黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初537号原告：刘砚春，男，1974年6月10日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：于会泳，黑龙江闻明律师事务所律师。被告：哈尔滨启合房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区马端街马端小区********。法定代表人：卢峰，职务总经理。委托诉讼代理人：刘壮，北京市未名律师事务所哈尔滨分所律师。原告刘砚春与被告哈尔滨启合房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘砚春，委托诉讼代理人于会泳、被告委托诉讼代理人刘壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告返还房屋差异面积购房款64713元；二、判令被告返还2万元购房款；三、判令被告自2017年8月17日起按中国人民银行同期贷款利率支付原告84713元本金的利息至实际给付日止。案件受理费、鉴定费由被告承担。事实与理由：2016年11月13日，原、被告签订哈尔滨市商品房买卖合同书，约定，被告将位于哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号，建筑面积33.63平方米，套内建筑面积21.7平方米房屋售给原告。建筑面积单价8840.68元/平方米，总金额297312元。房屋面积以产权登记面积为准，对面积差异部分的房款多退少补。2016年11月8日，被告以交1万抵2万购房款为名收取原告预付款10000元，约定在结算时抵做房价款，但在原告支付了全部购房款，才发现被告违约，并未按交1万抵2万购房款的承诺，将该款项抵做房屋价款。合同签订后，原告于2016年11月13日向被告交付67312元预收房款、于2016年12月30日向被告交付23万元预收房款。合计297312元。该房交付后，经原告实际测量，发现层高在2.2米以下的部分面积折合套内建筑面积4.23平方米，折合建筑面积7.32平方米（2.82米×1.5米×1.73/建筑系数）。根据《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》等相关规定：计算建筑面积的房屋，层高均应在2.20米，含2.20米以上。被告将不应计入建筑面积的部分，违规收取了原告房款64713元（7.32/平方米×8840.68元/平方米）。且被告对签订合同前收取原告交1万抵2万元购房款的2万元并没有抵做房屋价款，拒绝返还原告，违反诚实信用原则，故提出以上诉请，请依法裁判。被告辩称：首先，承认实际交付原告的房屋面积少于售房时约定的面积，但对原告诉请返还差异面积购房款数额有异议，被告认为经过测量公司测量后该争议房屋的实际面积与约定面积误差为建筑面积4.62平方米，根据双方签订的房屋买卖合同的价款，以及原告诉请原告主张的面积价款，每平米8840.68元计算差价；关于原告的第二项诉请，在原告实际支付购房款时，被告已经进行相应的折抵，所以请求驳回原告该项诉讼请求；双方对争议问题有过协商，被告同意返还房款差价，但原告要求过高，因此导致诉讼产生，被告不应承担上述两项费用的利息及诉讼费用、鉴定费。原告对其诉讼主张向法庭举示证据如下：证据一、零售客户交易清单、证人（王某、陈某、丛某）证言3份，证明：2016年11月8日，原告根据被告交一万抵两万元购房款的承诺，用POS机刷卡向被告支付购房预付款1万元，事后发现被告没有按约定付1万元抵2万元购房款，也不将1万元预付款返还原告。证据二、哈尔滨市商品房买卖合同书、增值税普通发票，证明：2016年11月13日，原、被告签订商品房买卖合同，约定，被告将其位于哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号，建筑面积33.63平方米，套内建筑面积21.7平方米房屋，售给原告；建筑面积单价8840.68元/平方米，总金额297312元；房屋面积以产权登记面积为准，面积差异部分的房款多退少补；原告依约向被告支付房款297312元，被告给原告出具了2张增值税普通发票。证据三、房屋内概况照片及光碟，证明：以量尺测量看出被告交付的房屋层高不足2.2米的部分概况，原告实测后计算出面积差异部分折合房屋建筑面积7.32平方米（2.82米×1.5米×1.73/建筑系数）；证据四、面积结算实测协议，证明：原告邻居（541室业主王某）的情况与原告相仿，被告将室内层高低于2.2米的部分，全部计入房屋面积，导致实际交付的房屋建筑面积与合同约定的建筑面积不符。针对面积差异，被告于2017年9月27日与证人王某达成面积结算实测协议，并给予退款处理。被告的质证意见，对证据一中交易清单的真实性无异议，原告付1万元到被告指定账号已经抵扣，原告对该款是否进行抵扣理解有误；证人证言，因证人证言未当庭，违反证据规则，应不予采信。对证据二真实性无异议，但不能证实原告的主张成立。证据三系原告自行测量，视频显示是房屋的部分面积，被告提交的面积测算报告，实测面积29.01平方米，没有包括2.20米以下的面积，依据原告的该份证据，误差米数原告计算有误，反而应驳回原告的第一项诉讼请求。证据四是影印版，对证明问题有异议，原告对面积实测结算协议内容理解有误，该协议未体现室内层高低于2.2米的部分计入房屋面积出售，被告实际交付的面积包含原告取得的实际面积加上低于2.2米层高的面积，总数是大于双方约定的面积，被告不应按照该份证据给予返款。被告对其抗辩主张向法庭举证证据如下:证据一、哈尔滨润成测量有限公司测量资格证书、房屋面积测算报告，证明：测算报告认定案涉房屋实测建筑面积是29.01平方米，原告所述低于2.2米以下的面积没有计算在该测量报告中。证据二、WE+新青年公寓认购书，证明：2016年11月8日，双方签订认购书约定案涉房屋单价、面积、总价款346121元、原告交付定金享受9.5折优惠，认购书第二条约定在签订本认购书后7日内换签商品房买卖合同，如期签署销售9.5折优惠。足以证实被告按照认购书及双方的约定计算原告应当交付购房款297312元，计算公式为认购书中约定总价款346121元，双方约定的抵扣款3万元后×0.95折优惠×0.99折优惠，该笔款项已经扣除了3万元的抵扣款，且在双方9.5折优惠的基础上被告又给予原告9.9折优惠，原告实际交付的房款与其享受的优惠后的购房款数额一致，可以证实最终被告抵扣了3万元的预付款，且超过原告理解的2万元，应当驳回原告的第二项诉讼请求。原告的质证意见，对证据一的真实性无异议，哈尔滨润成测量有限公司的资格仅属于丙级，而且不具有鉴定人资质，案涉房屋只能由具有鉴定人资质的鉴定单位作出，该测算报告对案涉房屋的测量结果不具有最终的法律效力，且套内使用面积少2米多。对证据二的真实性无异议，第一、能够证明2016年11月8日原告交付了2万元定金，第二、能够证明该认购书第4条约定本认购书项下所买卖物业未详尽设定双方任何一方权利义务，以双方最终签署的哈尔滨市商品房买卖合同为准，第5条约定本认购书为确定该物业买卖约定性文件，待双方签订哈尔滨市商品房买卖合同后，本认购书自动失效，原告认为该认购书能够证明双方房屋的最终成交价格是根据哈尔滨市商品房买卖合同所确定的297312元，而不是被告所主张的30多万。所以原告在签订合同前交付的1万元抵2万元购房款在结算购房款时没有抵做房屋价款。庭审中，原告提出鉴定申请，一、请求对案涉房屋的套内建筑面积进行测绘鉴定（室内层高2.2米以上套内建筑面积与层高2.2米以下套内建筑面积分别进行测绘并注明）；二、请求对辽阳街14号1栋5层541号房屋的建筑面积（层高低于2.2米的除外）进行测绘鉴定。黑龙江远大司法鉴定中心于2018年6月19日作出黑远大技鉴字[2018]第93号关于辽阳街14号1栋5层541号房屋套内建筑面积测绘鉴定意见书。鉴定意见为，经现场测量，哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号房屋套内建筑面积为16.94平方米，层高不足2.2米部分，其面积为4.54平方米（含一半墙）。分析原、被告举示的证据：经双方质证，对真实性无异议的证据（零售客户交易清单、哈尔滨市商品房买卖合同书、增值税普通发票、哈尔滨润成测量有限公司测量资格证书、房屋面积测算报告、WE+新青年公寓认购书、黑远大技鉴字[2018]第93号测绘鉴定意见书）本院予以确认，并在案佐证。对双方有争议的证据本院认证如下，面积结算实测协议原告没有举示原件；证人证言，证人未到庭接受法庭质询，照片及光碟是原告自行制作，真实性存疑，这些证据均不能作为认定案件事实的依据，不予采信。本院经审理查明：2016年11月8日，原告与被告签订WE+新青年公寓认购书,主要内容是，选房人刘砚春，房号5层41门，建筑面积33.63平方米，单价10292元，总价346121元；选房人确认如下条款，1.自愿缴纳定金2万元，并确定认购书。2.买受方须在签订本认购书后7日内换签哈尔滨市商品房买卖合同并交纳相关款项，如期签署哈尔滨市商品房买卖合同享受95折优惠，逾期未办理，则相关权益全部废止，哈尔滨启合房地产开发有限公司将折扣定金，重新出售原选定的房号且不另行通知。3.选房执行实名制，买受人认购此物业后不可更名。4.本认购书项下所买卖物业未详尽设定双方任何一方权利义务，以双方最终签署的哈尔滨市商品房买卖合同为准。5.本认购书为确定该物业买卖预约性文件，待双方签订哈尔滨市商品房买卖合同后，本认购书自动失效。2016年11月13日，原告与被告签订哈尔滨市商品房买卖合同，约定，被告将其位于哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号，建筑面积33.63平方米，其中，套内建筑面积21.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.93平方米房屋出售给原告；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8840.68元，总金额297312元；面积确认及面积差异处理，以建筑面积为依据，房屋面积以产权登记面积为准，对面积差异部分的房款多退少补。付款方式为，2016年11月13日付23%现金67312元，77%公积金贷款23万元。合同签订后，原告于2016年11月13日向被告付购房款67312元，于2016年12月30日向被告付购房款23万元。庭审中，原告对双方争议的案涉房屋面积问题提出测绘鉴定申请，于2018年3月20日明确了测绘鉴定的内容，一、对位于哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号房屋套内建筑面积进行测绘鉴定（注：室内层高在2.2米含2.2米以上的套内建筑面积与层高低于2.2米的套内建筑面积分别进行测绘鉴定并分别注明）；二、对位于哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号房屋的建筑面积（注：层高低于2.2米的除外）进行测绘鉴定。经摇号选择的鉴定机构为黑龙江远大司法鉴定中心，2018年5月17日，鉴定机构在现场勘测时告知原告，其第二项鉴定要求无法进行，原告同意撤销其第二项鉴定请求。鉴定机构于2018年6月19日作出黑龙江远大司法鉴定中心-黑远大技鉴字[2018]第93号关于辽阳街14号1栋5层541号房屋套内建筑面积测绘鉴定意见书。鉴定意见为，经现场测量，哈尔滨市南岗区辽阳街14号1栋5层541号房屋套内建筑面积为16.94平方米，层高不足2.2米部分，其面积为4.54平方米（含一半墙）。本院认为，原告与被告签订的WE+新青年公寓认购书及其换签的哈尔滨市商品房买卖合同，均系缔约人真实的意思表示，内容合法有效，对缔约人具有约束力，缔约人应当依约履行。本案，原告与被告争议的焦点问题是，一、案涉房屋的套内建筑面积是否符合其双方商品房买卖合同的约定；二、被告是否应向原告返还房屋差异面积的购房款64713元及利息；三、被告是否应向原告返还购房20000元。关于双方争议的焦点问题一。《建筑工程建筑面积计算规范》3计算建筑面积的规定3.0.1建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积;结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。3.0.2建筑物内设有局部楼层时，对于局部楼层的二层及以上楼层，有围护结构的应按其围护结构外围水平面积计算，无围护结构的应按其结构底板水平面积计算，且结构层高在2.20m及以上的，应计算全面积，结构层高在2.20m以下的，应计算1/2面积。本案，原告与被告签订的商品房买卖合同约定，案涉房屋的建筑面积为33.63平方米，其中，套内建筑面积21.7平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.93平方米，经鉴定机构鉴定，案涉房屋的套内建筑面积为16.94平方米，层高不足2.2米部分，其面积为4.54平方米，依据《建筑工程建筑面积计算规范》的规定，案涉房屋的套内建筑面积应为19.21平方米（16.94平方米加上层高不足2.2米部分面积的二分之一2.27平方米），较双方商品房买卖合同约定的套内建筑面积少2.49平方米。关于双方争议的焦点问题二。由于双方约定,面积确认及差异处理，以建筑面积为依据，以产权登记面积为准，差异部分的房款多退少补。审理中，因对案涉房屋的建筑面积鉴定无法进行，原告没有举示案涉房屋的产权登记凭证，被告自认其售给原告的商品房建筑面积较双方商品房买卖合同的约定少4.62平方米，而原告系依照双方商品房买卖合同的约定向被告支付了全额购房价款，按实际建筑面积计算，原告多向被告支付了购房价款，该款被告依约应当退返原告，故本院酌定被告应按该4.62平方米向原告退返购房价款40844元（8840.68元/平方米×4.62平方米），被告占用原告该款期间原告确有利息损失，原告诉请被告自2017年8月17日起支付该款利息合理，应予支持。关于双方争议的焦点问题三。原告与被告签订的WE+新青年公寓认购书，约定，本认购书为确定该物业买卖的预约性文件，原告选购房号5层41门，建筑面积33.63平方米，单价10292元，总价346121元，在签订本认购书后7日内换签哈尔滨市商品房买卖合同并交纳相关款项，享受95折优惠；双方在商品房买卖合同中约定购房总金额为297312元，是在双方认购书基础之上确定的，原告已经享受了95折的优惠，被告已履行了自己的承诺，原告诉请被告返还该20000元购房款，于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨启合房地产开发有限公司于本判决生效后10日内返还原告刘砚春购房款40844元；二、被告哈尔滨启合房地产开发有限公司于2017年8月17日起按中国人民银行同期公布的同类贷款利率支付原告刘砚春40844元购房款的利息至该款全部返还日止；三、驳回原告刘砚春的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。鉴定费4000元，由原告刘砚春负担。案件受理费1968元，原告刘砚春负担1147元，被告哈尔滨启合房地产开发有限公司负担821元。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  王德昭人民陪审员  马 娜人民陪审员  王春燕二〇一八年十二月二十二日书 记 员  朱颖涵