山东省济南高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0191民初1879号 原告：王颜荣，女，1977年9月23日出生，汉族，住济南市。 被告：山东七里堡置业有限公司，住所地济南市。 法定代表人：高安红，总经理。 委托诉讼代理人：王敏，山东豪才律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵世伟，山东豪才律师事务所实习律师。 原告王颜荣与被告山东七里堡置业有限公司（以下简称“七里堡置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王颜荣，被告七里堡置业的委托诉讼代理人王敏、赵世伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王颜荣向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房产证的违约金53498.12元；2.判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2011年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应当在2011年8月31日前将经过竣工验收备案的商品房交付给原告。2011年9月30日，被告将房屋交付给原告。同时，合同约定被告应在商品房交付使用后365个工作日内由被告为原告办理产权登记备案，由于被告的责任，原告不能在规定期限内取得权属证书的，被告每日按已付房屋价款的0.01%向原告支付违约金。2013年5月2日，被告以换合同才能开具发票的理由将原合同收回，并在原告不知情的情况下，将逾期办理产权登记违约金修改为已付购房款的0.01%向原告支付违约金。自房屋交付至今，被告仍未履行合同约定的义务，导致原告迟迟不能取得房产证。根据合同法的规定，被告在更换合同时，使用格式条款，违反公平原则，恶意修改合同关于违约责任的内容，且未提示告知，故被告应按照双方签订的原购房合同即已付购房款的每日0.01%向原告支付违约金。原告为维护其合法权益，依法诉至法院，望判如所请。 七里堡置业辩称，一、涉案房屋逾期办理权属证书系政府新政策调整办理房屋初始登记的条件所致，七里堡置业对此政策的调整不能预见、不能避免、不能克服,故不应承担违约责任。2011年4月27日济南市城乡建设委员会等部门下发《关于转发〈山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法〉的通知》（济建发[2011]7号）(以下简称《通知》)系对山东省房地产行业产生重大影响的新政策。《通知》规定待取得《综合验收备案证明》或《分期综合验收备案证明》后，方可办理房屋初始登记。且增加供水、供电、供气、供暖及道路绿化等单项验收工作，这些工作需要取得的相关手续多达数十项。此政策的调整对于七里堡置业而言系不能预见、不能避免、不能克服，并导致七里堡置业无法单凭自身力量掌控办证的相关流程及进度。根据补充协议第五条第4款之约定“因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。”故七里堡置业不应对政府政策调整导致的逾期办证承担违约责任。二、因王颜荣未能提供实际损失的证据系举证不能，故七里堡置业不应支付违约金。首先,根据合同法的规定违约金应以实际损失为基础。但王颜荣并没有提供任何证据证明其实际损失的发生和存在；其次，因涉案房屋已经交付使用，逾期办证对王颜荣使用该房屋并无影响，也不会给其带来预期收益；最后,双方的合同义务已经履行，办证仅为七里堡置业履约的附随义务。且迟延办证的原因系政策调整所致，七里堡置业一直积极采取措施，配合新政策的调整，积极落实办证工作，期间没有任何履约过错。三、2014年1月6日，七里堡置业已申请办理初始登记，逾期办证责任并非七里堡置业原因所致，七里堡置业多次催促王颜荣办证，其均因自身原因未能办理，故七里堡置业不应承担相关违约责任。即便有相应的违约责任产生，王颜荣于2018年7月27日起诉也已过诉讼时效，故七里堡置业不应承担违约责任，即使认定七里堡置业需承担违约责任，王颜荣请求的违约金数额过高，违约金应按照商品房买卖合同的约定即已付房款的万分之一的标准计算。综上所述，王颜荣未能如期获得不动产权证书系政府政策调整引起的不可抗力，七里堡置业不应承担违约责任；因王颜荣对其主张的违约金未提供实际损失的证据，故七里堡置业不应支付违约金。请法院依法维护七里堡置业合法权益，作出公正裁判。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月21日，王颜荣购买七里堡置业开发的济南市历城区二环东路以东祝舜路以XXX号楼（现为腾骐冠宸花园小区XXX）XXX的商品房及储藏室一套，涉案房屋建筑面积106.25平方米，储藏室建筑面积9.2平方米，房屋总价款为732851元。合同第八条约定：出卖人（七里堡置业）应当在2011年8月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人（王颜荣）使用。合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内（具体期限的约定见补充协议）取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的万分之一/日向买受人支付违约金。合同附件四《合同补充协议》第五条第四款约定：双方签订的《商品房买卖合同》中第十五条约定的365天是指出卖人将需由乙方提供的资料报产权登记机关备案的时限。如因出卖人原因，买受人不能在出卖人报产权登记机关备案之日起180天之内取得房地产权证书的，双方同意按《商品房买卖合同》第十五条的约定处理。因买受人及政府部门的原因造成的时间拖延，出卖人不承担违约责任。 2011年2月19日、2011年7月21日，双方就涉案房屋、储藏室重新签订了合同，合同内容仅对第十五条违约金的计算标准进行了变更，由已付购房款的日万分之一变更为万分之一。 合同签订后，王颜荣依约支付了购房款732851元。涉案房屋于2011年10月9日交付。七里堡置业于2013年5月22日就涉案楼宇进行了竣工验收备案，于2014年1月6日向产权登记机关申请办理房屋产权初始登记。 诉讼中，王颜荣主张因七里堡置业逾期办证，七里堡置业应以购房款732851元为基数，按日万分之一的计算标准，向其支付自2016年7月27日起至2018年7月26日止（730天）的违约金53498.12元。七里堡置业抗辩称，对王颜荣的违约金计算方式不予认可，其已按照合同约定完成产权初始备案登记,并于2017年5月20日、25日两次在小区内张贴办理产权登记的通知，其不应承担违约责任。 本院认为，王颜荣签订的《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（旧合同、新合同），除合同第十五条外外，其他条款无规避法律、行政法规的情形，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照合同约定履行自己的义务。2011年10月9日,七里堡置业已经将房屋交付，依照《济南市商品房买卖合同》及《合同补充协议》的约定，其应当在之后的365个工作日后再180天内为王颜荣办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年9月18日前办理完毕，七里堡置业未能依照约定履行，构成违约。七里堡置业抗辩上述逾期系由于政府提高了房屋初始登记的报备条件和要求，办理初始登记的准备时间延长所致，属于不可抗力而应当免责。本院认为，从国家相关部门对房地产综合验收相关政策看，1993年12月1日建设部颁布施行的《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》、1998年7月20日国务院发布施行的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年11月25日发布的《山东省城市房地产开发经营管理条例》（第二次修正）及2009年6月16日山东省住房和城乡建设厅发布施行的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》等均规定了综合验收制度。而2011年4月27日，济南市城乡建设委员会、济南市规划局等五部门联合下发的《通知》，其内容也仅是进一步明确综合验收备案流程中负责各单项验收的相关部门及程序。也即在七里堡置业与王颜荣签订《济南市商品房买卖合同》之前，已有房地产开发项目竣工综合验收的相关规定，七里堡置业在缔约时应当预见到将来济南市行政区域内要实行综合验收制度。因此，《通知》的下发不是不可预见的情形，不应认定为不可抗力。故对七里堡置业的上述抗辩理由本院不予采纳。王颜荣主张七里堡置业应支付逾期办证违约金，本院予以支持。 对于违约金的计算标准问题，王颜荣主张按照旧合同约定的按已付购房款的每日万分之一计算违约金。七里堡置业抗辩应当依据双方签订的新合同约定的按已付购房款的万分之一计算违约金。本院认为，双方均对涉案新旧合同更换的事实予以认可，新合同中仅对七里堡置业逾期办证的违约责任上由总房款的日万分之一变更为总房款的万分之一，而王颜荣违约仍需按日万分之一向出卖人支付违约金，显然有违合同公平原则。该违约金标准系七里堡置业单方面减轻自己违约责任的条款，七里堡置业亦未能举证证明其对王颜荣尽到合理的提示、告知义务，基于此，本院确定七里堡置业应按已付房价款的日万分之一向王颜荣支付逾期办证违约金。 对于违约金的计算期限问题。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》约定，七里堡置业应当在涉案房屋交付之后的365个工作日后再180天内为王颜荣办理完毕房屋产权证书，即应当在2013年9月18日前办理完毕。王颜荣主张违约金计算期限应自2016年7月27日起计算至2018年7月26日止。七里堡置业抗辩称，2014年1月6日，七里堡置业已办理涉案房屋初始产权登记，且此后一直催促王颜荣及时提供办理不动产权登记材料，并于2017年5月20日、25日两次在小区内张贴办理产权通知的事宜。另王颜荣的起诉已经超过诉讼时效。本院认为，七里堡置业于2014年1月6日提交的备案申请，系为办理不动产初始登记,不能认定为合同约定的“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，且七里堡置业提交的通知照片无法确定张贴的时间、地点等，通知对象亦非涉案楼宇，王颜荣对此不予认可，故对其于2017年5月20日、5月25日已通知业主的抗辩意见，本院不予采信。七里堡置业亦未提交涉案楼宇大证及其已向房管部门或业主提交了办理权属登记需由出卖人提供资料的相应证据，且王颜荣至今未取得房产权属证书，故本院认定七里堡置业的逾期办证行为的起始时间为2013年9月18日。该违约虽为持续性违约，但双方按日计算违约金数额，因此每日的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，王颜荣主张自2016年7月27日后的逾期违约金部分并未超出诉讼时效，故对七里堡置业的该项抗辩，本院不予支持。故王颜荣要求七里堡置业支付违约金53498.12元（以购房款732851元为基数，自2016年7月27日起至2018年7月26日止，按日万分之一计算，共计730天）的诉讼请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 被告山东七里堡置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王颜荣逾期办证违约金53498.12元（以购房款732851元为基数，自2016年7月27日起至2018年7月26日止，按日万分之一计算，共计730天）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1137元，减半收取计568.5元，由被告山东七里堡置业有限公司负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员 王 卉 二〇一八年十二月六日 书记员 薛远婷