云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云01民终6308号上诉人（原审原告）：昆明神州天宇置业有限公司。法定代表人：杨文娟，总经理。委托诉讼代理人：何亚菊，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：曹杰，男，汉族，1982年11月4日生，住陕西省宝鸡市金台区。上诉人昆明神州天宇置业有限公司因与被上诉人曹杰房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月9日立案后，依法组成合议庭于2018年11月13日进行了公开开庭审理，上诉人昆明神州天宇置业有限公司委托诉讼代理人何亚菊到庭参加了诉讼，被上诉人曹杰经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。昆明神州天宇置业有限公司上诉请求：撤销一审判决,改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、《合同补充协议》第四条第三款约定，被上诉人未及时履行相关贷款合同义务，导致上诉人承担连带责任的，上诉人有权解除合同。现上诉人未按期归还借款本息导致上诉人承担保证责任，上诉人有权解除合同，且合同约定的条件并非上诉人应代被上诉人偿还所有贷款本息才能解除合同。二、另案金融借款合同纠纷案件与本案并非同一法律关系，该案履行情况与本案无关，不应作为认定本案合同解除条件是否成就的依据。三、被上诉人未按期归还贷款本息的行为已构成根本违约，造成商品房购销合同无法继续履行，上诉人合同目的不能实现，上诉人有权解除合同。被上诉人曹杰未发表答辩意见。昆明神州天宇置业有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求人民法院判令解除原告与被告曹杰签订的合同编号为天宇花园1B1503号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，被告曹杰向原告返还天宇花园第1B幢第15层1503号房屋，并配合办理解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续；2、请求人民法院判令被告向原告支付总房款20%的违约金92354元；3、请求人民法院判令被告承担本案的律师费、保全费、保全担保费、诉讼费等费用。一审法院认定事实如下：2011年12月10日，原告昆明神州天宇置业有限公司与被告曹杰签订合同编号为天宇花园1B1503的《商品房购销合同》及《合同补充协议》并于2011年12月15日办理商品房买卖合同登记备案,合同约定原告将其开发建设的位于昆明市盘龙区联盟街道办事处环城北路与万华路交汇处天宇花园1B幢15层1503号房出售给被告曹杰，总价款为人民币461770.27元，被告于2011年12月8日向原告支付首付款人民币201770.27元。其余价款人民币260000元由被告曹杰向中国建设银行昆明市城东支行贷款支付。被告曹杰应及时履行贷款合同的相关义务，因其未及时履行相关贷款合同义务，而导致原告承担连带责任的，原告在承担责任后有权向被告曹杰追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。被告曹杰除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还承担原告因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的诉讼费用及律师费、差旅费等。2011年12月10日，原告与被告曹杰及中国建设银行股份有限公司云南省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称“借款合同”），并于2012年1月6日进行了公证，借款合同约定由被告曹杰向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款人民币330000元，其中7万元为车库贷款，26万元为本案涉案房款，原告昆明神州天宇置业有限公司为该笔贷款提供连带责任保证担保。后因被告未按借款合同约定还贷，原告昆明神州天宇置业有限公司也未完全履行其作为借款连带担保人的代偿义务，中国建设银行股份有限公司云南省分行通过诉讼主张权利，案件现在昆明市五华区人民法院审理中。另查明，截止2017年8月18日，被告曹杰尚欠银行贷款本金余额为人民币282476.92元，原告昆明神州天宇置业有限公司作为承担连带责任的保证人仅向中国建设银行股份有限公司云南省分行代偿人民币32100元。2013年9月28日，涉案房屋实际交付被告曹杰使用。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”本案中，原、被告双方自愿签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》真实、合法、有效，对双方具有约束力，双方应恪守履行。双方签订合同后原告已履行交付房屋的基本义务，被告也履行了支付房款的基本义务。现被告曹杰虽未按期归还贷款，已然构成违约，但该违约行为不能否定其已经向原告履行了支付全额房款的义务，故该违约行为不属根本违约，不能导致双方合同解除。在被告未按期还贷之时，原告昆明神州天宇置业有限公司也并未按照贷款合同约定全面履行其承担阶段性连带担保责任的代偿义务，导致借款人中国建设银行股份有限公司云南省分行通过诉讼主张其权利，案件目前正在审理中。截止2017年8月18日原告仅履行了32100元的小部分代偿义务,原告并未完全履行其作为连带保证人的清偿义务，未达到双方合同中约定的“原告在承担责任后，有权向被告曹杰追偿，并有权解除《商品房购销合同》”的合同解除条件，其不得享有解除合同的权利，故对原告诉请一审法院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条规定，判决：驳回原告昆明神州天宇置业有限公司的诉讼请求。二审中双方均未提交新的证据材料。二审经审理查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。本院补充确认以下案件事实：一、《商品房购销合同》第十三条第三款约定：“单方提出解除合同或变更本合同约定的，按以下约定处理：1、单方提出解除合同的，由解约方向守约方支付总房款20%违约金，同时合同终止，已发生的相关交易税费由解约方承担……”。《合同补充协议》第四条第三款约定：乙方（被上诉人）应及时履行贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关贷款合同义务，而导致甲方（上诉人）承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置。乙方除应承担商品房购销合同约定的违约责任和银行索赔外，还承担甲方因实现债权、解除合同、处置房产等产生的诉讼费用及律师费、差旅费等。二、上诉人为本案诉讼支出律师费8807元。本院认为,双方所签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务，不得擅自变更或者解除合同。（一）对于上诉人可否依法定解除方式解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定了法定解除的情形，现上诉人认为被上诉人未及时归还银行借款导致上诉人承担连带清偿责任构成根本违约，导致上诉人合同目的不能实现，应予解除。本院认为，上诉人承担了连带保证责任后对被上诉人享有追偿权，但不可据此主张上诉人拖欠购房款而导致其合同目的不能实现。《商品房购销合同》与《个人住房借款合同》之合同主体与权利义务关系彼此独立，相应的违约行为与违约责任应依各自合同约定分别判断。借款一经发放，被上诉人在《商品房买卖合同》中以银行借款的方式支付的购房款即履行完毕，被上诉人此后拖欠银行借款应承担《个人住房借款合同》的违约责任，但不构成对《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》之付款义务的违反。虽然贷款银行通过诉讼提前收回借款，但因偿还借款的最终主体是被上诉人而非上诉人，对被上诉人已支付的购房款不产生溯及力，未影响《商品房买卖合同》的履行。上诉人因承担连带保证责任享有追偿权，与被上诉人形成债权债务关系。此追偿权与《商品房购销合同》之合同价款请求权在发生依据、请求数额、行使条件、违约救济方面存在根本区别，不可混淆。故对上诉人主张合同目的不能实现没有依据，本院不予支持。（二）对于上诉人可否依合同约定解除方式解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。约定解除以双方事先约定解除权行使条件为前提，条件成就且当事人实际行使解除权，即可导致合同解除。由于双方合同中对于合同解除的约定为“乙方应及时履行贷款合同的相关义务，因乙方未及时履行相关贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方在承担责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋另行处置”。现上诉人已代偿支付了部分银行借款，且已有生效判决确认上诉人应就被上诉人所欠银行款项承担连带清偿责任，在此情况下，上诉人解除合同的条件已成就，其请求依照约定解除合同的诉请应当予以支持。一审判决适用法律有误，本院予以纠正。合同解除后，双方均负有相互返还之义务，故对上诉人请求返还房屋、协助办理撤销登记手续之诉请，本院予以支持。由于被上诉人未到庭应诉，对其所付房款的返还可另案主张。对于违约金部分，因双方约定承担合同价款20%违约金的条款并不适用本案情形，同时本案中上诉人仅代偿了部分金额，代偿后可在返还被上诉人房款时进行抵扣，在本案已确认解除合同、返还房屋的情况下并未给上诉人造成损失，故本院对违约金部分不予支持。对于律师费，因双方合同对此已有约定，已实际发生的8807元本院予以支持。对于保全担保费上诉人并无证据证明实际产生，本院不予支持。综上，一审法院认定事实基本清楚，适用法律错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、撤销云南省昆明市盘龙区人民法院（2017）云0103民初7356号民事判决；二、解除双方签订的合同编号为天宇花园1B1503号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，曹杰协助昆明神州天宇置业有限公司办理撤销《商品房购销合同》及《合同补充协议》登记备案手续；三、曹杰于本判决生效之日起三十日内向昆明神州天宇置业有限公司返还天宇花园第1B幢第15层1503号房屋；四、曹杰于本判决生效之日起三十日内向昆明神州天宇置业有限公司支付律师费8807元；五、驳回昆明神州天宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计4218元，由昆明神州天宇置业有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  田庄审判员  李希审判员  蔡芸二〇一八年十二月六日法官助理何永伦书记员罗冉