年2月13日前向东方公司支付现金补偿款3000万元，东方公司则负有在合同签订后二个月内提供涉案项目两个地块申报城市更新项目所需的全部资料并备齐协议附件所列材料的义务，否则永锦公司有权单方终止合同。然而，本案在实际履行过程中，永锦公司依约向东方公司支付了现金补偿款3000万元，而东方公司仅向永锦公司交付了约定附件材料中的《地块现状详细信息一览表》、《更新单元范围图》、深房地字第50001158**、50001158**、50××21号房地产证、公5-000814、公5-000815、公5-000816产权证、东风公司两个保证人保证书、广东粤合矿业有限公司保证书、聚德丰公司股东保证书、东方公司营业执照和章程，其余城市更新申报材料及附件材料至今未交付。显然，东方公司的行为已经构成根本违约，双方合同目的已然无法实现，永锦公司有权行使合同约定解除权，解除双方《城市更新项目合作协议书》。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方；合同自通知到达对方时解除。结合永锦公司提出本案诉讼要求解除合同，以及起诉状送达东方公司的时间，本院确认双方《城市更新项目合作协议书》于2017年3月1日解除。（三）有关东方公司、永锦公司的责任认定。《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失；合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。1、有关合同附件材料的处理。《城市更新项目合作协议书》解除后，依据合同解除的基本法理，永锦公司应将其收取的材料返还东方公司，鉴于永锦公司收取的《地块现状详细信息一览表》、《更新单元范围图》、深房地字第50001158***、50001158****、50××21号房地产证、公5-000814、公5-000815、公5-000816产权证、东方公司营业执照和章程为复印件，并不构成对东方公司实质权利的影响，且东方公司亦未主张返还，故本院不作处理。至于永锦公司已实际收取的保证书，系各方依据基础合同关系出具的保证书，系当事人主张权利的依据，不作返还亦不构成对对方当事人权利的侵害，故本院对此亦不作处理。2、有关合同约定现金补偿款及其违约责任的处理。违约责任条款属合同中的结算和清理条款。本案合同解除，东方公司构成违约，还应当承担合同约定的违约责任；但约定的违约金过分高于造成的实际损失的，人民法院可予以适当酌减。《城市更新项目合作协议书》约定东方公司未能按期向永锦公司提供城市更新申报材料并备齐相关附件材料的，东方公司应在三日内向永锦公司退还已付款项并按年利率9.5%计付利息，且每延迟一天，还应按同期银行贷款利率的四倍支付违约金。因此，东方公司应当向永锦公司返还现金补偿款3000万元。至于有关年利率9.5%的利息及银行同期贷款利率四倍的违约金，本院认为，上述利息、违约金均属双方合同约定的东方公司违约责任范围，均具违约金性质，为避免本案违约金过分高于永锦公司实际受有的损失，本院综合本案案情和相关法律规定对上述违约责任酌情予以调整，并结合永锦公司诉求主张的计付期间，认定有关违约金综合按照年利率24%的标准，统一自2015年4月13日起计付至款项返还之日止。具体现金补偿款、违约金核算认定如下：一是有关3000万元现金补偿款的返还认定。已经发生法律效力的深圳市中级人民法院（2017）粤03民终5612号《民事判决书》查明，2015年9月被告李琳将其名下位于深圳市罗湖区××怡景花园××房屋（深房（深房地字第**200万元价格转让给陈御升，李琳出售房屋所得价款全部用于代东方公司向永锦公司偿还本案债务，其中陈御升于2015年9月16日前向永锦公司支付了500万元，并约定于2015年9月30日支付余款2700万元。永锦公司在本案庭审时亦确认已实际收取上述款项3200万元。对上述事实，本院予以认定。至于张伟娟、李琳、张伟明、聚德丰公司提出其实际已支付永锦公司款项金额为3500万元的主张，因有关3200万元购房款外的300万元款项的支付情况缺乏有效证据佐证，永锦公司亦未予认可，本院无法查实，故不予认定。鉴于永锦公司实际收取3200万元款项，故在本案中，东方公司无须再向永锦公司返还3000万元的现金补偿款。二是有关违约金数额的认定。鉴于东方公司、李琳等作为付款义务人，未能提供证据证实上述售房款中500万元、2700万元的具体付款时间，而永锦公司对陈御升是否按约定期限付款亦未提出异议，故本院酌情认定500万元、2700万元的付款时间分别以2015年9月16日、2015年9月30日计。据此，本院核算东方公司仍应支付永锦公司违约金合计151.6万元[500万元×2%/月×(5+3/30)个月+2700万元×2%/月×(5+17/30)个月-200万元]。对于永锦公司此项诉求，超过本院认定的部分，理据不足，本院予以驳回。3、有关提供附件资料不实的违约责任的处理。《城市更新项目合作协议书》约定东方公司应保证其提供的附件资料真实、合法，如因资料不实造成项目不能通过申报或永锦公司其他损失的，东方公司应支付违约金4000万元。永锦公司主张东方公司位于东方村××××层房屋实际抵押给青岛兴业银行，并非东方公司所披露的抵押予恒丰银行青岛东海路支行，且隐瞒该房屋于2014年6月6日被青岛市中级人民法院查封的事实，东方公司构成提供资料不实，应当承担相应的违约责任。本院认为，《城市更新项目合作协议书》的上述违约条款系针对东方公司提供的12项附件材料不具备真实性、合法性所作的约定，永锦公司主张的东方公司名下东方村××××层房屋的抵押、查封信息并不属于上述违约条款所约定的附件材料范围，永锦公司的诉求缺乏法律依据；况且，永锦公司也未能提供证据证实东方村××××层房屋在合同订立时的抵押、查封情况，本案无法核实永锦公司所主张的事实，故永锦公司的主张亦缺乏事实依据。对于永锦公司提出的此项诉求，本院不予支持。4、有关律师费的处理。《城市更新项目合作协议书》约定，一方违约给对方造成损失的，违约方应负责赔偿守约方维权律师费等损失。依据永锦公司与广东瑞霆律师事务所订立的《委托代理合同》，永锦公司委托该律师事务所代理本案一审诉讼需支付代理费30万元。该项律师费属永锦公司因本案一审诉讼阶段的维权行为所产生的费用，然而当事人进行诉讼提出诉求应遵循诚实信用原则，并应承担相应的诉讼风险，故本院认为上述代理费的处理应依据公平原则，根据永锦公司一审的胜诉比例酌情确定东方公司应负担的维权律师费比例，综合本案处理认定情况，本院核算东方公司应当负担的律师费为5290元（151.6万元÷85966666元×30万元）。对于永锦公司诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于争议焦点二，各担保人的责任认定。（一）有关张伟娟、张伟明保证责任的认定。张伟娟、张伟明向永锦公司出具《连带责任保证书》，自愿为东方公司履行《城市更新项目合作协议书》约定的全部义务承担无限连带保证责任，该保证意思表示真实，未违反法律法规的强制性规定，且未过本案保证期间，故张伟娟、张伟明应按约定对东方公司负担的本案上述债务承担连带清偿责任。（二）有关李琳担保责任的认定。李琳向永锦公司出具《担保书》，约定以其名下位于深圳市罗湖区××怡景花园××房产作为抵押，为东方公司收取永锦公司现金补偿款3000万元所产生的合同义务提供担保。故永锦公司与李琳间成立抵押担保合同关系，双方意思表示真实，抵押担保内容未违反法律、行政法规禁止性规定，应认定为合法、有效。虽然李琳与永锦公司未就上述房产办理抵押登记手续，未在房产上设立担保物权，但依据抵押担保相关法理及当事人意思表示，李琳仍然应当在上述房产价值范围内对东方公司所负3000万元现金补偿款的相关合同义务负担连带清偿责任，但永锦公司不得就上述房产行使优先受偿权。鉴于生效的（2017）粤03民终5612号《民事判决书》认定李琳与陈御升、永锦公司三方签订《二手房买卖合同书》，三方已确定上述房产出售价值为3200万元，永锦公司亦已实际全额收取上述款项，故本院认定李琳已完全履行抵押担保责任，无需另行承担本案连带清偿责任。故永锦公司要求李琳承担本案责任的诉求，缺乏事实和法律依据，本院予以驳回。（三）有关聚德丰公司、郭福强的保证责任认定。《城市更新项目协议书》约定，如东方公司在涉案项目获得城市更新批准后30天内未能注销东方村××××层房屋抵押登记，应支付永锦公司4000万元赔偿款。聚德丰公司、郭福强向永锦公司出具的《连带责任保证书》，约定其对永锦公司上述4000万元赔偿款债权提供连带责任保证。鉴于涉案城市更新项目并未获得政府部门的批准，且永锦公司并未诉求主张上述4000万元赔偿款项，聚德丰公司、郭福强承担保证责任的条件未成就，永锦公司要求聚德丰公司、郭福强负担本案责任的诉求，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市永锦房地产开发有限公司与被告松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司签订的《城市更新项目合作协议书》于2017年3月1日解除；二、被告松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告深圳市永锦房地产开发有限公司支付违约金1516000元、律师费5290元；三、被告张伟娟、张伟明对被告松岗东方综合批发市场物业管理（深圳）有限公司负担的上述债务承担连带保证责任；四、驳回原告深圳市永锦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费471633元，由原告永锦公司负担463287元，被告东方公司、张伟娟、张伟明负担8346元。公告费1040元，由原告永锦公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判长  李秀珠审判员  郭文东审判员  冼晓莉二〇一八年十二月十二日书记员  陈丽君书记员  李一军