云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初4064号 原告：闪洪琴，女，1973年10月5日生，回族，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。 委托诉讼代理人：赵安富，隆阳区龙泉法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权。 被告：保山华隆置业有限公司。 统一社会信用代码：915305025945950392。 法定代表人：杨蜀冰，系该公司董事长。 住所地：隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城-商墅**。 委托诉讼代理人:黄定新，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告闪洪琴与被告保山华隆置业有限公司（以下简称华隆置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闪洪琴的委托诉讼代理人赵安富，被告华隆置业公司的委托诉讼代理人黄定新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《商品房预售合同》有效。2、依法判令被告支付违约金160600元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年5月23日，原被告签订了《商品房购销合同》，合同约定原告向被告购买位于保山义乌国际商贸城锦绣兰城B-19幢2单元1201号框架结构预售商品房一套，总房价为440000元，原告按照合同约定支付了首付款90000元，余款350000元通过银行按揭贷款的方式向被告支付。被告应当按照合同约定于2016年9月30日前向原告交付该住房，如逾期交房，被告应当承担违约金。直至2017年9月30日，被告才向原告交付房屋，已经逾期交房365天。根据双方合同第九条约定，被告应当支付给原告违约金160600元（440000元×0.1%×365天）。综上，为维护原告的合法权益，原告诉至法院，提出前述诉讼请求。 被告华隆置业公司辩称：1、原告于2016年5月23日与被告签订商品房购销合同，向被告购买位于隆阳区保山义乌国际商贸城锦绣兰城一期第B-19幢第2单元1201号房屋，购买金额为440000元，双方在合同中约定了交房期限。原告已经按照合同约定履行了付款义务，但在房屋建设过程中，受到各种非被告主观因素的原因导致延期交房。期间被告一直本着诚信原则，积极采取补救措施履行交房义务。基于上述事实，被告同意继续履行合同，并将房产证、土地所有权证及时办理到原告名下。2、被告认为原告起诉的违约金过高，应当根据相关法律进行适当调整。本案属于买卖合同纠纷，根据《中华人民共和国民法总则》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《合同法司法解释二》第29条也规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据以上法律规定，被告请求法院根据公平原则和诚实守信原则予以衡量。对照相关法院裁判案例来看，一般商品房买卖合同的违约金规定至标的的20%-30%，而违约方主张违约金过高诉请法院调整，在司法实践中法院一般酌定于标的的8%-13%之间。可以看出，法律关于违约金的规定是对合同双方当事人在违反合同义务时的一种惩罚性规定，而不是为了让合同中一方谋利，让另一方承担巨大亏损的规定，在适用时应当做充分的考虑和必要的调整。故原告关于违约金的诉讼请求对被告而言是极不公平的，有损被告的合法权益。且原告购买的房屋，随着房地产市场的复苏，现已经全面涨价，市场价格约为5000元/平方米，房屋总价格上涨三分之一左右，原告已经享受了一定的溢价，不存在因答辩人延期交房而遭受到亏损的情况。综上，被告请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 一、被告提交的《中国˙保山国际商贸城项目协议》。欲证实被告与政府之间的合作关系，协议约定了双方的权利义务，被告已按照协议履行了义务，但政府未按协议履行义务，造成被告延期交房及办证。 经质证，原告认为该证据与本案无关联性，不予认可。 本院认为，该协议系保山市隆阳区人民政府与金华茂华置业有限公司之间的协议，从证据记载内容，无法证实与本案的关联性，故本院不作为本案证据使用。 二、被告提交的《商品房团购协议》。欲证实保山华隆置业有限公司与保山市警察协会于2013年8月17日签订《商品房团购协议》，保山市警察协会商品房团购数量未达到协议约定，导致资金回收困难，是未能按时交房的主要原因。 经质证，原告对该证据的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性。 本院认为，该证据系被告与保山市警察协会于2013年8月17日签订，协议中并无原告签名，且被告并未提交证据证实该协议系原告本人的意思表示，故本院不作为本案证据使用。 根据庭审及举证、质证、认证，本院认定本案如下法律事实： 2016年5月23日，原告与被告签订《商品房购销合同》[合同编号：锦绣兰城2013年（0975）号]，合同约定：一、原告向被告购买位于保山义乌国际商贸城锦绣兰城一期第B-19幢第2单元1201号房产，商品房总价款为440000元，参考套内建筑面积100.85㎡；二、原告首期支付购房总价款的20.45%，金额为90000元，其余价款350000元向商业银行贷款支付；三、被告应于2016年9月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付给原告；四、原告如未按约付款，自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，原告按每天150元向被告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，原告按应付未付款的0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；五、被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天150元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。同日，原告与被告签订《合同补充协议》，协议第一条商品房的交付1.7款约定：“甲方（华隆置业公司）在组织施工期间出现以下情形时，乙方（闪洪琴）同意甲方适当延长商品房购销合同所约定的房屋交付期限，在此期间甲方不承担逾期交房的违约责任。1.7.1、发生地震、火山喷发、水灾、疫情或战争等不可抗力；1.7.2、非甲方原因政府未按时将建盖上述商品房所需地块的土地使用权交付甲方，致使甲方不能按期开工；1.7.3、非甲方原因，政府在特定时期内不允许甲方施工；1.7.4、其他不能预见，不能抗拒的情形；1.7.5、出现上述情形后，甲方应提供相应的证明文件”。协议1.8约定“乙方未按商品房购销合同和本协议约定按时付清购房款及交纳住房专项维修基金，甲方有权拒绝向乙方交付该商品房。……”。2016年5月25日，原告向被告交纳首付款90000元，2016年6月20日，原告通过银行按揭贷款方式向被告支付购房尾款350000元。2017年9月30日，被告将案涉房产交付原告使用。 本院认为，原被告签订的《商品房购销合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照约定履行合同义务，故对原告要求确认双方签订的《商品房预售合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。 根据原被告签订的《商品房购销合同》的约定，被告应于2016年9月30日前向原告交付案涉房产，但被告直至2017年9月30日方向原告交房。庭审中被告并未提供证据证明其延迟交房属于《合同补充协议》第1.7条及其项下所约定免除违约责任的情形，故被告的行为已构成违约，应就其逾期交房行为承担相应的违约责任。 根据双方合同的约定，如被告未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天150元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金。现被告以双方约定的违约金过高为由，要求予以适当调整。本院认为，本案原告的实际损失应为银行贷款所产生的利息，双方约定的违约金已超过了原告的实际损失，故本院按以下方式进行调整：①原被告双方约定的交房时间为2016年9月30日前，被告实际向原告交房时间为2017年9月30日，对逾期交房60日内的违约金（即2016年10月1日至2016年11月29日），按双方合同约定计算为9000元（150元/天×60日）。②对逾期交房60日后的违约金（即自2016年11月30日至2017年9月30日），本院参照2017年中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.75%计算为17464.38元（440000元×4.75%÷365×305日）。①、②两项合计为26464.38元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告闪洪琴与被告保山华隆置业有限公司于2016年5月23日签订的《商品房预售合同》[合同编号：锦绣兰城2013年（0975）号]有效。 二、由被告保山华隆置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告闪洪琴支付逾期交房违约金26464.38元。 三、驳回原告闪洪琴的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3512元，由原告闪洪琴负担3051元，由被告保山华隆置业有限公司负担461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  何丽洁 人民陪审员  杨丽翠 人民陪审员  严守燕 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  付云浩