贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终7070号上诉人（原审原告）：刘秀，女，1974年10月10日出生，汉族，四川省盐亭县人。委托诉讼代理人：刘祥伟，男,1977年6月22日出生,汉族,四川省盐亭县人。委托诉讼代理人：勾宗珍，绵阳市盐亭县云溪法律服务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：余宗方，男，1974年10月1日出生，汉族，贵州省遵义市红花岗区人。被上诉人（原审被告）：王训强，男，1972年10月30日出生，汉族，贵州省贵阳市南明区人。委托诉讼代理人：王芳，新蒲新区虾子法律服务所法律工作者。上诉人刘秀因与被上诉人余宗方、王训强返还原物纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2018）黔0302民初7146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘秀委托诉讼代理人刘祥伟、勾宗珍，被上诉人余宗方，被上诉人王训强委托诉讼代理人王芳到庭接受询问，本案现已审理终结。刘秀上诉请求：1.撤销遵义市红花岗区人民法院（2018)黔0302民初7146号民事判决，改判支持上诉人一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人给财政所交了31万元基盘款，而且向余宗方付清了购房款582000元。上诉人与余宗方之间的房屋买卖合同合法有效，且一审已对此作出认定。余宗方与王训强签订的《租房合同》属恶意串通伪造的合同，自始无效，不受法律保护。2.一审以未办理房屋产权证为由，否认房屋买卖的事实和产权归上诉人所有错误。虽然拍卖时的名字不是上诉人刘秀，但余宗方取得拍卖基盘后，自愿转让给上诉人所有，且经过当地政府同意，余宗方和刘秀一同前往政府，当着政府工作人员的面，由余宗方亲笔在原基盘使用权协议上签名同意变更为刘秀，而且在房屋宗地图上签字同意。上诉人有政府出具的书面证明和协议上余宗方的签名为凭。案涉房屋所在金钟小镇的所有房屋都还没有房屋产权登记证，是政府统一办理。房屋产权登记仅仅是一个程序，没有登记不影响上诉人与余宗方房屋买卖的事实，更不影响基盘和房屋买卖的合法性。3.本案不适用“买卖不破租赁”原则，因为房屋买卖在前，租赁在后。已经出售给他人的房产，原房主无权再去租赁给他人。案涉租赁协议违法无效，真实性无法确定。案涉租房合同从纸张的颜色和字迹，明显是为了应诉临时制作的，根本不是2014年8月5日形成的，即使是2014年8月5日签订的，也是自始无效。余宗方在2014年5月30日前就已经把争议房屋转让出售给了上诉人，余宗方在近3个月后的2014年8月5日，才又把已经出售给刘秀的房产租赁给王训强，违反诚信原则和法律规定。王训强系余宗方妻哥，2014年至2017年案涉房屋系他人使用，王训强2017年才装修经营，以上事实可以证明案涉租赁合同系虚假合同；王训强明知案涉房屋已经出售给上诉人，一审认定王训强对房屋买卖不知情于法无据。4.二被上诉人恶意串通，强占上诉人的房屋，并实施装修使用的行为构成侵权。5.一审审理程序违法。王训强与余宗方存在共同侵权行为，应承担连带侵权责任，一审将余宗方列为第三人错误，应将余宗方列为本案共同被告，并判决王训强与余宗方承担连带侵权责任。上诉人一审申请鉴定，一审以鉴定条件不具备驳回上诉人鉴定申请程序违法；另外，一审采信案涉租赁合同错误。余宗方辩称，我与上诉人买卖房屋是事实，但我没有收到购房款才将房屋出租给王训强，上诉人无权请求我归还房屋。王训强辩称，争议房屋系村集体修建的房屋，上诉人户籍在四川，余宗方主张没有收到上诉人的购房款，因此，上诉人与余宗方的房屋买卖不合法且没有实际履行。上诉人主张我与余宗方签订的租赁合同系恶意串通没有依据。上诉人对争议房屋并无产权，我有权向余宗方承租该房屋，一审在本案中适用买卖不破租赁原则并无不当。上诉人如认为权利遭受侵害可以向余宗方主张权利，综上，请求驳回上诉，维持原判。刘秀向一审法院起诉请求：1.要求王训强立即归还房屋及房屋使用权，拆除房屋内的全部装修材料，运走全部垃圾，并不得损害房屋；2.赔偿损失13万元，含王训强占用房屋的不当得利10万元；3.诉讼费由王训强承担。一审法院认定事实：2014年1月22日，新舟镇金钟村委会通过公开竞拍将金钟村特色集镇规划区内路1-21号宗地（面积130㎡，临街8.125m×进深16m）的集体建设用地使用权确定给余宗方使用，并签订了集体建设用地使用权使用协议。2014年5月30日，余宗方向刘秀出具证明，明确自愿将21号房屋过户在刘秀名下，所有款项全部付清，共计582000元，房屋所有权归刘秀所有。2014年8月18日，刘秀与余宗方经新舟镇金钟村委会同意，以上集体建设用地使用权受让方变更为刘秀并进行了更改。2015年1月21日，刘秀向新舟镇财政所农村三资代管中心交纳了21号特色集镇基盘款31万元。另查明，2014年8月5日，余宗方将金钟村特色集镇规划区内路1-21号宗地（面积130㎡，临街8.125m×进深16m）的集体建设用地上的门面租赁给王训强，明确面积390㎡，租期12年即自2014年8月5日至2026年8月4日，每月租金1500元等。2017年上半年，王训强装修租赁房屋用于经营足浴，并于2017年9月15日办理了营业执照，名称为遵义市新蒲新区新舟镇艺达足浴店，类型为个体工商户。诉讼中，刘秀申请对王训强提供的2014年8月5日王训强与余宗方签订的租房合同笔迹形成时间进行司法鉴定，同时，王训强也申请对刘秀提供的2014年5月30日余宗方出具的证明的笔迹形成时间进行司法鉴定，因鉴定条件不具备且已追加余宗方为本案第三人，故对双方的鉴定申请予以退回。一审法院认为：刘秀向余宗方付清新舟镇金钟村特色集镇规划区内路1-21号宗地的房屋款582000元，有余宗方出具的证明为凭，应予确认。虽刘秀还向新舟镇财政所农村三资代管中心交纳了特色集镇基盘款31万元，但刘秀所购房屋的产权证并未颁发，故刘秀是否系最终的房屋产权人尚未确定。另在刘秀与余宗方就集体建设用地使用权受让方未变更前，余宗方将争议房屋租赁给王训强，且王训强于2017年装修房屋并办理了经营足浴店的营业执照，可见，即使刘秀与余宗方之间的房屋买卖是事实，而对王训强而言并不知情，且王训强在装修房屋经营足疗店过程中也未有他人加以干涉，根据买卖不破租赁的原则，刘秀主张王训强返还房屋及赔偿损失，不予支持。至于余宗方出租房屋给刘秀造成的损失，双方可协商处理或另案诉讼。综上所述，为维护正常的社会秩序，保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回刘秀的诉讼请求。案件受理费已减半收取计305元，由刘秀负担。二审期间，刘秀向上诉人提交银行转账凭据6页，转账金额118万元，证明已将余宗方付清购房款的事实。余宗方质证对真实性无异议，认可收到打款凭据上的款项，但认为转账凭据上的款项并非购房款而是借款，且借款已经归还。王训强质证对真实性无异议，对关联性有异议，认为上述转账凭据不能达到上诉人的证明目的。余宗方二审向本院提交银行转账凭据27页，证明刘秀二审提交的转款凭证证明的款项系刘秀出借给余宗方的借款，自己的上述转款凭证证明借款已还清，刘秀通过银行向自己转账并非支付购房款。王训强质证意见为由人民法院依法认定。刘秀与余宗方二审提供的转款凭证，均加盖银行印章，本院对真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。二审另查明，王训强二审自认，其从2014年承租案涉房屋后转租给案外人，2017年开始自己经营前，由案外人直接向余宗方支付租金，在2017年自己经营后目前支付了一年的租金，案涉《租房合同》约定的租金支付方式为一年一付。本院认为，虽然余宗方二审期间仍否认收到刘秀支付的购房款，但余宗方出具《证明》表明刘秀已经付清购房款，余宗方未对一审判决认定相关事实提出上诉，本院对刘秀是否向余宗方付清购房款不再审查。本案二审的争议焦点为：1.一审审理程序是否违法；2.余宗方与王训强签订的《租房合同》效力如何认定，刘秀是否有权请求王训强返还诉争房屋并赔偿损失。关于第一个争议焦点，因刘秀一审诉讼请求系针对王训强提出，并未针对余宗方，一审追加余宗方参与诉讼系为进一步查明案件事实，一审将余宗方列为第三人参与诉讼并未违反法定程序。关于鉴定问题，一审未对案涉《租房合同》形成时间进行鉴定并非不予受理，而是受理后不具备鉴定条件而不予鉴定，对此，一审对鉴定问题的处理并不存在程序违法。因此，刘秀上诉主张一审程序违法的上诉理由不能成立。关于第二个争议焦点，余宗方受让新舟镇金钟村委会的集体建设用地使用权用于修建诉争房屋，自愿将该房屋转让给刘秀，该转让行为系双方真实意思表示，余宗方与刘秀的房屋转让行为得到新舟镇金钟村委会及金钟小镇开发建设指挥部认可，双方之间的房屋买卖合同应属有效合同，本院对王训强辩解余宗方与刘秀的房屋转让行为无效的意见不予采信。关于余宗方与王训强签订的《租房合同》效力问题，刘秀主张余宗方与王训强签订的《租房合同》系恶意串通签订的合同，但并无证据予以证明，本院对刘秀的该主张不予支持。案涉《租房合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，应属有效合同。该《租房合同》签订时间为2014年8月5日，刘秀主张其与余宗方的房屋买卖合同关系应以余宗方出具的《证明》的落款时间即2014年5月30日为准。本院认为，根据刘秀提供的《新浦新区金钟村特色集镇集体建设用地使用权使用协议》及金钟小镇开发建设指挥部出具的《证明》载明内容，刘秀与余宗方对诉争房屋相关权益的转让时间均为2014年8月18日，结合刘秀提起本案诉讼时在向一审法院提交的起诉状中自认购买诉争房屋的时间为2014年8月份，因此，刘秀上诉主张受让案涉房屋的时间应以余宗方出具的《证明》落款时间2014年5月30日为准的理由不能成立。因此，余宗方与王训强签订《租房合同》的时间应在刘秀受让诉争房屋之前，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，王训强作为诉争房屋的承租人，有权继续承租该房屋，刘秀无权请求王训强返还房屋。因王训强通过合法的租赁行为使用诉争房屋不构成侵权，刘秀请求王训强赔偿损失的理由亦不能成立。虽然诉争房屋尚未办理产权证书，但刘秀享有房屋买受人的合同权利，在刘秀履行了购房款支付义务的情况下，有权自购买之日起请求承租人王训强将租金支付给自己，刘秀可以对此另案主张权利。综上所述，刘秀的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费610元，由刘秀负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  任建毅审判员  付甫金二〇一八年十二月二十六日法官助理杨恩高书记员周玲玲