湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初1248号原告：十堰市国土资源局。住所地,湖北省十堰市北京北路**。统一社会信用代码：1142030001108086X2。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：龚庆，该局科长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北博理律师事务所律师。被告：十堰骄龙置业有限公司。。住所地,湖北省十堰市六堰食品沟统一社会信用的代码：91420300767445523J。法定代表人：王正国，该公司董事长。委托诉讼代理人：乔洪，湖北平长律师事务所律师。原告十堰市国土资源局（以下简称市国土局）与被告十堰骄龙置业有限公司(以下简称十堰骄龙公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后，于2018年6月19日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市国土局的委托诉讼代理人龚庆、陈西武到庭参加诉讼，被告十堰骄龙公司未到庭参加诉讼。因本案出现需中止审理的情形,本院于2018年6月25日裁定本案中止审理,2018年10月16日恢复审理,并于2018年11月29日第二次开庭进行审理,原告市国土局的委托诉讼代理人龚庆、陈西武、被告十堰骄龙公司的法定代表人王正国及委托诉讼代理人乔洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告市国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告十堰骄龙公司向原告市国土局支付因违约调高土地容积率而应补交的土地出让金1929443元。在案件审理过程中，根据案件审理情况，本院指定原告市国土局向本院提交以十堰市规划局向被告十堰骄龙公司颁发《建设工程规划许可证》的2006年8月11日为评估基准日的土地估价报告。原告市国土局按本院指定提交了评估报告并增加本项诉讼请求，要求被告十堰骄龙公司自2006年8月11日起至交清土地出让金1388095元之日止，按照日5‰的标准计算逾期付款违约金（滞纳金）。2、本案诉讼费用由被告十堰骄龙公司承担。事实和理由：我局是土地出让金的法定征收机关。2005年4月28日，我局与被告十堰骄龙公司签订《国有土地使用权出让合同》，我局将位于十堰市食品沟的10940㎡国有土地使用权出让给被告十堰骄龙公司使用。合同约定建筑容积率为2.52。因被告十堰骄龙公司开发的房屋无法办理不动产登记，导致购房户信访。我局对被告十堰骄龙公司存在的“有房无地”问题进行核查。经第三方湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，被告十堰骄龙公司批准建设的容积率为2.76。2018年1月，我局委托湖北同德房地产估价经纪有限公司以2018年1月2日为评估基准日对被告十堰骄龙公司改变容积率应当补交的土地出让金予以评估。经评估，被告十堰骄龙公司应当补交土地出让金1929443元。2018年3月29日，我局向被告十堰骄龙公司催交应当补交的土地出让金未果。交纳国有土地使用权出让金是土地使用者的法定义务，为保证国有资产不流失，请法院支持我局的诉讼请求。原告市国土局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的统一社会信用代码证书、被告的工商登记信息。拟证明原、被告具备诉讼主体资格。证据二：《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、规划用地图。拟证明原告市国土局与被告十堰骄龙公司于2005年4月28日签订《国有土地使用权出让合同》，原告市国土局将位于十堰市食品沟的10940㎡国有土地使用权出让给该公司使用。合同约定，建筑容积率为2.52。受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，不得擅自改变，改变土地用途和土地使用条件依法办理有关批准手续、提出申请、取得出让人同意，补交土地出让金、签订变更协议、变更登记。土地使用权转让、本合同和登记文件中载明的权利、义务随之转移。证据三：《土地使用证》。拟证明出让合同签订后，被告十堰骄龙公司取得了上述土地。证据四：《建设工程规划许可证》。拟证明原告市国土局出让给被告十堰骄龙公司的土地经规划许可建筑面积的为34270㎡，折合容积率为2.76。证据五：化解“有房无地地”问题土地核查报告、湖北国源勘测规划设计有限公司测绘图及说明。拟证明原告市国土局对被告十堰骄龙公司存在的“有房无地”问题进行核查，经第三方湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，被告十堰骄龙公司建设的实际容积率为2.76。证据六：湖北同德[2018]地估字第**土地估价报告书。拟证明原告市国土局委托湖北同德房地产估价经纪有限公司以2018年1月2日为评估基准日，对被告十堰骄龙公司调整容积率应当补交的土地出让金予以评估。经评估被告十堰骄龙公司应当补交土地出让金1929443元。证据七：土地估价结果备案表。拟证明原告国土局地价会审会会审通过上述被告十堰骄龙公司应补交的土地出让金。证据八：土地出让金催交函。拟证明2018年4月11日，原告市国土局向被告十堰骄龙公司催交上述土地出让金，被告十堰骄龙公司至今未交纳。证据九：国家建设用地使用权出让地价技术规范（试行）。拟证明在评估补交地价款时，评估日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准，按照楼面价择高补交。证据十:湖北同德[2018]地估字第**土地估价报告书。拟证明原告市国土局委托湖北同德房地产估价经纪有限公司以2006年8月11日为评估基准日对被告十堰骄龙公司调整容积率应当补交的土地出让金予以评估，经评估被告十堰骄龙公司应当补交土地出让金1388095元。被告十堰骄龙公司辩称：1、原告市国土局与我公司的合同签订于2005年4月，2011年1月原告市国土局对我公司的用地情况进行了验收，双方的合同已履行完毕，原告市国土局的诉讼请求早已超过了法律规定的诉讼时效期间。2、原告市国土局已在2010年5月、2011年1月对我公司超面积用地的行为进行了处罚，并责令我公司补交了土地出让金。我公司多次要求原告市国土局的经办科室给我公司出具验收报告均无果，故未办理超面积用地申报手续、签订补充协议的责任不在我公司。我公司严格按照规划红线图施工，没有超出容积率。3、对以前已经取得的国有土地使用权不应再补交土地出让金。原告市国土局于2018年重新对容积率进行核算，没有法律依据，也不合理。综上，请求法院驳回原告市国土局的诉讼请求。被告十堰骄龙公司为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、交纳罚款和地价款的单据。拟证明被告十堰骄龙公司已交纳了罚款和土地出让金。经庭审质证，被告十堰骄龙公司对原告市国土局提交的十组证据的真实性、合法性、关联性无异议，原告市国土局对被告十堰骄龙公司提交的证据一的真实性、合法性、关联性无异议，均是对对方的对证明目的有不同意见。本院认为，原告市国土局提交的证据六系其单方委托评估机构以委托评估日作为评估基准日计算补交的土地出让金，该评估日期的确定无合同和法律依据，该评估报告的内容不具有合法性，本院不予采信。原告市国土局提交的证据九系规范性文件，不属证明案件事实的依据，不属证据范畴，本院不予采信。双方提交的其他证据本院予以采信，证据所能达到的证明目的结合案件事实和其他证据综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2005年4月28日，原告市国土局作为出让人与作为受让人的被告十堰骄龙公司签订《国有土地使用权出让合同》，原告市国土局将位于十堰市食品沟的10940㎡土地使用权出让给该公司使用。合同第七条约定：被告十堰骄龙公司应向原告市国土局交纳土地出让金2550114元。合同第十一条约定：主体建筑性质为住宅，建筑容积率2.52。合同第十六条约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。第三十条约定：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人交纳滞纳金……。合同约定被告十堰骄龙公司应交纳的土地出让金2550114元已交清。被告十堰骄龙公司取得该宗土地后在该宗土地上开发建设了”天沐园”商住楼。2006年8月11日，十堰市城市规划管理局向被告十堰骄龙公司发放了《建设工程规划许可证》（编号2006-168），许可建设规模为34270㎡。因被告十堰骄龙公司建设的商住楼超占用地324㎡，2010年5月、2011年1月被告十堰骄龙公司向原告市国土局交清了超占用地的行政处罚罚款及当时的土地出让金。为解除购房户“有房无地”等历史遗留问题，2017年12月28日,原告市国土局委托湖北国源勘测规划设计有限公司对被告十堰骄龙公司竣工验收后的实际容积率进行测绘计算，被告十堰骄龙公司经规划许可在案涉宗地上建筑规模的容积率为2.76。2018年1月2日,原告市国土局委托湖北同德房地产估价经纪有限公司对案涉土地变更规划条件应补交的出让金进行评估。经该评估公司评估测算，以2018年1月2日为评估期日,被告十堰骄龙公司改变规划容积率及超占用地后应补交出让金1929443元。2018年3月29日，原告市国土局地价委员会经过会审，决定被告十堰骄龙公司补交土地出让金1929443元。2018年4月11日，原告市国土局向被告十堰骄龙公司送达了催交改变容积率土地出让金的函，函告被告十堰骄龙公司接函后10内将应补交的1929443元土地出让金交清。被告十堰骄龙公司收函后至今未交纳该土地出让金，故而原告市国土局诉至本院，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中,经本院审判委员会讨论认为,湖北同德房地产估价经纪有限公司以原告市国土局委托其评估的日期为地价评估基准日无事实和法律依据,对该评估报告应不予采信。本着妥善化解历史遗留问题,维护公共利益的原则,本院于2018年9月17日向原告市国土局送达了举证通知书,通知其提交以十堰市规划局向被告十堰骄龙公司发放《建设工程规划许可证》的2006年8月11日为评估基准日的土地估价报告。2018年10月15日，湖北同德房地产估价经纪有限公司作出湖北同德[2018]地]地估字第**土地估价报告评估被告十堰骄龙公司应当补交的土地出让金为1388095元。本院认为，原告市国土局为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内与十堰骄龙公司签订的《国有土地使用权出让合同》，系双方真实意思的表示,且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依据《国有土地使用权出让合同》第十六条的约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2006年8月11日，十堰市城市规划管理局向被告十堰骄龙公司核发了《建设工程规划许可证》，核准了被告十堰骄龙公司的建设规模，原合同约定的容积率发生变更。被告十堰骄龙公司在明知容积率发生改变以后，未主动向原告市国土局申请与其签订补充协议或者重新签订协议，补交相应的土地出让金，已构成违约，应按合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告市国土局主张以其委托评估的2018年1月2日为地价评估基准日计算被告十堰骄龙公司应补交的土地出让金，该主张与被告十堰骄龙公司2006年8月11日已取得规划主管部门核准其容积率的事实不符，违反了双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十六条的约定，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加房地产开发企业负担等因素，明显不合理，欠公平。原告市国土局认为其选择委托价评估机构评估的日期作为评估基准日，符合2013年原国土资源部办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知[国土资厅发（2013）20号]关于出让后经原出让方批准改变用途或者容积率等土地使用条件的，在评估需补交地价款时，评估期日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准的规定。对此，本院认为，依据原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定，受让人改变土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。2010年原国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》[国土资发（2010）204号]第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款。在处理此类历史遗留问题时应当遵循“实体从旧”和“法不溯及既往”的法律适用原则。在原国土资源部2006年和2010年已明确规定应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款的前提下，适用依法批准调整日作为地价评估基准日，更加有利于在兼顾公益与私益的基础上最大限度保护房地产开发企业和国家的合法权益。综上，原告市国土局对被告十堰骄龙公司应补交的土地出让金评估基准日选择不当，其诉请被告十堰骄龙公司补交土地出让金1929443元，本院不予支持。湖北同德房地产估价经纪有限公司2018年10月15日作出的湖北同德[2018]地估字]地估字第**土地估价报告质的评估机构作出的，评估程序合法，估价方法和估价基准日合理适当，可以作为认定被告十堰骄龙公司经批准调整容积率需补交地价款的依据。根据评估报告的结论，被告十堰骄龙公司应当向原告市国土局补交经批准调整容积率的土地出让金为1388095元。被告十堰骄龙公司虽取得了十堰市城市规划管理局颁发的建设工程规划许可证，但其未按合同约定向出让人申请，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，办理土地变更登记，相应调整调高容积率的土地使用权出让金，故应承担继续补交土地出让金的义务。被告十堰骄龙公司2010年和2011年交纳的超占用地的行政罚款和按原容积率计算的土地出让金，与原告市国土局诉请的因调高容积率应补交的土地出让金属不同性质的交纳义务，已交纳的行政罚款和按原容积率计算的土地出让金不能抵扣因调告容积率应补交的土地出让金，故被告十堰骄龙公司辩称已交清了土地出让金与事实不符，本院不予采信。原告市国土局诉请被告十堰骄龙公司按照《国有土地出让合同》第三十条的约定从2006年8月11日起，每日按迟延支付款项的5‰交纳滞纳金。对此，本院认为，《国有土地使用权出让合同》第三十条的约定主要适用于受让人未按合同约定期限支付土地出让金的情形。本案中，被告十堰骄龙公司已经按照合同约定的时间支付了合同明确约定的土地出让金，不存在未按时支付土地出让金的情形。原告市国土局诉请补交的土地出让金属于被告十堰骄龙公司经批准调整合同约定的容积率、超占面积需补交的土地出让金，不同于未按合同约定期限交纳出让金的情形。2006年8月11日被告十堰骄龙公司应补交的土地出让金并未明确，原告市国土局亦未通知被告十堰骄龙公司于何期限前补交多少土地出让金，故对原告市国土局诉请被告十堰骄龙公司按照该合同约定每日按迟延支付款项的5‰的标准支付逾期付款违约金滞纳金，本院不予支持。原告国土部门作为土地监督管理部门对土地出让后开发商的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在土地利用条件发生变化后未及时进行地价评估并向开发商催交土地出让金，亦有过错。本院综合考虑合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失，对被告十堰骄龙公司应交而未交纳的土地出让金1388095元，酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付违约金。诉讼时效自权利人知道或应当知道权利受到损害之日起计算。被告十堰骄龙公司未补交土地出让金的违约行为处于持续状态，直至2018年4月11日，原告市国土局向其送达了催交改变容积率土地出让金的函，被告十堰骄龙公司收函后未按原告市国土局的要求在10日内交纳该土地出让金，诉讼时效应从被告十堰骄龙公司收函之日起10日后开始计算，原告市国土局2018年5月17日向本院提起诉讼，未超过法律规定的诉讼时效期间。被告十堰骄龙公司辩称原告市国土局的诉讼请求已超过诉讼时效不符合法律的规定，本院不予采信。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告十堰骄龙置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告十堰市国土资源局交纳土地出让金1388095元及违约金（违约金以1388095元为本金，自2006年8月12日起以中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告十堰市国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费22165元由被告十堰骄龙置业有限公司公司负担。如果被告十堰骄龙置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  杨晓建审判员  李 艳二〇一八年十二月三日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。