北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初50922号原告：北京海房安泰置业有限公司，住所地北京市海淀区甘家口**楼**201。法定代表人：杨可耕，董事长。委托诉讼代理人：丁海波，北京市诚实律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙健，男，该公司职工。被告：朱学东，男，1967年11月11日出生，住黑龙江省伊春市嘉荫县。委托诉讼代理人：辛继江，黑龙江鼎润律师事务所律师。原告北京海房安泰置业有限公司（以下简称海房安泰公司）与被告朱学东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海房安泰公司的委托诉讼代理人丁海波、孙健，被告朱学东及其委托诉讼代理人辛继江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。海房安泰公司向本院提出诉讼请求：1、要求对方立即腾退其承租的位于北京市海淀区西四环北路×号楼北侧平房（建筑面积150平方米）（以下简称涉案房屋）；2、判令对方补交所欠自2016年1月1日至2017年9月30日的房屋租金52500元；3、判令对方支付自2017年9月30日起至房屋腾退之日止房屋使用费并按照每日200元支付上述期间的逾期腾房违约金；4、要求对方按照每日200元的标准支付自2016年1月1日至2017年9月30日期间逾期支付租金的违约金126000元；5、本案诉讼费由对方承担。事实和理由：北京海兴物业管理中心作为甲方与乙方朱学东于2012年6月8日签订《房屋租赁合同》，约定对方承租涉案房屋作为商业用房使用，租赁期限为2012年10月1日至2017年9月30日，年租金为3万元。同时约定乙方逾期交付租金的，除应及早如数补交租金外还应从逾期交付租金之日起每日支付200元违约金，另合同期满时，乙方未经甲方同意继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日200元支付违约金。对方自2016年1月1日起开始欠付租金，截至2017年9月30日合同到期时，共欠租金52500元。我方多次催要租金，对方均拒绝支付且至今仍占用房屋拒不腾退，故现我公司诉至法院，提出上述诉请。朱学东辩称，第一，我承租涉案房屋后安排案外人负责经营。合同到期后涉案房屋仍由我占有使用，经我与实际使用房屋的案外人协商，现我同意腾退涉案房屋，但是需要一个月的时间。第二，我对涉案房屋的装修投入较大，开业后又因为涉案房屋处修地铁导致客流量减少，导致我经营困难，但我也一直在想办法补交欠付租金，我没有恶意拖欠租金，因此对方主张的违约金我不同意支付。第三，对方主张占有使用费及逾期腾房违约金的起算时间应为2017年10月1日。第四，对方主张的违约金标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2012年6月8日，北京海兴物业管理中心（甲方）（以下简称海兴物业）与朱学东（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定将位于海淀区西四环北路×号楼北侧平房（建筑面积150平方米）出租给朱学东作为商业使用，租赁期限自2012年10月1日至2017年9月30日，其中装修期为五个月，自2012年5月1日至2012年9月30日。年租金为30000元，乙方须在本合同签订之日起5个工作日内，向甲方支付第一次共三个月房租，共计人民币7500元，剩余租金乙方每半年支付一次，直至合同期满。付款时间为自本合同生效之日起，每半年第一个月的1至10日内。合同第十条约定：（二）乙方逾期交付租金的，除应及早如数补交租金外还应从逾期交付租金之日起每天向甲方支付200元的违约金；（五）本合同期满时，乙方未经甲方同意，继续使用该房屋的，甲方有权要求乙方限期搬出，乙方除应按原租金标准支付租金外还应按每日200元支付违约金。2016年12月7日北京市海淀区国有资本经营管理中心（以下简称海淀国资委）发布《关于北京市海淀区房屋土地经营管理中心下属单位转制为企业的情况说明》，北京市海淀区房屋土地经营管理中心海淀分中心（以下简称海淀分中心）转制为海房安泰公司。海淀国资委控股的北京海房投资管理集团有限公司系海房安泰公司的唯一股东，该公司向本院出具函件，确认海兴物业原为海淀分中心的下设单位，因海淀分中心已转制为海房安泰公司，故由海房安泰公司就海兴物业所签租赁合同纠纷提起诉讼。朱学东对此予以认可。就涉案房屋的使用情况，朱学东在2018年10月9日的庭审中称“涉案房屋本来是一个150平方米的小房，我转租给案外人聂某，租期自2015年到2020年。租给聂某的时候我给他看过我和海房安泰公司的租赁合同，2017年12月之后的租金聂某也没有交给我。聂某把房屋翻建了，现在房屋有二层，我家里人和朋友住二层的房屋。一层是厨房和餐厅。”但在2018年11月19日的庭审中朱学东称“经我与实际使用人达成合意，实际使用人同意腾退房屋”，本院询问朱学东与实际使用人是何关系，朱学东称是他安排在房屋处负责经营的人，他不在此经营，也没有将房屋转租。对于腾退房屋主体问题，经本院询问，海房安泰公司明确表示根据合同相对性，其只诉请朱学东承担腾退涉案房屋的义务。庭审中，双方确认涉案房屋未经合法审批加建了二层，朱学东主张同意将二层房屋一并腾退，但是需要海房安泰公司自行拆除，海房安泰公司同意收回房屋后自行拆除二层。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更合同。海房安泰公司与朱学东之间的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更合同。海房安泰公司与朱学东签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。朱学东未能依约按时足额向海房安泰公司支付涉案房屋自2016年1月1日至2017年9月30日期间的租金，系其违约，现海房安泰公司诉请朱学东支付欠付租金，具有事实及法律依据，本院予以支持。双方房屋租赁合同于2017年9月30日期限届满，朱学东未支付相应对价而继续占有使用涉案房屋至今，现海房安泰公司诉请朱学东腾退房屋及按照此前合同约定的租金标准支付占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持，朱学东应向海房安泰公司支付自2017年10月1日起的占有使用费。综合考虑朱学东的违约行为给海房安泰公司造成的实际损失情况，海房安泰公司诉请朱学东支付的逾期支付租金违约金和逾期腾房违约金，金额过高，本院对此予以酌减。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、朱学东于本判决生效后三十日内将位于北京市海淀区西四环北路×号楼北侧平房房屋（含二层自建部分）腾空并交还北京海房安泰置业有限公司；二、朱学东于本判决生效后七日内向北京海房安泰置业有限公司支付2016年1月1日至2017年9月30日期间欠付的租金52500元；三、朱学东于本判决生效之日起七日内向北京海房安泰置业有限公司支付逾期支付租金违约金3000元；四、朱学东按照每年3万元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的占有使用费；五、朱学东按照每日5元的标准向北京海房安泰置业有限公司支付自2017年10月1日起至房屋实际腾退交还之日止的逾期腾房违约金；六、驳回北京海房安泰置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1930元（北京海房安泰置业有限公司已预交），由朱学东负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 徐 斌二〇一八年十二月二十八日书记员 袁子惠