海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4795号上诉人（原审原告）：马俊锋，男，1988年7月6日出生，汉族，住甘肃省清水县,公民身份号码：×××。上诉人（原审原告）：南天星，女，1984年11月27日出生，汉族，住甘肃省天水市，公民身份号码：×××。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：云涌，北京盈科（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王晴，女，1982年1月8日出生，黎族，住海南省白沙黎族自治县，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：钟敏，广东深天成（文昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：项岩，广东深天成（文昌）律师事务所实习律师。原审第三人：海南易融通实业有限公司，住所地海南省海口市龙华区滨海大道**海口财富广场公寓楼**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：闫宇，总经理。上诉人马俊锋、南天星因与被上诉人王晴及原审第三人海南易融通实业有限公司（以下简称易融通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初4070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马俊锋、南天星上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审，或改判支持马俊锋、南天星的一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由王晴负担。事实和理由：首先，程序上，一审庭审中，书记员因马俊锋、南天星的代理人在庭审调查阶段指出其漏记了关于本案重要事实的陈述而拒绝记录。在法庭辩论阶段，书记员拒绝记录并提前退出法庭。这不利于保障马俊锋、南天星的诉讼权益。其次，判决书第5页第16-20行的事实查明部分并无证据证明，均系王晴、易融通公司的单方口述，对此马俊锋、南天星均予以否认。一审法院还遗漏查明了贷款已于2018年4月10日左右审批通过的重要事实。最后，合同的目的是促进交易，且受法律保护。本案中，涉案合同完全是可以履行的，根本不存在不能履行的情形，但王晴因房价上涨而选择违约。一审判决结果无异于鼓励该不诚信行为，且有失公允。王晴辩称，一、马俊锋、南天星当庭将上诉请求第一项由“撤销一审判决，发回重审”变更为“撤销一审判决，发回重审，或改判支持马俊锋、南天星的一审诉讼请求”，属于当庭变更上诉请求，王晴对此有异议。二、关于一审程序问题，庭审笔录有相应的记录，双方的权利保障是同等的，双方庭后已提交书面辩论意见。三、关于案件事实，目前为止马俊锋、南天星也没有提供审批通过的文件、材料或贷款合同证明具体是那一天通过审批的。即使是4月10日通过了贷款，与双方约定3月31日办理完毕贷款也相差10天。马俊锋、南天星是合同履行过程中的根本违约方，根据合同的约定，双方约定3月31日必须办理完贷款手续，在3个工作日内支付完毕首付款。正是由于其未按约定支付首付款，导致王晴在海航南苑的购房计划流产。四、本案的合同是可以继续履行，但由于马俊锋、南天星违约，双方已经协议解除了合同，在解除合同之后双方另行协商没有任何过错。马俊锋、南天星提交的聊天记录能够完整体现出双方在4月17日已经解除了合同。原审第三人易融通公司述称，贷款过程中，由于借款人两次补充材料，导致公司没有在3月31日审批出结果。按正常的交易流程可以支付首付款，但借款人没有按约支付首付款，导致房东没有拿到房款，扰乱其买房计划。在此过程中，易融通公司两次与借款人协商，由公司找第三方资金，代借款人支付首付款给房东，而且达成了共识，最后利息由佣金来支付，但是借款人拒不同意签字，导致交易终止。马俊锋、南天星向一审法院起诉请求：一、判令解除马俊锋、南天星与王晴、易融通公司签订的《房屋买卖合同》；二、判令王晴向马俊锋、南天星双倍退还定金差额15万元及逾期付款违约金（以15万元为基数，自2018年4月2日起至实际还清之日止，按每天2‰计；暂计至起诉之日逾期付款违约金约为1万元）；三、判令王晴向马俊锋、南天星赔偿可预期损失50万元。一审法院认定事实：马俊锋、南天星与王晴、易融通公司于2018年3月6日签订《房屋买卖合同》，约定的主要内容为：王晴自愿将位于海南省海口市××区号御景湾商住楼××楼房（不动产权证号：琼（2017）海口市不动产权第XXXX号）转让给马俊锋、南天星，总价款296万元；签订合同时马俊锋、南天星支付定金15万元；贷款及相关过户手续由易融通公司负责办理，2018年3月31日之前必须办理完毕贷款和完成过户手续，待马俊锋、南天星申请贷款审批手续完成后3个工作日之内，二人向王晴支付首购房款40万元；由于易融通公司原因无法为马俊锋、南天星办理贷款导致无法履行，合同终止，三方互不承担责任。王晴、易融通公司应于2018年4月1日前完成所有手续并交房，违者，王晴应双倍返还定金；逾期按每天定金的2‰支付逾期付款违约金；并按每天房屋售价的2‰支付逾期交房滞纳金；发生纠纷由房屋所在地人民法院管辖。合同签订后，马俊锋、南天星于合同签订日向王晴支付定金15万元，于2018年4月1日向王晴支付购房款20万元，共计35万元,由于马俊锋、南天星提交贷款材料不完善，两次补交材料，导致易融通公司在约定的2018年3月31日前贷款未审批通过。马俊锋、南天星也未能按约定的2018年4月4日前支付王晴首付款40万元。2018年4月17日，三方达成口头协议解除涉案合同，王晴当场退还马俊锋、南天星35万元,马俊锋、南天星给王晴出具了收条。一审法院认为，马俊锋、南天星与王晴、易融通公司签订的《房屋买卖合同》合法有效，受法律保护。根据合同约定,马俊锋、南天星应于2018年3月31日之前必须办理完毕贷款和完成过户手续,2018年4月4日前支付王晴首付款40万元，由于易融通公司原因无法为二人办理贷款导致无法履行，合同终止，三方互不承担责任。合同签订后，马俊锋、南天星仅于2018年3月6日、2018年4月1日分别向王晴支付定金15万元、首付款20万元，共计35万元。由于马俊锋、南天星提交贷款材料不完善，两次补交材料，导致易融通公司未协助二人在约定的2018年3月31日前贷款审批通过。马俊锋、南天星也未能按约定的2018年4月4日前支付王晴首付款40万元。2018年4月17日，三方达成口头协议解除涉案合同，王晴当场退还马俊锋、南天星35万元，二人给王晴出具了收条。马俊锋、南天星现主张解除三方签订的《房屋买卖合同》,应予以支持。马俊锋、南天星要求王晴双倍退还定金差额、支付逾期付款违约金、赔偿可预期损失，没有事实与法律依据，理由不成立，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除马俊锋、南天星与王晴、易融通公司签订的《房屋买卖合同》；二、驳回马俊锋、南天星的其他诉讼请求。本案受理费12400元，减半收取6200元，由马俊锋、南天星承担。二审中，马俊锋、南天星向本院提交以下证据：1.银行存款凭证，拟证明马俊锋、南天星有足够的资金支付剩余20万元首付款,王晴和易融通公司称马俊锋、南天星拒绝通过过桥资金支付首付款不属实；2.微信记录，拟证明三方并未达成解除合同的口头协议，事实上是王晴因房价上涨而拒绝履行合同。王晴、易融通公司未提交新证据。经质证，王晴称上述证据不属于新证据，对真实性予以认可，对关联性及证明内容不予认可；易融通公司对两份证据的真实性予以认可。经审查，本院认定如下：对马俊锋、南天星提交的证据，王晴和易融通公司对真实性予以认可，本院对其三性予以确认。本院二审经审理查明，截至2018年3月31日，马俊锋名下账户有存款951282.94元。4月11、12日，马俊锋通过微信联系易融通公司，询问贷款是否批完，要求易融通公司及时来信息方便其早做其他打算，易融通公司称其去找王晴丈夫退，马俊锋表示同意并要求快点办，最好晚上就能退出来。4月18日，马俊锋与王晴丈夫微信沟通，称其17日本想去谈怎样解决银行房贷慢的问题，没想到王晴不想卖了，希望王晴考虑到贷款已下来等情况尽量促成成交。王晴丈夫则表示三方在4月17日已终止合同并退款，如果马俊锋还想再重新买卖，同意与王晴再沟通一下。4月19日，王晴丈夫回复马俊锋，称王晴不同意卖。一审庭审中，易融通公司称贷款应该是在4月14日批下来的。二审庭审中，马俊锋、南天星主张其在4月10日到17日期间知道贷款已审批通过。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为：马俊锋、南天星与王晴、易融通公司签订的《房屋买卖合同》是否因王晴单方违约而解除，王晴是否应向马俊锋、南天星双倍退还定金差额、支付逾期违约金并赔偿可预期损失。从《房屋买卖合同》的约定、易融通公司与马俊锋在4月12日的微信记录和4月17日的收条可知，三方约定在2018年3月31日前办理贷款并完成过户等手续，但直至4月12日尚未接到贷款审批通过的通知，在此情况下马俊锋同意了易融通公司提出的找王晴退款的解决方案，王晴于4月17日向马俊锋退还了所收款项35万元。由于马俊锋在表达同意退款的意思时尚未收到贷款审批通过的通知，在其仅履行了支付定金和部分首付款的合同义务的情况下，同意王晴退款就意味着同意将双方签订的《房屋买卖合同》恢复到合同签订前的状态，一审法院据此并结合当事人的陈述，认定三方达成了解除涉案合同并退款的口头协议，并无不当。马俊锋在4月18日表达的希望履行涉案合同的意思表示系在三方解除涉案合同并退款后作出，属于新的要约，王晴对该要约的拒绝不应视为其在履行涉案合同时的违约行为。马俊锋、南天星主张双方于4月1日口头协商待贷款审批下来后再支付剩余的20万元首付款，但贷款审批下来后王晴却因房价上涨而拒绝卖房，构成违约。但对于双方协商变更合同约定的事实和王晴在协商解除合同前收到贷款审批通过的通知的事实，马俊锋、南天星并未提交充分证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。因此，马俊锋、南天星主张涉案合同系因王晴单方违约而解除，缺乏事实依据；一审法院对于马俊锋、南天星要求王晴双倍退还定金差额、支付逾期违约金并赔偿可预期损失的诉讼请求未予支持，并无不妥。综上，马俊锋、南天星的上诉请求不具有事实和法律依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12400元，由上诉人马俊锋、南天星负担。本判决为终审判决。审判长 赵 曼审判员 何姿玲审判员 韩 芬 二Ｏ一八年十二月十七日书记员 王曼娜速录员 吴虹瑶附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。