四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川15民终2317号上诉人（原审被告，反诉原告）：肖琪，女，1988年1月24日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：田伟，四川蜀筠律师事务所律师。被上诉人（原审原告，反诉被告）：李道莹，女，1979年7月21日出生，汉族，住四川省筠连县。委托诉讼代理人：沈仁华，四川瑞龙律师事务所律师。上诉人肖琪因与被上诉人李道莹房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2018）川1528民初1144号民事判决向本院提起上诉。本院于2018年12月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。肖琪上诉请求：1.撤销筠连县人民法院（2018）川1528民初1144号民事判决，查清事实后依法予以改判；2.本案一、二审诉讼费用由李道莹负担。事实与理由：1.一审法院认定事实错误，双方之间的《房屋租赁协议》属无效协议。韩剑与筠连县乌蒙韵茶业有限公司之间的《房屋租赁协议》、筠连县乌蒙韵茶业有限公司与李道莹的《房屋租赁协议》明显是事后补签；2.一审法院为支持肖琪的反诉请求错误。基于协议系无效协议，即便所有权人追认了该协议，在肖琪经营期间多次受到阻扰，李道莹均未出面干预。一审到庭证人已证实系韩剑与案外人杨洋存在经济纠纷，导致茶楼大门被锁，一审法院却未予认定。因房屋纠纷导致肖琪损失惨重；3.一审法院判决上诉人支付从2017年12月30日至腾退房屋之日止按月6000元计算损失费错误；4.本案从公平原则出发，李道莹也应承担大部分经济损失。李道莹答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。李道莹一审诉讼请求：1.判决解除李道莹、肖琪于2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》；2.判决肖琪返还所租赁房屋；3.判决肖琪按约定支付房屋租赁费，至交还租赁房屋之日止（截止起诉之月已欠租赁费169092元）；4.本案诉讼费由李道莹承担。肖琪一审反诉请求：1.依法确认肖琪与李道莹之间签订的《房屋租赁协议》无效；2.判决李道莹赔偿肖琪损失240000元；3.反诉费用由李道莹承担。一审法院查明：2013年9月30日，案外人韩剑（甲方）与筠连县乌蒙韵茶业有限公司（乙方，2016年1月7日更名为宜宾市乌蒙韵茶业股份有限公司）签订《房屋租赁协议》，韩剑将其所有的位于筠连县筠连镇学士路122号、筠连县筠连镇煤都大道38号的自有商品房（产权证号：宜房权证筠连县字第××号、宜房权证筠连县字第××号、宜房权证筠连县字第××号、宜房权证筠连县字第××号），共计1515.45平方米租赁给筠连县乌蒙韵茶业有限公司使用，租赁期限为20年，筠连县乌蒙韵茶业有限公司一次性给付韩剑租金300万元，约定在租赁期内甲方不得干涉乙方对租赁房屋进行分租、转租和以房屋使用权用于投资、入股或与他人合作。2013年12月11日，筠连县乌蒙韵茶业有限公司与李道莹签订《房屋租赁协议》，筠连县乌蒙韵茶业有限公司将向韩剑承租的以上1515.45平方米中的775.53平方米分租给李道莹使用，约定租赁期限为6年（自2014年1月1日起至2020年1月1日止），签订协议之日一次性支付前4年租金共计700000元。同时该协议也相应约定在租赁期内筠连县乌蒙韵茶业有限公司不得干涉李道莹对租赁房屋进行分租、转租和以房屋使用权用于投资、入股或与他人合作。宜宾市乌蒙韵茶业股份有限公司和房屋所有权人韩剑于2017年6月4日向李道莹出具了《收款确认书》，确认收到了李道莹前4年租金700000元。2014年7月1日，李道莹与肖琪协商，李道莹将向筠连县乌蒙韵茶业有限公司分租来的775.53平方米中的671平方米转租给肖琪使用，双方签订了《房屋租赁协议》（虽租赁协议中表述的房屋产权证号与李道莹向筠连县乌蒙韵茶业有限公司租赁时所签订的租赁协议载明不同，但经与筠连县房产管理局出具的产权情况记载核实，是因为变更登记所致，该份租赁协议表述的租赁房屋包含在前份租赁协议之内），主要约定：租赁期限自2014年9月1日起至2019年8月30日止，租赁费从2014年9月1日起至2016年8月30日止按18元/㎡计算，年租金144936元，2年期满，租金按上年房租水平上涨5%；房租一年一付，签订合同之日付当年的房租，在租赁费届满前30日内支付下一个年度租赁费，肖琪不按期支付房租的，李道莹有权收回租赁房屋，且肖琪不得拆除该物业内的装修；在租赁期内，肖琪可以对房屋转租，但需经李道莹同意并做好交接手续；任何一方未经另一方同意，不得擅自解除本合同，若李道莹擅自解除合同，应赔偿肖琪装修费用，并赔偿由此带来的各项损失，若肖琪擅自解除合同，所有装修不得损坏，肖琪所支付的房租不予退还。协议签订后，李道莹将租赁房屋交付给了肖琪，肖琪对该房屋按茶楼设计进行了装修装饰，装修合同价421845元，截止2017年10月27日已付装修款226000元。租赁房屋后，肖琪按约定支付了部分房屋租金，至2016年上半年，双方实际执行改为按月支付，每月10000元，租金支付至2016年6月30日止，其后未再继续支付。李道莹遂要求肖琪一方交付锁匙交还房屋，肖琪以茶楼于2016年6月29日被案外人锁了大门，东西还没有搬完为由，未向李道莹交接。2017年12月29日，李道莹联系人员锯开了茶楼大门锁，对茶楼内部情况录制了视频，并更换了大门锁。2018年1月，房屋业主将房屋拟租赁给案外人使用，案外人在租赁房屋内打扫卫生时，肖琪母亲郝从菊以有未搬离的财物被入室盗窃为由报警，致其后权利人无法正常使用、租赁房屋，案涉房屋至今仍处于闲置状态。另查明，1.本案原审一审的民事诉状于2017年9月21日送达肖琪，肖琪陈述，2016年6月30日前已经在搬离茶楼东西准备停业，在东西还没有搬完的时候，一个叫杨洋的人把房子锁了，这个情况发短信给李道莹讲了的，因东西都处理得差不多了，房子也没有用了，对解除合同无意见，交还房屋有意见，因为房屋早就不在掌控了；2.肖琪陈述，本案中提起反诉装修损失240000元，系主张合同无效后李道莹应承担的过错责任，不是主张因案外人锁门而造成的损失；3.2016年7月22日，肖琪母亲郝从菊与李道莹在电话中就租赁房屋租金调整进行协商，郝从菊表示如果租金降低可以继续租赁经营茶楼，未提及茶楼被案外人上锁影响经营的情况，通话中郝从菊明确表示放弃经营，李道莹表示如果不经营了就给万强回话处理。其后双方就解除租赁协议未再协商达成一致意见，肖琪一方也未向李道莹交付房屋；4.庭审中肖琪陈述，茶楼的麻将机、空调是在2016年7月底8月份搬走的；5.审理中法院拟组织双方就案涉租赁房屋进行交接，但肖琪一方表示其有未搬离物品，还有未搬离物品被盗，即使交付房屋给李道莹，李道莹也不能出租或使用，故交接无果。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。李道莹与肖琪于2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实、自愿的意思表示。虽然李道莹并非租赁房屋的所有权人，但其所提交的取得相应权利的两份《房屋租赁协议》，以及肖琪租赁案涉房屋后实际经营长达两年的事实，足以证明李道莹对案涉房屋享有使用权等用益物权。且李道莹取得案涉房屋权利的协议还约定了李道莹有权转租、分租，故李道莹与肖琪签订的《房屋租赁协议》合法有效。本案争议焦点为1.租赁协议不能继续履行协议的原因如何认定，违约行为如何认定，租赁协议解除如何认定；2.租赁协议不能履行造成的损失双方过错如何认定，责任如何划分，计算标准如何确定；3.案涉房屋是否还存在交付的必要。对焦点1，肖琪一方于2016年6月30日晚上9时10分向李道莹发送短信“明天你好久有空，我门联系，茶楼明天就停业了”。肖琪确认了在2016年6月30日前已经在搬离茶楼东西准备停业。李道莹于2016年7月2日向肖琪发送了手机短信表示租金已到期，要求肖琪联系交接事宜。肖琪的母亲郝从菊于2016年7月22日与李道莹进行了电话联系，陈述了按原约定租金无力经营，只能放弃。从以上交流能够反映出双方租赁协议不能履行是因为肖琪一方经营不善。肖琪辩称停业系因案外人锁大门所致的意见，所举证据并不能证明其观点，法院不予采信。根据查明事实，肖琪向李道莹分租的房屋未到期，租金支付至2016年6月30日后未再继续支付，已构成违约，现无证据证明李道莹在租赁协议履行中存在违约行为。肖琪主张双方于2016年7月22日通过电话联系已解除了租赁协议，对此李道莹不予认可。从双方当日通话录音内容分析，李道莹是要求不继续租赁就给万强回话处理，并非同意直接解除租赁协议，其后双方对协议解除并未再次协商达成一致意见。故对肖琪该主张法院不予采信。李道莹于2017年9月18日向法院提起诉讼要求解除双方租赁协议，民事诉状于2017年9月21日送达肖琪，根据《中华人民共和国合同法》规定，依照合同法规定主张解除合同的，合同自通知到达对方时解除，故法院确认双方签订的《房屋租赁协议》于2017年9月21日解除。对焦点2，因双方发生纠纷，导致案涉租赁房屋闲置至今，李道莹自2016年7月1日起未再收到租金。双方租赁协议经法院确认于2017年9月21日解除，协议解除前所差欠的租金，肖琪应当予以支付。肖琪辩称李道莹所举证据不能证实李道莹2017年12月29日系首次锯开门锁，但未提交相应证据进行反驳，结合李道莹提交的视频资料属性及李道莹自认行为，法院对该时间予以确认。协议解除后至2017年12月29日期间，无证据证明李道莹存在过错，而肖琪至今没有交还租赁房屋的实际行为，肖琪应支付该期间的全部房屋占用费用。李道莹自行锯开门锁后更换了门锁，但因肖琪一方以还有物品未搬离，有未搬离物品被盗等原因报警，致李道莹无法正常使用租赁房屋。审理中法院曾组织双方就房屋交接进行协调，但仍因肖琪一方以有未搬离物品，有未搬离物品被盗，即使交付房屋李道莹也不能出租或使用等理由无法进行。双方共同作用下导致了案涉房屋李道莹有大门锁但不能正常使用，肖琪无大门锁也不能正常使用，便闲置至今的后果。肖琪不及时腾房返还租赁房屋，在李道莹锯开大门后仍不正确对待返还房屋减少损失的行为，对损失的发生存在主要过错，应承担主要责任。李道莹在另有合法的方法可以减少损失的情况下，选择自行锯开门锁的行为不当，应承担损失的次要责任。本院综合全案事实，确定由肖琪承担李道莹锯开大门锁后房屋闲置损失的60%，李道莹承担40%。对房屋占用损失的计算标准，因双方2016年上半年租金支付已实际变更为按每月10000元执行，故法院确定肖琪应支付的房租、房屋占用费及损失均可按每月10000元标准计算。对焦点3，虽然李道莹通过锯开门锁的形式已实际控制了房屋大门，但根据双方陈述及证据材料反映，租赁房屋还存在其他通道可以进出，通过视频资料能够看出肖琪一方也确有剩余物品尚未完全搬离。因双方租赁关系已经解除，肖琪未将租赁房屋与李道莹进行返还交接，故肖琪应腾空房屋后将案涉房屋返还给李道莹，李道莹对此应予以协助配合。根据双方租赁协议约定，肖琪不按期支付房租，李道莹有权收回租赁房屋，肖琪不得拆除该物业内的装修。故肖琪仅应搬离装修以外的物品进行腾房，不能拆除、损坏装修。综上所述，李道莹与肖琪于2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》合法有效。李道莹以肖琪违约为由要求解除双方《房屋租赁协议》的请求，符合《中华人民共和国合同法》规定，法院确认双方租赁协议于2017年9月21日解除。李道莹要求肖琪返还租赁房屋的请求，本院支持为肖琪腾空房屋并返还李道莹。李道莹要求肖琪支付交还房屋前的房屋租金请求，法院支持为肖琪支付李道莹自2016年7月1日起至2017年9月21日止的房屋租金10000元/月×14个月+（10000元/月÷30天）×21天=147000元，肖琪支付2017年9月22日起至2017年12月29日止的房屋占用费10000元/月×3个月+（10000元/月÷30天）×7天=32333元，两项合计179333元。肖琪支付2017年12月30日起至腾房返还之日止按每月10000元×60%=6000元计算的房屋闲置损失。肖琪反诉主张该《房屋租赁协议》因李道莹不是案涉房屋所有权人而无效的请求，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，法院不予支持。肖琪反诉主张租赁协议无效李道莹存在过错，应赔偿装修损失240000元的请求，因租赁协议为合法有效协议，故法院不予支持。经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十九条第一款、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、确认原告（反诉被告）李道莹与被告（反诉原告）肖琪2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》于2017年9月21日解除；二、被告（反诉原告）肖琪于本判决生效后立即腾空租赁房屋并返还给原告（反诉被告）李道莹；三、被告（反诉原告）肖琪于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）李道莹房屋租金147000元、房屋占用费32333元，合计179333元，并支付从2017年12月30日起至腾房返还租赁房屋之日止按每月6000元计算的房屋闲置损失费；四、驳回被告（反诉原告）肖琪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3682元（李道莹已预交）、反诉费2450元（肖琪已预交），合计6132元，由被告（反诉原告）肖琪负担。二审中，双方均未向本院提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。另查明：双方在二审中向本院提交了一份移交说明，明确双方在2018年12月3日已完成案涉租赁房屋的腾退移交，并签字确认。本院认为，本案的争议焦点主要是：一、案涉《房屋租赁协议》是否有效；二、装修损失是否应予支持；三、房屋闲置损失费用是否过高。一、针对案涉《房屋租赁协议》是否有效的问题。李道莹与肖琪于2014年7月1日签订的《房屋租赁协议》，是双方当事人真实意思表示。虽然李道莹并非租赁房屋的所有权人，但其提交了两份《房屋租赁协议》用以证明其取得用益物权的权利基础，结合肖琪租赁案涉房屋后实际经营长达两年的事实，足以证明李道莹对案涉房屋享有使用权等用益物权。且李道莹取得案涉房屋权利的协议还约定了李道莹有权转租、分租，尽管肖琪与李道莹房屋租赁合同载明的房屋产权证号，与李道莹与筠连县乌蒙韵茶业有限公司签订房屋租赁合同上载明的产权证号不一致，但根据一、二审查明的事实来看，双方之间签订的房屋租赁合同意思表示真实，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应属有效。至于李道莹与筠连县乌蒙韵茶业有限公司、韩剑等人系另一法律关系，不属于本案审理范围。二、针对装修损失是否应予支持的问题。一审中，肖琪提出反诉主张损失240000元的请求权基础是基于合同无效李道莹应当承担的损失赔偿责任，这与查明的事实不符，案涉租赁合同合法有效，故一审法院未予支持肖琪的反诉损失主张并无不当，对肖琪上述主张损失赔偿责任的上诉请求本院不予支持。三、针对房屋闲置损失费用是否过高问题。李道莹自行锯开门锁后更换了门锁，但因肖琪一方以还有物品未搬离，有未搬离物品被盗等原因报警，致李道莹无法正常使用租赁房屋。一审法院曾组织双方就房屋交接进行协调，但仍因肖琪一方以有未搬离物品，有未搬离物品被盗，即使交付房屋李道莹也不能出租或使用等理由无法进行。双方共同作用下导致了案涉房屋闲置的后果。肖琪不及时腾房返还租赁房屋，在李道莹锯开大门后仍不正确对待返还房屋减少损失的行为，对损失的发生存在主要过错，应承担主要责任。李道莹在另有合法的方法可以减少损失的情况下，选择自行锯开门锁的行为不当，应承担损失的次要责任。一审法院综合全案事实，确定由肖琪承担李道莹锯开大门锁后房屋闲置损失的60%，李道莹承担40%。对房屋占用损失的计算标准，参照双方2016年上半年租金支付已实际变更为按每月10000元执行，并无不当，对肖琪主张闲置损失过高的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人肖琪的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4980.00元，由上诉人肖琪负担。本判决为终审判决。审判长  王付兵审判员  王纯强审判员  龙 雨二〇一八年十二月二十五日书记员  黄相中书记员  赖 秋