包头市中级人民法院   民事判决书   (2018)内02民终2953号   上诉人（一审被告）：王二东，男，1981年1月2日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区。   被上诉人（一审原告）：麻星波，男，1971年2月17日出生，汉族，包钢冶金研究所退休职工，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：麻月玲，女，1989年11月6日出生，汉族，包钢电修厂职工，住内蒙古自治区包头市。   共同委托诉讼代理人：董昭军，内蒙古字仁律师事务所律师。   共同委托诉讼代理人：薛文千，内蒙古字仁律师事务所律师。   上诉人王二东因与被上诉人麻星波、麻月玲房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑人民法院（2018）内0203民初4053号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   王二东上诉请求：撤销一审判决，改判驳回麻星波、麻月玲的诉讼请求；一、二审诉讼费由麻星波、麻月玲负担。其上诉主张的事实及理由为：双方签订房屋租赁合同后，在履行过程中对租金金额进行了变更，王二东一直都按照约定付租金。2016年王二东经营遇到困难，双方协商按月支付租金，此后王二东都是按月不定时的通过微信、支付宝、现金等方式进行支付，不存在无故拖欠租金达45天的情况，不存在合同解除的情形。一审判决认定事实错误。双方合同应当继续履行。   麻星波、麻月玲答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。王二东已经严重违约，租赁合同应当解除。双方在租赁合同中明确约定房租应当半年支付，如果无故拖欠达到45天则麻星波有权解除合同并收回房屋。王二东在履行过程中并未依约给付房租，已经构成严重违约，双方租赁合同应当解除。   麻星波、麻月玲向一审法院起诉请求：解除双方签订的《房屋租赁合同》；王二东将京奥港102、202、103、203号底店腾空并返还；王二东按照年租金140000元的标准支付租金，至房屋返还之日止（其中2018年2月20日前欠付48266元，从2018年2月20日后按年租金140000元给付）。   一审法院认定事实：麻月玲系座落于包头市××区、F6-202号底店的房屋所有权人，麻星波系座落于包头市××区、F6-203号底店的房屋所有权人。2013年6月11日，麻星波与王二东签订《房屋租赁合同》一份，约定麻星波将102、202、103、203、104、204号房屋租给王二东使用，租赁期限自2013年6月11日至2023年6月10日，租金半年一付，租金为300000元，每三年递增20%或随行就市。同日，麻星波、麻月玲及案外人李素华与王二东签订《房屋租赁合同》一份，就上述房屋的承租约定租期为2013年8月20日至2023年8月20日止；房租半年一付，下半年房租提前一个月给付，2013年8月20日至2016年8月20日年租金为300000元，2016年8月20日至2019年8月20日年租金为360000元；并约定租赁期内水、电、暖、通讯、有线电视、宽带、物业费及其它一切经营费用由承租人支付。租期内，承租人有下列情况，出租人可终止协议收回房屋使用权，承租人承担全部责任，并赔偿损失：……（3）乙方（承租人）无故拖欠房屋租金达45天，甲方也可起诉到法院强制执行。合同签订后，王二东开始使用租赁房屋进行经营。其中104、204号房屋的出租方为李素华。在租赁房屋使用过程中，双方对年租金进行了变更，2016年2月至2016年8月为250000元，之后降低到210000元。麻星波认可2016年2月20日之前的租金王二东已付，2016年2月至2018年2月的租金共欠付72400元，其中欠付麻星波、麻月玲租金48266元。王二东对此不予认可。   一审法院认为:双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效合同，依法成立的合同对当事人具有法律约束力。王二东未按合同约定完全履行给付租金义务，其行为构成违约，故麻星波、麻月玲请求解除合同法院予以支持，王二东应将租赁底店腾空并返还。王二东实际使用租赁房屋，应当支付使用期间租金及合同解除后的占有使用费。麻星波、麻月玲主张2016年2月20日至2018年2月20日期间4间底店的租金48266元，予以支持。王二东不认可该数额，但没有提供已付租金的证据，应当承担举证不能的法律后果。自2018年2月21日起至王二东返还底店之日止的租金及使用费，应由王二东承担，按照年租金140000元计算。关于麻星波主张的违约金请求，因合同未作明确约定，且麻星波收取租金并未造成其他损失，故对该主张法院不予支持。   一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条规定，判决：麻星波、麻月玲与二东签订的《房屋租赁合同》于本判决生效之日解除，王二东将租赁房屋即位于包头市××区、F6-202、F6-103、F6-203号底店腾空并返还麻星波、麻月玲；王二东于本判决生效后三十日内向麻星波、麻月玲支付2016年2月20日至2018年2月20日期间4间底店尚欠的租金48266元；王二东于本判决生效后三十日内向麻星波、麻月玲支付2018年2月21日起至租赁房屋腾出之日止的占有使用费，按照年租金140000元计算；驳回麻星波、麻月玲的其他诉讼请求。案件受理费2306元，减半收取计1153元，由王二东负担。   本院二审经审理查明，一审判决对租赁合同签订情况及租金变更情况认定准确，本院予以确认。   另查明，2018年5月15日王二东与李素华签订《解除合同协议》，解除《房屋租赁合同》中104、204号房屋租赁关系，并对解除后相关事项进行了约定。   《房屋租赁合同》履行期间，合同所涉所有房屋的租金均由王二东向麻星波交付。在实际履行过程中，双方对租金标准进行变更，即从2016年8月后，案涉102、202、103、203号房屋租金共计140000元/年，租金给付方式变更为每月给付20000元。2018年2月21日至本案二审庭审时，王二东向麻星波给付房租共68000元，其中，扣除案外人李素华的房租后，向麻星波、麻月玲实际支付房租为48000元。   以上事实有《解除合同协议》、麻星波一审期间提供的《2016年2月20日-2018年2月20日房租情况》及双方当事人陈述在案证实。   本院认为：双方签订的《房屋租赁合同》真实有效，该合同中涉及到的104、204号房屋解除事宜王二东已与出租方李素华另行解决。现双方争议的焦点为案涉102、202、103、203号房屋的租赁合同是否应予解除。对此本院认为，双方在《房屋租赁合同》的履行过程中，将租金给付时间由每半年支付一次变更为每月支付20000年，但变更之后，王二东仍未能依约足额给付相应期间的房租，通过双方租金收付的微信记录可知，已付房租亦经麻星波多次催缴。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同…（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的约定，麻星波、麻月玲提出的解除双方《房屋租赁合同》的主张成立。王二东主张双方应当继续履行租赁合同缺乏现实基础，不能成立。2018年2月21日后王二东给付的房租租金48000元应在执行中相应扣减。   综上，王二东的上诉主张不能成立，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2306元，由上诉人王二东负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一八年十二月二十日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决所引法律条文   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。