河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫08民终3468号上诉人(原审被告)：蒋正才（蒋小才），男，汉族，1974年6月11日出生，现住焦作市马村区。委托诉讼代理人：王庆生，河南光裕律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：郭洪伟，男，汉族，1970年4月21日出生，现住焦作市马村区。委托诉讼代理人：马继海，河南大启律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)：蒋元安，男，汉族，1959年10月24日出生，现住焦作市马村区。上诉人蒋正才因与被上诉人郭洪伟、蒋元安侵权责任纠纷一案，不服河南省焦作市马村区人民法院（2018）豫0804民初806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。蒋正才上诉请求：1、依法撤销(2018)豫0804民初806号河南省马村区人民法院判决，将该案发回重审或依法驳回被上诉人的诉讼。2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人购买农村集体土地上建造房屋违反法律规定，买卖合同自始无效。本案的涉案房屋建设在包括上诉人所在集体土地上，具有农村集体土地宅基地性质。被上诉人作为城镇居民购买农村集体土地上的建房，违反《国土资源部关于加强农村宅基地管理意见》和《关于加强土地转让管理严禁炒买土地的通知》第二条：“农民的住宅不得向城镇居民出售”的相关禁止性规定。因此被上诉人的行为违反法律规定房屋买卖合同为合同无效。二、涉案房屋建设在上诉人所在集体土地上，上诉人购买该房依法享有使用权。上诉人系马村区待王街道办事处待王村西街160附**村民，2012年本村村民蒋元安利用自己承保地经村委会同意，开发四栋住宅楼名称为“待王和谐小区”。上诉人即时交了2万元押金。2014年3月5日补齐房款合计：160000元。将钥匙交给上诉人，因孩子结婚用房暂时用不上没有装修入住。但上诉人占有该房屋至今。依据当时村委会开发“待王和谐小区”批示“优先优惠安排西街群众住宅困难户住房”的优惠政策，详见((2014)马民一初字第00143号民事判决书第6页倒数第三行）上诉人享有本村本街群众住房使用权符合法律规定。三、原审法院认定事实不清，适用法律错误。首先，2012年本村西街蒋元安负责开发“待王和谐小区”时上诉人交了2万元押金，2014年3月5日补齐房款，拿到的房屋钥匙是原房屋钥匙，上诉人进出自如。2016年8月22日被上诉人才与开发商签了房屋买卖协议，2016年8月23日就理直气壮的认为涉案房屋是自己的了并撬毁了原房屋门锁，换了门锁，（详见(2018)豫0804民初806号判决书中段），上诉人无奈重新换锁占有该房屋至今，引起本案诉讼。被上诉人的诉讼请求是“停止侵害，不再阻止被上诉人施工和安全”。上诉人认为，被上诉人未请求房屋确权，未要求上诉人返还房屋。请求由上诉人实际占有使用的房屋停止侵害属无稽之谈。另外，该案涉及的是房屋不动产性质，依据《中华人民共和国物权法》第二百四十五条“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人返还原物的请求权，自侵占发生之日起一年内未使用的，该请求权消灭”的规定。被上诉人称2013年3月20日交付了房款并拿到了房钥匙至今未得到房屋。远远超过了法定诉讼时效。原审法院以社区居委会的证明和派出所的出警时间认定诉讼时效的中止中断，显然是适用法律错误。综上：位于马村区待王西街土地建设的“待王和谐小区”**楼******的住房至今仍有上诉人占有使用。上诉人系本村西街村民。原审法院认定被上诉人对涉案房屋具有永久性使用权，没有任何法律依据。原审认定事实不清，适用法律错误，请求二审查明事实，依法判决，维护上诉人的合法权益。郭洪伟辩称，一审认定事实清楚适用法律正确，应依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。生效法院判决书证明我们是购买主体，我们有资格买，买房是合法的。郭洪伟向一审法院起诉请求：1、判令被告停止侵害，不再非法阻止原告施工和大门安全；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2011年，第三人蒋元安和案外人庞磊合伙共同开发了待王和谐小区四栋住宅楼，由谷来州垫资承建，因蒋元安和庞磊拖欠谷来州工程款，双方约定谷来州有权出售房屋以折抵工程款。2013年3月20日，原告在待王和谐小区筹建处购买该小区2号楼东单元二层西户住房一套，交购房款137000元、配套费10000元，该款经庞磊给付谷来州，谷来州给原告出具了收据一份（该房款包括在谷来州所收折抵工程款的房屋款中）。2013年谷来州将涉案房屋钥匙交给原告，当时原告可以正常打开房门，2014年春节过后原告发现涉案房屋屋门无法打开。2016年8月23日，原告将涉案房屋门锁换掉，将装修工具放在该房内，2016年8月22日，原告与待王和谐小区筹建处补签了购房协议书。2017年3月2日，本院受理了原告郭洪伟与被告谷来州、蒋元安、庞磊房屋买卖合同纠纷一案，原告要求三被告交付该涉案房屋，本院经审理，认定被告谷来州、庞磊已将该涉案房屋交付给了原告。本院判决后，原告对该房屋进行装修，门锁被被告及其家人更换，造成原告不能正常进行装修。双方纠纷成诉。另查明：2014年3月5日，蒋元安将涉案房屋以160000元的价格卖给了被告。再查明：蒋元安与庞磊合伙共同开发的待王和谐小区四栋住宅楼不是商品房，系小产权房。一审法院认为，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。根据已生效的（2017）豫0804民初122号民事判决书认定，原告与待王和谐小区筹建处所签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，合法有效。原告在2013年3月20日支付了购房款，2013年谷来州向原告交付了涉案房屋的钥匙，并能正常使用，应当认定谷来州、庞磊已将该涉案房屋交付给了原告，原告取得了该涉案房屋的使用永久性居住权。因蒋元安和庞磊拖欠谷来州工程款，双方约定谷来州有权出售房屋以折抵工程款，该涉案房屋的房款用于折抵工程款。蒋元安作为该小区的开发人，应当知道该涉案房屋已经由谷来州出售并折抵了工程款，蒋元安于2014年3月5日将涉案房屋以160000元的价格卖给被告，是对原告的房屋使用永久性居住权的侵害。被告在知道该涉案房屋的使用永久性居住权归原告所有后，采用换锁、阻止施工等方式进行侵害，属于侵权行为，应当停止该侵权行为。故对原告要求被告停止侵害，不再非法阻止原告施工和大门安全的诉讼请求，本院依法予以支持。从现有证据看，被告对原告享有使用永久性居住权的房屋进行侵害的最后时间是2017年9月13日（接处警登记记载时间），未超过本案起诉的诉讼时效。本案的涉案房屋属于小产权房，被告没有证据证明该涉案房屋不能出售给本集体组织以外的人，且该房屋属于折抵工程款而出售的房屋，故对被告的答辩意见，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决被告蒋正才（蒋小才）停止对原告郭洪伟所有的位于待王和谐小区2号楼东单元二层西户房屋的侵害，不得阻止原告郭洪伟施工和妨碍该房屋屋门安全。本院二审期间，上诉人提供：1、村民委员会出具证明两份，证明郭洪伟不属于涉案房屋所在村村民，蒋正才属于涉案房屋所在村村民。2、蒋正才购房协议一份，焦煤和谐家园社区的结构图两张。证明上诉人已经购买了涉案房屋并由开发商交付。涉案房屋不在焦煤和谐家园社区。3、马村区待王派出所接处警登记表，证明郭洪伟于2016年9月23日已经知道上诉人占有使用了涉案房屋。4、证人何某证言，证明“有一次出警记录是我报的警。2016年9月23日，我哥的东西被扔出去了，然后我就报警了。房子是我哥买的，但没有入住。”5、证人蒋某证言，证明当时郭洪伟把东西从涉案房屋中全扔出来了。被上诉人质证：1、对证据一，认为与本案没有关系，本案所争的是小产权房，郭洪伟在不在村里住与本案无关，122号判决书已经确认是小产权房。2、对证据二，购房协议书不认可。本案从开始到今天卖方的主家都不是焦煤和谐家园，在第一次和第二次的判决书都已经体现出来。应以我们购房的协议和收据为主。对分布图我们认为与案件无关。不能证明其证明指向。3、对证据三，不认可。4、对证人何某证言，对于他报警我们不认可，应该由他哥委托他去报警。东西扔出去了应该由派出所来出具证明，不是他。关于他说他哥买了房没有入住，我们不认可。5、对证人蒋某证言，她看到谁扔的东西，只是猜想是我们。本院分析认证，上诉人所举证据不能证明其待证事实，本院不予采纳。二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为，根据本案目前的证据，可以证明被上诉人郭洪伟对涉案房产享有权利，上诉人蒋正才对涉案房屋实施换锁、阻止施工等行为，侵害了被上诉人郭洪伟的合法权益，一审判决上诉人蒋正才停止侵害，并无不当。蒋正才的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100.0元，由上诉人蒋正才负担。本判决为终审判决。审判长  刘志雷审判员  付明亮审判员  孙志强二〇一八年十二月二十八日书记员  张钰冰