.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2018）内0422民初3442号原告：张守财，男，1955年6月16日出生，蒙古族，退休职工，现住内蒙古赤峰市。委托诉讼代理人：徐永忠，内蒙古百宽律师事务所律师。被告：赵洪霞，女，1958年1月11日出生，蒙古族，个体户，现住内蒙古赤峰市。委托代理人：田利民，内蒙古富河律师事务所律师。被告：路广勇，男，1960年3月16日出生，汉族，原住内蒙古赤峰市。现羁押于赤峰市第四监狱。被告：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：内蒙古赤峰市松山区西大街中段路南。法定代表人：王桂芹，总经理。委托诉讼代理人：杨昌忠，内蒙古云暄律师事务所律师。被告：赤峰天德通建筑工程有限公司。住所地：赤峰市松城区桥西大街**。法定代表人：王会志，经理。原告张守财与被告赵洪霞、路广勇、赤峰宝石房地产开发有限公司、赤峰市天德通建筑工程有限公司之间所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张守财及其委托诉讼代理人徐永忠、被告赵洪霞的委托诉讼代理人田利民、被告路广勇到庭参加了诉讼，被告赤峰宝石房地产开发有限公司、赤峰天德通建筑工程有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张守财向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认位于巴林左旗林东东城区上京商贸广场CZ-11081号（C区1号楼1单元1081室）楼房的所有权归原告所有。2、由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2011年3月24日，路广勇以赤峰天德通建筑工程有限公司的资质承包赤峰宝石房地产开发有限公司开发的左旗上京广场CZ-2工程，由路广勇负责施工。2012年8月21日，赤峰宝石房地产开发有限公司划拨给路广勇名下CZ-11081号（C区1号楼1单元1081室）等楼房抵顶工程款。2013年4月15日，路广勇与原告签订住宅认购合同，将C区1号楼1单元1081室楼房卖给张守财，总价款36万元，张守财首付16万元，经过诉讼，巴林左旗人民法院于2016年7月11日作出（2015）巴民初字第5482号民事判决，确认原告张守财与路广勇签订的住宅认购合同成立并生效，判决已经生效。2016年8月份，原告张守财一家实际入住该楼房，此楼房涉及的物业费、取暖费、电费等一切费用均由原告张守财交纳。2017年10月10日，张守财通过法院交清了所有房款，至此，张守财交清了房款并实际占有使用楼房，买卖合同已经履行，楼房的所有权属于张守财所有。张守财在办理网签和房产证的过程中，由于赵洪霞拿出针对同一楼房的认购合同而使原告的网签和房产证的办理受阻。经了解，2014年10月21日，赤峰宝石房地产开发有限公司根据路广勇的要求与赵洪霞签订了买卖合同，将涉案楼房卖给赵洪霞用于抵顶借款，说明赵洪霞的买卖合同是路广勇一房二卖，卖给赵洪霞抵顶借款的，原告的买房合同时间是2013年4月15日，被告赵洪霞的合同时间是2014年10月21日，原告张守财的合同在先，被告赵洪霞的合同在后，根据法律规定在先合同有效，在后合同无效。路广勇将已经卖给张守财的楼房再次卖给赵洪霞，赵洪霞的合同属于无效合同。原告依据有效合同实际占有使用楼房并交清房款，合同已实际履行，原告已经获得上京商贸广场小区C区1号楼1单元1081楼房的所有权，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告赵洪霞庭审答辩称，被告赵洪霞与涉案商品房的开发人和销售人签订商品房买卖合同，合同依法成立合法有效，合同签订当时被告赵洪霞已向被告宝石公司支付了全部的购房款，并且持有唯一的，同时该份合同已被生效的民事判决确认有效，为此被告赵洪霞与被告宝石公司所签订的合同依法应与保护；原告所持的合同是原告与被告路广勇之间签订，在涉案商品房的开发人销售人宝石公司未到庭时应对相关的事实进行确认，并且原告提交的证据不能证明路广勇对涉案争议的商品房具有合法的处置权，被告赵洪霞提交的备案书中，路广勇书写的内容证明在被告赵洪霞与被告宝石公司、被告路广勇通过交回备案书并书面书写交回并担保等内容，证明被告赵洪霞与宝石公司签订合同时路广勇已经丧失涉案房屋的处分权，并且否认路广勇与原告之间签订的合同关系。综上，原告的诉讼请求不符合法律规定。被告路广勇庭审答辩称，我与赵洪霞之间是借贷关系并以楼房顶账，我是用13套楼房和1个商厅顶账的，在结算完毕后我发现我们的账结算的不对，我们之间因为此借贷结算问题产生了争议，争议的这套房是我扣留下的。被告赤峰宝石房地产开发有限公司、赤峰天德通建筑工程有限公司未作答辩。本院经审理查明以下事实：巴林左旗林东镇上京广场建设项目系被告宝石公司中标开发的建设工程项目，被告路广勇作为实际施工人挂靠赤峰天德通建筑工程有限公司在该建设工程项目施工，该工程的建设工程施工合同履行模式系以在建工程折抵建设工程施工单位或实际施工人的工程款。2013年4月15日，原告张守财与被告路广勇签订了《住宅认购合同》，原告张守财购买巴林左旗林东上京商贸广场CZ-11081号约106.5平方米住宅一套，总价款35万元，多退少补。其中住宅认购合同甲方处印有赤峰天德通建筑工程有限公司上京商贸广场CZ-2项目部印章。原告张守财分三次以现金方式支付给路广勇购房款16万元。张守财于2016年8月16日搬入该楼房入住至今，但未签订网签合同及办理房屋产权证书。在此之前的2012年7月11日，被告赤峰宝石房地产开发有限公司将涉案的巴林左旗上京商贸广场CZ-11081号住宅楼以《备案书》的形式确认给被告路广勇以抵顶其工程款。2014年10月21日，被告赤峰宝石房地产开发有限公司上京商贸广场负责人孙海发以赤峰宝石房地产开发有限公司的名义与被告赵洪霞签订《商品房认购合同》，合同加盖赤峰宝石房地产开发有限公司林东项目部印章，以371316元的价格将涉案楼房卖给被告赵洪霞，房款的支付系以路广勇欠赵洪霞款抵顶的方式支付，被告路广勇在《备案书》上签字注明“同意将此备案书退回宝石公司售楼部，此备案书真实合法有效，如出现法律问题本人负全责。”。另查明，2013年4月15日，原告张守财与被告路广勇签订的《住宅认购合同》，已经本院（2015）巴民初字第5482号民事判决书确认为有效合同，原告张守财在持该判决书到房产管理部门办理网签及房屋产权证书时，因被告赵洪霞出示了其与被告赤峰宝石房地产开发有限公司于2014年10月21日签订的《商品房认购合同》，导致原告张守财办理网签及房屋产权证书受阻，现原告要求对该楼房的所有权进行确认。上述事实有双方提供的《住宅认购合同》、《商品房认购合同》、《备案书》、本院（2015）巴民初字第5482号民事判决书、原告入住时间的证明、物业服务合同及交纳热力费、电费、水费收据等一系列证据在卷佐证，足能证明上述事实。本院认为，本案争议的CZ-11081号住宅楼系被告路广勇作为实际施工人以抵顶施工费的方式取得，该商厅现尚未取得《中华人民共和国物权法》严格意义上的物权，在该商厅上设定的权利应遵循民事法律的一般原则进行处理。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。本案虽非人民法院执行过程中产生的执行异议，但该原则应作为处理本案裁判的参考依据；同时，内蒙古自治区高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件相关问题的指导意见》第六条规定：“出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在合同均为有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按照以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（一）已经办理房屋所有权转移登记的；（二）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（三）已经合法占有房屋的；（四）合同实际履行在先的；（五）均未履行，合同成立在先的。”；涉案楼房系被告路广勇以抵顶施工费的形式自房地产开发单位赤峰市宝石房地产开发有限公司取得，其享有《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》中所涉的优先权，在此前提下，原告张守财买受被告路广勇享有优先受偿权房源的买卖合同在先且被确认为有效合同，其已经缴纳了16万元房款，剩余房款已经全部交付至本院执行账户。根据上述合同签订、履行情况，结合上述法律、法规及相关规定，应当确认原告张守财取得涉案房屋的所有权；被告赵洪霞所持《商品房认购合同》不足以证明其权利优先于原告张守财。综上，原告张守财的诉讼请求应予支持，本院依法确认巴林左旗上京商贸广场CZ-11081号住宅楼的所有权归原告张守财所有；被告赵洪霞的反驳理由证据不足，本院不予支持，其合同权利可通过主张债权的方式另行处理；被告赤峰宝石房地产开发有限公司、赤峰天德通建筑工程有限公司未按规定的时间参加开庭审理，视为其放弃反驳原告诉讼请求的权利。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十八条之规定，判决如下：巴林左旗上京商贸广场CZ-11081号住宅楼的所有权归原告张守财所有。案件受理费50元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 聂文江人民陪审员 张志杰人民陪审员 贾玉珠 二0一八年十二月八日书 记 员 刘 冬