广西壮族自治区东兴市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0681民初1528号 原告：朱送定，男，1993年7月11日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人：陈柏任，广西广合律师事务所律师。 被告：东兴市中宁房地产开发有限责任公司，住所地：东兴市兴东路**，统一社会信用代码：91450681697623792A。 法定代表人：陈秋明,总经理。 委托诉讼代理人：李忠臻，广西维冠律师事务所律师。 委托诉讼代理人：骆永茂，广西维冠律师事务所实习律师。 原告朱送定与被告东兴市中宁房地产开发有限责任公司（以下简称“中宁公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈柏任，被告的委托诉讼代理人李忠臻、骆永茂，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱送定向本院提出诉讼请求：被告中宁公司支付原告逾期备案违约金23452元（违约金按原告已付房款469057元的百分之五计算）。事实和理由：2013年9月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的“XX”XX栋XX单元XX号房出售给原告，建筑面积144.86平方米，总价469057元。合同签订后，原告支付了全部购房款。根据合同第十五条约定，被告应当在房屋交付原告使用后365日内即在2015年12月31日前，将办理权属登记需由被告所提供的资料报产权登记机关备案。逾期提交的，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，但违约金最高不超过已付房款的百分之五。合同约定的期限届满后，被告未履行备案义务，造成原告逾期取得房屋权属证书，被告应依约承担违约责任。 被告中宁公司辩称，1、被告没有违约行为，买卖合同对于出卖人没有在约定的时间内将资料报产权登记机关备案的，未约定具体的违约条款或违约责任，也未明确约定买受人应在多长期限内取得房地产权属证书，因此无法判定是否属于出卖人违约。合同第十五条约定了只有属于出卖人的责任，才进行违约处理，未明确约定买受人应该在什么时间内取得房地产权属证书，因买受人逾期办证不能归咎于是出卖人的责任，所以该条款无法确定被告是否违约。2、原告主张按照已付房款的5%来计算违约金明显过高，按原告的计算方法，被告的违约天数在500天左右，但实际上如果被告违约，违约的实际天数不可能有这么多，违约责任应当每天按购房款的万分之一及实际天数来计算。因为被告在2016年11月10日已第一次向XX市房产管理局交件，随后因为测绘报告被测绘公司弄错，被退件；测绘公司前后两次出错，直至2017年才将测绘报告更正，非因被告的原因导致办证时间被拖延。3、XX市于2016年6月30日起实施不动产统一登记，不动产统一登记是一项全新的登记业务，在人员配备、人员培训、人员经验、资料受理等方面均不够完善，也直接影响到了相关办证单位的办证时间。4、被告认为XX、XX栋已在2016年11月10日正式交件并取得XX市房产局的确认，XX栋已在2016年11月28日正式交件并取得XX市房产局的确认，故上述日期应视为被告已履行合同第十五条约定的报备义务。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，2013年9月18日，原告朱送定（买受人）与被告中宁公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的“XX”小区XX幢XX单元XX号房，建筑面积144.86平方米，总价款469057元；买受人选择按揭贷款的方式支付购房款，出卖人应当在2014年12月31日前将经五方（建设、施工、监理、设计、勘察）验收合格的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按“（1）若政府相关政策调整，则按调整后的政策执行，办理时间顺延，出卖人不承担违约责任；（2）如有特殊原因未能将相关资料按时交产权登记机关，应事先告知买受人，否则每逾期一天，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之壹的违约金，违约金最高不超过已付房款的百分之五；（3）因买受人原因……出卖人不承担责任”等。合同签订后，原告已依约于交房前交付完全部购房款。“XX”二期工程X#楼于2014年12月30日经五方验收合格，被告于2014年12月31日将案涉房屋交付给原告使用。2016年10月20日，“XX”二期工程X#、X#、X#楼进行竣工验收备案登记，被告于2017年1月13日取得案涉房屋所在的X#楼交易和产权确认书。2017年5月25日，原、被告向XX市房产管理局申请办理案涉房屋的房屋交易和产权确认书，并于2018年4月11日办理得房产证。 以上事实有《商品房买卖合同》及其附件、房款收据、借款合同、《房屋交接表》、《建设工程质量竣工验收意见书》、《竣工验收备案表》、《房屋交易和产权确认书》（XX、XX、XX栋）、《国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记表》（XX、XX、XX栋）、个人住房信息查询结果证明及当事人的庭审陈述，足以证明。 本院认为，原告朱送定与被告中宁公司签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应严格履行。根据合同约定，被告最迟应于2015年12月31日前将案涉房屋办理权属登记需由被告提交的资料报产权登记部门备案，但原、被告申请办理案涉房屋的房屋交易和产权确认书的时间是在2017年5月25日，已超过合同约定的最后提交资料的期限500天，被告未能在约定的时间节点将包括房屋交易和产权确认书在内的办理产权登记其所需提交的资料提交行政职能部门，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称其不存在违约，不应承担违约责任的意见，于法无据，本院不予采纳。 因办理小产权证是被告中宁公司与原告合作办理，双方需要共同申请办理房屋交易和产权确认，并各自提交相应材料，不是中宁公司的单方义务，该时间长短非中宁公司单方能够掌握，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，综合考虑中宁公司逾期备案行为给原告造成的损失及中宁公司的过错程度、合同的履行情况等多方面因素，从公平合理角度出发，本院确认中宁公司应向原告支付逾期备案违约金为469057元×5%×80%=18762元(取整)。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，判决如下： 1、被告东兴市中宁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告朱送定支付逾期备案违约金18762元； 2、驳回原告朱送定的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费386元，减半收取193元（原告已预交），由被告东兴市中宁房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人的人数提交副本，上诉于防城港市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费386元（户名：广西壮族自治区防城港市中级人民法院；开户行：中国农业银行防城港分行营业室；账号：20×××13）。逾期不交也不提出缓交申请的，防城港市中级人民法院则按自动撤回上诉处理。 审判员 陆 淑 芸 二〇一八年十二月二十七日 书记员 叶杨晓娜