河北省新乐市人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0184民初3581号原告：新乐市东名村村民委员会。住所地：新乐市东名村。法定代表人：李群，主任。委托诉讼代理人：霍明河，河北朗域律师事务所律师。被告：河北海昌房地产开发有限公司。住所地：石家庄市长安区北二环东路**。法定代表人：黄成枢，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕振宗，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭士霞，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。第三人：新乐市东名村长寿街道办事处。住所地：新乐市新开西路**/div>法定代表人：赵洪波，办事处主任。委托诉讼代理人：相峰，河北新星律师事务所律师。原告新乐市长寿街道东名村村民委员会（以下简称；东名村村委会）与被告河北海昌房地产开发有限公司（以下简称：海昌公司）、第三人新乐市长寿街道办事处（以下简称：长寿街道办）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年3月12日作出（2017）冀0184民初2193号民事判决。被告海昌公司不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2018年6月22日作出（2018）冀01民终6818号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，基于被告海昌公司申请及中院裁定意见，追加长寿街道办作为第三人参加诉讼，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。原告东名村村委会委托诉讼代理人霍明河，被告海昌地产委托诉讼代理人吕振宗、郭士霞，第三人长寿街道办委托诉讼代理人相峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东名村村委会向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告双方于2011年12月19日签订的《东名村旧村改造开发协议书》（以下简称《开发协议》）无效；2.解除原被告于2013年4月25日签订的《东名村村委会及附属产业地块开发置换协议书》（以下简称：置换协议）3.判决被告承担违约责任，向原告支付违约金200万元，并判决被告赔偿原告经济损失45万元；4.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年12月19日，原被告签订《东名村旧村改造开发协议书》，协议约定原告位于新乐市东名街以东、新开西路以北、康复街以西、新兴路以南范围内的所有居民住宅和村集体公用、商业建筑约131亩土地，由被告进行开发建设，协议另约定居民回迁楼时间为30个月，小区周围时间为两年半。该开发协议开发的对象为东名村旧村，涉及全体村民的利益，按照村民委员会组织法的相关规定，应当经村民委员会讨论决定，而本协议未履行该程序；从协议的内容看，本协议实际为开发协议，而根据土地管理法相关规定，农村集体土地不能直接进行商业开发；2015年9月，已经注销了被告的暂定开发资质，被告也不具备相关的开发资质，不具备履行本合同的能力。综上应当认定该开发协议书无效。2013年4月25日原被告签订的《置换协议》约定：被告将东民村村委会办公楼及所属土地进行拆迁改造，占地约5.58亩，并为原告置换新建商住楼门市房和住宅楼，置换面积3720平方米，被告向原告交保证金200万元；被告进场后，24个月交付原告置换用房。2012年6月被告将原告的旧办公楼及附属设施全部拆除，并垒起施工围挡，2012年12月份被告在挖了两栋楼基础地槽后未再实际动工，2015年9月份左右被告撤离在新乐设立的办公场所、施工场地，从被告实际进场至今将近4年，被告没有实际的施工迹象，被告以自己的行为已经表明无履约的意思表示，而且已构成严重违约，依照法律规定原告有权解除该置换协议。根据合同约定，房屋的拆建均由被告负责，被告在未经我方允许的情况下自行拆除旧有建筑并进行施工，其后又因为其不具备履约能力撤场，所有的违约行为均属于被告，造成原告的办公楼不可恢复，所以被告交纳的200万元保证金应当作为被告赔偿归原告所有。另外导致原告长期不能回迁办公，给原告造成租赁损失45万元，要求被告予以赔偿。综上，要求法院判如所请。被告海昌公司辩称：一、本案案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷，《开发协议》本质是旧村改造协议，并非合作开发房地产合同，不违反土地管理法等法律、法规的强制性规定，应属合法有效。在本案中也不能以未经2/3以上村民代表同意为由认定《协议书》无效。二、原告东名村村委会未按《置换协议》约定履行义务，属于违约方，不享有解除权。东名村委会未履行解除的通知义务，损害了海昌公司的异议权，法院不应直接判令解除。三、退一步讲，即使认定合同无效或合同解除，由于原告违反了合同义务，也应承担相应的赔偿责任。海昌公司的损失如下：1.五户村民补偿款960250元（贾红刚100050+14950元，贾春海359950元，安树增250700元，何喜兰75900元，何喜青1587**元）。2.执行裁定书补偿款750000元。3.贾国申补偿款700000元。4.招待费合计金额244456元。5.施工费合计金额1081950元。6.200万保证金。7.设计费、勘察费合计金额1039301元。以上损失共计6775957元。第三人长寿街道办陈述意见：一、我单位是新乐市人民政府派出机关，在政府招商引资过程中与被告海昌公司签订了《框架协议》，该协议在性质上属于预约合同，与原告东名村村委会和被告海昌公司签订的《开发协议》、《置换协议》没有法律上的必然关联性；二、本案的处理结果与第三人没有法律上的利害关系；三、在本案审理过程中被告申请追加长寿街道办为被告，法庭依照职权追加为第三人，在今天法庭上，原被告对出庭人员身份均无异议，这说明被告方认可办事处在本次诉讼中第三人的身份，按照法律规定，必须共同诉讼的当事人只能列原告或被告，而第三人不属于共同诉讼人。基于以上三点意见，第三人在本案中不存在责任承担问题。经审理查明，2011年10月21日，被告海昌地产（乙方）与第三人长寿街道办（甲方）签订《新乐市东名村城中村改造项目框架协议》（以下简称：框架协议），该协议载明：一、项目总投资7亿元，占地约131亩，初步选址在东名村。二、甲方负责为乙方提供建设用地，乙方取得的建设用地，只能用于桃园名仕项目建设。三、甲方为乙方项目建设创造良好的外部环境，保证乙方享受新乐市有关投资优惠政策。四、乙方确定投资后，甲方负责协助乙方办理项目建设立项及开工前所需的各项审批手续。五、乙方负责提供项目施工方案。六、所建设项目必须符合国家产业政策，并遵守国家有关法律、法规、守法经营、依法纳税。七、本框架协议签订后，甲乙双方按各自的义务抓紧时间运作，待时机成熟后签订正式协议。八、本框架协议是双方合作的基础，甲乙双方的具体合作内容以双方的正式协议为准。该框架协议盖有被告及第三人公章。2011年12月19日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《东名村旧村改造开发协议书》一份，协议约定：根据有关政策，新乐市通过招商引资对东名村实施旧村改造，为使本项目尽快的顺利实施，本着互惠互利的原则签订本框架协议。一、项目概况（一）项目名称：名仕首府。（二）开发范围：新乐市东名街以东、新开西路以北、康复街以西、新兴路以南范围内的所有居民住宅和村集体公用、商业建筑。（三）占地面积：约131亩土地。（四）土地性质：集体用地。二、合作方式：甲方以自由土地约131亩、一方投入资金进行开发建造，双方各自权益待本项目经有关部门批准后确定。三、开发期限：居民回拆楼时间为30个月，小区周围时间为两年半。五、甲方责任和义务（一）甲方应当在本协议签订后积极配合以下工作，所有产生的费用由乙方负责。1.完成增加容积率工作。2.完成所有的拆迁手续。3.完成所有的报建手续。4.达到施工所具备的七通一平工作。（二）甲方协助乙方完成的工作，所产生的一切费用由乙方负责。1.协助将新乐市的各项优惠政策落实到位。2.协助拆除的开发土地由乙方取得使用权。六、乙方责任和义务（一）由于现有的规划条件不能满足东名村旧村改造的要求，乙方应积极进行前期运行，投入费用和相关专业技术人员编制总体规划设计方案，协调规划、设计等相关部门调整规划设计、增加容积率。（二）乙方负责拆迁和出资建设，并承担改造开发期间发生的费用，包括拆迁费、搬家费、过渡费、设计费、项目报建手续费、建安费等所有的费用。（四）乙方对回迁安置后剩余的土地独立进行商业、住宅的、住宅的开发和销售益归乙方所有。七、其他。2012年3月21日，原被告签订《东名村村委会及附属产业地块开发置换协议书》一份，后于2013年4月25日，原告（乙方）与被告（甲方）又重新签订一份《东名村村委会及附属产业地块开发置换协议书》，协议约定：为优化该区域村民居住条件，完善城市设施，提高城市品位的重点项目，根据《国有土地上房屋征收补偿条例》等相关法律法规的规定，在履行甲乙双方互惠互利的原则，经双方协商一致，达成以下协议：一、置换面积及位置：乙方被征收的地块位于新开路北侧，东名街东侧，南北长120米，东西长31米，计3720平米，折合5.58亩。二、置换范围及标准：1.甲方在拟新建开发的商业及住宅楼房范围内置换给乙方沿街商业及住宅共计3720平米。2.置换标准：东名街以东和新开西路以北所属村委会的临街面积，开发商按1:1的比例置换新建临街门市，1-2层的连体门市，全部归村委会。三、甲方向乙方交保证金200万元，乙方在签订协议后15日内自行拆迁完毕，将房屋交给甲方，保证金甲方在完成村委会所占面积内的楼座10层主体封顶，乙方在15个工作日内返还甲方所交保证金的50%，主体封顶后，乙方在15个工作日内将剩余的保证金全部返还给甲方。六、甲方进场后，24个月交付乙方置换用房。2012年6月15日被告海昌公司与贾红刚（东名村村民）签订《征地补偿合同》一份，该合同载明：根据我国《合同法》、《土地管理法》等相关法律规定，甲乙双方经充分协商，就甲方征用乙方土地事宜，达成如下征地补偿协议…。2012年6月15日被告支付贾红刚征地补偿款100050元，2013年6月18日又支付贾红刚14950元。2012年6月15日被告与贾春海、安树增、何喜兰、何喜青等户签订了同样征地补偿协议，支付征地款共计960250元。另，2012年5月18日，根据（2007）新执他字第174号执行裁定书，被告工作人员李学鑫支付75万元购买相关财产设备；2012年5月17日通过李学鑫支付新乐项目拆迁补偿款70万元，2012年5月21日通过李学鑫支付拆迁补偿款5万元和7万元两笔。2013年1月25日，被告支付一期施工图审查费用经申请确认拨付4万元。2011年12月9日，被告支付设计费60万元。2013年1月31日，被告支付设计费15万元。2013年7月23日，被告支付设计费两笔共计43158元。2012年10月25日，被告支付围墙砌建工程款195820元。2012年6月被告将原告的旧办公楼及附属设施全部拆除，并垒起施工围挡，2012年12月份被告在挖了两栋楼基础地槽后未再实际动工，2015年9月份左右被告撤离在新乐设立的办公场所、施工场地。2012年9月3日被告向原告交付保证金200万元作为交房保证。2015年9月，已经注销了被告的暂定开发资质。本院认为，原被告及第三人对原被告间签订的《开发协议》和《置换协议》的事实无异议，本院予以认定。原被告所签《开发协议》实属合作开发房地产合同关系，该协议占地为村集体土地，根据村民委员会组织法第二十四条的规定，对涉及村民重大利益的事项，应经村民会议讨论决定方可办理。原被告在签协议至今未履行村民会议或者村民代表会议讨论决定程序。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地除外。”据此，除法定用途外，进行开发建设均应申请使用国有土地，而本案所涉土地为村集体土地，未依法办理征收、出让等相关手续。综上所述根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，原被告双方签订的《开发协议》无效。原被告所签《开发协议》的占地为村集体土地，未取得建设用地的土地使用权，更没有取得建设用地规划许可和建设工程规划许可，被告已撤离施工现场，且被告的开发资质已被注销已不具备履行能力，基于以上事实，足以认定原被告所签《置换协议》已经无法履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十条第（五）项的规定，原告要求解除《置换协议》本院予以支持。关于被告与第三人签订的《框架协议》，只是双方存在一定的合作意向，没有具体的实施方案及合作内容，另外，原被告签订的《开发协议》、《置换协议》与《框架协议》没有法律上的必然关联性，第三人又没有参与《开发协议》、《置换协议》签订和实施，故第三人主张本案的处理结果与第三人没有法律上的利害关系的观点本院予以采纳。对被告关于《开发协议》是依据《框架协议》签订的，是《框架协议》的附属协议的主张本院不予支持。2012年6月被告将原告的旧办公楼及附属设施全部拆除，并垒起施工围挡，2012年12月份被告在挖了两栋楼基础地槽后未再实际动工，2015年9月份左右被告撤离在新乐设立的办公场所、施工场地。2012年9月3日被告向原告交付定金200万元。2012年9月3日被告向原告交付保证金200万元作为交房保证。2015年9月，已经注销了被告的暂定开发资质。以上事实双方均无争议，本院予以认定。合同签订后被告支付了施工图审查费用、设计费、围墙砌建等费用，该事实存在，本院予以确认。2012年6月15日被告海昌公司与贾红刚等人签订《征地补偿合同》，并支付了相应征地补偿款，对此本院认为，由于贾红刚等人不属于本案当事人，关于以上合同的效力、履行情况及其后果，本案不予涉及，该合同当事人可以另行解决。基于履行（2007）新执他字第174号执行裁定书是否给被告造成经济损失（被告购买了部分物品），被告未提供证据予以证明，本院对被告该主张不予认定。至于被告主张的招待费损失，由于被告未提交相应合法有效的证据相佐证，本院对被告主张的该损失不予采信。综上所述，基于原被告签订的《开发协议》、《置换协议》，导致原告原告办公楼被拆除至今无处办公，另行租赁他人房屋，给原告造成了巨额的租金损失。同时因以上合同给被告造成了设计、施工图审查、围墙砌建等费用及其它损失，本院认为，导致以上损失的形成是由于对相关的法律、法规不理解、不了解，盲动、蛮干造成的，双方未尽到相应的注意义务，致使合作项目不能够依法、有序的实施，给双方造成了巨额的经济损失，被告作为房地产开发企业，作为特殊行业，更应该熟悉掌握相关法律、法规、政策，应当知道房地产开发的具体流程，在开发的土地未变性，未取得使用权，未取得土地规划许可的情况下，拆除原告办公场所，并产生了巨额的、不必要费用，具有不可推卸的责任，原告在在签协议至今未履行村民会议或者村民代表会议讨论决定程序，是导致合同不能够有效履行的关键因素，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被告向原告交纳交房保证金200万元，应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款、《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：一、原告新乐市东名村村民委员会与被告河北海昌房地产开发有限公司于2011年12月19日签订的《东名村旧村改造开发协议书》无效；二、解除原告新乐市东名村村民委员会与被告河北海昌房地产开发有限公司于2013年4月25日签订的《东名村村委会及附属产业地块开发置换协议书》；三、原告新乐市东名村村民委员会返还被告河北海昌房地产开发有限公司保证金200万元为清；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26400元，由原被告均担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期限届满之日起七日内提交河北省石家庄市中级人民法院缴费收据复印件（收款单位：河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户银行：河北银行华兴支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李红朝审 判 员  王玉红人民陪审员  徐素敏二〇一八年十二月二十六日书 记 员  赵雨鹤