贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3833号 上诉人（原审被告）：贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区洪山路**，统一社会信用代码：9152050070966631XK。 法定代表人：卿宪华，该公司董事长。 委托代理人（特别授权）：李庭松，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：王桂菊，女，汉族，1984年9月23日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司（以下简称：瑞丰公司）因与被上诉人王桂菊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告王桂菊提起诉讼，请求判决：1.被告在一个月内为办理“瑞丰新城”7幢1单元3层304号房屋转移登记的有关文书并交付给原告；2.被告向原告支付逾期办证违约金，暂计10,000.00元（实际金额以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日0.1%的标准计算至被告向原告交付产权证书之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年6月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买其开发的“瑞丰新城”7幢1单元3层304号房屋一套。合同约定：被告于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，约定日期60日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款0.1%的违约金。原告按约定付清了购房款280,711.00元。被告应于2017年5月31日前为原告办理商品房转移登记。被告至今未办理房屋转移登记，其行为已然构成违约，应当按合同约定承担违约责任。庭审中，原告变更第二项诉请的违约金计算标准为日万分之三；变更第三项诉请为判决本案的诉讼费、保全费由被告承担。同时，原告明确第二项诉请的逾期办证违约金是指逾期交付办理房屋转移登记有关文书的违约金。 原审被告瑞丰公司答辩称：1.被告不应承担逾期办理商品房转移登记的违约责任，被告不能如期办理产权登记的原因：一是政府承担的瑞丰新城6号楼及7号楼3单元拆迁工作至今未完成，无法形成经过该地块的消防环形通道，导致瑞丰新城无法通过消防验收，无法启动正常的办证程序；二是政府关于不动产登记政策的变化，将住建部门的房产登记交由国土部门办理，国土部门进一步细化相关的办证条件，以土地未落宗及未足额缴纳土地出让金等为由从2016年7月暂停办理瑞丰新城的办证事宜，至2017年7月才逐步恢复办证手续。现瑞丰新城的办证工作正在进行中，但由于政府政策变化所导致的期间应该扣除。2.原、被告双方约定的日0.1%的违约金标准系被告的重大误解所致，该标准与原告所受到的实际损失明显差距过大，与法律支持的民间借贷的利率相比也明显过高。被告已将房屋交付原告使用，原告因逾期办证产生的实际损失较小，加之原告逾期付款的违约金支付标准仅为日万分之0.1，从公平角度，应将被告逾期办证违约金调整与原告逾期付款违约金支付标准一致。 原审经审理查明：2012年6月29日，原告作为买受人，被告瑞丰公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2020#）。合同约定：买受人购买出卖人开发的位于洪南大道瑞丰新城第7幢1单元3层304号商品房，房号为7-304；建筑面积104.16平方米，套内建筑面积87.66平方米；按套内建筑面积计算，该商品房总价款280,711.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款90,711.00元，余款190,000.00元以公积金贷款支付；转移登记：出卖人承诺于2017年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用由买受人承担。2013年1月8日，被告向原告出具销售不动产统一发票，确认收到原告涉案房屋购房款280,711.00元。被告已将涉案房屋交付原告，但涉案房屋尚未进行消防验收，被告尚不能提交办理涉案房屋转移登记的有关文书。经庭审释明，原告申请撤回其第一项诉请。 原审认为：当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，但未按约定在2017年5月31日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告，构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题，原、被告在合同中约定：“出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金”，根据当事人意思自治原则，司法应予尊重，但原告认为该违约金标准确实过高，主张按日万分之三的标准计算违约金，这是原告对自己权利的处分，故对违约金以原告主张的为限予以支持，即以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日万分之三的标准从2017年6月1日起计算。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止，即从2017年6月1日至2018年8月22日（判决之日），共计448天，违约金为37,727.56元（280,711.00元×0.3‰×448天）。2018年8月23日后产生的违约金，以280,711.00元为基数，按日万分之三的标准每年据实结算。 对于被告提出的不能如期办理产权登记是政府的原因及政策变化导致，应扣除政策变化停止办证期间的抗辩主张，根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋所属房地产开发项目尚未向消防部门申请消防验收，意味着涉案房屋尚未取得消防验收合格证明，不具备综合验收合格要件。被告未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，不予采纳。对被告提出合同约定的日0.1%的标准计算违约金系重大误解，与原告所受损失差距大，应调整为与逾期付款违约金相同的抗辩主张，被告认为合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金标准系重大误解造成，但被告未行使撤销权撤销该条款，则该约定有效，当事人应按合同约定履行义务。同时，被告也未举证证明原告的实际损失，故对被告的该抗辩主张，不予采纳。庭审中，原告申请撤回第一项诉请，是原告对自己权利的处分，予以准许。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王桂菊2017年6月1日至2018年8月22日的逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金37,727.56元;2018年8月23日至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止的违约金,以原告已付购房款280,711.00元为基数，按日万分之三的标准，每年据实结算；二、驳回原告王桂菊的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），保全费420.00元，两项合计445.00元，由被告贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司承担。 一审宣判后，瑞丰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判。主要事实及理由：本案中，上诉人不能在合同约定期限内办理案涉房屋权属登记，主要原因是不动产登记政策发生重大变化，房屋权属登记由住建部门改为不动产登记中心统一管理，国土部门为此要重新核实并办理土地落宗等事宜，故从2016年6月起，毕节市已全面暂停办理瑞丰铭城的房屋权属登记。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”的规定，不动产登记政策变化应视为情势变更，因该情势变更事由导致办理房屋权属证书的期间中断，故本案应至毕节市国土部门全面启动房屋权属登记工作之日起，重新计算办理房屋权属证书期间。一审判决未考虑上述情势变更事实，支持被上诉人主张的逾期办证违约金，显失公平；被上诉人和与本案合并审理的另案当事人石朝鹏都居住在瑞丰新城7栋一单元三层，而石朝鹏与审理本案的法官是同事，二人之间的同事关系可能会影响本案的公正审理，故审理本案的法官依法应当回避，且本案应交由其他人民法院进行审理。一审驳回上诉人提出的回避申请，审理程序违法。 被上诉人王桂菊答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 经审理查明：二审认定事实与一审判决认定事实一致。 本院认为：根据双方当事人诉辩意见及本案事实，本案二审争议的焦点是：一、上诉人主张其不能如期交付办理房屋转移登记有关文书系由于情势变更所致的理由是否成立？二、一审审理程序是否违法？ 关于焦点一，消防验收合格是案涉房屋办理权属转移登记的必备条件，上诉人未对案涉房屋项目申请消防验收，案涉房屋并不符合办理权属转移登记的法定条件，上诉人不可能在案涉房屋不具备办理权属转移登记条件的情况下，即可向房屋产权登记机关申请对案涉房屋办理权属转移登记，故上诉人主张其不能在约定期限内办理案涉房屋权属转移登记是由于政策发生重大变化，行政机关暂停办理案涉房屋权属登记所致的抗辩意见于理不符，且其对行政机关暂停办理案涉房屋权属登记的事实亦未提供证据加以证明。上诉人主张不能依约如期为被上诉人办理房屋权属转移登记的主要原因系政策发生重大变化，应中断计算合同约定的办理案涉房屋权属转移登记的时间无事实依据，其依约应向被上诉人承担逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书的违约责任。 关于焦点二，本案一审虽然与石朝鹏为当事人的同类型案件合并开庭审理，但石朝鹏并非本案当事人，石朝鹏与本案一审审判人员之间的同事关系与被上诉人无关联，上诉人以另案当事人石朝鹏与一审审判人员系同事关系，被上诉人与另案当事人石朝鹏居住在瑞丰新城7栋一单元三层以及两案合并开庭审理为由，主张一审审判人员可能影响本案公正审理，一审程序违法事实依据不足，不予采信。 综上，上诉人的上诉缺乏事实和法律依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人贵州省毕节市瑞丰房地产有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十二月十一日 法官助理 任云娇 书 记 员 张炜林