江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1324民初7005号原告：吴玉，男，1970年8月19日出生，住泗洪县。被告：宿迁市东兴房地产开发有限公司，组织机构代码77468500-7，住所地泗洪县洪泽湖西大街**。法定代表人：刘长永，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐彬，该公司职工。委托诉讼代理人：孙红娟，该公司职工。第三人:周如林，女，1954年9月13日出生，住泗洪县。委托诉讼代理人：许巧利，泗洪县朱湖法律服务所法律工作者。第三人：潘春雨，女，1978年3月30日出生，，住泗洪县。第三人：潘春雷，男，1980年2月6日出生，住泗洪县。原告吴玉与被告宿迁市东兴房地产开发有限公司（以下简称东兴公司）、第三人周如林、潘春雨、潘春雷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告吴玉，被告东兴公司委托诉讼代理人唐彬、孙红娟，第三人潘春雷到庭参加诉讼。第三人周如林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。第三人潘春雨虽未到庭，但于开庭前向本院提交公证书，明确放弃对涉案房屋的继承权。本案现已审理终结。原告吴玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告、第三人立即协助原告办理泗洪县百星花园5幢2单元603室的房屋权属证书；2.诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2007年4月17日签订合同编号为FC-2007-0001222号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泗洪县百星花园小区5幢2单元603室房屋，购房款总额138031元，原告一次性支付购房款，被告应在商品房交付使用后90日内，办理房屋产权登记。被告于2007年4月28日将涉案房屋交付给原告，原告合法占有并居住至今。被告代收了办证所需的契税、维修基金，但至今未办理涉案房屋的权属证书。此前，被告与第三人近亲属潘鹏已就涉案房屋先行签订了《商品房买卖合同》，但未支付购房款。而原告已按约支付全部购房款并已经合法占有使用至今。原告多次要求办理房屋产权登记，但被告一拖再拖。综上，请予支持原告的诉讼请求。被告东兴公司承认原告在本案中所主张的事实，并同意配合原告办理涉案房屋的产权证书。第三人周如林于庭前提交书面陈述意见：第三人周如林直至原告起诉后才知道其丈夫潘鹏购买涉案房屋并与被告签订《商品房买卖合同》事宜，因该房屋系潘鹏购买，潘鹏享有该房屋的所有权且已登记，按照物权优于债权，第三人周如林作为继承人系该房屋的所有权人，故应驳回原告的诉讼请求。第三人潘春雷陈述意见与第三人周如林一致。第三人潘春雨于开庭前提交公证书，其中的《放弃继承声明书》载明，涉案房屋系潘鹏与周如林私有房产，潘春雨对该房屋享有继承权，经慎重考虑，现声明对该房产中其应继承的份额决定自愿放弃继承，决不反悔。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院分析如下：1.对原告提供的证据，被告无异议，第三人周如林对其中时间为2005年的三份购房款收据与本案的关联性提出异议，对其他证据的真实性无异议，但认为原告的合同签订在后，故不能实现原告的证明目的。关于原告提供的交付时间为2005年的三份购房款收据，第三人认为系由江苏万诚置业有限公司（以下简称万诚公司）出具，与本案无关联性。对此，原告称其在预交购房款时，涉案小区房屋是以万诚公司名义向其销售，故交款收据上加盖了万诚公司的印章。因被告系开发商，故在签订合同时，只能与被告签订合同，由于被告认可该三份票据，且在合同签订后被告向其交付了房屋钥匙，原告也顺利入住房屋，故未考虑到更换票据。被告认可原告的陈述，对收到原告购房款的事实无异议。本院认为，该三份票据金额与《商品房买卖合同》记载金额一致，被告亦认可该三份票据系向其交纳涉案房屋购房款，且原告补交的储藏室价款票据及相关税费票据均以东兴公司名义出具。据此，可以认定原告的陈述具有真实性，能够认定原告已向东兴公司交付了购房款。关于原告提供的其他证据，当事人对其真实性无异议，结合上述证据认证，本院认为，原告提供的证据能够相互印证，形成有效的证据锁链，可以证明原、被告就涉案房屋订立买卖合同、原告已付清购房款、被告已交付房屋并由原告实际占有的事实，对上述证据的证明效力本院予以确认。2.对被告提供的其与潘鹏签订的《商品房买卖合同》、首付款发票、中国工商银行个人业务凭证、按揭存款明细表（被告财务审批记录）、按揭贷款结清证明等证据，原告无异议；第三人周如林对其真实性无异议，但认为因万诚公司欠潘鹏借款，故潘鹏将该款用于签订涉案房屋的买卖合同；潘春雷认为上述证据能够证明潘鹏已交纳了购房款。对此，本院认为，首先，根据被告提供并持有的中国工商银行个人业务凭证、按揭存款明细表（被告财务审批记录）、按揭贷款结清证明等证据，可以证明潘鹏就涉案房屋产生的按揭贷款实际由被告向银行支付。其次，第三人周如林并未提供证据证明潘鹏以其对万诚公司的债权用于支付涉案房屋购房款。最后，如购房款、按揭款由潘鹏或第三人交纳，其应当持有房屋买卖合同、付款凭证等手续，但第三人未提供相关手续。而上述手续实际由被告持有，第三人也未提供证据证明潘鹏以其他方式实际交纳了购房款。综上，结合被告未向潘鹏交付房屋的事实，本院认为潘鹏与被告就涉案房屋订立买卖合同后未实际支付购房款具有高度盖然性，本院予以认定，对上述证据的证明效力本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年1月16日，被告与潘鹏签订《商品房买卖合同》，约定：潘鹏购买被告开发的泗洪县青阳镇百星花园小区5幢2单元603室房屋，房款为195767元，储藏室为15243元；潘鹏于2006年1月11日交付定金20000元，于2006年1月14日付清首付款64010元（含定金），余款147000元办理按揭贷款于2006年2月4日前一次性付清；被告应当在2006年11月28日前交付房屋。后双方在中国工商银行办理按揭贷款，并在泗洪县房管处办理合同备案登记。但按揭贷款一直由被告偿还，并于2009年11月30日全部结清，且被告未将涉案房屋交付给潘鹏及第三人。2007年4月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的泗洪县青阳镇百星花园小区5幢2单元603室房屋，房款为125350元，储藏室为12681元，于2007年4月10日交付定金20000元，于2007年4月17日付清。原告已付清购房款，被告于2007年4月16日将上述房屋交付给原告，并由原告居住使用至今。另查明，潘鹏于2006年9月17日去世，第三人周如林系其配偶，第三人潘春雨系其女儿，第三人潘春雷系其儿子。原告及潘鹏、第三人均未就涉案房屋办理产权登记。本院认为：被告就涉案房屋分别与原告及潘鹏订立了《商品房买卖合同》，该两份合同均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。因原告及潘鹏、第三人均未就涉案房屋办理房屋产权登记，故不发生物权效力。虽然被告陈述其与潘鹏之间的《商品房买卖合同》已在房管处办理备案登记，但合同备案登记制度只是一种行政管理制度，不具有优先性。根据本案查明事实，潘鹏与被告签订《商品房买卖合同》后未实际支付购房款，被告也未向潘鹏交付房屋；而原告提供的证据能够证明其已付清购房款，且涉案房屋一直由其占有使用。因此，被告与潘鹏之间的合同未实际履行，而被告与原告之间的合同已实际履行，且原告已基于《商品房买卖合同》合法占有了该房屋，从维护市场交易稳定性的角度出发，应保护已完成的交易。综上，对原告要求被告协助办理产权证书的诉讼请求，本院予以支持。因被告与潘鹏之间已备案的合同尚未解除，故基于行政管理需要，如需潘鹏协助办理相关手续，第三人周如林、潘春雷作为潘鹏的合法继承人，亦应履行协助义务。第三人潘春雨自愿放弃继承权，故其对涉案房产不再享有权利，亦不负有义务，涉案房屋的产权登记无需其协助。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、被告宿迁市东兴房地产开发有限公司及第三人周如林、潘春雷于判决生效后十日内协助原告吴玉办理位于泗洪县百星花园5幢2单元603室房屋的不动产权登记证书。二、驳回原告吴玉对第三人潘春雨的诉讼请求。案件受理费80元，由被告宿迁市东兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  陈孝峰人民陪审员  乔家胜人民陪审员  韩其峰二〇一八年十二月四日书 记 员  刘婷婷附录1：本案证据目录原告吴玉提交的证据和证明目的如下：1.原、被告签订的《商品房买卖合同》1份，签订时间2007年4月17日。证明原告向被告购买泗洪县百星花园小区5幢2单元603室房产。2.购房款收据5张。证明原告已付清购房款。3.代收维修基金收据、代收契税收据、代收工本费收据各1份。证明原告交纳了相关费用。4.装潢垃圾清运费收据1张、物业管理费收据5张、小高层二次增压费票据5张、水费票据8张、电费票据5张、存折本1份。证明房屋于2007年4月16日交付给原告，并由原告居住至今。被告东兴公司提交的证据和证明目的如下：1.被告与潘鹏签订的《商品房买卖合同》1份。证明被告与潘鹏于2006年1月16日就涉案房屋订立买卖合同。2.首付款发票2张、中国工商银行个人业务凭证3份、按揭存款明细表（被告财务审批记录）1组、按揭贷款结清证明1份。证明潘鹏未实际支付首付款，按揭贷款也由被告按月审批支取偿还，现已还清。第三人周如林、潘春雷未提交证据。附录2：本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。