湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10549号上诉人（原审原告）:吕振华，男，1958年3月15日出生，汉族，湖北省武汉市人，武汉铁路局退休职工，住武汉市洪山区，户籍地武汉市江岸区。被上诉人（原审被告）:中交地产武汉开发有限公司，住所地武汉市青山区红钢二街**中交红钢城****楼******。法定代表人：王子文，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨贵强，该公司职工。被上诉人（原审被告）:武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司，住所，住所地武汉市东西湖区田园大道祥泰综合楼（14）（实际经营地武汉市江汉区建设大道**瑞通广场****）div>法定代表人：刘鲲鹏，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：董丰，该公司员工。上诉人吕振华因与被上诉人中交地产武汉开发有限公司（以下简称中交武汉公司）、武汉市善居先锋房地产信息服务有限公司（以下简称武汉善居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2018）鄂0107民初1776号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，因案情不复杂，决定对本案不开庭审理，并告知了双方当事人。本案现已审理终结。吕振华上诉请求：撤销一审判决，改判二被上诉人向上诉人连带承担返还在销售房屋中多收的3万元和利息（按年利率6%计算直至返还日）的责任。上诉人的上诉理由要点如下：一审据以定案的《购房优惠告知书》、《购房优惠确认单》、《销售联系单》、《包销服务协议》、《承诺书》均不能证明被上诉人多收的3万元合法性，这些证据上虽然有我的签名，但要么存在这样那样的问题，要么应当认定无效。一审判决认可《承诺书》系武汉善居公司出具，但实际上是中交武汉公司出具的，是一审庭审时中交公司的员工送来的。武汉善居公司辩称，我公司与上诉人签订合同是事实，也给了他6万元的优惠。销售定价是根据在房管局备案价来定的，认购98折、准时签约98折等，这个价格不是凭空捏造的，都是在法律允许的范围内。销售联系单上面有二被上诉人公司员工的签字，可以代表二被上诉人。《承诺书》里面约定了定金，所以把《承诺书》放在中交武汉公司那边。中交武汉公司辩称，《商品房认购书》和《承诺书》由我们提供很正常，因为我们将客户的资料整理存档。武汉善居公司和我公司的合作是行业的通常做法，并不特殊。关于团购的3万元，我公司没有收过这个钱，也没有从我们公司账户上转到武汉善居公司账户，因此我公司没有责任。吕振华向一审法院起诉请求：1、判令武汉善居公司、中交武汉公司向吕振华返还在销售房屋中多收的3万元和一年利息7,200元（3万元*24%）共计37,200元；2、判令武汉善居公司、中交武汉公司承担向吕振华返还多收房款的连带责任；3、判令武汉善居公司、中交武汉公司承担本案的诉讼费。一审法院认定事实：2016年12月中交武汉公司（甲方）与武汉善居公司（受托方、乙方）签订包销服务协议，该协议约定：就甲方委托乙方为甲方中交江锦湾项目（以下简称“本项目”）提供独家包销服务以促进项目成交事宜。项目名称：中交江锦湾（推广名）；中交红钢城（备案名）。项目物业类型：公寓。合作期限：团购期限自2016年12月26日至2018年5月31日止。本合同到期后，如需继续合作，双方需另行协商续约事宜并书面确认。合作物业：项目10#楼B座可售公寓产品220套，面积约12980㎡。（具体以甲方签字盖章的《团购房源明细表》为准）。合作方式中第二条约定：合同期内，甲方授权乙方对中交江锦湾10#楼B座公寓项目2016年12月26日起所有可售房源（具体以甲方签字盖章的《团购房源明细表》为准）收取团购服务费，并给予乙方团购客户相应的优惠。乙方有权对委托提供服务的房源自行设定团购费标准，但团购费标准以3万元/套为上限。合作过程中如有其他约定，以双方书面签订的补充协议为准。该包销服务协议还对销售任务及兜底保证金、履约保证金及兜底保证金退出机制、溢价分成的结算、成交佣金、红璞公寓业务、甲、乙双方权利与义务、违约责任、其他约定等分别进行了约定。2017年2月26日吕振华（乙方、认购方）与中交武汉公司（甲方、出售方）签订认购书，认购书载明：乙方认购中交江锦湾项目10幢B座1115号房，建筑面积52.71㎡，房屋单价为8,681.92元/平方米，房屋总价为肆拾伍万柒仟陆佰贰拾肆元整（小写：￥457,624），认购定金为人民币壹万元整（小写：￥10,000）。优惠方式：（457,624-60,000）*0.98*0.98*0.99。付款方式：贷款方式付款，乙方必须在签订本认购书同时交付定金人民币壹万元整（小写：￥10,000元）；乙方于2017年2月29日之前必须按政府管理部门以及贷款银行规定的首付标准交付首付房款（含定金）后，甲乙双方签订《武汉市商品房买卖合同》，剩余购房款由乙方向甲方指定银行申请按揭贷款，乙方在与甲方签订《武汉市商品房买卖合同》的同时向甲方指定的银行提交完备的贷款申请资料，签妥办理按揭手续须由乙方签署的全部文件，缴纳办理按揭贷款所须的费用。认购书签订后，吕振华于2017年2月26向中交武汉公司交纳购房定金1万元。2017年3月1日，吕振华在武汉善居公司提供的优惠告知书上签字确认，该优惠告知书载明：“吕振华（先生/女士）：武汉善居作为世联行旗下全资子公司，依托其品牌及资源为您从开发商处争取购房优惠。今收到您的会员服务费30,000元（大写：叁万圆整），您即可享受武汉善居独家购房优惠及服务。现就本次为您提供的购房优惠服务相关事宜说明如下：优惠楼盘武汉中交江锦湾，优惠内容叁万抵陆万。特别说明第二条：本告知书亦视为您的缴费凭证，在您成功购房后，可凭《商品房买卖合同》及本告知书办理开具发票事宜，您享受的购房优惠将于购房时从所购房屋总价中一次性扣除，不再额外抵扣房款，不兑换现金或找零，已收取的会员服务费将不再退还；第三条：如您未能成功购房，您可自本次优惠期结束后次日起办理退款事宜，武汉善居将自您提交退款申请书后20个工作日内转账退还至原消费银行卡，办理退款无手续费，全额退还（但不承担退款期间所产生的利息）；第四条：自本告知书签订之日起，您欲购买该优惠楼盘的户型、楼号、装修标准及配套等相关信息，以您与开发商所签订的《商品房买卖合同》之约定为准。您已充分阅读并理解本告知书内容，同意接受武汉善居提供的购房优惠服务活动并成为武汉善居会员，以此签名予以确认”。当天，吕振华在武汉善居公司提供的优惠确认单上签字，该确认单中载明：“购房客户吕振华，身份证号，系武汉善居会员，已支付会员服务费30,000元（大写：叁万圆整），凭本确认单可享受会员独家优惠：叁万抵陆万，以上优惠将于会员与开发商签订《商品房买卖合同》兑现，兑现后此确认单回收，视为本次服务结束”。同时在销售联系单上，注明房屋原单价8,681.92元，原总价457,624元，折扣方式（457,624-60,000）*0.98*0.98*0.99，成交单价7172.43元/平方米，成交总价378,059元，吕振华与武汉善居公司、中交武汉公司的销售人员在该销售联系单上签字确认。同日，吕振华与中交武汉公司签订武汉市商品房买卖合同（合同编号：青1403809**），合同约定：吕振华购买中交武汉公司开发建设的位于武汉市青山区红钢二街13号第10幢B号楼一单元11层15号房屋，面积52.71平方米，单价为7172.43元/平方米。以上认购书、优惠告知书、优惠确认单、商品房买卖合同、销售联系单签订后，吕振华于2017年3月1日向武汉善居公司支付3万元，当天吕振华还从其建设银行个人账户中向中交武汉公司支付购房首付款179,059元，又于2017年4月以银行贷款方式向中交武汉公司支付购房款189,000元，吕振华支付全部购房款378,059元，中交武汉公司已向吕振华交房。吕振华在购房时还在承诺书上签字，该承诺书载明：“本人吕振华身份证：42010219580312876于2017年2月26日付定金壹万元整（10,000.00）购买中交江锦湾（锦立方）10幢B座1115号房，若由于银行贷款无法受理原因导致无法购买，无偿退还壹万元定金。特此承诺于2017年2月29日补交电商团购费叁万元整（30,000.00）以及首付款199,672元整，最终成交价为：389,672元整，不包含团购3万元。否则定金不予退还，房源另售”。一审法院认为：本案争议的焦点：一、吕振华主体是否适格。本案纠纷是在房屋买卖过程中发生，吕振华作为购房人与中交武汉公司签订房屋买卖合同，中交武汉公司与武汉善居公司签订有包销服务协议，该包销服务协议在中交江锦湾10号楼B座公寓销售过程中始终存在。吕振华与武汉善居公司签订有优惠告知书、优惠确认单，吕振华无论是在房屋买卖合同中，还是在房屋买卖中享受销售优惠的一方，均是作为购房人的身份出现，吕振华主体是适格的，故武汉善居公司以吕振华主体不适格为抗辩理由，于法无据，对此抗辩理由，不予支持。二、涉案3万元的性质及返还问题。吕振华认为3万元是购房款，武汉善居公司认为3万元是服务费。从吕振华签订的优惠告知书、优惠确认单、销售联系函及承诺书可以看出，此笔3万元不是购房款，而是由于武汉善居公司、中交武汉公司之间签订有包销服务协议，只有作为武汉善居公司的会员在缴纳3万元服务费后，才能享受到优惠折扣，即3万元抵6万元的优惠活动，同时在吕振华提交的建设银行交易明细中，也可以看出2017年3月1日吕振华分别向中交武汉公司支付购房款179,059元，同时还向武汉善居公司支付3万元，同一天向两个不同的主体进行汇款，吕振华当场并未提出异议，一审庭审过程中，吕振华表示在优惠告知书、优惠确认单、销售联系函、承诺书中的签字虽然都是本人所签，但对其内容表示没有印象或不是本人所写，吕振华与中交武汉公司签订的房屋买卖合同中的价款7,172.43元/平方米，与缴纳3万元会员服务费后所享受的优惠折扣相符，即吕振华与武汉善居公司、中交武汉公司销售人员共同签字的销售联系单上的价格一致，该销售单上为“房屋原单价8,681.92元，原总价457,624元，折扣方式（457,624-60,000）*0.98*0.98*0.99，成交单价7172.43元/平方米，成交总价378,059元”，吕振华通过缴纳3万元的会员服务费后已经享受到了购房优惠，因此武汉善居公司向吕振华提供的会员服务已经履行完毕，故吕振华以多支出3万元购房款而要求武汉善居公司、中交武汉公司返还并支付利息的诉讼请求，无事实及法律依据，对此诉讼请求，不予支持。一审判决：驳回吕振华的诉讼请求。本案减半收取的案件受理费365元，由吕振华负担。二审期间，当事人没有提交新证据。原审查明的事实属实，本院予以确认。上诉人的上诉请求是否有理是本案的焦点。本院认为，上诉人于2017年2月26日与中交武汉公司签订《商品房认购书》，于2017年3月1日与武汉善居公司签订《购房优惠告知书》及《购房优惠确认单》，与中交武汉公司签订《商品房买卖合同》，这些书面证据中都有上诉人的亲笔签名，应当认定是双方当事人的真实意思表示。这些签字行为代表双方当事人确立合同关系，而依法成立的合同对双方当事人均有约束力。上述书证及《销售联系单》上对诉争房屋最后确定的价款均显示上诉人在本笔交易中享受到了合同约定的折扣利益，其利益并未受损。中交武汉公司对外销售的诉争商品房总价是457,624元，上诉人实际支付的房屋总价是378,059元，加上其所缴纳的3万元服务费，共计实际花费408,059元，相比市场价，享受了49,565元的优惠。现上诉人要求退还3万元服务费，既违背了合同约定，也有违公平交易的原则。综上所述，吕振华的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费730元，由上诉人吕振华负担。本判决为终审判决。审判长 童 新审判员 张 红审判员 骆朝辉二〇一八年十二月十七日书记员 宋 飞