贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9732号原告:陈志海，男，汉族，1976年2月10日出生，住贵州省大方县，原告：方琳，女，汉族，1977年8月24日出生，住贵州省大方县，委托代理人：陈志海，自然身份同上。被告：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。法定代表人：耿春萍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：翟进（特别授权代理），贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周遵才（一般代理），系贵州本芳律师事务所律师。原告陈志海、方琳与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称“博泰房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈志海作为原告及原告委托代理人到庭参加诉讼，被告博泰房开公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，从2016年6月1日起以363776.00元为标准，按日万分之二的标准计算至被告向原告交付商品房权属证书之日止；2、被告向原告支付剩余违约金19915.00元；3、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由:原、被告于2012年4月28日签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠04栋01单元1405号房，合同约定房屋总价款为363776.00元，合同签订后，原告按约定支付了购房款，合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但至今被告仍未能按约定办妥原告购买商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求被告办理房产证，被告以种种理由推脱敷衍。综上所述，被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，原告为维护自身合法权益，诉至法院，期依法公判。被告博泰公司答辩称，一、根据原告的主张，其起诉已超过诉讼时效。二、原告的请求权基础系基于逾期办理而提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日之内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理房屋产权分户转移登记证书。该有关文书中，并不包含房屋产权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办理，双方之间并无具体时间的约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的办证流程上看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再行办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定的情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回。三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定的办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策实颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施，改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按照现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书，但基于政策实施的不可抗力因素，不动产权属证书毕节系2016年9月30日施行，在2016年9月30日前答辩人不可能为原告取得。在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期提交办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的违约情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，原告主张的违约金过高，应当依法予以调低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行合同约定的该交付义务。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备履行期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期未交付有关文书”的违约责任。因系委托办证，相关文书也不需交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。本院经审理查明，2012年4月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于毕节××××路陈家祠堂(东客站旁)博泰·美欣明珠第4幢1单元14层5号房，建筑面积为112.10平方米，套内面积为93.33平方米，总房款人民币363776.00元。原告首付113776.00元，余款250000.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标注收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告向被告缴纳了购房款、办证费。2016年1月25日原告陈志海签字捺印的《物业相关费用抵扣单》载明：业主：陈志海，身份证号码：，房号美欣明珠4号楼1-1405，面积112.10平方米。违约金结算单中余下违约金金额25828.00元，经双方协商同意违约金抵扣物业管理费用以及物业服务其他相关费用。物业公司费用明细：1、物业管理费：1.5/平方米，每月物业费168.00元；2、装修保证金：3000.00元/户；3、装修垃圾清运费6元/平方米，673.00元；4、装修管理费2元/平方米，224.00元。根据违约金结算单中余下违约金金额，先用违约金抵扣物业管理费壹年共计2016.00元，抵扣装修保证金3000.00元，抵扣装修垃圾清运费673.00元，抵扣装修管理费224.00元，共计5913.00元。余下部分违约金抵扣后我公司将不再支付该部分违约金。最终余下违约金19915.00元。与2016年3月1日期开始支付违约金，根据接房排队顺序支付您的违约金，在2016年6月30日前支付完成违约金，凭此单结算，遗失不补。被告出具《违约金结算单》载明：此有业主陈志海、方琳，身份证号码：购博泰美欣明珠房号4-1-1405，总房款363776.00元。逾期日从2014年1月1日至2015年2月28日，共计424天，按每天万分之壹计算赔偿违约金，共计15424.00元。从2015年3月1日至2016年1月27日，共计332天，按每天万分之叁计算赔偿违约金，共计36232.00元，以上违约金共计51656.00元。现金支付违约金25828.00元。余下违约金25828.00元。扣掉相关物业费用5913.00元，最后剩余19915.00元。于2016年3月1日起开始支付违约金，根据接房排队顺序支付您的违约金。在2016年6月30日前支付完成违约金。凭此单结算一式两联，遗失不补。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利，履行义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。原告按约定支付了购房款，被告承诺于2014年6月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，未履行，构成违约。原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，有合同约定，本院予以支持。关于原告请求被告承担逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金是否超过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月1日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年6月2日起开始计算违约金。但原告在被告违约时就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间的规定，而原告未向本院提交足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自原告向本院提起诉讼之日（2018年11月29日）回溯3年的违约金应予保护，超过3年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。从2015年11月29日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金请求权未超过诉讼时效，而之前的违约金请求权已超过诉讼时效，原告主张从2016年6月1日开始计算违约金，本院从其所愿；因涉案房屋仍不具备办理商品房转移登记的条件，故违约金应支付至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止。关于违约金的计算标准问题。被告提出约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额，而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重，故被告请求调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，违约金应按合同约定计算，即以原告已付购房款363776.00元为基数，按日万分之二的标准计算，因涉案房屋尚不具备办证条件，且系委托被告办证，被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务，该违约金以原告已交购房款为基数，按日万分之二的标准从2016年6月1日起计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止。对被告提出的不动产统一登记制度的实施改变合同约定的履行方式，因此产生的逾期办证系政策因素导致的不可抗力，被告因此不应当承担违约责任的抗辩主张，因该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，均以被告能够及时完成各项验收为前提，被告应积极履行使涉案房屋验收合格的义务，但是涉案房屋仍不具备办证条件，被告未充分履行办证准备义务，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素的主张，本院不予采纳。对于原告主张被告向其支付剩余的逾期交房违约金19915.00元的诉讼请求，原告陈志海签字的《物业相关费用抵扣单》以及被告出具的《违约金结算单》相互印证逾期交房剩余违约金系原、被告双方达成的新的合意，未违反相关法律法规的规定，被告应按结算单履行义务；故对原告的该诉请本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈志海、方琳支付涉案商品房逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以原告已付购房款363776.00元为基数，按日万分之二的标准从2016年6月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内，向原告陈志海、方琳支付原、被告结算后剩余的逾期交房违约金19915.00元；二、驳回原告陈志海、方琳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费274.00元（已减半），由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一八年十二月二十四日书记员 包清琳