河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初7739号原告：南阳建业凯旋商业管理有限公司。法定代表人：何亚涛。注册地址：南阳市宛城区独山大道与孔明路交叉口东200米路北凯旋广场销售中心。委托诉讼代理人：薛松松，男，汉族，1984年9月11日出生，户籍所在地河南省南阳市宛城区。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：徐振海，金博大律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：孙玉兴，男，汉族，现年54岁，住浙江省海宁市。原告南阳建业凯旋商业管理有限公司与被告孙玉兴租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告南阳建业凯旋商业管理有限公司到庭参加了诉讼，被告孙玉兴经本院合法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，诉讼请求：一、依法判令本案被告偿还原告租金欠款共计89984元，物业费欠款共l2000元，违约金295842元(暂计算至2018年10月l2日)并按照约定标准：日租金三倍（即每天2250元）计算支付至全部清偿之日止；二、依法判令解除本案原被告双方签订的《南阳建业凯旋广场商铺租赁合同》；三、判令被告按租金标准750元／日支付自2018年10月12日起至实际归还房屋之日止的占有使用费；四、判令被告退还租赁商铺；五、依法判令本案原告为实现债权所需的费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年4月l8日和2017年11月2日，先后签订《南阳建业凯旋广场商铺租赁合同》和《补充协议》(以下简称合同和补充协议），合同约定被告承租原告位于南阳建业凯旋广场项目10号楼一层(1-01、1-27、1-26、1-25)号商铺以及20号楼一层(1-09、1-l0、1-ll)号商铺；合同第二条约定：“该商铺用途为：商业用房。甲方将该商铺交付于乙方用于商业经营，乙方确定的经营范围是服装零售，未经甲方书面同意不得擅自变更所经营的业态范围和店铺名称”。补充协议第二条约定：“租赁期限为2017年9月16日至2022年9月15日；租金按季度缴纳，支付日期为上季度最后一个月的20日前缴纳下一季度的租金”。合同第十二条约定：“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，收回该商铺使用权，对乙方交纳的租赁保证金则不予退还：l、不支付或者不按照约定日期支付该商铺租金或其他费用超过10日的，或在一个租赁年度内累计拖欠租金达20日的；3、欠缴各项费用达壹万元的；6、擅自改变商铺用途或商业业态的；8、利用该商铺从事违法活动的”。合同第十三条约定：“2、乙方如有本协议第十二条第三款约定的情形之一的，除甲方可以解除协议外，乙方还应按合同总价款的20％向甲方支付违约金。给甲方造成损失的，还应赔偿其损失。4、乙方未按本协议的约定时间向甲方交纳租金和其它应交纳费用的，每逾期一天按日租金的3倍标准向甲方支付违约金”。合同以及补充协议签订后，原告依约向被告交付了商铺，但是被告在履行合同的过程中多次严重违反合同约定，在经济以及品牌形象上给原告造成了重大损害，被告的具体违约行为如下：根据合同的约定，被告应当在2017年l2月15日、2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日支付各季度租金，截止至2018年l0月12日，被告应交纳租金89984元，但是被告自合同签订后，各期租金均没有按照约定的时间和数额支付租金，原告多次催缴并且在催缴无效的情况下，分别于2017年11月1日、2018年4月15日、2018年10月1日向被告发出解除合同通知书，要求被告撤离其承租的商铺。被告在每次收到解除通知后，即向原告书面保证不再拖欠租金，原告考虑到被告经营存在一定困难，为了支持被告的经营和发展，原告没有收回租赁的商铺。2018年9月16日至2018年12月15日期间的租金被告应2018年9月20日支付，但是被告仍不能按期支付。由于被告屡次违反保证和承诺，不能按时足额支付租金，截止10月12日起诉前累计拖欠逾期149天，严重违反合同的约定。合同约定被告位于10号楼一层01、25、26、27商铺的经营范围为服装零售。2018年8月20日，在未经原告同意的情况下，被告擅自在其店铺内增加货柜，用于销售红酒，并将其在店铺名称“德尚国际”的基础上另增加了“中粮进口葡萄酒”，被告的上述行为属于擅自改变商业经营业态的严重违约行为。2018年1月8日，被告位于20#l-11商铺“洛兹男装”因涉嫌销售假冒商品被南阳市公安局光武分局依法查封，被告的违法行为不仅严重违反了合同约定，还给原告的品牌形象造成了恶劣影响和严重损害。被告在经营期间随意拖欠租金、物业费，擅自调整经营业态范围，侵犯他人商标权，给原告造成了经济和品牌上的损害，不具备继续合作的基础和条件，原告为维护自身合法权益，依法向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。被告孙玉兴未到庭参加诉讼，也未提交答辩意见。原告为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：营业执照副本、法人代表身份证明、法人代表身份证复印件。第二组：关于本案原被告租赁法律关系成立。证据l：南阳建业凯旋广场商铺租赁合同两份。证据来源：由原告南阳建业凯旋商业管理有限公司、被告孙玉兴双方于2017年4月18日签订。证明目的：(1)证明原、被告之间成立租赁关系；(2)证明租赁商铺的位置、面积以及商铺的用途和被告经营的业态范围；(3)证明被告的行为符合合同中约定的解除合同事由；(4)证明合同中约定的承担违约责任的事由以及违约金的计算方式。证据内容：(1)租赁合同第十八条；(2)租赁合同第一条、第二条；(3)租赁合同第十二条第三款第l、3、6、8项；(4)租赁合同第十三条：第2、4项。证据2：补充协议两份。证据来源：原被告双方签订。证明目的：(1)证明原被告双方经协商一致，对被告店铺的名称进行了修改；(2)证明原被告双方经过协商一致，对商铺的租赁期限、租金标准、租金的缴纳时间以及物业费的缴纳标准和缴纳时间进行了相应调整。证据内容：(1)补充协议第一条；(2)补充协议第二至七条。证据3：原告提供的被告拖欠租金明细及违约金的计算清单。证据来源：由原告整理。证明目的：证明被告拖欠租金的时间、金额以及被告应承担的违约金数额及计算方式。第三组证据：被告拖欠租金、物业费的证据。证据4：商户缴费通知单八份。证据来源：由原告向被告发出。证明目的：(1)证明被告存在合同第十二条第三款第l、3项约定的解除合同事由；(2)证明被告拖欠的租金、物业费金额以及应缴纳的时间；(3)证明原告及时向被告发出催缴租金及物业费的通知。证据5：解除合同通知书三份。证据来源：由原告向被告发出。证明目的：证明被告存在合同第十二条第三款第1、3项约定的解除合同事由。证据内容：因被告拖欠租金及物业费，严重违反合同约定，原告于2017年11月1日、2018年4月15日向被告发出解除合同通知书，要求解除协议，收回商铺。证据6：保证书两份。证据来源：由被告向原告出具。证明目的：(1)证明被告存在合同第十二条第三款第l、3项约定的解除合同事由；(2)证明被告确认其拖欠原告租金及物业费；(3)证明被告向原告保证依据合同约定按时交纳租金及物业费。第四组证据：被告擅自变更经营业态范围和商铺名称的证据。证据7：关于奥康国际店铺的照片。证据来源：由原告于被告商铺实地拍摄。证明目的：证明原告存在合同第十二条第三款第6项约定的解除合同事由。证据内容：被告于2018年9月22日在未经原告同意的情况下，私自对奥康国际店铺进行撤柜，原告在告知被告品牌变更需要经过公司审批后，被告仍不听劝解，被告擅自变更经营业态范围的行为构成合同中关于解除合同事由的约定。证据8：关于德尚国际店铺的照片。证据来源：由原告于被告商铺实地拍摄。证明目的：证明原告存在合同第十二条第三款第6项约定的解除合同事由。证据内容：被告在未经原告同意的情况下，擅自在德尚国际的店铺内增加货柜用于销售红酒，并将店铺的名称由“德尚国际”改为“德尚国际中粮进口葡萄酒”。被告的行为构成合同中关于解除合同事由的约定。第五组证据：被告违法经营的证据。证据9：解除合同通知书一份。证据来源：由原告向被告发出。证明目的：证明被告存在合同第十二条第三款第8项约定的解除合同事由。证据内容：因被告的店铺“洛兹男装”涉嫌销售假冒商品被南阳市公安局光武分局依法查封，被告的违法经营行为严重违反合同约定，并给原告的品牌形象造成了巨大损失，原告于2018年1月29日向被告发出解除合同通知书，要求解除租赁合同，收回商铺。证据l0：停业警告函一份。证据来源：由原告向被告出具。证明目的：(1)证明被告存在合同第十二条第三款第8项约定的解除合同事由。证据内容：(1)因被告的违法经营行为被公安机关依法查封，原告于2018年1月9日向被告发出停业警告函。被告孙玉兴未向法庭提供证据。对原告提供的证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，本院对原告提交的证据予以确认。经过原告陈述、举证，本院确认以下案件基本事实：原、被告双方于2017年4月l8日和2017年11月2日，先后签订两份《南阳建业凯旋广场商铺租赁合同》和《补充协议》(以下简称合同和补充协议），合同约定被告承租原告位于南阳建业凯旋广场项目10号楼一层(1-01、1-27、1-26、1-25)号商铺以及20号楼一层(1-09、1-l0、1-ll)号商铺；合同第二条约定：该商铺用途为商业用房。甲方将该商铺交付于乙方用于商业经营，乙方确定的经营范围是服装零售，未经甲方书面同意不得擅自变更所经营的业态范围和店铺名称。补充协议第二条约定：10号楼一层（1-01、1-27、1-26、1-25）的租赁期限为2017年9月16日至2022年9月15日；20号楼一层（1-09、1-10、1-11）的租赁期限为2017年9月16日至2020年9月15日。租金按季度缴纳，支付日期为上季度最后一个月的20日前缴纳下一季度的租金。合同第十二条约定：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除协议，收回该商铺使用权，对乙方交纳的租赁保证金则不予退还：l、不支付或者不按照约定日期支付该商铺租金或其他费用超过10日的，或在一个租赁年度内累计拖欠租金达20日的；3、欠缴各项费用达壹万元的；6、擅自改变商铺用途或商业业态的；8、利用该商铺从事违法活动的。合同第十三条约定：2、乙方如有本协议第十二条第三款约定的情形之一的，除甲方可以解除协议外，乙方还应按合同总价款的20％向甲方支付违约金。给甲方造成损失的，还应赔偿其损失。4、乙方未按本协议的约定时间向甲方交纳租金和其它应交纳费用的，每逾期一天按日租金的3倍标准向甲方支付违约金。合同以及补充协议签订后，原告依约向被告交付了商铺，履行了出租人的合同义务。根据合同的约定，被告应当在2017年l2月15日、2018年3月15日、2018年6月15日、2018年9月15日支付各季度租金，截止至2018年l0月12日，被告应交纳租金89984元，但是被告自合同签订后，各期租金均没有按照约定的时间和数额支付租金，原告多次催缴并且在催缴无效的情况下，分别于2017年11月1日、2018年4月15日、2018年10月1日向被告发出解除合同通知书，要求被告撤离其承租的商铺。被告在收到解除通知后，即向原告书面保证不再拖欠租金，原告没有收回租赁的商铺。2018年9月16日至2018年12月15日期间的租金被告应于2018年9月20日支付，但是被告仍不能按期支付。截止10月12日起诉前累计拖欠逾期149天，严重违反合同的约定。合同约定被告位于10号楼一层01、25、26、27商铺的经营范围为服装零售。2018年8月20日，在未经原告同意的情况下，被告擅自在其店铺内增加货柜，用于销售红酒，并将其在店铺名称“德尚国际”的基础上另增加了“中粮进口葡萄酒”，被告的上述行为属于擅自改变商业经营业态的违约行为。2018年1月8日，被告位于20#l-11商铺“洛兹男装”因涉嫌销售假冒商品被南阳市公安局光武分局依法查封，被告的违法行为不仅严重违反了合同约定。本院认为，一、原被告之间签订的商铺租赁合同和补充协议系双方当事人真实意思表示，除违约金约定过高外，其他约定不违背法律规定，为有效合同。根据合同法的规定，原被告双方应当按照诚实信用原则，及时全面履行义务，被告未按约定支付租金、物业费，未经原告同意擅自改变经营业态，属违约行为，应承担违约责任。原告要求被告支付租金、物业服务费的诉讼请求，有事实和法律依据，应予以支持。截止2018年10月12日（原告请求截止时间），被告共拖欠原告租金89984元，物业服务费12000元，应限期支付。二、租赁合同第十二条第（三）的约定，不支付租金或者不按照约定日期支付租金、其他费用超过10日的，或在一个租赁年度内拖欠租金达20日的，欠缴各项费用达1万元的，擅自改变商业用途或商业态的，违法经营的，原告有权解除合同。根据《合同法》第九十四条规定，被告在经营期间存在拖欠租金、物业费，擅自调整经营业态范围等违约行为，造成合同目的不能实现，原告请求解除合同，返还租赁物的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。三、关于违约金。合同约定被告违约，既要按照日租金的三倍支付违约金，又要按照合同价款总额的20%支付违约金，该约定明显过高，有失公平。根据《合同法》第一百一十四条的规定，综合考虑合同总的期限、已履行的期限、迟延支付租金时间的长短、所造成的实际损失以及原告解除合同的请求等因素，违约金调整为两份合同第一年度价款总额的15%为宜。据此，两份合同第一年度的总价款为359940元，被告应支付违约金53991元。四、原告请求自2018年10月12日起按照日750元标准支付租金至实际返还商铺之日止占有使用费，有合同依据和法律依据，予以支持。综上所述，原告关于解除合同、支付租金、支付违约金、返还占有使用费的诉讼请求，理由正当，与法有据，予以支持。被告无正当理由未到庭，应承担对其不利的诉讼后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十七条之规定，判决如下：一、解除原被告双方签订的《南阳建业凯旋广场商铺租赁合同》及《补充协议》。二、限本判决生效后十日内，被告孙玉兴支付原告南阳建业凯旋商业管理有限公司租金89984元，物业服务费12000元、违约金53991元。三、自2018年10月12日起，按照日750元标准支付租金至返还商铺之日止的占有使用费。四、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费7627元，减半收取3813.5元，原告负担1813.5元，被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  韩中才二〇一八年十二月二十六日书记员  王冬丽