四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0181民初4583号 原告（反诉被告）：荣某，男，1971年7月18日出生，汉族，住四川省汶川县。 委托诉讼代理人：李鸿，四川法隆律师事务所律师。 被告（反诉原告）：杨某，女，1987年9月20日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王赟，四川德和衡（成都）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：董某，女，1974年6月19日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王赟，四川德和衡（成都）律师事务所律师。 原告荣某与被告杨某、董某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，被告杨某、董某于2018年11月19日提起反诉，本院经审查予以受理，本案审理期限从反诉之日起重新计算。本案依法适用简易程序进行了审理。荣某及委托诉讼代理人李鸿，杨某及其与董某的共同委托诉讼代理人王赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本诉原告荣某向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2018年5月2日签订的房产买卖合同；二、被告返还原告的购房款20000元，并按6%利率承担逾期支付的资金占用利息；三、本案诉讼费、保全费、公告费等由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年5月2日通过房屋中介机构签订《房产买卖合同》，合同约定，被告杨某将产权属于自己所有的位于都江堰市住房一套出卖给原告，总价122.8万元，支付时间为签订合同时付款2万元，房屋过户办结时付款50.8万元，余款70万元通过按揭方式由银行支付。合同签订当日，原告支付给被告2万元。2018年5月15日，因购房政策调整，原告不再具备在案涉房屋所在地的购房资格，原、被告就案涉房屋无法办理房屋买卖过户手续。被告杨某系案涉房屋出卖人，被告董某自称系杨某售房代理人，并收取了原告购房款2万元。后双方就案涉房屋的购房问题沟通未果，被告至今未退还原告已付的2万元。 本诉被告杨某、董某辩称：一、新政实施后，荣某多次向中介及董某承诺愿意继续履行合同，且愿意按全款方式购买案涉房屋，后在8月又明确表示因资金问题及与中介公司之间的纠纷不愿再继续履行合同，因此二人根据定金罚则没收荣某的定金符合法律规定；二、荣某起诉的资金占用利息、诉讼费、保全费等是其自身违约造成，不应由杨某、董某承担。 反诉原告杨某、董某向本院提出诉讼请求：一、解除原、被告双方于2018年5月2日签订的房产买卖合同；二、被告向原告支付违约金245600元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月，杨某授权董某代为出售其位于都江堰市的不动产。董某接受委托后，通过中介与荣某于2018年5月2日签订案涉《房产买卖合同》，荣某支付了2万元购房定金。后反诉人按照合同约定提前归还了银行贷款，并积极准备不动产过户事宜，而荣某却怠于履行合同义务，现以政策变动为由表示不愿履行案涉房屋买卖合同，但随后又向中介及反诉人表示愿意继续履行案涉合同，但当反诉人按照合同约定履行清贷手续准备过户后，被反诉人始终以各种理由予以拖延，并最终单方表示终止履行案涉合同。荣某屡次违约，违背诚实信用原则，故反诉。 反诉被告荣某辩称：一、案涉房屋在出卖时办理了房屋抵押登记，因此双方合同约定杨某有解除抵押的义务，杨某据此主张荣某的违约责任没有法律依据；二、荣某不能履行合同的原因是国家政策的限制，导致其丧失了购买都江堰市区域范围房屋的资格，且无法办理房屋过户手续，无法达到合同目的；且合同也约定，该原因可免责解除合同。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年5月31日，位于都江堰市的住宅房屋办理所有权人为杨某的房屋所有权证书。 2018年5月2日，杨某（甲方）、董某（代理人）与荣某（乙方）及成都房骄汇企业管理咨询服务有限公司（丙方）就前述案涉房屋签订《房产买卖合同》，载明（与本案有关内容）：“第二条房价款甲乙双方商定该物业的成交价为人民币1228000元……第三条付款方式即付款期限3.1定金：乙方在签订本合同的同时交付乙方购房定金人民币20000元，该购房定金由委托丙方收取，待该房屋办理完毕过户手续后自动转作购房款……第四条办理过户、按揭手续4.1该物业已设定抵押，如设定抵押，甲方承诺在2018年5月30日前向银行申请还款，并承诺在2018年5月30日前办理完成该物业的抵押注销手续……第八条免责条款：如有下列情形之一的，当事人各方可以免责解除合同：……8.2因国家法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的。”该合同尾部甲方及代理人处分别有杨某、董某签名字样并捺印，乙方处由荣某签名捺印，丙方处加盖成都房骄汇企业管理咨询服务有限公司公章。庭审中，董某认可杨某的签名捺印系其所代。同日，荣某向董某支付定金20000元，董某向荣某出具《收条》。 2018年5月15日，成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》〔成办法（2018）17号〕，规定在都江堰市新购买商品房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上。 合同签订后，荣某与中介机构成都房骄汇企业管理咨询服务有限公司的工作人员通过微信交流，2018年5月17日，荣某陈述“我们基于两方面考虑，一限购阿坝州限制在购房外围，二小区安全，小区物管本来就不好，隔壁邻居在外墙开门就更不安全了。所以我们不要了，辛苦你们了”，中介工作人员告知荣某要考虑清楚，便于与房东说；后荣某再与中介工作人员沟通，表示有朋友借钱给自己，所以可能全款购买案涉房屋；后荣某又再明确表示由于中介其中一名工作人员的原因，不再购买案涉房屋。2018年9月4日，荣某短信告知董某，其到房管局了解，自己是阿坝州户口，合同上没有妻子签名，5月15日前中介没有打网签合同，买不了案涉房屋，要求双方协商解除合同。 2018年5月30日，杨某向浙商银行成都双楠支行其账户转入200万元，其陈述该款项即是归还案涉房屋的原抵押贷款。2018年7月4日，杨某将案涉房屋的产权证原件交付给中介成都房骄汇企业管理咨询服务有限公司。 另查明，2018年5月10日，杨某在四川省成都市律政公证处办理公证书，委托董某代为出售案涉房屋、与买方签订不动产买卖合同、签订网签或撤销网签不动产买卖合同、协助买方办理案涉房屋产权过户、维修资金过户、国有土地使用权的过户转移登记手续、案涉房屋水电、煤气、光纤、电话、物业管理等与该房屋相关的过户更名手续等。 荣某的养老保险自2007年1月至今均在汶川县社会保险事业管理局购买。 以上事实，有双方当事人的陈述，荣某提供的一、双方身份信息；二、《房产买卖合同》；三、收条；四、《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》；董某、杨某出具的一、《房产买卖合同》；二、公证书；三、房屋所有权证书；四、微信通话记录；五、银行转款凭证；六、收件凭证在案佐证，本院予以确认。 本院认为，第一、关于合同效力及相对方的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款“民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。”、第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”及《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，2018年5月2日，董某以杨某名义与荣某就杨某所有的案涉房屋签订《房产买卖合同》，2018年5月10日，杨某经公证签订《委托书》，将出售案涉房屋的相关事宜委托董某代为办理，同时，在庭审中杨某亦对《房产买卖合同》无异议，且已按照该合同约定在5月30日前对案涉房屋的原抵押向银行归还清结了贷款，即杨某已对董某代其签订《房产买卖合同》的行为予以追认。因此，《房产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，应为有效；其法律后果应归于荣某与杨某。 第二，关于案涉《房产买卖合同》的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；”之规定，首先，庭审中双方对解除《房产买卖合同》均无异议；其次，2018年5月2日双方签订《房产买卖合同》后，5月15日成都市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》，明确规定在都江堰市范围内新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有成都市户籍，或非成都市户籍但在成都市稳定就业且连续缴纳社保12个月以上，而本案的买受人荣某户籍系在四川省汶川县，且其未在成都市缴纳社保，因此，荣某不具备在都江堰市购买房屋的条件，该《房产买卖合同》事实上不能继续履行；最后，《房产买卖合同》第八条约定，如因国家法律、法规和相关政策变动致使合同无法履行的，当事人各方可以免责解除合同，因此，《房产买卖合同》应予解除，且该解除不能归责于任一方当事人，双方均不应承担合同解除的不利后果。 第三，关于案涉《房产买卖合同》解除的后果问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，荣某已按照《房产买卖合同》的约定向杨某支付定金20000元，故杨某应当归还该款项。如前所述，该《房产买卖合同》的解除不能归责于任一方当事人，双方均不应承担合同解除的不利后果，因此，对荣某要求给付该款项的资金占用利息的主张不予支持；同时，因政策因素，荣某客观上不具备在都江堰市购买住房的条件，且《房产买卖合同》亦约定如因相关政策变动致使合同无法履行的，可免责解除合同，因此，对董某、杨某要求荣某支付违约金的主张本院亦不予支持。 第四，对杨某、董某主张因荣某在政策变动后，继续表示愿意购买案涉房屋、可以采用一次性付清房款的方式，导致其提前将银行贷款还清，因此荣某具有违约行为，本院认为，虽荣某有此意思表示，但仍系违反成都市《关于进一步完善我市房地产市场调控政策的通知》的相关规定，杨某作为案涉房屋的出卖方，其对买房人是否具备购买条件亦有审慎的注意义务，本案中《房产买卖合同》的解除并非荣某违约所致，因此，对杨某、董某的该主张本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百七十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下： 一、解除荣某与董某于2018年5月2日签订的《房产买卖合同》； 二、本诉被告杨某于本判决生效之日起七日内归还本诉原告荣某购房定金20000元； 三、驳回本诉原告荣某的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨某、董某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费15852元，减半收取7926元，由本诉原告荣某承担926元，本诉被告杨某、董某承担7000元；反诉案件受理费18062元，减半收取9031元，由反诉原告杨某、董某承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  刘闽 二〇一八年十二月二十日 书记员  王月