广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初10468号原告：张国成。原告：李红。被告：成晓丽。被告：刘彦。两被告的共同委托诉讼代理人：苏世康，广东迎君律师事务所律师。被告成晓丽的委托诉讼代理人：李琼，广东迎君律师事务所辅助人员。原告李红、张国成与被告成晓丽、刘彦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月25日立案受理后，依法由审判员欧泽林适用简易程序进行审理，后转换适用普通程序，由审判员欧泽林担任审判长，与人民陪审员李少华、卢耀芳组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭审理。原告李红、张国成，被告成晓丽、刘彦的共同委托诉讼代理人苏世康到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李红、张国成向本院提出诉讼请求：1.两被告协助两原告办理过户手续，立即将位于东莞市××镇南××花园××楼××室（房产证编号为Ｃ2××15/C0XX41）过户到原告名下；2.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告双方于2004年9月10日签订了《房地产买卖契约》，约定两被告将其位于东莞市××镇南××花园××室的房产出售给原告，约定转让价为80000元。上述契约签订后原告向两被告支付了5000元定金，并约定余款于办理过户手续时一次性付清，契约签订后被告将涉案房屋交付给原告使用，后因房产证未办下来，且找不到共有产权人刘彦，原告应被告成晓丽的请求先行支付了购房款40000元，被告成晓丽将房屋产权证交付给了原告，并承诺将与刘彦一同为其办理过户手续，原告与被告成晓丽为此签订了《补充协议》。《补充协议》签订后，两被告均未出现，致使涉案房产迟迟未办理过户手续。根据相关法律规定，涉案《房地产买卖契约》系原、被告双方自愿签订，契约内容合法并已生效，被告应当遵守并配合原告办理过户手续。经原告多次催促，被告成晓丽均以找不到刘彦为由推脱。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求判如所请。被告成晓丽、刘彦辩称，1.本案系原告违约在先，双方签订的涉案《房地产买卖契约》已解除，两被告无需协助原告办理过户手续；2.根据合同相对性，涉案《房地产买卖契约》并无原告李红的签名，原告李红不是本案的适格主体；3.从2007年开始被告一直想找原告过户，但一直无法找到原告，原告已搬离涉案房屋，其行为明确表明其不履行该契约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，其有权解除涉案《房地产买卖契约》。经审理查明，原告张国成（作为乙方）与两被告（作为甲方）于2004年9月10日签订了《房地产买卖契约》，约定两被告将其位于东莞市××镇南××花园××号的房产转让给原告李国成，转让价格为80000元，并约定原告张国成在办理过户手续时一次性付清房款给两被告。原告张国成支付了两被告定金5000元。上述《房地产买卖契约》第三条中载明“双方同意于二○○四年九月十日由甲方将上述房地产正式交付给乙方使用。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方”，第五条中载明“违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分三的滞纳金。甲方悔约应赔偿乙方搬家的费用和损失”。2006年9月10日，原告张国成与被告成晓丽签订了《补充协议》，并向被告成晓丽支付了40000元购房款，被告成晓丽向原告张国成出具了说明及收条。上述《补充协议》第二条中载明“房产证已经发下来，因没有找到刘彦，不能办理过户手续，乙方先给付甲方购房款4万元，甲方将房产证交给乙方，待刘彦一起办过户手续再付4万元”。根据本院调取的不动产（房产）登记信息查询结果显示涉案房产的产权人为刘彦，共同共有人为成晓丽，该房产无其他他项权人。原告主张，根据原、被告双方签订的《房地产买卖契约》的约定，其依约支付了定金及部分房款，涉案房产已具备过户条件，两被告应依约协助其办理过户手续。原告陈述，其与两被告签订《房地产买卖契约》后因房产证未办理下来无法办理过户手续，后房产证办理下来后却无法找到被告刘彦，被告成晓丽已将涉案房屋的房产证及房屋交付给其，但其已丢失涉案房产证；被告成晓丽在原告回东北老家后擅自破门进入涉案房屋并将涉案房屋出租，且试图挂失补办房产证后再次出售，其通过邻居知道此事后才提起本案诉讼。两被告辩称，原告李红并未在涉案《房地产买卖契约》中签名，并非本案适格原告；双方签订的《房地产买卖契约》因原告违约在先已经解除，两被告无需协助原告办理过户手续；原告一直未缴纳物业管理费，两被告欲办理过户手续时找不到原告，原告已用行为表明其不履行涉案契约。两被告为证明其上述主张提供了《富民花园物业服务部收款收据》及《东莞富民花园管理中心收款单》为证。两被告提供的上述《富民花园物业服务部收款收据》显示两被告于2014年11月18日向富民花园物业服务部缴纳了涉案房屋2007年2月至2014年11月期间的住宅管理费、水费、电费等物业服务费用。原告提供的上述《东莞富民花园管理中心收款单》显示两被告于2018年7月19日向富民花园物业服务部缴纳了“更换天台水池至水表水管”费用。两原告陈述，两原告为夫妻关系，涉案房产属于夫妻共同财产，原告李红为本案适格原告；其在2013年底之前一直居住在涉案房屋内，2014年其回东北老家居住，因此其后其未缴纳相应物业管理费等费用，且其是否缴纳物业管理费与本案无关，涉案房屋的权利义务已转移给其，其何时缴纳与两被告无关。两原告提供的常住人口登记卡及结婚证显示两原告于1998年11月30日登记结婚。两被告陈述其未书面通知两原告解除涉案《房地产买卖契约》。两原告同意在两被告协助其办理过户手续时向两被告支付剩余房款35000元。另查明，本院根据原告关于财产保全的申请，依法作出（2018）粤1972民初10468号民事裁定书，裁定冻结被告成晓丽、刘彦银行存款80000元或查封、扣押其相应价值的财产，并予以实施。以上事实，有原告提供的《房地产买卖契约》、《补充协议》、说明、收条、常住人口登记卡、结婚证，被告提供的《富民花园物业服务部收款收据》、《东莞富民花园管理中心收款单》，本院依职权调取的不动产（房产）登记信息查询结果及当事人的陈述附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原告李红是否为本案适格原告；二、涉案《房地产买卖契约》是否已解除，原告主张两被告协助办理过户手续是否合法有据。关于焦点一。两原告提供的常住人口登记卡、结婚证显示涉案《房地产买卖契约》签订时两原告为夫妻关系存续期间，故原告张国成购买涉案房产的行为应认定为其夫妻共同买房的行为，虽然原告李红未在涉案《房地产买卖契约》上签名，但基于原告李红是共同买房的乙方，原告李红作为本案的共同原告参加诉讼符合法律的规定，本院认定李红为本案适格的原告。关于焦点二。涉案《房地产买卖契约》为原、被告双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对原、被告双方有约束力。根据《房地产买卖契约》的约定，涉案购房款共80000元，两原告先向两被告支付定金5000元，余款于办理过户手续时付清。但因成晓丽办理完毕涉案房屋的一手房产证后找不到刘彦办理涉案房屋的过户手续，成晓丽与张国成签订了《补充协议》，成晓丽确认双方之前签订的《房地产买卖契约》有效，涉案房屋的一手房产证已下来，因没有找到刘彦不能办理过户手续，张国成先给付成晓丽40000元，成晓丽将房产证交给张国成，待同刘彦一起办过户手续再付40000元，张国成对涉案房屋有使用权和处置权（不包括买卖），成晓丽保证张国成在使用及处置该房屋时不受干扰。可见，并非张国成不履行涉案《房地产买卖契约》，涉案房屋未办理过户的原因在于被告刘彦。两被告主张其后刘彦出现，但联系不上张国成，两被告对其上述主张负有举证和证明责任，两被告提交的其代张国成缴交涉案房屋的管理费的收据并不能证明其找不到原告张国成办理涉案房屋的过户手续，因此，两被告应承担举证不能的不利后果，本院对两被告的该项主张不予采信。两被告主张张国成不交纳物业管理费的行为已表明其不履行涉案《房地产买卖契约》的义务，但涉案《房地产买卖契约》并未约定准时交纳物业管理费作为义务，亦未约定不准时交纳物业管理费视为不履行该契约，故两被告的该项主张亦不成立。根据涉案《房地产买卖契约》的约定，两被告负有协助原告张国成办理涉案房屋过户至原告张国成名下的义务，两原告主张两被告协助将涉案房屋过户至两原告名下合法有据，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告成晓丽、刘彦与本判决生效之日起三十日内协助原告张国成、李红办理涉案房屋（位于东莞市虎门镇南栅富民花园民骏苑******，房产证号为Ｃ2××15）的过户手续，将涉案房屋过户至原告张国成、李红名下。本案受理费100元、保全费820元（已由原告李红、张国成预交），由被告成晓丽、刘彦承担。如不服本判决，被告刘彦可以在判决书送达之日起三十日内，原告张国成、李红、被告成晓丽可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  欧泽林人民陪审员  李少华人民陪审员  卢耀芳二〇一八年十二月二十七日法官助理阳意书记员王超蕾