宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁01民终2452号 上诉人（原审原告）：张君，男，1973年7月7日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区贺兰县。 委托诉讼代理人：海明仓，宁夏嘉睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭纪杨，宁夏嘉睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：任维君，男，1966年4月17日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区彭阳县。 委托诉讼代理人：邹俭伟，北京大成（银川）律师事务所律师。 上诉人张君因与被上诉人任维君合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初7037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月11日立案后，依法组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭进行了审理。上诉人张君及其委托诉讼代理人海明仓、被上诉人任维君及其委托诉讼代理人邹俭伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张君上诉请求：1.撤销银川市金凤区人民法院（2017）宁0106民初7037号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案的基本事实。2009年，由于案外人张锋欠上诉人张君借款108万元，上诉人无法收回，恰缝案外人张锋欲出售本案涉案的房屋，上诉人为了收回借款而又不引起张锋的怀疑，使涉案房屋交易能够顺利进行，上诉人便找到被上诉人，由被上诉人代替上诉人以被上诉人名义购买涉案房屋，即由上诉人出钱以被上诉人的名义购买案外人张锋名下的本案涉案房屋。2009年12月17日，中介公司宁夏大地人和房产代理有限公司（以下简称大地人和公司、上诉人为法定代表人）作为中介方联系张锋与被上诉人签订了房屋买卖合同。合同签订后，上诉人支付了涉案房屋定金14万元，由大地人和公司于2009年12月18日给被上诉人出具收据一张。2010年12月2日、2010年12月17日大地人和公司又给被上诉人出具收据两张共计98万元，但实际被上诉人并未出资。2010年12月2日，案外人张锋将本案涉案房产过户到被上诉人名下，房屋过户后上诉人要求被上诉人将房屋过户到上诉人名下，但被上诉人拒绝给上诉人办理房屋产权过户手续，从而引起本案的诉讼。其次，在房屋交易过程中，贺兰县人民法院对涉案房产查封、拍卖。在贺兰县人民法院查封、拍卖过程中，均由上诉人以被上诉人的名义参与竞拍，由案外人张锋的舅舅张中奇出资购房款，最终通过竞拍以125.5万元拍得涉案房产，在此过程中，一审法院已经查明被上诉人未出资过房款。二、案外人张锋与本案被上诉人的房屋交易过程中，被上诉人是上诉人的代理人，上诉人是借被上诉人之名购买房屋，上诉人是涉案房屋的实际产权人，被上诉人仅仅是涉案房屋的登记产权人。本案在法庭调查中，被上诉人否认作为上诉人的代理人参加房屋交易，声称自己为涉案房产的实际购买人并声称其于2009年12月18日、2010年12月2日、2010年12月17日支付房款和定金共计112万元，但又声称该房款于2010年至2011年由上诉人分四到五次将购房款退还给被上诉人。试问2010年12月2日房屋产权证已办理到被上诉人名下，且购买前产权人为案外人张锋，被上诉人有什么权利要求上诉人将购房款退还？上诉人又有什么义务给被上诉人退还购房款？其次，被上诉人声称在2012年8月30日、10月6日给上诉人支付购房款110.7万元，此时距房屋产权办理到被上诉人名下已有近两年时间，而被上诉人声称此款为购房款，但又无证据予以证实。在庭审过程中，被上诉人又称在办理产权证前给上诉人支付房款185万元，被上诉人的以上互相矛盾的陈述只能认定一个事实，即涉案房产的实际购买人是上诉人张君。三、一审判决总结的焦点为：“银川市金凤区清馨苑**楼**营业房的产权归属何人，原告是否存在借被告之名购买涉案房屋的事实”。该论点正确，但一审在分述时却规避本案的核心事实房屋的出资人是谁的问题，一审中，上诉人向法庭提交的证据二、证据三、证据四、证据五均证明向案外人张锋支付涉案房屋房款的是上诉人。一审判决仅以登记来确认房产的归属人，显然和本案的事实不符。本案中上诉人已经向法庭提交了大量的证据包括被上诉人向法庭提交的证人均证实，上诉人是购买涉案房屋的实际出资人，涉案房屋的实际产权人为上诉人。四、一审判决认定“原告代被告参加涉案房屋拍卖，系履行中介公司义务的行为”，首先，上诉人没有代为被上诉人参加涉案房屋拍卖的义务，合同没有约定，其次拍卖是法院委托拍卖机构公开拍卖，拍卖价格具有不确定性，最后拍卖价格只有实际购房人才能确定，本案中，被上诉人对最后成交的拍卖价格不接受，始终认定房屋的价格是114万元，怎么能够认定上诉人是代被上诉人参加涉案房屋拍卖，系履行中介公司义务的行为。本案中，上诉人向法庭提交的证据已经证实，上诉人是借被上诉人之名购买房屋，并且已经实际缴纳了房款，既是“借名”，自然要将房屋产权登记在被上诉人名下。其次，大地人和公司向被告出具购房款收据，庭审调查中已经查明，被上诉人并没有实际出资。综上，本案中，上诉人向法庭提交的证据，已经足以证明，上诉人是借被上诉人之名购买涉案房屋，上诉人是实际产权人，上诉人依法提起的是合同之诉，一审法院依据《物权法》进行判决，属认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持上诉人的上诉请求。 任维君答辩称：一、本案的真实事实过程是：上诉人张君和张峰因存在债权债务关系，张峰用房子向张君顶债，上诉人张君说服被上诉人任维君购买所涉房子。帮助上诉人清债。并提出用被上诉人向上诉人的出借款支付房款，被上诉人表示同意，被上诉人任维君与张峰签订了《房屋买卖合同》，后又于2010年11月，被上诉人任维君与张峰又签订了《购房补充协议》。其后上诉人张君为被上诉人办理了房屋过户手续。因房价上涨，上诉人张君反悔，继而上诉人向被上诉人返还了所有的出借款。在2012年8月20日左右，在有关人员的调解下，被上诉人同意以125万元的价格向上诉人支付房款。上诉人又于2012年8月28日将该房屋土地证过户到被上诉人名下。2012年8月30日、2012年10月4日被上诉人两次向上诉人按约定支付了购房款50万元、60.7万元，此外还支付了33000元现金。至此，根据证人张向明和证人吴术提供的证词，被上诉人充其量只是还欠上诉人11万元房款。上诉人因该房屋的市场价格上涨而反悔，再次要求提高房价，被上诉人不同意，上诉人便提起诉讼。二、被上诉人向法庭举出的证据，证实了被上诉人任维君是房屋真实买主，并证明是上诉人张君帮助被上诉人任维君购买本案所涉房屋的事实过程。其一，2009年12月17日缔结的《房屋买卖合同》充分地证明了出卖方为张峰、买受方为任维君。其二，《购房补充协议》再次证明出卖方为张峰、买受方为任维君，且证明合同价款为114万元。该合同约定：购房款由任维君向代理方大地人和公司（即上诉人张君控制的公司）支付。其三，贺兰县人民法院的《执行裁定书》也明确将本案所涉房屋裁定给案件被上诉人，证明被上诉人是该房屋的合法取得人。其四，上诉人的公司多次向被上诉人出具《承诺书》，向被上诉人保证在某一时间办理土地证等凭证。其五，被上诉人向上诉人最后两次支付购房款的事实证明被上诉人切实履行了买卖合同规定的义务。其六，上诉人最终为被上诉人办理的该房屋的《土地使用权证》、《房屋产权证》，上述书证相互联系，形成了相互印证关系，有效的证明了房屋系被上诉人所买、为被上诉人所有的事实。三、（2011）固民初字第6号民事判决书和（2012）宁民终字第13号民事判决书中上诉人张君明确自认其只是本案中涉案房屋的“介绍人”，“任维君是买主”。四、本案焦点性事实已由关键证据证明清楚。本案多个程序中，被上诉人向法庭提供了证人证言，充分有效确凿的证明，最终张君同意以125万的价格将所涉房屋卖给任维君的事实。五、从被上诉人和上诉人双方往来款数据角度而言，也能说明被上诉人向上诉人已经支付了购房款。从2009年开始，到2012年年底，被上诉人向上诉人共支付了290余万款项。被上诉人向上诉人多支付115万元款项。被上诉人向上诉人多支付115万元款项中即包含了上诉人向被上诉人支付的购房款。六、在双方发生争议后，被上诉人张君在已经将张峰的房产证过户给任维君的基础上，又最终将土地证过户给任维君，这是不争的事实。这一事实进一步表明，被上诉人张君最终同意将本案所涉房产卖给任维君。据上述事实，被上诉人恳请法庭在查清本案事实基础上依法驳回上诉人的诉讼主张。 原审原告张君向一审法院起诉请求：1.依法判令被告将银川市金凤区清馨苑1号楼9号营业房产权登记变更到原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原告张君系大地人和公司经理。被告任维君与原告系姑表兄弟关系。2009年12月17日，被告任维君（乙方）通过大地人和公司经理即原告张君（丙方）中介，与出卖方张锋（甲方）签订一份《房屋买卖合同》，合同约定：张锋将其位于银川市金凤区清馨苑1号楼9号、26号营业房以170万元出售给任维君；大地人和公司受张锋的委托，出售该房地产、代收房款、办理该房地产转让过户手续；受任维君的委托买受该房地产、代付房款、办理该房地产转让过户手续，大地人和公司各收取张锋、任维君双方总房款1%的中介服务费。 2010年1月27日，因案外人张锋的其他债务纠纷，其位于银川市金凤区清馨苑1号楼9号、26号营业房被贺兰县人民法院查封。同年3月8日，该院裁定对涉案房屋进行拍卖。2010年9月9日，原告张君以被告任维君的名义向宁夏盛世开元拍卖有限公司报名参加涉案房屋的拍卖，在拍卖会上原告张君以被告任维君的名义举牌，以125.5万元竞得涉案房屋。张锋委托其舅舅张中奇缴纳了125.5万元以及拍卖佣金6.2万元，将涉案房屋拍卖到了任维君名下。 2010年10月24日，宁夏贺兰县人民法院作出（2009）贺民初字第1229-6号民事裁定书，裁定银川市金凤区清馨苑小区1号楼9号营业房的所有权及相应的其他权利归买受人任维君所有，财产权自裁定送达买受人任维君时转移。 2010年11月9日，大地人和公司与被告任维君、案外人张锋签订一份《购房补充协议》，约定：三方同意取消原《房屋买卖合同》中银川市金凤区清馨苑1-26号营业房的买卖，原张锋出售的清馨苑1号楼9号营业房交易价为114万元，任维君于2009年12月18日已支付14万元，剩余100万元在张锋将房产证暂交于大地人和公司保管时，任维君将房款50万元暂支付给代理方保管，剩余50万元，任维君在张锋将土地使用证交于代理方时，10日内一次性支付给代理方保管。2010年12月2日、2010年12月17日，大地人和公司分别向被告任维君出具50万元、48万元购房款收据各一份。2010年12月2日，清馨苑1号楼9号营业房产权证办理至被告任维君名下。2010年11月9日、2010年12月17日，大地人和公司分别向被告出具二份保证书，保证2011年1月30日前将清馨苑1号楼9号营业房土地使用证为被告任维君办好，逾期双倍返还所收款项。 原告认为其是房屋实际所有权人，被告应当将房屋过户至其名下，双方为此协商未果，故原告诉至本院，请求判如所请。 一审法院认为，本案争议焦点为银川市金凤区清馨苑**楼**营业房的产权归属何人，原告是否存在借被告之名购买涉案房屋的事实。分述如下：一、根据物权法规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。涉案银川市金凤区清馨苑1号楼9号营业房已办理产权登记证书，登记在被告任维君名下，且贺兰县人民法院已经生效的（2009）贺民初字第1229-6号民事裁定书认定清馨苑小区1号楼9号营业房的所有权及相应的其他权利归任维君所有，故被告任维君为涉案房屋的所有权人。二、原告认为其借被告之名购买涉案房屋，因原告系被告任维君与案外人张锋房屋买卖交易的代理方大地人和公司法人，而大地人和公司作为居间方促成房屋买卖交易，其居间义务为代张锋出售房屋、收房款、办理过户手续，代被告购买房屋、支付房款、办理过户手续，原告代被告参加涉案房屋拍卖，系履行中介公司义务的行为。涉案房屋房产登记证书、土地使用证登记至被告名下，大地人和公司向被告出具购房款收据，均证明大地人和公司系履行合同义务。原告以被告名义参加涉案房屋的拍卖，但因为其与张锋之间存在债权债务关系，其并未实际交纳房屋拍卖款。大地人和公司向被告出具购房款收款收据，说明被告对房屋购买存在出资。原告提交的证据不足以证明原告以被告名义为自己拍得涉案房屋及双方之间存在借名登记的约定。对于被告是否实际将购房款付清，原告可另行主张权利。综上，原告认为诉争房屋为其所有，要求被告将房屋转移登记至其名下的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告张君的诉讼请求。案件受理费100元，由原告张君负担。 本院二审期间，上诉人提交证据一、2012年11月4日由张耀忠制作的就涉案房屋进行价格调解的协议书一份，证明涉案房屋的实际产权人为张君，调解时间为2012年11月4日，涉案房屋调解的价格为135万元，调解的价格上诉人不予认可，上诉人的价格是145万。证据二、本案所涉历次审理的庭审笔录，证明被上诉人对涉案房屋自始至终没有交付过购房款，而且在每次庭审中其陈述中所称的支付所谓的购房款的数字都在变化，包括本次庭审中对于其所支付的房屋款项的数字都在进行修改，且没有一份有效证据证实其交付过房款，只能证明被上诉人没有交过房款。 被上诉人对上诉人提交的证据质证称，证据一调解协议只能证明调解的事实存在，但因双方对房屋价格的争议，双方均未签字，对证明目的不认可；证据二本案历次审理中所有的笔录中均能够充分有效证实本案被上诉人最终于2012年期间向上诉人支付的60.7万元以及50万元系购房款；关于数据不一，只是存在表述不一，但是本质上数据没有冲突没有矛盾。 被上诉人未提交证据。 经二审对上诉人提交的证据进行审查，上诉人提交的调解协议，无上诉人、被上诉人双方签字，只能证明双方曾经调解的事实存在，但不能达到上诉人的证明目的，应不予采信；上诉人提交的历次审理中的庭审笔录亦不能达到上诉人欲证明的目的，对上诉人提交庭审笔录的证明目的不予采信。 二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。 另查明，自2009年11月10日至2012年10月4日期间，上诉人张君与被上诉人任维君之间互有款项来往。其中，款项由任维君转向张君为：2009年11月10日借款30万元（由张君出具借条、协议）、2010年2月8日19万元、2010年9月28日40万元、1万元、2010年10月12日20万元、2010年12月2日50万元、2012年3月22日15万元，共计175万元；款项由张君转向任维君为：2010年6月8日1.5万元、2010年7月12日5万元、2010年7月27日1万元、2010年8月2日20万元、2010年8月8日10万元、2010年8月13日0.8万元、2010年10月12日20万元、2010年10月19日0.8万元、2010年11月7日2万元、2010年12月12日1.6万元、2010年12月28日40万元、2011年1月13日4万元、2.55万元、2012年2月2日10.7万元、2012年4月23日1万元、2012年5月25日1万元、2012年7月20日5万元，以上共计126.95万元；另，任维君于2012年8月30日、2012年10月4日分别转款给张君50万元、60.7万元。 2012年10月10日，任维君给张君出具收条载明：截止2012年10月10号张君借我现金全部还清，之前借条全部做（作）废。（2013）金民初字第2107号案卷中，张君与任维君涉及双方此纠纷的2014年1月23日第一次庭审笔录记载，任维君在其答辩陈述中称“……张君说等我把所有手续都办到你的名下，交到你的手里，你再把钱打到我的公司。所以我是后来才打的1107000元的房款。14000元的中介费，33000元的剩余房款。是在2012年10月12日左右，我给他给了现金，而且出具了证明，证明之前我们互相的债权债务纠纷一律结清。” 本院认为，根据《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。涉案银川市金凤区清馨苑1号楼9号营业房登记所有人为被上诉人任维君。上诉人张君主张系借被上诉人任维君之名购买涉案房屋，其为涉案房屋的实际所有人。本案争议的焦点为张君所称借任维君之名购买涉案房屋是否成立，张君请求将涉案房屋产权登记变更至其名下应否予以支持。根据本案所收集的有效证据载明的事实，上诉人张君系被上诉人任维君与案外人张锋房屋买卖交易的代理方大地人和公司法定代表人，而大地人和公司作为居间方促成房屋买卖交易，其居间义务是代张锋出售房屋、收房款、办理过户手续，代被上诉人任维君购买房屋、支付房款、办理过户手续。涉案房屋产权登记证书、土地使用证书载明上述两证已登记至被上诉人任维君名下，大地人和公司向被上诉人任维君出具的购房款收据，均证明大地人和公司系在履行合同义务。上诉人张君以被上诉人任维君名义参加涉案房屋的拍卖，但其与张锋之间存在债权债务关系，其并未实际交纳房屋拍卖款。上诉人张君称其为涉案房屋购买的实际出资人，被上诉人任维君未出资。但本案中由大地人和公司给被上诉人任维君出具购房款收据，及上诉人张君、被上诉人任维君在本案争议发生后就涉案纠纷所出示的转款凭证，能够证明被上诉人任维君与张君之间存在款项往来，且任维君转给张君的款项多于张君转给任维君的款项，上诉人张君所提交的证据不足以证明其所称任维君对涉案房屋的购买未出资，张君系借被上诉人任维君之名购买涉案房屋，存在借名登记。一审法院根据涉案房屋已登记在被上诉人任维君名下及存在任维君出资的事实，对张君主张其为涉案房屋的实际所有人并请求将涉案房屋产权登记变更至其名下的诉讼请求不予支持，一审法院的处理并无错误。经本院审判委员会讨论决定，上诉人张君的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判； 二审案件受理费100元，由上诉人张君负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈勇军 审判员  胡春燕 审判员  张建国 二〇一八年十二月十二日 书记员  赵雨薇 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。