河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 裁 定 书（2018）豫0104民初10131号原告：殷明华，男，1972年10月2日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李文举，河南良仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李元元，河南良仁律师事务所律师。被告：河南东瑞实业有限公司，住所地郑州市管城区航海东路****楼**商**。法定代表人：冯林萍，总经理。委托诉讼代理人：刘大鹏，河南天新律师事务所律师。委托诉讼代理人：段颖杰，男，该公司员工,住郑州市金水区。原告殷明华与被告河南东瑞实业有限公司（以下简称：东瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年12月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告殷明华的委托诉讼代理人李元元，被告东瑞公司的委托诉讼代理人刘大鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。殷明华向本院提出诉讼请求：1、确认被告向原告交付的“美林河畔”小区8号楼1单元13层1302号房产为原、被告签订《房屋定购协议（美林河畔）》中约定的7号楼2单元13层南2户房产；2、确认被告在协助原告办理上述房屋产权证书之前，原告对上述房屋具有占有、使用、收益权；3、判令被告按照房屋管理及产权登记机关的要求，协助原告办理所购房屋的产权证书；4、被告承担违约金10万元；5、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，殷明华增加诉讼请求：依法确认原告按照团购协议与被告签订的编号为000198的《房屋定购协议（美林河畔）》合法有效。事实和理由：2006年3月9日，河南省国家安全厅机关服务中心（甲方）、河南东瑞实业有限公司（乙方）、河南省兴达置业有限公司（丙方）、中国建设银行紫荆山支行（丁方）签订《商住楼团购协议书》一份，约定甲方同意团购乙方在郑州市××国道与航海路交叉口东南角开发的商住楼。协议第六条约定：交房日期为自首付款交清后二十二个月内，房产证、土地证办理时间为交房后一年内。产权证由乙方办理，甲方协助，办理产权证的费用（包括维修基金、测绘费、契税、印花税等）由业主自行缴纳。以上交房期限，逾期一月内的，自本协议规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方购房人支付房款总价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期两月的，甲方购房人有权解除合同，乙方应当自甲方购房人解除合同通知到达之日起一月内退还全部已付款，并按甲方购房人全部已付款的1%向改购房人支付违约金。如购房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本协议规定的最后期限之第二天起至实际交付之日止，乙方按日向甲方购房人支付房价总款万分之四的违约金，协议还对其它事项进行了约定。2006年5月15日，原告按照团购协议与被告签订了编号为000198的《房屋定购协议（美林河畔）》一份，约定原告认购被告开发位于中州大道与航海路交叉口“美林河畔”小区7号楼2单元13层南2户房产一套，单价（人民币）2300元整，总价（人民币）323518元整，定金按每平方860元收取，定金（人民币）120968元整。认购说明：1、有认购方为取得所认购房屋的优先购买权，在填写本表时自愿交付定金（人民币）壹拾万元整；2、认购方签交本定购协议后，本公司有义务为购买方保留所认购的房屋；3、认购方未能在预售证下来10日内与本公司签订商品房买卖合同，视为放弃权利，本定购协议自行失效，其已付定金不予退还，出卖方有权另行出售，认购方对此结果在填写本定购协议书时已明白并没有异议；4、商品房买卖合同签订后，本定购协议书自动失效，已交定金全部转入购房款内等内容。房屋订购协议签订当日，原告即向被告缴纳了定金。被告迟迟不能按照协议向原告交付房屋，后又告知原告因楼房编号的问题，所购房号由小区7号楼2单元13层南2户更改为8号楼1单元13层西1户。2011年7月3日原告在原单价基础上每平方米增加200元缴纳了全部房款和维修基金，被告向原告出具的收据上的房号为8号楼1单元13层西1户。被告直到2015年5月才向原告交付房屋，房屋位置为8号楼1单元13层1302号。被告一直到现在没有为原告办理房屋权属证书。因被告的原因，交房时间延迟达数年之久，给原告造成巨大经济损失。现又不能及时协助原告完成房屋权属初始登记，从而使原告买受之物处于停滞状态，合同终极目的不能实现，不仅使交易不稳定因素增加，而且明显违背其应承担的法定义务。原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条提起诉讼，请求法院依法判决。东瑞公司辩称：一、案涉房屋8号楼所占用的土地在签订团购协议时尚未取得土地证，截止目前仅取得了建设用地规划许可证和国有土地使用权证，根据最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干解释第二条，双方所签订的认购协议书无效；二、原告入住涉案房屋时，被告已明确告知原告涉案房屋的状况没有办理相关建设规划手续，不具备交付条件，后在其单位协调下，将钥匙借用给原告，原告利用借用的钥匙进行装修入住。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认定事实如下：2006年3月9日，河南省国家安全厅机关服务中心（甲方）、河南东瑞实业有限公司（乙方）、河南省兴达置业有限公司（丙方）、中国建设银行紫荆山支行（丁方）签订《商住楼团购协议书》一份，约定甲方同意团购乙方在郑州市××国道与航海路交叉口东南角开发的商住楼。2006年5月15日，原告殷明华与被告东瑞公司签订编号为000198号《房屋定购协议书（美林河畔）》一份，主要约定：原告认购被告开发的位于中州大道与航海路交叉口“美林河畔”小区7号楼2单元13层南2户房产一套，建筑面积140.66㎡，单价2300元/㎡，总价323518元；定金120968元，定金按860元/㎡收取。该协议备注认购说明载明：1、认购方为取得所认购房屋的优先购买权，在填写本表时自愿交付定金120968元；2、认购方签交本定购协议书后，本公司有义务为购买方保留所认购房屋；3、认购方未能在预售证下来十日内与本公司签订商品房买卖合同，视为定购方放弃权利，本定购协议自行失效，其已付定金不予退还；出卖方有权另行出售该房屋；认购方对此结果在填写本定购协议书时已经明白并没有异议；4、商品房买卖合同签订后，本定购协议书自行失效，其已交定金将全部转入购房款内；5、本定购协议书须由双方签字盖章后并附有出卖方收款收据方可生效，一式二份，具有同等法律效力。补充条款：本房屋为商品房住宅，土地使用性质为住宅用地，土地使用权为70年。2011年7月3日，被告东瑞公司向原告殷明华出具两张交款收据，分别载明被告收取原告殷明华（8号楼1单元13层西1户）购房款352975、维修基金9177元。本案涉案房屋被告于2015年5月已交付给原告殷明华，但截止目前被告交付给原告房屋所在的“8号楼”未办理建设工程规划许可手续、商品房预售许可证等相关手续。2014年3月24日，郑州市城乡规划局出具郑城规函【2014】111号《关于对美林河畔二期违法建设项目规划处理情况的函》，内容为：郑州市国土资源局：河南东瑞实业有限公司2010年取得位于中州大道东、××一宗国有城镇住宅用地11959.80平方米。土地出让合同编号为豫（郑）出让（2010）第0020号，合同中约定容积率小于3.5，土地证号为郑国用（2010）第4**。该项目未批先建，为违法建设，我局分别于2011年4月2日和2013年1月18日对该公司违法行为给予行政处罚。依据该项目现状实测指标结果，该宗地建设用地面积11959.8平方米，总建筑面积97605.02平方米，其中地上建筑面积87294.99平方米，容积率7.30，建筑密度41.26%。请贵局完善后续有关土地手续。2017年5月2日，郑州市城乡规划局出具郑城规函【2017】180号《关于对美林河畔二期相关规划问题的复函》，内容为：郑州市国土资源局：贵局《关于明确美林河畔二期相关规划指标的函》（郑国土资函【2017】96号）已收悉，现对我局《关于对美林河畔二期违法建设项目规划处理情况的函》（郑城规函【2014】111号）相关规划问题说明函复如下：一、2011年12月，经我局局长办公会研究，同意在美林河畔项目接受违法建筑处罚并按程序补交土地出让金后，为该项目补办建设工程规划许可手续。二、请贵局依据郑城规函【2014】111号文中现状实测的相关指标完善有关土地手续，以便我局为该项目补办建设工程规划许可手续。本院认为，本案被告交付给原告的“8号楼”房屋，至今未办理商品房预售许可证、建设工程规划许可证等相关手续。本案中，虽然原告已经实际取得涉案房屋，但因目前交付房屋所在的“8号楼”未办理商品房预售许可证、建设工程规划许可证等相关手续，故原告的起诉不属于人民法院民事受案范围，应当依法驳回其起诉。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）项规定并经本院审判委员会研究决定，裁定如下：驳回原告殷明华的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  罗国昌人民陪审员  陈选生人民陪审员  任明中二〇一八年十二月二十七日书 记 员  蒋 鑫