河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0502民初3343号原告：杨晓玉，女，1981年9月7日出生，汉族，住安阳市文峰区。委托诉讼代理人：苏振江，河南上合律师事务所律师。委托诉讼代理人：程志云，河南上合律师事务所律师。被告：安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区德隆街秀水苑小区**楼****。法定代表人：张瑞智，职务执行董事。委托诉讼代理人：申金丹，女，1985年5月12日出生，汉族，住安阳市殷都区，系被告公司员工。委托诉讼代理人：张正，北京市盈科律师事务所律师。原告杨晓玉与被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年5月21日立案后，于2018年6月27日作出（2018）豫0502民初1930号民事判决，被告不服该判决，上诉至安阳市中级人民法院，安阳市中级人民法院于2018年8月20日作出（2018）豫05民终3680号民事裁定，裁定撤销本院（2018）豫0502民初1930号民事判决，本案发回本院审理。被告新华富置业公司在提交答辩状期间对管辖权提出异议，本院作出（2018）豫0502民初3343号之一民事裁定，驳回被告对本案管辖权提出的异议。本院依法另行组成合议庭，适用普通程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告杨晓玉委托诉讼代理人苏振江、程志云，被告新华富置业公司委托诉讼代理人申金丹、张正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓玉向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期协助原告办理房地产权属登记证书的违约金53972.08元（以购房款总额为基数，自本案立案之日起往前推算三年从2015年5月21日起，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算至被告开具不动产销售发票2017年7月20日止）；2.本案的诉讼费、保全费、保函保险费用由被告承担。事实和理由：2011年3月10日，原、被告双方签订一份《商品房预售合同》，并在房管局办理了预售备案手续，上述合同约定：被告以出让方式取得位于文峰区永××路与××交叉口西北角秀水苑商住小区地块的土地使用权，并在上述地块上开发建设商品房，原告购买上述房地产开发项目中的27号楼1单元1202号商品房一套，预测建筑面积为135.49㎡，总房款322466元；被告应当在2012年8月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，并在交付使用后60日内，将办理产权登记证书需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告按合同约定履行了付款义务，被告在合同约定的期限交付了房屋，但直至2017年7月20日被告才为原告开具商品房销售发票，2018年9月27日原告才取得不动产权属证书。原告认为，被告的行为违反了双方合同的约定，侵害了原告的合法权益，根据法律规定，被告应当按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告新华富置业公司辩称，1.关于原告主张的逾期办证违约金，不应该赔付。逾期办证违约金只能是由于××的原因造成才应赔偿，本案逾期办证的原因不能归责于被告，本案造成逾期办证的客观原因是市政道路、供水、污水、雨水、热力、消防、水电管线等配套设施未能及时建成，造成涉案小区无法与主管网连接，只有与主管网全面对接，才能申请项目竣工验收备案，才能办理权属登记备案手续。2016年7月，安阳市城市规划委员会要求对辖区内所有建设工程项目实施规划核实，2016年10月，被告公司已经开始进行规划核实工作。2016年9月9日被告公司已经办出了涉案房屋的公产证，并已对涉案房屋住户进行公示告知，被告已经履行应尽义务，不应赔付逾期办证违约金。2.本案早已超过法定诉讼时效，原告已丧失胜诉权。《民法通则》第135条规定“民事诉讼的诉讼时效为两年”，从2012年8月31日交房，顺延60日，两年后也就是2014年10月31日本案诉讼时效已经届满。依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，“民法总则施行前，民法通则规定的两年或一年诉讼时效已经届满，当事人主张适用民法总则三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持”，原告主张适用三年诉讼时效的规定，不应支持。3.原告主张的违约金要求高，不合理。双方对合同的违约金书面条款放弃使用，应视为《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“除当事人有特殊约定外”的情形，即该条适用于当事人没有特殊约定的房屋买卖合同纠纷，而本案当事人之间有特殊约定，合同第十五条约定有三款，当事人只选择了第三款，即××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日，可见当事人已主动放弃逾期办证违约金条款，而不是对逾期办证违约金没有约定。另外合同第九条第二款约定，逾期交房违约金为××已交付房价款日万分之0.5，逾期交房侵犯了物权的占有、使用、收益、处分的全部权利，逾期办证仅侵犯物权的处分权，逾期交房的违约严重程度远远大于逾期办证，因此，从公平合理的角度理解，即使判决支持违约金，本案逾期办证违约金只能低于日万分之0.5。综上，应驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告提交了《商品房预售合同》、购房款收据，契税凭证、维修基金收款收据、商品房销售发票、诉讼费用票据，被告新华富置业公司提交了《商品房预售合同》复印件、交房通知单复印件、催告函复印件、回复函复印件、安阳市城区公共配套设施建设合同复印件、竣工验收备案表复印件、安阳市住宅小区配套设施工程质量监督报告复印件、2016年9月9日取得的27号楼公产证复印件、公告通知照片、其他住户的商品房销售发票复印件。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2011年3月10日，原告杨晓玉（××）与被告（××）签订《商品房预售合同》一份，原告购买被告位于安阳市××水××小区××楼××单元××室××商品房××套，建筑面积135.49平方米，总房款为322466元。该合同第八条交付期限约定：××应当在2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付××使用。第九条××逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的2%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之0.5的违约金。第十五条关于产权登记的约定：××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1.××退房，××在××提出退房要求之日起×日内将××已付房价款退还给××，并按已付房价款的×%赔偿××损失。2.××不退房，××按已付房价款的×%向××支付违约金。3.××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日。2.原告已按合同约定向被告支付全部购房款，并缴纳了房屋契税及维修基金，原、被告均认可涉案房屋的交房时间为2012年8月31日。本案涉案房屋所在地德隆街东段（中华路至永明）道路施工工程于2014年3月5日开工，于2015年2月4日竣工验收。3.被告于2016年9月9日取得涉案秀水苑商住小区27号楼的不动产证，被告于2016年10月24日在该小区楼门口、一层电梯处张贴公告，告知业主被告公司开发的秀水苑项目21号楼、27号楼、28号楼、30号楼经有关部门通知可以开始办理房屋不动产证，通知业主携带相关手续到被告公司客服部进行办理；另被告在原告杨晓玉27号楼1单元1202室房门上张贴通知，通知原告办理房屋不动产证及需携带的相关手续、办理咨询地点、电话。2016年10月25日，被告为涉案27号楼部分业主开具了商品房销售发票。原告杨晓玉当时未在涉案房屋处居住，原告于2017年7月20日到被告处开具了商品房销售发票。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该合同合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告对办理不动产权属证书有协助义务，应将需要提供的资料报产权登记机关备案，并为原告开具商品房销售发票。被告于2012年8月31日交房，合同约定××应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由××提供的资料报产权登记机关备案，××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日，但被告未在合同约定的期限内完成协助履行办证义务，已构成违约，应当依法支付原告违约金。逾期办证违约金按日产生，诉讼时效应当分别计算，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条规定，从《中华人民共和国民法总则》施行之日起向前推两年即2015年10月1日起计算。原告主张逾期办证违约金从本案立案之日往前推算三年起计算，但未提交证据证明其在本次诉讼之前向被告主张过逾期办证违约金，故2015年10月1日之前的违约金超过诉讼时效，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，原告主张违约金以交付购房款总额为基数，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算，本院予以支持。原告主张违约金计算至被告为其开具发票之日2017年7月20日止，因被告已于2016年10月24日在涉案小区楼门口、电梯处、原告房门上张贴公告、通知，告知业主可以办理不动产证书及需携带的相关手续进行办理，且涉案27号楼有其他业主已在2016年10月25日取得被告出具的商品房销售发票，原告称其当时未在涉案房屋内居住，故原告延迟取得商品房销售发票的责任不能归结于被告，原告主张的逾期办证违约金应计算至2016年10月24日。原告主张的保函保险费，无法律依据，本院不予支持。被告辩称逾期办证违约金应低于合同约定的逾期交房违约金日万分之0.5，缺乏法律依据，本院不予支持。被告辩称双方对合同违约金书面条款放弃使用，不应支付原告违约金，经查，原、被告合同第十五条约定双方选择第三项处理即“××同意××因非××原因无法办理的，时间顺延180个工作日”，虽然该约定未选择违约金支付条款，但不能据此认定原告放弃违约金，故对被告该辩解理由，本院不予采信。被告辩称因市政道路、供水、污水、雨水、热力、消防、水电管线等配套设施未能及时建成等原因造成逾期办证，不是××的原因，无需支付违约金的意见，因被告未按约定履行违约在先，违约后产生的风险亦应由被告承担，且被告不能证明其就本案不能履行义务系政府的不可抗力，故对被告该辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨晓玉逾期办证违约金，违约金以购房款总额322466元为基数，从2015年10月1日起至2016年10月24日止，按照中国人民银行同期贷款利率上浮50%计算；二、驳回原告杨晓玉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1149元，财产保全申请费820元，诉讼费共计1969元，原告杨晓玉负担1284元，被告安阳新华富置业有限公司负担685元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  杜文君审 判 员  孙莉莉审 判 员  李 雪二〇一八年十二月二十九日代理书记员  于 婧