广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂05民终1234号 上诉人（原审被告）：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：广西合浦县廉州镇廉州大道**。统一信用代码：91450521768934281R。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：廖世贤，男，1959年8月1日出生，汉族，住广西合浦县。 被上诉人（原审原告）：范秀凤，女，1959年12月19日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：廖世贤，系范秀凤的丈夫。 上诉人合浦县广益房地产开发有限公司因与被上诉人廖世贤、范秀凤商品房买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区合浦县人民法院（2018）桂0521民初1730号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广益公司上诉请求：1.维持一审判决第一、第二项判决；2.撤销一审判决第三项，驳回被上诉人请求返还因面积误差多支付的购房款及双倍返还面积差比超过3%的部分房款。事实和理由：1.原审法院认定被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》约定的交房面积少于产权登记面积，面积存在误差比超过3%。被上诉人建房时，已对原图纸进行设计变更，造成面积差异，实际上建房的面积还大于原合同约定的面积，但双方不愿意解除合同，根据《商品房买卖合同》第五条的规定，双方应当签署补充协议，但被上诉人接收现房后，知道交房的实际面积远比合同约定的面积大，一直不同意签订补充协议，由此造成的法律后果应由被上诉人承担。2.合浦县住房和城乡规划建设局于2014年7月29日委托合浦县城建测绘大队对涉案小区的商品房进行测量，实际面积远大于原合同约定的面积，虽然合浦县住房和城乡规划建设局出具证明未采纳测绘大队测量报告，但充分说明实际面积远大于原合同约定的面积的事实。上诉人认为不动产权证测量面积存在错误，根据关于广益中央公园问题处理将住建委原图纸审批的测量验收报告直接给予国土局作为办理不动产证面积的依据是不合法、不合规的，未进行实际测量的数据不符合现行不动产政策办证的要求，也不应作为法院作为判决的合理标准，现做的不动产证面积明显少于实际交房的面积，对上诉人是不公平、不公正的。3.交房后至今，被上诉人从来没有提出过实际建筑面积没有达到原合同约定的面积，实际是默认上诉人已交房的实际建筑面积，提出也已过时效。4.被上诉人至今未取得分户的不动产权属登记证，原审法院以被上诉人具备了分户的不动产权属登记证面积为由，认为存在面积误差比，认定超过3%的理由不充分。上诉人认为总证虽办下来，但因测量方法不同，上诉人正想通过相关部门纠正，一审法院不得以总证的说明的分户面积多少来认定产权面积，这是没有法律依据的。5.由于原审法院认定的以上主要事实不清，证据不足，导致判决错误，应予纠正。综上所述，原审法院认定的主要事实不清，证据不足，适用法律判决部分错误，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。 廖世贤、范秀凤辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 廖世贤、范秀凤向一审法院提出诉讼请求：1.确认双方签订的《商品房买卖合同》有效；2.被告十日内向产权登记机关提供位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C5幢605号房产的产权转移登记到原告名下应由被告提供的所有材料，将该房产产权转移登记到原告名下；3.被告返还原告因面积误差多支付的购房款8586元及双倍返还部分29391元，共计37977元；4.被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：原告与被告于2013年6月25日签订《商品房买卖合同》（合同编号：C201）及附件四《合同补充协议》一份，约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C5幢605号房，建筑面积为109.85平方米，单价为2815.2元每平方，房款总价为309251元，付款方式为一次性付款。面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。出卖人应于2012年10月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用。关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。此外，合同还约定其他相关内容。合同签订后，原告按约交付房款及相关税费，被告将房屋交付原告使用。2014年7月29日，合浦县城市建设测绘队对涉案小区进行了竣工测量，但合浦县住房和城乡规划建设局并未采用该份测量报告。2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书对涉案小区违建进行处罚。2017年12月26日，合浦县公诚房产测绘队对涉案小区的C5、6、7幢商品房面积进行测绘。2018年3月7日，合浦县不动产登记局发放桂20**合浦县不动产权第0002381号涉案小区C5、6、7幢的不动产权属总证。尔后，该局颁发了桂20**合浦县不动产权第0004936号产权证书，载明：建筑面积为101.58平方米，分户登记在被告名下。2018年7月10日，合浦县房产管理局向涉案小区业委会作出函复：经查阅显示，贵小区廖世贤等20户业主所购买的房屋已办理了分户手续，已具备了过户条件，但目前为止，没有收到开发商提交办理过户所需材料，待开发商提交办理所需的材料，将按程序审核，及时转交县不动产局核发不动产权证。截止2018年8月16日，被告未协助原告办理涉案房屋权属过户，双方逐起纠纷，原告诉至一审法院，望判如所请。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务，被告虽按约定将房屋交付给了原告使用，但未按约定向房屋产权登记机关提供必要的文件资料备案，导致原告所购房屋不能办理房屋产权证书，依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，原告请求被告向登记机关提供所需材料备案并协助办证，理由正当，依法予以支持。双方对认定房屋面积的差异的依据存在争议。合同第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已根据合浦县公诚房产测绘队测绘的成果颁发了分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（产权面积101.58平方米-销售面积109.85平方米）=8.27平方米，面积误差比：8.27平方米÷销售面积109.85平方米×100%=7.5%，其中面积误差比在3%以内为3.3平方米，面积误差比在3%以外为4.97平方米，即被告应分别退还原告购房款3.3平方米×2815.2元／平方米=9290.16元、4.97平方米×2815.2元／平方米×2倍=27983.1元，共计37273.26元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，作出如下判决：一、确认原告廖世贤、范秀凤与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记机关提交原告廖世贤、范秀凤购买的位于合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C5幢605号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告廖世贤、范秀凤办理上述房屋的不动产权证书登记至廖世贤、范秀凤名下；三、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还给原告廖世贤、范秀凤购房款37273.26元。案件受理费749元，因适用简易程序减半收取374.5元，由被告负担。 二审期间，各方当事人没有新证据提交，对一审查明的事实均无异议。 一审查明的事实属实，本院予以确认。 综合各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点归纳为：上诉人交付被上诉人的商品房面积是否存在比合同约定的面积少的问题。目前涉案房屋已取得合浦县不动产登记局发放的桂20**合浦县不动产权第0002381号涉案小区C5、6、7幢的不动产权属总证以及桂20**合浦县不动产权第0004936号产权证书，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款“产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积”的规定，已确定涉案房屋建筑面积为101.58平方米。廖世贤、范秀凤与广益公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋销售面积为109.85平方米，与产权登记房屋面积发生差异，根据《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，显然，上诉人交付被上诉人的商品房面积少于合同约定的面积。上诉人对此主张双方买卖的商品房在建设中对原设计图纸已作变更，涉案房屋实际面积大于合同约定面积，且涉案房屋产权尚未过户到被上诉人名下，在此情况下无法确定涉案房屋的实际面积与销售合同约定的面积是否存在误差。本院认为，涉案房屋的不动产权证登记的面积并没有变更，且登记的产权面积不因权利人的不同而有所不同，故上诉人的抗辩不成立，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》的约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按“面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清”的约定处理。关于面积误差比超过3%的部分，《商品房买卖合同》未做约定，则根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”规定的处理。因此，一审法院认定“广益公司应返还被上诉人合理购房款计算如下：面积误差绝对值：（产权面积101.58平方米-销售面积109.85平方米）=8.27平方米，面积误差比：8.27平方米÷销售面积109.85平方米×100%=7.5%，其中面积误差比在3%以内为3.3平方米，面积误差比在3%以外为4.97平方米，即被告应分别退还原告购房款3.3平方米×2815.2元／平方米=9290.16元、4.97平方米×2815.2元／平方米×2倍=27983.1元，共计37273.26元。”正确。另，上诉人认为涉案房屋已于2012年或2013年交付，而被上诉人提出因房屋面积差返还购房款的请求已超过诉讼时效的问题。本院认为，2018年3月7日，合浦县不动产登记局发放桂20**合浦县不动产权第0002381号涉案小区C5、6、7幢的不动产权属总证。尔后，该局颁发了桂20**合浦县不动产权第0004936号产权证书，而被上诉人于2018年7月提起诉讼，显然未超过两年诉讼时效，故上诉人的主张不成立，本院不予采纳。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费749元，由上诉人合浦县广益房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶长程 审判员  刘 曦 审判员  王雅新 二〇一八年十二月二十一日 法官助理吴芳芳 书记员  薛清龙