广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初1383号 原告（反诉被告）：广西防城港德城实业集团有限公司，住所：广西防城港市港口区市中心区南半部迎宾路德城超市商业大厦****。统一社会信用代码：91450600711498132J。 法定代表人：张哨德，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李陈羽扬，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：劳美琪，广西欣和律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）马婷，女，汉族，1989年5月1日出生，，住河北省秦皇岛市海港区 委托诉讼代理人：王素满，河北唯实律师事务所律师。 原告（反诉被告）广西防城港德城实业集团有限公司（以下简称原告德城公司）与被告（反诉原告，以下称被告）马婷商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德城公司的委托诉讼代理人李陈羽扬、被告马婷的委托诉讼代理人王素满到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告德城公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》（编号：DC13202092）于2018年3月16日解除；2.判令被告于判决生效后十日内协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记手续；3.判令被告支付解除合同违约金6836.10元（以68361元为基数，按累计应付款的10%计）；4.被告支付逾期撤销备案登记违约金14444元（以总房款314754元为基数，每日万分之五计，自2018年3月26日暂计至2018年6月26日，以后计至撤销备案登记之日止）。事实和理由：2013年8月29日原告与被告签订《商品房买卖合同》，被告购买“德城新世界住宅小区”第20幢2单元9层902号房，合同总价款为314754元。合同第六条及附件四第3条约定，采取银行按揭付款的方式支付购房款，首付款104754元，剩余房款21万元向银行办理按揭贷款手续。因被告办理按揭贷款手续被拒，原被告于2014年5月9日签订《德城新世界商品房买卖合同补充协议》，将付款方式改为分期付款：2014年5月9日补交141639元，剩余68361元应在2014年12月10日前支付。付款期限届满后，被告仍未支付剩余房款68361元，经原告多次催促，被告仍置之不理。依据合同约定，因被告逾期付款超过60日，原告已解除合同并通知了被告，被告应在原告发出合同解除通知10日内配合办理撤销备案登记，逾期应按总房款每日万分之五支付违约金。 被告马婷辩称，1.2013年8月29日被告已按原告要求通过刷卡方式分两笔向原告缴纳购房款共计161036元，后由原告出具《收据》收到104754元，北海德城房地产代理公司出具《收据》收到56282元，该款两笔款项性质均应为房款。后由于原告原因导致无法办理贷款，双方签订《德城新世界商品房买卖合同补充协议》，被告又交纳房款141639元，故被告已缴纳了房款数额为302675元，案涉合同总价款为314754元，被告已经履行合同的主要义务；2.被告拖欠原告的购房款为12079元，而对于被告签署补充协议中表明尚欠的68361元属于对于合同价款的重大误解，被告是委托其母亲办理合同事宜，起初售楼人员告知被告母亲该笔款项是作为税款不经原告公司账户，后被告才得知无需缴纳如此多的税款，故被告属于重大误解，该笔款项应冲抵房款；3.被告至今没有收到原告的交房通知，被告曾告知原告其工作调动及新联系方式，此后被告亦多次采用该号码与原告联系。后因防城港的房价上涨，原告本可通过被告原告变更后的联系方式联系被告，却故意采用登报等被告无法收悉的方式通知被告交纳购房款，意图造就被告因无法收悉该通知而违约的假象，据此要求解除案涉合同，故案涉合同并未解除。 被告马婷向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》及2014年4月9日签订的《德城新世界商品房买卖合同补充协议》合法有效；2.在被告向原告缴纳剩余房款12079元后，原告应开具314757元的房款的正规发票并按合同约定将“德城新世界住宅小区”20栋2单元902号房交付被告并协助被告办理房产证；3.原告承担自2014年12月31日暂计至2018年8月31日的违约金79200元（2018年9月1日至实际交房之日止的违约金按已付房款302627元的日万分之二即每日60元计算）。事实和理由：2013年8月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买由其开发的“德城新世界住宅小区”20幢2单元9层902号房，面积为82.83平方米，单价为每平方米3800元，合同总价款为314754元。合同签订后，被告刷卡支付两部首付款合计161036元（其中一笔由原告出具《收据》收到房款104754元，另一笔由北海德城房地产代理有限公司出具《收据》代收房款56282元），售楼人员称因公司要避税所以分两笔进行缴纳。2014年4月9日，因原告未能为被告办理银行按揭手续，因此双方签订了《德城新世界商品房买卖合同补充协议》，约定采用分期付款的方式，并在协议中注明尚欠原告的房款68361元并要求被告在2014年12月10日前还清。2014年12月8日，合同约定的交房日期届满，原告告知因天气原因无法按期交房，故后续的房款亦未进行结算。后因为被告工作调动，曾几次电询交房信息均未得到明确的答复。2018年6月25日被告到原告售楼部要求办理交房手续时，却被告知原告因无法联系被告交付剩余房款，遂决定与被告解除合同，可以退还部分房款但不能交房。被告认为原告无法按期交房已属于违约在先，且在被告已将新联系方式及地址告知原告，原告本可通过正常的途径联系被告，且在案涉合同的履行中，被告已履行了合同的主要义务，被告可在交房前催促原告缴纳全部房款即可。故原告发布催款公告并迅速发布解除合同通知，原告的做法违反商业道德。 原告德城公司辩称，1.双方签订的合同及补充协议合法有效，由于被告存在违约行为，故原告依据合同约定对交房日期进行顺延，原告给予被告3年的时间支付购房款，在此期间原告多次催促被告仍未缴纳，故被告应承担逾期付款的违约责任；2.因北海德城房地产代理有限公司收取的款项与原告无关，故被告欠付购房款68361元，在被告未缴纳全部购房款之前，我方无需提供全额发票并交房给对方；3.原告向被告寄送的通知均是按合同约定寄送的，且一直无法联系被告，被告亦未提交证据证明其告知原告更换地址及联系方式，该责任应由被告自负。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对于原告提交的《催促补交购房款的通知》、《EMS快递单》、《报纸公告》、《交房通知》、《报纸公告》，被告主张该通知未送达被告，被告于2018年6月25日才得知该通知内容，本院认为该通知书系原告要求解除与被告签订的案涉合同，且已按被告在合同中预留的通讯地址寄送，报纸公告亦符合合同约定，与本案具有关联性，予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月29日，原告作为出卖人与被告作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定被告购买由原告开发的位于防城港市行政中心区南侧德城新世界20幢2单元9层902号房，面积为82.83平方米，单价为每平方米3800元，总价款为314754元。合同附件四约定为采用银行按揭的方式进行付款：（2）买受人须在签订《商品房买卖合同》及本补充协议的同时向出卖人支付合同总价款的33.28%作为首期付款计104754元，（3）其余66.72%的房款，计21万元由买受人向银行办理按揭贷款手续。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任约定为1.按逾期时间，分别处理（1）逾期60日之日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的超额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期实际已付款的差额确定。买受人经银行审查其按揭贷款申请未获得批准的，其应在出卖人书面告知后七日内，将购房余款一次性付清，逾期则买受人应按本条第一款约定承担违约责任。合同第八条对交付期限约定为2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格（即经过建设单位、施工单位、设计单位、勘查单位、质监单位、监理单位验收合格）的商品房交付买受人使用。合同第十一条对交接约定为由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人交付商品房的日期，以交房通知书或《防城港日报》刊登的交房公告指定的日期为准；买受人须按指定日期办理接收房屋手续；逾期不办，自逾期之日起视为出卖人已将物业交付买受人，并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用，为此，买受人提供的电话、、地址必须真实如有变更，须书面通知出卖人。如因买受人提供的联系方式不真实或发生变更未通知出卖人，进而影响房屋交接的，由买受人承担由此产生的全部法律责任。附件五约定“由于买受人原因未能按期支付”的情况包括：（1）出卖人根据买受人在本《商品房买卖合同》所留通讯地址寄出交房通知或在《防城港日报》公告交房通知10日后，买受人未按通知时间办理验收和交接手续的；（2）在房屋经建设、施工、监理、设计、勘查五方单体验收合格的情况下，买受人拒不验收房屋或拒绝签署《房屋交接单》的；（3）买受人未能按合同约定付清总价款的。附件五第八条约定买受人通讯地址以《商品房买卖合同》中所留地址为准。任何一方变更通讯地址的，应在变更之日第二日其10日内以书面形式通知对方，因通讯联络方式失效造成的损失和责任由变更方承担。 后因被告无法办理办理贷款手续，原、被告于2014年5月4日签订《德城新世界商品房买卖合同补充协议》，上载明：被告自愿选择按揭方式购房，并已缴纳合同总价款33.28%作为首付款，计104754元。现被告要求改为用分期方式购房，被告于2014年5月9日补交141639元，合计向原告缴纳房款246393元，于2014年12月10日前付清余款计68361元。2013年12月16日，案涉合同经防城港市房产管理局备案（编号：20137112）。 另查明，2013年8月29日，原告出具《收据》（编号：5139817），上载明收到被告交来的房款104754元，2014年4月9日，原告出具《收据》（编号：3999714）上载明收到被告交来的房款141639元。 再查明，2015年5月10日，德城新世界（一期）20#楼已经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收。2015年3月26日，原告按被告合同预留通讯地址向被告寄送《德城新世界交房通知书》，告知被告于2015年6月15日至2015年6月30日前来德城集团销售中心办理收房手续。2018年1月9日，原告向被告发送《催促补交购房款的通知》，告知被告于2018年1月30日前向原告支付所需交房款及违约金。该通知于2018年2月6日在《防城港日报》进行公告。2018年3月2日，原告向被告发送《解除合同通知书》，告知经原告多次催促仍未如期支付购房款68361元，原告单方面解除与被告签订的案涉合同及补充协议，并保留追究违约金的权利。该通知于2018年3月16日在《防城港日报》进行公告。 本院认为，原告与被告签订《商品房买卖合同》及《德城新世界商品房买卖合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务。被告作为买受人，其主要义务系按合同约定支付全部购房款。双方于《补充协议》约定被告已向原告支付购房款246393元，剩余68361元采用分期付款的方式，于2014年12月10日付清。被告未依约交纳相应的购房款，在被告向其合同预留地址寄送《催促补交购房款通知》后，仍未支付，其行为已构成违约。被告在庭审中辩称其已基本给付完毕案涉购房款，其中一笔56282元系由案外人北海德城房地产代理有限公司代为收取。本院认为，被告未能提供证据证明北海德城房地产代理有限公司与原告之间存在委托代理关系，亦未有证据证明海德城房地产代理有限公司将收取的该笔款项交回原告作为案涉房屋的购房款，故对于被告主张的该笔款项应列入购房款不予支持。 关于原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2018年3月16日解除以及要求被告支付解除合同违约金、逾期撤销备案登记违约金、并协助原告办理撤销合同备案登记的主张。原、被告在合同中约定采用按揭贷款的方式支付剩余购房款，后因被告原因无法取得办理贷款手续，双方签订补充协议将付款方式变更为分期付款，并约定被告应于2014年12月10日前付清68361元。后被告未按合同约定支付全部购房款，依照合同约定在被告逾期超过60日后，原告有权解除合同，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。本案中被告逾期支付购房款已逾60日，故原告有权解除案涉合同。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。”之规定，因合同中未对合同解除权的行使期限进行约定，故原告的合同请求权除斥期间应从合同约定的行使期限2014年12月10日逾期60日即2015年2月10日起算一年,即2016年2月10日前行使。本案中，原告于2018年3月3日向被告合同约定的通讯地址寄送《解除合同通知书》，该时间已逾一年的除斥期间，故原告的合同解除权已经消灭，2018年3月3日原告所发送的《解除合同通知书》未发生解除案涉合同的效果，故对原告请求确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除的主张不予支持。 关于被告请求原告在被告缴纳剩余12079元房款后，向被告出具314754元的税务局发票及交付案涉房屋并办理产权证以及逾期交房违约金的主张。本院认为，被告作为买受人，其应承担向原告支付全部购房款的合同义务，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互付债务，有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。先履行一方履行合同不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的请求。”之规定，作为先履行合同义务的被告，其应在履行支付全部购房款的合同义务后才有权要求原告履行相应的对等给付义务。依本案查明的事实表明，被告尚余购房款68361元未支付，故对被告的该项诉讼请求不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）广西防城港德城实业集团有限公司与被告（反诉原告）马婷于2013年8月29日签订的《商品房买卖合同》（编号：DC13202092）及2014年5月4日签订的《德城新世界商品房买卖合同补充协议》有效； 二、驳回原告（反诉被告）广西防城港德城实业集团有限公司的全部诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）马婷的其他反诉请求。 本诉案件受理费332元，由原告（反诉被告）广西防城港德城实业集团有限公司负担。反诉案件受理费7209.31元，减半收取3604.65元，由被告（反诉原告）马婷负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区防城港市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费7541.31元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户银行：农行防城港分行营业室，账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理（中级法院不再另行通知）。 审 判 长  覃姿婕 人民陪审员  陈肖芬 人民陪审员  李成霖 二〇一八年十二月七日 法官 助理  彭小山 书 记 员  庞 雯