四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018年）川13民终3933号 上诉人（原审被告）：南充星光开发投资有限责任公司，住所地南充市顺庆区西河南路**。 法定代表人：蒋新春。 委托诉讼代理人：苟渊，四川天普律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜桂杰，女，汉族，生于1959年7月10日，住吉林省白城市洮**。 委托诉讼代理人：郑辉，四川博笃律师事务所律师。 上诉人南充星光开发投资有限责任公司（以下简称星光公司）因与被上诉人杜桂杰房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3126号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 星光公司上诉请求：撤销原判，改判驳回杜桂杰的诉讼请求；一、二审诉讼费用由杜桂杰承担。事实和理由：1.一审法院对证据的采信认定错误。首先，本案迟延办证是因历史遗留问题所致，不是星光公司引起的，星光公司主观上不存在过错，客观上不能预见，对这些因素不可控，不能避免，可以认定为不可抗力，且星光公司多次向相关部门请求解决，已有一定成效，请求二审法院适当减轻或者免除星光公司的违约责任；其次，被上诉人没有证据证明迟延办理房产证对其造成损失，一审法院判决给付违约金数额的依据不成立，双方在《商品房买卖合同》中未直接约定迟延办证违约金，但对迟延办理初始登记违约金的约定应视为对迟延办证违约金的约定，且双方对迟延支付购房款、迟延交付房屋的违约金也是约定的按日支付已付购房款的万分之零点零一，根据合同权利义务的对等性，对迟延办证违约金也应按此标准计算。2.一审法院适用法律错误。双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，并无欺诈胁迫等手段，是双方真实意思表示，因此迟延办证违约金应按照迟延支付房款违约金同样计算。 杜桂杰辩称，一审判决认定事实清楚，应予维持，按照约定的逾期办理初始登记违约金的标准计算违约金太低，不能体现惩罚目的。 杜桂杰向一审法院起诉请求：1.判令星光公司支付逾期交房违约金22730.40元、逾期办证违约金36736元，并立即为其办理房屋权属证书；2.由星光公司承担本案诉讼费。 一审法院，杜桂杰与星光公司于2013年2月1日签订了《商品房买卖合同》一份，约定由杜桂杰购买星光公司开发的顺庆区滨江中路锦绣江山2号楼2幢6层605号房屋，价款574590元；合同约定买受人首期支付房款174590元，余款40万元通过贷款支付，支付期限按合同附件五约定确定，但杜桂杰提交买卖合同附件五未提交；还约定出卖人应于2014年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交房而买受人要求继续履行合同的按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点零一的违约金；合同中对转移登记的期限约定为买受人在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书。合同签订当日，杜桂杰支付了房款114590元，同月26日支付购房款6万元，同年11月5日，杜桂杰支付房款50000元；2016年2月2日，杜桂杰通过贷款支付了余下房款35万元。2016年2月1日，双方对住房进行了价款结算，星光公司于当日向杜桂杰交付了房屋。 另查明，南充市房地产管理局于2014年4月3日根据南充市人民政府南府阅〔2014〕23号会议纪要通知被告暂停案涉锦绣江山2号楼的商品房合同网上签约及备案；2015年12月27日，星光公司向南充市房地产管理局和顺庆区人民政府请示请求解除对锦绣江山2号楼办证的冻结，但无果；2017年12月14日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处就解除锦绣江山2号楼备案冻结提出请示；2017年12月28日，南充市顺庆区建设领域重点楼盘联系协调工作领导小组向顺庆区人民政府建议解除备案冻结。 一审法院认为，杜桂杰与星光公司签订的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按合同约定履行合同义务。杜桂杰在合同签订后已支付了合同约定的购房款，星光公司即已向其交付房屋并按办理房屋权属证书；根据合同约定，星光公司应在向杜桂杰交付房屋180日内为其办理权属证书，但自星光公司于2016年2月1日交付房屋后，约定办证期限早已届满，星光公司仍未履行约定的办证义务，其行为违约，应依法向杜桂杰承担违约责任，杜桂杰要求星光公司为其办理房屋权属证书符合法律规定，对其请求予以支持。双方约定的住房交付时间虽为2014年12月31日，但杜桂杰在约定的交付时间前并未完全履行支付购房款主要的合同义务，星光公司有权在其付清购房款前不交付房屋，故星光公司在2016年2月2日前向杜桂杰交付房屋不属于违约；星光公司提出的其未按合同约定交房是因杜桂杰先前未付清购房款的抗辩意见与事实相符，予以采纳；本案中，杜桂杰向星光公司主张逾期交房违约金没有法律依据，对该请求不予支持。至于逾期办证违约金，杜桂杰所购住房于2016年2月1日交付，按合同约定星光公司应于交付之日起180日内即2016年7月29日前为杜桂杰办理产权证书，而其至今未办，其应自2016年7月30日起支付逾期办证违约金；由于双方合同未约定逾期办证违约金的计算标准，结合金融机构同期贷款利率考虑，一审法院认为杜桂杰按已付房款日万分之一标准计算逾期办证违约金符合法律规定，故对杜桂杰提出的计算标准予以支持；星光公司要求按万分之零点零一计算逾期办证违约金缺乏法律依据，对其抗辩意见不予采纳；截止2018年4月1日，星光公司办证逾期天数为610天，星光公司应支付的住房逾期办证违约金为35049.99元（574590元×0.0001×610天）；杜桂杰按640天主张违约金没有事实依据和法律依据，对其超出法律规定天数部份的主张金额不予支持。星光公司虽抗辩称迟延交付及迟延办证原因在于政府暂停相关手续办理，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，被告不能据此免除其违约责任；被告要求认定迟延办证系不可抗力因素所致的抗辩意见没有法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款和《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：一、南充星光开发投资有限责任公司于本判决生效之日起三十日内支付杜桂杰的截止2018年4月1日止的逾期办证违约金35049.99元；二、南充星光开发投资有限责任公司自本判决生效之日起90日内为杜桂杰办理房屋权属证书；三、驳回杜桂杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费643元由南充星光开发投资有限责任公司负担。 二审期间，为查明案件事实，本院依职权调取了南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要，并交由双方当事人质证，双方当事人对该会议纪要的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。 二审中查明，南充市人民政府在南府阅〔2011〕41号会议纪要中确定锦绣江山小区存在拆迁问题，南充市人民政府将小区拆迁工作委托给顺庆区政府，并要求星光公司保障拆迁所需资金，同时该小区还存在停车位、办证、环境打造、四桥施工影响及乱搭乱建等问题。审理过程中，双方当事人均认可在锦绣江山2号楼小区范围内尚有未拆迁的住户，本院对该事实予以确认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为星光公司是否应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任及违约金计算标准的问题。 关于星光公司是否应当承担逾期办证违约责任的问题，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。案涉房屋存在逾期办证的违约事实，星光公司的行为已构成违约。虽然双方在合同中未约定星光公司应对逾期办证承担违约责任，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，星光公司亦应承担违约责任。 星光公司主张因历史遗留问题，政府冻结了案涉楼栋的网上签约及备案，导致无法及时交房及办证，存在不可抗力因素，应减轻或免除违约责任；杜桂杰对此不予认可，主张星光公司出售锦绣江山2号楼是在2011年会议纪要之后，拆迁问题在该楼栋尚未销售前就已存在，星光公司应在解决好历史遗留问题之后再对小区进行开发建设和销售，故本案不存在不可抗力因素，并且星光公司未证明其保障了拆迁资金。从会议纪要的内容来看，造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被南充市房地产管理局暂停的原因，是锦绣江山建设项目存在遗留问题，在南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要中列明的遗留问题中，包含了小区内拆迁工作及其他问题，据此应当认定系星光公司自身及其他原因造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被暂停。由于拆迁工作的责任主体不是星光公司，会议纪要中并未载明系星光公司不能保障资金致拆迁工作未完成。因此，星光公司的主张部分成立。 关于违约金计算标准的问题。关于逾期办证违约金，本案中，虽然双方当事人在合同中约定了逾期办理初始登记的违约金，但本案诉请的是逾期办理转移登记所产生的违约金，与办理初始登记不是同一回事，因此，对星光公司要求将逾期办理初始登记违约金的约定适用于计算逾期办理转移登记违约金的主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方当事人对逾期办证违约金未作约定，根据我国合同法关于违约金系以填补守约方损失为主，惩罚为辅的司法原则，在杜桂杰未举证证明其具体损失的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，星光公司上诉请求予以减少，本院按照司法实践，并考虑星光公司的责任，酌情确定按日万分之零点五进行计算，逾期办证违约金应为17,525元（574590元×0.00005×610天）。 双方当事人对一审法院确定的星光公司在判决生效之日起90日内为王素蓉办理房屋权属证书均无异议，本院对该时限不作变动。 综上所述，星光公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初31111号民事判决第二项，即“南充星光开发投资有限责任公司自判决生效之日起90日内为杜桂杰办理房屋权属证书”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3111号民事判决第一项“南充星光开发投资有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付杜桂杰的截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金35049.99元”为“南充星光开发投资有限责任公司于判决生效之日起三十日内支付杜桂杰截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金17,525元”； 三、驳回杜桂杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费1246元，由南充星光开发投资有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  刘大轩 二〇一八年十二月二十八日 法官助理庞雨鸿 书记员汤彬