沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初13267号 原告：戚晓玲，女，1955年3月9日出生，汉族，无业，住沈阳市于洪区。 原告：陆洋，女，1986年8月5日出生，汉族，个体工商户，住沈阳市于洪区。 原告：陆红，女，1980年9月28日出生，汉族，无业，住沈阳市于洪区。 三原告共同委托诉讼代理人：帅辉，辽宁希光律师事务所律师。 三原告共同委托诉讼代理人：帅征，辽宁腾坤律师事务所律师。 被告：修占才，男，1961年10月6日出生，汉族，无业，户籍地内蒙古通辽市。 委托诉讼代理人：肖戈霏，辽宁基源律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周向生，女，1982年4月18日出生，汉族，户籍地内蒙古通辽市。 第三人：沈阳市于洪区大兴街道小三家社区村民委员会，住所地沈阳市于洪区。 法定代表人：关俊伟，职务系主任。 原告戚晓玲、陆洋、陆红与被告修占才、第三人沈阳市于洪区大兴街道小三家社区村民委员会买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆洋及原告戚晓玲、陆洋、陆红的共同委托诉讼代理人帅辉、帅征，被告修占才及其委托诉讼代理人肖戈霏、周向生到庭参加诉讼，第三人沈阳市于洪区大兴街道小三家社区村民委员会经本庭依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告戚晓玲、陆洋、陆红向本院提出诉讼请求：1.依法确认陆维峰与被告之间签订的房屋买卖协议无效；2.依法判令被告给付原告涉案房屋及地上附属物的征收补偿款13.4万元；3.依法判令被告给付原告动迁房屋增值款4.6万元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：陆维峰系原告戚晓玲的丈夫，2009年1月14日陆维峰死亡，其二人共有两名子女，分别是原告陆洋和陆红。2005年4月陆维峰将与原告戚晓玲共有的房屋出售给被告，价格为4.5万元，但房屋共有人戚晓玲并未签字。被告修占才并不是小三家村村民，按法律规定，本村农村宅基地住房不得出售给非本村村民，由于被告不是小三家村村民，在本村不享有任何土地及宅基地，故此其买卖行为是无效的。由于买卖行为无效，故此至今无法办理过户手续。同时，房屋买卖行为第三人处也未办理台帐备案手续，故此，至今交易房屋的一切手续均是陆维峰的，所以买卖行为无效。2017年第三人全村开始动迁，按规定宅基地及房屋是谁的就应与谁签订拆迁协议，并应将宅基地补偿款归本村原房主。因为宅基地是不能买卖的，可是被告在原告不知情的情况下，代表原告与政府订立了拆迁协议，故此，原告认为被告拆迁中的宅基地补偿款13.2万元应归原告所有，同时房屋动迁款增值中的一半即4.6万元也应归原告所有。综上所述，由于房屋买卖合同无效，请按诉讼请求依法判决。 被告修占才辩称，1.原告所述与事实不符，被告不同意给付原告任何钱款。2005年4月29日，被告修占才与陆维峰签订《卖房协议》一份，内容为被告修占才购买陆维峰名下位于沈阳市于洪区大兴街道的院落一处，院内有房屋三间（77平方米），房屋价款4.5万元。协议签订时，在场人员共有8人，包括陆维峰、修占才、修占华、戚晓玲、陆红、李奎（陆维峰女婿）、马文军、李文友，其中马文军、李文友作为中间人在《卖房协议》上也进行了签字按手印。签订以协议后原告戚晓玲将涉案房屋的房证及土地证交给被告修占才。虽然戚晓玲未在协议上签字，但其对陆维峰出售涉案房屋一事是知情并认同的，且原告戚晓玲一家于2005年5月份就已经搬走了，被告修占才一家开始在涉案房屋实际居住使用，居住期间还对院落、房屋进行了添附和修缮，原告戚晓玲未签字并不影响合同效力，该协议系买卖双方真实的意思表示，合法有效；2.《买房协议》合法有效。首先，被告修占才系农村户口，买卖协议当时，虽然被告修占才不是小三家村民，但时任小三家村委会主任王铁男对此事知情并同意，故该买卖协议合法有效。且涉案房屋拆迁时，拆迁部门及政府与被告修占才签订拆迁补偿协议的行为也证明该买卖协议是合法有效的。且2005年，我国并未出台限制农民异地购买农村房屋的相关法律规定，只是禁止将农村房屋转让给城市居民，故并不存在违反法律、法规和国家政策性规定的问题，是可以合法转让的；3.原告主张条件未成就。被告修占才虽然签订了拆迁补偿协议，但尚未收到上述任何补偿款，也未实际得到回迁安置，即使原告的事实与理由成立，现该拆迁补偿权利也未实际发放，原告向被告主张条件未成就，请求法院予以驳回。退一步讲，即使协议无效，原告主张的13.4万元，在拆迁补偿协议中体现为：剩余面积补贴、住宅搬迁补偿费过渡期补助费、奖励、拆迁控违奖励及地上物补偿，被告修占才居住期间对院落、房屋进行了添附和修缮，且实际进行搬迁的也是修占才，故住宅搬迁补偿费、过渡费、补助费、奖励、拆迁控违奖励及地上物补偿均应归被告修占才所有。 第三人沈阳市于洪区大兴街道小三家社区村民委员会未出庭应诉亦未提出答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定如下： 1.被告修占才出具死亡注销证明、村委会证明、介绍信、结婚证，载明：陆维峰于2009年1月14日死亡，陆维峰的父母于2000年病故，原告戚晓玲系陆维峰配偶，原告陆洋、陆红系陆维峰子女。本院予以采信。 2.原告出具卖房协议（2005年4月29日），载明：原房主陆维峰有房一栋三间卖给买主修占才，两家达成协议，房屋价款4.5万元。此房屋位于沈阳市于洪区大兴街道小三家村，建筑面积77平方米。陆维峰、修占才在协议上签字，原告戚晓玲在场。后被告修占才交付全部房款并入住该房屋，并未办理更名过户。本院予以采信。 3.原告出具于洪区大兴街道小三家村棚户区改造征收补偿安置实施方案、征收公告、征收决定，载明：2016年6月15日至2016年12月31日，沈阳市于洪区人民政府对沈阳市于洪区大兴街道小三家村征收范围内的所有房屋及地上附属物等进行征收。本院予以采信。 4.被告出具收件凭证、户口本、集体土地上房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书，载明：对涉案住宅房屋及附属物补偿金额合计134722元，其中包括：有证房屋或享受住房补贴产调后剩余面积的货币补偿金额7m²×1781元/m²=12467元、住宅搬迁补助费1000元、过渡期补助费3000元、奖励3万元、拆迁控违奖励66342元、其他地上附属物补偿21913元，其中其他地上附属物补偿明细表中除手压井及大门外，其他均为被告修占才修缮，另套管井（补偿金额4000元）为被告修占才新打，果树（补偿金额2563元）为被告修占才栽种。现房建筑面积70m²，产权调换房屋价款总额为70m²×1781元/m²=124670元。双方对涉案住宅房屋及附属物补偿金额及产权调换房屋价款总额均认可。被告修占才系农村户口。本院予以采信。 5.因原、被告对涉案房屋有纠纷诉讼，故该笔补偿款并未打到被告账户。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。本案中，第三人沈阳市于洪区大兴街道小三家社区村民委员会经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼相应的证据判断规则并结合当事人的陈述意见，对本案相关法律事实依法予以确认。 根据相关法律规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案中，陆维峰及被告修占才签订的《卖房协议》虽系双方真实意思表示，但因被告修占才并非大兴街道小三家村集体经济组织成员，该行为不具有法律效力，双方签订的《卖房协议》无效。 根据相关法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，涉案房屋及地上附属物已被征收，故《卖房协议》被认定为无效后，该房屋及地上附属物不能返还，双方应根据过错程度分割该房屋及地上附属物的征收补偿款及房屋增值款，产权调换房屋归被告方。关于双方过错，因陆维峰及其家人在出卖涉案房屋时明知其出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，且其在出卖房屋征收后又以违法出卖房屋为由主张合同无效，违反诚实信用原则，被告修占才在明知其并非涉案房屋所在地集体经济组织成员的情况下仍购买房屋，双方应对合同无效承担同等责任。 关于房屋增值款，根据《集体土地上房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书》，现房建筑面积70m²，产权调换房屋价款总额为70m²×1781元/m²=124670元，故涉案房屋增值款为79670元（124670元－45000元），因产权调换房屋归被告，故被告应给付原告房屋增值款39835元（79670元÷2）。 关于涉案房屋及地上附属物的征收补偿款，根据《集体土地上房屋征收补偿安置房屋产权调换协议书》，住宅搬迁补助费、过渡期补助费、奖励及拆迁控违奖励是对被拆迁人搬迁行为的补偿及奖励，具有人身依赖性，应归被告所有，不应与原告分割。其他地上附属物中的套管井和果树系被告购房后的添附，与原告无关，该部分补偿款不应与原告分割。故被告应给付原告涉案房屋及地上附属物的征收补偿款为13908.5元[（12467元＋21913元－4000元－2563元）÷2]。因原、被告对涉案房屋有纠纷诉讼，该笔补偿款并未打到被告账户，故被告应于收到该征收补偿款后给付原告。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、确认陆维峰与被告修占才签订的《卖房协议》无效； 二、被告修占才于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告戚晓玲、陆洋、陆红房屋增值款39835元； 三、被告修占才于收到涉案房屋及地上附属物的征收补偿款之日起十日内给付原告戚晓玲、陆洋、陆红房屋及地上附属物的征收补偿款13908.5元； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如被告未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，被告修占才负担1144元，原告戚晓玲、陆洋、陆红负担2756元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  李旭莹 人民陪审员  陈桂敏 人民陪审员  刘淑娟 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  高宇婷