四川省成都市新都区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0114民初8653号等 原告隆新民、王丽君等14人（原告信息详见附表一）。 原告胡胜玲的委托诉讼代理人：胡启平，男，1964年2月29日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：成都和信房地产有限公司，住所地成都市新都区新都马超东路******。 法定代表人：汤大祥，总经理。 委托诉讼代理人：林佳佳，女，1992年2月18日出生，汉族，系该公司员工，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：胡卉，女，1982年12月3日出生，汉族，系该公司员工，住成都市锦江区。 原告隆新民、王丽君等14人与被告成都和信房地产有限公司（以下简称和信公司）商品房预售合同纠纷八案，本院于2018年10月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆新民、王丽君等14人及原告胡胜玲的委托诉讼代理人胡启平、被告和信公司的委托诉讼代理人林佳佳、胡卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告隆新民、王丽君等向本院提出诉讼请求：请求判决和信公司向原告支付逾期办理房屋权属证书（房屋所有权证）的违约金。事实和理由：原告与和信公司签订了《商品房买卖合同》及《和信·龙腾府商品房买卖合同附件》，约定原告购买和信公司开发的位于成都市新都区学院路西段148号“和信·龙腾府”小区房屋。合同及附件签订后，原告按合同约定向和信公司付清了全部购房款。合同约定和信公司于2014年12月31日前交房，根据合同第十九条关于产权登记约定，如因和信公司的责任，原告未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，原告不退房，和信公司按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同实际履行中，和信公司却逾期办理房屋所有权证书。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求依法解决。（具体详见附表二） 和信公司辩称，一、原告主张的违约情形是由于政策变更导致，应当免除和信公司违约责任。和信公司认为由于不动产登记制度的实行，房屋所有权证和土地使用权证需两证合一，将原本在后办理的土地使用证提前到与房屋所有权证同时办理，增加了办证程序和办证难度。和信公司不能如期办理产权证书由于房产制度的政策变更所致，属于不可抗力，故和信公司不应承担违约责任；二、原告主张的违约金计算期间错误。因根据当事人签订的补充协议的约定，关于逾期办理房屋权属证的起算日期应为原告提交齐全资料及相关税费后550日届满日后的次日。另一方面，如以房屋交付之日起算办理房屋所有权证书的期间，关于办理房屋权属证书的截止日期应当以新都区实施不动产统一登记制度公告不受理房屋产权证书办理之日为准，即2016年10月18日；三、原告并未遭受损失，主张违约金过高，请求对违约金进行一定调减。 本院经审理认定事实如下：原告与和信公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买和信公司开发的位于成都市新都区新都学院路西段148号“和信·龙腾府”小区的商品房，合同中对商品房面积、价款、付款方式、商品房的交付、面积差异处理、产权登记等进行了约定。其中第十九条第二款转移登记载明“1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起550日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”为进一步明确双方的权利义务关系，原告与和信公司在合同签订之日又签订了《商品房买卖合同〈补充协议〉》，补充协议第九条载明“买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证（采用一次性及分期方式付款的买受人向出卖人书面承诺自行办理房屋产权的除外）。买受人须于《买卖合同》约定的交房日将办理房屋产权所需资料（包括购房合同、夫妻双方或单身个人身份证复印件、结婚证明或有效单身证明、购房收据等，具体资料均以相关部门最新规定为准）以及相关税费（以成都市新都区房地产管理局、税务局的最新规定为准）提交给出卖人（出卖人收到买受人提交的上述材料费用后，向买受人出具收据）。买受人迟延提交上述资料及相关费用的，每延迟一天，买受人每日应向出卖人支付《买卖合同》约定总购房款的万分之五的违约金（采用一次性及分期方式付款的买受人书面承诺自行办理房屋产权的除外）。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。在买受人委托出卖人办理本合同项下商品房的房屋产权证之前提下，买受人于《买卖合同》约定的交房日内向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用后，出卖人按照《买卖合同》第十九条约定办理房屋权属转移登记（如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第十九条第二款“转移登记”第二项约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由“商品房交付之日”变更为“买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日”）。 上述合同及补充协议签订后，原告按合同约定方式向和信公司支付了购房款。之后，和信公司在合同约定的交房期限内向原告交付了房屋（吴春凤、胡瑜一户是在2015年1月19日）。在房屋交接的同时，原告向和信公司交纳了办理房屋产权证所需的各项税费（胡胜玲一户是在2015年4月5日）。合同约定的办理房屋产权转移登记的期限届满，和信公司却未为原告办妥房屋所有权证。 另查明，国家实施不动产统一登记政策，成都市新都区于2016年10月25日开始实施，因不动产统一登记系统升级等原因，成都市新都区于2016年10月18日至2016年10月24日停止受理各类土地、房屋登记业务。 对于上述当事人无争议的事实，本院予以确认，并有当事人的当庭陈述及提交的《商品房买卖合同》、商品房买卖合同附件、收据、收楼书、发票、税收完税证明、不动产权证书等证据在卷佐证。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：和信公司为证明原告在2016年3月份（部分业主在2016年2月份）才向和信公司提交了办理房屋权属证书所需的资料，和信公司向本院提交了龙腾府资料接收表。故按补充协议的约定，办理房屋权属证书的起算点应为原告向和信公司提交齐全上述资料之日，原告对该证据虽然无异议，但认为在交房时已提交了办证所需的资料，2016年3月份（部分业主在2016年2月份）提交的资料系对交房时提交的资料的补充，但补充的资料与交房时第一次所提交的资料是一致的。本院认为，根据补充协议第九条的约定，原告须于交房时将办理房屋产权所需资料以及相关税费提交给和信公司，若原告迟延提交，和信公司有权拒绝向原告办理房屋交付手续。庭审中查明，原告与和信公司均办理了房屋交付手续，且原告业已在交房之日支付了办证所需的各项税费，故根据上述约定，能认定在交房之日，原告已向和信公司提交齐全了办理房屋所有权证所需的资料，和信公司为原告办理房屋所有权证的起始时间应为商品房交付之日。因此，本院对和信公司提交上述证据所证明的目的不予采纳。 本院认为，原告与和信公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约向和信公司支付了全部购房款，并缴纳了办理房屋权属证书所需的契税、维修基金等费用，履行了合同约定的全部义务。合同履行过程中，和信公司也向原告交付了房屋，并为原告办理了房屋不动产权证。现双方争议焦点是和信公司是否应承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。对此，本院评判如下： 原告取得房屋不动产权证的时间是2018年8月2日，合同约定和信公司办理房屋权属转移登记是在商品房交付之日（2014年12月31日）起550日内，本院在事实认定部分，已认定原告在合同约定的期限内（2014年12月31日前；吴春凤、胡瑜一户是在2015年1月19日）与和信公司办理了房屋交付手续和支付了办证所需的各项税费（胡胜玲一户是在2015年4月5日）和资料，故根据案涉合同和补充协议的约定，和信公司为原告办理房屋所有权证届满的时间应在2016年7月份前（胡胜玲一户是在2016年10月5日；吴春凤、胡瑜一户是在2016年7月21日），而本院查明的事实是，在此时间前和信公司未为原告办理上述手续。和信公司抗辩称不能如期办理系因国家实施不动产登记制度导致政策变更所致，属于不可抗力，和信公司不应承担违约责任。本院认为，实施不动产统一登记是从2016年10月25日开始，办理的权属证书系不动产权证，而和信公司为原告办理房屋所有权届满的时间是在2016年7月份前（胡胜玲一户是在2016年10月5日；吴春凤、胡瑜一户是在2016年7月21日），故两个时间段并无冲突、关联。以及在合同约定的办理房屋所有权证期间，和信公司未有证据能证明原告委托其办证期间，未提交齐全办理房屋所有权证所需的各项资料和未缴纳办证所需的各项税、费。故逾期办理房屋所有权证的责任不能归责于原告。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，和信公司未按约为原告办理房屋所有权证是客观事实，已构成违约，理应依法承担相应的违约责任，根据上述法律规定，和信公司应承担因逾期办证给原告造成损失的赔偿责任。关于和信公司应承担的违约责任，当事人签订的合同中明确约定，和信公司按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，关于该违约损失的计算方法，不违反相关法律的规定，故和信公司应按合同约定的标准向原告支付违约金。违约金的计算期间，本院认为应从合同约定的届满之日（商品房交付之日或和信公司代收税费之日起的550日）的次日起计至国家实施不动产统一登记时止（2016年10月17日，即政府通告的暂停受理土地、房屋登记义务的前一日），因国家实施不动产统一登记后，涉及房屋所有权证和国有土地使用权证，两证合一，办理不动产权证与分别办理房屋所有权证、国有土地使用权证所提交的资料和需审批的事项均有所不同，故办理不动产权证的时间均不受双方当事人的控制，不能将办证延期的责任归责于任何一方，且合同中关于违约责任的约定是针对逾期办理房屋所有权证书，故实施不动产统一登记后，和信公司为原告等办理不动产权证书的期间不应再计算违约金。 综上所述，原告要求和信公司支付逾期办理房屋权属证书的违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下： 一、成都和信房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向隆新民、王丽君等支付逾期办理房屋所有权证的违约金（具体计算方法详见附表三）； 二、驳回隆新民、王丽君等的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费的分担详见附表三。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  严振波 二〇一八年十二月十八日 书记员  侯 毅