福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0203民初14731号 原告：厦门东芳物业管理有限公司，住所地厦门市思明区金鸡亭东芳山庄，统一社会信用代码9135020061201119X1。 法定代表人：许文悌，执行董事。 委托诉讼代理人：周慧婷，上海锦天城（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：张娴哲，上海锦天城（厦门）律师事务所实习律师。 被告：洪文伟，男，1977年12月28日出生，汉族，住厦门市思明区。 原告厦门东芳物业管理有限公司（以下简称东芳物业公司）与被告洪文伟物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东芳物业公司的委托诉讼代理人周慧婷、张娴哲，被告洪文伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 东芳物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令洪文伟向东芳物业公司支付2015年1月至2017年9月的物业服务管理费1749元、公摊水电费138.6元，合计1887.6元；2.判令洪文伟向东芳物业公司支付滞纳金（以拖欠物业管理费、公摊水电费金额为基数，自次月1日始，每日按0.3%标准计至实际付款之日止）。事实和理由：东芳物业公司自2012年11月开始为建发花园小区提供物业服务，并与厦门市建发花园业主委员会（以下简称建发花园业委会）就物业服务管理项目签订《建发花园物业服务合同》。东芳物业公司依约提供物业服务，并根据物业服务合同约定的收费标准、收费时限等向小区业主收取物业服务管理费、公摊水电费、车位服务费等物业服务费用。物业服务合同约定，如业主违反合同约定，未足额交纳前述物业服务费用的，则自逾期之日起每天按应交款项0.3％的标准向东芳物业公司支付滞纳金。洪文伟系建发花园小区的业主，自2015年1月1日起未按物业服务合同的约定向东芳物业公司交纳物业服务管理费、公摊水电费，依约应按日加收所欠费用的滞纳金。东芳物业公司此前曾多次通过上门口头、书面送达、邮寄及委托发送律师函等方式催收，但迄今无果。 洪文伟辩称，1.东芳物业公司未满足投标相关规定要求，违规进驻本小区，其二人无需支付东芳物业公司任何费用。2.东芳物业公司管理严重失职：（1）门岗敞开无人管理，敞开门岗不开放反而封闭上锁并加装铁丝网，若发送火灾等危险事故，业主将无法使用该门逃生；（2）停车管理混乱，车辆无序停放，物业公司为自身利益让外来车辆无限制进入小区，导致小区拥挤不堪，经常发生刮损事件，理赔无门；（3）人为设置消防通道障碍，在通道加装水管，消防控制室长期无人值班，消防设施无人管理，破败不堪；（4）物业公司动用公共维修金安装小区监控，可是物业公司人为将其破坏，使监控设备不能正常使用，导致失窃、盗窃、破坏事件屡屡发生。3.东芳物业公司乱作为：（1）严重侵犯业主利益。物业公司未经业主（135号101室）许可，即同意外来商户在业主阳台安装广告牌，导致业主与商户差点发生流血冲突，后报警经警方平息事端；（2）在消防通道人为加装钢管，致正常通道减少一半；（3）物业服务合同于2015年10月30日到期，本小区业主委员会于2016年8月份解散，于2016年11月21日重新启动新一届业主委员会的选举工作，但是物业公司仍使用过期的公章，违法签订无效《证明》，即建发花园业委会于2017年1月17日盖章的文件非法无效。本届业委会的选举及解散的程序在梧村街道办事处、浦南社区居委会均有备案，请求予以调阅。4.东芳物业公司不作为：（1）公共下水道（135号）漏水，业主反应多年，物业公司不予协调、维修；厨房的上层下水道接头没有闭紧，长期漏水致135号家中佛龛发霉损坏（价值2600元）；（2）楼板漏出不明污水，物业公司至今不曾协调处理（135号101室）；（3）门铃长期损坏，物业公司不予维修（135号楼、123号楼等多家住户）；（4）空调水长期滴漏，严重扰民，物业公司不予理睬、协调；（5）门岗敞开，无门哨，有的大门干脆直接上锁了事；（6）卫生太差，垃圾到处堆放，楼梯基本不打扫，导致小区内老鼠、蟑螂遍地，流浪猫狗成群，排泄物到处可见；（7）油烟扰民，物业公司同样不予协调处理；（8）物业公司只知收费，不知应负服务的义务；（9）安全方面，小区许多住户均发生电动车、自行车失窃（123号失窃3辆自行车、135号失窃4辆自行车等），物业公司从未出面协助业主找回丢失物；（10）小区绿化管理一团糟；（11）三区一楼活动区堆满废弃的桌椅沙发、杂物，无人管，致使夜间发生火灾，部分桌椅沙发烧毁，幸亏及时发现，否则后果不堪设想；（12）小区唯一的儿童活动场所的滑梯，破损严重，跷跷板无坐垫，只剩两根铁管，给小区内的儿童安全带来极大隐患，业主多次向物业公司反映未果。5.东芳物业公司未进行催缴，部分诉讼请求超过诉讼时效。6.东芳物业公司提供的证据涉嫌作伪证。7.对公摊水电费不予确认。8.东芳物业公司主张的违约金标准过高。9.所谓的洪文伟拒不缴纳并不属实。在2012年之前所有业主均未欠过物业费，因东芳物业公司未按合同约定履行相关义务，造成洪文伟财产损失，故洪文伟拒绝履行义务。 本院经审理认定事实如下：洪文伟系位于厦门市思明区东浦一里181号202室房产（以下简称涉案房产）的所有权人。涉案房产的建筑面积为81.6平方米。 2012年10月22日，厦门市思明区人民政府梧村街道办事处向建发花园业委会发出《关于建发花园选聘物业服务企业的函》，载明“建发花园业委会在选聘物业公司过程中直接用一家物业服务企业进行表决程序不符合法定要求，因此此次选聘物业无效，请建发花园业委会按照相关法规重新选聘物业服务企业”。2012年10月26日，建发花园业委会与东芳物业公司签订《建发花园物业服务合同》，约定：经建发花园专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决同意，选聘东芳物业公司为建发花园物业管理企业；物业服务期限为3年，自2012年11月1日起至2015年10月31日止；物业服务的主要内容包括根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，共用设施设备的日常维修、养护和管理，共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，公共园林、景观及设施的养护及管理，维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作等；物业服务费采取包干制方式，按照房屋所有权证记载的房屋建筑面积（不含与住宅配套的附属间面积）收取，标准（不含公共水电分摊费）为多层住宅南北区0.75元/月·平方米、东西区0.65元/月·平方米、带电梯小高层住宅1.3元/月·平方米；房屋公共维修金由东芳物业公司负责代收，标准为多层住宅南北区0.2元/月·平方米、东西区0.1元/月·平方米、带电梯小高层住宅0.25元/月·平方米；物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主自愿预缴的除外，业主应于每月30日前向东芳物业公司支付物业服务费；业主违反合同约定，经东芳物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照所欠总费用每日0.3%标准向东芳物业公司支付违约金。该物业服务合同还约定了公摊水电费的具体计算标准以及“建发花园东西区多层住宅因历史原因固定收取25元/半年·户”。 2017年1月17日，建发花园业委会作出《证明》，主要内容为“建发花园业委会和东芳物业公司于2012年10月26日签订的《建发花园物业服务合同》，委托管理期限：自2012年11月1日至2015年10月31日止。合同到期后，双方没有利益冲突，合同主体延续至今。期间，东芳物业公司按照合同约定继续履行建发花园小区物业服务工作”。2017年9月30日，东芳物业公司向建发花园业委会移交物业用房（1.东区物业办公室、西区物业办公室；2.西区宿舍4间）。 东芳物业公司委托福建远大联盟律师事务所于2017年7月31日向洪文伟发出《律师函》，催交物业管理服务费等相关费用；《律师函》以特快专递邮件方式送达，因收件人拒收被退回。东芳物业公司于2018年5月23日向本院提起诉讼，要求洪文伟支付2015年1月至2017年9月的物业服务费用等。本院组织双方当事人进行诉前调解未果，于2018年8月15日受理本案。 本院认为，业主委员会的决定，对业主具有约束力；业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，辖区街道办事处向建发花园业委会发函指出选聘物业服务企业的表决程序不符合法定要求，后建发花园业委会仍然决定与东芳物业公司签订《建发花园物业服务合同》。在没有证据表明洪文伟或者其他业主对建发花园业委会的上述决定提起撤销之诉的情况下，《建发花园物业服务合同》作为建发花园业委会与东芳物业公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对业主具有约束力。洪文伟作为业主接受东芳物业公司提供的物业管理服务，应当支付相应的物业服务费用。关于诉讼时效是否超过。涉案物业服务合同约定物业服务费用由东芳物业公司按月收取，业主于每月30日前支付，故当月物业服务费用的诉讼时效自下一个月1日起计算。东芳物业公司自2012年11月1日起进入建发花园小区，至2017年9月30日退出，仅有证据体现东芳物业公司最早于2017年7月31日向洪文伟发函催交物业服务费用，但是该函未有效送达；关于电话录音光盘，东芳物业公司不能举证证明录音主体、录音时间，且未提供录音的原始载体，对该证据的真实性、合法性、关联性实难采纳。因此，在没有证据证明东芳物业公司通过其他合法有效的途径积极向洪文伟催交物业服务费用的情况下，根据有关规定，东芳物业公司诉请判令洪文伟支付2015年9月30日之前的物业服务费，已超过二年诉讼时效，不予支持；东芳物业公司诉请判令洪文伟支付自2015年10月1日起至2017年9月30日的物业服务费1272元（53元/月×24个月），未超过诉讼时效，予以支持。关于公摊水电费，虽然涉案物业服务合同约定了上述费用的具体计算标准以及“建发花园东西区多层住宅因历史原因固定收取25元/半年·户”，但是东芳物业公司未举证证明其已代洪文伟缴纳上述费用，应当承担举证不能的不利后果，故对该项诉讼请求，不予支持。关于滞纳金，合同约定的计算标准为日0.3%（即月9%），显然高于民间借贷利率的法定上限（即月2%）；综合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则予以酌情调整，按应付物业服务费用总额的20%计算，故洪文伟应当支付东芳物业公司滞纳金254.4元（1272元×20%）。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、洪文伟于本判决生效之日起五日内向厦门东芳物业管理有限公司支付厦门市思明区东浦一里181号202室房产自2015年10月1日起至2017年9月30日的物业服务费1272元及滞纳金254.4元； 二、驳回厦门东芳物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由厦门东芳物业管理有限公司负担5元，洪文伟负担20元。款项于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 郭国超 二〇一八年十二月十七日 代书记员 林小龙 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国物权法》 第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)第一百一十四条(?javascript:SLC(21651,114)?)第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。