四川省盐亭县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0723民初2580号 原告：胥吉财，男，1975年2月18日出生，汉族，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：杨茗渊，四川川北律师事务所律师。 被告：胥锡全，男，1955年3月11日出生，汉族，住四川省盐亭县。 特别授权委托诉讼代理人：顾凯，男，1982年7月15日出生，汉族，住四川省盐亭县，系胥锡全女婿。 原告胥吉财与被告胥锡全确认合同无效纠纷一案，本院于2018年11月6日立案受理后，于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告胥吉财及其委托诉讼代理人杨茗渊、被告胥锡全及其特别授权委托诉讼代理人顾凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胥吉财向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2011年7月12日签订的《房子买卖合同》无效；2、由被告返还原告购房款16万元，并承担相应的资金利息；3、本案诉讼费用依法承担。事实与理由：本案原、被告系同一个村不同小组的村民，2011年7月12日，原、被告签订协议，被告将其在别人处购买的位于玉龙镇三星胥家桥村1组的房屋两间卖给原告。双方签订了《房子买卖合同》，并有陈宏作为证人。签订合同后，原告向被告支付了购房款16万元，被告将房屋卖与原告后仍继续使用房屋至今。因原告多次要求被告办理房产证并过户未果而产生纠纷。经原告多方打听，得知该房根本无法办理房产证和过户手续。原告认为，被告卖给原告的房屋没有取得合法产权，且该房屋系在农民集体所有的土地上修建的房屋，根据《土地管理法》的规定，农村的土地属于农民集体所有，只有本集体经济组织成员才享有本集体土地的使用权，农村集体土地使用权不得非法转让。所以，原、被告签订的《房子买卖合同》违反了法律禁止性规定，损害了集体的利益应属无效。 被告胥锡全辩称，农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可以申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织成员以外的民事主体。但依据农村集体土地发包情况表明，胥家桥村的存在是以村为单位的村农民集体经济组织，原、被告都属于胥家桥村村民，非城市居民，属于同一村集体经济组织的成员，也非本集体经济组织外的民事主体，从而双方于2011年7月12日签订的《房子买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同，依法成立的合同，受法律保护。双方签订合同系双方自愿签订并由村支部书记陈宏作为证人并签定合同，合同约定买卖价格为24万元，一切手续由买方负责，原告于2011年7月22日前先支付部分购房款16万元，剩余8万元以三年付清。被告与原告（包括原告父母）在签订合同时就有口头约定，原告尾款付清，被告就搬离房屋。尾款付清后，如原告愿出租该房屋，被告如需继续使用，被告愿支付租金，被告并非一直单方面将房屋使用至今，且被告于2017年12月已搬离房屋。在2018年2月春节结束期间，被告方再次要求原告出面解决此事，原告仍不出面，在被告强烈要求下，原告父母才出面代表原告在村委会的主持下进行协调解决，在村委会的协调下双方达成一致意见，被告方在尾款未付清期间使用房屋由被告向原告承担1万元租金。房屋产权证已于第一次起诉期间以原告名义办理下来。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胥吉财系玉龙镇三星胥家桥村5组人，被告胥锡全系玉龙镇三星胥家桥村4组人。2008年7月，被告胥锡全与玉龙镇三星胥家桥村1组人胥执良签订《房屋买卖合同》，将胥执良所有的位于玉龙镇三星胥家桥村1组（三星场镇）三层房屋以13.8万元的价格，卖给被告胥锡全所有，双方未办理过户手续。2011年7月12日原、被告签订《房子买卖合同》，内容为：经双方协议成交，卖方胥锡全，三星场镇两间三层楼，左边靠胥春花，右边靠胥夕江，两间产权经协议后归买方胥吉财所有：水、电、气户头全部归于胥吉财所有，室内灯具由买方所有，卖方在交户时不得取走，经双方协议定为价格240000元，卖后一切手续由买方负责，协议达成后，由买方交付定金10000元，付款方式在22号前付给卖方16万元，剩余8万元以三年付清。被告胥锡全在甲方处盖印章，原告胥吉财在乙方处签名，村书记陈宏在证人处签名。合同签订后，原告向被告支付购房款16万元。被告一直在房内居住使用，2017年12月被告从房内搬出，原告未搬入该房屋。2017年7月18日，被告将该房屋办理在原告名下，并办理了房屋产权证，产权证内容为房屋所有权人胥吉财，单独所有，房屋坐落于玉龙镇胥家桥村1组，房屋状况3层，建筑面积213.69㎡，产别：私产，并载明“集体土地”。被告称该房屋的土地使用证正在办理中。 原告胥吉财提供了其玉龙镇胥家桥村五组房屋的“集体土地使用证”，载明土地使用权人胥吉财，土地所有权人盐亭县玉龙镇胥家桥村五组农民集体。地类（用途）农村宅基地。原告胥吉财所持有的玉龙镇胥家桥村五组“农村土地承包经营权证”载明：发包方全称“盐亭县玉龙镇胥家桥村五组”，承包方代表名称胥吉财，承包方式家庭承包。 同时查明，被告胥锡全在玉龙镇胥家桥村四组有房屋。2008年7月被告购买案外人胥执良的房屋时未办理房产证及土地证过户手续，胥执良也未办证。2018年春节期间，胥家桥村村委会召集原告父母及被告进行调解，解决意见是维持买卖合同，由被告向原告支付一万元房租，但未达成协议。 上述事实，有原、被告当庭陈述、《房子买卖合同》、盐亭县玉龙镇胥家桥村村委会证明、付款凭证复印件2份、房产证复印件2份、承包土地基本情况登记表复印件、2018年5月8日庭审记录、《房屋买卖合同》复印件等证据在卷佐证。 本院认为，农村房屋所有权转让，房屋占有范围内的宅基地使用权随之转让。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会发包；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组发包。村集体经济组织或者村民委员会发包的，不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权”。从原告胥吉财提供其胥家桥村五组房屋的“集体土地使用证”载明“土地所有权人盐亭县玉龙镇胥家桥村五组，其“农村土地承包经营权证”上载明“发包方为盐亭县玉龙镇胥家桥村五组”，以上证据证明盐亭县胥家桥村是以村民小组为集体经济组织，原、被告属两个村民小组，不属同一集体经济组织。再有，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”规定，原告胥吉财在玉龙镇胥家桥村5组拥有一处宅基地，原告再购买被告胥锡全的房屋，就拥有两处宅基地，与该规定相悖。被告将建在农村集体所有土地上的房屋转让给不属于本集体经济组织成员的原告胥吉财，其《房子买卖合同》违反了法律强制性规定。原、被告之间签订的《房子买卖合同》依法应认定无效。原告胥吉财请求确认《房子买卖合同》无效的主张，符合法律规定，本院予以支持。合同确认无效后，被告胥锡全因合同取得的购房款16万元，应当向原告胥吉财返还，原告胥吉财所购买的房屋应退还给被告胥锡全。关于原告主张资金利息的请求，因于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国农村土地承包法》第十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、确认原告胥吉财与被告胥锡全签订的《房子买卖合同》无效； 二、由被告胥锡全于本判决生效后二十日内向原告胥吉财返还购房款16万元； 三、驳回原告的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案减半收取案件受理费1750元，由原、被告各负担一半。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  赵万超 二〇一八年十二月二十六日 书记员  王 欢