贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9554号原告：刘鑫，男，1994年8月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，原告：周遵琴，女，1972年3月9日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区，上列原告共同委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雄（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。原告刘鑫、周遵琴与被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称鑫城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序于2018年12月15日公开开庭进行了审理。原告刘鑫、周遵琴，被告鑫城公司委托诉讼代理人赵雄、周丹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘鑫、周遵琴向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告申请办理并交付位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场第26幢1-201、1-3、1-4、1-38号共四套商铺转移登记的产权证及交付有关文书；二、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记及有关文书的违约金暂计304,894.00元（违约金以1,392,212.00元为基数，按日万分之二从2015年11月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。审理中，原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：2013年6月19日、2013年7月25日、2014年3月18日，原、被告分别签订四份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场第26幢1-201、1-3、1-4、1-38号共四套商铺。合同约定房总价款为1,392,212.00元（26幢1-201号房391,197.00元，1-3号房343,463.00元、1-4号房334,814.00元、1-38号房322,738.00元），合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未履行合同约定的办证义务。被告的行为已构成违约，根据合同约定，被告逾期办证，以原告已支付购房款为基数，按日向原告支付万分之二的违约金。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鑫城公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书的日期为2014年6月30日，故原告的起诉已超过诉讼时效的规定，应予驳回。二、被告逾期办证系政府原因造成，属不可抗力，答辩人不应承担违约责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，2018年5月29日，三板桥办事处出具证明：1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作……，3，上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。2018年6月20日，七星关区规划局出具说明：2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。故答辩人不承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人在本案中存在违约行为，也不能按照合同约定计算违约金，合同约定的违约金过高，请求人民法院依法调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何损失。且合同中约定的违约金明显高过实际损失的百分之三十，应认定为约定过高予以调整。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证、结婚证、死亡证明、死者户口注销、继承人证明，被告所举的营业执照、法人身份信息、法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、购房发票、收款收据，上述证据相互印证，能够证明原告履行了合同义务的事实，本院予以采信。对被告所举的毕节市商品综合批发市场项目投资协议、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明书、资质证书、证明、工作预案、情况说明、规划局说明、贵州建设工程竣工规划认可证、贵州省建设工程竣工验收备案表、商品房备案证明书，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的，因双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定了双方的权利义务，被告上述证据不能对抗合同效力，也不能免除被告应承担的违约责任。对被告所举的其他证据，与本案无关联性，不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年6月19日、2013年7月25日、2014年3月18日，原告周遵琴与丈夫刘永红二人和被告分别签订四份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场第26幢1-201、1-3、1-4、1-38号共四套商铺（房号A26-1-201，建筑面积122.84平方米，套内面积108.78平方米，房款391,197.00元；房号A26-1-3，建筑面积38.52平方米，套内面积37.20平方米，房款343,463.00元；房号A26-1-4，建筑面积37.55平方米，套内面积36.27平方米，房款334,814.00元；房号A26-1-38，建筑面积51.03平方米，套内面积49.29平方米，房款322,738.00元）。以上四套房总价款为1,392,212.00元，合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。转移登记；对房号A26-1-201的商品房，出卖人承诺于2014年9月18日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人；对其余三套商品房房，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向鑫城公司支付了涉案房屋购房款及公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年9月18前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明:2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》；2018年9月27日，涉案商品房所属26幢取得毕节市商品房备案证明书，但涉案商品房还不具备办理商品房不动产权证书的条件。又查明：原告周遵琴与丈夫刘永红只生育一子刘鑫，刘永红在诉讼中于2018年12月4日因病去世；刘永红的父亲刘子明于2003年3月去世；母亲谢德华于2008年5月去世。现刘永红的法定继承人只有原告周遵琴与刘鑫，在审理中，因刘永红去世，刘永红之子刘鑫申请作为本案原告参与诉讼。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延办理不动产权证书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算；二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效；三、本案政府行为是否为不可抗力，被告是否应免责。对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。对焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则3套商品房从2014年7月1日起，另1套从2014年9月19日起被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告在2015年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，适用3年诉讼时效的规定，原告向本院起诉时间为2018年11月15日，从2018年11月15日之前的三年内的诉讼时效未超过，故应从2015年11月15日起的违约金未超过诉讼时效，之前的违约金已超过。本院应予以支持从2015年11月15日起的违约金，对原告的主张，超过部分，本院不予以支持。对焦点三，对于被告鑫城公司提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致被告逾期办证，被告主张适用不可抗力原则免责，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”、第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，而本案中，被告不能举证证明政府的行为属不可抗力，且第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鑫城公司主张的情形并不符合不可抗力原则的构成要求，故对鑫城公司的该答辩意见，本院不予采纳。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告刘鑫、周遵琴逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以1,392,212.00元为基数，按日万分之二从2015年11月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告刘鑫、周遵琴的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,937.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月二十日书记员  徐畅