江苏省苏州市虎丘区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0505民初3992号 原告：苏州嘉煌资产管理有限公司，住所地苏州高新区狮山路******（**）。 法定代表人：苏鑫，该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁子安，江苏姑苏律师事务所律师。 被代：倪伟国。 委托诉讼代理人：乔扬，江苏瀛元律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李旻，江苏瀛元律师事务所律师。 原告苏州嘉煌资产管理有限公司（以下简称“苏州嘉煌公司”）与被告倪伟国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月6日受理后，依法适用简易程序，由审判员李盼盼独任审判，于2018年9月4日公开开庭进行了审理。因案情复杂，后本案转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2018年12月25日公开开庭审理了本案。原告苏州嘉煌公司的委托诉讼代理人丁子安、被告倪伟国及其委托诉讼代理人乔扬到庭参加2018年9月4日庭审，原告苏州嘉煌公司的委托诉讼代理人丁子安、被告倪伟国的委托诉讼代理人李旻到庭参加2018年12月25日庭审。本案现已审理终结。 原告苏州嘉煌公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告拖欠租金170776.2元并支付逾期付款违约金（违约金自2017年4月9日起计算至被告付清租金之日止）；2、判令被告将涉案房屋恢复原状并将房屋腾退返还原告；3、判令被告支付原告房屋占有使用费（自2018年6月19日起计算至被告将房屋恢复原状并返还原告之日止）；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告租赁原告合法出租的位于苏州市高新区运河路77号乐嘉汇商务广场1-213、1-214房屋，房屋租赁期限为五年，自2016年10月18日起至2021年10月17日止，月租金为14036.4元，租金付款方式为押二付三，每付款周期届满前30日预付下一期租金。乙方逾期支付租金，应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金直至违约行为纠正或合同解除。实际履行过程中，原告给予被告免租期8个月，故实际租金起付日为2016年11月9日。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给予装修免租期并配合被告办理营业执照。至此，原告已全面履行了合同义务。但被告仅支付了首期三个月的租金42109.2元，其余租金未予支付。经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付。后原告于2018年6月15日解除了与被告的《房屋租赁合同》，并要求被告及时履行腾房手续，但被告持续占用房屋，拒绝腾退。故原告诉至法院，望判如所请。 被告倪伟国辩称，对原告诉请的租金及违约金不予认可。第一，原被告签订合同前，原告宣传有海底捞等大品牌入驻，能吸引人流量，还有开业仪式、统一运营，但是在签订合同后被告发现原告招商时所说的海底捞、西贝、外婆家等餐饮行业标杆品牌企业一个都没有，也未对广场进行大力宣传，至今都没有正式的开业和统一运营，正是由于原告的上述失信行为导致租户经营惨淡，纷纷关门歇业，损失惨重，故系原告违约在先，被告不支付租金是行使抗辩权。在免租期期满后，被告及其他租户多次主动要求与原告沟通解决问题，但原告通过不出面、不回复、不解决的态度一直拖延，被告及其他租户只能边试营业边等待原告的答复，一等就是一年多，正是由于原告这种违约在先又故意拖延不协商的行为，导致被告继续产生租金费用，存在过错，故对原告要求支付租金及违约金的诉请不予认可。第二，被告由于原告的失信行为经营惨淡，已于2018年6月份停止营业，并于2018年6月15日接到原告解除通知的律师函后搬离了租赁房屋。2018年6月22日，原告再次张贴告知函，告知从即日起强制换锁，收回房屋，被告对告知函也予以认可，故2018年6月22日的告知函应认定为原被告双方就租赁房屋已交接完毕。故对原告要求腾退房屋及支付占有使用费的诉讼请求不予认可。综上，请求法庭查明事实后依法驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明，2016年，原告苏州嘉煌公司作为甲方、被告倪伟国作为乙方签订《房屋租赁合同》两份，约定乙方租赁甲方位于苏州高新区运河路77号乐嘉汇商务广场房号为1-213、1-214的房屋，房屋建筑面积分别为69.67平方米、64.01平方米，规划用途为商业；1-213室房屋的租金第1、2、3年自2016年7月10日至2021年7月9日计租期内，承租租赁面积月租金为人民币8234.99元（其中月物业费为919.64元，月房屋净租金总额为人民币7315.35元），自第4年起，租金在上一年基础上每一年递增5%，即第4年月租金为人民币8600.76元，第五年月租金为人民币8984.82元，首期净租金21946.05元及保证金人民币14630.7元，共计人民币36576.75元，保证金应于签订本合同的2个工作日内向甲方支付，乙方已支付8234.99元定金可自动转为定金；1-214室房屋的租金第1、2、3年自2016年7月10日至2021年7月9日计租期内，承租租赁面积月租金为人民币7565.98元（其中月物业费为844.93元，月房屋净租金总额为人民币6721.05元），自第4年起，租金在上一年基础上每一年递增5%，即第4年月租金为人民币7902.03元，第五年月租金为人民币8254.89元，首期净租金20163.15元及保证金人民币13442.1元，共计人民币33605.25元，保证金应于签订本合同的2个工作日内向甲方支付，乙方已支付7565.98元定金可自动转为定金。两份合同同时约定：乙方承租该房屋用于餐饮经营，未经甲方的书面同意，乙方不得变更租赁用途；租赁期限为五年，自2016年7月10日起至2021年7月9日止；甲方同意给予乙方免租期4个月，自2016年12月10日起至2017年2月9日止，自2017年9月10日起至2017年11月9日止，在免租期内，乙方无需支付租金但应支付该房屋相关的物业管理费及其他因乙方使用而产生的费用；租金包含物业管理费，物业管理费由乙方直接交付至物业管理公司，剩余净租金由乙方支付至甲方指定账户；乙方租赁房屋所产生其他费用（包括但不限于水、电、煤气、网络、电话、装修管理费、房屋租赁税费等）由乙方承担；付款方式为押2付3，每付款周期届满前30日预付下一期租金，乙方支付甲方的保证金相当于第1年的2个月净租金，首期租金须在2016年7月10日之前向甲方支付，如乙方违约则甲方有权另行出租，保证金不予退还；甲方有权从保证金中扣除本合同中乙方应偿付的款项，乙方应在甲方扣除保证金之日起3日内予以补足，保证金不计利息，本合同终止、乙方将房屋按约定完成移交后30日内，甲方扣除乙方应付款项后的保证金余额返还给乙方；甲方在收到乙方缴纳的首期租金当日，以房屋现状向乙方交付该租赁房屋，双方已经办理房屋交付的相关手续；乙方有不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费达15日情形的，甲方有权单方解除合同，收回房屋；乙方逾期支付租金应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金，直至违约行为纠正或合同解除；乙方逾期向甲方返还租赁房屋的，甲方有权向乙方收取房屋占用费，房屋占用费的标准为租约约定的交还当月（无当月则为前一月）之月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍乘以逾期天数向甲方支付房屋占用费；本租约租赁期届满或提前终止（包括违约解除），乙方须在终止后三个工作日内完成房屋的腾退，并完好交付该房屋，逾期腾退的，甲方有权在未通知乙方的情况下立即收回全部出租房屋及钥匙，包括采取换锁、封闭该房屋、禁止继续经营及将屋内物品清出至第三方位置存放或公证处提存等方式，乙方须自行承担由此产生的全部后果和责任。 后，原被告双方签订《房屋租赁合同补充协议》两份，约定：甲方同意给予乙方装修期4个月，即自2016年7月10日起至2016年11月9日止；在装修期内，乙方无需支付租金，但应支付该房屋相关的物业管理费及其他因乙方使用而产生的费用。 2015年10月17日，被告倪伟国向原告苏州嘉煌公司付款15800元；2016年1月21日，被告再次向原告付款6395.7元、5876.3元；上述款项共计28072元原被告确认系合同约定的保证金，并同意在本案中一并处理。2016年7月11日，被告向原告支付1-213室房屋2016年11月10日至2016年12月9日、2017年2月10日至2017年4月9日期间的租金共计21946.05元，支付1-214室房屋2016年11月10日至2016年12月9日、2017年2月10日至2017年4月9日期间的租金共计20163.15元。 另查明，2018年4月24日，原告委托江苏姑苏律师事务所向被告邮寄《律师函》一份，称：原被告的合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给予装修免租期并配合办理营业执照，至此，原告已全面履行了合同义务；但被告尚欠140364元租金未支付，经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付；鉴于被告的行为已严重侵害了原告的利益，构成根本违约，同时违反了商事活动中的诚实信用原则，故致函通知被告在收函后3日内及时将拖欠租金支付给原告；被告还需额外按月租金每日千分之一的数额向原告支付违约金，直至违约行为纠正或合同解除。上述《律师函》于2018年4月25日送达给被告。 2018年6月14日，原告委托江苏姑苏律师事务所再次向被告邮寄《律师函》，称：原被告的合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了租赁房屋，给予装修免租期并配合办理营业执照，至此，原告已全面履行了合同义务；但被告尚欠324240.84元租金未支付，经原告多次催要，被告以各种理由推诿拒绝支付；鉴于被告的行为已严重侵害了原告的利益，构成根本违约，同时违反了商事活动中的诚实信用原则，故致函通知被告，原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》自今日起正式解除，律师函具有解除合同的效力；被告自今日起5日内将拖欠租金支付给原告，并按月租金每日千分之一的数额向原告支付逾期违约金；自今日起7日内，被告必须清空房屋，恢复原状，并将房屋完好交还给原告；逾期不履行的，原告有权立即收回房屋及钥匙，包括采取换锁、封闭该房屋、禁止继续经营及将屋内物品以垃圾方式处理或者清出至第三方位置存放或公证处提存等方式，被告还应承担因此产生的垃圾处理费、公证费、开锁费、恢复原状费、保管费及提存费等费用。上述《律师函》于2018年6月15日送达给被告。 2018年6月22日，原告向被告送达《告知函》一份，载明：因各商户未按照合同约定按时缴纳租金等费用，本司已于2018年6月13日向各商户通知解除双方的《房屋租赁合同》，并通知各商户应于7日内腾空房屋、恢复原状并交付房屋；现因各商户未按通知及时履行腾房义务，本司按照合同约定于即日起强制换锁、收回房屋；商铺内现有物品将被有序存放在指定地点，各商户应于15日内到物业处领取钥匙并将所有物品自行取回，逾期未取回的视为放弃物品的所有权，本司将一并视作抛弃物予以处理。特此通告。 以上事实，由房屋租赁合同、补充协议、中国建设银行单位客户专用回单、收据、律师函、邮寄单及邮寄查询信息、告知函以及本院庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，原告苏州嘉煌公司与被告倪伟国签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法、有效，故当事人应当按照约定全面履行自己的义务。如一方当事人未按照合同约定履行义务的，应按约承担相应的违约责任。 关于原告要求被告支付拖欠租金及逾期付款违约金的诉讼请求，本院认为，根据合同约定，原被告约定的租金支付方式为押2付3，每付款周期届满前30日预付下一期租金，被告不支付或者不按照约定支付租金及物业管理费达15日的，原告有权单方解除合同，收回房屋。根据原被告提交的证据，2016年7月10日至11月9日、2016年12月10日至2017年2月9日、2017年9月10日至11月9日共计八个月的期间系原被告约定的涉案两套房屋的免租期，被告已于2016年7月11日支付2016年11月10日至2016年12月9日、2017年2月10日至2017年4月9日共计3个月的租金，故被告自2017年4月10日起的房屋租金未按约向原告支付，已违反合同约定，原告有权据此要求解除合同。关于合同的解除时间，因原告向被告邮寄的解除合同的《律师函》已于2018年6月15日送达给被告，故双方的合同于载有解除意思的通知到达被告之日解除。据此，原被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2018年6月15日解除。 涉案房屋的租金及管理费被告已支付至2017年4月9日，故被告还应当向原告支付自2017年4月10日起至合同解除之日即2018年6月15日止的租金及管理费，但需扣除2017年9月10日至11月9日共计两个月的免租期。根据《房屋租赁合同》中关于租金及管理费的约定，房屋租金包含物业管理费，物业管理费由被告直接交付至物业管理公司，剩余净租金支付至原告，故被告结欠原告该期间的净租金本院经计算为171244.08元（计算方式7315.35元×12个月+7315.35元÷30天×6天+6721.05元×12个月+6721.05元÷30天×6天），现原告主张为170776.2元，未违反双方合同约定，故本院予以确认。关于被告支付的保证金28072元，因原被告同意在本案中一并处理，故本院将保证金与欠付的租金进行折抵，折抵后被告还应支付原告租金142704.2元。 根据合同约定，被告逾期支付租金应按月租金每日千分之一的数额向甲方支付违约金，直至违约行为纠正或合同解除；虽然原告主张违约金应计算至被告实际付款之日止，但因合同中约定违约金可计算至合同解除之日，现本院将违约金计算至合同解除之日止。鉴于原被告在合同中约定的滞纳金按照日千分之一计算的标准明显过高，故本院酌情将其调整为按照年利率15%的标准计算。根据合同约定的租金的缴纳方式及滞纳金的计算方式，滞纳金的金额分别为：1、2017年4月10日至7月9日的租金42109.2元的滞纳金自2017年4月10日前30日计算至2018年6月15日为7977.67元；2、2017年7月10日至10月9日的租金28072.8元的滞纳金自2017年7月10日前30日计算至2018年6月15日为4268.6元；3、2017年10月10日至2018年1月9日的租金28072.8元的滞纳金自2017年10月10日前30日计算至2018年6月15日为3207.22元；4、2018年1月10日至2018年4月9日的租金42109.2元的滞纳金自2018年1月10日前30日计算至2018年6月15日为3218.76元；5、2018年4月10日至2018年6月15日的租金30880.08元的滞纳金自2018年4月10日前30日计算至2018年6月15日为1218.28元。以上滞纳金共计19890.53元。 关于原告要求被告将涉案房屋恢复原状并将房屋腾退返还原告的诉讼请求，本院认为，原被告在合同中约定合同提前终止（包括违约解除）的，原告有权立即收回房屋，被告于合同解除后即已搬离涉案房屋，虽然被告未与原告办理房屋交接手续，但原告已于2018年6月22日向被告送达《告知函》，并告知被告自即日起原告收回房屋，故《告知函》送达之日即2018年6月22日应视为原告已根据合同约定收回涉案房屋，故对原告的上述诉请本院不予支持。 关于原告要求被告支付房屋占有使用费的诉讼请求，本院认为，原被告的租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋返还给原告，并向原告支付自合同解除之日至房屋实际返还之日的占有使用费。现原被告的租赁合同于2018年6月15日解除，原告已于2018年6月22日收回涉案商铺，故被告应当向原告支付自2018年6月16日起至6月22日止的占有使用费。鉴于原被告在合同中约定占用使用费按照交还房屋当月的月租金除以三十计算所得之日租金标准的两倍计算的标准明显过高，故本院酌情将其调整为1.3倍的标准计算。故被告应支付原告的房屋占有使用费为4257.71元（计算方式7315.35元÷30天×7天*1.3+6721.05元÷30天×7天*1.3）。 关于被告提出的“被告不应支付租金及违约金”的辩解，因被告的证据不足以证明原告存在违约行为，故对被告的上述辩解本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告倪伟国于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付自2017年4月10日起至2018年6月15日止的租金共计142704.2元以及滞纳金19890.53元。 二、被告倪伟国于本判决生效之日起十日内向原告苏州嘉煌资产管理有限公司支付房屋占有使用费4257.71元。 三、驳回原告苏州嘉煌资产管理有限公司的其他诉讼请求。 如采用转账方式支付，请汇入当事人指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州市新区农行商业街支行，账号：62284004061********。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4192元，由原告苏州嘉煌资产管理有限公司负担619元，由被告倪伟国负担3573元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号105553010********。 审 判 长  李盼盼 人民陪审员  许雪英 人民陪审员  吴根男 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  郭增瑞