福建省龙岩市永定区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0803民初2175号 原告：郑书龙，男，1976年5月1日出生，汉族，住福建省龙岩市永定区。 委托诉讼代理人：郭明庆，福建正廉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：洪云凯，福建正廉律师事务所律师。 被告：龙岩市永定区家园房地产开发有限公司，住所地：福建省龙岩市永定区凤城街道金凤开发区枫南南路东三巷****，统一社会信用代码：91350822550980728C。 法定代表人：吴文生，该公司董事长。 原告郑书龙与被告龙岩市永定区家园房地产开发有限公司（以下简称：家园房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告郑书龙委托诉讼代理人郭明庆、洪云凯，被告家园房地产公司的法定代表人吴文生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑书龙向本院提出诉讼请求：1.判令家园房地产公司支付郑书龙从2015年11月1日起至房屋权属证书办理好之日止，以总购房款665,670元为本金，按银行同期贷款利率计算的逾期办证违约金（其中，从2015年11月1日至起诉之日止的逾期办证违约金101,514.68元）。2.本案案件受理费由家园房地产公司负担。事实与理由：2013年7月28日，郑书龙与家园房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201300745）及《合同补充协议》，向家园房地产公司购买其开发的坐落于永定区的商品房，该房屋的总购房款为665,670元。该《商品房买卖合同》第八条、第九条中约定，家园房地产公司应当在2014年6月30日前将郑书龙所购商品房交付买受人使用，交房逾期不超过30日；且该《商品房买卖合同》第十四条约定“…如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权证书的，双方同意按下列第2项处理：…2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金”、《合同补充协议》第七条约定“…如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付使用后的365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定的银行同期存款利率支付违约金。”《商品房买卖合同》、《合同补充协议》签订后，郑书龙已按照合同的约定支付了全部购房款。2014年8月，郑书龙与家园房地产公司办理了交房手续，但因家园房地产公司在开发建设本项目时存在擅自修改规划、违规建设等问题，导致郑书龙未能在约定的房屋交付使用后90日内取得房屋权属证书。虽经郑书龙多次催促，但至今未能解决郑书龙房屋权属证书的办证问题。 家园房地产公司未能按照合同约定办理房产证和土地使用权证(现为不动产登记权属证书），系家园房地产公司存在违法、违规行为等过错原因所致。家园房地产公司至今未能为郑书龙办理不动产登记权属证书，在永定区众所周知的原因是家园房地产公司在建设“新佳园小区项目”存在擅自修改设计规划、超容积率建设的违法、违规问题，这也可以从家园房地产公司提供2018年5月22日龙岩市永定区国土资源局出具的永国土资信答复（2018）13号《关于新佳园全体业主反映“新佳园”小区房屋所有权证办理问题信访事项答复意见书》的内容得到印证。正是因为家园房地产公司存在前述违法、违规问题，最终导致家园房地产公司办理房屋权属证书所需的验收、审批工作无法获得相关部门审核通过，进而影响到整个项目办理房屋权属证书的进程，进而家园房地产公司至今无法按照《合同补充协议》约定的在郑书龙所购房屋交付后365日内办理房屋权属证书，系家园房地产公司过错、违约行为导致其至今仍无法履行为郑书龙办理房屋权属证书的义务。 综上，家园房地产公司对逾期办理房屋权属证书的违约行为，在该违约行为不存在法定和约定免责事由的情况下，应按照《商品房买卖合同》《合同补充协议》的约定承担相应的违约责任。郑书龙为维护自身合法权益，特具状诉至法院，恳请法院判如所请。 家园房地产公司辩称，一、涉案“新佳园小区”建设项目是政府为解决原南门商业街拆迁遗留问题而特批的建设项目，当时为了兴建房产办证合理、合法，政府要求成立房地产开发公司，除公司开发的商品房之外，由拆迁户委托公司代建拆迁安置房。在此前提下，由拆迁户代表吴文生注册成立了“家园”公司，并办齐了相关建房许可证书，于2011年开始动工兴建，又于2013年4、5月份办理了新佳园小区商品房预售许可证。由于小区位置小学入学学校原划归城关小学，又毗邻二中等优越条件，很多商品房购买户不等建设项目验收就要求交房装修入住了，因此，答辩人在2013年8月份就开始将房屋陆续交付给郑书龙等人实际使用了，至于2013年8月份以后购买的住户则在签订合同时就将房屋钥匙交付给购买户了，涉案买受人中没有一户是2014年6月30日以后交房的。二、涉案住户在交房时明知楼盘没有经过验收合格却同意接收使用，应承担相应的法律责任，且无权向答辩人主张违约责任。根据合同第八条的约定，答辩人至迟应该在2014年6月30日前将符合该条第1.2.3项条件的商品房交付，如未达到上述条件，双方同意按以下第一种方式处理，即买受人有权拒绝交接，按预期交房由出卖人承担违约责任，第二种方式是买受人同意接收，出卖人不支付违约金。而答辩人在交房前后都有明确告知郑书龙等人建设项目尚未经过验收的事实，暂时无法提供相关的验收文件，在此前提下，涉案买受人在明知小区没有经过验收却全部没有拒绝交接，而是同意接收，就应该考虑到未经过验收合格的楼盘是不能办理房产证的实际问题，也有义务和答辩人一道共同努力争取早日办到房产证，而不是落井下石，给答辩人雪上加霜。三、郑书龙要求按银行同期贷款利率计算违约金没有根据。退一步说，即使答辩人应承担违约责任，根据合同的约定，也只能按银行活期存款利率计算违约金。四、郑书龙的起诉已超过诉讼时效，请求法庭驳回其诉求。答辩人向涉案买受人交房的时间均在2013年9月底之前，即使补充协议有约定在交房后365日内没有取得房屋权属证书，答辩人要承担违约责任的内容，郑书龙最迟也应在2017年9月底前起诉，但郑书龙是在2018年10月才起诉的，明显超过了诉讼时效，请求法庭明察。五、办理房产证的权利在政府各相关职能部门，并且为了解决此问题，答辩人从2012年即开始与政府各部门交涉，并多次赴京上访，多次被无理关押，也从未放弃过，涉案买受人均已知晓，其心为何？ 综上，请求法庭驳回郑书龙的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。郑书龙提供的家园房地产公司《企业信用信息公示报告》、《商品房买卖合同》含附件六合同补充协议及物业管理委托合同、承诺书、《销售不动产统一发票》、个人住房借款合同《特别签订条款》、永国土资信答复【2018】13号的《关于新佳园全体业主反映“新佳园”小区房屋所有权证办理问题信访事项答复意见书》、《历月电费明细》、《新佳园小区2016年6月物业收费明细表2#楼》、《收款收据》等证据，家园房地产公司质证后对其真实性均无异议，上述证据来源、形式合法，内容真实，且与本案相关联，本院予以确认并在卷佐证。 对本案的事实本院认定如下：家园房地产公司通过转让方式，取得位于龙岩市永定区沙岗杨坑里编号为2009-挂-23的土地使用权，国有土地使用权证号为：永定国用(2011)第A2714号。家园房地产公司经批准，在该地块开发建设“新佳园”商品房项目，商品房预售许可证号：(永)房预售证(2013)第224号，该商品房项目现尚未完成住建部门的竣工验收，不能办理不动产权登记证书。 2013年7月28日，郑书龙与家园房地产公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为201300745）一份，向家园房地产公司购买其开发的位于龙岩市永定区商品房，合同约定：总购房款665,670元，首付款265,670元，剩余房款400,000元由银行按揭贷款支付；该商品房建筑面积为132.34㎡，其中套内面积113.13㎡，分摊面积19.21㎡；家园房地产公司应当在2014年6月30日前将符合约定条件的商品房交付郑书龙使用。双方在该合同第十四条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.……，2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。”双方于签订《商品房买卖合同》的同时签订了附件六：《合同补充协议》，其中，第七条约定“原合同第十四条补充如下：1、买受人同意该商品房权属登记手续授权出卖人代办，因此，出卖人无需将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付给买受人。在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因买受人原因致使出卖人无法代其办妥产权登记手续的，出卖人不承担任何责任；如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定的银行同期存款利率支付违约金。2、……”。第十三条约定：“……7.本协议是对原合同及其附件的补充，为原《商品房买卖合同》(合同编号：)不可分割的一部分。本协议与原合同及其他附件约定不一致的，概以本协议的约定为准。”合同签订后，郑书龙依约履行了支付总购房款665,670元的义务。2013年8月27日，家园房地产公司将新佳园第2幢5层502号商品房交付郑书龙使用。交房后，由于新佳园小区商品房项目存在超容积情况，需要补交土地出让金，家园房地产公司未缴纳超容积率部分的土地出让金，该项目现尚未完成住建部门的竣工验收，导致郑书龙所购房产至今未办理不动产权证书。 本院认为，郑书龙与家园房地产公司在自愿、平等、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应遵守，全面履行。郑书龙已按合同约定支付全部购房款，履行了合同义务，家园房地产公司亦应按合同约定履行自身的义务。双方签订的《合同补充协议》第七条约定：出卖人在商品房交付使用后365日内，将办理房屋权属初始登记需由出卖人提供的资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。……如因出卖人原因致使买受人不能在房屋交付后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，由出卖人按原合同约定的银行同期存款利率支付违约金。因家园房地产公司开发新佳园小区商品房项目存在超容积情况，需要补交土地出让金，在出让金未交足的情况下才导致办理相关权属登记手续不全，不符合办证的相关规定进而影响办理相关权证。正是由于家园房地产公司的行为才导致办理相关权属登记的手续不全，以致未在商品房买卖合同约定的期限办妥相关权属登记手续，应按照涉案商品房《合同补充协议》第七条的约定向买受人承担逾期办证的违约责任。家园房地产公司于2013年8月27日将商品房交付郑书龙使用，按合同约定应于2014年8月26日前协助郑书龙办妥房屋权属证书，但郑书龙至今未办妥不动产权证书，现郑书龙要求家园房地产公司支付逾期办证违约金，本院予以支持。鉴于家园房地产公司的违约行为处于持续状态，违约金应计算至不动产权属证书办妥之日止。郑书龙请求按银行同期贷款利率计算逾期办证违约金，而双方合同约定按银行同期存款利率支付违约金，郑书龙的请求不符合合同约定，也未提供证据证明合同约定的违约金低于造成的损失，违约金应按合同约定以同期存款利率计算。因合同所约定的银行同期存款利率未明确属活期或定期存款利率，逾期办证违约金酌情按中国人民银行同期定活两便存款基准利率计算。家园房地产公司主张涉案住户在交房时明知楼盘没有经过验收合格却同意接收使用，根据合同第八条的约定出卖人不支付违约金，郑书龙无权向其主张违约责任。本院认为，《商品房买卖合同》第八条是对商品房“交付条件与期限”的约定，郑书龙同意接收未达到交房条件的商品房且合同未约定该部分违约金，仅能免除家园房地产公司支付因交付不符合约定条件的商品房的违约责任，并不能免除《合同补充协议》第七条约定的支付逾期办证违约金责任，家园房地产公司的主张不予支持；关于本案的诉讼时效，当事人双方约定的逾期办证违约金为按日计付的继续性债权，应以按日形成的每个个别债权单独适用诉讼时效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，郑书龙于2018年10月30日起诉，起诉时2015年10月30日前的违约金已超过诉讼时效，但郑书龙仅要求支付从2015年11月1日起的违约金，其起诉并未超过诉讼时效，家园房地产公司的诉讼时效抗辩理由不能成立。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、龙岩市永定区家园房地产开发有限公司向郑书龙支付从2015年11月1日起至不动产权属证书办妥之日止，以房屋总价款665,670元按中国人民银行同期定活两便存款基准利率计算的逾期办证违约金（判决生效之前的违约金应于判决生效之日起10日内给付，判决生效之后的违约金应于实际办证之日起10日内给付）； 二、驳回郑书龙的其他诉讼请求。 如果龙岩市永定区家园房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2,330.30元，减半收取计1,165.15元，由郑书龙负担1,040.15元，龙岩市永定区家园房地产开发有限公司负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  卢海标 二〇一八年十二月二十八日 书记员  游秀红 附主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。 调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。