广西壮族自治区来宾市兴宾区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1302民初3043号 原告：中国建设银行股份有限公司来宾分行，住所地来宾市北二路**，统一社会信用代码：914513008998804477。 负责人：张轲，副行长。 委托诉讼代理人：曾凡宏，广西桂三力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫铸铃，广西桂三力律师事务所律师。 被告：罗海梅，女，1982年6月7日生，壮族，住来宾市兴宾区，联系。 委托诉讼代理人：覃相梅，来宾市来华法律服务所法律工作者。 被告：来宾市泰和房地产有限公司，住，住所地来宾市华侨投资区阳华路交通苑******一社会信用代码：91451300782137377M。 法定代表人：付维明，董事长。 委托诉讼代理人：周超，该公司员工。 原告中国建设银行股份有限公司来宾分行与被告罗海梅、来宾市泰和房地产有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人莫铸铃、被告罗海梅委托诉讼代理人覃相梅、被告来宾市泰和房地产有限公司委托诉讼代理人周超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司来宾分行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗海梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.依法判令被告罗海梅偿还原告贷款本金114569.89元，利息、罚息5791.18元，合计120361.07元（利息、罚息暂计至2018年7月24日，之后的利息、罚息按合同约定另行计付至清偿之日止）；3.判令被告承担原告主张权利而产生的律师费1314元；4.判令被告来宾市泰和房地产有限公司对前述第2、3及以下第6项承担连带清偿责任；5.确认原告对抵押物（来宾市“泰和·绿源华府”第2幢22层3号房，分户号：2203）享有优先受偿权；6.本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告来宾市泰和房地产有限公司是经营房地产的企业，开发来宾市“泰和·绿源华府”房地产项目，于2013年1月19日与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定，被告来宾市泰和房地产有限公司为自2013年1月19日至2023年1月19日期间，对原告向因购置坐落于来宾市华侨投资区绿源路与公园路交叉西北角“泰和·绿源华府”1＃-4＃楼房产而与原告发生借贷关系发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债务，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），提供最高额保证担保，最高限额为人民币8300万元整，保证方式为连带保证责任，保证期间为原告对与每个债务人签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，并对其他事项进行了约定。 2013年1月30日，被告罗海梅因购买坐落于来宾市“泰和•绿源华府”第2幢22层3号房（分户号：2203)而与原告签订《个人住房（商业用房)借款合同》，合同约定，罗海梅向原告借款146000元，期限15年，借款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，罚息利率为在借款利率的水平上上浮50%。采用等额本息还款法归还本息，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖等费用）均由罗海梅承担。罗海梅以其购买的坐落于来宾市“泰和•绿源华府”第2幢22层3号（分户号：2203)的房屋提供抵押担保。 前述合同签订后，被告罗海梅于2013年2月16日为前述房 产办理了抵押预登记，原告依约于2013年3月1日发放了贷款，但是罗海梅未能依约按时还款，至2018年7月24日止，累计逾期12期，连续拖欠9期，逾期金额为11928.52元。贷款逾期后，原告多次电话催收，但罗海梅仍长期恶意拖欠贷款，不按借款合同约定按时履行还款义务，没有还款意愿。 原告认为，被告罗海梅的前述行为已构成根本性违约，应当承担相应的违约责任，被告来宾市泰和房地产有限公司作为保证人，应当承担保证责任。为此，依法提起民事诉讼，要求前述诉讼请求，请依法判决。 原告向法庭提供下列证据：1.原告营业执照、金融许可证、负责人身份证明书，证明原告主体适格；2.被告身份证，证明被告罗海梅主体适格；3.商品房买卖合同，证明原告与被告签订了商品房买卖合同，被告购买原告开发的商品房，双方就购房款的支付方式、违约责任等进行了约定；4.个人住房（商业用房）借款合同，证明原告与罗海梅签订了借款合同，双方就权利、义务做了约定；5.个人贷款支付凭证，证明原告按照合同约定向罗海梅发放了贷款；6.来宾市个人住房贷款抵押预登记证明书，证明罗海梅已将案涉房屋抵押给原告；7.保证人营业执照、组织机构代码证，证明担保人主体适格；8.个人住房（商业用房）借款最高额保证合同，证明原告与担保人的保证合同关系；9.账户查询，证明截止至2018年7月24日止，罗海梅累计逾期12期，连续拖欠9期，逾期金额为11928.52元，其中尚欠贷款本金114569.89元，利息、罚息5791.18元，合计120361.07元；10.授权委托书和广西增值税普通发票及情况说明，证明原告为维护自己权益支付律师费为1314元。（以上均为复印件） 被告罗海梅辩称，不同意解除借款合同及支付律师费，借款尽快偿还。 被告罗海梅未向法庭提供证据。 被告来宾市泰和房地产有限公司辩称，我们从2018年1月开始接收泰和房地产有限公司，对于原告的诉讼请求，我们没有意见。 被告来宾市泰和房地产有限公司向法庭提供下列证据：1.营业执照；2.法定代表人证明书；3.企业变更通知书。以上证明其法定代表人已变更。 对于原、被告提供的证据，双方均无异议，内容客观真实，可以作为本案认定事实的依据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告来宾市泰和房地产有限公司是经营房地产的企业，开发来宾市“泰和·绿源华府”房地产项目，于2013年1月19日与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》。合同约定：被告来宾市泰和房地产有限公司为自2013年1月19日至2023年1月19日期间，对原告向因购置坐落于来宾市华侨投资区绿源路与公园路交叉西北角“泰和·绿源华府”1＃-4＃楼房产而与原告发生借贷关系发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债务，包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向原告支付的其他款项（包括但不限于原告垫付的有关手续费、杂费等）、原告为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等），提供最高额保证担保，最高限额为人民币捌仟叁佰万元整，保证方式为连带保证责任，保证期间为原告对与每个债务人签订借款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证书等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交原告核对无误、收执之日止，并对其他事项进行了约定。 2013年1月30日，被告罗海梅因购买坐落于来宾市“泰和•绿源华府”第2幢22层3号房（分户号：2203)而与原告签订《个人住房（商业用房)借款合同》，合同约定，罗海梅向原告借款146000元，期限15年，借款年利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，罚息利率为在借款利率的水平上上浮50%。采用等额本息还款法归还本息，不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，要求立即清偿借款本息及相关费用，由此产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、执行费、拍卖等费用）均由罗海梅承担。罗海梅以其购买的坐落于来宾市“泰和•绿源华府”第2幢22层3号房（分户号：2203)的房屋提供抵押担保。 前述合同签订后，被告罗海梅于2013年2月16日为前述房产办理了抵押预登记，原告依约于2013年3月1日发放了贷款，但是罗海梅未能依约按时还款，至2018年7月24日止，累计逾期12期，连续拖欠9期，逾期金额为11928.52元。贷款逾期后，原告多次电话催收，但罗海梅仍长期拖欠，不按借款合同约定按时履行还款义务，没有还款意愿。原告为此向本院提起诉讼，并支付主张权利而产生的律师服务费1314元。 本院认为,原告中国建设银行股份有限公司来宾分行与被告罗海梅签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及原告与被告来宾市泰和房地产有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。依法成立的合同自成立时双方具有法律约束力，应受法律保护，当事人各方应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约发放了贷款，但是被告罗海梅未能依约按时还款，已构成违约，依法应承担违约责任，故原告主张解除双方的《个人住房（商业用房）借款合同》并要求被告罗海梅归还尚欠贷款本金以及支付相应利息、罚息的诉讼请求，符合双方贷款合同的约定，本院予以支持。截至2018年7月24日止，罗海梅累计逾期12期，连续拖欠9期，逾期金额为11928.52元，其中尚欠贷款本金114569.89元，利息、罚息5791.18元，合计120361.07元，本院予以确认。同时，被告罗海梅用其购买的案涉房屋提供抵押担保，原告对该房屋依法享有优先受偿权。被告来宾市泰和房地产有限公司提供最高额保证担保，保证方式为连带保证责任。由于案涉房屋至今尚未取得他项权利证书，被告来宾市泰和房地产有限公司的连带保证责任尚未免责，仍对被告罗海梅的债务承担连带清偿责任。本案因原告主张合同权利而支出的律师服务费1314元，该请求未违反合同规定，被告罗海梅应当承担。原告提出的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。但原告要求之后的利息、罚息按合同约定另行计算至清偿之日止，不符合法律规定，本院予以调整，之后的利息、罚息按合同约定另行计算，从2018年7月25日至本判决生效确定履行期限届满之日止。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条之规定，判决如下： 一、解除原告中国建设银行股份有限公司来宾分行与被告罗海梅于2013年1月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》； 二、被告罗海梅偿还原告中国建设银行股份有限公司来宾分行贷款本金114569.89元，利息、罚息5791.18元，合计120361.07元（利息、罚息计至2018年7月24日，之后的利息、罚息按合同约定另行计算，从2018年7月25日至本判决生效确定履行期限届满之日止）； 三、被告罗海梅承担原告中国建设银行股份有限公司来宾分行主张权利而产生的律师服务费1314元； 四、被告来宾市泰和房地产有限公司对前述第二、三项承担连带清偿责任； 五、原告中国建设银行股份有限公司来宾分行对抵押物（坐落于来宾市“泰和·绿源华府”第2幢22层3号房，分户号：2203）享有优先受偿权。 上述应付款项，被告应于本判决生效后十日内付清。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 案件受理费2734元，减半收取计1367元，由被告罗海梅、来宾市泰和房地产有限公司共同负担（于本判决生效后七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于来宾市中级人民法院。 审判员  莫长求 二〇一八年十二月十三日 书记员  曾德陆 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。