陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕08民再39号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：西安龙湖锦城置业有限公司。 法定代表人：邓仕祥。 委托诉讼代理人：井琦、郑婷。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：高占军。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨飞。 一审第三人：李振兵。 一审第三人：贾海伟。 一审第三人：杨乃林。 再审申请人西安龙湖锦城置业有限公司与被申请人高占军、杨飞及第三人李振兵、贾海伟、杨乃林案外人执行异议之诉一案，陕西省府谷县人民法院于2016年4月18日作出（2015）府民初字第02591号民事判决，西安龙湖锦城置业有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年12月16日作出（2016）陕08民终2955号民事判决，该判决生效后，西安龙湖锦城置业有限公司不服，向陕西省高级人民法院申请再审，陕西省高级人民法院于2017年11月29日作出（2017）陕民申2351号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人西安龙湖锦城置业有限公司的委托诉讼代理人井琦、郑婷、一审第三人贾海伟、杨乃林到庭参加诉讼。再审申请人西安龙湖锦城置业有限公司法定代表人邓仕祥、被申请人高占军、杨飞、一审第三人李振兵经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 西安龙湖锦城置业有限公司申请再审称，一、原二审判决对涉案房产权属认定错误。1、关于“预售登记”，依据《城市房地产管理法》第45条第2款规定是对商品房预售合同登记备案，系行政管理范畴。并不产生登记请求权的物权效力，与涉案房产权属的认定没有关系。2、关于“已交付房款”，因为杨飞拖欠银行按揭贷款，导致申请人已经实际承担连带保证责任，代杨飞向银行清偿了所欠的本金、利息及罚息、保全费、诉讼费等，因此，申请人在涉案房产买卖合同中获取的对价已经不存在。3、关于“虽未办理产权登记手续”，包括涉案房屋在内的龙湖紫都城项目的房产在房产管理局不动产登记簿记载的所有权人是申请人，且国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证等记载的权利人均是申请人。依据物权法第九条、第十四条和最高人民法院《关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第（一）项之规定，二审法院认定涉案房产权属错误。二、二审法院认定涉案的商品房买卖合同合法有效，但却回避了合同中关于解除权、送达等补充条款，并且不顾该合同解除判决已经生效的事实，径行认定合同未解除错误。依据双方合同的补充协议第十九条第一项约定，买受人的有效送达地址以本合同写明的联系地址为准，双方保证其留给对方的通讯联系地址、电话和传真均为真实有效，买受人变更有效送达地址，未按照本条款约定通知出卖人的，出卖人按照原地址送达的即视为向买受人送达了相关文件。第4项约定，双方确认所有的通知均采用书面形式，以专递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。因此，申请人依据约定，2015年4月10日按照合同约定的地址，以特快专递方式向杨飞邮寄的解除合同通知书在发出后3日内应视为已经送达，双方之间的合同已经法院生效判决依法解除。综上，二审判决认定事实和适用法律错误，请求：1、依法再审本案。2、再审后撤销原一、二审判决，改判支持申请人的全部诉请。3、判令被申请人承担本案一、二审及再审诉讼费。 高占军庭后提交意见辩称，本案争议焦点是涉案房屋所有权的归属和申请人与杨飞签订的商品房买卖合同解除是否生效问题。房屋的所有权以登记机关办理产权登记手续为准，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让、和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”房屋所有权以登记机关办理产权登记手续为准。龙湖公司给被执行人杨飞寄送视为《商品房买卖合同》解除通知书，杨飞未收件，商品房买卖合同依然有效。涉案房屋并未取得房屋所有权证，且被执行人杨飞不按执行通知履行判决书所确定的义务，人民法院有权查封其应当履行义务部分的财产。因此，人民法院查封涉案房屋并无不当。综上，原判正确，应予维持。申请人的再审理由不成立，应予驳回。 一审第三人贾海伟述称，本案争议房屋属于杨飞，杨飞未给高占军还钱，法院可以执行该房产。 一审第三人杨乃林述称，杨飞与高占军是借贷关系，杨飞未按调解兑现借款，执行法院曾带着高占军将该房执行过户，但未办理成功。对于二审情况不清楚，所以不发表意见。 龙湖公司向一审法院起诉请求：1、停止对龙湖紫都城第10幢1单元20层12002号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、确认第10幢1单元20层12002号房屋为龙湖公司所有；3、本案案件受理费由被告承担。 一审法院审理查明：2010年12月19日，出卖人西安龙湖锦城置业有限公司与买受人杨飞签订了《商品房买卖合同》，编号：2397834(合同登记号：Y11010807)，出卖人将龙湖紫都城第10幢1单元20层12002号房屋以壹佰贰拾壹万肆仟伍佰肆拾玖元整(1214549元)出卖给买受人杨飞(商品房预售许可证号为2010123)。约定按揭付款：买受人于本合同签订之日即2010年12月19日或之前向出卖人支付该商品房总价款的30.02%作为首付款，即人民币364549元。买受人应在签订之日向按揭贷款银行提供符合按揭贷款银行要求的办理按揭贷款时需要买受人提供的全部申请资料，缴纳买受人应缴纳的相关费用，并向按揭贷款银行提出正式的按揭贷款申请，依照按揭贷款银行通知日期签订按揭合同。买受人逾期付款的违约责任为逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。交付期限，出卖人应当在2012年12月30日前交付买受人使用。买受人逾期付款的违约责任是买受人如未按合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理(不作累加)。(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起于实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。 2011年6月3日，被告杨飞与中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行（下称“农行兴庆支行”）签订《个人购房担保借款合同》（下称“借款合同”），向农行兴庆支行申请按揭贷款共计人民币850000元。合同签订后，农行兴庆支行依约发放贷款，划入原告西安龙湖锦城置业有限公司账户，被告杨飞未依约偿还农行兴庆支行借款本息。农行兴庆支行起诉后，西安市碑林区人民法院于2014年12月31日作出（2014）碑民初字第01216号民事判决：一、本判决生效之日起十日内，被告杨飞一次性偿还原告中国农业银行股份有限公司西安兴庆路支行借款本金823665.6元，2014年7月10日之前逾期利息30343.44元。二、被告西安龙湖锦城置业有限公司对本判决第一项承担连带清偿责任。被告西安龙湖锦城置业有限公司承担连带责任后有权向杨飞追偿。该判决生效后，农行兴庆支行于2015年6月19日申请西安市碑林区法院执行。在执行过程中，西安龙湖锦城置业有限公司给付申请人西安兴庆支行借款本息、罚息、迟延履行金等共计935231.15元，并已缴纳执行费。该案已执行终结。 另查明，2013年2月6日，该房向西安市房管局申请了初始登记，房屋所有权人为西安龙湖锦城置业有限公司，买受人为杨飞。该房屋至今未取得房屋所有权证。 再查明，本院于2013年5月23日立案受理高占军与杨飞、李振兵、贾海伟、杨乃林民间借贷纠纷一案，本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人于2013年6月21日达成协议：一、杨飞自愿于2013年10月31日前偿还高占军借款本金130万元及相应利息。二、如果杨飞到期不能偿还高占军借款本息，自愿将登记在其名下的位于西安市曲江龙湖紫都城12002号房屋一套及位于榆林市西沙经济开发区元驰世纪城B2峰景阁1幢3层1—302号房屋一套抵顶高占军欠款，并将该房屋过户到高占军下，费用杨飞自愿负担。三、如果一、二项未能执行，李振兵、贾海伟、杨乃林自愿对第一项还款内容承担连带清偿责任。后高占军于2013年6月25日向本院申请财产保全，请求查封登记在被告杨飞名下的位于西安市曲江龙湖紫都城12002房屋一套。本院于2013年6月25日作出（2013）府民初字第00417-1号民事裁定：对登记在被告杨飞名下的位于西安市曲江龙湖紫都城12002房屋一套（房屋详细信息见附件）予以查封；查封期间不得将该房屋转移、出售或赠与他人。2013年11月25日高占军向本院申请，要求对已发生法律效力的府谷县人民法院（2013）府民初字第00417号民事调解书所确定的具体内容予以执行。本案在执行过程中，异议人贾海伟、杨乃林向本院提出书面异议申请，本院于2015年8月10日作出（2015）府执异字第00012号民事裁定：驳回异议人贾海伟、杨乃林的执行异议。2015年4月10日，西安龙湖锦城置业有限公司给杨飞用EMS投寄了《解除通知书》，但该快递邮件未妥投，被告杨飞未收件。 原告西安龙湖锦城置业有限公司于2015年7月14日向本院提出执行异议申请，要求停止对备案号为Y11010807的《西安市商品房买卖合同》项下商品房进行执行处分，并解除对备案号为YY11010807的《西安市商品房买卖合同》项下商品房的预查封。本院受理后，于2015年8月5日作出（2015）府执异字第00015号民事裁定书，驳回案外人西安龙湖锦城置业有限公司的执行异议。 原告于2015年6月18日向西安市雁塔区人民法院起诉，请求解除原、被告杨飞签订的《商品房买卖合同》，该院于2015年7月3日立案受理，于2016年3月30日开庭审理，时至今日，该案未判决。 一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是本案诉争房屋所有权的归属、原告与被告杨飞签订的《商品房买卖合同》解除是否生效。房屋的所有权以登记机关办理产权登记手续为准。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定除外”。本案中，法院查封房屋时原告与被告杨飞已经签订了《商品房买卖合同》，并在西安市房屋产权产籍管理中心作了预售登记，体现买受人为杨飞，且原告已交付房款并实际占有，虽未办理产权登记手续，可认定杨飞为房屋的实际所有权人。该合同的补充协议虽约定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失和产生的相关责任由买受人承担。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”原告向被告杨飞用EMS邮寄《解除通知书》未妥投，说明解除通知书未送达被告杨飞，解除合同尚未生效。原告于2015年6月18日向西安市雁塔区人民法院起诉（至今未作出判决），请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，亦足以说明原、被告《解除通知书》未生效。原《商品房买卖合同》仍然有效。被告杨飞未按生效法律文书确定的义务履行还款义务，人民法院有权查封被告杨飞应当履行义务部分的财产。为此，法院查封杨飞名下的房产并无不当。原告要求立即停止对位于西安曲江龙湖紫都城第10幢1单元20层12002号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的主张不能成立，原告的诉讼请求本院不予支持。综上，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十二条第一款第(二)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告西安龙湖锦城置业有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，公告费300元，由原告西安龙湖锦城置业有限公司负担。 龙湖公司不服一审判决，上诉请求：1、请求依法撤销（2015）府民初字第02591号民事判决书，改判支持上诉人诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 本院二审经审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院二审认为，本案争议焦点是房屋所有权的归属、上诉人与被上诉人杨飞签订的《商品房买卖合同》解除是否生效。房屋的所有权以登记机关办理产权登记手续为准。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定除外”。涉案房屋被查封时上诉人与被上诉人已签订了《商品房买卖合同》，并在西安市房屋产权产籍管理中心作了预售登记，体现房屋买受人为杨飞，且杨飞已按照购房合同交付了首付款，并办理了按揭贷款，实际已交付了全部房款，虽未办理产权登记手续，但可认定杨飞为房屋的实际所有权人。该合同的补充协议虽约定，如因买受人出现逾期偿还按揭贷款本息达到按揭合同规定的解约条件或其他原因，致使贷款银行要求解除按揭合同并要求出卖人承担连带保证责任，出卖人有权单方与买受人解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失和产生的相关责任由买受人承担。但根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”上诉人向被上诉人杨飞用EMS邮寄《解除通知书》未妥投，说明解除通知书未送达杨飞，解除合同尚未生效。《商品房买卖合同》仍然有效。杨飞未按生效法律文书确定的义务履行还款义务，人民法院有权查封杨飞应当履行义务部分的财产，一审对涉案房屋的查封并无不当。综上所述，龙湖公司所持上诉理由不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，处理得当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费100元，由西安龙湖锦城置业有限公司负担。 再审期间，再审申请人西安龙湖锦城置业有限公司（以下简称龙湖公司）向本院提交了西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05702号民事判决书一份和西安市雁塔区人民法院（2017）陕0113执1475一1号执行裁定书一份，证明再审申请人龙湖公司按照法律规定经济合同约定解除了与杨飞签订的《商品房买卖合同》，并取得相应的判决，且该判决已生效，该房屋在法律上与杨飞已无任何关系，不应作为杨飞的财产被执行，法院预查封基础业已丧失，应当解除预封，停止对该房屋的执行。同时，证明房屋买卖合同已经合法解除了，且杨飞未支付大部分房款，杨飞对争议房屋不享有期待权，所以涉案房屋不能被执行。 一审第三人郭海伟、杨乃林对上述证据不知情为由，没有发表质证意见。 本院对再审申请人提交的证据作如下认定：本院认为，再审申请人提交的证据，符合法律关于新证据的规定，且该证据是生效的法律文书，该法律文书认定的事实，与本案处理结果有直接的关联性，故该证据应予采信。 再审查明的事实与二审一致，本院予以确认。 另查明，再审申请人龙湖公司与被申请人杨飞签订的《商品房买卖合同》经西安市雁塔区人民法院审理后判决解除。 本院认为，关于争议房屋权属问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定“不动产物权的设立、变更、转让消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项的规定“对案外人的异议，人民法院应当依照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记薄判断，未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记薄，建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”本案中，再审申请人龙湖公司提交的相关证据符合上述法律规定，不动产初始登记薄记载的房屋权利人亦为龙湖公司，且由于杨飞未依约偿还争议房屋的大部分按揭贷款，碑林区人民法院判决由龙湖对杨飞贷款承担连带保证责任，在执行中，龙湖公司代杨飞支付了贷款及相关费用，在二审期间，雁塔区人民法院经审理后依据《房屋买卖合同》约定依法对争议房屋买卖合同予以解除，故本案争议房屋所有权人已不属杨飞，龙湖公司依法对涉案房屋有权主张权利。 关于龙湖公司主张争议房屋是否应当停止执行的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定：“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理房产过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。本案中，原审法院认定被执行人杨飞实际占有龙湖公司的涉案房屋的证据不足，故对涉案房屋的查封不符合该条规定的情形。同时，因杨飞未依约偿还涉案房屋的银行贷款，西安市碑林区人民法院作出（2014）碑民初字第01216号民事判决，由龙湖公司对杨飞银行贷款合同项下的按揭贷款本息承担连带保证责任，在执行中，龙湖公司代杨飞履行了该判决书确定的还款义务及相关费用。由于杨飞上述违约行为，导致西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第05702号民事判决解除了双方签订的《商品房买卖合同》，杨飞基于有效买卖合同取得的涉案房屋的交付请求权和所有权转移登记请求权丧失，涉案房屋预查封的目的亦不能实现。故龙湖公司享有涉案房屋的民事权益足以排除强制执行措施。 综上，原判决认定的事实基本清楚，但程序违法，适用法律错误，导致实体处理错误，应予纠正。龙湖胡公司的再审请求部分成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第二十条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）陕08民终2955号民事判决和府谷县人民法院（2015）府民初字第02591号民事判决； 二、停止执行位于西安市曲江新区曲江大道龙湖紫都城第10幢1单元12002号房屋。 一、二审案件受理费200元，由高占军、杨飞各负担100元。 本判决为终审判决。 审判长  马榆平 审判员  尚二平 审判员  郭应寅 二〇一八年十二月二十五日 书记员  蔺娜娜