广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11290号原告：冯广来，男，1969年9月28日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：梁肖峰，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：周栩强，广东昌联律师事务所辅助人员。被告：何元添，男，1977年10月12日出生，汉族，住广东省中山市。被告：李颖妍，女，1977年12月21日出生，汉族，住广东省中山市。被告：梁庆华，男，1973年10月25日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市南头镇源威电器行，住所地广东省中山市。投资人：黄锦祥。被告：黄锦祥，男，1981年6月21日出生，汉族，住广东省中山市。被告：中山市智荟电器有限公司，住所地广东省中山市。法定代表人：梁彩霞。原告冯广来与被告何元添、李颖妍、梁庆华、中山市南头镇源威电器行（以下简称为源威电器行）、黄锦祥、中山市智荟电器有限公司（以下简称为智荟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月6日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告冯广来的委托诉讼代理人梁肖峰到庭参加诉讼，被告李颖妍到庭参加诉讼，被告何元添、梁庆华、源威电器行、黄锦祥、智荟公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》，上述被告及被告智荟公司立即向原告返还租赁物；2.判令被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行向原告支付拖欠的2018年8月份租金13000元、9月份租金18000及利息（自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；3.判令被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行、智荟公司向原告支付占用费（自2018年10月1日始按18000元/月计至实际返还涉案租赁物之日止）；4.判令被告黄锦祥对被告源威电器行的上述债务承担连带支付责任；5.判令案件受理费由六被告承担。事实和理由：2017年3月1日，原告与被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行签订《厂房租赁合同》，约定原告将位于中山市××路××幢厂房出租给被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行使用，厂房及办公室面积约为1200平方米，租赁期自2017年2月1日起至2020年2月28日止，每月租金18000元，租金于当月5号前支付，于合同签订之日支付36000元作为押金，该合同还约定了其他内容。《厂房租赁合同》签订后，原告已按约交付厂房给被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行使用，但该四被告并未按约支付押金和租金。据此，原告于2018年7月20日委托广东昌联律师事务所寄发《律师函》，函告被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行支付押金以及拖欠的2018年6月份的部分租金和2018年7月份租金。经原告催告，被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行仍不按约支付租金，迄今拖欠原告2018年8月份部分租金13000元和2018年9月份租金18000。另，被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行未经原告同意将涉案租赁物转租给被告智荟公司及未按约支付租金的行为已构成违约。被告黄锦祥作为被告源威电器行的投资人，应对被告源威电器行的涉案债务承担连带支付责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。原告对其诉请向本院提交了以下证据：1.《厂房租赁合同》一份；2.《律师函》四份；3.EMS回单四份；4.投递详情记录四份；5涉案厂房的《土地使用证》及用地平面图一份；6.收款收据四份；7.中山市南头镇建设管理所出具的《证明》一份；8.何好欢出具的《证明》一份。诉讼过程中，原告撤回第二项诉求，确认被告方已支付该诉求项下的租金。被告李颖妍辩称：不同意原告的诉求，希望与原告重新签订新的租赁合同。被告李颖妍对其辩解没有提供任何证据。被告何元添、梁庆华、源威电器行、黄锦祥、智荟公司未答辩，亦未提交任何证据。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月1日，原告（出租方，作为甲方）与被告何元添、李颖妍、梁庆华（承租方，作为乙方）签订《厂房租赁合同》，部分约定如下：甲方同意将位于中山市××路××幢厂房租赁给乙方使用。租赁的厂房甲方已装备消防设施，生活用水和洗手间设施，及办公用房，通讯线路到厂房旁边。（其中千伏安用电配电设备属中山市南头镇源威电器厂）；租赁期限为叁年，自2017年2月1日起至2020年2月28日止；租赁面积：厂房及办公室面积约1200平方米；租金及付款方式：上述面积租金每月为人民币18000元（大写：壹万捌仟元整）（含税，租金的租赁税由出租方负责）。租金于当月5号前支付；租金从2017年2月1日起计收；乙方于本合同签订之日向甲方支付人民币36000元（大写：叁万陆仟元整）作为押金，合同期满，乙方清缴完一切费用，以及甲方验收厂房后，将押金（不计算利息）如数退还给乙方，若合同期内乙方违约则无权要求返还；乙方有下列情形之一的，甲方有权马上停电，并终止合同收回厂房，造成甲方损失，由乙方负责赔偿：擅自将承租的建筑物转让、转借他人或调换使用的、欠租金累计达15日。该合同还约定了其他事宜。原告在该合同甲方落款处签名并捺印确认，被告何元添、李颖妍、梁庆华在该合同乙方落款处签名并捺印确认，在合同乙方落款处下方加盖有被告源威电器厂的公章。2018年7月20日，广东昌联律师事务所梁肖峰律师出具四份《律师函》分别函告被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行及其投资人黄锦祥要求该四被告支付押金36000元以及拖欠的2018年6月份的部分租金和2018年7月份租金。原告认为，四被告未依约支付租金及擅自转租已构成违约，为维护自身的合法权益，遂于2018年9月6日诉至本院，主张前述请求。另查，冯广来、何好欢名下登记有位于中山市××南城村的土地[土地证号：中府国用（2005）第0**×××号]，地类（用途）为工业，使用权类型为出让，使用权面积为1200㎡。2009年7月9日，中山市南头镇建设管理所出具《证明》载明：兹有冯广来、何好欢位于中山市××南城村工业厂房，土地证号：中府国用（2005）第易0**×××，土地面积1200平方米，建筑面积700平方米，该工业厂房的房地产权属于冯广来、何好欢。特此证明！该《证明》有加盖中山市南头镇建设管理所的公章。原告确认涉案厂房仅有土地证，没有房产证，厂房建筑面积约1200平方米，其中500平方米有办理报建手续，其余700平方米没有办理报建手续，仅有建设部门出具的上述凭证。2018年10月18日，何好欢出具《证明》载明：本人何好欢确认位于中山市××路××号的厂房[土地证号：中府国用（2005）第0**×××号，土地使用权人：冯广来、何好欢]由冯广来以出租方身份于2017年3月1日与何元添、李颖妍、梁庆华、中山市南头镇源威电器厂签订的《厂房租赁合同》，并同意由冯广来作为（2018）粤2072民初11290号案的原告集中处理该租赁合同所涉的诉讼权利，特此证明。何好欢于证明人落款处签名并捺印确认。再查，被告源威电器行成立于2009年7月21日，企业类型为个人独资企业，投资人为黄锦祥，住所地为中山市××北路××号首层之一。2018年3月2日，中山市南头镇源威电器厂企业名称变更为中山市南头镇源威电器行；投资人梁颜燕变更为黄锦祥；住所/经营场所中山市××南城村旭升路**变更为中山市××北路××号首层之一。被告智荟公司成立于2018年3月9日，法定代表人为梁彩霞，住所地中山市××路××号，投资者为梁彩霞及梁和初。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。虽然涉案租赁物所涉及的土地权利人为原告与何好欢，但何好欢已同意原告作为出租方与被告方签订合同，亦同意原告主张涉案的权利，故原告有权主张基于双方之间租赁关系所享有的权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告提交的证据不足以证明涉案厂房已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，涉案《厂房租赁合同》为无效合同，原告诉请要求解除与被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行于2017年3月1日签订的《厂房租赁合同》，于法无据，本院不予支持。而合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应当折价补偿。因此，原告有权要求被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行返还涉案厂房。关于房屋占有使用费问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告与被告李颖妍均确认从2018年10月份起未支付租金，《厂房租赁合同》约定租金每月18000元，房屋占有使用费可参照合同约定的租金标准支付，故原告现诉请被告何元添、李颖妍、梁庆华、源威电器行向原告支付从2018年10月1日起按18000元/月计至实际返还涉案厂房之日止的房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持。关于被告黄锦祥的责任承担问题。中山市南头镇源威电器厂于涉案的《厂房租赁合同》上加盖公章的行为表明其自愿作为承租方承担相应的权利和义务。虽然中山市南头镇源威电器厂于2018年3月2日变更企业名称为被告源威电器行，但变更后的被告源威电器行仍应概括承受原中山市南头镇源威电器厂于涉案《厂房租赁合同》的权利和义务。而被告源威电器行系个人独资企业，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条的规定：“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。”本案中，被告黄锦祥为被告源威电器行的投资人，其应对被告源威电器行上述支付房屋占有使用费的债务承担补充清偿责任。关于被告智荟公司的责任问题。原告主张被告智荟公司是涉案租赁物的次承租人，但没有提供相关证据予以证明，被告李颖妍对此不予确认，应承担举证不能的不利后果，本院对原告该项主张不予采信。虽然原告与被告李颖妍确认被告智荟公司为涉案租赁物的实际使用人，但被告智荟公司不是合同的相对方，故原告要求被告智荟公司返还涉案租赁物及支付有关房屋占有使用费，理据不足，本院予以驳回。被告何元添、梁庆华、源威电器行、黄锦祥、智荟公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证、抗辩等诉讼权利，但不影响本院判决。综上，原告诉请之合理部分，本院予以支持，不合理部分，本院予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件应用法律若干问题解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条之规定，缺席判决如下：一、被告何元添、李颖妍、梁庆华、中山市南头镇源威电器行于本判决生效之日起十日内向原告冯广来返还位于中山市×××镇×××路6号的厂房[土地证号：中府国用（2005）第0**×××号]；二、被告何元添、李颖妍、梁庆华、中山市南头镇源威电器行于本判决生效之日起三日内向原告冯广来支付房屋占有使用费（从2018年10月1日起按18000元/月计至返还上述厂房之日止）；三、被告黄锦祥对被告中山市南头镇源威电器行的上述第二项债务承担补充清偿责任；四、驳回原告冯广来的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费576元，减半收取288元，由被告何元添、李颖妍、梁庆华、中山市南头镇源威电器行、黄锦祥负担。（该款原告已预交，五被告于本判决生效之日起三日内迳付给原告，本院不另收退）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇一八年十二月三日书记员  杨 慧庞增博