福建省莆田市秀屿区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0305民初5094号 原告：莆田市秀屿区笏石农工商综合场，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇北埔村。统一社会信用代码：XXXXXXXXXX。 法定代表人：陈锦椿，场长。 委托诉讼代理人：陈海珊，福建众益律师事务所执业律师。 被告：莆田市秀屿区笏石东明食杂店，住所地福建省莆田市秀屿区笏石镇车站对面。统一社会信用代码：XXXXXXXXX。 经营者：柯东明，男，1965年3月12日出生，汉族，住福建省莆田市城厢区。 委托诉讼代理人：王海玉，福建湄海律师事务所执业律师。 原告莆田市秀屿区笏石农工商综合场（以下简称农工商综合场）与被告莆田市秀屿区笏石东明食杂店（以下简称东明食杂店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。农工商综合场的委托诉讼代理人陈海珊，东明食杂店的经营者柯东明、委托诉讼代理人王 海玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 农工商综合场向本院提出诉讼请求：1.依法判令东明食杂店（经营者：柯东明）立即腾空并搬离农工商综合场的房屋；2.依法判令东明食杂店（经营者：柯东明）支付自2018年1月1日起至实际搬离之日按每月3093.3元标准计算的房屋租金。事实和理由：2017年12月31日，农工商综合场与东明食杂店（经营者：柯东明）签订的经营场所租赁合同到期，东明食杂店（经营者：柯东明）继续占用农工商综合场的房屋使用。为此，农工商综合场分别于2018年4月10日、2018年8月16日通知东明食杂店（经营者：柯东明）腾空搬离占用农工商综合场的房屋并自2018年1月1日起至实际搬离之日止按福建海峡房地产资产评估有限公司评估的租金每月3093.3元标准交纳房租，东明食杂店（经营者：柯东明）至今尚未腾空搬离和交纳租金。现致讼法院，请求判如所请。 东明食杂店（经营者：柯东明）辩称，2001年开始，其向农工商综合场承租房屋用于经营，支付7000元押金，并多次续订合同。农工商综合场的全体职工已向莆田市荔城区人民法院提起行政诉讼，请求确认莆田市秀屿区人力资源和社会保障局委任陈锦椿为农工商综合场法定代表人违法，陈锦椿无权就本案作为法定代表人代表农工商综合场提起诉讼，请求对本案中止审理。农工商综合场属集体所有制企业，全体职工有权代表企业对外签订合同，2017年底，其与陈某等农工商综合场全体职工续订经营场所租赁合同，合同真实合法有效，2018年全年租金已由农工商综合场收走，其不知农工商综合场已变更场长，新任场长陈锦椿从未与其接触，也从未向其主张合同终止或腾空搬离事宜，即便认定全体职工无权代表企业签订合同，但其作为合同相对人，有理由相信全体职工有权代表农工商综合场签订合同。请求驳回农工商综合场的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对农工商综合场提供的房屋所有权证（莆政房字第××号）、经营场所租赁合同（签订时间为2010年12月25日），东明食杂店（经营者：柯东明）提供的营业执照（副本）等证据，本院经审查认为，上述证据来源合法，客观真实，且双方对其真实性均互不持异议，对其真实性予以确认并在卷佐证。对农工商综合场提供的福建海峡房地产资产评估有限公司报告书等证据，本院经审查认为，东明食杂店（经营者：柯东明）对该评估公司的评估资质等持有异议，而该评估公司《房地产估价机构备案证书》载明的备案等级为二级，《营业执照》载明经营范围为“从事房地产价格评估活动，可以在全省范围内从事……业务”。根据住房和城乡建设部《房地产估价机构管理办法》第25条及《国家标准》（GB/XXXXXX)第5、5.9条规定，二级资质房地产估价机构可以从事除公司上市、企业清算以外的房地产估价业务，房地产租赁估价属于《国家标准》中不同估价目的下的估价中的一种。可以认定该评估公司具有相关评估、经营资质，且该证据来源合法，客观真实，予以确认并在卷佐证。对农工商综合场提供的通知（落款时间为2018年4月10日）、通知书（落款时间为2018年8月16日）、照片等证据，因东明食杂店（经营者：柯东明）否认收到该通知，且照片无法直接体现通知送达的情况，不予采纳。对东明食杂店（经营者：柯东明）提供的经营场所租赁合同（签订时间为2017年12月3日）、收款收据（日期分别为2018年1月4日、2018年4月8日、2018年7月28日、2018年10月3日）、中国农业银行现金缴款单、退休返聘协议书（集体）、刘某、陈某、洪某等16人的居民身份证（复印件）、刘某、陈某、洪某等15人的医社保证明（复印件）及刘某、陈某、洪某等13人的退休证（复印件）、申请证人刘某、陈某、洪某出庭作证的证人证言，本院经审查认为，上述证据与本案讼争的租赁合同关系不具有关联性，不予认定。 本院经审理认定事实如下：2010年12月25日，农工商综合场与柯东明签订《经营场所租赁合同》。约定：农工商综合场将其所有的位于笏石镇北埔街车站路的店面1间（自西起第3间）租赁给柯东明经营食杂项目，合同期限自2011年1月1日至2017年12月30日止，每季度租金为5000元。合同签订时柯东明向农工商综合场交纳风险押金为5000元，柯东明在合同期内若未违约，合同期满时押金如数退还。柯东明在经营期间如对店面进行改造，需征得农工商综合场同意，改造在合同期满时不得拆除，合同期满时对外续租，在同等条件下可以考虑优先租给柯东明。双方确认上述合同2017年12月30日之前的租金已经结清。至今，承租房屋仍由柯东明登记注册成立的个体工商户东明食杂店占有使用。农工商综合场委托福建海峡房地产资产评估有限公司对农工商综合场综合楼西侧第一坎店面、第三坎至第十一坎店面房地产市场租金进行评估，2017年12月28日，该评估公司出具闽海房估字[2017]第FZ0860号报告书，评估柯东明承租的一坎店面月租金合计为3093.3元。案经审理，因双方持已见，致本案调解无效。 本院认为，出租人农工商综合场与承租人柯东明签订的《经营场所租赁合同》是双方真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的强制性规定，是合法有效的，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应恪守。合同具有相对性，《经营场所租赁合同》约定承租人柯东明承租房屋用于经营食杂项目，该合同对以承租人柯东明作为经营者的个体工商户东明食杂店具有法律上的约束力，农工商综合场主张要求东明食杂店（经营者：柯东明）腾空并搬离承租的房屋，因双方在合同中约定租赁期限自2011年1月1日至2017年12月30日止，现租赁期限已经届满，合同自动终止，承租人应当返还租赁物，该主张符合法律规定，应予支持。农工商综合场主张要求东明食杂店（经营者：柯东明）支付自2018年1月1日起至搬离房屋之日止按3093.3元/月计算所租的房屋租金。租赁期满后，承租人不及时返还所租房屋的行为构成违约，应当赔偿逾期腾房造成的合理损失即占有使用费，本院依法予以适当调整，酌定东明食杂店（经营者：柯东明）应支付自2018年1月1日起至搬离房屋之日止按2474.64元/月的标准计算的占有使用费，出租人认可承租人交纳的风险押金5000元，可在占有使用费中予以相应折抵。东明食杂店（经营者：柯东明）辩称农工商综合场为集体所有企业，该企业全体职工有权履行职务代表企业签订合同，其有理由相信全体职工享有代理权，其于2017年12月1日以农工商综合场为甲方、东明食杂店、柯东明为乙方与农工商综合场18名职工（含退休职工）续签的《经营场所租赁合同》合法有效。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。农工商综合场为集体所有企业，其法定代表人或依法授权的代理人可以代为从事合同签订等民事活动，必要时可以加盖农工商综合场公章对其民事活动进行确认，本案中18名职工（含退休职工）代表农工商综合场签订合同时不存在委托代理的情形，事先未取得农工商综合场的同意，事后亦未得到其追认，且柯东明在2010年12月25日与农工商综合场签订租赁合同时，合同中落款处载明农工商综合场原法定代表人陈某的签名并加盖了农工商综合场公章，符合合同签订的形式要件且为柯东明所知悉，不存在柯东明有理由相信18名职工（含退休职工）享有代理权的表见代理情形，其本可以本着审慎的态度选择合法有效的签约对象进行协商并与其签订合同，故其与18名职工（含退休职工）签订的合同不应对农工商综合场产生法律约束力，该辩解不予采纳。东明食杂店（经营者：柯东明）辩称农工商综合场全体职工已向荔城区人民法院另案提起行政诉讼，请求确认秀屿区人力资源和社会保障局委任陈锦椿为农工商综合场法定代表人行为违法，陈锦椿不能代表农工商综合场提起本案诉讼，请求法院中止本案审理。法定代表人陈锦椿具有代表农工商综合场做出意思表示的天然权利外观，可以代表农工商综合场开展经营活动或参加民事诉讼，法定代表人陈锦椿代表农工商综合场提起民事诉讼形式上合法，行为后果由农工商综合场承受，同时本案亦不存在中止审理的法定情形，对中止本案审理的请求，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四十九条?第六十二条、第一百一十三条第一款、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条、第九十条规定，判决如下： 莆田市秀屿区笏石东明食杂店（经营者：柯东明）应在本判决生效之日起十日内腾空并搬离莆田市秀屿区笏石农工商综合场所有的位于莆田市秀屿区笏石镇北埔街车站路的1间店面（自西起第3间），并将该房屋返还给莆田市秀屿区笏石农工商综合场； 莆田市秀屿区笏石东明食杂店（经营者：柯东明）应在本判决生效之日起十日内支付给莆田市秀屿区笏石农工商综合场自2018年1月1日起至实际搬离承租房屋之日止按2474.6元/月计算的占有使用费（柯东明已交纳的风险押金5000元予以折抵）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费573元，减半收取计286.5元，由莆田市秀屿区笏石农工商综合场负担57.3元，莆田市秀屿区笏石东明食杂店店（经营者：柯东明）负担229.2元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  章伟力 二〇一八年十二月十一日 书记员  陈 丹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。 法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。 法人章程或者法人权力机构对法定代表人代表权的限制，不得对抗善意相对人。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。 当事人依法可以委托代理人代理合同。 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于适用的解释》 第五十九条在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的经营者为当事人。有字号的，以营业执照上登记的字号为当事人，但应同时注明该字号经营者的基本信息。 营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人。 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 法官提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。