广西壮族自治区贺州市平桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1103民初1285号 原告：邱丽君，女，1987年12月24日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：董胜学，广西华尚（贺州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于松坚，广西华尚（贺州）律师事务所实习律师。 被告：广西壮族自治区国有大桂山林场。住所地：贺州市八步区爱民南路**。 法定代表人：谢春俊，该林场场长。 委托诉讼代理人：叶庆洪，广西灵丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈胤锋，广西灵丰律师事务所实习律师。 原告邱丽君与被告广西壮族自治区国有大桂山林场（以下简称大桂山林场）合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年9月20日公开开庭审理了本案。因案情复杂，当事人争议较大，本院于2018年11月2日裁定将本案转为普通程序进行审理，并于2018年11月7日第二次开庭审理。两次开庭，原告的委托诉讼代理人董胜学，被告的委托诉讼代理人叶庆洪、陈胤锋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向原告支付逾期交房违约金（违约金计付：按已交房款日万分之一计算，从2015年9月28日起暂计至2018年9月27日止为24617.75元；之后，从2018年9月28日起计算至被告实际交房之日止）；2、请求法院判决被告在本案判决生效之日起30日内为原告办理位于贺州市广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目中第5栋2单元11层03号房的不动产权证。事实和理由：2013年1月20日，原告与被告签订《危旧房改造项目（限价商品房）购房合同》，原告购买被告所开发的位于贺州市广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目中第5栋2单元11层03号房，购房款为224819.64元。原告已经按照合同约定履行全部的付款义务。按照合同第七条约定，被告应于2015年9月27日前将符合合同约定的商品房交付给原告使用，但是被告至今没有向原告交付房屋，逾期交房近三年时间。根据合同第八条的约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一违约金。原告认为被告延期交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院。 原告对其陈述的事实向法院提交的证据有：1、原告身份证复印件；2、企业信用信息公示报告；3、危旧房改造项目（限价商品房）购房合同；4、收款收据、个人借款凭证。 被告辩称，一、被告建设的大桂山林场危旧房改造工程（桂山新苑小区）于2015年初竣工，经工程质量验收部门检验合格，具备房屋交付条件。二、房屋至今未能交付给购房者是因政府部门的基础配套设施不完善造成的。被告为了尽快交房，尽了最大努力。被告自行出资完善了本应由市政配套的给水、供电、通讯设施，也先后通过了小区内逐套水、电、节能、电梯、绿化、人防、消防的验收，但小区的道路及排污的市政配套设施因政府原因至今未完善，且周边1000米范围内无市政排污设施，因此无法报请环保部门进行环评验收及综合验收，造成无法交房。三、被告从2015年6月19日开始向贺州市人民政府提出请求完善保障性安居工程市政配套设施的书面请示。2016年3月25日，贺州市人民政府作出专题会议讨论并作出会议纪要，议定优先安排完善桂山新苑项目周围市政配套设施建设，但未得到落实。被告分别于2016年12月5日、2017年5月3日、2018年3月7日向贺州市人民政府提出请求解决桂山新苑市政配套设施的书面请示，贺州市人民政府也多次协调相关部门解决市政配套设施，但至今未得到解决。四、依照原、被告签订的《购房合同》第八条约定交付期限“但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；2、其他非出卖人能够控制的因素（如计划性停水、停电、交通管制、灾害及政策性因素等）出卖人可据实延期交房。3、出卖人将竣工资料、报告等材料提交政府有关部门接收后，等待丈量或验收所需要的时间除外”的约定。延期交房并不是被告能够控制的因素造成的，因此被告不构成违约。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 被告对其辩称向法院提交的证据有：1、大桂山林场关于请求完善保障性安居工程市政配套设施的请示（2015年6月19日）、研究广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目（桂山新苑项目）历史遗留问题会议纪要（2016年3月25日）；2、关于请求解决桂山新苑市政配套设施的请示（2016年12月5日）、贺州市人民政府办公室文件处理笺（2016年12月29日）、关于解决桂山新苑小区市政配套道路的请示（2017年5月3日）、贺州市人民政府办公室文件处理笺（2017年6月2日）、关于请求解决桂山新苑小区交房入住相关问题的请示（2018年3月7日）、关于桂山新苑小区规划、环评验收有关问题协调会议纪要（2018年5月28日）；3、中华人民共和国建设工程规划许可证、中华人民共和国施工许可证；4、贺州市建设项目绿化工程竣工验收意见书、关于“广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造工程”建设项目配套绿化工程竣工验收备案的批复、防雷装置验收意见书、建设工程消防验收意见书、竣工验收存在问题整改验收意见书；5、桂山新苑小区购房户缴款明细表、非驻邕区直林业事业单位干部职工违规多占住房清退专项整治工作进度表。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据1、2、5来源合法，内容客观真实，可以作为本案认定相关事实的依据。 本院经审理认定事实如下：2013年1月20日，以原告邱丽君为买受人，被告大桂山林场为售房人，双方签订一份《广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目（限价商品房）购房合同》，合同约定：第一条、售房人以挂牌出让方式取得位于贺州市(土地证号为贺州国用[2012]第2201**)的土地使用权，土地面积为28802.7平方米，规划用途0.273626公顷为商服用地（40年），2.606644公顷为城镇住宅用地（70年），土地使用年限终止日期分别为2052年7月25日和2082年7月25日。第二条、买受人购买的限价商品房为第5栋2单元11层1103号房。合同约定建筑面积共117.83平方米，含公共部分与公用房分摊建筑面积。第三条、根据售房人《关于印发实施广西大桂山林场危旧房改造项目限价商品房分房选房方案的通知》（大林办字[2011]53号文）执行该商品房价款计算方式，暂定总金额为224819.64元，最终以工程结算造价按面积分摊到各户金额为准，多退少补。第五条、买受人按分期付款方式按期付款，买受人订立合同的当日付清房款的40%，余款分期支付或办理银行按揭。分期支付方法如下，1＃、2＃楼封顶时该两栋买受人付清所购房的全部余款；3＃、4＃楼建设至五层时，支付至该房款造价的60%，封顶时付清该房全部余款；5＃、6＃楼建设至5层时，该两栋买受人支付至该房屋造价的60%，建设至11层时，支付至该房款造价的80%，封顶时付清该房全部余款；……。第七条、售房人在2015年9月27日前分批次交付，但遭遇不可抗力，且在发生之日起60日内，售房人告知买受人的，交房日期顺延；……。第八条、除遭遇不可抗力的特殊情况外，售房人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，并有权索取支付已交付房价款每日万分之壹的违约金。第九条、售房人应当在商品房交付使用后500个工作日内，将办理权属登记材料交由房管局受理办证。双方亦就保修责任等事项进行了明确约定。签订合同后，原告依约向被告付清了购房款。因本案诉争房屋所在小区存在缺少相关市政配套设施等问题，导致该项目无法申请环保验收，进而导致被告无法按期交房。原告认为被告的行为已经构成违约,遂提起诉讼。 另查明：被告出售给原告的房屋系被告规划建设的危旧房改造项目（纳入地方保障性安居工程）即桂山新苑小区项目。因该项目位于贺州市新开发地段，附近没有任何市政配套基础设施，且小区周边1000米范围内没有排水排污接口。被告于2015年6月19日向贺州市人民政府提出《关于请求完善保障性安居工程市政配套设施的请示》，恳请贺州市人民政府将位于该项目前的永丰路的征地及市政建设尽快提上议程，解决该小区市政配套设施问题。贺州市人民政府于2016年3月25日作出《研究广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目（桂山新苑项目）历史遗留问题会议纪要》，要求贺州市住房制度改革委员会办公室（以下简称贺州市房改办）对2015年12月25日前已签订购房合同并缴纳首付的对象，按照最基本条件重新进行资格审查备案，并协调有关部门完善桂山新苑小区项目周围市政配套设施建设。之后，被告分别于2016年12月5日、2017年5月3日、2018年3月7日向贺州市人民政府提出《关于请求解决桂山新苑市政配套设施的请示》、《关于解决桂山新苑小区市政配套道路的请示》、《关于请求解决桂山新苑小区交房入住相关问题的请示》，请求贺州市人民政府解决桂山新苑小区的市政配套设施、交房等问题。贺州市人民政府于2018年5月28日作出《关于桂山新苑小区规划、环评验收有关问题协调会议纪要》，同意将桂山新苑小区项目纳入市城区房地产历史遗留项目处理范围，并对桂山新苑小区交房、市政配套设施等涉及的相关部门提出了相应的工作要求。通过贺州市房改办资格审查的购房者，才能购买桂山新苑小区的房屋。2018年11月7日前，被告已通知原告办理房屋交付手续。 本院认为，原告与被告于2013年1月20日签订的《广西壮族自治区国有大桂山林场危旧房改造项目（限价商品房）购房合同》，是双方当事人在平等自愿，协商一致的情况下签订的，合同内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。关于原告主张的逾期交房违约金是否具有事实和法律依据的问题。首先，被告逾期交房的主要原因在于桂山新苑小区位于贺州市新开发地段，附近没有任何市政配套基础设施，因此该小区的水、电、路、排污等基本配套设施不完善，尤其是小区周边1000米范围内没有排水排污接口，导致该小区无法进行环保验收，进而无法按期向原告交房。桂山新苑小区配套的道路建设涉及征地拆迁问题，排水、排污等市政配套设施建设亦不属于被告的职权范围并且也不是被告凭借自己力量所能解决的。从被告提交的证据看，从2015年起被告已多次向贺州市人民政府提交请示报告，请求贺州市人民政府协调解决桂山新苑小区的道路、排水、排污等配套市政设施问题。其次，原告购买本案诉争房屋必须经过贺州市房改办的资格审查，审查通过，被告才能交付房屋。综上，本案逾期交房的主要原因并不是被告自身造成的而是由于政府部门行为等客观原因引起的，此类情况也是被告不能预见，不能避免并且不能克服的客观情况，不能归责于被告。根据情势变更原则和公平原则并且结合本案的实际情况，本案逾期交房的违约责任如由被告承担亦不公平合理，故原告主张的逾期交房违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。因双方当事人在合同中对办理房屋权属登记已有明确约定，现被告并不存在违反该约定的行为，且房屋权属登记由政府有关部门办理。办证的受理、审批等程序和过程并不是被告所能左右的，故原告主张要求被告办理房屋权属登记的诉讼请求，尚无事实依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条的规定，判决如下： 驳回原告邱丽君的诉讼请求。 本案受理费415元（原告已预交），由原告邱丽君负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贺州市中级人民法院。 审 判 长  李永慧 人民陪审员  黄秀莲 人民陪审员  尹 静 二〇一八年十二月十四日 法官助理陈月群 书记员白宇鹏