湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初5150号 原告:邓桂文，男，1962年10月27日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省郴州市。 委托诉讼代理人：黄奇文，湖南民浩律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋美莲，湖南民浩律师事务所律师。 被告：郴州市湘惠房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区南岭大道**（郴州市交警三大队旁）。 法定代表人：刘显贵，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄斌，湖南德建律师事务所律师。 原告邓桂文与被告郴州市湘惠房地产开发有限公司（以下简称湘惠公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓桂文及其委托诉讼代理人黄奇文、宋美莲，被告湘惠公司的委托诉讼代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓桂文向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告签订的《集团购买商品房合同》；2、请求法院依法判令被告退还原告已付购房款100000元，支付资金占用利息43283元（利息按银行贷款年利率4.9%，从2009年12月30日暂算至2018年10月30日，后期利息另计），共计143283元；3、请求法院依法判令被告赔偿原告经济损失616103.7元；以上2、3两项总计759386.7元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告湘惠公司答辩要点：1、原被告签订的合同自始无效，因为未取得预售许可证；2、双方对未取得预售许可证的事实是明知的，合同无效双方都负有责任；3、合同无效的前提下，原告的损失仅限于直接经济损失，原告第三项诉请的经济损失没有法律和事实依据，损失有一部分是原告在明知合同无法履行未及时提出主张导致损失扩大，扩大部分的损失应由原告自行承担；4、原告诉称涉案项目是市政公司与城市管理局共同开发，没有事实依据，请求法院依法裁决。5、我方撤回追加郴州志诚房地产开发有限公司为本案共同被告的申请。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 2009年12月30日，原告邓桂文（购买方、甲方）与被告湘惠公司（建设方、乙方）签订《集团购买商品房合同》（团购房），约定原告购买被告开发的位于郴州市燕泉路郴州筑路机械厂院内，南湖路以东，骆仙路以前处（具体以红线图，规划图为准）“丽景佳苑”A203号房，合同约定建筑面积126.51平方米，商品房单价为每平方米2330元，购房价为2300元/㎡，从住房第一层开始计算，每上一层每平方米增加30元／㎡，以此类推，除不可抗力因素以外，房价不随市价的上涨而上涨；合同第五条付款方式约定：1．合同签订前，乙方只提供土地使用权证复印件给甲方存底。2．合同签订后，一周内甲方每户预付首付款10万元，乙方开具收款收据。3．工程开始动工后甲方需按工程进度拨付工程款，至主体工程完工时需拨足总房款的95%。4．余下的购房款在乙方与购房户签订好《商品房销售合同》（内容和格式符合建设部规定）正式文本且将房屋钥匙交付给购房户后十天内再由甲方组织购房户将余款一次付清；合同第六条交房及办证时间约定：1．乙方在甲方首付款到位后，二十四个月内为交房期限。交房时应办理完工程竣工、规划、环保、防雷、消防等验收合格证。2．乙方应在向购房户交房后一年内向各购房户交付房产证、土地使用权证、契税证，具体办证费用按国家有关规定各自缴纳……合同第九条约定了乙方的违约责任：乙方有下列违约行为之一的，应向甲方支付已付房款的百分之十的违约金。A．不按期交房超过一个月的；B．房屋及小区建设质量通过整改仍达不到协议要求的；3．因乙方过错致使合同不能履行而终止的，除支付违约金之外，还应全额退款及支付不低于同期银行利率利息。 2010年1月12日，邓桂文依约向湘惠公司支付了首付房款100000元，湘惠公司向原告出具收据确认收款事实，收据载明：今收到邓桂文购房款100000元。 合同签订后，湘惠公司未按合同约定动工开发，未实际履行合同。2012年湘惠公司将案涉土地使用权转让给郴州志诚房地产公司，致使合同目的无法实现。湘惠公司未提供证据证明将土地使用权转让事宜告知原告，也未通知原告解除购房合同积极妥善解决纠纷。被告在起诉前未取得涉案房屋的商品房预售许可证。双方经多次协商未果，诉至本院。 判决的理由和结果 本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的焦点问题是：1、原、被告签订的《集团购买商品房合同》定性问题；2、原告损失的确定问题。下面分述如下： 一、关于原、被告签订的《集团购买商品房合同》定性问题。案涉合同第五条约定“余下的购房款在乙方与购房户签订好《商品房销售合同》（内容和格式符合建设部规定）正式文本且将房屋钥匙交付给购房户后十天内再由甲方组织购房户将余款一次付清”，说明双方对于将来再签订正式商品房销售合同有明确约定，结合合同其他条款内容，原告向湘惠公司所交100000元系为双方将来签订正式房屋买卖合同所作的一种担保，故本案《集团购买商品房合同》性质属于商品房认购协议。 二、关于原告损失的确定问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方面原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，湘惠公司收取原告款项后，擅自将土地使用权转让他人未通知原告解除合同，在起诉前未取得商品房预售许可证明，根本不可能实现与原告签订正式有效的《商品房销售合同》目的，合同已履行不能，故对原告要求解除双方签订的《集团购买商品房合同》的诉讼请求，本院予以支持。 湘惠公司不履行《集团购买商品房合同》的行为无法定或约定事由，其行为属单方根本违约。原、被告在合同中对于违约金虽有约定，但约定违约金标准过低，应予调整。湘惠公司的违约行为是导致双方不能签订正式房屋买卖合同的根本原因，且经历十年之久未予退还原告购房款，根据公平合理原则，应当参照法律关于定金的规定认定原告损失，本院酌情认定湘惠公司应双倍返还原告缴纳款项，即200000元。关于原告主张经济损失616103.7元实为预期利益损失，是同地段同类商品房价格上涨后的差价损失，不属于其所遭受的实际损失，且本案双方当事人签订的《集团购买商品房合同》属预约合同性质，而不是正式的商品房预售合同。在该团购协议书没有特别约定的情况下，主张预期利益损失没有法律依据。因此原告要求湘惠公司赔偿预期利益损失的主张不能成立。关于资金占用利息损失的问题，本院针对湘惠公司的违约行为，已经适用定金罚则双倍返还，原告的损失已经得到补偿，故对原告主张资金占用利息的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定之规定，判决如下： 一、解除原告邓桂文与被告郴州市湘惠房地产开发有限公司于2009年12月30日签订的《集团购买商品房合同》； 二、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告邓桂文购房款100000元； 三、被告郴州市湘惠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告邓桂文损失100000元； 四、驳回原告邓桂文其他诉讼请求。 如果被告郴州市湘惠房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5697元，由原告邓桂文负担3547元，由被告郴州市湘惠房地产开发有限公司负担2150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  贺丽梅 二〇一八年十二月二十六日 书记员  刘晓芬 附本案相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。