河南省中牟县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0122民初5429号原告：张凤霞，女，1970年4月19日出生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：王斌，河南千业律师事务所律师。委托诉讼代理人：许一博，河南千业律师事务所实习律师。被告：郑州隆安置业有限公司，住所地郑州市郑东新区白沙镇青年路南宽景一品商铺**。法定代表人：周荣标，执行董事。委托诉讼代理人：赵世峰，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：程帅，河南荟智源策律师事务所律师。原告张凤霞与被告郑州隆安置业有限公司（以下简称隆安置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张凤霞委托诉讼代理人王斌、许一博，被告隆安置业公司委托诉讼代理人赵世峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张凤霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理位于中牟县白沙镇××南侧、××以西郑东·××单元××号房屋的房权证，约定赠送面积的不足部分按照房屋单价向原告赔偿29687.89元（5320.41元/㎡*5.58㎡=29687.89元）；2.判令被告向原告支付逾期办理产权备案的违约金116966.15元（违约金自2013年10月30日起，以房屋总价款496660元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2018年4月3日）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：郑东·宽景一品位于中牟县白沙镇××南侧、××以西，系被告郑州隆安置业有限公司（以下称隆安公司）开发建设的商品房项目。在前期宣传中，被告以宣传单、户型图、售楼部招牌等方式公开作出房屋购买人可以“买2房得3房，买3房得5房”、“两室两厅一卫建筑面积约93.35㎡，多得面积约9.96㎡，使用面积约103.31㎡”等承诺，因赠送面积比较理想，原告于2013年2月22日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将郑东·宽景一品5幢2单元2层202号房屋出售给原告，约定面积为93.35㎡，单价为5320.41元，房屋总价款为496660元，同时约定被告在2013年8月30日前交付房屋，并于交付房屋后60日内办理产权备案。被告交付房屋后，经第三方实地测量，该房屋实测面积仅为97.73㎡，但是按照约定房屋面积再加约定赠送面积，实测面积本应为103.31㎡，被告违背约定赠送面积的承诺，导致原告少得5.58㎡房屋。根据合同约定，被告应当于房屋交付后60日内即2013年10月30日之前办理产权备案，但被告因未按照建设工程审批内容进行建设等行政违法行为，被有关部门责令整顿，直到2018年4月3日才办理产权备案，被告的违约行为已经严重侵害原告的合法权益。按照《商品房买卖合同》的约定，被告违约需按已付房价款的万分之五向原告支付违约金，经计算，被告仅需支付248元的违约金，连被告都认为这一计算标准明显过低，以至于被告主动发布公告，自愿提高到四倍标准支付违约金，但是即便如此，违约金仍然明显过低。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，违约金过低的，可以请求人民法院予以增加。为维护自身权益，原告请求按照中国人民银行同期贷款利率为标准计算违约金。综上所述，被告违反其赠送房屋面积的承诺，造成原告5.58㎡的面积损失，其逾期办理产权备案的违约行为，严重侵害原告的合法权益。原告特诉至人民法院，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。隆安置业公司辩称，1.办理产权证系不动产登记机关的行政行为，隆安置业公司并无此项权力，隆安置业公司的义务是配合原告到不动产登记机关办理产权证。诉争房屋未办理产权证由于原告未提供符合办证的相关手续以及未按合同约定全额支付房款导致，若原告提供相关手续且按约将房款全额交齐，隆安置业公司没有理由不配合原告前往不动产登记机关办理诉争房屋产权证。2.双方关于房屋面积的约定应当以双方签订且备案的买卖合同以及补充协议约定为准，隆安置业公司无须因此向原告进行赔偿，原告应按约向隆安置业公司全额支付房款。3.隆安置业公司逾期办理产权证的违约责任在买卖合同中已有约定，隆安置业公司同意按合同约定承担违约责任。综上，原告要求答辩人办理产权证这一诉请并不属于隆安置业公司的权力范围，在原告提供相应手续并付清房款之后，隆安置业公司愿意配合原告到不动产登记机关办理产权证。宣传资料并非要约，不能作为双方买卖合同的内容，隆安置业公司无须因此向原告进行赔偿，原告须按约向隆安置业公司全额支付房款。隆安置业公司认可逾期办理产权证这一事实的客观存在，并愿意按照合同约定承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月22日，原告张凤霞（××）与被告隆安置业公司（出卖人）签订编号为ZM130××××****的《商品房买卖合同》。原告张凤霞购买被告隆安置业公司开发的位于中牟县白沙镇××南侧、××以西××单元××号非封闭式住宅商品房，户型为二室两厅，合同约定建筑面积共93.35平方米；合同第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为5320.41元，总金额为496660元；合同第五条约定：商品房交付后，产权登记面积与合同面积发生差异的，房屋面积以房屋产权登记主管部门实测面积为准，单价不变，房款多退少补；合同第八条约定：出卖人应在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得商品住宅交付使用批准文件的商品房交付××使用；合同第十五条约定：出卖人应在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权证书的，××不退房，出卖人按已付房款的万分之五向××支付违约金。在签署《商品房买卖合同》的同时，原、被告双方签订了一份《合同补充协议》，该协议第十一条约定，出卖人的楼盘展示模式、沙盘、影视、刊物、阵地广告灯、单页等所有对外传播出卖人项目及商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力；该协议第十三条约定，本合同各条款均系双方真实意思表示，而非基于任何格式合同或格式条款，不存在任何可撤销或变更情形；该协议第十五条约定，出卖人、××双方均同意：双方合同的内容需以书面形式经双方签署确认后，才能视为购房合同的有效附件，任何口头或通讯通话或者单方文件均不能作为购房合同的有效附件。该协议第十六条约定：××确认已认真阅读补充协议，且出卖人已经提示××此补充协议在对双方权利义务的特别约定，包括可能减轻或免除任何××责任的条款，××理解这些约定并自愿签署。原告张凤霞在××处签字，被告隆安置业公司在出卖人处加盖有合同专用章。合同签订后，原告按约定支付了购房款496660元，被告隆安置业公司出具了购房发票。2013年6月6日，原告按房地产权属转移面积93.35平方米、房款496660元缴纳了涉案房屋的契税。原告称涉案房屋原、被告双方已办理了交房手续。另查明，被告隆安置业公司认可逾期办理房屋产权证的事实，并于2018年4月3日，下发《关于郑东?宽景一品小区不动产权证逾期办理支付违约金的通知》，主要内容为，尊敬的郑东?宽景一品业主：经过公司的不懈努力，小区已具备了办理不动产权证转移手续的条件。经公司研究，依据郑东?宽景一品《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，经慎重考虑，公司决定：提高违约金支付标准，向业主支付违约金：多层5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼，因交房时间较长，按照合同条款四倍进行违约金补偿，高层1#、2#、3#，因交房时间较短按照合同该项条款的三倍进行违约金补偿，请业主看到通知后，尽快与公司对接领取违约金相关事宜。2018年4月3日，被告隆安置业公司发出《关于办理不动产权证的通知》，主要内容为，尊敬的郑东?宽景一品全体业主：您购买的房屋已经达到产权办理条件，公司将于2018年4月6日上去9:00至12:00，下午2:30-5:30在本小区12号楼1单元202室办理产权补、退款手续，随后集中办理不动产权证转移相关事项。希望广大业主尽快办理补/退差价事宜，以便公司尽快前往不动产登记机关，办理不动产权证。原告称其在购买房产时，被告隆安置业公司以宣传单、户型图、售楼部招牌等方式作出购买人可以“卖2房得3房、买3房得5房”，多得面积9.96平房米的承诺。经第三方测量，涉案房屋实测面积为97.73平方米，被告违背约定赠送面积的承诺，原告少得5.58平方米。被告称，本案中涉及房屋的销售广告、户型赏析等所载明的“买2房得3房、买3房得5房”内容不具体明确，仅是一种要约邀请，不构成要约内容，原被告双方签订的《合同补充协议》第十一条就此问题做出了具体明确的约定，且双方均同意“出卖人的楼盘展示模式、沙盘、影视、刊物、阵地广告灯、单页等所有对外传播出卖人项目及商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力”，双方最终认可的合同及补充协议未将买2房得3房、买3房得5房写入合同，该条款是对宣传材料的内容变更，双方应按《商品房买卖合同》及补充协议履行各自义务。本院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。一、关于原告要求被告协助办理房权证的问题。依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》，原告应履行支付购房款的义务，原告支付购房款后，被告应履行交付房屋并协助原告办理房权证的义务。《商品房买卖合同》第五条约定“房屋面积以房屋产权登记主管部门实测面积为准，单价不变，房款多退少补”，由于涉案房屋双方约定面积比实际面积小，原告应按实测面积补交购房款后，才可要求被告协助办理房权证。二、关于原告要求被告按房屋单价赔偿赠送面积不足部分损失29687.89元的问题。本案中，原、被告双方签订《商品房买卖合同》后，同时又签署了《合同补充协议》，原告在协议××处签名，系其真实意思表示，且协议不违反相关法律、行政法规的强制性规定，并已在房产登记部门登记备案，应为有效合同。《合同补充协议》第十一条约定，出卖人的楼盘展示模式、沙盘、影视、刊物、阵地广告灯、单页等所有对外传播出卖人项目及商品房买卖有关的信息资料等仅为宣传之用，并非要约行为，对任何一方均不发生法律效力，无约束力。《合同补充协议》第十三条约定，本合同各条款均系双方真实意思表示，而非基于任何格式合同或格式条款，不存在任何可撤销或变更情形。据此可知，原被告双方均认可被告对外传播项目及与商品房买卖有关的信息资料仅为宣传之用，并非要约行为。故原告要求被告按房屋单价赔偿赠送面积不足部分损失29687.89元的诉讼请求，证据不足，不予支持。三、关于原告要求被告支付逾期办理产权备案的违约金116966.15元（违约金自2013年10月30日起，以房屋总价款496660元为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准计算至2018年4月3日）的问题。根据原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需要出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，××不能在规定期限内取得房地产权证书的，××不退房，出卖人按已付房款的万分之五向××支付违约金。”，被告于2015年4月3日下发《关于郑东?宽景一品小区不动产权证逾期办理支付违约金的通知》，自愿承担违约金并提高违约金的标准，按合同约定该项条款的四倍计算违约金作为补偿，系被告真实意思表示，本院予以确认。按合同条款的四倍计算的违约金数额为993.32元，原告请求过高部分，证据不足，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告郑州隆安置业有限公司于原告张凤霞按房屋产权登记备案部门实际测量面积补交购房款后十日内协助原告张凤霞办理房屋产权证；二、被告郑州隆安置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凤霞逾期办理产权备案违约金993.32元；三、驳回原告张凤霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3233元，由被告郑州隆安置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将上诉费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  陈怀杰人民陪审员  王立功人民陪审员  朱永安二〇一八年十二月十九日书 记 员  马静爽