南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初11326号原告（反诉被告）：孙正永，男，汉族，1977年8月1日生，居民身份证号码******************，住江苏省盱眙县。原告（反诉被告）：孙涵宇，男，汉族，1998年2月12日生，居民身份证号码******************，住江苏省盱眙县。两原告共同委托诉讼代理人：季大林，江苏宾至律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：袁婷婷，江苏宾至律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：南京邦恒置业顾问有限公司，统一社会信用代码91320106302440378L，住所地江苏省南京市。法定代表人：孙永庆。委托诉讼代理人：李超，男。被告：孙永庆，男，汉族，1980年5月14日生，居民身份证号码******************，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。原告（反诉被告）孙正永、孙涵宇与被告（反诉原告）南京邦恒置业顾问有限公司（以下简称邦恒公司）、被告孙永庆房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨丽适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙正永及两原告的共同委托诉讼代理人季大林、袁婷婷，被告（反诉原告）邦恒公司的委托诉讼代理人李超及被告孙永庆的委托诉讼代理人陈福来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）孙正永、孙涵宇向本院提出诉讼请求：请求判令:1、被告邦恒公司返还代办购房证明费用25000元；2、两被告返还定金2万元；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2018年8月2日，原告孙正永看中两被告挂牌出售的南京市，准备买给儿子孙涵宇。两被告了解孙涵宇的情况后未告知限购情况，反而将讲只要孙正永加钱就可以正常购房，于是两原告就与两被告签订了《房地产买卖中介合同》，支付了2万元定金。2018年8月8日，孙正永以孙涵宇的名义向被告邦恒公司交纳25000元，用于办理孙涵宇的购房证明。后两原告到房产局咨询得知被告邦恒公司代为办理购房证明的行为系违法行为，无法交易，且会导致孙涵宇被列入失信名单，孙涵宇本人也不认可此行为。被告邦恒公司作为居间人，也是房屋实际所有人，明知原告孙涵宇无购房资格，仍收取费用违规操作，恶意欺骗原告孙正永，致使原告孙正永产生重大误解而订立合同，严重损害了两原告的利益，特提起诉讼，请求判如所请。被告（反诉原告）邦恒公司辩称：1、关于房屋产权问题，邦恒公司是中介公司，孙永庆是邦恒公司的法定代表人，个人不负责业务，卖房由店长处理。孙永庆只是作为房主出售案涉房屋，孙永庆可以找任何一家中介公司卖房，孙永庆有意愿出售案涉房屋，两原告愿意购买该房，邦恒公司作为第三方促成合同的签订，符合国家法律规定，真实有效。2、两原告诉称其因重大误解签订合同与事实不符，签订合同是双方的真实意愿，邦恒公司签订房地产买卖中介合同及补充合同之前已告知两原告南京的购房政策，两原告称知道南京的购房政策，称其在溧水买过房子，孙涵宇在南京交了社保，符合购房条件。两原告在购房合同中承诺无征信不良记录，符合南京购房政策，出具有效购房证明，说明两原告与孙永庆签订合同时知晓购房政策。购买价值150万元的房屋一般家庭都会谨慎对待，两原告显然是在知晓购房政策的情况下签订的合同，从数周内签订两份合同就能说明这个问题。3、两原告要求返还中介费于法无据。根据法律约定，居间人促成合同成交，委托人应当按约定支付报酬。邦恒公司作为居间人已经促成合同成交，原告应当支付报酬。原告尚欠邦恒公司中介服务费11000元整，应当予以支付。被告孙永庆辩称：原告要求孙永庆返还定金，与事实不符，于法无据。孙永庆在三方签订的房屋买卖中介合同中是卖方，而非原告诉称的居间人，居间人是邦恒公司，孙永庆虽然是该公司的法定代表人，但案涉房屋是孙永庆的私有财产，与邦恒公司无任何关系，孙永庆委托邦恒公司出售房屋完全符合法律规定。本案合同的签订是三方真实意思表示，合同签订前，邦恒公司的工作人员已经告知原告相关购房政策，原告孙正永称其知道南京购房的政策。另外从常理而言，购买价值150万元的房屋对大部分家庭而言是一件大事，不可能不谨慎处理。据此可以推断两原告知晓购房政策并认为自己符合购房条件，因此才会在数周内两次签订购房合同。两原告所称因重大误解签合同，既不符合常理，也没有证据证明，只是为其毁约找的理由。两原告不履行合同的行为构成实质违约，根据法律规定，两原告无权要求返还定金，孙永庆无需返还定金。请求驳回两原告对孙永庆的诉讼请求。被告（反诉原告）邦恒公司向本院提出反诉请求：请求判令：1、反诉被告孙正永、孙涵宇共同支付中介费11000元；2、由两反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2018年8月2日，反诉原被告及孙永庆共同签订《房地产买卖中介合同》和补充协议，反诉被告孙正永当日支付2万元购房定金给卖方孙永庆，孙永庆出具了收条。后反诉被告孙涵宇又与孙永庆签订《南京市存量房买卖合同》。2018年8月8日，反诉被告孙正永支付中介费25000元。案涉合同是各方当事人真实意思表示，反诉原告作为居间人已促成合同成立，反诉被告应当按约定向反诉原告支付报酬。现反诉被告不同意购房已构成实质违约，反诉被告要求返还中介费于法无据，反诉被告应当支付剩余中介费11000元。原告（反诉被告）孙正永、孙涵宇反诉辩称：1、本案并未发生中介费用，反诉被告交给反诉原告的25000元是反诉原告承诺办理购房证明的费用。2、本案居间行为不成立，案涉房屋是反诉原告的自有房源，不需要进行居间，双方是直接买卖。3、在交易过程中，反诉原告故意隐瞒重要事实，提供虚假情况，诱导反诉被告违规操作，恶意促成合同的签订。根据法律规定，反诉原告不得要求支付报酬。反诉被告孙涵宇并未在合同上签字，居间行为对孙涵宇无效。本院经审理认定事实如下:孙涵宇不具有南京户口，按照南京市购房政策尚不具备购房资质。2018年7月，孙涵宇的父亲孙正永在58同城网上看到邦恒公司发布的南京市，遂与邦恒公司的员工王浩联系沟通买房事宜。当时303室房屋的所有权人是孙永庆，孙永庆是邦恒公司的法定代表人。2018年8月2日，孙永庆（甲方，出售方）与孙涵宇、孙正永（乙方，买受方）、邦恒公司（丙方，中介方）签订《房地产买卖中介合同》，约定：303室房屋所有权人为孙永庆，建筑面积60.90平方米，房屋售价150万元，为房主净得价；甲方委托丙方出售以上房产，并代办房屋交付事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办房屋交付、贷款等相关事宜；乙方按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；丙方认真履行甲、乙方委托的事项，亲自完成甲、乙方委托代办的各项服务，根据专业知识和工作经验，丙方所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报；丙方完成合同约定的乙方委托事项，乙方按照售房款的2.4%向丙方支付佣金和代办费36000元，上述费用应于合同生效前支付给丙方；等等。同日，三方还签订《补充协议》一份，约定：乙方于2018年8月2日前支付甲方购房定金2万元，该定金最后冲抵房款；乙方借款46万元给甲方用于解押，此借款于过户后自动转为房款，如解押后因不可抗力因素致使该合同不能履行，甲方应在合同约定过户之日三天内将46万元归还给乙方；房款余款100万元以银行贷款方式支付给甲方；尾款2万元在甲乙双方交接房屋时支付；甲方承诺所售房屋满两年；乙方承诺无不良征信记录，并符合现在南京购房政策，出具有效购房证明。《房地产买卖中介合同》与《补充协议》落款处甲方签字一栏由案外人周晨晨签署了其个人及孙永庆的名字，孙永庆陈述周晨晨是其妻子，对周晨晨代其签字的行为予以认可。《房地产买卖中介合同》与《补充协议》落款处乙方签字一栏由孙正永签名。2018年8月2日，周晨晨代表其个人及孙永庆作为产权人出具《收条》一份，记载：今收到鼓楼区利群村10号303室处房屋购房定金人民币贰万元整。孙永庆对周晨晨代其签字的行为予以认可，认可收到2万元定金。2018年8月6日，孙永庆（甲方，卖方）与孙涵宇（乙方，买方）、邦恒公司（丙方，经纪机构）签订《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》，该合同记载的房屋转让价款为154万元，合同中佣金数额一栏为空白。2018年8月8日，孙涵宇的母亲张风梅以现金方式向邦恒公司支付25000元，邦恒公司出具《收条》一份，记载：今收到孙涵宇费用25000元。另查明，孙永庆已将303室出售给了案外人赵东东，并办理了产权变更登记。庭审中，两原告陈述：其是以孙涵宇的名义购房，其在与邦恒公司、孙永庆签订合同时明确告知孙涵宇不具备购房资质，邦恒公司提出找关系为孙涵宇办理购房证明，并向孙涵宇收取办理购房证明的费用25000元，但直至2018年8月25日邦恒公司仍未开出购房证明，且其查询得知邦恒公司代办购房证明的行为属于违法行为，将导致孙涵宇收到处罚，遂提出解除合同，要求退钱。邦恒公司陈述：25000元是中介费，其未出具中介费收据或发票，邦恒公司出具的中介费收条一贯不写明是中介费；其在房产中介过程中签订合同之前一般会要求购房者先提供购房证明，因孙正永在签订《房地产买卖中介合同》时承诺孙涵宇具备购房资格，故未要求孙涵宇先提供购房证明；其在与两原告签订合同时未告知孙永正系其法定代表人；其在交易过程中提供了看房、谈判、签合同、办理贷款手续等服务。两原告向本院提交了孙正永与邦恒公司的工作人员王浩的微信聊天记录、短信聊天记录及邦恒公司员工通过固定电话与孙正永通话的录音及文字整理稿，用以证明邦恒公司收取的25000元是办理购房证明的费用，不是中介费。微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音中有邦恒公司找人开购房证明的内容，短信聊天记录记载孙正永于2018年8月25日向王浩提出要求邦恒公司和房主退钱。邦恒公司经质证，对微信聊天记录的真实性不予认可，认为协助开具购房证明是中介公司的正常服务内容之一，不存在违规开具购房证明的情况；对短信聊天记录的真实性不予认可，认为达不到两原告的证明目的；认为电话录音系非法取得，不能证明通话人的身份，对电话录音的真实性、合法性不予认可，认为达不到两原告的证明目的。孙永庆经质证，认为上述微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音及文字整理稿均与其无关，不需要具体质证。两被告还陈述：因两原告通过电话、与邦恒公司工作人员之间的短信以及口头提出不再购买303室房屋，要求解除合同，孙永庆才将303室房屋低价出售给赵东东的；本院限期要求两被告提交相应证据，两被告未提交。孙永庆陈述是在2018年9月将303室房屋低价出售给赵东东的，本院限期要求孙永庆提交303室房屋产权信息及交易信息，孙永庆仅提供了303室房屋的《不动产登记资料查询结果证明》一份，未提供其与赵冬冬进行房屋买卖交易的相关材料，不动产登记资料查询结果仅能反映产权变更登记的时间为2018年10月9日及抵押担保的债务履行期限自2018年9月21日起算，不能反映孙永庆与赵东东之间的房屋买卖合同的签订时间及房款金额。两原告另主张：孙永庆是邦恒公司的法定代表人，303室房屋是邦恒公司的自有房源，故邦恒公司为303室房屋的实际出售人，邦恒公司不存在中介行为，其不应支付中介费，邦恒公司应与孙永庆共同退还两原告2万元定金；两被告对此提出异议；两原告就其主张未提供证据证明。以上事实，由孙正永、孙涵宇提交的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、收条2份、户口簿、58同城网联络信息、微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音及文字整理稿，邦恒公司与孙永庆提交的《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》、孙永庆提交的《不动产登记资料查询结果证明》及本院庭审笔录加以佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求和反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。本案中，孙涵宇向孙永庆购买303室房屋，孙正永、孙涵宇与孙永庆及邦恒公司签订《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》后，房屋买卖未能成功。对于房屋买卖未能成功的原因，孙正永、孙涵宇主张邦恒公司在明知孙涵宇不具备购房资质的情况下承诺收费代为办理购房证明，诱骗其签订合同，因购房证明迟迟未开具出来且其害怕孙涵宇因此受到处罚，遂提出解除合同。邦恒公司与孙永庆仅陈述是两原告提出解除合同，但未陈述两原告要求解除合同的原因。两原告提交的微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音中有邦恒公司找人为孙涵宇开具购房证明的内容以及孙正永提出解除合同的理由及经过，邦恒公司否认这些证据的真实性，但邦恒公司承认两原告有通过电话及与邦恒公司工作人员之间的短信提出解除合同，却未提供相应的证据，在邦恒公司未能提供相反证据推翻微信聊天记录、短信聊天记录、电话录音所反映内容的真实性的情况下，在邦恒公司未有证据证明双方纠纷产生的原因及经过的情况下，本院对上述证据的真实性予以确认，确认邦恒公司存在向不具备购房资格的孙涵宇提供房产中介服务，以及向孙涵宇收取费用，企图通过不正当手段为孙涵宇办理虚假购房证明的行为。尽管邦恒公司否认这一事实，但邦恒公司作为专业的房产中介机构，对于购房人的购房资质应进行审核，其不经审核，仅凭孙正永的口头承诺即促成孙涵宇与孙永庆订立合同，与常理不符。邦恒公司否认向孙涵宇收取的25000元为办理购房证明的费用，主张是收取的中介费用，但邦恒公司未向孙涵宇出具正规的中介费发票或收据，所出具的收条中亦未载明是中介费用，对邦恒公司主张该25000元为中介服务费的意见，本院不予采纳。孙正永、孙涵宇明知孙涵宇不具备购房资格，仍同意向邦恒公司支付费用，企图由邦恒公司通过不正当途径为孙涵宇办理虚假的购房证明，并与孙永庆及邦恒公司签订《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》；邦恒公司明知孙涵宇不具备购房资质，却向孙涵宇收取费用，企图通过不正当方式为孙涵宇办理虚假的购房证明，并与孙正永、孙涵宇及孙永庆签订《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》；孙永庆作为邦恒公司的法定代表人，其对于孙涵宇不具备购房资质以及邦恒公司企图通过不正当方式为孙涵宇办理虚假的购房证明的事情应当是知晓的，却仍然与孙正永、孙涵宇及邦恒公司签订《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》；三方所签订的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》及《南京市存量房买卖合同（经纪机构版）》依法应认定为无效。无效的合同自始不具有法律效力，因上述合同取得的财产，应予返还。故孙永庆应将2万元购房定金返还孙涵宇。孙永庆主张因其与孙涵宇的合同未能履行，导致其低价处理了303室房屋，但孙永庆未提供证据证明其出售303室房屋的时间以及出售价格，本院对其主张不予确认。孙正永、孙涵宇主张邦恒公司系303室房屋的实际所有人，要求邦恒公司与孙永庆共同承担定金退还责任，孙正永、孙涵宇就其主张未提供证据证明，对其要求邦恒公司共同承担定金退还责任的诉讼请求，本院不予支持。邦恒公司所收取的办证费用25000元应退还孙涵宇。对于邦恒公司主张的中介服务费用，因邦恒公司确有提供一定的服务，且孙正永、孙涵宇在缔约过程中亦具有过错，本院酌情确定孙正永、孙涵宇向邦恒公司支付中介服务费用1万元。孙正永、孙涵宇主张邦恒公司系303室房屋实际所有权人，邦恒公司不存在中介行为，但未提供证据证明其主张，本院对其主张不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条的规定,判决如下:一、被告孙永庆于本判决生效之日起十日内返还原告孙涵宇定金2万元；二、被告（反诉原告）南京邦恒置业顾问有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）孙涵宇25000元；三、原告（反诉被告）孙正永、孙涵宇于本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）南京邦恒置业顾问有限公司中介服务费1万元；上述第（二）项与第（三）项相抵后，被告（反诉原告）南京邦恒置业顾问有限公司还应于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）孙涵宇15000元；四、驳回原告（反诉被告）孙正永、孙涵宇的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）南京邦恒置业顾问有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费925元，减半收取462.50元，反诉案件受理费37.50元，合计500元，由原告孙正永、孙涵宇负担34元，由被告南京邦恒置业顾问有限公司负担260.50元、被告孙永庆负担205.50元（本诉案件受理费由两原告预交，反诉案件受理费元由被告南京邦恒置业顾问有限公司预交，被告南京邦恒置业顾问有限公司还应支付两原告诉讼费用223元，被告孙永庆应支付原告诉讼费用205.50元，两被告于履行上述判决款项时向两原告加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 杨 丽二〇一八年十二月二十五日书记员 王静静