四川省南充市顺庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1302民初6157号 原告（反诉被告）：樊永平，男，1971年9月6日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：何林洪，四川天普律师事务所律师。 被告（反诉原告）：刘祝英，女，1964年8月24日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 被告：徐玲英，女，1988年10月16日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 二被告共同委托诉讼代理人：毛艳，四川英特信（南充）律师事务所律师。 原告樊永平与被告刘祝英、徐玲英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，被告刘祝英于2018年10月11日向本院提出反诉，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行合并审理。樊永平的委托诉讼代理人何林洪、徐玲英及其与刘祝英的共同委托诉讼代理人毛艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 樊永平提出诉讼请求：1.解除原、被告2018年6月20日签订的《购房协议》；2.依法判令被告返还原告订金18万元；3.判令被告赔偿原告损失5万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告2018年6月20日签订的《购房协议》，约定由原告购买被告位于南充市顺庆区玉带中路二段3号玉带明珠1栋14层6号房屋，房屋总价款138万元（其中房价118万元，装饰装修及固定设施费10万元，车库10万元）。《购房协议》约定定金18万元。嗣后，原、被告通过《收条》形式，自愿将原《购房协议》中“18万元定金”变更为“订金18万元”。原告支付订金后，多次要求被告协助办理房屋过户手续，均被被告以各种理由推诿拒绝。被告此举，不仅让《购房协议》无法履行，也给原告造成巨大损失。 徐玲英答辩称，徐玲英不是本案适格被告，本案是刘祝英与原告樊永平引起的房屋买卖合同纠纷，作为买方是原告，卖方是刘祝英，案涉的标的是刘祝英单独所有，在买卖合同中，刘祝英是合同的当事人，合同中也明确载明。因此根据合同相对性，徐玲英不是合同相对人，也就不是本案适格被告。 刘祝英答辩称，针对原告在诉请中的第一项，被告刘祝英不同意解除《购房协议》，理由是本案不存在约定解除、协商解除以及法定解除的情形，因此原告所诉请的解除协议缺乏事实基础，更缺乏法律依据，实际是单方毁约的行为。原告诉请的理由为多次办理过户手续，被告多次推诿，原告的诉请与客观事实不符，相反，刘祝英一直在积极履行《购房协议》。在协议签订后，刘祝英立即按照协议约定为原告腾空案涉房屋，同时全家在外另行租房居住，而原告一直不配合被告办理过户手续，刘祝英多次催促原告办理过户手续，原告多次推诿导致至今未办，在本案来看一直未办理过户手续不是刘祝英的行为，是原告一直不配合，从以上事实来看，刘祝英在履行《购房协议》，没有任何过错，因此原告的诉请没有法律依据；原告请求返还订金18万元，订金是改变双方在协议中所约定的具有担保性质的定金，原告在诉状中称，已经通过收条形式将其支付的18万元款项性质由担保定金变更为了预付订金，这一诉称是其单方表意，从未得到刘祝英的认可。原告执意将担保定金变为预付订金目的就是为了逃避单方毁约的法律责任。在双方签订的《购房协议》中明确约定了原告先行支付的18万元为定金，并约定支付18万元的目的是保证双方不能反悔，这一约定是双方协商一致的约定，为双方真实意思表示。原告擅自更改18万元款项性质没有事实依据；关于原告诉请的5万元的损失不真实，而且没有法律依据。被告履行了双方签订的协议，并且没有违约的行为，不可能给原告造成任何损失。相反原告执意单方毁约应向被告承担违约责任。因此被告提起了反诉。综上，原告的诉请事实与客观事实不符，其诉请无事实依据及法律依据，违背了诚实信用原则，为了维护交易的稳定，原告的诉请应当予以驳回。 刘祝英向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《购房协议》，立即办理位于南充市顺庆区玉带中路三段3号玉带明珠1栋14层6号住宅房过户手续；2.判令反诉被告立即支付反诉原告剩余房款120万元；3.本诉、反诉诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告及其家人打算新购住房，于2018年1月在南充市嘉陵区西山秘境交纳了购房订金。由于资金不足，故通过网络平台挂出出卖反诉原告所有的位于南充市顺庆区玉带中路三段3号玉带明珠1栋14层6号住宅房。2018年6月，反诉被告通过网络平台预留的信息找到反诉原告，欲购买反诉原告的住房。经过多次协商，双方于2018年6月20日签订了《购房协议》，由于反诉原告文化程度较低、加之年长就让本诉被告徐玲英代为收款，故本诉被告徐玲英也在《购房协议》上签字。 《购房协议》签订之后，反诉原告按照协议的约定在2018年7月21日前将家中的所有家具贱卖，为了给反诉被告腾房，反诉原告的家人于2018年7月12日在案外人李娇娇处租了位于南充市顺庆区燎原小区的住房，反诉原告一家老小8口举家迁至出租房内。 嗣后，反诉原告多次催促反诉被告一起前往房地产管理局办理过户手续，但反诉被告一再推脱，后借故不再购买反诉原告的房屋，并起诉至贵院要求解除双方签订的《购房协协议》。 樊永平针对刘祝英的反诉答辩称，双方于2018年6月20日签订的购房协议，因反诉原告及其委托代理人徐玲英共同通过自己的行为明确表示不再履行，进而双方签订的《购房协议》已无履行可能。根据合同法第94条规定，经反诉被告及其妻子多次催促反诉原告办理过户手续，但反诉原告于2018年8月6日明确告知反诉被告不卖房了，同时在签订了协议后，刘祝英依旧在2018年7月27日、2018年8月1日向社会发布该房屋的出售意向。以上两点均证明刘祝英以自己的行为明确表示不再履行，因此该合同已无履行的必要和继续履行的合意；反诉中刘祝英称樊永平多次推脱拒不履行，2018年8月2日，樊永平的妻子通过短信形式于2点33分明确告知刘祝英钱已经筹备好，但是刘祝英却以其他理由回避，于2018年8月6日明确告知不再卖房。综上，双方签订的协议已无法履行，应当予以解除。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据经审理认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 2018年6月20日，樊永平为乙方、刘祝英为甲方签订《购房协议》一份，主要约定：甲方将位于南充市顺庆区玉带中路二段3号玉带明珠1幢14层6号房屋（建筑面积为299平方米）及22号车库出售给乙方，甲方屋内现有的固定设施（5个空调，其中4个挂式1个柜式、热水器2个，门柜等现有装饰装修）不得拆除和损坏。以上内容总价为138万元，其中房价118万元，装饰装修及固定设施费10万元，车库10万元。乙方先行支付定金18万元，保证甲乙双方不得反悔，甲方保证在2018年7月21日前搬出清理后，双方至房管局办理完房屋过户手续和车库相关证明手续后一次性付清余款120万元，乙方支付甲乙双方的过户手续费。甲方指定建行卡号：徐玲英6236********0391，徐玲英为刘祝英儿媳511321198810162921.甲方：刘祝英（签字）徐玲英（签字），乙方：樊永平（签字）。2018.6.20。同日，樊永平向徐玲英银行账户转款18万元，并注明“购刘祝英房款”，刘祝英、徐玲英给樊永平出具《收条》一份，载明“今收到樊永平购房款顺庆区玉带中路二段3号玉带明珠1幢14层6号购房款订金180000.00整.壹拾捌万整”，收款人由刘祝英、徐玲英签名。樊永平在上述内容后手书注明“同意将购房协议中定金18万元（壹拾捌万元整）变更为订金180000.00.壹拾捌万整”。 樊永平与徐玲英提供的短信聊天记录显示：2018年7月底至8月初，樊永平与徐玲英通过短信一直联系房屋过户事宜，其中7月29日09:52分，樊永平短信联系徐玲英“小徐，你好，你是有意不接电话？”，徐玲英随后回复“你们如果要就给给明确的答复不可能一直把我们抬起，如果要我也给你个最后期限三天时间。你们自己看到办吧。我们也缺钱不可能一直等你们的”。8月2日22:33分，樊永平短信联系徐玲英称“你好美女，刚打电话你没接，因有事今下午我刚赶回来，钱已经准备好了，明天可以去过户，九点钟房管局等你”，8月3日06:52分徐玲英短信回复“我妈明天下午才得回来”，16:50分樊永平回复“请问你们啥时候有空，请尽快办过户手续”。8月6日08:16分樊永平短信联系徐玲英“小徐，你好，你妈（房主）好久有时间，去办过户手续，提前一、二天约哈”，徐玲英于08:27分回复“明天嘛”，随后又回复“下午1电多过去哦”，樊永平“下午3电50分要去成都，然后去云南，只有回来后我提前联系你了”，徐玲英“那意思下午不办了”，樊永平“恩”。12:32分至12：40徐玲英连续发送短信“不能这么闪人的”“那就看你”“我是无所谓”“现在我们早就按照协议的所有要求在约定时间把房子腾空约你去过户，你们一次又一次的推脱，先前说资金不到位，我们酌情考虑再给你们一周时间，拟现在说钱已筹够约在8月6号上午去办理过户，我们也按照的你的时间要求去去排了号，现在你又说办不了要出差。今天过后我们的房子不会再卖给你，你应该承担相应的违约后果。”随后樊永平短信要求徐玲英退还订金18万元，徐玲英短信回复让其找律师联系她。嗣后，樊永平起诉请求解除合同，退还订金。刘祝英随后提起反诉要求继续履行合同。 另查明，案涉房屋登记在刘祝英名下，为刘祝英单独所有。刘祝英于2018年8月6日在不动产登记中心进行了办理存量房（二手房）交易业务的排号。 本院认为，本案争议的焦点为：1.关于徐玲英诉讼主体问题；2.关于18万元已付款的性质；3.合同是否应当解除的问题；4.樊永平主张损失的问题。 关于徐玲英的诉讼主体问题。首先，徐玲英辩称房屋产权人系刘祝英而不是徐玲英，故无权处分案涉房屋，无权与樊永平签订出卖案涉房屋的合同，案涉房屋与徐玲英无关，不应作为本案本诉被告，故应当驳回本诉原告对徐玲英的起诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖”的规定，要求当事人起诉应当有明确的被告。本案本诉被告刘祝英、徐玲英身份信息明确具体，不影响其作为本案被告参与诉讼，即便徐玲英在案件实体上不承担责任，也应当通过判决驳回诉讼请求的方式予以处理，而非裁定驳回起诉。故此，徐玲英的前述抗辩理由不成立。其次，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定”。本案中，樊永平与刘祝英、徐玲英签订《购房协议》系双方当事人在平等自愿的基础上达成的，系双方真实意思表示，合法有效，对原、被告均具有约束力。《购房协议》上明确徐玲英系刘祝英儿媳，且指定购房定金汇入徐玲英账户，故此，徐玲英签订《购房协议》及收取定金的行为系受刘祝英委托的代理行为，徐玲英收取款项的行为的法律后果应当由刘祝英承担。再次，关于徐玲英通过短信联系办理房屋过户及履行合同相关事宜的问题。虽然在合同签订之后的短信联系不是刘祝英本人所为，但基于刘祝英与徐玲英系婆媳关系，且在前期有徐玲英共同签约及徐玲英收取定金的行为，从而使樊永平对徐玲英有权代表刘祝英对房屋过户、合同履行等做出意思表示形成合理信赖，且这种信赖善意而无过失。因此徐玲英通过短信做出的意思表示的行为构成表见代理，刘祝英也应对该行为的后果承担相应的法律责任。 关于18万元已付款性质的问题。虽然《购房协议》约定定金为18万元，且随后樊永平按约向徐玲英转账18万元，但在刘祝英、徐玲英出具《收条》时明确写明为“订金”，且樊永平对此表示认可，双方达成的了新的合意即对定金予以了变更，故此，应当认定樊永平支付的18万元为订金而非定金性质。 关于合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。樊永平与刘祝英在签订《购房协议》后，前期双方均主动联系对方要求办理房屋过户手续，但因约定时间等原因上，双方未能达成一致意见，最后在2018年8月6日刘祝英的代理人徐玲英通过短信明确表示不再愿意出售房屋，樊永平亦短信表示不再购买案涉房屋，并要求退还订金。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”之规定，樊永平请求解除合同并退还订金的诉讼请求，本院依法予以支持。刘祝英反诉要求继续履行合同，因其在先明确表示不再履行合同义务，樊永平已无继续履行的合同的意愿，合同已无继续履行的可能，故对刘祝英的反诉请求本院不予支持。 关于樊永平主张损失5万元的问题。樊永平主张损失5万元，但并未提交具体损失的证据，同时本案合同的解除并不归责于合同任何一方，故此樊永平主张损失既无事实依据亦无法律依据，本院依法不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下： 一、解除樊永平与刘祝英、徐玲英于2018年6月20日签订的《购房协议》； 二、刘祝英于本判决生效之日起十日内返还樊永平购房订金18万元； 三、驳回樊永平的其他诉讼请求； 四、驳回刘祝英的全部反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费2375元、反诉案件受理费减半收取7800元，均由被告刘祝英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审判员  彭艳 二〇一八年十二月十日 书记员  王茜