安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初3970号 原告：芜湖高新资产管理有限公司，住所地：安徽省芜湖市高新区综合服务区**（长江南路**），统一社会信用代码：91340200584599036X（1-1）。 法定代表人：奚晓琴，总经理。 委托诉讼代理人：方向，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周平，安徽新弋达律师事务所律师。 被告：芜湖鑫马置业有限责任公司，住所，住所地：安徽省芜湖市高新技术开发区管委会办公楼社会信用代码：913402005649644701。 法定代表人：吴国明。 委托诉讼代理人：秦尤佳，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵然，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 原告芜湖高新资产管理有限公司诉被告芜湖鑫马置业有限责任公司合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人方向、周平,被告委托诉讼代理人秦尤佳、赵然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告芜湖鑫马置业有限责任公司立即向原告支付自2015年5月31日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（以原告已付购房款1170万元为基数，按每日万分之二的标准计算，暂计算至2018年10月10日止，2875860元）2、判令被告芜湖鑫马置业有限责任公司立即向原告偿还借款本金834.07万元及至还清之日止的利息（暂计至2018年10月10日止，2814358.38元，此后按银行贷款基本利率两倍付息）。事实与理由：2012年12月，原告与被告签订《关于购买高鑫国际广场部分楼层的补充协议》，约定原告购买被告开发的高鑫国际广场A楼高层6-9层写字楼，被告应于2015年5月30日将楼房建成并交付给原告，延期交房应按每日万分之二支付违约金。原告依照双方约定的代偿被告欠银行贷款方式支付了购房款，但被告至今未交房。被告逾期交房应承担逾期交房违约金。另被告欠原告借款834.07万元至今未能还款，应还本付息。 被告辩称：第一，原告主体不适格。虽然原被告签订了关于购买高鑫国际广场部分楼层的补充协议，但原告并未实际履行。本案合同的实际履行主体是案外人芜湖新马投资有限公司，实际付款主体是案外人芜湖高新建设发展有限公司，另834.07万元的出借主体为芜湖新马投资有限公司。原告未提交相应的委托函等证据证明其实际履行了本案的补充协议和回购协议，因此，其并非适格的诉讼主体，无权提起诉讼。第二，本案原告无权主张要求给付逾期交房违约金。原被告双方并不具备买卖房屋的合意，案涉补充协议及回购协议性质上属于以房抵债合同，不具有合法性，且原告也未实际给付被告任何购房款。因此，其无权主张相应的逾期交房违约金。第三，原告诉请的利息金额计算有误。本案原告依据回购协议的约定，主张利息款项。但回购协议中约定的是银行基准利率，并没有约定是存款基准利率还是贷款基准利率，属于约定不明。根据最高院审理民间借贷司法解释的规定，视为约定不明，不予计息。即使计息也只能适用于银行存款基准利率予以计算。综上，被告认为原告的诉请无事实及法律依据，请求法院驳回其相应诉请。 经审理查明：2012年12月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《关于购买高鑫国际广场部分楼层的补充协议》一份，约定：甲方按本协议付款方式逐层购买乙方开发的高鑫国际广场A楼高层6楼及其连续以上的部分楼层（6、7、8、9层），购买面积不超过5600平方米，单价为3600元/平方米，总价款为2340万元，乙方应于2015年5月30日建成并交付给甲方；甲方在回购楼层取得预售许可证后向乙方支付总价款的50%购房款，楼房竣工验收具备交付条件时，甲方支付总价款的90%，余款在甲方收到土地证和房产证时一次性付清；双方商定甲方暂不支付现金购房款，由甲方为乙方（乙方提供关联企业亦可）提供2200万元银行信用贷款担保，且其中1170万元的贷款所发生的系列费用由甲方承担，2015年5月30日房屋竣工交付时，甲方以现金转账方式支付90%全额购房款及所承担贷款费用后，同时解除信用担保；乙方应确保工期按期完成，除不可抗力外，若因乙方原因造成工期延误、交房延误，乙方承担每日万分之二违约金，超出双方约定时间6个月，本合同自行终止，乙方承担甲方一切经济损失。合同签订后，被告根据双方合同约定以芜湖天远国际物流有限公司名义为贷款方向徽商银行贷款2000万元，原告为该贷款提供了担保。2013年12月26日，该贷款到期后，原告依照担保协议委托其关联单位芜湖高新建设发展有限公司代芜湖天远国际物流有限公司偿还了上述2000万元贷款及4.07万元利息。上述款项支付后，原告（甲方）与被告（乙方）又签订《关于回购高鑫国际广场抵押楼层的协议》一份，约定：甲方代芜湖天远国际物流有限公司归还的银行贷款本息中1170万元算作甲方支付乙方的购房款，剩余834.07万算作乙方欠甲方的借款；乙方以高鑫国际广场42套商品房作为借款抵押担保，并办理预告登记；乙方在2015年10月30日前偿还上述834.07万元借款及利息，甲方同意乙方回购以上42套商品房，回购价834.07万元（2015年1月9日至回购还款日834.07万元利息按银行基准利率上浮30%计算）；如回购款不能按期支付，自2015年10月30日至2016年5月30日834.07万元本息按银行基准利率上浮100%计算。2014年9月16日，原告与被告另外签订了138份房屋买卖合同，约定原告购买被告开发的高鑫国际广场A楼高层6楼及其连续以上的部分楼层（6、7、8、9层）138套商品房。2015年1月12日，被告向原告出具收据一份，载明收到原告834.07万元借款。案涉工程至今未能验收，被告未能向原告交房及归还834.07万元借款而成诉。 上述事实由经庭审举证、质证原告提交的《关于购买高鑫国际广场部分楼层的补充协议》、委托函、弋江区政府文件、汇款凭证、借条（收据）、《关于回购高鑫国际广场抵押楼层的协议》、预告登记证明、照片，被告提交的房屋买卖合同及双方当事人陈述等在卷佐证，足以认定。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原告依照双方约定的方式支付了购房款，被告应依约向原告交付房屋，未能交付的应承担逾期交房违约金。综合原被告签订房屋买卖合同、原告代被告偿还贷款时间顺序，本案原被告间具有真实的房屋买卖关系，而非被告辩解的以房抵债关系。被告所举证据不能证明其逾期交房系不可抗力原因，对被告辩解意见不予采纳。双方约定的日万分之二违约金也不过高，故被告应以1170万元为基数按日万分之二标准向原告支付自2015年5月31日至实际交房之日的逾期交房违约金，对原告该项诉讼请求予以支持。被告欠原告834.07万元借款应予归还，并承担相应的借款利息。双方在合同中约定按照银行基准利率计算借款利息，系约定不明，被告可按照年6%标准承担自2015年1月9日至实际还款之日的借款利息，对被告相关辩解意见予以部分采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 一、被告芜湖鑫马置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付芜湖高新资产管理有限公司逾期交房违约金（以1170万元为基数按日万分之二标准计算自2015年5月31日至实际交房之日止）； 二、被告芜湖鑫马置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内归还原告芜湖高新资产管理有限公司借款本金834.07万元及利息（以834.07万元为基数按年6%标准计算自2015年1月9日至实际给付之日止）； 三、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费105986元，由被告负担100000元，原告负担5986元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审 判 长 唐 胜 人民陪审员 孙 萍 人民陪审员 余红华 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员 汪 涛 附本案适用的法律条款： 《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。 未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理： （一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持； （二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。