文书内容重庆市潼南区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0152民初8037号原告：舒长燕，女，1968年10月27日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：吕剑涛，重庆索通律师事务所律师。被告：重庆民福建设工程有限公司，住所地重庆市潼**桂林街道办事处金佛东路**，统一社会信用代码9150022320X97274R。法定代表人：杨中富，董事长。委托诉讼代理人：张太宇，男，该公司员工。原告舒长燕与被告重庆民福建设工程有限公司（以下简称民福公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒长燕的委托诉讼代理人吕剑涛、被告民福公司的委托诉讼代理人张太宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告舒长燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告交付重庆市潼南区桂林街道办事处莲花西路X号（江城丽都三期）X幢XX号房屋；2.判令被告立即为原告办理重庆市潼南区桂林街道办事处莲花西路X号（江城丽都三期）X幢XX号房屋的房地产权证；3.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金（以房屋价款305694元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2014年12月31日计算至交付房屋时为止）；4.案件受理费由被告负担。事实与理由：2014年5月3日，时任民福公司副总经理、民福公司江城丽都项目负责人霍宏伟与重庆通源建材有限公司（以下简称“通源公司”）签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定：霍宏伟欠通源公司25157918.11元，用原潼南县“江城丽都”项目商品房72套进行抵偿，抵偿的款项包含房屋购房款及各项税费；协议指定舒长燕为商品房买受人，签订《商品房买卖合同》，房产权属办理在其名下，签订合同后，购房款及税费视为全部缴纳。2014年5月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市潼南区桂林街道办事处莲花西路X号“江城丽都”项目X幢XX号房屋，并对房屋价款及房屋交付等内容作了约定。合同签订后，被告为该合同办理了预购商品房买卖合同登记备案。2014年8月4日，被告向原告出具收据，载明被告收到了25157918.11元，收款理由为“根据霍宏伟和重庆通源公司商品房抵款协议抵款”。合同签订后，被告一直拒不向原告交付房屋，也未给原告办理房地产权证，应承担相应的违约责任，并向原告支付逾期交房的违约金。因原合同约定违约金标准过低，请求法院予以调高。被告民福公司辩称，民福公司与舒长燕的72套商品房买卖合同的性质不属于买卖性质，该72套商品房买卖合同的性质均是名为买卖，实为担保的性质。该担保合同的主合同未成立，故担保合同也未成立。涉案72套房屋已经因为各单位或个人主张工程款优先权，用于抵偿了工程款，签订的以房抵款协议有法律依据，是完全合法的，应当得到法律的保护。请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2014年5月9日，民福公司与舒长燕签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定舒长燕购买民福公司开发的“江城丽都”项目位于重庆市潼南区桂林街道办事处莲花西路X号X幢XX号房屋，总成交价款为305694元，付款方式为分期付款，第一期付款时间为2014年5月8日，第二期付款时间为合同登记备案后。该合同第七条“交房期限及交付条件（一）本商品房交房期限”载明：“属预售商品房的，甲方（即被告）应当在2014年12月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（即原告）使用。”该合同第九条“甲方逾期交房的违约责任”载明：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、（2）逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”该合同第十三条“关于办理产权登记的约定”载明：“2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。”该合同于2014年6月23日登记备案。但被告至今未将上述房屋交付原告使用，亦未为原告办理产权证，原告遂诉至本院，请求如诉称。另查明，2011年4月6日，民福公司重民福建（2011）03号文件任命案外人霍宏伟为民福公司副总经理。2011年5月16日，民福公司重民福建（2011）34号文件成立“重庆民福建设工程有限公司江城丽都项目部”，霍宏伟任项目负责人。后霍宏伟与重庆通源建材有限公司签订《商品房抵款协议》及《商品房抵款协议补充协议》，约定霍宏伟将其开发的“江城丽都”72套商品房以抵款方式冲抵霍宏伟拖欠重庆通源建材有限公司的25157918.11元债务，并将该72套商品房全部办理在舒长燕名下，由舒长燕与民福公司签订72份《商品房买卖合同》，该72套商品房视为全款已缴纳。协议签订后，舒长燕与民福公司签订了72份《商品房买卖合同》，民福公司项目部向舒长燕出具了25157918.11元的收据，本案所涉合同亦在该72份合同之中。还查明，2018年4月17日，涉案房屋经重庆市潼南区城乡建设委员会在《潼南县解决办理房地产权证遗留问题》联合审批表上盖章并注明：“原则上同意按遗留问题处理。开发商应尽快完善民用用电配套设施。”2018年8月30日，重庆市潼南区公安消防支队在该审批表上盖章并注明：“该项目已经消防验收合格”。2018年11月12日，重庆市潼南区人民政府在该审批表上盖章并注明：“同意按照遗留问题依法依规办理。”本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。原告依据以房抵款协议及补充协议的约定履行了付款义务，被告应依照合同约定向原告交付房屋。现涉案房屋交付期限已届满且已具备交付条件，但被告至今不将房屋交付原告使用，已构成违约，故原告要求被告交付涉案房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告应在涉案房屋实际交付使用之日起60日内为原告办理《房地产权证》，因本案房屋未实际交付，被告为原告办理《房地产权证》的履行期限尚未届满，故原告主张被告立即为其办理涉案房屋《房地产权证》的诉讼请求，本院不予支持。依照原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房，应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。本案中，被告虽存在逾期交房的事实，但现在涉案房屋并未实际交付，被告向原告给付逾期交房违约金的履行期限尚未届满，故原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称原、被告签订的《商品房买卖合同》名为买卖，实为民间借贷的担保，原、被告签订买卖合同的真实意思是为借贷合同设定担保，双方之间所形成的是让与担保。但本案中，案外人霍宏伟与通源公司签订《商品房抵款协议》系对双方已经产生的债权债务作结算，并约定用结算的债权折抵涉案商品房价款及相关税费，本案不是用房屋买卖的形式来实现未到期债权的担保，双方的真实意思表示就是用到期债权折抵房款，并不是被告辩称双方预先约定如到期不能清偿债务则以物抵债的让与担保。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆民福建设工程有限公司于本判决生效后立即将位于重庆市潼南区桂林街道办事处莲花西路X号X幢XX号房屋交付原告舒长燕。二、驳回原告舒长燕的其他诉讼请求。案件受理费5885.4元，减半收取计2942.7元由被告重庆民福建设工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  刘芯妍二〇一八年十二月二十六日书记员  葛 蓉