河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终6182号上诉人（原审原告）：卿德玉，女，1967年9月22日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：郑玲宇，北京市尚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志英，河北诚创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王立涛，女，1978年6月12日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：刘玉庚，北京英淇律师事务所律师。原审第三人：许龙，男，1978年1月25日出生，回族，住河北省高碑店市。原审第三人：杨芳，女，1981年9月10日出生，回族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：冉宝强，河北尚言律师事务所律师。上诉人卿德玉因与被上诉人王立涛，原审第三人许龙、杨芳执行异议之诉一案，前由河北省高碑店市人民法院于2017年9月25日作出（2017）冀0684民初2040号民事判决，王立涛不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年2月28日作出（2018）冀06民终1017号民事裁定书，裁定撤销原审判决，发回原审法院重审。河北省高碑店市人民法院又于2018年9月10日作出（2018）冀0684民初1939号民事判决，卿德玉不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。卿德玉上诉请求：1、依法撤销河北省高碑店市人民法院（2018）冀0684民初1939号民事判决书，发回重审或依法改判。2、本案一审、二审诉讼费田被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清。1、上诉人实际付款数额与合同约定价款一致，一审法院未审查清楚。2015年4月28日许杰以第三人许龙的名义购买了高碑店市新发地幸福城的19号楼1单元12层1201号房屋，房屋建筑面积114.62平方米，单价为4132.50元，付款方式为银行按揭，买受人于2015年4月26日交付首付款143667元，剩余房款33万元于合同签订之日起7日内或接到开发商通知之日起7日内组齐银行按揭申请资料到指定银行办理按揭手续。2015年4月30日以第三人许龙的名义在房屋登记部门做了预告登记。2015年9月4日银行按揭房款33万元由中国农业银行股份有限公司高碑店植物园分理处打入许龙账户。实际该房合同等购房手续一直由许杰保管。2016年12月17日原告与许杰经高碑店市清润房地产经纪有限公司中介居间下签订了房屋买卖合同书，许杰将其购买的登记在许龙名下的涉案房屋转让给原告。约定房屋成交首付款总价为455597元，下剩的银行按揭还款每月由上诉人进行偿还。当日，许杰代许龙为上诉人卿德玉出具收到445597元房屋款的收条，同时，卿德玉为许龙写下欠条（押金条），表明欠许龙涉案房屋款项一万元。（以上均有相关转款记录以及各项费用票据加以证实。）由上可知，原告卿德玉与第三人许龙之间的实际交付数额与合同约定数额是可以相互印证的，一审法院对此项内容并未审查清楚，便急于下了定论。2、“实际占有”并不等同于“实际使用”或“实际入住”，上诉人确已实际占有房屋。房屋购买后没有装修的业主均在物业处留存一把钥匙，便于物业检修及应急使用。2018年7月20日高碑店市华腾物业管理有限公司出具高碑店市新发地幸福城小区19号楼1单元1201室，在我公司备案业主为许龙，其未在我公司办理装修手续，室内未装修，未领水、电卡的情况说明。一审法院据此便认定上诉人卿德玉没有实际占有涉案房屋，但上诉人认为上述物业的情况说明只能认定上诉人尚未“实际入住”，但并不等同于法律意义上的“实际占有”，“实际入住”仅能表明客观的实际情况，但是“实际占有”表述的是权利状态，“实际占有”的概念不仅包括实际入住，还包括对相关财产享有占有权甚至所有权但并未实际入住，“实际占有”的概念范围应当大于并包括“实际入住”的概念范围。因此，一审法院仅以上诉人未实际入住就否定其未实际占有，是不符合法律思维逻辑的。事实上，第三人许龙于2016年12月17日即将涉案房屋及钥匙交付给上诉人卿德玉，卿德玉于当日为许龙出具收条，收条基本内容为“今收到许龙（132404197801250019）幸福城19-1-1201室房屋发票壹张，钥匙染把。”此时，按照一般理性人的思维可以明确得知，此种情况下，房屋实际占有人已经发生转移，因此，上诉人卿德玉确已实际控制涉案房屋，是该房屋的实际占有人。3、从双方签订房屋买卖合同后，上诉人每月往许龙用于还贷的银行卡内还贷，该银行卡一直在上诉人手中。上诉人与被上诉人、第三人没有利害关系，仅仅是一个单独的买房人，不存在恶意串通逃避责任的问题。二、一审法院适用法律错误。1、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条的规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。2、上诉人对于没有办理房屋过户手续不存在过错。首先，该房屋的开发商相关手续还没有准备齐全，不动产登记部门还没有为涉案房屋所在的小区整体办理不动产登记证书；其次，该涉案房屋的贷款还没有还清，在银行抵押中，抵押至今没有解除。本案中，由上述内容可知，上诉人卿德玉一方面已经支付房屋全部价款，另一方面也已经实际占有涉案房屋，虽未办理过户登记手续，但是是由于开发商的原因导致无法办理产权登记，又因为该房已经抵押给银行，抵押权尚未解除，所以无法办理产权变更登记，而上诉人对此没有任何过错。因此，人民法院不得查封涉案房屋，应当解除查封，并终止执行。三、本案第三人杨芳的说法不能采信。本案第三人杨芳与许龙现在一起生活，第三人杨芳与被上诉人王立涛是闺蜜关系，第三人杨芳与被上诉人存在恶意侵吞上诉人财产之嫌疑。第三人杨芳在2018年以前一直认可该房屋是上诉人许杰的，从夫妻关系恶化之后不承认上述事实，对第三人杨芳的说法亦不能采信。一审法院应结合本案实际情况予以判决。综上，上诉人提供了一系列完整的证据，已经形成了完整的证据链，足以支持上诉人的主张，而被上诉人及第三人杨芳并没有提供足以支持其主张的任何证据，一审法院仅凭说辞判决驳回上诉人的诉讼请求，是认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法撤销一审判决，发回重审或依法改判。王立涛答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，上诉人请求当中发回重审违背了一个案件不能发回两次的原则，上诉理由没有事实依据，是上诉人的主观推断，上诉人的观点不能成立。请求驳回上诉，维持原判。许龙辩称，杨芳对外的所有债务我都不知情。杨芳辩称，涉案房屋属于第三人夫妻共同财产，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。卿德玉向一审法院起诉请求：一、判决立即停止对原告购买的位于高碑店市幸福城19号楼1单元1201房产的强制执行，并解除对上述房产的查封。2、判决确认原告与许龙于2016年12月17日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认该房归原告所有。3、判决第三人许龙在该房能够过户时协助和配合原告办理上述房产过户登记。4、诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：2015年4月26日第三人许龙与河北新发地房地产有限公司签订商品房买卖合同。合同约定：房屋坐落于高碑店市；建筑面积114.62平方米，总价款473667元；买受人于2015年4月26日交付房屋首付款143667元，剩余房款330000元银行按揭等内容。2015年9月14日第三人许龙与中国农业银行股份有限公司高碑店市支行签订个人购房担保借款合同。双方已按合同约定履行了各自的义务。第三人许龙未办理房产登记。2016年12月17日第三人许龙将购得的上述房产出售给原告，并签有房屋买卖合同，该合同约定：上述房产成效价格首付加差价455597元，甲方在收到乙方购房款当天，即2016年12月17日甲方将上述房产交付给乙方，房屋移交给乙方时房屋所有权归乙方所有。甲方保证该房产归甲方所有，无任何纠纷，并征得配偶及家人同意；甲方收到购房款后需将还款银行卡交于乙方，由乙方继续还款（延贷）等内容。合同签订后，原告于合同签订当日将购房款转给中介秦文霞433433元。第三人许龙（许杰代）为原告出具购房款收条。双方未办理房产过户登记。2018年7月20日高碑店市华腾物业管理有限公司出具高碑店市新发地幸福城小区19号楼1单元1201室，在我公司备案业主为许龙，其未在我公司办理装修手续，室内未装修，未领水、电卡的情况说明。一审法院认为，案涉物业公司的情况说明和法院实地察看情况一致。原告称涉案房屋其已装修并入住与实际情况相悖，可以认定原告未实际占有涉案房屋。且原告实际转出的购房款与合同约定购房款数额也不一致。因此，原告主张案外人执行异议理据不足并就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，依法应予驳回。原告其他诉讼请求，因与本案不是同一法律规定，可另案主张。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第64条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十一条第一款第（二）项的规定，判决：驳回原告的诉讼请求。案件受理费8505元，由原告负担。二审中双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，本案系案外人提起的执行异议之诉纠纷，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款规定“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”，本案中，涉案房产权属证书系登记在许龙名下，根据高碑店市华腾物业管理有限公司出具的情况说明及法院实地勘验能够看出，涉案房产备案业主为许龙，且涉案房屋至今无人占有使用，与上诉人在原一、二审中主张的其已装修房屋并实际占有的事实相互矛盾。虽然在2016年12月17日上诉人出具收到房屋发票壹张及钥匙染把的收条一张，但该收条系卿德玉与第三人许龙之间的意思表示，并不能直接证实其已实际占有该房，其亦未提供其他证据予以佐证，故上诉人主张涉案房产在法院查封之前已合法占有，理据不足。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，故根据上述法律规定，上诉人卿德玉的主张对执行标的并不享有足以排除强制执行的民事权益，原审判决驳回其诉讼请求，并无不当。上诉人的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，卿德玉的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8405元，由上诉人卿德玉负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳正丽审判员 赵 春 林审判员 刘  斌二〇一八年十二月二十四日书记员 李 莞 雯