文书内容重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0117民初3422号原告：胡小武，男，1973年01月08日出生，汉族，住重庆市合川区。原告：马蓉，女，1972年10月10日出生，汉族，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：蒋建华，重庆智权律师事务所律师。（系特别授权）被告：重庆建通房地产开发有限公司，住所合川区。法定代表人：阙冬阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄云友，重庆市合川区太和法律服务所法律服务工作者。委托诉讼代理人：彭彬，男，1964年7月22日出生，汉族，住重庆市合川区，该公司员工。（系特别授权）原告胡小武、马蓉与被告重庆建通房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日受理后，依法适用普通程序于2018年7月31日、2018年9月18日、2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告胡小武、马蓉的委托代理人蒋建华，被告重庆建通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黄云友、彭彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡小武、马蓉向本院提出的诉讼请求：1、判决被告立即为原告办理合川区太和镇祥龙路×号×幢×号房屋的产权登记；2、判决被告向原告支付逾期交房违约金和逾期办证违约金（逾期交房违约金以302300元为基数，从2014年12月29日至合格交房日止按万分之一计算；逾期办证违约金以302300元为基数，从2015年3月1日起至取得登记机构出具的登记受理单之日止按万分之一计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由，原、被告于2012年左右签订商品房预定合同，2014年5月16日签订《重庆市商品房买卖合同》并由被告将原预订合同收回。《重庆市商品房买卖合同》约定被告将合川区太和镇祥龙路×号×幢×号房屋出售给原告，价款302300元，同时约定了交房时间和办理产权登记的时间及违约责任。原告缴清了全部房屋价款及税费和大修基金，并将个人资料提供给被告委托被告代为办理产权登记。被告于2014年12月29日通知原告接房，交房至今未给原告办理产权登记，按双方《重庆市商品房买卖合同》第九条约定应按日万分之一支付逾期交房违约金；按第十三条约定应按日万分之零点一支付逾期办证违约金，由于该违约金过低，请求法院调整至逾期交房违约金标准。综上所述，依法成立的合同双方应全面履行，因被告的违约行为导致原告购买的房屋长期处于权属不稳定的状态，严重损害原告的合法权益，特向法院起诉，诉请如前。被告重庆建通房地产开发有限公司答辩：1、同意原告要求办理房屋产权登记的诉讼请求，且公司正在办理中；2、应驳回原告逾期交房违约金的诉讼请求，因为被告已经按约定实际向原告交付了房屋，被告不存在违约。如果法院判决被告承担逾期交房违约金，请求调低违约金计算标准；3、应驳回原告逾期办证违约金的诉讼请求，未能按时办理房屋产权证是因为政府未处理好拆迁安置的问题，不是被告的责任，故被告不承担赔偿责任。经审理查明，被告系具有房地产开发资质的房地产开发企业。2014年5月16日，原告（作为乙方）与被告（作为甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定原告购买被告开发的“学府阳光2号楼”小区预售商品房一套，座落于重庆市合川区太和镇祥龙路×号×幢×，建筑面积为93.83平方米，总成交金额为302300元，付款方式为签订合同当日付款252300元，2014年9月15日交房款30000元，剩余房款20000元于交房时付清。合同第一条第三款约定：该地块土地面积为：2667平方米，用途为：土地用途，住宅用地使用年限至：2061年11月18日止。合同第七条第（一）款第2项约定：属预售商品房的，甲方应当在2014年12月28日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房；第（二）款第（1）项约定：本商品房交付时应符合以下条件：已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房款及利息(按银行同期贷款利率计算)，并按乙方已付房价款百分之0.20向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金（该比率应不小于本条第一款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条第2项约定：预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第4项约定：如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在270日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；逾期超过270日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10〔该比率应不小于本款第（1）项中的比率〕的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同还约定了其他相关的权利义务。合同签订后，原告向被告支付购房款为302300元，其中2014年5月16日付款252300元，2014年9月15日交房款30000元，2014年12月29日付款20000元。2014年12月29日，被告将原告所购房屋交付原告，双方签订了《接房单》。被告修建的太和镇学府阳光2#楼工程取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，字号为建竣备字[2018]0045号，该《备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2018年8月20日。被告于2018年11月9日取得了合川区太和镇祥龙路194号不动产登记受理通知单，但尚未按照合同约定取得原告房屋的登记受理单，至今未按承诺履行为原告所购买的房屋办理好房屋产权证的义务。原告遂向本院提起诉讼，其诉请如前。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》、收据、竣工验收备案登记证等证据证实，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方在平等、自愿基础上的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告双方均应该按照合同约定行使权利、履行义务。关于逾期交房违约金的问题，原、被告双方约定的交房时间为2014年12月28日前，而被告于2014年12月29日将原告所购房屋交付给原告使用时，该商品房尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，不符合合同约定和法定的交房条件，故被告于2014年12月29日的交房行为违法，所以对于被告辩称在交房时已达到交房条件的意见，本院不予采信。对于被告辩称未能按时进行工程验收是政府拆迁安置遗留问题所导致，依照被告提供给合川区规划局和合川区太和镇人民政府的承诺书载明的承诺事项可知，被告承诺完善处理上述事宜，故被告的上述辩解意见，本院亦不予采纳。而被告取得的《建设工程竣工验收备案登记证》上载明该工程竣工验收时间为2018年8月20日，故本院确认原告所购房屋的合法交付时间为2018年8月20日。被告未按合同约定的时间、条件将原告所购房屋交付给原告使用已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。违约金额的计算，以302300元为基数，从2014年12月29日至2018年8月20日，被告逾期交付房屋天数共计为1330天。由于原告已经实际接收了被告交付的房屋，其实际损失小于没有交付房屋，结合房屋已实际交付的事实和原告的损失情况，本院酌情按被告支付给原告逾期交房违约金的50%予以主张，故应由被告支付给原告逾期交房违约金的金额为20102.95元（302300元×0.0001/天×1330天×50%=20102.95元），对于原告的过高要求部分本院不予主张。关于办理房屋产权登记的问题，按照合同约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。被告于2018年8月20日取得了太和镇学府阳光2#楼工程的竣工验收备案登记证，按照本院确认原告所购房屋的合法交付时间2018年8月20日起算，被告应于2018年10月20日前办理好太和镇学府阳光2#楼所有房产证，但也至今未履行。故被告已违约，因此，对于原告要求被告为原告办理涉案房屋的产权证的诉讼请求，理由正当，本院依法予以支持。至于逾期办理产权登记违约金。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款规定，当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，原、被告双方签订的合同第十三条第4项约定，如因被告责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，被告应于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告支付违约金。该条约定系对被告支付逾期取得办证登记受理单违约金附生效条件的约定。由于被告至今未取得原告所购房屋的权属转移登记业务受理通知书，因此原告要求被告支付逾期取得办证登记受理单违约金的条件尚未成就，故对原告方的该项诉讼请求，本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告重庆建通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向重庆市合川区土地房屋登记机构提出办理原告胡小武、马蓉所购买的重庆市合川区太和镇祥龙路×号×幢×号商品房的《房地产权证》申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。二、由被告重庆建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付给原告胡小武、马蓉逾期交房违约金20102.95元。三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，由原告胡小武、马蓉负担40元，由被告重庆建通房地产开发有限公司负担40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。如双方当事人均未在法定期限内提起上诉或仅有一方上诉又撤回的，本判决即发生法律效力。本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期限的最后一日起计算。逾期申请的，本院不予执行。审 判 长  杨文超人民陪审员  苏其瑰人民陪审员  彭 忠二〇一八年十二月五日书 记 员  周 莉