四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0121民初880号 原告：杨军，男，1975年4月9日出生，汉族，住所地四川省金堂县。 委托诉讼代理人：陈金，四川金援律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢玲，四川金援律师事务所律师。 被告：四川尚缘房地产开发有限公司，住所地四川省金堂县赵镇十里大道一段********。 委托诉讼代理人：廖琴琴，女，系该公司工作人员。 第三人：彭建成，男，1973年5月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。 委托诉讼代理人：邓小江，四川中一律师事务所律师。 第三人：叶谷妹，女，1974年4月28日出生，汉族，现在四川省凉山监狱服役。 第三人：盖秀伟，女，1983年3月5日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 原告杨军与被告四川尚缘房地产开发有限公司、第三人彭建成、第三人叶谷妹、第三人盖秀伟商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年3月22日立案后，于2017年7月20日作出（2017）川0121民初1223号等案号民事判决。第三人彭建成不服，提请上诉，四川省成都市中级人民法院裁定将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进了审理。原告杨军的委托诉讼代理人谢玲、被告四川尚缘房地产开发有限公司的委托诉讼代理人廖琴琴、第三人彭建成的委托诉讼代理人邓小江、第三人盖秀伟到庭参加诉讼，第三人叶谷妹因在服刑期间，其未委托诉讼代理人参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨军向本院提出诉讼请求：1.判令第三人彭建成、被告撤销金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期16幢3单元11楼1号房屋（简称案涉商品房）的商品房买卖合同备案；2.判令被告协助原告办理案涉商品房不动产统一登记证书。事实和理由：2016年2月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，由原告购买被告开发的案涉商品房。合同签订后，原告付清了全部购房款，被告向原告交付了房屋，原告已入住。但因案涉商品房备案在彭建成名下，被告至今未为原告办理商品房权属证书。而彭建成与被告之间是借贷担保关系，不是办理商品房买卖合同关系。 第三人彭建成向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的商品房买卖合同无效；2.判令被告立即向彭建成交付房屋，从2015年4月15日起以房屋价款为基数，按照每日万分之一支付违约金。事实和理由：彭建成、被告、叶谷妹、盖秀伟于2015年4月15日签订《协议书》，约定：彭建成因代叶谷妹向盖秀伟清偿借款人民币900万元，彭建成与叶谷妹形成本金900万元的债权债务关系，为处理彭建成与叶谷妹形成的该债权债务，被告以包括本案争议房产在内的共计25套房产作价800万元抵偿给彭建成。该协议书的内容及效力已由四川省成都市中级人民法院（2012）成执字第475号、（2013）成执字第217号、（2015）成执异字第1号《执行笔录》进行确认，本案争议房产在内的共计25套房产的商品房买卖合同在金堂县房管局办理了备案登记。被告与原告所签订的关于本案争议房产的商品房买卖合同属于其双方恶意串通，侵犯了彭建成的合法权益，属于无效合同。 被告四川尚缘房地产开发有限公司辩称，被告承认原告在本案中主张的事实，对原告的诉讼请求无异议。没有给原告办理商品房权属证书的原因，是案涉房屋作为彭建成为被告原法人代表叶谷妹借款担保而提供的反担保，才将案涉房屋备案在彭建成名下。原告购买案涉商品房后，彭建成不配合撤销备案。 第三人叶谷妹未陈述也未举证。 第三人盖秀伟陈述称，我和叶谷妹不熟，也没有抵押担保的财产，是彭建成担保我才借款给叶谷妹的，后来我起诉了彭建成，彭建成就把钱全部还给我了，此案与我无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：一、2011年7月17日，叶谷妹（原被告法定代表人）向盖秀伟借款800万元，彭建成为该笔借款提供连带责任保证担保。2012年9月28日，被告将其开发的尚缘国际二期商品房25套以商品房买卖的形式备案在彭建成名下（其中，案涉商品房14套）。2012年10月17日，盖秀伟向四川省成都市中级人民法院起诉，诉请叶谷妹、彭建成偿还借款。2013年1月6日，四川省成都市中级人民法院主持调解，并作出（2012）成民初字第1839号民事调解书。盖秀伟、叶谷妹、彭建成达成调解协议的主要内容：1.叶谷妹确认尚欠盖秀伟借款本息、违约金等计11584000元；2.叶谷妹于2013年7月26日前清偿；3.彭建成承担连带保证责任。但叶谷妹、彭建成逾期未履行，盖秀伟申请执行。四川省成都市中级人民法院立案受理，执行案号：（2013）成执字第217号。在执行过程中，彭建成（甲方）、叶谷妹（乙方）、尚缘公司（丙方）、盖秀伟（丁方）签订《协议书》。协议书主要内容：鉴于：1、乙方原系丙方股东及实际控制人，其于2011年7月17日向丁方借款800万元，并由甲方提供了无限连带责任担保。2、乙方借款之时，为保证甲方作为担保人权益，丙方通过以商品房买卖备案预售登记形式登记了其所开发的尚缘国际二期25套房产在甲方名下作为反担保措施。3、后因乙方未能按时归还丁方欠款，甲方代乙方向丁方清偿了900万元。经各方友好协商一致，特签订本协议：1.协议各方确认：备案登记至甲方名下的尚缘国际二期25套商品房属因甲方为乙方提供担保需要，由丙方以商品房买卖预售备案登记形式为甲方提供的反担保措施；2.丁方确认：已收到甲方代乙方清偿的900万元，对于民事调解书所载的尚未清偿的部分，自愿放弃不再主张。3.协议各方共同同意并明确，丙方代乙方以该25套房抵偿后，该25套房产所有权及处置权归属于甲方所有，任何一方不得以任何形式任何理由就该房产归属所有权问题提出任何异议等。2015年4月15日，四川省成都市中级人民法院制作执行笔录载明：根据各方当事人陈述，现本院归纳如下：“……3.盖秀伟同意其所申请执行的（2013）成执字第217号终结结案。盖秀伟自愿申请对叶谷妹、尚缘公司、彭建成名下所有资产解除查封；4.尚缘公司将尚缘国际以商品房买卖形式备案在彭建成名下的25套担保房屋作价800万元直接抵偿给彭建成。该房屋从协议生效之日起所有权归彭建成，同时叶谷妹另外再支付彭建成100万元等。 二、2012年9月28日，彭建成向被告出具《房屋备案情况说明》，主要内容为：由于贵司的实际控制人叶谷妹在向金财大通借款800万元时，我为叶谷妹向金财大通做了连带责任担保，现由于叶谷妹未能按时还款，经我与其协商，其同意由贵公司将尚缘国际2期中的25套房屋预售登记在我的名下，以作为我担保的反担保措施，故请贵公司尽快将25套房屋预售备案登记在我名下。同日，被告与彭建成对案涉商品房进行了备案登记，合同签约备案号：40263。 三、2015年11月至2016年3月，被告将备案登记在彭建成名下的案涉14套商品房销售给原告等16人14户业主，并签订了14份《商品房买卖合同（预售）》及《尚缘国际商品房买卖合同（附件）补充协议》。其中本案原告购买的案涉商品房，双方合同约定被告在2016年12月30日前交付该商品房，在交付使用之日起180个工作日内，共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。原告已经按照合同约定向被告支付了全部购房款347554元，并交纳了办理商品房权属证书的相关费用及物管费，被告交付了案涉商品房，原告现已装修入住。 本院认为，彭建成为叶谷妹向盖秀伟的借款担保，被告则为彭建成的担保提供反担保，而彭建成与被告以商品房买卖合同的方式将涉案商品房备案在彭建成名下作为担保，不符合担保法的规定。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的规定，因此，彭建成与被告之间的商品房买卖合同名为买卖实为借款担保，办理的商品房买卖合同备案作为抵押担保不具有法律效力。由于在执行过程中达成的抵偿协议未实际履行，故彭建成未取得案涉商品房的物权。之后，被告又与原告签订商品房买卖合同，彭建成主张原被告签订的该合同系恶意串通，但未提供证据证明，本院对其主张不予支持，该商品房买卖合同合法有效。原告按照合同约定给付了全部购房款，并交纳了办理商品房权属证书的相关费用。被告按照合同约定交付了案涉商品房，原告现已装修并实际入住，但未取得商品房权属证书。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日办理商品房权属证书的规定，故被告应当为原告办理商品房权属证书。 本案在审理过程中，由于彭建成作为有独立请求权的第三人提起诉讼请求，本院通知彭建成缴纳诉讼费，但在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费。经催收，也未交纳。本院已经另行制作民事裁定书，对彭建成提出的诉讼请求按撤回起诉处理。 综上所述，对原告要求彭建成、被告协助原告撤销商品房买卖合同备案在彭建成名下的登记，被告协助原告办理商品房不动产统一登记证书的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条规定，判决如下： 被告四川尚缘房地产开发有限公司、第三人彭建成于本判决发生法律效力之日起30日内协助原告杨军在登记机构办理申请撤销位于金堂县淮口镇州城大道171号尚缘国际二期16幢3单元11楼1号商品房备案在彭建成名下的登记，以及办理商品房不动产统一登记证书，将商品房过户登记在原告杨军名下。 案件受理费6514元，由被告四川尚缘房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  张建华 人民陪审员  张俊勇 人民陪审员  唐德鲁 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  唐 璞