上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0114民初19383号原告：廖乐红，女，1984年12月3日出生，汉族，住江西省抚州市。原告：龚智方，男，1985年9月3日出生，汉族，住上海市嘉定区。原告：龚思齐，男，2011年4月30日出生，汉族，住上海市嘉定区。法定代理人：龚智方(系原告之父)，即本案原告龚智方。上述三原告共同委托诉讼代理人：黄河，北京天达共和(上海)律师事务所律师。上述三原告共同委托诉讼代理人：韩飞，北京天达共和(上海)律师事务所律师。被告：上海惠格置业发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：俞燕萍，执行董事。委托诉讼代理人：瞿蓓，上海合勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：许春旭，上海合勤律师事务所实习律师。原告廖乐红、龚智方、龚思齐与被告上海惠格置业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄河、韩飞、被告的委托诉讼代理人瞿蓓、许春旭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于上海市嘉定区绿苑路XXX弄XXX号XXX层XXX室之房地产权证书(小产证)；2.判令被告支付原告自2017年5月31日起截至2018年6月30日的逾期办证(小产证)违约金人民币(以下币种同)44,240.29元，以及自2018年7月1日起至被告实际办出房地产权证(小产证)日止的逾期办证违约金(上述违约金均以已付购房款531,990元为基数，按照日万分之二点一的标准计算)。事实与理由：2015年8月30日，就原告购买被告预售的嘉定区绿苑路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋(以下简称系争房屋)，原告与被告签署了《上海市商品房预售合同》，约定总房价款531,990元；被告应于2016年9月30日前将系争房屋交付给原告，被告承诺于合同约定交房日后6个月内完成大产证办理，并约定在被告办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得房地产权证(大产证)30日内，依法向嘉定区房地产交易中心办理小产证。但被告至今未为原告办理小产证，双方合同虽然没有约定逾期办证的违约金标准，但是根据法律及司法解释相关规定，被告已构成严重违约，应按照逾期贷款罚息利率为标准计算违约金。故原告诉至法院，要求判如所请。诉讼过程中，原告变更诉讼请求中至实际办出房地产权证(小产证)之日为被告办出大产证之日。被告辩称，不同意原告诉请。系争房屋尚未取得大产证，故为原告办理小产证的条件尚不具备。双方合同未约定被告逾期办证需要承担违约责任，且原告不存在损失，故被告不应当承担违约责任。即使法院认为被告需要承担违约责任，计算期间过长，计算标准过高，要求法院予以调整。系争房屋为类住宅，2017年5月9日上海市相关部门发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》，自文件发布之日至2018年4月底之前，按照上海相关政策规定，房地产交易中心不受理此类房屋的材料，无法办理相应的所有权转移登记，故被告认为该期间系因政策原因导致无法办理产证，属于不可抗力，应在违约责任期间中予以扣除。被告在2018年5月前已将办证所需材料提交房地产交易中心，申请办理房地产首次登记，相关部门以需对全部建设用地进行土地核验为由暂不予办理，该期间也不可归因于被告。若法院认为被告违约，关于违约金的计算标准，被告认为应在存款利率下浮50%，且总额不应超过合同价款的3%，原告主张的违约金计算标准过高，请求法院予以调整，同意实际收取的购房款作为计算基数，对原告主张的起算时间无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述以及经审查确认的证据，本院确认如下事实：2015年8月30日，被告(甲方、卖方)和原告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定乙方向甲方购买位于嘉定区绿苑路XXX弄XXX号XXX层XXX室的房屋，政府批准的规划用途为店铺；总房款为531,990元；系争房屋的交付必须符合的条件为取得《建设工程竣工验收备案证书》；其中第十一条约定：甲方定于2016年9月30日前将系争房屋交付给乙方，除不可抗力外；补充条款一第十三条第5款约定，甲方承诺于合同约定交房日期后6个月内完成大产证办理；第十四条约定：在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续、取得了房地产权证(大产证)后30日内，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。甲乙双方在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。另查明，1.2016年9月23日，被告取得了系争房屋的《建设工程竣工验收备案证书》。2.系争房屋于2018年12月28日取得大产证。审理中，双方确认：1.被告已按照系争房屋的实测面积收取原告支付的购房款531,990元。2.系争房屋已交付给原告。本院认为，原告与被告之间签订的《上海市商品房预售合同》系买卖双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方应当按约履行。关于原告要求被告协助办理系争房屋小产证的诉请，本院认为，被告已于2018年12月28日取得了系争房屋的大产证，故原告的该项诉请于法有据，本院予以支持。对于原告主张自2017年5月31日起计算至办出大产证之日止，按照实际支付的购房款为基数，按照日万分之二点一的标准计算逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为，由于被告确实未在合同约定的期限内办出大产证，导致原告无法取得系争房屋的小产证，属于违约，应当承担相应的法律责任，对于原告主张的起算日期以及按照实际支付的购房款为基数的主张，符合合同约定及法律规定，且被告没有异议，本院予以确认；对于违约金的计算标准，本院认为，双方合同虽未明确约定，但根据法律规定，由于出卖人的原因，买受人未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，被告提出原告主张的计算标准过高，请求法院予以调整，结合被告的违约行为、合同的履行情况以及系争房屋店铺的属性，本院酌情确定被告按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%的标准计算；对于原告主张的计算至被告办出大产证为止的主张，因被告已在2018年12月28日办出相应的房地产权证(大产证)，该日期本院予以确认，但是考虑到鉴于2017年5月本市针对商业办公项目开展的清理整顿确实对被告办理系争房屋所在项目的大产证产生了一定影响，故本院酌情确定被告应当支付原告违约金47,100元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告廖乐红、龚智方、龚思齐办理位于上海市嘉定区绿苑路XXX弄XXX号XXX层XXX室房屋的所有权转移登记至原告廖乐红、龚智方、龚思齐名下的手续；二、被告上海惠格置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告廖乐红、龚智方、龚思齐违约金47,100元。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费890元，减半收取445元，由被告上海惠格置业发展有限公司负担(被告负担之款应于判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  卢华艳二〇一八年十二月二十九日书记员  李佳怡附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。