江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣04民终2320号上诉人(原审原告)：戴安富，男，1980年8月26日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区，委托诉讼代理人：钱庄，浙江中圣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：九江万尚商业运营管理有限公司，住所地：江西省德安县朝阳路**。法定代表人：彭兴青，总经理。委托诉讼代理人：黄贵昌，江西人民律师事务所律师。委托诉讼代理人：管亚宇，江西人民律师事务所律师。上诉人戴安富因与被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省德安县人民法院（2018）赣0426民初526号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。戴安富上诉请求：一、撤销原审判决，改判支持上诉人戴安富一审的全部诉讼请求：（一）、确认租赁合同于2018年4月4日解除；（二）、判决被上诉人退还原告押金4万元；（三）、被上诉人赔偿上诉人各项损失69万元；（四）、被上诉人支付上诉人因解决纠纷产生的律师费3万元。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、被上诉人未按《德安万象购物广场商铺租赁合同》约定按期交付商铺，构成违约。二、被上诉人出租商铺未通过一次消防验收，影响租赁商铺的交付及使用，也存在违约行为。补充事实：上诉人于2018年3月接到被上诉人通知，租赁商场整体一次消防验收最快要到2018年7月中旬才可完成。九江万尚商业运营管理有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，涉案商铺的交付时间应是2018年6月1日，而不是2017年11月30日，租赁合同已于2018年4月4日解除，故不存在被上诉人迟延交付的违约行为。二、本案系上诉人违反合同约定致使商铺无法在装修期内进行装修改造，被上诉人不应承担任何责任，上诉人未将装修合同及图纸提供给被上诉人备案及审批，致使双方签订的租赁合同没有获得开发商许可，故导致合同迟迟停滞的原因是上诉人。三、上诉人主张的39万元设计费及30万元装修费损失无事实根据，因为39万元设计费所涉及的合同签订时间是2017年10月16日，明显早于本案租赁合同签订时间（2017年11月15日），所以设计费不属实，且装修合同未经过备案，现场也未看到装修情况，即使存在装修费损失也应由上诉人自行承担。请求二审法院维持原判，驳回上诉人上诉请求。戴安富向一审法院起诉请求：一、确认2017年11月15日原、被告签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》于2018年4月4日解除；二、被告退还原告租金押金4万元、赔偿原告各项损失69万元、原告因解决纠纷产生的律师费3万元，共计76万元。一审法院认定事实：2017年11月15日原告戴安富与被告九江万尚商业运营管理有限公司签订《德安万象购物广场商铺租赁合同》，约定：第一条租赁商铺概况1.1原告承租商铺位于德安县朝阳路和解放路交叉口德安万象购物广场一期项目第四层4018、4019、4020、4021号，被告享有租赁商铺的自主出租权，有权以自己名义将该租赁商铺出租于原告，并有权自主收取租金等款项；1.2被告现同意将租赁商铺出租给原告使用，商铺建筑面积为1345.52平方米，套内面积为834.22平方米。该建筑／套内面积皆以测绘单位最终实际测量的面积数据为准，是本协议所述物业管理费和租金的计算依据；1.3原告向被告保证租赁该商铺仅作为AIDA歌王KTV使用，经营范围主要为娱乐；第二条租赁期限2.1租赁期限8年，即自2018年6月1日起至2026年5月30日止，其中装修期／月，免租期6月，免租日期2018年6月1日起至2018年12月30日止，装修期及免租期为租赁期限的一部分，不单独计算。项目正式开业前签约商户租赁起始日以开业当日起算，开业后签约商户以正式合同签约日起算；2.2原告对租赁商铺进行自主装修，自行负责装修完成后的消防报审和验收等工作，被告应全力协助。装修期间，原告免交租金，但需承担原告实耗水电费及合理的垃圾清运；2.3原告承租期内，原告有权根据经营需要进行装修改造，但不能对商铺主体部分进行施工改造。原告应至少提前7天书面通知被告装修改造事宜，经被告同意后实施，未经被告同意，被告可随时阻止施工并追溯原告施工所造成的相关损失（除日常维护、维修外）；第三条租金标准和租金支付3.1第一租约年至第八租约年的年租金分别为185682元、371364元、371364元、389928元、389928元、409464元、409464元、429972元，总租金2957166元；第五条保证金5.1为确保租赁期间原告合理使用租赁商铺及其附属设施、设备、场地，并按本协议约定期限和方式及时向被告支付租金，交纳水电费、物业管理费等应付费用，签署本协议的同时，已签署的意向协议所交的意向定金自动转作为租赁商铺履约保证金，共4万元；第六条商铺交付与交还6.1交付期限：被告应在租赁期限起始日前将租赁商铺交付原告使用，交付商铺时，双方应派代表到现场检查房产移交情况，并签署《商铺交付确认书》。被告所交商铺为毛坯状态，未经任何装饰、装修，交付原告后，由原告装修、使用；6.5被告应保证原告场内指定位置设有有效的排污、排水主管道、消防强排烟主管道；第七条商铺装修改造与维护维修7.1被告交付租赁商铺2017年11月30日。原告在不改变租赁商铺内部主要结构和功能的前提下，有权根据实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整，并可进行内部装修或改造，但必须向被告提交装修相关图纸，经被告审核符合商业广场业态布局，预留人流通道和安全通道，符合消防安全管理的要求，方可施工。在被告商铺交付本身符合预留人流通道和安全通道及消防安全管理的情况下原告自行承担相关调整、装修或改造等费用及责任。原告进行内部装修或改造的，所制定的装修改造方案不得危及建筑结构安全及房屋的正常使用，该等内部装修、改造不应影响其他经营商户的正常经营活动。而且，为有利于商业广场整体运营和广场内各方经营户的利益，在装修或改造前，原告应将装修改造方案及选定施工单位备案于被告并安全施工，但被告不因此而承担任何责任；第十一条违约责任11.1被告未按本协议约定时限如期交付租赁商铺供原告使用的，起租日期和租赁期限均相应顺延，且每逾期一天（日历天，下同），被告应按约定日租金的万分之五向原告支付违约金，逾期超过三十天的，则原告有权要求被告按照原日租金的千分之一支付违约金，并且原告有权单方面立即解除协议，由此造成原告的一切损失被告应当赔偿，被告应立即退还租赁保证金及各项已交费用给原告；11.10因被告违反本协议约定，原告为解决纠纷进行诉讼或仲裁而花费的全部费用（包括但不限于律师费、诉讼费、调查费、公证费、保全费、执行费、差旅费等），均由被告承担；第十七条其他约定17.14本协议自原、被告双方签字、盖章之日起生效，双方履行完毕约定全部义务，承担完毕约定全部责任的，本协议失效。2018年1月10日被告向原告出具押金4万元的收据。原、被告签订的《补充协议》落款时间为2017年1月5日，约定：为了充分保证全体签约商户的合法权益，确保1月28日德安万象广场整体开业，现被告与签约商户共同约定如被告商场1月28日前未能完成整体装修及开业，被告应当另外补偿4个月免租期给原告；被告保证商场整体一次消防在2018年3月30日前通过并取得“消防验收合格证书”，否则被告应当另外补偿3个月免租期给原告；因被告商场未通过整体一次消防，造成原告装修前无法进行二次消防改造报建，被告保证帮原告二次消防改造报建。原告陈述原、被告曾签订过租赁意向书，2017年1月5日签订的该《补充协议》为租赁意向书的补充协议，在签订正式的2017年11月15日《商铺租赁合同》后，租赁意向书由被告收回，被告陈述该《补充协议》签订的时间为2018年1月而不是2017年1月。原告提供的2017年10月16日《室内设计合同书》载明：项目委托方原告，项目承托方杭州汇正装饰工程有限公司，项目承托设计主要负责人刘毅东，原告为了提升项目形象及质素，现委托杭州汇正装饰工程有限公司进行其项目室内设计；项目名称为AIDA歌王KTV，项目地点为江西省九江市德安县朝阳路280号万象广场四楼4018、4019、4020、4021号商铺，工作范围及面积1345.52平方米；设计及服务内容室内硬装饰设计内容包括：室内空间装饰设计、喷绘图原件、软装设计、灯光设计、室内水电定位设计、效果张9张。不包括部分：消防系统设计、空调新排风设备设计、监控系统设计（注：上述本合同不包括的设计部分，由原告另聘专业公司负责，并及时与我司对接配合整体装饰设计工作，杭州汇正装饰工程有限公司不负责该工程的备案／挂靠／资质盖章等内容），杭州汇正装饰工程有限公司提供的设计及服务内容参照《服务细则》附件，原告具体设计要求详见《设计任务书》附件；设计费用总额39万元（不含发票），本合同签署后三日内，原告须支付设计费5万元作为合同定金，本合同履行后，定金抵作设计费，施工图完成后，原告须支付设计费302500元，装修完成后，原告须支付设计费37500元；原告需委派和认可杨玄智负责本工程一切设计批核事宜，杭州汇正装饰工程有限公司只认可原告这位委托人的指示，如原告日后需要更改人选，原告应事前以书面通知杭州汇正装饰工程有限公司。2017年10月16日、2018年1月3日、2018年2月2日、2018年2月10日原告银行账户分别转账给刘毅东银行账户5万元、6万元、7万元、6万元，2017年11月5日杨玄惠银行账户转账给刘毅东银行账户112500元，共计352500元。原告提供的设计图纸一套（蓝图）上标明的设计公司为海南泓景建筑设计有限公司或福建超平建筑设计有限公司，该设计图纸一套未有任何盖章，原告陈述经向设计公司询问，设计公司的解释是因为消防部门对设计图纸进行验收时要求设计单位必须是具有甲级资质的设计单位，杭州汇正装饰工程有限公司未取得甲级资质，故为了能通过当地消防部门的验收，设计公司挂靠于海南泓景建筑设计有限公司、福建超平建筑设计有限公司。原告提供的2017年11月26日《装饰装修工程施工合同》载明：发包方原告，承包方建德市金马装潢工程有限公司，承包方施工负责人毛武；工程名称为AIDA歌王KTV，工程地点为江西省九江市德安县朝阳路280号万象广场四楼4018、4019、4020、4021号商铺，承包内容为材料、土建、水电（强电、弱电工程）、电子屏、硬装、艺术导光板、铁艺、不锈钢、茶几、机柜、画布、灯片、灯具、木工、泥工、油漆等，承包方式为包工包料，工期170天，本工程自2017年12月11日开工，于2018年5月29日竣工；合同总价款360万元（不含发票），合同签订后2018年3月30日前应付100万元、木工进场应付88万元、油漆进场应付88万元、装修完工验收合格应付54万元、保修期满（尾款）应付30万元；原告指派杨玄智为驻工地代表，负责合同履行，建德市金马装潢工程有限公司指派毛武为驻工地代表，负责合同履行；由于原告原因导致延期开工、中途停工或窝工，每延期、停工或窝工一天，原告应支付违约金3000元。因原告原因造成延期、停工或窝工逾期超过60日，建德市金马装潢工程有限公司有权单方面解除合同；本工程保修责任期为180天。2018年3月8日、2018年3月9日、2018年3月10日、2018年3月11日、2018年3月15日吴松松银行账户分别转账给毛武银行账户20万元、20万元、20万元、20万元、20万元，共计100万元，原告提供的2018年3月29日落款签名为吴松松出具的情况说明载明：本人吴松松受戴安富委托于2018年3月8日、2018年3月9日、2018年3月10日、2018年3月11日、2018年3月15日总共将人民币壹佰万元整通过本人中国工商银行西湖支行账户汇入毛武中国建设银行浙江省分行淳安支行账户，特此说明。建德市金马装潢工程有限公司向原告出具100万元的收款收据。2018年3月29日建德市金马装潢工程有限公司向原告出具告知书，主要内容为：我司与你于2017年11月26日签订《装饰装修工程施工合同》一份，合同约定你将位于江西省九江市德安县朝阳路280号万象广场四楼4018、4019、4020、4021号商铺AIDA歌王KTV的装饰装修工程交由我司负责施工；合同订立后，我司积极招募施工人员，购置相关施工设备及原料，做了许多准备工作，投入了大量人力物力，但你方至今无法安排我司施工人员进场施工，导致我司大量施工人员闲置，扰乱了我司施工安排。现我司函告你，正式单方面解除2017年11月26日与你签订的《装饰装修工程施工合同》，但按合同约定在你方预付的工程款中扣除30万元作为违约金赔偿我司经济损失。你可在收到本告知书后持相关付款凭据及合同前往我司办理退还剩余工程款的手续，特此告知。2018年4月4日原告向被告邮寄告知书，主要内容为：本人在签订租赁合同后为按期进场装修做了积极准备，已委托设计公司对租赁场地进行设计并签订装修工程合同。经本人多次交涉，至今贵司仍迟迟无法交付租赁商铺，且租赁商铺的一次消防也未通过验收，贵司的违约行为已给本人造成严重经济损失。现本人函告贵司，解除双方于2017年11月15日签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》，并赔偿本人各项经济损失。2018年4月4日原告诉至一审法院。本案中原告委托钱庄代理，约定律师费3万元。以上事实有，1、当事人的陈述，2、原告提供的《德安万象购物广场商铺租赁合同》，《室内设计合同书》、银行卡交易明细清单5张，4万元押金收据1张，《装饰装修工程施工合同》、转账汇款单5张、2018年3月29日情况说明、收款收据1张、2018年3月29日告知书，律师费发票1张、委托代理合同，2018年4月4日EMS邮寄单、告知书。3、被告提供的《德安万象购物广场商铺租赁合同》、《补充协议》等证据证实，一审法院予以确认。一审法院认为，被告九江万尚商业运营管理有限公司将德安万象购物广场一期项目第四层4018、4019、4020、4021号商铺出租于原告戴安富，双方形成房屋租赁合同关系。根据双方签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》约定，第六条为商铺交付与交还，6.1交付期限：被告应在租赁期限起始日前将租赁商铺交付原告使用，而2.1租赁期限8年，即自2018年6月1日起至2026年5月30日止，其中装修期／月，免租期6月，免租日期2018年6月1日起至2018年12月30日止，装修期及免租期为租赁期限的一部分，不单独计算，可见2018年6月1日为租赁期限起始日，故被告应在2018年6月1日前将租赁商铺交付原告使用。第七条为商铺装修改造与维护维修，7.1被告交付租赁商铺2017年11月30日。原告在不改变租赁商铺内部主要结构和功能的前提下，有权根据实际经营需要，对商场柜台布置、经营格局等作合理调整，并可进行内部装修或改造，但必须向被告提交装修相关图纸，经被告审核符合商业广场业态布局，预留人流通道和安全通道，符合消防安全管理的要求，方可施工。在被告商铺交付本身符合预留人流通道和安全通道及消防安全管理的情况下原告自行承担相关调整、装修或改造等费用及责任。原告进行内部装修或改造的，所制定的装修改造方案不得危及建筑结构安全及房屋的正常使用，该等内部装修、改造不应影响其他经营商户的正常经营活动。而且，为有利于商业广场整体运营和广场内各方经营户的利益，在装修或改造前，原告应将装修改造方案及选定施工单位备案于被告并安全施工，但被告不因此而承担任何责任，此为装修改造的约定。纵观合同2.1、6.1、7.1条款约定，6.1明确为商铺交付期限的约定，7.1为商铺装修改造的约定，结合2.1中租赁期限自2018年6月1日至2026年5月30日止，装修期及免租期为租赁期限的一部分，应认定被告应在2018年6月1日前将商铺交付原告使用，而非2017年11月30日，7.1中2017年11月30日应为原告可以进行商铺装修改造的时间，而非被告必须交付商铺的时间，同时原告未按约履行提交装修相关图纸经被告审核、在装修或改造前，应将装修改造方案及选定施工单位备案于被告的合同义务，2018年4月4日原告诉至一审法院，故被告不存在逾期交付商铺的违约行为，原告要求被告赔偿设计费损失39万元、装修违约金损失30万元、律师费3万元的诉讼请求，一审法院不予支持。原告要求确认2017年11月15日原、被告签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》于2018年4月4日解除，2018年4月4日原告向被告邮寄告知书表示解除租赁合同，原告有解除租赁合同的意思表示，被告亦同意解除租赁合同，应解除2017年11月15日原、被告签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》，被告退还原告押金4万元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百二十五条、第二百一十二条规定，判决如下：一、解除2017年11月15日原告戴安富与被告九江万尚商业运营管理有限公司签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》；二、被告九江万尚商业运营管理有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告戴安富押金4万元；三、驳回原告戴安富其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元（原告已付），由原告承担10600元，被告承担900元，此款于本判决生效之日起三日内给付原告。本院二审期间，上诉人提交租赁合作意向书一份共4页（拍照图片），证明目的：上诉人在2017年9月19日已签订了对承租商铺的意向书，故上诉人于2017年10月16日签订设计合同，符合常理。被上诉人质证认为，对该份意向书的三性均有异议，因为没有原件，故对真实性、合法性有异议，该份合同签约主体是深证市万象公司，而不是本案被上诉人，如果有意向书上诉人也应当要支付4万元的押金，这与本案中押金的交付时间2018年1月10日相矛盾。被上诉人未提交新的证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人戴安富与被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且未违法法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按约履行。2018年4月4日上诉人戴安富向被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司邮寄告知书表示解除租赁合同，被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司亦同意解除租赁合同，故根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”，故上诉人戴安富与被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司签订的《德安万象购物广场商铺租赁合同》于2018年4月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司应当返还上诉人戴安富交纳的押金4万元。因上诉人提供的《室内设计合同书》签订在《商铺租赁合同》之前，且上诉人提供的设计图纸并未加盖设计单位公章，图纸标注的设计单位与设计合同注明的设计单位不一致，上诉人提供的设计费转账收款人并非设计合同注明的设计单位，而是个人，故上诉人要求被上诉人赔偿设计费损失的诉讼请求一审不予支持正确。因上诉人为证明其履行《施工合同》提供了银行转账凭证，但转账付款人并非上诉人，且涉案门面并未开始装修施工，建德市金马装潢工程有限公司的告知书不足以证明发生了30万元违约金损失的事实，故上诉人要求被上诉人支付30万元违约金损失的诉讼请求一审不予支持正确。上诉人上诉提出被上诉人未按《德安万象购物广场商铺租赁合同》约定按期交付商铺，构成违约；被上诉人出租商铺未通过一次消防验收，影响租赁商铺的交付及使用，也存在违约行为；上诉人于2018年3月接到被上诉人通知，租赁商场整体一次消防验收最快要到2018年7月中旬才可完成。经查，《德安万象购物广场商铺租赁合同》6.1为商铺交付期限的约定，即“甲方应在租赁期限起始日前将租赁商铺交付乙方使用”，2.1约定租赁期限自2018年6月1日至2026年5月30日止，故应认定被上诉人应在2018年6月1日前将商铺交付上诉人使用。7.1为商铺装修改造的约定，2017年11月30日应为上诉人可以进行商铺装修改造的时间，而非被上诉人必须交付商铺给上诉人使用的时间，且上诉人未按约提交装修相关图纸给被上诉人审核、备案，加之上诉人戴安富2018年4月4日书面通知被上诉人九江万尚商业运营管理有限公司解除《德安万象购物广场商铺租赁合同》，故被上诉人不存在逾期交付商铺的违约行为，上诉人要求被上诉人赔偿相应损失的上诉理由本院不予采纳。综上所述，戴安富的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10600元，由上诉人戴安富负担。本判决为终审判决。审判长  陈江颖审判员  周 炜审判员  熊 涛二〇一八年十二月五日书记员  陈沁榕