湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0111民初9749号原告：黄丹，女，1976年12月12日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：向慧，湖南芸生律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜君，湖南芸生律师事务所律师。被告：湖南天润五晟置业有限公司（曾用名：湖南天润五江置业有限公司，变更时间：2018年10月9日），住所地湖南省长沙市雨花区万家丽中路一段**上河国际商业广场****。法定代表人：沈世红，总经理。委托诉讼代理人：王首力，湖南国风德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。原告黄丹（以下简称原告）与被告湖南天润五晟置业有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，适用简易程序审理，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人向慧、颜君，被告的委托诉讼代理人王首力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付租金收益187284元及逾期付款违约金1274元（按每日万分之二计算至2018年10月31日，应计至被告付清租金之日）；2、依法判令被告立即将长沙市雨花区万家丽一段358号上河国际商业广场的涉案商铺恢复原状后交还给原告；3、依法判令被告向原告赔偿租赁损失7991元（按2017年度收益标准计算，时间暂计算从2017年9月28日起至2018年10月27日，后续应计算至交还商铺之日止）；4、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告向被告购买了商铺后，又签订了《委托合同》，双方就租赁房屋、租期、租金、租金支付期限和违约金计算方式等达成一致约定。在《委托合同》履行过程中，被告屡次拖欠原告租金收益。2017年9月27日到期后，被告明确表示不再续签合同，但未依约将商铺恢复原状交还给原告。原告认为，被告已构成违约，应承担违约责任。被告辩称：1、对原告诉请的租金数额庭后进行核对，被告要求减少租金，商户环境发生重大变化，导致被告经营状况恶化，合同目的无法实现，符合合同法的以及司法解释关于情势变更的情形，根据诚实信用原则和公平原则，应对被告欠付的租金数额酌情予以减少。2、在2017年8月30日前后已经发出归还商铺通知以及向业主代表社区微信群，告知合同到期不再续租，要求业主办理相关移交，应对于合同到期后的租金损失应不予支持，而且有A区80%的业主统一委托湖南优尚商业运营管理有限公司（以下简称优尚公司）运行，因此对于商铺交还的事实应予以认定，A栋一层是产权式的商铺，是一个不可分的整体，而且一层已经成立业主委员会，根据少数服从多数的原则，80%商铺已经交还视为整体已经交还。3、关于违约金，是因为发生不可归责于被告的情势变更情况。导致合同目的无法实现，对此被告不需承担违约责任，对于原告要求将商铺恢复原状或交还不具有现实可操作性也不利于A区一层整体商铺利益的实现，应不予支持。4、A区一层的装修在2017年下半年由于304户业主委托优尚公司，进行整体的装修，目前已经符合招商的条件。而且该装修对于商户以后的运营，对于A区一层的业主都是有利的，如果支持原告请求，整体会受到严重的社会影响，因此不利于整体效益，应不予支持。5、关于代扣代缴税费的问题，首先双方签订的委托合同中已经有明确约定，被告支付给原告租金收益应是扣除税费后的金额，而且根据长沙市雨花区地税局发给被告的委托代征税款证书，业主已经委托上河国际代征代缴，根据雨花区地税局通知，2015年10月1日私人出租为19.7%，被告代扣代缴不损害原告的利益。综上所述，对于租金应予以减少，对违约金不予支持，商铺已经交还，相关租金损失不应由被告承担，为维护A区一层的整体利益，实现商户整体利益最大化，请求法院驳回原告要求被告将商铺恢复原状的要求。经审理查明：坐落于长沙市雨花区万家丽一段**上河国际商业广场的涉案商铺登记的所有权人为原告，系原告（买受人）从被告处（出卖人）购买，购买该房屋的《商品房买卖合同》的附件三中约定的装修标准为，室内为：内墙为混合砂浆抹平；地；地面为水泥砂浆找平棚为混合砂浆抹平；门为拉闸门（临街商铺部分）；窗为高级铝合金窗（临街商铺部分）IC卡电表，设五孔普通插座及空调插座各一个（临街商铺部分）；商品房买卖合同补充协议中约定，该商品房无间隔，在使用期内买受人不得改变该物业的间隔方式；买受人自愿同意将其购买的商品房委托给湖南上河商业广场有限公司统一经营，并在签订本合同同时与被告湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，委托经营期限为10年，其他有关委托经营的具体事宜，在双方签订《委托合同》中另行约定。如买受人不能与湖南上河商业广场有限公司签订《委托合同》，出卖人与买受人所签订本合同不发生法律效力。随后，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《委托合同》1份，约定：甲方将上述商铺的经营权委托于乙方，委托期限自2007年9月28日起至2017年9月27日止；乙方承诺在委托期内，商铺的收益标准含甲方应缴纳的各种税费，甲方在本合同项下商铺的购铺金额（以甲方购买该商铺所确定的金额为准），其中第一年至第三年收益标准按购铺金额的8%计算；第四年至第六年年收益标准按购铺金额的9%计算；第七年至第十年年收益标准按购铺金额的10%计算；乙方负责在下个季度的前10天内支付上一季度的收益，由甲方按季度转付收益；甲方同意乙方应商家要求或入驻商铺进行二次装修、改造，以及进行维修，所需费用由乙方或入驻商家承担。甲方同意乙方在委托期内改变房屋结构，但必须经政府有关部门批准后实施且委托期满后乙方承诺恢复初始原状交给甲方；合同期满后或按合同条款提前终止后的60天内，乙方有义务把该商铺恢复初始原状交给甲方（正常损耗除外）；乙方有义务为甲方代扣代缴因甲方收益获取收益产生的税费，代扣代缴的税费未及时如数上缴税务机关，由乙方承担责任；如乙方未按时支付收益，超过15日的，乙方应按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金。上述合同签订后，原告如约履行，及时将商铺交付给被告，对但被告未依合同约定按期支付租金。合同期满后，被告未占有或使用涉案房屋。本院认定，截止至2017年9月27日，被告尚欠原告税前租金共计187284元。另，2017年3月，长沙市雨花区地方税务局向被告下发了《委托代征税款证书》，被告陈述已代扣代缴税费至2015年12月31日；在合同履行过程中，涉案商铺所在地面临万家丽路快速化改造；被告于2015年8月17日与湖南顺联建设工程有限公司签订了《合同协议书》，约定湖南顺联建设工程有限公司对上河国际商业广场A区进行了改建。之后，上河国际商业广场A区进行了实际改建；2018年5月29日，优尚公司出具情况说明1份，载明：已接受上河国际商业广场广大业主委托，对上河国际商业广场A栋1层共304个商铺进行全权管理，负责对该商业区域统一规划，统一经营，统一管理，代表业主与商户签约，委托期限自2017年12月1日至2020年11月31日止；上河国际商业广场A栋一层已于委托期间装修，现为已装修状态。以上事实，有《房屋所有权证》、《商品房买卖合同》、《委托合同》、企业登记资料、情况说明以及当事人陈述、开庭笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告签订的《委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。关于租金收益及逾期付款违约金。原告向被告交付了涉案商铺，被告应按约支付租金。但根据《中华人民共和国合同法》第五条的规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。本案在合同履行过程中，由于出现了万家丽路快速化改造的客观事件，引起了承租环境的重大变化，造成被告经营状况恶化。根据租赁合同的特点，承租环境应为履行商铺租赁合同的基础，上述变化的情况在当事人双方订立合同时是无法预见的，如果仍要求被告继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。本院从统一系列案件的裁判尺度出发，以维护经济社会稳定为原则，综合考量，根据本案实际情况，结合诚实信用原则和公平原则，本院依法酌情调整为减免被告欠付租金数额的30%（被告已实际支付的租金不予减免）。至于，被告主张依双方约定，应在扣除税费后向原告支付税后租金，但双方并未确定税率标准，且被告亦未提供有力的证据证明代扣代缴税费已经实际发生，故本院不予处理，依法认定被告应支付原告税前租金为187284元×70%=131098.8元（当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）。关于违约金。原告诉请按照应付租金的日万分之二计算违约金，本院结合双方合同履行情况，从衡平双方权利义务关系的角度考虑，酌情将违约金调整为按每日万分之一计算。依据合同约定，被告按季度结算租金给原告，下个季度的前10天内支付上一季度的租金，并结合被告欠付原告租金的情况，故违约金应以税前租金131098.8元为基数，自2017年9月28日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止。关于原告请求将涉案商铺恢复原状后交还等问题。根据《中华人民共和国物权法》第七条规定：“物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”原告对其商铺行使所有权时，应受到相应限制，其行使权利必须符合其他商铺业主的整体意志。虽然根据《委托合同》、《商品房买卖合同》约定，被告应将涉案商铺恢复至“内墙为混合砂浆抹平；地；地面为水泥砂浆找平棚为混合砂浆抹平”的毛坯状态交还原告，但因原告出租给被告的商铺不具有独立性，涉案商铺与其他业主的商铺构成一个无法分割的整体，同时，被告已举证证明上河国际商业广场部分区域已经进行装修改造，且上河国际商业广场A栋1层共304个商铺均已签约交由优尚公司统一经营和管理，故将涉案商铺恢复原状（毛坯状态），将影响整体效益的发挥及其他业主租赁合同目的的实现。故对原告要求将商铺恢复原状后交还的诉请，本院不予支持。原告还要求被告承担赔偿租金损失，因原告未提供有力的证据证明合同期满后被告实际占用或使用涉案商铺，故本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第二百十一二条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国物权法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条之规定，判决如下：一、被告湖南天润五晟置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告黄丹税前租金131098.8元及违约金（违约金以税前租金131098.8元为基数，自2017年9月28日起按每日万分之一的标准计算至实际清偿之日止;被告湖南天润五晟置业有限公司依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）；二、驳回原告黄丹的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4231元，因适用简易程序减半收取2115.5元，由被告湖南天润五晟置业有限公司负担1480.85元，由原告黄丹负担634.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  宁昊杰二〇一八年十二月十九日法官助理粟佳书记员陈美瑗附：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《中华人民共和国物权法》第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，由责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。