北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初11075号原告：北京九欣物业管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇东沙各庄村**。法定代表人：李军，总经理。委托诉讼代理人：耿钧，男，1960年2月9日出生，汉族，北京市昌平区十三陵镇第二法律服务所法律工作者，住北京市朝阳区。被告：刘孝骞，男，1962年4月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李雅君（刘孝骞之妻），女，1962年11月26日出生，汉族，住北京市西城区。原告北京九欣物业管理有限公司（以下简称九欣物业公司）与被告刘孝骞物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告九欣物业公司的委托诉讼代理人耿钧，被告刘孝骞及其委托诉讼代理人李雅君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告九欣物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付原告2009年4月至2018年9月的物业费12013.3元，2009年3月（表底数5202）至2018年9月（表底数25328）的电费9827.5元，2009年3月（表底数厨162，卫151）至2018年9月止（表底692，卫490）止的水费3364.3元；2、判令被告支付原告从2018年9月14日起至实际给付日止的上述标的款日万分之三的违约金；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告购买XX小区房屋后，于2005年8月23日与象元物业公司签订了物业合同，房屋面积105.38平方米，物业费每月每平方米1元，每季度第一个月10日前缴付本季度费用，逾期未支付，支付日万分之三的违约金。九欣物业公司与开发商及象元物业于2014年9月28日签订了三方协议：北京都市芳园房地产开发有限公司于2014年9月30日终止委托北京象元物业有限责任公司对都市芳园小区的管理工作，并同时委托九欣物业公司从2014年10月1日起接管该小区的管理工作，并将前期的债权追讨工作委托九欣物业公司承担。签约当日即在都市芳园小区的公告栏中张贴告示告知了全体小区业主。原告有权收取前期费用（包括原合同义务），后期被告亦应按原合同履行，但被告拒绝履行。为此，我公司提出以上请求。被告刘孝骞辩称，我与物业公司因为起诉供暖费的事情产生了矛盾。我去交供暖费，物业公司不收，物业公司把我起诉了，法院判决诉讼费、公告费由负担，我损失了1000多元钱，我认为这笔费用应该由物业公司负担，找物业公司但物业公司不管，也不跟我沟通，说解决不了，双方因为这个事情产生了矛盾我就没交物业费。我不交物业费不久，物业公司就停止为我服务，当时小区有东西两个门双向出车，西门改为了刷卡出入，我去办门禁卡，物业公司说不交物业费就不给办，这么多年我一直不能从西门出入，后换成九欣物业公司后，九欣物业公司说你不交物业费，对你停止一切服务。因为物业停止为我服务，下水道堵了我也不找物业。综上，九欣物业公司没有为我服务，我不应交物业费，卫生费我可以去交。水电费我去物业公司交，物业公司不收，说必须跟物业费一起交。本院经审理认定事实如下：刘孝骞系九欣物业公司所管理的昌平区XX号房屋的业主，其房屋建筑面积为105.38平方米。2005年8月23日，刘孝骞（甲方）与该小区原物业公司即北京象元物业管理有限责任公司（乙方）签订《物业管理合同》，约定：甲方委托乙方对昌平区XX号房屋进行物业管理；委托管理事项包括该物业建筑共用部位的维修、养护、管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，共用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理，附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，公共环境卫生，交通与车辆停放秩序的管理，维护公共秩序，管理与该物业有关的档案资料，支付该物业的电费、水费，组织开展社区文化娱乐活动，对业主和物业使用人违反小区物业管理制度和《都市芳园业主公约》的行为进行批评、规劝、警告、制止；物业费按每月每建筑平方米1元的标准执行，按季度缴费，甲方应于每季度第一个月10日前支付上述3个月的物业管理费；甲方的电费和水费，属乙方为甲方代收代缴；合同还约定了其他内容。2014年9月28日，北京都市芳园房地产开发有限公司（甲方）、北京象元物业管理有限责任公司（乙方）与九欣物业公司（丙方）签订协议书，三方约定：1、甲乙双方同意于2014年9月30日起正式解除甲方委托乙方管理“都市芳园”项目东区物业及供热服务的《委托合同》；2、甲方另行委托丙方接管“都市芳园”项目东区的物业及供热服务，乙方同意配合甲方与丙方进行交接工作；3、乙方同意在“都市芳园”项目中涉及物业（含水电）、供热服务中产生的所有到期债权或其他所有权益，截止到2014年9月30日止（包括应向“都市芳园”小区业主或使用人收取的物业（含水电）、供热费用）。2014年10月1日起该项目所产生的所有权益与乙方无关；4、乙方同意2014年9月30日之前“都市芳园”项目中的物业及供热服务的债权追讨工作，由甲方委托的九欣物业公司负责追讨，乙方与“都市芳园”小区业主或使用人签订的物业及供热服务合同，其乙方主体由丙方承接。物业公司为小区提供了物业服务，刘孝骞未交纳2009年4月1日至2018年9月30日的物业管理费12013.32元。刘孝骞未交纳2009年3月22日至2018年9月8日的水费3364.3元、电费9827.5元。上述事实，有当事人陈述及九欣物业公司提供的（2007）昌民初字第5858号民事判决书、（2016）京0114民初16389号民事判决书、物业管理合同、三方协议及公示照片、水电表底单等，刘孝骞提供的车辆门禁管理费收据、水电费收费明细、照片等证据材料在案佐证。本院认为，刘孝骞与北京象元物业管理有限责任公司签订的物业管理合同以及北京都市芳园房地产开发有限公司、北京象元物业管理有限责任公司与九欣物业公司签订的协议书均未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效，对双方均具有约束力。现九欣物业公司提供了物业服务，刘孝骞作为小区业主理应交纳物业费。刘孝骞辩称其与物业公司就（2007）昌民初字第5858号民事判决书的相关费用负担问题产生矛盾，之后因刘孝骞未交物业费，物业公司停止为其服务，拒绝为其办理车辆门禁卡和提供上门服务，物业公司没有为其服务不应收取物业费，本院认为（2007）昌民初字第5858号民事判决书是就双方的供暖纠纷进行判决，与物业服务没有关系，刘孝骞如认为费用负担不合理应通过合法途径另行解决，其以此为由拒交物业费依据不足；另，对于刘孝骞所称九欣物业公司已停止为其服务不应收取物业费的辩解意见，本院认为根据物业管理合同的约定，物业服务的内容主要包括建筑共用部位的维修、养护、管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共环境卫生等，服务内容具有全方位、公共性等特点，设施使用、服务内容不是针对某个业主，物业公司客观上亦无法做到为某个特定业主停止提供主要服务，至于刘孝骞所称物业公司拒绝为其办理门禁卡和提供上门服务，虽可以反映九欣物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定瑕疵，但九欣物业的上述行为系发生在刘孝骞拒交物业费之后，且现有证据不能证明九欣物业公司在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失了根本上的合同利益，故对刘孝骞的该项辩解意见本院不予采信，刘孝骞应向九欣物业公司交纳所欠物业费，但其在交纳物业费后可要求九欣物业公司履行相应义务。现九欣物业公司主张刘孝骞支付物业费的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。九欣物业公司主张的水费、电费，刘孝骞认可，本院对此不持异议。九欣物业公司主张刘孝骞支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、刘孝骞给付北京九欣物业管理有限公司2009年4月1日至2018年9月30日期间的物业管理费12013.32元，于本判决生效后10日内交纳；二、刘孝骞给付北京九欣物业管理有限公司2009年3月22日至2018年9月8日期间的水费3364.3元、电费9827.5元，均于本判决生效后10日内交纳；三、驳回北京九欣物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费430元，由刘孝骞负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  安玉霞人民陪审员  侯俊安人民陪审员  刘建强二〇一八年十二月二十日书 记 员  王 欣