北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初24990号原告：北京广源祥和物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：张斌，总经理。委托诉讼代理人：董丽红，北京伊志律师事务所律师。被告：远大创展（北京）资产管理有限公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：顾小锋，执行董事。被告：北京明君辉业物业管理有限责任公司,住所地北京市海淀区。法定代表人：马检明，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张希，北京双鹏律师事务所律师。原告北京广源祥和物业管理有限责任公司(以下简称广源公司)与被告远大创展（北京）资产管理有限公司(以下简称远大公司)、北京明君辉业物业管理有限责任公司(以下简称明君公司)恢复原状纠纷一案，本院于2018年5月8日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。原告广源公司委托诉讼代理人董丽红，被告远大公司、明君公司委托诉讼代理人张希到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广源公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令远大公司、明君公司对广源大厦一层损害部位（包括吊顶、地面）恢复原状；2、判令远大公司、明君公司拆除广源大厦一层消防通道内的建筑（叫了个鸡、饭芽儿两家饭馆）；3、判令远大公司、明君公司连带赔偿原告一层电梯维修费9616.4元；4、判令远大公司、明君公司承担本案诉讼费用。诉讼过程中，广源公司书面申请撤回第二项诉讼请求。事实和理由：我公司与北京京海集团公司等多家业主签订（前期）管理服务合同，对广源大厦提供物业服务。远大公司承租广源大厦一层、二层以及地下一层南侧部分区域，明君公司为其提供物业服务。远大公司、明君公司在承租期间对广源大厦一层x号、x号电梯所在走廊通道以及消防通道吊顶拆除，对消防通道地面造成破坏，并将消防通道出租给饭芽儿、叫了个鸡作为饭馆经营。另外，我公司因2018年1月12日消防通道内消防栓破裂支付电梯维修费用9616.4元。我公司认为，远大公司、明君公司拆除广源大厦公共区域吊顶侵犯了大厦产权人的财产权益；拆除吊顶造成部分电线、管线暴露、破坏消防通道地面等对行人的人身及财产安全形成威胁；将消防通道出租造成广源大厦整体的巨大消防安全隐患。而远大公司、明君公司应当对其承租、管理范围内的大厦区域承担修理、恢复原状责任。故诉至法院。远大公司辩称，不同意广源公司诉讼请求。第一，广源公司并非适格原告，广源大厦由多家物业公司提供物业服务进行物业管理，本案所涉一层由中物联物业集团有限公司第六分公司（以下简称中物联公司）提供物业服务；第二，叫了个鸡、饭芽儿两家餐厅所在房屋并未处在消防通道内，且以上房屋在我公司承租前即存在；吊顶和地面自2016年2月3日我公司承租以来就是目前的状态，故我公司并无恢复原状义务；第三，远大公司维修电梯并未经过广源大厦业主的同意，其没有权利主张电梯的维修费。明君公司辩称，我公司答辩意见同远大公司，此外，我公司既不是提供物业方，也不是承租方，故我公司与本案无关，不应当作为被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：广源大厦系由京海公司开发建设。2004年12月20日，京海公司(甲方)与广源公司(乙方)签订前期物业管理服务合同，合同主要条款规定，京海公司委托祥广源公司管理广源大厦一期建筑面积63000平方米的物业，提供物业服务的受益人为该物业的全体业主和物业使用人。委托管理服务事项，房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理，包括：屋顶、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，其中含楼内消防设施设备、电梯等，委托管理期限为20年，自2005年1月1日起于2024年12月31日止。对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，乙方有权提请有关部门处理。乙方需对房屋及设施、设备的维修、养护，房屋共用部位、共用设施设备的急修、小修实现目标管理。房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用，不属保修范围内的维修、养护费用，由业主按其拥有的权属份额承担。合同签订后，广源公司即依约进驻广源大厦提供物业服务至今。2001年5月24日，中国东方资产管理公司北京办事处（即中国东方资产管理股份有限公司北京市分公司，以下简称东方公司）依据北京市第二中级人民法院（2000）二中执字第226-2号民事裁定书从原所有权人北京京海集团公司（以下简称京海公司）处取得广源大厦地上一层、二层、地下**部分（建筑面积15273.48平方米）的房屋所有权及所占有的土地使用权。2014年12月25日东方公司与承租人景德镇联拓资产管理有限公司（以下简称联拓公司）、承租人担保人远大公司签订房屋租赁协议，由联拓公司承租以上面积房屋。2015年2月8日，远大公司、浙江远大袜业有限公司(以下简称袜业公司)、联拓公司(甲方)与广源公司(乙方)、京海集团(丙方)签订一份协议，约定甲、丙方协助乙方与广源业主委员会签订正式物业管理合同，甲、丙方负责召集业主商议广源设备维修、更换事宜，乙、丙方为方便甲方管理起见，对广源大厦一期四层、二层、一层、地下一南侧部分及广源大厦**实行免收物业费，由甲方自行负责物业管理。2015年9月21日，东方公司、中物联公司、承租人联拓公司、承租人担保人远大公司签订物业服务合同，确定由中物联公司对以上面积房屋提供物业服务，物业管理期自2015年6月25日起至2017年10月24日止。2016年2月3日，东方公司与联拓公司租赁合同解除，同日，东方公司与远大公司签订租赁协议，将以上面积房屋租赁给远大公司，租赁期限自当日至2022年1月31日止。2017年11月，东方公司、中物联公司、远大公司签订物业服务合同，确定由中物联公司继续提供物业服务，物业管理期自2017年10月25日起至2022年1月31日止。另查，广源大厦业主未成立业主委员会，业主亦未交纳公共维修基金。诉讼中，广源公司提交其与京海公司签订的《前期物业管理服务合同》及自2016年至2018年其陆续与中国银行股份有限公司北京市分行、中建华会计师事务所有限责任公司、财政部机关服务局、中国注册会计师协会、北京银行股份有限公司、北京美在人间文化发展有限公司6家企业签订的物业服务合同，证明其受以上企业委托，提供物业服务。远大公司认可证据真实性，但表示广源公司提起本案诉讼、主张权利的位置为大厦一层，以上物业合同服务位置均不在一层，故否认以上证据与本案的关联性。广源公司提交证据照片及视频，证明广源大厦一层电梯间吊顶、地面被破坏，公共部位被出租的现状。远大公司认可证据真实性，但表示以上证据无法证明实际侵权人。广源公司提交北京挚诚恒远电梯有限责任公司报告、编号18402714增值税发票、2018年5月14日华夏银行电子回单，证明其支付广源大厦x号、x号电梯维修费9616.4元，远大公司否认以上证据真实性。远大公司提交北京市第二中级人民法院（2000）二中执字第226-2号民事裁定书，东方公司、联拓公司与远大公司2014年12月25日《房屋租赁协议》及2016年2月3日《解除协议》，东方公司、远大公司2016年2月3日《房屋租赁协议》，证明房屋所有权人系东方公司，其将涉诉房屋面积先后租赁给联拓公司、远大公司；提交远大公司、袜业公司、联拓公司（甲方）、广源公司（乙方）与京海公司（丙方）2015年2月8日《协议》，证明乙方、丙方认可广源大厦一期四层、二层、一层、地下一南侧部分及广源大厦**由甲方自行负责物业管理，乙方、丙方对其免收物业费；提交东方公司、中物联公司、远大公司2017年11月《物业服务合同》，证明涉诉房屋面积实际提供物业方为中物联公司，故原告主体不适格。广源公司认可以上证据真实性，但表示并不能证明原告主体不适格。以上事实，有房屋租赁合同、物业服务合同、民事裁定书、庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，远大公司提交的《前期物业管理合同》，内容未违反国家法律及行政法规的强制性规定，应属有效。根据合同约定，广源公司作为广源大厦一期整体物业管理企业，有对吊顶、地面等建筑本体共用部位及电梯等共用设施、设备进行维修、养护和管理之义务，亦有权对业主和物业使用人违反法规、规章的行为提请有关部门处理。东方公司、中物联公司、远大公司签订的《物业服务合同》并不影响前述合同效力，广源公司对广源大厦一期仍有整体管理权限，故当侵害发生，其要求相关侵权人恢复原状，对于不属保修范围内的共用设施维修、养护费用，其要求业主按拥有的权属份额承担，均未超越物业管理人的职责权限，其起诉主体适格，对于远大公司、明君公司该项抗辩，本院不予支持。广源公司要求远大公司、明君公司将被破坏的吊顶、地面恢复原状，远大公司、明君公司抗辩称自己并非实际侵权行为人，本院认为，广源公司提供的照片及视频证据仅能证明广源大厦一层吊顶、地面被损害之现状，而不能证明实际侵权行为人为远大公司、明君公司。根据谁主张谁举证的原则，广源公司需承担举证不利的后果，对于其要求远大公司、明君公司将吊顶、地面恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。广源公司主张电梯维修费之诉讼请求，与其要求恢复原状之诉讼请求不属同一法律关系，且根据合同约定，共用设施保修范围外的维修、养护费用应由业主按其拥有的权属份额承担，远大公司并非涉案房屋业主，不应承担维修费用；明君公司与该费用则无任何关联，故对于广源公司要求其负担电梯维修费的诉讼请求，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告北京广源祥和物业管理有限责任公司全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告北京广源祥和物业管理有限责任自行负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  蒋凯宇审判员  曹 力审判员  孟昕伟二〇一八年十二月十九日书记员  宁晓栩