广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2489号原告：孔秀杏，女，1965年11月22日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司员工。原告孔秀杏与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孔秀杏的委托诉讼代理人方正阳、被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔秀杏向本院提出诉讼请求：1、判令被告为原告办理金兰湾6栋1803号商品房的房地产权属证书；2、判令被告向原告支付延期办证房屋产权证的违约金10172.59元（从2017年12月28日起至被告为原告办妥房屋产权证止，现暂计至2018年11月1日，超期309天）；3、判令被告为原告代缴涉案房屋的契税，并向原告返还多收取的契税款9189.9元；4、本案的诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求第三项为：要求被告在七个工作日内为原告缴纳涉案房屋契税，并向原告返还多收取的契税款6584.2元。事实与理由：2015年4月9日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定被告将金兰湾6栋1803号商品房出售给原告。合同第四条关于计价方式与价款的约定：该商品房属预售房，按套出售，6栋1803号商品房金额为人民币329210元。原告按合同约定分期向被告支付了房屋价款329210元，被告于2015年12月18日向原告开具了购房发票，2015年4月9日向原告开具了预收商品房契税的收据，预收款项12482元人民币，并注明多退少补。截止起诉之日止，原告尚未查询到被告代原告缴纳契税款项。原告应缴纳的契税款项为购房总价款的1％即3292.1元，被告应退还原告多预交的款项9189.9元人民币。原告于2016年1月7日签署了房屋交接单。且原告已向被告支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与办理产权证相关的费用，被告收取上述费用时向原告开具了收据。根据该合同第十五条关于产权登记的约定：被告应当在商品房交付180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理；《补充协议》第八条产权登记第2款的约定：原告同意委托被告或被告指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，被告应该在该商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内，为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因被告的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，被告按买受人已交房价款的万分之一向原告支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。现被告未能如实履行上述合同，在在房屋交接后720日内未能为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一证件，拿到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一。被告的行为已经构成了根本违约，应当向原告支付违约金、办理好房地产权属证书并退还原告多缴纳的契税款项。为了维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称：一、我方同意为原告办理涉案房屋的房产证，目前涉案房屋被告名下的大产权证正在阳西不动产登记中心审核颁发当中，预计十二月份可取得该大产权证，之后，被告会在第一时间联系原告，与原告其同申请涉案房屋的权属转移登记。二、对于延迟办证违约金，被告同意在办理完毕权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。三、被告收取的是包括契税、维修资金及其他办证费用在内的办证费，由被告代收代缴，因涉案房屋目前尚未办理权属转移登记手续及颁发原告名下的产权证书，仍有一部分办证费用需要等待不动产登记中心等相关机构开具缴费通知后才能确定缴费金额，故目前无法结算办证费用，被告同意在颁发原告的房产证书后与原告据实结算，多退少补。若未缴纳契税的，我司同意给予缴纳。本院经审理认定事实如下：2015年4月9日，原告以329210元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾第6栋1803号房，双方签订了《商品房买卖合同》，该合同载明：出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议载明：第八条第2项,买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房款价×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。由于买受人原因或其他非出卖人原因致使房地产权证实延期办理的，则上述规定期限相应顺延，出卖人不承担违约责任；第八条第4项,出卖人办理房屋权属转移登记时,买受人提交的资料、费用已经不符合有关部门固定或已过期或需要补充的，买受人应在接到出卖人通知后10日内及时补签有关授权文件、提供所需文件资料、缴纳相关费用。否则，每逾期一日，买受人应按该商品房总价款的万分之五向出卖人支付违约金，买受人应于出卖人发出书面通知后10日内将违约金支付给出卖人，同时办理权属转移登记的期限相应顺延。上述《商品房买卖合同》和补充协议签订后，原告支付了所购的商品房的购房款329210元，并支付了商品房相关的办证费用12482元，其中包含预收契税9502元。2016年1月7日，被告将合同约定的商品房交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成违约，遂诉至本院，诉如所请。再查明，阳西县住房和城乡规划建设局于2018年11月8日向广东东方月亮湾有限公司颁发广东东方月亮湾滨海旅游度假区一期金兰湾住宅小区工程的竣工验收备案表。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实的意思表示，没有违反有关法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原、被告应按合同的约定行使权利和履行义务。鉴于房地产权属证书是商品房权属证明的唯一法定凭证，领取到房地产权属证书是原告最重要的合同目的之一，被告未按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，已构成违约，应承担违约责任。现房屋已竣工并经验收合格，原告请求被告履行办理房屋权属转移手续的义务，合法合理，本院予以支持。另外，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案商品房交付后的720日内为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。因被告是在2016年1月7日将房屋交付给原告，故其应在2017年12月27日前为原告办理完毕商品房权属转移登记手续。现被告逾期办理权属转移登记手续，其行为已构成违约，应按合同的约定支付相应的违约金。原告请求自逾期办证之日2017年12月28日起按合同约定的违约金计算标准即按房屋价款的日万分之一计算违约金，本院应予支持。至本案法庭辩论终结时(2018年12月6日)被告仍未为原告办理案涉房屋产权登记手续,又因本院无法确定在办证过程是否存在买受人原因或其他非出卖人原因致使房产权属证书延期办理的情形，故本院认为本案违约金应计至法庭辩论终结日止为宜。至于此后的违约金,原告可另行主张。据此,本案的逾期办证违约金应按房屋价款329210元为计算基数，按日万分之一从2017年12月28日计至2018年12月6日（343天），即329210元×0.01%×343天=11291.90元。如上所述，被告应按合同约定为原告办理涉案房屋的房地产权属转移登记手续，被告向原告收取代办证费（含契税），应在为原告办理商品房权属转移登记前为被告代缴契税，被告未按合同约定为原告代缴契税，已构成违约，应承担违约责任。现原告请求被告办理契税代缴手续，合法合理，本院予以支持。原告请求被告返还原告多缴办证费用6584.2元。鉴于涉案房屋尚没有办理房产证，尚未能确定办理房屋权属转移登记所需具体费用,且该办证等费用包括但不限于房屋契税在内的相关费用，原告可在相关费用明确后另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起六十日内履行为原告孔秀杏办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6栋1803号商品房权属转移登记手续的义务；二、限被告广东东方月亮湾有限公司于本判决生效后十五日内支付违约金11291.90元给原告孔秀杏；三、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决生效之日起六十日内为原告孔秀杏办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6栋1803号商品房契税代缴手续；四、驳回原告孔秀杏其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案件受理费142元,由原告负担59元，由被告广东东方月亮湾有限公司负担83元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一八年十二月二十六日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条【严格履行与诚实信用】当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条【违约金】当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。