山东省滨州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁16民终1998号上诉人(原审被告)：滨州市翔宇置业有限公司，住所地：滨州市滨城区。法定代表人：薛惠强，该公司经理。委托诉讼代理人：石新山，山东英天律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向荣，山东英天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵立星，男，1978年8月20日生，汉族，居民，住滨州市。上诉人滨州市翔宇置业有限公司（以下简称翔宇公司）因与被上诉人赵立星房屋买卖合同纠纷一案，不服滨州市滨城区人民法院（2017）鲁1602民初4579号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。翔宇公司上诉请求:1．撤销一审判决，依法改判；2.由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1.无法办理不动产权证的原因不在上诉人，上诉人不应承担违约责任。双方订立房屋买卖合同时，约定的是房产证，而2016年9月之后，国家统一办理不动产权证，所以导致产权证无法办理的是国家政策而非上诉人。这点在合同里也有约定，所以要求上诉人承担违约责任没有依据。2.上诉人正在积极办理不动产权证，被上诉人要求返还办证费用无依据。现在上诉人积极协调办理不动产权证，但被上诉人却索要办证费用，上诉人便无法办理产权证，履行相应合同义务。3.被上诉人增加的诉讼请求与本案不是同一事由，不应一并审理。本案是买卖合同纠纷，配套费、装修押金等纠纷是房屋使用过程中所产生的其他纠纷，与本案不是同一事实和理由，上诉人应当另行起诉，一并审理与基本法理相悖。4.一审时被上诉人没有证据证实配套费、装修押金系上诉人收取，一审判决不当。退一步，即使系上诉人收取，多收的配套费也是用于小区的燃气及供热工程，并非多收取。并且上诉人无证据证实装修已完成并且经过验收，故装修押金退还无据。5.上诉人的诉求超过诉讼时效。一审法院法院对此未与审查，显然错误。赵立星未到庭亦未向本院提交书面答辩意见。赵立星向一审法院起诉请求：1.确认原告购买的住房、储藏室所有权归原告所有；2.被告为原告购买的住房、储藏室办理不动产证；3.被告支付违约金3438.93元；4.被告返还原告办理房产证费用15718.7元；5.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年7月4日，赵立星（买受人）与翔宇公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定，出卖人以出让方式取得位于滨州市滨城区编号为滨（04）-08地块的土地使用权，编号为滨国用（2010）第8292号，规划用途为商住，土地使用年限自2010年8月18日至2079年5月12日；买受人购买第1幢1单元201室房屋及第1幢1-03号储藏室，其中住房面积114.61平方米，单价为2528元/平方米，储藏室面积24.84平方米，单价为2180元/平方米；上述房产总价为343893元；商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，以房管部门测量为准，多退少补；签合同时已交房款103893元，剩余房款24万元办理银行按揭；出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下标准达到使用条件：小区道路在交房时达到使用标准，给排水、供电、供暖管网设备齐全时达到使用标准；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同日，赵立星向翔宇公司支付购房首付款103893元。翔宇公司对涉案房屋办理了预告登记，预告登记权利人为赵立星。后赵立星将余款以银行按揭贷款的形式支付翔宇公司。2014年2月12日，赵立星向翔宇公司交纳配套费、房产证费共计22307元。翔宇公司将涉案房屋交付赵立星。2016年11月7日，翔宇公司交纳涉案房屋住宅专项维修资金6903元、契税5158.4元，共计12061.4元。2017年12月19日，滨州市不动产登记中心出具证明载明，翔宇花园小区所在土地为出让的仓储用地，土地出让年限截止2023年12月10日，土地用途与房屋性质不一致，且开发企业目前尚未办理不动产首次登记，因此暂无法为小区业主办理不动产登记。另查明，涉案小区共190户。赵立星应缴纳的配套费包含暖气开口费50元/平方米，天然气开口费2900元/户，有线电视开口费250元/户。因涉案小区施工需要，翔宇公司向滨州市天龙建工有限责任公司支付管道施工费、穿越费38500元，路面维修工程款29000元，共计67500元，翔宇公司要求每户予以分摊350元，赵立星不予认可。一审法院认为，赵立星与翔宇公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面适当履行。因涉案房屋所占土地系出让仓储用地，转让房地产时，应依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定，报有审批权的人民政府审批并办理土地使用权出让手续。虽然翔宇公司将房屋出卖并交付赵立星，应承担协助赵立星办理相关权属过户手续的附随义务，但在未经人民政府审批办理土地使用权出让手续的情况下，赵立星要求办理不动产权证的主张，条件尚不成就，依法不予支持。关于赵立星诉请翔宇公司支付逾期办证违约金3438.93元的主张。因翔宇公司未依约协助赵立星办理过户手续，构成违约，赵立星的该项主张符合合同约定和法律规定，依法予以支持。关于赵立星要求确认涉案房屋归其所有的主张。因本案双方系商品房买卖合同纠纷，《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权须经登记方能设立。而涉案房屋尚不能办理过户手续，故其该项主张，不予支持。关于赵立星要求翔宇公司返还办理房产证费用15718.7元的主张。一审法院认为，办理房产证费用系翔宇公司代收费用，涉案房屋虽现不能办理过户，但翔宇公司已经将住宅专项维修资金6903元、契税5158.4元，共计12061.4元实缴到滨州市地方税务局滨城分局，已退还不能。赵立星应交配套费8880.5元（暖气开口费114.61平方米×50元/平方米+天然气开口费2900元+有线电视开口费250元）。赵立星已交配套费、房产证费22307元，翔宇公司对多收取的1365.1元（22307元-12061.4元-8880.5元）应予退还。赵立星的该项主张，依法部分予以支持。关于翔宇公司所提其支付滨州市天龙建工有限责任公司的施工费、穿越费、路面维修工程款由赵立星分摊的辩解意见，一审法院认为，翔宇公司作为开发企业，其主张的上述费用应属于基础设施建设费、公共配套设施费，应计入开发成本，故不应由赵立星分摊，且赵立星不予认可。翔宇公司的上述辩解意见，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、滨州市翔宇置业有限公司于本判决生效后十日内支付赵立星逾期办证违约金3438.93元；二、滨州市翔宇置业有限公司于本判决生效后十日内返还赵立星1365.1元；三、驳回赵立星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费279元，减半收取计140元，由赵立星负担104元，滨州市翔宇置业有限公司负担36元。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于违约责任的承担问题。不动产统一登记仅是为了整合不动产登记职责，规范登记行为，方便群众申请登记，由不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿，并未改变法律和行政法规等已明确规定的不动产登记的各项申请条件。涉案房屋系因土地性质不符合其开发住房的用途，上诉人无法办理不动产初始登记，更无法将涉案房产变更登记至被上诉人名下，与不动产统一登记制度的实施无关，上诉人逾期办理权属证书的违约行为明显，一审法院认定上诉人违约并判令其承担违约责任，并无不当。因上诉人未依法为被上诉人办理权属登记，对于其因此多收取的办证费用应予返还，一审法院判令上诉人返还，并无不当。关于多收取的配套费是否应予返还的问题。配套费收款收据中加盖有“滨州市翔于置业有限公司现金收讫”的印章，上诉人主张其未收取上述费用，缺乏依据。上诉人主张多收取的配套费用于小区的燃气及供热工程，缺乏应由被上诉人承担相关费用的事实和法律依据，对其该项上诉主张，本院不予支持。配套费的收取是基于双方在房屋买卖合同履行过程中而发生，上诉人称与本案不应一并审理，缺乏依据。本案被上诉人的诉讼请求并未包括装修费用的返还，因此上诉人主张装修押金退还无据，超出了被上诉人的诉求和一审的裁判范围，对此本院不予处理。双方的房屋买卖合同尚在履行过程中，上诉人主张被上诉人的请求超时效，不能成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费279元，由上诉人滨州市翔宇置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵慧莲审判员  崔诗君审判员  高立俊二〇一八年十二月十一日法官助理徐丽萍书记员董学学