云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终7158号上诉人(原审被告)：丁文啟，男，回族，1967年4月28日生，住云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，委托代理人：陈娜、王体美，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告：王宝全，男，汉族，1955年3月29日生，住云南省昆明市盘龙区，被上诉人（原审原告）：代谷仙，女，汉族，1955年1月19日生，住云南省昆明市盘龙区，被上诉人（原审原告）：王燕明，男，汉族，1982年6月30日生，住云南省昆明市盘龙区，原审第三人：王祥名，男，汉族，1963年10月27日生，住云南省昆明市西山区，原审第三人：王自敏，男，汉族，1935年1月15日生，住云南省昆明市盘龙区，上诉人丁文啟因与被上诉人王宝全、代谷仙、王燕明、原审第三人王祥名、王自敏财产损害赔偿纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。丁文啟上诉请求：撤销一审判决并依法改判，一、二审费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。争议房屋不属于被上诉人住所，被上诉人对争议房屋没有使用权及处置权，被上诉人在庭审中自认从该房屋建起到转让后从未居住过，一直是王祥名占有，同时在被上诉人与王自敏签订《房屋转卖协议》和经过调解之后，被上诉人声称已经支付全部购房款，但仅向法庭出具两份没有实际支付证据的借条。被上诉人知晓并同意上诉人取得瓦窑村二组150号房屋的使用权和处置权，存在恶意占用。在2014年12月2日王祥名与丁文啟签订的《还款保证》中，被上诉人王燕明作为担保见证人签字确认，被上诉人认可房屋依旧不属于被上诉人，事后被上诉人没找上诉人及第三人王祥名主张权利，还多次与上诉人商议，欲从上诉人处购买房屋，因价格没有谈妥才没有将房子卖给被上诉人。被上诉人提出的赔偿数额无证据支持，换锁材料清单显示2016年3月6日至2016年3月18日期间，被上诉人共更换七把锁，还换过两道大门，如此高频更换行为不合理，手写收据不符合证据形式要件。二、一审法院适用《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条、第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，但该案不是房屋确权之诉，不涉及宅基地的权属问题，《中华人民共和国合同法》第一百三十三条，被上诉人与第三人王自敏签订转卖协议后，第三人并未交付房屋，被上诉人并没有拥有房屋的使用权和处置权。三、一审法院程序错误，本案被上诉人诉请财产损害赔偿纠纷，一审判决确认王宝全与王自敏合同无效，同时对房屋权属作出确认，违反不告不理的原则，对房屋权属应另案诉讼，第三人未到庭参加诉讼，一审并未对第三人进行公告送达。王宝全、代谷仙、王燕明辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王祥名、王自敏未到庭陈述意见。王宝全、代谷仙、王燕明向一审法院起诉请求：1、请求依法判决被告立即停止侵害原告的住所，并赔偿原告经济损失20000元。2、由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告王宝全于1994年向原龙泉镇宝云办事处、宝云二社申请自建房宅基地，经批准，在原昆明市官渡区龙泉街道办事处，宝云社区，瓦窑村二组150号用地自建房屋。2003年12月12日，原告王宝全（甲方）与第三人王自敏（乙方）签订《售房协议》约定将涉案房屋以119688元的价格出售给乙方。协议签订后，第三人王自敏按照协议约定将购房款足额支付给原告，并在涉案房屋内长期居住。2014年8月2日，原告王宝全、王燕明（乙方）与第三人王自敏签订《房屋转卖协议》约定，2014年8月2日，甲方王自敏把该瓦窑村二组150号房转交给乙方，乙方把1136000元房屋转卖款付清给王自敏，该房屋归乙方所有，当日乙方已付甲方转卖款336000元。2014年9月19日，第三人王祥名（甲方）与被告丁文啟(乙方)签订《房屋买卖协议》约定，甲方王祥名自愿将自建房屋龙头街瓦窑村二组150号房屋一幢（三层半），以170万正的价格卖给乙方丁文啟。该房屋是王祥名于2003年向瓦窑村二组王宝全购买的土地建盖所得。乙方丁文啟已一次性付清购房款。甲方于2014年9月26日交房给乙方。以后的房屋拆迁及使用权都与王祥名和王宝全无关。2014年12月2日，第三人王祥名出具《还款保证》载明，今有王祥名欠丁文啟人民币220万元，王祥名保证于2014年12月15日前先支付丁文啟至少20万元后于2014年12月31日前付到100万元，此款项在12月31日前逐步支付。如到时未付够此款项，王祥名愿用从王宝全处够得的瓦窑村二组150号房屋交给王宝全抵偿部分欠丁文啟的借款。原告王燕明作为担保见证人在《还款保证》上签字。2016年1月27日，原告王宝全、王燕明与第三人王自敏签订《人民调解协议书》确认，涉案房屋由王宝全及其儿子王燕明回购，该房屋及其宅基地按1136000元的价款由王宝全、王燕明父子共同当面一次性支付自本协议经双方签字按指印生效，并王自敏收到上述1136000元之日起，今后该“瓦窑村150号房屋及其宅基地的所有权人转到王宝全名下，共有人王燕明，由所有人王宝全，共有人王燕明承担该房屋及其宅基地的全部合法权益并享有处置权”与王自敏及其亲属子女不再有任何经济与法律关系。被告丁文啟分别于2016年3月8日、2016年3月18日、2016年3月17日在龙泉派出所所做的询问笔录中陈述存在破坏涉案房屋门锁的行为。原告认为被告对涉案房屋门锁的破坏已经损害了自己作为涉案房屋权利人的合法权益，故起诉至一审法院主张权利。另查明，原告王宝全与代谷仙系夫妻关系，与王燕明系父子关系。第三人王自敏与王祥名系父子关系。原告王宝全、代谷仙、王燕明系云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处瓦窑村村民，被告丁文啟与第三人王自敏、王祥名均非云南省昆明市盘龙区龙泉街道办事处瓦窑村村民。原告更换门锁及支付人工费共花费2410元。一审法院认为，公民的合法权益受法律的保护。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条规定：“民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。”《中华人民共和国物权法》第三十七条规定：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”本案中，涉案房屋系原告王宝全申请建盖，其与第三人签订《售房协议》将涉案房屋出售给非本村村民的第三人王自敏，但是根据相关法律规定，宅基地属于集体组织所有，宅基地不得任意买卖和转让。宅基地使用权系农村集体经济组织成员所享有的特定权利，与享有者的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，由于该房屋买卖的行为同时处分了农村宅基地，损害了集体经济组织的权益，故双方之间关于涉案房屋的买卖协议因违反了国家法律的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第三人王自敏虽然因合同无效未取得房屋的所有权，但是在原告将房屋出卖给第三人后，第三人在涉案房屋内长期居住，已经实际占有和使用了涉案房屋，然而之后第三人王自敏又与原告王燕明、王宝全签订《房屋转卖协议》及《人民调解协议书》，作出了将其对涉案房屋拥有的全部权益转回于原告王燕明、王宝全的意思表示，加之原告王宝全、代谷仙系夫妻关系，故原告王燕明、王宝全、代谷仙作为涉案房屋所属集体的村民，对涉案房屋重新享有权属。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”本案中，被告丁文啟基于与第三人王祥名签订的《房屋买卖协议》和第三人王祥名出具的《还款保证》抗辩称其拥有对涉案房屋的使用权与处置权。第一，第三人王祥名于《还款保证》中承诺，王祥名愿用从王宝全处购得的瓦窑村二组150号房屋交给王宝全抵偿部分欠丁文啟的借款，该条款违反了上述法律的强制性规定；第二，被告丁文啟并非涉案房屋所属集体的村民，也从未实际占有和使用涉案房屋；第三，第三人王祥名虽与第三人王自敏系父子关系，但是该涉案房屋系原告王宝全出卖给第三人王自敏的，第三人王祥名并未享有涉案房屋的任何权利，第三人王自敏亦未授权王祥名将涉案房屋使用、占有的权利对外转让。综上，被告丁文啟不能依据上述协议获得房屋的相关权利，故本院对于其抗辩不予认可。原告作为涉案房屋的权利人，在其提交的公安所做的询问笔录中，被告丁文啟陈述确实存在过破坏涉案房屋门锁的行为，且原告也提交了更换门锁产生相关费用的证据，被告的行为与原告门锁损坏之间具有因果关系，故被告应该赔偿原告因更换门锁产生的相关费用2410元。对于原告主张的电表及更换大门的费用，因原告并无证据证明是被告的行为导致的损失，不予支持。对于原告要求被告立即停止侵害原告的住所，因停止的侵害应该是一个持续的行为，但是被告的行为已经终止，对于原告的权利不存在持续的侵害，故对于原告的该项诉请，不予支持。综上所述，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第一百五十三条、第一百八十六条，《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十条，第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决：一、被告丁文啟于本判决生效之日起十日内赔偿原告王宝全、代谷仙、王燕明损失2410元；二、驳回原告王宝全、代谷仙、王燕明的其他诉讼请求。案件受理费300元由被告丁文啟承担36元，由原告王宝全、代谷仙、王燕明承担264元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人提交了以下证据：1、王宝全与王祥名签订的售房协议及争议房屋钥匙照片，欲证明上诉人已经从王祥名处取得了争议房屋的使用权，并占用了相应房屋，是被上诉人撬开房屋；2、申请证人丁某、马某1、马某2出庭作证的证人证言，丁某陈述，其与丁文啟是叔侄关系，王宝全一家与上诉人在村委会调解时其在场，双方因本案争议房屋发生纠纷，村委会出面调解，由王宝全支付116万元给丁文啟回购争议房屋，当时口头约定周一付款，后王宝全说没有钱，争议房屋是王祥名买给丁文啟的，对王祥名与丁文啟之间是否存在借款关系不清楚，丁文啟不是瓦窑村村民，其没有参与交接钥匙。马某1陈述：其与丁文啟系朋友，其参与了丁文啟与王祥名签买卖协议，王祥名交钥匙其也在场，丁文啟与王宝全一家调解其也参与了，在村小组谈，双方协商以116万元成交，由王宝全家三天内凑够钱给丁文啟回购涉案房屋，当时没有签订书面协议，到周一王宝全一家反悔了，对王祥名与丁文啟是否存在借款关系不清楚，丁文啟不是瓦窑村的村民。马某2陈述：其与丁文啟系朋友关系，其参与了丁文啟与王宝全一家调解，谈成以116万元回购争议房屋，后来没有付款，还多次报警，对王祥名与丁文啟之间关系不清楚，丁文啟不是瓦窑村的村民。经质证，被上诉人对证据1真实性不予认可，认为其未签过字，也未加盖手印，也不申请鉴定，对钥匙不予认可。对三名证人证言，上诉人予以认可，被上诉人则不予认可，认为丁文啟虽曾与王宝全一家调解，王宝全一家提出丁文啟要将王宝全写给王自敏的尾款的欠条收回来，但未收回，双方未达成协议，争议房屋与王祥名无关。王祥名、王自敏未到庭陈述意见。对一审判决认定的事实，上诉人提出以下异议：1、2003年12月12日签订的售房协议应是王宝全与王祥名签订的，二审中上诉人提交了王宝全与王祥名签订售房协议的原件，实际是王祥名付款并长期居住在争议房屋；2、2014年8月2日《房屋转卖协议》涉及的王宝全的付款336000元行为不存在，没有证据证实付款情况，与人民调解协议书载明1136000元当面一次性付清的表述存在矛盾；3、对2410元费用不清楚是哪部分的费用，不予认可；4、丁文啟实际占有使用了争议房屋；5、三被上诉人卖给王祥名的是空地，王祥名用上诉人给其的款项建盖了房屋，王祥名向丁文啟从2000年陆续借款到2005年，借条比较零散，2013年王祥名找不到了，2014年找到后王祥名以本案争议房屋抵债，之前借条收回并销毁了，争议房屋按170万元抵债签了《房屋买卖协议》并由王祥名出具了50万元欠条，王祥名向丁文啟借款主要是工程垫款。三被上诉人则对一审判决认定事实无异议，对上诉人提出的事实异议不予认可，认为争议房屋是王宝全建盖了两层，王自敏加盖了一层半，王自敏老了，要将房屋转售，三被上诉人是瓦窑村村民的，房款1136000元是陆续现金支付给王自敏的，争议房屋目前是三被上诉人在居住。原审第三人未到庭陈述意见。对各方无异议的一审判决认定事实，本院予以确认。对上述证据的评判及上述事实异议是否成立，本院将在本院认为部分一并论述。综合双方诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点：本案涉及的《售房协议》及《房屋买卖协议》的效力问题及三被上诉人一审诉讼请求是否应予支持？本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。”《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“……任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。……”。第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”本案中，其一，根据一审查明事实，2003年12月12日，王宝全与王自敏签订《售房协议》，二审中，上诉人提交了同日签订人为王宝全与王祥名的《售房协议》原件，一、二审中，王自敏、王祥名均未到庭，王自敏与王祥名系父子关系，三被上诉人对与王祥名签订协议不予认可但也不申请对“王宝全”签字真实性进行鉴定；2014年9月19日，王祥名与上诉人签订《房屋买卖协议》；因王自敏、王祥名、丁文啟均非争议房屋所在的昆明市盘龙区龙泉街道办事处瓦窑村的集体经济组织成员，根据上述法律规定，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，房屋买卖行为已经导致宅基地的流转，而作为集体经济组织成员，也只享有对集体所有土地的使用权；上述《售房协议》、《房屋买卖协议》应为无效，至于合同无效后损失补偿等问题，各方可另行处理，至于上诉人提出与王祥名之间存在债权债务关系的观点，可另行主张。其二，如上所述，因各方上述买卖争议房屋的协议无效，一审法院认定争议房屋权属仍属于三被上诉人的处理并无不当，故一审判决在认定上诉人存在破坏门锁侵权行为基础上，确认由上诉人向被上诉人赔偿损失2410元的处理并无不当，予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项及《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币300元，由上诉人丁文啟负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向原审人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。审判长  钱晓燕审判员  彭 韬审判员  汪 佳二〇一八年十二月二十四日书记员  李昱蓉