广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初328号 原告：柳州市方明物业服务有限公司，住所地柳州市柳**潭中西路**金河湾小区**1-9,**。 法定代表人：陈永钢，该公司总经理。 委托代理人：胡超珍，广西和清律师事务所律师。 委托代理人：阮耀，广西和清律师事务所律师。 被告：曾某，女，住柳州市。 委托代理人：韦某，男，住柳州市城中区。 被告：马某1，男，住柳州市。 被告：马某2，男，住柳州市。 原告柳州市方明物业服务有限公司诉被告曾某、马某1、马某2关于物业服务合同纠纷一案，本院于2018年1月30日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年12月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人阮耀、被告曾某委托代理人韦某到庭参加审理。被告马某1、马某2经本院传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法对该案进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2015年9月1日至2016年12月31日止物业服务费1427.2元；2、支付2015年9月1日至2016年12月31日止拖欠物业服务费产生滞纳金1020.44元；3、支付2015年9月1日至2016年12月31日止电梯费480元；4、支付2015年9月1日至2016年12月31日止生活垃圾费120元；5、判令被告承担本案全部诉讼费用。以上费用合计3047.64元。事实与理由：原告为被告所居住的小区提供物业服务，并与小区业委会签订物业服务合同。合同约定的期限到期后，业委会经履行程序后，予以延期物业服务合同。原告于合同期间，为小区提供了物业服务；被告没有正当理由拖欠交费，经多种方式催缴，但仍未收效。故此，为维护原告正当利益提起诉讼，并根据物业服务合同约定及相关规定要求被告承担相应诉请，请求人民法院予以准许。 被告曾某辩称：被告曾某、马某1已经于2015年3月19日离婚，被告曾某当天就已经不住那里，离婚协议约定涉案房屋归被告马某1所有，且现在也是被告马某1为该房屋的实际占有使用人，应由被告马某1缴纳物业费等相关费用。原告于2017年2月23日向贵院起诉被告曾某、马某1，贵院作出（2017）桂0202民初662号判决书驳回方明物业的诉请。原告邮寄的相关物业催缴费信息被告未收到，邮寄的联系电话号码及签收人均不是被告的，被告不存在故意拖欠物业费的行为。被告马某2平时都是跟被告曾某居住。2015年3月19日之前我与被告马某1可以各付一半，之后由被告马某1承担。现在相关的水电、燃气费都是由被告马某1支付的，过户手续正在办理中。 被告马某1、马某2经本院传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，未向本院提交任何书面答辩意见及证据材料，视为放弃答辩、举证和质证的权利。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，当事人对对方所提证据真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。当事人对证据证明目的有异议的，本院将结合全案证据和案件事实在下文进行综合分析认定。 综合庭审查明及全案证据，可以确定如下法律事实：柳州市方明物业服务有限公司成立于2011年11月9日。被告曾某、马某2是经典时代22栋1802号房屋的所有权人,房屋面积为143.3平方米。2012年9月20日，柳州市经典时代小区业主委员会与原告签订《经典时代物业管理服务合同》，约定原告对该小区进行物业管理服务，该合同期限从2012年2月16日至2015年2月3日；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理综合服务费、电梯费、水电公摊费，按拖欠金额的日千分之三缴纳滞纳金;公摊电费按实际发生金额向业主按户分摊收取；四楼以上的楼层电梯费按每户每月30元向业主或物业使用人收取。2015年2月3日，柳州市经典时代小区业主委员会与原告签订了《合同顺延协议》，协议约定续期顺延三年。柳州市城中区环境卫生管理所委托原告代为收取柳州市海关路11号经典小区西区住宅及商铺的生活垃圾运输费及垃圾终端处理费，2013年4月1日起由每月每户7元调至每月每户7.5元，全年每户90元。环境卫生管理所于2017年9月10日出具证明该小区从2012年2月16日至2016年12月31日的生活垃圾运输费和垃圾终端处理费已由柳州市方明物业服务有限公司交到管理所。2005年11月3日，被告曾某在《经典时代入伙手续书》“房屋已验业主签字”一栏签字确认已交接房屋。2017年4月27日及2017年9月6日，原告通过在房门及小区进行张贴公告及委托广西和清律师事务所向被告邮寄律师函催收物业费用，催收2013年10月1日至2016年12月31日拖欠物业服务费1427.2元，电梯费480元，生活垃圾费120元，合计2027.2元。后被告仍未缴纳费用，原告诉至本院。 另查明，被告曾某与被告马某1于1996年3月28日在柳州市柳北区民政局登记结婚，双方于1996年11月22日生育一子，即被告马某2。曾某与马某1于2015年3月19日协议离婚，双方订立的《离婚协议书》中约定马某2由曾某抚养，学习教育费、生活费、住院费由曾某负担；涉案房屋经典时代小区22栋18-2号143.3平方米产权归男方马某1所有。马某1认为离婚协议财产分割的内容与其真实意思相违背起诉至本院，后其不服本院作出的（2016）桂0202民初660号民事判决书提起上诉，柳州市中级人民法院于2017年6月16日作出（2016）桂02民终3173号民事判决书认定离婚协议财产分割的内容系真实意思表示，不存在欺诈、胁迫，故驳回上诉，维持原判。被告曾某称涉案房屋自2015年3月19日起由马某1居住，其为实际使用人，原告亦称马某1为实际使用人。 以上事实有物业管理服务合同、合同顺延协议、律师函、离婚协议书、（2016）桂02民终3173号民事判决书等证据证实，足以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。《物业管理条例》第十二条也规定业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案原告与小区业主委员会签订了《物业管理服务合同》、《合同顺延协议》，作为业主的被告，合同及协议均对被告有约束力，被告应当按照业主委员会与原告签订的合同及协议向原告交纳有关物业管理费用。关于物业服务费问题，被告房屋面积为143.3平方米，《物业管理服务合同》约定了原告按照业主房产证上的住宅房屋面积收取物业服务费，2012年2月16日至2015年12月31日期间每户每月按照0.45元/平方米进行计算，后业主委员会经投票公告2016年1月1日起每户每月按照0.68元/平方米进行计算，即2015年9月1日至2015年12月31日物业费为257.9元（4个月×143.3平方米×0.45元），2016年1月1日至2016年12月31日物业费为1169.3元（12个月×143.3平方米×0.68元），合计1427.2元。故原告主张物业服务费1427.2元，本院予以支持。关于滞纳金问题，《物业管理服务合同》第二十二条约定了滞纳金按照拖欠物业服务费、电梯费、水电公摊费金额的日千分之三缴纳。当事人所约定的滞纳金实为违约金。原告主张违约金1020.44元有合同依据，被告未提异议，本院予以认可。关于电梯费问题，《物业管理服务合同》第十七条约定了四楼以上的楼层电梯费按每户每月30元向业主或物业使用人收取。原告主张电梯费480元有合同依据，被告未提异议，本院予以认可。关于生活垃圾费120元（16个月×7.5元），原告的主张有事实依据，且原告已书面催缴，故本院予以认可。被告马某1、马某2经本院传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃相应诉讼权利。综上，物业服务费1427.2元、违约金1020.44元、电梯费480、生活垃圾费120元，合计3047.64元。 关于承担责任的主体问题，原告及被告曾某均称马某1是房屋的实际使用人。经查，曾某、马某2为涉案房屋登记的所有权人，曾某与马某1在《离婚协议书》约定马某2由曾某抚养，涉案房屋归马某1所有。根据《物业管理条例》第四十一条的规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”，应结合原、被告当庭陈述及《离婚协议书》，曾某与马某1约定涉案房屋由马某1所有、使用。因此，遵从约定，马某1应承担交纳物业服务费用的责任，曾某、马某2作为业主承担连带责任。 依照《物业管理条例》第十二条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告马某1向原告柳州市方明物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年12月31日物业服务费人民币1427.2元； 二、被告马某1向原告柳州市方明物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年12月31日违约金人民币1020.44元； 三、被告马某1向原告柳州市方明物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年12月31日电梯费人民币480元； 四、被告马某1向原告柳州市方明物业服务有限公司支付2015年9月1日至2016年12月31日生活垃圾费人民币120元； 五、被告曾某、马某2对上述债务承担连带责任。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费50元（原告已预交），由被告马某1负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  许兰珍 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  杨 勇 二〇一八年十二月二十八日 代书 记员  潘荣华