上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0118民初22277号原告：张志鹏，汉族，户籍所在地上海市长宁区。委托诉讼代理人：魏增明，上海市君志律师事务所律师。被告：上海中建孚泰置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：江岩，董事长。委托诉讼代理人：黄磊，男。原告张志鹏诉被告上海中建孚泰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月6日立案受理后依法适用简易程序进行审理。本案于2018年12月28日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人魏增明、被告委托诉讼代理人黄磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志鹏向本院提出诉讼请求：被告支付原告逾期办理产证违约金人民币64,637.13元(以实际房屋总价款5,966,688.34元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年5月8日)。事实和理由：2016年5月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》19号101室房屋。根据实测面积，房屋总价款为5,966,688.34元。合同第十条约定,甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。第十四条约定，甲方取得大产证后30日内，甲乙双方签署《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》90天内依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报过户申请手续，申领小产证。合同签订后，原告按约支付了全部房款，由于被告违约行为，导致原告办理小产证逾期，故原告提起诉讼。被告上海中建孚泰置业有限公司辩称：不同意原告诉讼请求。1、大产证逾期办理是因政府因素所致，不应承担违约责任。所涉及房屋地块中有一部分商业用房，政府在类住宅整顿中停止了整个地块的大产证办理；2、预售合同补充条款明确合同履行期间可能出现因市场及政策变动等因素导致的购房者风险，被告不应承担任何责任；3、被告及时办理了竣工备案证书和新建住宅交付使用许可证，不存在原告所称消防设施及绿化面积存在问题导致产证办理迟延的情况；4、被告及时取得竣工验收备案证书和新建住宅交付使用许可证，有充足时间办理大产证，由于政府拒绝被告提交的申请材料，导致被告未能按合同约定时间办理大产证；5、被告取得大产证后及时通知业主领取办理小产证材料，业主迟延办理小产证的责任不应由被告承担。经开庭审理查明：2016年5月22日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买上海市青浦区徐泾镇会恒路666弄《中建锦秀名都》19号101室房屋。合同第十条约定，甲方承诺在2017年10月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证(大产证)，乙方有权单方面解除合同。合同第十四条约定在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由双方签署本合同规定的《房屋交接书》，《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件；双方签署《房屋交接书》之日起90天内，依法向青浦区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领房地产权证(小产证)。合同补充条款一重要提示约定合同履行期间可能出现市场及政策变动等因素导致的乙方风险，甲方不承担任何责任。补充条款一第9条约定，甲方取得大产证后30日以书面形式通知乙方到甲方指定地点签署《房屋交接书》，乙方签署《房屋交接书》之日起90日内依法申领小产证。合同另约定了其他事项，但未明确约定逾期办证的违约责任。合同签订后,经实测面积,实际房屋总价款为5,966,688.34元，原告已经按约支付了全部房价款，被告已交付原告系争房屋。2017年10月31日，被告取得系争房屋大产证，所在小区存在住宅和商铺两种房屋。后原、被告双方签订《房屋交接书》，被告交付原告办证所需全部材料。2018年4月15日，上海市青浦区不动产登记事务中心受理原告办理小产证申请，2018年5月8日，系争房屋小产证核准登记至原告名下。另查明，2016年12月8日，被告取得系争房屋所属项目的《建设工程竣工验收备案证书》。2016年12月23日，被告取得系争房屋所属项目的《上海市新建住宅交付使用许可证》。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《上海市商品房预售合同》、购房发票、房屋交接书、竣工规划验收合格证，被告提供的《建设工程竣工验收备案证书》、《上海市新建住宅交付使用许可证》、不动产权证书,本院出示的不动产登记簿等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方存在如下争议焦点：一、被告迟延办理大产证原因；二、逾期办证期限。针对争议焦点一，原告称，大产证迟延办理的原因是绿化面积不足、消防设施未通过验收。被告称，因系争房屋所在小区存在商业项目，受到上海市人民政府整顿“类住宅”的政策影响，一段期间内停办大产证，导致被告逾期办理大产证。对此被告提供关于协调《中建锦秀名都项目》产权证办理的请示、关于协调《中建锦秀名都项目》27-03地块开通网签的请示、关于协调《中建锦秀名都项目》23-02一期住宅产权证办理和27-03地块预售网签的请示、关于办理《中建锦秀名都项目》大产证的办理意见、青浦区人民政府办公室秘书科公文办理便函、关于印发《关于本市商业办公清理整顿项目转型的规划土地指导意见(试行)》的通知、《关于加强青浦区商业办公楼建筑规划管理工作的报告》，原告对上述证据真实性无异议，但是认为政府整顿的是开发企业违法行为，被告违法在先，政府整顿不属于政策变动。本院认证如下：被告提供的上述文件，原告对其真实性无异议，本院予以采纳。据此本院确认如下事实：2017年5月22日，被告向案外人上海西虹桥商务开发有限公司提交请示，称被告对中建锦秀名都项目设置了清理整顿办公室，专门办理违章23－02地块7#、8#、9#楼退房的善后处理工作，但未存在违规现象的24－02地块一期1－4#住宅项目也被告知停办大产证、27－03地块商办项目网签系统也被暂停，申请上海西虹桥商务开发有限公司帮助协调申请开通产权证办理和网签。后经相关监管部门检查验收23－02地块二期1－6号商品住宅和底层商铺，青浦区人民政府于2017年9月下旬同意青浦区房管局意见，决定按规定程序予以办理大产证手续。针对争议焦点二，原告称，逾期办理小产证的损失不应计算至申请之日，而应计算至核准之日。被告称，大产证办出后被告及时通过电话或书面方式通知原告领取办证资料，故即使被告违约，也应计算至大产证办出之日。本院认为：原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。原告已按合同约定履行付款义务，被告应在合同约定的期限内按约定的交房条件履行交房义务并协助原告办理小产证。根据预售合同约定，被告应于2017年10月30日前办理大产证并在之后30日内签署房屋交接书，在签署交接书后90天内共同办理过户手续，故被告应在2018年2月27日前协助原告办理小产证。现被告于2017年10月31日才取得房屋大产证，导致原告迟延取得小产证，故被告应承担逾期办证的违约责任。针对被告所主张的政府停办大产证不属于被告违约情形的意见，本院认为，政府对于“类住宅”的整顿行为是基于开发商的违法行为，并非政策变化所致，即使被告迟延办理大产证与“类住宅”整顿行为有关，也系被告自身违法行为所致，被告理应按照合同约定承担违约责任。关于逾期办证损失的计算方式，原告主张的起算时间和计算标准符合法律规定，本院予以确认。关于截止时间，被告未提供证据证明取得大产证时已通知原告，本院认定应以原告申请办证日为准。综上，被告赔偿原告逾期办证损失，应以5,966,688.34元为本金，按每年4.35%的1.3倍，自2018年2月28日起计算至2018年4月15日，计43,114.30元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海中建孚泰置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告张志鹏逾期办证损失43,114.30元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,415.90元，减半收取计707.95元，由原告张志鹏负担270元，被告上海中建孚泰置业有限公司负担437.95元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈菊芳二〇一八年十二月二十九日书记员  胡敏雯附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。