贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3385号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，系贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200010944387。 委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：胡江，男，汉族，1994年5月19日出生，住湖南省邵阳市大祥区。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201511820078。 委托诉讼代理人：张競，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）因与被上诉人胡江商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2515号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告胡江提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场A16-1-302号商品房转移登记的产权证及有关文书；2.被告以344890元购房本金为基数，按日以已付购房款万分之二支付原告自2014年7月1日至被告实际交付办理商品房转移登记的产权证及有关文书之日止的违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告位于毕节市商品综合××市场××号商品房，价款为344890元，原告足额支付了购房款。《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理转移登记的有关文书交付给原告，如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款每天万分之二的违约金。 原审被告鑫城公司辩称：1.逾期办证系答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。首先，导致延期办证的原因是政府部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后一并办理产权登记，导致一期工程的产权证被暂缓办理。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，二期工程用地涉及坟墓搬迁，但坟主不予配合，造成工程不能动工。根据合同约定，应当免除上诉人因上述不可抗力事由造成的逾期办证违约责任。2.即使认定答辩人存在违约行为，合同约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为准。 原审经审理查明：2013年6月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的位于毕节市商品综合××市场××单元××号（房号：A16-1-302）号商品房，价款为344890元，原告已支付完毕购房款。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定：“出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理，（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”办理方式是买受人委托出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记。合同签订后，原告支付了购房款，被告未履行办理房屋转移登记的义务。原审另查明：涉案房屋于2017年7月27日消防验收合格，于2017年12月8日竣工验收完毕。 原审认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。现原告依约履行了房款支付等主要合同义务，被告亦应当按照合同约定在2014年6月30日前将办理转移登记的有关文书交付给原告，并根据合同约定的受托义务办理转移登记。根据合同约定及《中华人民共和国合同法》之规定，因涉案房屋验收完毕，办理转移登记的条件成就，而办理房屋转移登记手续应是在房屋验收完毕的基础上，由原告委托被告向房屋登记机关申请办理，被告应向原告披露房屋验收完毕的事实，并及时通知原告提交资料并要求原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记的手续。因被告单方面不能独立办理房屋权属转移登记，在房屋验收完毕之后，被告于本案开庭之日才向原告披露该事实，故被告承担逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金应截止到开庭日较为合理，即被告应支付原告的违约金为2014年7月1日至2018年5月25日，总金额为：344890元×0.02%×1424天=98224.67元，至于被告提出涉案房屋文书的交付延迟系因坟墓拆迁及政府部门将一、二期备案一并进行所导致的抗辩理由，因合同相对性原则确认第三方原因造成当事人一方违约时并不能免除违约方直接责任，且坟墓拆迁及政府部门行政因素亦不属于法定的不可抗力事件，故不能免除被告方的违约责任，对被告的该抗辩主张本院不予支持。关于被告提出的违约金过高要求调整抗辩主张，涉案合同系双方真实意思表示达成，违约金条款合法有效，在被告构成违约时，违约金兼具对原告方的补偿性及对被告的惩罚性，而日万分之二的标准合理，不违反法律规定，被告主张调整的理由缺乏事实及法律依据，不予支持。 综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告胡江缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告办理不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告胡江逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金98224.67元；三、驳回原告胡江的其他诉讼请求。案件受理费25元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。 原审宣判后，鑫城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决第二项，依法改判；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.2013年6月18日，上诉人与被上诉人先后签订了两份《商品房买卖合同》。虽然第一份合同有房管部门的盖章，但其并非备案合同，真正的备案合同必须得到房管部门认可，当事人可以随时通过扫码查询到合同的相关备案信息。上诉人二审提交的附有二维码的合同满足以上要求，故应以该备案合同认定双方权利义务。《商品房买卖合同》第二十二条第二款载明：“若因政府部门行为造成逾期的视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”。本案中，政府部门原定于2012年7月20日完成涉案商品房项目占地的征收拆迁工作，但因规划部门行政执法不作为及行政征收滞后，导致上诉人于2017年12月8日才取得建设工程竣工验收备案表。因此，上诉人逾期履行合同义务系政府行为导致，依据合同约定，上诉人不承担违约责任；2.即便上诉人应当承担违约责任，违约责任应从上诉人取得建设工程竣工验收备案表之日起算，并扣除不动产登记机关办理不动产登记手续所需30个工作日，即违约责任应当从2018年1月22日起算，至上诉人取得商品房备案证明书之日即2018年5月9日止。由于该违约期间未超过180天，依据合同约定，上诉人仅需支付违约金34元。3.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条的规定，双方约定交付办理商品房转移登记的有关文书的时间是2014年6月30日，被上诉人2018年4月4日才提起诉讼，已超过诉讼时效期间；根据司法实践，违约金的起算应从债权人起诉之日起向前倒推两年；上诉人已于2018年5月9日办理完成商品房初始登记，故上诉人在本案中的违约责任期间应从2016年4月4日起算至2018年5月9日。4.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，只有因出卖人原因导致逾期办证，出卖人才应当承担违约责任；同时，只有出卖人自身能够控制的原因才能被认定为“出卖人原因”。本案中，行政机关征收迟延以及规划行政执法不作为是导致上诉人逾期办证的原因，即便上述事由不能被认定为不可抗力事由，亦属于非出卖人的原因，出卖人不应承担违约责任。 被上诉人胡江答辩称：1.上诉人一审期间未提出诉讼时效抗辩，一审判决上诉人支付自2014年6月30日起的违约金，适用法律正确；但原审仅判决上诉人承担违约责任至一审开庭之日，与合同约定不符，上诉人应承担违约责任至其将办理商品房转移登记的有关文书提交至不动产登记部门，并且通知答辩人之日；2.上诉人提交的网签合同不是答辩人的真实意思表示，且原审庭审中上诉人并未对答辩人提交的合同文本提出异议；加之上诉人所谓的“备案合同”的签订日期与答辩人持有的合同的签订日期一致。因备案登记由上诉人负责，答辩人并不清楚实际备案情况。 二审中，上诉人鑫城公司提交下列证据：第一组证据：2013年6月18日的网签合同、毕节市住房和城乡规划建设局出具房屋查询信息；证明目的：当事人双方签订的第一份合同虽然有房管部门的盖章，但不是备案合同，备案合同是附有二维码的合同。上诉人逾期办证是由于政府原因导致，按网签合同的约定，上诉人取得《建设工程备案登记表》的时间即2017年12月8日应当作为违约责任起算时间，并扣除《动产登记暂行条例》规定的30日，即违约责任应从2018年1月22日起算。第二组证据：《毕节市商品房综合批发市场项目投资协议书》《国有建设用地使用权出让合同》、毕节市七星关区人民政府三桥街道办事处出具的《证明》；刘汉坤、刘汉文两户坟茔迁坟资料；草海大道环境资源项目征地面积公示表、一期建筑平面表、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明、资质证书、《证明》；第三组证据：七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违建的工作预案；七星关区人民政府三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明；七星关区城乡规划局出具的《说明》；第四组证据：《贵州省建设工程竣工规划认可证》《贵州省建设工程竣工验收备案表》《商品房备案证明书》；第二、三、四组证据的证明目的：商品房备案证明书迟延取得系政府原因导致，按照网签合同的约定，2017年12月8日之前上诉人不应当承担违约责任；上诉人取得《建设工程备案登记表》的时间即2017年12月8日应当作为违约责任起算时间，并扣除《动产登记暂行条例》规定的30日，即违约责任应从2018年1月22日起算。第五组证据：毕节市商品综合批发大市场（一期）16幢《不动产权属证书》；证明目的：上诉人已取得不动产权证书。 被上诉人胡江质证认为：第一组证据，对毕节市住房和城乡规划建设局出具的房屋查询信息的三性不持异议，但达不到证明目的。对《商品房买卖合同》的三性均持有异议，达不到证明目的。该组证据在本案诉讼前已客观存在，并由上诉人持有，该组证据并非新证据；案涉两份合同的签订时间均为2013年6月18日，加之答辩人持有的《商品房买卖合同》封面上加盖有毕节市七星关区房产事业局合同备案印章，答辩人足以相信上诉人交付的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，亦是双方约定的应该提交备案的合同；第二组证据：三性均有异议。该组证据无原件核实，且达不到上诉人的证明目的。毕节市国土资源局七星关分局对上诉人构成违约属另案法律关系，不属于行政不可抗力，与本案无关；上诉人开发涉案项目应当预见工程进度，坟主未按时迁坟致使涉案工程延期，不属于不可抗力事由。林峰公司承建涉案项目的消防建设工程，客观上说明其与上诉人存在利害关系，其出具的证明不能作为本案定案的依据。第三组证据：三性均有异议。真实性需要原件予以核实，但与本案没有关联，且达不到上诉人的证明目的。被上诉人非上述文件中的违章乱建人，也非涉案小区的管理人，即便存在违章乱建，不能免去上诉人对被上诉人因违反合同约定产生的违约责任。第四组证据：三性均无异议，但达不到上诉人的证明目的。该组证据恰恰证明上诉人未按照合同的约定取得初始登记的期限，存在违约。第五组证据：对该组证据的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。该组证据证明上诉人没有按照合同的约定在2014年6月30日前取得该房屋的初始登记。 经审查，第一组证据，毕节市住房和城乡规划建设局出具房屋查询信息表，仅能证明商品房买卖合同的备案时间；附二维码的《商品房买卖合同》，被上诉人不予认可；该合同与被上诉人原审提交的加盖商品房备案专用章的《商品房买卖合同》均签署于2013年6月18日，合同编号均为：XC-ZF-16-1-302;现无证据证实附二维码的《商品房买卖合同》签署时间晚于加盖商品房备案专用章的《商品房买卖合同》的签署时间；同时，原审中上诉人对被上诉人提交的加盖商品房备案专用章的《商品房买卖合同》并无异议，故对该组证据不予采信；第二、三、四组证据，协议及合同仅能证明上诉人与毕节市政府签订投资协议及其与毕节市国土资源局七星关分局签订国有建设用地使用权出让合同的事实；《三板桥街道办事处证明》及迁坟资料能证明上诉人取得的土地征收完毕的时间；公示表、一期建筑平面表、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司的营业执照、法定代表人身份证明、资质证书均与本案没有关联性；贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司出具的证明仅能证明消防工程的完工时间；七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违建的工作预案及关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具的说明，仅能证明有关部门于2017年6月接到违章建筑的举报，于当年8月进行强制拆除等事实；《贵州省建设工程竣工规划认可证》《贵州省建设工程竣工验收备案表》《商品房备案证明书》仅能证明案涉商品房已符合办理产权登记的事实；综上，以上证据均达不到上诉人的证明目的，不予采信。第五组证据：《不动产权属证书》来源合法，反映案涉房地产项目符合办理产权转移登记的法定条件，予以采信。 经审理查明：2018年9月25日，上诉人取得涉案商品房的初始登记证书。二审认定的其余事实与原审判决认定的事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担逾期办证违约责任以及违约责任期间如何认定。 关于焦点1，经查，上诉人在原审中未提出诉讼时效抗辩，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外”之规定，对上诉人二审提出的本案已超过诉讼时效期间的抗辩主张，不予支持。 关于焦点2，二审中，上诉人向本院提交了内容与被上诉人一审提交的《商品房买卖合同》不相一致的《商品房买卖合同》，主张应以其二审提交的合同文本认定双方权利义务。经查，上诉人提交的合同文本与被上诉人原审提交的合同文本均签署于2013年6月18日，合同编号均为：XC-ZF-16-1-302。鉴于被上诉人提交的合同文本加盖有商品房备案专用章，且被上诉人对上诉人二审提交的合同文本不予认可，而对于被上诉人一审提交的合同文本，上诉人在一审中未提出异议。故对上诉人二审提交的合同文本，本院不予采信。双方当事人在本案中的权利义务，应以经双方一审质证无异议的加盖商品房备案专用章的《商品房买卖合同》确定。上诉人依据其二审提交的合同文本所载内容，主张本案存在约定免责事由，缺乏事实和法律依据，不予采纳。 针对被上诉人依据《商品房买卖合同》第二十二条提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以政府行为构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当酌情减轻或者免除违约责任进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记的有关文书构成违约，并无不当。对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、相关违约责任应予酌情减免的上诉意见，不予采信。 依据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务，但上诉人逾期未予交付。鉴于双方在《商品房买卖合同》中约定由上诉人代为办理商品房转移登记，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示上诉人在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，故一审庭审之日可视为被上诉人通知到达上诉人之日。据此，原审判决上诉人承担逾期办证违约金至一审庭审之日，符合法律规定和本案实际，予以确认。 综上，上诉人鑫城公司的上诉理由不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 王 云 审 判 员 罗 珣 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷