贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初8114号原告：郭定美，女，汉族，1969年4月4日出生，住贵州省毕节市七星关区清毕南路**，现住贵州省毕节市七星关区。原告：高明华，男，汉族，1968年2月12日出生，住贵州，住贵州省毕节市七星关区清毕南路**州省毕节市七星关区。二原告共同委托诉讼代理人：方洪伟（特别授权代理），贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224201610789666。被告：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。委托诉讼代理人：刘力铭（一般代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。证号：230713011110574。原告郭定美、高明华与被告贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。原告郭定美及二原告共同委托诉讼代理人方洪伟，被告翰林置业委托诉讼代理人陈浩、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭定美、高明华向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即为原告所购买的远航综合专业市场6-3-13号商铺办理房屋产权登记手续，并将产权证书交予原告；2、判令被告以159,447.00元基数，从2015年4月29日起按每日万分之二的标准计算至被告将涉案商铺产权证书交付给原告之日止向原告支付违约金（暂计至2018年8月30日为38,873.00元，实际以产权证交付原告之日计算结算为准）；3、本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2013年9月27日，原、被告签订《远航七星万象城商品房买实合同》，约定：原告购买被告开发的“选航综合专业市场”第6-3-13号商铺一套，建筑面积50.4平方米，套内建筑面积42平方米；该商品房总价款为159,447.00元，原告应于合同签订之日向被告交付首期房款80,447.00元，余款79,000.00元以银行按揭方式支付；出卖人承诺2015年1月28日前，取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:。2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同签订后，原告于2013年11月11日向被告支付首付款80,447.00元、办证费用款4,333.00元，余下房款79,000.00元，原告通过银行按揭贷款方式已经全部支付给被告。但被告未依约在2015年4月28日之前办理完毕房屋产权转移登记手续，亦未向原告交付房屋登记证书。经原告多次催告，被告仍未办理及交付。原告认为，原、被告双方所签《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，为有效合同。按照约定，被告应于2015年4月28日之前办理并向原告交付房屋产权登记证书，被告至今仍未按约履行办证义务，已构成违约。为此，原告具状向贵院提起诉讼，望贵院判如所诉。庭审中，原告郭定美、高明华明确第二项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。被告翰林置业辩称：1、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责；2、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及最高人民法院2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求；3、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于购房之日起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承。首先，涉案房屋现本就处于出租状态。其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价。被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失。第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失。第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少；4、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，被答辩人在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，且被答辩人的请求已超过诉讼时效。即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。请求法庭顾全大局，维护答辩人的利益。原告郭定美、高明华向本院提交如下证据：二原告身份证、《商品房买卖合同》、收据2张、发票1张。被告翰林置业向本院提交如下证据：被告公司营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示》、《毕节市商品房屋备案证明书》、（2013）黔七民初字第1118号《民事判决书》。经组织质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据,认证如下：原告所举《商品房买卖合同》、收据及发票均为书证，被告对真实性无异议，本院予以采信；被告所举《毕节市商品房屋备案证明书》，符合证据的三性，能证明本案的相关事实，本院予以采信。《关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示》，系复印件，且属被告单方陈述，本院不予采信。（2013）黔七民初字第1118号《民事判决书》，与本案无关联性，本院不予采信。根据对以上证据的认证，结合当事人的陈述，本院认定事实如下：2013年9月27日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××综合专业市场××层第3层，房号为6-3-13，商业营业用房；建筑面积为50.4平方米，套内建筑面积42平方米；商品房总价款为159,447.00元；买受人采取贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款80,447.00元，余款79,000.00元以银行按揭贷款支付；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告支付了购房款159,447.00元。2013年11月11日，被告向原告收取代办证杂费4,333.00元。至今，被告尚未为原告办理房屋转移登记。为此，原告以前述诉请诉至本院。另查明，被告于2017年12月29日取得涉案房屋商品房屋备案证明。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。原告依约支付了购房款，被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，未履行，构成违约，应承担相应的违约责任。现被告方已具备办理转移登记的条件，且双方合同约定原告同意委托被告代为办证，故原告主张被告为其办理房屋产权证的诉请，本院予以支持，但原告有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。对于原告主张的违约金诉请，被告提出了诉讼时效抗辩主张。本案中，原告诉请的违约金系债权请求权，应当适用诉讼时效，但被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约行为系持续性违约行为，且双方合同约定以日为单位累计计算违约金数额，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。被告承诺2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，如逾期，约定按日向买受人支付违约金，原则上应从2015年4月29日起开始计算违约金。原告于2018年9月20日提起本案的诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年，而《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，至2017年10月1日两年的诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权应当适用《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效期间，2017年10月1日往前回溯两年即2015年10月1日以前的违约金请求权已超过原规定的两年诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2015年10月1日起计算。同时，原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金，计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。庭审时，被告当庭通知原告办理转移登记，故原告诉请的违约金从2015年10月1日起计算至2018年11月23日（开庭之日）止，共计1149天。对于违约金的计算标准问题，原告主张按合同约定计算，被告要求减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告要求减少违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。原告诉请的违约金按合同约定的计算标准具体计算为：159,447.00元×0.02%×1149天=36,640.92元。对于被告提出的办证不能不是其原因造成的抗辩主张，无证据支撑，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告郭定美、高明华缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告郭定美、高明华办理涉案商业营业用房的不动产权证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告郭定美、高明华逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金36,640.92元；三、驳回原告郭定美、高明华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386.00元（已减半收取），由被告贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年十二月十一日书记员  张婵婵