广西壮族自治区梧州市龙圩区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0406民初765号 原告：廖钦光，住广西梧州市龙圩区。 原告：苏红梅，住广西梧州市龙圩区。 委托诉讼代理人：廖钦光，住广西梧州市龙圩区。 被告：梧州市万昌房地产开发有限公司，住所地广西梧州市。 法定代表人：郭润标，执行董事。 委托诉讼代理人：黄石东，该公司职员。 原告廖钦光、苏红梅与被告梧州市万昌房地产开发有限公司（以下简称万昌公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖钦光，被告万昌公司的委托诉讼代理人黄石东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告廖钦光、苏红梅向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金4927.54元；2.案件受理费由被告承担。事实与理由：2013年5月10日，原告与被告万昌公司签订合同编号为20131808的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于梧州市龙圩区，总房款492754元。同日，原告通过农业银行／现金支付将该房屋价款492754元支付给被告，2016年1月1日，被告将商品房交付给原告使用。由于被告的原因，至今未办理该房屋的商品房产权属证书，经原告多次向被告催促后，被告都以各种理由推脱，也未向原告说明不能办理权属证书的原因。按照双方签订的《商品房买卖合同》第十五条规定：被告应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第1、2、3种方式处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金的规定，由于被告的责任，且被告不存在法定和约定的免责事由，导致原告的房屋在交付使用后365日内未能办理房地产权属证书，被告的违约行为损害了原告的利益，应当向原告支付已付房款的1%的违约金4927.54元。 被告万昌公司辩称，原告最终办妥并取得房地产权属证书的具体期限在合同中未作明确的约定，合同履行过程中，因行政区划调整以及政府的职能部门及有关单位迟延出具办理项目权属登记所需的备案资料，并非被告的原因而造成，且根据双方签订的合同附件4的第十一条第二款的约定，被告存在免责的事由，无需承担违约责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月10日，原告与被告万昌公司签订合同编号为20131808的《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于梧州市龙圩区，总房款492754元。被告应当于2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付给原告使用；被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3种方式处理：1.原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房价款退还原告，并按已付房价款的1%赔偿原告损失，2.原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金，3.因原告原因导致本条约上述手续不能在约定期限内办理的，被告不承担责任等内容。 合同签订后，被告出具不动产统一发票给原告，确认收取了原告支付的购房款。本案项目原属于苍梧县龙圩镇行政区域，被告于2012年2月20日开工建设，2014年7月11日通过了勘察、设计、建设、施工和监理等五方单位共同组织的竣工验收，并向工程项目所在地的人民政府建设主管部门备案，苍梧县建设工程质量安全监督站于2016年4月12日出具质量合格的《工程质量监督报告》，苍梧县住房和城乡建设局于2018年7月31日同意登记备案，并注明是根据梧州市住房和城乡建设委员会《关于明确龙圩区区划调整移交后建管工作在过渡期间职责分工的通知》（梧建[2014]32号）有关规定办理。已发生法律效力的梧州市中级人民法院（2016）桂04民终853号民事判决书认定：因梧州市行政区域调整，2014年6月6日，梧州市人民政府明确龙圩区土地登记、确权的具体工作由龙圩区国土资源局按规定承办，苍梧县人民政府停止办理相关土地登记、确权工作，苍梧县人民政府将属龙圩区辖区范围内的有关土地登记资料移交给梧州市国土资源局等内容。梧州市房地产交易中心按照梧州市龙圩区行政区域调整有关工作部署于2014年7月3日发布《通告》，该《通告》明确一、从2014年7月7日起，申办龙圩区房屋登记业务的申请人请到梧州市房地产交易中心办证大厅办理业务；二、在完成档案信息补建前，办理龙圩区房屋抵押、转移、商品房预告登记业务的申请人请先到苍梧县房管所出具房屋权属是否有限制的证明，再到梧州市房地产交易中心办证大厅相应窗口申请；三、办理房屋登记的表格和需交材料的告知单等事项可到梧州市房地产交易中心办证大厅咨询、索取等内容。经梧州市人民政府批准，梧州市国土资源局、梧州市市政和园林管理局于2016年7月20日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的公告》，该公告明确：一、2016年7月25日起梧州市国土资源局、梧州市市政和园林管理局停止受理土地、房屋登记业务，开展系统调试及工作交接。2016年7月28日起，梧州市不动产登记中心正式受理不动产统一登记业务，梧州市三城区的土地、房屋不动产登记，统一到梧州市国土资源局设立的不动产登记中心办理，颁发《不动产权证书》或《不动产登记证明》；二、……2016年7月25日之前梧州市国土资源局、梧州市市政和园林管理局已受理的土地、房屋登记业务，仍按原管理办法实行；四、龙圩区范围内申请不动产登记，涉及房产的，先到市市政和园林管理局房地产交易中心出具房屋交易或楼盘数据告知书，然后到市国土资源勘测规划院出具权籍调查表，凭上述材料到市不动产登记中心申请不动产登记；不涉及房产的，直接到龙圩区国土资源局出具权籍调查表，然后到市不动产登记中心申请不动产登记等内容。被告将商品房交付给原告使用后，截止庭审结束，被告未能提供在商品房交付原告使用后365日内已将由其提供办理权属登记需要的完整资料报产权登记机关备案的证据。经本院依职权向梧州市不动产登记中心调查核实被告就涉案房屋提交申请办理备案登记的具体时间。梧州市不动产登记中心于2018年12月14日复函本院，证实被告向该中心申请涉案不动产首次登记申请受理时间为2018年9月27日，不动产首次登记时间为2018年10月11日。 原告认为由于被告的原因，在合同约定的期限内没有将应由其向产权登记部门提供办理本案房屋权属登记的备案资料，构成了违约，应当向原告支付原告已付房款1%的违约金4927.54元。被告认为双方签订的《商品房买卖合同》未作明确约定原告最终办妥并取得房地产权属证书的具体期限，由于原告存在逾期付款和未按合同应当补交房屋面积价差结算款的违约行为，致使本案房屋无法办妥产权证书，被告有权相应顺延产权登记办理时间,且在合同履行过程中因行政区域的调整，政府管理部门及有关单位迟延出具办理项目权属登记所需的备案资料，并非被告的原因违约，国家于2015年3月1日实施《不动产登记暂行条例》，将原房产登记需办理的房屋产权证和土地使用证统一办理为不动产权证书，根据双方签订的《商品房买卖合同》的补充协议第十一条第二款“买受人同意，因不可抗力或法律法规和政府法令发生变化，或因在政府部门进行与本项目关联的市政工程，公共卫生事件，其它突发事件导致房屋无法按时交付和办理产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无需承担违约责任”的规定，被告不应承担违约责任。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定行使权利和履行义务。关于被告是否在约定期限内申请涉案不动产的备案登记和是否支付违约金问题：根据区域调整的相关文件精神，梧州市人民政府已于2014年6月6日明确了龙圩区土地登记、确权的具体工作由龙圩区国土资源局按规定承办，苍梧县人民政府停止办理相关土地登记、确权工作，苍梧县人民政府将属龙圩区辖区范围内的有关土地登记资料移交给梧州市国土资源局，与此同时，梧州市房地产交易中心按照梧州市龙圩区行政区域调整有关工作部署于2014年7月3日发布《通告》，以及梧州市国土资源局、梧州市市政和园林管理局于2016年7月20日发布《关于实施不动产统一登记有关事项的公告》，对龙圩区的房屋登记业务、不动产登记业务均作出了明确的办事指南流程。原告2016年1月1日接收其向被告购买的房屋使用后，时至合同约定办理产权登记备案的期限届满和庭审辩论终结前，被告没有提供其在合同约定的期限内已提供办理权属登记所需的完整资料给产权登记机关备案的证据，应认定其举证不能，且其提供的证据也显示2018年3月28日才完成房产测绘成果备案，苍梧县住房和城乡建设局根据梧建[2014]32号文件精神于2018年7月31日同意登记备案。本院依职权向梧州市不动产登记中心调查核查被告对涉案不动产首次登记申请受理时间为2018年9月27日，不动产首次登记时间为2018年10月11日，因此，应确认被告没有在合同约定的期限内已提供办理权属登记所需的完整资料给产权登记机关备案，构成了违约，应当按照合同的约定，向原告支付已付房款1%的违约金即4297.54元（429754元×1%）。对原告请求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，理据充分，本院依法予以支持。如前所述，由于被告交付涉案房屋和提供办理权属登记所需的完整资料给产权登记机关备案的时间均在区域调整完成之后，且梧州市房地产交易中心、梧州市国土资源局和梧州市市政和园林管理局对龙圩区的房屋登记业务、不动产登记业务均作出了明确的办事指南流程，对被告提出《商品房买卖合同》未作明确约定原告最终办妥并取得房地产权属证书的具体期限，且在履行合同过程中因梧州市行政区域的调整，导致政府管理部门及有关单位迟延出具办理项目权属登记所需的备案资料，以及不动产登记新法律法规的实施对其报送产权登记资料备案有直接的影响，属不可抗力原因延迟办证，其不存在违约，不应承担违约责任的辩解意见，证据不足，理由不成立，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 被告梧州市万昌房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付给原告苏红梅、廖钦光违约金4927.54元。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费25元，由被告梧州市万昌房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审判员  李碧波 二〇一八年十二月二十八日 书记员  唐文玉 附适用法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。