贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9005号原告：章大波，男，出生于1977年3月30日，汉族，住址:贵州省毕节市,原告：邱进，女，汉族，出生于1975年11年4日，住址：贵州省毕节市，委托诉讼代理人：韩韫，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201411363536。委托诉讼代理人：杨义，贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811056083。被告：贵州七众置业有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区307瑞丰新城**楼**号房，统一社会信用代码:9152050205908259X2。法定代表人:韩义，系该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权代理）：王云，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201200711732411。原告章大波、邱进与被告贵州七众置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月22日登记立案后，依法适用简易程序由审判员曾德安独任审理。2018年12月4日，本院公开开庭进行了审理，原告章大波、邱进及委托诉讼代理杨义、韩韫，被告委托诉讼代理人王云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告章大波、邱进向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的商品房买卖合同；2.依法判令被告返还原告购买商铺负2-470的购房款及房屋维修基金共计235303.00元，并以235303.00元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍从2016年5月30日起支付利息至全部返还完毕之日止;3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由，原被告双方于2016年5月29日就购买被告商铺一事签订了《商铺签约确认单》，并于同日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告作为购房人，购买被告负2-470号商铺，购买商铺面积为16.99平方米，单价(建筑)20900.00元，房产总价355091.00元，优惠金额53551.00元，扣减前三年返租租金67511.00元(前三年返租折扣总价7%/年计算)，原告实际支付购房款234029.00元，维修基金1274.00元。合同签订后被告承诺在2017年5月前办理不动产登记手续，并将商铺交付给原告，合同约定交付期限届满后，被告未将商铺交付给原告，同时也未办理商品房转移登记的备案手续。原告多次向被告催告，被告才告知原告不能进行备案的原因系被告将原、被告签订的两份《商品房买卖合同》丢失，无法办理商品房转移有关登记的有关文书的备案手续。因此，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告未办理商品房转移有关登记的有关文书备案手续，未在合同约定的时间内交付商铺的行为已构成根本违约，应当承担相应违约责任。原告认为，被告不交付涉案商铺及未将办理商品房转移登记的有关文书报产权登记机关备案的行为，致使原告的合同目的不能实现。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向人民法院提起诉讼。被告答辩称：一、答辩人同意解除与被答辩人于2016年5月19日就“圆梦国际”商业群楼负2层470号商铺所签订的《商品房买卖合同》；二、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，答辩人因未能按时交房，被答辩人主张退房的，答辩人只应按被答辩人已付款1%支付违约金。《商品房买卖合同》第13页第十三条“逾期交房责任”的第1款第(21)项约定“逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。”因此，如果被答辩人以答辩人未能按时交房，主张退房的，答辩人只应按被答辩人已付款1%支付违约金2340.29元；三、根据答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》约定，答辩人因未能按时向被答辩人交付办理商品房转移登记有关文书，被答辩人主张退房，答辩人也只应按照银行同期活期存款利率计算利息向原告支付违约金。《商品房买卖合同》第21页第二十二条第三款第(二)项约定:“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移替记有关文书的，双方同意按下列(1)项处理--(1)买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日90日内退还买受人已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。”即被答辩人依据此约定享有解除合同并要求答辩人按照被答辩人已付房价款的银行同期活期存款利率计算违约金的权利。因此，如果被答辩人以答辩人未能按时转移文书而主张退房的，答辩人也只应按照银行同期活期存款利率计算利息向被答辩人支付违约金，即按年利率0.35%计算违约金；四、违约金起算时间应以被答辩人主张退房，即解除合同时，向后推延7日，从第8日起算。就本案而言，应当是答辩人领取到被答辩人起诉状副本时间2018年10月22日后的第8日，即2018年10月30日开始起算。综上，答辩人同意解除与被答辩人签订的《商品买卖合同》，但答辩人只应按合同约定承担违约责任，被答辩人诉请违约金的时间起算点错误，且标准明显违背合同约定，更缺乏法律依据，不能成立。因此，被答辩人第二项诉讼请求不应得到法庭的支持，且被答辩人也只能按一种合同约定主张违约金，而不能对两种情况下的违约金提出叠加要求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对双方当事人无争议的原告的身份证复印件、企业信用信息公示报告、收据、收款收据、营业执照、法人身份证明、法人身份证复印件，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认证如下：一、原告提供的商铺签约确认单。被告的质证意见为，商铺签约确认单是复印件，且没有被告印章不予认可，具体约定以双方签订商品房买卖合同为准。本院经审查认为，虽然该商铺签约确认单是复印件，且没有被告印章，但该确认单所载明的房款等内容能与收款收据、收据及商品买卖合同相互佐证本案商品房买卖的相关事实，本院予以确认。二、被告提供的商品房买卖合同。原告的质证意见为，对合同真实性无异议，但达不到被告证明目的。经本院审查认为，该组证据能证明原、被告之间存在商品房买卖合同关系，且该合同对相关权利义务进行了约定，本院予以确认。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2016年5月29日就购买被告商铺一事进行磋商，被告为此向原告出具《商铺签约确认单》，并签订《商品房买卖合同》，合同约定原告作为购房人，购买被告负2-470号商铺，购买商铺面积为16.99平方米，单价(建筑)20900.00元，房产总价355091.00元，优惠金额53551.00元，扣减前三年返租租金67511.00元(前三年返租折扣总价7%/年计算)，原告实际支付购房款234029.00元，维修基金1274.00元。被告应当在2016年8月1日前向原告交付该商品房，逾期超过30日，原告有权退房。原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起7日内退还全部已付款，并按原告全部已付款的1%向原告支付违约金。被告承诺于2017年5月1日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，约定日期起180日以后被告不能交付办理商品房转移登记有关文书的，原告有权退房，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还原告已付款，并按照银行同期活期存款利率支付利息。后因被告未按合同约定交付房屋，亦未按合同约定办理商品房转移登记有关文书备案手续，原告为此诉至本院。另查明，原告于签订上述合同当日向被告支付购房款234029.00元，维修基金1274.00元。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。但被告未按合同约定交付房屋，亦未按合同约定交付办理商品房转移登记有关文书，根据合同约定，原告有权解除合同，且被告也同意解除该合同，故对原告请求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。因被告未按合同约定履行义务导致合同解除，该合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，原告可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因此，对原告请求被告返还购房款及维修基金共计235303.00元的诉讼请求，本院予以支持。同时，被告应赔偿因占用购房款及维修基金235303.00元期间所造成的损失，该损失相当于中国人民银行同期贷款利息，故本院以235303.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率从2016年5月30日计付利息至上述款项履行完毕之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告章大波、邱进与被告贵州七众置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州七众置业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告章大波、邱进购房款和维修基金235303.00元，并以235303.00元为基数，参照中国人民银行同期贷款基准利率从2016年5月30日计付利息至上述款项履行完毕之日止；三、驳回原告章大波、邱进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2415.00元，由被告贵州七众置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年十二月二十八日书记员  肖 毅