海南省白沙黎族自治县人民法院民事判决书（2018）琼9025民初649号原告：白沙德益综合商场，住所地：海南省白沙黎族自治县牙叉镇中路雅钗农贸市场**。投资人：汤邦利。委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐焕祺，海南海地律师事务所实习律师。被告：海南庆庄实业有限公司，住所地：白沙黎族自治县牙叉镇卫生路（雅登大酒店**）。法定代表人：刘丽霞，该公司董事长。委托诉讼代理人：郑芹，海南川海律师事务所律师。第三人：汤邦利，男，1975年8月29日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：林青，海南海地律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐焕祺，海南海地律师事务所实习律师。原告白沙德益综合商场（以下简称德益商场）诉被告海南庆庄实业有限公司（以下简称庆庄公司）、第三人汤邦利合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告德益商场及第三人汤邦利的共同委托诉讼代理人林青、唐焕祺、被告庆庄公司的委托诉讼代理人郑芹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德益商场向本院提出诉讼请求：1.判令被告在判决生效后5日内向原告支付回收租赁场地的补偿款100万元；2.判令被告在判决书生效后5日内向原告支付逾期给付回收补偿款应承担的违约金10万元；3.判决被告承担本案诉讼费用包括案件受理费14700元、保全费5000元、担保费1725元。事实和理由：2013年8月24日，第三人汤邦利与被告签订《场地租赁合同》，协议约定被告将位于白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场二、三楼（三楼钢架结构当时尚未建设）场地租赁给第三人使用。随后，第三人汤邦利按合同约定，对该场地进行施工、装修，并于2014年4月24日注册成立个人独资企业德益商场，由德益商场使用该租赁场地及开展经营活动。2016年5月1日，因市场变化，原、被告双方经友好协商，就该场地的回收事宜签订《场地回收合同》，合同约定由被告收回该块场地的使用权，并且向原告支付240万元回收款，作为原告及第三人出资进行该场地的施工、装修及购置电梯、空调等附属设施等费用的补偿，该合同自双方签字盖章后生效，《场地租赁合同》同时解除。原、被告签订该回收合同后，双方共同配合办理该场地的回收事宜，并分别于2016年5月20日、2016年6月14日在该场地向租户张贴公示有关场地回收内容，张贴的《告知书》《通知》中，明确原告将场地的使用权、出租权转移给被告并由被告承担退回租户押金等内容。经被告验收后，原告将该场地移交被告回收已将近两年，期间被告陆续向原告转账共140万元，但剩余100万元至今尚未支付。原告多次催促被告履行合同支付剩余回收款，被告一直以各种理由推脱，现距离被告最后一次付款已一年多。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，双方签订的《场地回收合同》第九条关于违约责任有如下约定：“1.甲方未按合同支付回收款则构成违约；3.在发生违约的情况下，守约方有权要求违约方支付10万元违约金，但违约金的支付并不免除违约方在本协议的其他义务及责任的履行，违约金不足以赔偿守约方的损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失。”《场地回收合同》是原、被告双方的真实意思表示，合法有效。原告已按照合同约定向被告移交场地，充分履行了合同约定的义务，而被告拖延支付回收款，已经构成严重违约。因此，请求法院依法支持原告的诉讼请求，以维护原告的合法权益。被告庆庄公司辩称，一、原告要求支付的回收租赁场地的补偿款100万元还未达到支付条件。1.双方于2016年5月1日签订《场地回收合同》，分别约定了场地回收期限、移交、双方的义务等内容。在第七条第一款约定，场地经过验收，移交完成后，被告按本合同约定的回收价格向原告支付回收款。在第八条回收价格第二款支付方式里约定“回收结束支付”及责任保证期支付双方约定金额。2.合同签订后，原告应按照合同的约定制作《场地使用档案》（作为本合同的附件三），并保证使用场地的租户认可并接受原告将场地移交给被告，并由被告管理；对此，原告须向被告提供租户签订确认的书面声明，并协助被告及现有租户移交管理手续等。但直至现在，原告虽提供了租户的名单及租金单，但并没有将租户交纳的76万元押金及回收管理后应由被告收取的租金共96835元移交给被告。3.合同签订后，原告应制作《权属文件清单》（作为本合同的附件四），并经双方签字、盖章确认，需要时协助被告办理所有权变更登记手续。但直至现在，原告并没有协助被告办理报建资料、消防安全检查合格证及防雷装置验收合格证的变更登记。综上，根据双方签订《场地回收合同》的约定，原告没有全部履行合同约定的义务，被告补偿款100万元还未达到支付条件。故原告应将租户的押金76万元及租金96835元，合计856835元移交给被告，或双方同意在补偿款中同时扣减。原告应同时配合被告将消防安全检查合格证及防雷装置验收合格证办理变更登记完毕后才达到支付条件。二、被告不应支付原告违约金10万元。被告没有违约，相反是原告违反了第九条违约责任第二款的约定，应向被告承担违约责任。第三人汤邦利陈述，一、原告德益商场的起诉符合客观事实。2013年8月24日，第三人汤邦利与被告签订《场地租赁合同》，协议约定被告将位于白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市场二、三楼（三楼钢架结构当时尚未建设）场地租赁给第三人使用。随后，第三人汤邦利按合同约定，对该场地进行施工、装修，并于2014年4月24日注册成立个人独资企业德益商场，由德益商场使用该租赁场地及开展经营活动。2016年5月1日，因市场变化，原、被告双方经友好协商，就该场地的回收事宜签订《场地回收合同》，合同约定由被告收回该块场地的使用权，并且向原告支付240万元回收款，作为原告及第三人出资进行该场地的施工、装修及购置电梯、空调等附属设施等费用的补偿，该合同自双方签字盖章后生效，《场地租赁合同》同时解除。原、被告签订该回收合同后，双方共同配合办理该场地的回收事宜，并分别于2016年5月20日、2016年6月14日在该场地向租户张贴公示有关场地回收内容，张贴的《告知书》《通知》中，明确原告将场地的使用权、出租权转移给被告并由被告承担退回租户押金等内容。经被告验收后，原告将该场地移交被告回收已将近两年，期间被告陆续向我方转账共140万元，但剩余100万元至今尚未支付。第三人及原告多次催促被告履行合同支付剩余回收款，被告一直以各种理由推脱，现距离被告最后一次付款已一年多。二、第三人为原告的法定代表人和实际控制人，与原告利益一致，支持原告的主张。原告德益商场是2014年4月24日第三人为经营租赁场地而设立的个人独资企业，与第三人利益一致。由于《场地回收合同》由原、被告双方签订，故由原告起诉被告主张权利，第三人作为原告的法定代表人及实际控制人对此均无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的商场商铺租户三份《情况说明》。经审查，该组证据属于证人证言，但三份《情况说明》的陈述人许明明、符桂仁、符娜未出庭接受法庭询问，其证言的真实性无法辨别，故本院对该组证据不予确认。2.原告提供的《白沙德益商场总投入费用明细表》、具体项目有关材料：（一）商场二、三楼装修；（二）商场三楼钢架结构加建工程；（三）二楼四周封彩光板；（四）LED广告屏《LED全彩P10购销合同书》；（五）空调付款单；（六）白沙住建局基础设施配套费《缴费通知》《海南省建设工程规划临时许可证》；（七）三楼钢结构部分设计费用收据；（八）三楼钢架构部分图审费用收据；（九）房屋基础检测费用收据；（十）场地岩土工程勘测费用收据；（十一）吊车费用收据。原告提交该组证据拟证明其改建及装修商场实际投入5697000元，但改建及装修商场与本案不存在关联性，因此，本院对该组证据不予确认。3.原告提供的《保单保函》《财产保全担保书》及发票。由于被告、第三人对该组证据的真实性均无异议，故本院对该组证据予以确认。根据当事人陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月24日，庆庄公司与汤邦利签订《场地租赁合同》。《场地租赁合同》的主要内容：1.甲方（庆庄公司）将其所有的位于海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市××楼（面积约2300平方米）场地出租给乙方（汤邦利）；三楼为钢架结构（待建），由乙方全额出资负责加建施工，甲方应无条件协助乙方向有关职能部门申报批建，并提供有关资料证明。合同期满如双方不再续签承租协议或提前解除合同，则三楼钢架结构由乙方在合同期满后30日内免租金自行拆除并归乙方所有，甲方无异议。如逾期不拆的，视为乙方放弃，由甲方处理。2.本合同租赁期共10年，自2014年6月1日起至2024年5月31日止。租期前五年，每年租金为70万元整；租期后五年，每年租金为80万元整。2016年5月11日，汤邦利代表德益商场与庆庄公司签订《场地回收合同》。《场地回收合同》的主要内容：一、回收场地情况：1.海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市××楼，面积约2400平方米，包括：按现状；2.海南白沙黎族自治县牙叉中路雅钗农贸市××楼，面积约2400平方米，包括：按现状；二、回收期限：自2016年5月1日起至2016年7月1日止；三、回收标准：二楼标准：场地无缺损、无结构变化、无改变用途，交付状态参照《场地租赁合同》租赁开始时甲方（庆庄公司）向乙方（德益商场）移交的状态；三楼标准：场地以现状交付，内部装修、墙体、墙体内外的装饰、商场电梯、空调、防盗门、金属设备、钢架建筑等无改变，主体结构及固定设施无破坏；四、验收：验收开始一年内，即2016年5月1日至2017年5月1日，作为乙方的责任保证期，乙方对场地承担责任；五、移交：1.设施及资产移交：乙方应当制作《设施及资产清单》（作为本合同的附件二），按照设施、资产的具体形式进行移交说明，形成书面文件移交甲方，并经双方签字、盖章确认。将设施及资产的钥匙及其他一切控制设备等移交给甲方，由甲方实施控制、使用、管理。2.档案资料移交：乙方应当制作《场地使用档案》（作为本合同的附件三），记录现在使用场地的租户情况，并将场地使用原始资料、使用者的资料原件移交给甲方，由甲方进行统计并管理。3.权利移交：乙方应将场地、设施、资产的权属文件移交给甲方，制作《权属文件清单》（作为本合同的附件四），并将双方签字、盖章确认，需要时协助甲方办理所有权变更登记手续。4.移交时场地的状态：二楼场地应参照原《场地租赁合同》租赁开始时甲方向乙方移交的状态进行移交，三楼场地在移交时应当保持现状，并按照双方商定的方案移交，乙方要保证场地在移交时不存在任何质量及遗留问题。否则甲方有权拒绝接受场地的移交，并保留向乙方追究违约责任的权利。六、乙方的义务：乙方须保证现在使用场地的租户认可并接受乙方将场地移交给甲方，并由甲方管理；对此，乙方须向甲方提供现在使用场地的租户签字确认的书面声明，并协助甲方及现有租户办理移交管理手续。七、回收：场地经过验收，移交完成后，甲方按本合同约定的回收价格向乙方支付回收款。八、回收价格：1.甲乙双方约定，回收价格为2400000元。费用包括但不限于：三楼钢架结构加建施工费用、加建材料费用、机电设备及安装工程费、金属结构及设备安装工程费、二楼、三楼内部装修费用、外墙装饰费用、商场电梯及安装费用、乙方出资安装的所有设施费用、场地维修费用、墙体外的广告宣传设施费用等。除以上约定价格的回收款外，乙方不得向甲方主张任何其他费用。2.款项支付方式：回收结束支付按甲乙双方约定金额支付，责任保证期结束支付按甲乙双方约定金额支付。九、违约责任：1.甲方未按合同约定支付回收款则构成违约；2.乙方未按合同约定或未按保证函的承诺履行相应义务则构成违约；3.在发生违约的情况下，守约方有权要求违约方支付10万元违约金，但违约金的支付并不免除违约方在本协议下的其他义务及责任的履行，违约金不足以赔偿守约方的损失的，守约方可以要求违约方赔偿损失。2016年5月20日，庆庄公司向租户张贴《告知书》。该《告知书》上记载：由于本公司场地回收，原德益商场现归属庆庄公司所有。2016年4月1日德益商场已把2014年8月1日各位户主与商场签订的合同及押金转到庆庄公司的名下（不含退场者）。2016年6月13日，德益商场与庆庄公司共同确认德益商场已收取41户51个摊位自2016年4月1日至2016年8月30日租金共计96835元。2016年6月14日，德益商场向租户张贴《通知》。该《通知》上记载：自2016年4月1日起，德益商场转交由庆庄公司管理和经营，原德益商场全体商户签署的租赁合同将由庆庄公司履行。按照合同约定缴纳租金的德益商场商户，合约到期后由庆庄公司续签或者退还押金。2018年9月7日，德益商场向本院申请财产保全，请求查封庆庄公司名下的中国工商银行（白沙支行）银行账户110万元，中国平安财产保险股份有限公司为该财产保全提供担保。本院于2018年9月18日作出（2018）琼9025民初649号之一《民事裁定书》，准许了德益商场的财产保全申请，德益商场支付了5000元的财产保全费用。德益商场向中国平安财产保险股份有限公司支付了担保费1725元。另查，德益商场共收取租户商铺押金76万元。庆庄公司已向德益商场支付场地回收款140万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。德益商场与庆庄公司签订的《场地回收合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，具有法律约束力。德益商场现已将涉案场地移交由庆庄公司经营，庆庄公司也已向德益商场支付回收款140万元，尚有100万元未支付。庆庄公司主张剩余的100万元需在德益商场移交租户商铺押金、租金及协助办理证件后才能支付，但在《场地回收合同》中，原、被告双方并未约定在德益商场移交租户商铺押金、租金及协助办理证件后才能支付回收款，而是约定回收款支付方式为在回收结束及责任保证期结束后支付，现庆庄公司已将涉案场地回收经营且责任保证期已结束，庆庄公司应依约向德益商场支付回收款100万元，故庆庄公司的该项主张，本院不予支持，德益商场主张庆庄公司支付剩余回收款100万元的诉讼请求，本院予以支持。庆庄公司未按合同约定的支付方式向德益商场支付回收款构成违约，应承担违约责任，其应向德益商场支付违约金10万元。因此，德益商场主张庆庄公司支付违约金10万元的诉讼请求，本院予以支持。关于担保费的问题，在《场地回收合同》中，原、被告双方并未对担保费进行明确约定，因此，德益商场主张庆庄公司承担担保费1725元的诉讼请求，没有法律和事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告海南庆庄实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白沙德益综合商场支付回收款人民币100万元。二、被告海南庆庄实业有限公司于本判决生效之日起五日内向原告白沙德益综合商场支付违约金人民币10万元。三、驳回原告白沙德益综合商场的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元、保全费5000元，均由被告海南庆庄实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第二中级人民法院。审 判 长 叶必林审 判 员 周丽娟审 判 员 钟 祥 二〇一八年十二月三日法官助理 符 慧书 记 员 王小杨附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。