河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫15民终5108号上诉人（原审原告）刘中阳，男，汉族，1976年8月26日生，住河南省商城县。委托诉讼代理人刘鸿，河南宇楼律师事务所律师。上诉人（原审被告）信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司。统一社会信用代码：914115245828533877。住所地：商城县城关黄柏山路南段。负责人：方传名，该分公司经理。委托诉讼代理人：岳克友，河南宇楼律师事务所律师。被上诉人（原审被告）信阳天丰置业有限公司。统一社会信用代码：91411528796791652Y。住所地：息县城关商贸街****。法定代表人：邹沁苇，该公司经理。上诉人刘中阳因与上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司、被上诉人信阳天丰置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服商城县人民法院（2018）豫1524民初1367号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘中阳及其委托诉讼代理人刘鸿，上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司的委托诉讼代理人岳克友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年5月13日，原告与被告的项目部“商城县崇福家苑”签订了《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》。合同约定：被告将崇福家苑公寓9楼第7号经精装修房屋（面积76.307㎡），以每平方3600元，总款27.4万元的价格卖给原告刘中阳，合同还对房屋面积确认、差异处理、工期、质量及相关注意事项进行了约定。该房屋位于崇福宾馆9楼。原告于2014年5月13日支付购房款20万元，票号为NO.0015471；于2014年5月14日支付购房款7.4万元及购买3#楼地下8号停车位及11号储藏间款11.1万元，两项合计18.5万元，票号为NO.0015473。该房屋预定合同系格式合同由被告方制定。原告还于2013年5月3日和2013年12月6日分别在被告信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司处购买了一套住宅和一套门面房。被告于2011年8月19日办理了崇福宾馆1-4层（商品）房预售许可证，有效期至2012年8月19日；商城县房地产管理所证明其单位未曾发出被告方在（2017）豫1524民初1437号民事案件中举证的（商品）房预售证第1028号崇福宾馆综合楼商品房预售许可证，仅于2011年8月19日发出崇福宾馆1-4层（商品）房预售证第1109号商品房预售许可证，被告方未取得诉争房屋预售许可证。截止本案诉讼前，被告方对商城县崇福家苑（宾馆）未取得变更后的建设工程规划许可证及施工许可证、诉争房屋未经竣工验收，且占地性质为商服用地。被告与原告均认可原、被告双方签订的《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》为无效合同。原审认为，一、二被告为房地产开发企业，原被告签订的系由被告方制定的格式合同，该合同明确注明诉争房屋为商品房，从该格式合同内容看，该格式合同系被告制定的面向社会销售并转移房屋所有权由买受人支付价款的合同，该合同符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条关于商品房买卖合同的规定，故诉争合同应认定为商品房买卖合同，被告以该楼房用地性质不明为由主张诉争合同为非商品房买卖合同的抗辩意见原审不予采信。二、本案诉争房屋项目未取得变更后的建设工程规划许可证、施工许可证，未经竣工验收，仅由施工方自行组织验收，在签订本案诉争合同时被告方亦未取得该楼房权属证书，不符合商品房现售条件，且被告所提供格式合同已明确约定为预售合同，故本案诉争合同应认定为商品房预售合同。原、被告双方均认为诉争房屋买卖合同为无效合同，对于诉争房屋被告没有房屋所有权证书，在起诉前也未取得商品房预售许可证，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，本案诉争合同应认为无效合同，故原审对原、被告关于本案诉争合同为无效合同的主张予以采信。三、原告购买的停车位及储藏间虽不在本案诉争合同内，但购买该停车位及储藏间费用与本案诉争房屋购买款一并交纳，并开具在一张票具上，应认定为停车位及储藏间系基于本案诉争房屋购买，故原告要求退还停车位及储藏间，由被告返还购买款及利息的诉求，原审予以支持。但因停车位及储藏间的购买未在本案诉争合同约定范围内，不属商品房买卖，故该项购置款不应计入诉争合同购房款适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定予以赔偿。四、被告主张其在签订本案诉争合同时已告知原告无预售许可证等相关手续，因未举交证据予以证明，原告予以否认，原审不予认定。在（2017）豫1524民初1437号民事案件中，二被告举交了（商品）房预售证第1028号（有效期至2012年7月21日）崇福宾馆综合楼商品房预售许可证。经查，商城县房地产管理所证明其单位未曾发出该证，仅于2011年8月19日发出崇福宾馆1-4层第1109号商品房预售许可证，有效期至2012年8月19日。而本案诉争合同签订于2014年5月13日，被告提供格式合同中仅注明其取得了诉争合同土地合法使用权，房屋为商品房，故意隐瞒了其未取得该商品房预售许可证的事实，且二被告亦不能举证证明已告知原告其无预售许可证的事实，故原审认定，二被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证并提供虚假商品房预售许可证的事实。被告主张其不属于无效合同过错方的抗辩意见，原审不予采纳。但本案原、被告签订《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》时未对被告方售房资格、房屋权属及相关批准手续予以审查，对本案诉争无效合同亦负有一定过错责任。综上，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，原告主张返还购房款及利息的诉求应予以支持。但原告主张参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定按年利率10%计算利息的诉求，因第十八条规定仅是在商品房买卖合同有效，由于出卖人的原因，买受人在规定期限内不能取得房屋权属证书，从而追究出卖人违约责任的条款。本案诉争合同为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不再存在因办证不能而产生的违约责任，本案诉争合同为无效商品房预售合同，对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条已做了明确规定，故原告主张购房款按第十八条规定计息的诉求缺少法律依据，原审不予支持，利息应按银行同期贷款基准利率予以计算。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条、第十八条主张被告承担损失24.2981万元，因原告未能举证证明其损失，同时据前所述，本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，故原告该诉求原审不予支持。原告主张被告赔偿已付购房款一倍的赔偿金38.5万元，合理部分应予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”之规定，结合原告交付购房款后已实际入住该房（被告出售的是精装房）及近年我县房屋价格变动情况，本案酌定被告应另行承担原告购房款27.4万元的55%、即15.07万元的赔偿责任。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条、第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一、二、九条的规定，经原审审判委员会研究决定，判决如下：一、原被告签订的《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》为无效合同。二、原告刘中阳返还二被告崇福家苑（大酒店）9楼7号公寓房及3#楼地下8号停车位、11号储藏间。三、二被告共同返还原告已付购房款27.4万元及崇福家苑3#楼地下8号停车位及11号储藏间款11.1万元，两项合计38.5万元。四、二被告按银行同期贷款基准利率给付原告购房款20万元，利息损失自2014年5月13日起至结清之日止，按银行同期贷款基准利率给付原告购房款18.5万元（含3#楼地下8号停车位及11号储藏间购买款11.1万元）利息损失自2014年5月14日起至结清之日止。五、二被告承担赔偿原告已付购房款27.4万元的55%即15.07万元的赔偿责任。六、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费15303元，原告承担5407元、二被告承担9896元。上诉人刘中阳不服上述判决，提起上诉称：一、原审认定部分事实错误。1、原审认定停车位及储藏间的购买未在本案诉争合同约定范围内，不属商品房买卖错误。车位及储藏间是上诉人另行支付价款购买的，是作为商品房预定合同的附件出现的。因此计算赔偿责任的基数时，应含车位及储藏间款11.1万元。2、原审认定原、被告签订预定合同时，未对被告售房资格、房屋权属及相关批准手续审查，原告也有一定过错责任是错误的。没有任何法律规定作为购房者，有审查开发商相关资格的义务，因此，责任划分是错误的。3、原审认定原告未能举证证明损失，对原告主张被告承担损失24.2981万元不予支持是错误的。上诉人依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，按逾期贷款利息的标准计算上诉人的损失，有法可依。4、原审认定被告赔偿原告购房款55%的比例没有依据，被上诉人应承担百分之百的赔偿责任。二、原审判决适用银行贷款基准利率不当，应当适用商业贷款利率标准。综上，原审判决部分事实认定错误，部分判决结果错误，请求二审法院依法改判。上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司不服上述判决，提起上诉称：一、本案被上诉人购房款利息的损失应由双方分担。被上诉人使用诉争房屋（包括储藏间、车库），装修的折旧费用应判决返还给上诉人。一审判决仅考虑被上诉人的购房款利息损失，没有认定上诉人的房屋使用折旧损失，被上诉人使用诉争房屋长达四年多。一审判决应参考导致合同无效双方的过错程度，确认上诉人与被上诉人各自的损失，综合判决双方分担总损失。二、本案上诉人与被上诉人针对诉争的酒店公寓出售签订的《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》不应认定为商品房预售合同，不应适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。本案诉争房屋出售时是已经建好并精装修的房屋，不是房屋的预售，不需要再取得商品房预售许可证。三、本案适用法律错误。认定合同无效的法律依据是《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第（六）项，针对该条的适用就不应该再适用《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于惩罚性赔偿的规定。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。二审查明事实与原审查明相一致。本院认为，上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司在没有取得涉案公寓《商品房预售许可证》的情况下即与上诉人刘中阳签订《崇福家苑（大酒店）公寓房预定合同》及附属房屋合同，该行为违反《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关法律的规定，原审认定该合同无效并判决上诉人刘中阳返还所购公寓房、停车位及储藏间，上诉人天丰置业公司商城崇福家苑分公司返还购公寓房等款项合计38.5万元，该判决并无不当。原审根据上列法律规定及合同无效的过错责任，依法判决上诉人天丰置业公司商城崇福家苑分公司支付上诉人刘中阳利息及其他经济损失，该判决有事实及法律依据。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司及上诉人刘中阳的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。依照《中华人民和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费18617元，由上诉人信阳天丰置业有限公司商城崇福家苑分公司承担3314元，上诉人刘中阳承担15303元。本判决为终审判决。审判长  余继田审判员  陈 钢审判员  李 牧二〇一八年十二月二十六日书记员  杨 帆