江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0732民初2730号原告：江西明隆房地产开发有限公司，统一信用代码：91360732568679589X。住所：江西省兴国县潋江镇平川大道北端，法定代表人：曾小明，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘春桃，江西南芳（兴国）律师事务所律师，执业证号13607201811032207。委托诉讼代理人：钟小明，江西南芳（兴国）律师事务所实习律师，执业证号360718005110084。被告：陈金生，男，1958年2月20日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，被告：陈运辉，男，1978年11月8日生，汉族，江西省兴国县人，住江西省兴国县，原告江西明隆房地产开发有限公司（以下简称“明隆地产”）与被告陈金生、陈运辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月17日立案后，依法适用普通程序，于2018年10月16日、12月17日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春桃、钟小明，被告陈金生、陈运辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。明隆地产向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150105689）并配合原告解除商品房网签备案；2、判令被告支付原告违约金43787元；3、本案诉讼费由被告承担。原告就其主张的事实和请求向本院提供证据有1、原告企业营业执照复印件1份，证明原告诉讼主体资格。2、被告陈金生、陈运辉户籍证明复印件各1份，证明被告陈金生、陈运辉系父子关系。3、赣州市商品房买卖合同及补充协议（合同编号：20150102689）、商品房认购协议各1份，证明2015年1月24日，原被告签订《赣州市商品房买卖合同》、补充协议及商品房认购协议，约定被告购买原告开发的万象新城7栋703号商品房，付款方式为银行按揭付款，合同及补充协议对双方的权利、义务及违约责任进行了明确的约定。4、首付款支付凭证、首付刷卡小票各1份，证明原被告签订《赣州市商品房买卖合同》时被告仅支付了首付款，剩余购房款至今未支付的事实。5、2018年12月13日提交兴国县房地产管理局出具情况说明1份，证实陈运辉于2015年2月3日购买万象新城7号楼703号商品房，购房合同编号为20150105689，显示为已签约状态，尚未备案。被告陈金生口头辩称:我与原告是签订了合同，并交了首付。原告承诺会送20平米给我，我要求在合同中约定。我拿到合同后见合同中没有写送20平米给我，我问姓曾的开发商，开发商说第二天会送合同给我，第二天开发商送了一份物业公司的合同给我，物业公司的合同送20平米给我，但要随行就市要我另行交钱，该份合同我没有签。我到房管局反映，房管局说这个是违法的，房管局还给原告出了整改通知书，但是原告不理。我请了公安局、房管局、信访办等单位调解，我的调解意见是不同意签物业公司的合同，要么将房出售给我，要么退我首付款，但是原告均不同意。我付了首付，该合同有残缺,合同是生效的。被告陈运辉口头辩称：我当时不在家，我没有和原告签订合同，我是这次诉讼才回家。如果原告不愿出售该房屋，我可以不要该房屋，但原告要退回首付款还要赔偿首付款四年利息。被告陈金生、陈运辉就其答辩未提交任何证据。经本院审理查明的事实：2015年1月，（甲方）出卖人：江西明隆房地产开发有限公司与（乙方）买受人：陈金生/陈运辉签订《商品房认购协议》一份，协议约定乙方购买甲方开发万象新城7幢703号商品房一套，建筑面积113.07㎡，套内面积84.92㎡，单价3872.5元/㎡,总价437870元，当日乙方支付甲方定金30000元，协议第五条约定乙方于2015年1月22日前携带相关证件至万象新城营销中心与甲方签订《赣州市商品房买卖合同》。该认购协议没有具体落款时间，乙方只有陈金生签名。2015年1月24日，原告(出卖人)与被告陈金生（买受人）签订格式《赣州市商品房买卖合同》(合同编号：201501005689)一份及该买卖合同的附件《补充协议》一份，约定首付款137870元，除定金30000元抵作首付款外，当日被告陈金生通过刷卡支付原告购买703号房首付款107870元，剩余30万元房款采取商业贷款30万元方式支付。《买卖合同》第八条逾期付款责任“……1、按照逾期时间，分别处理（⑴和⑵不作累加）。⑴逾期在30日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。⑵逾期超过30日（该期限应当与本条第⑴项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同，应当书面通知买受人并配合办理合同解除相关手续。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已贷款部分）。”补充协议对逾期付款作了类似约定。原告提交上述《买卖合同》与补充协议只有买受人“陈金生”签字并捺印，出卖方未签字和盖章。庭审中，原告陈述被告陈金生以其子陈运辉名义购房，被告陈运辉没有及时提交按揭所需材料故未在约定期限支付房款，并提交2018年12月13日兴国县房地产管理局出具“经查陈运辉（公民身份号码：）于2015年2月3日已购万象新城7号楼703号房，购房合同编号为20150105689，该套商品房在我局系统内显示为已签约状态，尚未备案。情况属实。”的情况说明，主张陈运辉本人不追认其父亲的购买行为，陈金生也只构成无权代理，根据相关法律规定，无权代理产生的后果对陈金生生效，合同会约束陈金生行为，陈金生在违返合同约定的情形下要承担合同责任，陈运辉因陈金生行为获得房屋的网签备案，根据合同法第58条规定，合同无效，陈运辉应该将合同取得的财产予以返还。被告陈金生违约，应支付合同约定违约金43787元和剩余房款30万元的使用收益损失。被告陈运辉主张如原告同意出售房屋，愿按合同约定支付剩余房款。如果不同意，要求退回首付款并赔偿首付款4年的利息至少10万元。被告陈金生陈述，自己以儿子陈运辉名义购房，陈运辉不认可我与原告所签合同。因原告对外宣传有20㎡赠送面积，在签合同时我方要求原告在合同上写明赠送面积，原告不予答应，当时只签了一份合同和补充协议，就该赠送面积自己向多个部分投诉过。要求原告出售房屋，在合同中写明赠送20㎡，并赔偿损失。如果不履行合同我方有房产升值4200元/㎡的损失和请人居中调解费用5万元及工资损失等至少20万元。经本院释明，原告同意按无效合同处理。被告方提出有损失原告应予赔偿，在本院指定期限内，被告未提出具体反诉请求，对被告主张在本案中不作处理。本院认为，被告陈金生交付定金后与原告签订《商品房买卖合同》，并以陈运辉名义支付了首付款，足以表明被告陈金生与原告已达成703号商品房买卖的意愿，但该买卖合同在房管部门显示购买人为被告陈运辉且属签约状态。被告陈运辉并未授权委托被告陈金生与原告签订合同，对该合同被告陈运辉不予追认，该合同对被告陈运辉不具有约束力。被告陈金生与原告签订合同时，未获得被告陈运辉的授权，因此在房管部门显示签约状态的房屋买卖合同无效。被告陈金生主张合同有效，本院不予采纳。无效的合同自始没有法律效约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告应赔偿其损失，本院向其释明后，被告并未提出具体的反诉请求，就损失事宜双方可协商或通过其他合法途径解决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告江西明隆房地产开发有限公司与被告陈运辉签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号：20150105689）无效；二、驳回原告江西明隆房地产开发有限公司其余诉讼请求。案件受理费8524元，原告已预缴，由被告陈金生承担3900元，在本判决生效后十五内支付给原告，其余4624元由原告江西明隆房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  刘富铨人民陪审员  李赞祯人民陪审员  朱良华二〇一八年十二月二十九日代理书记员  康玲英