贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8375号原告：谭杰，男，汉族，1971年12月20日出生，住贵州省毕节市赫章县，委托诉讼代理人：陈浩（特别授权），系贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张露（一般授权），系贵州锐驰律师事务所实习律师。被告：贵州毕节长弘房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区威宁路长弘大厦。统一社会信用代码：91520500745702090P。法定代表人：靳丽梅，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吴海（特别授权)，系贵州本芳律师事务所律师。原告谭杰与被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称：长弘房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭杰委托诉讼代理人陈浩、张露及被告长弘房开公司委托诉讼代理人吴海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付原告逾期办理商品房转移登记有关文书违约金暂计为10,000.00元（以原告已付购房款人民币408,032.00元为基数，按日万分之二的标准从2014年6月30日起计算至被告将商品房转移登记有关文书交付给原告之日止；2、请求判决被告在30日内为原告办理商品房的所有权证（现为不动产权证）并交付给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：被告系依法成立从事房地产开发的企业，并经过以出让的方式取得位于毕节××迎宾路，编号为（2009）135号地块的土地使用权，并经批准在该地块上建设商品房，暂定名毕节长弘星苑，建设工程规划许可证号为520000200917288，施工许可证号为522401200911093610，预售商品房的批准机关为市房产局，商品房预售许可证号为2010毕商房预字第03号。在被告修建的上述房屋的过程中，原告、赵华与被告于2011年5月26日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市迎宾路××单元××房。合同约定房屋总价款为408,032.00元，双方就商品房基本情况、价款付款方式、付款时间、房屋登记等作了明确约定。合同约定了被告应于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交给原告，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向原告支付已付房款的日万分之二的违约金。合同签订后原告按合同约定履行了支付房款的义务，但被告并未按合同约定履行义务，至今还未办理房屋产权登记，原告多次找被告要求办理房产证，被告总是以各种理由推脱敷衍。根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未违反相关法律、法规的规定，具有法律效力，对双方均具有法律约束力，双方均应按合同的约定履行自己的义务。原告已按合同约定履行了相关义务，被告应履行办理房屋转移登记并将有关文书交付给原告的义务，但被告时至今日都未履行义务，经原告多次催告均无果。为此，为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求判如所请。被告长弘房开公司辩称，1、即便被告应当承担办证逾期违约责任，本案超过诉讼时效，请求法庭不予支持；2、合同中未约定明确的违约数额的应当以同期银行利率计算，原告要求按银行逾期贷款利率1.3倍计算无法律依据。本院经审理认定事实如下：2011年5月26日，原告及赵华（买受人）与被告长弘房开公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定：“买受人购买出卖人开发建设的位于位于毕节市迎宾路××单元××房；商品房价款为408,032.00元；出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的所有文书交付给买受人，约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。”合同还对原、被告双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，原告依约通过首付款及贷款方式向被告支付了全部购房款项，并于2014年2月8日向被告支付了土地证费、电入户等费用3,717.00元，契税等费用13,464.00元。被告向原告交付了房屋，但至今仍未为原告办理转移房屋所有权证书。另查明：本案另一买受人赵华表示放弃对本案逾期办证违约金的诉讼权利，赔偿款项由原告一人享受。庭审后，因被告现尚未取得涉案房屋的商品房备案证明书，经本院释明，原告表示自愿撤回要求被告办理涉案商品房转移登记的有关文书并交付的诉讼请求。上述事实，有原、被告的陈述，有原告所举身份证、户口本、商品房买卖合同、借款合同、个人借款凭证、发票，以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效的合同，本院予以确认，双方应当按照合同约定履行自己的义务。原告已经履行其合同义务，向被告支付了购房房款408,032.00元，而被告亦应依照合同约定于2014年6月30日前取得该商品房的所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，但被告至今仍未将涉案房屋所有权转移登记给原告，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。对于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金在2015年9月30日前是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。对于被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以何标准支付的问题。被告未按约定履行义务，其行为构成违约，应当承担违约责任。涉案房屋因未通过消防验收，未取得商品房屋综合验收合格备案登记，系被告自身原因未能如期交付办理完商品房转移登记相关文书并交付原告，即应当按合同约定承担违约责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日0.02%的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋还未取得商品房屋备案证明书，目前不具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告已付房价款408,032.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。对被告提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭杰逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款408,032.00元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告谭杰办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告谭杰之日）。二、驳回原告谭杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25.00元，由被告贵州毕节长弘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  许粼波二〇一八年十二月十日书记员  秦滋垚