黑龙江省哈尔滨市平房区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0108民初1513号原告王亮，男，1984年2月20日生，汉族。中国航发哈尔滨东安发动机有限公司技术员，住哈尔滨市平房区。委托代理人陈晓君，黑龙江鼎铎律师事务所律师。被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司，住所地哈尔滨市平房区。法定代表人刘书健，该公司总经理。委托代理人高乐，法务部法务。原告王亮与被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司（以下简称绿地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理此案。原告王亮及其委托代理人陈晓君，被告绿地公司的委托代理人高乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王亮诉称：王亮与绿地公司于2014年12月31日签订《商品房买卖合同》（合同编号：142××××****）及《国际花都合同附件补充条款》各一份，约定该商品房价款为374529元，绿地公司应于2015年10月30日前，将商品房验收合格并交付王亮使用，如逾期则绿地公司按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同签订后，王亮依约向绿地公司交付了购房款，但绿地公司工程搁置，直至起诉之日未按合同约定及法律规定标准向王亮交付房屋。绿地公司在签订合同并收取价款后，开发小区长期怠工，交房逾期数年，给王亮带来了巨大的经济损失，应当依照双方合同的约定给付王亮逾期交房违约金。现诉请：1、绿地公司支付逾期交房违约金自2015年11月1日起至房屋实际交付之日止，以374529元为基数按日万分之三计算（日违约金金额为112元，暂计算至2018年8月24日为1027天，共计115024元）；2、本案的诉讼费用由绿地公司承担。被告绿地公司辩称：一、该房屋属于停缓建工程，绿地公司无法交付该房屋。王亮购买的房屋为国际花都A13栋，该房屋目前处于停工状态，无法承建，属于停缓建工程，绿地公司不能履行合同义务，因不能实现合同目的，故绿地公司请求法院解除合同，且绿地公司与购买停缓建无法交付的房屋大部分业主积极沟通，并成功置换其他房屋且已入住，王亮不同意调换房屋，其明知争议房屋无法实际交付，恶意要求绿地公司按日万分之三主张实属乘人之危，根据合同法第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；……”王亮要求交付的房屋因绿地公司的原因工程停缓建事实上已经不能履行，根据法律规定，签订的合同也应解除。二、王亮主张的日万分之三的违约金明显偏高，请求法院调整违约金。即使法院不认可解除合同，王亮主张的日万分之三的违约金明显偏高，绿地公司请求法院调取同等地段房屋租金，依据《合同法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之相关规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院进行适当减少，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，以实际损失为基础调整违约金。从我国的相关法律规定可以看出，违约金过低过高判断的标准均应当以实际损失为基础。这也符合我国对违约金采取的以补偿性为主、惩罚性为辅的立法原则。王亮诉请已远远超过造成的损失，应予适当减少。经本院审理查明：2014年12月31日，王亮与绿地公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》（合同编号：142××××****）及补充协议、《国际花都合同附件补充条款》。根据《哈尔滨市商品房买卖合同书》约定，王亮购买绿地公司开发的开发区南城六路与南城第二大道东北侧局部地段13栋3单元3层302号涉案房屋；该房屋为预售商品房，房屋售价374529元，王亮应于2014年12月31日支付现金84529元，于2015年1月31日以公积金贷款的方式支付290000元；绿地公司应于2015年10月30日前将经验收合格的商品房交付王亮。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。《国际花都合同附件补充条款》中对于2015年10月30日前逾期交房的违约金进行了约定，双方均认可该笔违约金已经由绿地公司支付给王亮，该补充条款中关于涉案房屋在2015年10月30日仍未达到交房条件的赔偿责任约定为：“自2015年10月30日起至实际交房（实际交房日期为我公司对国际花都业主的交房、收房告知日，告知方式包括信件、报纸、电话等形式），此部分的逾期赔偿为出卖人按买受人已交房款每日万分之三进行赔偿。”。王亮于2015年1月8日现金支付购房款84529元，于2015年1月23日以住房公积金放款形式支付购房款290000元，至此王亮全部购房款已支付完毕。绿地公司并未如期交房，至2018年8月24日为止，已经逾期1027天。绿地公司自述涉案房屋目前因纠纷处于停缓建状态，房屋并未动工，无法交付。绿地公司与王亮均承认曾就房屋现况进行过交涉，绿地公司提出调换其他房屋给王亮，但王亮认为调换房屋会加重自己的税费、贷款利息等负担，并且认为房屋主体已经施工完毕，合同继续履行的基础仍在，未同意调换。上述事实，有《哈尔滨市商品房买卖合同书》及补充协议、《国际花都合同附件补充条款》、哈尔滨市商品房销售预收款专用票据、收据以及双方当事人的陈述等证据载卷为证，并经当庭质证和审查，足以认定。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。本案双方当事人依法、自愿订立商品房买卖合同等文书，且内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效；双方当事人应当按照合同等约定全面履行各自的义务。王亮已经依照商品房买卖合同完成了交付购房款的义务，绿地公司未按照合同约定如期交房已构成违约。绿地公司辩称该房屋属于停缓建工程，工程尚未动工，绿地公司无法交付该房屋，因不能实现合同目的，故应解除合同，但其并未提供相应证据证明相关情况，亦无法证明合同目的无法实现，本院不予采纳。虽绿地公司曾建议王亮对房屋进行调换，但是王亮有权结合自身情况考量，按照合同的约定要求履行，不同意调换房屋并不违反法律规定，合同应依约继续履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。王亮与绿地公司在《哈尔滨市商品房买卖合同书》等协议中对违约金进行了明确的约定，即逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。绿地公司辩称日万分之三的违约金明显偏高，王亮的损失仅仅是房屋租赁价格的损失，并在当庭答辩过程中提出申请法院调取同等地段房屋租金，请求法院以实际损失为基础调整违约金。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。绿地公司提出违约金约定明显偏高以及王亮的损失仅为房屋租金价格损失，应该就此承担举证责任，若其申请法院调取因客观原因不能自行收集的证据，亦应在举证期限届满前向法院提出书面申请，绿地公司在庭审开始后申请法院调取同等地段房屋租金，本院不予准许。绿地公司并未对其提出的抗辩提供证据证明，对此应当承担不利后果。绿地公司应给付王亮自2015年11月1日起按每日万分之三计算至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金。王亮主张2015年11月1日至2018年8月24日的逾期交房违约金为115024元，不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉》的解释》第九十四条之规定判决如下：被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王亮自2015年11月1日起至实际交房之日止，以374529元为基数，按每日万分之三计算的逾期交房违约金。2015年11月1日至2018年8月24日的违约金为115024元；2018年8月25日至实际交房之日止的违约金按上述计算方式计算。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2600元（原告王亮预交），由被告绿地集团哈尔滨绿洋置业有限公司公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  龚辰审 判 员  张鑫人民陪审员  关健二〇一八年十二月三日书 记 员  李萌