北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0102民初5950号原告：何志英，女，1975年4月16日出生，汉族，无业，住北京市西城区。被告：北京房开置业股份有限公司，住所地北京市西城区广内大街**。法定代表人：梅国良，董事长。委托代理人：乔茜，女，1978年11月17日出生，汉族，北京房开置业股份有限公司职工。委托代理人：闫欣，男，1979年9月1日出生，汉族，北京房开置业股份有限公司职工。2010年3月30日，原北京市宣武区人民法院受理原告何志英诉被告北京房开置业股份有限公司（以下简称房开公司）商品房预售合同纠纷一案，并于2011年12月20日作出（2010）宣民初字第4367号民事判决书。房开公司不服一审判决，提起上诉。2012年9月20日，北京市第一中级人民法院作出（2012）一中民终字第7031号民事判决书，驳回上诉，维持原审判决。后北京市第一中级人民法院经审委会讨论决定，于2014年11月15日作出（2014）一中民申字第08219号民事裁定书，对本案进行再审。北京市第一中级人民法院于2015年1月19日作出（2015）一中民再终字第00496号民事裁定书，撤销原一、二审判决，发回北京市西城区人民法院重审。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告何志英，被告房开公司的委托代理人乔茜、闫欣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。何志英向本院提出诉讼请求：1.要求房开公司履行双方于2003年5月24日签订的编号为111334号的《商品房买卖合同》，为何志英办理北京市西城区XX座XX层XX号（现房号为702）房屋的入住手续。2.要求房开公司按照合同约定，支付延期交房违约金121623.04元（自2004年4月1日至2018年8月1日，按已付房款日万分之三计算）；3.房开公司给付何志英因迟延交房的租房损失360000元。事实和理由：房开公司开发北京市西城区xx东侧xx房地产项目，并委托北京中鼎房地产开发公司(以下简称中鼎公司)进行销售。2003年5月24日，何志英与房开公司签订编号为111334的《商品房买卖合同》，合同约定何志英购买xx座xx层xx房屋。何志英按照合同约定，于合同签订当日支付所总房款的20%即76855元。按照合同约定，房开公司应于2004年3月31日将房屋交付何志英，但其至今未为何志英办理房屋入住手续，故提起诉讼。房开公司辩称：1.涉案房屋目前尚未完成竣工验收备案手续，不具备法定交付条件；2.房开公司从未与何志英签订过编号为111334的《商品房买卖合同》，亦未收取过何志英的购房款。何志英没有合同原件，其提交的复印件上没有房开公司的印章；3.涉案房屋自2006年8月3日起至今，一直处于被法院查封状态，不具备交付条件。4.涉案项目由房开公司与中鼎公司合作开发，合作期间房开公司从未委托中鼎公司对外销售房屋。中鼎公司同房开公司合作建房授权委托书中房开公司的印章和法人签名均系伪造。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：一、房开公司与中鼎公司的关系北京市西城区（原宣武区）xx东侧的“xx座”系北京市宣武区房地产经营开发公司(以下简称宣房公司)的房地产开发项目。2000年5月24日，宣房公司与中鼎公司签订《合作建房合同书》，约定中鼎公司作为房开公司的第六项目经理部，房开公司为中鼎公司提供项目经理部印章、委托书，全权授权中鼎公司进行该项目的销售。宣房公司将其公司合同章即“北京市宣武区房地产经营开发公司合同专用章（6）”移交中鼎公司。中鼎公司以宣房公司第六项目经理部的名义代理房开公司销售房屋。2001年3月29日，宣房公司进行企业改制，变更名称为北京房开置业股份有限公司，即本案被告。二、诉争房屋购买情况2003年6月2日，何志英支付中鼎公司购房款76855元，中鼎公司为何志英出具了购房款发票，其中载明：付款人何志英，地，地址16-602积49.45，单价6994.45，合同号11134，首付20%，金额76855元。2003年6月2日，何志英支付中鼎公司购房印花税173元，中鼎公司向何志英出具了收条。2003年6月7日，何志英支付代收外地人费441元，北京纵横兴业房地产经纪有限公司向何志英出具了收据。诉讼中，何志英主张上述购房发票、印花税收据、外地人费收据系用于购买房开公司开发的xx座房屋，为此提交编号为111334的《商品房买卖合同》复印件，其中“合同当事人”处写有：出卖人北京市宣武区房地产经营开发公司，委托代理机构北京纵横兴业房地产经纪有限公司，买受人何志英。第一条“建设项目依据”中写有：出卖人以出让方式取得位于北京市宣武区xx街东侧的编号为宣全国用（99）字第00293的地块的土地使用权;出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名xx座。第二条“商品房销售依据”中写有：买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为京房内证字第524号。第三条“买受人所购商品房的基本情况”中写有：买受人购买的商品房为XX座XX层XX号房。建筑层数地上20层，地，地下**筑面积49.59平方米。第四条“计价方式与价款”中写有：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米6994.45元，总金额叁拾肆万陆仟捌佰伍拾伍元整。第八条“交付期限”中写有：出卖人应当在2004年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得北京市建设工程竣工验收备案表，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中写有：出卖人逾期交房超过九十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。附件四：“合同补充协议付款方式(按揭)”中写有：买受人应于签署《商品房买卖合同》当日向出卖人支付所购房款总价的20%，金额为人民币76855元。诉讼中，何志英未提交编号为111334的《商品房买卖合同》原件，对此何志英称，当时北京纵横兴业房地产经纪有限公司作为中介公司出面与其办理涉案房屋买卖事宜，合同签订后，该公司称要将合同原件拿回房开公司盖章，但之后一直未将合同原件给付何志英，部分业主通过政府协调拿到原件。为证明该事实，何志英提供如下证据：1.2007年4月18日何志英与中鼎公司律师庄清忠及副总经理唐丽华的谈话录音，录音内容显示中鼎公司承认由于其管理不严，合同原件丢失，认可何志英所持的购房合同复印件。2.证人许某出具证言并出庭作证称：2003年4月，我在xx座售楼处通过北京纵横兴业房地产经纪有限公司购买了xx座项目的房屋，与宣房公司签订了《商品房买卖合同》，首付交给了经纪公司，中鼎公司出具了购房款发票。合同签订后，经纪公司称将合同交给开发商盖章，但之后合同一直没有还给我们。2005年，通过委托律师与开发商交涉，才拿到了盖有“北京市宣武区房地产经营开发公司合同专用章”的合同书。何志英当时买房时我也在场，当时我们正在处对象，她是因为跟我一起办理购房手续时看到开发商正好有一些房屋在促销，所以也在这里买一套房子。当时我们手里没有合同原件，有些担心，所以让经纪公司将合同复印了一份并加盖了经纪公司的公章给了我们，以此证明我跟开发是签了合同的。后来我通过法院判决已经拿到了房子，实际交付的房子编号从15-3-1004变更为15-3-1104，房屋楼层编号回避了第四层，现在叫xx座3单元1104号。3.证人李某出具证言并出庭作证称：我于2002年购买了金华东座的房屋，当时通过北京纵横兴业房地产经纪有限公司代理，与宣房公司签订合同。合同签订后，经纪公司将合同原件拿走说是盖章，之后没有返还给我。2005年维权，在宣武区人民政府的帮助下，才拿到了合同书。2006年维权时法院查封了中鼎公司的电脑，在里面调出了144户真实购房业主名单及收款明细，何志英也是其中一名业主。我最后通过法院判决拿到了房子，原房号为16座10层1008号，现房号是东塔1108号。2004年及2005年，我与房开公司及中鼎公司就所购xx座房屋打官司时，房开公司及中鼎公司不认可我能双方签订的房屋买卖合同无效，并且房开公司还向法庭提交了宣房公司与中鼎公司签订的《合作建房合同书》，以证明其与中鼎之间是合作建房关系。4.2004年2月19日，中鼎公司出具的《xx座承诺书》，其中第1条“关于交房期限届满，无法入住时，如何支付违约金问题”中写明：客户与我方均在合同上签字的，按合同违约条款执行；客户已签字，而我方未签字的，客户继续购房的，按合同执行，即每日按已付房款的万分之三支付。客户有要求的可以签订补充协议。三、有关案件情况2004年北京市第一中级人民法院受理李某诉房开公司及中鼎公司商品房买卖合同纠纷一案，李某要求法院确认其与二被告就xx街东侧xx座第16座1001号至1008号房屋签订的《商品房买卖合同》无效，该院出具（2004）一中民初字第9025号民事判决书，驳回了李某的诉讼请求。2005年原北京市宣武区人民法院受理富饶诉房开公司商品案预售合同纠纷一案，富饶要求房开公司履行双方就xx街东侧xx座第16座10单元1010号房屋所签订的《房屋买卖合同》，该院出具（2005）宣民初字第5633号民事判决书，判决双方签订的《房屋买卖合同》继续履行。2006年原北京市宣武区人民法院受理许某诉房开公司商品案预售合同纠纷一案，许某要求房开公司履行双方就xx街东侧xx座第15座3单元1004号房屋所签订的《房屋买卖合同》，该院出具（2006）宣民初字第649号民事判决书，判决双方签订的《房屋买卖合同》继续履行。2008年原北京市宣武区人民法院受理施红诉房开公司商品案预售合同纠纷一案，施红要求房开公司履行双方就xx街东侧xx座第16座16层1611号房屋所签订的《房屋买卖合同》，该院出具（2008）宣民初字第1432号民事判决书，判决双方签订的《房屋买卖合同》继续履行。上述判决均发生法律效力。四、目前诉争房屋状况诉讼中，原、被告均认可诉争房屋即北京市西城区（原宣武区）xx街东侧xx座16幢6层602号现名称为：xx2街xx号东塔702号。经本院现场勘查，该楼房电梯没有设置4层、13层、14层层号。该楼设有物业接待室并有居民入住。何志英现在诉争房屋内居住，对此何志英称，因本案原审判决迟迟未执行，故自己搬进居住。房开公司未给何志英办理房屋入住手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。证据材料为复印件的，在有其他材料可以印证的情况下，复印件可以作为有效证据使用。本案中，何志英虽未提交编号为111334号的《商品房买卖合同》原件，但其提交了购房款发票及购房印花税收据。购房款发票中所载明的合同编号、购房地址、面积、单价、金额均与何志英所持有的编号为111334的《商品房买卖合同》复印件中记载的内容一致。同时，何志英还向法庭提交了与中鼎公司工作人员的通话录音、证人证言、中鼎公司出具的承诺书、法院生效判决等证据材料，证明何志英在签订涉案房屋买卖合同时只取得了合同复印件。上述购房款发票、印花税收据、通话录音、承诺书、生效判决足以印证何志英所持有的编号为111334的《商品房买卖合同》复印件是真实有效的，故何志英要求房开公司按照合同约定为其办理诉争房屋入住手续并支付延期交房违约金有事实及法律依据。2004年4月1日至2018年8月1日共计5235天，按已付房款76855元的日万分之三计算，共计120700元，何志英计算的违约金数额有误，超出部分本院不予支持。何志英要求房开公司支付因迟延交房造成的租金损失无证据证明，本院不予考虑。关于房开公司所述从未委托中鼎公司出售涉案房屋所属开发项目的答辩意见，本院认为，法院生效判决已经认定房开公司与中鼎公司就涉案房屋所属的xx座项目签有合作建房合同，约定中鼎公司作为房开公司的第六项目经理部，房开公司为中鼎公司提供项目经理部印章、委托书，全权授权中鼎公司进行该项目的销售。房开公司与中鼎公司之间是被代理人与代理人的委托代理关系。据此，房开公司的该项答辩意见依法不能成立。关于房开公司所述涉案房屋不具备交付条件的答辩意见，本院认为，经本院现场勘查，涉案房屋所属楼房已有物业公司进行管理，并有居民入住，故房开公司称该楼房不具备入住条件的理由本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告北京房开置业股份有限公司依照编号为111334号的《商品房买卖合同》，为原告何志英办理北京市西城区xx街东侧XX座XX层XX号（现为xx2街xx号东塔702号）房屋的入住手续；二、本判决生效后十日内，被告北京房开置业股份有限公司给付原告何志英逾期交房违约金人民币十二万零七百元；三、驳回原告何志英的其他诉讼请求。如果被告北京房开置业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八千五百二十四元，由原告何志英负担二千二百一十七元，由被告北京房开置业股份有限公司负担六千三百零七元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，视为放弃上诉权利。审判长  左海东审判员  刘 珍审判员  吕 祥二〇一八年十二月二十六日书记员  唐 潮-10--1-