贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初9231号原告:毕节市三立仓储物流有限责任公司,统一社会信用代码:91520596MA６DMYWC46。住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。法定代表人:吴建安,该公司总经理。委托代理人:李帅杰,贵州衡瑞律师事务所律师。委托代理人:李正福,贵州衡瑞律师事务所律师。被告:毕节市大昌恒仓物流有限责任公司。住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。法定代表人:秦燚,该公司总经理。第三人:贵州黎华实业有限责任公司。住所地:毕节市金海湖新区梨树镇二堡村。法定代表人:陈黎,该公司总经理。委托代理人:刘军,该公司执行董事。原告毕节市三立仓储物流有限公司（以下简称三立公司）与被告毕节市大昌恒仓物流有限公司（以下简称大昌恒公司）、第三人贵州黎华实业有限公司（以下简称黎华公司）租赁合同纠纷一案,本院于2018年10月30日立案受理后,依法适用简易程序进行审理。原告三立公司法人吴建安及其委托代理人李正福、李帅杰、被告大昌恒公司法人秦燚、第三人黎华公司法人陈黎及其代理人刘军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1、请求人民法院依法判令原被告终止于2016年4月1日与2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》和2017年3月20日签订的《土地租赁合同》;2、请求人民法院依法判令从2017年9月12日起原告与第三人继续履行原被告双方于2016年4月1日与2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》和2017年3月20日签订的《土地租赁合同》;3、请求人民法院依法判令被告返还原告多支付租金1,554,469.85元。4、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由:原告公司于2016年9月12日成立,2016年4月1日,被告将原贵州神龙果生物科技有限公司内1-6号仓储出租给原告公司的筹建人吴建安经营建材城,双方签订了租赁合同,租赁期为2016年4月1日起至2021年3月30日止。2016年5月30日,被告与原告公司的筹建人吴建安、林文朴在原合同的基础上又签订了一份《仓储租赁合同》,租赁标的物未变,租期变更为2016年6月1日起至2021年5月30日止,并单独约定了1、2、3号仓库的起租时间,2016年6月27日,双方就仓储面积、单价、租金以及租金交付日期进行了约定并签订附件协议,双方还就增加了办公楼年租金13万元和7号库并约定了面积单价、租金以及租金交付日期。2017年3月20日,被告又将该仓储旁的空地(约25亩)以年租金700,000.00出租给原告新建仓库,租赁期限为2017年6月20日起至2021年6月19日止,双方签订了《土地租赁协议》。三协议签订后,原告依约向被告支付了合同约定的租金,并投入了大量的人力物力将该仓储打造成了毕节最具知名度的建材城,现已入住上百家建材厂商。原告按照租赁合同约定并交付仓储物和土地的租金后,才得知被告出租给原告的租赁物已被法院查封进行拍卖,七星关区人民法院已于2017年9月11日裁定（2013黔七执字第228-1号）将贵州神农果生物科技有限公司拥有的租赁物所在地二堡村所有资产抵债给陈黎等十三个债权人,陈黎等十三个债权人通过七星关区人民法院接受该资产并要求原告支付从2017年9月12日起的租金,原告被迫向接受人陈黎等人支付了租金。2018年1月12日,陈黎等人筹建成立贵州黎华实业有限公司,第三人贵州黎华实业有限公司收购了陈黎等十三个债权人的资产,成为租赁物的所有权人,现该租赁物产权归属于第三人。第三人接受该资产后,并向原告出示了七星关区人民法院的(2013)黔七执字第228-1号《执行裁定书》,强烈要求原告与第三人继续履行从2017年9月12日起原被告双方于2016年4月1日与2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》和2017年3月20日签订的《土地租赁合同》;原告多次向被告和第三人解释自己愿意按照原合同继续履行交纳租金义务,但原告不知租金是交付被告还是第三人,被告和第三人又达不成租金归属一致意见。原告因考虑一百多户商户利益和尊重司法机关的裁决,被迫将2017年9月12日后的租金重复支付给第三人。因此,原告多支付给被告从2017年9月12日起至2018年10月30日止1-7号库共计99.07万元,土地租金从2017年9月12日起至2018年6月19日止共计52.5万元,办公楼租金从2017年9月12日起至2018年1月1日止3.0333万元,三项租金合计1,554,496.85元,该期间租金原告已重复支付,被告应予退还。综上,基于房屋买卖不破租赁的法律规则,现租赁物所有权已发生转移,原被告已不具有继续履行合同的可能,原告的租金只能向其中一方支付,第三人作为租赁物的产权人也愿继续按原合同履行租赁合同,依照最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第二十条之规定,原告的诉求符合法律法规规定。为此,特依照《合同法》、《民诉法》等相关法律法规规定,依法向贵院起诉维护自己的合法权益。被告大昌恒仓物流公司辩称,一、答辩人与被答辩人签订的《租赁合同》是双方真实意思表示且不违反法律行政法规的禁止性规定。2、被答辩人不能请求第三人继续履行其与答辩人签订的《仓储租赁协议》及《土地租赁协议》；三、被答辩人即使按合同约定向被答辩人支付租金,并未多向答辩人多支付租金。第三人黎华公司辩称,我方合法取得该土地所有权,我方愿意继续和原告履行合同。原、被告及第三人围绕各自的诉讼主张向本院提交了证据,本院组织双方进行了质证。对于当事人均无异议的证据:原告提供的营业执照、法人身份证及证明、情况说明、三份仓储合同、仓储租赁附议、2013黔七执字第228-1号裁定书、2016-2017年原告向被告缴纳的租金收据、收条、转账凭证和原告向第三人支付的租金收款收据及第三人黎华公司提供的营业执照、不动产权证书、国有建设用地使用权出让合同、成交确认书、2013黔七执字第228-1号裁定书、2013黔七执字第228-2号协助执行通知书和债权转让协议,本院予以确认,并在卷作证。对于双方有异议的证据,本院认定如下:1、原告提交第四组证据:2017-2018年度1-3号库、土地、办公楼租金收据、收条、转账凭证,证明原告2017年提前支付被告1号库租金495,750.00元、2号库租金194,400.00元、3号库租金356,400.00元、办公楼租金130,000.00元,被告收到租金后向原告出具了收款收据。2017-2018年度1-3号库房、土地、办公楼租金原告已经向被告支付完毕。被告认为这些租金里面有部分是2016年的,有的部分租金是超出来的,超出来的部分我认可,1号库是第三人公司一个股东的,是我从这个公司的股东处租过来的。第三人称不清楚。经审查,结合原、被告间签订的合同,该证据能够与合同相互印证达到原告证明目的,本院予以采信。2、被告提供的1号证据:资产评估报告,证明贵州神农果生物科技有限公司的资产情况。原告对该证据三性均持异议,认为达不到被告方的证明目的。第三人只认可第一页和第三页,其他的不认可。经审查,该评估报告仅有第一页和第三页且被告未提供原件予以核对,故对该证据的证明目的不予采信。3、被告提供2号证据:被告与贵州神农果生物科技有限公司签订的租赁合同,证明该合同合法有效。原告对该合同的真实性无异议,但认为该合同不能对抗该租赁物的权利义务,2017年9月11日该权利义务已经转移至第三人。第三人称不清楚。经审查,结合被告提供的判决书,能够证明该合同有效,对被告的证明目的予以采信。4、原告提供3号证据:协议、电汇凭证、领款单和青苗赔补详表,证明被告租用涉案场地后,支付了相应的青苗赔偿款和土地赔偿款。原告对该证据的三性均持异议,且认为与本案无关。第三人对该证据不认可,因为贵州神农果生物科技有限公司是挂牌取得的,不存在青苗赔偿。经审查,结合被告提供的其他证据,该证据能够证明被告租用涉案土地后替贵州神农果生物科技有限公司支付了青苗赔偿费和土地赔偿款的事实,对被告的证明目的,予以采信。5、原告提供4号证据:收据。证明被告对涉案土地的进行了资金投入。原告对该证据三性均持异议,收据的经办人是贵州神农果生物科技有限公司原聘用人员,与本案第三人无关。第三人的意见与原告一致。经审查,结合被告提交的其他证据,能够证明被告对涉案土地进行了投入,对被告的证明目的予以采信。6、被告提供5号证据:工程结算单、工程竣工确认单、工程结算单、收据、工程承包合同、仓库维修合同、加工制作合同、线路迁改施工合同,证明被告对涉案土地的投入情况。原告认为除了对原告方代支付的2016年8月15日原告方股东林文朴的这笔租赁费无意见外,对其余证据的真实性及关联性均持异议。第三人称不清楚。经审查,结合被告提供的其他证据,能够证明被告在租赁涉案土地后,对其进行了投入,对被告的证明目的,予以采信。7、被告提供6号证据:判决书2份,证明被告与贵州神农果生物科技有限公司签订的合同合法有效。原告对判决的真实性无异议,但认为达不到原告的证明目的,涉案标的在租赁之前多次被查封,贵州神农果生物科技有限公司无权出租。第三人的意见与原告一致。经审查,该判决为我院和毕节市中级人民法院分别作出的,毕节市中级人民法院作出的终审判决明确指出,被告与贵州神农果生物科技有限公司签订的合同有效,属于“买卖不破租赁”的例外情形,故对被告的证明目的部分采信。8、被告提供7号证据:光盘一张,证明被告收土地的资料。原告和第三人均认为该证据与本案无关。经审查,该光盘内容为涉案土地的图片情况,结合被告提交的其他证据,能够证明被告经营涉案土地的相关情况,对被告的证明目的予以采信。9、第三人提供5号证据:公告,证明原贵州神农果生物科技有限公司以外的物品已经全部搬迁出去了。原告对该证据无异议。被告对公告无异议,但认为被告方的东西还在涉案仓库内,故达不到其证明目的。经审查,该证据为我院作出的公告,该公告内容明确了在限定时间内,我院要求涉案土地的承租人将原贵州神农果生物科技有限公司以外的物品拆除,但不能证明原神农果生物科技有限公司以外的物品均已搬迁出去了,故该证据不能达到第三人的证明目的。10、第三人提供6号证据:债权转让协议,证明第三人取得涉案土地的合法性。原告对该证据无异议。被告认为不清楚。结合原告提供的其他证据,能与该证据相互印证,达到该证据的证明目的,本院予以采信。结合原、被告及第三人的陈述和对三方提供证据的分析认定,本院查明事实如下:贵州神农果生物科技有限公司在毕节市梨树镇××村××路左边有工业用地69012平方米,该公司在其上修建魔芋精加工工厂等附属设施及生产设备。2012年以后,该公司因债务纠纷,先后被成都铁路运输中级法院（2012）成铁中执保字第29号《执行裁定书》,以及毕节市七星关区人民法院（2013）黔七执字第228号《执行裁定书》、（2013）黔民商初字第84号《民事裁定书》、（2014）黔七民初字第2746-1号《民事裁定书》查封了所有资产（含土地、地面建筑物、地上工程建筑物、机械设备等）。2015年11月13日,被告与贵州神农果生物科技有限公司签订《房屋租赁合同》,约定贵州神农果生物科技有限公司将前述财产中的厂房、职工宿舍楼、空地出租给被告作仓储用。后,原告与被告分别于2016年4月1日、2016年5月30日签订两份《仓储租赁合同》,于2016年6月27日签订《仓储租赁附议》,于2017年3月20日签订《土地租赁合同》及附件,约定了以下内容:1.原告从被告处租赁涉案1-7号库房作为仓储使用；2.原告从被告处租赁办公楼及过道；3.原告从被告处租赁贵州神农果生物科技有限公司园区后的空地（约25亩）；4.双方约定了上述用地的使用时间和租金交付时间。原告依约向被告交付了租金。2017年9月11日,七星关区人民法院以（2013）黔七执字第228-1号《执行裁定书》裁定将贵州神农果生物科技有限公司所有财产以5000万元以物抵债给相关的十三个债权人。后该十三个债权人将其获得债权转让给本案的第三人黎华公司。原告从2017年9月11日起直接依据其与被告签订的合同内容向第三人黎华公司支付租金。因原告交与被告的部分租金与原告交付给第三人的租金重合,故原告要求被告退还其多收取的租金,双方协商多次未果,原告诉至法院。本院认为,本案为租赁合同纠纷,应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。本案中的第三人贵州黎华实业有限公司因我院在执行程序中以以物抵债的方式合法获得了涉案租赁物的所有权,其与原告毕节市三立仓储物流有限公司继续履行原告毕节市三立仓储物流有限公司与被告毕节市大昌恒仓物流有限公司签订的两份《仓储租赁合同》和《土地租赁合同》系第三人贵州黎华实业有限公司与原告毕节市三立仓储物流有限公司意思自治的表现,本院予以确认。毕节市中级人民法院的（2018）黔05民终2152号民事判决书虽然确认被告毕节市大昌恒仓物流有限公司与贵州神农果生物科技有限公司的租赁合同有效,但在判决主文中明确了:“被告与贵州神农果生物科技有限公司签订的租赁合同属于‘买卖不破租赁’的例外情形……”,原告与被告签订的两份《仓储租赁合同》和《土地租赁合同》因我院的执行行为,致使合同无法继续履行,因此对于原告毕节市三立仓储物流有限公司的第一项诉讼请求,本院予以支持。对于被告毕节市大昌恒仓物流有限公司基于与贵州神农果生物科技有限公司签订的租赁合同,对涉案仓库和土地进行的投资造成的损失,根据合同的相对性,应当由被告向贵州神农果生物科技有限公司另行主张。对于原告的第三项诉讼请求主张被告退还原告多收取的租金,本院予以支持,被告毕节市大昌恒仓物流有限公司应当将2017年9月11日（不包含2017年9月11日）之后的租金退还给本案的原告毕节市三立仓储物流有限公司。综上,结合原、被告的证据,被告应当退还给原告的租金为:1、1号仓库,原告已经支付被告租金459,750.00元（期限为2017年8月31日至2018年8月30日）,被告应当退还原告租金444,634.93元（459,750.00元/年÷365天×353天）。2、2号仓库,原告已经支付被告租金194,400.00元（期限为2017年6月12日至2018年6月11日）,被告应当退还原告租金145,400.55元（194,400.00元/年÷365天×273天）。3、3号仓库,原告已经支付被告租金356,400.00元（期限为2017年6月10日至2018年6月9日）,被告应当退还原告租金264,614.79元（356,400.00元/年÷365天×271天）。4、4号库,原告已经支付被告租金174,150.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金22,901.92元（174,150.00元/年÷365天×48天）。5、5号库,原告已经支付被告租金129,600.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金17,043.29元（129,600.00元/年÷365天×48天）。6、5号库过道,原告已经支付被告租金64,244.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金8,448.53元（64,244.00元/年÷365天×48天）。7、6号库,原告已经支付被告租金129,600.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金17,043.29元（129,600.00元/年÷365天×48天）。8、7号库,原告已经支付被告租金471,240.00元（期限为2016年10月30日至2017年10月29日）,被告应当退还原告租金61,971.29元（471,240.00元/年÷365天×48天）。9、空地租赁费,原告已支付被告租金700,000.00元（期限为2017年6月20日至2018年6月19日）,被告应当退还原告租金536,986.30元（700,000.00元/年÷365×280天）。10。办公楼二层租金,原告已经支付被告租金130,000.00元（期限为2017年1月1日至2017年12月31日）,被告应当退还原告租金39,534.25元（130,000元/年÷365×111天）。上述1-10项目应当退回金额总计1,558,579.14元。原告仅诉请返还1,554,496.85元,本院从其所愿。综上,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:一、终止原告毕节市三立仓储物流有限公司与被告毕节市大昌恒仓物流有限公司于2016年4月1日和2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》及2017年3月20日签订的《土地租赁合同》。二、确认原告毕节市三里仓储物流有限公司与第三人贵州黎华实业有限公司继续履行原、被告双方于2016年4月1日和2016年5月30日签订的两份《仓储租赁合同》及2017年3月20日签订的《土地租赁合同》。三、被告毕节市大昌恒仓储物流有限公司于本判决生效之日十日内返还原告毕节市三立仓储物流有限公司多支付的租金总计1,554,496.85元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,398.00元（已按简易程序减半收取）,由被告毕节市大昌恒仓物流有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或代表的人数提出副本,上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴春艳二〇一八年十二月十三日书记员  周娜娜