上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初11881号原告(反诉被告)：陈先伟，女，1977年10月12日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈士章，男，1975年2月22日生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：陈卫民，上海悦祥律师事务所律师。被告(反诉原告)：张江生，男，1955年8月15日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。被告(反诉原告)：刘秀英，女，1956年7月6日生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市。以上两被告共同委托诉讼代理人：李俊生，黑龙江金马律师事务所律师。第三人：平安银行股份有限公司上海分行，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：冷培栋，分行行长。委托诉讼代理人：刘伯帅。第三人：陈姿蓉，女，1977年7月26日生，汉族，住福建省武夷山市彭祖路**。委托诉讼代理人：陈薪仰，住福建省武夷山市。原告陈先伟诉被告张江生、刘秀英房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案受理后，依法适用简易程序处理。诉讼中，本院依法追加平安银行股份有限公司上海分行(以下简称“平安银行上海分行”)、陈姿蓉作为第三人参加诉讼，被告向本院提出反诉请求，本院予以准许。后本案于2018年9月14日、2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)陈先伟的委托诉讼代理人陈卫民、被告(反诉原告)张江生及二被告的共同委托诉讼代理人李俊生、第三人平安银行上海分行的委托诉讼代理人刘伯帅、第三人陈姿蓉的委托诉讼代理人陈薪仰到庭参加了两次庭审，原告(反诉被告)陈先伟的委托诉讼代理人陈士章到庭参加了第二次庭审。本案现已审理终结。原告陈先伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签署的《酒店合作经营协议》，两被告将酒店返还原告；2、两被告共同支付原告拖欠自2016年8月1日起至返还酒店之日止的房屋承包金，2016年8月1日起至2018年6月30日止合计5,377,504元(自2016年8月1日至2017年8月31日按年承包金315万计算，自2017年9月1日至实际返还酒店之日按年承包金330.75万计算)，支付迟延付款滞纳金(以应付未付的金额为本金，自应付日期分段计算至实际清偿之日止，暂计至2018年7月31日为941,443元)；3、两被告支付原告拖欠的自2017年11月1日起至实际返还酒店之日止的承包收益金(按每年60万元的标准计算，暂计至2018年7月1日为450,000元)。事实和理由：2016年4月1日，原、被告签署《酒店合作经营协议》，约定原告原租赁的位于上海市莘松路XXX号一楼至四楼(阳坤华府酒店)，特许给两被告合作经营，经营面积为6,000平方米及地下室20个车位。协议同时约定，2016年4月1日至2017年8月31日期间的承包金为315万元，2017年9月1日至2019年8月31日的承包金为330.75万元，上述承包金由原告收取后向出租人予以支付。此外，被告每年应向原告支付60万元的固定收益。合同签订后，被告接手承包经营酒店，经营期间涉案房屋被平安银行上海分行以物抵债，而被告自2016年7月1日起至2017年10月31日止仅向原告支付了58,333元的每月承包金，自2017年11月1日起至今，两被告未支付任何款项给原告。因被告未支付承包金导致原告无法对房屋出租人予以支付，由此已经导致案外人平安银行上海分行及原告出租人陈姿蓉纷纷提起租金追索诉讼。原告多次向被告交涉，被告均以与案外人存在沟通交涉为由，拖延支付承包金，且在原告已经遭到追索的情况下，被告也未积极去解决，显然违反了合同约定。两被告应向原告立即支付拖欠的全部承包金及固定收益。此外，两被告于2017年10月对酒店进行了装修，但未完成装修事项，导致装修物所有人对此提出追索，原告对此保留对被告的追索权。根据协议约定，两被告迟延支付承包金的，每迟延一天，按照月承包金的千分之一支付滞纳金，迟延超过30日的，原告有权解除合同。为此，原告诉至法院，请求支持上述诉请。被告张江生、刘秀英辩称：不同意全部诉请。租赁合同至2021年3月31日到期，尚未履行期满，陈姿容及代理人非法侵占被告的酒店和房屋，原告作为合作经营一方是违约的；被告承包金付到2016年7月1日，承包收益金付到2017年10月31日。2016年5月，涉案房屋以房抵债的执行裁定书出来，平安银行上海分行找被告谈，要求租金不能再付给别人，要付给银行，并在2016年5月份发了告知书。因为银行有权决定租金向谁支付，故2016年7月1日后，被告按照每年70万元的标准仅支付了酒店大堂和部分餐厅承包金至2017年10月31日。以上均直接支付给了原告，原告如何支配和被告无关。被告没有违约行为，所以不同意支付滞纳金，滞纳金标准也不存在。综上，被告没有拖延支付租金的行为，请求驳回原告的诉请。第三人平安银行上海分行述称：平安银行上海分行继受陈姿蓉和陈先伟的合同，陈先伟应当将租金付给平安银行上海分行，被告是否向原告支付租金和平安银行上海分行没有关系。第三人陈姿蓉述称：本案与其无关。原告需要赔偿陈姿蓉拆除酒店的损失，除非赔偿金额符合陈姿蓉要求，否则不同意返还酒店给原告。同时，被告张江生、刘秀英提出反诉请求：1、原告排除陈姿蓉对涉案房屋的占有和经营使用，撤离工作人员，返还房屋给被告继续经营使用，二位第三人共同承担排除妨害的责任；2、原告继续履行酒店经营合作经营协议，确保到期后被告享有优先签约权，第三人平安银行上海分行承担继续履行的责任；3、第三人平安银行上海分行依法办理涉案房屋的产权证书，确保被告能凭证书办理营业执照，依法开展经营活动。事实和理由：2013年9月1日，原告陈先伟与涉案房屋的产权人陈姿蓉签订租赁合同，由原告承租陈姿蓉的涉案房屋经营阳坤华府酒店。2016年4月1日，原、被告签订《酒店合作经营协议》，约定涉案酒店由双方合作经营至2021年3月31日止。2016年2月22日，平安银行上海分行因司法裁判取得涉案房屋的所有权，并于2017年5月17日告知原、被告，法院裁定书裁定涉案房屋的所有权、租金请求权归属于平安银行上海分行而不再属于陈姿蓉。2017年10月24日，原产权人陈姿蓉、陈薪仰纠集10余来源不明的社会人员非法强占涉案房屋，将二原告及员工、酒店住客强行驱离酒店，自此至今，仍未归还非法占有使用的涉案房屋，并对外开业经营。因原告按约应确保被告的正常经营，故被告有权选择继续履行协议至期满并享有协议到期后优先签约权。平安银行上海分行作为房屋所有权法定继受人及出租人，有义务保证租赁期间承租人能够正常承租使用该涉案房屋。综上，请法庭依法裁判。原告陈先伟针对二被告的反诉辩称：对于诉请1，不认可，涉案酒店在被告经营掌控之下被第三人陈姿蓉强行占用，责任不在原告，原告在事发后也配合去报案和协调，但无果，被侵占的行为是公权机关也无法解决的，民事责任就应当分清责任大小，是二被告没有做好安全防护，制止外来侵害。对于诉请2，原告已经提出合同解除，在被告付清租金承包金的情况下可以协商继续履行，优先签约权不是原告能够保证的，除非平安银行上海分行继续出租房屋给原告。对于诉请3，不是原告的义务。第三人平安银行上海分行述称：不认可反诉请求。发生强占是因为二被告未经许可拆除房屋装修，平安银行上海分行诉陈先伟一案中提出了解除合同的诉请，待该案判决生效后予以确定；陈姿蓉现已撤销异议，近期正在办理过户手续，但是房产较多，办理时间较长。第三人陈姿蓉述称：不同意返还，2017年10月23日打电话给银行，银行都没有同意的情况下任何人无权拆除酒店装修，当时设备拆除，陈姿蓉进场是为了保护现场防止损失的扩大，不同意继续履行。经审理查明：2016年4月1日，原告陈先伟作为甲方、被告刘秀英、张江生作为乙方，双方签订了《酒店合作经营协议》一份，约定甲方将位于上海市莘松路XXX号一楼至四楼(阳坤华府酒店)特许给乙方合作经营，其中经营约面积6,000平方米及地下室20个车位；合作经营期限：自2016年4月1日至2021年3月31日止；该酒店租金：该酒店从2016年4月1日至2017年8月31日期间的租金按照人民币每年375万元包含合作经营收益60万元，从2017年9月1日开始，房屋租金每两年递增5%，合作经营收益每年60万元人民币固定不变，至协议期满，1、2016年4月1日至2017年8月31日每年租金315万元+60万元，2、2017年9月1日至2019年8月31日每年租金330.75万元+60万元……；酒店租金按每三个月支付，实行先付后用，每次提前十五日支付租金；甲乙双方合作经营期内甲方确保乙方正常经营，如因业主金融债务或该酒店房屋司法查封的原因造成乙方在合作经营期内不能正常经营，甲方需无息退还乙方支付的全额押金；合作经营期满如该酒店继续经营，双方在合作经营期满前二个月协商续约事宜，同等条件下，乙方有签约优先权；乙方如不能按期交纳租金，则按每迟交一天支付滞纳金按每月承包金千分之一计算，如逾期超过30天仍未足额交纳承包金，则甲方有权单方解除合同。协议还对其他相关事宜进行了约定。同日，原告陈先伟作为甲方、被告刘秀英、张江生作为乙方，双方签订了《补充协议》一份，约定了酒店保证金150万元，协议签订后两日内汇入甲方指定账户，同时对酒店租金支付明细进行了约定。上述协议签订后，原告按约将涉案房屋交付被告使用，被告支付了押金150万元，以及截止至2016年6月30日的租金及合作经营收益金887,500元。此后原告按照每年70万元的标准支付了酒店大堂和餐厅部分自2016年7月1日至2017年10月31日的租金，按照每年60万元的标准支付了自2016年7月1日至2017年10月31日的承包收益金。2016年2月18日，上海市浦东新区人民法院出具了(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书，载明被执行人陈姿蓉、陈薪仰将包括其名下40套房屋在内房屋及车位作价人民币60,020,000元交付申请执行人平安银行上海分行抵债，该房屋财产权自本裁定送达买受人平安银行上海分行时起转移。2016年5月17日，平安银行上海分行向阳坤华府酒店、上岛咖啡、妙真堂的经营者及房产承租人发出《告知书》一份，载明平安银行上海分行已成为涉案40套房屋及相关车位的所有人，根据相关法律规定，房产自被查封之日起承租人应不再向原房产权利人支付租金，故告知上述人员从即日起停止向原产权人支付租金，该行将与现有承租人核实目前租金支付情况并重新签订租约。如仍向原产权人支付租金，造成该行的经济损失，该行将主张权利并追究责任。2017年10月23日，二被告以上海阳坤华府酒店管理有限公司(以下简称“阳坤华府酒店”)的名义向平安银行上海分行出具了《维修装饰报告》一份，载明阳坤华府酒店经营场所为上海市松江区新桥镇莘松路XXX号至1180号，上述房屋产权人为原房主陈薪仰与陈姿蓉所有，通过上海浦东新区人民法院(2014)浦执字第15004-4号执行裁定书，现在房屋产权为平安银行上海分行所有。现阳坤华府酒店因经营需要，必须对该房屋进行维修并从新装修，为此特向平安银行上海分行打此报告。平安银行上海分行员工刘伯帅于当天在该报告上签署了“已收到”字样。庭审中，原、被告及第三人确认，被告已经于2017年10月24日搬离涉案房屋，涉案房屋现由第三人陈姿蓉在控制，部分仍在经营使用中。另查明，陈姿蓉和陈薪仰曾是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX-XXX室、XXX-XXX室、XXX-XXX号双号3-4层、1172号3-4层、1128号301-320室共计40套房屋的登记权利人，所有情况为共同共有。案外人张诗毅、于晓锋、于解颐是上海市松江区新桥镇莘松路**房屋的登记权利人，该房屋建筑面积为267.57平方米。案外人徐浩是上海市松江区新桥镇莘松路XXX号XXX室、XXX号房屋的登记权利人，两套房屋建筑面积分别为66.58平方米、268.41平方米。以上房屋面积共计602.56平方米。2010年1月10日，案外人徐浩作为甲方(出租方)，陈姿蓉作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租1162号201室和1160号房屋，一楼建筑面积为268.41平米，二楼建筑面积为66.58平米，租赁期限为10年，合同中对于租金的支付有明细规定。2009年，案外人于晓锋、张诗毅等作为甲方(出租方)，陈姿蓉作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租一楼大堂1158号房屋，建筑面积为267.57平米，租赁期限自2010年4月1日起15年。2013年9月1日，陈姿蓉和陈先伟双方签订《上海市房屋租赁合同》，租赁标的为涉案的上述40套房屋及作为大堂及餐厅使用的602.56平方米房屋；租赁期限为10年，租赁期自2013年9月1日至2023年8月31日止。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。2017年10月20日，陈姿蓉以房屋租赁合同纠纷为由将陈先伟诉至本院，请求1、解除双方签订的租赁合同，陈先伟将承租的上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、1160号、1162号201室共600平方米房产交还陈姿蓉；2、陈先伟支付拖欠的上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、1160号、1162号201室共600平方米按每天每平米9元的标准计算的房屋租金1,211,000元(其中2017年7月1日前拖欠225,500元，2017年7月1日起至2017年12月31日止拖欠985,500元)；3、陈先伟支付原告按日0.3%计算的违约金528,841元(其中2017年7月1日前违约金225,500元×0.3%×183天=123,800元；2017年第三季度违约492,750元×0.3%×183天=270,520元；2017年第四季度违约金492,750元×0.3%×91天=134,521元)。同时，陈先伟提出反诉请求：1.判决陈姿蓉返还陈先伟房屋租赁保证金人民币300万元；2.判决陈姿蓉返还陈先伟多付的2016年2月18日至2016年5月31日的房屋租金人民币77.5万元。诉讼中，本院追加平安银行上海分行作为第三人参加诉讼。该案审理中，本院认定双方就涉案大堂及餐厅的602.56平方米房屋的年租金为70万元，并判令：1、陈姿蓉与陈先伟在2013年9月1日签订的《上海市房屋租赁合同》中就上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、1160号、1162号201室房屋所形成的房屋租赁合同关系解除；2、陈姿蓉于判决生效之日起十日内返还陈先伟房屋租赁保证金3,000,000元；3、陈姿蓉于判决生效之日起十日内返还陈先伟2016年2月22日至2016年5月31日多付的租金775,000元；4、驳回陈姿蓉的其余诉讼请求。现该判决已经发生法律效力。庭审中，本院向被告释明，原告现主张解除合同返还房屋，第三人陈姿蓉也表示不同意返还房屋给被告进行经营，被告是否同意解除合同。被告则坚持要求继续履行合同，如果无法继续履行要有理由，并保留相关诉权。以上事实，有酒店合作经营协议、补充协议、维修装饰报告、押金单、付款凭证、执行裁定书、告知书、案件接报回执单、不予立案通知书、情况说明、授权委托书、发票、证人证言、民事起诉状、民事反诉状、民事判决书以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《酒店合作经营协议》系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点在于：1、涉案协议是否应当解除？2、涉案争议的后果应如何处理？对于第一个争议焦点，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，虽然陈姿蓉名下的房屋被法院裁定以物抵债，平安银行上海分行受让该房屋后也发出了告知书，但平安银行上海分行仅是承继了陈姿蓉的出租人地位，其虽有权向陈姿蓉的原承租人主张租赁权益，但并无权阻止次承租人向承租人支付租金，即本案中，二被告支付租金的义务，并不因涉案房屋的所有权人变更而停止，否则即构成违约。现二被告欠付自2016年7月1日之后的部分租金，已符合合同约定的解除条件，生效判决也已确定陈姿蓉与陈先伟就上海市松江区新桥镇莘松路XXX号、1160号、1162号201室房屋(涉案酒店大堂及餐厅部分)所形成的房屋租赁合同关系解除，故对于原告的解约请求，本院予以支持。被告反诉主张的继续履行合同、排除被告对房屋使用的障碍、产权人办理产证确保被告的酒店宾馆经营活动等，缺乏合法和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方合同解除，被告应当将涉案房屋返还原告，但出租人在租赁期间应保持租赁物符合约定的用途，现因第三人主张权利导致被告对涉案房屋丧失占有，原告再主张被告返还房屋，于法无据，本院不予支持。其次，承租人应当按照约定的期限支付租金。根据庭审查明，2017年10月24日二被告即丧失了对涉案房屋的占有，故原告再主张被告支付2017年10月24日及以后的租金和承包收益金，于法无据，本院不予支持。另，自2016年7月1日至2017年10月23日，被告应支付原告租金4,159,042.81元，扣除已经支付的租金933,333.33元，被告还应支付原告租金3,225,709.48元。此外，被告已经支付的租赁保证金150万元，原告同意同其他费用抵扣，本院予以准许。上述租金及租赁保证金抵扣后，被告还需支付原告租金1,725,709.48元。至于原告主张的迟延付款的滞纳金，符合双方约定，但标准过高，被告也提出异议，本院酌情按照欠付租金每日万分之三的标准分段计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)陈先伟与被告(反诉原告)张江生、刘秀英于2016年4月1日签订的《酒店合作经营协议》解除；二、被告(反诉原告)张江生、刘秀英于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈先伟自2016年7月1日至2017年10月23日拖欠的租金1,725,709.48元(已扣除租赁保证金1,500,000元)；三、被告(反诉原告)张江生、刘秀英于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈先伟迟延付款滞纳金(其中以612,500元为本金，自2016年7月1日起，以612,500元为本金，自2016年10月1日起，以612,500元为本金，自2017年1月1日起，以612,500元为本金，自2017年4月1日起，以612,500元为本金，自2017年7月1日起，以208,417.81元为本金，自2017年10月1日起，均按照每日万分之三的标准，计算至实际清偿之日止)；四、驳回原告(反诉被告)陈先伟的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张江生、刘秀英的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费59,183元，减半收取29,591.50元，反诉案件受理费120元，合计诉讼费29,711.50元，由原告(反诉被告)陈先伟负担11,568.50元(已付)，被告(反诉原告)张江生、刘秀英负担18,143元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 洪 飞二〇一八年十二月二十八日书记员 刘思钰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……