安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终8844号上诉人（原审原告）：龙先顺，男，1991年2月16日出生，汉族，户籍地安徽省安庆市望江县，现住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：张利国，北京百丈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥市蜀山区金泊岸商务宾馆，经营场所安徽省合肥市蜀山区金寨路**。经营者：陈龙，男，1988年5月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被上诉人（原审被告）：陈龙，男，1988年5月10日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。以上两位被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈传杰，安徽国运律师事务所律师。原审第三人：中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所，住所地安徽省合肥市蜀山区金寨路**。法定代表人：徐文寿。上诉人龙先顺因与被上诉人合肥市蜀山区金泊岸商务宾馆（以下简称“金泊岸商务宾馆”）、陈龙以及原审第三人中国人民解放军安徽省军区合肥第三离职干部休养所（以下简称“省军区合肥第三干休所”）确认合同无效纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院（2018）皖0104民初4785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。龙先顺上诉请求：撤销（2018）皖0104民初4785号民事判决，改判支持龙先顺的一审全部诉讼请求，本案诉讼费由金泊岸商务宾馆、陈龙负担。事实和理由：1、2014年1月1日，菲力尼（金贸联合职业公司）与金泊岸商务宾馆（经营者李志超，后变更为陈龙）签订的《房地产租赁合同》第七条第3项规定，“乙方不得未经甲方同意将所承租的房地产转租给他人使用”，第九条规定“承租人不得未经甲方同意将房屋转租、转让”。陈龙并没有证据证明其转租、转让给龙先顺的行为，取得了甲方菲力尼（金贸联合职业公司）的同意。根据2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第九十一条规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。显然，陈龙既违背了原合同的禁止性规定，又违反了法律的强制性规定，系典型的无效合同。一审判决漏判龙先顺起诉的该项关键性、基础性事实，以转让协议已实际履行一年半为由，认定合同有效，适用法律错误。2、（2018）皖0104民初1329号民事判决书中确认的事实：省军区合肥第三干休所、菲力尼公司均称，省军区合肥第三干休所自2016年初就开始和菲力尼公司及其当时所找的其他租赁户在宣传和告知军队下发政策，要求大家腾空；金泊岸商务宾馆、陈龙作为被告应诉，均未提及龙先顺系租赁户或适格被告，陈龙未作此抗辩申明；该判决已经解除陈龙与菲力尼公司的租赁合同，并限期腾空。显然，一审判决认定龙先顺起诉陈龙隐瞒事实、欺诈骗取龙先顺支付巨款、接转价值趋于归零的标的物，没有事实和法律依据，是对同一法院上述生效判决已经认定事实的无视。退一万步讲，龙先顺与陈龙的协议期限为三年，而协议余下的一年半时间都已经被解除，却还让龙先顺为陈龙买单，转让费65万元一分不退，没有事实和法律依据。3、通过本案一审庭审调查以及举证质证，足以认定陈龙转租、转让第三人房产及宾馆经营权给龙先顺，未征得第三人菲力尼公司的同意或备案，未向主管部门办理营业执照过户登记；龙先顺已支付65万元转让费、20万元租金、3万加盟费（已退回）；陈龙在与龙先顺洽谈、签订《转让协议》并收取龙先顺上述款项时，均未告知龙先顺该房产系第三人所有的军产，也没有告知和出示陈龙之前与第三人的租赁合同，故意隐瞒军产已停租且须腾空等事实。陈龙称其已告知上述事项，龙先顺不予认可，且陈龙亦未举证。陈龙称经营证件不需过户，只要交给龙先顺即为转租、转让成立且合法有效，没有法律依据，违背禁止性规定和常识。龙先顺从一开始经营不景气到持续严重亏损，电脑流水由加盟门单位监管的证据确实，照片显示整片（包括左邻右舍）门面关停既是现状，更是由于陈龙的故意隐瞒和欺诈导致。4、根据《商品房租赁管理办法》第十一条、第十四条规定，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款规定，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，无效合同相对于有效合同而言，凡不具备法律规定的要件、不能产生预期法律效力的合同，都属于无效合同。综上所述，无论陈龙以何种形式擅自转租、转让、收取龙先顺65万元转让费，都是一个早已被要求收回、关停的军产，陈龙的行为明显构成《中华人民共和国合同法》规定的欺诈，符合《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》的法律、行政法规强制性规定，陈龙的行为不但损害龙先顺的重大利益，更是损害国家利益、社会公共利益，符合无效合同的构成要件。龙先顺诉请退还全部转让费65万元以及赔偿月息1分的利息117000元损失，均合法适当。一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院支持龙先顺的全部诉讼请求。金泊岸商务宾馆、陈龙共同辩称，1、龙先顺主张陈龙擅自转租不能成立。陈龙转租给龙先顺的时候，军产和上家的资料都已提交给龙先顺，龙先顺是知道的，且2015年11月1日在省军区合肥第三干休所也有备案，能够证明上家对陈龙的转租行为是认可的。2、(2018)皖0104民初1329号民事判决书中也认可转租合法有效，且该案的纠纷主要是因为菲力尼公司拖欠租金，所以省军区合肥第三干休所才收回房屋的。3、龙先顺主张合同无效不能成立，不符合合同法规定的无效情形。双方自签订合同、交付宾馆之日，风险全部转移，龙先顺以亏损为由要求确认合同无效、退还转让费及赔偿损失，不能成立。省军区合肥第三干休所未到庭陈述。龙先顺向一审法院起诉请求：1、判令确认龙先顺与金泊岸商务宾馆、陈龙签订的《转让协议》无效；2、判令金泊岸商务宾馆、陈龙退还龙先顺转让费65万元，并赔偿损失117000元；3、本案诉讼费由金泊岸商务宾馆、陈龙承担。一审法院认定事实如下：2009年，安徽菲力尼广告有限公司自省军区合肥第三干休所处承租位于合肥市蜀山区金寨路245号房屋，并签订《军队房地产租赁合同》，约定租赁用途为商业办公或宾馆，期限自2010年4月30日起至2020年4月30日。此后，安徽菲力尼广告有限公司因转租经营需要成立了安徽金贸联合置业投资有限公司，经省军区合肥第三干休所备案同意。安徽金贸联合置业投资有限公司将合肥市金寨路245号二层、三层及位于一层的一间商铺出租给金泊岸商务宾馆使用，并签订书面租赁合同，约定租赁期限自2013年4月30日至2020年4月30日等。2016年11月7日，陈龙（甲方）与龙先顺（乙方）签订一份《转让协议》，约定甲乙双方关于金泊岸商务宾馆的转让，经多次商议形成以下协议：1、一次性转让费65万元；2016年11月1日至2017年4月30日6个月的房租费20万元，甲方已缴给菲尼机构；甲方加盟一路同行押金3万元。以上累计88万元，乙方需在2016年11月9日前一次性支付甲方65万元转让费和3万元押金，共计68万元，逾期未付，甲方有权收回宾馆经营权；剩余20万元房租需在2016年11月30日前支付给甲方，自乙方接手宾馆起每日支付给甲方200元/日用作20万元房租利息，直至乙方结清房租时截止；2、宾馆从2016年11月7日起，所有一切设施、营业款属于乙方所有，宾馆在2016年11月7日以前所发生的一切债权债务及各种费用由甲方全权负责，与乙方无任何关系，自2016年11月7日起该宾馆发生的一切债权债务及任何相关问题事项由乙方承担负责，与甲方无任何关系；3、该宾馆各项证件过户给乙方，甲方负责过户所有证件手续并承担过户费用。甲方于20万元房租到账日起4个月内完成证件过户，在此期间，该宾馆因证件过户问题导致不能正常营业，甲方承诺每天赔付乙方2000元补偿金。上述合同签订后，龙先顺向陈龙支付转让费68万元（包括押金3万元），陈龙亦交付金泊岸商务宾馆及所有相关合同、证件、一路同行连锁酒店押金单、公章、税务发票章等。2016年12月23日，陈龙、龙先顺签订一份《说明》，约定：金泊岸商务宾馆的个体工商户营业执照、税务登记证、特种行业许可证、卫生许可证继续保留甲方名下，由乙方接手经营宾馆，如乙方违规经营宾馆出现法律、经济以及其他问题，由乙方自行承担，与甲方无关。2018年5月29日，龙先顺诉至一审法院。一审法院另查明，2017年8月30日，省军区合肥第三干休所向安徽菲力尼广告有限公司发出《关于停止有偿服务的通知》，载明“为全面贯彻落实中央军委要求，根据你公司欠租等实际，请你公司于2017年12月1日前腾空所有租赁房屋，交由我所统一封存，停止租赁”等。2018年1月19日，省军区合肥第三干休所以安徽菲力尼广告有限公司、金泊岸商务宾馆等为被告诉至一审法院，要求解除与安徽菲力尼广告有限公司签订的《军队房地产租赁合同》，并腾空合肥市蜀山区金寨路245号房屋及支付欠付租金等。2018年4月，一审法院作出（2018）皖0104民初1329号民事判决书，确认上述租赁合同解除、各被告腾空案涉房屋等。上述判决业已生效。一审庭审中，龙先顺陈述“2016年11月7日接手金泊岸商务宾馆后，经营至2018年4月底宾馆已停水停电，但尚未腾空房屋返还省军区合肥第三干休所。”一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。依据本案查明的事实和各方提交的现有证据，无法认定龙先顺、陈龙于2016年11月7日签订的《转让协议》存在法律规定的无效情形。另，龙先顺支付转让费65万元后，已经营金泊岸商务宾馆一年半之久，《转让协议》已实际履行。综上，《转让协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。龙先顺关于陈龙故意隐瞒案涉房屋系将被收回的军产、以欺诈方式订立合同、损害国家利益和公共利益、所签订的《转让协议》应为无效的主张，依法不能成立。龙先顺据此诉请陈龙退还转让费65万元、赔偿损失117000元，缺乏事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回龙先顺的诉讼请求。案件受理费11470元减半收取为5735元，由龙先顺负担。二审中，龙先顺提交证据：1、2018年4月21日菲力尼（金贸联合职业公司）发给金泊岸商务宾馆的《合同解除通知书》，证明截止2018年4月21日陈龙与菲力尼（金贸联合职业公司）之间还是租赁合同关系，龙先顺不是上家认可的承租人。2、2018年10月18日一审法院执行局对龙先顺的谈话笔录，要求龙先顺限期搬离房屋，证明双方争议的标的物已经被执行。龙先顺陈述证据1未能在一审提交的原因是因为该通知不是发给龙先顺的，龙先顺在一审法院执行期间，清理宾馆的时候在柜子里发现的。金泊岸商务宾馆、陈龙质证认为，证据1，陈龙并没有收到该份通知书，对其关联性和证明目的有异议，金泊岸商务宾馆转让后就与陈龙无关了，即便解除合同也不能导致合同无效；证据2，真实性无异议，证明目的有异议，一审法院依据生效判决执行，生效判决已经认定合同予以解除，与合同无效无关，不能达到龙先顺的证明目的。除上述证据外，各方当事人所举其他证据均同一审，相对方质证意见亦同一审。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，根据（2018）皖0104民初1329号民事判决书所载内容，安徽菲力尼广告有限公司在该案中辩称“截止省军区合肥第三干休所起诉之日，包括金泊岸商务宾馆在内的其他被告有合法租赁权”，金泊岸商务宾馆在该案中辩称“安徽菲力尼广告有限公司辩称省军区合肥第三干休所自2016年初就开始和安徽菲力尼广告有限公司及其当时所找的其他租赁户在宣传和告知军队下发政策，要求大家腾空，但金泊岸商务宾馆没有收到安徽菲力尼广告有限公司辩称的书面告知材料和口头通知”，该判决书中查明“2017年8月30日，省军区合肥第三干休所向安徽菲力尼广告有限公司发出《关于停止有偿服务的通知》”。本院认为，陈龙将其经营的金泊岸商务宾馆在承租期限内转让给龙先顺，龙先顺上诉主张陈龙系擅自转租，其转租行为应为无效，但从安徽菲力尼广告有限公司在（2018）皖0104民初1329号案件中的辩称意见可以看出，安徽菲力尼广告有限公司认可金泊岸商务宾馆的承租权，且本案中并无证据证明龙先顺在接手经营金泊岸商务宾馆后，安徽菲力尼广告有限公司对此提出过异议。故龙先顺以此为由主张其与陈龙签订的《转让协议》无效不能成立，本院不予支持。龙先顺欲与陈龙签订协议、准备接手经营金泊岸商务宾馆时，亦应对经营房屋的权属性质进行必要的了解。龙先顺与陈龙签订的《转让协议》时间为2016年11月7日，而根据（2018）皖0104民初1329号民事判决书查明的事实，省军区合肥第三干休所于2017年8月30日才向安徽菲力尼广告有限公司发出《关于停止有偿服务的通知》，时间在龙先顺与陈龙签订《转让协议》之后，不能证明陈龙在与龙先顺签订协议时，明知涉案房产即将被收回而故意向龙先顺隐瞒，且陈龙在（2018）皖0104民初1329号案件中的辩称意见也是主张从未收到安徽菲力尼广告有限公司所称的书面告知材料和口头通知。龙先顺上诉主张《转让协议》的签订系因陈龙故意隐瞒、欺诈所致，故《转让协议》应为无效的理由亦不能成立，本院不予支持。一审法院认为龙先顺基于《协议无效》诉请陈龙退还转让费65万元及赔偿损失117000元无事实和法律依据，并无不当，本院予以确认。综上，龙先顺的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11470元，由龙先顺负担。本判决为终审判决。审判长  张长海审判员  沈 静审判员  马枫蔷二〇一八年十二月二十四日书记员  罗 晶附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。