天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0119民初12545号原告：黄桂珍，住天津市蓟州区。委托诉讼代理人：田秀金，蓟州区和谐法律服务所法律工作者。被告：天津市美好愿景房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇渔阳南路中段东侧胜达家园。法定代表人：付江，总经理。委托诉讼代理人：刘剑，天津惠予达律师事务所律师。原告黄桂珍与被告天津市美好愿景房地产投资有限公司（以下简称美好愿景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄桂珍的委托诉讼代理人田秀金到庭参加了诉讼，被告美好愿景公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄桂珍向本院提出诉讼请求：1.判令美好愿景公司给付黄桂珍2016年5月1日起至2017年8月23日止逾期交付商品房利息40467.28元（640000元×4.9%÷365天×471天）、违约金301.44元（640000元×0.01?×471天）、逾期办理房地产权证违约金640元（640000元×0.01%），以上合计41408.72元；2.判令美好愿景公司协助黄桂珍办理房地产权证过户登记手续；3.诉讼费用由美好愿景公司承担。事实与理由：2016年1月22日，黄桂珍与美好愿景公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定美好愿景公司将坐落于蓟州区兴华大街26号景华苑1号楼-1-204楼房出售给黄桂珍，总价款为640000元，双方约定交房日期为2016年5月1日，并约定了逾期交房的违约责任。但是黄桂珍将购房款全部交付美好愿景公司之后，美好愿景公司至今未将房屋交付黄桂珍，且未按照合同约定办理房屋权属转移登记手续，故黄桂珍起诉。天津市美好愿景房地产投资有限公司未到庭参加诉讼，庭前向本院提交答辩状辩称，双方签订了书面商品房买卖合同，合同中对违约金有明确的约定，美好愿景公司同意按照合同约定支付违约金及利息，黄桂珍主张的违约金和利息没有依据，双方之间的商品房买卖合同未依法撤销或确定无效之前，黄桂珍无权单方更改违约金条款。美好愿景公司确实未按期交房，现正积极办理竣工验收手续。本院经审理认定事实如下：美好愿景公司系从事房地产开发与经营、房地产投资等项目的企业法人。2016年1月22日，以黄桂珍为乙方，美好愿景公司为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，由黄桂珍购买坐落于蓟县兴华大街26号景华苑1号楼-1-204房屋，建筑面积为90.77平方米，每平米价格7050.79元，总款为640000元。其中双方合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付,未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年5月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，据实延期；合同第四条约定：乙方应于2016年1月27日前，一次性存入商品房首付款145000元，其余价款办理贷款；合同第五条约定：甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：3.逾期超过90天的，逾期每日，甲方按乙方已付款的百万分之一支付违约金，甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不超过乙方已付款总额的1%；合同第十二条约定：双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：1.自初始登记完毕之日起180日；由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，按下列第3种约定处理：3.合同继续履行，甲方向乙方支付的逾期办理产权违约金总额不超过乙方已付款总额的0.01％。当日，双方达成补充协议，其中第9条约定：本合同第十二条调整为商品房竣工验收合格后，甲方在180日内办理房屋所有权初始登记。合同签订后，黄桂珍如约履行了付款义务。2017年8月23日，黄桂珍受领了诉争房屋。至法庭辩论终结时诉争房屋竣工验收手续尚未办理完毕，亦未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。上述事实，有黄桂珍陈述，《天津市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票等证据在卷佐证。本院认为，黄桂珍与美好愿景公司签订的《天津市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应按照合同约定履行义务。黄桂珍按合同约定付清了所有的款项，但美好愿景公司未按合同约定日期交付诉争商品房，且至法庭辩论终结时尚未办理竣工验收手续，美好愿景公司属违约行为，应承担违约责任。双方争议的焦点问题为：（一）、美好愿景公司如何承担违约责任。依据双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定：甲方逾期交付商品房，逾期超过90天的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，并有权要求甲方每日按乙方已付款的百万分之一支付违约金，甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不超过乙方已付款总额的1%。美好愿景公司认为应按合同中“甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不得超过已付款总额1%”的约定承担违约责任。黄桂珍认为该项约定属于格式条款，应属无效，美好愿景公司应按约定支付已付房款的利息及每日按已付房款的百万分之一支付违约金。合同第五条中关于“甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不得超过已付款总额1%”约定的部分，是美好愿景公司为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，该约定属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，且未采用足以引起黄桂珍注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，该约定排除了黄桂珍在美好愿景公司持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了美好愿景公司自身在持续违约情况下的违约责任，该约定无效。对美好愿景公司的主张，本院不予支持。黄桂珍主张每日按已付房款的百万分之一支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。故本院确认美好愿景公司承担逾期交房的违约责任为：自合同约定交房日期的次日起按银行同期贷款利率计算向黄桂珍支付已付款利息，同时，逾期每日，美好愿景公司应按黄桂珍已付款的百万分之一支付违约金。故美好愿景公司应向黄桂珍支付自2016年5月2日起至2017年8月23日止已付房款利息应为40364.44元（640000×478×4.75%÷360）。黄桂珍主张的2016年5月2日起至2017年8月23日止逾期交房利息，超过该数额部分，本院不予支持。黄桂珍主张逾期交房违约金301.44元，不超出合同约定，本院予以支持。（二）、诉争商品房现能否办理房屋权属转移登记，及美好愿景公司是否应给付逾期办理房地产权证违约金问题。黄桂珍主张美好愿景公司给付逾期办理房地产权证违约金及协助办理房屋权属转移登记。按照双方合同第十二条及补充协议第9条约定，美好愿景公司应于商品房竣工验收合格后180日内办理房屋所有权初始登记，自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，甲方向乙方支付的逾期办理产权违约金总额不超过乙方已付款总额的0.01％。因涉案房屋尚未经竣工验收合格，其要求办理初始登记和房屋权属转移登记的条件尚未成就，要求美好愿景公司给付逾期办理房地产权证违约金，理据不足，故对黄桂珍主张美好愿景公司给付逾期办理房地产权证违约金及协助办理房屋权属转移登记的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、由天津市美好愿景房地产投资有限公司于判决生效后5日内给付黄桂珍逾期交付商品房的已付房款利息40364.44元、违约金301.44元，合计40665.88元。二、驳回黄桂珍其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费418元（黄桂珍已预交），由黄桂珍负担10元，天津市美好愿景房地产投资有限公司负担408元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 张 宾二〇一八年十二月二十七日书记员 刘金鸽附判决书适用的法律规定：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。