北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0108民初39335号原告：陈春义，男，1962年11月3日出生，汉族，职员，住河北省邯郸市丛台区。原告：陈鹏，男，1988年5月30日出生，汉族，职员，住河北省邯郸市复兴区。原告：何建昌，男，1960年11月5日出生，汉族，公司经理，住河北省邯郸市复兴区。原告：侯喜梅，女，1972年3月28日出生，汉族，职工，住河北省邯郸市丛台区。原告：侯永斌，男，1975年8月15日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市复兴区。原告：李化平，男，1952年6月10日出生，汉族，退休工人，住河北省邯郸市复兴区。原告：史兰宗，男，1951年9月10日出生，汉族，退休工人，住河北省邯郸市丛台区。原告：史巍，男，1978年1月10日出生，汉族，工人，住河北省邯郸市复兴区。原告：王志国，男，1971年5月3日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市邯山区。原告：魏秀香，女，1955年3月10日出生，汉族，无业，住河北省邯郸市复兴区。上述十原告委托诉讼代理人：韩广旭，北京市京师律师事务所律师。被告：海淀区润千秋佳苑业主委员会，住所地北京市海淀区兴隆庄**。负责人：吴绍辉，主任。委托诉讼代理人：吕中旭，北京汇都律师事务所律师。被告：北京市均豪物业管理股份有限公司，，住所地北京市平谷区夏各庄镇公司院内法定代表人:于庆新，董事长。委托诉讼代理人:白淼，女，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。委托诉讼代理人：李鹤，男，北京市均豪物业管理股份有限公司职员。原告陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香与被告海淀区润千秋佳苑业主委员会（以下简称润千秋业委会）、北京市均豪物业管理股份有限公司（以下简称均豪物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2017年7月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香之委托诉讼代理人韩广旭与被告润千秋业委会之委托诉讼代理人吕中旭，均豪物业公司之委托诉讼代理人白淼、李鹤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈春义等10人向本院提出诉讼请求：1、确认润千秋业委会与均豪物业公司于2013年12月7日签订的《北京市物业服务合同》第五章第七条第1项中关于商业物业费和业委会办公费用的条款无效；2、本案诉讼费由润千秋业委会、均豪物业公司承担。事实和理由：我们10人均是北京市海淀区润千秋佳苑小区（以下简称润千秋佳苑小区）的底商业主，自从我们成为润千秋佳苑小区的业主后，润千秋业委会无论是召开业主大会，还是选聘物业服务企业，决定物业费标准时，从未征求过我们的意见。2013年12月7日润千秋业委会与均豪物业公司签订了《北京市物业服务合同》，合同第七条第1项约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，商业物业：3.80元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%。上述条款所约定的物业费标准，严重背离了物业服务费用与服务水平相适应的原则。按照相关规定，业主委员会的工作经费应当由全体业主承担，但上述条款约定业委会的办公经费全部由我们负担，严重侵害了我们的合法权益。我们认为润千秋业委会与均豪物业公司恶意串通，加重了我们的负担，侵害了我们的合法权益，故提起诉讼要求确认上述合同条款无效。润千秋业委会辩称，均豪物业公司系润千秋佳苑小区开发商指定的前期物业服务企业，十几年来一直为小区提供物业服务，在前期物业合同中约定的商业物业的物业费用标准即为3.80元/平方米/月，多年来并无增长。《北京市物业服务合同》中关于业委会办公经费的约定，只是明确了业委会办公经费从业主交纳的物业费中计提的标准，并不是让底商业主单独承担业委会的办公费用。上述合同条款并未加重底商业主的负担，排除底商业主的权利，更未损害底商业主的合法权益。陈春义等底商业主主张我方与均豪物业公司恶意串通损害其合法权益，缺乏事实依据，现我方不同意陈春义等原告的诉讼请求。均豪物业公司辩称，我公司与润千秋业委会签订的《北京市物业服务合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定。多年来，底商物业费的标准并没有增长。业委会办公经费从物业费中计提，也是我公司与润千秋业委会平等协商达成的一致意见，并未损害陈春义等底商业主的合法权益。现我公司不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经查，陈春义等10人均系润千秋佳苑小区底商业主。关于陈春义等人入住润千秋佳苑小区底商的时间，已发生法律效力的（2015）一中民终字第06688号民事判决书确认，陈春义等10人分别在2009年10月11日至10月13日期间分三批办理了入住手续，入住之日即成为了润千秋佳苑小区的业主。华岳原林投资（北京）有限公司（以下简称华岳原林公司）系润千秋小区的开发建设单位。2005年4月18日华岳原林公司（甲方）与均豪物业公司（乙方）签订《东北旺工具厂住宅小区前期物业服务合同》，约定华岳原林公司将东北旺工具厂住宅小区委托均豪物业公司实行物业管理，物业服务期限为3年，自2005年至2008年，合同期限未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。住宅物业服务费价格为每月每平方米2.35元，底商物业服务费价格为每月每平方米3.8元。其中，商业部分由甲方自行使用、经营或商业业主自行管理，收费标准及支付方式由双方另行商定。2009年3月2日润千秋业委会与均豪物业公司签订《北京市物业服务合同》，约定润千秋业委会委托均豪物业公司提供物业服务，合同期限自2009年1月1日起至2010年12月31日止。合同第五章第七条第1项约定：“1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.00元/平方米/月；商业物业：3.80元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”。此后，润千秋业委会每年均与均豪物业公司续订一次为期一年的《北京市物业服务合同》，一直持续至今，合同内容基本相同。2013年12月7日润千秋业委会与均豪物业公司签订了《北京市物业服务合同》，合同期限自2014年1月1日起至2014年12月31日止，合同第五章第七条第1项约定：“1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：2.35元/平方米/月；商业物业：3.80元/平方米/月（含商业用途住宅物业）；业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”陈春义等底商业主主张，许多物业服务事项都是由底商业主自行管理，均豪物业公司并没有按照合同约定提供物业服务。润千秋业委会与均豪物业公司存在恶意串通，损害其利益的行为，故依据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，其要求确认物业服务合同无效。同时，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，物业服务合同中关于商业物业费和业委会办公费用的条款加重了底商业主的责任，其也有权要求确认上述条款无效。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，华岳原林公司与均豪物业公司签订的前期物业服务合同中，约定的底商物业费标准即为每月每平方米3.8元，此时陈春义等原告尚未购买底商房屋，润千秋业委会也尚未成立。现润千秋业委会与均豪物业公司于2013年12月7日签订的《北京市物业服务合同》中所约定的底商物业费标准仍延续了前期物业合同的标准，并未增加收费标准。就收费标准本身，陈春义等原告主张润千秋业委会与均豪物业公司恶意串通，损害其利益，显然缺乏事实依据。陈春义等底商业主称均豪物业公司未按照合同约定提供物业服务，严重背离了物业服务费用与服务水平相适应的原则。上述问题属于物业服务合同履行过程中产生的争议，陈春义等原告如认为均豪物业公司存在不履行或不完全履行物业服务合同的行为，其有权请求均豪物业公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，现陈春义等原告据此主张物业服务合同无效，缺乏相应的法律依据。物业服务合同中关于“业委会办公费用：由底商实收物业费中承担，标准为5%”的约定，仅是润千秋业委会与均豪物业公司协议在物业费中按比例计提业委会办公费用。上述约定并没有提高底商物业费的标准，也不会产生润千秋业委会的办公费用全部由底商业主承担的法律后果，而免除其余业主分担润千秋业委会办公费用的义务。因此，上述约定并未侵犯陈春义等底商业主的合法权益。现陈春义等原告要求确认润千秋业委会与均豪物业公司于2013年12月7日签订的《北京市物业服务合同》第五章第七条第1项中关于商业物业费和业委会办公费用的条款无效的请求，均缺乏事实和法律依据，本院对其上述请求依法予以驳回。综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：驳回陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香的全部诉讼请求。案件受理费七十元，由陈春义、陈鹏、何建昌、侯喜梅、侯永斌、李化平、史兰宗、史巍、王志国、魏秀香负担，已交纳三十五元，余款三十五元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马千里审 判 员  沙月亮人民陪审员  潘弥春二〇一八年十二月二十四日书 记 员  王 樾