广西壮族自治区容县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0921民初1840号 原告：韦国雄，男，1971年3月12日出生，汉族，住广西容县。 原告：马琼松，女，1970年10月16日出生，汉族，住址同上。 被告：马海艺，男，1968年1月11日出生，汉族，住广西容县。 第三人:广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司，住所地：玉林市玉东大道**。 负责人：吴文东。 委托代理人：张永进，男，1971年8月6日出生，汉族，该公司员工，住。 委托代理人：卢港，男，1981年10月11日出生，汉族，该公司员工，住。 原告韦国雄、马琼松与被告马海艺、第三人广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韦国雄、马琼松、被告马海艺及第三人广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司的委托代理人张永进、卢港到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦国雄、马琼松向本院提出诉讼请求：1、判令马海艺于2016年与广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司签订的涉案房屋的《抵押合同》无效，并解除对此房屋的抵押；2、判令被告和原告在2013年7月22日签订的《房屋买卖协议》是合法有效的；3、判令被告马海艺与第三人广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司协助办理以上房屋登记过户到原告名下。事实和理由：2013年7月22日，马琼松与马海艺签订《房屋买卖协议》，购买雅景苑B栋403号房，总价格为365000元，已付房款245000元。交款后原告装修入住，至今已近5年。期间，由于容县政府政策变化的原因，无法及时办理房屋过户登记手续。但马海艺在2016年将此房屋抵押给广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司。至今，被告未将房屋过户至原告名下。为此，原告提起本案诉讼。 被告马海艺辩称，我正在努力想办法履行房屋买卖协议。理由如下：1、2013年7月22日，我与原告马琼松签订《房屋买卖协议》，将本案涉案房屋卖给原告。双方在协议中约定：原告在2013年底支付房款245000元，剩下的房款在2014年底前付清给我。原告在交付245000元房款给我后，对房屋进行了装修，并搬进房屋居住，至今已居住近5年。 2、由于容县政府在2014年-2016年底，不给私人开发的房屋办理买卖交易和过户登记，导致相关证件未能如期办理，造成本案签订的《房屋买卖协议》无法继续及时履行。 3、本人名下的广西容县天雅服饰公司是从事出口加工的，由于这几年国内及国际的经济形势不断恶化，公司的资金周转出现困难，于是在广西中小企业融资担保有限公司的要求下，于2016年6月将以上房屋的余值抵押给广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司，用于抵押天雅公司的其他贷款。当时同时办理抵押的还有另外两套房，每套房抵押10万元，三套房共抵押30万元人民币。而且当时广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司的钟永进科长说每套房屋只是抵押10万元，只是每套房余下房款的一部分，当时广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司说如果住户要办证过户，可还一套解押一套。 4、本人共20多套房屋由于政府暂缓办证的原因，没能及时办证过户给住户。虽然政府后来恢复办证，但由于原告在广东工作，很少回来，以致造成遗漏。我在处理房屋过户登记方面没有留意原告的房屋的过户办证问题，所以没有及时处理好这个问题。 5、本人在2018年3月承诺原告会在2018年8月前办好房产证给原告。事实上，本人曾多次去广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司协调还款解押房屋并办证给原告，而且和原告也一起去广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司协商此事。但由于本人名下的广西容县天雅公司在广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司还有其他的贷款，广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司要求我连其他贷款一起还清。此事还在协调处理中。 综上，本人对原告提出的诉讼请求没有异议，也会努力争取尽快与广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司沟通协商好，尽快把问题解决。 第三人广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司述称，1、原告请求法院判令被告马海艺与我公司签订的抵押合同无效无依据。马海艺此前在我公司贷款，马海艺以本案房屋进行抵押，抵押已在容县不动产登记中心进行抵押登记，且抵押房屋登记在马海艺名下，根据相关法律规定，答辩人的抵押合同符合法律规定，没有无效的情形。原告认为马海艺侵害了其合法权益，可以要求马海艺赔偿损失，但无权请求答辩人的抵押合同无效。2、原告请求答辩人协助办理房屋登记过户没有法律依据，答辩人并不是抵押房屋的所有权人，只是另一合同的抵押权人，故没有权利也没有义务为原告办理过户登记。3、第三人的诉讼主体不适格。与马海艺签订《最高额抵押反担保合同》的是广西中小企业融资担保有限公司，并非答辩人。综上，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。 本院经审理查明：2013年7月22日，原告马琼松（乙方）与被告马海艺（甲方）签订一份《房屋买卖协议》，约定甲方同意将其拥有的位于容县的套间楼里面积约为110.69平方米（B幢4楼403号房，含公摊面积）转让给乙方，总价为365000元；乙方在签订本协议之日交付购房预付款245000元，甲方优惠20000元，剩余房款100000元在2014年年底付清；甲方负责协助乙方办理房产证手续，房产证在年底前办完成，乙方负责支付所有办理房产证等与该房屋开户、过户有关的费用；在土地政策不变的情况下，甲方卖完楼后分割土地证，分割土地证费用10000元由乙方承担；在2013年12月底前交房等。 签订协议后，马琼松向马海艺共交付了245000元的购房款。2013年7月23日，马海艺向原告出具《收条》，确认收到马琼松交付的245000元购房款。除此之外，原告分别于2013年10月27日交付分割土地证费用10000元、2014年7月25日交付办理房产证费用20000元、2015年9月5日交付房屋水电安装费3000元和车库费用15000元给被告马海艺。原告交付了245000元的购房款后，被告将房屋交付给原告，原告于2014年10月开始对房屋进行装修，并于2014年农历12月搬入涉案房屋居住至今。 2018年3月2日，马海艺向原告出具《承诺书》，承诺最迟不超出8月份办好本案涉案房屋的房产证给马琼松。但至今，涉案房屋登记所有权人仍为被告马海艺。 另查明，2016年6月24日，马海艺（乙方）与广西中小企业信用担保有限公司（甲方）签订一份《广西中小企业信用担保有限公司最高额抵押反担保合同》（合同编号：2016年玉最高额抵字第0741-2号），约定马海艺用包括本案涉案房屋在内的三套房产为马海艺、秦妙波、广西容县天雅服饰有限公司与广西中小企业信用担保有限公司签订的《广西中小企业信用担保有限公司最高额委托担保合同》（合同编号：2016年玉最高额委保字第0741号）中的债务提供反担保，反担保债权数额为每套房100000元，共计300000元；反担保期限为2016年6月24日至2019年6月23日止。双方对抵押物办理了抵押登记。至今，抵押登记未解除。 2018年8月，广西中小企业信用担保有限公司变更企业名称为广西中小企业融资担保有限公司，2018年8月29日，广西中小企业信用担保有限公司玉林分公司变更企业名称为广西中小企业融资担保有限公司玉林分公司。 再查明，两原告系夫妻关系，于1999年2月22日登记结婚。 本院认为：原告马琼松与被告马海艺于2013年7月22日签订的《房屋买卖协议》系当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，涉案房屋办理的抵押登记并不影响协议的效力。因此，原告要求确认本案《房屋买卖协议》是合法有效的，本院予以支持。 广西中小企业信用担保有限公司玉林分公司并非本案涉案房屋的抵押权人，因此，广西中小企业信用担保有限公司玉林分公司并非本案适格的被告。原告要求确认《广西中小企业信用担保有限公司最高额抵押反担保合同》无效及要求广西中小企业信用担保有限公司玉林分公司解除对涉案房屋的抵押登记并协助办理涉案房屋的过户手续，均于法无据，本院不予支持。 原则上，对于合法有效的合同，合同的当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，但是，在本案中，由于马海艺与广西中小企业融资担保有限公司对涉案房屋办理了抵押登记，并且抵押登记未解除，因此，在涉案房屋的抵押登记未解除前，原告直接要求马海艺协助办理房屋的过户手续，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告马琼松与被告马海艺于2013年7月22日签订的《房屋买卖协议》有效； 二、驳回原告韦国雄、马琼松的其他诉讼请求。 本案收取受理费6775元（原告已预交3388元），由被告马海艺负担。 如果义务人未按本判决指定的期间履行义务，权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费6775元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  覃勇坚 人民陪审员  李艳萍 人民陪审员  黄 萍 二〇一八年十二月二十六日 法官助理罗维 书记员莫水清