南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0113民初5315号 原告：吕伟，男，1972年8月11日生，汉族，住南京市雨花台区。 委托诉讼代理人：邱孟旭，江苏彦圣律师事务所律师。 被告：朱慧萍，女，1973年4月2日生，汉族，住南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：董昊，北京市中银（南京）律师事务所律师。 原告吕伟与被告朱慧萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕伟及其委托诉讼代理人邱孟旭，被告朱慧萍及其委托诉讼代理人董昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕伟向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《南京市房屋存量房买卖居间合同》无效；2、判令被告立即将南京市栖霞区房屋腾空返还给原告；3、判令被告立即支付占用房屋期间费用5万元（按2000元/月，自2016年6月15日起暂计算至2018年7月15日）；4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年6月15日，原告通过中环地产将位于丁家庄燕舞园的一处住房出售给被告朱慧萍。当时原告不是很懂，听很多人说可以过户，所以签订了买卖合同，约定于2017年3月31日前完成过户，乙方给付剩余房款。原告以为只要几个月时间，所以约定乙方只支付33万元首付款后就搬进去了。之后，原告努力配合过户，但政策规定必须要满五年才可以上市交易。后来，原告的爱人患乳腺癌，医疗费用开支很大，所以通过中介联系原告，想与原告协商再付40%的房款，余下30%待过户时再付。但被告既不同意付款，也不同意搬走，双方协商无果。故原告提起诉讼，请求法院予以处理。 原告吕伟为支持其诉称主张，提交：1、《南京市经济适用住房购买通知书》、《南京市经济适用住房买卖契约》、税费票据、不动产权属证书，以证明吕伟系案涉房屋的合法所有人，案涉房屋系经济适用房且不满五年。2、《南京市房屋存量房买卖居间合同》，以证明合同签订及履行情况。3、房屋租赁合同及房屋照片，以证明案涉房屋为精装修，相近地段的租赁价格为2000元/月。经质证，被告朱慧萍对证据1、2的真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，对证据3的真实性、证明目的有异议。 被告朱慧萍辩称：第一，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，是在房产中介公司见证下签订并已实际履行。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第二，双方签订的房屋买卖合同有效。案涉房屋系原告承租公房拆迁后购得，虽称为经济适用房，但其性质与《经济适用住房管理办法》规定的为解决低收入家庭居住困难而申购的经济适用房不同。根据原告的《公有住房租赁合约》，原告拆迁前承租房屋属于南京市商务局所有，属于公房承租，不同于一般主体之间的租赁，即原告取得案涉房屋系其承租公房拆迁而得，具有对价性。案涉房屋未按照低收入家庭因居住困难申购经济适用房相关规定的条件、标准、程序而获得。对于因拆迁而购得的经济用房买卖合同，并不涉及到损害社会公共利益的问题，应当认定为有效。第三，被告作为买受人，对案涉房屋享有占有、使用的权利。原告要求返还房屋、支付占用费的诉请没有事实及法律依据。第四，合同是双方的彼此承诺，双方理应完全遵照履行。在房地产价格不断升高的情况下，如果原告因自己的买卖行为违反了法律的强制性规定为由，主张买卖合同无效，通过诉讼要回不断升值的房屋，对被告极不公平。如果该恶意毁约行为得到支持，不仅严重损害被告的利益，也是对诚信原则的极大挑衅。 被告朱慧萍为支持其抗辩意见，提交：1、《南京市住房保障申请表》、《南京市经济适用住房买卖契约》等拆迁补偿资料，以证明案涉房屋系原告承租公有被拆迁申购所得；2、收条，证明被告按约支付了购房款33万元。3、物业费票据，以证明被告实际占用案涉房屋。4、原告夫妻出具的《购房情况说明》，以证明原告对案涉房屋的来源一直明确表示为拆迁安置房。5、被告与原告妻子、中介人员聊天记录，证明原告因要求被告加价不成故而主动违约，且原告一直承诺可以过户。经质证，原告吕伟对上述证据的真实性无异议，对证据1、4的证明目的有异议。 对双方均无异议的证据，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认。 本院经审理,对双方没有争议的事实认定如下： 1992年，吕伟的父亲吕某甲与南京市商务局订立公有住房租赁协议，承租位于原下关区公有房屋。2011年4月，方家营726号101室房屋遇拆迁，拆迁人南京市土地储备中心、南京市国有资产经营中心（甲方）与被拆迁人南京市商务局（乙方）及承租人吕某甲（丙方）三方签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》，约定由甲方以支付货币补偿款的方式对方家营726号101室房屋进行拆迁。2014年9月，经有关部门审批，吕伟作为购房申请人，获准购买位于栖霞区汇杰新城的60平方米房屋一套。2014年12月，吕伟与南京汇杰建设发展有限公司签订《经济适用住房买卖契约》，约定吕伟以357656元的价格购买某某路XX号XX幢X单元XXXX室房屋。2015年2月11日，上述房屋开具销售不动产统一发票。之后，房屋所有权登记至吕伟名下，不动产权属证书记载权利来源为买受（经济适用房），五年内不得上市交易与出租。 2016年5月29日，在南京中环地产顾问有限公司（丙方）居间下，吕伟（甲方）与朱慧萍（乙方）签订《南京市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称房屋买卖合同），约定：甲方将位于南京市栖霞区房屋出售给乙方，房屋建筑面积68.78平方米，总价款110万元。合同第七条“房款支付时间与方式”约定：签订合同当日支付定金2万元，2016年6月15日前支付首付款31万元，其余70万元办理商业贷款支付，乙方同意于2017年3月31日前与银行签订借款合同。合同第八条约定：双方同意于2017年3月31日前，贷款审批完成后三个工作日内办理产权变更手续。合同第十一条约定：甲方于2016年6月15日前将房屋交付给乙方。合同第十六条约定：若因产权问题（系指政策原因或不可抗力）及贷款审批未通过导致合同无法履行，三方均可免责，所收定金退还乙方。合同第十八条补充约定：甲乙双方协商约定，此房为经济适用房，乙方支付三成首付，其余七成于过户时支付，甲方同意并承诺收到三成首付时即可交房，同时结清水、电、气、物业费用。签约后，朱慧萍依约支付定金、首付款合计33万元，案涉房屋亦于2016年6月15日交付给朱慧萍居住使用。2017年3月，案涉房屋因政策限制未能办理过户及贷款手续。此后，吕伟向朱慧萍提出，尽快办理房屋上市手续需要资金，要求增加首付款。因双方未能达成一致，导致发生本案诉讼。 庭审中，吕伟表示，原、被告之间的房屋买卖合同违反了国家有关保障城市低收入人群的规定，因此合同无效。 本院认为：本案争议焦点在于案涉房屋买卖合同的效力。根据被告朱慧萍举证的《南京市住房保障申请表》、《南京市经济适用住房买卖契约》等拆迁补偿资料，可以认定案涉房屋系承租公房被拆迁后，以拆迁补偿款申购所得。相关购房材料及房产证上虽然记载案涉房屋为经济适用房，但实质上该房屋的取得是相关部门对被拆迁人的补偿，具有对价性，亦未按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》等有关规定，对购房资格进行认定、审核、公示。因此，案涉房屋虽称为经济适用房，但性质上不同于国家针对城市低收入人群所提供的政策保障性住房。原、被告之间就该房屋所订立的房屋买卖合同，不存在扰乱社会秩序、损害其他低收入群体的情形，不违反社会公共利益，应认定为合法有效。吕伟请求确认合同无效、返还房屋的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告吕伟的全部诉讼请求。 案件受理费14700元，减半收取7380元，由原告吕伟负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  虞爱娟 二〇一八年十二月二十四日 书记员  夏侯晞