南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初10936号 原告：丁淼，男，汉族，1989年12月29日出生，居民身份证号码******************，住南京市。 原告：丁妮妮，女，汉族，1960年7月19日出生，居民身份证号码******************，住南京市。 原告：缪豫辉，男，汉族，1959年8月16日出生，居民身份证号码******************，住南京市。 上述三原告共同委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。 上述三原告共同委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。 被告：南京锋尚房地产开发有限公司，统一社会信用代码******************，住所地在南京市。 法定代表人：吴静浦。 委托诉讼代理人：曹越，江苏博事达律师事务所律师。 原告丁淼、丁妮妮、缪豫辉与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2018年9月19日向本院提起诉讼。本院依法适用简易程序公开开庭审理。三名原告的委托诉讼代理人周艳、被告锋尚公司的委托诉讼代理人曹越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求为：被告支付违约补偿款81062元、物业管理费25422元、能耗费22395元，共计128879元。事实和理由：2009年10月23日，原被告签订《〈锋尚国际公寓〉商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的南京市，该房屋建筑面积211.85平方米，套内面积188.51平方米，房屋总价款为3753740元。合同签订后，原告按约支付购房款，并办理了案涉房屋的产权证。但是，被告交付的房屋违反合同约定，门前花园变为高2米左右的高墙，对入户造成严重障碍。该情况严重影响到小区北区一楼全体业主的利益。 2018年5月，原告通过中国裁判文书网查询到同小区17幢、16幢部分业主已起诉，法院已作出终审判决。原告通过前述生效判决书知晓：2012年4月24日，被告原法定代表人张在东明确向北区一楼全体业主承诺：被告会尽快解决门前高墙问题，并按房屋总价每日万分之一的标准向业主支付补偿金直至拆完土坡，同时送两年的物业管理费及能耗费。前述生效判决书亦已确认被告原法定代表人张在东向北区一楼全体业主作出的该种承诺合法有效。 此后，原告要求被告按照相同的标准向原告承担赔偿责任，被告承诺会对各业主一视同仁，给予被告相同标准的赔偿款。但截至本案起诉之日，被告并未实际赔付，原告多次催告未果。现原告为维护自己的合法权益，特起诉至法院。 被告锋尚公司辩称：1.原告所称的权利并不存在。2011年11月22日，被告通知一楼北区业主办理入住手续，有些业主拿房时认为房屋存在瑕疵，收房后与被告公司原法定代表人张在东协商，而有些业主认为不存在问题直接入住。原告在拿房时并不认为房屋存在任何瑕疵，也没有填写任何需要整改的项目，张在东向认为房屋有瑕疵的14户业主作出承诺，该承诺并未对原告作出。所以原告所称的权利不存在。2.即使原告现在主张房屋瑕疵，其已超过诉讼时效，原告诉讼时效起算点至迟为土坡拆除之日，即2013年7月31日，而原告诉状中也自认2018年5月通过判决书知道张在东承诺，说明原告在拿房至2018年5月从未主张过权利，也没有关心过其他业主的维权情况。所以诉讼时效已经届满。 根据原、被告双方的举证、质证情况，本院认定事实如下： 案涉房屋即南京市.85平方米，其中套内面积188.51平方米，以下简称案涉房屋），系被告开发建设，现登记所有权人为三原告，登记时间为2012年3月27日。 2009年10月23日，三原告（预购人、乙方）与被告锋尚公司（预售人、甲方）签订了《南京市商品房预售合同》，约定：甲方将案涉房屋预售给乙方；总价款3743640元；乙方应于2009年10月24日前全额付款；甲方应于2010年1月15日前向乙方交付该商品房；等等。 经本院释明：三原告仍未提交完整的《南京市商品房预售合同》，其中缺少“附件2套型及分层平面图”。 合同签订后，被告因故未能在约定日期即2010年1月15日交房。案涉房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。 2011年9月30日，南京市规划局对案涉地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在案涉房屋所在小区的16幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月16幢楼通过验收。 2011年11月16日，被告锋尚公司向三原告发送了《锋尚北区办理入住通知》，通知三原告于2011年11月22日上午9时30分以后至锋尚国际公寓接待中心办理案涉房屋交付事宜。 2011年11月22日，三原告至被告处办理了案涉房屋交付的相关手续，与被告签订了《商品房交接单》、《面积误差确认及结算协议》及《结算单》等，接收了案涉房屋。 2011年11月22日，因房前约2米高的土坡和隔墙，小区部分业主认为被告将房屋首层变成地下一层，拒绝接受房屋。2011年11月26日，同小区的16幢102室、17幢107室、17幢208室等共计14套房屋的业主（不包含原告）向被告锋尚公司发函，认为该14套房屋的进户门和门前花园等不符合合同约定，不具备交付条件，要求被告于2011年12月10日前进行整改使其达到交付要求，逾期需按总房款的万分之五每天支付违约金。 被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。 2012年4月23日，同小区17幢115室业主胡悦向被告原法定代表人张在东发送电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。” 2012年4月24日，张在东通过电邮向17幢115室业主胡悦作出回复：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。” 2012年9月18日，小区有关业主向被告发函，称被告对门前高墙等问题仍未解决，要求被告按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。被告收到该函后未予书面答复。 2013年7月底，被告自行拆除了前述土坡。 2014年7月、2015年3月汪洋等小区部分业主（不包括三原告）曾与张在东进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张在东回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。 此后，小区部分业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与被告协商，未果。 2015年小区（17幢115室）业主夏永蓉另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回了夏永蓉的诉讼。 2016年9月，案涉小区业主胡悦等人认为被告未按约定向原告支付补偿金、物业费和能耗费，遂分别另案诉至法院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。被告提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。 2016年10月，被告的名称由南京锋尚房地产开发有限公司变更为南京桃花源房地产开发有限公司，2018年7月被告名称又变更为南京锋尚房地产开发有限公司。 2016年12月，被告另案起诉胡悦，要求确认被告原法定代表人张在东对胡悦作出的承诺无效；2017年11月，被告申请撤回起诉，本院裁定予以准许。 对于上述胡悦等小区部分业主分别起诉被告的有关案件，本院于2017年12月作出（2016）苏0106民初8344号民事判决，判决被告一次性给付胡悦等业主补偿金、物业管理费及能耗费合计12万余元不等。 被告对前述相关判决不服提出上诉。2018年6月南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终3357号终审判决，认为双方当事人在签订《商品房预售合同》后，案涉房屋实际交付前，被告因规划审批、设计变更等原因修建了案涉土坡，损害了胡悦等业主权益，存在违约情形，其后将该土坡予以拆除，即一定程度上采取了补救措施，消除影响，并考虑到被告违约责任大小程度，结合被告原法定代表人张在东的回复承诺内容，一审法院以房屋价格为基数，酌定被告承担35%的违约责任，较为公平，亦不违反法律规定；一审认定被告承诺的补偿费用从胡悦接受案涉房屋时起算两年，并无不当，亦客观公平；张在东系被告原法定代表人，其在担任该公司法定代表人期间向业主做出的承诺，不违反法律按规定，应属有效，因案涉房屋交付及土坡问题，胡悦等业主一直与被告进行交涉，主张权利，一审对被告主张本案超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳，具有事实和法律依据。案涉小区业主胡悦2012年4月23日给张在东的邮件中，向其核实是否按承诺给“我们”补偿金。根据案涉土坡影响小区北区一楼业主的实际情况，结合上述邮件的相应内容，可以认定，张在东的承诺对其他相应业主具有溯及力，故本院对被告认为张在东的承诺只约束个别业主的上诉意见，不予采信；遂驳回上诉，维持原判。 原告在接受案涉房屋后已经实际入住，在本案起诉之前未向本院及有关机关提起诉讼、主张权利。原告称2018年5月通过中国裁判文书网看到胡悦等业主与被告的生效裁判文书，认为被告原法定代表人张正东对有关业主的承诺同样适用于原告，遂于2018年8月31日委托江苏锦隆律师事务所向被告发送一份律师函，要求被告按照相同标准赔偿原告。被告收到原告的律师函后，不同意原告的意见，双方为此产生纠纷。 2018年9月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提出原法定代表人张正东的承诺仅系对部分业主做出，不适用原告，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。 关于诉讼时效问题，原告对于本次诉讼之前主张过权利的事实，未提供证据证明。 由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。 以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、房屋所有权证、照片、维修费发票等证据；被告提供的房屋验收单等交接资料；生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据证明。 本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。 根据本案查明的事实，原告交纳了相应购房款，履行了己方义务；被告交付了案涉房屋并办理了所有权过户登记，履行了相应合同义务。根据被告提供的有原告签名的商品房交接单、房屋验收单等证据，结合原告实际入住等行为，可以认定原告对被告于2011年已交付案涉房屋行为未提出书面异议。 根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约到达受要约人时生效；在合同订立之后，经当事人协商一致，可以变更合同。如果当事人对于合同是否发生变更产生争议的，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原、被告对于2011年案涉房屋交接之后，双方是否达成新的协议即案涉土坡拆除补偿协议问题存在分歧，被告否认达成协议，原告则主张双方达成合意，根据前述分析，原告对于该争议事实应当承担举证证明责任。 根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 本案中，原告未提供与被告达成案涉土坡拆除补偿协议的证据，其依据生效裁判文书的部分内容，主张被告法定代表人张在东2012年4月24日给小区业主胡悦回复的电子邮件的内容同样适用于原告，应当视为双方达成新的协议。本院对原告该项主张不予支持，理由如下：1.三原告在2011年接受案涉房屋之后，未提供充分的证据以证明其曾就案涉土坡拆除问题单独提出主张，或与其他业主共同向被告主张过权利，不能认定原告对此提出要约；2.2011年11月26日胡悦等部分小区业主向被告发送一份要求整改并承担违约责任的书函中，没有原告的签名；2012年4月23日胡悦等业主向张在东发送的电子邮件中，亦无原告的内容；3.2012年4月24被告原法定代表人张在东在回复胡悦电子邮件时，虽然明确了业主接受房屋的条件，即被告同意在拆完土坡之前每天补偿相关业主房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费，但并无原告内容。因此，对于原告认为双方在合同签订之后又达成案涉土坡拆除补偿协议的主张，因无充分的证据证明，本院不予采信。 根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据生效裁判文书的认定，被告对于商品房预售合同中约定的楼层理解与履行争议负有责任，应当承担相应的法律后果，原告作为案涉房屋商品房预售合同的当事人，可以依法向被告主张民事责任，但应当及时行使权利，否则诉讼时效期间届满后，被告可以提出不履行义务的抗辩。 根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告于2011年11月签字接受案涉房屋时，即应当知道其合同权利是否受到侵害，但原告并未单独主张、委托他人代为主张或者与有关业主共同主张权利，即使从2013年7月案涉土坡拆除时起算，到原告2018年5月向被告发律师函时，均已超过三年诉讼时效期间，现被告提出诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。原告另主张2018年被告在双方交涉时已经同意按相同标准对其赔偿，但被告不予认可，原告对此未提供充分的证据证明，本院不予采信。 综上所述，原告未能提供证据证明与被告曾达成案涉土坡拆除补偿协议，且其诉讼请求已经超过诉讼时效期间，故对于原告在本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。 为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十六条、第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告丁淼、丁妮妮、缪豫辉的诉讼请求。 案件受理费2878元，减半收取1439元，由原告丁淼、丁妮妮、缪豫辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。 审判员  胡腾云 二〇一八年十二月十八日    书记员宋宇燕