河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13511号上诉人（原审原告）：石家庄市栾城区棉麻公司，住所地：石家庄市栾城区城区西侧。法定代表人：石文力，该公司经理。委托诉讼代理人：刘喜法，河北千山恒业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：任平义，男，1965年12月5日出生，汉族，住石家庄市栾城区。委托诉讼代理人：彭江民，河北金龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳茹，河北金龙律师事务所律师。上诉人石家庄市栾城区棉麻公司（以下简称棉麻公司）因与被上诉人任平义排除妨害纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初1414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。石家庄市栾城区棉麻公司上诉请求：1、依法撤销石家庄市栾城区人民法院（2018）冀0111民初1414号民事判决，同时改判被上诉人任平义立即停止侵权，腾清其在上诉人石家庄市栾城区棉麻公司土地上的建筑物。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决没有查清本案的基本事实：涉案土地的使用权到底属于上诉人还是被上诉人；被上诉人有无权利在涉案土地上建设房屋。在对这两个基本问题进行判断时没有依据法律和证据，因此作出了错误的判决。一、涉案土地的使用权现在仍属于上诉人，一审判决未注意这一点是错误的。1、上诉人是涉案土地的合法使用权人。根据1989年的土地登记表，上诉人于1989年取得了涉案土地使用权，期限是永久；根据栾工企自管字第0319号房屋所有权证书和栾城区不动产登记中心的证明，上诉人在涉案土地上建有合法建筑物。这些证据均证明上诉人是涉案土地合法的使用权人。2、《房地产租赁协议》中约定的承租人早已丧失租赁权。根据2009年6月25日上诉人与冯文平签订的《房地产租赁协议》第一条约定，“租赁费第一年6000元（陆千元），从第二年开始连续递增，每年递增7%，每年的七月十日之前把一年的租金按时足额交给甲方，否则视同乙方自动结束合同，乙方在租赁期间内提出中止合同不退还租金。”本案中承租人只交了第一年的租赁费5000元，第一年的租赁费未足额缴纳，而此后至现在每一年的租赁费均未缴纳。根据协议约定，本案中的承租人（无论是冯文平还是栾城县路发金属加工厂）已自动解除合同并丧失了租赁权。二、被上诉人与冯文平签订的转让协议无效，被上诉人不是涉案土地的承租人，一审判决对此未加审查是错误的。1、被上诉人称其与冯文平合伙开办栾城县路发金属加工厂没有证据证实。被上诉人称自己与冯文平合伙开办栾城县路发金属加工厂，后受冯文平委托负责此加工厂。首先，没有证据证明冯文平是栾城县路发金属加工厂的股东。被上诉人所称的授权不能成立；也没有证据证明被上诉人是栾城县路发金属加工厂的股东。其次。根据被上诉人提交的所谓《转让协议》显示：甲方冯文平（路发金属加工厂负责人），而乙方即被上诉人（西冶河镇西留营村人），如果真为被上诉人所说的合伙开办，那此协议中对乙方的解释就不应当是村民，而应是合伙人。2、冯文平与被上诉人之间转让涉案土地使用权的行为无效，被上诉人不是涉案土地的承租人。首先，在冯文平与被上诉人签订的转让协议中写明：冯文平已经交付给棉麻公司截至2019年6月30日的租金，但实际上冯文平只在与上诉人签订协议的第一年交付了租赁费5000元，此后的租赁费始终未缴；且在转让协议的落款处有明显的日期修改，此协议的虚假性明显。其次，由于始终未交纳租赁费，无论是栾城县路发金属加工厂还是冯文平都已经丧失了对涉案土地的租赁权，冯文平不能把自己都无权使用的标的物再行转让给被上诉人，该转让行为无效。再次，根据协议约定涉案土地不允许转租、转借。根据《房地产租赁协议》第三条的约定，“乙方承租甲方的场地和房屋按照协议的规定只允许乙方使用，不得转租、转借给他人。”根据该条约定，涉案土地的承租人冯文平或栾城县路发金属加工厂只能自己使用，无权向第三方进行转租、转借。因此，被上诉人对涉案土地不享有任何使用权。三、被上诉人无权在上诉人土地上建房，其行为构成侵权，一审判决未按证据和法律进行判决是错误的。1、上诉人的涉案土地上已经不允许再建盖建筑物。根据栾城区的土地规划，涉案土地已经不允许修建厂房等建筑；上诉人建盖的房屋也已经拆除。而石家庄装备制造产业园管委会已召开三次调度会，相关区领导在此基础上分别召开有区供销社主任、冶河镇、娄底镇政府镇长参加的调度会，会议要求无偿拆除非法建筑。在这种情况下，在涉案土地上再行建盖房屋等建筑是严重违反栾城区的土地规划的，上诉人都无权建盖房屋的地方，被上诉人更无权去建盖房屋。2、根据协议约定改变建筑物需上诉人书面同意，上诉人从未有过任何同意改变涉案土地上建筑原貌的书面意见。根据《房地产租赁协议》第五条约定，“乙方在租赁期间必须保持建筑物的原貌。如果需要变更的必须征得甲方的同意文字批复，方可按要求启动，否则，造成的损失由乙方全部承担。”根据该条约定，即使是冯文平或者栾城县路发金属加工厂想要改变建筑物原貌也要征得上诉人的书面同意方可进行，何况是被上诉人呢？实际情况是上诉人一直在阻止被上诉人在涉案土地上建盖房屋，但被上诉人拒不停止施工，这也是上诉人本次起诉的原因。四、本案中一审判决适用简易程序审理属于程序错误。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条的规定，基层人民法院和派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用简易程序。本案中上诉人与被上诉人对案件的基本事实争议很大，根本不符合简易程序适用的法律条件，一审判决适用简易程序是错误的。综上，被上诉人在属于上诉人的土地上违法、违规建盖房屋构成对上诉人的严重侵权，一审判决是错误的，请求二审法院本着“实事求是、有错必改”的原则对本案进行依法改判。任平义答辩称，一、棉麻公司对涉案土地拥有合法使用权我方无异议。我方基于和上诉人签订的租赁协议也拥有对租赁范围内土地的合法使用权，毋庸置疑。至于上诉人所说我方只交了第一年的租赁费以后到现在每一年都没有缴纳，承租人自动解除租赁合同丧失租赁权的理由完全错误，提交两张租金收据证明我们后来交过租金。二、涉案房地产租赁协议承租方是栾城县路发金属加工厂，任平义是加工厂实际控制人，加工厂是个人独资企业，属于非法人组织，根据个人独资企业法第13条规定，领取营业执照后个人独资企业可以以企业名义从事经营活动。根据第17条规定，个人独资企业投资人对本企业财产依法享有所有权，其有关权利可以依法转让和继承。因此，冯文平和任平义签订的转让协议合法有效，上诉人关于转让协议无效的上诉理由不能成立。加工厂登记投资人为翟文貌，2009年签订协议时上诉人认可冯文平是加工厂代表，租赁协议上盖的是加工厂印章，冯文平签字。冯文平后来把加工厂楼房和车间转让给任平义，任平义自然成为加工厂代表，租赁合同承租方仍然是加工厂，没有发生过转租的行为。三、任平义作为加工厂的实际控制人和代表人并没有在租赁土地上新建房屋，加工厂在2002年成立，从成立之时就租赁苏邱棉站场地，到2009年签订协议时实际属于续租，且在协议签订时车间就已经存在，且车间不属于苏邱棉站资产，属于加工厂自有资产。这次只是对旧车间的翻盖不是新建，也是经过上诉人同意的，详见一审判决第四页和庭审笔录第四页。石家庄市栾城区棉麻公司向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即停止侵权行为，腾清其在原告土地上的建筑物；2、诉讼费依法由被告承担。一审法院认定事实：原告提交的租赁协议，主要内容为：“甲方棉麻公司，乙方冯文平，双方本着平等互利、协商一致的原则，甲方将苏邱棉站场地和房屋租给乙方条款如下：1、租赁费，第一年6000元，从第二年开始每年递增7%。2、由于政策和甲方上级指示等原因，土地使用权需变更，甲方有权提出终止合同，按相应时间给乙方租赁费，双方损失自负，甲方提出终止合同，应提前一个月通知乙方。3、乙方承租甲方的场地和房屋按照协议的规定只允许乙方使用，不得转租、转借他人。4、租赁时间，从2009年7月1日至2019年6月30日……”，该协议落款处甲方加盖原告公司印章，乙方加盖栾城县路发金属加工厂印章及冯文平签字。该协议订立后，冯文平和被告合伙开办栾城县路发金属加工厂，后因其他原因停产。2017年11月4日，冯文平去世。现原告诉称，被告在未征得原告同意的情况下，私自将原告的厂房拆除翻建，要求排除妨害。被告辩称，加工厂现由被告负责，在房屋建造过程中，是经原告同意后建造，不构成侵权妨害。以上均有原被告提交的证据及双方当事人当庭陈述为证。一审法院认为：原告提交的租赁协议首部乙方为冯文平，但落款处乙方加盖栾城县路发金属加工厂印章，并由冯文平签字，该合同的相对方应为甲方棉麻公司，与乙方栾城县路发金属加工厂。庭审中，被告提交了被告任平义与原告代理人范雪领的微信记录，范雪领也认可在相关部门的督促下同意被告房屋封顶。现原告诉称，在未征得原告同意的情况下，被告私自拆除翻建，与事实不符，不能支持。一审判决：驳回原告石家庄市栾城区棉麻公司的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告负担。本院二审期间，上诉人提交下列证据：一、栾城县路发金属加工厂内资企业登记基本情况表一份，用以证明该厂投资人为翟文貌，上诉人没有认可过被上诉人为承租人。二、会议纪要三份、照片六张，用以证明被上诉人建设中上诉人进行制止，政府开会研究让其拆除。上诉人向苏邱棉站建房人进行告知，要求自行拆除违章建筑，场地建筑上也进行了张贴，公开告知。被上诉人的质证意见为：对证据一，真实性认可，租赁协议首部冯文平是作为承租方名义出现，不能说是一个联系人。2009年冯文平就是厂子实际经营者，到了2016年冯文平因为生病原因把厂子转让给了任平义，之后任平义就是厂子实际经营者。对证据二，从证据形式来说没有任何印章和任何人签字，仅仅是红头形式印刷件，对真实性不能确定。从内容看，是研究所谓的违章建筑问题，但是直到目前我们没有收到任何政府有权部门关于确认违章建筑并要求拆除的相关文件。据我方了解，翻建工程的封顶是区政府督促上诉人，上诉人督促我们来封顶的，所以说翻建工程是上诉人同意的。关于张贴的问题，作为代理人不清楚。被上诉人提供收据两张，用以证明缴纳过租金。上诉人的质证意见为：合同约定承租人第一年向上诉人缴纳租金六千元，以后每年递增7%，单看被上诉人提交的缴纳收款凭证时间为2012、2014年，显然路发金属加工厂没有每年向上诉人缴纳租金。租金不是只要交过就行，应该每年足额缴纳。单凭被上诉人提交的收款凭证说交过两次就说其有租赁权，对该证明目的不认可。关于是否真正交过，需要庭下核实。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2009年6月25日，上诉人作为甲方与栾城县路发金属加工厂作为乙方签订《房地产租赁协议》，冯文平代表乙方在该协议上签字。该协议对租赁物名称、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等进行了约定。该协议系合同当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。2016年8月6日，冯文平与被上诉人签订《转让协议》，将租地合同转交给被上诉人，使用权归被上诉人拥有。上诉人主张承租人已经丧失承租权及《转让协议》无效，但未提供证据证实与承租人协商一致解除合同，也未提供证据证实其因承租人违约而向承租人发出解除合同的通知，故上诉人的主张缺乏事实依据，本院不予支持。原审中，被上诉人提供其与上诉人代理人范雪领的微信记录，证实上诉人认可在相关部门的督促下同意被上诉人房屋封顶。上诉人虽在二审期间提供《告知书》，但被上诉人不认可，且《告知书》没有被上诉人签字，故对上诉人称一直在阻止被上诉人在涉案土地上建盖房屋的主张，本院不予采信。关于上诉人在二审期间提供的河北石家庄装备制造产业园管理委员会会议纪要，被上诉人不予认可，且上述会议纪要系对违法建筑处理事宜，与本案排除妨害不属于同一法律关系，如上诉人认为被上诉人所建的建筑物系违法建筑，可向相关部门举报，本案不做处理。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，故在本案租赁合同有效期内，被上诉人享有对租赁物进行使用的权利。上诉人作为案涉土地的用地单位，享有对案涉土地的使用权，其可在不影响被上诉人使用租赁物的前提下，合理使用案涉土地及建筑物。综上所述，石家庄市栾城区棉麻公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人石家庄市栾城区棉麻公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一八年十二月十七日书记员 许晓琳