河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终6985号上诉人（原审被告）：大厂回族自治县上城房地产开发有限公司，住所地河北省大厂回族自治县北宁街**盛世.尚水城**楼**，统一社会信用代码：91131028551861894C。法定代表人：何印生，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田云靖，河北中原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：辛建东，男，1977年12月14日出生，汉族，住山西省临县。上诉人大厂回族自治县上城房地产开发有限公司（以下简称上城公司）因与被上诉人辛建东房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省大厂回族自治县人民法院（2018）冀1028民初1591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人田云靖、被上诉人辛建东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上城公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：本案一审判决认定事实错误、适用法律错误，依法应当撤销一审判决。根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条约定的特殊原因第二项：如遇国家法律法规的变动，政府部门等部门及施工企业的原因，影响工期，影响出卖人取得有关批准文件而导致出卖人不能按期交房的，房屋交付期限顺延。因政府部门原因和施工方原因造成的房屋交付期限顺延都是符合合同约定的。这是交房期限是否顺延的一个明确的合同约定，是双方所签订的合同所赋予上诉人抗辩的正当合同理由。根据合同相对性原则，《商品房买卖合同》第八条对上诉人与被上诉人均有约束力。一审法院以合同相对性原则，认为因施工企业的原因造成的房屋交付期限顺延不能成为涉案合同纠纷中上诉人对被上诉人的抗辩理由要求上诉人另案处理的理由显然错误。上诉人虽然没有按照《商品房买卖合同》第八条约定的期限交付房屋，但这是出卖人可据实予以延期的特殊原因情况，因政策导致交付房屋的期限应顺延130天，因施工企业迟延竣工交付而影响工期760天，涉案房屋应顺延交付期限890天，上诉人并未逾期交房，不应支付逾期交房违约金和赔偿经济损失。一审法院认定上诉人实际逾期143天，判决赔偿违约金错误。辛建东辩称，施工方与购房者无关，双方不存在合同关系。施工方与上城公司合同在履行过程中存在违约，不能成为涉案合同中上城公司对被上诉人的抗辩理由，且上城公司应该事先通知被上诉人，但是被上诉人没有收到过通知。上城公司的上诉不能成立。辛建东向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告逾期交房的违约金125元（自2016年10月31日至2017年7月31日）逾期273天；2、约定的违约金低于造成的损失，请求增加违约金数额，判令被告支付原告实际经济损失40500元。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年7月30日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于大厂回族自治县盛世.尚水城D15栋3单元362号房屋，房屋总面积124.81平方米，总价款758565元，原告于合同签订当日向被告方支付房屋首付款458565元，《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。还约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2.如遇异常风、雨、雪及设计变更等因素影响工期，以当地日报、晚报或其他形式告知买受人，房屋交付期限顺延。如遇国家法律、法规、规章变动，政府部门、事业单位、道路施工、自来水供给、下水、供电、供暖、燃气等部门及施工企业的原因影响工期，影响出卖人取得有关批准等文件，影响水、电、暖、燃气、道路的正常施工、正常运行而导致出让方不能按期交房的，房屋交付期限顺延”。第九条约定了出卖人逾期交付房屋的违约责任：“逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金”。另查明，涉案房屋实际交付日期为2017年7月31日，较合同约定的交付房屋日期逾期273天。再查明，大厂回族自治县住房和城乡建设局分别于2016年10月17日下发大建发[2016]103号文件，于2016年11月30日发布大建发[2016]121号文件、于2016年12月30日下发的大建发[2016]136以及大厂回族自治县大气污染防治领导小组办公室下发于2017年1月13日的《关于转发的紧急通知》、1月22日发布的《廊坊市环境保护局关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的报告》（廊环[2017]35号）、2017年2月11日下发的《廊坊市环境保护局关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的报告》（廊环[2017]45号）以及《廊坊市环境保护局关于发布重污染天气橙色预警并启动Ⅱ级应急响应的报告》（廊环[2017]109号）等政策性文件，要求在管控期间内全面落实环保治理措施，涉案工程累计停工130天。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，主要内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，对双方当事人均具有同等的法律约束力，原、被告双方均应全面、严格地履行合同义务。被告上城房产未按约定时间向原告交付房屋，依据合同约定构成违约，应依约承担相应的违约责任。但被告向本院提交的证据，可以证明告在涉案房屋施工过程中，确因有关限产停工政策影响，无法依约将涉案房屋交付给原告使用，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，因上述政策导致逾期交付房屋的期限应予以顺延，故应顺延130天，但被告实际于2017年7月31日将涉案房屋交付于原告使用，共计逾期273天，在扣减顺延期限130天后，实际逾期143天。关于原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额，请求法院判令被告支付原告实际经纪损失40500元的诉讼请求，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，根据合同第九条约定的违约金计算标准，“逾期超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.01的违约金”，本案中，被告按照合同约定需向原告支付65.57元违约金，但基于《民法总则》第六条之规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，合同约定的违约金明显低于原告的实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，应当以违约造成的损失确定违约金数额，计算标准应按照有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准执行。根据《大厂回族自治县保障性安居工程领导小组办公室关于印发的通知》规定，县城区住宅市场平均租金标准为6元/月/平方米，本案中，实际延期交付143天，原告的实际损失为124.81平方米×6元/月×143天÷30天=3569.56元，该实际损失应为违约金的数额，且不能与合同约定的违约金重复计算，一审法院予以确认。关于被告主张的在房屋建设期间内发生了因施工企业迟延竣工交付，影响工期760天，被告方不承担逾期交房的违约赔偿责任，根据合同相对性原则，本案中原、被告之间就涉案房屋为标的物存在商品房买卖合同关系，就涉案房屋建设环节，被告与建设方存在建设工程施工合同关系，民事法律关系不同，故原告与建设方不存在直接的合同关系，换言之，若建设方在与被告的合同履行过程中存在违约，不能成为涉案合同纠纷中被告对原告抗辩之理由，被告方应另案处理解决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，判决：一、被告大厂回族自治县上城房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告辛建东逾期交付房屋违约金3569.56元；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告负担25元，由被告负担55元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人上城公司未按约定时间向被上诉人交付房屋，依据合同约定构成违约。上城公司虽主张双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定，“因施工企业的原因，影响工期，影响出卖人取得有关批准文件而导致出卖人不能按期交房的，房屋交付期限顺延”，该约定与政府部门原因都属于特殊原因的约定，是合同赋予上诉人抗辩的正当合同理由，上诉人并未逾期交房，不应支付逾期交房违约金和赔偿经济损失。但根据《中华人民共和国合同法》第五条和《中华人民共和国民法总则》第六条规定，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，同时根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形，或者提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条无效”。上城公司作为提供合同文本的一方，将其可以向施工企业主张权利的影响工期因素直接作为顺延买卖合同交房时间的条件，明显是免除自己的责任，应属无效条款。施工企业的原因影响工期，明显不属于维护公共利益范畴，不能作为上城公司抗辩的正当理由。一审法院根据双方约定及因政策原因导致的停工时间予以扣除后，认定上诉人上城公司实际逾期交房时间为143天，确定上城公司承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。故上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上所述，上城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由大厂回族自治县上城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 杨 帆审判员 丁德松审判员 汪铁刚二〇一八年十二月二十四日书记员 牛紫薇