安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初9867号 原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城****，统一社会信用代码91340207664229422M（1-1）。 法定代表人：阮彤，总经理。 委托诉讼代理人：吴俊洋，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓纬韬，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：安徽煤炭经济技术开发有限责任公司，住所地安徽省芜湖市弋江中路东侧,统一社会信用代码913402001494035966。 法定代表人：王友祥，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：汪海鹏，该公司员工。 委托诉讼代理人：张宝华，安徽众星合律师事务所律师。 原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）与被告安徽煤炭经济技术开发有限责任公司(以下简称安徽煤炭公司)物业服务合同纠纷一案,本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司委托诉讼代理人吴俊洋、邓纬韬，被告安徽煤炭公司委托诉讼代理人张宝华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币67988.8元及逾期付款的违约金56551.12元（以欠款数额为基数，按年利率24％，自2012年3月1日起计算至2018年10月8日为56551.12元，并以67988.8元为基数，按照年利率24%，请求计算至实际清偿之日止），合计人民币124539.92元（详情见清单）；2.判令被告向原告支付因诉讼所产生的律师代理费6500元。事实和理由：原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市澳然天成小区**房屋所有权人，2012年1月13日原被告双方签订了关于上述两套房屋的《澳然天成·乐活广场物业管理服务协议》，约定了物业服务费及逾期违约金，2014年2月27日和2016年1月1日澳然天成小区业主大会分别与原告签订了两份《澳然天成物业服务合同》，合同有效期分别为：2014年2月28日起至2015年12月31日，2016年1月1日起至2018年12月31日，合同约定了物业费、逾期滞纳金以及合同履行过程中，因被告违约导致原告采取诉讼途径维护自身合法权益的，因诉讼发生的所有费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费、差旅费等）由被告承担。案涉房屋性质为商铺，自2012年1月1日起至今被告仅在办理房屋交付手续时预缴了1000元/户的物业服务费，后一直未缴纳任何费用。原告多次书面向被告催缴所拖欠费用，但被告仍拒绝支付。 原告认为，澳然天成小区业主大会与原告签订的《澳然天成物业服务合同》合法、有效。按照法律规定以及依据双方合同约定，业主应当履行物业服务费的正常缴费义务，如此才能促进物业企业的良性运作，从而避免经营困局下影响对全体小区业主提供正常的物业服务。履行正常的缴费义务同时也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。 被告安徽煤炭公司辩称，1.原告要求支付2014年2月27日以前的物业服务费已经超过诉讼时效；被告拿房时，房屋出现大面积的漏水，原告未及维修，也一直没有妥善解决，致使公司不能自用也无法对外招租，直到2014年11月22日，公司再次要求其承担维修责任时，原告要求补交前期物业服务费用，2016年11月24日前，原告均未向被告主张前期物业管理费用，已经超过当时法律规定的两年诉讼时效；2.原告没有按照《物业服务合同》的约定履行物业服务的主要义务，被告有权拒绝缴纳物业服务费；3.由于原告违反合同义务，给被告造成损失，违约在先被告不但可以拒绝交纳物业费，更无需承担违约金和律师费以及诉讼费用；4.根据原告后期提交的证据证明前期物业管理纠纷应由芜湖市仲裁管理委员会仲裁，法院无权管辖。 本院经审理认定事实如下：2009年12月15日，案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司与原告签订《前期物业管理合同》，约定：原告为芜湖华强澳然天成商住小区提供物业服务，服务期限自2010年1月1日起至本小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，协议在履行过程中如发生争议，双方协商，协商不成提交芜湖市仲裁委员会依法裁决。2014年2月27日、2016年1月1日，原告与澳然天成小区业主委员会签订两份《澳然天成物业服务合同》，约定：合同期限分别为2014年2月28日起至2015年12月31日止、2016年1月1日起至2018年12月31日止；商铺2元/月/平方米；物业服务费用每6个月交纳一次，业主应当在当年6月末与12月末交纳下一个半年费用，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金。 2010年7月7日，被告与案外人芜湖市华强旅游城投资开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，被告购买芜湖市镜湖区醇美华城澳然天成XX房屋，XX建筑面积为213.47平方米，45S#楼12号建筑面积为203.36平方米。被告于2012年拿房后交纳了1000元物业费，后因被告房屋屋顶出现大面积漏水，物业公司未予维修，导致未再支付物业费。 本院认为，被告安徽煤炭公司作为芜湖市镜湖区醇美华城澳然天成的业主，醇美华城澳然天成业主委员会作为全体业主代表与被告签订物业服务合同，不违反法律规定，对全体业主均有约束力。业主应按合同约定履行交纳物业费的义务，被告也应按合同约定履行服务义务。物业公司在履行了相关的物业服务后，业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好的开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量。本案原告提起诉讼的时间为2018年11月16日，被告认为原告主张2014年2月27日前的物业费已过诉讼时效的观点，本院予以部分支持。虽然原告提交了在被告房屋处张贴物业费的催缴通知单，但该证据尚不能证实已经实际送达给被告，故本案中被告尚未交纳的物业费时间段为2015年11月16日至2018年12月31日，物业费为31284.75元[（213.47平方米+203.66平方米）*2元/月/平方米*37.5月]。被告因房屋屋顶部漏水及原告履行物业服务不到位，从而拒绝交纳物业费。被告部分抗辩理由不属于物业服务范围，被告可待查实房屋漏水的具体原因，向相关部门主张权利。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断的进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综合本院审理的原告同类案件，发现原告尚需继续改进服务方式，故对原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。原告依据物业服务合同中的约定要求被告承担律师费，该项合同约定加大了业主的义务，对该项诉请，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定、判决如下： 一、被告安徽煤炭经济技术开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业费31284.75元； 二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2792元，减半收取1396元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担1054元，被告安徽煤炭经济技术开发有限责任公司负担342元(原告已预交，被告于支付上述款项时一并支付)。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  王敏 二〇一八年十二月二十七日 书记员  徐晨 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。