长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）吉0106民初2039号 原告（反诉被告）：李蒙，女，1989年7月9日生，汉族，现住长春市朝阳区。身份号码：×××。 委托诉讼代理人：田国长，男,1973年11月21日生，汉族，现住址同上。公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：贾士杰，吉林佳晖律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金鑫，女,1980年2月4日生，汉族，现住长春市汽开区。身份号码：×××。 委托诉讼代理人：刘凤岭，吉林盛唯律师事务所律师。 原告李蒙与被告金鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李蒙及其委托诉讼代理人田国长、贾士杰、被告金鑫及其委托诉讼代理人刘凤岭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李蒙向本院提出诉讼请求:1、要求被告依据租房合同承担违约责任，赔偿给原告违约金24000.00元;2、要求被告限期将房屋内已拆除设施恢复原状;3、诉讼费由被告承担。诉讼中原告增加诉讼请求，要求被告支付剩余房屋租金47000.00元。事实和理由:2017年12月29日，原、被告双方签订租房合同一份，约定原告将位于西安大路5678号兴隆大厦的第三层租赁给被告使用，租期自2018年1月1日起，至2018年12月31日止。年租金12万元，在合同到期前三个月一次性缴纳。原告把合同房屋交给被告，被告以资金紧张为由，先缴纳了半年租金6万元，并在合同中约定剩余6万元租金在2018年5月1日前交清。2018年5月1日后,经原告多次催要，被告迟迟未向原告缴纳剩余房租，并在2018年5月下旬通知原告，房子不租了,剩余的租金也不交了。在处理室内装修问题上,经被告与原告协商,考虑到被告有学生在上课的实际情况,原告同意被告在6月1日前交还所租赁房屋,并保持室内装修原样,被告也表示同意,并按约定支付给原告3000元延期房屋使用费。被告在原告不知情的情况下,利用未交还钥匙的便利条件，私自将室内装修拆除变卖，被告金鑫共计拆除室内窗3套，室内实木门5套,玻璃隔断门6套，卫生间隔断7组，钢结构玻璃隔断13延长米，原舞蹈教室白钢舞蹈杆一套共计45延长米。被告以上做法，严重违反双方合同约定,属违约行为，且擅自将室内装修部分拆除，改变房屋原状,给原告再次出租房屋造成经济影响和损失，故原告诉至法院，对于被告的反诉请求，原告认为3000.00元仍然是房屋租金，对请求退还20000.00元不同意。 被告金鑫辩称，原告的诉讼请求没有事实依据，原、被告之间系协商解除了双方的租赁关系，被告依原告的意见向其交付了房屋恢复的人工费，被告于2018年5月31日腾出房屋，于2018年6月1日通知原告，并向其交付房屋的钥匙，即在交付房屋的期限内腾出房屋，不存在拖欠租金的问题，不存在违约，所以没有必要继续给付下半年的房屋租金，也无须承担原告主张的违约金，请求驳回原告的全部诉讼请求。并反诉称：1、要求原告返还租房保证金10000.00元及多付的租金10000.00元，共计20000.00元；2、反诉费由原告承担。事实和理由：双方于2017年12月29日签订租房合同，约定原告将位于西安大路5678号兴隆大厦三楼出租给被告使用，租赁期一年，租赁费120000.00元，先期交付租赁费60000.00元，同时交付租房保证金10000.00元，原告收到并给出具收条，后双方一致同意解除租赁关系，被告无违约行为,没有给原告造成任何损失，应返还收取的租房保证金及多付的租金10000.00元。 经审理查明，2017年12月29日，原、被告签订租房合同一份，约定原告将位于西安大路5678号兴隆大厦三楼出租给被告办公使用，租期一年，自2018年1月1日起至2018年12月31日止，年租金12万元，签订合同时被告先期交付房屋租金60000.00元，租房保证金10000.00元，剩余租金60000.00元于2018年5月1日前交清。逾期未交，按被告违约处理，原告收回房屋，已交租金不予返还。合同签订当日，被告向原告交付房屋租金60000.00元及保证金10000.00元，原告将房屋交付被告使用,被告在使用时经申请原告对房屋进行了相应装修。原告代理人田国长与原告为夫妻关系，2018年4月28日，案外人张宏伟以微信方式代田国长提示被告应在5月1日前付清房租，同日，被告以微信付款方式向田国长转房屋租金5000.00元、5月4日被告又以微信付款方式向田国长转房屋租金5000.00元，两次共计10000.00元。2018年5月23日，张宏伟以房屋出租方的名义通过微信向被告发出通知，内容为："三楼租户：经多次催交房费，你方仍逾期未缴纳房租，已违反双方所签租赁合同，根据《合同法》之规定，属违约行为，现通知如下：1、限期在5月31日前交还所租兴隆大厦三楼房屋，并恢复原样；2、如逾期未交还房屋或足额缴纳房费，我方将依据合同约定，向人民法院起诉，追究你方违约责任。"2018年5月25日，张宏伟又通过微信通知被告，内容为："三楼租户：本着友好协商的原则，公司对你目前的情况，提出如下解决方案：1、5月31日前腾出房屋，并将现有装修恢复原样，不需额外缴纳任何费用；2、5月31日前腾出房屋，但是室内现有格局不做任何恢复，需向公司缴纳3000元房屋恢复的人工费用；3、完成高考培训后腾出房屋，同时不用恢复室内任何装修，保持原样即可，需要向公司缴纳5000元使用费用。以上三种方案，请尽快做出选择，并以书面形式通知我方，如在5月28日9点前未做任何答复，我方将依照合同约定，收回房屋并追究相关违约责任。"上述通知被告均已收到并做出相应回复，于2018年5月26日，向田国长微信付款3000.00元，且田国长已收取。2018年6月1日，被告微信告知田国长其已正式撤出三楼，并约时间送还钥匙，6月4日与张宏伟联系将钥匙交还。现原告认为被告私自将室内装修拆除变卖，改变房屋原状，违反双方合同约定,构成违约，给原告再次出租房屋造成经济损失，诉至法院，要求被告承担违约责任，赔偿给原告违约金24000.00元，将房屋内已拆除设施恢复原状，支付剩余房屋租金47000.00元，并承担诉讼费。被告不同意原告的诉讼请求，并反诉请求退还20000.00元。 本院认为，原、被告签订租房合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。关于原告的本诉请求，被告向法庭提供的与原告丈夫田国长的微信记录，能够证明虽合同是原告签订，但关于合同履行事宜包括收取租金均由其丈夫田国长处理，亦能证明张宏伟系受田国长委托处理相关事宜。在合同履行过程中，因被告未及时交付租金，2018年5月25日，原告就房屋租赁事宜向被告提出三种解决方案，被告于2018年5月26日的转款3000.00元，表示被告接受原告提出的第二种解决方式即"5月31日前腾出房屋，但是室内现有格局不做任何恢复，需向公司缴纳3000元房屋恢复的人工费用"，被告于6月1日通知原告房屋已腾出，并于6月4日将钥匙交还，应视为双方合同已协商解除，并履行完毕，故原告要求被告支付剩余房屋租金47000.00元的诉讼请求，依法不予支持。因双方在协商解除合同时，被告已选择原告提出的第二种方案，原告并未要求被告支付违约金，视为原告放弃违约金，故关于原告要求支付违约金的诉讼请求，依法不予支持。双方第二种解决方案约定室内现有格局不做任何恢复，应理解为因被告租赁房屋后,对房屋进行了装修，被告无需将房屋恢复至租用时的状态,现因被告搬出时将其装修物品拆除，改变了房屋的现有格局，原告要求恢复原状，依法应予支持，即将房屋恢复至被告搬出时状态。 关于被告的反诉请求，原、被告签订合同时被告交付的保证金10000.00元，以及被告已交付的下半年租金10000.00元，因双方在协商解除合同时，被告已选择原告提出的第二种方案，此方案中并未约定返还上述款项，被告亦未向原告提出异议，视为被告放弃，故被告要求返还保证金10000.00元及下半年租金10000.00元的诉讼请求，依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告金鑫（反诉原告）将其从原告（反诉被告）李蒙处租赁的位于西安大路5678号兴隆大厦三楼的房屋恢复至其搬出时状态； 二、驳回原告（反诉被告）李蒙的其他诉讼请求，驳回被告金鑫（反诉原告）的反诉请求。 以上于本判决生效后立即执行。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1375.00元，由原告李蒙负担1325.00元、被告金鑫负担50.00元，反诉费188.00元，由被告金鑫负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  董天静 人民陪审员  孙春华 人民陪审员  冯跃进 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  莫飞飞