广西壮族自治区浦北县人民法院 民 事 判 决 书 （2018桂07**民初102号 原告:马升光，男，1979年7月5日出生，汉族，浦北县人，农民，住浦北县。 委托诉讼代理人：覃彪，广西东中律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈丽盈，广西东中律师事务所实习律师。 被告：黄炎才，男，1963年12月3日出生，汉族，浦北县人，农民，住浦北县。 被告：黄赐才，男，1977年8月23日出生，汉族，浦北县人，农民，住浦北县。 被告：黄锦才，男，1974年6月15日出生，汉族，浦北县人，农民，住浦北县。 被告：黄现才，男，1972年2月11日出生，汉族，浦北县人，农民，住浦北县。 以上被告共同委托诉讼代理人：钟德锋，浦北县大成镇法律服务所法律工作者。 原告马升光与被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才确认合同无效纠纷一案，本院于2017年9月7日作出（2017）桂0722民初1194号民事判决。被告黄炎才、黄现才、黄赐才、黄锦才不服该判决，向钦州市中级人民法院提起上诉。钦州市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）桂07民终1122号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年2月2日、5月17日、12月24日公开开庭进行了审理。原告马升光及其委托诉讼代理人覃彪、陈丽盈，被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才及其委托诉讼代理人钟德锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告马升光向本院提出诉讼请求：1、确认原告与四被告于2015年6月14日签订的《房屋转让契约》无效；2、判令四被告返还原告购房款280000元；3、判令四被告自2015年6月14日起至返还全部购房款之日止每月按购房款总额的1%向原告支付违约金（暂计至2017年5月13日共为64400元）；4、判令四被告共同赔偿原告因合同无效而造成的损失共8万元；5、本案诉讼费用由四被告承担。事实和理由：浦北县寨圩镇土东村委会土东街村民小组地号为031656019的集体土地使用权及地上旧房为黄业传、黄现才所有。黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才为黄业传的儿子。2016年6月14日，四被告将前述集体土地使用权及地上旧房屋作价28万元转让给原告。四被告与原告签订了《房屋转让契约》，当日原告支付28万元给四被告（通过广西农村信用社转账到了黄锦才的银行账户）。在签订《房屋转让契约》时，四被告承诺将集体所有的土地使用权变更登记到原告名下，但原告到土地管理部门申请办理时才发现无法办理变更登记。根据土地管理法律法规，该《房屋转让契约》因违反法律规定而无效。原告购买本案讼争的房屋原本就是破旧不能居住，在四被告交付讼争房屋后就开始拆除重建，目前花费了8万多元，现因合同无效，无法实现购买目的，原告花费的8万多元属于四被告造成的损失，四被告应当赔偿原告。原告多次要求四被告返还28万元转让款及赔偿损失，但四被告拒不返还及赔偿。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才辩称，一、位于浦北县的两层房屋，在1962年四固定时，合浦县人民政府向被告的祖父颁发了房屋证，后来被告的祖父把房屋交给被告由被告管理收益至今，从没有人提出异议，故本案争议的房屋原是被告的合法财产。2015年，四被告与原告签订房屋买卖协议，由被告将房屋卖给原告，原告按约定支付了价款给被告，被告已将房屋交付给了原告，原告又将房屋出租收益，房屋买卖履行完毕，所以本案的房屋买卖合同有效。二、原告已拆除了所买的房屋重建，况且原告在本案中诉称的土地使用权变更登记，不是本案房屋买卖约定的内容。在契约合同上并无约定原告拆建房屋。其建房是其私自建设的，与被告无关，不应由被告赔偿损失。被告是出卖房屋，不是卖地，当时原告他是说买卖青砖、绿瓦、红木梁条等材料。原告认为合同无效，要求被告返还财产，而原告已拆除了被告的房屋，被告要求其恢复房屋原状，并要求其支付房屋租金每月500元的经济损失。原告已将被告的房屋原材料青砖、绿瓦、江河奇石、红木梁条等东西卖掉，导致损失价值无法估算。综上，被告没有侵权行为，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告双方对本院于2017年7月18日开庭审理《民事庭审笔录》所记录的案件事实和证据质证意见无异议，双方一致同意在本案重审中不再进行重新举证和质证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审中对双方当事人提供的证据进行了举证和质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明，对无争议的案件事实，本院认定如下： 浦北县寨圩镇土东村委会土东街村民小组地号为031656019的集体土地使用权及地上旧房为黄业传、黄现才所有。黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才为黄业传的儿子。2016年6月14日四被告将前述集体土地使用权及地上旧房屋两层作价28万元转让给原告。四被告与原告签订了《房屋转让契约》，当日原告支付28万元给四被告（通过广西农村信用社转账到了黄锦才的银行账户）。在签订《房屋转让契约》后，原告就开始管理使用，期间曾出将涉案房屋出租给他人使用。之后，原告拆除重建。在重建过程中，因与邻居发生矛盾纠纷，原告拿走了被告的浦集（2008）第C11621号《集体土地使用权证》。经寨圩镇司法所调解未果。原告到土地管理部门申请办理土地使用权权登记时才发现无法办理变更登记。因此，原告向被告提出要求返还房屋转让款28万元及赔偿其损失，被告不同意。原告遂于2017年6月8日向本院起诉，请求法院判决：1、确认原告与四被告于2015年6月14日签订的《房屋转让契约》无效；2、判令四被告返还原告购房款280000元；3、判令四被告自2015年6月14日起至返还全部购房款之日止每月按购房款总额的1%向原告支付违约金（暂计至2017年5月13日共为64400元）；4、判令四被告共同赔偿原告因合同无效而造成的损失共8万元；5、本案诉讼费用由四被告承担。原告在本案重审中向本院申请委托司法鉴定机构对恢复重建位于浦北县寨圩镇土东村委会土东街地号为031656019地块上二层土木结构房屋土建工程造价进行鉴定。原告对其已拆拆除旧房正在建设的房屋的损失，并没有请求司法鉴定。广西标鼎工程造价咨询有限公司于2018年12月14日作出的桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土东村委会土东街地号为031656019地块上二层土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》，对恢复涉案房屋建设工程造价为95039.16元。 对于有争议的证据，本院认定如下： 关于对于桂标鼎钦（2018）12-001号《浦北县寨圩镇土东村委会土东街地号为031656019地块上二层土木结构房屋土建工程造价鉴定报告》是否可采信的问题。原告认为该鉴定报告估价不真实，估价过高，没有折旧估价，估价结果相当于返还新建的房屋，应折旧1万多元才合理；被告认为该鉴定报告不真实，估价过低，没有参照被告举证的材料进行估价，原告已经拆走了被告祖屋值钱材料，没有实物评估，主观臆断，捏造鉴定报告。经审查，该司法鉴定机构是根据本院委托，受理后即到涉案的现场进行了查勘。因涉案房屋原状已不能确认，原房屋材料已基本不存在，所以给房屋估价带来了困难。该公司只能根据原、被告双方提供的原房屋材料情况，结合案件的实际情况作出的估价。原、被告双方虽然对鉴定结果持有异议，但无提供相关证据去佐证，故对原、被告的意见本院不予采信。因此，本院应认定该司法鉴定报告结论是客观真实的，应予以采信。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告女方签订的《房屋转让契约》，虽然是原、被告双方自愿订立的，且双方已实际履行。但是，双方签订的合同的内容有违反法律禁止性的规定。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定：“建筑物、构建物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构建物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。本案中，被告虽然主张原、被告转让的是房屋，不包括房屋下面的集体土地使用权，但被告这一辩解主张显然是不符合上述法律规定的，应认定原、被告房屋转让的行为是将涉案房屋与土地使用权一并转让的行为。《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款的规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”和第六十三条规定：“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”依上述规定，被告虽然持有土地使用权证书，对涉案房屋的土地有使用权，但是，依法其是无权将土地进行转让的。因此，被告转让房屋连同房屋的土地一并转让给原告是违反国家法律法规禁止非法转让土地使用权的规定的，应当认定无效。故原、被告的双方订立的《房屋转让契约》无效。被告因该合同无效而取得的转让款28元应当返还，并赔偿违约损失。对《房屋转让契约》订立之前，原、被告双方均应知晓土地转让应依法才可转让。因此，原、被告双方均有过错。被告承担70%责任，原告承担30%的责任。因双方未约定逾期返还转让款的违约金计算方法，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求依全部购房款之日止每月按购房款总额的1%计算不予支持，本院应支持原告从主张权利之日（即起诉之日2017年6月8日）起至本案生效判决确定的最后履行期限之日止）。 原告已拆除了被告的原祖屋，被告要恢复房屋原状是不可能的，只能赔偿恢复重建的损失。原告自行拆除涉案的房屋，导致被告的房屋不存在，被告方无过错，不应当承担房屋被拆造成损失的责任，原告请求被告承担70%的责任无事实法律依据，本院不予采纳其意见。因此，被告应当返还给原告购房款为184960.84元（280000元-95039.16元=184960.84元）。原告请求被告赔偿因合同无效而造成其已建设房屋的损失共8万元，因无事实法律依据，本院不予支持。被告也请求原告支付使用管理被告房屋期间的租金每月500元的请求，事实证据不足，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第六十条、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下： 一、原告马升光与被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才于2015年6月14日签订的《房屋转让契约》无效； 二、被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才返还原告马升光购房款184960.84元； 三、被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才应赔偿逾期返还购房款184960.84元的违约金按70%支付给原告马升光。违约金计算，以184960.84为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算从2017年6月8日起至本案生效判决确定的最后履行期限之日止。 四、驳回原告马升光其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6466元，鉴定费6000元，合计12466元，由被告黄炎才、黄赐才、黄锦才、黄现才负担8726.2元，原告马升光负担3739.8元。被告应负担的诉讼费用8726.2元由被告连同上述欠款一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  张世柏 人民陪审员  陈 奔 人民陪审员  林 威 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  黄 琼