广东省惠州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤13民终6757号 上诉人（原审被告）：惠州大亚湾旺科投资有限公司，住所地：惠州大亚湾**熊猫碧富新城碧湖华庭******。 法定代表人：林榜昭。 委托诉讼代理人：李仲荣，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：谢晓敏，该公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：董子源。 委托诉讼代理人：周运妙，广东商达（惠州）律师事务所律师。 上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司因与被上诉人董子源商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区（2018）粤1391民初1930号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司委托诉讼代理人李仲荣、被上诉人董子源委托诉讼代理人周运妙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被上诉人董子源辩称：一、原审认定涉案房屋交付时间正确，违约金计算起始日期正确；二、被答辩人应在2016年2月22日前为答辩人办理不动产证书，但其直至2018年6月22日才为答辩人办理涉案房屋不动产转移登记；三、被答辩人辩称的权籍调查、登记机关网络迁移、登记机关采取限号措施等情形均出现在其迟延履行义务之后，不能免责，相应期间在计算违约金时不能扣除；四、被答辩人从未将其所称的不可抗力情形告知答辩人；五、原审判决在计算逾期办证违约金时已扣除权籍调查测绘及网址迁移等时间；六、答辩人诉请支付的违约金合乎合同及法律规定，应予以支持。 原审原告董子源向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告逾期办证违约金人民币84045元（暂计至2018年5月31日，2018年5月31日之后的违约金计至办理不动产权证书之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。庭审中原告将第1项诉讼请求变更为违约金自2015年8月26日起计算至2018年6月22日，以购房款420000元为基数，按照年利率百分之六计付。 一审法院认定事实：2013年2月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于惠州市大亚湾××房，总价款420000元，被告应当在2014年3月16日前，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告。关于产权登记，被告应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，考虑到大亚湾区主管机关办理产权证明手续严谨性，如房屋查档、房屋测绘、维修基金交存、契税申报办理等，若办理产权证明超过双方约定期限，原告同意由被告继续办理。在合同约定的交付之日前原告付清了房款420000元，被告于2014年9月4日通知原告收房，完成交付义务。另查明，涉案楼盘所在的21栋被告于2017年5月27日申请该栋土地的大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果；2017年7月1日至2017年7月10日因国土局系统迁移，暂停受理不动产登记。2018年6月22日，被告向惠州大亚湾区不动产登记中心申请涉案房产的不动产权登记,且当天予以受理。 原审法院认为，本案争议焦点为被告是否存在逾期办证问题。合同约定被告应当在商品房交付后360个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。关于“交付后360个工作日内”的起算问题，合同约定在2014年3月16日前交付，被告于2014年9月4日交付已超出约定时间，“交付后360个工作日内”的起算时间应从2014年9月4日次日起算，即2014年9月5日，而不是从验收合格即2015年12月23日后起算，因此，被告未在2014年9月4日后360个工作日内，即2016年2月23日之前，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，从2016年2月23日起未提交资料即属于逾期办证，应承担逾期办证违约责任。被告于2018年6月22日向有关部门申请涉案房产的不动产登记并受理，完成了提交资料办证的义务，逾期办证违约金应计算至此。因双方无约定违约责任的计算方法，原审法院参照《广东省高级人民法院〈关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引〉》第三十八条的规定，以原告已付购房款420000元为基数，从2016年2月23日起至2018年6月22日按年利率6%的标准计算逾期办证违约金，共851天。合同签订后，因办证程序中新增加土地权籍调查项目及登记机关网络迁移，这些并非被告所能控制，属行政职能部门掌握，此段时间应予以扣除。被告于2017年5月27日申请大权籍调查，2017年5月31日取得调查结果，对小权籍调查时间被告未提供证据证明，不予扣除。因此，扣除大权籍调查时间5天和网络迁移时间10天，逾期办证违约天数为836天，违约金具体数额为57718元（420000元×6%/年÷365天×836天），原告请求超过部分不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告惠州大亚湾旺科投资有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内向原告董子源支付逾期办证违约金57718元； 二、驳回原告董子源其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费951元，由原告董子源负担330元，被告惠州大亚湾旺科投资有限公司负担621元，被告负担部分已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。 本院二审期间，上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司提交了一份《关于调查令的复函》，证明大亚湾区不动产登记中心因新旧系统数据迁移，2017年6月30日至2017年8月27日暂停办理一手房（增量房）转移登记业务。因政府原因导致的延期至少60天。 被上诉人质证称：真实性没有异议，关联性和证明内容不予认可。从证据的内容可以看出不动产登记信息因为新旧系统的暂停受理时候是从2017年7月1日开始，但是上诉人6月19日就知道了会暂停受理，可是从6月19日到30日这段时间可以申请登记，上诉人没有提供证据证明在这段时间有去申请，该事情应该是在2016年2月前就应该办证的，但上诉人没有在合理时间内去减少损失，且该事情发生在其迟延履行义务之后，按照《合同法》第117条规定不能免责。 被上诉人提供了以下证据：证据一揭阳市榕江建筑工程总公司盛业豪园三期逾期交楼违约金结算表，证明上诉人实际上也是在2014年9月4日将房屋交付给被上诉人的，逾期交房违约金也是计算到其交付房屋之日的；证据二中萃花城湾收楼通知书，证明上诉人通知被上诉人涉案房屋于2014年9月4日交付。 上诉人质证称：上述证据是我方提交的，但是被上诉人没有提交证据原件，不予确认。 本院经审理查明，一审查明事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，当事人的合法权益应予以平等保护。双方当事人签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。针对上诉人的上诉，本院经审查认为，一、关于逾期办证违约金计算起止时间。因上诉人于2014年9月4日通知被上诉人收房，完成了交付义务，双方以实际的行为变更了合同约定的原交房日期，原审以实际交房之日后360个工作日开始起算逾期办证的违约金并无不当；二、关于上诉人主张因新政策、新措施等不可抗力原因延误办证的时间应从上诉人逾期办证违约时间中扣除的问题，原审判决中已对办证程序中新增加土地权籍调查项目及登记机关网络迁移时间进行了相应的扣减，至于上诉人主张扣减因限号措施、不动产登记中心超期出证为由而扣减逾期天数证据不足，本院不予采纳，原审判决上诉人逾期办证违约天数为836天并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1242.12元，由上诉人惠州大亚湾旺科投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  曾求凡 审判员  邹 戈 审判员  徐国华 二〇一八年十二月二十九日 法官助理黄湘燕 书记员彭敏 附法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条： 第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。