广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初17424号原告：徐世德。委托诉讼代理人：黄英海，广东广健律师事务所律师。被告：东莞市文和实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市虎门镇博涌村博头人民北路路段中和百货**，统一社会信用代码为914419007977939246。法定代表人：曾金杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟小兰，广东腾锐律师事务所律师。原告徐世德与被告东莞市文和实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法由审判员陈波适用简易程序进行审理，于2018年11月30日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人黄英海、被告委托诉讼代理人钟小兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐世德向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金18834.55元（按总房价923262元计算，自2017年1月1日起至2017年3月31日止的违约金按日万分之一计算，自2017年4月1日起至2017年5月27日止的违约金按日万分之二计算）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年6月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定：原告购买被告位于东莞市××镇××广场××广场××楼××号房屋；该商品房预测建筑面积共104.25平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币8856.23元，总价为人民币923262元；原告应于2015年6月2日前支付首期房价款人民币283262元，占全部房款价30%，余款人民币640000元向贷款机构申请贷款支付；被告应当在2016年12月31日前向原告交付该商品房；该商品房达到合同约定交付条件后，被告应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达原告；逾期在90天之内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之壹的违约金；逾期超过90天后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之贰的违约金。合同约定交房时间到期后，被告在没有获得《工程竣工备案证书》的情况下通知原告收楼，原告在不知情的情况下于2016年12月21日收楼。2017年5月27日，被告就案涉房屋获得《工程竣工备案证书》。2017年6月初，被告向原告发出《收楼通知书》。根据有关法律规定被告应向原告支付违约金。被告至今不同意向原告支付违约金，故依据《中华人民共和国合同法》等有关规定诉至法院，以维护原告的合法权益。被告东莞市文和实业投资有限公司辩称：案涉房屋总价款为923262元，原告诉请的违约金是计算至2017年5月27日，被告予以确认。案涉房屋收楼时间为2016年12月21日。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月2日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“合同”），约定：“出卖人以出让方式取得坐落于东莞市××镇博涌社区博美地块的建设用地使用权；经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为连升广场1号商业、住宅楼；该商品房为上述项目中的东莞市××镇连升北路379号连升广场XXX号楼XXX号；其预测建筑面积共104.25平方米，其中套内建筑面积83.66平方米，分摊共有建筑面积20.59平方米；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8856.23元，总价款为923262元；签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；买受人采取商业贷款方式付款，买受人应当于2015年6月2日前支付首期款283262元，占全部房价款30%，余款640000元向贷款机构申请贷款支付；第九条商品房交付条件：该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；第十条商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，本项目没有供暖供热管网或供暖供热系统、设备；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网链接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理，即出卖人向买受人一次性支付2000元违约金。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）：1.小区内绿地率：2016年12月31日达到30%；2.小区内非市政道路：2016年12月31日达到3100㎡；3.规划的车位、车库：2016年12月31日达到496个；4.物业服务用房：2016年12月31日达到40㎡；以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；2.小区内非市政道路未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；3.规划的车位、车库未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金；4.物业服务用房未达到上述约定条件的，一次性支付1000元违约金。第十一条交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；第十二条逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5.65%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之贰（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”2017年12月19日，被告向原告开具了对应的增值税发票，原告已向被告支付案涉购房款923262元。原、被告双方一致确认原告的收楼时间为2016年12月21日。被告于2017年5月27日取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，备案证书显示验收日期为2016年5月20日，并载明“本工程竣工验收合格，备案文件齐全，准予备案”。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、购房款发票，被告提交的《竣工验收备案证书》以及当事人陈述和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均有约束力。虽然被告已经于2016年12月21日向原告交付案涉商品房，但根据案涉《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告在交付案涉商品房时应当取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉商品房直到2017年5月27日才取得《竣工验收备案证书》，即案涉商品房在交付时并不符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，故不能认定被告已经全面履行了交付商品房的义务，故本院依法认定被告应按《商品房买卖合同（预售）》的约定向原告支付逾期交房违约金至案涉商品房取得《竣工验收备案证书》之日，即2017年5月27日止。原告主张2017年1月1日至2017年3月31日的逾期交房违约金每日按全部房价款的万分之一计算，2017年4月1日至2017年5月27日的逾期交房违约金每日按房价款的万分之二计算，符合《商品房买卖合同（预售）》的约定，本院依法予以支持。经核算，上述期间的逾期交房违约金18834.55元，被告对此亦不持异议，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：限被告东莞市文和实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告徐世德支付逾期交房违约金18834.55元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费135元（原告已预交），由被告东莞市文和实业投资有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员 陈 波二〇一八年十二月十八日书记员 章碧煌附：相关的主要法律条文（节选）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。