宁夏回族自治区银川市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）宁01民初108号原告：张建国，男，1962年6月19日出生，汉族，系宁夏夏都投资有限公司法定代表人，住宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街银胜路**。委托诉讼代理人：白玉冰，宁夏综义律师事务所律师。被告：宁夏新协和医院（有限公司），住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区正源南街银盛路**。法定代表人：游金辉，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔建军，宁夏天盛律师事务所律师。被告：上海华衡投资（集团）有限公司（原名称：上海中屿投资（集团）有限公司），住，住所地：上海市浦东新区南码头路****/div>法定代表人王俊杰，公司总经理。原告张建国与被告宁夏新协和医院（有限公司）（以下简称新协和医院）、上海华衡投资（集团）有限公司（以下简称华衡公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月24日立案后依法组成合议庭，原告于2018年8月20日向本院申请撤回对新协和医院的起诉，本院经审查该撤诉申请不符合法律规定，不予以准许。本院于2018年9月10日公开开庭进行审理，原告张建国的委托诉讼代理人白玉冰，被告新协和医院的委托诉讼代理人崔建军到庭参加诉讼。被告华衡公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告方向原告支付房屋及院落使用费750万元；2、由被告方承担全部诉讼费用。事实和理由：2003年7月12日，原告与被告游国祥代表的上海中屿投资（集团）有限公司签订《房屋租赁合同》，由被告方租赁原告位于银川市金凤区正源南街与银盛路交叉口（保伏桥清真寺北）约为6172㎡的六层楼房，开办新协和医院。《房屋租赁合同》第一条4项约定：“附属房院的全部平房，地面积约为，地面积约为2500㎡积约700㎡，整个后院的厂房或平房在本合同签订之日起一个月内全部搬迁，搬迁后由出租方改造平房的内部墙面、地面，达到、地面标准，平房并配备基本设施为：水、电、暖等，并改造后院地坪（平整即可）。如后面平房需要改造扩建，具体建筑方案由承租方确认。合作租赁方式双方另行协商，并以补充规定订立”。按照上述约定，原告对后院及平房进行了搬迁改造，并由被告新协和医院实际使用至今，但被告方至今没有对原告房屋后院及平房的使用费进行支付。为了继续履行协议，妥善处理上述遗留问题，原告方于2017年8月28日书面商请被告支付上述房院的租赁费495万元，但被告华衡公司通过律师回函拒不支付该使用费；被告新协和医院作为实际使用人也拒绝承担清偿责任。现原告按照原市场价格每月3万元计算，要求被告方承担2003年11月1日至2017年月1日止，合计165个月的使用费元，并从2017年8月1日开始按照每月3万元的使用费顺延计算至房产实际交回原告之日止。此依法起诉，请给以支持为盼。原告补充陈述内容如下：合同约定年平均租赁费88万元，每平米每月是12.66元，院落平房面积是1019.59平米，按每平米每月是12.66元计算，180个月，被告合计一共应支付2324855元。院落2500平米，按照每平米12.65元的二分之一计算180个月，合计租赁费2848500元。以上两项合计使用费5173355元。原告主张750万元包含了200余万元的利息损失。被告新协和医院辩称，一、原告提起的诉讼请求已超过民法通则规定的诉讼时效期间，请求法院驳回其起诉。民法通则规定的诉讼时效为两年，而原告自2003年11月1日（即其主张权利的起算时间）至今，与上海中屿投资（集团）有限公司的租赁关系已经持续了14年多，在如此漫长的期间里，原告从未对涉案房屋的附属房院主张过缴纳租赁费的权利，故按照民法通则的相关规定，原告主张该项权利早已超过了诉讼时效。另外，原告的签约相对人是上海中屿投资（集团）有限公司，因此其起诉的主体不适格。二、原告的诉讼请求没有事实依据且违背双方合同约定，应予驳回。原告提起的750万元房屋及院落使用费完全是其单方估算出来的，没有事实和法律依据。另外，新协和医院和原告在后续的补充协议以及合作投资合同汇总均已对涉案的后院房屋及院落使用问题进行了明确约定，原告将整个大楼以及大楼后面的平房、院落整体出租给新协和医院使用，租期、租金不作变更，仍以最初的房屋租赁合同中的约定为准，双方对此均不再提出异议。三、原告有意曲解房屋租赁合同中第一条第四项约定的内容，对当时签约时的现状和双方真实意愿亦未做全面分析和考量。新协和医院与原告签订房屋租赁合同前，整体大楼和后院平房都是毛坯房，从未投入使用过，当时约定由新协和医院对大楼进行装修，原告在合同签订之日起一个月内将整个后院的厂房或平房全部搬迁，搬迁后改造平房的内部墙面、地面，达到、地面标准，配备基本设施水电暖等，改造后院地坪，同时原告承诺办理相关审批手续，在后院建设十层大楼供上海中屿投资（集团）有限公司使用，在此基础上，双方另行协商签订补充协议。但实际情况是，原告既未拿到审批文件，也未在后院进行任何投资和改扩建，上海中屿投资（集团）有限公司在原告违背承诺的情况下，只好对后院及平房进行了装修，对供热主管道进行了改造，2009年10月9日，又在无奈之下租赁了银盛路北边的楼房和院落，才勉强维持了医院的正常运转。正是由于上述原因，原告未对后院平房进行改造扩建，房屋租赁合同中第一条第四项中双方就后院及拟建设的大楼签订补充协议的条件不具备，故原告与新协和医院才以后续补充协议及合作投资合同的形式，明确了双方的权利义务，约定原告将整个大楼以及大楼后面的平房、院落整体出租给新协和医院使用，租期、租金不作变更，仍以最初的房屋租赁合同中的约定为准，双方对此均不再提出异议。四、另外，从公平角度讲，任何一个承租方在租赁大楼时，都会将大楼后面的院子和平房一并租赁，而不会只租赁大楼而放弃院落，这也不利于医院的正常经营，作为出租方，如果将大楼和院落分别签约出租，也不符合公平原则和市场交易的规律。整个大楼的面积是6172平方米，年租金是78万元，后来增加到98万元，其起诉的后院面积仅为1019平米，但其起诉的年租金竟达到了50万元显然是不公平的。被告华衡公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见。原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据：证据一、《营业执照》、上海华衡投资（集团）有限公司《组织机构代码证》、《上海中屿（集团）有限公司章程修正案》、《统一社会信用代码启用证明》各一份，均为工商局调取打印件加盖印章，证明：合同主体上海中屿投资（集团）有限公司，现变更为上海华衡投资（集团）有限公司的事实。被告新协和医院称，华衡公司营业执照显示成立时间是2001年4月6日，上海中屿投资（集团）有限公司的章程修正案变更名称时间是2006年12月1日。也就是在变更之前华衡公司已经注册成立。因此这是两个独立的公司。证据二、《房屋租赁合同书》原件一份，证明：1、2003年7月12日，原告与被告游国祥代表的上海中屿投资（集团）有限公司签订《房屋租赁合同书》，由被告方租赁原告位于银川市金凤区正源南街与银盛路交叉口（保伏桥清真寺北）约为6172㎡的六层楼房开办红十字医院；2、根据《房屋租赁合同》第一条4项约定：“附属房院的全部平房，地面积约为，地面积约为2500㎡积约700㎡，整个后院的厂房或平房在本合同签订之日起一个月内全部搬迁，搬迁后由出租方改造平房的内部墙面、地面，达到、地面标准，平房并配备基本设施为：水、电、暖等，并改造后院地坪（平整即可）。如后面平房需要改造扩建，具体建筑方案由承租方确认。合作租赁方式双方另行协商，并以补充规定订立”。被告新协和医院对该证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的有异议，该证据与本案的两被告均无关联性。双方对附属院落及房屋，签订补充协议的前提，是原告方进行改扩建，而原告方并未履行此项义务。因此双方再未就该部分的租赁签订补充协议。证据三、银川市不动产登记信息查询单原件一份、银川市房产管理局2008003806号房权证复印件一份、银川市房产管理局2008003802号房权证复印件一份，证明：1.涉案未达成租赁协议的的平房面积1019.59平米，产权人张建国；2.已经达成协议的六层楼房面积是5789.12平米。被告对该组证据真实性无异议，六层楼房的面积是5789.12元，但新协和医院一直是按照6172平米缴纳租赁费，对15年多交的租赁费新协和医院保留诉权，后院的1019.59平米双方在后续的相关合同中已经做了约定，不再另行收取租赁费。证据四、2017年8月7日原告张建国《关于租赁费补交及有关问题的函》复印件一份、2017年8月28日原告张建国《关于补交租赁费及有关问题的律师函》原件一份、2017年9月3日被告《关于场地租赁费的律师函》原件一份，证明：原告向被告主张后院平房及院落租赁费，被告拒绝承担的事实。被告对该组证据的真实性无异议，张建国《关于租赁费补交及有关问题的函》、《关于补交租赁费及有关问题的律师函》均是发给上海中屿投资（集团）有限公司和游国祥，与新协和医院无关。《关于场地租赁费的律师函》是新协和医院在与上海中屿公司沟通以后给张建国的复函，对此真实性、合法性、关联性无异议。证据五、核发《营业执照》通知单（调档件加盖印章），证明：上海中屿投资（集团）有限公司是在2001年4月6日成立。被告新协和医院称，这也只能证明两家公司在同一天成立，而不能证明上海中屿投资（集团）有限公司变更名称为华衡公司。被告新协和医院为证明其抗辩意见，向本院提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》原件一份，证明：与原告签约的相对人是上海中屿投资（集团）有限公司，合同约定缴纳租赁费依据的房屋面积是6172平方米，而当庭查实实际面积为5789.12平米。另外，第一条第四项约定的真实意思是原告方需对后院进行改扩建，双方才需就租赁费另行签订补充协议。原告对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，上海中屿投资（集团）有限公司已经变更为华衡公司，原告已经提交证据证明。房屋面积因当时没有办房证，初步确定为6172平米，但房租没有按平米计算，是按照整年的房租每五年一调整进行约定的。前五年是78万元，中间五年是88万元，后五年是98万元。证据二、《合作投资合同》原件一份，证明：2003年9月7日双方在签订前述房屋租赁合同的基础上，又签订了本合同，明确了上海中屿投资（集团）有限公司租赁原告的房屋除了六层主楼以外还包括附属院落和房屋，而租赁费仍以前述的房屋租赁合同为主。原告对该证据的真实性、合法性、关联性三性及证明目的均有异议。合同的甲方宁夏夏都食品饮料有限公司，而本案房屋的产权人是张建国个人，实际履行的也是原告提交的2003年7月12日签订的合同。该份合同如果是真实的，但也没有实际履行。仅仅是为了应付银川市招商局招商登记的需要作出的。证据三、《补充协议》原件一份，证明：在2004年11月23日原告与新协和医院签订了该补充协议，双方在第一条中约定对其他存在争议的条款以后不再提出异议，其中包括后院。原告对该证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，合同的甲方宁夏夏都食品饮料有限公司，而本案房屋的产权人是张建国个人，实际履行的也是原告提交的2003年7月12日签订的合同。该份合同如果是真实的，但也没有实际履行。经审查，原告提供的证据一、《营业执照》、华衡公司《组织机构代码证》、《上海中屿（集团）他、有限公司章程修正案》、《统一社会信用代码启用证明》各一份，证据五、核发《营业执照》通知单，能相互印证，本院予以采信；证据二、《房屋租赁合同书》一份，与被告提供的证据一相印证，均予以采信；证据三、银川市不动产登记信息查询单原件一份、银川市房产管理局2008003806号房权证一份、银川市房产管理局2008003802号房权证一份，被告对该证据的真实性予以认可，能达到原告证明目的，予以采信；证据四、2017年8月7日原告张建国《关于租赁费补交及有关问题的函》复印件一份，因系复印件，无法比对其真实性，不予采信，2017年8月28日原告张建国《关于补交租赁费及有关问题的律师函》一份、2017年9月3日被告《关于场地租赁费的律师函》一份，内容相互印证，且被告新协和医院对对《关于场地租赁费的律师函》予以认可，故予以确认。被告新协和医院提供的证据二、《合作投资合同》一份，证据三、《补充协议》一份，与本案无直接关联性，达不到被告证明目的，不予采信。本院认定事实如下：2001年4月6日上海中屿投资（集团）有限公司核准成立。上海中屿投资（集团）有限公司于2006年12月1日变更为上海华衡投资（集团）有限公司。2003年7月12日原告与上海华衡投资（集团）有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定：张建国将其房屋租赁给上海华衡投资（集团）有限公司，用于建办宁夏回族自治区红十字会协和医院，第一条：1.房屋地址：位于银川市正源南街与银盛路交叉口处（保伏桥清真寺北）；2.房屋结构：六层楼框架混结构；3.房屋总面积6172平方米；4.附属院房：整个后院及院落全部平房、地面积25、地面积2500平方米积约700平方米，整个后院厂房或平房在本合同签订之日起一个月内全部搬迁，搬迁后由出租方改造平房内部墙面、地面，达到、地面标准。平房并配套基本设施为：水电暖，并改造后院地坪（平整即可）。第二条：租赁期限15年，自2003年11月1日起至2018年10月31日止；装饰工期3个月，时间自2003年7月15日至2003年10月31日，装饰期间不收租金，且出租方必须于2003年7月15日前将租赁房屋全部交给承租方。第三条：1.租金及交付方式：租金第一期自2003年11月1日起至2008年10月31日止，共5年，年租金78万元，5年合计390万元；第二期自2008年11月1日至2013年10月31日止，共5年，年租金88万元，5年合计440万元；第三期自2013年11月1日至2018年10月31日止，共5年，年租金98万元，5年合计490万元。2.交付方式：因整栋楼房内地面、墙面装饰及双回路供电安置等基础设施部分由出租方一次性折价补偿给承租方25万元作为基础设施装饰。故双方签订合同后一周内承租方应一次性付清第一年房屋租金的余下部分53万元。以后各年度应在11月1日前一次性付清当年租金。第五条：出租方权与利义务：出租方如未按合同约定提供租赁物，每日承担赔偿年租金2‰的违约金，如逾期超过半年，则每日赔偿承租方经济损失3000元。承租方如拖欠租金，每日向出租方补交年租金2年租金2‰的违约金，如拖延2个月未交租金，每日应向出租补交年租金年租金5‰的违约金。租赁期满或合同解除，承租方不搬迁，逾期按每日3000元计收租金。原告举证，双方达成协议为被告华衡公司租赁位于银川市金凤区银盛路138号六层房屋，面积为5789.12平方米；双方未达成协议但被告实际使用的位于银川市金凤区银盛路136号1层房屋平房面积1019.59平方米。另查明，2017年8月28日宁夏综义律所事务所向上海中屿投资（集团）有限公司董事长游国祥发出《关于补交租赁费及有关问题的律师函》，载明：2003年7月12日你方与张建国达成《房屋租赁合同》，约定由你发租赁张建国位于银川市正源南街与银盛路交叉口处6172平方米房产，对于合同第一条第四项约定，出租方如期对后院及平房进行搬迁改造，并由贵公司使用至今，但你方至今没有对后院及平房租赁费进行协议支付。为妥善处理以上遗留问题，出租方商请你方支付自2003年11月1日至2018年8月1日，共165个月，你方补交租赁费495万元。现请你方收到该函后5日内向张建国支付后院及平房租赁费495万元。2017年9月3日宁夏天盛律师事务所向张建国发出《关于场地租赁费的律师函》，载明：一、经我所向上海中屿投资（集团）有限公司了解，你们双方早于2004年前就对《房屋租赁合同》第一条第四项涉及的的附属房院进行约定约定过程、理由、结果如下：鉴于：1、你方未按合同约定履行下列义务，即未在签订合同之日起一个月内将整个后院或平房全部搬迁，未在搬迁后改造平房内部墙面、地面，达到、地面标准，未配备基本设施水暖等，为改造后院地坪，上述工作都是上海中屿投资（集团）有限公司在对所租赁大楼进行整体装修时委托装修公司一并改造；2、因主管道原因导致整个大楼供热不良，因你方未按合同约定承担主管道改造任务和费用，上海中屿投资（集团）有限公司进行数次改造，耗资巨大；3、你方承诺可以审批在后院建设十层大楼供上海中屿投资（集团）有限公司，但时至今，你方未拿出审批文件，也未在后院进行任何投资，而上海中屿投资（集团）有限公司在你方违背承诺的情况下，只好在后院加盖部分房屋。2008年在无奈下租赁了银盛路北边楼房和院落；4、由于你方与相邻沟通协商存在问题，导致医院员工自2003年至今在出入医院时向邻方缴纳过路费。基于以上，你方违约在先以及你方拒绝履行合同义务，你方明确表示放弃对附属房院收取租赁费的权利，这也是你方长达十年未主张该附属房院租赁费的原因。二、从2003年至今，你方与上海中屿投资（集团）有限公司关系租赁关系14年，你方未主张过租赁费，即便主张亦超过诉讼时效。另外，从公平角度讲，任何一个承租方在承租大楼时，都会将大楼后院和平房一并租赁，而不会只租赁大楼而放弃院落。故你方慎重考虑，请不要再提出索要所谓附属院房租赁费的无理要求。本院认为，原告与被告华衡公司签订的《房屋租赁合同书》一份，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依约履行各自的义务。合同签订后，原告虽向被告交付租赁物，但没有按约进行房屋改造，原告构成部分违约。原告主张自2003年11月1日至2018年10月31日租赁合同第一条第四4项附属院房使用费，即后院和未达成协议部分1019.59平方米平房的使用费。因涉案合同第一条第四4项约定为整个后院及院落全部平房、地面积25、地面积2500平方米积约700平方米，显然与原告主张的面积存在矛盾，且原告未按约定向被告交付达到合同标准的房屋，故本院支持以涉案房屋总面积6808.71平方米（5789.12平方米+面积1019.59平方米）扣除合同约定的面积6172平方米后的平房面积636.71平方米的房屋使用费，并参照合同约定的年租金78万元为基数计算，故该房屋使用费为1206984.28元（636.71平方米×78万元÷12月÷6172平方米×180月）。因原告存在违约行为，故对其利息主张不予支持。对原告主张被告承担2500平方米院落以平房租金的二分之一计算使用费并承担相关利息的诉讼请求，因双方对院落使用并未明确约定是否承担使用费，且原告未按合同约定进行改造，故对原告的该项诉讼请求本院不予支持。对原告主张新协和医院承担本案使用费的问题，因新协和医院并非涉案合同的相对人，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。因原告于2017年8月28日向被告华衡公司发出律师函，且被告已作出回函，故对于被告新协和医院称本案已超过诉讼时效的抗辩意见，不予以采纳。被告华衡公司经本院合法传唤，未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海华衡投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张建国房屋使用费1206984.28元；二、驳回原告张建国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费64300元，由被告上海华衡投资（集团）有限公司负担10348元，原告张建国负担53952元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于宁夏回族自治区高级人民法院。审 判 长  王 刚人民陪审员  李惠娟人民陪审员  马文明二〇一八年十二月二十日书 记 员  马丽媛附：适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。