呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2018）内01民终2489号上诉人(原审被告)：内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司。法定代表人：张俊世，该公司董事长。委托诉讼代理人：袁进忠，呼和浩特市"148"协调指挥中心法律服务所三所法律工作者。被上诉人(原审原告)：刘志强，无固定职业。委托诉讼代理人：康洪涛，内蒙古信真律师事务所律师。上诉人内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司（以下简称兴吉隆泰公司）因与被上诉人刘志强房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2018）内0103民初1438号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月12日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人兴吉隆泰公司委托诉讼代理人袁进忠，被上诉人刘志强的委托诉讼代理人康洪涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴吉隆泰公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二项，2.依法驳回刘志强对兴吉隆泰公司的诉讼请求或发回重审。事实与理由：1.一审判决程序违法，案件事实及适用法律错误。开庭审理中刘志强庭审中提供的证据足以佐证与兴吉隆泰公司无关，刘志强与相对人孙刚发生的事实，刘志强在起诉时未将孙刚作为诉讼当事人，一审法院并未追加孙刚为本案的诉讼当事人，故一审判决违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条规定及最高法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第七十三条规定。2.一审判决认定事实，适用法律错误。刘志强向一审提供的《商品房预售合同》购房收款收据均不是兴吉隆泰公司印章及财务印章，刘志强庭审陈述签订合同为孙刚，购房款支付给孙刚并未交给兴吉隆泰公司，庭审中刘志强并未提供兴吉隆泰公司有商品房及授权孙刚对外销售商品房的相关授权书证。此案的诉讼当事人为刘志强与孙刚，一审判决兴吉隆泰公司承担责任无事实根据。《中华人民共和国民法通则》第四十三条规定：企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第六十二条第二款：法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。而此案行为人孙刚虚构事实，伪造相关证据已涉嫌刑事案件，故一审判决将证据以民事诉讼证据作为认定事实根据违反法律规定，依据最高人民法院《关于审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题》的规定第十一条应当裁定驳回起诉，将有关材料移送公安机关或检察机关。3.孙刚应承担刘志强的经济损失。刘志强明知孙刚没有对外销售房屋的权利，未见到兴吉隆泰公司有关委托孙刚与刘志强签订《商品房预售合同》及收款的授权，故依据《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。故本案依据云全明诉兴吉隆泰公司一案认定是错误的，此案因代理律师失职，不了解案情参加诉讼，现兴吉隆泰公司已向自治区高院提起再审。刘志强辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。刘志强向一审法院起诉请求：1.依法判令解除商品房买卖合同；2.判令兴吉隆泰公司返还首付购房款30万元；3.判令兴吉隆泰公司支付按30万元计算的从2016年1月1日起至起诉之日的购房款银行贷款利息（按年利率6﹪），835天。共计41178元。4.判令兴吉隆泰公司支付赔偿金5万元；5.本案诉讼费由兴吉隆泰公司负担。一审法院认定事实：刘志强于2014年6月11日在兴吉隆泰公司项目部与兴吉隆泰公司龙新家园项目部签订《商品房预售合同》，约定兴吉隆泰公司将位于呼和浩特市××区中户的房屋出售给刘志强，房屋面积为113.3平方米，总价款50万元。合同约定双方在所涉商品房达到主体封顶时，持本预售合同到销售部办理正式的《商品房销售合同》，甲方预收的房屋定金必须用于该项工程建设并保证于2015年12月31日前将预售房屋交付使用；违约责任条款中约定，如甲方不能按期向乙方交付房屋，每过期一日，向对方给付房屋价款千分之五的滞纳金。合同另对其他权利和义务等事项作了详尽约定，甲方在合同上加盖兴吉隆泰公司龙新家园项目部公章、委托代理人孙刚签字。合同签订当日，刘志强支付购房款首付款30万元，兴吉隆泰公司为其出具收据，并加盖兴吉隆泰公司龙新家园项目部财务专用章。现本案诉争房屋已经出售给他人并装修入住。该案与本院审结的案号为(2016)内0103民初1413号云全明诉兴吉隆泰公司、孙刚房屋买卖合同纠纷案属于同类案件，该案同为以兴吉隆泰公司为被告、案涉买卖标的物为龙新家园32号楼的房屋买卖合同纠纷案件，该案经过呼和浩特市中级人民法院二审，案号为（2017）内01民终1601号，现该判决已经生效。根据该生效判决，本院认定如下事实：本案房屋所在项目由内蒙古奈林房地产开发有限公司开发，由兴吉隆泰公司承建并成立兴吉隆泰公司龙新家园项目部，孙刚负责监督施工。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为兴吉隆泰公司是否为适格主体及应否承担违约责任。关于兴吉隆泰公司没有成立"龙新家园项目部"，也没有项目部章，不认识合同上签名的"孙刚"的陈述被上述（2017）内01民终1601号判决中确认的事实不攻自破，对于兴吉隆泰公司在法庭做出的不实陈述，不影响该院根据生效判决做出的事实认定。因此，根据上述查明的事实，兴吉隆泰公司应当为本案适格被告，其应当按照合同约定履行义务。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定："当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。"本案中，《商品房预售合同》中的房屋所在项目的龙新家园工程，系兴吉隆泰公司承建并成立项目部负责具体施工，但项目部不具有承担民事责任的主体资格，其行为后果应当由兴吉隆泰公司承担。兴吉隆泰公司将案涉房屋另售他人的行为构成根本违约，致使刘志强不能实现合同目的，故刘志强主张解除与兴吉隆泰公司签订的《商品房预售合同》，该院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。"本案中，刘志强主张兴吉隆泰公司返还购房款30万元，符合法律规定，予以支持。关于刘志强主张的违约金，其自愿按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6％计算至起诉之日，为41178元，该计算标准低于合同中约定的每逾期一日给付房屋价款千分之五的计算标准，符合法律规定，予以支持。关于刘志强主张的赔偿金5万元，因其未提供相应证据，不予支持。对于兴吉隆泰公司辩称其没有成立"龙新家园项目部"，也没有项目部章，不认识合同上签名的"孙刚"，不符合客观事实，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除刘志强与内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司签订的《商品房预售合同》；二、内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司于本判决生效后十日内一次性返还刘志强购房款30万元并支付违约金41178元；三、驳回刘志强的其他诉讼请求。案件受理费3580元，由刘志强负担525元，由内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司负担3055元。本院二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为1.一审法院未追加孙刚参加本案诉讼，是否构成程序违法,对刘志强的损失，孙刚是否应承担责任；2.一审判决判令兴吉隆泰公司返还刘志强的购房款及违约金是否有事实及法律依据；针对第一个争议焦点，兴吉隆泰公司认为一审法院遗漏应当参加诉讼的当事人，应将兴吉隆泰公司龙新家园项目部的负责人孙刚追加为本案当事人，参加诉讼。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十二条第（一）项的规定：法人或者其他组织应登记而未登记，行为人即以该法人或者其他组织名义进行民事活动的，以行为人为当事人。本案中，孙刚以内蒙古兴吉隆泰公司龙新家园项目部的名义与刘志强签订《商品房预售合同》，应以行为人兴吉隆泰公司为当事人，内蒙古兴吉隆泰公司龙新家园项目部并非独立的民事主体，孙刚系该项目部的负责人，其行为代表兴吉隆泰公司龙新家园项目部，对外责任应由兴吉隆泰公司承担，故无需追加孙刚为本案当事人，参加诉讼。兴吉隆泰公司认为一审法院存在程序违法的情形的上诉理由不能成立。刘志强的损失，是因兴吉隆泰公司将案涉房屋另售他人的行为，致使其合同目的不能实现造成的。故一审法院对该项的认定符合法律规定，本院予支持。针对第二个争议焦点，如前所述，本案中，《商品房预售合同》中的房屋所在项目的龙新家园工程，系兴吉隆泰公司承建并成立项目部负责具体施工，但项目部不具有承担民事责任的主体资格，其行为后果应当由兴吉隆泰公司承担。兴吉隆泰公司上诉所称因合同及购房款收据均不是其出具，故其不应承担责任的上诉理由不能成立。兴吉隆泰公司将案涉房屋另售他人的行为构成根本违约，致使刘志强不能实现合同目的，故刘志强与兴吉隆泰公司签订的《商品房预售合同》予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条即："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失"的规定，本案中，刘志强与兴吉隆泰公司签订的《商品房预售合同》解除后，兴吉隆泰公司应当将刘志强所支付的首付款30万元予以返还。对于刘志强主张的违约金，其自愿按照中国人民银行同期同类贷款利率即年利率6％计算至起诉之日，为41178元，该计算标准低于合同中约定的每逾期一日给付房屋价款千分之五的计算标准，符合法律规定，予以支持。故一审法院对该项的认定符合法律规定，本院予维持。综上所述，内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7170.0元，由内蒙古兴吉隆泰建筑安装有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 戴玉英审 判 员 鄂晓红代理审判员 韩东妹 二〇一八年十二月六日书 记 员 贾沛然