江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终4059号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：赣州市国兴物业管理有限公司，住所地：江西省赣州市兴国县工业园新区大圣寺后侧。 法定代表人：钟喜元，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：王世进，江西理公律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张莉，江西理公律师事务所律师。 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：杨欲晓，男，1971年8月30日出生，汉族，住江西省赣州市兴国县。 委托诉讼代理人：王国元，江西伦诚律师事务所律师。 上诉人赣州市国兴物业管理有限公司（以下简称国兴物业公司）与上诉人杨欲晓物业服务合同纠纷一案，因双方均不服江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初1384号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2018年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 国兴物业公司上诉请求：1、依法撤销江西省兴国县人民法院（2018）赣0732民初1384号民事判决第二项，直接改判杨欲晓向国兴物业公司支付滞纳金按月利率2%计算，现暂计算至2018年4月30日止为1261元。2、一审、二审诉讼费由杨欲晓承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。首先，一审法院在未有任何证据的情况下，错误认定“2017年9月，兴国国兴汽车大市场有限公司（以下简称国兴汽车公司）欲将包括被告杨欲晓承租的商铺在内的第二层商铺改成商住楼”、“2017年9月之后的物业费未及时足额支付是因为原告的关联企业国兴汽车公司在被告无根本违约的情况下单方要求提前解除租赁合同所致”。实际情况是，杨欲晓长期未按时足额支付物业费，国兴物业公司为了避免损失进一步扩大，按照合同约定于2017年12月4日向杨欲晓送达《合同解除通知书》，提出单方解除物业服务合同。并非所谓的国兴汽车公司“2017年9月需要改造而无根本违约的情况下单方要求提前解除租赁合同”。杨欲晓是否存在违约情况，从双方提交的《国兴汽车大市场物业管理服务合同》中物业费交纳明细以及杨欲晓单方提交的《银行卡交易明细清单》中可相互印证，说明杨欲晓确实存在拖欠物业费的违约行为。其次，一审法院在未有任何证据的情况下，直接认定“2018年2月6日，国兴汽车公司安排国兴物业公司的工作人员切断被告杨欲晓商铺的用电（国兴物业公司设置了配电房管理商铺用电)，造成被告杨欲晓无法正常营业”。实际情况是，2018年5月初，杨欲晓承租的商铺隔壁的二号楼C/D单元因改造导致整个二号楼(注：二栋共有A/B/C/D四个单元)断电，但杨欲晓承租的商铺短时间内就立马恢复用电，根本不存在2018年2月6日开始断电至今之说。退一步来说，假设国兴汽车公司2018年2月6日对杨欲晓实施了断电行为，换做任何一个正常人来说，为什么至2018年5月方才向国兴物业公司、电力公司主张恢复用电，这是不符合正常逻辑的。更何况，从杨欲晓提交的供电所林所长的录音内容“我们看到现场没有任何一个开关是断掉的”、“进来的时候我录了视频，所有的开关都是处于复位的状态”可知，杨欲晓承租商铺的所有开关是复位状况，供电设备正常，供电公司现场检查也证明了供电设备都是复位状态，可正常供电，不存在自2018年2月6日断电至今的情况。最后，一审法院针对2017年12月7日国兴物业公司法定代表人钟喜元在与杨欲晓谈话协商中陈述的内容（一审判决书第8页19-22行）理解过于片面，直接忽略了该谈话下的几点重要内容。一是该谈话时间是在国兴物业公司向杨欲晓送达《合同解除通知书》之后；二是该谈话的前提是“假如”、“如果”，是协商讨论，并非达成最终意思；三是钟喜元仅仅是作为一个公司的法定代表人，针对公司的重大事件一人无权决策。2、适用法律错误，判决不公正。一审法院在未查明事实的基础上，仅凭一份协商谈话内容而认定“2017年9月之后的物业费未及时支付是由于原告的关联企业国兴汽车公司在被告无根本违约的情况下单方要求提前解除租赁合同所致”，从而对国兴物业公司一审诉请支付滞纳金的诉讼请求不予支持，不符合法律规定。杨欲晓无故拖欠物业管理费的行为，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定，杨欲晓应当向国兴物业公司支付滞纳金。综上所述，一审法院认定事实不清、证据不足，适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法直接改判，以维护国兴物业公司的合法权益。 杨欲晓口头答辩称，请求二审法院驳回上诉人国兴物业公司的上诉请求，支持杨欲晓在一审中主张的两项诉请。 杨欲晓上诉请求：1、请求依法撤销江西省兴国县人民法院(2018）赣0732民初1384号民事判决第一项、第三项，直接改判杨欲晓无需支付2017年10月1日至2018年4月30日的物业管理费共计12983元。2、本案一审、二审诉讼费用由国兴物业公司承担。事实和理由：1、一审认定事实清楚，但适用法律错误。一审已查明2016年10月15日杨欲晓与国兴物业公司签订兴国国兴汽车大市场《物业管理服务合同》，约定由国兴物业公司为杨欲晓租赁国兴汽车公司位于兴国县汽车大市场2栋二楼F2018-F2032共927.36㎡的商铺提供物业管理服务，服务费为2元/㎡/月，按季度支付物业服务费用，物业服务费支付时间在每季最后一个月尾的7日之前支付下季度的物业服务费，服务期间为2016年10月1日至2023年6月30日。杨欲晓已按时足额支付2017年9月前的物业管理费，2017年10月1日以后至达成提前终止《物业管理服务合同》期间的物业管理费已经过国兴物业公司法定代表人钟喜元的承诺而免除，无需交纳。杨欲晓没有任何违约情形，国兴物业公司要求再支付拖欠物业费的主张显然不成立。由于国兴物业公司的关联企业国兴汽车公司经营状态发生变化，国兴汽车公司在2017年9月决定将国兴汽车大市场后排第1、2、3栋的第二层均由商铺改造成商住楼，国兴汽车公司的法定代表人钟喜元及公司高管多次与杨欲晓协商提前终止双方签订的《物业管理服务合同》及相应的补偿、安置事宜未果，在此情况下，2017年12月7日国兴物业公司法定代表人钟喜元向杨欲晓承诺“在我公司还没有改造到你台球城这栋时你就用得去，继续正常开业与经营，我公司不收你分文物业管理费，等我改造到你这边时我们双方再来商谈提前终止《房屋租赁合同》及补偿安置事宜”，杨欲晓当时同意。2018年2月6日，国兴物业公司与其关联企业国兴汽车公司的工作人员切断杨欲晓商铺的用电，至今仍未恢复供电。期间，兴国县供电公司工作人员到现场查看时，国兴物业公司的工作人员就抢在供电人员到来前先行恢复供电，待兴国县供电公司的工作人员到现场查看时，每次供电开关都处于复位状态。待供电人员离开后，经国兴汽车公司授意，国兴物业公司的工作人员又将杨欲晓商铺的用电开关切断。杨欲晓提供的台球城商铺2017年1月至2018年5月用电明细表反映，自2018年2月以后用电量为0度（2018年3月份所交电费130.29元是2018年1月15日至2018年2月6日期间的电费，即上个月的电量只能在下个月计量时才能反映出来）。2、国兴物业公司法定代表人钟喜元对杨欲晓关于无需支付物业管理费的承诺具有法律效力。国兴物业公司认为，杨欲晓未按约定支付物业管理费存在违约行为无事实和法律依据，一审法院判决杨欲晓支付国兴物业公司2017年10月1日至2018年4月30日的物业管理费共计12983元错误，明显偏袒国兴物业公司。 国兴物业公司口头答辩称，1、杨欲晓提出双方自2017年9月中旬起，多次协商终止租赁合同纯属虚构。国兴汽车公司从未在2017年9月与杨欲晓协商解除合同事宜。相反，因杨欲晓拖欠租金、物业管理费，国兴物业公司为了避免损失扩大，向其送达了书面合同解除通知书。2、杨欲晓提出国兴汽车公司、国兴物业公司自2018年2月6日将其承租的商铺断电至今纯属虚构。从一审杨欲晓自行提交的录音证据可知，其承租的商铺供电设备处于正常。 国兴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令杨欲晓支付原告国兴物业公司拖欠的物业管理费12983元。2、判令杨欲晓向国兴物业公司支付滞纳金按月利率2%计算，暂计至2018年4月30日为1261元。3、本案诉讼费由被告承担。 杨欲晓向一审法院提起反诉请求：1、判决国兴物业公司停止侵害、排除妨碍，立即恢复对杨欲晓租赁的兴国县汽车大市场2栋二楼F2018-F2032商铺的供电。2、判决国兴物业公司赔偿其2018年2月6日违法断电至恢复供电期间给杨欲晓造成的停业损失（自2018年2月6日起，按纯利润30000元/月计算至恢复供电时止）。3、本诉及反诉的诉讼费用由国兴物业公司承担。 一审法院认定事实：国兴汽车公司成立于2010年1月19日，国兴物业公司成立于2012年3月15日，两家公司现在的法定代表人均是钟喜元。2016年7月1日，国兴汽车公司与兴国县欣茂市场管理有限公司签订《尾房销售及招商代理协议》，委托兴国县欣茂市场管理有限公司对其开发的“国兴汽车大市场”项目进行物业招商、尾房销售、日常运营管理。2017年2月28日，国兴汽车公司与兴国县欣茂市场管理有限公司签订《解除协议》，解除双方于2016年7月1日签订的《尾房销售及招商代理协议》。 2016年10月15日，兴国县欣茂市场管理有限公司作为甲方、杨欲晓作为乙方签订了《兴国国兴汽车大市场房屋租赁合同》(合同编号：国欣房租2016-09)，将国兴汽车大市场2栋第二层F2018-F2032商铺(建筑面积927.36m2)租赁给杨欲晓；国兴物业公司作为甲方、杨欲晓作为乙方签订了《国兴汽车大市场物业管理服务合同》。《国兴汽车大市场物业管理服务合同》约定，物业管理费为2元/每平方米·月，每季度5564元，按季度交，每季度前一周交；服务期限为2016年10月1日至2023年6月30日；杨欲晓逾期支付物业管理费，应从逾期之日按应交费用的3‰按日交纳滞纳金，逾期1个月未交的，一切经济损失和法律责任由杨欲晓承担。 物业服务合同签订后，国兴物业公司开始提供物业服务，杨欲晓已将2017年9月份以前的物业管理费全部交清。2017年9月，国兴汽车公司欲将包括杨欲晓承租的商铺在内的第二层商铺改成商住楼，与杨欲晓协商提前终止租赁合同，但双方因安置补偿事宜未达成一致意见。2017年12月4日，国兴汽车公司和国兴物业公司作出《合同解除通知书》，认为杨欲晓存在严重违约行为，决定单方解除租赁合同、物业合同，并从2017年12月6日起将收回承租场地的经营权。2017年12月7日，国兴汽车公司的法定代表人钟喜元在与杨欲晓交谈时表示，“我的想法就是，假如我还没改到你那里，你用得去，如果改到你那里，到时你就搬”，“在还没有改到你那之前，你也可以去开，我也不收你的房租，双方做出点让步”。 2018年2月6日，国兴汽车公司安排国兴物业公司的工作人员切断杨欲晓的商铺的用电（国兴物业公司设置了配电房管理商铺用电），造成杨欲晓无法正常经营。2018年5月10日，杨欲晓向供电公司反映停电事宜，供电公司工作人员叫国兴物公司工作人员恢复送电。2018年5月21日，杨欲晓向供电公司反映停电事宜，供电公司工作人员来现场查看时，供电开关处于复位状态。 2018年4月19日，国兴物业公司诉请法院，要求杨欲晓支付物业管理费12983元及滞纳金。截止开庭日2018年6月26日，国兴汽车公司尚未对杨欲晓承租的商铺进行改造。 一审法院认为，国兴物业公司对杨欲晓承租的商铺提供物业服务，订立了物业服务合同，双方之间的物业服务合同关系依法成立，应当受到法律保护。国兴物业公司要求杨欲晓支付拖欠的物业服务费，符合法律规定，一审法院予以支持。国兴物业公司要求杨欲晓支付拖欠的物业服务费的滞纳金，因杨欲晓已经交清2017年9月份以前的物业管理费，2017年9月之后的物业费未及时支付是由于国兴物业公司的关联企业国兴汽车公司在杨欲晓无根本违约的情况下单方要求提前解除租赁合同所致，故对国兴物业公司的该诉讼请求一审法院不予支持。杨欲晓反诉要求国兴物业公司停止侵害、排除妨碍并恢复供电，因商业用电系由供电公司负责管理，一审法院不予处理，杨欲晓可向供电公司反应解决。杨欲晓反诉要求国兴物业公司赔偿停电造成的营业损失，因租赁合同未解除，且未提供充分的证据证实营业损失情况，故一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杨欲晓支付原告赣州市国兴物业管理有限公司2017年10月1日至2018年4月30日的物业管理费927.36㎡×2元/㎡×7个月≈12983元；二、驳回原告赣州市国兴物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告杨欲晓的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金。本诉案件受理费78元（已按简易程序减半收取），由被告杨欲晓负担；反诉案件受理费1025元，按简易程序减半收取512.5元，由反诉原告杨欲晓负担。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。 二审认定的事实与一审查明的一致。 本院认为，关于2017年10月1日至2018年4月30日之间的物业管理费及滞纳金杨欲晓应否支付的问题。国兴物业公司法定代表人钟喜元在2017年12月7日的通话录音中虽然有“如果你认为在过年前我搞不到你那里，你可以用得去，我不要钱，用的去”的表示，但该意思表示也是其为了双方顺利达成提前解除租赁合同、物业服务合同的目的而给予杨欲晓在租金、物业费上的优惠。也即国兴物业公司不收取杨欲晓2017年10月至改造到杨欲晓承租的店铺时这一时间段的物业费是有条件的，该条件为杨欲晓届时必须搬离承租的店铺。显然，国兴汽车公司至今也并未改造至杨欲晓所承租的店铺，杨欲晓也并未搬离店铺，故钟喜元作出放弃收取杨欲晓2017年10月之后的物业费的前提条件不具备，杨欲晓也实际享受了物业服务，故国兴物业公司要求杨欲晓支付2017年10月至2018年4月30日之间的物业服务费有事实及法律依据，应予以支持。至于滞纳金，如前所述，杨欲晓未按时交纳物业费有合理的抗辩理由，国兴物业公司要求杨欲晓支付2017年10月至2018年4月之间的物业管理费的滞纳金无法律依据，一审法院驳回国兴物业公司该诉请处理妥当。 关于杨欲晓要求国兴物业公司停止侵害，立即恢复供电以及要求赔偿断电期间的损失的诉请。本院认为，根据杨欲晓提交的2018年2月6日短信记录以及2018年5月10日的通话记录可知，国兴物业公司确实存在断电行为，但2018年5月21日经供电所人员检查，案涉店铺的电表显示正常供电，杨欲晓认为，之后一直存在断电，仅是在供电所人员到来时恢复供电。对此，杨欲晓并未提交证据证明。一审法院驳回杨欲晓要求恢复供电的诉请处理妥当。至于断电期间造成的损失，杨欲晓未提交充分证据证明，一审法院驳回其该部分诉请处理正确。对于国兴物业公司改造商铺影响杨欲晓正常经营的损失，本案物业服务合同中并未约定相应内容，且本院在（2018）赣07民终4123号案件中已经按照双方租赁合同的约定以及公平原则作出处理，故对杨欲晓在本案中主张该部分营业损失的诉请不予支持。 综上所述，国兴物业公司和杨欲晓的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费312元，由上诉人兴国国兴物业管理有限公司负担156元，上诉人杨欲晓负担156元。 本判决为终审判决。 审判长  王阿婷 审判员  郑小兵 审判员  赖国东 二〇一八年十二月十日 书记员  廖勤勤