苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民初9012号原告：苏州市吴中区新华印刷厂，住所地苏州市吴中区石湖西路**。投资人：胡爱英，总经理。委托诉讼代理人：屈昆鹏，江苏诚品律师事务所律师。被告：江苏中淮建设集团有限公司，住，住所地淮安市枚乘西路**/div>法定代表人：钱增德，总经理。委托诉讼代理人：单翠平、施春兰，江苏凡创律师事务所律师。原告苏州市吴中区新华印刷厂（以下简称为新华印刷厂）诉被告江苏中淮建设集团有限公司（以下简称为中淮公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新华印刷厂的委托诉讼代理人屈昆鹏，被告中淮公司的委托诉讼代理人单翠平、施春兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新华印刷厂向本院提起诉讼请求：被告赔偿其损失593479元。事实与理由：其通过司法拍卖竞得位于苏州市吴中经济开发区工业房地产，执行法院扬州市邗江区人民法院于2017年12月15日裁定拍卖房产归原告所有。被告因与原产权人维信医疗器械(苏州)有限公司（以下简称为维信公司）建设工程施工合同纠纷违法占用拍卖房产中的二期厂房，经扬州市邗江区人民法院责令迁让后，被告承诺在2018年6月底将违法占用的二期厂房腾空并交付给其，逾期搬离将承担每天1000元的违约金。约定的交付期限到期后，被告却未按约将拍卖房产的二期厂房交付给其，直至2018年9月21日才基本腾退，执行法院不再组织强制交付。由于被告逾期腾退给其造成的损失远远大于违约金1000元/天。最后一家饮料经营户胡艳占用1600平方米直至2018年11月12日才迁让完毕，故其请求法院判令被告赔偿其损失共计593479元。被告中淮公司辩称：占用苏州市吴中经济开发区工业房地产的是张伟军和包括胡艳在内的其他占用人。张伟军与其之间系劳务分包关系，因维信公司拖欠其工程款600余万元导致张伟军拖欠工人工资，负债累累。故张伟军将其中的200平方米厂房出租给了胡艳，张伟军已经把租金退还给胡艳，但胡艳仍旧不愿意清场。2018年6月底原告全面接管了涉案房地产，并且聘请了员工看大门，其根本进不去场地内，只有胡艳以要求赔偿为由拒不搬离涉案场所，直到2018年9月才清场。胡艳占用的为200平方米，而非原告所称占用了9475.52平方米。其在执行笔录中同意支付每天1000元的逾期违约金是一种错误表示，其根本不可能确保张伟军等人按时搬离厂区，笔录中其也明确表示是尽力而为。其愿意劝说张伟军配合将上述房地产交付给原告，2018年6月底以后原告从未向其主张过请求配合交付相关厂区，系因其已依约完成了劝说工作。其并非厂房的实际占用人，原告的损失不应当由其承担。涉案厂房为新建的房屋，属于毛坯，无产权证，一直处于空置，只有胡艳曾租用了200平方米毛坯房，做废品回收，也就是说该厂房并无实质性的使用价值，被告也没有在该房地产内进行办公的事实。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年7月6日，扬州市邗江区人民法院立案执行江苏艾迪药业有限公司与天健医疗科技（苏州）有限公司、刘建、维信公司企业借贷纠纷一案。在执行过程中，该院裁定拍卖、变卖维信公司位于苏州市吴中经济开发区工业房地产，上述房地产包括维信公司所有的位于苏州市吴中经济开发区产(房屋所有权证号：00113684)、土地使用权[吴国用(2009)字第06108126号]及其他无证房产、配套附属设施。2017年12月4日-5日，该院在淘宝网司法拍卖平台上公开拍卖上述工业房地产，买受人新华印刷厂以最高价4410万元竞得，并于2017年12月13日缴清了全部价款。2017年12月15日，扬州市邗江区人民法院作出（2016）苏1003执1920号执行裁定书，裁定：一、位于苏州市吴中经济开发区工业房地产归买受人新华印刷厂所有；二、解除对苏州市吴中经济开发区工业房地产的所有查封；三、涤除设定在苏州市吴中经济开发区工业房地产上的所有抵押；四、买受人新华印刷厂持本裁定依法办理上述工业房地产产权及对应的水、电等变更登记手续。扬州市邗江区人民法院还就此向新华印刷厂发出了拍卖成交确认书。扬州市邗江区人民法院还作出（2016）苏1003执1920号迁让公告，责令上述所有实际占用人在2018年2月12日前迁出苏州市吴中经济开发区工业房地产。2018年5月4日，新华印刷厂的特别授权代理人马雪官，中淮公司的特别授权委托代理人邵玉琴，中淮公司员工邵加法、查松明在扬州市邗江区人民法院执行局与执行人员谈话，形成谈话笔录1份。谈话笔录显示，中淮公司为第四顺位查封权利人，法院执行人员表示中淮公司与维信公司建设工程施工合同纠纷一案由苏州市吴中区人民法院立案执行并向该院提出以总标的600万元及诉讼费、执行费参与分配。在扣除抵押权优先受偿部分后，被执行人是单位的，应按照查封先后顺位进行受偿。查封标的物涉及的抵押债权及先查封的债权已远远超过拍卖款4410万元，如依法分配中淮公司债权无法得到任何分配。考虑到中淮公司施工和垫资的事实，为化解矛盾，经法院多方协调，如中淮公司和张伟军能够积极配合法院将拍卖标的物交付给买受人新华印刷厂，则抵押权人和在先查封的债权人同意中淮公司从拍卖款项中受偿540万元，但如果中淮公司不能按照约定积极配合法院将拍卖标的物交付给买受人新华印刷厂，法院将组织强制交付并追究中淮公司及相关人员的责任。邵玉琴表示肯定会积极配合法院依约交付二期工程，但目前张伟军不同意，但其会去做工作，尽量让其搬离，如不搬离法院可以按照法律程序强制执行。邵玉琴还表示“我们和买受人已经协商好了，我们于2018年6月底前将二期工程房屋和场地全部清空并负责交付给买受人，如果逾期搬离我们愿意每天承担1000元的违约金。”马雪官表示“是的，交付的时间我们已经谈好了。如果不按照约定的交付时间交付拍卖标的物的，我就要申请法院强制执行，交付拍卖标的物并要求承担违约金。”执行人员表示会在谈话笔录后三个工作日将270万付至苏州市吴中区人民法院，剩余款项于中淮公司将二期整个房屋及场地交付后三个工作日内给付至苏州市吴中区人民法院。具体交付的情况及时向该院报告，该院会跟进，具体实际交付，以买家确认或实际控制为准。双方对此均表示同意。2018年9月21日，马雪官又至扬州市邗江区人民法院反映，中淮公司未按时将二期工程和场地交付给其，现在二期工程和场地上的活动板房等已经拆除，里面主要就剩余一家做饮料、食品生意的还有部分货物堆放在房子里，其他基本已经搬走、清空了。马雪官还表示不用法院强制交付，拍卖的工业房地产已经全部接受到位，之前谈交付事宜的时候，约定过中淮公司如果逾期交付，要按照每天1000元的标准支付违约金，现在中淮公司没有按时交付，希望法院将违约金先扣留暂不给付给中淮公司。另，本院于2017年7月17日立案受理了中淮公司诉维信公司建设工程施工合同纠纷一案，中淮公司以维信公司将位于苏州市吴中经济开发区的生产车间工程发包给其建造，结算价为12910978元，扣减维信公司已支付的6800000元，尚欠其工程款6110978元为由，主张维信公司支付其工程款6110978元及逾期违约金。在该案审理中，张伟军以中淮公司员工身份作为中淮公司的委托诉讼代理人参加诉讼。后，中淮公司与维信公司达成调解协议，双方确认维信公司结欠中淮公司工程款6000000元，维信公司于2017年12月8日前履行。中淮公司放弃其他诉讼请求。案件受理费减半收取计29214元，由维信公司负担。本院于2017年12月6日就此出具民事调解书。以上事实，由原告提供的执行裁定书、拍卖成交确认书、迁让公告、谈话笔录，本院调取的民事调解书及庭审笔录附卷佐证。新华印刷厂认为涉案厂房面积为9472.52平方米，中淮公司未按其承诺时间将二期厂房交付给其，至2018年9月21日除胡艳外的其他人员已基本清空，胡艳占用1600平方米直至2018年11月12日方迁让完毕，整栋厂房的综合租金应为20元/平方米/月，胡艳占用的为底楼，底楼租金应为25元/平方米/月，故中淮公司应赔偿其损失593479元[具体计算方式为：9472.52平方米×20元/平方米/月×（31+31+21）÷30+1600平方米×25元/平方米/月×（9+31+12）÷30]。为证明其主张成立，新华印刷厂提供了如下证据：（一）“三合一”场所停产停业告知书、停业告知书、承诺书。其中承诺书显示张伟军于2018年7月16日向吴中区城南街道办事处作出承诺，称其为兴南路25号南侧地块新建厂房施工队现场负责人。由于工程款纠纷，该新建厂房一直未竣工验收。张伟军在该地块存在临时工棚两处，废品回收三家，是典型的“散乱污”和“331”整治对象。张伟军承诺如下：1、在2018年7月23日之前将场地西侧两处工棚全部拆除，将三家废品回收等违法违规行当全部清除及搬离。2、全部清场结束后，保证大门紧锁，绝不允许任何无关人员及设备进入厂区。3、在2018年7月23日清场之前，厂地内发生的任何意外事故均由本人张伟军负责。新华印刷厂表示涉案厂区内有租户十余家，政府在“331”整治过程中多次要求整改，张伟军出具承诺确认于2018年7月23日全部清除。（二）新华印刷厂（乙方）与胡艳（甲方）于2018年11月12日签订的协议书，载明甲方把放在苏州市吴中经济开发区厂房地楼靠东约1600平方米厂房内的饮料全部买给乙方，并把原来刘植胜同（中淮公司）张伟军签订的租赁上述厂房归还给乙方，租期及租金同乙方没有关系。饮料还有其他东西总计10万元。新华印刷厂称直至2018年11月12日其与胡艳签订了该份协议书，由中淮公司非法出租给胡艳的1600平方米场地才清场完毕。（三）房屋测量报告、建设工程规划许可证。其中建设工程规划许可证显示维信公司1#车间地上层数4层，建设规模为9232.4平方米。房屋测量报告显示维信公司1幢三层厂房建筑面积为3323.39平方米，2幢四层厂房建筑面积为9472.52平方米。（四）照片，新华印刷厂称该照片拍摄于2018年12月初，厂房内堆放的矿泉水都是胡艳的，可以证明胡艳占用的厂房面积并非200平方米。照片也可以证明涉案厂房已竣工，具备使用价值。新华印刷厂表示其无证据证明租金标准，还称其拍卖成交确认时尚有十余家租户在使用，使用范围为整个不动产及场地，集中在一二楼，主要用于堆放物品，十余家陆续迁出，其并非逐户接收租户交还的房屋。在约定期限到期后，其发现被告并未按期交付房屋，多次与执行法院反映督促，直至2018年9月21日，在执行法院要求下，其明确不再请求法院强制迁出。此时仅剩胡艳一个租户，其同意由其自行迁让，后经多次协商，其于2018年11月12日以收购方式购买了胡艳对方的物品，厂房才彻底迁让完毕。其与中淮公司、张伟军均无交接手续，与除胡艳外的租户无交接手续。经质证，中淮公司认为：（一）对“三合一”场所停产停业告知书、停业告知书、承诺书真实性无异议，“331”整治过程中政府发现厂区内堆放大量废品故出具了告知书，上述证据可以证明系张伟军个人在厂区，侵占现场的为废品收购站的若干人。（二）对该协议书真实性无异议，系胡艳占用1600平方米，胡艳将张伟军表明为中淮公司作为出租方不符合事实。胡艳自张伟军处仅租赁了200平方米的厂房。（三）对房屋测量报告真实性有异议，且即使真实也不能证明侵权人侵占了9000余平方米的房屋。对建设工程规划许可证的真实性无异议，所涉及的厂房即为其作为施工单位建设的二号厂房。（四）对照片的真实性予以确认，胡艳为实际占用人，与其无关。其并不认识胡艳，无权处理胡艳或原告的私人物品。厂房外观的照片属实，是厂房现在的情况，其退场时水电不通，没有电梯。中淮公司还认为涉案厂房为毛坯空壳，根本不能出租使用，在法院拍卖该房产时，厂房无人监管，仅有胡艳是租用，其他均为要债人占用，其不清楚做废品的人员如何进入。中淮公司为证明胡艳系的租赁面积为200平方米，提供了胡艳与张伟军签订的租赁合同为证。经质证，新华印刷厂对该合同的真实性无法确认，胡艳实际租赁的面积为1600平方米而非合同中的200平方米。原被告双方均确认谈话笔录中所涉及的二期房产包含于拍卖物中的无证房产之中，厂房已基本建造完成，未竣工验收。原告认为张伟军为中淮公司的项目经理，厂房水电完成、电梯装好近一半。被告认为张伟军为其劳务分包商，厂房水电线路排好，有楼梯没电梯。中淮公司未提供证据证明其与张伟军之间的分包关系。新华印刷厂表示涉案厂房现已腾空，其准备用于出租。本院认为：行为人因过错侵害他人人身、财产权益，应当承担侵权责任。扬州市邗江区人民法院对包括无证房产在内的苏州市吴中经济开发区工业房地产进行拍卖，新华印刷厂参加拍卖，通过公开竞价成交，以4410万元的价格竞得该不动产。扬州市邗江区人民法院就此作出（2016）苏1003执1920号执行裁定书，裁定位于苏州市吴中经济开发区工业房地产归新华印刷厂所有。新华印刷厂就上述工业房地产享有财产权益。根据扬州市邗江区人民法院发出的迁让公告，实际占用人应于2018年2月12日前迁出。2018年5月4日，新华印刷厂、中淮公司在扬州市邗江区人民法院执行局的组织下进行谈话，扬州市邗江区人民法院的执行人员向中淮公司说明在依法分配的情况下中淮公司的债权不能得到任何分配，但如果中淮公司和张伟军能够积极配合法院将拍卖标的物交付给新华印刷厂，则抵押权人和在先查封的债权人同意中淮公司从拍卖款中受偿540万元。在此情况下，中淮公司表示积极配合法院依约交付二期工程，因张伟军不同意，其会去做工作，并承诺于2018年6月底前将二期工程房屋及场地全部清空并负责交付给新华印刷厂，逾期办理愿意承担每天1000元的违约金。可见，中淮公司系为获得540万元履行款而自愿作出了于2018年6月底前将二期房屋及场地全部清空并交付给新华印刷厂的承诺，该意思表示真实有效，已于到达新华印刷厂发生法律效力。中淮公司现又以张伟军与其之间仅为劳务分包关系、其并未实际占用涉案厂房、其仅承诺做劝说工作不可能确保张伟军等人按时搬离厂区、其存在意思表示错误等理由，拒绝承担相应责任，有违诚信，理由不能成立。根据新华印刷厂所提供的“三合一”场所停产停业告知书、停业告知书、承诺书、协议书等证据，可以证实中淮公司未在2018年6月底前将涉案房屋、场地清空并交付新华印刷厂，中淮公司已侵害了新华印刷厂的财产权益，应当承担侵权责任。根据2018年5月4日的谈话笔录，中淮公司、新华印刷厂均同意中淮公司的具体实际交付以买家确认或实际控制为准。2018年9月21日，新华印刷厂在胡艳尚未搬离的情况下表示不用法院强制交付，并确认拍卖的工业房地产已经全部接收到位，应视为2018年9月21日已实际交付完成。中淮公司应赔偿新华印刷厂自2018年7月1日至2018年9月21日期间的相应损失。现涉案厂房主体结构已建造完成，虽尚未竣工验收，但中淮公司逾期返还也会影响到房屋的后续使用，被告中淮公司认为房屋不具备使用价值为由主张不承担赔偿责任，理由不能成立。新华印刷厂表示其厂房共计9472.52平方米，整幢房屋的租金损失为20元/平方米/月，现新华印刷厂不能明确其所述的十余租户的具体占用情况及迁出时间，也未举证证明其所主张的租金损失计算标准，致本院就逾期交付对新华印刷厂使用房屋影响的严重程度及具体损失难以作出判断。考虑到新华印刷厂、中淮公司在执行过程中一致同意如逾期交付则中淮公司应支付每天1000元的违约金，双方在作出该意思表示时理应已对逾期交付的相应损失作出了综合判断。结合双方的上述意思表示，本院认定中淮公司应赔偿新华印刷厂损失合计83000元。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十七条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第六条、第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告江苏中淮建设集团有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告苏州市吴中区新华印刷厂人民币83000元。二、驳回原告苏州市吴中区新华印刷厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1684元，财产保全费人民币3141元，合计人民币4825元，由原告苏州市吴中区新华印刷厂负担人民币3610元，由被告江苏中淮建设集团有限公司负担人民币1215元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。（此页无正文）审判员  龚伟亚二〇一八年十二月十七日书记员  周亚雅