北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初17727号原告（反诉被告）：北京凯科科技开发有限公司，住所地北京市大兴区庞各庄镇梨花桥东200米路南。法定代表人：李志祥，总经理。委托诉讼代理人：严海艳，北京市京兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：鹿世鹏，北京市京兴律师事务所律师。被告（反诉原告）：江西省康美洁卫生用品有限公司，住所地江西省南昌市新建区望城镇长堎工业区联福大道**。法定代表人：胡国保，总经理。委托诉讼代理人：林立，男，1981年8月3日出生，汉族，该公司员工，住北京市大兴区。被告：北京嘉和丽华贸易有限公司，住，住所地北京市大兴区庞各庄镇南小营村**/div>法定代表人：朱顺火，董事长。原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司（以下简称：凯科公司）与被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司（以下简称：康美洁公司）、被告北京嘉和丽华贸易有限公司（以下简称：嘉和丽华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）凯科公司的委托诉讼代理人鹿世鹏、被告（反诉原告）康美洁公司的委托诉讼代理人林立、被告嘉和丽华公司的法定代表人朱顺火到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）凯科公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告康美洁公司2017年2月28日签订的《厂房租赁协议》无效；2、请求判决康美洁公司给付原告2018年3月1日起至涉诉租赁物实际腾退之日止的租金（占有使用费）及利息损失，其中，租金（占有使用费）按年租金220000元为标准，计算至2018年7月1日起诉时为73333元，利息损失按年利率6%计算，截止至2018年7月1日的未付租金73333元为基数，计算至2018年7月1日起诉时利息损失1491元；3、请求判决被告腾退位于大兴区庞各庄镇南小营村西的厂房D-4库、B-2库、小院共计2615平方米等租赁物；4、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年2月28日，原告与被告签订《厂房租赁协议》，协议约定：原告将其位于大兴区庞各庄镇南小营村西的厂房D-4库、B-2库、小院共计2615平方米出租给被告使用。租赁期间为30年，自2017年3月1日起至2047年2月28日止。租金：第1-5年为220000元/年，第5年起递增5%。租金支付方式为先交租金后使用房屋，半年支付一次，逾期按逾期部分的2%收取滞纳金；同时约定，违约方需支付守约方200000元违约金。后，原告按照约定履行交付租赁义务，被告如期占有、使用该租赁物。按照约定，2017年12月1日前被告应当支付原告2018年第一期租金。然而，截止原告起诉之日，被告也未予支付。期间，原告曾多次催要，但被告均以各种理由拖延支付，致使原告遭受重大经济损失。被告（反诉原告）康美洁公司辩称：不同意原告诉讼请求，租赁厂房于2017年11月27日断水断电，不能正常经营，租赁合同的目的无法实现，所以不同意原告诉讼请求。原因是西红门那场大火全区清理大院生产企业，被政府和其他部门联合执法停止。被告嘉和丽华公司辩称：我公司与原告没有合同，起诉我公司是错误的，我公司是康美洁公司委托经营，在承租地有合法的营业执照，不同意原告诉讼请求。被告（反诉原告）康美洁公司向本院提出诉讼请求：请求判令凯科公司返还康美洁公司已支付的租金59276元；反诉案件受理费由凯科公司负担。事实和理由：反诉原告与反诉被告2017年2月28日签订厂区租赁合同，约定凯科公司将位于北京市大兴区庞各庄镇南小营村西的厂房D-4库、B-2库共2615平方米出租给反诉原告使用，期限30年。合同签订后，反诉原告于同年3月6日支付第一期租金11万元（汇款322500元中包含），2017年11月14日，反诉原告按约定支付第二期半年租金11万元后，因大兴区西红门镇发生火灾，应政府要求全区关停一切大院生产企业，2017年11月23日，北京市大兴区庞各庄镇人民政府会同有关部门联合执法，要求反诉原告所租赁的厂房停止经营，且用水用电均被切断，致使厂房已不能正常使用。反诉原告认为，自2017年11月23日后，双方签订的合同已不能正常履行，反诉被告未能尽到供水、供电的义务，致使反诉原告无法正常经营使用租赁标的物，反诉被告应将反诉原告已支付的未正常经营使用的租金（自2017年11月23日至2018年2月28日，共计97天）予以退还，故提出反诉，请求支持反诉请求。原告（反诉被告）凯科公司辩称：不同意反诉人的反诉请求。反诉人一直占用和使用涉租场地，在庭审中也一直认可现在相应的成品都在场地之中，其应当支付租金或者占用使用费，无权要求返还。被告嘉和丽华辩称：没有意见。本院经审理认定事实如下：2017年2月28日，凯科公司与康美洁公司签订《厂区租赁协议》，约定凯科公司将坐落于大兴区庞各庄镇南小营村西的厂房D-4库、B-2库、小院租赁给康美洁公司使用，建筑面积2615平方米，租赁期间康美洁公司有权自行转租租赁物。租赁期限30年，从2017年3月1日至2047年2月28日止。租金第1-5年租金为每年220000元，第5-10年租金为每年231000元，第11年双方在原价格基础上增幅5%-10%重新议价格。现交租后使用，一次缴纳半年的租金，每年两期，第一期在12月前缴纳，第二期在5月前缴纳，逾期交纳，按逾期部分2%收取滞纳金。本案审理过程中，凯科公司、康美洁公司均未能提交涉案建筑物的建设工程规划许可证。上述租赁协议签订后，康美洁公司分两次已给付凯科公司自2017年2月28日至2018年2月28日的租金共计220000元。康美洁公司、嘉和丽华公司称在租赁上述建筑物后，康美洁公司委托嘉和丽华公司对上述建筑物进行包括转租等经营，相应责任由康美洁公司负担。康美洁公司提交租赁协议、（2018）京仲裁字第0803号裁决书，证明嘉和丽华公司分别与北京中江文创传媒有限公司、北京国圆鼎瑞商贸有限公司签订过租赁协议。本案审理过程中，经询问，凯科公司、康美洁公司均表示本案租赁建筑物上已没有其他使用方。关于租赁厂房的使用情况，凯科公司提交2017年8月31日大兴区庞各庄镇南小营村村民委员会出具的《致被拆除腾退人的一封信》、庞各庄镇人民政府分别于2017年11月19日出具的《公告》、2017年11月出具的《通告》，并提交国网北京市电力公司封条照片等，证明承租建筑物涉及拆除腾退以及存在防火间距不足、建筑耐火等级不符合要求、消防设施及防火分区设置不符合要求等重大火灾隐患，被告知要求于2017年11月22日前清退该场所，康美洁公司主张租赁的厂房水电被切断，自2017年11月23日后，康美洁公司无法正常经营使用租赁标的物。凯科公司对上述证据不予认可，其主张是由于康美洁公司自身原因导致被关停，但未提交相应证据佐证。本案审理过程中，经询问，康美洁公司主张返还自2017年11月28日至2018年2月28日期间已交纳的租金，其表示因断水断电无法正常使用，但仍有看守人员及部分东西，但没有设备。嘉和丽华公司认可其注册地址在所租赁的房屋内，并有工作人员及办公设备在租赁场地上。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中凯科公司与康美洁公司虽签订了《厂房租赁合同》，但双方均未就所租赁的厂房具备建设工程规划许可证等审批手续举证，违反法律、法规的强制性规定，双方签订的《厂房租赁合同》应属无效。凯科公司就未能取得相应建设工程规划许可证的厂房进行出租，康美洁公司作为承租方未能尽到审慎注意义务以确定承租厂房是否符合法律的强制性规定，故双方对《厂房租赁合同》无效均负有过错。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故康美洁公司及其委托经营的嘉和丽华公司应将租赁取得的厂房返还给凯科公司。关于无效后康美洁公司占有租赁物期间的使用费，本院认为在断水、断电前，康美洁公司正常生产经营期间的厂房使用费应正常交纳，因《厂房租赁合同》系无效合同，其未能及时将所租赁厂房予以返还，根据康美洁公司提交的证据及其主张，本院认为康美洁公司在2017年11月28日起至腾退并返还租赁厂房前仍应支付一定的占有使用费，关于占有使用费的标准，本院考虑合同无效中双方的过错及凯科公司提供的厂房不符合消防规定等因素，酌定康美洁公司按40%的比例，即按每年88000元支付相应的占有使用费，康美洁公司已按合同约定标准支付了自2017年11月28日至2018年2月28日期间的占有使用费，其中，应由凯科公司负担的60%的部分，即33000元，应当退还给康美洁公司，因康美洁公司要求退还的租金与凯科公司主张的占有使用费性质相同，本案中宜予以直接抵扣，考虑到凯科公司在合同无效中存在过错，其要求的利息损失，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司与被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司于2017年2月28日签订的《厂区租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司、被告北京嘉和丽华贸易有限公司将位于北京市大兴区庞各庄镇南小营村西的厂房D-4库、B-2库、小院共计2615平方米的租赁建筑物腾退并返还给原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司（于本判决书生效后十日内履行）；三、本判决书生效后十日内，被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司给付原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司占有使用费（自2018年3月1日起至上述租赁物腾退返还之日止，按照每年88000元标准计算，并扣除33000元）；四、驳回原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千五百五十元，由原告（反诉被告）北京凯科科技开发有限公司负担七百七十五元（已交纳），由被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司负担七百七十五元（于本判决书生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费一千二百八十二元，由被告（反诉原告）江西省康美洁卫生用品有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  张 彬人民陪审员  焦福银人民陪审员  张彦春二〇一八年十二月二十八日法官助理郭艳飞书记员李美