宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0106民初9406号原告:陈志强，男，1988年10月28日出生，汉族，内蒙古赤峰市人，住宁夏回族自治区银川市西夏区委托诉讼代理人：陈轶，宁夏浩晟律师事务所律师。被告:田秀娟,女, 1984年8月2日出生, 回族,住宁夏回族自治区金凤区被告:马瑞平,男, 1983年1月1日出生, 回族,宁夏医科大学老师,住宁夏回族自治区银川市金凤区被告:银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部,住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区经营者:刘晓军，男，汉族，1977年6月6日出生，住宁夏回族自治区银川市西夏区原告陈志强与被告田秀娟、马瑞平、银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈志强的委托诉讼代理人陈轶，被告田秀娟、马瑞平，被告银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部经营者刘晓军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈志强向本院提出诉讼请求：1、解除买卖定金合同，中介费用由被告承担；2、请求依法判令被告支付原告违约金20000元；3、请求依法判令被告返还原告20000元定金；4、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由: 2018年08月28日陈志强在金凤区正源南街中海国际社区福禧房产中介公司会同被告田秀娟、马瑞平夫妇签订了购买金凤区正源南街919号连湖花园的定金合同,并按合同约定支付定金2万元整,同时定金合同约定定金由福禧房产中介代为托管，买卖双方如有纠纷,由中介按本合同处理。2018年9月4日原告陈志强与被告田秀娟、马瑞平夫妇会同福禧房产在金凤区正源南街中海国际社区中国农业银行办理了首付款支付,费用185000元,并且首付款已经冻结到被告田秀娟的金凤区正源南街中海国际社区中国农业银行的银行卡上。2018年09月17日原告已办理完成了购买房屋所用的银行贷款,共计42万元。此后通知被告尽快办理房屋产权过户手续,被告方以房屋房产证在银行抵押没能筹集到资金不能取出为由一拖再拖,2018年9月29日与被告通话核实后知道被告方又以房屋需要给家里的老人居住为由拒绝买卖房屋，同时也拒绝承担违约责任。福禧房产中介方也不履行合同约定的内容处理违约责任。被告田秀娟、马瑞平辩称，其不承担违约责任，因付款方式未协商一致，其已于2018年9月30日已经将185000元退还给了原告。银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部辩称，房屋买卖定金合同是2018年8月28日签订的，然后我公司给陈志强申请了按揭房屋贷款，在2018年9月中旬贷款审批通过，银行通知买卖双方去过户，卖方打电话告知我公司因家庭因素、房贷没还清等其他原因不卖了。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方有异议的证据，本院认定如下：原告提交的1、买卖定金合同、收条真实、合法，对其证明效力，本院予以确认；2、电话录音虽真实，但不能证明被告违约的事实。被告田秀娟、马瑞平出示的住房公积金借款合同、银川市不动产登记信息查询单真实、合法，可以证实田秀娟、马瑞平在出卖涉案房屋时涉案房屋有银行贷款并抵押的事实，银行转账凭证真实、合法，可以证明被告田秀娟于2018年9月30日向原告退还首付款185000元的事实。被告银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部出示的银川市存量房买卖合同真实、合法，可以证明原告与被告田秀娟、马瑞平就涉案房屋签订买卖合同的事实。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月28日，原告与三被告签订《买卖定金合同》一份，甲方（卖方）为田秀娟、马瑞平，乙方（买方）为陈志强，居间人银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部。三方约定，福禧房屋中介为买卖双方提供买卖房屋居间服务，该买卖房屋坐落于银川市金凤区正源南街连湖花园，面积104.61平方米，买方愿意认购该房产并自愿支付定金，以确立买卖关系。该房产资料买方以阅读并已现场实地勘察完毕，予以认可，房产交易总额为人民币605000元。买方支付定金20000元，卖方支付违约金20000元，卖方将房产证（证号）2014070645押至福禧房屋中介以确立买卖关系。买卖双方在签订《买卖定金合同》的当日，买方将定金存入福禧房屋中介，卖方将违约金或房产证存入福禧房屋中介，由中介托管，双方如有纠纷，由中介按本协议处理。买卖双方约定于2018年10月30日前，到房屋中介或银川市房屋交易中心签订《房地产买卖契约》，并将房产正式交给购买方，同时双方备齐文件以便办理过户手续时用。如买卖双方中途毁约不能过户，构成违约造成的后果由毁约方承担负责。双方对于违约责任约定如下：如买方不履行本合同义务，已付定金不予退还，卖方不履行合同义务，卖方须赔付买方所付定金，定金由居间方保管，无论甲乙双方哪方违约所发生的中介费用全部从定金中扣除作为中介服务佣金，如买卖双方中途自行毁约造成的损失应自行承担。双方还约定中介费由甲乙双方各按房屋总价1%支付，甲方房屋尾款收清后开始交钥匙。原告陈志强向于2018年8月28日向银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部支付购房定金20000元，并由该咨询服务部向原告出具收条一张。该合同签订后，原告与被告田秀娟、马瑞平又于2018年9月4日签订《银川市存量房屋买卖合同》一份，约定，甲方田秀娟、马瑞平将其坐落于银川市金凤区正源南街919号连湖花园二区26号楼1单元702室房屋出售给乙方陈志强。约定双方确认的房屋交易价格为人民币605000元。其他关于付款房屋交付违约责任等事项均未予以约定。同时，原告向被告支付房屋价款185000元。后原告要求被告田秀娟、马瑞平向其办理房屋过户手续，但被告田秀娟、马瑞平以涉案房屋目前还有贷款，由于原告未付清房款被告无法取得房产证为由拒绝办理房产证，要求原告继续支付剩余房款。协商无果，被告田秀娟于2018年9月30日向原告通过银行转账退还了185000元。双方均确认《银川市存量房买卖合同》因无法履行已经解除。现原告认为被告在履行《买卖定金合同》过程中存在违约行为，应承担相应违约责任，故诉至法院，请求判如所请。庭审中，经过法庭询问，原告与被告银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部认可其在签订《买卖定金合同》时知晓涉案房屋存在贷款。本院认为，原告与被告田秀娟、马瑞平签订的《银川市存量房买卖合同》中仅约定了房屋交易价款为605000元，对付款时间、过户时间及先后顺序并未明确约定，视为双方未协商一致。没有先后履行顺序的，应当同时履行，原告未完全支付房款的情形下要求被告向其办理过户手续没有合同依据及法律依据，被告田秀娟、马瑞平不予过户的行为并未违反《银川市存量房买卖合同》的任何约定，不属违约。原、被告三方签订的《买卖定金合同》合法、有效，各方均应按照约定全面履行合同义务。根据《买卖定金合同》约定，原告为保证买卖关系确立应支付定金20000元，存入居间人处，被告田秀娟、马瑞平也应按照该合同的约定将涉案房屋房产证押至居间人处。而田秀娟、马瑞平在签订《买卖定金合同》时在居间人处交付的是《住房公积金借款合同》，各方对此并未提出异议，视为各方对房屋有贷款，被告田秀娟、马瑞平尚未取得房屋所有权证书的事实明知且无异议。原告此时以被告未将房屋所有权证书押至居间人处为由认为被告田秀娟、马瑞平违约亦无依据。原告要求被告田秀娟、马瑞平承担违约责任的诉讼请求本院不予支持。原告要求解除三方签订的《买卖定金合同》，被告田秀娟、马瑞平亦同意解除，该合同已无法实现其目的，本院予以解除。合同解除后银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部代为保管的定金20000元应退还原告。银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部作为居间人应促成买卖双方合同成立，买卖双方合同虽成立，但已解除，银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部在庭审中自认其提供的居间服务包括促成双方签订定金合同、签订买卖合同、办理贷款、过户直至交接结束，但银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部仅履行了部分义务，银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部要求按《买卖定金合同》支付报酬没有依据，但该中介机构毕竟为双方提供了部分服务，结合案情本院酌定该中介机构产生的必要费用为5000元。因本案中无法确认哪方违约，故该5000元费用应由原告与被告田秀娟、马瑞平共同负担，各自负担一半。银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部应退还原告定金20000元，扣除必要费用2500元后，应退还金额为17500元。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十六条、第九十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原告陈志强与被告田秀娟、马瑞平、被告银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部于2018年8月28日签订的《买卖定金合同》；二、被告银川市金凤区福禧房产中介咨询服务部于本判决生效之日起十日内向原告陈志强退还定金17500元；三、驳回原告陈志强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由原告陈志强负担200元，被告田秀娟、马瑞平负担200元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。      审判员  冯芳       二〇一八年十二月二十四日  书记员  吴云亮        附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百三十四条民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可以基于单方的意思表示成立。法人、非法人组织依照法律或者章程规定的议事方式和表决程序作出决议的，该决议行为成立。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习履行通知、协助、保密等义务。第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行压要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。        《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。