新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院         新疆生产建设兵团五家渠垦区人民法院   民 事 判 决 书    （2018）兵0601民初792号   原告：新疆青辰房地产开发有限公司，住所地：新疆五家渠市**人民南路**，统一社会信用代码：91659004564354445D。   诉讼代表人：新疆青辰房地产开发有限公司破产管理人，住所，住所地：新疆五家渠市长征东街**六师行政中心办公楼**span>   负责人：王伟，清算组组长。   委托诉讼代理人：于可易，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：马思聪，北京盈科（乌鲁木齐）律师事务所律师。   被告：梁斌，男，汉族，1969年6月12日出生，身份证号码5109221969********，住乌鲁木齐太兴路**辰轩小区**。   委托诉讼代理人：王延川，西北工业大学教授。   委托诉讼代理人：赖姿羽，新疆仕诚律师事务所律师。   原告新疆青辰房地产开发有限公司（以下简称青辰公司）与被告梁斌商品房买卖合同纠纷一案，第六师中级人民法院于2017年11月20日立案后，于2018年4月10日作出（2018）兵06民初109号民事裁定书，裁定该案由本院审理。本院于2018年4月26日立案后，依法适用简易程序，因案情复杂，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告青辰公司的委托诉讼代理人于可易、马思聪，被告梁斌的委托诉讼代理人王延川、赖姿羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告青辰公司向本院提出诉讼请求：1. 请求法院依法确认原告与被告签订的12份商品房买卖合同已于2016年1月5日解除；2.依法判令由被告承担案件受理费、邮寄费等费用。    事实与理由：2015年8月23日，被告与原告签订了12份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的碧水戎城小区商铺12套,价款70618067.4元。同日，原告给被告出具了12份收款收据。2015年11月5日，法院依法裁定受理了对青辰公司进行破产重整申请，同日指定青辰公司清算组担任管理人，并依法进行了公告。2015年11月20日，被告申报债权，要求交付房屋。破产管理人根据被告申报债权提供的证据材料和调查了解的情况，认为被告实际未支付购房款，涉案合同属于破产申请受理前成立而双方当事人均未履行完毕的合同。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款的规定，涉案合同应于2016年1月5日解除。故原告诉至法院。   被告梁斌辩称，自2011年开始，因碧水戎城项目运作，原告多次向被告借款，有银行转账凭证为据。2014年，经双方协商，原告法定代表人荣某向梁斌出具承诺书一份，确认到期借款为72200000元，并自愿用其开发的6号商铺1-2层门面作同等价格抵偿给梁斌，该承诺书上盖有原告单位公章，梁斌用该债权购买了12套商铺，双方借款关系终止，买卖合同成立。涉案商铺已进行了网签备案，双方均按合同履行完了义务，不存在《企业破产管理法》第十八条中管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行的情形，要求驳回原告的诉讼请求。   本院经审理查明：自2011年开始，因碧水戎城项目运作需要，青辰公司、荣某多次从被告梁斌处借款。2014年10月29日，青辰公司法定代表人荣某向被告出具《承诺书》一份，确认自2011年至2015年借梁斌本息合计72200000元，公司自愿用其开发的五家渠市碧水戎城小区6号楼1-2层门面作同等价格抵押给梁斌。   2015年8月23日，被告与原告签订12份《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的碧水戎城小区商铺12套，总计价款70618067.4元。同日，原告给被告出具了12份收款收据。涉案商铺目前未竣工，青辰公司未实际收取购房款，     2015年10月23日，新疆中强大建筑工程有限公司、江苏信拓建设（集团）股份有限公司以原告青辰公司不能清偿到期债务为由，向第六师中级人民法院提出了重整申请。第六师中级人民法院于2015年11月5日作出了（2015）兵六民破字第01号民事裁定书，受理了上述公司对青辰公司的重整申请，准许青辰公司进行重整，并于当日作出（2015）兵六民破决字第01-1号指定管理人决定书，指定青辰公司清算组担任破产管理人，并进行了公告。   2015年11月26日，被告梁斌向原告申报债权，申报债权金额89094800元，其中本金72200000元，利息16894800元，称原告承诺以商铺12套、住宅40、住宅**抵押套，住宅**已由被告出售未销售，要求原告交付商铺12套。   原告认为双方签订的商品房买卖合同所涉房屋未竣工验收，双方均未按合同约定履行完毕，被告实际未支付购房款，基于该事实要求按照《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，诉至法院，要求确认案涉12份商品房买卖合同于2016年1月5日解除。   以上事实有《商品房买卖合同》、承诺书、民事裁定书、指定管理人决定书、公告、债权人债权申报登记表、债权人债权申报登记表及原被告当庭陈述予以证实。     本院认为，商品房买卖合同是房地产开发企业将尚未建成或己竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。而抵押权是为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人，在债务人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，债权人有权就抵押财产优先受偿。不动产的抵押应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。二者系不同的法律关系。本案中，原、被告基于借款合同产生的系借贷法律关系，双方签订的《商品房买卖合同》，名义上为房屋买卖合同，实际是为借款行为提供的抵押担保，但该抵押行为未办理抵押登记，故抵押权不成立，双方之间不存在真实的买卖关系。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。本案中，原、被告之间的商品房买卖合同中约定竣工时间为2015年9月28日，但涉案房屋目前仍未竣工验收，且不能办理房屋所有权转移登记手续，而被告亦未实际支付购房款，在青辰公司进入破产重整程序后，管理人有权依据法律规定解除上述《商品房买卖合同》，故对原告要求解除与被告签订的12套《商品房买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持。被告称双方存在真实的借款事实并有银行转账凭证、承诺书、欠条等证据证实，本院认为，原告对被告是否负有借款债务，涉及借款合同法律关系，与本案商品房买卖合同关系没有关联性。被告对原告主张的借款债权，应按《企业破产法》的规定向破产管理人进行了申报，管理人对债权申报人梁斌的债权将依法作出是否确认的审查结论，被告如对审查结论有异议，可根据《企业破产法》第五十八条的规定向法院提起诉讼，因此，有关被告借款债权的确认问题不属本案处理范围，应通过债权申报程序予以解决，被告梁斌提出不应解除合同，应继续履行合同、交付商铺并办理过户等请求无法支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条；《中华人民共和国企业破产法》第十八条之规定，判决如下：   原告新疆青辰房地产开发有限公司与被告梁斌于2015年8月23日签订的关于碧水戎城小区xx号商铺共12份《商品房买卖合同》于2016年1月5日解除。   案件受理费100元，邮寄送达费88.8元，合计188.8元（原告已预交），由被告梁斌负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第六师中级人民法院。         审判长 刘杰   审判员 张冉   人民陪审员 沈红岩              二○一八年十二月十九日                                书记员 张巧丽       1