成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初1783号 原告：石某。 法定代理人：石光平（系石某之父）。 委托诉讼代理人：王方旭，四川兴立律师事务所律师。 被告：四川省房地产开发建设公司，住所地：成都市府青路立交桥侧南洋大厦。 法定代表人：赵留京，该公司经理。 委托诉讼代理人：李忠剑，男，该公司工作人员。 第三人：冯开梅。 委托诉讼代理人：尹明生，四川北新律师事务所律师。 原告石某诉被告四川省房地产开发建设公司(简称省房地产公司)商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法追加冯开梅作为第三人参加诉讼。审理中，因省房地产公司存在一房二卖的情形，涉嫌刑事犯罪，本院依法将该案移送成都市公安局锦江区分局(简称锦江公安分局)。锦江公安分局经审查后认为该案不构成刑事犯罪，于2017年2月将案件退回本院。本院于2017年2月27日重新立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石某的委托诉讼代理人王方旭、被告省房地产公司的委托诉讼代理人李忠剑、第三人冯开梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告石某向本院提出诉讼请求：1.省房地产公司为石某办理成都市锦江区大科甲巷65号第1栋1单元号房屋的权属证书（房屋所有权证及国有土地使用权证），将锦江区大科甲巷65号的京都大厦第1栋1单元号房屋产权登记在石某名下；2.本案全部诉讼费用由省房地产公司及冯开梅承担。事实和理由:2009年10月14日石某庆与省房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定石某庆向省房地产公司购买位于成都市锦江区大科甲巷65号1栋1单元1405号房屋，房屋建筑面积57.9平方米，销售单价每平方米5181.34元，总金额300000元，付款方式一次性付清，交房期限2009年12月31日前，省房地产公司应在交付使用后180日内向房屋产权登记机关办理权属登记手续。此外，合同对面积确认及面积差异处理、违约责任等作了约定。合同签订后，石某按约支付了全部购房款及各种办证税费，但省房地产公司在将房屋交付给石某后，至今未办理权属登记手续。基于以上事实，维护石某的合法权益，石某诉至法院。针对第三人的诉讼请求，石某辩称：省房地产公司与冯开梅之间所签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》已经解除，故冯开梅的第1、2项诉讼请求不能成立；对于冯开梅的第3项诉讼请求，石某与省房地产公司之间签订的商品房买卖合同是合同法有效的。 被告省房地产公司辩称，对与石某签订的《商品房买卖合同》以及石某已交付全部购房款及契税等费用无异议。省房地产公司已于2009年11月5日将房屋交付给石某，对石某主张合同合法有效无异议。涉案房屋在交付前曾预售给冯开梅，并办理合同预售备案登记，后冯开梅与省房地产公司的合同已经以公告的方式解除，但冯开梅未办理退房手续，该登记行为属于行政行为，不具有物权法意义的备案登记效力。涉案房屋已被查封，省房地产公司也被司法监管，该房屋是否符合办证条件省房地产公司无法确认，省房地产公司在履行合同过程中由于被司法监管不应承担责任。冯开梅因未给付成都中院确定的购房款148903.58元，省房地产公司以公告的方式与冯开梅解除购房合同，省房地产公司与石某的购房合同已经实际履行。针对第三人冯开梅的诉讼请求，省房地产公司辩称：冯开梅主张的购房余款金额与省房地产公司在解除与其签订的商品房买卖合同之前要求冯开梅缴纳的购房余款金额一致，但该合同已经公告程序解除。省房地产公司将房屋交付给已付清房款的石某多年，省房地产公司与冯开梅之间的合同已经无法继续履行，冯开梅要求继续履行合同已经客观不能，冯开梅要求办证的理由不成立。冯开梅对涉案房屋不享有物权，省房地产公司将涉案房屋另行出售不违反法律的强制性规定，应当有效，且省房地产公司与石某之间的合同已经实际履行。同时冯开梅在本案的诉讼请求已经通过仲裁裁决，但成都中院对裁决裁定不予执行，一事不再理，冯开梅再次提出相同的诉请，应当不予支持。 第三人冯开梅陈述，1999年10月15日，冯开梅与省房地产公司签订《银行按揭贷款购买商品房合同》，约定省房地产公司将其开发的位于锦江区大科甲巷65号京都大厦14楼座（现编号号）出售给冯开梅。冯开梅按约定支付了首付款53580元。2001年8月13日，冯开梅与省房地产公司签订补充协议，约定双方继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为冯开梅办理银行按揭手续。此后，京都大厦经历了停工、复工的漫长过程，省房地产公司一直同意履行。2009年下半年，冯开梅偶然得知一次性付清购房余款便可交房入住的消息，便多次找省房地产公司要求交款，但省房地产公司一直拖延不收款、也不办理交房过户等事宜。冯开梅对省房地产公司与石某于2009年10月14日签订的《商品房买卖合同》不知情，该合同是在冯开梅与省房地产公司的《银行按揭贷款购买商品房合同》尚在履行过程中、尚未解除的情况下签订的一房二卖的合同。2010年4月，省房地产公司向成都仲裁委员会申请解除与冯开梅签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》，成都仲裁委员会（2010）成仲案字第180号裁决驳回省房地产公司解除合同的仲裁请求。同时，从该案中，冯开梅得知2006年8月成都中院委托四川正则会计师事务所出具川正则审核字（2006）81号审核报告，成都中院还责令省房地产公司代收代支购房户的维修基金、契税、燃气入户费等税费，责令省房地产公司按照相关规定和合同约定及时为交付的房屋办理产权证。2010年8月，冯开梅向成都仲裁委员会申请要求省房地产公司收款、交房、办证，成都仲裁委员会作出（2010）称仲字第338号裁决，责令省房地产公司限期收款、交房、办证。此后，冯开梅向成都中院申请强制执行（2010）称仲字第338号裁决。成都中院作出（2011）成执裁字第109号民事裁定书，裁定对该仲裁裁决不予执行。经冯开梅书面反映情况后，四川省高院于2012年12月正式向成都中院发函督办此案，要求成都中院纠正（2011）成执裁字第109号民事裁定书并继续执行（2010）成仲字第338号裁决，同时告知冯开梅去要求成都中院执行本案。第三人冯开梅向本院提出诉讼请求：1.省房地产公司接受冯开梅交付的购房余款148903.58元，省房地产公司代收冯开梅交付的维修基金、契税、燃气入户费等税费11349.46元；2.省房地产公司向冯开梅办理交房入住手续、产权过户等权证事项（房屋所有权证及国有土地使用权证）；3.省房地产公司与石某于2009年10月14日签订的《商品房买卖合同》无效；4.本案诉讼费用由省房地产公司承担。事实和理由同以上第三人的陈述内容。 本院经审理认定事实如下：位于成都市锦江区大科甲巷**“京都大厦”系由省房地产公司所开发建设。 1999年10月11日，冯开梅支付购房定金1000元。1999年10月15日，冯开梅与省房地产公司签订一份《银行按揭贷款购买商品房合同》，约定由冯开梅向省房地产公司购买位于成都市锦江区大科甲巷65号商品房14楼座房屋，面积为49.6平方米，总房价为163580元。冯开梅在签订本合同7日内将购房总价款额的32.75%即53580元预付给省房地产公司，其余房款通过按揭贷款支付。1999年10月23日，冯开梅向省房地产公司支付了首付款52580元。应通过按揭贷款支付的房屋尾款，至今未支付。 2001年8月13日，省房地产公司与冯开梅签订一份《补充协议》，约定：双方同意继续履行《银行按揭贷款购买商品房合同》，省房地产公司继续为冯开梅办理银行按揭手续，如省房地产公司在2002年6月1日前未能为冯开梅申请到银行按揭贷款，冯开梅有权要求退还全额已交房款或改用其它付款方式支付余款，省房地产公司承诺于2002年6月1日向冯开梅交付案涉房屋。 由于省房地产公司在建设“京都大厦”过程中涉及纠纷，四川省高级人民法院于2000年5月16日作出(2000)川执提字第1号民事裁定书，裁定省内涉及省房地产公司的执行案件一律由该院提级执行。2004年5月25日，四川省成都市中级人民法院（简称成都中院）作出(2004)成执字第296号民事裁定书，裁定根据四川省高级人民法院(2000)川执提字第1-1号指定执行决定书，解除对省房地产公司位于成都市大科甲巷43-75号的在建工程“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权的查封，由成都中院继续查封“京都大厦”全楼及相应国有土地使用权。查封期间，未经成都中院许可不得以任何形式租赁、预售、转让、过户及设置抵押。其后，由于省房地产公司无力续建，成都中院于2004年12月17日作出(2004)成执字第296-1号民事裁定，将“京都大厦”停工工程委托四川格林建筑工程有限公司（简称格林建筑公司）投资续建。 2006年8月31日，根据成都中院的委托，四川正则会计师事务所依据四川格林建筑工程有限公司编制的《京都大厦6-20层已确认商品房购房款明细表》对120户买受人的购房款进行审核，并作出了川正则审核字（2006）81号《审核报告》。报告中显示，冯开梅购买的原房号为14楼I号的房屋现为14楼5号房，实测面积为57.78平方米，应付总购房款202483.58元，已付购房款53580元，应补购房款148903.58元。 同日，成都中院向四川格林建筑工程有限公司发出（2004）成执字第296-12号《通知》，载明：经本院研究决定，通知如下：一、“京都大厦”第6-20层住宅的交付分批进行。经审查，首批交付120套住宅（名单附后），你公司即日起可按程序办理交房手续。二、购房尾款以四川正则会计师事务所有限责任公司川正则审核字（2006）81号《审核报告》为准，由你公司直接向购房户收取，作为返还投资的预付款。你公司每交付一套房屋，则视为你公司收到对应的购房款。三、购房户应承担的维修基金、契税、燃气入户费等税费，由你公司向有关部门核准后，代收代支。四、…… 2008年至2009年期间，省房地产公司先后在报纸多次刊登公告，告知“京都大厦”第6-20层商品房的全体购房户交房、交清尾款及配套费、办理退房等事宜。 2010年3月28日，省房地产公司申请仲裁，请求事项为：请求裁决解除省房地产公司与冯开梅签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》。2010年5月17日，成都仲裁委员会作出（2010）成仲案字第180号裁决书，裁决驳回省房地产公司的仲裁请求。 其后，冯开梅申请仲裁，请求事项为：1.裁决省房地产公司接收冯开梅交付的购房余款148903.58元，省房地产公司代收冯开梅支付的维修基金、契税、燃气入户费等税费11349.46元；2.省房地产公司向冯开梅办理交房入住手续及权属证书。2010年9月20日，成都仲裁委员会作出（2010）成仲字第338号裁决书，裁决：省房地产公司在收到本裁决书10日内，收取冯开梅购房尾款148903.58元及维修基金、契税、燃气入户费等费用；在收款后30日内，向冯开梅交付房屋，并在房屋交付后90日内协助冯开梅办理房屋所有权证及国有土地使用权证。2012年4月11日，成都中院作出（2011）成执裁字第109号民事裁定书。该裁定认为成都仲裁委员会裁决省房地产公司继续履行合同，属适用法律错误，故裁定对成都仲裁委员会（2010）成仲字第338号裁决不予执行。 另查明，2009年10月14日，石某与省房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，约定由石某向省房地产公司购买位于成都市锦江区大科甲巷65号商品房1幢1单元号房屋，面积为57.9平方米，总房价为300000元。合同生效后，石某一次性支付房款。省房地产公司应于2009年12月31日前向石某交付房屋。省房地产公司应在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由省房地产公司提供的资料报产权登记机关备案。2009年10月16日，省房地产公司开具收据，载明：收到石某购房款省房地产公司。2009年11月9日，省房地产公司开具收据，载明：收到石某各种税费共计14275.25元。之后，石某入住案涉房屋至今。 再查明，2008年9月5日，省房地产公司在成都市房屋产权监理处办理了案涉房屋初始登记（权1373694）。案涉房屋现房号为成都市锦江区大科甲巷43号1栋1单元14楼1405号。成都市不动产登记信息摘要载明：截至2018年12月14日，案涉房屋仍登记在省房地产公司名下。现案涉房屋分别被成都中院、成都铁路运输法院、成都高新技术产业开发区人民法院查封，目前仍处于被上述法院限制登记状态之中。 以上事实，有当事人提交的石某身份证、冯开梅身份证、省房地产公司工商信息、《银行按揭贷款购买商品房合同》、收据、《补充协议》、（2004）成执字第296-12号《通知》、不动产登记信息摘要、（2000）川执提字第1号民事裁定书、（2004）成执字第296号、（2004）成执字第296-1号民事裁定书、（2006）81号审核报告、报纸公告、仲裁申请书、（2010）成仲案字第180号裁决书、（2010）成仲字第338号裁决书、（2011）成执裁字第109号民事裁定书，《商品房买卖合同》、收据、入住通知、物业管理服务合同、临时公约，以及当事人的陈述在案佐证。 本院认为，本案中存在省房地产公司对案涉房屋多重买卖的情形，虽然法律不鼓励开发商这种不诚行为，但并不当然影响各个买卖合同的效力。冯开梅与省房地产公司签订的《银行按揭贷款购买商品房合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合同合法、有效。关于石某与省房地产公司签订的《商品房买卖合同》，石某与省房地产公司均主张该合同系真实意思表示；冯开梅主张该合同无效，但未提交证据证明该合同存在法律规定的无效事由，故应认定《商品房买卖合同》内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法、有效。冯开梅要求确认《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 案涉房屋已由省房地产公司另行出售给石某且已实际交付，石某基于合法的房屋买卖关系占有了案涉房屋。鉴于案涉房屋系不动产、具有唯一性，故省房地产公司目前无法再向冯开梅交付房屋。基于此，省房地产公司目前无权领受冯开梅支付的房屋尾款及税费。因此，冯开梅要求省房地产公司交付案涉房屋、受领房屋为款及税费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 同时，案涉房屋由于省房地产公司的原因被其他法院查封，并仍处于限制登记中，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产不得转让”之规定，案涉房屋尚不具备办理权属转移登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行…”之规定，目前省房地产公司无法向石某履行办理权属登记的合同义务，亦无法向冯开梅履行办理权属登记的合同义务，故石某要求办理权属登记的诉讼请求，以及冯开梅要求办理权属登记的诉讼请求，均无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、驳回原告石某的诉讼请求； 二、驳回第三人冯开梅的诉讼请求。 本案原告石某诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取400元，由原告石某负担；本案第三人诉讼请求部分所对应的案件受理费减半收取2153元，由第三人冯开梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  潘苏华 二〇一八年十二月二十九日 书记员  傅晓婉