河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终6455号上诉人（原审原告）：李法伯，男，1965年7月18日出生，汉族，住河北省雄县。委托诉讼代理人：董桂林，河北惠通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李法生，男，1945年3月15日出生，汉族，职业，住河北省雄县。委托诉讼代理人：李金凤（李法生之女），女，1988年8月17日出生，汉族，住河北省霸州市。委托诉讼代理人：刘羽飞（李法生之女婿），男，1987年1月20日出生，汉族，住河北省霸州市。被上诉人（原审被告）：王惠元，男，1984年9月22日出生，汉族，住河北省雄县。被上诉人（原审第三人）：张贵芬，女，1931年4月16日出生，民族，住河北省雄县。委托诉讼代理人：张华（张贵芬之子），男，1963年5月1日出生，汉族，住天津市河**。上诉人李法伯因与被上诉人李法生、王惠元、张贵芬农村房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2018）冀0638民初728号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。李法伯上诉请求：一、一审法院违背事实确认李法生有代理权处分我的房产，我在什么情况下，在什么时间、地点说过让他转让我的房产？他没有任何权利随便处分的我的房产，我知道以后，曾多次找他，他避而不见，他的女儿说他有病，借口不让我见他，他连出庭都不敢来说明情况，找人写来一份陈述，就被确认合法、有效，还认为他有代理权，这完全是不顾事实真相的主观臆断，即不符合事实，又不合法。二、根据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止以后，以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。本案两个受让人，第一个受让人已去逝，他儿子王惠元对买房的情况不清楚，但是有其他人应该知道，我的房子，我哥卖掉是不合法的，根本没有，也不可能有我的授权。相反该房产买受人王宝生与我哥李法生完全是恶意串通获取非法所得，以9500元的价格买卖显失公平。在2008年几千元买5间房子院套是不可能的。我是在外地居住，但我一直是本村的农户，又有承包地，之前我是带他人妻子离家出走，正是在这种情况下，李法生与王宝生乘人之危非法买卖我的房产，以合法的形式掩盖非法目的，这完全是无效的，请上级法院给予确认。三、根据不动产法定主义的原则，我有合法的宅基地使用证，任何单位和个人都没权处分我的不动产，买卖房产随便找几个证人，还有原村委会会计代笔，在我的宅基本上写上与我无关，就算合法有效吗？其实要查清他们是如何买卖我的房产，只要有当时的证人出庭就能知道，我申请证人出庭作证，请上级法院查明本案的事实，分清责任是非，依法改判被上诉人的房屋转让无效，返还我的房产。李法生辩称，一审判决认定事实正确，上诉人称一审判决认定事实有误没有任何依据。2008年2月27日，被上诉人李法生以上诉人代理人身份出面以9500元价格将上诉人所有房屋及院落转让给王惠元的父亲王宝生，转让款在合理范围之内，并不显示公平，上述事实在一审法院判决书中得到了确认，并无事实认定错误。首先，被上诉人与上诉人之间是有口头协议的，宅基地证是上诉人交于我手的，上诉人在上诉状中也承认是带他人妻子离家出走的，出走时将家中的现金、存折、宅基地证等贵重物品一并带走了，没给前妻和孩子留下一分钱，前妻无奈只得净身出户带着孩子回的娘家，此事在村时众人皆知。其次，在父亲的丧事后，上诉人打电话跟我说，上诉人妻子的前夫一直找他麻烦，他不敢在村里公开露面，而房子又已出现坍塌，口头协议由我代理将其房子转让，事后上诉人将宅基地证交于我手。再者，我代理上诉人与被上诉人王惠元的父亲王宝生签订转让协议时，代笔是在本村担任了几十年的老会计郑吉善及多名中证人（其中三人两次作证），更有村委会盖章，村委会盖章就足以说明了该事件的真实性与合法性，另外房子卖出到现在的十年时间，上诉人并未对此事有过异议，所以上诉人认为一审认定事实错误的理由不成立。二、上诉人称曾多次找过被上诉人纯属无中生有。2018年之前，家里只有我和妻子二人，上诉人若找过我，因我有半身不遂，行动不便无法避而不见，女儿远在几公里之外也无法阻拦不让他见，而且上诉人若找过我，王老亮、苑友江和王二立是不可能为王惠元和张贵芬二次作证的。三、上诉人称被上诉人与王宝生恶意串通获取非法所得，更是恶意诽谤没有任何依据。在转让给王惠元的父亲王宝生之前，房子外墙和屋顶已经出现坍塌，漏风漏雨，院墙彻底倒塌，上诉人的两间配房外墙是用泥土和废弃红蓝砖块，屋顶用树枝泥土搭建的只有一人高的小棚子，且千疮百孔破旧不堪，9500元的转让款以当时房屋的状况是在合理范围之内的。请求二审法院驳回上诉、维持原判。王惠元辩称，父亲王宝生经中人介绍，2008年2月27日由李法生主代理协议转让李法伯的房子，当时我父亲是一家之主，转让细节我也不清楚，当时我看到的情况是：三间半房子加一个过道，大概有4间房子的面积，当时后檐和房顶坍塌，无法住人。院里有两间西房，高不过2米，占地面积也很小，只存柴草，在当时9500元的房价是合理的，不存在恶意串通，因为有邻居、中人、证人做证，而且自2008年2月27日至今从来没听说李法伯与其兄李法生因转让房子闹任何纠纷，所以不存在非法所得。房子转让后由父亲王宝生重新翻盖后，由王惠元转让给本村村民张贵芬，我认为两份协议都是真实有效的，公平、公正、合理合法的，是受法律保护的。请求驳回、维持原判。张贵芬答辩称，自2008年2月27日李法生主代理李法伯与王宝生房屋及院落转让协议达成到今日已十多年时间，本村村民没有任何人说过此协议有争议，9500元的转让价格不公平，也没有任何人说过李法伯找过李法生，以及女儿李金凤提过让转让房子之事。2016年12月18日王惠元与张贵芬的房屋及院落转让协议达成前，我所了解的情况是2008年2月27日李法生主代理的李法伯与王宝生房屋及院落转让协议，当时，李法生提供了该房屋及院落的宅基地使用证，并由本村村委会会计郑吉善代笔在该宅基地使用证上注明，本房基由2008年2月27日转让给王宝生由即日起有关本房基之事由王宝生负责和与李法伯无有任何关系，特此证明，中人：王老亮、苑某，证人：刘子炽、王二立、佟双记、李法庆，主代理人李法生、代笔人郑善。2016年12月18日，王惠元与张贵芬房屋及院落的转让协议书达成时，有六个证明人：王老亮、王二立、苑友江、王小肥、王春生、蒋克军，其中王老亮、王二立是十年前的证人，苑友江是十年前的证人苑某的新弟弟，如果有争议，三个人不可能第二次给作证明人，受让人张贵芬十分相信本协议是安全可靠的。另当时王宝生所翻盖的房子状况只是四间房筒，也没有院墙，院子地面也不平整，有一审相片为证。现在张贵芬所居住的房子现状是张贵芬对该房屋进行了装修，修建了院墙以及其它等。而且已经入住近两年。李法伯所说4、5间房屋以及两间配房，从2012年左右，王宝生翻盖房子时就已经不存在了。对于张贵芬、王宝生而言都是善意有偿公平合理所得，是符合法律规定的，受法律保护。一审判决驳回李法伯的诉讼请求是公证合法的。李法伯向一审法院起诉请求：一、判决确认被告李法生与王惠元的父亲王宝生房屋买卖无效；二、由被告及第三人负担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告原在年建的正房4.5间及配房2间一个院落，后原告在二十年前去外地居住生活，该房屋由其父亲居住。其父亲去世后，2008年2月27日原告的大哥被告李法生出面代原告将原告上述房屋院落以9500元价格转让给被告王惠元的父亲王宝生。转让时被告李法生提供了该房屋院落的宅基地使用证，并由该村委会会计郑吉善代笔在该宅基地使用证上注明“本房基由2008年2月27日转让给王宝生由即日起有关本房基之事由王宝生负责，和（与）李法伯无有关系，特此证明”等内容，由本村原告邻居、亲属及村民苑某，王老亮，王二立，佟双记，李法庆，刘子炽六人作为中人及证人签字。该房屋院落转让给王宝生后，王宝生对该房屋正房进行了翻盖。后王宝生去世。王宝生去世后被告王惠元2016年12月18日与第三人张贵芬签订房屋转让协议书，又将上述房屋院落以7万元的价格转让给第三人张贵芬。该次转让由王春生、苑友江、王二立、王老亮、蒋辉、王小肥作为证明人签字，并在该房屋宅基地使用证上注明“该房屋及宅基地使用权于2016年12月18日转让给张贵芬”，被告王惠元签字同意。第三人张贵芬受让该房屋院落后对房屋进行了装修并修建了院墙等。一审法院认为，2008年2月27日被告李法生以原告代理人身份出面以9500元的价格将原告所有的房屋院落转让给王宝生,因被告李法生与原告系兄弟关系，原告离家外出居住生活多年；李法生向王宝生提供了该处房产宅基地证，并由所在村委会会计经手在该宅基地证上进行了明确记载；有本村被告李法生邻居、亲属等作为中证人证明；转让价款应在合理范围之内，并不显失公平，综合考虑上述情况，对受让方王宝生而言，有充足理由相信被告李法生对上述转让行为具有代理权。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，被告李法生的代理行为应为有效，故依法应确认被告李法生与王宝生之间的上述房产转让关系合法、有效。原告相关主张理据不足，于法有悖，不予采信。上述房产转让给王宝生至今已十多年时间，期间对该房屋正房进行了翻盖、装修等，王宝生现已去世，其去世后又经再次转让。综上所述，现原告请求确认被告李法生与王宝生房屋买卖无效理由、证据及法律依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告李法伯的诉讼请求。案件受理费80元，由原告李法伯负担。二审中双方当事人均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，上诉人李法伯向一审法院起诉请求为要求确认李法生与王宝生签订的房屋买卖无效，故本案应为确认之诉。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）、以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，根据上述法律规定，确认合同无效需要达到法定要件。本案中，李法生在与王宝生转让涉案房屋及院落时，持有涉案房产及院落的宅基地使用证，且有六人作为中人及证明人签字，而作为买受人王宝生有理由相信李法生的代理行为是真实的，故王宝生应善意取得涉案房产及院落。而后王宝生之子王惠元将房屋、院落转让张贵芬时亦有证明人作证签字。两次转让行为均在宅基地使用证中予以注明并加盖村委会公章，应视为村委会对上述转让行为亦予以认可。而且两次转让房产历经十几年时间，李法伯在此期间从未提出任何异议。李法伯虽主张李法生无代理权故而进行的转让行为无效，但未提供任何证据证实，且无代理权行为并不是导致合同无效的法定要件。故李法伯的上诉主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，李法伯的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人李法伯负担。本判决为终审判决。审判长 欧阳正丽审判员 赵 春 林审判员 刘  斌二〇一八年十二月二十四日书记员 李 莞 雯