浙江省嘉兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙04民终2431号 上诉人（原审原告）：嘉兴市顺利物业管理有限公司，住嘉兴市南湖区南溪农贸市场**。统一审社会信用代码：91330402060559762T。 法定代表人：金胜利，总经理。 委托诉讼代理人：高阳，浙江三利律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：于根林，男，1960年10月11日出生，汉族，住，住嘉兴市秀洲区/div> 委托诉讼代理人：倪金木，浙江靖远律师事务所律师。 上诉人嘉兴市顺利物业管理有限公司（以下简称顺利物业公司）因与被上诉人于根林物业合同纠纷一案，不服浙江省嘉兴市南湖区人民法院（2018）浙0402民初2840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月10日受理后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 顺利物业公司上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审对顺利物业公司提交的证据遗漏记载和认定。顺利物业公司一审提交了《前期物业服务合同备案表》和《中标通知书》，但一审在认定过程中予以遗漏，未加以认定。二、一审认定的物业费收费标准存在错误。涉案房屋在万盛家园小区的平面图中显而易见与四联排、六连排的联排住宅存在明显差异。于根林的房屋相比其他房屋位置更优，采光更好，更具私密性，花园面积更大，更高档。顺利物业公司提交的物业管理合同、备案表、中标通知书才会将收费标准分为单排和联排两个档次，客观上，于根林的房产享有了更优质的地理位置和服务，应参照单排住宅的收费标准进行收费。另外，嘉兴市安远物业管理有限公司与顺利物业公司签订的前期物业服务合同，浙江永丰置业有限公司与于根林签订的前期物业服务合同以及中标通知书等均采取直接打印的方式明确单排和联排住宅的物业费收费标准。浙江永丰置业有限公司作为万盛家园小区的开发商，在业主委员会成立之前按照法律规定聘请顺利物业公司作为前期物业公司，原前期物业公司嘉兴市安远物业管理有限公司因自身原因撤离小区，顺利物业公司是依照法定程序而成为了涉案小区的前期物业公司。嘉兴市安远物业管理有限公司与浙江永丰置业有限公司签订的前期物业合同对于根林有约束力，那么顺利物业公司与浙江永丰置业有限公司签订的前期物业合同也对于根林有约束力。于根林提交的编号为1070015的收据也可以证明于根林之前是按照地上2.5元、地下1.25元交纳物业费。三、一审对面积认定错误。于根林房产证书未区分地上面积和地下面积，统一为建筑面积，房产证明中的分户平面图也未载明有地下室，故不存在地下部分。 于根林二审答辩认为其与顺利物业公司没有合同关系。另外，顺利物业公司关于面积的上诉缺乏依据。请求驳回上诉，维持原判。 顺利物业公司一审诉讼请求：判令于根林支付顺利物业公司物业费42511.20元、违约金9569.15元，合计52080.35元。诉讼费由对方承担。 一审法院经审理认定：于根林房屋座落于嘉兴市万盛家园19幢1室和19幢2室，面积分别19幢1室282.72平方米，分地上三层；19幢2室建筑面积425.80平方米，分地上二层、地下**。2009年11月8日，于根林入住时与原万盛家园物业嘉兴安远物业管理有限公司签订《物业管理服务协议》，对双方的权利义务都作了约定，其中第七条约定：地上部分物业费2元/平方米/月，地下部分物业费1元/平方米/月（联排和别墅的地下部分按实际测量面积计算），该协议均有双方签字确认。2013年4月，顺利物业公司通过投标成为万盛家园物业管理公司，并与开发商浙江永丰置业有限公司签订前期物业管理合同，合同签订后，顺利物业公司依约为万盛家园提供物业服务，于根林也缴纳了前几年的物业费，从2016年开始，于根林未能按约缴纳物业费，经催讨未果，故诉。 一审法院经审理认为，本案争议的主要焦点是按什么标准收取物业费。从双方提供的证据来看，于根林提供的于根林与嘉兴市安远物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》应当认定真实有效,顺利物业公司2013年进驻万盛家园后,并未与于根林重新签订物业管理服务协议,故双方的权利义务还是按于根林与嘉兴市安远物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》内容执行。顺利物业公司与开发商浙江永丰置业有限公司签订的《万盛家园前期物业管理合同书》，其内容对于根林没有约束力。于根林与嘉兴市安远物业管理有限公司签订的《物业管理服务协议》中明确约定：地上部分物业费2元/平方米/月，地下部分物业费1元/平方米/月（联排和别墅的地下部分按实际测量面积计算）。该协议中明确载明：地下部分按实际测量面积计算，而并不是顺利物业公司在变更诉讼请求中所称的以房产证来确定。根据于根林提供的房产证上房屋分户平面图，明确19幢2室建筑面积425.80平方米，分地上二层、地下**。对于地下部分的面积，根据《物业管理服务协议》约定是按实际测量面积计算，但双方没有实地测量，根据双方提供的收据，顺利物业公司收取的前两笔物业费中，均是按地下面积177.94平方米来收取，从于根林提供的产证及房屋分户平面图均可看出房屋共四层，其中一层为地下，如果按总面积除以四，地下为177.13平方米，与177.94相差不大，故认定地下部分面积为177.94平方米。关于顺利物业公司主张于根林交纳违约金，考虑到本案实际情况和其他类似案件的平衡，法律上对逾期付款必须支付滞纳金的惩罚性规定，相对本案于根林不适用，顺利物业公司的这项诉请，不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第六条，《物业管理条例》第四十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、于根林于判决生效后七日内支付顺利物业公司2016年1月1日至2017年12月31日物业费合计29738.40元（530.58×2×24+177.94×1×24）；二、驳回顺利物业公司其他诉讼请求。如果于根林未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取365元，由顺利物业公司负担100元、于根林负担265元，于根林负担部分于判决生效后七日内交纳。 顺利物业公司在二审中提交浙江永丰置业有限公司出具的证明一份，证明涉案房屋为单排别墅的事实。 于根林质证后认为出具证明单位为单位，不符合证据的形式。 本院认证意见：该证明系单位出具的证明，不符合证据的形式要件。另外，顺利物业公司上诉认为涉案房屋应参照单排别墅计算物业费，而根据庭审查明的事实，于根林购买的涉案房屋有两个房产证，并非只有一套房屋，表明该房屋非真正意义上的单排别墅，故对顺利物业公司的主张不予采信。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。于根林与涉案小区第一家前期物业服务公司嘉兴市安远物业管理有限公司签订的物业服务合同因嘉兴市安远物业管理有限公司已退出小区的前期物业管理而终止，一审按照该合同计算物业费错误，应予以纠正。现顺利物业公司已与小区开发商浙江永丰置业有限公司签订了前期物业服务合同，顺利物业公司成为了涉案小区的前期物业服务公司，并为小区提供了物业服务，按照上述规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。因此，于根林以其并非合同当事人为由主张物业费不应按照该份合同计算的理由不能成立。 顺利物业公司与浙江永丰置业有限公司签订的前期物业服务合同约定单排别墅按2.5元/月.平方米计算，单排别墅地下室按1.25元/月.平方米计算，联排别墅按2元/月.平方米计算，联排别墅地下室按1元/月.平方米计算。顺利物业公司主张涉案房屋应参照单排别墅的收费标准进行收费。经查，于根林购买的是两套联排别墅，并非真正意义上的单排别墅，顺利物业公司认为于根林享有更优的地理位置，但地理位置与物业费收费标准没有关联。因此，涉案房屋应按联排别墅2元/月.平方米计算，联排别墅地下室按1元/月.平方米计算。关于地上部分与地下室面积的区分。根据于根林提供的房产证，涉案房屋的车库面积是177.94平方米，而之前顺利物业公司也按照177.94平方米计算地下面积，故一审确定的地上面积和地下面积正确。 综上，一审采纳于根林与嘉兴市安远物业管理有限公司签订的物业服务合同计算物业费有误，但其据以计算的标准及面积并无错误，故一审确定的物业费数额正确。另外，由于顺利物业公司主张按照单排别墅计算物业费，双方由此发生争议，故顺利物业公司主张逾期付款违约金，不应支持。顺利物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费730元，由上诉人嘉兴市顺利物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭灿 审判员  倪勤 审判员  陈远 二〇一八年十二月十日 书记员  陈诚