安徽省无为县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0225民再3号 原审原告：李修勇，男，1977年11月12日出生，汉族，住浙江省永嘉县。 委托诉讼代理人：胡明，安徽点津律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王欣，安徽点津律师事务所律师。 原审被告：王建国，男，1963年11月29日出生，汉族，住安徽省无为县。 第三人：俞国利，男，1964年4月26日出生，汉族，住安徽省无为县。 第三人：张晓东，男，1971年10月15日出生，汉族，住安徽省无为县。 第三人：钟珍勤，男，1971年7月13日出生，汉族，住安徽省无为县。 原审原告李修勇因与原审被告王建国房屋租赁合同纠纷一案，本院（2017）皖0225民初3528号民事判决已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年4月19日作出（2018）皖0225民监1号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。审理过程中，本院依法追加俞国利、张晓东、钟珍勤为本案第三人。原审原告李修勇的委托诉讼代理人胡明、王欣，第三人张晓东到庭参加诉讼。原审被告王建国，第三人俞国利、钟珍勤经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李修勇称，原审程序违法，原判认定事实错误，违反民事诉讼基本原则，严重侵害李修勇合法权益，请求撤销（2017）皖0225民初3528号民事判决第二项。事实与理由：1、原判违反不告不理原则。原审判决第二项“原告李修勇于本判决生效之日起五日内向被告王建国支付2017年6月1日起18个月的租金105000元”系属超出李修勇诉请，王建国亦未就此问题提出反诉。2、原判认定事实错误。王建国明确拒绝继续履行合同，并妨害李修勇正常经营，李修勇迟延支付租金的行为属行使先履行抗辩权，非为违约。3、原审程序违法。原审庭后向李修勇送达《通知书》，通知李修勇在规定期限内向王建国交纳房租。该《通知书》未能列明名称与字号，既非裁判文书亦非程序性文书，却在裁判前就本案实体问题作出处理，明显程序违法。4、李修勇作为原审原告，向法院起诉要求保障自身租赁权益，但却因原审判决被列为被执行人，甚至被纳入失信被执行人名单。 王建国未作答辩。第三人俞国利、钟珍勤未作陈述。 第三人张晓东述称，1、王建国已于2018年6月上旬将案涉房屋退回俞国利、张晓东、钟珍勤，俞国利、张晓东、钟珍勤也将50000元定金退还王建国。2、李修勇已欠一年多租金未付。 李修勇向本院起诉请求：1.判令王建国继续履行李修勇和原房东于2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》；2.本案诉讼费用由王建国承担。本院原审认定事实：2014年5月2日，李修勇与俞国利、徐立群签订《房屋租赁合同》，约定俞国利、徐立群将泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼地下室和2号楼两间门面出租给李修勇使用；年租金共计100000元，其中1号楼地下室年租金70000元，2号楼两间门面年租金30000元；租期6年，租金支付时间为每年6月1日及其他权利和义务。此后，李修勇在租赁房屋内经营超市。2017年6月初，李修勇按约交纳房租，俞国利、徐立群拒收并声称已将案涉房屋1号楼地下室出让王建国。后李修勇与王建国就租赁事宜多次协商未果以致引发纠纷，李修勇为维护其合法权益诉讼。庭审中，王建国称案涉房屋只有土地使用证，未取得所有权证，亦未举证有关房屋权属性质的证明。本院原审认为，王建国未能提供证据证明案涉租赁房屋是违法建筑，且违法建筑的认定也并非法院的审理范围，应承担举证不能的后果，故案涉租赁房屋不应视为违法建筑。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。”因此，本案属在租赁期间发生所有权变动的情形，租赁关系仍依照原租赁合同继续存在。审理中查明李修勇未按合同约定向王建国交纳租金，庭后，经释明通知，其也未能在规定期限内向王建国交纳租金，故李修勇应在履行交纳租金义务的基础上，才可要求王建国继续履行合同，为减少诉累，原审一并予以处理。本案原审判决：一、被告王建国于本判决生效之日起继续履行《房屋租赁合同》；二、原告李修勇于本判决生效之日起五日内向被告王建国支付自2017年6月1日起18个月的租金105000元。 本案再审认定事实如下：2014年5月2日，俞国利、徐立群作为甲方与李修勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定俞国利、徐立群将位于无为县泉塘镇泉塘供贸商厦2号楼的两间门面出租给李修勇使用，租期6年，年租金30000元，租金支付时间为每年6月1日，并约定仲裁。同日，俞国利作为甲方与李修勇作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定俞国利将无为县泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼的地下室出租给李修勇使用，年租金70000元，剩余合同条款与前述合同一致。俞国利出具收条确认收到李修勇2014年6月1日起18个月房屋租金共计150000元。2015年12月13日，张晓东出具收条确认收到2015年12月1日至2017年6月1日房屋租金150000元。2016年11月2日，钟珍勤、俞国利、张晓东作为甲方与王建国作为乙方签订《转让协议》，约定钟珍勤、俞国利、张晓东将无为县泉塘镇泉塘供贸商厦1号楼的地下室以1500000元转让给王建国并于2017年6月1日交付。王建国庭后自认部分购房款自双方合伙账目中抵扣，余款未实际给付。截至本院再审期间，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证仍未办理。 另查明，2017年7月3日，李修勇向本院提起诉讼，要求俞国利、王建国、徐立群继续履行2014年5月2日签订的《房屋租赁合同》。2017年8月1日，本院作出（2017）皖0225民初2904号民事裁定，审查认为两份《房屋租赁合同》均约定仲裁，实为排除诉讼，遂裁定驳回李修勇的起诉。 以上事实有李修勇身份证复印件、王建国身份证复印件、房屋租赁合同两份、收条两份、转让协议书等证据及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。 本院再审认为，本案房屋租赁合同纠纷争议焦点有二：本案争议焦点有二：一、案涉两份《房屋租赁合同》的效力。二、王建国是否提出反诉，如提出反诉，反诉是否成立。 一、案涉两份《房屋租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规定许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，俞国利等人仅持有案涉租赁房屋的土地使用权证书，无法证实案涉租赁房屋具有合法的建设规划和施工手续。庭审中，各方也未能提供证据证实俞国利等人取得了建设工程规划许可证或者按照市政规划的要求建设了案涉租赁房屋。涉案租赁房屋在未取得建设工程规划许可证的情况下即开工建设，违反了《城市规划法》的相关规定。截至本院再审期间，涉案租赁房屋的建设工程规划许可证仍未办理。故应认定李修勇与俞国利等人签订的房屋租赁合同为无效合同。原审认定涉案合同的效力有误，应予纠正。 二、关于王建国原审是否提出反诉问题。反诉是指在一个已经开始的民事诉讼即本诉程序中，本诉的被告以本诉原告为被告，向受诉法院提出的与本诉有牵连的独立的反请求，目的是为了吞并、抵销或者排除本诉中原告的诉讼请求。法院受理反诉后，当事人必须交纳诉讼费用，法院必须依法作出明确的裁判。抗辩是指在已经开始的民事诉讼过程中，被告用来对抗原告的请求或者使原告请求权发生延期效力的主张。本案原审审理过程中，王建国在庭审答辩和辩论阶段提出要求李修勇支付房租，但未明确表示提起反诉，法庭亦未释明或限令王建国在规定的期限内交纳反诉费用，原审判决前王建国也未提交反诉状并交纳反诉案件受理费。故，王建国要求李修勇支付房租的主张不构成反诉，应属抗辩或反驳。法院审理民事纠纷的范围由当事人确定，法院无权变更、撤销当事人的诉讼请求。案件在审理中，法院只能按照当事人提出的诉讼事实和主张进行审理，对超过当事人诉讼主张的部分不得主动审理。据此，原审在王建国未提出反诉，李修勇亦未提出相关诉求的情况下，判令李修勇支付王建国租金105000元违反不告不理原则，确属不当，应予纠正。 本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》四百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、撤销本院（2017）皖0225民初3528号民事判决； 二、驳回李修勇的诉讼请求。 案件诉讼费80元，由李修勇负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长  冯 静 审 判 员  蒋昕馨 人民陪审员  钱雪琪 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  李 兰 附：本判决引用的法律及司法解释条文原文 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。 人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。 2、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。 3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。