湖北省来凤县人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂2827民初2380号原告：汤慧平，女，生于1966年8月27日，土家族，湖北省来凤县人，住来凤县。委托诉讼代理人：陈祖新、陈林，湖北欧兴红律师事务所律师。被告：来凤乾城房地产开发有限公司，住所地：来凤县翔凤镇中路，统一社会信用代码：91422827790562541C。法定代表人：李文渊。被告：欧阳群，男，生于1956年10月10日，土家族，湖南省吉首市人，住吉首市。委托诉讼代理人：金鹏，湖北雄震律师事务所律师。原告汤慧平诉被告来凤乾城房地产开发有限公司、欧阳群房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法由审判员杨克昌适用简易程序，于同年11月26日公开开庭进行了审理。原告汤慧平的委托诉讼代理人陈祖新、被告欧阳群的委托诉讼代理人金鹏到庭参加诉讼，被告来凤乾城房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤慧平向本院提出如下诉讼请求：一、判令被告来凤乾城房地产开发有限公司立即履行给原告办理商品房权属登记办证义务，为原告办理将凤翔世纪商业广场F座南栋二层中轴线右边一半房屋的房地产权属登记证书；二、判令被告来凤乾城房地产开发有限公司与被告欧阳群连带承担没有按约定为原告办理凤翔实际商业广场F座南栋二层中轴线右边一半房屋的房地产权属登记证书的违约金315.291935万元，原告实际主张违约损失39万元（260万元×30%÷2）；三、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：被告来凤乾城房地产开发有限公司于2005年开工建设凤翔世纪商业广场，建设地址位于来××××路，并进行了商品房预售和现房预售，2010年4月被告将其开发建设的凤翔世纪商业广场F座南栋二层的商品房现房共1083.93平方米销售给原告与原告的姐姐汤群。原告于2010年4月16日分别与被告来凤乾城房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：乾100416-2号）及补充协议，约定原告与原告姐姐汤群的购房款总额为260万元。该份商品房买卖合同及补充协议约定被告将凤翔世纪商业广场F座南栋二层中轴线右边一半的商品房538平方米销售给原告；合同约定该商品房的用途为商铺，被告所销售的商品房为现房，被告负责履行为原告办理其所购商品房的权属登记。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告与姐姐汤群依约支付了全部购房款，并支付了房屋过户办证所需的所有税费，被告将该商品房屋实际交付给了原告，原告至今一直行使着业主权利，但被告却没有履行为该商品房业主办理权证登记手续，虽然原告多次催促，被告总是口头承诺马上办理，但在实际行动方面却拖延着不予办理。2018年3月，原告无意中得知被告已将原告与姐姐汤群购买的该商品房屋用作被告欧阳群贷款担保之用，原告大惊之下，立即联系律师进行调查，经查，时任来凤乾城房地产开发有限公司法定代表人欧阳群将原告所购商品房屋的权属登记办理登记在来凤乾城房地产开发有限公司名下，并于2011年4月11日，将原告与姐姐汤群所购商品房以估值375万的评估价格为被告欧阳群个人向吉首市农村信用合作联社贷款262.5万元作贷款抵押担保之用，并在来凤县房产管理局办理了抵押登记手续，该抵押登记于2013年4月17日被注销；2014年4月24日，时任来凤乾城房地产开发有限公司法定代表人的欧阳群将原告与姐姐汤群所购商品房屋的权属继续登记在来凤乾城房地产开发有限公司名下，并以估值487万元为被告欧阳群个人向第三人湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行贷款340万元作贷款抵押担保之用，并再次在来凤县住建局办理了抵押登记手续，抵押期限自2014年4月24日至2019年4月24日。原告认为，原告已经按照《商品房买卖合同》（合同编号：乾100416-2号）及补充协议的约定履行完毕自己的合同义务，恩施州中级人民法院（2018）鄂28民终1879号民事裁定书认定“本案汤慧平、汤群与乾城公司商品房买卖合同之诉中，汤慧平、汤群虽然作为合同一方与乾城公司签订了《补充协议》，但该协议是对汤慧平、汤群购买的房屋总价款的变更以及相关税费缴纳义务主体的进一步补充，不能改变乾城公司分别与汤群、汤慧平各自签订的商品房买卖合同的独立性。”故此，被告来凤乾城房地产开发有限公司应当履行《商品房买卖合同》（合同编号：乾100416-2号）及补充协议中的相关义务。综上所述，被告来凤乾城房地产开发有限公司与被告欧阳群恶意串通，将原告所购买房屋登记在被告来凤乾城房地产开发有限公司名下，为其法定代表人欧阳群的个人贷款提供担保，严重侵犯了原告的合法权益，使原告与姐姐汤群所购商品房屋处于风险之中，被告来凤乾城房地产开发有限公司为了实施以原告所购商品房屋为其法定代表人欧阳群向银行办理贷款提供抵押担保的侵权行为，至今拖延履行为原告所购商品房屋办理产权登记义务，即是侵权行为，也是违约行为，应立即停止侵权，为原告办理所购房屋的产权登记手续，并按照法律规定，被告欧阳群与被告来凤乾城房地产开发有限公司连带承担违约责任。被告来凤乾城房地产开发有限公司未向本院提交答辩状。被告欧阳群辩称，1、来凤乾城公司未原告办理产权登记的主要原因不是因为该房产办理了抵押，而是双方在合同履行过程中，产生了相应的税款及购房款的履行争执问题，本案涉案房屋F南二楼及E南二楼，最初是由张铸华打包一起购买，之后他就将E南的二楼转手卖给了蒋正钢，打包的时候E南的价格是2000万元，转手的价格是3000多万元，当时为了少交税就要求以公司的名义进行交易，当时公司多交了20多万元的税款，张铸华承认补交给公司这20多万元的税款，但是一直没有履行，涉案的F南二楼张铸华就卖给了其姨姐姨妹，但是在这个交易过程中张铸华没有从中获利，在这部分交易过程中有20万元是肖洛阳个人借款，汤慧平要求用这20万元抵扣房款，公司就不同意，公司为欧阳群的贷款提供抵押担保属实，只要双方在上述两个问题能够得到解决的情况，担保可以随时解除；2、原告起诉的法律关系仍然不是很清楚，究竟合同之诉还是侵权之诉还是不是很清楚，虽然法院给被告的传票是房屋买卖合同纠纷，但原告的诉状及第二项的诉讼请求包括起诉状的最后面内容，原告也知道本案既是侵权也是违约是侵权和违约的竞合，原告只能选择其一，请求法院明确本案法律关系。本案原告选择的是合同之诉，合同具有严格的相对性，这是合同法规定的基本原则。本案合同双方当事人一方是原告，另一方是来凤乾城公司，因此合同所约定的权利、义务只在合同双方当事人之间发生合同约束力，欧阳群不是合同的当事人，不能成为本案的被告主体。至于来凤乾城公司在与原告在合同履行过程中是否违约由法庭审查，欧阳群虽然在当时是来凤乾城公司法定代表人及股东，但以房产为其个人债务提供担保的行为属于公司行为，原告要求欧阳群承担连带责任的法律依据不足。根据法律规定，公司股东对公司债务承担责任是在其认缴资本未到位或者公司清算未经过法定程序情况下，公司股东才对公司债务承担责任；另一方面如果是因为第三人的过错造成违约，根据合同法第二十一条规定承担违约责任的主体依然是合同当事人，不是由第三人承担责任，与第三人的责任应当根据合同规定进行解决。综上，欧阳群不是本案适格主体。请求法院驳回原告对欧阳群的起诉。本案当事人围绕诉讼请求和抗辩理由向本院提交了如下证据：原告汤慧平提交的证据为原告身份证复印件一份、被告身份证复印件、《企业信用公示报告》一份、《商品房买卖合同》及补充协议复印件一份、《来凤乾城房地产开发有限公司收款凭据》、《肖洛阳借条》、《证明》、《关于购房余款26万元的情况说明》复印件各一份、《来凤县房产档案》、《来凤县房屋他项权登记备案资料》（2009.10.29）、《来凤县房屋他项权登记备案资料》（2011.4.11）复印件各一份。被告来凤乾城房地产开发有限公司、欧阳群未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：关于原告提交的《肖洛阳借条》，系原告与他人的借贷纠纷，与本案无关，本院对其证明目的不予认可；关于原告提交的《关于购房余款26万元的情况说明》中其说明人为原告汤慧平以及其姐姐汤群，其应为原告的陈述，该说明不符合证据形式，因此，本院对该证据不予认可；关于原告提交的杨钧的证明一份，因被告欧阳群认可该6万元租金已经到了被告来凤乾城房地产开发有限公司账上用于抵扣房款，因此，本院对该证据证明目的予以认可。经审理查明，2010年4月16日，原告汤慧平（买受人）与被告来凤乾城房地产开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：“……第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位翔凤镇××、编号××03-02-0722的地块的土地使用权。土地使用权证号为来国用（2005）第0302072号。……买受人购买的商品房（以下简称商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第F座南栋二层中轴线右边一半号房，该商品房用途为商铺……该上平方建筑面积共538平方米，……该套（单元）计算，该商品房总价款为人民币壹百零拾零万零千零百零拾零元整。……第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后_日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第_项处理……”,合同签订后，原告汤慧平及其姐姐汤群（买受人）与被告来凤乾城房地产开发有限公司（出卖人）于2010年4月16日签订了《补充协议》，该协议约定：“经甲、乙双方平等、自愿协商，乙方购买甲方位于来凤县翔凤镇凤中路“凤翔世纪商业广场”F座南栋二层，双方订立（商品房屋买卖合同）编号GF-2000-0171,现就本事项达成如下补充协议：“一、标的物：位于来凤县××“××世纪商业广场”××楼，共1083.93平方米。二、价款及支付方式：该套房屋共计人民币贰佰陆拾万元整，乙方在2009年11月26日前付订金人民币壹佰肆拾万整，余款人民币壹佰贰拾万元整，在产权证办好后一个月内付清。三、税费：上述所约定房款不包含应由乙方缴纳的契税和公共维修基金等相关税费，在甲方办证前通知乙方，如乙方未能在甲方通知的期限内缴纳相关款项，所造成的后果由乙方承担。四、交付使用：乙方付清所有房屋款后，甲方将房屋交付乙方使用。……”，合同签订后，原告汤慧平及其姐姐汤群分别于2009年11月26日、2009年12月22日、2010年11月29日给付被告来凤乾城房地产开发有限公司共计2340000元房款，并于2010年10月向被告来凤乾城房地产开发有限公司水电入户费、房屋维修基金、办证税费共计105978元，同时案外人杨钧已经缴纳给被告来凤乾城房地产开发有限公司60000元门面租金用于抵扣原告汤慧平及其姐姐欧阳群房款。此后被告来凤乾城房地产开发有限公司一直未按合同约定为原告办理房屋所有权产权登记手续。庭审中，原告变更诉讼请求：一、判令被告来凤乾城房地产开发有限公司立即履行给原告办理商品房权属登记办证义务，为原告办理将凤翔世纪商业广场F座南栋二层中轴线右边一半房屋的房地产权属登记证书；二、请求判令被告来凤乾城房地产开发有限公司与被告欧阳群连带承担逾期办理房地产权属登记证书的违约金，违约金以购房款130万元为计算依据，按照中国人民银行公布的贷款基准利率月利率4.9‰，自2010年7月16日起计算至判决生效之日止；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。另查明，2009年10月29日，被告欧阳群与吉首市农村信用合作联社人民路信用社签订了《借款合同》，被告来凤乾城房地产开发有限公司以位于来凤县××“××世纪商业广场”××南××号房屋，为被告欧阳群提供抵押并与吉首市农村信用合作联社人民路信用社于2009年10月29日签订了《抵押合同》，同时在来凤县房产管理局办理了他项权证，设定期限为2009年10月29日至2010年10月29日，2011年4月10日因借款还清该抵押登记被注销。2014年4月24日，被告欧阳群与湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行签订了《个人借款合同》，被告来凤乾城房地产开发有限公司又以上述房产为被告欧阳群提供抵押，并与湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行于2014年4月24日签订了《最高额抵押合同》并办理了他项权证，抵押期限为：2014年4月24日起至2019年4月24日止。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原告汤慧平与被告来凤乾城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行合同义务。根据《补充协议》的约定，原告汤慧平及其姐姐汤群共同支付了2400000元房款（含60000元门面租金）以及相关费用105978元，其剩余的200000元房款根据《补充协议》的约定可在房屋产权证办好后一个月内付清，因此，被告来凤乾城房地产开发有限公司应当按照合同以及协议约定为原告汤慧平办理房屋产权证,因此,原告主张要求被告来凤乾城房地产开发有限公司立即履行给原告办理商品房权属登记办证义务，为原告办理凤翔世纪商业广场F座南栋二层中轴线右边一半房屋的权属登记证书的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张被告来凤乾城房地产开发有限公司与被告欧阳群连带承担逾期办理房地产权属登记证书的违约金，违约金以购房款130万元为计算依据，按照中国人民银行公布的贷款基准利率月利率4.9‰，自2010年7月16日起计算至判决生效之日止的诉讼请求，因双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》未做相关约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（二）项之规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内；”，原告汤慧平与被告来凤乾城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》以及《补充协议》的时间为2010年4月16日，故被告来凤乾城房地产开发有限公司应当在2010年7月15日前为原告房屋办理权属证书，因被告来凤乾城房地产开发有限公司未在法律规定的时间范围内办理房屋权属证书。故被告来凤乾城房地产开发有限公司应当承担违约责任。关于汤群主张来凤乾城公司与欧阳群连带承担逾期办理房屋权属登记证书的违约金，违约金以购房款130万元为计算依据，按照中国人民银行公布的贷款基准利率月利率4.9‰，自2010年7月16日起计算至判决生效之日止的诉讼请求,因双方签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》未做相关约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款之规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，由于《补充协议》系原告汤慧平和其姐姐汤群作为共同买方与被告来凤乾城房地产开发有限公司签订的，其购房价款共计2600000元，因有200000元购房款双方存在争议，故只能认定原告汤慧平与其姐姐汤群实际支付了2400000元房款，考虑原告汤慧平与其姐姐汤群各自购买了凤翔世纪商业广场F座南栋二楼商铺的二分之一，本院推定原告汤慧平支付了1200000元，原告汤慧平主张按照中国人民银行公布的贷款基准利率月利率4.9‰计算违约金，该利率符合法律规定，故被告来凤乾城房地产开发有限公司应当支付原告汤慧平自2010年7月16日起至本判决生效之日止以1200000元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准利率月利率4.9‰计算违约金。关于被告欧阳群的责任，因本案系商品房买卖合同纠纷，根据合同的相对性原则，本案系原告汤慧平与被告来凤乾城房地产开发有限公司关于房屋权属登记的纠纷。被告欧阳群和被告来凤乾城房地产开发有限公司将以出卖给原告的房屋抵押给案外人湖南吉首农村商业银行股份有限公司人民路支行为被告欧阳群个人贷款提供担保侵害了原告汤慧平的权利，但不属于本案商品房买卖合同纠纷处理范围，原告汤慧平可另行主张权利，故本案中，被告欧阳群不承担责任。被告来凤乾城房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告来凤乾城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，为原告汤慧平办理来凤县凤翔世纪商业广场F座南栋二层中轴线右边一半房屋的所有权产权登记手续。二、被告来凤乾城房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，支付原告汤慧平自2010年7月16日起至本判决生效之日止以1200000元为基数，按照中国人民银行公布的贷款基准月利率4.9‰计算违约金。三、驳回原告汤慧平其他诉讼请求。如不按本判决确定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，减半收取3575元，由被告来凤乾城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第13条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费，并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后7日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨克昌二〇一八年十二月二十六日法官助理程璟书记员陈芳