四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终16281号 上诉人（原审被告）：成都仁和后花园置业有限公司。住所地：四川省成都市金牛区郎家村金卉路中段。 法定代表人：许鹏凯，总经理。 委托诉讼代理人：徐天然，四川益州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：阳昕，四川益州律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：代辉，男，汉族，1980年6月15日出生，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：唐中志，北京颐合中鸿（成都）律师事务所律师。 上诉人成都仁和后花园置业有限公司（以下简称仁和公司）因与被上诉人代辉商品房销售合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院(2018)川0106民初1806号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。代辉的委托诉讼代理人唐中志与仁和公司的委托诉讼代理人徐天然到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 仁和公司上诉请求：一、撤销成都市金牛区人民法院(2018)川0106民初1806号民事判决，改判驳回代辉一审全部诉讼请求。二、一审、二审诉讼费由代辉承担。 事实及理由：1、根据一审庭审的证据仅能确定仁和公司存在逾期交付商品房的情形。并不能确定仁和公司当前具有支付违约金的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十二条显示“自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金”，是否支付违约金应等到商品房实际交付之后统一确定与计算。换言之，本案中仁和公司的支付违约金义务系附条件行为，当“商品房实际交付”之条件尚未达到之前，代辉没有权利主张的基础。该合同约定虽为仁和公司提供的格式条款，但内容本身并未免除自身责任或排除对方主要权利，且已在合同签订时加以明确提示与说明。一审判决无视双方自愿合法约定，直接排除了《商品房买卖合同》第十二条的适用，剥夺了仁和公司在商品房实际交付之前具有的资金占有利益。2、一审判决认定的违约金数额过分高于代辉的实际损失，应酌定予以适当减少。为维护意思自治原则，请求纠正一审判决，支持上诉请求。 代辉答辩称：1、一审判决确定的违约金符合法律规定和合同约定，且远不能弥补损失；2、关于支付条件不未成就的问题，仁和公司的理由不能成立，按照不公平的原则履行合同会导致开发商长期未交房；3、关于备案问题，要求行政部门协助处理，虽然一审法院认为不属于法院受理范围，未上诉，但是保留相应的权利。 代辉向一审法院起诉请求：1.仁和公司将代辉购买的位于成都市金牛区迎宾大道166号3栋2单元3层2号房依法向金牛区房地管理部门和土地管理部门办理备案手续；2.仁和公司支付逾期交房的违约金，以241328元为基数，按日万分之一点五，从2016年11月1日起计至实际交房之日止；3.仁和公司承担本案诉讼费用。一审庭审中，代辉明确其违约金主张自2016年11月1日计算至2018年5月20日止。 一审法院认定事实：2016年3月5日，代辉、夏培（买受人）与仁和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定的主要内容：1.代辉、夏培购买仁和公司开发的位于成都市金牛区迎宾大道166号3栋2单元3层2号房；2.套内建筑面积为68.17平方米，房屋总价为241328元；付款方式为全款；3.出卖人应当在2016年10月31日前向买受人交付该商品房，交付时应当符合下列条件：该商品房已取得规划验收合格证、有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告、该商品房为住宅的提供《住宅工程质量分户验收表》；4.若市政基础设施、其他设施在约定的期限内未达到条件，买受人允许出卖人在90日内予以整改……整改期间不作为逾期交房处理；5.除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将该商品房交付买受人，逾期超过20日后，买受人有权退房；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一点五的违约金，并于该商品房实际交付之日起20日内向买受人支付违约金。合同签订后，代辉、夏培向仁和公司支付全款241328元。 一审法院另查明，案涉楼盘尚未竣工验收，房屋未交付。2018年2月28日，夏培提交申请书面意见自愿放弃作为共同购房人参加本案诉讼与不享权益。 一审法院认为，代辉、夏培与仁和公司签订《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，合同各方均应按约履行各自义务。代辉、夏培按约支付了购房款241328元，但仁和公司未能按约于2016年10月31日将案涉房屋交付给代辉、夏培，存在逾期交房的违约行为，仁和公司应承担相应的违约责任。至于仁和公司提出因《商品房买卖合同》第十二条约定，违约金应于交房之日进行评价与处理，代辉、夏培尚无权利提起诉讼的辩称理由。因仁和公司现期暂不具备交付的履行条件，合同约定商品房交付之日起20日内向买受人支付违约金显属不公，故仁和公司的抗辩意见，一审法院不予采纳；仁和公司逾期交房的违约起算时间，应按合同约定的2016年10月31日次日，即2016年11月1日开始起算。按照《商品房买卖合同》约定，仁和公司逾期交房违约责任每日应按全部已付款万分之一点五计算违约金。代辉主张违约金，符合合同约定，于法有据，一审法院予以支持。关于商品房办理备案手续对开发商而言是一项行政意义上的义务，如果开发商未履行该义务，其所承担的不利后果也只是行政处罚。因此，代辉要求办理备案登记的诉讼请求，不属于本案审理范围。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条规定，判决如下：一、仁和公司于判决生效之日起十日内向代辉支付违约金（以241328元为基数，按日利率万分之一点五，从2016年11月1日计算至2018年5月20日止）；二、驳回代辉的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的资金利息。一审案件受理费157元（减半收取78.5元），由仁和公司负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实直接予以确认。 本院认为：根据仁和公司的上诉请求以及代辉的答辩意见，本案二审争议焦点为：仁和公司是否应当向代辉给付逾期交房违约金。 根据本案查明的事实，仁和公司与代辉签订了《商品房买卖合同》后，代辉已支付购房款，完成了合同的主要义务；但仁和公司未按照合同约定的时间交付案涉房屋，其行为已经构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。仁和公司上诉提出不能确定其当前具有支付违约金的义务。本院经审查认为，虽双方对合同中约定了逾期交房违约金的给付时间为实际交房之日起20日内，但仁和公司至今未能按照合同约定交付房屋、违约时间已较长；且仁和公司至今也未能确定交付房屋的具体时间。故本院认定，仁和公司给付违约金的时间界定为实际交房后20日内，而至今其拒绝交付房屋，其拒绝交付房屋从而迟延给付违约金的行为不应做肯定性评价。故本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”之规定，本院对仁和公司的该项上诉理由不予支持。 综上所述，仁和公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费157元由成都仁和后花园置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月十七日 书记员 龙春光