贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初2853号原告（反诉被告）：聂义，男，彝族，1972年09月25日出生，住贵州省威宁彝族回族苗族自治县。委托诉讼代理人：谢福荣，贵州省草海律师事务所律师。执业证号：152241199410873272。被告（反诉原告）：曾陈菊，女，汉族，1974年01月28日生，住浙江省瑞安市。委托诉讼代理人：龙光洪，贵州合兴律师事务所律师。执业证号1520120110537400。第三人：贵州省指尖房地产经济有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区诚信路金阳文化商业步行街**负****，统一社会信用代码1520100MA6DJ4W67F。法定代表人：吴家东，该公司总经理。委托诉讼代理人：雷海欧，男，彝族，1981年02月11日生，住贵州省大方县，系该公司员工。原告（反诉被告）聂义与被告（反诉原告）曾陈菊、第三人贵州省指尖房地产经纪有限公司（以下简称“指尖房地产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年06月06日立案受理后，于2017年11月10日作出（2017）黔0115民初1832号民事判决书。原告（反诉被告）聂义不服该判决，向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2018年03月28日作出（2018）黔01民终886号民事裁定书，发回重审。本院于依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。聂义及其委托诉讼代理人谢福荣、被告曾陈菊及委托诉讼代理人龙光洪、第三人指尖房地产经纪公司委托诉讼代理人雷海欧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）聂义向本院提出诉讼请求，1．依法判令被告及时交付原告所购房屋，并赔偿原告违约金99,600元，违约金计算至房屋实际交付之日止，其余合约继续履行；2．诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年07月27日，经贵州省指尖房地产经纪有限公司中介介绍，聂义向曾陈菊购买一套房屋三方达成协议。该房屋位于贵州省贵阳市××区××北路××号金元国际新城一期5-9栋1单元7层3号，建筑面积135.53平方米，性质为商品房，房权证为曾陈菊独有的筑金阳新字第010264771号。三方商定该房屋买卖成交总价为83万元；签约当日支付定金10万元；付款方式为按揭贷款，该房屋产权转移登记过户之日首付款（包含定金）43万元，拟商业贷款40万元；约定于2016年09月30日前交付房屋；双方若未按时交付房屋，违约方按日向对方支付逾期总房款万分之五的违约金于实际房屋交付日支付，合同继续履行；居间服务费19,680元；合同自三方签字之日起生效。然而，被告曾陈菊不但未按约定期限交付房屋，而且现已逾期交房8个月，已经构成违约，理应及时将房屋交付给原告，并赔付违约金830,000元×5/10000×240天=99,600元，违约金还应计算至房屋实际交付日，其余合约继续履行。为保障原告的合法权益，现诉至人民法院，望判如所请。本案发回重审后，原告聂义变更诉讼请求为，1．请求判令解除原、被告及第三人签订的《房屋买卖三方合同》；2．请求依据定金罚则，判令被告返还原告双倍定金20万元；3、请求判令被告赔偿原告房屋差价损失83万元。事实及理由：因被告曾陈菊明确表示无论房屋是否具备过户条件，其均不同意再继续履行合同，且提起反诉，请求依法解除双方签订的《房屋买卖三方合同》，假如法院判决继续履行合同，而曾陈菊不配合办理房屋产权过户手续，则合同目的难以实现，故提出变更诉请。被告曾陈菊（反诉原告）辩称，不同意定金双倍返还，不同意补偿差价。第三人指尖房地产经纪公司述称，同意原告聂义的意见。被告（反诉原告）曾陈菊向法院提出反诉请求，1．依法解除原、被告双方签订的《房屋买卖三方合同》；2．判决聂义缴纳的购房定金不予退还；3．本案的诉讼费用由聂义承担。事实及理由：曾陈菊与聂义通过中介指尖房地产经纪公司，就曾陈菊向聂义出售位于贵阳市××区××北路××号金元国际新城一期5-9栋1单元7层3号房屋，签订了一份房屋买卖合同。双方经过多次协商，最终确定房屋总价款为83万元，并在聂义向曾陈菊支付房屋全款后交房。曾陈菊原籍浙江省瑞安市人，在贵阳经商，故在贵阳购置房产，因儿子需要在浙江省瑞安市购置房产，急需支持部分房款，决定出售贵阳的房产。从《房屋买卖三方合同》即可看出，合同约定如果因为买主原因没有给付银行贷款，由第三人先行垫付。在其后的《交房协议》上约定全款收齐交房，均表达了曾陈菊急需售房获取现款的意思。然而直到诉讼之日，均未能实现该合同目的。依据《合同法》第94条规定，当事人一方延迟履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同，故曾陈菊有权要求解除合同。且曾陈菊属于积极履行一方，聂义与第三人存在违约行为。曾陈菊多次要求第三人及其代理人按《交房协议》支付全部房费，并交房，在确定可以办理提前还款及过户情形下，曾陈菊无条件配合完成，但第三人及其代理人均未按协议履行。原告（反诉被告）聂义对反诉辩称，1．同意解除合同；2．同意解除合同的原因是因为曾陈菊在产生纠纷后自始至终明确表示无论是否具备过户条件均不同意继续履行合同，由于曾陈菊不配合，可能导致房屋在过户时产生障碍；3．曾陈菊所陈述的事实与客观事实不相符，并不是反诉被告明确表示不支付房款，反诉被告自始至终明确表示，可以一次性支付房款，不需要向银行办理按揭贷款，但曾陈菊不同意并且提起反诉要求解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年07月16日，聂义向第三人指尖房地产经纪公司工作人员雷海欧出具《委托书》一份，载明“兹委托雷海欧代替本人与贵阳观山湖金元国际住宅小区9栋1单元7楼3号房主签订房屋购买预付定金合同。”同年07月27日，雷海欧作为购买方聂义代理人（乙方）、与出售方曾陈菊（甲方）、居间方第三人指尖房地产经纪公司（丙方）共同签订《房屋买卖三方合同》一份，该合同约定由甲方将其所有的位于贵州省贵阳市××区××路××号金元国际新城一期5-9栋1单元7层3号房屋以83万元价格出售给乙方。对于该购房款的支付，合同第四条约定：1．签约当日支付定金10万元，该款待办理完房屋权属转移后自动转为购房款。甲方不按约出售房屋，向乙方双倍返还所支付的定金；乙方不按约购买房屋，所支付的定金不退还。2．乙方通过办理住房按揭贷款方式向甲方支付剩余购房款，首付款（包含定金）43万元于房屋产权转移登记之日或当日过户前直接支付给甲方，余款40万元由乙方通过商业贷款方式支付，若乙方因自身原因未能获得银行贷款，双方同意按“乙方继续申请其他方式向银行申请贷款，至贷款批准，其间产生的费用由乙方自行负担。”方式解决。此外，合同第十五条其他约定中还专门以手写方式注明“丙方保证乙方在拿到房产证的两个月内，保证甲方拿到乙方在银行贷款的肆拾万元整（400000.00），如超过期限，丙方垫付肆拾万元给甲方，在甲方收到肆拾万元整余款后还给丙方。”同时，双方约定甲方应于2016年09月30日前将房屋交付给乙方。对于所售房屋的抵押情况，双方在合同第二条中注明该房屋已经设定抵押，甲方尚欠银行贷款10万元整，甲方应于2016年11月26日前办理提前还贷及抵押注销手续。合同还约定了其他权利义务。上述合同签订当日，聂义向曾陈菊支付了约定的定金10万元，曾陈菊出具收条一张确认收到该款。合同约定的交房期限届满后，曾陈菊未向聂义交付房屋。在合同约定的交房期限届满前，雷海欧与曾陈菊于2016年08月15日签订一份《交房协议》，该协议载明“就金元国际新城9栋一单元703号房交房日期约定在曾陈菊收到尾款后交房，此协议经甲、乙、丙三方签字生效。（全款收齐交房），曾陈菊来贵阳办理还款即过户指尖公司承诺报销2,000元费用（贰仟元整）”雷海欧在该协议上签名内容为“雷海欧代聂义”，曾陈菊在该协议上签名并按指印，此外，该协议上还加盖了指尖房地产经纪公司的公章。原一审理时曾陈菊提出反诉，本院于2017年07月19日受理后，曾陈菊明确表示无论涉案房屋目前是否具备过户条件，其都不同意履行与聂义签订的《房屋买卖三方合同》，仅同意退还聂义缴纳的购房定金。该案发回重审后，聂义同意解除《房屋买卖三方合同》，并申请对涉案房屋价格进行评估。本院依法委托贵州昊远房地产土地评估有限公司对涉案房屋市场价值进行评估，贵州昊远房地产土地评估有限公司作出黔昊远房估字（2018）09016号《房地产评估报告》，评估结果为“评估对象于估价时点2018年09月13日在本次估价目的下的公开市场价值为人民币壹佰柒拾万零陆仟陆佰元整（人民￥1,706,600.00元），评估单价为12,592.00元/平方米”；评估报告有效期为2018年09月27日至2019年09月26日。聂义与指尖房地产公司对该评估报告均无异议。曾陈菊对该评估报告提出异议并申请评估人员出庭，本院予以准许并通知曾陈菊垫付评估人员出庭费用。曾陈菊与评估机构就评估人员出庭费用未达成一致意见，曾陈菊表示不再要求评估人员出庭。本院认为，聂义与曾陈菊签订的《房屋买卖三方合同》和《交房协议》系当事人双方的真实意思表示，双方应遵循诚实信用的原则，按约定全面履行各自义务。聂义主张曾陈菊交付房屋，曾陈菊拒绝继续履行合同并提起反诉请求解除合同，其行为属于单方根本违约。该案在发回重审后，鉴于聂义、曾陈菊均明确表示同意解除《房屋买卖三方合同》，本院从其自愿。根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人有权要求赔偿损失，本案中曾陈菊违约在先应向聂义双倍返还定金。关于聂义主张的房屋差价损失，合同中双方对此虽未进行约定，但因曾陈菊违约致使聂义现在不能以合同约定的价格购买到相同地段的同类型房屋，客观上给聂义造成了损失，曾陈菊应承担民事赔偿责任。涉案房屋经贵州昊远房地产土地评估有限公司评估，评估报告有效期2018年09月27日至2019年09月26日房屋公开市场价值为1,706,600.00元，曾陈菊虽提出异议，但在申请评估人员出庭后又放弃了，故对该评估意见，本院予以采信。曾陈菊未在合同约定的时间即2016年11月26日前配合办理涉案房屋提前还贷及抵押注销手续，且拒绝继续履行合同义务，故应承担由此造成的损失。在此情况下，聂义自身亦应采取必要的措施防止损失继续扩大，对由此造成的损失也应承担一定的责任。本院参考评估价格并考虑2017年房屋价格与2018年的房屋价格浮动较大的实际情况，酌情支持聂义房屋差价损失300,000.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十七条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）聂义与被告（反诉原告）曾陈菊及第三人贵州省指尖房地产经纪有限公司于2016年7月27日签订的《房屋买卖三方合同》；二、被告（反诉原告）曾陈菊于本判决生效之日起三日内双倍退还原告（反诉被告）聂义购房定金即200,000.00元；三、被告（反诉原告）曾陈菊于本判决生效之日起三日内赔偿原告（反诉被告）聂义房屋差价款300,000.00元；四、驳回原告（反诉被告）聂义的其余本诉请求；五、驳回被告（反诉原告）曾陈菊的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,070.00元，反诉案件受理费1,150.00元，共计15,220.00元，由原告（反诉被告）聂义负担6,830.00元，被告（反诉原告）曾陈菊负担9,390.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  赵云仙人民陪审员  雷成红人民陪审员  张晓岚二〇一八年十二月二十九日书 记 员  杨梦江