广西壮族自治区桂林市叠彩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0303民初1876号 原告：朱志明，男，1974年9月3日出生，汉族，住所地广西壮族自治区灵川县。 委托代理人：王倩，广西桂山律师事务所律师。 被告：桂林市联坤商贸开发有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市叠彩区环城北一路****楼。 法定代表人：陆小文，该公司执行董事。 委托代理人：吕杰，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 委托代理人：秦铮，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 第三人：杨年坤，男，1953年6月22日出生，土家族，系桂林市联坤商贸开发有限公司股东，，住所地广西壮族自治区桂林市 委托代理人：廖时彪，桂林市星宇法律事务所法律工作者。 第三人：朱晓华，女，1975年6月15日出生，汉族，桂林南药股份有限公司员工，户籍地广西壮族自治区桂林市象山区。 原告朱志明与被告桂林市联坤商贸开发有限公司（以下简称联坤公司）、第三人杨年坤、朱晓华租赁合同纠纷一案，本院2018年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告朱志明、委托代理人王倩、被告委托代理人吕杰、秦铮、第三人杨年坤委托代理人廖时彪到庭参加了诉讼。第三人朱晓华经本院传票合法传唤无正当理由不到庭。本案现已审理终结。 原告朱志明向本院提出诉讼请求：1．判令被告返还原告预交的联坤家具广场3号楼2层栈桥43、45号（现为3-2-070号、070A办公室）门面租金739202元；2．判令被告返还原告合同履约金4.3万元及服务保证金、广告保证金4000元，共计4.7万元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年4月2日，原告与被告签订《联坤家居铺面租赁合同》，合同约定：被告将联坤家具广场3号楼2层栈桥43、45号门面出租给原告使用。同年11月，原告由于欧意厂家要求其门面装修升级为《欧意桂林旗舰店》，预计装修投入150万元左右，而原告的门面租赁期限仅剩1年多时间，为了保障权益，降低经营风险，原告于同年11月25日向被告提出申请：1．申请3-2-070和070A办公室租金和商务与管理服务费每月按每平方米57元计算；2．申请3-2-070和070A办公室租赁期限延长5年（自申请批准之日起至2019年11月30日止）；3．其它按原告2011年6月1日与被告签定的合同内容执行。2014年11月26日被告同意原告合同延续的申请并签字盖章，同年11月27日被告预收了原告的租金及管理费用等800032元。原告与被告也一直按《申请书》内容履行。2016年1月，由于被告的法定代表人变更，被告对原告商铺采取了拉闸限电措施，致使原告无法使用该铺面。原告于2017年向叠彩法院起诉被告，请求继续履行合同，2018年法院作出（2017）桂0303民初158号民事判决书，判决书的第10、11页本院认为中认定从被告出具收据2张交原告收执之日起，原被告之间的80万元债务已转化为原告预交的从2015年8月至2019年9月的租金及管理费，对此被告应承担相应的民事责任，对被告辩称未收到原告交纳的从2015年8月至2019年9月的租金及管理费，不予采信。因原告主张继续履行合同的目的不能实现，法院驳回了原告的诉讼请求。现由于被告的违约行为致使原告于2016年1月开始不能使用租赁铺面，原告只好请求泫院判决被告返还原告预交门面租金、合同履约保证金。 原告对其诉讼请求举证如下：1．被告企业信息，证明被告身份；2．租赁合同，证明原告与被告的合同关系，证明合同对租金预交作出约定；3．申请书，证明被告同意延续租期到2019年11月30日；4.2011年4月2日收据，证明原告向被告缴纳合同履约金3.3万元；5.2013年5月10日收据二份，证明原告向被告交纳合同履约金1万元、服务保证金1000元；6．收据及缴纳计算单，证明被告收到原告预交2015年8月至2019年3-2-070、3-2-070A铺面租金、服务管理费229484元及570548元；7．（2017）桂0303民初158号判决书，证明原告80万元借款已经转化为租金，证明被告应该承担责任，证明被告违约使原告租赁门面目的无法实现；8．收据三份，证明被告收到原告广告保证金3000元。 被告联坤公司答辩称：由于原告不交租金，被告已经收回原告租赁的门面，2014年的11月被告没有与原告办理续租，也没有收到原告的申请，也没有授权任何人与原告办理租赁门面的续租及签订合同。被告没有收到80万的租金。不认可该款项，被告也没有授权任何人与原告办理以债抵租的事宜。由于原告在2017年提起过诉讼，其诉讼标的及事实理由与本案基本一致，原告属重复诉讼。请求法院裁定驳回原告的起诉。从原告证据看不能证明有合同履约金、广告保证金，保证金收据上的门面和原告请求的门面对不上号。原告起诉也超过了诉讼时效。 被告为其答辩举证如下：1．被告营业执照、机构代码证、工商局准予变更登记通知书、申请书、法定代表人信息，证明被告主体资格，证明2013年3月22日法定代表人变更为陆小文；2．公章准刻入网证、桂林日报公章作废公告，证明被告新公章2013年5月9日备案有效，尾数6972旧公章失效；3.2013年3月25日通知书，证明被告发出通知，告知公司股东变更、管理方变更。 第三人杨年坤陈述称：原告在本案件中的诉请合法。发生纠纷是由于2013年3月21日杨年坤等三人与桂林医药集团有限公司（以下简称桂药集团）签订了承债式收购合同，签订合同之后，由于桂药集团不履行合同，而且还胁迫收购时共管公章人杨咏梅交出公章，没有达到目的就欺骗公安机关骗刻公章，杨连坤等三人通知桂药集团解除承债式收购合同，并且于2013年10月10日通过公证处召开股东会，撤销了陆小文的职务，选举杨年坤为法定代表人。由于桂药集团违约，严重损害了债权人的利益。2015年4月9日，桂药集团采用暴力的方式，强行的控制了联坤公司本部，对包括原告在内的商铺采取了不正当的手段，严重损害租户利益。现在的联坤公司实际是桂药集团，指定的代理人其实是桂药集团的代理人。联坤公司称没有收到租金其实是桂药集团没收到，并不代表联坤公司没有收到，对此在生效判决书上有说明。由于判决已经明确租赁合同无法履行，所以原告在该案中的主张没有得到到支持，但不等于原告重复诉讼。原告诉请合法。 第三人杨年坤对其陈述举证如下：1．《承债式收购桂林市联坤商贸有限公司合同书》及《补充协议》、联坤公司电脑咨询单、桂林公证处出具变更联坤公司法定代表人为杨年坤的股东会公证书、广西法治日报2014年1月4日2版刊登的《桂林市联坤商贸开发有限公司股东会会议决议公告》、柳州市中级人民法院《信访答复函》，证明本案与承债式收购合同有关联性，证明2013年10月10日联坤公司根据公司章程和《公司法》的有关规定，在桂林市公证处公证下召开股东会，撤销了陆小文执行董事及法定代表人职务，重新选举控股股东杨年坤为执行董事、法定代表人。桂药集团没有在60日内向法院提出异议，股东会决议已经发生法律效力；2.2015年4月9日桂药集团采用暴力方式强占联坤公司照片及录像截图、联坤公司员工给区政府的请愿书，证明现在联坤公司实际上为桂药集团，其代理人实际为该集团代言人；3．（2017）桂03民终2491号民事裁定书、（2018）桂0302民初25号民事裁定书、收集证据申请书、广西区人民检察院通知书，行政判决书、再审申请书、再审案件受理通知书，证明桂药集团在与杨年坤等三人的诉讼中，涉嫌虚假诉讼，案件被发回重审，证明检察机关决定立案抗诉，证明桂药集团不履行义务，无权控制管理联坤公司，证明杨年坤不服行政判决申请再审，法院已经受理。 第三人朱晓华未提交书面答辩，亦未提交任何证据。 对当事人提交的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告证据的质证意见：对证据1、证据2、证据4无异议，对证据3不认可，认为没有收到申请，盖的章是失效的，对证据5真实性无异议，对关联性有异议，对证据6不认可，认为没有收到款，对证据7认定的80万元有异议，对证据8无异议，但认为原告要求退款无依据，第三人对原告证据质证意见如下：对证据1有异议，认为股东会已经决定法定代表人为杨年坤，但是工商登记没有改过来，对原告其他证据无异议。原告对被告提供的证据质证意见：对证据1、证据2、证据3无异议，对被告提供的其他证据认为与案件无关，原告不知道具体情况。第三人对被告证据真实性无异议，但对证明的内容有异议。原告对第三人杨年坤提供的证据予以认可，被告则对第三人杨年坤提供的证据不予认可。本院对当事人无异议的证据予以认定，作为定案的依据。对当事人有异议的证据因与案件有关联性，亦作为参考依据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实与原告诉状所述事实基本相符。本院另查明：2017年1月17日原告曾为租赁合同纠纷起诉被告，原告提出的诉讼请求为：被告继续履行合同，继续将涉案门面租赁给原告；被告停止侵害，排除妨害恢复租赁门面的供电及正常营业；被告赔偿原告经济损失4万元。案件经过审理，2018年6月5日本院作出（2017）桂0303民初158号民事判决书，该判决已经生效。该判决查明以下事实：2011年4月2日，原告与被告签订《联坤家居铺面租赁合同书》，约定原告租赁3号楼2层栈桥43、45号铺面（现为：3-2-070、070A办公室）经营橱柜，合同期限从2011年6月1日起至2016年5月31日止；原告应于每月10日前付清当月应付的各项费用，超过一个月不向被告交纳应交费用的，被告有权随时对原告铺面停止供电并解除合同，无条件收回铺面；合同到期，如原告愿意继续租赁铺面的，在同等条件下原告对原承租铺面享有优先租赁权，但必须另行签订合同；如原告已预交了铺面租金、商务与管理服务费、保洁费用的，被告开始收取租金等费用时，按月直接以原告的上述款项抵扣当月应交的费用。原告在合同上签名，被告加盖被告公司第一分公司合同专用章，第三人杨年坤加盖私章，市场经理及经办人均签名确认。合同签订后，原告租赁使用上述铺面经营厨柜。2014年11月25日，原告向被告递交《申请》一份，内容为：因原告经营的欧意厨柜需装修升级，但铺面租赁期限仅有一年多时间，故向被告提出：1．申请3-2-070和070A办公室租金和商务与管理服务费每月按57元一平方计算；2、租赁期限延长5年（自申请批准之日起至2019年11月30日止）；3．其它按2011年6月1日签订的合同内容执行。次日，张成亮、曾保安在申请上备注“考虑市场稳定、商户的持续性，同意该商户合同延续，但租金按照合同逐年递增。”同时，该申请上加盖有被告名称的尾号为6972的公章。同月27日，第三人朱晓华对上述铺面从2015年8月-2016年12月分段计算的租金进行复核，制作《费用缴纳计算单1》；对2017年1月-2019年9月分段计算的租金进行复核，制作《费用缴纳计算单2》，并按照上述2张计算单的费用开具收据2张交原告收执，均载明“今收到3-2-070A朱志明租金、商务管理服务费”，一张收据的金额为229484元，另一张为收据金额570548元。收据上均加盖被告公司联坤家居广场发票专用章。此后，原告对涉案门面进行装修经营，但被告以原告未交纳租赁及管理费为由对原告使用的上述门面的采取停电方式，阻止原告经营，原告经营至2015年12月底被迫终止。庭审中各方确认以下内容：原告与第三人杨年坤均确认2张收据记载的金额共计800032元，与原告多次借给被告公司的款项共计80万元抵扣，原告未实际付款；原告提供了2012年11月26日的借条复印件，载明借到原告80万元正，借期2年；如逾期归还，用被告公司联坤家居广场承租门面租金抵扣，还清为止。在借款人处，有第三人杨年坤的签名，也有被告公章。原告陈述因上述借款已用租金抵押，故被告收回借条原件，出具租金收据。第三人杨年坤认可原告陈述；第三人杨年坤确认：张成亮是被告公司市场营运部经理，曾保安也是公司员工，第三人朱晓华是公司财务，后因桂药集团赶走原公司员工，由桂药集团派人进行管理，被告予以否认。被告认为2013年5月中旬至2015年4月9日期间被告由第三人杨年坤纠集债权人非法管理。该判决书认为：被告以及被告原股东与桂药集团因承债式合同的履行产生纠纷是事实，且因纠纷的产生致管理人员更替，管理权力变换，被告作为经工商登记注册成立的法人，应对不同管理人员在不同时间所产生的经营管理问题对外承担民事责任。从原告出具的借条来看，虽系复印件，但杨年坤作为当时被告的法定代表人对借款事实予以认可，且借款时间在签订承债式合同之前，双方签订的租赁合同中亦有预交的铺面租金、商务与管理服务费、保洁费用按月直接抵扣当月应交费用的约定；原告陈述被告收回借条原件是因已抵扣租金和管理费符合常理。故原、被告之间不仅存在租赁合同的法律关系，还存在民间借贷法律关系。双方之间对借款与租金及管理费进行抵扣的行为，是双方对各自债权债务进行处分末违反相关法律规定。从被告出具收据2张交原告收执之日起，原、被告之间的80万元债务已转化为原告预交的从2015年8月至2019年9月的租金及管理费。对此，被告应承担相应的民事责任，对被告辩称未收到原告交纳的从2015年8月—2019年9月的租金及管理费，本院不予采信。被告与桂药集团、第三人杨年坤之间因管理问题所致的内部纠纷，由各方另行处理。原告作为联坤家居广场的商户，在其租赁商铺期间提出续租申请，并经被告承诺且预交租金及管理费，故原告与被告签订的租赁合同虽到期，但根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，原、被告的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。原告继续使用原租赁铺面符合合同约定。被告停电致原告停止经营是事实，被告在原告租赁使用期间停止供电的行为侵犯了原告的经营权。对被告认为是合同到期未续约收回铺面的辩解，不予采信。因原、被告之间的租赁合同虽继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同。现被告虽以合同到期为由提出不履行合同的抗辩理由不成立，但其以实际行为表明不履行合同的主要债务，原告主张继续履行合同的目的不能实现，判决驳回了原告的诉讼请求。查明被告曾向原告收取各种保证金：2011年4月2日、2013年5月10日被告向原告分别收取合同履约金3.3万元、1万元，2011年8月2日、2012年4月、5月、2013年5月10日被告分四次向原告收取广告保证金、服务保证金共计4000元。原、被告租赁合同对合同履约保证金的约定为：合同到期不续租，无违约、违规行为保证金退还原告。对广告保证金服务保证则无书面约定。原告因请求继续租赁门面未得到支持，遂提起本案诉讼，提出上述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：1．原告是否属于重复诉讼；2．原告诉称的80万元债权转化为租金是否属实；3．原告请求返还739202元门面租金、履约金、广告保证金是否有依据；4．原告诉讼请求是否过了诉讼时效，第三人杨年坤行为能否代表被告问题。 1．关于原告是否属于重复诉讼的问题，本院认为，原告在2017年1月17日起诉被告房屋租赁合同纠纷一案中，原告的诉讼请求中并无返还门面租金的请求，因此原告在本案中不属于重复诉讼； 2．关于原告诉称的80万元债权转化为租金是否属实的问题，本院认为，本院（2017）桂0303民初158号生效民事判决书已经对800032元借款转化为原告支付被告的租金作出认定，被告辩称原告80万元债权转化为租金并不存不符合事实； 3．原告请求返还739202元门面租金、合同履约金、广告保证金是否有依据的问题，本院认为，上述生效判决认定，在原告租赁期间被告停止供电收回门面侵犯了原告经营权，原告在租赁期内应该按约定缴纳租金，余下的租金被告应该返还原告，据第三人朱晓华计算的费用缴纳计算单，原告需支付3-2-070门面2015年8月至12月租金4.68万元，支付3-2-070A门面2015年8月至12月租金14030元，以800032元扣除上述租金，余下的739202元被告应该返还原告。依据原告举证的收据，被告已经收到原告合同履约保证金4.3万元，按合同约定，被告应该退还原告。在原告不再租赁门面后广告保证金、服务保证金共计4000元也应该退还原告； 4．关于原告诉讼请求是否过了诉讼时效，第三人杨年坤行为能否代表被告的问题，本院认为，从2015年12月被告收回门面开始，原告于2017年1月提起诉讼，2018年10月再次向被告提起诉讼，按三年的诉讼时效计算，原告的起诉没有过诉讼时效。关于杨年坤行为能否代表被告的问题，上述生效判决已经认定原告与被告发生借贷时杨年坤为被告公司法定代表人，有权利代表被告，第三人朱晓华为被告财务人员，其行为亦代表被告。被告内部产生纠纷，管理人员更替，管理权力变换，被告作为经工商登记注册成立的法人，应对不同管理人员在不同时间所产生的经营管理问题对外承担民事责任。被告应该对杨年坤与原告在履行合同中的行为承担责任。被告不返还原告租金、保证金的理由均不能成立，其辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 被告桂林市联坤商贸开发有限公司返还原告朱志明预交的联坤家具广场3号楼2层栈桥门面（3-2-070号、3-2-070A）租金739202元； 被告桂林市联坤商贸开发有限公司返还原告朱志明合同履约金4.3万元及服务保证金、广告保证金4000元，共计4.7万元； 原告预交的本案案件受理费11662元，由被告桂林市联坤商贸开发有限公司负担。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或桂林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于桂林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费11662元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  易桂宁 人民陪审员  江荣华 人民陪审员  曾爱华 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  陆泊霖 附本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第5页共16页