河北省沽源县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0724民初313号原告：高树梅，女，1971年6月11日出生，汉族，居民，住沽源县。委托诉讼代理人，罗满仓，系金源律师事务所律师。一般代理。被告：宝音图，男，1969年12月29日出生，蒙族，职工，住沽源县。第三人：张志敏，男，1985年2月28日出生，汉族，农民，住沽源县。委托诉讼代理人，郑国军，沽源县平定堡镇法律服务所法律工作者。原告高树梅与被告宝音图、第三人张志敏确认合同无效纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年6月7日公开开庭进行了审理。原告高树梅及其委托代理人罗满仓、被告宝音图、第三人张志敏及其委托诉讼代理人郑国军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高树梅向本院提出诉讼请求：1、确认被告将夫妻共有的房屋转让给第三人的行为无效2、判令第三人协助办理产权转移手续，将涉案房屋过户到原告名下。3、本案的诉讼费用由被告和第三人承担。事实和理由：原、被告系夫妻关系。2015年3月24日，被告将我们夫妻共有的坐落于沽源县平定堡镇文源小区的****卖给了第三人，并过户到了第三人名下。2016年8月底原告给张北县工商银行打电话问询归还剩余房贷，准备取回房屋产权证之事时才得知此事。原告得知后便与第三人协商处理此事，但第三人拒绝与原告协商。对此原告认为，被告未经原告同意，擅自将夫妻共有的房屋转让给第三人，第三人并非善意取得，二人的行为已侵犯了原告的合法权益，其行为无效，原告有权依照《物权法》第106条之规定，追回该房产。现因与第三人协商未果诉于你院，请求依法判决。被告宝音图辩称，在2013年我向案外人冀某借款2万元，约定2分利息，但一直未归还。在2015年3月份，冀某找到我要求过户我的房屋，等把钱还完，再将户过到我的头上，并替我还上张北工商银行还欠下的1多万元房屋贷款。此后2015年3月24日冀某找到我，在我们单位，让我同时打了两张条，一张金额是5万元，一张金额是13万元，然后当天又带我去沽源县房管所办理过户手续，卖房协议是冀某打印好的。在房管所我初次见到张志敏，之后签字按手印办理过户登记手续，进行了照相、签字、按手印的程序。房屋过户所需的税款都是冀某缴纳的，因此这个过程全部是冀某操作的，因此我是被骗的。张志敏述称，我和被告宝音图之间发生的买卖协议是双方真实的意思表示，被告也收了18万元钱，有被告亲笔写的收条。协议上的签字也是我与宝音图本人亲自签署的，并且办理了过户手续，我与被告宝音图的买卖行为不违反《合同法的》第52条规定，不具有合同无效的情形。原告与我通电话录音不能推诿房屋买卖的事实，因为是被告宝音图授意我不让我和他的妻子说实话的。原告高树梅为了支持其主张，提交以下证据：第一组证据：结婚证复印件一份，房屋买卖合同复印件一份，证明：原被告的婚姻关系及结婚时间1995年3月30日。涉案的房产取得时间2006年3月16日，还证实当时房价是每平米1080元。证明取得房产的时候原被告婚姻存续期间，属于夫妻共同财产。第二组证据：房屋买卖转让合同和房屋转移登记资料，证明合同和转移手续上都是被告一个人的签字，被告私自将房屋转移给第三人，其约定的房屋价款是18万元，房屋的转移时间是2015年3月24日。第三组证据：原告与第三人的三次通话记录及通话录音，证实第三人张志敏与被告之间没有房屋买卖关系，不属于善意取得。第四组证据：张家口市荣盛房地产开发有限公司沽源分公司证明。证实2013年沽源县房价3100元每平米、2014年3200元每平米，张家口市开元有限公司沽源分公司的证明材料，证实2014年的房价均价2890元；还有两张电视广告的截图（手机储存）证明2015年的房价情况，证实房价远远高于本案涉及房屋买卖成交价。被告宝音图对上述原告提交的证据无异议。第三人张志敏：对原告提供的四组证据，真实性无异议。但是对第一证据的主张有异议，该组证据与第三人无关，针对第二组证据的真实性无异议，但第三人作为买房，买卖事实存在；第三组证据，是被告宝音图让第三人那么说的。第四组证据，对真实性无异议，因为我们买的是二手房可以做参考。其余与本案无关联。被告未向法庭提交证据。第三人为支持主张，向本院提交两张收条即购房款收条原件，一张金额5万元，一张金额13万元。提交住宅楼买卖协议（其中包含租房条款），证实第三人与被告购买房屋的交易是真实，被告收了房款，签字过户到第三人张志敏名下，又将房屋返租给被告的事实，第三人还申请证人冀某出庭作证。当庭证实一是与第三人系亲属关系，二是与被告宝音图有债务关系，三是他介绍第三人张志敏与被告宝音图进行房屋买卖，并代被告宝音图交了张北工商银行的剩余贷款，现在被告宝音图还欠他借款、利息以及他代为缴纳的张北工商银行的贷款。原告针对第三人提交证据，发表如下质证意见：首先，第三人提供的协议是在2015年3月24日签订的，其中第二条乙方先给付甲方五万元定金，应该是签协议后给付，但定金是在2015年3月14日第三人就收到5万元定金，实际上正如被告所说的两个条子是同一天打的，是冀某故意告知被告将日期提前。第三条还约定租赁内容实属不正常。在此协议约定房价为18万元低于市场价属于不合理的对价，最后第三人的说法和其录音是矛盾的。关于冀某的证言不是事实，如果是第三人购房，应当由第三人出钱办理过户手续，而本案件的过户手续均为冀某办理。被告宝音图对第三人提供的证据发表质证意见：我与张志敏不认识，打条子张志敏不在场。只有冀某和我在场。是我签字的、手印也是我按的。全部是冀某操作的，张志敏根本就没去过。另外去房管所办理过户手续，张志敏在场。经本院审理查明，原告与被告系夫妻关系，1995年3月份结婚，婚后于2006年3月16日共同购买沽源县文源小区9单元502一套楼房，建筑面积为93平方米，地下室面积11.84平米，每平米1080元。并在张北工商银行办理了住房贷款。第三人向法院提交住宅楼买卖协议及被告宝音图亲笔收条，收到卖房款一张定金为5万元（3月14日），一张13万元（3月24日）从而证明被告将与原告共有的涉案房屋卖给第三人张志敏，但是通过庭审查明的事实和对证据的分析，该过程中有很多疑点是不符合常理的。首先从“住宅楼买卖协议”中第三条约定了房屋租赁条款，既然真心卖房，怎么能不腾房，协议中也未约定具体的腾房时间，反而约定租房条款，这不符合交易常理。其次关于定金的问题，2018年3月24日双方达成买卖协议，定金收条的日期为3月14日，时间不符合签订协议时间，即使双方约定先交付定金再签协议的方式，也应该在协议中写明，但是协议却并未体现。这充分说明被告说法即这两张收款条是同一天打的客观事实。再次从实际给付的情况来看，张志敏在庭审过程中陈述，18万元全部给付被告，自己的现金12万元，借其父母3万元，借其岳父母3万元，并称自己的12万元现金在家中取出，法院对该陈述事实进行了调查，他的父母陈述说借给他15万元，并说钱是下雨天张志敏拿走的，但签订协议时间是3月24日，沽源县不可能下雨。法院对张志敏的妻子做调查，其妻子称对张志敏买房的情况不清楚，买房时未向其父母借过钱，在2018年9月11日，法院传来第三人张志敏，我院对其父母及其妻子进行调查笔录质证时，张志敏又称借他父母15万元是事实，但买房时没有借过他岳父母的钱，该陈述与原庭审中的陈述相互矛盾，以上均有调查笔录和质证笔录为证，从而证实他没有给付购房款的事实。从房屋的价格来看，2015年沽源县的房价均价在3000元每平米，涉案房屋虽然是二手房，参考当时的市场价格，按照18万元出售房屋明显低于市场的价格，显然是不对价。最后原告得知该情况后几次电话与第三人沟通，并且录音，第三人张志敏称冀某给他打电话，有人欠他钱用房子抵账，让他过去帮忙签个字。庭审过程中，对原告与第三人的通话录音进行了质证，第三人承认电话中他陈述的事实。但是是被告宝音图让他这么说的，第三人这种说法一是无证据证实，二是原告已经都清楚房屋已过户到第三人名下，隐瞒无意义，所以第三人的意见不成立。庭审中还查明第三人与冀某系亲属关系，被告欠冀某2万元欠款及利息。冀某替被告偿还张北工商银行剩余的购房贷款，被告至今未归还该两笔款项。从而证实被告的辩称意见，冀某让其先过户，等被告把钱还给冀某时再把房屋归还给宝音图的事实。从上述的证据分析以及查明的案件事实认定以下法律事实在2015年3月份由于被告宝音图欠案外人冀某2万元借款及利息，冀某要求过户被告其名下的房屋，同时为其支付张北工商银行购房贷款一万多元，拿出房屋它项权利证和房本，并称被告只要把钱还清再把房屋归还给被告名下。同时案外人冀某找到了与其有亲属关系的第三人张志敏称被告欠他借款及利息，要用房屋抵账，让其签字假意购买该房产，同时案外人冀某办理了一切购房手续，缴纳所需费用，从而办理过户手续。本院认为：关于本案案由，依据原告的诉讼请求及事实和理由，结合本案争议的事实，本案案由应当为确认合同无效纠纷。关于被告宝音图与第三人张志敏于2015年3月24日签订的住宅楼买卖协议，根据本院庭审审理查明的事实，该买卖行为并非双方真实的意思表示，该房屋系原被告双方的共同财产，被告宝音图在原告不知情的情况下与第三人签订住宅楼买卖协议，双方损害了原告的利益。同时，第三人也未支付购房款，也不构成善意取得。故被告与第三人签订的住宅楼买卖协议是无效合同。因原房屋产权登记在被告宝音图名下，故原告高树梅请求将涉案房屋过户到原告名下，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（三）第十一条第一款规定。判决如下：一、被告宝音图与第三人张志敏2015年3月24日签订的“住宅楼买卖协议”无效。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费200元，由被告宝音图负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。审 判 长  申建丽人民陪审员  杨占林人民陪审员  张秀丽二〇一八年十二月六日书 记 员  王栋敏《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国婚姻法》若干问题解释（三）第十一条第一款规定：未经另一方同意出售夫妻共有房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。