河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终7176号 上诉人（原审被告）：邯郸市盛瑞房地产开发有限公司，住所地邯郸市丛台区光明北大街商贸中心******。 法定代表人：赵龙，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：张领坡、王朝民，河北驰舟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王超，男，1988年11月28日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：连玉东，河北方信律师事务所律师。 上诉人邯郸市盛瑞房地产开发有限公司因与被上诉人王超商品房预约合同纠纷一案，不服河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 邯郸市盛瑞房地产开发有限公司上诉请求：请求二审法院撤销一审判决第一、三、四项，或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、双方所签订合同约定的房屋未备案也未出售他人，不存在一房二卖，原判仅以面积相近推测1103号房屋是王超所购房屋，，进而判决一倍赔偿无事实和法律依据，应予以改判。二、案涉合同已在2015年4月就实际解除了，被上诉人在法定期限内未提出异议，原判再行判决解除没有依据。三、本案属于商品房预约合同纠纷，原审认定为商品房买卖合同错误。 王超答辩称，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 王超向一审法院变更后的起诉请求：1、请求判决解除《盛瑞华庭订购协议书》，判令被告返还原告已付购房款381500元、支付利息82976元（自2013年8月19日起算，暂计至2018年8月19日，之后利息按中国人民银行同期贷款利率计算至实际返还购房款为止），并判令被告赔偿原告381500元（即判令被告承担原告已付购房款的一倍的赔偿责任）；2、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年8月19日，原告（乙方）与被告（甲方）双方签订了一份《盛瑞华庭订购协议书》。该协议书约定的主要内容为：1、王超订购邯郸市盛瑞房地产开发有限公司开发建设的位于丛台区房屋一处；2、建筑面积为136.71㎡；3、每平方米4985元，房屋总价款681500元，付款方式为：王超于签订本协议当日支付首付款381500元，余款300000元以按揭方式支付；4、乙方在接到甲方通知办理银行贷款手续后，应在一周内将所需资料交甲方，并积极协助甲方和银行在一个月内办理贷款手续。由于乙方原因造成批贷不成，乙方需在30日内交齐全款，逾期后甲方有权解除本协议，所认购房屋甲方有权另行出售。乙方已交款项甲方于7日内如数退还乙方；5、预计交工时间为2015年12月31日。《盛瑞华庭订购协议书》签订后，王超于当日向被告支付了首期购房款381500元。邯郸市盛瑞房地产开发有限公司为王超开具了收款收据。之后，王超未办理剩余购房款的贷款手续。被告称，已通知原告办理剩余房款的贷款手续。原告对此不予认可。原告称，被告未通知原告办理贷款手续。被告未向一审法院提交这方面的相关证据。本案在原一审审理期间，一审法院根据王超的申请，向邯郸市房地产交易中心调取盛瑞华庭7号楼1单元1101、1102、1103号房屋登记情况。邯郸市房地产交易中心工作人员答复称：盛瑞华庭7号楼1单元没有1102号房屋，1101号和1103号房屋已经备案到他人名下。本次审理时，一审法院要求被告提供盛瑞华庭7号楼1单元1102号、1103号房屋的建筑面积和备案情况。被告提供的情况如下：“盛瑞华庭”小区7-1-1101号面积128.76平方米、7-1-1102号面积44.24平方米、7-1-1103号面积137.89平方米。其中7-1-1101、7-1-1103在2015年10月27日备案，7-1-1102没有备案。 一审法院认为，关于王超主张解除《盛瑞华庭订购协议书》的问题，再次开庭审理时，原告变更了诉讼请求，并要求解除与被告签订的《盛瑞华庭订购协议书》。被告以王超未按协议约定办理贷款手续，已构成违约，并按合同约定，被告享有解除权为由，自认已解除了与原告签订的《盛瑞华庭订购协议书》。现在，双方均同意解除《盛瑞华庭订购协议书》，一审法院予以支持。关于王超主张返还购房款、支付利息并赔偿一倍购房款的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，双方签订的协议书约定，乙方（原告）在接到甲方（被告）通知办理银行贷款手续后，应在一周内将所需资料交甲方，并积极协助甲方和银行在一个月内办理贷款手续。由于被告没有证据证明已通知原告办理贷款手续，导致合同不能履行的责任在被告，所以，按照双方签订的协议书的约定，被告已构成违约。在被告违约的情况下，擅自将原告所购房屋转让给第三人，符合上述法律规定。现原告主张被告返还购房款381500元，并按中国人民银行同期贷款利率的标准支付381500元购房款自2013年8月19日起至购房款付清之日止的利息，以及承担购房款一倍的赔偿责任381500元，一审法院予以支持。关于被告所称，“双方所签订的协议书为商品房预约协议，并非正式商品房买卖合同，不应适用商品房买卖合同的司法解释中有关正式合同的规定”的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，双方签订的《盛瑞华庭订购协议书》符合上述法律规定，具备商品房买卖合同的主要内容，可以按照该解释第八条的规定处理。被告的该项抗辩理由不充分，不符合法律规定，一审法院不予采纳。关于原告购买的房屋是7-1-1102号还是7-1-1103号的问题，双方签订的《盛瑞华庭订购协议书》约定，原告所购房屋建筑面积为136.71㎡，而7-1-1102号房屋的建筑面积为44.24平方米，显然不是原告所购房屋。而7-1-1103号房屋建筑面积为137.89平方米，更符合双方约定的房屋面积，现该房屋已转让给第三人，原告的请求符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定。被告的该项抗辩理由没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除原、被告双方于2013年8月19日签订的《盛瑞华庭订购协议书》；二、邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王超购房款381500元；三、邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率的标准支付381500元购房款自2013年8月19日起至购房款付清之日止的利息；四、邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王超一倍购房款381500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17044元，王超负担3080元、邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担13964元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。 本院二审查明事实与一审一致。 本院认为，本案争议焦点是：一、案涉合同是商品房预约合同还是商品房预售合同；二、合同是否已经解除；三、如果判决合同解除，合同解除后的民事责任应如何承担。 关于案涉合同是商品房预约合同还是商品房预售合同问题。双方签订的《盛瑞华庭订购协议书》中约定楼栋房号为7-1-1102、面积136.71平方米等内容，该协议书中注明所涉商品房当时没有取得商品房预售许可证，并明确写到在“具备更换正式《商品房买卖合同》条件后”，“办理更换手续”。该协议书虽约定了商品房买卖合同的大部分内容，出卖人也按照约定收受了购房款，但因出卖人改变规划，合同约定的标的物7-1-1102面积136.71平方米与实际建成的7-1-1102面积为44.24平方米不一致，无法认定合同约定标的物，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，因此双方之间存在有效的预约合同正确，上诉人的该项理由成立，一审法院的观点应予纠正。 关于合同是否已解除的问题。上诉人提出在2014年通知过王超办理贷款，被王超拒绝，符合约定的买受人“不积极协助甲方（出卖人）和银行在一个月内办理贷款手续”，“造成批贷不成，乙方（买受人）需在30日内交齐全款，逾期后甲方有权解除该协议，所认购房屋甲方有权另行出售”的合同解除条件，王超对上诉人提出的存在上述违约情形不认可，即使王超存在合同约定的解除情形，上诉人无法提供已将解除通知到王超的证据，故上诉人提出的合同已经解除的理由，本院不采纳。 关于有效合同解除后的民事责任应如何承担问题。根据法律规定，预约合同也应当全面履行。本案中合同约定的标的物因规划原因不存在，上诉人存在过错，在双方不能协商一致时，买受人的合同目的不能实现，王超可以主张解除合同和损失赔偿。由于双方未约定此种情形下合同解除后责任承担，应依据法律规定进行处理。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案买受人已交付购房款381500元，该部分应予以返还。上诉人实际占有购房款，一审法院按同期银行贷款利息计算出赔偿金额进行支付并无不当。一审法院认定双方构成商品房买卖合同纠纷本院已纠正，其根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条判决一倍赔偿的部分，属于适用法律错误，该判项应当撤销，上诉人的该项主张正确。 综上所述，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国法》第条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2950号民事判决第一项和第二项，即“解除原、被告双方于2013年8月19日签订的《盛瑞华庭订购协议书》”、“邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王超购房款381500元”； 二、撤销河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2950号民事判决第四项，即“邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王超一倍购房款381500元”； 三、变更河北省邯郸市丛台区人民法院（2018）冀0403民初2950号民事判决第三项为“邯郸市盛瑞房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按中国人民银行同期贷款利率的标准支付381500元购房款自2013年8月19日起至本判决生效之日止”； 四、驳回王超其他诉讼请求。 一审案件受理费17044元，王超负担6000元、邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担11044元，二审案件受理费7020元，王超负担3000元，邯郸市盛瑞房地产开发有限公司负担4020元。 本判决为终审判决。 审判长 张 颖 审判员 聂洪文 审判员 谢 珂 二〇一八年十二月二十七日 法官助理赵鹏 书记员赵慈萱