广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初6452号原告：吴晓萍，女，1977年12月5日出生，汉族，住河北省唐山市乐亭县。委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、刘焱，均系该公司员工。原告吴晓萍诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告吴晓萍的委托诉讼代理人蒋昌有，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴晓萍诉称：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路**（即原广州市萝岗区伴河路**）建科广场由清大瑞泰公司投资建设。2016年8月23日，吴晓萍认购了F栋509房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，吴晓萍于当日即支付定金3万元，并选择全款一次性支付房价。2016年9月12日吴晓萍支付全款，清大瑞泰公司于2017年2月8日才向吴晓萍开具了相应的房屋款项发票(金额608568元)。2016年9月12日，清大瑞泰公司与吴晓萍签订涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年12月31日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，清大瑞泰公司应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准向吴晓萍支付违约金；如果逾期超过180天后，吴晓萍可以要求解除合同，清大瑞泰公司应在收到吴晓萍解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果吴晓萍要求继续履行合同的，合同继续履行，清大瑞泰公司应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金。吴晓萍认购涉案房产后，清大瑞泰公司严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致吴晓萍租金收益受损，工程甚至可能烂尾。吴晓萍为维护其合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判令：1.清大瑞泰公司自2018年1月1日起至实际交付房屋之日止每日按总房价608568元的0.05%向吴晓萍支付违约金（从2018年1月1日起暂计至2018年10月17日，违约金为87938.08元）；2.清大瑞泰公司承担本案诉讼费、保全费（迳付）。被告清大瑞泰公司辩称：同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照涉案房屋的租金损失为标准予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。经审理查明：2016年9月12日，吴晓萍与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，吴晓萍购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号F座5层09公寓，该物业的建筑面积为46.19平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为35.26平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；物业原价为760132元，付款方式为一次性付款，认购价为608568元，吴晓萍于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金30000元，首期楼款为认购价的100%，578568元须于2016年9月15日前付清（已扣除定金）。2018年3月19日，吴晓萍（乙方、买方）与清大瑞泰公司（甲方、卖方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号201803179178），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编F栋（自编C-5、C-6栋）509房；该商品房的用途为办公，层高为3.5米，建筑面积共46.1867平方米，套内建筑面积35.26平方米，共有分摊面积约10.9267平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米17259.44元，总金额608568元，在2016年9月12日前一次性支付全部房价款；甲方应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。2016年8月23日，吴晓萍向清大瑞泰公司支付了定金30000元。2016年8月26日，吴晓萍向广州乐联房地产代理有限公司支付了团购金30000元。2016年9月12日，吴晓萍向清大瑞泰公司支付了房款578568元。清大瑞泰公司于2017年2月8日向吴晓萍开具608568元房款的发票。清大瑞泰公司确认截至开庭之日涉案房屋尚不具备交房条件。另查明，涉案房屋所在的广州市黄埔区伴河路192号自编F栋于2018年11月29日办理了不动产的首次登记，登记在清大瑞泰公司名下。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、发票、预收款凭证、收据、支付凭证、《广州市不动产首次登记告知通知书》以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为，吴晓萍与清大瑞泰公司签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。吴晓萍按照合同约定向清大瑞泰公司支付了全部购房款，但清大瑞泰公司未能按照合同约定的交付时间2017年12月31日前向吴晓萍交付涉案房屋，系违约，依法应当承担违约责任。根据合同约定，至吴晓萍起诉之日，清大瑞泰公司逾期交楼时间已经超过180日，吴晓萍未主张解除合同，故清大瑞泰公司应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，吴晓萍诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2018年1月1日至实际交楼之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持吴晓萍请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年10月18日，共计291日；其后的逾期交楼违约金吴晓萍可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，清大瑞泰公司抗辩该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于吴晓萍的损失，故清大瑞泰公司的抗辩不予采纳，清大瑞泰公司应支付的违约金计算标准为每日按照总房价款的0.05%计算。3.违约金的金额，吴晓萍已向清大瑞泰公司支付了约定的全部房价款608568元，故清大瑞泰公司应当承担的违约金为88546.64元（608568元×0.05%/日×291日）。关于清大瑞泰公司认为商品房买卖合同中约定的违约金过高，请求调整的抗辩意见。商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，双方当事人均应依照合同的约定履行义务，承担责任。清大瑞泰公司逾期交楼的违约行为实际存在，其应按照合同约定承担违约责任，且清大瑞泰公司未提交证据证实该违约金的约定过分高于逾期交楼给吴晓萍造成的损失，故对其抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴晓萍支付2018年1月1日至2018年10月18日的逾期交楼违约金共计88546.64元；二、驳回原告吴晓萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1998.5元和财产保全费899元，全部由被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担。上述费用原告吴晓萍已向本院预缴，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在履行本判决义务时一并迳付原告吴晓萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  李洁红人民陪审员  邓绮珊二〇一八年十二月十二日书 记 员  黄曼玲王汝欣附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。