云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初4720号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人胡斌，职务董事长。委托代理人宋婷、陈婷，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告马琼芬，女，汉族，1965年6月24日生，住，住云南省玉溪市江川县/div>被告徐涛，1987年11月3日生，住，住云南省昆明市官渡区/div>被告李洪丽，1988年5月11日生，住，住云南省昆明市官渡区/div>上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月22日公开开庭进行审理，审理过程中，原告当庭申请撤回对被告徐涛、李洪丽的起诉，本院予以准许。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人陈婷到庭参加诉讼，被告马琼芬经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2015年6月4日，原告作为出租方与被告马琼芬签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告徐涛、李洪丽作为共同承租人与被告马琼芬承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园盛惠园05栋2单元1203室，面积66.48平方米的公共租赁住房，月租金851.80元，合同期限为2015年7月1日至2018年6月30日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但三被告自2017年7月1日起一直拖欠房屋租金，截止2018年3月26日共计人民币10221.60元，经原告多次催收，三被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按照月租金的5%（即42.59元）为标准向原告支付违约金。自2017年7月1日起截止至2018年3月26日，三被告应承担的违约金暂时计算为11414.10元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现向法院起诉，请求：一、判令解除原告与被告马琼芬之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告马琼芬在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园盛惠园05栋2单元1203室公共租赁住房；三、判令被告马琼芬向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金851.80元为标准，自2017年7月1日起暂计算至2018年3月26日拖欠的租金为人民币10221.60元）；四、判令被告马琼芬每逾期一日按月租金5%（即人民币42.59元）为标准，向原告支付自2017年7月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年3月26日的违约金为11414.10元）；五、判令原告有权不予退还被告马琼芬缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。被告马琼芬未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。审理中，原告针对其主张的事实及请求向本院提交了以下证据：第一组：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同》，2、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，欲证明原、被告之间存在租赁关系的事实，对租金、租金缴纳方式以及违约责任和履约保证金等进行了约定；第二组：3、云南省地方税务局通用机打发票，4、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联），欲证明被告缴纳过房租和履约保证金的事实；第三组：《租金到期催缴通知书签收表》，欲证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。被告马琼芬未到庭对原告提交的上述证据进行质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2015年06月04日，原告（出租人、甲方）与被告马琼芬（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），约定被告向原告承租坐落于昆明市官渡区馨和园05栋2单元1203室公共租赁住房，建筑面积66.48平方米，月租金为851.80元，租赁期限自2015年07月01日起至2018年06月30日止，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日被告向原告缴纳履约保证金5110.80元，合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金，在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。双方在《补充协议》第十一条中约定被告依据《租赁合同》应支付的违约金累计超过了履约保证金50%（含）即2555.4元（5110.80元×50%）的，原告有权提前解除《租赁合同》。即根据双方对违约金的约定方式来计算，则当被告不支付租金达两个月时（851.80元×5%×60天=2555.4元），原告就已可以提前解除《租赁合同》。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金5110.80元，并交纳了2015年06月04日至2017年06月30日期间的租金。原告称被告马琼芬自2017年07月01日起至今未按约支付租金，原告特诉至本院，主张如上诉求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告与被告马琼芬签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《租赁合同》约定被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，收回承租房屋，本案被告马琼芬拖欠原告自2017年07月01日起至2018年06月30日的租金，即至2017年12月31日，被告马琼芬就累计拖欠原告租金达6个月，此时原告就有权按照合同约定解除与被告马琼芬签订的《租赁合同》并收回承租房屋，且根据双方签订的《补充协议》，原告于2017年09月01日就可以解除与被告的《租赁合同》，但原告怠于行使自身权利，导致损失扩大。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定：当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。结合本案案件事实，被告理应按照合同约定履行支付房租的义务，被告亦存在过错。故对于本案支付租金的诉讼请求本院按照合同约定的851.80元/月的标准，支持至2017年12月31日，即5110.8元（851.80元/月×6个月）。另，租赁双方约定了履约保证金的处理方式，对于履约保证金本院认为其交纳的目的就是为了确保合同履行及当事人按时交纳租金，在被告不按时交纳时可优先用保证金进行抵扣房屋租金，本院将履约保证金用以抵扣房屋租金，故原告主张被告马琼芬已交纳的履约保证金5110.80元不予退还，用于折抵违约金的主张本院不予支持。本案中，用履约保证金折抵本院支持的房屋租金后，被告不应再支付原告房屋租金。对于2018年01月01日后的房屋租金系原告未积极采取措施防止损失扩大而产生的扩大损失，本院不予支持。现原被告双方约定的租赁期限已经届满，合同已不需法院再予以解除，被告马琼芬理应将承租的房屋腾还原告，庭审中原告已陈述被告现已不在出租房屋内居住，为尽快实现公租房的市场价值，故对于腾房日期本院不再按照合同约定的合同解除后30日内腾退，于本判决生效之日起三日内腾退。最后，结合前述论证及本案原被告双方的过错情况，对于违约金本院不再予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告马琼芬于2015年06月04日签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、由被告马琼芬于本判决生效后三日内将昆明市官渡区馨和园05栋2单元1203室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费341元，由被告马琼芬承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  纪琼仙人民陪审员  张静忠二〇一八年十二月五日书 记 员  王英凯