广东省广州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤01执监5号申诉人（被执行人）：增城市正大房地产有限公司，住所地：广州市增城区荔城街园圃路**。法定代表人：刘永福,经理。委托诉讼代理人：刘永福，男，1969年11月18日出生，汉族，住广州市增城区。申请执行人：广东鸿粤汽车销售集团有限公司（原广东鸿粤汽车销售有限公司），，住所地：广州市白云区白云大道**法定代表人：唐春明。委托诉讼代理人：卢梓煌，广东金领律师事务所律师。申诉人增城市正大房地产有限公司（以下简称正大公司）不服本院作出的（2003）穗中法执裁字第1375号民事裁定，向本院申诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。本院查明：申请执行人广东鸿粤汽车销售集团有限公司（以下简称鸿粤公司）申请执行被执行人正大公司借款合同纠纷一案的执行依据为本院作出的(2002)穗中法民三初字第328号民事判决。该判决：被告增城市正大房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东鸿粤汽车销售有限公司清还借款本金800万元及利息（即从2001年1月5日起至本判决确定还款之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息）。案件受理费53262元、财产保全费44270元，由被告增城市正大房地产有限公司负担。由于正大公司未履行上述生效判决所确定的义务，鸿粤公司依据上述判决书向本院申请执行，本院于2003年9月27日立案受理，执行案号为（2003）穗中法执字第1375号（以下简称1375号执行案）本院于2002年7月19日查封正大公司位于增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭、面积61440平方米的土地使用权[增国土建用字(2000)第193号]。本院立案执行后，对上述土地使用权进行评估拍卖处理，所得用于清偿正大公司对申请人所负债务。2003年10月21日本院经摇珠委托广东联信评估有限公司（以下简称联信公司）对涉案土地使用权进行评估，联信公司于2003年11月20日出具评估报告〈联信（评）字（2003）第B112号〉，增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭、面积61440平方米的土地使用权[增国土建用字(2000)第193号]评估价值为人民币2060万元，约平均335元/平方米。上述评估报告于2003年12月12日送达正大公司。2004年2月18日，本院经摇珠委托安华白云拍卖行有限公司依法进行了公开拍卖，第一次拍卖保留底价2060万元，有效期为2004年3月8日至2004年5月7日止。但第一次拍卖流拍。2004年5月27日，本院给安华白云拍卖行有限公司发出《降价拍卖通知》，将拍卖底价下调20%，以人民币1648万元为起拍价再行拍卖，但仍然流拍。2004年7月26日，本院再次向安华白云拍卖行有限公司发出《降价拍卖通知》，对于涉案土地，按照荷兰式拍卖法拍卖，从1500万元起拍，保留底价1350万元。安华白云拍卖行有限公司在拍卖公告标明参考价1350万元，保证金135万元。该标的最终于2004年9月13日由广州增城纵横创展实业有限公司以1350万元竞得。2004年11月11日，本院作出（2003）穗中法执裁字第1375号民事裁定，同年11月15日作出（2003）穗中法执裁字第1375号协助执行通知，将增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭、面积61440平方米的土地使用权[增国土建用字(2000)第193号]过户给买方广州增城纵横创展实业有限公司。上述拍卖所得的1350万元，其中支付本案申请执行人鸿粤公司本息共10110832元，支付另案申请人江永伦1366681元[（2003）穗中法执字第710号案，被执行人同为正大公司，由增城法院移送]，支付评估、拍卖、执行等费用共计1357019.69元，尚余665467.31元，拟用于正大公司其他执行案件清偿债务，当时正大公司作为被执行人另有7件案在本院立案执行[(2004)穗中法执字第118至124号案，总标的7600余万元，已指定增城法院执行]。另查明，关于联信公司评估资质：《房地产价格评估机构资格证书》：贰级。正大公司提供的2000年11月17日广东国汇地产顾问公司出具的对涉案土地增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭、面积61440平方米的土地使用权[增国土建用字(2000)第193号]所做的评估报告评估价59166720元，土地单价963元/平方米，是正大公司单方委托广东国汇地产顾问公司为其抵押贷款的目的按照商住用途的土地使用权价格评估的。广东国汇地产顾问公司在广东省国土厅审核的资质等级为B级，在广东省建设委员会审核的资格等级为叁级。2017年12月26日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城区国土规划局关于土地基准地价的复函》答复正大公司：根据贵公司提供的《建设用地批准书》（增国土建用字(2000)第193号）复印件，查得增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭（土名）的土地所在区域2003年至2004年11月各用途的土地等级及基准地价情况如附件所示，其中商业及住宅用途基准地价为楼面地价；工业用途基准地价为地面地价；单位均为元／平方米。其中涉案地块商业用地基准地价为：533-551元；住宅用地基准地价：368-372元。再查，本院经向安华白云拍卖行有限公司了解得知，根据拍卖法的规定，该公司拍卖资料最长保留五年，故2004年的有关保证金收据等相关案件资料早已销毁，无法提供。正大公司不服本院作出的（2003）穗中法执裁字第1375号民事裁定，向本院申诉称：l.拍卖未依法公告，程序违法；2.竞买人没有依照拍卖公告规定缴纳保证金，程序违法；3.执行拍卖未按照规定遵守保密规则、存在恶意串通行为，程序违法；4.拍卖未依法进行，拍卖行没有拍卖土地的权利，根据广东省政府79号文的拍卖规定，拍卖土地使用权转让，必须在土地交易中心机构公开进行。按照拍卖土地的规定，不足3人不能拍卖，国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（第11号）第十六条就规定了低于三个人不能拍卖，程序违法；5.未依法进行评估；6.本案不仅是冤假错案、错误判决，而且违法执行。故请求依法撤销(2003)穗中法执字第1375号民事裁定书，将被执行的标的物即增城市荔城镇金星村金竹岗霞高岭的面积为61440平方米的土地执行回转给申诉人增城市正大房地产有限公司。本院认为，对执行监督案的审查原则为主要针对申诉人申诉理由，同时兼顾对全案的审查。申诉人正大公司主要是针对本院委托评估拍卖的流程以及相关机构的资质提出异议。对此，经审查，本院在确定评估机构以及拍卖机构时，均是根据已经登记在法院评估以及拍卖机构名册中具有相应评估资质以及拍卖资质的机构，由法院专门负责该项工作的相关人员及监督人员以采取随机摇珠的形式确定相关的评估以及拍卖机构，并非由执行实施部门或者执行实施法官指定确定评估机构或拍卖机构。因此，执行实施法官不再对经摇珠确定的评估机构或拍卖机构的资质予以审查，除非当事人提交确切的证据证实该评估机构或拍卖机构不具有相应资质，评估机构、拍卖机构存在严重违反评估及拍卖程序，损害被执行人权益的情形。根据本院查明的相关情况，本院在本案确定评估机构以及拍卖机构时，并不存在上述情况。另外，经查，申诉人正大公司提供给本院的作为评估依据的广东国汇地产顾问公司出具的评估报告，是受申诉人单方委托，出于为其抵押贷款的商业用途而做出的评估报告，申诉人在其所有的不同不动产项目的评估中均是委托该同一家评估公司评估。因此，广东国汇地产顾问公司出具的评估报告的证明力不足。此外，广东国汇地产顾问公司在广东省国土厅审核的资质等级为B级，在广东省建设委员会审核的资格等级为叁级，低于本院通过摇珠形式随机产生的评估机构联信公司贰级的资质等级。因此，本院对由摇珠部门选定的评估机构以及拍卖机构的资质予以认可。此外，对于申诉人正大公司提出的土地价格过低的问题，本院认为，正大公司提供的广东国汇地产顾问公司出具的对涉案土地增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭、面积61440平方米的土地使用权[增国土建用字(2000)第193号]所做的评估报告评估价59166720元，土地单价963元/平方米，是正大公司单方委托广东国汇地产顾问公司为其抵押贷款的目的按照商住用途的土地使用权价格评估的。而联信公司出具《估价结果报告》，评估价值为人民币2060万元，均价约335元/平方米。根据2017年12月26日，广州市增城区国土资源和规划局出具《增城区国土规划局关于土地基准地价的复函》答复正大公司：根据贵公司提供的《建设用地批准书》（增国土建用字(2000)第193号）复印件，查得增城市荔城镇金星村金竹岗霞岭高岭（土名）的土地所在区域2003年至2004年11月各用途的土地等级及基准地价情况如附件所示，其中商业及住宅用途基准地价为楼面地价；工业用途基准地价为地面地价；单位均为元／平方米。其中涉案地块商业用地基准地价为：533-551元，住宅用地基准地价：368-372元。根据上述材料可以看出申诉人正大公司提供的评估报告的评估价的单价，超过上述复函商业用地基准价的1.8倍以上，超过住宅用地基准价的2.6倍以上。本院委托的评估价略低于复函住宅的基准价，相当于商业用地的基准价的6成多。两相比较，本院委托的评估机构的评估报告的单价与广州市增城区国土资源和规划局出具的复函的基准价更接近，比较客观。故本院对由本院委托的评估机构作出的评估报告予以认同。对申诉人正大公司以其提交的评估报告作为认定本院委托的评估机构的评估价格过低的主张，不予采纳。对于竞拍人预交保证金的问题。本院经向安华白云拍卖行有限公司了解得知，根据拍卖法的规定，该公司拍卖资料最长保留五年，故2004年的有关保证金收据等相关资料早已销毁，无法提供。由于缴交保证金是竞拍人向拍卖行履行的义务，现该资料拍卖行已销毁，因此，根据谁主张谁举证的原则，申诉人正大公司既然提出该主张，依法应当提交证据予以佐证。由于申诉人并未提交证据佐证竞拍人未预交保证金，故本院对其主张不予采信。评估报告的评估价只是作为法院拍卖标的物起拍价的参考依据，并非拍卖的成交价，而对拍卖物价格起决定因素的是由市场需求决定的。由于涉案土地第一次拍卖流拍，降价20%以1680万元为起拍价再次流拍，之后以1500万元为起拍价，以荷兰式拍卖法拍卖，拍卖底价为1350万元。该底价被拍卖机构在拍卖公告上以参考价标明虽有不妥之处，但标明拍卖底价是拍卖公司的瑕疵，并非本院执行的问题。广州增城纵横创展实业有限公司以1350万元竞得，该竞拍价并未低于拍卖底价。符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十六条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人不申请以该次拍卖所定的保留价抵债的，应当在六十日内再行拍卖”。上述规定表明司法拍卖不同于商业拍卖，并未限定竞拍人的数量，只是规定竞买人的最高应价应达到保留底价。本案竞买人的最高应价达到拍卖的底价，故拍卖成交并不违反上述法律规定，拍卖有效。故本院对该拍卖成交予以确认。本院以公告形式告知正大公司评估结果，要求在公告之日起7天内提出异议，以及以公告形式通知正大公司拍卖时间。申诉人认为公告时间为7天不当。对此，本院认为，根据《中华人民共和国拍卖法》第四十五条规定：“拍卖人应当于拍卖日七日前发布拍卖公告。”第四十七条：“拍卖公告应当通过报纸或者其他新闻媒介发布。”以及《广东省高级人民法院关于委托评估、拍卖工作的若干规定》第二十六条第二款规定：“被执行人下落不明的，法院应以公告通知的形式送达评估报告。自公告发布之日起满7日的视为已经送达。”因此，本院的上述做法并无不当，申诉人的该申诉理由，本院不予采纳。对于申诉人认为本执行案的依据是冤假错案、错误判决的主张。本院认为申诉人对生效判决提出的质疑，不属于执行监督案件审查的范围，申诉人应当通过其他法律途径予以解决，本案不予审查。综上所述，本案在评估、拍卖流程中，并无不当之处。申诉人的申诉请求不成立，本院不予采纳。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项，《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条之规定，裁定如下：驳回申诉人增城市正大房地产有限公司的申诉请求。审判长 张 华审判员 胡伟东审判员 李小明二〇一八年十二月二十九日书记员 赖泽钊陈燕霞