广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0922民初2811号 原告：陈天明，男，1978年7月2日出生，汉族，住广西陆川县。 原告：吴丹萍，女，1975年7月19日出生，汉族，住址同上。 两原告共同委托诉讼代理人：李柳银，广西桂立恒律师事务所律师。 被告：广西欧亚房地产开发有限公司，住所地广西南宁市茶花园路**锦湖苑**房。 法定代表人：温有光，董事长。 被告：广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司，住所，住所地广西陆川县温泉镇万丈村div> 负责人：温有光。 被告：温有光，男，1973年8月29日出生，汉族，住广西南宁市兴宁区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈文兵、廖霞，广西华锦律师事务所律师。 原告陈天明、吴丹萍诉被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司、温有光商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月16日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈天明、吴丹萍共同委托诉讼代理人李柳银，被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司、温有光共同委托诉讼代理人廖霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈天明、吴丹萍向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带向原告支付逾期办理房产权属证书违约金4703元；2、判令三被告连带返还原告支付的代办理房产权属证书费用28000元及利息（利息计算：以28000元为基数，从2016年1月1日起按照年利率6%计算至本息还清之日止）；3、判令被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司继续履行合同，应将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权属登记。事实和理由：2013年9月5日，原告向被告广西欧亚房地产开发有限公司购买欧亚铭府2单元1606号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，房屋建筑面积134.86平方米，每平方米3487.32元，总价款为470300元，首付款171300元，余款299000元通过银行按揭贷款支付，2013年12月31日房屋交付使用，被告房屋交付后24个月内，将办理权属登记所需材料提供给产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书。合同签订后，原告已将首付款、余款通过银行按揭贷款全款付清给广西欧亚房地产开发有限公司。2013年9月6日，原告按被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司的要求支付了所谓办理房产权属证书过程中所需要相关费用28000元。2013年12月31日，被告广西欧亚房地产开发有限公司将房屋交付给原告使用，房屋交付使用至今，被告违反合同约定，一直未帮原告缴纳契税等相关费用，收取毫无合同依据的办证费用，在合同约定的时间内未协助原告办理房产权属证书，也未及时退还办证费用由原告自己办理，导致产生了大额的契税滞纳金，原告目前未取得房屋权属证书，被告应承担违约责任，将收取的费用返还给原告。因被告广西欧亚房地产开发有限公司系一人有限责任公司，被告温有光是一人控股的自然人股东，被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司是被告广西欧亚房地产开发有限公司的分公司，被告温有光应对被告广西欧亚房地产开发有限公司、被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司给付金钱义务承担连带责任，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院从速判决。 被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司、温有光共同答辩称，原告起诉请求不成立，请法院依法予以驳回，理由如下：1、被告不存在违约行为，被告未能在合同约定的期限内协助原告办理房产证，是因为工程承包商未配合被告对工程结算验收造成的，不是被告的过错，不能认定被告违约，原告要求被告支付逾期办理房产权属证书违约金没有事实依据；2、根据商品房买卖办证常规，原告委托被告代办证，交纳了代办证费用，双方没有约定代办证期限，这些费用包括房产备案登记费、房产评估费、房产按揭抵押登记费、契税、产权登记费、房产证土地证工本费、水电安装费等等，原告交纳首付款后，被告帮原告办理按揭贷款抵押登记、房产备案登记等手续，请人安装水电到户，将房屋交付原告使用，期间被告代原告交纳了契税等相关办证费用共9050.39元，被告继续为原告办证，原告中途反悔要求返还所交的办理房产权属证书费用及利息，属于无理要求，法庭应当驳回；3、被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司是广西欧亚房地产开发有限公司的分公司，没有法人资格，其民事责任不是由其承担而是由广西欧亚房地产开发有限公司承担；4、温有光不是适格的被告，本案商品房买卖合同双方是原告和广西欧亚房地产开发有限公司，广西欧亚房地产开发有限公司是具有法人资格的企业，温有光是公司的法定代表人，温有光的行为是公司的行为，不是个人的行为，公司的财产与温有光的财产各自独立，根据公司法的规定，法定代表人代表公司所引起的法律责任由公司承担，将温有光列为本案的共同被告，要求温有光承担连带责任，没有事实和法律依据，属于滥用诉权，法庭应当驳回。 原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、原告身份证，证明原告的诉讼主体资格适格； 2、商品房买卖合同及附件一至四，证明原告与被告广西欧亚房地产开发有限公司之间存在合法的商品房买卖合同关系，被告于2013年12月31日交房给原告，按约应于24个月内为原告办理好房地产权属证书的事实； 3、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司出具的收据3份，证明被告广西欧亚房地产开发有限公司收取原告首付款171300元及办证费28000元的事实； 4、商品房合同登记备案申请表； 5、中国银行出具的原告的交易流水明细清单，证明原告通过向银行按揭贷款方式支付购房余款299000元并按时还款的事实。 被告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有： 1、广西欧亚房地产开发有限公司的营业执照、法定代表人身份证明书； 广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司的营业执照； 温有光的居民身份证； 契税缴款书，证明被告为陈海春等17户业主交纳契税的事实； 房屋登记费收据，证明被告已代原告交纳了房屋登记费，每户80元； 房屋买卖代理费发票，证明被告代原告到房产交易中心交纳房屋买卖代理费，每户按按揭贷款总额0.5%收取； 抵押代理费发票，证明被告代原告到房产交易中心交纳抵押代理费，每户按按揭贷款总额0.5%收取； 陆川县金泓水利供水有限责任公司收款发票和欧亚房地产给水管道安装工程发票，证明被告为业主交纳水表开户和安装水管线路费用共24万元，每户1176.47元; 工程合同，证明被告为业主安装电及开户费用共98万元，每户4803.92元。 经公开开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3、4、5无异议，原告对被告提供的证据1、2、3无异议，对于双方当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在案；原告对被告提供的证据4、5、6、7、8、9有异议，认为这些证据与本案没有关联，不能证明被告的主张，本院认为，被告提供的证据5、6、7符合具有证据的“真实性、合法性，关联性”要件，本院予以采信；被告提供的证据4、8、9不符合证据的“真实性、合法性，关联性”要件，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2013年9月5日，原告向被告广西欧亚房地产开发有限公司购买欧亚铭府1栋2单元1606号房，并签订了《商品房买卖合同》，合同约定，房屋建筑面积134.86平方米，每平方米3487.32元，总价款为470300元，首付款171300元，余款299000元通过银行按揭贷款支付，房屋于2013年12月31日前交付使用，出卖人应当在商品房交付后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年7月5日和9月1日按约定支付首付款171300元，并通过银行按揭贷款方式付清了余款299000元，2013年9月6日原告向被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司交纳办证费28000元。被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司在办理房产证过程中代原告交纳了房屋抵押代理费299000元×0.5%＝1495元、房屋登记费80元、房屋买卖代理费299000元×0.5%＝1495元，共3070元。2013年12月31日，被告广西欧亚房地产开发有限公司将房屋交付给原告使用，原告装修并入住。时至今日，被告未履行合同协助办证义务，原告亦未取得房地产权属证书，原告遂向本院提起诉讼。 另查明，被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司于2010年8月13日在陆川县工商行政管理局注册登记，隶属于被告广西欧亚房地产开发有限公司，其所从事的经营范围是办理被告广西欧亚房地产开发有限公司委托的相关业务。被告温有光系被告广西欧亚房地产开发有限公司法定代表人，2014年7月28日，公司股东变更投资比例，被告温有光占股100%，该公司类型为有限责任公司（自然人独资）。 本院认为，原告陈天明、吴丹萍与被告广西欧亚房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容条款未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，应予确认。合同签订后，双方应按合同约定履行各自的权利和义务。关于被告广西欧亚房地产开发有限公司是否违约是否支付违约金的问题。本案合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列的约定来处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房款的1%向买受人支付违约金”，本案房屋于2013年12月31日交付，被告广西欧亚房地产开发有限公司应于2015年12月31日之前办理好房产证给原告，但其至今未能履行义务，已构成违约，应承担违约责任。原告已付房款价款470300元，原告请求被告广西欧亚房地产开发有限公司支付逾期办理房产权属证书违约金4703元，合法有理，本院予以支持。 关于被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司是否有义务协助原告办理房产权属登记，收取的购房办证费用是否退还的问题。被告广西欧亚房地产开发有限公司作为商品房的开发、销售商，有义务协助原告按照本案合同第十五条约定办理房产证，故原告请求被告广西欧亚房地产开发有限公司将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权属登记合法有理，本院予以支持；原告按被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司的要求支付了购房办证费用28000元，按照规定，在办理房产证过程中，属于原告负担的费用有契税、房屋抵押代理费、房屋登记费、房屋买卖代理费，被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司代原告支付了房屋抵押代理费、房屋登记费、房屋买卖代理费共3070元，由于被告不按本案合同第十五条约定的期限办理房产证，剩下24930元应当退还给原告，并且从起诉之日起赔偿利息给原告，利息参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算。 关于被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司是否应承担本案民事责任的问题。本院认为，依据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司系被告广西欧亚房地产开发有限公司设立的分公司，不具有独立的法人资格，但其作为被告广西欧亚房地产开发有限公司的分支机构，经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。故本案民事责任由被告广西欧亚房地产开发有限公司及被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司共同承担。 关于被告温有光是否是本案适格被告，是否应承担本案连带责任的问题。本院认为，被告广西欧亚房地产开发有限公司为一人有限责任公司，被告温有光为该公司唯一自然人股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告温有光是本案适格的被告，并应对本案的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条之规定，判决如下： 一、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司共同支付逾期办理房产权属证书违约金4703元给原告陈天明、吴丹萍； 二、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司共同退还购房办证费24930元及利息给原告陈天明、吴丹萍。利息计算方法：以24930元为基数，从起诉之日即2018年11月16日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算（如逾期贷款利息标准高于年利率6%的，则按年利率6%计算）至本项债务付清之日止； 三、被告温有光对上述第一、二项债务承担连带清偿责任； 四、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司继续履行商品房买卖合同，应将办理权属登记所需的资料报产权登记机关备案，协助原告陈天明、吴丹萍办理陆川县欧亚铭府2单元1606号房的房产权属登记。 案件受理费618元，减半收取309元（原告已预交309元），由被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司、温有光共同负担。 义务人应于本判决生效之日起十日内履行上述判决确定的给付金钱义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费618元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  谢祖宁 二〇一八年十二月二十八日 书记员  黄运通