甘肃省天水市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘05民初20号 原告：天水恒顺房地产开发有限公司。 法定代表人：马某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王某，甘肃天秦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：纪某，甘肃天秦律师事务所律师。 被告：刘某，住天水市。 委托诉讼代理人：张某，甘肃昊泰律师事务所律师。 第三人：中国建设银行股份有限公司天水分行。 法定代表人：师某，该银行行长。 委托诉讼代理人：杨某，该银行麦积支行副行长。 原告天水恒顺房地产开发有限公司（以下简称恒顺房地产公司）与被告刘某、第三人中国建设银行股份有限公司天水分行（以下简称建行天水分行）房屋买卖合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2018年1月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告恒顺房地产公司的委托诉讼代理人王某、纪某，被告刘某的委托诉讼代理人张润州，第三人建行天水分行的委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 恒顺房地产公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原被告签订的编号为GF-2004-0171的两份商品房买卖合同；2.依法判令被告立即向原告返还位于××区号、203号的两套商品房；3.依法判令被告返还原告代垫的贷款本金及利息774761.34元；4.本案的诉讼费由被告承担。当庭增加诉讼请求：1.确认我方与建行及刘某于2014年签订的借款合同在2016年4月8日解除；2.将购房款进行三方清算后予以返还。事实与理由：2014年3月20日，恒顺房地产公司与刘某签订了编号为GF-2004-0171的两份商品房买卖合同，约定：刘某购买恒顺?江山悦2幢2单元201号房屋、203号房屋，总面积1013.03平方米，总价款13979814元，刘某在2014年3月20日前支付7079814元，剩余690万元，向建行天水分行申请贷款支付。商品房买卖合同补充协议第三条约定：买受人应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因买受人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并有权解除商品房买卖合同，所涉房屋由出卖人另行处置。合同签订当日，刘某给恒顺房地产公司交纳购房款7079814元。2014年3月24日，刘某与建行天水分行签订借款合同，约定刘某从建行天水分行按揭贷款690万元，用于交纳上述两套商品房的剩余购房款，恒顺房地产公司提供阶段性担保。随后，建行天水分行将贷款690万元支付给恒顺房地产公司，恒顺房地产公司于2014年5月26日前将两套商品房交给刘某，刘某将该商品房装修后用于经营茗香阁茶楼至今。2015年4月7日，刘某从己给恒顺房地产公司交纳的购房款中借款200万元，至今未还，故刘某自行交纳的购房款应为5079814元。同时，刘某未向建行天水分行履行归还贷款义务，建行天水分行向刘某催要未果后，恒顺房地产公司己给建行天水分行代偿了1313856.56元。建行天水分行于2016年4月8日给恒顺房地产公司发送通知，要求全部代偿刘某剩余贷款本息。刘某未按期归还按揭贷款的行为，是对借款合同的根本违约，该行为导致恒顺房地产公司向建行天水分行代偿贷款本息，且目前无任何迹象证明刘某有继续履行借款合同的可能，为避免损失进一步扩大，依据双方商品房买卖合同补充协议的约定，已达到了解除商品房买卖合同的条件。要求判如所请。 刘某辩称，1.在案件的事实方面被告作为买方原告作为卖方，签订过两份商品房买卖合同，总价1397万余元，签定合同后，刘某作为买方通过自行支付购房款向本案第三人建设银行天水分行按揭贷款的方式全额付清了两套房屋购房总价1397万余元。原告作为卖方也按照合同约定将两套商品房移交给刘某。且在2014年就已经履行完毕。对此事实原告在诉状中是认可的，原被告双方均已全面履行了两份买卖合同的义务。后刘某花费700余万元进行装修，并自行使用经营一年多后，出租给他人，租赁期限为十年，且一次性收清10年的房屋租金。2.原告的诉请没有事实和法律依据，原告的诉请是依据双方签订的商品房买卖合同附件4的约定，第一该条款的约定违反了法律规定，系无效约定。按照合同的规定解除合同有法定的要件，本案中一方交清了房款，一方交付了房屋，合同已经履行完毕。故该条款的约定违反了法律规定，系无效约定；第二关于原告的担保责任是原告自愿担保，解除合同的约定不符合担保法的规定。退一步讲即使合同条款是有效的，也不符合担保法的规定；第三原告没有按照法定程序告书面告知被告解除合同。综上，合同不应该解除，房屋不应当收回，原告只能实施追偿权。关于解除与第三人建行天水分行的借款合同，答辩人认为在程序上和主体上是错误的。关于贷款担保合同答辩人认为并不是原告所说的商品房买卖合同的从合同。总之，原告要求追偿的诉请法庭按照法律规定依法判处，其余的诉请无事实和法律依据，均不能成立。 建行天水分行述称，2014年3月20日，恒顺房地产公司与刘某签订了两份商品房买卖合同，约定刘某向建行天水分行申请按揭贷款690万元。2014年3月24日，刘某与建行天水分行签订690万元借款合同，恒顺房地产公司提供阶段性连带保证。2014年4月3日，建行天水分行向刘某发放贷款690万元。2015年9月前刘某经多次催收尚能按月归还贷款，2015年10月至今刘某与恒顺房地产公司经建行天水分行多次书面催收，因刘某资金困难催收未果，后建行天水分行每月从恒顺房地产公司开立的保证金账户内扣收刘某逾期拖欠贷款本息。2016年4月8日，建行天水分行向恒顺房地产公司与刘某发送告知单，宣布贷款提前到期，要求刘某全部清偿贷款本息，否则，恒顺房地产公司立即履行连带担保责任，代偿刘某剩余全额贷款本息。现恒顺房地产公司请求解除合同，就应立即履行连带保证责任，全部承担偿还贷款本息的责任,即全部代偿刘某剩余贷款本金5532868.31元及利息（截至贷款本息全部还清为止）。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。以下当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证： 1.编号为GF-2004-0171的商品房买卖合同两份； 2.个人住房（商业用房）借款合同与阶段性保证书； 3.支付购房款的收据； 4.恒顺房地产公司对账单及个人贷款还款凭证； 5.分户售房卡两份； 6.交往明细（刘某票据原件明细表）； 7.恒顺房地产公司董事会决议； 8.恒顺房地产公司授权委托书； 9.(2013)003号恒顺房地产公司"江山悦"一期工程楼盘商品房销售贷款合作协议书； 10.(2013)003号个人住房（商业用房）借款最高额保证合同； 11.同意抵押申明； 12.2014057号个人住房（商业用房）借款合同； 13.中国建设银行个人贷款开立账户通知书； 14.个人贷款支付凭证； 15.中国建设银行个人贷款对账单； 16.按揭明细,证明恒顺房地产公司已经代偿2838608.56元。 对当事人有争议的证据认定如下： 恒顺房地产公司提交的证据： 1.商品房买卖合同补充协议，以证明恒顺房地产公司有权解除商品房买卖合同。刘某对真实性认可，但对举证目的不予认可，认为商品房买卖合同双方已经实际履行完毕，该合同补充协议第三条约定的承担责任是指承担全部贷款本金及利息之后才能解除，约定的条件未成就，是无效约定。建行天水分行对该证据认可。本院认为，上述协议与商品房买卖合同同时签订，亦系双方真实意思表示，内容并未违反相关法律规定，合法有效，本院予以采纳。 2.借条及证明、转账支票、客户交易明细对账单，以证明刘某向恒顺房地产公司借款200万元，刘某交纳的购房款应为5079814元的事实。刘某对真实性认可，但对举证目的不予认可，认为出借方为恒顺房地产公司马某个人。建行天水分行对该证据认可。本院认为，该借条借款人处盖有天水恒翔昌运物流有限公司印章，故该借条所涉及的借款主体及法律关系均与本案不一致，本院不予采纳。 刘某提供的证据： 装修的合同一份，证明刘某在2014年6月1日与他人签订装修合同，总造价178万元装修完毕。这份合同是基础部分的装修，其余分项部分装修刘某与他人没有签订该合同，实际的装修有必要可通过鉴定来确定。恒顺房地产公司质证认为：1.涉案的房屋进行过装修是事实，但具体谁装的怎么装的无法确认；2.真实性无法确认；3.此合同与本案所主张的解除合同并不冲突。建行天水分行质证认为,此份证据与本案没有直接关系，真实性无法确定。本院认为该证据系单方证据，证明力不足，不予采信。 建行天水分行提交的证据：建行天水分行逾期贷款催收通知书、住房金融与个人信贷部业务告知单及影像资料，以证明刘某违约及建行天水分行催收贷款的事实。刘某对真实性认可，但对举证目的不予认可，认为借款合同约定的还款期限尚未届满，该证明目的不成立。恒顺房地产公司对该证据认可。本院认为，上述证据与建行天水分行提交的个人贷款支付凭证、中国建设银行个人贷款对账单等证据相互印证，形成证据链，能够证明刘某连续违约及建行天水分行催收贷款的事实，故本院予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月20日，恒顺房地产公司与刘某签订编号为GF-2004-0171的两份商品房买卖合同和合同补充协议。编号为085712002201的商品房买卖合同约定：刘某购买恒顺?江山悦2幢2单元201号房屋，房屋建筑面积为509.22平方米，总金额为7027236元；刘某在2014年3月20日前，支付房款3527236元，剩余房款3500000元，向建行天水分行申请贷款支付。编号为085712002203的商品房买卖合同约定：刘某购买恒顺?江山悦2幢2单元203号房屋，房屋建筑面积为503.81平方米，总金额为6952578元；刘某在2014年3月20日前，支付房款3552578元，剩余房款3400000元，向建行天水分行申请贷款支付。两份购房合同约定总价款为13979814元。商品房买卖合同补充协议第三条约定：买受人应及时履行商品房担保贷款合同的相关义务，因买受人未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致出卖人承担连带责任的，出卖人在承担责任后有权向买受人追偿，并有权解除商品房买卖合同，所涉房屋由出卖人另行处置，后刘某给恒顺房地产公司交纳两套商品房购房款7079814元，尚欠的690万元购房款，由刘某向建行天水分行申请办理按揭贷款。 同日，建行天水分行与恒顺房地产公司签订商品房销售合作协议书及个人住房借款最高额保证合同，约定建行天水分行向购置恒顺?江山悦的买受人（借款人）发放个人住房贷款或个人商业用房贷款，在买受人（借款人）购买房屋抵押登记办妥并移交建行天水分行之前，由恒顺房地产公司承担阶段性连带责任保证。恒顺房地产公司给建行天水分行出具了阶段性保证书，承诺为刘某690万元贷款承担阶段性保证责任。保证期间为贷款发放之日起至恒顺房地产公司将该贷款项下房屋他项权证移交建行天水分行止。保证范围包括借款本金、利息、违约金、赔偿金以及建行天水分行为实现债权而发生的相关费用。刘某给建行天水分行出具了同意抵押申明，同意房屋所有权作为该笔贷款抵押担保，用于担保该笔贷款本息的按时清偿。 2014年3月24日，刘某与建行天水分行签订2014057号个人住房（商业用房）借款合同，约定：刘某从建行天水分行办理按揭贷款690万元，该贷款用于交纳上述两套商品房的剩余购房款，恒顺房地产公司作为保证人为刘某的贷款向建行天水分行提供阶段性担保，刘某将购买的商品房抵押给建行天水分行，以担保贷款的按期归还。2014年4月3日，建行天水分行将贷款690万元发放给刘某。4月9日，刘某将690万元支付给恒顺房地产公司。 2014年5月至2016年4月，刘某给建行天水分行归还贷款本息1463620.23元，其中本金744983.02元，利息718637.21元。恒顺房地产公司依照商品房买卖合同的约定，于2014年5月26日前将两套商品房交付给刘某使用，刘某将两套商品房装修后，用于经营茗香阁茶楼至今。建行天水分行向刘某于2016年1月25日、3月7日、3月15日多次送达了逾期贷款催收通知书，多次书面催收，因刘某资金困难催收未果。2016年4月8日，建行天水分行向恒顺房地产公司与刘某分别送达了住房金融与个人信贷部业务告知单，宣布该笔贷款提前到期，要求刘某立即清偿全部借款本息，解除与刘某的借款关系，同时要求恒顺房地产公司作为保证人承担连带担保责任，全额代偿刘某剩余贷款本息，但恒顺房地产公司与刘某一直拖延未履行全额还款义务。建行天水分行按照签订借款合同约定，每月从恒顺房地产公司在其处开立的保证金账户内扣收刘某逾期拖欠贷款本息，截至2018年11月14日，恒顺房地产公司替刘某向建行天水分行代偿贷款本息2838608.56元，其中本金1895050.48元，利息943558.08元。截止2018年11月14日，刘某还欠建行天水分行借款本金4259966.50元。 再查明，刘某于2016年7月3日，被公安机关采取强制措施，名下财产全部被查封。 本院认为，本案的争议焦点为： 1.恒顺房地产公司与刘某签订的两份商品房买卖合同是否应当予以解除；2.恒顺房地产公司代偿的贷款本金及利息数额是多少，是否应当由刘某偿还；3、建行天水分行与刘某、恒顺房地产公司的借款担保合同应如何处理。 关于本案中两份商品房买卖合同是否应当予以解除的问题。 第一，从商品房买卖合同的性质来看，恒顺房地产公司与刘某签订的两份商品房买卖合同及该合同的补充协议，刘某除对该合同补充协议第三条的内容有异议，认为应无效外，对其他内容均予以认可。因该合同补充协议第三条的内容也系双方当事人共同协商后自愿签订，为双方真实意思表示，该约定的内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，故两份商品房买卖合同及该合同补充协议应合法有效。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定："当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。"本案中，虽然商品房买卖合同与借款合同是两个相对独立的合同，但两份合同又是紧密联系的，借款合同是为了履行商品房买卖合同，在商品房买卖合同补充协议第三条约定了在阶段性担保期间，因刘某未及时履行相关商品房担保贷款合同义务，而导致恒顺房地产公司承担连带责任的，恒顺房地产公司在承担责任后有权解除商品房买卖合同。可见，刘某与建行天水分行的借款合同是否全面履行与恒顺房地产公司与刘某的商品房买卖合同是否可以解除有关联，即借款合同不能全面履行导致恒顺房地产公司承担连带责任是为商品房买卖合同的解除条件，商品房买卖合同为附解除条件的合同。 第二，从借款合同的履行来看，首先，根据建行天水分行提交的逾期贷款催收通知书、中国建设银行个人贷款对账单、住房金融与个人信贷部业务告知单反映出，刘某向建行天水分行借款后，于2015年9月前尚能按月归还贷款本息，2015年10月至今，刘某经建行天水分行多次书面催收，均因资金困难未还本付息。2016年4月8日，建行天水分行向恒顺房地产公司与刘某分别送达了信贷部业务告知单，宣布该笔贷款提前到期，要求刘某立即清偿全部借款本息，解除与刘某的借款关系，同时要求恒顺房地产公司作为保证人承担连带担保责任，全额代偿刘某剩余全部贷款本息。可见，刘某在履行借款合同时并未按期归还贷款本息，属于根本违约。其次，根据恒顺房地产公司提交的对账单及个人贷款还款凭证、交往明细反映，截至2018年11月14日，恒顺房地产公司作为保证人，己经替刘某向建行天水分行代偿贷款本息2838608.56元。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。"《中华人民共和国合同法》第九十四条规定："有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。"根据上述法律规定，刘某未能履行贷款合同按期归还按揭贷款的义务，致使其与恒顺房地产公司签订的商品房买卖合同目的不能实现，双方约定的商品房买卖合同解除条件成就，恒顺房地产公司有权解除该合同。故对恒顺房地产公司要求解除两份商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持。 关于恒顺房地产公司代偿的贷款本金及利息数额是多少，是否应当由刘某偿还问题。 根据恒顺房地产公司提交的对账单及个人贷款还款凭证、交往明细及建行天水分行陈述反映，截至2018年11月14日，恒顺房地产公司作为保证人，己经替刘某向建行天水分行代偿贷款本息2838608.56元。刘某与建行天水分行对该事实均表示认可。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"本案中，两份商品房买卖合同解除后，刘某应给恒顺房地产公司返还恒顺?江山悦2幢2单元201号和203号两套房屋，恒顺房地产公司应给刘某返还已付的购房款。但从查明的事实来看，一是刘某除了直接支付给恒顺房地产公司的购房款为7079814元外，还通过建行天水分行按揭贷款本金744983.02元，可视为其已支付的购房款一并予以返还，故恒顺房地产公司应给刘某退还的购房款应为7824797.02元。二是由于刘某未按期归还按揭贷款的行为属于对借款合同的根本违约，故对于恒顺房地产公司给建行天水分行代偿的贷款利息943558.08元，应由刘某承担，应从恒顺房地产公司给刘某返还的购房款7824797.02元中予以扣减。故对恒顺房地产公司要求由刘某返还其代偿贷款利息的请求，本院予以支持。对于恒顺房地产公司提出刘某又借款200万元，应从已交纳购房款中予以扣减的主张，因刘某认为借款人为恒顺房地产公司马某个人，而不是恒顺房地产公司，且借款人处也盖有天水恒翔昌运物流有限公司印章，故该笔借款与本案不属于同一法律关系，本案不予处理。 对于恒顺房地产公司要求返还两套商品房的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"本案中，刘某与恒顺房地产公司虽然签订了商品房买卖合同，但尚未办理产权过户登记手续，两套商品房尚未过户到刘某名下，两套商品房依然在恒顺房地产公司名下，商品房买卖合同解除后，刘某自然应当将两套商品房返还给恒顺房地产公司。刘某提出两份商品房买卖合同已于2014年全部履行完毕，两套商品房产权已转移的辩解理由，无事实和法律依据，本院不予采纳。 关于建行天水分行与刘某、恒顺房地产公司的借款担保合同应如何处理的问题。 因建行天水分行已作为第三人参加了诉讼，从本案情况来看，其应是有独立请求权的第三人。建行天水分行主张其已于2016年4月8日给刘某和恒顺房地产公司均送达了解除借款合同的通知，宣布借款到期，借款合同予以解除，该通知依照《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定已生效，且恒顺房地产公司与建行天水分行当庭表示要求确认借款合同已解除，故虽然本案商品房买卖合同与借款合同是两个独立的合同，但两个合同之间有关联关系，当商品房买卖合同解除后，作为按揭买房的借款合同亦应一并解除，为减少诉累，由于刘某的借款已作为买房款交给了恒顺房地产公司，故借款合同解除后，剩余借款本金4259966.50元，可由恒顺房地产公司在房屋返还后直接返还给建行天水分行，对于2018年11月14日后至房屋返还前产生的利息，继续由刘某承担，双方可在执行中相互折抵。 关于涉案房屋的装修费用问题，由于刘某不能提供装修图纸，且将房屋租赁给了案外人，案外人拒绝配合鉴定，造成涉案房屋装修无法鉴定，刘某也未提出反诉，该部分费用可在房屋执行返还中，双方协商或者经鉴定，将装修残值与刘某应给付恒顺房地产公司的款项相互折抵。协商不成，可由刘某另行提出诉讼。综上。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，判决如下： 一、解除原告天水恒顺房地产开发有限公司与被告刘某签订的编号为GF-2004-0171的两份商品房买卖合同； 二、被告刘某给元原告天水恒顺房地产开发有限公司返还恒顺?江山悦2幢2单元201号、203号的两套商品房，原告天水恒顺房地产开发有限公司给被告刘某返还购房款7824797.02元； 三、原告天水恒顺房地产开发有限公司给第三人中国建设银行股份有限公司天水分行代偿的按揭贷款利息943558.08元，由被告刘某承担； 四、确认被告刘某与第三人中国建设银行股份有限公司天水分行2014年3月24日签订的个人住房（商业用房）借款合同已于2016年4月8日解除； 五、驳回原告天水恒顺房地产开发有限公司其他诉讼请求。 以上二、三项相互折抵后，原告天水恒顺房地产开发有限公司给被告刘某实际返还6881238.94元于判决生效后15日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费110327.45元，由被告刘某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省高级人民法院。 审判长  杨宏权 审判员  陈 萍 审判员  李虓晖 二〇一八年十二月五日 法官助理雒璇 书记员王菲