广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3597号上诉人（原审被告）：慧峰（清远）房地产有限公司，住所地：清城区。法定代表人：文树均。委托诉讼代理人：黄卫国，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎玉莹，广东明典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邓洁莹，女，1983年6月10日出生，汉族，住清远市清城区。被上诉人（原审原告）：黄智毅，男，1982年11月28日出生，汉族，住清远市清城区城北二路****401。上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。上诉人慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）因与被上诉人邓洁莹、黄智毅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初4454号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。慧峰公司上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判以房屋总价的2%为限承担逾期交付房屋的违约责任；二、本案全部诉讼费由邓洁莹、黄智毅负担。事实与理由：原审法院认为《补充协议》的约定是不合理地减轻了出卖人责任，并因此对该约定不予适用，属于认定事实和适用法律错误。一、依据《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，当事人有权变更主合同的内容，因此《补充协议》是当事人行使变更合同的权利，法院应当确认该协议的效力。二、双方签订的《补充协议》第十一条明确约定，合同内容与该协议内容不一致的，以《补充协议》为准。因此《补充协议》所涉的内容对业主有约束力。三、双方签订的《补充协议》的内容不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条、第四十条的无效情形，原审法院以不合理减轻责任为由排除适用，违背合同的自由原则、依合同履行义务的原则，有碍于交易安全的保护。四、依据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，对于免除或限制其本身责任、排除相对方主要权利的条款，提供格式条款一方才有特别提示义务。本案中《补充协议》并没有免除开发商的逾期交付房屋的责任，亦没有排除买受人要求主张逾期交付房屋违约责任的情况，并且经住建局备案，其效力均应得到法院的认可。综上，原审判决在认定事实方面和适用法律方面存在错误，请求二审法院改判，支持慧峰公司的上诉请求。邓洁莹、黄智毅答辩称：原审法院审理查明事实清晰，证据确实充分，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判，驳回慧峰公司的全部诉讼请求。理由如下:一、本案的《补充协议》第五条属于不合理免除慧峰公司责任、排除业主主要权利的格式条款，该条款依法无效，对业主不发生法律约束力。该协议更改商品房示范文本主要条款的内容，且该内容不合理地减轻、免除应当由出卖人承担的责任，亦不合理地排除买受人主要权利。事实上，经过市政府、市住建局、信访局等多个部门联合处理后，慧峰公司仍未能按承诺将房屋交付使用，但业主主张合理的违约金的权利却被排除。因此，《补充协议》对业主不发生法律约束力。其次，慧峰公司对变更内容未尽提示义务。因此，对业主不具有约束力。二、慧峰公司迟延交楼的违约行为已持续超过一年多，且经过多部门联合处理，仍未交付使用，慧峰公司怠于履行自己的义务，导致业主的损失不断扩大，请法院依法查明，认定上述格式条款无效，支持业主全部诉讼请求，以维护合法权益。邓洁莹、黄智毅向原审法院起诉请求：一、判令慧峰公司向邓洁莹、黄智毅支付逾期交付商品房的违约金，违约金以购房总价款90万元为基数，按每日万分之一的标准自2017年7月1日起计算至房屋实际交付之日止；二、本案的诉讼费用由慧峰公司承担。原审法院认定事实：2016年4月1日，邓洁莹、黄智毅与慧峰公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，约定邓洁莹、黄智毅向慧峰公司购买位于清远市清城区XX路XX号XX花园XX层XX号房屋，建筑面积136.15平方米，房屋总价款为90万元。付款方式为买受人于2016年4月1日前支付首期购房款27万元，余款63万元向广发银行股份有限公司清远分行营业部申请贷款支付。合同第九条约定：“商品房交付时应当符合该商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件、取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”合同第二十八条约定：“补充协议中含有不合理的减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”合同附件十一补充协议第五项约定双方同意本合同第十二条补充如下：“逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。合同签订后，邓洁莹、黄智毅付清了购房款90万元，取得了广东增值税普通发票和税收完税证明。涉案房屋所属工程至今未办理建设工程竣工验收备案手续，慧峰公司亦未向邓洁莹、黄智毅交付了房屋。原审法院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。双方对于邓洁莹、黄智毅已付清购房款且慧峰公司未能按合同约定于2017年6月30日前向邓洁莹、黄智毅交付符合交付条件的商品房构成违约的事实没有异议，予以确认。本案双方争议焦点是逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%的约定对于邓洁莹、黄智毅是否具有法律约定力。涉案房屋所属工程至今未办理建设工程竣工验收备案手续，按合同约定慧峰公司应从2017年7月1日起按日计算向邓洁莹、黄智毅支付全部房价款万分之一的违约金，计算至邓洁莹、黄智毅起诉之日止，该违约金数额已超出房屋总价的2%，而慧峰公司的违约状态仍处于继续状态。邓洁莹、黄智毅至今未能按时接受房屋，势必影响居住造成生活成本增加等损失。因此，补充协议关于逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%的约定已构成不合理的减轻主合同中约定应当由出卖人承担的责任。按照主合同第二十八条的约定，应以主合同约定为准，上述《补充协议》的约定对邓洁莹、黄智毅不再产生法律约定力。即慧峰公司仍应从2017年7月1日起按日计算向邓洁莹、黄智毅支付全部房价款万分之一的违约金直至涉案房屋符合合同交付条件并通知邓洁莹、黄智毅收楼之日止。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，于2018年8月24日判决如下：慧峰（清远）房地产有限公司应于本判决生效之日起10日内向邓洁莹、黄智毅支付违约金（违约金从2017年7月1日起以已付购房款90万元为基数，按日万分之一计算至位于清远市清城区XX路XX号XX花园XX层XX号房屋符合合同约定交付条件并由慧峰（清远）房地产有限公司通知邓洁莹、黄智毅收楼之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为206元，由慧峰（清远）房地产有限公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合双方诉辩意见，归纳本案争议焦点：原审法院判决慧峰公司按《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准支付违约金是否合理。慧峰公司与买受人签订《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，内容合法，属有效合同。按照该合同的约定，慧峰公司应于2017年6月30日前将取得竣工验收备案的房屋交付给买受人使用。但实际上，直至二审期间，涉案房屋仍未办理竣工验收备案登记手续，买受人也未占有使用涉案房屋。涉案合同第十二条对逾期交付房屋的违约责任进行了约定，其中如因出卖人的责任不能在规定期限内交付房屋的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。双方签订的《补充协议》第五条约定，逾期交付房屋违约支付比例最高不超过房屋总价的2%。买受人认为按《补充协议》约定的逾期交房违约金计算标准过低，难以弥补损失，请求调整至按《商品房买卖合同（预售）》的约定，即按总价款日万分之一的标准计算。慧峰公司认为双方签订的《补充协议》已对逾期交房的违约金计算标准作出变更，且该协议并没有减轻或免除慧峰公司的违约责任。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人认为合同约定的违约金过高或者过低，可以请求调整。涉案房屋至二审期间尚未办理竣工验收备案，仍不具备交付条件，慧峰公司的违约时间较长且违约行为处于持续状态，买受人也没有占有使用涉案房屋。如果慧峰公司按《补充协议》中约定按已付房款的2%支付逾期交房违约金，确不足以弥补业主因慧峰公司较长时间未交付房屋造成的损失，难以达到促使慧峰公司积极履行约定义务的作用。原审法院判决按《商品房买卖合同（预售）》的约定支付违约金，即按购房总价款日万分之一的标准计算违约金并无不妥,本院予以认可。虽然在本院审理的其他案件中，相关判决支持按照《补充协议》约定的限额2%计算违约金，但该批案件开发商违约时间不长，买受人在诉讼前已实际占有使用房屋，与本案差别较大，不能以同一标准处理。综上所述，慧峰公司的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费412元，由慧峰（清远）房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李慧玲审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇一八年十二月二十一日书记员  张 婧书记员  邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。