天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民终8071号上诉人（原审原告）：孙俭，男，1961年9月27日出生，汉族，自由职业，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：袁媛,天津石金律师事务所律师。委托诉讼代理人：王洪章，天津友汇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：天津开发区龙达物业管理有限公司，住所地天津开发区腾飞路**瑞园门房。法定代表人：闫彐敏，总经理。委托诉讼代理人：陈宝玉，天津睦宁律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：天津市滨海商贸大世界有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽上海道**。法定代表人：杨凤利，董事长。委托诉讼代理人：柳李莉，天津瀛安律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷琪汶,北京大成（天津）律师事务所律师。上诉人孙俭因与被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司、天津市滨海商贸大世界有限公司物业服务合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院(2018)津0116民初23280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。孙俭上诉请求：1、撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审；2、一、二审案件诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人认为被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司无权依据与被上诉人天津市滨海商贸大世界有限公司之间的物业合同约定的收费标准向上诉人收取物业费；2、上诉人要求二被上诉人提供物业账目及凭证和收费依据及标准的诉求符合合同约定及法律规定，应予支持。天津开发区龙达物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天津市滨海商贸大世界有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求维持一审判决。本案中，三位当事人之间存在租赁和物业服务两种不同法律关系，被上诉人并未将自己业主的权利转移给上诉人，被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司系代替其向上诉人收取物业费，被上诉人与上诉人之间系租赁合同关系，上诉人与被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系，上诉人要求其提供相关材料缺乏依据。上诉人对物业费收费标准提出的异议，超出其一审诉请范畴。双方之间就物业费产生争议，属于双方租赁合同项下的纠纷，应按约定另案仲裁解决。孙俭向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告提供其与第三人签订的物业服务合同；2、被告向原告提供全部物业管理费实际发生额账目明细及凭证；3、被告向原告提供物业费收据及标准；4、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2001年1月15日原告孙俭（乙方）与第三人天津市滨海商贸大世界有限公司（甲方）签订《租赁合同》，约定：第三人向原告出租位于天津市塘沽区的“滨海商贸大世界”内X号经营商位，面积为12.16平方米，商位总计租金为113065.68元，租赁期限为20年。合同租赁期满，原告享有合同期满至该房产所在土地使用权满止20年的商位无偿使用权。合同第五条第5.4项约定：甲方为乙方提供物业管理和经营服务。合同第六条第6.1项约定：乙方应当按照合同规定的期限交纳租金和保证金及物业管理费用。合同第十条第10.4项约定：甲乙双方因履行本合同或者与本合同有关的一切争议，由双方协商解决，不能协商解决的，交由天津市仲裁委员会进行裁决；仲裁裁决书对双方具有最终的法律效力，双方均应自觉履行，否则另一方有权申请强制执行。2000年12月15日第三人制定并公布《滨海商贸大世界物业管理办法》，该办法第二条规定：本物业管理人业主或业主授权的管理公司，负责水暖、电、气、冷的供应和房屋设施、设备、环境卫生、公共秩序、保安、绿化的管理，全体商户应遵守物业管理人根据政府有关规定制定的各种规章制度，积极配合物业管理人员的各项管理工作。第三条规定：物业使用人可成立商户公会，对物业管理工作进行监督。商户对物业管理部门的管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理部门提出或通过商户公会提出。第四条规定：物业使用人需按一定标准向物业管理人按季交纳物业管理费。物业管理费根据实际发生额按建筑面积均摊（第一年暂按每天每平方米0.4元人民币预付）。商户公会有权每年对物业管理费的实际发生额进行审计，物业管理人有义务公开物业管理费账务明细。另查，坐落于天津市塘沽区房屋所有权人为第三人。2017年10月30日第三人（甲方）与被告（乙方）签署《滨海商贸大世界物业服务合同》，约定被告为第三人所有的坐落于天津市滨海新区塘沽X广场提供物业服务，合同期限为自2017年12月1日至2018年11月30日。该合同第三章第四条约定：（一）经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，标准为4.5元/日.平方米（按租赁面积计算）。本协议履行过程中，需要调整物业管理服务费标准的，由双方协商一致确定。（二）甲方同意乙方按照上述标准直接向物业使用人收取物业管理服务费用。物业使用人直接向乙方交纳物业管理服务费用的，视为甲方履行了付款义务。物业使用人不交纳或不足交纳的，甲方对欠款承担付款责任。第五条“甲方的权利义务”中约定：（一）有权享受乙方应当提供的服务1、代甲方向租户代收取物业费用及其他费用。2、代甲方与甲方指定的租户签订《物业管理协议》。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告系涉诉房屋的承租人，第三人系涉诉房屋的出租人，原告与第三人之间系租赁合同关系。第三人系涉诉房屋的所有人，被告系为涉诉房屋提供物业服务的一方，被告与第三人之间系物业服务合同关系。根据原告与第三人签订的《租赁合同》，第三人为原告提供物业管理和经营服务，原告应当按照合同规定的期限向第三人交纳物业管理费用。根据第三人与被告签署的《滨海商贸大世界物业服务合同》，被告有权代第三人向物业使用人收取物业管理服务费用。原告作为实际物业使用人向提供物业服务的被告交纳物业服务费，双方应依据上述合同并依据合同相对性原则依法行使权利，履行义务。本案中，原告主张根据《天津市物业管理条例》第二十九条第一款“物业使用人根据与业主的双方约定，享有业主相应的权利和履行业主相应的义务。”之规定，原告有权要求被告提供其与第三人签署的物业服务合同，并要求提供账目明细及凭证以及物业费收费依据和标准。被告及第三人对此不予认可。由于作为物业使用人的原告与作为业主的第三人就物业服务的相关问题在《租赁合同》中并未约定原告有权要求提供物业服务的一方即被告向原告提供上述资料，且《租赁合同》中原告与第三人约定了仲裁条款，故原告在本案中的主张没有事实及法律依据，一审法院不予支持。原告如果认为物业服务存在问题，可依据其与第三人签署的《租赁合同》由第三人代为向物业服务企业主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《天津市物业管理条例》第二十九条规定，判决：“驳回原告孙俭的全部诉讼请求。本案案件受理费80元，由原告孙俭负担（原告已交纳）。”二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的案件事实与一审法院查明的案件事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系上诉人因对物业服务费收费标准及账目明细存有异议成讼，本案中上诉人为涉诉房屋的承租人，被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司系涉诉房屋的物业服务公司，被上诉人天津市滨海商贸大世界有限公司系涉诉房屋出租人及业主。因此，上诉人与被上诉人天津市滨海商贸大世界有限公司间存在房屋租赁合同关系，被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司与被上诉人天津市滨海商贸大世界有限公司间存在物业服务合同关系，而上诉人与被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司之间并不存在物业服务合同关系，上诉人主张要求被上诉人天津开发区龙达物业管理有限公司向其提供物业合同、收费标准、收据及账目明细，缺乏合同约定及法律依据，本院不予支持。因此，一审判决驳回上诉人的诉请并无不当，本院予以维持。上诉人如对物业费收费标准及收费依据等产生争议，可依据其与被上诉人天津市滨海商贸大世界有限公司签订的《租赁合同》另案进行主张。综上所述，孙俭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人孙俭负担。本判决为终审判决。审 判 长 包 颖代理审判员 郭 鑫代理审判员 高垚垚二〇一八年十二月二十五日书 记 员 张宇鑫