云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2822民初1197号 原告：李刚，男，1976年7月7日生，汉族，个体户，身份证住址勐海县，现住勐海县。 委托诉讼代理人：何维飞，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：何锴泉，云南泰华律师事务所律师。特别授权代理。 被告：西双版纳嘉良房地产开发有限公司。 统一社会信用代码：9153280069566892X0。 住所地：景洪市民航路**（中国银行**）。 法定代表人：刀坡，总经理。 委托诉讼代理人：虢文武，男，1966年6月3日出生，汉族，系西双版纳嘉良房地产开发有限公司办公室主任，，住景洪市特别授权代理。 委托诉讼代理人：苗涛，男，1988年5月3日出生，哈尼族，系西双版纳嘉良房地产开发有限公司工程部负责人，，住景洪市特别授权代理。 原告李刚与被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司（以下简称为嘉良房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告李刚的委托诉讼代理人何维飞、何锴泉，被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司的委托诉讼代理人虢文武、苗涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金39,516.81元（以购房款228,201元为基数，按年利率6%的标准自2015年8月28日起计算至2018年7月2日共计1,039天）并按此标准计算至全部款项偿清之日止；2.判令被告向原告退还多收取部分契税3,613.98元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年5月2日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告购买位于勐海县房屋。按照合同约定原告全额付清了购房款，2012年11月1日被告向原告交付房屋，原告按照被告要求并缴纳了相应的税、费及维修基金等，并提供了办理房屋产权证书所需的全部资料。按照原被告双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，被告应当在2013年就为原告办理房屋产权登记，但是经原告多次催办，被告均以种种理由推诿，未为原告办理房屋产权证。多次催促被告无果后，原告自行前往有关部门申请办理房屋产权证，并重新缴纳了相关税、费。现已取得涉诉房屋的不动产权证书。原告认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，以及《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四条第四项的规定，被告应当对其被告的违约行为承担赔偿违约金的责任，并向原告退还多收取部分的契税。 被告嘉良房地产公司辩称:首先向户主道歉，认可原告的违约金计算方式，但是现在公司有实际困难，原告主张的违约金过高，希望双方能够进行协商，根据上一批业主调解的结果，每户支付6,000元违约金。 本案在审理过程中，原告李刚为证明其主张，向本院提交了以下证据： 证据1.《商品房购销合同、云南省销售不动产统一发票》各1份；证明原告与被告签订了《商品房购销合同》并依约交纳了购房款。根据合同第十二条，被告应当在交房后180天为原告办理房屋产权证，现被告没有按合同约定办证，被告违约； 证据2、《收款收据》1份，证明被告于2012年11月1日将房屋交付给原告，原告于同日向被告交纳了办理房屋产权证所需的税费； 证据3、《不动产权证》1份，欲证明原告多次催促被告办证无果后，自行向有关部门申办涉诉标的房屋产权证明，现已取得房屋产权证的事实； 证据4.《税收缴款书、云南省非税收入收款收款》各1份，欲证明被告应当退还多收取部分契税3,613.98元的事实。 经质证，被告嘉良房地产公司对四组证据的真实性、合法性、关联性无异议，予以认可。本院将原告提交的证据原件当庭质证后退还原告。 本院认为，原告提交的证据内容真实，来源合法，被告亦认可四组证据的三性，能证明原告主张的事实，本院予以采信。 本院经审理认定事实如下：2011年5月2日，原告与被告签订《商品房购销合同》，原告以一次性付款方式向被告购买位于勐海县房屋。房屋性质为商业住宅，房屋总价款为228,201元，原告于2011年5月11日全额付清购房款。合同第十二条约定产权登记手续由被告无偿代为办理，原告在商品房结交后15日内向甲方提供合法有效的产权登记所需资料并与甲方签订《委托办理产权登记协议》，甲方在收到行政主管部门竣工综合验收合格证及收到乙方提供的有效资料后180日内，为乙方办理产权登记手续。被告于2012年10月31日前交付房屋给原告使用至今，原告于2012年11月1日向被告交纳了办理产权登记费用契税、印花税共计7,037元，该房屋于2013年12月26日取得竣工综合验收合格证，原告于2018年7月2日自行办理了房屋不动产权证书，并由被告支付契税3,423.02元。 本院认为，原告李刚与被告嘉良房地产公司形成合法有效的商品房预售合同关系。原告以一次性付款方式向被告购得位于勐海县房屋，并于2012年11月1日向被告交纳了办理产权登记费用契税、印花税共计7,037元，双方在合同中约定产权登记手续由被告无偿代为办理，该房屋于2013年12月26日取得竣工综合验收合格证，按照合同约定被告应于综合验收合格后180日内即2014年6月26日前为原告办理产权登记手续，但被告一直未办理，原告于2018年7月2日自行办理了房屋不动产权证书，被告的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，对原告要求被告支付逾期办证违约金39,516.81元的诉讼请求予以部份支持。关于违约金数额的确定问题，根据原告支付的购房款总数为228,201元，其主张的违约金起算期间为2015年8月28日起至2018年7月2日止，总计1,039天，2015年8月1至5年的同期银行贷款利率5.9%，违约金计算为：228,201元×5.9%×1,039天/365天=38,326元，本院确定2015年8月28日至2018年7月2日的原告主张的违约金数额应为38,326元。 关于对被告抗辩原告主张的违约金过高，要求违约金降低为6,000元是否予以支持的问题。庭审中被告辩称认可原告违约金计算方法，但是原告主张的违约金过高，现在公司有实际困难，希望根据上一批业主调解的结果，每户支付6,000元违约金。本院认为，被告逾期办证行为确实给原告生活带来了一定不便和损失，但该房屋于2012年10月31日前已经交付原告使用，被告是否在合同约定的时间内提供办证条件，对原告使用该房屋并无实质性影响，同时原告并未提供被告逾期办证所致实际损失的相关证据材料。另外，在我县辖区内因多方面原因导致逾期办理房产权证的纠纷较为普遍，我院在2018年受理勐海县象山嘉园住户起诉本案被告已有两批次，第一批案64件，本批案53件,调解结案115件，调解确定的违约金为每件6,000元。为此，对被告抗辩违约金过高，请求予以调整的抗辩予以支持。根据原告的购房款数额和双方当事人的实际履行情况、过错程度以及逾期利益等综合考虑，并参照本辖区内同类纠纷的处理情况，根据公平原则，考虑到原告自行办理的情况等因素，将被告承担违约金的数额酌情调整为违约金数额的20%为宜，即被告应支付违约金数额为38,326元×20%=7,665元。 关于原告要求被告返还多收取的办证费3,613.98元问题。2012年11月1日原告向被告交纳了办理产权登记费用契税、印花税共计7,037元，2015年4月28日在原告自行办理不动产权证书时被告支付契税3,423.02元，实际剩余3,613.98元。在庭审中原告自愿放弃613.98元，只主张被告返还3,000元，被告亦表示同意支付3,000元，本院对于被告的第二项诉讼请求予以支持，确定被告应返还原告多收取的办证费为3,000元。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定，判决如下： 一、被告西双版纳嘉良房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李刚支付逾期办证违约金7,665元，返还原告李刚多收取的办证费3,000元，总计10,665元； 二、驳回原告李刚的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行付款义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费878元，减半收取439元，由原告李刚负担330元，被告西双版纳嘉良房地产开发有限公负担109元。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审判员 佐 灯 二〇一八年十二月二十五日 书记员 杨艳红