广西壮族自治区河池市金城江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1202民初2283号 原告：蒙雪容，女，1986年10月14日出生，壮族，住广西河池市金城江区。 原告：汤喜军，男，1979年8月29日出生，汉族，住广西河池市金城江区。 委托诉讼代理人：覃小欣，广西河城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蓝泽强，广西河城律师事务所实习律师。 被告：河池市洋和置业有限责任公司，住所地：河池市金城江区西环路三巷**。统一社会信用代码：91451200690238760L。 法定代表人：曾自来。 委托诉讼代理人：韦升，广西弘生联合律师事务所律师。 原告蒙雪容、汤喜军诉被告河池市洋和置业有限责任公司（以下简称“洋和公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤喜军及二原告的共同委托诉讼代理人覃小欣、蓝泽强，被告的委托诉讼代理人韦升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蒙雪容、汤喜军向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付从2016年11月30日至2018年7月20日止的逾期交房违约金46,328元（计算方式：258,676元×0.0003×597天=46,328元）给原告；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同主要约定原告向被告购买位于的“洋和.盛世天骄”的12-1-1201号商品房，该房屋用途为住宅，建筑面积75.36平方米，套内建筑面积61.83平方米，房价按套内建筑面积计算，总价款258,676元；被告在2016年11月30日前将具备《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、《建筑工程竣工规划验收合格单》、取得物业承接查验备案证明、该商品房经五单位（建设、施工、勘察、设计、工程监理单位）五方盖章验收合格的合格证明、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》的商品房交付给原告；被告逾期交房的，按全部已付款额的日万分之三计付违约金给原告。合同签订后，原告已全面履行合同义务。但被告未能在合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付给原告，至2018年7月20日，被告已经违约597天，应支付违约金46,328元。原告为维护其自身的合法权益，特依法起诉至本院。 被告洋和公司辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同是合法有效合同，被告已于2016年11月30日通知原告前来交房，但原告未来收房，责任方在原告。商品房买卖行为中被告不存在违约。另外，原告没有依照合同约定交付专项的维修资金构成违约。请求法院驳回原告的诉请主张。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人所提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、《个人一手住房贷款合同》证据认为可作为认定本案基本事实的依据。 本院经审理认定法律事实如下：2015年8月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同与本案审理相关的主要内容概括为：一、原告向被告购买位于河池市东南侧的“洋和.盛世天骄”小区第12层1单元1-1201号商品房一套，商品房预测建筑面积75.36平方米，其中套内建筑面积61.83平方米。该商品房属预售，按照套内建筑面积计算，单价每平方米4,183.67元，房屋总价款258,676元；二、交房时间和条件：被告应当在2016年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》、建筑工程竣工规划验收合格单、取得物业承接查验备案证明、该商品房经分期综合验收合格、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件及该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察单位五方盖章单位验收合格的商品房交付；三、逾期交房责任：除不可抗力外，被告未按照约定的期限和条件将该商品房交付原告的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）和（3）不作累加），（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。另，合同第十三条最后一项约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，原告依约支付了全部购房款，至今原告未与被告办理交房确认相关手续。本院（2018）桂1202民初105号等商品房预售合同纠纷系列案中查明，“洋和.盛世天骄”竣工后于2017年6月30日经五方单位验收合格，于2018年1月10日取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》，至此具备合同约定的全部交房条件。对此查明的事实，原、被告双方在庭审中均表示无异议。 本院归纳本案的争议焦点为：被告是否构成交房违约，是否应承担逾期交房违约的责任，违约金应如何确定。 本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》是双方在平等、自愿、协商一致的基础上签订，意思表示真实，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当切实遵守和履行。关于被告是否构成交房违约，是否应承担逾期交房违约的责任，违约金应如何确定的问题。根据合同约定，被告应当在2016年11月30日前将具备合同约定条件的商品房交付原告使用，经被告通知收房，但原告未与被告办理收房确认手续。直至2018年1月10日，在取得《房屋建筑工程规划和市政基础建设工程竣工备案表》后，该商品房方具备合同约定的交房条件，因此，被告构成交房违约。 关于被告抗辩称，本案《商品房买卖合同》第十三条最后一项约定：“该商品房为住宅的，买受人应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。未交纳专项维修资金的，出卖人不得向买受人交付房屋。”因原告未如期交纳住宅专项维修资金，被告依约未向原告交房，不构成交房违约。根据《河池市住宅专项维修资金管理办法》第十一条规定：“开发建设单位和公有住房售房单位应当在商品房销售合同或出售协议书中，以专门条款与购房者约定住宅专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额、交存时间、交存方式等事项，由业主按照本办法交存住宅专项维修资金。”及第十四条规定：“物业购买人应当在办理房屋交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专用存款账户。未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”此管理办法虽然规定了购房人未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或公有住房售房单位不得将房屋交付购房人，但同时也规定了在《商品房买卖合同》中，开发建设单位须以专门条款与购房者约定住宅专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额、交存时间、交存方式等事项，由业主按照本办法交存住宅专项维修资金。本案《商品房买卖合同》的约定条款中被告未就上述事项写入合同中告知原告，现有的证据也未能证实双方签订合同后，被告以其他方式将住宅专项维修资金交存的标准、面积基数、总金额、交存时间、交存方式等事项告知原告。在此情况下，被告以原告未如期交纳住宅专项维修资金为由辩称其未向原告按期交房不构成违约的理由，于法无据，本院不予支持。 综上，本院认为，被告构成交房违约，应当承担逾期交房的违约责任。逾期交房的违约金应按合同约定的已付房款的日万分之三计付，逾期交房违约金应从合同约定的交房期限逾期之日即2016年12月1日起计至2018年1月10日止，为258,676元×0.03%×405天＝31,429.13元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十八条之规定，判决如下： 一、由被告河池市洋和置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付给原告蒙雪容、汤喜军逾期交房违约金31,429.13元； 二、驳回原告蒙雪容、汤喜军的本案其余诉讼请求。 案件受理费958元，减半收取479元（原告已预交），由被告河池市洋和置业有限责任公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在规定期限届满的最后一日起二年内，向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费958元，汇入：河池市中级人民法院诉讼费专户，开户行：农行河池分行城东分理处，账号：20×××98。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 朱胤丞 二〇一八年十二月十三日 法官助理 韦京辰 书 记 员 黄 奇 附：本案适用的法律条文。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。