沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0104民初9305号原告：沈阳市房产局，住所地:沈阳市沈河区大西路**。法定代表人：陈杰，职务：局长。委托代理人：王继文、郭颖，系我辽宁弘立律师事务所律师。被告：初燕,女，1967年3月9日出生，汉族，住址：沈阳市大**。委托代理人：鲁长林、鲁佳音，系辽宁盛恒律师事务所律师。原告沈阳市房产局与被告初燕房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王继文、郭颖，被告初燕及其委托代理人鲁长林、鲁佳音到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告租赁原告位于沈阳市大东区的房屋，建筑面积为787平方米，由于历史原因双方一直未签订书面房屋租赁合同。被告租用该房屋后，支付了部分的租金，但从2016年1月1日起至今的房屋租金一直拖欠，根据沈阳市房产局、沈阳市物价局发布的《关于公布2014-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知》（沈价发[2013]70号）及沈阳市房产局、沈阳市财政局发布的《关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知》（沈房发[2018]5号）文件规定的租金标准，被告共拖欠租金552546元（详见非住宅信息核查表）。其行为已严重损害了原告的合法权益。据此，为维护原告的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》与《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定诉至贵院，请依法支持原告的诉请：1、请求法院判令被告向原告支付陈欠租金人民币552546元（从2016年1月1日至2018年6月30日期间的租金）及迟延支付的利息50574.78元（两项共计603120.78元）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告辩称：原告的主体是否适格请法院依法审核，签订合同时涉案房屋的出租方并非是本案原告；原告的部分请求已经超过了诉讼时效，从2016年1月1日以后原告没向我们要过租金；被告有出租合同，虽然合同到期，但被告至今仍使用出租的房屋，使用至今，出租方并没有提出任何异议，所以我们的租赁合同是有效的，应按照原合同的租金标准给付；我们并不是迟于履行租金，而是因为出租方的产权有一定变动，所以我们交费无门，对于迟延的利息我们不应支付。房屋使用期间存在着毁损的情况，找不到出租方进行维修，对我方也造成了一定损失。经审理查明：涉案房屋位于沈阳市大东区，系沈阳市国有直管公房非住宅，建筑面积787平方米，其中一层394平方米，二层393平方米。原告负责涉案房屋的日常管理工作，并委托沈阳汇鼎投资有限公司进行管理。2005年7月20日，被告与沈阳房产实业投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，被告初燕承租大东区XX路XX号的393平方米工商业用房，用于经营幼儿园，租期为2005年8月30日至2008年8月29日，租金按年交，每年25000元。2006年1月1日，被告与沈阳房产实业投资发展有限公司房产管理分公司签订《工商业用房租赁合同》，被告初燕承租大东区XX路XX号的394平方米工商业用房，用于经营久久超市，租期为2006年1月1日至2006年12月31日，租金每月4416元，即每年52992元。上述两份租赁合同到期后双方并未重新签订租赁合同，但被告继续占有使用涉案房屋并按原合同交付租金，租金交至2015年12月31日，2016年1月1日起今的租金被告未交纳。根据原告提供的沈价发[2013]70号关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁知道租金的通知，涉案房屋所在的位置XX路为六级路段，租金标准按建筑面积为每月每平方米20元，该通知有效期自2014年1月1日起至2015年12月31日止；沈房发[2017]64号关于印发《直管公房非住宅租赁价格调整方案》的通知及2018年1月16日发布的沈房发[2018]5号关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知，涉案房屋所在的位置经评估后租金标准按建筑面积，一层每月每平方米为49元，二层每月每平方米为25元，租赁价格自公布之日起执行有效期三年。原告按上述租金标准要求被告支付自2016年1月1日至2018年6月30日的租金552546元及利息。另查明，涉案直管公房原系原告委托沈阳房产实业投资发展有限公司管理，2015年8月4日该公司将管理权移交给沈阳汇鼎投资有限公司，原告与沈阳汇鼎投资有限公司签订委托管理合同，约定租金收入均属财政收入，为原告支配。以上事实，有原、被告提供的沈阳市国有直管非住宅管理户卡、收据、关于公布2014-2015年沈阳市非住户租赁指导租金的通知、关于印发的通知、关于发布第一批直管公房非住宅租赁价格的通知、委托管理合同、房屋租赁合同等证据及庭审笔录，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，沈阳房产实业投资发展有限公司受原告委托与被告签订书面租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。根据委托合同约定，原告有权向被告主张涉案房屋的租金及利息。虽租赁合同已到期并未续约，但被告已实际租用涉案房屋至今，依法应履行交付房屋租金的义务，故被告应向原告交付自2016年1月1日至2018年6月30日期间欠付的租金。关于欠付的租金数额问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”原、被告签订的租赁合同期限届满后，被告继续使用涉案房屋，原告未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方自原租赁合同届满后形成事实上的不定期租赁合同关系，被告应按原合同约定的标准每年共计77992元（52992元+25000元），向原告支付其主张的2016年1月1日至2018年6月30日止的租金，共计194980元（77992元÷12个月×30个月）。关于原告主张被告应按照租赁当时的政府指导价支付租金的问题，案涉房屋租赁合同系双方基于平等协商达成的一致意见，被告在租赁期满继续使用租赁物期间，仍按原租赁合同价格给付租金，双方未达成新的租金标准，政府发布的租赁价格仅对双方合同约定起到参照指导作用，在双方已有约定情况下，不必然对双方产生具有约束力的法律效力，故对于原告该项主张不予支持。关于原告主张的利息问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定：“承租人应按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”因原、被告对租金的支付期限并无约定，根据法律规定，被告应于2016年12月31日、2017年12月31日向出租人支付租金。被告未按期支付应承担违约责任，故本院以被告到期应付的租金数额为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告初燕于本判决生效后15日内给付原告沈阳市房产局房屋租金194980元(自2016年1月1日至2018年6月30日止)；二、被告初燕于本判决生效后15日内给付原告沈阳市房产局房屋租金利息（以房屋租金77992元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年1月1日起至本金实际给付之日止）；三、被告初燕于本判决生效后15日内给付原告沈阳市房产局房屋租金利息（以房屋租金77992元元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年1月1日起至本金实际给付之日止）；四、驳回原告的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费9831元，由原告沈阳市房产局负担5632元，由被告初燕负担4199元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  贾雪艳审判员  雷 凯审判员  郭福强二〇一八年十二月二十四日书记员  郭 爽