深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0303民初23168号原告：刘成会，女，香港居民，1981年5月18日出生,委托诉讼代理人：王文凤，广东广和律师事务所律师，执业证号14403200411449045。被告：深圳市新世界房地产开发有限公司，住所深圳市福田区莲花街道益田路**新世界商务中心**，统一社会信用代码91440300279380118G。法定代表人：黄伟，董事长。委托诉讼代理人：钟华君，公司员工。被告：深圳市西岭股份合作公司，住所深圳市，住所深圳市罗湖区莲塘西岭新村综合办公楼**用代码91440300192310512U。法定代表人：杨穗生，董事长。两被告共同委托诉讼代理人：蒋忠昶，广东深锐律师事务所律师，执业证号14403201610246005。原告刘成会诉被告深圳市新世界房地产开发有限公司（以下简称“新世界公司”）、深圳市西岭股份合作公司（以下简称“西岭公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文凤，被告委托诉讼代理人钟华君、蒋忠昶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付逾期办理房产证违约金162668元；2、判令两被告承担本案全部诉讼费。事实与理由：涉案房产项目由两被告合作开发，被告西岭公司委托新世界公司全权代理该房产项目的销售及售后管理包括竣工验收备案、交楼、办理房地产证等一切手续和工作。2014年4月24日，原告与两被告签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于深圳市××号商品房，合同成交总价为2378180元。合同第九条约定，出卖人应于2014年12月20日前将房产交付给买受人。2014年12月19日，涉案房产四季御园项目取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，2014年12月16日，被告在《深圳特区报》发布了入伙公告，并向原告发出了《入伙通知书》，2014年12月20日原告办理了入伙手续，被告将房产交付给了原告。被告向原告出具的《装修入住通知书》和《住宅质量保证书》，均显示入伙时间为2014年12月20日。根据合同第二十一条第一款约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成房地产初始登记，即最晚应在2015年6月17日完成房地产初始登记。深圳市不动产登记中心资料显示，涉案房产四季御园项目实际上系在2015年10月20日才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故被告已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务。根据合同第二十一条第二款约定，出卖人应在将房产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得房地产证。被告已在2014年12月20日将涉案房产交付给原告，故其最迟应于2015年8月17日前为原告办理房地产证。事实证明，此时被告连四季御园项目初始登记都未办理，更别说原告的房地产证，由上述分析得出，逾期办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同第二十一条第二款约定自房地产交付之日后第240日起计至买受人实际取得房地产证之日止。办理房地产证属于买卖双方的共同义务，开发商通知办证应给买受人留出合理的办理时间，且仍需承担提供办证资料等义务。考虑到在房地产项目办理完初始登记且开发商履行完通知办证义务之后，在原告积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理，因此，本案的违约金截止日期应计算至被告通知办证之日起的合理期限止。四季御园项目初始登记后，由于被告疏忽大意，没有通知原告办理房地产证，原告并不知道涉案房产何时具备办证条件，后来原告从其他业主那里得知可以办证了，才着手办理。被告没有及时通知原告办理房地产证，履行必要的共同办证义务是导致原告延期办证的原因。原告的房地产证显示涉案房产的登记日期为2016年2月3日，因此延迟办证违约金的截止日应为2016年2月3日，距起算日2015年8月17日共有171天。关于违约金的计算标准，依照合同第二十二条约定，如卖方未履行相关义务造成买方不能按约定期限取得房地产证的，卖方自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买方支付本房地产总价款万分之三的违约金；对于延期办证超过120日的，按日万分之四计算。因此，被告应向原告支付延期办证违约金162668元（以房产总价2378180元为基数，按日万分之四的标准，自2015年8月17日计至2016年2月3日止共171日）。恳请法庭查明事实，判令被告承担逾期办证违约责任，支持原告诉讼请求。两被告辩称，一、公交场站等配套设施的建设、项目内拆除搬迁等情况，是罗湖区重建局进行项目监管需要核定的事宜，也是四季御园项目规划验收的前提条件。根据《深圳市城市更新办法实施细则》的相关规定，罗湖区重建局作为城市更新的职能部门，依法与被告就四季御园项目签署了项目实施监管协议，包括移交公共设施、拆除搬迁、安置补偿等内容，依法对四季御园项目进度安排及完成时限履行监管职能。依照该规定，在四季御园项目申请规划验收时，主管部门需要就前述履行情况征求罗湖区重建局对监管协议的落实意见。项目内公交场站等公共设施的移交确认、拆除搬迁情况的确认，是项目规划验收的前提条件。二、深圳市交委无故延迟对公交场站等公共设施的移交确认、黄炳归房屋拆除责任的调查确认，导致四季御园项目规划验收延误。1、被告早于2014年11月20日即向深圳市交委请示移交公交场站，但深圳市交委多次提出超出前期规划的无理要求，迟迟不肯确认交付，致使四季御园项目规划验收无故延误。深圳市交委在给罗湖区重建局的函件明确认为“还不具备接收使用条件”，原因是“场站内部设施设备配备不完善”“需要对站务用房进一步规划改造”等，对公交场站提出了超出前期规划和批复的要求，要求搭建一层、增加建设办公房、设备房等。如果被告方满足了深圳市交委的要求，则其建设就不符合前期规划许可，会导致无法通过规划验收。但深圳交委不予确认公交场站，也导致了四季御园规划验收的延误。市规划国土委第一直属管理局在2015年8月5日给深圳市交委去函，明确提到：“开发商已按规划要求及批准的施工图位置建成上述设施（施工图报建前，开发商去函征求过贵委意见。设计院根据贵委的要求，进行了施工图修改）。若《建设用地规划许可证》与《深圳市土地使用权出让合同书》没有特殊规定，对所有公共建筑在符合规划要求，并按批准图纸实施的前提下，均按毛坯房状态移交。请贵委与该项目开发商尽快办理公交场站的移交手续。”2、四季御园项目附近尚有黄炳归房屋未拆除搬迁，莲塘街道办证实黄炳归房屋拆除和补偿工作系由金峰园公司负责，而非被告责任。但在前期调查该情况的过程中，由于现场黄炳归房屋尚未拆除，导致四季御园项目无辜受到牵连，迟迟未能完成规划验收，但该验收工作涉及到一千多户小业主的利益和维稳工作。上述情况导致罗湖区重建局无法出具履行情况监管核定，致使四季御园项目规划验收无故延误。三、规划验收的延误，导致被告无法及时办理房屋初始登记，以致影响了办理不动产权证。被告已经及时履行了办证过程中应尽的义务，不存在任何违约行为，无需承担任何办证违约责任。根据《房屋登记办法》第三十条的规定，被告申请房屋所有权初始登记的，必须提交建设工程符合规划的证明。如上所述，由于规划验收的无故延误，导致被告无法及时申请房屋的初始登记。深圳市规划国土委在深规土一局函[2015]954号中，明确要求深圳市交委及时与被告办理公交场站的移交手续。直至2015年8月17日才为被告办理了《建设工程规划验收合格证》。被告在2015年8月19日就及时向深圳市房地产权登记中心递交了办理初始登记的资料。由于办理初始登记需要进行公示，办理时限为60个自然日。所以被告在2015年10月中旬收到了初始登记证后，就及时在2015年10月22日向各业主发出了办证的通知。如业主向被告提交办证资料后，被告就及时向房地产权登记中心进行办证预约，并及时提交办证资料。由此可见，整个办证过程中，被告已经尽心尽力，及时履行了办证过程中应尽的义务。本案系由于深圳市交委无故迟迟不肯确认公交场站的移交等原因，以致规划验收延误，被告不存在任何违约行为。综上所述，请求法院查明事实，判决驳回原告的诉讼请求。四、原告所提到的生效判决，被告已经向检察院提起抗诉，检察院已经受理并审查。五、原告的部分诉讼请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院审查确定的证据和当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：一、两被告是位于深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园的开发建设单位。2013年11月29日，被告西岭公司（委托方）与被告新世界公司（受托方）签订《委托书》，约定被告西岭公司委托被告新世界公司办理“四季御园”住宅的预售、现售、签订《深圳市房地产买卖合同》、办理领取房地产证的相关手续等事宜，代理期限：2013年11月1日直至房产销售完毕及办理完毕所有房地产手续为止。该委托书已办理了公证手续。2014年4月24日，原告（买受人）与两被告（出卖人）签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，合同约定原告向被告购位深圳市罗湖区莲塘街道办事处罗沙路四季御园第1座10层1001号房，房屋用途为住宅，建筑面积83.65平方米，转让成交价为2378180元；合同第九条就“交付时间和办法”作出约定：出卖人应当于2014年12月20日前将本房地产交付给买受人，交付前应取得《深圳市建设工程竣工验收备案（回执）》。合同第二十一条对“办证义务”作出了约定：出卖人应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内，完成本房地产项目的房地产初始登记。出卖人应选择下列第贰种方式，在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》，即买受人书面委托出卖人向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。买受人在接到出卖人办理《房地产证》的书面通知后30日内，向出卖人或出卖人指定的第三人提供办理《房地产证》所需的证件资料和有关税费。办理《房地产证》的有关税费，按国家、省、市的规定由买卖双方各自承担。合同第二十二条对“延期办证的违约责任”作出了约定：如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三的违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。因买受人未履行相关义务导致出卖人不能按期办理《房地产证》的，出卖人不承担延期办证的违约责任。二、《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后，原告依约向两被告付清购房款。2014年11月25日，四季御园取得了《建设工程竣工验收报告》。2014年12月19日，深圳市罗湖区住房和建设局向两被告颁发《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年10月20日两被告办理了“四季御园”的初始登记。2015年10月22日被告新世界公司向原告发出办理房地产证的通知，通知原告到新世界公司处领取资料办理不动产权证书。原告于2016年2月3日取得了涉案房产的不动产权利证书。三、深圳市中级人民法院在（2017）粤03民终3333号民事案件中，于2017年5月17日向深圳市交通运输委员会发函，要求协助核实以下情况：1、四季御园项目（位于深圳市××××路南侧，宗地号为H227－0136）配有的公交场站等公共配套设施的具体移交情况；2、新世界公司、西岭公司是否依照深交函［2011］1740号复函的要求进行了施工图修改？3、新世界公司、西岭公司于2014年11月29日向深圳市交通运输委员会提交《关于申请签订四季御园的请示》时，公交场站等配套设施不符合规划要求和图纸设计；3、该委当时未签收上述请示中涉及的《公交场站移交确认书》是因为四季御园项目配建公交场站及配套设施不满足移交要求；4、目前四季御园项目配建公交场站等公共配设施尚未移交该委。本院认为，原告与两被告签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：1、被告是否构成延期办证，是否需要支付延期办证违约金；2、被告的诉讼时效抗辩是否成立。对于第一个争议焦点，本院认为，原告和两被告确认被告于2014年12月20日向原告交付了涉案房产。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，被告在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》。据此被告应当在最迟2015年8月17日前为原告办理房地产证。关于迟延办证的原因，首先，涉案房产所在项目已于2014年12月19日取得了《深圳市房屋建筑工程项目竣工验收备案收文回执》，根据涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十一条第一款约定，被告应在取得工程竣工验收证明文件之日起180日内完成房地产项目的初始登记，即最晚应于2015年6月17日完成房地产初始登记。而涉案房产所在项目实际上系在2015年10月20日才办理初始登记，始具备房屋产权转移登记的条件，故被告已迟延履行合同约定的办理房地产初始登记义务；其次，原告已举证证明涉案房屋未在合同约定的期限办理并取得房地产证，并非其原因或不可抗力，此时应由被告举证证明其是否存在免责事由。被告虽主张系因黄炳归房屋拆迁和深圳市交通运输委员会验收公交场站等问题造成延迟办证而非出卖人的原因，但未能提交充分有效的证据予以证明。深圳市交通运输委员会的复函亦明确指出被告未按照交委［2011］1740号函要求建设项目配套的公交场站等设施，公交场站及配套设施不满足移交要求，因此应认定造成验收迟延的责任在于被告，故被告未在约定期限内办理房地产证应承担相应的违约责任。关于违约金的起算日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至原告实际取得房地产证之日止。被告已于2014年12月20日将涉案房产交付给原告，最迟应于2015年8月17日前为原告办理房地产证，故延迟办证违约金的起算日应为2015年8月17日。关于违约金的截止日，涉案合同约定违约金自房地产交付之日后第240日起计至原告实际取得房地产证之日止。由于办理房地产证需买卖双方配合，共同办理，房地产项目完成初始登记且开发商履行通知办证义务之后，在原告积极配合办证的情况下，房地产证应能在合理的期限内办理。被告于2015年10月22日以邮件形式向原告发出办理房地产证的通知，按照合同约定，该通知于10月24日视为送达原告。原告主张被告未通知其办理房地产证，本院不予采信。鉴于生效民事判决酌定办证合理期限为60个自然日，本案的违约金截止日期应计至被告通知办证之后的60个自然日止，对应日期为2015年12月23日。对于第二个争议焦点，本院认为，根据本院上述认定，被告支付违约金的起算日应为2015年8月17日，即此时原告可以向被告主张违约金。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行，2015年9月30日之前的违约金，在民法总则施行之前，二年的诉讼时效已经届满，故不再适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，原告关于2015年8月17日至2015年9月30日期间延期办证违约金的诉讼请求，已超出诉讼时效，本院不予支持。2015年10月1日之后的违约金主张，应当适用民法总则关于三年的诉讼时效期间的规定。原告于2018年8月15日委托律师向被告发出了律师函，为原告向被告提出履行要求，造成诉讼时效的中断，故诉讼时效应当从2018年8月15日重新计算。原告于2018年10月8日起诉立案，2015年10月1日之后的违约金请求未超过诉讼时效期间。故被告的诉讼时效抗辩部分成立。被告应当向原告支付2015年10月1日之后的延期办证违约金。关于违约金的计算标准，依照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》第二十二条第一款约定，对于延期办证时间未达到120日的按日万分之三计算；对于延期办证时间超过120日的，按日万分之四计算。被告延期办证天数达到129日，应当适用日万分之四的违约金标准。该标准是基于逾期天数的事实认定，并不因诉讼时效受到影响。因此，被告应向原告支付迟延办证违约金79907元（以房产总价款2378180元为基数，按日万分之四的标准，自2015年10月1日起计至2015年12月23日止共84日）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告深圳市新世界房地产开发有限公司、深圳市西岭股份合作公司应于本判决生效之日起七日内向原告刘成会支付迟延办证违约金79907元；二、驳回原告刘成会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3553元，由原告负担1808元，两被告负担1745元。如不服本判决，原告可在本判决书送达之日起三十日内，被告可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  黄 欣人民陪审员  郑翠云人民陪审员  李丽慧二〇一八年十二月十二日林欣燕书记员夏梓豪