广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终18191号 上诉人（原审原告）：樊学军 委托诉讼代理人：冯世义，广东东深律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：万炳武 上诉人（原审被告）：刘俊 上诉人樊学军与上诉人万炳武、刘俊房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 樊学军的上诉请求：1、撤销一审判决第三项，改判由万炳武、刘俊返还定金30万元及利息（以30万元为基准，按照月利率2%的标准，自2017年8月3日起计算至款项付清之日止）;2、判令由万炳武、刘俊承担本案一审、二审的诉讼费。在二审庭审中，樊学军确认其上诉请求为：改判万炳武、刘俊向樊学军退还70万元，该70万元包含已经支付的定金30万元，以及按照月息2%的标准计付利息（2017年8月31日起计付）或者将本案发回重审。 上诉事实与理由：一、樊学军一直在积极履行合同，没有任何违约行为，也没有明确表示不愿意履行合同。1、双方为邻居，互相信任。为了买万炳武、刘俊的房产，在双方没有签订任何合同的情况下，就及时将其自己的房产挂网出售，并于2017年7月22日向万炳武、刘俊支付了5万元诚意金。在签订房产买卖合同前，双方均知悉樊学军需卖掉其自己的房产后才有资金及购房指标购买万炳武、刘俊房产，因此方在签订《深圳市房屋买卖合同》时才将付款方式约定为：（1)合同生效后支付定金30万元，（2)、30天内支付房款40万元，（3)、合同生效后12个月内付清全部房款。2、合同签订后，樊学军已按合同约定支付了定金30万元及房款40万元，樊学军没有违约，后续房款依约在12个月内付清，该后续房款并没有到约定支付时间，樊学军为了积极履行合同，把自有的两房房产同时挂网，为此樊学军与万炳武、刘俊双方都在积极寻找买家购买樊学军的房产。在万炳武、刘俊后续房款远远没有到付时间的情况下，万炳武、刘俊以老人生病住院等理由急需用钱，要求樊学军能否提早卖房便于早期付款，并由万炳武、刘俊提议双方房产同时出售，因此，经双方协商一致，由樊学军写一份委托书给万炳武、刘俊，如果樊学军的房产先卖掉，则万炳武、刘俊就不要再卖了，由樊学军用销售的房款支付给万炳武、刘俊，如果万炳武、刘俊的房产先卖掉，则万炳武、刘俊需将已收取的70万房款归还给樊学军，委托书中也清楚地写明樊学军同意万炳武、刘俊继续对外出售房产，卖出后归还樊学军的首期款70万元，因此，委托书出具后，双方都按约定同时卖房。3、樊学军与万炳武、刘俊就双方的房产共同出售达成一致意见，并向万炳武、刘俊出具委托书后，樊学军为了争取购买到万炳武、刘俊房产，同意了万炳武、刘俊提出的将樊学军的房产降价销售的建议，并在后续一直在卖房产，并没有拒绝履行合同。二、《委托书》是樊学军与万炳武、刘俊双方协商一致才签订的，根据双方的交易过程及微信聊天记录来看，双方协商意见为樊学军与万炳武、刘俊的房产均对外进行销售，如前所述，《委托书》签订的背景为：如果樊学军的房产先卖棹，则万炳武、刘俊就不要再卖了，由樊学军支付给万炳武、刘俊，如果万炳武、刘俊的房产先卖掉，则万炳武、刘俊需将已收取的70万房款归还给樊学军，因此，一审法院对此认定为樊学军的行为表明不再履行合同是严重错误的。根据该委托书内容，万炳武、刘俊先卖掉房产，理应按委托书约定归还樊学军70万元房款，但万炳武、刘俊并没有按时归还70万房款，已构成违约。三、万炳武、刘俊将涉案房产出售给案外人林某某，双方间买卖合同的具体签订时间、款项支付方式等与本案的审理具体直接利害关系，本应追加林某某为本案第三人参加诉讼活动，但一审法院并没有依法追加，程序错误。四、原审法院认定事实错误。1、未查清，万炳武、刘俊何时将涉案房产与中介公司签订合同等事实，导致无法判断万炳武、刘俊将涉案房产再次销售是发在樊学军签订委托书之前还是之后。2、樊学军在一审开庭期间因人在美国，无法赶上开庭时间，以致于无法提供手机供法庭审查微信内容的真实性，导致法院认定事实与客观实际不符，根据双方微信记录可以证实以下事实：(1)双方在签订房屋买卖合同之前，万炳武、刘俊非常清楚地知道樊学军需卖掉自有房产后才有资金及购房指标购买其房产，因此，双方约定了除前期70万元外，后续房款约定在合同签订后12个月内付清。在此期间内，樊学军也一直在积极卖房，包括万炳武、刘俊也带朋友去看樊学军房产。(2)万炳武、刘俊为了想早日收到房款，与樊学军一起积极寻找买家。(3)在后续房款远远还未到期的情况下，万炳武、刘俊因老人生病、小孩上学急需资金，由万炳武、刘俊提议将双方的房产都予以同时出售，因此，双方才协商一致由樊学军给万炳武、刘俊写一份委托书，委托书写之前及之后，双方的房产都在同时出售，包括万炳武、刘俊建议樊学军调低售价及帮助寻找买家。 万炳武、刘俊答辩称：我方并无违约行为，樊学军上诉请求没有事实及法律依据。2017年8月樊学军与万炳武签订房屋买卖合同，合同第5条第3项明确约定万炳武房屋在银行有400万元的抵押贷款，涉及该项贷款的本金利息及费用均由樊学军支付及办理，然而合同签订后樊学军没有履行支付义务。2017年10月樊学军妻子杨某到万炳武家中说明自己在深圳已经购买了两套房屋，一套是龙岗xxx的房产自住，另一套在罗湖区xx，刚刚接到旧改通知，现在出售损失太大，告知万炳武现在没有购房指标购买万炳武的房产，要求万炳武继续出售此房产。第二天万炳武为确认杨某的要求是真实的，就要求樊学军书写了《证明》，樊学军于2017年10月17日亲自手写了委托书，要求万炳武继续出售房屋，所以万炳武没有一房两卖的行为。我方要求不予退还樊学军的定金跟房款，不承担任何利息。请求法院驳回其诉讼请求。 万炳武、刘俊的上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判驳回樊学军的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由樊学军承担。 上诉事实与理由：樊学军于2017年10月17日，向万炳武、刘俊出具《委托函》，该《委托函》系樊学军不再继续履行涉案《深圳市房屋买卖合同》的明确意思表示。《深圳市房屋买卖合同》签订后，樊学军没有按照合同约定支付房屋抵押贷款的本金、利息等，也构成违约。合同不能履行，完全是樊学军造成的，已付的购房款不应返还。万炳武、刘俊在履行合同中没有违约行为，一审法院判决万炳武、刘俊返还购房款并按月利率2％支付利息，该利率标准没有事实和法律依据。 樊学军答辩称：万炳武与刘俊的上诉请求没有事实及法律依据。一审法院认定万炳武与刘俊向樊学军支付利息是符合法律规定，也是符合合同约定。请求法庭予以驳回。 樊学军向一审法院起诉请求：2017年8月1日，樊学军与万炳武签订《深圳市房屋买卖合同》，载明如下内容：1、万炳武将位于深圳市龙岗区xxx城x栋x单元第xx层xxx房以600万元的价格出售给樊学军；2、樊学军应于合同生效之24小时内向万炳武支付定金30万元；3、樊学军应于合同生效之日起30日内支付购房款40万元；4、樊学军最迟应于合同生效之日起12个月内将全部购房款支付给万炳武及万炳武的贷款银行；5、万炳武在合同签订前，在石嘴山银行有四百万元抵押贷款，涉及该项抵押的赎楼本金、费用及手续均由樊学军负责支付及办理；6、合同生效之后，樊学军未能及时支付抵押贷款本金，90日内产生的银行利息由万炳武承担，90日后产生的利息由樊学军承担，樊学军代万炳武支付给石嘴山银行的房屋抵押贷款本金，以实际支付金额冲抵应付购房款；7、万炳武应自收到90%购房款之日起十五日内将房屋交付给樊学军，应自收到全部购房款之日起办理产权过户手续；8、如樊学军未按约定付款，万炳武对逾期付款有权要求每日按1‰支付利息；逾期超过30日视为樊学军不履行合同，万炳武可终止合同并要求樊学军按累计应付款的30%支付违约金、实际经济损失与违约金的差额；9、如万炳武未按约定交付房屋，樊学军对已付购房款有权要求每日按1‰支付利息；逾期超过一个月视为万炳武不履行合同，樊学军可终止合同并要求万炳武按累计已付款的30%支付违约金、实际经济损失与违约金的差额；10、合同自双方签字并加盖手印之日起生效。 另查，万炳武与刘俊系夫妻关系，涉案房产登记在万炳武名下，权利份额100%,系万炳武与刘俊的夫妻共同财产。樊学军委托其妻子杨某及案外人杨传峰以银行转账的方式数次向万炳武、刘俊支付款项，其中，2017年7月22日支付5万元，2017年8月3日支付25万元，2017年8月31日支付40万元。万炳武及刘俊确认已收到樊学军支付的定金30万元及购房款40万元。 再查，2017年10月17日，樊学军向万炳武、刘俊出具《委托函》，载明“本人樊学军委托xxx城x栋xxx业主万炳武继续对外出卖已签协议的xxx城x栋xxx房产，卖出后樊学军已支付的首期款柒拾万元归还本人”。2017年12月21日，万炳武、刘俊与案外人林某某签订《深圳市二手房买卖合同》，将涉案房产出售给林某某，双方于2017年12月29日在深圳市不动产登记中心办理产权转移登记手续。现涉案房产登记在林某某名下，权利份额100%。樊学军与万炳武、刘俊确认涉案《深圳市房屋买卖合同》已无法实际履行。 一审法院认定事实：樊学军、万炳武双方当事人签订的《深圳市房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行义务。根据一审法院查明的事实，樊学军已向万炳武、刘俊支付购买涉案房产的定金30万元及购房款40万元，剩余购房款最迟应于合同生效之日即2017年8月1日起12个月内全部付清。因万炳武、刘俊已于2017年12月将涉案房产出售给案外人并办理产权转移登记，故涉案《深圳市房屋买卖合同》已无法实际履行。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故，樊学军提起本案之诉要求解除涉案《深圳市房屋买卖合同》符合上述法律规定，一审法院予以支持。因樊学军已向万炳武、刘俊支付购房款40万元，故万炳武、刘俊还需向樊学军返还购房款40万元。因双方在合同中约定万炳武逾期交付房屋时樊学军对已付购房款有权要求每日按1‰支付利息，但万炳武交付房屋需以收到90%的购房款为前提，该条件实际并未成就，故樊学军据此要求万炳武、刘俊按照日利率1‰的标准支付40万元购房款的利息的主张，没有事实依据。一审法院酌情将利息的计算标准调整为月利率2%。根据合同中关于定金30万元及购房款40万元的支付时间的约定，一审法院确认樊学军于2017年8月31日支付的40万元为购房款，在此之前支付的30万元为定金，故万炳武、刘俊应自2017年8月31日起向樊学军支付占用购房款40万元期间的利息至款项付清之日止。 关于樊学军主张万炳武、刘俊双倍返还定金60万元的问题。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。樊学军于2017年10月17日向万炳武出具《委托函》，虽然樊学军此时并非涉案房产的权利所有人，无权委托他人出售该房产，但《委托函》载明的内容实际系樊学军不再继续履行涉案《深圳市房屋买卖合同》的明确意思表示，故一审法院确认樊学军以自己的实际行为表明其不履行约定的合同债务，无权要求万炳武、刘俊返还定金。对于樊学军提交的证据微信、短信聊天记录，首先，该证据属于电子数据，但樊学军仅提交打印件，根据打印件载明的内容，无法确认发、收件人与本案当事人之间的关系；其次，万炳武、刘俊对上述证据的真实性及关联性均不予认可；再次，樊学军主张该证据中存在其反对万炳武、刘俊另行出售涉案房产的内容，但相关内容的时间晚于万炳武、刘俊实际已向案外人出售涉案房屋的时间。因此，对于樊学军根据上述微信、短信聊天记录主张其多次向万炳武、刘俊表明不同意将涉案房产出售给案外人的情况，一审法院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、解除樊学军与万炳武于2017年8月1日签订的《深圳市房屋买卖合同》；二、万炳武、刘俊自判决生效之日起十日内向樊学军返还购房款人民币40万元并支付利息（以40万元为基数，按照月利率2%的标准，自2017年8月31日起计算至款项付清之日止）；三、驳回樊学军的其他诉讼请求。上述付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7431元（樊学军已预缴），由樊学军负担4459元，万炳武、刘俊负担2972元。 本院经审理查明，（一）一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。 （二）樊学军提交了其妻子杨某与刘俊的微信记录，其中显示： 2017年7月17日，杨某称，我就是着急卖我们的房子。 2017年9月28日，杨某称，我家的房还没意向买的……我罗湖的房也在挂卖的，可现在又出来旧改的政策，不划算卖了。 2017年10月2日，刘俊称，上午我约友看你房。他讲看过了。他又来我这看。杨某回复：还是对你家户型满意吧！大哥阳江那边的朋友回信了吗？今天来两户都说没阳台。刘俊称，你也可让她们看姐房。杨某回复：那下次我带去你家了，看看会不会多一个选择。 2017年10月21日，刘俊称，已回西安，老人住院。房已放在链家、中原、Q房出售。 2017年10月25日，杨某称，昨天万哥打电话说你家房有人要580万买，问我们卖不卖，让我们承担20差额，我老公不同意。 2017年12月23日，杨某称，我老公回来商量580万你们卖我们亏太多，他说想办法一月份贷款自己买，能够卖到600万最好。 本院认为，万炳武、刘俊与樊学军于2017年8月1日签订涉案《深圳市房屋买卖合同》，万炳武、刘俊将涉案房产出售给樊学军。2017年10月17日，樊学军出具《委托函》委托万炳武继续出售涉案房产，后万炳武于2017年12月21日将涉案房产出售。就出具《委托函》的原因，双方存在争议。根据双方的微信记录可以看出，樊学军自身拥有两套房产，因一套属于待拆迁房产不愿意出售，另一套无法出售，导致涉案房屋买卖合同签订后，樊学军一方无法取得购房资格，双方则协商可对外出售涉案房产。因此，樊学军向万炳武出具《委托函》确实因樊学军一方购房存在一定的障碍，但是樊学军并未表明不再履行，并且此时也尚未到达涉案《深圳市房屋买卖合同》中约定的12个月内付完全部款项的最后期限，樊学军未构成根本违约。樊学军出具的《委托函》中委托万炳武继续对外出售涉案房产，但同时也包含“卖出后樊学军已支付的首期款柒拾万元归还本人”的内容，万炳武一方接受《委托函》另行出售涉案房产，其未对《委托函》的内容提出异议，应当视为其接受《委托函》的全部内容，即同意在涉案房产出售后，向樊学军返还70万元购房款。因此，对于樊学军上诉认为万炳武、刘俊应向其返还30万元定金及40万元购房款的主张，本院予以支持。万炳武、刘俊上诉认为《委托函》是樊学军不再继续履行涉案《深圳市房屋买卖合同》的明确意思表示与事实不符，并且樊学军未支付房屋抵押贷款的本金、利息，如前所述，虽有违约，但尚未构成根本违约，万炳武、刘俊上诉认为不应返还购房款的主张不能成立，本院不予支持。 至于樊学军请求万炳武、刘俊支付应返还款项的利息，本院认为，根据樊学军出具的《委托函》，涉案房产卖出后才需返还其已付的款项，因此，利息应从2017年12月30日起算；至于利息标准，双方对此并未约定，而本案中，涉案房屋买卖合同履行迟延是因樊学军一方原因导致，万炳武、刘俊在履行中同意再行出售涉案房产也是其对樊学军违约的一种体谅，本院酌定万炳武、刘俊按照银行同期同类贷款利率标准支付利息至本判决确定的支付之日止。 综上所述，双方的上诉请求均部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决认定有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9494号民事判决第一项； 二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9494号民事判决第三项； 三、变更广东省深圳市龙岗区人民法院（2018）粤0307民初9494号民事判决第二项为：万炳武、刘俊自本判决生效之日起十日内向樊学军返还购房款人民币400000元及利息（利息以400000元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准，自2017年12月30日起支付利息至本判决确定的支付之日止）； 四、万炳武、刘俊自本判决生效之日起十日内向樊学军返还定金人民币300000元（利息以300000元为基数，按照银行同期同类贷款利率标准，自2017年12月30日起支付利息至本判决确定的支付之日止）； 五、驳回樊学军的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一、二审案件受理费共计20531元，由万炳武、刘俊负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣 二〇一八年十二月十八日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。