云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民终1350号上诉人（原审被告）：刘国明，男，1956年4月9日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。上诉人（原审被告）:雷珥梅，女，1955年11月12日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二上诉人共同委托诉讼代理人：赵彬，北京盈科律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理城建房地产开发有限公司，住所大理市下关洱河南路**河畔金色****，统一社会信用代码91532901772666240A。法定代表人：黄东铃，总经理。委托诉讼代理人：张建忠，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：何政燕，云南法阳律师事务所律师，特别授权代理。上诉人刘国明、雷珥梅因与被上诉人大理城建房地产开发有限公司（下称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2018)云2901民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘国明、雷珥梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人提起的民事诉讼；二、本案诉讼费用全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审对本案基本事实认定错误，城建公司根本不具有本案原告主体资格，属于虚假诉讼。1.一审认定“原告陆续取得前述土地的使用权”明显错误。根据城建公司与团购委签订的合作开发协议、补充协议，约定团购委以城建公司的名义对土地进行摘牌、过户及建设，用于建设职工生活用房和生产、办公用房，城建公司将自己的名义有偿出借给团购委利用，不实际参与投资开发建设，不享有开发收益，也不承担开发风险。2.一审认定幸福家苑小区是城建公司开发建设的商品房，由上诉人出资购买，明显错误。幸福家苑小区项目土地出让金及建设资金均来源于业主自主集资，城建公司并未出资过一分钱，不能以购房户与其签订的商品房购销合同和补充协议就认定幸福家苑是其开发建设的商品房，由上诉人出资购买。3.一审认定“受原告委托，云南福舟公司于2014年12月10日做出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》”明显错误。城建公司在起诉状中已自认“团购委委托有相应资质的云南福舟项目管理咨询有限公司”。4.一审仅凭团购委借用城建公司名义办理证照的材料就认定“城建公司系国有土地使用权人及幸福家苑小区房地产开发企业”明显是错误的。该认定不符合《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条关于合作开发房地产合同的规定。5.一审以云南福舟公司《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》确定上诉人房屋价格，明显属于认定事实错误。(1)大理市人民政府在“关于幸福家苑小区业主信访事项告知书”中认定对2014年工程结算12.6亿元、小区项目经济收支情况和1.74亿元差额的合理性需要进行审计查证，可见该结算报告不具有真实性。⑵大理市委群众工作局、大理市信访局在群众信访简报第28期上指出云南福舟公司没有“幸福家苑”项目造价咨询资质，签订13份合同规避法律规定，城建公司也自认该事实，所以该结算报告不具备合法性。6.幸福家苑小区项目是大理供电局内部1100余户职工集资，以职工团购的形式自建职工住房，不是商品房开发。被上诉人仅仅是有偿出借自己的名义资质，没有实际投资开发与建设，与本案没有直接利害关系，不具有一审原告主体资格。二、一审法院审理本案，程序违法。城建公司将自己的名义资质有偿出借给团购委，由团购委全权负责幸福家苑小区项目的建设等事项。幸福家苑小区1100余户业主自2007年与团购委签订协议后，就把建房集资款直接交给了团购委，与城建公司没有任何经济往来，本案与团购委有直接的利害关系，团购委属于必要共同诉讼利害关系人，根据民事诉讼法的规定，应当依法追加或通知团购委参与本案的诉讼活动。城建公司答辩称，一、城建公司与本案有直接利害关系，有权向上诉人主张购房款。幸福家苑小区开发建设的背景是市政建设占用大理供电局生产、生活用地后由市政府向大理供电局提供404亩拆迁安置地用于解决大理供电局职工的住房问题，大理供电局决定由职工集资，在安置用地中以职工团购的形式与城建公司合作开发职工住房，以建设成本价向职工销售，由团购委全权负责职工住房的具体开发建设工作并办理相关手续。2008年6月，团购委和城建公司签订合作开发议，约定团购委以城建公司的名义对幸福家苑小区项目进行开发建设，城建公司协助办理工程开工手续和职工按揭贷款、房产证、土地证及其他应由开发商办理的手续。2012年城建公司取得“幸福家苑”小区的预售许可证，之后城建公司和上诉人签订了《商品房购销合同》和《商品房购销合同补充协议》。从上述事实可看出，就“幸福家苑”小区的开发，团购委与城建公司之间是合作关系，但该法律关系属另一法律关系，并不在本案的审理范围。本案所审理的是上诉人和城建公司签订的《商品房购销合同》和《补充协议》，在履行合同过程中发生的争议，城建公司作为合同相对人，有权按照合同约定要求上诉人补交购房款。二、上诉人所购房屋的最终价款应当以城建公司最终公告的价款为准，并且应按照云南福舟公司出具的《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》确定。理由：1.上诉人和城建公司签订的《商品房购销合同》中约定的是购房款数额，但《补充协议》第二条约定“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准，”该条约定是唯一确定上诉人所购房屋购房款的合同依据。2.《决算报告》是团购委以城建公司名义委托云南福舟公司作出且载明：“终稿经大理供电局职工团购委员会成员代表集体讨论通过的一户一价计算原则，审定确认了最终结果，完成了一户一价的成本计算”，该《决算报告》对含上诉人在内的所有购房业主具有约束力。3.《决算报告》并非是诉讼过程中的司法鉴定，不会因为云南福舟公司的资质达不到审计要求而导致无效，且在涉及“幸福家苑”小区欠付工程款的案件中，经过二审终审的生效判决也已经确认《决算报告》是合法有效的。城建公司已经将《决算报告》的内容及成本构成明细告知上诉人等购房业主。城建公司向一审法院起诉请求：1．判令被告刘国明、雷珥梅完全履行购房合同，向原告支付购房余款269,045元；2．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月12日，大理市人民政府与云南电网公司大理供电局签订《协议书》，约定大理市人民政府为云南电网公司大理供电局提供404亩安置用地，安置用地位于楚大公路以南下关镇福星村委会福星箐。随后，云南电网公司大理供电局成立大理供电局职工团体购房委员会（以下简称团购委）。2008年6月，团购委（甲方）与原告（乙方）签订《“幸福家苑”合作开发协议》及《“幸福家苑”合作开发补充协议》，约定甲方以乙方名义对位于下关环城南路以南一宗面积为404亩的土地进行摘牌、过户及建设，用于建设甲方职工生活用房和生产、办公用房。之后，原告陆续取得前述土地的使用权。2012年，原告取得大理市下关环城南路福星箐幸福家苑小区项目商品房预售许可证。2012年7月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买其开发建设的位于大理市房屋，该房屋套内建筑面积320.67㎡，总金额为1,295,449元。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订《商品房购销合同补充协议》，约定乙方所购买的房屋建筑面积329.66㎡，总金额为1,295,449元。由于该套房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准。截止到目前为止，被告已支付给原告购房款1,295,449元。原告已将房屋交付给被告。受原告委托，福舟咨询公司于2014年12月10日作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，确定被告所购买的房屋2014年一户一价（决算）为1,564,494元。原告随后通知被告补交购房款269,045元，被告则认为其已付清全部购房款故未补交。一审法院认为，关于原告是否适格的问题。从原告提交的商品房预售许可证明以及被告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、投资项目备案证等证据来看，原告系国有土地使用权人及大理幸福家苑小区房地产开发企业。原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，履行了交付房屋给被告的义务，被告亦已支付了1,295,449元购房款给原告。以上合同中，刘国明、雷珥梅的合同相对人均为城建房地产公司，该一系列合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效。现城建房地产公司以购房款尚未付清为由，向合同相对人刘国明、雷珥梅提起本案诉讼，城建房地产公司具有原告的诉讼主体资格。被告抗辩大理幸福家苑小区实际建设单位为大理供电局及团购委，城建房地产公司无权向其主张支付购房款。一审法院认为，从被告提交的《“幸福家苑”合作开发协议》及补充协议等证据来看，城建房地产公司与大理供电局系另一法律关系，不能因此而否认原、被告之间的合同关系。故对被告的该抗辩意见，不予采纳。关于被告应支付的购房款为多少的问题，一审法院认为，原、被告签订的《商品房购销合同补充协议》约定，被告向原告购买的房屋价款总金额为1,295,449元。由于该房屋属成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以原告公告的房价为准。由此可见，双方当事人关于房屋价款的后半段的约定属合同中的但书条款，表示是前半段“房屋价款总金额为1,295,449元”约定的例外情况。也即，基于案涉房屋系成本价销售的原因，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，则被告应支付的购房款应以原告公告的为准，而不再以1,295,449元为准。据《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，被告所购房屋最终决算价为1,564,494元，故应适用双方当事人关于房屋价款的但书条款约定，认定被告应支付给原告的购房款为1,564,494元。综上，被告已经支付给原告购房款1,295,449元，尚有269,045元未支付，现原告起诉请求被告支付该购房余款，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：被告刘国明、雷珥梅于本判决生效之日起十日内共同支付原告大理城建房地产开发有限公司购房余款269,045元。案件受理费5,336元，由被告刘国明、雷珥梅共同负担。二审中，双方当事人未向本院提交新证据。二审查明的事实与一审法院认定一致。本院认为，本案的争议焦点为：一、城建公司的主体资格是否适格、本案是否属于虚假诉讼；二、云南福舟公司《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》能否作为认定最终购房款的依据；三、是否需要追加团购委为本案当事人。一、关于城建公司是否具备诉讼主体资格、本案是否属于虚假诉讼的问题。2007年11月，云南电网公司大理供电局（下称供电局）与大理市人民政府签订404亩安置用地供地协议后，拟将该地块用于建设单位职工集资房和办公用房。因参与集资的1100多户职工没有房地产开发资质，供电局与城建公司协商有偿借用其资质进行开发。之后供电局成立职工团购委，并于2008年6月由团购委与城建公司签订《“幸福家苑”合作开发协议》及《“幸福家苑”合作开发补充协议》，以城建公司名义对涉案土地进行摘牌、开发、办理过户等，但实际的建设开发行为由团购委负责实施，建房资金由职工自筹，建房成本由职工自行承担，城建公司不参与实际开发，只是收取出借资质的固定费用。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条第一款“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效”的规定，上述合作开发协议及补充协议为有效合同。否则，非但包括上诉人在内的1100多户职工的集资建房目的实现不了，还会造成社会资源的极大浪费。城建公司依约履行义务，涉案房屋于2012年取得预售许可，2012年7月25日，城建公司与上诉人签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定涉案房屋为成本价销售，暂估价（《商品房购销合同》表述为总金额）为1295449元——关于《商品房购销合同》约定的所谓购房总款为暂估价，而非成本价的问题，本院生效判决已有相关认定，如（2016）云29民终923号上诉人（原审原告）大理城建房地产开发有限公司与被上诉人（原审被告）杨晋峰、张丽萍合同纠纷案等——受团购委委托，云南福舟公司于2014年12月10日作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，其中对涉案房屋的成本价确认为1564494元，上诉人应补差价269045元。城建公司不参与实际开发，上述购销合同及补充协议不违反法律、行政法规的强制性规定，符合幸福家苑项目职工集资的本意，属有效合同。如果上诉人不补差价，则城建公司最终需承担固定收益之外的损失，与开发协议及其补充协议、购销合同及其补充协议关于借用资质集资建房、成本价销售等约定不相符。因此，基于开发协议及其补充协议、购销合同及其补充协议，城建公司与上诉人系合同关系的双方当事人，与上述合同有关的纠纷，城建公司均有权提起诉讼，有权主张权利。上诉人关于城建公司不是本案适格的诉讼主体，且本案属于虚假诉讼的主张，没有事实及法律依据，不予支持。二、关于云南福舟公司《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》能否作为认定最终购房款依据的问题。从涉案土地的取得、开发模式、合同约定内容看，大理幸福家苑小区是供电局组织职工集资、组建职工团购委与城建公司合作开发，以成本价销售的住宅项目，最终以商品房销售的形式使“团购职工”取得房屋所有权和土地使用权。所以，本案双方当事人才在《商品房购销合同补充协议》第二条中约定“由于该套房屋属于成本价销售，如因市场因素、国家政策调整、不可抗力等原因导致房价发生变化，以甲方公告的房价为准”，由此可见双方约定的房价不以《商品房购销合同》约定的明确价格为准，还取决于最终的决算和城建公司的公告。2014年12月10日，云南福舟公司作出《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》，2015年2月27日城建公司刊登公告，告知业主可查询结算报告，此时确定涉案房屋价款的程序性条件已具备。针对上述报告，上诉人认为云南福舟公司仅为乙级资质，只能审计造价不超过5000万元的工程，而幸福家苑小区造价达十多亿，其超越资质审计得出的决算报告无效，不能作为认定房款的依据。对此本院认为，上述报告是当事人自行委托作出的报告，而非诉讼中的司法鉴定，只要双方当事人认可，即可作为认定房价的依据。本案中团购委系为了完成集资建房而成立的临时性组织，团购职工签署团购委拟定的“团购公约”即视为认可和接受团购委在“团购”事宜中代表团购职工的地位。虽然上诉人城建公司也授权团购委以其名义开发幸福家苑小区，但二者间实质是借用资质和名义的关系，团购委真正代表的是团购职工。云南福舟公司无论有无审核涉案工程造价的资质，该公司的审核报告已经被代表业主的团购委认可，故“幸福家苑”小区每户的房屋造价均应以《大理幸福家苑小区一户一价最终决算报告》为准，即上诉人的购房成本价为1564494元。上诉人的该项主张不成立，不予支持。三、关于是否需要追加团购委为本案当事人的问题。民事主体包括自然人、法人和非法人组织，涉案团购委既不是法人、也不具备非法人组织的资格，不能成为本案的诉讼当事人；涉案团购委经供电局指定，在集资职工签署“团购公约”后，成为幸福家苑小区参与集资建房职工的代表，团购委的行为效力归属于其所代表的全体集资职工。故幸福家苑小区开发项目的合同当事人，一方是城建公司，另一方是集资职工，不存在追加团购委为当事人的问题。综上所述，上诉人刘国明、雷珥梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5336元，由上诉人刘国明、雷珥梅负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇一八年十二月十三日书记员 段杰润