贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0112民初2979号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711534524。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201510119405。被告：赵星，女，1987年6月28日出生，白族，身份证住址贵州省黔西县。委托诉讼代理人：尹航，贵州心海律师事务所律师，执业证号152012016104002331。委托诉讼代理人：欧韬，贵州心海律师事务所律师，执业证号15201200110549523。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告赵星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司的委托诉讼代理人昌灵妹，被告赵星的委托诉讼代理人尹航到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付保利温泉新城三期商业1－负1－2号和1－负1－3号、1－负2－4号商铺租金689737.1元，违约金206921.1元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为保利温泉新城三期商业1－负1－2号和1－负1－3号、1－负2－4号商铺共计358.69平方米的租户。原、被告于2014年9月30日签订《租赁合同》，约定原告将上述三个商铺自2014年10月1日起出租给被告，租期五年，租金40元/平方米，按季度支付，每季度缴费33352.80元，每年按8%递增，如被告拖欠租金30天以上，原告有权解除合同，不予退还租赁保证金，被告还应按欠款总额的30%支付违约金并无条件将租赁物业连同原附属物交回原告。合同签订后，该商铺一直处于正常经营状态。但被告于2015年4月1日起停止缴纳租金，至2018年9月30日共计拖欠租金689737.1元。同时，根据合同约定，被告应当支付违约金，即欠交租金总额的30%，即206921.10元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付租金，现诉请法院依法判决。被告赵星辩称，1．被告自2014年3月初发现所租赁商铺存在漏水、渗水、发霉、腐臭现象后多次向原告反映，但原告始终未进行修缮，且商铺所交纳电费明显高于其他商铺，被告提出后原告未理会，被告从事的是餐饮行业，房屋质量问题直接导致被告无法实现租赁房屋的经营目的，也给被告造成巨大的经济损失，故原告首先违反合同约定，被告不应承担违约责任；2．原告应根据房屋租金所对应的原租赁房屋面积，从应交纳的房屋租金中对约20平方米的受损面积予以减免。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于贵阳市××区保利温泉新城三期商业1－负1－2号、1－负1－3号和1－负2－4号共计358.69平方米的商铺出租给被告经营餐饮服务行业。合同还约定，租赁期限为五年，从2014年10月1日起至2019年9月30日，租金从2015年1月1日起算，每月租金40元/平方米，按季度支付，每年按8%递增；拖欠租金或其他款项，应承担违约责任，拖欠三十天以上的，违约金按拖欠租金总额的30%计算。合同还对双方权利义务等进行了约定。合同签订后，被告对商铺进行了装修，并成立贵阳三天一味餐饮管理有限公司从事餐饮经营。被告于2014年10月10日向原告交付了租赁费43042.80元，但从2015年4月1日开始未再支付租赁费。2018年8月10日，被告向原告提出《关于门面转让和租金减免的申请》，以房屋存在质量问题，出现漏水、渗水等问题，以及收取的电费高于其他商铺，造成经营困难为由，要求原告准许将门面转让，用转让费支付拖欠的租金，并要求对租金进行减免。期间，原告于2018年10月23日向本院提起诉讼，要求被告支付租赁费及违约金。2018年10月31日，原告向被告出具《关于〈门面转让和租金减免申请〉的回复函及其他事项告知函》，同意于2018年10月31日解除双方签订的租赁合同，要求被告在2018年11月15日前将所租门面结构恢复原状，不同意被告提出的减免申请。庭审中，被告提交了商铺内部照片、录音光碟拟证明出租商铺存在的质量问题。从照片来看，出租房部分墙壁、屋顶出现因水渗漏产生的墙体剥落、发霉等现象，录音系2018年11月1日、11月13日、11月19日，被告管理人员赵恒与原告工作人员及委托诉讼代理人之间的对话，被告在录音中要求对房租进行减免。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告保利物业公司与被告赵星之间因签订《租赁合同》已经形成了租赁合同关系，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《租赁合同》的约定，租金的支付方式为季度支付，且租金每年递增8%，被告自支付部分租金后，从2015年4月1日起再未向原告支付租金，经本院复核，截止2018年9月30日，被告欠付的租金分别为：1．2015年4月1日至2015年9月30日，租金为40元/平方米·月×358.69平方米×6个月＝86085.60元；2．2015年10月1日至2016年9月30日，租金在前一年基础上递增8%，应计算为185944.90元（即86085.60元×2+86085.60元×2×8%，四舍五入）；3．2016年10月1日至2017年9月30日，租金再递增8%为200820.50元（即185944.90元+185944.90元×8%，四舍五入）；4．2017年10月1日至2018年9月30日，租金再递增8%为216886.14元（即200820.50元+200820.50元×8%，四舍五入）。被告共计拖欠原告租金689737.14元未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”、第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”的规定，原告诉请被告支付租金，本院予以支持，因拖欠的租金为689737.14元，本院按原告诉请的689737.10元予以支持。对于原告诉请被告支付违约金的请求。根据原、被告双方签订的《租赁合同》约定，拖欠租金或其他款项，应承担违约责任，拖欠三十天以上的，违约金按拖欠租金总额的30%计算。被告未按照约定的期限支付租金，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，原告诉请被告支付违约金，本院予以支持。本案中，被告虽抗辩不应承担违约金，但其逾期交纳租金导致原告的合同目的无法实现，因双方对违约金的计算标准有明确约定，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，结合公平原则和诚实信用原则，考虑到原告的实际损失及预期利益等综合因素，本院酌定违约金按被告拖欠租金总额的10%计算为68973.71元。关于被告认为出租商铺存在漏水、渗水问题，严重影响被告经营，要求按漏水面积减免租金的辩解意见。本案中，出租商铺内出现漏水、渗水问题系客观存在，承租人应当及时告知出租人，查明原因如系出租房质量问题，可以要求出租人在合理期限内维修，承租人也可以自行维修，并要求出租人承担维修费用。但被告在相当长的时间里未对漏水、渗水问题进行反映和处理，且该出租房一直处于正常经营状态，现有证据不能证明被告因此受到严重的经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对被告的该辩解意见不予采纳。被告关于原告多收电费的辩解意见，因电费收取采用阶梯电价，原告是否多收取电费，被告未提交证据予以证实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，被告应当承担举证不能的法律后果，本院对此亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告赵星于本判决生效之日起十日内支付原告保利贵州物业管理有限公司位于保利温泉新城三期商业1－负1－2号、1－负1－3号、1－负2－4号商铺的租金人民币689737.10元；二、被告赵星于本判决生效之日起十日内支付原告保利贵州物业管理有限公司违约金人民币68973.71元；三驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6383元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担982元，被告赵星负担5401元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡昱二〇一八年十二月二十四日书记员  孙毅