陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民初1640号原告：陕西华润万家生活超市有限公司，住所地西安市莲湖区大庆路**。法定代表人：徐健，该公司董事长。委托诉讼代理人：李浩，陕西至正律师事务所律师。委托诉讼代理人：田瑾，陕西至正律师事务所律师。被告：西安景泰富房地产开发有限公司，住，住所地西安经济技术开发区凤城八路西北国金中心******/div>法定代表人：李新华，该公司董事长。委托诉讼代理人：董春红，陕西泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏莲莲，陕西恒达律师事务所律师。原告陕西华润万家生活超市有限公司（以下简称华润公司）与被告西安景泰富房地产开发有限公司（以下简称景泰富公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告华润公司委托诉讼代理人李浩、田瑾，被告景泰富公司委托诉讼代理人董春红、苏莲莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方于2013年12月4日签订的《房屋租赁合同》及《房屋预租协议书》；2、判令被告向原告返还定金200万元；3、判令被告向原告支付违约金800万元；4、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年12月4日，原被告签订《房屋预租协议书》及《房屋租赁合同》，就原告承租被告位于西安市角的建筑物中租赁物业用于开办购物中心事宜达成合意。合同约定被告向原告移交租赁物业的时间为2016年7月1日，原告应向被告支付定金200万元作为合同的担保，合同还对租金标准、支付时间、双方权利义务、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付定金200万元，被告却一直未能开工建设，原告于2016年5月27日、2016年8月31日两次致函被告，要求其对工程进度及迟延交付事宜进行合理说明，并尽快交付租赁物业，但被告未能就此向原告进行合理说明，至今仍未能向原告交付租赁物业。依照《房屋租赁合同》第10.1条之约定，因甲方（被告）过错导致租赁物业未能按期移交超过90日的，乙方（原告）有权选择单方面解除租赁合同，甲方应一次性向乙方支付违约金800万元。被告逾期近两年未能移交租赁物业，显属根本违约，给原告造成难以弥补的经济损失，原告依约有权要求解除《房屋预租协议书》及《房屋租赁合同》，并要求被告返还定金、支付违约金。后于本案审理中，华润公司撤回其第一项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为：判令被告向原告承担损失赔偿责任，支付赔偿金800万元。景泰富公司辩称，双方签订租赁合同属无效合同，涉案房屋至今仍未取得规划许可证，鉴于双方签订租赁合同系属无效，其同意返还200万定金，不再履行涉案合同，对于合同无效华润公司负有过错，且涉案项目系因被拆迁户原因未能及时完成拆迁致开发受阻，景泰富公司于2015年9月、2016年多次向华润公司发函，告知项目进展，并主动提出终止合同退还200万元保证金，但华润公司在知悉项目进展情况及景泰富公司提出终止的情况下仍不予处理，故自合同签订到合同无法正常履行，华润公司未采取措施避免损失扩大，华润公司负有过错，合同无效的损失应由华润公司、景泰富公司对各自损失各自承担责任。本院经审理查明，2013年12月4日，景泰富公司（甲方）与华润公司（乙方）签订《房屋预租协议书》，约定“鉴于：甲方已经持有政府有关部门核发的《建设用地规划许可证》（证号：西经开【2012】**）、立项批复、《企业法人营业执照》、《资质证书》等证件，证明甲方有权开发位于西安市角的物业项目（下称“该物业”）；甲方拟将该物业出租给乙方开办购物中心，签订本协议时该物业尚未建设。为确保该物业竣工后甲方出租、乙方承租，经双方协商一致，特就有关事项达成以下协议：第一条甲方根据乙方开办购物中心的实际需要制定该物业的规划设计方案（以本协议书附件1、2的相关图纸、建设标准为准）。甲方并承诺如下：1、甲、乙双方签订本协议前，甲方须向乙方提供该物业的《建设用地规划许可证》、《企业法人营业执照》、立项批复的复印件，并提供对应原件交乙方验证。2、该物业应于2016年7月1日之前竣工并交付，甲方必须保证该物业及设备、设施符合本协议附件1、附件2及双方最终确认的施工图纸的要求，甲方须于2016年7月1日前向乙方提供《建筑工程消防验收意见书》（证明建筑工程及相关设施设备消防验收合格），并于2016年7月1日前向乙方提供《电梯检测合格证》（含坡道梯、货梯），并于2016年7月1日前向乙方提供该物业的其它各项竣工验收合格证明。2016年7月1日为该物业的交付日期，甲方应于2016年7月1日前会同乙方共同组织相关技术人员对该物业及其设备设施进行验收，甲乙双方应签署书面交接记录。若甲方提前竣工并交付，甲方须于竣工交付前一百二十日（120）日书面通知乙方，双方另行签订补充协议，重新约定交付时间、双方联合验收时间等……第二条为保证甲乙双方的权益，双方特确认如下：自本协议书签订之日起十（10）个工作日内，乙方向甲方支付定金人民币贰佰万元（￥：200万元）作为本协议书的担保。并在乙方经营的购物中心计租后自动转为首租约年的部分租金”，同日景泰富公司（甲方）与华润公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定“自预租协议签订之日起（10）个工作日内，乙方应向甲方支付人民币贰佰万元（￥200万元）作为本合同的定金，该笔定金在乙方经营的购物中心计租日起自动转为第一个租约年的部分租金，即从第一租约年开始抵扣，直至扣完为止……7.1双方的声明和保证除其他声明和保证外，双方声明和保证如下：（1）其享有充分的权利、权力和授权签署本合同和履行本合同项下的义务，并已为此取得了所有必需的政府和公司批准……7.2甲方的声明和保证除其他声明和保证外，甲方还声明和保证如下：（1）其是租赁物业的所有权人，且应继续是租赁物业的房屋所有权证所载明的合法使用权所有权人。该房屋所有权证系正式颁发的证书，并将持续有效……（5）其目前不存在妨碍或限制本合同规定使用租赁物业的其他适用法律或规定。（6）其将持有并继续持有政府部门正式颁发的有关租赁物业的竣工验收证或其他类似文件……”前述协议、合同签订后，华润公司于2013年12月11日向景泰富公司转账支付200万元，该笔转款的网银付款记账凭证摘要显示为租金，后因景泰富公司未向华润公司交付涉案房屋双方发生纠纷。另，截至本案一审辩论终结，涉案房屋既未建成亦未取得建设工程规划许可证。以上事实，有《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》、中国工商银行网银付款记账凭证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系租赁合同纠纷，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”，经查本案华润公司与景泰富公司签订的《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》项下房屋至本案一审法庭辩论终结既未建成亦未取得建设工程规划许可证，故依照前述规定，涉案《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》系属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，本案中，因涉案《房屋预租协议书》、《房屋租赁合同》系无效合同，故华润公司主张景泰富公司返还其基于合同已付200万元，符合法律规定，本院予以支持。关于华润公司主张景泰富公司赔偿损失800万元，因华润公司、景泰富公司于2013年12月4日签订涉案协议、合同时相关租赁物并未建成，景泰富公司作为出租方于涉案协议、合同中亦曾作出其将持有租赁物相关证件的保证，故现因景泰富公司就涉案租赁物未取得建设工程规划许可证致合同无效，景泰富公司对此应负有全部责任，应当赔偿华润公司因此所受到的损失，至于景泰富公司应赔偿的损失数额，《中华人民共和国合同法》第五十八条所称的“对方因此所受到的损失”应限于信赖利益，不包括以合同有效、合同义务存在为前提的履行利益，本案中华润公司提交投资评估模型、投资测算表系对合同有效、合同义务存在情形下可获得的履行利益评估、测算，不能作为认定合同无效后损失赔偿数额的依据，故华润公司以该评估模型、测算表主张损失800万元不能成立，但考虑华润公司已向景泰富公司支付200万元，在景泰富公司占有该款项期间，华润公司确存资金损失，故对该部分资金损失景泰富公司应予赔偿，参照民间借贷的相关规定，本院酌情以200万元为计算基数，以景泰富公司占有该200万元期间为计算期间，参照24%年利率计算损失赔偿数额。另，景泰富公司提交“关于景泰城项目延期交付的再次情况说明”等，主张华润公司对租赁物延期交付的事实知晓，且未就延期至2018年年底交付提出异议，华润公司就扩大损失应自行承担，对此本院认为无效合同自订立即属无效，结合本案审查情况，景泰富公司对涉案合同无效负全部责任，本案认定华润公司损失亦属因合同无效所受到的损失，现景泰富公司以其曾致函说明延期交付为由主张相关损失由华润公司自行承担，于法无据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下：一、被告西安景泰富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告陕西华润万家生活超市有限公司200万元；二、被告西安景泰富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿原告陕西华润万家生活超市有限公司损失（具体数额计算方式：以200万元为基数，按照年利率24%计算自2013年12月11日至西安景泰富房地产开发有限公司实际履行本判决第一项即返还陕西华润万家生活超市有限公司200万元之日止）。三、驳回原告陕西华润万家生活超市有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81800元，由原告陕西华润万家生活超市有限公司负担45808元，被告西安景泰富房地产开发有限公司负担35992元（原告陕西华润万家生活超市有限公司已预交，被告西安景泰富房地产开发有限公司于支付上述款项时一并支付原告陕西华润万家生活超市有限公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  刘 琪审 判 员  师 婷代理审判员  同江龙二〇一八年十二月十九日书 记 员  程 姣