太原市小店区人民法院   民事判决书   （2018）晋0105民初3763号   原告：丁俊西，男，1935年7月10日出生，汉族，无业，住太原市。   委托诉讼代理人：郝秀英，山西晋泰律师事务所律师。   被告：李宝玉，男，1981年1月16日出生，汉族，职业不详，住太原市。   被告：山西我爱我房房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区真武路**恒大绿洲**商业单元**，统一社会信用代码×××。   法定代表人：白泽华，执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：田宏杰，男，山西我爱我房房地产经纪有限公司销售经理，住太原市小店区恒大绿洲小区**楼****。   被告：恒大地产集团太原有限公司，住所地，住所地太太原高新区高新街****信用代码×××。   法定代表人：李功一，董事长。   委托诉讼代理人：徐志金，男，恒大地产集团太原有限公司法务，住太原，住太原市小店区高新街****iv>   原告丁俊西与被告李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司、恒大地产集团太原有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月22日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁俊西及其委托诉讼代理人郝秀英，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司的委托诉讼代理人田宏杰，被告恒大地产集团太原有限公司的委托诉讼代理人徐志金到庭参加了诉讼，被告李宝玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告丁俊西向本院提出诉讼请求：1、依法确认《房屋买卖合同》有效，房屋所有权归原告所有；2、判令被告李宝玉履行撤销备案手续；3、判令被告山西我爱我房房地产经纪有限公司返还原告网签费用；4、判令被告恒大地产集团太原有限公司重新为原告办理网签手续。事实与理由：2017年12月23日，原告与被告李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司三方签订《房屋买卖合同》,合同约定，2018年5月1日前，三方完成网签手续。签订合同时原告已付清全部房款，房屋所有权即时发生转移。时至今日，被告李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司未履行义务，致使原告合同目的不能实现。《商品房买卖合同》附件五约定，依照山西省《房屋登记办法》实施细则的有关规定，已经办理了预告登记的房屋具备了房屋所有权登记条件后，出卖人不配合买受人办理的，买受人可单方申请办理房屋所有权登记。因被告李宝玉根本违约，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司无法完成网签手续，被告恒大地产集团太原有限公司明知该房存在瑕疵却不提示、不告知，致使原告权益不能实现。为此，提起诉讼。   被告李宝玉未作答辩。   被告山西我爱我房房地产经纪有限公司辩称，原告与被告李宝玉经被告山西我爱我房房地产经纪有限公司居间介绍，三方签订了《房屋买卖合同》。被告山西我爱我房房地产经纪有限公司收取中介服务费20000元，网签手续费80000元，并出具收据。因被告李宝玉的原因未能进行网签更名备案，故原告主张退还网签手续费，不予支持。   被告恒大地产集团太原有限公司辩称，一、本案系房屋买卖合同纠纷，由原告、被告李宝玉、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司三方签订了《房屋买卖合同》，根据合同相对性原则，被告恒大地产集团太原有限公司不是合同当事人，不应成为本案的被告。二、被告恒大地产集团太原有限公司已与被告李宝玉就涉案房屋签订商品房买卖合同，并在房地局进行合同备案。由于被告李宝玉逾期还贷，银行要求被告恒大地产集团太原有限公司承担阶段性连带责任保证，为此被告恒大地产集团太原有限公司已代被告李宝玉结清全部贷款。被告李宝玉于2017年12月结清欠付被告恒大地产集团太原有限公司的垫付款及回购款，至此，被告恒大地产集团太原有限公司与被告李宝玉已无纠纷。三、2018年1月31日，被告李宝玉因其他纠纷导致涉案房屋被太原市小店区人民法院查封，致使被告恒大地产集团太原有限公司无法为涉案房屋办理产权登记。被告恒大地产集团太原有限公司对房屋被查封的情况并不知晓，且被告李宝玉结清拖欠被告恒大地产集团太原有限公司的款项在查封房屋之前，因被告恒大地产集团太原有限公司与原告无任何法律关系，故无义务告知原告涉案房屋的情况。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月13日，被告李宝玉与被告恒大地产集团太原有限公司签订合同编号为20141969828《商品房买卖合同》，合同约定，被告李宝玉购买被告恒大地产集团太原有限公司开发的位于太原市小店区真武路69号恒大绿洲第50幢1单元2402号房，建筑面积99.79平方米，商品房总金额为818691元，付款方式为首付款248691元于2014年2月27日前付清，余款570000元办理银行按揭，并在2014年3月7日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。   2017年11月16日，被告李宝玉（甲方、出卖方）与丁华（乙方、买受人）签订《定金收付书（买卖）》一份，约定：经甲乙双方共同确认，就坐落于太原市恒大绿洲50幢1单元2402号房屋，达成一致买卖意向，房价为920000元，双方约定于2017年11月30日前正式签署《房屋买卖三方正式合同》；乙方向甲方支付定金30000元作为双方订立协议的保证，合同订立后，该款项充抵房款；因国家政策、不可抗力因素，定金退还房东，本定金收付书经三方签署后，如甲方违反上述约定事项，应将已收取的定金双倍返还乙方；若乙方违反上述约定事项，则无权要求甲方返还定金，由违约方承担中介服务费用。定金收付书（买卖）手写部分注明：改网签费共70000元，其中出卖人承担30000元，买受人承担40000元；房价包收房所有费用，定金中20000元作为滞纳金留在21世纪不动产，10000元交付于出卖人。甲方由被告李宝玉签字捺印，乙方由丁华签字捺印，经纪人由史宇君签字捺印。   2017年12月23日，原告丁俊西（买受人）、被告李宝玉（出卖人）、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司（居间方）三方签订《房屋买卖合同》一份。合同主要约定：出卖人所售房屋坐落于太原市小店区真武路69号50幢1单元2402号，建筑面积99.16平方米（以产证面积为准）；出卖人于2014年3月13日与开发建设单位恒大地产集团太原有限公司就该房屋签订商品房买卖合同，出卖人确认已以全款方式向开发建设单位付清购房款；该房屋尚未取得不动产权证书，具体时间视开发建设单位实际办理而定，待该房屋取得房屋所有权证书后，出卖人与买受人可就该房屋办理房屋权属转移登记；该房屋按套计价，总成交价920000元，具体付款方式为：买受人于2017年11月16日支付出卖人购房定金10000元，2017年11月24日支付出卖人购房首付款57000元，违约金27582元，诉讼费1769.5元，共计86351.5元，此费用由买受人代出卖人交于恒大地产开发商财务部，2017年12月22日支付出卖人回购款526561.04元，违约金15132.05元，共计541693.09元，此费用由买受人代出卖人交于恒大地产开发商财务部，于2017年12月23日支付出卖人251955.41元，剩余房款30000元，双方约定于2018年5月1日前待网签合同更名完成后支付于出卖人70000元，如更名未完成，由出卖人支付买受人20000元，剩余房款50000元待出卖人取得不动产权证后办理公证手续当日退还；双方约定网签更名手续费用由买受人承担40000元，由出卖人承担30000元，如若更名费用有变动，由出卖人承担所变动的费用（多退少补）；买受人向出卖人支付定金10000元作为担保，2017年11月16日支付出卖人定金10000元，充当房款；出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间成交，房地产经纪机构名称21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司，备案证明编号1401005070571，出卖人与买受人签订本房屋买卖合同之日，买受人应向21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司支付居间报酬及房屋过户委托代办费31490元，非因21世纪不动产我爱我房房地产经纪有限公司原因致使本房屋买卖合同失效，居间报酬不予退还；双方约定于2017年12月23日出卖人将房屋交于买受人，相关费用已于当日结清。合同还约定了其他条款。合同签订后，被告李宝玉将上述房屋移交于原告，同时将其与被告恒大地产集团太原有限公司签订的《商品房买卖合同》交于原告，原告在该房内居住至今。   另查，2017年11月16日，原告委托丁华将购房定金10000元交付被告李宝玉。2017年11月24日、12月22日，原告以替被告李宝玉偿还拖欠金碧物业有限公司太原分公司、被告恒大地产集团太原有限公司款项的方式向被告李宝玉履行支付购房款的义务。2017年11月24日，原告通过邮政储蓄银行账户分别向被告恒大地产集团太原有限公司转账30000元、24000元、21054元、6528元、1769.5元、3000元，共计86351.5元，其中三笔转账24000元、30000元、3000元系原告代被告李宝玉偿还金碧物业有限公司太原分公司的借款。同日，被告恒大地产集团太原有限公司向原告出具收据三张，分别写明：今收到李宝玉恒大绿洲50-1-2402号房特惠还款违约金21054元、6528元，诉讼费1769.5元。2017年12月22日，原告通过其邮政储蓄银行向被告恒大地产集团太原有限公司转账506561.04元，通过建设银行账户向被告恒大地产集团太原有限公司转账20000元、15132.05元，共计541693.09元，其中506561.04元、20000元为原告代被告李宝玉向被告恒大地产集团太原有限公司支付的购房回购款，15132.05元支付的回购款滞纳金。2017年12月23日，原告通过其建设银行账户向滑甲红转账253429元。关于房款253429元，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具证明，内容为“丁俊西在购买太原市小店区恒大绿洲西区50幢1单元2402号房向出卖人李宝玉妻子账户汇入购房款部分尾款253429元，并保留回执单一张。”原告共计向被告李宝玉支付房款891473.59元。原告支付被告山西我爱我房房地产经纪有限公司网签更名手续费80000元、中介费20000元。被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具收款收据一份，写明：2018年1月8日，收到丁俊西恒大绿洲50幢1单元2402号房更改网签费用80000元，如若更名未完成，如数退还。   庭审中，原告称，2017年12月23日转账支付的253429元是受被告李宝玉指示直接转给滑甲红，滑甲红为被告李宝玉的妻子；因原告与被告李宝玉委托被告山西我爱我房房地产经纪有限公司办理网签备案手续，约定原告承担50000元，被告李宝玉承担30000元，被告李宝玉承担的30000元由原告直至从房款中扣除，交付被告山西我爱我房房地产经纪有限公司；原告将房款付清后，原告、被告李宝玉、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，原告占有使用该房屋至今。被告山西我爱我房房地产经纪有限公司称，2017年12月23日原告转账支付的253429元是被告李宝玉委托转给滑甲红，被告李宝玉称滑甲红为其配偶；原告、被告李宝玉委托被告山西我爱我房房地产经纪有限公司办理网签备案手续，被告山西我爱我房房地产经纪有限公司亦进行积极办理，现由于被告李宝玉未签字，至今无法办理；网签备案更名手续费80000元，其中50000元由原告支付，30000元由原告代被告李宝玉支付，从原告应付的总房款中扣除，该费用不予退还。   再查，涉案房屋因被告李宝玉的其他债务纠纷已由本院作出的（2018）晋0105民初621号民事裁定，予以查封。   本院确认上述事实的证据，有定金收付书（买卖）、商品房买卖合同、房屋买卖合同、收款收据、银联商务签购单、银行账户交易明细、证明等，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。   本院认为，原告与被告李宝玉、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司之间签订的《房屋买卖合同》系三方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。各方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。原告依约向被告李宝玉支付购房款，被告李宝玉作为房屋出卖人应当按照合同约定协助原告办理房屋过户手续，但被告李宝玉就涉案房屋至今未与被告恒大地产集团太原有限公司办理过户手续，亦未取得房屋产权证书，且涉案房屋因被告李宝玉的其他债务纠纷已由本院作出的（2018）晋0105民初621号民事裁定予以查封，故该房屋过户条件尚未成就。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。”本案中，原告提供的《房屋买卖合同》只能证明原告与被告李宝玉之间存在房屋买卖关系，合同合法有效，不能证明该房屋的所有权发生了转移，故原告要求确认涉案房屋所有权归其所有的请求，于法无据，本院不予支持。被告李宝玉与被告恒大地产集团太原有限公司签订的商品房买卖合同已进行备案，现原告要求被告李宝玉撤销备案手续，由被告恒大地产集团太原有限公司重新为原告办理网签手续，于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告山西我爱我房房地产经纪有限公司退还网签费用80000元的问题，因被告山西我爱我房房地产经纪有限公司向原告出具收款收据写明“如若更名未完成，如数退还”，现涉案房屋网签更名未完成，且不具备变更条件，原告要求退还网签费用80000元，理由与证据充分，本院予以支持。被告李宝玉经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：   一、原告与被告李宝玉、山西我爱我房房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》有效。   二、被告山西我爱我房房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告丁俊西网签费用80000元。   三、驳回原告丁俊西的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费400元（原告已预交），保全费5000元，由被告李宝玉负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审 判 长 宋志兰   人民陪审员 李玉枝   人民陪审员 王丽萍     二○一八年十二月十九日   书 记 员 张安琪