河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终10111号上诉人（原审被告）：唐山滦州古镇置业有限公司，住所地：河北省滦县老城西关。法定代表人：马勇，该公司董事长。委托代理人：宋志勇，男，1982年2月6日，汉族，该公司员工，住河北省唐山市滦县滦州镇榆山石矿家属院平房三村****，身份证号：×××。特别授权。委托代理人：张小双，男，1987年8月26日生，汉族，该公司员工，住河北省唐山市滦县滦州镇工农路金鼎丽城**1门**，身份证号：×××。特别授权。被上诉人（原审原告）许志刚，男，1959年10月14日生，汉族，无业，现住滦，现住滦县滦州iv>被上诉人（原审原告）王瑞贤，女，1962年11月28日生，汉族，无业，现住滦，现住滦县滦州iv>二被上诉人委托代理人：曾军，河北日月新律师事务所律师。一般代理。二被上诉人委托代理人：张向来，男，1979年1月30日生，汉族，庞大汽贸有限公司经理，住唐山市滦县。一般代理。上诉人唐山滦州古镇置业有限公司因与被上诉人王瑞贤、许志刚买卖合同纠纷一案，不服河北省滦州市人民法院（2018）冀0223民初599号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。唐山滦州古镇置业有限公司上诉请求：请求贵院依法撤销一审判决予以改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误，主要有以下几个方面：（一）一审法院在庭审中偏听偏信，仅仅对被上诉人提供的证据予以认证，对上诉人提供的证据只字不提。事实上，本案是因为交付房屋是否存在延期违约产生的纠纷，那么房屋交接的书面凭证是最为重要的证据。上诉人在一审中提供涉案的房屋以及被上诉人从上诉人处购买另外一处房产的《房屋验收移交单》《业主入伙资料发放记录》等等一系列证据证明上诉人和被上诉人在2013年7月21日补办了房屋交接手续（在合同约定的交房日期到来之前，上诉人就通知过被上诉人来办理交接手续，但被上诉人由于种种原因不来办理）。但是对于这样的证据。一审法院竞然视而不见，判决书上提都不提。同时，上诉人提供了该房屋的竣工验收报告的证据，证实该房屋在2011年4月22日就通过了竣工验收。还有上诉人提供了证据证实，在双方约定的交付房屋日期之前的2012年11月21日，被上诉人对该房屋已经查验，符合交房条件。准备住宅自用，商铺委托上诉人出租。对于上诉人提供的这些证据，一审法院一律回避。此做法导致客观事实认定不清的后果。（二）一审法院在审查房屋是否交付上，将一处房产分成儿个部分，认定了部分交付，此做法错误。上诉人真的不明白，双方合同约定的是一处房产，一审法官竞然能分割成几个部分。借或一审判决成立，让上诉人怎样交付剩余的部分？（三）一审法院在认定房屋是否符合交付条件上采取了主观愿断的方式。房屋是否符合交付条件首先应该看双方合同约定，而且房屋必须经过竣工验收。而一审法院的法官却以房屋的干净程度以及目测的标准认定是否符合交付条件。（四）一审法院对于被上诉人迟延交付房款是否违约的事实也是回避不审。本案中，被上诉人未按照约定履行交付购房款的事实上诉人答辩状中已经提及，也提供了证据。一审判决未做任何裁判。（五）本案诉争的房屋在双方签订买卖合同时已经是现房，被上诉人也承认在2013年7月21日办理交接手续（证据能够证实的）。只不过说是为了可岭上诉人的工作人员签的字，此说法纯属无稽之谈。另外，对于每天都在扩大的损失，被上诉人有义务减少，前来接房，在本案中丝毫没有涉及。二、一审法院在具体适用法律上，存在错误。（一）上诉人在约定的交房日期之前，通知过被上诉人来接房，而被上诉人却在2013年7月21日补办理交接手续（证据能够证实的）退一步讲，即使上诉人存在逾期交房的违约责任，那逾期时间的起止日也应是2012年12月30日（合同约定交房之日）至2013年7月21日（补签订接房手续之日），总计6个月21天，大概201天左右。而一审法院认定的1802天，明显是错误的。（二）案涉房屋的违约金问题，即便逾期违约成立，违约天数也应为201天左右。那么，违约金如何具体计算？上诉人认为：根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。另据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿数额计算方法，违约金数额或者赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定之规定。案涉房屋违约金部分，应参照房地产评估机构评估价格计算，上诉人了解到，同地段同类房屋租金大概在10-12元每月每平米，一审法院参照上诉人与罗明签订的《商铺租赁合同》的租金价格是错误的，不符合法律规定，酌定51万违约金之判更是错上加错综上所述，一审法院认定事实不清，具体适用法律错误，作出了错误的判决。贵院应查清事实，撤销一审判决，予以改判。许志刚、王瑞贤答辩称：认为上诉人所说无事实根据无法律依据，恳请二审法院驳回上诉维持原判。1.上诉人所称与2013年7月21日与被上诉人签订房屋交接补办手续这种说法是错误的。事实是上诉人所交付房屋并未达到法律所规定的交房条件，同时需着重阐明的是被上诉人向原审法院所提供的公证录像，证实在2018年4月2日上诉人仍然占有使用该争议房屋。2.原审法院适用法律正确，综合上述两点肯请二审法院支持被上诉人答辩意见。许志刚、王瑞贤向一审法院起诉请求：1.请依法判令被告继续履行《商品房买卖合同》（合同号20121026216）向原告交付滦州古城龙溪园3幢01单元0001号商品房及相关交房手续；2.请依法判令被告按照合同约定向原告支付违约金人民币1750598元；3.由被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2012年10月26日，原告许志刚、王瑞贤与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订合同编号为唐滦预滦州古城字第2012-0347号《商品房买卖合同》，合同主要约定：出卖人为唐山滦州古镇置业有限公司，买受人为许志刚、王瑞贤；买受人购买的商品房为龙溪园3幢01单元0001号房；该商品房的用途为住宅；该商品房建筑面积共478.25平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6771.04元，总金额人民币3238251元；付款方式及期限为由银行提供按揭贷款，首付1948251元，贷款129万元；交付期限为出卖人应当在2012年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房的违约责任为出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件，出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。另查明，根据被告提交的证据四《业主入伙资料发放记录》，被告向原告提供了《住宅使用说明书》，但被告没有向原告提供《住宅质量保证书》。再查明，涉案商品房未交付部分是四合院的“居住部分”（即被出租商铺外的其他部分）。庭审中原告要求被告支付自2012年12月31日至2017年12月6日止的违约金。2012年12月31日至2017年12月6日，共计257周2天，天数为1801天。一审法院认为：本案的争议焦点：一是涉案房屋是否交付；二是被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》；三是被告是否应支付原告违约金。依法成立的合同受法律保护。原告许志刚、王瑞贤与被告唐山滦州古镇置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，对当事人具有法律约束力。双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于涉案房屋是否交付的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”。依据原告与被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：出卖人应当在2012年12月30日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本案中，原告已按合同约定全面履行了付款义务，被告就应按双方合同约定期限向原告交付符合约定条件的房屋。虽然原告在2013年7月21日签署了《房屋验收移交单》，但是根据原告提交的《房屋整改通知单》，涉案房屋存在多处需要整改的问题。被告未向法院提供证据证明涉案房屋确已整改到位达到交付条件。另外根据河北省滦县公证处出具的公证书、与公证书相粘连的《保全证据现场记录》及公证处出具的涉案房屋现场拍录视频，截至2018年4月2日（公证人员证据保全之日），诉争房屋尚未具备交付条件，该房屋亦未实际转移给原告方占有使用。综合分析上述情况，本院认定被告尚未依照约定将涉案房屋交付给原告方，故被告的逾期交付行为已构成违约。被告主张本案超过了诉讼时效，因该房屋未交付，双方当事人就房屋问题一直在交涉，故并未超过诉讼时效。关于被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》的问题。《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条规定：“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”；《商品房销售管理办法》第三十二条规定：“销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》”。根据以上规定，只有涉案房屋是商品住宅时被告才向原告提供《住宅质量保证书》。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定，该地块土地面积为29179平方米，规划用途为混合住宅用地，土地使用年限自2010年9月25日至2050年9月25日；第三条约定，该商品房的用途为住宅；第十八条约定，买受人的房屋仅作商业使用。庭审中，原告主张根据《商品房买卖合同》第三条约定涉案房屋是住宅，被告应当提供《住宅质量保证书》。被告主张涉案房屋是商住两用，对于《住宅质量保证书》是专指纯住宅需要办理的手续。本院认为，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定了涉案房屋为住宅、第八条约定了涉案房屋仅作商业使用。且居住用地的土地使用年限应当为70年。除了对房屋用途约定矛盾的《商品房买卖合同》外，原、被告双方均未能提交其他证据证明涉案房屋的规划用途，本院无法查清涉案房屋是否为商品住宅。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决”的规定，本院就查清的部分事实先行判决，就被告是否应向原告提供《住宅质量保证书》，暂不做处理，双方可另行主张和处理。关于被告是否应支付原告违约金1750598元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》第九条中约定“逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”。原告请求计算涉案房屋逾期交房违约金从2012年12月31日至2017年12月6日，共计1802天的违约金1750598元。因未交付房屋仅为居住部分，面积大约为337.25平方米【总建筑面积478.25平方米-已出租的面积141平方米（缪瑞琴租赁了使用面积21平方米，罗明租赁了建筑面积120平方米）】经查无法确定缪瑞琴租赁商铺部分的建筑面积，如果按照原、被告双方约定的违约金计算方法，被告应当向原告支付逾期交房违约金大约为1233685元（逾期交付房屋面积337.25平方米×房屋单价每平方米6771.04元=2283533.24元；2283533.24元×万分之三/日=685元；1801天×685元=1233685元）。根据双方约定违约金的计算方法，1233685元占了未交付房屋房款2283533.24元（337.25平方米×6771.04元）的54%。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。原告在法律规定的举证期内，未能提供证据证明其实际损失数额。被告未交付四合院的居住部分，按照双方约定按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，属于明显高于造成的损失，应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。按照日常生活经验及参照许志刚与罗明签订的《商铺租赁合同》并兼顾《商品房买卖合同》的履行情况，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定延期交房违约金51万元。因此原告主张违约金超出51万元部分，本院不予支持。遂判决：一、被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告许志刚、王瑞贤交付龙溪园3幢01单元0001号四合院的居住部分（即被出租商铺外的部分）。二、被告唐山滦州古镇置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许志刚、王瑞贤逾期交房违约金51万元。三、驳回原告许志刚、王瑞贤的其它诉讼请求。案件受理费10278元，由原告许志刚、王瑞贤共同负担5828元；由被告唐山滦州古镇置业有限公司负担4450元。本院二审期间，唐山滦州古镇置业有限公司提交证据如下：资产评估报告，证明涉案房产年租金在每平米100元到150元。许志刚、王瑞贤质证称：该评估报告不具备合法性，1.理由是该评估报告是由上诉人单方委托，并不是由法院委托，该评估报告不具备合法性。2.由于该评估报告基本日为2013年12月20日，其把该基准日作为确定年租金数额，显然不妥。3.关于被评估对象在评估报告中显示是滦州古城四合院，该评估报告并未区分商业及住宅的年租金情况。所以我方认为，该评估报告与本案无关。许志刚、王瑞贤提交证据如下：建筑工程规划许可证（复印件），里面第三页证实本案所争议房屋性质为住宅，而非商用房。我们有个买卖合同11条写明该房屋为住宅，而且要提供2分证书。到二审了对方还没有达到交房条件。唐山滦州古镇置业有限公司质证称：对于被上诉人提交的证据无异议。对于后面证明目的存有保留意见，不足以说明我们当时交付的房子没有达到交付条件。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实相一致。本院认为，上诉人唐山滦州古镇置业有限公司与被上诉人许志刚、王瑞贤签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方当事人应按照合同约定全面履行各自义务。该合同约定，上诉人应在2012年12月30日前将符合本合同约定的商品房交付被上诉人使用。双方在2013年7月21日签署了《房屋验收移交单》和《房屋整改通知单》，因涉案房屋存在多处需要整改的问题，该房屋住宅部分未实际转移给被上诉人占有使用。一审法院根据合同履行情况、公平原则、诚实信用原则，酌定上诉人承担延期交房违约金51万元，并无明显不妥。上诉人称其在约定的交房日期之前，通知过被上诉人来接房，但其并提供充分的证据证实其主张，本院不予支持。综上所述，唐山滦州古镇置业有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8900元，由上诉人唐山滦州古镇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 董媛媛审判员 徐万启审判员 李建波 二〇一八年十二月十二日书记员 孙一帆