广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1495号 原告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。 被告：邓绍斌，男，1984年10月17日出生，汉族，住桂林市七星区。 被告：阳陈峰，男，1980年9月9日出生，汉族，住桂林市七星区。 原告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）与被告邓绍斌、阳陈峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人甘永雄、被告邓绍斌、阳陈峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告桂林彰泰实业集团有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2015年7月1日签订的《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及于2017年4月30日签订的《＜彰泰．睿城商铺租赁合同＞补充协议》（以下简称《补充协议》）；2、判决被告立即向原告一次性偿还所欠租金人民币13896.96元，并向原告支付逾期付租违约金9137.3元（暂计至2018年5月31日，实际以每月应付租金为基数，分别从2017年10月至2018年5月每月度五日起按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所有租金之日止）；3、判决被告向原告交纳“彰泰睿城”临3栋1号铺解除合同的违约金10422.72元，即解除合同当月的月租金额乘以6个月；4、判决被告承担本案全部诉讼费用及相关费用。事实和理由：被告邓绍斌租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城”临3栋1号商铺，租赁期限共36个月，自2015年7月1日起至2018年6月30日止。双方对租金的计算及缴纳方式、房屋交付、违约责任等均做出了约定。2017年4月30日，被告邓绍斌、阳陈峰与原告签订了《＜租赁合同＞补充协议》，约定原合同中的承租方“邓绍斌”更改为“阳陈峰”，由阳陈峰概括继承原合同中承租方的权利与义务，邓绍斌为阳陈峰履行原合同作连带责任担保，担保范围为阳陈峰根据原合同所应支付的一切费用及承担的责任，担保期限为原合同终止之日起两年。合同签订后，被告依约交纳了2016年5月1日至2017年9月30日的租金，但自2017年10月5日起，被告拒绝交纳当月租金，原告多次催收未果。截止2018年5月31日止，被告共拖欠原告8个月租金，合计13896.96元。根据《租赁合同》的约定，被告应支付原告逾期支付租金的违约金9137.3元及解除合同的违约金10422.72元。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告邓绍斌辩称：其和阳陈峰签订了转租协议，期间产生的一切费用都由阳陈峰承担。 被告阳陈峰辩称：1、《租赁合同》第九条第8点，明确约定邓绍斌不得转让、转租该房屋，其没有与原告签订正式的合同；2、邓绍斌与原告签订合同时间是2015年7月1日，其与原告签订《补充协议》的时间是2017年4月30日，其签署补充协议时曾要求原告提供办理营业执照的相关手续，原告隐瞒了当时没有办理建设规划许可证的事实；3、房屋存在漏水问题，当时原告也派人来进行了修理，但没有给其任何免租；4、由于其欠缴租金，原告强行拆除电表，致使其养的锦鲤全部死亡；5、由于手续不齐全，其代理的公司一直无法办理合法手续，无法正常经营，造成直接经济损失8万元。综上应驳回原告诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合双方证据，本院确认以下事实：2015年7月1日，原告彰泰公司（甲方）与被告邓绍斌（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第1条约定：乙方租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城”临3栋1号商铺；该房屋为临时建筑，不会办理相关权属证书，承租人清楚并愿意承租该房屋；第2条约定：租赁期限共36个月，租赁期限自2015年7月1日至2018年6月30日止，租期届满后，如租赁房屋未被拆除的，乙方有优先承租权，乙方继续承租的，续租合同暂按2年签署；第3条约定：租金按建筑面积计，单价每月为人民币47元/平方米，每月租金总额为人民币1579.20元，第一、二个租赁年度租金不递增，租金单价自第三年起，年递增10%；即2015年7月1日至2016年6月30日期间，乙方每月应向甲方支付租金1579.20元，其中免除2015年7月1日至2016年4月30日租金；2016年7月1日至2017年6月30日期间，乙方每月应向甲方支付租金1579.20元，2017年7月1日至2018年6月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金为1737.12元/月；在合同签订之日乙方预付两个月租金人民币3158.40元，租金按月交纳，先交后用，乙方在每月度的5日前（包括5日，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）向甲方交纳当月租金；第5条约定：甲方应在本合同起始日期前5日内将合同约定的租赁房屋和附属设施交付乙方使用；双方在交接时对租赁房屋的状况根据本合同附件一和附件二的约定共同进行清点检验，并交付房屋钥匙，交付标准以双方在本合同确定的租赁房屋状况为准。乙方已经实际占有租赁房屋的，视为认可交付；第7条约定：乙方承担对租赁房屋和附属设施、设备的维护保养、日常维修及跟换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗玻璃及小五金的更换等）并承担相应费用。第11.3条约定：乙方逾期支付租金、税金或第8条约定费用的，每逾期一天按照拖欠金额的千分之五支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金计算标准为解除合同当月的月租金额（当月免租的，则以下个收费月的租金为计算违约金的标准）乘以6个月。2017年4月30日，原告（甲方）与被告邓绍斌（乙方）、阳陈峰（丙方）签订了《＜彰泰．睿城商铺租赁合同＞补充协议》，第一条约定：三方一致同意，将原合同的乙方“邓绍斌”变更为“阳陈峰”，丙方自本协议生效之日起，概括继承原合同中乙方的权利与义务；第二条约定：乙方为丙方履行原合同作连带责任担保，担保范围为丙方根据原合同所应支付的一切费用及承担的责任，担保期限为原合同终止之日起两年；第三条约定：本补充协议除对原合同的上述内容做变更外，原合同其余条款不变；第四条约定：本协议自甲、乙、丙三方签字或盖章时生效。该补充协议三方签字或盖章予以确认。《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付被告邓绍斌使用，2017年5月1日之后该房屋由被告阳陈峰占有使用。两被告依约交纳了2016年5月1日至2017年9月30日的租金，但自2017年10月5日起，被告阳陈峰未交纳租金，截止2018年5月31日止，被告阳陈峰共拖欠原告8个月租金，合计13896.96元。 另查明，本案所涉租赁合同标的物为临时建筑，原、被告双方在签订《租赁合同》时，原告尚未取得主管部门批准建设的文件，但在合同履行过程中，原告于2017年9月25日取得桂林市规划局颁发的建字第450301201700088（高）号建设工程规划许可证，该证上面载明建设单位为桂林彰泰实业集团有限公司，建设项目名称为茶文化街一期3#商铺（临时），本案租赁的房屋属于一期3#临时商铺。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告邓绍斌签订的《房屋租赁合同》是否有效，原告与被告邓绍斌、阳陈峰签订的《补充协议》是否有效；二、两被告是否应支付原告2017年10月至2018年5月的房租13896.96元；三、两被告是否应支付逾期付租的违约金9137.30元及解除合同的违约金10422.72元。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时，原告虽尚未取得建设工程规划许可证，但在双方引发诉讼前，原告已办理了建设工程规划许可证，且《房屋租赁合同》及《补充协议》均是双方在平等自愿的基础上签订，符合上述法律规定，是有效合同。 关于争议焦点二，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》有效，双方应按约定履行，被告阳陈峰自2017年4月30日承租原告的商铺，理应支付相应的租金。被告阳陈峰虽以签合同时原告隐瞒了没有办理建设规划许可证的事实，导致其无法正常经营及房屋存在漏水等问题为由拒付租金，无法律依据，且在对租赁房屋使用过程中的维护、维修等事项，原、被告双方在《租赁合同》中已有专门约定，即使被告承租的商铺有轻微渗水情形，也不能作为其拒付租金的理由。对于2017年10月至2018年5月的房租13896.96元，被告阳陈峰仍应给付原告。根据《补充协议》约定，被告邓绍斌为阳陈峰履行《房屋租赁合同》做连带责任担保，该房租在担保范围内，故邓绍斌对阳陈峰所欠的房租承担连带清偿责任。 关于争议焦点三，如前所述，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是有效合同，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，依照法律的规定或合同的约定应承担违约责任。本院认为，被告阳陈峰承租了原告的商铺而不按合同约定的时间和金额给付原告租金，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的：“过分高于造成的损失”。原告根据《租赁合同》第11.3条的约定，诉请由被告按拖欠租金总额的千分之五计付违约金9137.30元，同时以解除合同当月的租金额为标准×六个月，另行计付解除合同的违约金10422.72元。本院认为，我国合同法虽允许当事人约定违约金，违约金的支付以当事人的约定为条件，但支付时仍应根据具体的违约情况而定。从本案原告的诉求看，两项违约金均是同一合同，同一违约行为造成。无论是从违约责任所具有的惩罚性或是从补偿性的角度进行评价，原告的主张已是过分高于被告违约给其造成的损失，且被告已提出不应支付该费用，故对于被告阳陈峰逾期给付租金的违约金及解除合同的违约金，因根据公平和诚实信用原则，综合衡量合同的履行程度，以原告起诉时诉称的被告阳陈峰拖欠租金总额13896.96元的30%比例裁判为宜。根据《补充协议》约定，被告邓绍斌为阳陈峰履行《房屋租赁合同》做连带责任担保，故邓绍斌对阳陈峰应支付的该项违约金承担连带清偿责任。 对原告解除合同的诉讼请求，因原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，履行期限已于本案诉讼前的2018年6月30日届满，双方的合同关系已经终止，原告解除上述合同的诉讼请求，已不需本院裁判。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下： 一、被告阳陈峰支付原告桂林彰泰实业集团有限公司租金13896.96元及违约金4169.09元； 二、被告邓绍斌对被告阳陈峰的上述债务承担连带清偿责任，在被告邓绍斌承担保证责任后，有权向被告阳陈峰追偿； 三、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费636元，由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担384元，被告邓绍斌、阳陈峰负担252元。 上述应付款项，由义务人于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费636元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  谌姝霖 人民陪审员  张小红 人民陪审员  李宾灵 二〇一八年十二月三日 书 记 员  唐欢迎