湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初5930号原告（反诉被告）：陈爱珍，女，1975年8月24日出生，汉族，住武汉市新洲区。委托诉讼代理人：何进杰，湖北昊楚律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：胡振宇，湖北昊楚律师事务所律师。特别授权代理。被告（反诉原告）：刘水村，女，1978年11月20日出生，汉族，住武汉市洪山区。委托诉讼代理人：谭桃芳，湖北凌枫律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：薛伟幸，湖北凌枫律师事务所律师。特别授权代理。原告（反诉被告）陈爱珍诉被告（反诉原告）刘水村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日依法适用简易程序立案受理后，因案情复杂，转为普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈爱珍及委托诉讼代理人何进杰，被告（反诉原告）刘水村及委托诉讼代理人谭桃芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈爱珍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告于2018年2月8日签订的房屋买卖合同；2、判令被告向原告支付违约金人民币28.2万元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年2月8日签订了购买洪山区双建村××村××地××单元××房的房屋买卖合同。原告依照合同约定向被告支付了10万元定金，但被告接受定金后拒不履行合同，也不按照合同约定双倍返还定金或支付违约金，导致原告的权利无法得到实现，故此成诉。被告（反诉原告）刘水村针对本诉辩称，1、被答辩人故意隐瞒自己有两套住房的实情，存在欺诈行为，不具备购房资格，致使合同根本目的不能实现，构成违约，应向答辩人支付违约金28.2万元。答辩人与被答辩人于2018年2月8日签订《武汉市城市存量房买卖居间合同》，约定被答辩人购买答辩人位于洪山区双建村××村××地××单元××房，并约定签订合同之日七个工作日内被答辩人向银行提交合格资料办理贷款，但约定期满后被答辩人并未履行约定义务，后经答辩人调查核实，被答辩人分别在武昌区、汉阳区拥有房产，根据《武汉市人民政府办公厅关于在我市部分区域施行住房限购限贷措施的通知》，被答辩人不能办理银行贷款，不具备购房资格，被答辩人隐瞒不具备购房资格的行为导致合同目的自签订时就不能实现，构成根本违约，法院应当判令解除答辩人与被答辩人之间的合同。2、根据《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》第十一条第二款，被答辩人不具备购房资格，属本案真正违约方，应按照约定向答辩人支付违约金28.2万元，请求驳回被答辩人的第二项诉讼请求。被告（反诉原告）刘水村向本院提出反诉请求：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》；2、依法判令被反诉人向反诉人支付违约金28.2万元；3、本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实及理由：2018年2月8日，反诉人与被反诉人在武汉喜乐嘉房地产有限公司居间下签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（以下简称合同），合同约定：被反诉人以141万元的价格购买反诉人位于武汉市洪山区双建村城中村改造K1地段10栋2单元10-11层2号房屋，反诉人同意被反诉人申请银行按揭贷款方式支付房款。但被反诉人应于本合同签订之日起七个工作日前提供合格有效材料申请贷款审批手续，约定期限届满后，被反诉人并未提供材料向银行申请贷款审批。后经反诉人调查发现，被反诉人已在武汉市内拥有两套住房，按照武汉市限购政策被反诉人无购房资格，无法获得银行的贷款审批。被反诉人拒不承认其不具备购房资格的行为严重违背了双方之间约定，导致合同不能实际履行，合同目的无法实现，给反诉人造成了巨大的经济损失。原告（反诉被告）陈爱珍针对反诉辩称，1、陈爱珍对于未提交贷款审批资料并未违约，因为按照合同约定，应该在对方办理房产证出证后7日内提交贷款审批资料，到现在对方的房子都没有办理房产证。且从银行的贷款情况看，房屋没有办证，银行亦不会收取贷款资料，所以是刘水村存在违约并歪曲事实。2、对于被告提及陈爱珍没有购房资格构成违约，我方认为不成立，位于武昌中山社区汉安里老**的房子，在2015年陈爱珍与其前夫签订《离婚协议书》中约定该房产归其前夫张建新所有，陈爱珍名下只有一套房产，只是并未办理析产，对于该事实，在签订合同时已经告诉刘水村了。且关于购房资格的认定，应该由政府房管部门来认定是否具备购房资格，刘水村无权自行认定陈爱珍无购房资格；3、本案的交易并未进行到需要过户的阶段，购房资格的理由不能影响本案的交易。因为实际上双方愿意履行合同的话，陈爱珍将房屋析产，对方将房屋办证，交易可以进行，但是对方将定金退还，不卖房子了。综上所述，对方反诉无事实和法律依据，要求驳回对方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对争议的证据和事实，本院认定如下：1、陈爱珍提交的汉口银行转账付款凭证及收条，结合双方当事人的当庭陈述，能证明陈爱珍向刘水村支付定金100000元的事实，以及刘水村于2018年3月25日转账退还陈爱珍定金100000元的事实；2、刘水村庭审中陈述本案诉争房屋在签订合同时尚不具备办理房屋权属证书的条件，在2018年6月份才具备办证条件，陈爱珍亦陈述诉争房屋在2018年6月份起诉前未办理房屋权属证书，对此事实，本院予以确认；3、刘水村提交的武汉市房屋产权登记信息查询单及不动产登记资料查询结果告知单，能证明陈爱珍在武汉市房地局登记有二套房的事实。陈爱珍提交的2018年11月29日的不动产登记资料查询结果告知单能证明其中一套房屋即位于武汉市武昌区积玉桥街汉安里1栋（4栋）5单元7层20号的房产已析产登记在其他人名下的事实。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月8日，陈爱珍与刘水村及案外人武汉喜乐嘉房地产有限公司（以下简称喜乐嘉公司）、武汉中环互联房地产经纪有限公司（以下简称中环互联公司）签订《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》（合同编号：WF0007096）一份，约定陈爱珍（合同乙方）购买刘水村（合同甲方）所有的位于武汉市洪山区双建村××村××地××单元××房屋一套（合同备案编号：洪160210689），建筑面积89.22平方米，价款为1410000元。合同签订当日乙方支付甲方购房定金100000元。甲、乙双方自本合同签订之日起出一手证后七个工作日内提供合格有效材料申请贷款审批手续，并同意在不动产登记机构受理当日，办理交易手续前支付310000元（含乙方出资替甲方还贷），剩余房款1000000元整（具体金额以银行审批为准，不足部分由乙方自行补齐），乙方通过向银行申请按揭贷款方式向甲方支付，见不动产登记证明后通过银行放款到甲方签订贷款合同的账户，如首次贷款未获得银行批准，乙方在得到银行或丙方通知后七日内更换贷款银行。如因无法获得银行批准而使本合同无法履行的，四方另行协商，协商不成，则甲、乙、丙、丁四方同意解除此合同，均可免责。甲方出售房屋系按揭房或抵押情形，乙方在贷款审批通过之日起的十个工作日内（如遇银行原因不能及时还贷，则顺延至银行同意还贷的时间内）出资940000元（冲抵扣房款）帮助甲方还清贷款。第十一条约定：1、甲、乙双方应认真履行本合同，一方违约给对方造成损失的，由违约方承担违约责任，……。2、若甲、乙任何一方未在约定期限内履行本合同约定的事项和义务，则对方可以解除合同，并追究违约方责任；如甲、乙双方任何一方违约，则守约方有权选择定金罚则主张权利或要求违约方支付等同于该房屋本合同成交价格百分之二十的违约金。……。第十二条约定，若该房屋因政策原因或不可抗力导致合同无法履行或迟延履行，甲、乙、丙、丁四方均不承担违约责任。其间发生的有关经费、公证费等由各自承担。第十三条约定，甲、乙双方应及时提供真实、有效、合法的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙、丁方办理相关手续，如因甲、乙任何一方提供材料不全或不及时缴纳相关费用而造成手续拖延，则由该方承担相应责任。第十六条第3款约定，甲、乙双方约定甲方于2018年3月1日交房给乙方并同意乙方对此房屋进行装修，若后期因甲方违约导致合同无法履行，则甲方赔偿乙方装修费用；第4款约定，甲、乙双方约定，甲方应积极配合乙方办理贷款、过户手续。合同签订后，2018年2月8日陈爱珍向中环互联公司及喜乐嘉公司支付佣金5000元。2018年2月8日刘水村收到陈爱珍支付的购房定金40000元整。2018年2月9日陈爱珍向刘水村通过汉口银行转账支付购房定金60000元。2018年3月25日，刘水村向陈爱珍退款100000元。2018年6月15日武汉市房屋产权登记信息查询单显示陈爱珍及张建新共同共有武昌区汉安里1栋（4栋）5单元7层20号房屋一套；2018年6月21日不动产登记资料查询结果告知单（编号：CX201803230080）显示陈爱珍名下位于武汉市汉阳区江城大道388号金地城J8地块三期E-31栋45层2室，于2016年7月18日抵押给中国工商银行股份有限公司武汉洪山支行。另查明，陈爱珍于2018年6月4日向本院提起诉讼，本院已于2018年6月8日向刘水村送达民事起诉状副本等应诉材料。陈爱珍提交的2018年11月29日不动产登记资料查询结果告知单显示，其名下的武汉市武昌区积玉桥街汉安里1栋（4栋）5单元7层20号房屋已经办理析产手续，变更登记在张建新名下。本院认为，陈爱珍与刘水村及案外人喜乐嘉公司、中环互联公司签订的《武汉市城市房屋存量房买卖居间合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，是合法有效的。陈爱珍支付购房定金100000元后，刘水村未按照合同约定履行于2018年3月1日前交付房屋的义务，并于2018年3月25日将购房定金100000元退还陈爱珍，以其行为拒绝继续履行合同，构成根本违约，根据合同约定陈爱珍享有合同解除权，刘水村不具有合同解除权。经本院释明，陈爱珍仅要求解除原、被告之间的《房屋买卖合同》并不涉及居间合同的解除，因此对于陈爱珍要求解除原、被告签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。陈爱珍于2018年6月4日起诉后，本院于2018年6月8日向刘水村送达民事起诉状副本，视为解除合同的通知到达刘水村，此时合同解除。对陈爱珍要求刘水村支付违约金282000元的诉讼请求，刘水村认为陈爱珍故意隐瞒其名下有二套住房签订合同构成根本违约的抗辩理由。虽陈爱珍在签订合同时在武汉市有二套住房，不符合武汉市限购政策，但其购房资格是可以通过析产和变更登记解决的，事实上陈爱珍于诉讼中已通过析产变更登记解决了购房资格，现其名下仅有一套住房，按合同约定刘水村应先履行办理房屋所有权登记手续，在该房产证办理后七个工作日内才由陈爱珍办理贷款申请手续，此时，陈爱珍的购房资格并不能阻止合同履行，故对刘水村的该项抗辩理由本院不予支持。本院综合考虑本案合同的履行情况、违约事实等因素，酌情认定由刘水村赔偿陈爱珍违约金50000元。对刘水村返还陈爱珍的定金100000元，在陈爱珍未主张适用定金罚则而是主张违约赔偿的情况下，本院予以支持，刘水村不得再行主张退还定金100000元。综上所述，对陈爱珍要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；对陈爱珍要求刘水村赔偿违约金282000元的诉讼请求，本院支持50000元，超过部分本院不予支持。对刘水村要求解除房屋买卖合同的反诉请求，本院确认陈爱珍享有合同解除权，刘水村属违约方不享有合同解除权，本院仅确认合同解除的效力和生效时间的问题，解除合同的时间本院确认为2018年6月8日，对刘水村的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、第一百四十二条规定，判决如下：确认原告（反诉被告）陈爱珍与被告（反诉原告）刘水村于2018年2月8日签订的房屋买卖合同于2018年6月8日解除；被告（反诉原告）刘水村于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）陈爱珍违约金50000元；驳回原告（反诉被告）陈爱珍的其他诉讼请求；驳回被告（反诉原告）刘水村的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5530元，由原告（反诉被告）陈爱珍负担4480元，由被告（反诉原告）刘水村负担1050元。反诉费2765元，由被告（反诉原告）刘水村负担。【被告（反诉原告）刘水村于本判决生效之日起十日内将陈爱珍垫付的诉讼费1050元一并支付原告（反诉被告）陈爱珍】如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于武汉市中级人民法院。审 判 长  王 俐审 判 员  庞 峰人民陪审员  张汉华二〇一八年十二月十日书 记 员  高 娜