山东省威海市文登区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1003民初664号原告：周恒励，男，1945年7月12日出生，汉族，住济南市市中区。委托诉讼代理人：于淑君，山东新和（威海）律师事务所律师。被告：威海卓达房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区滨海路南金海路东。法定代表人：谭步勇，董事长。被告：威海星际房地产开发有限公司，住所地威海市南海新区金海路**卓达城市运营中心。法定代表人：张建平，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：张少勇、李城城，员工。原告周恒励与被告威海卓达房地产开发有限公司（以下称卓达公司）、威海星际房地产开发有限公司（以下称星际公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年1月29日立案。因被告卓达公司在答辩期内向本院提出管辖权异议之事由，本案中止诉讼。中止情形消失后，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周恒励及其委托诉讼代理人于淑君，被告卓达公司、星际公司共同委托诉讼代理人张少勇、李城城到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周恒励向本院提出诉讼请求：1.判令二被告按《香水海无忧购房协议》的三-3条款规定连带给付原告本金320068元和无忧增值收益73616元，共计393684元；2、判令二被告按《香水海无忧购房协议》的三-5条款规定连带给付原告违约金16000元；3、判令二被告连带承担违约造成原告的损失费约90547元（本金按393684元，年贷款利息按23%，2017年1月至12月，共计12个月）；4、判令二被告连带承担原告与本案有关的发生的费用（包括律师费、旅差费等）约25000元；5、判令二被告连带赔偿原告精神损失费10000元。以上共计535231元（具体数额根据结案时间再行计算）。诉讼过程中，原告将第3项诉讼请求变更为：判令二被告连带承担违约造成原告的损失费123432元（本金按393684元，年贷款利息按23%，2016年12月4日至2018年8月8日，共计612天。法律依据为《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条、第二十八条）。事实和理由：2015年12月4日，原告与被告卓达公司签订无忧购房协议，协议第三条约定原告满一整年申请退房的，被告卓达公司退还原告已付房款并按照已付房款的23%支付无忧增值收益，同时该条还约定原告申请退出的，如因被告卓达公司原因未按合同约定期限打款，延期打款时间超过60天的，被告应一次性给予原告已交纳房款5%的违约金。原告于2015年12月4日全额交纳房款，并依据香水海无忧购房协议第四条之规定与被告星际公司签订《商品房买卖合同》。原告已于2016年12月5日向被告申请退房，被告拒不按照协议约定的内容履行。经多次催要无果，请求判如所请。卓达公司辩称，原告未按无忧购房协议第三条第四款约定办理合同撤销备案手续，且申请对房屋进行了查封，故原告的第一项诉求，未到支付节点。同理，其未违约，原告的第二项诉求，不应支持。原告的第三、四、五项诉求，无事实和法律依据，不应支持。原告起诉后，被告为了表示诚意，于2018年6月7日支付原告32006.80元。星际公司辩称，原告要求其公司承担连带责任，无法律依据，现查封其公司一套房屋，请求原告对该房屋解封，并撤销备案。本院经审理认定事实如下：2015年12月4日，原告（以下称乙方）与被告卓达公司（以下称甲方）签订了《香水海无忧购房协议》，主要内容有：卓达集团秉承“追求卓越、德达天下”的企业文化，为回馈员工及其亲朋，现集团推出旗下公司开发建设的香水海项目无忧购房，乙方作为甲方定向邀请的对象，自愿参与房产认购。就无忧购房事宜达成协议如下：一、标的、价款：1、该房产坐落于山东省威海市南海新区卓达香水海巴黎岛-1期-5-1-802。2、该房产的用途为住宅，交房标准为毛坯。3、房产单价为4430元/㎡，面积72.25㎡，总价款为320068元。签订本协议当日乙方交纳定金壹万元，10天内付清全款。房产面积最终以房产局勘测认定的实测产权面积为准，按此房产单价对购房款进行多退少补。4、该房产为B（A现房/B期房，暂定交房时间为2016年5月31日）。二、乙方享有的无忧增值权益乙方可选择在六个月内（含六个月）或一整年后的十日内选择留房，对于选择留房的，按如下标准享受无忧购房增值政策：1、乙方自付清全款之日起六个月内（含六个月）选择留房的，甲方于乙方付清全款满六个月之日起十个工作日内给予已付房款11%的无忧增值收益……；2、乙方自付清房款之日起满一整年后选择留房的，甲方于乙方选择留房后十个工作日内给予其已付房款额5%的购房优惠补偿及已付房款23%的无忧增值收益。三、乙方申请退房的，双方可按下列情形处理1、乙方自付清房款之日起六个月内（不含六个月）不得申请退房。2、乙方满六个月（含六个月）不满一整年申请退房的，甲方退还乙方已付房款，前6个月部分按照已付房款的11%支付无忧增值收益，超过6个月部分按月1.5%结算收益，不满整月无收益。3、乙方满一整年申请退房的，甲方退还乙方已付房款并按照已付房款的23%支付无忧增值收益。4、乙方申请退出的，需提出书面申请，已签商品房买卖合同的，甲方旗下开发公司、乙方签订合同解除协议并至房管局办理合同撤销备案手续（费用由甲方承担），甲方自合同撤销备案手续办理完毕之日起七个工作日内将乙方已付房款及无忧增值收益支付给乙方；未签商品房买卖合同的，自乙方提出书面申请后十个工作日内将乙方已付房款及无忧增值收益支付给乙方。5、乙方申请退出的，如因甲方原因未按合同约定期限打款：延期打款时间在60天内（含60天）的，甲方给予乙方已交纳房款日万分之五的违约金直至实际打款日；延期打款时间超过60天的，甲方一次性给予乙方已交纳房款5%的违约金。四、乙方自付清全款之日起可随时同甲方旗下公司就标的房屋签署《商品房买卖合同》，乙方在签订《商品房买卖合同》前可免费更名一次。五、本协议是双方因无忧购房事宜签订的，如乙方选择留房，须出具留房承诺函；留房时若未签订商品房买卖合同的，选择留房时须先签订商品房买卖合同。2015年12月4日，被告星际公司收取原告房款320068元（含定金10000元）。2015年12月5日，原告与被告星际公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201512051F2F12437705。商品房预售许可证号为2015069），与本案有关的约定有：原告购买被告星际公司位于小观镇卓达香水海巴黎岛居民小区5号1单元802室；建筑面积72.25平方米，单价4430元/㎡，总价款320068元；一次性付款；于2016年5月31日前交房等。原告于2016年12月5日向被告方申请退房。被告方按10%的标准已支付原告收益32006.80元、按5%的标准已支付原告收益16003.40元，共计48010.20元。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”；第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，2015年12月4日，原告与被告卓达公司签订《香水海无忧购房协议》，并于当日向被告星际公司交纳320068元（含定金10000元）。同年12月5日，原告与被告星际公司签订《商品房买卖合同》,约定：原告购买被告星际公司位于小观镇卓达香水海巴黎岛居民小区5号1单元802室（以下称802室）；建筑面积72.25平方米，单价4430元/㎡，总价款320068元等。从原告及二被告的一系列行为可以看出，案涉《商品房买卖合同》买卖802室的约定本身是当事人之间的虚伪意思表示，签订《商品房买卖合同》的真实目的是以802室担保已融资的320068元及“无忧增值收益”等的履行，当事人之间达成一致的真实意思即隐藏行为是将802室作为融资320068元的担保，故本院认定案涉《商品房买卖合同》本身作为伪装行为无效，而融资担保作为隐藏行为，不违反法律法规的禁止性规定，其在当事人（因被告星际公司收取原告320068元，故本院认定被告星际公司为借款人）之间形成的民间借贷合同的效力应予认定，故被告星际公司应偿还原告借款320068元。因约定的“房款的23%支付无忧增值收益”和“房款日万分之五的违约金”的累计标准已超出法定民间借贷年利率24%的最高标准，故原告的第1、2、3项诉求所涉的“无忧增值收益”、违约金等的计算标准统一调整以按年利率24%的标准，并以原告主张的2016年12月5日为计息起始日对其该三项诉求进行综合判决为宜。另外，原告已收取的48010.20元应视为其利息所得，在计付利息时应予以扣除。原告的第4项请求，无合同依据，本院不予支持。原告的第5项诉求，于法无据，本院不予支持。从原告与被告卓达公司签订《香水海无忧购房协议》、被告星际公司收取原告320068元的过程可知，被告卓达公司、星际公司的财务收支无法区分。从被告卓达公司、星际公司的共同委托诉讼代理人张少勇、李城城既是被告卓达公司员工，也是被告星际公司员工的情形来看，其工作人员重叠。由此，本院认定被告卓达公司、星际公司已构成了法人人格混同，其行为违背了法人制度设立的宗旨，违反了诚实信用和公平原则，损害了债权人利益，故被告卓达公司应对被告星际公司的上述债务承担连带偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第二百一十条、第二百一十一条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十四条、第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告威海星际房地产开发有限公司于本判决生效后十日内偿还原告周恒励借款320068元，并按年利率24%的标准计付自2016年12月5日起至实际付款之日止的利息，原告已收取的48010.20元在计付利息时予以扣除；二、被告威海卓达房地产开发有限公司对上述被告威海星际房地产开发有限公司的债务承担连带偿还责任；三、驳回原告周恒励的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9481元，由原告周恒励负担381元，被告威海卓达房地产开发有限公司、威海星际房地产开发有限公司负担9100元。保全费3196元，由被告威海卓达房地产开发有限公司、威海星际房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  王善东人民陪审员  于洪海人民陪审员  徐国军二〇一八年十二月十二日书 记 员  丛紫云