南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初938号 原告（反诉被告）：雷燕，女，壮族，1960年9月5日出生，住址：广西南宁市。 委托诉讼代理人：莫宗霖，广西诚上金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西诚上金律师事务所实习律师。 被告：南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区雅里村上坡**。 法定代表人：肖其东，主任。 委托诉讼代理人:栗占武，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱小倩，广西金益律师事务所实习律师。 雷燕与南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会（以下简称雅里村委会）、李坤烈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年10月18日立案后，依法适用简易程序。李坤烈在提交答辩状期间对管辖权提出异议,本院于2017年11月17日裁定予以驳回。2017年11月23日，李坤烈对管辖异议提起上诉，南宁铁路运输中级法院于2017年12月26日驳回上诉，维持原裁定。李坤烈在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理。2018年8月7日，雷燕申请撤回对李坤烈的起诉，本院裁定准许其撤诉。本案分别于2018年6月6日、2018年8月16日公开开庭进行了审理。雷燕及委托诉讼代理人莫宗霖，雅里村委会的委托诉讼代理人栗占武，李坤烈的委托诉讼代理人刘炳兴、栗占武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雷燕向本院提出诉讼请求：1.解除雷燕与雅里村委会签订的《房屋预租合同书》；2.雅里村委会双倍退还雷燕铺面定金共1万元，李坤烈承担连带责任；3.本案诉讼费用由雅里村委会和李坤烈共同承担。诉讼过程中，雷燕撤回诉讼请求第一项，变更诉讼请求“雅里村委会双倍退还雷燕铺面定金共1万元，李坤烈承担连带责任”为：“雅里村委会退还铺面定金5000元及利息损失1770.01元（暂计算至2018年7月30日止）”。事实和理由：2012年6月10日，雷燕与雅里村委会签订《房屋预租合同书》，约定雅里村委会将位于南宁市铁路边内1号楼第8层第45商铺出租给雷燕用于经营花鸟古玩奇石玉器工艺品使用，雷燕交付定金5000元。现因雅里村委会的商铺既没有相关规划许可等准建手续，也没有竣工验收合格等相关手续，更为严重的是，该市场自成立以来，由于消防不合格，不具备开业的消防安全条件，导致雷燕根本无法营业，最终导致双方的租赁合同无法正常履行。雷燕多次找雅里村委会协商解除合同事宜，雅里村委会总是找种种理由，既不解除合同也拒绝退还雷燕的定金。按照合同约定，雅里村委会已构成根本违约，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。为维护合法权益，雷燕诉至法院，请求判如所请。 雅里村委会答辩称：1.雅里村委会市场管理部没有经过注册登记，李坤烈作为市场管理部的承包人，在合同的甲方处签字，在履行合同过程中，定金打入的是李坤烈个人账户，合同的权利义务由李坤烈承担，与雅里村委会无关；2.涉案的铺面已交付雷燕持续使用，产生了场地使用费，定金已经冲抵场地使用费。 本院经审理认定事实如下：2012年6月10日，雷燕（承租人，乙方）与南宁市雅里新街综合楼雅里村委会市场管理部（以下简称雅里市场部）代表李坤烈（出租人，甲方）签订《房屋预租合同书》，约定雅里市场部将位于南宁市铁路边内（雅里古玩茶艺不夜城）1号楼第8层第45号商铺出租给雷燕用于经营花鸟古玩奇石玉器工艺品使用，租用面积为25平方米；租期为20年；双方签订《房屋预租合同书》当天乙方向甲方交付定金5000元，该款在租赁期满后退回，也可作为房屋租金抵扣，直至扣完，预租房定金和租金存入李坤烈指定银行账户；在租赁期间的水电费、物业费、电梯费另行收取。合同还就其他事项进行了约定。同日，雷燕向李坤烈支付定金5000元。《房屋预租合同书》签订后，李坤烈向雷燕交付了商铺。 2012年12月8日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》及《关于推荐组成雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》，邮寄给李坤烈；2012年12月21日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于协商签订正式的函》，邮寄给李坤烈；2013年雅里新街综合楼部分租户出具《关于再次要求协商签定的函》，邮寄给李坤烈，该邮件被拒收；2012年12月30日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于支付铺面租金的意见》，反对催交租金，邮寄给李坤烈；2013年7月22日，雅里新街综合楼部分租户，包括雷燕出具《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作、尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》，邮寄给李坤烈。 另查明，经雅里村委会同意，涉案商铺所在的“雅里新街综合楼”实际由李坤烈向租户收取租金并进行日常管理，后李坤烈成立广西坤烈投资有限公司管理“雅里新街综合楼”。 再查明，2012年6月，雅里古玩茶艺不夜城取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（审批范围为西乡塘区雅里上坡2号、2-1号、2-2号楼的1-3层楼，共9390平方米），但该场所因擅自施工改变防火分区、防火间距和疏散条件，物业管理不到位、原有消防设施不同程度被破坏，开业场所超出原有消防开业前审批的经营范围等问题，被南宁市公安消防支队西乡塘大队多次要求整改并被定为重大火灾隐患单位。至2018年11月，“雅里新街综合楼”消防问题仍未能完成整改，并于2018年11月2日被南宁市西乡塘区公安消防大队临时查封。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋预租合同书》、《平面图》、《预租分区方案》、《收据》、《告知函》、《委托书》、《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》、《关于推荐组成雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》、《委托书》、《关于协商签订正式的函》、《关于再次要求协商签订正式的函》、《关于支付铺面租金的意见》、《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》、邮单、《来访登记》、《关于朱剑锋等人反映要求协调雅里新街综合楼商铺租赁纠纷信访问题的回复》、《公安消防部门处理信访事项答复意见书》、占用场地照片、《通知》、《律师公告函》、《催欠清场通知》、《临时查封公告》当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，关于《房屋预租合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故《房屋预租合同书》无效。 关于出租人是雅里村委会还是李坤烈的问题。本院认为：雷燕与雅里市场部签订《房屋预租合同书》，出租方加盖雅里市场部公章，李坤烈作为法人代表签名。李坤烈从雅里村委会承租土地开发建设、并承包经营雅里新街综合楼，自负盈亏，在《房屋预租合同书》履行过程中，实际是李坤烈收取定金和租金，并对雅里新街综合楼进行管理。包括雷燕在内的承租人在长期的纠纷协商处理过程中，也都是与李坤烈个人进行协商，向李坤烈主张权利，理应知道李坤烈才是合同权利义务的承担者。因此，《房屋预租合同书》的出租人应是李坤烈，雅里村委会不是合同当事人，不对合同承担权利义务。故对雷燕提出的雅里村委会返还定金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下： 驳回雷燕的诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费25元（雷燕已预交），由雷燕负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  罗伟 二〇一八年十二月十三日 法官助理吴海萍 书记员余琪灵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。