贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4382号 上诉人（原审被告）:毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区北南贸城(毕节市中山路****)。统一社会信用代码:9152050274112940XM。 法定代表人:耿春萍，毕节市博泰房地产开发有限责任公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）:翟进，贵州本芳律师事务所律师，执业证号:15224201611458443。 被上诉人（原审原告）:陈德勇，男，汉族，1978年2月15日出生贵州省贵阳市小河区。 被上诉人（原审原告）:张俊，女，汉族，1977年3月4日出生贵州省平坝县。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰地产）因与被上诉人陈德勇、张俊商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4786号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告陈德勇、张俊提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告延迟提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金39686.86元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2012年5月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将毕节××××路东路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋3单元1204号商品房出售给原告，该商品房总价款为331830元，被告承诺应当在2013年12月31日前向原告交付该商品房，在2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但被告实际交房时间为2016年1月28日；按照合同约定，被告应于2016年7月28日前，将办理不动产权属证书交付给原告，现被告已逾期。按照合同约定，被告于约定时间内未办理证件的，约定日期起180日内，每日按房价总款的万分之一承担违约责任，即2016年7月28日到2017年1月28日期间，被告应支付原告违约金为:331830元×1÷10000×180日=5972.94元。约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理不动产权属证书的，按日向原告支付该房价总款的万分之二的违约金，故2017年1月29日到2018年6月21日起诉之日止，共计508天，被告应支付原告违约金为:331830元×2÷10000×508日=33713.92元，两者共计39686.86元。原审被告博泰地产辩称：一、根据合同约定，答辩人于2013年12月31日前交房，于2014年6月1日前取得房屋产权的初始登记证书，并将办理房屋转移登记的有关文书交付给原告，即办理初始登记的时间为交房后半年。本案实际交房时间为2016年1月28日。根据合同第22条约定的办证模式，是答辩人取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间在2016年7月28日前，在分户登记之后虽然没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。也就是说，原告房屋分户登记的办理时间等同于约定了2016年7月28日之后的时间，至于之后的具体时间没有约定。对此，应当适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定，原告有权请求答辩人办证的时间为2016年7月28日之后首次行使请求权之日。如果人民法院判定答辩人违约，则答辩人的违约时间应当以其行使请求权之后的合理时间确定起点。参照合同约定和法律规定的90日时限，以其起诉之后的90日起算较为合理。换言之，原告提起的分户房屋产权没有登记，应当以其向七星关区人民法院提起诉讼之日起90天之后，才能计算，且计算的标准并无合同明确约定。所以，假设答辩人应承担原告主张的违约责任，起算时间以及标准均不能以其主张为据，应当予以驳回。二、《商品房买卖合同》第八章仅仅约定了答辩人取得初始登记的时间，对于何时交付办理商品房转移登记的有关文书，未进行约定。按照办证流程，分户登记在总登记之后，只是之后的具体时间没有具有约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定:“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定:……（四)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”，原告可以随时要求答辩人履行，同时应给答辩人必要的准备时间。然合同履行过程中，原告并未行使该请求权，此时答辩人可以随时履行，故本案中答辩人不存在逾期办证违约行为。其次，合同约定答辩人向原告交付办理商品房转移登记的“有关文书”，根据字面解释，该有关文书并不包括原告主张的不动产权属证书。原告主张的不动产权属证书，是指第二十二条第三款第(四)项第2目约定的买受人同意委托给答辩人向房屋登记机关申请办理的“房屋权属登记”。原告根据第二十二条第二款向答辩人主张逾期办理不动产权属证书违约金，无事实与法律依据。三、毕节市于2016年9月30日起实行不动产统一登记，该政策实施后，双方并未就新政策规定的不动产权属证书或有关文书办理时间及违约责任进行约定，原告也未向被告进行过催告，亦未委托被告办证，被告不承担违约责任。即使法院判决答辩人承担责任，应以原告起诉之日后的合理期限作为认定答辩人无须承担违约责任的期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，该合理期限为90日。 四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定的出卖人的办证违约责任，承担的前提是“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。根据房屋登记办法的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当履行协助义务，如出具授权委托书、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。本案原告并未履行上述协助义务，假设法院认为答辩人逾期办理房屋产权登记，则是原告怠于履行法定义务导致，不属于答辩人的单方面原因造成，答辩人应当免责。直至原告履行了法定附随义务90日之后，答辩人才须承担违约责任。五、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，且根据合同法关于违约金的相关规定可知，承担责任应以原告遭受的实际损失为依据，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量。原告未举证证明其因逾期办证遭受损失，且原告购买房屋的目的在于居住，原告已实际入住案涉房屋，合同目的已实现。原告未因产权证办理迟延遭受任何损失，故答辩人不应当承担逾期办证违约金。六、原告未交清本案购房款，未履行先合同义务，答辩人作为后履行一方，可以拒绝原告要求办证的请求，并不因此承担违约责任。原审经审理查明：2012年5月12日，原告与被告签订《毕节××××路同》，约定被告将位于毕节市环东路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋3单元12层4号商品房出售给原告，该商品房总价款为331830元，被告承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。但合同约定的被告向原告交付办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。 原审认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月1日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。 对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月1日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年6月2日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年6月22日提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2015年10月1日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。对于2014年6月2日至2015年9月30日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，不予支持。由于原告已委托被告代为办证，因此，被告无须将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付给原告，故计算逾期办证违约金的截止时间应为被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。据此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知买受人之日止。按照前述违约金的计算方式，从2016年7月28日计算至2018年6月21日，被告应当支付的违约金为331830元×2÷10000×694日=46058元，原告要求被告支付39686.86元，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决：被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十日内支付原告陈德勇、张俊逾期提交办理位于毕节市七星关区环东路陈家祠堂(东客站旁)美欣明珠4栋3单元12层4号商品房转移登记有关文书的违约金39,686.86元（2016年7月28日至2018年6月21日）。案件受理费396元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。 原审宣判后，博泰地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，转移登记系由买受人委托出卖人办理，并非由出卖人负责办理。依据该条约定，上诉人无需向被上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书，亦不因逾期交付有关文书承担违约责任；二、本案上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书系行政机关的原因所致，依据合同第而十二条第二款的约定，本案存在上诉人无须承担违约责任的不可抗力事由，上诉人不应承担违约责任。主要理由为：依据双方合同约定，上诉人应当交付办理商品房转移登记有关文书的时间为2014年6月1日，但由于毕节市于2016年9月30日起实施不动产统一登记，致使合同约定的办理商品房转移登记的有关文书这一义务被不动产统一登记替代，即在2016年9月30日之后，因政策原因造成了文书交付迟延，故上诉人不应承担自2016年9月30日之后的违约责任。同时，对于2014年6月1日起至2016年9月30日期间的违约责任，因已超过诉讼时效，上诉人亦不须承担；四、根据合同法等相关法律的规定，违约金具有补偿性，以违约给守约方造成的实际损失为违约金计付标准，同时兼顾合同履行情况，根据公平原则进行衡量。本案中，被上诉人购买住房的目的在于居住，在其已实际入住的情况下，签订合同的目的已经实现，被上诉人并未因逾期办证遭受损失，加之案涉房屋系按揭方式购买，在银行办理有房屋抵押登记，即便房屋转移登记办理完毕，亦不能将权属证书交付给被上诉人。被上诉人未举证证明其因逾期办证遭受损失，应当承担举证不力的法律后果。综上，原审判决上诉人支付逾期办证违约金，适用法律错误。 被上诉人陈德勇、张俊二审未作答辩。 经审理查明：二审认定事实与原审认定事实一致。 本院认为：本案系商品房买卖合同纠纷，基于不动产物 权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的义务。具体到本案中，《商品房买卖合同》第二十二条约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付购房款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。上述内容即是双方就上诉人所负协助办证义务及违约责任的具体约定。因上诉人逾期提交办理商品房转移登记的有关文书，致使房屋转移登记办理迟延，则上诉人应当依约承担违约责任。本案符合《商品房买卖合同》第二十二条约定的逾期办证违约责任承担情形，被上诉人据此主张上诉人承担逾期办证违约责任，事实和法律依据充分。 鉴于双方另约定了商品房转移登记委托办理事宜，此时上诉人并无向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的现实必要，原审判决上诉人承担逾期办证违约责任至其向不动产登记机关提交办证所需文书并通知被上诉人之日止，符合法律规定和本案实际。双方当事人关于委托办证事宜的约定，依法不能成为阻却上诉人承担逾期办证违约责任的合理事由；上诉人另以合同履行期内《不动产登记暂行条例》施行，不动产实行统一登记制度，协助办证义务的履行存在不可抗力事由为由，主张不应承担2016年9月30日之后的违约金。对此本院认为，上诉人向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书系为实现案涉房屋的所有权移转，属于上诉人应当承担的主要合同义务。《不动产登记暂行条例》就房屋登记方式所作调整对上诉人交付办理房屋转移登记的有关文书不产生实质影响，不动产实行统一登记制度不能成为上诉人免于承担逾期办证违约责任的合理抗辩事由，上诉人主张自2016年9月30日之后不予承担违约责任，缺乏事实和法律依据。对于2015年10月1日前的违约金，因超过诉讼时效期间，一审依法未予支持。就2015年10月1日之后的违约金是否超过诉讼时效期间的问题，一审论述详实，认定得当，予以确认。上诉人关于2014年6月1日至2016年9月30日期间的违约金主张已超过诉讼时效期间的上诉理由不成立，不予采纳。 如前所述，不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款系双方对合同权利、义务的自由创设，对督促商品房出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金计付标准兼具补偿和惩罚属性，不存在违约金过分高于实际损失的利益明显失衡情形，司法予以尊重。上诉人以逾期办证未给被上诉人造成损失为由进行抗辩，与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，有违诚信履约原则，本院不予支持。 综上，上诉人博泰地产的上诉理由不成立，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费792元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十二月九日 书记员  何婷婷