云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0126民初1920号原告:石林黎明物业有限公司。法定代表人：尹立明，公司总经理。地址：云南省昆明市石林县。统一社会信用代码：91530126750652139F。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师，特别授权代理。被告：董桂芬，女，1969年10月11日生，汉族，云南省昆明市石林彝族自治县人，户籍地址：云南省昆明市石林彝族自治县。现住云南省昆明市石林彝族自治县。委托诉讼代理人：李照宗，云南簿法律师事务所律师，特别授权代理。原告石林黎明物业有限公司诉被告董桂芬物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序，并于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人姜红波、被告委托诉讼代理人李照宗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告石林黎明物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告拖欠截止2018年底的物业管理费9110.88元及滞纳金2950元，合计12060.88元。庭审中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告拖欠至2018年底的物业管理费11154元及违约金6724元，合计17878元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系石林县天奇花园小区120－1幢的业主。2009年5月25日，原告与被告所在小区的开发单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四、六联排别墅住宅按照0.6元/每月/㎡计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/每月/㎡计算物业服务费，单体别墅按照1.0元/每月/㎡计算物业服务费，商铺1.5元/每月/㎡计算物业服务费。合同签订后，原告进驻被告小区，对该小区进行物业管理，但至今为止，被告拖欠物业管理费不予交纳。期间，原告多次在小区内粘贴公告，催缴要求被告缴纳物业管理费，但被告至今未支付。为维护原告合法权益，特此提起诉讼，请求贵院依法支持原告诉讼请求。被告董桂芬委托诉讼代理人辩称：1.原告诉讼主体不适格；2.原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面存在未履职的问题；3.业委会要求整改未落实，只愿意承担50%的物业管理费；4.主张违约金无依据。请依法驳回原告的起诉。庭审中，为证实原告的诉讼主张，原告石林黎明物业有限公司的委托诉讼代理人姜红波向法庭宣读并出示了以下证据:1.营业执照、法定代表人身份证明书、身份证各1份：欲证实原告石林黎明物业有限公司及法定代表人的基本信息及原告主体适格。2.前期物业服务合同1份：欲证实2009年5月25日原告与石林天奇电力发展有限公司签订了《前期物业服务合同》。合同约定，原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四、六联排别墅住宅按照0.6元/每月/㎡计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/每月/㎡计算物业服务费，单体别墅按照1.0元/每月/㎡计算物业服务费，商铺1.5元/每月/㎡计算物业服务费，每年的物业管理费于当年3月30日前缴纳。3.天奇花园物业服务协议1份：欲证实原告与被告签订物业服务合同，约定，在原告对被告的房屋提供物业管理服务，其中，独栋别墅按1.2元/每月/㎡计算物业服务费，逾期付款按照每日3%交纳违约金。4.太阳能维修登记表、来访人员登记表、小区物品出入登记表、签到表、设备运行维修记录、业主诉求登记表、维修诉求服务单、现场照片各1份，欲证实原告方在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面已履行了物业管理的职责。5.拖欠物管费计算清单1份：欲证实被告每年应支付物业管理费3298元，每年垃圾清运费120元，水电公摊费300元，合计每年3718元。其计算公式为：[（274.88平方米×1元×12个月＋120元＋300元）×1年）]及违约金计算方法。上述证据，经质证，被告董桂芬的委托诉讼代理人李照宗对证据1.2无异议。对证据3.4.5提出异议。认为，原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面存在未履职的问题。天奇花园物业服务协议与前期物业服务合同约定不一致，不予认可。本院对以上证据1.2.4予以采信并确认。被告方针对其答辩意见向法庭宣读并出示了以下证据:1.身份证复印件1份：欲证实被告基本信息及主体适格。2.石林彝族自治县爱国卫生运动委员会石爱卫通[2018]71号文件1份：欲证实石林县天奇花园小区垃圾成堆，存在卫生死角，原告未履职。3.业委会整改通知和业委会备案文件各1份：欲证实原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面存在未履职的问题。4.天奇花园业主手册复印件1份：欲证实有关费用和费率规定。5.现场照片22张：欲证实原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面存在未履职的问题。上述证据，经质证，原告石林黎明物业有限公司的委托诉讼代理人姜红波对证据1.2无异议。对证据3.4.5提出异议。认为原告方在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面已履行了物业管理的职责，对还存在的问题会认真整改。本院对以上证据予以采信并确认。本院经审理认定事实如下：被告董桂芬系石林县天奇花园小区120－1幢的业主。2009年5月25日，原告与被告所在小区的开发单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》。合同约定，原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四、六联排别墅住宅按照0.6元/每月/㎡计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/每月/㎡计算物业服务费，单体别墅按照1.0元/每月/㎡计算物业服务费，商铺1.5元/每月/㎡计算物业服务费。合同签订后，原告进驻被告小区，对该小区进行物业管理，但被告拖欠物业管理费不予交纳。期间，原告多次在小区内粘贴公告，要求被告缴纳物业管理费，但被告拖欠2016—2018年的物业管理费共计9110.88元。本院认为：原告石林黎明物业有限公司与石林天奇电力发展有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。本案中，被告董桂芬作为石林县天奇花园小区业主，应按合同约定缴纳物业管理费，其拖欠物业管理费属实，故原告要求被告支付物业管理费的诉请，符合法律规定，本院应予以支持。庭审中，原告变更诉讼请求，但其变更后的物业管理费计算标准，因与前期同类型收费标准不一致，收费标准高于前期收费标准，故其变更主张本院不予采信。原告方主张的违约金，并不违反法律规定，本院结合双方履行合同客观实际，酌情考虑按拖欠物管费总额的20%由被告承担违约责任较为合理。被告的抗辩不成为其不缴纳物业服务费的正当理由。双方委托诉讼代理人的代理意见，符合法律规定的合理部分，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《物业管理条例》第七条（五）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、由被告董桂芬于本判决生效之日起30日内支付原告石林黎明物业有限公司物业管理费9110.88元。二、由被告董桂芬于本判决生效之日起30日内支付原告石林黎明物业有限公司违约金1822.18元（9110.88元×20%）。三、驳回原告石林黎明物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，减半收取51元，由被告董桂芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  徐吉昆二〇一八年十二月十七日书记员  蔡欣雨