北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初31061号原告：张克权，男，1952年9月28日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王东栋，北京市大嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：田峰，北京市大嘉律师事务所律师。被告：北京飘溢园种植中心，营业场所北京市通州区于家务乡神仙村村委会北100米。经营者：时玲，女，1971年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晶，北京京尧律师事务所律师。被告：肖红军，男，1965年5月23日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：郝志勇，北京京尧律师事务所律师。委托诉讼代理人：白晶，北京京尧律师事务所律师。被告：薛勇，男，1976年10月22日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔市梅里斯达斡尔族区。委托诉讼代理人：白晶，北京京尧律师事务所律师。原告张克权与被告北京飘溢园种植中心（以下简称“飘溢园种植中心”）、肖红军、薛勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告张克权的委托诉讼代理人王东栋、田峰，被告飘溢园种植中心的经营者时玲，被告肖红军，被告飘溢园种植中心及被告肖红军的委托诉讼代理人郝志勇，被告飘溢园种植中心、被告肖红军及被告薛勇的委托诉讼代理人白晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张克权向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告飘溢园种植中心签订的《北京飘逸园农家院认养协议》无效；2、判令被告飘溢园种植中心退还原告租金165500元，被告肖红军、薛勇承担连带责任。事实和理由：2013年9月2日，原告与飘溢园种植中心签订《北京飘逸园农家院认养协议》，约定被告将位于北京市通州区于家务乡神仙村北京飘溢园种植中心C排1号农家院出租给原告，占地面积480平方米。租赁期限为30年，从2013年12月30日起至2043年12月30日，租金共计165500元。原告于签订合同当日付清全部租金。2018年7月14日，北京市通州区于家务回族乡人民政府向飘溢园种植中心下发“责令限期拆除通知书”，然后对房屋进行了拆除。经询问得知，强制拆迁的原因是被告没有合法审批手续，违法用地，改变土地使用性质，并存在违法建设等行为。经原告了解，被告并未取得涉案土地30年的使用权限，且被告从未告知原告，所以被告存在欺诈的行为。原告认为，被告违法建设并对外租赁的行为违反了法律的强制性规定，且存在欺诈的情形，不但损害了国家利益和社会公共利益，也损害了原告的合法权益。被告肖红军与时玲系夫妻关系，且为飘溢园种植中心实际经营者。被告肖红军与神仙村村委会签订的涉案土地使用合同，故原告认为被告肖红军应当承担连带责任。综上，原告为维护自身合法权益，提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。飘溢园种植中心辩称：1、涉案的合同是合法有效的，不存在无效的事由。合同签订时，双方意思表示真实，内容不违反法律的强制性规定。签订合同时，我方交付的是大棚，用途为种植而非居住，因此不存在改变土地用途。2、原告无权要求被告退还租金，因为被告在整个过程中不存在过错，不应当承担责任，故不存在相应的义务，而且合同现在依然是可以履行的。目前被告处现有6个大棚，因为没有违法建设而未被拆迁。3、从债发生的原因来看，无论是合同之债或是侵权之债，原告都没有依据向肖红军主张连带责任。故请求法院驳回原告的诉讼请求。肖红军辩称：同飘溢园种植中心的答辩意见。薛勇辩称：原告的诉讼请求没有事实和法律依据，根据合同的相对性，涉案的合同相对方为飘溢园种植中心和原告，薛勇并非合同的相对方，涉案合同是双方在平等自愿原则基础上签订的合法有效的合同。同时根据合同中明确约定甲方（即飘溢园种植中心）将生态园交付乙方（原告）用于发展种植业，原告在签订合同时，明知土地的性质及其应当履行的合同义务是为了使用土地进行种植产业。合同对土地用途进行了明确规定，造成现状的原因在于原告在大棚内建设具有居住功能的大棚房。通过责令限期拆除通知书可以看出，乡政府并非向被告飘溢园种植中心发布，载明内容针对的对象为使用大棚的原告。双方合同并不存在法律规定的无效事由，因此我方认为合同合法有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查认定事实如下：飘溢园种植中心系个人工商户，登记经营者为时玲，时玲与肖红军系夫妻关系，二人共同经营飘溢园种植中心。2013年4月10日，飘溢园种植中心与北京市通州区于家务乡神仙村民委员会（以下简称“神仙村委会”）签订《租赁合同》，肖红军代表飘溢园种植中心在合同上进行了签字。《租赁合同》约定：神仙村委会将其村北305.64亩土地出租给飘溢园种植中心，用于农业生产；除不超过50平方米的临时建筑外，飘溢园种植中心不得建设永久性建筑、设施；租赁期限为17年，自2012年4月15日起至2028年12月31日止。《租赁合同》还约定了其他内容。飘溢园种植中心承租上述土地后与薛勇共同在土地上建设农家院、生态园（包括大棚、配房、围墙等），对外进行出租。2013年，张克权（使用方、乙方）与飘溢园种植中心（甲方、归属方）签订合同编号为C1-2013-09-02的《北京飘逸园农家院认养协议》。该合同约定：“一、位置及面积乙方认养的农家院位于北京市通州区于家务乡神仙村；北京飘溢园种植中心C排1号；占地面积：480㎡；公摊／；由甲乙双方签字确认。二、交工日期为2013年12月30日。三、使用期限本合同的起始使用时间为1年，如使用方（乙方）自愿要求长期认养，经甲乙双方协商一致，可延长使用期限。本合同的起始使用时间为30年，如使用方（乙方）自愿要求长期认养，经甲乙双方协商一致，可延长使用期限。四、会员会费（包括认养费用）及支付方式1、经甲乙双方协商，乙方使用期限为30年，即从2013年12月30日起至2043年12月30日，每年认养费／元，金额共计165500元大写（壹拾陆万伍仟伍佰元整）。2、签订本合同后，乙方于／天内向甲方交付全部会员入会费（包括认养费用）。”上述合同还约定了其他相关内容。上述合同附件“交付标准”部分约定：“1、农家院主体结构完成；2、农家院棚顶彩钢安装完成；3、耳房彩钢板安装完成；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装大门；5、水、电接入生态园及正常使用，每棚独立水、电表；6、每户农家院耳房窗户安装完好；7、场区道路铺装完成；8、路灯安装完成；9、场区绿化完成；10、场区排水系统铺装好；11、有线、宽带入户。”《北京飘逸园农家院认养协议》签订后，张克权就北京市通州区于家务乡神仙村北京市飘溢园种植中心C排1号农家院（以下简称“涉诉农家院”）支付飘溢园种植中心租金165500元。涉诉农家院系薛勇与飘溢园种植中心共同投资建设、出租，出租所得费用由飘溢园种植中心与薛勇共同获取。《北京飘逸园农家院认养协议》签订后，飘溢园种植中心将涉诉农家院交付张克权，其中耳房建筑面积在18平方米至20平方米之间。张克权在占有使用涉诉农家院期间，亦对其进行了建设。2018年7月14日，北京市通州区于家务回族乡人民政府向飘溢园种植中心租住户下发《责令限期拆除通知书》，称“经我乡土地巡查和群众举报，发现你在于家务回族乡神仙村村北建有居住功能的‘大棚房’，建设‘大棚房’的行为违反了北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和国土资发〔2014〕127号文件的相关规定，属于违法用地违法建设的行为。现责令你立即清理走‘大棚房’内的物品并在2018年7月17日前自行拆除该违法建设。若不拆除，我乡将组织力量进行拆除，由此造成的一切后果自负。”2018年7月17日，涉诉农家院被政府相关部门拆除。本案审理过程中，本院就涉诉农家院所占用土地性质向有关行政部门进行了查询，经行政部门核实涉诉农家院地块土地为一般农地区。上述事实，有《北京飘逸园农家院认养协议》、收据、责令限期拆除通知书、授权书、宣传材料（宣传页、名片）、照片、《北京飘溢园种植中心前期物业服务协议》、神仙村基本农田保护区四至范围图（照片）、办理经营场所使用证明审批表、北京市规划和国土资源管理委员会通州分局关于协助查询涉案地块土地性质的复函及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。应严格保护农用地，控制非农业建设占用农用地。本案中，涉诉农家院占用农地，建设配房而无相应建设工程规划许可证，且涉诉农家院约定的交付标准显然超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋的居住条件，且合同中亦约定其为“农家院”。在合同履行过程中，涉诉农家院被行政机关以违法建设为由予以拆除。综合上述情况，本院认为《北京飘逸园农家院认养协议》违反国家法律的强制性规定，改变了土地的规划用途，应属无效，故对张克权请求确认其与飘溢园种植中心签订的《北京飘逸园农家院认养协议》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，张克权向飘溢园种植中心交纳了涉诉农家院租金165500元，因在拆除之前张克权已经实际占有使用涉诉农家院，故参照合同约定扣除其占有使用期间的相应费用，2018年7月18日至2043年12月30日的相应费用140426元[165500元/30年*（25＋166/365）年≈140426元]，飘溢园种植中心应当返还张克权，对于张克权主张返还的过高部分，本院不予支持。因涉诉农家院系薛勇与飘溢园种植中心共同投资建设、出租，出租所获费用亦由飘溢园种植中心与薛勇共同获取，故薛勇应当与飘溢园种植中心承担连带返还义务。个体工商户是指公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的家庭或户。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。根据《个体工商户条例》的规定，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。肖红军与时玲系夫妻关系，根据原告提交的授权委托书（复印件），以及双方当事人的陈述，可知肖红军与时玲均参与飘溢园种植中心的经营活动。飘溢园种植中心对外所负债务应由时玲和肖红军共同承担，但并不意味着肖红军应与飘溢园种植中心承担连带责任，故张克权要求肖红军与飘溢园种植中心承担连带责任不妥，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条第四款、第六十三条，《个体工商户条例》第二条第二款之规定，判决如下：一、原告张克权与被告北京飘溢园种植中心于2013年签订的《北京飘逸园农家院认养协议》（合同编号：C1-2013-09-02）无效；二、被告北京飘溢园种植中心返还原告张克权租金140426元，被告薛勇承担连带责任；三、驳回原告张克权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1805元，由原告张克权负担251元（已交纳），由被告北京飘溢园种植中心、薛勇共同负担1554元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一八年十二月十一日书记员  汤 硕书记员  郭 迎