贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8738号原告：邓申必，男，1970年1月20日出生，汉族，住贵州省毕节市，原告：王菊英，女，1978年3月24日出生，汉族，住贵州省毕节市，委托诉讼代理人：唐嘉曼，系贵州威迪律师事务所律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雄、周丹，系贵州本芳律师事务所律师。原告邓申必、王菊英诉被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称“鑫城房开公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告王菊英及其委托诉讼代理人唐嘉曼、原告邓申必委托诉讼代理人唐嘉曼、被告鑫城房开公司委托诉讼代理人周丹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即为原告办理涉案房屋不动产权证;二、依法判决被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书产生的违约金（以331461.00元为基数，按日利率万分之二计算，从2014年6月30日计算至被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的有关文书并通知原告之日止），暂定30000.00元；三、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告是一家以房地产开发与经营为主营业业务的企业。2013年9月26日，原告与被告签订《商品买卖合同》购买被告开发的位于毕节市××区××大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的商品房。《商品房买卖合同》就原告购买的房屋坐落及被告逾期办理商品房转移登记应承担的违约责任等事项进行了明确约定。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定向被告支付了房款，但至今为止，被告仍未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求依法判决。被告鑫城房开公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）试行》第2条规定：“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律交于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，而原告现在才起诉，故原告的诉讼超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生确因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。答辩人在陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日由规划执法部门通过行政强制执行方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付给答辩人，但是由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日三板桥办事处出具《证明》，载明以下内容：“1、三板桥街道办事处代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作；2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成；3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”2018年6月20日，七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容：“1、2012年至2016年年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可；2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知，开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况出现，因此答辩人不应当承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，涉案商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改责会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据《中华人民共和国商品房买卖合同解释》第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。本案中，原告购买商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何的损失，若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上，原告起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。四、根据答辩人与被答辩人签订的《办证补充协议》，答辩人无需承担逾期办证和交付相关涉案房屋产权证的初始登记证书的违约责任。本案中，由于双方当事人所签订的原合同是房产证和土地证分别办理时所签订，介于新的《不动产暂行条例》规定必须双证合一的情况下，答辩人与原告与2018年9月7日签订了《办证补充协议》。依法理，后合同约定改变先前合同约定的，应以后合同约定为准。补充协议第一条实质上是改变了原《商品房买卖合同》第二十二条之违约责任。根据该约定，在2018年12月6日前答辩人未将全部办证资料提交不动产登记部门的，答辩人才承担日万分之一的逾期办证违约金。因此，答辩人不承担原告主张的违约责任。综上，原告起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月26日，原告邓申必、王菊英作为买受人，被告鑫城房地产公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买位于毕节市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××单元××房，房号为A2-3-301；建筑面积90.97平方米，套内建筑面积74.29平方米，总房款331461.00元；首付111461.00元，余款220000.00以银行按揭方式支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按合同约定交付了房款及房屋登记、交易手续等费用。2018年9月7日，原、被告签订办证《办证补充协议》约定：甲方：鑫城房开公司；乙方：邓申必、王菊英；乙方邓申必、王菊英购买位于毕节市××区××大道××市商品综合××市场（××）2幢3单元3层，甲、乙双方于2013年9月26日签订《商品房买卖合同》，合同签订时，办证是按照原《房屋登记办法》《土地登记办法》办证，即土地证、房产证分离办理。在合同约定的办证期间，国家颁布了《不动产登记暂行条例》，实行土地证、房产证“合二为一”办理，办证条件也发生了变化。为便于乙方依法取得新的不动产权属转移(分户)登记证书，甲、乙双方就合同项下的房屋产权登记达成补充协议如下:一、乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年9月7日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月6日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方已履行了相应的办证义务。因登记部门超过法定期限导致不动产登己证书迟延取得的，甲方不担责。否则，甲方应按日万分之一支付乙方逾期办证违约金。二、本协议一式两份，自双方签字盖章之日起发生同等法律效力。另查明：2018年8月15日，涉案商品房第2幢取得《中华人民共和国不动产权证书》，2018年11月6日涉案房屋取得《不动产登记证明》及《不动产权属证书》。上述事实，有原、被告的陈述及原、被告双方提交的证据，经庭审举证、质证，收集在卷为凭。本院认为，原告王菊英主张《办证补充协议》上所签的原告邓申必的名字与捺印系原告王菊英代为，原告邓申必没有要求其签字，不知道这回事。原告邓申必与王菊英系夫妻关系，原告王菊英代替原告邓申必签署《办证补充协议》的行为，有理由让被告基于二原告系夫妻关系认为原告王菊英系有代理权而为之，原告王菊英该行为构成表见代理，故原告王菊英代替原告邓申必签字、捺印的行为有效。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条：“当事人协商一致，可以变更合同。”原、被告于2018年9月7日签订《办证补充协议》的行为，系原、被告另行达成的新的意思表示，本院采信原、被告2018年9月7日签订的《办证补充协议》。在该份协议中原、被告约定“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。”即原、被告达成合意，商品房初始登记的取得和相关文书的交付按照《办证补充协议》履行，不再履行《商品房预售合同》中关于此项的约定。原、被告签订的《商品房买卖合同》及《办证补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。被告提交了2018年11月6日颁发的义务人（申请人）为邓申必、王菊英的黔（2018）毕节市不动产证明第0015825号不动产登记证明及权利人为邓申必、王菊英的不动产权属证书（黔（2018）毕节市不动产权第0022240号）并经原告认可；根据原、被告2018年9月7日签订的《办证补充协议》第一条“乙方只关注合同项下房屋不动产权属转移登记证书的办理，而不再论及商品房初始登记的取得和相关文书的交付。乙方依照《不动产登记条例》的规定，于2018年9月7日提交办理不动产权属证书的资料予甲方，由甲方受托为乙方办理商品房产权转移登记手续。具体资料由甲方以手机信息或书面方式告知乙方。甲方于2018年12月6日前将办证资料提交到不动产登记部门即视为甲方已履行了相应的办证义务……。”2018年11月6日涉案房屋的不动产权属证书已经取得，被告已在约定时间内履行合同义务，故原告诉请被告立即为原告办理不动产权属证书及向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第六十条第一款、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告邓申必、王菊英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费275.00元，由原告邓申必、王菊英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 杨 婷二〇一八年十二月二十四日书记员 包清琳