贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4313号 上诉人(原审被告)：朱江，男，汉族，1987年3月1日出生，住毕节市七星关区。 被上诉人(原审原告)：毕节市新进物业管理有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区兰苑花园西苑**团A-2704。统一社会信用代码：915205000720328293。 法定代表人：冯情菊，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：汪春梅，该公司行政部经理。 上诉人朱江因与被上诉人毕节市新进物业管理有限公司（下称：新进物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5026号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，判决驳回被上诉人起诉或驳回被上诉人在一审中提出的全部诉讼请求。 事实和理由：上诉人与被上诉人之间的合同签订程序违法，被上诉人新进物业公司也没有提供相应服务。一、一审判决认为被上诉人新进物业公司与小区建设单位贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下简称建设单位）签订的物业管理服务协议，不违反法律的强制性规定，合法有效严重违背了事实。被上诉人新进物业公司的进驻既没有通过投标方式，也没有通过行政部门批准采取协议的方式，显然违法。新进物业公司所谓的服务就只是代收水费和电梯维护，一审法院判上诉人支付90%的物业管理费于情于理和于法都不符。二、一审法院相信被上诉人新进物业公司的片面之词，对上诉人提供的证据在未调查举证的情况下置之不理。被上诉人新进物业公司以非法行为破坏小区绿化环境，实现其出租广告位的盈利目的把小区消防通道和公共面积私自更改为停车位收费。上诉人家里卫生间下水道楼上漏水请求新进物业进行维护至今未进行服务等。三、被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业。 被上诉人未答辩。 原审原告向一审法院起诉请求：1、判令被告立即支付拖欠从2016年4月20日至2018年3月31日的物业管理费4425.55元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：贵州毕节长弘房地产开发有限公司系贵州省毕节市七星关区长弘星苑的建设单位。2014年12月31日，贵州毕节长弘房地产开发有限公司与原告新进物业公司签订了《物业管理服务合同》，合同约定：贵州毕节长弘房地产开发有限公司委托原告对长弘花苑、长弘星苑商住楼进行前期物业管理服务；物业管理服务事项为：房屋共用部位的维修、养护和管理，共用设施设备的维修、养护、运行和管理，物业管理区域内共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、水面、花木、建筑小品等的养护管理，公共环境卫生、车辆停放车位的服务和管理等；合同期限自2015年1月5日开始，至本物业首次业主委员会确定物业管理服务企业，并签订《物业管理服务合同》之日终止；长弘星苑住宅按建筑面积×1.2元/平方米×（XX）月标准计收物业管理费。合同还对其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约进驻长弘星苑小区提供物业管理服务。2018年3月31日，原告撤离长弘星苑小区。被告朱江居住的长弘星苑小区B2-7-1室住宅的建筑面积为157.83m2。被告从2016年4月20日起至2018年3月31日未向原告交付物业服务费，故原告以上述诉请诉至一审法院。另查明，毕节市七星关区长弘星苑小区至原告公司撤离该小区时尚未成立小区业主委员会。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，贵州毕节长弘房地产开发有限公司作为毕节市七星关区长弘星苑的建设单位，在该小区尚未成立业主委员会时与原告新进物业公司签订的《物业管理服务合同》，是双方当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对该小区的全体业主具有约束力。根据原告提供的水电费发票、电梯维保合同等证据，证实原告在签订合同后至撤离前为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，且被告实际接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定的收费标准向原告支付其提供物业管理服务期间的物业管理费。被告并未提交其缴纳物业费的相应票据，故一审法院以原告诉请的2016年4月20日作为计算被告欠付物业服务费的起始时间，至2018年3月31日共计710日，依照合同约定计算为157.83平方米×1.2元/平方米/月÷30日×710日=4482.37元。但根据被告提供的相关证据，能够证明原告在提供物业管理服务中存在一定的瑕疵，对公共环境卫生的管理和维护不到位，致使小区环境卫生差，经综合考虑，对物业服务费酌情扣减10%，以90%予以支持，即4482.37元×90%=4034.13元，其余部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 一、被告朱江于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市新进物业管理有限公司2016年4月20日至2018年3月31日期间的物业服务费4034.13元； 二、驳回原告毕节市新进物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费25.00元（已减半收取），由被告朱江负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 二审争议的焦点：上诉人应否支付被上诉人物业服务费4034.13元。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条规定，当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 本案中，上诉人所在的长弘星苑的房地产开发公司贵州毕节长弘房地产开发有限公司与被上诉人签订了《物业管理服务合同》约定由被上诉人为长弘星苑提供物业服务。被上诉人按照合同约定提供物业服务，但服务存在一定瑕疵。上诉人尚欠被上诉人2016年4月20日至2018年3月31日物业管理费未付。依照上述法律规定，前期物业服务合同依法成立生效，被上诉人为上诉人所在小区提供了物业服务，服务存在的一定瑕疵，一审法院也已酌情减少了10%的价款，剩余90%的物管费依法依约应由上诉人承担。 关于上诉人上诉认为被上诉人新进物业公司没有提供相应服务的上诉主张与一审证据《物业管理服务合同》、2015年1月-2017年7月水电费发票、2015年-2017年《电梯维保合同》、《电梯年检合格报告》反映的事实相悖，本院不予采纳。 上诉人上诉认为上诉人与被上诉人之间的合同签订程序违法，被上诉人所收取之物业费用未依法公示，也未用于小区公共事业等的上诉主张依据不足，且该主张不能成为其拒付剩余物管费的合法理由，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱江负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一八年十二月三日 书记员  邱诗韵