广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终22370号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州中兴伟业物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石基镇市莲路南浦村段**（厂房C）102。法定代表人：王常青，该公司总经理。委托诉讼代理人：王朔，广东华安联合律师事务所律师。委托诉讼代理人：严瑞丝，广东华安联合律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市坤榕德曌技术推广有限公司，，住所地广州市番禺区大龙街市莲路傍江西村段**456-458法定代表人：瞿海，该公司总经理。委托诉讼代理人：钟鸣，广东华之杰律师事务所律师。上诉人广州中兴伟业物业管理有限公司（以下简称中兴伟业公司）因与被上诉人广州市坤榕德曌技术推广有限公司（以下简称坤榕德曌公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2418号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。中兴伟业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法驳回坤榕德曌公司的全部诉讼请求；3.改判支持中兴伟业公司的全部反诉请求；4.一、二审案件受理费由坤榕德曌公司承担。事实和理由：（一）一审法院将有产权证的涉案租赁物认定临时建筑并适用法律，在事实认定和法律适用的双重错误下，草率地作出了判决。根据双方签订的《厂房租赁合同》约定，坤榕德曌公司承租的是厂房约1000平方米的房产，涉案租赁物整体虽然有部分属于广州番缆电线电缆有限公司自行改造、加建，但依据房产证所载，有大部分面积有合法的产权，且本案所涉的一楼厂房约1000平方米的房产正涵盖在房产证所载面积之内，并非临时建筑物。一审法院在未查清事实的情况下，草率的认为该租赁物属于临时建筑，而认定《厂房租赁合同》无效。（二）退一步讲，涉案租赁物整体一栋房产也并非临时建筑物，产权证之外加建部分属于历史遗留问题，按照当时的情况办理了相关手续，这部分建筑在建成之后也取得广州市公安消防局出具的《建设工程消防验收意见书》及广州市番禺区工商部门出具的《住所（经营场所）场地使用证明》，可进行合法出租，大部分使用该场地公司也可正常办理营业执照等各种证照，属于具备合法出租条件的物业，而且该部分建筑物并不属于本案所涉租赁物的范围之内。（三）本案的违约方是坤榕德曌公司，而且其行为已经构成实质性违约。双方签订租赁合同是在2018年1月16日，坤榕德曌公司在2018年1月20日前已经明确表示不想继续承租涉案厂房，在合同没有解除的情况下，坤榕德曌公司应当依约继续缴纳租金，其拒绝支付租金的行为构成根本性违约。经过一审法院现场勘验也可得知，涉案租赁物仍为空置状态。中兴伟业公司二审庭询时补充：一审判决依据的是物业相关部分没有进行建设工程规划许可和报建，厂房建设时还没有颁布城乡规划法，城乡规划法是2007年颁布实施的，番禺区的规划档案在2010年之后才逐渐建档，涉案厂房在建设时没有城乡规划法的法律规定。坤榕德曌公司二审答辩称，（一）涉案房屋属于未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，涉案《厂房租赁合同》依法为无效。根据中兴伟业公司提供的房产证所示，涉案场地原许可规定的建设为单层整体车间，任何在该车间内自行装修构成的间隔或者隔层，都不能改变其是单层整体的结构事实。经一审现场查看，涉案场地由一层车间整体变成了三层建筑物；场地中间搭建了贯通式载客、货电梯，联通三层；场地外墙整体进行了变更。中兴伟业公司未能提供主管部门就上述变更事项批准建设的文件，故该场地内、外均存在违建，违建部分属于未经批准建设的临时建筑。中兴伟业公司对场地进行上述变更的行为，直接改变了涉案房屋的层数、外墙及整体承重结构，其改建后建筑物的防风、抗震、抗压、抗沉陷能力遭到破坏，原设计的防火标准及设计使用年限亦必然不再适用改造后的建筑物，存在整体安全隐患，未经整体验收前，属法律禁止交付使用的建筑物。（二）如法院认定涉案合同属于有效合同，则涉及双方违约金部分的意见以一审时坤榕德曌公司的代理意见为准。（三）关于中兴伟业公司提出的涉案租赁物的位置问题，产权证之外加建部分属于历史遗留问题，以及坤榕德曌公司无法进驻场地使用租赁物的原因均与事实不符。坤榕德曌公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《厂房租赁合同书》；2.中兴伟业公司向坤榕德曌公司退还已付押金、租金及隔墙费共计93200元；3.中兴伟业公司向坤榕德曌公司赔偿三个月的租金共计62400元；4.本案诉讼费用由中兴伟业公司承担。中兴伟业公司向一审法院反诉请求：1.坤榕德曌公司向中兴伟业公司赔偿三个月的租金合计62400元；2.坤榕德曌公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：广州番缆电线电缆有限公司是广州市番禺区**镇**村段**号的产权人（产权证号：粤房地证字第××号，以下简称涉案房产），产权证记载的房屋建基面积为3591.5平方米、建筑面积为4151.3平方米，土地自用面积为3687平方米。后广州番缆电线电缆有限公司将涉案房产出租给广东名企汇房地产股份有限公司，广东名企汇房地产股份有限公司再将涉案房产转租给广州九井物业管理有限公司。双方在合同中明确“该物业总面积为14130平方米，其中编号为‘粤房地证字第××号’的《房地产权证》所载面积为4151.3平方米，其余为广州番缆电线电缆有限公司自行改造、加盖面积，改造、加盖面积无房产权证，所用土地为该《房地产权证》所载用地所加建部分可办营业执照。广州市公安消防局对该物业出具了编号为‘穗公消验字[2016]第0062号’的《建设工程消防验收意见书》。该物业无环保备案。”广州九井物业管理有限公司在承租涉案房产后委托中兴伟业公司向外出租。2018年1月16日，中兴伟业公司（作为甲方）与坤榕德曌公司（作为乙方）签订《厂房租赁合同书》一份，约定中兴伟业公司将位于广州市番禺区石基镇市莲路石基村段64号一楼厂房约1000方（以下简称涉案物业）出租给坤榕德曌公司使用，每月租金20800元，租赁期从2018年1月16日至2021年1月31日止，装修免租期为2018年1月16日起至2018年2月23日。合同第九条甲方违约责任第2项约定“甲方违反本合同在租赁期内收回租赁物的，应赔偿乙方三个月的租金并退回三个月的押金。”第十条乙方违约责任第2项约定“乙方违反本合同在租赁期内退租的，甲方不退还所收乙方押金并赔偿甲方三个月的租金。”上述合同还约定了其他条款。2018年1月17日，坤榕德曌公司向中兴伟业公司支付押金62400元、2018年2月24日至2018年3月23日的租金20,800元及装修隔墙费10000元。2018年1月20日，坤榕德曌公司出具委托转租协议书给中兴伟业公司，称因自身原因无法继续使用原有物业拟委托中兴伟业公司转租涉案物业。但中兴伟业公司未予回复。2018年2月6日，坤榕德曌公司前往涉案物业查看时，以涉案物业被中兴伟业公司出租给他人使用为由向中兴伟业公司提出交涉。后因双方协商未果，引致本案诉讼。一审法院另查明，2018年2月27日，坤榕德曌公司与案外人广州市新安物业拓展有限公司签订租赁合同，继续承租此前租用的计租面积为120平方米的物业。一审法院认为，虽然涉案房产取得了产权证，但其产权证载明的房屋建基面积仅为3591.5平方米、建筑面积仅为4151.3平方米，土地自用面积也仅为3687平方米。而现物业的总面积超过了14000平方米，且没有证据显示有关建设取得了建设工程规划许可证或者系经主管部门批准建设，故坤榕德曌公司与中兴伟业公司就其中部分物业签订的《厂房租赁合同书》依法应为无效。中兴伟业公司关于涉案物业所在一楼有产权手续的意见，没有事实依据，一审法院不予采纳。无效合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，故中兴伟业公司应将收取的押金62400元、租金20800元及装修隔墙费10000元返还给坤榕德曌公司。因为双方的合同无效，坤榕德曌公司、中兴伟业公司要求对方按照合同约定赔偿三个月的租金没有法律依据，一审法院均不予支持。坤榕德曌公司、中兴伟业公司对于合同无效均有过错且过错相当，双方应各自承担自己因此造成的损失。综上所述，坤榕德曌公司的诉讼请求部分有理，一审法院对其有理部分予以支持；中兴伟业公司的全部反诉请求，因缺乏事实和法律依据，一审法院予以全部驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，于2018年9月10日作出如下判决：一、广州市坤榕德曌技术推广有限公司与广州中兴伟业物业管理有限公司于2018年1月16日签订的《厂房租赁合同书》无效；二、广州中兴伟业物业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向广州市坤榕德曌技术推广有限公司退还已收取的款项93200元（包括押金62400元、租金20800元、装修隔墙费10000元）；三、驳回广州市坤榕德曌技术推广有限公司的其余诉讼请求；四、驳回广州中兴伟业物业管理有限公司的全部反诉请求。本诉受理费11288元，由广州市坤榕德曌技术推广有限公司负担5644元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担5644元；反诉受理费680元，由广州中兴伟业物业管理有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新的证据。经审理查明，一审法院查明事实部分基本无误，本院予以确认。另查明，二审期间，中兴伟业公司、坤榕德曌公司均确认中兴伟业公司拟承租的场地为首层，位于粤房证字第××号号房地产证所附《房屋平面图》中标识为“车间”的面积内。坤榕德曌公司称涉案房产超出产权证的部分系加建二、三层所致，首层“车间”属于合法登记的产权部分。中兴伟业公司对此表示无法确认，不清楚超出产权登记的面积是否是在原来的面积上加建，但无证据证明涉案房产存在拆除重建的情形。中兴伟业公司、坤榕德曌公司确认涉案《厂房租赁合同书》并无对中兴伟业公司拟承租的具体位置作出约定。经二审当庭指认，中兴伟业公司、坤榕德曌公司对涉案租赁场地的位置意见不一致，中兴伟业公司认为双方约定的租赁场地位于《房屋平面图》车间的下方约1000平方米的部位，坤榕德曌公司则认为双方约定的租赁场地位于《房屋平面图》车间的中间部位。本院认为，涉案房产现有建筑面积超出了粤房证字第××号号房地产证核准的建筑面积近一万平方米，且无证据显示上述超出产权登记的面积部分已取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，即涉案房产既有合法产权面积部分又有未经合法报建的面积部分。在此情况下，租赁合同是否有效，取决于租赁标的物是否属于合法报建的面积，并不能因涉案房产存在未经合法报建的面积而必然无效。中兴伟业公司、坤榕德曌公司均确认中兴伟业公司拟承租的场地在首层，位于粤房证字第××号号房地产证所附《房屋平面图》中标识为“车间”的面积内，因“车间”属于上述房地产权证载明的合法产权部分，故涉案《厂房租赁合同书》应为有效合同，一审法院认定《厂房租赁合同书》无效不当，本院予以纠正。涉案《厂房租赁合同书》中对租赁标的物的具体位置并无作出约定，现中兴伟业公司、坤榕德曌公司仅能确认租赁标的物位于《房屋平面图》的“车间”范围内，系“车间”的其中一部分，对租赁标的物的所处“车间”的具体位置存有争议，且至今无法达成合意，导致《厂房租赁合同书》无法继续履行。《厂房租赁合同书》因合同约定不明而无法继续履行，坤榕德曌公司要求解除合同应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。如前所述，涉案《厂房租赁合同书》不能继续履行系因合同对租赁标的物的位置约定不明所致，不能归咎于其中一方，中兴伟业公司主张坤榕德曌公司违约并要求赔偿三个月租金依据不足，本院不予支持。涉案《厂房租赁合同书》签订后，坤榕德曌公司已向中兴伟业公司支付押金62400元、租金20800元、装修隔墙费10000元，中兴伟业公司并未将租赁标的物交给坤榕德曌公司使用，一审法院判令中兴伟业公司将上述款项返还给坤榕德曌公司并无不当，本院予以维持。综上所述，中兴伟业公司关于一审法院认定合同效力错误的上诉理由成立，本院予以支持；中兴伟业公司的其他的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国》合同法第五条、第六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2418号民事判决第二项、第四项；二、撤销广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初2418号民事判决第一项、第三项；三、广州中兴伟业物业管理有限公司、广州市坤榕德曌技术推广有限公司于2018年1月16日签订的《厂房租赁合同书》予以解除；四、驳回广州市坤榕德曌技术推广有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费11288元，由广州市坤榕德曌技术推广有限公司负担5644元，广州中兴伟业物业管理有限公司负担5644元；反诉案件受理费680元，由广州中兴伟业物业管理有限公司负担。二审案件受理费11288元，由上诉人广州中兴伟业物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李静审判员  张怡审判员  余盾二〇一八年十二月二十六日书记员  贾妍