成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川0104民初8900号 原告（反诉被告）：陈宗元，男，1973年3月10日出生，汉族，住福建省南平市延平区。 委托诉讼代理人：张彪，四川中一律师事务所律师。 被告（反诉原告）：苏国全，男，1983年7月5日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：向永丽，四川上浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏畅，四川上浩律师事务所律师。 原告（反诉被告）陈宗元与被告（反诉原告）苏国全租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，于2017年5月5日作出(2016)川0104民初7310号民事判决。被告（反诉原告）苏国全不服该判决，提起上诉。成都市中级人民法院于2017年8月20日作出(2017)川01民终8753号民事裁定，裁定撤销本院(2016)川0104民初7310号民事判决，发回本院重审。本院于2017年10月16日重新立案受理后，依法另行组成合议庭，于2018年2月7日公开开庭审理了本案，原告陈宗元的委托诉讼代理人张彪及陈宗元申请的证人蓝某,被告苏国全的委托诉讼代理人向永丽均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈宗元向本院提出本诉请求：1.苏国全退还陈宗元房屋租金700000元及合同保证金250000元，并自2016年1月26日起支付资金占用利息至本息退清为止；2.由苏国全承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年3月16日，陈宗元与苏国全签订《联营合同》，合同约定苏国全提供店铺使用权，享受固定收益，不参与经营、不承担经营风险，由陈宗元自主经营、自负盈亏。该《联营合同》实质为房屋租赁合同。合同签订后，陈宗元按照合同约定向苏国全支付了第一年度的房屋租金2800000元，期限至2016年4月29日。根据合同约定陈宗元应当于2015年12月23日前支付下一期租金，但因苏国全为陈宗元提供的店铺使用权是从成都明都流行服饰广场有限公司（以下简称明都物业公司）租赁而来，另陈宗元在经营期间从商场管理方得知陈宗元所使用的店铺将进行统一改造，不适宜再继续作为店铺经营，且苏国全与明都物业公司签订的合同将于2016年4月到期。陈宗元为了保证能够持续经营店铺，遂要求苏国全向陈宗元提供与明都物业公司签订的《租赁合同》及明都物业公司同意其转租或联营等的书面确认文件，并说明双方签订的合同还能否继续履行。因苏国全一直不能明确答复，陈宗元出于对能否继续履行合同及资金安全的考虑，向苏国全提出暂时不支付下期租金，如果苏国全不能明确合同能否继续履行，陈宗元将在第一年度租期届满后终止合同的意见。但苏国全不顾陈宗元的上述合理要求，于2016年1月26日对陈宗元所经营的店铺进行了强行关停、强制搬离的行为，并因此损坏陈宗元大量设备、物品等，造成了巨大的经济损失。综上，根据双方签订的合同约定，陈宗元支付房屋租金至2016年4月29日，陈宗元应当合法使用房屋至该期限届满，但是苏国全单方面提前强行驱离陈宗元的行为，导致双方签订的合同不能切实履行，其行为严重侵害了陈宗元的合法权益。 被告（反诉原告）苏国全对原告（反诉被告）陈宗元的本诉辩称，陈宗元的本诉请求不合理也不符合事实：1、陈宗元并未要求苏国全提供明都物业公司同意转租或联营的书面文件；2、苏国全没有强制关停和强制陈宗元搬离的行为，陈宗元称苏国全损坏其租赁房屋内的大量设备和物品没有证据证明；3、陈宗元并未向苏国全交还案涉房屋，明都物业公司于2016年4月23日收回案涉房屋，因此陈宗元要求退还租金不成立；4、因陈宗元未按合同约定缴纳联营金，构成违约，应承担违约责任，其缴纳的保证金250000元，苏国全有权不予退还。 被告（反诉原告）苏国全在本院重审过程中变更了反诉请求，其向本院提出反诉请求：1.解除陈宗元与苏国全签订的《联营合同》，且苏国全有权依据合同约定扣除陈宗元的保证金250000元；2.陈宗元赔偿给苏国全造成的预期利益损失400000元；3.陈宗元赔偿给苏国全造成的保证金损失200000元；4.本案本诉、反诉诉讼费由陈宗元承担。事实和理由：苏国全具有明都物业公司出具的同意其转租或者联营的书面情况说明之后，才与陈宗元签订的《联营合同》。在陈宗元没有继续履行《联营合同》的约定向苏国全支付第2年、第3年4个月又6天的联营收益金的情况下，苏国全多次催缴，其仍不履行合同，同时没有正常营业，造成苏国全向业主方违约，致使业主明都物业公司强制苏国全清场撤离。根据苏国全与明都物业公司的约定，苏国全每年需向明都物业公司支付租金、转让费及经营管理费共2500000元，苏国全与陈宗元签订的《联营合同》约定联营收益金为2800000元/年，租期为2年零4个月，故苏国全每年的可得收益为300000元，由于陈宗元在租赁一年后无故违约，共给苏国全造成了400000元的预期利益损失。此外，苏国全已向明都物业公司支付了200000元的保证金，且由于陈宗元的违约，导致该笔款项已无法退回，给苏国全造成损失。 原告（反诉被告）陈宗元对被告（反诉原告）苏国全的反诉辩称，1、双方签订的联营合同实际上为租赁合同，该合同的权利义务已于2016年1月26日终止，故应判决确认双方的联营合同于2016年1月26日终止；2、陈宗元在经营过程中得知店铺会改造，双方的联营合同就不能再履行，在此情况下，陈宗元未向苏国全缴纳下一期租金，属合理行使不安抗辩权；3、苏国全强行要求陈宗元关停和强行搬离，也没有给予陈宗元合理的搬离时间，不属于依法解除合同，故不能扣除保证金；4、苏国全与明都物业公司的租赁合同中的权利义务应由其自行承担，与陈宗元无关；5、苏国全所主张的预期利润损失和保证金损失没有事实和法律依据，且苏国全关于预期利润在民事反诉状中的陈述与原审开庭审理中的陈述不一致，且存在说谎成分，在原审庭审中苏国全陈述，其向明都物业公司缴纳的租金为330000多元，而在本案重审中提出缴纳的租金为2500000元，不诚信；苏国全主张的保证金损失部分没有事实依据，且明都物业公司提交的证据存在自相矛盾的地方，不排除明都物业公司与苏国全串通损害陈宗元的利益的可能。 本院经审理认定事实如下：成都明都大厦物业有限公司（以下简称明都物业公司）系位于成都市锦江区青年路**房屋的所有权人。2015年1月23日，苏国全与明都物业公司签订一份《租赁合同》，合同约定：明都物业公司将其所有位于成都市锦江区青年路18号明都大厦1层106号铺位租赁给苏国全使用，使用期限12个月，即从2015年4月24日起至2016年4月23日止；苏国全须于2015年1月23日前向明都物业公司交付本合同期间的租赁费用337500元和保证金200000元；苏国全承诺在使用铺位经营期间，用于经营女鞋。未经明都物业公司书面同意，苏国全不得擅自转让或与第三方联营（或以联营名义变相转租、转让），苏国全与第三方应当签订转让协议书，经明都物业公司书面同意并办理相关手续后才能转让或者联营。合同期内，苏国全不得擅自转租、转让或与第三方联营其使用铺位，否则视为苏国全违约，明都物业公司有权收回铺位，并扣除苏国全保证金及已交费用不予退还。苏国全在合同期内，如无违约行为，合同期满时，苏国全在同等条件下，仍享有优先续租权，并在2015年12月23日前向明都物业公司提出书面申请，经明都物业公司书面同意后重新签订合同，同时向明都物业公司缴纳下一年度续租期的相关费用，苏国全在前述期限内未向明都物业公司提出书面申请或未缴清下一年度续租租金等相关费用的，视为苏国全自动放弃优先续租权。同日，明都物业公司向苏国全出具一份《转租联营说明》，主要内容为：苏国全承租的锦江区青年路18号明都大厦1层106号铺位后，有权将该铺位转租给他人或与他人联营，但转租或联营期限不得超过2018年4月23日，在2018年4月23日前，明都物业公司将该铺位持续出租给苏国全使用，双方的权利和义务仍以《租赁合同》的条文为准。合同签订后，苏国全向赵军转账支付了共2700000元，明都物业公司也向苏国全交付了店铺。2017年12月14日，明都物业公司出具《关于苏国全交付租金等款项的情况说明》，称双方于2015年1月23日签订《租赁合同》，约定明都物业公司将位于成都市锦江区青年路18号明都大厦1层106号铺位出租给苏国全，双方口头约定租赁期为3年。随后在合同履行过程中，该公司委托赵军代为收取了苏国全交付的为履行租赁合同且实际取得该租赁房屋使用权等而支付的房屋租金等款项2700000元，其中包含租金337500元、经营管理费412500元、保证金200000元，代收代付转让费1750000元。 2015年3月16日，陈宗元与苏国全签订一份《联营合同》，合同约定：苏国全拥有成都市锦江区青年路18号明都大厦首层106号店铺的经营使用权，建筑面积约为120平方米，苏国全提供该店铺使用权，陈宗元自主经营依思Q品牌系列产品；联营期限自2015年4月24日起至2017年8月29日止，苏国全保证陈宗元在该店铺联营期限为两年四个月零六天；合同签订当日，陈宗元向苏国全支付合同保证金250000元，苏国全须在合同期满后十五日内无息返此保证金给陈宗元；陈宗元须于本合同签订之日后十个工作日内支付苏国全第一年联营收益金2800000元；第二年和第三年最后四个月的联营收益金，应于2015年12月23日前一并支付给苏国全，其中陈宗元缴纳的合同保证金可先抵扣200000元，剩余的50000元保证金待合同期满后陈宗元结清相关费用后无息退还，否则视为陈宗元违约；苏国全于2015年4月24日将该店铺交付陈宗元使用，其中至2015年4月29日为苏国全给予陈宗元的装修免租期，共6天；苏国全所得联营收益金第一年为2800000元，第二年为2800000元，最后四个月零六天合计933333元；陈宗元对联营店铺享有独立的经营权，陈宗元应按约定方式按时向苏国全支付其应得的联营收益金，联营期内，因经营所产生的一切费用，包括但不限于人员工资、税金、工商管理费等均由陈宗元承担；陈宗元单次逾期交付联营收益金超过5个工作日或多次逾期交付的，陈宗元应当向苏国全承担违约责任，苏国全有权扣罚陈宗元保证金，且有权因此解除本合同。 合同签订后，2015年3月23日，陈宗元向苏国全缴纳了保证金250000元和涉案店铺2015年4月29日至2016年4月28日的联营收益金2800000元。苏国全也如约向陈宗元交付涉案店铺。其后，2015年12月23日前，陈宗元未按合同约定向苏国全支付第二年和第三年最后四个月的联营收益金。 2015年12月30日，明都物业公司向苏国全发出一份《催款通知书》，主要内容为经明都物业公司多次催告，苏国全未按约在首年度租金到期日提前四个月即2015年12月23日前支付第二年度租金337500元，要求苏国全于2016年1月23日前支付租金及滞纳金，否则将单方面解除并终止《租赁合同》，并要求苏国全腾退铺位。2016年1月24日，明都物业公司向苏国全发出一份《解除合同通知》，主要内容为苏国全未按时向明都物业公司支付应付租金，明都物业公司于2015年12月30日书面通知苏国全，苏国全仍未按催款通知的要求及时付款，通知苏国全解除并终止本合同，后续两年租赁期限不再履行，苏国全应在通知后3日内腾退铺位归还给明都物业公司。2017年3月20日，明都物业公司出具《关于2016年青年路18号明都大厦1层106号铺位的收回过程说明》，称该公司于2016年1月24日向苏国全发出解除合同通知书后，该房屋一直由苏国全及合伙人继续使用至2016年4月23日第一年合同到期后，才由该公司收回。 2017年12月14日，明都物业公司出具《关于苏国全交付租金等款项的情况说明》中称，2016年苏国全未支付下一年度租金，该公司解除与其签订的租赁合同，并依据合同相关条款于2016年4月23日收回该房屋。 另查明，2016年1月24日，苏国全与陈宗元经营的涉案依思Q门店负责人蓝某进行短信、微信联系称，其将于2016年1月26日下午带人过来接店；2016年1月26日下午，蓝某与苏国全在涉案店铺楼上肯德基店商谈租金支付及继续租赁事宜未果。当日下午17时23分，苏国全用短信、微信告知蓝某称，“限你在今天（2016年1月26日）晚上19:30前把店内所有物资撤出，逾期视为你方自动放弃，我方概不负责，你方后果自负”、“明天陈总要进场做女装特卖”、“19:30以后我们就要自行开门”。当晚20时50分左右，蓝某称是苏国全派人来砸开店铺强行收铺，双方发生纠纷，蓝某向成都市公安局锦江区分局人民东路派出所报案。蓝某称，2016年1月27日起，涉案店铺已由案外人经营女装，其店铺内的货柜、货品等都没来得及撤出，依思Q店招也没有拆除。 在原审第一次庭审中，陈宗元和苏国全均认可陈宗元于2016年1月26日搬离了涉案房屋。庭审后，苏国全向本院提交了《撤回自认申请书》，其撤回自认于2016年1月26日收回涉案房屋，苏国全认为陈宗元一直使用至2016年4月23日才将涉案房屋交还明都物业公司。 上述事实的认定，有陈宗元提交的陈宗元与苏国全的身份证复印件、《联营合同》、兴业银行网上转账受理单、收条、接（报）处警登记表、原审本院(2016)川0104民初7310号案的第一次庭审笔录（2017年3月9日）、苏国全与蓝某的短信、微信聊天记录、蓝某的证人证言，苏国全提交的《租赁合同》、《联营合同》、《催款通知书》、《解除合同通知》、《转租联营说明》、银行转账信息、收据、发票、《关于苏国全交付租金等款项的情况说明》、《关于2016年青年路18号明都大厦1层106号铺位的收回过程说明》、照片以及双方当事人的庭审陈述在案佐证。关于苏国全提交的催告函及邮寄单，因无当事人的签收信息，不能证明陈宗元收到该函件，故该收据不能作为本案证据使用。 本院认为，苏国全从明都物业公司处承租涉案店铺后与陈宗元签订《联营合同》，系双方当事人的真实意思表示,合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。根据双方签订的《联营合同》的约定，苏国全提供涉案店铺使用权，陈宗元自主经营依思Q品牌系列产品，对店铺享有独立的自主经营权，陈宗元向苏国全支付联营收益金，因此该《联营合同》是名为联营，实为租赁合同关系。 关于《联营合同》的解除。苏国全经明都物业公司的同意将涉案房屋转租给陈宗元，并向陈宗元交付了涉案店铺，陈宗元也向苏国全支付了保证金250000元，并按合同约定向苏国全支付了2015年4月29日至2016年4月28日一年的租金2800000元。根据《联营合同》“第二年和第三年最后四个月的联营收益金，应于2015年12月23日前一并支付给苏国全”的约定，陈宗元于2015年12月23日前未向苏国全履行给付租金的义务，其行为属违约行为。根据《联营合同》“陈宗元单次逾期交付联营收益金超过5个工作日或多次逾期交付的，陈宗元应当向苏国全承担违约责任，苏国全有权扣罚陈宗元保证金，且有权因此解除本合同”的约定，因陈宗元的违约行为导致苏国全提前收回涉案房屋，明都物业公司也确认于2016年4月23日收回涉案店铺，陈宗元与苏国全签订的《联营合同》无法继续履行，故苏国全要求解除双方《联营合同》的反诉诉讼请求，本院予以支持。至于陈宗元辩称其未按约交付下一年度的租金是因为其要求苏国全出示苏国全与明都物业公司签订的《租赁合同》及同意转租的书面确认文件以确认双方合同能否继续，而苏国全不予答复，属合理行使不安抗辩权的抗辩意见，本院认为，苏国全与陈宗元签订的租赁合同租期为两年四个月零六天，每年租金金额数目较大，对此大宗的交易，在合同签订前，陈宗元负有谨慎注意义务，查清苏国全是否有转租权等，而在合同实际履行过程中，陈宗元以此抗辩不交下一期租金，不合常理，何况明都物业公司已经出具同意苏国全转租至2018年4月23日的《转租联营说明》。因此，在没有证据证明苏国全丧失或可能丧失履行合同能力的情况下，陈宗元以不交租金行使不安抗辩权不能成立。 关于退还《联营合同》中的租金700000元及资金占用利息。陈宗元称其于2016年1月26日被苏国全强制撤离涉案店铺，而苏国全在原审第一次庭审中自认陈宗元于2016年1月26日撤离了涉案房屋，但其在庭审后向本院提交了一份《撤回自认申请书》，其撤回自认于2016年1月26日收回涉案房屋，其认为陈宗元于2016年4月23日才将涉案房屋交还明都物业公司。在本案重审过程中，苏国全称明都物业公司于2016年4月23日收回涉案店铺，此前该房屋一直由陈宗元使用，对此苏国全并未提交相关证据，而陈宗元坚称自己已经于2016年1月26日被苏国全强制撤离涉案店铺。综合庭审情况，结合陈宗元提交的接（报）处警登记表，苏国全与蓝某的短信、微信聊天记录、蓝某的证人证言以及双方庭审陈述，本院认为，陈宗元提交的证据能形成证据锁链，能与其陈述的苏国全于2016年1月26日强行换锁收铺的事实相印证。从2016年1月27日起虽然涉案店铺依思Q店招没拆除，但陈宗元对此解释为需要报请物业拆除亦合情理，此外，苏国全也无其他证据证明自2016年1月27日起至2016年4月23日期间，涉案店铺由陈宗元经营使用。鉴于陈宗元已经向苏国全支付了截止2016年4月28日的租金，陈宗元要求苏国全退还其未使用期间的租金700000元的本诉诉讼请求，本院予以支持。至于未使用期间租金700000元的资金占用利息，因该未使用期间系陈宗元违约导致苏国全提前收回店铺所致，故对陈宗元诉请的该未使用期间租金的资金占用利息，本院不予支持。 关于《联营合同》中的保证金及资金占用利息。根据双方联营合同约定，陈宗元单次逾期交付联营收益金超过5个工作日或多次逾期交付的，陈宗元应当向苏国全承担违约责任，苏国全有权扣罚陈宗元保证金。扣罚保证金系对陈宗元违约行为的处罚，保证金在合同中具有违约金性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。本案由于陈宗元的违约行为导致《联营合同》无法继续履行，本院考虑保证金的性质、《联营合同》的履行情况、陈宗元的违约程度、苏国全的实际损失等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确认将陈宗元交纳的保证金250000元作为违约金，用以赔偿苏国全的损失，故陈宗元要求苏国全退还合同保证金250000元并支付资金占用利息的本诉诉讼请求，本院不予支持。苏国全要求扣除陈宗元保证金250000元的反诉诉讼请求，本院予以支持。 关于苏国全主张的预期利益损失和保证金损失。苏国全反诉称，由于陈宗元违约，导致其未按其与明都物业公司签订的《租赁合同》的约定向明都物业公司缴纳第二年的租金，以致明都物业公司提前解除合同。本院认为，《联营合同》与《租赁合同》系两个独立的合同，根据合同的相对性原则，《租赁合同》仅对苏国全与明都物业公司具有约束力，而对陈宗元无约束力；结合本案明都物业公司已于2016年4月23日收回案涉租赁场地的实际情况，本院已经支持的没收陈宗元保证金250000元足以弥补苏国全的损失，同时苏国全也未举证证明其向明都物业公司支付的保证金200000元被没收以及与陈宗元违约之间的关联性，故本院对苏国全要求陈宗元赔偿预期利益损失和保证金损失的反诉请求，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈宗元与被告（反诉原告）苏国全于2015年3月16日签订的《联营合同》； 二、被告（反诉原告）苏国全于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈宗元退还房屋租金700000元； 三、被告（反诉原告）苏国全已收取原告（反诉被告）陈宗元的保证金250000元不予退还； 四、驳回原告（反诉被告）陈宗元的本诉其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）苏国全的反诉其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费13300元、诉讼保全费5000元，两项合计18300元，原告（反诉被告）陈宗元负担2500元，被告（反诉原告）苏国全负担15800元；反诉案件受理费12300元，原告（反诉被告）陈宗元负担5050元，被告（反诉原告）苏国全负担7250元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  周跃飞 人民陪审员  马 毅 二〇一八年十二月七日 书 记 员  梁 意