黑龙江省庆安县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑1224民初2246号原告（反诉被告）：庆安县樱花美鞋商店。经营者：王伟英，女，1978年4月19日出生，汉族，住址庆安县。委托诉讼代理人：陈振奎，系黑龙江龙洋律师事务所律师。被告（反诉原告）：庆安县新世纪购物广场有限公司。法定代表人：康晶成（曾用名：康健），职务：董事长。原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店（以下简称“樱花商店”）诉被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司（以下简称“新世纪公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案在审理过程中，樱花商店增加、变更诉讼请求；新世纪公司提起反诉，本院经审查决定合并审理。原告（反诉被告）樱花商店经营者王伟英及其委托诉讼代理人陈振奎，被告（反诉原告）新世纪公司法定代表人康晶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。樱花商店向本院提出诉讼请求：1.要求被告新世纪公司停止侵权、恢复营业；2.要求被告新世纪公司赔偿停业损失每天3600元，到正常营业为止；3.要求被告新世纪公司返还罚款4000.00元；4.要求被告新世纪公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：六年前原告樱花商店承租被告新世纪公司商场的摊位，原告为了扩大营业能力和提高营业效果，于2018年10月11日开始对租赁的摊位进行装修，于13日装修完毕，已正常营业，2018年10月14日，被告以装修违反了商场的规定为由向原告下达了停止装修通知：（一）从即日起停电、停止装修；（二）罚款2000.00元，从保证金、下年定金中扣除；（三）达到商场要求后可恢复供电、恢复装修。经原告与被告多次协商未果，2018年10月18日，被告又下达通知，限本月18日16时上缴罚款4000.00元。被告在商店门上粘贴（违规装修、终止合同、停止营业、责令退出）告示，又派人看守不让原告营业。因被告的侵权行为，造成原告商铺不能营业损失。原告认为，多年来，原告一直在商场经营，商场对装修并没有规划，也没有统一的标准。另外被告没有权利对原告罚款，属违法行为，要求被告返还罚款。本案在审理过程中，原告变更增加诉讼请求：1.请求依法确认被告于2018年10月19日向原告发出的解除租赁合同通知无效；2.将原诉讼请求第一项变更为“判令被告继续履行租赁合同，排除妨碍原告经营行为”；3.将原诉讼请求第二项变更为“判令被告赔偿原告的营业损失：货物损失265,487.00元”；雇员工资损失14400.00元（暂计）；租金损失5917.00元（暂计），合计285,804.00元被告新世纪公司辩称，原告所诉不属实。一、原告没有严格遵守与被告签订的《租赁场地合同书》和商场的管理制度，其违约在先，应承担违约责任。根据双方签订的《租赁场地合同书》第三条的约定，被告有权决定对商场统一规划，统一改造，涉及原告经营场地的原告必须服从被告的安排，该条第三款同时约定被告有权制定装修标准，原告装修完毕经被告验收合格后方可营业。合同第四条第7项约定，原告在经营期间必须严格遵守《新世纪购物广场管理守则》及相关规定，以及商场《新世纪购物广场业户管理守则》组成之一的《装修管理制度》第10条规定，接受商场指导监督，装修前要有总体设计方案，经批准后实施，拒不整改，商场有权终止合同，责令退出，损失自负。从以上的约定可以看出原告的装修行为，没有按照双方合同及管理制度的约定履行。1.原告没有经过被告作为出租人的同意，也没有服从被告作为商场管理人的管理。在多方劝阻及通知的情况下，依然一意孤行，不管不顾的装修，被告多次去警告也毫无意义。2.原告擅自装修的行为没有按照被告要求的装修标准进行，当然也没有经过被告的验收。3.原告所租赁的商铺是商场的一部分，其装修行为影响了商场的整体风格及要求。商铺基于是商场不可分割的一部分，其不同于其他的租赁物，业主必须服从商场的管理，而不能随意未经出租人及商场管理者同意而擅自装修，其行为不但危害了其他商铺的经营权及被告的管理权，也违反了双方合同及商场管理制度的约定。4.商场对业户进行处罚的目的是为了让该业户服从商场管理，按合同办事，此处罚与有关部门的处罚有根本性的区别。二、原、被告双方签订的租赁合同约定了经营期限，自2014年10月1日起至2017年9月30日止。合同履行期满后，双方未采用书面形式签订租赁协议，依照合同法第215条租赁期限6个月以上的，应采取书面形式，当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。不定期租赁出租人随时有权解除租赁协议。被告已通知原告解除租赁协议，原告应立即解除合同。综上，原告在装修前不但未提前申请，而且在通知时不予整改，其行为严重影响商场的总体形象，破坏了商场的经营格局，违反了商场的管理制度及双方之间的合同约定。被告正当行使权利保护自己的合法权益不构成违约，也没有损害原告的利益，并不构成侵权，原告要求赔偿的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）向本院提出反诉请求：1.要求解除双方签订的租赁合同；2.要求原告承提反诉费用。事实和理由同本诉答辩意见。原告（反诉被告）针对反诉辩称，被告的反诉请求不能成立。首先，双方签订的租赁合同没有约定原告的装修应争得被告的同意，被告没有制定统一的装修标准，也没有看到过被告的装修管理制度，故不存在原告违反装修标准的事实，也不存在装修影响商场整体风格及要求问题。其次，双方于2014年签订了为期三年的《租赁场地合同书》，到期后经协商，被告同意原告续租一年，并收取了一年的租金，原合同继续有效。不存在租赁期限6个月以上的应采用书面形式，未采取书面形式视为不定期租赁问题，双方的租赁为定期租赁。综上，被告（反诉原告）的反诉请求不能成立，请求依法予以驳回。原告（反诉被告）为证明其主张的事实，提供如下证据：1.原、被告双方于2014年8月21日签订的《租赁场地合同书》。主要证实：其一是被告允许原告所租赁的摊位进行装修。其二是被告应当对整个商场或针对每一个摊位制订装修标准，原告应按被告制定的装修标准来装修，同时，被告也应按所制定的装修标准来进行验收；2.租金收据。主要证实原告对所租赁的摊位续租一年。3.2018年10月14日、10月18日、10月19日被告给原告下发的三份通知。主要证实：通知解除合同、停电和罚款的事实；4.照片4张。主要证实：被告在原告商铺的玻璃上粘贴“违规装修、终止合同、停止营业、责令退出“的告示，并派人看守不让原告营业；5.2018年10月18日罚款收据。主要证实：被告以原告违规装修为由，强行收取罚款4000.00元。6.照片4张。主要证实：商场业户装修没有统一的标准，进一步证明商场并没有制订统一的装修标准；7.证人李某、张某、刘某1出庭作证。主要证实：停电和停止营业时间、停止营业后原告给营业员每天80元的工资、商铺鞋的售价是按标签定价销售、库存量579双；8.原告进货的单据、付款凭证和现场清点库存的清单。主要证实：原告采购秋季鞋的数量和单价、销售价格、现库存秋季鞋的数量，证明原告现为存鞋总数579双，进货成本价格201,336.00元，销售价格265,487.00元，应获得利润64,151.00元。被告（反诉原告）为证明其主张的事实，提供如下证据：1.商场各项管理制度，业主签名的经营管理制度、装修管理制度、安全管理制度。主要证实：商场有对业主装修的管理制度并已对各业主送达。2.证人刘某2（曾用名“刘冰”）、赵某出庭作证。主要证实：案件事实经过。3.商场更夫矫金友和商场保安王某的书面证言。主要证实：原告店铺装修过程中，商场已告知要保持玻璃通透，不能喷漆。4.视频光盘。主要证实：原告店铺装修后效果对商场整体的影响。本院对原告提供的证据经过庭审中举证、质证及综合分析后，认定如下：一、原告提供的证据1、2。被告对其真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告并没有经过被告的同意装修，也没有服从商场的管理；并没有签订书面租赁合同，应为不定期租赁。本院认为，被告对证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。二、原告提供的证据3。被告无异议，本院予以确认。三、原告提供的证据4。被告有异议，认为被告封店用的是一个布帘，照片上的人是为了传达商场对业主的处理意见，不是看守人员。本院认为，被告的异议不影响证据的“三性”要求，故对该证据予以确认。四、原告提供的证据5。被告对真实性无异议，认为是对原告违规装修处罚，原告自愿缴纳。本院认为，被告对真实性无异议，故对该证据的真实性予以确认。五、原告提供的证据6。被告有异议，认为照片反映的不是原告经营的鞋区。本院认为，该证据反映的不是原告经营的店铺区域，被告异议成立。对该证据不予确认。六、原告提供的证据7、8。被告认为不清楚。本院认为，证人证言及购货单据反映的是原告商店的日常工作内容，无法证明待证事实，本院不予确认。七、被告提供的证据1。原告有异议，认为从未看到和收到过规章制度。本院认为，商场做为各商户组成的集合体，规章制度存在较客观，且租赁合同中明确约定，商户应遵守商场的管理守则及相关规定，故本院予以确认。八、被告提供证据2。原告对真实性有异议，认为刘某2的证言是被告方的陈述，且与被告存在利益关系，被告方不能提供有原告签字的装修管理制度；证人赵某的证言与本案无关联性。本院认为，证人刘某2系商场的经理，整个事件的亲身经历者，该证言具有客观性，故对该证言予以确认。赵某的证言不具备客观性，不予确认。九、被告提供证据3。原告有异议，认为证人未出庭，不具备证据效力。本院认为，证人矫金友的证言，双方对其真实性未提出异议，证人系商场更夫，履行商场经理交给的任务，且与商场经理的证言相互佐证，具备客观性，对该证人证言予以确认。证人王某的证言不具备客观性，对该证人证言不予确认。十、被告提供证据4。原告对真实性无异议，对证明目的有异议。本院认为，原告的异议不影响证据的“三性”要求，故对该证据予以确认。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定以下事实：2014年8月21日，原、被告签订《租赁场地合同书》，原告租赁被告商场二楼电梯厅，27平方米的经营面积，经营类别为女鞋，期限至2017年9月30日止。到期后，未正式签订租赁合同，每年一交租金。2018年8月31日，被告收取原告2018年10月至2019年9月租金36,000.00元，并出具收据。2018年10月11日原告商店开始进行装修，商场经理刘某2下班发现后让更夫矫金友传达了商场对原告店铺装修必须保持玻璃墙通透的意见。10月12日上午商场经理再次跟原告经营者王伟英的丈夫说明，下午商场董事长康晶成到原告店铺见到王伟英的丈夫询问了情况，并说明了商场对其店铺装修的意见。10月13日晚原告将其店铺通透的玻璃墙体喷上兰色漆。10月14日商场对原告店铺下发停止装修通知书并停电。期间双方协商未果，10月18日被告再次对原告下发罚款及整改通知后。原告交纳罚款4000.00元，承诺对其装修的店铺进行整改，恢复玻璃通透。10月19日原告经营者王伟英的丈夫到商场办公室和商场管理人员理论后，被告对原告下达了责令退出商场，租赁合同解除的通知，并用布帘将原告店铺门围上，禁止原告店铺经营。经协商未果，原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方均应按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2014年签订的租赁合同到期后，虽未签订正式的书面合同，但租金收据上明确写明租赁期限为2018年10月至2019年9月。应视为原合同的延续期限，故原、被告的租赁合同为定期租赁，对被告辩称其为不定期租赁的意见不予采纳。原、被告的租赁合同合法有效，其双方的权利义务延续原合同。商场中店铺的租赁合同有其特殊性，商户享有的是区分使用权，在遵守租赁合同的同时，亦要遵守商场的规章制度。商场的各项规章制度系管理规约，对商场中的全部商户具有约束力。商户为了自身利益在使用、经营店铺时应兼顾其它商户的利益，更要兼顾到商场作为出租方的利益。本案中，原告店铺位于商场二楼电动扶梯口左侧，属商场中厅，共四家商铺组成，呈方形，四周是过道，多年来一直采用玻璃通透墙体装修风格，使消费者上楼后视野开阔，增强商场中厅亮度。被告在装修过程中，将店铺的玻璃墙体喷上色漆，扰乱了商场中厅的整体风格。原告诉称，合同没有约定装修要先请示，商场并没有制定统一的装修标准，也没有看到过被告的装修管理制度。本院认为，合同法第二百二十三条规定，承租人在改善租赁物或在租赁物上增设他物的，应征得出租人的同意。本案中，原告在装修店铺前并未向商场请示，征得商场的同意。双方租赁合同中约定，商场有权按发展要求，制定装修标准，商户装修完毕，经商场验收合格后，方可营业；商户在经营期间必须严格遵守《新世纪购物广场管理守则》及相关规定。《装修管理制度》第10条规定，接受商场指导监督，装修前要有总体设计方案，经批准后实施，不按商场要求装修限期整改，罚款1000元-5000元，拒不整改，商场有权终止租用合同，责令退出，损失自负。原告在被告商场经营多年，应知晓合同条款的约定和商场的各项管理制度，并严格依据合同约定来行使自己使用、经营店铺的权利。原告在商场对其店铺停电后交纳罚款4000.00元，并同意整改的事实，应视为原告知道商场规章制度的规定，故对原告的诉称意见不予采纳。即便原告不知道合同的约定和商场的装修管理制度，在其装修前和装修过程中，商场多次对其提出要求玻璃墙体保持通透的装修意见后，应积极与商场协商，修改装修方案，双方达成一致后再施工，但原告未顾及商场的意见，仍按自己的方案装修完毕，故意违反合同约定和商场的管理规约，已构成违约。被告商场对其停电和停止其营业的行为是对原告违约行为的抗辩，虽抗辩行为不当，但不构成违约。被告对原告违约行为的罚款，虽在规章制度中有规定，因其违反了行政处罚法定原则，罚款应予返还。诉讼过程中，原告仍不认可自身的违约过错，一味要求被告赔偿经济损失后才同意对店铺装修进行整改。对其诉求，法院很难支持，经济损失应自行承担。原告请求依法确认被告于2018年10月19日向原告发出的解除租赁合同通知无效的请求。因租赁合同中未明确约定被告享有单方解除权，虽规章制度中有规定，但未经原告签字确认，故对该请求本院予以支持。被告反诉解除租赁合同的请求，因原告违反合同的约定和被告商场的管理规约，不赔偿其要求的经济损失又拒绝整改，继续履行已无法实现合同目的，为避免损失扩大，租赁合同应予解除。综上所述，原告请求依法确认被告于2018年10月19日向原告发出的解除租赁合同通知无效的诉讼请求，符合法律规定，予以支持；请求继续履行租赁合同和赔偿经济损失的诉讼请求，证据不足，不予支持；请求返还罚款4000.00元的诉讼请求有理，予以支持。被告反诉请求解除租赁合同的反诉请求，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司于2018年10月19日向原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店发出的解除租赁合同通知无效；二、被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司于判决生效后10日内返还原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店罚款4000.00元；三、驳回原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店的其他诉讼请求；四、解除原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店与被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司签订的《租赁场地合同书》。五、原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店于判决生效后3日内撤离被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司租赁场地。六、被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司于判决生效后10日内返还原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店撤离后剩余租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2794.00元，由原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店负担2769.00元，被告（反诉原告）庆安县新世纪购物广场有限公司负担25.00元；反诉案件受理费50.00元，由原告（反诉被告）庆安县樱花美鞋商店负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。审判员 李 平二〇一八年十二月六日书记员 王慧聪