海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018琼01民初540号原告（案外人）：段安娜，女，1980年6月9日出生，满族，住辽宁省营口市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：李毅，男，1979年11月20日，汉族，现住海南省海口市，系原告丈夫。被告(申请执行人)：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地海口市大同路**国际商业大厦，统一社会信用代码：914600007138666136。法定代表人：林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，海南方圆律师事务所律师。第三人（被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司，，住所地琼海市银海路白鹭洲小区**统一社会信用代码：91469002552790354D。法定代表人：王开明，该司董事长。委托诉讼代理人：陈志刚，该司员工。第三人（被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司，原住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路**楼。现下落不明。法定代表人：李学军，该司执行董事。第三人（被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，原，原住址内蒙古自治区呼和浩特市新城区华侨新村民身份号码：×××。现下落不明。原告段安娜与被告中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司），第三人海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光案外人执行异议之诉-案，本院于2018年7月2日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告段安娜的委托诉讼代理人李毅，被告东方资产海南分公司的委托诉讼代理人李艳，第三人冠中公司的委托诉讼代理人陈志刚到庭参加诉讼。第三人国太公司和陈国光经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告段安娜向本院提出诉讼请求：1.解除对位于海南省琼海市××区房屋的查封，并终止执行；2.确认位于海南琼海市××区房屋归段安娜所有；3.请求注销东方资产海南分公司在琼海市××区房屋的抵押权；4.本案诉讼费用由东方资产海南分公司承担。事实和理由：海口市中级人民法院执行（2014）琼海中法民一初字第83号判决书，在执行过程中，贵院于2016年3月17日作出（2016）琼01执58号执行裁定，对登记在冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封，段安娜所购买的琼海市××区房产也包含在查封清单之内。实际上，段安娜早在2015年1月19日已经与冠中公司签订《商品房认购协议书》，购买本案涉案房产用于居住，并支付完毕全部购买款，因冠中公司开发手续不完善，导致段安娜所购的房屋迟迟不能办理网签及产权登记手续。2016年3月，经东方资产海南分公司申请，贵院依据（2016）琼01执58号执行裁定书查封的涉案房屋。得知这一情况后，段安娜提出执行异议，贵院以（2017）琼01执异19号执行裁定书，驳回了段安娜的执行异议申请。段安娜认为贵院驳回段安娜提出的执行异议的裁定事项，认定事实不清，对于适用法律的理解不对。法院认定段安娜拥有了二套住房，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条是出于保护消费者的目的而作出。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的问题的批复》（法释2002【16】号）和《最高人民法院针对山东高院处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》（2014恩）执他字第23/24的规定，无论买受人拥有多少房屋，只要符合《批复》的条件，买受人就有优先权，此优先权为物权期待权，其效力高于东方资产海南分公司请求执行的一般债权。综上，段安娜享有的海南琼海市××区房屋的物权期待权，足以排出强制执行的民事权益，恳请法院在查明事实的基础上依法支持段安娜的诉讼请求。被告东方资产海南分公司答辩如下:一、海口市中级人民法院在执行东方资产海南分公司作为申请执行人与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案中，已做出生效执行裁定书，认为段安娜所购房产并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定中的情形，不能对抗法院对冠中公司名下房产的执行，裁定驳回段安娜的异议。上述生效执行裁定书认定的事实是清楚的，裁定的依据是充分的。二、2013年2月27日东方资产海南分公司与冠中公司签署了编号为:【DFHK-DYHT-201301号】的抵押合同，冠中公司以海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的16184.2平方米的土地使用权及地上建筑物作为抵押，并于2013年6月13日在琼海市国土局办理了上述土地使用权及地上建筑物抵押登记，抵押是有效的。且海口市中级人民于2015年7月17日做出(2014)海中法民一初字第83号民事判决书，判决东方资产海南分公司对冠中公司的上述土地使用权及地上建筑物具有优先受偿权。在未经东方资产海南分公司同意的情况下，冠中公司无权将部分上述抵押财产抵债或转让给段安娜，其签订的转让或抵债房产的协议都是无效的。三、东方资产海南分公司所申请查封的讼争房产均为没有办理预售备案的房产，依法可以查封拍卖。即使段安娜与冠中公司就讼争房产签订了商品房买卖合同，即使房屋也已经交付，但讼争房产现登记在冠中公司的名下，并非登记在段安娜名下，且没有办理预售备案登记，段安娜不是房屋的物权人，其与冠中公司仅为合同关系，债权关系，其应依法追究冠中公司的合同责任。否则，预售备案、公示公信的效力何在？综上，我司为财政部下属的国有金融机构，有责任、有义务维护国有资产，请贵院依法裁决，坚持公示公信、预售备案的法律效力，区分物权行为与债权行为，保护国有资产。第三人冠中公司陈述意见如下：《房屋预售许可证》是合法出售房屋的唯一依据，有效期为一年，需每年延期，否则无法合法卖房及出具网签合同。冠中公司有房管部门颁发的《房屋预售许可证》，属于合法出售房屋。业主看见冠中公司取得商品房预售许可证后，即认可为合法销售房屋。东方资产海南分公司于2015年1月16日向冠中公司发出《同意预售许可证延期的函》，同意冠中公司项目的预售许可证延期一年到2016年的年中，说明东方资产海南分公司知悉冠中公司销售房屋，允许冠中公司继续对外出售房屋，而且东方资产海南分公司从2013年到2015年一直在冠中公司设立的中国银行及其他银行帐户支取利息及本金共2900多万元，这些款项均为售房所得收入，并且允许中国银行办理相关房屋按揭业务，冠中公司在未向东方资产海南分公司贷款即并未抵押之前就一直使用网签合同的内容及条款，并且部分业主的合同已经交给东方资产海南分公司存档，东方资产海南分公司对冠中公司所交合同的内容并无异议，说明东方资产海南分公司是知悉和同意《合同条款》的相关内容的。在2012年底到2015年东方资产海南分公司的四位员工刘园、方来旺、郑毅军、曾孝武和冠中公司有超过146封的来往电子邮件，邮件内容包括椰林美景和碧海云天项目工程进度、施工许可证及预售许可证的取得及各个时间段椰林美景和碧海云天项目的销售情况台账。而且根据东方资产海南分公司提交的第4份证据显示，冠中公司已经同意对方补选东方资产海南分公司的曾孝武经理为我公司执行董事，参与冠中公司的日常销售监督管理，但冠中公司不可能强迫曾孝武经理履行此日常销售监督管理的职责。以上充分说明东方资产海南分公司是知悉和允许冠中公司对外销售房屋的，根据最高院相关案例的法律精神，同意销售就是代表放弃抵押权，故请求判决撤销已销售房产的抵押权。《最高院关于审理商品房买卖合同的登记规定》相关规定如下：商品房买卖合同是指开发商将尚未建成或已竣工房屋向社会销售并转移所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房的认购、订购、预订等协议具备了商品房买卖合同的主要内容，如收取了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。当事人不能以法律法规办理登记备案手续为由，确定合同无效。《中华人民共和国物权法》15条规定，当事人之间有关设立、变更、转让和消费不动产的合同，自合同成立时生效（除法律或合同另有约定除外），未办理物权登记的，不影响合同的有效性。备案登记不是合同生效的要件，二是履行行为的组成部分，只为公示之用，购房者属于善意第三方，并无过错，而且已支付全部购房款。早在2015年7月17日东方公司起诉之前,所有约270位业主已签定有效的商品房买卖合同。以上法律依据说明所有买受人签订的合同皆为有效合同。《最高人民法院对于执行异议，复议的若干规定》第二十八条的规定：（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支合同约定全部价款；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院对于执行异议，复议的若干规定》《第二十九条》的规定：（一）在查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购房屋用于居住，且买受爱人各下无其它用于居住房屋；（三）已支合同约定价款的50%以上《最高院对民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖于第三人，第三人已支付全部价款，并实际占有该房产，如果第三人并无过错（经合法途径购买），不得查封、扣押、冻结。我公司的房屋买受人都签了有效合同，交完购房款，琼海市房管局出具的无房证明书，所有购房手续齐全。以上法律依据说明所有买受人皆符合以上法律规定，东方资产海南分公司无权查封我公司的已售房产。买受人.经合法途径购买房屋、冠中公司有合法售房的《商品房预售许可证》，已支付全部价款，这些房产并非在建当中无人居住的状况，而是已完工并已经入住的房屋，我公司已将房屋交付于买受人，买受人已装修实际占并使用该房屋，已支付办理税费和物业费、水电费，已向法庭提交了室内装修好的生活细节照片，与开发商已不是买卖合同关系，具有准物权性质。根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》的规定，人民法院应按照《合同法》第286条规定，建筑工程的承包人优先受偿于抵押权及其它债权；消费者交付购买商品房屋的全部或大部分款项后，承包人的优先受偿权不得对抗买受人。由此得出结论：消费者支付完全部或大部分款项后，其所具有的物权期待权优先于工程承包人的优先受偿权，而优先受偿权又优先于抵押权和其它债权。根据（2017）最高法民申2274号判决书精神：1.抵押登记的不动产要在法律上产生抵押权设立的效力，必须符合《物权法》第六条关于公示的要求，必须具体、特定、明确。2.对不动产登记簿上记载的内容理解有歧义时，应当以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能以抵押权人如何理解为标准。这是因为，由于抵押权是就抵押财产优先受偿的物权，任何当事人设立抵押权时，都会涉及第三人的利益，因此，该标准只能以社会上通常的第三人如何理解为标准，而不能已抵押权人的的理解为标准。购房人能否查阅不动产登记簿。如果登记为抵押财产，购房人又能够查阅，理由就成立，相反，就不成立。《中华人民共和国担保法》第41条规定，抵押合同自登记之日起生效，而东方公司并未在房管局办理有关我公司椰林美景及碧海云天房产的抵押登记，东方公司的抵押理解标准法庭不应采纳，应以第三方购房人的理解为标准。即是本案的所有购房人都认为房屋是可以正常买卖的，而且购房行为合法有效，应该得到法庭的保护。以上事实说明在法律范畴之内东方资产海南分公司的抵押权并未生效，在抵押权并未生效的情况下，我公司售房根本无须得到东方资产海南分公司的同意。以上法律规定说明东方资产海南分公司的一般债权没有在房管部门做抵押登记，根本不能对抗（2016）琼01执58号执行裁定书生效之前（即是2016年3月23日前），已经完成购房手续的消费者的优先物权期待权。第三人国太公司、陈国光未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。经审理查明，2014年10月19日，本院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。本院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，海南省高级人民法院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。（2014海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月17日作出执行裁定，对包括涉案房屋在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。段安娜为此提出执行异议，以其已购买被查封的涉案房产为由，要求法院解除查封，中止执行。本院执行局经审查，认为段安娜除本案涉案房产外，其名下还有其它房屋产权登记记录，涉案房产的执行不影响段安娜生活居住。段安娜对涉案房产提出的中止执行异议请求不符合法律规定的条件，其理由不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，作出（2017）琼01执异19号执行裁定，驳回段安娜的异议请求。段安娜不服该裁定，遂提起本案诉讼。2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市××镇、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市××区的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。此外，琼海市住房保障与房产管理局对涉案房屋所涉的楼盘发放了房产预售许可证。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。另查明，海南省高级人民法院（2018）琼民终255号生效判决查明以下事实：2011年7月22日和2011年9月22日，冠中公司与辽宁东富消防实业有限公司海南分公司（以下简称东富公司海南分公司）签订两份消防安装工程施工合同，约定冠中公司开发的碧海云天项目和椰林美景项目的消防安装工程由东富公司海南分公司承包施工，合同总价计185万元。2012年12月13日，冠中公司与东富公司海南分公司签订《以房抵工程款协议》，约定将椰林美景项目的三套房即3号楼503房（该案涉案房屋）总价406000元、1号楼1502房总价438596元和1号楼1503房总价317956元，以及碧海云天一期项止的一楼商铺总价378640元，共计1541192元抵顶冠中公司应支付的消防工程款。本案中，段安娜主张案外人东富公司海南分公司与冠中公司之间签订有三份《消防安装工程施工合同》，冠中公司因无力支付消防工程款，故通过协议方式将涉案房屋抵顶冠中公司相应的消防安装工程款。之后，又因东富公司海南分公司欠付段安娜劳务设备款，双方遂于2013年2月18日签订《以房抵工程款协议》，约定东富公司海南分公司将涉案房屋抵顶给段安娜作为劳务费和设备款。段安娜为证明其上述主张的事实成立，向本院提供三份《消防工程施工合同》和两份《以房抵工程款协议》。其中一份《消防工程施工合同》为冠中公司与案外人海南盛华消防工程有限公司签订，工程款为90万元，签订时间不祥。段安娜称涉案房屋所抵付的即为上述该份合同项下的工程款。另外两份与海南省高级人民法院（2018）琼民终255号案中根据该案当事人段穷提交的两份《消防工程施工合同》查明的内容一致。两份《以房抵工程款协议》分别为冠中公司与东富公司海南分公司签订及东富公司海南分公司与段安娜签订。本院经对段安娜在本案中提交的东富公司海南分公司与冠中公司签订于2012年12月13日的《以房抵工程款协议》进行审查，该份《以房抵工程款协议》（以下简称《抵款协议一》）的内容与海南省高级人民法院（2018）琼民终255号案中作为证据提交的《以房抵工程款协议》（以下简称《抵款协议二》）内容基本一致，但《抵款协议二》中的1号楼的1502房、1号楼的1503房，在本案之《抵款协议一》中则为2号楼1502、2号楼1503房。本院于庭后询问段安娜为何其针对三份《消防工程施工合同》所作的陈述和提交的《抵款协议一》与海南省高级人民法院（2018）琼民终255号查明的事实相矛盾时，段安娜的解释为时间久远，提交的冠中公司与案外人海南盛华消防工程有限公司签订的《消防工程施工合同》及所作的陈述为错误提交和错误陈述，而段穷向省高院提交的《抵款协议二》中的1号楼1502、1503房亦是签订时的笔误，应为2号楼1502、1503房。再查明，2015年1月19日，段安娜与冠中公司签订一份《商品房买卖合同》，约定段安娜认购冠中公司开发建设的位于琼海市××镇房，建筑面积75.62㎡，单价为5800元/㎡，总价款438596元。付款方式为一次性付款，约定买受人在合同之日向出卖人支付宝100%的房款438596元。合同还约定了其他事项。合同签订后，根据冠中公司2016年3月1日开具的收据载明，段安娜向冠中公司支付了购房款438596元。上述事实，有当事人提交的（2014）海中法民一初字第83号民事判决书、（2017）琼01执异19号执行裁定书、公告、三份《消防工程施工合同》、2012年12月13日签订的《以房抵工程款协议》（即本案《抵款协议一》）、2013年2月18日签订的《以房抵工程款协议》、海南省高级人民法院（2018）琼民终255号民事判决书、《商品房买卖合同》、销售和资金监管承诺书、承诺书、收条、付款收据、《中国建设银行网上银行电子回单》、海他项（2013）第0036号证、《关于同意办理预售许可证延期的函》及当事人陈述等证据予以佐证，足以认定上述事实。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，段安娜要求对涉案房屋解除查封并中止执行的的请求能否得以支持，应以段安娜就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断依据。本案中，段安娜主张涉案房屋系因冠中公司拖欠案外人消防工程款，冠中公司以涉案房屋向案外人抵顶工程款后，案外人又将涉案房屋抵偿拖欠段安娜劳务费的方式而取得，故本案审查重点应为冠中公司与案外人以及段安娜之间是否存在真实的以房抵工程款和劳务费的事实。段安娜所提供的三份《消防工程施工合同》《抵款协议一》以及陈述与海南省高级人民法院生效的（2018）琼民终255号民事判决所查明的事实不符并且相互矛盾，而且在段安娜主张涉案房屋系通过消防工程施工款抵顶而取得的情况下，冠中公司仍向段安娜出具收到其购房款的收据亦不符合交易习惯和常理，故在没有其他证据佐证的情况下，仅依据本案证据以及当事人自相矛盾的陈述无法认定涉案2号楼1502房存在真实的以房抵工程款的事实。综上所述，段安娜既无证据证明其主张的以房抵工程款和劳务费的事实成立，也无证据证明其与冠中公司之间存在真实的房屋买卖关系，段安娜所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的条件，其对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。同时，段安娜在本案中请求确认涉案房屋归其所有和撤销涉案房屋的抵押权亦缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项，第二款以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，缺席判决如下：驳回原告段安娜的诉讼请求。案件受理费7878.94元，由原告段安娜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 符玉梅审 判 员 李玉民人民陪审员 黄清霞 二〇一八年十二月十七日书 记 员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。