广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3335号上诉人（原审被告）：吴春培，男，1962年10月1日出生，住广东省恩平市。委托诉讼代理人：明平兴，广东博浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁有武，男，1967年8月20日出生，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：郑群妹，女，1967年9月26日出生，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：吴松熙，男，1955年10月26日出生，住广东省恩平市。被上诉人（原审原告）：梁佩兰，女，1969年1月22日出生，住广东省恩平市。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓军，广东义轩律师事务所律师。以上四被上诉人共同委托诉讼代理人：姚惜琼，广东义轩律师事务所律师。上诉人吴春培因与被上诉人梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2018）粤0785民初337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴春培上诉请求：1．撤销原判，改判驳回梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的诉讼请求；2．梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰承担一二审诉讼费。事实和理由：一、一审判决所依据的事实和理由都是错误的。吴春培没有收到过口头催促通知和《催告函》，一审开庭时吴春培发表质证意见时已讲明梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的证据无法证实吴春培收到，送达证据是梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰填的快递单，不能确认快递了这些函件，吴春培不知道函件的内容。签收证明只是梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰打印的一张纸，没有任何证明力。吴春培未收到《催告函》和《解除＜房屋买卖合同书＞通知书》，那么就不发生解除合同的法律效力。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰主张解除合同的理由是“买房方不履行合同约定的付款义务，经催告后仍不履行付款义务，所以通知解除合同”适用的是我国《合同法》第九十四条第（三）项，而一审判决写明的解除合同的理由是“买房方吴春培以其行为表明不履行合同主要债务”，适用的是我国《合同法》第九十四条第（二）项，一审法院修改了梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰主张解除合同的理由和法律依据，说明法官认为梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰主张解除合同的理由不成立，一审判决认定的解除合同的事实和理由，吴春培在2017年9月4日前不可能知晓的。一审认定“代为偿还贷款是《房屋买卖合同书》的主要义务”不成立，代为偿还贷款不是《房屋买卖合同书》的主要义务，对于买方而言大部分或全额支付房屋买卖价款才是《房屋买卖合同书》的主要义务，代为偿还贷款只是双方约定的选择性的支付房屋买卖价款的方式。“吴春培不按时偿还贷款属于不履行合同主要义务”不成立，《房屋买卖合同书》中约定的应当代为偿还的贷款是两家银行的两笔贷款，即建设银行恩平支行和工商银行恩平市支行各一笔贷款（总计为人民币貳仟叁佰贰拾柒万伍仟元本息），而建设银行恩平支行得一笔贷款已经由吴春培代为还清了，那么未还清的也只是工商银行恩平市支行的这一笔贷款的一部分，这一部分未偿还的本金仅为224540．18元。吴春培代为偿还建设银行贷款本金为940万元及利息714781.6元，已偿还工商银行恩平市支行5309190.91元利息3330869.42元，吴春培代为偿还两家银行的贷款本息总计为1875485.93元，而梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰认为的应当偿还的贷款本息为23000000元。吴春培已偿还的部分占到了总数的80%，已偿还部分才是购房款的主要部分，未偿还的部分不是主要部分。一审法官在两次开庭之后单独找吴春培做笔录是违法的，还故意设套让吴往里钻，在两次开庭时吴春培都讲没有收到出卖方寄来的催告函、《解除通知书》，法官在笔录中直接写“吴春培收到催告你还贷款的通知后，为什么不偿还贷款？”这句话暗含了一个前提，即你吴春培已收到了催促还贷款的催告函。吴春培一再称没有收到催告函。法院催告吴春培代为偿还贷款也是矛盾的违法的做法，既然法院认定《房屋买卖合同书》已于2017年9月4日解除了，已经解除了的合同不应再履行。法官无权在审判阶段要求并催告当事人履行合同。既然法院要求当事人继续履行合同偿还贷款，那么法院确认合同已于2017年9月4日解除是错误的，不能因为当事人未履行2017年9月4日以后的义务却认定合同已于2017年9月4日解除了，法院的行为只能证实现有证据不足以证实合同已于2017年9月4日合法解除，如果经法院催告后当事人履行了合同，法院是否不确认合同已于2017年9月4日解除了呢？并且梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰请求的是“确认合同于2017年9月3日解除”，这个确认只能有两种结果，确认或不确认，但不能改变要求确认的事实，改变了解除的时间也是改变，法院确认合同于2017年9月4日解除，等于不确认合同梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的诉讼请求。二、一审判决对一审吴春培的答辩未予理会未写明答辩是否有理的任何意见属于违法办案。一审判决没有记载其全部答辩意见，并且未作出答辩是否有理的任何意见。三、梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的行为明显不诚信，判决合同解除明显不符合诚信原则和公平公正原则。双方在合同中约定梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰应将贷款合同、借据交给吴春培，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰坚决不交。要全面、诚信的履行合同就要将贷款合同、借据等如数交给吴春培，否则，只能确认梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰一开始就不诚信不准备履行合同。不止贷款合同和借据未交付给吴春培，连宾馆的手续、图纸（买卖合同约定的所有图纸）均未交给吴春培，也没有依约定将宾馆法人代表转名到吴春培名下，这都是梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰不履行合同的证据，现在梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰又主张吴春培严重违约，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的行为明显不诚信，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰抓住一个有争议的所谓违约行为来主张解除合同收回宾馆，结合其他违约行为，明显看得出梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰严重不诚信、严重违约。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰企图利用吴春培未偿还几期贷款来实现收回全部宾馆的目的，宾馆已与梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰没有关系了，已交付给吴春培经营好多年了，吴春培也已装修了，即便宾馆被拍卖只有吴春培有损失，而梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰不会有损失，只会获利。在这种情况下支持梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰诉讼请求，明显不合法。《买卖房屋合同书》中约定的是十处房产，十处房产是一个整体，没有过户的四处房到底价值多少也无证据证明（因为买卖合同只有十处房产的总价，没有每一处房产的单价）。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰也认可十处房产的买卖除了案涉《买卖合同》外，还有其他补充合同。补充合同是买卖合同的组成一部分，共同构成买卖法律关系，法院只处理一个买卖法律关系中的单独一份合同而不理其他合同也是不合法的，至少是事实不清的。十处房产有六处已过户，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰却要求解除合同，明显不合法。对于补充合同梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰作为起诉方有义务举证。法官开庭的时候也问为什么双方不约定将按揭贷款转吴春培名下呢，吴春培方之前不知梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰不接受转按揭的用意，直到现在才知道，原来梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰不接受转按揭是为引诱吴春培违约为趁机收回宾馆埋下伏笔。吴春培主张实际上银行的贷款是转让给吴春培去还的了梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰不认可债务转让，因为银行并未同意，但银行未同意只是讲债务转让对银行不生效，但债务转让（贷款偿还义务转移给吴春培）对于双方是成立的，既然转让行为内部成立，那么当事人应当履行已成立的转让协议。即便不偿还贷款构成违约，也应当由吴春培承担赔偿损失的违约责任，而不是将买卖合同解除。但是，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰实际上是没有损失的，前面已述。在梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰本身多处严重违约（不将贷款合同、借据等手续交给吴春培）及买卖合同约定并不明确的前提下，在梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰已对涉案房产并无实际利益的情况下，如果要认定梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰有权解除买卖合同，明显不合法。综上，请求支持吴春培的上诉请求。吴春培在二审法庭调查期间补充以下意见：一审判决适用法律错误，一审判决表述“被告吴春培以其行为表明不履行合同主要债务”，这种情况实际上是用于合同履行期间没有到期的情况，合同期间已经到期的不能适用以其行为表明不履行债务这一条文。上诉理由：1．吴春培没有收到出卖方即梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰要求履行合同的通知，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰一审时的举证不足以证明吴春培已经收到以上通知；吴春培同时也没有收到要求解除合同的通知书，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰一审时的举证不足以证明吴春培已经收到以上要求解除合同的通知。2．吴春培已经履行合同的大部分义务，不属于不履行合同主要义务的范畴，不应解除合同。3．吴春培没有违约行为。这笔贷款因为吴春培没有债款手续无法偿还，并且梁有武是同意代吴春培偿还贷款。4．双方已经履行了涉案买卖合同的大部分义务，有六处房产已经过户，吴春培已经支付购房款1800万多元加上利息接近2000万元，吴春培已积极履行合同，即便涉案的贷款不偿还，银行只会申请法院拍卖标的物宾馆，该宾馆已经交付吴春培使用，即便拍卖对于梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰没有任何的损失。其他上诉理由详见上诉状。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰辩称，一、一审判决认定事实和适用法律正确，处理恰当，应当以维持。二、梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰未依约履行合同付款义务，构成违约。根据梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培签订的涉案《房屋买卖合同书》的约定，吴春培向梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰购买房产，通过代为偿还银行贷款的方式向梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰支付购房款。可见，吴春培代为偿还梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰或者恩平市新世纪宾馆所欠的银行贷款债务，属于向梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰支付购房款的一种方式，是吴春培购买标的房产必须履行的付款义务。吴春培未按照涉案合同的约定代偿银行贷款，其行为本质属于未按照合同约定履行付款义务，构成违约。吴春培辩解称已经履行部分付款义务，然而，吴春培无论是全部未履行合同义务，还是履行了一小部分合同义务，又或者是履行了大部分合同义务，其履行合同义务的程度大小仅是其具体违约行为的表现，并不改变其未依约履行合同义务的违约行为本质。既然吴春培构成违约，就应当依法、依约承担违约责任。三、梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰行使解除权解除涉案合同，属于吴春培承担违约责任的其中一种形式。根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除属于合同权利义务终止的一种情形。在合同一方当事人违约的情况下，守约方有权在一定条件下决定终止合同的权利义务，避免合同处于长期难以履行的状态以及防止违约方在违约情况下继续滥用合同权利、坐享不当利益。因此，守约方行为解除权解除合同，终止合同的权利义务，是惩罚违约行为的合理措施，属于违约方违约行为而产生的法律后果，当然属于违约方承担违约责任的其中一种形式。可见，在吴春培构成违约的情况下，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰依法行使解除权解除合同，是惩罚吴春培违约行为的合理、合法方式，是吴春培承担违约责任的必然后果。四、梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰解除涉案合同的法律依据充分。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定依法行使解除权解除涉案合同，而并非主张适用该条规定中的某一条款。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰多次催促吴春培履行付款义务未果，符合上述规定中“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的情形；吴春培明确知道新世纪宾馆所欠银行贷款的还款期限，在银行多次催促梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰和新世纪宾馆还款，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰多次催促吴春培履行代偿义务的情况下，吴春培仍拒不履行付款义务，甚至在一审法院向吴春培行使释明权并给予其履行宽限期的情形下，吴春培仍未履行付款义务，可见吴春培以其行为表明不会履行付款义务，符合上述规定中“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形；梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培签订涉案合同，约定由吴春培通过代偿银行贷款的方式支付购房款，目的在于清偿沉重的银行贷款债务，免于承担还款责任或者担保责任。由于吴春培未履行代偿贷款的付款义务，导致银行通知梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰承担担保责任，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰签订涉案合同的目的不能实现，符合上述规定中“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。因此，吴春培的违约行为已经符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的多种情形，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰依法行使解除权的条件已经成就。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰解除涉案合同法律依据充足。五、梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰已经将解除涉案合同的意思表示通知吴春培。2017年9月2日，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰通过EMS邮政快递向吴春培寄出《解除＜房屋买卖合同书＞通知书》，该解除通知已经于2017年9月3日送达给吴春培。可建，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰已经将解除涉案合同的意思表示通知吴春培。无论吴春培事实上是否有阅读梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰邮寄的解除通知内容，但梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰已经通过提起本案诉讼的方式将解除涉案合同的意思表示以及事实和理由再次通知吴春培，吴春培已经十分清晰梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰解除涉案合同的意思表示。因此，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，涉案合同已经解除。综上所述，吴春培的上诉请求缺乏事实和法律依据，为维护梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的合法权益，恳请依法驳回吴春培的全部上诉请求。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰向一审法院起诉请求：1．确认梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培于2013年6月1日签订的《房屋买卖合同书》自2017年9月3日起解除；2．本案受理费、保全费等全部诉讼费用由吴春培承担。一审法院判决：确认梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培于2013年6月1日签订的《房屋买卖合同书》于2017年9月4日解除。一审受理费20116元，由吴春培负担（梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰已预交）。本院二审期间，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提交了证据：（2016）粤0785民初362、365、1175号、（2018）粤0705民初75号民事判决书作为补强证据，证明吴春培所欠的债务本金已经达870万元加上利息已经超过1000万元，吴春培已丧失履行合同的能力（以上四份判决从裁判文书网打印所得，没有原件）。吴春培在二审期间没有提交新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提交的证据，吴春培表示对其真实性不予确认。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰的意见实际上是行使不安抗辩权，但该观点在一审时没有提及，也没有提交相关证据，二审不能增加诉讼理由。既然其要增加诉讼理由，可见其一审的理由是不成立的。经本院核实，本院确认梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提供的上述四份判决书的真实性、合法性，该四份民事判决书内容能作为佐证证明吴春培的债务情况，本院予以采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕吴春培的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培于2013年6月1日签订的《房屋买卖合同书》应否予以解除。梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与吴春培于2013年6月1日签订的《房屋买卖合同书》是当事人真实意思的表示，其内容没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，该合同内容对当事人均有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同的约定，由吴春培代梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰偿还其所欠建设银行恩平支行和工商银行恩平市支行的全部贷款人民币贰仟叁佰贰拾柒万伍仟元本息，在吴春培全部偿还该贷款本息后，则视为吴春培已全额付清本合同约定所有购房款。从本合同双方签字之日起，转让房屋所有权归吴春培所有。由此可见，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰与建设银行恩平支行和工商银行恩平市支行的贷款本息由吴春培代负责清偿，并非债务的转移，而是合同约定支付涉案房产购房款的一种方式。根据一审法院调取的由中国工商银行股份有限公司恩平支行于2018年4月28日出具的《企业融资情况说明》显示：“编号为江门分行恩平支行2012年恩工流字第052号的《小企业借款合同》中新世纪宾馆的贷款从2013年6月至今，已连续24月/次（累计30次）未按时足额偿还贷款本息，现剩余本金合计8745220.18元（本金计至2018年4月24日），其中逾期本金余额合计2245440.18元，已构成严重违约”。根据梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提供的中国工商银行股份有限公司恩平支行出具的《法律催收函》（发客户）显示，上述贷款存在多次逾期还款，多次未按时足额偿还贷款本息。从而导致中国工商银行股份有限公司恩平支行多次及至今仍向新世纪宾馆及梁有武、郑群妹催收，并要求一次性清偿余下的贷款本息8745220.18元。据此，吴春培的行为已违反《房屋买卖合同书》的约定，构成合同违约。吴春培上诉主张《房屋买卖合同书》购房款的支付约定不明，但在该合同中，已明确约定由吴春培代梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰偿还其所欠建设银行恩平支行和工商银行恩平市支行的全部贷款人民币贰仟叁佰贰拾柒万伍仟元本息，故涉案合同中已明确约定具体的数额。至于吴春培在实际履行中偿还的数额，如有超出涉案合同约定的数额或履行不足的，双方可另行主张。故吴春培上诉主张《房屋买卖合同书》购房款支付约定不明，没有依据，本院不予支持。吴春培在签订《房屋买卖合同书》后，已向建设银行恩平支行偿还款项，故其上诉称不知偿还款项的程序、手续，没有任何依据，本院不予支持。针对吴春培未能如期偿还上述贷款的情况，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰于2017年8月16日向吴春培发出《催告函》，又于2017年9月2日发出《解除通知书》，并提供相关的快递单及快递记录证明吴春培已签收上述文件，其中吴春培于2017年9月4日签收《解除通知书》。吴春培上诉主张其没有收到上述文件，但其没有证据推翻梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提供的证据，故吴春培上诉认为其没有收到上述文件的主张，缺乏依据，本院不予支持。在一审期间，吴春培表示不同意解除涉案合同，一审法院与其制作询问笔录，吴春培知悉笔录内容，还就笔录内容现场征询其委托代理人意见，并对笔录上内容进行修改再签名，一审法院制作笔录程序上并无违法，故本院确认该询问笔录上的内容是吴春培真实意思表示。从询问笔录上显示，吴春培请求一审法院给予20天的履行宽限期偿还上述贷款本息，但期限届满后，吴春培仍未向法院提供证据证明其已履行代偿银行的到期贷款本息。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴春培在梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰多次催告后、在2017年9月4日收到《解除通知书》后、甚至梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰提起本案诉讼后也未按合同的约定依时足额清偿贷款本息，吴春培以其行为表明不履行合同主要债务，故梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰有权解除《房屋买卖合同书》。由于吴春培于2017年9月4日签收《解除通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同自该通知到达吴春培时解除，故一审法院认定《房屋买卖合同书》于2017年9月4日解除并无不妥，本院予以维持。至于吴春培上诉主张其与梁有武之间的其他债权债务问题，不是本案的审查范围，本案不予调整，当事人可另行主张其权利。由于双方均认为涉案的十处房产为一个整体，《房屋买卖合同书》的标的为概括性标的，虽然部分涉案房产已过户到吴春培名下，但双方均表示无法单独评估每处房产的价值，无法确认每处房产的金额，故在双方解除《房屋买卖合同书》后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰有权请求吴春培返还已过户其名下的涉案房产；而对于吴春培已代梁有武、郑群妹、吴松熙、梁佩兰向银行支付的款项，双方可通过对账结算等方式另行处理。综上所述，吴春培的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20116元，由上诉人吴春培负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一八年十二月二十五日法官助理梁淑珍书记员陈惠玲