广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初4322号 原告：梁洪余，男，1975年6月8日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 委托代理人：刘绍文，广西鹏越律师事务所律师。 委托代理人：黄品儒，广西鹏越律师事务所实习律师。 被告：邹优敏，女，1973年4月18日出生，汉族，户籍地址南宁市兴宁区。 原告梁洪余与被告邹优敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月27日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月10日公开开庭进行了审理。原告梁洪余的委托代理人刘绍文、黄品儒到庭参加诉讼。被告邹优敏经本院公告送达传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁洪余向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告偿还多收取的售房款48000元及逾期利息（以48000元为基数，自借款期限到期后的第一天即2018年3月20日至还清之日止，按年利率6%计算）；二、判令被告向原告归还原告代其缴纳的个人所得税5000元及逾期利息（以5000元为基数、自借款期限到期后的第一天即2018年3月20日至还清之日，按年利率6%计算）；三、判令被告向原告偿还原告代其缴纳的物业费、水费、公摊水电费、垃圾费、车位服务费15553.39元及逾期利息（以15553.39元为基数，自原告实际缴纳物业费的当天即2018年2月9日至还清之日止，按年利率6%计算）；四、被告向原告支付逾期按《房屋买卖合同》的约定迁移户口的违约金（以56万元为基数，从约定的迁移户口之日的次日即2018年7月13日起至被告户口迁移出涉案房屋为止，按万分之四每天计算）；五、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月29日，原告向被告购买其位于南宁市兴宁区，原告向被告支付224000元首付款，被告却一直未履行房屋过户手续。2017年9月13日，由于被告违约，双方再次签订房屋买卖合同，约定：房屋价款为56万元，该价格包括不限于天然气初装费、有线电视初装费、电话初装费及入住费用等，首付款224000元，楼价余款336000元，由于被告在银行贷款未结清，按揭款由原告垫付，被告向原告出具借据，被告在房屋交付前必须结清有关物业费等；房屋交付之日原告支付完全部房屋价款，被告应当在2018年7月12日前将户口迁出涉案房屋，如逾期迁移每天按照房屋成交总价的万分之四计算违约金。2017年9月19日原告向被告支付房屋尾款336000元，并为被告垫付48000元用于房屋银行解押，被告向原告出具借据，约定2018年3月19日前归还，借款到期，被告未按照约定偿还借款。2017年10月10日原告帮被告垫付个人所得税5000元，被告向原告出具借据，约定2018年3月19日前偿还，借款期限届满被告未还款。2017年11月27日，涉案房屋变更至原告名下。2017年12月30日，被告将房屋交付原告使用。被告未按照约定缴清涉案房屋所欠物业费、水费、公摊费、垃圾费等15553.39元，原告为使用房屋不得以于2018年2月9日代被告缴纳上述费用。截至原告起诉之日被告仍未将户口迁出涉案房屋，亦未偿还原告欠款，为维护原告合法权益，特诉至法院并提出上述诉请。 被告邹优敏未作答辩，亦未提交证据。 原、被告双方围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认以下事实： 2017年6月29日，原告向被告交付224000元，被告向原告出具《收据》一份，载明：今收到梁洪余购买大嘉汇东城4号1202室首付款贰拾贰万肆仟元正。2017年9月13日，原告（买方）与被告（卖方）签订《房屋买卖合同》,约定：卖方将其所有位于南宁市兴宁区卖给买方，建筑面积82.65平方米，房屋产权证号:**××91,成交价为560000元，此成交价包含该物业所有楼款及现有已缴交和已发生之全部杂费（包括但不限于管道煤气初装费、有线电视初装费及入住费用、电话初装费及入住费用、大厦维修基金等），买方已于2017年6月29日支付首付款224000元，剩余房款336000元买方在银行通知还款日转入卖方账户，由于卖方尚欠银行贷款382616.5元，由买方垫付，卖方收到该房屋全部房款和买方多付的钱后另行出具借据，以买方多付款为准，卖方收齐全部楼款当日为房屋交付日；卖方在该物业交付买方使用日期，必须付清一切有关该物业之杂费（如水电费、煤气、管理费、电话费及有线电视费等）；卖方需在房屋过户之前或过户当天起，负责把在上述物业内的户口迁出，如因卖方逾期不办理户口迁出造成买方未能如期将户口迁入，则卖方负违约责任，每逾期一天按房屋成交总价万分之四的违约金支付给买方，合同还就其他事宜进行约定。双方在落款处签字并加盖手印确认。 2017年9月13日，原告（买方）与被告（卖方）、南宁市金浚行房地产代理有限公司（代办方）签订《代办服务合同》一份，约定：买卖双方就南宁市兴宁区的事宜已经达成一致协议，双方委托代办方办理该物业房屋买卖转让手续。合同还就其他事宜进行约定。原、被告双方在落款处签字并加盖手印确认，南宁市金浚行房地产代理有限公司在落款处盖章确认。2017年9月19日，原告通过银行转款384000元至被告账户，其中336000元为剩余购房款，48000元为原告垫资的解押款。 2017年9月19日，被告向原告出具《借据》一份，载明：原告梁洪余向被告邹优敏购买兴宁区昆仑大道5号大嘉汇.东城4号楼1202号房屋，出售价560000元，现收到梁洪余房款608000元，其中多支付的48000元用于被告银行还款，现本人以借据方式向原告借款48000元，借款期限为2017年9月19日至2018年3月19日。被告在落款处签字并加盖手印确认。2017年10月10日，被告在上述《借据》空白处再次向原告出具《借据》，载明：本人邹优敏于2017年10月10日向梁洪余借到人民币伍仟元，用于交纳出售兴宁区昆仑大道5号大嘉汇.东城4号楼1202号个人所得税，借款期限为2017年10月10日至2018年3月19日。被告在落款处签字并加盖手印确认。 2017年11月22日，涉案房屋过户登记至原告名下，至今被告未将其户口从涉案房屋地址中迁出。原告自认被告于2017年12月30日向其交付房屋钥匙。原告以被告未退还其代付的垫资解押款等费用为由诉至本院，并提出前述诉讼请求。 另查明，2018年2月9日，原告交纳大嘉汇.东城4号楼1202号房屋2014年8月1日至2016年1月31日期间的物业费1770.30元，2018年2月9日车位服务费270元，2015年5月至2017年12月31日期间的公共设施公摊、物业费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费、二次加压电费3113.06元，2014年至2016年期间生活垃圾费、公摊水费、公摊电费、水费7178.53元，2012年至2014年期间物业费、生活垃圾费、公摊水费、公摊电费3221.5元，以上合计15553.39元。 本院认为：根据民事诉讼法的相关规定，当事人享有对对方当事人所提出的主张和提交的证据进行答辩、质证的权利，被告经本院合法送达传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已经放弃答辩和质证的权利。 原告、被告签订《房屋买卖合同》，约定将房屋出售给原告，明确了房屋价格，房款支付方式，上述合同属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，双方均应当恪守履行合同。 关于原告垫付的解押款、个人所得税及逾期退款的利息。合同签订后，原告按合同约定支付了购房款并为被告垫付房屋解押款、个人所得税，后因被告未按约定缴清物业费等所欠费用，亦未在房屋过户后将其户口迁出，故被告构成违约。被告基于该事实分别于2017年9月19日、2017年10月10日出具《借据》，明确被告将其应退还的原告代垫48000元解押款、5000元个人所得税重新以该形式确定债权债务，并约定借款期限截至2018年3月19日，这是双方对于违约责任的重新约定，现退款期限已届满，被告未举证证实其已完成退款义务，现原告据此主张被告退还其垫付的解押款48000元、代缴纳的个人所得税5000元，并自逾期之日起按年利率6%计付利息损失，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持，逾期利息计算为：以48000元为基数，从2018年3月20日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付；以5000元为基数，从2018年3月20日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付。 关于原告代缴的物业费、水费、公摊费、垃圾费、车位服务费及利息。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定“卖方在该物业交付买方使用日期，必须付清一切有关该物业之杂费（如水电费、煤气、管理费、电话费及有线电视费等）”，根据上述约定，原告入住之前的物业费、水费、公摊费、垃圾费、车位服务费应当由被告承担，双方约定的房屋交付日期为付清房款之日，但被告未举证证实其已在此时交付房屋，原告主张被告于2017年12月30日交付房屋，由于被告未提交相反证据，本院对原告该项主张予以采信，原告提供的物业费、水费、公摊费、垃圾费、车位服务费票据除车位费票据为2018年2月费用外，其他皆为原告入住涉案房屋之前产生的费用，故被告向原告支付物业费、水费、公摊费、垃圾费15283.39元。原告无证据证实其交纳的车位费系其入住之前所产生，故本院对原告主张的该费用270元不予支持。此外，原告未提供证据证实支付物业费、水费、公摊费、垃圾费后向被告主张还款，逾期还款利息应当从原告起诉之日起算，逾期支付物业费等费用的利息计算方式为：以15283.39元为基数，从起诉之日2018年7月27日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付。 关于逾期迁移户口的违约金。原、被告双方签订的《房屋买卖合同》约定“卖方需在房屋过户之前或过户当天起，负责把在上述物业内的户口迁出，如因卖方逾期不办理户口迁出造成买方未能如期将户口迁入，则卖方负违约责任，每逾期一天按房屋成交总价万分之四的违约金支付给买方”，现被告仍未将户口迁出涉案房屋，故被告构成违约，原告有权基于该合同条款主张逾期迁移户口的违约金，但鉴于被告已交付房屋并将房屋转移登记给原告的事实，被告已履行了作为房屋出卖人的主要合同义务，迁移户口仅是双方房屋买卖关系中的一项附随义务，被告因此承担的违约金不应超过原告买受房屋而享受到的房屋利益，故根据公平原则，同时结合双方关于该违约金以房屋总价款作为基数计算的约定，本院酌定被告应承担的逾期迁移户口的违约金以房屋总价款的30%为限即168000元。综上，被告应付的逾期迁出户口违约金计算为：以560000元为基数，从2018年7月13日起至被告将户口迁移出涉案房屋为止，按每日万分之四计算，以168000元为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告邹优敏向原告梁洪余退还垫付款项48000元及逾期退款的利息（利息计算方式为：以48000元为基数，从2018年3月20日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付）； 二、被告邹优敏向原告梁洪余退还代缴的个人所得税款5000元及逾期退款的利息（利息计算方式为：以5000元为基数，从2018年3月20日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付）； 三、被告邹优敏向原告梁洪余支付代缴的物业费、水费、公摊费、垃圾费共计15283.39元及逾期付款的利息（利息计算方式为：15283.39元为基数，从2018年7月27日起计至实际偿清之日止，按年利率6%计付）； 四、被告邹优敏向原告梁洪余支付逾期迁移户口的违约金（违约金计算方式：以560000元为基数，从2018年7月13日起至被告邹优敏将户口迁移出涉案房屋为止，按每日万分之四计算，以168000元为限）。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费1636元，公告费350元，由被告邹优敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  农慧兰 人民陪审员  周国萍 人民陪审员  谭敬礼 二〇一八年十二月十七日 法官 助理  韦 娜 书 记 员  宁文惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。