湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初8032号原告湖南谋信物业服务有限公司，住所地：湖南省长沙市雨花区芙蓉中路三段**陆都小区湖南商会大厦1304。法定代表人杨唱，执行董事。委托代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。委托代理人唐星宇，湖南通程律师事务所实习律师。被告曹运嘉，男，汉族，1986年3月7日出生，住湖南省长沙县。原告湖南谋信物业服务有限公司诉被告曹运嘉物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南谋信物业服务有限公司委托代理人李高翔、唐星宇，被告曹运嘉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告支付物业管理费10810元；2、被告支付滞纳金/违约金5000元（具体违约金请求计算至判决履行完毕之日止）；3、被告承担本案所有诉讼费用。被告答辩要点：第一、答辩人于2010年12月30日与长沙顺美物业管理有限公司签订“入伙会签单”，未与原告签订物业管理合同，物业公司名称什么时候变更的，答辩人不知情。第二、原告未履行保修期内质量保修义务，答辩人家中多处漏水，但原告及开发商未对答辩人房屋进行维修。第三、原告从未定期公示财务账目，甚至利用公共区域从事经营活动，侵害了业主的利益。第四、原告没有依照合同约定维护小区安全与公共设置。小区单车棚没有建立，摩托车、电动车乱停放在楼道，给消防带来了严重隐患。单元门禁监控不能正常使用，居民没有安全感，家庭被盗事故屡有发生。第五、小区环境恶劣、垃圾成堆、走廊卫生经常未打扫，居住环境差。第六、原告动用了答辩人的维修基金，但是答辩人当时并不知情。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、被告曹运嘉系长沙县星沙街道卧龙居·国际村3栋3单元1810号房（属高层住宅带电梯）的业主，购房合同约定的房屋建筑面积为114.37㎡，后产权登记面积为114.03㎡，业主于2010年12月30日办理交房手续，并装修入住。2、2009年9月1日，长沙顺美物业管理有限公司（以下简称“顺美物业公司”）与开发商签订了一份《卧龙居·国际村小区前期物业管理委托合同》。合同约定：顺美物业公司系卧龙居·国际村小区的前期物业管理单位，委托管理期限为自2009年9月11日至业主委员会成立止。该小区的物业管理费由被告按其所拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅（带电梯）的物业收费具体标准为1.2元/月/㎡。每月十五之前交纳当月物业管理费，业主或使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交物业管理费的千分之三交纳滞纳金。原告有维护公共治安秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、消防巡视（不包括含人身财产的保险保管责任）等义务。针对因房屋质量问题的维修，合同第十六条约定：委托原告管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。如存在质量问题，在保修期内由开发商负责，原告协助处理。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。4、2016年8月17日，顺美物业公司变更企业名称为湖南谋信物业服务有限公司（即本案原告）。5、被告欠缴自2012年3月1日起至2018年9月30日止，共计79个月的物业管理费10810元（114.03㎡×1.2元/月/㎡×79个月），原告通过上门贴《卧龙居费用通知单》的形式进行了催缴。6、涉案小区至今尚未成立业主委员会。二、双方当事人有争议的事实1、《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》效力以及对业主约束力的问题。原告认为，顺美物业公司与开发商签订的该合同有效，该小区至今未成立业主委员会，在小区实际交房后，业主以自身行为接受了物业公司的物业服务，默认了顺美物业公司与开发商的前期物业管理委托合同，后顺美物业公司名称变更为谋信物业公司，合同有效且效力及于原告，对业主也具有约束力。被告认为，其未与原告签订合同，该合同不对其发生法律效力。本院认为，因小区至今未成立业主委员会，长沙统力兴业房地产开发有限公司为全体业主的利益考虑，与顺美物业公司签订《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》，委托顺美物业公司为小区提供物业服务，该行为并无不当。《卧龙居国际村前期物业管理委托合同》系合同双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。2、财物被盗的问题。被告认为，原告提供的安保服务存在瑕疵，导致小区被盗事件频发。本院认为，被告并未提供相应的证据材料证明原告未能尽到基本的安保义务及致其损害的具体事实，如被告因财物被盗造成严重损失，可另行主张权利。3、动用维修基金的问题。被告认为，原告动用被告维修基金369元，被告当时并不知情，侵害了被告的合法权益。本院认为，被告未提供相应的证据证明原告动用了其维修基金，被告以原告动用维修基金未保障其知情权来抗辩物业费的缴纳，本院不予支持。4、原告提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。原告认为，其为小区提供的物业服务仅存在部分瑕疵，并没有完全不服务。被告认为，小区存在乱停乱放、垃圾成堆、单元门禁未启用等问题，原告的物业服务存在重大瑕疵。本院认为，根据本案查明的相关事实，以及本院审理的原告同系列其他案件中认定的事实，原告在涉案小区提供物业服务过程中确实存在如小区围栏破损、环境卫生不到位等问题，且涉案小区存在违章建筑，原告并无证据证明其已履行及时向有关行政管理部门报告的义务，故本院认定原告在涉案小区提供的物业服务存在重大瑕疵。判决的理由与结果本院认为，依法成立的合同，对当事人均具法律约束力。当事人应当按照诚实信用原则全面履行自己的义务。《卧龙居·国际村前期物业管理委托合同》系开发商与顺美物业公司即原告更名前公司的真实意思表示，合法、有效，该合同效力及于小区内全体业主。后顺美物业公司的名称虽变更为谋信物业公司，但不影响合同的效力。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，被告应按约定向物业公司缴纳物业服务费。被告以原告没有公布财务收支状况拒交物业服务费没有法律依据。被告作为业主可以按照《物业管理条例》规定对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况行使其享有的知情权和监督权。另对交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，《前期物业管理委托合同》有明确约定，《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》亦有规定，被告以质保期内屋顶漏水原告没有进行维修抗辩物业费缴纳，没有依据，不予采信。本案原、被告在物业服务合同中并未对业主财产保管进行约定，根据物业服务合同、法律法规及相关行业规定物业服务公司提供的安保服务，仅指物业服务企业为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用安全，而实施的必要的正常防范性安全保卫活动，物业管理服务企业不承担确保物业管理区域内业主的财产不遭受不法侵害的义务，而被告并未提供相应的证据材料证明原告未能尽到基本的保安注意义务及致其损害的具体事实，被告以此拒付物业服务费的抗辩理由，不予采信。根据本案查明的事实，被告欠缴的物业管理费为10810元。因原告在实施物业管理服务过程中确实存在重大瑕疵，按照服务费用与质量相当的原则，本院酌情认定被告欠缴的物业管理费减少30%，即被告应向原告支付欠缴的物业管理费7567元（10810元×70%）。另，因原告的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告并非故意拖欠物业服务费，故对于原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第三十一条、第四十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、限被告曹运嘉在本判决书生效之日起五日内给付原告湖南谋信物业服务有限公司物业服务费7567元；二、驳回原告湖南谋信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费195元，减半收取98元，由被告曹运嘉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年十二月十二日法官助理胡赟书记员成靖附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。