贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9319号原告：路凯，男，1976年8月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：赖爱英，女，1978年5月18日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人：赖爱英，系路凯妻子。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，统一社会信用代码9152050274112940XM，住所地贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****）。法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师，执业证号15224201611458443。委托诉讼代理人：周遵才（一般授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号15224201110106997。原路凯、赖爱英与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（下称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告叶明、被告博泰公司委托代诉讼理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期办证违约金暂计10,000.00元，以法院判决核算为准，并以已付房款为基数，按每日万分之二计算至办妥房屋产权证并交付原告之日为止；2.本案全部诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，原告变更诉讼请求为：判令被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金80,264.30元（被告应按日向原告支付该房屋违约金，2015年10月1日至2018年12月11日，按万分之二的违约金共计80,264.30元）;原告保留2018年12月11日到被告办理完毕涉案房屋转移登记有关文书之日期间的违约金主张权利，判令被告承担本案诉讼费。事实及理由：原告与被告于2012年5月13日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠04幢2单元13-02号房，约定房屋总款为342,717.00元。合同签订后，原告按约支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷衍。综上所述，原告认为被告的违约行为已严重侵犯了原告的合法权益，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会主义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告辩称：一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于逾期办证而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，并交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明的具体时间，但当然是在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期的事实。所以对原告主张的违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理的“房屋所有权证”，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行政策及法律提交办理不动产权属转移登记的有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素及双方对何时提交不动产转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记相关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，与双方约定不符，同时双方合同约定的违约金也应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。综上所述，请求依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人举证、质证。对双方当事人无争议的原告提供的身份证复印件和委托扣款授权书、被告提供的营业执照复印件、法人身份证明、法人身份证复印件、毕节市政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：第一，原告提供的《商品房买卖合同》、收据，证明：1.路凯、赖爱英于2012年5月13日与毕节市博泰房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同。后原告按约支付了购房款342,717.00元。2.照合同第二十二条约定，被告应于2014年6月1日前办理好商品房所有权登记的有关文书交付给原告，若逾期办理，在180日内按每日万分之一支付原告违约金，超过180日的，按每日万分之二支付违约金。被告对该组证据真实性、合法性无异议，但认为双方和他约定的办理商品房转移登记有关文书亦因不动产统一登记的实施而发生了变更，按原合同已履行不能，就办理不动产统一登记有关文书的时间，双方并未约定，原告也未催告被告，被告不应当承担违约责任。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，能证明双方签订合同、支付房款、约定相应违约责任的事实，本院予以确认。第二，原告提供的物业收据，证明被告于2016年3月16日才将涉案房屋交付给原告使用，且于交房时口头承诺待交房后另行支付原告逾期办证违约金。原告起诉要求被告支付逾期办证违约金未超过诉讼时效。被告对该组证据真实性、合法性无异议，但认为无法达到诉讼时效中断的证明目的，双方并未承诺支付该违约金的事实。经审查，该证据符合有效证据的要件特征，能证明交付涉案商品房的事实，本院予以确认。第三，被告提供的毕节市人民政府关于在毕节市中心城区实施不动产统一登记的公告，证明双方合同约定仅系办理房屋所有权转移登记有关文书，并非现行法律政策规定下的不动产转移登记，原告要求被告按合同约定履行事实上及法律上履行不能。就现行法律规定的不动产转移登记有关文书的提交，原告方并未对被告进行过催告，被告不应当承担违约责任。原告对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，公告内容与合同约定并不矛盾，合同约定是办理转移登记有关文书，不论政府怎么调整，被告也应办理转移登记有关文书，且该公告并不影响被告去办理登记，合同能够继续履行，因此达不到被告的证明目的。经审查，不动产统一登记的实施，并未免除被告依约取得涉案商品房所有权初始登记及将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的合同约定义务，达不到被告的证明目的，本院不予采信。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年11月25日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（BT32-2011-4-2-1302）。合同约定原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）博泰·美欣明珠第4幢2单元13层2号房，房号为4-2-1302，建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.18平方米，房屋总价款为342,717.00元。合同签订后，原告按约支付了购房款。合同第二十二条第三款第（一）项约定出卖人应在2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告；合同第二十二条第三款第（二）项约定出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务。2011年11月23日，被告向原告收取办证费用15,135.00元。之后，因被告未能按照合同约定为原告办理产权转移登记及支付违约金，原告诉来本院请求处理。另查明，涉案商品房未取得所有权初始登记。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理涉案商品房产权转移登记所需税、费的义务，被告应当按照合同约定（或委托）为原告办理涉案商品房产权转移登记手续，但被告至今未履行该义务，应承担继续履行合同和支付违约金的责任。故，对原告请求判令被告支付其逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求应予支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金，但原告未提供证据证明诉讼时效有中止、中断或延长情形，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”规定，对原告请求保护其民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2018年11月1日提起诉讼，予以保护其民事权利的起点时间为2015年11月2日，即对原告主张支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金应从2015年11月2日起开始计算。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第七条约定商品房总价款为342,717.00元。根据合同第二十二条第三款约定“出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担”的约定，双方对违约金的计算标准已有明确约定，且该约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以合同约定商品房总价款342,717.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年11月2日起计算至被告向不动产登记机构提交为原告侯办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告之日。对被告提出的抗辩，无事实和法律依据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告路凯、赖爱英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以342,717.00元为基数，按日万分之二从2015年11月2日起计算至被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交为原告路凯、赖爱英办理涉案商品房转移登记的有关文书并通知原告路凯、赖爱英之日）；二、驳回原告路凯、赖爱英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费615.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年十二月二十六日书记员  肖 毅