河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民初306号原告：保定银行股份有限公司天威路支行，住所地：河北省保定市天威西路**。负责人：李英建，该行行长。委托诉讼代理人：应明，该银行职工。委托诉讼代理人：张严明，河北金冠律师事务所律师。被告：张伟，男，1990年12月2日出生，汉族，住河北省保定市。被告：保定华建木业有限公司，住，住所地河北省保定市莲池区建国路**/div>法定代表人：刘军红，该公司董事长。委托诉讼代理人：白宏斌，该公司员工。委托诉讼代理人：戴华，该公司员工。原告保定银行股份有限公司天威路支行（以下简称保定银行天威路支行）与被告张伟、保定华建木业有限公司（以下简称华建木业公司）执行异议之诉一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保定银行天威路支行的委托诉讼代理人应明、张严明，被告张伟，被告华建木业公司的委托诉讼代理人白宏斌、戴华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。保定银行天威路支行向本院提出诉讼请求：一、撤销（2018）冀06执异121号执行裁定，准予执行华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定房权证字第**项下的五十套房产中的300-326号房产；二、本案诉讼费用由被告张伟承担。事实和理由：2013年1月11日，被告华建木业公司与原告签订《人民币流动资金借款合同》，约定华建木业公司向原告借款500万元。同时，双方签订《抵押合同》，约定华建木业公司将其所有的位于保定市产权属证书编号为保定房房权证字第**下的五十套房产抵押给原告，并办理了抵押登记手续。以上合同签订后，原告向被告发放贷款500万元。华建木业公司在借款到期后并未履行还款义务，经原告多次催收，至今尚欠贷款本金488万元及相关利息。原告认为，抵押合同一经成立，即具有法律约束力，双方均应严格遵守。不动产一经登记，即产生物权效力。虽然华建木业公司与张伟签订《嘉会园商铺购房协议书》，并分次支付房款后居住，但原告对这一事实并不知情，且华建木业公司与被告张伟只是签订协议，并未办理房屋所有权过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿”。因此，原告认为，华建木业公司与被告张伟只是债权债务关系，被告张伟对华建木业公司享有债权，原告对华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定房权房权证字第**的五十套房产中的300-326号房产享有抵押权和优先受偿权，按照物权优于债权的原则，人民法院应继续执行本案诉争房产。故请求依法支持原告的诉讼请求。张伟辩称，我与华建木业公司签订的购房协议是在2010年，但是华建木业公司与原告的贷款是在2013年，所以此事与我无关。且签订购房协议的时候华建木业公司承诺1-2年内房本就会下来，然而至今房本都没有下来，且只有大产权房，没有分户，但涉案房屋我已经占有至今。请求二审法院驳回原告诉讼请求。华建木业公司辩称，一、华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证房权证字第**五十套房产中的300-326号房产产权归被告张伟所有。（2018）冀06执异121号执行裁定书合法有效，应予维持。被告张伟与答辩人于2010年1月18日签订《嘉会园商铺购房协议书》，购买保定市建国路300-326号商铺，张伟于签订协议当日支付首付款237505元，并于同日办理了房屋交接手续。张伟于2014年7月1日交付该房屋尾款230000元。张伟购得房屋后，自2010年一直占有使用至今，由于客观原因，一直未将房产过户到张伟名下。在执行过程中，中院于2018年5月29日出具（2018）冀06执256号执行裁定，查封了华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字房权证字第**括张伟购买的编号为300-326号房产在内的五十套房产。2018年6月29日，中院出具（2018）冀06执256号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。后张伟向中院提出了执行异议申请，中院裁定中止对华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第房权证字第**房产中的300-326号房产执行。综上，中院作的上述执行裁定依据的事实清楚，证据充分，适用法律正确，合法有效。二、保定银行天威路支行已于2013年6月6日同意对答辩人抵押的华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第×房权证字第**房产解除封存、准予销售。2013年6月6日由市政府主持召开的《保定市人民政府办公厅关于华建木业嘉会园业主上访问题协调会议》并形成纪要，会议议定：一、关于60套商业门脸问题。一是华建木业公司是60套商业门脸房销售主体。对销售60套商业门脸所涉政策问题，由市住建局负责把关，避免违规操作。二是由市清欠办负责，在嘉会园小区张帖对60套商业门脸解除封存、准予销售的公告。后保定银行于2015年8月14日向保定市政府递交了《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》，报告中第三段第五至七行表述“经我行调查，抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售，面积2854.37平米，评估价值1280万元”，报告中第四段第十至第十二行表述“二是督导其（华建木业公司）严格落实办字[2013]26号会议纪要议定事项，创造条件，加快剩余商业门脸销售，销售资金优先偿还我行贷款”。上述事实充分说明，保定银行已经同意对答辩人抵押的华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××房权证字第**解除封存、准予销售。原告所述“未经原告同意的情况下，华建木业公司与张伟签订购房协议，违反物权法上述规定”并不属实，所以华建木业公司根据政府指令，在原告同意销售情况下，其转让行为合法有效，应予支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。原告依法提交了以下证据：一、营业执照复印件、负责人身份证明及身份证复印件、授权委托书、受委托人张严明律师执业复印件、受委托人应明身份证复印件，上述证据用以证实原告及受委托人身份；二、华建木业公司营业执照、组织机构代码证、税务登记证复印件，上述证据用以证实华建木业公司身份；三、人民币流动资金借款合同、人民币借款展期协议书、贷款转存凭证，上述证据用以证实原告与华建木业公司存在债权债务关系；四、抵押合同、他项权利证明、抵押权登记信息，上述证据用以证实原告对争议房产享有优先受偿权；五、保定仲裁委员会【2017】保裁字第46号裁决书、保定市中级人民法院（2018）冀06执256号执行裁定书、保定市中级人民法院（2018）冀06执异118号、119号、120号、121号执行裁定书，上述证据用以证实原告提起执行异议之诉的依据。对原告提交的第一、二组证据，张伟及华建木业公司均无异议。对原告提交的第三、四、五组证据，华建木业公司无异议；张伟质证意见如下：1、对第三组证据中的借款合同的真实性无异议，但借款合同第三页第二条第二款明确写明本合同项下借款的还款来源为售房款，这与华建木业公司在答辩状中所称诉争房产的销售是经过原告同意相互印证，证实张伟从被告华建木业公司处购买房产是经过原告同意，原告已经放弃抵押权和优先受偿权，且是以售房款偿还借款。对第三组其他证据无异议。2、对第四组证据中的抵押合同与抵押权登记信息的真实性无异议，对他项权利证明关联性有异议，每个他项权利证明写明的债权数额均系50000元，远远低于每套房产的实际价值，故诉争房产不应当被拍卖。对第五组证据真实性无异议，对其中（2018）冀06执256号执行裁定书证明内容有异议，该裁定落款时间是2018年5月29日，系在张伟购买房产之后，可以证实是张伟先购买，法院后查封。被告张伟未提交证据。华建木业公司依法提交了下列证据：保定市人民政府办公厅在2013年第26号会议纪要及《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》的复印件，上述证据用以证实原告在2013年6月6日同意解除争议房产的封存，同意销售房产。原告对上述证据质证意见如下：对会议纪要的真实性有异议，应提交会议纪要的原件，该证据的表现形式不合法，文件上提到的为避免违规操作我们同意，但市政府不能代替我们解除对争议房产的查封，没有人有权去解除借款办理抵押登记。关于保定银行的文件没有异议。张伟对上述证据质证意见如下：对证据的证明内容没有异议。对原告提交的第一、二组证据及华建木业公司提交的保定银行文件当事人对真实性均无异议，本院予以确认并在卷予以佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的第三、四、五组证据，张伟对其真实性均无异议，仅对证明内容有异议。关于原告提交的第三、四组证据，已由保定仲裁委员会【2017】保裁字第46号裁决书予以认定，该裁决书已发生法律效力，故本院亦予认定。关于原告提供的第五组证据，系由保定市中级人民法院作出的法律文书，并送达双方当事人，故予认定。对华建木业公司提供的保定市人民政府办公厅2013年第26号会议纪要，虽系复印件，但原告对华建木业公司提交的《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》无异议，该报告中已做出对诉争房产同意销售的意见，与会议纪要证实的内容能够相互佐证，故予以认定。经审理查明，2013年1月11日，原告保定银行天威路支行与被告华建木业公司签订《人民币流动资金借款合同》，约定华建木业公司向原告借款人民币500万元。同时签订《抵押合同》，约定华建木业公司将其所有的位于保定市产权属证书编号为保定房权证字第××号房权证字第**抵押给原告，并办理了抵押登记手续。后华建木业公司未履行还款义务，原告遂向保定仲裁委员会申请仲裁。保定仲裁委员会于2018年4月24日作出【2017】保裁字第46号裁决书，裁决“被申请人（华建木业公司，以下同）自收到本裁决书之日起15日内归还申请人（保定银行天威路支行，以下同）借款本金4880000元；并支付从2015年1月10日起至实际支付之日止的利息、罚息及复利（利率按合同编号为2013信字第001号人民币流动资金借款合同及2014展字001号人民币借款展期协议书的约定计算）；二、驳回申请人的其他仲裁申请；三、仲裁费用48474元已由申请人预付，全部由被申请人承担，被申请人自收到本裁决书之日起15日内给付申请人48474元”。该裁决书已发生法律效力。由于华建木业公司未按裁决书的规定履行自己的义务，保定银行天威路支行于2018年5月17日向本院申请强制执行，本院于当日依法立案执行。在执行过程中，本院于2018年5月29日出具（2018）冀06执256号执行裁定，查封了华建木业公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××号项房权证字第**包括张伟主张的编号为300-326号房产在内。2018年6月29日，本院出具（2018）冀06执256号之一执行裁定，裁定拍卖上述房产。张伟向本院提出执行异议，本院于2018年8月17日作出（2018）冀06执异118号执行裁定书，裁定“中止对被执行人保定华建木业有限公司名下位于保定市产权属证书编号为保定市房权证字第××号项下房权证字第**编号为300-326号房产的执行”。保定银行天威路支行遂向本院提起诉讼。同时查明，2010年1月18日，张伟与华建木业公司签订了《嘉会园商铺购房协议书》，约定张伟购买华建木业公司名下编号为300-326号房产，房产价款为467505元，华建木业公司于2010年1月18日、2014年7月1日分别出具收据，载明收到上述房产价款。张伟同时提交保定市益民物业管理有限公司嘉会园服务部于2018年7月17日出具的《居住证明》一份，以证明张伟自2012年已实际合法占有该房产，并称因华建木业公司原因未能办理房屋产权证书。又查明，华建木业公司嘉会园小区部分业主因延期交房引发集体上访，保定市人民政府于2013年6月6日主持召开了协调会议，并形成《保定市人民政府办公厅关于华建木业嘉会园业主上访问题协调会议》会议纪要，会议议定：“一、关于60套商业门脸问题。一是华建木业公司是60套商业门脸房销售主体。对销售60套商业门脸所涉政策问题，由市住建局负责把关，避免违规操作。二是由市清欠办负责，在嘉会园小区张帖对60套商业门脸解除封存、准予销售的公告。三是由市住建局负责，在保定银行设立专户，销售资金专户存储。四是由保定银行负责，对实现销售的门脸及时办理逐套释放抵押权手续，提供相关的配合与支持”。后保定银行于2015年8月14日作出《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》，报告中指出“经我行调查，抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售，面积2854.37平米，评估价值1280万元”、“二是督导其（华建木业公司）严格落实办字[2013]26号会议纪要议定事项，创造条件，加快剩余商业门脸销售，销售资金优先偿还我行贷款”。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，张伟与华建木业公司在2010年1月18日签订了《嘉会园商铺购房协议书》，而原告与华建木业公司于2013年1月11日签订《人民币流动资金借款合同》及《抵押合同》，张伟的购房行为系在原告与华建木业公司存在借贷关系之前，且在本院查封涉案房产之前其已支付全部购房价款并实际合法占有；而未办理过户登记并非因张伟自身的原因造成的。故根据上述法律规定，张伟享有排除强制执行的权利。因原告与华建木业公司签订的《抵押合同》系在张伟购房之后，且在《保定银行股份有限公司关于请求市政府协调催收华建木业公司所欠贷款的报告》中显示“经我行调查，抵押给我行的50套商业门脸中，尚余32套未出售，面积2854.37平米，评估价值1280万元”，故原告已明知抵押的50套房产中，华建木业公司已出售部分房产的事实。现原告主张对华建木业公司出售给张伟涉案房产的事实并不知情，理据不足。双方的转让行为应合法有效。原告主张对涉案房产享有抵押权及优先受偿权问题，无事实依据。故原告的主张，理据不足，本院均不予支持。综上所述，原告保定银行天威路支行所的主张不能成立。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告保定银行股份有限公司天威路支行的诉讼请求。一审案件受理费8211元，由原告保定银行股份有限公司天威路支行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。审判长 欧阳正丽审判员 崔  义审判员 刘  斌二〇一八年十二月十三日书记员 李 莞 雯