湖南省双牌县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1123民初555号原告：邓德财，男，1968年8月15日出生，汉族，农民，湖南省双牌县人，住湖南省双牌县。原告：罗军珍，女，1972年12月10日出生，汉族，农民，湖南省双牌县人，住湖南省双牌县。二原告共同委托诉讼代理人：唐箭，湖南省。被告：王跃国，男，1967年12月16日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。被告：邓善妹，女，1968年10月20日出生，汉族，农民，湖南省双牌县人，住湖南省双牌县。二被告共同委托诉讼代理人：王志斌（系王跃国、邓善妹之子），男，1988年7月16日出生，汉族，农民，住湖南省双牌县。二被告共同委托诉讼代理人：奉元敏，湖南省双牌县。原告邓德财、罗军珍与被告王跃国、邓善妹合伙协议纠纷一案，本院于2018年6月29日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告邓德财、罗军珍及二原告委托诉讼代理人唐箭，被告王跃国、邓善妹共同委托诉讼代理人王志斌、奉元敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓德财、罗军珍向本院提出诉讼请求：1．判决二被告按《房产分割协议》的约定分给原告2017年度租金74500元，2018年度的租金70250元，以及以后每年的租金都应按照该协议将租金平分给原告；2．判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2005年共同投资修建双牌县美的家园房屋一栋，该房屋建成后，双方于2007年2月12日达成《房产分割协议》。该协议第二条对南北两部分出租和出售问题作出约定：1．出租：甲乙双方就南北两部分商场及门面整体出租，无论发生任何纠纷，任何一方不得擅自出租或间断门面。2．出租分红：甲乙双方共同出租，并共同分红，其租金甲乙双方各占50%。3．出租时间由甲乙双方共同确定，若门面或负一层、二层商场单独出租的，其租金均纳入甲乙双方共同红利范围内。同年3月22日，原、被告与承租人陶善华签订《美的商场租赁合同》，租赁期限为十年，自2007年6月1日起至2017年6月1日。承租人将租金分别按50%比例打给原、被告，原、被告对此并无异议。2017年6月1日，陶善华的租赁合同到期后，美的家园的南北门面分别出租，原告与罗益安、蒋红云签订《门面出租合同》，其中2017年度第一层租金126000元、第二层租金为95000元，合计221000元；被告与益丰大药房和罗益安签订《租赁合同》，其中2017年度第一层租金320000元、负一层50000元，合计370000元。南北两部分门面合计租金为591000元，按《房产分割协议》约定，原、被告应各分得租金295500元。其中被告应分给原告2017年租金74500元、2018年租金70250元。为此，原告多次找二被告协商，要求按《房产分割协议》分配租金，被告拒不出具《租赁合同》，也不按协议分配租金。无奈之下，原告于2017年9月21日向法院起诉，被告假意和解，骗取原告撤诉，法院下达了撤诉裁定。因本案实体并没有解决，原告只能再次起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。王跃国、邓善妹辩称：1.2005年双方共同投资修建美的家园房屋，2007年2月12日双方达成了《房产分割协议》，后双方按协议内容分别办理了不动产权登记，当时为了将门面作旺铺和利益最大化原则，双方决定将门面及负一层、第二层整体出租，双方对整体出租条件下的租金分配作了约定，即各占50%，该租金各占50%有附条件，即整体出租，如果不是整体出租，那么该约定则无效。2.2017年6月1日，双方与陶善华整体出租的合同期满后，双方没再合伙出租，2017年6月份，原告电话告知二被告，双方各自出租自己的房屋，被告表示同意。之后二原告将自己的房屋出租给蒋红云，二被告将自己的房屋出租给益丰大药房，双方的行为均符合法律的规定和双方的口头约定，合法有效。3．双方的合伙时间期满后，双方实际上没再进行合伙，各自处分自己的房产并各自收益。现二原告将合伙整体出租的附条件条款，用于双方各自出租的情况下，不符合法律的规定。综上，原告起诉没有事实依据，不符合法律的规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下：原告方提交了下列证据：1．《房产分割协议》；2．《美的商场租赁合同》；3．陶善华的证明及4张借条；4．与益丰大药房连锁股份有限公司签订的《房屋租赁合同》；5．与罗益安、蒋启华签订的《地下室出租合同》；6．与蒋红云签订的《门面出租合同》；7．与罗益安签订的《门面出租合同》。七份证据共同证明原、被告双方约定本案房租租金共同分享。被告质证认为，对证据1、2、3的真实性和合法性没有异议，关联性有异议，这三份证据不能证明关于本案租金的事实；对证据4、5真实性和合法性没有异议；对证据6、7真实性和合法性、关联性均有异议，与本案无关。被告方提交了下列证据：1．不动产权证二份，证明被告出租的房屋产权属于被告；2．付款凭据一份，证明被告按合同约定给付了原告门面差价款10万元。原告质证意见为：对证据1、2的关联性有异议，房产分割协议证实原告的诉请合法，十万元的补偿款是房产分割协议中内容之一，不能证实原告的诉请不符合规定。本院对证据认定如下：对原告提供的七份证据的真实性予以确认，原告提供的七份证据证明原、被告对共同修建的美的家园房产的分割情况及房屋出租的事实；对被告提供的二份证据的真实性予以确认，被告提供的二份证据证明本案房屋产权情况及被告按分房协议约定支付了原告10万元的事实。本院经审理认定事实如下：原告邓德财、罗军珍与被告王跃国、邓善妹于2005年共同投资修建双牌县美的家园房屋一栋，该房屋建成后，双方于2007年2月12日达成《房产分割协议》。该《房产分割协议》第一点对房屋产权做出了约定：南面部分归甲方（王跃国、邓善妹）所有及使用，北面部分归乙方（邓德财、罗军珍）所有及使用，甲方补偿乙方10万元，作为南北面门面的差价。之后双方依据该协议各自办理了产权登记。该《房产分割协议》第二点对南北部分出租问题做出了约定：1．甲乙双方就南北两部分商场及门面整体出租，无论发生任何纠纷，任何一方不得擅自出租或间断门面。2．出租分红：甲乙双方共同出租，并共同分红，其租金甲乙双方各占50%。3．出租时间由甲乙双方共同确定，若门面或负一层、二层商场单独出租的，其租金均纳入甲乙双方共同红利范围内。2007年3月22日，原、被告与承租人陶善华、张义强签订《美的商场租赁合同》，将美的家园房屋负一层、一层、二层整体出租，租赁期限为十年，自2007年6月1日起至2017年6月1日，每年租金33万元。房屋出租后，承租人每年将租金33万元分别按50%比例打款给原、被告。2015年5月18日，在陶善华租期届满之前，罗益安需租房，因陶善华的租期仅剩两年，罗益安需要签两年以上的合同，陶善华即与邓德财作为甲方，与乙方罗益安签订了《门面出租合同》，将邓德财、罗军珍依据《房产分割协议》分得的美的家园建筑面积约200平方米左右的一楼北面门面出租给乙方，租期自2015年6月1日至2022年5月30日；同年6月24日，陶善华和王跃国作为甲方与乙方罗益安、蒋启华签订《地下室出租合同》，将王跃国、邓善妹依据《房产分割协议》分得的建筑面积约600平方米左右的负一楼出租给乙方，租期从2015年6月1日至2022年5月30日；2015年8月18日，罗军珍作为甲方与乙方蒋红云签订《门面出租合同》，将邓德财、罗军珍依据《房产分割协议》分得的美的家园建筑面积约700平方米左右的二楼门面出租给乙方，租期从2017年6月1日至2022年5月30日。2017年2月25日，王跃国、邓善妹作为甲方与乙方益丰大药房连锁股份有限公司签订《房屋租赁合同》，将王跃国、邓善妹依据《房产分割协议》分得的美的家园一楼由南向北第1、2、3、4、5共5间临街门面出租给乙方，租期从2017年6月1日起至2022年5月31日止。2017年6月1日，原、被告与陶善华签订的整体租赁合同租期届满，因原、被告分别出租后的房屋租金存在差异，原告认为双方应当按照《房产分割协议》平分租金，遂诉至本院。本院认为，原、被告共同投资修建了“美的家园”房屋，在房屋修建成功后，双方约定了房屋分割的办法，并依照房屋分割协议各自办理了产权登记，双方对各自产权登记下的专有部分依法享有占有、使用、收益和处分的权利。原、被告约定对房屋整体出租、收益均分是双方对自己所有的财产行使处分的权利。原、被告在共同整体出租房屋给陶善华、张义强的期限届满后，双方未再约定共同整体出租。且经本院查明，原、被告在将房屋整体出租给陶善华、张义强的十年租期内，陶善华为了将整体出租的房屋分租给他人，也分别和原、被告双方对原、被告在各自产权登记下的房产与分租方签订了房屋租赁合同，原、被告对各自享有所有权的房屋分别出租，不危及建筑物的安全，亦不损害另一方的合法权益，是双方对自己所有财产行使收益和处分的权利，不违反法律、行政法规的规定。综上，本院认为原告的诉请无事实和法律依据，不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告邓德财、罗军珍的全部诉讼请求。案件受理费3195元，由原告邓德财、罗军珍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  刘红艳审 判 员  杨为忠人民陪审员  黄跃军二〇一八年十二月十日书 记 员  蒋博浩附：本案相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十一条业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。