山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁13民终7450号上诉人（原审被告）：邢胜成，男，1987年10月20日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：王燕荣，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师委托诉讼代理人：刘姝雅，北京市德鸿（临沂）律师事务所律师被上诉人（原审原告）：杨群修，男，1983年12月16日出生，汉族，居民，住山东省临沂市兰山区。委托诉讼代理人：徐文豪，山东环佑律师事务所律师。上诉人邢胜成因与被上诉人杨群修买卖合同纠纷一案,不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初10700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人邢胜成及其委托诉讼代理人王燕荣、刘姝雅，被上诉人杨群修及其委托诉讼代理人徐文豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邢胜成上诉请求：1、撤销一审判决,依法改判或发回重审；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定基本事实不清和认定事实错误,主要表现在：（一）一审判决关于涉案厂房由谁建设的基本事实认定不清。根据上诉人所在村村委证明,涉案厂房由本村村民邢宗在村规划区域内建成,后由邢宗全将工厂转让给本村村民邢胜成(即上诉人),由邢胜成向村委缴纳承包费,该厂房至今仍登记在邢宗余名下(见港上村村委会的两份证明和港上村规划图)。原判决竟认定“涉案厂房在原被告签订《厂房买卖合同书》之前即由邢胜成建设,故违法使用土地、违反建设法律法规的责任人为邢胜成”(见一审判决第7页)明显属于认定基本事实不清。(二）一审判决关于义堂镇建委送达《责令限期改正通知书》的基本事实认定不清。根据《厂房买卖合同书》,涉案厂房买卖合同的买方为被上诉人,《责令限期改正通知书》“裁明的受送达人为原告之父杨家林”,并非是涉案厂房买卖合同的买方或卖方,即《责令限期改正通知书》和本案双方当事人无关,原判决将与本案当事人无关的《责令限期改正通知书》作为有效证据使用,也显属认定基本事实不清。退一万步讲,假设该《责令限期改正通知书》和本案有关联,其内容也只是责令受送达人杨家林“恢复原貌,整改到位”而不是原判决所认定的“被责令限期拆除”,原判决曲解《责令限期改正通知书》,也导致原判决认定基本事实不清。（三）一审判决将涉案厂房认定为违法建设也显属认定基本事情不清。如前所述,涉案工厂经港上村村委批准,先由本村村民邢宗余在村规划区域内建成,邢宗余将工厂转让给上诉人后,上诉人又扩建了部分厂房,由于邢宗余、邢胜成已向村委缴纳土地承包费,在承包土地上建厂房已经村委同意,属于合法建设房屋,根据《物权法》第三十条关于“因合法建设、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力”的规定,邢宗余、上诉人在承包土地上建厂房的行为合法有效。原判决认定“被告邢胜成既未取得建设用地使用手续,亦未获得乡村建设规划手续,私自在农业用地上建设厂房从事非农业生产经营”(见判决第6页)也显属认定基本事实不清。（四）一审判决将涉案合同认定为无效合同也显属认定基本事实不清。根据港上村规划图,整个港上村早已不存在用于农业生产的种植、养殖土地或耕地,早在20多年前,港上村的土地,除部分规划用于住宅建设外,共余土地,全部由村委通过承包形式(收取承包费的形式)由村民在承包地上建设厂房—用于板材生产加工,即用于非农建设。涉案厂房的形成也是如此一先由村民邢宗余在承包土地上建厂房--村规划图上标注为“邢宗余厂”邢宗余经营多年后又转让给了上诉人,上诉人经营过程中添附部分厂房后又转让给了被上诉人。根据《城市房地产管理法》第三十二条关于“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定,邢宗余将厂房转让给上诉人、上诉人将厂房转让给被上诉人时,同时也将厂房占用范围内的土地上用权转让给了××,土地所有权的代表港上村委也已确认两次转让作为,并分别向上诉人和被上诉人(××)收取了土地承包费。由于涉案的《厂房买卖合同书》并不存在《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形,原判决以涉案《厂房买卖合同书》涉及的集体土地使用权转让用于非法农业建设为由,确认涉案合同为无效合同是牵强附会,也显属认定基本事实不清。此外,由于包括涉案《工厂买卖合同书》项下的土地使用权在内的港上村全村土地早在20多年前就已变成非农用地,属于《农村土地承包法》规定的可采用其他方式承包经营的土地,涉案工厂的原厂主邢宗余和后受让工厂的上诉人均没有随意改变本村土地的使用方式,更不存在私自建设厂房问题。如同邢宗余将厂房转让给上诉人合法有效一样,上诉人将厂房转让给被上诉人并不为法律所禁止,原判决将涉案的《厂房买卖合同》确认为无效合同,也明显属于定性错误。二、原判决适用法律不当和适用法律错误。(一)一审判决适用《土地管理法》第六十三条属于适用法律不当。如前所述,本案的基本事实是:上诉人所在的港上村,早在20多年前已将除住宅用地以外的土地全部规划用于非农建设由村民在承包土地上建设板材加工厂,涉案《工厂买卖合同书》项下的土地早已不是农用地性质,不适用《农村土地承包法》第二章规定的“家庭承包”,而适用该法第三章规定的“其他方式的承包”。港上村全体村民,包括邢宗余和邢胜成在承包土地上建设厂房,虽未单独取得建设用地使用手续,未单独获得乡村建设规划许可手续,但是,由于港上村的村规划图是经过义堂镇政府批准实施的,港上村全体村民,包括邢宗余和邢胜成的建厂房、买卖厂房行为应视为已取得建设用地使用手续和获得乡村规划许可手续。一审判决适用《土地管理法》第六十三条明显不当,应适用《物权法》第三十条的规定,确认邢宗余和邢胜成的建设厂房行为有效。（二）同理,原判决适用《农村土地承包法》第八条也属于适用法律不当。（三）一审判决适用《城乡规划法》第六十三条也显属适用法律不当。由于港上村的土地规划已经所在地义堂镇政府批准,港上村全体村民,包括邢宗余和邢胜成,完全按照村规划,在承包土地上建设厂房、经营板材加工,应根据《物权法》第三十条确认邢宗余、邢胜成的建厂行为有效。原判决适用《城乡规划法》第六十五条明显是文不对题--明显是适用法律不当。同时,需要指出的是,由于《责令限期改正通知书》是下达给案外人杨家林的,对本案当事人并不产生法律效力;且由于是义堂镇建委而非义堂镇人民政府下达的该通知书,义堂镇建委无权责令相对人“停止建设、限期改正”,更没有权力在相对人“限期不改正的,可以拆除”,足以证明一审适用该法条时没有理解该法条的含义,从而将该通知书作为有效证据使用。（四）一审判决适用《合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条错误,应适用《城市房地产管理法》第三十二条,依法认定涉案的《工厂买卖合同书》有效。如前所述,邢宗余、邢胜成在村规划区范围内、在承包地上建设厂房,符合《物权法》第三十条的规定,邢宗余将其建成的厂房转让给邢胜成、邢胜成将受让并添附的厂房再转让给被上诉人,符合《城市房地产管理法》第三十二条的规定。杨群修辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。杨群修向一审法院起诉请求：1、依法判决确认原、被告签订的《厂房买卖合同书》系无效合同；2、依法判决或调解被告返还厂房款、承包费757000元及利息；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：1、原告杨群修系临沂市兰山区兰山办事处密家庄村村民。2017年12月28日，杨群修与义堂镇港上村村民邢胜成签订《厂房买卖合同书》。《厂房买卖合同书》约定：杨群修购买邢胜成位于义堂镇港上村的2500平方米厂房，买卖价款为75万元；杨群修买受后，如该厂房有纠葛，影响其权利的行使，概有邢胜成负责清理，并赔偿杨群修因此而受到的经济损失；厂房交付后，该厂房（包括土地、房屋及附属设施）的所有权益归杨群修所有，包括征地补偿、拆迁补偿等与邢胜成无关；合同生效后，厂房升值贬值与邢胜成无关。2、《厂房买卖合同书》签订当日，杨群修向邢胜成交付厂房买卖价款75万元，邢胜成将涉案厂房交付杨群修。3、2018年3月27日，临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会向杨群修送达《责令限期改正通知书》，该通知书载明的受送达人为原告之父杨家林。主要内容为“你（单位）于港上无手续建设违反了《中华人民共和国城乡规划法》之规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条之规定。现责令你（单位）于2018年3月29日前恢复原貌，整改到位。若逾期不履行上述义务，由此产生的法律责任及后果由你（单位）承担”。4、杨群修在收到《责令限期改正通知书》前后，与邢胜成数次商讨对策无果。因涉案厂房无建设批准手续，慑于被执法机关强制拆除，双方当事人商定由杨群修雇人拆除。涉案厂房拆除后，相关建筑物料放置于涉案场地，杨群修通知邢胜成进行保管。5、庭审时，原告表示交纳给义堂镇港上村村民委员会的承包费7000元，不要求在本案中处理。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案所涉厂房所用的土地为农用地性质，被告邢胜成既未取得建设用地使用手续，亦未获得乡村建设规划许可手续，私自在农业用地上建设厂房从事非农业生产经营，所建厂房没有合法准建手续，被临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会依法定性为违法建设后，被责令限期拆除是对违法后果的法定处理措施，当事人应当遵照执行。近年来，义堂镇人民政府及上级政府三令五申，严令禁止非法建设，但部分经营户为追求更多经济利益，置法律、政策的禁止性要求于不顾，未经行政许可私自建设，既损毁了农业用地，又破坏了行政管理秩序，还可能因强制拆除造成无谓的财产损失，显属违法行为。众所周知，法律保护的是合法财产和合法的交易关系。违法建设不属于自由流通的标的物，关于非法建设的买卖得不到法律的认可。涉案厂房在原、被告签订《厂房买卖合同书》之前即由邢胜成建设，故违法使用土地、违反建设法律法规的责任人为邢胜成。违法行为在先且状态持续，不因厂房的买卖而改变责任归属，亦不能将违法行为产生的风险和后果转嫁他人。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，原、被告签订《厂房买卖合同书》的行为违反法律、行政法规的强制性规定，所约定的内容应确认为无效。《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条规定，无效的合同自始没有法律约束力。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告均应知道未经国家有权机关审批不能随意改变农村土地的使用方式，更不能私自建设厂房，双方当事人签订《厂房买卖合同书》交易厂房场地，对于买卖行为的无效均存在过错，认定原、被告的过错程度相当。因原告对合同无效存在过错，故确定由被告邢胜成返还买卖价款75万元时，不再支持原告的利息主张。基于法院确定原、被告买卖厂房时的过错程度相当，故双方当事人应平均负担本案确定返还金额所计算的诉讼费用。涉案厂房被义堂镇人民政府责令拆除，原告已向法庭提供录音证据证明被告对拆除厂房知情且其同意由原告拆除，在涉案标的物已经拆除的前提下，被拆除厂房的物料归邢胜成所有。尽管涉案厂房系违法建设，但作为一种事实存在，在拆除前具有一定的使用功能，原告应就其占有使用时段对邢胜成作出合理补偿。由于被告未就此提出主张，不予处理。双方当事人可以另行协商或寻求依法处理。原告杨群修向港上村委会交纳承包费7000元，并非作为买卖价款给付被告邢胜成，原告在庭审时提出不要求被告承担，予以准许。综上所述，原告的部分诉讼请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、确认原告杨群修、被告邢胜成于2017年12月28日签订的《厂房买卖合同书》无效；二、被告邢胜成于本判决生效后十日内返还原告杨群修厂房买卖价款75万元；三、涉案厂房被拆除后的物料归被告邢胜成所有；四、驳回原告杨群修的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11370元减半收取5685元，由原告杨群修负担2860元，由被告邢胜成负担2825元。财产保全费4420元，由原告杨群修负担2210元，由被告邢胜成负担2210元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人邢胜成提供证据一、上诉人所在村的规划图；证据二、上诉人所在村村民委员会证明两份以及港上村收取上诉人承包费的收据；证据三、临沂市兰山区义堂镇责令限期整理通知书，上诉人将上述通知书发送给被上诉人，被上诉人回复的微信截图；港上村拟定的与被上诉人的拆迁补偿协议；港上村拆迁补偿核算表；上诉人将上述协议及核算表发送给被上诉人，被上诉人回复的微信截图；上诉人按被上诉人的授权在拆迁补偿协议上代签名的拆迁补偿协议；上诉人邢胜成经被上诉人授权与案外人订立的拆迁协议；上诉人所在村委据地证明，包括涉案厂房在内的港上村拆迁现场图。被上诉人杨群修质证认为，对于证据一、证据二的关联性有异议，如涉案厂房并非上诉人所有，从另一方面证明上诉人无权处分，涉案合同系无效合同；关于证据一中涉案土地的性质与上诉人提供的责令整改通知书互相矛盾。对证据三的关联性有异议，本案系买卖合同纠纷，证据三与本案无关。本院认为，上诉人提供证据一、二与临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会下发责令整改通知书内容互相矛盾，本院不予采信；证据三不属于新证据，亦与与本案纠纷无关，故不予采信。对一审判决认定的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案所涉厂房所用的土地为农用地性质，上诉人邢胜成既未取得建设用地使用手续，亦未获得乡村建设规划许可手续，私自在农业用地上建设厂房从事非农业生产经菅，所建厂房没有合法准建手续。根据2018年3月27日临沂市兰山区义堂镇村镇建设委员会给被上诉人下发的通知，涉案厂房系违章建筑，限期拆除。买卖合同的标的物违法。原审认定涉案合同为无效合同并无不当，本院予以确认。双方当事人的民事行为无效,应将各自取得的财产相互返还，故原审认定由邢胜成返还杨群修买卖价款75万元、涉案厂房被拆除后的物料返回邢胜成所有恰当合理，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11370元，由上诉人邢胜成负担。本判决为终审判决。审判长  陈怀峰审判员  李兴波审判员  杨敬国二〇一八年十二月十四日书记员  崔凯琳