福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0481民再1号 原审原告：陈声强，男，1977年2月23日出生，汉族，住福建省福清市。 委托诉讼代理人：徐明伟，福建顺隆律师事务所执业律师。 原审被告：华夏（永安）房地产开发有限公司，统一社会信用代码：913504815575906856。注册地址福建省永安市名流公馆****。 法定代表人：郑诚松，董事长。 第三人：永安大润发商业有限公司，住所地，住所地福建省永安市含笑大道**会信用代码：91350481399574945E 法定代表人：魏正勤，职务：董事长。 委托诉讼代理人：雷云汉，广东东方昆仑律师事务所执业律师。 原审原告陈声强与原审被告华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称华夏公司）与第三人永安大润发商业有限公司(以下简称大润发)合同纠纷一案，本院于2017年3月24日作出(2017)闽0481民初769号民事判决，并已发生法律效力。本院于2017年12月8日作出(2017)闽0481民监3号民事裁定书，裁定本案由本院另行组成合议庭进行再审。再审期间，中止原判决的执行。本院于2018年1月4日立案受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。案外人福建卓锦建设工程有限公司于2018年3月16日以其已向明溪县人民法院提起行政诉讼，请求确认永安市房产管理局核发的房产证的行政行为违法，请求撤销陈声强房产证为由向本院申请中止本案的审理。本院于2018年6月25日裁定本案中止诉讼。福建省明溪县人民法院裁定驳回福建卓锦建设工程有限公司的起诉，三明市中级人民法院维持原裁定。本案恢复审理。陈声强向本院申请追加大润发为本案的被告，本院于2018年11月1日依法追加大润发为本案的第三人，并依法另行组成合议庭，再次公开开庭进行审理。原审原告陈声强及其委托诉讼代理人徐明伟、原审被告华夏公司法定代表人郑城松、大润发的委托诉讼代理人雷云汉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈声强向本院提出诉讼请求：1.要求华夏公司立即支付陈声强2016年1月至2016年12月31日的委托经营管理收益金428,000元，及支付2017年1月1日至2017年2月28日计两个月的委托经营管理收益金71,333元（428,000/12个月*2个月），合计499,333元；并判令华夏公司从2017年3月1日起按每个月35,666元（428,000/12个月）的标准支付委托经营管理收益金直至判决确定的履行期限内的实际给付之日止；2.要求华夏公司支付违约金100,000元。以上第一、二项共计599,333元；3.解除陈声强与华夏公司于2016年3月31日签订的《经营管理合同》，判令华夏公司将坐落于永安市含笑大道诚上广场1#楼1004#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003292号）、1005#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003293号）、1006#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003302号）、1036#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003295号）、1037#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003294号）共五间店面交还给陈声强；4.由华夏公司承担本案诉讼费用。再审期间，陈声强增加诉讼请求，要求大润发与华夏公司共同支付2016年1月1日至2016年12月31日的经营管理金428,000元，及逾期还款利息59,319元；支付2017年度经营管理收益金457,960元及逾期还款利息41,658元；支付2018年度(至2018年12月1日)经营管理收益金449,182元及逾期还款利息21,043元；并从2018年12月1日起按每个月40,834元的标准支付收益金直至判决确定履行期限内的实际给付之日止。要求大润发与华夏公司共同交还上述五间店面给陈声强。事实和理由：2016年3月31日，陈声强与华夏公司签订《经营管理合同》一份，约定陈声强将坐落于永安市含笑大道诚上广场商铺1#楼1004#、1005#、1006#、1036#、1037#共五间店面委托华夏公司经营管理，经营管理期限为20年，即从2015年1月1日起至2034年12月31日止。合同约定，第一年的收益金为400,000元，第二年的收益金为428,000元，以此类推，每年递增7%，到1,000,000元封顶，剩余每年按100,000元计算。每年的收益金华夏公司应于本年1月15日前付清。合同第八条预定，华夏公司有逾期15日未支付收益金的，陈声强有权解除合同，华夏公司投入的装修等归陈声强所有。合同第十一条约定，华夏公司擅自违反本合同第五条、第六条项下义务之一的，应当向陈声强支付违约金100,000元。其中本合同第五条、第六条项下的华夏公司义务之一就是应按时支付收益金给陈声强。华夏公司从2016年1月1日起至今的收益金未能支付。再审期间，陈声强认为，康成投资(中国)有限公司(以下简称康成公司)于2011年5月16日与华夏公司签订《商业用房租赁合同》，华夏公司将永国用(2010)第30102号地块的商业用房出租给康成公司用于开设大型超市。2014年11月26日，康成公司将前述租赁合同项下的权利义务转让给大润发。在康成公司将陈声强涉案五间店面转移给大润发之前，陈声强已取得上述店面所有权。因此，康成公司与大润发签订的转租合同中将陈声强五间店面一并转租给大润发的合同内容，在未经陈声强同意的前提下是不能成立的。租金作为收益，属于陈声强所有。 华夏公司辩称：与康成公司签订合同时，天盈合公司已经成立。当时有打算把卖给陈声强的店面收回。现由法院进行判决。 大润发辩称：原审是合同纠纷，与大润发无关；再审应当在原审的范围内进行审理；不同意陈声强变更诉讼请求。大润发租赁合同成立在先，租赁期间租赁物发生所有权变动，不影响租赁效力。第三人对涉案商铺拥有占用、使用、受益权利，原审判决第二项错误，再审应当纠正。 陈声强围绕诉讼请求提供销售不动产统一票据、商品房买卖合同、房产证、国有土地使用权证、协助执行通知书、《经营管理合同》、国家企业信用信息公示系统信息、银行流水记录等材料复印件，华夏公司未提供证据，大润发提供(2017)闽0481民初769号民事判决书、执行通知书、商业用房租赁合同及租赁合同转让协议书等材料的复印件，经庭审质证，双方均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以采信。 根据当事人的陈述及提供的证据，本院对事实作如下认定： 2014年11月18日，华夏公司分别向陈声强出具销售不动产统一发票九份，其中载明永安市万年商业广场1幢1-1004号票据面额为316,800元和500,000元、1-1005号票据面额为222,720元和500,000元、1-1006号票据面额为487,520元和500,000元、1-1036号票据面额为216,160元和500,000元、1-1037号票据面额为339,680元，上述购房款据陈声强自述系部分抵债部分转款(具体数额记不清)。双方于2014年11月20日签订商品房买卖合同，合同约定出卖人应当在2014年12月31日前将符合规定的商品房交付买受人使用。在前述五间店铺交付尚未办理产权登记时，华夏公司便与陈声强口头商定，陈声强将五间店面委托华夏公司经营管理。2015年6月期间陈声强取得前述五间店面的房产权证和土地权证书[即(1004#房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003292号）、1005#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003293号）、1006#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003302号）、（1036#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003295号）、1037#（房产证号为：永房权证字第××号、国有土地使用权证号为：永国用2015第003294号））］。2016年2月6日，华夏公司通过永安市城市建设开发有限公司支付陈声强2015年度的委托经营管理收益金400,000元。陈声强作为甲方与华夏公司作为乙方于2016年3月31日补签订《经营管理合同》一份，主要内容为：甲方将前述五间店面出租给乙方用于招商经营，甲方同意乙方与经营商户签署商铺租赁合同，由乙方向经营商户收取租金。经营期限为20年，从2015年1月1日起至2034年12月31日止，未经双方协商一致，不得变更委托经营期限。第一年收益为400,000元，第二年428,000元，以此类推，每年递增7%，到1,000,000元封顶。第六条约定：经营期间，乙方应按时支付收益金。乙方应于本年1月15日前付清每年收益金。如乙方有逾期15日未支付收益金的情况，甲方有权解除合同。如乙方擅自违反本合同第六条项下义务之一的，应当向甲方支付违约金100,000元。合同履行期间，华夏公司未再支付陈声强从2016年1月1日起的委托经营管理收益金。陈声强遂于2017年2月20日向本院提起诉讼，本院于2017年3月24日作出(2017)闽0481民初769号民事判决书，判决如下：一、解除陈声强与华夏公司于2016年3月31日签订的《经营管理合同》；二、华夏公司应于本判决生效时将座落于永安市含笑大道诚上广场商铺1#楼1004#、1005#、1006#、1036#、1037#的五间店面交还陈声强；三、华夏公司应于判决生效后十日内支付陈声强2016年1月至2017年2月28日的委托经营管理收益金499,333元，并按每个月35,666元的标准支付从2017年3月1日起至判决生效时止的委托经营管理收益金;四、华夏公司应于判决生效后十日内支付陈声强违约金100,000元。案件受理费9,793元，减半收取4,896.5元，由华夏公司负担。陈声强与华夏公司对该判决无异议。原审判决于2017年4月24日生效后，陈声强向本院申请强制执行。执行中，本院于2017年6月13日向大润发发出协助执行通知书，要求大润发将本案涉案五间店面返还给陈声强，后于2017年9月14日再向大润发发出通知书，以涉案五间店面界线不明，返还客观上存在困难，要求大润发暂停执行协助执行通知书的义务。2018年元月15日，三明市中级人民法院向大润发发出协助执行通知书，其中要求其扣除陈声强2016年1月起可收取五间商铺租金。 另查，2010年10月9日，华夏公司取得永安市含笑大道与规划大窑坑义叉路口西南侧土地使用权证，证号：永国用(2010)第30102号，使用权面积55402㎡，该项目用地用途为文体娱乐用地及商服用地。2011年5月16日，华夏公司(作为甲方即出租方)与康成公司(作为乙方即承租方)签订商业用房租赁合同，该合同约定：双方协商一致，就华夏在其永国用(2010)第30102号地块上开发建设包括一幢地下二层和地上五层的商业用房，将前述商业用房的地下一层及地上一层局部及附属场地和设施，按康成公司要求建造完工，整体出租给康成公司用于开设大型超市。乙方在经营期间有权自行决定大润发超市的店招名称及形式。甲方在2013年12月底前将商业用房移交给乙方。租赁期限为二十年，租赁起始日为从乙方的大润发对外营业第一日起计算。乙方承租年租金每年支付一次，先付后租。第一年至第三年为保底租金、抽成租金二者取其高，抽成租金即按乙方大型超市上报税务机关的财务报表所记载的不含税之主营业务收入的2.5%……。乙方在租赁期间，有权将其承租的该商业用房在大厅部分转租给第三方经营商业配套服务。2014年11月26日，华夏公司、康成公司、大润发及福建天盈合资产管理有限公司(以下简称天盈合公司)作为甲乙丙丁方签订租赁合同转让协议书，该协议书载明大润发系康成公司根据租赁合同约定投资设立的全资子公司，康成公司将租赁合同项下的权利义务概括转移给大润发，华夏公司将租赁合同的权利义务概括转移给天盈合公司，各方表示同意。华夏公司至今未将上述权利义务转移给天盈合公司，大润发经营使用上述包括陈声强在内的店面至今。 本院再审认为，陈声强与华夏公司签订的《经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。华夏公司应按合同约定支付陈声强收益金，故陈声强要求华夏公司按约支付2016年1月1日起的收益金，华夏公司对此亦无异议，应予支持；因华夏公司未按合同约定支付收益金，已构成违约，陈声强要求华夏公司支付违约金100,000元，符合合同约定，应予采纳。所以原审判决判决解除合同，华夏公司应当支付的收益金，其认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。再审期间，陈声强主张原审判决生效后的收益金，因涉案委托经营合同已于原审即2017年4月24日判决解除，其再增加诉请的委托经营管理收益金无事实和法律依据，不应得到支持。陈声强可另行主张。因双方已约定违约金，陈声强又要求华夏公司支付逾期付款的利息，该利息应视为违约金亦不予支持。华夏公司根据其于2011年5月与康成公司签订《商业用房租赁合同》的要求建造商场，康成公司根据该合同的约定成立大润发，并由大润发经营使用商场。华夏公司与康成公司签订的租赁合同已成立并生效，租赁物已交付康成公司设立的大润发，华夏公司在租赁期间虽将租赁物中五间店面的所有权让与了陈声强，因华夏公司与康成公司、大润发租赁关系仍然有效，即使陈声强取得了所有权，对租赁关系也不产生任何影响，陈声强不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求华夏公司、大润发返还涉案店面。根据买卖不破租赁原则，原审判决华夏公司返还涉案五间店面，属认定事实、适用法律错误，应当予以纠正。现陈声强要求大润发按其与华夏公司签订的合同标准支付收益金，大润发对此不予认可，陈声强可另行主张权利。陈声强要求华夏与大润发共同承担民事责任，因属两个不同的法律关系，且二者之间没有必然关系，故其该项诉请不予采纳。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百零七条规定，判决如下： 一、维持本院(2017)闽0481民初769号民事判决第一项、第三项、第四项，即解除陈声强与华夏(永安)房地产开发有限公司于2016年3月31日签订的《经营管理合同》；华夏(永安)房地产开发有限公司应支付陈声强2016年1月至2017年2月28日的委托经营管理收益金499,333元，并按每个月35,666元的标准支付从2017年3月1日起至2017年4月24日止的委托经营管理收益金；华夏(永安)房地产开发有限公司应支付陈声强违约金100,000元; 二、撤销本院(2017)闽0481民初769号民事判决第二项； 三、驳回陈声强其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18,815元，由陈声强负担9,022元，由华夏(永安)房地产开发有限公司负担9,793元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  周群峰 审判员  陈兴会 审判员  徐建英 二〇一八年十二月二十七日 书记员  郑宝祺 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第四百零七条人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。 原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。