广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初2530号 原告：潘英东，男，1973年9月8日出生，壮族，现住南宁市武鸣区。 原告：丰玉平，女，1975年11月13日出生，壮族，南宁市武鸣区人，现住。 共同诉讼委托代理人：傅正义，南宁市海宁法律事务所法律工作者。 被告：郑生富，男，1954年8月10日出生，汉族，现住南宁市。 被告：甘丽鸣，女，1957年8月24日出生，壮族，现住南宁市。 共同诉讼委托代理人：甘丽娟，女，1952年9月15日出生，汉族，现住南宁市武鸣区。 共同诉讼委托代理人：李宝林，男，1944年4月26日出生，汉族，现住南宁市青秀区。 原告潘英东、丰玉平与被告郑生富、甘丽鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日受理后，依法组成合议庭进行审理，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告潘英东及其委托代理人傅正义、被告郑生富、甘丽鸣及其委托代理人甘丽娟、李宝林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告潘英东、丰玉平诉称：2004年7月19日，原告与被告在协商一致的基础上签订了《房屋买卖已交清款和移交土地证、房产证凭据书》，约定被告将位于武鸣县城厢镇和平街252号房屋所有权和土地使用权（用地面积133.7㎡，宅地89.95㎡）自愿转让给原告，转让总价款为100000元（大写：壹拾万元），在原告一次性支付全部价款后，被告应协助原告办理房屋所有权等变更手续。协议签订当日，原告依约将房屋所有权和土地使用权的价款100000元一次性支付给被告，被告随之将该土地使用证和房产所有权证交给原告并将房屋交付原告管理使用。后原告要求被告协助办理房屋所有权过户变更登记手续，被告一直推托，不予配合，时至今日，因被告原因，原告始终未能办理房屋所有权过户变更登记手续。 原告认为，原、被告签订的《房屋买卖已交清款和移交土地证、房产证凭据书》合法、有效，被告未依约协助原告办理房屋所有权过户变更登记手续，其行为已经构成违约。为维护原告的合法权益，原告依照《合同法》的有关规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、判决确认原告与被告于2004年7月19日签订的房屋土地买卖协议合法有效；2、判令被告协助原告办理到房地产部门办理房屋及土地过户手续；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。在审理过程中，原告变更第一、二项诉请，即请求确认武鸣县城厢镇和平街252号的房屋归原告所有；请求法院判决将涉案房产变更过户到原告名下。其他诉请不变。 原告潘英东、丰玉平为证实其主张，向本院提交以下证据：1、原告身份证、被告身份证，拟证明原、被告的主体适格；2、《房屋买卖已交清款和移交土地证、房产证凭据书》，拟证明原、被告之间存在房地产买卖的事实；3、收条，拟证明被告收到原告支付的100000元购房款的事实；4、国有土地使用证、房产所有权证，拟证明涉案房产的土地权属和房产权属情况；5、证明两份，拟证明涉案房产的位置；6、划拨土地使用权办理协议出让手续申请书、勘测定界委托书，拟证明被告向房产部门申报涉案房产土地出让并委托勘测的事实；7、短信截图、通话记录截图，拟证明原告催促被告办理涉案房产过户的事实；8、证明，拟证明涉案房产的社区居委会出面调解原被告过户问题未成功的事实。 被告郑生富、甘丽鸣辩称：一、原告与答辩人于2004年7月19日签订买卖和平街252号房屋协议书是事实，答辩人已收到原告支付的全部购房款，目前尚未过户也是事实；二、原告称其要求答辩人协助办理过户手续，答辩人一直推托不予配合，已构成违约，责任在于答辩人，不是事实。原告与答辩人签订房屋买卖合同后，已向原告交付土地证和房产证，同时答辩人主动向国土局申办划拨土地出让手续，但由于原告不按协议约定交纳国有土地出让金及契税才导致涉案房产无法过户，责任在于原告，原告的诉称与事实不符；三、原告在实际占用涉案房产后，未经城建部门的许可，私自砌墙堵住答辩人家的后门和窗户，影响答辩人的采光和通风，违背双方签订的协议原则，属非法占用土地搞违章建筑，已构成违约。综上所述，原告的诉称是毫无事实和依据的，请求法院予以驳回，同时请求法院确认因原告违约，双方签订的房屋土地买卖协议无效，判令原告拆除违章所建围墙，并赔偿损害费70000元。 被告郑生富、甘丽鸣未提交相关证据。 本案的争议焦点是：一、被告在协助原告办理讼争房屋变更登记手续的过程中是否存在违约行为？是否应当协助原告办理房屋土地变更登记手续？二、讼争房屋是否已经发生转移？应当归谁所有？ 经本院审理查明：2004年7月19日，潘英东、丰玉平与郑生富、甘丽鸣签订一份《房屋买卖已交清款和移交土地证、房产证凭据书》，约定郑生富、甘丽鸣将位于武鸣县城厢镇和平街252号[土地使用权证证号：武国用（1999）字第0206329号；房产所有权证证号：桂房证字第**]的房屋所有权和土地使用权转让给潘英东、丰玉平，转让价100000元，潘英东、丰玉平将转让价款一次性付给郑生富、甘丽鸣，被告将房地产转让给原告后，房屋所有权和土地使用权变更所需费用由潘英东、丰玉平承担，被告要协助原告办理变更手续，向变更机关提供所需要的材料。同日，潘英东、丰玉平将转让款一次性支付给郑生富、甘丽鸣，郑生富、甘丽鸣收款后出具一份收据给潘英东、丰玉平收执，载明：“收到潘英东交来房子款壹拾万元整。收款人：郑生富、甘丽鸣2004年7月19日”。同时，郑生富、甘丽鸣将房产及其所有权证交给潘英东、丰玉平管理使用。此后，原告要求被告协助办理变更登记手续未果，于2018年7月23日诉至本院，提出前述诉讼请求。 又查明：郑生富、甘丽鸣于2011年4月向武鸣区城厢镇和平社区居委会申请涉案房屋地址确认证明，并于2011年6月7日向武鸣区国土资源局申请划拨土地使用权办理协议出让手续，随后于2011年10月12日对涉案房屋的土地向武鸣区国土资源信息中心申请勘测定界。 另查明：涉案房产座落于南宁市武鸣区城厢镇和平街252号，国有土地使用证证号为武国用（1999）字第0206329号，土地使用者为郑生富、甘丽鸣，地号020104102-2，用途为主张，使用权类型为划拨，使用面积156平方米；房产所有权证证号为桂房证字第0130229号，房屋产权人为郑生富、甘丽鸣，私产，混合砖木结构，建筑面积171.5平方米。 本院认为：公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案潘英东、丰玉平与郑生富、甘丽鸣就买卖南宁市武鸣区城厢镇和平街252号房地产事宜所达成的《房屋买卖已交清款和移交土地证、房产证凭据书》，是双方当事人在自愿平等、协商一致的基础上达成的协议，当事人意思表示真实，其内容并未违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效协议，双方当事人应当严格全面履行各自的义务。原、被告双方对转让南宁市武鸣区城厢镇和平街252号房地产的事实及价款并无异议，本院予以确认。至于原告潘英东、丰玉平主张被告不配合协助办理房产过户手续，因无证据佐证郑生富、甘丽鸣有故意拖延的情况，故对原告的主张，本院不予认可。被告郑生富、甘丽鸣辩称潘英东、丰玉平在实际占用和使用讼争房地产期间严重违背双方的协议，属严重违约，请求确认购房协议无效，根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效”，被告郑生富、甘丽鸣请求确认合同无效的事由不属于法定无效的情形，故对被告的辩称，本院不予支持。 潘英东、丰玉平在支付完协议约定的价款后，郑生富、甘丽鸣已将讼争房地产交付原告管理和使用，双方已经完成了房地产买卖行为，但根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，在郑生富、甘丽鸣已交付讼争房地产的权属证书的情况下，潘英东、丰玉平未办理讼争房地产的过户登记，不发生房产过户的效力。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”据此，潘英东、丰玉平可于本案裁判文书生效后自行到相关管理部门进行变更登记。至于郑生富、甘丽鸣辩称原告存在违约情况并请求恢复原状和支付赔偿，因诉请属于侵犯物权纠纷，不宜与本案合并处理，本院建议另行起诉。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条的规定，判决如下： 一、坐落南宁市武鸣区城厢镇和平街252号房地产[桂房证字第0130229号]归原告潘英东、丰玉平所有； 二、原告潘英东、丰玉平应于本判决生效后自行到房产管理部门和土地管理部门依照有关法律法规的规定申请办理变更登记。 案件受理费5050元，由原告潘英东、丰玉平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  潘知兴 人民陪审员  韦长信 人民陪审员  谭庆仁 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  黄丹妮