海南省儋州市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)琼9003民初8857号 原告：张某平，女,1957年06月27日出生，汉族,住重庆市渝中区,公民身份号码：×××。 委托诉讼代理人：罗某汶，重庆xx律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何某，重庆xx律师事务所律师。 被告：儋州某房地产开发有限公司，住所地海南省儋州市白马井镇滨海新区×××。统一社会信用代码：×××。 法定代表人：陈某石，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某君，男，1985年12月11日出生，汉族，住海南省儋州市，公民身份号码：×××。系该公司员工。 委托诉讼代理人：陈某彬，男，1992年10月3日出生，汉族，住海南省儋州市，公民身份号码：×××。系该公司员工。 原告张某平诉被告儋州某房地产开发有限公司（以下简称：某公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月11日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某平及其委托诉讼代理人罗某汶、何某、被告某公司的委托诉讼代理人李某君、陈某彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某平向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告办理位于儋州市××区某西海岸×××号房屋的房地产权属证书（房号以本案商品房买卖合同为准）；2.判令被告向原告支付逾期办理房地产权属证书的违约金暂计11041元（以277407元为本金，从2017年6月30日起计至实际办证之日止，按日利率0.01%计算，暂计至2018年8月1日为11041元）；3.判令被告承担超出本案《商品房买卖合同》约定的房款；4.判令被告向原告支付因本次诉讼产生的律师费、交通费、误工费2500元；5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2012年12月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于海南省儋州市××区的某西海岸小区×××房屋出售给原告；该套房屋建筑面积49.76平方米，每平方米为5574.90元，总价款为277407元；被告应于2015年6月30日前向原告交付竣工验收合格的房屋，并于房屋交付之日起730日内为原告办理房地产权属证书。原告已经按照合同的约定履行了支付房款等义务。被告于2015年7月1日向原告交付了没有竣工验收合格的房屋，并且至今没有为原告办理房地产权属证书。原告多次与被告协商，但被告均以各种理由拖延时间，拒不履行为原告办理房屋产权证书等的义务。综上，原告为维护自身合法权益，根据我国合同法、民事诉讼法等法律的规定向法院提起诉讼，请求予以支持。 被告某公司辩称，一、原告要求被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金没有事实与法律依据。被告与原告签订的《商品房买卖合同》中关于产权证的办理已在合同的补充协议中明确约定。依据补充协议第五条“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权证登记的所有税费及办理产权证所需的全部真实有效资料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期缴纳有关税费，不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人延迟的时间，相应顺延合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需的资料的时间……”、第二十条第四款“如果买受人未按本合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款及办证所需费用）。出卖人有权拒绝向买受人支付该商品房或虽交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，且不承担任何责任。”及第五款“如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办妥房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任。”的约定，截至目前，原告仍未向我司补交其因房屋面积差异而产生的须补交的房款。且关于房屋面积确认及面积差异处理在双方签订的合同的补充协议中也明确做了约定：“双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房房价款，结算房价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任。”再结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。此外，补充协议第三十一条约定：“本补充协议与主合同不一致的，以本协议为准。本补充协议自双方签订之日起生效。”补充协议为双方的真实意思表示且不违反法律、行政法规，具有法律效力，双方应遵守。原告要求我司办理产权证，在明知自己购买的商品房面积与实测面积差距较大时，应先按照补充协议对超出面积据实结算，按照多退少补。但并未按照合同补充协议中的多退少补原则进行补缴，导致被告并未能根据实测面积对所有款项进行结算。因而导致被告无法为原告办理产权证，原告存在过错，属于过错方。因此，原告的诉求于法于理都应被驳回。同时，根据《合同法》第六十七条关于先履行抗辩权的相关规定，原告主张被告立即为原告办理相关房地产权属证书是基于原告自己应先行履行己方的相关义务，即交纳实测面积中超过合同约定的面积的款项和交纳该部分的相关税费后，才能主张被告根据合同相关规定为原告办理产权证的权利。二、原告请求判令被告承担超出本案《商品房买卖合同》约定的房款没有法律依据。按照补充协议及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定。双方应是对超出该商品房买卖合同约定的面积进行据实结算。且导致逾期办证的责任在原告一方，现其要求被告承担超出该商品房买卖合同约定的房款没有事实与法律依据。三、原告计算逾期办证的违约金利率是错误的。按照补充协议第二十条第三款约定：“出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房屋所有权证，买受人有权退房”。但原告在变更的诉讼请求中却要求被告以原购房合同的价款为本金，按万分之一的日利率计算到办证之日来计算。此计算方式与补充协议约定的计算方式不一致。因此对方主张逾期按照以原房款为本金，以万分之一为日利率的违约金计算方式没有法律依据。四、原告主张被告在未获取竣工合格验收备案证前交房应支付违约金无法律和法理依据。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条关于房屋交付条件的规定：转移占有即为房屋的交付。司法解释在司法实践中发挥至关重要作用。本案中，被告根据合同第八条第三点的约定，如期将房屋交付给原告。合同并未约定要具备竣工验收合格备案证才可以交付。合同乃双方真实意思表示，原告在签订该商品买卖合同及收房时并未提出异议，即代表默认。反之以此为由诉求违约金于法无据。另，涉案房屋均已取得国家相关部门的项目竣工合格备案证。在此过程中，原告的权利并未遭受损害，根据民法中的“无权利则无救济”法理：救济的前提是权利受到侵害。权利都没有，那就不存在权利受侵害的问题，自然所谓的救济就是形同虚设了。最后，退一步讲根据民法一般侵权的损害构成，原告应对自己的财产权损害的事实进行举证。但我们都知道在此处原告的财产权并未因为原告在被告未取得竣工合格备案证前先交房而从产生任何财产损失。民事赔偿秉承的原则是“填平原则”即“有多少损害，赔偿多少”，原告未有损失，何来要求被告进行赔偿呢！因此，原告主张被告支付未竣工验收交房的违约金无法律和法理依据。四、原告主张被告支付本次诉讼产生的交通费、务工费4000元没有依据。交通费、误工费是基于原告的诉讼主张并实际产生的费用。但根据前面分析，原告的诉讼主张都没有事实基础或法律依据。且原告并未提供任何关于该笔费用的票据证明。故该费用不应有被告来承担。请法院依法查明，驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提交的证据广告宣传手册，虽然被告对其三性不予认可，但原告提供有原件，并且因该宣传手册上的内容确实与案涉楼盘有关，故对该证据的三性予以确认；2.对原告提交的2.1期3号楼赠送说明，被告对其三性不予认可，且该证据上并未盖有被告公章，署名人身份不明，故对该证据的三性不予认可；3.对原告提交的公告，被告对其三性不予认可，原告也未能提供证据原件，故对该证据的三性不予确认；4.对原告提交的某西海岸规划材料，虽然被告对该证据的三性不予认可，但该证据是从儋州市城建档案馆复制出来的，与本案具有关联性，本院予以确认；5.对原告提交的行政处罚决定书等证据，虽然均是从儋州市城建档案馆复制的，但除儋建罚决字第2016-25号《行政处罚决定书》与本案有关联之外，其他证据均与本案无关联，本院对儋建罚决字第2016-25号《行政处罚决定书》予以确认，其余证据不予确认；6.对原告提供的录音、录像，被告对其三性不予认可，而录音、录像中亦无法确认相关人员的信息及其与被告之间的关系，故对该证据的三性不予确认；7.对被告提交的儋州市房屋建筑面积测绘报告、面积误差比清单，虽然原告对该证据的三性不予认可，但该测绘报告是经有资质的机构所作，且亦得到房管部门的认可，故对其三性予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年12月27日，原告张某平（买受人）与被告某公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发的位于儋州市白马井镇某西海岸×××房；买受人所购买的房屋为预售商品房，预售许可证为儋建房售字第（11）号；建筑面积共49.76㎡，套内建筑面积为37.65㎡，公摊面积为12.11㎡；按建筑面积每平方米5574.90元计算，总房价款为277407元；第五条：商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按合同补充协议的约定进行处理；第八条：出卖人应当在2015年6月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；第十五条：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按合同补充协议处理。合同附件四合同补充协议约定：（一）双方同意按产权登记面积及合同约定的单价结算本商品房房价款，结算房价款与本合同约定的价款不一致时，按多退少补处理，双方同意互不因此追究对方责任；实测面积以当地房管局产权监理处出具的数据为准，出卖人按规定出具或张贴实测报告，出卖人无提供明细数据的义务。（五）买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则，由此产生的一切后果由买受人负全部责任。买受人若不能按期交纳有关税费、不能按期提交办理产权登记所需的全部真实有效资料或不能按约结算，出卖人有权依据买受人延迟的时间，相应顺延本合同约定的出卖人向产权登记机关交付办理产权证所需资料的时间。（二十）出卖人应当在商品房交付使用后730日内，向产权登记机关为买受人办理房地产权属证书。双方同意以房屋实际收楼日期之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房屋所有权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金；如买受人未按合同约定向出卖人支付该商品房应付款（含因实测计价面积与本合同约定计价面积发生差异而产生的须补交的房款及办证所需费用）。出卖人有权拒绝向买受人交付商品房或虽然交付了该商品房，但无须协助买受人办理房屋产权交易过户手续，且不承担任何责任。如因买受人或产权登记机关的责任致使买受人不能在本条规定日期办妥房地产权属证书的，则出卖人免除因此而产生的买受人不能按期取得房地产权属证书的责任等。（三十一）补充协议与主合同不一致的，以补充协议为准。 合同签订后，原告按约定及时支付了全部房价款277407元。被告于2015年7月1日将房屋（带装修）交付给原告使用，原告于当日向被告交付了产权证费用等；案涉房屋所在楼栋验收备案时间为2017年12月19日。 被告在其宣传手册上有标有“高赠送”、“2.1期产品赠送面积相对1期再度提升”等字样。 儋州日兴房地产测绘服务有限公司于2015年4月10日作出测绘报告，案涉房屋的套内面积为44.90㎡，公摊面积为12.81㎡，房屋建筑面积为57.71㎡。 另查明，儋州市住房和城乡建设局于2016年9月29日作出儋建罚决字第2016-25号《行政处罚决定书》，以被告建设的某西海岸2.1期项目未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，导致竣工测绘建造面积比规划报建面积多18239.65㎡。 本院认为,原、被告所签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。从审理情况及本案各方当事人的诉辩主张看，本案争议焦点为：一、原告应否承担超出商品房买卖合同约定的房款？二、被告逾期协助办理房地产权属证书是否构成违约，应否承担违约责任？ 一、关于原告应否承担超出商品房买卖合同约定的房款问题。本案中，原、被告在合同补充协议中就商品房面积存在差异时如何处理进行了约定，并约定按产权登记面积及合同约定的单价结算房价款。原告主张该约定是格式条款，但从该约定的内容看，该约定不仅仅限制原告的权利，也同样限制了被告的权利，即在权利的限制上是对等的。故该约定有效，对双方均具有约束力。而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”的规定，原、被告已就商品房面积差异的处理方式进行了约定，在商品房面积存在差异的情况下，应当按合同的约定进行处理，即按产权登记面积据实结算。至于擅自变更规划设计导致面积增加的问题。被告在商品房建设过程中确实存在擅自变更规划设计的行为，且该行为在一定程度上导致了商品房面积的增加，但所增加的面积却由原告等业主使用，即面积增加时，原告在一定程度上是获益的。原告主张所增加的面积不应计入计价面积，没有法律依据，本院不予采纳。至于赠送面积的问题。虽然被告确实在其宣传广告上作出了赠送面积的承诺，确实对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，但未标明赠送面积的位置及大小。因此该宣传广告应认定为要约邀请。故原、被告应当根据合同的约定结算房价款，原告主张不承担超出合同约定的房价款，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。 二、关于被告逾期协助办理房地产权属证书是否构成违约，应否承担违约责任的问题。根据合同补充协议的约定，被告应在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。鉴于房地产权属证书的办理系行政机关的行政行为，被告无权决定权属证书的办理时间，原告不能直接请求被告限期为其办理权属证书，但原告的请求实质包含了要求被告依约协助办理权属证书，即向将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的意思。而案涉商品房实际交付时间为2015年7月1日，被告应于2017年6月30日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告至今未予协助办理。被告的行为已构成违约，应承担继续履行协助办理权属证书的义务，并根据合同的约定支付违约金。原告主张约定的违约金过低请求调整，但其未能提供证据证明其实际损失超过约定的违约金，本院不予采纳。故违约金应按年利率0.1%计算。被告应按以下方式支付违约金：以277407元为本金，自违约之日即2017年7月1日起至被告儋州某房地产开发有限公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门之日止，按年利率0.1%计算。故原告要求被告协助办理权属证书，有事实根据和法律依据，本院予以支持。但原告要求被告支付的违约金过高，超出部分本院不予支持。至于原告要求被告支付交通费、误工费等的问题，因没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告以原告未交付超出合同约定的房价款为由提出抗辩。虽然合同约定了原告不支付房价款时，被告有权不协助办理房地产权属证书，但自商品房实际交付之日起730日内，案涉商品房尚未经验收备案，未达到办理产权证所应具备的法定条件。即使原告在验收备案前补交了房价款，被告也无法协助原告办理权属证书。被告在此情况下主张先履行抗辩权，没有法律根据，本院不予支持。至于超出合同约定面积的房价款，被告可另行主张。 综上，原告要求不承担超出合同约定的房价款，与合同的约定不符，也没有法律依据，本院不予支持。被告逾期未协助原告办理房地产权属证书，已构成违约，应根据合同的约定承担违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、被告儋州某房地产开发有限公司应自本判决生效之日起30日内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门并协助原告张某平办理房屋不动产登记手续； 二、被告儋州某房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张某平支付逾期协助办理权属证书的违约金（以277407元为本金，自2017年7月1日起至被告儋州某房地产开发有限公司将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门之日止，按年利率0.1%计算）； 三、驳回原告张某平的其他诉讼请求。 如果被告儋州某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费139元，由原告张某平负担39元，被告儋州某房地产开发有限公司负担100元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。 审判长 陈 伟 审判员 林生明 审判员 王昌銮 二〇一八年十二月二十七日 书记员 陈建佳 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。