河南省平顶山市湛河区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0411民初3307号原告：岳振奎，男，1975年10月23日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。原告：师延兵，女，1980年5月5日出生，汉族，住河南省平顶山市新华区。委托诉讼代理人：杜燕琪，河南通海律师事务所律师。被告：平顶山广鹰置业有限公司，住所地：平顶山市湛河区亚兴路与新南环路交叉口西北角平顶山碧桂园，统一社会信用代码：914104003371955444。法定代表人：杨文杰，董事长。委托诉讼代理人：刘芳敏，女，1987年12月18日出生，汉族，该公司员工，住平顶山市湛河区。原告岳振奎、师延兵诉被告平顶山广鹰置业有限公司（简称广鹰置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳振奎、师延兵的委托诉讼代理人杜燕琪，被告广鹰置业公司的委托诉讼代理人刘芳敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳振奎、师延兵向本院提出诉讼请求：1.依法判令广鹰置业公司支付岳振奎、师延兵因解除《商品房买卖合同》造成的损失分别是维修基金10795元、物业费4023.84元、水费100元、预告登记等费用370元、车位费97000元及银行利息133078.18元，以上共计245367.02元；2.诉讼费由广鹰置业公司承担。事实与理由：岳振奎、师延兵系夫妻关系。2016年3月4日，岳振奎、师延兵与广鹰置业公司签订了一份《商品房买卖合同》，并于2016年4月办理了分期贷款手续，于2016年5月20日开始按时付月供。2017年5月31日岳振奎、师延兵在该楼处交纳97000元购买了车位使用权，还交纳了住房维修基金、物业费、水费等所有相关费用。但是房屋交付后，岳振奎、师延兵发现交付房屋与合同约定不符，要求解除双方合同。经平顶山市湛河区人民法院（2018）豫0411民初1024号民事调解书确认双方解除合同。2018年9月12日，岳振奎、师延兵通过提前还贷的方式与银行解除了借款合同，但是支付133078.18元的利息。上述损失均因房屋不符合合同约定所致，故请求法院支持岳振奎、师延兵的诉讼请求。广鹰置业公司辩称，经湛河区人民法院作出的（2018）豫0411民初1024号民事调解书确认双方买卖合同关系解除，是双方协商解除的，并非广鹰置业公司违约造成。故岳振奎、师延兵主张的各项损失不应由广鹰置业公司承担。针对广鹰置业公司提交的赔偿清单中的费用，维修基金10795元是岳振奎、师延兵向房管局缴纳的。物业费4023.84元是岳振奎、师延兵向物业公司预交的物业服务费用。水费是向自来水公司缴纳的，均不是交纳给广鹰置业公司。利息133078.18元是解除商品房买卖合同之前岳振奎、师延兵因购买商品房向银行支付的，而解除商品房买卖合同也并非广鹰置业公司违约造成的，故上述损失应由岳振奎、师延兵自行承担。车位费是岳振奎、师延兵为购买车位向广鹰置业公司支付的车位使用权转让费，属于另一合同关系，不属于本案审理范围。故请求法院驳回岳振奎、师延兵的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。岳振奎、师延兵提交以下证据：1.（2018）豫0411民初1024号民事调解书一份，拟证明因广鹰置业公司提供的商品房不符合约定双方解除了商品房买卖合同。2.维修基金票据一张、物业费收费票据一张、水费票据一张、370元票据一张，拟证明岳振奎、师延兵交纳维修基金10795元、物业费4023.84元、水费100元及预告登记费60元、抵押权预告登记费60元、有线电视初装费230元、测量费20元共计370元。3.自书还款利息详单一份（附银行流水8页），银行凭证一张，拟证明利息损失133078.18元。4.车位使用转让协议书一份及收据2张，拟证明车位损失97000元。5.《商品房买卖合同》一份，拟证明买受人所购商品房的情况，商品房层高为3.5米，建筑层数地上7层地下1层。6.光盘一张（附文字记录）、微信截图3张，拟证明广鹰置业公司销售人员李大磊即岳振奎、师延兵的置业顾问，同时负责岳振奎、师延兵的退款。在签退款协议的时候，作为置业顾问没有对格式合同进行认真阅读。7.照片4张，拟证明购买房屋和沙盘显示的效果不一样。8.银行查询单5张,拟证明岳振奎、师延兵利息实际损失为140943.95元。9.照片3张，拟证明该小区其他业主交付的地下室层高符合合同约定，但是本案涉诉的地下室的层高明显过低。广鹰置业公司发表以下质证意见：证1该调解书并未表明解除合同是因广鹰置业公司违约造成的。而是双方均同意解除合同。证明是双方协商解除的合同，且在调解书的第3项写明岳振奎、师延兵自愿放弃其他诉讼请求。该证据也证明了岳振奎、师延兵因合同解除相关事项已经解决完毕。证2中的费用均不是广鹰置业公司收取，且370元收据并未加盖任何公章或广鹰置业公司员工签名，也无法显示收取的费用系岳振奎、师延兵所说的预告登记费60元、抵押权预告登记费60元、有线电视初装费230元、测量费20元。证3只证明岳振奎、师延兵提前还款的事实及每月还款的金额，并未标明利息产生具体数额。证4车位使用转让协议书及机打收据2张仅证明了岳振奎、师延兵购买广鹰置业公司车位的事实，与该案无关，不属于本案的审理范围。证5真实性无异议，对证明内容有异议，建筑层数地上7层地下1层属于整栋楼的建筑，其次该合同明确约定所购房屋为x栋x单元x层x号房屋。该房屋的层高为3.5米，且合同明确约定商品房建筑面积为152.91平方米及价款均证明了所购房屋并不含地下室，也不能证明地下室的层高为3.5米。地下室层高与岳振奎、师延兵所购房屋无关。证6真实性无法核实，即使是真实的，李xx与岳振奎个人的聊天不能作为广鹰置业公司行为且终止协议并非是格式条款，岳振奎、师延兵作为有民事行为能力的人对其所签订的任何文件均应承担相应的法律后果。证7中照片是沙盘宣传资料。在项目现场公示的有：具体以商品房买卖合同约定的交付标准为准。地下室为广鹰置业公司提供给岳振奎、师延兵使用，并非岳振奎、师延兵购买。广鹰置业公司交付的房屋完全符合商品房买卖合同约定，不存在违约情形。证8真实性无异议，证明目的有异议，这是正常购房产生的利息，且该利息损失并非广鹰置业公司违约造成。广鹰置业公司不应承担该笔费用。证9无法核实确为该项目的房屋，即使是其他的楼栋的房屋，因房屋买卖是一房一价，每个房屋根据位置不同，情况也不相同，且《商品房买卖合同》中明确约定岳振奎、师延兵仅购买了3号楼2单元104号房屋，从房屋面积显示来看并不包括地下室，地下室为广鹰置业公司提供给岳振奎、师延兵使用的，岳振奎、师延兵并没有所有权。岳振奎、师延兵也不得依据地下室主张商品房买卖合同违约。广鹰置业公司提交以下证据：1.《终止协议书》一份，拟证明因《商品房买卖合同》解除产生的纠纷已协商解决完毕，且协议约定合同终止后，双方一致同意不因该商品房买卖合同而向对方主张任何权利。2.退款申请表1张及银行电子回单4张，拟证明广鹰置业公司已将全部款项退还给岳振奎、师延兵，因商品房买卖合同解除事宜已全部解决完毕。但是岳振奎、师延兵未配合办理网签注销手续。岳振奎、师延兵发表以下质证意见：证1调解书从写诉状到立案都是广鹰置业公司工作人员代办，广鹰置业公司工作人员立案之后通知岳振奎、师延兵去签字。在诉状中刻意回避退房原因，形成一个双方同意解除的表象，但实际上退房的主要原因是地下室层高不够不符合合同约定。终止协议属于格式合同。广鹰置业公司指出的条款属于限制对方权利的条款，岳振奎、师延兵有证据证明在该协议签订之时广鹰置业公司没有对协议内容进行说明和解释，这一条款没有划线加粗等特别提示的方式，所以该条款属于无效条款。证2无异议，购房本金退回但因此产生的利息损失还没有退回。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：岳振奎、师延兵通过广鹰置业公司向社会的宣传了解并购买广鹰置业公司预售商品房一套。岳振奎作为买受人、师延兵作为共有人于2016年3月14日与广鹰置业公司签订《商品房买卖合同》（合同备案编号为：第41040xxxx28号）一份，合同约定，岳振奎、师延兵购买广鹰置业公司预售商品房一套。坐落位置为平顶山市湛河区亚兴路与新南环交叉口西北角平顶山碧桂园第xx幢x单元x层xx号房，该商品房用途为商品住房，框剪结构，层高为3.5米。建筑层数地上7层地下1层。建筑面积为152.91平方米。单价为每平方米￥12307.73元，总金额为（大写）壹佰捌拾捌万壹仟玖佰柒拾伍元整。首付款为571975元，下余房款1310000元于2016年4月10日前用按揭贷款支付。合同签订后，岳振奎、师延兵向广鹰置业公司交纳首付款289975元，通过中国农业银行办理了银行按揭贷款，总贷款金额为1310000元，并如期支付银行利息140943.95元。广鹰置业公司交付上述商品房及地下一层（建筑面积110平方米，层高约2.8米）。上述《商品房买卖合同》签订后，在岳振奎、师延兵验房时发现地下一层层高不符合《商品房买卖合同》约定，且地下一层采光与购房时广鹰置业公司宣传不符。故岳振奎、师延兵申请退房。广鹰置业公司作为甲方，岳振奎、师延兵作为乙方签订《终止协议书》一份，协议载明，甲乙双方于2016年3月14日签订的编号为410400xx28的《商品房买卖合同》及其附件、附录（以下合称“该合同”），约定乙方向甲方购买位于平顶山市湛河区亚兴路与新南环路交叉口西北角平顶山碧桂园x幢x单元x层xx商品房（下称“该商品房”），付款方式为银行按揭付款。现甲乙双方经协商一致同意终止该合同，并就终止该合同有关事宜达成以下条款，供双方遵照执行：一、甲乙双方于2016年3月14日签订的编号为410400xxx28的该合同于本协议生效时终止。二、乙方按该合同的约定已向甲方支付了房价款人民币1599975元（大写：壹佰伍拾玖万玖仟玖佰柒拾伍元整）其中银行贷款人民币131万元（大写：壹佰叁拾壹万元整……针对上述款项，甲乙双方一致同意按以下方式处理：1、在本协议签订之日由甲方将乙方上述所欠按揭银行贷款本息直接支付给按揭银行替代乙方偿还欠按揭银行的贷款欠款款项。2、余款人民币289975元（大写：贰拾捌万玖仟玖佰柒拾伍元整）按下列第2种方式处理：……在本协议生效同时自动转为乙方购买的平顶山碧桂园x幢x单元x层xx商品房的购房款；……三、乙方按该合同的约定已向甲方支付了各项税、费共计人民币/元（大写：/），针对该税、费，甲乙双方均同意按以下第种方式处理：1、甲方无须退还上述税、费给乙方。2、/。……后广鹰置业公司退还岳振奎、师延兵1310000元，岳振奎、师延兵向中国农业银行提前还款。岳振奎、师延兵以商品房买卖合同为由起诉广鹰置业公司至本院。2018年4月3日本院作出（2018）豫0411民初1024号民事调解书一份，该调解书载明：“向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的编号为410400xxxx28《商品房买卖合同》；2.判令被告配合办理双方商品房买卖合同注销备案系列手续；3.本案诉讼费由被告承担。本案在审理过程中，经人民法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、岳振奎、师延兵与被告平顶山广鹰置业有限公司双方均同意解除在2016年3月14日签订的编号第410400xxx28《商品房买卖合同》。二、岳振奎、师延兵配合平顶山广鹰置业有限公司办理商品房买卖合同注销备案系列手续。三、岳振奎、师延兵自愿放弃其他诉讼请求。……”另查明，岳振奎、师延兵在购买《商品房买卖合同》所涉商品房时交纳房屋维修基金10795元、物业费4023.84元、向广鹰置业公司缴纳了代收水费100元。在本案审理过程中，岳振奎、师延兵变更诉讼请求，将银行利息损失变更为140943.95元，不再主张车位费损失97000元。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。该法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案所涉《商品房买卖合同》经湛河区人民法院主持调解确认解除。该合同解除后，双方约定首付款冲抵岳振奎、师延兵另购该小区一套房产的房款。广鹰置业公司返还岳振奎、师延兵房款1310000元让岳振奎、师延兵在银行处提前还贷。但是岳振奎、师延兵在购买本案所涉商品房时已经交纳房屋维修基金10795元、物业费4023.84元、向广鹰置业公司缴纳了代收水费100元及向银行支付利息140943.95元，共计155862.79元。综合本案证据及庭审查明情况，广鹰置业公司交付给岳振奎、师延兵的地下一层（建筑面积110平方米，层高约2.8米）确不符合双方签订《商品房买卖合同》中层高为3.5米的约定，存在违约行为。广鹰置业公司应该承担其违约给岳振奎、师延兵造成的损失。上述岳振奎、师延兵交纳的相关费用虽然不是全部向广鹰置业公司交纳，但属于广鹰置业公司订立合同时就可以预见的直接损失。故广鹰置业公司应赔偿岳振奎、师延兵各项损失共计155862.79元。《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。该法第四十条同时规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。广鹰置业公司提供的双方签订的终止协议中约定广鹰置业公司无需退还岳振奎、师延兵各种税费，属于提供格式条款一方免除其责任、排除对方主要权利的格式条款，且广鹰置业公司未提供证据证明其向岳振奎、师延兵对上述约定予以说明，故该条款无效。故广鹰置业公司辩称其不存在违约行为并且双方已经就《商品房买卖合同》解除相关事宜已全部解决完毕的辩称意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第三十九条第一款、第四十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、平顶山广鹰置业有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿岳振奎、师延兵各项损失共计155862.79元。二、驳回岳振奎、师延兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4981元，减半收取2490.5元，由岳振奎、师延兵负担908.5元，平顶山广鹰置业有限公司负担15825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  王伴伴二〇一八年十二月十三日书记员  徐甜甜附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条第一款采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。