成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0108民初5992号 原告：四川福心源物业服务有限公司，住所地成都市成华区双福一路66号4幢9层10号。 法定代表人：尹江，总经理。 委托诉讼代理人：潘兴琦，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙梦雅，泰和泰律师事务所律师。 被告：成都市住房保障中心，住所地：成都市人民中路一段28号。 法定代表人：汤倍，主任。 委托诉讼代理人：张诺依，四川选择律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐科越，四川选择律师事务所律师。 第三人：陈洪芳，女，汉族，1963年3月17日出生，住成都市锦江区。 第三人：欧才华，男，汉族，1986年4月10日出生，住四川省金堂县。 原告四川福心源物业服务有限公司（以下简称：福心源物业公司）与被告成都市住房保障中心（以下简称：住保中心）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月20日立案后，被告住保中心以陈洪芳、欧才华系房屋承租人应由其缴纳物业费为由，申请其作为本案第三人参加诉讼，本院准许。后因陈洪芳、欧才华下落不明，本院依法向其公告送达开庭传票、举证通知书、应诉通知书等法律文书，由审判员吕凌飞担任审判长，与人民陪审员李毅、人民陪审员方建萍组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告福心源物业公司的委托诉讼代理人潘兴琦、被告住保中心的委托诉讼代理人张诺依到庭参加了诉讼，第三人陈洪芳、欧才华经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告福心源物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付锦江区经天路84号（上东花园小区二组团）1栋41号房屋截止到2017年10月31日的物业管理服务费2427.30元；2.判决被告支付逾期付款的利息，自欠付之日按照同期银行贷款利率计算至款项全部清偿完毕之日止，暂计至2017年10月31日为789.41元；3.本案的诉讼费及公告费等全部费用由被告承担。事实与理由：2011年，经过公开招投标程序，原告中标获得经天一街上东花园小区物业管理服务资格。2011年8月7日，原告与锦江区上东花园业主大会业主委员会签订《上东花园物业服务合同》，由原告为上东花园提供物业管理服务，合同约定服务期限为三年，自2011年10月1日至2014年9月30日，原告进场后按约履行了合同，提供物业管理服务至合同期满，服务期满后，由于上东花园业主委员会于2012年7月解散后，迟迟未组建，基于原告前期提供的优良物业管理服务及与上东花园业主的良好合作关系，在无新物业管理服务公司进场的情况下为保障上东花园业主的良好生活及经营管理，原告继续提供物业管理服务至今，自原告进场提供物业管理服务以来，被告及其物业实际使用人长期拖欠物业管理服务费，原告多次催讨未果，故诉至法院。审理过程中，原告提出第三人应与被告就所欠物业费及利息承担连带支付责任。 被告住保中心辩称：1、原告与案涉小区业委会签订的物业合同存在违法情形，依法应当予以撤销；2、根据相关法律规定，选聘物业应当召开业主大会，我方为上东花园395户业主，根本不知晓原告选聘为物业服务公司的情形，我方没有参与投票，不符合相应的法律规定，且未经业主同意，自行调整物业费标准；3、原告依据的合同已经于2014年9月30日截止，原告无权主张此后的物业费及违约金，合同第二十三条明确约定，合同终止后原告没有退场是其自身过错，原告没有法律依据要求我方承担合同关系终止后的任何违约责任；4、我方案涉商铺已经出租给承租人，且约定由承租人负责缴纳物业费的全部责任，物业管理费由承租人承担，违约责任应当由承租人承担；5、承租人存在未缴纳的情形分下列两种情形：一是原告自己不愿意按照0.5元的标准收取物业费，承租人不按1.5元的标准缴纳，原告拒绝收取；二是原告管理期间存在小区安全管理诸多不到位，导致承租人存在异议，要求原告整改前不缴纳物业费。 第三人陈洪芳、欧才华未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。 经审理查明，原告福心源物业公司原名为“成都心源物业管理有限责任公司”，于2015年11月16日名称变更为“四川福心源物业服务有限公司”。成都心源物业管理有限责任公司（乙方）与成都市锦江区上东花园业主大会业主委员会（甲方）签订了《上东花园物业服务合同》，该合同约定乙方为上东花园提供物业服务，物业服务费用为住宅0.46元/月·平方米，非住宅（商业）1.50元/月·平方米。第八条约定：“业主自本合同生效之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用”；第十一条约定：“物业服务费按月缴交纳，业主应在每月10号前履行交纳义务，业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定为：逾期未缴纳，每日以5‰的违约金累计数额如数缴纳；半年以上未缴纳本合同所约定的相关费用，乙方有权请求采取司法程序执行收费。”;第二十三条约定：“本合同期限叁年，自2011年10月1日00:00时起至2014年9月30日00:00时止……”；第二十四条约定：“本合同期限届满前60日，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后15日内继续履行本合同”。成都市锦江区成龙路街道办事处黄经社区居民委员会、成都市公安局锦江区分局成龙路派出所分别出具《证明》，载明原告自2012年6月22日起至2018年6月30日对上东花园小区提供物业服务管理。 2014年4月4日，原告向被告出具《关于上东花园物业服务工作中相关问题的报告》，载明住保中心的395件商铺承租人未按照《物业服务合同》规定交纳相关费用，住保中心仍拖欠物业服务费488971元。2015年4月14日，原告向被告出具《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》，载明了截止2015年4月，被告名下395件商铺应缴纳的物业费为总面积15522.89平方米乘以1.5元每平方米乘以34个月等于79166.739元。2015年4月27日，被告出具《成都市住房保障中心关于的复函》,对于物业费收取回复称，物管费应由房屋使用人承担，同时根据调查显示商铺承租人大部分每月按时缴纳了物管费不存在长期拖欠的情形。 2016年5月23日，住保中心与成都市公共住房管理中心出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》，载明：“上东花园商铺承租人：四川福心源物业服务有限公司系上东花园业委会选聘的物业服务公司。2011年10月1日，上东花园业委会与四川福心源物业服务有限公司签订《物业服务合同》，由四川福心源物业服务有限公司承担上东花园的物业服务工作，该合同合法成立并生效。根据《物业服务合同》第七条约定，上东花园商铺的物业管理费收费标准为1.5元/平方米/月……现通知各位承租人，根据《物业服务合同》和《房屋租赁合同》相关约定，上东花园商铺承租人应当按照1.5元/平方米/月的收费标准向四川福心源物业服务有限公司按时足额交纳物业管理费。如有无故拒缴或不足额交纳的，将承担相关法律责任。” 另查明，案涉房屋权属登记在被告住保中心名下，面积34.3平方米，第三人陈洪芳与被告签订了租赁期限为2012年1月1日至2012年12月31日的房屋租赁合同。第三人欧才华与被告签订了租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日的房屋租赁合同。房屋租赁合同约定物业管理费由承租方承担，并承担逾期缴交的责任。 庭审中，原告向本院提交了拖欠物业费及利息表，拟证明其所诉请的案涉房屋欠缴物业费及逾期付款利息的构成，该表载明截至2016年9月30日，案涉房屋均按照0.50元/月/平方米的标准缴纳了物业费，2016年10月1日后未再缴纳物业费。原告主张应一直按照合同约定的1.5元/月/平方米标准进行缴纳，故起诉要求补足2012年6月23日起至2016年4月30日期间的物业费并在此后继续按照1.5元/月/平方米标准缴纳。2016年9月30日，原告就案涉纠纷向成都仲裁委员会申请仲裁，同日，成都仲裁委员会出具不予受理通知书。 庭审中，被告向本院提交了案涉商铺的物业费收费票据和原告出具的部分同小区商铺物业费结清证明，拟证明原告自愿按照0.5元/月/平方米的标准收取物业费，原告质证认为被告按照0.5元/月/平方米标准缴纳并非代表原告变更了收费标准，原告就物业费多次对被告进行了催收，该证据恰好反映被告与房屋实际使用人未足额按照1.5元/月/平方米标准缴纳。 本院认定上述事实，依法采信了当事人身份信息、《上东花园物业服务合同》《证明》、房屋信息摘要、《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》《报告》《关于上东花园物业安全暨费用催收告知函》《成都市住房保障中心关于的复函》《准予变更登记通知书》《拖欠物业费及利息表》、结清证明、房屋租赁合同、庭审笔录及当事人的陈述等。 本院认为：一、关于《上东花园物业服务合同》的合同效力问题。该合同系福心源公司与上东花园业主大会业主委员会签订，双方主体适格，系真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告在自己出具的《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》中也表明该合同合法成立有效，现被告在并未举出任何证据证明合同存在可撤销的情形下仅以其不知情为由又主张合同应予以撤销，缺乏事实及法律依据，也违反诚实信用原则，对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。 二、关于被告抗辩物业合同已经于2014年9月30日截止，被告不应承担此后的物业费及违约金的意见。本院认为，《上东花园物业服务合同》中虽然约定合同期限为自2011年10月1日起至2014年9月30日止，但物业合同到期之后原告事实上仍然继续在上东花园小区提供物业管理服务，被告和第三人实际上亦获得了原告为其提供的物业服务，且《上东花园物业服务合同》也约定期限届满后若未协商一致原告仍应继续履行合同，故被告以合同到期原告未退场为由拒缴物业管理费用缺乏事实和法律依据，本院对该意见不予采纳。 三、关于被告抗辩原告物业管理服务不到位的问题。本院认为，被告若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可取，故本院对被告的该项抗辩意见不予采纳。 四、关于物业费收取标准的问题。第一，关于2012年6月23日起到2016年4月30日止的物业费，首先，此时间段内，被告或者第三人按照0.5元/月/平方米的标准缴纳了物业费，被告提交的原告出具的收费票据上也载明2016年4月30日之前物业费单价为0.5元/月/平方米，同时收费票据上载明的上次结余与本次结余的正负金额均较小，并未载明有原告所主张的仍欠付1元/月/平方米物业费用情形的存在；其次，被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的被告出具的《缴费通知单》上亦载明2016年4月30日之前物业管理费单价为0.5元/月/平方米，2016年5月1日之后物业管理费单价为1.5元/月/平方米；再次，原告出具的被告名下上东花园小区其他商铺物业费结清的《证明》，可以证明实际使用人按照0.5元/月/平方米缴纳了费用后，原告对其已缴纳完毕所有物业管理费用予以认可。综上，虽然《上东花园物业服务合同》中约定商铺的物业费为1.50元/月/平方米，但原告实际上已按照0.5元/月/平方米收取了物业管理费用，且在收款票据、催缴单据中均未表明被告名下商铺有欠缴此期间物业管理费用情形，甚至还针对部分商铺出具了认可结清的证明，故原告以其实际行为认可了2016年4月30日之前按照0.5元/月/平方米收取物业费，因此本院对于原告要求被告支付2012年6月23日到2016年4月30日期间欠缴的1元/月/平方米的物业费用的诉讼请求不予支持。第二，关于2016年5月1日起到2017年10月31日止的物业管理费用，鉴于被告出具《关于明确上东花园物业费缴纳标准的通知》认可《上东花园物业服务合同》中约定的1.5元/月/平方米的物业收费标准，被告提交的收费票据和被告名下上东花园小区其他商铺承租人提交的缴费通知单可看出原告自2016年5月起亦按照此标准向部分第三人实际收取物业费用，故本院对原告要求被告按照1.5元/月/平方米标准缴纳2016年5月1日至2017年10月31日物业管理费用的诉讼请求予以支持。被告或第三人均未向本院提交案涉房屋缴纳物业费的相应票据或证明，故本院按照原告所提交的案涉房屋拖欠物业费及利息表所载明的缴费期间予以认定，即案涉房屋已按照0.5元/月/平方米的标准缴纳了2012年6月23日至2016年9月30日期间的物业费，此后的物业费未再缴纳。综上，被告应向原告缴纳物业费840.35元（1元/月/平方米×34.3平方米×5个月+1.5元/月/平方米×34.3平方米×13个月）。 五、关于逾期付款利息，虽然《上东花园物业服务合同》约定的合同期限已届满，但原告实际上提供了物业服务，被告应当向原告缴纳物业费用，被告未缴纳物业费用的行为给原告造成了资金占用损失，本院对于被告抗辩在合同有效期届满后不应再收取逾期利息的主张不予采纳，鉴于双方对物业费的缴纳标准确实存在分歧且未作好良好沟通，被告逾期支付的主观恶意较小，结合原告主张，根据公平原则本院采纳中国人民银行同期贷款利率的计算标准，并酌情确定利息自本案起诉之日起算。 六、关于第三人是否承担连带清偿责任的问题，本院认为第三人欧才华作为案涉房屋的实际承租人，其与被告签订的房屋租赁合同中已明确由第三人欧才华承担物业费用和逾期缴交的责任，原告在庭审中亦明确表示第三人应当承担连带责任，故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，第三人欧才华应就所欠物业费用和利息承担连带清偿责任。 据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、被告成都市住房保障中心、第三人欧才华于本判决发生法律效力之日起十日内，连带向原告四川福心源物业服务有限公司支付截止2017年10月31日的物业服务费840.35元及利息（以尚欠物业服务费用840.35元为基数，从2018年7月20日起按照中国人民银行同期贷款基准利率，计算至实际付清为止）； 二、驳回原告四川福心源物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，由被告成都市住房保障中心、第三人欧才华承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  吕凌飞 人民陪审员  李 毅 人民陪审员  方建萍 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  李 琦