宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民 事 判 决 书                     （2018）宁0502民初4168号原告：刘兴华，男，生于1967年4月13日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。被告：蔡军，男，生于1977年8月1日，汉族，住宁夏回族自治区中卫市沙坡头区。第三人：汪旭东，男，汉族，住宁夏中宁县。第三人：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司。住所地：宁夏中卫市沙坡头区迎宾大道西侧黄河花园综合楼**楼**营业房。法定代表人：马仲林，该公司总经理。委托诉讼代理人：丁一凡，宁夏辅德（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告刘兴华与被告蔡军、第三人汪旭东、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘兴华、第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司委托代理人丁一凡到庭参加了诉讼，被告蔡军及第三人汪旭东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决解除原、被告于2015年11月4日签订的房屋转让协议；2、请求依法判令被告向原告返还因转让协议不能履行的购房款13万元，并给付原告违约金75000元，以上合计205000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年,第三人中卫市楚雄房地产开发责任有限公司（以下简称楚雄公司）将福润苑38号楼1001室住宅房顶账给第三人汪旭东,第三人汪旭东又将该住宅房顶账给被告蔡军,被告蔡军将房屋转让给原告,并于2015年11月4日签订了房屋转让协议,协议约定:房屋转让总价款为25万元:被告保证该转让房屋最终能登记在原告名下,如果该房屋产权证不能办理在原告名下,则被告除退还原告全部房款外,还应承担房屋转让价30%的违约责任。合同签订后,原告向被告支付了购房款13万元,但是第三人中卫市楚雄房地产开发有限责任公司于2018年6月26日发出通知:持福润苑、应理新社区顶房协议者到中卫市楚雄房地产开发有限责任公司进行登记。原告登记时才知道,该套房屋产权属于市政府,将被收回,致使原告不能使用该房屋。现因被告的严重违约行为,致使原告购房目的不能实现。原告多次找到被告、第三人协商此事,至今未果。第三人楚雄公司辩称，涉案小区系政府工程由楚雄公司代建，涉案房屋由政府收回无法办理相关过户手续，属实。被告蔡军、第三人汪旭东经本院合法传唤既未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告证据认证如下：《房屋转让协议》、银行转账凭证、收条、（2018）宁0502民初3471号民事判决书，以上证据均系书证原件，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，证据之间能够相互印证，对其证明效力予以确认。经审理查明,2015年11月4日,被告与原告签订《房屋转让协议》1份,约定:被告蔡军将楚雄公司开发建设的中卫市沙坡头区福润苑小区38号楼1101室顶账房屋一套(面积104.39㎡)转让给原告刘兴华;双方议定转让总价为25万元;原告于协议生效之日向被告蔡军支付13万元,下剩12万元在被告蔡军向原告交付该房屋时,且原告取得该房屋钥匙后立即向被告蔡军付清;在原告向被告蔡军付清第一笔款项13万元后,被告蔡军负责向原告交付该房屋之前相关顶账、转让手续原件,不得做任何保留等事项；被告蔡军向原告转让的上述房屋必须能够办理房屋产权手续，待所转让房屋办理房屋产权手续的条件成就时，被告必须协助原告办理该房的产权手续；双方还对其他相关事项进行了约定。协议签订当日,原告向被告蔡军支付房款13万元,被告蔡军向原告交付了顶账房的相关手续。福润苑小区系政府工程由楚雄公司代建，涉案房屋由政府收回无法办理相关过户手续。2018年9月29日，蔡军将刘兴华诉至本院，要求刘兴华向蔡军支付购房款12万元。本院经过审理，认为：由于蔡军不能向刘兴华交付房屋，刘兴华不承担向蔡军支付剩余房款的责任，判决：驳回蔡军的诉讼请求。本院认为，原告刘兴华与被告蔡军签订的《房屋转让协议》系双方的真实意思表示，双方之间形成的房屋买卖合同关系合法有效，应受法律保护。本案争议的焦点为：一、是否解除原告刘兴华与被告蔡军于2015年11月4日签订的《房屋转让协议》的问题；二、被告蔡军是否应当向原告刘兴华返还13万元购房款，并支付违约金75000元。一、是否解除原告刘兴华与被告蔡军于2015年11月4日签订的《房屋转让协议》的问题。双方在合同中约定被告向原告转让的上述房屋必须能够办理房屋产权手续，但涉案房屋由政府收回无法办理相关过户手续，现原告要求解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项之规定，原告可以解除合同，故对原告的该项诉讼请求予以支持。二、被告蔡军是否应当向原告刘兴华返还13万元购房款，并支付违约金75000元。原告刘兴华向被告蔡军支付了13万元购房款，双方合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告蔡军应当向原告刘兴华返还13万元购房款。现涉案房屋无法办理过户手续，被告蔡军已经违约。双方约定违约责任为房屋转让价的30%，现原告要求被告按照中国人民银行同期贷款利率支付自2015年11月4日至2018年10月23日13万元的违约金，不违反法律规定及双方的约定。2015年11月4日中国人民银行同期贷款年利率为4.75%，2015年11月4日至2018年10月23日13万元的违约金为18356元（13万元×4.75%÷365天×1085天）被告蔡军应当支付，对原告的该部分诉讼请求予以支持，对超出部分不予支持。被告蔡军及第三人汪旭东经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘兴华与被告蔡军于2015年11月4日签订的《房屋转让协议》；二、被告蔡军于本判决生效后四十五日内向原告刘兴华返还购房款13万元，支付违约金18356元；三、驳回原告刘兴华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2238元，由原告刘兴华负担594元，由被告蔡军负担1644元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员   马彦坤二○一八年十二月十九日                        书记员   马艳本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。  《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条 人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条 被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。