四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15121号 上诉人（原审被告）：成都中德红谷投资有限公司。住所地：四川省成都市高新区中和会龙路**。 法定代表人：汪斌。 委托诉讼代理人：何青霞，女，汉族，1992年4月5日出生，住天津市北辰区。系该公司员工。 委托诉讼代理人：杜海彦，女，汉族，1985年2月7日出生，住四川省成都市高新区。系该公司员工。 被上诉人（原审原告）：孙妍，女，汉族，1979年6月3日出生，住广东省深圳市罗湖区。 委托诉讼代理人：刘娜，北京威诺（成都）律师事务所律师。 上诉人成都中德红谷投资有限公司（以下简称中德红谷公司）因与被上诉人孙妍商品房预售合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初15106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中德红谷公司上诉请求：撤销四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2017）川0191民初15106号民事判决，依法改判。 事实和理由：一、逾期交房违约金过高，请求法院予以调低。逾期交房损失主要是同期租房损失，被上诉人未举证证明其实际损失的情况下，即使按照同期市场租金20元/平米/月推算，合同约定的逾期交房违约金已经在租金损失数倍以上，远远超过损失的30%，请求法院予以调低。二、逾期办证违约金过高，请求法院予以调低。逾期办证对被上诉人并未造成任何损失。相反，产权证的延迟发放因此导致被上诉人未转让涉案房屋，却让被上诉人无形中获得了很大部分的增值，反而在一定程度上收益了。因此损失为零的基础上，合同约定的逾期办证违约金远远高于损失的30%，请求法院予以调低。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，故请求二审法院在充分查清事实的基础上，正确适用法律，依法纠正一审中的错误判决，以维护上诉人的合法权益。 孙妍答辩称，一、孙妍认为对于所有中德红谷公司逾期交房的案件应当按照统一的标准进行裁定，而不应根据每一户不同的情形适用不同的标准。同时，所有的商品房买卖合同都是上诉人单方制定的合同，上诉人应该严格履行合同的约定，按照合同约定的条件交房，否则应该按照合同的约定支付逾期交房违约金。二、关于逾期交房违约金过高的问题，孙妍认为违约金是合同约定的关于违反合同约定的一个违约责任并不以被上诉人具有经济损失为前提，上诉人没有依约取得权证交付房屋，本身就给业主造成了实际损失，给房屋的所有权及合法性造成了不确定，而不仅仅是房屋租金的损失。三、关于逾期办证违约金问题，上诉人声称的房屋增值，并不是上诉人的积极行为导致的。在签订合同时，并不知道房屋会增值或者贬值。 孙妍向一审法院起诉请求：请求人民法院依法判令中德红谷公司支付：1.逾期交房违约金82020元（以购房款为本金，按照每日万分之三的标准从2015年10月30日计算至2016年10月30日）；2.逾期取得所购商品房所在楼栋权属证明的违约金（按已付房款每日万分之一的标准从2016年10月30日起计算至实际取得楼栋初始权属证明之日止）。 一审法院认定事实：孙妍于2013年6月11日购买中德红谷公司开发的位于成都高新区中和街道东寺社区J、K地块中德·英伦世邦K区2幢18层1804号房屋，总款为749044元，合同约定出卖人应当于2015年10月30日前交付房屋，交付条件应当符合：（1）商品房已取得规划验收合格证；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告，若出卖人未按照合同约定的期限和条件交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人应当承担逾期交付房屋的违约金（计算标准为：按已付房款每日万分之三计算）。出卖人应当于2016年10月30日前取得所购房屋所在楼栋权属证明。若因出卖人的责任未能在该约定期限取得商品房所在楼栋的权属证明的，出卖人应当承担逾期取得初始产权登记的违约金（计算标准为：按已付房款每日万分之一计算）。合同还约定逾期交房违约金总额不超过5%。孙妍向中德红谷公司支付了全部的房款，于2016年7月21日收房。中德红谷公司于2015年12月23日取得所在楼栋竣工验收报告，于2016年9月7日取得建设工程规划合格证，于2016年10月13日取得面积实测报告，于2018年4月25日取得所在楼栋初始产权登记。 以上事实有本案证据在卷支持，一审法院予以认定。 一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，不履行合同或者履行合同不符合合同约定，均应当承担违约责任。本案中收房时间虽为2016年7月21日，但此时并未满足合同约定的交房条件，因此，逾期交房违约金应当计算至满足规划验收及取得面积实测报告之日。 关于逾期交房违约金约定的限额5%。一审法院认为，双方当事人既约定逾期交房每日按照万分之三又约定总额不超过5%，该约定不构成合同约定的限制对方权利减少自身义务的格式条款，这是由违约金的特殊性质决定的，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”违约金是双方约定的发生违约情形时应当支付的款项，双方当事人当然可以采用并不超过一定总额的方式计算。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”当事人在约定违约责任时，也有权将自己对合同的违约责任的限制写入违约金条款。当然，如果约定的违约金5%的限额不能弥补实际损失，可提出证据增加违约金至弥补实际损失。本案中没有证据证明总房款的5%不能弥补实际损失，同时中德红谷公司虽然提出了逾期交房违约金过高，但中德红谷公司的证据仅为网页截屏，约定每日万分之三的同时约定不超过总额的5%，不能证明违约金过分高于实际损失，故本案确定购房款的5%为逾期交房违约金。 关于逾期办理初始权属登记违约金。中德红谷公司存在逾期办理初始权属登记的违约情形，从应当办理权属登记次日起至实际取得之日止承担初始权属登记逾期违约金。该违约金标准是否应当调整？双方当事人约定逾期按照已付购房款每日万分之一计算违约金，该约定年利率仅有3.65%左右，相较于初始权属登记对于买房人的重要性，约定的违约金并不过高，不应当进行调整。 本案纠纷系中德红谷公司逾期交房和逾期办理初始权属登记产生，一审诉讼费用由中德红谷公司全部负担。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及第一百零七条之规定，判决如下：一、中德红谷公司于判决生效之日起10日内向孙妍支付逾期交房违约金37452元及逾期办理初始产权登记违约金40523元；二、驳回孙妍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费收取2476元，由中德红谷公司负担（此款孙妍已预交，中德红谷公司在履行判决义务时一并向孙妍支付）。 二审中，双方当事人没有提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人中德红谷公司的上诉请求与被上诉人孙妍的答辩意见，本案二审争议焦点为：原审法院对逾期交房违约金、逾期办证违约金的确定是否恰当。现就上述争议焦点的认定做如下论述。 根据本案查明的事实，中德红谷公司存在逾期交房、逾期办证的行为，应当按照合同约定和法律规定承担相应的违约责任。中德红谷公司上诉提出应当调低违约金，本院经过审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”；以及最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，可以看出违约金具有补偿和惩罚双重性质，即在补偿守约方损失的基础上，对违约方加以惩罚。同时，人民法院调整违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素。在本案中，中德红谷公司主张调低违约金，但未提交相应证据证明其违约行为对孙妍造成的损失远低于双方合同约定的违约金，孙妍起诉主张的违约金具有合同依据和法律依据。原审法院确定的违约金金额正确，本院予以维持；中德红谷公司上诉请求调低违约金的理由不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费1749元，由上诉人成都中德红谷投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月十四日 书记员 龙春光