黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书(2018)黑0113民初4116号原告：丁文杰，女，1977年2月25日出生，汉族，现住哈尔滨市双城区韩甸镇田家村十五委。居民身份证号：232101197702251823.委托代理人：胡伟，男，1955年12月15日出生，汉族，现住黑龙江省拜泉镇南通街二委**。居民身份证号：230231195512150630.被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，住所地双城区和平街生资商服楼。负责人：江廷军，职务：经理委托代理人：朗书文，男，黑龙江中实律师事务所律师。被告：黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市道里区兆麟街**曼哈顿多元集团**。法定代表人：江亭良，职务：董事长委托代理人：李金铭，男，1967年10月29日出生，汉族，该公司行政总监，现住哈尔滨市南岗区。居民身份证号：230103196710290933.原告丁文杰与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称双城第二分公司）、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称黑龙江曼哈顿公司）房屋买卖纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁文杰、委托代理人胡伟、被告双城第二分公司委托代理人朗书文、黑龙江曼哈顿公司委托代理人李金铭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁文杰诉称：被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司在哈尔滨市双城区设立黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城分公司和黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司开发建设曼哈顿新世界购物广场，两家分公司负责人均为江廷军。2014年12月7日，原告与被告签订购买曼哈顿新世界购物广场地下负一层275号商铺买卖《认购书》，交定金10,000.00元，商铺面积8.4平方米，每平方米20,800.00元，折后总价款人民币169,500.00元，原告和出卖方经销经理、出卖方财务审核人员分别在《认购书》签字。2014年12月8日，原告按约定将购房款50%汇入被告提供的账户，被告双城第二分公司给原告出具89,550.00元收款票据。2015年8月15日，原告付款8个月后，被告将地下负一层275号商铺交付给原告，因工程质量严重不合格，该商铺无法使用，被告既不同意退款，又没有明确解决办法，拖到2018年7月1日，被告才同意将商铺调到一楼，条件是要求原告将（认购书）及原交款收据收回，重新签订合同并出据。被告迫于无奈，签订了“商铺买断经营权使用权合同”，被告重新出具89,550.00元收款票据，每平方米按超高价格45,000.00元计算，商铺调到一层新1**-4号，面积只有1.99平方米，根本无法使用。被告的行为违背了诚实信用原则，原告2014年与被告签订认购书，是购买商铺，被告强行改变合同性质，将所有权合同变成了买断商铺经营使用权合同，该合同的签订不是原告真实意思表示，况且该商铺面积不到两平米，根本无法经营使用。原告现得知被告方存在重大过错，从销售商铺开始就虚假宣传，在未获得相关平手续的情况下，非法出售未有预售许可证，未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件的商铺，并一直不与原告签订商铺买卖合同，导致原告购买商铺合同目的无法实现，被告应承担全部过错责任。故原告诉至法院，请求：一、依法解除原、被告签订的曼哈顿新世界购买广场一层156-4号商铺《买断经营使用权合同》；二、二被告返还原告购买商铺人民币89,550.00元；三、二被告给付原告违约利息损失，自2014年12月8日付款之日起，以本金人民币89,550.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照预期罚息标准计算到全部给付之日止。被告双城第二分公司辩称：1、案涉商场不存在工程质量问题、不存在消防问题，这一事实已经在贵院之前系列案件中进行了确认和调查；2、双方2014年的买断经营权使用合同已经终止不存在解除，经原被、告双方友好协商，被告第二分公司在2018年6月4日与原告签署了进场经营协议书、经营位置调换协议书，双方通过这两份协议重新对原告买断经营使用权问题进行了协商和合议。所以2014年的买断经营使用权合同已经废止不存在解除的问题；3、双方2018年的买断经营使用合同是双方的真实意思表示、真实有效，不存在法定和约定的解除事由。从案涉经营位置调换协议书及进场经营协议书的内容来看，双方均确认了签订的认购书商铺买断经营权使用合同及一系列的协议均系双方的真实意思表示，详见两份协议第一条，同时也约定了与商铺使用权有关的经营行为，以经营位置调换协议书和进场经营协议书为准，详见经营位置调换协议书的第五条及进场经营协议书的第八条，同时双方还声明，之前双方的各自违约行为互相谅解并保证互不追究，同时这两份协议书的约定管辖地为哈尔滨仲裁委员会不是人民法院，如果原告向法院主张解除与被告第二分公司之间的商铺买断经营权法律关系，那应当解除的是经营位置调换协议书和进场经营协议书，其行使解除权也应当到哈尔滨市申请仲裁；4、案涉商铺不存在原告在起诉状中无法经营的情况，2018年6月21日本案原告丁文杰与案外人王舒宁、郑晓夫签订了业主摊位合并的协议，丁文杰将案涉的156-4号商铺与王舒宁、郑晓夫的商铺合并为156号商铺，并将该商铺租赁给案外人刘昭第用于经营百货生意，被告也将代收的租金支付给了原告丁文杰。所以，直至本案庭审时，案涉商铺还在继续经营中，丁文杰已经取得了相应的收益；5、原告诉请解除协议，应当依法催告，在原告未依法催告前，自己去人民法院提起诉讼，要求行使解除权是不成立的，同时本案案涉的法律关系所对应的法律文件也并非是原告诉请中所说的买断经营使用权合同，而是答辩人在以上答辩内容中提到的两份协议。综合以上事实理由及相关的法律规定，答辩人恳请法院驳回原告的全部诉请。被告黑龙江曼哈顿辩称：1、支持第二分公司的答辩意见；2、第二分公司具有独立的民事责任，原告与第二分公司签订的一系列协议与曼哈顿有限公司无关。原告为证明其主张的事实成立，向本院提交如下证据并当庭举示：证据1、原告身份证复印件一张，证明原告身份情况，证据2、被告曼哈顿新世界购物广场“对外出售”郑重承诺广告，内容：1.为购买者提供房产或商铺的维护；2.购买商铺免半年物业费；3.全年广告投入300万元，确保商场人流如潮。广告证明：商铺性质明确，就是对外出卖。被告第二分公司质证意见：对该广告的真实性无异议，对关联性和证明问题均有异议，案涉广告单页是案涉商场二层服装孕婴广场的广告宣传单，与案涉商铺没有关联。同时，该广告单页记载的内容也无法证明原告主张购买的是所有权的这一事实。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.证据3、董春杰于2014年11月5日与被告签订了曼哈顿新世界购物广场商铺买卖《认购书》；内容：1.《认购书》明确约定认购商铺具体地点，建筑面积，每平米单价，总价款。2.当时交定金10,000.00元，对余款约定了具体付款方式和时间。约定条款：认购方自愿缴纳定金并选定购买上述商铺，认购有效期为签订本认购书7日之内。条款6：本《认购书》最终解释权归《曼哈顿新世界购物广场》项目公司。认购书分别有认购方、出卖方销售经理、出卖方财务审核人员签字。3.被告与原告签订《商铺买断经营使用权合同》时，将与原告签订的《认购书》收回。但认购书的格式都是相同的，每名认购人都必须首先要签订《认购书》才能缴纳购买商铺款。被告与所有业主只要签订《商铺买断经营使用权合同》的，《认购书》原件均被被告全部收回，本案提交证据董春杰留有复印件，原告没留复印件。被告第二分公司质证意见：对该证据的关联性、真实性、证明问题均有异议，该证据是无法与原件进行核对的复印件，依法不具有证据效力，不应当被人民法院采信为证据，而且该证据上没有二被告任何的签章，真实性也存在重大异议。关联性角度看，该复印件认购方的姓名是董春杰与本案无关，原告意图用其单方制作的案外人的复印件证明相关待证事实不符合法律的规定。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上证据4、原告丁文杰银行现金缴款单1张，证明：原告丁文杰于签订《认购书》第二天，2014年12月8日向被告双城第二分公司提供账户缴纳购房款（被告当时给原告出具了收款票据）。2018年6月28日被告将地下商铺调到一层时，将原收款票据收回。该款是购买商铺，我们在签订认购书的时候商铺买断经营权合同还没有签订，所以当时并不存再商铺买断经营权合同。被告第二分公司：对原告在2014年12月8日交款这一事实被告无异议，但是被告不认可原告主张的该款项是购房款，实际上该款是明确的买断经营使用权对应的买断款，同时这笔钱已经在原告调换商铺时，予以充抵了156-4号商铺的买断经营使用权原告也认可。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.证据5、被告出具收款票据2张。1.2015年8月18日被告出具收取电费预存款票据1张。证据证明：被告于2015年8月18日已经将地下一层275号摊位交给原告并收取预存电费款。2.2018年6月28日被告出具了89,550.00元收款票据一张。证明：被告收取原告现金89,550.00元，这张收款据不是原始收款据，原始收款据是2014年12月8日原告交款时被告出具的。在调换商铺由地下到地上一楼时，原收款据由被告收回，从新出据。被告第二分公司质证意见：对真实性无异议，对2015年8月18日票据关联性有异议，在本案诉讼过程中原告已经明确表示要解除的是156-4号商铺的买断经营使用权，所以其提交的所有有关原地下一层2期5号摊位的所有手续均与本案无关，同时被告也请法庭向原告示明要求原告明确自己的诉请。对于2018年票据原告认可该证据的真实性，也认可收到了原告所支付的买卖经营使用权对应的款项。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.证据6、原、被告签订曼哈顿新世界购物广场《商铺买卖经营使用权合同》一份。证明：被告于2018年7月1日原告付款3年半之久，交付的地下商铺根本无法使用，既不同意原告提出要求退款的请求也没有解决办法，经过原告不断上访，最后才同意将地下商铺调到地上一层，购买时的8.4平方米变成了1.99平方米，每平米的价格高达45,000.00元，这份合同不是原告的真实意思表示，交付的面积还不到2平方米，根本无法使用。被告与原告签订合同时将双方购房时签订的《认购书》强行收回。被告第二分公司质证意见：对该合同的真实性无异议，对证明问题有异议，该合同约定的商铺的位置与原地下商铺位置不同，是案涉商场最好的经营区域，所以价格有所区别是合理的，同时正如原告所述，其为了调换原地下室的商铺多年上访一直在维权，那么也就是能说明，其对曼哈顿商场之前的诉讼情况和法院判决是明知的，在这种情况下，其在2018年的7月1日签署了新的买断经营权合同，同时也签订了经营位置调换协议书和进场经营协议书，这三份文件充分说明双方对于156-4号商铺买断经营使用权是建立在互相协商，平等自愿的基础上形成的合同。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.证据7、工商企业信息复印件一份，证明黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司不具有法人主体资格，无权以自己的名义和原告签订商铺买卖经营权使用合同，以此来证明原被告双方签订的调换合同是无效的。双城第二分公司是受有限公司委托从事的经营活动。被告第二分公司质证意见：对该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。原告举示该证据，意在证明案涉合同无效，这与原告行使解除权是两个不同的诉，也是不同的两个法律关系。另外，在贵院审理其他同类案件过程中已经确认的第二分公司有权对外签订这些合同的事宜，原告证明的问题不成立。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.证据8、黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院（2016）黑0113民事4613号民事判决书，哈尔滨市中级人民法院（2018）黑01民终309号民事判决书。证明：本案原告与二级法院生效判决书的原告都是同时购买商铺，签订《认购书》及付款方式完全相同，诉求一致，二级法院都支持了原告的诉求，根据《最高人民法院民事诉讼证据若干规定》第九条，本案事实已被人民法院发生法律效力的裁判所确认，可以直接作为证据使用而无需举证证明，被告出售的商铺至今未通过相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件导致原告购买商铺合同目的无法实现。被告第二分公司质证意见：对该判决的真实性无异议，对关联性和证明问题有异议。本案与上述判决所对应的事实是不同的，本案是通过经营位置调换协议书和进场经营协议书确定的法律关系，而且签署的时间均是在上述判决生效之后，原告在明知生效判决结论的情况下还签署了这些协议，显然是与之前的事实不同，所以该判决不具备民诉法规定的证据效力。被告黑龙江曼哈顿公司质证意见：同上.被告第二分公司在本院开庭审理时举示了下列证据：证据1、经营位置调换协议书、进场经营协议书、业主摊位合并协议、原告签订的收款票据各一份，证明原被告之间通过签订经营位置调换协议书、进场经营协议书的形式明确新1**-4号商铺的买断经营事宜，这些协议的第一条都明确了上述法律文件及买断经营使用权合同是双方的真实意思表示，同时，在经营位置调换协议书的第五条，进场经营协议书的第八条都明确说明双方对之前也就是地下275号摊位的商铺买断经营使用权双方互相的违约行为，均不互相追究。另外，原告又通过业主单位合并协议和收款票据占有并实际使用了案涉商铺获取了相应的收益。原告的质证意见：对收款票据上面的签字确实是原告所签，但是租金没有收到。对其他证据无异议。证据2、哈尔滨市公安消防支队建设工程消防意见书（2015年），证明被告第二分公司的商场消防验收合格。原告的质证意见：证据为复印件不予质证。本院确认：原告举示证据1系公安机关出具，能够证明原告的诉讼主体资格；原告举示证据2、3、4、5、6系被告为销售商铺所作出的宣传及给原告出具、认购书、收据、商铺买卖经营使用权合同等，该证据是双方当事人的真实意思表示，是合法有效证据，本院应予确认；原告举示的证据7系工商企业信息复印件一份，该证据来源于国家机关，应认定其证明效力;原告举示的证据8系法院判决书，是已经生效的法律文书，本院予以采信。被告举示的证据1系经营位置调换协议书、进场经营协议书、业主摊位合并协议、原告签订的收款票据各一份，该组证据系原、被告双方签订，对真实性本院予以采信。对被告举示的证据2系复印件，本院不予采信。经审理查明，曼哈顿公司在原双城区设立了两个分公司即：双城分公司和双城第二分公司。原告所购买的商铺属于曼哈顿新世界购物广场项目，其建设单位为双城分公司,销售单位为双城第二分公司。2014年12月7日，原告与被告签订购买曼哈顿新世界购物广场地下负一层275号商铺买卖《认购书》，交定金10.000.00元，商铺面积8.4平方米。每平方米20.800.00元，折后169.500.00元，2014年12月8日，原告按照约定将购房款50%汇入被告提供的公司账户，被告双城第二分公司出具89.550.00元。2015年8月15日被告将负一层275号商铺交给原告，因该商铺无法使用，2018年7月1日，被告将原告调到一楼，并将原告手里的认购书及原交款收据收回，重新签订合同并出据。原告与被告重新签订了商铺买断经营使用权合同，每平方米价格45.000.00元，商铺调到了一层156-4号，面积为1.99平方米。现原告以被告销售的商铺未获得相关审批手续的情况下，非法销售未有预售许可证，未提供相关部门工程质量、消防验收合格，不符合入户条件为由请求法院判令：一、依法解除原、被告签订的曼哈顿新世界购买广场一层新1**-4后商铺《买断经营使用权合同》；二、二被告返还原告购买商铺款人民币89.550.00元；三、二被告给付原告违约金利息损失，自2014年12月8日付款之日起，以本金89.550.00元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基数，参照预期罚息标准计算到全部给付之日止。本院认为：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，本案被告在起诉前已经取得了商品房预售许可证明，故原、被告之前签订的《曼哈顿新世界购物广场认购书》和《曼哈顿新世界购物广场合作经营协议》有效。之后，原、被告经过协商，重新签订了《商铺买断经营使用权合同》，改变了原合同性质，致使原告的合同目的不能实现，故原告丁文杰】关于解除合同以及要求被告承担违约责任（利息损失）的诉请应当得到支持。根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司，设立分公司应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任”，本案被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司不具有独立的法人资格，故黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司应当对黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司的合同行为依法承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）款、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告丁文杰与被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的《商铺买断经营使用权合同》。二、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于判决生效后10日内返还原告购买商铺款89.550.00元。三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司第二分公司赔偿原告利息损失：以元89.550.00为本金，自2014年12月9日起，按中国人民同期银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算至本判决确定的履行期限内实际给付之日止。案件受理费2.038.00元减半收取1.019.00元，由黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、被告黑龙江省曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  李晓华二〇一八年十二月二十四日书记员  李君璐