江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏09民终3947号 上诉人（原审原告）：吉洪锦，男，1963年4月6日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上诉人（原审原告）：周桂銮，女，1963年8月3日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：迟先荣，江苏鑫鼐律师事务所律师。 上列两上诉人共同委托诉讼代理人：夏雷，江苏鑫鼐律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：吉洪军，男，1961年7月27日出生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 被上诉人（原审被告）：蔡翠兰，女，1964年12月9日生，汉族，居民，住江苏省盐城市亭湖区。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：沈党开，江苏一正律师事务所律师。 上诉人吉洪锦、周桂銮因与被上诉人吉洪军、蔡翠兰农村房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院(2018)苏0902民初565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 吉洪锦、周桂銮共同上诉请求：撤销一审判决，依法改判,支持吉洪锦、周桂銮的一审诉讼请求。事实与理由：吉红军、蔡翠兰在同村组已拥有一处面积达160平方米的宅基地，目前该宅基地上所附建筑物包括主屋三间、厨房一间、猪舍两间和厕所一间。因吉洪锦、周桂銮于2007年将案涉房产转让给吉洪军、蔡翠兰，故吉洪军、蔡翠兰的宅基地面积就高达260多平方米。该转让行为已违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，应属无效协议。一审判决却错误地认为该条款是针对申请宅基地的村民所作出的规定，并非限制已拥有宅基地的村民购买同组村民宅基地的规定，系适用法律错误。 吉洪军、蔡翠兰共同辩称，案涉《房屋买卖、土地使用权转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，系合法有效的合同，依法应受法律保护。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性规定，并不禁止同村组村民买卖房屋，故一审判决没有违反法律规定，且认定事实清楚，证据确实充分，审理程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 吉洪锦、周桂銮向一审法院起诉请求：1.依法判决吉洪锦与吉洪军于2007年12月20日签订的《房屋买卖、土地使用权转让协议书》无效；2.吉洪军、蔡翠兰将吉洪锦、周桂銮所有的位于盐东镇新建村二组62号的三间二层楼房、猪舍一间、厕所一间、车库一间返还给吉洪锦、周桂銮，吉洪锦、周桂銮将转让款6.5万元退还给吉洪军、蔡翠兰；3.吉洪军、蔡翠兰承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：吉洪锦与周桂銮、吉洪军与蔡翠兰均系夫妻关系。2007年12月20日，吉洪锦与吉洪军签订了一份《房屋买卖、土地使用权转让协议书》，约定：甲方吉洪锦，乙方吉红军。甲乙双方现居住紧密相连，甲方将坐落在乙方东侧的住宅楼房1幢、附房2幢出售给乙方，经双方协商达成如下协议。1.甲乙双方议定上述房屋及宅周至庄前路、楼后至跃进河边原甲方种植约1亩土地（含十边地）的使用权全部转让给乙方，其成交价格为人民币65000元。2.乙方在签订本协议前已经向甲方给付4万元，余下的25000元待甲方在2007年12月31日前向乙方交房和提供相关批准手续后，乙方再向甲方一次性交清余下的25000元。3.甲方向乙方提供下列证件：2007年1月3日新建村出具的《证明》原件一份、2007年1月4日盐东镇国土所出具的《建设用地批准书》存根复印件、1996年7月9日甲方向新洋乡土管所、村建办交纳该楼房费用的票据共3张（原件）、1991年10月份射阳县人民政府向甲方发的《集体土地建设用地使用证》一本。4.本协议签订后，如乙方需要办理相关的合法证件，甲方则为乙方提供方便，所需要的各种手续和税费等，均由乙方自行办理和承担，与甲方无关。5.合同还对其他事宜进行了约定。合同签订后，吉洪锦按照约定将案涉房屋及房屋的相关手续交付给吉洪军，吉洪军亦支付了案涉房屋的购房款65000元。 一审法院认为：依法订立的合同对双方当事人均具有约束力。本案中双方当事人签订的《房屋买卖、土地使用权转让协议书》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律规定，系合法有效合同，依法受法律保护。吉洪锦、周桂銮诉称该房屋买卖协议违反了《中华人民共和国土地管理法》中关于农村居民一户只能拥有一处宅基地的规定，一审法院认为该规定系针对申请宅基地的村民的规定，即村民申请宅基地只能一户申请一处宅基，并不是限制已经拥有宅基的村民购买同组村民宅基的规定，故吉洪锦、周桂銮的诉讼请求一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，一审法院判决：驳回吉洪锦、周桂銮的诉讼请求。案件受理费1425元，依法减半收取712.5元，由吉洪锦、周桂銮负担，吉洪锦、周桂銮预交的诉讼费剩余部分由一审法院退回。 本院二审期间，吉洪锦、周桂銮围绕其上诉请求提交了江苏省国土资源厅厅长信箱回信内容的整理件一份（信件编号为0110325557、查询码为d5259eef），证明：吉洪锦、周桂銮于2018年7月7日向盐城市国土资源局、江苏省国土资源厅就案涉协议书的效力以及《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的理解进行咨询，江苏省国土资源厅于2018年9月9日以厅长信箱回信的形式进行了答复，内容主要为：吉洪军已有一处土地使用权，通过再买卖取得的宅基地不符合《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《盐城市农村宅基地管理办法》第七条的规定，也不符合变更登记的发证条件。本院组织了证据交换与质证。吉洪军、蔡翠兰发表的质证意见为：对该证据的真实性、合法性均有异议。1.因该证据在一审开庭前就可以形成并取得，故不属于新证据；2.该证据系打印件，无法核实内容的真实性；3.吉洪军、蔡翠兰对《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的理解已发表答辩意见，《盐城市农村宅基地管理办法》第七条针对的是非本村村民申请宅基地的情形，而吉洪军系同组村民，不适用该规定，该答复内容是错误的。4.该答复所附的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的释义无法确认其出版，且该释义内容也无法适用于本案。经审查，本院对于该整理件的真实性与合法性均予以确认，但对于其证明目的不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于吉洪锦、周桂銮主张案涉协议书因违反《中华人民共和国土地管理法》第六十二条中的“一户一宅”规定而无效的问题。对此，1.宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，法律法规及国家政策均未禁止集体经济组织内部成员买卖宅基地房屋。且同一集体经济组织成员之间的农村房屋转让，因房屋所在的宅基地仍保留在该集体经济组织内，未损害集体经济组织利益，而农村房屋属于合法的财产，权利人应有权处分。因此，案涉协议系民事合同性质，订约双方意思表示真实，不存在欺诈等情形，并已实际履行，亦未违反法律或社会公共利益，应为有效合同。 2.我国合同法第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定，合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。从上述规定来看，只有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，才导致合同无效。具体到本案而言，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，以及第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，并没有直接涉及到民事行为的效力，更多的是从公法角度对农村村民拥有宅基地的数量和申请等事宜做出规定。同一集体经济组织成员间的农村房屋买卖因其是同一组织成员，具有交易的主体资格，不会因主体资格欠缺而导致合同无效，关键是看转让而导致的“一户多宅”或“无宅”是否必然损害国家和社会公共利益。出卖人出售房屋的后果是不能再申请宅基地，影响的是自身权益，与国家和社会公共利益并无必然关联；而买受人如因买卖而形成“一户多宅”，可能的后果是无法办理产权登记或者集体组织依法回收多余的宅基地，即影响的仍然是个人权益，并不必然损害国家和社会的公共利益。据此，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条属于管理性强制性规范，对合同效力不产生影响。 综上所述，吉洪锦、周桂銮的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1425元，由上诉人吉洪锦、周桂銮负担。 本判决为终审判决。 审判长  王世华 审判员  孙曙光 审判员  樊丽萍 二〇一八年十二月十三日 书记员  唐 舒