湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终1736号上诉人（原审被告）：郴州市鼎丰房地产开发有限公司。法定代表人：何尚怀，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李久木。委托诉讼代理人：张勇。委托诉讼代理人：曹先平。上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被上诉人李久木房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3507号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年8月14日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案于2018年10月23日中止审理，2018年12月4日恢复审理。上诉人鼎丰公司的委托诉讼代理人刘俊跃，被上诉人李久木的委托诉讼代理人张勇、曹先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎丰公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回李久木的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由李久木负担。事实与理由：根据《房屋登记办法》、《土地登记办法》的规定，以及《商品房买卖合同》的约定，开发商只负责商品房初始登记，房产分证和土地分证由业主自行申请办理。如业主委托开发商代办分证，必须由业主提交授权委托书及相关资料并缴纳办证费用。李久木于2015年8月6日才委托鼎丰公司代办房产分证、土地分证，鼎丰公司不可能在2015年1月31日前代其办理房产分证、土地分证，属于不可归责于鼎丰公司的原因，不应由鼎丰公司承担逾期办证的违约责任。李久木辩称：一、李久木与鼎丰公司签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，符合法律规定，双方均应按照合同约定行使权利和履行义务，李久木依约支付了全部购房款，鼎丰公司应在交付后365日内办理好房屋初始（即土地、房屋总证），并在签订合同时就已经委托办理三证，但鼎丰公司在长达三、四年的时间由于违规建房不能办理土地及房屋的总证，导致李久木办不了土地使用权证、房屋所有权证的分证及契证，因此鼎丰公司应承担违约责任；二、2014年9月14日小区召开业主维权大会选举了业主代表，之后12名业主代表与鼎丰公司签订了协议，协议前言部分详细的载明了业主代表产生的过程，明确了是代表全体业主签订该协议，该内容应当认定为对《商品房买卖合同》第十六条的变更，小区所有业主只要对协议予以认可，便具有法律约束力；三、协议明确了由鼎丰公司负责办理房产证、土地使用权证分证及契税证，并约定办证期限及法律后果，该事实已由生效判决予以确认；四、（2016）湘10民终592号、（2017）湘10民终1807号、（2018）湘民再8号民事判决中查明的事实、采信的证据与本案的事实完全相同，对于鼎丰公司在同一类事实及行为造成的违约后果应承担相同的违约责任，不能区别对待；五、鼎丰公司称由于小区业主向有关部门举报，导致土地、房屋总证不能及时办理，与事实不符，鼎丰公司违规私自改建，侵犯了业主的权益，业主依法向有关部门反映是合法行为，相关部门作出的行政行为符合法定程序，如鼎丰公司不服可以通过行政诉讼解决，不能将原因归责于业主。李久木向一审法院起诉请求：1、判令鼎丰公司支付给李久木买卖房屋的违约金共计11728.44元（按李久木已付房款的2%计算）；2、判令鼎丰公司承担本案的诉讼费用及其他费用。一审法院查明：2010年3月2日，李久木（买受人）与鼎丰公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定李久木购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目D栋202号住房，以一次性付款方式支付了全部购房款。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人按已付房价款向买受人支付3‰的违约金。2013年11月21日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向李久木开具销售不动产统一发票，载明房屋面积为196.04平方米，购房款为586422元，双方办理了购房款补差手续。2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》）第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。李久木非上述12名业主代表之一，但在一审庭审过程中，李久木明确表示认可颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》。鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记。2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。湖南省郴州市中级人民法院于2016年6月27日作出的（2016）湘10民终592号民事判决书中认定，颐豪福邸小区业主委员会委员黄家拔、刘名海到郴州市国土局政务中心窗口查到颐豪福邸小区第一批办理国土证时间是2015年1月21日，办理了20户；第二批是在2015年5月10日，办理了29户。另查明，湖南省高级人民法院提审与本案相关的雷龙华与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案作出（2018）湘民再8号民事判决书，认定“颐豪福邸”小区12名业主代表与鼎丰公司签订《协议书》中约定的办证义务是为业主办理房产分户证，土地分户证和契税证，维持郴州市中级人民法院（2016）湘10民终589号、（2016）湘10民终592号二审民事判决书。据此，湖南省郴州市中级人民法院恢复审理，于2018年6月1日作出的（2017）湘10民终1966号民事判决，维持一审作出的（2016）湘1002民初3999号民事判决。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是：一、颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订的《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》是否适用于李久木；二、鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。一、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》在首部即明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，李久木在诉讼中明确同意该《协议书》，故该《协议书》在李久木与鼎丰公司之间产生合同效力。湖南省高级人民法院和湖南省郴州市中级人民法院对与本案相关的案件中也作出了上述认定。因此，对鼎丰公司提出李久木不是《协议书》的合同主体，无权依《协议书》主张权利的主张，应不予支持。二、本案《商品房屋买卖合同》、《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》均合法有效，其中协议书重新约定了办证期限、违约责任等。湖南省高级人民法院在生效的再审判决中认定该协议中约定的是房屋所有权土地使用权的分证，故鼎丰公司认为上述协议书中约定的办证义务仅指办理总证的理由，应不予支持。因鼎丰公司没有按照协议书的约定期限办理好相应的全部的分证，故应当认定其存在违约行为，应当承担违约责任。协议书中所约定的违约责任是“购房合同总价的5%”，李久木根据在先判决，要求按照购房合同总价的2%计算违约金，应予以支持。至于业主向政府部门投诉，是其依法行使权利，如鼎丰公司不存在违约行为，亦不会导致办证逾期，不能据此免除其违约责任。故此，鼎丰公司未按约定期限为李久木办理好房产分证、国土分证，应按已付房款的2%向李久木支付违约金，该部分违约金为11728.44元（586422元×2%）。郴州市规划局出具的《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》是否系导致延期办证的原因，本院认为，房屋产权登记的办理有其法定的条件和程序，《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》不是办理产权登记的阻却事由，并不会必然导致房屋产权登记无法办理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十八条、第六十条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，一审判决：“被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告李久木支付违约金11728.44元。如果被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93元，诉前财产保全费145，合计238元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。”二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。争议焦点为：鼎丰公司是否应向李久木支付逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2010年3月2日，鼎丰公司与李久木签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定：鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋登记的，应在本合同签订的同时进行委托，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰违约金。”2014年9月28日，鼎丰公司与颐豪福邸小区业主代表签订的《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》，再次在第二条明确约定：“作为开发商，鼎丰房地产公司因为与政府机关职能部门的沟通和衔接出现问题，没有在购房合同约定的时间内为业主办理好三证（房产证、土地证、契税证），客观上损害了相关业主的利益。为此，24位颐豪福邸小区业主代表与鼎丰房地产公司进行了洽谈，达成了以下协议。具体内容是：（1）鼎丰公司尽力在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，如到期没有办好三证，则按购房合同总价的5%补偿给业主。”该协议没有附条件约定购房业主应提交何种手续或缴纳何种费用，鼎丰公司才能办理相关证件。鼎丰公司认为“合同只约定由其办理初始登记，房产分证和土地证由业主自行办理，如委托其办证，必须由业主提交授权委托书及相关资料并缴纳办证费用，而业主没在2015年1月31日前的恰当时间内、或之后委托、甚至至今未委托，不应由鼎丰公司承担责任”的上诉理由，因与双方的上述合同及协议的约定和反映的事实不相符合，本院不予采信。而业主辩称“委托手续已于双方签订商品房购买合同时办理并递交了相关资料”，该辩称观点与双方签订的上述合同及协议的约定和反映的事实相吻合，本院予以采信。综上，本案鼎丰公司因其与政府机关职能部门的沟通和衔接出现问题，先后两次未依约为业主办理好三证，责任在鼎丰公司。故此，鼎丰公司没有在约定的2015年1月31日前为李久木购买的房屋办理房产证、土地使用权证及契税证，可认定其已构成违约，一审法院根据李久木的主张，按购房款的2%计算鼎丰公司逾期办证违约金，并无不当。综上所述，鼎丰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费:93元，由郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一八年十二月四日法官助理黄慧书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。