广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终3193号上诉人（一审原告）：王富强，男，1987年2月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：齐丹，广东诚迅达律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：珠海市成泰置业有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：邓伟群。委托诉讼代理人：谢翔，广东德赛律师事务所律师。上诉人王富强因与被上诉人珠海市成泰置业有限公司（以下简称成泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初1722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。王富强上诉请求：1、撤销广东省金湾区人民法院（2018）粤0404民初1722号民事判决，并依法改判成泰公司向王富强支付24个月的物业管理费共计3427元；二、判令成泰公司负担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一审判决法律适用错误、事实认定错误，遗漏关键基础事实。王富强与成泰公司已经签订了《商品房买卖合同》，后因为成泰公司违反《商品房买卖合同》约定逾期交房，为了解决逾期交房违约的问题，成泰公司向王富强发出书面的《通告》提出了补偿方案，明确其愿意承担业主两年的物业管理费，并且该两年物业管理费金额远远低于《商品房买卖合同》第九条约定逾期交楼每日承担房屋价款万分之五违约金。因此，本案所涉《通告》的目的只是为了解决《商品房买卖合同》逾期交楼的违约责任问题，目的并不是要与王富强另行签订一份合同，并且成泰公司在《通告》中以及在王富强依通告到某某新城销售中心办理相关收楼手续时，从未告诉王富强要签订补偿协议后才能取得两年物业管理费的补偿。另外，在一审时，成泰公司自己也确认《通告》是其单方作出，对所有业主都有效。虽然该《通告》中并没有明确补偿给王富强物业管理费的具体金额，但是在交楼时，成泰公司让王富强签署的《楼宇物业入伙（交付）协议》的第二条对物业管理费的标准已经有明确约定，具体为高层住宅每平方米1.5元，多层住宅每平方米0.80元，而且该标准是成泰公司交楼前与物业管理公司约定的，故在成泰公司向王富强发出《通告》时，其向王富强具体补偿的两年物业管理费金额是确定的、具体的。因此，王富强认为，《通告》的性质不属于要约邀请，而是成泰公司针对其违反了《商品房买卖合同》约定逾期交楼产生的违约责任单方向王富强作出的补偿承诺。如此认定才符合常理、才公平合理。另外，对于成泰公司逾期交楼的责任，王富强只向成泰公司主张两年的物业管理费，从未对该补偿方案提出过任何其他异议。并且，成泰公司在一审时也认可，某某新城卖完后就没有人再跟进处理该补偿物业管理费的事项，成泰公司给到王富强唯一的联系电话即《商品房买卖合同》上的电话722****，但接电话的人也只是说他们不负责处理物业管理费补偿事宜，他们也不知道该找谁处理。在王富强提起诉讼前，曾书面联系成泰公司要求其补偿两年物业管理费，成泰公司书面回复称：“王富强2014年5月6日之后未到公司办理相关物业管理费减免手续，并且已自愿缴纳这两年的物业管理费，系王富强自愿放弃减免的意愿，因此，时隔四年之后再提出减免物业管理费已没有任何法律依据。”可以看出，王富强对成泰公司提出两年物业管理费的补偿方案从未提出任何异议，并且也不存在成泰公司明示王富强要办理具体何种补偿物业管理费手续而王富强拒不办理的情形。现在，在王富强对成泰公司补偿两年物业管理费无任何异议的前提下且缴纳了两年物业管理费之后，再要求成泰公司按照《通告》补偿两年物业管理费合情合理。至于成泰公司说要办理相关手续后才能补偿王富强物业管理费，而该手续指什么以及如何办理的具体情况，成泰公司从未告知王富强，如何补偿完全控制在成泰公司。现在成泰公司以王富强未办理减免手续为由拒不按照《通告》补偿物业管理费，对王富强不公平，也明显的违背诚实信用原则。因此，王富强恳请二审法院查明本案事实，依法改判。成泰公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。成泰公司在2014年5月6日向某某新城二期业主发布《通告》，其中第二条为对原定2014年2月28日交房的业主，我司愿意承担业主两年的物业管理费，并明确说明如各位业主对上述方案无异议，请即日起前往某某新城销售中心办理相关的手续。如有业主对我司的补偿方案认为不可以接受，也可循法律途径解决双方的纠纷。事实上，王富强并没有同意成泰公司的补偿方案，也并没有与成泰公司办理相关手续。一审法院经审理已经查明，“而原、被告后续未就补偿方案签订协议，不产生合同成立的法律后果。该补偿方案对原、被告不产生合同约束力。”因此，在没有任何依据的情况下，王富强要求成泰公司支付24个月物业管理费，缺乏事实与法律依据。二、王富强的诉讼请求已超过诉讼时效，依法应不予支持。王富强向成泰公司购买的房屋原定于2014年2月28日交楼，成泰公司发布的《通告》是在2014年5月6日，退一步说，即便王富强有权要求成泰公司承担24个月的物业管理费，最迟也应当在2016年5月5日前提出，然而王富强在2018年才向成泰公司主张此项权利，其诉讼请求已超过诉讼时效，依法应不予支持。综上，王富强的诉讼请求缺乏事实与法律依据，恳请二审法院在查明事实的基础上驳回王富强的全部诉讼请求。王富强向一审法院起诉请求：判令成泰公司向王富强支付24个月的物业管理费3427元。一审法院查明：2013年6月30日，王富强与成泰公司签订《珠海市商品房买卖合同》及附件。该合同约定：王富强向成泰公司购买位于珠海市××××号某某新城第××幢×××号房，总房款为554420元；成泰公司应当在2014年2月28日前将商品房交付买受人使用，商品房需已完成工程竣工验收备案手续，并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》且符合本合同约定；如遇不可抗力，且成泰公司在发生之日起30日内告知王富强的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，成泰公司可据实延期。2014年4月30日，成泰公司取得某某新城二期（包含35栋）工程《房屋建筑工程竣工验收备案表》。2014年5月5日，成泰公司在报纸刊登《某某新城二楼交楼通知》。该通知载明，某某新城二期房屋现已竣工并于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备合同交付的条件，敬请业主前往某某新城销售中心办理收楼手续。2014年5月6日，成泰公司向某某新城二期业主发出《通告》。该《通告》载明，成泰公司已于2014年4月30日取得《竣工验收备案表》，具备合同约定的条件，并告知各位业主带齐有效证件前往某某新城销售中心办理房屋交接手续；鉴于延期交楼给各位业主带来的不便和损失，成泰公司经研究决定诚意提出补偿方案如下，对于原定2014年2月28日交房的业主，成泰公司愿意承担业主两年的物业管理费；如各位业主对上述方案无异议，请即日起前往某某新城销售中心办理相关的手续，如有业主对成泰公司的补偿方案认为不可以接受，也可循法律途径解决双方的纠纷。2015年8月9日，王富强前往至成泰公司售楼处办理收楼手续，签署了《楼宇物业入伙（交付）协议》、《楼宇入伙（交付）物品领取表》、《房屋交接报告》、《楼宇入伙（交付）手续表》等文件。2018年5月3日，王富强向珠海经济特区某某新城物业管理公司支付了案涉房屋2014年6月至2016年12月的物业管理费4284.2元。一审庭审中，王富强称曾就物业管理费问题联系过成泰公司。但王富强未就上述联系事宜提交相应证据。另查明，双方未就补偿方案另行签订协议。关于成泰公司在《通告》中提出的补偿方案，成泰公司称，《通告》是成泰公司单方作出，对所有业主都有效；如果业主同意成泰公司的补偿方案，重新签订补偿协议后明确物业管理费减免的时间，如未签订协议，成泰公司不支付物业管理费。王富强称，成泰公司从未通知王富强要另行签订补偿协议，王富强办理收楼手续即代表王富强认可成泰公司的补偿方案。一审法院认为，王富强与成泰公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同的约定履行义务。本案中，成泰公司延期交房，以《通告》形式向包括王富强在内的业主提出补偿方案。成泰公司发出的《通告》载明，对于原定2014年2月28日交房的业主，成泰公司愿意承担业主两年的物业管理费；如各位业主对上述方案无异议，请即日起前往某某新城销售中心办理相关的手续，如有业主对成泰公司的补偿方案认为不可以接受，也可循法律途径解决双方的纠纷。依据《中华人民共和国合同法》第十四条“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束”和第十五条第一款“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请”的规定，成泰公司向某某新城二期所有业主发出《通告》，该《通告》并未明确承担物业管理费的具体时间、方式和金额，并提出业主如无异议办理相关手续，不接受该方案可另循法律途径解决纠纷，即成泰公司系以《通告》向业主提议纠纷的解决方案，是否向王富强承担物业管理费及承担物业管理费的时间、方式等均不具体确定，故该《通告》应视为要约邀请。而王富强、成泰公司后续未就补偿方案签订协议，不产生合同成立的法律后果。该补偿方案对王富强、成泰公司不产生合同约束力。王富强主张办理收楼手续即代表王富强认可成泰公司的补偿方案。《通告》中明确表述“……并告知各位业主带齐有效证件前往某某新城销售中心办理房屋交接手续”，而在其下文表述“如各位业主对上述方案无异议，请即日起前往某某新城销售中心办理相关的手续”，前后文是表述的不同内容，前者为告知业主案涉商品房符合交付条件，业主可予以办理交接，后者为成泰公司另行主动向业主提出延期交楼的补偿方案，显然，办理相关的手续并不等同于办理房屋交接手续。故，一审法院对王富强的意见不予采纳。因此，王富强据该《通告》要求成泰公司承担两年的物业管理费，理据不足，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第十四条、第十五条第一款、第二十一条、第二十二条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审法院判决驳回王富强的诉讼请求。一审案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由王富强负担。本院二审期间，王富强提交了以下证据：1、2018年6月7日王富强向成泰公司发出的《律师函》；2、成泰公司于2018年6月13日向王富强发出的复函；3、《楼宇物业入伙（交付）协议》。本院组织了各方当事人对上述证据进行证据交换和质证。本院查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2018年6月7日，王富强向成泰公司发出《律师函》，称王富强办理收楼手续后多次联系成泰公司工作人员希望兑现物业管理费补偿的承诺，特此委托律师致函成泰公司要求解决。成泰公司于同年6月13日向王富强回复：“2014年5月6日之后您一直未来我司办理相关物业管理费减免手续，而且您也自愿缴纳这两年的物业管理费，表明您已放弃减免的意愿。因此，时隔四年之后来向我司提出减免物业管理费已没有任何法律依据。”王富强于2018年6月25日向一审法院提起本案诉讼。本院认为，成泰公司于2014年5月6日向某某新城二期业主发出的《通告》包含两项内容，一是告知业主可以办理房屋交接手续；二是对逾期交房提出补偿方案，如业主无异议可办理相关的手续。因此，《通告》的内容明确了办理房屋交接手续与办理补偿相关的手续是两项独立的事宜，成泰公司在《通告》中未明确两项手续必须一起办理，亦未明确办理的具体期限。王富强虽然于2015年8月9日办理了收楼手续时没有同时就成泰公司提出的物业管理费补偿方案办理相关手续，但这并不意味着王富强拒绝了补偿方案。成泰公司发出的《通告》是针对某某新城二期全体业主的承诺，且未限定业主接受该补偿方案的期限，在王富强未选择另循法律途径解决的情况下，其在本案中要求成泰公司承担两年的物业管理费，并未超出成泰公司在《通告》中向业主作出承诺补偿的范围。王富强在本案中已经举证证明其已向珠海经济特区某某新城物业管理公司支付了2014年6月至2016年12月的物业管理费，由于每月物业管理费的标准是固定的，故王富强要求成泰公司支付其中24个月的物业管理费3427元，本院予以支持。关于王富强的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。如前所述，成泰公司并未明确业主办理补偿物业管理费手续的具体期限，王富强于2018年6月7日向成泰公司发出《律师函》后，成泰公司复函拒绝了王富强的要求，此时，王富强才知道其权利被侵害，王富强于2018年6月25日提起本案，并未超过诉讼时效。成泰公司主张王富强的诉讼请求超过了诉讼时效的理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人王富强的上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销珠海市金湾区人民法院（2018）粤0404民初1722号民事判决；二、珠海市成泰置业有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向王富强支付物业管理费3427元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，均由珠海市成泰置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  廖世娟审判员  朱 玮审判员  王 芳二〇一八年十二月十八日书记员  梁 暐