昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4179号原告：杭利民，男，汉族。原告：欧阳迎春，女，汉族。两原告共同委托诉讼代理人：朱绍坤、徐涛，云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：肖淇元，男，汉族。被告：王姣姣，女，傈僳族。两被告共同委托诉讼代理人：康贵连，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明熙成房地产经纪有限公司。法定代表人：李存禄，执行董事。委托诉讼代理人：王丽，女，汉族，系公司员工，特别授权代理。原告杭利民、欧阳迎春与被告肖淇元、王姣姣和第三人昆明熙成房地产经纪有限公司（以下简称熙成房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月25日受理后，依法适用简易程序于2018年12月7日公开开庭进行了审理，原告杭利民、欧阳迎春及其共同委托诉讼代理人朱绍坤、徐涛，被告肖淇元及被告肖淇元、王姣姣的共同委托诉讼代理人康贵连，第三人熙成房产经纪公司的委托诉讼代理人王丽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杭利民、欧阳迎春向本院提出如下诉讼请求：1、请求确认原、被告双方于2017年3月15日签订的《房屋转让预约合同》以及原、被告与第三人于2017年3月15日签订的《房屋买卖经纪合同》有效；2、请求判令二被告继续履行2017年3月15日签订的《房屋转让预约合同》《房屋买卖经纪合同》，并协助二原告房屋以及车位办理不动产权变更登记手续，过户到二原告名下；3、请求判令二被告向二原告共同支付36万元违约金；4、请求判令二被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费。事实和理由：二原告、二被告与第三人于2017年3月15日签订《房屋买卖经纪合同》，约定二原告以人民币90万元的价格购买二被告房屋以及车位。同日，二原告与二被告就购买诉争房屋及车位事宜签订《房屋转让预约合同》并经昆明市明信公证处以（2017）云昆明信证民字第14467号《公证书》进行了公证。根据上述合同约定，二被告应于诉争房屋及车位达到过户条件后与原告签署正式房屋买卖合同，并配合二原告办理不动产权属过户手续，否则二被告就向二原告承担36万元的违约金，二原告并有权要求二被告继续履行合同。上述合同签订后，二原告依约向二被告支付的购房预付款50万元，二被告也于签约当日将诉争房屋及车位交付给了二原告占有、使用，且二原告也按要求交纳了自接房（含车位）后的相关物业管理服务费。现诉争房屋、车位已达到过户条件，但二被告却采取强行向诉争房屋中搬入物品、强行更换诉争房屋门锁等方式强占诉争房屋，并明确表示不再向二原告出让诉争房屋及车位，不予履行合同义务。二被告的上述行为已严重侵犯了原告的合法权益，为维护二原告的合法权益，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》之规定，特向贵院提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。被告肖淇元、王姣姣辩称：原告的诉讼请求无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。主要理由：第一、原、被告双方于2017年3月15日签订了房屋转让预约合同和房屋买卖经纪合同，两份合同约定的内容不一致，应以房屋买卖经纪合同约定的内容为准；第二、原告未按合同约定向被告支付首期购房款50万元，违约责任在原告，被告保留要求解除合同及原告承担违约责任的权利；第三、原、被告双方在合同中约定的违约金为房屋交易总价款的40%即360000元过高，没有相应的法律依据，请求法院适当予以调整。第三人熙成房产经纪公司述称：原、被告于2017年3月15日在我公司居间中介下签订《房屋买卖经纪合同》，同一天，双方还签订了《房屋转让预约合同》，并对该合同进行了公证，原告已按合同约定向被告支付了购房首付款50万元，尾款按合同约定应于房屋产权过户之日支付，发生本案纠纷主要是因为被告不按合同约定协助原告办理产权过户登记手续造成的，其违约责任应在被告。原告杭利民、欧阳迎春围绕诉讼请求，向本院提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并附卷佐证。对有争议的证据，本院作如下认定：1、原告提交的第二组证据，其真实性被告质证无异议，本院对该组证据的真实、合法及关联性予以认定，结合第三人陈述，该组证据能证明，原、被告双方在签订房屋转让合同时，被告肖淇元及其母亲潘巧智均在场，原告将购房定金和首付款支付给被告肖淇元的母亲潘巧智时，被告在场并未提出异议，且被告肖淇元还向原告出具收款收据，原告已按合同约定向被告支付了首付款50万元的证明观点。2、原告提交的第三组证据，其真实、合法及关联性，本院予以认定，该组证据能证明，双方签订房屋转让预约合同后，被告已将诉争房屋移交原告管理、使用；3、原告提交的第五、六组证据，本院对其真实、合法及关联性予以认定，该证据能证明诉争房屋已达到过户条件，被告不按合同约定协助原告办理诉争房屋的过户登记手续，被告的行为已构成违约的证明观点；本院根据双方当事人举证、质证和证据认定意见，确认如下法律事实：原告杭利民、欧阳迎春系夫妻关系，被告肖淇元、王姣姣曾系夫妻关系，双方于2017年10月登记离婚。2017年3月15日，原告杭利民、欧阳迎春（乙方）、被告肖淇元、王姣姣（甲方）与第三人熙成房产经纪公司（丙方）签订《房屋买卖经纪合同》，同日，原、被告还签订了《房屋转让预约合同》，2018年3月16日，原、被告双方在云南省昆明市明信公证处对《房屋转让预约合同》进行了公证。上述两份合同均约定：被告肖淇元、王姣姣将其房及车位作价900000元转让给原告杭利民、欧阳迎春；合同签订之日，原告向被告支付定金30000元；合同公证之日，原告向被告支付首付款500000元（含定金），剩余房款350000元待甲方取得住房《不动产权证》双方办理完住房产权变更登记即乙方取到其名下由不动产管理部门出具的住房《不动产登记受理通知书》，由乙方向银行申请按揭贷款支付，如因贷款政策调整或乙方因素不能贷款或贷款额度下调乙方必须10日内以现金方式一次性补足房款或以现金方式补足差额，乙方贷款的贷款利率及贷款额度以银行审批时贷款政策为准，剩余车位款人民币50000元待甲方取到车位《不动产权证》原件后，双方办理完产权变更登记当日即乙方取到其名下由不动产管理部门出具的《不动产登记受理通知书》当日一次性付清；甲、乙、丙三方约定该房产产权过户的时间为：甲方取到《不动产权证》20个工作日内办理。《房屋买卖经纪合同》第十五条违约责任第3项约定：办理完《房屋转让预约合同》公证后，甲乙双方如任意一方违约的，则违约方赔偿守约方违约金人民币360000元，如乙方对上述房产进行了装修、入住等行为的，如甲方违约，则应再行支付给乙方实际装修费、搬家费等直接损失并退还乙方所支付的房款。《房屋转让预约合同》第6条违约责任第6.1项约定：若甲方拒不签订正式合同，将房屋转让给他人、提高转让价款的，甲方除应向乙方退还所收到的全部预付款外，还需向乙方支付房产交易总金额40%的违约金，同时，乙方有权要求甲方继续履行合同，将房屋转让给乙方。两份合同还对其他相关事项进行了约定。上述合同签订后，原告于签订合同之日即2018年3月15日按约定向被告肖淇元的母亲潘巧智的账户转账支付了定金30000元，被告王姣姣向原告出具定金收据一份；原告于《房屋转让预约合同》公证之日即2018年3月16日向被告肖淇元的母亲潘巧智支付470000元，两次共计支付了500000元（含定金），被告肖淇元向原告出具了《收据》。2018年3月15日，被告的母亲潘巧智向原告办理了房屋移交手续，将所售房屋的钥匙、住房使用说明书、业主手册、住房质量保证书、临时管理规约、物业服务协议等移交原告，原告正式对涉案房屋进行了管理和占有。2018年9月15日，被告肖淇元取得了涉案房屋的《不动产权证》；2018年7月29日，被告肖淇元取得涉案车位的《不动产权证》。后因被告肖淇元未按合同约定协助原告办理涉案房屋及车位的产权过户登记手续，双方经协商无果，原告遂向本院提起诉讼。另查明：被告肖淇元与王姣姣于2017年10月登记离婚。在诉讼过程中，本院根据原告杭利民、欧阳迎春的申请，于2018年10月30日作出（2018）云0114民初4179号民事裁定书，对本案涉案房屋及车位进行了查封保全。综上所述，本院认为：原、被告及第三人于2018年3月15日签订的《房屋买卖经纪合同》和原、被告于同日签订的《房屋转让预约合同》均系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律规定，其合法有效，依法应受法律保护。故对原告要求确认上述两份合同有效的诉讼请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原、被告双方签订的合同虽名为《房屋转让预约合同》，但双方在合同中就当事人名称、房屋基本情况、购买房屋的位置、价格、面积、税费、违约责任等均进行了约定，该协议已具备房屋买卖合同成立的实质要件与必备条款；且原、被告双方在签订《房屋转让预约合同》当日，被告就向原告移交了房屋使用管理权，原告也按约定支付了购房首付款，双方已开始实际履行协议，现被告已取得涉案房屋及车位的不动产权证，双方合同约定的办理不动产权证变更登记手续的条件已成就，该合同不存在事实上和法律上的履行障碍，具备可履行的条件。故对原告要求被告继续履行上述两份合同并协助原告办理涉案房屋及车位不动产权证过户登记的诉讼请求，本院予以支持；原、被告双方在签订的《房屋转让预约合同》第6条违约责任第6.1项中明确约定，被告违约，应向原告支付房产交易总金额40%的违约金，且原告有权要求继续履行合同。本案根据原告提交的证据及第三人熙成房产经纪公司的陈述，造成合同未能按约全部履行的违约责任在被告，故对原告要求被告除继续履行合同义务外，还应承担违约金的诉讼请求，本院予以支持，但双方合同约定的违约金过高，本院根据本案实际，结合公平原则和被告的答辩意见，将违约金调整为涉案房屋交易金额的20%即180000元。被告认为原告未按合同约定直接向其支付购房首付款，违约责任在原告的答辩观点，证据不充分，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告杭利民、欧阳迎春与被告肖淇元、王姣姣于2018年3月15日签订的《房屋转让预约合同》和原告杭利民、欧阳迎春，被告肖淇元、王姣姣与第三人昆明熙成房地产经纪有限公司于2018年3月15日签订的《房屋买卖经纪合同》合法有效。二、被告肖淇元、王姣姣继续履行与原告杭利民、欧阳迎春签订的《房屋转让预约合同》和与原告杭利民、欧阳迎春及第三人昆明熙成房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖经纪合同》，由被告肖淇元、王姣姣于本判决生效之日起十日内协助原告杭利民、欧阳迎春将位于昆明市呈贡区金盾俊园A2地块20栋11层1102号房及A2地块A2－3地下室车位C128的不动产权证变更登记到原告杭利民、欧阳迎春名下。三、被告肖淇元、王姣姣于本判决生效之日起十日内向原告杭利民、欧阳迎春支付违约金180000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6700元，减半收取计3350元，由被告肖淇元、王姣姣负担2000元，原告杭利民、欧阳迎春负担1350元；保全费5000元，由被告肖淇元、王姣姣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  黄云二〇一八年十二月十一日书记员  廖平