广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0784民初3000号原告：鹤山同方照明科技有限公司，住所地：鹤山市。法定代表人：翟健翼。委托诉讼代理人：黄丽斌，广东汉铎律师事务所律师。委托诉讼代理人：金树志，广东汉铎律师事务所律师。被告：深圳市金无曼工业新材料有限公司，住所地：深圳市。法定代表人：陈博捷。原告鹤山同方照明科技有限公司（下称“同方公司”）与被告深圳市金无曼工业新材料有限公司（下称“金无曼公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同方公司的委托诉讼代理人黄丽斌、被告金无曼公司的法定代表人陈博捷到庭参加诉讼。现已审理终结。同方公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即搬离涉案租赁物（鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房）并将租赁物完好返还给原告。2、请求判令被告支付租赁物占用费（从2018年5月28日起至被告搬离涉案租赁物日止，按每月21278元的标准计算，为方便诉讼费计算，暂计至2018年9月27日为85112元）。3、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2016年7月14日签订《租赁合同书》，约定：原告将位于鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房按现状出租给被告作为生产使用，租赁期限为2016年8月15日起至2028年8月14日止，租赁厂房的月租金为10639元，每三年递增10%，被告生产活动产生的费用，包括但不限于水、电、燃气、电视、电话、网络、卫生及物业管理等费用全部由被告承担并按月向原告缴付。原、被告于每月10日前对当月租金及上月费用进行核算，双方确认后被告在5个工作日内支付。被告应按时支付租金及相关费用，逾期支付租金及相关费用的，每逾期一日，被告须按逾期款总额的1%向原告支付逾期违约金。鹤山市人民政府于2018年2月26日下发《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》（鹤府复[2018]27号），同意原告位于共和镇祥和路的旧厂房（总厂区）改造项目的改造方案，根据《租赁合同书》第九条第1款第2项“因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60天通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担”的规定，原告于2018年3月27日向被告送达《关于解除通知书》，通知被告《租赁合同书》于2018年5月27日依法解除，并请被告于2018年5月27日前搬离原告出租厂房，但被告并未在2018年5月27日前搬离。原告于2018年6月15日向被告发出《律师函》，要求被告在收到律师函之日起七日内搬离涉案租赁物，但截止至今，被告仍占用原告涉案租赁物，并未搬离。鉴于此，为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼，请求人民法院判允诉请。金无曼公司辩称，原告根据《租赁合同书》第9.1条第2项解除租赁合同理由不能成立。事实和理由如下：一、《租赁合同书》第9.1条第2项内容如下：“因城市规划建设或“三旧”改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的……。政府的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿。”。二、原告是以“三旧”改造需要拆迁而解除租赁协议的，但政府并没有要求被告搬迁，而是原告要求解除租赁协议搬迁，这与原告当时签订租赁协议时表述不一致。租赁协议是原告法务部起草的针对原告工业园所有租赁厂房标准化合同，原告当时表述内容是：只有政府行为要求拆迁才可以要求解除租赁协议，并没有说原告随时有解除租赁协议权力，如果说原告具有随时解除租赁协议的权力，那么与租赁协议中租赁时间的约定条款完全相背离，是不平等的条约，是显失公平的霸王条款，不合常理。原告认定的“三旧改造”和被告认定的“三旧改造”不是一个概念，原告认定的是指原告为改造主体的中央特定给广东优惠政策的特定“三旧改造”行为，被告认定的是指政府主导广泛对一些危旧地区改造行为。原告以局部地区“三旧改造”概念代替所有地区泛指的“三旧改造”概念是典型模糊欺骗行为。……。从现在原告行为来看租赁协议其中第9.1条第2项具有如下几点特征：1、利用模糊条款，用没有定语一句话来模糊建设和改造的主体；2、免责，逃避经营者应尽的义务；3、违反法律规定，任意扩大经营者权限；4、排除、剥夺被告（消费者）的权利；5、权利义务不对等，几乎所有责任都是消费者（被告）的，所有利益都是经营者（原告）的。这是个典型的显失公平的霸王条款，应是无效条款。整个协议也有如下特点：1、由原告法务部起草专门针对原告工业园厂房出租使用；2、核心内容相同，尤其是免责条款，且不容修改；3、每页页眉都有清华同方LOGO及清华同方抬头；4、都有显失公平的霸王条款，所以这是个从外型到内在都符合格式化合同要求，这是格式化合同，按格式化合同要求，原告对其免责条款需要粗体字书写，并给予详细说明。第9.1条第2项和第3项没有按要求书写，应是无效条款。三、原告作为大公司，有专门管理工业园租赁的部门及合同起草审核的法务部，被告作为注册资本只有壹佰万元的民营企业公司，没有熟悉法律和了解厂房租赁业务人员，相关事务都是法定代表人处理，对法律条文理解还是各方面信息了解都是完全不对称的，故原告对其起草的合同内容应对被告详细介绍，尤其是对原告自身免责条款和对被告有很大风险条款更应做到让被告完全了解。被告2016年对“三旧”改造是一无所知，到目前为止我还没有看到政府批复同意原告“三旧”改造的依据文件原文。原告当时完全没有介绍和解释何谓“三旧”改造，更没有谈“三旧”改造流程和谁是改造主体，而是刻意隐瞒真相。四、双方签订租赁协议时，被告担心拆迁风险，故反复询问原告租赁厂房是否在政府红线图内，政府是否有其他规划，租赁厂房是否危房，是否有其它可能在租赁期内拆迁风险因素等，但原告答复目前这些拆迁因素都不存在，根本没提“三旧”改造，于是被告抱着信任与同方公司签了合同，其实当时原告就在向政府申请“三旧”改造中。五、从证据来看，本次“三旧”改造行为是原告为享受厂房升级奖励自行申报改造升级，此为自己的行为，而非政府行为。原告一方面向政府申请“三旧”改造，一方面通过低价、长租约、清华名义、模糊条款引诱不知情中小民营企业入园，每月赚取租金，并通过合同设置免责条款，收取政府向这些搬迁受损企业发放的各项补偿款、补助款。原告于2016年至2017年6月陆续招租进了被告等十几家公司。六、《租赁合同书》第9.1条第3项约定：“由于地震、台风、暴雨、大火、战争以及其他不能预见……，政府的各项补偿款、补助款等归甲方所有。”，可以想象，如发生地震、战争灾难，原告首先是推卸责任，不仅没有提到人道主义救助，反而是要将政府给被告的各项救人命的补偿款、补助款据为己有，这是霸道条款。综上所述，根据合同法，原告与被告签订的《租赁合同书》是典型格式化合同，而原告对自身免责条款没有提示和解释，《租赁合同书》第9.1条第2项、第3项是显失公平的霸王条款，应予取消。请法院驳回原告诉讼请求，并追究原告有意隐瞒信息，使用虚假陈述诱导被告签订不利于被告的《租赁合同书》的责任。经审理查明：2016年7月14日，被告金无曼公司（乙方）与原告同方公司（甲方）签订《租赁合同书》，租赁原告所有的位于鹤山市共和镇祥和路326号F座一楼部分厂房作为生产使用，合同约定：“1.1租赁面积为1747平方米。2.1上述全部租赁标的租期为144个月：自2016年8月15日起至2028年8月14日止。3.1本合同项下租赁厂房的租金为￥10639元（大写：壹万零陆佰叁拾玖元整）每月（含管理费）。本合同签订3个工作日内，乙方需将首月房租支付予甲方指定账户。3.2租赁期内，厂房及通道租金每三年递增10%：自2016年8月15日起至2019年8月14日止：租金为￥10639元/月（含管理费）。3.3租赁期间，乙方生产活动产生的费用，包括但不限于水、电、燃气、电视、电话、网络、卫生及物业管理费等费用由乙方承担并按月向甲方缴付。3.4甲乙双方于每月10日前对当月的租金及上月的费用进行对账核算，核实无误后由双方签字确认。3.5甲乙双方确认租金及费用后5个工作日内，乙方应以银行转账方式，将相应金额一次性支付至甲方指定的银行账户，银行转账手续费由乙方承担。4.1乙方在签订本合同之日起3个工作日内，向甲方交纳履约保证金￥31917元（大写：人民币叁万壹仟玖佰壹拾柒元整），甲方收到此款项后提供正式收据。6.1按时支付租金及相关费用。逾期支付租金及相关费用的，每逾期1日，乙方须按逾期款总额的1%向甲方支付逾期违约金。8.2若乙方未能依本合同约定向甲方支付租金或履约保证金，均视为乙方违约，甲方或甲方授权的代理人有权书面通知乙方立即缴付，并从应付之日起按迟延天数按每日1%的标准加收滞纳金；若逾期20天仍未付清所欠费用，并且又没有得到甲方书面同意，则甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。8.3除上述规定外，乙方违反本合同规定的任一责任或义务，经甲方或甲方授权的代理人书面通知其改正后20日内仍未改正且无正当理由的，均视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同（合同解除之日为甲方或甲方授权的代理人解除合同的书面通知送达乙方之日），乙方支付的履约保证金甲方不予退还。9.1有下列情形之一的，甲乙双方都有权提出解除合同，双方互不追究对方的责任：（2）因城市规划建设或‘三旧’改造需要拆迁，或政府征地、征收、征用租赁标的，或因社会公共利益及市政建设需要搬迁、土地被收储和企业改制及其他政策原因等情形需要提前收回租赁标的，致使合同无法继续履行，本合同无条件解除。乙方应积极配合，按甲方要求或政府拆迁工作的要求无条件按时搬出。甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费，且因逾期未搬离造成的损失由乙方承担。政府的各项补偿款、补助费等归甲方所有，甲方不需向乙方作出任何经济赔偿。9.3如乙方违约导致甲方行使合同解除权，本合同解除后产生的法律效力包括但不限于下列内容：(4)乙方装修、装饰、加建、改建、扩建、改变房屋结构等投入归甲方所有，乙方不得拆走或破坏任何镶装、嵌装在房屋结构或墙体的装修装饰材料和安装的设备(包括但不限于空调、烟管、照明等设备)，甲方无需给予任何补偿。如乙方清拆室内已嵌装物品，应支付甲方人民币二十万元。其他可移走的物品，在搬走过程中给甲方造成损害的，应由乙方负责修缮并赔偿甲方损失；（5）无论何种原因导致合同终止或解除的，乙方应在接到甲方的‘合同终止/解除通知书’之日起20日内将自己的所有财产与自置的设备、物品搬出该房产，且将清洁整齐、状态完好的该房产交还甲方（自然折旧除外）；若因乙方拆除、搬迁等行为而致该房产内、外遭受损坏时，乙方须负责修复原状或赔偿相应的损失。乙方并应于30日内将原登记注册在租赁房屋地址的经营单位迁出。”，原告同方公司在落款甲方处盖章确认，被告金无曼公司在落款乙方处盖章确认。签订合同后，被告金无曼公司将该厂房用于生产经营。2017年7月25日，鹤山市公安局作出《房屋门（楼）牌编码通知》，确定原告所有的位于鹤山市共和镇祥和路（粤房地证字第C2606837号）的其中之一地块，门牌编码由“鹤山市共和镇祥和路326号F座”变更为“鹤山市共和镇祥和路326号之六”。2018年2月26日，鹤山市人民政府作出鹤府复﹝2018﹞27号《关于同意鹤山同方照明科技有限公司旧厂房（总厂区）改造项目方案的批复》，同意鹤山同方照明科技有限公司位于共和镇祥和路（宗地号：440784XXXX0542、440784007004GBXXXX0535、440784XXXX0546、44078XXXX0590）的旧厂房（总厂区）改造项目的“三旧”改造方案。2018年3月27日，原告向被告金无曼公司及鹤山市金无曼工业新材料有限公司发出《关于解除通知书》，内容为：根据鹤山市人民政府“鹤府复[2018]27号”文件内容，鹤山同方照明科技有限公司（下称“我司”）厂区已被纳入鹤山工业城（共和镇）的总体规划范围，将按照文件精神及规划要求开展“三旧”改造。另依据“鹤府办[2016]58号”文件第（十五）条内容，本厂区的现有建筑物，将在2018年9月27日全部拆除。为落实“三旧”改造文件要求及保障安全施工，我司将与各租户解除租赁关系。根据贵司与我司签订的《租赁合同书》第9.1条第（2）款的约定，我司现提前正式发函通知贵司：“出租予贵司的厂房因‘三旧’改造需要拆除，致使《租赁合同书》无法继续履行，贵我双方签订的《租赁合同书》在收到本通知书后，于2018年5月27日依法解除。”请贵司在收到本函件后，着手准备搬离工作，并请贵司在2018年5月27日前搬离我司出租厂房。该通知书于当日由被告金无曼公司的员工何萍签收。2018年6月15日，原告同方公司委托广东汉铎律师事务所向被告金无曼公司及鹤山市金无曼工业新材料有限公司发出《律师函》，要求被告在收到本函之日起七日内搬离同方公司出租厂房。同日，广东汉铎律师事务所向鹤山市金无曼工业新材料有限公司邮寄《律师函》。被告金无曼公司认为，已按每月10639元的标准向原告缴交租金至2018年10月止，但原告同方公司认为被告2018年5月27日后所缴交的应为占用费，并应按2倍的租金标准支付。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告同方公司与被告金无曼公司签订的《租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案的争议焦点为：一、关于原告与被告的租赁合同是否已经解除的问题；二、关于原告请求被告返归租赁物是否支持的问题；三、关于原告请求的占用费如何计算的问题。一、关于原告与被告的租赁合同是否已经解除的问题。对原告与被告签订的《租赁合同书》，《租赁合同书》明确约定因“三旧”改造等原因需要拆迁，合同无条件解除，双方都有提出解除合同的权利，可见被告与原告签订合同时已经充分了解，并认知到租赁物可能出现被改造拆迁的情况，但被告仍与原告签订《租赁合同书》，租赁涉案房屋，故签订《租赁合同书》是双方的真实意思表示，合同的约定对双方具有法律约束力，足以证实被告已明确知悉原告将在条件成就时依据约定行使合同解除权，并同意解除合同。2018年2月26日，涉案厂房被确定属“三旧”改造项目范围后，原告于2018年3月27日向被告送达《关于解除通知书》，提前通知被告双方签订的《租赁合同书》于2018年5月27日解除，原告通知被告解除合同的行为符合合同约定，没有违反法律规定，具有法律效力，本院确认原告与被告签订的《租赁合同书》已于2018年5月27日解除。二、关于原告请求被告返归租赁物是否支持的问题。租赁合同解除后，承租方应按合同约定及时将租赁物交还给出租方。《租赁合同书》项下的租赁物位于鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房，原告按合同约定通知被告解除合同，并按《租赁合同书》的“甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期”的约定提前超过60天的时间通知被告在2018年5月27日前将涉案房产交还，但被告至今仍未将上述涉案房产交还给原告，应负违约责任，故原告请求立即搬离位于鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房并将租赁物交还，理据充分，本院予以支持。三、关于原告请求的占用费如何计算的问题。租赁合同解除后，承租人未交还租赁物，应根据合同约定或参照租金的标准支付占用费。涉案《租赁合同书》已于2018年5月27日解除，被告至今尚未向原告交还租赁物，故原告请求被告支付占用费，理据充分，本院予以支持。对鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房的占用费，根据《租赁合同书》第9.1（2）条“甲方应提前至少60日通知乙方搬迁日期，如乙方逾期仍不搬离，甲方有权按本合同终止或解除前最后一个月的租金标准的2倍金额每月收取房屋占用费”的约定，故原告请求自2018年5月28日起至搬离之日应按月租金10639元的2倍即21278元/月支付占用费，本院予以支持。至于，被告认为已按每月10639元的标准向其缴交鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房的租金至2018年10月。但租赁合同解除后，被告缴交的应为占用费，因租金与占用费是两个不同的概念，双方在实际履行中可以自行协商用租金与占用费进行冲减抵扣，本案不作调整。综述，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条规定，判决如下：一、被告深圳市金无曼工业新材料有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内搬离位于鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房并将该部分厂房完好返还给原告鹤山同方照明科技有限公司。二、被告深圳市金无曼工业新材料有限公司自2018年5月28日起至搬离鹤山市共和镇祥和路326号之六一楼部分厂房之日止按21278元/月的标准向原告鹤山同方照明科技有限公司支付占用费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费963.9元（原告已经预交），由被告深圳市金无曼工业新材料有限公司负担。原告已预交的受理费963.9元，由本院予以退回；被告深圳市金无曼工业新材料有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院补缴案件受理费963.9元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审判员  李国华二〇一八年十二月十一日法官助理招杰恒书记员李敏静