河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1726民初3076号原告：河南涵阳置业有限公司，地址：泌阳县花园街道办事处文化路中段路南。法定代表人：李博，任该公司总经理。委托诉讼代理人：赵保群，河南广义律师事务所律师。被告：泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园西组，地址：泌阳县花园街道办事处文化路中段路南。代表人：李冬友，任该组组长。村民代表：刘广荣，男，1951年3月18日出生，汉族，住泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园**。委托诉讼代理人：钱蕊，胡国锋，河南豫宛律师事务所律师。第三人：张炳旭，男，汉族，1978年5月1日出生，住河南省唐河县。第三人：张炳顺，男，汉族，1966年7月15日出生，住河南省泌阳县。第三人：杨玲，女，汉族，1964年8月15日出生，住河南省泌阳县。第三人：翟运来，男，汉族，1960年12月23日出生，住河南省泌阳县。第三人：张松久，男，汉族，1954年7月1日出生，住河南省泌阳县。第三人：闪奇，男，回族，1961年8月10日出生，住郑州市。第三人：王春阳，男，汉族，1979年3月5日出生，住河南省泌阳县。第三人：李君，女，汉族，1972年8月15日出生，住河南省泌阳县。第三人：李洁，女，汉族，1972年6月15日出生，住河南省泌阳县。第三人：王新坤，男，汉族，1968年1月11日出生，住河南省泌阳县。第三人：刘富兰，女，汉族，1949年10月3日出生，住河南省泌阳县。第三人：王士德，男，汉族，1965年2月16日出生，住河南省泌阳县。以上十二名第三人的委托诉讼代理人：张医，河南广义律师事务所律师。原告河南涵阳置业有限公司（以下简称涵阳公司）诉被告泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园西组（以下简称花园西组）、第三人张炳旭、张炳顺、杨玲、张松久、闪奇、李君、李浩、王新坤、刘富兰、王士德、翟运来、王春阳确认合同效力纠纷一案，本院于2018年1月12日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2018年2月1日做出了（2018）豫1726民初443号民事判决书，判决驳回了原告河南涵阳置业有限公司的诉讼请求。原告河南涵阳置业有限公司不服该判决上诉至驻马店市中级人民法院，驻马店市中级人民法院审理后作出（2018）豫17民终1786号民事裁定书，裁定撤销（2018）豫1726民初443号民事判决书，发回本院重审。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告河南涵阳置业有限公司委托诉讼代理人赵保群，被告泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园西组村民代表刘广荣，委托诉讼代理人钱蕊、胡国锋，第三人的委托诉讼代理人张医到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告涵阳公司诉称，2013年7月6日，原、被告双方签订了“联合开发协议”，约定被告提供土地15亩（10000.05平方米），原告出资开发建设，按照1：1的比例给被告分配房屋，余下收益全部归原告。协议签订后，泌阳县人民政府对该土地依法征收并挂牌出让，原告取得了该出让土地的使用权，依照协议，被告应分得10020.05平方米的房屋。但在原告施工建设中，却出现了第三人张炳旭等多人主张合作开发的土地中有部分他们的土地使用权，同时，这些人采取各种方法竭力阻挠原告施工建设，在他们要挟迫使下，原告又与张炳旭等人分别签订了补偿协议，后原告依法向泌阳县人民法院起诉，请求撤销补偿协议，泌阳县人民法院审理后认为第三人张炳旭等人“基于合同关系对该土地享有占有权”，判决驳回了原告的诉讼请求。此时，原告才知晓被告对提供给原告合作开发的10020.05平方米的土地中，计有3119.425平方米的土地没有处分权，给原告造成了巨大的经济损失，侵犯了原告的合法权益。为此，依法提起诉讼，请求依法确认按照“联合开发协议”应分配给被告的10020.05平方米房屋面积中的3119.425平方米的部分无效，依法从应分配的10020.05平方米中减除。被告花园西组辩称，一、请求确认合同部分无效的理由不足。原、被告双方签订的“联合开发协议”所涉及的花园西组10020.05平方米的土地，通过政府征收和拍卖程序已经确认给了被告，村组拥有土地使用权，双方签订的合同不存在欺诈、胁迫等手段，不存在损害国家、集体和社会公共利益，不属于合同法规定的无效合同范围。二、请求减少约定的换房面积3119.425平方米的理由不足。减少3119.425平方米面积可以理解为原告请求变更合同，但该合同不存在重大误解、显失公平和违背真实意思表示。三、原告在施工过程中与第三人订立的“补偿协议”中，均承认占用第三人的土地，在与第三人之一刘富兰所签订的“补偿协议”的第一条规定：“甲方承认文化路西段路××组杨坟地内的土地179.375平方米归乙方所有，今后如因土地权属引起的一切纠纷均有甲方自行承担负责解决并承担相应的法律后果”，可见原告在取得国有土地使用权后又自愿承认自己权属内的土地归第三人所有，对此，村组没有过错。综上，应驳回原告的起诉。第三人述称：张炳顺等12人在2013年7月6日河南涵阳置业有限公司与泌阳县花园街道办事处曹庄居委会花园西组签订联合开发协议前，就已经各自合法占有该宗土地。2015年4--5月份，河南涵阳置业有限公司分别与张炳顺等12人签订了补偿协议，该补偿协议已经被泌阳县人民法院生效判决确认为有效协议。本院经审理认定事实如下：2013年7月6日，原、被告双方签订了“联合开发协议”，约定将被告花园西组的15亩安置用地联合开发，分配原则：“楼房完工后，除临文化路第一排门面第一层和第二层归甲方（被告）外，下余乙方（原告）按甲方提供每平方米地换一平方米住房的原则，以整栋楼提供给甲方的原则分配。整栋楼不足另选一栋楼按整单元一至顶层原则分配，超出部分按市场价计算，其他房屋均归乙方所有与甲方无关”。该协议有泌阳县花园街道办事处北曹庄居民委员会和泌阳县花园街道办事处签署“同意”意见被分别加盖公章。2014年1月8日，泌阳县人民政府出具泌政土（2014）3号和4号两份文件，就泌阳县文化路西段北侧花园东、西两组面积共计20041平方米的国有建设用地使用权进行挂牌出让。该两份出让文件第六条规定：“该出让宗地属花园街道办事处曹庄居委会花园东、西组预留安置用地，涉及村组居民的后期安置，竞买人必须与安置用地所属村组签订安置补偿协议，并经安置用地所属村组、居委、办事处签字同意后方可报名参与该宗土地的竞买活动”。经挂牌出让，原告涵阳公司竞拍成功，成为该宗地的国有建设用地使用权的受让人。2014年5月9日，涵阳公司取得该宗地的国有土地使用权证，随后又办理了建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证和商品房预售许可证。按照“联合开发协议”的约定，被告花园西组应分得10020.5平方米的房屋。原告在施工过程中，从2015年4月19日至5月20日分别同第三人张炳旭、张炳顺、杨玲、翟运来、张松久、闪奇、王春阳、李君、李洁、王新坤、刘富兰、王士德共12人签订了10份“补偿协议”，该补偿协议的内容除了面积不同外，其他内容基本一致，主要内容为“甲方（原告）因开发需要占用乙方（第三人）位于文化路西段路××组内的土地，就相关事宜协商达成如下协议”，“甲方补偿乙方与土地相同面积的商品房”等。2016年4月，原告以“补偿协议”是在胁迫和非自愿的情况下签订，不是真实意思表示为由向本院提起诉讼，要求撤销其与上述第三人签订的“补偿协议”，本院经审理后分别作出（2016）豫1726民初992号、993号、994号、995号、996号、997号、998号、999号、1178号、1179号民事判决书，判决认为第三人基于合同关系对该土地享有占有权，判决驳回了原告涵阳公司的诉讼请求，判决已发生法律效力。上述已生效判决查明各自的土地面积为：张炳旭、张炳顺184㎡，张松久312.8㎡，李洁183.75㎡，闪奇、王春阳469㎡，王士德215.25㎡，杨玲347㎡，刘富兰179.375㎡，李君287㎡，翟运来251.25㎡，王新坤690㎡，合计3119.425㎡。另查明，2009年5月26日马建与刘富兰签订了“宅基地使用权转让协议书”，马建取得了“泌阳县农村居民宅基地用地许可证，建房调查表“村组意见栏中，时任花园西组组长蒋凤莲签字并加盖有村组印章”。2005年10月25日杨聚山与王新坤签订了宅基地使用权转让“协议书”，2005年10月25日杨保庆与王新坤签订了“协议”，2012年3月6日王新山与王新坤签订“协议书”，2012年6月16日王新山与王新坤签订“协议书”，2012年3月6日卢伟与王新坤签订了宅基地使用权转让协议，2007年2月23日户主王新坤的“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”，2007年2月23日户主王新山取得了“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”，2007年2月23日户主韩天丽的“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”，2007年2月23日户主卢伟取得了“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”和泌政土补自（2000）276号“关于对王新坤同志补办征地手续的批复”，泌政土补自（2000）277号“关于对卢伟（陆伟）同志补办征地手续的批复”。2006年4月7日杨芝荣与李洁丈夫栗林章（已去世）签订了“宅基地买卖协议书”，2007年2月23日李洁丈夫户名栗林章取得了“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”。2005年12月25日谷文刚与张青海，张青山签订了“转让之基地协议”，2006年10月12日李安南与谷文刚签订了“转让宅基地协议”。2007年？月27日杨波、王新坤与闪奇、王春阳签订了“土地转让协议书”，2007年2月23日王佩、焦金稳取得了“泌阳县农村居民宅基地用地许可证”各1份。2008年1月21日李东与文献云（张松久妻子）签订了“宅场转让协议书（张松久代文献云签名）”，2007年元月28日张清德与李东签订了“买卖宅场协议书”。2009年3月3日杨增林、李瑞幸与杨玲签订了宅基地转让协议书，办理了泌阳县花园乡城镇规划区村（居民）建房调查表（花园西组签字盖章），农村城镇居民建造住宅申请用地报告书（花园西组签字盖章）。2008年9月21日赵世敏刘春见与胡金吉签订了宅基地转让“协议”（该协议显示胡金吉有转让给了王士德），杨松山与张炳旭、张炳顺于2006年12月16日签订了宅基地转让“协议书”。综上所述，第三人取得的土地使用权是基于受让被告村组村民依法承包经营的土地，签订有转让协议，被告村组在第三人宅基地申请中签字认可，部分取得了泌阳县人民政府土地管理部门的批准，现争议的涉案土地全部由集体土地转化为国有建设用地。另查明，涉及本案争议土地其中之一的案外人转让给第三人王新坤土地使用权的权利人刘爱莲、杨斌、王玉焕、杨清举、崔改以杨清林、杨彩云、杨保庆、王新坤为被告向泌阳县人民法院提起确认杨清林、杨彩云、杨保庆转让给王新坤涉案争议土地的合同无效的诉讼，经泌阳县人民法院审理作出（2016）豫1726民初1834号民事判决书判决认为：杨清林、杨彩云、杨保庆将争议土地使用权转让给了王新坤，王新坤等人取得了农村居民宅基地用地许可，后因政府征收，本案争议的土地性质由集体建设用地转变为国有土地，河南涵阳置业有限公司通过出让方式取得了本案争议土地的国有土地使用权，并进行了房地产开发经营。为此，本案争议土地的性质已经发生转变，原土地承包经营权已经消灭，因此，请求确认杨清林、杨彩云、杨保庆与王新坤买卖土地行为无效理由不足，不予支持。判决驳回了刘爱莲、杨斌、王玉焕、杨清举、崔改的诉讼请求。刘爱莲、杨斌、王玉焕、杨清举、崔改不服该判决，上诉至驻马店市中级人民法院，二审法院审理后作出（2017）豫17民终1187号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告双方于2013年7月6日签订的“联合开发协议”，系双方真实意思表示，且经村组、居委和街道办事处同意并经泌阳县人民政府依法征收出让予以确认，不违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。原告经挂牌出让和成交确认依法取得了该宗土地的国有土地使用权，并经依法规划审批后进行建设。但该“联合开发协议”，约定被告应提供土地15亩（10000.05平方米）中有3119.425平方米的土地使用权，在该协议签订前第三人已分别取得了土地使用权，对该部分土地使用权被告已无处分权，且至本案一审终结前，被告也没有取得该部分争议土地权利人的追认。致使原告又与第三人就该争议部分签订“补偿协议”，重复对该争议土地进行补偿，有违公平原则，侵害了原告的合法权益。至于被告辩称的与转让给第三人土地使用权的案外人及与第三人之间的争议，亦经泌阳县人民法院和驻马店市中级人民法院一、二审生效判决确定了其协议的效力，本院应予以认定。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第五十一条之规定判决如下：原告河南涵阳置业有限公司与被告泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园西组之间于2013年7月6日签订的“联合开发协议”约定应分配给被告的10020.05平方米房屋面积中的3119.425平方米的部分无效，从原告河南涵阳置业有限公司应分配给被告的10020.05平方米中减除。案件受理费100元，由被告泌阳县花园街道办事处北曹庄居委会花园西组负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  罗 强审 判 员  赵东光人民陪审员  孙恒宇二〇一八年十二月十八日书 记 员  王太岩