广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初13902号原告：邓克潮，男，汉族，1994年6月24日出生，身份证住址广西灵山县。委托诉讼代理人：曾祥发、周宇，广东未央律师事务所律师、实习律师。被告：广州金塬投资发展有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街望岗大道自编******。法定代表人：曹志豪。委托诉讼代理人：黎火明、毛丽敏，广东一粤律师事务所律师、实习律师。被告：曹志豪，男，汉族，1990年12月19日出生，户籍所在地广东省广州市白云区。被告：袁建敏，男，汉族，1974年2月13日出生，户籍所在地广东省广州市白云区。原告邓克潮与被告广州金塬投资发展有限公司（以下简称金塬投资公司）、曹志豪、袁建敏租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓克潮的委托诉讼代理人曾祥发、周宇，被告金塬投资公司委托诉讼代理人黎火明、毛丽敏均到庭参加诉讼。被告曹志豪、袁建敏经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。现已审理终结。原告诉称：原、被告于2018年8月10日签订《租赁合同》，合同约定被告将位于广州市白云区东平中路3号中的一个档口出租给原告用于猪肉销售。合同签订后，原告依约向被告交付了相关费用。事后，原告开始进场装修，并要求被告提供场地证明，以办理相关的工商营业执照。但被告以各种理由拖欠，后原告被告知涉案地点为违章建筑（无办理报建手续也没有房屋产权证，街道办事处拒绝出具证明），根本无法作为生产经营场地，合同目的根本无法实现。后，原告多次要求被告退还保证金、租金等，但均被被告无理拒绝。原告认为依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原被告签订的《租赁合同》无效。被告理应向原告退还所收取的一切费用。由于被告曹志豪、袁建敏未对被告金塬投资公司实际履行出资义务，理应在出资范围承担连带责任。原告遂诉至法院请求判令：1、依法确认原被告签署的《场地租赁合同》无效；2、被告向原告返还租赁保证金6600元、退还租金13200元；3、被告向原告支付利息（自起诉之日计算至付清款项之日止，以上诉请求2项总金额，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；4、案件受理费由被告承担。被告金塬投资公司辩称：一、涉案物业于1995年12月26日经广州市城市规划局批准建设，并取得建设用地规划许可证，不是违章建筑，故原告主张合同无效缺乏事实和法律依据。二、被告金塬投资公司已将涉案商铺交给原告使用，涉案商铺是可以经营的，原告也一直在占有使用，事实上已经实现了合同的目的，不存在因无法办理营业执照导致其无法经营的情况。即便是合同无效，原告也应按照约定租金标准向被告金塬投资公司支付房屋占有使用费，即2200元/月。本案中，被告金塬投资公司在签订合同之日已将诉争商铺交付给原告使用，原告至今未将商铺交还给被告金塬投资公司，故占有使用费从2018年8月10日起计至原告实际返还诉争商铺之日止。三、称量费、门禁卡费用是原告使用诉争商铺所产生的费用，收益方为原告，理应由其承担。另外诉争商铺为现房商铺，签订合同时，被告金塬投资公司已将商铺的详细现状告知原告，原告也表示已充分了解物业的现状，并愿意承担责任，故原告具有重大的过错。因此称量费、门禁卡费用以及有关费用的利息理应由原告承担。被告曹志豪、袁建敏未到庭应诉，但提交书面答辩状称：一、根据原告提交的《场地租赁合同》等材料证实，该合同的当事人是被告金塬投资公司与原告，而并非被告曹志豪、袁建敏。另外，被告金塬投资公司是依法成立的企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。根据合同相对性原则和《公司法》的有关规定，原告请求被告曹志豪、袁建敏承担返还租金、保证金等没有合同根据和法律依据。二、被告金塬投资公司已按约定将涉案商铺交给原告使用，涉案商铺是可以经营的，原告也一直在使用，不存在因无法办理营业执照导致其无法经营的情况。因此，原告主张返还租金等一切费用没有事实和法律依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年8月10日，被告金塬投资公司（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《场地租赁合同》，约定：甲方同意按现状将位于东平中路3号无档号物业（以下称涉案商铺）出租给乙方仅限于经营猪肉档使用；租赁期限为1年，自2018年8月10日起至2019年8月10日止；双方同意涉案商铺的月租金为2200元；签订本合同时，乙方须一次性向甲方支付涉案商铺的租金（2018年8月10日至2019年8月10日）全部租金13200元；双方协定涉案商铺的免租期自2018年2月1日至2019年8月10日；在签订合同时，乙方向甲方支付6600元，作为承租涉案商铺的履约保证金，在租赁期内，履约保证金不得当租金抵扣；必须以乙方名义在工商局、税务局办理工商营业执照及税务登记，持证经营等等。被告金塬投资公司交给原告的开具时间为2018年8月10日的两张收据，分别载明收到原告交来的押金6600元和2018年8月10日至2019年8月9日租金13200元，但收据上加盖的是广州金塬物业管理有限公司（以下简称“金塬物业公司”）的收款专用章。原告主张涉案商铺所在建筑为违章建筑，导致其无法办理营业执照，合同目的无法实现。原告为证实其主张，提交了如下证据：1、广州市白云区工商行政管理局于2018年10月8日向劳业记出具的《不予受理通知书》，不予受理的理由为“申请材料不完整，违章建筑”；2、广州市白云区信访局于2018年10月9日向莫粮菁、唐应朋、郏友财出具的《信访事项转送告知书》，告知已将其反映的永平街东平中路3号非法改变医疗用地作为商业出租的信访事项，转送至白云区城管执法分局、白云区国规局依法处理。3、规划图纸打印件，拟证实涉案商铺所在土地为医疗用地。被告金塬投资公司主张涉案商铺所在建筑并非违章建筑，可以办理营业执照并进行经营。被告金塬投资公司为证实其主张，提交了如下证据：1、证明、租赁合同书，证明涉案商铺所在建筑为广州市白云区永平街东平经济联合社所有，该社于2017年4月7日将该建筑的一、二楼出租给广东国丰药业有限公司使用。2、证明、建设用地规划许可证，证明涉案建筑原来地址为同和镇东平村文盛庄东南侧，现地址为东平中路3号，涉案建筑经广州市城市规划局、广州市国土局批准建设，并在1995年12月26日取得《建设用地规划许可证》，性质为工业、商业用途。3、租赁合同书，证明广东国丰药业有限公司于2018年4月7日将涉案物业一、二楼转租给金塬投资公司使用。证据4、营业执照、食品经营许可证，证明涉案建筑所在商铺可以办理营业执照和食品经营许可证。涉案商铺未取得产权证明。经本院就广州市白云区东平中路自编3号有关商铺情况向广州市白云区国土资源和规划局查询，该局复函表示未查到相关的《建筑工程规划许可证》信息。原告确认涉案商铺所在的市场是2018年8月18日开业，并主张该日为涉案商铺正式交付的时间，且在2018年10月19日前将涉案商铺交还被告金塬投资公司。在本院受理的其他原告与涉及三被告的租赁合同纠纷案件中被告金塬投资公司亦确认涉案商铺所在的市场是2018年8月18日开业。被告金塬投资公司主张签订租赁合同时已将涉案商铺交给原告，确认原告已经搬离，但无法确认具体时间，因为原告未通知被告金塬投资公司也未办理交接手续。另查，被告金塬投资公司是2015年6月10日注册成立的有限责任公司，股东是被告袁建敏、曹志豪，注册资本1000万元，被告袁建敏、曹志豪的出资数额分别为900万元和100万元，出资时间均为2015年6月。本院受理的与本案相关的涉及三被告的租赁合同纠纷案件共19件，大部分案件中的费用收据均由金塬物业公司开具，部分案件中的费用支付给了个人。诉讼中，原告表示要求股东承担责任的理由，一是股东未履行出资义务，二是被告金塬投资公司通过个人账户或第三方账户收款，财务管理混乱，公司财产和股东个人财产不独立。对此，被告金塬投资公司表示，股东履行出资的期限未到，不存在股东不履行出资义务的情况；通过个人或第三方账户收款，仅是为了交易方便，收取后再交给公司。本院认为，关于合同效力的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法院辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”建设工程规划许可证不同于建设用地规划许可证，故被告金塬投资公司提交的建设用地规划许可证不能证实涉案建筑属于合法报建。被告金塬投资公司作为出租人，负有举证证明涉案建筑取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的义务，但其并未提交任何证据。同时，原告提交的证据以及本院的查询情况，均证明涉案建筑未取得建设工程规划许可证。因此，根据上述司法解释的规定，原告与被告金塬投资公司签署的《场地租赁合同》应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者撤销后，因该合同而取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现《场地租赁合同》无效，因该合同而取得的财产应当相互返还，即被告金塬投资公司应向原告返还收取的相关费用，但原告使用涉案商铺期间的使用费应进行相应抵扣。关于使用费抵扣的问题。首先，使用的起始日期应参照合同约定的租赁起始时间即2018年8月10日，原告主张的市场正式开业之日和被告金塬投资公司主张的签订合同之日均欠合理，本院不予采纳。至于交还日期，由于原告搬离时并未与被告金塬投资公司办理归还手续，也未尽到通知义务，故本院对原告2018年10月19日前将涉案商铺交还给被告金塬投资公司的主张不予采纳。对于被告金塬投资公司而言，其在庭审时已明确知晓原告确已搬离，合同无继续履行之可能，其应当自行收回涉案商铺，故本院认定交还时间为本案庭审辩论之日即2018年12月5日，即原告的使用期间为2018年8月10日至2018年12月5日。由于上述租赁合同无效，合同中有关免租期的约定亦属无效，原告应向被告金塬投资公司支付使用期间的使用费。使用费的标准，本院参照合同约定的2200元/月的标准进行计算。经计算，2018年8月10日至2018年12月5日的使用费为8506.67元（2200元×3个月+2200元÷30天×26天）。扣除上述使用费后，被告金塬投资公司应向原告返还的保证金和租金共计11293.33元（6600元+13200元-8506.67元）。《场地租赁合同》无效，原告与被告金塬投资公司双方均有过错，即被告金塬投资公司将未有规划报建的涉案商铺出租给原告使用，而原告对于其租赁的涉案商铺有无规划报建手续没有尽到合理审慎的审查义务，双方对于《场地租赁合同》无效均有过错的，应各自承担相应的责任，因此原告主张的利息损失，本院不予支持。关于被告袁建敏、曹志豪是否应承担责任的问题。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”原告等承租人交纳的款项，均由被告金塬投资公司的关联企业或个人收取，被告金塬投资公司虽主张为代收且代收后交回其公司，但并未提交证据予以证实。由于大量款项并未进入被告金塬投资公司账户，显然有损债权人的利益，被告袁建敏、曹志豪作为股东，构成滥用公司法人独立地位和股东有限责任。因此，原告主张被告袁建敏、曹志豪对被告金塬投资公司的债务承担连带责任具有事实和法律依据，本院予以支持。被告袁建敏、曹志豪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第二十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下:一、确认原告邓克潮与被告广州金塬投资发展有限公司于2018年8月10日签订的《场地租赁合同》无效；二、本判决生效之日起三日内，被告广州金塬投资发展有限公司向原告邓克潮返还保证金和租金合计11293.33元；三、被告袁建敏、曹志豪对被告广州金塬投资发展有限公司的上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告邓克潮其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费147.5元，由被告广州金塬投资发展有限公司、袁建敏、曹志豪共同负担84.1元（于本判决生效之日起三日内直接支付给原告邓克潮），由原告邓克潮负担63.4元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  易细姣二〇一八年十二月二十八日书记员  钟细君