北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初18609号原告徐迎迎，女，汉族，1987年5月6日生，住址北京市海淀区。委托代理人朱君礼，男，汉族，1985年10月9日生，住址北京市海淀区。被告北京恒龙置业有限公司，住所北京市朝阳区东坝乡红松园******。法定代表人段胜利，经理。委托代理人陈思，女，汉族，1995年6月20日生，北京恒龙置业有限公司职员，住址，住址内蒙古鄂尔多斯市东胜区div>委托代理人陈刚，男，汉族，1989年11月27日生，北京恒龙置业有限公司职员，住址，住址内蒙古赤峰市宁城县天义镇京北社区div>原告徐迎迎与被告北京恒龙置业有限公司（以下简称恒龙公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员文怡昊独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员姚澍峥担任法庭记录。徐迎迎及其委托代理人朱君礼、恒龙公司的委托代理人陈刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐迎迎诉称：2015年7月10日，我同恒龙公司签订了北京市商品房预售合同，同时还签订了一个补充协议，约定我购买北京市朝阳区来广营乡LGY-04地块2#住宅楼XX层X单元-XXXX房屋（以下简称XXXX房屋）。我按照合同约定交付了全部的购房款，首付款是我们自付的，剩下的我走的公积金贷款。2017年12月25日左右，恒龙公司向我发了收房通知。我在2017年12月31日收房，当天我同恒龙公司指定的税务代办机构签订了代办委托合同，也交纳了相关的款项。随后我就进行了入住和装修。我个人有落户的需求，在今年1月份去派出所办理户口的时候，派出所告诉我这个楼没有规划文件，没法落户。于是我向规划委核实这个事情，规划委表示我们这个楼确实没有取得规划文件。这一情况导致我没法落户在XXXX房屋，此外，因为XXXX房屋没有规划文件，正常情况下是不可能进行测绘的，但是恒龙公司找测绘单位出了一个报告，以实测面积比预测面积大为由多收了我们8553元，我认为是多收了钱款。恒龙公司的交付不符合约定条件，因此我诉至法院，请求判令1、恒龙公司退还我房屋价款8553元，2、恒龙公司支付我违约金，按照日229.9元的标准，从2018年1月1日起算，支付至房屋符合双方之间的北京市商品房预售合同第十二条约定的交付条件之日止。恒龙公司辩称：不同意徐迎迎的诉讼请求，我们认为我方的测绘是找的正规机构依法进行的，根据结果我们要求他按约定补交差价款没有问题。关于违约金，我们提交了竣工验收备案表，说明XXXX房屋具备法定交付条件。我们是在约定的交付时间之前就把房屋交付给了徐迎迎，她也接收了房屋。如果法庭要求我们承担违约金，我们认为违约金过高，需要依法调整，现在徐迎迎早已收房，不存在损失的问题。我们的工程确实一开始的时候没有取得规划验收批准文件，应当提交的规划验收的文件都提交了，但是因为工程内有一个小学、一个中学作为违建是应当拆除的，但是由于学生在学期内上课，无法安置，所以就一直没拆。鉴于这种特殊情况，朝阳区规委给建委还发了一个文，让我们在没有取得规划验收批准文件的条件下先办理竣工验收备案，以便项目能够尽快投入使用。一直到我们向徐迎迎交付完房屋好几个月才弄完拆除的事。我们公司现在已经取得了规划验收批准文件。经审理查明：2015年7月10日，恒龙公司与徐迎迎签订北京市商品房预售合同一份，主要内容为徐迎迎购买恒龙公司开发的XXXX房屋（项目名称恒大名都嘉园），该房屋建筑面积78.36平方米。按照套内建筑面积计算，XXXX房屋单价38875.25元每平方米。恒龙公司应当在2017年12月31日前向徐迎迎交付XXXX房屋。交付时该商品房应当已经取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，且满足恒龙公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。如恒龙公司未按照约定条件和期限交付房屋的，如逾期在180日以内，自约定的交付日期次日起至实际交付之日止，恒龙公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该笔违约金于实际交付之日起30日内支付，双方继续履行合同。如逾期超过180天的，徐迎迎有权退房。徐迎迎要求继续履行的，合同应继续履行，自约定交付交付日期次日起至实际交付之日止，恒龙公司按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，该笔违约金于实际交付之日起30日内支付。商品房交付时，恒龙公司应当向徐迎迎公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书，并向徐迎迎提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，徐迎迎有权退房。徐迎迎不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由徐迎迎补足；超出3%部分的房价款由恒龙公司承担，产权归徐迎迎所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由恒龙公司返还徐迎迎；绝对值超出3%部分的房价款由恒龙公司双倍返还徐迎迎。交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。该商品房为住宅的，恒龙公司承诺徐迎迎在办理房屋交接手续前有权对所购买的该商品房进行查验，而且不以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为徐迎迎查验该商品房的前提条件。恒龙公司应当在2019年12月31日前取得XXXX房屋所在楼栋的权属证明。双方还签署了一系列附件，约定了房款支付等事项。签约后徐迎迎按照合同约定交付了全部的购房款和契税给恒龙公司。2017年12月，恒龙公司向徐迎迎发出收房通知。双方在2017年12月31日进行了XXXX房屋的交付，徐迎迎在交楼流程表上签字，并在楼宇情况反馈表上签字，注明“卫生间、纱窗开关不灵活。维修完毕修理满意”字样。当天徐迎迎同恒龙公司指定的第三方机构签订了关于税务代办的委托合同。2017年12月13日，北京市规划委员会朝阳分局向北京市朝阳区住房和城乡建设委员会出具关于办理恒龙公司2#住宅楼（自住型商品房）工程竣工验收备案手续的函，主要内容为：恒龙公司在朝阳区来广营乡建设的2#住宅楼经北京市规划委员会朝阳分局2015规（朝）建字0037号建设工程规划许可证批准进行建设，该项目主体已完工，建筑主体符合建设工程规划许可证相关要求，规划验收相关手续正在办理之中，因该项目代征用地尚未腾退完毕，为了不影响主体工程投入使用，请贵委先行办理该项目的竣工验收备案手续。2018年1月22日，北京市规划委员会朝阳分局出具登记回执，表示已收到要求获取恒大名都2号楼规划验收合格通知书的申请，将于2018年2月11日前作出书面答复。2018年2月6日，该分局出具答复告知书，主要内容为：我们于2018年1月22日受理了申请，具体见登记回执。现答复如下，经查，申请的信息不存在。理由为未制作。2018年4月12日，北京市规划委员会朝阳分局向恒大名都3号楼业主出具答复意见书，主要内容为：恒大名都3号楼系恒龙公司建设的2#住宅楼，已取得《建设工程规划许可证》，因未落实环境建设要求，尚不满足规划验收条件。经了解，恒龙公司已与朝阳区教委达成初步协议，原北苑小学已拆除完成，北苑中学宿舍正在办理相关拆除手续，待符合规划验收要求后我局将依法依规尽快办理相关规划验收手续。2018年6月13日，北京市规划和国土资源管理委员会向恒龙公司出具建设工程规划核验（验收）意见，主要内容为根据你单位提交的申请，规划行政主管部门依据《中华人民共和国城乡规划法》、《北京市城乡规划条例》第四十四条及《北京市建设工程规划监督若干规定》的规定，于2018年6月12日对你单位在朝阳区来广营乡建设的2#住宅楼（自住型直品房）进行了规划核验（验收）工作，经核验，该工程符合《建设用地规划许可证》(2014规(朝)地字**)、《建设工程规划许可证》(2015规(朝)建字0037号)批准的内容。同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。恒龙公司为证明其主张提交了下列证据：1、房屋面积测算技术报告书，证明已聘请有资质的房产测绘机构出具房屋面积实测报告。2、交楼流程表、楼宇情况反馈表各一张，证明2017年12月31日已经完成了XXXX房屋的交付工作。徐迎迎质证称：1、真实性认可，该测绘本身无效，测绘机构不是合同约定的那家机构。2、真实性认可，但我在收房时并不清楚房屋存在瑕疵。上述事实，有北京市商品房预售合同、登记回执、答复告知书、楼宇情况反馈表、当事人陈述等在案佐证。本院认为：徐迎迎与恒龙公司签订的北京市商品房预售合同是双方真实的意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方均应按照约定严格履行。徐迎迎认为恒龙公司的测绘报告存在问题，该公司以报告中实测面积比预测面积大为由多收了8553元；但徐迎迎没有就此提供充分证据，本院对退还购房款的要求不予支持。关于违约金的主张，徐迎迎提出，交付XXXX房屋时恒龙公司没有按照合同约定提供相关文件，特别是规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。恒龙公司承认确因规划区域内学校等腾退问题，导致双方进行房屋交付时没有按约定提供全部相关文件，因此可以认定恒龙公司在履行交房义务过程中确实存在违约行为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。徐迎迎按照合同约定的逾期交房违约条款主张违约金并无不妥，但考虑到本案的具体情形，且恒龙公司在事后积极进行补救，现各项文件均已齐备，本院从填补实际损失出发，就违约金数额依法进行调整，酌情确定恒龙公司支付徐迎迎违约金7000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告北京恒龙置业有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告徐迎迎违约金七千元。二、驳回原告徐迎迎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费四百七十八元，原告徐迎迎负担四百元（已交纳），被告北京恒龙置业有限公司负担七十八元（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  文怡昊二〇一八年十二月十日书记员  姚澍峥