广东省惠州市惠阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1303民初1595号原告：广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司，住所地：广东省惠州市惠阳区三和开发区十围岐山村地段碧桂园山河城销售中心**。负责人：李长江。委托诉讼代理人：林素慧，该公司员工。委托诉讼代理人：张国仁，该公司员工。被告：赖某某，女，1967年11月28日出生，汉族，户籍住址：广东省茂名市茂**，原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司（以下简称碧桂园物业）诉被告赖某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年5月4日立案后，依法适用小额诉讼程序，后因无法联系被告，需要公告送达，转为普通程序，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业的委托诉讼代理人张国仁到庭参加诉讼，被告赖某某经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付自2013年12月起至2018年3月止的各项费用共计7055.78元（其中物业服务费6504.68元、其他费用551.10元）；2.违约金2900元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年12月16日，原被告双方签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，由原告为被告位于惠阳碧××商品住宅区中××街××房提供物业管理服务，被告按每月125.09元的标准，按时向原告交纳物业服务费，同时还应支付水电费及各项公、分摊费用。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2011年1月2日，被告正式登记入住，之后双方一直依约履行各自的义务。但自2013年12月起，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，却迟迟未履行合同约定的交费义务，虽经原告多次催促，仍未交纳从2013年12月起至今的物业服务费及违约金。综上，被告长期拖欠物业费的行为不仅构成违约，还对整个小区的物业正常运行造成严重影响。为维护原告的合法权益、保障小区物业的正常运行，特提起诉讼，请求判如所请。被告赖某某未应诉答辩。本院经审理认定事实如下：2009年12月16日，原告碧桂园物业与被告赖某某签订《惠阳碧桂园前期物业服务协议》，约定由原告为被告位于惠阳碧××商品住宅区中××街××房提供物业管理服务。协议第四条约定：本园区的物业服务费采取包干制方式，甲方（被告）物业服务费的交纳标准按物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.2元及花园面积每月每平方米0.5元计算，甲方物业的套内建筑面积92.98平方米，公用分摊建筑面积11.26平方米，合计建筑面积104.24平方米，甲方应按125.09元/月向乙方（原告）交纳物业服务费。协议第四条第3项约定：住宅楼内走廊、楼梯、二次供水、消防、电梯、发电机等公共设施设备日常运行所需的水、电、燃料费用，以及园区公共照明费用，由相应设计备置使用的业主或物业使用人按其所有或使用的物业建筑面积分摊。协议第四条第4项约定：水、电、燃气、通讯、有线电视、垃圾处理、防雷设施检测等费用由相关公司、部门按规定标准向甲方收取，如有需要，有关部门可委托乙方代收代交上述费用。协议第六条、第十六条约定：物业服务费按约定由甲方在每月5日交纳，甲方逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。2011年1月2日，被告赖某某办理了房屋入住登记手续。之后，双方均依约履行《惠阳碧桂园前期物业服务协议》。但被告赖某某从2013年12月开始拖欠物业服务费，2011年1月开始拖欠污水费，2012年2月开始拖欠水费，2011年8月开始拖欠路灯和楼道照明电费分摊，2016年12月开始拖欠楼道照明分摊，截至2018年3月，共拖欠物业服务费6504.68元、其他费551.10元。庭审时，原告称被告的房屋已转让，新住户已交纳2018年1月至3月的物业服务费和其他费用共393.71元，原告同意扣减该部分费用。另查明，原告碧桂园物业成立于2007年8月2日，具有物业管理收费经营资质。本院认为，前期物业服务合同是在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订的书面合同。原被告签订的《惠阳碧桂园前期物业服务协议》未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……。”被告在接收所购买的房产物业并享受原告提供的各项物业管理服务后，从2013年12月开始拖欠物业服务费，2011年1月开始拖欠污水费，2012年2月开始拖欠水费，2011年8月开始拖欠路灯和楼道照明电费分摊，2016年12月开始拖欠楼道照明分摊等费用，未按双方合同的约定支付物业管理费等相关费用给原告，已构成违约，应当承担继续履行付款的义务。本案中，原告诉请的是2013年12月起至2018年3月的费用，根据不告不理原则，本院对欠费明细中记载的2013年12月前的费用不作处理；并且，原告称被告的房屋已经转让，新住户已交纳2018年1月至3月的物业服务费和其他费用共393.71元，该部分费用亦应扣除。经核算，扣除2013年12月之前的杂费以及2018年1月至3月的各项费用后，被告共拖欠原告2013年12月至2017年12月的物业服务费6129.41元、其他费用110.39元，合计6239.80元。关于原告请求的违约金。《惠阳碧桂园前期物业服务协议》第十六条约定被告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金。被告逾期未交费，根据合同约定，应支付违约金。对于违约金的数额，因本案对被告采用公告送达应诉材料，被告未到庭参加诉讼，被告虽然未申请减少违约金，但是，如果按物业服务协议的约定计算，违约金数额畸高，违背了社会的公序良俗，因此，本院酌定违约金以原告提供的欠费明细中载明的物业服务费欠费金额，按实际拖欠天数，按人民银行同期贷款利率计算，计至2018年12月27日的违约金为969.71元，2018年12月28日起违约金，以6129.41元为计算基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至物业服务费付清之日止，但违约金总额以物业服务费总额6129.41元的30%即1838.82元为限。对于原告超出部分的诉讼请求，本院予以驳回。被告赖某某经本院公告传唤，期限届满后仍未到庭参加诉讼，应作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、国务院《物业管理条例》第二十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告赖某某应在判决发生法律效力之日起十日内支付2013年12月至2017年12月的物业服务费6129.41元、其他费用110.39元，共计6239.80元给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；二、被告赖某某在判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交纳物业服务费的违约金（截至2018年12月27日的违约金为969.71元，2018年12月28日起的违约金，以6129.41元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算，计至物业服务费付清之日止，违约金总额不得超出1838.82元）给原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司；三、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司惠阳分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，公告费560元，共计610元（原告已预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  钟新华人民陪审员  陈小燕人民陪审员  周富忠二〇一八年十二月二十八日书 记 员  罗丽婷