福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初9563号 原告：南安龙城房地产开发有限公司，住所地福建省南安市美林盛世龙城**203、204。 法定代表人：谢志卿，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：曾秀卿，女，1978年10月22日出生，住福建省南安市，现住福建省南安市。 原告南安龙城房地产开发有限公司（以下简称“龙城房地产公司”）与被告曾秀卿商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙城房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告曾秀卿经传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 龙城房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除龙城房地产公司与曾秀卿于2013年12月17日签订的合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其补充协议；2.曾秀卿将位于南安市美林街道办事处盛世龙城xxx幢xxx房产立即返还给龙城房地产公司；3.曾秀卿立即协助龙城房地产公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及备案手续；4.曾秀卿立即偿还龙城房地产公司因承担保证责任而代垫的借款本息（暂计至起诉之日为21064.42元，最终以银行实际扣收金额为准），并承担以银行扣收金额20%计付的逾期付款违约金（暂计至起诉之日为4213元）以及以总房价款25%计付解除合同违约金38103元；5.曾秀卿立即赔偿按总房价款3%计算的出售手续费用4573元；6.曾秀卿承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年12月17日，曾秀卿与龙城房地产公司签订了合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定曾秀卿购买龙城房地产公司开发的南安市美林办事处江滨防洪堤内盛世龙城xxx幢xxx室商品房，建筑面积42.8㎡,总房价款152411元。曾秀卿应在合同签订当日支付首期款46411元，余款106000元以向中国银行股份有限公司南安支行申请商品房抵押（按揭）贷款方式支付。截止至2017年3月10日，曾秀卿已逾11期未能归还按揭贷款本息，为此上述银行向法院提起诉讼，南安市人民法院于2017年5月19日作出了（2017）闽0583民初2289号民事判决，判令：一、解除上述银行与龙城房地产公司、曾秀卿于2015年2月12日签订的编号为2015年南贷字NAAA2015011号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、曾秀卿应于本判决生效后十日内偿还上述银行借款本金97396.92元及利息、罚息（截止2017年1月10日尚欠的利息、罚息合计为4782.07元，之后的利息、罚息按中国人民银行的有关规定及合同约定计算至本息清偿之日止）；三、龙城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。龙城房地产公司承担保证责任后，有权向曾秀卿追偿。上述判决生效后，龙城房地产公司于2017年12月26日因承担保证责任而代垫了借款本息21064.42元。根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第一条关于按揭付款方式补充约定“7、在担保期间，如果因买受人（即曾秀卿）逾期归还按揭本息而导致出卖人（即龙城房地产公司）承担了相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人给银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行实际扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款其计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金“以及第三条关于合同涉及退房（解除合同）的约定”因买受人原因而致解除合同的，买受人应支付房款总额5%的违约金并赔偿出卖人的损失，还应承担合同注销等所有的手续费用“。另外第五条第6项约定“出售费用按房价款总金额的3%计算”。曾秀卿至今仍不履行其按揭还款义务的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。为维护龙城房地产公司的合法权益，特具状，望判如所请。 曾秀卿未作答辩。 龙城房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，曾秀卿未到庭，未对龙城房地产公司提供的证据进行质证。对龙城房地产公司提供的证据，本院认定如下：龙城房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、《销售不动产统一发票》、《客户回单》及、《民事判决书》（2017）闽0503民初2289号，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 龙城房地产公司系依法注册成立的在南安市内开发经营房地产的有限责任公司，并取得本案建筑项目的预售许可证。2013年12月17日，龙城房地产公司与曾秀卿签订合同编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，双方并就该合同进行网签备案登记。合同约定，曾秀卿向龙城房地产公司购买址在南安市盛世龙城9幢805Ａ房产，建筑面积共42.8平方米，单价为3561元，总金额为152411元。合同第六条及附件六《合同补充协议》第一条约定，首期款人民币肆万陆仟肆佰壹拾壹元整（小写46411元）（含认购金）于2013年12月17日前付清，余款壹拾零万陆仟元整（小写：106000元）以商品房抵押（按揭）贷款的方式支付……7、出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保责任，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭合同协议为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人给银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行实际扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部分缴纳的税收等）后，余额归还买受人（不计利息）。若买受人严重违反按揭合同的有关约定，不按时向银行还款而导致银行宣布提前解除按揭合同，并依借款合同保证条款要求出卖人偿还全部未还贷款的，出卖人按银行要求承担了保证责任后，买受人应自出卖人承担保证责任之日起15日内向出卖人付清上述全部款，否则，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，收回房产，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的20%追究买受人严重违约之违约赔偿金，买受人已支付购房款在扣除违约赔偿金后无息退还给买受人。因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担……合同签订后，曾秀卿向龙城房地产公司支付购房款46411元，余款106000元由曾秀卿向中国银行股份有限公司南安支行（以下简称为中行南安支行）办理了按揭贷款予以支付。2015年2月12日，曾秀卿与中行南安支行签订编号为2015年南贷字ＮＡＡＡ2015011号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份，龙城房地产公司为曾秀卿贷款提供阶段性连带保证担保，但曾秀卿未依合同的约定向中行南安支行按时足额偿还贷款本息，导致龙城房地产公司代曾秀卿偿还拖欠的贷款本息，截止至2017年3月10日，曾秀卿已逾11期未能归还按揭贷款本息，为此中行南安支行向法院提起诉讼，南安市人民法院于2017年5月19日作出了（2017）闽0583民初2289号民事判决，判决：一、解除中行南安支行与龙城房地产公司、曾秀卿于2015年2月12日签订的编号为2015年南贷字ＮＡＡＡ2015011号的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》；二、曾秀卿应于本判决生效后十日内偿还中行南安支行借款本金97396.92元及利息、罚息（截止2017年1月10日尚欠的利息、罚息合计为4782.07元，之后的利息、罚息按中国人民银行的有关规定及合同约定计算至本息清偿之日止）；三、龙城房地产公司对上述债务承担连带清偿责任。龙城房地产公司承担保证责任后，有权向曾秀卿追偿。上述判决生效后，龙城房地产公司于2017年12月26日因承担保证责任而代垫了借款本息21064.42元。本案商品房至今未办理交房手续。 本院认为，龙城房地产公司与曾秀卿签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，曾秀卿向中行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由龙城房地产公司提供阶段性连带保证担保。曾秀卿未依合同的约定向中行南安支行按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，龙城房地产公司代曾秀卿向偿还了部分贷款本息（超过三个月的按揭还款数）。依照双方签订的附件六《合同补充协议》第一条第7项“出卖人同意为买受人的按揭贷款提供阶段性保证担保责任，担保期间及范围以出卖人与贷款银行签订的保证合同或按揭合同协议为准。在担保期间，如果因买受人逾期归还按揭贷款本息而导致出卖人承担了相应的保证责任即银行向出卖人扣收贷款本息及费用，买受人除立即归还给出卖人给银行扣收的款项外，还应按出卖人被银行实际扣收金额的20%向出卖人支付违约金。买受人累计三个月未归还银行按揭贷款或在三个月内（自出卖人被银行第一次扣款起计算）未返还给出卖人被扣金额及违约金的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》。解除合同时，买受人应按总房价款的20%向出卖人支付违约金；合同解除后，买受人已付的款项在扣除出卖人损失（包括但不限于银行扣收款项、违约金、向相关部分缴纳的税收等）后，余额归还买受人（不计利息）。若买受人严重违反按揭合同的有关约定，不按时向银行还款而导致银行宣布提前解除按揭合同，并依借款合同保证条款要求出卖人偿还全部未还贷款的，出卖人按银行要求承担了保证责任后，买受人应自出卖人承担保证责任之日起15日内向出卖人付清上述全部款项，否则，出卖人有权单方面解除商品房买卖合同，收回房产，并按《商品房买卖合同》第四条约定的商品房总价款的20%追究买受人严重违约之违约赔偿金，买受人已支付购房款在扣除违约赔偿金后无息退还给买受人。因解除买卖合同及按揭贷款合同而增加的费用由买受人承担”的约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，龙城房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），合理合法，本院予以支持。《合同补充协议》第三条第4项约定“因买受人原因而致解除合同人的，买受人应支付房款5%的违约金并赔偿除出卖人的损失，还应承担合同注销等所有的手续费用”，该条款与《合同补充协议》第一条第7项为竞合条款，属于特殊条款与一般条款关系，特殊条款优先适用于普通条款。现本案合同已办理网签备案登记手续，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，龙城房地产公司要求曾秀卿协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并要求曾秀卿承担以银行扣收金额20%计付的逾期付款违约金（暂计至起诉之日为4213元）、以总房价款25%计付解除合同违约金38103元及按总房款3%计算的出售手续费用4573元。除曾秀卿应立即支付南安龙城房地产开发有限公司违约金30482元（152411元×20%）外。其余诉讼请求缺乏事实与法律依据，不予支持。因南安市人民法院于2017年5月19日作出了（2017）闽0583民初2289号民事判决已对龙城房地产公司为曾秀卿代垫的款项进行了处理，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”现龙城房地产公司要求曾秀卿立即偿还龙城房地产公司因承担保证责任而代垫的借款本息（暂计至起诉之日为21064.42元，最终以银行实际扣收金额为准），缺乏事实与法律依据，不予支持。关于龙城房地产公司主张曾秀卿应将位于南安市美林街道办事处盛世龙城xxx幢xxx房产立即返还给龙城房地产公司，因本案商品房至今并未实际交付，该诉请缺乏事实与法律依据不予支持。因《商品房买卖合同》已解除，龙城房地产公司需将购房款返还给曾秀卿，但曾秀卿未在本案中提出请求，故对于龙城房地产公司应返还曾秀卿的购房款，本案不予处理，双方可另行处理。因本案商品房已被司法机关查封，龙城房地产公司应退还给曾秀卿的款项，则应提交给有关司法机关。曾秀卿经合法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第九十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十七条规定，判决如下： 一、解除南安龙城房地产开发有限公司与曾秀卿于2013年12月17日签订的编号为xxxxxx的《商品房买卖合同》（包括附件）； 二、曾秀卿应于本判决生效后十日内协助南安龙城房地产开发有限公司到原合同登记机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续； 三、曾秀卿应于本判决生效后十日内支付南安龙城房地产开发有限公司违约金30482元； 四、驳回南安龙城房地产开发有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3348元，减半收取计1672元，由曾秀卿负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年十二月二十九日 法官助理杨玲娥 书记员杨雯君 速录员陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百四十七条当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉： （一）后诉与前诉的当事人相同； （二）后诉与前诉的诉讼标的相同； （三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。 当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -12- -11-