重庆市万州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0101民初15953号 原告(反诉被告):张云，男，汉族，1980年7月14出生，住重庆市万州区。 委托诉讼代理人：彭涛，重庆蛟毕律师事务所律师，特别授权。 被告（反诉原告）：重庆市华粹地产有限公司，住所地重庆市万州区江南新区管委会大楼**，统一社会信用代码91500101671042383H。 法定代表人：郑骁戎，董事长。 委托诉讼代理人：魏红兵，重庆荣东律师事务所律师，一般授权。 原告（反诉被告）张云与被告（反诉原告）重庆市华粹地产有限公司（以下简称华粹公司）暨华粹公司反诉张云商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，由审判员刘彦独任审判，于2018年11月26日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）张云的委托诉讼代理人彭涛、被告（反诉原告）华粹公司的委托诉讼代理人魏红兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张云向本院提出诉讼请求：判令被告立即支付原告逾期办理产权登记违约金4141.31元。 事实和理由：2015年4月17日，原、被告签订商品房买卖合同,约定原告购买被告开发建设的房屋，房屋总价款321032元，原告按约定支付房款后，于2016年6月20日接房。合同约定被告应在原告接房之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交相关资料，并取得登记受理单。被告直到2016年12月26日才取得登记受理单，被告的行为违约，应向原告支付违约金。为维护自己的合法权益，依法起诉，请求判决支付原告的诉讼请求。 被告华粹公司辩称，因本案等138件案件合并审理，针对原告等人的起诉，一并进行答辩。原、被告签订商品房买卖合同是事实，刘运德等8人交房时间不准确，应由双方以证据确定，其余购房人的交房时间以原告举示的物管费收据载明的时间为准。原告诉状所列取得登记受理单的时间不准确，所称的受理单时间是产权登记的时间，应以被告提交申请及资料的时间为准。原告主张的逾期办证违约的理由不充分，不是被告不积极为原告申请办理产权登记，而是有几方面的客观情况：一是案涉楼栋在2015年底完成竣工验收后，按常规流程准备资料时，项目门牌地址发生了改变，一直未确认，而门牌地址确认是进行产权登记的前提，但直到至2016年3月21日公安机关才确定楼栋房屋的门牌地址及编号，改变过程中的时间应在办证时间里扣除；二是在2016年6月万州区不动产登记系统网络升级，从6月21日开始房地产登记部门对栋证批量办理暂停受理，至10月中下旬才恢复受理，这段时间是导致迟延办证的客观事实，是办证机关不可克服的，不应计入迟延办证的期限之内。登记部门的办理速度缓慢，仅办理初始产权登记证就用了一个月的时间。在办了初始产权登记证后的第二天开始，被告就将一部分人的产权登记材料交到了房地产权登记部门，在合理期间内提交了办证申请及资料。扣除约定办证期限60天，扣除门牌地址确认的影响，扣除登记部门系统网络升级的影响后，还有一部分购房人没有在合理的期间内提交申请、资料及缴纳契税，被告对这部分业主不存在违约，只有少一部分是合理的逾期。30、31、33幢楼有大部分业主见房屋竣工了，以孩子上学等原因要求提前接房，是业主自己的意愿。大多数业主购房是用于居住，有部分业主是按揭贷款购房，逾期办理产权登记并没有给业主造成什么影响，已接房居住也没有对其造成损失。被告本身的违约原因并不多，主观过错小，多数是客观原因造成的，依照相关法律规定，请求调低约定违约金。 反诉原告华粹公司向本院提出反诉讼请求：1.判令反诉被告立即支付逾期接房违约金3210元；2.由被告承担反诉费。 事实和理由：2015年4月17日，反诉原、被告签订商品房买卖合同,约定反诉被告购买反诉原告开发建设的江南新区凤凰路169号（现万州区翠屏大道1076号）南山绿庭31－2005室商品房。根据合同第八条约定，反诉被告应于2016年1月10日接房，并与反诉原告办理交接房手续，但反诉被告直到2016年6月20日才与反诉原告办理交接房事宜，已构成违约，应向反诉原告支付违约金。故提出反诉，请求依法判决。 反诉被告张云辩称，反诉被告与华粹公司签订的合同中约定了交房时间，只要在规定的时间内接房就应当视为没有违约，不应当承担逾期接房的违约责任。合同中双方约定的交付时间是在2016年7月31日之前，实际上是一个未知数，房屋何时到达交付条件购房人是不知情的，购房人并未收到华粹公司的接房通知；即使开发商通知了购房人接房，交房通知书的接房时间是反诉原告提出对合同的补充和变更，反诉被告作为合同的相对方必须接受并认可才有约束力；但反诉被告对此并不认可，其通知的接房时间对购房人不产生约束力，华粹公司无权要求反诉被告承担逾期接房的违约责任。如果法院认定反诉被告违约，其约定违约金过高，要求调减违约金。请求驳回反诉原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了交换及质证，对双方无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。 对双方有争议的事实和证据，分析认定如下： 一、公安机关出具的《情况说明》 2018年11月20日，重庆市万州区公安局陈家坝派出所出具《情况说明》，载明“华粹公司于2016年1月向我所提出开具“华粹.南山绿庭”商品房门牌地址证明的申请，要求对29号、30号、31号、32号、33号楼进行门牌地址确认并出具证明书。由于上述楼栋在办理预售许可证时的地址为万州区凤凰路169号，后因小区道路归属行政调整，该几栋楼使用万州区翠屏大道名称并重新编制门牌地址。2016年3月，我所完成上述楼栋的门牌地址编制，确认新地址为万州区翠屏大道1076号，并于2016年3月21日出具门牌地址证明。”该证据为被告提供，经质证，原告对证据的真实性无异议，但对关联性提出异议。经审查，公安机关的证明客观真实，具有证明力，本院予以采纳。 二、不动产登记机构出具的《情况说明》 2018年11月21日，重庆市万州区房屋管理中心出具《情况说明》，载明“根据重庆市国土局统一安排，万州区不动产登记系统应于2016年6月底完成与全国不动产登记系统的并网上线工作。为此，决定：万州区不动产登记窗口于2016年6月20日暂停接受辖区内房地产开发企业的栋证和批量件登记申请，以保障新老系统的清理与对接。新旧系统切换的实际完成时间为2016年7月11日，因工作人员熟练程度、新旧系统数据转换质量、技术故障等原因，导致系统前期运行不畅，直至2016年10月中下旬，不动产登记系统才基本稳定和正常运行，并恢复受理房地产开发企业的批量件不动产登记申请。”经质证，原告对证据的真实性无异议，但对关联性提出异议。经审查，万州区不动产登记窗口应于2016年6月底完成与全国不动产登记系统的并网上线工作是事实，但已于2016年7月11日完成并运行。从实际情况看，本次合并诉讼案中部分商品房的登记是在7月11日后已开始陆续办受理，故，对该《情况说明》中关于证明中“2016年10月中下旬，不动产登记系统才基本稳定和正常运行，并恢复受理房地产开发企业的批量件不动产登记申请”，与事实上已经在受理的客观情况不符，本院不予采纳。 三、关于登记受理单的时间确认问题。 原告提供的由重庆市万州区房地产管理局出具的《不动产登记受理单》，开发商在网上申请办理登记时的业务编码中，登记系统生成了日期，同时，登记受理单又标明有受理日期，两个日期不一致，受理日期延后。经质证，原、被告双方对取得登记受理单日期各执己见，原告认为应以受理单载明的受理日期为取得登记受理单日期；被告认为应以业务编码中的日期为取得登记受理单日期。经审查，万州区房地产管理局出具的不动产登记受理单中的业务编码，是被告作为开发商在网上为各购房业主申请办理产权登记时由登记系统自动生成的，业务编码中的日期是申请人申请的日期。根据《不动产登记暂行条例》第十七条规定“不动产登记机构收到不动产申请登记材料，应当分别按下列情况办理：（一）属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正材料的，应当受理并书面告知申请人；（二）申请材料可以当场更正错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；（三）申请材料不齐全或者不符合法定形式，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需补正的全部内容；…不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。”本案中，双方当事人均提供了不动产登记受理单，但被告未举证证明其向不动产登记机构递交申请材料并符合法定形式的时间，应承担举证不充分的法律后果，登记系统自动生成的业务编码中包含的日期是申请日期，不是取得不动产登记受理单的日期，对被告的质证意见不予采纳；对原告的质证意见予以采纳，确认登记受理单载明的受理日期为取得登记受理单日期。 根据审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告华粹公司在重庆市万州区江南新区开发建设“华粹.南山绿庭”商品房工程，其29－33号楼符合万州区建设工程规划，于2015年12月26日取得建设工程规划核实确认书。2013年4月27日、8月14日、11月6日、2014年2月27日、7月2日分别取得29号、32号、30号、33号、31号楼的商品房预售（预租）许可证。2016年1月4日，取得上述5栋楼的建设工程竣工验收备案登记证。2016年5月19日，取得上述5栋楼的初始产权登记证。 2015年4月17日，原告张云（乙方）与被告华粹公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，主要约定：“乙方购买甲方开发建设的重庆市万州区住宅商品房一套，建筑面积75.45平方米，单价4254.90元/平方米，总价款321032元。付款方式及期限：首付101032元，余款申请按揭贷款支付。房屋移交：甲方应于2016年7月31日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。交房手续的办理：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房，自书面交房通知确定的交付使用之日视为交付，该房屋的毁损、灭失风险及物业费用由乙方承担。（2）如乙方超过60天未办理接房手续，甲方按照每天30元累计收取延迟接房违约金；如乙方超过180天未办理接房手续，甲方可单方解除合同，乙方同意甲方单方撤销合同备案，并向甲方支付总房款1％的违约金后，甲方退还乙方所交房款并且乙方无条件配合甲方办理退房手续。（3）如乙方延迟接房，双方协商同意合同继续履行的，物管费从整栋楼约定交房时间计算。办理房屋产权登记约定：1.现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.预售商品房的，在本商品房实际交付之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。3.甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记，乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。4.如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，双方同意按下列方式处理：（1）逾期在30日（含）内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方退还乙方全部购房款及利息（按同期银行贷款利率计算）；乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金。5.如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任”等内容。合同签订后，原告已支付购房款321032元。被告提供邮政包裹投递单，载明2016年1月9日向原告邮寄接房通知书，通知原告接房，但未提供接房通知书副本。经质证，原告否认收到，被告未提供原告收到邮件的证据。2016年6月20日，原、被告交接商品房。 2016年10月15日，被告向不动产登记机构申请办理不动产权登记，不动产权登记机构于2016年12月20日受理，被告取得产权登记受理单，原告购买的商品房于2016年12月26日办理房地产权证，被告已将房地产权证交付原告。 本案争议的焦点：一、本诉争议的焦点是被告逾期取得不动产权登记受理单的违约责任及约定违约金标准调整问题；二、反诉争议的焦点是反诉被告是否构成延迟接房，以及应否承担违约责任及约定违约金标准调整问题。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下： 一、本诉的逾期办证及违约问题 本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定全面履行自己的义务。原告已按合同约定付清购房款，被告在2016年6月20日将商品房交付原告。双方约定于2016年7月31日前交接商品房，在此之前原告提出接房，被告同意交房，双方本次对商品房的交接不违反约定，本院予以确认。双方约定商品房实际交付之日起60日内，向房屋所在地土地房屋登记机构递交申请并提供相关资料，并取得不动产权登记受理单，被告应当按照合同约定为原告所购商品房办理产权登记，在2016年8月19日前取得不动产权登记受理单；事实上被告于2016年10月15日才向房屋所在地土地房屋登记机构网上申请办证，后向登记机构递交相关资料，不动产权登记机构于2016年12月20日受理，被告取得不动产权登记受理单。被告未在约定期间内取得不动产权登记受理单已构成违约，原告请求被告承担违约责任，符合合同约定，本院予以支持；被告认可逾期办证，但又抗辩是合理的逾期，对其抗辩理由本院不予采纳。 二、本诉的约定违约金标准调整问题 本院认为，双方约定“逾期超过30日后，合同继续履行时，自约定取得登记受理单之日起，至取得的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款万分之一的违约金”，原告请求被告按约定支付逾期交房违约金，被告以约定违约金过高为由请求调低。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条对合同违约金的调整原则，原告所购房屋为住宅，未举证证明逾期办理产权登记的具体损失，考虑合同的履行情况、产权登记机构登记系统并网升级的客观事实、被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则衡量，被告请求调减约定违约金计算标准本院予以采纳，酌情调减为按原告已付购房款日万分之零点三，被告应从2016年8月20日起至2016年12月20日止支付逾期办理产权登记违约金。 三、反诉中的延迟接房及违约责任问题 本院认为，双方约定2016年7月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付使用，该日期是双方履行交接房义务的最后届满期间，原告在2016年6月20日接房并不违反合同约定；即使反诉原告书面通知其提前接房，反诉被告在约定履行期间届满前仍然有权根据自己履行合同的情况自由选择是否接房，未按反诉原告在履行期间届满前通知的时间接房不构成延迟接房，反诉原告要求反诉被告承担逾期接房违约责任的理由不符合约定，本院不予支持；反诉被告抗辩理由成立，本院予以采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、由被告重庆市华粹地产有限公司于本判决生效后十日内支付原告张云逾期办理房地产权证的违约金（以原告已付购房款321032元为基数，从2016年8月20日起至2016年12月20日止，按日以万分之零点三计算）； 二、驳回原告张云在本案中的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告重庆市华粹地产有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告重庆市华粹地产有限有限公司承担。反诉案件受理费25元，由被告重庆市华粹地产有限有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。 审 判 员  刘 彦 二〇一八年十二月十八日 法官助理  牟登春 书 记 员  向 琪