四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3340号 上诉人（原审原告）：李金花，女，汉族，生于1963年3月11日，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 被上诉人（原审被告）：四川省太成房地产开发有限公司，住所地：四川省南部县南隆镇振兴街南段。 法定代表人：贾勇，总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈开普，男，汉族，生于1976年12月24日，住四川省南部县。系该公司员工。 委托诉讼代理人：梁雄，四川龙正律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：邓安俊，男，汉族，生于1962年9月4日，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：刘春容，女，汉族，生于1965年2月16日，户籍地四川省南部县，现住四川省南部县。 委托诉讼代理人：邓化俊，四川义立律师事务所律师。 上诉人李金花因与被上诉人四川省太成房地产开发有限公司（以下简称“太成公司”）、邓安俊、刘春容商品房销售合同纠纷一案，四川省南部县人民法院于2009年12月31日受理后，于2010年3月20日作出（2010）南民初字第186号民事判决，太成公司不服向四川省南充市中级人民法院提起上诉，南充市中级人民法院认为原判决认定事实不清，裁定撤销（2010）南民初字第186号民事判决，发回四川省南部县人民法院重审。四川省南部县人民法院又于2011年2月22日作出（2010）南民初字第2250号民事判决，李金花不服提起上诉，南充市中级人民法院作出（2011）南中法民终字第747号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。李金花向四川省高级人民法院申请再审，四川省高级人民法院提审后作出（2012）川民提字第277号民事判决。后经四川省高级人民法院审判委员会讨论决定，撤销四川省高级人民法院（2012）川民提字第277号民事判决、四川省南充市中级人民法院（2011）南中法民终字第747号民事判决、四川省南部县人民法院（2010）南民初字第2250号民事判决，将本案发回四川省南部县人民法院重审。2014年11月28日，四川省南充市中级人民法院作出（2014）南中法民管字第67号民事裁定，裁定本案由四川省阆中市人民法院管辖。四川省阆中市人民法院于2015年1月13日受理后，追加了邓安俊、刘春容为本案第三人，并于2015年12月1日作出（2015）阆民初字第414号民事裁定，裁定本案按自动撤诉处理。2016年12月15日经四川省阆中市人民法院院长提交四川省阆中市人民法院审判委员会讨论决定撤销（2015）阆民初字第414号民事裁定，另行组成合议庭对本案继续审理，作出（2015）阆民初字第414号民事判决。李金花不服向四川省南充市中级人民法院提起上诉，四川省南充市中级人民法院作出（2017）川13民终1960号民事裁定，裁定将本案发回四川省阆中市人民法院重审。四川省阆中市人民法院另行组成合议庭对本案进行了审理，作出（2017）川1381民初4965号民事判决。李金花不服向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。上诉人李金花，被上诉人太成公司的委托诉讼代理人陈开普、梁雄，被上诉人邓安俊及其与被上诉人刘春容共同的委托诉讼代理人邓化俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 李金花上诉请求：1.撤销四川省阆中市人民法院（2017）川1381民初4965号民事判决，改判李金花与太成公司于2009年10月12日签订的［凯莱帝景］商品房预售合同继续履行；2.判令太成公司在判决生效之日起十五日内接受李金花购房款252,000元，并协助李金花办理余款的银行按揭贷款手续。在判决生效之日起十五日内将李金花所购房屋交付给李金花（实际面积以南部县房管局最终实测为准，双方按合同单价予以结算），并协助李金花办理不动产权证，李金花予以配合；3.依法确认邓安俊、刘春容造假的《商品房买卖合同》无效；4.确认邓安俊、刘春容2013年3月14日的预购交易，省高院277号再审判决生效后、查封期间以及强制执行277号判决后的三重违法行为，构成拒不执行判决裁定刑事犯罪；5.确认邓安俊、刘春容违法侵权，依法注销邓安俊、刘春容民事违法而造成的产权登记，并判令邓安俊、刘春容停止侵占，立即搬离侵占的二层原SP7号商铺房；6.请求依法对本案遗漏的第三人邓安俊、刘春容涉嫌违法犯罪的事实审查和认定，并移交有关部门立案侦查，另案处理；7.本案诉讼费由太成公司、邓安俊、刘春容承担。事实及理由：1.一审法院在本案发回重审后另行组成的合议庭违法，一审法院在本案发回重审后仍然由原来的合议庭成员马勇组成合议庭，在经过李金花的多次举报后，才将马勇更换为高小蒙，但在本案开庭后，李金花收到两份裁定书上载明的合议庭成员又有马勇，故本案程序严重违法；2.一审2018年8月10日公开宣判记录是选择性记录，没有记录李金花对本案违法问题提出的异议，李金花是迫于无奈才在宣判记录上签字确认；3.本案诉争的房屋，阆中法院在近五年的一审审理期间没有尽到继续查封保全的义务，而是改变、转移、隐藏标的房屋的原状，把处于查封状态的诉争7号房屋转移隐藏到5号，致使邓安俊、刘春容办理了房屋产权登记；4.阆中法院在重审本案过程中，一直在证据上造假掺假，李金花向阆中法院提交续查封申请书时写明的内容为“申请查封邓安俊、刘春容名下的SP7号”，但一审法院拒收并要求将内容更改为查封SP5号，但本案一直以来查封的都是SP7号，李金花被要求到阆中法院做了一份笔录，一审法院没有办理续查封事宜，也没有通知开庭时间，李金花因坚持查封SP7号直到2018年3月5日收到裁定书，该裁定书仍然是按照一审法院意见作出的《续查封裁定书》，李金花与邓安俊、刘春容均提起异议，均被驳回，阆中法院改变原本的查封标的物是故意变造证据事实，故意掺假造假，同时阆中法院的审理期限已经超过了6个月的一审审限；5.一审法院用以定案的《询问笔录》都是在编造事实，8月3日所作的《询问笔录》的内容都是法官的自问自答，询问笔录的第一部分是电脑打印，并以“李金花不予配合”做结语，没有记录李金花的意见，李金花因为该页上没有其他位置可以签字才在法官签名的位置签字，但剩余的空间不足以李金花表达意见，而在8月3日下午，李金花要求继续做询问笔录时，一审法官不同意继续做询问笔录，而是另外做了一份笔录，因此一审法院是枉法裁判；6.2018年4月10日的庭审笔录造假，应当播放现场的录音录像；7.李金花不是本案的真正“原告”，邓安俊、刘春容才是本案真正的“原告”，李金花与太成公司原本是“一般商品房买卖合同纠纷”案，在2012年11月省高院就已经以277号案件再审终结，双方均未提起申诉和抗诉，阆中法院编造李金花不服四川省高院277号再审终审判决，申请再审，但李金花并未申请再审，邓安俊、刘春容才是造成撤销省高院277号判决的真正“原告”，邓安俊、刘春容从2013年起对已经确权为李金花的房屋提起过四次诉讼，四次均败诉，第五次的诉讼是因邓安俊、刘春容而启动的，邓安俊、刘春容才是真正“原告”；8.本案证据事实造假，《询问笔录》、《宣判笔录》都是选择性记录，内容不实，一审法院将李金花在414号案件庭审质证中提交的证据错误认为是邓安俊、刘春容提供的证据，一审法院在414号案件中将邓安俊、刘春容的2层508-502号变更为2层的SP5号，且SP5号还包括了SP6、SP7、SP8号，在本次的4965号判决中又变更为2层的SP5号包括了SP6、SP7号，但邓安俊、刘春容在多次诉讼的书面材料中从未提过他们购买的是2层SP5号且SP5号包括了SP6、SP7、SP8号，邓安俊、刘春容在多次诉讼中均败诉，不应在审理过程中办理产权登记；9.本案认定事实错误，一审认定邓安俊、刘春容2009年11月9日购买SP5号商铺是错误的，邓安俊、刘春容提起执行异议的标的房屋是2层508-502号，一审法院不能认定其购买的就是SP5号商铺。2012年11月，四川省高院已经判决确认案涉房产属于李金花，2013年1月7日，已经受理强制执行277号判决，但在2013年3月14日，本案正处于强制执行中，但邓安俊、刘春容与太成公司仍然在对案涉房屋进行交易，2013年3月14日的三百多万元的四张发票明确注明收款方是太成公司，但是没有加盖收款方的印章，因此邓安俊、刘春容根本不知道SP5号的房号，其与太成公司也不存在购房关系，一审错误认定2016年3月邓安俊、刘春容办理产权登记以及变更为不动产权证是合法的，一审法院也并未向李金花进行释明，8月3日的询问笔录是伪造的，邓安俊、刘春容在省高院已经判决房屋权属且房屋处于查封中的情况下，对房屋的强占、使用、收益构成了拒不执行判决裁定罪。10.本案适用法律错误，邓安俊、刘春容造假的《商品房买卖合同》存在重大瑕疵，法律的公信力原则只适用于善意第三人，邓安俊、刘春容是恶意的，不应对其进行保护，一审法院选择性适用法律驳回李金花的诉讼请求是错误的。 太成公司答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李金花的上诉请求，该房屋出售给第三人邓安俊、刘春容后已经办理产权登记，且邓安俊、刘春容已经使用近10年，李金花的请求事实上已不能履行。 邓安俊、刘春容答辩称，李金花要求邓安俊、刘春容承担损害赔偿责任以及要求对案涉房屋确权的诉讼请求均未在一审中提出，不能作为二审的审理范围，且本案所涉邓安俊、刘春容购买房屋的事实已经在多次诉讼中予以查实，邓安俊、刘春容不存在违法违纪情形，请求驳回李金花的上诉请求。 李金花起诉请求：1.判令太成公司继续履行［凯莱帝景］商品房预售合同，将房屋交付给李金花，并办理相关手续；2.太成公司向李金花赔偿损失；3.诉讼费用由太成公司承担。一审诉讼中，李金花表示保留对第二项诉讼请求的权利主张，在另案中进行主张。 一审认定事实如下：2009年10月12日，李金花作为买受人、与太成公司作为出卖人签订《［凯莱帝景］商品房预售合同》，约定：1.买受人自愿购买太成公司开发建设位于南部县蜀北大道508-562号“凯莱帝景”项目第二层商业房屋，该房屋建筑面积为156.6平方米，单价7,630.91元/平方米，总房款412,000元。2.买受人以按揭付款方式支付购房款。3.签订本合同时，买受人向出卖人支付购房定金1万元，签订《商品房买卖合同》后，定金转入总房款内。4.本合同签订后，买受人在七个工作日内支付该房屋款102,000元，余款15万元于2010年1月1日之前付清，余款15万元向银行按揭。5.如因买受人不按约定付款期限支付房款、按揭客户接到出卖人按揭贷款通知后未来办理按揭手续，出卖人有权在10个工作日后自主处理买受人所定购的房屋，且买受人所交定金不退。6.向银行按揭客户付足总房款40%后签订《商品房买卖合同》。7.出卖人不得将买受人已定购的房屋出卖给第三方，除买受人违背付款约定外，如出卖人将买受人已定购的房屋出卖给第三方，出卖人退还买受人所付全部房款，并向买受人支付违约金，违约金按买受人所付全部房款的3%计算，应返还的房款及违约金在30日内支付。8.买受人不得单方解除本定购合同，如买受人申请解除本定购合同，须经出卖人同意后，买受人应向出卖人支付违约金，违约金金额按全部房款的3%计算，买受人向出卖人支付违约金后，出卖人将买受人所交房款扣除定金后退还买受人。9.本定购合同是签定《商品房买卖合同》的基础，本合同未尽事宜，均按《商品房买卖合同》条款执行。10.本预售合同经双方签字盖章后生效，双方签定正式的《商品房买卖合同》生效后本预售合同自行终止。合同签订后，李金花于同日即向太成公司支付购二楼营业房定金1万元，太成公司向其出具了收据。2009年10月16日，李金花称其向太成公司交纳房款102,000元时，太成公司拒收，同日李金花在中国银行存款10万元。关于李金花所购买房屋的编号，李金花在诉讼中称，当时买房子时是看的图纸和沙盘后就确定了所购买房屋的位置，但太成公司未告知房屋的编号，李金花在房管局查询后得知自己所购房屋的编号为SP7。 2009年11月9日，太成公司作为出卖人与第三人作为买受人签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2010001268）。该份合同的主要内容为：1.买受人购买南部县蜀北大道中段“凯莱帝景”1幢第2层2-SP5号、预测建筑面积为1156.86平方米。2.单价3,100元/平方米，总价款3,586,266元。3.买受人可以首期支付购房总价款的50%，其余价款以按揭贷款方式支付。同时，第三人在太成公司处还购买“凯莱帝景”第3层部分房屋。2010年4月13日，成都市全友家私销售有限公司出具授权书一份“授权邓安俊在四川省南部县蜀北大道508号设立全友家私专卖店”。第三人已对“凯莱帝景”第2层、第3层部分房屋进行整体装修，开设了全友家俱店。李金花与太成公司所争议的房屋，已作为整体之部分由第三人占有并使用。2013年3月14日，太成公司向第三人出具了销售不动产统一发票。2016年3月，该房屋权属证书已办理给邓安俊、刘春容，办证面积为1227.13平方米，现已变更为不动产登记证。 另查明，太成公司原登记名称为四川省南部县太成房地产开发有限公司，2009年7月变更登记名称为四川省太成房地产开发有限公司。太成公司陈述邓安俊、刘春容系购买的SP5-8，SP1-8是太成公司自行编制的房号，后房管局统一编号时就将邓安俊所购买的房屋编制为SP5。“凯莱帝景”第2层（商业服务）的户室号为SP1至SP8，经太成公司预测：SP1至SP8总建筑面积为2751.52平方米，其中SP5的建筑面积为364.23平方米，SP7的建筑面积为156.6平方米，SP5-SP8总建筑面积为1239.69平方米。 诉讼中，一审法院依法向李金花释明，告知所争议的房屋已由第三人占有、使用和办理了不动产权属证书，在案涉房屋无法交付的情况下，李金花可以变更其主张为要求赔偿损失，李金花一再表示不同意变更其诉讼主张。 认定上述事实，有《［凯莱帝景］商品房预售合同》、收据、银行存单、（川20**）南部县不动产权第0007902号不动产权证、《商品房买卖合同》、四川省高级人民法院（2013）川民初字第12号卷宗相关材料、当事人陈述等为据。 一审法院认为，一、关于李金花与太成公司签订的合同是本约还是预约的问题。本约和预约合同的区别在于交货付款的义务是否直接发生，如若直接发生交货付款义务即应视为本约合同。本案中，李金花与太成公司所签订的合同明确约定李金花在七个工作日内支付该房屋款102,000元，余款15万元于2010年1月1日之前付清，余款15万元向银行按揭，该条款已直接发生付款义务，因此该合同应视为本约合同。该合同同时约定“本定购合同是签定《商品房买卖合同》的基础，本合同未尽事宜，均按《商品房买卖合同》条款执行”，双方约定的正式买卖合同应视为具有补充协议性质的合同。故李金花与太成公司之间的买卖合同关系自签订商品房预售合同时即成立，且该合同未违反相关法律、行政法规强制性规定，属于有效合同。 二、关于李金花主张太成公司继续履行该合同的问题。李金花所提供的证据不足以证明太成公司与邓安俊、刘春容之间存在恶意串通损害李金花利益的行为，太成公司与邓安俊、刘春容之间签订的《商品房买卖合同》无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，太成公司与邓安俊、刘春容之间的房屋买卖合同亦属有效合同。虽然李金花与太成公司签订的买卖合同成立并生效，但李金花与太成公司之间的房屋买卖合同相较于太成公司与邓安俊、刘春容之间的房屋买卖合同并不具有法律上的优先性，且案涉房屋已由太成公司作为整体之部分出售给邓安俊、刘春容，邓安俊、刘春容支付了合理对价以及相关税费后，太成公司向邓安俊、刘春容交付了房屋，案涉房屋现由邓安俊、刘春容占有并使用，案涉房屋也作为整体之部分已由邓安俊、刘春容办理了权属变更登记。因此，李金花与太成公司签订的房屋买卖合同在法律上和事实上已无法继续履行。经一审法院释明后，李金花坚持不改变其诉讼请求。据此，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行”之规定，判决：驳回李金花的诉讼请求。 二审查明其他事实与一审查明事实一致。 本院认为，李金花与太成公司签订了《［凯莱帝景］商品房预售合同》该合同约定了房屋面积、单价、房款等内容，虽合同中并未明确约定房号，但根据太成公司提供的全楼分层分户信息表可以看出，在凯莱帝景二层仅有编号为SP7号房屋与李金花签订的商品房预售合同中约定的房屋面积一致，故能够推定李金花与太成公司签订的《［凯莱帝景］商品房预售合同》所指向的标的房屋就是SP7号房屋，且该合同中已对双方的主要权利义务进行了约定，该合同应当视为本约合同，李金花与太成公司签订的《［凯莱帝景］商品房预售合同》已经成立并生效。第三人邓安俊、刘春容与太成公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋房号为凯莱帝景1幢第2层2-SP5号，建筑面积为1156.86平方米，在太成公司提供的全楼分层分户信息表中载明的SP5号房屋面积为364.23平方米，根据太成公司的陈述，全楼分层分户信息表中载明的房屋为暂定编号，太成公司认可其与邓安俊签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋包含了李金花预定的房屋。邓安俊向太成公司支付了房屋价款，李金花也没有证据证明太成公司与邓安俊在购买房屋时有恶意串通的行为，故太成公司与邓安俊签订的《商品房买卖合同》也已成立并生效。李金花陈述其于2009年10月16日向太成公司交付尾款，但太成公司拒绝收取，李金花遂于当日将10万元存入自己在中国银行的账户中，根据李金花提供的存款存单可知该银行为中国银行南部振兴街分理部，太成公司也位于南部县振兴街，虽太成公司提供了其张贴于售楼部的照片拟证明太成公司将收款账户张贴于售楼部，但并无证据证明太成公司对交款方式及交款账户向李金花尽到了明确告知义务，结合李金花提供的证人证言，应当认定李金花的陈述属实，太成公司拒绝收取李金花交付的尾款并将案涉房屋另行出卖给邓安俊、刘春容的行为已构成违约。在太成公司与李金花和邓安俊签订的两份房屋买卖合同均有效的情况下，根据物权优于债权的原则，应当按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。邓安俊、刘春容在2010年对其购买的建筑面积为1156.86平方米的房屋进行了整体装修并进行经营，即邓安俊、刘春容已于2010年就已合法占有案涉房屋。故邓安俊、刘春容已取得了案涉房屋的所有权，李金花与太成公司签订的合同事实上已无法继续履行。经一审及二审向李金花释明，李金花不同意变更诉讼请求，一审法院依法驳回李金花的诉讼请求并无不当。本案被发回重审后，一审法院的合议庭组成人员已发生变更，一审审判组织合法，李金花主张一审法院作出的询问笔录及宣判笔录存在编造造假等违法情形，但在询问笔录和宣判笔录中有李金花的签字，李金花也未提供证据证明询问及庭审过程不实，故对李金花主张本案程序违法的上诉请求不予支持。 综上，李金花的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费500元，由上诉人李金花负担。 本判决为终审判决。 审判长  罗勤阳 审判员  李卫东 审判员  董 行 二〇一八年十二月二十七日 法官助理肖逍 书记员王思宇