广西壮族自治区防城港市港口区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0602民初897号 原告：郑晓斌，男，1971年12月31日出生，汉族，住辽宁省铁岭市。 委托诉讼代理人：黄晓枫，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王倩倩，广西维冠律师事务所律师。 被告：广西军通投资有限公司，住所：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区**地块。 法定代表人：汤明。 委托诉讼代理人：杨秀秦，广西万益（防城港）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘婧，广西万益（防城港）律师事务所律师。 被告：广西富乐华房地产开发有限公司，住所：防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。 法定代表人：覃建业。 被告：廖海娟，女，1978年3月28日出生，住广东省深圳市罗湖区。 被告：梁国基，1979年4月7日出生，住广西北海市海城区。 被告：牟晓雷，1983年4月29日出生，住吉林省双辽市。 原告郑晓斌与被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、廖海娟、梁国基、牟晓雷商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理。原告的委托诉讼代理人王倩倩、被告军通公司的委托诉讼代理人刘婧到庭参加诉讼，被告富乐华公司、廖海娟、梁国基、牟晓雷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》违法；2.请求判令五被告连带返还购房款241626元及利息19632元。案件审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.请求判令解除原告与被告军通公司签订的《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》；2.请求判令被告军通公司、富乐华公司连带返还购房款176760元及暂计利息16251元（176760元×4.7%×714天÷365天=16251元，以176760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2018年7月27日）；3.请求判令被告军通公司、富乐华公司连带赔偿原告一倍购房款176760元；4.请求判令被告廖海娟、梁国基、牟晓雷连带返还原告购房款64866元及暂计利息17657元（64866元×4.7%×2114天÷365天=17657元，以64866元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，暂计至2018年7月27日）；5.本案诉讼费用由五被告承担。事实和理由：2012年10月11日，原告在旅游大巴上经北海联盛房地产代理有限公司（以下简称联盛公司）的销售人员虚假宣传的诱导下，在北部湾财经中心的售楼处购买了CBD2号地块11栋1003号房，并于当天向被告军通公司支付241626元购房款，并签订了《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》。合同书签订后，原告了解到被告军通公司并非该楼盘的开发商，实际开发商是被告富乐华公司，且签订合同时未取得商品房预售许可证，被告军通公司与被告富乐华公司之间存在投资合作关系。联盛公司为被告富乐华公司的商品房委托代理销售商。2018年3月，原告查明联盛公司已于2017年11月13日注销，原告认为该公司注销后不再具有诉讼主体资格，该公司高管及股东廖海娟、梁国基和牟晓雷组成的额清算组应对该公司注销前的债务承担连带责任。2018年1月，原告到售楼处与被告军通公司协商解决合同事宜，其工作人员告知原告，被告军通公司已经于2016年6月20日登报公告解除合同，且拒绝退还购房款给原告。2018年7月26日，原告去防城港市房屋交易管理中心查询案涉商品房的备案信息，被告知该商品房已在2016年8月12日备案至第三人名下。原告为维护其合法权益，诉至法院，请求法院判如所请。 被告军通公司辩称，原告主张案涉合同违法没有事实和法律依据，该合同已于2016年6月20日解除；军通公司确认收到176760元，同意分期退还该房款给原告；原告主张支付利息、违约金没有事实和法律依据。 被告富乐华公司、廖海娟、梁国基、牟晓雷无正当理由拒不到庭参加诉讼，也无答辩意见，无质证意见，亦未向法庭提交证据，视为被告放弃答辩和质证的权利。 本院经审理确认以下事实：2012年10月，原告与被告军通公司签订了一份《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《合作建房合同书》），合同书中指明开发商为富乐华公司，军通公司在该合同书上盖章确认。双方在合同书中约定：原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建设防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心11栋10层03号房，每平方米的单价为5450元，总额为589200元。开发商将于2013年12月31日前完成合作建房预售许可证办理，在开发商完成预售证办理后，再由原告与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续，郑晓斌应按军通公司或开发商富乐华公司通知的时限及地点办理签订《商品房买卖合同》手续。原告分三次付款，合同签订当日交清首期房款50000元，合同签订之日起30个工作日内补齐至合同总房款30%的房款126760元，在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，原告采取向银行按揭贷款的方式支付余款。开发商应当在2014年12月30日前将经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收的房屋交付原告使用。该合同书还就违约责任进行了约定。合同签订后，原告于2012年10月11日向被告军通公司交付了案涉商品房房款176760元。联盛公司于2012年10月12日出具《收款收据》收到郑晓斌防城港CBD2号地块11栋1003号房避税款64866元。 另查明，2016年6月23日，被告军通公司在《广西法治日报》上刊登《解除合同通知书公告》，解除与原告签订的《合作建房合同书》。案涉房屋于2016年8月12日办理商品房买卖合同备案至他人名下。 再查明，联盛公司于2010年5月17日成立，廖海娟、梁国基、牟晓雷是联盛公司的股东，出资比例分别为45%、28%、27%。2017年11月6日，联盛公司清算组出具《北海联盛房地产代理有限公司清算报告》，载明廖海娟、梁国基、牟晓雷为清算组成员，公司清算后，若存在没及时申报的债权债务，由全体股东按出资比例承担责任。联盛公司于2017年11月13日注销登记。 上述事实有当事人的当庭陈述，原告提交的《电脑咨询单》《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》《收据》《解除合同通知书公告》《北海联盛房地产代理有限公司清算报告》《房产查档查询结果报告》等证据在卷佐证。 本院认为，原告郑晓斌与被告军通公司签订的《合作建房合同书》实为商品房预售合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，被告军通公司在原告起诉前已取得案涉商品房的预售许可证，故原告与被告签订的《合作建房合同书》有效。依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。被告军通公司辩称案涉商品房取得预售许可证后，军通公司立即向原告发出换签手续并补齐房款的通知，原告拒绝履行义务，军通公司才与原告解除合同，但军通公司未提供证据加以证明，故对军通公司该辩解不予采信。被告军通公司单方解除与原告签订《合作建房合同书》，并将案涉商品房备案登记到他人名下，实属违约，其违约行为致使不能实现合同目的，故原告请求解除《合作建房合同书》，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖第三人”，现原告请求被告军通公司返还购房款176760元及利息（以176760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止），并赔偿一倍购房款，于法有据，予以支持。 关于被告富乐华公司是否承担连带责任的问题。被告富乐华公司不是《合作建房合同书》的合同当事人，且收取原告房款的是军通公司，不是富乐华公司，原告提供的《（2016）桂06民终138号民事判决书》，不能证明军通公司与富乐华公司就案涉商品房存在委托代理关系，根据合同的相对性，原告请求被告富乐华公司连带返还购房款1760元及利息，并连带赔偿原告一倍购房款，没有事实和法律依据，不予支持。 关于被告廖海娟、梁国基、牟晓雷是否应连带返还原告购房款64866元及利息的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人”，三被告未举证证明联盛公司收取原告64866元有合法根据，因此，该款项构成不当得利。返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息，故联盛公司应将64866元及利息返还原告，原告主张利息以64866元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止，符合法律的规定，予以支持。因联盛公司已办理注销登记，联盛公司清算组出具的《北海联盛房地产代理有限公司清算报告》载明，公司清算后，若存在没及时申报的债权债务，由全体股东按出资比例承担责任。故被告廖海娟、梁国基、牟晓雷作为原联盛公司的股东应分别按45%、28%、27%的出资比例对该64866元债务及利息向原告承担责任。 综上所述，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第八条第二项、《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第一百三十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、解除原告郑晓斌与被告广西军通投资有限公司签订的《防城港CBD（2号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》； 二、被告广西军通投资有限公司向原告郑晓斌返还购房款176760元及利息（利息：以176760元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2016年8月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止）； 三、被告广西军通投资有限公司向原告郑晓斌赔偿损失176760元； 四、被告廖海娟向原告郑晓斌返还29189.7元及利息（利息以29189.7元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月12日起计至生效判决确定履行期限最后一日止）； 五、被告梁国基向原告郑晓斌返还18162.48元及利息（利息以18162.48元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止）； 六、被告牟晓雷向原告郑晓斌返还17513.82元及利息（利息以17513.82元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2012年10月12日起计算至生效判决确定履行期限最后一日止）； 七、驳回原告郑晓斌的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费8084.41元，公告费700元，由被告广西军通投资有限公司负担7181.66元，由被告廖海娟负担721.24元，由被告梁国基负担448.77元，由被告牟晓雷负担432.74元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起七日内预交上诉费8084.41元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，开户行：中国农业银行防城港分行营业室，帐号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃姿婕 人民陪审员  唐毓瑾 人民陪审员  陈肖芬 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  庞 雯