江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0902民初3875号原告：崔娟，女，1964年10月9日生，住盐城市盐都区。委托诉讼代理人：耿友霞，盐城市亭湖区先锋法律服务所。被告：盐城市永正房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91320900663828060M，住所地盐城市亭湖区。法定代表人：雍劲松，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹容，该公司员工。原告崔娟与被告盐城市永正房地产开发有限公司（以下简称永正房地产公司）民间借贷纠纷一案，本院于2018年7月3日立案受理后，依法适用简易程序，实行独任审判，于同年8月9日公开开庭进行了审理。后依法裁定转为普通程序，并组成合议庭，于2018年12月24日公开开庭审理。原告崔娟的委托诉讼代理人耿友霞到庭参加诉讼，被告永正房地产公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告崔娟向本院提出诉讼请求:判令被告归还借款78100元及利息（利息计算：从起诉之日2018年7月3日起至实际归还之日止，按年利率6%计算）。事实与理由：2006年10月13日，被告因经营需要，向原告借款10万元，约定借期一年。到期后，被告未按约偿还，但向原告承诺至2017年10月13日本息合计143200元，此款作为原告向被告购买其所开发的房屋的部分购房款。后被告未出售房屋给原告。至2013年6月30日，双方协商形成还款协议，约定借款本息下浮为109100元，被告应于签订协议时归还10%，剩余款项于其开发的房产开工一年内偿还。还款协议签订时，被告偿还了10910元，2018年3月12日又归还了2万元，剩余款项至今未还。被告永正房地产公司庭后提交书面答辩意见称：请求驳回原告的诉讼请求，理由有：1、原被告双方于2013年6月30日签订的《还款协议》中约定截止2013年6月30日，被告欠原告款合计109100元；2、《还款协议》还约定签订协议时被告将所欠款项的10%即10910元打入原告指定账户，剩余款项在开工之日一年内结清，并约定“开工之日”以建设部门批准的施工许可证为准。因发生于2017年2月7日的规划变更这一不可抗力，要求被告停止施工，并于2018年7月18日规划许可证发放后，依法进入施工许可证和预售许可证申领程序。目前正在申领中，工程也处于停工状态，预售许可还未发放。3、根据原告陈述被告还于2018年3月22日支付给原告2万元。综上，被告已按约支付了原告欠款，不存在违约责任。就剩余款项未到兑付期限，故被告不应承担违约责任。根据当事人陈述及举证，本院认定如下事实：2013年6月30日，盐城市永正房地产开发有限公司（甲方）与崔娟（乙方）签订还款协议一份，约定：“……一、……经确定统一下浮比例后甲方欠乙方人民币拾万零玖仟壹佰元整（不计息）；二、甲方与含乙方在内的所有债权人全部签订好还款协议后，投资方为表示诚意和经济实力将500万元保证金打入双方认可的第三方账户，待协议生效后，由第三方首先直接支付所欠乙方债务的百分之十（由甲方直接打到乙方指定第三方银行账号视为履行），余款待投资方房产开发开始销售时（从办理好销售许可证，或收取定金之日开始），每月25日提取销售额的50%，按乙方在甲方最终总债务数额中所占比例，逐步偿还乙方债务，直至还清，当月如果没有销售额，则不提取，还款时间顺延，直至还清。销售开始时，乙方和其他债权人统一制定一至二位代表或单位亲自到现场监督销售情况；三、甲方承诺“东方商贸城”开工之日起一年内偿还所欠乙方全部债务，如不能在一年内及时还清，则甲方按所欠乙方欠余额（下浮的欠款余额）从逾期之日起按银行同期贷款利率标准支付乙方利息，乙方亦可要求甲方按物价部门核定的销售价格以房抵债，或选择诉讼法院的权利；四、……如房产开发成功时，乙方需购买甲方所开发的房产，甲方可在物价部门核实销售价格的基础上，按公开销售价格的95%销售给乙方房屋；五、待甲方与投资方上海亨联投资有限公司签署的项目转让协议生效、甲方与含乙方在内的所有权人全部签订好本还款协议，同时投资方与政府相关拆迁部门签订好拆迁协议和到工商部门办理好甲方相关股权转让、法定代表人变更给上海享联投资有限公司时，此协议生效，否则本协议不生效；六、本协议生效后，甲乙双方原有的还款协议约定，法院的判决全部不再履行，以本协议为最终双方还款的执行依据；本协议履行后，乙方领取到首期的10%还款后三天内，乙方如向法院提起诉讼的，由乙方申请法院对查封甲方部分的资产、股权等进行解封，同时申请法院中止案件的执行或审理，否则由乙方承担违约责任，并且投资方有权单方终止本协议，并且有向甲乙双方追缴已垫付欠款的权力，甲乙双方对此不得主张任何异议；如投资方已实际投资到位，甲方亦可选择要求乙方继续履行本协议并以此协议向法院对乙方提出抗辩，要求乙方无条件继续履行本协议，甲方可以此协议为依据申请法院解封，乙方对此表示认可无异议；为使乙方的现有权益不受损失，如本协议由于多方面原因无法生效，则恢复原状，乙方按原先的条件、方式、欠款数额向甲方主张权益，同时，投资方对本协议的担保则无效，并解除其担保责任，乙方不得再追究投资方的担保责任；本协议签订时，乙方表示知晓并同意：（1）甲方向银行或其他单位的贷款、借款不作为销售款用于偿还欠款和不用于还其欠款，（2）本协议所指的开工之日不以拆迁之日为准，同意由建设主管部门批复的建筑工施工许可证标注的开工日期为开工之日……（6）协议履行结束后，乙方得到本协议约定的下浮后的全部欠款数额后，乙方所持有的甲方相关欠款依据原件全部作废，乙方如有不足部分，不得再向甲方、盐东农贸市场、张正荣、刘开华等第三方主张权益……”。关于借款经过及债权变动情况，庭审中原告陈述如下：2006年10月，盐城市亭湖盐东综合市场因开发需资金使用，与原告协商并签订一份借款协议，约定将今后所开发的市场的房屋以每平方1850元的价格出售给原告，原告同意向其出借借款10万元，并约定借期1年，如盐城市亭湖盐东综合市场到期不能交付房屋，则需按照商业银行同期贷款利率四倍承担违约金。当时的盐城市亭湖盐东综合市场的法定代表人是张正荣，后张正荣新成立了盐城市永正房地产开发有限公司并担任该公司法定代表人。因向原告借的10万元既未交付房屋给原告也未归还借款，后双方又达成一份借款协议，明确了利息的具体金额，但此后也未归还，双方又签订了一份还款协议，被告同意先归还10%，并按约定支付了10910元。经原告催要，被告于2018年3月12日又归还了2万元。现原告依据还款协议要求被告支付剩余款项。为证明其陈述内容，原告提交了以下证据：1、2015年11月23日，原告崔娟（乙方）与盐城市亭湖区盐东综合市场（甲方）签订借款协议复印件一份，约定：（1）甲方向乙方借款壹拾万元，乙方自本协议签订之日资金到位，借用时间为壹年；（2）甲方借款后新建的1号综合楼305室优惠出售给乙方，该房面积为108平方米左右，每平方1850元，借款冲抵售房款，余款在交付房屋时一次交清；（3）甲方借款后一年内如不能交付房屋承担商业银行同期贷款利息的四倍违约金；（4）此合同与签订收房合同具有等效力。“甲方签字”处为“张正荣”签字，并加盖盐城市亭湖区盐东综合市场章印，“担保人签字”处签字载有“此壹拾万元借款人到期如不能兑现由我们三人承担责任”。2007年10月3日，“张正荣”在该协议上签有“本协议继续履行”，并加盖“盐城市永正房地产开发有限公司”章印。2、2006年10月13日收款收据复印件一份，系盐城市亭湖区盐东综合市场向崔娟出具10万元现金收据。3、《借款协议》复印件一份，内容为：“兹有盐东综合市场（盐城市永正房地产开发有限公司）借崔娟人民币拾万（10万）元（从2006.10.13—2007.10.13）利息为0.9×12×4×10000合计为43200元，纳入购房款。购房款合计为100000+43200=143200元”。该《借款协议》上还载有“已按原合同合计收到崔娟订房款拾万肆仟叁佰贰拾元整”，其上加盖了“盐城市永正房地产开发有限公司”及“张正荣”章印。原告崔娟庭审中还陈述签订还款协议时，位于建军东路东方商贸城的房产可能还未开工，不清楚开工时间，也不清楚有无竣工验收，去年房产已开始预售了，对于被告领取预售许可证的具体时间不清楚，好像是去年。原告现也不主张购买房屋。根据还款协议第二页第三大条约定，被告应于东方商贸城开工之日起一年内偿还所欠原告债务，故被告支付剩余款项的条件已具备。本案审理过程中，永正房地产公司向本院提交了2017年2月7日盐规函[2017]12号《盐城市规划局关于有关建筑物高度超高处理意见的函》，内容为：“盐城市永正房地产开发有限公司：根据中国人民解放军94578部队2016年12月14日来函要求，你单位正在施工的东方商贸城项目建筑高度超出了该地块军用净空保护高度标准，请你单位暂时停止该项目施工，并抓紧调整建筑设计方案和建筑高度，经确认后再行建设。”原告崔娟对于被告的辩称意见及所提供的证据质证意见为：被告早已施工并已取得预售证，建设期间是由于被告方本身原告导致停建，与本案无关联性。本院认为，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条第一款规定：“本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。”本案中，盐城市亭湖盐东综合市场向原告借款10万元并出具收款收据。后永正房地产公司出具《借款协议》，并对所欠原告的借款本息予以确认，应视为受让了盐城市亭湖盐东综合市场对原告的借款债务。此后原、被告双方经协商再次签订《还款协议》，对所欠款项金额一致同意下调为109100元，并约定了还款计划。对此，被告永正房地产公司应按照承诺按时给付款项。现被告永正房地产公司辩称因自2017年2月7日规划变更这一不可抗力原因导致该工程处于停工状态，预售许可证还未发放，剩余欠款尚未到兑付期限。本案所涉债权最早设立于2006年，后双方通过达成《还款协议》并约定分期还款计划，已是原告给予被告一定的宽限期间。且《还款协议》第三条约定“甲方承诺‘东方商贸城’开工之日起一年内偿还所欠乙方全部债务，如不能在一年内及时还清，则甲方按所欠乙方欠款余款（下浮的欠款余额）从逾期之日起按银行同期贷款利率标准支付乙方利息。乙方亦可要求甲方按物价部门核定的销售价格以房抵债，或选择诉讼法院的权力。”根据该约定，原被告双方已经对还款期限存有明确约定，该约定应是建立在双方当时基于对销售进度无法确定或其他未来可能发生的不确定因素的考量下就最终还款时间形成的意见。从原告陈述及被告答辩中可知，案涉工程现虽处于停工状态，但曾实际开工建设过。即使从被告提交的市规划出具的意见函的时间来说，原告向本院提起诉讼主张权利的时间也已超过“开工之日起一年内”这一约定期间。对被告的上述辩称意见，本院不予采纳。被告逾期未能支付款项，原告要求其支付剩余款项符合双方约定，依法应予以支持。现原告自认双方签订《还款协议》后被告已支付合计30910元，对其要求被告支付78100元及利息的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告盐城市永正房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告原告崔娟78100元，并支付利息损失（计息期间及标准：从2018年7月3日起至实际给付之日止，按照年利率6%计算）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1753元，由被告盐城市永正房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式三份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省盐城市中级人民法院；开户行：中国银行股份有限公司盐城城南支行；账号：52×××89）。审 判 长  夏 凡人民陪审员  王尊朝人民陪审员  周红霞二〇一八年十二月二十七日书 记 员  封 莉附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。2、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的,从其约定,但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的,人民法院可以区分不同情况处理:(一)既未约定借期内的利率,也未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持;(二)约定了借期内的利率但未约定逾期利率,出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的,人民法院应予支持。