中华人民共和国 福建省闽侯县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0121民初3440号 原告：闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会，住所地福建省闽侯县上街镇国宾大道**英泰第一城**。 负责人：刘茂福，职务业委会主任。 委托诉讼代理人：陈国圣，福建诚百邦律师事务所执业律师。 被告：葉升，男，1968年8月29日出生，香港居民，现住澳大利亚（ShopT102/101,4MountStreet,MountDruitt,NSW,2770,Australia,Sydney）。 原告闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会与被告葉升排除妨害纠纷一案，本院于2018年7月19日立案。审理中，葉升向本院提出反诉，本院经审查后决定不予合并审理。本院依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会的负责人刘茂福及其委托诉讼代理人陈国圣、被告葉升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判决葉升打开英泰第一城B区西侧广场侧门，移除占用侧门通道（商住5#与商住6#之间通道）出入口的车辆等障碍物；2.判决葉升不得妨害英泰第一城B区西侧广场侧门通道（商住5#与商住6#之间通道）出入口通行；3.判决本案诉讼费用由葉升承担。 事实与理由：2011年起，英泰第一城B区的业主葉升以其对西侧广场享有产权为由，擅自对英泰第一城B区西侧广场侧门关闭并对其上锁，同时采用车辆等障碍物占用侧门通道（商住5#与商住6#之间通道）出入口。根据英泰第一城B区小区规划，侧门通道出入口为小区次出入口，属于小区公共设施，为小区业主共有，并非业主葉升所有。业主葉升侵占小区次出入口通道的行为，严重侵害其他业主的权益。鉴于葉升的行为，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会依据《中华人民共和国物权法》第八十三条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条之规定，提起本案诉讼。 葉升辩称，一、闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会诉称葉升擅自对英泰第一城B区西侧广场侧门关闭并上锁，并采用车辆等障碍物占用侧门出入口，并无事实根据。（1）英泰第一城B区西侧广场侧门从小区交付使用到葉升通过买卖拥有B区酒店产权，一直到2018年4月份，西侧广场侧门从来都有黑色上锁铁门分隔住宅小区和商业广场，并不存在葉升擅自对广场侧门上锁的事实。并且，2018年4月份，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会代表刘茂福主任趁着葉升人在国外时，在没有通知及得到葉升同意的情况下，擅自以黑社会手段把西侧广场侧门的黑色铁门和锁破坏，煽动居民把车辆随意停在广场。葉升通过广场保安得知该事实后迫于无奈回国，暂时性把小车停泊在西侧广场侧门口，防止更多的不明车辆继续进入。期间，刘茂福主任为首带领群众对葉升进行骚扰及对葉升的车辆任意上锁和破坏，直至派出所出面协调业主委员会停止侵权后，葉升于七月份已把车辆开离现场，并且重新安装伸缩性自动拉闸门替代被破坏的铁门。安装伸缩性自动拉闸门系对广场主权分隔及管理措施之一，并非闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会诉请的“障碍物”，且自动拉闸门安装于本广场范围内。（2）葉升于2018年10月下旬回国，并于2018年10月28日及11月14日前往英泰第一城B区商业西侧广场勘查时，发现有几辆小车停泊于西侧广场侧门（即本案闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会起诉排除妨害的地点），葉升也通过短信及邮递通知小区业委会主任有关情况，同时要求闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会禁止车辆停泊此处。 二、闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会对5#6#商住楼之间通道的性质认定错误。该通道并非小区次出入口，亦不属于小区公共设施。《中华人民共和国物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”因此，不动产权属、性质、用途应以不动产权属证书为准。葉升提供的不动产权证及地籍档案均证实“除上述1-3点所指范围以外的西向广场土地产权均为英泰第一城大酒店（暂定名），商住楼5#一层、二层全部业主，商住楼6#一、二层全部业主共同所有”。即除个别产权专有外，整个英泰第一城B区西侧广场产权均为商住楼5#6#商业业主共有，而非全体小区共有。案涉商住楼5#6#与西侧广场之间分界通道正位于西侧广场私有区域，为英泰酒店5#6#商住楼业主共有产权的内部通道。因此，此通道并非小区公共设施。闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会有关此通道为小区次出入口、为小区公共设施的主张与物权登记不符，其主张不能成立。 三、葉升关于英泰第一城大酒店（暂定名）产权为独立初始登记，有权自主对所属产权含出入口、分界通道进行必要的管理，该管理并未对小区业主造成妨害。（1）根据[1995]国土[法]第184号土地登记规则第二条的规定，葉升产权及其产权附属使用土地为独立私有产权及土地使用权。（2）房地产产权初始登记确定办法之一须经公告无异议或者异议不成立的。[1995]国土[法]第184号土地登记规则第八条规定“初始土地登记，由县级以上地方人民政府发布通告。通告主要内容包括：（一）土地登记的划分；（二）土地登记的期限；（三）土地登记收件地点；（四）土地登记申请者应当提交的有关证件；（五）其他事项。”（3）根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条，依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会无权主张葉升按其要求方式处理分界通道。 四、闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会侵占、破坏葉升西侧广场及葉升财产，葉升依法保留追究相关人员责任的权利。以刘茂福主任为首的一部分成员经葉升回国解释及提供其宗地图证明后，明知案涉产权为葉升及其他商业业主共有，但仍以“业主委员会”名义散布谣言、用黑社会手段带领或鼓动他人侵入葉升的场地，破坏通道横杆、将小区车辆任意停进西侧广场，甚至将葉升停在西侧广场的车辆任意上锁、移动、破坏，并私下多次要求葉升将包括英泰第一城大酒店在内的西侧广场产权全部交给其管理。葉升曾经表态愿意合理地与闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会在友好的情况下协商有关商业部分管理细节，但决不能认同及屈服于威逼的行为下。 综上，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会的诉讼请求及事实理由与以上相关规定及事实相悖，请求法院依法驳回其全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 连梅英、葉升系福建省闽侯县上街镇国宾大道**英泰第一城**酒店整座的所有权人。闽侯县建设局存档的英泰第一城（B区）总体规划图显示，英泰第一城B区西侧广场侧门通道（商住楼第5座、第6座之间通道）规划为英泰第一城B区的次出入口。葉升在前述通道往西侧广场方向出入口处安装有伸缩性自动电闸门，影响英泰第一城B区的业主从该出入口通行。庭审中，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会自愿撤回关于要求葉升移除占用侧门通道（商住楼5#、6#之间通道）出入口的车辆等障碍物的诉讼请求。 本院认为，业主对小区公共区域内涉及自身利益的侵权行为享有自我保护的权利。业主委员会作为业主大会的执行机构对涉及全体业主共有和共同管理权利的重大事项有权代全体业主行使诉讼权利。闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会起诉的事项不超出业委会管理的公共事务范畴，因此，其具备本案的诉讼主体资格。庭审中，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会自愿撤回关于要求葉升移除占用侧门通道（商住楼5#、6#之间通道）出入口的车辆等障碍物的诉讼请求，系对其权利的处分，不违反法律规定，本院予以准许。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分……”《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第七项和第二款规定：“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《中华人民共和国物权法》第八十三条规定：“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。”本案中，葉升作为英泰第一城B区的业主，在未经业主大会决议同意的情况下，在作为共有部分的英泰第一城B区商住楼5#、6#之间通道往西侧广场方向出入口处安装伸缩性自动电闸门，影响了其他业主通行。闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会要求葉升打开英泰第一城B区西侧广场侧门并不得妨害该通道的通行，于法有据，本院予以支持。 综上所述，《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下： 葉升应于本判决生效之日起打开福建省闽侯县上街镇英泰第一城B区西侧广场侧门（位于商住楼**、6#之间通道往西侧广场方向出入口处），并不得妨碍上述通道的出入口通行。 案件受理费100元，由葉升负担。 如不服本判决，闽侯县上街镇英泰第一城B区业主委员会可在判决书送达之日起十五日内，葉升可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  陈 彬 人民陪审员  程丽华 人民陪审员  程天池 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  包晓丹 附： 本案适用法律条文 《中华人民共和国物权法》 第七十六条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分： （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分； （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。