广西壮族自治区柳州市城中区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0202民初2449号 原告（反诉被告）：颜某，女，汉族，1980年1月6日生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人：梁某某，男，壮族，1974年10月9日生，住广西柳州市鱼峰区。 被告（反诉原告）：马某某，女，汉族，1962年2月10日生，住广西柳州市城中区。 委托代理人：黄呈志，广西银正律师事务所律师。 委托代理人：韦灿，广西银正律师事务所实习律师。 第三人：广西某某房地产经济有限责任公司北站分公司，住所地:柳州市北站路。 法定代表人：陆某某。 委托代理人：刘某，员工。 原告颜某与被告马某某、第三人广西某某房地产经济有限责任公司北站分公司（以下简称：某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院2018年10月8日受理后，被告马某某于2018年11月7日提起反诉，本院依法适用普通程序合并审理，组成合议庭分别于2018年11月27日、2018年12月24日公开开庭审理。颜某及其委托代理人梁某某，被告马某某及其委托代理人黄呈志、韦灿，第三人的委托代理人刘斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）颜某请求法院判令：1、被告赔偿原告逾期交房违约金91200元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2018年4月25日签订《房屋买卖合同》，约定被告以760000元的价格将位于柳州市城中区某房屋出卖予原告。合同约定了双方的权利义务及违约责任。被告于2018年8月22日交付房款后，被告至今逾期交房40天，原告为了维护自身合法权益，诉至法院。 被告马某某辩称：首先，马某某已按时交房，不存在违约的情形。其次，马某某已经按约定结清所欠的煤气、水电、物业费用，原告应当按合同约定将剩余的1万元房款支付给被告。拖欠物业费、煤气、水电费不构成原告不支付剩余房款的理由。最后，合同约定的是房屋两清之日起7日内，马某某要腾出房屋。目前是颜某未足额支付房款，应当是颜某违约在先，而马某某已经完成房屋的交付及房屋过户的合同义务。现在是颜某未完全履行付款义务，仍未将剩余的房款支付给马某某。 被告（反诉原告）马某某提起反诉，请求法院判令：1、反诉被告颜某继续履行合同义务支付合同约定剩余购房款10000元给反诉原告马某某；2、反诉被告颜某承担本案诉讼费。事实与理由：2018年4月25日，颜某、马某某及广西某某房地产经济有限责任公司签订房屋买卖合同，合同约定马某某出售其所有柳州市城中区某房屋给颜某。合同签订后，颜某于2018年8月22日总共支付75万元房款，剩1万元未支付。马某某2018年9月18日将涉案房屋钥匙交付给颜某，双方实际完成房屋交付。但至今颜某未将剩余的1万元购房款支付给被告。反诉原告为维护自身合法权益，诉至法院。 反诉被告颜某辩称，已经按合同付清全部房款，其中那1万元保证金是在合同约定交房以后，颜某才支付。马某某没有交房，所以颜某也不应支付这1万元保证金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对真实性当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理查明，颜某作为乙方、马某某作为甲方及广西某某房地产经济有限责任公司北站分公司作为丙方于2018年4月25日签订《房产买卖合同》，合同约定马某某出售其所有的位于柳州市某房屋给颜某，房屋总售价为76万元。合同第四条关于交房保证金约定：“为防范交易风险，督促甲方按约定如期交付该房地产并结清所有费用，甲乙双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留人民币壹万元整（￥10000.00元）作为交房保证金。此交房保证金的处理方法为：经甲乙双方同意此交房保证金由丙方保管，待该房地产所有交易手续办理完结，甲方结清该房地产所有水电费、物业管理费、数字电视费、电话费、煤气费等相关费用并向乙方交付该房地产；经乙方验收合格，甲乙双方在房地产交接清单签字确认后由丙方转付给甲方。此交房保证金在交房完毕之日即自动转为房价款。”合同第八条关于房屋交付、户口迁移及新产权证的交付的约定：“8.1甲乙双方同意，甲方于房款两讫之日起7日内腾出该房屋，并由丙方协助甲乙双方自行办理房产的物业交割手续。……8.3甲方自行承担该房产物业交割日前所发生的、应由甲方承担的物业及相关费用，包括但不限于水费、电费、气费、物管费。物业交割手续办理完毕之日起，前述费用由乙方承担。”合同十一条关于违约责任约定：“11.2甲方未按本合同约定的期限将上述房产交付乙方，每逾期1日，甲方应向乙方支付该房产成交价千分之3违约金。逾期天数超过10日，甲方仍未交房，乙方有权单方解除本合同。依法及依据合同第11.3条约定追究甲方法律责任。”颜某在2018年8月22日向马某某支付了购房款共75万元，剩余购房款1万元至今未向马某某支付，也没有交由某某公司保管。2018年9月18日马某某将房屋搬空并向颜某交付房屋钥匙，2018年11月2日马某某向物业公司结清截止2018年9月的物业费。 以上事实有当事人陈述、房产买卖合同、银行转账凭证、相片、物业转账凭证、微信截图等在案卷佐证。 本院认为，三方于2018年4月25日签订的《房产买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应该按合同约定履行相应义务。 关于逾期交付房屋问题。合同第8.1条约定，马某某应当在房款两讫之日起7日内腾出房屋，并由第三人协助办理好涉案房产的物业交割手续。合同第11.2条约定，马某某未按约定的期限向颜某交付房屋的，应当按日向颜某支付房产成交价千分之三的违约金。根据颜某于2018年8月22日将涉案房屋尾款交付给马某某的事实，则马某某应于2018年8月29日前将房屋腾空向颜某交付。实际上，马某某2018年9月18日将房屋腾空，2018年11月2日完成物业交割手续。马某某逾期交房事实成立，颜某有权要求马某某支付2018年8月30日至2018年10月8日期间的逾期交房40天违约金。马某某辩称，房屋交付以腾空房屋交付钥匙为完成交付。本院认为，合同第八条是关于“房屋交付”的约定，其中第8.1条约定的马某某的义务是房款两讫7日内腾空房屋并办理物业交割手续，故应当以腾空房屋并完成物业交割手续认定为完成房屋交付。马某某辩称，颜某尚有1万元房款未支付，不满足“房款两讫”的条件，故而不应认定马某某逾期交付房屋。本院认为，根据合同第四条关于保证金的约定，1万元保证金在交房完毕后转为房价款，“房款两讫”指的是75万元房款，不包括保证金。马某某辩称，颜某对于双方在9月13日约定交房日为9月15日的事实未提出异议，视为默认同意将交房时间由8月30日变更为9月15日。本院认为，马某某的举证不足以证明双方曾对交房时间进行协商变更，颜某对于9月15日交房未提出异议，也不能视为默认同意变更。综上，马某某的辩称均没有事实和法律依据，本院不予采信。 关于逾期交房违约金，根据合同第11.2条约定的是每逾期1日，按该房产成交价千分之3计算违约金。马某某辩称违约金约定过高，要求调整。本院认为，由于颜某未提供遭受损失的依据，按每日千分之三计算违约金的标准确实过高，结合马某某逾期交房的时间以及程度，本院调整为按每日万分之二计算违约金。故，马某某应当向颜某支付逾期交房违约金为6080元（76万元×万分之二×40天）。 关于马某某反诉要求颜某支付涉案房屋剩余房款1万元，颜某无异议，本院支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）马某某向原告（反诉被告）颜某支付2018年8月30日至2018年10月8日期间逾期交房违约金6080元。 二、原告（反诉被告）颜某向被告（反诉原告）马某某支付剩余购房款10000元。 本案本诉案件受理费2194元（原告已预交），由马某某负担139元，颜某负担2055元。反诉案件受理费减半收取25元（马某某已预交），由颜某负担。 上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定履行期间的最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  傅馨慧 人民陪审员  刘 冰 人民陪审员  王燕芬 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  梁慧仪