广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终18264号 上诉人（原审原告）：桑嗣东 委托诉讼代理人：陈桂平，广东诚公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田方丽，广东诚公律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓跃明 委托诉讼代理人：梁海峰，广东鹏星律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵波，广东鹏星律师事务所律师。 原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司 法定代表人：李耀智，执行（常务）董事。 委托诉讼代理人：陈远亮，该公司员工。 上诉人桑嗣东与被上诉人邓跃明及原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2016）粤0307民初9451号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 桑嗣东的上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判。2、判令本案的诉讼费由邓跃明承担。 上诉事实与理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误，应裁定撤销原判决，发回重审或查清事实后改判。一、一审法院认定的事实错误。1、邓跃明在桑嗣东支付定金后不配合资金监管，邓跃明单方违约在先。根据双方签订的涉案《二手房买卖合同》及与中原公司三方签订的《资金托管协议》的约定，双方同意将定金、交楼押金由中原公司托管，桑嗣东将定金支付给监管方或各方指定的监管账户中后，就视为卖方本人收讫。桑嗣东实际于2015年6月2日就已将合同约定的定金转账至托管账户，履行了定金支付义务。双方在合同中还约定2015年6月25日前，桑嗣东应向按揭银行支付首期款及提交按揭资料等。桑嗣东按约定于2015年6月23日前往银行办理，但是邓跃明拒绝前往配合，导致首期款监管未能完成。2015年6月29日，桑嗣东向邓跃明发出书面履约催告函，要求邓跃明配合办理首期款资金监管，但邓跃明仍不配合。邓跃明单方违约在先，导致合同履行困难。2、二手房买卖合同当属有效，邓跃明应继续履行合同义务，在桑嗣东一次性支付全款或取得银行承诺函后将涉案房屋所有权转移登记至桑嗣东名下，并承担相关违约责任。本案事实是，桑嗣东和中原公司曾多次积极地就首期款资金监管问题与邓跃明进行沟通，桑嗣东曾因资金套牢希望邓跃明融通，邓跃明未同意，后桑嗣东继续履行合同，双方并未协商一致解除合同，合同当属有效。后经桑嗣东催告，邓跃明拒绝出售涉案房产，仅是因为涉案房产的房价已经上涨，自2015年迄今，桑嗣东考虑和气解决此事件，但是邓跃明拒不协商，且仅强调要么加价，要么解约。2016年3月24日、2016年4月13日，桑嗣东仍通过中原公司催促邓跃明配合办理首期款资金监管；一审庭审期间，桑嗣东仍表示愿意一次性支付剩余房款。可见，涉案二手房买卖合同当属有效，继续履行没有法律障碍及事实障碍。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，买卖合同是桑嗣东与邓跃明的真实意思表示，合同的有关约定合法有效，在桑嗣东诚信地履行自身的合同义务之时，邓跃明却迟延履行或不履行买卖合同，已构成了根本违约。基于邓跃明的前述根本违约行为，导致桑嗣东为购置涉案房产已经丧失了购置其他房产的机会，根据深圳市目前的房地产交易情况，桑嗣东已经无法以同等价格同等条件购买同等物业，故此，邓跃明前述根本违约行为还致使桑嗣东另行购置其他房产可能面临更高的购房成本。二手房买卖合同有效，邓跃明应继续履行合同义务，在桑嗣东一次性支付全款或取得银行承诺函后将涉案房屋所有权转移登记至桑嗣东名下。另外，根据二手房买卖合同第十一条【卖方违约的违约责任】之约定，如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价自分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。因此，邓跃明应当向桑嗣东支付迟延履行违约金。二、一审法院适用法律有误。1、桑嗣东已按照涉案合同履行定金支付义务，且一直积极与邓跃明沟通首期款资金监管问题，是邓跃明屡次以未收到定金为由拒不配合，系属邓跃明单方违约。一审法院认定桑嗣东违约没有法律依据，其引用《中华人民共和国合同法》第一百二十条要求各自承担相应责任，属于法律适用错误。2、桑嗣东与邓跃明之间从未协商一致约定解除合同，且桑嗣东甚至在一审庭审中仍表示愿意一次性支付房款，可见桑嗣东仍在积极履行合同，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十三条认定合同解除，属于法律适用错误。3、本案不存在要约撤回的情形，一审法院引用《中华人民共和国合同法》第十七条，属于法律适用错误。桑嗣东在庭审中补充上诉事实与理由：一审法院在判决过程中，并未对上诉人所交付的定金作出处理。 邓跃明答辩称：一、一审判决认定清楚，适用法律正确，请求依法判决驳回上诉，维持原判。二、对桑嗣东刚才补充的意见，关于定金，桑嗣东在一审时并未提出该主张，因此，二审不应当进行审理，而是告知其基于一审的判决，另案起诉。 中原地产代理（深圳）有限公司答辩称：我方作为居间方，在交易过程中，尽到了居间义务，不存在过错，现双方仍有4620元（交楼押金扣除公证委托费用）在中原公司处托管，中原公司愿以法院的判决进行处理。 桑嗣东向一审法院起诉请求：1、邓跃明继续履行桑嗣东与邓跃明于2015年6月2日签署的《二手房屋买卖合同》，在判决生效后五日内配合桑嗣东将涉案房产所有权转移登记到桑嗣东名下，并自收到桑嗣东首期款后三日内交付涉案房产；2、邓跃明支付迟延履行违约金182500元（自2015年6月26日暂算至2016年6月25日，以转让成交价100万计算，按日万分之五为标准，最终金额算至邓跃明变更涉案房产登记所有权人为桑嗣东之日为止）；3、本案的诉讼费用由邓跃明承担。 邓跃明的反诉请求：1、解除邓跃明与桑嗣东签订的二手房买卖合同及相关附属协议；2、桑嗣东向邓跃明支付违约金200000元。 一审法院认定事实：2015年6月2日，桑嗣东（买方）与邓跃明（卖方）签订《二手房买卖合同》，约定将邓跃明名下位于深圳市xxxx楼xxx号房屋（房地产证号：xxx**）转让给桑嗣东，合同成交价1000000元，合同生效之日起当日内买方应当支付定金50000元，并于2015年6月25日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中，并于该日前申请银行按揭贷款；在买方一次性支付楼款或取得银行承诺函，且卖方已取得房地产证原件之日起三个工作日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，最晚不得迟于赎出房产证并注销抵押三日内，房屋处于抵押状态，卖方须于签署合同之日起三日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼的公证委托；卖方应当于收到全部楼款（除交楼押金外）三日内将房屋交付予买方，并办理物业及附属设备、装饰装修等物品的验收，办理交接手续，双方协商在首期款中预留5000元作为交楼押金。关于违约责任，双方约定：如买方未按照合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、买卖双方承诺在银行无不良信用记录或逾期供楼，否则因此导致不能正常贷款或正常赎楼而多出的费用由买卖双方自行承担。 同日，邓跃明出具《收款收据》，确认收到桑嗣东交付的定金50000元。 2015年6月4日，邓跃明办理了公证委托书。委托担保机构和相关人员办理赎楼贷款等履行二手房买卖合同等手续。 桑嗣东提交一张照片及银行用零售贷款申请表，桑嗣东称其通知邓跃明在2015年6月23日办理首期款资金监管及银行按揭贷款申请手续，但邓跃明未到场。邓跃明对上述证据不予认可。 2015年6月29日，桑嗣东向邓跃明出具一份《履约催告函》，要求邓跃明尽快履行合同义务，否则承担违约责任。经查，该文件无送达材料。 桑嗣东提交一份微信记录，显示桑嗣东于2016年3月24日要求中原公司业务人员通知邓跃明于2016年3月28日做资金监管。2016年4月13日，桑嗣东再次要求该业务人员给邓跃明送发一份催告函。记录中，桑嗣东头像下标注“Q房网”的标记。 桑嗣东提交数份电话录音文件，显示房屋买卖双方在履行过程中因中原公司未在第一时间内向邓跃明支付托管的定金，邓跃明即告知抵押银行必须其本人同意才能办理赎楼，因此，桑嗣东未能在2015年6月23日办理首期款资金监管。但双方在此之后，一直在协商处理首期款资金监管的事宜，但未达成一致意见。2015年7月6日前后，邓跃明要求中原公司及桑嗣东办理资金监管，桑嗣东未办理。桑嗣东、邓跃明电话录音中，桑嗣东称其资金在股市被套牢无力履行，愿意与邓跃明协商解除合同。庭审中，桑嗣东对上述通话内容不予认可，称其因资金困难希望邓跃明通融一下，邓跃明不同意，桑嗣东就继续履行，但未明确具体的履行期限。 一审法院认为，桑嗣东、邓跃明及中原公司签订的《二手房买卖合同》是各方真实的意思表示，合法有效，各方合同主体应当按照合同约定履行各自的义务。邓跃明因中原公司未交付定金，而不配合桑嗣东在约定时间内办理首期款资金监管，邓跃明存在一定过错。在此后，邓跃明多次与桑嗣东及中原公司协商履行资金监管事宜，虽然最终未达成一致意见，但也可见邓跃明继续履行合同的诚意。而在邓跃明多次要求下，桑嗣东称其资金困难而要求邓跃明暂缓资金监管的期限，已存在过错。邓跃明予以拒绝的要求，可见，导致合同未能完整履行的原因是买卖双方的过错，而使得何时首期款资金监管问题无法解决，因此，涉案合同应于解除。故对邓跃明反诉主张解除合同的请求，一审法院予以支持。双方均存在，故互不违反合同，应当各自承担相应的责任。桑嗣东主张继续履行的请求，一审法院不予支持。邓跃明主张桑嗣东支付违约金200000元的请求，一审法院亦不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第十七条、第九十三条，第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除桑嗣东与邓跃明于2015年6月2日签订的《二手房买卖合同》；二、驳回桑嗣东的全部诉讼请求；三、驳回邓跃明的其他反诉请求。上述付款义务人如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费8058元（桑嗣东已预交），由桑嗣东负担，反诉费2150元（邓跃明已预交），由邓跃明负担。 本院经审理查明，（一）中原公司于2015年7月6日向邓跃明转付了45000元的定金。 （二）桑嗣东与邓跃明的通话记录中，桑嗣东称“因为那一次我不是见过了以后，去招商银行他让我刷钱，后面那几天，然后后面股市大跌，……我抄底被套了，我这段时间这几天一直在找朋友筹钱，准备首期款，但是数目是有点大……协商把这个事给解决了，解除合同…”。 （三）邓跃明委托律师于2015年8月7日向桑嗣东发出的《律师函》中称，“收到阁下与中原地产‘共同’出具的履约催告函倍感震惊”；此外该函中称桑嗣东2015年7月下旬以购房首期款不足提出解除买卖合同，邓跃明给予宽限十天，但桑嗣东无任何履约意向，邓跃明就此提出解除二手房买卖合同。 桑嗣东一审中称，其在邓跃明催告办理资金监管后，因资金困难，希望通融一下。 （四）桑嗣东、中原公司确认首期款资金监管银行为招商银行深圳龙城支行。 （五）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，桑嗣东于2015年6月2日将定金5万元支付给中原公司符合双方《二手房买卖合同》中的约定，其已履行了支付定金的义务。2015年6月底，桑嗣东按照合同约定进行首期款资金监管，邓跃明以未收到定金未给予配合，存在违约。但在2015年7月初，邓跃明收到中原公司转付的定金后，已经多次与中原公司及桑嗣东联系要求尽快办理首期款资金监管，而桑嗣东则表示资金困难，与邓跃明协商解除合同或者另找买家购买，邓跃明未同意，要求桑嗣东尽快进行首期款资金监管，但双方没有明确资金监管的时间。此后，桑嗣东未再履行，桑嗣东对于后期合同未能履行存在过错。因此，从整个合同的履行来看，双方均存在违约或过错。并且，桑嗣东、邓跃明分别以口头及《律师函》的形式表达了解除合同的意思表示，故本院认为，双方合同已协商一致解除。桑嗣东认为其表示资金困难的时间在2016年6月29日前，与其在一审中的陈述不一致，本院不予采信。桑嗣东上诉认为其发出履约催告函后，邓跃明一直未配合构成违约，与事实不符，其请求继续履行合同缺乏事实依据，本院不予支持。 综上所述，桑嗣东的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8058元，由桑嗣东负担。 本判决为终审判决。 审判长 张    睿 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣 二〇一八年十二月十八日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。