江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10891号原告：夏永蓉，女，1978年11月9日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：陈冠雄，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：董浩，北京市中银（南京）律师事务所实习律师。被告：南京锋尚房地产开发有限公司，住所地在南京市。法定代表人：吴静浦。委托诉讼代理人：曹越，江苏博事达律师事务所律师。原告夏永蓉与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告夏永蓉委托诉讼代理人陈冠雄、董浩，被告锋尚公司委托诉讼代理人曹越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告夏永蓉向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付违约金15万元（2011年11月23日至2013年7月31日按总房款（5622052元×0.0001/天×532天）；2.被告向原告支付物业管理费8365（5元/月/平方米×239平方米×7个月，自2013年9月至2014年3月）；3.被告向原告支付能耗费27000元（3000元/月×9个月，自2013年7月至2014年3月）。事实和理由：2009年9月22日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告开发建设的南京市、-2层）房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款为4574620元。合同签订后，原告按约支付购房款，被告于2011年11月22日通知原告办理入住手续。2012年2月12日，原、被告双方对房屋的面积误差进行了结算，最终确认的房屋总价为5622052元。但是，原告入住后发现被告交付的房屋违反合同约定，门前花园变为高2米左右的高墙，对入户造成严重障碍。经双方协商，被告承诺解决门前的高墙问题，并以房屋总价0.0001/天的标准向原告支付土坡问题解决之前的补偿金，并送原告两年的物业管理费和能耗费。后被告虽在2013年7月底拆除了土坡，但并未按照承诺赔付补偿金，免收物业费及能源费，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告锋尚公司辩称：原告在拿房后并不认为房屋存在瑕疵。原告虽曾以小区无东花园、幼儿园等没有建成为由于2016年11月28日向人民法院起诉，并要求被告支付180万元的赔偿，但人民法院并未支持其诉讼请求。胡悦等人是于2016年11月28日起诉的，双方协商后，张在东对14户业主做出口头承诺，每天补偿万分之一，送两年能耗费直至土坡拆除为止。被告认为，张在东的答复是针对14户业主的，并非针对全体业主。原告从拿房之日起就知道或应当知道房屋存在瑕疵，其应从土坡拆除之日起即2013年7月31日向人民法院起诉，而原告至今才向法院起诉，其诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：锋尚公司于2016年10月将其名称变更为南京桃花源房地产开发有限公司，后又于2018年7变更为锋尚公司。2009年9月23日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为南京市、-2层），该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层；建筑面积229.34平方米；总价款合计4574620元，乙方应于2009年9月21日前支付该款；乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设；经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。该合同已于2009年9月29日办理了商品房预告登记和商品房买卖契约登记。在被告出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。《预售合同》履行过程中，被告因故未能在约定日期即2009年12月31日交房。涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在涉案房屋所在小区的17幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月份该17幢楼通过验收。2011年11月22日，夏永蓉向被告缴纳了代办维修基金、契税、土地证、房产证等证件的费用，同时缴纳了装修款，并接受了对方交付的退结算款存单。当日，部分业主看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为被告将房屋首层变成地下一层，拒绝接受房屋。2011年11月26日，该小区16幢、17幢共14户业主（名单中没有原告）向被告发送一份书函，要求被告在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。2012年2月16日，夏永蓉与被告签署了《面积误差确认及结算表》，确认本案所涉房屋的实测面积为229.97平方米，总价为5622052元，夏永蓉应向被告继续缴纳差价款15401.54元。同日，双方签署了结算单、商品房交接单、钥匙移交单、文件交付记录单、户内可移动物品交接证明、房屋验收单等。其中，结算单载明了夏永蓉应当缴纳的维修基金、契税、物业服务费（3个月3449.55元）、能耗费（6个月7138.9元）、产权转移登记费等各项费用的数额。但是，房屋验收单中需要整改的项目下却没有任何内容。2012年4月23日，涉案小区17幢115室业主胡悦给被告的原法定代表人张在东发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”张在东于次日回复了一封电子邮件，内容为：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”2015年夏永蓉另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回了夏永蓉的诉讼请求。2016年9月，涉案小区业主张璇等人认为被告未按约定向原告支付补偿金、物业费和能耗费，遂分别诉至本院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。2017年12月，本院作出（2016）苏0106民初8555号等民事判决，判决被告一次性给付张璇等业主补偿金、物业管理费及能耗费合计11万余元不等。被告对前述相关判决不服，提出上诉。2018年6月南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终1803号终审判决，认为双方当事人在签订《商品房预售合同》后，涉案房屋实际交付前，被告因规划审批、设计变更等原因修建了涉案土坡，损害了张璇等业主权益，存在违约情形，其后将该土坡予以拆除，即一定程度上采取了补救措施，消除影响，并考虑到被告违约责任大小程度，结合被告原法定代表人张在东的回复承诺内容，一审法院以房屋价格为基数，酌定被告承担35%的违约责任，较为公平，亦不违反法律规定；一审认定被告承诺的补偿费用从张璇等接受涉案房屋时起算两年，并无不当，亦客观公平；张在东系被告原法定代表人，其在担任该公司法定代表人期间向业主做出的承诺，不违反法律按规定，应属有效，因涉案房屋交付及土坡问题，张璇等业主一直与被告进行交涉，主张权利，一审对被告主张本案超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳，具有事实和法律依据。涉案小区业主胡悦2012年4月23日给张在东的邮件中，向其核实是否按承诺给“我们”补偿金。根据涉案土坡影响小区北区一楼业主的实际情况，结合上述邮件的相应内容，可以认定，张在东的承诺对其他相应业主具有溯及力，故对被告认为张在东的承诺只约束个别业主的上诉意见，不予采信；遂驳回上诉，维持原判。2016年8月9日，被告将夏永蓉诉至本院，请求判令其支付2013年7月至2016年6月的物业费及自2013年1月1日起的滞纳金，并请求判令夏永蓉支付2013年7月至2016年3月的能耗费和滞纳金等。2017年6月7日，本院作出（2016）苏0106民初7446号民事判决书，判决夏永蓉应支付2013年9月至2016年6月18日的物业费38634.96元、2013年7月至2016年3月的专用能耗费33426.31元、公共能耗费3675.87元、滞纳金5000元，共计80737.14元，扣除已预交的10588.45元，实际再行给付70148.69元。2016年11月28日，夏永蓉曾向本院起诉，请求判令被告赔偿小区无东花园、幼儿园和会所而给其房屋造成的贬值损失155.23万元、因虚假宣传零能耗而给其造成的损失15万元，共计170.23万元。2017年10月26日，本院作出了（2016）苏0106民初11401号民事判决书驳回了其诉讼请求。原告未向本院提供证据证明其在本次诉讼之前向被告提出过本案所涉的三项请求。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、（2016）苏0106民初8555号民事判决书、（2018）苏01民终1803号民事判决书等证据；被告提供的房屋验收单等交接资料、（2016）苏0106民初7446号民事判决书；（2016）苏0106民初11401号民事判决书以及本案开庭笔录等证据证明。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于原、被告双方之间是否存在补偿协议的问题本案中，原、被告双方所签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，故合法有效。原告在合同签订后依约缴纳了房款，履行了己方义务；被告亦向原告交付了涉案房屋。根据被告提供的有原告签名的商品房交接单、房屋验收单等证据，结合原告实际入住等行为，可以认定原告在2012年2月16日接受涉案房屋时，并未对土坡问题而提出书面异议。原告虽曾于2016年11月28日向本院起诉，请求判令被告赔偿小区无东花园的损失、虚假宣传零能耗的损失等共计170.23万元，但并未提供证据证明其曾就土坡拆除问题单独或与其他业主共同向被告提出过本案所涉的各项请求，因此不能认定原告对因土坡所产生的损失等向被告提出过要约。原告虽主张被告法定代表人张在东2012年4月24日给小区业主胡悦回复的电子邮件的内容同样适用于原告，并提供了张璇等人与被告因土坡问题进行诉讼的证据，但其并未提供证据证明2011年11月26日胡悦等部分小区业主向被告发送的要求整改并承担违约责任的书函中有原告的签名，且2012年4月23日胡悦等业主向张在东发送的电子邮件中，亦无原告的名字，故不应认定夏永蓉系该邮件中的要约人。其次，2012年4月24日被告原法定代表人张在东在回复胡悦的电子邮件时，虽然明确了业主接受房屋的条件，即被告同意在拆完土坡之前每天补偿相关业主房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费，但并无原告的内容，故不应认定被告对原告作出了给予补偿和免除能耗的承诺。因此，不能认定原告与被告之间就土坡的补偿事宜达成了一致协议。二、关于原告的物业费、能耗费请求是否违反了一事不再理的问题本案中，被告曾于2016年8月9日将夏永蓉诉至本院，请求判令夏永蓉向其支付2013年7月至2016年6月的物业费、2013年7月至2016年3月的能耗费及相关的滞纳金等，夏永蓉在该案中并未主张被告已经免除了其2年的物业费和能耗费，夏永蓉在本案中再次主张2013年9月至2014年3月的物业费以及2013年7月至2014年3月的能耗费，显然系在放弃权利之后再行主张权利，其行为违反了一事不再理的原则，因此不应予以支持。三、关于原告的请求是否超过诉讼时效的问题根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告于2012年2月签字接受涉案房屋时，即应当知道其权利是否受到侵害，但原告并未单独或者委托他人代为主张权利。因2013年7月涉案的土坡已经被拆除，被告的侵权行为至该日已经终结，故即使该诉讼时效从土坡拆除时起开始计算，自2013年7月起至2018年9月原告起诉时也已超过了三年诉讼时效期间，故被告提出诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。综上所述，原告未能提供证据证明与被告曾达成涉案土坡拆除补偿协议，且其在本案中主张的物业费和能耗费已经过本院审理，不应再行审理，其提出的损害赔偿请求亦已经超过诉讼时效，故对于原告提出的各项诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十六条、第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告夏永蓉的诉讼请求。案件受理费5060元，减半收取2530元，由原告夏永蓉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  孙晋辉二〇一八年十二月十七日书记员  陈 蓉