云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2017）云0112民初4931号原告：杨茜，女，1992年5月3日生，白族，身份证登记住址：云南省大理白族自治州云龙县。委托诉讼代理人：杨鲜萍，女，1968年8月4日生，白族，身份证登记住址：云南省大理白族自治州云龙县。系杨茜母亲，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈永通，云南义成律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明大商汇实业有限公司，住所地：云南省昆明市西山区前兴路大商汇商贸中心****。统一社会信用代码：91530100750661326B。法定代表人：张明贵，职务：董事长。委托诉讼代理人：李益奎，云南华恒律师事务所律师，特别授权代理。原告杨茜与被告昆明大商汇实业有限公司（以下简称：大商汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨茜的委托诉讼代理人杨鲜萍、陈永通，被告大商汇公司的委托诉讼代理人李益奎到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告按照购房总价的10%赔偿原告商品房的销售广告和宣传资料就开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺与事实不符的损失80195.8元；2、被告按照购房总价的10%赔偿原告实际房屋功能区与合同约定不符的损失80195.8元；3、被告按照购房单价赔偿原告未实际赠送11.56平方米面积房屋的损失116231.52元；4、被告立即赔偿原告阳台封窗费5900元；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2O15年9月3日，原、被告双方签订《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于昆明市西山区希望花园2幢1单元21层2104号房屋，套内建筑面积79.76平方米，单价10054.63元/平方米，总价801958元。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2016年12月原告查看房屋时发现被告说明和允诺的赠送面积、小区园林水景，篮球场，娱乐健身等公共配套设施却不存在。下水管道布局不合理且发现房屋实际面积与购买面积不符，公摊面积过大，电梯存在下坠的危险，阳台未封窗。才知被告在销售商品房过程中进行了虚假宣传，小区环境以及商品房面积与销售广告宣传不符。故诉至法院。被告辩称，一、双方签订的合同及补充协议合法有效，被告已严格履行了合同，向原告交付了符合双方合同约定经竣工验收合格的房屋。二、双方签订的合同及补充协议中多处约定被告的广告及宣传资料仅起到宣传作用不对双方产生约束力，被告在宣传时也已明确提示宣传资料仅供参考，被告无虚假宣传的行为。三、被告交付的房屋经过具备测绘资质的测绘公司实测，房屋套内建筑面积与合同约定一致，原告主张的“实用面积”与合同约定的套内建筑面积不是同一概念，被告无违约行为。四、原告装修房屋有权自主决定是否封闭自己的阳台，但费用应由原告自行承担。原告诉讼请求无事实和法律依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了质证。双方当事人对《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》、宣传广告、昆明大商汇实业有限公司出具的发票、银行交易明细清单、希望汇网页截图2张、希望汇公众号截图8张、视频截图1张、被告在搜房网和优酷网上发布的视频各一段、原告拍摄的视频一段、《关于“希望花园”小区三期竣工验收备案表的情况说明》一份、工程规划图一份、景观设计方案及绿化种植总平面图一份的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：一、原告提交的房屋照片，因该照片具体拍摄时间、、地点情况不明，未能显示其确系本案原告购买房屋，本院对其不予确认。二、原告提交的销售结果表照片，因与被告提交的该结果表照片一致，本院对其予以确认。三、原告提交的收据非正式票据，金额为5400元的收据无收款人签名或盖章，且无其他证据加以印证，本院对其不予确认。四、原告提交的手机截图，因该截图所载内容发布者不明，未能显示系被告意思表示，本院对其不予确认。五、被告提交的沙盘模型照片，能够与原告提交的视频资料所记载信息相吻合，本院对其真实性予以确认。六、被告提交的公示系公开发行的报纸，本院对其真实性予以确认。七、被告提交的资质证书、销售结果表、测量数据表、竣工验收备案证明书，来源合法、内容完备，能够与其他证据相互印证，本院对其真实性予以确认。八、被告提交的《物业移交确认单》，来源合法、内容完备，有原告签名，原告虽不认可但未能提交证据予以反驳，本院对其真实性予以确认。经审理，本院确认法律事实如下：2015年9月3日，原、被告签订《商品房购销合同》一份，约定：原告向被告购买昆明大商汇商贸中心·希望花园Ⅲ项目2号楼一单元21层2104号房，按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为79.76平方米，单价为每平方米10054.63元，总价款为801958元。同日，双方签订了《商品房购销合同补充协议》，约定：被告展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰和家具布置参考，非买卖双方的房屋（含花园）交付标准，买卖双方以合同及附件约定的标准进行房屋交付；被告所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整；被告为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等。沙盘、模型、样本间所展示的上述环境配套设施仅供参考，最终以交付房屋时的实际状况为准；买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任；买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力。合同所付户型图左上及中下房间中各有虚线标示的隔墙一道。2016年7月4日，昆明市西山区园林绿化局在《昆明日报》刊登了希望花园（大商汇商贸中心A1-1）建设项目绿化工程设计方案进行了公示，载明：A1-1地块总用地面积为51616.56平方米，净用地面积为51616.56平方米，属商业服务设施用地兼容居住用地。项目绿化工程设计方案经昆明市西山区园林绿化局审查，绿地面积13959.52平方米。绿地率27.04%。满足《昆明市城镇绿化条例》及《国有建设用地使用权出让规划条件》规定的绿地率要求。所涉项目经建设单位组织验收合格于2016年12月5日进行了竣工验收备案。经云南精正测绘有限公司测量案涉房屋套内建筑面积为79.76平方米，建筑面积为110.63平方米。2016年12月6日，原告签署了《物业移交确认单》确认接房，验收意见表中未提出隔墙、窗存在问题。另查明，被告制作的宣传广告载明涉案房屋户型建筑面积110.63平方米、赠送面积11.56平方米、实得面积122.19平方米。被告售楼部悬挂的D户型户型图载明建筑面积约110.63平方米、赠送面积约11.56平方米、实得面积约122.19平方米，本户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积等可能不同。案涉项目沙盘旁被告制作了提示牌，提示模型因制作比例所限，与实景存在一定的差异；模型仅供参考，具体建设结果会与模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改，不在另行通知，最终交付结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。案涉项目开盘销售前被告通过互联网发布视频及网页宣传资料称：项目建成后将拥有一线滨江品质华宅、希尔顿花园酒店、、地标甲级写字楼“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场，项目打造1.4万平中庭美景。所附设计效果图中有项目整体夜景、篮球场、植物绿化、景观小品、室内房间布置等内容。经现场勘验，双方一致确认案涉项目现无大型水景、篮球场、希尔顿酒店，小区内有健身设施、园林绿化、名为“耍街”的商业街一条，原告购买的房屋已进行了装修，现无合同所附户型图左上及中下房间中虚线标示的隔墙。本院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及合同补充协议系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现原告认为被告在销售广告和宣传资料中对案涉项目所作的说明和允诺与实际不符要求被告按购房总价的10%进行赔偿，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”，被告在销售时确宣传案涉项目建成后将拥有希尔顿花园酒店、、地标甲级写字楼“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场。但原告购买的房屋系住宅，小区内是否拥有酒店、写字楼等设施并不足以对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定产生重大影响。经现场勘验小区内有名为“耍街”的商业街一条，其与宣传资料中介绍的“水岸天街”休闲商业街、一站式全方位购物商场虽有名称、规模、具体包含内容等差别，但考虑到双方签订买卖合同时案涉项目尚处在建状态，商业的招商、发展、运营也处在不断变化中，实际过程中产生以上差异不能据此视为违反合同约定。对于宣传资料中所称的打造1.4万平中庭美景、篮球场，双方合同约定被告所有的关于本项目的广告及宣传资料中的景观效果、建筑物外立面及其色彩效果与实际建成后的效果可能会有差别或有局部调整；被告为整体综合需要，有权在本项目的场地内选址、建设、调整公建配套设施，如植物、景观小品、自行车棚、配电室、管道井、消防道、消防栓等，案涉项目的绿化工程设计方案经昆明市西山区园林绿化局审查公示，绿地面积13959.52平方米，绿地率27.04%，项目完工后经建设单位组织验收合格。被告对具体公建配套设施进行调整经主管部门审核通过，且与宣传资料所称总体绿地面积相当。另经现场勘验小区内亦建有运动健身设施。上述调整不应视为违反合同约定。对于原告所称下水管道不合理、电梯不合格、公摊面积过大的问题，合同约定买受人对已完成竣工验收的房屋设计、质量、管道设置等问题提出异议的，应自行向国家法定机构申请质量鉴定，并根据鉴定结果确定出卖人是否应当承担法律责任，原告未举证证明所涉项目存在下水道、房屋主体设计不合理、电梯不合格、公摊面积违反承诺等问题，原告主张无法支持。对于原告主张被告交付的房屋缺少隔墙，导致实际房屋功能区与合同约定不符应按购房总价的10%赔偿原告的诉讼请求，经现场勘验现确无合同所附户型图左上及中下房间中标示的隔墙，但因该房屋现已进行过装修改造，而根据被告提交的《物业移交确认单》原告在验收房屋时并未提出缺少隔墙的问题，现又主张该房屋交付时不符合合同约定，原告主张的事实难以认定，本院无法支持。对于被告应向原告交付房屋的面积问题，《商品房购销合同》约定房屋按套内建筑面积计价，该商品房套内建筑面积为79.76平方米，被告交付的房屋经测量符合该合同约定。现原告主张被告实际交付的房屋面积与宣传不符应赔偿其损失，本院认为房屋面积系房屋买卖合同的主要内容，对合同的订立及房屋价款的确定具有重要影响，双方对合同房屋面积的约定应合理关注、审慎考虑、明确界定。本案中合同除明确约定了房屋的面积外，同时约定买卖双方均同意以《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件所约定之条款为界定双方权利、义务之最终有效依据，《商品房购销合同》、《补充协议》及其附件之外的任何要约、要约邀请，均不对合同双方具备约束力，且原告提交的被告售楼部悬挂的户型图也提示户型图所标尺寸仅供参考，交房尺寸以合同约定为准。被告对其宣传内容亦进行了必要提示说明。双方所称“实得”面积是否包含阳台按测量面积一半计算部分并不明确。原告主张本院难以支持。对于原告主张的阳台封窗费，双方合同中未约定案涉房屋应当封闭阳台，原告要求被告承担其封闭阳台的费用无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨茜的全部诉讼请求。本案案件受理费4896元，由原告杨茜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  张宗波人民陪审员  夏书萍人民陪审员  李沙佧二〇一八年十二月二十七日书 记 员  赵亚萍