广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0503民初2119号 原告：杨婉琳，女，1972年9月19日出生，侗族，住北海市海城区。 委托诉讼代理人：毛家有，广西嘉友律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴怡璇，广西嘉友律师事务所律师。 被告：北海大山房地产开发有限公司，住北海市北海大道**鸿源生态新城****。 法定代表人：陈大山。 委托诉讼代理人：关淑文，系该公司员工，女，1968年9月19日出生，汉族，住北海，住北海市海城区iv> 原告杨婉琳与被告北海大山房地产开发有限公司（以下简称“大山公司”）商品房预售合同纠纷一案，被告大山公司不服北海市海城区人民法院（2018）桂0502民初1265号民事裁定，向北海市中级人民法院提起上诉。北海市中级人民法院于2018年8月1日作出（2018）桂05民辖终35号民事裁定书，裁定该案由本院管辖。本院于2018年11月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛家有、吴怡璇、被告的委托诉讼代理人关淑文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨婉琳向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，并于房产竣工验收合格之日起三十日内，将大山现代城8幢1单元201号房交付给原告使用；2、被告支付逾期交房违约金155986.56元（违约金的计算，按259187元日万分之三即77.76元，从2012年10月1日暂计至2018年3月31日，共2006天，以后的违约金仍应按每天77.76元计至房屋交付之日止）给原告。事实和理由：根据被告与案外人庞文等三人和案外人关淑文三方签订的《股权转让合同》及《补充协议（二）》的约定，股权转让款代付方即被告，以其开发建设的位于北海市西侧的大山现代城8幢1单元201房，折价按2300元每平方米与庞文等指定的受让人即原告签订《商品房买卖合同》，折抵其代关淑文支付庞文等的相应股权转让款。2012年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：大山现代城8-1-201，约定：房屋建筑面积112.69平方米，总价259187元，交房时间2012年9月30日前等。现交房时间已过，但被告迟迟不能依约交房。原告多次要求被告交房及支付违约金，但至今未果。为维护原告合法权益，特诉至法院。 被告大山公司辩称，由于股权转让人实际转让的股权与合同约定不符，后双方于2012年5月签订补充协议，约定股权转让款变更为1375万元，其中现金支付400万元，余下675万由大山公司将名下的23套商品房作为担保，抵押至转让人指定的十一个人名下，因此，原、被告之间不存在真实有效的商品房买卖合同关系。涉案房屋已于2013年卖给他人，并交付他人装修入住至今。违约金要求过高，应当按月息六厘计算。 被告大山公司在举证期限内未提交证据。 综合全案证据，本院确认以下法律事实： 2012年4月14日，转让方庞文、卢雯、杨婉琳（以下简称“甲方”）与受让方关淑文、北海汇澳投资发展有限公司（以下简称“乙方”）签订《股权转让合同》，约定：甲方将北海市南国星岛湖旅游开发有限公司（以下简称“目标公司”）100%的股权共1000万元出资额，以1300万元转让给乙方，付款方式为6831920元股权转让金以现金形式支付；6168080元股权转让金由北海汇澳投资发展有限公司以其开发的位于北海市北海大道西的润和花园N栋的商品房折价支付。合同签订后两个工作日内，乙方支付100万元定金，剩余5831920元现金及用于折价支付的商品房产权待润和花园预售证取得后5个工作日内一并结清等。2012年5月15日，双方就股权转让金的支付问题签订《补充协议》，约定：乙方于2012年5月15日再支付160万元给甲方，否则甲方有权单方通知解除《股权转让合同》及补充协议，不予退还乙方支付的定金。乙方保证在2012年6月5日前付清1300万元股权转让金给甲方，其中6831920元现金（含已支付的260万元定金）和6168080元房产，房产必须按约定办理好预售备案登记等。2012年5月30日，甲方、乙方与被告签订《补充协议（二）》，约定：甲乙双方同意股权转让价款变更为1375万元，乙方在本协议签订之日用现金支付的方式支付440万元股权转让金给甲方，余下的675万元转让金按以下方式支付：1、由代付方即被告以其开发的位于北海市的大山现代城8栋和9栋的2517.67平方米商品房按2300元/平方米折价代乙方支付5790641元，代付方与甲方指定的商品房受让人签订《商品房买卖合同》及出具购房款收款收据，并办理好上述商品房的预售备案登记后视为其已代乙方支付5790641元股权转让金给甲方；2、余下959359元转让金由乙方在2012年11月30日前一次性付清给甲方。若乙方在2012年11月30日前再用现金支付的方式支付600万元转让金给甲方，则代付方有权解除上述《商品房买卖合同》，甲方指定的商品房受让人必须协助代付方撤销上述商品房预售备案登记，甲方免收乙方余下的75万元股权转让金。2012年4月14日签订的股权转让合同和2012年5月15日签订的补充协议中阐述的以房产附件（折价商品房清单）代替股权转让金作废。双方确认以2012年5月30日签订的补充协议确定的支付方式及期限为准等。后附折价商品房清单，其中原告杨婉琳受让的是8-1-201号房，面积为112.69平方米，单价为2300元，总房款259187元。 2012年6月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定，被告将位于北海市的大山现代城8-1-201号房转让给原告，每平方米2300元，总金额259187元。被告应当于2012年9月30日前，将验收合格的并符合本合同约定的商品房交付原告使用。如被告逾期交房超过90日后，原告有权解除合同；原告要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之三的违约金等。同年6月21日，该合同在北海市房地产交易中心办理了预售合同备案登记，预售备案登记编号为448-0256。合同约定的交房时间届满后，原告曾多次要求被告交付房屋，但是至今未果。 另查明，本涉案房屋至今未经验收合格。 以上事实，有原告提交的《原告居民身份证》、《企业信息公示报告》、《股权转让合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《商品房买卖合同》以及原、被告陈述在卷佐证。 本院认为，根据甲方、乙方与被告签订《补充协议（二）》约定，由代付方被告以其名下的位于北海市的大山现代城8栋和9栋的2517.67平方米商品房按2300元每平方米折价代支付5790641元股权转让款，其中原告杨婉琳指定受让的房屋是大山现代城8幢1单元201号房，面积为112.69平方米，单价为2300元，总房款259187元。后原、被告根据《补充协议（二）》的约定，于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》，且已到北海市房地产交易中心进行了商品房预售合同备案登记。本案中被告主张其与原告签订的《商品房买卖合同》系为案外人庞文、卢雯、杨婉琳与关淑文之间的股权转让事宜提供的抵押担保而非真实的商品房买卖合同关系，本院认为原、被告在《商品房买卖合同》上签章，双方对签章的真实性无异议，该合同内容无相关抵押担保的表述，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，故该《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效。双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。被告未依约向原告交付房屋，其行为已构成违约。被告辩称已将涉案房屋卖给他人，本院认为即使被告与他人签订有《商品房买卖合同》，但没有进行商品房预售备案登记，不能对抗原告的买卖，不能因此取得涉案房屋的所有权。原告主张被告继续履行合同，并于房产竣工验收合格之日起三十日内，将房屋交付给原告使用及支付逾期交房违约金，有事实根据和法律依据，本院予以支持。原告主张违约金依据《商品房买卖合同》约定按照日万分之三从最后交付期限次日开始计算，未超过法律规定，本院亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款之规定，判决如下： 一、被告北海大山房地产开发有限公司继续履行双方于2012年6月15日签订的《商品房买卖合同》（预售备案登记编号：448-0256），并于房产经验收合格之日起三十日内将位于北海市大山现代城8幢1单元201号房交付给原告杨婉琳使用； 二、被告北海大山房地产开发有限公司向原告杨婉琳支付逾期交房违约金（违约金以总房款259187元为基数，按每日万分之三从2012年10月1日开始计至房屋实际交付之日止）。 上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费3419.74元，由被告北海大山房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后七日内预交上诉受理费3419.74元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  陈可进 人民陪审员  吴宗富 人民陪审员  黄向东 二〇一八年十二月二十七日 法官助理黄雪 书记员陈敏群 附本判决引用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条第二款 商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。