云南省华宁县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0424民初813号原告：玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司。住所地：华宁县。负责人：李亚波，经理。委托诉讼代理人：宋成龙，云南秀实律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告：胡红霞，女，1976年12月11日生，汉族，居民，住华宁县。原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司（以下简称福聚物业华宁分公司）与被告胡红霞物业服务合同纠纷一案，本院2018年9月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告福聚物业华宁分公司的委托诉讼代理人宋成龙，被告胡红霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。福聚物业华宁分公司向本院提出诉讼请求：依法判令胡红霞支付福聚物业华宁分公司15个月的物业管理费、电梯检测维保费及电梯使用费共计1969.5元。诉讼过程中，福聚物业华宁分公司将诉讼请求变更为：依法判令胡红霞支付福聚物业华宁分公司自2015年1月至2016年3月共计15个月的物业管理费1344.9元（119.55㎡×0.75元/月×15个月）、电梯检测维保费325元（260元/年÷12个月×15个月）及电梯使用费183元[三层以下包括三层每月收费8元，每增加一层加收0.3元，胡红霞居住在17层，即（8元/月+14层×0.3元/层）/月×15个月＝183元）]，共计1852.9元。事实及理由：2013年7月18日，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同为期三年，自2013年7月19日至2016年7月18日。此后，福聚物业华宁分公司按合同约定履行了宁州一号小区的物业服务工作，但胡红霞未交纳物业服务管理费，经福聚物业华宁分公司多次电话、在小区大门口粘贴催费通知及发律师函催要，胡红霞以种种理由拒绝交费。胡红霞的行为影响了福聚物业华宁分公司工作的正常开展，要求判如所请。胡红霞辩称，因福聚物业华宁分公司没有尽到管理职责，不打扫公共卫生，电梯不能正常使用，防盗门经常敞开，故2014年还未结束业主就提出意见，胡红霞也去反映过，若管理不好，下一年的物业管理费就不交了。2014年3月3日，胡红霞向福聚物业华宁分公司交纳了房屋装修押金、热水费等费用合计3776元，共有五张单据，但其现在仅能提供一张单据，上面注明是电梯、热水费押金600元，至今福聚物业华宁分公司没有将该押金退还胡红霞。胡红霞确实未在福聚物业华宁分公司主张的期间交纳物业管理费，因福聚物业华宁分公司管理不到位，故其不同意支付。福聚物业华宁分公司围绕诉讼请求向法庭提交以下证据：1、营业执照、负责人身份证明、居民身份证各一份，以证明福聚物业华宁分公司的诉讼主体资格；2、华宁县宁州一号前期物业服务合同一份，以证明福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司于2013年7月18日签订了《前期物业服务合同》，合同期限为三年及相关收费材料；3、物业管理收费公告、云南秀实律师事务所函告、关于撤出宁州一号小区物业管理通告各一份，以证明福聚物业华宁分公司于2016年3月13日撤出华宁县宁州一号小区。胡红霞针对其答辩意见，向法庭提交收据一张，以证明胡红霞共向福聚物业华宁分公司交纳费用3776元，其中四张单据已经丢失，其提交的该份收据上载明福聚物业华宁分公司向胡红霞收取电梯、热水费押金600元。以上证据，经质证，胡红霞对第1组证据的真实性、合法性、关联性无异议；对第2组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为其在2014年已经告知物管公司不要管理宁州一号小区，其也不会交纳第二年的物业管理费；对第三组证据的真实性、合法性、关联性有异议，认为其从未见过相关公告。福聚物业华宁分公司对胡红霞所举证据的真实性、合法性、关联性无异议，但说明该收条仅载明收取的是电梯、热水费押金600元。本院认为，福聚物业华宁分公司、胡红霞所举证据客观、真实，与本案具有关联性，本院予以采信，但胡红霞所举证据不足以证明其全部证明目的，本院综合全案予以评判。本院经审理认定如下事实：2013年7月18日，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限自2013年7月19日至2016年7月18日为期三年。合同对物业服务收费作出约定：物业服务收费按每月0.75元/㎡收取，电梯维修费按每年260元收取，电梯使用费第三层为8元/户.月，第四层起每增加一层，费用递增0.30元/户.月。2016年，宁州一号小区选举出业主委员会，与福聚物业华宁分公司解除了前期物业服务合同，福聚物业华宁分公司自2016年3月30日起不再对宁州一号小区提供物业管理服务。胡红霞接手宁州一号小区A-1704室房屋后，于2014年8、9月入住该房屋，其住房面积为119.55㎡。胡红霞自2015年1月至2016年3月30日共15个月未向福聚物业华宁分公司交纳物业管理费，依据合同约定的收费项目及标准，其应交纳物业管理费为1344.9元（119.55㎡×0.75元/月×15个月）、电梯使用费183元（8元+0.3元/层×14层）/月×15个月）、电梯检测维保费325元（260元/年÷12个月×15个月），合计1852.9元。胡红霞未交纳的上述费用，经福聚物业华宁分公司多次催要未果。另查明，胡红霞向福聚物业华宁分公司交纳过600元押金费用，福聚物业华宁分公司同意将该费用用于抵扣物业管理费的意见，不违反法律规定，本院予以准许。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理、维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，福聚物业华宁分公司与云南中茂集团华宁盛邦地产开发有限公司于2013年7月18日签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对宁州一号小区的全体业主均具有约束力。合同签订后，福聚物业华宁分公司依合同约定为宁州一号小区业主提供了物业管理服务至2016年3月30日，并在与宁州一号小区解除前期物业管理合同后，采用不同方式对宁州一号小区业主拖欠的物业服务管理费进行多次催要，胡红霞作为业主应按照合同约定支付相应的物业服务费用，福聚物业华宁分公司请求由胡红霞支付相关物业管理服务费的主张成立，本院予以支持，但应扣除胡红霞交纳的押金600元。胡红霞答辩时所提抗辩事由无证据证实，应自行承当举证不能的法律后果，本院不予采信。综上，福聚物业华宁分公司的诉讼请求，本院支持合理部分。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：由被告胡红霞于判决生效之日起十日内支付原告玉溪福聚广厦物业服务有限公司华宁县分公司物业管理费1344.9元、电梯检测维保费325元及电梯使用费183元，合计1852.9元，扣减已交纳的600元，还应支付1252.9元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告胡红霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。申请执行的期间为二年，自判决履行期间的最后一日起计算。审判员 王 芯二〇一八年十二月四日书记员 马云霞