四川省眉山市东坡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1402民初4661号 原告:陈小仙，女，1994年8月1日出生，汉族，住四川省会理县。 委托诉讼代理人：刘孟梅，四川维是律师事务所律师。 被告：颜晓霞，女，1988年10月5日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 委托诉讼代理人：郭满凤（与被告系亲属关系），女，1963年9月14日出生。 委托诉讼代理人：胡志祥，四川岷江律师事务所律师。 原告陈小仙与被告颜晓霞物权纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘孟梅，被告颜晓霞及其委托诉讼代理人郭满凤、胡志祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈小仙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告腾退位于眉山市东坡区苏源路435号华陆新天地3栋2单元19层2号的房屋；2、判令被告支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日期间产生的电费、水费、物业费等计算至起诉时为1000元；3、判令被告支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日止原告租房费用7996元（按每月1250元计算）；4、判令被告向原告支付自2018年3月起至房屋实际腾退之日止的房屋使用费8000月（按每月1000元计算）。事实及理由：原告于2018年3月依法取得了位于眉山市东坡区苏源路435号华陆新天地3栋2单元19层2号房屋的产权证书。原告取得房屋所有权后，多次要求被告腾退房屋，被告一直拒绝。期间，原告支付了该房的水电费及物管费。截止2018年9月20日，被告一直未腾退房屋，原告为维护自身合法权益，现诉至法院。 被告颜晓霞辩称，被告从未向原告出售过房屋，至今未受收到房款，原告与案外人张军伟、杨再渝恶意串通，损害被告的利益，将被告房屋非法过户至原告名下，请求驳回原告的诉讼请求。 原告围绕诉讼请求向本院出示以下证据： 1、原被告双方信息,拟证明原被告主体适格； 2、（2018）眉东证字第316号、317号公证书,拟证明被告向张军伟出具公证《委托书书》委托张军伟代为出售案涉房屋，代为办理不动产权证，并委托了杨再渝办理代为办理注销抵押登记，领取他项权证书； 3、银行交易凭证、《中国邮政银行个人消费贷款合同及担保合同》、《房屋买卖合同》、《不动产权证书》、案外人吕涛平书写的情况说明，拟证明原告与张军伟口头达成了房屋买卖协议，因案涉房屋他项权登记在杨再渝名下，原告转账9万元给杨再渝解除他项权，并作为首付款，因银行额度有限，双方约定由银行按揭变为全款支付，其中原告通过其男友吕涛平向张军伟转账共计30万元，后双方补签了《房屋买卖合同》，原告取得了不动产权证书； 4、完税证明、发票，拟证明原告缴纳了相关税费共计26057.16元； 5、租房合同及银行转款回单详情，拟证明原告在外租房情况和支付的租金； 6、视听资料，拟证明原告男友吕涛平曾于2018年9月向被告主张交付房屋的事实。 被告对上述证据1、2及证据3中的不动产权证书、证据4无异议，其余证据均不予认可。本院对证据3中的银行交易凭证、《中国邮政银行个人消费贷款合同及担保合同》、《房屋买卖合同》的真实性予以认可，对其关联性将结合案件事实综合予以评判，对吕涛平的情况说明，因其未到庭陈述，本院不予采纳；对证据5的真实性予以认可，但租房合同载明的承租人是吕涛平,不能够证明是原告的租房费用；对证据6，无法听清其内容，对该证据不予采信。 被告依法向本院提交了以下证据： 1、中国银行明细清单，拟证明截止2018年4月3日，被告未收到过房款； 2、（2018）眉东证字第317号公证书，拟证明委托书中载明了房款应打入被告的银行账户，但被告未收到； 3、《存量房买卖合同》及房管局询问笔录，拟证明该合同与原告提交的买卖合同不一致，笔录上的签字与诉状上签字不一致，原告诉讼是否是真实意思表示； 原告对上述证据的真实性、合法性均予以认可，对关联性有异议。本院对上述证据的真实性予以认定，对其关联性将结合案件事实予以综合评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告颜晓霞系案涉房屋的原所有权人。2018年1月29日，被告向案外人张军伟出具了《委托书》一份，委托事项为1、代为出售案涉房屋，售房价格不得低于36万元，售房款打入委托人颜晓霞的银行账户（开户行：中国农业银行，卡号：62×××77）；2、代为办理上述不动产的不动产转移登记相关手续（含水、电、气、闭路等相关过户手续）；3、若买房需向银行办理二手房按揭手续（含公积金贷款），代为向银行办理二手房按揭贷款的相关手续，委托期限为：自2018年1月29日至2019年1月28日止。同日，被告向案外人杨再渝出具了《委托书》一份，委托事项为：对案涉房屋代为注销抵押登记、领取他项权证，委托期限为：自2018年1月29日至2019年1月28日止。被告于当日在眉山市东坡区公证处对两份《委托书》进行了公证。原告分别于2018年2月12日、2018年2月25日、2018年4月17日、2018年4月27日通过其男友吕涛平银行转账至张军伟账户共计32万元，并于2018年3月13日通过银行转账至杨再渝账户9万元。2018年3月13日，原告向税务部门缴纳了房屋过户税费合计26057.16元。2018年3月15日，原告取得了案涉房屋的不动产权证书（川2018眉山市不动产权第0006973）。2018年3月20日，张军伟作为代理人以被告的名义与原告签订了一份《房屋买卖合同》，约定将案涉房屋出售给原告，售价为36万元，全款支付。 庭审中，被告认可该两份《委托书》是其出具，但是其真实意思不是委托张军伟及杨再渝出售房屋，而是因被告向杨再渝借款，双方约定以委托售房的形式作为借款担保，杨再渝向被告出借了25万元后，被告将银行按揭款偿还后将该房屋的他项证办理至杨再渝名下。同时，主张委托书载明了售房款应该支付给被告，但被告未收到过售房款，原告与张军伟签订的房屋买卖合同系虚假交易。 原告陈述，原告通过其朋友认识张军伟，知晓其手中有房屋出售，在审查了委托书及看房后，与其口头协商售价42万元包含税费，以按揭方式支付。原告通过其男友吕涛平向张军伟支付了部分款项后，因无法办理了银行按揭手续，双方协商全款支付。因案涉房屋办理了他项在杨再渝名下，故原告向杨再渝支付了9万元解除了他项权，并支付了余款，因房管局过户需要备案，故双方补签了书面的房屋买卖合同。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告向案外人张军伟、杨再渝出具的两份《委托书》是否是被告的真实意思表示；二、原告取得的案涉房屋的不动产权证书是否合法，能否向被告主张交付房屋。 一、被告向案外人张军伟、杨再渝出具的两份《委托书》是否是被告的真实意思表示。被告抗辩其出具委托书的真实意思并非是委托卖房，是作为借款担保。本院认为，被告作为完全民事行为能力人，应该知晓委托书中载明委托事项的法律后果，且被告未举证证明其真实意思是作借款担保，应该承担举证不利的法律后果。退一步讲，即使是借款担保，可以将该房办理抵押登记，而无必要出具委托书委托他人出售房屋并办理公证，故本院对被告的辩解意见，不予采信。两份《委托书》载明的委托事项不违反法律规定，本院予以确认。 二、原告取得的案涉房屋的不动产权证书是否合法，能否向被告主张交付房屋。依据两份公证委托书的内容，张军伟作为被告的代理人有权对案涉房屋进行销售，故张军伟以被告名义与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，该份合同亦对被告产生法律效力。被告主张根据委托书的约定，售房款应该打入被告的银行账户，本院认为，《委托书》的相对方是张军伟，委托书中约定将售房款打入被告账户是张军伟的义务，并不能约束第三人。被告主张原告与张军伟、杨再渝系恶意串通，无证据证明，原告支付了房款并缴纳了相关税费后，合法取得了不动产权证书，是案涉房屋的所有权人，被告应该履行房屋交付义务。对于原告主张的水电费、物管费等费用，原告未举证证明其已经支付上述费用，对该诉讼请求，本院不予支持。对于原告主张因被告未能交付房屋，导致原告产生了相应的租房费用损失，本院认为原告提交的租房合同及银行转账清单载明的承租人是吕涛平，不能证明原告有租房费用的损失，该诉讼请求，证据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人有权对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，被告未履行交付房屋的义务，导致原告无法对案涉房屋进行使用，被告的行为侵害了原告的合法权益，原告主张按每月1000元计算房屋使用费，参照本地租房市场价格，本院予以认定。因房屋买卖合同未约定房屋的交付时间，原告亦未举证证明曾经向被告主张交付房屋，故本院认定房屋使用费从原告起诉之日即2018年10月29日起按每月1000元计算至被告实际交付之日止。 综上，对原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下： 一、被告颜晓霞于本判决生效之日起两个月内向原告陈小仙交付位于眉山市东坡区苏源路435号华陆新天地3栋2单元19层2号房屋（不动产权号为川2018眉山市不动产权第0006973号）； 二、被告颜晓霞于本判决生效之日起十日内向原告陈小仙支付房屋使用费（该费用计算标准为：从2018年10月29日起按每月1000元计算至房屋实际交付之日止）。 三、驳回原告陈小仙的诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费112元，由被告颜晓霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员  姜丽 二〇一八年十二月二十七日 书记员  郑波