山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终8080号上诉人（原审被告）：山东荣盛富翔地产开发有限公司，住所地山东省临沂市河**滨河东路与凤仪街交汇处荣盛塞纳荣府**楼。法定代表人：姚志强，总经理。委托诉讼代理人：朱崇才，男，1989年1月21日出生，汉族，该公司法务部员工，住山东省莒南县。被上诉人（原审原告）：徐丙刚，男，1976年11月10日出生，汉族，居民，住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：董艳杰，山东正之源律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪吉梅，山东正之源律师事务所律师。上诉人山东荣盛富翔地产开发有限公司（以下简称荣盛地产公司）因与被上诉人徐丙刚买卖合同纠纷一案，不服山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初1764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人荣盛地产公司的委托诉讼代理人朱崇才，被上诉人徐丙刚及其委托诉讼代理人董艳杰、缪吉梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。荣盛地产公司上诉请求：请求二审依法改判或发回重审，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人不存在逾期交房的违约行为，被上诉人未按时偿还借款从而导致其迟延收房，并不是上诉人原因造成的。上诉人与被上诉人徐丙刚、第三人廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司三方签订的《借款协议》系三方真实意思表示，合法有效。第四条2、约定被上诉人同意在其未还清全部借款前，上诉人有权不向被上诉人交付《商品房买卖合同》项下物业。第四条3、约定因被上诉人逾期还款导致物业不能按约交付的，视为被上诉人迟延收房。被上诉人借款于2015年5月1日到期，但被上诉人迟迟未履行还款义务，直至2018年3月29日才偿还完毕全部借款，并办理了交房手续。因此，按照三方签订的《借款协议》约定，上诉人不应承担逾期交房的违约责任。涉案房屋在合同约定的交付日期2015年12月30日前，已经达到合同约定的交付标准，即商品房经验收合格。一审法院认定涉案房屋需达到综合验收交付标准，属于适用法律错误。国务院于2002年11月1日颁布《关于取消第一行政审批项目的决定》及2004年5月19日颁布《关于取消第三批行政审批项目的决定》，取消了房地产开发项目综合验收的行政审批项目，综合验收不再是房屋交付的强制性标准。国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第六条规定：将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。删除第十八条规定。即现行《城市房地产开发经营管理条例》已经删除了原十七条第二款的规定、原十八条中关于综合验收的规定。故涉案合同关于交付条件的约定为验验收合格系双方真实意思表示，该约定并未减轻或免除上诉人的责任，且并不违反国家法律和行政法规的强制性规定。综上，一审法院认定事实不清，导致判决不当，请求法院依法支持上诉人的诉讼请求。徐丙刚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决书存在一处笔误，第七页总价款631825元写成了431825元，导致总金额51620.1元错判成了35280.1元，请求依法予以该改判，被上诉人不存在违约情形，被上诉人与出借人涉案物业公司约定的借款还款时间是2015年5月1日，实际还款时间是2015年5月3日，还款时出借人未向我方主张违约，上诉人也未向我方主张违约，在上诉人2018年3月29日交房之前，上诉人也未通知我方已经违约并主张违约金，我方与上诉人约定的交房时间是2015年12月30日，我方的还款时间是2015年5月3日，在我方还完款后上诉人于2015年12月9日提前通知我方前去交房，通过我方提交的交房通知和维修基金发票，均证实我方在付完尾款后上诉人同意向我方交付房屋，只是因为上诉人提供的房屋不符合约定的交房条件，我方一直未收房，所以上诉人确实存在违约交房情形，应当赔偿违约金。徐丙刚向一审法院起诉请求：1.依法判令被告支付逾期交房违约金50000元（2015年12月30日至2018年3月29日）；2.请求依法判令被告赔偿其逾期办理房产登记违约金50000元（2015年12月30日至2018年3月29日）；3.诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：原告徐丙刚作为买受人与作为出卖人的被告荣盛地产公司于2014年7月19日签订合同编号为YS398188的商品房预售合同一份，双方约定被告将荣盛·沂河观邸3号楼3单元1302室、房屋代码为2063578,2063327的房屋出售给原告徐丙刚，约定按建筑面积计算房款，该商品房单价（人民币）每平方米4293.75元，总金额（人民币）陆拾叁万壹仟捌佰贰拾伍元整；同时，双方在合同第八条“交付期限”一条中约定“出卖人应当于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；”。双方在第九条“出卖人逾期交房的违约责任”中约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之一向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”。合同第十一条双方对交接约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。合同第十五条双方关于产权登记约定“出卖人应当在商品房交付使用后365天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.买受人、出卖人双方协商执行”。当日，原告徐丙刚与被告荣盛地产公司、案外人廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司签订借款协议一份，约定徐丙刚向廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司借款126000元，用于支付徐丙刚购买涉案房屋的购房款，该房款于2015年5月1日前还清。同时，三方约定徐丙刚同意在其未还清全部借款前，被告荣盛地产公司有权不向徐丙刚交付涉案房屋；在该借款协议第五条违约责任中第4条约定徐丙刚不履行本协议项下的义务的，未经廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司同意，被告荣盛地产公司不得为徐丙刚办理上述房屋的产权过户手续，以确保廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司的交易安全。此后，原告于2015年5月4日还清上述借款126000元。2015年12月9日，被告向原告出具入住须知，通知原告缴纳物业费。2018年3月29日，原告徐丙刚向案外人廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司支付借款逾期违约金24192元。同日，被告荣盛地产公司向原告交付涉案房屋。现原、被告对案件事实的争议主要是双方对“商品房经验收合格”的条件理解不同。原告主张为《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定的经行政主管机关综合验收合格，被告主张为竣工质量验收合格。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定，对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对于格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。本案中，《商品房预售合同》提供方为被告，因此应当作出不利于被告方的解释，双方在合同中约定的验收合格应当按照原告主张的行政主管机关综合验收合格理解。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告于2015年5月4日结清所借廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司房款126000元，于2018年3月29日结清涉案房屋的逾期违约金24192元，其行为是否属于违约在先。二、被告是否存在逾期办理产权证的行为。针对争议焦点一，原告徐丙刚与被告荣盛地产公司签订的商品房预售合同及原告徐丙刚与被告荣盛地产公司、案外人廊坊荣盛物业服务有限公司临沂分公司三方签订的借款协议均系各方的真实意思表示，并不违反相关法律法规的强制性规定，为有效合同。各方当事人应按合同约定履行义务。徐丙刚于2015年5月4日偿还借款后，荣盛地产公司开具还款收据。被告未举证证实其自2015年5月4日之后要求徐丙刚一并缴纳逾期违约金。因原告履行了偿还借款的义务，逾期还款的违约金是违约责任，该违约责任引起的后果，根据双方在合同中的约定仅是不办理产权登记，并且被告在2015年12月9日向原告出具的入住须知，说明被告同意向原告交房，故被告应按照合同约定于2015年12月30日前向徐丙刚交付符合合同约定的商品房。合同中约定被告应于2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付原告使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”现被告荣盛地产公司自认其只有工程质量、监督的验收合格证明，规划、消防、人防等方面需要在综合验收之后才能进行验收。故涉案房屋未按照合同约定的期限内具备商品房交付条件，属于逾期交房。原告于2018年3月29日实际收房时，被告向其交付的房屋仍不具备法律规定的条件，属于瑕疵履行，但是原告并未拒绝接受被告的该瑕疵履行。因此,被告荣盛地产公司逾期交房的违约行为持续至原告接受涉案房屋，即2018年3月29日。故一审法院对于原告徐丙刚要求被告支付总房价日万分之一的逾期违约金的主张，对于其合理合法的部分，予以支持，即违约期限自2015年12月30日至2018年3月29日，违约金按照合同约定计算为：431825元×0.01%×817天=35280.10元。针对焦点二，根据双方签订的合同，被告应在商品房交付使用后365日内将办理权属登记需材料报产权登记机关备案。本案被告荣盛地产公司将涉案房屋于2018年3月29日交付原告，根据合同约定，故其应当自2019年3月28日前为原告办理权属登记备案。因此，对于原告徐丙刚主张的逾期办理产权登记违约金50000元，于法无据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《中华人民共和国民法总则》第四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条之规定，判决：一、被告山东荣盛富翔地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告徐丙刚逾期违约金35280.10元。二、驳回原告徐丙刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元减半收取1150元，由原告负担550元，由被告山东荣盛富翔地产开发有限公司负担600元。二审中，当事人没有提交新证据。对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，归纳本案的争议焦点是上诉人作为房屋买卖合同的出卖人是否存在逾期交房的违约行为。被上诉人徐丙刚于2015年5月4日偿还借款，与三方借款协议约定的最后还款期限虽只超过三天的时间，但其行为仍属违约行为。根据三方签订的借款协议的明确约定徐丙刚同意在其未还清全部借款前，荣盛地产公司有权不向徐丙刚交付涉案房屋，被上诉人于2018年3月29日向上诉人支付借款逾期违约金后，即上诉人在被上诉人付清全部借款的当天已按约向被上诉人进行了交房，因此，上诉人交房不构成违约。综上所述，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，依法应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、撤销山东省临沂市河东区人民法院（2018）鲁1312民初1764号民事判决；二、驳回被上诉人徐丙刚的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元减半收取1150元，二审案件受理费2300元，均由被上诉人徐丙刚负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇一八年十二月七日书记员  吴慧玲