广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂12民终1538号 上诉人（原审被告）：沈建丰，男，1977年4月25日生，汉族，个体工商户，住南丹县。 委托诉讼代理人：赖遗勤，南丹县大厂镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：广西华锡集团股份有限公司。住所地：河池市金城江区城西路**。统一社会信用代码：91451200272971046N。 法定代表人：谢志双，董事长。 委托诉讼代理人：张起雄，该公司员工。 被上诉人（原审被告）：中国联合网络通信有限公司南丹县分公司。。住所地：南丹县城关镇老五金公司**营业执照注册号：4500004000018131-1。 负责人：张俊，总经理。 委托诉讼代理人：唐伟政，该公司法律顾问。 上诉人沈建丰与被上诉人广西华锡集团股份有限公司（以下简称华锡集团）、中国联合网络通信有限公司南丹县分公司（以下简称联通公司）返还原物、恢复原状纠纷一案，前由南丹县人民法院审理作出（2017）桂1221民初475号民事判决，沈建丰不服，向本院提起上诉。本院于2017年12月28日作出（2017）桂12民终2021号民事裁定，将本案发回重审。一审法院重审后，作出（2018）桂1221民初264号民事判决，沈建丰不服，再次提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。沈建丰及其委托诉讼代理人赖遗勤、华锡集团委托诉讼代理人张起雄、联通公司委托诉讼代理人唐伟政到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 沈建丰上诉请求：撤销原判，上诉人不承担被上诉人门面租金损失，由联通公司全部承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，遗漏当事人。表现在：1.涉案房屋有四个门面，上诉人目前只是基于与联通公司签订的《中国联通公司南丹分公司营业网点进驻合同》使用三个门面进行代理经营，约定使用房屋面积70平方米，但实际使用面积不到60平方米，另一个门面租给联通公司原代理商张得林的父亲张运清作经营饮食使用，但张运清并没有交房租。被上诉人把张运清欠交的租金重复计算为涉案房屋的房租费而由联通公司及上诉人承担，没有依据。2.被上诉人与联通公司签订的《南丹县大厂镇第二营业厅房屋租赁合同》约定，房屋租赁期满，联通公司在同等条件下对房屋享有优先承租权。被上诉人没有向社会招标，公开发包该房屋租赁。因此，联通公司可以优先租赁及使用该房屋。上诉人基于与联通公司的合同，使用该房屋符合法律规定。二、根据合同相对性原则，上诉人不是本案适格主体及承担被上诉人门面租金损失责任主体，一审法院判决上诉人承担被上诉人的门面租金损失，没有法律依据。理由有：1、遵循合同相对性原则，出租人首先向签约承租人主张权利。被上诉人的职工何正斌作为出租方将房屋租赁给联通公司作营业及办公使用，并签订有《南丹县大厂镇第二营业厅房屋租赁合同》，期限自2015年1月1日起至2015年12月31日止。联通公司作为该房屋的承租人，应当承担支付房屋的房租费及其他相关费用的义务。2015年7月30日，联通公司与上诉人签订有《中国联通公司南丹分公司营业网点进驻合同》，明确约定房租费由联通公司承担，而上诉人对房屋的使用权利而言，是基于与联通公司签订的合同权利，属于房屋的第三方。即便联通公司与被上诉人的上述合同到期，但所承担的责任主体仍是合同主体责任人联通公司，而不是上诉人。 被上诉人华锡集团辩称，上诉人的上诉请求及理由均不成立，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人联通公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实依据，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 华锡集团向一审法院起诉请求：1．判令二被告返还南丹县大厂镇巴里下区六片原交警队办公室房屋门面给原告，将房屋门面恢复原状；2．判令二被告赔偿因房屋门面被侵占至实际交还涉案房屋门面时止的租金损失（2016年1-3月按每月600元，2016年4月之后按每月1200元计算，暂计至2018年5月为33000元）给原告；3．本案诉讼费由二被告承担。 经一审法院审理查明：涉案房屋（南丹县大厂镇巴里下区六片原交警队办公室房屋门面）产权属于原告华锡集团所有。2010年6月1日，华锡集团下设机构大厂城建办与郑卫签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给郑卫作经商使用，租用期限从2010年6月1日至2015年12月31日止，租金每月600元，每年6月30日前一次性交完全年房租7200元，承租方不得转租、转借、转让房屋供他人使用，否则出租方有权终止合同等。2015年1月20日，何正斌作为出租方将郑卫承租的涉案房屋租给中国联合网络通信有限公司河池市分公司用作营业、办公，并与该公司签订《南丹县大厂镇第二营业厅房屋租赁合同》，约定租期从2015年1月1日起至2015年12月31日止，场地使用费为每月3300元，承租方不得擅自将租赁物转租、转让、转借等。2015年7月30日，被告联通公司（甲方）与被告沈建丰（乙方）签订《中国联通公司营业网点进驻合同》，约定乙方在甲方自建营业场所（南丹县大厂镇营业厅，，地址：南丹县大厂镇原交警队办公室房屋门面代理甲方业务，承包租赁期限从2015年8月1日开始至2018年7月31日。沈建丰根据该网点进驻合同占有、使用涉案房屋从事经营活动。郑卫的租赁期届满后，原告华锡集团下设机构大厂水电后勤服务分公司（以下简称水电公司）于2016年3月14日与王邦珍签订涉案房屋租赁合同，约定租期从2016年3月14日至2018年12月31日，租金为每月1200元等；水电公司于2016年4月15日向郑卫发出书面《通知》，称你（郑卫）承租原交警队办公室的门面“租赁合同已于2015年12月31日到期，你自动放弃续租，但本门面你还在继续使用，我公司工作人员多次电话、上门通知你搬离并交清门面租金，至今未见搬离、也未交清所欠租金。请你于2016年4月22日前交清使用期限内的门面租金、卫生费、水、电等费用后搬离，逾期后果自负。”被告沈建丰同日在《通知》上签注“沈建丰代阅”。目前，沈建丰仍在占有、使用涉案房屋从事经营活动。 另确认，由于未能收回涉案房屋，2016年5月5日，水电公司对涉案房屋的水电设施进行拆除，停止向涉案房屋供水、供电，后经协调予以恢复。2016年7月1日，水电公司再次停止向涉案房屋供水、供电，致沈建丰及其妻子蔡利群于2016年7月15日向一审法院提起诉讼，请求恢复水电供应及赔偿损失。经该院审理于2016年12月21日作出（2016）桂1221民初707号供用水、电合同纠纷一案民事判决。2016年8月22日，水电公司与中国联合网络通信有限公司河池市分公司在联通公司签订《南丹县大厂镇营业厅房屋租赁合同》，约定中国联合网络通信有限公司河池市分公司租赁位于南丹县高峰商业城对面30平方米房屋（原燃气公司办公室一楼2号门面）用作营业、办公，租期从2016年8月1日至2019年7月31日止。2016年9月7日，水电公司以沈建丰为被告提起本案诉讼，要求沈建丰搬离涉案房屋、将房屋门面恢复原状、赔偿租金损失，沈建丰在应诉过程中提起反诉。在审理该案［案号：（2016）桂1221民初800号］过程中，水电公司、沈建丰分别申请撤回起诉、撤回反诉，一审法院于2016年12月29日分别作出民事裁定准许。 一审法院认为，（一）关于华锡集团是否具备本案原告主体资格的问题。 从营业执照上显示华锡集团仍然是独立的法人，具有独立的法人主体资格，特别是华锡集团仍然是诉争房屋的所有权人，与本案诉争房屋显然具有直接的利害关系，故华锡集团是本案适格原告。同时，沈建丰目前是涉案房屋的实际占有、使用者，原告返还涉案房屋的请求肯定与沈建丰存在关联和利害关系，故对沈建丰关于其不具备本案诉讼主体资格的辩称不予支持。 （二）关于华锡集团请求二被告返还房屋、恢复原状及赔偿租金损失是否有事实和法律依据问题。 涉案房屋的所有权人华锡集团仅与郑卫、王邦珍存在租赁合同关系，被告联通公司、沈建丰并不是通过原告华锡集团取得涉案房屋的占有、使用权。二被告签订的有关占有、使用或者租赁涉案房屋的合同，由于合同不是与华锡集团签订，也没有得到华锡集团追认，这些合同不能对华锡集团产生约束力，即相对于房屋所有权人华锡集团而言，二被告不构成有权占有、合法使用涉案房屋。华锡集团起诉请求二被告按《中华人民共和国物权法》第三十四条规定返还涉案房屋，是华锡集团对二被告行使物权诉讼，华锡集团只需证明自己是涉案房屋的所有权人就完成了举证责任，若二被告不能证明自己是合法占有、使用涉案房屋，则需对华锡集团负有返还涉案房屋的义务。2015年12月31日，华锡集团与郑卫关于涉案房屋的租赁期限届满，郑卫没有签订续租合同，也没有支付租期届满后的租金，致使华锡集团于2016年4月15日向郑卫发出《通知》要求郑卫限期搬离、返还房屋等。沈建丰在该《通知》上的签名，据此可以证明沈建丰及与沈建丰存在代理关系的联通公司知道或者应当知道他们将难以继续占有、使用涉案房屋。诉讼中，二被告的举证也不足以证明他们目前对涉案房屋的占有、使用是具有合法依据，故原告关于二被告返还涉案房屋的诉讼请求，应予以支持。由于沈建丰是房屋的直接占有、使用者，故返还房屋的责任应由沈建丰独立承担。 原告请求恢复房屋原状，但房屋“原状”究竟是怎么样的一个状态，原告没有举证证明，应承担不利后果，故对原告这个不具体、不明确的诉讼请求，不予支持。 关于原告请求二被告赔偿租金损失的诉讼请求。原告华锡集团作为涉案房屋的所有权人，2016年1月1日以后，由于二被告不退还房屋，致使原告不能使用涉案房屋，无法履行其与王邦珍签订的涉案房屋租赁合同，又未能收取到涉案房屋租金或者占用费，原告对涉案房屋的处分权、收益权等物权显然受到了损害，故原告请求赔偿涉案房屋被占用期间的租金损失，有事实依据，符合法律规定，应予以支持。被告沈建丰是根据其与被告联通公司《中国联通公司营业网点进驻合同》占有、使用涉案房屋从事经营活动，并据此与联通公司成立了业务代理关系。沈建丰作为涉案房屋的实际占有、使用者，拒不返还、搬离涉案房屋，应承担赔偿租金损失的责任；联通公司作为次承租人，在未能续租的情况下，未及时将租赁物返还，同时，在本案中未能充分证明其是否通知代理人沈建丰返还、搬离涉案房屋及搬离、返还的具体时间，故应与沈建丰共同承担赔偿责任。至于联通公司与沈建丰承担赔偿责任的大小、份额比例，因与二被告之间签订的《中国联通公司营业网点进驻合同》有关，而该合同的效力及可能产生责任等不属于本案审理范围，故在此不予审理确认二被告的赔偿份额比例，当事人可另行通过合法途径解决此问题。关于赔偿损失数额，根据原告《通知》上的搬离时间，考虑搬离准备等，酌定损失计算方式为：2016年1月至6月参照郑卫的《房屋租赁合同》按每月600元计算，2016年7月之后参照王邦珍的租赁合同按每月1200元计算。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十六条、第三十七条，国务院《诉讼费用交纳办法》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、由被告沈建丰于本判决生效之日起七日内将位于南丹县大厂镇巴里下区六片原交警队办公室房屋门面返还给原告广西华锡集团股份有限公司；二、由被告沈建丰、被告中国联合网络通信有限公司南丹县分公司于本判决生效之日起七日内共同赔偿涉案房屋门面租金损失（2016年1月至6月按每月600元计算共计3600元，2016年7月起按每月1200元计算至本案生效判决规定的履行期限止）给原告广西华锡集团股份有限公司；三、驳回原告广西华锡集团股份有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费625元（原告已预交），由原告广西华锡集团股份有限公司负担25元，由被告中国联合网络通信有限公司南丹县分公司、沈建丰共同负担600元。 二审中，各方当事人均无证据提交。 经二审审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 另查明，本案讼争的门面有四间，上诉人实际占有使用三间，另有一间原由案外人张运清作经营饮食使用，接到华锡集团的通知后，张运清已搬离该门面。 本院认为，第一、关于本案的定性问题。华锡集团是讼争四间门面的所有权人，该集团下设机构大厂城建办与郑卫签订《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋出租给郑卫，租用期限从2010年6月1日至2015年12月31日止，租金每月600元，此后，何正斌作为出租方将郑卫承租的涉案房屋租给中国联合网络通信有限公司河池市分公司，而联通公司又将该门面中的三间交由沈建丰租赁，另一间由张运清作经营饮食使用。由此可见，与华锡集团有租赁合同关系的只是郑卫一人，当郑卫的租赁期届满后，华锡集团通知占用讼争门面的沈建丰等人搬出讼争门面，是行使所有权的体现，故一审将此案定性为返还原物、恢复原状纠纷，符合法律的规定，本院予以确认。 第二、关于优先承租权的问题。因与华锡集团签订租赁合同的只是郑卫一人，租赁期届满后，能够享有优先承租权的只能是郑卫，其他人包括联通公司及沈建丰在内均不能享有优先承租权，故沈建丰以优先承租权作为抗辩理由没有法律依据，本院不予支持。 第三、关于本案是否遗漏当事人的问题。案外人张运清原占有讼争门面一间是事实，但接到华锡集团的通知后张运清已搬离该门面，故华锡集团未将张运清作为侵权人列为本案的被告并无不当。 第四、关于华锡集团主张的租金损失即门面占用费应当如何计算的问题。一审判决对于联通公司与沈建丰应承担占用费的理由已进行阐述，一审判决的理由有事实和法律依据，本院予以确认。只是沈建丰只占有、使用了三间门面，故不应判决其承担四间门面的占用费。 综上所述，一审法院查明事实清楚，适用法律基本正确，本院仅对占用费作相应的调整。沈建丰上诉主张其不应承担全部门面租金损失的理由成立，本院予以支持，其余的上诉理由均不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持南丹县人民法院（2018）桂1221民初264号民事判决第一项、第三项； 二、变更南丹县人民法院（2018）桂1221民初264号民事判决第二项主文为：由沈建丰、中国联合网络通信有限公司南丹县分公司共同赔偿涉案房屋门面占用费给广西华锡集团股份有限公司，2016年1月至6月按每月450元（600元的四分之三）计算共计2700元，2016年7月起按每月900元（1200元的四分之三）计算至本案生效判决规定的履行期限止。 一审案件受理费625元（华锡集团已预交），由广西华锡集团股份有限公司负担25元，由中国联合网络通信有限公司南丹县分公司、沈建丰共同负担600元。二审案件受理费625元（沈建丰已预交），由广西华锡集团股份有限公司负担25元，由沈建丰负担600元。 上述债务，义务人应在接到本判决之日起七日内履行完毕，如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向一审法院或者其同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长 ：覃志凌 审判员 ：吴亚玲 审判员 ：黄美秀 二〇一八年十二月十八日 书记员 ： 覃 桑 附相关法律法规： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。