海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终5041号上诉人（原审原告，反诉被告）：海口美兰老云洗涤部，住所地：海南省海口市美兰区灵山镇海南省鹿场大院大成电器厂车间。经营者：云升。委托诉讼代理人：高鼎，海南威盾律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文红，海南威盾律师事务所律师。上诉人（原审被告，反诉原告）：海南盈金房地产投资有限公司，住所地：海南省海口市椰林路****。法定代表人：范跃华，总经理。委托诉讼代理人：罗明，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠晖辉，海南瑞来律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海南鹿业发展公司，住所，住所地：海南省海口市海府路**div>法定代表人：范跃华，总经理。委托诉讼代理人：罗明，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：惠晖辉，海南瑞来律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：海南省农牧业发展总公司，住所地，住所地：海南省海口市海府路**iv>法定代表人：王辉，总经理。被上诉人（原审被告）：海南省鹿场，住所地：，住所地：海口市美兰区灵山镇v>法定代表人：潘柄伸，场长。上诉人海口美兰老云洗涤部（以下简称老云洗涤部）、海南盈金房地产投资有限公司（以下简称盈金公司）与被上诉人海南鹿业发展公司（以下简称鹿业公司）、海南省农牧业发展总公司（以下简称农牧业公司）、海南省鹿场租赁合同纠纷一案，不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人老云洗涤部的上诉请求：1.撤销（2016）琼0108民初3375号民事判决第一项，改判并支持上诉人的原审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由四被上诉人共同承担。上诉人老云洗涤部上诉的事实和理由：一、上诉人租用被上诉人海南省鹿场的场地系用于开办洗涤部，为此投资建设了车间、厂房及其他附属设施，并购置了大量的机器设施。至于上诉人所投资建设的车间、厂房、附属设施及机器设备等，目前还存留在现场。原审法官并未依办案程序到现场查看、核实，而是一味要求上诉人对涉案土地及房屋的投资建设进行举证。因年代久远及法律维权意识不强，上诉人对涉案土地及房屋进行投资建设的有关凭据、资料并没有完整留存，故无法有效举证。法官应到、现场查明案件事实。二、因棚户区改造，上诉人被迫停业搬迁，则必然涉及征收补偿费、停业补助费、搬迁费等补偿事宜。依据海口市美兰区人民政府与被上诉人海南省鹿场签订的《征收补偿安置协议》所约定的补偿项目、补偿标准及《海口市美兰区灵山镇片区旧城改造征收补偿安置方案》第十一条、第十六条的有关规定，上诉人有权获得赔付设备设置费、装修费、搬迁费、停产停业补偿费等有关费用。现海口市美兰区人民政府已将应赔付给上诉人的有关费用赔付给了被上诉人，因此上诉人诉请被上诉人赔付（返还）有关费用有充分的事实和法律依据，应予以支持。被上诉人农牧业公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，上诉人老云洗涤部的上诉缺乏事实和法律依据，应当依法予以驳回。在上诉人提供的《租赁协议合同书》中，已经明确约定租赁期限，租期截止时间为2015年8月15日，并且约定，在租赁期间如遇政府对鹿场土地整体处置，企业职工改制，上诉人老云洗涤部无条件退出，押金退还，但出租人需提前一个月告知上诉人。在租赁期限届满后，上诉人老云洗涤部仍然继续租用，并继续向盈金公司缴纳租金，双方没有另行重新签订租赁合同，但应依法按原租赁合同约定执行，只是租赁期限变更为不定期租赁。而在不定期租赁合同关系中，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同的应当在合理期限之前通知承租人。而本案出租人盈金公司在2016年6月23日已经提前超过一月通知上诉人老云洗涤部，告知其因政府旧城改造拆迁，要求上诉人老云洗涤部在2016年7月26日前搬离。完全符合解除租赁合同的条件和要求，也完全符合双方原租赁合同的约定，上诉人老云洗涤部应无条件搬离退出，归还房屋土地，仅退还押金。不存在其他任何形式的赔偿或补偿。同时，上诉人老云洗涤部租赁的相关房屋和附属设施均是从出租人盈金公司处租赁使用，并非上诉人老云洗涤部建设，其不享有任何权益；属于上诉人老云洗涤部的相关设备和用品等均由上诉人老云洗涤部自行处理，并不在征收补偿的范围内。因此，上诉人老云洗涤部对于涉案土地、房屋等附属设施不享有所有权，其无权要求取得相关征收补偿款，其上诉缺乏事实和法律依据，请求依法驳回上诉，维持原判。被上诉人海南省鹿场答辩称：原审法院认定事实清楚、适用法律正确，判决结果客观公正，上诉人的上诉缺乏依据。一、海南省鹿场作为本案被告及被上诉人主体资格不适格。本案涉案房屋虽然在海南省鹿场原场区范围内，但因企业改制，海南省鹿场早已歇业解散，没有任何经营活动。而鹿场场区土地使用权人为鹿业公司。为安置职工，2010年10月10日，经国资委等主管单位批准，已经将涉案土地及地上附属物处置给了盈金公司，管理权、经营权和收益权均与海南省鹿场无关。海南省鹿场也没有收取上诉人老云洗涤部的租金，双方亦不存在租赁合同关系。因此，上诉人老云洗涤部的起诉实则与海南省鹿场无关，上诉人老云洗涤部将海南省鹿场列为被上诉人并要求向其支付补偿款缺乏依据。二、无权取得涉案土地及附属物的征收补偿款。上诉人老云洗涤部在海南省鹿场提供的《租赁协议合同书》中，已经明确约定租赁期限，租期截止时间为2015年8月15日。并且约定，在租赁期间如遇政府对鹿场土地整体处置，企业职工改制，上诉人老云洗涤部无条件退出，押金退还，但出租人需提前一个月告知被答辩人。在租赁期限届满后，上诉人老云洗涤部仍然继续租用，并继续向盈金公司缴纳租金，双方没有另行重新签订租赁合同，但应依法按原租赁合同约定执行。本案出租人盈金公司在2016年6月23日已经提前超过一月通知上诉人老云洗涤部，告知其因政府旧城改造拆迁，要求上诉人老云洗涤部在2016年7月26日前搬离。根据合同约定，上诉人老云洗涤部应无条件搬离退出，归还房屋土地，仅退还押金，不存在其他任何形式的赔偿或补偿。况且，上诉人老云洗涤部仅仅是承租人，涉案土地及附属物均不归其所有，其无权取得相关补偿款。综上所述，恳请驳回上诉，维持原判。被上诉人盈金公司答辩称：盈金公司的答辩意见与农牧业公司的答辩意见一致。被上诉人鹿业公司答辩称：鹿业公司的答辩意见与农牧业公司的答辩意见一致。上诉人盈金公司的上诉请求：1.撤销海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初3375号民事判决书第二项，并改判为老云洗涤部向盈金公司支付房屋占用费，该费用从2016年7月起每月按4250元计算至被上诉人将涉案房屋归还上诉人时止。（暂算至2016年12月为25500元）；2.判令老云洗涤部承担本案诉讼费用。上诉人盈金公司上诉的事实和理由：一、原审法院认定上诉人盈金公司已经不是涉案土地及房屋的受益人错误。涉案的土地登记在鹿业公司名下，但上诉人盈金公司已经取得该土地及地上附属物的收益权，并且也是上诉人盈金公司与老云洗涤部之间实际发生租赁关系和租金的收支，对此事实各方当事人均系没有异议的。虽然鹿业公司在2016年6月与海口市美兰区人民政府签订《征收补偿安置协议》，于2016年7月支付相应征收补偿款，但上诉人盈金公司享有收益权的上述土地共计143亩，是一个整体，起初当地政府也是全部征收的，只是分批办理手续。本次征收仅征收了部分，还有大部分没有征收，尚在等待政府办理手续之中，因此，上诉人盈金公司享有收益权的143亩土地及地上附属物尚未办理完毕征收手续，未进行移交，产权未发生转移，上诉人仍然具有管理的义务，当然相应的也享有收益权利。因此，上诉人盈金公司在政府没有办理完所有征收手续之前，仍应享有该土地及房屋的收益权。二、老云洗涤部在接到上诉人的提前搬离通知后，继续使用土地及房屋，已经实际获利，理应按照之前的月租金标准支付相应的场地使用费用。在原租赁合同到期后，上诉人盈金公司与老云洗涤部已经口头约定每月租金为4250元，老云洗涤部也是按此标准每月支付至2016年6月，但在租赁关系解除后，老云洗涤部拒不搬离，亦拒不支付场地使用费，显然有失公平，根据其实际使用的事实，应当参照每月租金4250元向上诉人盈金公司支付实际使用期间的场地、房屋占用费。综上所述，老云洗涤部继续占有上诉人盈金公司享有权益的上述土地、房屋，应支付相应费用，原审判决不予支付，有失公平，特提出上诉，请二审法院予以支持。被上诉人老云洗涤部答辩称：一审判决已经认定盈金公司无权向老云洗涤部收取场地和房屋占有费事实清楚，法律适用正确。涉案被征收的土地以及房屋已于2016年6月产权转移海口市美兰区人民政府，盈金公司不是产权的受益人无权主张涉案的占有费。上诉人老云洗涤部原审的诉讼请求：1.判令海南省鹿场向老云洗涤部赔付设备设施费、装修费、搬迁费、停产停业补偿费等共计460860元，盈金公司、鹿业公司、农牧业公司对此承担连带责任；2.本案诉讼费用由盈金公司、鹿业公司、农牧业公司、海南省鹿场共同承担。上诉人盈金公司原审反诉请求：1.判令老云洗涤部向盈金公司支付房屋占用费25500元（每月4250元，从2016年7月至老云洗涤部将涉案房屋归还盈金公司之日止计算，暂算至2016年12月）；2.老云洗涤部承担本案反诉费用。原审法院查明：老云洗涤部的经营者云升与海南省鹿场于2014年9月15日签订《租赁协议合同书》，约定老云洗涤部租用海南省××院作为布草洗涤厂房，每月租金为4200元，租赁期限为2014年9月15日至2015年8月15日。同时约定，在此期间如遇政府对鹿场土地政体处置，企业职工改制，老云洗涤部则无条件退出，押金退还，但海南省鹿场须提前一个月告知老云洗涤部。合同租赁期限届满后，双方经口头协商达成一致意见，老云洗涤部继续承租上述车间与大院，每月租金变更为4250元。期间，老云洗涤部缴纳了2015年9月至2016年6月租金以及2015年9月至2016年7月水电费。另，2010年，农牧业公司与盈金公司签订《土地项目合作合同书》及《补充协议》，约定：“在该合同生效后，盈金公司负责143亩土地开发及全面经营活动（包括农牧业公司原有合同的承接），农牧业公司应对盈金公司提供全面的支持和协助。”同时约定，农牧业公司于2010年10月31日前向盈金公司移交海南省鹿场土地和未到期租户交付的保证金或押金；已收取的租金由（原出租人）海南省鹿场掌握；尚未收取的2010年全年或半年租金，前三季度（租金）由海南省鹿场收取，第四季度（租金）由盈金公司收取。老云洗涤部对以上事实无异议，并认可盈金公司为涉案土地及房屋的实际使用人和收益人。另查明：海口市美兰区人民政府于2016年6月2日与鹿业公司签订《征收补偿安置协议》，约定因征收土地向鹿业公司支付征收补偿款68811807元，并于2016年7月18日分别向农牧业公司和鹿业公司发放征收补偿及奖励2750000元、66061807元（16061807+50000000）。该协议第三条“征收补偿款计算表”载明的补偿标准如下：电线杆800元/支、电表600元/户、三相电表1500元/个、框架装修费500元/㎡、砖铁简易350元、铁皮棚150元/㎡、深水井2000元/口、有线电视360元/户、大门铁门100元/㎡、搬迁费55元/㎡。《海口市美兰区灵山镇片区旧城改造征收补偿安置方案》第十二条第五款规定：“被征收房屋用于出租的，产权人和承租人有约定的，按双方约定进行补偿。没有约定的，按照以下原则协商补偿：......（二）搬迁费补偿给承租人；（三）出租房屋室内装饰装修属于承租人投资部分，补偿给承租人；属于产权人投资部分，补偿给产权人。”第十六条对停产、停业补助的标准进行规定：“生产用房按该用房评估价的0.8%/月给予补助”。再查明：盈金公司于2016年6月23日向老云洗涤部发出《通知》，其中载明：现因政府旧城改造拆迁，海南省鹿场房屋无法继续使用。因此，请你在2016年7月26日前自行搬离，将所使用的房屋退回，并在搬离前结清水电等相关费用。但老云洗涤部并未进行搬离，仍继续使用涉案房屋，且未向盈金公司缴纳2016年7月租金。此外，涉案房屋于2016年7月30日起暂停水、电供应。原审判决认为：一、是本案的适格被告主体身份问题。本案盈金公司、鹿业公司、农牧业公司、海南省鹿场为独立的法人主体，其中，农牧业公司系海南省鹿场和鹿业公司的全资出资人和上级主管单位，盈金公司与鹿业公司的法定代表人均为范跃华。2010年，盈金公司通过招投标方式成为农牧业公司灵山土地及地上资产合作开发的合作者，负责海南省鹿场143亩土地开发及全面经营活动，并获取该土地的出租权益。老云洗涤部认可并知晓盈金公司为涉案土地的实际权益人。虽《租赁协议合同书》和收据上的公章均系海南省鹿场，但实际收取租金、取得涉案房屋租赁权益的主体是盈金公司。故，原审法院认定老云洗涤部与盈金公司存在事实上的租赁关系。同时，由于海南省鹿场143亩土地仍登记在鹿业公司名下，故海口市美兰区人民政府与鹿业公司签订《征收补偿安置协议》，并分别向农牧业公司和鹿业公司发放征收补偿及奖励2750000元、66061807元。农牧业公司和鹿业公司提出，其所获得的征收补偿及奖励已由盈金公司来管理使用，但未提交相关证据予以证明，故原审法院认定农牧业公司和鹿业公司为涉案土地征收权益的收益人。结合老云洗涤部基于租赁涉案土地及房屋应获得部分征收补偿的主张，盈金公司作为出租方、农牧业公司和鹿业公司作为土地及房屋征收权益的实际获得者应为本案的适格被告，海南省鹿场不是本案的适格被告。二、是关于鹿业公司、农牧业公司、海南省鹿场是否应向老云洗涤部赔付相关补偿费用以及是否应承担连带赔偿责任的问题。双方签订的《租赁协议合同书》第二条约定，租赁期限为2014年9月15日至2015年8月15日止。在租赁期间如遇政府对鹿场土地整体处置，企业职工改制，老云洗涤部则无条件退出，押金退还，但盈金公司、鹿业公司、农牧业公司、海南省鹿场须提前一个月告知老云洗涤部。依据《中华人民共和国合同》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，本案老云洗涤部在租赁期间届满后继续使用涉案土地及房屋并按时向盈金公司缴纳租金，故《租赁协议合同书》继续有效，租赁期限为不定期。另，双方均认可政府征收属合同中“政府对鹿场土地整体处置”的情形，仅是对“无条件退出，押金退还”的理解存在分歧。原审法院认为，依据《中华人民共和国合同》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定和双方的约定，涉案土地及房屋被政府征收时，双方的租赁关系终止，盈金公司提前一个月通知并退还押金，老云洗涤部退出（涉案土地和房屋）。老云洗涤部提出盈金公司、鹿业公司、农牧业公司、海南省鹿场方应向其支付由其出资建设部分的征收补偿费用的主张，但并未就其对涉案土地及房屋进行投资建设提交证据。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本案老云洗涤部对自己提出的事实主张未能提供证据予以证明，应分别承担不利后果。故，原审法院对老云洗涤部的上述主张不予支持。三、是老云洗涤部是否应向盈金公司支付房屋占有使用费。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，鹿业公司于2016年6月2日与海口市美兰区人民政府签订《征收补偿安置协议》，应视为人民政府对涉案土地及房屋的征收决定生效。物权变更已发生效力，盈金公司不再是涉案土地及房屋的收益人。故盈金公司提出要求老云洗涤部向其支付2016年7月至老云洗涤部归还涉案房屋之日止的房屋占用费的反诉请求，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条、《中华人民共和国物权法》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、驳回老云洗涤部的诉讼请求；二、驳回盈金公司的反诉请求。本诉案件受理费8213元，由老云洗涤部负担；反诉案件受理费219元，由盈金公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审查明：2014年9月15日，海南省鹿场与老云洗涤部的经营者云升签订的《租赁协议合同书》中约定的出租面积为480㎡，云升确认其按照该面积缴纳租金。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题是，海南省鹿场是否应向老云洗涤部赔付设备设施费、装修费、搬迁费、停产停业补偿费，如果应当赔偿，具体的数额是多少；盈金公司、鹿业公司、农牧业公司是否应承担连带赔偿责任；老云洗涤部是否应向盈金公司支付房屋占用费，如果应当支付，具体的数额是多少。一、关于老云洗涤部主张的赔付问题。2014年9月15日，老云洗涤部与海南省鹿场签订租赁协议，租用海南省××院从事布草洗涤经营，在租用期间，土地被政府征收，鹿业公司与海口市美兰区人民政府签订的《征收补偿安置协议》中记载的补偿价款包括搬迁补助费，按照55元/㎡计算。根据《海口市美兰区灵山镇片区旧城改造征收补偿安置方案》第十二条的相关规定，搬迁费补偿给承租人。因此，老云洗涤部主张赔付搬迁费有事实依据，应予支持，赔付的面积应以老云洗涤部与海南省鹿场签订的租赁协议中约定的土地面积亦是缴纳租金依据的面积计算，具体数额为480㎡×55元/㎡=26400元，老云洗涤部主张超出部分的搬迁费没有事实依据，本院不予支持。关于老云洗涤部主张赔付设备设施费、装修费、停产停业补偿费，因老云洗涤部并未举证证明其所主张的安装电线杆等设备设施及建造房屋并进行了装修的事实，亦未举证证明签订征收补偿协议的被征收人领取了停产停业损失补偿费，故老云洗涤部的上述主张没有事实依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，老云洗涤部对此应承担举证不能的不利后果。关于赔付的主体，海南省鹿场作为与老云洗涤部签订租赁合同的一方主体，鹿业公司与农牧业公司作为涉案土地征收补偿款的实际收益人，应共同承担赔偿责任；本案并无证据证明盈金公司实际收取和管理了涉案征地补偿款，故老云洗涤部主张其承担赔偿责任没有事实和法律依据，应不予支持。原审法院认定海南省鹿场被告主体不适格并驳回老云洗涤部全部赔付请求适用法律错误，本院予以纠正。二、关于盈金公司主张的房屋占用费问题。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”涉案土地被征收，2016年6月，鹿业公司与海口市美兰区人民政府签订《征收补偿安置协议》领取征收补偿款后，鹿业公司已不再是该土地的使用权人，盈金公司已不能再依据其与农牧业公司及鹿业公司之间的协议和约定享有涉案土地的经营收益权，且本案中无证据证明老云洗涤部在2016年7月之后仍在经营，因此，盈金公司主张老云洗涤部向其支付2016年7月起至房屋归还时止的房屋占用费没有事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院对此予以维持。综上，上诉人老云洗涤部的上诉请求部分成立，本院予以支持；上诉人盈金公司的上诉请求理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，但部分适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3375号民事判决第二项；二、撤销海口市美兰区人民法院（2018）琼0108民初3375号民事判决第一项；三、海南省鹿场、海南鹿业发展公司、海南省农牧业发展总公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔付海口美兰老云洗涤部搬迁费26400元；四、驳回海南盈金房地产投资有限公司的上诉请求；五、驳回海口美兰老云洗涤部的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8213元，由海口美兰老云洗涤部负担7745元，由海南省鹿场、海南鹿业发展公司、海南省农牧业发展总公司共同负担468元；反诉案件受理费219元，由海南盈金房地产投资有限公司负担。二审案件受理费8432元，由老云洗涤部负担7745元，由海南省鹿场、海南鹿业发展公司、海南省农牧业发展总公司共同负担468元，由海南盈金房地产投资有限公司负担219元。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一八年十二月二十九日书记员 王 震速录员刘梦微附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。