河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0323民初2431号原告：洛阳神宇置业有限公司，住所地河南省新安县城关西营房路东侧。法定代表人：高红强，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李小穗，河南慕容律师事务所律师。被告：河南鸿宸建设有限公司，住所地河南省安阳市殷都区钢三路北段路东梅园庄街道办事处**。法定代表人：张天武，系该公司董事长。委托诉讼代理人：付景新，河南中冶律师事务所律师。原告洛阳神宇置业有限公司与被告河南鸿宸建设有限公司确认合同效力纠纷一案，本院于2018年8月8日立案，被告河南鸿宸建设有限公司于2018年8月30日向本院提出管辖权异议，本院于2018年8月31日作出（2018）豫0323民初2431号民事裁定，驳回被告河南鸿宸建设有限公司对本案管辖权提出的异议。被告河南鸿宸建设有限公司不服该裁定上诉至河南省洛阳市中级人民法院，河南省洛阳市中级人民法院于2018年10月8日作出（2018）豫03民辖终579号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告洛阳神宇置业有限公司委托诉讼代理人李小穗，被告河南鸿宸建设有限公司委托诉讼代理人付景新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳神宇置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认2016年7月2日签订的《以房抵工程款协议》和《决算书》无效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告洛阳神宇置业有限公司（以下简称神宇公司），开发新安县黛眉甲天下1#楼楼盘，河南鸿宸建设有限公司（以下简称鸿宸公司）作为承包方承包该项目主体工程，因为被告前期违约，未提供竣工验收报告，原告因此根据双方签订的合同未给被告工程款，被告鸿宸公司派人对原告神宇公司黛眉甲天下工程进行堵门、入户门换锁等行为，导致原告神宇公司半年内无法对黛眉甲天下1#楼进行下一步施工，原告神宇公司在涉案楼盘没有任何手续，双方也没有决算资料的情况下，被迫于2016年7月2日与被告鸿宸公司签订了《以房抵工程款协议》和《决算书》。但因原告被迫签订的《以房抵工程款协议》的内容不符合客观事实，且违反了法律的强制性规定，原告根本无法实际履行，应属无效合同，《决算书》是根据该无效合同签订的，《以房抵工程款协议》无效，《决算书》也当然无效。为此，特向贵院依法提起诉讼，请求法院依法予以支持，原告神宇公司在此保留追究被告鸿宸公司赔偿其损失的权利。被告河南鸿宸建设有限公司答辩称：一、神宇公司起诉确认合同无效完全属于滥用诉权、恶意诉讼、是极不诚信的表现。如果支持神宇公司的请求，将极大损害施工方和工人利益，也损害业主利益，违背诚实信用原则，涉及到公共利益和社会稳定。1、为了尽早解决工程款、劳务费用和农民工工资问题，在开发商神宇公司和施工方鸿宸公司以及劳务队和工人代表的共同协商参与下，完成了工程决算和以房抵工程款协议。这个协议是各方真实意思表示。在合同签署后两年内，各方没有争议。2、而在2018年，房屋价格出现上涨的市场因素后，神宇公司提出推翻当初协议约定的房屋抵偿价格，要求按照目前的市场价格重新计算房屋价款和抵付工程款，并将多余的房屋退还给神宇公司。这个请求遭到了鸿宸公司和工人的严厉斥责和明确拒绝。于是神宇公司向法院起诉，试图通过法院的判决支持其严重失信的请求。这是引发本案纠纷的直接原因和根本原因。3、以房抵工程款协议确认无效后，带来的后果是非常严重的，不仅已经达成的各方的真实意思遭到推翻，同时工人工资无法兑现，围绕已经抵偿的房屋将在购房人、卖房人、施工方和开发商之间引发一系列纠纷。本案一个案件将引发上百起案件的发生。4、人民法院维护的是人民的合法权益，为获得非法利益而提起诉讼就属于恶意诉讼，滥用诉权。而原告神宇公司的起诉完全是钻法律空子，拿起法律的武器获得不正当利益。应当驳回原告的起诉。二、本案中名义为合同效力纠纷，实际为房屋抵偿工程款纠纷，原告的目的并不是为了明确合同效力，这只是手段，确认合同效力本身并不直接引发各方利益关系，但原告的真实目的在于获得已经抵偿工程款的房屋，原告最初的起诉状上也载明要求返还房屋。但是该房屋，经过原告的许可，被告已经全部出售完毕。目前合法占有房屋的并不是被告，而是本案以外的第三方。本案纠纷将直接涉及和影响到第三方购房人的切身利益。法院应通知第三人到庭参加诉讼。三、本案的合同效力纠纷涉及到本案工程及房屋土地的产权的性质和归属问题。而由于该工程和产权性质及归属不明确，无法确认工程及房屋土地产权归属，应该由政府部门先行确权，之后法院才能审理。1、以房屋抵偿工程款协议的效力问题，首先涉及到房屋能否买卖的问题，房屋能否买卖涉及到房屋的权属问题，而且由于目前房屋的权属没有登记，因此要追踪到土地的归属问题，而由于该土地并没有登记在原告名下，因此，原告并不属于合法的土地使用权人。本案中无法查明土地的情况、也无法查明工程和产权归属情况，在该等情况不明确的情况下，也无法查明工程和产权归属情况，在该等情况不明确的情况下，不能直接确定以房屋抵偿工程款协议的效力问题。2、由于土地权利界定是由政府部门进行的，不是由法院确定的，因此，本案应交由政府部门先行处理。四、本案的工程并不是商品房开发，而是安置房建设，不能按照商品房开发和销售的相关规定来裁定本案合同的效力。本案的工程属于政策性工程。在政策性房屋的安置过程中，普遍涉及到房屋没有产权证的问题，但不能因为房屋没有产权登记就认定合同无效，否则将造成社会秩序和交易秩序的严重混乱。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告洛阳神宇置业有限公司作为甲方与被告河南鸿宸建设有限公司作为乙方于2016年7月2日分别签订1、《以房抵工程款协议》、2、《决算书》各一份，内容分别载明：1、以房抵工程款协议，“鉴于甲乙双方签订了新安县黛眉甲天下1#楼工程施工合同。乙方承包了甲方洛阳神宇置业有限公司工程施工。工程款因甲方原因未按合同支付工程款。经双方多次协商，达成以下条款：（一）双方同意，甲方愿意将该楼按商品房均价2100元/平方米作为房抵工款进行结算。（二）该工程进行主体封顶，因甲方无力支付工程款，甲乙双方协商终止合同，扣除甲方支付工人工资、商混，甲方下欠乙方12510000元。（三）甲方愿意将黛眉甲天下1#楼，楼号5、6、8、10、14、16、、24、25共计8层，48套住房，面积共5957.14平方米，价格2100/平方米抵消工程款，房屋性质国有大产权，乙方指定实际购房人，甲方无条件办理合同及购房手续，房产证。（四）该房屋的抵消房必须在2017年5月1日具备竣工验收合格后，达到销售入住条件，并由甲方办理和销售和商品房同等一致的有关手续，费用有实际购房人按国家规定缴纳。因甲方原因不能办理相关手续，造成一切经济损失由甲方承担。（五）工人工资部分360万，有甲方负责支付，从乙方工程款中扣除。（六）双方经多次协商同意以该工程的进度现状为准，乙方不再继续施工，就此进行结算。（七）乙方在施工期间所发生的经济来往，如水电费、资料费等，对外所有费用全部已清，与乙方无任何纠纷。剩余工程由甲方自行安排。（八）如乙方指定该房屋的实际购房人，乙方可向甲方发出书面通知，说明实际购房人的实际情况和有关资料，甲方可无条件办理相关手续。（九）如乙方指定实际购房人需办理银行按揭贷款手续的，必需保证其符合银行按揭贷款条件，出具真实有效的材料，以便顺利的贷款进行。所有抵房的工程款，乙方收到首付款，余款双方共同设立账户，共同管理，按揭款到共同管理账户内，三天内必须拨乙方指定账户。如甲方不配合乙方办理按揭贷款，甲方应承担拨款额的双倍赔偿。（十）本合同签订同时，甲方应支付乙方30万元急用工程款。（十一）本合同一式四份，甲乙双方各执两份，签字生效，具有同等法律效力，并且原合同终止，甲方可安排人员施工，乙方不得进行阻拦。（十二）未尽事宜，双方另行协商。”2、决算书，“通过甲乙双方进行多次协商就于黛眉甲天下一号楼工程施工合同，因甲方无能力支付工程款，双方同意就此停工，终止合同，关于结算一事达成以下协议：（一）乙方施工该工程，直至封顶，并施工现场的水电，设施的安装铺垫。办公设施临建等。（二）经甲乙双方多次协商，本着友好互利的原则，最后确定为18922828元（大写：壹仟捌佰玖拾贰万贰仟捌佰贰拾捌元）作为决算款。(三）双方签字后具有同等法律效力，本协议一式四份，双方各执两份。”另查明：案涉房产项目黛眉甲天下1号楼未办理不动产权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，未进行工程招标。本院认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。关于案涉《以房抵工程款协议》以及《决算书》是否有效。2016年7月2日，原告洛阳神宇置业有限公司与被告河南鸿宸建设有限公司就开发的黛眉甲天下工程，就工程款的有关事项原、被告双方签订《以房抵工程款协议》以及《决算书》。经查案涉房产黛眉甲天下1号楼项目无不动产权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证；案涉工程项目未依法进行招标。依照《中华人民共和国招标投标法》第三条第一款规定：“在中华人民共和国境内进行下列工程建设项目包括项目的勘察、设计、施工、监理以及与工程建设有关的重要设备、材料等的采购，必须进行招标：（一）大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公众安全的项目”，《中华人民共和国招标投标法实施条例》第三条及《工程建设项目招标范围和规模标准规定》第三条对必须进行招标的关于社会公共利益、公众安全的公用事业项目进行了具体划分，其中就明确包括商品住宅施工项目。本案黛眉甲天下工程作为商品住宅，关乎公众安全，故应属于必须进行招投标项目。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项规定：“下列房地产，不得转让：(六)未依法登记领取权属证书的;”《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条关于“建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，认定无效：……(三）建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的”的规定，案涉房产黛眉甲天下1号楼项目无不动产权属证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，更未进行工程招标，依照《《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”综上，案涉《以房抵工程款协议》为无效合同。依照《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”案涉《决算书》系原、被告双方结算工程款数额的条款，为有效条款。综上所述，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决如下：一、确认2016年7月2日原告洛阳神宇置业有限公司与被告河南鸿宸建设有限公司签订的以房抵工程款协议无效；二、驳回原告洛阳神宇置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由原告洛阳神宇置业有限公司负担250元，由被告河南鸿宸建设有限公司负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审 判 长  高 征人民陪审员  游晓瑞人民陪审员  侯 甫二〇一八年十二月二十日代书 记员  王 燚