重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0105民初15978号原告：重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司，住所地重庆市渝**龙兴镇迎龙大道**，统一社会信用代码91500000574841829B。法定代表人：向小川，董事长。委托诉讼代理人：蒋官宝，中豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈俊森，中豪律师事务所律师。被告：王正银，男，1968年2月24日出生，汉族，住重庆市。原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司与被告王正银房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的委托诉讼代理人蒋官宝到庭参加诉讼，被告王正银经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决立即解除原告与被告之间的不定期租赁合同关系；2.判令被告于判决生效后7日内腾空退还位于重庆市江北区鱼嘴福居X区X-X-X号的房屋；3.判令被告立即支付自2018年3月1日至2018年7月31日的租金1757.5元；4.判令被告支付自2018年8月1日至实际退还房屋之日止的房屋占用费（每月按照351.5元计算）；5.判令被告支付截至2018年7月31日拖欠的违约金63.1元，并支付从2018年8月1日起的违约金（该违约金以1757.5元为基数，自2018年8月1日起至付清时止，按照每日万分之五计算）。事实和理由：2015年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆两江新区公共租赁房租赁合同》，甲方将位于鱼嘴福居X区X-X-X号的房屋出租给乙方，租赁价格为每月11.5元/平方米，房屋建筑面积为39.05平方米；房屋租赁期间为2年，从2015年2月5日至2017年2月4日止；租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳本月租金；合同签订之日，乙方应按3个月的租金标准缴纳履约保证金；双方还约定了违约责任等内容。同日，原告与被告另签订的《重庆市两江新区公租房优惠租赁房租赁合同补充优惠协议》，甲方按照9元/月/平方米的优惠月租金标准向乙方收取租金，优惠期限为合同签订之日起至乙方拆迁过渡期结束之日止，拆迁过渡期是指被拆迁人将房屋交由拆迁人拆除之日起至拆迁人向被拆迁人提供安置房之日止，拆迁过渡结束日期以乙方所在园区公司提供的时间为准.上述合同及补充协议签订后，原告将涉案房屋交付给被告使用，履行了合同义务，被告未按约向原告缴纳租金。截至2018年7月31日，尚欠租金1757.5元及违约金63.1元。原告认为，双方签订的合同系真实意思表示，当事人应当依约履行义务，为维护原告的合法权益，遂诉至法院。被告王正银未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告举示了《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》、承租人基本情况表、《重庆两江新区公租房优惠租赁房补充优惠协议》、入住通知书等证据，对原告提交的前述证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》载明：甲方将位于鱼嘴福居X区X幢X-X公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积39.05平方米，户型为单间配套；该房屋租赁期限为2年，租期自2015年2月5日起至2017年2月4日止，租赁期满，乙方应如期交还该房屋；该房屋按建筑面积计算租金，月租金标准为11.5元/平方米，月租金为449.10元；租金按月缴纳，乙方于每月20日前（含本日）缴纳本月租金，日租金按照月租金除以30天机算；合同签订之日，乙方向甲方缴纳履约保证金1347.2元，合同期满或终止，乙方无违约事项和其他损害事由的，自乙方腾退出房屋之日起7个工作日内无息退还履约保证金；甲方不能按照本合同约定的期限交付房屋，交付逾期30日以上的，或者甲方提供的房屋不符合安全条件的，乙方有权解除合同；乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回房屋，包含1.以提供虚假证明材料等方式骗取公共租赁住房的，2.转租、出借的，3.改变住房结构或使用性质的，4.无正当理由连续空置6个月以上的，5.拖欠租金累计6个月以上的，6利用房屋从事违法活动的；租赁期满，合同自然终止；乙方应自合同解除或终止之日腾空房屋，并结清租金、物管费、水、电、气等相关费用，将房屋及附属设施交还甲方；乙方如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金；租金由甲方向乙方统一收取，若乙方拖欠租金和其他费用的，可在乙方履约保证金中抵扣，乙方应收到甲方通知后7个工作日不足已抵扣的履约保证金部分，若履约保证金不足抵扣的，甲方可要求乙方退组，并补足所欠租金。王正银在承租人处签字，并填写承租人基本情况表。当日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆两江新区公租房优惠租赁房补充优惠协议》载明，甲乙双方已于2015年2月5日签订《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》，经甲乙协商，达成补充协议；甲方按9元/月/平方米的优惠月租金标准向乙方收取租金，月租金为351.5元；在合同签订日，乙方按3个月的优惠租金标准缴纳履约保证金1054.4元，合同期满或中止，乙方无违约事项和其他损害事由的，自乙方腾退房屋之日起7个工作日内无息退还履约保证金；优惠期限为自本协议签订之日止乙方拆迁过渡期结束之日，拆迁过渡日至被拆迁人将被拆迁房屋交由拆迁人拆除之日起至拆迁人向被拆迁人提供安置房之日止；本协议约定的优惠期到期，乙方应在缴纳所有租金及相关费用后，退出所租赁甲方的房屋，乙方未按期退租的，优惠期外租金按照《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》执行。2015年2月6日，被告收到重庆两江新区公共租赁房入住通知书，确定其入住时间为2015年2月6日。另查明，被告已经缴清截至2018年2月28日的租金，其中包含原告给予被告的免租期三个月。同时接房时被告缴纳了履约保证金1054.4元。原告陈述按照每平方米9元/月的租金标准收取租金，原告在诉讼之前并未向被告主张过解除合同。原告在审理中明确，其主张的自2018年8月1日的房屋占用费包括自2018年8月1日至合同解除之日的租金及自合同解除之次日起至房屋腾空并返还原告期间的房屋占用损失，标准按照每月9元/平方计算。因被告下落不明，本院于2018年11月3日向其公告送达了相关诉讼材料。本院认为，原告与被告签订的《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》、《重庆两江新区公租房优惠租赁房补充优惠协议》系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已将房屋交给被告使用，履行了交付房屋的义务，被告已经实际接受房屋，应当按约缴纳相应的租金。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，根据前述法律规定，虽然原告与被告约定的租赁期为2015年2月5日至2017年2月4日，租赁期限已满，但原告与被告签订《重庆两江新区公租房优惠租赁房租赁合同》、《重庆两江新区公租房优惠租赁房补充优惠协议》仍然有效，但租赁期限为不定期。当事人可以随时解除不定期租赁合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，现原告提出解除其与被告之间的不定期租赁合同关系，本院已依法向被告送达了相关的诉讼材料，故原告的请求符合前述法律的规定，本院予以支持，原告与被告之间的租赁合同关系自相关诉讼材料送达被告之日（2018年11月3日）起解除。不定期租赁合同关系解除后，被告应当依法向原告返还租赁物，故原告要求被告腾空并返还所租赁的房屋于法有据，本院予以支持。关于原告请求的自2018年3月1日至2018年7月31日期间的租金1757.5元，被告未举证证明按约支付租金，且原告已经向被告催缴，被告应当承担相应的违约责任，故其应当向原告缴纳前述期间的租金，共计1757.25元（39.05平方米×9元/月/平方米×5个月）。因被告向原告缴纳保证金1054.4元，现当事人合同已经解除，根据当事人的约定“若被告拖欠租金和其他费用的，可在被告履约保证金中抵扣”，故被告缴纳的保证1054.4元可以抵扣拖欠的租金，故被告尚欠的租金为702.85。关于自2018年8月1日至实际腾空退还房屋之日止的房屋占用费，原告明确其主张的自2018年8月1日的房屋占用费包括自2018年8月1日至合同解除之日的租金及自合同解除之次日起至房屋腾空并返还原告期间的房屋占用损失，且原告自愿按照每月9元/平方计算，被告每月应当支付的金额为351.45元（39.05平方米×9元/月/平方米)，该请求符合法律规定及当事人约定，本院予以支持。关于原告请求的截至2018年7月31日的违约金63.1元，根据当事人的约定，被告如逾期支付租金，每逾期一日则从逾期之日起每日按应付租金的万分之五支付违约金，故应承担自欠付租金之日起至付清拖欠租金之日止的违约金，再结合保证金抵扣租金的情况，截至2018年7月31日的违约金为9元。关于2018年8月1日之后的违约金，当事人约定了违约金的计算方式，原告请求按照每日万分之五的标准计收违约金，符合法律规定及当事人约定，本院予以支持，但其仅能对应付未付的租金702.85元收取违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十三条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司与被告王正银之间的房屋租赁合同关系于2018年11月3日解除；被告王正银于本判决生效之日起十五日内腾空位于重庆市江北区鱼嘴镇鱼嘴福居B区4幢12-3的房屋，并将前述房屋返还给原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司；被告王正银于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司尚欠的截至2018年7月31日的房屋租金702.85元及违约金9元；被告王正银于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司自2018年8月1日起至2018年11月3日的租金，按照每月351.45元计算；被告王正银于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司自2018年11月4日起至实际退还涉案房屋之日止的房屋占用费，按照每月351.45元计算；六、被告王正银于本判决生效之日起十日内支付原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司违约金（以尚欠的租金702.85元为基数，自2018年8月1日起至尚欠租金付清时止，按照每日万分之五的标准计算）；七、驳回原告重庆两江新区公共租赁房投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，债务人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，被告王正银负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  范登虎审 判 员  曹 磊人民陪审员  田正均二〇一八年十二月十一日法官助理席瑨玮书记员许茜