湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2017)湘0602民初6776号原告：周满凤，女，1958年4月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。委托诉讼代理人：郑泽洋，男，1951年6月6日出生，汉族，住湖南省岳阳市云溪区。原告周满凤姐夫。被告：岳阳市仕宇置业有限公司，住所地：岳阳市南湖新区湖滨大道西侧湖滨办事处以南双湖湾小区大门口。法定代表人：吴昊，经理。委托诉讼代理人：皮再新，湖南金鹗律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈盼，湖南金鹗律师事务所律师。原告周满凤与被告岳阳市仕宇置业有限公司（以下简称“仕宇置业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告周满凤的委托诉讼代理人郑泽洋，被告仕宇置业公司的委托诉讼代理人皮再新、陈盼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、继续履行合同，二、赔偿违约损失3万元。事实和理由：2012年，我亲姐周莲玉听说市委党校有电梯房内销指标买，商量后决定每人买一个，结果就真买了。2012年11月22日，按党校安排，原告向党校帐户付款15万无。党校向原告出具了收据，登记了房源。2015年5月29日，原告按规定及时间缴付二期购房款，金额122599元。2015年6月2日，抽签分房。仕宇置业公司根据抽签结果，给原告出具了《选房确认单》。该单上，楼栋、楼层、房号、建筑总面积及总房款都登记得很清楚，并在说明部分强调指示：“此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。”2015年6月12日，仕宇置业公司以“一、二期诚意金”名义出具收款收据，票据值为272599元，占总房款的70％。原告满以为拿房有望了，却久等没有消息。后来听说，因为开发商强行捆绑销售车位，引发纠纷，合同一时难以履行。原告认为，该做的事，原告都做了。原告方没有违法，没有过错，没有对不起任何人。原告方合法权益，应该受到法律保护。综上所述，诉请人民法院判决如上诉请。被告仕宇置业公司辩称：一、本案系商品房预约合同纠纷，不是商品房买卖合同纠纷；二、原告于2016年7月12日收到被告解除预约合同的书面通知，在2017年12月4日才向人民法院起诉要求继续履行合同，却无确认解除合同无效的确认之诉，即相对人异议权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，应当驳回原告的诉请；三、根据原告的起诉状内容，依双方确认的《商品房团购合同》、《会议纪要》约定的内容，依法应驳回原告的全部诉讼请求。根据原告起诉状自认是2015年6月12日支付的第二笔购房款12.2599万元，截止2015年6月12日共计支付购房款27.2599元，原告应在2015年5月31日前付清第二笔款项，原告支付第二笔房款的时间超过了合同的约定，根据合同约定，被告有权依约解除合同；四、原告在诉状中故意隐瞒对被告非常有利的两个事实，被告为了法院查明事实，须如实陈述如下：一是被告公司的预售许可证是在2015年8月31日、2015年11月20日分两次取得并送达给团购房代表，贷款批准手续是2015年5月取得并送给了团购代表。二是团购业主因未按约定时间交纳第二、三批房款，被告依约应解除合同。团购代表便主动与被告公司沟通，最终双方在党校会议室达成了团购户80%的购车位，车位降到8万元/个，已交9万元/个的团购户退1万元/个，团购户未满足80%的，则车位恢复到9万元/个。协议达成后，被告公司退了45户1-1.5万元/个车位款，同时，党校与组织部对退休人员与家庭困难的购房户不购买车位的团购户均电话或书面与被告协商，同意后，团购户可不购买车位。而原告未收到团购代表的任何通知。依双方2016年1月协议约定，应在2016年7月5日前交清车位款、余下房款。被告并不是单方面捆绑销售车位，而是团购代表与被告达成了团购户80%的购车位的协议。综上所述，应当驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求，依法提交了相关证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告提供的证据1为《购房指标转让协议》、定金收条，证明：所持购房指标真实、合法、合理；买房意思明确、肯定。被告对其三性均提出异议，认为该证据与被告无关；请法院查清转让协议的内容，包括价格和转让权利义务，该协议的内容非常清晰，为了查明事实，建议追加相关的人参加诉讼，好查明责任。原告的该组证据与被告确认的原告所举其他证据能相互印证，本院予以采信。2、原告提供的证据2为党校印发的统一交款银行及账户、汇款凭证，证明：1、党校对原告所持购房指标的认可；2、原告首次出资时间及数额；3、外来替代户的指标房源是经过核实确认的（包括面积和房型）；4、本次出资是党校通知指定缴付的。被告对其三性均提出异议，被告已于2015年6月12日向原告出具了27.2599万元的购房一、二期诚意金收款收据，对原告缴纳购房款予以确认，其质证抗辩理由不能成立。原告所举该组证据来源合法、客观真实，本院予以采信。3、原告提供的证据3为开发商出具的《选房确认单》、购房款《收款收据》，证明：①、指标房购买人和开发商达成了关系对接；②、标的物已确定到特定房（包括面积和总房款）；③、买房者履行了主要的实质义务（只欠尾款）；④、双方签订单户行业格式合同（包括网签）的时机已成熟；⑤、原告凭《选房确认单》与开发商签订行业格式合同（含网签），天经地义，开发商不应拒绝。被告对购房款收款收据没有提出异议，但认为：原告在交第一笔房款时是变更了名称的，其不是党校的在册职工；选房确认单上党校盖章确认，并承诺根据会议纪要内容来履行，被告所举证据证明预售许可证推迟办理是由于党校推迟交钱。原告所举该组证据来源合法、客观真实，且被告对其真实性没有提出异议，本院予以采信。4、原告提供的证据4为《关于市委和市委组织部双湖湾团购房情况说明》，证明该系列案纠纷真实发生的原因。被告认为该证据虽然加盖了组织部的公章，但无负责人签名，相关内容与团购代表在法庭陈述的事实不一，由人民法院依据查明的事实依法予以认定。原告的该证据虽然无负责人签名，但加盖了中共岳阳市委组织部机关工会的公章，证据来源合法，且与双方当事人当庭陈述的纠纷原因能相互印证，对其真实性本院予以采信。5、被告提供的证据2为2015年5月8日、2015年5月21日、2015年5月28日，被告与原告方团购代表签订的《会议纪要》三份，证明：双方变更了《商品房团购合同》的相关条款，2、3、4栋、5栋西单元的均价减了60元/平方米，并约定2015年5月31日交付第二笔房款到被告账户上，第三笔房款在预售证、贷款手续办妥后交，买受人交足房款后，被告承诺在2015年7月30日前办好预售证及住房贷款手续。6、被告提供的证据3为汇款凭证5张，证明：党校未按约定在2015年5月31日付清第二笔购房款，党校是在2015年8月11日才交纳的第二笔房款的最后一笔款项给被告仕宇公司，结合2015年5月28日的《会议纪要》关于办预售证和贷款手续的约定，是因为未及时交足房款引起的。7、被告提供的证据4为被告开发的双湖湾1、2、3、4-1、4-2（6）、5号楼的《商品房预售许可证》《岳阳市商品房预售许可申请表》、《中国建设银行湖南省分行个人住房贷款楼盘准入表》，证明：被告仕宇置业公司双湖湾的2、3、4-1、4-2（6）号楼预售许可申请是在2015年8月13日申请的，《商品房预售许可证》是2015年8月31日获得的，1、5号楼的预售许可申请是在2015年11月4日申请的，《商品房预售许可证》是2015年11月20日获得的，贷款手续是2015年7月30日办妥的，6份《商品房预售许可证》及贷款手续复印后均送达给了团购代表，结合2015年5月28日的《会议纪要》，2015年8月11日的《进账单》等证据说明《商品房预售许可证》的办理推迟不是被告的责任。《商品房预售许可证》办妥后，买受人依约应在2015年9月7日、2015年11月27日交第三笔22%（即交足92%）的购房款。8、被告提供的证据5为2015年12月8日、12月30日被告《关于“双湖湾”团购户网签及购买地下车位事宜的说明》，证明：被告与团购代表协调车位购买事宜的书面要约，被告与团购代表除口头协商外还书面与团购代表协商车位购买事项。9、被告提供的证据6为2016年6月21日《湖南金鹗律师事务所律师函》，证明：被告委托律师书面告知了团购代表，买受人最后的交款时间为2016年7月5日。10、被告提供的证据7为2016年7月12日被告《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》、2016年7月20日、7月22日被告退款至党校的银行回单，证明：被告依约向团购代表发出了书面的解除预约合同的通知，结合原告证据，团购代表及时通知了买受人，被告退还了部分买受人的购房款到了党校账户。原告对被告所举上述2、3、4、5、6、7组证据的真实性及证明目的提出异议，认为：选房确认后，双方确认的选房单上已进行了确认总房款及后续履行的内容，原告已是明确的涉案房产买受人，已不属于团购户了，被告应当与原告直接联系，相应的通知单应该送达给原告，但原告没有收到，且团购委的行为对其没有约束力，不予认可。本院认为，原告是从其他团购房户购买团购房指标而成为小区房屋团房成员，且其与团购房指标出让人的协议有明确约定，故原告的身份仍是该小区房屋团购成员，其合同权利、义务与原团购户相同，团购代表与开发商所签订的《商品房团购合同》及团购代表的相关行为对原告具有约束力。原告的质证抗辩理由不能成立。被告所举的上述六组证据来源合法、客观真实、且与本案有关联，本院予以采信；11、被告提供的证据8为车位款交退明细及附件，证明：被告与团购代表在2016年1月达成80%的团购户购车位，车位价降为8万元/个的协议后，前期已交9-9.5万元/个车位款的团购户，被告全部履行了退款手续。原告对其真实性及证明目的均提出异议，该组证据只能证实被告退还了部分购房户的车位款，不能证明被告与团购代表就购买车位达成一致协议，对该组证据本院不予采信。12、被告提供的证据9为2016年4月15日市委组织部关于不购车位的退休干部对被告出具的书面函，证明：党校、组织部的团购代表也是依2016年1月达成的协议与被告协商不购车位的团购买受人。原告对其真实性及证明目的均提出异议，被告的该组证据无法达到其证明目的，本院不予采信。13、被告提供的证据10为邱星等十七人起诉被告纠纷案2016年12月21日、22日、28日的庭审笔录，证明：邱星等十七案出庭作证的三位证人“钟礼顺、周相虎、刘光明”三人全部是团购代表，出庭的团购代表证明了被告把贷款手续、预售许可证送给了团购代表，2016年1月20日，团购代表与被告就车位的销售已经达成了口头协议，并已实践履行了。根据《合同法》第三十六条、第四十四条之规定，依法应认定车位销售合同成立，三位团购代表陈述把他们与被告达成的协议，收到的文件资料全部通知了团购户（含起诉的原告）。原告对其真实性及证明目的均提出异议。团购代表的相关行为对原告具有约束力。被告的该组证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采信。根据采信的证据，结合双方当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2012年11月26日，中共岳阳市委党校（7人）及岳阳市委组织部（2人）推选的团购代表小组，就被告开发的“双湖湾”小区商品房项目，代表小区全体团购户与被告签订了《商品房团购合同》。合同的主要内容为：团购户购买被告开发的住宅房，按照两种户型（板式房和典式房）计算该商品房价款。付款方式为分期付款：1、2012年11月27日12时前，买受人按在册教职工每户15万元标准集中资金，该资金在付足土地购买款后，剩余部分交付给出卖人，用于该团购房的前期开支，出卖人按买受人提供的付款人名单分户出具购房诚意金的收据。2、在出卖人完成第九层主体工程后5个工作日，买受人向出卖人支付每套总价款70%的购房款（含前述已付的每套15万元），否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。3、在出卖人向买受人所售商品房主体工程封顶后5个工作日，买受人再次向出卖人支付每套总价款22%的购房款。否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。4、出卖人书面通知交房之日起五个工作日，买受人必须付清全部的购房款及买受人应承担的税、费，否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房买卖合同》并无息退款。5、买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。6、在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签预售合同，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。如买受人指定的购房人是非团购方在册职工，由双方在后期协商解决。逾期付款在3日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人。出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同。出卖人、买受人应各自指定两名以上的专人负责本合同约定的通知、函的交接，再由各自指定的专人向出卖人、买受人负责各自内部的通知与函告，由于各自指定的专人的过错未及时通知、函告的，由各自指定的单位负责。2015年5月8日、5月21日、5月28日，被告与团购房代表三次就团购房相关事宜进行协商并作出三份会议纪要，由双方签字后作为团购合同的补充协议。2015年5月8日会议纪要的主要内容为：1、第二笔房款交付问题。双方同意，开发商提供到户参考价格，团购房分房到户，完成此项工作后于5月31日交付第二笔房款到开发商账户，开发商在7月20日前将预售许可证和住房贷款的相关法律文件办理到位。2、中央空调系统，双方同意不安装。此纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。2015年5月21日会议纪要的主要内容为：1、房源问题。2、买受人确定问题。买受人由本次签订到户合同确定，不收取更名费用。3、第二笔房款的支付问题。按团购协议总价的70%收取第二笔房款（含已付15万诚意金）。第二笔款项收齐后，其中1600万元由组织部、党校自己列账户管理，用于支付预售许可证办理所需费用，其余款项交开发商，用于双湖湾团购房项目建设。4、团购户分房到户后按户与开发商签订到户协议，其余事项按到户协议规定。未尽事宜，协商解决。本纪要作为合同补充条款，与团购协议、到户协议具有同等法律效力。2015年5月28日会议纪要的主要内容为：开发商承诺，于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用；在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。此纪要作为合同补充协议，与合同具有同等法律效力。本案团购户原系李务农，2012年11月21日，原告的姐姐周莲玉从李务农处以3.5万元的价格购买李务农团购房指标给其妹妹周满凤。双方签订了《商品房团购指标转让协议》一份。协议约定：李务农将其在南湖双湖湾市委党校个人名下的单位团购房指标房一套有偿转让给周莲玉。转让费3.5万元，本款在到户认购合同签订之日一次性付清，如果可能以受让人名义直接签订认购合同，必须以受让人名义签订，如果只能以出让人名义签订，则以出让人名义签订。购房款由受让人按出让人单位团购组织与建筑商的相关协议分次足额交付。受让人购买的房屋是给妹妹周满凤居住，因此房地产产权证应办在周满凤的名下，出让人应予配合。其他事项：出让人出让的认购指标房的标准为120㎡，出让人有义务保证受让人与团购单位内部认购户同等的权利，有义务将单位有关购房的通知及信息及时告之受让人；未尽事宜按单位团购房处理。原告于2015年6月2日填写《选房确认单》，选定所购买的房屋为XX栋XX层XX号房，房屋面积为125.5平方米，总房款为389427元。该《选房确认单》中说明一栏载明以下内容：1、此单为网签《商品房买卖合同》时唯一凭证。2、买受人签署此单的姓名须于签署《商品房买卖合同》的姓名一致，非直系亲属禁止更名。3、开发商承诺（1）于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用（2）在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款。因不可抗力因素造成以上承诺不能按期执行的，开发商不承担责任。4、凡通过网上或房产中介交易本商品房的，买受人须按总房价的10%向开发商交纳更名费。2012年11月22日，原告以李务农的名义从其侄子郑匡银行账户向团购房党校账户转账付款15万元。2016年6月12日原告支付了第二期房款12.2599万元，当日，被告仕宇置业公司向原告出具了一、二期诚意金272599元的收款收据。2015年6月2日至2015年8月11日，中共市委党校分五次向被告汇款1798万作为第二笔房款。2015年8月13日被告就其开发的双湖湾2、3、4-1、4-2（6）号楼提出预售许可申请，2015年8月31日获得《商品房预售许可证》，2015年11月4日提出1、5号楼的预售许可申请，2015年11月20日获得《商品房预售许可证》，2015年7月30日办妥贷款手续。《商品房预售许可证》及贷款手续均送达给了团购代表。2015年底，被告向团购房领导小组提出团购户购买车位的要求，为此团购代表与被告召开两次协商会商量购买车位的相关事宜，最终没有达成一致意见。2016年6月21日，被告针对包括原告在内的购房户未签订购房合同的情况，委托律师向团购小组发出律师函，要求团购小组转达购房户：1、因贵方团购户未按期支付购房款，使仕宇置业公司无法按期完工，导致延期交房的法律责任由贵方团购户承担，仕宇置业公司依法不予承担，仕宇置业公司保留追究因对方违约而产生的法律责任的权利。2、已办理网签手续但未按期支付购房款的团购户，仕宇置业公司将依合同第五条、第七条之规定计收逾期付款的利息款，利息的计算标准为同期贷款利率的四倍。3、目前尚未签约的团购户必须于2016年7月5日前，按仕宇置业公司与贵方团购业主委员会的签约条件要求与仕宇置业公司签订商品房购房合同，并缴纳百分之百的购房款、车位款。如到期仍未签订购房合同或未缴纳百分之百购房款、车位款的团购户，仕宇置业公司将视为团购户放弃购房权，仕宇置业公司将未签约的房屋销售完后，无息退款给未签约的团购户。请贵方业主委员会成员重温双方之间的合同、补充会议纪要等，看清双方的约定内容，督促逾期付款、逾期签约的购房户依约承担其应尽的合同义务，避免违约的购房户的违约行为损害依约履约的购房户的合法权益。原告认为被告要求团购户强制购买车位的行为系一种捆绑销售行为，不同意缴纳第三期房款。2016年7月12日，被告向团购小组发出《关于党校、组织部未网签团购户退房通知函》：自2016年6月份我司出具律师函以来，仍有部分团购户未至我双湖湾缴纳房款并办理网签手续，经公司研究决定，我司依约与其解除购房关系，本月我司将陆续将未网签团购户所缴纳的房款无息退还至党校团购账户，房源将另售第三方。被告于2016年7月20日、7月22日将部分购房款退至党校账户。本院认为：本案争议的焦点为：一、原、被告之间就案涉房屋所形成的法律关系的性质和效力；二、被告发出的解除函是否产生解除双方合同关系的效力；三、原告要求继续履行合同的诉讼请求应否得到支持；四、原告要求被告赔偿其违约损失3万元的诉讼请求应否得到支持。关于第一个焦点：仅就案涉《商品房团购合同》而言，其性质应为预约。预约是指将来订立一定契约的契约。预约的形态多种多样，有的预约条款非常简略，仅表达了当事人之间有将来订立本约的意思，至于本约规定什么内容留待以后磋商决定；有的预约条款则非常详尽，将未来本约应该规定的内容几乎都在预约中作了明确约定。而若仅从内容上看，后者在合同内容的确定性上几乎与本约无异，即使欠缺某些条款，往往也可以通过合同解释的方式加以补全。因此，仅根据当事人合意内容上是否全面，并不足以界分预约和本约。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准应当是当事人的意思表示，也就是说，当事人是否有意在将来订立一个新的合同，以最终明确在双方之间形成某种法律关系的具体内容。如果当事人存在明确的将来订立本约的意思，那么，即使预约的内容与本约已经十分接近，即便通过合同解释，从预约中可以推导出本约的全部内容，也应当尊重当事人的意思表示，排除这种客观解释的可能性。本案中团购代表与被告在2012年11月26日签订的《商品房团购合同》、2015年5月8日、5月21日、5月28日被告与团购房代表签订的三份会议纪要及2015年6月2日原告填写的选房确认单中明确约定了双方拟进行买卖的房屋的位置、面积和价款，应当说具备了一份正式的房屋买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另订本约。但是，双方当事人同时在以上协议中约定：“如该团购商品房权利状况与上述情况不符，导致买受人不能办理预售合同备案登记。买受人有权。”“在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同。”、“出卖人办妥预售手续后，书面通知买受人，买受人须在七个工作日内通知其购房人与出卖人签订正式的商品房购买合同。”“开发商承诺，于2016年12月30日前，将验收合格的商品房交付乙方使用；在买受人交足应交房款后，开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关打款手续，未办理此手续前，不收取买受人第三期房款”，可见，双方当事人虽然约定了房屋的位置、面积及总价款，但仍一致认为在付款方式等问题上需要日后进一步磋商，双方的这一意思表示是明确的，而且，当事人在《商品房团购合同》第5条第6款进一步明确要在将来订立一个新的合同，以最终明确双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。因此，本院认为，案涉《购房协议书》的性质为预约合同。其次，结合双方当事人在订立《商品房团购合同》之后的履行事实，原、被告之间已经成立了房屋买卖法律关系。本院认为，对于当事人之间存在预约还是本约关系，不能仅凭一份孤立的协议就简单地加以认定，而是应当综合审查相关协议的内容以及当事人事后为达成交易进行的磋商甚至具体的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确的界定。本案中，双方当事人在签订《商品房团购合同》后，原告已经付清了第一、二笔房款且选定了具体的房屋，作为出卖人的被告也接受了原告的房款。根据《合同法》第三十六条、第三十七条的规定，可以认定当事人之间达成了买卖房屋的合意，成立了房屋买卖法律关系。综上所述，原、被告之间的房屋买卖法律关系成立，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于第二个焦点。关于被告发出的解除函是否产生解除双方合同关系效力的问题。本院认为，首先，根据《合同法》第九十三条、第九十四条之规定，合同的解除包括法定解除和约定解除两种情形。本案中，双方在《商品房团购合同》第三条、第五条第2、3、4款、第七条第2、3款明确约定了解除合同的条件，即“在出卖人完成第九层主体工程后5个工作日，买受人向出卖人支付每套总价款70%的购房款（含前述已付的每套15万元），否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。3、在出卖人向买受人所售商品房主体工程封顶后5个工作日，买受人再次向出卖人支付每套总价款22%的购房款。否则，出卖人有权解除与买受人签订的《商品房团购合同》并无息退款。买受人的按揭贷款或公积金贷款由买受人自己负责。在预售许可证获批后10日内，出卖人应与买受人签订预售合同，如出卖人拒签预售合同，应按诚意金的50%向买受人支付违约金。逾期付款在3日之内的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二点五的违约金，合同继续履行；逾期付款超过5日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，并将已付购房款无息退还给买受人”，“开发商承诺于2015年7月30日前办理预售许可证和住房相关贷款手续，未办理此手续前，收取买受人第三期房款”，根据庭审中查明的事实，原告缴纳第二笔房款的时间为2015年6月12日，迟延交付的事实存在，但原告在交付第二期购房款之前被告即让原告选定了房屋并填写了《选房确认单》，被告在原告未按约定缴纳房款时放弃行使约定的解除权系被告意思自治，不应在选择继续履行合同之后双方出现纠纷时再行使该请求权，对被告认为原告支付第二笔房款的时间超过了合同的约定，被告有权依约解除合同的抗辩理由本院不予采信；关于第三笔房款交付是否逾期的问题，被告预售许可证和住房相关贷款款手续的办理时间为2015年8月31、2015年11月20号、2015年7月30日，最迟的一份预售许可证的办理时间2015年11月20号，被告在2015年12月8日、12月30日分别向团购领导小组及团购户业主发出关于“双湖湾”团购户网签及购买地下车位事宜的说明，说明在2015年12月31日前购买地下车位的与之后购买地下车位的价格及优惠条件，明确不购买地下车位的团购户，暂不办理网签手续，该说明系被告在未与原告协商的情况下，单方增加了购房附加条件，原告据此不支付第三笔房款不构成违约，不存在被告单方解除合同的约定解除情形。而根据《商品房团购合同》，双方的主要合同义务是就达成房屋买卖合意进行诚信磋商，原告支付了大部分房款，并且就案涉房屋买卖一事一直在与被告进行协商，其在本案诉讼过程中亦明确表示有意愿、有能力履行支付全部购房款的义务，本案也不存在不可抗力致使不能实现合同目的的情形，因此，本案也不具备单方解除合同的法定解除情形。综上，被告的解除函不产生解除双方合同关系的效力。关于第三个焦点：关于原告要求继续履行合同的诉讼请求应否得到支持的问题。本院认为，本案当事人已就合同项下房屋的位置、面积和价款进行了明确具体的约定，原告已经向被告缴纳了大部分购房款，在双方房屋买卖法律关系的主要权利义务均已确定的情形下，并不构成法律上或者事实上的履行障碍。而且，如前所述，在原、被之间，房屋买卖法律关系已经成立并生效，也不存在《合同法》第九十三条、第九十四条规定的合同解除的情形，故对原告主张继续履行合同诉讼请求应予支持。关于第四个焦点：关于原告要求被告赔偿其违约损失3万元的诉讼请求问题：《商品房团购合同》作为预约合同，对逾期交房的违约责任并未进行约定，在之后相关的协商过程中双方也未补充进行约定，只能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定处理，但原告对没有提供相关证据加以证实，对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案原、被告之间存在房屋买卖法律关系，当事人均应本着诚实信用的原则履行各自义务，在履行过程中，若当事人之间就对方的履行行为是否构成违约以及应否承担违约责任等问题发生争议，可自行协商或者另寻法律途径解决。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：被告岳阳市仕宇置业有限公司继续履行合同。驳回原告周满凤要求被告赔款其违约损失3万元的诉讼请求。本案案件受理费550元，由被告岳阳市仕宇置业有限公司承担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  王永旺人民陪审员  郭喜兰二〇一八年十二月十二日书 记 员  黄 莹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。