江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏05民终9582号上诉人(原审原告、原审反诉被告)：魏伦松,男，1980年3月29日生，汉族，户籍地徐州市铜山区，经常居住地苏州市吴江区。委托诉讼代理人：朱发洲，北京市隆安（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范永林，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：徐大弟,男，1958年4月28日生，汉族，住苏州市吴江区。委托诉讼代理人：杨俊华，江苏尚维律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱静，江苏尚维律师事务所实习律师。上诉人魏伦松因与被上诉人徐大弟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院作出(2018)苏0509民初6113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。魏伦松上诉请求：1、改判徐大弟赔付魏伦松损失19万元（生产线设备损失15万元、46天停电损失4万元）；2、改判徐大弟返还魏伦松超出合同约定的租金费用56579元（2015年7788元及停电30天6833元、2016年9500元、2017年15500元、2018年11625元及停电16天5333元）；3、请求撤销原审判决第三项并改判自2018年1月1日起以73500元/年为基数计算至魏伦松实际迁出之日止；4、本案诉讼费用由徐大弟承担。事实和理由：一、涉案厂房系违建，厂房租赁协议书自始无效，缔约过失的过错责任应归责于被上诉人，一审法院未认定被上诉人存在过错有误。2012年双方签订租赁协议时约定租期三年且租期届满后上诉人有永久租赁权。签订协议时上诉人要求查看涉案厂房的产权证明或建房手续，但被上诉人故意隐瞒涉案厂房系违建且以各种理由未予出示。二、上诉人基于自始无效的租赁协议，在涉案厂房中安装了相关生产设备价值672000元，现要求拆除设备产生损失为15万元，该损失与被上诉人存在明显的因果关系，被上诉人应予赔偿。上诉人虽然发短信给被上诉人言明在6月1日退房，但上诉人系因生产需要担心被上诉人断电故采取的举措，在6月1日退房并非上诉人的真实意思表示，且上诉人何时搬离并不影响向被上诉人主张损失赔偿的权利。因被上诉人想让上诉人搬离厂房故向相关部门投诉，由吴江经济技术开发区（同里镇）两减六治三提升专项行动领导小组办公室作出停电整改通知，该停电通知违法且与被上诉人承担缔约过失责任无关。三、为查明上诉人生产线设备的损失状况，一审法院应将相关损失委托鉴定部门鉴定，一审法院不予准许上诉人的鉴定申请有误。四、被上诉人应当返还超出租赁协议约定的租金费用56579元。租赁协议第三条约定第一年租金6万，第二、三年的租金为7万，手写补充条款第2条约定第四年之后的租金为73500元/年。被上诉人已实际收取上诉人的租金为2015年82000元、2016年83000元、2017年89000元、2018年40000元（5个月），其收取超出租金73500元/年的部分应返还给上诉人。另外，被上诉人在2015年断电30天所收取的租金6833元、2018年断电16天所收取的租金5333元，也应返还给上诉人。五、被上诉人两次断电行为影响了上诉人的正常生产经营，对此给上诉人造成了4万元损失，被上诉人应予赔偿。六、一审判决上诉人应支付占有使用费自2018年1月1日起以89000元/年为基数计算至实际迁出之日止，该计算标准有误，应当以73500元/年为基数计算房屋占有使用费。徐大弟辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。魏伦松向一审法院起诉请求：1.判令确认魏伦荣、徐大弟签订的《厂房租赁协议书》无效；2.判令徐大弟返还魏伦松租金费用（房屋使用费）56579元（2015年7788元及停电30天6833元、2016年9500元、2017年15500元、2018年11625元及停电16天5333元）；3.判令徐大弟赔付魏伦松损失19万元（生产线设备损失15万元、46天停电损失4万元）；4.判令徐大弟承担本案的诉讼费用。徐大弟向一审法院提出反诉请求：1.判令魏伦松支付拖欠的租金8000元；2.判令魏伦松支付厂房使用费8000元（房屋使用费按每月12000元自2018年6月7日起暂计至2018年6月27日止，2018年6月28日至实际搬离之日止的使用费继续计算）；3.判令魏伦松向徐大弟支付厂房维修费用102000元（按850平米，每平米120元计算）；4.判令本案诉讼费用及反诉费用由魏伦松承担。一审庭审中，徐大弟增加诉请要求魏伦松迁出案涉厂房。一审法院认定事实：2010年8月20日，徐大弟与案外人苏州屯浦净化钢结构工程有限公司签订《协议》一份，协议约定：徐大弟在韩墅村原新艺厂委托苏州屯浦净化钢结构工程有限公司建造钢结构厂房一幢，厂房面积约850平方米。2012年2月7日，徐大弟作为出租方（甲方），魏伦松作为承租方（乙方），双方签订《厂房租赁协议书》一份，协议书约定：乙方向甲方租赁位于江苏省苏州市吴江区联社区的房屋，租用建筑面积为850平方米；房屋租赁期为三年，即从2012年2月7日起至2015年2月6日止，租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，乙方需提前一个月与甲方协商续租事宜，否则到期终止协议，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果都有乙方承担；租金第一年6万元，后两年每年7万元，于租赁起始日前付清，逾期未付的，甲方有权收回房屋；乙方不得转租；电费由乙方支付给甲方按价另加0.05元/度，由甲方代为缴纳，水费由乙方支付；租赁期间，乙方应维护房屋完好，因乙方原因造成的租房损坏的，由乙方负责修复或作赔偿；租赁期间，乙方发现该厂房及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复，甲方应在接到乙方通知后的3日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担；乙方必须合法经营，遵守法律、法规，服从工商税务机关的管理，否则一切后果自负；乙方在生产过程中应自觉遵守一切安全规范，治安、城建、消防等发生的一系列问题均由乙方自行承担；乙方永远有租赁权；下期租金按上期5%左右；本协议从甲、乙双方签字之日起生效，协议期满后自行失效。合同签订后，魏伦松于2012年1月27日、2月15日分别支付租金5万、1万元，合计6万元，于2013年、2014年分别支付租金7万元。合同到期后，魏伦松于2015年支付租金82000元，于2016年支付租金83000元，于2017年支付租金89000元，于2018年支付租金4万元。至今，魏伦松仍在占用案涉厂房进行生产。2017年12月15日，魏伦松向徐大弟发微信，言明：“徐老板，是你让我去打官司的，后续出现没收你前些年的违法所得，拆除违建房屋，你不要怪我，我只是维护我的合法权利。”2018年3月1日，魏伦松向徐大弟发微信，言明：“徐老板，当时听到他人说您投诉我们，一气之下，说话有失分寸，望徐老板多包涵！我们到6月1号退房！”一审庭审中，魏伦松表示发上述微信是因为怕徐大弟断电，仅是权宜之计。2018年5月4日，苏州市吴江区环境保护局对魏伦松用电设施进行查封，并以吴江经济技术开发区(同里镇)两减六治三提升专项行动领导小组办公室的名义向其配偶董春芳发《停电通知》，载明：“经查，你厂区主要从事金属加工，属典型的“散乱污”，存在严重的安全、消防、环境隐患，现根据我省开展的“263”专项行动要求，以及《市政府印发关于集中发展“散乱污”企业（作坊）专项整治的指导意见的通知》（苏府[2017]127号），及吴江区、吴江开发区（同里镇）开展的“263”专项行动及“散乱污”专项整治行动，拟对你公司于5月10日起采取停电整改措施，请你公司立即采取措施清理现场，否则停电产生的后果自行负责。”2018年6月3日，魏伦松又向徐大弟发微信，言明：“徐老板：我已要求熊经理把电卡给送过来，他可能是因为过年的时候您停了我们10天的电，很不情愿。我给他说了好久，他才同意，我让他先给您电卡，您也应他的要求把我们的电费结一下。好吗？”一审庭审中，一审法院要求魏伦松提供熊经理的姓名与联系方式，魏伦松表示无法提供。一审庭审中，关于租赁期限以及租金，双方陈述如下：魏伦松陈述：“你这个都有合同，当时如果要是你不是说给我永久租给我，就不会投入那么多钱来做。你让我做个三年我就不租了，那设备一年折旧就二十万。但是他说不行，你不接受这个条件你就得走。之后的话就只能任他宰割了，他说多少就是多少，反正一到过年，他就过来让我交房租，多少的话随他涨。”徐大弟陈述：“原合同到期后，本身是不愿意继续租赁给魏伦松的，是在魏伦松一再要求之下，达成了口头协议。2015-2016年度租金82000元，2016-2017年度租金83000元，2017-2018年度租金89000元，均只是一年期的租赁，续租三年，并不是一次性的续租，续租一年续租了三次。”一审庭审中，徐大弟对停电的情况进行解释，其陈述：“2015年2月份过年大概十几天，2018年过年拉了十天左右。两次拉电的原因都是因为魏伦松未付租金。2015年拉电是因为合同到期，魏伦松不肯付租金。2018年拉电是因为魏伦松2017年租金还没有支付完毕。2018年租金是3月份付了3万元，然后5月份再付了1万元。”一审法院另查明：2017年12月19日、2018年7月1日，苏州市吴江区联村村民委员会作为甲方，徐大弟作为乙方，双方签订《土地租赁协议》一份，协议均约定：按原协议的规定，土地的租赁期限已到，需进行续签，房屋及场地占地面积为3800㎡，租赁期限分别自2016年7月1日至2018年6月30日、2018年7月1日至2019年6月30日。年租金均为4元/㎡，协议签订后一次交清。乙方对租赁的土地不得随意改变原状，确因生产经营需要进行改变的，须征得甲方同意；不得违章搭建房屋等设施，如被相关部门处罚或拆除，由此所造成的损失由乙方自行承担。乙方租赁的地块必须合法经营，不得妨碍公共利益，不得排放污染，不得占用公路、人行道、绿化带，不得转租给他人利用。合同签订后，徐大弟按约缴纳了厂房占地租金。2018年7月9日，一审法院就案涉厂房向苏州市吴江区联村村民委员会进行调查，村委会工作人员表示：案涉厂房所占的土地为村集体性质。1995年为了响应大力发展民营经济号召，村里引进企业进来，既可以解决就业，又可以缴纳税款，当时只要村里申请，政府和工业办公室同意即可进行建设。1995年，由新艺草制品厂（许志恒）在案涉土地投资建造厂房，后于2000年出卖给同村徐大弟、沈官生，厂房占地共8300平方米，其中徐大弟3800平方米、沈官生4500平方米。案涉厂房是徐大弟将原来其中一幢旧厂房翻建，由400平方米增加至850平方米，扩建没有乡村建设规划许可证或相关的审批手续。以上事实，有魏伦松提供的《厂房租赁协议书》、收条、租金支付记录，徐大弟提供的《土地租赁协议》、《协议》、微信记录，一审法院调取的《停电通知》、情况说明、询问笔录以及一审中双方当事人的当庭陈述在卷佐证。双方当事人对以下证据存在争议，一审法院认证意见为：1.魏伦松提供损失清单打印件，证明魏伦松在租赁房屋中安装了生产线设备，投入费用共计672000元。徐大弟对该份证据真实性、合法性、关联性均有异议。因上述证据系魏伦松单方出具，一审法院不予采信。2.魏伦松提供厂房照片以及彩钢板资料打印件，证明案涉房屋现状是正常合理的使用和损耗。徐大弟对该份证据真实性予以认可，对关联性有异议。一审法院对该组证据的真实性予以认定。3.魏伦松提供电费动力表以及核查联打印件，证明徐大弟在2015年2月1日至3月8日期间将魏伦松的生产用电进行断电。徐大弟对该份证据真实性予以认可，对关联性有异议，因为那段时间正好是过年期间，停止用电是非常正常的情况，不能证明徐大弟断电，另外，当时该厂区共三家公司。魏伦松在一审庭审中表示徐大弟有两个火力表、动力表，因为徐大弟停电致使其他人也用不起来，徐大弟就改变线路，前面有两家都是直接接到前面厂房动力表上。一审法院对该组证据的真实性予以认可。对上述有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2015年2月，吴江市新宏工艺草制品有限公司的电费金额为3478.89元。2015年3月，吴江市新宏工艺草制品有限公司的电费金额为621.82元。吴江市新宏工艺草制品有限公司即案涉整个厂区，该电费金额系整个厂区的电费，当时并非仅魏伦松一家公司。一审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款规定：“在乡、村庄规划区内进行乡镇企业、乡村公共设施和公益事业建设的，建设单位或者个人应当向乡、镇人民政府提出申请，由乡、镇人民政府报城市、县人民政府城乡规划主管部门核发乡村建设规划许可证。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款规定：“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。”第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，徐大弟购买案涉厂房后，在既未取得乡村建设规划许可证，亦未经政府审批的情形下，将案涉厂房由原来的400平方米扩建至850平方米，根据上述法律规定,魏伦松与徐大弟签订的以扩建后的案涉厂房作为标的物的《厂房租赁协议书》，依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”就房屋租赁合同而言，合同被宣告无效后，返还财产的法律后果体现在两个方面：第一，承租人依据房屋租赁合同取得对房屋的占有，没有合法依据，其应当将房屋移转占有给出租人。如上所述，案涉《厂房租赁协议书》被认定为无效合同，魏伦松作为承租人理应迁出案涉厂房并将厂房返还徐大弟。第二，合同被宣告无效，合同条款包括租金条款（除合同中有关解除争议方法的条款外）也应该被宣告无效，出租人不能依据租金条款要求承租人支付租金。但毕竟承租人占有并使用了出租人的房屋，其受有一定的利益却缺乏法律上的原因，已经构成不当得利，出租人有权向承租人收取房屋的占有使用费，这不仅符合不当得利应予返还的原理，且维护了公共利益，有利于实现当事人之间的利益平衡。因此，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”据此，承租人应当支付房屋占有使用费，关于房屋占有使用费的标准，一审法院认为，承租人返还其占有使用房屋期间所获得的利益，应当符合房屋占有使用费用的市场价值，参照双方约定的租金标准，符合双方当事人对使用房屋所需支付对价的预期，也会最大程度地与市场行情相契合。因此，徐大弟与魏伦松于2015年、2016年、2017年每年过年期间重新确定的租金金额，是双方当事人协商一致的结果，也与当时的市场行情相符，且魏伦松也自认已按约履行完毕，故魏伦松要求返还上述期间的房屋占有使用费于法无据，一审法院不予支持。对于2018年房屋占有使用费标准，因双方当事人对此未达成合意，考虑到市场价值，一审法院酌定房屋占有使用费以上一年的租金金额为标准，即自2018年1月1日起以89000元/年为基数计算至魏伦松实际迁出之日止，再扣除40000元。至于魏伦松主张扣减停电期间部分费用，因两次停电期间均发生在过年期间，根据先付后租的约定，徐大弟在魏伦松未支付房屋占有使用费而占有使用厂房的情形下有权采取措施止损，因此魏伦松主张扣减停电期间费用的答辩意见，一审法院不予采纳。合同无效后，当事人应当负有恢复原状的义务。本案中，魏伦松自认生产线设备与案涉厂房未形成附合，可以拆除，因未形成附合的设备的所有权仍属于承租人，在房屋租赁合同无效时，应由承租人拆除取回，承租人拆除设备时，造成房屋损害的应当恢复原状。对于徐大弟主张的厂房维修费用，因双方在厂房交接时并未对厂房具体情况进行明确约定，且魏伦松并非案涉厂房的第一任承租人，一审法院无从得知租赁合同签订时厂房交接状况，同时徐大弟也未提交充分证据证实案涉厂房存在损坏且该损坏系由魏伦松使用厂房不当造成，故对徐大弟要求魏伦松支付厂房维修费用的诉称意见，一审法院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：“当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”《中华人民共和国合同法》第五十八条规定合同无效后的损失赔偿以过错为归责原则，即“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，若因租赁合同无效而导致当事人的损失，受害方有权请求赔偿损失。合同无效后损失赔偿的性质为缔约过失责任，因此，房屋租赁合同无效的损失赔偿应当遵循缔约过失责任的一般规则。首先，实际损失是构成缔约过失责任的构成要件，如果没有给对方造成实际信赖利益的损失，即使合同未成立、无效、被撤销，也不应承担赔偿责任。其次，信赖利益的损失必须是对方过错造成的，也就是说必须有因果关系，如果不是对方造成的，即使有损失对方也不承担责任。本案中，魏伦松首先应对因案涉租赁合同无效而导致其发生了实际损失进行举证，而魏伦松仅是提供清单罗列无任何依据支撑的设备名称和价格，即使该清单内容属实，该机器设备价值也系魏伦松承租房屋进行生产经营而产生的必要支出，而非因案涉租赁合同无效造成的损失。其次，损失应与对方过错而致合同无效之间存在确定的因果关系，但从一审法院查明的事实和双方当事人的当庭陈述来看，徐大弟曾于2018年年初要求魏伦松迁出厂房，魏伦松亦同意于2018年6月1日退房，而导致双方租赁关系无法继续的根本原因系由于双方对于租金金额以及魏伦松从事环保部门严格整治的“散乱污”行业且被环保部门查封产生较大争议，而非案涉厂房是否属于“违法建筑”。一审庭审中魏伦松提出对其生产现有状况进行鉴定，但公司的生产状况受公司的销售情况、劳动力数量、设施设备以及行业发展等多重因素影响，故一审法院对魏伦松的鉴定申请不予准许。综上，对于魏伦松主张的生产设备损失以及停电损失，一审法院不予支持。综上所述，魏伦松与徐大弟签订的《厂房租赁协议书》为无效合同，魏伦松作为承租人理应迁出案涉厂房并将厂房返还徐大弟，并支付房屋占有使用费（自2018年1月1日起以89000元/年为基数计算至魏伦松实际迁出之日止，再扣除40000元）。据此，一审法院依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条之规定，判决：一、确认徐大弟与魏伦松于2012年2月7日签订《厂房租赁协议书》无效。二、魏伦松应于判决生效之日起二十日内迁出位于苏州市吴江区联社区的案涉房屋并将房屋返还徐大弟。三、魏伦松应于判决生效之日起十日内支付徐大弟房屋占有使用费（自2018年1月1日起以89000元/年为基数计算至魏伦松实际迁出之日止，再扣除40000元）。四、驳回魏伦松的其他诉讼请求。五、驳回徐大弟的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半收取2499元，由魏伦松负担349元，由徐大弟负担2150元。反诉案件受理费减半收取1330元，由徐大弟负担1096元，由魏伦松负担234元。两者相互抵扣，徐大弟应负担1916元，并于判决生效之日起十日内直接给付魏伦松。二审中，魏伦松称：从2010年到2016年其系住在吴江区，涉案厂房也在这个村；在租赁厂房时其向徐大弟询问有无合法建房手续，徐大弟说是有的；其从2012年2月7日开始承租涉案厂房到现在，在2013年已经办理了营业执照，一直用着房屋也没有什么事情，所以就没有要求徐大弟出示建房的合法手续；因为其很少与北联村的人员有来往，故其对厂房有无建造手续不清楚。以上事实有二审调查笔录予以佐证。本院二审经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，徐大弟出租给魏伦松的涉案厂房并未取得建设工程规划手续，故涉案租赁合同无效。前述司法解释第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于涉案房屋占有使用费标准，魏伦松上诉认为第四年即2015年之后的租金为73500元/年，徐大弟从2015年至2018年期间已实际收取的超出租金73500元/年的部分应当予以返还且2018年后续占有使用期间的标准也应当按照73500元/年计算，对此本院认为，涉案租赁协议中虽然约定了2012年2月7日起至2015年2月6日止租期的后两年租金为7万元/年且“下期租金按照上期5%左右”，但双方当事人并未在前述租期届满后另行签订书面协议，上诉人实际支付的租金为2015年82000元、2016年83000元、2017年89000元，应当视为双方对租金标准已经合意变更，一审法院酌定以2017年89000元/年的租金标准计算魏伦松在2018年起实际占有房屋期间的使用费并无不当，故本院对魏伦松的前述上诉意见不予采纳。关于魏伦松上诉要求徐大弟赔偿拆除生产线设备损失15万元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的可折价归出租人所有，出租人不同意利用的可由承租人拆除。本案中，魏伦松在涉案厂房内安装的生产线设备，在合同无效后，可由魏伦松自行拆除搬离。即使魏伦松因拆除生产线设备会产生相应的损失，该损失亦非系因合同无效所导致，理由如下：首先，魏伦松于2018年3月1日已经向徐大弟发送信息表示要在6月1号退房，故魏伦松主观上已无继续承租涉案厂房的意愿；其次，根据2018年5月4日吴江经济技术开发区（同里镇）的有关行政部门向魏伦松发出的停电通知载明“厂区主要从事金属加工，属典型的‘散乱污’，存在严重的安全、消防、环境隐患”要求魏伦松予以整改否则将于5月10日起采取停电整改措施，故魏伦松客观上不继续在涉案厂房从事经营活动并非系合同无效所导致；再次，魏伦松于2012年2月7日即承租涉案厂房至今，其在二审中也称营业执照已经办理下来，在租赁期间其并未要求徐大弟出示涉案厂房的建房手续，另合同中也约定“治安、城建、消防等发生的一系列问题均由乙方自行承担”，故据此亦应认定涉案协议的合同效力并无实际影响到魏伦松对厂房的正常使用。据此，涉案租赁协议虽属无效，魏伦松并无证据证明系因合同无效导致其产生拆除生产线设备的损失，故本院对魏伦松的该项上诉请求不予支持。关于魏伦松上诉要求徐大弟赔偿停电期间的损失4万元以及返还停电期间的租金费用，本院认为，2018年6月3日魏伦松向徐大弟发送的信息称“过年的时候您停了我们10天的电”，徐大弟在一审中也称是在过年期间因魏伦松未付租金故两次停电，涉案租赁协议中已经明确约定租金于租赁起始日前付清，现魏伦松并无证据证明其均是按约及时支付占有费用，故一审法院认定徐大弟有权采取措施予以止损并无不当。综上所述，魏伦松的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5231元，由魏伦松负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 杨 兵审判员 黄学辉二〇一八年十二月二十七日法官助理黄源榕书记员徐慧