广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1510号 原告：桂林睿通商业管理有限公司，住所地桂林市七星区环城二路58号彰泰·澳洲假日18栋1-10号商铺。统一社会信用代码91450300348600779Q。 法定代表人：莫才军，董事长。 委托代理人：车芳裕，男，1996年8月12日生，汉族，广西合浦县人，大学文化，桂林彰泰实业集团有限公司员工，住桂林市象山区。 委托代理人：甘永雄，男，1987年2月16日生，汉族，广西玉林市人，桂林彰泰实业集团有限公司法务，住桂林市象山区。 被告：余雯婷，女，1981年11月27日生，壮族，住桂林市秀峰区。 原告桂林睿通商业管理有限公司诉被告余雯婷房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人车芳裕、甘永雄到庭参加诉讼。被告余雯婷经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告2016年11月1日签订的《彰泰天街商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）及2017年4月20日签订的《补充协议》于2018年4月26日解除；2.判令被告立即向原告一次性偿还所欠租金2549.97元（按2018年4月当月日租金，自2018年4月1日起计算至2018年4月29日止），并向原告支付逾期付租违约金854.24元（暂计至2018年5月31日，实际以应付租金2549.97元为基数，从2018年3月25日起按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所欠租金之日止）；3.判令被告向原告支付合同解除后，逾期不交还商铺的占用使用费8441.28元（从2018年4月26日合同解除3日后，即2018年4月30日暂计算至2018年5月31日，实际应按合同解除当月日租金标准的三倍计算至被告实际付清所欠款项之日止）；4.判令被告向原告补缴天街3#2-10号商铺首个租赁年度与第二租赁年度间的年租金差额21103.2元，补付该商铺装修期内免去的所有租金2637.9元，并交纳该商铺解除合同的违约金13189.5元，即当年度租金总额的50%，以上费用合计39568.5元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年11月1日，被告与原告签订了《租赁合同》，后于2017年4月20日签订《〈租赁合同〉补充协议》，租赁由原告经营管理的“彰泰天街”3＃2－10号商铺用于“荟诗生活馆”的经营。根据《租赁合同》第4条租金交纳的约定，租金按月交纳，先交后用，被告在每月的25日前（包括25日，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）向原告交纳下个月租金。在合同签订后的第一个租赁年度，即2017年3月1日至2017年9月30日期间，被告应缴纳给原告的租金总额为5275.8元。第二个租赁年度，即2017年10月1日至2018年9月30日期间，被告应缴纳给原告的租金总额为26379元（分十期付清，每期2637.9元。第一、二期分别于2017年9月25日前和2017年11月25日前付清，之后八期分别于2018年1月至2018年8月的每月度25日前付清）。合同签订后，被告依约支付了2017年3月1日至2018年2月8日的租金，但自2018年3月25日开始，被告拒绝交纳租金，原告多次催收未果。根据《租赁合同》第12.3.5条合同终止和解除的约定，原告逾期未支付租金或合同规定的其它任何应付款项超过30日的，原告可书面通知被告解除合同。2018年4月26日起，原告多次以张贴函件、短信、邮寄等方式通知被告解除合同，但被告均无回应；同时，截止合同解除后约定的交还商铺时，即2018年4月9日，被告共拖欠原告2018年4月当月29日租金计2549.97元。根据《租赁合同》第17.3条违约责任的约定，被告逾期支付租金的，每逾期一日按拖欠租金金额的千分之五支付逾期违约金，从2018年3月25日起被告应按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所欠租金之日止的违约金；根据《租赁合同》第13.1条商铺交还的约定，合同解除的，被告应在合同解除之日3日内将商铺交还给原告，逾期不交还商铺超过3日的，每逾期一日被告应按合同终止当月日租金标准的三倍向原告支付占用使用费。自2018年4月26日合同解除，被告一直未将商铺交还给原告，被告应从2018年4月30日起至被告交还商铺或原告以其他方式收回商铺之日止，按合同终止当月日租金标准的三倍支付占用使用费；根据《租赁合同》第3.1.2条出租商铺的装修期及租赁期限的规定，若被告实际租赁商铺的时间少于合同规定的租赁期限，被告在退租时除合同约定的违约金及相关赔偿外，还需向原告补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额，即21103.2元；根据《租赁合同》17.2条，出现合同约定情形而原告行使解除合同之权利的，原告有权要求被告补付装修期内免去的所有租金2637.9元（合同3.1.1条约定，装修期自2017年3月1日起至2017年4月1日止），被告还应向原告承担合同解除时当年度租金总额50%的违约责任，即13189.5元。故原告诉至法院。 原告对其陈述的事实在举证期限内提交的证据有：1.彰泰天街商铺租赁合同一份，证明2016年11月1日，被告与原告签订商铺租赁合同，承租“彰泰天街”3#2-11号商铺；2.彰泰天街商铺租赁合同补充协议一份，证明原、被告签订补充协议，约定被告承租的商铺由“彰泰天街”3#2-11号商铺变更为“彰泰天街”3#2-10号商铺；3.函件张贴现场照片打印件12张，证明2018年4月1日至5月11日期间，原告多次将催款函、要求被告正常营业的函、停电告知书、解除合同的函、尽快处理解约后续事宜的函等函件张贴在被告承租经营的商铺门上；4.短信截图打印件9张，证明2018年4月7日至5月11日期间，原告多次通过短信方式向被告催收租金，并告知其解约后尽快处理后续事宜。同时，将相关函件以短信方式发送给被告；5.解约函挂号信封面，证明2018年4月28日，原告将解除租赁合同的通知函邮寄送达给被告；6.2018年4月1日催款函、2018年4月7日催款函复印件、解除合同及处理解约后续事宜的函三份，证明因被告长期拖欠租金，原告发函向被告催收租金，后发函通知被告解除租赁合同，并通知其尽快处理解约后续事宜；7.物品清理视频，证明被告不按时处理解约后续事宜，原告于2018年8月28日将被告遗留的物品移到他处。 被告既未作书面答辩,也未出庭参加诉讼。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院公告送达开庭传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定,故本院对证据的真实性、合法性、关联性及证明事实予以确认，由此对原告陈述的案件事实予以认定。 另查明，原告（甲方）与被告（乙方）于2016年11月1日签订的《彰泰天街商铺租赁合同》中约定（节选）：3.1.1在乙方按本合同约定实际租满下述第3.2款规定的租赁期限并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方自2017年3月1日起至2017年4月1日的装修期。3.1.2若乙方实际租赁该商铺时间少于下述第3.2款规定的租赁期限（甲方原因导致的情况除外），甲方有权要求乙方在时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额。3.2.1租赁期限自2017年3月1日起至2021年9月30日止。4.1.1第一个租赁年度，即2017年3月1日至2017年9月30日期间（含装修期），乙方应缴纳给甲方的租金总额为5275.8元／年，采用分期付款方式：第一期租金2637.9元须于2017年5月25日前付清（可以用预付租金冲抵）；第二期租金2637.9元须于2017年7月25日前付清；第二个租赁年度，即2017年10月1日起至2018年9月30日期间，乙方应缴纳给甲方的租金总额为26379元／年，采用分期付款方式：第一期租金2637.9元须于2017年9月25日前付清；第二期租金2637.9元须于2017年11月25日前付清；第三期租金2637.9元须于2018年1月25日前付清；第四期租金2637.9元须于2018年2月25日前付清；第五期租金2637.9元须于2018年3月25日前付清；第六期租金2637.9元须于2018年4月25日前付清；第七期租金2637.9元须于2018年5月25日前付清；第八期租金2637.9元须于2018年6月25日前付清；第九期租金2637.9元须于2018年7月25日前付清；第十期租金2637.9元须于2018年8月25日前付清。13.1本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还甲方。甲乙双方应在商铺交还时签署书面的交还确认书。如逾期3日仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离；商铺内如有遗留物品的，视为乙方已抛弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品和装修进行清理、清洁工作而无须承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担，因此产生的费用甲方有权向乙方追偿。17.2出现本合同约定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用（包括但不限于租金、管理费、保证金、押金等）均不予退还，甲方并有权要求乙方补付在本合同第3.1款规定的装修期内所免去的所有租金，乙方还应向甲方承担合同解除时当年度租金总额50%的违约金；此外，在本合同提前解除后乙方须向甲方赔偿甲方受到的直接或间接损失，该损失包括但不限于合同完全履行情况下甲方可得的租金及处置乙方物品和装修发生的费用以及再次出租的租金差额。17.3在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用（包括但不限于租金、保证金等），每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5%为日罚金标准支付违约金。21.1本合同当事人之间根据本合同或与本合同相关发出的任何通知或联络应以书面形式按下述地址或传真号码发出：乙方余雯婷、收件人余雯婷、地址桂林市叠彩区中山北路**、电子邮箱529×××＠ｑｑ.ｃｏｍ、电话180××××9333。或者按照接收一方向发出一方所最新通知的其它地址或传真号码发出。如甲、乙双方任何一方的前述通讯信息发生变化，应于前述通讯信息变化的3日前书面通知对方。否则，对方据上述通讯信息了出的书面文件视为发行了本合同规定的通知义务并发生相应在的法律效力。21.2条约定，对于任何通知或联络，如直接交付，在交付时视为收讫；如用传真，在发出后视为收讫，但应有收件人随后的书面确认；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫；采用公告送达的方式，送达方可在当地发行的报刊上刊登公告，公告的当日即视为送达。21.3除了按上述第21.1款和21.2款的规定发出通知和联络外，当事人还同意，在乙方根据本合同接收该商铺后，任何给予乙方的通知如果该通知写明以乙方为收件人并被留置在该商铺处将被认为十分确定地发给了乙方。这种情况下，该留置的通知将被视为由于乙方于该留置后的紧随下一个工作日已收讫。 还查明，2017年4月20日，原、被告又签订了《〈彰泰天街商铺租赁合同〉补充协议》一份，载明（节选）：甲、乙于2016年11月1日签订了《彰泰天街商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方的彰泰天街项目3＃2－11号商铺。甲乙双方在平等自愿的基础上，就房屋租赁事宜达成如下协议，以资共同遵守：一、原“现就黄祖兴、程薇将‘彰泰天街’自有产权商铺委托甲方经营管理”调整为原“现就刘淑琴、刘畅、刘干祥‘彰泰天街’自有产权商铺委托甲方经营管理”。二、原“2.1甲方出租给乙方的商铺为坐落在彰泰天街3＃2－11号商铺”调整为“2.1甲方出租给乙方的商铺为坐落在商铺”。三、原“2.2甲乙双方同意，该商铺的建筑面积为58.62平方米”调整为“2.2甲乙双方同意，该商铺的建筑面积为57.72平方米”因甲方为乙方转换商铺提供了便利，故乙方同意，仍按原合同租赁面积（即58.62平方米）计付租金。四、本补充协议除对原合同的上述内容作变更外，原合同其余条款不变。 庭审中，经询，原告陈述其出租给被告的商铺系第三方（业主）委托其经营、管理，由其进行统一规划、统一招商和统一物业管理，并在庭审后提供了其与刘淑琴、刘畅、刘干祥就案涉的彰泰天街项目3＃2－11号商铺签订的《彰泰天街商铺委托经营管理合同》。庭审中，原告还陈述其诉讼请求第二项所诉请的金额2549.97元计算错误，具体计算方式为：第二租赁期分10期，每期租金2637.9元，一年租金为26379元，折算每月租金为2198.25元，则29天租金应为2124.98元（2198.25元÷30天×29天）。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》四十四条的规定“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条第一款的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原、被告签订的《彰泰天街商铺租赁合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，原、被告均应依法履行，被告未按约将租金交付原告，实属违约。被告不但未按约定的时间于2018年3月25日之前将第五期租金2637.9元付清给原告，而且在原告多次在其承租的商铺张贴催款函的情况下，被告至2018年4月25日逾期30日仍未付清租金，符合双方合同约定的“乙方逾期支付租金超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同”合同解除条件，且原告在2018年4月26日履行了通过在被告商铺张贴及向其约定送达地址邮寄解除租赁合同的通知函的书面通知解除合同的义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件时，解除权人可以解除合同。”第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知送达对方时解除。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，本院对原告要求确认《彰泰天街商铺租赁合同》、《补充协议》已于2018年4月26日解除，被告应向原告补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额21103.2元（26379元－5275.8元）及向原告一次性偿还所欠租金2124.98元（2018年4月1日至2018年4月29日）的诉讼请求予以支持；因被告未按约支付租金，原告依约与被告解除合同后要求原告支付逾期支付租金的违约金和合同解除的违约金的请求，本院亦予以支持，但考虑到原告租金未收回，其遭受的只是资金被占用的损失，双方在合同中约定的按每日千分之五的标准计算逾期付租违约金过高，远超民间借贷年利率24%的标准，故本院依法参照年利率24%为计算标准予以调整，被告应以29天应付租金2124.98元为基数，向原告支付从2018年3月25日起至被告实际付清所欠租金之日止按年利率24%计算的逾期付租违约金。关于合同解除的违约金，因原告未对其具体损失提供证据证明，而本院理解应为原告解除合同的损失，即应是商铺重新招租适当等待期间的收入损失，故以年度租金总额50%计算解除合同的违约金均过高，又鉴于违约金具有弥补守约方损失和惩罚违约方的双重性质，故本院酌情支持按三期租金计算的违约金7913.7元（2637.9元／期×3）。根据租赁合同第13.1款的规定，合同解除后，被告如在3日内未履行商铺交还手续，视为被告已搬离商铺，原告有权自行处置，故原告要求被告支付占用使用费没有依据，本院不予支持。合同中虽约定了原告同意给予被告一个月的装修期及在原告行使合同解除权时，有权要求被告补付装修期内免去的所有租金，但并未约定装修期内免除租金的具体金额为2637.9元，故原告要求被告补付装修期内的租金2637.9元的依据不足,本院亦不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告桂林睿通商业管理有限公司与被告余雯婷签订的《彰泰天街商铺租赁合同》、《补充协议》已于2018年4月26日解除； 二、被告余雯婷向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金2124.98元及逾期违约金（违约金的计算：以2124.98元为基数，从2018年3月25日起按年利率24%计算至被告实际付清之日止）； 三、被告余雯婷向原告桂林睿通商业管理有限公司支付年租金差额21103.2元及解除合同违约金7913.7元； 四、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 本案案件受理费1086元（原告已预付本院），公告费840元（原告已预付），合计1926元，由被告余雯婷负担。 上述义务，被告应于判决书生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或向本院同级的财产所在地人民法院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费1086元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  王 军 人民陪审员  秦加富 人民陪审员  黄 晓 二〇一八年十二月三日 书 记 员  文瀛杰