广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初622号 原告：杨永慧，女，1979年8月2日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告：孙正席，男，1974年4月17日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县。 委托诉讼代理人：杨永慧，女，1979年8月2日出生，侗族，住址广西壮族自治区三江侗族自治县，系原告孙正席的配偶。 被告：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇江峰街**，统一社会信用代码：91450226557225952Q。 负责人：何国生。 委托诉讼代理人：全宏华，女，1977年12月31日出生，仫佬族，住广西壮族自治区柳州市城中区，系该分公司经理。 原告孙正席、杨永慧与被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司（以下简称“信荣房开三江分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月5日受理后，依法适用普通程序由审判员杨红玉担任审判长，与人民陪审员杨生才、韦学军组成合议庭，书记员赖安宁担任法庭记录，于2018年8月16日公开开庭进行了审理。原告杨永慧同时作为原告孙正席的委托诉讼代理人，被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司的委托诉讼代理人全宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孙正席、杨永慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案生效后一个月内为原告办理不动产权证；2.判令被告赔偿原告逾期办理产权证违约金11904元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年11月8日，原告与被告签订编号为：2#2013113的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广西三江县小区信荣房开侗兴山水2栋2单元602号房。合同约定该房屋建筑面积为192.23平方米，成交总价为384000元。合同签订后，原告于2014年9月22日向被告支付购房款116000元，后通过办理银行按揭向被告支付268000元。被告于2014年9月22日向原告交付了上述房屋。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后360日内（也就是2015年9月22日前）为原告办理房地产权属证书，但至今被告仍然没有为原告办理上述房屋所有产权证，且从房屋交付使用至今，原告已经多次与被告协商办证事宜，被告一直以各种理由推脱，被告一拖再拖的不负责任的行为，严重违反了法律规定以及合同的约定，侵害了原告的合法权益，故原告只能向法院提起诉讼，请求法院判令被告依法履行其应为原告办理不动产权证的法律责任。另根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。……”，原告总交付房款为384000元，被告应从逾期办证之日起按每月384元（384000元*0.1%）向原告支付违约金，即从2015年9月22日起至2018年7月5日止，向原告支付31个月的违约金共计11904元。请求法院支持原告的诉讼请求。 为支持其主张，原告孙正席、杨永慧向法庭提供以下证据：1.原告身份证复印件一份，拟证明原告身份及主体资格；2.柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司设立申请书、分公司设立登记申请书、电脑咨询单、任职书、柳城县信荣房地产开发有限公司股东会决议、企业名称预先核准通知书、住所（经营场所）登记表、企业名称预先核准申请书、何国生身份复印件各一份，拟证明被告身份及主体资格；3.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就诉争房屋签订了合法有效合同；4.商品房预售合同登记备案证明一份，拟证明被告已就诉争房屋商品房预售合同向相关部门办理登记备案；5.销售不动产统一发票与中国农业银行贷款合同各一份，拟证明原告已向被告支付完所有房款金额；6.税收通用完税证一份，拟证明原告已经按照规定缴纳了诉争房屋的契税；7.侗兴山水小区住宅使用说明书以及住宅质量保证书一份，拟证明被告已于2014年9月22日向原告交付诉争房屋；8.承诺书、微信聊天截图各一份，拟证明被告未有积极帮原告办房屋所有权证明以及欺骗原告的事实；9.房屋所有权证一份，拟证明原告于2014年8月21日已办理房产证。 被告信荣房开三江分公司辩称：一、答辩人不是本案的适格被告，柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司不具有法人资格，没有承担民事责任的能力，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：分公司不具有法人资格，民事责任由总公司承担;二、1.答辩人实际上是履行了合同上第十五条约定，2014年8月21日已经为原告办理好了房屋产权书，原告的产权证已于2015年7月28日由吴通烈签字代领，因为当时土地证是在全体业主房产证办理后才后统一办理，由于尚有部分业主房产证因产权部门原因未能及时办理，现在办理产权证已由房产证、土地证两证合一变为不动产权证，按照办证要求，需要回收业主房产证原件以及其他房屋材料到不动产中心办理。根据合同第十五条的约定，如因产权部门原因造成延期，提交产权证可以顺延。2.不动产权证手续还在办理过程中，不动产权证是房产与土地二合一，我们的土地已经过了测绘，用地需要重新调整，目前国土部门正在办理，宗地图调整变更手续，办理完用地手续后，即可办理被答辩人的不动产登记手续，开庭之前我已电话联系相关部门，大概在20日内办理完毕，如原告的相关手续齐全即可提交到不动产中心办理不动产权属手续；三、原告在被告办证过程中未能积极配合提供资料，被告在办证期间已通过业主会议，业主微信群张贴通知通知原告。原告未按照要求提供材料完备；四、原告提供的短信截图是断章取义，短信内容是业主户口落户的问题，与办证事情无关。综上所述，被告不是本案的适格被告，且被告已经履行办理不动产权证的义务，不动产权证正在权属登记机构办理当中，请求人民法院根据上述法律事实驳回原告的诉讼请求。 被告信荣房开三江分公司为支持其答辩意见向法庭提供了以下证据材料：1.微信截图3页、照片2页，拟证明被告已通知业主提交办证材料；2.材料真实性承诺书一份，拟证明业主办证需提交的材料清单，且业主未按要求提供材料完毕；3.短信截图1页，拟证明原告断章取义，与事实不符；4.房产证领取情况表一份，拟证明原告已办理好房产证。 经庭审质证，被告信荣房开三江分公司对原告孙正席、杨永慧提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9均无异议；对证据8的承诺书无异议，但是认为这个微信截图应该是短信截图，原告提供的短信截图是断章取义，短信内容是业主户口落户的问题，与办证事情无关。 本院认为，原告孙正席、杨永慧提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9，与本案有关联，符合民事证据的相关规定，被告信荣房开三江分公司亦无异议，本院为此予以采信；对证据8，该承诺书的内容涉及本案的办证事项，且被告信荣房开三江分公司对其无异议，本院予以采信，对微信截图，该证据内容无法证实涉及的具体问题，不能证实与本案有关联，本院不予采信。 经庭审质证，原告孙正席、杨永慧对被告信荣房开三江分公司提供的证据1、3，认为与本案无关，不能作为本案定案依据；对证据2，认为没有房管部门的盖章，不予认可；对证据4无异议。 本院认为，对被告信荣房开三江分公司提交的证据1，因该微信截图无法核实对象不能证实被告信荣房开三江分公司已通知全体业主，照片无拍摄的时间和地点，不能证实被告信荣房开三江分公司已经张贴、通知了相关材料，形式上存在瑕疵，为此本院对被告信荣房开三江分公司提供的此份证据材料不予采信；对被告信荣房开三江分公司提交的证据2，该份证据为信荣房开三江分公司单方提供未有三江侗族自治县不动产登记中心的盖章认可，本院不予采信；对证据3，该份证据是否与本案有关，本院将结合本案其他证据材料予以认定；对证据4，原告孙正席、杨永慧对其无异议，本院对此予以采信，并确认原告孙正席、杨永慧已领取得涉案商品房的房产证。 本院为查明案件事实向三江侗族自治县不动产登记中心调查相关情况，三江侗族自治县不动产登记中心向本院出具查询明细表一份、说明两张、涉案小区土地的宗地图及土地证复印件5张，拟证明涉案商品房的不动产登记现状及被告信荣房开三江分公司开发的涉案小区的土地情况。本院认为，原、被告双方对不动产登记中心出具的材料均无异议，故本院予以确认，被告是否存在逾期办证的事实本院将结合本案其他诉讼材料予以认定。因被告信荣房开三江分公司的申请，三江侗族自治县房地产交易所向本院出具《证明》一份，对被告信荣房开三江分公司的申请事项予以说明，本院认为，被告信荣房开三江分公司是否提交办证材料及缴费，应由被告信荣房开三江分公司提供证据予以证实。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：2013年11月8日，原告孙正席、杨永慧和被告信荣房开三江分公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2#-2013113），该合同主要内容为：“出卖人：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，买受人：孙正席、杨永慧。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：三江县信荣·侗兴山水商住楼第2幢2单元6层2号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，建筑层数地上7层，，地下**该商品房阳台是封闭式3个，非封闭式0个。该商品房建筑面积共192.23平方米，其中，套内建筑面积178.626平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1997.61元，总金额（人民币）叁拾捌万肆仟零佰零拾零元整（￥：384000元）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式，见合同附件四：按揭付款，（1）买受人于2013年11月8日前支付占全部总款额30%的首期款，即人民币壹拾壹万陆仟零佰零拾零元整（￥：116000元）。（2）余款占全部房款的70%，即人民币贰拾陆万捌仟元整，由买受人采用以下方式申请按揭付清并在按以下要求办完相关手续；买受人选择了申请银行按揭付款，买受人必须在签订合同的同时提交申请按揭贷款的全套资料。在银行审核买受人提供的资料并同意其按揭贷款申请之日起10日内，买受人应到银行办妥按揭贷款手续，逾期不到银行办理的，则视同买受人逾期付款，交房期限随之顺延，并按本合同第七条规定追究买受人的违约责任。第八条交付期限，出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，加盖公司印章及法定代表人何国生印鉴。买受人：孙正席、杨永慧签名摁手印。2013年9月3日，签于：三江县古宜镇。”原告孙正席、杨永慧已向被告信荣房开三江分公司支付了全部的购房款。2014年8月21日，涉案商品房的房产证办理在孙正席、杨永慧名下。2014年9月22日，被告信荣房开三江分公司将合同约定的房屋交付原告孙正席、杨永慧占有使用。2018年1月18日，信荣房开三江分公司向信荣侗兴山水1#楼全体业主作出承诺，于2018年5月31日之前为全体已交房的业主办理好不动产权证。因被告信荣房开三江分公司未按照约定按时为购房业主办理不动产权属证，在自行协商处理未果的情况下，为此原告孙正席、杨永慧诉至法院，引发本案诉讼。 另查明，信荣房开三江分公司于2011年7月4日取得三江县古宜镇城北大道东、西两侧的土地使用权证，证号为：三国用（2011）第100466号及三国用（2011）第100467号，根据三江侗族自治县住房和城乡建设局2011年8月3日的《三江县城北大道4期新规划红线图》和实际占地位置，于2018年9月18日变更为桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003677号及桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003678号。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、被告是否适格？二、在办理房产证过程中被告是否履行了相关义务？三、逾期办证的原因是什么？责任在谁？四、原告要求被告办理不动产权证并承担逾期办证违约金是否有依据？ 针对第一个争议焦点，信荣房开三江分公司认为其为分公司，分公司不具有法人资格，没有承担民事责任的能力，不是本案的适格被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条关于“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定，本院认为，本案被告信荣房开三江分公司属于可以作为民事诉讼当事人的其他组织，故对被告信荣房开三江分公司主张其不是适格被告的答辩意见不予采纳。 针对第二个、第三个争议焦点，本院认为，原告孙正席、杨永慧与被告信荣房开三江分公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告信荣房开三江分公司于2014年9月22日交房给原告孙正席、杨永慧，根据该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告信荣房开三江分公司应在2015年9月17日前做好备案工作。虽然原告孙正席、杨永慧于2014年8月21日取得涉案的房产证，但土地使用权证一直未办理好，结合被告信荣房开三江分公司于2018年9月18日才取得变更后的广西三江侗族自治县古宜镇兴宜北街桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003677号及桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003678号等情况，本院认为，被告信荣房开三江分公司未能及时处理好土地问题，应属于未完成合同约定的备案义务，故导致原告孙正席、杨永慧无法取得不动产权属证的责任在于被告信荣房开三江分公司。被告信荣房开三江分公司虽主张延迟办证是原告未积极配合提供资料及政府行政部门的原因，但未向法庭提供有效的证据材料予以证实，故本院对被告信荣房开三江分公司认为其已履行办理不动产权证义务的答辩意见不予采纳。 针对第四个争议焦点，房屋属于不动产，不动产权属变更以登记产生法律效力，未经登记不发生效力。截止本案一审法庭辩论终结前，原告孙正席、杨永慧尚未取得涉案商品房的不动产权属证，被告信荣房开三江分公司的合同约定义务没有履行完毕。根据合同全面善意履行原则，被告信荣房开三江分公司应当在本案判决生效之日60日内协助原告孙正席、杨永慧办理不动产权属证书，只有原告孙正席、杨永慧获得个人所有的不动产权属证书，被告信荣房开三江分公司的合同义务才履行完毕。因被告信荣房开三江分公司的原因导致买受人即原告孙正席、杨永慧不能在约定期限内取得不动产权属证书，被告信荣房开三江分公司应按约定向原告孙正席、杨永慧支付违约金。关于违约金的数额问题，原告孙正席、杨永慧认为被告信荣房开三江分公司应付的违约金为：每月按已付购房款384000元的0.1%即384元计算31个月共计11904元，本院认为，被告信荣房开三江分公司违约的时间是从2015年9月22日起，截止2018年7月5日，原告孙正席、杨永慧尚未取得涉案商品房的不动产权属证，原告孙正席、杨永慧主张此时间段（从2015年9月22日起至2018年7月5日止）的违约金合法有据，本院予以支持。因《商品房买卖合同》第十五条已约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”，至庭审之日，原告孙正席、杨永慧未要求退房，本院认为，原告孙正席、杨永慧要求被告信荣房开三江分公司每月按已付购房款384000元的0.1%即384元计算违约金的诉讼请求应视为向人民法院请求增加违约金，结合本案中原告孙正席、杨永慧已向被告信荣房开三江分公司支付全部购房款，被告信荣房开三江分公司从2015年2月12日开始违约，至庭审之日已达3年多的时间，本院认为原告孙正席、杨永慧每月主张的违约金数额未违反法律的规定，应予以支持。经核算，从2015年12月17日至2018年6月17日已超过33个月，原告孙正席、杨永慧主张31个月的违约金是其自行处分自己权益行为，应予以准许。综上，被告信荣房开三江分公司应赔偿的违约金为384元∕月×31个月=11904元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司应于本案判决生效之日起六十日内协助原告孙正席、杨永慧办理三江侗族自治县古宜镇信荣·侗兴山水商住楼第2幢2单元6层2号房的不动产权属证； 二、被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司应于本案判决生效之日起十日内向原告孙正席、杨永慧赔偿逾期办证违约金11904元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费98元，由被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨红玉 人民陪审员  杨生才 人民陪审员  韦学军 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  赖安宁