安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1204民初4154号原告：阜阳外商俱乐部，住所地安徽省阜阳市颍州南路**，统一社会信用代码91341200713947157C。法定代表人：李颍，该俱乐部经理。委托诉讼代理人：刘理，安徽坤慧律师事务所律师。被告：阜阳市农业技术推广中心，住，住所地安徽省阜阳市颍泉区欧阳修路**一社会信用代码12341200485858119Q.法定代表人：苑文才，该中心主任。委托诉讼代理人：程东方，安徽金宇律师事务所律师。原告阜阳外商俱乐部与被告阜阳市农业技术推广中心确认合同效力纠纷一案，本院2018年10月24日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告阜阳外商俱乐部的委托诉讼代理人刘理，被告阜阳市农业技术推广中心的法定代表人苑文才及其委托诉讼代理人程东方到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阜阳外商俱乐部向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《产权出让协议书》合法有效。2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告双方存在先租后买的涉案房屋及土地的整体转让关系。1998年，被告将位于阜阳市颍州南路东侧东清河西岸培训中心办公楼及土地租赁给原告使用，原告并已进行改造装修经营。2001年4月，被告为解决债务及职工工资福利问题，其和主管机关阜阳市农业委员会先后向阜阳市人民政府出具阜农技（2001)11号“关于出让培训中心的请示”、阜阳市农委阜农字〔2001〉27号“关于出让培训中心的请示”，要求出让对培训中心的土地及房屋整体出让，并经政府审议批准，并由时任市长王保民签署尽快落实办理的意见。经原被告充分协商，2001年5月20日，双方签订《产权出让协议书》，明确约定被告将阜阳市农业技术培训中心位于阜阳市颍州南路东侧东清河西岸整体（包括土地和房屋）一次性出让给原告，出让金为350万元。2001年7月被告委托时任原告法定代表人汝涛代为办理涉案房产手续，并在申请表中代理人栏内，明确写明代为办理事由及关系为“原租赁关系现买断关系”，目的也是为了利于促进整体转让行为的具体实施，以便履行房产过户登记手续。2003年2月24日双方为此又签订还款协议书一份，再次明确了涉案房屋及土地整体出让的事实，另约定了付款方式及被告协助办理过户手续的义务。双方上述转让协议签订后，原告向被告支付相应转让费用，并自行投资进行了建设改造，自建部分办理了相应的房地产登记手续。现涉案房屋及土地已被征收拆迁，而被告却以涉案转让协议无效为由，否认涉案协议的转让效力，阻止原告获得相应拆迁安置赔偿，企图获得不当利益。综上，涉案转让协议不违反法律强制性规定，且当时的受让价格也远远高于市场价值，涉案房屋及土地从1998年起至转让后一直由原告占有经营使用，房地产物权已实际交付，且已完全履行，涉案协议应依法确认有效，故为维护原告合法权益，依我国《合同法》相关规定，特诉至贵院，请求依法支持原告诉讼请求。阜阳市农业技术推广中心辩称，原被告之间的产权出让协议为无效协议，阜阳市审计局2005年29号审计报告认定，双方之间的出让协议未进行资产评估，未实行公开挂牌出让，行为违法，并要求依法中止租赁和出让协议，收回产权，依法完善手续，进行资产评估，实行公开挂牌出让。2005年8月市农委向阜阳外商俱乐部发函要求维持阜阳市农技推广培训中心资产现状，等待下一步处理。原被告之间的产权出让协议违反了行政法规的强制性规定，根据《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位由下列情形之一的，应当进行资产评估：资产拍卖，转让……。”参照《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定，“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效”，最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会会议纪要》的通知第六条第（六）项“金融资产管理公司转让不良债权转让存在下列情形的，人民法院应当认定转让合同损害国家利益或者社会公共利益或违反法律、行政性法规强制性规定而无效。”原被告之间的产权出让协议违反了《城市房地产管理法》第四十条的强制性规定，案涉土地为划拨土地，《城市土地管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该产权出让协议违反了《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条、第二十八条以及《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》的规定。原被告之间的产权出让协议损害了国家和社会公共利益，也应属无效。原告明知涉案资产为国有资产，明知应经评估而未评估，其主观上不属于善意，客观上将可能造成国有资产流失的后果，该产权出让协议损害了国家和社会公共利益。案涉项目的实际总投资为5348382.54元，而协议转让总价款却是350万元，该转让价款比实际投资金额少200万元，客观上将造成国有资产流失。该产权出让协议在2005年已经被依法叫停。原被告之间应为租赁法律关系，阜阳外商俱乐部补充协议明确，主协议出让不成，仍按原租赁合同执行。根据该约定，双方之间实为租赁法律关系。当事人围绕诉讼请求进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，原告举证的证据一阜阳外商俱乐部营业执照及注册信息表、阜阳市招商阜市招商（1998）31号文件、阜阳市人民政府阜政秘（1998）233号文件同意成立阜阳外商俱乐部批复；被告阜阳市农业技术推广中心举证的证据一事业单位法人证书，本院予以确认并在卷佐证；对于双方当事人有异议的证据，原告举证的证据三被告对真实性无异议，认为市领导当时签批内容是按有关规定和法律程序办理，不能证明已履行合法出让手续，对该辩解意见本院予以采信，该证据可以证明出让房屋时履行了审批手续；对证据四出让协议书以及还款协议书各方对该证据的真实性无异议，认可是双方当事人签订，本院对该证据的真实性予以认定；对付款凭证，被告认为该款并未付清，原告对于该事实也予以认可，本院对该证据予以认可；对于证据五被告及阜阳市中级人民法院出具的付款说明，该文书是法院在审理案件时出具，本院对该证据的真实性予以认定；对证据六办理房产登记申请表、授权委托书、受托人身份证，该证据是原告办理房产证时出具的文书，本院对该证据的真实性予以认可；对于证据七房屋征收补偿协议，该协议是房屋拆迁时签订文书，本院对该证据的真实性予以认定；对于被告举证的证据二审计报告原告对该审计报告真实性予以认可，审计报告认为该出让协议未经评估，违反法律规定，但本院认为该规定不是认定合同无效的理由；对于阜阳市农委的文件、租赁合同书该证据可以证明双方签订租赁合同的事实；对于被告举证的产权出让协议书、阜阳外商俱乐部登记档案中的批复、租赁合同书与原告举证的证据一致，本院予以确认；对于被告举证的证据三生产经营场所证明属于原档案文件，本院对该证据的真实性予以认定；对于证据四、证据五阜阳市中级人民法院举证通知书、行政诉讼状、房屋征收补偿协议、中止诉讼裁定书、两份行政判决书均属于双方在行政诉讼中形成的文书，本院对该两组证据予以确认；对于证据六用地审批手续、房产证该证据被告对真实性认可，且该证据双方在行政案件中均已使用，本院对该证据的真实性、合法性、关联性均予以认定。本院经审理认定的事实如下：1998年9月8日，阜阳农技推广中心（甲方）与投资创办阜阳外商俱乐部的阜阳利枫肉类食品加工有限公司（乙方）签订租赁合同，约定甲方将座落在颍州南路东侧、东清河西岸，占地10.6亩，建筑面积3448平方米及现有全部资产租赁给乙方使用。租赁期限30年，从1999年1月1日至2028年12月31日，年租金40万元。阜阳外商俱乐部于1998年9月10日经阜阳市人民政府批准成立。2001年5月20日，阜阳外商俱乐部作为乙方与阜阳市农业技术推广中心作为甲方签订一份《产权出让协议书》，双方约定甲方按照有关程序，经上级部门及市政府同意后，将阜阳市农业技术推广中心整体产权一次性出让给乙方，乙方一次性购买全部产权；出价为350万元整，付款方式为一次性付清。全款付清后，甲方负责把全部手续移交给乙方。该协议经双方签字盖章。该合同签订当日，双方签订补充协议一份，约定主协议产权出让不成，仍按原租赁合同执行；出让办理相关评估等费用由外商俱乐部承担；上年所欠租赁费捌万伍仟元，外商俱乐部继续履行承付责任；外商俱乐部签字生效。2003年2月24日，双方再次签订一份《还款协议》，约定阜阳外商俱乐部作为甲方，阜阳市农业技术推广中心作为乙方，约定甲方将产权出让金350万元分六次付清，具体为，签订本协议当日付40万元，以后每半年付50万元，依次类推，前五次款在2005年7月23日前付清。最后一次付款前，甲方可根据自己的意愿自费办理两证过户手续，乙方必须按照甲方的要求积极配合，其后证款两清。甲方若不能如期如数付款，除还清剩余金额外另加付余款的银行利息。从2003年1月1日起，原乙方应付农民此处青苗补偿费由甲方承担。该协议经双方签字盖章。截止至2016年6月1日，阜阳外商俱乐部合计支付转让费164万元。其中包含2006年3月23日阜阳市农业技术推广中心愿意原告阜阳外商俱乐部为其代付债务70万元。2017年1月10日，阜阳市颍州区房屋征收办与阜阳外商俱乐部签订《阜阳市国有土地房屋征收补偿协议》，涉案房屋已被拆迁。本院认为，本案系确认合同效力纠纷，首先该合同签订时双方均有民事行为能力，是双方当事人真实意思表示，且该合同处分的国有资产已报请上级主管部门同意。关于是否违反法律的强制性规定问题，被告认为，本案违反了以下法律强制性规范：《国有资产评估管理办法》第三条规定：“国有资产占有单位由下列情形之一的，应当进行资产评估：资产拍卖，转让……。”参照《国有资产评估管理办法实施细则》第十条规定，“对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，或者没有按照《办法》及本细则的规定立项、确认，该经济行为无效”，最高人民法院印发《关于审理涉及金融不良债权转让案件工作座谈会会议纪要》的通知第六条第（六）项“金融资产管理公司转让不良债权转让存在下列情形的，人民法院应当认定转让合同损害国家利益或者社会公共利益或违反法律、行政性法规强制性规定而无效。”《城市房地产管理法》第四十条的强制性规定，案涉土地为划拨土地，《城市土地管理法》第四十条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。该产权出让协议违反了《行政事业单位国有资产管理办法》第二十七条、第二十八条以及《行政事业单位国有资产处置管理实施办法》的规定。因此，该合同应为无效合同。但我国合同法解释二第十四条，合同法第52条第五项规定，强制性规定是指效力性强制性规定，而本案中，被告主张无效的规定《国有资产评估管理办法》、《国有资产评估管理办法实施细则》、《行政事业单位国有资产管理办法》均属于管理性规范，违反该规定，并不影响合同的效力。对于《城市土地管理法》第四十条的规定，该规定并非禁止划拨土地转让，而是划拨土地转让应当按照规定缴纳土地出让金，该规范也并不必然导致合同无效。因此，对于被告辩解违反法律强制性规范的规定本院不予采信。阜阳市农业技术推广中心的上级主管机关阜阳市农业委员会向阜阳市政府请求出让案涉房产时已经写明，“因经营形式不好”“单位经济压力大”等不利情形存在，因此，对于其出让行为是否损坏国家和社会公共利益应当综合进行评定，而不能仅依据投资价以及出售价来评定。因此，对被告该辩解原被告之间的产权出让协议损害了国家和社会公共利益本院不予采信。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:确认原告阜阳外商俱乐部与被告阜阳市农业技术推广中心于2001年5月20日签订的《产权出让协议书》有效。案件受理费80元，由被告阜阳市农业技术推广中心负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长  李 璜人民陪审员  李世影人民陪审员  刘倍倍二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李 楠附：（2018）皖1204民初4154号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。