云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2301民初2593号 原告（反诉被告）：楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司，住所地：楚雄市鹿城镇团结路****，统一社会信用代码：91532301080442318B。 法定代表人：胡正樵，职务：总经理。 委托诉讼代理人：鲁成海，云南精益律师事务所律师（特别授权）。 被告：雷淞，男，1981年11月22日生，汉族，云南省楚雄市人，大专文化，私营企业主，住楚雄市。 委托诉讼代理人：杨丽萍，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。 被告（反诉原告）：云南童立方儿童娱乐有限公司，住，住所地：楚雄市鹿城镇北浦路北浦伟业广场******一社会信用代码：91532301MA6K37X44G。 法定代表人：雷淞，职务：执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：李凌云，云南瑞志律师事务所律师（特别授权）。 原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司（以下简称鸿鑫商业）与被告雷淞、被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司（以下简称童立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，同年8月8日被告雷淞申请追加童立方公司为本案被告，本院予以准许。同年10月26日，被告童立方公司对鸿鑫商业提起反诉，本院依法适用普通程序，于2018年12月6日、12月20日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）鸿鑫商业的委托诉讼代理人鲁成海、被告雷淞及其委托诉讼代理人杨丽萍、被告（反诉原告）童立方公司的法定代表人雷淞及其委托诉讼代理人李凌云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）鸿鑫商业向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年9月23日签订的《租赁合同》及《补充协议》，于2015年10月16日、2016年8月8日分别签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告支付自2016年11月1日至2017年10月31日的租金52576元，管理费104807元，垃圾清运费2400元；支付2017年11月1日至2018年7月11日（250天）的租金204500元，并自2018年7月12日起继续按照每日818元支付租金至将房屋交还原告时为止；支付第二年度管理费84619元、垃圾清运费2400元，支付违约金51415.2元（257076元×20%），合计502717.2元；3、诉讼费用由被告承担。庭审中，原告（反诉被告）增加诉讼请求为：被告在判决生效后五天内将房屋腾空交还原告。事实和理由：2015年9月23日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层208、209、210、211、212、232号物业用于经营儿童乐园，租赁面积为1257.55平方米，约定租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金按照每平方米每月25元计算，装修期为3个月，租金每年一付。第一年度自2016年1月1日起至2016年12月31日，租金为314388元，物管费94317元……；第三年度自2018年1月1日起至2018年12月31日止，租金为407447元，物管费75453元，推广费45272元，缴纳日期为2017年12月26日前。同年10月16日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层33号物业用于经营儿童乐园，租赁面积为55.98平方米，租赁期限、装修期、租金及交付方式、日期与第一份《租赁合同》一致：第一年度租金为13995元，物管费4199元；第三年度租金为18138元，物管费3359元，推广费2016元。2016年8月8日，原、被告签订《租赁合同》，被告承租原告享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层AB207号物业用于经营儿童乐园，租赁面积为96.77平方米，约定租赁期限为5年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金按照每平方米每月25元计算，装修期为1个月，租金每年一付。第一年度自2016年10月1日起至2017年9月30日，租金为24192元，物管费6291元……；第二年度自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租金为26709元，物管费5807元，推广费3484元，缴纳日期为2017年9月25日前。合同签订后，被告于2016年11月1日正式营业，2017年3月缴纳300000元租金，第一年度租金未付清，管理费、垃圾清运费未缴纳。第二年度未缴纳相关费用，经原告多次通知，被告既不缴纳欠付的租金，也不与原告办理合同解除事宜，违约并给原告造成了严重的经济损失。为了维护原告的合法权益，特依法起诉，请支持原告的诉讼请求。 被告雷淞辩称，根据《中华人民共和国公司法》、《公司登记管理条例》规定，申请办理公司登记时，必须向工商管理机关提交公司住所证明或者营业场所证明文件。答辩人作为童立方公司的发起人，为经营需要以个人名义与鸿鑫公司签订租赁合同，以租赁场地作为经营场所去申请设立公司。童立方公司成立后，实际使用房屋的是童立方公司而不是答辩人，合同义务均由童立方公司履行。根据公司法司法解释（三）第二条规定，童立方公司已实际享有合同权利和义务，且原告已选择向童立方公司请求承担合同责任，该合同责任不应该由答辩人承担。童立方公司成立后签订的两份租赁合同，答辩人作为童立方公司的法人代表公司与鸿鑫公司签订房屋租赁合同是职务行为，产生的法律后果应该由公司承担。 被告（反诉原告）童立方公司辩称：虽然租赁合同以雷淞名义签署，但实际使用人系答辩人，解除租赁的主体应为答辩人。原告解除合同的理由不成立：原告未实现招商时的承诺，伟业广场的商圈半死不活，家乐福、麦当劳等知名商家未进入，原告编造的谎言令答辩人损失惨重。由于原告的招商承诺未到位，故对商家推出满八送四的优惠政策，答辩人缴纳的租金及费用基本满足第一年度租金（只欠6522元）。答辩人数次向原告提出商圈冷清的问题，原告答应尽力改变，表示可以政策缓交租金的方式来鼓励已进入商家的经营。2018年4、5月，原告突然向答辩人提出更换经营场所，双方进行了数月的沟通，因原告不做任何补偿未果。原告违约在先，未交租金不构成根本违约，原告应当承担根本违约的责任，并赔偿答辩人的经济损失。按合同约定，答辩人每年应缴纳459783元，满八送四为306522元，至2017年10月30日，只欠6522元；2017年11月1日至2018年10月30日亦按满八送四的政策计算，租金为306522元，加上未付的6522元，合计313044元。原告违约在先，答辩人未付租金事出有因，且得到原告首肯，不应承担违约责任。 反诉原告（本诉被告）童立方公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人赔偿经济损失800000元；2、诉讼费由被反诉人承担。事实和理由：北浦伟业广场建成时，被反诉人作为广场的经营管理公司，公开发放宣传彩页，声称包括家乐福、麦当劳等具有国际影响力的商家进驻广场，而广场的地理位置是楚雄市的黄金地段，反诉人于2015年9月底与被反诉人签订《租赁合同》，后因业务需要，陆续签订了两份《租赁合同》。经营儿童游乐园是长期战略，童立方游乐园建设（装修、项目前期宣传、设施设备采购运输安装）投入了巨大的资金。从伟业广场声称具备基本经营条件起，反诉人就一直配合被反诉人对外宣传。然而被反诉人宣传的极具影响力的项目至今未进驻，商铺一片萧条，对反诉人造成了严重的负面影响。因商业环境未到达要求及被反诉人要求搬迁等诸多因素，双方一直在交涉，才未继续缴纳租金，并不认定反诉人违约。反诉人坚持要求解除合同，应赔偿答辩人的经济损失。 反诉被告（本诉原告）鸿鑫商业辩称，一、童立方公司不是本案适格被告，无权提起反诉。本案中与答辩人签订多份租赁合同的是雷淞，不是童立方公司，其中一份是2016年8月8日签订的，童立方公司早已成立，但也未以公司名义与答辩人签订；2017年3月3日才支付第一年度的部分租金时，也是从雷淞个人账户转账支付，发票也是按照雷淞的名称开具，童立方公司早已成立并开具基本账户，但童立方公司未支付租金给答辩人，也未要求以其名义开具发票。2017年1月3日，在欠付租金的情况下，雷淞是以个人名义出具支付租金的承诺书。答辩人与童立方公司不存在合同关系，也没有证据证实童立方公司成立后，在实际履行与答辩人之间的合同。雷淞租赁物业后，将租赁物用于合法经营童立方公司，是双方在合同中确定的租赁物用途。二、童立方公司的诉讼请求没有事实及法律依据。与答辩人存在合同关系的是雷淞，雷淞应当按照约定向答辩人支付租金。在其违约的情况下，答辩人有权解除合同，收回租赁商铺，要求其承担清除商铺内物品产生的费用及承担违约责任，解除合同的损失由其自行承担。请驳回童立方公司的反诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告（反诉被告）鸿鑫商业为证明其诉讼请求及辩解意见，向本院提交如下证据：1、商铺租赁合同三份、补充协议一份、被告身份证明，2、转账凭证、发票，3、承诺书。被告雷淞针对其辩解意见未向本院提交证据。被告（反诉原告）童立方公司针对其辩解理由及反诉请求向本院提交以下证据：1、设备销售合同三份及部分支付明细，2、装修合同、收据，3、租金缴纳优惠政策补充协议，4、照片，5、支付宝的付款记录，6、广东华西动漫科技有限公司的支付证明，7、保证金收据一份。 对双方当事人无异议的证据，本院予以确认。对有争议的证据，本院认定如下：原告（反诉被告）鸿鑫商业提交的证据3证实了2017年1月3日，被告雷淞认可被告（反诉原告）童立方公司欠原告（反诉被告）鸿鑫商业第一年度租金、物管费合计457383元的事实；本院予以采信。被告（反诉原告）童立方公司提交的证据1中的设备销售合同三份证实了其采购游乐设施设备的事实；支付明细中转账至中山市汉唐游乐科技有限公司的三笔、转账至中山市日东动漫科技有限公司的三笔、转账至广州番禺区东环华趣动漫产品开发部的三笔，证实了被告（反诉原告）童立方公司支付设施设备款项的事实；证据2中的装修合同证实了被告（反诉原告）童立方公司签订装修合同的事实；本院予以采信。证据2中的收据不能证实被告（反诉原告）童立方公司支付装修款的事实；证据3与本案无关；证据4、6不能证实其真实性；证据5不能证明买家是谁；本院不予采信。 根据庭审和质证，本院认定法律事实如下：2015年8月14日，被告雷淞向原告（反诉被告）鸿鑫商业缴纳AB栋2层208、209、210、211、212、232号商铺经营保证金50000元。同年9月，原告（反诉被告）鸿鑫商业（甲方）与被告雷淞（乙方）签订《租赁合同》，乙方承租甲方享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层208、209、210、211、212、232号物业用于经营童立方儿童乐园，约定：租赁面积（建筑面积）为1257.55平方米，使用面积776.17平方米，租赁期限为5年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止，租金为每平方米每月25元，逐年上涨；装修期为3个月，租金按年缴付。第一年租金自2016年1月1日至2016年12月31日，租金为314388元，物管费94317元；第二年租金自2017年1月1日至2017年12月31日止，租金260313元，物管费75453元，推广费45272元，缴纳日期为2016年12月26日前。第三年度自2018年1月1日至2018年12月31日止，租金407447元，物管费75453元，推广费45272元，缴纳日期为2017年12月26日前。……商铺经营保证金：乙方向甲方缴纳50000元作为商铺经营保证金。同年9月23日，原告（反诉被告）鸿鑫商业（甲方）与被告雷淞（乙方）签订《补充协议书》，约定：装修进场时间为2015年9月，第一年费用为458705元，乙方签订合同之日向甲方支付50000元保证金，办理完成进场装修手续之日支付物管费94317元、租金105683元，商场开业含试营业之日支付其余租金208705元。同年10月16日，原告（反诉被告）鸿鑫商业（甲方）与被告雷淞（乙方）签订《租赁合同》，乙方承租甲方享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层33号物业用于经营儿童乐园，租赁面积（建筑面积）55.98平方米，使用面积34.54平方米，租赁期限、装修期、租金及交付方式、缴纳日期与第一份《租赁合同》一致：第一年租金13995元，物管费4199元；第二年租金13995元，物管费3359元，推广费2016元；第三年度租金为11588元，物管费3359元，推广费2016元。2016年8月8日，原告（反诉被告）鸿鑫商业（甲方）与被告雷淞（乙方）签订《租赁合同》，乙方承租甲方享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层AB207号物业用于经营儿童乐园，租赁面积为96.77平方米，约定租赁期限为5年，从2016年10月1日起至2021年9月30日止，租金每平方米每月25元，装修期为1个月，租金按年支付。第一年度自2016年10月1日起至2017年9月30日，租金为24192元，物管费6291元；第二年度自2017年10月1日起至2018年9月30日止，租金为26709元，物管费5807元，推广费3484元，缴纳日期为2017年9月25日前。上述租赁合同中，约定的甲方违约责任为：1、租赁期间，甲方应承担结构、共用部分及共用设施设备的维护、保养、修理。2、因甲方维护、保养、修理不当，导致乙方承租商铺部分之损坏，应由甲方承担责任。3、在乙方无违约及违规前提下，甲方不能单方面解除租赁合同，否则承担违约责任，按当年租金总额的20%向乙方支付违约金。乙方违约责任为：1、乙方未按本合同规定按时缴纳任何款项，且经甲方书面通知后7日内仍未支付的。……乙方违约，按本合同年租金的20%向甲方支付违约金。2015年9月被告（反诉原告）童立方公司进场装修，同年11、12月购买设施设备，于2016年11月1日正式营业。2017年1月3日，被告雷淞出具支付租金及物业管理费承诺书，认可被告（反诉原告）童立方公司差欠原告（反诉被告）鸿鑫商业第一期租金352576元、物管费104807元，合计457383元。2017年3月3日，从被告雷淞账户支付原告（反诉被告）鸿鑫商业300000元租金，其余费用经催要仍未支付。2018年3月，原告（反诉被告）鸿鑫商业与被告（反诉原告）童立方公司就更换游乐园场地问题进行过协商，未果。 另查明，2015年10月23日，被告（反诉原告）童立方公司成立，法定代表人为雷淞，自然人股东7名，雷淞占股42%，罗文芝、杜正权各占股15%，杨正村、曾捷、詹荣先、周振东各占股7%，注册资金1300000元，公司的发起人为雷淞。被告（反诉原告）童立方公司基本账户开设时间为2015年11月。原告（反诉被告）鸿鑫商业与被告（反诉原告）童立方公司的租金等费用未按合同约定时间计收，从2016年11月1日开始计收。 本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用的原则，按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行义务。本案中原告（反诉被告）鸿鑫商业与被告（反诉原告）童立方公司的发起人被告雷淞在平等自愿协商的基础上签订的《租赁合同》，系双方真实意思表示，原告（反诉被告）鸿鑫商业已将租赁物交给了被告（反诉原告）童立方公司，被告（反诉原告）童立方公司也已接收了租赁物进行了装修并开始营业，双方应按照合同的约定履行义务，但被告（反诉原告）童立方公司到现在仍未交清第一期的租金、物管费，并已经欠付第二期租金、物管费、垃圾清运费，经原告（反诉被告）鸿鑫商业催收后，被告（反诉原告）童立方公司仍未缴纳，也不与原告（反诉被告）鸿鑫商业办理解除《租赁合同》的事宜，其行为已构成违约，应承担违约责任。对原告（反诉被告）鸿鑫商业诉请解除房屋租赁合同并搬离租赁地的诉讼请求，本院予以支持，被告（反诉原告）童立方公司应在合理期限内搬离租赁地。被告（反诉原告）童立方公司应支付尚欠原告（反诉被告）鸿鑫商业2016年11月1日至2017年10月31日的租金52576元，被告（反诉原告）童立方公司已经支付的保证金50000元，折抵第一年的租金后，还需支付2576元，管理费104807元，垃圾清运费2400元；支付2017年11月1日至2018年7月11日（250天）的租金204500元，并自2018年7月12日起继续按照每日818元支付租金至将房屋交还原告时为止；支付第二年度管理费84619元、垃圾清运费2400元。关于原告（反诉被告）鸿鑫商业要求支付违约金的诉请，被告（反诉原告）童立方公司应按合同约定，支付尚欠租金总额20%的违约金51415.2元（257076元×20%）。被告雷淞系被告（反诉原告）童立方公司的法定代表人，虽然其与原告（反诉被告鸿鑫商业）签订了《租赁合同》，并从其账户支付了部分租金，但租赁物的实际使用人为被告（反诉原告）童立方公司，被告雷淞作为被告（反诉原告）童立方公司的发起人、法定代表人，为公司成立、经营所为的民事法律行为应由公司承担责任，被告雷淞在本案中不承担民事责任。关于被告（反诉原告）童立方公司提出的反诉诉请，由于被告（反诉原告）童立方公司没有提交相关证据证实原告（反诉被告）鸿鑫商业存在违反租赁合同约定的行为，故对该反诉请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第九十五条、【最高人民法院关于适用《中华人民共和国公司法》若干问题的规定（三）】第二条、第三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司与被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司于2015年9月签订的《租赁合同》及《补充协议书》、于2015年10月16日、2016年8月8日分别签订的《租赁合同》； 二、由被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司于本判决生效后三十日内搬离原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司享有出租权的北浦伟业广场AB栋2层33、AB207、208、209、210、211、212、232号商铺； 三、由被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司2016年11月1日至2017年10月31日的租金52576元，折抵保证金50000元后，还需支付租金2576元，管理费104807元，垃圾清运费2400元；支付2017年11月1日至2018年7月11日的租金204500元，并自2018年7月12日起继续按照每日818元支付租金至将房屋交还原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司时为止；支付第二年度管理费84619元、垃圾清运费2400元； 四、由被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司于本判决生效后五日内支付原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司违约金51415.2元； 五、驳回原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费8828元，由原告（反诉被告）楚雄鸿鑫商业经营管理有限公司负担878元（已交），由被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司负担7950元（未交），限于本判决生效后十日内支付。反诉案件受理费5900元，由被告（反诉原告）云南童立方儿童娱乐有限公司负担（未交）。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  高文娟 人民陪审员  李光艳 人民陪审员  陈开凤 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  汪海芸