安徽省安庆市大观区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0803民初3287号 原告：汪保新，男，1963年5月12日出生，汉族。 原告：许弋，女，1962年9月19日出生，汉族。 被告：安庆国元典当有限责任公司，住所地安徽省安庆市菱北西路左岸名居**。 法定代表人：潘卫权，该公司董事长。 委托诉讼代理人：金庆华，安徽中皖律师事务所律师。 被告：芜湖市裕隆商贸有限公司，住所，住所地安徽省芜湖市裕溪口沿江西路**div> 法定代表人：汪涛。 被告：芜湖市辉隆中信化工有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市裕溪口新裕路**银裕城**楼**iv> 法定代表人：何爱林。 被告：芜湖市融汇科技产业园有限公司，住所地，住所地安徽省芜湖市鸠江区开发区**东四大道北侧。 法定代表人：何爱林。 被告：何爱林，男，1964年1月7日出生，汉族。 被告：孔祥莲，女，1966年3月10日出生，汉族。 原告汪保新、许弋与被告安庆国元典当有限责任公司（以下简称国元典当公司）、芜湖市裕隆商贸有限公司（以下简称裕隆公司）、芜湖市辉隆中信化工有限公司（以下简称辉隆公司）、芜湖市融汇科技产业园有限公司（以下简称融汇公司）、何爱林、孔祥莲第三人撤销之诉一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告汪保新、许弋、被告国元典当公司委托诉讼代理人金庆华、被告辉隆公司及融汇公司法定代表人何爱林、被告何爱林到庭参加诉讼。被告裕隆公司、孔祥莲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 汪保新、许弋向本院提出诉讼请求：1.依法撤销安庆市大观区人民法院（2016）皖0803民初814号民事调解书；2.本案诉讼费、律师费及差旅费等相关一切费用由被告负担。事实及理由：安庆市大观区人民法院于2016年6月15日作出（2016）皖0803民初814号民事调解书（以下简称814号民事调解书）包括如下内容：“四、如被告芜湖市裕隆商贸有限公司不履行上述第一、二、三项给付义务，原告有权对被告芜湖市裕隆商贸有限公司抵押的位于芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101（房地产权证号：房地权证芜鸠江区字第**），进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。”2017年6月16日，在汪保新、许弋诉国元典当公司、裕隆公司房屋买卖合同纠纷一案中，国元典当公司向汪保新、许弋提供了该份调解书。该房屋买卖合同纠纷一案系汪保新、许弋在芜湖市鸠江区人民法院提起，案号为（2017）皖0207民初1758号。汪保新、许弋认为，814号调解书确认国元典当公司对芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋享有进行折价或者拍卖、变卖优先受偿的权利，侵害了汪保新、许弋作为该房屋西侧部分（建筑面积851.20平方米）所有权人的合法权益，应予撤销。理由如下： 一、不动产纠纷案件管辖属于专属管辖。因不动产纠纷引起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖。国元典当公司诉裕隆公司等典当纠纷一案，因为典当物是位于芜湖市鸠江经济开发区，应该由案涉房产所在地芜湖市鸠江区人民法院管辖，安庆市大观区人民法院没有管辖权。故814号调解书应予撤销。 二、根据民事诉讼法第一百九十六条规定，申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或担保物权登记地基层人民法院提出。安庆市大观区人民法院审理的814号案件是一起申请实现担保物权的诉讼。安庆市大观区人民法院既非担保财产所在地，也非担保物权登记地。所以安庆市大观区人民法院无权受理上述国元典当公司房屋典当纠纷一案，其作出的814号民事调解书是无效的，应予撤销。 三、民事诉讼法第五十九条规定：“委托他人代为诉讼必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。授权委托书必须记明委托事项和权限。诉讼代理人代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或者上诉，必须有委托人的特别授权”。814号民事调解书确认的调解内容是由何爱林代表裕隆公司作出的，何爱林既非裕隆公司的法定代表人，又无裕隆公司法定代表人的特别授权书，因此无权代表裕隆公司作出和解协议。故该调解书应予撤销。 四、汪保新、许弋系芜湖市镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区4号厂房一层被征收户，芜湖市镜湖区政府在征收过程中，决定将汪保新、许弋安置到芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋西侧851.20平方内，并由政府部门出具专门文件同意将该安置厂房分割办理到汪保新、许弋名下。2014年1月16日，汪保新、许弋与裕隆公司签订《房屋产权转让合同》及补充协议。约定：上述101号西侧房屋，建筑面积约850平方米、转让总金额220万元，裕隆公司应于2014年2月20日前将该房屋交付给汪保新、许弋，2014年8月17日将该房屋办理房产过户登记至汪保新、许弋名下。上述合同及协议签订后，汪保新、许弋按照约定支付了全部购房款，裕隆公司也按照约定交付了房屋，2014年2月，汪保新、许弋对该房屋进行了装潢、增建改造，并持续经营至今。由此可以看出，汪保新、许弋对案涉房产的取得，并不是其主动购买，而是芜湖市镜湖区政府拆迁安置的结果。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。因此汪保新、许弋自镜湖区人民政府征收决定生效时，已经取得该851.20平方米厂房的物权所有权。故裕隆公司无权对属于汪保新、许弋的案涉房产进行抵押处置，故814号调解书应予撤销。 五、物权法第一百八十四条明确规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产”不得抵押，“典当管理办法”第二十七条之（七）也明确规定“典当行不得收当下列财物：当户没有所有权或者未能依法取得处分权的财产”。案涉房产显然属于不得抵押的财产和典当行不得收当的财物。（2018）皖0803执异12号民事裁定书已予以认定。因此所有以该851．20平方房产作为当物和抵押物的典当合同和抵押合同均为无效合同，应予撤销。故814号调解书应予撤销。 六、国元典当公司典当经办人不到典当房产所在地实地考察看房估价，不按公司规定业务流程到抵押物现场进行全面审查，未尽我国“典当管理办法”和“物权法”规定的对当物和抵押物的审查义务，是为重大过错。因此可以确定国元典当公司对案涉房产抵押权的取得并非善意，其依法不具有优先受偿的权利，（2018）皖0803执异12号民事裁定书已予以认定，814号调解书应予撤销。 七、国元典当公司对案涉房产发放的当金总额超过案涉房产的正常估价总额，对已经登记全部抵押权的案涉房产，在典当人已经无法偿还高达230万元当金和相关费用、利息的前提下，再次发放120万元当金，用的抵押物是已经全额抵押给国元典当公司的同一房产，表明国元典当公司经办人员和裕隆公司互相勾结，恶意把案涉房屋做成绝当，明显是在利用抵押权的优先受偿权帮助裕隆公司恶意占有汪保新、许弋的拆迁安置款，转嫁金融风险。因此国元典当公司对案涉房产的抵押权的取得是以极不合理的价格取得的，其抵押权应予撤销，814号调解书亦应该撤销。 八、国元典当公司典当经办人将法人客户裕隆公司的120万元当金违规发放到何爱林私人账户，严重违反典当合同第八条第7款第（1）项约定，足以证明国元典当公司典当经办人与裕隆公司有“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情节，国元典当公司与裕隆公司签订的《典当合同》和《房地产抵押合同》应确认为无效合同，814号调解书应该撤销。 国元典当公司辩称，汪保新、许弋以民事调解书确认国元典当公司对案涉房屋享有优先受偿权侵害了其作为该房屋所有权人的合法权益为由，提起第三人撤销之诉，明显错误，不能成立。理由如下： 一、国元典当公司对裕隆公司提起的诉讼为典当纠纷，根据最高人民法院《民事案件案由规定》，第一级案由为债权纠纷，第二级案由为合同纠纷，第三级案由为典当纠纷，根本不是汪保新、许弋认为的申请实现担保物权的案件，不属于不动产纠纷案件，不是法律规定的专属管辖案件。因此，汪保新、许弋的第一点、第二点的起诉理由均不能成立。 二、裕隆公司参加诉讼调解并在调解笔录上加盖了单位公章，何爱林是否为该公司法定代表人根本不影响调解的效力.汪保新、许弋依据民事诉讼法第一百九十五条之规定要求驳回，而该条适用于确认调解协议案件，本案不属于确认调解协议案件，不适用该条法律规定。故汪保新、许弋的第三点起诉请求不能成立。 三、汪保新、许弋根本不是案涉房屋的所有权人，其无权提起第三人撤销之诉。1.芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋自2013年10月14日至今一直归裕隆公司所拥有。芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋（房产权证芜鸠江区字第2013028862号）房产权证上明确记载该房屋为裕隆公司单独所有。芜国用（2013）第554号土地证表明坐落于鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101的土地使用权人为裕隆公司。裕隆公司从未为汪保新、许弋办理芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋的过户登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。但法律另有规定的除外。”故汪保新、许弋与裕隆公司仅具有合同关系，芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋是为裕隆公司所拥有的。2.即使汪保新、许弋主张的事实属实，汪保新、许弋的房屋被拆迁，使用拆迁补偿款向裕隆公司购买房屋，汪保新、许弋与裕隆公司之间不属于拆迁安置法律关系，而是房屋买卖合同关系。汪保新、许弋适用物权法第二十八条的规定主张自政府征收决定时取得房屋的物权，显然是错误的。3.案涉房屋的所有权人自始至终均为裕隆公司，即使按照汪保新、许弋所称的，裕隆公司将房屋出卖给汪保新、许弋，由于尚未办理过户登记，所有权人仍然为裕隆公司，汪保新、许弋仅仅对裕隆公司享有债权，对案涉房屋没有所有权，其不是案涉房屋的所有权人。4.裕隆公司与汪保新、许弋签订的《房屋产权转让合同》即使属实，从法律效力上而言该合同虽然成立，仅产生合同效力，但未发生物权效力，且双方签订的合同没有完全履行，汪保新、许弋对裕隆公司仅享有债权，对案涉房屋不享有物权，其与裕隆公司之间签订房屋买卖合同不能得到履行时，其只能要求裕隆公司承担违约责任，赔偿其损失。汪保新、许弋基于合同享有的债权不得对抗国元典当公司依法享有的担保物权。故汪保新、许弋的第四点、第五点起诉理由不能成立。 四、汪保新、许弋认为国元典当公司和裕隆公司之间的房屋抵押登记行为存在恶意串通，纯属主观臆断，没有任何事实依据。1.国元典当公司系依法设立的专门从事典当活动的企业法人，是可以从事典当业务。裕隆公司是芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号房屋的所有人，对房屋依法享有的占有、使用、收益和处分的权利。2.国元典当公司和裕隆公司于2014年2月26日、2015年4月3日、2015年10月27日先后签订以芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101号为当物的三份《典当合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律，行政法规强制性规定，合法有效，随后的房屋抵押登记行为也符合法律规定的。3.国元典当公司依照典当管理办法、担保法、物权法的相关规定，认真核查了当户提供的房屋产权证书，到现场和房产登记机关对当物进行核查，确认当户为房产的所有权人，且办理了房产抵押登记，整个过程合法合规，依法取得抵押权应受法律保护。汪保新、许弋称国元典当公司未到现场察看，完全是汪保新、许弋的主观猜测。安庆市大观区人民法院（2018）皖0803执异12号执行裁定书不是发生法律效力的文书，不能作为认定事实的依据，国元典当公司已经提起诉讼，并得到了法院判决的支持。4.汪保新、许弋以案涉房产的价值低为由主张国元典当公司与裕隆公司互相勾结，没有事实依据，汪保新、许弋主张的案涉房产的价值是其主观猜测，并没有事实依据，1400元每平方米的价格是裕隆公司通过拍卖方式取得房产的价格，而非典当时房产的市场价格，另外法律也没有规定当金的数额只能为抵押房产价值的30-50%。故汪保新、许弋的第六点、第七点起诉理由不能成立。 五、汪保新、许弋以典当款放款至何爱林的账户且何爱林称未收到典当款为由，认为国元典当公司与裕隆公司恶意串通，典当合同属于无效合同。国元典当公司认为，典当款放款至何爱林的账户是受裕隆公司委托，指定将典当款委托支付到该账户的，该放款方式实践中大量存在，法律没有禁止该放款方式；至于裕隆公司有没有收到典当款，应以银行转账流水为准，而不是以何爱林口头表达为准。汪保新、许弋以上述两点理由主张双方恶意串通，没有事实依据，也没有法律依据，不应得到支持。故汪保新、许弋的第八点起诉理由不能成立。综上，请求法院依法驳回汪保新、许弋的全部诉讼请求。 辉隆公司、融汇公司、何爱林辩称，1.裕隆公司的法人代表汪涛是融汇公司的总经理，何爱林是融汇公司的董事长。虽然何爱林不是裕隆公司法人代表，但是裕隆公司的资金都是融汇公司提供的，所以裕隆公司很多事务是由何爱林主动出面处理的。2.案涉房屋是裕隆公司通过拍卖取得的，当时购买该房屋时，资金是通过融汇公司提供的，所以购买房屋之后，造成融汇公司资金紧张，于是何爱林就与国元典当公司联系，通过裕隆公司的案涉房产和辉隆公司的股权在一起，共同抵押典当了300万元，当时股权抵押200万元，房产抵押了100万元。案涉抵押房产当时已经出售给汪保新、许弋和案外人李勇，汪保新、许弋先付了100万元，李勇付了100万元，案涉房屋的总销售款是500万元，由于汪保新、许弋和李勇均未付清房款，裕隆公司便向国元典当公司典当了300万元，当时认为未收回的剩余房款足以偿还当金。后期因为整个经济下行，国元典当公司的利息又不断发生，虽然汪保新、许弋后来付清了房款，但李勇的剩余房款未付清。收回的购房款都用于偿还当金的利息了。3.关于汪保新、许弋所述120万元当金发放到何爱林私人账户，因为这笔典当是以新贷还旧贷，当时因为裕隆公司的账户被查封了，所以转入私人账户，这笔钱裕隆公司是收到了，只是账务处理不同。 裕隆公司、孔祥莲未进行答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据认定如下：对汪保新、许弋提交的芜湖市镜湖区人民政府征收决定公告、芜湖市镜湖区人民政府房屋征收补偿决定公告、安徽芜湖鸠江经济开发区管委会文件、中国（芜湖）旅游商品经济园区管理委员会文件、芜湖市住房和城乡建设委员会文件处理标签、芜湖市房地产登记管理处文件、拆迁协议、涉案房屋产权分割图、作业记录和裕隆商贸有限公司测绘发票，国元典当公司认为均系复印件，且与本案不具有关联性，对房屋产权转让合同、补充协议、协议、收据、交接房屋通知的真实性有异议。本院经与汪保新、许弋部分原件核实，结合当事人的陈述，对汪保新、许弋在原有厂房被芜湖市镜湖区政府征收后，汪保新、许弋与芜湖市裕隆商贸有限公司签订《房屋产权转让合同》，芜湖市裕隆商贸有限公司将芜湖市鸠江区经济开发区东四大道5#厂房101（产权证号：芜鸠江区字第20：芜鸠江区字第**约850平方米）转让给汪保新、许弋的事实予以认定。汪保新、许弋提交的国元典当公司法人客户尽职调查材料清单、镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区4#厂房第一层的估价报告和镜湖区弋江北路芜湖旅游商品经济园区3#厂房整幢楼房的估价报告、案涉房产三楼2000平方米的房产拍卖评估价格证明、三份拍卖记录，与本案缺乏关联性，对其证明力不予认定。对汪保新、许弋提交的询征函，因何爱林已当庭对120万元的典当资金进行了说明，裕隆公司已实际收到该笔当金，该份证据达不到其证明目的，故对询征函不予认定。对国元典当公司提交的典当合同、抵押合同、他项权利证、保证合同、当票、划款通知书、银行付款凭证、收条，汪保新、许弋对真实性有异议，认为所有材料均是何爱林补办的。经审查并结合各方当事人陈述，对上述证据的真实性予以确认。对双方提交的其他证据，当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、因芜湖市高铁站枢纽建设工程需要，汪保新、许弋原有厂房被芜湖市镜湖区政府征收，汪保新、许弋与芜湖市镜湖区住房和城乡建设委员会签订了国有土地上房屋征收与补偿协议，双方约定采取货币补偿方式。2014年1月16日，汪保新、许弋与裕隆公司签订《房屋产权转让合同》及《补充协议》，约定裕隆公司将位于芜湖市鸠江经济开发区东四大道5#厂房101（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028：房地权证芜鸠江区字第**让给汪保新、许弋，总转让款221万元。汪保新、许弋于2014年1月17日支付转让款80万元，2014年1月20日支付转让款30万元，2014年6月17日支付转让款110万元。2014年2月20日，汪保新、许弋与裕隆公司办理案涉屋房交接手续，并使用经营至今。 二、2014年2月26日，国元典当公司与裕隆公司签订《典当合同》《房地产抵押合同》，裕隆公司以其自有的芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028856号）房产（建：房地权证芜鸠江区字第**元典当公司向裕隆公司发放当金200万元，当期自2014年2月26日至2014年8月26日。2014年2月28日，双方办理了抵押登记。 上述当金偿还后，2015年4月3日和2015年10月27日，国元典当公司又再次与裕隆公司签订两份《典当合同》和《房地产抵押合同》，裕隆公司继续以其自有的芜湖市鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028856号）房产（建筑面积1990.6：房地权证芜鸠江区字第**司发放当金200万元和120万元。2015年4月8日和2015年10月29日，双方办理了两次抵押登记。辉隆公司、融汇公司、何爱林、孔祥莲为上述债务提供连带责任保证。 三、因裕隆公司未能偿还上述两笔当金，2016年4月26日，国元典当公司将裕隆公司、辉隆公司、融汇公司、何爱林、孔祥莲起诉至法院。案经调解，本院作出（2016）皖0803民初814号民事调解书，内容如下：1.裕隆公司于2016年6月25日前偿还当金200万元及综合费用、利息（综合费用自2015年7月15日起至实际还款日止，费率按月16.6‰计算，利息自2015年7月15日起按月4.4‰计算）；2.裕隆公司于2016年6月25日前偿还当金120万元及综合费用、利息（综合费用自2016年1月2日起至实际还款日止，费率按月17‰计算，利息自2016年1月2日起按月3‰计算）；3.裕隆公司于2016年6月25日前支付国元典当公司因本案支出的律师代理费38000元；4.如裕隆公司不履行上述第1.2.3项给付义务，国元典当公司有权对裕隆公司抵押的位于芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028856号）进行折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；5.辉：房地权证芜鸠江区字第**2.3项给付义务承担连带清偿责任；6.案件受理费33010元，减半收取16505元，保全费5000元，由五被告共同负担。 四、上述调解书生效后，国元典当公司向本院申请强制执行，在执行过程中，汪保新、许弋作为案外人向本院提出执行异议，请求中止对芜湖鸠江经济开发区东四大道（5#厂房）101（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028856号）的执行。本院作出（2018）皖0803执异12号执行裁定书，裁：房地权证芜鸠江区字第**#厂房）101室（产权证号：房地权证芜鸠江区字第2013028856号）房产西侧部分（建筑面积为851.20㎡)的执行。国元典当公司遂向本院提起执行异议：房地权证芜鸠江区字第** 2017年12月15日，汪保新、许弋提起第三人撤销之诉，将国元典当公司、裕隆公司、辉隆公司、融汇公司、何爱林、孔祥莲诉至本院，要求撤销安庆市大观区人民法院（2016）皖0803民初814号民事调解书。本院以汪保新、许弋在提出第三人撤销之诉之前，已提出案外人执行异议为由裁定驳回汪保新、许弋的起诉。汪保新、许弋不服,上诉至安庆市中级人民法院,安庆市中级人民法院于2018年8月24日作出民事裁定,将该案指令本院审理。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条关于第三人“因不能归责于本人的事由未参加诉讼,但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误,损害其民事权益的,可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内,向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理,诉讼请求成立的,应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书;诉讼请求不成立的,驳回诉讼请求”的规定,汪保新、许弋是814号案件中被抵押的案涉房屋的买受人和使用人,与该案当事人诉讼标的有法律上的利害关系,应当属于该案的第三人;汪保新、许弋因不可归责于其本人的事由未能参加814号案件的诉讼,可以提起本案的第三人撤销之诉。本案的争议焦点为:一、814号案件是否属于专属管辖。二、814号案件中，何爱林能否代表裕隆公司进行调解。三、汪保新、许弋对案涉房屋是否享有实体权利。四、国元典当公司与裕隆公司签订的《房地产抵押合同》是否合法有效,国元典当公司对裕隆公司的案涉房屋是否已取得了合法有效的抵押权。 一、关于专属管辖问题。 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第二十八条将适用专属管辖的不动产纠纷明确为“因不动产的权利确认、分割、相邻关系等引起的物权纠纷”。而814号案件案由为典当纠纷，属于合同纠纷的一种类型，并不是汪保新、许弋主张的申请实现担保物权案件，不属于不动产纠纷案件，不适用《中华人民共和国民事诉讼法》关于专属管辖的规定，故本院受理814号案件是符合法律规定的。 二、关于何爱林能否代表裕隆公司进行调解的问题。 何爱林虽然不是裕隆公司的法定代表人，在814号案件调解时，何爱林将裕隆公司的公章带到法院并在调解笔录上加盖公章，即是接受裕隆公司的授权委托，其行为代表裕隆公司。对汪保新、许弋认为何爱林不能代表裕隆公司进行调解的意见不予支持。 三、汪保新、许弋对案涉房屋是否享有实体权利的问题。 汪保新、许弋原有厂房被政府征收，依据征收与补偿协议，采取货币补偿方式。汪保新、许弋将拆迁补偿款用于购买裕隆公司房屋，汪保新、许弋与裕隆公司之间不属于拆迁安置法律关系，而是房屋买卖合同关系，不能适用《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定。本案房屋买卖涉及到债权和物权两个法律关系。根据《中华人民共和国物权法》第十五条关于“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”的规定,签订房屋买卖合同后,未办理物权登记,不发生物权变更的效力,但不影响房屋买卖合同效力。汪保新、许弋与裕隆公司签订的《房屋产权转让合同》未违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。从债权角度,依据约定,汪保新、许弋应向裕隆公司支付购房款,裕隆公司应向汪保新、许弋交付房屋并办理物权变更登记,如违反合同约定,应分别承担相应的违约责任。从物权的角度,依据《中华人民共和国物权法》的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。不动产在未办理物权变更登记手续前,不发生对抗第三人的公示效力。故本案中,案涉房屋仍应为裕隆公司所有。汪保新、许弋提交的《房屋产权转让合同》及支付购房款的相关凭据,不能作为享有不动产物权的证明,只能证明其与裕隆公司之间存在房屋买卖的债权关系,不产生《中华人民共和国物权法》上房屋所有权变更的效力,因此,汪保新、许弋不是案涉房屋所有权人。汪保新、许弋虽然不享有案涉房屋的所有权,但享有《房屋产权转让合同》约定的合同权利,如裕隆公司为其办理案涉房屋物权变更登记的物权期待权;在裕隆公司违约时,要求裕隆公司承担违约责任的请求权、要求裕隆公司继续履行合同或者解除合同的选择权等。 四、关于国元典当公司与裕隆公司签订的《房地产抵押合同》是否合法有效,国元典当公司对裕隆公司的案涉房屋是否已取得了合法有效的抵押权的问题。 首先，国元典当公司与裕隆公司签订的《房地产抵押合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定。虽然汪保新、许弋与裕隆公司2014年1月16日签订《房屋产权转让合同》及《补充协议》并支付全部购房款,先于国元典当公司与裕隆公司2014年2月26日签订的《房地产抵押合同》,但汪保新、许弋与裕隆公司均未以办理房屋过户登记等方式予以公示,国元典当公司依据物权公示相信裕隆公司为案涉房屋合法所有权人并无不当。故国元典当公司与裕隆公司签订的《房地产抵押合同》应为有效。 《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定:“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押:(一)建筑物和其他土地附着物;(二)建设用地使用权;……抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”第一百八十七条规定:“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定……的财产抵押的,应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”裕隆公司以案涉房屋作为抵押物,与国元典当公司签订了抵押合同,并于2014年2月28日、2015年4月8日和2015年10月29日办理了抵押登记。因此,自办理抵押登记时,国元典当公司已合法取得了对案涉房屋的抵押权。 综上所述，汪保新、许弋以814号民事调解书确认国元典当公司对案涉房屋享有优先受偿权侵害了其作为该房屋所有权人的合法权益为由，要求撤销该民事调解书，无事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十二条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百条规定,判决如下: 驳回原告汪保新、许弋的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告汪保新、许弋负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  孙 斌 审 判 员  杨 春 人民陪审员  杨红兰 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  宋 荧 附本案所适用相关法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第三百条对第三人撤销或者部分撤销发生法律效力的判决、裁定、调解书内容的请求，人民法院经审理，按下列情形分别处理：（一）请求成立且确认其民事权利的主张全部或部分成立的，改变原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（二）请求成立，但确认其全部或部分民事权利的主张不成立，或者未提出确认其民事权利请求的，撤销原判决、裁定、调解书内容的错误部分；（三）请求不成立的，驳回诉讼请求。对前款规定裁判不服的，当事人可以上诉。原判决、裁定、调解书的内容未改变或者未撤销的部分继续有效。