广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28425号原告：刘永华，男，1983年2月22日出生，汉族，住湖南省衡山县。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告刘永华诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续实际履行涉案的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170304001201）；2、判令被告向原告支付逾期交楼的违约金55647.49元；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年3月4日，原被告双方签订涉案的《商品房买卖合同》（预售，合同编号为：20170304001201），该合同第三条和第六条等约定，被告将位于佛山市禅城区季华四路68号二座2212室（房屋唯一码：CC1357367）以697363元价格出卖给原告；第九条约定，上述涉案的房屋交付应符合以下条件：1、该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该房屋已取得房屋测绘报告；第十一条约定，被告应在2017年6月30日前交付上述涉案房屋给原告；第十二条第二款第二项约定，若原告要求继续履行涉案合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。原告已根据上述涉案合同的约定，全部履行完毕义务，被告于2018年5月19日才将上述涉案的房屋交付给原告，逾期325日，被告已支付部分违约金57674元。原告认为，依法或依约，被告都应当及时完全履行涉案合同。被告上述的行为已严重违约，己给原告造成了严重的经济损失。被告雄盛王府公司辩称，一、被告同意继续履行《商品房买卖合同（预售）》，且应按照《商品房买卖合同（预售）》和补充协议约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20170304001201）（下称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2212房，价款为697363元；约定被告在2017年6月30日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、本案中被告应向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2018年1月18日至2018年4月9日。原告主张被告已逾期交房325天，应支付违约金55647.49元没有事实依据。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年4月9日取得房屋测绘报告，涉案房屋即达到合同约定交付条件，故计算逾期交房违约金的截止时间为2018年4月9日。被告已向原告支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金70084元（包含已扣减的逾期付款违约金12410元），故本案被告应向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2018年1月18日至2018年4月9日。三、原告逾期支付购房款，应按买卖合同约定承担违约责任并支付逾期付款违约金。原告亦承认逾期付款，并同意逾期付款违约金在被告支付其逾期交楼违约金中予以扣减。《买卖合同》第七条“付款方式及期限”第2款按揭贷款方式付款：“除首期款外，剩余房款金额340000元，应于2017年3月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”，本条款明确约定剩余房款不仅要在2017年3月19日前申请办理银行按揭手续，还要在2017年3月19日前按照按揭方式付款，故该日期实际是贷款支付到账的期限日期。《商品房买卖合同补充协议》第四条“对本合同第六条的补充和修改”约定，买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。被告与银行签订有快速放款合作协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，银行审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。原告于2017年5月31日才付清余款34万元，逾期73天，按合同约定产生逾期付款违约金12410元，原告同意并接受逾期付款违约金12410元从被告支付其逾期交楼违约金中扣减，故原告在收取逾期交楼违约金时出具给被告的收据中载明了扣减内容。可见，原告不仅承认逾期付款，而且同意逾期付款违约金在被告支付其逾期交楼违约金中予以扣减，双方对此是达成一致的，法院应予支持。综上所述，根据本案证据和事实，被告应向原告支付2018年1月18日至2018年4月9日的逾期交房违约金。原告的诉求超出了合法保护范围，没有事实依据，请求依法予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、《商品房买卖合同（预售）》，证明①原、被告双方于2017年3月4日签订涉案的《商品房买卖合同》；②该合同第三条和第六条等约定，被告将位于佛山市禅城区季华四路68号二座2212室以697363元价格出卖给原告；第九条约定，被告应当在2016年12月30日之前，上述涉案房屋交付应符合以下条件：该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；该房屋已取得房屋测绘报告；第十一条约定，报告应在2017年6月30日前交付上述涉案房屋给原告；第十二条第二款第二项约定，若原告要求继续履行涉案合同的，合同继续履行，报告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。2、收楼确认书，证明被告于2018年5月19日将上述涉案房屋交付给原告。3、银行流水、完税证明、个人贷款借据、收据，证明原告已根据上述涉案合同的约定，全部履行完毕义务。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明①原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的；②合同约定了原告逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（《买卖合同》第八条逾期付款责任约定）；③被告应在约定日期前，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第九、十一条约定）；④被告逾期交楼的，应自交付期间届满次日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金（《买卖合同》第十二条逾期交付责任约定）；⑤第二十五条送达约定了被告按照买卖合同载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书；⑥补充协议书约定买受人采用按揭方式付款的，应当在签订买卖合同当日办理银行按揭手续（补充协议第4条第1款）。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年4月9日已取得房屋测绘报告，已达到商品房买卖合同约定的交付条件。逾期交楼违约金计算应截止2018年4月9日，原告应按照约定办理收楼手续。4、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告未及时收楼，责任应由其自行承担。逾期付款支付凭证（东莞银行存款账户回单），证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第八条及补充协议第五条的约定承担违约责任。6、收据3张、佛山农商行批量代收付结果明细清单1张，证明①原被告确认原告逾期付款应支付逾期付款违约金12410元，双方协商一致从逾期交楼违约金中直接扣减该12410元；②被告实际已向原告支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交楼违约金70084元。7、收楼确认书，证明原告已于2018年5月19日办理收楼手续。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认。被告提交的证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认。经审理查明：2017年3月4日，原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元22层2212室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20170304001201），约定价款为697363元。合同主要约定：第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到Ａ1区（住宅区）、Ａ2区（商业区）绿地率达到16.22%。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第3小点约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同所约定的赔偿。第十六大点第6小点约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。原告于2018年5月22日出具收据，确认收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2017年7月1日至2017年9月28日的违约金18971元（已扣除应付开发商逾期付款违约金12410元）、2017年9月29日至2017年12月27日的违约金31381元、2017年12月28日至2018年1月17日的违约金7322元。2018年5月19日，原告签署《收楼确认书》，对涉案房屋进行接收。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。原告主张继续履行合同，被告对此并无异议，本院予以支持。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：违约金的计算截止时间如何确定。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。被告虽称于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但未举证证明其已及时向原告寄送或通知原告查阅，未履行出示上述文件的合同义务，不应认定其提供的商品房符合合同约定的交付标准，原告仍有权拒绝收楼。但原告在知道涉案房屋未达交付标准前，于2018年5月19日办理收楼手续，应视为对被告交付房屋的确认，参照上述《指引》第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持……”的意见，本院确定原告办理收楼日期即为逾期交房违约金的计算截止日期。被告认为违约金应计算至2018年4月9日，缺乏依据，本院不予支持。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。被告已支付至2018年1月17日的违约金，则从2018年1月18日计至2018年5月19日逾期交楼122天，根据上述违约金标准，其应支付的违约金为：（697363元×0.0005）/天×122天=42539.14元。对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告刘永华与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20170304001201）继续履行；二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘永华支付逾期交楼违约金42539.14元；三、驳回原告刘永华的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596元，由原告刘永华负担140元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担456元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十二月二十日书记员  潘有鹏