贵州省天柱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2627民初1635号 原告：贵州高品物业发展有限公司（以下简称贵州高品物业）。 法定代表人：舒晓强，总经理。 委托诉讼代理人：杨天焯，系该公司员工。 被告：石月芝，女。 委托诉讼代理人：潘美生。系石月芝之夫。 原告贵州高品物业诉被告石月芝物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贵州高品物业的委托诉讼代理人杨天焯、被告石月芝及委托诉讼代理人潘美生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贵州高品物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告物业管理费1472元、滞纳金244元；2、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年1月20日原告与XX花园业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向其开发的小区提供物业管理服务，合同期限从2016年1月20日起至2020年12月31日止。合同约定，原告提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和使用人，受益人按房屋面积向原告支付物业管理费。物业管理费价格为步梯楼0.6元/㎡/月，电梯楼为0.8元/㎡/月，商业门面为1.5元/㎡/月，物业管理费已在房管局物价局备案，缴费时间为一年一缴（预缴），逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。被告石月芝系天柱县xx镇XX花园X栋xx号商业门面业主，门面面积40.92平方米，按合同约定应当向原告缴纳2016年1月1日至2017年12月31日期间的物业管理费用1472元，但被告一直拒绝缴费，产生滞纳金244元。合同履行至今，原告按合同约定为被告所在的小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告却拒不履行自己的缴费义务。原告是经凯里市房地产事业发展管理局批准成立的物业管理企业，原告在收费情况不尽如人意的情况下依然坚持自己的职责，实现小区公共部位的安保、保洁、水电畅通、污水处理、设备设施养护，没有出现安全事故，更无偷盗、打砸、恶性事件等案件发生。物业费的收取不到位严重影响了一个企业的正常发展，由此使本公司难以发放近30名员工（全部农民工）的正常工资。原告在XX花园小区的工作是全体业主及相关单位有目共睹的，被告拖欠物业管理费的行为严重违反了《贵州省物业管理条例》第六十七条“业主应当根据物业服务合同约定交纳物业管理费，业主不得以未享受物业服务或者无需接受相关物业服务为由拒交。”的规定。现特向人民法院提起诉讼，请求法院依法作出公正的判决，维护原告企业的合法权益。 被告石月芝辩称，一、原告与天柱县XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》违反了《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》和《贵州省物业管理条例》相关条款的强制性规定，属无效合同。理由如下：（一）、原告不是XX花园业主选聘的物业管理企业，而是天柱县XX花园业主委员会经2016年1月20日会议研究决定同意，并与天柱县XX花园业主委员会签订了《物业服务合同》的物业管理企业，其合同的签订违反了《物业管理条例》的强制性规定。1、被告对原告进驻和退出天柱县XX花园小区物业管理的相关事宜毫不知情，被告从来没有接到有关召开业主大会的通知，也从来没有参加过业主大会或参与过任何形式的投票（表决）；2、原告与天柱县XX花园业主委员会签订《物业服务合同》之前并未召开业主大会，而业主大会也并未授权天柱县XX花园业主委员会与本案的原告签订《物业服务合同》，原告也并不是业主大会选定的物业管理企业。3、原告在诉状中承认了原告是“天柱县XX花园业主委员会选定并签订了《物业服务合同》的物业管理企业”的事实。（二）在2016年1月20日签订《物业服务合同》时，原告还未成立，不具备法人资格，不具备民事权利能力和民事行为能力。违反了《物业管理条例》第三十二条第一款和《中华人民共和国合同法》第九条第一款的强制性规定。（三）原告在2016年国家还未取消“物业服务企业二级以下资质管理”，且未取得“物业服务企业资质”的情况下，从事物业管理活动，违反了《物业管理条例》第三十二条第二款的强制性规定。（四）原告明知自己不具备“从事物业管理活动资格”，且未经天柱县XX花园业主选聘同意的情况下，与天柱县XX花园业主委员会恶意串通，以收费与服务水平明显不相适应的合同条款，签订了《物业服务合同》，严重损害了答辩人的利益。1．在服务水平上，非住宅房屋经营门面房与小区内步梯和电梯住宅房屋之间没有互通通道，相互隔离，处在临街道路（通道）的开放环境，除能享受与小区内步梯和电梯住宅房屋公用化池的清理服务外，没有享受到原告提供的其他服务。2．非住宅房屋经营门面房能享受到原告的服务只有公用化粪池的清理，与步梯住宅房和电梯住宅房享受的服务相比，几乎为零。在物业管理综合服务费的收取上，非住宅房屋经营门面房是步梯住宅房的2.5倍、是电梯住宅房的1.9倍。原告提供给答辩人的服务与其收取的物业管理综合服务费明显不相适应严重损害了答辩人的利益。综上所述，2016年1月20日原告与天柱县XX花园业主委员会签订的《物业服务合同》，违反了相关法律的强制性规定，属无效合同，对答辩人自始没有法律约束力，答辩人没有支付原告物业管理费的义务。二、即使该合同有效，对答辩人也不产生约束力。答辩人购买的是门面，而且合同中并未约定门面应缴纳物管费，XX花园业主委员会在《物业服务合同》中未经任何门面业主参会或同意擅自增加营业门面的物管费，显然是增加了门面业主的负担，属于无效条款。综上所述，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 经审理本院认定事实如下：被告石月芝购买了天柱县xx镇XX花园X栋xx号商业门面（门面建筑面积为40.92平方米）。2016年3月3日黔东南苗族侗族自治州工商行政管理局向原告高品物业公司颁发了营业执照，公司成立日期为2016年1月18日。2016年1月20日原告高品物业公司与天柱县xx镇XX花园业主委员会签订了《天柱县XX花园物业服务合同》，合同约定由原告向被告购买门面所在的小区天柱县xx镇XX花园提供物业服务，期限为2016年1月1日至2020年12月31日止，收费标准步梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元收取，电梯住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.8元收取，非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1.5元收取，物业服务费每12个月收取一次，由业主自行到物业管理办公室足额交纳，逾期缴费的从逾期之日起按每天应缴费用的千分之一缴纳滞纳金。2016年4月21日凯里市房地产事业发展管理局向原告颁发了中华人民共和国物业服务企业资质证书。2016年5月3日原告将与天柱县XX花园业主委员会签订的物业服务合同送到物业管理部门天柱县住房和城乡建设局进行了备案。2016年1月至2017年12月原告已按合同约定为天柱县XX花园小区提供了相应的物业管理服务。原告在被告购买的门面上张贴了催交物业费通知，但被告一直未交纳，为此，原告向本院提起诉讼。 上述事实，有原、被告的陈述、营业执照、资质证书、《天柱县XX花园物业服务合同》、物业服务合同备案表、张贴物业费催缴通知照片、照片、证实材料等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点是：1、原告与天柱县xx镇XX花园业主委员会签订的《天柱县XX花园物业服务合同》是否有效？2、非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1.5元收取是否公平合理？3、原告要求被告支付滞纳金244元是否应得到支持？ 1、关于贵州高品物业发展有限公司与天柱县XX花园业主委员会签订的《天柱县XX花园物业服务合同》是否有效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”《天柱县XX花园物业服务合同》系贵州高品物业发展有限公司与天柱县XX花园业主委员会双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。天柱县XX花园业主委员会是由小区业主选举产生，其有权代表业主与物业服务企业签订合同。且依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以并非合同当事人提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。石月芝作为业主如对业主委员会或物业服务企业有异议，有权通过业主大会更换业主委员会成员和解聘物业服务企业，因此对石月芝辩称其没有参加业主大会，也没有参与业主委员会的选举，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同对其没有约束力的主张不能成立。贵州高品物业发展有限公司在与天柱县XX花园业主委员会签订物业服务合同时虽未取得相应资质，但其确已为天柱县XX花园业主提供了物业服务，且在2016年4月21日即取得了物业服务资质，故石月芝称贵州高品物业发展有限公司在签订合同时未取得物业服务资质，合同无效的意见，本院不予支持。石月芝辩称贵州高品物业发展有限公司与天柱县XX花园业主委员会恶意串通损害业主利益，但其未能提供证据证明，本院不予支持。 2、关于石月芝购买的非住宅房屋经营门面物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取是否公平合理的问题。《物业管理条例》第四十条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”本案中，石月芝购买的门面系临街的商业门面，依据《天柱县XX花园物业服务合同》，非住宅房屋经营门面按建筑面积每月每平方米1.5元收取。该约定系天柱县XX花园业主委员会代表业主与贵州高品物业发展有限公司在自愿的基础上进行的约定，对小区各位业主均具有法律约束力。小区业主应当在享受物业服务的同时，应当严格按照合同约定履行支付物业管理费的义务。依据合同约定，石月芝应向贵州高品物业发展有限公司交纳的物业管理费为1473.12元（40.92㎡×1.5元/㎡×24个月），故贵州高品物业发展有限公司请求石月芝支付物业管理费1473.12元，于法有据，应予支持。石月芝称其享受的物业服务与小区内住户业主所享受的物业服务要相对少一些，而物业服务费却高于小区内住户物业服务费很多，显然有失公平。对此，本院认为《天柱县XX花园物业服务合同》系贵州高品物业发展有限公司与天柱县XX花园业主委员会自愿达成的协议，不存在欺诈、胁迫等行为，也未存在违反法律法规的情形，双方当事人应当按照合同约定履行各自义务。且非住宅房屋经营门面物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元收取的约定也并未过高，石月芝也未能提供证据证明该约定过高，故对其上述抗辩，本院不予支持。 3、关于石月芝是否应该支付滞纳金244元的问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”贵州高品物业发展有限公司虽在石月芝购买的门面上张贴了物业费催交通知，但石月芝购买的门面是租赁给他人经营，贵州高品物业发展有限公司张贴的物业费催交通知不能证明催交的具体时间，其也不能提供证据证明已向石月芝本人送达了书面催交通知，因此贵州高品物业发展有限公司要求石月芝支付滞纳金244元的请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下： 一、被告石月芝于本判决生效后十日内支付原告贵州高品物业发展有限公司物业管理服务费1473.12元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告贵州高品物业发展有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告石月芝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。 审判员 吴    帆 二〇一八年十二月二十日 书记员 张立杰（代）