湖南省株洲市天元区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘0211民初2642号 原告：李京，男，1986年2月19日出生，汉族，户籍地为湖南省茶陵县。 委托诉讼代理人：李振锋，湖南挚友律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，代为和解，领取法律文书等一切诉讼活动）。 被告：陈姣，女，1980年6月20日出生，汉族，住湖南省株洲市荷塘区。 委托诉讼代理人：廖卫锋，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限为特别授权（代为承认、放弃、变更诉讼请求，和解，提起反诉，上诉或申请撤诉，签收法律文书等诉讼权利）。 委托诉讼代理人：易涤香，株洲市法学会法律服务中心法律工作者。代理权限为一般代理。 第三人：株洲市中游房地产代理有限公司，住所地湖南省株洲市芦淞区。 法定代表人：黄权，该公司总经理。 委托诉讼代理人：言利娟，湖南莱茵律师事务所律师。代理权限为特别授权（代为提起诉讼，承认、放弃、变更诉讼请求，提出反诉和上诉，进行和解、调解，签收法律文书，收取案款等全部事项）。 原告李京诉被告陈姣、第三人株洲市中游房地产代理有限公司（以下简称“株洲中游公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，并依法由审判员彭鸿森适用简易程序于2018年10月29日、11月29日公开开庭审理。原告李京及委托诉讼代理人李振锋、被告陈姣及委托诉讼代理人廖卫锋、第三人株洲中游公司的委托诉讼代理人言利娟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李京诉称：2017年7月30日原、被告经第三人居间就位于株洲市天元区佳兆业路168号金域天下的房屋买卖签订《房屋买卖合同》，并于当天向被告交纳了2万元的房屋购买定金。合同约定应在2017年10月30日之前完成全部过户手续，后因被告房产证不能在2017年10月30日之前办理下来，双方协商推迟至2017年12月20日；后因银行利率上调，双方再次协商推迟至2018年1月5日之前完成银行面签。2018年1月2日原、被告双方在银行完成了面签程序，后因株洲市房价急速上涨，被告不配合原告去办理过房手续，且拒绝继续履行合同。故为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、判令解除原告、被告及第三人于2017年7月30日签订的《房屋买卖合同》；2、被告陈姣返还购房定金2万元；3、被告向原告支付违约金15.4万元；4、被告向原告支付办理房屋按揭所支付的评估费1000元；5、被告承担本案诉讼费用。 被告陈姣辩称：1、被告没有任何违约行为；2、原告所支付的定金由第三人托管，被告并没有直接收取，故被告不应向原告返还定金；3、被告没有收取评估费，不应承担评估费；4、原告不能证明其根据补充协议的约定在2018年1月5日前完成了银行面签工作，系违约，故被告根据双方签订的买卖合同第11条的约定，依法于2018年1月9日提出单方解除合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 第三人株洲中游公司陈述：1、原告陈述的事实基本属实。2、定金由被告收取，暂时拖管至第三方，第三人与被告之间只是构成了无偿的保管关系。3、涉案房屋按揭已完成，评估费用实际产生。4、第三人通知了被告办理面签手续，并且被告按照银行的要求向第三人及银行提交了身份证、离婚证、离婚协议的复印件，在2017年11月21日在长沙银行开具了收款账户。5、被告没有单方解除权，合同没有约定解除条件，也没有达到法定的解除条件，该合同并没有解除。6、本案系房屋买卖合同纠纷，合同的主体仅为本案的原、被告，对于原告要求解除三方的合同不合适。 经审理查明：2017年7月30日原告李京（乙方）、被告陈姣（甲方）经第三人株洲中游公司的居间服务签订了《房屋买卖合同》（编号为0001468），合同约定：乙方购买甲方所有的位于株洲市天元区佳兆业路168号金域天下二期6栋3001室房屋（该房屋尚未办理产权证）；房屋转让成交价为77万元；购房定金为2万元；银行商业贷款45万元，乙方同时委托第三人代办按揭手续，甲方签收定金后配合乙方办理完按揭申请手续，甲方须在过户前提供相关资料并签署银行有关文件；双方于2017年10月30日前去房产局办理过户手续，在办理递件时乙方应付清首期房款32万元给甲方，余款45万元由银行贷款在约定时间支付于甲方；第十一条、如买方未能履行本合同条款以至本合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收或买方按该房屋成效价格的20%赔偿给卖方，而卖方有权现将该房屋转让予任何人；如卖方在收取定金后不依合同条款将该房屋售予买方，则卖方必须返还买方双倍定金或卖方按该房屋成交价格的20%赔偿给买方。 原告李京在合同签订当日向被告陈姣支付了定金2万元，被告陈姣收取该定金2万元后交由第三人株洲中游公司托管。之后，因被告名下的涉案房屋直至2017年10月17日才办理产权证，经协商，原、被告、第三人于2017年10月27日签订《合同补充协议》，约定过户手续推迟至2017年12月20日。经第三人推荐，原告选择向长沙银行株洲芦淞支行办理案涉房屋贷款。被告于2017年11月21日在长沙银行天元支行设立了用于收取原告通过贷款方式支付的房款的账号，并向第三人提交了相关身份资料证件。原告因觉得当时的银行利率较高，遂与被告、第三人协商推迟时间。2017年12月7日原、被告、第三人再次签订《合同补充协议》，原、被告及第三人员工苏容在该补充协议上签字，协议约定：在2018年1月5日之前完成银行面签手续操作，否则记违约处理。此协议一式三份，买卖双方与中介方各执一份。 经第三人推荐，原告李京于2018年1月2日下午在长沙银行股份有限公司株洲芦淞支行就案涉房屋贷款完成了面签手续。2018年1月7日被告陈姣短信通知第三人株洲中游公司员工苏容，要终止合同。2018年1月8日，第三人员工苏容短信通知被告，原告已于1月2号在银行签字，并约被告签字。2018年1月9日被告陈姣通过向第三人员工苏容发短信通知与被告、第三人解除《房屋买卖合同》，短信主要内容是：“因你和中游房产没有按照约定时间办理相关手续和履约手续，现本人按照《合同法》规定以及合同约定解除与你和中游房产签订的《房屋买卖合同》”。被告陈姣现已将涉案房屋出售给案外人包景、罗桂英，并于2018年6月14日办理了过户手续。由此，原、被告产生纠纷，且多次协商未果，原告遂诉至法院。 上述事实，有原、被告、第三人身份信息资料，《房屋买卖合同》、《居间合同》、《合同补充协议》2份、收款数据3张、长沙银行株洲芦凇支行出具的情况说明及二手房按揭贷款操作规程、长沙银行个人综合业务确认回单、微信聊天记录、短信聊天记录、涉案房屋不动产权利及其他事项登记信息以及庭审笔录等证据证实，足以认定。 本院认为，本案的法律关系包括房屋买卖合同关系，以及居间服务合同关系，现原告选择了房屋买卖合同关系起诉，故本院仅对该法律关系予以处理；如果原告、被告与第三人对居间服务合同关系存在纠纷，可以另行提起诉讼。本案的争议焦点：1、被告是否违约？2、被告于2018年1月9日提出解除合同的要求是否合法？3、原告的诉讼请求有无事实与法律依据？具体分析如下： 原、被告双方的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方当事人应依合同约定履行。 一、根据原、被告的约定，2018年1月5日前应完成银行面签手续，否则记违约。1、第三人工作人员于2018年1月8日发送给被告的短信，原告李京、第三人的当庭陈述，以及长沙银行芦淞支行的情况说明均证明“原告李京已于2018年1月2日完成银行面签手续”，上述证据相互印证，本院予以采信，认定原告李京已于2018年1月5日前完成银行面签手续。2、被告辩称其未违约，因原告或第三人未通知其于2018年1月5日前办理银行面签手续。本院认为：被告既然同意了原告以贷款的方式支付部分付款，在银行办理面签手续就是原、被告的共同义务，而非原告的单方义务，被告有义务了解自己在二手房贷款事项中应尽的责任并及时履行；结合被告已向第三人提交了办理贷款审批的相关证件、资料，被告已在长沙银行天元支行设立了收取贷款的账号，以及被告方在第二次庭审中关于“过了1月5日之后没有人通知我们面签，陈姣于1月7日短信问第三人工作人员为什么没有通知我方办理面签手续”的陈述，本院认为能够认定被告已知道自己应去银行办理面签手续；原、被告双方约定“2018年1月5日前完成面签手续”，但没有约定原告或第三人有义务在2018年1月5日另行通知被告去办理面签手续，故被告不能以原告、第三人未通知其而免责。 二、被告在没有确认原告未于2018年1月5日完成面签手续，且自身没有完成面签手续的情况下，于2018年1月9日提出解除合同的要求，既不符合原、被告之间的合同约定，也不符合法定解除合同的条件，其单方解除合同不合法。 三、被告将案涉房屋出售给他人，致使涉案合同的目的不能实现，系根本违约，且符合《房屋买卖合同》第十一条的协商解除合同的条件，故原告要求解除合同原、被告之间《房屋买卖合同》的诉讼请求合法合理，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。原告要求被告返还定金2万元，以及按案涉合同第十一条约定即房屋成交价格77万元的20%（计15.4万元）支付违约金的诉讼请求，符合法律规定与合同约定，本院予以支持。因原告未证明其实际损失高于约定的赔偿金损失，故对其要求被告支付评估费损失1000元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下： 一、解除原告李京与被告陈姣于2017年7月30日签订的《房屋买卖合同》； 二、被告陈姣于判决生效后十日内向原告李京退还定金2万元； 三、被告陈姣于判决生效后十日内向原告李京赔偿违约金15.4万元； 四、驳回原告李京的其他诉讼请求。 本案案件受理费12840元，减半收取6420元，由原告李京承担70元，被告陈姣承担6350元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。 提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费，现金交纳的，直接向农行驻株洲市中级人民法院收费点交纳。汇款或转账的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，账号：50173********。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。 审判员  彭鸿森 二〇一八年十二月十日 书记员  刘 琼 本案适用的法条： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。