河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初3884号原告：徐中亚，男，1971年2月24日出生，汉族，江苏省射阳县人，住射阳县。被告：香河裕龙房地产开发有限公司，住所地香河县迎宾路西侧裕龙综合办公楼**办公楼。法定代表人：邱艳芳，公司总经理。委托诉讼代理人：李建康，河北宝成律师事务所律师。原告徐中亚与被告香河裕龙房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐中亚、被告香河裕龙房地产开发有限公司委托诉讼代理人李建康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐中亚向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间地下车位购买协议，判令被告双倍返还给定金人民币6万元；2、按合同约定，判令被告承担实际交房日前的物业费、取暖费等费用，并处延迟交房违约金人民币7万元给原告（到实际交付日时，依合同多退少补）；3、被告依法退还没开发票的不当得利人民币13.5万元，并承担利息人民币6,000元；4、被告全额承担诉讼费。事实和理由：一、签订合同经过。2017年4月7日，原告决定购买肃宁县城裕龙家园11-2-101商品房，当晚用江苏银行尾号4277卡向被告支付合同定金7万元。4月8日被告说另支付6.5万且上述的13.5万不开发票（原告当时认为，如果不同意不开发票而拒签购房合同，那么不仅买不了房子，7万订约定金也会白白没了，而被迫同意，）并用江苏银行尾号2488卡支付购房首付款15.91772万、地下车位定金3万，然后，就签了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议（一期）》，并去农行办了房屋贷款手续。后补签了《世纪龙城认购书》。房屋抵押贷款审批下来后，原告交了房屋维修基金、契税。二、纠纷产生原因。2017年6月26日缴完契税后返还售楼部，售楼部女士说可以领钥匙了，但售楼部的男负责人插话说，车位款交了么？要等交完车位款再领钥匙。原告说先领钥匙，等年底别人欠原告的钱到位后再交车位款。那男负责人立刻变了笑脸说，不交车位款，房子钥匙就先扣押在这里。原告见要不到钥匙，无奈离开了售楼部。2017年7月2日原告接到了被告发来的书面收房通知，通知中仍明确要求收房前得先交清车位款。后售楼部李女士多次催交车位款，原告也多次说明了6月26日售楼部男负责人扣押房屋钥匙是没理由的，等年底别人欠钱到位后再交车位款。2018年元旦期间原告在肃宁贴吧里见一购房户说世纪龙城的车位没产权证，原告觉得很突然，买的这11万车位怎么会没产权证呢、原告忙搜集法律条文、请教律师，才知道被告有些做法一直是违法的。2018年1月18日、2月9日原告先后写信和起诉书初稿，邮寄给被告，希望被告辩驳。一直等到3月8日被告才打电话给原告解释说，扣押钥匙是业务员为了拿提成。3月9日原告再次接到被告的收房通知，上面称“2017年6月29日曾通过快递方式向您发出收房通知，但您至今未来办理收房手续，为此我公司再次通知您……”，很明显，被告想把扣押钥匙不交房的责任推到原告头上。原告遂于3月11日、3月16日继续请被告辩驳起诉书初稿中的三个争议，但被告又埋头不吭声了。3月26日原告去售楼部领钥匙，售楼部办了手续，但物业要求必须结清以前的物业费，原告为此往返于物业和售楼部三次，售楼部终究没能结清物业欠费，导致原告无法预交物业费，这仍然是被告的原因导致钥匙继续被扣押。三、诉讼请求及法律政策依据。1、被告不能按买卖合同提供有产权的地下车位，请求撤销原、被告之间地下车位购买协议，并判令被告向原告双倍返还定金6万元。《世纪龙城认购书》、《商品房买卖合同补充协议（一期）》第12条第五款中被告也明确称“地下车库所有权归甲方使用，甲方有权进行相应的处置”，所以，合同中购买的车位当然应该有产权。根据《合同法司法解释三》第三条“……出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”，现被告不能依约定提供有产权的地下车位履行合同，请求法院判令解除地下车位购买协议，并依《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，判令被告双倍退还原告定金6万元。买房时被告只跟原告说必须要买一个车位，《商品房买卖合同补充协议（一期）》里被告也称地下车库有所有权，这让原告认为有产权而签订了买卖合同。应认定被告签订合同时有欺诈行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条，请求判令被告另赔偿车位款11万的3倍即33万元给原告（暂保留这33万元的起诉权）。2、判令被告依《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一期）》承担实际交房前的物业费等各项欠费，并处被告违约金7万元给原告（到实际交房日时，依合同多退少补）。（1）《商品房买卖合同补充协议》（一期）第一条第五款明确约定，支付3万车位定金，待车位选定后，而不是在交房前补齐全款。被告执行合同时却擅自改为交房前补齐余款，否则扣押房屋钥匙，从而违反了《商品房买卖合同》中的交房约定。（2）车位定金3万元，是车位买卖合同的担保，且3万定金已超过法律规定的11万元车位款20%即2.2万元了，并没其他任何约定和法律依据说还能扣押房屋钥匙作补齐车位余款的合同担保。被告违法扣房至今，根据《商品房买卖合同》第九条、《商品房买卖合同补充协议（一期）》第五条第三款规定，现要求被告承担实际交房日前物业费等各项欠费，并且自2017年7月1日起到实际交房日止，被告应按日支付房价509177.2的万分之三，即152.75元给原告，所以请求先判7万元给原告，到实际交房日时多退少补。3、判令被告退还没开发票的不当得利13.5万元，并承担利息6,000元。根据《中华人民共和国民法通则》第92条、《最高人民法院关于贯彻执行》若干问题的意见（试行）》第131条规定，没开发票的13.5万元属不当得利，应依法退还原告13.5万元及利息6,000元。如果被告狡辩说这13.5万元是谈合同的茶水费、签合同的居间费，那么原告答辩是：1、请被告出示2017年4月8日前合法的收费经营资质和法律依据及约定是何种费的有效证据。2、被告8日说另交6.5万元，连同定金7万不开发票，原告当时认为如果不同意而拒签购房合同，那不仅买不成房子，7万订约定金也会白白没了，而被迫同意。3、《中华人民共和国合同法》中居间人是为双方当事人服务的，被告自己卖房给原告，不符合居间人法律定义，更拿不出是居间费的法律证据。即使违背法律条文承认是居间费，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条，被告在签订合同时有谎称车位产权的欺诈事实，依法也不得要求支付报酬。4、即使说是因为签订服务买卖合同而给被告的，那也由于被告车位产权欺诈，直接导致原告合同目的没能达到，属欺诈导致给付目的不达，依法属不当得利，也应返还。5、判决被告全额承担诉讼费。被告香河裕龙房地产开发有限公司辩称，第一，原告要求解除地下车位购买协议的事实及理由不成立，如其坚持解除地下车位购买协议，我方不予退还其缴纳的定金。第二，被告并不存在逾期交房的情形，事实是原告未按被告的通知按期收房，所以我方不同意承担逾期交房的违约责任。第三、原告所称的不当得利135,000元系其向涉案房屋的原订购人支付更名费用，被告并未收到此笔款项。综上，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年4月8日，原告徐中亚与被告香河裕龙房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的河北省肃宁县房屋，总价款509,177.20元，首付款159,177.20元，贷款350,000元。双方约定被告应当在2017年6月30日前将上述房屋交付原告使用。被告逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。同日原、被告双方签订《商品房买卖合同补充协议（一期）》，原告预定地下车位一个：应交定金人民币30,000元，实交定金人民币30,000元，待车位选定后补齐余款。本项目所建造的地下车库所有权归被告所有，被告有权进行相应的处置，因此被告应承担土地分摊等相应的权利义务。上述合同、补充协议签订后原告交纳首付款、地下车位定金，并办理了贷款手续。2017年6月29日被告向原告发出收房通知，并告知原告收房前交清车位款。2018年3月7日被告再次向原告发出收房通知，未要求原告交清车位款，原告认可2018年3月9日收到该收房通知。2018年3月26日，被告曾为原告办理入住手续。涉案房屋及地下车库已取得了建设工程规划许可证。上述事实有当事人当庭陈述、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议（一期）》、定金收据、收房通知、交易明细、首付款发票、裕龙家园业主入住手续、建设工程施工许可证等证据证实，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，2017年6月29日被告向原告发出的收房通知中要求收房前交清车位款与双方约定不符，2018年3月7日被告再次向原告发出收房通知未要求原告交清车位款，符合双方约定，原告认可2018年3月9日收到该收房通知，故被告逾期交房日期应计算至2018年3月9日。原告主张被告给付原告延迟交房违约金70,000元。本院经核算延迟交房违约金应为38,493.80元（509,177.20元×日万分之三×252天）。原告主张判令被告承担实际交房日前的物业费、取暖费等费用。本院认为因物业费、取暖费的收取涉及相应物业公司利益，不应在本案中处理，相关问题，原、被告可另行主张权利。原告主张解除原、被告之间地下车位购买协议，判令被告双倍返还定金60,000元。被告认为如原告坚持解除地下车位购买协议，定金不予退还。本院认为地下车位建设符合建设工程规划许可且由被告建设，被告具有处置权，可以出卖或出租，原告未提交相反证据证实涉案地下车位不能出卖或者出租，现原告要求解除地下车位购买协议，无权要求返还定金，但因双方约定的定金超过车位款的20%，超出部分被告应返还原告即返还8,000元（30,000元-110,000元×20%）。原告主张被告依法退还没有开票的135,000元，并承担利息6,000元。本院认为上述135,000元，原告未提交有效证据证实系被告收取，故其现要求被告退还并承担利息损失无事实及法律依据，对原告该项诉讼请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条的规定，《中华人民共和国担保法》第九十一条的规定，判决如下：一、解除原告徐中亚与被告香河裕龙房地产开发有限公司2017年4月8日签订的《商品房买卖合同补充协议（一期）》中关于购买地下车位的约定。二、被告香河裕龙房地产开发有限公司给付原告徐中亚延迟交房违约金人民币38,493.80元、地下车位定金人民币8,000元，合计人民币46,493.80元。于本判决生效后7日内履行。三、驳回原告徐中亚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币2,533元，由原告徐中亚负担人民币2,052元，被告香河裕龙房地产开发有限公司负担人民币481元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员 韩 利二〇一八年十二月三日书记员 王新旭