安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0103民初7560号 原告（反诉被告）：安徽古井房地产集团有限责任公司，住所地亳州市谯城区药都大道府南花园**楼401。 法定代表人：王敬新，董事长。 委托诉讼代理人：周纪云，北京炜衡（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郑志强，北京炜衡（合肥）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵红梅，女，1970年9月20日出生，汉族，住安徽省亳州市南市区。 原告安徽古井房地产集团有限责任公司（以下简称古井房地产公司）与被告邵红梅以及反诉原告邵红梅与反诉被告古井房地产公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。古井房地产公司的委托诉讼代理人郑志强，邵红梅到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 古井房地产公司向本院提出诉讼请求：1．请求依法判令原、被告解除租赁合同；2．请求依法判令被告接收租赁房屋；3．本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2004年，被告购买安徽澳鑫房地产开发有限公司开发的古井百花大厦商铺，同时，被告把购买的商铺租赁给原告，双方签订了《以租待售合同》，该合同对租赁期限、租金等内容进行了约定，现在该合同早已履行完毕，案涉商铺也早已闲置，原告多次催促被告进行商铺交付返还，但被告却迟迟不与原告办理交付交接手续。 2017年11月份，原告为了与被告取得联系，特委托安徽澳鑫房地产开发有限公司向被告发出了召开业主大会的通知函，该通知函于2017年11月20日同时在合肥晚报、亳州晚报登载。2017年11月25日原告委托安徽澳鑫房地产开发有限公司以古井百花大厦大业主的名义成功召开了业主大会，会议期间原告公司的代表宣布了对被告商铺的交付，同时也表明了对被告商铺的回购意愿，为了便于被告识别商铺的位置，原告已聘请专业测绘公司和划线公司对被告的商铺进行了标识。2017年12月份，原告为了催促被告尽快办理交付交接手续，特向被告发出交付通知函，该交付通知函的内容同时于2017年12月27日在新安晚报、亳州晚报登载，无奈被告仍不与原告办理交付交接手续。为了维护原告的合法权益，特向法院提出上述诉请，望判如所请。 邵红梅辩称，原告起诉状中提及解除案涉合同，但原告解除案涉合同无证据，案涉合同事实上没有解除。该合同于2015年到期，原告于2016年未经被告允许，也没有告知被告，擅自将租赁物租给安徽金鹰商贸有限公司，侵犯了被告权利。在此期间，标的物仍有经营，被告多次向原告催要，但原告一直没有返还，2018年其与安徽金鹰商贸有限公司合同才得以解除，因此，原告说案涉合同已解除不成立。 据此，邵红梅作为反诉原告向本院提出反诉诉讼请求：1、请求判令反诉被告向反诉原告支付租金及罚息人民币27019.54元【以年租金60000元，自2015年4月24日至2018年12月31日，扣除2015年5月28日和2015年10月29日已支付的591.46元，之后顺延计算至返还租赁物时止；罚息按日万分之三计算】；2、请求判令反诉被告承担本案的诉讼费用。 事实与理由:2005年4月24日，反诉原告与安徽澳鑫房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于合肥市寿春路156号百花大厦5304室商铺，产权等登记的建筑面积为5.12平方米，反诉原告支付了60000元的购房款。开发商为了避税，在购买该房屋时，应开发商安徽澳鑫房地产开发有限公司的要求，通过一半以购房款形式支付，另外一半通过保证金形式支付。 2015年4月24日，反诉原告与反诉被告签订《以租待售合同》，合同约定反诉被告承租经营期限为10年。自2005年4月25日至2015年4月24日，合同约定反诉被告每年按履约保证金的10%返还反诉原告，并以购房总价款的10%向反诉原告支付租金。 2010年8月20日，安徽澳鑫房地产开发有限公司作为出租方，与安徽金鹰商贸有限公司、安徽古井房地产集团有限责任公司、安徽瑞景商旅(集团)有限责任公司共同作为担保方签订了一份《房屋租赁协议》，约定澳鑫公司作为古井集团的控股子公司将百花井门店现使用的百花大厦1-5层房屋(建筑面积12294平方米)由澳鑫公司以租赁房屋现状继续租赁给安徽金鹰商贸有限公司使用，租赁期限为15年，自2010年8月12日起至2025年12月31日止。 2015年4月，反诉原告与反诉被告双方签订的合同期满后，反诉被告继续占有使用该房屋，一直不愿意交付租金，涉案房屋也一直被封锁，无法正常经营，反诉原告与反诉被告多次交涉未果，导致反诉原告在过去三年多里损失巨大。 综上，反诉原告认为反诉被告作为《以租待售合同》的承租方，在无任何正当理由的情形下，就应当遵守诚实信用原则，按照《合同法》相关规定，依约履行自己设定的合同义务，按时交付租赁物并支付租金。但是，反诉被告不顾反诉原告的合法主张，一直未交付租赁物及支付对价的租金，构成严重违约，为此，反诉原告依法提出诉求，望依法支持反诉原告的诉讼请求，保护反诉原告的合法权益。 反诉被告古井房地产公司针对反诉请求答辩称，关于租金及利息，反诉原告与反诉被告签订的合同已履行完毕，之后未签订合同，涉案房屋也闲置至今，反诉被告按合同约定支付了截止2015年6月30日的租金，之后反诉被告以多次发短信、登报等形式向反诉原告发出解除合同的意愿，但反诉原告均置之不理，因此反诉被告不存在拖欠租金的事实。反诉原告提起计算租金的方式、方法不符合合同约定。反诉原告与反诉被告签订的合同已履行完毕，之后未签订合同，不存在利息计算的问题。 本院经审理认定事实如下：2015年4月24日，邵红梅与安徽澳鑫房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，以总价30975元购买了寿春路百花大厦5304室商铺。 同日，邵红梅（合同甲方）与古井房地产公司（合同乙方）签订了《以租待售合同》一份。约定，邵红梅将其自购的百花大厦房产出租给乙方经营，该房产位于百花大厦三层5304号，建筑面积5.12㎡；乙方承租经营期限为10年，自2005年4月25日至2015年4月24日止；为保障乙方在十年租赁经营期间的稳定性、连续性，防范甲方变化影响乙方经营，乙方收取甲方履约保证金30975元，在本合同签订之日甲方当即足额支付，乙方收款后应出具收款收据；甲方交付的履约保证金，乙方按10年期逐年退还，按年等额退还年履约保证金本金3097元；乙方承租期内应向甲方支付租金，乙方按10年期，每年按相当于购房总价款（人民币30975元）10%的比例，按年等额于每年5月9日前支付，即每年支付租金3097元；10年租赁期限届满，如甲方同意出售，甲方须以乙方原购房价双倍的价款（合计人民币61950元）购买甲方出租的房产；双方约定，乙方单方解除本合同，乙方赔偿甲方双倍履约保证金余额，并赔偿甲方等同于原购房款双倍的损失，如乙方违反本合同有关条款约定，乙方赔偿甲方应收款总额万分之三利息；双方约定因履行本合同所取得的利益，双方各自按章纳税，甲方按章纳税款由乙方依法按规定税目、税率代扣、代缴。双方还对双方当事人的其他权利义务、纠纷解决方式等进行了约定。合同签订后，邵红梅即向古井房地产公司履约保证金30975元；古井房地产公司亦按合同约定按期履行了返还履约保证金及支付租金的义务。 租赁期限届满后，古井房地产公司未向邵红梅返还租赁房屋，仅向邵红梅支付了截至2015年6月30日的租金，此后的租金未再支付。 古井房地产公司多次在报刊上刊登《公告》和《通知》，要求与百花大厦商铺业主协商后续事宜，但双方未能达成一致。2017年12月18日，古井房地产公司向百花大厦商铺业主邮寄了《交付通知函》，并于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，并通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续。百花大厦商铺业主认为百花大厦的现状不满足书房条件，向古井房地产公司发出了《关于对安徽古井房地产集团有限责任公司交付通知函的复函》，但均未与古井房地产公司办理商铺交付交接手续。后，双方就案涉商铺未能达成一致处理意见，故诉至本院。 另查明，百花大厦一至五层商业楼自2015年8月至今为闲置状态。 以上事实由双方提供的《商品房买卖合同》、《以租待售合同》、《认购协议书》、报纸公告、通知函、《交付通知函》、律师函，广告图片、照片、维权诉求、《关于对安徽古井房地产集团有限责任公司交付通知函的复函》、业主授权委托书、视频录像等证据，以及当事人庭审陈述予以佐证，本院对上述证据予以认定，并在卷佐证。 本院认为，古井房地产公司与邵红梅签订《以租待售合同》，双方形成房屋租赁合同关系，因该份合同期满后，双方未续签合同，但古井房地产公司没有及时将承租房屋返还给邵红梅，并向邵红梅支付部分租金，双方之间应形成不定期租赁关系。 对于古井房地产公司要求解除双方之间租赁合同的诉讼请求，本院认为，不定期租赁关系，当事人可以随时解除。古井房地产公司述称其在《以租待售合同》期满后多次催促百花大厦商铺业主办理交付交接手续，但其提供的2017年12月份之前在报刊上刊登的《公告》和《通知》均未提及要求解除合同、交还房屋事宜，故本院对其该项述称事实不予采信。古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主解除双方之间的租赁关系，至此，古井房地产公司明确表达了解除双方当事人之间不定期租赁合同的意思表示，其该项主张符合法律规定，故本院确认古井房地产公司与包括邵红梅在内的百花大厦商铺业主的不定期租赁关系于2017年12月26日解除。 对于古井房地产公司要求邵红梅接收房屋的诉讼请求，本院认为，古井房地产公司于2017年12月26日分别在《新安晚报》和《亳州晚报》刊登《交付通知函》，通知百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续，已履行了通知交付的义务；因邵红梅已经取得案涉房屋产权证书，根据该产权证书及相关的测绘图，应能确定案涉商铺的具体位置，且案涉商铺处于空置状态，已具备交付的条件，鉴于双方当事人至今未实际办理案涉商铺的交接手续，本院对于古井房地产公司要求邵红梅接收案涉商铺的诉讼请求予以支持。 对于邵红梅要求古井房地产公司支付2015年4月24日至2018年12月31日的租金及罚息27019.54元的诉讼请求，本院认为，双方当事人在不定期租赁关系中仍应按原合同履行各自的义务。双方当事人签订的《以租待售合同》明确约定了租金标准为3097元/年，故古井房地产公司应按此标准向邵红梅支付涉案房屋的占有使用费。邵红梅要求古井房地产公司按照60000元/年的标准支付租金，没有合同依据和法律依据，故本院不予采信。古井房地产公司在《以租待售合同》期满后已经将租金支付至2015年6月30日，故仍应向邵红梅支付2015年7月1日之后的租金。因古井房地产公司已通知邵红梅在内百花大厦商铺业主在2018年1月1日前办理交付交接手续，邵红梅不行使接收房屋的权利，放任租金损失扩大，扩大的损失不应由古井房地产公司承担，故本院确定的古井房地产公司支付租金的期限截至2017年12月31日。综上所述，古井房地产公司尚应支付邵红梅2015年7月1日至2017年12月31日的租金，经本院核算为7484元（税前）。 对于邵红梅要求古井房地产公司支付利息的诉讼请求，本院认为，古井房地产公司在不定期租赁合同关系中未按原合同约定的期限支付占有使用费，已构成违约，应当赔偿邵红梅由此产生的利息损失。但《以租待售合同》中关于“万分之三的利息”约定过高，本院酌定由古井房地产公司按照年利率6%的标准向邵红梅支付逾期付款利息。经核算，古井房地产公司应当支付邵红梅利息1065元（其中，2015年欠付租金1290元，自2015年5月9日计算至反诉之日2018年12月7日的利息为281元；2016年欠付租金3097元，自2016年5月9日计算至2018年12月7日的利息为486元；2017年欠付租金3097元，自2017年5月9日计算至2018年12月7日的利息为298元），此后应当顺延计算至欠付租金实际付清之日止。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认安徽古井房地产集团有限责任公司与邵红梅之间形成的不定期租赁合同关系于2017年12月26日解除； 二、邵红梅于本判决生效之日起十日内与安徽古井房地产集团有限责任公司办理合肥市寿春路百花大厦五层5304商铺的交接手续； 三、安徽古井房地产集团有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付邵红梅房屋占有使用费7484元（税前），并支付邵红梅逾期付款利息1065元（前述利息计算至2018年12月7日，此后按照年利率6%顺延计算至欠付房屋占有使用费实际付清之日止）； 四、驳回邵红梅的其他反诉请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取为540元、由安徽古井房地产集团有限责任公司负担。反诉案件受理费238元，由安徽古井房地产集团有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  谢伟林 二〇一八年十二月十二日 书记员  王 蓓 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。