广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤08民终2346号上诉人（原审被告）：何铨太，男，1968年9月8日出生，汉族，住广东省茂名市茂**，委托诉讼代理人：吴家海，广东诚挚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湛江海田国际车城发展有限公司。住所地：广东省湛江市赤坎区东盛路**。法定代表人：缪天祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：夏宏，广东海东律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟佩娟，广东海东律师事务所律师。上诉人何铨太因与被上诉人湛江海田国际车城发展公司（以下简称为“车城公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2602号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人何铨太及其委托诉讼代理人吴家海，被上诉人车城公司的委托诉讼代理人夏宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。何铨太上诉请求：1、撤销一审判决第一项；2、驳回车城公司的诉讼请求；3、诉讼费用由车城公司承担。事实与理由：一、何铨太没有收到开庭通知，导致何铨太未能按时出庭应诉，程序错误。二、一审法院认定何铨太撤回反诉错误。何铨太既然提出了反诉请求，不会在不通知法院的情况下，以不出庭方式撤诉的。而且何铨太庭前庭后也没有收到法庭的任何通知，既没有书面通知也没有电话通知。何铨太的诉讼权利没有得到保证。三、本案已经过庭审，双方也提交了证据和意见，一审判决却没有何铨太的答辩陈述和证据，有违公正。一审判决最起码应认定押金15767元用于抵扣租金，一审法庭没有进行抵扣是不正确的。综上，请求二审法院将案件发回重审或查明案件事实予以改判。车城公司答辩称：一审判决程序合法，但部分事实认定不清。按照涉案合同的约定，租金是没有交齐的。车城公司向一审法院起诉请求：一、何铨太支付拖欠的租金及场地建设、综合运营、管理费共158080.6元；二、何铨太支付违约金32213元；三、案件诉讼费用由何铨太负担。一审法院认定事实：2014年5月13日，车城公司与何铨太签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》（合同编号：Q20140514-13)，约定车城公司将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场xx区xx号商铺（共两层）出租给何铨太经营汽配使用。合同主要约定：租赁期限为三年，自2014年3月1日起至2017年2月28日止。租金为每月一层3055.69元、二层521.7元，场地综合运营、管理费每月4306.12元，两项合计7884元（商铺的租金及场地综合运营、管理费均逐年递增，第二年在第一年的基础上上浮10%,第三年在第二年的基础上上浮10%,以此类推），何铨太应按季度向车城公司支付租金及场地综合运营、管理费，在每季度末的20日前支付下季度的租金及场地综合运营、管理费。场地交付时间为2014年3月1日。何铨太逾期交付租金及其它各项费用的，每逾期1天，应按拖欠金额的千分之五向车城公司支付违约金。何铨太拖欠租金等各项费用30天以上，经催告仍未缴齐的，车城公司有权单方解除合同，收回本合同项下的经营场地，何铨太已缴纳的一切费用不予退还。合同签订后，车城公司如约将商铺交付给何铨太使用，何铨太按照合同约定支付租赁保证金15767元。车城公司于2017年3月1日收回商铺。车城公司于2016年11月23日出具给何铨太的收据，内容为收到何铨太交来2016年1月至8月剩余全部租金20457.6元。车城公司于2017年1月20日出具给何铨太的收据，内容为收到何铨太交来2016年9月至12月租金。另查明：车城公司、何铨太在签订《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》的当日亦签订一份租金明细表，约定2014年3月1日至2014年5月31日为免租期。其中确认2014年6月1日至2015年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费共23651元（每月7884元），2015年3月1日至2016年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费为26016元（每月为8672元），2016年3月1日至2017年2月28日期间，每季度应缴租金及场地综合运营、管理费为28617元（每月为9539元）。再查明：涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。一审法院认为：双方于2014年5月13日签订的《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》，将位于湛江市赤坎区东盛路7号湛江海田国际车城汽配市场xx区xxx号商铺（共两层）出租给何铨太经营汽配使用，该商铺没有办理建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，车城公司与何铨太签订的《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》应确认为无效合同。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何铨太应当按合同约定的租金标准支付房屋占有使用费给车城公司。根据车城公司分别于2016年11月23日、2017年1月20日出具给何铨太的收据，足以认定何铨太已支付至2016年12月31日的房屋占有使用费。车城公司于2017年3月1日收回商铺，因此，何铨太只须按合同约定的租金标准支付2017年1月至2017年2月两个月的房屋占有使用费19078元（9539元×2个月）给车城公司。关于车城公司请求何铨太按合同约定支付逾期交费违约金的问题，由于双方所签订的合同无效，无效合同自始没有法律约束力，因此，车城公司该项请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。何铨太经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本案依法作缺席判决。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、何铨太须在判决生效之日起十日内支付商铺占有使用费19078元给湛江海田国际车城发展有限公司；二、驳回湛江海田国际车城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4105.86元，由湛江海田国际车城发展有限公司负担3695.86元，何铨太负担410元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，车城公司于2014年5月13日收到何铨太支付的装修保证金2000元。再查明，一审法院于2017年11月29日第一次开庭庭审时，何铨太当庭提出管辖权异议。2017年11月30日，一审法院作出（2017）粤0802民初2602号民事裁定驳回何铨太对本案管辖权提出的异议。何铨太不服该裁定，提出上诉。本院于2018年2月26日作出（2018）粤08民辖终10号民事裁定驳回上诉，维持原裁定。一审法院于2018年3月15日向何铨太邮寄邮件，该邮件快递单注明邮件包括入庭前告示、传票、裁定书。何铨太于2018年3月17日签收上述邮件，于2018年4月3日向一审法院提起反诉，请求：1、车城公司退还2016年1月至12月的租金共75686.4元；2、车城公司返还租赁保证金15767元；3、车城公司返还装修保证金2000元；4、诉讼费由车城公司承担。一审法院分别于2018年4月4日、2018年4月17日向何铨太邮寄邮件，其中2018年4月4日的快递单注明邮件包括入庭前告示、2018年4月25日15时开庭的传票；2018年4月17日的快递单上注明邮件包括入庭前告示、2018年5月4日9时开庭的传票、反诉费预缴单。上述二份邮件的快递单的回执上均显示由何铨太本人分别于2018年4月6日、2018年4月18日签收。2018年8月14日，一审法院作出（2017）粤0802民初2602号之一民事裁定以何铨太经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼为由，裁定按何铨太撤回反诉处理。又查明，何铨太在二审庭审中自认其收到反诉费的缴费单。本院认为：本案属于房屋租赁纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人何铨太的上诉理由和被上诉人车城公司的答辩意见，本案双方当事人二审争议焦点问题如下:一、关于一审判决程序是否违法的问题。一审法院于2017年11月29日公开开庭审理本案，何铨太当庭提起管辖权异议。随后，一审法院分别于2018年3月15日、2018年4月4日、2018年4月17日向何铨太邮寄开庭传票。三次传票的快递单回执单上均有何铨太本人签收的签名。何铨太上诉主张一审法院的开庭传票没有送达，一审判决程序错误。但一审法院在首次开庭后先后向何铨太邮寄三次传票，三次邮件的快递单的回执单上均有何铨太本人签收的签名。此外，何铨太在二审庭审中自认其已经收到一审法院向其邮寄的反诉费缴费单。而一审法院是将该份缴费单和2018年5月4日的开庭传票一起邮寄给何铨太的，何铨太收到该份邮件时，应清楚知道该份邮件还包含了传票。综上，何铨太上诉主张一审法院没有向其送达开庭传票，程序违法的理由不能成立，本院不予采信。二、关于何铨太应否支付涉案商铺占有使用费给车城公司的问题。涉案商铺没有办理建设工程规划许可证。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，涉案《湛江海田国际车城汽配市场商铺租赁合同书》应为无效合同。车城公司于2017年3月1日收回涉案商铺，而何铨太只支付了至2016年12月31日的房屋占有使用费。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条关于“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，何铨太应参照合同约定的租金标准支付涉案商铺2017年1月至2017年2月两个月的占有使用费给车城公司。三、关于何铨太实际应支付多少占有使用费给车城公司的问题。涉案租赁合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。车城公司因涉案租赁合同向何铨太收取的租赁保证金15767元及装修保证金2000元应予返还。虽然何铨太的反诉因其不到庭参加诉讼，被裁定按撤诉处理。但何铨太的反诉意见可视为其对车城公司的诉讼请求进行了抗辩，上述租赁保证金和装修保证金应在何铨太所欠的占有使用费中予以扣减。参照合同租金标准的约定，何铨太本应向车城公司支付的占有使用费为19078元（9539元×2个月），扣除上述租赁保证金15767元和装修保证金2000元后，何铨太实际应支付的占有使用费为1311元。综上所述，原审判决认定事实清楚，但实体处理不当，应予纠正。依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2602号民事判决第二项；二、变更广东省湛江市赤坎区人民法院（2017）粤0802民初2602号民事判决第一项为：限何铨太在本判决发生法律效力之日起十日内向湛江海田国际车城发展有限公司支付商铺占有使用费1311元；三、驳回湛江海田国际车城发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4105.86元，由湛江海田国际车城发展有限公司负担4055.86元，何铨太负担50元；二审案件受理费276.95元，由湛江海田国际车城发展有限公司负担226.95，何铨太负担50元。本判决为终审判决。审判长  郑玉莲审判员  陈 红审判员  林 竹二〇一八年十二月十日法官助理邱诗婷书记员张源良附：相关法律条文及司法解释最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。