广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初21238号原告：黄伟新，男，1950年5月3日出生，汉族，身份证住址广东省茂名市茂**，委托诉讼代理人：梁康耀，广东海法（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁晓萍，广东海法（东莞）律师事务所实习律师。被告：梁朝阳，男，1991年12月8日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，被告：梁劲涛，男，1994年9月6日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，上列两被告的共同委托诉讼代理人：刘燕锋，广东洋三律师事务所律师。上列两被告的共同委托诉讼代理人：区艳芳，广东洋三律师事务所实习律师。原告黄伟新与被告梁朝阳、梁劲涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法使用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄伟新委托诉讼代理人梁康耀，被告梁朝阳、梁劲涛委托诉讼代理人刘燕锋、区艳芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄伟新向本院提出诉讼请求：两被告继续履行合同，交付土地使用权并办理相关过户手续，案涉合同标的额为358万元。诉讼中，原告明确交付土地使用权指的交付案涉土地。事实与理由：2014年10月10日，两被告共同委托其父梁声浪就两被告名下位于中山××沙××西洋××街××号的土地与原告签订案涉土地买卖合同，约定：土地使用权转让总价款为358万元，如甲方（即被告）违约不转让上述土地，应双倍退还原告已付的购地款，如乙方（即原告）反悔不购买上述土地，被告有权没收原告已付的购地款。合同签订后，原告委托儿子黄强已经按照约定先后三次向被告支付了土地转让款共170万元。合同签订之初，两被告尚能提供土地证并积极配合原告进行报建审批等工作，且已取得中山市城乡规划局下发的建设用地规划条件变更批复书。但是，就在报建工作顺利进行的过程中，不知基于何缘由，被告突然反悔并拒绝继续配合办理报建手续，并拒绝履行合同，后又委托律师向原告寄发律师函，以案涉土地使用权不符合转让条件为由，欲主张解除合同。原告认为，案涉合同合法有效，完全具备继续履行的条件，案涉土地未达到25%以上的投资属于合同标的物的瑕疵，双方应本着诚实信用原则根据合同目的完成相关工作，并不影响合同的效力。因此，配合原告进行土地报建，促使案涉土地具备过户登记条件，是被告的合同义务，这在合同签订时与合同履行之初，都是双方统一达成的共识。然而，如今两被告拒绝继续履行合同的行为已然给原告造成重大损失，构成违约。但基于对契约精神的尊重与遵守，原告要求两被告继续履行合同，促使合同目的早日实现。被告梁朝阳、梁劲涛辩称，1.涉案合同因法律法规及政策原因，已无法继续履行。1）涉案合同约定土地的交付为按现状交付，即按空地交付，现因法律法规及政策原因，空地无法办理过户。根据双方2014年10月10日签订的土地买卖合同第一条“乙方清晰明了上述土地的现状”及第三条“在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方”的规定，该合同约定的交付标的物为空地。《城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：…（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或其他建设用地条件”。中山市国土资源局中土函[2014]2007号《关于明确土地使用权转让若干事项的通知》内容：“土地使用权转让应符合以下条件：（一）以出让方式取得土地使用权….；（二）按照出让合同进行投资开发的，完成开发投资金额的25%以上。转让时房屋已经建成的，还应持有房屋所有权证书；（三）…”。因法律及政策原因，导致涉案空地无法办理过户，即涉案合同无法继续履行。2）双方未就投资开发涉案土地达成协议，涉案空地不具备我国现行法律法规所规定的土地使用权转让的条件。因法律及政策原因，导致涉案空地无法办理过户，若涉案合同继续履行，涉案土地能够办理过户手续的前提必须是双方就涉案土地的开发投资达成协议，并对完成开发投资总额的25%。然而，双方并未就涉案空地的投资开发达成协议。即涉案空地不具备我国现行法律法规规定的土地使用权转让的条件。即使原告认为被告未履行合同导致涉案土地不能过户，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情况之一的除外：（一）法律上或事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”的规定，涉案合同亦不适合继续履行。2.涉案合同因法律法规及政策原因履行不能，双方免责，根据涉案合同第六条“如因国家政策原因等客观原因未能办理过户手续，双方免责”。因此，涉案合同因政策及客观上履行不能，应依法解除，且双方免责。综上原告要求继续履行合同的诉讼请求缺乏依据，请求法庭依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2009年5月24日，梁朝阳、梁劲涛取得位于中山××沙××西洋××街××号的土地使用权【土地证号：中府国用（20**）第易××号】。2014年10月10日，黄伟新作为乙方（受让方）与作为甲方的梁朝阳、梁劲涛（出让方）签订土地买卖合同，约定：乙方愿意购买甲方案涉土地的土地使用权；总价格为358万元；在双方签订本协议的当日，乙方一次性向甲方支付50万元作为首期土地款；在双方在国土部门办理过户并拿到过户回执时乙方向甲方支付150万元；在国土部门通知双方领取缴交税费通知书当日乙方向甲方支付尾款158万元；甲方将土地过户至乙方或乙方指定名下，在甲方收到乙方所有土地款后即行将上述土地按现状交付给乙方；如甲方违约不转让上述土地，应双倍退还乙方已付的购地款；如乙方反悔不购买上述土地，甲方有权没收乙方已付的购地款；双方约定应在两个月办理好过户手续，如因国家政策等原因未能办理过户手续，双方免责，甲方应即退还所有土地款。黄伟新分别于2014年10月10日、2015年5月6日、2018年1月10日向梁朝阳、梁劲涛支付购地款50万元、100万元、20万元，合计170万元。2.2016年11月8日，梁朝阳、梁劲涛将案涉土地的使用权证提供给黄伟新，黄伟新出具借条，表示“今借到梁朝阳、梁劲涛先生土地证一本，用于到政府办理用地规划要点事宜，明天送还”。2017年7月17日，中山市龙基测绘工程有限公司出具了中山××沙××西洋××街××号用地图。2017年8月1日，中山市城乡规划局出具中山市建设用地规划条件变更批复书，表示“依据《城乡规划法》第四十三条的规定，我局按相关程序对建设单位申请变更规划条件进行审查并公示。经审核，该建设用地申请变更规划条件，符合市政府已审批详细规划的要求，我局同意变更后的规划条件”。庭审中，黄伟新主张梁朝阳、梁劲涛在2016年11月8日至2018年年初期间是积极配合其办理相关手续的，但后来梁朝阳、梁劲涛拒不配合，故案涉土地尚未实际投资，案涉合同现已暂停履行。3.2018年8月16日，梁朝阳、梁劲涛委托律师向黄伟新寄送律师函，主张自黄伟新收到该律师函之时解除双方签订的土地买卖合同，黄伟新应在该合同解除之日起5日内向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用证原件，在解除土地买卖合同之日起30日内，梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地款170万元。黄伟新于2018年8月20日收到该律师函。2018年8月24日，黄伟新向梁朝阳、梁劲涛发送关于土地过户问题的信，主张案涉土地不存在不能过户的情况，梁朝阳、梁劲涛如果要解除合同，必须双倍返还已支付的购地款。2018年9月10日，黄伟新委托律师向梁朝阳、梁劲涛发出律师催告函，催告梁朝阳、梁劲涛继续履行合同。4.2018年10月9日，梁朝阳、梁劲涛另案诉至本院，请求：解除案涉土地买卖合同,梁朝阳、梁劲涛无息向黄伟新返还土地使用权转让款170万元；黄伟新立即向梁朝阳、梁劲涛返还土地使用权证原件。2018年12月24日，本院作出（2018）粤2071民初21241号民事判决，判决：确认原梁朝阳、梁劲涛与被告黄伟新于2014年10月10日签订的土地买卖合同于2018年8月20日解除；黄伟新于该判决发生法律效力之日起七日内向梁朝阳、梁劲涛退还土地使用权证【土地证号：中府国用（20**）第易××号】原件；梁朝阳、梁劲涛于该判决生效之日起七日内向黄伟新退还土地转让款170万元。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。涉案土地买卖合同是黄伟新和梁朝阳、梁劲涛的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规效力性的强制性规定，合法有效，双方应当遵照诚信原则，秉持诚实，恪守履行。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”按照该规定，土地使用权办理权属变更登记需要完成开发投资总额的百分之二十五以上作为前置条件。就本案而言，案涉转让标的物系未实际开发投资的建设用地使用权，客观上不具备权属变更登记的条件。按照黄伟新的陈述，其本人一直有积极履行合同，梁朝阳、梁劲涛亦在2016年11月8日至2018年年初期间有积极配合办理相关手续，故案涉土地使用权截至2018年年初不具备权属变更的条件，是转让双方之外的客观原因所致。据此，案涉土地使用权未办理权属变更的登记，符合合同约定的因客观原因未能2个月内办理好过户手续的情况，根据合同的约定，因此产生的法律后果是双方免责，梁朝阳、梁劲涛退还所有土地款。退回土地款即意味着案涉合同不再继续履行，任何一方可以在前述条件成就后解除案涉合同，故梁朝阳、梁劲涛于2018年8月16日通知黄伟新解除合同，符合法律的规定，案涉合同于2018年8月20日通知到达黄伟新之日解除。案涉合同被解除后，黄伟新无权请求继续履行合同及梁朝阳、梁劲涛交付案涉土地，故相关的诉讼请求，与法相悖，本院予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：驳回原告黄伟新的诉讼请求。案件受理费35440元，减半收取为17720元（该款原告黄伟新已预付），由原告黄伟新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一八年十二月二十四日书记员  梁敏霞邱志婵