江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12103号原告：季冬红，女，1983年11月8日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：陈清，江苏高瞻律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓霞，江苏高瞻律师事务所律师。被告：李春民，男，1957年4月24日出生，汉族，住南京市。原告季冬红与被告李春民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告季冬红及其委托诉讼代理人陈晓霞、被告李春民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告季冬红向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告租金37500元（7500元/月×5个月）；2。被告退还原告转让费20000元；3.被告向原告支付违约金18000元（9万×20%）；4.被告赔偿原告租赁房屋装修损失105583.7元。事实和理由：2016年12月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定原告承租南京市，租赁期限自2016年12月18日至2019年12月18日；前两年租金每年9万元，第三年租金10万元，房屋转让费2万元等等。原告按约支付租金并花费10万余元装修涉案房屋。2017年7月18日，原告收到本市挹江门街道城管科及城市管理执法队的《拆违通知》，明确原告承租的房屋大部分系违法建筑，并于2017年7月24日被依法强制拆除，原告即终止经营行为，导致原告遭受损失。原告多次与被告协商无果，故诉至法院，请求判如所请。被告李春民辩称，原告违反合同约定，未经营被告营业执照所规定的项目，而是经营韩系服装化妆品系列项目。而且，原告在未取得被告同意的情况下，拆除房屋原有结构，私自处理了被告茶楼所有的设备，给被告造成损失。涉案房屋拆迁属于城市改造、不可抗力，被告不应赔偿原告的损失。被告请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：南京市，建筑面积47.53平方米。1994年11月16日，经本市鼓楼区规划办公室准予，被告李春民在101室旁建设简易平房88.5平方米，该房屋为临时建筑。2000年10月9日，本市鼓楼区规划办公室同意该房屋延期两年。之后，被告未再办理该简易平房的延期手续。2016年12月7日，原告季冬红（乙方）与被告李春民（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方租赁南京市，该房屋用途为承包经营茶馆、咖啡、小吃及办公等；租赁期限自2016年12月18日至2019年12月18日止；该房屋租金为前两年（2016年12月18日至2018年12月18日）每年9万元，第三年年租金为10万元，该房屋转让费2万元，租期内乙方可自行处置房屋内所有设施及设备；乙方应于本合同生效后及时向甲方支付租金，租金第一年年付，第二年及第三年半年一付，乙方应在2016年12月31日前付清甲方第一年全年租金及转让费，后期按合同约定及时付款；甲方于本合同生效之日起，将该房屋交付给乙方；租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金等等。原告认可租赁涉案房屋时，已看过88.5平方米简易平房的建设工程规划许可证。被告认可原告已给付被告涉案房屋第一年租金9万元及转让费2万元，合计11万元。2017年7月18日，本市鼓楼区挹江门街道城市管理综合执法队、本市鼓楼区挹江门街道办事处城管办公室联合发布《拆违通知》，内容为“为了改善南京市市容市貌，创优良环境，建美好家园，根据市委、市政府关于在全市范围内开展拆除违法建筑，拆迁危旧房屋的指示精神，位于虎踞北路****院内的建筑属于违法建筑，限7月21日前自行拆除，逾期我们将请有关执法部门依法强制拆除，由此产生的后果自负。”之后，涉案88.5平方米简易平房于2017年7月24日至2017年8月15日被拆除完毕。2017年12月20日，原、被告双方办理101室交接手续，被告向原告出具书面意见，载明“今收到季冬红移交虎踞北路57号101室房屋，一切事宜已结束，几张办公桌委托李春民处理。”审理中，原、被告双方一致认可2016年12月7日租赁合同中所涉房屋租赁面积为47.53平方米101室及88.5平方米简易平房。原告并举证2017年5月22日其与案外人沈国兵签订的《装修合同》、虎踞北路57号装修项目结算清单及沈国兵出具的收条等单据，原告主张2017年5月至2017年6月其为装修涉案租赁房屋，已实际支付案外人沈国兵装修费104893元。对此，被告不予认可，被告认为原告装修最多花费2万元。原告亦申请对涉案租赁房屋中47.53平方米101室的装修价值进行鉴定，因原告的装修已基本被新租客装修覆盖，已不具备鉴定条件，原、被告双方对此予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、不动产产权证、建设工程规划许可证、《房屋租赁合同》、《拆违通知》、收条等证据证明。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2016年12月7日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，双方一致认可该合同中所涉房屋租赁面积为47.53平方米101室及101室旁88.5平方米简易平房，本院对此予以确认。其中，101室系合法不动产，故合同中涉及该房屋的合同部分有效；而88.5平方米简易平房系已超过规划许可期限的临时建筑，故合同中涉及该平房的合同部分无效。被告作为出租人，负有提供适租房屋的义务，涉案88.5平方米简易平房系已超过规划许可期限多年的临时建筑，被告对此是明知的，故其对合同部分无效负有过错；原告作为承租人，其对租赁房屋亦负有谨慎注意义务，原告租赁涉案房屋时已看过88.5平方米简易平房的建设工程规划许可证，其对该平房系已超过规划许可期限的临时建筑亦知悉，故其对合同部分无效亦存在过错。根据法律规定，合同有效，双方当事人应按照约定全面履行自己的义务。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。租赁合同无效，当事人参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，涉案88.5平方米简易平房于2017年7月24日至2017年8月15日被拆除完毕，2017年12月20日，原、被告双方办理47.53平方米101室交接手续，故原告应参照合同约定的年租金9万元标准，给付被告2016年12月18日至2017年7月24日涉案101室及简易平房的租金及房屋占有使用费。因自2017年7月24日起涉案88.5平方米简易平房被拆除，原告实际承租的面积仅为47.53平方米101室，综合考虑原、被告双方均有过错、合同实际履行情况、原告实际经营期间等因素，本院酌定被告返还原告2017年7月25日至2017年12月18日期间租金25000元、被告返还原告转让费12000元。关于原告主张的违约金，合同约定违约方按年度须向对方交纳年度租金的20%作为违约金，因被告未能向原告提供适租房屋，致涉案租赁合同中租赁101室的有效部分亦未能继续按约履行，故被告应向原告承担该部分的违约责任，结合该部分的租赁面积等因素，酌定被告给付原告违约金6000元。关于原告主张的装修损失，结合合同部分有效、部分无效、原、被告双方过错情形、合同履行情况、装修使用期限合理预期等因素，酌定被告赔偿原告该项损失37000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李春民于本判决生效之日起十日内返还原告季冬红租金25000元、转让费12000元，合计37000元；二、被告李春民于本判决生效之日起十日内给付原告季冬红违约金6000元；三、被告李春民于本判决生效之日起十日内赔偿原告季冬红装修损失37000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3922元，由原告季冬红负担2189元，被告李春民负担1733元（原告已预交，被告在履行上述义务时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  冯亚晨人民陪审员  孙 志人民陪审员  胥福珍二〇一八年十二月二十六日书 记 员  张 妍履行告知书