北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0102民初3087号原告：杨秋燕，女，1980年8月12日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：孙克娜，北京市立方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李军霞，北京市立方律师事务所律师。被告：黄建德，男，1955年7月28日出生，汉族，个体工商户，住浙江省湖州市吴兴区。委托诉讼代理人：马志强，天津银河律师事务所律师。被告：北京海腾房地产开发经营有限公司，住所地北京市通州区工业开发区光华路开发区写字楼。法定代表人：江耀华。本院于2014年1月14日立案受理原告杨秋燕与被告黄建德、北京海腾房地产开发经营有限公司（以下简称海腾公司）确认合同无效纠纷一案，本院受理后，于2016年5月30日作出（2014）西民初字第3537号民事判决书。杨秋燕不服该判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院于2016年12月28日作出（2016）京02民终9173号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市西城区人民法院（2014）西民初字第3537号民事判决；二、本案发回北京市西城区人民法院重审。本院于2017年1月17日重新受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秋燕委托诉讼代理人孙克娜、李军霞，被告黄建德及其委托诉讼代理人马志强到庭参加诉讼。被告海腾公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋燕向本院提出诉讼请求：1.确认被告黄建德与海腾公司于2007年12月27日签订的合同编号为XF91104的《北京市商品房现房买卖合同》无效；2.确认被告黄建德办理的房屋所有权证无效；3.判令被告黄建德将本案争议房屋所有权证办理到原告杨秋燕名下；4.被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2004年8月5日，原告与海腾公司签订了合同编号为No0200401的《商品房买卖合同》，原告向海腾公司购买位于北京市西城区陶然亭路龙爪槐胡同x号陶然湖景小区第x单元x层x号房屋一套，该房屋建筑面积为109.89平方米，价格为7600元/平方米，房屋总价款为83万元。根据《商品房买卖合同》的相关规定，该合同签订以后，应由北京市西城区房屋管理局备案一份。合同签订当天，原告即向海腾公司支付了全部购房款，并与北京永庆物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，缴纳了相关费用。随后，原告即开始对该房屋进行装修并入住至今。期间，原告多次催促海腾公司办理房产证，海腾公司均以各种理由拖延，至今仍未为原告办理。直到2012年中旬，原告的哥哥被起诉要求腾房，原告才知道海腾公司又将该房屋于2007年12月27日以6500元/平方米的价格卖给了黄建德，该价格远远低于当时的市场价，被告黄建德却仍以该价格购买该房屋。二被告的行为已经严重损害了原告的利益并造成了原告的重大损失，为维护原告的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的所有诉讼请求。被告黄建德辩称，1、原告所述不属实。我们没起诉前找过开发商，公司明确告知诉争房屋仅卖给被告，没卖给任何人，居住人是永庆物业管理有限公司私自安排居住的。2010年我们向西城法院起诉北京市永庆物业管理有限公司，要求其腾房，永庆物业一审二审多次表述，现诉争房屋有人居住，具体是谁居住其不清楚，也不是他们安排，实际居住人入住时也没有办理居住手续，因为当时诉争房屋还没有出售，而且居住人从未交过任何费用。我们曾找到派出所报案，民警多次共同到北京永庆公司了解居住人情况，北京永庆物业公司法定代表人多次表示他们不认识入住诉争房屋的人，居住人也没有办手续，没交费。原告称购房后备案一份，他们起诉房管局，房管局也来了，房管局明确表示根本没有备案，否认了原告的说法。2、黄建德2007年购买诉争房屋，并依法办理了产权登记，按照规定交纳了相关费用，领取了房地产证，后来2009到2010年发现了房屋有人居住，就聘请了律师维权。当时起诉了北京永庆物业管理有限公司，西城区法院驳回了我方请求，我方上诉后维持原判。多方了解下，了解到居住人是原告的哥哥杨春鹏，就起诉了杨春鹏腾房，一审判决腾房，杨春鹏上诉，上诉期间起诉了这个案子，二审就发回了，腾房案件在等本案结果。3、我们双方都要求对对方的合同和交款凭证进行了鉴定，通过鉴定，我方合同和发票与海腾房地产开发经营有限公司的印章是一致的，但原告提供的商品房买卖合同和购房款收据与海腾房地产公司的印章不是同一印章所盖，这个鉴定是有法律效力的，是法院和双方认可的鉴定部门鉴定的。原告又申请鉴定，没有法律和事实上的理由，我们不同意。既然原告向法庭提供的商品房买卖合同和购房款收据与海腾房地产公司的印章不是同一枚印章所盖，根据民事诉讼法119条之规定，杨秋燕作为原告主体是否适格，请法庭考虑，杨秋燕与本案买房没有任何法律上直接的权利义务关系。申请鉴定是原告要求的，原告要求采集的检材文本，到房管局采集我们的样本。鉴定都是原告要求的，我们也不同意。鉴定人员机构是合法程序走的，也是原告为主的，现在原告又要重新鉴定，不符合规定。从程序上和实体上，原告提不出要求确认无效，要求确认房产证无效的事实和法律依据。请法庭驳回原告诉请。被告海腾公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：北京市西城区龙爪槐胡同xxx号房屋（以下简称诉争房屋）系由海腾公司开发建设的商品房，现登记在黄建德名下。根据本院调取的房管部门的房屋档案记载：2007年12月27日，海腾公司与黄建德签订《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF91104），海腾公司以单价6500元/平方米，总价714285元的价格将诉争房屋出售给了黄建德。海腾公司协助黄建德办理了诉争房屋的产权过户手续，黄建德于2008年5月5日取得了诉争房屋的产权证书。黄建德向本院提交了海腾公司出具的购房款发票及其向海腾公司支付购房款的汇款凭证用于证明其实际支付了购房款。杨秋燕主张其是诉争房屋的购买人并向本院提交了其与海腾公司于2004年8月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号0200401）及购房款收据。其中，《商品房买卖合同》约定：杨秋燕购买位于北京市宣武区龙爪槐胡同x号陶然湖景小区第x单元x层x号房屋，房屋单价为每平方米7600元，总金额未有记载。购房款收据记载：今收到杨秋燕交来L62#购房款人民币捌拾叁万元整。交款人为“杨春鹏”，收款人为“张”，收款单位处盖有海腾公司公章。审理中，杨秋燕主张其是通过现金方式支付的购房款。杨秋燕申请对房管部门存档的海腾公司与黄建德签订的《北京市商品房现房买卖合同》（合同编号XF91104）上的公章的真伪进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托北京法源司法科学证据鉴定中心进行鉴定，鉴定机构调取了海腾公司在工商局的备案章作为比对样本，2018年8月1日，北京法源司法科学证据鉴定中心出具（京）法源司鉴[2018]文鉴字第210号司法鉴定意见书，鉴定意见：检材上的“北京海腾房地产开发经营有限公司”印章印文与样本上的“北京海腾房地产开发经营有限公司”印章印文是同一枚印章所盖。杨秋燕对鉴定意见不予认可并申请重新鉴定。黄建德对鉴定意见予以认可。杨秋燕支出鉴定费6300元。黄建德申请对杨秋燕提交的《商品房买卖合同》（合同编号0200401）及购房款收据中的海腾公司的公章真伪进行司法鉴定。经双方当事人同意，本院委托北京京安拓普文书司法鉴定中心进行鉴定，鉴定机构调取了海腾公司在工商局的备案章作为比对样本，2018年5月28日，北京京安拓普文书司法鉴定中心出具京安拓普[2018]鉴（文）字第43号司法鉴定意见书，鉴定意见：两份检材上的“北京海腾房地产开发经营有限公司”印章印文与样本上“北京海腾房地产开发经营有限公司”的印章印文均不是同一枚印章所盖印。黄建德对鉴定意见予以认可。杨秋燕对鉴定意见不予认可并提出异议，北京京安拓普文书司法鉴定中心针对杨秋燕的异议作出了答复，杨秋燕仍不予认可并申请重新鉴定。黄建德支出鉴定费12440元。原审即（2014）西民初字第3537号案件中，本院委托北京华信房地产评估有限公司对诉争房屋在2007年12月27日的房地产价值进行了评估。2014年6月9日，北京华信房地产评估有限公司出具房地产估价报告，估价结果为房地产总价为106.9万元，房地产单价为9728元/平方米。杨秋燕对房地产估价报告不予认可，认为估价过低。黄建德陈述其购买房屋的过程为：其通过案外人殷玉良得知北京有一个清盘的房子，其考虑后决定购买，殷玉良就把合同拿到其住的地方湖州，其签完合同后，殷玉良就把合同拿走了，其向开发商支付了购房款，后续手续都是开发商办理，其当时买房是作为投资，不是居住，买完之后发现有人居住，其就委托律师处理。现杨秋燕诉至本院，以黄建德与海腾公司恶意串通，损害其合法利益为由，要求确认黄建德与海腾公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。杨秋燕主张黄建德与海腾公司恶意串通的理由为：1、其自2004年起一直在诉争房屋居住，黄建德未现场看房就签订合同，购房后又长时间未主张权利，不合常理；2、房屋价款严重低于市场价格，当时房屋交易市场不存在清盘的可能；3、黄建德所述购房手续都是通过殷玉良办理，殷玉良一手托两家，存在恶意串通的可能；4、根据房屋档案记载，赵静即是海腾公司的代理人，又是王建德的代理人；5、根据房屋档案记载，海腾公司办理产权证时相关手续都未提交原件，都是从其他卷宗中复印；6、根据房屋档案记载，海腾公司与黄建德在签订合同前就开始做准备，说明双方是有计划的。另查，2010年黄建德曾将北京永庆物业管理有限公司诉至法院，要求其腾退诉争房屋。该公司表示“现在诉争房屋有人居住，具体是谁居住我们不清楚，也不是我们安排的，实际居住人入住时亦未办理入住手续，因当时诉争房屋没有出售，所以房屋钥匙在开发商处，现不同意原告诉讼请求。”2010年4月14日，宣武区人民法院作出民事判决书，驳回黄建德的诉讼请求。黄建德不服，上诉至北京市第一中级人民法院，2010年6月13日该院作出驳回上诉，维持原判的民事判决书。2012年，黄建德将杨春鹏诉至法院，要求其腾退诉争房屋。2013年5月23日，本院一审判决杨春鹏腾退诉争房屋，交黄建德收回。杨春鹏不服，该案上诉后被发回重审，现该案正在审理之中。本院认为：海腾公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃质证和答辩的权利，本案依法缺席判决。虽然杨秋燕对两份鉴定意见书均不予认可并提出重新鉴定，但杨秋燕要求重新鉴定的理由不能成立，本院不予准许。虽然杨秋燕提交的合同及收据上的公章经鉴定与工商局的备案章不一致，但考虑到海腾公司并未出庭应诉陈述相关情况，且杨秋燕提供的证据可以证明其确实有在诉争房屋内居住的情形，故杨秋燕与诉争房屋具有一定利害关系，具备作为原告的主体资格。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条规定：“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”本案中，黄建德与海腾公司签订的合同上的公章经鉴定与工商局的备案章一致，黄建德亦向本院提供了购房款发票及汇款凭证用以证明其实际支付了购房款，杨秋燕主张黄建德与海腾公司存在恶意串通，但其主张的理由及提供的证据，尚不足以达到能够排除合理怀疑的程度，故杨秋燕主张黄建德与海腾公司恶意串通，证据不足，本院不予采信。综上，杨秋燕要求确认合同无效、确认黄建德办理的房屋所有权证无效并要求黄建德将诉争房屋所有权证办理至其名下的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零九条之规定，判决如下：驳回杨秋燕的诉讼请求。案件受理费70元，由杨秋燕负担（已交纳）；鉴定费18740元，由杨秋燕负担（已交纳6300元，余款12440元于本判决生效之日起七日内交纳）；公告费按实际发生数额计算，由杨秋燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本。交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 李 俊审判员 田晓昕审判员 徐澜涛二〇一八年十二月二十日法官助理王德林书记员林彤