广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018）粤0491民初661号原告：伍佩嫦，女，1973年9月21日出生，澳门特别行政区居民,住珠海市。委托诉讼代理人：温沃炜，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丹丹，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲银桦路****。法定代表人：李永山，董事长。原告伍佩嫦与被告珠海金山房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。因无法向被告直接送达或留置送达应诉通知书，于2018年8月20日裁定转为普通程序进行审理，本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人温沃炜到庭参加诉讼，被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计259160元（从2017年4月6日起，暂计至2018年6月25日，2945000元×0.0002/天×440天，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；二、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年3月13日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋3702房1套，建筑面积77.37平方米，每平方米38063.85元，总房价款为2945000元。该合同约定原告分两期支付购房款（含定金）。截止至2015年3月13日，原告已按约向被告支付购房款2945000元。合同第十一条交付时间约定：被告应当在2015年12月31日前，将商品房交付给原告使用；合同第十二条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90日后，…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。”。2016年1月14日，被告与原告签订《补充协议》，约定被告承诺从2016年1月1日起按季度向原告支付租金，故原告同意交楼时间延至2016年12月31日。但被告依据该协议向原告支付第一季度的租金后，原告至今尚未收到其余租金。协议约定若被告未履行本协议的，原告可根据购房合同要求被告继续履行合同并承担相应法律责任。2017年4月5日，原告向法院诉请被告承担逾期交房违约金[案号：（2017)粤0491民初301号]。法院审理后作出判决确认双方签订前述合同、补充协议及支付前述款项的真实性，且被告尚未交付案涉房产的事实，并综合考虑所购房产被查封、楼盘预售证过期、未办理竣工验收手续等因素，判决被告支付自2016年3月2日起至2017年4月5日止（即该案起诉之日）、扣除已付租金后的违约金（该判决已生效）。原告认为，双方签订的购房合同、补充协议合法、有效，双方均应恪守。原告已支付了全部购房款，但被告仍未交付案涉房产构成严重违约，应当承担违约责任向原告支付违约金259160元（暂计），并承担本案诉讼费用。根据《中华人民共和国合同法》第107条之规定及购房合同第七条约定，恳请法院支持原告诉请为盼。原告为其诉称向本院提交了以下证据：一、（2017）粤0491民初301号民事判决书；二、（2017）粤04民终3263号民事裁定书；三、生效证明。被告未提交书面答辩状及向本院提交证据。本院经审核原告提交的证据原件，对原告提交的证据本院认为可以作为本案审理查明事实之依据。经审理查明：原告为与被告商品房买卖合同一案，于2017年4月5日向本院提起诉讼[案号为（2017）粤0491民初301号]，原告请求：一、被告继续向原告履行《商品房买卖合同》约定交房义务，并向原告支付因逾期交房而产生的违约金暂计215574元（2945000元×0.0002/天×366天，从2016年1月1日暂计至2016年12月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）；二、被告承担本案诉讼费和律师费5000元。该案经审理后，查明了以下事实：2015年3月13日，原告与被告签署合同编号为1501003873《商品房买卖合同》，原告向被告购买位于珠海市香××区××路××号“华融时代广场项目”1栋3702房1套，总房价款为2945000元。原告采取分期付款，最后一笔房款应当于2015年3月15日前付清。合同第十一条约定，被告应在2015年12月31日前将商品房交付给原告使用。合同第十二条约定，除不可抗力外，被告未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付原告，双方同意按照以下方式处理：按照逾期时间分别处理（⑴和⑵不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。……原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同附件四第十一补充协议第二条“关于交付”1、“遭遇不可抗力”包括如下不能避免并不能客服的客观情况：⑴……⑵……⑶……⑷……。若以上事由属于公众所知悉的事件或公共信息资料的，出卖人无须在事发后书面通知买受人。买受人同意除上述遭遇不可抗力情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间交付商品房，买受人同意另行给予出卖人六十日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任。出卖人承担违约责任的逾期交房时间从免责期期满之日的第二日起计。上述合同签订后，原告分期向被告支付房款，至2015年3月13日，共计支付全部房款2945000元。上述合同已办理网上备案登记。合同约定的交付期限届满后，被告未能依约向原告交付房屋。2016年1月14日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日；二、从2016年1月1日起算租金，首年租金调整为合同总价的6%；三、以上租金按季支付方式支付，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由甲方将一个季度的租金总和汇入原告的指定账户；四、若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。补充协议签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金44175元。其后的租金被告没有再向原告支付。因涉案楼盘未能按期交楼，就众业主关注的何时复工及返租等问题，2016年12月2日，珠海市拱北办、住建局等部门与被告法定代表人李永山联同业主在拱北办开会协调解决，该次会议纪要记载“办理查封异议损失，例如5000元/律师费，李永山承诺会由发展商支付”。2017年3月20日，原告与北京市中银（珠海）律师事务所签订《委托代理合同》，原告须支付本案律师服务费5000元。同日，北京市中银（珠海）律师事务所收到原告5000元。该案庭审中，原、被告均认为因涉案房产被相关债权人查封、开发商预售证过期、整个楼盘尚未办理竣工验收手续，目前涉案房屋不具备产权过户的条件。该案经审理后认为，原告请求依照《商品房买卖合同》约定的标准计算逾期交房违约金，有事实和法律依据，予以支持。由于涉案房产存在被查封、尚未办理竣工验收等影响房屋交付的情形，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，酌定暂计算至原告起诉之日止，即2017年4月5日，故逾期交楼时间应从2016年3月2日起计。被告已支付的租金44175元应予扣除。本院遂判令：一、被告珠海金山房产有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告伍佩嫦支付逾期交房违约金（以本金2945000元为基数，从2016年3月2日起计至2017年4月5日，按每日万分之二计算，并扣除已付租金44175元）。二、驳回原告伍佩嫦其他诉讼请求。被告不服上述判决，上诉至珠海市中级人民法院，因未在规定期限内交纳上诉案件受理费，珠海市中级人民法院作出（2017）粤04民终3263号民事裁定书，裁定：按上诉人珠海金山房产有限公司自动撤回上诉处理。（2017）粤0491民初301号民事判决现已发生法律效力。本案庭审中查明，涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付。原告选择我国内地法律作为审理本案争议的准据法。本院认为，原告系澳门特别行政区居民，本案属于涉澳商品房买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”，本案中，涉案房屋所在地及合同签订地均在珠海市，内地与本案有最密切联系，故本案应适用我国内地法律作为审理本案争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条规定：下列事实，当事人无须举证证明：……（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实。因此，（2017）粤0491民初301号民事判决书查明的事实，可以作为本院审理查明事实之依据，对（2017）粤0491民初301号民事判决书查明的事实，本院予以确认。涉案时代广场项目至本次原告起诉之日仍未办理竣工验收备案，案涉房屋也未向原告交付，被告违约事实持续存在。原告依据《商品房买卖合同》的约定请求被告支付逾期交楼违约金，理据充分，本院予以支持；如（2017）粤0491民初301号民事判决所认定的，涉案房产何时交付，甚至能否交付尚不确定，因此，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即违约金自2017年4月6日计至本案起诉之日时（2018年6月25日），违约金为262105元(2945000元×0.0002/天×445天)。被告经本院传票传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实作出判决。综上，原告诉请有理，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第（五）项之规定，判决如下：被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告伍佩嫦支付逾期交房违约金262105元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5188元，由被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红审 判 员  葛阳辉人民陪审员  胡景光二〇一八年十二月二十五日书 记 员  罗志斌