北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初49178号原告：北京理工大学劳动服务管理中心，住所地北京市海淀区中关村南大街**。法定代表人：孙金锋，副总经理。委托诉讼代理人：赵嵩，北京培宁律师事务所律师。被告：北京中科联众科技股份有限公司，住所地北京市海淀区中关村南大街******楼**。法定代表人：陈滨，总经理。委托诉讼代理人：吴晓宏，北京市炜衡律师事务所律师。原告北京理工大学劳动服务管理中心（以下简称理工大学劳服中心）与被告北京中科联众科技股份有限公司（以下简称中科联众公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告理工大学劳服中心之委托诉讼代理人赵嵩，被告中科联众公司之委托诉讼代理人吴晓宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。理工大学劳服中心向本院提出诉讼请求：1.判令中科联众公司支付自2017年4月1日起至2018年6月30日止的房屋租金1575000元；2、判令中科联众公司支付逾期付款违约金（自2017年4月1日起，以1575000元为基数按照日分之一的标准计算至实际清偿之日止）；3、本案诉讼费用由中科联众公司承担。事实和理由：2017年5月5日，我中心与中科联众公司签订《房屋租赁合同》（合同编号：×××），约定将我中心位于北京市海淀区中关村南大街5号的北京理工大学富兴楼出租给中科联众公司使用，房屋建筑面积为892.11平方米，租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。合同中还对租金标准、支付方式、履约保证金、装修维修、双方权利义务、违约行为等事项进行了约定。合同签订后，理工大学劳服中心依约全面履行了义务，但中科联众公司始终未能依照合同约定支付租金。为此，我中心曾多次向中科联众公司发送《催款通知》，敦促中科联众公司支付拖欠租金，但其仍未能支付。2018年6月12日，中科联众公司向我中心发送《退租申请》，申请于2018年6月30日终止《房屋租赁合同》，拖欠租金将尽快予以支付。接函后，我中心于2018年6月14日向中科联众公司发送《关于中科联众退租申请的回函》，同意于2018年6月30日终止双方签订的《房屋租赁合同》。我中心认为，房屋租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方理应共同遵守。我中心与中科联众公司现已协商一致解除合同，中科联众公司应按照合同约定向我中心支付拖欠租金及违约金。中科联众公司辩称，理工大学劳服中心提供的产权证中没有包括本案争议的富兴楼，我公司质疑该房屋为违章建筑，该中心没有合法出租权，双方签订的合同虽成立但未生效，其没有请求权基础。按照双方合同约定，我公司认可欠付租金的时间阶段以及金额，但是理工大学劳服中心诉请的违约金过高，起算时间也有问题，若计算则应按照银行同期贷款利率计算。我公司在承租过程中支付了上百万元的装修费用，安装的空调还在承租的房屋内，在使用房屋过程中，因营业执照办理速度较慢，受到过工商局罚款，另外寒暑假期间我公司的经营受到学校管理过程中的强制性规定的影响。受以上因素影响，理工大学劳服中心也应减免一个季度的租金。且我公司与理工大学劳服中心此前签订的合同履行过程中交付的100000元押金，延续到了此案的合同中，申请在租金中予以抵扣。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2017年5月5日，理工大学劳服中心（甲方）与中科联众公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定理工大学劳服中心将坐落于北京市海淀区中关村南大街5号，北京理工大学富兴楼一层（西侧第二间）、富兴楼二层（西侧）、富兴楼地下室的房屋租赁给中科联众公司使用。租赁期为五年，自2017年4月1日起至2022年3月31日止。本租赁合同五年租金总额为675万元。租金从2017年4月1日起开始计算，支付方式及交纳期限为：乙方所租房屋租金每半年收取一次，以后每年4月1日至10月1日前10个工作日内中科联众公司将下半年租金汇至理工大学劳服中心指定银行账户。第一年租金为人民币125万元整；第二年租金为130万元整；第三年租金为135万元整；第四年租金为140万元整；第五年租金为145万元整。甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋保证金，保证金为10万元，因租赁合同续签，保证金保持不变，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。中科联众公司拖欠租金累计超壹个月的，双方可以协商解除或终止合同。任何一方违约，应当向守约方支付违约金，违约事实发生后，对方要求继续履行合同的，无论是否已实际给付违约金，违约方均应继续履行合同。中科联众公司违反合同约定，不能按期交纳费用的应当支付违约金，每超期一天，违约金按应付金额的1%计算。合同签订后，理工大学劳服中心将涉案房屋交付中科联众公司使用，而中科联众公司未按约定支付租金。2017年10月20日、2018年1月4日及2018年1月22日，理工大学劳服中心曾三次向中科联众公司出具《催款通知》，称“现贵单位共欠房屋租金合计：壹佰贰拾伍万元（1250000元），请接到本催款书速缴纳所欠租金。”催款通知上显示张赛楠分别于2017年10月23日、2018年1月4日及2018年1月23日签字。2018年4月24日，理工大学劳服中心向中科联众公司出具《催款通知》，称“现贵单位欠2017年4月至2018年3月房屋租金：壹佰贰拾伍万元（1250000元），2018年4月至9月租金：陆拾伍万元（650000元），合计共欠租金：壹佰玖拾万元（1900000元），请接到本催款书速缴纳所欠租金。”催款通知上显示张赛楠于2018年4月26日签字。后中科联众公司向理工大学劳服中心发出落款时间为2018年6月12日的《退租申请》，称“因我司经营出现状况，无力继续承租，现特申请於2018年6月30日终止与贵方签订的房屋租赁合同。租赁期间拖欠租金，我司将尽快予以支付。”其后，理工大学劳服中心发出落款时间为2018年6月14日的《回函》,称“我中心已收到贵司的退租申请，同意于2018年6月30日终止双方签订的房屋租赁合同。请贵司于2018年6月30日前按照合同约定将房屋租金及产生的违约金交齐，将承租房屋内的人员和物品清空，房屋交我中心验收后收回。”另经本院询问，理工大学劳服中心和中科联众公司均认可双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年6月30日终止。且中科联众公司认可欠付理工大学劳服中心2017年4月1日至2018年6月30日租金共计1575000元的事实。理工大学劳服中心根据《房屋租赁合同》第10条的规定，要求中科联众公司支付逾期付款违约金（自2017年4月1日起，以1575000元为基数按照日百分之一的标准计算至实际清偿之日止）。中科联众公司称违约金过高，另主张银行同期贷款利率的计算标准，理工大学劳服中心表示同意，其相应违约金诉请计算方式变更为：2017年4月1日起至2017年10月1日以625000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2017年10月2日起至2018年3月31日以1250000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算；2018年4月1日起至实际清偿之日，以1575000元为基数，按照人民银行同期贷款利率计算。违约金总数为以上三部分数额之和。中科联众公司提出曾在此前与理工大学劳服中心签订的房屋租赁合同实际履行过程中，已支付100000元押金，该部分押金一直未退，且顺延到了本案涉案合同的履行过程中，希望能在应付租金中予以抵扣，理工大学劳服中心表示同意于本案中以该押金100000元抵扣欠付租金，不再另行处理。对有争议的证据和事实，本院认定如下：中科联众公司质疑理工大学劳服中心出租涉案房屋的合法性，理工大学劳服中心为此向本院提供有《房屋所有权证》、《北京理工大学令第10号》及《证明》为据。经本院询问，双方当事人均确认涉案富兴楼房屋位于北京理工大学院内。《房屋所有权证》载明，位于海淀区中关村南大街****即北京理工大学院内的全部房屋所有权，登记在北京理工大学名下。理工大学劳服中心主张涉案富兴楼房屋即为该产权证所附房屋登记表所载第323号房屋，中科联众公司对此表示不予认可，但未能就其质疑向本院提供相应反证。《北京理工大学令第10号》即《北京理工大学公用房出租管理暂行规定》与北京理工大学出具的《证明》，证明北京理工大学同意理工大学劳服中心出租富兴楼房屋。中科联众公司对该证据的关联性不予认可，亦未向本院提供相应反证。中科联众公司同时以支付了上百万装修费，空调还在涉案房屋内以及因理工大学劳服中心没有产权证导致中科联众公司被工商局处罚为由，主张减免1个季度租金，但未得到理工大学劳服中心的认可，中科联众公司未于本案正式提起反诉。本院认为，合同是规范当事人权利义务关系的依据，依法成立的合同具有法律效力。本案中，理工大学劳服中心与中科联众公司自愿签订《房屋租赁合同》，并不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律约束力。庭审中，中科联众公司虽质疑理工大学劳服中心出租涉案房屋的合法性，但未能就理工大学劳服中心提供的证据，向本院提供相应反证，本院对其质疑不予采信。实际履行中，理工大学劳服中心向中科联众公司履行了房屋交付义务，中科联众公司并未按照协议约定向理工大学劳服中心支付租金，其行为违反了合同约定，其应对此承担相应的法律责任。庭审中，中科联众公司认可欠付租金的时间阶段及金额，理工大学劳服中心另同意依中科联众公司请求变更违约金计算标准及一并于本案中以中科联众公司所交押金抵扣部分欠租，本院对此不持异议。故现理工大学劳服中心要求中科联众公司支付2017年4月1日至2018年6月30日欠付的租金，并支付按照中国人民银行同期贷款利率分段计算的违约金，理由正当，本院予以支持。中科联众公司另主张其投资进行了房屋装修、且空调设备仍留存于涉案房屋以及被工商局处罚等相关事实，以此主张减免1个季度租金，但未得到理工大学劳服中心的认可，中科联众公司未能就此向本院正式提出反诉，本院对此不予处理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、于本判决生效后七日内，北京中科联众科技股份有限公司支付北京理工大学劳动服务管理中心房屋租金1475000元（已抵扣押金100000元）；二、于本判决生效后七日内，北京中科联众科技股份有限公司分段计算支付北京理工大学劳动服务管理中心中科联众公司逾期付款违约金；其中，二〇一七年四月一日至二〇一七年九月三十日期间的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，以相应欠付租金625000元为基数计算支付；二〇一七年十月一日至二〇一八年三月三十一日的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，以相应欠付租金1250000元为基数计算支付；二〇一八年四月一日至实际付清时止的违约金，按照中国人民银行同期贷款利率，以相应欠付租金1575000元为基数计算支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9488元，由北京中科联众科技股份有限公司支付，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 黎 健二〇一八年十二月二十日书记员 梁诗晨