四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川04民终1743号 上诉人（原审原告）：攀枝花市宜安物业服务有限责任公司，住所地四川省攀枝花市**临亚家园雅仕苑**楼******，统一社会信用代码：915104025796270475。 法定代表人：陈晓瑜，该公司经理。 委托诉讼代理人：唐丽萍，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：杨升才，四川三才（盐边）律师事务所律师，执业证号：15104200810706170。 上诉人（原审被告）：吴苓，女，汉族，1972年8月16日出生，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：姜毅舟（系吴苓丈夫），男，汉族，1969年9月22日出生，住四川省攀枝花市**。 上诉人攀枝花市宜安物业服务有限责任公司（以下简称宜安物业公司）因与上诉人吴苓物业服务合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初2805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月13日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月27日公开进行了审理。上诉人宜安物业公司的法定代表人陈晓瑜及其委托诉讼代理人唐丽萍、杨升才，上诉人吴苓的委托诉讼代理人姜毅舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宜安物业公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法改判吴苓向其支付拖欠的物业服务费8280元，滞纳金2484元，合计10764元；3.一、二审诉讼费由吴苓承担。事实和理由：一、一审判决以宜安物业公司没有证据证明就物业费调整涨价原因向吴苓作出解释说明为由，认定宜安物业公司的物业服务质量欠佳，确认吴苓支付欠费金额的90%物业费，与客观事实不符，与合同约定及法律规定相悖，违反公平公正。1.宜安物业公司与小区业主委员会于2014年1月2日、2015年1月11日签订的《物业服务合同》明确约定，管理服务费标准的调整，由宜安物业公司提出方案，经业主大会（或业主委员会）讨论通过后执行。合同并没有约定管理服务费标准的调整，宜安物业公司必须向每一个业主做出解释，一审判决对宜安物业公司的举证要求完全超出合同约定。2.《物业管理条例》第四十一条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。因此，业主单方质疑不能作为拒交物业服务费的理由，必须受物业服务合同的约束交纳物业服务费。3.宜安物业公司与小区业主委员会在2015年1月11日签订《物业服务合同》，就物业服务费调整涨价，是基于之前对小区全体业主征求意见，三分之二业主同意通过后才签订的。综上，一审判决强人所难，将带来严重不良的社会后果和法律后果，将会使宜安物业公司面临陷入交费率已经达到95%已诚实交费的业主要求退费的尴尬境地。二、宜安物业公司并没有按照合同约定起诉滞纳金，而是主动降低了违约金，以吴苓未付金额的30%主张，并不存在违约金过高的问题。一审判决降低至10%的违约责任，是对违约者的纵容，将会使更多的业主认为欠费的违约成本很低而效仿拖欠物业服务费。 吴苓辩称，2015年1月11日的《物业服务合同》是虚假、暗箱操作的合同，吴苓没有按时交纳物业服务费是由于宜安物业公司造成的，不应支付滞纳金。 吴苓上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判，判决宜安物业公司减收吴苓50%的物业服务费，不应收取违约金。事实和理由：一、一审判决没有全面认定宜安物业公司物业服务瑕疵的内容，只认定了宜安物业公司在小区公共区域的部分服务瑕疵，但未认定宜安物业公司对吴苓所有的房屋的服务瑕疵。1.宜安物业公司擅自将公共绿化改为停车位、将小区公路划定为停车位，收取停车费，严重阻碍了业主出行。2.宜安物业公司没有定期公示其收取的停车费及小区内广告费用。3.宜安物业公司将小区内广场小屋出租或出售，导致第三方占用小区景观水池。4.宜安物业公司以没有维修基金为由，从2014年就没有及时对共用屋顶进行维护和管理，但其在2015年以物价上涨和无维修基金为由擅自上涨物业费后，仍然以没有维修基金为由对共用屋顶进行维护和管理，导致临亚家园秋水苑3#楼1102单元墙壁和地板被浸泡，屋顶装饰瓦向下滑落，形成安全隐患。5.物业服务合同属于双务合同，当事人双方都享有履行抗辩权。在宜安物业公司没有履行物业服务合同或者履行不符合合同约定的情况下，业主有权进行抗辩，拒绝支付物业费。6.宜安物业公司违反合同在先，导致吴苓未按期交纳物业费，吴苓不应支付违约金。二、一审审判程序存在瑕疵。1.一审判决审查证据不全面。一审庭审中，吴苓曾将上诉状所附照片提供给一审法院审查，但一审法院并未调查核实，也未在判决书中体现。2.一审法院现场勘查不全面，未对吴苓居住的房屋内部和屋顶装饰瓦进行勘查。上述情况导致认定宜安物业公司服务瑕疵不全面。三、一审判决未能考虑案件的社会影响，对物业服务费的减少幅度过低。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其履行要求。本案中，宜安物业公司服务存在严重瑕疵，吴苓没有全面享受合同约定的服务，法院应当判决大幅度减免物业服务费。 宜安物业公司辩称，吴苓提出的上诉理由不成立，请求驳回其上诉请求。吴苓提出的没有享受合同约定的服务与事实不符。屋顶漏水是由于临亚家园小区业主没有缴纳维修基金，宜安物业公司没有办法维修，吴苓以此为由拒交物业费没有法律依据。 宜安物业公司向一审法院起诉请求：1.判令吴苓向宜安物业公司支付拖欠的物业服务费8280元、滞纳金2484元，合计10764元；2.诉讼费由吴苓负担。 一审法院认定事实：攀枝花市临亚家园业主委员会于2013年11月18日成立，其备案资料已交攀枝花市东区人民政府炳草岗街道办事处予以备案。2014年1月2日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）签订了《物业服务合同》，双方约定：乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主公约履行本合同中相应义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；委托管理期限自2013年9月1日起至2014年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓0.90元、多层0.60元/平方米•月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务；物业管理服务费用的开支不含房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新、改造的费用等及公用设施设备折旧费和保险费、小区公众责任保险等费用；物业管理服务费用的开支不含委托代收的环卫垃圾清运处置等其他代收费用，代收的环卫垃圾清运处置费每一年缴一次；甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方将按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，除按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金外，乙方可以公布欠费者名单，并可采用法律手段予以追缴。双方在《物业服务合同》中还就各自的权利义务、物业管理服务质量等进行了明确约定。2015年1月11日，攀枝花市临亚家园业主委员会（甲方）与宜安物业公司（乙方）再次签订了《物业服务合同》，双方约定：委托管理期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止；物业服务费收费标准：住宅由业主按其拥有建筑面积电梯公寓1.10元、多层0.70元/平方米•月，交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。合同签订后，宜安物业公司继续入驻临亚家园小区为该小区提供物业服务至今。吴苓系攀枝花市**凤凰东街******住房的所有权人，该房屋位于临亚家园小区，2012年9月至2014年12月应按0.9元/月/平方米交纳物业管理费，2015年1月至2017年12月应按1.1元/月/平方米交纳物业管理费。吴苓未向宜安物业公司交纳2015年1月至2017年12月期间的物业管理费。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司所签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，且内容不违背相关法律、法规，对小区全体业主均具有约束力。宜安物业公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，2015年1月至2017年12月期间，吴苓作，吴苓作为该小区物业所有人，了宜安物业公司为其提供的物业服务，理应按约向宜安物业公司支付相应的物业管理费用。根据《物业服务合同》的约定：交纳费用以预缴形式，一季度一缴，业主和物业使用人应于每季度第一月十日前履行交纳该月的物业管理服务费用义务。 吴苓经宜安物业公司书面催交后仍未在催告的合理期限内交纳，有违诚实信用原则，故对宜安物业公司要求支付2015年1月至2017年12月的物业管理费的诉请，符合法律规定，依法予以支持。吴苓辩称其房屋漏水、瓦滑落等情况，作为宜安物业公司应负有协调之责任，但系另一法律关系，其可依法向造成相邻漏水等事实的侵权人主张损失。对于物业费调整涨价原因，由于目前未有证据证明宜安物业公司向吴苓作出解释说明，吴苓质疑涨价问题的辩称是合情合理的。基于上述情况，宜安物业公司的物业服务水平欠佳，应予调整，一审法院依法确认吴苓支付物业费为7440元（208.76平方米×1.1元/月/平方米×36个月×90%）。对宜安物业公司主张的滞纳金2484元，因吴苓未按约定支付物业管理费，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对于滞纳金数额，宜安物业公司主张明显过高，一审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、吴苓的过错程度以及预期利益、支付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，即：744元，超出部分不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第十七条、第十九条、第二十三条、第二十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、吴苓于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2015年1月至2017年12月期间的物业服务费7440元、滞纳金744元，共计8180元；二、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 本院二审期间，吴苓围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 吴苓提交了以下证据：照片8张（其中7张在一审中已经提交）。拟证明：宜安物业公司违反合同约定，未对房屋公共设施进行维护，造成业主房屋漏水，对业主造成重大安全隐患，服务存在瑕疵；将小区的公共部位变成私有部位。 宜安物业公司质证认为：不清楚照片的形成时间，屋顶属于公共部位，即使存在问题也应当使用维修基金进行维护。 本院认为，对于吴苓一审中已经出示的7张照片本院不作重复认证，对于二审中提交的照片，因无法确认拍摄时间，内容即使真实，亦不能达到其证明目的，依法不予采信。 二审中，宜安物业公司没有提交新证据。 二审审理查明，一审审理查明的基本事实，有相关证据予以佐证，本院依法予以确认。 另查明，一审中吴苓并未申请法院进行现场勘验。2015年1月11日的《物业服务合同》第九章违约责任第八条约定：“目前甲方物业项目内的消防系统、消防管道、供水主管道等共用设施设备和房屋共用部位急需维修更换，在本合同执行期间，因维修专项资金不到位，无法维修更换，如造成火灾、伤亡事故、经济损失和法律责任等，甲方和相关职能部门不得向乙方（宜安物业公司）主张任何权利，乙方不承担任何责任。” 本院认为，根据双当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.宜安物业公司是否按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务？2.吴苓应当交纳物业服务费的金额是多少？3.吴苓是否应当承担违约责任并支付滞纳金，以及滞纳金的金额问题？4.一审审判程序是否合法？ 关于宜安物业公司是否按照物业服务合同的约定履行了物业服务义务的问题。本院认为，攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司签订《物业服务合同》后，宜安物业公司按合同约定为临亚家园小区提供了物业管理服务，2015年1月至2017年12月期间，吴苓作，吴苓作为该小区物业所有人，了宜安物业公司为其提供的物业服务，理应按约向宜安物业公司支付相应的物业服务费用。对于吴苓提出宜安物业公司的物业服务存在严重瑕疵，宜安物业公司应当减收50%的物业服务费的相关上诉理由，首先，物业服务企业提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，但不能以此为由拒交物业服务费用，否则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。其次，根据《物业服务合同》的约定，房屋共用部位、共用设施设备的维修费用在超出房屋保修期后，应当在专项维修基金中支付，但本案中临亚家园小区因历史问题不存在维修基金，在《物业服务合同》签订时小区的共用设施设备和房屋共用部位等物业项目，已经存在急需维修更换的客观事实。而吴苓并未提交充分的证据证明其房屋漏水系宜安物业公司履行物业服务合同存在瑕疵所导致，以及2015年1月11日的《物业服务合同》提高的收费标准中包含有收取了业主的维修基金。最后，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”规定，吴苓如认为宜安物业公司未尽到服务义务，可要求其继续履行或采取补救措施，若因管理不善造成其相应损失，可另行主张权利，吴苓以此为由拒交物业服务费，以及要求减收物业服务费50%没有法律依据，吴苓应按合同约定支付物业服务费。 关于吴苓应当交纳物业服务费的金额问题。本院认为，一是攀枝花市临亚家园业主委员会与宜安物业公司于2015年1月11日签订的《物业服务合同》合法有效，对包括吴苓在内的小区全体业主具有约束力，吴苓提出2015年1月11日的《物业服务合同》是虚假、暗箱操作的合同的抗辩理由，缺乏依据，依法不能成立。根据合同约定，吴苓应当按照1.1元/平方米·月的标准交纳物业服务费。一审判决认定对于物业费调整涨价原因，目前未有证据证明宜安物业公司向吴苓作出解释说明，吴苓质疑涨价问题的辩称是合情合理的，没有事实依据和法律依据，本院依法予以纠正。二是基于前节理由，吴苓的房屋面积为208.76平方米，按照物业服务合同约定的物业服务费用1.1元/平方米·月，其每月应交纳物业服务费为229.64元，从2015年1月至2017年12月合计36个月，物业服务费用为8267元，故吴苓理应按照合同约定向宜安物业公司交纳物业服务费8267元。一审判决认定吴苓应当按照交费金额的90%交纳物业服务费确有不当，本院依法予以纠正；对宜安物业公司主张的物业服务费8280元的超出部分不予支持。 关于吴苓是否应当承担违约责任并支付滞纳金，以及滞纳金的金额问题。本院认为，一是《物业服务合同》约定，物业服务费一季度一预交，业主应当在每季度第一月十日前交纳该月的物业服务费；物业使用人违反合同，不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用的，宜安物业公司有权按拖欠总金额千分之五的标准增收滞纳金，凡逾期三十日以上者，按应缴纳费用每日千分之三的标准增收滞纳金。因吴苓未按合同约定交纳物业服务费，其行为已经构成违约，应当承担支付滞纳金的违约责任。吴苓提出不应支付违约金的上诉理由缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立。二是对于滞纳金金额问题，一审判决以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、吴苓的过错程度以及预期利益、支付能力等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对宜安物业公司主张的违约金酌情调整为按应交物业服务费总金额的10%交纳，并无不当。宜安物业公司提出其以吴苓未付金额的30%主张，并不存在违约金过高的问题，一审判决降低至10%的违约责任，是对违约者的纵容，将会使更多的业主认为欠费的违约成本很低而效仿拖欠物业服务费的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。据此，本院确定吴苓应当支付的滞纳金金额为826元。 一审审判程序是否合法的问题。第一，经审查，一审判决已经对双方当事人提交的证据作出了审查分析及认定，故吴苓提出一审判决审查证据不全面的上诉理由依法不能成立。第二，一审中吴苓并未申请法院进行现场勘验，故其提出一审法院现场勘查不全面，未对吴苓居住的房屋内部和屋顶装饰瓦进行勘查，导致认定宜安物业公司服务瑕疵不全面的上诉理由依法不能成立。 综上所述，宜安物业公司的上诉请求部分成立；吴苓的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2018）川0402民初2805号民事判决； 二、吴苓于本判决生效之日起十日内一次性支付攀枝花市宜安物业服务有限责任公司2015年1月至2017年12月期间的物业服务费8267元、滞纳金826元，共计9093元； 三、驳回攀枝花市宜安物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35元，由吴苓负担；二审案件受理费100元，由攀枝花市宜安物业服务有限责任公司负担50元，吴苓负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  徐贝贝 审判员  张渝婕 审判员  黄 雷 二〇一八年十二月二十八日 法官助理潘红梅 书记员鲁艳