江苏省江阴市人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0281执异76号案外人：李全球，男，1963年4月18日生，汉族，住江阴市。申请执行人：江阴市东方环保设备有限公司，住所地江阴市。法定代表人：黄炳良，该公司负责人。被执行人：陈焱，男，1973年7月18日生，汉族，住江阴市丽都城市。在本院执行申请执行人江阴市东方环保设备有限公司（以下简称东方公司）与被执行人陈焱民间借贷纠纷一案中，案外人李全球对本院执行江阴市××村××室房产提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。东方公司与陈焱民间借贷纠纷一案，本院于2017年9月12日立案受理后，根据东方公司财产保全申请，作出（2017）苏0281民初12477号民事裁定书和协助执行通知书，并于2017年9月14日查封了登记在陈焱名下的位于江阴市××村××室房产。该案经审理，本院于2017年9月20日作出（2017）苏0281民初12477号民事调解书：陈焱结欠东方公司借款16万元，由陈焱分别于2017年10月8日前给付4万元，于2017年11月30日前给付12万元。否则，陈焱承担违约金1万元。诉讼费3070元由陈焱负担。调解书生效后，本院根据东方公司申请，于2018年1月2日立案执行，执行案号（2018）苏0281执9号。执行中，因陈焱未自动履行义务，本院于2018年4月11日以（2018）苏0281执9号执行裁定查封了江阴市××村××室房产，并于2018年8月29日作出（2018）苏0281执9号公告，责令被执行人及居住在江阴市××村××室的人员限期迁出，否则依法强制执行。李全球针对上述执行行为提出异议称，2013年9月25日，他通过中介与陈焱签订拆迁房买卖合同一份，约定将江阴市××村××室（面积135平方）作价60.8万元卖给他，他已付房款50万元，余款约定办理房产过户时一次付清。2013年10月初，他通过中介拿到房屋钥匙，并进屋装修，物业、水电费从13年10月份起由他负责交纳，此后他一家就实际居住在此屋，且为唯一住所。双方约定2015年7月办理房产证过户手续，但陈焱私下办理房产证后又将房产抵押给银行，他一再要求办理过户手续未果后向江阴市人民法院提起诉讼，江阴法院判决确认房屋买卖合同有效，余款10.8万元与陈焱承担的滞纳金抵充，房款应是付清，李全球对上述房产享有实际物权。陈焱名下负债众多，普通债权不能对抗实际居住权，他对此房享有所有权。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，他提出异议，请求中止对该房屋的执行。申请执行人东方公司称，江阴市××村××室房产登记在陈焱名下，属于陈焱的财产，法院可以执行。本院查明，2013年9月25日，陈焱（甲方）与李全球（乙方）签订《江阴市拆迁房屋买卖居间合同》一份，约定：一、甲方自愿将×××村×幢××室的房地产，建筑面积135.94平方，包括附属设施，水电表、防盗门、车库24.04平方，以60.8万元的成交价格出售给乙方。二、付款方式：2013年9月25日之前乙方支付甲方定金2万元。2013年9月27日之前乙方支付甲方房款38万元，房款13.8万元按月息5‰结算至过户贷款下来后连本带利一次性付清，余款7万元到江阴市房产交易管理中心办理过户时付清。三、签订本协议时，该房屋的拆迁安置协议（产权作价互换协议）、商品房买卖合同、付款收据（购房发票）、商品房初始登记证、被拆迁人夫妻双方身份证复印件等资料由乙或中介保管，并出具收条。四、甲方按照拆迁公司的规定和通知，及时支付全部房款和办理产权证、土地证费用后取得该房屋的所有权。甲方应在能够办理产权证之日起50日内将房屋的所有权无条件转让给乙方……十一、交房时间：甲方于2013年9月27日之前将房屋（钥匙）移交给乙方使用，同时乙方付清房款。双方还就过户税费负担、违约责任等其他事项作了约定。同日，李全球向陈焱支付了定金2万元及房款28万元。2013年9月28日，李全球向陈焱支付房款10万元。2014年6月24日，李全球向陈焱支付房款10万元。陈焱也在签订《江阴市拆迁房房屋买卖居间合同》后，将×××村×幢××室房屋钥匙交付李全球，李全球遂对房屋进行了装修并实际居住至今。2015年3月10日，陈焱办理了江阴市××村××室房屋的房产证，2015年3月16日，陈焱办理了江阴市××村××室房屋的土地证。2015年7月1日，陈焱将江阴市××村××室房屋抵押给江苏江阴农村商业银行股份有限公司，抵押金额为37万元，债务履行期限为2015年6月30日至2018年5月31日，现该房屋已被本院多案查封。2015年10月7日，陈焱向李全球出具《承诺书》1份，载明：本人承诺李全球购×××村×幢××室房屋，已抵押贷款，到2016年8月30日办理产权过户，到时本人无条件和李全球办理过户手续。2016年8月30日，陈焱（甲方）与李全球（乙方）签订《补充协议》1份，载明：甲乙双方协商将×××村×幢××室，于2017年3月15日之前到江阴市房地产交易中心过户，乙方付清剩余房款壹拾万捌仟元整（￥108000），其他按原合同约定。因陈焱未能配合李全球办理房屋过户手续，李全球于2018年3月27日向本院提起诉讼，要求陈焱办理房屋过户手续并承担相应的违约责任。审理中，因江阴市××村××室房屋被本院多案查封，李全球变更诉讼请求，要求陈焱承担相应的违约责任，本院于2018年9月10日作出（2018）苏0281民初4413号民事判决，确认双方房屋买卖合同合法有效，陈焱承担相应的违约责任。执行中，李全球已将剩余房款10.8万元按照本院要求汇至本院指定账户交付执行。上述事实，有保全及执行材料、房屋买卖居间合同、收据、承诺书、民事判决书、银行转款凭证及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，本案系案外人李全球因买卖而对本院查封的案涉江阴市××村××室房屋主张所有权，并要求排除执行所提的异议。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋至今仍登记在陈焱名下，并未变更登记在李全球名下，故物权转让不发生效力，李全球未取得案涉房屋的所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，李全球与陈焱就案涉江阴市××村××室房屋买卖关系经本院确认合法有效，李全球按约支付部分房款并实际占有房屋。陈焱理应按约将案涉房屋过户给李全球，但其不仅未将案涉房屋过户给李全球，还将案涉房屋设定抵押权登记，导致由于存在他人抵押权而无法办理过户登记。因此，案涉江阴市××村××室房屋非因李全球自身原因未办理过户登记。鉴于李全球已将剩余房款按照本院要求交付执行，李全球对案涉房屋享有足以排除执行的民事权益。综上，案外人李全球对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其所提异议理由成立，其要求中止对案涉江阴市××村××室房屋执行的异议请求应依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对江阴市××村××室房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内本院提起诉讼。审 判 长  宋 祥人民陪审员  潘静芬人民陪审员  蒋红月二〇一八年十二月十三日书 记 员  周 淼