昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0114民初4142号原告(反诉被告)：张海峰，男，汉族，1978年3月10日出生，住址：云南省昆明市呈贡区。委托诉讼代理人：黄建军、杜娜，云南三仪律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：杨树林，男，汉族，1956年10月12日出生，身份证住址：云南省昆明市。被告（反诉原告）：史丽萍，女，汉族，1962年7月7日出生，住址：云南省昆明市盘龙区。两被告共同委托诉讼代理人：徐博、段璎轩，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：昆明至尊房地产经纪有限公司法定代表人：金国忠。原告张海峰与被告杨树林、史丽萍、第三人昆明至尊房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日作出（2018）云0114民初72号民事判决。张海峰、杨树林、史丽萍不服该判决，向昆明市中级人民法院提起上诉。昆明市中级人民法院于2018年6月13日作出（2018）云01民终2649号民事裁定书，将该案发回本院重审。本院于2018年10月23日立案后，被告杨树林、史丽萍于2018年11月28日提起反诉，经审查，反诉符合起诉条件本院予以受理，并依法适用普通程序，对本反诉公开开庭进行合并审理。原告张海峰及其委托代理人黄建军，被告杨树林、史丽萍的共同委托诉讼代理人徐博、段璎轩，第三人昆明至尊房地产经纪有限公司法定代表人金国忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张海峰向本院提出如下诉讼请求：1、判令二被告协助原告办理不动产过户登记手续，协助将昆明市呈贡区众和东苑房屋及该小区车位、车位15号的不动产权利人变更为原告。2、判令二被告向原告支付违约金27万元；3、判令二被告承担中介费1.5万元；4、二被告承担本案的诉讼费、保全费和律师费等诉讼费用。事实和理由：2017年1月19日，二被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定二被告将其购买的位于昆明市呈贡区众和东苑房屋出售给原告，成交价格为135万元，合同签订当日支付定金5万元，并约定一方违约的，违约方向守约方支付成交价的20%作为违约金，中介费15000元由违约方全额支付。因签订合同时房屋没有办理产权证，无法办理过户登记，原被告约定可办理产权证过户时原告支付尾款130万元，到时被告协助原告办理过户登记。合同签订后，原告如约于合同签订当日支付定金5万元。当原告得知被告的产权证已经办理后，多次要求被告办理过户，然而被告明确表示要求增加成交价格，否则拒绝办理过户登记。原告认为，被告要求增加成交价格否则拒绝过户的行为，已构成违约，违背了诚实信用原则，被告应当继续履行合同义务，并承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，向法院提起诉讼，请求判决支持原告的诉讼请求。被告杨树林、史丽萍共同辨称：首先，本案中系原告存在未按《房屋买卖合同》之约定按时向被告支付购房款的违约行为，原告无权要求被告协助办理涉案房屋的过户手续；其次，原告违约后，昆明市房地产调控政策颁布，明确限制了涉案房屋的上市交易，双方签订的《房屋买卖合同》在事实上已经履行不能。根据《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（昆政办（2017）136号）第一条之规定，昆明市呈贡区新购的不动产，需取得不动产权属证书满2年才可上市交易。涉案房屋属于预购商品房，其不动产权属证书取得并未满2年，不能上市交易，更无法办理涉案房屋的过户登记手续，综上所述，本案中原告并未向答辩人支付过涉案房屋的购房款，房屋亦未交付原告使用，不论基于合同的实际履行情况还是客观的房地产政策的调控要求，本案房屋买卖合同不具备继续履行合同的可能性；综上，原告的诉讼请求，无事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人昆明至尊房地产经纪有限公司述称：原、被告双方签订的《房屋买卖合同》是在我公司的主持下签订，当时因为涉案房屋的产权证还未办理，不能过户，但被告承诺2017年3月31日前可以办理完产权登记并将房屋过户给原告，故在合同中约定原告在2017年3月31日前将房屋尾款130万元支付给被告，为了以防万一，同时注明是在房屋产权办理全权委托给乙方指定人的名下后。合同签订后，原告当天就将5万元定金支付给了被告，但直到2017年11月产权证才办理好，我公司通知双方办理过户手续时，被告要求加价才办理，为此双方发生了争议，我公司也组织过调解，但未达成一致意见，中介费15000也一直未支付我公司，双方合同约定中介费由违约方承担。原告（反诉被告）杨树林、史丽萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除反诉原告、反诉被告及第三人于2017年1月19日签订的《房屋买卖合同》；2、判令反诉被告承担本案诉讼费。事实及理由：2017年1月19日，反诉原告、反诉被告及第三人签订了《房屋买卖合同》，合同约定由反诉被告以135万元的价格，购买反诉原告位于云南省昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元6层302室住宅一套。合同签订后，反诉被告仅向原告支付了5万元的购房定金，并没有支付130万元的购房款，同时，案涉房屋也没有交付给反诉被告使用，双方签订的《房屋买卖合同》已不具备继续履行的可能性。为维护反诉原告的合法权益，反诉原告依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律之规定，向贵院提起反诉，请求贵院依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。原告（反诉被告）张海峰辩称：反诉原告的反诉请求不能成立。双方在《房屋买卖合同》中明确约定130万元的购房款的支付是要等待案涉房屋产权证办理下来之后并且将这个过户的全权委托办理至反诉被告指定人名下后，130万元的购房款的支付条件才能成立，但因反诉原告的原因拒不继续履行合同，才导致130万元的款项没有支付，故并不是反诉被告违约，而是反诉原告违约，反诉原告作为违约方无权要求解除合同。本案的涉案房屋已经申请保全且具备过户的条件，并不存在不具备履行的基础，请求驳回反诉原告的全部诉讼请求。综合诉辩双方的主张，本案的争议焦点为：1、本案案涉《房屋买卖合同》应当继续履行还是解除？2、本案原、被告是哪一方违约？3、本、反诉原告的诉讼请求应否得到支持？当事人围绕诉讼请求和答辩主张，向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、原告提供的第1组证据即《房屋买卖合同》，其三性被告、第三人质证无异议，本院对其真实、合法以及关联性予以认定，其证明力本院在评判部分评述；2、原告提供的第5组证据中的《法律服务委托合同》和《律师费发票》，由于原告并未提供北京大成（昆明）律师事务所的委托合同证明系本案发生的律师费，本院对北京大成（昆明）律师事务所的律师费发票的关联性依法不予认定；3、原告提供的第3组证据即《与被告的通话记录》和《视频资料》，系第三人作为房产中介为履行自己的义务与当事人交谈时的音像资料，其来源不违反法律规定，内容与原、被告提交的证据相互印证，本院对其真实、合法以及关联性予以认定。4、被告提供的第1组证据即《房屋买卖合同》与原告提交的第一组一致，本院认证意见同上；5、被告提供的第2组证据即《昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，该通知所规定内容不适用于本案诉争房屋，本院对其关联性不予认定。本院根据双方当事人陈述、举证和证据认定意见，确认如下法律事实：被告杨树林、史丽萍系夫妻关系。2017年1月19日，杨树林、史丽萍（甲方）与张海峰（乙方）在第三人昆明至尊房地产经纪有限公司居间下签订了《房屋买卖合同》，约定：杨树林、史丽萍将其所有坐落于昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元6层302室房屋、118幢架空层1层车位4号（储物间）和118幢架空层1层车位15号以1350000元价格出卖给张海峰。付款方式为：自甲乙双方签订买卖合同当日，乙方自愿支付甲方人民币50000元作为房屋定金；第二次付款时间在2017年3月31日之前（即在房屋产权办理全权委托给乙方指定人名下），乙方一次性付给甲方人民币1300000元。违约责任为：合同双方签字后生效，任何一方均应按约履行合同，否则，违约方给守约方造成经济损失的，违约方必须向守约方赔偿损失；合同双方签字后生效，如因一方违约造成本合同无法履行，则违约方必须向守约方支付成交价的20%作为违约金。合同还对协助过户及中介费负担等事宜进行了约定。合同签订当日，张海峰按约向杨树林、史丽萍支付了购房定金50000元。2017年11月27日，杨树林、史丽萍取得了上述房屋及车位的不动产权证，房屋产权登记证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155710号，车位产权登记证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155822号和云（2017）呈贡区不动产权第0155896号。原、被告双方签订《房屋买卖合同》后，案涉房屋及车位一直由杨树林、史丽萍占有，未移交张海峰。另查明，张海峰因本案诉讼支付律师费20000元。后双方因购房价格发生争议，经协商未果，原告张海峰为此诉至本院。针对本案的第一个争议焦点，案涉《房屋买卖合同》是应当继续履行还是解除的问题？本院认为：本案原告（反诉被告）张海峰与杨树林、史丽萍（反诉原告）均系具备完全民事权利能力和民事行为能力的平等自然人主体，双方以书面形式订立《房屋买卖合同》规范双方的民事权利义务关系是双方真实意思的表示，且合同内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故上述合同合法有效。本案中，双方签订买卖合同约定自甲乙双方签订买卖合同当日，乙方(张海峰)自愿支付甲方（杨树林、史丽萍）人民币50000元作为房屋定金；第二次付款时间在2017年3月31日之前（即在房屋产权办理全权委托给乙方指定人名下），乙方一次性付给甲方人民币1300000元。本院认为，根据双方合同约定，原告支付购房尾款的时间应是在房屋产权证办理变更登记之时，针对原告主张继续履行合同并过户的诉讼请求及被告主张因合同目的不能实现而解除合同的反诉请求，本院认为，现案涉房屋和车位已经办理不动产登记，且原告当庭及书面均表示愿意一次性支付剩余款项，另被告抗辩案涉房屋受昆明市人民政府办公室关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（昆政办（2017）136号）政策调控限制上市交易的观点，本院认为，该通知明确系在该通知下发后的新建商品住房，本案案涉房屋并不在此范围之内，综上，该合同不存在事实上和法律上的障碍，具备可履行的条件，本案案涉《房屋买卖合同》应当继续履行而不应当解除。关于本案的第二个争议焦点，原告（反诉被告）张海峰与被告（反诉原告）杨树林、史丽萍哪一方违约，应否承担违约责任的问题？本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案双方签订的《房屋买卖合同》约定被告将房屋以及车位以1350000的价格出卖给原告，原告先行支付50000元定金，剩余尾款130000元尽管合同约定是在2017年3月31日前支付，但同时也约定是在被告将房屋产权证办理到原告指定人名下时支付，根据双方合同约定，原告支付购房尾款的时间应是在房屋产权证办理变更登记之时，但被告于2017年11月27日取得房屋产权登记后，在原告要求被告办理过户登记时，被告拒绝办理并在庭审中明确表示不愿意出卖诉争房屋及车位，不同意继续履行双方签订的合同，被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。针对本案第三个争议焦点，本、反诉原告的诉讼请求应否得到支持的问题，针对本诉原告第1项要求判令二被告协助原告办理不动产过户登记手续，协助将昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋及该小区118幢架空层1层车位4号（储物间）、车位15号的不动产权利人变更为原告的诉讼请求，如前所述，有事实及法律依据，本院依法予以支持；针对原告的第2项要求判令二被告向原告支付违约金270000诉讼请求，本院认为虽然本案中被告方存在违约行为，但结合本案案涉房屋自双方签订合同至不动产权证办理下来这段时间，案涉房屋的市场价格确实有较高幅度的涨幅，基于公平原则结合办案的实际情况，对原告主张的违约金，本院酌情予以支持20000元；对原告主张第3项要求判令二被告承担中介费15000元的诉讼请求，本案中被告违约，根据双方签订的合同第十二条的约定，第三人应收取的中介费15000元，应由被告承担，对该项诉讼请求本院依法予以支持；对原告的第4项要求判令被告承担诉讼费、保全费和律师费等诉讼费用的诉讼请求，本院认为，双方签订的合同第十三条约定，诉讼费及律师费由败诉方承担，本案系由于被告违约引发的诉讼，故律师费及诉讼费应当由被告承担；对原告主张的保全担保费，本院认为因双方合同并未明确约定且系原告为了维护自身合法权益支付的诉讼保险费用，并非必然产生费用，本院依法不予支持。对反诉原告主张要求解除合同的诉讼请求，本院认为，现案涉房屋和车位已经办理不动产登记，且原告当庭及书面均表示愿意一次性支付剩余款项，该合同不存在事实上和法律上的障碍，具备可履行的条件，本案案涉《房屋买卖合同》不应当解除，对该诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十五日内协助将位于昆明市呈贡区众和东苑118幢1单元3－4层302号房屋（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155710号），位于昆明市呈贡区众和东苑**架空层**车位**（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155822号）和位于昆明市呈贡区众和东苑118幢架空层1层车位15号（不动产权证号为：云（2017）呈贡区不动产权第0155896号）的权利人变更登记为原告张海峰；二、由被告杨树林、史丽萍于本判决生效之日起十日内一次性支付原告张海峰律师费20000元；三、中介费15000元由被告史丽萍、杨树林承担；四、驳回原告张海峰的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告杨树林、史丽萍的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5575元，本诉诉讼保全费5000元，反诉案件受理费100元，合计10675元，由被告史丽萍、杨树林承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  林 莉人民陪审员  徐春燕人民陪审员  李鲜霞二〇一八年十二月二十九日书 记 员  王嘉琪