广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0282民初304号原告（反诉被告）：南雄市人力资源和社会保障局，住所地：广东省韶关市南雄市永康路城市花园人社局大楼。法定代表人：王婉霞，该局局长。原告（反诉被告）：南雄市国有资产监督管理委员会办公室，住所地：南雄市财政局大楼**。法定代表人：刘世峰，该办公室主任。原告（反诉被告）：南雄市公共物业经营管理中心，，住所地：南雄市水南路**法定代表人：刘永华，该管理中心主任。原告共同委托诉讼代理人：徐朝阳，广东言通律师事务所律师。被告（反诉原告）：王凌，女，1975年1月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告南雄市人力资源和社会保障局（以下简称南雄市人社局）、南雄市国有资产监督管理委员会办公室（以下简称南雄市国资办）、南雄市公共物业经营管理中心（以下简称南雄市物管中心）与被告王凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月17日作出（2017）粤0282民初500号民事判决，被告不服该判决，向韶关市中级人民法院提起上诉，韶关市中级人民法院于2018年1月24日以需对案涉房屋进行漏水原因进行鉴定为由裁定发回本院重审，本院于2018年2月27日重新立案受理后，依法另行组成合议庭,于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告南雄市人社局、南雄市国资办、南雄市物管中心的共同委托诉讼代理人徐朝阳到庭参加了诉讼。被告王凌经本院传票传唤未到庭，本案依法缺席审理，现已审理终结。原告南雄市人社局、南雄市国资办、南雄市物管中心向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与原告人社局签订的《国有资产租赁合同》；2、判令被告向原告物业中心支付租金及滞纳金（违约金）共￥242515元【其中从2016年8月计至2017年4月17日止的租金￥33150元及租金滞纳金（违约金）￥211965元，共计￥245115元，减去被告预交的履约保证金2600元】；3、判令被告将本案所涉门店恢复原状；4、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2015年7月10日，被告与原告人社局签订《国有资产租赁合同》，约定被告租用原告门店三间，租金3900元/月，该租金应于当月10日前交清，逾期按日加收5%的滞纳金，租期自2015年7月10日至2020年7月10日，并约定如拖欠租金满20天，人社局有权解除合同。被告已依约向原告人社局预交了履约保证金2600元。至原告起诉时止，被告已逾期共拖欠原告8.5个月租金￥33150元及滞纳金￥211965元，共计￥245115元。原告一直向被告催交租金，但被告总以借口推脱。另外，根据《南雄市经营性国有资产移交托管工作方案》规定，本案所涉门店已于2017年1月移交给原告物业中心经营管理，故物业中心有权向被告的侵权行为主张权利。原告国资办为本案所涉门店的监管部门，依法对国有资产履行监管责任。二原告认为，被告的行为已违反了合同约定，严重侵害了三原告的合法权益，故提起诉讼，请贵院判如所请。被告王凌向本院提出反诉请求：1.请求南雄市人民法院判令南雄市人社局、南雄市国资办承担缔约过失责任，并赔偿反诉人1元损失；2.请求南雄市人民法院判令南雄市人社局承担违约责任，并赔偿反诉人经济损失60万元，退回反诉人履约保证金柒仟捌佰元。本案诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人作为外出乡贤响应南雄市市委、市政府号召，积极回南雄家乡为南雄建设发展添砖加瓦，2015年7月10日，反诉人经南雄市国资办招标投标，租赁位于南雄市××××号两间门店共三间门店，与南雄市人社局签订了国有资产租赁合同，合同签订后，反诉人依约履行了义务，交付合同履行保证金柒仟捌佰元正给南雄市人社局，8月份，反诉人对店面进行了清理装饰，在装修第一天，装修工发现天面渗水，反诉人第一时间告知南雄市人社局，南雄市人社局答复会妥善处理，刚开始派人来看了现场作出简单的处理，过了一段时间，问题越来越严重，从开始渗水发展到整个天面严重漏水，吊灯由于线路潮湿，经常短路跳闸，客人到店里开不了空洞，天花板严重腐烂，漏下的水臭气熏天，苍蝇横飞，客人进店都捂着鼻子，涉案租赁物天花板上是二楼的洗手间。不仅如此，由于楼上厕所污水不断往下渗漏，导致天花霉烂，大厅和包房的墙体因渗水而发霉发臭，严重影响正常的营业。反诉人曾多次向南雄市人社局反映情况，南雄市人社局要么拖延时间，要么敷衍了事，没有从根本上解决问题，虽然被反诉人减免了反诉人八个月的租金，但是天面漏水，，地面污水横流的现象依然存在维修师傅明确表明，无论如何处理，由于房屋年久失修，管道老化，即使大修都不能从根本上解决问题。过了几个月，正如师傅所言，问题依然出现，照样渗水漏水。在2017年1月反诉人就向被反诉人提出中止合同，反诉人不是不交租金，而是有正当理由因出租人未履行其交付的租赁物符合约定用途，至反诉人无法作为店面经营。由于店面整栋楼房产权属南雄市人社局，该建筑物建于上世纪八十年代，由于年久失修，管道老化，下水管爆裂漏水，南雄市人社局、南雄市国资办在招标投标时故意隐瞒租赁物有瑕疵这一重要事实，违法诚实信用原则，从租赁合同第九条规定可以看出南雄市人社局是完全知道房屋存在质量问题，此条款将承租人牢牢套死，显失公平，正因为南雄市人社局、南雄市国资办在招投标时已经签合同时违背诚实信用原则，两被反诉人须承担缔约过失责任，被反诉人发现租赁物存在质量问题时，多次向被反诉人反映情况，问题未得到解决，造成反诉人不能正常经营，南雄市人社局存在违约行为，虽然其采取减免八个月的租金，但远远未能弥补反诉人因信赖该租赁合同获得的利益，包括装饰投资以及经营的营业额，反诉人已履行了合同的义务，包括交履约保证金7800元，交租金15600元。综上所述，反诉人并不存在违约行为，南雄市人社局、南雄市国资办存在缔约过失，南雄市人社局除存在缔约过失行为外，还存在交付的租赁物无法正常经营的违约行为，造成反诉人极大的损失。请法院支持反诉人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下:2015年7月10日，原告南雄市人社局与被告王凌签订了二份《国有资产租赁合同》，合同约定：由被告王凌承租原告南雄市人社局位于南雄市新城××、××门店三间，租期自2015年7月10日起至2020年7月10日止，租金3900元/月，合同签订日交付押金7800元，拖欠租金每迟交一天按日加收5%的滞纳金。合同还对其它相关事项作了约定。合同签订后，被告王凌交付了押金7800元，并对租赁房屋进行了装修，开设经营“南雄市雄州街道摩登花园休闲吧”，并领取了营业执照，经营范围为饮品、烘焙、糕点、小食。被告王凌称，装修的第一天便发现房屋有渗漏，经简单修补后并未在意，但经营四个多月后，房屋渗漏严重，经告知原告后，原告先后于2016年3月和5月二次对房屋渗漏问题进行了维修，但房屋渗漏问题仍未能解决。原告南雄市人社局在庭审中承认房屋存在渗漏，且已对渗漏问题进行了维修，但同时认为房屋交付被告使用时并未存在渗漏问题，不排除系因被告装修时损坏。经本院向原承租人调查，原承租人称其租赁期间房屋无渗漏现象。2016年7月19日，被告王凌向原告南雄市人社局提出书面申请，要求减免租金一年零六个月，2017年2月26日，原告南雄市人社局批示同意减免自2015年12月至2016年7月共八个月的租金，并报原告南雄市国资办，南雄市国资办于2017年2月27日批示原则同意减免八个月租金。2017年1月19日，被告在微信聊天中向原告提出过“中止合同”并赔偿损失，但原、被告双方并未达成中止或终止合同的协议。另查明，南雄市人民政府办公室于2016年12月26日下发了《南雄市经营性国有资产移交托管工作方案》，决定对全市经营性国有资产进行划转移交，由南雄市物管中心接管。本案在重审过程中，经本院向被告王凌释明其反诉提出的请求需以漏水原因的鉴定结论为依据，举证责任在于被告等法律规定后，被告王凌表示同意进行鉴定，经本院两次摇珠确定鉴定机构后，被告拒不配合鉴定工作，采用拒不接听电话，拒不签收鉴定缴费通知等文书等方式，导致本院按其反诉状提供的地址、身份证地址及其工作地址送达相关文书及开庭传票均无人签收，因被告未及时缴交鉴定费用，鉴定工作无法进行，应视为被告王凌放弃鉴定并由其承担拒不到庭产生的相应法律后果。此外，据原告反映，被告王凌在重审过程中已于2018年10月将案涉店内的主要物品搬走。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告支付的租金计算至2018年10月共计103350元。上述事实，有原告提供的二份《国有资产租赁合同》、南雄市人民政府办公室印发的《南雄市经营性国有资产移交托管工作方案》、关于减免租金的申请报告（被告王凌的申请报告）、原承租人邱建明、刘贵人的《国有资产租赁合同》，被告王凌提供的缴交租金15600元发票（2015年8月至2015年11月）、投资经营而购买家电的发票、装修收据12张（共275932元）、经营账目（3、4、5月，拟证明营业额平均每月5.6万元）、竞租成交确认书、合同书、微信聊天记录（被告王凌与南雄市人社局办公室陈主任）和图片、水电费缴费情况表，以及本院调查笔录和庭审笔录予以佐证。本院认为，被告王凌在重审时经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃质证和抗辩的权利。本案为房屋租赁合同纠纷。原告南雄市人社局与被告王凌于2015年7月10日签订的二份《国有资产租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同未违反法律规定，合法有效。南雄市国资办系国有资产的管理机构，根据《南雄市经营性国有资产移交托管工作方案》，南雄市物管中心赋有对国有资产行使托管权利，本案的诉讼标的物为国有资产，故南雄市国资办、南雄市物管中心符合本案的诉讼主体资格，可以原告身份参加本案的诉讼。本案的争议焦点是：一、被告王凌是否构成合同违约？应否向原告支付2016年8月至2018年10月的租金共计103350元及滞纳金（违约金）？二、被告王凌重审时未到庭，其反诉请求如何处理？一、关于被告王凌是否构成合同违约及应否向原告支付2016年8月至2018年10月的租金103350元及滞纳金（违约金）的问题。被告王凌在租赁房屋期间，缴交了2015年8月至11月四个月的租金共计15600元（每月3900元），2015年12月后的租金未缴交。根据被告王凌提交的与原告方微信聊天记录、以及被告王凌“关于减免租金的申请报告”及原告的批复分析，被告承租的原告房屋（店铺）天花板存在渗漏水现象，影响营业，双方进行过协商，且原告免除了被告八个月的租金。因此，被告未缴交租金事出有因，非其恶意拒缴，不构成合同违约。根据被告提供的水电费缴费情况表分析，被告自2016年12月后的用水量为零，用电量2016年6月1457度、8月1875度、10月1261度、12月385度、2017年2月102度、4月0度，可以推断被告自2017年1、2月后已实际停止了营业。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，原告虽然积极对租赁房屋进行了维修，但从双方的微信聊天记录来分析，维修后并未有效解决污水渗漏问题，影响了被告对租赁房屋的使用，故原告应当减少租金的收取。原告已经免除了被告自2015年12月至2016年7月共八个月的租金，故被告应当缴交2016年8月至2017年1月的租金以每月3900元共计23400元。被告在2017年1月19日曾在微信聊天中向原告提出“中止合同”，原告回复“确定中止合同吗？”。从本案情况分析，双方表达的真实意思应为终止或解除合同，但此后双方未再有协商或接触。被告自此已实际停止了营业，但仍占用租赁房屋至今。鉴于此，原、被告双方虽然有解除合同的意愿，但并未达成解除合同的相关协议，造成的租金损失，双方均有责任，综合本案实际，本院确定被告以承担2017年2月至2018年10月期间一半的租金为宜，即被告仍应缴交自2017年2月至2018年10月共21个月一半的租金为3900元×21÷2＝40950元，同时，原告应当退还押金7800元给被告。被告实际应支付原告租金23400元+40950元-7800元＝56550元。因被告未构成合同违约，原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。二、关于被告王凌重审时未到庭，其反诉请求如何处理的问题，被告王凌重审时经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼，也未向本院说明正当理由，其提出的反诉请求依法应按撤诉处理。对此，本院拟另行作出裁定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十四条第二项、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告南雄市人力资源和社会保障局与被告王凌于2015年7月10日签订的二份《国有资产租赁合同》；二、被告王凌应于本判决生效之日起十日内返还南雄市新城沿江东路121号、123号门店三间给原告南雄市人力资源和社会保障局、南雄市国有资产监督管理委员会办公室、南雄市公共物业经营管理中心，并搬离房屋内物品；三、被告王凌应于本判决生效之日起十日内支付原告南雄市人力资源和社会保障局、南雄市国有资产监督管理委员会办公室、南雄市公共物业经营管理中心租金56550元；四、驳回原告南雄市人力资源和社会保障局、南雄市国有资产监督管理委员会办公室、南雄市公共物业经营管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4204元，由原告南雄市人力资源和社会保障局、南雄市国有资产监督管理委员会办公室、南雄市公共物业经营管理中心负担3354元，被告王凌负担850元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  刘辉龙人民陪审员  封裕华人民陪审员  郭先全二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陶 勇