文书内容江苏省高邮市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1084民初6980号原告：郭跃林，男，1970年6月14日生，汉族，住江苏省高邮市。原告：陆永平，女，1969年11月18日生，汉族，住址。两原告共同委托诉讼代理人：唐晓良，上海跃富律师事务所律师。被告：高邮市诚信物流发展有限公司，住所地江苏省高邮市经济开发区秦邮路**。诉讼代表人：高邮市诚信物流发展有限公司破产管理人。委托诉讼代理人：田毅，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，北京市高朋（扬州）律师事务所律师。原告郭跃林、陆永平与被告高邮市诚信物流发展有限公司所有权确认纠纷一案，本院于2018年11月5日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐晓良与被告的委托诉讼代理人田毅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认原告郭跃林、陆永平与被告签订的备案号为SP10404B86A3的《商品房买卖合同》项下的商品房不属于被告的破产财产；2、判令确认备案号为SP10404B86A3的《商品房买卖合同》项下的商品房归原告所有；3、被告承担本案的诉讼费用。原告诉称事实和理由：被告开发了高邮市秦邮路85号诚信电商物流园商品房项目（以下简称诚信物流园），2016年10月24日，原告与被告签订了关于高邮市秦邮路85号2幢110室的《商品房买卖合同》，约定建筑面积为436.38平米，总价为270万元，原告已支付全部房款，系全款购房人。2018年2月8日，法院裁定受理被告的重整申请，管理人正着手进行破产财产的清理确认、债权登记分类等工作，被告尚未办理产权证或者产权过户手续但已经向原告交付诚信物流园的房屋，原告所购得的商品房不属于被告的破产财产。根据最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条的规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已经完全支付对价的特定物。”的规定，诚信物流园已经建成封顶、完成外立面装饰并开通水电等，原告购买了诚信物流园中有明确的楼层、房号和面积的商品房，原告所购商品房是实实在在的物，无论取得产权证与否，该商品房属于特定物。原告是真实的买房人，原告所购商品房完全符合本条规定，不能列入被告的破产范围，所购商品房不能作为破产财产进行处置和分配。被告辩称：1、案涉房屋权属尚未办理变更登记，原告主张涉案房屋权属不应予以支持。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》自2002年9月1日起施行，其中第71条规定特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物，尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产不属于破产财产，但2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第五、六的规定与后颁布的物权法确立的不动产物权变动规则不相符，应适用物权法的有关规定。本案案涉房屋权属尚未办理变更登记，原告以实际支付了大部分购房款为由，主张实际取得商品房权属的，不应予以支持。2、案涉房屋属于被告的破产财产，案涉房屋并未办理权属变更登记，应认定为被告的合法财产，亦属于被告的破产财产范畴。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院进行了庭审调查。对本案的证据和事实，本院认定如下：2016年10月24日，原告郭跃林、陆永平与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买位于高邮市经济开发区商铺，建筑面积共436.38平米，总金额270万元。同日，原被告双方签订《购房补充协议》，约定原告一次性付清购房款270万元。原告付清房款后，原告将该房返租给被告，租期5年，年租金12万元，租金先付后租，一年一结。原告收据三张及电子交易回单两张，以证明原告已支付房款240万元，余款双方口头约定以租金及财务补偿款抵充。被告认可实际收到原告购房款240万元，但对租金抵充房款的说法，被告不予认可。被告举证商品房预（销）售许可证三份以证明案涉商品房是被告公司破产财产。原告对被告所举证据真实性无异议，但预售许可证仅证明被告有权利销售房屋。以上事实有原告提交的商品房买卖合同、补充协议、电子回单、收据，被告提交的商品房预（销）售许可证以及原被告的当庭陈述等予以证实。本案的争议焦点：案涉房屋是否属于被告公司的破产财产，原告能否取得涉案房屋的所有权。本院认为，根据物权法关于不动产物权登记生效原则，除法律另有规定的除外，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。虽然《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条中规定：“下列财产不属于破产财产：（五）特定物买卖中，尚未转移占有，但相对人已完全支付对价的特定物。（六）尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。但《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，2006年8月27日发布的《中华人民共和国企业破产法》第一百三十六条明确规定：“本法自2007年6月1日起施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》同时废止。”在《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止的情况下，针对该部法律制定的《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》原则上应不再适用。关于何为破产财产，《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定：“破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。”《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”相比较《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》，前者已经明确删除了后者的第五、六项内容，且前者第四十八条明确规定：“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”因此，在《最高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第七十一条与《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条规定不一致的内容，已经不再适用。本案中，虽然原被告方对已付房款存有争议，但本案所审理的系确认之诉，在房屋由被告开发而未进行转移登记的情况下，该房屋应当属于出卖人的债务人财产，即案涉房屋仍属于被告公司的破产财产，原告对出卖人享有的仅为合同债权，对于原告主张涉案房屋归其所有，以及主张涉案房屋不属于破产财产，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、第四十八条之规定，判决如下：驳回原告郭跃林、陆永平的诉讼请求。案件受理费已减半收取计14200元，由两原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行，户名：江苏省扬州市中级人民法院，账号：95×××62）。审判员  韩兆平二〇一八年十二月十一日书记员  王国鑫附本判决所依照的法律条款：《中华人民共和国物权法》第九条第一款：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国破产法》第三十条：破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第四十八条：本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。