北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初39884号原告：常晓霞，女，1977年10月12日出生，汉族，住黑龙江省七台河市桃山区。被告：北京聚能房地产经纪有限公司，住所地北京市通州区翠屏里**楼商11-04。法定代表人：高威，总经理。委托诉讼代理人：孙晓莉，北京邦文律师事务所律师。原告常晓霞与被告北京聚能房地产经纪有限公司（以下简称聚能公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，由本院审判员林文彪独任审判，公开开庭进行了审理。本案原告常晓霞，被告聚能公司之委托诉讼代理人孙晓莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常晓霞向本院提出诉讼请求：1、确认常晓霞与聚能公司于2017年8月5日签订的《大棚承包合同》无效；2、聚能公司返还常晓霞所交承包费138000元及过户费3000元；3、本案诉讼费用由聚能公司承担。事实和理由：常晓霞与聚能公司于2017年8月5日签订《北京聚能农业大棚承包合同》，约定常晓霞承包北京市通州区宋庄镇翟里南村聚能农业文化园内B区10号农业大棚，合同期限自2017年5月1日至2027年5月31日，共计十年。合同签订过程中，聚能公司带领常晓霞参观了园区内的样板间，并承诺可以照此样板间建居住设施，且该样板间仅为简单设计，实际建房时可自行设计，建房面积可以占大棚棚内面积的一半。常晓霞遂与聚能公司签订了涉案合同。2018年6月18日，宋庄镇政府下发通知，告知大棚是农用设施，不得建房居住。常晓霞认为，双方签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的，违反了国家相关法律法规的强制性规定，应属无效。为维护常晓霞的合法权益，特提起本案诉讼。被告聚能公司辩称：一、《北京聚能农业大棚承包合同》合法、有效。聚能公司与常晓霞签订的《北京聚能农业大棚承包合同》是在双方当事人平等自愿的基础上签订的，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。二、起诉状起诉的内容与事实不符。1、起诉状中“合同签订过程中，被告带领原告参观了园区内的样板间，并承诺可以照此样板间建居住设施，且该样板间仅为简单设计，实际建房时可自行设计，建房面积可占大棚棚内面积一半”的陈述与事实不符。事实是聚能公司没有建过所谓的样板间，常晓霞提交的照片上所谓样板间是案外人左锋义的大棚，根本不是聚能公司搭建的样板间。关于销售和参观，聚能公司确实找过一个叫白宇的人帮助进行销售，并告知其不得进行不符合实际的宣传，但白宇后来又找了哪些人、具体采用什么方式，聚能公司并不清楚，后来的宣传态势脱离了聚能公司的控制。2、起诉状中称“原被告签订的合同属于以合法形式掩盖非法目的”，此诉称完全是常晓霞为了达到诉讼目的而事后找的理由，不符合客观情况。《北京聚能农业大棚承包合同》第六条“乙方权利和义务”中第6、7项明确约定“乙方自己不得随意改变大棚结构，大棚外形”，“乙方不得改变农业用地性质”，这些不仅是聚能公司对常晓霞进行的合同义务约束，更是聚能公司对常晓霞在农业用地上建房行为的直接禁止。由此可以看出，聚能公司与常晓霞从未达成所谓的“非法目的”。三、常晓霞以“合法形式掩盖非法目的”为由要求确认合同无效，没有事实依据和法律依据。本院经审理认定事实如下：2016年5月31日，案外人北京市长阳广汇科技发展有限责任公司（以下简称长阳广汇公司）（甲方）与聚能公司（乙方）签订《合作协议》，约定长阳广汇公司将位于通州区宋庄镇翟里村南的租赁土地面积150075平方米土地及地上设施全部托管给聚能公司管理和使用，合作期限为2016年6月1日至2027年8月31日。聚能公司每年支付长阳广汇公司使用金86万元。聚能公司取得土地使用权后，在上述土地的空地上修建了部分大棚用于对外发包，本案原告常晓霞及其他案外人与聚能公司洽谈了大棚承包一事。2017年8月5日，聚能公司（承租方，甲方）与常晓霞（承包方，乙方）签订了《北京聚能农业大棚承包合同》，约定：一、承包标的物与期限：甲方将位于通州区宋庄镇翟里南村聚能农业文化园内B区10号大棚及其地上物给乙方作为种植承包使用，使用年限为10年，自2017年5月1日起至2027年5月31日止，十年后如甲方继续续租土地，乙方在同等条件下有第一承包权。二、占地面积与说明：乙方承包的上述该大棚的占地面积400平方米，大棚种植面积为220平方米，露天种植面积为180平方米。三、承包费用与付款方式：双方同意上述农业大棚的承包费用为（人民币大写）：壹拾叁万捌仟元，（人民币小写）：138000元，合同签订之日，乙方将上述约定承包费用一次性汇入甲方指定收款账户。四、交工日期：2017年4月30日。五、甲方权利和义务：1、甲方有权按照合同的约定向乙方收取土地及地上物承包费；2、甲方的管理中心对乙方使用土地上的物业具有管理权，并收取相关费用，如乙方六个月未缴纳物业费，甲方有权利解除合同并收回大棚，承包费用不退；3、甲方按合同约定有偿为乙方提供服务义务；4、甲方有义务保障园区水电的正常供给，提供适当的服务设施；5、甲方有义务保障园区的环境卫生和安全；6、甲方有义务在乙方需要对所承包地土地及地上物进行转让时，积极协助乙方办理相关手续；7、甲方有义务保证建筑质量，按时交付使用；8、按照甲方设计装修标准，由甲方施工，装修费用按乙方选取装修规格材料收取相关费用；9、甲方有义务对乙方进行免费农业技术指导。六、乙方权利和义务：1、乙方享有在约定的承包期内对上述土地及地上物在承包期内的使用权、收益权、转让权和遗赠的权利；2、乙方享有使用甲方园区提供的供给服务设施的权利；3、乙方如需转让、遗赠所承包的土地及地上物时，必须提前告知甲方并办理相关手续；4、乙方有义务按照《物业服务合同》的约定向甲方物业管理中心缴纳物业管理费、水电费等费用；5、乙方有义务按照本合同的约定及时足额交纳土地及地上物的租金；6、乙方自己不得随意改变大棚结构，大棚外形，如有更改提前和物业管理中心沟通告知，得到文字性批示后才允许更改，如擅自更改所有后果由乙方自己负责；7、乙方不得改变农业用地性质，不得进行违法经营；8、乙方不进行影响集体生活的种植项目和经营活动，不圈养大型宠物。七、物业收费项目及标准……八、甲方违约责任：除本合同规定的不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定规定的时间将大棚交付乙方使用，按下列方式处理（不做累加）。1、逾期在30日内，自本合同规定的最后交付期限之第二日起至实际交付使用大棚之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，乙方有权解除合同，甲方应当自乙方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按累计交纳费用的万分之一向乙方支付延期违约金。乙方愿意继续履行合同的，甲方同意合同继续履行，自本合同规定的应交付使用之第二日起至实际交付使用之日止，甲方按日向乙方支付承包费万分之一的违约金，合同继续履行。九、乙方的违约责任：乙方如未按本合同的规定时间交纳费用，按下列方法处理（不做累加）。1、逾期30日内，自本合同规定的期限之第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付逾期应交纳费用万分之一的违约金，合同继续履行。2、逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按累计应交纳费用的万分之一向甲方支付延期违约费用。乙方愿意继续履行本合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应交纳费用止第二日起至实际交纳费用之日止，乙方按日向甲方支付延期应交纳费用万分之一的违约金。3、乙方出现违法行为并对甲方构成重大威胁时，甲方有权解除合同，不退还剩余承包金。十、不可抗力……十一、合同期满与续约……十二、征地拆迁与赔偿……十三、其他事项……十四、温室棚交付标准：1、主体砌筑、内外抹灰饰面。2、温室棚内上下水及强弱电入户。3、每户均设有渗水井一座。4、每户外露地均设有铁艺围栏。2016年8月30日，聚能公司在给郭珊娜出具的交纳大棚全款B10人民币138000元的收据上加盖财务专用章。2017年5月3日，聚能公司在给郭珊娜出具的交纳物业管理费（2017.5.1-2018.4.30）1500、水费200元、电费600元的收据上加盖财务专用章。2017年8月5日，聚能公司在给常晓霞出具的交纳过户费3000元的收据上加盖财务专用章，确认大棚转让给常晓霞。2018年5月18日，宋庄镇农业服务中心向北京新世纪园艺农场发布《通知》，写明：根据实际情况，您单位未达到要求，改变了设施农田的用途。限贵单位三天之内完成整改。2018年5月25日，北京市通州区宋庄镇人民政府（以下简称宋庄镇政府）向包括本案原告常晓霞在内的承包大棚的人员及大棚的建筑所有权人发出公告，认为大棚建筑存在看护房超标、改变种植大棚外观、硬化地面、室内装有家电器材等，改变了种植大棚用途，已构成违法大棚房行为，要求大棚所有权人及承租户在3日内自行拆除整改上述建筑，恢复种植用途，逾期不自行整改的，将予以强制拆除整改，导致的一切损失自行承担。2018年6月18日，常晓霞承包的大棚被拆除。聚能公司称该公司将大棚的对外发包交给了案外人白宇负责，白宇如何对外宣传聚能公司不知情，宣传材料上的样板间并非聚能公司所建，而是另一承包大棚的承包人左锋义所建，与聚能公司无关。聚能公司针对其此部分陈述未向本院提供相应证据。上述事实，有《北京聚能农业大棚承包合同》、收据、微信聊天记录、百度截图、公告、通知、《合作协议》及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：我国实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地用途使用土地。涉案土地为一般农用地，依照法律规定，不得用于建造、出租、出售房屋。但根据常晓霞提供的证据及其他同类案件原告提供的证据材料，可以认定聚能公司在对外发包大棚时宣传其经营的是农家小院，具备居住、养老、休闲、度假等功能。虽然聚能公司对常晓霞提供的部分证据的真实性不予认可，但微信相关宣传内容足以认定聚能公司进行了上述宣传，由此可以认定聚能公司系以出售、出租“农家小院”为目的对外发包大棚，亦可以认定聚能公司与常晓霞系以售买“农家小院”为目的签订《北京聚能农业大棚承包合同》，违反了法律的强制性规定，应属无效，故常晓霞要求确认其与聚能公司于2017年8月5日签订的《北京聚能农业大棚承包合同》无效的诉讼请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于聚能公司有关《北京聚能农业大棚承包合同》有效的抗辩意见，因无事实及法律依据，本院不予采纳。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。《北京聚能农业大棚承包合同》被确认无效，聚能公司应返还常晓霞承包费用，现常晓霞要求聚能公司返还土地承包金138000元的诉讼请求，本院扣除2017年8月5日至2018年6月18日期间占用费用11985.21元，本院在126014.79元范围内予以支持。常晓霞要求聚能公司返还过户费3000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告常晓霞与被告北京聚能房地产经纪有限公司于2017年8月5日签订的《北京聚能农业大棚承包合同》无效；二、被告北京聚能房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告常晓霞土地承包金126014.79元及过户费3000元；三、驳回原告常晓霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1630元，由原告常晓霞负担190元（已交纳），由被告北京聚能房地产经纪有限公司负担1440元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审判员  林文彪二〇一八年十二月二十七日书记员  杨思涵