广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0606民初9546号原告（反诉被告）：黄俊海，男，1985年7月10日出生，汉族，住广东省汕头市潮**，委托诉讼代理人：李平，广东桂顺律师事务所律师。被告（反诉原告）：潘璐斌，男，1974年4月10日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：黎邦健，广东科顺律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统一简称原告）黄俊海诉被告（反诉原告，以下统一简称被告）潘璐斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案后，依法适用简易程序于2018年7月11日公开开庭进行了审理。之后，被告潘璐斌提起反诉，本院决定将本诉与反诉合并进行审理。本院依法适用简易程序于2018年8月6日、11月5日公开开庭进行了审理。第一次和第二次开庭时，原告的委托诉讼代理人李平，被告及其委托诉讼代理人黎邦健到庭参加诉讼；第三次开庭时，原告的委托诉讼代理人李平，被告的委托诉讼代理人黎邦健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告返还购房款28万元及利息（从起诉之日起至清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加诉讼请求：被告赔偿原告的损失（从2018年4月2日起至被告将房屋交付给原告之日止，每月按3000元计算，暂计算至2018年8月2日的损失为1.2万元）。事实与理由：原、被告于2017年5月10日签订了一份《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于佛山市顺德区均安镇三华社区居民委员会三华西区怡华园3-B6的房屋（以下简称3-B6房）转让给原告。双方又分别于2017年8月10日、2018年1月16日签订了《补充协议》，约定3-B6房作价80万元，房屋按揭贷款超出尚欠购房款部分，被告应在收取房屋按揭贷款的当天返还给原告。原告现已支付购房定金5万元和购房款14万元及交通银行股份有限公司佛山分行（以下简称交行佛山分行）发放的按揭贷款89万元，被告多收取了购房款28万元（89万元+19万元-80万元）。3-B6房已过户，但被告拒绝返还多收的款项，导致《房屋买卖合同》无法及时、顺利履行。原告曾多次要求被告履行义务，但被告既不履行义务，也未给出合理的解释。根据《房屋买卖合同》第六条的约定，被告收齐款项后当天应将3-B6房交付给原告使用，但被告至今拒绝交房，被告应按租金3000元/月赔偿原告因此产生的损失。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付深圳前海大道金融服务有限公司（以下简称前海公司）的过桥借款利息92460元；2.原告向被告支付借款利息8000元；3.原告向被告支付3-B6房2017年9月至2018年6月的物业管理费2130元；4.原告向被告支付补偿款3万元；5.原告向被告支付违约金199470元；6.本案的诉讼费用由原告承担。被告针对本诉的辩称及反诉的事实与理由：被告将3-B6房出卖给原告时，该房屋仍设有抵押，原告支付购房款后被告则能为该房屋解除抵押，但原告当时没有资金，其便利用被告的资格向前海公司办理了过桥借款52万元。该笔借款共产生利息92460元（16020元+76440元）。双方在2017年8月10日签订的《补充协议》中明确过桥费由原告承担。3-B6房已于2017年9月过户给原告。原告向交行佛山分行办理按揭贷款，但因其迟延递交按揭贷款资料及所交的资料有问题，按揭贷款才未按时发放。被告急需资金周转，原告同意被告对外借款20万元，并同意承担该借款所产生的利息。被告于2017年10月26日对外借款20万元，至2018年4月共产生利息及手续费合计2.6万元，原告只向被告支付了利息1.8万元，尚欠8000元。因原告的原因导致交行佛山分行迟延发放按揭贷款，原告承诺补偿被告关于房屋升值及影响被告征信的损失3万元。原告承诺3-B6房过户后的物业管理费由其承担，该房的物业管理费为213元/月，2017年9月至2018年6月的物业管理费为2130元。2018年1月16日的《补充协议》约定，如在2018年1月31日前银行没有发放房屋按揭贷款，剩余房贷尾数原告在2018年1月31日代付给被告。交行佛山分行在2018年4月2日才发放贷款，原告未根据上述《补充协议》的约定在2018年1月31日将剩余房贷尾数代付给被告，原告应承担迟延履行违约金。按照《房屋买卖合同》第九条2.3的约定，若原告不按期支付购房款，应自本合同签订之日起至价款实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付延迟履行违约金。实际欠款数为61万元，被告要求按日千分之一支付延迟履行违约金，2017年5月10日至2018年4月2日的违约金为199470元。在交行佛山分行发放按揭贷款前，原告曾多次承诺会承担上述费用及利息而要求被告先垫付，并称交行佛山分行发放按揭贷款后会在所发放的按揭贷款中扣除，但原告之后却反悔，故其要求被告赔偿损失没有依据。原告针对被告的反诉辩称，《房屋买卖合同》未约定借款利息由原告承担，被告主张的过桥借款利息没有依据；《房屋买卖合同》和《补充协议》未约定被告对外借款20万元的利息由原告承担，被告主张该借款的利息8000元没有依据；《房屋买卖合同》第四条第二款约定，被告交付3-B6房前产生的费用由被告承担，交付后产生的费用由原告承担。3-B6房至今都未交付，被告主张的物业管理费应由被告承担；被告主张的补偿款3万元没有任何依据；关于违约金199470元的问题。《房屋买卖合同》第十条约定，上述交易时间，如非因双方原因造成延期，则相应顺延，互不承担违约责任。被告在2018年1月16日的《补充协议》中也同意相应顺延。因此，原告不存在违约行为，无需支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交的招商银行跨行实时转账业务回单，证明原告于2017年8月15日通过同事杨某的账户向被告提供的何某的账户转账支付了过桥费16020元。被告否认收到该款。经审核，该业务回单摘要显示“潘璐斌费用”，与双方2017年8月19日的微信聊天记录、微信转账记录相互印证，能证明原告向前海公司垫付了利息16020元，本院予以采信；2.被告提交的《咨询服务合同（现金版）》、招商银行账户历史交易明细表、中国农业银行银行卡交易明细清单、贷款结清证明、交通银行个人客户交易清单，证明为了涂销3-B6房的抵押，被告向前海公司借款52万元，在被告收到交行佛山分行发放的按揭贷款89万元的当天，前海公司扣取借款52万元的本息596440元（52万元+76440元）。同时，该贷款前期的利息是15600元，但原告却收取被告的利息16020元。被告认为2017年8月10日的《补充协议》中的过桥费，是指介绍贷款公司需要支付的介绍费，并不是借款利息，被告支付给前海公司的利息不应由原告承担。前海公司没有发放贷款的资格，其收取被告的利息违法，该违法所得不应支持。经审核，该组证据能与2017年8月10日的《补充协议》、双方2017年8月19日的微信聊天记录、2017年10月26日的电话录音、2018年3月30日的录音相互印证，本院予以采信；3.被告提交的2017年8月19日的微信聊天记录、微信截图，证明前海公司的利息应由原告承担，但要被告先支付利息16020元，上述款项在交行佛山分行发放的按揭贷款中抵扣。原告利用被告的资格向前海公司借款，原告向前海公司支付利息后，被告再支付给原告。前海公司确认该笔利息是15600元，原告却收取了被告的利息16020元。因此，原告应承担前海公司的借款利息为92460元（16020元+76440元）。原告对该组证据的真实性无异议，并称原告支付利息16020元后，被告再将该利息转回原告，能与原告提交的招商银行跨行实时转账业务回单相互印证。本院对该组证据予以采信；4.被告提交的2017年10月26日的电话录音、借条、2017年11月23日至2018年1月31日的微信截图，证明原告同意被告对外借款周转，并同意承担借款利息。被告于2017年10月26日对外借款20万元，截至2018.4止的利息和手续费合计26000元，原告仅被告支付利息18000元，尚欠被告利息8000元。被告对该电话录音的真实性无异议，但认为费用承担应以双方的书面约定为准。经审核，双方在2018年3月30日录音、31日的电话录音中还在商量20万元的利息问题，按揭贷款2018年4月2日才发放，证明该借款20万元当时尚未归还，仍需支付借款利息，本院对该组证据予以采信；5.被告提交的2018年3月30日录音、31日的电话录音,证明原告利用被告的资格向前海公司借款52万元，原告称该笔借款不上征信，但事后使被告的征信受影响，原告承诺承担前海公司的借款利息、被告对外借款20万元的利息及过户后的物业管理费，再补偿被告3万元。被告对2018年3月30日的电话录音有异议，认为原告在该录音中的声音虽然清晰，但录音内容与被告根据录音制成的文字资料存在很大出入。被告对2018年3月31日的电话录音有异议，认为费用承担应以双方的书面约定为准。经审核，该组证据能与借条、《咨询服务合同（现金版）》、招商银行账户历史交易明细表、中国农业银行卡交易明细清单等证据相互印证，本院予以采信；6.被告提交的2017年11月和12月的物业管理费收据，证明3-B6房的物业管理费为213元/月。原告对真实性无异议，但认为《房屋买卖合同》第四条第二项约定房屋交付前所产生的费用由被告承担。本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容如下：第一条甲方自愿将其所有的3-B6房（房地产权证号：11××**）出售给乙方，该房屋状态及面积以房产证为准，有设定抵押。第二条3-B6房成交总价83.8万元。第三条付款方式：1.双方于2017年5月10日签订本合同，乙方于当天向甲方支付购房定金5万元。若乙方购买3-B6房要办理银行按揭贷款的，双方于2017年6月28日前按银行办理贷款的要求提供相关资料及办理手续。2.2017年8月10日前，双方带齐相关资料一起到房地产交易中心办理3-B6房的买卖过户手续。购房余款78.8万元于乙方申领房产证及他项权证后，交于银行放贷款之日，由银行直接转账入甲方账号。若余款以银行按揭贷款方式支付：甲方按银行贷款金额超出部分于银行贷款支付当天返还给乙方，若贷款金额不足部分则须于到房地产交易中心过户当天以现金一次性补足。第四条费用承担：2.甲方交付3-B6房前，水、电、管理费、天线费、电话费等由甲方负责清缴，并协助乙方办理相关协议转名手续；交房后的一切费用由乙方承担。第五条房产登记名义由乙方确定，乙方必须向甲方出具委托转名授权书，甲方应协助乙方办理产权转移登记手续；甲方按乙方授权指定完成过户手续，视为履行产权转移义务。第六条甲方办理过户并全额收到售房款项的当天，将3-B6房交给乙方使用。第九条违约责任：1.甲方违约责任1.3如甲方无故延迟办理相关手续视为违约，乙方有权要求甲方自本合同签订之日起至双方过户登记完成之日止，以房屋总价款为基数，按日千分之二支付延迟履行违约金。2.乙方违约责任2.3若乙方不按期支付价款，应自本合同签订之日起至价款实际支付之日止，就其实际欠款额，按日千分之二支付延迟履行违约金。第十条其他约定事项：1.上述交易时间，如非因双方原因造成延期，则相应顺延，甲、乙互不承担违约责任。签约当天，原告向被告支付了购房定金5万元。2017年8月10日，原、被告签订了一份《补充协议》，主要内容如下：1.3-B6房的过户时间延迟至2017年9月25日前；2.最终买卖成交价格为被告实收80万元，中途产生的过户费、契税、过桥费全部由原告承担。2018年1月16日，原、被告又签订了一份《补充协议》，主要内容如下：双方于2017年5月10日签署的《房屋买卖合同》，由于银行未放款原因，现协商如下：1.被告在2018年1月16日前去交行佛山分行签署相关放款确认书及银行所需的签约文件。原告签署完毕后等待银行放款，如在2018年1月31日前银行没有发放按揭贷款，其剩余房贷尾数由原告在2018年1月31日代付给被告。原告于2018年2月1日向被告支付了购房款14万元。2017年7月11日，刘霞与交行佛山分行签订了一份《个人房产抵押贷款合同》，约定：刘霞向该行贷款89万元，以3-B6房为该贷款提供抵押担保；上述贷款发放至被告的银行账户。3-B6房的所有权人于2017年7月19日变更登记为刘霞。因交行佛山分行一直未发放按揭贷款，原告也无钱支付剩余购房款，被告遂于2017年8月15日与前海公司签订了两份《咨询服务合同（现金版）》，主要内容如下：被告共向前海公司借款52万元；基础收费=借款资金×a综合费率+借款资金×（b综合费率/天）×（实际借款天数-N）。N为约定的初始使用天数，“a综合费率”为N天的费率，超过N天部分按b综合费率按天收取。N=60，a综合费率=3%，b综合费率=0.1%/天，实际借款天数根据实际还款日确定。2017年8月15日，原告通过同事杨某向前海公司支付了16020元。前海公司于2017年8月16日、18日分别向被告出借42万元、10万元，合计52万元。原告在双方2017年8月19日的微信聊天中承诺，被告向前海公司所借的52万元的利息最终由原告承担，利息先由原告垫付，被告再将原告已支付的利息付给原告，上述利息最后由被告在交行佛山分行发放的按揭贷款中扣减。原告委托同事向前海公司支付的利息1万多元，被告应向原告支付，原告要将该笔款项付给同事。被告在聊天中同意微信转账给原告，并于当天向原告微信转账16020元。因无钱周转，被告于2017年10月26日向潘某祯借款20万元，约定每月利息4000元、介绍费1000元，并出具借条确认借款。原告在双方2017年10月26日的电话中承诺愿意承担该借款的利息。为了支付该借款的利息及介绍费，原告于2017年11月23日向被告微信转账4000元，于2017年12月26日向被告微信转账5000元，于2018年1月16日微信转账9000元，合计18000元。原告在双方2018年3月30日的聊天中称，被告向前海公司借款52万元所产生的利息及向潘某祯借款20万元所产生的利息均由原告承担，被告在交行佛山分行发放的按揭贷款中扣减。3-B6房的物业管理费也由原告承担。因房价上涨，被告在聊天中要求原告补偿3万元。根据双方该日的聊天记录显示，被告收取按揭贷款的银行卡及密码当时均由前海公司控制，按揭贷款发放到该银行卡后，前海公司获得被告的授权后即可从该银行卡划走52万元的借款本息。次日，原告在电话聊天中同意就房价上涨问题补偿被告3万元，以及承担3-B6房的物业管理费213.2元/月。交行佛山分行于2018年4月2日向被告发放了89万元按揭贷款，前海公司当天即从被告收取按揭贷款的账户划走596440元。前海公司出具贷款结清证明，确认被告根据《咨询服务合同（现金版）》的约定于2018年4月2日归还了上述借款本息。被告未将3-B6房交给原告使用，原告便要求被告赔偿损失。经评估，3-B6房的市场租赁价格为2800元/月。原告支付评估费2800元。被告拒不返还多余的购房款，原告遂于2018年5月22日诉至本院。本院认为，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。双方签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及口头合同，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，具有法律效力。关于被告是否应赔偿原告的损失问题。按揭贷款89万元已于2018年4月2日发放至被告账户中，被告却未依约于该日将3-B6房交给原告使用，该行为已经构成违约，应承担违约责任。因此，原告请求被告赔偿其损失（从2018年4月2日起每月按2800元计算至将3-B6房交给原告之日止）的主张有理，本院应予支持。关于原告是否应承担被告向前海公司借款的利息问题。原告已承诺被告向前海公司借款52万元的利息由其承担，原告据此请求被告承担该借款的利息92460元（596440元-520000元+16020元）有事实根据，本院应予支持。关于原告是否应承担被告向潘某祯借款20万元的利息问题。原告已承诺被告向潘某祯借款20万元的利息由其承担，原告据此请求被告承担该借款的利息有事实根据，本院应予支持。根据借条的约定，该借款每天的利息和介绍费为166.67元（5000元÷30天），则从2017年10月26日起至2018年4月2日止的利息、介绍费为26500.53元（166.67元/天×159天），扣减原告已支付的18000元，原告仍应向被告支付8500.53元。因被告只请求原告支付8000元，且该项主张并未违法，故原告实际只需向被告支付8000元。关于原告是否应向被告支付物业管理费的问题。原告承诺3-B6房的物业管理费由其承担，被告请求原告支付2017年9月至2018年6月的物业管理费2130元有事实根据，本院应予支持。关于原告是否应向被告支付房价上涨的补偿款3万元的问题。原告同意就房价上涨问题补偿被告3万元，被告据此请求原告支付房价上涨的补偿款3万元有事实根据，本院应予支持。关于原告是否应向被告支付违约金的问题。从双方之后的聊天记录显示，在原告承认违约的情况下，被告只有要求原告承担物业管理费及被告对外借款的利息、过桥费，而且书面合同并未约定房价上涨原告要补偿款项被告都主动提出要求补偿，却并未要求原告支付违约金，足见双方已通过口头的形式变更了原告未按期支付购房款的违约责任。因此，被告请求原告支付逾期支付购房款的违约金的主张没有事实根据，本院不予支持。综上所述，原告应向被告支付物业管理费及被告对外借款的利息、过桥费共计132590元（92460元+8000元+2130元+3万元）。被告应向原告返还28万元[89万元-（80万元-5万元-14万元）]及利息（从2018年5月22日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十条、第一百一十三条、第一百三十八条、第一百五十九条、第一百六十一条、第一百七十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第三款、第四十四条第二项、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）潘璐斌应向原告（反诉被告）黄俊海返还28万元及利息（利息计算方法：从2018年5月22日起至返还之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告（反诉原告）潘璐斌应向原告（反诉被告）黄俊海赔偿从2018年4月2日起至将位于佛山市顺德区均安镇三华社区居民委员会三华西区怡华园3-B6的房屋交给原告（反诉被告）黄俊海之日止的损失，每月按2800元计算；三、原告（反诉被告）黄俊海应向被告（反诉原告）潘璐斌支付物业管理费及被告（反诉原告）潘璐斌对外借款的利息、过桥费共计132590元；四、驳回原告（反诉被告）黄俊海的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）潘璐斌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2840元，财产保全费1920元，合计4760元[原告（反诉被告）黄俊海已预交]，由被告（反诉原告）潘璐斌负担。反诉费减半收取3140.45元[被告（反诉原告）潘璐斌已预交]，由被告（反诉原告）潘璐斌负担1886.45元，原告（反诉被告）黄俊海负担1254元。鉴定费2800元，由被告（反诉原告）潘璐斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  蒋竞雄二〇一八年十二月二十一日书记员  袁丽阳