广东省深圳市盐田区人民法院行 政 裁 定 书（2018）粤0308行初2485号原告林汉科，男，汉族,1965年12月3日出生，住址深圳市龙岗区。委托代理人陈鸿瑞，广东盛唐律师事务所律师。被告深圳市不动产登记中心，住所地深圳市福田区华富街道彩田路**新浩壹(e)都**裙楼**，统一社会信用代码12440300455756031L。法定代表人陈海铭，该中心主任。委托代理人许艺杰，该中心工作人员。委托代理人林阳涛，广东联建律师事务所律师。原告林汉科诉被告深圳市不动产登记中心房屋登记行为一案，本院于2018年11月7日立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原告诉称，2004年5月12日，原告作为承租方与曾某甲、曾某乙签订《房屋租赁合同》，租赁位于深圳市布吉镇某某村某某号某某层的房屋（以下称涉案房屋），租赁期限二十年，自2004年6月1日至2024年6月2日止。2018年3月，深圳市龙岗区坂田街道土地整备中心发布《坂田街道环城路（雪象段）拆迁公告》，该公告载明涉案房屋纳入深圳市政府道路征拆范围。后拆迁部门按照《深圳市房屋征收与补偿实施办法》第三十二条的规定，对涉案房屋内的装饰装修价值进行评估。在评估过程中，曾某甲、曾某乙分别向评估机构提供了深房地字第**《房地产证》及及深房地字第**房地产证》，该二份《房地产证》载明涉案房屋竣工日期为1996年8月5日，系根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理结果进行登记。事实上，涉案房屋由曾某丙承建，实际施工时间为2003年至2004年。涉案房屋室内装饰装修、水电敷设及户外附属设施等，均由原告在2004年签署《房屋租赁合同》后投资建设，该事实在《房屋租赁合同》第3.1条及第6.1条中能够体现。因此，评估机构按照《房地产证》载明的竣工日期（1996年8月5日）对涉案房屋内的装饰装修进行价值评估，直接导致了评估出的成新率、重置成新价过低，导致原告损失了很大一部分的装饰装修拆迁补偿费用，侵害了原告的合法权益。结合以上事实，被告在进行房屋登记时，未谨慎核实涉案房屋实际竣工情况，未核实涉案房屋并不符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第二条的规定，被告以此为依据的错误登记行为给原告造成了经济损失。原告诉至法院，请求法院判决撤销被告向曾某甲、廖某某颁发颁发的深房地字第**地产证》。被告辩称，一、被告核发深房发深房地字第**产证》的具体行政行为合法、有效。二、认定房屋是否符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》而进行处理，相应的职能部门是龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室，并非不动产登记机关。登记机关依据龙岗区处理历史遗留违法建筑领导小组办公室作出的《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》（NoXXXXXX)，对涉案房屋办理核准初始登记并颁发房地产证，并无审查房屋是否属于1999年3月5日之前所建的职责，原告混淆了历史遗留违法私房处理行为与房地产初始登记、发证行为之间的法律关系。《深圳市龙岗区历史遗留违法私房处理证明书》（NoXXXXXX)是原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局颁发房地产证所依据的权属确认文件，该文件未被撤销，仍然是合法、有效的权属证明文件，是本案发证行为所依据的原因行为。原告主张涉案房屋不符合《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》，应当通过其他法律途径解决。三、原告不具备行政诉讼原告的主体资格。本案发证行为的行政相对人非原告，发证行为与原告没有利害关系，不对原告的权利义务产生直接影响，与原告不构成法律上的权利义务关系，原告无权以原告的身份对该发证行为提起行政诉讼。基于登记事项而产生的行政相对人与行政机关之间的纠纷，可以通过行政诉讼解决。而本案是曾某甲、廖某某与原告之间基于租赁合同关系产生的争议，实质是民事争议，应由当事人通过民事诉讼、仲裁途径解决，撤销发证行为并不能解决该租赁合同关系产生的争议。原告作为承租人，无权直接对该发证行为提起行政诉讼。综上，请求驳回原告起诉。经审理查明，2006年6月30日，原深圳市国土资源和房产管理局龙岗分局作出深房地出深房地字第**证》，对位于龙岗区布吉街道某某居委某某村的私宅（宗地号：XXXXXX，建筑面积：3088.9㎡）作出登记，登记权利人为曾某甲、廖某某，该证记载建筑物竣工日期为1996年8月5日，系根据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》处理结果进行登记。原告提交的《房屋租赁合同》显示，2004年5月12日，原告（承租方）与曾某甲、曾某乙（出租方）签订《房屋租赁合同》，租赁位于深圳市布吉镇某某路某某村某某号某某层的房屋，租赁期限二十年，自2004年6月1日至2024年6月2日止。本院认为，《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定,“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定,“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”据此可知，行政诉讼的起诉条件之一是原告与被诉行政行为有利害关系。《深圳经济特区房地产登记条例》（1993年版）第三十条规定，“申请建筑物、附着物所有权初始登记，应提交下列文件：（一）土地使用权属证明；（二）建筑许可证；（三）施工许可证；（四）建筑物竣工验收证；（五）经市政府指定的机构审定的竣工结算书；（六）建筑设计总平面图、建筑物竣工图（包括单体建筑平面、立面、剖面图）；（七）登记机关认可的测量机构出具的实地测绘结果报告书。”《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》第九条规定，“房地产登记机关对依照本规定申请确认产权的违法私房进行初始登记时，不受《深圳经济特区房地产登记条例》第三十条第（二）、（三）、（四）、（五）项规定的限制，并在登记文件中注明依据《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》登记。未提交建设工程质量检测机构和公安消防部门检测合格证明文件的违法私房，房地产登记机关应当在登记文件中予以注明。”第十条规定，“依照本规定可确认产权的违法私房，建房者按本规定补办有关手续，接受处理后，房地产登记机关应当按照《深圳经济特区房地产登记条例》规定的时限确认产权，发放房地产证书。建房者拒不补办有关手续或者逾期不缴纳罚款、地价、地价款的《深圳市人民代表大会常务委员会关于坚决查处违法建筑的决定》和其他有关法律、法规的规定处理。”根据上述规定，申请人申请对深圳经济特区范围内违法私房进行房屋初始登记的，无须提供竣工验收、竣工结算文件。就本案而言，首先，原告非被诉房屋登记行为的相对人；其次，据原告诉称，其提起本案诉讼系因房屋评估机构依据被告登记的竣工时间对涉案房屋内的装饰装修进行价值评估，致其损失了装饰装修拆迁补偿费用，而原告所称的损失系房屋租赁协议履行过程中产生的民事争议，与被诉房屋登记行为无直接关联；最后，被告作出涉案房屋初始登记时无须审查涉案房屋的竣工情况，原告主张受损的权益并不属于涉案房屋登记所依据的法律法规规范保护的权益范围。故原告不是被诉房屋登记行为的利害关系人，其起诉不符合法定起诉条件，依法应予驳回，原告的诉求应另循途径解决。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款、第四十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项及第三款之规定，裁定如下：驳回原告林汉科的起诉。本案不收取案件受理费，原告林汉科预交的案件受理费人民币50元，本院依法予以退回。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判长 张  庆  平审判员 杨    琨审判员 徐  维  阳二〇一八年十二月十七日书记员 陈婉文（兼）附法律条文：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。人民检察院在履行职责中发现生态环境和资源保护、食品药品安全、国有财产保护、国有土地使用权出让等领域负有监督管理职责的行政机关违法行使职权或者不作为，致使国家利益或者社会公共利益受到侵害的，应当向行政机关提出检察建议，督促其依法履行职责。行政机关不依法履行职责的，人民检察院依法向人民法院提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。