贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4569号 上诉人（原审被告）：林正森，男，1986年10月21日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托代理人（特别授权）：林本宽，男，1963年4月17日出生，汉族，住贵州省金沙县。系林正森父亲。 被上诉人（原审原告）：金沙县金钻物业管理有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县黎明村****，统一社会信用代码：91520523692714222Y。 法定代表人：方蓝萍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨世卫，贵州山一（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：王文兴，贵州山一（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人林正森因与被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人林正森上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回金沙县金钻物业管理有限公司的全部诉讼请求，由金沙县金钻物业管理有限公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认定林正森提交的发票证明林正森的房屋建筑面积为144.36平方米，而金沙县金钻物业管理有限公司是按照146.09平方米收取费用明显错误。金沙县金钻物业管理有限公司一直是按照146.09平方米收取物业管理费，林正森购房合同在载明的房屋建筑面积是146.09平方米，但税务局开出的增值税发票载明的面积为144.36平方米。林正森的房屋出现质量问题，雨水进屋破坏了木地板，金沙县金钻物业管理有限公司不管不问也不上报，还从中推诿，实则与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司是一家。交房初期，林正森交纳的燃气费、房屋维修基金、水电费等为金沙县金钻物业管理有限公司收取，但未按照约定开通燃气服务并尽到服务责任，且林正森是按照146.09平方米交付房款，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司并未退还多收的房款，金沙县金钻物业管理有限公司一直是按照146.09平方米收取物业管理费，还未经业主同意私自将物业管理费从1元每平方米涨到1.3元每平方米。 被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司辩称，1、关于物业费，金沙县金钻物业管理有限公司是按照林正森所购房的平房属来收取的物业管理费，且金沙县金钻物业管理有限公司与业主委员会签订的协议是按1.3元每平方米收取，因此一审认定的事实是清楚的。2、如果林正森所开具的发票及房产证实际登记为144.36平方米，金沙县金钻物业管理有限公司愿意按照144.36平方米收取物业管理费。3、一审判决适用法律正确，程序合法，应当维持。 金沙县金钻物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决林正森立即支付金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费63,812元。2、本案诉讼费用由林正森承担。 一审法院认定事实：金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。林正森系金沙县金钻豪庭小区F栋2301号房屋业主，林正森与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司签订的《商品房购房合同》中约定的建筑面积是146.09平方米，金沙县金钻物业管理有限公司要求按建筑面积144.36平方米收取物业费。2015年3月30日，金沙县金钻物业管理有限公司与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。……”。在金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，林正森从2015年7月1日开始拒绝向金沙县金钻物业管理有限公司交纳物业管理费，故2015年7月1日至2018年4月30日欠物业费为34个月×1.3元×144.36平方米=6,381元。经金沙县金钻物业管理有限公司多次向林正森催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经一审法院调解未果。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，根据《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”金沙县金钻物业管理有限公司与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，林正森作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会已与金沙县金钻物业管理有限公司签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，合同期间，金沙县金钻物业管理有限公司为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费则是其应尽的义务，林正森应根据合同约定支付物业管理费，故金沙县金钻物业管理有限公司诉请林正森支付物业管理费于法有据，予以支持。林正森从2015年7月开始拒绝交纳物业管理费，截止2018年4月林正森欠金沙县金钻物业管理有限公司物业费6,381元，金沙县金钻物业管理有限公司要求林正森缴纳物业管理费6,381元的诉讼请求，予以支持。 对林正森辩称金钻物业公司与金钻房开公司存在特殊的利益关系。虽然两公司的股东均是相同人员，但两公司均是依法成立的有限公司，并独自承担相应的民事责任和法律责任，林正森的辩称意见，无法律和事实依据，不予支持。 对林正森辩称以金沙县金钻物业管理有限公司未尽到管理职责或履行不符合约定拒绝缴纳物业费的意见。首先，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业管理费的方式解决问题，而且合同现已履行完毕，林正森也享受了其提供的服务。其次，庭审中林正森虽提供了部分证据，但上述证据尚不能达到其答辩主张，且林正森无其他证据予以佐证。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。”之规定，林正森的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。对林正森辩称业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定可知，所谓先履行抗辩权必须是先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据双方签订《金钻豪庭物业管理委托合同》第二十二条第三项“本物业管理服务费一年一付，每次缴纳的费用时间为每年首月15日前。”的规定可知，本案是林正森先缴纳物业管理服务费，金沙县金钻物业管理有限公司再提供相关服务，故林正森提出先履行抗辩权的答辩意见，与法律规定不符，一审法院不予采纳。 对林正森辩称《商品房购买合同》中约定的房屋面积与金沙县金钻物业管理有限公司物业公司主张的房屋面积不符，到底林正森的房屋建筑面积是多少，金沙县金钻物业管理有限公司应当提供有关部门评估测算的依据，金沙县金钻物业管理有限公司物业公司要求林正森每月按1.3元/平方米收取物业费无法律依据的答辩意见，一审法院认为双方签订的《商品房购买合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应遵守合同的约定。本案中，《商品房购买合同》约定面积是146.09平方米，但金沙县金钻物业管理有限公司要求按建筑面积144.36平方米收取物业费，该行为并未增加建筑面积而侵害林正森的合法权益，而是金沙县金钻物业管理有限公司自愿处分权利的结果，不违反法律规定，一审法院予以支持。金沙县金钻物业管理有限公司物业公司要求林正森每月按1.3元/平方米收取物业费，是基于双方签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同明确约定了价格，且合同已履行完毕，林正森也享受了其提供的服务，故每月应按1.3元/平方米收取物业费。对林正森辩称2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，林正森从未收到金沙县金钻物业管理有限公司催缴物业费的通知的答辩意见，本案金沙县金钻物业管理有限公司所主张的物业费系2015年6月1日至2018年4月30日期间所产生，并不涉及2015年6月前的物业费，故其答辩意见，一审法院不予采纳。 对林正森辩称房屋出现质量问题，主卧的圆形窗子内被雨水泡坏了及退还购房款6,218.99元、房屋维修基金费、房屋契税、天然气开通费等意见。该法律关系属于另一法律关系，与本案不具有关联性，林正森可以另行起诉主张其权利，一审法院对该辩称意见不予采纳。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：林正森在本判决生效后十日内支付金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费6,381元。案件受理费30元（已减半收取），由林正森负担。 二审中，林正森提交了一份物业服务协议，拟证明金沙县金钻物业管理有限公司是按照146.09平方米向林正森收取物业管理费；金沙县金钻物业管理有限公司对林正森二审提交的证据的真实性无异议，但认为该证据不属于二审新证据。本院审查认为，林正森提交的物业服务协议虽能够证明金沙县金钻物业管理有限公司之前是按照146.09平方米向林正森计收物业管理费，但因金沙县金钻物业管理有限公司在本案中仅请求按照林正森房屋的实际建筑面积144.36平方米支付尚未支付的物业管理费，故林正森提交的物业服务协议与本案待证事实无关，本院不作为二审新证据认定。金沙县金钻物业管理有限公司提交了部分中国工商银行的转账凭证和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司出具的收款收据，拟证明金沙县金钻物业管理有限公司已经将代贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司收取的契税、房屋维修基金等资金转交给贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司；林正森对中国工商银行的转账凭证的真实性无异议，认为金沙县金钻物业管理有限公司和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司实际上是一家人，收款收据实际上是金沙县金钻物业管理有限公司自己写的。本院审查认为，本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司提交的转账凭证和收款收据与本案待证事实无关，本院不作为二审新证据认定。 二审经审理查明：金沙县金钻物业管理有限公司2018年5月1日之前一直在案涉金沙县金钻豪庭小区提供物业管理服务，林正森自2015年6月1日之后未向金沙县金钻物业管理有限公司交纳物业管理费。因金沙县金钻物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年3月24日书面责令金沙县金钻物业管理有限公司整改，因金沙县金钻物业管理有限公司逾期未整改，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年4月28日书面通知金沙县金钻物业管理有限公司，终止双方的合同关系。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议地的焦点是：林正森应否向金沙县金钻物业管理有限公司支付2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，如何支付。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。根据金沙县金钻物业管理有限公司提交的与金沙县金钻豪庭小区业主委员会于2015年3月30日签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》，金沙县金钻物业管理有限公司系金沙县金钻豪庭小区业主委员会选聘的物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，金沙县金钻物业管理有限公司有权依据《金钻豪庭物业管理委托合同》的约定向林正森主张支付物业管理费。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条的规定，林正森已经接受了金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业管理服务，依法应当向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，林正森在一审中提交了金沙县金钻豪庭小区业主委员会发送给金沙县金钻物业管理有限公司的责令整改通知书证明金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，结合金沙县金钻物业管理有限公司已于2018年4月28日被金沙县金钻豪庭业主委员会书面通知终止物业服务合同的事实，可以认定金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故对于金沙县金钻物业管理有限公司请求林正森支付的2015年6月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，应酌情予以扣减，结合本案实际，以林正森房屋的实际建筑面积144.36平方米，按照1元/平方米/月的标准计算较为合理，也即林正森应向金沙县金钻物业管理有限公司支付的物业管理费为：144.36平方米×1元/平方米/月×34月=4,908.24元，一审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司系依法成立具有独立法人主体资格的民事主体，林正森主张金沙县金钻物业管理有限公司无权收取房屋维修基金、契税的问题，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司多收取购房款的问题，以及林正森房屋的质量问题等涉及当事人之间的其他法律关系，林正森可收集相关证据后另案主张权利，不属于其不向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费的法定理由。林正森的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 综上所述，林正森的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2110号民事判决； 二、上诉人林正森于本判决生效后十日内向被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司一次性支付物业管理费4,908.24元； 三、驳回被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人林正森的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30元，由上诉人林正森负担20元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人林正森负担40元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十八日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭