湖北省武汉市新洲区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0117民初3950号原告：武汉市新洲区国土资源和规划局，住所地武汉市新洲区邾城街衡州大道。法定代表人：张达，系该局局长。委托诉讼代理人：袁新刚，湖北精图治律师事务所律师。被告：武汉良源房地产开发有限公司，住所地武汉市新洲区阳逻开发区新阳大道。法定代表人：林志勇，系该公司执行董事。原告武汉市新洲区国土资源和规划局（以下简称区国土局）诉被告武汉良源房地产开发有限公司（以下简称良源地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案受理。本院依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告区国土局的委托诉讼代理人袁新刚到庭参加诉讼，被告良源地产公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告区国土局向本院提出诉讼请求：1、判令被告良源地产公司支付下欠土地出让价款376.24万元及逾期违约金（以376.24万元为基数，按日1‰的标准，自2007年12月31日起计算至实际缴纳之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2007年1月29日，被告良源地产公司通过挂牌方式竞得位于武汉市新洲区阳逻街汽渡路以西编号为P（2006）018号地块的国有土地使用权。2007年8月1日，武汉市新洲区土地收购储备供应中心（以下简称区土地储备中心，合同中称为甲方）与被告（合同中称为乙方）就挂牌成交的编号为P（2006）018号国有储备土地签订了《储备土地开发补偿协议书》[以下简称《土地补偿协议》]，约定P（2006）018号国有储备土地以实测面积为准，挂牌成交后已交竞买保证金可冲抵成交价款，成交价款分三次付清，自签约之日起15个工作日内支付出让价款的50%，2007年12月30日前支付出让价款的30%，余款在办理工程报建动工建设手续前付清。2007年9月26日，原告与被告签订了《国有土地使用权出让合同》[以下简称《出让合同》]，约定编号为P（2006）018号宗地出让面积为28698.2M2，出让价款为1883.2万元，受让人良源地产公司按《土地补偿协议》的约定支付出让款，同时，合同第三十条约定，受让人不能按时支付出让价款的，自逾期之日起，按每日万分之三支付违约金，延期付款超过6个月，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还履约保证金，出让人可并请求受让人赔偿因违约造成的损失。签约后，原告已向被告交付土地，并颁发了国有土地使用权证，被告以土地回购款564.96万元冲抵出让金加上实付款合计1506.96万元，下欠376.24万元土地出让价款逾期未支付。原、被告间签订的合同合法有效，应受法律保护，被告拖欠的土地出让金系国有资产，为使国有财产不受损失，特诉至法院，请求依法判决。被告良源地产公司辩称，一、原告区国土局违约在先，未按约定向本公司支付改造电线路、排水管道等费用344.8715万元。理由是本公司通过竞拍方式取得了P（2006）018号土地的国有土地使用权后于2008年进行房产开发，开发名称为“璟蕊花园”。该宗土地主要存在以下问题：一是该宗土地处于低洼处，南北落差30米，无市政供水排水管网，排水问题极难解决，而且距离市政主管道一千多米，因为南北落差大的原因，本公司在小区内的排水管道南北各修一条通道，连接市政主管道；二是武船的生产高压线路从小区中间穿过，需要进行改造走地下。因此，本公司开发该项目后，自行出资，对该宗土地供水排水管网和道路、电力线路等多项市政配套工程进行修造。由于上述问题在签订《土地补偿协议》时无法得到说明和解决，为了使土地出让合同的统一签订不受影响，本公司与区国土局和区土地储备中心的领导经协商决定，上述问题在合同外作出处理，并按照实际工程项目的造价款抵扣该宗土地的欠款。因此，修建铁路用地的青苗费30万元，武船45KV电线路改造费124万元，市政排水140.49万元，给水管网20.3815万元和汽渡路加宽20万元，共计344.8715万元应由原告承担，并从土地欠款中抵扣。二、按每日万分之三支付迟延缴纳款项的违约金过高，应予以适当减少。因为根据合同法第一百一十四条和合同法的司法解释（二）第二十九条的规定，本公司有权申请法院对过分高于实际损失的约定违约金进行调整。最高人民法院的相关裁判案例显示[如（2017）最高法民终308号]，应以迟延支付土地出让金本金为基数，按照银行同期贷款基准利率承担违约金。综上，本公司认为，原告违约在先，本公司有理由不支付剩余土地价款。且日万分之三支付违约金过高，应调整为按银行同期银行贷款基准利率计算违约金。望贵院查明事实，依法判决，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法举证，原告区国土局共提交了九组证据，本院经开庭审理审查认为，该八组证据均符合有效据的客观性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。对原告区国土局主张的基本事实本院予以认可。对部分事实，经庭审查明认定如下：《土地补偿协议》中约定：在本协议书生效后，且乙方（良源地产公司）按约定支付成交价款后，甲方（区土地储备中心）向乙方交付地块，交地时间为2007年12月30日前，交地应达到的条件为地块内保持原状交付，地块周边状况保持原状，确保该地块权属不存在任何争议；甲方向乙方交付该地块之日起30日内，乙方应持本协议书及国有土地使用权成交确认书等有关资料与区国土局签订国有土地使用权出让合同；乙方如未按本协议书的约定时间足额地支付土地款项的，从逾期之日起，每日按应付款金额的万分之三向甲方承担逾期违约金。2007年10月17日，原告区国土局向被告良源地产公司颁发了国有土地使用权证书。2014年12月2日，被告良源地产公司签收由原告区国土局发出的《催缴土地出让金通知书》中，载明“据此，上述两宗土地贵公司（良源地产公司）共计尚有土地出让价款人民币1739.90万元未缴纳。根据《出让合同》和《土地补偿协议》约定，受让人（良源地产公司）不能按时支付土地出让价款，应自逾期之日起，每日按到期应付款项的万分之三向出让人（区国土局）支付逾期付款违约金……”。本院认为，原告区国土局对编号为P（2006）018号地块的国有土地使用权挂牌出让，被告良源地产公司在缴纳竞买保证金后，于2007年1月29日成功竞得该块土地的使用权。区土地储备中心与良源地产公司双方友好协商、自愿签订《土地补偿协议》后，原、被告双方友好协商、自愿签订《出让合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两份合同均为有效合同，双方均应严格遵守。被告良源地产公司已实际取得该土地使用权，被告良源地产公司理应按合同约定缴清土地出让价款，对下欠的土地出让价款376.24万元应立即偿还。关于逾期付款违约金的计算标准问题。《土地补偿协议》《出让合同》均约定，被告良源地产公司逾期支付土地出让价款，则从延期付款之日起，按每日万分之三支付延期付款期间的违约金。被告良源地产公司抗辩违约金过高请求人民法院予以减少。本院审查认为，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、第二十九条的规定，本案中违约金约定并非过高，因此不予调整。原告区国土局主张按日千分之一的标准计算违约金亦无事实根据，不予支持；违约金应按约定的日万分之三的标准计算。被告良源地产公司其他辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告武汉良源房地产开发有限公司偿还原告武汉市新洲区国土资源和规划局土地出让价款3,762,400元及违约金(以3,762,400元为本金，按日万分之三的标准自2007年12月31日起计算至偿清之日止)，限于本判决生效之日起十日内一次性支付。二、驳回原告武汉市新洲区国土资源和规划局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36,899元，由被告武汉良源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  孙志涛人民陪审员  吴银花人民陪审员  张 莉二〇一八年十二月二十六日书 记 员  黄丽芳