云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初6419号原告（反诉被告）王宝权，男，1972年7月25日生，汉族，黑龙江省饶河县人，身份证登记住址黑龙江省饶河县。委托代理人司佐洋、刘永祥（实习），云南博政律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）刘翠莉（曾用名刘翠利），女，1978年2月14日生，汉族，陕西省武功县人，身份证登记住址云南省昆明市西山区。现住昆明市经开区。委托代理人吕中海、罗昌柱，云南上首律师事务所律师，特别授权代理。原告王宝权诉被告刘翠莉租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月4日受理后，被告于2018年11月5日向本院提起反诉，本院依法组成合议庭，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告王宝权的委托代理人司佐洋、刘永祥，被告刘翠莉的委托代理人吕中海、罗昌柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王宝权诉称，2018年4月10日，原、被告双方就昆明市经开区世纪浩鸿商业广场3幢6层其中七间商铺达成了租赁合意，原告向被告支付了70000元租房订金，其中2018年4月8日原告以微信转账方式向被告支付10000元，2018年4月10日以微信转账方式向被告支付40000元，2018年4月10日被告收到款项后向原告出具收条“今收到王宝权转来租房订金50000元，剩余款项5日内付清，若5日内未付清房屋收回”。2018年4月18日原告以微信转账方式将剩余20000元租房订金支付给被告。但被告收到70000元租房订金后，迟迟不与原告签订租房合同，也拒绝将商铺交由原告使用，原告多次找被告协商未果后，原告得知被告根本没有涉案房屋的所有权或出租权，被告的行为已经侵犯原告的合法权益，现要求法院判令：一、由被告返还原告租房订金70000元；二、由被告向原告支付资金占用费以70000元为基数，按年利率6%计算自2018年4月10日起至款项实际还清之日止；三、由被告承担本案诉讼费。被告刘翠莉答辩并反诉称，2018年3月底，原告与被告就被告名下位于经开区世纪浩鸿3幢6楼的602、603、604号房屋共计7间达成出租合意。原告为自身经营所需与被告就案外人陈宇委托被告出租管理的世纪浩鸿3幢6楼601、605号房共计5间362平方米达成租赁合意。被告于2018年3月30日将上述房屋及房屋内的家具设备全部交付原告。原、被告于2018年4月3日就上述602、603、604号房屋签订《房屋租赁合同》，于2018年4月6日就601、605号房屋签订第二份《房屋租赁合同》，并分别就屋内办公家具等设施设备在双方清点后拍照作为各合同的附件附后。双方在租赁合同二中约定，租期一年，自2018年4月3日至2019年4月2日，租金每月每平方米35元，租金总计152040元，保证金15204元。合同还就租赁保证金、租金的支付及违约责任、水电费等费用的承担、房屋租赁合同的解除等事项进行了约定。被告已经按照租赁合同将房屋交付给原告使用并代为缴纳了相关的物业管理费、二次加压费、水电费等费用。而原告未能依约足额支付租金，拒绝缴纳相关费用，也拒绝返还租赁房屋及相关设备设施，并且就租赁合同二虚构事实，恶意提起诉讼。现反诉请求判令：一、依法解除双方于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》，并由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交回完好的房屋、钥匙及屋内家具等设备设施，若有损坏或缺失的，由原告恢复原状或赔偿损失；二、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付截止2018年11月2日止的租金33894元；三、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付自2018年4月3日至2018年11月2日物业管理费8108.80元、二次加压费140元、水费151.05元、电费232.80元；四、由原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋空置合理期间1个月的损失12670元，物业管理费1158.40元、二次加压费20元；五、本案反诉费由原告（反诉被告）承担。原告（反诉被告）反诉答辩称，被告的反诉主张无事实及法律依据，请求依法予以驳回。本案在审理过程中，原告针对其诉讼主张及诉讼请求向本院提交如下证据：一、微信转账记录八张、银行流水一份，欲证明1、2018年4月8日，原告以微信转账方式向被告支付租房订金10000元、2018年4月10日支付40000元、2018年4月18日支付20000元的事实。二、收条一份，欲证明被告收到款项后，并出具收条给原告的事实。三、《房屋信息查询摘抄表》三份，欲证明被告名下仅有座落于昆明市经开区世纪浩鸿商业广场3号楼6层602、603、604三间商铺。被告隐瞒所租赁房屋真实情况，构成缔约过失。四、交易记录及租赁合同、银行卡历史明细清单，欲证明原告已经就602、603、604号商铺半年租金94750元已经足额付清。跟本案反诉原告主张的601、605号商铺的订金并没有任何关系。被告质证后认为，对原告所提供的证据一、二、三、四，的真实性、合法性、关联性无异议。在审理过程中，被告针对其答辩主张、反诉主张及本案争议焦点向本院提交如下证据：一、双方于2018年4月3日签订的《房屋租赁合同》及附件，欲证明双方于2018年4月3日签订合同，在合同签订之前，实际是2018年3月30日前已将经开区世纪浩鸿3幢6楼的602、603、604号房屋共计7间及房屋内办公家具及设备交付原告使用。原告（反诉被告）质证后认为，对被告所提交的证据一的三性不予认可。合同中乙方的签名并非是原告本人所签。二、委托书及双方于2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》及附件各一份，欲证明1、世纪浩鸿3幢6楼的601、605系所有权人陈宇委托被告全权办理租赁、管理事宜。被告有权签订合同并行使相关权利，履行相关义务。2、被告将602、603、604号房屋交付原告后，原告为经营所需，又要求将世纪浩鸿3幢6楼的601、605的房屋租赁给他使用，原告（反诉被告）于4月2日前就开始使用该房屋，双方于4月6日签订第二份《房屋租赁合同》，屋内办公家具见合同附件。3、该合同约定租金为每月每平方米35元，房屋总面积为362平方米，每月租金12670元。合同并约定保证金为15204元，承租人应在签订合同时缴纳半年租金及保证金91224元。自房屋交付之日起原告一直占有使用该房屋，截止2018年11月2日共计使用7个月，承租人只缴纳保证金、租金合计70000元，现尚欠租金33894元。4、合同约定原告（反诉被告）延迟支付租金达7日或欠缴各项费用达1000元的，出租人有权解除合同并收回房屋。合同还约定承租人必须在2018年9月2日前支付下半年租金。现原告欠缴上半年部分租金，而且未依约缴纳下半年租金，合同应予解除。合同还约定原告违约导致合同解除的，保证金和已缴纳的租金不予退还。5、合同约定与房屋相关的水电费、物管费、自来水费等费用由承租人承担。原告（反诉被告）质证后认为，对被告所提供的证据二的三性不予认可。合同附件也没有原告的签字确认。三、昆明众道地产经纪有限公司员工宋俊林出具的《情况说明》一份、昆明商乐物业服务有限公司出具的《情况说明》一份，欲证明1、世纪浩鸿3幢6楼的601至605号连同卫生间、楼道等面积合计750平方米本由被告委托中介出租。2018年3月，原告找到中介处，中介工作人员带其看房后，原告绕开中介与被告签订租赁合同，并承租了五套房屋及屋内的家具，而且拒绝支付中介费。2、被告已经将世纪浩鸿3幢6楼的601至605号全部房屋交付原告使用。3、物业费收费标准为每月每平方米3.2元，二次加压费为每月10元每套。本案涉案房屋为601和605两套，面积362平方米，原告使用期间的物业费为8108.8元，二次加压费为140元。合理空置期内的物业费1158.4元，二次加压费20元。原告（反诉被告）质证后认为，对昆明众道地产经纪有限公司员工宋俊林出具的《情况说明》的三性不予认可。对昆明商乐物业服务有限公司出具的《情况说明》的真实性、合法性无异议，但对关联性不予认可，原告并没有实际使用该房屋。四、昆明商乐物业服务有限公司电费通知单及电费缴纳发票、水费缴纳发票、物业管理费及二次加压费缴纳发票，欲证明1、被告代缴电费232.80元、水费151.05元。2、物业管理费、二次加压费已由被告代缴。原告（反诉被告）质证后认为，对该证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可。五、微信聊天信息截屏，欲证明被告已就昆明市经开区世纪浩鸿3幢6楼的601、602、603、604、605号房屋及共用配套设施卫生间共计748平方米的房屋与原告签订房屋租赁合同，并将上述房屋及配套设施交付给原告使用，原告未按照约定支付全部租金，使用期间的房屋租金尚未结清。原告（反诉被告）质证后认为，对该证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可。该聊天截屏，只能证明付款情况，但不能证明房屋及设施的交付事宜。六、昆明市经开区世纪浩鸿3幢6楼的601、605号房屋物业费、二次加压费收费票据，欲证明原告使用昆明市经开区世纪浩鸿3幢6楼的601、605号房屋期间所产生的物业管理费、二次加压费已经由被告所缴纳。原告（反诉被告）质证后认为，原告质证后认为，对该证据的真实性、合法性认可，但对关联性不予认可。七、解除协议声明、房屋收回声明、解除协议声明及收回房屋声明的送达微信信息截屏、租赁房屋及配套设施收回时的照片，欲证明1、因原告拖欠租金，严重违约，被告为防止损失进一步扩大，按照双方签订的合同约定，解除《房屋租赁协议》并收回房屋及配套设施。2、昆明市经开区世纪浩鸿3幢6楼的601、605号房屋与602、603、604号房屋墙面宣传画均是与KCI文化链相关的内容，601、605号房屋与602、603、604号房屋均是出租给原告使用的房屋。3、交由原告使用的房屋在被告收回时，房屋内配套家具投影仪一套、茶几茶具以组、办公桌一张已遗失，原告应当赔偿。原告（反诉被告）质证后认为，对该证据的三性均不予认可。综合原、被告双方的举证及质证意见，本院运用证据规则综合分析后认为，对原告所提供的证据一、二、三、四，经被告质证后，对三性均无异议，本院予以确认。对被告（反诉原告）所提交的证据一、二、六、七，虽然原告（反诉被告）质证后，对三性不予认可，但未提交反驳证据，本院对该证据三性予以确认。对被告（反诉原告）所提交证据三，经原告（反诉被告）质证后对证据三性不予认可，本院认为证据三中的宋俊林出具的《情况说明》因系证人证言，该证人未到庭接受法庭质询，本院不予确认。昆明商乐物业服务有限公司出具的《情况说明》因无公司负责人的签字，不符合法人的证明形式要求，本院对该情况说明也不予确认。对被告（反诉原告）所提交的证据四、五，经原告（反诉被告）质证后，对真实性、合法性无异议，仅对关联性提出意见，但未提供反驳证据，本院予以确认。综上所述，本院确认本案法律事实如下：2018年4月3日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告将坐落于经开区世纪浩鸿商业广场3栋6层共七间386平方米房屋租赁给原告办公使用；租期自2018年4月3日至2019年4月2日，共计一年；被告应于2018年3月30日前按约定将租赁房屋交付给原告；房屋交割清单，经双方交验签字盖章，并移交房门钥匙。及办公家具和设备后，视为交付完成；租赁期间届满或合同解除后，被告有权收回房屋；原告应按原状返还房屋及其所属设备设施双方应对房屋和附属物品设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应承担的费用；房屋总租赁面积为386平方米，租金为每平方米35元，租金合计162120元，租金以每半年为一期支付，原告应该在签订本合同时交付首期半年的租金及保证金94570元给被告，原告方必须在2018年9月3日前支付下半年租金；双方可以协商变更或解除本合同，如因被告违约导致合同解除的，被告应按租金的10%退还原告，如因原告方违约导致合同解除的，原告已交的房租和保证金被告可以不予退还；合同同时约定了合同解除的条件，原告有下列行为之一的被告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达十天的，2、欠缴各项费用达1000元的，3、未经被告书面同意改变房屋用处的，4、未经被告书面同意拆改变动或损坏房屋主体结构的。合同并就其他权利义务进行了相应的约定。2015年3月9日，陈宇将其所有的云南省昆明市经开区世纪浩鸿商业广场3幢6楼601、605号房屋委托被告进行出租。2018年4月6日，原、被告双方又签订了一份《房屋租赁合同》。合同约定：被告将坐落于经开区世纪浩鸿商业广场3栋6楼共五间，362平方米房屋租给原告办公使用；租期自2018年4月3日至2019年4月2日；被告应于2018年4月2日前按约定将租赁房屋实际交付给原告；房屋交割清单经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及室内所有相关配套办公桌椅后视为交付完成；本合同总租赁面积为362平方米，租金为每平方米35元，租金以每半年为一期支付，原告应在签订本合同时交付首期半年租金及保证金91224元；租赁期内的水费电费、电话费、物业管理费、卫生费、上网费、车位费、室内设施维修费、其他费用由原告方承担；合同同时约定了合同解除的条件，原告有下列行为之一的被告有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达7天的，2、欠缴各项费用达1000元的，3、未经被告书面同意改变房屋用处的，4、未经被告书面同意拆改变动或损坏房屋主体结构的。合同并就其他权利义务进行了相应的约定。合同签订后，原告于2018年4月8日以微信转账方式向被告支付租房订金10000元。2018年4月10日支付订金40000元。被告收到上述租房订金后于2018年4月10日向原告出具收条一份，并载明“今收到王宝权转了租房订金5万元。剩余款项5日内付清（若5日内未清房屋收回）”。2018年4月18日，原告又以微信转账方式向被告支付20000元租房订金。2018年10月25日，被告以原告未按合同约定付清房屋租金为由向原告发出《协议解除声明》一份。自本协议解除声明发出之日起两份《房屋租赁协议》自动解除。2018年11月4日，被告又向原告发出《房屋收回声明》，并将所租赁房屋予以收回。现原告以被告未将601、605号房屋交付其使用为由，要求退还所支付给原告的房屋订金70000元。审理过程中，被告提起反诉主张，要求解除双方于2018年4月6日所签订的房屋租赁合同并由原告将房屋及钥匙设备予以返还。同时支付租金33894元。及物业管理费、二次加压费、水电费的反诉请求。本院认为，本案双方当事人系房屋租赁合同民事法律关系，双方当事人在平等、自愿、合法的基础上所签订的租赁合同为有效合同，应受法律保护。本案双方当事人的争议焦点为：1、就本案诉争的601、605号房屋双方是否签订《房屋租赁合同》？2、合同签订后被告是否将租赁物交由原告使用？3、原、被告的诉请是否具有事实及法律依据？针对第一个争议焦点问题：本案诉争的601、605号房屋双方是否签订《房屋租赁合同》？在审理过程中，被告向法庭提交了2018年4月6日原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，原告质证中认为，合同中原告的签字并非原告所签，双方从未签订过601、605号房屋的《租赁合同》，因原告未就其反驳意见提出相关证据，故本院对被告所提供的2018年4月6日双方签订的《房屋租赁合同》予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第十条关于“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式”、第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”、第四十四条关于“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式”的规定，本案中，双方当事人采用书面形式订立的合同，自合同签字时合同成立并生效。原告在本案中主张双方未就601、605号房屋签订《房屋租赁合同》的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。针对第二个争议焦点问题，合同签订后被告是否将租赁物交由原告使用的问题，原告在本案中主张被告未将租赁物交付给原告使用，被告主张租赁房屋在合同签订之前已经交付给原告使用。根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第六十一条关于“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”、第六十二条关于“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行”的规定，本案中，根据双方合同约定的交付方式被告应于2018年4月2日前按约定将租赁房屋交给原告使用，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及室内所有相关配套办公桌椅后，视为交付完成。虽然双方在房屋交付时并未按合同的该条约定认真履行，但鉴于该合同的交付时间的约定是在合同签订之前，并且从原告2018年4月10日出具给被告的收款收条中所载明的内容“若五日内未交清，房屋收回”来分析判断，租赁房屋被告已经按双方的交易习惯及实现合同目的的方式履行交付义务。原告主张租赁房屋未交付的主张，因与本案所查证事实相悖，本院不予采信。就第三个争议焦点原、被告的诉讼请求问题，原告要求被告返还租房订金70000元及利息的诉请，由于原告所主张的返还订金的事实条件不成就，故原告的诉请无事实依据，本院不予支持。就被告请求确认双方2018年4月6日签订的《房屋租赁合同》予以解除的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”、第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本案中由于原告未按合同约定时间向被告交付租金，被告已经于2018年11月4日自行收回所租赁的房屋，故双方的合同实际已经于2018年11月4日解除，本院依法予以确认。就被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付截止到2018年11月2日未付租金33894元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”、第九十八条关于“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”的规定，本案中依双方合同约定自2018年4月3日起至11月4日止共计七个月的租金为88690元（362×35×7），扣除原告已经支付的70000元外，尚欠被告租金18690元应由原告（反诉被告）支付给被告（反诉原告）。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付的物业管理费8108.80元，以每月每平方米3.2元计算7个月共计5868.80元（3.2×262×7），本院予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付的二次加压费140元、水费151.05元、电费232.80元有缴费凭据为证，本院予以支持。就被告（反诉原告）要求一个月房屋空置损失的诉请，因无事实依据，本院不予支持。就被告（反诉原告）要求赔偿家具等设备设施的诉请，因系侵权法律关系所调整的范围，不属于本案合同关系所调整的范围，若在合同解除之后，原告（反诉被告）不能返还所租用的设施设备，被告（反诉原告）有权通过侵权法律关系另行主张权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、确认原告王宝权与被告刘翠莉于2018年4月6日所签订的《房屋租赁合同》于2018年11月4日依法解除；二、由反诉被告（原告）王宝权于本判决生效后五日内支付反诉原告（被告）刘翠莉自2018年4月3日起至11月4日止共计七个月所欠的租金18690元；三、由反诉被告（原告）王宝权于本判决生效后五日内支付反诉原告（被告）刘翠莉二次加压费140元、水费151.05元、电费232.80元、物业管理费5868.8元，共计6392.65元；四、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告（被告）的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1570元、反诉费605元由原告（反诉被告）王宝权承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。如负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  谈建国人民陪审员  郭翠芬人民陪审员  施云红二〇一八年十二月二十日书 记 员  邹 雄