福建省三明市三元区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）闽0403行初1号之一 原告：福建永达房地产开发有限公司，住所地三明市梅列区。 法定代表人：陈献忠，董事长。 委托诉讼代理人：邱宁江，福建邱宁江律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王柳莺，福建邱宁江律师事务所律师。 被告：三明市住房和城乡建设局，住所地三明市三元区。 负责人：朱一勤，主持工作。 委托诉讼代理人：林斌，三明市住房和城乡建设局工作人员。 委托诉讼代理人：倪友贤，福建万天律师事务所律师。 被告：三明市房屋交易管理中心，住所地三明市梅列区。 法定代表人：邱荣水，主任。 委托诉讼代理人：林琦，女，三明市房屋交易管理中心测绘管理科科长。 委托诉讼代理人：陈光兴，福建光兴律师事务所律师。 第三人：张雪红，女，1980年9月25日出生，汉族，住三明市梅列区。 第三人：缪庭，男，1976年8月7日出生，汉族，住三明市梅列区。 委托诉讼代理人：张雪红，女，1980年9月25日出生，汉族，系缪庭妻子，住三明市梅列区。 原告福建永达房地产开发有限公司（以下简称“永达房地产公司”）与被告三明市住房和城乡建设局（以下简称“三明市住建局”）、被告三明市房屋交易管理中心、第三人张雪红、缪庭其他行政管理-其他行政行为一案，本院于2018年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案。原告永达房地产公司委托诉讼代理人邱宁江、王柳莺，被告三明市住建局主持工作的副局长朱一勤及委托诉讼代理人倪友贤、林斌，被告三明市房屋交易管理中心法定代表人邱荣水及委托诉讼代理人陈光兴、林琦，第三人张雪红（同时是缪庭的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福建永达房地产开发有限公司诉称，2010年11月24日原告合法取得三明翡翠城商品房项目后，通过招投标确定施工方为华盛集团，双方签订一期3#-8#楼（不含4#，下同）建设施工合同，12月24日至2011年11月，三明市规划局向其颁发规划许可证，梅列区规划局颁发施工许可证。2011年5月至2012年10月，三明市住建局分三次向其颁发商品房预售许可证，但在三明市所有预售须通过被告提供的网上签约备案系统的格式合同进行网签，方可预售。该合同第十四条关于初始预登记60日内及取得房屋权属证书90日的期限无法修改。3#-7#楼于2013年9月竣工验收，12月27日交房，2014年8月4日三明市规划局出具规划核实意见，同年8月28日完成竣工验收备案，2013年10月28日完成面积测量报告。在面积报告测绘审核时，三明市房屋管理交易中心答复：所有与地下室连体的楼房，都应待整体地下室面积测绘报告及地下室竣工验收备案完成，才能正式受理审核，以致至今无法取得测绘成果审查通知书，无法按网签合同中“强定”的期限完成初始登记及办理权属证，被告的上述行政行为没有法律依据且极不合理。按照2013年5月省住建厅《关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函》（闽建房函[2013]31号，针对市住建局《关于商品房销售面积核定有关情况的请求》）明确：竣工商品房开发项目经核实，符合规划条件，在城乡规划主管部门出具建设工程规划条件核实意见书后，房屋登记机构应当按《房产测绘规范》和其他关于房产测量的有关规定，对房产测绘成果进行审核，来确定房屋初始登记建筑面积。因此被告的行政行为不但没有法律依据，也违背上级行政主管部门的规定。预售许可证颁发时，还不能确定整体地下室竣工验收备案及面积测绘完成时间，即按被告单方强加设定登记办证时限，必然导致原告承担逾期办证违约。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条及“商品房买卖合同说明”均明确对合同内容可以协议修改等。综上，被告未依法履行办理涉案楼房面积测绘报告分期分幢审核的职责，在网签版本中单方强加设定登记办证期限的行政行为，严重违法。请求：1.被告履行办理三明翡翠城商品房项目一期3#、5#、6#、7#、8#楼面积测绘报告分期、分幢审核的法定职责（庭审后原告撤回该项诉讼请求）；2、依法判令被告在“三明市商品房网上签约备案系统”的商品房买卖合同网签版本中，强制在该合同第十四条关于产权登记的约定设定一期3#楼2207室在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记时限和90日内取得房屋权属证书时限的行政行为无效。 永达房地产公司提供的证据：1、法人营业执照、法人委托书；2、建设工程施工合同两份；3、施工许可证；4、商品房预售许可证；5、商品房买卖合同；6、竣工验收报告；7、建设工程竣工规划条件核实意见书；8、工程竣工验收备案表；9、面积测量计算报告；10、福建省住房和建设厅关于商品房预售建筑面积和初始登记建筑面积有关问题的复函，三明市房屋面积测绘成果审核申请表，三明市房屋面积测绘成果审核承诺时限，三明市住建局答复翡翠城项目（3、5-7、11-12号）房屋面积测绘报告审查；11、原告售楼网签证据保全公证书-三明市房地产网上签约备案系统中合同模板管理网页截图；12、原告售楼网签经办人肖自凯关于翡翠城房地产项目销售情况说明公证书；13、三明市区的其他项目-海翼置业三明发展有限公司销售员工胡优紧据实说明公证书；14、余丽华、游峰与原告格式签订的商品房买卖合同；15、工程竣工规划条件核实意见书；16、众祥项目初始登记证明书；17、建设工程规划核实意见书。 三明市住房和城乡建设局辩称，永达房地产公司提出的第二项诉讼请求没有事实及法律依据。1、答辩人使用的是福建省建设厅、福建省工商行政管理局监制，全省范围内使用的《商品房买卖合同》示范文本。答辩人原在“三明市商品房网上签约备案系统”的《商品房买卖合同》网签版本中的“在商品房交付使用之日起60日内办理房屋初始登记及自交付使用之日起90日内取得房屋权属证书”有法律依据，《商品房销售管理办法》第34条第2款规定，《城市商品房预售管理办法》第12条规定、《福建省商品房预售管理暂行办法》第27条规定、《城市房地产开发经营管理条例》第33条等规定，都对开发商办证时限作出规定。2、答辩人根据三明市住建局文件-明建房[2014]96号《三明市住房和城乡建设局关于转发住房城乡建设部工商总局的通知》的精神，使用2014年新版的由中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的《商品房买卖合同（预售）示范文本》，并非原告所述的“答辩人纠正自行强加的初始登记及办证登记期限”。综上所述，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，应予驳回。 三明市住房和城乡建设局在法律规定的时间内提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、统一社会信用代码证书；2、商品房销售管理办法第34条第2款、城市商品房预售管理办法第12条、福建省商品房预售管理暂行办法第27条、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条第2项、《城市房地产开发经营管理条例》第33条，证明：1、在商品房交付使用之日起60日内办理房屋初始登记及自交付使用之日起90日内取得房屋权属证书的法律依据。2、房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，预售商品房的还必须明示《城市商品房预售管理办法》；3、住房城乡建设部、工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（建房[2014]53号）、福建省住房和城乡建设厅关于转发住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（闽建房[2014]19号）、三明市住房和城乡建设局关于转发住房城乡建设部工商总局关于印发《商品房买卖合同示范文本》的通知（明建房[2014]96号）、商品房买卖合同范本2份，证明答辩人使用新版《商品房买卖合同示范文本》的依据。 三明市房屋交易管理中心辩称，永达房地产的第二项诉讼请求没有事实和法律依据。原告认为商品房买卖合同网签版本中，强制在该合同第十条设定一期3号楼2207室在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始登记时限和90日内取得房屋权属证书时限的行政行为无效，答辩人认为原告这一请求不符合国家法律的规定，没有法律依据。商品房销售管理办法第34条规定，城市房地产开发经营管理条例国务院令第588号第三十三条规定，最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第18条规定，除了上述规定外，商品房买卖合同是福建省建设厅和福建省工商行政管理局统一监制，在全省范围内统一使用，答辩人根据市住建局明建房[2014]96号三明市城乡建设局关于转发住房城乡建设部工商总局商品房买卖合同示范文本的通知精神，使用2014年后由中华人民共和国住房和城乡建设部和中华人民共和国国家工商行政管理总局制定的商品房买卖合同预售示范文本，与原告在诉状中所述不一致。综上，原告的起诉没有事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。 三明市房屋交易管理中心在法律规定的时间内提供了作出被诉具体行政行为的证据、依据：1、中共三明市委机构编制委员会明委编[2015]117号中共三明市委机构编制委员会关于三明市不动产登记职责整合、机构组建和人员编制的批复、事业单位法人证书、法定代表人身份证明复印件各一份；2、福建永达房地产开发有限公司地产第35040020101****号建设用地规划许可证及附件、建设用地规划红线图复印件各一份；3、编号为建字第35040020131****号、建字第35040020101****号、建字第35040020111****号、建字第35040020121****号、建字第35040020111****号的建设工程规划许可证及附件复印件各一份；4、三明市房屋面积测绘成果审核申请表、房屋建筑面积测量计算报告书、房屋面积测绘成果审核业务收件单、房屋面积测绘成果审核过程记录、商品房初始预登记证明书等；5、商品房买卖合同、商品房买卖合同（预售）、三明市住建局[2014]96号《关于转发住房城乡建设部工商总局〈商品房买卖合同示范文本〉的通知》，证明被告方依照政府有关部门和法律规定，使用商品房买卖合同；6、三明市住建局关于要求确认三明翡翠城项目相关问题的函、三明市城乡规划局关于翡翠城项目相关问题的复函；7、《条字第2009-022号列东曼陀山A地块国有建设用地使用权出让规划条件》及永达房地产公司提供的依该条件配置的翡翠城项目公共配套设施清单；8、相关法律依据，建设部令第168号《房屋登记办法》、建设部令第88号《商品房销售管理办法》、国务院令第588号《城市房地产开发经营管理条例》、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等。 第三人张雪红、缪庭述称，开发商永达房地产公司违约事实是客观存在的，给我们业主带来苦恼。城市开发企业经营管理条例是国务院颁布的，具有法律效力，我们业主与永达房地产公司的民事案件已经三明市梅列区人民法院、三明市中级人民法院判决了。 围绕原告与被告争议的焦点，经庭审质证，原告认为以分期建设用地许可为依据理解分期建设是错误的，应以工程规划许可证为判断标准，福建省住建厅关于规范建设竣工核实管理的指导意见已明确。本案涉及的多幢楼分好几期规划建设，也是分期预售许可的，所有都是分期。关于地上建筑及地下室的相关数据采集，从全国范围内大家掌握的概念，是案涉开发项目有大底盘地下室的，应按地面上有建筑物的视为多幢，地下室视为**来建楼盘表，其他地市（如福州、厦门）也是这样建的，技术上没有问题，数据库可互相引用。被告方关心广大业主的利益，但对竣工时间也是清楚的，原告在办理建设许可时，开工及竣工时间要报备，在商品房预售时是明知交房期限的，但被告却在办证期限上强制设定90天、60天，这种设定是无效的。被告以省住建厅、工商局下发的文件作为强制使用合同版本的依据，没有法律依据。三明市住建局认为，楼盘表是综合管理的，地上、地下是不可分割的，至于90天、60天的规定，是建立在房屋交付基础上，开发商掌握好建设进度，尽早交房、交付测绘成果审核，是不可能违约的，也不会被业主追究违约责任。地下室不审核下面的配套设施，无法一并登记，对于业主也极不负责。测绘成果一并提交地上地下相关资料，是法律明确规定的。对于各方当事人没有争议的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案纠纷的起因，是永达房地产公司在其开发建设的三明翡翠城商品房买卖中，未按与业主签订的《商品房买卖合同》约定的期限履行办理商品房权属登记义务，民事判决其承担相应违约责任后，认为该遭受的损失系由三明市住建局、三明市房屋交易管理中心违反法律规定在网签版本中单方强加设定登记办证期限的行政行为所致。法律规定，行政诉讼的适格原告为行政行为相对人或者权益受到实际侵害的公民、法人或其他组织。《商品房销售管理办法》第34条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”，《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”，三明市住建局作为三明市的房地产行政主管部门，根据其职责要求，贯彻和落实住建部××福建省住建厅等部门颁布的有关商品房销售规定，并要求相关部门签约时参照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同》（预售）示范文本使用的行为，并未违反法律规定，商品房买卖合同示范文本是由建设部统一制定下发的，其与一般的格式合同具有本质的区别，各地住建主管部门也有责任和义务遵照相关规范性文件执行。故，三明市住建局所实施的管理行为，具有规范和指导作用，而非永达房地产公司所述的被告单方在网签合同中存在“强定”60日、90日期限办理权属证的行为。此外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；…”，因此，商品房买卖合同文本的实际应用自有相关法律法规予以约束，原告永达房地产公司因此违约而造成的损失非被告方行政行为所致。综上，三明市住建局、三明市房屋交易管理中心的上述行为属于行政指导行为，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。 据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第四十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第一条第二款第（三）项规定，裁定如下： 驳回原告福建永达房地产开发有限公司的起诉。 如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长 葛建清 审判员曾佑勃 人民陪审员 岳福林 二〇一八年十二月三十日 书 记 员 艾建花 附判决依据的法律条文： 1、《中华人民共和国行政诉讼法》 第四十九条起诉讼应当符合下列条件： （一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织； （二）有明确的被告； （三）有具体的诉讼请求和事实根据； （四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖 第一百零一条人民法院审理行政案件，关于期间、送达、财产保全、开庭审理、调解、中止诉讼、终结诉讼、简易程序、执行等，以及人民检察院对行政案件受理、审理、裁判、执行的监督，本法没有规定的，适用《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》 第一条公民、法人或者其他组织对行政机关及其工作人员的行政行为不服，依法提起诉讼的，属于人民法院行政诉讼的受案范围。 下列行为不属于人民法院行政诉讼的受案范围： （一）公安、国家安全等机关依照刑事诉讼法的明确授权实施的行为； （二）调解行为以及法律规定的仲裁行为； （三）行政指导行为； （四）驳回当事人对行政行为提起申诉的重复处理行为； （五）行政机关作出的不产生外部法律效力的行为； （六）行政机关为作出行政行为而实施的准备、论证、研究、层报、咨询等过程性行为； （七）行政机关根据人民法院的生效裁判、协助执行通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外； （八）上级行政机关基于内部层级监督关系对下级行政机关作出的听取报告、执法检查、督促履责等行为； （九）行政机关针对信访事项作出的登记、受理、交办、转送、复查、复核意见等行为； （十）对公民、法人或者其他组织权利义务不产生实际影响的行为。