甘肃省酒泉市肃州区人民法院民事判决书（2018）甘0902民初4268号原告（反诉被告）：杨天志，男。委托诉讼代理人：高梦孝，甘肃神舟律师事务所律师。被告（反诉被告）：耿民亚，男。委托诉讼代理人：耿民炯，男。系耿民亚兄弟。委托诉讼代理人：张永年，甘肃雄韬律师事务所律师。被告（反诉原告）：章金萍，女。系原告耿民亚之妻。原告杨天志与被告耿民亚、章金萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，被告章金萍提出反诉，本院依法将本诉与反诉合并后，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杨天志及委托代理人高梦孝、被告（反诉被告）耿民亚的委托代理人耿民炯、张永年、被告（反诉原告）章金萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨天志向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告2007年9月签订的《房屋转让协议》有效；2、判令被告协助办理酒泉市肃州区龙腾路10号D区9号楼1-4-1号房屋过户手续；3、被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2007年9月原告与被告签订了一份《房产转让协议》，协议约定被告将其取得的位于酒泉市肃州区龙腾路10号D区9号楼1-4-1号经济适用住房一套以78080元的价格出售给原告。因为被告出售的房屋是经济适用房，按照国家政策规定，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。协议签订后，原告按照约定价格向被告交付了房款，被告也按约定将房屋交付原告，后原告对房屋进行了装修并居住至今。期间关于买卖房屋的一切证、税费全部由原告缴纳。后原告多次要求被告办理买卖房屋的产权过户手续，可被告不讲诚信一拖再拖，至今未向原告办理房屋产权过户手续。被告（反诉被告）耿民亚辩称，原告的诉求不能成立，本案诉争房屋涉及夫妻共同共有，共有人之一被告的妻子不知道且未参与合同的签订，事后也没有准许认可过，该协议的签订导致被告夫妻不和，已经严重影响被告的家庭夫妻关系。签协议的时候耿民亚没有仔细看协议的内容，房产证和税票是原告从我这里要走的，涉案的房屋我只同意原告居住，不同意原告买卖。协议也写的很清楚购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。对反诉诉求没有意见，耿民亚确实未向出售房产事宜告知章金萍。章金萍也不知道耿民亚将涉案的房产出售。一万元的补偿金是政府补偿的。被告（反诉原告）章金萍辩诉称，对原告的诉讼请求不答应，请求驳回原告的诉讼请求。并当庭提出反诉：1、判令确认杨天志与耿民亚2007年9月签订的《房产转让协议》无效；2、判令杨天志于本判决生效后一个月内将位于酒泉市肃州区龙腾路10号D区9号楼1-4-1号房屋腾退给原告；3、判令杨天志于判决生效一个月内将有关酒泉市肃州区龙腾路10号D区9号楼1-4-1号房的相关材料（房产证、土地证、缴税发票等）交付给原告；4、反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由：反诉人与耿民亚系夫妻关系。耿民亚在反诉人不知情的情况下把涉案房屋卖予原告，严重侵犯了反诉人的合法权益。反诉被告杨天志辩称，1、反诉原告的反诉请求没有事实和法律依据，法庭应当驳回其反诉，支持反诉被告的诉请，理由为：杨天志和耿民亚于2007.9签订的房产转让协议是双方的真实意思表示，签订协议时章金萍是明知的，章金萍和耿民亚是夫妻关系，而本案诉争的房屋是经济适用房，按照当时的价格，耿民亚没有低价出让该房产，当时房产的价格是由房产开发商收取的，杨天志是直接将购房款交给开发商的，不存在耿民亚低价出售房屋的事实；2、鉴于章金萍与耿民亚的夫妻关系杨天志以合理的价格取得该房产已经十年之久，章金萍从未提出异议，此事实足以证明她是知道耿民亚处分房产的事实，根据中华人民共和国民法通则意见第8、9条内容，原告的诉请是合理的，请法庭驳回章金萍的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据及事实认定如下：1、原告提交2007年9月签订的《房产转让协议书》原件一份，证明被告将涉案房屋以78080元的价格出售给原告；双方在签订合同时是知道国家政策规定的，双方约定在涉案房屋取得产权证5年后办理过户手续。被告耿民亚质证认为，真实性没有异议，证明目的不认可，协议中涉及的房产是夫妻共同共有，没有共有人的处分意思表示；涉案房屋是经济适用房，根据相关规定，5年内不得上市交易和买卖，该协议是无效的。被告章金萍质证认为，对房屋转让协议不予认可，因为我不知情也不同意。该协议是双方当事人真实意思的表示，并不违反我国法律法规的强制性规定，故对原告该组证据的真实性及证明目的予以确认。2、原告提交1、2007年9月14日销售不动产发票一张，用于证明该不动产与所争议的房屋是同一套房屋，价格也相同且该房款当时是原告缴纳，该票据也一直由原告保存；2、甘肃省契税完税证一份，用于证明在购买房屋后原告替被告交该房屋契税的事实；3、甘肃省非税收一般缴费收据一份，用于证明办理土地证所花费的费用，也是由原告缴纳，该票据也一直由原告保存。被告耿民亚质证认为，真实性没有异议，证明目的有异议，不能说明被告持有票据就证明钱是原告交的；钱是被告交的，票据是原告以各种事由从被告处要走的。被告章金萍质证认为，同意被告耿民亚的质证意见，我不知情也不同意。二被告未能就自己的主张提交相应证据，本院对原告提交的该组证据真实性及关联性予以确认。3、原告提交涉案房屋的所有权证复印件一份，证明该房屋是在2007年9月取得且交付给被告的，该房屋取得房产证的日期是2013年5月18日，根据相关法律规定：购买经济适用住房满5年，购买人可以交易，按照取得证件的时间算至今已经满5年，所以该买卖不违反法律规定。被告耿民亚质证认为，对房证真实性没有异议，恰恰证明在房证中显示房屋共有人还有被告妻子章金萍，涉案房屋并未达到原告的证明目的，该协议违反法律规定。被告章金萍质证表示，对此不知情。本院仅对原告持有该房产证的事实予以确认。4、原告提交收据一份（2008年原告领取涉案房屋钥匙的收据），证明被告将房屋卖给原告后房屋一直由原告居住的事实；票据16张，证明原告从2008年-2017年之间所居住房屋且缴纳了取暖费等相关费用的事实。被告耿民亚质证认为，真实性没有异议，对原告居住的事实也没有异议。被告章金萍质证表示对此不知情。本院对原告长期居住房屋且缴纳了取暖费等相关费用的事实予以确认。5、被告（反诉原告）章金萍提交通话录音及文字资料两份、出警说明一份，用于证明自己不知道房屋交易的事情，原告到被告家闹事。原告质证认为，录音时间的真实性没有异议，当时原告杨天志和家人到被告家里要求办理过户手续，但被告拒绝办理过户手续，又说办可以，但要十万元以上的补偿，为此双方发生纠纷，被告的录音只是自认其当时不知道，只是为了多要钱，说自己不知情我们不认可；录音里杨天志没有认可章金萍不知情耿民亚卖房子，只有章金萍一个人说当时不知道，所以录音不能认定章金萍2007年9月对耿民亚处分房产的事实不知情。被告耿民亚质证表示对此没有意见。本院对原被告曾就房屋过户发生纠纷的事实予以确认。根据以上证据及庭审情况查明以下事实：二被告系夫妻关系，原告与被告耿民亚系亲戚关系。2007年9月，原告与被告耿民亚签订《房产转让协议》一份，该协议约定：被告耿民亚将其取得的位于酒泉市肃州区龙腾路10号D区9号楼1-4-1号经济适用住房一套（含地下室）以78080元的价格出售给原告，原告一次性付清房款后取得该房产权；考虑所售的房屋是经济适用房，五年后方能办理房屋过户手续，双方约定的售房价格不受市场价格波动影响直至正式办理过户手续给原告。协议签订后，原告按约定支付了房款，被告耿民亚亦按约定将房屋交付原告，原告一直居住。后双方因房屋过户产生争执，原告起诉要求处理。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效；当事人对合同的效力可以约定附期限，附期限的合同，自期限届至时生效。本案中，原告与被告耿民亚签订的协议，属予附期限的合同，该协议考虑到经济适用房5年内不得直接上市交易的规定，约定给原告办理完过户是整个交易的完成日期，该协议内容是协议双方真实意思的表示，应属有效。况且我国关于经济适用房不得在5年内直接上市交易的规定，属管理禁止性规定，不宜直接引用评价双方当事人之间的合同效力。虽然涉案房屋系二被告的夫妻共同财产，被告耿民亚对买卖涉案房屋虽系无权处分，但法律规定，无处分权人将不动产或动产转让他人，受让人取得该不动产或动产时是善意时，并支付合理价款并依照法律规定已登记时的，买受人取得该不动产或动产所有权。从原告与被告耿民亚的交易过程看，现无证据证明这一交易存在非善意或者交易价格明显低于当时市场价格的情形，房屋所有权虽未办至原告名下，但双方已考虑到涉案房屋的特殊性对此有专门约定，故原告购买诉争房屋的行为构成善意取得。反诉原告章金萍诉称自己在长达十余年的时间内对此不知情、请求确认房屋买卖协议无效，有悖常理，缺乏证据支撑，依法不予采信。基于公平理念及社会居民生活稳定性的考虑，本院对原告的诉讼请求予以确认，对反诉原告的诉讼请求不予确认。综上所述，对原告的诉讼请求，本院予以支持；对反诉原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十六条、第五十二条、第六十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）杨天志与被告耿民亚于2007年签订的《房屋转让协议》有效；二、被告耿民亚、章金萍（反诉原告）于本判决生效后十日内协助原告杨天志办理诉争房屋过户至原告（反诉被告）杨天志名下；三、驳回反诉原告章金萍（被告）的诉讼请求。案件受理费1752元，由被告耿民亚、章金萍负担；反诉费876元，由反诉原告章金萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审 判 长 王兴国人民陪审员 杨月玲人民陪审员 张玉玲 二〇一八年十二月二十八日书 记 员 韩 玲