北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初43577号原告：北京常赢盈鑫商贸有限公司，住所地北京市朝阳区常营北路**。法定代表人：张春生，经理。委托诉讼代理人：张景远，男，1980年10月31日出生，回族，北京常赢盈鑫商贸有限公司员工，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张苏，上海市锦天城（北京）律师事务所律师。被告：张景文，男，1970年3月31日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。被告：吴立军，男，1982年11月12日出生，回族，无业，住北京市朝阳区。原告北京常赢盈鑫商贸有限公司（以下称原告）与被告张景文、吴立军（以下均称姓名，一并提起时称二被告）房屋租赁合同纠纷一案,本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张苏、张景远到庭参加了诉讼，张景文经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加2018年8月6日及9月5日庭审，吴立军经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认我公司与二被告2009年4月9日签署的《房屋租赁合同》于2018年2月6日解除；2、二被告支付2017年12月21日至2018年6月20日租金128187.65元；3、二被告支付2014年11月15日至2018年3月15日的供暖费77854.087元；4、二被告支付2017年6月至2018年6月20日的卫生费3600元；5、二被告支付拆除费用24816元。事实和理由：2009年4月9日，我公司与二被告签订《房屋租赁合同》，约定二被告承租我公司管理的北京市朝阳区常营XXX号底商（以下简称涉案房屋）。合同约定，除第一年外，其他年份租金应于前一年的5月10日前支付。2017年5月10日前，二被告未支付2018年度租金，我公司多次向二被告索要租金，但二被告至今未按合同约定付足房租、供暖费及卫生费。鉴于二被告一直拖欠房租，加之其经营的店面已经对外公示因经营不善无力经营，故我公司要求解除合同，二被告亦表示同意。2018年6月21日，二被告派人来腾房，我公司联系施工队拆除了室内设施设备，并支付了相应费用。现我公司依照合同条款行使解除权，故诉至法院，望判如所请。张景文辩称，我从2009年4月开始向原告承租涉案房屋，当时吴立军是常营人，有优惠政策，所以我就让他帮我签了个字，但吴立军并非实际承租人，是我个人承租涉案房屋用于经营婴幼儿游泳。合同约定免租期两个月，租期2009年6月10日至2019年6月9日，租金每天每平米1.6元。合同第三条约定支付租金的时间为每年的5月10日支付下一年度租金，但实际上我和原告口头约定的是每年6月和12月各支付一次租金，我一直按照这个约定支付租金，将租金交到了2017年12月。2018年3月2日原告将解约通知张贴在涉案房屋的门上，要求我5日内搬离，否则其有权进入涉案房屋将屋内物品提存等，所以我认为我们的合同应当在当天就解除了，而且我5天之内没有搬离就视为放弃涉案房屋内的物品，相当于已经交房了。另外，2018年2月27日原告将涉案房屋上锁导致我无法经营，所以我只同意支付房租至2018年3月2日，卫生费我同意支付，供暖费即使交纳也应当交至物业公司。吴立军未到庭，亦未发表书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市朝阳区常营乡常营XXX房屋产权归常营乡集体所有，已取得建设工程规划许可证，常营乡政府授权原告管理并负责招商工作。2009年4月9日，原告（甲方）与二被告（乙方）签署《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方经营使用，建筑面积452.64平方米，租期自2009年6月10日至2019年6月9日，租金每天1.6元/建筑平方米。租金计算按照自然天数计算，每年按照三百六十五天计算。在本合同规定的租赁期开始之日的5年内，乙方应当向甲方支付的租金为每年264341.76元，在该5年中租金标准不递增。本合同规定的租赁期开始之日起5年期限届满后，乙方每年向甲方支付的租金应在上一年租金标准的基础上递增，即本合同期内的第6年乙方应向甲方支付的租金为：第6年起至第10年租金每天2.2元/平方米，本年租金363469.92元，10年以后另行决定。如本租赁合同在履行过程期间发生解除或终止的情况，则乙方的实际租期为不满一个公历月时，甲方按照一个整公历月计算乙方实际应交纳的租金，不再按照具体天数核算租金，租金数额标准按照当年的租金数额标准计算。本合同所规定的租金仅指乙方占有、使用甲方按照本合同规定交付的该房屋，不包括房屋的电费、供暖费、垃圾清运费、卫生费、水资源费、排污费等其他法律法规、规定应缴纳的费用。租金支付方式为：首次支付租金为本合同生效之日内，此后每年度的租金乙方需于该年度租期到来前三十日，即于每年5月10日前，向甲方支付下一个年度的全部租金。供暖费由甲方根据物业公司有关规定按标准收取，每建筑平方米30.15元，该价格随相关部门调整价格而调整。乙方应当按本合同规定的方式和时间，如期、足额地交纳租金及其相关费用，乙方逾期交纳的，应当按逾期天数向甲方交纳滞纳金，滞纳金按每日万分之五计算，如果乙方逾期三十日仍未缴付相应的租金或费用的，甲方有权提前终止或者解除本合同，并按照本合同第九条规定的违约责任执行。本合同租赁期满或本合同解除、提前终止后，乙方应在租赁期满的当天和/或本合同解除、提前终止的当天，或甲方通知的时间，将该房屋及附属设施、设备按照本合同约定的原状返还给甲方，并将该房屋钥匙交付甲方后，视为乙方按照约定返还房屋完成，乙方应同时结清应承担的全部费用。乙方在租赁期间添置的动产，可由其自行收回，而对于乙方装饰、装修的部分或搭建的其他不动产，甲方要求乙方拆除装修、装修的部分和其他不动产，并将房屋恢复原状，乙方应无条件恢复原状，不得因此而要求任何赔偿或补偿；乙方不按照甲方要求拆除装饰、装修的部分和不动产，也不恢复原状的，则乙方应向甲方支付恢复原状所需全部费用；甲方要求乙方拆除，乙方放弃回收或在甲方提出要求后不表示任何意见或拒绝拆除的，则视为乙方放弃对其装饰、装修的部分及其他不动产的所有权和处分权，该部分由甲方无偿收回，归甲方所有。……房屋返还之日，乙方应将该房屋内乙方的物品全部搬出，房屋返还之次日起，该房屋内乙方遗留的物品均视为乙方不要的废弃物，甲方有权以其认为适当的方式处置相关物品（包括抛弃、变卖、使用、拆除等），乙方对此不再有任何异议，亦不要求甲方对其进行任何形式的赔偿和补偿。关于违约责任的约定为：乙方同意甲方有权在下述时间发生时的任何时间提前收回该房屋及甲方提供之附属设施、设备，本合同亦随之同时终止，且乙方还应向甲方承担违约责任：（1）乙方拖欠租金、其他费用等及其他按本合同应当支付的费用超过十日的；（2）乙方违反本合同约定，经甲方通知后十日内仍未予以纠正的，或纠正但并未达到甲方要求的。租赁期届满或因本合同依法或依合同规定提前终止，如乙方逾期交付该房屋，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于原月租金两倍的违约金，如果逾期超过了十日，甲方有权进入该房屋，该房屋内所有装修、设施和物品均归甲方所有。关于合同解除的约定为：乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，且无需提前两个月以书面形式通知对方，届时，甲方有权选择采取：收回该房屋、要求乙方按照合同约定支付违约金、单方提前解除合同等一种、多种或全部方式，要求乙方承担相关的责任，在甲方实施上述行为后，仍有权就其损失向乙方主张赔偿：（1）不支付或者不按照约定支付租金、其他费用等超过十日的（该支付义务与甲方是否发出正式口头或书面请求无关）……（6）如因乙方违反经营或其他原因等致使乙方下落不明，则甲方可以采取签署《单方面终止合同通知》的方式解除本合同。自甲方单方面在该房屋所在地张贴《单方面终止合同通知》之日起十日内，乙方应将该房屋完好交还给甲方，如果因乙方去向不明或不予理睬，且在10日内乙方未将该房屋交还给甲方（交还房屋按本合同交纳，并以甲方收到乙方交回房屋钥匙，且能够实际控制房屋为标准），届时，乙方存放于该房屋内的物品将由甲方向当地公安机关申请提存，费用由乙方承担，甲方有权收回该房屋另行出租，有权继续向乙方追索在此期间乙方拖欠的租金及其他相关费用，并有权要求乙方赔偿相应损失。合同签订后，双方依约履行，原告将涉案房屋交付二被告，涉案房屋用于开办“靓宝宝”婴幼儿游泳中心。此后，二被告支付了涉案房屋至2017年12月21日的房屋租金。2014年5月28日，原告与张景文、北京靓宝宝家庭服务有限公司签署《补充协议》，约定鉴于乙方是原常营乡本地村民，为扶持村民从务农到从商这一转型，双方友好协商签订租赁合同，现原合同中约定租赁期限的第六年至第九年的租金更改为1.6元/㎡/天。第十年的租金标准在第九年合同期满前，甲方会同政府部门根据区域情况另行制定租金价格，重新签订房屋租赁合同，在同等条件下乙方可优先租用。除上述变更内容以外，合同涉及的其他事项仍按原租赁合同执行。2018年3月2日，原告在涉案房屋张贴《解约通知》，称因二被告未按约向其缴纳2017年12月21日至2018年6月9日的房屋租金123842.3元，已经构成违约，故发出书面解除通知，正式解除双方签订的房屋租赁合同，要求对方于五个工作日内搬离，逾期未搬离，将自行入内并将剩余物品申请有关部门提存。同日，原告将该解约通知以短信方式向二被告手机发送。庭审中，原告主张2018年2月6日已经向二被告送达了解除通知，但就此未提交证据证明。2018年4月3日，原告进入涉案房屋进行物品清点、制作清单，并将涉案房屋换锁。物品清单于2018年5月28日通过手机短信发送给二被告。被告称2018年2月27日已经无法进入涉案房屋，系原告换锁，但就此未提交证据证明。2018年6月21日，原告聘请施工队至涉案房屋将屋内隔断及游泳池拆除。原告提供其与北京世纪梦雅装饰工程有限公司2018年6月20日签署的《施工协议》及该公司开具的发票，显示工程地点为涉案房屋，工程内容为设备拆除、杂物搬运、拆除吊顶、拆除平台、砖墙、池子，合同总价为47111.97元，发票金额为24816元。庭审中，张景文表示涉案房屋实际由其个人租赁使用，用于开设靓宝宝婴幼儿游泳馆，因吴立军是常营本地人，可以享受优惠政策，故请吴立军帮忙签字，但吴立军并非实际承租人。关于合同解除的时间，原告主张为2018年2月6日，张景文否认当日收到过原告发送的解除通知；张景文主张为2018年3月2日，当日收到解约通知，且已无法使用涉案房屋。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告与二被告签署的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，双方均应依约履行。合同系二被告共同与原告签署，张景文虽称吴立军并非实际承租人，但未提交任何证据证明，本院无法采信，根据合同相对方确认二被告均为承租人，并依法依约承担合同义务。根据庭审查明的事实及现有证据，二被告未按照合同约定的期限支付租金已经超过十日，原告依约享有合同解除权，合同应于原告解除通知送达二被告当日解除。原告虽主张已于2018年2月6日将解除通知送达二被告，但未提交任何证据证明，本院无法采信，按照其提交证据显示的送达日期及张景文确认的收到时间认定双方合同于2018年3月2日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同解除后，二被告作为承租人应当交还房屋并结清相关费用。张景文虽称原告于2018年2月27日已经将涉案房屋上锁，但未提交任何证据证明，本院无法采信，故合同解除日之前的房屋租金及合同解除日之后至原告实际收回房屋之日止的房屋使用费二被告应当足额交纳。根据原告自认，其已于2018年4月3日收回涉案房屋并换锁，此时二被告已经失去对房屋的实际控制，在此情况下，原告又已经明确通知二被告解除合同并处理相关物品，则应当及时处理屋内物品以免损失扩大，但原告直至2018年6月21日才对涉案房屋进行清理，故在此期间的房屋使用费属于自行扩大损失，应由原告自行承担，二被告需向原告交纳房屋使用费的截止日期应至2018年4月3日。关于暖气费，依合同约定属于应由二被告承担的费用，张景文虽不认可原告主张的暖气费欠费期间，但无任何证据证明，本院对该项费用予以支持。关于卫生费，二被告实际使用房屋至2018年4月3日，张景文虽同意支付该费用至2018年6月，但吴立军未对此发表意见，本院支持至2018年4月的卫生费。关于拆除费用，合同约定该笔费用应当由二被告承担，原告已经提交证据证明该费用的实际发生，本院按照票据金额予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、原告北京常赢盈鑫商贸有限公司与被告张景文、吴立军二〇〇九年四月九日签署的《房屋租赁合同》于二〇一八年三月二日解除；二、被告张景文、吴立军于本判决生效后七日内向原告北京常赢盈鑫商贸有限公司支付二〇一七年十二月二十一日至二〇一八年三月二日的房屋租金五万二千一百四十四元一角三分；三、被告张景文、吴立军于本判决生效后七日内向原告北京常赢盈鑫商贸有限公司支付二〇一八年三月三日至二〇一八年四月三日的房屋租金二万三千一百七十五元一角七分；四、被告张景文、吴立军于本判决生效后七日内向原告北京常赢盈鑫商贸有限公司支付二〇一四年十一月十五日至二〇一八年三月十五日的供暖费七万七千八百五十四元零八分；五、被告张景文、吴立军于本判决生效后七日内向原告北京常赢盈鑫商贸有限公司支付二〇一七年六月至二〇一八年四月的卫生费二千七百元；六、被告张景文、吴立军于本判决生效后七日内向原告北京常赢盈鑫商贸有限公司支付拆除费二万四千八百一十六元；七、驳回原告北京常赢盈鑫商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4817元，由原告北京常赢盈鑫商贸有限公司负担897元（已交纳），由被告张景文、吴立军负担3920元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长 陈  洁审判员 吴  娜审判员 肖 华 林二〇一八年十二月十八日书记员 梁雍薇薇