云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2503民初3467号原告：蒙自天马物业管理有限责任公司。住所地：蒙自市。法定代表人：欧华强，系公司总经理。委托诉讼代理人：张伟，云南北川律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：吕思成，云南北川律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李红云，女，住蒙自市。被告：王誉侪，男，住蒙自市。原告蒙自天马物业管理有限责任公司（以下简称天马物业公司）与被告李红云、王誉侪物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告天马物业公司委托诉讼代理人张伟、吕思成，被告李红云、王誉侪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天马物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付原告2014年至2016年期间的物业服务费3326.40元；2.判令两被告向原告支付2010年至2013年期间，原告已代付但应由两被告承担的公用水电费126.93元；3.判令两被告向原告支付至实际支付之日止的逾期支付物业服务费及原告已代付但应由两被告承担的费用的违约金4563.28元（按每日1‰计算，自2014年1月21日起，暂计算至2018年8月21日）；4.案件受理费由两被告承担。事实和理由：2013年4月27日、2013年12月27日，原告分别与时代天骄小区业主委员会签订《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》，约定原告为蒙自市学海路时代天骄小区（以下简称时代天骄小区）提供物业服务，物业服务费由业主按其拥有的产权建筑面积缴纳。被告李红云、王誉侪系时代天骄小区的业主，自2014年起拖欠原告物业服务费及原告已代付但应由被告承担的2010年至2013期间公用水电费，故请求人民法院支持原告的诉讼请求。被告李红云、王誉侪共同辩称，首先，被告自2010年8月入住时代天骄小区以来，仅与被告签订过物业管理服务协议，从未签订过任何形式的物业管理合同补充协议。因此，被告不是补充协议内容的当事人，补充协议内容与被告无关，被告不应受补充协议内容约束，且补充协议约定物业服务期限为二年，但原告向被告主张了三年的物业服务费，因此该物业服务合同是不真实、不合法的。其次，《物业管理条例》第六十七条规定“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”。因此，业主委员会督促业主交纳物业服务费是物业服务企业可以起诉欠费业主的前置程序，在没有时代天骄业主委员会督促交费的前置程序下，原告无权直接起诉业主。第三，《物业管理条例》第十五条第三款规定“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行服务合同”，业主委员会是物业服务质量的验收责任人，但原告无视业主委员会的存在，认为绝大多数业主不是物业服务质量的验收责任人，靠回避服务质量的监管和验收，直接起诉业主获取高于正式合同额度的物业费，且被告一直认真按合同履行和缴纳合同约定的物业服务费，但原告拒绝收取，被告未欠原告的物业服务费，不应承担违约责任。综上，请求人民法依法驳回原告的起诉。本院经审理认定事实如下：2013年4月27日，原告与时代天骄小区业主委员会签订《〈时代天骄〉小区物业服务合同》，约定原告为时代天骄小区提供物业服务，物业服务期限为五年，自2013年5月1日起至2018年4月30日止，物业服务费由业主按其拥有的产权建筑面积交纳，多层住宅物业服务费按0.55元/月/平方米计算，并约定业主无正当理由逾期未交纳物业服务费的，原告可按每日千分之一的标准向欠费业主收取滞纳金。2013年12月27日，原告与时代天骄小区业主委员会签订《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》，约定多层住宅物业服务费按0.70元/月/平方米计算。其中，《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》第二部分约定“此次协议达成调整价格后的物业服务期限为贰年，自2014年1月1日至2016年12月30日止。”《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》还对共用部位、共用设施收益及分配、双方权利义务等内容进行了约定。被告李红云、王誉侪系时代天骄小区业主。自2014年1月起，被告李红云、王誉侪未向原告支付物业服务费。上述事实，有原告提交的《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》等证据及被告李红云、王誉侪提交的《云南省地方税务局通用机打发票》三张、《收据》四张等证据以及原告、被告李红云、王誉侪陈述在卷证实。综合双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.业主委员会催告行为是否是起诉的前置程序；2.原告与时代天骄小区业主委员会签订的《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》对被告李红云、王誉侪是否具有约束力；3.被告李红云、王誉侪应否承担违约责任。本院认为，一、关于业主委员会催告行为是否是起诉的前置程序的问题。本院认为，业主委员会的催告行为是为了提醒忘记交费的业主，在业主和物业服务企业之间起到沟通交流的桥梁纽带作用，但根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》对《物业管理条例》第六十七条规定“逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”所作的目的解释，物业服务企业起诉欠费业主，不以业主委员会催告行为为前置程序，因此原告的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，对被告称无时代天骄小区业主委员会催告业主交费的前置程序，原告无权起诉的辩解，本院不予支持。二、关于原告与时代天骄小区业主委员会签订的《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》对被告李红云、王誉侪是否具有约束力的问题。根据《物业管理条例》第三十五条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，被告李红云、王誉侪作为时代天骄小区业主，原告与时代天骄小区业主委员会签订的《〈时代天骄〉小区物业服务合同》、《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》对被告李红云、王誉侪具有约束力，虽然《时代天骄小区〈物业管理服务合同补充协议〉》第二部分对物业服务期限表述为“此次协议达成调整价格后的物业服务期限为贰年”，但在该条协议后已明确服务期限为“自2014年1月1日至2016年12月30止”，且原告在该期限内已为时代天骄小区提供了物业服务，因此，对原告要求被告李红云、王誉侪按0.70元/月/平方米的标准支付2014年至2016年物业服务费3326.40元的请求，本院予以支持。对公用水电费126.93元，根据被告李红云、王誉侪已向原告支付了2010年至2013年物业服务费的情况，原告提供的证据不足以证实被告李红云、王誉侪未向原告支付过该费用，故对原告要求被告李红云、王誉侪支付公用水电费126.93元的请求，本院不予支持。三、关于被告李红云、王誉侪应否支付违约金的问题。因双方在交费标准上有争议，导致物业服务费未交纳，结合本案实际，原告主张的违约金4563.28元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告李红云、王誉侪于本判决生效之日起十日内一次性支付原告蒙自天马物业管理有限责任公司物业服务费3326.40元元。二、驳回原告蒙自天马物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告蒙自天马物业管理有限责任公司负担12.50元，由被告李红云、王誉侪负担12.50元。本判决为终审判决。审判员  陈玉莹二〇一八年十二月二十三日书记员  贾云双