辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽01民终13293号上诉人（原审原告）：李大为，男，1979年11月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵安国，辽宁无惑律师事务所律师。上诉人（原审原告）：贾冬婵，女，汉族，1981年12月26日出生，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：赵安国，辽宁无惑律师事务所律师。上诉人（原审被告）：沈阳华沃置业有限公司，住所地沈阳市浑**浑南西路****。法定代表人：李宏哲，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈永亮，男，1987年5月12日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市苏家屯区。委托诉讼代理人：陈火楠，男，1980年10月21日出生，汉族，该公司工作人员，住沈阳市和平区。上诉人李大为、贾冬婵因与上诉人沈阳华沃置业有限公司（以下简称“华沃公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2018）辽0112民初6370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李大为、贾冬婵上诉请求：1.维持一审民事判决第一项；2.撤销一审民事判决第二项，改判华沃公司支付逾期办理房屋不动产产权证的违约金60,942.12元（从2015年11月16日暂计算至2018年6月15日共940天，每日按已付购房款的万分之零点九计算，之后顺延至实际办理房产证之日止）；3.华沃公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定逾期办理房产证的事实不清，适用法律错误。1.由于华沃公司的过错导致房屋至今未能通过验收，无法办理不动产权证，应依法改判支付逾期办证违约金至实际办理不动产权证之日止。2.房屋至今未能办理不动产权证，导致我方房屋不能上市交易，即使强行交易，也会导致价格严重低于正常市场价，逾期办证给我方造成重大损失。3.双方约定违约金严重过低，该约定属于格式条款，明显不利于我方权利的保护。违约金计算方式应按照一审法院对逾期交房调整的违约金标准，即每日按已付房款的万分之零点九计算。并且，房产证办理期限应参照行业标准通行的即商品房交付使用后一年内办理产权证。华沃公司辩称，驳回李大为、贾冬婵的上诉请求。《商品房买卖合同》第十五条明确约定，法院已有同类判决。《商品房买卖合同》具有法律效力，受法律保护，李大为、贾冬婵要求赔偿金额无法律依据，其已在商品房买卖合同上签字确认，是其真实意思表示。华沃公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，发回重审或者改判驳回李大为、贾冬婵逾期交房部分的诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由李大为、贾冬婵承担。事实和理由：1.一审判决认定“李大为、贾冬婵一直向我公司主张权利”属于认定事实错误。2.一审判决对诉讼时效的认定适用法律错误。逾期交房违约金属于继续性债权，其诉讼时效应从其发生之次日起每日分别计算。部分诉请超过诉讼时效。2013年10月1日至2015年9月30日的违约金根据法律规定适用两年时效，起诉时诉讼时效已经过不应支持。3.一审判决不应将我公司在其他案件中对上诉权的放弃作为认定本案“不存在超过诉讼时效问题”的裁判依据。李大为、贾冬婵辩称，1.华沃公司属于强制交易，至今仍不符合法定交房条件，从法律事实看至今仍未交房，李大为、贾冬婵主张逾期交房违约金不超过诉讼时效。2.李大为、贾冬婵一直向华沃公司主张违约金，华沃公司同意支付违约金，没有超过诉讼时效，同类诉讼百件华沃公司提出时效抗辩均未获支持。李大为、贾冬婵向一审法院起诉请求：1.请求法院判令华沃公司支付逾期交房违约金29,606.63元（2013年9月30日至2014年11月16日，共411天，每日按照已付房款万分之一计算），并判令华沃公司向李大为、贾冬婵支付从2014年11月17日至商品房具备交付条件之日止的违约金10,000元；2.请求法院判令华沃公司支付逾期办证违约金67,713.46元（2015年11月16日至2018年6月15日，共940天，每日按照已付房款的万分之一计算），并判令华沃公司按照上述标准一直支付至实际办理房屋不动产产权证之日；3.诉讼费由华沃公司承担。一审法院认定事实：2012年9月22日，李大为、贾冬婵与华沃公司签订《商品房买卖合同》，约定：第3条李大为、贾冬婵购买华沃公司开发的位于沈阳市东陵区彩霞街5-9号2-3-2室，建筑面积98.95平方米的房屋；第4条该商品房总金额720,356元；第8条华沃公司应在2013年9月30日前向李大为、贾冬婵交付房屋，以书面通知确定的该商品房办理交付使用手续之日为准；第9.1条华沃公司逾期交房不超过180日，自合同确定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华沃公司向李大为、贾冬婵支付已交付房价款万分之零点一/日的违约金，合同继续履行；第9.2条华沃公司逾期交房超过180日后，李大为、贾冬婵有权解除合同，李大为、贾冬婵要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同确定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，华沃公司向李大为、贾冬婵支付已交付房价款万分之零点一/日的违约金；第15条华沃公司应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需由华沃公司提供的资料报产权登记机关备案，如因华沃公司的责任，李大为、贾冬婵不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：由华沃公司按日向李大为、贾冬婵支付已交付房款十万分之零点一的违约金，该商品房综合验收合格备案及出示登记批复下达后，继续办理房屋所有权证书。合同签订后，李大为、贾冬婵支付了全部购房款，实际交房时间为2014年11月16日。华沃公司截至2018年8月15日未将办理权属登记需由华沃公司提供的资料报产权登记机关备案。一审法院认为，华沃公司提出本案已超过诉讼时效的答辩意见，因案涉小区已有多起同类案件在一审法院进行诉讼，华沃公司均提出超过诉讼时效的抗辩，在以上案件的生效民事判决书中，并未支持华沃公司关于超过诉讼时效的抗辩，华沃公司收到判决书后，并未提起上诉，应视为华沃公司已认可案涉小区业主并不存在超过诉讼时效的问题，本案中，李大为、贾冬婵一直向华沃公司主张权利，故华沃公司在本案中提出的已超过诉讼时效的抗辩，一审法院不予支持。李大为、贾冬婵与华沃公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于逾期交房违约金，李大为、贾冬婵已向华沃公司支付了全部购房款，华沃公司未按合同第8条约定的时间将符合合同约定的房屋交付李大为、贾冬婵，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的违约责任，一审法院认为，《商品房买卖合同》约定的万分之零点一/日的标准过低，应当予以调整，鉴于李大为、贾冬婵并未向法庭举证证明华沃公司逾期交房给其造成的损失，结合该小区周边房租实际情况，及该小区同类逾期交房案件已生效民事判决书违约金的计算标准，本案将逾期交房违约金计算标准调整为房屋总价款日万分之零点九。关于房屋交付时间，华沃公司主张以商品房准住通知单时间计算房屋交付时间，但李大为、贾冬婵不予认可，在案件审理过程中华沃公司未提供相关证据证明华沃公司向李大为、贾冬婵发出商品房准住通知单时，房屋已经具备了交付条件，故房屋交付时间以李大为、贾冬婵自认的交付时间为准，即2014年11月16日。故自2013年10月1日起至2014年11月15日，总计411天，华沃公司应当给付李大为、贾冬婵逾期交房违约金26,646元（720,356元×0.00009/天×411天）。关于李大为、贾冬婵主张收房后违约金的诉讼请求，没有法律依据，一审法院不予支持。关于逾期办证违约金，按照合同约定，华沃公司应当在商品房交付使用后3年内，将办理权属登记需由华沃公司提供的资料报产权登记机关备案，否则华沃公司应当按日向李大为、贾冬婵支付已交付房款十万分之零点一的违约金，现华沃公司未按照约定将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，华沃公司应当自违约之日起给付李大为、贾冬婵逾期办证违约金，故华沃公司应当给付李大为、贾冬婵自2017年11月16日至2018年8月15日(庭审日)的逾期办证违约金196.70元（720,356元×0.000001×273天）。李大为、贾冬婵要求逾期办证违约金计算至实际办理不动产权证之日，因李大为、贾冬婵、华沃公司均未提交证据证明办理不动产权证的具体日期，故对2018年8月16日起的逾期办证违约金，李大为、贾冬婵可另行提起诉讼。李大为、贾冬婵主张按已交房款的日万分之一计算的诉讼请求，没有合同和法律依据，李大为、贾冬婵亦未提供证据证明因华沃公司逾期办证给其造成了经济损失，对李大为、贾冬婵的诉求一审法院部分予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条一款、第一百零七条之规定，一审法院判决：一、华沃公司于判决生效之日起十日内向李大为、贾冬婵支付逾期交房违约金26,646元；二、华沃公司于判决生效之日起十日内向李大为、贾冬婵支付逾期办证违约金196.70元（自2017年11月16日至2018年8月15日）；三、驳回李大为、贾冬婵其他诉讼请求。如果华沃公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2446元，由华沃公司承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于李大为、贾冬婵上诉主张改判逾期办理权属登记违约金的问题。首先，李大为、贾冬婵提出应改判支付违约金至实际办理不动产权证之日止，在房地产权属行政登记领域，取得所有权初始登记后即具备合同约定的办理房屋权属登记的条件，由于案涉房屋尚未取得初始登记，故违约期限的截止日期处于不确定的状态，本院无法对此作出认定并判决，李大为、贾冬婵可就后续发生的违约金另行诉讼主张权利。其次，李大为、贾冬婵提出违约给其造成重大损失，约定违约金过低属于格式条款，应按照逾期交房违约金标准支付，且参照行业标准交房后一年内办理产权证。对于违约金数额的认定，依法成立的合同对当事人具有约束力，在不违反法律强制性禁止性规定的情况下，当事人有约定的依约定。购房人在签订合同过程中，应当注意相关条款内容，并应承担签订合同后的法律责任。由于双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，对于逾期办理权属登记违约责任有明确约定，故应适用合同约定。而且，逾期办理权属登记，并不影响购房人对房屋的居住使用，李大为、贾冬婵未能举证证明违约给其造成实际损失情况，其主张房屋交付后一年内办理产权证并无合同和法律依据。因此，李大为、贾冬婵的上诉主张不能成立，一审判决逾期办理权属登记违约金并无不当，本院予以维持。关于华沃公司上诉主张超过诉讼时效期间的问题。本案中，李大为、贾冬婵在华沃公司逾期交房后，一直就逾期交房违约金赔偿事宜向华沃公司主张权利；另多位业主代表为解决上述问题，找到相关政府部门，并到信访部门信访，最终由多方代表在售楼处约谈业主代表，且华沃置业公司在逾期交房后对园区业主进行了违约金的发放工作，上述情况均证明，李大为、贾冬婵已经通过多渠道持续性地向华沃公司提出了权利主张；另一方面，因案涉小区已有多起同类案件在一审法院进行诉讼，且当时审理中，华沃公司均提出超过诉讼时效的抗辩，而在以上案件生效的民事判决中，并未支持华沃公司该抗辩理由。华沃公司收到判决书后，亦未提起上诉，故本院对华沃公司的上诉主张不予支持。综上所述，李大为、贾冬婵、华沃公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1323元（李大为、贾冬婵预交2446元），由上诉人李大为、贾冬婵负担。二审案件受理费466元（沈阳华沃置业有限公司预交2446元），由上诉人沈阳华沃置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  史明箭审判员  王 虹审判员  丁广昱二〇一八年十二月十三日法官助理姜博书记员齐萌本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；