贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0112民初2980号原告：保利贵州物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园内，统一社会信用代码91520112798810167G。法定代表人：王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：昌灵妹，湖南天润人合律师事务所律师，执业证号14301201711534524。委托诉讼代理人：左堃，湖南怀治律师事务所律师，执业证号14301201510119405。被告：马富政，男，1978年11月19日出生，白族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：尹航，贵州心海律师事务所律师，执业证号15201201610402331。委托诉讼代理人：欧韬，贵州心海律师事务所律师，执业证号15201200110549523。原告保利贵州物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）与被告马富政房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业公司委托诉讼代理人昌灵妹，被告马富政委托诉讼代理人尹航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付保利温泉新城三期商业1－负xx号和1－负xx号商铺租金534460.2元，违约金160338.1元，合计694798.3元；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：被告为保利温泉新城三期商业1－负xx号和1－负xx号商铺共计277.94平方米的租户。原、被告于2014年9月30日签订《租赁合同》，约定原告将上述两个商铺自2014年10月1日起出租给被告，租期五年，租金40元/平方米，按季度支付，每季度缴费33352.80元，每年按8%递增，如被告拖欠租金30天以上，原告有权解除合同，不予退还租赁保证金，被告还应按欠款总额的30%支付违约金并无条件将租赁物业连同原附属物交回原告。合同签订后，该商铺一直处于正常经营状态。但被告于2015年4月1日起停止支付租金，至2018年9月30日共计拖欠租金534460.2元。同时，根据合同约定，被告应当支付违约金，即欠交租金总额的30%，即160338.1元。经原告多次催缴，被告仍拒绝支付租金，现诉请法院依法判决。被告马富政辩称，1.被告未按时支付租金是有客观原因，由于原告不作为给被告的经营造成了直接的经济损失，恳请法院依据客观事实对问题房屋的租金依法予以酌情减免；2.被告不应承担违约金，原告所称被告的违约行为是因原告出租给被告使用的房屋存在严重质量问题造成，是原告首先违反了合同约定；3.原告无权收取被告2018年8月1日至9月30日止的租金。本院经审理认定事实如下：2014年9月30日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于贵阳市××区保利温泉新城三期商业1－负xx号和1－负xx号的商铺出租给被告经营餐饮服务行业，其中1－负xx号86.31平方米，1－负xx号191.63平方米，共计277.94平方米。合同约定租赁期限为五年，从2014年10月1日至2019年9月30日，租金从2015年1月1日起算，每月租金40元/平方米，按季度支付，每年按8%递增；拖欠租金或其他款项，应承担违约责任，拖欠30天以上的，违约金按拖欠租金总额的30%计算。合同还对双方权利义务等进行了约定。合同签订后，被告对商铺进行了装修，从事餐饮经营。被告一直向原告交付租金，但从2015年4月1日开始被告未再支付租金。2018年8月10日，被告向原告提出《关于门面转让和租金减免的申请》，以房屋存在质量问题，出现漏水、渗水等问题，以及收取的电费高于其他商铺，造成经营困难为由，要求原告准许将门面转让，用转让费支付拖欠的租金，并要求对租金进行减免。原告于2018年10月23日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及违约金。2018年10月31日，原告向被告出具《关于〈门面转让和租金减免申请〉的回复函及其他事项告知函》，同意于2018年10月31日解除双方签订的租赁合同，要求被告在2018年11月15日前将所租门面结构恢复原状，不同意被告提出的减免申请。庭审中，被告提交了商铺内部照片、录音光碟拟证明出租商铺存在质量问题。从照片看，出租房屋部分墙壁、屋顶出现剥落、发霉等现象，录音系2018年11月1日、11月13日、11月19日被告管理人员赵恒与原告工作人员及委托诉讼代理人之间的对话，被告在录音中要求对房租进行减免。最后查明，1-负xx号商铺已于2018年7月31日交付给买受人张渝莲。上述事实，有原、被告双方陈述，商铺平面结构图，《租赁合同》，租金单据及保证金单据，商铺经营照片，租赁房屋内部照片，录音，光盘，情况说明，商品房买卖合同，备案登记表，工商登记信息等证据在卷佐证，并经庭审质证属实，可以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告保利物业公司与被告马富政之间因签订《租赁合同》形成了租赁合同关系，该合同未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《租赁合同》约定，租金支付方式为季度支付，且租金每年递增8%，被告支付部分租金后，从2015年4月1日起再未向原告支付租金，原告诉请被告支付租金于法有据，本院予以支持。对于计算租金的时间问题，因庭审查明，1-负xx号商铺已于2018年7月31日交付给买受人张渝莲，故对原告主张1-负xx号商铺2018年8月1日之后的租金本院不予支持。根据合同约定，被告应向原告支付租金为：1．2015年4月1日至2015年9月30日，租金为40元/平方米·月×277.94平方米×6个月＝66705.6元；2．2015年10月1日至2016年9月30日，租金在前一年基础上递增8%，应计算为144084.1元（即66705.6元×2+66705.6元×2×8%，四舍五入）；3．2016年10月1日至2017年9月30日，租金再递增8%为155610.8元（即144084.1元+144084.1元×8%，四舍五入）；4．2017年10月1日至2018年9月30日，租金再递增8%为168059.7元（即155610.8元+155610.8元×8%，四舍五入），减去1-负xx号商铺2018年8月1日至9月30日租金19311.8元，即为148747.9元。被告共计拖欠原告租金515148.4元未支付。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，原告诉请被告支付租金，本院予以支持，因拖欠的租金为515148.4元，本院支持515148.4元。对于原告诉请被告支付违约金的问题。原、被告双方签订的《租赁合同》虽然有约定，但从庭审查明的情况看，被告未按时支付租金事出又因，即被告认为是因租赁商铺出现渗水、漏水、发霉问题，向原告反映而原告未及时处理。虽然被告提供的证据不足以证明商铺出现渗水、漏水、发霉的具体情况以及原因，但被告确曾向原告反映过前述问题，庭审中原告也未提交证据证明原告对被告提出的前述问题积极进行了回复或处理。综合全案情况，本院认为对原告主张的违约金不予支持为宜。关于被告认为出租商铺漏水、渗水，严重影响被告经营，要求按漏水面积减免租金的辩解意见。前已述及，被告提供的证据不足以证明商铺出现渗水、漏水、发霉的具体情况以及原因。同时，若出现租赁物不能正常使用，承租人可以要求出租人在合理期限内维修，承租人也可以自行维修，要求出租人承担维修费用。但被告在相当长的时间内未对漏水、渗水问题进行反映和处理，且租赁商铺一直处于经营状态，现有证据不能证明被告因此受到严重的经济损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，本院对被告的该辩解意见不予采纳。关于被告辩称原告多收电费的问题，因电费收取采用阶梯电价，原告是否多收取电费，被告未提交证据予以证实，本院对此亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告马富政于本判决生效之日起十日内支付原告保利贵州物业管理有限公司位于保利温泉新城三期商业1－负xx号和1－负xx号商铺租金515148.4元；二、驳回原告保利贵州物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5374元，由原告保利贵州物业管理有限公司负担1390元，被告马富政负担3984元（该费原告已预交，被告承担的部分在支付租金时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。当事人可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条、第二百三十九条的规定于判决书确定的履行期限届满之日起两年内申请执行。审判员  李照黔二〇一八年十二月二十八日书记员  陈发鹃