江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0583民初6389号原告：昆山张浦建滔裕花园置业有限公司，统一社会信用代码91320583558042138L，住所地江苏省昆山市张浦镇海虹路。法定代表人：张国强，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱林，该公司职员。委托诉讼代理人：韩玲，该公司职员。被告：陈明德，男，1980年5月11日生，汉族，住四川省青川县。被告：李春霞，女，1986年2月2日出生，汉族，住安徽省巢湖市庐江县。原告昆山张浦建滔裕花园置业有限公司（以下简称建滔裕花园公司）与被告陈明德、李春霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，因两被告下落不明，后依法转为普通程序并组成合议庭，于2018年11月8日公开开庭进行了审理。原告建滔裕花园公司委托诉讼代理人钱林到庭参加诉讼，被告陈明德、李春霞经本院合法传唤（公告）无正当理由未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建滔裕花园公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的编号为2014024038的《昆山市商品房购销合同》，两被告立即到昆山市建设局注销备案；2.判令两被告承担违约金110137.6元；3.判令两被告支付原告代偿款458013.82元和拖欠的房款90000元；4.诉讼费由两被告负担。审理中，原告撤回第三项诉请中要求两被告支付拖欠房款90000元的诉请。事实和理由：2014年7月13日，原、被告签订了《昆山市商品房购销合同》，约定由被告购买由原告开发的位于昆山市XX花园XX幢X单元XXX室房屋，付款方式：2014年7月6日前付款10000元、7月13日前付款155688元、9月30日前付款385000元（贷款）。但合同签订后，被告仅支付首付款55688元。此后，因两被告未能按期归还银行贷款，经银行申请执行，从原告账户扣款总计458013.82元。现原告多次向两被告催款无果，根据合同约定，原告予以解除合同，并要求被告承担合同总价的20%的违约金。被告陈明德未作答辩。被告李春霞未作答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了昆山市商品房购销合同、昆山市人民法院（2016）苏0583民初9000号民事判决书、电子银行回单、追款函、EMS快递单，本院依法予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：两被告系夫妻关系。2014年7月13日，原告与两被告签订了《昆山市商品房购销合同》一份，合同编号为2014024038，约定：两被告向原告购买由原告开发的位于昆山市张浦镇通湖路西侧、新医院东侧的张浦XX园小区第XX幢X单元XXX室高层公寓一套，房屋为预售商品房，建筑面积88.11平方米，房屋单价为6250元/平方米，商品房总价款为550688元；付款方式为（合同附件四合同补充协议第二条）：2014年7月6日付款10000元，2014年7月13日付款155688元，2014年9月30日付款385000元（商业贷款）；同时合同附件四即合同补充协议第二条第（7）项约定：若买受人的贷款合同中须由出卖人作为买受人的保证人提供担保的，买受人承诺，如买受人未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行向出卖人要求承担担保责任的（包括但不限于因买受人连续二个月或累计达到二个月未能按时足额还款，导致出卖人银行存款被扣划等），买受人应于收到出卖人通知后10日内向出卖人偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项的10%的违约金，否则，出卖人有权单方面解除合同，买受人并需承担合同总价20%的违约金。截止合同签订当日，两被告依约仅向原告支付了购房款55688元；此后原告又收到两被告的购房贷款385000元，其余购房款两被告未依约履行付款义务。因涉案房屋的贷款两被告未能依约还款付息，中国农业银行股份有限公司昆山分行（以下简称农行昆山分行）于2016年6月12日向本院提起诉讼，要求本案两被告归还借款本息并承担实现债权的律师费支出费用，要求本案原告作为借款担保人承担连带清偿责任。本院于2016年11月11日作出（2016）苏0583民初9000号民事判决书，依法判决：本案两被告归还农行昆山分行借款本金372166.72元及利息16747.94元（暂计至2016年5月6日，之后的利息、罚息、复利按合同约定计算至本息全部清偿之日止），并赔偿律师费损失15000元；本案原告对本案两被告的上述付款义务承担连带责任；案件受理费7358元、财产保全费2540元、公告费690元，合计10588元由本案原被告共同负担。该份判决生效后，原告因该案诉讼的履行共计代为两被告支付了458013.82元。原告代为履行相关付款义务后，于20147年12月5日以邮寄方式向两被告送达追款函，要求两被告及时偿还原告代偿款458013.82元及相应违约金，并告知两被告如未按要求履行义务，将依据合同约定解除与两被告的合同。此后因两被告未能及时还款，故原告依据合同约定提起诉讼，原告当庭确认就涉案合同解除未向两被告发出过书面通知，本院于2018年10月8日依法向两被告送达了涉案应诉材料及诉状副本。本院认为，两被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，也未提交证据予以反驳，视为其对自己民事权利的放弃，应承担对其不利的相应法律后果。原告与两被告签订的《昆山市商品房购销合同》合法有效，原、被告双方均应依约履行。在合同履行过程中，两被告直接支付原告购房款55688元及通过银行贷款方式支付原告购房款385000元，合计支付原告购房款440688元的事实，本院依法予以认定。因两被告对银行按揭贷款未能按期归还借款本息，经农业银行昆山分行向本院提起诉讼，并经本院生效判决，原告作为涉案房屋按揭贷款的担保人已就涉案贷款纠纷案件代两被告偿还款项总计458013.82元，本院依法予以认定。经原告就代偿款向两被告催讨，两被告未能及时支付原告代偿款，故引起纠纷的责任在于两被告。现原告要求解除涉案商品房购销合同，并要求两被告承担合同约定的总房款的20%的违约金，符合合同约定，故原告要求依约解除与两被告签订的《昆山市商品房购销合同》，并要求两被告办理注销备案手续的请求，本院予以支持，但因原告并未向两被告发出书面解除合同通知书，故应以本院于2018年10月8日向两被告送达应诉材料的日期为合同解除日期。原告诉请要求两被告承担合同总价款550688元20%的违约金计110137.6元的请求，符合合同约定，本院予以支持。作为保证人的原告总计代为两被告向银行偿还借款本金、利息等458013.82元，履行了保证责任，其有权向债务人追偿，故原告要求两被告支付代偿款458013.82元的请求，本院予以支持。两被告总计支付的购房款440688元，原告应予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山张浦建滔裕花园置业有限公司与被告陈明德、李春霞于2014年7月13日签订的编号为2014024038的《昆山市商品房购销合同》于2018年10月8日解除。被告陈明德、李春霞于本判决生效之日起十日内协助原告昆山张浦建XX花园置业有限公司办理注销备案手续。二、被告陈明德、李春霞支付原告昆山张浦建XX花园置业有限公司违约金110137.6元。三、被告陈明德、李春霞支付原告昆山张浦建XX花园置业有限公司代偿款458013.82元。四、原告昆山张浦建XX花园置业有限公司返还被告陈明德、李春霞购房款440688元。五、上述第二、三、四项相抵，被告陈明德、李春霞于本判决生效之日起十日内支付原告昆山张浦建XX花园置业有限公司127463.42元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9482元，公告费690元，合计10172元，由被告陈明德、李春霞负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，帐号：10×××76。）审 判 长  夏宏光人民陪审员  朱 慧人民陪审员  盛永林二〇一八年十二月四日书 记 员  顾 雄