河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3800号原告：刘蕾，女，1984年9月2日出生，汉族，青海省西宁市人，住西宁市城**。被告：香河三田雍泓房地产开发有限公司，住所地香河县五一路**三田雍泓大厦。法定代表人：谢敏，公司董事长。委托诉讼代理人：刘建华，公司员工。原告刘蕾与被告香河三田雍泓房地产开发有限公司（以下简称三田雍泓公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘蕾、被告三田雍泓公司的委托诉讼代理人刘建华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘蕾向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付逾期交房违约金人民币18391元，自2015年8月31日至2016年8月20日，计354天；2、请求人民法院依法判令被告将代收的契税上缴给国家税务部门，并支付由于未按期将原告按规定缴纳的契税上缴给国家税务部门导致的不能办理产权登记证违约金人民币520元，自2016年11月18日至2018年8月14日，计621天；3、请求人民法院依法判令被告按照双方签订的合同条款内容，返还原告承担的壁挂炉设备及安装费人民币15000元；4、请求人民法院依法判令被告按照双方签订的合同中关于防盗楼宇可视对讲门的条款约定，原告要求被告按合同约定恢复可视对讲门或对原告进行相应的经济补偿；5、请求人民法院依法判令被告返还原告承担的装修管理保证金2000元；6、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告于2014年11月29日购买了被告所开发的青海城小区1号楼1单元1104号房。编号：GF-2000-0171三田雍泓青海城一期(A区），合同编号20141029025，合同金额519507.51元，该合同己在香河县住房保障和房产管理局办理正式备案。1、被告应按照合同双方签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限中约定：出卖人应在2015年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定交付房屋。实际被告并未按双方签订合同交付房屋。原告在2016年7月26日收到被告的入住通知书，入住时间为2016年8月30日。原告于2016年8月20日如期收房时，发现被告并不能出示逾期交房的任何公示或逾期原因。原告按被告提供的《收房通知书》、《业主入住流程图》办理手续，正常手续直至一切流程结束，也未能见到任何公示关于《商品房买卖合同》第八条第(5)项中约定所提到的该商品房需经质量监督部门备案验收合格的证明材料及证明书。属于被告并不具备房屋交付必要条件，实属被告在没有竣工验收合格达到入驻条件的情况下违规交房。按照双方签订的《商品房买卖合同》中第八条交付期限中约定：如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期中的第1条：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人之约定，被告未向原告提供由于不可抗力因素的文件、通知或者说明，也未曾在30日内告知原告，只是在收房时原告再三要求下提供了一份由被告于2015年8月19日发出的2015年8月26日由于“9.3阅兵”交房日期顺延的通知书。且被告未遵守第二条约定的：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日期告知买受人之约定。原告并未在此前收到被告的任何因不可抗力因素造成的停工通知书。事实造成违约，原告要求被告需承担双方签订的《商品房买卖合同》中第九条约定的出卖人逾期交房的违约责任，按合同约定赔付违约金。2、原告在2016年8月20日办理收房手续时，按被告提供的《业主入驻通知书》、《业主入住流程图》办理手续，在“交付费环节交付契税10385元（二套：90平方米以上2%),按双方签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后(90)日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按本条第2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告要求被告按合同签订条款支付违约金520元。自2016年11月18日至2018年8月14日计634天。原告从“河北新闻网阳光理政”网站上看到地税局的答复：经核实开发商未向香河县地税局上报办理契税相关资料，原告责令被告及时办理契税相关资料。3、原告在2016年8月20日办理收房手续时，按被告提供的《业主入驻通知书》、《业主入住流程图》办理手续。在“交付费用”环节交付壁挂炉设备及安装费15000元，按双方签订的合同附件四建筑节能专项内容第二条供热采暖系统及其节能设施中(1）显示供热方式：单户燃气采暖炉，并未提示任何费用。原告要求被告撤销该笔费用收取。4、被告在2016年12月15日取得了《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，原告在2016年8月20日如期办理收房手续时，发现被告并未按双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定的条件（附件三装饰、设备标准第(5)条门窗：单元门防盗楼宇可视对讲门）交付的房屋。实际与合同存在严重不符，造成违约，门禁不是楼宇可视对讲系统。5、原告在2016年8月20日办理收房手续时，按被告提供的《业主入驻通知书》、《业主入住流程图》办理手续，在“交付费用”环节交付装修管理保证金2000元，根据河北省人民政府重新修订的《河北省物业收费管理实施办法》，物业服务企业不得向业主收取装修保证金（押金）,装修管理服务费。实属被告违反河北省人民政府发布的法规。原告要求被告退还该笔费用。基于以上事实,为维护原告合法权益，现特向法院提起诉讼，请求法院依法作出公正裁决。被告三田雍泓公司辩称，一、被告已履行交房义务，不应承担逾期交房的违约责任。按照原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定。由于政策变动或政府部门原因或者非出卖人原因造成的停工，导致延期交房的，出卖人可据实予以延期。被告开发的三田雍泓青海城项目在开发建设过程中，出现城市电力供应不足的问题，该问题系被告开发的项目之外的城市干网存在的问题，上述问题出现后被告积极协调了青海省人民政府和河北省人民政府，请求两地政府予以解决。2015年11月27日，青海省人民政府办公厅向河北省人民政府办公厅致函协调解决香河城市干网供电问题，2015年12月16日，河北省人民政府办公厅向青海省人民政市办公厅发函，表示将积极解决电力供应问题。此后，香河供电有限公司于2016年5月12日作出解决供电问题的《高压供电方案》，根据上述方案，被告与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订了《施工合同》，直到2016年7月底，香河县城市供电问题才得以解决。《商品房买卖合同》第十四条约定，若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任，因此城市干网原因造成的电力供应不足，导致无法正常验收并按约定交付原告，被告不应承担因上述原因引起的逾期交房违约责任。香河县城市电力供应问题，是政府部门的原因造成的，同时被告及时向政府主管部门汇报并协调解决，被告并无过错，又根据双方的《商品房买卖合同》中关于被市干网原因的免责约定，被告也应当免责。二、关于契税收取。被告为原告代收代缴契税是无偿代理行为，最终以税务部门开具的发票金额为准，多退少补。三、壁挂炉费用应由被答辩人承担。商品房买卖合同中并未约定购房款中包含燃气壁挂炉，但因香河本地的行业惯例，燃气壁挂炉必须从香河百川燃气公司统一采购安装、并统一验收，原告作为实际收益人，理应承担燃气壁挂炉的购买费用6000元。且原告系属于青海省工商联团购客户，交费时已经享受青海省老干部购房政策优惠，应承担壁挂炉工程改造款9000元，共计15000元。四、可视对讲门已经验收无法进行工程变更，目前防盗密码门差价无法核算，不同意对原告进行补偿。五、装修管理保证金2000元可以退还。本院经审理认定事实如下：2014年11月29日，原告刘蕾、案外人齐麟与被告三田雍泓公司签订商品房买卖合同，约定将被告开发的位于香河县运河大道北延东侧青海城一期（Ａ区1号楼1单元1104号房屋出售给原告与案外人齐麟，总价款519507.51元。合同第八条约定：出卖人（被告）应当在2015年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（该商品房已经质量监督部门备案验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人（原告）使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；第九条，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万方之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；第十四条约定，出卖人承诺与该商品房的正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：交付使用时，给水、排水、供电达到正常使用条件，电梯正常使用。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：若因城市干网原因造成无法正常使用，出卖人不承担相关责任等等。又查，在青海城项目施工过程中，在青海城项目施工过程中，香河县住房和城乡建设局于2015年8月19日发布关于“中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争胜利70周年纪念活动”期间空气质量保障的通知，要求各建设、施工企业，自2015年8月20日零时至9月4日24时，共16天全部停止施工。另外，因为电力供应不足问题无法得到解决，被告早在2015年1月份开始向青海省委、青海省人民政府请求协调电力供应问题。2015年11月27日，青海省委办公厅、青海省人民政府办公厅给河北省委办公厅和河北省人民政府办公厅去函，要求帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题。2015年12月16日，河北省人民政府办公厅给青海省人民政府办公厅复函，按照河北省委、省政府要求，廊坊市政府立即召集香河县政府、市县供电公司负责同志召开专题会议，研究制定了具体解决方案，由廊坊市供电公司负责，实施廊坊香河110千伏变电站负荷切改工程，从香河110千伏变电站分出6000千伏安用电容量到其他变电站，2016年5月底前完工等等。2016年6月6日，被告三田雍泓公司就青海城新装工程与廊坊明源电力工程有限公司香河分公司签订施工合同，小区电力工程计划开工时间为2016年6月10日，总工期30日；施工完成后验收期限为15日。电力工程于2016年7月底验收完毕。2016年7月29日，青海省工商业联合会发出交房通知，被告向原告发出办理入住手续时应当缴纳费用的项目表。原告于2016年8月20日办理了收房手续，同时按照费用项目表交纳了相关费用。被告在商品房建设过程中，将合同约定单元楼门安装防盗楼宇可视对讲门，现改为门禁。原告及财产共有人已经向被告交付契税10385元，交纳装修保证金2000元。2014年8月5日，被告三田雍泓公司向青海省工商联提请了关于加快采暖炉、、地下室等设备设施收费的请示内容为政府指导的销售价格不包括采暖炉等设备设施费用，需要业主缴纳这笔费用；根据省委办公厅、省工商联在建设规划初期要求给老干部每户配备一间地下储物间的要求，目前已完成这项工作，需捆绑住宅销售等等。2016年6月12日，被告与香河县百川燃气销售有限公司签订燃气壁挂炉采购安装合同，由香河县百川燃气销售有限公司负责青海城住宅小区燃气壁挂炉的采购与安装，壁挂炉设备和安装的费用为每台60**元。以上事实有当事人陈述、商品房买卖合同、契税、物业费、维修基金、壁挂炉、交易费、代办费、测绘费收据、商品房买卖合同补充协议、香河县住房和城乡建设局文件、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、关于申请香河青海城工程正式用电情况汇报、中共青海省委办公厅关于帮助协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的函、河北省人民政府办公厅关于协调解决香河县青海省退休干部住房项目供电问题的复函、施工合同、香河供电有限公司高压供电方案、关于青海城小区施工延期的相关说明等证据所证实。本院认为，原告与被告三田雍泓公司订立的商品房买卖合同合法、有效。商品房买卖合同中约定，被告应当在2015年8月30日前交房，但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：非出卖人原因造成的停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。本案中，被告在施工建设过程中，遭遇到国家重大活动政府通知停工及电力不足影响施工进度和小区基础设施、公共配套建筑不能正常运行的因素，上述因素并非被告自身原因，被告早在2015年初就积极协调有关单位解决电力不足问题，持续到2016年7月底，电力问题才得到彻底解决。至原告收房时未超过30日的告知期限。故此本院对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。被告代税务部门向原告收取契税10385元的行为，系委托代理行为，对于税务部门而言系履行代收义务，对原告而言系履行代交义务，被告有义务全面完成委托事项，故被告应及时将代收税费交付有关部门，对原告要求被告及时交付税费的请求本院予以支持。原告要求因被告迟延交付税费导致不动产证书至今尚未办理应给付违约金，因不动产证书并非被告一方就能办理，需要国家有关机关审批，因此不能全部归咎为被告违约，故对原告要求被告给付延迟办理不动产证书违约金的请求本院不予支持。在原、被告签订商品房买卖合同中，虽未约定由谁负担燃气壁挂炉设备及安装费等费用，但燃气壁挂炉设备安装在原告购买的商品房内，实际受益人为原告。众所周知，开发商作为企业，建造商品房的各项费用均应由业主承担。原告也未提供证据证实，被告重复收取供热采暖系统的费用，且原告并未否定被告提出的系团购购房，已经享受购房优惠的事实，故被告向原告收取燃气壁挂炉等费用，并无不当。原告要求被告楼宇间安装可视对讲门。因原告购买的商品房已经竣工，并经过有关部门验收合格。原告要求按照合同约定恢复安装可视对讲门，已不符合客观事实，本案没有证据确定损失情况，原告可以就损失情况另行主张权利。原告要求被告退还收取的装修保证金2000元，被告同意退还，本院对双方主张准予。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司于判决生效后15日内将代收税费10385元交付国家税务部门。二、被告香河三田雍泓房地产开发有限公司于判决生效后15日内退还原告刘蕾装修保证金2000元。三、驳回原告刘蕾的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取349元，由原、被告各负担174.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  许广恒二〇一八年十二月六日书记员  孙 帅