成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初4853号 原告：蒲吉霞，女，1981年11月14日出生，羌族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：张志宇，四川发现律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周永勇，四川发现律师事务所律师。 被告：郑芬，女，1973年4月22日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：王灵波（系郑芬的外甥），男，1989年10月25日出生，汉族，住成都市高新区。 被告：何立清，男，1972年4月9日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：黎永红，四川泰常律师事务所律师。 被告：郑玉莲，女，1968年5月14日出生，汉族，住四川省渠县。 原告蒲吉霞诉被告郑芬、何立清、郑玉莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年10月14日立案，于2017年10月10日作出(2016)川0104民初8151号民事判决，判决驳回原告蒲吉霞的全部诉讼请求。原告蒲吉霞不服该判决，向成都市中级人民法院提起上诉。成都市中级人民法院于2018年5月2日以“一审法院认定事实不清，影响案件审理结果”为由，裁定撤销本院(2016)川0104民初8151号民事判决，发回本院重审。本院遂依法另行组成合议庭，并进行了公开开庭审理。原告蒲吉霞及其委托诉讼代理人张志宇、周永勇，被告郑芬及其委托诉讼代理人王灵波，被告何立清的委托诉讼代理人黎永红及被告郑玉莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒲吉霞向本院提出诉讼请求：1.郑芬、何立清继续履行《房地产买卖及居间合同》及附件，将郑芬、何立清名下位于成都市锦江区东大街上东大街段房屋（权）过户到蒲吉霞名下；2.郑芬、何立清、郑玉莲向蒲吉霞支付迟延履约的违约金（按照总房价每日千分之一的标准，自2016年10月8日起计至房屋过户递件成功之日止，截止2016年10月27日违约金暂计11400元）；3.郑芬、何立清、郑玉莲承担本案案件受理费、保全费用。事实和理由：2016年8月2日，蒲吉霞通过经纪方满堂红（成都）置业有限公司与郑芬、何立清委托的郑玉莲签订了《房地产买卖及居间合同》及附件，并于8月9日签订《补充协议》，约定：蒲吉霞购买郑芬、何立清名下位于成都市锦江区东大街上东大街段房屋，总房价57万元；蒲吉霞向郑芬、何立清支付定金7万元，郑芬、何立清应在该房注销抵押登记后5个工作日内办理房屋过户递件手续，房价余款由蒲吉霞在过户递件成功后取新产权证之前支付。合同签订后，蒲吉霞先后于8月2日、8月9日支付购房定金7万元，后经纪方在成都市城乡房产管理局网站查询得知，郑芬、何立清已于2016年9月23日办理了案涉房屋注销抵押登记。但经蒲吉霞多次催促，郑芬、何立清至今未与蒲吉霞到房屋登记机关办理房屋过户递件手续。蒲吉霞认为，尽管合同上“何立清”的签名不是其本人所签，但不能就此认定何立清对出售房屋不知情、合同无效。蒲吉霞有理由相信郑芬、何立清出售房屋系其夫妻双方共同意思表示，郑玉莲有权代表其出售房屋，合同对何立清具有约束力。即便郑玉莲无代理权且何立清对在签订合同时并不知情，但在蒲吉霞支付了2万元定金后，何立清又收取了蒲吉霞银行转入的5万元定金，而且郑芬、何立清提前清偿了房贷并办理抵押注销登记，郑芬、何立清上述行为表明其已经依约履行了合同约定，应视为何立清对合同的追认。合同不存在无效或解除的情形，应当依约继续履行，并由郑芬、何立清、郑玉莲承担逾期违约金。 郑芬辩称，虽然其签署了案涉《房地产买卖及居间合同》及附件，但案涉房屋系共有产权，其在签署《房地产买卖及居间合同》及附件时并未征得共有人何立清的同意。何立清知道买卖房屋事宜后，表示不同意出售房屋。 何立清辩称，从案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的签订过程及蒲吉霞提供的证据看，无法证明何立清知晓售卖房屋的事宜及授权郑玉莲售卖房屋，也无法证明何立清事后对合同进行了追认，因此案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》对何立清不发生效力。因何立清并不认可其与蒲吉霞之间存在合同关系，故何立清清偿贷款及注销抵押登记的行为不能视为系其对合同的追认及履行合同义务。虽然何立清、郑芬用于清偿银行贷款的款项中包含了蒲吉霞向何立清的银行账户转入的5万元，但不能据此认定何立清对合同进行了追认，因为并无证据证明该5万元系何立清要求支付的购房款，该5万元的收款收据也是由郑玉莲出具，与何立清无关，何立清也不知道该5万元系蒲吉霞支付的购房定金。蒲吉霞在签订合同时未尽到必要的审慎义务，应当为合同无效承担相应的后果。本案中，郑芬要求解除合同系因何立清发现郑芬私自卖房后坚决不同意，并非因为房屋涨价。如果法院支持蒲吉霞的诉讼请求，将会造成极大的不公平。因蒲吉霞主张的违约金标准过高，若何立清的抗辩理由不成立，请求法院对违约金进行调减。 被告郑玉莲辩称，蒲吉霞要求继续履行合同，将房屋过户给蒲吉霞，无任何依据。2017年7月份，其妹妹郑芬让其代为出售案涉房屋，故其与蒲吉霞签订了案涉合同，后又签订了补充协议。2016年9月份时，何立清知道卖房事宜后表示不同意，郑芬也向其表示不再卖房；当其向蒲吉霞表示解除合同并退还定金和支付几万元补偿金时，蒲吉霞坚持继续购买案涉房屋。另外，其与蒲吉霞签订合同时，仅向蒲吉霞出示了其自己的身份证，并没有出示郑芬、何立清的身份证原件，也没有出示何立清、郑芬的委托书。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院结合各方质证意见认定如下：蒲吉霞提交的蒲吉霞及郑芬、何立清、郑玉莲的身份信息，2016年8月2日的《保证函》，《房地产买卖及居间合同》及附件，《补充协议》，2016年8月2日和2016年8月9日的收款证明、建设银行转款凭证证明、何立清银行卡交易流水，个人贷款贷后变更业务申请审批表、房地产抵押权注销登记申请书及何立清提交的《房地产买卖及居间合同》及附件、二手房买卖须知，司法鉴定意见书，房屋产权证书，何立清的银行流水等证据材料的来源合法，内容客观真实，且与本案具有关联性，合议庭予以采信，作为本案证据；何立清提交的何立清的出院证明书，达州火车站出具的证明，接处警登记表等证据材料与本案事实不具有直接关联性，均不作为本案证据。 依据上述有效证据及当事人的陈述，本院认定事实如下： 郑芬、何立清系夫妻关系。2013年6月21日，郑芬、何立清通过存量房买卖取得成都市锦江区东大街上东大街段房屋的所有权。后该房屋设置抵押，抵押权人为成都银行股份有限公司华兴支行。 2016年8月2日，郑玉莲作为保证人出具《保证函》，内容为：本人是成都市锦江区东大街上东大街段号物业业主的姐姐，本人保证收到该物业产权人郑芬、何立清的授权委托，将上述物业出售给蒲吉霞，以及有权收取买方交来的定金2万元；本人保证已拥有处理上述事项的合法委托权限，并能完整及时转交上述款项予业主；如发现本人有无权代理、超越代理权、滥用代理权行为的，或并未如实将上述款项转交业主的，本人应当即时退还所有已收款项并按照定金数额赔偿买方，同时还应向经纪方赔付买卖双方居间服务费总和的损失；本人向买方、经纪方出示之资料原件有：业主身份证及房屋所有权证、国土证、结婚证。该《保证函》下方还载明：“本人知悉上述情况，本人及经纪方已对代理人出示的相关证件作必要的审查。本人愿意购买该物业，若因代理人属无权代理，由此给本人造成的损失，本人将向代理人追究责任。”蒲吉霞在此内容下方“买方人”处签名。同日，郑玉莲出具收款证明，载明：本人郑玉莲是位于成都市锦江区东大街上东大街段2号1栋10层23号物业之合法产权人/业主的合法代理人，现收到客户蒲吉霞交来购买该物业之定金2万元。 蒲吉霞、何立清在本案审理中各提交了一份落款时间为2016年8月2日的《房地产买卖及居间合同》及附件，均载明：卖方郑芬、何立清，买方蒲吉霞；上述物业总价57万元，定金2万元买方须在2016年8月2日支付给卖方；卖方应在签订本合同后3个工作日内申请办理注销抵押登记（含提前还贷）手续；双方应于注销抵押登记完成后5个工作日内备齐该物业产权交易所需资料到房屋登记机关办理申请递件手续，房价余款55万元，买方应于过户递件成功后、取新产权证之前一次性支付给卖方。并约定：因买方或卖方违反合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或拒不办理或与其办理按揭申请，注销抵押登记、过户、迁出户口等买卖相关手续，买方逾期支付房款、卖方逾期交房或结清物业相关费用等违约行为的，则：逾期未超过十个工作日的，违约方每日按总房价千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过十个工作日仍未履行的，但守约方同意继续履行合同的，守约方有权要求违约方每日按总房价的千分之一支付违约金，至违约方履行合同义务之日止。 在蒲吉霞提交的上述合同中，“卖方”处签署“郑芬、何立清”，下方“代理人”处签署“郑玉莲代”；郑芬提交的上述合同，除“卖方”处无“郑芬、何立清”的签名外，其余内容与蒲吉霞提交的合同一致。庭审中，蒲吉霞称：上述合同签订时郑芬、何立清并未到场，由郑玉莲作为代理人代为签订，其提交的该份合同由中介方留存，“卖方”处签署的“郑芬、何立清”系由郑芬事后补签。郑芬对蒲吉霞提交的合同及附件上“卖方”处“郑芬”签名的真实性予以认可，并称“何立清”的签名系由其代签。 在本案的原审一审中，因何立清对蒲吉霞提交的合同及附件上“卖方”处“何立清”签名的真实性不予认可并申请鉴定，本院依法委托成都蓉城司法鉴定中心进行鉴定。成都蓉城司法鉴定中心于2017年5月18日作出成蓉（2017）文鉴字第94号文痕检鉴定意见书，鉴定意见为：上述合同及附件上“卖方”处“何立清”的签名均不是何立清本人所写。此次鉴定产生鉴定费5000元。 2016年8月9日，郑玉莲与蒲吉霞签订《补充协议》，载明：甲方（卖方）郑芬、何立清，乙方（买方）蒲吉霞；买方于2016年8月9日追加定金5万元给卖方，卖方承诺于2016年8月10日扣款；本协议与此前签订的《房地产买卖及居间合同》不一致的，以本协议为准。郑玉莲、蒲吉霞分别在甲方、乙方处签名。当日，蒲吉霞向何立清名下卡号为62×××99的银行账户转入5万元；郑玉莲向蒲吉霞出具相应的收款证明，载明：本人何立清是位于成都市锦江区东大街上东大街段物业之合法产权人/业主的合法代理人，现收到客户蒲吉霞交来购买该物业之定金5万元；并书写“此款为银行卡转账，由客户转至何立清成都银行卡上，卡号为62×××99”。收款人签名为“郑玉莲代何立清”。 查明，2016年7月18日，郑芬、何立清用前述银行账户（卡号为62×××99）偿还了案涉房屋按揭贷款200000元。2016年8月8日，郑芬、何立清向成都银行股份有限公司华兴支行提交《个人贷款贷后变更业务申请审批表》，申请提前还清按揭贷款本息。2016年9月9日，成都银行股份有限公司华兴支行审查同意了郑芬、何立清提前还款的申请；同日，成都银行股份有限公司华兴支行从何立清的前述银行账户扣划64067.91元。2016年9月23日，成都银行华兴支行申请案涉房屋抵押权注销登记且抵押权已经注销。 另查明，何立清的前述银行账户在2016年8月8日的余额为18343.72元；蒲吉霞于2016年8月9日向该账户转入50000元后，该账户的余额为68343.72元；蒲吉霞转入该笔款后，截止2016年9月9日即成都银行股份有限公司华兴支行从该账户扣划64067.91元之时，该账户未收入任何款项。 本案诉讼过程中，蒲吉霞向本院提交书面意见表示若法院判决支持继续履行案涉合同，其有足够的资金并愿意按照合同约定或判决要求支付购房尾款500000元。 本案的争议焦点主要在于：案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》对郑芬、何立清是否均具有约束力；蒲吉霞要求郑芬、何立清配合办理案涉房屋的产权变更登记并要求郑芬、何立清、郑玉莲承担违约责任的主张是否应予支持。对此，合议庭认定如下： 第一，关于案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》对郑芬、何立清是否均具有约束力的问题。对此合议庭认为，郑玉莲在签订案涉《房地产买卖及居间合同》时向居间人及买受人提供了案涉房屋所有权证、国土使用权证及郑芬和何立清的身份证、结婚证等原件，并出具《保证函》保证其具有代为出售案涉房屋的代理权，蒲吉霞作为买受人据此有理由相信郑玉莲有权代表郑芬、何立清出售案涉房屋并收取房款。即使郑玉莲向蒲吉霞出售案涉房屋事先未获得何立清、郑芬的授权，但是郑芬事后在合同上签名并代何立清签名的行为应视为其对郑玉莲代其签订《房地产买卖及居间合同》的行为进行了追认；并且，郑芬、何立清于2016年8月8日向贷款银行申请提前还清按揭贷款，次日郑玉莲就与蒲吉霞签订《补充协议》并约定蒲吉霞将追加的定金支付至何立清的按揭贷款还款账户，此后郑芬、何立清将蒲吉霞追加支付的定金用于偿还按揭贷款，据此足以认定何立清、郑芬均知晓郑玉莲代其出售案涉房屋的事宜。根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意”之规定，何立清、郑芬的前述行为应视为郑芬对郑玉莲代其签订《补充协议》的行为进行追认，也应视为何立清对郑芬代其签订《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的行为进行追认。因此，郑玉莲在本案中的代理行为有效，其行为后果应归属于委托人，即案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》对郑芬、何立清均具有约束力。 第二，关于蒲吉霞要求郑芬、何立清协助办理案涉房屋的产权变更登记的主张是否应予支持。根据前述认定，案涉《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》对郑芬、何立清均具有约束力，且未违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照约定履行各自的合同义务。根据《房地产买卖及居间合同》的约定，双方应于注销抵押登记完成后5个工作日内备齐该物业产权交易所需资料到房屋登记机关办理申请递件手续。根据庭审查明，案涉房屋的按揭贷款已于2016年9月9日还清，成都银行华兴支行已于2016年9月23日申请注销案涉房屋抵押权登记，即此时案涉房屋的产权转移登记条件已经成就，合同约定的产权转移登记的履行期限已于2016年9月28日届满，但截止目前案涉房屋产权仍登记在何立清、郑芬名下，故蒲吉霞要求何立清、郑芬继续履行《房地产买卖及居间合同》及附件并协助办理案涉房屋产权转移登记的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应予支持。另根据合同约定，蒲吉霞应于过户递件成功后、取新产权证之前将剩余房款一次性支付给郑芬、何立清。而蒲吉霞在本案中也明确表示同意按照合同约定或判决要求支付剩余购房款，虽然郑芬、何立清以案涉合同未发生效力作为履行抗辩，未就支付剩余购房款提起反诉请求，但为了减少讼累，以保障双方的利益不受到损害，蒲吉霞应在房屋产权转移手续办理成功当日向郑芬、何立清支付剩余购房款500000元，对此合议庭在本案中一并处理。 第三，关于蒲吉霞要求郑芬、何立清、郑玉莲按照合同约定支付从2016年10月8日起的迟延履约违约金的诉讼请求。对此合议庭认为，合同约定的案涉房屋产权转移登记条件已于2016年9月23日成就，且履行期限已于2016年9月28日届满，但截止目前案涉房屋产权仍登记在何立清、郑芬名下，逾期已超过10日，郑芬、何立清已构成违约，依约应当承担相应的违约责任，向蒲吉霞支付相应的迟延履约违约金。关于蒲吉霞主张的迟延履约的违约金标准，虽然案涉合同对此进行了约定，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定并结合本案的实际情况，合议庭已经认定郑芬、何立清应当继续履行合同，将案涉房屋的产权转移登记至蒲吉霞名下，蒲吉霞购买房屋的合同目的已实现，蒲吉霞也未提供证据证明郑芬、何立清逾期履行合同的行为给其造成的具体损失，且何立清在本案中对蒲吉霞主张的违约金提出抗辩并请求法院予以调减，故合议庭基于公平原则和诚实信用原则，并兼顾合同的履行情况、当事人过错程度等因素，酌情认定郑芬、何立清按照购房总价款570000元的每日万分之一的标准向蒲吉霞支付从2016年10月8日起至房屋产权转移登记成功之日止的违约金。但是，因郑玉莲仅系郑芬、何立清的代理人，且蒲吉霞在签订案涉合同时已知晓该事实，即郑玉莲并非本案《房地产买卖及居间合同》及《补充协议》的相对方，故蒲吉霞要求郑玉莲承担违约责任的诉讼请求，于法无据，不应予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，拟判决如下： 一、郑芬、何立清应于判决发生法律效力之日起十日内协助蒲吉霞将位于都市锦江区东大街上东大街段2号1栋10层23号房屋的产权转移登记至蒲吉霞名下，蒲吉霞应于上述房屋产权转移登记手续办理成功当日向郑芬、何立清支付剩余购房款500000元； 二、郑芬、何立清应于判决发生法律效力之日起十日内向蒲吉霞支付迟延履约的违约金（以570000元为基数，按照每日万分之一的标准从2016年10月8日计算至上述房屋产权转移登记成功之日止）； 三、驳回蒲吉霞的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费185元，诉讼保全费3370元，鉴定费5000元，三项合计8555元，由郑芬、何立清负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  黄鸿彬 人民陪审员  黄开明 人民陪审员  李福康 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  覃雪梅