广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终2670号上诉人（原审被告）：陈田德，男，1962年10月10日出生，汉族，住广东省吴川市。被上诉人（原审原告）：黄土群，女，1966年3月15日出生，汉族，住广东省湛江市。委托诉讼代理人：薛晓明，女，1992年11月25日出生，汉族，住广东省湛江市。上诉人陈田德因与被上诉人黄土群物权保护纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院（2018）粤0883民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈田德及被上诉人黄土群的委托诉讼代理人薛晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人陈田德上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄土群的诉讼请求或将本案发回重审；二、撤销粤（2017）吴川市不动产权第xxx号《不动产权证书》；三、由黄土群负担案件诉讼费用。事实与理由：一、中国建设银行股份有限公司剥夺了陈田德的优先购买权，拍卖行为和房屋买卖行为无效。陈田德原是建行员工，涉案房屋是单位分给陈田德的福利房，陈田德每月支付29.8元给单位才取得住房使用权。因此，陈田德对涉案房屋同时具有福利分房人与承租人的权利。建行拍卖涉案房屋前未通知陈田德。直至黄土群到涉案房屋时，陈田德才知道涉案房屋已经被拍卖给黄土群。二、建行低价贱卖涉案房屋，损害了陈田德作为员工享有福利住房的权利。涉案房屋是建行分给陈田德的福利住房，也是唯一住房。陈田德以1803000元取得建筑面积852.09平方米的房屋，平均每平方米低至211.6元。而2015年吴川市区商品房最少要每平方米3000元。建行罔顾员工利益贱卖国有资产，黄土群以无效的《拍卖成交确认书》取得粤（2017）吴川市不动产权第xxx号《不动产权证书》显然是违法的。陈田德将提起行政诉讼撤销该《不动产权证书》，故请求中止对本案的审理。三、如要陈田德搬离房屋，至少应补偿陈田德住房权益损失（安置补偿）12万元和最初投入的房屋装修损失8万元。1、黄土群低价取得涉案房屋，无论从法律上还是情理上，均应补偿住房权益损失给陈田德，至少应以每月1000元的标准租房费用，计算10年共计12万给陈田德。2、涉案房屋在陈田德等员工入住前，属于办公区域，是陈田德投入了大量装修资金后才改造成住房。如果要陈田德搬离涉案房屋，还应补偿装修费用给陈田德。陈田德入住时投入的装修费用大约8万元，如黄土群有异议可以以司法评估鉴定为准。被上诉人黄土群答辩称：黄土群是通过正规途径拍卖取得涉案房地产的，程序合法。而且拍卖的程序都通过登报予以公示。黄土群向一审法院起诉请求：1、判令陈田德立即停止侵权行为，腾空并搬离位于吴川市xx街道xx路xx号归属于黄土群所有的房产；2、判令陈田德自2016年3月1日起按每月1500元的标准向黄土群支付房屋占用费，支付至陈田德腾迁之日止（暂计至2018年4月1日的使用费为19500元）；3、案件诉讼费由陈田德承担。一审法院审理查明：2015年11月26日，中国建设银行股份有限公司湛江市分行委托湛江恒信拍卖有限公司拍卖位于吴川市xx街道xx路xx号的商业用地[面积327.4㎡，吴府国用（2005）第xxxx号]及地上两幢建筑物（建筑面积分别为892.7㎡及195.6㎡，粤房地证字第xxx号、粤房地证字第xxx号）。黄土群委托薛济荣于2015年12月9日参与拍卖，以1803000元竞得涉案土地及地上建筑物，并于当日签订了《拍卖成交确认书》。拍卖成功后，黄土群已缴纳齐拍卖价款及完税等各种费用，并分别于2017年2月28日和2017年3月7日办理了不动产权证书[粤（2017）吴川市不动产权第xxx号和粤（2017）吴川市不动产权第xxx号]。陈田德原为中国建设银行股份有限公司吴川支行的职工，于2002年下岗。该单位在涉案房屋为住房困难的职工提供住房，陈田德居住在涉案房产的其中一套住宅房。《拍卖成交确认书》中第6条约定：“……过户及搬迁的过程中委托人及拍卖人给予相应协助；标的物按现状拍卖，现状移交，但买受人必须办妥竞得标的物的过户手续后才给予移交，成交后买受人必须给予原住户及使用者使用至2016年2月29日止。”陈田德于2016年3月1日至今仍占有居住在涉案的房屋中。黄土群于2018年4月20日提起诉讼。一审法院审理认为：本案系排除妨害纠纷。黄土群取得原属于中国建设银行股份有限公司吴川支行的位于吴川市xx街道xx路x号的商业用地[面积327.4㎡，吴府国用（2005）第xxxx号]及地上两幢建筑物（建筑面积分别为892.7㎡及195.6㎡，粤房地证字第xxxx号、粤房地证字第xxxx号）是参与拍卖，通过合法途径取得的，并得到国土资源局颁发的不动产权证书[粤（2017）吴川市不动产权第xxx号和粤（2017）吴川市不动产权第xxx号]，依法享有涉案房屋的所有权。作为涉案房屋的所有权人黄土群依法享有占有和使用的权利，有权要求陈田德搬离交还。黄土群诉请从2016年3月1日起至腾迁之日止按1500元/月租金计算房屋占用费，没有合法的证据，且无证据表明其曾向陈田德主张占用费，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限陈田德在判决发生法律效力之日起十日内腾空并搬离黄土群位于吴川市xx街道xxx路xx号的房屋；二、驳回黄土群的其他诉讼请求。案件受理费288元，由陈田德负担。二审中，陈田德与黄土群均没有向本院提交证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，委托人中国建设银行股份有限公司湛江市分行与拍卖人湛江市恒信拍卖有限公司于2015年11月26日签订的《委托拍卖合同》第二条约定：“乙方委托拍卖标的为现状拍卖。标的存在的瑕疵均为被乙方员工占用居住，没有房改、上市交易或租赁关系，不存在赔偿责任与义务。乙方不负责清退居住者的责任及义务，拍卖成交后由买受方自行清退。”再查明，买受人黄土群与拍卖人湛江市恒信拍卖有限公司于2015年12月9日签订的《拍卖成交确认书》第六条约定：“成交后买受人必须给予原住户及使用者使用至2016年2月29日止。”又查明，二审庭审中，陈田德称涉案房屋不能参与房改，以及其没有就涉案房屋签订租赁合同，且已不交租金多年。本院认为：黄土群向一审法院起诉请求陈田德返还涉案房屋及支付房屋占用费，故本案应属于物权保护纠纷。一审法院将本案定为排除妨害纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人陈田德上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈田德的上诉理由和被上诉人黄土群的答辩意见，本案二审争议的是以下焦点问题：关于陈田德应否将涉案房屋返还黄土群的问题。（一）本案中，黄土群通过中国建设银行股份有限公司湛江市分行委托湛江市恒信拍卖有限公司组织的拍卖获得涉案土地的使用权及地上两幢建筑物的所有权，并分别于2017年2月28日和2017年3月7日办理了不动产权证书[粤（2017）吴川市不动产权第xx号和粤（2017）吴川市不动产权第xxx号]。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，黄土群已经取得了涉案土地的使用权及地上建筑物的所有权。（二）涉案房地产被委托拍卖时，已注明没有租赁关系存在，且约定买受人必须给予原住户及使用者使用至2016年2月29日止。更何况陈田德在二审庭审时承认其没有就涉案房屋签订租赁合同，且已不交租金多年，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，黄土群已按照《拍卖成交确认书》的约定给予陈田德居住涉案房屋至2016年2月29日，因此，一审判决陈田德搬离涉案房屋合法有据，本院予以维持。陈田德主张黄土群应支付住房权益损失12万元及房屋装修损失8万元，无事实与法律依据，本院不予支持。至于涉案土地及地上建筑物的拍卖程序是否存在瑕疵及黄土群是否合法取得涉案房地产的不动产权证书，不属于本案审理的范围，本院对此不予审理。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。陈田德的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288元，由陈田德负担。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一八年十二月二十八日法官助理翟锦霞书记员张源良附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。