广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终4107号 上诉人（原审原告）：莫伟媛，女，1955年7月25日出生，汉族，住南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：蒋应军，男，1963年1月3日出生，汉族，住南宁市江**。 被上诉人（原审被告）：广西贵人置业投资有限公司，住所地南宁市青秀区金浦路**广西国际金融中心**楼******，统一社会信用代码91450103094638629F。 法定代表人：陈奕霏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦娜，该公司法务经理。 被上诉人（原审被告）：陆义昌，男，1987年2月2日出生，汉族，住南宁市良庆区。 委托诉讼代理人：黄一君，广西横原律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安红明，男，1954年4月6日出生，汉族，住南宁市青秀区。 上诉人莫伟媛因与被上诉人广西贵人置业投资有限公司（以下简称贵人公司）、陆义昌、安红明确认合同无效纠纷一案，不服南宁市良庆区人民法院（2017）桂0108民初3335号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 莫伟媛上诉请求：1、撤销一审判决，改判确认贵人公司、陆义昌、安红明签订的《房地产买卖及居间合约》无效；2、一、二审诉讼费用由贵人公司、陆义昌、安红明承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院在没有莫伟媛授权和追认的前提下，认定贵人公司、陆义昌与安红明签订的《房地产买卖及居间合约》有效；同时，在判决书上认为莫伟媛在合同签订后亦未追认该合同，故该合同对莫伟媛不具有约束力。此判决等于给莫伟媛和陆义昌都打了个死结，根本不可能执行。二、一审程序违法。首先，面对复杂案情，一审法院选择采用简易程序审理。其次，贵人公司提供的是格式合同，在合约尾部“其他约定”栏手写的内容均是贵人公司谭某手迹，不是莫伟媛和安红明的真实意思。贵人公司为了提前获取3万元中介费，隐瞒事实，违背职业道德和操守，必须承担相应的法律责任和经济赔偿责任。三、有新的证据证明安红明多次书面短信告知陆义昌，莫伟媛和安红明均不同意出售，只同意租赁争议房。新的证据充分说明陆义昌在购买争议房时，是知道莫伟媛不同意出售房屋的，也知道安红明没有得到莫伟媛的授权委托。一审法院没有就陆义昌明知莫伟媛不同意出售争议房，而轻率与贵人公司和安红明签订《房地产买卖及居间合约》，并急切的交纳5万元定金和3万元中介费的行为进行深入的调查和了解。另外，一审法院置安红明与陆义昌签订的《房屋租赁合同》和6000元房屋租金的事实于不顾，没有就双方在同一天签订《房屋租赁合同》作出合理的解释和审理。陆义昌和安红明至今没有得到莫伟媛任何同意卖房的书面证据，仅凭贵人公司的片面之词，就判定合同有效，实属轻率和不负责任。四、一审法院适用法律错误。夫妻单方面擅自处分共有财产的行为损害了另一方的财产权益，该种行为属于无权处分，合同效力待定。只有经过另一方共有人的追认，才能使合同转为有效。《中华人民共和国合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。到目前为止，莫伟媛始终不同意出售争议房，多次提醒催促贵人公司，莫伟媛至今也没有给安红明任何口头和书面的授权。另外，陆义昌的行为不符合善意购买和取得的条件。构成善意取得应当具备三个要件：一是买受人须善意、无过失有偿取得；二是以合理的价格转让；三是标的物已经按照法律规定，完成了更名过户登记等必备手续，即买受人取得了标的物的所有权。符合这三个要件，该交易行为才是善意取得。即使此案具备善意取得的前两个要件，但是构成善于取得还需要第三个要件—交付标的物所有权。我国法律规定了取得不动产适用登记主义原则。陆义昌目前只是交了5万元定金，陆义昌在贵人公司的错误指导下，明知莫伟媛不同意出售争议房，明知安红明没有得到授权的前提下，单方面固执的强烈要求向安红明购买莫伟媛不同意出售的物业，属于强买强卖。 被上诉人贵人公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回莫伟媛的上诉请求，维持一审判决。 被上诉人陆义昌答辩称，一、一审认定事实清楚，证据确实充分；二、房屋买卖合同有效，一审判决正确，请求予以维持。 被上诉人安红明答辩称，一审判决违背事实，判决错误，请求撤销一审判决，改判确认贵人公司、陆义昌与安红明签订的《房地产买卖及居间合约》无效。 莫伟媛向一审法院起诉请求：确认贵人公司、陆义昌与安红明签订的《房地产买卖及居间合约》无效。 一审法院认定事实，莫伟媛与安红明是夫妻关系。位于南宁市良庆区属于其夫妻共同财产。该房办理有邕房权证字第**211210号和邕房权证字第××号两本房产证，莫伟媛持有邕房权证字第××号房产证，安红明持有邕房权证字第××号房产证，两本房产证上均载明6号房为莫伟媛和安红明共同共有。 安红明与其他中介公司签订独家代理销售6号房的协议，该房在该中介公司挂牌销售的价格为96万元，独家代理销售期限至2017年8月9日届满。独家代理销售期限届满前，安红明还在贵人公司挂牌销售6号房，挂牌销售价格为105万元。2017年7月19日下午，陆义昌在贵人公司看到6号房的销售信息，经过看房后，在贵人公司与安红明进行了一个多小时的商谈，最后确定6号房连房中的装修及家具(除贵妃椅外)一并转让，转让价格为104万元，其中定金5万元。当日，三方在贵人公司签订了《房地产买卖及居间合约》。买卖双方为了避开数字4，在合约中约定转让价格为1039998元，买方采取商业贷款支付房款。第一部分房款(定金款)49998元，买方于签约当天支付；第二部分房款(首期款)16万元，买方于到房管部门过户递件并出具受理单当天支付；第三部分房款(尾期款)83万元，买方在过户出证及抵押登记手续完成，银行领取他项权利证后，由买方贷款银行直接划给卖方。安红明在合约尾部“其他约定”栏手写如下内容：“卖方承诺出售该房产，已征得共有人莫伟媛同意，并承担相应责任。因卖方在其他中介公司签了独家协议，本合同到独家到期2017年8月9号方生效。若2017年8月9号前卖方另外卖出该房产，则双倍返还买方定金及佣金。若买方在这期间不购买该房子，则定金不退。”该合同的落款日期为2017年8月9日，贵人公司、安红明、陆义昌均确认系为规避安红明与其他中介公司签订的独家代理销售合同违约责任而写该日期。合同签订当日，陆义昌转账支付定金49998元到安红明的银行账户上，陆义昌的父亲向安红明发了2元的微信红包。陆义昌还同时向贵人公司支付了中介服务费。安红明当日向陆义昌出具收到5万元定金的收条，并将6号房的装修钥匙交给了陆义昌。 2017年7月20日，即合约签订的次日，安红明作为甲方、出租人，陆义昌作为乙方、承租人，双方签订一份《房屋租赁合同》，约定安红明出租6号房给陆义昌，租金每月3000元，租期自2017年7月20日至9月19日共计2个月。租金按月结算，于每月7日前支付。该合同中未约定押金。合同签订后，陆义昌开车送安红明回其居住的南宁市青秀区的家，之后安红明将6号房的正式钥匙交给陆义昌。陆义昌自2017年7月20日使用6号房至今。此后，莫伟媛和安红明以查看天然气表等为由带人去过6号房。之后，安红明向陆义昌的父亲发短信表示不同意卖6号房，要求协商解决退房、退款事宜，陆义昌及其父亲不同意安红明的意见，要求继续履行合同。至今，安红明、莫伟媛仍未协助陆义昌办理过户贷款事宜。 一审法院认为，当事人争议的焦点为：《房地产买卖及居间合约》是否有效。莫伟媛主张贵人公司和安红明、陆义昌“合谋”签订《房地产买卖及居间合约》，转让其享有所有权的6号房，三方的行为违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，该合约应无效。本案中，安红明与莫伟媛系夫妻关系，本案合约签订前后，双方夫妻感情良好，共同居住生活，未分居，不存在安红明私下转移6号房，损害莫伟媛合法权益的情况；本案合约签订前，安红明在其他中介公司签订独家代理销售6号房的协议，挂牌出售的价格为96万元，而本案合约约定的转让价格为104万元，该价格高出独家代理的销售价格8万元；安红明和陆义昌在合约签订前互不认识；本案合约签订前，贵人公司与莫伟媛通过电话，尽管双方对通话内容各执己见，但该事实表明莫伟媛知道安红明在贵人公司签订合约的事实；6号房交付陆义昌使用后，莫伟媛和安红明带其他人去过6号房，知道陆义昌居住于该房的事实。这些事实足以说明安红明、陆义昌和贵人公司之间并无恶意串通损害莫伟媛对6号房享有的共有权。莫伟媛主张安红明、陆义昌和贵人公司恶意串通损害其合法权益，无事实根据，不予采信。本案《房地产买卖及居间合约》是安红明、陆义昌、贵人公司三方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属合法有效合同。安红明辩称合约不是其真实意思表示，无证据证明，不予采信。莫伟媛未参加合约的签订，其否认授权安红明转让该房，本案中亦无充分证据证明安红明取得莫伟媛的同意转让6号房，莫伟媛在合约签订后亦未追认该合约，故该合约对莫伟媛不具有约束力。但这仅关涉6号房所有权变更登记等合同义务能否继续履行的问题，不影响合约的效力。莫伟媛主张《房地产买卖及居间合约》无效，无事实和法律依据，不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决：驳回莫伟媛的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由莫伟媛负担。 二审中，莫伟媛向本院提交如下证据：安红明和陆荣庆（陆义昌的父亲）的手机短信，证明陆荣庆和陆义昌都知道诉争房子是只租不卖。逾期提交该证据是因为一审时安红明没有说其有另外一个手机，而夫妻吵架之后，安红明才说出来有该手机。 贵人公司对莫伟媛提交上述证据认为，1、该份证据已经超过了法定的举证期限，贵人公司可以不进行质证，可以由法庭进行确认；2、该证据的第一页并没有时间显示，根据该证据第二页显示时间是2017年8月13日，说明该证据在是2017年7月19日签订《房地产买卖及居间合约》后的短信。并且根据第二页的聊天记录来看，可以看出诉争房屋是买卖关系，而不是租赁关系。该证据第4页显示时间是2017年11月16日，而莫伟媛的起诉时间是2017年11月10日，也就间接说明该证据是恶意的证明，所以才没有陆荣庆的回复，且根据内容来看，如果安红明和陆义昌认为诉争房屋是租赁关系的，为何租期到期，在陆义昌没有交租金的情况下依旧可以入住该房屋到现在，这与莫伟媛提交的证据不符。从接下来的内容可以看出，莫伟媛与安红明为了强迫陆义昌解除《房地产买卖及居间合约》，采取断水断电等恶劣行为，逼迫陆义昌搬离该房屋，均未得逞，莫伟媛也曾经报警，但是警察建议双方走司法程序进行处理。因为这是电子证据，存在可篡改性，需要陆荣庆和安红明的手机提供给法庭才可以证实，在法庭上没有任何一部手机可进行质证，所以对该份证据的真实性、客观性、关联性不予认可。陆义昌认为，1、该份证据超过了法定的举证期限，一审可以提交而不提交，这不属于民事诉讼法中的新证据；2、该份证据不能证明莫伟媛的主张，相反证明在签订《房地产买卖及居间合约》之后，因莫伟媛的女儿回国而违约，可见莫伟媛并不是因为合约无效，而是因其女儿回国；3、该份证据是莫伟媛与陆荣庆的信息，而不是莫伟媛与陆义昌的信息，同时该份证据无法出示原件，恳请法庭不予以认可。安红明对该证据的真实性予以认可，认为虽然当天庭审时手机没有带，但是信息内容是真实的，可以证明当时莫伟媛是不同意卖诉争房屋。 本院经审查认为，莫伟媛在二审中提交的上述证据，不属于新证据，且是莫伟媛与陆荣庆的信息，而非莫伟媛与陆义昌的信息，同时该份证据是签订《房地产买卖及居间合约》之后的信息，也未出示原件，故本院不予确认。 莫伟媛、安红明对一审判决认定的如下事实有异议：1、对“安红明还在贵人公司挂牌销售6号房”有异议，认为安红明并没有在贵人公司挂牌销售6号房，而是租赁房；2、对“安红明在合约尾部‘其他约定’栏手写如下内容”有异议，认为不是安红明手写，而是贵人公司经理手写。本院认为，1、因安红明把房产证交给贵人公司保管，并且在贵人公司与陆义昌签署《房地产买卖及居间合约》，这一系列行为可以证明安红明委托贵人公司出售过该房屋，故本院对一审判决认定“安红明还在贵人公司挂牌销售6号房”的事实予以确认。2、贵人公司及陆义昌均认为是贵人公司的工作人员在合约尾部“其他约定”栏手写如下内容，安红明也认为不是其写，但是其签名。故一审认定“安红明在合约尾部‘其他约定’栏手写如下内容”有误，本院予以纠正。贵人公司、陆义昌对一审判决认定的事实无异议。综上，本院除一审判决认定“安红明在合约尾部‘其他约定’栏手写如下内容”应为“贵人公司的工作人员在合约尾部‘其他约定’栏手写如下内容”外，对一审判决认定的其他事实予以确认。 本院认为，关于莫伟媛主张确认贵人公司、陆义昌与安红明签订的《房地产买卖及居间合约》无效是否有事实和法律依据的问题。首先，本案合约签订前，安红明在其他中介公司签订独家代理销售6号房的协议，挂牌出售的价格为96万元，而本案合约约定的转让价格为104万元，该价格高出独家代理的销售价格8万元；其次，安红明和陆义昌在合约签订前互不认识，本案合约签订前，贵人公司与莫伟媛通过电话，尽管双方对通话内容各执己见，但该事实表明莫伟媛知道安红明在贵人公司签订合约的事实；再其次，6号房交付陆义昌使用后，莫伟媛和安红明带其他人去过6号房，知道陆义昌居住于该房的事实；最后，安红明与莫伟媛系夫妻关系，本案合约签订前后，双方夫妻感情良好，共同居住生活，未分居，不存在安红明私下转移6号房，损害莫伟媛合法权益的情况。上述事实足以说明安红明、陆义昌和贵人公司之间并无恶意串通损害莫伟媛对6号房享有的共有权。故《房地产买卖及居间合约》是安红明、陆义昌、贵人公司三方的真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，属合法有效合同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”，莫伟媛未参加合约的签订，其否认授权安红明转让该房，本案中亦无充分证据证明安红明取得莫伟媛的同意转让6号房，莫伟媛在合约签订后亦未追认该合约，故该合约对莫伟媛不具有约束力。但这仅关系到6号房所有权变更登记等合同义务能否继续履行的问题，不影响合约的效力。莫伟媛主张《房地产买卖及居间合约》无效，无事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，莫伟媛的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人莫伟媛负担。 本判决为终审判决。 审判长  闭燕华 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一八年十二月二十五日 书记员  谢沁园 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。