江苏省苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0508民初6421号 原告：唐秀琼，女，1952年3月28日出生，汉族，住上海市。 委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。 被告：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司，住所地江苏省苏州市工业园区枫情水岸花园49商幢**。 法定代表人：邵国荣，董事长。 委托诉讼代理人：高建中，上海容和律师事务所律师。 被告：苏州玉城维业房产信息咨询有限公司，住，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****/div> 法定代表人：曹文明。 被告：苏州瑾玉商业服务有限公司，住所地江苏，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****> 法定代表人：郑寿瑛。 被告：苏州景溪玉林物业有限公司，住所地江苏省苏州市，住所地江苏省苏州市姑苏区十全街****iv style="margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; font-family: 宋体; font-size: 15pt;"> 法定代表：赵燕。 原告唐秀琼与被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司（以下简称玉城维业资产管理公司）、苏州玉城维业房产信息咨询有限公司（以下简称玉城维业房产信息公司）、苏州瑾玉商业服务有限公司（以下简称瑾玉商业服务公司）、苏州景溪玉林物业有限公司（以下简称景溪玉林物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法由审判员张花锋独任审理，于2018年11月21日公开开庭审理。原告唐秀琼的委托诉讼代理人顾良，被告玉城维业资产管理公司的委托诉讼代理人高建中到庭参加诉讼。被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐秀琼向本院提出诉讼请求：1、判令四被告向原告赔偿因四被告占用坐落于苏州市的收益损失925814.4元(收益损失自2016年8月1日起计算，暂计算至起诉时，要求计算至实际支付之日止，计算方式为119.8平米*460元每月每平米*24个月*70%=925814.4元)。2、判令四被告就上述款项支付承担连带责任。3、判令四被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告于2005年购买坐落于苏州市，建筑面积为119.8平方米的商铺，随后取得相应商铺的产权证书，原告系苏州市合法产权人，对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利。2016年8月，被告玉城维业资产管理公司整体接收该位置所属的的英雄大厦一楼及二楼，对商铺所在商城进行整体重建装修工程，施工完成后，由被告玉城维业资产管理公司对商场整体进行经营管理。2017年10月被告玉城维业资产管理公司在英雄大厦发布公告，授权被告瑾玉商业服务公司自2017年10月26日至2018年10月25日为苏州市十全街201号英雄大厦相王玉器城的经营管理方。据原告本人查询发现，被告玉城维业资产管理公司已经被工商管理监督部门列入严重失信企业名单，被告玉城维业资产管理公司又开设了实际由其控制的被告玉城维业房产信息公司及被告瑾玉商业服务公司，利用法律漏洞，使用前述被告开设的银行账户，甚至于直接使用现金方式或私人账户收取英雄大厦相王玉器城租客商户的租金，以此达到逃税，侵占及逃避法律制裁的目的。目前原告商铺所在的十全街英雄大厦相王玉器城实际由四被告共同掌控，四被告将商铺出租给商户，四被告直接收取租金，但是四被告收取商户的租金后拒不支付给业主，四被告同时侵占众多业主的权益。业主们曾多次与被告协商沟通希望签订书面文件确认业主的收益权利，但是被告拒绝沟通，拒不配合。据原告本人向商户探知，被告向商户租客收取的租金标准为460元每平米每月，有部分业主与被告约定将租金收益的30%作为被告的管理费。原告认为原告系苏州市合法产权人，对该物业享有占有、使用、收益、处分的权利，四被告无任何法律依据占有使用出租属于原告的商铺，对原告的收益权造成重大损害，经过原告多次催讨，被告玉城维业资产管理公司一再推脱拒不配合，原告故提起诉讼。 被告玉城维业资产管理公司辩称，原告的诉请缺乏事实及法律依据。 被告玉成维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司书面辩称，我公司与原告无任何合同关系，也没有其他事实上和法律上的关系，不同意原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：位于苏州市系开放式无间隔商铺，于2005年建成并登记至各小业主名下。唐秀琼即为前述小业主中的一户，于2007年4月16日取得了十全街201号105室的不动产权，房屋建筑面积119.8平方米，购买价格2565800元。 2004年底至2005年上半年，部分小业主委托上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩投资管理公司）对商铺进行经营管理，骐轩投资管理公司取得了英雄大厦一、二层的经营管理权。2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司（以下简称相王公司）签订了《苏州英雄大厦商铺经营权转租合同》，约定骐轩投资公司将本市英雄大厦一至二层商铺的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日起至2016年4月30日止，相王公司可自营或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司（以下简称西部公司）签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司。西部公司委托费万钧筹备成立石全玉都公司，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。2014年7月16日，玉城维业资产管理公司（甲方）与石全玉都公司（乙方）就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订《非诉调解协议》，约定乙方按（购房款）3%归还所欠业主2013年7月至2014年6月商铺租金，按3.25%支付乙方所代表的授权业主2014年7月至2015年6月租金款，按3.5%支付授权业主2015年7月至2016年4月租金款，租赁范围为“十全街201号1－2楼商铺（甲方代表的业主商铺）”，租赁时间自2014年7月1日起至2016年4月30日止。同年8月18日，双方签订备忘录，载明鉴于部分商铺经营户的租赁合同租期至2016年6月30日，故双方同意充分尊重商户的经营权，将租期延长至2016年6月30日，并一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。 另查明：玉城维业资产管理公司在2016年曾向部分英雄大厦一、二楼的经营户发出《苏州英雄大厦商铺铺位确认书》，告知经营户其所承租的商铺全部租赁合同及经营管理合同均将于2016年6月底到期，且商铺产权人将对该大厦1-2楼商铺恢复原状，大厦现有租赁经营户可在恢复原状后继续留在商场内经营，并可根据恢复原状后的平面图挑选商铺，租赁经营户选择铺位后承诺在签约后三天内、最迟不晚于2016年8月10日腾空商铺并搬离玉器城。2016年8月9日，石全玉都公司与景溪玉林物业公司就石全玉都公司撤离相王玉器城事宜签订《协议》一份，约定景溪物业公司受玉城维业资产管理公司和苏州玉之缘艺术品有限公司的委托，代表苏州市十全街201号全体业主接收相王玉器城，其认可石全玉都公司当时的经营状况，对石全玉都公司已收取的各种费用予以认可并负责处理，让石全玉都公司全身而退没有诉累。嗣后，石全玉都公司于2016年8月15日退出相王玉器城的经营管理，玉城维业资产管理公司接收了英雄大厦一楼、二楼全部房屋。 玉城维业资产管理公司接收英雄大厦一、二楼后委托景溪玉林物业公司进行场地腾清及原有产证标注各商铺格局恢复工作。经对一楼全部、二楼南区进行装修、设置商铺隔断，英雄大厦二楼在一、二楼电动扶梯的挑空层以南起，有隔断式商铺，以北区域以摊位式的原石市场为主。 再查明：张敬（十全街201号149室业主）于2017年4月5日起诉玉城维业资产管理公司，要求玉城维业资产管理公司向其返还十全街201号149室。该案审理过程中，玉城维业资产管理公司陈述，其在接管整个商场后，入驻的商家均是与其签订租赁合同。装饰装修时其对使用面积重新作出规划，一楼原图纸上是87个商铺，翻修后的商铺为135个，故无法向张敬返还其主张的产权式商铺。对于业主的投资回报是按照产权证上的面积折算成实际使用面积，以沿街商铺500元/平方米，非沿街商铺460元/平方米标准进行计算，业主取七成，管理方取三成，但前提是业主承担商场的装修改造费用，张敬不愿意承担装修改造费用，故可以按照2016年6月之前的回报率（即购房价格的3%-3.5%）予以支付。因玉城维业资产管理公司事实上并未按照各业主的产权证对英雄大厦一、二楼进行恢复原状，故无法按照张敬的房产证向张敬返还房屋，本院遂判决驳回了张敬要求返还原物的诉讼请求。张敬对判决不服，上诉至苏州市中级人民法院，苏州市中级人民法院经审理后维持了本院判决。 兰志国（十全街201号英雄大厦263室业主）于2017年11月22日起诉玉城维业资产管理公司，要求玉城维业资产管理公司腾让十全街201号英雄大厦263室房屋并按300元/月/平方米的标准赔偿租金损失（自2016年5月1日起至返还商铺之日），本院经审理后认为，根据英雄大厦一、二楼现在的经营状态，虽然二楼南区由玉城维业资产管理公司出资修建了部分隔断式商铺，但因其所设置的隔断式商铺与兰志国的产证附图并不能一一对应，故判决驳回了兰志国要求玉城维业资产管理公司要求腾让房屋的诉讼请求。因玉城维业资产管理公司已经于2016年8月15日控制了英雄大厦一、二楼，且该公司曾与部分业主签订委托经营合同，按商铺原始购买价的6%按年支付租金。虽兰志国与被告玉城维业资产管理公司未签署相关委托经营合同，但在兰志国所有的涉案房屋已随英雄大厦一、二楼整体房屋一并由玉城维业资产管理公司用于经营的情形下，基于公平原则，其亦有权向被告玉城维业资产管理公司主张同等租金标准的收益损失。因此，判决玉城维业资产管理公司向兰志国赔偿自2016年8月15日起至判决生效之日止按照购房款的6%每年计算的租金损失。对于兰志国主张租金损失的超出部分，暂不予理涉。目前，该判决已经生效。 又查明：2017年10月26日，玉城维业资产管理公司召开股东大会并形成股东会决议，决议第4条为：授权瑾玉商业服务公司为苏州市十全街201号相王玉器城的经营管理方，未经授权不得转让给第三方，授权时限为一年，到期后双方无异议自动续期一年。 还查明：在本院审理的胡世礼与玉城维业资产管理公司、玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司财产损害赔偿纠纷案件中，查明：1、瑾玉商业服务公司曾于2018年1月30日向某租户收取了房租25272元，“玉城维业”亦于2018年1月30日向该商户收取了房租58968元。2、胡世礼另举证了手写收据照片复印件一份，该复印件载明：玉城维业，刷卡金额91068；瑾玉商业服务公司刷卡金额39036。3、玉城维业房产信息公司于2018年4月12日向胡世礼支付108500元，附言“代付113号房租”。 最后查明：玉城维业资产管理公司提交梁月华、强光春、范莹等七人出具的《确认书》，确认书的内容为前述七人同意玉城维业资产管理公司对英雄大厦整体改造并进行管理，因本人不同意承担改造费用，同意按照购房原价的3.5%计算年租金。 以上事实，由原告提交的所有权证、土地使用权证、不动产登记簿、（2017）苏05民终6824号民事判决书、非诉调解协议、备忘录、协议、委托书、公告、（2017）苏0508民初3323号案件庭审笔录，被告玉城维业资产管理公司提交的确认书七份予以证实。 本院认为，原告唐秀琼系十全街201号105室商铺的所有权人，对该商铺享有收益的权利，但其购买的涉案商铺仅在空间上具有面积，而与其他商铺并没有物理上的割断，不具有房屋结构上的独立性和整体上的可分性。因此，原告唐秀琼作为英雄大厦商铺的一个业主，在行使权利时，应当受到其他业主权利的限制。 因被告玉城维业资产管理公司已于2016年8月15日起全部接收了英雄大厦一、二楼场地。据此，被告玉城维业资产管理公司应自2016年8月15日起向原告唐秀琼支付相关的租金收益损失。 关于租金收益损失的标准。原告唐秀琼引用的标准为被告玉城维业资产管理公司在扣除装修成本并按照产权证面积折算后的面积进行计算，因装修成本及折算方式均不明确，故原告唐秀琼主张的标准无法计算。鉴于在相关案件中，本院已作出判决（目前已生效），判令被告玉城维业资产管理公司根据与相关业主签订的委托经营合同之约定，按商铺原始购买价的6%按年计付。虽原告唐秀琼与被告玉城维业资产管理公司未签署相关委托经营合同，但在原告唐秀琼所有的涉案房屋已随英雄大厦整体房屋一并由被告玉城维业资产管理公司用于经营的情形下，基于公平原则，其亦有权向被告玉城维业资产管理公司主张与前述租金标准相同的租金收益损失。被告玉城维业资产管理公司仅举出七位业主同意按照购房价格3.5%每年收取回报的《确认书》并不足以证明该标准系绝大多数业主共同的意思表示，故本院对被告玉城维业资产管理公司要求按照购房价格的3.5%计付原告损失的抗辩意见不予采纳。现因被告玉城维业资产管理公司与其他相关业主签订的委托经营合同（即按购房款6%计算年租金）的约定可以反映当前市场行情，故本院按照153948元/年（购房价2565800元×6%）的标准计算被告玉城维业资产管理公司应当向原告唐秀琼赔偿的2016年8月15日起至本判决生效之日止的租金收益损失，暂计算至2018年12月10日为362205.43元。对于原告主张的2016年8月15日之前的租金损失，本院不予支持。对于原告在判决生效之后的损失，如因被告玉城维业资产管理公司继续使用涉案房屋经营，在此期间，被告玉城维业资产管理公司宜参照其他相同情况业主的同等租金标准处理好与原告唐秀琼的租金事宜，避免产生新的纠纷。对于该期间的租金，本案中暂不予理涉。 被告玉城维业房产信息公司代被告玉城维业资产管理公司对个别业主的付款行为并非侵权行为，被告瑾玉商业服务公司对个别商户的收款行为以及被告景溪玉林物业公司对英雄大厦一、二层的腾清、装修行为均依据被告玉城维业资产管理公司的委托，相应的后果应当由被告玉城维业资产管理公司承担，且目前证据不足以证实被告瑾玉商业服务公司对原告侵权。综上，原告认为被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司应对被告玉城维业资产管理公司的侵权行为承担连带责任的事实依据不足，本院不予采信。 被告玉城维业房产信息公司、瑾玉商业服务公司、景溪玉林物业公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，系对其诉讼权利的放弃。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条、《中华人民共和侵权责任法》第二条、第三条、第六条、第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告唐秀琼支付租金收益损失362205.43元（自2016年8月15日起计算至2018年12月10日为362205.43元，此后按153948元/年继续计算至本判决生效之日止）。 二、驳回原告唐秀琼的其他诉讼请求。 如未能按照本判决指定的期限履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13058元，减半收取6529元，由原告唐秀琼承担4275元，被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司承担2254元，被告苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司承担的部分于本判决生效之日起十日内直接向原告唐秀琼履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。 审判员  张花锋 二〇一八年十二月十日 书记员  朱静佳