广西壮族自治区藤县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0422民初1791号 原告：李爱姬，女，1955年4月10日出生，汉族，广西藤县人，农民，现租住藤县。 委托诉讼代理人：邱德绵(系原告大伯)，男，1952年5月14日出生，汉族，广西藤县人，住藤县。 被告：梧州市财富物业服务有限公司（碧水阁物业服务中心）。住所：藤县藤州镇碧水阁小区。 诉讼代表人：覃容武，该中心负责人。 被告：梧州市财富物业服务有限公司。住所：梧州市工业园区星华小区****。统一社会信用代码：9145040005600430XY。 法定代表人：邹金全，总经理。 两被告共同委托诉讼代理人：林丽连（系被告碧水阁物业服务中心员工），女，1979年12月10日出生，汉族，广西藤县人，居民，住。 原告李爱姬诉被告梧州市财富物业服务有限公司（碧水阁物业服务中心）(以下简称碧水阁物业服务中心)物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，根据原告申请，本院于2018年10月29日依法追加梧州市财富物业服务有限公司(以下简称财富物业公司)为共同被告参加诉讼，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人邱德绵、被告碧水阁物业服务中心及被告财富物业公司的共同委托诉讼代理人林丽连到庭参加诉讼，被告碧水阁物业服务中心的诉讼代表人覃容武、被告财富物业公司的法定代表人邹金全经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求判决两被告退还物业管理费1453.6元(诉状笔误为813.50元)给原告李爱姬；2、请求判决被告因停506号房水电致使原告无法居住的房租16250元[从2016年3月1日计至2018年4月(诉状计算有误计至2018年10月)，2018年4月至2018年9月不再请求，至2018年10月以后按650元/月继续请求至被告开通原告的506号房水电时止]；3、请求判决被告恢复原告所有506号房的水、电畅通的原状；4.案件受理费由被告负担。 事实与理由：2013年9月20日，原告李爱姬与藤县永利投资有限公司签订《藤县商品房买卖合同》一份，按合同规定：原告向永利公司购买位于藤县藤州镇碧水阁小区6号楼1单元506号房，面积131.95㎡,总价款356621元。2015年8月，原告装修该房完毕。同年10月22日，原告全户人搬进碧水阁小区6号楼1单元506号房居住。2016年12月，原告在没有拖欠物业费的情况下，被告物业公司根据李小雄（406号房主）反映其阳台和厨房有渗水，把原告的6号楼1单元506号房断水断电而无法居住。原告按照被告物业公司和406号房要求将房卫生间、厨房和阳台的瓷砖全部铲起，并找藤县住建局房保股等有关部门的工作人员到场，物业公司便放水冲满卫生间、厨房，便到406号房查看没有发现原告的卫生间、厨房有渗水现象。原告多次找物业公司要求开通原告的水电问题，但物业公司置之不理，原告只能起诉至法院，恳请法院支持原告的诉讼请求。 被告碧水阁物业服务中心、财富物业公司共同辩称，1.原告诉称的事实与实际不相符，原告位于碧水阁6-506房漏水到6-401、6-406是事实，并拒绝赔偿楼下造成的损失是事实，同时不接受社区居委会和业主委员会的调解也是事实。但原告在诉状中，故意把自己描述成受害者的角色，没有把因其侵权行为而造成他人损失的情况写进来，明显有断章取义之嫌；2.原告起诉对象错误。被告公司是2017年7月1日中标进驻小区，但原告于2016年12月就被前物业(藤县诚和物业公司)停了水电。因此，停其水电并非本案两被告，原告属于起诉对象错误。被告公司是全体业主选聘进来的，是受碧水阁小区业主委员会的领导和管理的，没有小区业主委员会的授权，公司是不能擅自改变之前的水电供给状态的。公司入驻该小区之前原告户的水电已处于关闭状态。公司驻小区后，按职责只能是继续维持原来的水电供给状态。除非获得小区业主委员会的授权，否则公司是不能擅自开通原告户的水电的。故原告水电被停，责任不在被告公司；3.对原告水电被关停一事，被告公司在职责范围内尽最大努力去协调解决，且多次向原告提出合理化建议，因多次调处未果，为使其尽快恢复供水，被告公司曾向506户提出建议，建议506户向业委会申请，申请开通水电并承诺如有漏水至楼下住户的话负责修复，或者直接书面向公司申请，再由公司向业委会请示，在得到业委会的授权后，公司方可开通其水电。但原告对公司的建议置之不理，至今未向被告公司或业委会提出过书面申请。对原告诉称的租房损失，被告认为所租的房屋不是在藤县县城，对其租房的事实不予认可，公司也不存在过错，不同意赔偿；对原告要求被告返还的物业管理费，被告认为所收取的物业管理费是对小区的公共区域进行物业服务，原告与楼下住户的纠纷，被告已尽职进行调解，已履行了服务的义务，该款不应返还给原告。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 当事人围绕诉辩主张向本院提交的证据，下列证据当事人无异议。原告提交证据：1.原告身份证复印件；2.《藤县商品房买卖合同》及附件载明的节能内容；3.《住宅质量保证书》；4.藤房预藤州镇字第13006881号预告登记证；5.广西梧州财富物业服务有限公司碧水阁物业部收款收据6张，共计金额为1453.6元；6.六张照片。被告提交的证据：1.藤州镇安泰社区调解记录；2.《关于致6栋401、406户的函的复函》；3.碧水阁小区业主委员会调解证明；4.李爱姬的反映信；5.李爱姬送往藤县住建局的申诉书。本院对上述证据的证明力予以认定，并在卷佐证。 下列证据当事人有异议，本院认定如下：1.原告提交的《房屋租赁合同》，原告拟证明租房及其请求租金的依据。被告对证据的真实性无异议，但认为原告应该在藤县县城租房居住，而不应该在濛江镇租房，对证据的真实性本院予以确认，对被告应否赔偿租金给原告，在本院处理时再作认定；2.被告提交的《中标通知书》，被告拟证明被告公司为藤县东胜碧水阁小区下一任物业服务企业，正式进场的时间为2017年6月30日，在被告公司进驻小区前原告的水电已处于关闭状态；原告认为该证据与本案无关。本院认为，该证据印证了被告公司的服务中心入驻该小区的时间，对证据的关联性本院予以确认；2.被告提交401、406、506户和物业之间见证签订的《承诺书》，被告拟证明原告水电并非被告公司停用，且原告同意承诺对漏水点进行修补。原告对该《承诺书》不予认可，因其承诺人不是其本人签名，签名的“邱建戈”是其请的装修人员，其不能代表原告承诺任何事情。本院认为，原告的异议成立，本院予以采信，对证据的关联性本院不予确认；3.被告提交藤县水利供水有限公司、藤县水利电业有限公司城东供电营业所的证明，被告拟证明本小区业主用户属于转供水电用户。原告认为该证据记载的内容其不清楚，但认可其的水电费是交给物业的。本院认为原告认可的事实与证据记载的内容一致，本院对证据的证明力予以确认；4.被告提交照片，拟证明401、406房天花板渗水后发霉的情况。原告认为天花板渗水不一定是原告装修房屋所致。本院认为，对照片的真实性本院予以确认，但对天花板渗水的原因应以相关鉴定部门鉴定为准，对证据的关联性本院不予确认。 根据当事人的陈述及本院经审查确认的证据，本院确认本案法律事实如下： 原告李爱姬于2013年9月20日购买一套位于藤县藤州镇碧水阁小区6号楼506房，于2015年底装修入住。2016年初，小区前物业公司即广西梧州保盈物业服务有限公司接到401房、406房两户业主的投诉，认为原告的506房楼板漏水，造成该两户天花板出现渗水，要求前物业公司进行调解处理。2017年1月26日，前物业公司召集三户进行调解，其中以“邱建戈”的名义为承诺人作出《承诺书》，承诺506房做好补漏措施，为避免损失扩大，在未整改完毕前，物业先停水，待整改完毕后再开水。由于原告认为其未当场参与调解，且“邱建戈”是帮其装修房屋的员工，不认可也未按《承诺书》中的内容进行整改。 2017年4月25日，藤县东胜碧水阁小区业主委会员成立，并于2017年6月24日组织全体业主投票选聘了被告梧州财富物业服务公司为小区物业服务企业，公司于2017年6月30日进驻小区，并设立碧水阁物业服务中心(即另一被告)，中心不具备独立法人资格，隶属于财富物业公司。业委会与被告财富物业公司分别于2017年6月28日、2018年7月15日签订《物业服务委托合同》约定：被告提供的物业管理服务包括：房屋管理及维修养护、共用设施设备维修养护、绿化养护、保洁服务、综合服务(包括物业档案资料的管理工作、代收代缴收费服务、服务接待等)，其中物管员日常工作和职责包括协调业主之间的纠纷。 2017年9月17日、9月26日，原告向被告碧水阁物业服务中心申请开通水电，对其厨房进行防水、排水维修，该中心开通水电后，401、406户业主向中心要求对原告506房进行开工时间放水电停工期间仍然关闭，中心于10月14日再次召集各方进行协调未成功。期间，原告房间的水电一直处于关闭状态。11月21日，原告又向物业中心申请开通水电，中心要求原告提交书面申请，原告认为其没有过错，应由物业中心直接开通水电，而不需其主动申请，并于2017年12月27日向藤县住房和建设保障局(以下简称藤县住建局)提交书面《申请书》认为物业中心要求其书面申请开通水电不合理，藤县住建局于同年12月29日要求业委会协调处理。2018年2月7日，业委会会同安泰社区、被告碧水阁物业服务中心组织原告、401、406房的业主进行协商。经做双方工作，初步达成协议，由物业开通原告506房水电，进行试水一个月，试水后，如不再漏水，则由原告对401房、406房造成的开花及墙壁的霉变进行修复。在施工期间，401房、406房需在外面租房居住，由原告补助406房3000元租房款，补助401房1000元租房款。今后如再出现继续漏水到该两房，则由原告继续负责。拟好协议后，401、406房业主签字，但原告不愿签字，调解未成。之后，被告建议原告向公司提交开通水电的书面申请，原告未提交书面申请给被告，并于2018年10月9日诉至法院，提出以上诉讼请求。 另查明，原告向本院提供六份交物业管理费的收据，交费日期从2017年7月10日至2018年6月18日止，共计费用为1453.6元。票据中收费项目包括水费、电费、物业费、代收生活垃圾费、代收电梯维保费、电梯并联费、电梯制动抱闸维修费、小区绿化路灯维修费等费用。其中在2017年12月18日至2018年6月18日期间的没有产生水费，电费，只收取水电分摊费、代收生活垃圾费、电梯维保费。藤县水利供水公司只对藤县东胜碧水阁小区4只总表进行抄表计量收费，其子用户属转供水用户，不在水利供水公司抄表计量工作范围内。电业公司只对该小区专变6只总表进行抄表收费，即小区各住户的水电费是由物业抄表并收费，原告也认可该事实。庭审中，原告明确认可其在濛江租房居住是为了照顾藤县濛江镇读书的孩子。 本院认为，根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主，业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；”、第三十五条“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务”之规定。原告房屋所在的小区业委会与被告财富物业公司签订的《物业服务委托合同》对原告及物业公司均具约束力。合同约定，业主产生纠纷时，物业公司有协调业主之间的纠纷的义务。在原告与楼下401房、406房产生纠纷时，前物业公司及后来中标的物业公司即被告财富物业公司下属的碧水阁物业服务中心均已履行了协调义务。前物业公司在协调业主纠纷的过程中，没有经过相关专业部门检测认定401房、406房天花板出渗水原因的情况下，关停原告506房的水电。根据上述条例第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”之规定，物业公司是为业主提供物业服务的企业，没有中断业主水电供应的权利。这些权利只能相关部门在法律授权的范围内依法行使。前物业公司关停原告506房的水电的做法存在错误。物业公司履行合同义务不当，应当承担补救措施，恢复原告506房间的水电。虽然关停原告水电是前期物业公司，但本案被告财富物业公司中标提供物业服务后，在原告多次要求仍旧没有开通原告506房间的水电，该责任理应由被告物业服务中心承担责任。由于该服务中心不具备法人资格，应由其上级部门即被告财富物业公司承担责任。对于原告要求被告返还物业管理费的请求，根据《物业管理条例》第七条第二项之规定，原告交纳物业服务费用，是作为业主的义务，且根据其提供的票据，在其房间水电被关停期间，并没有产生水电费用，原告该项请求于法无据，本院不予支持；对于原告要求被告赔偿损失，因原告自认其租房居住是为了照顾在濛江读书的孩子，本院认为不是停水停电期间产生的损失，且原告在被告多次召集业主调解的情况下不予配合，原告本身也存在过错，对其该项请求不予支持。被告公司认为，在没有经过原告申请的情况下，考虑到安全问题，不能擅自开通原告房间的水电，符合本案实际情况。据此，在被告恢复开通水电时，本院要求原告履行确认房间不存在安全隐患的义务。综上，根据《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第三十五条之规定，判决如下： 被告梧州市财富物业服务有限公司应于本案判决发生法律效力之日起十日内恢复原告李爱姬位于藤县藤州镇碧水阁小区6号楼1单元506号房屋的水、电。原告李爱姬有履行确认房间不存在安全隐患的附随义务； 驳回原告李爱姬的其他诉讼请求。 义务人应按本案生效判决规定的期限履行义务。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 案件受理费227元（原告已预交)，适用简易程序，减半收取113.5元，由被告梧州市财富物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或梧州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审判员  江萍 二〇一八年十二月二十一日 法官助理罗冬梅 书记员祝子评 附本案适用法律条文 《物业管理条例》 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。