文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3129号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：金极宪，男，1976年1月29日出生，朝鲜族，住广东省珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（以下简称现代物业公司）诉被告金极宪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用小额速裁程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈大文，被告金极宪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月至2018年9月30日止的物业管理费5040元、滞纳金1946.4元（按银行同期贷款利率的4倍计至2018年9月30日），可视对讲维护费、公摊水电费、以及特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2435元（计算至2018年8月31日）；2.判令被告向原告支付至付清之日拖欠的物业费滞纳金。事实和理由：被告是珠海市金湾区红旗镇藤荣路136号世纪名城17栋301房的业主，房屋建筑面积93.13平方米，被告与原告于2008年10月17日签订《前期物业管理服务协议（世纪名城）》《珠海市世纪名城物业管理小区（临时）公约》《世纪名城房屋装修协议》，约定小区住宅物业管理费每月每平方米1.2元，被告每季度应向原告缴纳物业服务管理费336元、可视对讲维护费5元、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检及维保费等，业主逾期缴纳物业服务费的，从逾期之日按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告从2015年1月开始拖欠物业服务费，累计拖欠物业服务费5040元，拖欠可视对讲维护管理费、公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、电梯年检费及维保费2435元。被告拒不缴纳相关费用，影响原告的正常运营，经原告一再催缴，被告仍拒绝缴纳，原告遂诉至本院，请求判如所请。原告向本院提交以下证据：1.前期物业管理服务协议；2.催费资料；3.被告所在楼栋的相关费用分摊明细表；4.整个小区公共区域电费发票及电费通知单；5.通信服务费发票；6.电梯保养费发票；7.被告的拖欠物业相关费用分摊明细汇总表；8.被告物业费滞纳金、利息计算表及相关费用分摊明细汇总表。被告辩称，一、《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定：“物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年”。原、被告之间的《前期物业管理服务协议》违反该规定已失效。二、原告违反了《前期物业管理服务协议》的约定，不能提供约定的物业服务，或只是部分提供了约定的服务，新买的两台电动车在小区规定停放的范围内被偷走。三、原告严重侵害了包括被告在内的小区全体业主们的利益，没有按照规定公开公摊水电费的清单。被告向本院提交以下证据：1.电动车销售票据;2.报警回执;3.照片。经审理查明，2008年10月17日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定：原告对被告所在的世纪名城小区提供物业服务，服务内容包括基本服务、特约服务和有偿服务。基本服务包括环境卫生、绿化与建筑品的养护与管理、治安防范、交通、车辆停放秩序及停车场的管理、装饰装修管理、消防管理、房屋建筑共用部位、公用设施设备的保养与管理等内容；特约服务包括两项，一是房屋建筑共用部位、共用设施设备的维修、更新及改造，范围包括屋顶、外墙、楼梯间、门厅、共用照明系统等；二是部分共用设施设备的保养维修更新及改造，如电梯、发电、消防设施设备、防盗对讲系统、智能化设备等。特约服务费用在保修期内由物业建设单位承担，保修期后由所有人共用产权人共同承担；有偿服务内容为业主或者非业主使用人对其房屋自用部位、自用设施设备向原告提出维修养护服务的；原告可经业主同意后制定相应标准。此外，协议还约定，原规划需要招商经营的泛会所配套服务项目，由业主协助物业公司负责招商、引资并做好管理服务工作；其他利用物业共有部分、共用设施设备进行经营的，应符合法律、法规和有关规定，并经业委会及业主同意，以上两种场地、设施承包费按以下方式处理：承包费的20%用于支付相关的管理成本、人工费用、税金，20%用于支付物业公司的服务佣金，60%用于补充非盈利配套的维护基金。物业服务费用载明了物业服务费用明细，其中小高层、高层住宅管理费1.2元每平方米，办公商业建筑管理费1.5元每平方米，可视对讲系统5元每户每月，电动车、摩托车停车服务费为20元每月每台，收费时间为首次预收十二个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10号，业主或者物业使用人逾期缴纳物业费的，从逾期之日每天按照千分之二缴纳滞纳金。同日，原、被告还签订了《珠海市世纪名城小区业主（临时）公约》。被告为世纪名城17栋301房的业主，房屋面积为93.13平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为112元，原告主张被告从2015年1月份开始欠缴物业费及各项费用。其中物业费从2015年1月份计算至2018年9月份，金额为5040元；可视对讲系统维护管理费每月5元，从2015年1月到2018年8月共44个月，计220元；公摊电费从2015年1月到2018年8月共计908元；公摊维修费从2016年2月到2018年8月共计735元；电梯维保费从2015年1月到2018年8月共计572元。前述所主张之费用，原告提供了催费资料，电费发票、电费通知单、分摊费用明细等予以佐证。在审理原告现代物业公司诉世纪名城小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，本院曾会同部分业主及现代物业公司部分员工对世纪名城小区进行了现场勘查，对业主反映的问题进行了查勘。本院发现，现代物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一是小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二是部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口链接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三是大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患，其中29栋大门因台风损坏，至今未修缮；四是小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费均不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。前述事实，已为本院生效判决予以认定。在庭审中，原告对被告的答辩意见回应称：一、关于合同是否有效由法院审理认定；二、被告提出小区卫生、治安、消防问题：清洁卫生原告一直严格按照合同标准进行清洁，被告只是看到了自己所居住的楼栋的环境，并未看到整个小区的情况；关于消防问题，由于小区地面下沉导致消防管道断裂，而原告多次征集业主意见要求对消防管道进行维修，都遭到了业主的反对，消防管道内没有水，消防部门已出具过书面意见，属于不可抗力；关于治安问题，小区实施人车分流，从2018年6月开始至现在小区的人行通道电控门已经维修过三次，原告承认治安人员的年龄偏大，但不违反合同约定；关于电梯损坏问题，电梯的使用期间已经将近十年，原告每个月都有进行电梯保养，维护；关于财产被盗问题，业主公约明确约定业主的车辆如果需要保管，需要另行签订委托合同，原告只是提供场地停放服务，并不承担保管责任。本院认为，本案的争议焦点如下：一、《前期物业管理服务协议》的效力问题；二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用；三、被告是否应当向原告交纳滞纳金，结合全案证据及庭审查明的事实评判如下：一、关于《前期物业管理服务协议》的效力，2008年4月1日施行的《珠海市物业管理条例》第五十二条规定：“合同的期限一般不少于三年，不超过五年。”2018年3月15日施行的《珠海经济特区物业管理条例》第六十条规定：“物业服务合同的期限一般不少于三年，不超过五年”，上述关于合同期限的规定，并非效力性强制性规定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十四条“合同法第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，即便涉案合同已超出物业管理条例所规定的期限，也不会导致合同无效，因此，原、被告双方仍然应当依照《前期物业管理服务协议》的约定全面履行各自的权利和义务。二、被告可否以原告服务瑕疵拒交物业管理费用，前述本院在勘查中发现的问题，以及业主反映的其他问题，均属于物业公司服务瑕疵。原告作为涉案小区的物业服务方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、有序、和谐、康宁的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。虽然有些问题是开发商以及业主的原因导致的，如违建、乱停乱放等问题，原告有义务及时通知开发商或联系售后服务商，或者向相关部门反映情况，督促其尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。被告作为业主，首先应当履行《前期物业管理服务协议》中约定的缴纳物业服务费的义务，不履行合同义务而只谈合同权利，如无根之木、无源之水。不管是作为业主还是物业服务方，均应当在合理履行义务的前提下主张自身权利。如原告违约，未履行合同义务，被告可依照《前期物业管理服务协议》的约定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在物业服务公司已经履行了绝大部分义务的情况下，被告拒绝缴纳物业服务费，显属无理要求，须知物业服务亦需支出成本，如业主长期拖欠或者拒不缴纳物业服务费，显然会增加物业成本，导致物业服务投入不足，直接影响物业服务积极性及物业服务水平，如此往复，则势必恶性循环。同时，广大业主作为小区的主人，同样有义务公摊维护好小区环境，不要乱停乱放、乱扔垃圾、做有损于公共安全及公共秩序的事情。至于被告抗辩称由于原告失误导致电动车被盗之问题，被告并未提交证明电动车被盗是由于原告的原因造成，也无证据证明原告负有保管电动车的义务，故被告以电动车被盗为由拒付物业服务费，依据不足，本院不予采信。关于物业费，被告自2015年1月份开始，即未向原告缴纳物业费，按照《前期物业管理服务协议》的约定，被告名下的房屋面积为93.13平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.2元，每月应交纳的物业服务费为112元，双方约定按季度收取，则每季度应交纳的物业服务费为336元，截止到2018年9月份，原告主张被告欠付的物业服务费为5040元，本院予以认定。关于公摊及其他费用，原告提供了催费资料、电费发票、电费通知单、分摊费用明细，主张2015年1月到2018年8月的公摊电费908元，2016年2月到2018年8月的公摊维修费735元，2015年1月到2018年8月的电梯维保费572元，被告对原告提供的分摊费用明细汇总表不持异议，本院对原告的上述主张予以确认。至于可视对讲系统维护费，在本院勘察过程中，显示小区门口以及部分楼宇的可视对讲系统无法使用，表明原告疏于维护，本院对原告要求被告支付可视对讲系统维护费不予支持。三、被告是否应当向原告交纳滞纳金，双方在《前期物业管理服务协议》中约定，逾期缴纳物业服务费的，按照每日千分之二的标准缴纳滞纳金。被告自2015年1月份开始拖欠物业服务费，原告在此期间亦有多次催告记录，但其并未支付，按照《前期物业管理服务协议》的约定，属违约行为，理应向原告支付滞纳金。关于滞纳金标准，原告主动调整为要求被告按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算滞纳金，虽然原告已经适当降低，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第三条第八款“当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”的规定，被告虽未对违约金标准过高提出抗辩，但根据公平原则，保持裁判标准的统一性，并考虑到原告在日常物业服务的过程中确实存在部分瑕疵，本院对违约金标准酌情予以调整，滞纳金按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。因涉案合同约定物业费按季度收取，收费时间为每月1-10日，则滞纳金应当从每季度开始的月份的第11日起算，原告要求计算至实际付清之日，合法合理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条，《物业管理条例》第十五条的规定，判决如下：一、被告金极宪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年9月30日期间的物业服务费人民币5040元以及滞纳金（滞纳金以每季度应付款项为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自欠付之日起计至实际付清之日，详见判决书后附《滞纳金计算说明》）；二、被告金极宪于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年1月到2018年8月公摊水电费、2016年2月到2018年8月公摊维修费、2015年1月到2018年8月的电梯年检及维保费共计人民币2215元；三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，因适用小额速裁程序减半收取25元，由原告珠海市现代名城物业管理有限公司负担5元，由被告金极宪共同负担20元。本判决为终审判决。审判员  朱全二〇一八年十二月十四日法官助理黄国靖书记员周琳附：《滞纳金计算说明》            季度              金额（元）              起算日              滞纳金标准              截至日                  2015年第一季度              336              2015.1.11              中国人民银行同期贷款利率              实际付清之日                  2015年第二季度              336              2015.4.11                  2015年第三季度              336              2015.7.11                  2015年第四季度              336              2015.10.11                  2016年第一季度              336              2016.1.11                  2016年第二季度              336              2016.4.11                  2016年第三季度              336              2017.7.11                  2016年第四季度              336              2016.10.11                  2017年第一季度              336              2017.1.11                  2017年第二季度              336              2017.4.11                  2017年第三季度              336              2017.7.11                  2017年第四季度              336              2017.10.11                  2018年第一季度              336              2018.1.11                  2018年第二季度              336              2018.4.11                  2018年第三季度              336              2018.7.11