福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申3357号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：施养答，男，1967年7月26日出生，汉族，住福建省晋江市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：泉州世茂新领域置业有限公司，住所地福建省晋江市世纪大道**之**楼。 法定代表人：汤沸，该公司总经理。 再审申请人施养答因与被申请人泉州世茂新领域置业有限公司（以下简称世茂公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市中级人民法院(2017)闽05民终6890号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 施养答申请再审请求：1.撤销二审判决，维持一审判决第一、二、三项；2.确认《商品房买卖合同》附件六第五条第2、5、6、7款，第六条第1、2、3、4款，第八条无效；3.世茂公司赔偿施养答房屋总价百分之十的贬值损失167029.7元；4.世茂公司退还房屋装修差价186448元；５.世茂公司支付自2014年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以总房款为基数按日万分之二计算）。 事实与理由：（一）附件六第五条、第六条变更主合同交房条件、增加交房宽展期，减轻了出卖人的交房责任，加重了买房人的责任，违反了公平原则，应认定无效。第八条有关装修标准问题，实际上是约定无论装修质量如何，都以交付现场实际状况为准，买受人不能拒绝收房，该条约定违反公平原则，应认定无效。 （二）世茂公司应按购房总价的百分之十赔偿房屋贬值损失。1.业主签订购房合同时拍摄的现场照片、世茂公司制作的实景宣传台历、多家新闻媒体的报道、满堂红别墅区域残存的部分公园现状、世茂公司官网及第36期宣传杂志等，均可证明该楼盘在销售过程中，风情公园客观存在，已构成商品房买卖合同的组成部分，与涉案楼房销售定价有密切关系。该风情公园是促使买受人签订购房合同的重要条件，对买受人决定购买涉案房屋起关键作用。世茂公司未声明该风情公园是临时装饰，构成商业欺诈，现风情公园被拆除导致房屋价值贬损，世茂公司应就其虚假宣传承担赔偿责任。2.世茂公司擅自修改规划设计，容积率、建筑密度、绿化率、停车位数量等方面突破政府规划。其中，规划的20米宽环湖步道用地被20栋独栋别墅私享；十栋高层楼房的“底层架空绿化层”全部未绿化，35%绿化用地面积52280.55平方米被挪作他用；地；地面192个车位被挤掉6栋高层楼房的容积率超标，建筑密度严重超标达到31%左右；小区所在的第四实验小学每学期仅给50个名额，无法满足6000户业主的需求。 （三）关于装修差价。世茂公司辩称装修标准1800元/平方米为市场价，缺乏书面依据，亦不符合交易习惯，且世茂公司以1000元/平方米对外发包的装修价格已经包含了施工人的利润、税收等费用。《福建省商品房预售管理暂行办法》第二十六条规定“房地产开发企业预售商品房设置精装修样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修标准等与样板房是否一致；未在商品房买卖合同中作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致”，涉案房屋的装修标准达不到样板间的标准，世茂公司为顺利交房欲通过合同外赠送衣柜、冰箱、空调等物品的方式来掩盖其装修不达标问题，但买受人并未同意以此抵扣装修差价。买受人申请装修成本造价鉴定，因世茂公司不提供完整的结算资料、施工图纸、施工合同文件等资料，导致无法鉴定。因评估鉴定无法区分评估价和成本价，故买受人未予同意在装修成本造价鉴定不成的情况下转而进行评估鉴定。一二审法院应根据现有事实和证据，判令世茂公司承担不利法律后果。 （四）一二审判决以施养答看过房为由推定交房日期为2015年8月31日，没有事实依据和法律根据。世茂公司主张2012年至2014年12月底施工期间，有200天的中雨、大雨、大风、高温异常天气，但未举证证明，故无法确定可延期天数。世茂公司举证的《晋江市建设工程竣工验收备案证明书》写明涉案楼房竣工日期是2015年3月1日，备案时间是2015年7月20日，与世茂公司提供的竣工验收报告时间不符，一二审判决认定涉案房屋于2014年12月20日通过竣工验收，2015年1月22日通过消防验收，从而认定涉案房屋于2015年1月22日具备交房条件与事实不符。世茂公司应支付的逾期交房违约金，应以总购房款为基数按日万分之二的标准从2014年7月1日起计至实际交房之日止。 本院经审查认为：（一）关于附件六《合同补充协议》第五、六、八条相关条款的效力认定。1.《合同补充协议》第五条第2款关于出卖人对涉案房屋所在项目配套设施、公共设施及绿化工程等交付责任的约定，与《商品房买卖合同》第八条约定出卖人应承担的交付责任之间并无矛盾，补充协议的约定内容既未免除出卖人应按约完成相关设施建设的责任，亦未加重买受人的责任及免除其主要权利，买受人主张该条款无效，缺乏依据。房屋交接需买卖双方共同配合完成，《商品房买卖合同》第十一条系从出卖人的角度约定其应履行的房屋交接义务，而《合同补充协议》第五条第5、7款则从买受人的角度约定其应在交房书面通知规定的交房期限内验收、交接房屋及其未按约履行相应义务的责任承担，二者分属对房屋交接双方对等义务的约定，既非加重买受人一方的责任，亦未免除出卖人一方的责任；《商品房买卖合同》第八条约定以房屋通过勘察、设计、监理、施工单位四方验收合格和消防验收合格作为交房条件，且第十一条约定出卖人交付房屋时应提供《住宅质量保证书》，即出卖人对所交付房屋承担的质量保证责任，《合同补充协议》第五条第6款约定亦未免除出卖人对房屋质量问题承担维修和保证责任，故买受人主张《合同补充协议》第五条第5、6、7款无效，缺乏依据。 2.《合同补充协议》第六条第1款系关于交房期限宽展期的约定，第2、3款系关于逾期交房违约责任的约定，第4款系关于买受人应按房屋实际交付时的税费标准支付相关税费的约定。其中，《商品房买卖合同》明确约定，有关交付条件与期限（特别是宽展期）及出卖人逾期交房违约责任通过附件六《合同补充协议》相关条款作细化约定，对此出卖人已尽到提示注意义务，买受人系自愿签订《商品房买卖合同》，且补充协议约定内容并未加重买受人的责任，免除其主要权利，亦未免除出卖人的交房义务和逾期交房违约责任；关于支付办理房屋交接手续和房地产权证的税费，《合同补充协议》第六条第4款约定依政策、法律法规相关规定予以支付，亦不存在加重买受人责任等导致合同条款无效的情形。由上，一二审判决认定上述条款有效，并无不当。 3.《商品房买卖合同》第十三条约定“出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照合同附件六补充协议相关条款约定处理”，《合同补充协议》第八条针对双方就房屋装饰装修标准等产生争议时应如何处理加以约定，亦不存在加重买受人责任等导致合同条款无效的情形，一二审判决认定上述条款有效正确。 （二)关于房屋贬值损失。施养答主张风情公园拆除导致其房屋价值贬损，但从一审法院现场勘验的情况来看，公园主要景点仍然存在，施养答主张公园被拆除的事实依据不充分，且现有证据不足以证明涉案楼房销售定价与公园相互关联，亦不能证明涉案楼房现值因此存在贬损；《建设工程竣工规划条件核实意见书》验收意见认为讼争楼房竣工情况与批准图纸基本一致，其总体容积率、总体建筑密度、总体绿地率通过验收，现施养答主张世茂公司擅自改变规划设计，与上述核实意见不符，其亦未提供充分有效证据推翻上述意见内容。因现有证据不足以证明风情公园拆除致房屋价值贬损，及世茂公司擅自改变规范设计，并就小区业主子女入读小学作出承诺等事实，故施养答由此主张房屋贬值损失，依据不足，一二审判决未予支持并无不当。 （三）关于房屋装修差价。虽世贸公司承认其向业主承诺的房屋装修标准为1500元/平方米和1800元/平方米两个标准，但《商品房买卖合同》及其补充协议均未对房屋装修价格予以约定，现施养答主张涉案房屋实际装修标准未达到世贸公司承诺的装修标准，根据“谁主张谁举证”的原则，应由施养答承担举证责任。经一审法院释明可以评估方式鉴定房屋室内装修价值后，施养答一方未再申请评估鉴定。因本案现有证据无法证明涉案房屋的实际装修价值，故施养答主张世贸公司赔偿房屋装修差价，缺乏事实依据，一二审判决未予支持正确。 （四）关于逾期交房违约金。如前分析，双方当事人以约定宽展期的形式将交房期限宽延至2014年12月31日，该约定合法有效。涉案房屋于2014年12月20日通过勘察、设计、监理、施工单位四方验收合格，于2015年1月22日通过消防验收合格，一二审判决认定涉案房屋通过消防验收后达到交付条件，具有事实和法律依据，符合《商品房买卖合同》第八条的约定，是正确的。施养答主张以2015年7月20日主管部门对工程验收进行备案之日作为交房期限，依据不足，不予采纳。世贸公司虽书面通知施养答自2014年12月30日起收房，但涉案房屋至2015年1月22日才具备交付条件，世贸公司应自交房宽延期限2014年12月31日届满之次日起，即自2015年1月1日始向施养答支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算截止期限，世贸公司主张其于涉案房屋具备交付条件后有通知业主前来收房，虽然施养答对此不予认可，但结合该系列案中其他业主陆续收房的事实，及施养答自认曾于2015年7、8月份看房并提出整改意见的情况来看，施养答对涉案房屋的状况应是知晓的，一二审判决认定施养答至2015年8月31日仍未予收房，应自行承担相应法律后果，并无不当。施养答主张逾期交房违约金应计至其实际收房时止，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，施养答的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回施养答的再审申请。 审 判 长  林国新 审 判 员  程光毅 代理审判员  陈志辉 二〇一八年十二月二十八日 法官助理刘洁君 书记员钟晓琳