四川省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）川民申4455号 再审申请人（一审被告、反诉原告、二审上诉人）：成都靖康康复器材有限公司，住所地四川省成都市武侯区果堰街**竹韵天府****。 法定代表人：谭靖绮，总经理。 委托诉讼代理人：杨育成，四川舟楫（宜宾）律师事务所律师。 被申请人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）：成都金房市场经营管理有限公司，，住所地四川省成都市金牛区营门口乡花照村** 法定代表人：王晓白，执行董事。 再审申请人成都靖康康复器材有限公司（以下简称靖康公司）因与被申请人成都金房市场经营管理有限公司（以下简称金房公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市中级人民法院（2017）川01民终14232号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 靖康公司申请再审称：1、金房公司在2016年10月31日就对其实施停水停电的违法行为，并于12月1日将大门上锁，且租赁房屋经常漏水、电梯故障和被盗，金房公司应承担合同解除至少50%的责任；2、二审判决不认定靖康公司提交的装修发票、重新注册ISO9001、停运损失、员工工资和社保等损失均错误。3、二审判决认定案涉租金的组成方式为合同约定的租金加管理费系以偏概全，严重错误。租赁合同明确约定了租金和管理费的金额及递增方式，两者是分开的，在2016年6月28日签订的《关于房屋租赁合同执行过程中的协议书》才约定租金按租金加管理费进行计算；4、二审认为管理费无需退款不符合法律规定，靖康公司缴纳了物业费、租金，还收取管理费用没有依据；5、二审认定案涉房屋有三部电梯及协议书签订后没有漏水的事实错误。靖康公司从事残废人假肢及康复治疗，对电梯要求极高，而现场电梯也只有两部而非三部，案涉房屋一直漏水的视频在一审期间已经提交，二审不予采信不当；6、二审通过调查形式庭审，也没有全程录像，且案件审理超过3个月，程序违法。靖康公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项的规定申请再审。 金房公司提交意见称：1、房屋漏水是第三人侵权行为，如发生损失，可向第三人主张；2、案涉租赁房屋共有两部电梯，二审认定有三部系表述错误，但因双方未在合同中对电梯有特别约定，电梯也并未长期处于停运状态，该表述错误不影响判决结果；3、停水停电是物业公司因靖康公司不缴纳物业管理费用采取的行为，与金房公司无关；4、管理费实质为租金，是双方意思自治行为，不存在需要返还的问题；5、双方解除合同的根本原因是因为靖康公司长期拖欠租金，靖康公司主张合同解除的损失没有法律依据。 本院经审查确认，本案的分歧在于：（一）案涉租赁合同解除的原因及违约责任的确认问题。（二）金房公司收取的管理费是否因为已收取“租金”应当返还的问题。（三）原审是否存在程序违法问题。就上述分歧，本院评判如下： （一）案涉租赁合同解除的原因及违约责任的确认问题。靖康公司主张案涉租赁合同被解除的原因是因为房屋漏水、电梯只有两部且经常故障、经营物品经常被盗，金房公司应承担合同解除50%的责任。经查，案涉房屋租赁合同自2008年4月25日订立后，双方一直正常履行合同，后因租赁房屋漏水及靖康公司拖欠租金，双方发生矛盾。经协商后，双方于2016年6月28日签订了《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》，明确因租赁房屋漏水，减免靖康公司一个月房租30503元，靖康公司不再就之前的房屋漏水问题主张权利。本院认为，根据双方在租赁合同履行期间签订的协议书记载内容，应确认租赁房屋在租赁期间一定时期存在漏水情形属实，但双方就该租赁物瑕疵已达成的解决方案是减免一个月租金，租赁合同继续履行。因双方已就房屋漏水情形在不解除合同前提下达成解决方案，该租赁物瑕疵不应再作为合同解除的审查因素。其次，电梯的数量是客观存在的事实，双方既然已订立房屋租赁合同，则电梯的数量应为靖康公司所明知，且靖康公司自2008年4月25日订立租赁合同后，直至该合同于2016年12月1日解除前，均未将该情形视为合同不能继续履行的障碍，其在租赁合同履行已长达8年后，方主张将电梯的数量视为租赁物不适租的情形，要求金房公司承担民事责任的再审事由，本院不予支持。其三，出租人义务在于保证承租人安全和正常使用租赁物。电梯作为公用设施是否存在故障及经营物品经常被盗属于物业管理和治安环境范畴，应通过完善物业管理和治安管理解决，不属于租赁物瑕疵。在双方未有约定情形下，靖康公司将物业管理行为和治安环境的优劣推定为租赁合同解除的主要原因，超出了出租人应承担的保证租赁物正常使用的义务范围，本院不予支持。其四，《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》记载，双方确认截止2016年6月30日，靖康公司共计欠付租金和管理费共计448035元。靖康公司并承诺在2016年7月30日前支付15万元，在2016年10月1日前支付25万元。如靖康公司截止2016年12月31日未付清2016年12月31日前的全部欠款，双方可按《房屋租赁合同》进入司法程序。在该协议签订后，靖康公司共计向金房公司支付25万元。一审中，金房公司当庭陈述称诉讼请求主张的租金计算方式为《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》确定的欠付金额448035元，扣除靖康公司陆续支付的25万元，金房公司给与靖康公司的一个月免租金额30503元，截止到2016年12月1日另有5个月未支付，每月租金为30503元，共计欠付320047元。根据上述事实，本院认为，金房公司虽存在于2016年12月2日将租赁房屋上锁的行为，但该行为系在靖康公司已拖欠房屋租金数月，金房公司于2016年12月1日发出《解除合同通知书》后实施，且双方亦均认可《房屋租赁合同》自《解除合同通知书》发出当日解除，故金房公司将租赁房屋上锁并非合同履行中的违约行为。 综上，因靖康公司未履行及时缴纳房屋租金的合同义务，金房公司依据《房屋租赁合同》的约定，有权解除租赁合同，提前收回房屋。靖康公司在双方因房屋漏水和欠付租金达成协议后，再继续拖欠租金是导致案涉租赁合同解除的主要原因，应自行承担案涉房屋租赁合同被解除的法律后果，其主张金房公司应承担赔偿靖康公司因案涉房屋租赁合同被解除所产生的损失的再审事由，本院不予支持。 （二）金房公司收取的管理费是否因为已收取租金应当返还的问题。靖康公司提出其已缴纳了租金和物业费，金房公司再收取管理费没有法律依据，应予退还的再审事由。经查，双方于2008年4月25日签订的《房屋租赁合同》第6.2条和第9.3条约定，租金为每年20万，管理费为每年5万元，半年一付，并从第三年起，租金和管理费每年递增10%，即双方未按具体承租面积详细计算租赁费用，系采取“一口价”方式确定的靖康公司为承租房屋应支付的对价，该对价既包括租金，又包括管理费。双方于2016年6月28日签订的《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》第二条则约定“乙方多次以目前经济形势下滑的原因提出停止递增，甲方同意暂停递增，暂按2013年7月1日至2014年6月30日的标准，即27.73元/㎡/月×1100㎡=30503元/月的租金和管理费标准执行，今后视其国家经济形势，双方协商确定新的租金标准”，即双方协商决定自2016年6月28日起按具体承租面积详细计算租金和管理费作为房屋租赁费用。本院认为，根据双方所签订的合同约定内容，应认定《房屋租赁合同》和《关于〈房屋租赁合同〉执行中的协议书》所约定的管理费与租金均为靖康公司为承租房屋应支付的对价，如何表述由双方意思自治决定，金房公司不因名义上收取了租金而应返还同为租赁对价性质的管理费。 （三）原审是否存在程序违法问题。靖康公司再审期间提出二审系通过调查形式庭审，没有全程录像，且案件审理超过三个月，程序违法的再审事由，经本院审查，二审并不存在诉讼程序有妨害当事人基本诉讼权利的重大缺陷等事项。该再审事由，本院不予支持。 综上，靖康公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第七项的规定。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回成都靖康康复器材有限公司的再审申请。 审判长 杨 军 审判员 郭张锋 审判员 高向阳 二〇一八年十二月三日 书记员 叶昌会