江苏省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏民终850号 上诉人（原审原告）：蒋爱民，男，汉族，1952年12月12日生，住江苏省苏州市姑苏区。 委托诉讼代理人：吴泓斌，江苏智择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋少华，江苏智择律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：彭军，男，汉族，1972年12月15日生，住江苏省。 委托诉讼代理人：金雷，江苏汇典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丹，江苏汇典律师事务所实习律师。 原审第三人：苏州建兴置业有限公司，统一社会信用代码913205081377215XB，住所地江苏省苏州市劳动路****。 法定代表人：姚长琪，该公司董事长。 原审第三人：苏州建兴置业有限公司句容分公司，组织机构代码75203772－X，住所，住所地江苏省句容市华阳镇东昌中路御湖枫景****div> 负责人：姚长琪，该分公司总经理。 上诉人蒋爱民与被上诉人彭军、第三人苏州建兴置业有限公司（以下简称建兴公司）、苏州建兴置业有限公司句容分公司（以下简称建兴句容分公司）、徐军案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省镇江市中级人民法院（以下简称镇江中院）（2017）苏11民初131号民事判决，向本院上诉。本院立案受理后，于2018年5月14日公开质证。上诉人蒋爱民的委托诉讼代理人吴泓斌、被上诉人彭军的委托诉讼代理人金雷、陈丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 经审理查明，原告王灿与被告建兴公司、徐军民间借贷纠纷一案，镇江中院于2016年4月19日作出（2015）镇民初字第29号民事判决：一、被告徐军于该判决生效后十日内返还原告王灿借款2000万元；二、被告徐军支付原告王灿自2014年12月12日起至2015年10月20日的利息及违约金411.62万元。自2015年10月21日起至款项履行完毕，以欠付本金为基数，按照利率24%计算利息；三、被告建兴公司对被告徐军的上述债务承担连带保证；四、驳回原告王灿的其他诉讼请求。 该案诉讼中，根据王灿提出的财产保全申请，镇江中院于2015年2月6日作出（2015）镇民初字第0029-1号民事裁定，冻结建兴公司、徐军银行存款2500万元。2015年2月11日，该院作出（2015）镇民初字第29-1号协助执行通知书，查封建兴句容分公司名下位于句容市（以下简称案涉12幢房产）；015幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号（以下简称案涉15幢房产）共计十五套营业用房，同日送达给句容市住建局和句容市房产业发展服务中心。 2015年4月3日，王灿与彭军签订债权转让协议，将其对建兴公司、徐军之诉争债权（本金2000万元、利息、逾期利息、违约金及实现债权的相关费用）转让给彭军，并由镇江市京口区公证处（2014）镇京证经内字第195号公证书和（2015）镇京证经内字第201号予以确认。镇江中院（2015）镇民初字第29号民事判决发生法律效力后，根据彭军的申请，镇江中院于2016年10月25日立案执行，案号为（2016）苏11执411号。执行过程中，镇江中院通知蒋爱民，将对案涉房屋予以评估拍卖。 蒋爱民提起执行异议称：其与建兴公司的房屋买卖合同合法有效，且已在法院查封前备案。案涉房屋的大部分款项已经付清。法院查封前，其已于2015年1月30日收房并因带租买卖的原因，由承租人代其实际合法占有该房屋。故其符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称异议复议规定）第二十八条的情形，能够排除执行。 另查明，2013年11月21日，建兴公司取得案涉房屋的预售许可证。2014年8月19日，蒋爱民与建兴句容分公司签订十五份《商品房买卖合同》载明：由蒋爱民购买建兴句容分公司悦澜湾012幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号；015幢1-2层0101号、0102号、0103号、0104号、0105号、0106号、0107号、0108号、0109号、0110号、0111号十五套房屋；房屋为预售商品房，用途为营业用房；房屋建筑面积分别为164.14平方米、196.96平方米、131.30平方米、131.30平方米、219.34平方米、195.86平方米、172.32平方米、195.86平方米、212.18平方米、220.34平方米、158.89平方米、197.57平方米、154.24平方米、138.78平方米、159.78平方米，总金额为29137460元；付款方式为一次性付款；房屋交付期限为2014年9月30日前。 建兴公司、建兴句容分公司一审期间提交了编号为20150708-16的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，该表记载的备案时间是2015年7月8日，该表中竣工验收意见部分中勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位意见栏的落款时间均有涂改，涂改后的落款时间均为2013年11月25日。隐见涂改前的时间均是2015年11月25日。建兴公司、建兴句容分公司称，该单是现场填写，涂改是应建设局要求进行的。建兴公司、建兴句容分公司未就相关涂改情况提供证据。 镇江中院认为，案涉房屋完成竣工验收备案的时间在该院查封该房屋之后，竣工备案表上记载的填写竣工验收意见的时间有涂改，涂改后的时间是否是真实的竣工验收时间，无法确认，故该表不应作为认定案涉房屋竣工验收时间的依据。即现有证据不足以证实，在该院对案涉房屋采取保全措施时，该房屋已经符合向买受人交付的条件。蒋爱民称该房屋是带租交付，但其并未提交租赁合同原件，其对租赁法律关系及租赁事实无法证明，其和建兴公司之间何时交接也无确切证据证实，故对其认为带租交付的意见不予采纳。在法院查封前，蒋爱民所购买的房屋并未交付，也未占有该房屋，不符合异议复议规定第二十八条的规定。据此，该院判决驳回蒋爱民的诉讼请求，案件受理费187487.3元，由蒋爱民负担。 蒋爱民向本院提出上诉称：在一审法院实施查封措施之前，上诉人已在第三人通知的2015年1月30日进行了收房。其中：1.案涉15幢房产系带租买卖，承租人为杜光荣，租期为2014年至2024年5月31日，在第三人向承租人通知后，带租收房，并认可承租人继续承租使用。2.案涉12幢房产，收房后上锁并委托第三人在门口砌砖予以围档。请求撤销一审判决，支持其诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人负担。 本院认为，异议复议规定第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据上述规定，案外人依据上述规定请求阻却人民法院执行的，必须同时满足以上四个条件，缺一不可。同时，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，蒋爱民主张其在镇江中院查封之前，已经合法占有案涉房产，必须提供充足的证据予以证明。首先，蒋爱民主张其带租购买案涉15幢房产。但其提供的杜光荣房屋租赁合同系复印件，不能证明案涉房产存在真实的租赁法律关系及租赁事实。同时，蒋爱民也未提供证据证明其与建兴公司之间就案涉房产租赁事项进行过交接。因此，蒋爱民主张其带租购买案涉15幢房产，并应认定其在法院查封前就已占有案涉房产，进而主张阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据，不予支持。其次，通常来说，买受人在人民法院查封之前拿到其所购房屋钥匙并办理物业入住手续，可认定买受人已对上述房产的实际管理、支配并合法占有。但蒋爱民并未提供其物业入住手续，仅主张其在建兴公司同意的情况下，通过砌砖墙围档从而证明且合法占有案涉12幢房产，明显不合情理，不能据此认定其已对案涉房产的合法占有。因此，蒋爱民主张其在法院查封之前合法占有案涉12幢房产并要求阻却人民法院的执行，没有事实与法律依据，不予支持。 综上，蒋爱民的上诉请求，没有事实与法律依据，不予支持。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、三百一十二条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费187487.3元，由蒋爱民负担。 本判决为终审判决。 审判长  李玉明 审判员  李 晶 审判员  苏 峰 二〇一八年十二月二十五日 书记员  杨 浩