山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0829民初3317号 原告（执行案外人）：崔保振，男，1976年3月18日出生，汉族，嘉祥县烟草公司工作人员，住嘉祥县。 被告（申请执行人）：常雪景，女，1963年10月13日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 委托代理人：张明明，嘉祥皓宇法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：刘震宇，男，1993年4月10日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 原告崔保振诉被告常雪景、刘震宇案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。原告崔保振、被告常雪景及其委托代理人到庭参加诉讼，被告刘震宇经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 崔保振向本院提出诉讼请求：一、请求法院停止对原告购买的刘震宇位于建设西路、兖兰路北、获麟街顺河路西幢1-3房产的强制执行，并解除对上述房产的查封措施。二、请求法院依法判令原告与被告刘震宇房产买卖协议合同有效。三、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告崔保振于2017年3月20日以70万元的价格购买了被告刘震宇位于建设路西、兖兰路北、获麟街顺河路西幢1-3层房产，并于当日签订了购房协议，原告将购房款全部交清后，被告刘震宇房产交接时，由三方邻居在场作证。将房产交给原告，随机原告入住，该房产所有权已转移给原告。2017年9月22日被告常雪景因与被告刘震宇有民间借贷纠纷，法院对该房产进行了查封，2018年6月29日法院对该房产在阿里巴巴司法拍卖平台进行拍卖。因原告提起书面执行异议，法院暂停对该房产的拍卖。原告认为刘震宇已经将房屋所有权转移给原告，为保护自己的合法权益，向法院提起民事诉讼。 常雪景辩称,原告诉称已于2017年3月20日以70万元的价格购买了被告刘震宇的本案争议房产并已取得该房产所有权，明显是不属实和不能成立的。首先，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的变更、转让经依法登记生效，未登记不发生效力。本案争议房产在2016年2月26日被告刘震宇向答辩人借款时就登记在刘震宇名下，借款同时被告刘震宇出具抵押协议将该房产抵押给答辩人，同时将房产证原件交付了答辩人，该房产所有权人系被告刘震宇，从未发生变更。其次，被告刘震宇从借款至今从未提及过将该房产出卖的事宜，原告诉称与被告刘震宇签订房屋买卖协议购买该房产明显不属实。原告所谓的购房协议和房款收据均是案外人刘训亮出具的，对刘震宇不发生任何效力。即使购房协议系刘震宇的意义表示，那么其也不具有真实的卖房的意思，而明显是为了逃避执行而与原告恶意串通进行的虚假行为，协议也是无效的。因此，答辩人申请将被告刘震宇所有的该房产依法查封并强制执行完全合理合法，原告的主张不能满足最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条的任何一条，原告不享有足以排除强制执行的权益，请求法庭依法判决驳回其诉讼请求。 刘震宇未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告为支持自己的诉讼请求，提交以下证据提交证据一、房屋买卖协议一份，证明原告与刘震宇房屋买卖的事实。证据二、案外人刘训亮收款收据一份，证明我当时打款给刘训亮，当时先付定金十五万。证据三、被告刘震宇出具的授权委托书（复印件），证明与刘震宇签订的房屋协议有效。证据四、与刘训亮签订的土地使用权转让协议，证明房产以及土地使用权已经转让给原告。证据五、房屋所有权证一份，证明该房产的交易。证据六、嘉祥法院执行裁定书一份，证明原告的执行异议被驳回。被告质证意见：对证据一真实性有异议，1.该协议卖方并非房屋所有权人刘震宇签字，该协议未有效成立，2.协议约定房款为50万元，但该房产经评估价值为944700元,50万元明显低于市价的70%，为明显不合理的低价，也侧面证实买卖不属实，另外原告诉状中又称买卖价格为70万元，与协议相互矛盾，并且差别巨大，对买卖合同中如此重要的基本内容都出现的如此大的漏洞，更加印证了买卖的虚假性，3.该买卖协议仅有四条，对买卖房屋如此重大的事项签订如此简陋草率的协议明显不符合常理，不具有真实性。4.根据日常生活经验法则，买卖合同仅涉及买卖双方，仅需要双方签订合同后，办理过户登记即可，没有人也没有必要在找证明方在合同上签字，所以该协议中证明方的签字反而是此地无银三百两，更加印证了其是为了配合执行异议和本案的诉讼而做的虚假行为，印证了买卖协议的虚假行为。5.协议约定应将房产证原件交于原告，因为房产证记录了房屋的基本信息以及是否有抵押等权利瑕疵，是购买房屋的基本审查义务，但本案房产证在2016年2月26日刘震宇借款时就交于了被告常雪景，因此可以证明原告未见到真实的房产证原件的情况下，签订的买卖协议，也侧面印证了买卖的虚假性。对证据二的真实性关联性均有异议，首先该收据时间在买卖协议之前，与买卖协议无关，另外该收据并非卖方刘震宇出具，不能证明是原告向刘震宇支付的房款，并且该收据并未记载收到的房款是哪个房子，是谁的房子，不能证明该房款指向的是刘震宇的房子，另外该收据中记载其中10万元是刘训亮指派打给于祥文名下，可以看出并非刘震宇的指示，与刘震宇无关，另外原告也未提交与收据对应的打款记录，不能证明打款的真实性。证据三复印件不具有证明效力。另外通过对比授权委托书和证据一买卖协议中卖方刘震宇的签字，可以看出刘震宇签名是一人所签，既然刘震宇本人可以签买卖协议，就不可能在另行出具一份授权委托书，因此可以证明授权委托书及买卖协议中均不是刘震宇本人签字，另外授权委托书中授权的是西关和谐小区房产，与本案没有任何关联性。证据四没有刘震宇的签字，与本案没有关联性，根据无权法第九条规定，该协议也不产生土地使用权转移的效力，另外该协议不排除是原告为了配合本案诉讼而后补，因此不具有真实性。对证据五该房产证已经作废，在2016年2月26日刘震宇向常雪景借款之前就换领了新证，这一点从房产分层分户图中可以看出原告出具的房产证是2××5年10月30日进行的测绘，而之后该证作废并于2××5年12月11日重新测绘后颁发，因此该房产证不具有任何证明效力，另外到是可以看出，原告对于买房如此重大的事项没有进行不动产部门的查询了解，对该交易没有尽到基本的注意义务，这种行为显然不符合常理，只能说明原告知道该房产的真实情况，而恶意签订买卖协议，也证明了协议的无效。对证据六真实性无异议。经审查，对证据1、2结合证人张某证言，对其证明力予以确认。对证据3复印件和证据4、5，刘震宇和刘训亮均未到庭，本院对该证据的证明力不能确认，对证据6被告对真实性无异议，本院对其证明力予以确认。 被告提交证据一刘震宇出具的借条及抵押协议以及房产证原件各一份（借条及抵押协议原件在嘉祥县人民法院（2017）鲁0829民初4406号卷中），从借条及抵押协议刘震宇签字以及原告出具的买卖协议对比可以发现原告的买卖协议以及授权委托书均不是刘震宇签字，可以证明原告买卖协议授权委托书均不具有真实性，另外房产证原件分层分户图中可以看出该房产在2××5年12月11日进行了测绘重新发证，之前的房产证当然作废，另外可以证明该房产证于2016年2月26日就交给常雪景，所有权人系刘震宇一直没有发生变更，并且可以证实原告没有尽到交易中合理注意义务，或者原告就是明知其持有的房产证原件是作废的，而故意提交企图蒙蔽法庭。证据二申请法庭调阅（2018）鲁0829执493号案卷，可以证明本案涉案房产经依法评估，价值为944700元，原告买卖协议为50万元，诉状中又称70万元，明显不合理，并且自相矛盾，可以证实原告主张买卖不属实。原告质证意见：对证据一真实性无异议，贷款抵押协议中刘训亮已签字确认，也就证明了我与刘震宇签订的房屋买卖协议中刘训亮、刘震宇的签字真实有效。对房产证无法辨别真假。对证据二因为当时签订房屋买卖协议的时候，说办理过户手续时，办过户手续所需要的费用悬殊较大，实际付款70万元，协议中所称50万是为了省过户费。经审查，原告对以上证据真实性未提出异议，故对该证据的证明力予以确认。 原告申请证人王某、张某出庭作证。证人王某是小区收水费人员，证明听刘训亮说把房子卖给崔保振了，崔保振在2017年8月之前通过证人为房子分了水表，交过水费。证人张某证言：刘训亮把房子卖给崔保振时证人在场，卖房协议上证人签字也是其本人签字，卖房款没实际给刘训亮那么多，有一部分抵了刘训亮欠史义和的借款。被告对王某证人证言质证意见为崔保振如果真的交过水费，也不能证明原告真的购买了该房产并合法占有过该房产。对张某证人证言质证意见：原告主张的买卖并不属实，而是与史义和向刘训亮索债过程中要求刘训亮签订的，完全是刘训亮一个人的意思，刘震宇并不知情，因此可以证明原告出具的买卖协议及授权委托书均是伪造的刘震宇的签字，另外可以看出该买卖协议是为了实现借款而做的一种担保方式，并不具有真实的买卖意图，另外可以证明原告并未支付房款。经审查，本院对证人证言予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月20日，刘震宇之父刘训亮和崔保振签订房屋买卖协议，张某在协议上证明人处签字，崔保振付给刘训亮的部分卖房款抵了刘训亮欠其他人的借款。后崔保振为房屋办分户水表并交了水费，之后将房屋租赁，但未办过户手续。 另查明，本院于2018年2月27日立案受理了申请执行人常雪景与被执行人刘震宇民间借贷纠纷案，2017年9月22日本院根据常雪景的申请将刘震宇位于建设路西兖兰路北获麟街顺河路西幢1-3层房产（房产证号20××35）予以查封。案外人崔保振提出执行异议，本院于2018年7月22日作出（2018）鲁0829执异13号民事裁定书，驳回崔保振的执行异议。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”原告举证的买卖协议，因刘震宇和刘训亮未到庭，其合同有效性不能确认。原告举证刘训亮收款收据，不能证明刘震宇收到卖房全部价款。虽然在法院查封之前原告已经占有该不动产，但原告购买案涉房屋后一直到案涉房屋被查封期间，有充足时间办理房屋过户登记手续但未办理过户登记，且原告方也未提供证据证明涉案房产非因其自身原因未办理过户登记。原告崔保振的执行异议不能充分满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件，无法享有足以排除强制执行的民事权益。因此，原告提出的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告崔保振的诉讼请求。 案件受理费200元，由原告崔保振负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 长  朱永春 人民陪审员  曹玉英 人民陪审员  刘 霞 二〇一八年十二月十日 书 记 员  崔红梅