河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫14民终4595号上诉人（原审被告）：郑洪太，男，1979年8月9日出生，汉族，住河南省民权县。上诉人（原审被告）：刘云，女，1983年3月15日出生，汉族，住河南省民权县。二上诉人共同委托诉讼代理人：李文威，河南京港律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：李豪，河南京港律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：白杰，男，1981年2月28日出生，回族，住河南省民权县。委托诉讼代理人：闫庆合，河南广民律师事务所律师。上诉人郑洪太、刘云因与被上诉人白杰确认合同效力纠纷一案，不服民权县人民法院（2018）豫1421民初2859号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郑洪太、刘云之委托诉讼代理人李文威、李豪与被上诉人白杰及其委托诉讼代理人闫庆合到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑洪太、刘云上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费均由白杰承担。事实和理由:1、涉案合同中明确约定合同签订后白杰一次性支付900000元。白杰在涉案合同签订前几个月的款项充当购房款不合理，一审法院并未查清该笔款项的性质是借款还是购房款。合同中约定涉案的4号楼110＃、111＃房屋（含加盖部分）是400平方米，但事实上面积远大于400平方米。一审法院在上述两个关键性问题没有查明的情况下，是无法真正确定本案的房屋买卖合同到底是以物抵债的协议还是房屋买卖合同亦或者合同本身就是对900000元借款的担保。因此，一审法院在没有查明涉案合同主要条款争议事实的情况下就做出了判决，属于认定的事实不清，依法应当予以发回重审或者在查明案件事实的情况下依法予以改判。2、本案房屋买卖合同真实性质是对郑洪太与白杰在2015年6月底发生的900000元借款的担保，双方之间的真实基础法律关系是民间借贷，本案应当依照双方之间的真实法律关系，按照民间借贷法律关系进行审理或者驳回白杰的起诉。3、假设一审法院认定买卖合同成立是正确的，根据意思自治原则，合同双方应当按照合同约定的条款履行各自的义务。涉案合同签订后，白杰并没有按照合同约定支付给郑洪太、刘云购房款，系白杰违约在先。在白杰没有支付购房款的情况下，郑洪太、刘云没有义务协助白杰过户房屋。一审法院在白杰未履行先合同义务的情况下就判决郑洪太、刘云履行相应义务错误。白杰答辩称，双方提供的合同是真实的买卖合同，并非民间借贷，郑洪太将四间门面房卖给白杰和孙涛，签订的一个合同。后来白杰和孙涛分开了，白杰和孙涛各买了两间。如果是民间借贷，一审中郑洪太对借款给谁，是否偿还利息均未作出合理解释，因此本案并非民间借贷。双方当事人之间开始签订的是四间房屋的大合同，后来补签的两间的合同，因此才出现先交付房款后签订合同。白杰自己做过一段时间生意，后来因生意不景气关门，连着孙涛的两间门面房一起出租至今。合同上写的四百平方左右，加盖的面积不计算在房屋面积内。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，郑洪太、刘云的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。白杰向一审法院起诉请求：1、依法确认白杰与郑洪太、刘云于2015年11月9日签订的房屋买卖合同为有效合同；2、判令郑洪太、刘云协助白杰办理波尔多风情街4号楼110、111号房屋的变更登记备案手续；3、本案诉讼费由郑洪太、刘云承担。一审法院认定事实：2015年6月28日，郑洪太收到白杰现金400000元，2015年6月30日，郑洪太收到白杰承兑汇票100000元，该份收条郑洪太书写的金额大写为“壹拾万元整”，小写为：10000，应以大写壹拾万元整为准，且郑洪太认可收到为100000元。2015年7月1日，郑洪太收到白杰现金400000元，以上三笔款项共计900000元。2015年11月9日，双方达成房屋买卖协议，白杰与郑洪太签订《房屋买卖合同》，合同约定郑洪太将位于波尔多风情街4号楼10＃、11＃两套房屋面积为400平方米卖给白杰，房屋的价格为1080000元，协议签订后，白杰一次性支付给郑洪太900000元，剩余款项，下来房产证时结清，备注：购房合同下来付100000元给郑洪太，因加盖部分房产证下不来，双方共同承担一切责任；该房屋今后办理房产手续，郑洪太应积极配合，因办理房产手续产生的费用，由白杰承担。刘云与郑洪太系夫妻关系，其作为房屋的共同所有人于2018年7月份在该《房屋买卖合同》中签字。2016年10月1日，白杰与李亚光签订《房屋租赁合同》，白杰将坐落在波尔多风情街门面房出租给李亚光使用，租赁期间自2016年10月1日至2020年10月1日，双方约定12个月租金为80000元。2018年7月9日，郑洪太、刘云出具情况说明，内容为：郑洪太和白杰在2015年11月9日签订的《房屋买卖合同》中约定的转让给白杰的波尔多风情街4号楼10＃、11＃两套房屋，因在签订时将房屋编号写错，现经核实该房屋的实际编号为波尔多风情街4号楼110＃、111＃房屋。另查明，郑洪太、刘云至今没有协助白杰对涉案房屋办理变更登记备案手续。一审法院认为，白杰与郑洪太、刘云房屋买卖合同纠纷一案，2015年11月9日，白杰与郑洪太签订的《房屋买卖合同》、2018年7月9日郑洪太、刘云出具的《情况说明》均是双方真实意思表示，且有郑洪太、刘云的签字确认，为有效合同，双方应当遵循诚实信用的原则，按照合同的约定全面履行自己的义务，根据合同的性质、目的、交易习惯履行通知、协助等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任。白杰于合同签订之前已经向郑洪太支付现金900000作为购房款，郑洪太向白杰出具收到条。郑洪太、刘云已经将涉案房屋波尔多风情街4号楼110＃、111＃房屋交付给白杰实际占有并使用，郑洪太、刘云应当协助白杰办理不动产所有权的变更登记备案手续。因房屋加盖部分不能办理房产证，在合同中双方已约定，其责任由双方共同承担。郑洪太、刘云辩称该《房屋买卖合同》的本质是为郑洪太收到白杰的900000元所做的担保，但郑洪太、刘云并未提交客观证据证明其观点，因此郑洪太、刘云的抗辩理由不能成立。综上，白杰的诉讼请求，合法有据，予以支持。一审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告白杰与被告郑洪太、刘云于2015年11月9日签订的《房屋买卖合同》为有效合同；二、被告郑洪太、刘云于判决生效之日起三十日内协助原告白杰办理波尔多风情街4号楼110＃、111＃两套房屋的产权变更登记备案手续（不含加盖部分）。一审案件受理费50元（已减半）、保全费5000元，共计5050元，由被告郑洪太、刘云承担。本院二审期间，郑洪太、刘云提交的证据有：2016.10.1租赁协议一份，证明一审中白杰提供的房屋租赁合同是虚假证据。白杰质证认为，两个协议签订的时间和内容都是一致的，郑洪太、刘云提供的新证据中出租方增加了李美玲，李美玲是108＃、109＃房屋的房东，所以该证据与白杰在一审中提供的证据并不矛盾。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：郑洪太、刘云在一审中对白杰提交的租赁合同真实性无异议，且二审中白杰对郑洪太、刘云提交的租赁合同李美玲的签字作出了说明，并认可双方所提交的租赁合同约定的12个月租金80000元系包括涉案110#及111#房屋在内的四间房屋的租金，故郑洪太、刘云提交的该租赁合同不能实现其证明目的，本院不予采信。本院除对一审判决认定的租金范围之外的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院对本案法律关系的定性是否正确，郑洪太、刘云应否按照涉案房屋买卖合同的约定履行协助办理房产登记手续的义务。郑洪太、刘云主张涉案房屋买卖合同是对郑洪太与白杰在2015年6月底发生的900000元借款的担保，但郑洪太、刘云在本案一、二审中均未提供相关证据予以证明，且其在本案一审诉讼期间出具的情况说明亦认可双方之间系房屋买卖合同法律关系，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。2015年11月9日，白杰与郑洪太签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且在2018年7月9日郑洪太、刘云仍在就涉案房屋买卖合同关于房屋编号问题出具情况说明，因此，一审法院认定双方当事人之间存在合法有效的房屋买卖合同关系正确，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。白杰已向郑洪太支付900000元作为购房款，郑洪太、刘云亦已将涉案房屋交付给白杰实际占有使用，故白杰请求郑洪太、刘云按照合同约定协助白杰办理涉案房屋的产权变更登记备案手续（不含加盖部分）理由正当，应予支持。综上所述，郑洪太、刘云的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人郑洪太、刘云负担。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  高纪平审判员  宁传正二〇一八年十二月五日书记员  韩慧芳