广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初19363号原告：陈翠芝，女，1962年5月7日出生，汉族，住河南省太康县，委托诉讼代理人：赖初帆，广东洋三律师事务所律师。被告：中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区同乐路假日酒店**，统一社会信用代码91442000668236179A。法定代表人：徐立军，经理。委托诉讼代理人：吴小莹，广东励而德律师事务所律师。原告陈翠芝诉被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司（大龙嘉盛公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赖初帆，被告委托诉讼代理人吴小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司向原告支付逾期办理不动产权证书违约金（从2016年11月28日起计至涉案商品房权属登记手续办妥日为止，暂计算至2018年8月31日为66126元）；2.被告中山市大龙嘉盛房地产开发有限公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2012年12月28日签订商品房买卖合同，约定被告应当在商品房交付使用（2013年12月31日）后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因被告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应承担违约责任。被告延迟办理原告购买商品房的权属证书，至今未办好原告的权属证书。被告辩称：1.被告已积极履行中山市商品房买卖合同约定的全部义务，不存在怠于办证的消极行为，相反涉案商品房延迟取得不动产权证书是因原告违章封闭阳台致规划验收不合格所致，根据买卖合同第十四条第4款的约定，被告得以顺延办证期限。目前，被告办证期限尚未届满，被告无需承担其他任何违约责任。根据中山市国土资源局关于商品房交易产权登记的有关规定，办理房地产权属证书的前提要件是涉案房地产需通过中山市城乡规划局规划验收，被告办理商品房交易产权登记申请，需完整提交14项纸质材料，其中包括需由原告提供的包括购房发票及契税完税凭证等材料，而原告自2015年5月6日被中山市城乡规划局认定其违章封闭阳台致规划验收不合格，导致被告也不能就涉案房屋取得竣工验收备案表，进而拖延被告办理房地产权属证书的时间。综上，被告认为原告怠于整改涉案房屋至规划验收合格的行为属于严总违反合同约定的行为，被告无需就逾期违约事宜承担任何的违约责任。2.涉案商品房延迟取得不动产权证书，是因为中山市人民政府办理商品市转移登记政策改变的原因所致，属于不可抗力事件。因不可抗力事件导致的违约情形，被告不承担违约责任。第一，不动产交易所于2017年7月19日公布关于办理商品房转移及抵押登记的通知（以下简称：通知），规定正办理该项目商品房的房屋产权登记手续，不动产登记薄必须按规范填写完整方可发证。据此，产权登记部门的系统升级，根据产权登记部门的要求，原先已经业主签名确认的商品房抵押登记申请表不再使用，而使用不动产登记申请表，被告需对新的申请表进行重新填写并需客户重新签名确认、盖章、补充相关证明资料，从而增加了被告依据新政策规定准备办证材料的时间。第二，该通知颁布于2017年7月19日，但实际于2017年6月左右，交易所为了调试系统已经拒绝收件，直到2017年7月26日才正式收件。第三，根据买卖合同补充协议第七条约定：由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，出卖人可据实顺延办证期限。据此，因交易所办证政策、要求、标准发生变化导致不能如常办理递件手续，进而影响涉案商品房不动产权证书的取得，非被告自身原因所致，被告无需承担违约责任。3.若法院认为由于政府政策原因及买受人自身过错原因导致被告逾期办证也需被告承担违约责任的，但其违约金也应当按照合同约定的“按照已付房款的千分之一支付违约金”，原告诉求的违约金没有任何法律依据。第一，按照买卖合同第十四条的约定，因买受人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。即使被告需承担违约责任，也应当按此规定承担；第二，本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中调整违约金规定的必备条件。原告未提供证据证明其存在实际的损失，且更不存在实际损失额度难以确定的问题。本案不具备合同法及商品房买卖合同司法解释中合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的调整违约金必备的条件，且原告未提供证据证明其存在实际损失。故原告适用该司法解释的属于适用法律错误，不应予以采纳。4.原告要求违约金计算的期限明显与事实和约定不符，不应予以支持。第一，原告计算违约金的起算时间有误。应按照合同约定的期限届满之次日起算，同时还应当就原告延迟提供必要资料及怠于整改涉案房屋的时间予以顺延，顺延至原告实际向被告提供办证所需材料为止。根据买卖合同的约定，应当顺延原告提供必要资料及整改涉案房屋阳台的时间，而并非原告诉讼请求中的起算时间；第二，原告计算违约金截止时间有误。本案中，被告协助办证义务的履行期限尚未届满，被告无需向原告支付逾期办证违约金，根据双方签订的商品房买卖合同第十四条约定的720个工作日截止时间，应计算至被告持办理权属登记所需资料到产权登记备案之日，而并非出证之日。综上所述，原告迟延取得不动产权证，是原告对涉案房屋进行拆改建导致规划验收不合格，且因不可抗力因素所致，依法被告无需承担任何违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提交的主要证据有：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.购房发票。被告提交的主要证据有：1.业主收楼声明书；2.装修许可证、单元竣工登记表及承诺书；3.中山市火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书；4.规划验收申请、短信申请规划验收的通知；5.竣工验收备案受理决定书、证明；6.关于办理商品房转移及抵押登记的通知、不动产登记申请表；7.商品房交易产权登记申请材料目录；8.银行记账凭证、面积差异处理补充协议（退）。本院根据原告、被告提供的证据及庭审陈述，审查认定事实如下：1.2012年12月28日，陈翠芝作为买受人与大龙嘉盛公司作为出卖人签订中山市商品房买卖合同，约定原告向被告购买位于中山市火炬开发区××路××房，总价为618000元；出卖人应当在2013年12月31日前，将符合合同约定的商品房交付原告,出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在买受人不退房的情况下，出卖人按买受人已付房价款的千分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了618000元的购房款。因案涉房屋面积存在差异，大龙嘉盛公司与陈翠芝于2013年12月31日签订面积差异处理补充协议（退），约定由大龙嘉盛公司向陈翠芝返还案涉房屋面积差异款6551元。同日，大龙嘉盛公司向陈翠芝交付了案涉房产。2.被告提供的2013年12月10日出具的装修许可证上记载，物业审核：严禁拆打承重墙及改动外立面，严拆进户电源、空调。装修垃圾指定位安放，做好电梯间公共部位，严格按装修协议内容、时间施工，施工前试好排水管，如因装修期间堵塞，由行为人自行修复。该装修许可证上盖有裕龙花园物业管理处业务专用章。陈翠芝在2014年8月27日承诺书承诺：一、本人私自拆改厨房与阳台连接的隔墙（现浇墙体除外），造成阳台的承重力下降而导致阳台下坠、减弱楼宇的抗震能力以及相邻业主所造成的一切安全责任和经济损失，均由本人自行承担。二、此行为对房屋结构的改变导致的一切法律纠纷，由本人自行承担。三、政府相关执法部门强行要求恢复房屋墙体结构，一切责任与损失由本人承担。3.中山市城乡规划局于2015年5月6日出具的中山火炬高技术产业开发区建设工程规划验收批复书记载，涉案房屋违章封闭阳台，违章部分需待按建设工程规划许可证附图整改后再另行申报规划验收。4.2017年5月21日陈翠芝提交一份规划验收申请，称涉案房屋因本人装修造成违建未通过规划验收，现已按照规定整改完毕，特提出申请，由建设单位向规划部门申请规划验收。5.2017年7月19日，中山市房地产交易登记管理所《关于办理商品房转移及抵押登记的通知》规定，根据省厅不动产登记信息监管模块的要求，对中山市商品房交易办证收件系统进行升级改造，申请人在网上提交办证时在原基础上新增录入一些字段，并使用不动产登记申请表替代原使用的商品房抵押登记申请表。6.2017年7月20日中山市城乡规划局出具的建设工程规划条件核实批复书（批复项目编号：272016090050）记载，涉案房屋已完成整改，规划验收合格。7.2018年4月20日中山市住房和城乡建设局出具的竣工验收备案受理决定书记载，该局于2018年4月20日收到涉案房产竣工验收备案申请，经审查符合法定形式，予以受理。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉商品房买卖合同系陈翠芝与大龙嘉盛公司之间的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。涉案合同第十四条约定：大龙嘉盛公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。如因大龙嘉盛公司的责任导致陈翠芝不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，陈翠芝不退房，大龙嘉盛公司按已付房价款的千分之一向陈翠芝支付违约金。本院认为，该条款中的“商品房交付使用”应当是指合同第八条约定的：大龙嘉盛公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件，并符合合同约定的商品房交付给陈翠芝。因此，大龙嘉盛公司应于2014年1月1日起算720个工作日内，即2016年11月26日前将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。而根据中山市城乡规划局2015年5月6日出具的规划验收批复书中记载，案涉房屋因存在违建现象，违章部分需待整改后再另行申报规划验收。案涉房屋因原告原因导致房屋规划验收未予通过。根据双方签订的合同约定“若因买受人对商品房进行拆改建、加建等延误政府部门验收或不能通过验收，导致出卖人不能按时递交办证资料办理产权登记的，出卖人不承担任何责任，递件办理产权登记期限应相应顺延……”。根据被告交楼日期至案涉房屋第一次验收不通过的时间统计，2014年1月1日至2015年5月6日共已过330个工作日，故从2015年5月7日起，被告仍有390个工作日（720-330=390）的时间用于履行递件过户义务,而本案因原告原因导致案涉房屋在2015年5月6日规划验收不能通过，故被告递件办理产权登记期限应相应顺延。原告在2017年5月21日提交规划验收申请，同年7月20日案涉房屋规划验收合格。至此，原告所导致的可顺延办理递件过户手续的事由消失，被告应从次日起即2017年7月21日起390个工作日内即2019年2月7日前为原告办理递件过户手续，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案。因此，被告协助办证义务的履行期限尚未届满，原告诉请判令被告支付逾期办证违约金，理据不足，本院不予支持。原告主张其最早知道案涉房屋存在验收不合格的问题是在2017年5月11日，之前的720个工作日的时间里，被告是没有告知原告前述情况的存在，被告并没有在办证期限内告知原告。本院认为，原告在装修时已明知案涉房屋装修禁止改建阳台，但仍坚持改造，对此产生规划验收未能顺利通过的后果应由其本人承担。对于其抗辩主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告陈翠芝的全部诉讼请求。案件受理费1454元，减半收取为727元，由原告陈翠芝负担，该款原告已预付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇一八年十二月十二日书记员 张梦如孙永辉