湖南省常德市鼎城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0703民初1672号 原告：仇文明，男，1977年10月27日出生，住湖南省安化县马路镇马辔市村。 委托诉讼代理人：李换荣，湖南劲鸣律师事务所律师，代理权限为特别授权。 被告：常德市西洞庭第二砖瓦厂，住所地常德市西洞庭管理区祝丰镇沙河居委会。 执行事务合伙人：赵龙威。 被告：谢立军，男，1964年2月21日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇。 被告：熊正其，男，1951年11月29日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇沙河居委会。 被告：李茂辉，男，1964年12月20日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇。 被告：赵龙威，男，1949年4月2日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇育才居委会。 被告：彭克强，男，1962年3月14日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇沙河居委会。 被告：彭德光，男，1967年8月29日出生，住常德市鼎城区西洞庭祝丰镇。 被告共同委托诉讼代理人，李银娥，湖南协平律师事务所律师，代理权限为一般授权。 原告仇文明与被告常德市西洞庭第二砖瓦厂、谢立军、熊正其、李茂辉、赵龙威、彭克强、彭德光合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告仇文明的委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告常德市西洞庭第二砖瓦厂的执行事务合伙人赵龙威，谢立军，熊正其，赵龙威，彭克强，彭德光及其共同委托诉讼代理人李银娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 仇文明向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告常德市西洞庭第二砖瓦厂及其他六位被告连带赔偿50万元损失（具体金额以拆迁金额为准）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原告于2011年至2014年承包被告机制粘土红砖的生产制作，截止2014年底被告欠原告制作费24.5万元。2014年12月底一场意外大火将被告的8间办公室全部烧毁，原、被告协商由原告全资重建办公室，被告将原告新建的8间办公室与10间宿舍转让给原告作为账款清偿，房屋产权归原告所有，原告不再向被告追讨账款。办公室房产证号2006字第xxx号，面积为265.28平方米，宿舍房产证号2006字XXX号，面积为329.43平方米。房屋转让协议签订后原告多次找被告要其配合过户，被告迟迟不予履行，现上述房产已被政府征收拆迁，被告将原告所有的财产占为已有，不予给付。 本案在审理过程中，仇文明变更诉讼请求：1.请求依法解除《房屋转让协议》；2.判决被告常德市西洞庭第二砖瓦厂及其他六位被告连带赔偿715885元。 仇文明向本院提交如下证据： 1.常德市西洞庭第二砖瓦厂工商登记信息，证明被告的主体资格，普通合伙企业； 2.《房屋转让协议》，证明原、被告双方房屋买卖合同成立； 3.房屋登记档案（共14页，原告申请本院调取），证明涉案房屋产权登记情况； 4.会计报表（应收款明细账、应付款明细账）2页、现金支出日报单8张、收据21张，证明原告支出费用（包括被告欠原告的制作费24.5万元），以及原告在残垣上修建办公室花费的费用8万元； 5.西管办字【2017】26号文件,证明被告已将涉案房产变卖。 常德市西洞庭第二砖瓦厂、谢立军、熊正其、李茂辉、赵龙威、彭克强、彭德光辩称：一、原告的诉讼请求是要求赔偿损失还是解除合同不明确；二、原告要求赔偿50万元损失，变更为715885元，没有事实及法律依据，砖瓦厂是政府关闭处置，不是征收拆迁，更不是被告所为；三、被告未占有和损害仇文明的财产，原告对西管办字【2017】26号文件没有提出异议，已经领取存货补偿款57万元。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 常德市西洞庭第二砖瓦厂、谢立军、熊正其、李茂辉、赵龙威、彭克强、彭德光向本院提交如下证据： 1.西管办字【2017】26号文件（即关于二砖瓦厂等四家粘土砖瓦昌关闭处置意见），证明遵照国家、省市的有关规定，对二砖瓦厂等四家砖瓦厂进行关闭的处置；每名股东补贴21850元；砖瓦厂关闭后，由关停领导小组办公室对各砖瓦厂所有资产登记造册，交由区农投公司管理；本关闭处置意见为最终补偿方案，如砖瓦厂不接受本处置意见，则由关停工作领导小组依照相关法律规定依法处置； 2.常德市西洞庭管理区科技工信局关于西洞庭管理区第二砖瓦厂资产移交完毕给予发放补偿金的报告，证明第二砖瓦厂股东130人，每人补偿21850元；补偿款由财政拨付给社会保障局统一发放，依据西管办字【2017】26号文件精神，保证股东退股股金优先保障养老保险； 3.《房屋转让协议》，证明2015年1月3日，常德市西洞庭第二砖瓦厂将办公室8建及临工宿舍10间转让给仇文明以物抵债、并由仇文明占有使用； 4.二砖瓦厂2013年-2017年全体股东利润分配表，证明二砖瓦厂股东有126人，而不只是被告6人； 5.《关于我厂办公室修缮费用的情况说明》、银行交易流水，证明双方租赁合同约定每年租金20万元，书面合同每年18万元，至2017年房屋修缮费用抵扣9.7万元； 6.个体工商户登记基本信息三份，证明为减轻企业税负，把集体企业改为合伙企业，后改为个体企业； 7.2017年西洞庭二砖瓦厂企业股东未退休人员补偿金花名册、2017年度西洞庭二砖瓦厂企业已退休人员股东花名册；证明实际有股东130人，股东为企业职工、合伙人。 对原、被告提交的证据，本院作如下认定： 原告提交的证据1，被告对真实性无异议，但认为不能证明主体资格，本院认为该证据能够证明二砖瓦厂的登记企业信息登记情况。原告提交的证据2，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据3，被告对真实性无异议，对证明目的有异议，该证据系原告向本院申请调取，本院对真实性予以采信。原告提交的证据4，被告对真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为原告提交的会计报表有彭德光签字，本院对真实性予以确认，其他证据无法核实，不予采信。原告提交的证据5，被告对真实性无异议，对其证明目的有异议，认为被告不是将涉案房产变卖，资产是由西洞庭管委会处置而非由被告处置，本院对证据的真实性予以确认。 被告提交的证据1，原告对证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为被告变相地把资产变卖，本院对证据的真实性予以采信。被告提交的证据2，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该证据恰恰证明被告将该房屋补偿款占有，本院对该证据的真实性予以采信。被告提交的证据3，原告对真实性无异议，但对证明目的有异议，不能证明被告已经完成过户，不能证明交易完成，本院对证据的真实性予以采信。被告提交的证据4，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，认为股东应以工商登记为准，本院对证据的真实性予以采信。被告提交的证据5，原告对证据的真实性、合法性、关联性均有异议，本院认为该证据与本案无关，故不予确认。被告提交的证据6，原告对真实性、关联性有异议，本院认为该证据与本案无关，故不予确认。被告提交的证据7，原告对证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为合伙人应当以工商登记为准，本院认为该证据与本案无关，故不予确认。 本院认定如下事实： 2015年1月3日，常德市西洞庭第二砖瓦厂（甲方）与仇文明（乙方）签订了一份《房屋转让协议》：2011年至2014年乙方承包甲方机制粘土红砖的生产制作，截止2014年底甲方欠款24.5万元，因市场不景气产品积压堆积如山，甲方无法经营下去，且2014年12月底一场意外大火将8间办公室全部烧毁殆尽。经甲乙双方协商，由乙方仇文明在残垣断壁上全资重建办公室，甲方将新建办公室8间及临工宿舍10间转让给仇文明作为账款抵押。今后房屋产权归乙方仇文明所有，乙方不得再向甲方追讨账款。办公室房产证号2006字第00**341号面积265.28平方米（注：本院查明不动产登记部门登记的面积为293.25平方米），宿舍房产证号2006字00**242号面积329.43平方米。本协议一式两份，经签字生效，如有违反，各自承担相应的法律责任。上述房屋修缮完毕后，由仇文明一方占有使用。上述房屋现登记的所有权人为常德市西洞庭第二砖瓦厂。 2017年6月7日，常德市西洞庭管理区委员会办公室印发西管办字【2017】26号《二砖瓦厂等4家黏土砖瓦厂关闭处置意见》的文件：……一、4家砖瓦厂资产及评估情况：二砖瓦厂（1）股东参股人数130人，其中已退休78人，未退休52人。股本金838900元（每人6000元，130人共780000元，另有58900元为管理人员多参股本金总额）。（2）承包人即承包款情况：承包人黄党生、仇文明、谢兵华。合同期限自2016年1月至2018年12月30日止，年租金180000元，2017年度租金已于2017年3月交齐。雇佣临时务工人员53人。（3）承包人存货情况：经评估审计金额为人民币571280元。（4）鱼塘承包情况：二砖瓦厂鱼塘125亩，分别租给12名职工和村民。……二、4家砖瓦厂关闭处理意见……2.落实资产管理主体。砖瓦厂关闭后，由关停工作领导小组办公室对各砖瓦厂所有资产登记造册，交由区农投公司管理。3.股东全面退出。4家砖瓦厂所有股东均彻底退出，每名股东补贴退股股金21850元，另外二砖瓦厂董事会成员多参股的共58900元一并退出并给予补贴。……6.因关停时间要求紧急，对承包方流动资产按评估价补贴，临时务工人员按每人1000元标准发放回乡交通及生活费用。……。三、本关闭意见为最终补偿方案，若二、三、四、五砖瓦厂股东及承包方不接受本处置意见，则由关停工作领导小组依照相关法律规定依法处置。 2018年1月10日，常德市西洞庭管理区科技工信局《关于西洞庭管理区第二砖瓦厂资产移交完毕给予发放补偿金的报告》：第二砖瓦厂自2017年3月31日遵照国家、省市有关规定关停以来，临时用工人员已遣散回家，第三方机构对该砖瓦厂资产及承包人流动资产进行了定损评估，并已支付承包人存货损失补贴款。根据西管办字【2017】26号文件精神，所有资产由管理区科工局、农投公司、砖瓦厂三方共同清理，并已于2017年12月27日对第二砖瓦厂的资产进行全面移交。现就应当给予第二砖瓦厂股东的补偿情况向管理区报告如下：一、股东情况：第二砖瓦厂股东130人、其中退休82人，死亡4人；未退休48人，死亡3人。二、补偿金额，根据西管办字【2017】26号文件精神，第二砖瓦厂股东彻底退出，股本金2899400元（每人21850元，130人共2840500元，另二砖瓦厂董事会成员多参股58900元），该股本金由区财政一次性拨付给人社，区人社遵照以下发放。…… 另查明，仇文明一方收到存货（土、煤）补偿款57万余元。现二砖瓦厂8间办公室已被拆除。常德市西洞庭第二砖瓦厂，2006年6月22日成立，类型为普通合伙企业，登记状态为存续。经营范围：砖、瓦、生产销售（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。 仇文明向本院申请调取：1.2006字第XXX号、2006字第XXX号房产备案信息；2.2006字第XXX号、2006字第XXX号房产房产拆迁补偿等相关资料。本院调取了涉案房产备案信息。因仇文明未提供有效的线索，本院未取得涉案房产拆迁补偿等相关资料。 本院认为，本案的争议焦点一为常德市西洞庭第二砖瓦厂与仇文明签订的《房屋转让协议》是否应当解除；争议焦点二为常德市西洞庭第二砖瓦厂及其他六位被告是否应当连带赔偿仇文明715885元。 关于争议焦点一，常德市西洞庭第二砖瓦厂与仇文明签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，本院予以确认。合同双方应当全面履行合同义务。现常德市西洞庭第二砖瓦厂虽交付了涉案房屋由仇文明使用，但最终未能将涉案房屋过户至仇文明名下。物权法规定，不动产物权的转让经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。现常德市西洞庭第二砖瓦厂因政策被关停，由政府进行了补偿，并由第二砖瓦厂资产由西洞庭管理区农投公司接管，涉案部分房屋已被拆除，因此，仇文明已无法取得涉案房屋所有权，致使仇文明签订《房屋转让协议》的合同目的不能实现。被告主张涉案房屋不能过户，但未提交充分证据予以证明。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，应解除常德市西洞庭第二砖瓦厂与仇文明签订的《房屋转让协议》。 关于争议焦点二，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现仇文明要求赔偿其损失715885元（购房款33.3万元，及利息52885元，惩罚性赔偿33.3万元）。关于赔偿金额如何确定的问题，本院认为原告未提交证据证明常德市西洞庭第二砖瓦厂系房地产开发企业，且经营范围包括房地产开发。双方签订的并非商品房买卖合同，而是一个普通的以物抵债合同，从双方签订的合同名称也可看出，因此，原告主张适用商品房买卖合同中的惩罚性规定，没有事实依据，本院不予支持。从双方合同约定的“2011年至2014年乙方承包甲方机制粘土红砖的生产制作，截止2014年底甲方欠款24.5万元，因市场不景气产品积压堆积如山，甲方无法经营下去，且2014年12月底一场意外大火将8间办公室全部烧毁殆尽。经甲乙双方协商，由乙方仇文明在残垣断壁上全资重建办公室，甲方将新建办公室8间及临工宿舍10间转让给仇文明作为账款抵押。今后房屋产权归乙方仇文明所有，乙方不得再向甲方追讨账款。”的字面意思以及结合被告方的陈述，合同中约定的房屋所抵偿的账款应为24.5万元，且双方并未约定修缮8间办公室的费用也充当房款。仇文明合同目的不能实现系因砖瓦厂被政府政策性关停，被告没有欺诈和故意损害仇文明利益的行为，且涉案房屋修缮后一直由仇文明一方使用，根据合同履行情况和合同性质，考虑到公平原则，被告亦不应承担相应的利息。综上，仇文明的损失为24.5万元。关于损失由谁赔偿的问题，常德市西洞庭第二砖瓦厂系普通合伙企业，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。因此，仇文明的损失24.5万元应由常德市西洞庭第二砖瓦厂负责赔偿，六位合伙人承担连带清偿责任。至于被告提出实际合伙人共计130人，本院认为工商登记的合伙人为六被告，工商登记对外有公示效力，且合伙人对合伙企业承担的是无限连带责任，退一步讲，即便实际的合伙人不止本案六位被告，但本案六位被告也应对合伙企业债务承担连带清偿责任。故仇文明要求本案六位合伙人承担连带清偿责任的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条、第三十九条、第四十条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除被告常德市西洞庭第二砖瓦厂与原告仇文明于2015年1月3日签订的《房屋转让协议》； 二、被告常德市西洞庭第二砖瓦厂于本判决生效之日起十五日内赔偿原告仇文明损失24.5万元； 三、被告谢立军、熊正其、李茂辉、赵龙威、彭克强、彭德光对上述第二项判决承担连带清偿责任； 四、驳回原告仇文明的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10958元，由仇文明负担3750元，被告常德市西洞庭第二砖瓦厂、谢立军、熊正其、李茂辉、赵龙威、彭克强、彭德光负担7208元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。 审 判 长  律 伟 人民陪审员  梅爱珍 人民陪审员  胡 召 二〇一八年十二月二十日 法官助理王洪涛 书记员龙怡宏 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。 第三十九条合伙企业不能清偿到期债务的，合伙人承担无限连带责任。 第四十条合伙人由于承担无限连带责任，清偿数额超过本法第三十三条第一款规定的其亏损分担比例的，有权向其他合伙人追偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。