北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初2986号原告：刘阳，男，1985年8月19日出生，汉族，户籍地北京市海淀区。委托诉讼代理人：谭爽，北京市北方律师事务所律师。被告：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市监狱管理局清河分局前进监狱。第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现羁押于北京市监狱管理局清河分局前进监狱。第三人：高志芳，女，1979年2月17日出生，汉族，户籍地北京市朝阳区，现住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。原告刘阳与被告段云，第三人刘永跃、高志芳房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告刘阳的委托诉讼代理人谭爽、第三人高志芳及其委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加了诉讼。被告段云、第三人刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘阳向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令被告支付拖欠房屋使用费，按照4200元/月的标准，自2015年12月1日至实际腾退之日止；3.请求第三人高志芳腾退北京市昌平区宏福苑XX楼XX室给原告；4.诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2014年11月30日签订《房屋租赁合同》，约定原告将其母蒋晋华所有的北京市昌平区宏福苑XX楼XX室委托被告对外出租，租赁期限自2014年12月1日至2017年12月1日，租金标准为4200元/月，按年支付。合同签订后，原告按照合同内容认真履行，但被告自2015年12月1日起就未再按照合同约定向原告支付租金。根据已生效的北京市第一中级人民法院（2016）京01刑初57号判决书显示，段云伙同刘永跃将上述房屋违法“出售”给高志芳。段云、刘永跃均因诈骗罪被判处无期徒刑，目前二人正在服刑中。生效判决书认定高志芳是受害人，其损失应当由段云、刘永跃赔偿。原告认为，因涉案房产为建设在集体土地上的“小产权房”，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，涉案《房屋出租委托合同》应属无效。但原告有权依据上述合同的租金标准索要房屋占用费。同时第三人高志芳负有立即腾退房屋的义务。因此，现诉至法院，望判如所请，维护原告的合法权益。段云经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交任何形式的答辩意见。高志芳述称，一、被答辩人刘阳不具有本案诉讼主体资格，法院应当依法驳回其起诉。被答辩人诉称“原告受蒋晋华委托与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其母亲蒋晋华所有的宏福苑XX楼XX室房屋对外出租”。依据《合同法》第402条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”原告作为蒋晋华的代理人，不是该《房屋租赁合同》的权利义务承担人，无权直接以其身份提起诉讼，不属于本案的适格原告，故法院应当依法驳回原告的起诉。二、答辩人不是《房屋租赁合同》的合同相对人，主体不适格，不应列入本案当事人，参加诉讼。本案中被答辩人起诉的案由是房屋租赁合同纠纷，诉讼请求为要求确认被答辩人与被告段云所签订的《房屋租赁合同》无效，要求被告段云支付房屋占有使用费，要求答辩人腾退房屋。在这个合同中，答辩人既不是出租方，也不是承租人，在本合同中不是合同主体，没有权利义务内容，没有利害关系，不应作为当事人参加诉讼。依据《合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”以及《合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三方的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三方之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《合同法》的上述两个条款确定了合同的相对性原则。合同的相对性是指合同主要在特定的合同当事人之间发生，只有合同当事人一方能基于合同向有合同关系的另一方提出请求或提起诉讼，而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求，也不能擅自为第三人设定义务。合同相对性原则主要包含了以下三方面内容：1.合同主体的相对性，是指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。2.合同内容的相对性，是指除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有某个合同所规定的权利，并承担该合同规定的义务，除合同当事人以外的任何第三人都不能主张合同上的权利。3.合同责任的相对性，是指合同责任只能在特定的当事人之间即合同关系的当事人之间发生，合同关系以外的人不负违约责任，合同当事人也不对其承担违约责任。本案中，被答辩人以房屋租赁合同纠纷起诉答辩人要求返还房屋，违反了合同的相对性原则。首先，从合同主体的相对性来看，与合同关系当事人没有发生合同上的权利义务关系的第三人，不能依据合同向合同当事人提出请求或提起诉讼。合同一方当事人只能向另一方当事人提出合同上的请求和提起诉讼而不能向与其无合同关系的第三人提出合同上的请求及诉讼。本案中被答辩人和段云是《房屋租赁合同》的当事人，而答辩人非该租赁合同的当事人。其次，从合同内容的相对性来看，合同规定由当事人享有的权利，原则上并不及与第三人，合同规定由当事人承担的义务，一般也不能对第三人产生拘束力。合同权利与义务主要对合同当事人产生约束力。在一般情况下，合同之债主要是一种对内效力，即对合同当事人之间的效力。本案中，被答辩人与段云系租赁合同的当事人，而答辩人不是该合同的当事人，故合同中关于按时交房，收取租金，提供证明房屋产权归属证件的义务以及按时交纳房租、合同期满归还房屋等约定，只对合同的当事人产生法律效力，对于非合同当事人的答辩人不产生约束力。最后，从合同责任的相对性来看，违约当事人应对因自己的过错造成的违约后果承担违约责任，而不能将责任推卸给他人。在因第三人行为造成债务不能履行的情况下，债务人仍应向债权人承担违约责任，因为只有债权人与债务人才是合同当事人。本案中答辩人非租赁合同的当事人，不负有向被答辩人返还房屋、支付房屋占有使用费的责任。三、答辩人并非依据被答辩人诉称的其与段云的2014年11月30日签订《房屋租赁合同》取得房屋使用权。2014年3月份，答辩人花1800000元，购买的宏福苑XX楼XX室房屋。不是依据上述《房屋租赁合同》从段云手中取得，因此，答辩人没有向被答辩人刘阳返还房屋的义务。综上所述，答辩人在本案中不是合同相对方，主体不适格，对于宏福苑XX楼XX号的居住使用权，不是从被答辩人处取得，也没有义务为其腾退。第三人调取的行政处罚决定书已经明确写明涉案房屋没收为国有，所以原告对已经没收的房屋不享有所有权，其不具有原告的诉讼主体资格，故请求人民法院驳回被答辩人对答辩人提起的诉讼请求。刘永跃未到庭，亦未提交任何形式的陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据举证质证情况，本院确认基本事实如下：2011年2月1日，蒋晋华（乙方、刘阳之母）与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会（甲方）签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定乙方自愿购买甲方开发建设的北京宏福苑小区内编号为XX楼XX的房屋（以下简称“诉争房屋”），房屋用途为住宅，建筑面积为143.59平方米，售价为1163079元。合同签订后，蒋晋华支付了购房款并与刘阳共同办理了入住手续。2014年11月30日，刘阳与段云签订《房屋租赁合同》，约定刘阳将诉争房屋出租给段云，租赁期限为2014年12月1日至2017年12月1日，月租金为4200元/月，按年支付租金。段云向刘阳实际支付租金至2015年11月30日。2015年3月30日，段云伙同刘永跃使用伪造的北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会公章与高志芳签订《北京宏福苑房屋买卖合同书》，约定诉争房屋售价为830270元。后段云、刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由高志芳占有使用。2017年12月29日，北京市规划和国土资源管理委员会作出京规划国土（昌）土罚字【2017】第175号《行政处罚决定书》，内容为“北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会：我单位于2017年10月10日对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会违法占地一案立案调查。经查，你单位于2010年11月未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建郑各庄村村民回迁楼南一区。经现场勘测，该项目占地总面积26257.81平方米（合39.39亩），建筑占地面积9242.79平方米，建筑面积88281.69平方米，场地硬化面积5870.44平方米。共建设楼房5栋，平房7栋。……《北京市昌平区土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。你单位行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款的规定，属非法占地行为。……根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条第一款、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条的规定，决定处罚如下：责令北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会退还非法占用的北京市昌平区北七家镇郑各庄村26257.81平方米（合39.39亩）集体土地，对未办理用地审批手续，占用该地块建设的楼房5栋，平房7栋给予没收。没收建筑面积88281.69平方米，并按每平方米占地10元罚款，共计262578.1元人民币”。经查，诉争房屋在该处罚决定书的没收范围内。上述事实，有《北京宏福苑房屋买卖合同书》、居民户口本、收据、入住通知、住宅装修协议、赔偿协议、《房屋租赁合同》、《行政处罚决定书》、（2016）京01刑初57号刑事判决书、（2017）京刑终101号刑事裁定书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，当事人有答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告段云经本院合法传唤，无正当理由未到庭或委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。第三人刘永跃经本院传票合法传唤，未到庭或委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。从行政机关作出的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，故刘阳与段云签订的《房屋租赁合同》应为无效。刘阳要求确认合同无效的诉讼请求有法律依据，本院予以支持。刘阳作为出租方直接与段云签订合同并收取房租，并无任何证据证明其是以蒋晋华的代理人身份签订房屋租赁合同，故高志芳提出的原告主体不适格的辩解本院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。从合同相对性的角度讲，段云作为承租人并未返还诉争房屋，故其应当向刘阳支付房屋的占有使用费。行政机关作出没收诉争房屋的行政处罚决定后，刘阳无权再向段云主张占有使用费，故关于占有使用费本院计算至行政处罚决定书生效前一日。关于占有使用费的计算标准，刘阳主张参照《房屋租赁合同》的约定，有法律依据，本院予以采信。综上，本院对刘阳关于占有使用费的诉讼请求中合理的部分予以支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，刘阳要求向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、刘阳与段云于2014年11月30日签订的《房屋租赁合同》无效；二、段云于本判决生效之日起十日内支付刘阳2015年12月1日至2017年12月28日的房屋占有使用费104720元；三、驳回刘阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3324元，由段云负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  寇艳荣人民陪审员  路新生二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李 霞