宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2018）宁0106民初7524号原告:宁夏鼎辉置业有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人:卢武清,公司董事长。委托诉讼代理人：吕文迪，宁夏方和圆律师事务所律师。被告:吴若言,男,2002年10月7日出生,回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代理人:吴风俊(吴若言的父亲),男,1976年4月20日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：吴风俊,男,1976年4月20日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：陆仲凌，北京市泽元（银川）律师事务所律师。原告宁夏鼎辉置业有限公司与被告吴若言、被告吴风俊商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏鼎辉置业有限公司的委托诉讼代理人吕文迪、被告吴若言、吴风俊及委托诉讼代理人陆仲凌均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的鼎辉时代城15号楼1单元3001室房屋的《商品房买卖合同》,并撤销备案登记；2.被告吴若言给原告支付违约金10000元；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：被告吴若言系被告吴风俊的儿子;吴风俊及其哥哥吴某均从事民间资本借贷的经营工作,2012年至2014年期间,原告因工程资金周转困难,多次向吴风俊及其哥哥等人借款,2014年底为了解决借款利息的问题,2014年12月30日,原告被迫应被告吴风俊要求与其签订了《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》15份,分别约定吴风俊认购了原告开发的鼎辉时代城共计15套商品房,每套房屋认购价为20000元,共计3000000元,被告吴风俊于2014年12月30日一次性给原告转入购房款3000000元,该款到账后就转给吴风俊和哥哥吴某指定的赵桂英账户,由吴风俊和哥哥吴某支配使用。在上述事实的前提下,2015年5月底,被告吴风俊多次催促原告为其签订《认购诚意书》中确定的商品房,2015年6月1日,被告吴风俊以其儿子吴若言的名义与原告签订了一份《商品房买卖合同》,约定原告将其开发的位于鼎辉时代城15号楼1单元3001室房产以489769元的价款出售给被告吴若言,原告为其办理了备案登记手续,但被告至今未向原告支付剩余购房款。原告与吴风俊签订的15套房屋认购诚意书中,其中有12套认购书因房屋买卖合同纠纷吴风俊诉至金凤区人民法院后,法院经审理作出了银川市金凤区人民法院(2018)宁0106民初2035号民事判决书,判令解除原告与被告吴风俊签订《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》。鉴于原告与被告吴若言就鼎辉时代城15号某房屋签订《商品房买卖合同》后,被告一直拒绝给原告支付剩余购房款,构成了重大违约,原告依据《合同法》第94条第3款的规定及《商品房买卖合同(预售)》第八条第1项第(2款)的约定,请求法院依法解除原告与被告吴若言就鼎辉时代城15号楼某房屋签订的《商品房买卖合同》,并撤销备案登记;同时按照合同约定给原告支付10000元的违约金。原告将给被告退还已付的20万元购房款,请求法院判如所请。被告辩称，关于原告所说的涉案款项系是原告向被告吴风俊借款及支付利息，与事实不符。涉案的被告吴风俊向原告支付的20万元系本案房屋的购房款。原告和被告吴风俊签订的认购诚意书合法有效，同时该认购诚意书对涉案房产的地址、面积、价格、付款方式、付款时间等主要条款作出了明确约定。该认购诚意书具备商品房买卖合同的性质。同时，被告吴风俊共计向原告购买15套房屋，其中12套因原告违约无法办理相关产权手续，故被告吴风俊诉至法院，解除了该12套房屋的认购诚意书。该涉案房产已经备案在本案被告吴若言名下。故双方的房产交易已经完成，合同履行完毕，不存在解除合同，故请求人民法院依法驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：原告提交的《银川市商品房买卖合同(预售)》、《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》，二被告对三性及证明目的均不认可。该合同实际是到房地产主管部门备案需要给国家上税所签的合同。双方按照主管部门约定的评估价做出的每平米3700元，共计489769元。实际双方约定的房屋价格为200000元。被告已全部付清了上述房款。对认购诚意书的三性不表异议，但对证明目的有异议。本院对《银川市商品房买卖合同(预售)》不予确认，对认购诚意书予以确认；《金凤区人民法院民事判决书》，二被告对证据三性不表异议，对证明目的不予认可。上述12套房屋系原告违约造成上述12套房屋不能办理产权手续，是被告吴风俊提出解除合同。涉案的房产被告已付清全部购房款，不存在违反合同约定。本院对被告的证明目的不予确认。被告提交的鼎辉时代城楼宇认购诚意书，原告对证据的三性不表异议，对被告方的部分证明目的有异议。涉案房屋的认购诚意书签订时间是2014年12月30日，当时涉案房屋没有预售许可证，被告以200000元作为认购金确定了该房屋不是房屋的全额房款。本院认为认购诚意书已具备商品房买卖合同的性质，且被告已按认购诚意书支付了购房款，本院予以确认；商品房预售许可证，原告对该证据存疑，本院予以确认；金凤区人民法院民事判决书，原告对该证据的三性不表异议，对其证明目的有异议，依据认购诚意书涉案房款已全部付清，对该证据本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告吴若言系被告吴风俊的儿子。2014年12月30日,原告与被告吴风俊签订了《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》15份,分别约定被告吴风俊认购了原告开发的鼎辉时代城14号楼和15号楼共计15套商品房,每套房屋认购价为20000元,共计3000000元,被告吴风俊按照合同约定于2014年12月30日一次性向原告转入购房款3000000元。被告支付房款后，原告未与被告吴风俊签订商品房买卖合同，仅将三套房屋按照被告吴风俊的意思，分别办理在妻子王某某、女儿吴某、儿子吴某某名下。剩余12套房屋原告未办理备案手续，构成违约，被告吴风俊于2018年3月12日向本院提起诉讼，本院作出了（2018）宁0106民初7524号判决，解除了被告吴风俊与原告宁夏鼎辉置业有限公司签订的12份《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》。为了办理涉案房屋的备案，2015年6月1日，原告与被告吴若言签订了一份《商品房买卖合同》,双方按照房地产主管部门主管约定的评估价做出的每平米3700元，房款共计489769元，约定由原告将鼎辉时代城15号楼某房产出售给被告吴若言,原告为其办理了备案登记手续,现原告认为被告至今未向原告支付剩余购房款，依据《合同法》第94条第3款的规定及《商品房买卖合同(预售)》第八条第1项第(2款)的约定,请求法院依法解除原告与被告吴若言就鼎辉时代城15号楼某房屋签订的《商品房买卖合同》,并撤销备案登记;同时按照合同约定给原告支付10000元的违约金。原告将给被告退还已付的20万元购房款,请求法院判如所请。本院认为，被告吴风俊与被告宁夏鼎辉置业有限公司签订的《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》对涉案房产的地址、面积、价格、付款方式、付款时间等主要条款作出了明确的约定，同时被告也支付了合同约定的购房款，因此涉案的楼宇认购协议书具备商品房买卖合同的性质，双方的买卖关系成立。后原告与被告吴风俊之子吴若言签订《商品房买卖合同》，将涉案房产备案至被告吴若言名下，完成所有权的登记公示，双方实际履行的仍然是《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》所确定的义务。该《商品房买卖合同》的签订，就是为了完成合同的备案、房屋的过户手续，履行双方的买卖合同约定。现双方关于涉案房屋的买卖合同所约定的权利义务均已履行完毕，原告以《商品房买卖合同》约定的涉案房产价款489769元，被告支付200000元，尚有房款未支付，不符合客观事实，且该《商品房买卖合同》于2015年6月1日签订后至起诉时达三年之久，原告并未向被告催要过房款，涉案购房款在2014年12月30日《鼎辉时代城楼宇认购诚意书》签订后即已付清，足以说明双方签订《商品房买卖合同》仅是为了完成房管部门登记备案而已。被告不存在违约的情形，该商品房预售合同双方均已履行完毕，故原告请求解除原告与被告签订的鼎辉时代城15号楼1单元3001室房屋的《商品房买卖合同》,并撤销备案登记；被告吴若言给原告支付违约金10000元的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告宁夏鼎辉置业有限公司的诉讼请求。案件受理费75元，由原告宁夏鼎辉置业有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   张凤琴二〇八年十二月七日书  记  员   陈 娟