贵州省清镇市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0181民初1105号原告：朱宗友，男，1969年3月6日出生，汉族，户籍所在地贵州省，现住清镇市。委托诉讼代理人：林英，系朱宗友之妻，代理权限为特别授权代理。原告：林英，女，1971年10月30日出生，汉族，户籍所在地贵州省，现住清镇市,被告：贵州源兴房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市清镇市青龙街道办事处云岭东路，统一社会信用代码91520100683955462Y。法定代表人：廖长林，董事长。委托诉讼代理人：熊霖菲，系该公司员工，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇市住房和城乡规划建设局，住所地清镇市金清线北侧广大上城。法定代表人：杨溢，局长。委托诉讼代理人：王娟，系该局工作人员，代理权限为一般授权代理。第三人：清镇市国土资源局，住所地清镇市云岭中路（东风发电厂大楼）。法定代表人：雷刚，局长。委托诉讼代理人：陈文元，贵州浩辩律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。第三人：清镇市房屋征收局，住所地清镇市金清线广大上城售楼中心对面。法定代表人：靳方洋，局长。委托诉讼代理人：安芳，女，系该局工作人员，代理权限为特别授权代理。原告朱宗友、林英与被告贵州源兴房地产开发有限公司（以下简称源兴公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月16日立案后，依法适用简易程序，于2018年6月7日第一次公开开庭进行了审理。2018年7月20日，本案转为普通程序，并依法通知清镇市住房和城乡规划建设局（以下简称清镇住建局）、清镇市国土资源局（以下简称清镇国土局）、清镇市房屋征收局（以下简称清镇征收局）作为第三人参加诉讼，并于2018年8月23日第二次公开开庭进行了审理。原告朱宗友的委托诉讼代理人及原告林英、被告源兴房开公司法定代表人廖长林及委托诉讼代理人熊霖菲、第三人住建局委托诉讼代理人王娟、国土局委托诉讼代理人陈文元、房征局委托诉讼代理人安芳到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告朱宗友、林英向本院提出诉讼请求：1.判令被告限期协助原告办理清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（47）单元17层3号房屋的所有权转移登记手续；2.判令被告立即向原告支付逾期办理商品房转移登记的违约金：自2014年5月31日起至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，以房价款323166元为基数，按日万分之五向原告支付违约金（暂计算至2018年4月2日的违约金为226539元）；3.判令被告立即向原告支付逾期交付商业配套设施《幼儿园》的违约金：自2014年12月31日起至幼儿园实际竣工之日止，以房价款323166元为基数，按日万分之一向原告支付违约金（暂计算至2018年4月2日的违约金为38295元）；4.诉讼费用由被告承担。事实及理由：2012年9月16日，原告朱宗友、林英（买受人）与被告贵州源兴房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定二原告购买被告开发建设的位于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（47）单元17层3号房屋一套，该套住房建筑面积115.61㎡，套内建筑面积98.88㎡，房屋总价款为323166元，二原告按合同约定于2012年9月16日向被告支付房屋首付款97166元，余款226000元通过公积金支付。《商品房买卖合同》第十二条约定：“（三）商业配套设施：1、幼儿园：2014年12月30日前竣工；以上设施如果在约定期限内未竣工，双方同意按照下列第3种方式处理：（3）出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人”；第二十二条关于房屋登记的约定为：“三、转移登记：（一）出卖人承诺于2014年5月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任；2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之五的违约金”。同日，被告将上述买卖合同向清镇市住房和城乡规划建设局办理了备案登记，预售合同登记号：Y0399023，并于2012年9月16日办理预购商品房预告登记（筑房预清镇字第201204号）。2013年6月3日，朱宗友、林英与中国建设银行股份有限公司贵州省分行签订住房公积金借款合同，中国建设银行股份有限公司贵州省分行发放贷款后，2013年5月30日被告向原告交付位于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区(47)单元17层3号房屋及《商品房住房质量保证书》、《商品房住宅使用说明书》。2014年5月30日到期后，被告仍未按照合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书，2014年8月5日二原告及其他业主就被告延期交付商品房的违约金及商品房转移登记的事宜与被告协商，被告支付了延期交付商品房的违约金，但就商品房转移登记的事宜被告承诺正在准备前期资料，待办理商品房转移登记的有关文书后再来协商违约金事宜。2014年底，因被告经营管理不善，导致其开发建设的49、50栋等房屋工程停工，被告办公场所人去楼空，无法正常联系，至今未能如期交付房屋，2016年初二原告及其他业主因停车场收费问题及被告办理商品房转移登记、幼儿园竣工交付、违约金事宜，因无法联系被告方协商，便用车辆将地下停车场出入口进行封堵，物业公司报警后，城东派出所曾召集大家协商处理，当时物业公司经理张泽军表示，经和房开联系，因被告公司经营困难，暂不能办理房产证，但会积极和房开沟通，有消息会及时告知业主，同时为便于48栋业主出行，物业公司对47栋至48栋之间的过道进行改造。在十九大召开前夕，因被告公司一直未能办理商品房转移登记手续，业主代表向相关部门反映，政府出于维稳压力，曾安排工作人员同房开公司、物业公司在物业公司办公室协调处理，被告于2017年9月20日向业主承诺在2017年12月31日前完善办理产权证的相关手续及其他配套设施。2018年3月，二原告遇到被告公司工作人员，再次询问产权证办理事宜，被告告知正在准备前期手续。被告至今未取得商品房所有权转移登记有关文书，被告承诺的商业配套设施(幼儿园)也至今未竣工交付，被告的行为已构成违约，依照《商品房买卖合同》约定及相关法律规定，被告应承担的违约责任为：1、逾期办理商品房转移登记的违约金：2014年5月31日至实际交付商品房转移登记的有关文书之日止，以房价款323166元为基数，按日万分之五向二原告支付违约金，暂计算2018年4月2日的违约金为323166×1402×5／10000=226539元；2、逾期交付商业配套设施《幼儿园》的违约金：自2014年12月31日至幼儿园实际竣工之日止，以房价款323166元为基数，按日万分之一向二原告支付违约金，暂计算至2018年4月2日的违约金为323166×1185／10000=38295元。综上所述，二原告为维护自身合法权益，根据《合同法》、《最高人民法院》、《中华人民共和国民事诉讼法》等规定，向贵院提起诉讼，请求判如诉请。被告源兴公司辩称，一、原告要求被告支付违约金的诉请已超过法定时效期间，并成为一项自然债权，在被告主动对此提出抗辩的情形下，原告关于违约金的诉请不再具有法院强制执行效力，被告有权不予支付，应依法驳回原告要求被告支付违约金的诉请。二、2013年10月，因贵安新区修建“百马大道”需要，需征用被告在R03—26号地块上开发建设的商业住宅楼盘70.7亩土地(其中，直接占用R03—26号地块规划红线内土地为38476.2平方米，直接影响项目剩余边角不能按规划开发的土地6.2亩，涉案的源兴˙东城项目也在其中)，为支持市政开发建设及贵安新区发展，被告积极配合清镇市及贵安新区相关政府部门完成征用事宜。源兴东城项目原规划修建的幼儿园、游泳池等设施随着土地被征用被迫取消，且征用还导致需对项目原有的土地规划进行调整。2013年10月28日，清镇市人民政府清府专议(2013)234号专题会议纪要第三条作出要求：源兴房开的源兴东城项目建设完毕竣工验收时，因土地被征用涉及的规划调整，土地使用证重新办理等相关手续由清镇市政府住建局、国土局等部门为源兴房开完善。被告也在不断与政府相关部门协调处理因涉案房屋被征用土地调规事宜。被告在施工过程中，发现规划红线内的土地尚有东门桥村及黑泥哨村共计37.239亩的农户土地未进行丈量和补偿。清镇市国土开发中心、征地指挥部、青龙办事处、村支两委的工作人员对未征的土地实地丈量登记，并由源兴房开垫付补偿相应的土地补偿款、青苗款及地上附着物款共计173.97万元。清镇市水泥厂R03—26号宗地竞拍公告条款中未提出由土地竞得人需自行征用土地或漏征土地补偿款项由竞得人负责。该宗地《国有建设用地使用权出让合同》中第二章第四条“出让宗地面积107757.84平方米”，因此应由国土部门承担此款项。被告至今也未得到应由国土部门支付的征地款。在被告施工过程中，发现东门桥小学已占用源兴东城项目规划红线内2000多平方米土地，这部份土地面积含在R03—26号宗地的招拍挂面积中，为此被告向政府汇报，还未得到答复。在办理产权的过程中，发现源兴东城项目地块与原第二房开公司地块土地边界线交错重叠，源兴东城项目土地面积不足，土地边界线不明确，此事还有待国土及相关部门答复。清府专议[2013]103号《关于百马路与栗山路连接线涉及房屋征收工作的专题会议纪要》第四条“百马路与栗山路连接线涉及需要拆迁的房屋的赔偿资金，由源兴房开先行垫付。市政道路与源兴房开项目对所拆迁房屋资金的占比问题，按原市政府议定内容进行处理。”。2013年8月由市房屋征收局委托百花生态新城管委会对该地段房屋进行征收，拆迁了王家富等4户的房屋，由被告垫付拆迁补偿款及过渡费315.25万元，政府相关部门至今未支付被告垫付的款项。综上，涉案房屋转移登记的相关文书至今未办理完毕，是因政府征用涉案项目占用土地后，尚未给被告完善相关的调规及土地手续，是受政府行为及政府相关部门有关规定及工作程序影响，根据《补充协议》第三条，被告依法依约不应承担任何责任。第三人清镇国土局述称，国土局不是本案适格的当事人，国土局与原、被告没有直接关系，与原、被告的合同纠纷没有直接关系。第三人清镇征收局述称，百马线项目房征局履行了征收行为，与被告签订了征收合同，也足额支付了征收款项，被告的土地已经得到了足额的补偿。第三人清镇住建局述称，源兴房开的土地确实有被征用，幼儿园部分确实在内，我局已经完成了规划调整。我方已经积极完成了调整以后的相关工作，本案是业主与房开之间的民事纠纷，与我局无关。本院经审理认定事实如下：2012年9月16日，朱宗友、林英（买受人）与源兴公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定“朱宗友、林英购买源兴公司修建的清镇市青龙街道办理处东门桥源兴·东城小区（47）单元17层3号房屋一套，总价款323166元。商业配套设施幼儿园于2014年12月30日前竣工，逾期未竣工出卖人按日支付房屋总价款万分之一的违约金给买受人。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准；买受人选择不退房的，有权要求出卖人一次性支付房屋总价款千分之一的违约金给买受人。出卖人承诺于2014年5月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。”。同日，双方签订《补充协议》，补充协议附件12第三条约定：受政策及专业部门有关规定、工作程序的影响，造成不能按主合同约定时间提交办证手续的，出卖人不承担责任。合同签订后，朱宗友、林英已支付完全部购房款。源兴公司已将案涉房屋交付朱宗友、林英。清镇市人民政府印发的清府专议（2013）234号专题会议纪要载明“2013年10月28日下午，就贵安新区修建百马大道征用源兴公司在清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块投资建设的商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）的相关补偿事宜纪要如下：一、经贵安新区同意确定一次性补偿源兴房开总金额1.36亿元，不再另行支付其他任何费用。二、全部补偿款在2013年11月7日前支付完毕。三、源兴房开的源兴东城项目建设完毕，竣工验收时，因土地被征用涉及的规划调整、土地使用证重新办理等相关手续由清镇市政府住建局、国土局等部门为源兴房开完善。”。2013年10月29日，清镇市征收局与源兴公司就清镇R03-26号（原清镇水泥厂）地块商业住宅楼盘70.7亩土地（其中，直接占用R03-26号规划红线内土地为64.4亩，间接影响项目剩余边角不能按照规划开发的土地为6.2亩）签订了《百马线、金马线（清镇段）房屋、土地征收安置补偿协议书》，约定：补偿金额为1.36亿元，在2013年11月7日前一次性支付给源兴公司；源兴公司房屋、土地被征收后，涉及规划调整、土地使用证重新办理等事项，由源兴公司报清镇市相关部门完善手续，清镇市人民政府负责督促。协议签订后，源兴公司已得到补偿款1.36亿元。2015年2月4日，清镇住建局向清镇国土局发出《关于源兴东城项目规划指标调整的函》，明确“清镇市源兴东城项目地块”所剩地块主要技术指标为：用地面积71036.5㎡、总建筑面积（计容建筑面积）为175460.16㎡、商业面积10598.57㎡、容积率由2.2调整为2.47、建筑密度30%、绿地率35%。2015年4月27日，清镇国土局向清镇住建局发出《关于源兴东城项目调整容积率未缴清土地出让金前不予办理相关规划手续的函》，明确清镇国土局将委托评估公司对该宗地的容积率调整涉及补交的土地出让金进行评估，在该项目未缴清调整容积率应补交的土地出让金前，请清镇住建局不予办理该项目的相关规划手续。2017年9月30日，源兴公司向源兴东城一期业主作出承诺：承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续。同时查明，在源兴公司招拍挂取得R03-26号地块前，该地块中的部分土地已被清镇市东门桥小学占用，部分地块存在争议。源兴公司与业主在合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用。源兴公司已于2012年9月29日取得“源兴·东城小区”建设项目的商品房预售许可证，但公司至今未办理调整规划手续，未取得案涉商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付二原告。上述事实，有原、被告、第三人的陈述，身份证复印件、结婚证复印件、企业信用信息公示报告、商品房买卖合同、住房公积金借款合同、贵阳市商品房预售合同备案登记表、对源兴东城期业主相关述求的答复；被告源兴房开公司提供的项目土地示意图、2011年3月15日关于补偿东门桥小学占用源兴东城项目土地报告1份、2013年4月10日垫付规划红线内征地款的情况汇报1份、2014年2月17日支付源兴房开垫付房屋拆迁款的申请报告1份、2014年4月7日土地被征用后调整规划指标的报告1份、（2010）2013号、（2011）90号、（2013）103号、（2013）234号清镇市人民政府专题会议纪要、商品房屋预售许可证、土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建筑工程竣工验收报告、证明；第三人征收局提供征收补偿协议、付款证明；本院依法收集的对住建局工作人员的调查笔录、2015年2月4日住建局文件、（2015）12号国土局文件、规划图、清镇市征收局制作的预评估报告书等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原告朱宗友、林英与被告源兴公司签订的《商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原告朱宗友、林英购买商品房的目的是能够取得商品房及办理合法不动产权登记，被告源兴公司未按约定将办理商品房转移登记的有关文书交付原告属违约行为，被告源兴公司应在30日内协助原告朱宗友、林英办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（47）单元17层3号房屋的商品房转移登记手续。本案争议的焦点是：一、二原告诉请被告支付从2014年5月31日起至办理完毕商品房转移登记手续止的违约金是否超过诉讼时效？二、被告源兴公司是否应当承担违约责任？违约金应按何种标准计算？对于焦点一：2017年9月30日，源兴公司向业主承诺在2017年12月31日前完善一期产权证办理相关手续后，诉讼时效已经中断，并应从2018年1月1日重新开始计算诉讼时效，故二原告的诉求没有超过诉讼时效，依法应当得到法律保护。对于焦点二：被告源兴公司将商品房出售给二原告后，虽然修建百马大道征收了源兴东城项目地块中的部分土地，但源兴公司在签订《征收安置补偿协议书》之前明知土地即将被征收，在土地被征收后怠于告知二原告，且被告源兴公司在全部得到补偿款后，亦怠于向相关行政主管部门申请办理调整规划手续，被告源兴公司的行为具有过错，依法应承担违约责任。虽然合同中约定了逾期交付办理商品房转移登记的有关文书按已交付房价款日万分之五的标准计算违约金，但该违约金计算标准过高，本院酌情支持被告源兴公司从2014年5月31日起以本金323166元为基数按日万分之二标准计算支付原告违约金至办理完毕商品房转移登记手续为止。合同中约定修建幼儿园所需地块已被修建百马大道占用，被告源兴公司已实际不能修建并交付幼儿园，但被告源兴公司怠于告知二原告，根据公平原则，本院酌情支持由被告源兴公司支付原告逾期交付商业配套设施违约金3000元。综述，对二原告诉请合理部分予以支持，超过部分不予支持。对被告源兴公司所提辩解意见的合理部分予以采纳，不合理部分不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利息，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条“有下列情形之一的，事实时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（二）义务人同意履行义务；”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决如下：一、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起30日内协助原告朱宗友、林英办理完毕坐落于清镇市青龙街道办事处东门桥源兴·东城小区（47）单元17层3号房屋的所有权转移登记手续；二、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱宗友、林英逾期办理商品房转移登记手续违约金（从2014年5月31日起以本金323166元为基数按日万分之二标准计算至办理完毕商品房转移登记手续为止）；三、限被告贵州源兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告朱宗友、林英逾期交付商业配套设施违约金3000元；四、驳回原告朱宗友、林英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5272元，由原告朱宗友、林英负担2783元，被告贵州源兴房地产开发有限公司负担2489元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审 判 长  黄国芬人民陪审员  杨光华人民陪审员  李庭学二〇一八年十二月五日书 记 员  陈 雷