贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8486号原告：熊孟璋，男，1980年11月27日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：王万香，女，1986年9月13日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：何文俊、阮大双（实习律师），系贵州威迪律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：赵雄、周丹，系贵州本芳律师事务所律师。原告熊孟璋、王万香诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告熊孟璋、王万香及其委托诉讼代理人何文俊、阮大双，被告鑫城房开公司委托诉讼代理人赵雄、周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证书；2、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金暂定30000.00元（以299600.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业业务的企业。2013年9月2日，原告与被告签订《商品买卖合同》购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告鑫城房开公司答辩称：一、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。《商品房买卖合同》约定：“第二十二条第二项约定，初始登记出卖人负责在商品房交付使用之前内90内申请该商品房所有权初始登记。因政府部门行为造成逾期视为政府不可抗力，出卖人不承担违约责任。”据此，原告基于真实意思表示约定政府行为造成的办证逾期属于免责范围，且该约定并无《中华人民共和国合同法》第五十三条规定的无效情形，故约定合法有效。2018年5月29日，三板桥办事处出具的《证明》载明以下内容：“1、三板桥街道代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直到2015年2月2日才完工，坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关城乡规划局出具的《说明》载明以下内容：“1、2012年至2016期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致被告逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任。一、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十八条第三款的规定，在未约定违约金时，以中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，法律的基础在于违约金只能约定产生，当无违约金时，则从赔偿损失的角度判决开发商承担责任，损失赔偿的依据确定为已付购房款按照中国同期贷款利率标准支付，实际上房地产除居住、使用外，上游融资的金融功能。若逾期办理商场致使购房户不但能担保贷款融资，反推开发商取得、占有了购房户已交购房款，故以此利率裁判开发商承担责任，也就是说该条款的立法精神是开发商逾期办证的违约责任还是以损失作为基础。但有约定时，原则上按约定支付违约金；无违约金依据时依据自己占用损失标准赔偿购房户。既然开发商的逾期办证违约责任还是以损失赔偿作为基础，则在裁判开发商的逾期办证违约金时仍然要考虑《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合约纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的法律规定，违约金还是应以实际发生的损失作为基础考虑是否过高或过低。既然，逾期办证的购房户损失是居于融资担保贷款不能而发生，则考量其是否有融资担保贷款的可能。本案中，购房户与答辩人签订的《商品房买卖合同》约定：“购房款以按揭贷款的方式支付房款”，及其房屋产权证书势必抵押于银行，不能在具有二次抵押的功能，因此，实际上并不存在损失，故不能裁决支持违约金或者人民法院自由裁量降低违约金，例如以中国人民银行存款基准利率为据调整等。本案在被答辩人按揭贷款买房，房产证取得后仍要抵押于银行，而实际并无损失的情况下，拒绝适用违约金过高调整的法律规定或不判违约金，在大量购房户起诉的情况下，如果继续支持答辩人违约的诉求，势必显示公平，请法院予以适当减少。综上，原告诉请无事实和法律依据，应当驳回原告诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××号房屋，建筑面积98.78平方米、套内建筑面积85.74平方米，房屋总价款299600.00元，买受人于2014年2月16日前一次性支付全部房价款；出卖人承诺于2014年8月26日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告于2014年2月26日交付了房款；2014年2月27日支付了房屋登记、交易手续费等费用。2017年5月30日，原告熊孟璋、王万香作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××办事处茶亭村××市商品综合××市场××北区××单元××房，该房号为3-2-1。建筑面积98.93平方米，套内建筑面积85.53平方米，总房款299600.00元；出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用230.00元，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定交付了房款及房屋的登记、交易手续费等费用。在2016年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告。另查明：2018年8月20日，毕节市七星关区草海大道毕节市商品综合批发大市场6幢取得《中华人民共和不动产权证书》。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为：原、被告双方于2014年2月26日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××号房屋，且向被告缴纳了购房款、契税、房屋登记等费用；后于2017年5月30日又签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位毕节市××区××大道茶亭村毕节市商品综合批发大市场-北区的第6幢3单元2层1号房屋；经当庭向原、被告确认，原、被告均认可两份《商品房预售合同》的真实性，且两份《商品房买卖合同》所涉及的商品房均系一套房屋。原告主张原告与被告在2017年5月30日签订《商品房预售合同》时，其认为该份合同与2014年2月26日签订的《商品房预售合同》内容一致，只是如被告所述办理涉案商品房的不动产权属证书需要在《商品房买卖合同》上加二维码，因2014年2月26日签订的《商品房预售合同》没有二维码，不能办理备案手续，其认为两份合同内容均一致，故在未看合同内容情况下与被告签订了2017年5月30日的《商品房预售合同》，应以其与被告2014年2月26日签订的《商品房预售合同》为准。原告并未向本院举证证明其主张，故对原告该主张本院不予采纳；依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”原告在2017年5月30日与被告另行签订《商品房预售合同》的行为，应系原、被告另行达成意思合意，用后签订合同的意思表示改变前签订合同的意思表示，本院采信原、被告2017年5月30日签订的《商品房预售合同》。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。被告以合同约定政府行为造成办证逾期属于免责范围，经审查，涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的重大变化，被告该主张本院不予采信；2018年11月29日庭审时，被告出示了涉案第6幢房屋的不动产权证书，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故原告诉请被告为其办理不动产权属证书的诉请，本院予以支持。原、被告签订合同时间为2017年5月30日，合同约定出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。所有权初始登记时间在合同签订之前，视为合同约定不明，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”经原、被告确认，合同签订时涉案房屋已经竣工并交付使用，故应从2017年9月3日起开始计算违约金，被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳；同时，原、被告约定，原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，2018年11月29日庭审时，被告出示了涉案第6幢房屋的不动产权证书，证明涉案的商品房已具备办理不动产权属证书的条件，违约金截止时间计算至庭审时止，故从2017年9月3日起开始计算违约金，计算方法：以原告已付购房款299600.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月29日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告熊孟璋、王万香提供相关办证所需文书之日起90日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告熊孟璋、王万香支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款299600.00元为基数，按日万分之二的标准从2017年9月3日起计算至2018年11月29日止；三、驳回原告熊孟璋、王万香的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一八年十二月二十日书记员 包清琳