西安市临潼区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0115民初4099号原告：刘燕，女，1986年7月16日出生，汉族，居民，住天津市滨海新区生态城和风路锦庐园1号楼3门401号。委托诉讼代理人：刘运军（原告父亲），男，1964年5月2日出生，汉族，农民，住西安市临潼区北田街办北田村南一组48号，现住临潼区人民西路银顶今城8幢A单元11层东户。被告：陕西银顶置业有限公司，住所地:西安市新城区金花北路25号西铁工程大厦1101-1室。法定代表人：杜成仕，该公司董事长。委托诉讼代理人：谭玖菊，陕西宣齐律师事务所律师。原告刘燕与被告陕西银顶置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘燕的委托诉讼代理人刘运军、被告陕西银顶置业有限公司的委托诉讼代理人谭玖菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘燕向本院提出诉讼请求：依法判令被告按照合同约定向原告供应温泉水，并向原告支付自2015年1月1日至2018年8月30日的违约金78007.6元及至供应之日的违约金。事实和理由：2009年6月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，由原告购买被告开发的位于西安市临潼区银顶今城8幢A单元11层东户商品房一套，该套房屋的建筑面积为128.9平方米，每平方米2762.77元，房屋价格总计356199元。该合同第九条、第十四条约定了违约责任等。合同签订后，原告履行合同义务，被告至今未履行温泉水到户的义务，经原告多次与被告及其委托的管理该小区的物业公司沟通，但被告均以各种理由推诿。被告陕西银顶置业有限公司辩称：一、原告主张“被告按照合同约定向原告供应温泉水”的诉讼请求没有依据，应予驳回。1、原告诉请“供应温泉水”不符合合同约定。根据合同第十四条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，第4款规定“温泉在小区全部交付使用时达到使用条件”，合同约定的是“达到使用条件”，合同附件三第15条：A、温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件），约定的还是“达到使用条件”，合同中从未约定被告应承担供应温泉水的义务。2、原告将“达到使用条件”扩大解释为“供应温泉水”不符合合同解释的法律规定。根据合同法第一百二十五条的规定“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”。本案中，对“达到使用条件”的解释不能脱离合同第十四条“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺”，此处出卖人承担义务的范围仅限于“基础设施正常运行”，是被告对温泉设施正常运行的承诺，而非原告诉请的“供应温泉水”。二、被告已完全履行合同约定义务，不应承担违约责任。1、被告与西安市临潼区骊山风景区地热资源开发有限责任公司（简称地热公司）签订了供水协议，该供水协议合法有效。2、西安市临潼区地下水资源管理处对地热公司进行管理，收取水资源费。3、西安市临潼区水务局水政科对地热公司取水许可进行审批，地热公司自主经营，并已取得取水许可。4、地热公司已将温泉水管道铺设至银顶小区门口。5、西安市临潼区城建档案显示银顶今城小区内温泉设施已经竣工验收。三、银顶小区竣工后，被告已向原告交付房屋，并将小区全部设备、设施移交给物业管理，温泉设施的所有权和使用权归全体业主，温泉设施的运行和管理由物业公司负责。1、银顶小区依法竣工验收后，被告已按照法律规定向原告交房并办理了交房手续，小区的全部设备设施也移交物业公司管理和运行。2、温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。2009年10月30日和31日，被告与西安铁锋物业管理有限责任公司签订前期物业服务合同和补充合同，补充合同第三条相关费用标准第8条约定，温泉水费根据价格部门费用标准和运行费用公摊原则收取。根据该约定可知，温泉水的运行实行公摊标准，该公摊标准意味着每位业主均要承担温泉水运行的费用，但是在经小区物业公司按照程序进行温泉水摸底和登记程序时，却仅有16户业主进行了登记。银顶小区共有1300多户业主，入住率达到70%以上，仅有1.7%的业主愿意使用温泉水，在这种情况下，物业公司若启用温泉水系统，将会承担收不到温泉运行费用的风险，因为未登记的业主不会向物业公司交纳该项费用，物业公司必将承担巨额的运行费用！四、即便对“达到使用条件”作出有利于原告的解释，根据合同第十四条第二款“非出卖人过错，导致未达到使用条件，则出卖人免责”的规定，被告也不应承担违约责任。1、西安市临潼区房地产管理所对区住建局关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复称，目前银顶小区内温泉水设施已经具备，从2016年4月8日开始，铁锋物业公司在小区内公开征求业主意见，截止5月10日，只有13户业主愿意使用温泉水，物业公司回复，如要启用温泉水，成本太高，供应质量不能得到有效保障。2、为妥善处理业主的诉求，就温泉用水情况被告向地热公司发函，地热公司明确回复：一是经我司核实，在我司将供水管道接入至银顶今城小区之后，2008年12月我司与贵司签订了《供水协议》，在条件允许的情况下为银顶小区提供温泉水。二是关于温泉水价格。原协议约定用水价格为每吨5.5元，但随着各类供水费用的增加，现在温泉水价格为阶梯形水价，居民用水为每吨6.0元，温泉水资源税为每吨1.0元，超计划用水部分加价收费。三是使用者需要办理的手续。贵司虽与我司签订了《供水协议》，但是小区若要使用温泉水，还需要小区物业公司向我司申报年用水计划及用水量，并与我司签订《用水协议》，经我司上报至西安市临潼区地下水资源管理处批准通过后，我司才能向小区供应温泉水。面对原告的诉请，被告积极协调相关部门解决原告的诉请，但是要实现原告所理解的“供水”诉请，地热公司的回函已明确告知了具体的程序，只要业主按照地热公司的程序办理，即刻可以实现用水的诉求。综合上述意见，被告已完全履行合同约定义务，故原告的诉请应全部予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否已正确履行原、被告间签订的《商品房买卖合同》第十四条第一款4项及《商品房买卖合同》附件三第15条约定义务的事实争议，即：温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。原告主张被告交付的房屋没有按合同约定达到温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）。为证明其主张,原告提供了双方间的《商品房买卖合同》。被告主张按合同约定，其交付的房屋及小区的温泉水管道已安装到位，其不是温泉水的供应主体，温泉水供应设施到位后，其就已履行了合同约定的义务。为此,被告提供了双方间的《商品房买卖合同》，其与西安市临潼区骊山风景区地热开发有限责任公司签订的《供水协议》等；其与陕西枣强玻璃钢有限公司签订的产品购销合同等；其与上海连成（集团）有限公司签订的《产品购销合同》；其与物业公司签订的《前期物业服务合同》；《工作联系函》等。以证明其交付的房屋温泉水供应设施已达到使用条件且供应温泉水是物业公司的义务，与被告无关。本纠纷中，原、被告双方对《商品房买卖合同》均无争议，但却对该合同第十四条一款4项及《商品房买卖合同》附件三第15条的约定理解发生分歧，原告认为该条约定的是温泉水到户，被告认为该条约定的是温泉设施达到使用条件。依据对格式合同发生理解分歧时应做出对提供方不利解释的法律规定。双方在《商品房买卖合同》第十四条一款4项约定为“温泉水在小区全部交付使用时达到使用条件”。在该合同附件三第15条约定：“A温泉水到户（小区全部交付使用时达到使用条件）”。本院认定，从双方买卖合同中均表述为“温泉水达到使用条件”的约定，而非被告认为的是温泉水设施达到使用条件，因此该约定明确并无歧义。同时由于原、被告买卖的为商品房，原告购买目的为使用。合同中的该约定也应是从业主使用角度来衡量是否达到使用条件，不论是合同约定的温泉水到户，还是温泉水达到使用条件均应理解为温泉水达到业主能使用的条件。现争议房屋即便有温泉水管道，但因与供应温泉水的机构的协调不到位，致使供应温泉水的机构不供应温泉水，而不能实现房屋温泉水达到使用条件的合同约定，而与温泉水供应机构的协调是双方合同中被告承诺的温泉水达到使用条件而应由被告履行的义务，不属于原告的义务。因此，根据原告房屋温泉水的现实情况，本院认定被告没有正确履行合同的约定。被告虽提供了《供水协议》及《地热水使用摸底通知》，但争议房屋的温泉水不能使用说明该协议被告没有正确履行。被告提供的其他证据仅能证明其提供的硬件设施具备供应温泉水的条件。2、合同对温泉水达到使用条件为附期限的约定，没有附加其他条件，登记、交费等非合同约定的条件，是被告的单方行为，不构成对合同约定的变更。3、原告主张按照合同约定的供应温泉水的期限于2015年1月1日前已经成就，被告并未明确抗辩，应当视为被告默认。因此，本院确认原告主张的成就期限，并以此作为计算起点时间。4、原、被告在《商品房买卖合同》中约定的违约金符合法律规定。原、被告在合同第14条约定：如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：如因出卖人的原因未能达到使用条件，违约责任参见本合同第九条。合同第九条对出卖人违约时，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。该约定的违约金没有超过法律禁止性规定，且被告亦未就该违约金是否过高提出抗辩。因此，该违约金的约定符合法律规定。本院认为，本案双方争议焦点是被告履行合同是否达到了合同的约定，即温泉水是否达到使用标准，是否构成违约。原、被告间签订的《商品房买卖合同》不违反法律、行政性法规的强制性规定，故为合法、有效，双方应全面履行合同约定的义务。合同第十四条约定：温泉在小区全部交付使用时达到使用条件。现被告交付原告的房屋中温泉水没有在承诺的期限内达到使用标准，又无证据证明有免责情况。故被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告继续履行合同义务，使温泉水达到使用要求的主张，既符合合同约定，也符合法律规定。故对原告要求被告履行合同义务并按合同约定的违约金比例承担违约责任的请求，依法应予支持。被告以温泉水供应设备安装完毕，其已履行了合同义务，其非温泉水供应的主体等进行抗辩。因合同约定的温泉达到使用条件是从业主角度衡量要达到使用的条件。该约定不在于谁是供应温泉水的主体，而在于被告交付的房屋要达到使用的条件。被告为合同约定的温泉水达到使用条件的义务主体。温泉水设施到位只能说是具备供水条件，而合同约定被告的义务是达到使用条件。故对被告主张温泉水供应设备安装完毕后其即履行了合同义务，管道内有无温泉水非其义务的抗辩，本院不予支持。原告主张按2015年1月1日起算违约金的主张是对其权利的处分，本院予以准许。合同约定温泉在小区全部达到正常使用，该约定为附期限的民事行为，并没有附加任何条件，现被告增设交费、登记等附加条件，没有合同依据，故对被告的抗辩，本院不予采信。对被告提供的临潼区房地产管理所《关于临潼区政府门户网站留言办理情况的回复》中，载明的通知业主温泉水办理相关费用的公告，原告称未见在小区张贴，不知道有该公告，被告称非自己的义务。因该回复并非该纠纷双方形成的，对本案不具有直接的证明作用，因此该证据不能说明被告已正确履行了合同约定的温泉水达到使用的义务。综上所述，对原告的诉请依法予以支持，对被告的抗辩依法不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陕西银顶置业有限公司在判决生效之日起三十日内向刘燕履行将刘燕位于银顶金城小区8幢A单元11层东户房屋的温泉水达到使用条件的义务。二、陕西银顶置业有限公司以356199元为基数，按日万分之二的比例向刘燕支付自2015年1月1日起至刘燕位于银顶金城小区8幢A单元11层东户房屋的温泉水达到使用条件时止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1750元，减半收取计875元，由陕西银顶置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审判员  张涛二〇一八年十二月四日书记员  白亮