云南省威信县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0629民初452号原告：马维良，男，汉族，生于1963年10月21日，云南省威信县人，住威信县，农民。原告：黄明芬，女，苗族，生于1968年11月7日，云南省威信县人，住威信县，农民。原告：马福权（曾用名马平原），男，苗族，生于1995年10月8日，云南省威信县人，住威信县，农民。三原告共同委托诉讼代理人：高波，云南言广律师事务所律师，特别授权。三原告共同委托诉讼代理人：罗毅力，云南言广律师事务所律师，特别授权。被告：李强，男，汉族，生于1976年12月15日，云南省威信县人，住威信县，农民。被告：陈孔垚，男，汉族，生于1989年7月24日，云南省威信县人，住威信县，农民。二被告共同委托诉讼代理人：胡新疆，云南滇东北（威信）律师事务所律师，特别授权。被告：胡鸿祖，男，汉族，生于1990年9月2日，云南省威信县人，住威信县，农民。被告：谢涛，男，汉族，生于1989年4月14日，云南省威信县人，住威信县，城镇居民。被告：王宇星，男，汉族，生于1987年8月23日，云南省威信县人，住威信县，城镇居民。原告马维良、黄明芬、马福权诉被告李强、陈孔垚物权保护纠纷一案，本院于2018年3月14日受理后，依三原告的申请依法追加了胡鸿祖、谢涛、王宇星作为本案被告参加诉讼，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马维良、黄明芬、马福权及其共同委托的诉讼代理人高波、罗毅力，被告李强、陈孔垚及其共同委托的诉讼代理人胡新疆、被告胡鸿祖、谢涛、王宇星均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马维良、黄明芬、马福权向本院提出诉讼请求：1、判令被告李强、陈孔垚腾退三原告位于威信县旧城镇旧城村下街村民小组35号的房屋三楼及地下室；2、判令被告李强、陈孔垚赔偿违法占用三原告房屋的经济损失10,000元。庭审中，三原告将第1项诉讼请求变更为：判令被告李强、陈孔垚腾退三原告位于威信县旧城镇旧城村下街村民小组35号的房屋地下室；增加1项诉讼请求：判令被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星连带支付三原告位于威信县旧城镇旧城村下街村民小组35号的房屋三楼的租金（2018年1月25日至2019年1月25日）2,400元。事实与理由：2017年6月2日，原告马维良、黄明芬、马福权将坐落于威信县旧城镇旧城村巷子街的四层楼房（作价600,000元）与同村村民李修权位于旧城镇旧城村下街35号的六层楼房（作价1800,000元）对换，由三原告补齐差价1200,000元。三原告由此取得旧城镇旧城村下街35号的六层楼房权属，该房东临街面（含檐坎在内）、西至该房外墙角水沟、南与李修霖共墙共列、北至该房外墙角（邮政局巷子）。三原告与李修权家对换房屋前，被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星即与李修权、万满群签订了租房协议，在旧城镇旧城村下街35号房屋的三楼开设“好声音KTV”，三原告与李修权对换取得旧城镇旧城村下街35号的房屋使用权后，李修权已将收取租金的权益转让给三原告，但被告陈孔垚拒不支付2018年1月25日至2019年1月25日期间的租金2,400元（被告胡鸿祖、谢涛、王宇星已分别缴纳了2,400元租金），因上述四被告系合伙经营，故要求四被告连带支付租金2,400元。三原告取得旧城镇旧城村下街35号的房屋使用权后，被告李强、陈孔垚占用该房地下室开设了“0870休闲吧”，三原告多次要求腾退房屋，二人均予以拒绝，故诉至法院。被告李强、陈孔垚辩称，位于威信县旧城镇旧城村下街**房屋的原房主李修权、万满群差欠被告李强170,000元，双方签订了房屋抵押借款合同，约定以该房屋一楼的其中一间门面作抵押。同时李修权、万满群差欠被告陈孔垚的祖母李跃芝160,000元，李跃芝便委托被告陈孔垚全权办理追款事宜。鉴于被告李强、陈孔垚与房主李修权、万满群系亲戚，李强与陈孔垚便合伙对其房屋的地下室进行装修改造，用于经营“0870休闲吧”。2017年1月，陈孔垚出面与万满群协商租用其房屋的地下室，约定房租为5,000元/年，每年上涨1,000元，以房租抵债，双方未约定租期，也未签订书面的租赁协议。同时，，位于该房**的“好声音KTV”系万满群经营2017年1月，被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星合伙向万满群转让了该KTV经营，双方还签订了书面租房协议，约定租用其房屋三楼，租期为5年，2017年1月25日至2018年1月25日的租金为8,000元，租金每年上涨1,000元。二被告认为，三原告对诉称的位于旧城镇旧城村下街35号的房屋未办理产权登记，尚未取得房屋所有权，不符合诉讼主体资格。同时二被告租房在前，三原告买房在后，为保护自己的合法债权，不同意三原告的诉讼请求。被告胡鸿祖、谢涛、王宇星辩称，我们与被告陈孔垚合伙经营了“好声音KTV”，每人占股四分之一。三原告购买威信县旧城镇旧城村下街35号的房屋后，原房主万满群告知我们今后的房租由原告马维良收取，我们将此事告知陈孔垚，陈孔垚未同意。2018年1月，我们三人已向原告马维良缴纳了2018年1月25日至2019年1月25日的租金7,200元，不同意承担被告陈孔垚差欠的租金2,400元。原告马维良、黄明芬、马福权为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、房屋出售协议1份，欲证明三原告与李修权等人对换房屋并补齐差价，取得了位于威信县旧城镇旧城村下街村民小组35号的房屋所有权。2、收条1份，欲证明三原告已按房屋出售协议支付了差价的事实。3、证明1份，欲证明三原告与李修权家对换房屋得到了当地村委会的认可。4、照片2张，欲证明三原告与李修权家对换取得的房屋现状。5、KTV转让协议1份，欲证明万满群已将“好声音KTV”转让给谢涛等人，双方未约定用房租抵债。6、房屋租赁合同1份，欲证明被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星等人与万满群约定：若谢涛等人超过一月未缴纳租金，万满群可收回房屋且不退还保证金，双方未约定以房租抵债，同时王宇星已签字确认三原告收取租金的权利。被告李强、陈孔垚为证明其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、营业执照1份，欲证明万满群于2015年1月13日对“好声音KTV”办理了工商登记。2、房屋抵押协议1份、借条1份，声明书1份，欲证明李修权向李强借款170,000元，将位于旧城村下街村民小组35号房屋的一间门面房抵押借款的事实。3、借条3张，欲证明李修权向陈孔垚的祖母李跃芝借款160,000元的事实。被告胡鸿祖、谢涛、王宇星未向本院提交任何证据。经组织双方当事人质证，对三原告提交的第1、2、3组证据，被告胡鸿祖、谢涛、王宇星无异议，被告李强、陈孔垚对证明的真实性和三原告补齐了房屋差价的事实无异议，但认为村委会无权证明房屋的权属，无法确定该协议的真实性，三原告未办理产权登记，不能证明其已取得房屋的所有权。经审查，上述证据来源合法，客观真实，能证明三原告的欲证主张，本院予以采信并在卷佐证。对三原告提交的第4、5组证据，被告李强、陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星均无异议，本院予以采信并在卷佐证。对三原告提交的第6组证据，被告胡鸿祖、谢涛、王宇星无异议，被告李强、陈孔垚对协议的真实性无异议，称租房协议中虽未明确约定以房租抵债，但李修权、万满群在收取2017年1月至2018年1月的租金后，已将租金交给陈孔垚用于还债，且被告王宇星的签字是其个人行为，与李强、陈孔垚无关。经审查，上述证据来源合法，客观真实，能证明三原告的欲证主张，本院予以采信并在卷佐证。对被告李强、陈孔垚提交的第1组证据，三原告及被告胡鸿祖、谢涛、王宇星无异议，本院予以采信并在卷佐证。对被告李强、陈孔垚提交的第2、3组证据，三原告认为无法确认其真实性，且与本案无关，不能证明其欲证事实。经审查，上述证据证明被告李强、陈孔垚与李修权、万满群之间存在借贷纠纷，本院不作评判，被告李强、陈孔垚可另案主张。经过庭审和质证，本院认定如下法律事实：2017年6月2日，原告马维良、黄明芬、马福权（住址均为威信县旧城镇旧城村下街村民小组115号）与李修权、万满群、李和华（住址均为威信县旧城镇旧城村下街村民小组85号）签订楼房出售协议，约定：甲方（李修权、万满群、李和华））位于旧城桥头的**楼房靠邮政所的两个门面，东临街面含檐坎在内、西到楼房外墙角水沟、南面与李修霖的一个门面楼房三层共脚、共墙、共列、北至本楼房外墙角邮政局巷子，面积约180平方米，自地下室至六层，包括土地所有权及以上的空间，折合人民币1800,000元出售给乙方（马维良、黄明芬、马福权）。乙方楼房位于巷子街，东临街面包括檐坎、西到本楼房外墙角、南至赵铸昭外墙、北到郑居杰外墙，不与任何人共墙，占地面积约75平方米，该四层房屋及土地使用权折合人民币600,000元，对换给甲方，由乙方支付差价1200,000元。双方签订协议后，三原告支付了差价1200,000元，并搬入该房居住至今。万满群曾在位于旧城桥头的楼房三楼经营“好声音KTV”，2017年1月25日，万满群将“好声音KTV”以120,000元价款转让给本案被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星经营，双方签订了“好声音KTV转让协议”。同日，万满群与本案被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星签订“个人房屋租赁合同”，约定：万满群将坐落于威信县旧城镇旧城大桥旁的房屋三楼，现“好声音KTV”的经营场所出租给陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星使用，租赁期间5年（2017年1月25日至2022年1月25日），第一年租金为8,000元，以后每年上涨1,000元，按年结算；租赁期间，水、电以及其他因使用房屋产生的费用由陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星承担。2018年1月，万满群告知被告王宇星向原告马维良缴纳今后的房屋租金，被告王宇星转告被告陈孔垚，被告陈孔垚未同意，被告王宇星征得被告胡鸿祖、谢涛的同意后，在“个人房屋租赁合同”抬头处签署了“同意交房租水费跟马维良9,600元，王宇星”字样。2018年1月，被告王宇星、胡鸿祖、谢涛向原告马维良缴纳了2018年1月25日至2019年1月25日期间的租金、水费共7,200元，余下租金和水费2,400元，被告陈孔垚、王宇星、胡鸿祖、谢涛未缴纳。另查明，三原告购得李修权、万满群、李和华位于威信县旧城镇旧城大桥旁的房屋前，被告陈孔垚、李强已在该房地下室开设“0870休闲吧”。三原告购得该房后，被告陈孔垚、李强以已向万满群租赁该房地下室，以房租抵债为由，拒绝向三原告缴纳租金和腾退房屋。诉讼过程中，原、被告双方均不同意追加李修权、万满群、李和华参加诉讼。本院认为，根据《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。房地产登记是将房地产权利现状、权利变动情况以及其他事项记载于房地产登记簿上的一种不动产物权公示方式，未办理产权登记并不影响三原告与案外人李修权、万满群、李和华于2017年6月2日签订的房屋出售协议的成立和生效。三原告已按协议向案外人李修权、万满群、李和华完成了交付房屋、支付价款的义务，当然对位于威信县旧城镇旧城大桥旁的六层房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，故对被告李强、陈孔垚提出三原告对诉称的房屋未办理产权登记，尚未取得房屋所有权，不符合诉讼主体资格的主张，本院不予采纳。对于被告陈孔垚、王宇星、胡鸿祖、谢涛应否连带向三原告缴纳2018年1月25日至2019年1月25日期间的租金、水费2,400元的问题，四被告租赁房屋在前，三原告购房在后，对于租金权益的行使，原房主万满群于2018年1月告知被告王宇星向原告马维良缴纳今后的房屋租金，被告王宇星转告了被告陈孔垚，并经被告胡鸿祖、谢涛的同意，向原告马维良缴纳了2018年1月25日至2019年1月25日期间的租金、水费共7,200元，在“个人房屋租赁合同”抬头处签署了“同意交房租水费跟马维良9,600元”字样，被告陈孔垚也当庭认可接到通知，但不同意缴纳余下的2,400元。根据《合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力，即债权的转让不以债务人的同意为要件，因此被告陈孔垚应向三原告缴纳余下的租金和水费2,400元。被告陈孔垚、胡鸿祖、谢涛、王宇星系共同租房及合伙经营，在房屋租赁协议中未约定各自承担的费用比例，根据《民法通则》第三十五条第二款的规定，合伙人对合伙的债务承担连带责任，故被告胡鸿祖、谢涛、王宇星应当对尚未缴纳的租金和水费承担连带支付责任。被告胡鸿祖、谢涛、王宇星承担支付责任后，可依据合伙内部约定向被告陈孔垚追偿。对于被告李强、陈孔垚应否腾退地下室的问题，被告李强、陈孔垚称已向万满群租赁该房地下室（未约定租期），并以房租抵债，但未向本院提交有关租赁关系存在的证据予以证明，其拒绝向三原告缴纳租金和腾退房屋的行为已妨害了三原告对房屋的管理使用权，根据《物权法》第三十五条的规定，被告李强、陈孔垚理应排除妨害，腾退该房屋地下室，即“0870休闲吧”经营场所。对三原告要求被告李强、陈孔垚赔偿10,000元损失的请求，未提交证据予以证明，本院不予支持。被告李强主张与李修权、万满群存在抵押借款合同纠纷，被告陈孔垚的祖母李跃芝与李修权、万满群存在借贷纠纷，可通过合理合法的途径予以解决或另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第八十条，《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十五条、第三十九条，《中华人民共和国民法通则》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告李强、陈孔垚在本判决生效后三十日内腾退位于威信县旧城镇旧城村下街村民小组大桥旁的房屋地下室，即“0870休闲吧”经营场所，将该房屋地下室交由原告马维良、黄明芬、马福权管理使用。二、被告陈孔垚在本判决生效后三十日内支付原告马维良、黄明芬、马福权自2018年1月25日至2019年1月25日期间的房屋租金及水费2,400元，被告胡鸿祖、谢涛、王宇星承担连带支付责任。三、驳回原告马维良、黄明芬、马福权的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李强、陈孔垚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审 判 长  李 骏审 判 员  刘祥恒人民陪审员  王 赟二〇一八年十二月十一日书 记 员  艾显峰