河北省邯郸市邯山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀0402民初3233号 原告：王敬，男，1968年1月28日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：贺敬霞，北京德和衡（邯郸）律师事务所律师。 被告：邯郸市昶和房地产开发有限公司,住所地邯郸市邯山区贸易街**院2-3-1。 法定代表人：魏树魁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘纪学，男，1958年2月17日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。系公司办公室主任。 委托诉讼代理人：傅中，河北蒙佳律师事务所律师。 原告王敬与被告邯郸市昶和房地产开发有限公司（以下简称昶和房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王敬及其委托诉讼代理人贺敬霞、邯郸市昶和房地产开发有限公司委托诉讼代理人刘纪学、傅中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王敬向本院提出诉讼请求：1.请求确认原被告双方2012年6月14日所签《房屋认购协议》及2015年5月12日所签《补充》协议无效；2.请求判令被告返还原告购房款311538元，并赔偿房屋升值损失350000元，后增加诉讼请求为利息损失从2012年6月13日支付1万元，2012年6月14日支付201500元，2012年7月23日支付100038元按银行同期贷款利率支付；3.请求判令被告加倍返还房款311538元，2、3项诉求合计973076元；4.请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原被告于2012年6月14日签订《房屋认购协议》，约定原告购买被告开发的“圣德府邸”3号楼一层D户型房屋一套，建筑面积90.04平米，单价3460元，房屋总价311538元。双方约定房屋交付时间为2014年12月30日，并同时约定了产权登记、面积测量、争议解决等其他事项。截止2012年7月23日，原告已分三次支付清全部房款311538元。但被告所承诺出售的楼盘却迟迟不见动工，连拆迁都没有进行。2015年5月12日，被告又与原告签订补充协议，将原所承诺出售的房屋置换为“盛和商厦”1号楼4层A户型，但该楼盘也至今根本未能动工。因被告在尚未取得商品房预售许可证等相关证件情况下，隐瞒实情，虚假宣传，将房屋对外销售，收受房款，且至起诉时所售楼盘仍未动工，仍未取得房屋预售许可证。请求法院确认双方所签订的房屋认购协议及补充协议无效，判令被告返还所收受的购房款311538元，并赔偿因房屋升值给原告造成的损失350000元，加倍返还房款311538元，承担本案全部诉讼费。 邯郸市昶和房地产开发有限公司辩称，被告不存在欺诈、隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，2012年6月至今仍未完成地面拆迁，不可能取得商品房预售许可证；原告请求赔偿房屋增值损失的评估应当在开庭前拿出结果，对此没有法律依据；对原告请求加倍返还房款不是事实，我们已经还了78100元，应予以扣减，加倍返还房款没有法律依据；原告所述合同内容属实，被告同意中止或解除购房合同或补充协议，但原告诉请内容与事实不符，没有合同及法律依据；被告同意返还原告所交购房款但应当扣除被告已返还给原告部分购房款；关于诉讼费用按比例各自承担，原告应承担本案不实部分诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 王敬提交证据如下：1.原告身份证,证明原告主体资格；2.《房屋认购协议》及《补充协议》，证明双方曾签订过房屋买卖协议；3.银行转账记录及被告开出的收款收据，证明购房款交付的事实；4.宣传册原件3份，证明对方存在隐瞒未取得商品预售许可证的行为；5.同地段龙旺名城小区在网上公布同地段地价，证明我们所主张的房屋升值给原告造成的损失35万元在合理范围之内应当得到法庭支持；证据6.协议一份。 昶和房地产公司对王敬提交的证据，庭审中质证意见：对证据1原告主体资格没有异议；对证据2真实性没有异议；对证据3票据与转款一致；对证据4不能作为定案依据只是当时宣传活动，根据补充协议标的物已经变更；对证据5与本案无关，真实性有异议，这个位置与争议标的物，位置不一致，这个临交通中心所以房价高，与本案没有可比性；对证据6真实性、合法性不予认可，因为这个证据有添加（第四条），不是我方添加的，我们不予认可。 昶和房地产公司提交证据如下：1.2018年元月3日原告退房退款申请书，证明元月3日原告申请撤销或解除与被告的购房协议并且只要求退还原房款311538元，被告法定代表人已签署同意退款，申请书是生效的；2.两张客户回单，证明已退给原告房款4万元；3.2015年7月7日退还8100元，2015年10月16日退还原告房款8100元，2016年1月23日退还3000元，累计19200元。 王敬对昶和房地产公司提交的证据，庭审中质证意见：对于被告退房申请时被告给原告出具空白的单子让原告签字，原告是同意先退房款，原告没有看到具体条款，申请不代表协议，申请退还房款不代表对其他诉求主张的放弃；单子上的日期不是原告写的，被告也未在6个月内退清全部房款。对于退还欠款均是在2018年元月之前，所以这三笔钱的性质不是退还房款，而是当时被告张贴公告中因未交房被告所给予原告房租补偿，按月2700元，按季8100元从2015年1月1日起，一共给了2次8100元，1次3000元后来不再履行。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月14日，王敬与昶和房地产公司签订了《房屋认购协议》，开发商（甲方）：邯郸市昶和房地产开发有限公司购房人（乙方）：王敬。双方约定，王敬认购房屋为“圣德府邸”3号楼壹层D户型。该房属于框剪结构。该房屋协议约定建筑面积为90.04m²²，单价3460元/m²，房价叁拾壹万壹仟伍佰叁拾捌元整（￥：311538）。王敬于2012年06月14日交贰拾壹万壹仟伍佰元整（211500），剩余款拾万零叁拾捌元（100038）于7月28日之前补齐。甲方应当于2014年12月30日交付使用。甲方如未按本协议约定的时间交房，本协议规定的交房期限第二天起至实际交房之日止，甲方按日向王敬支付已付房款万分之一的违约金，协议继续履行。王敬要求解除或终止本协议的，应按总房款的10%向甲方承担赔偿损失责任。王敬分别于2012年6月13日交购房定金1万元，2012年6月14日交购房首付款201500元，2012年7月23日交购房款（补款）100038元，交齐了全部房款。 2014年12月31日，（乙方）王敬与（甲方）昶和房地产公司签订《协议》一份。内容，1.由于甲方于2014年12月31日未能如期交房，现调换到本公司2期项目中原副食城住宅楼座中，待楼座开盘时乙方优先挑选房号面积，自2015年1月1日起未交房期间甲方按照8100元/季度补贴乙方直至交房之日止，季度末支付。2.关于增超面积按照原合同房价执行，另赠送地下室一个。3.合同到期日定于2017年12月31日止，到期如还未交房，乙方有权要求一次性退还房款。4.甲、乙双方如违反以上条款，加倍赔偿对方。本协议第4条约定系人工书写，落款处王敬签字捺印，昶和房地产公司盖有公章。后昶和房地产公司按约定支付王敬季度补贴共19200元，其后不再履行。 2015年5月12日，开发商（甲方）：邯郸市昶和房地产开发有限公司，购房人（乙方）：王敬又签订《房屋认购协议（补充）》一份，约定，乙方认购房屋为“盛和商厦”1号楼4层A户型。该房属于框剪结构。该房屋协议约定建筑面积为123.7m²，单价3460元/m²，房价肆拾贰万捌仟元整（￥：428000）。产权置换：乙方于2012年6月14日购买一期项目“圣德府邸”3（号）楼1层D户型面积为90.04m²，由于逾期未能交付现房，现置换为二期项目“盛和商厦”1号楼4层A户型，面积为123.7m²。落款处王敬签字，昶和房地产公司盖有公章及法人魏树魁印章。王敬未补齐不足部分的房款。 2018年元月3日，王敬和昶和房地产公司签订了《退房退款申请书》其中约定，本人王敬自愿放弃在圣德府邸购买的3（号）楼1-Ｄ号房屋所有权，申请退还房款叁拾壹万壹仟伍佰叁拾捌元整（￥：311538），自签申请书后六个月付款。银行卡号：农行62×××12王敬156××××7748建行卡号：43×××13王敬。空白处有“按申请退款魏树魁2018.1.4”的签字。后昶和房地产公司分别于2018年5月3日由魏树魁转入王敬建行卡号43×××13退房款叁万元，2018年9月11日由魏树魁转入王敬建行卡号43×××13退房款壹万元，其后未再支付。 另查明，昶和房地产公司至今未办理诉争房屋的商品房预售许可证。 本院认为，王敬与昶和房地产公司签订的《房屋认购协议》及《房屋认购协议（补充）》，内容系商品房买卖合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。昶和房地产公司在王敬起诉前仍未取得商品房预售许可证明，故本院依法确认王敬与昶和房地产公司签订的《房屋认购协议》及《房屋认购协议（补充）》无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。昶和房地产公司系导致合同无效的过错方，应当赔偿占用原告购房款的利息损失，故王敬主张返还购房款并赔偿利息损失的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力。因而就协议的履约条款主张违约责任没有法律依据。王敬未能提供充分证据证明昶和房地产公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，故对已付购房款加倍赔偿的主张，本院不予支持。王敬主张赔偿房屋升值损失，庭审中提供了网上搜集的相近地段商品房的售卖价格，但该小区商品房的位置、户型、结构与诉争的商品房不具有可比性，昶和房地产公司对该证据的来源不予认可，其提供的证据不足以证实其主张，且房屋升值损失是合同履行后可以获得的预期利益，在合同无效情形下，亦不应得到支持。王敬作为一名理性的投资者，购房前未严格审查盲目购买，明知诉争的房屋至今仍未拆迁到位，对其损失也有不可推卸的责任。 关于退还房款的数额，昶和房地产公司退还房款的发起时间是在《退房退款申请书》约定的2018年元月3日之后，有证据证明已分两次退还王敬房款4万元；昶和房地产公司辩称按2014年12月31日《协议》约定已支付王敬的19200元系返还的购房款，经当庭调查实为昶和房地产公司给予王敬的季度补贴，且昶和房地产公司已自愿支付，对其抗辩意见，本院不予采纳。 依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、王敬与邯郸市昶和房地产开发有限公司于2012年6月14日签订的《房屋认购协议》及2015年5月12日签订的《房屋认购协议（补充）》无效； 二、邯郸市昶和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还王敬购房款人民币271538元； 三、邯郸市昶和房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王敬按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息损失，给付定金1万元的利息自2012年6月13日起至给付之日止，给付房款201500元的利息自2012年6月14日起至给付之日止，给付房款100038元扣除已支付房款4万元，剩余60038元的利息自2012年7月23日起至给付之日止； 四、驳回王敬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13611元，减半收取计6805.5元。由邯郸市昶和房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  王燕燕 二〇一八年十二月二十八日 书记员  崔 杰 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国合同法》第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。