文书内容苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0509民初5811号原告马富君，男，1964年6月7日出生，汉族，住江苏省宜兴市。委托代理人严雨飞，江苏震宇震律师事务所律师。委托代理人何宇杰，江苏震宇震律师事务所律师。被告苏州瑞景房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州市吴江经济开发区云梨路****。法定代表人吴音春。委托代理人王民荣，北京隆安（湖州）律师事务所律师。第三人浙江舜峰建设集团有限公司，住所地浙江，住所地浙江省绍兴市上虞区百官街道财富广场****>法定代表人朱东良。委托代理人吴培森，系该公司工作人员。第三人叶夏牛，男，1965年6月2日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。第三人傅祥，男，1972年6月15日出生，汉族，住江苏省苏州市吴江区。委托代理人张林华，上海小城（苏州）律师事务所律师。原告马富君与被告苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后依法适用简易程序公开进行审理。因浙江舜峰建设集团有限公司（以下简称舜峰公司）、叶夏牛、傅祥与本案处理结果具有法律上的利害关系，本院经原告方申请，依法追加其作为第三人参加诉讼。后因第三人叶夏牛下落不明，需公告送达诉状副本和开庭传票，本院依法裁定将本案转为普通程序并组成合议庭于2018年11月13日公开开庭进行审理。原告马富君的委托代理人严雨飞、何宇杰，被告瑞景公司的委托代理人王民荣，第三人舜峰公司的委托代理人吴培森，第三人傅祥的委托代理人张林华到庭参加诉讼；第三人叶夏牛经本院公告送达诉状副本和开庭传票，公告期间届满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马富君诉称：被告瑞景公司是本案所涉瑞景国际100幢101号房屋的开发商，该房屋由第三人舜峰公司承建，实际施工人为叶夏牛。第三人傅祥将水泥销售给第三人舜峰公司和叶夏牛用于被告工程建设。后第三人傅祥将叶夏牛未付的水泥款用于抵偿傅祥结欠江苏省鲸龙水泥有限公司（以下简称鲸龙公司）的货款，而叶夏牛以抵偿工程款的形式从被告处购买了涉案房屋并将它作为还款用途。鲸龙公司则将上述权利向其股东马富君转让。被告确认原告付清全款之后，向原告交付涉案房屋，但一直未能协助办理过户手续。故原告提起诉讼，请求判令被告协助原告办理瑞景国际花园第100幢101号房屋的过户手续，将该房屋过户至原告名下，并承担本案诉讼费。被告瑞景公司辩称：涉案房屋是用工程款来抵付购房款的房屋，被告已将该房屋交付给原告；舜峰公司认为以房款抵付工程款的经办人叶夏牛没有得到工程款的所有人即舜峰公司授权，现舜峰公司不同意用工程款来抵付购房款，导致原告实际没有履行支付购房款的义务，故被告拒绝办理过户手续。第三人舜峰公司辩称：本案纠纷与舜峰公司无关，叶夏牛只是挂靠在舜峰公司的瑞景国际工程实际施工人，不是舜峰公司的员工。第三人傅祥辩称：本案各方当事人之间存在实际上的债权转让关系，第三人叶夏牛是案涉房屋所属的建设工程的实际施工人，对被告拥有债权即工程款，叶夏牛将该债权转让给傅祥用于抵偿叶夏牛结欠傅祥的水泥款，而傅祥又将该债权转给鲸龙公司用于抵偿傅祥结欠鲸龙公司的水泥款，而鲸龙公司又将该债权转让给本案原告，原告又将该债权抵偿其应付被告瑞景公司的购房款，上述债权转让已经得到被告的认可，被告已向原告出具收据，确认收到房款，原告用转让所得的债权来抵作购房款，债权转让已经成立。第三人叶夏牛未作答辩。经审理查明：2014年12月24日，叶夏牛与瑞景公司签署投资购房确认单一份，确认内容如下：叶夏牛认购瑞景国际第100幢1单元101号房屋（面积为142.86平方米、单价7700元，总价为1100022元）和100-24号储藏室（面积31.95平方米，单价为1950元，总价62303元），购房付款额为1200737元（房屋总价款1100022元及其契税16500元、维修基金17143元、储藏室总价款62303元及其契税935元、维修基金3834元），以上购房总价款1200737元冲抵工程款。该确认单由瑞景公司负责人和叶夏牛签字，并由叶夏牛加盖印章（印章载明的单位名称为浙江万峰建设工程有限公司）。2015年5月28日，马富君与瑞景公司签署《签约确认表》一份，载明内容如下：马富君认购瑞景国际第100幢1单元101号房屋（面积为142.86平方米、单价7300元，总价为1042878元，相应契税为15643元、维修基金17143元）和100-24号储藏室（面积31.95平方米，单价为1950元，总价62303元，相应契税为935元、维修基金为3834元），购房付款总额为1142736元，付款方式为一次性付款，该房屋为抵款房源，房款用于抵偿浙江万峰工程款1142736元，叶夏牛同意以每平米优惠400元签约。2015年5月28日，马富君作为买受人与瑞景公司作为出卖人，双方签订编号为Y2015007774的《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由马富君向瑞景公司购买其开发的位于苏州市吴江区的瑞景国际第100幢1单元101号房；该商品房的用途为普通住房，住宅建筑面积共142.86平方米,合同约定面积和产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；商品房单价每平方米7100元，总价款为1014306元，自行车库单价每平方米1950元，金额为62302.50元，总价款合计1076609元；出卖人应当在2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，瑞景公司向马富君出具收据两份，收款金额分别为62303元（储藏室价款）、4769元（储藏室契税和维修基金，其中契税为935元、维修基金为3834元）。2015年6月12日，鲸龙公司作为甲方与傅祥作为乙方签订和解协议书，约定如下：乙方以瑞景公司开发的三套商品房（96幢1905、96幢203、100幢101）作价3107542元归甲方所有，乙方于2015年6月10日前另支付甲方37万元一次性了结。同日，傅祥出具说明一份，确认马富君与瑞景公司签署的编号分别为Y2015007774、Y2015007769、Y2015007767的商品房买卖合同项下应付房款，由傅祥应付马富君货款抵销。2016年3月4日，瑞景公司向马富君出具收据三份，收款金额分别为800元（权证登记费用）、1010117元（100幢101号房屋购房款）、32224元（100幢101号房屋购房契税15152元和维修基金17072元）。2017年12月31日，鲸龙公司出具情况说明，确认傅祥以本案所涉房屋抵给鲸龙公司用作抵偿债务，鲸龙公司将相关权利转让给公司股东马富君，相关权利由马富君享有。截至审理时，瑞景公司已向马富君交付涉案房屋，并向其交付住宅质量保证书和住宅使用说明书。因瑞景公司未为马富君办理该房屋的不动产权证，故引起本案诉争。另查明：2018年3月25日，浙江万峰建设集团有限公司（以下简称万峰公司，该公司于2018年9月更名为舜峰公司）向瑞景公司出具确认书，内容如下：瑞景公司以96幢2202室房屋作价抵付万峰公司瑞景国际项目实际施工人（承包人）叶夏牛工程款，该实际承包人又将此房转让给陈伟，万峰公司经核实予以确认，请瑞景公司及时交房并协助办理相关手续。以上事实有原告提交的吴江市商品房买卖合同一份、收据五份、说明两份，投资购房确认单、签约确认表、住宅质量保证书、住宅使用说明书、和解协议书各一份，第三人傅祥提交的确认书、讯问笔录以及各方的当庭陈述等证据予以证实。原告提交的质量检测合同与涉案标的物无涉，本院对其关联性不予认可。本院认为：原被告签订的吴江市商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方均应全面履行合同义务。第三人舜峰公司确认第三人叶夏牛系舜峰公司承建的瑞景国际项目的实际施工人，叶夏牛在负责施工期间，在工程款数额范围内准许瑞景公司以房屋价款抵偿瑞景公司结欠的工程款，瑞景公司有理由相信其有权代舜峰公司与瑞景公司结算和处置工程款，且以房款抵偿工程款的行为未违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效；第三人叶夏牛基于以物抵债行为取得涉案房屋的合同权利后，将该债权转让给傅祥用以抵偿其结欠傅祥的货款，傅祥又将该债权转让给鲸龙公司用于抵偿傅祥结欠鲸龙公司的水泥款，鲸龙公司又将该债权转让给本案原告，并最终由原告马富君与瑞景公司签署商品房买卖合同，原告将该债权抵偿其应付被告瑞景公司的购房款；被告向原告出具收据，确认原告以债权转让方式支付购房款，视为原告已履行支付购房款义务。因被告抵债之物为不动产，应当以办理不动产权登记的方式实现以房屋抵偿工程款的目的。被告已向原告收取办证费用，并已代收契税和维修基金，负有协助原告办理涉案房屋不动产权登记的义务。被告在向原告交付涉案房屋后，未协助办理不动产权证，已构成违约，应依法承担违约责任并继续履行协助办证的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告苏州瑞景房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告马富君将位于苏州市吴江区瑞景国际第100幢101号房屋过户至原告马富君名下。案件受理费80元，保全费5000元，公告费560元，由被告苏州瑞景房地产开发有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内给付原告。原告预交的诉讼费用本院不再退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76；开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）。审 判 长  夏 锋人民陪审员  胡云政人民陪审员  邱知行二〇一八年十二月二十四日书记员黄梦姣附：相关的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。