贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初8098号 原告（执行案外人）：王珊，女，1971年7月5日出生汉族，住所地贵州省毕节市。 委托诉讼代理人：陆平（特别授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴胜杰（一般授权代理），贵州黔信（毕节）律师事务所律师。 被告（申请执行人）：贵州元能管业有限公司，住所地贵州省毕节市金海湖新区中小微企业创业园**单层标准厂房，统一社会信用代码：915205000954741527。 法定代表人：郑兴元，该公司执行董事。 第三人：（被执行人）张定刚，男，1971年5月20日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 第三人（被执行人）：赵正英，女，1975年10月23日出生汉族，住所地贵州省毕节市七星关区。 原告王姗与被告贵州元能管业有限公司及第三人张定刚、赵正英案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王姗及其委托诉讼代理人陆平、吴胜杰，被告贵州元能管业有限公司法定代表人郑兴元到庭参加诉讼，第三人张定刚、赵正英经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王姗向本院提出诉讼请求：1.判决不得执行位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层2号房屋（预告登记证明号：Y14054770号，他项权证号：**，建筑面积：141.71平方米）；2.判决位于位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层2号房屋归原告王姗所有；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：第三人张定刚、赵正英与被告贵州元能管业有限公司买卖合同纠纷一案，被告贵州元能管业有限公司向毕节市七星关区人民法院申请强制执行，毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502执283号裁定，裁定查封位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层2号房屋。后原告知晓该情况后，向毕节市七星关区人民法院提出执行异议申请，毕节市七星关区人民法院作出（2018）黔0502执异84号执行裁定书，裁定驳回王姗的执行异议。原告王姗不服该裁定，故提起本案诉讼。2014年，贵州远程房地产开发有限公司将位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层房屋出卖给赵正英（赵正英与张定刚系夫妻关系），双方签订了经房产部门备案的《商品房买卖合同》，该房屋总价款为453,472元，其中，合同签订时支付首付款136,472元，余款317,000元已采用银行按揭方式支付完毕。2015年6月1日，第三人向原告借款200,000元，约定月息为3分，借期为1年，按月支付利息，期满还本。原告按约支付200,000元给第三人，第三人也按期支付了月息。期满后双方再次约定借款续期一年至2017年6月，月息等借款条件不变。借款续期后，经原告多次催促，第三人支付利息至2017年2月后未再支付，到期也不能按约定偿还本金。2017年6月11日，因第三人不能按约支付利息及偿还本金，自愿将位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层2号房屋转卖给原告，并与原告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：合同价款为453,472元，第三人张定刚、赵正英原欠王姗现金230,000元用于此房首付和已支付农商行贷款，未付的银行贷款由王姗按月将钱打到赵正英房贷卡还贷，房屋产权属王姗所有。原经房产局备案的合同及其他购房手续，第三人交由原告保管，待房开公司通知办证时双方共同去办理。合同签订后，第三人已将涉案房屋交付给原告，现该房屋已由原告出租给他人使用，后因贵州远程房地产开发有限公司的办证手续不齐全，导致涉案房屋至今不能办理过户手续。综上，涉案房屋原告已支付了款项，已实际占有并使用该房屋，房屋未办理产权过户不能归因于原告。为此，原告为维护自己的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判如所诉。 被告贵州元能管业有限公司辩称，张定刚、赵正英差欠原告230,000元与贵州元能管业有限公司无关。贵州元能管业有限公司申请查封张定刚、赵正英名下位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12幢负1层2号房屋是通过法院以合法程序进行查封的，且当时查封的时候，法院是经过多次通知张定刚后才进行查封的。 第三人张定刚未作答辩。 第三人赵正英未作答辩。 原告王姗为支持其诉讼主张，提交如下证据： 第一组：原告身份证复印件。 证明目的：原告王姗是本案适格的诉讼主体。 被告贵州元能管业有限公司质证意见：无异议。 第二组：《商品房买卖合同》、《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》、银行流水。 证明目的：第三人赵正英与贵州远程房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》、与贵州毕节农村商业银行股份有限公司签订的《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》成立并生效，赵正英按照《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》的约定开始偿还贷款，赵正英系涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋。 被告贵州元能管业有限公司质证意见：无异议。 第三组：借条、户籍信息、微信记录、短信、银行流水。 证明目的：1.第三人张定刚向原告借款的事实存在，原告与第三人之间存在合法的民间借贷关系，且原告已履行了支付借款的义务；2.第三人张定刚、赵正英向原告支付利息至2017年2月。 被告贵州元能管业有限公司质证意见：该组证据是张定刚与原告之间有关借款关系的证据，与贵州元能管业有限公司无任何关系，与本案无关。 第四组：原告与赵正英签订的《商品房买卖合同》、转账凭证、不动产登记查询回复、《房屋租赁合同》、《情况说明》、证人施某证言。 证明目的：1.原告与第三人对借款本金及利息结算后的款项用于支付双方签订的《商品房买卖合同》项下的购房款，第三人作为涉案房屋的所有权人，有权处分涉案房屋，故合同合法有效，原告因该合同享有涉案房屋的所有权；2.原告已将《商品房买卖合同》项下的按揭款按月支付给第三人，且该行为并未损害贷款银行的合法权益；3.合同签订后，第三人即将涉案房屋交付给原告使用，原告已将涉案房屋出租给他人使用，并根据物业公司的管理规定按时缴纳物业费；4.涉案房屋至今未能办理过户手续原因是贵州远程房地产开发有限公司因土地核验未完成，不属于原告的过错。 被告贵州元能管业有限公司质证意见：对该组证据真实性，贵州元能管业有限公司无法核实，涉案房屋是登记在赵正英名下，贵州元能管业有限公司是通过法院按照合法程序查封涉案房屋，且贵州元能管业有限公司起诉张定刚、赵正英时，在该案中曾与二人进行过调解，二人并未向贵州元能管业有限公司说过涉案房屋已经转让给原告，原告与第三人之间的民间借贷关系与贵州元能管业有限公司无关。证人陈述张定刚、赵正英二人共同向王姗借款，但根据借条，借条上签字的人只有张定刚，证人陈述张定刚、赵正英将涉案房屋抵给王姗，但根据《商品房买卖合同》，在合同上签字的人只有王姗和赵正英，并没有张定刚的签字。 第五组：(2018)黔0502执异84号执行裁定书。 证明目的：原告的起诉符合法定条件。 被告贵州元能管业有限公司质证意见：无异议。 被告贵州元能管业有限公司未提交证据。 第三人张定刚未提交证据。 第三人赵正英未提交证据。 经综合审查全案证据，原告所举第一组证据，能够证明原告的自然身份情况，本院予以确认。原告所举第二组证据，能够证明：1.2014年，贵州远程房地产开发有限公司作为出卖人，赵正英作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：贵州远程房地产开发有限公司将位于毕节××××与迎宾路交汇处峰景丽都12#-（-1）-2号房屋出卖给赵正英，该房屋建筑面积为141.71平方米，套内建筑面积为118.50平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为3,826.77元，总价为453,472元，赵正英以银行按揭方式付款，在合同签订之日交付首期房款136,472元，余款317,000元以银行按揭方式支付;2.2014年8月11日，赵正英作为借款人及抵押人、贵州毕节农村商业银行股份有限公司作为贷款人及抵押权人、贵州远程房地产开发有限公司作为保证人，三方签订《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》，合同约定：赵正英向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款317,000元，用于购买位于毕节新城区“峰景丽都商住楼”项目第泰12#幢-1层2号的房屋，建筑面积为141.71平方米，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，赵正英按月归还贷款本息共240期，赵正英以该房屋作为抵押物，作为偿还贷款的担保，赵正英未经贵州毕节农村商业银行股份有限公司同意，不得出售、赠与、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处理抵押物。对以上合同约定的事项，本院予以确认。原告所举第三、四组证据，能够证明:1.涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，预告登记证明号为Y1405477Q号，办理了预售商品房抵押权预告登记，预告抵押登记证明号为Y1405488Q号；2.2017年6月11日，第三人赵正英作为出售方，原告王姗作为购买方，双方签订《商品房买卖合同》，约定赵正英将贵州远程房地产开发有限公司开发的位于峰景丽都12幢负一层2号住房转卖给王姗并对有关事项进行约定；3.签订合同后，赵正英将涉案房屋交付给王姗，王姗自2017年6月起至今每月将房屋按揭款2,176.33元转账至赵正英偿还银行按揭贷款的账户；4.2017年6月30日，原告王姗作为出租方，案外人王登科作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：王姗将涉案房屋租赁给王登科，租期为三年，从2017年7月1日至2020年6月30日，租金为每年2万元。对以上事项，本院予以确认。原告所举第五组证据，能够证明原告提起本案诉讼符合法律规定，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认证据，本院认定如下事实：2014年，贵州远程房地产开发有限公司作为出卖人，赵正英作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：贵州远程房地产开发有限公司将位于毕节××××与迎宾路交汇处峰景丽都12#-（-1）-2号房屋出卖给赵正英，该房屋建筑面积为141.71平方米，套内建筑面积为118.50平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米为3,826.77元，总价为453,472元，赵正英以银行按揭方式付款，在合同签订之日交付首期房款136,472元，余款317,000元以银行按揭方式支付。2014年8月11日，赵正英作为借款人及抵押人、贵州毕节农村商业银行股份有限公司作为贷款人及抵押权人、贵州远程房地产开发有限公司作为保证人，三方签订《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》，合同约定：赵正英向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款317,000元，用于购买位于毕节新城区“峰景丽都商住楼”项目第泰12#幢-1层2号的房屋，建筑面积为141.71平方米，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，赵正英按月归还贷款本息共240期，赵正英以该房屋作为抵押物，作为偿还贷款的担保，赵正英未经贵州毕节农村商业银行股份有限公司同意，不得出售、赠与、出租、转让、再抵押或以其他任何方式处理抵押物。涉案房屋办理了预售商品房买卖预告登记，预告登记证明号为Y1405477Q号，办理了预售商品房抵押权预告登记，预告抵押登记证明号为Y1405488Q号。2017年6月11日，第三人赵正英在未取得贵州毕节农村商业银行股份有限公司同意的情况下作为出售方（甲方）与原告王姗（购买方，乙方）双方签订《商品房买卖合同》，合同约定：“甲方把贵州远程房地产开发有限公司开发的位于峰景丽都12幢负一层2号住房，该房为12-（-1）-2号房，141.71平方米转卖给王姗，为了双方今后按合同履行义务，特制定合同如下：一、按原价转让给王姗，按合同套内建筑面积计算，该商品房单价按3,826.77元／平方计算，总价款453,472元，出售给乙方。二、张定刚、赵正英原欠王姗现金230,000元，用于此房首付，33个月的月供及房屋维修基金税费等抵付。三、此房赵正英向农商行的贷款由王姗以后还清，房屋产权归王姗所有。房屋的其他月供由王姗付给银行，必须按时每月20日前打到赵正英房贷卡上，不能影响赵正英银行征信。四、甲方协调乙方把购房合同改成乙方或他人姓名，并配合乙方办理过户手续。五、甲乙双方按合同规定双方签字后甲方把涉及此房的相关资料（原始资料）交给乙方。六、未尽事宜，双方协商处理。七、此合同一式三份，甲乙双方及房开商各执一份，自签订之日起生效。”签订合同后，第三人赵正英将涉案房屋交付给原告王姗。2017年6月30日，原告王姗作为出租方与案外人王登科（承租方），双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：王姗将涉案房屋出租给王登科，租期为三年，从2017年7月1日至2020年6月30日，租金为每年2万元。王姗自2017年6月起至今每月将房屋按揭款2,176.33元转账至赵正英偿还银行按揭贷款的账户。 张定刚、赵正英与贵州元能管业有限公司买卖合同纠纷一案，贵州元能管业有限公司向本院申请强制执行，本院于2018年6月6日作出（2018）黔0502执283号执行裁定，裁定查封“被执行人张定刚、赵正英所有的位于毕节七星关区环东路和迎宾路交汇处峰景丽都12-（单元1）层2号房屋[房屋预告登记证明号：Y1405477Q号,他项权利证号：Y140548：**1.71平方米]的房屋一套及相关土地使用权”。王姗以其对查封房屋享有权利为由，向本院提出书面异议。本院于2018年9月6日作出（2018）黔0502执异84号执行裁定，裁定“驳回异议人王姗的执行异议。”原告王姗不服该裁定，提起本案诉讼。 本院认为，本案争议焦点为：原告王姗对登记在第三人赵正英名下位于环东路与迎宾路交汇处峰景丽都12幢负1层2号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”2014年8月11日，第三人赵正英作为借款人及抵押人，贵州毕节农村商业银行股份有限公司作为贷款人及抵押权人，贵州远程房地产开发有限公司作为保证人，三方签订了《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》，合同约定：赵正英向贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款317,000元，用于购买位于毕节××××与迎宾路交汇处峰景丽都12幢负1层2号房屋，贷款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，赵正英按月归还贷款本息共240期，赵正英以该房屋作为抵押物，作为偿还贷款的担保，赵正英未经贵州毕节农村商业银行股份有限公司同意，不得出售、赠与、出租、转让、再抵押或以其他方式处理抵押物。本案中，第三人赵正英作为抵押人将抵押物转让给原告王姗，未经过抵押权人贵州毕节农村商业银行股份有限公司的同意，且原告王珊作为受让人知晓转让房屋已依法抵押给贵州毕节农村商业银行股份有限公司贷款，在本院查封涉案房屋之前原告王珊也未代为清偿全部债务消灭抵押权。因此，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定及当事人签订的《贵州省农村信用社住房抵押借款合同》的约定，第三人赵正英将涉案房屋转让给原告王姗的行为无效。 综上所述，原告所举证据不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，故对原告请求判决不得执行涉案房屋及请求判决涉案房屋归原告所有的诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王姗的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告王姗负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  王芹云 人民陪审员  李 静 人民陪审员  唐秀春 二〇一八年十二月七日 书 记 员  周 猷