湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初5256号原告（反诉被告）：潘安玲，女，1974年5月24日出生，汉族，户籍地武汉市洪山区，委托诉讼代理人：周波，湖北诚明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈诗琪，湖北诚明律师事务所律师。被告（反诉原告）：湖北建业物业管理有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路**。法定代表人：吴少军，该公司总经理。委托诉讼代理人：段汉岚，男，该公司员工。委托诉讼代理人：况寿元，湖北光谷律师事务所律师。原告（反诉被告）潘安玲与被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司（以下简称建业公司）租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日适用普通程序受理潘安玲的本诉和之后建业公司提起的反诉后，于2018年10月22日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）潘安玲的委托诉讼代理人周波、陈诗琪，被告（反诉原告）建业公司的委托诉讼代理人段汉岚、况寿元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）潘安玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付违约金980万元；2、判令被告赔偿原告装饰装修残值损失暂定200万元（具体金额以鉴定为准）；3、判令被告承担本案保全费、诉讼费。诉讼过程中，原告变更诉讼请求如下：1、判令被告退还已收取未履行的租金3509400元及资金占用费（以3509400元为基数，自2011年1月28日起，按银行同期贷款利率计算至全部租金实际退还之日止）；2、判令被告赔偿原告装修损失和其他经济损失500万元；3、判令被告承担本案保全费、诉讼费。事实和理由：2011年1月26日，原告与被告建业公司签订《房屋租赁合同》，约定被告将坐落于武汉市洪山区鲁巷特二号95037部队大门东侧路边房产出租给原告，租赁面积1630平方米（一层和二层），租赁期限自2013年4月16日至2026年8月1日止，房屋租金490万元，被告就上述租赁物业的转租行为经95037部队同意。合同签订后，原告按约向被告支付租金共计558万元。合同履行过程中，被告于2017年12月22日致函原告，明确表示因95037部队要求提前解除合同并终止履行，导致与原告合同提前解除，并终止履行。另查明，被告与95037部队签订的《军队房地产租赁合同》和《补充协议》，被武汉市中级人民法院判决确认为无效合同。综上，被告提前解除合同的行为严重违反合同约定，构成违约，并且因被告的原因导致合同无效，存在过错，给原告造成重大经济损失。被告（反诉原告）建业公司辩称，一、被告仅同意返还租金546370.31元；二、原告多收的租金67899.59元应当返还给被告；三、原告尚欠水电费23328元未支付，应当由原告返还；四、原告没有进行装修，没有损失，请求驳回第二项诉请；五、原告提出的租金支付为558万元，并不属实，双方合同约定490万元，原告提交的证据合计490万元，无其他证据证明为558万元，所以558万元没有依据；六、被告并未提出解除合同，不存在违约，更没有对原告造成损失；七、合同无效，系中国人民解放军95037部队所造成，并非被告；八、原告所称的经济损失没有任何依据，也未提交证据证明。被告（反诉原告）建业公司向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告向反诉原告返还67899.59元；2、判令反诉被告承担本诉及反诉的包括诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2011年1月26日，反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》，反诉被告缴纳了租金490万元，反诉原告亦交付了房屋。该租赁合同履行期限直至反诉原告的租赁期满，且反诉被告在合同签订的半年内将全部租金支付完毕，因而双方签订的不是单纯的房屋租赁合同，而是反诉被告与游秋平、周艳合伙买断案涉房屋租赁权，是反诉被告的投资行为。因反诉原告与95037部队所签订的合同被认定为无效合同，反诉原告对该合同无效没有过错，既然该合同实质是反诉被告买断房屋租赁权，是投资行为，那么因合同无效而取得的财产，能返还的应予返还。反诉被告未经反诉原告同意，以合作经营的形式擅自转租并外扩，在经营期间，一共收取租金5981277元，扣除反诉被告应当支付给武汉市洪山区花瑶老湘拾私房菜馆和袁绪山两案判决的1013377.41元及反诉原告收取的租金490万元，反诉被告应返还反诉原告67899.59元。原告（反诉被告）潘安玲对反诉辩称，一、反诉被告主体不适格；二、反诉原告混淆本案法律关系，反诉原告与案外人的合同是到2013年4月14日止，反诉被告的租赁合同是从2013年4月16日起，合同并不冲突；三、不存在擅自转租扩建，收取水电费不知情。请求驳回反诉原告的反诉。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人提交的对方有争议的证据，本院认定如下：对建业公司提交的本诉证据中证据四、案涉房屋租赁平面图，因潘安玲不予认可，本院不予采信；对证据五，老湘拾私房菜馆的外立照片，本院予以采信；对证据六，潘安玲与老湘拾私房菜馆的房屋租赁合同，本院酌情予以采信；对证据八、游秋平与胡忠波的房屋租赁合同和证据九、建业公司与游秋平、周艳的房屋租赁合同，与本案没有直接关联性，本院不予采信；对证据十二、民事代理词，为建业公司单方陈述，不作为证据采信。对建业公司提交的反诉证据中证据二、建业公司与游秋平、周艳的房屋租赁合同和证据三、游秋平与胡忠波的房屋租赁合同，与本案没有直接关联性，本院不予采信；对证据四，潘安玲与沈世军的合作经营协议，与本案没有直接关联性，本院不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年4月18日，中国人民解放军95037部队（作为甲方，以下简称95037部队）与建业公司（作为乙方）签订《军队房地产租赁合同》一份，合同约定：甲方将坐落在武汉市鲁巷特2号营区临卓豹路一侧的新建房产及一处配套停车场地出租给乙方使用，用途为商用，租赁期限自2006年8月1日至2026年7月31日，使用面积合计4748平方米，配套停车场地：800平方米；租赁期满租用的房产及地面的配套建筑、附属设施等一并交还甲方。合同签订后，95037部队将上述案涉房产交付给建业公司使用。2009年1月9日，95037部队与建业公司签订《补充协议》一份，约定：本补充协议约定总期限不得超过18年，自签字生效起18年后协议自动废止。2011年1月26日，潘安玲（作为乙方）与建业公司（作为甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称《合同》）一份，主要约定：1、甲方出租给乙方的商用房位于武汉市鲁巷特二号95037部队大门东侧路边，使用面积1630平方米（一层和二层）；2、甲方于2013年4月16日向乙方交付该房，租赁期至2026年8月1日止，约定整个租赁期限租金为490万元整，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；3、乙方使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、卫生等费用以及房屋和设施日常发生的小损坏所造成的维修费用、包括灯、门、水电等由乙方承担。设备、房屋维修、物业管理费和其他有关费用由甲方承担；4、在租赁期内，乙方不得中途退租，乙方可事先征得甲方的同意，将该房屋部分或全部转租给他人。《合同》签订前后，潘安玲分三次支付建业公司558万元，建业公司开具总金额为490万元收据2张，建业公司后将上述案涉房产交付给潘安玲使用。潘安玲将租赁房产按面积分割后对外转租。2015年5月19日，潘安玲（作为甲方）与武汉市洪山区花瑶老湘拾私房菜馆（以下简称老湘拾菜馆）经营者龚文乐（作为乙方）签订《合作经营协议》一份，合同约定甲方将位于武汉市鲁巷特二号95037部队大门东侧—A营职楼（一层）的商用房822平方米与乙方合作经营，在经营过程中，乙方除支付甲方的红利外，盈亏与甲方无关；本协议合作期为五年。2016年9月，潘安玲（作为甲方）又与袁绪山（作为乙方）签订《合作经营协议》一份，合同约定：甲乙双方合作经营旅馆住宿项目，甲方以其承租的武汉市洪山区鲁巷特二号95037部队大门东侧—A营职楼商用房的一层71平方米、二层901平方米共计972平方米的经营用房使用权作为合作投入，在经营过程中，乙方除支付甲方的红利外，盈亏与甲方无关；本协议合作期为五年，原告袁绪山随后开始经营武汉市洪山区花瑶印象酒店。2017年12月22日，被告建业公司书面告知潘安玲、龚文乐、袁绪山、游秋平、周艳等5人，“合同提前终止，……，租户的维权意愿，可依据实情诉求，或通过协商或通过司法程序解决问题。”袁绪山、老湘拾菜馆后于2018年2月26日实际结束经营。2018年4月24日，本院受理老湘拾菜馆与潘安玲、建业公司、95037部队房屋租赁合同纠纷一案，2018年8月28日，本院作出（2018）鄂0111民初3863号民事判决，判决如下：一、潘安玲于本判决生效之日起十日内赔偿老湘拾菜馆装饰装修损失467558.68元；二、潘安玲于本判决生效之日起十日内返还老湘拾菜馆房屋占有使用费113750元；三、驳回老湘拾菜馆的其他诉讼请求。案件受理费35813元，由老湘拾菜馆负担17906.5元，潘安玲负担17906.5元；鉴定费46440元，由老湘拾菜馆负担23220元，潘安玲负担23220元。2018年5月7日，本院受理袁绪山与潘安玲、建业公司、95037部队合同纠纷一案，2018年8月28日，本院作出（2018）鄂0111民初4792号民事判决，判决如下：一、潘安玲于本判决生效之日起十日内赔偿袁绪山房屋装饰装修损失350468.73元；二、潘安玲于本判决生效之日起十日内返还袁绪山保证金50000元和房屋占有使用费81600元；三、驳回袁绪山的其他诉讼请求。案件受理费24454元，由袁绪山负担13326元、潘安玲负担11128元；鉴定费23310元，由袁绪山负担11655元、潘安玲负担11655元。上述两份判决作出后，各方当事人均未上诉，目前判决已发生法律效力。另查明，因中央军委要求军队和武警部队全面停止有偿服务，被告95037部队于2016年4月5日向案涉租赁项目项下租户发出公告，要求任何单位和个人禁止擅自对外转分租场地或房屋，禁止擅自装饰装修，并做好离场准备工作，案涉租赁项目项下48户租户签收了该公告。2016年7月12日，95037部队向建业公司发出《解除合同函》，要求解除双方于2006年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》。2016年7月25日，建业公司对《解除合同函》提出书面异议，认为建业公司在合同履行期内恪守约定，95037部队发送《告示》和《解除合同函》的行为属于违约。2017年9月27日，95037部队收取建业公司2017年8月1日至2018年7月31日的租金330750元，并向建业公司出具收据。2017年11月，95037部队向本院提起诉讼，要求解除与建业公司的租赁合同。本院后作出（2017）鄂0111民初8524号民事判决。建业公司提起上诉，武汉市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）鄂01民终3884号民事判决，认为案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证书，故95037部队与建业公司于2006年4月签订的《军队房地产租赁合同》以及2009年1月签订的《补充协议》违反法律的禁止性规定，应认定为无效。本院认为：根据已经发生法律效力的（2018）鄂01民终3884号民事判决，因案涉房屋未取得建设工程规划许可证，也未取得房产管理部门的权属证书，被告95037部队与被告建业公司于2006年4月签订的《军队房地产租赁合同》以及2009年1月签订的《补充协议》均为无效，故其后潘安玲与建业公司签订的《房屋租赁合同》和潘安玲与老湘拾菜馆、袁绪山签订的2份《合作经营协议》亦因涉及上述房产而无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。建业公司已预收潘安玲房屋占有使用费558万元，约定租赁期限自2013年4月16日至2026年8月1日止，因潘安玲实际分租给老湘拾菜馆、袁绪山经营至2018年2月26日，故按实际使用时间折算后，建业公司应返还潘安玲房屋占有使用费3536911元[5580000元×（1﹣1778日/4856日）]，扣除潘安玲应支付的水电费23328元，建业公司应返还3513583元（3536911元﹣23328元），并以潘安玲诉请的3509400元为限。关于资金占用费，鉴于武汉市中级人民法院于2018年4月27日作出（2018）鄂01民终3884号民事判决，认定案涉《军队房地产租赁合同》以及《补充协议》无效，故本院酌定经过10日，即2018年5月7日之前建业公司应知道案涉合同和协议无效并返还相应预付房屋占有使用费，故从2018年5月8日开始，建业公司应支付潘安玲相应资金占用费（以3509400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，计至实际清偿之日止）。关于潘安玲遭受的实际损失如何承担的问题。因在（2018）鄂0111民初3863号案件中，潘安玲需承担装饰装修损失467558.68元、案件受理费17906.5元和鉴定费23220元，共计508685.18元（467558.68元﹢17906.5元﹢23220元）。在（2018）鄂0111民初4792号案件中，潘安玲需承担装饰装修损失350468.73元、案件受理费11128元和鉴定费11655元，共计373251.73元（350468.73元﹢11128元﹢11655元）。因潘安玲与建业公司签订《房屋租赁合同》时，均未对房屋权属登记情况进行了解并提出质疑，未尽到注意义务，故潘安玲与建业公司均存在过错，对上述实际损失，由潘安玲与建业公司各承担一半为宜，故建业公司需向潘安玲赔偿装饰装修损失440968.46元[（508685.18元﹢373251.73元）÷2]。建业公司认为潘安玲与游秋平、周艳合伙买断房屋租赁权，是投资行为，潘安玲存在以合作经营的形式擅自转租并外扩案涉房屋，并没有提交充分的证据予以证明，其要求潘安玲返还67899.59元，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条、第二百三十二条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）潘安玲房屋占有使用费3509400元；二、被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）潘安玲资金占用费（以3509400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率，自2018年5月8日起计至实际清偿之日止）；三、被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）潘安玲损失440968.46元；四、驳回原告（反诉被告）潘安玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费收取92600元，由原告（反诉被告）潘安玲负担53397元，被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司负担39203元。本案反诉案件受理费749元，由被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司负担。财产保全费5000元，由被告（反诉原告）湖北建业物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  唐革新人民陪审员  乔汉怀人民陪审员  邱 斌二〇一八年十二月四日书 记 员  宁伟昭