安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)皖15民终2379号上诉人（原审原告）:黄丙玉,男,1983年1月3日出生,汉族,住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：文强，安徽中皋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:六安市金诚汽车销售服务有限公司,住所地安徽省六安集中示范园区（胜利南路）,统一社会信用代码91341502697396278H。法定代表人：侯靖，该公司经理。委托诉讼代理人：祝林，安徽寻求律师事务所律师。原审第三人:张勇,男,1967年8月10日出生，汉族,住安徽省六安市金安区。原审第三人:郑传刚,男,1965年7月4日出生，汉族,住安徽省六安市金安区。上诉人黄丙玉因与被上诉人六安市金诚汽车销售服务有限公司（以下简称金诚公司）、原审第三人张勇、郑传刚房屋买卖合同纠纷一案，不服六安市金安区人民法院(2018)皖1502民初4746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月19日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。黄丙玉上诉请求：1、撤销一审判决第二项，并维持第一项；2、依法改判支持上诉人在一审中的诉请；3一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定部分事实错误。被上诉人2014年8月11日从案外人解少芳处借得175万元，后解少芳通过债权转移的方式将债权转让给第三人张勇、郑传刚。由于被上诉人无力偿还上述借款，遂于2016年5月24日与张勇、郑传刚签订以房抵债的《抵付协议》约定“以自建的公寓楼两套，总面积224平方米，每平方米2200元，累计49.28万元抵付部分本息”。至于抵付房屋的具体房号，被上诉人的法定代表人侯靖当天在《借款协议》上亲笔注明“公寓楼房号205、305两套房，抵付属实”，该事实同时有证明人张俊梅签名。由于涉案房屋并没有实际确权到张勇、郑传刚名下，为减少买卖手续和费用支出，经上诉人同意，张勇、郑传刚联系上诉人，由上诉人与被上诉人直接签订《商品房买卖合同》，购买公寓楼205室，房款也直接支付给张勇、郑传刚，以清偿被上诉人欠张勇、郑传刚175万元债务中的246400元。在另一案件被上诉人出具给法院的《商品房买卖合同》中，张勇、郑传刚、张俊梅也在该合同上签字确认了房款抵债务的事实。因此，上诉人代被上诉人将购房款246400元支付给张勇、郑传刚，以清偿被上诉人的债务。后被上诉人通知上诉人向六安市东城之家物业服务办公室缴纳了2000元的205室装修保洁费后，上诉人取得了205室钥匙一套。2018年6月，上诉人准备装修房屋时发现，该房屋已经有人居住。经上诉人母亲向公安部门报案，公安部门调查得知，是被上诉人安排他人入住，且该房屋至今未接通水电，无法正常使用。综上所述，上诉人通过与被上诉人就案涉公寓楼205签订《商品房买卖合同》，并经被上诉人同意将购房款支付给第三人张勇、郑传刚，代替被上诉人清偿债务的方式完成了购房款的交付。金诚公司辩称：1、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，2、案涉房屋上诉人是从案外人郑传刚处购买所得，后虽然签订了购房合同，但由于被上诉人与郑传刚之间债权债务尚未结清，不能够以此确认上诉人已支付案涉房屋购房款。郑传刚辩称：房款收到了，作为侯靖抵房子的，两套房子抵了49万，案涉房屋是其中一套，并且征得侯靖同意，其中的205室卖给了黄丙玉，并且由我带黄丙玉一起到侯靖处签的合同，黄丙玉的购房款付给我方了，抵付侯靖欠我的钱。黄丙玉向一审法院起诉请求：1、依法确认原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、依法责令被告交付新东城财富广场-公寓楼205室（水电符合使用条件）；3、本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告金诚公司的法定代表人侯靖因资金周转，于2014年8月11日向解少芳借款175万元，约定月利率2分，同时由被告金诚公司担保。2016年5月20日，经原、被告与解少芳协商并达成协议，由解少芳将该笔债权转让给张勇、郑传刚，张勇、郑传刚享有原债权人约定的所有权利。2016年5月24日，被告侯靖自愿以其所有的位于六安市集中示范园区胜利南路的公寓楼二套房屋抵付还款人民币49.28万元，双方签订了《抵付协议》，剩余欠款125.72万元约定分月偿还，至2016年12月底还清，同时约定月利率2%。对该笔款项仍由被告金诚公司担保。2016年5月24日，被告金诚公司与原告黄丙玉签订《商品房买卖合同》，约定：“乙方订购新东城财富广场----公寓楼房号：205，建筑面积112平方米，总售价246400元（最终结算面积以竣工后产权登记部门核定面积为准）；付款及时间约定：乙方于2016年5月24日支付购房款246400元；备注：乙方所支付的购房款为甲方前期向乙方借款转为购房款，以甲方出具收据为准”等内容。2018年8月6日，原告以与被告通过抵付协议方式与被告金诚公司签订《商品房买卖合同》并已支付了商品房买卖合同的价款（以债权转让进行抵付）为由向本院提起诉讼，请求支持上述诉请。一审法院认为，原告黄丙玉与被告金诚公司自愿签订新东城财富广场----公寓楼205室《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，不违反相关法律、法规及国家政策的规定，符合合同签订的条件，该《商品房买卖合同》真实、合法、有效，原告诉请确认有效，本院予以支持。原、被告虽签订《抵付协议》，但该协议未有明确约定新东城财富广场----公寓楼205室作为抵付条件，且依据双方签订《商品房买卖合同》的约定“乙方所支付的购房款为甲方前期向乙方借款转为购房款，以甲方出具收据为准”，原告未有提供被告确认的收据，也未能提供证据证明《抵付协议》约定以房抵债所涉的房屋就是双方签订《商品房买卖合同》约定购买的公寓楼205室。原告提供的证据不足以证明其已完全履行《商品房买卖合同》的义务（已全部履行购房款等），故原告诉请被告交付新东城财富广场-公寓楼205室（水电符合使用条件）的证据不足，本院依法不予支持。第三人张勇、郑传刚与本案原、被告双方商品房销售合同纠纷的诉请不具有关联性，应依法不承担相关责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、确认原告黄丙玉与被告六安市金诚汽车销售服务有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。二、驳回原告黄丙玉的其他诉讼请求。案件受理费5500元，减半收取2750元，由原告黄丙玉与被告六安市金诚汽车销售服务有限公司各半承担1375元。本院二审期间，黄丙玉向本院提交了一组证据：商品房买卖合同一份，该合同来源是被上诉人在黄丙玉案件中向法庭出具的证据。证明目的：在该合同中，郑传刚、张勇作为见证人签字确认，该205室就是在抵付协议和借款协议中约定的205室，黄丙玉已将购房款交付两第三人。被上诉人欠两第三人246400元借款已抵消。金诚公司质证意见：真实性、合法性无异议，不能达到其证明目的。该份协议也只是反映了买卖合同的意思表示，而并不能够证明对应的购房款已经抵消，且本案中黄丙玉也未提交购房款收据予以佐证，因此不能达到其证明目的。郑传刚质证意见：真实性无异议，证明目的无异议。本院认为，该组证据的真实性应予以确认，证明目的结合其他证据综合认定。二审查明的事实与一审一致。本院认为，本案的争议焦点是案涉的商品房买卖合同是否已实际履行，黄丙玉要求金诚公司交付房屋理由是否成立。经审理查明，金诚公司的法定代表人侯靖于2014年8月11日从案外人解少芳处借得175万元，金诚公司为该笔借款承担连带保证责任。后解少芳通过债权转移的方式将债权转让给第三人张勇、郑传刚。由于金诚公司无力偿还上述借款，遂于2016年5月24日与张勇、郑传刚签订以房抵债的《抵付协议》，将公寓楼房号205、305两套房抵付给张勇、郑传刚。张勇、郑传刚将公寓楼205室卖给黄丙玉，为减少买卖手续和费用支出，由黄丙玉与金诚公司直接签订《商品房买卖合同》，购买公寓楼205室，房款则直接支付给张勇、郑传刚，以清偿金诚公司欠张勇、郑传刚175万元债务中的246400元。黄丙玉已按合同约定支付了购房款，虽然金诚公司未出具收据，但张勇、郑传刚已确认收到该笔购房款，黄丙玉已经履行了合同的主要义务，金诚公司应按合同约定交付房屋。但商品房开发涉及社会公共安全，商品房的交付条件是经验收合格。对此，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。由于案涉工程尚无证据证实已经验收合格，故黄炳玉诉请金诚公司交付房屋必须经验收合格。综上所述，黄丙玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持六安市金安区人民法院(2018)皖1502民初4746号民事判决第一项，即“确认原告黄丙玉与被告六安市金诚汽车销售服务有限公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效。”二、撤销六安市金安区人民法院(2018)皖1502民初4746号民事判决第二项，即“驳回原告黄丙玉的其他诉讼请求。”三、六安市金诚汽车销售服务有限公司在其开发的位于六安市集中示范园区胜利南路的公寓楼经竣工验收合格后十五日内将公寓楼205室交付给黄丙玉。一审案件受理费5500元，减半收取2750元；二审案件受理费5500元，合计8250元，均由六安市金诚汽车销售服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 张海龙审判员 魏晶晶二〇一八年十二月二十四日书记员 熊贤茹附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。