四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终14424号 上诉人（原审被告）：成都强讯新和房地产开发有限公司。住所地：四川省成都市新都区新都镇新太路**附**。 法定代表人：吴学强，总经理。 委托诉讼代理人：石焓，四川聚仁德律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）刘品元，男，1964年12月3日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：饶玲，女，1973年5月20日出生。 汉族，住四川省井研县纯复乡永乐村****。 被上诉人（原审原告）：黄德琼，女，1962年9月15 日出生，汉族，，住四川省成都市新都区 委托诉讼代理人：饶玲，女，1973年5月20日出生，汉族，，住四川省井研县 上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司（以下简称强讯公司）因与被上诉人刘品元、黄德琼商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都市新都区人民法院（2018）川0114民初3129号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。 强讯公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回刘品元、黄德琼的诉讼请求或者依法改判调减支付逾期交房违约金。主要事实与理由：一、因案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，影响案涉工程进度和竣工验收是不争事实，构成双方签订的《商品房买卖（预售）合同》及《补充协议》约定的不可抗力，而非一审判决认定的不属于不可抗力事件。二、即使案涉项目规划调整、市政道路延迟施工不构成双方合同约定的不可抗力，但影响案涉工程施工进度和竣工验收是不争事实，即导致逾期交房的过错并非强讯公司所为，至少应予调减合同约定的违约金。综上，请求二审法院正确适用法律，公正裁决。 刘品元、黄德琼答辩称，强讯公司要求改判的理由“因涉案项目规划调整，市政工程迟延施工，影响工程进度和竣工验收，构成双方合同约定的不可抗力”，不能成立。事实与理由如下：1.案涉购房合同第二十四条关于不可抗力约定“因不可抗力不能按照约定履行本合同的…因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明”而实际情况是：在签订本合同前，强讯公司不仅未说案涉项目遇到“不可抗力”影响，还说能提前交房。从2014年12月19日双方签订预售购房合同时起，至2018年4月11日起诉追究强讯公司违约责任在新都区人民法院立案时止，在长达3年的时间内，刘品元、黄德琼以及金香领邸1千多户业主均未收到强讯公司关于“不可抗力事件”的证明。强讯公司在一审诉讼期间和上诉书中才提出“因不可抗力不能按约定履行合同”显然是为推诿或拖延承担违约责任；2.案涉项目的城市规划调整，市政工程施工完全没有影响楼盘工程进度和竣工验收，强讯公司违约逾期1年多才向刘品元、黄德琼交房，完全是强讯公司过错所致。预售购房合同签订时的2014年12月，案涉的城市规划调整和相关事项早已完成，建筑工程从2014年5月1日开工到购房签约时已建成近半，完全可以在拟竣工时间2016年4月30日完成。强讯公司所提的规划道路“五四街”位于“金香领邸”后门楼盘红线外，各按红线施工，不影响楼盘建设。但为给楼盘建设提供施工通道，城建局把“五四街”道路和管网施工安排在建筑工程竣工转入楼盘内装（装修，道路和绿化）时期进行，1个月即可完成，不影响强讯公司履行合同按约在2016年9月29日前交房。案涉楼盘的商品住宅在2015年春节就已售完，强讯公司在取得巨额预售房款后却不留足建房资金，致使建筑公司因拿不到钱在基本完成主体工程开始二装时罢工。从2016年3月罢工停建，2016年10月20日复工，到2017年4月工程完成转入内装前，“五四街”道路一直被强讯公司占用围在楼盘工地里，市政工程迟延施工恰恰是强讯公司过错所致。强讯公司2017年5月让出“五四街”道路红线后，市政工程立即施工，1个月就完成了建设。而案涉楼盘2017年6月2日才玩成面积测绘取得《房屋面积测绘表》，2017年8月18日才完成项目竣工验收，同年10月19日才向刘品元、黄德琼交房。调阅帝都“香城网”互动平台“书记区长信箱”2016年9、10月公布的区政府关于“金香领邸”延迟交房问题的回复函，强讯公司的违约原因和责任一目了然。 因强讯公司的过错延期1年多才交房，造成刘品元、黄德琼的经济损失远大于合同约定违约金数额。请求二审法院依法驳回强讯公司的上诉请求，维持原判。同时判决强讯公司赔付因诉讼造成新的经济损失共计800元。 刘品元、黄德琼向一审法院提出诉讼请求：1.强讯公司向刘品元、黄德琼支付迟延交房违约金29822元（按合同约定从合同约定交房之日暂计算至实际交房之日，后按相同标准计算至完全交房之日止）；2.本案诉讼费用由强讯公司承担。 一审法院经审理查明：刘品元、黄德琼与强讯公司签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）、《补充协议》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。合同约定刘品元、黄德琼向强讯公司购买位于成都市新都区新都镇五四村二、四社地块“金香领邸”小区1幢1单元6层601号房屋1套（以下简称案涉房屋），总价款为373706元。合同第十条交付条件约定:“（一）出卖人应当在2016年9月29日前向买受人交付该商品房。……”。合同第十二条逾期交房责任约定:“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第九条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。” 后刘品元、黄德琼向强讯公司履行了付款义务。2016年9月19日，强讯公司发出《延期交房通知函》载明：“……但在后续施工中，由于受经济不景气、房地产业遭受重创等诸多因素的大环境影响，以及因政府原因周边市政道路尚未形成，导致金香领邸项目工程进度迟缓，影响了金香领邸项目的竣工日期……”。2017年6月2日，案涉小区完成面积测绘并取得《房屋面积测绘表》。2017年8月18日，案涉小区项目竣工验收并取得《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》。强讯公司于2017年10月19日将该房屋交付刘品元、黄德琼使用。 另查明，案涉项目所在地块从2012年开始进行周边零星土地整合、修建市政道路等。 一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷，刘品元、黄德琼与强讯公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。本案争议焦点为：强讯公司迟延交付房屋是否构成违约，若违约，该怎样承担违约责任的问题。一审法院将争议焦点分述如下： 一、关于强讯公司迟延交付房屋是否构成违约的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。于本案中，刘品元、黄德琼已按合同约定履行付款义务，强讯公司应严格按照合同约定履行交房义务，但强讯公司却于一年左右后才向刘品元、黄德琼交付案涉房屋，其已构成违约，应当承担相应的违约责任。关于强讯公司主张因不可抗力导致逾期交房，一审法院认为，不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，而本案中关于案涉项目市政道路施工虽对案涉工程施工进度、竣工验收造成一定影响，但并非不可抗力事由，不应免责。故一审法院对强讯公司提出因市政道路施工等属于不可抗力而免责的主张不予支持。 二、关于违约责任的承担问题。强讯公司在签订合同时向刘品元、黄德琼提供了《住宅使用说明书》、《房屋质量保证书》，在交房前已经取得了《成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋面积测绘表》，符合合同第十条第（二）款约定的交付条件。但强讯公司违反了合同第十条第（一）款约定的交房时间，故应当按照合同约定承担逾期交房的违约责任，强讯公司应当向刘品元、黄德琼支付违约金（计算方式为已付购房款×逾期天数×0.0002）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、强讯公司于判决生效之日起十五日内向刘品元、黄德琼支付逾期交房违约金28700.62元。二、驳回刘品元、黄德琼的其他诉讼请求。案件受理费272元（已减半收取），由强讯公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 刘品元、黄德琼向本院提交了成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》，载明如下内容：“2010年，由成都强讯新和房地产开发有限公司开发的金香领邸项目在开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，对我区房地产市场和社会稳定造成了严重的不良影响。为进一步规范我区房地产市场秩序，严肃处理违法违规行为，经研究，按照信用计分标准低38条之规定，给与成都强讯新和房地产开发有限公司2016年度信用记减20分处理，并在全区范围内进行通报批评。希望各区房地产开发企业高度重视，引以为戒，切实做到依法经营，诚信履约，共同维护好我区房地产市场秩序”。刘品元、黄德琼拟以此证明强讯公司在案涉项目开发过程中不按照规定使用商品房预售款造成资金短缺，项目停工，进一步导致不能按期交房并多次引发群体性事件。 强讯公司发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，但对关联性有异议。该证据是房管局的通报批评，对内容是否真实无法核实，该意见仅仅是房管局单方的意见。 本院经审查认为，新都区房管局的工作职责包括了规范和管理房地产市场，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系。故本院认为，首先，该《通报》系在成都市新都区房管局官方网站上公布，故本院对真实性予以采纳；该《通报》详载了案涉楼盘因开发企业即强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件。故本院对真实性、合法性、关联性予以确认。其次，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十四条“国家机关或者其他依法具有社会管理职能的组织，在其职权范围内制作的文书所记载的事项推定为真实，但有相反证据足以推翻的除外。必要时，人民法院可以要求制作文书的机关或者组织对文书的真实性予以说明”之规定，强讯公司不认可新都区房管局的该项认定意见和《通报》的内容，但未提交相反证据予以推翻，故本院对该《通报》予以采信。 二审中，强讯公司向本院提交《调取证据的申请》，申请本院至新都市新城建设指挥部调取“五四街”的建设资料，后明确为“五四街”的施工日志。强讯公司拟“五四街”的施工日志证明“五四街”建设过程中市政管网施工影响案涉项目建设，导致项目迟延交房。 本院经审查认为，首先，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十四条“民事诉讼法第六十四条第二款规定的当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据包括：（一）证据由国家有关部门保存，当事人及其诉讼代理人无权查阅调取的；（二）涉及国家秘密、商业秘密或者个人隐私的；（三）当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的其他证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，可以在举证期限届满前书面申请人民法院调查收集”的规定，强讯公司应当提交相应证据证明其因客观原因不能收集上述资料；其次，根据成都市新都区房管局于2017年1月16日作出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》所记载的内容，证明案涉楼盘迟延交付的系强讯公司自身原因所致，故其调取申请本院不予准许。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人强讯公司的上诉请求与被上诉人刘品元、黄德琼的答辩意见，本案二审争议焦点为：强讯公司是否应向刘品元、黄德琼支付逾期交房违约金以及原审法院对违约金金额的确定是否正确。现就上述争议焦点做如下论述： 强讯公司上诉提出，其公司不应支付违约金或应当调减违约金，理由为案涉项目规划调整、市政工程迟延施工，应了案涉工程施工进度和竣工验收，构成合同约定的不可抗力。本院经审查后认为，首先，新都区规划管理局在2012年6月29日即出具《关于土地整合意见的函》、2015年启动建设工作，但案涉商品房买卖合同在此时间后签订。强讯公司作为案涉楼盘的开发企业，应当对楼盘建设中可能出现的问题和困难应做充分预判，故行政机关已在案涉商品房买卖合同签订前做出了土地整合意见，故土地整理事项并不属于不能预见的事项，也并非导致不能按期交房的不可抗力；其次，在本案诉讼过程中，强讯公司提出的市政道路、市政管网建设不全的问题，但其提交的证据不能证明道路施工、市政管网等建设问题对强讯公司就案涉楼盘的施工进度、交付时间造成了实质性影响，也无相应证据案涉房屋因为行政机关的行为导致商品房买卖合同约定的交付期限内无法达到法定或约定的交付条件；再次，根据新都区房管局做出的《关于对成都强讯新和房地产开发有限公司给与信用记减分的通报》，载明了强讯公司开发经营过程中不按规定使用商品房预售款，导致建设资金短缺造成项目停工，不能按照合同约定时间交付房屋并多次引发群体性事件，故本院认定，案涉楼盘停工、未按约定时间交付的原因系强讯公司自身因素所致；最后，即便系因为其他因素导致案涉楼盘迟延竣工、迟延交付，但该因素不应归责于买受人。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，强讯公司仍应承担相应的违约责任。综上，强讯公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于违约金数额的确定问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，刘品元、黄德琼根据双方合同约定的违约金计算方式提出违约金的请求具有合同依据，强讯公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对刘品元、黄德琼造成的损失远低于双方合同约定的违约金。原审法院确定的违约金金额正确，本院予以维持；强讯公司上诉请求调低违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费544元，由上诉人成都强讯新和房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月六日 书记员 龙春光