河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初6460号原告李凤鸣，男，1985年8月15日出生，汉族，住河南省舞钢市。委托代理人王朋勇、邱艳杰（实习），北京市道成（郑州）律师事务所律师。被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司，住所地驻马店市丰泽路与正阳路交叉口西100米。统一社会信用代码91411700698739498E。法定代表人高辉，系公司董事长。委托代理人刘国强，河南北纬律师事务所律师。委托代理人张震，男，1973年10月14日出生，汉族，原籍河南省淮滨县防胡镇蔡坡村张**，现住驻马店市驿城区。系该公司员工。原告李凤鸣诉被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（以下简称嘉富诚置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李凤鸣委托代理人王朋勇、邱艳杰，被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司委托代理人刘国强、张震到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告李凤鸣诉称，2016年11月14日，原告与被告嘉富诚置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告嘉富诚置业公司所有的驻马店市××小镇小区××东××单元××号房屋，总价款为728573元，双方约定被告应于2017年12月31日前将房屋验收合格后交付给原告使用。合同签订后，原告依据合同约定支付了房屋价款。但被告未按照合同约定交付房屋。被告嘉富诚置业公司延期交房行为已违反了双方之间《商品房买卖合同》的约定，给原告造成经济损失。请求：依法判令被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司因逾期交房向原告支付违约金（按照银行逾期贷款利率计算）及损失（按同地点同面积的租房标准计算），两项合并以房屋总价款每日万分之二的标准计算，自违约之日2017年12月31起至实际交房之日止。被告嘉富诚置业公司辩称，同意依照合同约定每日按已实际支付房款的万分之0.1的标准支付违约金。1、原告实际支付房款为570605元，应以该实付房款为准。原告对该实付房款数额予以认可。2、合同约定的交房日期2017年12月31日早于合同约定的工程竣工日期2018年2月20日，系笔误，应以工程竣工日期为约定的交房日期，以此计算违约日期的起点。3、原告诉请的违约金及损失标准及期限没有事实及法律依据，被告房屋已具备交房条件，因为合同约定交付条款为“商品房经验收合格”即可交房，房屋已经工程监理和物业公司自行验收交接，视为具备交房条件，且被告已经在2018年3月26日通知原告于2018年3月31日进行房屋交付，但原告拒不进行交付，公司虽然逾期交房，但根据合同约定被告逾期交房日期应当计算至2018年3月31日止。4、违约金应按照约定标准为已交付房价款日万分之0.1计算，因合同中违约金条款系双方自愿约定，且对于出卖人和××违约责任约定的违约金标准是对等一致的，××违约条款对违约金的约定标准也是日万分之0.1。5、在建设期内因我市开展双创工作，根据政府政策调整通知停工，并且在施工期间发生连阴雨、下雪等恶劣天气共计停工248天，按照附件4第11条约定的原因予以顺延，该期间根据合同约定应当扣除。经审理查明，2016年11月14日，原告李凤鸣（××）与被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定“第一条项目建设依据：出卖人以出让方式取得高新区泰山路与盘龙山路交叉口西北侧的地块的土地使用权，经批准建设商品房：西班牙小镇，建设工程规划许可证号为驻规建字第411701201500051-2号，施工许可证号为编号412801201604290601。建设工程施工合同约定的开工日期为2016年2月20日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2018年2月20日；第二条商品房销售依据：预售商品房批准机关为驻马店市住房公积金管理中心，商品房预售许可证号为20160076；第三条××所购商品房的基本情况：××购买的商品房为该项目下第26幢东二单元906号房，建筑面积共156.33平方米；第四条计价方式与价款：单价为4660.48元/平方米，总价款为柒拾贰万捌仟伍佰柒拾叁元整…；第六条付款方式及期限：××于2016年11月14日前付清首付款218573元整，余款51万元办理贷款，并承诺签订合同起十日内备齐贷款资料和办理贷款手续…；第八条交付期限：出卖人应当在2017年12月31日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付××使用：1.该商品房经验收合格，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告诉××的；2、见附件；第九条出卖人逾期交房的违约责任：按逾期时间分别处理：…②逾期超过60日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按××累计已付款的0.1%向××支付违约金。××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金等条款。该合同落款出卖人处加盖有驻马店开发区嘉富诚置业有限公司合同专用章，××处有李凤鸣的署名、按印。合同附件四合同补充协议第十一条还约定：合同第八条第二款的特殊原因含以下情形：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面或协议形式告知××的；2、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；3、商品房建设工程设计变更或者政府相应规划变更导致延期的；4、遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……合同签订后，原告依照约定交纳了首付款并办理了银行按揭手续，被告未能依约交付诉争房屋，原告以诉请理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，本案诉争房屋实际总价款为570605元，原告依照约定向被告支付首付款60605元、银行按揭贷款510000元。还查明，驻马店市气象服务中心于2018年9月20日出具驻马店市2014年5月至2018年8月气象资料显示：2016年2月20日至2018年2月20日共有连阴雨天气57天，其中2016年8月为6天、2016年9月为5天、2016年10月为19天、2017年9月为15天、2017年10月为12天。诉讼中，原告提交2018年4月3日被告嘉富诚置业公司在天中晚报发布的公告一份，主要内容为“对于西班牙小镇二期工程取消原定于2018年3月31日交房的通知，并愿意承担商品房买卖相应的违约责任。”用以证明被告至今未交付原告房屋，且不具备交房条件。还提交2018年7月15日58同城网上下载的驻马店西班牙小镇房屋租赁的价格表一份，用以证明58同城同期同地段同面积房屋整租价格约为2000/月，主张合同约定的违约金标准过低，应予以增加。被告嘉富诚置业公司提交下列证据：1、驻马店市环境污染防治攻坚领导小组办公室驻环攻坚办[2017]240号《关于继续做好大气污染管控、严防污染反弹的通知》显示“按照省环境攻坚办要求，我市于2017年11月19日印发了《关于实施冬季“封土行动”的紧急通知》（驻环攻坚办[2017]195号），要求自2017年11月20日至2017年12月31日，在全市范围内实施冬季‘封土行动’”、驻马店市建设工程质量监督站《关于建筑工地全部停工的紧急通知》显示“为贯彻执行省、市大气污染防治攻坚冲刺30天工作电视电话会议内容，从即刻起所有工程全部停工，包括建筑工地、市政道路工程”，用以证明因政府双创工作政策导致工程停工，依照合同补充条款第十一条第2款的规定，交付日期应往后顺延，相应违约金应当扣除；2、驻马店市气象服务中心出具的气象资料及西班牙小镇二期项目部出具的停工通知，主张根据合同约定遇到连阴雨等严重恶劣天气顺延工期，根据《建筑施工高处作业安全技术规范》、《建筑工程冬期施工规范相关规定》相关规定，遇到6级以上强风、浓雾等恶劣天气不得进行露天攀登与悬空高处作业；最低气温小于等于5度时，部分建筑项目不能施工或虽施工但必须采取特殊施工工艺或进行特殊的处理。故结合施工日志从合同约定的开工日期起算共计停工248天，依照合同补充条款第十一条第2、4款约定，这些天数应当按照交房日期往后顺延，相应违约金应当扣除。原告质证称被告提交的西班牙小镇二期项目部出具的停工通知属被告单方记载，不是事实，且被告作为专业开发商，应当预见到天气对交房的影响，所产生的责任自行承担，且近年驻马店也并未发生特大自然灾害，被告所称的连阴雨等并不属于恶劣天气及不可抗力，不影响施工。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、个人购房担保借款合同、公告，被告提交的气象材料等书证及原、被告陈述在卷，经当庭质证，据以认定。本院认为，原、被告双方于2016年11月14日签订商品房买卖合同，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，内容不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房买卖合同为有效合同。原、被告应当依照合同约定全面履行合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约交纳了全部购房款，履行了合同义务，而被告未按合同约定的交房期限履行交房义务，构成违约。现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。（一）关于原告实际支付房款数额。被告辩称原告实际支付房款为570605元，原告对此予以认可，原、被告签订的《购房合同》中明确约定，被告逾期交房“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，故违约金计算应以该实付房款为基准。（二）关于逾期交房期间的起止日期。《购房合同》第九条约定“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，本案合同约定交房日期为2017年12月31日前，而约定的工程竣工日期为2018年2月20日，交房日期早于工程竣工日期不符合常理，交付房屋应以工程竣工为前提，本案应以2018年2月20日为交房期限，故确定2018年2月21日为计算违约金日期的起点；关于被告提出涉案房屋已经过验收具备交房条件，其于2018年3月26日通知原告在2018年3月31日进行房屋交付，原告拒不进行交付，逾期交房期间应至2018年3月31日止。根据原告提交的2018年4月3日被告嘉富诚置业公司在天中晚报发布的公告，显示“对于西班牙小镇二期取消原定于2018年3月31日交房的通知，并愿意承担商品房买卖相应的违约责任”，此公告证明被告已明确取消了2018年3月31日交房通知，且被告未提交证据证明涉案房屋已经过验收程序并取得验收合格，故对被告该辩解本院不予采信。依据庭审查明的事实，截至最后一次庭审2018年10月16日，被告仍未向原告交付房屋，对此期间被告逾期交房应支付的违约金，本院予以确定，故本案的违约金应自2018年2月21日开始计算至2018年10月16日。关于原告请求自2018年10月17日起至实际交房之日止的逾期交房违约金，符合法律规定，但本案诉争房屋的实际交房日期尚未确定，无法对该期间的违约金进行核算，原告可在交房日期确定后另行主张权利。（三）关于被告提出顺延交房日期应否扣除问题。①被告提出因双创工作政府下发文件通知停工的辩解，有相关政府机构通知为证，停工时间为2017年11月20日至2017年12月31日，共计42天，发生在本案购房合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“国家政府相关法律政策调整导致交付延迟”可以作为延期交房的理由，故被告该项辩解，本院予以采纳，该42天停工应顺延交房日期；②被告提出因恶劣天气影响工期应予顺延的辩解，根据双方签订的《商品房买卖合同》补充条款第十一条约定“因遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的”可以作为延期交房的理由。依据驻马店市气象服务中心出具的天气资料，本案查明在本案合同中约定的开工日期2016年2月20日至竣工日期2018年2月20日期间，共遭遇连阴雨57天，依照合同约定，该57天应顺延交房日期；关于被告主张因6级以上强风、浓雾等天气导致停工应顺延交房日期的辩解，无相关合同约定，被告嘉富诚置业公司提交了驻马店市气象服务中心出具的施工期间天气资料，及被告公司西班牙小镇二期工程项目部出具的停工通知，该停工通知系被告单方自行出具，无证据意义，故对被告主张因以上天气因素顺延交房日期的辩解，无事实依据，本院不予采纳。综上所述，依照合同约定，在26#楼施工期限内予以顺延工期的天数为99天，被告请求扣除的天数超出部分，无事实和法律依据，本院不予采纳。（四）关于原告请求按每日万分之二的标准支付违约金问题。原、被告签订的《购房合同》中明确约定被告逾期交房，“出卖人按日向××支付已交付房价款万分之0.1的违约金”，该条款系原、被告双方自愿约定，真实有效，但是根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”，本案中，原告虽然未提交证据证明其具体损失数额，但合同约定的“日万分之0.1”的违约金标准不足以弥补被告迟延交房给原告造成的已付房款利息损失，为此，本院参照中国人民银行确定的金融机构定期存款利率，将该违约金标准酌情调整为日万分之0.5，原告请求超出部分，本院不予支持。综上，截至2018年10月16日，被告逾期交房天数为139天（238-99=139天），本案的违约金计款3965.70元（570605元×日万分之0.5×139天）。关于原告主张按照同地点同面积的租房标准赔偿损失，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条规定“增加违约金后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”，故对原告该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：（1）限被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李凤鸣支付逾期交房违约金3965.70元。（1）驳回原告的其他诉讼请求.如未在本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费350元，由被告驻马店开发区嘉富诚置业有限公司负担65元，由原告李凤鸣负担285元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  王 燕人民陪审员  周培芝人民陪审员  侯艳敏二〇一八年十二月二十日书 记 员  李 晴