重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2018)渝04民初488号原告：中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地:重庆市江**海尔路**美全22世纪写字楼**。统一社会信用代码915000009029441744。委托诉讼代理人：周楚齐，北京市中银（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳田田，北京市中银（重庆）律师事务所律师。被告：童桂珍，女，汉族，1941年2月28日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：刘佳，女，1967年9月4日生，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：傅世均，男，1971年11月2日生，汉族，住重庆市江**。第三人：重庆盛景生态旅游开发股份有限公司，住所，住所地:重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路社会信用代码915002406786542000。法定代表人：肖华安，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖华宪，系该公司员工，男，汉族，1971年3月8日出生，住重庆市大渡口区。委托诉讼代理人：张叶娟，系该公司员工，女，汉族，1971年3月4日出生，住重庆市大渡口区。原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称华融资产重庆分公司）诉被告童桂珍，第三人重庆盛景生态旅游开发股份有限公司（以下简称盛景公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，于2018年11月23日依法组成合议庭进行了公开开庭审理，原告华融资产重庆分公司的委托诉讼代理人周楚齐、岳田田，被告童桂珍的委托诉讼代理人刘佳、傅世均，第三人盛景公司的委托诉讼代理人肖华宪、张叶娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。华融资产重庆分公司起诉请求：对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋许可执行。事实和理由：2017年11月17日，重庆银行股份有限公司建新北路支行与重庆盛景旅游开发有限公司借款合同纠纷一案，经重庆市第四中级人民法院（2017）渝04执55号之一、（2017）渝04执57号之一、（2017）渝04执58号之一等《执行裁定书》裁定，变更华融资产重庆分公司为该案的申请执行人。执行过程中，对重庆市石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋（以下简称涉执房屋）提出书面异议。重庆市第四中级人民法院于2018年8月27日作出（2018）渝04执异583号执行裁定书（以下简称原裁定），裁定中止对涉执房屋的执行。一、原裁定认定事实不清。本案中涉案标的一直没有完成过户，对此存在过错，且提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和串通制作虚假合同和收据的可能；二、原裁定适用法律错误。（一）华融资产重庆分公司享有涉案房屋的抵押权，抵押权为物权。童桂珍签订合同的时间在抵押权设立之后，未经抵押权人同意的转让行为无效。童桂珍在未办理过户登记前仅享有对盛景公司的债权，不能对抗物权。原裁定在案涉房屋设立了抵押权的情况下，依据《执行异议和复议的规定》第二十八条规定中止对案涉房屋的执行系错误的。应当依据《执行异议和复议的规定》第二十七条规定驳回童桂珍的异议请求；（二）本案的查封时间应适用首轮查封时间，即2015年6月8日。首先，《执行异议和复议的规定》第二十八条和第二十九条规定的需要在人民法院查封之前签订房屋买卖合同，查封之前实际占有，并未规定必须是本院的查封，在这不应作限缩解释。其次，从法理上来看，查封主要在于对外公示力度，即该房屋已经被人民法院查封，案外人购买房屋的时候应当有一定的审查义务，在房屋被查封的情况下还购买房屋，其本身存在过错，在此种情况下，任何法院的查封都是错误的。原裁定适用四中院的查封时间节点系错误的。综上，原裁定是在认定事实不清且适用法律错误的情况下作出，若案涉房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失。童桂珍辩称，一、关于华融资产重庆分公司诉童桂珍“本案中涉案标的一直没有完成过户，对此存在过错，且提供的《商品房买卖合同》未办理网签，收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和串通制作虚假合同和收据的可能”的问题。首先，对于“本案中涉案标的一直没有完成过户，对此存在过错”的问题。未完成过户不是童桂珍的责任，童桂珍及其所有购买明月绿洲房子的客户都是在购房合同中约定由开发商全权代理过户，合同中有明确约定，这完全符合正常商品房过户习惯，后来因为重庆银行违规给明月绿洲开发商贷款，导致过户不能，加上后来法院查封，让办理房产证更是没有希望。而且，无论全国任何一个城市、任何一个开发商，他们销售的一手房都是由购房人委托开发商全权代理办理过户手续，这一点在实践中普遍如此且确定无疑，相信无论是原告还是被告、甚至法官等等，没有一个人在买新房子的时候是购房人自己单独去房管部门过户的，所以，童桂珍对此不存在任何过错。其次，关于“没有办理网签的问题”。据石柱县不动产交易中心查询得知，明月绿洲销售的房屋都没有办理网签，从华融资产重庆分公司以前的诉状以及重庆银行的贷款调查报告得知，明月绿洲有14套房子是完全出售，因此没有抵押。但即使是这14套房子也没有网签，也没有过户，现在这14户也在诉诸法院。因此，童桂珍购买房子后没有网签的原因是该小区开发商隐瞒实情，与重庆银行沆瀣一气，将已经出售的房子拿去重庆银行作抵押贷款，重庆银行派出调查人员实地查看时，把实际已经全部出售的房子报告成只有14套出售，严重欺骗上级或者与上级领导同流合污，导致明月绿洲开发商把已经出售的房子违法骗贷后不能偿还，至今不仅不能网签，连全款购买且入住的房屋都有纠纷，童桂珍及全体购房人实在被逼无奈。需要说明并提供证据的是，明月绿洲的开发商肖华安已经因为骗取贷款最终被四川渠县检察院起诉，一同被起诉的还有该公司的副总裁燕智，被起诉的直接原因是达州农商行行长被撤职，新行长上任发现问题，认为肖华安有和相关工作人员勾结骗取贷款的嫌疑而向公安机关进行刑事报案。目前重庆银行没有以骗取贷款罪报案，而是发生不良贷款后以最快速度将2.3亿元的应收账款债权以极低的价格转让给华融资产重庆分公司，重庆银行在本笔贷款中存在严重的违法违规行为，也应追求重庆银行相关责任人的法律责任；再次，关于“收据和银行流水不能完全对应，无法证明是否存在真实交易，有第三人为逃避执行和串通制作虚假合同和收据的可能”的问题。没有哪部法律、哪个法规规定收据必须和流水一致，童桂珍全部都是现金交易，一套小房子，金额20几万，完全符合现金交易习惯。童桂珍的女儿从事餐饮行业并有10多家连锁店，天天收取数万元甚至数十万元的现金，有足够能力支付。而且购房当天，盛景公司用专车搭载超过30人的购房团到黄水明月绿洲售楼部，现场缴纳现金的至少20家以上，而且当场全款缴纳的至少10户，至于对串通制作虚假合同的怀疑，请华融资产重庆分公司出示证据。申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权的优先受偿权，人民法院对案外人提出排除异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。对抗依据：重庆市第四中级人民法院的中止执行裁定书。对此，经查询《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》对于购房者提出案外人执行异议规定了两种情况。即第二十八条和第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定的理解与适用》一书指出，第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。比较两条的规定，就保护标准而言，第二十九条既不要求主观上无过错，也不要求交付全部购房款，更不要求占有房屋，总体比第二十八条宽泛。而最高法院的两份裁定书则表明了对第二十八条和第二十九条如何适用的态度，即两者是一般条款和特别条款的关系，购房者可选择适用；最高人民法院再审（2016）最高法民申254号民事裁定书指出：“《执行异议与复议的规定》第二十八条适用于金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行名下的不动产提出异议的情形；而第二十九条则适用于金钱债权的执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议的情形。上述两条文虽然适用于不同的情形，但是如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了登记在被执行人名下的不动产与登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房两种情形，则《执行异议与复议的规定》第二十八条和第二十九条产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。本案一审判决经审理认为王岩岩符合《执行异议与复议的规定》第二十八条规定的情形，具有能否排除执行的权利，而二审判决则认为现有证据难以确定王岩岩符合《执行异议与复议的规定》第二十九条的规定，没有审查其是否符合《执行异议与复议的规定》第二十八条规定的情形，就直接驳回了王岩岩的肃清请求，适用法律确有错误”。最高人民法院（2016）最高法民申字第2736号民事裁定书更直接指出：“…该司法解释的两个条款并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准，第二十八条是普适性条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款也可以适用普通条款”。重庆市第四中级人民法院适用第二十八条并不存在适用法律错误，对华融资产重庆分公司的该项主张不予支持。因此，购房人购买开发商名下商品房的，只要符合《执行异议与复议的规定》第二十八条和第二十九条任一条款的规定，法院即应支持。上述理解与《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人…第三人已经支付全部价款并实际占用，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定的精神相一致，后者并未区分购买的是否为开发商名下的房屋。第二十八条规定的“合法占用”并不取决于是否实际居住，应以实际控制为标准，本条“占有”应理解为对不动产的支配和管理。一般认为，拿到房屋钥匙、办理物业的入住手续，即应视为对房屋已经有事实上的管理和支配权。购买时间为2014年8月9日，现金交付。缴纳物管费的时间为2014年8月9日，且入住。本人无任何过错，法院查封时间是2015年6月8日，在本人购买和入住之后。最后，对于华融资产重庆分公司称：“若涉执房屋中止执行，将会严重损害华融资产重庆分公司的合法权益，造成国有资产流失”的问题。童桂珍已经出示了合法购房、入住的全部手续，得到了法院的完全支持，裁定中止执行。童桂珍在重庆银行抵押、人民法院查封之前购买并入住的房屋，被重庆银行违规抵押，华融资产重庆分公司超低价购买导致今天的局面，逼迫明月绿洲的众多购房人走上访、游行的维权途径，而大多数购房人都是老弱病残的人，他们以为这个房子可以提供一个养老、疗伤、康复的地方，哪知道购房了以后，几年来提心吊胆、惶恐不安。可以预见的未来，在相当长的时间里，这些房子都不能办理房产证，甚至许多购房人特别是老人们到死那一天，也见不到一个满意的结果。综上，为维护童桂珍的合法权益，恳请贵院驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。第三人盛景公司述称，请求法院依据实际情况和法律规定，依法驳回华融资产重庆分公司的诉讼请求。事实和理由：1.盛景公司开发的“明月绿洲”项目，于2012年2月取得土地开发许可证、规划许可证等相关手续，2012年4月开工修建1、3号楼，2013年、2014年分别取得不同楼栋的施工许可证，2013年取得不同楼栋的预售许可证（各幢许可证的时间，以最终取得许可证里确定的时间为准），2014年3月所有房屋通过综合验收合格，同时在黄水镇迎滨北路项目所在地成立销售部、大渡口海丰集团处设立销售点，对外销售房屋;2.各购房人到销售部、点进行洽谈购房事宜，在双方达成购买、销售意愿后，各买受人通过转账、现金、抵借款（重庆海丰建工、重庆海丰控股集团）、抵工程款（重庆海丰建工、重庆海丰园林）等方式将购房的房款、装修款、大修基金、税费等费用支付到我公司账上或我公司指定的账户里，具体支付方式以收款收据上载明的收款方式为准，具体的购房时间、支付款时间以我公司与各被告出具的合同、收款收据为准。无时间的以领取房屋钥匙及占有房屋的时间为准。3.购房合同是买售双方的真实意愿、第三人与童桂珍依法签订了购房合同，对合同、收据的真实性、关联性、合法性我公司全部认可。各种收据合法真实有效。4.因盛景公司自身原因，没有给各购房人办理网签、房屋产权证等手续。5.盛景公司是该楼盘的开发商，总承包单位是重庆海丰建设工程集团有限公司、重庆海丰园林景观工程设计有限公司、海丰建设负责建筑及室内装修，海丰园林负责小区绿化、小区道路、小区外部管网等工程。6.重庆市海丰控股集团有限公司、重庆海丰建设工程集团有限公司与盛景公司，这三家公司股东、法定代表人都是肖华安，三块牌子一套管理程序和人员，三家公司及个人所收取的各种款项盛景公司都予以认可；7.盛景公司与各分包商产生的工程款、货款，因我公司无法支付工程款、货款，经协商我公司所欠款，用房屋抵押给各分包商，由分包商联系买受人，合同由我公司与各被告签订，房款由分包商收取，各出各的收款收据。华融资产重庆分公司向本院举示了：1.四中院执行异议裁定书，证明四中院作出涉案房屋的执行中止裁定；2.4栋房产证和抵押权证各1份，证明原告为合法的抵押权人；3.卓海物业国家企业信用公示系统打印件，证明卓海物业的成立时间是2014年10月14日；4.业主资料卡。童桂珍质证认为，房屋抵押情况没有进行公示，童桂珍不知道这件事，是否真实不清楚，不予认可；对于业主资料卡，童桂珍2017年7月24日去黄水明月绿洲缴纳物管费时，物管工作人员要求其填写业主资料卡，说是方便物管通知，需要把童桂珍的电话留在上面，填好后交给他们就走了。而童桂珍实际入住时间是2014年，有物管费收据为证，购房时交了全款和各种税费后，对方给了钥匙后就入住了，也没有要求办理其他手续，这次要求填写业主资料卡属于合情合理；业主资料卡是业主基本信息，上面并没有记载实际交接房屋的任何信息，仅仅是与物管的联系卡。不能仅凭这个资料卡就说明入住时间是2017年7月24日，完全不符合实际，该卡与本案无关联性。盛景公司对华融资产重庆分公司举示的证据予以认可。被告童桂珍举示了以下证据：1.裁定书；2.购房合同，拟证明签订时间是2014年6月30日）；3.收据复印件：购房收据、契税、大修基金、物管费（2014-2018年）、天然气入户、电入户、冬季放水费，拟证明入住时间是2014年8月；4.营业执照复印件，证明有能力用现金支付购房款；5.银行流水，证明有支付能力；6.童桂珍与刘佳在派出所出具的关系证明；7.（2017）粤01民初190号判决书、（2016）最高法民申254号民事裁定书；8.重庆市国土资源和房屋管理局不动产登记中心出具的无房证明。华融资产重庆分公司质证认为，1.对执行裁定书真实性、合法性予以认可，但对该执行裁定书中认定童桂珍于2014年8月9日缴纳物管费的事实不予认可，因卓海物业服务有限公司于2014年10月14日才成立，不可能在成立之前开具收据，证明童桂珍伪造了该物管费收据，以不正当手段谋取对案涉房屋的利益；2.购房合同，对三性不予认可；3.房款收据、税费收据。三性不予认可，该收据上载明的收款方式为现金，未提供银行流水予以佐证；4.天燃气入户费、冬季放水费、电入户费收据三张。对三性不予认可，且时间均在人民法院查封之后，不能达到童桂珍的证明目的；5.物管费收据。2017年7月24日、2017年4月14日的收据三性不予认可，有多处涂改痕迹，且时间均在人民法院查封之后，不能达到童桂珍的证明目的；2014年8月9日的物管费收据，三性不予认可，因卓海物业服务有限公司于2014年10月14日才成立，不可能在成立之前开具收据，证明童桂珍伪造了该物管费收据，以不正当手段谋取对案涉房屋的利益，该证据不应采信；6.结婚证，对真实性无法核实；7.五份营业执照。均系复印件，三性无法核实；8.常住人口登记表。非原件，三性无法核实；9.刘佳银行流水。系复印件，账户名为刘佳，非本案被告，三性不予认可；10.借记卡交易明细。真实性无法核实，账户名为刘佳，非本案被告，与本案无关；11.（2017）粤01民初190号《民事判决书》、（2016）最高法民申254号《民事裁定书》系打印件，真实性无法核实，且与本案无关，对本案没有参考价值；12.住房登记查询结果，真实性由人民法院依法核实，即使真实，也不能证明渝中区就是童桂珍的经常居住地，也不能证明童桂珍在重庆其他辖区内无住房，故，不能据此认定童桂珍符合《执行异议与复议的规定》第二十九条的规定。盛景公司对童桂珍举示的证据予以认可。第三人盛景公司未向法院举示证据。本院经审查认为，除童桂珍举示的2014年8月9日的物管费收据外，原告华融资产重庆分公司及被告童桂珍举示的其余证据客观真实，来源合法，与本案具有关联性，本院均予以采信。本院经审理查明：海丰控股公司、海丰建设公司与盛景公司法定代表人均为肖华安。盛景公司于2012年5月28日取得石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号“明月绿洲”小区项目开发权，并由海丰建设公司进行项目建设。从2013年3月起，盛景公司陆续取得该小区各幢房屋的商品房预售许可证，对外开始销售房屋，出售的房屋为精装修房屋。2017年7月5日，重庆银行建新支行向本院申请强制执行，该行在执行期间，将债权转让给了华融资产重庆分公司，本院依法裁定变更申请执行人为华融资产重庆分公司。2015年6月8日，重庆市渝中区人民法院作出（2015）中区法民保字第00305号民事裁定，查封了“明月绿洲”小区房屋。重庆银行建新支行申请执行后，本院于2017年7月12日作出(2017)渝04执55、57、58号执行裁定书，对“明月绿洲”小区房屋进行了轮候查封，本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达该裁定并对涉案房屋进行了查封登记。经本院去函，重庆市渝中区人民法院依法将涉案房屋移送本院执行。另查明：因海丰建设公司向重庆银行建新支行进行贷款，盛景公司将“明月绿洲”小区房屋进行抵押担保，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局办理了抵押登记。案涉房屋的抵押时间为2015年2月。再查明：2014年6月30日，童桂珍与盛景公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买盛景公司开发的位于石柱土家族自治县黄水镇迎宾北路77号xxx房屋，房屋用途为住宅，总价款259758元，付款方式为一次性付款，房产证委托盛景公司办理。2014年8月9日，盛景公司给童桂珍出具收款收据一张，载明收到童桂珍购房款259758元，收款方式注明是现金。2017年7月24日，童桂珍为案涉房屋向重庆市石柱黄水燃气有限公司缴纳了电入户费600元；2017年7月25日，童桂珍为案涉房屋向重庆卓海物业服务有限公司缴纳了天燃气入户费3730元。童桂珍在得知涉案房屋已被本院查封后，向本院提出执行异议。本院经审查后，作出（2018）渝04执异583号执行裁定书，裁定中止对涉案房屋的执行。本院还查明：童桂珍在重庆市渝中区范围内无房屋登记。本院认为，本案的争议焦点为：童桂珍能否依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条或第二十九条的规定，排除所购房屋的执行。现作如下评述。一、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，华融资产重庆分公司受让了重庆银行建新支行对海丰建设公司的债权，自然取得重庆银行建新支行对该债权设置的抵押权，对抵押财产享有优先受偿权。但从前述司法解释规定来看，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条属第二十七条规定的例外情形，第二十八条主要是对一般不动产购买人执行异议成立条件作出的一般规定，而第二十九条则是针对商品房购买人中首套住宅购房人执行异议成立条件作出的特别规定，两者并非排斥关系，而是一般与特殊的包含关系。即案外人针对执行标的为商品房的执行异议，只要符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形的，即可认定为异议理由成立而裁定中止对标的的执行。如其异议理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的特别情形的，也可认定为异议理由成立而排除执行。因此，华融公司重庆分公司提出案外人针对执行标的为商品房的异议，只能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的理由不能成立。二、关于本案能否适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定排除执行问题。（一）是否在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该执行标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案中，华融资产重庆分公司向本院提起的为申请人执行异议之诉，本院应当对本案按照诉讼程序进行实体审查。根据一案一审查的原则，各人民法院的强制执行措施均是因各自独立完全不同的案件引起，查封时间应当以本案即本院在执行阶段对涉案房屋的查封时间为准，而不能以重庆市渝中区人民法院对涉案房屋的查封时间为准。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第一条第二款规定：“采取查封、扣押、冻结措施需要有关单位或者个人协助的，人民法院应当制作协助执行通知书，连同裁定书副本一并送达协助执行人。查封、扣押、冻结裁定书和协助执行通知书送达时发生法律效力。”本院于2017年8月2日向石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局送达查封裁定并对涉案房屋进行了查封登记，故应以2017年8月2日作为本案的查封时间。本案中，童桂珍与盛景公司签订的《商品房买卖合同》是2014年6月30日，符合于人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同的条件。（二）在人民法院查封之前是否已合法占有该不动产问题。童桂珍举示了2017年7月24日缴纳电入户费、7月25日缴纳天燃气入户费的证据、且华融资产重庆分公司也举示了其2017年7月24日填写业主资料卡的证据，足以证明童桂珍于2017年7月24日前已合法占有了涉案房屋，符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的条件。（三）关于购房款的支付问题。从童桂珍提供的证据来看，童桂珍于2014年8月9日向盛景公司用现金支付了购房款259758元，盛景公司向其出具了购房款收据。虽然用现金支付购房款不符合一般人的付款习惯，但并不排除少部分人具有较多的现金收入，用现金进行交易可能更便捷。华融资产重庆分公司对该支付款项有异议，但没有举示相反证据证明童桂珍存在与盛景公司进行虚假交易。本院难以否定童桂珍用现金支付房款的事实，故符合已支付全部价款的条件。（四）本案是否存在非因买受人自身原因未办理过户登记问题。本案中，童桂珍与盛景公司签订《商品房买卖合同》的时间为2014年6月30日，支付购房款的时间是2014年8月9日，于涉案房屋设置抵押和本院查封之前，且双方在合同上约定童桂珍委托盛景公司办理房地产权证，故盛景公司将涉案房屋为他人抵押担保的行为，过错不在于买受人童桂珍，而在于盛景公司，且盛景公司对此也予以认可，符合未办理所购房屋的过户登记原因非买受人童桂珍自身原因的条件。据此，在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同，在人民法院查封之前已合法占有该不动产，并支付了全部购房款，非因自身原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，童桂珍享有物权期待权，其有权请求排除本案的执行。华融公司重庆分公司提出对涉案房屋许可执行的诉讼请求不能成立，应当予以驳回。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百一十三条之规定，判决如下：驳回原告中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司的诉讼请求。案件受理费5196.37元，由中国华融资产管理股份有限公司重庆市分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。审 判 长  王勐视人民陪审员  冯成发人民陪审员  邓思伦二〇一八年十二月十三日法官助理孙正心书记员石莹