湖南省桑植县人民法院 民 事 判 决 书 (2018）湘0822民初698号 原告：邹启祥，男，1978年1月30日出生，土家族，居民，住湖南省桑植县，现住湖南省桑植县 委托诉讼代理人：张世银，湖南威陵律师事务所律师。 被告：桑植县城市建设综合开发有限公司，住所地桑植县澧源镇南门峪。 法定代表人：田梅，经理。 委托诉讼代理人：谷鸣国，湖南源阳律师事务所律师。 原告邹启祥与被告桑植县城市建设综合开发有限公司（以下简称城建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月6日立案后，依法适用简易程序于2018年7月18日公开开庭进行了审理。原告邹启祥的委托诉讼代理人张世银、被告城建公司的委托诉讼代理人谷鸣国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 邹启祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告给原告办理房屋产权证书；2.判令被告向原告支付自2013年7月20日至2018年8月31日共计1868天的逾期办证违约金77077.45元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年11月8日，原告与城建公司签订一份《桑植县商品房买卖合同》，原告从城建公司处购买一套商品房2＃403号，面积为126.83平方米，单价2051.12元/平方米，总价款260144元。合同签订后，原告于当天依照约定缴付了商品房首付80144元，剩余房款180000元采用按揭方式支付。2012年12月31日，被告将房屋交付给原告使用，原告同时向被告交付了办证所需的相关证件，并缴纳了办证所需的各项费用共计23600元。被告收到原告的办证费用和证件后，至今还未依照合同约定为原告办理房屋权属产权登记，属于严重违约，应当依法承担违约责任。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。 被告城建公司辩称，一、根据桑植县城市建设综合开发有限公司与湖南裕丰米业有限公司签订的房地产项目联合开发协议书，要求追加湖南裕丰米业有限公司为被告，要求湖南裕丰米业有限公司承担连带责任；二、原告诉请已经超过法定的诉讼时效期限，不受法律保护；三、合同关于约定的逾期办证的违约金过高，且未给原告造成实际的损失。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据采信的证据，结合当事人的陈述，本院认定如下事实: 2011年12月11日，原告与城建公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：一、被告将在建房屋裕丰家园小区2栋403号房屋销售给原告，面积126.83平方米，房屋总价款260144元，首期付款80144元，剩余房款180000元采用银行按揭方式支付；二、出卖人应在商品房交付使用后200日内，由出卖人持有关资料统一到产权登记机关办理房屋权属登记。因出卖人的责任致使买受人未能在约定期限内办理产权登记手续的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥之日止，出卖人按日100元向买受人支付违约金。合同签订后，原告按期交付了购房款260144元。2012年12月31日，原告向城建公司交纳办证费23600元，双方进行了房屋交接。城建公司交房后，至今未按合同约定为原告办理房屋产权证书。 另查明，裕丰家园系城建公司开发的商住两用小区，位于桑植县，由湖南盛泰建筑有限公司承建，于2011年4月开工建设，2011年10月11日取得《商品房预售许可证》。2012年12月，承建商项目负责人因债务纠纷不知去向，致该工程未能办理竣工验收手续。中国人民银行发布的现行贷款基准年利率为4.35%；逾期贷款利率在原利率上加收30%-50%。 本院认为，原告与被告城建公司签订的《桑植商品房买卖合同》系各方真实意思表示，合同约定没有违反法律禁止性规定，合法有效，依法受法律保护。根据诉、辩各方观点，本院归纳本案原、被告争议的焦点：一是原告诉请是否超过诉讼时效规定；二是是否需要追加湖南裕丰米业有限公司作为本案被告承担连带责任；三是本案违约金具体数额应如何确定，对此分别评述如下： 一、关于诉讼时效问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害时权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，债务人获得诉讼时效抗辩权。诉讼时效只适用于财产权中的债权性请求权。本案中，城建公司迟延办证违约行为持续存在，原告诉请被告限期办证具有物权属性，该诉请不适用诉讼时效规定；但原告诉请被告支付逾期办证违约金是基于当事人对逾期办证违约责任的约定而产生，在当事人之间产生的是一种债权债务关系，按合同约定，桑植城建公司承担违约责任的方式是以每日为单位累计计算违约金数额，给付方式的性质为持续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故本案原告主张的逾期办证违约金的债权性质为随时间变化而个数每日累加的债权请求权，应当适用诉讼时效规定，且在计算违约金期限时应审查是否在诉讼时效保护期限内。 二、关于是否需要追加湖南裕丰米业有限公司作为本案被告承担连带责任问题。合同具有相对性，合同义务是合同双方合议的结果，承担连带责任须有法律明确规定或者当事人约定。本案中，裕丰家园小区项目建设主体系城建公司，城建公司和裕丰公司是否在该商品房开发项目中系联合开发不属本案审理范围，城建公司系房屋出卖方，是本案义务承担者，被告城建公司要求追加裕丰公司作为本案被告承担连带责任没有法律依据。 三、关于逾期办证违约金数额确定问题。原、被告在合同中约定“出卖人应在房屋交付使用后200日内，由出卖人持有关手续统一到产权登记机构办理房屋权属登记”，城建公司交房后未在约定期限内办理房屋权属登记，构成违约，应向原告支付相应违约金。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”及《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持”的规定，原告诉请计算违约金的的起止时间应确定为2015年10月1日至原告起诉之日，即2018年6月6日，共计977天。对于违约金标准问题，违约金的主要功能在于补偿因合同一方当事人的违约行为给合同相对方造成的损失，现被告逾期办证给原告造成的损失数额难以确定，原告也未能提交相应证据，本院认为原、被告在合同中约定每天100元过高，城建公司请求减少的意见予以采纳，酌定按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准5.66%（4.35%+4.35%×0.3）计算为宜，即39412元（260144×0.0566×977÷365）。 综上所述，被告城建公司未按约定给原告办理产权登记构成违约，应继续全面履行合同约定义务并承担相应的违约责任。原告诉请被告城建公司限期办理房屋产权登记，予以支持；诉请被告城建公司支付违约金,按前所述理由及认定予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决如下： 一、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后90日内为原告邹启祥办理位于桑植县澧源镇裕丰家园小区2栋403号房屋所有权证； 二、被告桑植县城市建设综合开发有限公司于本判决生效后30日内支付原告邹启祥逾期办证违约金39412元； 三、驳回原告邹启祥其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1726元（已由原告预交863元），减半收取863元,由被告桑植县城市建设综合开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。 审 判 员  曹安华 二〇一八年十二月十三日 法官助理黄湘琳 代理书记员  满 浩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）《商品房买卖合同》约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）《商品房买卖合同》的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）《商品房买卖合同》的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。