西安市碑林区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0103民初7177号原告：陕西百思百物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区朱雀大街******。法定代表人：胡运生，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩小刚，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军科，陕西睿群律师事务所律师。被告：西安美莎酒店管理有限公司，住所地：，住所地：西安市碑林区环城南路**长安公馆********v>法定代表人：李雪芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：王博，陕西菲格律师事务所律师。第三人：西安凯博尔置业投资有限公司，住所地：西安市碑林区环，住所地：西安市碑林区环城南路西路******style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈华，该公司经理。委托诉讼代理人：陈建玲，女，该公司办公室员工。原告陕西百思百物业管理有限公司（以下简称百思百公司）与被告西安美莎酒店管理有限公司（以下简称美莎酒店）、第三人西安凯博尔置业投资有限公司（以下简称凯博尔公司）合同纠纷一案，本院于2017年12月19日作出(2017)陕0103民初7661号民事判决，原告不服，提起上诉。西安市中级人民法院于2018年4月2日作出（2018）陕01民终2634号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告百思百公司委托诉讼代理人韩小刚、王军科、被告美莎酒店委托诉讼代理人王博、第三人凯博尔公司委托诉讼代理人陈建玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百思百公司向本院提起诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《长安公馆物业承包合同》；2、请求判令被告立即向原告支付2016年4月22日至2017年4月21日的物业承包费160000元；3、判令被告立即向原告按每年400000元，支付2017年4月22日起至双方签订的《长安公馆物业承包合同》实际解除之日止的物业承包费，计算到2018年10月21日，共计600000元（2017年4月22日至2018年10月21日）；4、判令被告立即归还原告合同专用章一枚、营业执照副本一本、组织机构代码副本一本、税务登记证副本一本；5、请求判令被告立即将签订《长安公馆物业承包合同》时移交的房屋、场地、设备返还原告；6、请求判令被告立即将其在物业承包期占用、改扩建的房屋、场地、设备恢复原状后返还原告；7、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月28日原告与被告签订《长安公馆物业承包合同》，约定：被告承包经营原告长安公馆物业管理，承包日期自2014年12月1日至2025年6月30日共10年（承包日期从交接完毕起计算，交接时间自合同签订之日起限期七个月内完成），承包费为每年人民币400000元，被告每年提前30天按年度向原告支付，如逾期15天未支付承包费用视为被告自动终止本合同，合同中双方对权利义务、物业管理内容、需要移交的财务等作出了相应的约定。合同签订后，原告将长安公馆物业交被告承包经营管理，2015年4月17日被告向原告交纳承包费400000元，2015年4月20日原告将合同专用章一枚、营业执照副本一本、组织机构代码副本一本、税务登记证副本一本交给被告。2016年3月20日被告为原告垫付费用240000元，并承诺于2016年3月20日前交纳2016年度物业承包费160000元，但时至今日被告既未交纳2016年度承包费，也未交纳2017年度、2018年度物业承包费，其行为已损害原告的合法权益，请求法院依法判决。被告美莎酒店辩称，其和原告签订有物业承包合同，但是被告在2016年6月股东发生变更，对此原告亦知晓，被告主体变更后，分数次向原告的原法定代表人及实际控制人提前支付了400000元，将2017年的承包费已经预先支付。在后期的经营过程当中，由于被告同原告及本项目的房地产开发公司即凯博尔公司，以及原告的新法定代表人胡运生，存有一些矛盾，凯博尔公司以及胡运生和被告在法院均有相关的诉讼在审理，而原告实际上和凯博尔公司人格混同，同属于同一主体控制，原告诉被告解除合同存有恶意，其目的是最终让被告不再经营该项目酒店。诉讼发生之前被告并没有拖欠承包费的情形。不同意原告的诉讼请求。第三人凯博尔公司同意原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼请求，向法庭提交3份证据：证据1、原、被告2014年10月28日签订的承包合同及附件1、附件2，证明承包期限为10年、费用每年400000元，并对解除条件进行了约定。证据2、2016年3月10日第三人与被告签订的协议书，证明被告为凯博尔公司垫付240000元整，该240000元从物业承包费中扣除，被告再没有向原告支付任何承包费用，截止2018年10月21日已累计拖欠760000元。证据3、凯博尔公司与原告签订的前期物业服务合同，证明承包合同签订后原告仍然是长安公馆的物业服务企业，被告以原告的名义进行物业管理，并非物业的转包关系，是承包关系，不违反国家关于物业的强制性规定。被告对原告提交的证据1真实性、证明目的无异议；对证据2真实性无异议，证明目的不认可，该证据证明折抵了240000元，并不能证明以后未支付承包费；对证据3真实性无异议，证明目的不予认可，原、被告之间是物业承包关系，虽违反相关物业行政法规，并不导致双方的民事合同无效。原告提交的物业合同的备案，是按照正常的房地局的要求所做的备案，但是实际上原告从未进行长安公馆物业管理服务，原告也无能力从事物业管理服务，截至目前原告仅是一个空壳公司，无能够从事物业管理的服务人员。第三人对原告提交的证据无异议。被告向法庭提交以下证据：证据1、转账流水，证明2016年6月13日由被告公司经理曾昱霖向原告原法定代表人杨弃转款100000元。证据2、原告股东变更工商登记表，显示原告设立时的股东是陈华和杨弃，陈华为法人。后原告公司股东及法人变更为胡运生、樊华、王静及杨弃，法人为胡运生，证明杨弃一直是原告的股东，陈华原是原告的股东，与原告有密切的关联。证据3、凯博尔公司法定代表人陈华的询问笔录，证明陈华和其子杨弃收到美莎酒店给付的300000元，美莎酒店与凯博尔公司之间无房屋租赁关系，根据三方物业承包协议的约定，凯博尔公司是承包费的实际收取人和使用人，因凯博尔公司涉诉案件较多，公司账户无法正常使用，其公司资金往来均通过个人账户流转。原告对被告提交的证据发表以下质证意见，证据1真实性无法核对，转款事实不予认可，是个人之间的经济往来，与本案无关；对证据2真实性无异议，证明目的没有异议，但是与本案无关联性，本案系承包关系，股东与本案无任何关联；对证据3真实性无异议，对陈华所述300000元系租金事实认可，被告所述已交承包费400000元事实不成立。第三人对被告提交的证据1的质证意见同原告；对证据2不发表质证意见，原告与其公司无关；对证据3无异议。第三人未向法庭提交证据。经合议庭评议，原告提交的证据1、2、3可以证明本案事实，予以采信；被告提交的证据1系个人之间转款凭证，无其它证据印证与本案争议事实有关联，不予采信；证据2与本案争议事实无关，不予采信，证据3不能证明凯博尔公司法定代表人陈华及其子杨弃收取的300000元系物业承包费，不予采信。依据上述有效证据，可以确认以下事实：2014年11月28日，原告与被告、第三人签订长安公馆物业承包合同，约定被告在确认第三人开发的长安公馆两表验收合格的现状基础上，愿承包经营原告对长安公馆物业的管理，承包日期自2014年12月1日至2025年6月30日，经营承包期为10年。承包日期从交接完毕起计算（交接时间自合同签订之日起限期七个月内完成；原告、第三人只承担2015年4月30日之前的费用），承包费为每年人民币400000元，第三人可用此解决《长安公馆》项目遗留问题；付款方式为被告每年提前30天按年度向原告支付，如逾期15天未支付承包费用视为被告自动终止本合同；被告对原告承包管理经营权，实行独立核算，自负盈亏，并独立承担民事责任；合同中还对承包内容、双方权利义务、物业管理内容、需要移交的财务等作出了相应的约定。另，原、被告及第三人于2015年4月21日对发电机房、水泵房、天然气、锅炉房、人防设备房、地下车库等相关设施进行了、地下车库等相关设施进行了移交单（合同附件一）；原告于2015年4月20日将其营业执照副本原件、组织代码证副本原件、税务登记证副本原件、合同专用章等证照印鉴向被告进行了移交，双方签署了行政、财务档案及印鉴移交清单（合同附件二）。又查，2016年3月10日，第三人与被告签订协议书一份，约定美莎酒店替第三人垫付及花费的有关费用，折扣美莎酒店向第三人的应付款项，第三人再另外认可美莎酒店之花费240000元整。2016年3月20日，美莎酒店应向甲方支付2016年度物业公司承包费400000元，上述凯博尔公司认可的240000元从物业公司承包费中扣除。另查，2015年5月22日，原告与第三人签订前期物业服务合同，凯博尔公司选聘百思百公司对长安公馆提供前期物业管理服务，双方对物业基本情况、服务内容和质量、费用、经营与管理、承接验收、使用与维护、违约责任等进行了约定。以上事实,有长安公馆物业承包合同、协议书、前期物业服务合同等证据以及谈话笔录、庭审笔录在庭佐证。本院认为，《中华人民共和国物权法》第八十一条规定：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务或者其他管理人管理。从此可以看出，其他管理人应是指除物业服务企业之外的其他主体，《物业管理条例》第三十二条规定：从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。本案被告虽无物业管理资质，但系独立的法人，其对外从事物业管理活动，是以原告的名义进行，故原告与被告、第三人之间签订的物业承包合同系双方真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。承包合同约定，被告每年提前30日按年度向原告支付承包费，如逾期15天未支付承包费视为被告自动终止合同，根据第三人与被告于2016年3月10日签订的协议可知双方同意扣除2016年度物业费240000元，剩余承包费160000元还应按照合同约定如期支付，而被告并未按期支付，已经符合合同约定的终止条件，但原、被告双方并未终止承包合同，可视为双方继续履行合同，现被告拖欠2016年度物业费、未支付2017至2018年度承包费，原告主张解除合同，于法有据，应予支持；被告称其已向原告支付2017年度400000元承包费，未提交有效证据证明，该辩称不予采纳；现被告依然进行长安公馆的物业管理工作，原告主张被告支付2018年度承包费200000元，理由正当，应予支持；根据合同附件一和附件二可知，原告已向被告移交了合同附件一和附件二上的相关设备及档案及印鉴，故原告主张被告返还房屋、场地、设备、合同专用章、营业执照副本原件、组织机构代码副本原件、税务登记证副本原件，理由正当，应予支持；物业承包合同已实际履行，根据合同性质和履行情况，原告请求判令被告将其在物业承包期占用、改扩建的房屋、场地、设备恢复原状后返还之诉讼请求，于法有据，应予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告陕西百思百物业管理有限公司与被告西安美莎酒店管理有限公司、第三人被告西安凯博尔置业投资有限公司签订的《长安公馆物业承包合同》予以解除。二、被告西安美莎酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告陕西百思百物业管理有限公司物业承包费760000元。三、被告西安美莎酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将《长安公馆物业承包合同》附件一上约定的房屋、场地、设备归还原告陕西百思百物业管理有限公司。四、被告西安美莎酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将陕西百思百物业管理有限公司的合同专用章、营业执照副本原件、组织机构代码副本原件、税务登记证副本原件返还原告陕西百思百物业管理有限公司。五、被告西安美莎酒店管理有限公司于本判决生效之日起三十日内将其在物业承包期占用、改扩建的房屋、场地、设备恢复原状后返还原告陕西百思百物业管理有限公司。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费9600元由被告西安美莎酒店管理有限公司（此款原告已交纳，被告随上述款项给付之日一并直付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长 张彬审判员陆洋代理审判员 李     慧二〇一八年十二月三日书 记 员 姚     睿张明明