四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1602民初3760号 原告（反诉被告）：宋廷刚，男，生于1977年6月18日，汉族，住四川省广安市前锋区。 委托诉讼代理人：段小林，广安市广安区花桥法律服务所法律工作者，特别授权。 被告（反诉原告）：广安市川渝宏泰商业管理有限公司，住所地，四川省广安市枣山物流商贸园区物流大道中段**。 法定代表人：刘强，经理。 委托诉讼代理人：邱德学，四川黎明律师事务所律师，特别授权。 委托诉讼代理人：李世俏，四川黎明律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）宋廷刚因与被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，在诉讼中被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司提起反诉。本院依法适用简易程序，一并公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宋廷刚及其委托代理段小林、被告委托代理人邱德学、李世俏到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）宋廷刚向本院提出诉讼请求：1、确认原被告于2014年4月19日就川渝家居建材城10栋1楼21至26号房屋签订的《租赁合同》及2014年4月19日签订的《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除；2、判令被告退还原告缴纳的保证金13860元；3、判令被告向原告赔偿149304元；4、判令被告赔偿原告装修补偿款16500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，因被告欺诈，原告于2014年4月19日与其签订《租赁合同》，约定原告承租被告的川渝家居建材城10栋1楼121至126号商铺从事瓷砖经营，租期为捌年，自2014年8月1日至2022年7月31日止，合同对租金、管理费、物业服务费等内容进行规定，同日，双方签订《补充协议》，约定在合同期内从租金及管理服务费计算起租日期给予原告租金及管理服务费用减免期限为48个月，减免物业服务费期限为36个月，并约定按每平方米100元向原告给付装修补贴。合同签订后，原告依约缴纳保证金13860元，并用去装修费149304元，但被告未兑现其宣传承诺，导致原告经营困难，2018年6月19日，原告等40户申请解除租赁合同，被告于2018年6月27日回函不同意解除租赁合同，但2018年7月31日，被告又同意解除合同，但要求我方支付赔偿金及各种费用，侵犯原告合法权益。为此，为维护原告之合法权益，今提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司辩称，1、他方认为原告起诉的事实与客观事实不符，作为案涉租赁房屋系广安川渝公司开发的房产，本案被告受开发商的委托授权对所有的一期工程的商铺进行租赁。是通过原、被告的考察对市场的评估签订的租赁合同，是由于原告自身经营管理不善导致原告亏损，导致不支付租金，才造就了本案诉讼。并不是被告的虚假宣传欺诈而签订的合同，从而导致其生意不好，这个事实与客观事实不符。双方签订的租赁合同、补充协议是合法有效的，作为原、被告主体资格是合法的，原告有完全民事行为能力人，同时，经双方协商一致，签订合同也是其真实意思表示。租赁合同内容不违反国家法律强制性规定，所以签订的合同是合法有效的，合法的合同对双方具有约束力，按照合同约定，被告已经全面履行了合同义务，而原告由于自身经营不善单方面要求解除合同于法无据。原告应当向被告一样全面履行租赁合同义务；2、根据原告诉讼请求的事实理由，认为是被告虚假宣传、欺诈行为，与本案的房屋租赁合同纠纷，要求解除租赁合同是没有法律依据的，如果是原告主张解除合同，主张虚假宣传、欺诈，应当撤销合同，他方认为本案原告主张的是解除合同，与事实不符合。需要原告明确要求撤销合同还是解除合同。在本案他方租赁合同还没有确定解除或撤销的情况下原、被告应当继续履行合同；3、本案租赁合同并没有约定原告单方面解除合同情形，也不符合法律规定。原告因经营不善解除合同理由不成立不应当支持；4、由于原告已经明确表示不履行合同主要义务，并且自认搬离该商铺，从而致使本合同的目的无法实现，据此他方要求解除租赁合同。双方解除租赁合同，应当在被告送达解除租赁合同通知书的时候予以解除。因此，他方认为由于原告根本违约，给予原告享受优惠的政策就不能享受了，故要求原告支付被告优惠给原告的租金及滞纳金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告与反诉被告于2014.4.19签订的《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除；2、请求判令反诉被告向反诉原告支付自2015年5月1日期至2018年7月31日止的租金、管理服务费、物业管理服务费共计190476元，并按每天5‰的标准支付该款自2018年8月20日期至付清之日之的滞纳金（截止反诉时滞纳金为48571.38元）。以上总计239047.38元；三、本案诉讼费、反诉诉讼费均由反诉被告承担。事实和理由，反诉原告与反诉被告于2014年4月19日签订《租赁合同》及《补充协议》，合同约定了租期、租金、服务费、物业费等，以及反诉原告给予反诉被告租金及管理服务费减免期限48个月，物业服务费减免36个月。反诉被告在2018年6月19日向反诉原告递交了申请书，要求解除租赁合同，反诉原告回函明确表示不同意解除，但反诉被告以实际行为不履行合同。后，反诉原告于2018年7月31日向反诉被告发出解除合同通知书，并明确要求反诉被告支付相关费用，但反诉被告未履行通知书中的义务就擅自搬离，并要求单方解除合同。基于此，为维护自身权益，我方依法反诉，请求支持反诉原告的诉讼请求。 原告（反诉被告）宋廷刚辩称，同意反诉原告的第一项诉讼请求，不同意第二项诉讼请求，请求法庭予以驳回。理由：1、反诉原告在宣传期间存在夸大、虚假宣传，近两年反诉原告没有尽到安保、宣传服务。还有本案反诉被告门市门口堆砌混乱，并不是单方面自身经营不善；2、公司回复不同意解除合同，反诉被告缴纳了水电费还在继续经营，反诉原告在2018.7.31发出了解除合同通知书，他方认为这个是被告方主动解除了合同，他方的目的是因为川渝家居建材城很多人起诉，他们反诉利用宋廷刚起到警醒作用。 经审理查明：2014年4月19日，原（乙方）、被告（甲方）签订《川渝家居建材城租赁合同》，约定原告承租被告的川渝家居建材城10栋1楼21至26号商铺从事瓷砖经营，租期为捌年，自2014年8月1日至2022年7月31日止；租金单价12元/平方米/月,租金按季度缴纳，乙方应付款为5940元，管理服务费单价16元/平方米/月,租金按季度缴纳，乙方应付款为7920元，物业服务费单价1.5元/平方米/月,按季度缴纳，乙方应付款为743元；保证金13860元；乙方所有应交而未交、迟交的费用，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为应交而未交、迟交费用的总和×5%×逾期天数。当天，双方签订《补充协议》，约定在合同期内从租金及管理服务费计算起租日期给予原告租金及管理服务费用减免期限为48个月，减免物业服务费期限为36个月，并约定按每平方米100元向原告给付装修补贴。合同签订后，原告依约缴纳保证金13860元。 2018年6月19日，原告向被告申请解除租赁合同，被告于2018年6月27日回函不同意解除租赁合同，2018年7月31日，被告出具解除《租赁合同》通知书，通知书载明，你方于我公司于2014年4月19日就川渝家居建材城10栋1楼121至126号房屋签订的《租赁合同》及2014年4月19日所签订的《补充协议》自本通知书到达之日解除；你方应在收到通知书后二十日内腾空房屋并交还我公司，否则，按照第一个计租期的租金标准的5倍向我公司支付赔偿金；你方应支付我公司曾免去的从2015年5月1日起至本通知发出之日止的租金及管理服务费181566元，物业管理服务费8910元。 另查明，2018年10月9日原告向广安川渝建材家居城有限公司支付7-8月水电费103元。 以上事实有，1、营业执照和法定代表人证明；2、租赁合同、经营管理公约及川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议；3、情况说明；4、市场委托培育协议书；5、前期物业管理服务合同备案书；6、前期物业管理服务合同；7、资质证书；8、企业信用信息公示报告；9、申请书；10、回函；11、解除合同通知书；12、证明、票据以及双方当事人陈述等证据为证。 本院认为，原告（反诉被告）宋廷刚与被告（反诉原告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司之间的《川渝家居建材城租赁合同》、《补充协议》，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的规定，为有效协议，本院予以认定。本案中，原告主动向被告提出解除相关合同，在第一次回函中被告拒绝解除合同，但后又主动出具解除《租赁合同》通知书，并要求被告搬离，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”，故原、被告《川渝家居建材城租赁合同》、《补充协议》之间予以解除。双方合同的解除后，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告向被告缴纳了13860元保证金，现合同协议解除，该笔保证金应予以退还。 原告还诉请了赔偿金额149304元及装修补偿款16500元，其理由是被告虚假宣传且未达到预期的经营效果，但市场经济中展开经营活动本就存在风险，原告作为成年人订立合同时应预见该风险，而虚假宣传部分，原告并未提供足够证据予以支撑，也并未提供足以证明其该部分诉请有合同约定或者是由可归咎于被告的原因造成的证据，依照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告未完成举证责任，故该部分主张本院不予支持。 反诉部分，依照双方的补充协议，租金及管理服务费减免期限为2015年5月1日-2019年5月1日（该日期为原告自己陈述，但合同约定为从2014年8月1日起算），物管费免租期为2015年5月1日到2018年5月1日，反诉原告诉请这一时间段的租金及管理服务费，缺乏合同依据。反诉原告诉称该补充协议为赠与性质，需由反诉被告完成整个合同期间的租赁经营才有效，亦缺乏证据支撑，一方面，补充合同中并未关于撤销该免除优惠实现条件的具体条文，另一方面，该优惠减免是附加于《川渝家居建材城租赁合同》，在《川渝家居建材城租赁合同》中也未有关于租期不满则取消优惠减免的意思表示，可见双方并没有对此形成合意，故反诉原告的该诉请，于法于约定无据，本院不予支持。反诉被告提供的收据载明其2018年5月1日-2018年7月30日的物业费用已经缴纳，故反诉原告就该笔费用的诉请本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、原告宋廷刚与被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司于2014年4月19日签订的《租赁合同》及《川渝家居建材城商铺租赁合同补充协议》解除； 二、被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宋廷刚退还保证金13860元； 三、驳回原告宋廷刚的其他诉讼请求。 四、驳回被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 本诉案件受理费3664元，减半收取1832元，原告宋廷刚负担832元，被告广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担1000元。反诉费4886元，减半收取2443元，由反诉原告（被告）广安市川渝宏泰商业管理有限公司负担2000元，反诉被告（原告）宋廷刚负担443元，并向广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时上缴上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  罗成 二〇一八年十二月二十九日 书记员  黄攀