广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终5496号上诉人(原审被告)：林泽伟，男，汉族，1969年4月17日出生，住址：广东省揭西县，现住地址：惠州市，委托诉讼代理人：林志浩，广东惠泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶燕灵，广东惠泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘文敏，女，汉族，1966年10月20日出生，住址：广东省韶关市浈江区，委托诉讼代理人：李骏，广东瀛仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘浩宏，广东瀛仁律师事务所律师。上诉人林泽伟与被上诉人刘文敏因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2017）粤1302初2142号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人林泽伟向本院提起上诉请求：1、撤销(2017)粤1302民初2142号《民事判决书》判项，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由:一、一审认定事实错误。首先，根据一审查明的事实，上诉人与被上诉人双方于2009年12月30日签订了一份《广东省房地产买卖合同》，随后被上诉人又于2009年12月31日委托惠州市东将物业开发有限公司签订了一份《补充协议书》。《广东省房地产买卖合同》是政府指导版本，内容完整、意思清晰、公平公正;且该合同价款已经全部履行，也依法按照相关规定通过了房屋主管部门的审查并进行了备案登记，是一份符合法律规定的合法有效的合同，应当受到法律的保护。根据该合同，上诉人的义务早已履行完毕。另一份《补充协议书》，违反了《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)等行政法律法规的规定，同时也违背了上诉人的真实意思表示，应当认定为《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。无效合同，不受法律保护，对双方没有约束力，被上诉人的诉讼请求依法不应当支持。其次，上诉人与被上诉人签订《广东省房地产买卖合同》后，在合同的履行过程中，针对双方的履行情况，双方多次函件往来。在2010年4月份期间，上诉人收到被上诉人一方发来的案涉房产平面图，在该平面图右下角打印标注“该层塔楼投影套内建筑面积阴影部分不属于林泽伟业主所有”，收到该份平面图后，上诉人发现所交易房产实际面积与房产证载明面积竟然有将近10%的误差，部分使用面积被改动为楼道以及配电房。遂上诉人多次要求被上诉人解释说明且提供合理的可行方案，但被上诉人一直以各种理由推托，不正面回应，并且拒绝将涉案房产交付给上诉人。正因为被上诉人的行为以及交易房产实际面积不符合双方合同约定等违约情形，才导致该房屋买卖交易搁置至今，上诉人并不存在违约。二、一审法院适用法律错误。上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同纠纷，由《中华人民共和国合同法》调整。根据合同法第一百一十一条、第一百四十八条、第一百五十五条规定，上诉人作为买受人，因被上诉人出售的房屋面积不符合约定，完全可以拒绝接受标的物，并要求被上诉人给出合理的解释说明，同时还可以要求被上诉人承担相应的违约或者赔偿责任。上诉人的做法是合理合法的，反倒是被上诉人的做法不仅不符合双方合同约定，同时也违反了法律规定。三、一审审理过程严重违反法定程序。上诉人认为，正是基于被上诉人向上诉人出具了与房产证载明面积出现巨大差异的平面图，上诉人才会拒绝履行合同义务。被上诉人在2010年5月13日的《复函》当中也没有否认面积误差的客观存在。在一审审理期间，针对涉案房产面积差异问题，为证明上诉人的主张，上诉人向法庭提出书面申请，要求对涉案房产的实际面积进行测绘，但一审法院对上诉人的申请不予采纳、置之不理。而在判决书“裁判理由和结果”部分(第16页)却认为“被告林泽伟仅凭该平面图就认定原告刘文敏所交付的房产面积存在严重不足，缺乏充分的事实依据。”根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定:“当事人可以就查明事实的专门性问题向人民法院申请鉴定。”上诉人认为一审法院的做法剥夺了上诉人的合法权益，严重违反了法定程序。综上所述，惠城区人民法院的一审判决认定事实和适用法律错误，且严重违反法定程序，依法应当改判驳回被上诉人的诉讼请求或将本案发回重审，以维护法律的尊严，以保障上诉人的合法权利不受侵犯。被上诉人刘文敏答辩称：一、一审事实认定清楚。一审法院在充分证据的基础上，实地考察了争议房产，并且也到了房产管理局了解房屋情况。基于此充分的调查取证，最终对事实作出认定。该事实的认定是准确清楚的，基于此作出的裁判固然也是准确的。被答辩人主张双方所签订的《补充协议书》无效，根本没有任何的事实与法律依据。首先，补充协议的性质是对原主合同的补充说明，属于原合同的一部分夕是附属于主合同的从合同。并不是单独的一份合同，因此并不存在阴阳合同的说法，主从合同是具有同等法律效力的，各方均应当遵守;其次，被答辩人在给答辩人的复函中，也多次提到了补充协议的相关约定，并且也多次明确了实际成交价值为5528880元，作为一个正常的成年人，被答辩人是对自己所签署协议有准确的判断的，决不能因为其不想承担后续责任就能够虚构事实否定其所签订的相关协议，否则其行为已经构成合同诈骗的犯罪行为。如涉及刑事犯罪的，也请人民法院依法移交公安机关立案处理。二、一审法院适用法律准确，程序合法。一审法院在充分的证据的基础上，对于被答辩人所提出的面积不符合问题也进行了现场的走访并也到房管局了解了相关情况。过户的房产面积与合同约定一致。所以，并不是被答辩人上诉所说的，对于其所提出的面积问题毫不作为，一审法院是做了充分的调查取证工作的。被上诉人所主张的要求显然是不能成立的。一审法院基于此作出的判决法律适用准确，程序合法，应当予以维持。基于此，答辩人认为一审法院查明事实清楚准确，程序合法，适用法律准确，请求二审法院予以维持。原审原告刘文敏在本案一审中诉称：原告与被告于2009年12月30日签订了《广东省房地产买卖合同》，约定由原告将其所有的位于惠州市麦地路东路1号东江明珠花园3-5栋4栋4层的商铺出售给被告。第二日即2009年12月31日为了避免二次收税，原告将自己申购的该商铺要求惠州市东江物业开发有限公司（下称东江物业公司）根据原告要求与被告签订《补充协议书》（2009年12月31日），在该份协议中双方对于销售价格作出了确认，实际的交易价格为人民币5528880元。并且对于支付方式也作出了约定：“（1）乙方应于签订本协议及《广东省商品房买卖合同》当日支付购铺款计人民币肆佰万元整。（2）甲方在签订《广东省商品房买卖合同》30个工作日办理房地产权证。在甲方将房地产权证办理到乙方名下之日起、乙方应在2个工作日内一次性将余款1528880元全部付清，否则，乙方每逾期一日，甲方有权按应付款的千分之五收取违约金，按日累计。”合同签订后原告一方按照合同约定已经全部履行完了合同义务，并于2010年4月9日收到房地产权证登记申请受理回执，房产证已经办理到被告名下，凭该回执就能到房管局领取房产证。但是，被告违反合同约定，未在房地产权办理到期名下后2日内一次性支付购铺余款人民币1528880元。从2010年4月12日起计至2016年12月1日已经逾期2425天，按照月息2%计算违约金，被告应该支付的违约金为：1528880×2%÷30×2425＝2471689.33元。综上，原告为了维护其自身的合法权利，特向贵院原告诉前财产保全，并请求：一、判令被告向原告支付购房款人民币1528880元及从2010年4月12日暂计至购房款支付完毕止的违约金，暂计至2016年12月1日违约金为人民币2471689.33元，两项合计人民币：4000569.33元；二、判令本案诉讼费、保全费、律师费等损失由被告承担。被告林泽伟辩称，原告刘文敏要求所谓购房款及违约金的诉讼请求，是原告基于恶意损害国家税收、违反法律强制性规定的无效的“阴阳合同”的阴合同而行使请求权，应当依法予以驳回。2009年12月30日，被告与原告签订《广东省房地产买卖合同》，约定被告出资购买原告名下位于惠城区××明珠花园××层的商铺。合同明确约定：商铺面积为1151.85平方米，因被告对原告及其亲属的企业有过帮助，故总价款为1727775元，被告于2009年12月31日交付定金200000元。但正式合同签订后，商铺所在的开发商惠州东家物业开发有限公司提出要另外签订一份《补充协议书》，要求按1151.85平方米总价5528880元成交，而且补充协议不进行备案（即民间所谓的阴阳合同），否则交易不能继续进行，且停止办理产权过户。被告已经缴纳了定金迫于无奈，只得按其要求于2009年12月31日与开发商签订了该协议（合同内并未提及原告），并于2010年1月7日支付了3800000元房款和249949元办证费用。被告虽被迫按照原告要求签署了所谓补充协议，但心中始终忐忑不安。经向相关部门和人士咨询后得知，原告作为卖方在商铺交易过程中需要承担大约14%左右的税费，而作为买方的被告只用承担3%左右的契税。原告之所以先收定金再以开发商名义提补充协议的事情，是为了偷逃巨额税费。被告随即告知原告不同意该做法。随后，被告在收楼过程中，发现该商铺面积存有约7.8%的差异，且有部分面积被公然侵占为配电房，电梯门朝向也与图纸不符。故被告要求尽快协商相关问题，而原告无理予以拒绝。房屋买卖合同权利的形式应当符合法律规定，必须依托于有效合同。《合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税【2006】21号）等相关行政法规的规定，商铺交易必须依法缴纳营业税、教育附加、土地增值税、城建费、个人所得税、印花税等近20项税费。商铺买卖合同属于房屋买卖合同的范畴，行使合同的权利必须符合法律规定、依托于有效合同。本案中双方签订了两份合同，其中一份是2009年12月30日签订的《广东省房地产买卖合同》，该合同是政府指导版本，内容完整、意思清晰、公平公正；且该合同价款已经全部履行，也依法按照相关规定通过了房屋主管部门的审查并进行了备案登记，是一份符合法律规定的合法有效的合同，应当受到法律的保护。根据该合同，被告的合同义务早已履行完毕。另一份是2009年12月31日签订的所谓《补充协议》，该协议明显属于《合同法》明确规定无效、国家为维护市场经济秩序和税收应当严厉打击的“阴合同”。在所谓的《补充协议》里，也存在着证明完全没有效力的情形；毫无争议，2009年12月31日签订的所谓《补充协议》是一份无效合同，依法不受法律保护。原告无权依据无效的所谓《补充协议》追诉被告支付1528880元的“购房款”；依据《补充协议》追诉被告承担“违约金”2471689.33元以及由被告承担诉讼费、保全费、律师费。原告无权依据无效的所谓《补充协议》向合同向对方行使合同权力。被告保留向原告追索相关赔偿的权利。系争商铺约定出售面积为1151.85平方米，但从原告叫来的图纸（图纸上有系争房屋开发商法人代表和相关工作人员签名）来看，发现该商铺面积存有约7.8%的巨大差距，且由部分面积被公然占用为配电房，电梯门朝向也与图纸不符。故被告要求尽快协商相关问题，而原告无理予以拒绝。本案中，由于原告交付房屋时出现巨大差距，故并非被告拖欠应付款，而是原告严重违约致使被告至今无法收楼，导致被告蒙受了极为重大的损失，参照周边同区域同品质租金，损失超过了千万元。综上所述，原告的诉请并无事实和法律依据，依法不应获得支持，恳请人民法院依法驳回其全部诉讼请求。原审法院查明的事实：2009年12月30日，被告林泽伟与原告刘文敏共同签订了一份《广东省房地产买卖合同》，约定被告林泽伟购买刘文敏名下的位于惠州市麦地东路××明珠花园××商铺××套(证号：C7148440，建筑面积为1151.85平方米)，总价款为1727775元，其中第三条约定本合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到惠州市房产管理局办理过户手续。2009年12月31日，被告林泽伟作为买受人，开发商惠州市东江物业开发有限公司（以下简称东江物业公司）作为出卖方，签订了一份《补充协议书》，约定被告林泽伟购买位于惠州市麦地东路××明珠花园××层商铺，建筑面积为1151.85平方米，其中第二条第1款约定：“原销售单价为6700元/平方米，原销售总价为7717395元。”第二条第2款约定：“实际销售价格甲乙双方同意按以下销售优惠价格成交：东江明珠花园3-5栋4栋4层商铺销售单价按每平方米4800元销售，销售建筑面积为1151.85平方米，销售总价为5528880元。”第二条第3款约定：“合同的签订，现甲乙双方同意按以下销售价格签订《广东省商品房买卖合同》：东江明珠花园3-5栋4栋4层商铺按1500元/平方米签订《广东省商品房买卖合同》，合同填写销售总价为1727775元。介于实际成交价及签订广东省商品房买卖合同差价，在签订商品房买卖合同时乙方应一次性缴交予甲方。甲方按合同价1500元/平方米开具房款发票，剩余差价部分甲方只开具收款收据。”第二条第4款约定：“乙方应于签订本协议及《广东省商品房买卖合同》当日支付购铺款计人民币肆佰万元（4000000元）。甲乙在签订《广东省商品房买卖合同》30个工作日办理房地产权证，在甲方将房地产权证办理到乙方名下之日起，乙方应早2个工作日内一次性将余款1528880元全部付清，否则，乙方每逾期一日，甲方有权按应付款的千分之五收取违约金，按日累计”。第三条第1款约定：“办证费用按政府相关规定需在签订《广东省商品房买卖合同》之日起一次性付清，乙方需要按实际购买该物业总销售价格支付各项办证费用，具体费用明细见附表。”在该补充协议中还补充约定了如下：“关于补充协议书第二条销售价格、付款方式第4点第（1）小点付款方式的内容补充如下：“乙方现实付购铺定金贰拾万元整（200000元整），于2010年1月6日前支付3800000元整，其他条款按双方签订的补充协议执行。”庭审后，原告刘文敏提交了一份由其作为出卖人，被告林泽伟作为买受人签订的《补充协议书》，该补充协议书有原告刘文敏与被告林泽伟本人签名并按指模，该补充协议书内容与上述被告林泽伟与东江物业公司签订的《补充协议书》内容完全一致。原告刘文敏庭审后向本院出具一份书面声明，陈述其是委托东江物业公司签订了上述《补充协议书》，并陈述其是应被告林泽伟的要求签订该《补充协议书》的。被告林泽伟在庭审中陈述，其当时已支付了20万元定金，不签订该《补充协议书》将导致交易无法进行，为此签订了该《补充协议书》。双方签订上述买卖合同以及补充协议书后，被告林泽伟于2010年1月21日向原告刘文敏支付了定金200000元，东江物业公司出具了一份收据。被告林泽伟通过惠州市金石实业投资有限公司于2010年1月7日向东江物业公司支付了款项共4049949元，有相应的银行转账凭证。原告刘文敏提供了一份《确认书》，该确认书列明办房产证费用明细，费用总计249949元。该确认书只有被告林泽伟签名并按指模。该《确认书》备注中注明：“最终以房产局实际办证费用为准，多退少补。”2010年4月9日，原告刘文敏就该房产过户到被告林泽伟名下向房产管理局提交了相关过户资料，房产管理局向原告刘文敏出具了一份《房地产权登记申请受理回执》，显示收件日期为2010年4月9日。2010年5月5日，东江物业公司向被告林泽伟发送了一份《催收购房款函》，载明其于2010年4月9日前办理好该房产的过户到被告林泽伟名下的房地产权证，要求被告林泽伟在收到函后3天内支付剩余购房款。2010年5月13日，东江物业公司向被告林泽伟发送了一份《复函》，要求被告林泽伟支付剩余购房款。另外指出对于被告林泽伟提出面积误差问题，表示在付清购房款后，会安排复测，采取多退少补方式处理。2010年4月22日，东江物业公司和惠州市盛和物业管理有限公司共同向被告林泽伟发送了一份《回复函》，主要就被告林泽伟提出的电梯门更改方向、一楼商铺排风管占用用地要求拆除、四楼两个电箱要求改造、物业管理费过高、卫生间下水管改造等问题分别进行回应和解释。被告林泽伟陈述原告刘文敏在该《回复函》中附了一份平面图，该平面图主要涉案房产的平面图，平面图右下角显示署名“刘卜齐”字样，没有其他签章，在该平面图右下角打印标注“该层塔楼投影套内建筑面积阴影部分不属于林则伟业主所有”字样。另查明，2011年11月13日，被告林泽伟向原告刘文敏以及东江物业公司发送了一份《关于购房事宜的函》，载明：“1、由于合同、票据、巨大面积差异以及具体付款金额存在争议，本人已多次联系贵方共同会商，后我方又提出数个方案等待回复，但贵方一直没有意见回转，故我方再次以书面形式函请贵方尽快予以答复。2、请贵方提供商铺房产证复印件或者办理房产证回执等相关手续，以明确房产办理情况。3、我方再次强调不同意贵方2010年4月22日《回复函》以及其附件图纸内所述严重侵占我方约10%面积的内容。4、我方再次强调，经过双方友好协商尽快解决包括上述问题、款项等争议，应由我方履行的义务可即时甚至提前履行，以保持并促进双方长期的愉快合作关系。”2012年6月25日，东江物业公司向被告林泽伟发送了一份《催收购房款函》，表明被告林泽伟拖欠剩余购房款1478931元外，还需要支付违约金5960091元，并说明违约金计算方法：应付违约金=未付购房余款*5‰*逾期付款天数，从2010年4月1日算至2012年6月25日止。2012年7月2日，被告林泽伟向原告刘文敏发送了一份《关于的复函》，写明：“本人已于2012年6月30日收到惠州市东江物业开发有限公司发来的《催收购房款函》。现回复如下：根据本人于2009年12月30日与刘文敏签订的《广东省房地产买卖合同》及2009年12月31日与惠州市东江物业开发有限公司签订的《补充协议书》的约定，购买惠州市麦地东路××明珠花园××层商铺，您方存在以下违约和违法行为：一、按《补充协议书》的约定，在签订《广东省商品房买卖合同》后30个工作日内办理房地产权证到本人名下，其行为已构成违约，而且至今也未提供材料证明何时将房产的房地产权证办理到本人名下；二、您方曾擅自更改本人所购物业的电梯出口为止，减少所购物业的建筑面积，其行为构成违约，导致合同目的无法实现，本人曾提出异议，但至今无任何形式的回复；三、本人所购物业的价款为人民币5528880元，您方未按税法的相关规定提供相应的发票，其行为严重违法，导致本人的合法权益严重受损。”2012年7月5日，东江物业公司向被告林泽伟发送了一份《复函》，表明其于2012年7月2日发来的《催收购房款函》已收悉，并回复告知被告林泽伟其已办理好涉案商铺的《房地产权证》后，曾多次电话通知及在2010年5月5日、2010年5月13日、2012年6月25日去函告知《房地产权证》已办好，等待其按约定缴清所欠款项和领证，但其一直以各种理由推搪，置之不理，致使违约逾期付款长达两年多，并告知被告林泽伟所购涉案商铺的《房地产权》上的面积与买卖合同约定的面积一致，不存在面积差异，至于电梯口位置的更改源于被告林泽伟于2010年4月8日所发传真上提出的需求，其于2010年4月22日已复函告知电梯门的更改问题，并表示其将不予交付物业给被告林泽伟，直至其交清未付房款以及违约金为止。又查明，2012年11月23日，原告刘文敏在《惠州日报>刊登了一份声明，表明其依约办理该房产的过户手续，并领取了受理回执原件，但被告林泽伟没有支付剩余购房款，特声明：“林泽伟先生可领取该物业房产权证的唯一凭证系由本人持有的编号为AS1004134的房地产权登记申请受理回执，林泽伟先生不得以公告该受理回执遗失等任何方式擅自领取上述物业的房地产权证。”原告刘文敏向房产管理局发送了一份情况说明，说明该房产的受理回执原件在其手上，并把在《惠州日报》刊登的上述声明告知房产管理局。又查明，位于惠州市麦地东路××明珠花园××房产（证号：粤房地证字第××号）原先登记在原告刘文敏名下，房产证显示该房产建筑面积为1151.85平方米，登记日期为2009年7月13日。本院曾就到涉案房产进行现场勘查，目前该房产仍处于毛坯状态，没有装修使用，房产是位于四楼，一楼有楼梯上去，该四层有部分是小区空中花园。本院也曾到房产管理局进行调查，了解到该房产过户到被告林泽伟的房产证原件已经出证，该房产证后面所附的平面附图与原告刘文敏名下原先房产证后面所附的平面图一致，载明的建筑面积均是1151.85平方米，并了解到新房产证载明的权利人即被告林泽伟需凭借受理回执原件等相关资料才可以领取该房产证原件。再查明，在诉讼中，根据原告刘文敏的财产保全申请，本院于2017年2月8日作出（2017）粤1302财保107号民事裁定书，依法查封了被告林泽伟名下位于惠州市麦地东路××明珠花园××号房【房产证号：粤房地权证惠州字第**】，查封期限为三年。以上事实有当事人提交的主体资料、商品房买卖合同、补充协议、定金收款收据、催收购房款函、复函、催收购房款函及有机信息、关于催收购房款函的复函、公司复函及有机情况、声明及其登报公告信息、发给房产局的情况说及有机信息、房地产权登记申请受理回执、办证费用确认书、房管局的相关单据以及庭审笔录在卷佐证。原审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。综合原告刘文敏与被告林泽伟签订的房地产买卖合同、补充协议书，以及双方多次的来往函件来看，可以充分认定双方就位于惠州市麦地东路××明珠花园××房产是存在买卖合同关系。原告刘文敏与被告林泽伟均是具有完全民事行为能力人，其就该房产的买卖本身并不违反法律强制性规定。双方当事人为规避交易税款问题而签订了多份买卖合同或者补充协议书，不影响双方就上述房产的买卖所达成一致的真实意思表示。双方在交易过程规避交易税款问题，由有关机关依法处理。因此，双方就该房产买卖交易中购房款的支付以及合同履行等问题，应按双方当事人真实意思表示来确定。关于该房产总购房款，应按真实的交易价格来确定。双方在补充协议已经约定该房产的实际价格为5528880元。被告林泽伟于2012年7月2日向原告刘文敏发送的《关于的复函》中也确认该房产总价款是5528880元。因此，应认定双方就该房产交易的实际价格应为5528880元。签订合同后，双方确认被告林泽伟已支付了定金200000元，有相应的收据，并于2010年1月7日转账支付了款项4049949元，有相应的转账凭证，其事实清楚。至于被告林泽伟所支付上述两笔款项是否包括办证费用，这需要根据双方的约定以及提供的证据材料来综合认定。根据《补充协议书》的约定，被告林泽伟是要承担办证费的，需在签订《广东省商品房买卖合同》之日起一次性付清，而原告刘文敏客观事实上已为被告林泽伟办理了房产证。因此，该办证费用是属于双方约定需要支付的。被告林泽伟所支付的上述两笔款项也没有明确注明是购房款。因此，可以认定被告林泽伟所支付的上述款项是包括双方约定的办证费用。尽管被告林泽伟在原告刘文敏提交的一份《确认书》中签名确认办证费为249949元，但东江物业公司于2012年6月25日向被告林泽伟发出的《催收购房款函》中明确表明被告林泽伟仍拖欠剩余购房款1478931元，该催收购房款函已送达到被告林泽伟，被告林泽伟也进行了相应回复。这表明原告刘文敏实际抵扣了办证费20万元[5528880元-200000元-4049949元-1478931元]。因此，应认定被告林泽伟仍拖欠原告刘文敏的购房款共1478931元。至于办证费存在多退少补问题，由双方当事人自行另行主张。本案当事人争议的主要焦点是剩余购房款是否要支付问题。被告林泽伟陈述其不支付剩余购房的主要理由是认为原告刘文敏交付的房产面积存在严重不足，影响其实体权益。确定原告刘文敏交付的房产的面积是否不符，需要从本案的客观事实来认定。本案是属于二手房买卖合同关系，原告刘文敏所出让的房产已经办理了房产证，有相应的合法权属证书，该房产已依法测绘其建筑面积，其平面图也已经明确的，权利性质和房屋四至范围是清楚的。为核实涉案房产交付的实际面积，本院曾到房产管理部门调查核实。核实到该房产办理过户到被告林泽伟名下所出的新房产证载明的建筑面积与原告刘文敏出让房产的建筑面积完全一致，其平面图也是一致，没有存在误差。被告林泽伟认为原告刘文敏曾向其邮寄一份平面图，该平面图标注相关阴影部分不属于其所有。但该平面图没有相关法定测绘部门或者面积认定部门的签章确认，双方对该平面图效力性也不予确认。被告林泽伟仅仅凭该平面图就认定原告刘文敏所交付的房产面积存在严重不足，缺乏充分的事实根据。因此，结合本案是二手房交易特点，而且已过户到被告林泽伟名下的房产证原件载明的面积确实没有误差，应认定原告刘文敏交付的房产是符合约定的建筑面积。至于原告刘文敏领取新的房产证后，发现房产证记载的建筑面积与实际面积不符的，其可以依法重新向有关部门申请测绘核实，并可以另寻法律途向原告刘文敏主张。被告林泽伟辩称其房产部分区域为配电房占用问题，其可以依据其房产证记载的四至面积依法行使其实体权利，出现其他物品或者建筑物侵犯其合法物权的，其可以另寻法律途径主张。原告刘文敏已于2010年4月9日把过户的资料提交到房产管理局，房产管理局也已依法受理，这表明原告刘文敏已履行了房产过户的义务。鉴于被告林泽伟未能支付剩余购房款，原告刘文敏通过媒体声明，并向房产管理部门说明，不能让被告林泽伟领取过户后的新房产证。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定:“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”其做法合理。综合上述情况，被告林泽伟向原告刘文敏购买涉案房产，只是支付了部分购房款，未能支付剩余购房款，其行为已构成违约，应依法承担违约责任。原告刘文敏要求被告林泽伟支付剩余1478931元购房款，有事实和法律依据，本院予以支持。双方当事人约定的每日千分之五的违约金明显过高，考虑本案房产没有实际交付，被告林泽伟客观上没有实际占用和使用该房产的情况，并结合原告刘文敏的实际损失客观情况，违约金酌情按每日万分之三计算。原告刘文敏虽然于2010年4月9日办理了过户手续，但从当事人提交的证据来看，其是于2010年5月5日才发函告知被告林泽伟已办理过户手续，其违约金计算应从原告刘文敏告知被告林泽伟办理过户之日起开始计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：被告林泽伟应在本判决生效之日起十日内向原告刘文敏支付购房款1478931元以及违约金（违约金以1478931元为基数，从2010年5月5日起按每日万分之三计算至上述购房款1478931元全部付清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38804元（原告刘文敏已预交38804元），由被告林泽伟负担。被告林泽伟应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳上述案件受理费，逾期不缴纳的，本院将依法强制执行。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。上诉人林泽伟在本案二审中，向本院提交一份《在次请求测绘申请书》，请求本院最涉案的商铺面积进行测绘。本院二审查明的事实与一审查明的相同。本案在二审中，经本院提议调解未果。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。根据本案一审宣判后的上诉意见和答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：涉案房屋的成交价格认定、林泽伟在本案中以面积差异为由进行抗辩是否应当得到支持等。根据本案中已经查明的事实，在林泽伟与刘文敏于2009年12月30日签署的《房地产买卖合同》中约定成交金额为1727775元，次日由东江物业公司与林泽伟签署《补充协议书》约定成交价款为5528880元；在后的《补充协议书》中已经明确了实际成交价格为5528880元，此前签署的《房地产买卖合同》中约定1727775元只是开具购房发票的价格。据此，如果林泽伟所称其与刘文敏所签署的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示的话，那么林泽伟就只应当按照《房地产买卖合同》所约定的价格支付1727775元的价款，而没有任何理由在该合同签署后7天内就转账支付4049949元。在本案诉讼中，在刘文敏称东江物业公司系代其与林泽伟签署合同并收取款项后，林泽伟在本案诉讼中也不否认东江物业公司与其签署的《补充协议书》应当由刘文敏享有权利义务，只是认为该《补充协议书》不是其真实意思表示而没有法律效力。此外，林泽伟并未提交任何证据证明其与东江物业公司之间存在其他法律关系、所转账支付的款项属于其他法律关系项下资金的证据，也未对为何在2010年1月7日向东江物业公司转账支付4049949元中超额资金的支付原因进行合理说明。因此，应当推定涉案房屋的成交价格是5528880元而不是1727775元。一审法院对本案涉案房屋交易价格及尾欠款项的认定并无不当，本院予以支持。至于林泽伟上诉所称刘文敏与林泽伟虚构交易价格违反了税收管理的相关法律法规的问题，林泽伟可以在本案诉讼终结后另寻法律途径请求处理。关于林泽伟在本案中以面积差异为由进行抗辩是否应当得到支持的问题，本案尽管系房屋买卖合同纠纷，但审理的范围是刘文敏提起的因房屋买卖合同导致的价款支付问题；林泽伟上诉所称的涉案的房屋存在面积误差，属于涉案房屋是否符合合同约定的问题。上述问题尽管都是因房屋买卖合同引发，但是属于不同当事人依据不同的事实所持有的不同的主张。林泽伟关于涉案房屋存在面积差异的主张旨在对抗本案拖欠购房款的支付，因涉案的房屋交易对象二手房，即便是该房屋存在面积差异等客观事实，是由于开发企业向刘文敏交付存在误差的原因，还是刘文敏故意隐瞒导致面积差异或者被其他人占领等原因引发的，必须在涉案房屋开发企业或者其他占用涉案房屋面积的主体也参加诉讼并进行依法审理才能确定。据此，在原审中因林泽伟未对涉案的房屋是不是符合合同的约定提起反诉或者另案起诉，本案中仅仅作为抗辩提出的，原审法院未对涉案房屋进行测绘并无不当。在本案二审中，林泽伟再次请求本院进行测绘的，本院也依法不予支持。在本案诉讼终结后，林泽伟认为涉案房屋不符合合同约定的可以持相应的证据另行起诉并申请测绘处理。综上所述，上诉人林泽伟的上诉主张没有事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院查明事实清楚、适用法律正确、实体处理得当，其判决本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币38804元，由上诉人林泽伟负担。本判决为终审判决。审判长 郑 杰审判员 寇 倩审判员 黄宇乐二〇一八年十二月二十八日法官助理赵铎书记员彭科梅附：裁判依据：1、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。