重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初1901号原告：重庆巨琪诺美制药有限公司，住所地重庆市忠县水坪工业园，统一社会信用代码91500233787469784T。法定代表人：程诗雨，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨建明，重庆锴隆律师事务所律师。被告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**，统一社会信用代码915000009029441744。负责人：苗文选，该公司总经理。委托诉讼代理人:周楚齐,北京市中银（重庆）律师事务所，律师。委托诉讼代理人:岳田田,北京市中银（重庆）律师事务实习律师。被告：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，男，1971年3月8日出生，汉族，重庆盛景生态旅游开发股份有限公司职工，住重庆市大渡口区。原告重庆巨琪诺美制药有限公司（以下简称巨琪公司）诉被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司），被告重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年10月30日受理后，于2018年11月22日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告巨琪公司的委托诉讼代理人杨建明，被告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田，被告盛景公司的委托诉讼代人肖华宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告巨琪公司起诉请求：1.撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异632号执行裁定书，不得执行位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢X单元1-X号、7幢X单元1-X1号、7幢X单元2-X2号、7幢X单元2-X3号、7幢X单元2-X4号五套房屋；2.确认原告对前述五套房屋拥有所有权。庭审中，巨琪公司申请撤回第二项诉讼请求以及撤销重庆市第四中级人民法院（2018）渝04执异632号执行裁定书的诉讼请求。事实和理由：2014年9月11日，原告与盛景公司就涉案五套房屋签订了《重庆市商品房买合同》，并于当日交纳了全部购房款、装修费用。后原告于约定的交房时间2014年10月30日前，接房拿到钥匙并购买了家具入住至今。本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应当准许中止执行。被告华融资产重庆分公司辩称，原告不享有物权期待权，请求驳回原告的诉讼请求。事实和理由：1.查封时间应以渝中区人民法院于2015年6月8日首轮查封为准。2.被告已善意取得涉案房屋的抵押权，原告方的债权不能对抗抵押权；3.原告未提供证据证明其在查封之前已合法占有案涉房屋，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。被告盛景公司辩称：请求人民法院依据实际情况和法律规定，依法判决，由败诉方承担诉讼费、律师费。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证，不同房屋达到装修条件时，由盛景公司统一安排施工队装饰装修。2014年3月所有房屋通过综合验收，并交付使用。在取得预售许可证后，开始对外销售房屋。2.各买受人到销售部、销售点达成购买、销售意见后，各买受人通过转账、现金等方式将购房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到盛景公司或盛景公司指定的账户里，具体的购房时间、支付款时间以盛景公司向各买受人出具的合同、收款收据为准，无时间的以领用到房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买卖双方真实意愿，盛景公司与买受人依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性盛景公司予以全部认可，各收款收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给买受人办理网签、房屋产权证手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司（以下简称海丰建设公司）、重庆海丰园林景观工程设计有限公司，海丰建设公司负责房屋建筑及室内装修，重庆海丰园林景观工程设计有限公司负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.海丰建设公司、重庆市海丰控股集团有限公司（以下简称海丰控股公司）与盛景公司股东和法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可。7.盛景公司与各分包商产生工程款、货款，因盛景公司无法支付工程款、货款，经协商盛景公司所欠款，用房屋抵押给各分包商。由分包商联系买受人，合同由盛景公司与原告签订，房款由分包商收取，分包商和盛景公司各出各的收据。巨琪公司为了证明自己的主张举示了以下证据：第一组证据：1.《重庆市商品房买卖合同》;2.《室内装修工程合同》;3.购房款、契税等税费、装修费收据；4.银行转款记录，拟证明原告与盛景公司签订了合法有效的买卖合同并支付了全部购房款。第二组证据：5.情况说明；6.涉案房屋照片；7.明月绿洲购房交款资料明细统计表；8.执行裁定书及民事判决书；9.微信聊天记录打印件；10.证人李红文、张昀的证言，以上证据拟证明原告已合法占有了涉案房屋。第三组证据：11.物管费收据；12.情况说明。以上证据拟证明原告已实际占有了涉案房屋。被告华融资产重庆分公司质证认为：第一组证据的真实性、合法性无异议。第二组证据的真实性无法核实，购买家具与占有支配房屋是不同概念；证人李红文、张昀与原告均有利害关系，其证言不应采信。第三组证据中证据11三性均不认可；证据12系物业公司单方制作，未提供接房流程单等佐证，不应采信。被告盛景公司质证认为：对第一组证据、第三组证据以及证据8均无异议，对其他证据不发表质证意见。本院经审查认为，原告巨琪公司举示的证据客观真实，来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。2013年，盛景公司分别取得该小区各栋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2015年3月办理了抵押登记。再查明：2014年9月11日，巨琪公司购买盛景公司开发的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢X单元1-X号、7幢X单元1-X1号、7幢X单元2-X2号、7幢X单元2-X3号、7幢X单元2-X4号五套房屋，并分别就每套房屋与盛景公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，与海丰建设公司签订了《室内工程装修合同》，以上五套房屋清水房价款、装修费及税费等税费共计165万元。合同签订当日，巨琪公司通过银行转账方式向盛景公司支付165万元，并由盛景公司、海丰建设公司分别就五套房屋的清水房价款、装修费及税费等税费向巨琪公司开具了收据。巨琪公司于2014年底接收了涉案五套房屋，并购买家具入住；并于2016年7月28日向重庆卓海物业服务有限公司交纳了涉案五套房屋从2016年8月1日至2017年7月31日的物管费。巨琪公司在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异632号执行裁定书，裁定驳回巨琪公司的执行异议请求。本院认为，本案的争议焦点为：巨琪公司能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除华融资产重庆分公司对涉案房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。巨琪公司是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，巨琪公司向本院提起的为案外人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，巨琪公司与盛景公司签订的《商品房买卖合同》时间为2014年9月11日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）巨琪公司在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。盛景公司出售的“明月绿洲”小区房屋属精装修房屋，不能根据巨琪公司与海丰建设公司签订的《室内装修工程合同》认定其实际合法占有涉案房屋。从巨琪公司提交的证据来看，巨琪公司于2014年底接收了涉案五套房屋，并于2016年7月28日交纳物管费，足以证明其于2017年8月2日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。根据查明的事实，巨琪公司已支付全部购房款。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案商品房买卖合同签订时间为2014年9月11日，于涉案房屋设立抵押及人民法院查封之前签订，巨琪公司通过购买涉案房屋时，盛景公司已取得涉案房屋的预售许可证，取得商品房预售许可证则开发商可以销售房屋，在盛景公司为海丰建设公司的贷款向重庆银行建新支行提供涉案房屋的抵押担保后，仍持商品房预售许可证对外进行销售，买受人基于对开发商销售行为的合理信赖，完全有理由相信所购房屋不存在任何权利瑕疵，且双方在合同上约定巨琪公司委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可。故符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人巨琪公司自身原因的条件。据此，巨琪公司在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因巨琪公司自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，巨琪公司享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行，巨琪公司的诉讼请求应予支持。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百一十二条之规定，判决如下：不得执行巨琪公司购买的位于重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号6幢X单元1-X号、7幢X单元1-X1号、7幢X单元2-X2号、7幢X单元2-X3号、7幢X单元2-X4号五套房屋。案件受理费19649.99元，由被告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  刘文玉人民陪审员  邓思伦人民陪审员  王 勇二〇一八年十二月五日法官助理雷书彦书记员吴松涛