四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终16887号 上诉人（一审原告）：中房集团成都房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市人民中路一段**。 法定代表人：张达杰，总经理。 委托诉讼代理人：冯明超，四川法银律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈成，四川建投律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：龙梅，女，汉族，1968年2月21日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：倪平，男，汉族，1964年5月9日出生，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：成都嘉润圣德投资管理有限公司。。住所地：四川省成都市金牛区北站东二路******** 法定代表人：陈先德，董事长。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：陈先德，男，汉族，1954年1月3日出生，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。 上诉人中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房成都公司）因与被上诉人龙梅、倪平、成都嘉润圣德投资管理有限公司（以下简称嘉润圣德公司）、陈先德商品房销售合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初1056号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中房成都公司上诉请求：撤销原判，依法改判支持中房成都公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费由龙梅、倪平、嘉润圣德公司、陈先德承担。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同（预售）》是龙梅、倪平的真实意思表示，并不存在虚假的意思表示。中房成都公司在2016年2月3日向嘉润圣德公司出具的《工作函》内容，表明中房成都公司同意嘉润圣德公司寻找第三人与中房成都公司签订《商品房买卖合同》，因此，才会发生本案案涉合同诉讼。中房成都公司在与嘉润圣德公司的工作联系函中明确表示的“在不改变双方合同相关权利义务的前提下，同意嘉润圣德公司的前述意见”实际上是同意对嘉润圣德公司变更合同履行主体，另行寻找第三人购买该房屋的意思表示，该意思表示合理合法。其后，龙梅、倪平与中房成都公司签订《商品房买卖合同（预售）》。2017年6月5日，中房成都公司向嘉润圣德公司出具《工作联系函》明确中房成都公司虽提供了嘉润圣德公司按揭所需的相关手续，但未收到欠款，并催促嘉润圣德公司按合同支付欠款，实际上针对的不仅是嘉润圣德公司，更是针对的案涉房屋购买人龙梅和倪平。嘉润圣德公司是案涉《商品房买卖合同（预售）》的担保人，中房成都公司有权利向嘉润圣德公司发函催促其缴纳款项，该催促行为与龙梅、倪平所购买的案涉房屋未缴纳的房款无冲突。而中房成都公司发函的目的，是为敦促嘉润圣德公司以及其所寻找的案涉房屋购买人一并尽快缴纳房款，这是中房成都公司行使权利的一种表现。中房成都公司与龙梅、倪平签订有《商品房买卖合同（预售）》《前期物业服务合同》等合同，并且对案涉房屋进行了交接，同时该房屋实际上也是以龙梅、倪平的名义在对外进行出租，从这些内容可以清楚的看出，中房成都公司与龙梅、倪平之间的合同系双方的真实意思表示，并不存在任何虚假的成分。因此，龙梅、倪平以合同未实际履行为由进行抗辩不应当得到人民法院的支持。二、龙梅、倪平应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行付款义务。龙梅、倪平在《中房集团成都房地产开发有限公司关于“北极星花园”项目的特别提示》中明确载明“应嘉润圣德公司‘引进优质商家，打造精品电器广场’的申请，嘉润圣德公司将部分商业用房的权利、义务概括转让给嘉润圣德公司甄选的第三方，本公司给与必要的配合”等内容来看，龙梅、倪平认可案涉《商品房买卖合同（预售）》。在《关于“北极星花园”项目购买事宜的承诺书》中，龙梅、倪平也向中房成都公司承诺其概括受让“更名房屋”的相关权利义务，这是其真实意思表示，并对其具有不可撤销的约束力，这与龙梅、倪平在一审庭审中所陈述的事实不一致，应当以龙梅、倪平在该承诺书中所承诺的内容作为本案的定案依据。中房成都公司与嘉润圣德公司以及龙梅、倪平就案涉房屋进行了交接，并且签订了《房屋交接手续》，确认龙梅、倪平已收到案涉房屋，该房屋实际上是直接由嘉润圣德公司交付给了龙梅、倪平，属于指示交付，并不违反任何法律法规的规定，而龙梅、倪平在实际占有该房屋后，以合同非其真实意思表示为由继而要求不承担支付房款等责任，显然不能得到法院的支持。因此，龙梅、倪平已实际占有该房屋，并且已认可嘉润圣德公司的权利义务转让行为，应当按照《商品房买卖合同（预售）》的约定履行付款义务。故请求依法支持中房成都公司的上诉请求。 被上诉人龙梅、倪平辩称，案涉合同签订的背景是嘉润圣德公司向中房成都公司整体购买了北极星花园负一楼至四楼，在签订后嘉润圣德公司还有部分购房尾款没有支付，为了尽快收回尾款，双方协商同意采用第三人名义购买的形式向银行贷款筹集，龙梅、倪平就是在这样的安排下与中房成都公司签订合同，中房成都公司在此是明确知晓的，双方之间无真实的购房意思表示，实际购房人为嘉润圣德公司。龙梅、倪平与中房成都公司之间的合同只是筹集购房尾款的方式，实际并未履行，也未办理贷款。本案中，龙梅、倪平没有实际向中房成都公司支付任何购房款，相应的购房款是嘉润圣德公司支付，案涉房屋也是在2015年10月交付使用，目前案涉房屋由嘉润圣德公司管理出租，因此案涉合同并没有实际履行。真实的购房人是嘉润圣德公司。综上，龙梅、倪平与中房成都公司没有真实的购房意思表示，双方之间的合同因虚假意思表示而无效。中房成都公司要求支付购房款以及要求嘉润圣德公司承担担保责任应当驳回。 嘉润圣德公司、陈先德辩称，案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件不是真实意思表示，没有进行合同备案，没有交接，没有交付房屋，签署的文本除了签名之外都是空白，由中方成都公司持有，与真实交易相违背，可以证明其虚假性。可以以往来函件证实双方达成合意用按揭方式还款，函件是2016年2月份的函件，可以证实购房的主体是嘉润圣德公司，而非龙梅、倪平。中房成都公司向嘉润圣德公司发出的联系函，载明嘉润圣德公司购买的合同总价、已付购房款、尚欠金额，都是证明双方达成购房合意，中房成都公司认可真正的购房人是嘉润圣德公司，并向嘉润圣德公司催收款项，而非中房成都公司所称嘉润圣德公司仅为担保人。因此，陈先德代表嘉润圣德公司签署的担保合同，因主合同无效而无效，且已经超过了期限，故不应当承担责任。陈先德仅是以法定代表人名义加盖公章，并非担保人。其他答辩意见同龙梅、倪平一致。请求驳回上诉，维持原判。 中房成都公司向一审法院起诉请求：1、龙梅、倪平向中房成都公司支付购房款460000元及利息（以460000元为基数，从2016年4月26日起按年利率10%计算至判决生效之日止）；2、嘉润圣德公司、陈先德对上述款项承担连带责任；3、诉讼费由龙梅、倪平、嘉润圣德公司、陈先德承担。 一审法院认定事实：2014年9月24日，中房成都公司与嘉润圣德公司签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容：嘉润圣德公司购买中房成都公司位于成都市金牛区解放路片区2号的“中房北极星花园”1栋-1层至4层的房屋，测绘建筑面积为15837.34平方米，总价款为287606094元，付款方式为分期付款；中房成都公司应当在2015年12月31日前向嘉润圣德公司交付该商品房。 2015年12月31日，中房成都公司与嘉润圣德公司签订《北极星花园项目商业整体买卖合同补充协议》(以下简称“整体买卖补充协议”)，约定的主要内容：1.截止2015年12月30日止，双方确认原签订的《商品房买卖合同》已付款2.5亿元，未付款37606094元；2.中房成都公司同意嘉润圣德公司于2016年12月31日前支付面积差异应补缴的房款7097817元；3.中房成都公司为尽快收回未支付的购房款，双方同意：嘉润圣德公司将其已签订的《商品房买卖合同》中未备案、未开具税务发票的房屋，由嘉润圣德公司寻找买主，按照原《商品房买卖合同》约定均价不变的原则，将数量不多于117套（含）、建筑面积不大于4050平方米（含）的商业物业出卖给第三人，中房成都公司以嘉润圣德公司提供的第三人的信息、房号、价格等将原《商品房买卖合同》中买受人嘉润圣德公司变更为第三人，但第三人应付的全部购房款必须直接支付给中房成都公司，中房成都公司收到第三人的购房款，直接先冲抵嘉润圣德公司应支付中房成都公司的相关款项；4.中房成都公司协助嘉润圣德公司将《商品房买卖合同》中买受人嘉润圣德公司更名为第三人，嘉润圣德公司应承担实际出卖人的责任；5.鉴于北极星花园商业物业已具备房屋交付条件，双方约定在上述商业物业签订分户商品房买卖合同时办理商业物业交付手续，嘉润圣德公司和其指定的第三人应于签订《商品房买卖合同》的同时签订《商品房交接单》。 2016年2月3日，中房成都公司针对嘉润圣德公司提出将分期付款方式变更为按揭付款方式的函件出具《工作函》，载明的主要内容：针对嘉润圣德公司于2016年1月7日的来函，中房成都公司于2016年1月25日回函明确表示不同意；此后，嘉润圣德公司于2016年1月28日再次来函，提出：(1)嘉润圣德公司已与银行达成协议，无需中房成都公司提供保证担保责任，不存在经营风险；(2)嘉润圣德公司已完成90%的购房款支付，剩余10%房款采取按揭付款对合同履行付款义务的影响很小；(3)嘉润圣德公司若通过按揭付款的方式支付剩余房款，可加快中房成都公司回款的时限。对此，中房成都公司表示：在无需中房成都公司提供保证担保责任、不改变合同相关权利义务的前提下，同意嘉润圣德公司指定第三方购房房源采取按揭贷款方式付款。 2016年4月10日，中房成都公司与倪平、龙梅签订《商品房买卖合同（预售）》，约定的主要内容：倪平、龙梅购买中房成都公司位于成都市金牛区解放路片区2号的“中房北极星花园”1幢1层102号房，总价款1043855元，采取贷款方式付款；中房成都公司在2015年12月31日前向倪平、龙梅交付该商品房。 同日，倪平、龙梅向中房成都公司、嘉润圣德公司出具《承诺书》，载明的主要内容：了解所购买的房屋已由嘉润圣德公司购买，倪平、龙梅提出申请，希望概括受让嘉润圣德公司所购的1栋1单元102号房屋及相对应的合同权利、义务，并承诺在中房成都公司与嘉润圣德公司同意的情况下，概括受让“更名房屋”的相关权利义务；本承诺书系其对该项目进行充分考察后作出的真实意思表示，对倪平、龙梅具有不可撤销的约束力。另，倪平、龙梅签署《特别提示》，载明：特别提示作为承诺书及购房合同的附件，中房成都公司将根据嘉润圣德公司的招商需求，与嘉润圣德公司指定的买受人签订具体商业用房的《商品房买卖合同》及相关附件，嘉润圣德公司作出的投资回报或超越购房合同约定范围以外的一切条款，与中房成都公司无关。 同日，嘉润圣德公司、陈先德及倪平出具《担保书》，载明：嘉润圣德公司及股东和法定代表人自愿作为买受人（详见附件）的保证人，对买受人以按揭贷款方式购买北极星花园80套商铺（建筑面积2996.05平米，总价117615538元，首付71085538元，贷款4653万元）提供担保，并承担连带保证责任；保证期间为上述债务全部付清届满之日起两年。 2017年6月5日，中房成都公司向嘉润圣德公司出具《工作联系函》，载明：嘉润圣德公司于2014年9月24日购买中房成都公司开发的中房•北极星花园商业，合同总价287606094元。根据双方于2015年12月31日签订的补充协议，嘉润圣德公司应补交因面积增加的房款7097817元，合计购房款项294703911元。嘉润圣德公司已支付合同款项2.5亿元，尚欠44703911元选择按揭方式支付。2016年10月，中房成都公司已提供嘉润圣德公司按揭所需的相关手续，但尚未收到上述欠款。中房成都公司已分别于2016年11月14日、2016年12月15日去函，催促嘉润圣德公司按合同支付上述欠款。 一审庭审中，中房成都公司认可案涉合同已收房款包含在嘉润圣德公司购买整体商业支付的房款2.5亿元中；中房成都公司与嘉润圣德公司一致认可：中房成都公司已于2015年10月将北极星花园项目-1层至4层整体移交给嘉润圣德公司。 一审庭审后，中房成都公司向本院提交《变更诉讼请求申请书》，以嘉润圣德公司为共同购房人为由，要求变更诉讼请求。 一审法院认定上述事实，有《商品房买卖合同》、《北极星花园项目商业整体买卖合同补充协议》、《工作函》、《担保书》、《特别提示》、《承诺书》、《商品房买卖合同（预售）》、《工作联系函》及各方当事人的陈述等证据在案为证。 一审法院认为，结合各方当事人陈述及抗辩意见，本案争议的主要焦点为：龙梅、倪平与中房成都公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是否系龙梅、倪平购买房屋的真实意思表示。根据中房成都公司于2016年2月3日向嘉润圣德公司出具的《工作函》内容，嘉润圣德公司分别于2016年1月7日、1月28日向中房成都公司表达了寻求第三人按揭贷款获得资金支付剩余欠款的意见，中房成都公司对此明确表示：在不改变双方合同相关权利义务的前提下，同意嘉润圣德公司的前述意见。此后，龙梅、倪平与中房成都公司签订《商品房买卖合同（预售）》，却未获得银行贷款支持。对此，中房成都公司于2017年6月5日向嘉润圣德公司出具《工作联系函》，明确中房成都公司虽已提供嘉润圣德公司按揭所需的相关手续，但未收到欠款，催促嘉润圣德公司按合同支付欠款。 综上事实，龙梅、倪平与中房成都公司签订《商品房买卖合同（预售）》，其目的是为获得银行贷款支持，支付嘉润圣德公司尚欠房款，买卖房屋不是双方的真实意思表示；龙梅、倪平抗辩签订《商品房买卖合同（预售）》，不是当事人真实的意思表示，一审法院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条的规定，龙梅、倪平与中房成都公司签订《商品房买卖合同（预售）》，系虚假的意思表示所实施的民事法律行为，《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效。中房成都公司基于《商品房买卖合同（预售）》有效，主张龙梅、倪平支付房款、利息，并要求嘉润圣德公司、陈先德承担连带责任的诉讼请求，一审法院不予支持。 另外，中房成都公司在一审辩论终结后提出变更诉讼请求，因超过法定期限，且变更后的诉讼请求仍基于《商品房买卖合同（预售）》有效为前提，对本案认定无实质影响，故一审法院不予准许。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：驳回中房成都公司的诉讼请求。一审案件受理费8350元，减半收取计4175元，由中房成都公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为中房成都公司与龙梅、倪平是否建立了商品房买卖关系，现评判如下： 龙梅、倪平认为为了尽快收回尾款，中房成都公司与嘉润圣德公司协商同意采用第三人名义购买的形式向银行贷款筹集，龙梅、倪平就是在这样的安排下与中房成都公司签订合同，龙梅、倪平与嘉润圣德公司之间无真实的购房意思表示。中房成都公司认为，龙梅、倪平就案涉房屋概括受让了嘉润圣德公司的权利义务，龙梅、倪平与中房成都公司之间建立了商品房买卖关系。对此，本院认为，虽然龙梅、倪平与中房成都公司之间签订了《商品房买卖合同（预售）》，但双方并未建立真实的商品房买卖关系。理由如下： 首先，案涉房屋所在的“中房北极星花园”1栋在2014年9月24日由中房成都公司转让给嘉润圣德公司，嘉润圣德公司支付绝大部分款项后，尚有部分款项未付。中房成都公司与嘉润圣德公司为支付剩余款项达成《北极星花园项目商业整体买卖合同补充协议》，约定嘉润圣德公司将数量不多于117套、建筑面积不大于4050平方米的商业物业出卖给第三人，中房成都公司负责协助办理商品房买卖合同中买受人更名，嘉润圣德公司承担实际出卖人的责任，销售款项直接支付给中房成都公司冲抵嘉润圣德公司应付款项。双方的真实意思就是同意嘉润圣德公司销售“中房北极星花园”1栋部分房屋，所得款项用于支付嘉润圣德公司向中房成都公司购买“中房北极星花园”1栋应支付的购房款。从2016年2月3日中房成都公司向嘉润圣德公司出具的《关于成都嘉润圣德投资管理有限公司购房采取按揭方式付款的工作函》内容来看，中房成都公司同意在不改变其与嘉润圣德公司合同相关权利义务的前提和不提供担保责任的情况下，同意嘉润圣德公司指定第三方购房房源采取按揭方式付款。该工作函系对《北极星花园项目商业整体买卖合同补充协议》内容的细化和再次明确。从2017年6月5日中房成都公司向嘉润圣德公司出具的《工作联系函》内容来看，中房成都公司仍基于其与嘉润圣德公司之间建立的商品房买卖关系向嘉润圣德公司主张剩余购房款，并明确中房成都公司虽已提供嘉润圣德公司按揭所需的相关手续，但未收到欠款。因此，可以得出嘉润圣德公司与中房成都公司同意在不改变双方的商品房买卖关系、且中房成都公司不提供担保责任的情况下，通过中房成都公司与第三方签订商品房买卖合同的方式，取得银行贷款用于支付嘉润圣德公司拖欠中房成都公司的购房款。 其次，中房成都公司主张龙梅、倪平概括受让了嘉润圣德公司的权利义务，但并未提交充足证据加以证明，即未证明嘉润圣德公司与龙梅、倪平就合同权利义务概括转让达成一致。且龙梅、倪平在签订案涉《商品房买卖合同（预售）》并未支付过购房款，所谓的购房首付款经嘉润圣德公司与中房成都公司共同确认均包含在嘉润圣德公司向中房成都公司支付的购房款中，中房成都公司也未举证证明其向龙梅、倪平催收过款项，明显与常理不符。因此，中房成都公司的该主张，因无事实依据，本院依法不予支持。 综上，中房成都公司与龙梅、倪平签订《商品房买卖合同（预售）》的目的在于取得银行贷款用于支付嘉润圣德公司拖欠中房成都公司的购房款，而非建立商品房买卖关系。因此，签订案涉《商品房买卖合同（预售）》的行为系虚假的意思表示所实施的民事法律行为，《商品房买卖合同（预售）》应认定为无效。一审法院认定案涉《商品房买卖合同（预售）》效力正确，本院依法予以确认。中房成都公司基于案涉《商品房买卖合同（预售）》有效提出的诉讼请求，本院亦不予以支持。 据此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费按一审法院确定的方式执行；二审案件受理费8350元，由上诉人中房集团成都房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张引千 审判员  何广智 审判员  白福群 二〇一八年十二月二十日 书记员  张秋菡