内蒙古自治区扎兰屯市人民法院民 事 判 决 书（2018）内0783民初2691号原告：呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：李海，董事长。委托诉讼代理人：陈长胜，呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司职工。委托诉讼代理人：王长青，内蒙古青业律师事务所律师。被告：沙德民，男，1963年3月14日出生，汉族，住内蒙古自治区扎兰屯市。委托诉讼代理人：国明，内蒙古法先律师事务所律师。被告：扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。法定代表人：马爱军，总经理。被告：扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司如意家园项目部，住所地内蒙古自治区扎兰屯市。负责人：李忠举，项目经理。被告：李忠举，男，汉族，扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司如意家园项目部合伙人，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：马俊义，男，汉族，扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司如意家园项目部合伙人，住内蒙古自治区扎兰屯市。被告：卢伟，男，1955年2月3日出生，扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司如意家园项目部合伙人，住内蒙古自治区扎兰屯市。原告呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司（以下简称金马公司）与被告沙德民、扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司（以下简称顺意房地产公司）、扎兰屯市顺意房地产开发有限责任公司如意家园项目部（以下简称如意家园项目部）、李忠举、马俊义、卢伟申请执行人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金马公司的委托诉讼代理人陈长胜、王长青被告沙德民、卢伟到庭参加诉讼。被告顺意房地产公司、如意家园项目部、李忠举、马俊义经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金马公司向本院提出诉讼请求，一、依法撤销扎兰屯市人民法院于2018年7月27日作出的（2018）内0783执异19号执行裁定书；二、驳回被告提出的财产保全异议申请书；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年承包建设如意家园6号楼，2013年12月承包建设如意家园4号楼的工程。由于开发商扎兰屯市顺意房地产公司及实际开发人李忠举拖欠原告的工程款，原告于2018年5月份提起诉讼，同时提出对施工建设楼房的部分住宅、车库、地下室进行扣押保全。2018年7月5日，被告沙德民向法院提出财产保全异议复议申请，法院于2018年7月27日作出（2018）内0783执异19号执行裁定书，该裁定中止了原告申请查封的××园、102、107、111、120、122号车库。原告认为法院作出的（2018）内0783执异19号裁定错误。如意家园4号楼目前尚未交工，不能确定上述车库为被告具有产权。被告沙德民与开发商直接签订产权回迁安置置换协议的效率有待商榷。2011年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》生效以后，房屋征收的主体是县一级人民政府，作为开发商，没有权力私自与被征收人签订征收安置补偿协议。（2018）内0783执异19号裁定书使用法律错误，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条规定，适用的前提应该是已经交付使用的商品房屋本案涉及的房屋是尚未交工的楼房。被告沙德民辩称，原告执行异议之诉的诉求没有任何事实和法律依据，人民法院应驳回其诉讼请求。理由如下：原告主张如意家园4号楼目前尚未交工，不能确定被告就案涉车库具有产权错误。被告在原告申请查封的两年之前，即在2016年5月31日就已经与顺意房地产公司如意家园项目部签订了产权回迁安置置换协议，依据被告沙德民与开发商的约定，涉案车库的产权在签订该协议后就已属于被告沙德民所有，具有专属性和排他性，任何人无权就享有产权的车库进行保全查封和行使权利。原告申请对顺意房地产公司、如意家园项目部、李忠举、马军义、卢伟开发建设的包括涉案六个车库在内的多处房产进行查封，前提即是原告认可该多处房产的初始产权人是开发商，开发商具有处分权。被告与开发商签订的产权回迁安置置换协议，合法有效。扎兰屯市房屋征收管理办公室拆迁被告沙德民原有房产的经办人员牛某在执行异议审查程序中提交了情况说明，明确表示2015年在征收被告原有房屋时，由于沙德民有回迁车库的要求，而扎兰屯市房屋征收管理办公室在征收补偿方案中没有该回迁方式，所以由沙德民和开发企业直接协商签署换协议，这种做法在现实拆迁过程中比比皆是。该协议书的双方主体具备行为能力，协议约定内容不违反法律行政法规的强制性规定，也不违背公序良俗，该协议是一份合法有效的协议，原告的说法缺乏依据。原告在其起诉状中引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，主张执行异议适用前提是已经交付使用的商品房错误。首先，该法条并没有这样的规定。其次，该法条第一项明确规定，金钱债权执行中，买受人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，对登记在被执行人名下的不动产提出异议，且其权利能够排除执行，人民法院应予支持。综上，原告的诉求没有任何事实和法律依据，人民法院应驳回其本案诉讼请求。目前如意家园4号楼已经完工，而且已经有住户入住，应该视为已经交付使用。被告顺意房地产公司书面答辩（提供书面答辩状），本案诉争的××园、102、107、111、120、122车库，系顺意房地产公司开发建设如意家园小区时，对被征收人沙德民的回迁安置房屋，在扎兰屯市房屋征收部门的授权和许可下，以如意家园项目部的名义与被征收人签订了回迁安置补偿协议。在金马公司申请法院对上述房屋查封前，沙德民已经对上述房屋拥有了排他的所有权或财产期待权，金马公司无权申请法院对上述房屋进行查封。顺意房地产公司认为，扎兰屯市人民法院（2018）内0783至19号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，请法院驳回金马公司的诉讼请求。被告卢伟辩称，同顺意房地产公司的答辩意见。原告金马公司向本院提供以下证据：1、（2018）内0783民初1615号民事裁定书一份（复印件）。证明扎兰屯市人民法院对如意家园小区101号、102号、107、111、120号、122号车库予以保全。被告沙德民、卢伟质证认为，对真实性无异议，但原告对该六个车库进行保全不合法，因为如意家园4号楼该案的六个车库所有权应该属于被告沙德民。本院认证为，对该证据的真实性予以确认。2、（2018）内0783执异19号执行裁定书（复印件）、财产保全异议申请书一份（复印件）。证明经被告沙德民申请，扎兰屯市人民法院作出（2018）内0783执异19号执行裁定书，中止对扎兰屯市如意家园小区4号楼101、102、107、111、120、122号车库的查封。被告沙德民、卢伟质证无异议。本院予以确认。3、产权安置置换协议书一份（复印件），证明被告沙德民与顺义房地产公司如意家园项目部的产权回迁安置置换协议是无效的，因为该协议的主体不是房屋征收部门，协议的甲方不具有法定征收主体资格，从内容上看，应当认定是商品房买卖合同。目前如意家园小区没有取得商品房销售许可证,该合同无效。并且房屋没有被沙德民合法占有,争议房屋不具备法定排除执行的条件。被告沙德民、卢伟质证认为，对这份回迁安置换协议的真实性予以认可,但是不认可原告出示该协议所要证明的问题。首先达成置换协议的双方主体适格,协议约定的内容并不违反法律行政法规的强制性规定，而且在现实生活中，如意家园项目部与拆迁户签订的置换协议并非只有沙德民这一例，在如意家园小区及其他小区乃至扎兰屯市之外，这种由住户和开发企业直接签署置换协议的现象比比皆是，而且也都受到了法律的维护。安置补偿协议签订的时间是在2016年5月31日，而原告申请对涉案六个车库进行保全的时间是2018年5月23日，在沙德民和顺意房地产公司如意家园项目部签署协议两年后，所以该补偿安置协议有效，且具有排除原告对涉案房屋进行保全的效率。本院认证为，该产权安置置换协议书系被告沙德民与顺意房地产公司如意家园项目部的真实意思表示，予以确认。4、照片2张。证明本案争议的房屋尚在原告手中，被告没有合法占有本案争议的房屋。被告沙德民、卢伟质证认为，首先对这个两张照片与本案房屋的关联性无法认定，因为这只是一个局部的照片，并非全貌，难以认定是本案的涉案车库。对原告出示两张照片所要证明的问题不予认可，因为房屋属于不动产，不动产的权利应该按照不动产权证书或者是其他的准物权相应的手续来确定。我方认为从沙德民在2016年5月31日与顺意房地产公司如意家园项目部签订置换协议以后，涉案的六个车库就已经变成了特定物，沙德民对六个车库享有排他的且唯一的所有权。本院认证为，该证据不能证明原告欲证明的问题，因为从照片上无法考证拍照的是何处，不予确认。5、建筑工程承包施工合同1份、证明2份，证明原告对争议的房屋具有优先权，原告的债权形成的时间是在被告回迁合同之前形成的。被告沙德民、卢伟质证认为，对施工合同不予认可，因为该施工合同是复印件，没有原件予以比对，而且这份合同上有多处涂改的痕迹。包括对日期的涂改，在第二页、第八项对工期以及合同签订的日期，都有涂改的痕迹。两份证明与本案不具有关联性，因为本案的诉讼主体是呼伦贝尔金马建筑公司诉沙德民以及顺意公司等相应当事人，至于这个4号楼6号楼究竟由谁来实际施工和帮助管理与本案无关。本院认证为，建筑工程承包施工合同为复印件，无法考证真实性，两份证明欲证明的问题与本案无关，故对该组证据不予确认。被告沙德民向本院提供以下证据：1、产权回迁安置置换协议1份，（复印件）。证明沙德民早在2016年5月31日,就与顺意房地产公司如意家园项目部签订了置换协议，将原有的车库回迁置换为涉案的六个车库。协议中对六个车库的位置、面积都已确定。应该视为从协议签订后该六个车库的产权人系沙德民。原告金马公司质证认为，对真实性无异议，对证明的问题有异议，按照物权法的规定，不动产物权的设立是需要依法登记才有效，被告沙德民只是与顺意房地产公司如意家园项目部签订了协议，而房屋并没有被被告合法占有，故协议无效。被告卢伟质证无异议。本院认证为，该产权回迁安置置换协议系被告沙德民与顺意房地产公司如意家园项目部的真实意思表示，具有合法性、真实性、关联性，予以确认。2、委托书1份，证明案涉小区的开发单位扎兰屯市顺义房地产公司。于2011年11月15日出具委托书，授权李中举为其公司如意家园小区项目部的负责人，全权负责对该项目的开发、建设、销售管理以及与本项目相关的事宜，李忠举以项目部名义和沙德民签订的置换协议合法有效。原告金马公司质证认为，对证明问题有异议，因为房屋没有取得销售许可证，授权的内容是进行销售的话，形成合同是违法的。被告卢伟质证无异议。本院认证为，该委托书上无违法内容，予以确认。3、（2018）内0783民初1615号民事裁定书1份、查封公告1份（复印件），证明本案原告对涉案车库进行财产保全的时间是2018年5月23日。这时沙德民已经和开发商签订置换协议，长达两年的时间，涉案车库早已确定为沙德民所有。原告对沙德民拥有产权的涉案六个车库进行保全不具合法性。原告金马公司质证认为，不动产物权的取得是以产权登记为主，没有进行登记所取得的不是物权，是一种债权。订立的物权合同无效，不是合法占有。被告卢伟无异议。本院认证为，该裁定书是本院依法作出的，予以确认。4、房屋买卖协议1份、销售不动产发票一份、房屋位置图一份，证明沙德民与如意家园项目部签订置换协议的房屋系女儿沙赫钰的名义在扎兰屯市热电厂物业管理中心处购买得。被告金马公司质证认为，对该证据的真实性持有异议。被告卢伟质证无异议。本院认证为，该证据与产权回迁安置置换协议能形成链条，予以确认。5、扎兰屯市人民法院（2018）内0783执异19号裁定书1份，证明扎兰屯市人民法院认定沙德民的申请合法有据，对案涉房屋的权利具有排他性异议成立。原告金马公司质证认为，对真实性没有异议，但该裁定书应当被撤销。被告卢伟质证无异议。本院认证为，该裁定书系本院依法作出的，对真实性予以确认。6、被告沙德民申请证人牛某当庭证言：我是扎兰屯市房屋征收管理办公室的工作人员，当时负责如意家园项目征收工作，沙德民家的房屋和车库在我们征收范围内，我带工作人员与沙德民谈过征收补偿事宜，由于沙德民要求回迁车库，我们的补偿方案中没有补偿回迁车库的说法，所以没有和我们单位直接达成协议，沙德民自己与开发企业进行协商的。被告金马公司质证认为，被告沙德民与顺意房地产开发公司所签署的回迁协议违法法律规定。被告沙德民、卢伟质证无异议。本院认证为，在扎兰屯市房屋征收管理办公室允许的情况下，被告沙德民与顺意房地产公司如意家园项目部签订产权回迁安置置换协议并无不妥，予以确认。本院经审理认定事实如下：顺意房地产公司如意家园项目部开发的××园、102、107、111、120、122车库，系顺意房地产公司开发建设如意家园小区时，对被征收人沙德民的回迁安置房屋，在扎兰屯市房屋征收部门的许可下，以如意家园项目部的名义与被征收人签订了回迁安置补偿协议。2018年5月23日，经原告金马公司申请，本院下发了（2018）内0783民初1615号民事裁定书，对扎兰屯市如意家园小区4号楼101、102、107、111、120、122车库及其他房屋进行了查封。2018年7月11日，被告沙德民向本院提交了财产保全异议申请书，请求解除对扎兰屯市如意家园小区4号楼101、102、107、111、120、122车库的查封。2018年7月27日，本院经审理后，下发了（2018）内0783执异19号执行裁定书，中止了对位于扎兰屯市××园、102、107、111、120、122车库的查封。原告遂诉至法院，要求继续执行（2018）内0783民初1615号民事裁定书所确定的内容。本院认为，被告沙德民与顺意房地产公司如意家园项目部签订的产权回迁安置置换协议，虽然没有扎兰屯市房屋征收管理办公室的签字，但是经房屋征收管理办公室认可的，否则顺意房地产公司如意家园项目部不可能在扎兰屯市辖区内进行房屋拆迁、开发、建设。故产权回迁安置置换协议合法有效。原告金马公司申请法院对上述房屋查封前，沙德民已经对上述房屋拥有了排他的所有权或财产期待权，故金马公司无权申请法院对上述房屋进行查封，原告所诉证据不足。本院作出的（2018）内0783执异19号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，应予维护。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：一、驳回原告呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司的诉讼请求。案件受理费10800元，由原告呼伦贝尔金马建筑工程有限责任公司负担。于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长  刘江峰审 判 员  于国民人民陪审员  陈 宇二〇一八年十二月二十五日书 记 员  姜 迪