广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初12327号原告：郑友林，男，1969年4月27日出生，汉族，住广东省广州市南沙区。委托诉讼代理人：谢薰娜，系广东圹埌律师事务所律师。原告：樊惠芬，女，1972年2月16日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢薰娜，系广东圹埌律师事务所律师。被告：中山市通大房地产有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日领裕园130卡（增设1处经营场所，具体为中山市东区起湾道38号永怡商城四层B区402卡之六）。法定代表人：孙通文，该公司董事长。委托诉讼代理人：王翠琴，系被告的法务人员。原告郑友林、樊惠芬与被告中山市通大房地产有限公司（以下简称通大公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人谢薰娜，被告委托诉讼代理人王翠琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑友林、樊惠芬向本院提出诉讼请求：1.被告通大公司向原告支付迟延交楼违约金41939.7元（自2016年5月31日起以购房款537000元为基数按每日0.01%标准计算至被告取得涉案房屋《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且被告发出的收楼通知书送达并确定收楼时间止，暂计至2018年7月20日止违约金为41939.7元）；2.由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年6月8日，原、被告签订《中山市商品房买卖合同》，原告购买被告位于中山市旭日锦帆寓1008房，房屋总价为537000元。被告须于2016年5月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。被告未能按照本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后期限的第二日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款0.01%的违约金；逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则原告有权解除合同，被告承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房价款的1%。签订买卖合同后，原告按照约定支付了全部房价款，但被告于2016年6月12日，在小区张贴了关于旭日锦帆寓延期交付的致歉函，告知小区业主未能按时向业主交付符合合同约定的物业，原告与被告多次沟通，要求被告明确该商品房取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的期限，但被告多次以借口搪塞，无法答复。原告已全额支付购房款却无法正常使用房屋的情况至今已有25个月，原告因此遭受巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特提出起诉，请法院查明事实，依法判决。被告通大公司辩称，一、被告已向原告郑友林、樊惠芬交付了涉案房屋，逾期交房违约行为截止时间为2017年6月22日。原告于2017年6月22日办理了涉案房屋的收楼手续，故被告已经向原告交付了房屋，被告的违约行为自2017年6月22日已截止，原告仍主张被告于2017年6月22日后违约并要求支付相应逾期交房违约金没有依据。二、根据原被告签订的《中山市商品房买卖合同》，该合同第九条约定出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则在约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；被告承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房价款的1%，即5370元，故原告主张的违约金不符合双方约定，且明显过高。本院经审理认定事实如下：2014年6月8日，原告与被告签订《中山市商品房买卖合同》（含附件六合同补充协议），中山市旭日锦帆寓1008房，该房屋为钢混结构，建筑面积97.04平方米，房屋总价为537000元。被告须于2016年5月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付给原告使用。《中山市商品房买卖合同》第八条交付期限约定：“出卖人应当在2016年5月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%。”第十四条关于产权登记的约定第二款约定“出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。”商品房买卖合同签订后，原告向被告支付了房价款共计537000元。2017年6月22日，原告在涉案商品房未完成综合验收及未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》情况下，按现状接收涉案商品房，并办理了涉案房屋的收楼手续。后原告以被告逾期交房违约为由要求被告支付逾期交房违约金，被告不予支付。为此，原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。关于逾期交房违约金的问题。《中山市商品房买卖合同》第八条约定被告通大公司应于2016年5月30日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付原告使用，虽然被告在交房期限届满后至今仍未取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但原告自愿接受现状收楼，并于2017年6月22日原告办理收楼手续取得涉案的商品房，系其自我权利的处分，故被告延迟交楼时间截止至2017年6月22日，被告应向原告承担支付逾期交房违约金的责任。虽然双方签订的合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与被告逾期交房行为的违约时限相联系，而被告的逾期交房时间仍处于持续不确定的状态中。本案中，被告的逾期交房时间自2016年5月31日起至2017年6月22日止，超过了100天（即以总房价款按日万分之一计算的违约金金额等于商品房总房价款的1%金额的逾期天数），被告均只承担涉案商品房总房价款1%的违约金，这显示与被告的违约行为的严重程度不相符，也与业主支付较大数额的购房款但却无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡。在被告目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金金额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以减少。”因此，虽然当事人约定的违约金条款有效，但在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定的违约金的权利。综上，合同约定逾期交房的封顶违约金过低，本院调整为自逾期交房之日即2016年5月31日起以已付房价款为基数按每日0.01%标准计付至被告取得商品房的时间2017年6月22日止共计20781.9元（537000元×0.01%/天×387天）。综上所述，原告诉请合理部分，予以支持；不合理部分，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告中山市通大房地产有限公司于本判决生效之日三日内向原告郑友林、樊惠芬支付逾期交房违约金20781.9元；二、驳回原告郑友林、樊惠芬的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为424元，由原告郑友林、樊惠芬负担214元（已交），被告中山市通大房地产有限公司负担210元（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  谢湘云二〇一八年十二月十一日书记员  吴炎芳