河北省遵化市人民法院民事判决书（2018）冀0281民初5103号原告：孙战利，男，1976年8月23日出生，汉族，居民，现住遵化市。委托诉讼代理人：张艳红，女，1971年11月7日出生，汉族，居民，住所地遵化市，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：蔡雨君，河北吴秀萍律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：遵化市燕山果菜批发市场有限公司，地址遵化市北二环东路。法定代表人：米宏臣，职务：经理。委托诉讼代理人：刘玉莲，河北京遵律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：梁艳会，公司员工，代理权限为特别授权。原告孙战利与被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司（以下简称燕山果菜批发市场）合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月9日公开开庭进行了审理。原告孙战利的委托诉讼代理人蔡雨君、被告燕山果菜批发市场的委托诉讼代理人刘玉莲、梁艳会到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙战利向本院提出诉讼请求：1.判令被告交付房屋（房屋价值98460元）；2.诉讼费等相关费用由被告承担。事实和理由：2005年12月9日，原告在被告处购买了百菜批发市场地上一层93号，交纳了房款98460元，被告为原告出具了确认书和收据，但被告至今未交付房屋，原告多次找被告协商未果。庭审中，原告变更诉请为要求被告支付商铺回购款19.63万元，并以98460元为基数按照年利率6.12%支付占用13年的利息78334元。被告燕山果菜批发市场辩称，原告所述与事实不符。1.原告与我公司签订的是确认书，该确认书属于认购书，双方没有签订商铺买卖合同，不存在商铺合同关系，原告无权要求返还商铺，原告仅有权主张返还认购费用；2.原告所主张我公司未交付房屋，理由不成立，原告所主张的商铺，属于市场摊位其中一个，市场的商铺均是统一交付，是原告自己不去市场办理手续以及委托租赁协议，故其无权主张赔偿损失，对原告的诉请应依法驳回。3.原告选择回购房屋应当按照房屋的购买价格到我公司办理回购手续，事实上市面上的商铺大部分已经办理置换和回购手续，原告不到被告公司办理。原告的商铺已租给燕山阳光学校。本院经审查认定事实如下，2005年12月9日，出售方燕山果菜批发市场（甲方）与认购方孙战利（乙方）签订确认书，第一条：商铺情况，售出商铺。位于百菜批发广场，建筑层数**，商铺号93，商铺销售面积16.4105平方米，其中建筑面积8.316平方米，公共部位分摊面积8.0945平方米。第二条：商铺价款，商铺销售按销售面积计算，每平方米价格为6000元，价款为98460元，计人民币玖万捌仟肆佰陆拾元。2005年12月12日，孙战利向燕山果菜批发市场交纳房款98460元。孙战利购买的商铺一直闲置，从未对外出租盈利。2017年6月18日，甲方燕山果菜批发市场与乙方遵化市阳光燕山学校签订三份房屋租赁协议，一份租用房屋两栋，坐落于燕山果菜批发市场南侧，**（原百菜批发市场），租期自2017年9月1日至2018年8月31日。一份租用楼房三栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2018年9月1日至2019年8月31日。一份租用楼房四栋，西楼（原百菜批发市场），租期自2019年9月1日至2020年8月31日。庭审中，双方当事人对下列事实发生争议：1.原告商铺的价值；2.被告应否支付原告占用期间的损失。针对争议焦点，原告孙战利主张：孙战利2005年12月9日购买被告的商铺至今没有交付，而是由被告占有，现在返还商铺不存在可能性，应由被告按照评估报告的价值回购商铺，并要求被告赔偿占用期间的损失。原告提交录音光盘一份，证明一直向被告索要商铺，被告称没钱没房。经质证，被告燕山果菜批发市场的质证意见为，原告提交的录音内容与书面整理稿不一致，录音中原告早知公司因市场管理需要对商铺制订了置换或回购方案，原告却一直不办理手续，不能达到原告的证明目的。针对争议焦点，被告燕山果菜批发市场主张：不认可评估报告的价值，孙战利的商铺没有闸间，不存在交付钥匙，直接可以使用。在2008年时候统一交付的，孙战利没有到公司办理委托租赁手续，商铺一直是闲置着。2013年9月份到2016年9月份燕山果菜批发市场整个楼都是闲置状态。原、被告双方协商本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行评估，估价结果：商铺单价11960元/平方米，总价19.63万元。原告开支鉴定费3000元。经质证，原告孙战利的质证意见为，无异议。经质证，被告燕山果菜批发市场的质证意见为，估价结果不客观真实，理由如下：1、鉴定机构没有按照房地产估价规范（GB/T50291-2015）的规定进行评估，鉴定机构确定的估价方法是市场比较法，估价规范第4.2.1条明确规定了估价的步骤，4.2.3中的第一项规定了选取的可比实例不得少于三个，但该鉴定结论明显没有选取交易实例进行比较，并且没有按照该规范的规定，附有交易实例的付款凭证等相关内容；2、鉴定机构的评估人员吴宪明和杨刚从业资格证书发证单位均为北京价格评估师协会，该证只能在北京范围内使用，故我方对该鉴定结论有异议，按照民诉法第78条规定，鉴定人员应当出庭，对结论的估算结果进行说明，该鉴定结论不能作为确定涉案商铺市场价值的定案依据。被告燕山果菜批发市场申请鉴定人利信价格评估（唐山）有限公司的鉴定人员杨刚、吴宪明出庭接受质询，杨刚、吴宪明于2018年12月27日下午到庭接受质询，对被告的质询进行答复。经质证，原告孙战利的质证意见为，对评估人员的鉴定意见我方认可，该鉴定报告符合法律程序，鉴定人符合鉴定资格，在鉴定机构鉴定范围内，鉴定结果合法有效。经质证，被告燕山果菜批发市场的质证意见为，评估机构具有执业资质，并不能免除评估人员具有执业资格的义务，鉴定机构按照该估价报告所依据的房地产估价规范，应当由注册房地产估价师来完成，按照注册房地产估价师管理办法第36条规定，未经注册，擅自以注册房地产估价师名义从事房地产估价活动的，所签署的估价报告无效。同时，按照价格评估人员执业资格认定管理办法第四条第四款规定，两位评估人员的证书是北京价格评估师协会颁发的，其从事价格评估执业活动，应当通过国家发改委或地方政府价格主管部门的考核通过，经过询问，两位人员均未通过考核，从程序上，不具有从事评估活动的执业资格。按照房地产估价规范，估价报告采用的市场比较法，应当附有可比实例的照片、位置及交易信息等内容，该报告没有附，内容不完整，没有看到是和哪个商铺进行的比较，我方有理由相信该报告结论的做出没有实际可比实例，没有信服力。综上，该估价报告内容是无效的，不能作为本案的定案依据。按照民诉法第78条规定，鉴定人员出庭是法定义务，对于我方交给鉴定机构的3000元交通费，我方认为不应该由我方承担，但是为了促成本次询问，我们先行缴纳了，该款应该返还我们。本院认为，原告孙战利与被告燕山果菜批发市场签订确认书，购买了位于百菜批发市场一层商铺93号，现该商铺所在的楼被被告燕山果菜批发市场整体租赁给遵化市燕山阳光学校，无法交付原告，根据合同法的规定双方可以采取其他措施，现双方均同意由被告燕山果菜批发市场进行回购，但双方就商铺的价值发生争议。经双方同意，本院委托利信价格评估（唐山）有限公司对商铺价值进行鉴定，现价为21.71万元。被告对该鉴定报告不予认可，认为评估人员不是注册房地产估价师无权从事房地产估价活动，且报告没有附可比实例的照片、位置和交易信息。庭审中，被告自己认可涉案商铺并非房屋，且根据鉴定报告后附的价格评估机构执业登记证书，执业范围：从事各类商品、货物、财产（包括动产、不动产、灭失财产、无形财产、整体和组合资产等）、各类服务收费项目的价值评估，杨刚及吴宪明的职业资格证使用说明：本证为从事价格鉴证评估工作的从业资格证书，持有人具有对纪检监察、刑事、民事、经济、行政案件及社会经济活动中涉及的各种扣押、追缴、没收及纠纷财务（包括土地、房地产、工程造价与审价、在建工程与装修；罚没物、拍卖物、应税物；整体资产、经营性和事故损失、各种灾害损失、成本测定；机动车、海洋、船舶、知识产权、股权债券、商标、商誉；文物艺术品；矿产资源资产、森林资源资产、苗圃）的价格进行鉴证、评估、咨询的资格。本次评估的机构及人员均具有对商铺价格进行评估的资质，故该鉴定报告本院予以采信。被告燕山果菜批发市场应给付原告孙战利商铺款19.63万元，鉴定费3000元。双方就2005年签订确认书后是否交付商铺产生纠纷，原告孙战利主张被告燕山果菜批发市场未交付商铺，应以98460元为基数按照年利率6.12%支付占用13年间的利息78334元，但原告未能举证证明被告2005年-2016年期间占用商铺，故本院对原告的主张不予支持。被告燕山果菜批发市场认可2017年-2018确将涉案商铺所在的楼租赁给遵化市燕山阳光学校，故其应当支付原告2年的占用费用（以98460元为基数按照年利率4.35%计算）即8566.02元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙战利商铺款196300元，百菜批发市场地上一层93号商铺归被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司所有；二、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙战利2017年至2018年的占用费8566.02元，；三、被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告孙战利鉴定费3000元；四、驳回原告孙战利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5419元，由被告遵化市燕山果菜批发市场有限公司负担4425元，由原告孙战利负担994元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王海东审 判 员 史 婷人民陪审员 闻 富 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 李亚男