黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0110民初695号原告：刘晓影，女，1982年2月14日出生，汉族，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：刘环宇，黑龙江恒辰律师事务所律师。被告：哈尔滨鸿福林劳务服务有限公司，住所地哈尔滨市香坊区哈平路145号远大都市绿洲12栋1层1号。法定代表人：赵福，该公司经理。委托诉讼代理人：宫海波，黑龙江东禹律师事务所律师。被告：江苏三兴建工集团有限公司，住所地江苏省连云港市赣榆区青口镇黄海路58号。法定代表人：万延苏，该公司董事长。被告：苏同利，男，1967年1月6日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。第三人：黑龙江嘉兴房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市香坊区香福路118号。法定代表人：张淑琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯金荣，黑龙江宏典律师事务所律师。原告刘晓影与被告哈尔滨鸿福林劳务服务有限公司（以下简称鸿福林公司）、江苏三兴建工集团有限公司（以下简称三兴公司）、苏同利、第三人黑龙江嘉兴房地产开发有限公司（以下简称嘉兴公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、第三人嘉兴公司委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告三兴公司、苏同利经传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.立即停止对原告购买的哈尔滨市香坊区嘉兴·闽江国际小区11号楼3单元22层2室房屋强制执行，并解除对该房产的查封；2.确认哈尔滨市香坊区嘉兴·闽江国际小区11号楼3单元22层2室归原告所有；3.判决第三人嘉兴公司立即协助配合原告办理哈尔滨市香坊区嘉兴-闽江国际小区11号楼3单元22层2室房屋的产权登记；4.诉讼费由各被告承担。事实和理由：本案房产系嘉兴公司作为工程款抵顶给苏同利及三兴公司的工程抵账房。由于案外人高振国是三兴公司的债权人，于是三兴公司将该抵账房抵顶给高振国，但并未给高振国办理更名等手续。后原告通过他人介绍得知高振国欲转手抵押房的信息后，便与高振国达成抵账房转让的合意，并得到三兴公司的同意。2014年11月17日，经嘉兴公司、三兴公司和原告三方的一致同意，嘉兴公司将该房产出售给原告，购房款以抵顶工程款的方式，由三兴公司向嘉兴公司支付，现已支付完毕。同日，原告与嘉兴公司签订了等于商品房买卖合同性质的房屋认购书（认购书中约定法律规定买卖合同所需的主要内容，如当事人名称或者姓名和住所;商品房基本状况;商品房的销售方式;商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间;交付使用条件及日期;面积差异的处理方式;办理产权登记有关事宜;解决争议的方法;违约责任等）。嘉兴公司向原告出具了收到全款的购房款收据。现本案房产已被鸿福林公司作为执行申请人向香坊区人民法院提出查封本案房产的申请，法院经审查裁定查封了本案房产。2017年9月，原告作为案外人依法向贵院提出书面执行异议，并提供购房依据等相关证据，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2017年12月11日，贵院作出（2017）黑0110执异52号执行裁定书，裁定驳回原告的异议申请，并明确告知可在裁定送达之日起15日内向人民法院提起诉讼。原告认为，法院查封本案房产的理由应当是基于被执行人对该房产享有所有权或合同的债权，但是本案被查封的房产的所有权应当是一直归嘉兴公司所有，并非苏同利或三兴公司。而且原告早在2014年11月17日就已和房屋的所有权人嘉兴公司发生商品房买卖合同关系，并交付了全额购房款，开具了票据。对于该房产买卖合同关系的相对人、债权人已经在2014年11月17日、即本案执行之前，就已经转变为原告，原告为本案房产的权利人，该房产在执行之前以及现在，均与被告苏同利或三兴公司没有任何关系，法院应当解除对此房的查封。被告鸿福林公司答辩称，首先，原告取得房产的方式为所谓的抵帐方式，且该方式是否真实存在存有异议。因在诉讼及执行过程中，作为房产的开发方嘉兴公司、作为被告的三兴公司、苏同利向法院提交的结算手续中以房抵款的手续及向执行机关提供的以房抵款的房源明细表中，均无任何向原告等第三人出售的事实及证据存在。所以，其对于原告取得方式存在异议，完全有理由相信存在虚假的可能，达到逃避债务的目的。且原告与三兴公司、苏同利之间并无债权债务关系，不是案件的适格主体。其次，执行机关在审查执行异议中，已查明，原告所取得房产并未签订有正式的商品房买卖合同书，仅仅有一份《内部认购书》，该《内部认购书》完全不具备商品房买卖合同的相关要件，完全不具有对外公示的效力，且该《内部认购书》并不具备《商品房销售管理办法》第十六条中明确的主要内容，仅仅有房产的位置、参考面积、认购金额、付款方式，没有明确交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺，没有明确供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，没有明确公共配套建筑的产权归属、面积差民异的处理方式、办理产权登记的有关事宜、解决争议的方法、违约责任等主要内容，不符合《商品房销售管理办法》关于商品房买卖合同的相关条件。最后，原告并未实际占有、使用、控制案涉房产，且其并未签订正式商品房买卖合同，未在登记机关进行任何的备案手续，执行机关依法进行的查封，完全正确，原告可向相关主体主张违约责任，但其无权主张案涉房产的所有权，其不享有案涉房产的所有权，执行机关依据相关法律规定驳回其提出的执行异议申请完全正确，符合法律规定。综上所述，执行机关所进行的房产查封行为，完全正确，应予维持。第三人嘉兴公司答辩称，原告并不是从嘉兴公司处购买住房，是采用抵账房手续办理，至今未取得房屋所有权，并非第三人过错。是由于当时参与抵账三兴公司出现问题后由江苏庆安公司接手，原告抵账手续应当提供江苏庆安公司认可的手续，才能最终办理房屋产权登记手续。现该房屋已被法院查封，原告应依法向三兴公司及苏同利主张权利。原告为证明其诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、2014年11月17日三兴公司和原告出具的《申请书》一份。证明：本案争议房产系被告三兴公司从嘉兴公司获得的工程抵账房。被告三兴公司同意并向第三人嘉兴公司申请将该房产更名给原告。经质证，被告鸿福林公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为在鸿福林公司与嘉兴公司、三兴公司、苏同利另案诉讼过程中及执行过程中，由嘉兴公司及苏同利向法庭及执行机关提交的结算手续及抵帐房明细表等材料均显示并无抵帐房处理给案外人的相关证据，被告有理由怀疑该证据的真实性。且被告不是该证据中所体现的主体，无法核实真实性；第三人嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，认为是苏同利持三兴公司盖章的申请书，要求办理房屋抵账。强调其公司认可办理抵账，但需要全面的抵账手续。证据二、原告与嘉兴公司于2014年11月17日签订的《内部认购书》一份。证明：嘉兴公司同意更名申请后，于当日与原告签订了内部认购书。内部认购书中约定了法律规定买卖合同所需的主要内容，如当事人名称或者姓名和住所、商品房基本状况、商品房的销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、面积差异的处理方式、办理产权登记税费承担有关事宜、解决争议的方法及违约责任等主要内容，故该内部认购书已经等同于商品房买卖合同的性质，双方的房屋买卖合同关系成立。经质证，被告鸿福林公司对该证据真实性及证明问题均有异议，认为其不是合同主体，对真实性不具有审查义务，且在被告另案诉讼中，嘉兴公司、苏同利在提交的结算手续中也没有该证据。同时，该证据所体现的仅仅是内部认购书，不具备商品房买卖合同的相关要件，没有房屋交付时间、交付条件、物业、水电等相关符合商品房销售管理办法第十六条规定的主要条件，不具备认定为商品房买卖合同的条件。强调该认购书中也明确认定需待此后双方签订正式的商品房买卖合同书，但双方实际并未签订商品房买卖合同书。另外，通过原告举示的证据一和证据二可以体现出原告和嘉兴公司之间并不存在真实的买卖合同关系；第三人嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，认为是以抵账的形式购买房屋，不是以给付现金的方式从其公司购买房屋。同时，强调因抵账手续缺少庆安公司盖章认可，故其公司无法为原告办理产权证。证据三、2014年11月17日嘉兴公司下属分公司受嘉兴公司的指派向原告出具的编号为0872854购房款收据。证明：在嘉兴公司与原告签订认购书的当日，嘉兴公司便向原告开具了本案争议房产的购房款收据。并记载本案争议房产已经由三兴公司以抵账房的方式付清了购房款，现该房登记的购房人为原告，原告已履行交付购房款的义务。经质证，被告鸿福林公司对该证据真实性和证明问题均有异议，认为其不是合同主体，对真实性不具有审查义务，且在被告另案诉讼中，嘉兴公司、苏同利在提交的结算手续中也没有该证据。另外，通过原告举示的证据一和证据二可以体现原告和嘉兴公司之间并不存在真实的买卖合同关系，原告也未实际交付任何购房款；第三人嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，认为是以抵账的形式购买房屋，不是以给付现金的方式从其公司购买房屋。同时，强调因抵账手续缺少庆安公司盖章认可，故其公司无法为原告办理产权证。证据四、案外人高振国为原告出具的收据一份。证明：高振国收到原告的购房款后，将本案抵账房转让给原告。经质证，被告鸿福林公司对该证据的真实性及证明问题均有异议，认为鸿福林公司不是发生交易的主体，对真实性不具有审查义务，且该份证据所体现的收款人为高振国，与嘉兴公司无关，也与苏同利无关，无法确定款项是否实际发生，与本案不具有关联性，恰恰可以证明原告与嘉兴公司、苏同利之间不存在任何真实性交易；第三人嘉兴公司不能确认该份证据的真实性，认为原告并未将该款项交到其公司，与其公司无关。证据五、（2017）黑0110执异52号执行裁定书。证明：本案的诉讼程序主体符合法律规定。经质证，被告鸿福林公司对该证据真实性无异议，该证据通过执行机关依法审查确认原告不享有案涉房产的所有权，不具有提出执行异议的相关依据，依法予以驳回，完全符合法律规定；第三人嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，认为其公司无责任。被告鸿福林公司为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、（2016）黑0110民初2352号、（2017）黑01民终245号、（2016）黑0110民初4049号民事判决书各一份。证明：鸿福林公司提起申请执行的依据完全是依据已生效的法律判决书，确定了给付主体为三兴公司及苏同利。同时，在诉讼过程中，嘉兴公司提交了证据证明其已按约定支付了三兴公司工程款，其中包括以房抵款相关材料，该以房抵款材料中并无将已抵付给三兴公司的房产另行处置给其他人的相关证据。经质证，原告认为该组证据无法详细体现鸿福林公司所称的以房抵款的相关材料，无法核实本案房产与该判决的关联性，并且如鸿福林公司所述，该材料仅仅是三兴公司自制的材料，对外同样没有任何公示性，不能因此而确认该房产系三兴公司所有。本案房产应当以房产部门所登记的信息为准；第三人嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，对证明问题有异议。认为鸿福林公司的执行依据并未在判决书的判项中体现，不足以作为执行依据。证据二、（2017）黑0110执1185号之一执行裁定书一份。证明：法院依法通过强制执行程序查封了案涉房产。经质证，原告对该份证据的真实性无异议，但认为该裁定是错误的，应当解除查封；嘉兴公司对该份证据的真实性无异议，强调其公司也对该裁定提出过执行异议。经审理查明：2014年11月17日，三兴公司将嘉兴公司开发建设的嘉兴·闽江国际11号楼3单元2202室房屋（以下简称诉争房屋）转售案外人高振国，该房屋系嘉兴公司用于抵付三兴公司相应工程款。原告通过朋友认识案外人高振国，2015年8月20日，高振国申请将诉争房屋转售并更名至原告，此事经嘉兴公司加盖公章予以认可。同日，原告与嘉兴公司签订内部认购书，约定由原告认购诉争房屋，嘉兴公司出具收据（票据号0872854）一张，交款单位一栏载明刘晓影、收款方式一栏载明三兴抵账房、人民币一栏载明563883元、收款事由一栏载明嘉兴闽江国际11号楼3单元2202室，该收据加盖嘉兴公司现金收讫章。截至开庭审理时，嘉兴公司尚未将诉争房屋交付原告，且原告名下无其他用于居住的房屋。另查明，鸿福林公司在本院另案对三兴公司、嘉兴公司、苏同利提起民事诉讼，本院依法作出（2016）黑0110民初2352号民事判决书，认定鸿福林公司于2013年6月与三兴公司签订建设工程施工协议书，约定由鸿福林公司对嘉兴公司开发建设的嘉兴·闽江国际11号楼、12号楼等工程进行施工，判决由三兴公司向鸿福林公司支付人工费等费用，并由苏同利承担连带给付责任，该判决经哈尔滨市中级人民法院于2017年3月17日作出（2017）黑01民终245号民事判决书予以维持。判决生效后，鸿福林公司依法申请执行，本院于2017年8月23日依法作出（2017）黑0110执1185号之一执行裁定书，裁定查封三兴公司、苏同利名下的52处房屋（其中包括本案诉争房屋）。原告针对诉争房屋被查封提出执行异议，本院作出（2017）黑0110执异52号执行裁定书，裁定驳回其异议请求。再查明，在本案审理过程中，苏同利针对哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终245号民事判决书提出再审申请，黑龙江省高级人民法院指令哈尔滨市中级人民法院再审该案，该院提审后因苏同利逾期未予缴纳诉讼费用，于2018年11月16日依法作出案件按自动撤回再审请求处理的民事裁定。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为原告对诉争房屋所主张的物权期待权利是否构成了排除继续执行的事由。首先，嘉兴公司以诉争房屋抵偿三兴公司相应工程款，该以物抵债行为本质为代物清偿，即债权人受领他种给付以代原定给付而使合同关系消灭的法律行为，以物抵债属于实践性法律行为。根据债法原理，清偿是消灭债的最重要方式，而清偿除了要有债务人的给付行为之外，还须有债权人的受领并实际取得所有权和占有权，才发生给付的效果。代物清偿只是给付标的的改变，作为清偿之目的，仍应实际履行后才发生清偿的效果。以物抵债的目的亦在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，所以只有物权转移给债权人，原债务方消灭。因此仅有合意而未实际履行物权转移的，原债务并未消灭，抵债的目的也未实现。结合本案现有证据及查明的事实，案外人高振国亦或原告未实际取得诉争房屋的所有权，原债权债务关系并未消灭，故该协议不发生效力。其次，虽然原告举示证据证明了三兴公司将诉争房屋转售给案外人高振国、高振国又将诉争房屋转售原告，原告也与嘉兴公司签订了内部收购书，但内部收购书并不等同于买卖合同，加之嘉兴公司也未对原告的认购行为对外进行预告公示，故原告与嘉兴公司签订认购书的行为并非等同于签订有效的书面买卖合同。综上，原告提交的内部认购书、收据等证据不足以产生针对诉争房屋的物权期待权，其关于停止对诉争房屋强制执行并解除查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于原告确认其为诉争房屋所有权人的诉讼请求。如前所述，原告未实际占有诉争房屋，不享有相应物权，且不动产物权的变更、转让，需经依法登记方发生效力，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求嘉兴公司立即协助配合其办理哈尔滨市香坊区嘉兴-闽江国际小区11号楼3单元22层2室房屋的产权登记的诉讼请求。因原告不享有相应物权，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、第九十条规定，判决如下：驳回原告刘晓影的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告刘晓影负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  宋志明人民陪审员  修 瑛人民陪审员  张 滨二〇一八年十二月十三日法官助理王楚萱书记员张倩倩