甘肃省庆阳市西峰区人民法院民事判决书（2018）甘1002民初4136号原告：庆阳恒美置业有限公司。法定代表人：李唐兴，该公司总经理。委托诉讼代理人：王文洲。被告：贾金锋。原告庆阳恒美置业有限公司与被告贾金锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告庆阳恒美置业有限公司的委托诉讼代理人王文洲，被告贾金锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告庆阳恒美置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告贾金锋向原告支付尚欠购房款277255元，并按月利率0.3%支付自2012年12月24日起至实际付清之日止的利息；2、依法判令被告对已付购房款因迟延履行承担违约金5万元；3、依法判令被告退还原告开发建设的位于西峰区长庆南路恒美奥运康城第25-104号跃层房；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年12月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定将原告开发建设的合同约定房屋出售给被告。商品房买卖合同中约定：房屋建筑面积为210.64㎡，单价12390/㎡，总价261万元；被告在2012年12月23日付定金5万元，在2013年1月30日前付足首付款131万元，余款130万元申请按揭。合同签订后，原告为被告在庆阳市房产局审办了购房合同备案登记。被告未按合同约定在2012年12月23日付定金5万元、2013年1月30日前付足首付款131万元，而是分别在2012年12月23日付款3万元、2013年1月4日付款6万元、2013年1月18日付款10万元、2013年5月29日付款10万元、2013年10月9日付款14万元、2015年3月17日付款130万元、2017年2月24日抵材料62745元，尚有277255元购房款经原告多次催要至今未付，原告起诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告贾金锋辩称，原告诉称房屋买卖经过不属实，2013年办理按揭的时候我已将房款交清。原告诉称的总房款亦不属实，起初约定单价15000元，原告租用3年，这期间房租为40万元。当时因为是现房，我就办理的按揭。今年我将购买房屋出租，要求被告返还我2015年至2018年的房租费。原告围绕诉讼请求提交证据如下：一、房屋买卖合同1份，证实原、被告双方约定房屋总价款261万元，合同已在庆阳市房产局备案，房屋具有预售许可证，合法有效；二、庆阳市房产局颁发的包括涉案房屋在内的预售许可证，证实涉案房屋具有预售许可证；三、原告财务部门出具的房款交付清单，证实被告未按约定交付房款，至今拖欠购房款277255元；四、原告副总张滨、徐三淮、陈芳琦出具的证明，证实被告在未交清房款的情况下强占涉案房屋。被告贾金锋围绕辩解提交证据如下：一、商品房买卖合同1份，证实原、被告双方签订合同的事实；二、收款收据复印件，证实原告收到被告购房款131万元；三、按揭手续，证实房屋按揭款130万元已经交给原告。本院依法组织当事人进行了质证，经质证，被告对原告提交的证据一、二真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告对原告提交的证据三、四有异议，本院经审查认为，证据三系原告自行书写，没有其他证据印证，对其真实性无法确认，本院不予认定；对证据四证人证言，证人应到庭接受法庭质询，对该证据亦不予采信。原告对被告提交的证据一、三真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告对被告提交的证据二有异议，本院经审查认为，被告提交的证据二系复印件，无法与原件核对，其真实性无法确认，不予确认。据上证据及双方当事人陈述，本院经审理认定事实如下：2012年12月23日，原告庆阳恒美置业有限公司作为出卖人，被告贾金锋作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：被告购买原告开发建设的恒美奥运康城第25幢1单元104（跃）号房，该商品房的用途为商铺，属框架结构，层高为3.6米，建筑层数地上2层，地下**，建筑面积为210.64平方米。按建筑面积计算价款，单价为每平方米12390.81元，总金额贰佰陆拾壹万元整。买受人于2012年12月23日付定金5万元整，于2013年1月30日前付足首付款131万，余款130万申请按揭。买受人如未按合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之1的违约金。出卖人应当在2016年3月30日起90日内依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，被告分六次向原告支付购房款，即2013年1月4日付款63万元、2013年5月29日付款10万元、2013年1月18日付款10万元、2013年10月9日付款14万元、2014年12月23日付款20万元、2014年12月31日付款5万元、2015年2月1日付款20万元、2015年3月17日通过银行按揭贷款支付130万元、2017年2月24日材料款62745元抵顶房款，被告合计付款2332745元，至今尚欠277255元购房款未支付。被告未按约定时间全部交纳房款，原告亦未按合同约定的时间向被告交付房屋，2018年5月份，被告将合同约定的房屋自行占有，现对外出租。原告向被告索要下欠房款未果，遂诉至本院。本院认为，本案争议的焦点是被告贾金锋是否已经向原告庆阳恒美置业有限公司交清了购房款？被告贾金锋所提交的恒美公司于2013年1月30日出具的金额为131万元的收款收据复印件一张，以证实其在获得银行按揭贷款130万元前，已将约定的房款全部交清。原告称为帮助被告获得银行按揭贷款，在被告尚未交清首付款的情况下，原告公司向银行提交了金额为131万元的收款收据；在向银行提交收据复印件后已经将原件销毁，被告亦陈述该收款收据的复印件系其从贷款银行的复印件复制所得。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：…（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；…”被告提交金额为131万元的收款收据无法与原件进行核对，故不能单独作为认定案件事实的依据。即按被告所述其已经于2015年将首付款131万元全部交纳但原告公司财务显示被告还于2017年2月24日用材料款抵顶房款62745元。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”按照逻辑关系及日常生活经验，被告的行为与其辩解相互矛盾，其不能证明自己已按合同约定交清了房款，故被告应交纳尚欠的购房款277255元。被告未按约定时间全部交纳房款，原告亦未按合同约定的时间给被告交付房屋，双方均有违约行为，故原告要求被告按月利率0.3%支付自2012年12月24日起至实际付清之日止的利息及对已付购房款因迟延履行承担违约金5万元的诉讼请求，不予支持。被告现已向原告支付绝大部分房款且已实际占有该房屋，故原告要求被告退还恒美奥运康城第25-104号跃层房的诉讼请求，不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百六十一条规定，判决如下：一、被告贾金锋支付原告庆阳恒美置业有限公司购房款277255元；二、驳回原告庆阳恒美置业有限公司的其它诉讼请求。上述第一项给付内容，限判决书生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6209元，由被告贾金锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省庆阳市中级人民法院。审判员 苗海蓉 二〇一八年十二月十七日书记员 张潇潇本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。