河南省信阳市平桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1503民初475号原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司。法定代表人袁金耀，该公司董事长。原告袁金耀，男，汉族，1962年3月9日生，住湖北省天门市。原告段金峰，男，汉族，1967年4月23日生，住河南省新蔡县。原告赵汉国，男，汉族，1961年11月18日生，住河南省息县。以上四原告的共同诉讼委托代理人潘京芜，系原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司职工。以上四原告的共同诉讼委托代理人王勇，系原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司职工。被告石磊，男，汉族，1961年9月13日生，住信阳市平桥区。被告程文玲，女，汉族，1963年7月10日生，住址，系被告石磊的妻子。委托诉讼代理人吴海燕，浉河区司法局金牛山法律服务所法律工作者。原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国诉被告石磊、程文玲租赁合同纠纷，本院于2016年10月10日受理后，依法组成合议庭，2017年7月24日作出（2016）豫1503民初4354号民事判决书，被告石磊、程文玲不服，提出上诉。信阳市中级人民法院于2017年11月16日作出（2017）豫15民终3946号民事裁定书，裁定：撤销原判，发回重审。重审后，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。四原告的共同诉讼委托代理人潘京芜、王勇，被告石磊、程文玲及其共同诉讼委托代理人吴海燕均到庭参加了诉讼。本院现已审理终结。四原告共同诉称，原告袁金耀、段金峰、赵汉国与二被告于2014年7月签订《房屋租赁合同》，约定原告袁金耀、段金峰、赵汉国承租二被告所有的位于信阳市工业城牌袁路口的新世纪物流综合楼作为原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司经营宾馆、酒店使用。合同签订后，被告承诺向原告提供办理宾馆的所有手续，并给了原告40天的装修期。原告在装修期间就开始向消防部门申请办理宾馆的消防安全许可证，却被告知被告新世纪物流综合楼的消防验收还没办下来，所以也无法办理宾馆的消防许可证。原告多次催要，被告直到2015年4月才将消防验收凭证交给原告。至此由于被告的原因已经造成原告在合同正式生效后的7个月无法开业经营。原告最终在2015年9月才拿到消防许可证，这时距离原告租赁被告宾馆准备营业的时间超过了一年。根据《房屋租赁合同》第八条约定的第一款第（四）项约定;因甲方原因致使乙方无法正常经营超过3个月的，违反合同的一方，应向另一方按照十年总租金的29%支付违约金。综上，被告的行为已构成违约，并严重侵害了原告的合法权利。故原告提出诉讼，请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，同时二被告应按合同赔偿原告的损失及违约金3478886元。被告石磊、程文玲辩称，原告聚龙苑商务酒店有限公司不是本案适格的诉讼主体。从双方签订合同的主体来看，承租人是袁金耀、段金峰、赵汉国三人。原告聚龙苑商务酒店有限公司不是本案适格的原告主体，也无权解除《房屋租赁合同》。另外，被告在该合同履行中，没有过错，不应该承担违约责任。经审理查明，2014年7月18日，被告石磊和被告程文玲作为出租方（甲方）与袁金耀、段金峰、赵汉国作为承租方（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容：甲方出租给乙方的房屋位于信阳市工业城牌袁路口（以下称房屋）。甲方双方同意，租赁该房屋作为宾馆、酒店经营使用，并遵守国家和房屋所在地有关房屋使用和管理的法律、法规的规定。乙方保证，在租赁期内未征得甲方书面同意以及按规定须经有关部门审批而未核实前，不擅自改变上述约定的房屋使用用途。该房屋租赁期限自2014年9月1日起至2024年8月31日止，租赁期限届满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期返还。租金支付方式：2014年9月1日-2017年8月30日，每年租金110万元；2017年9月1日-2020年9月1日，每年租金118.8万元，2020年9月1日-2024年8月31日，每年租金128.304万元，且每年的9月1日前付清。租金支付原则为先付租金后使用房屋，乙方应按时交纳租金，如超过一个月未足额支付租金，甲方有权让乙方暂停营业至正常交纳租金之日。甲、乙方双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按十年总租金的29%支付违约金：（四）因甲方原因致使乙方无法正常经营超过3个月的；（五）乙方逾期不支付租金累计超过6月的。合同签订后，被告石磊和被告程文玲将房屋交付给原告袁金耀、段金峰、赵汉国三人使用，截止2016年10月原告信阳聚龙商务酒店有限公司起诉时向被告石磊和被告程文玲支付租赁费181万元（含借潘国友的50万元）。原告认为，被告否认承认的支付租赁时扣30万元抵作被告作为房主应完成的消防池、消防管道、水箱等消防设施，拖延办理工程竣工消防备案所造成的损失问题，遂诉至法院，要求支持其诉讼请求。另查明，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司于2015年9月7日成立，法定代表人袁程龙，股东为赵汉发、袁程龙、黄玉良、段金峰。2016年9月2日，该公司法定代表人变更为袁金耀，公司股东变更为黄玉良、段金峰、袁金耀、赵汉发。原被告就酒店取得营业执照正式开业前，需办理四项消防设计备案和建设工程竣工验收及主体工程竣工后，宾馆装修前、后的建设工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案，其中，前两份备案需要被告工作完成，后两份备案需要原告完成。在前两份备案由被告签字确认的备案凭证显示属于被告建设单位应当消防备案申报及通过时间均为2015年4月10日，距原被告签订的《房屋租赁合同》开始时间2014年9月1日已经超过了7个月，按照《河南省消防条例规定》，原告在通过上述两份备案前，是无法取得营业执照进行营业的。本案在审理过程中，被告石磊和被告程文玲同意解除《房屋租赁合同》。本院认为，原告袁金耀、段金峰、赵汉国与被告石磊、程文玲签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思的表示，内容合法，且不违法有关法律法规规定，属有效合同。双方均应严格遵守。原告袁金耀、段金峰、赵汉国要求解除该合同，被告石磊、程文玲亦表示同意。根据《合同法》第九十三条的规定，当事人协商一致，可以解除合同。故原告袁金耀、段金峰、赵汉国的该项诉讼请求本院予以支持。本案争执的焦点：1.原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司主体是否适格；2.《房屋租赁合同》履行中，谁违约，原告违约还是被告违约?3.原告的损失多少，违约责任如何承担。关于原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司主体是否适格的问题。本院认为，《房屋租赁合同》签订双方分别是原告袁金耀、段金峰、赵汉国和被告石磊、程文玲，显而易见合同的相对方是原告袁金耀、段金峰、赵汉国和被告石磊、程文玲，故原告袁金耀、段金峰、赵汉国是本案适格的原告。原告信阳聚龙商务酒店有限公司最初于2015年9月7日成立，法定代表人袁程龙，股东为赵汉发、袁程龙、黄玉良、段金峰。2016年9月2日，该公司法定代表人变更为袁金耀，公司股东变更为黄玉良、段金峰、袁金耀、赵汉发。由此可见，原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司不是《房屋租赁合同》的相对方，原告信阳聚龙苑商务酒店和原告袁金耀、段金峰、赵汉国之间属另一种法律关系，不是本案审查的范围。故原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司不是本案适格的主体。关于《房屋租赁合同》履行中，谁违约，原告违约还是被告违约的问题。本院认为，原告袁金耀、段金峰、赵汉国作为承租方未对所租赁房屋的建设工程所有人的建设工程消防设计备案和建设工程竣工验收消防备案等事项积极审查和逾期支付被告石磊和程文玲租赁费。被告石磊和程文玲作为出租方对租赁物负有瑕疵担保责任，双方均未主动尽责。显然对《房屋租赁合同》均有过错，应当各自承担相应的责任。关于原告袁金耀、段金峰、赵汉国的损失和违约金问题。本院认为，被告石磊和程文玲迟延7个月才提交主体工程的消防验收报告。致使原告袁金耀、段金峰赵汉国在租赁期内无法正常经营酒店，造成损失，故被告石磊和程文玲理应承担。损失的多少，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告袁金耀、段金峰、赵汉国的损失情况可视为酒店逾期开业营业的房租费费用，即双方签订《房屋租赁合同》后至酒店开业营业期间的房租费费用，110万元除以12个月乘以7个月等于641666元。违约金的承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第二十九条的规定，当事人主张的违约金过高予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原被告约定按十年总租金的29%支付违约金。本院结合本案的实际情况，违约金明显过高，应当予以调整。本案原告袁金耀、段金峰、赵汉国的损失641666元，被告石磊和程文玲可支付违约金为641666元的30%即192500元。本院根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国合同法》司法解释(二)第二十九条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条的规定，判决如下;一、解除原告袁金耀、段金峰、赵汉国与被告石磊和被告程文玲签订的《房屋租赁合同》。二、被告石磊和被告程文玲于本判决生效后五日内支付原告袁金耀、段金峰、赵汉国经济损失641666元及违约金192500元，合计834166元。三、原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国的其他诉讼请求不予支持。本案诉讼费34630元，其中原告信阳聚龙苑商务酒店有限公司、袁金耀、段金峰、赵汉国承担14630元，被告石磊、成文玲承担2000元，如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省信阳市中级人民法院。同时通过本院向河南省信阳市中级人民法院预交上诉案件受理费34630元，将上诉费交款票据（或复印件）寄至平桥区人民法院，未将交款票据（或复印件）与上诉状一并寄来我院的视为不上诉。河南省信阳市中级人民法院诉讼费专户名称，收款单位：河南省信阳市中级人民法院，账户：41×××96（交上诉费），开户行：河南省建行信阳市分行老城支行。逾期未预交也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，河南省信阳市中级人民法院将依法按自动撤诉处理。平桥区人民法院执行款账号：25×××79。开户行全称为：中国银行信阳平桥支行。户名：信阳市平桥区人民法院。审判长  沈意恒审判员  余亚萍审判员  陈政泽二〇一八年十二月五日书记员  沈园婷