北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初7576号原告（反诉被告）：陈薇，女，1985年5月13日出生，蒙古族，无业，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王月虎（系陈薇之夫），男，长江证券股份有限公司投资经理。委托诉讼代理人：李永军，北京市中唐律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐子麒，女，1988年10月2日出生，汉族，无业，现住北京市通州区。委托诉讼代理人：张鹏（系唐子麒之夫），男，个体。委托诉讼代理人：魏东，北京中肃律师事务所律师。第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。原告（反诉被告）陈薇与被告（反诉原告）唐子麒、第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年4月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈薇及其委托诉讼代理人王月虎、李永军，被告（反诉原告）唐子麒及其委托诉讼代理人张鹏、魏东到庭参加诉讼。链家公司经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈薇向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈薇与唐子麒于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、2017年4月3日签订的《变更协议书》、2017年7月5日签订的《变更协议书》；2、判令撤销陈薇与唐子麒于2017年3月26日签署的合同编号为C1491797的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》；3、判令唐子麒返还陈薇购房款190万元；4、本案的诉讼费由唐子麒承担。事实和理由：2017年3月14日，陈薇与唐子麒在链家公司的居间服务下，签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及补充协议，约定陈薇购买唐子麒所有的位于北京经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108号房屋，房屋面积为63.35平方米，房屋规划设计用途为办公，房屋成交总价为322万元，其中成交价格为115万元，家具家电、装饰装修及配套设施设备作价207万元，出卖人已将该房屋出租。2017年3月26日下午五点左右，唐子麒及中介仓促要求陈薇尽快办理网签，并在没有经过陈薇审查的情况下，要求陈薇签订合同尾页。事后，陈薇要求查看网签合同，中介向陈薇出示了合同编号为C1491797的《存量房屋买卖合同》，陈薇发现该网签合同价格为115万元，房屋状况为未出租。根据《北京市住房和城乡建设委员会关于完善存量房屋买卖合同网上签约流程等有关问题的通知（京建发〔2010〕169号）》规定，网上签约流程分为三个阶段，即草拟阶段、打印合同、完成签约。但是，中介并未进行草拟阶段，其与唐子麒要求陈薇签署尾页而未给予查看其他内容，对陈薇进行欺诈，将实际正出租的房屋记载为未出租。同时，将网签价格做低，不符合双方真实交易价格。并且，根据《税收征收管理法》第三条规定，任何机关、单位和个人不得违反法律、行政法规的规定，擅自作出税收开征、停征以及减税、免税、退税、补税和其他同税收法律、行政法规相抵触的决定。第四条规定，纳税人、扣缴义务人必须按照法律、行政法规的规定缴纳税款、代扣代缴、代收代缴税款。唐子麒及中介的欺诈行为，造成陈薇签订的网签合同违反了上述法律规定，涉嫌违法。综上，为维护陈薇的合法权益，故诉至法院。被告（反诉原告）唐子麒辩称，第一，陈薇与唐子麒在2017年3月14日签订的存量房屋买卖合同等系列合同是双方真实意思表示，因此该合同合法有效。第二，双方在签订合同当日，即签署了网上签约授权委托书，共同授权链家公司为双方办理网签手续，并如实提交了各自的个人信息，链家公司也根据双方提供的信息登记制作了网签信息登记表V2.0版，为办理网签做准备。第三，2017年3月23日，链家公司的工作人员梁海江分别与陈薇和唐子麒通过微信进行沟通，表明因担心4月政府出台政策，有可能影响双方交易，因此建议将网签手续办理完毕，双方均在微信中回复表示同意。在3月24日网签内容填写完毕，并在3月26日办理了网签手续。第四，陈薇并不享有合同解除权。根据我国民法总则及合同法的规定，合同的解除权享有方式有两种，合同约定和法律规定，无论是合同约定还是法律规定，陈薇均不享有解除权。根据合同的约定，陈薇拖延支付购房款，导致合同逾期履行，陈薇理应承担违约责任。第五，关于陈薇陈述的网签合同内容问题。首先，关于未出租的表示，双方在2017年3月14日签订合同时，陈薇即明知房屋已出租，且双方还就租金的归属问题进行了约定，也就是说，出租问题陈薇是明知的，不存在欺诈；其次，关于网签价格问题，根据北京市二手房的交易习惯，网签合同仅仅是作为办理产权证的前置程序，对外具有公示作用，交易习惯中网签价格均按照同地段的政府指导价予以签署，且双方在2017年3月14日签订的网上签约授权委托书中也明确了网签价格为115万元，因此也不存在欺诈问题；再次，关于避税问题。双方在3月14日签订的合同中明确约定所有税费均由买方承担，所以确切来说是卖方在配合买方避税。现在陈薇又以税收问题来主张签约欺诈，本身并不成立，且根据相关司法解释，有明确规定，即便是存在避税问题，也不必然导致买卖合同的无效。第六，唐子麒认为陈薇之所以要求解除合同、撤销网签，真实原因是涉案房屋降价了，涉案房屋为商业公寓办公类，根据现在的政策，存在不能贷款的情况，需要满足5年社保、税收等相关政策。由于该政策的出现，导致涉案房屋降价百万余元，但是我方认为买卖交易行为发生在限购政策之前，且网签手续已办理完毕，也就是本案交易不受限购政策的影响，不应当依据限购政策进行处理。综上所述，我方认为陈薇的行为严重违反了公序良俗和诚实信用原则，侵害了唐子麒的合法权益，故请求驳回陈薇的全部诉讼请求。被告（反诉原告）唐子麒向本院提出反诉请求：1、请求判令陈薇继续履行房屋买卖合同，立即向唐子麒支付剩余购房款115万元；2、请求判令陈薇立即向唐子麒支付违约金170775元（暂计至2018年5月24日），并以115万元为基数，按日万分之五的标准支付自2018年5月25日起至实际支付之日止的违约金；3、请求判令陈薇配合唐子麒将位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108号房屋过户至陈薇名下；4、判令陈薇承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2017年3月14日，唐子麒和陈薇签订了编号为100000754657的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）及补充协议，约定陈薇以全款的方式购买唐子麒所有的位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108号房屋（以下简称涉案房屋），房屋成交总价为322万元，其中房屋成交价格为115万元，房屋内家具、家电、装饰及配套设施设备作价207万元。《买卖合同》第七条还约定了如果陈薇未按照合同约定的时间付款的，应按日计算向唐子麒支付逾期应付款万分之五的违约金。且补充协议第三条约定本次交易涉及的税费全部由陈薇承担并直接向主管机关缴纳。同日，陈薇与唐子麒还共同签订了《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》、《网上签约授权委托书》等文件。同时，陈薇还于2017年3月14日向唐子麒支付了定金10万元，2017年3月26日，陈薇与唐子麒办理了网签手续。后因陈薇的原因，经过协商，陈薇与唐子麒于2017年4月3日签订了《变更协议》，约定将涉案房屋中的家具、家电、装饰装修及配套设施设备等的作价由207万元降为192万元，支付购房款时间变更为2017年4月10日前支付第一笔购房款100万元,2017年6月14日前支付第二笔购房款115万元和第三笔购房款80万元。《变更协议》签订后，陈薇于2017年4月9日向唐子麒支付了第一笔购房款100万元，但剩余房款一直未予支付。2017年7月5日，应陈薇的要求，唐子麒与陈薇进行了再次协商，并于2017年7月5日签订了《变更协议》二，将支付购房款时间变更为2017年7月30日前支付第二笔购房款115万元，2017年7月7日前支付原定的第三笔购房款80万元。《变更协议》二签订后，陈薇于2017年7月6日、7月7日分两次支付了唐子麒原定的第三笔购房款80万元后，再未向唐子麒支付剩余购房款。为此，2017年8月17日，唐子麒委托上海天眷律师事务所通过顺丰快递的方式向陈薇寄送了催款《律师函》，要求其尽快支付剩余购房款并承担逾期付款的违约责任。但时至今日，陈薇未向唐子麒支付任何剩余购房款项。唐子麒认为，陈薇与唐子麒签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、《变更协议》、《变更协议》二系双方真实意思表示，双方理应共同遵守，且双方办理完成网签手续的时间是在北京市政府出台限购政策之前，不受限购政策的影响，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，双方均应切实履行己方义务，而陈薇拒不履行付款义务的行为已经严重侵害了唐子麒的合法权益。基于上述情况，为维护唐子麒的合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）陈薇针对反诉辩称，第一，双方签订的网签合同并非真实意思表示，主要表现在：1、双方所签网签合同中关于涉案房屋的出租状态与2017年3月14日所签的买卖合同的出租状态是不一致的。现实当中涉案房屋确实由唐子麒进行出租并且其一直收取相应租金；2、网签合同中约定的房屋价格并非双方真实的买卖合同价格，买卖合同中合同价款是115万元，但装饰装修约定到了192万元，那么我方可以认定涉案房屋的附属设施、设备根本达不到约定的192万元，之所以这么约定，无非是规避国家的税收管理规定。实践当中，确实存在网签价格与真实交易价格不一致的情况，但北京市住建委以及北京市高级人民法院对于该违法行为都作出过明确的指导意见和司法解释，所以有些中介甚至买卖双方做低网签价格逃避税收本身就是违法行为，不能因为有人采取这种方式就认为是合法，因为法律规定是强制性的；3、之所以双方在2017年3月26日进行网签，就是因为链家公司提前得到了北京即将出台政策的消息，当时链家公司向我方解释，之所以提前网签的原因是要出台网签价格的政策，并没有提到限购资格的问题，而之前是2017年6月进行网签，所有的付款都是围绕着网签来的。正是由于链家公司错误的引导才导致陈薇在不清楚的情况下形成了网签合同，因此我方认为该网签合同应当撤销。第二，买卖合同要想继续履行，前提是陈薇必须具有付款能力。随着2017年3、4月份国家不断出台调控政策，原本陈薇要支付的购房款，一部分要通过另外一套房屋的二次抵押进行消费贷借款予以支付，随着北京市出台限贷政策，导致陈薇无法通过将另一套房屋二次贷款来支付涉案合同购房款。我方认为陈薇是由于合同签订后客观情况发生变化，没有了支付能力，所以合同目的无法实现，因此陈薇享有法定的解除合同的权利。相反，唐子麒所提起的反诉内容不具备执行性，也不具备可操作性，因为陈薇目前还负有100多万元的债务，所以陈薇根本没有能力支付剩余房款。在这种情况下，如果法院强制判决继续履行合同，根本不具备执行和操作的可能性。根据相关司法解释，不适宜继续履行合同的情形，法院不宜直接判决。退一步讲，即使法院认定在房屋买卖过程中，陈薇存在违约行为，那么唐子麒所主张的违约金数额过高，请求法院依法予以酌情减少，同时唐子麒并没有如此巨大的损失。第三，2017年3月14日我们双方签订合同后，房屋核验通过后5个工作日之内支付第一笔房款100万元，虽然合同上写有全款支付，但链家公司和唐子麒都知道我方有200万元的房款需要通过二次抵押从银行贷款再支付，所以约定的是围绕着网签前后支付第二笔房款115万元，是通过建委监管支付的方式支付给唐子麒，第三笔房款95万元通过理房通支付给唐子麒，同时三方约定第二笔和第三笔房款在2017年6月底之前支付，款项到账后办理过户前5日内进行网签即可。之所以如此约定付款期限，就是因为我方要办理二次抵押贷款的流程。而2017年3月23日链家公司以国家即将出台政策为由，通过电话和微信的方式催促陈薇提前网签，并于2017年3月26日来到陈薇家中，让陈薇进行签约。据我方判断，应该是唐子麒与链家公司知悉新政策的规定，如果按新政策陈薇就不具备了购房资格，为了链家公司和唐子麒的利益，故意引导我方提前网签，在陈薇家中，我方也反复询问了链家公司，是否要出台商住房的限购政策，但是链家公司明确回复不会出台限购政策，而是有可能调高网签指导价的政策，误导我方通过做低网签价来规避税费。同时链家公司还说3.17政策是对商住房有好处的，会使得商住房价格上涨，使得我方产生重大误解。第一个就是对政策的误解，第二个是对所要承担税费的误解。链家公司和唐子麒并没有向我方提及签订阴阳合同大幅降低网签价格这么一个规避税费是严重违反国家法律的行为，而是说是默认的交易习惯。而我方当时也不太了解这些税费本身应该唐子麒承担的规定，所以整个的误导显得是为了我方规避税费。另外，在2017年3月26日当日，新政发布关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告，规定个人购买商业办公类项目需符合在申请购买之日起在京已连续5年缴纳社会保险，或者连续5年缴纳个人所得税，陈薇已不符合购房条件和资格。我方认为，网签合同是应当撤销的。另外，我方在知悉政策出台以后，第一时间通过微信、电话的方式告知链家公司，根据政策规定，我方已不具备购房资格，申请解除合同。链家公司与唐子麒沟通后也向我方承诺如果不具备购房资格，可以和平解除合同，所以我方在2017年3月27日上午与链家公司一同前往唐子麒家中协商解除合同事宜，但遭到唐子麒拒绝，并威胁我方赔偿全部违约金。因为我方不太懂法律，担心赔偿高额违约金，又与唐子麒进行了协商，签订了变更协议，并于2017年4月9日向唐子麒支付了第一笔房款100万元，于2017年7月6日和7日合计支付了80万元，而这个80万元是我方通过父母及家人的信用贷款、个人积蓄取得的，这时唐子麒催促我方继续支付第三笔购房款，而我方已没有能力继续履行，而且我方也没有网签合同，只是在尾页上签了名字。后来我方通过微信照片的方式取得了网签合同，经过我方仔细对比，发现网签合同与经纪合同存在重大差异，价格、出租方式等主要条款均不一致，后经过了解相关法律，我方觉得通过大幅做低网签价格来逃避国家税收，这两个价格差距192万元，涉嫌造成国家税收流失近100万元，如果继续履行，将严重损害国家利益，同时严重损害我方利益，造成我方面临重大的法律风险，我方主张唐子麒与链家公司以政策要提高网签指导价为由误导我方提前网签，使得我方对签署阴阳合同所产生的法律风险有重大的误解，同时对将要出台的政策和所需承担的费用也有重大误解，而且这个交易明显有利于链家公司和唐子麒，显失公平，我方申请撤销网签合同。另外，由于链家公司和唐子麒恶意串通，损害了国家利益，以合法形式掩盖非法目的，合同应当认定为无效。而从目前的状况及履约能力的角度来看，我方于2017年4月9日向中信银行申请200万元房屋二次抵押贷款，受国家政策影响，银行已经停止办理二次抵押贷款，我方贷款未能审批成功，而陈薇于2018年4月失业，至今待业家中，没有经济来源，陈薇家庭尚有房屋按揭贷款122万元左右未还，每月需还房款0.6万多元，信用贷20万元，每月需固定还款0.5万多元，民生银行信用贷4.3万多元，年利息6.96%，我方家庭现在有沉重的经济负担，并没有履约能力，也不属于故意违约。另外我方认为如果唐子麒主张的违约金过高，第一是受国家政策所限，陈薇无法继续履行合同，第二是链家公司与唐子麒从自身利益出发误导陈薇签订不合法的网签合同，使我方成为受害方，因此损失不应当由我方全部承担。2017年8月15日，我方已及时通知了唐子麒及链家公司，不能继续履行合同，我方履行了告知义务，但唐子麒并未采取有效措施，防止损失进一步扩大。唐子麒无偿占用我方购房款190万元达一年，按银行保本理财收益一年也近8万元，而唐子麒目前的房屋租金也比购买时上涨，达到0.6万元/月，每年房租收益也有几万元，反而我方由于支付了房款，还要背负银行的利息，当然我方也愿意酌情考虑情况，对唐子麒进行一定的经济补偿，所以希望法院公平公正的判决。当事人围绕各自诉求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月14日，唐子麒（出卖人）与陈薇（买受人）在链家公司的居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定如下：出售房屋坐落于北京经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108室（以下简称涉案房屋）；该房屋规划设计用途为办公；出卖人已将该房屋出租，且承租人已放弃优先购买权；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为115万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价207万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于5个工作日内将该房屋交付给买受人；买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。《补充协议》约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为322万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于房屋核验通过后5个工作日内将第一笔购房款100万元（不包含前期支付全部定金）以第三方担保支付的方式支付甲方；乙方于网签后5个工作日内将第二笔购房款115万元以建委监管支付的方式支付甲方；乙方于网签后5个工作日内将第三笔购房款95万元以理房通支付的方式支付甲方。甲乙双方同意，在第二笔和第三笔首付款资金监管后5个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在过户后5个工作日内自行办理物业交割手续，链家公司陪同。甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，该保证金于甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行划转至甲方。甲乙双方同意，本次交易涉及的税费全部由乙方承担，并由承担方直接向主管机关缴纳。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。交易房屋的租赁期限至2017年12月23日止；就房屋租金，甲乙双方一致同意作出如下约定：以过户当日为截止日，过户之前所有租金全部归甲方所有，过户之后所有租金和一个月的押金全部归乙方所有。在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。同日，唐子麒（出售人，甲方）与陈薇（购买人，乙方）、链家公司（居间方，丙方）签订了《买卖定金协议书》。经各方协商一致，就甲方出售房屋给乙方而收取定金事宜达成如下协议：乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以322万元的总价款购买该房屋，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费。甲乙双方同意，本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担。乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金10万元，甲方收取定金时应向乙方出具收据（附后）。在该《买卖定金协议书》尾页附有唐子麒签字确认的收据一份，载明唐子麒于当日收到了陈薇支付的涉案房屋定金10万元。同日，陈薇和唐子麒作为共同委托人在网上签约授权委托书中签名，委托链家公司作为二人的合法代理人协助办理交易房产的存量房买卖合同网上签约手续，委托期限自本授权委托书签署之日起至委托事项办理完结之日止。当日，链家公司制作了网签信息登记表（V2.0版），记载了与涉案房屋有关的信息。2017年3月23日，链家公司员工梁海江通过微信向陈薇发消息称：“陈姐，因为那个我们合同里写的是网签后5个工作日做资金监管，因为我害怕4月初政府那里出台什么政策，有可能影响我们单子的进程，所以我就先把网签打了，等您那里资金什么时候到位，然后我们在做资金监管和缴税过户，这个网签只是保证我们不受政策的影响，对于单子没有什么影响，时间什么都没有变动，您看您那里同意吗，陈姐”，陈薇回复称：“同意”。2017年3月26日，陈薇和唐子麒在链家公司的居间下办理了涉案房屋的网签手续，并签订了合同编号为C1491797的《存量房屋买卖合同》（以下简称网签合同）及附件，网签合同约定：房屋租赁情况为出卖人未将该房屋出租；涉案房屋成交价格为115万元；关于贷款的约定为买受人不申办抵押贷款。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，该公告第五条规定：本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：1、名下在京无住房和商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。该公告发布后，陈薇认为其已不具备购房资格，于是向链家公司员工梁海江提出撤销网签，陈薇主张其在2017年3月27日上午与梁海江一同前往唐子麒家中协商解除合同事宜，但遭到唐子麒拒绝，且唐子麒要求陈薇赔偿高额违约金，因陈薇不懂法律，又担心需支付高额违约金，故才与唐子麒协商，决定签署变更协议。对其上述陈述，陈薇并未提交相应证据加以证明。2017年3月27日，陈薇通过微信向链家公司员工梁海江发消息称：“恩，把网签解了，如果我有资质就履约，否则业主即使不同意，我肯定也不认这个网签”，梁海江回复称：“嗯嗯，我见面和您去说，这个就交给小梁，等一会见面，我和您详细的说，我们怎么弄，我肯定是站在您这边的”；陈薇发消息称：“链家这样忽悠客户提前网签，我肯定是不能接受的”，梁海江回复称：“我去给您协商，陈姐，一会我们见面说吧，您到时候看一看小梁处理的是不是公平”；陈薇发消息称：“你们不应该跟我说政策可能是调高建委指导价，我也不应该信任你们不看合同就同意了”，梁海江回复称：“陈姐，这个我真的不能预测的”；陈薇发消息称：“那你的意思不是你说的是吗？”、“是我自己主动提出提前网签的是吗”，梁海江回复称：“陈姐，当时我就害怕出政策，所以我才要和您说网签，但是我没有想到出这个政策”。2017年4月3日，唐子麒（出售方，甲方）与陈薇（买受方，乙方）在链家公司的居间下签订《变更协议书》，甲乙双方经丙方居间介绍，就甲方名下位于北京经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108之房屋达成交易，并于2017年3月14日签署了《交易合同合订本》（编号：100000754657，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》）、《补充协议》（编号：100000754657）。现三方经友好协商，就前述协议项下的交易变更事宜，达成协议如下：一、合同条款的变更约定：甲、乙、丙三方协商一致，就前述协议的条款，进行如下变更：1.原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第二项约定为：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具，家电，装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）2070000元（大写）贰佰零柒万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人”，现变更该项约定为：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋家具，家电，装饰装修及配套设施设备等作价为：人民币（小写）1920000元（大写）壹佰玖拾贰万元整，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。”4.原《补充协议》第一条第1项约定为：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电，装饰和配套设施作价总计为人民币（小写）3220000元（大写）叁佰贰拾贰万元整，此价格为甲方净得价，不含税”，现变更该项约定为：“甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电，装饰和配套设施作价总计为人民币（小写）3070000元（大写）叁佰零柒万元整，此价格为甲方净得价，不含税”。5.原《补充协议》第二条第3项约定为：（1）“乙方于房屋核验通过后5个工作日内将第一笔购房款人民币（小写）1000000元（大写）壹佰万元整以担保的方式支付甲方”,现变更该项约定为：（1）“乙方于2017年4月10日前将第一笔购房款人民币（小写）1000000元（大写）壹佰万元整以担保支付的方式支付甲方”。6.原《补充协议》第二条第3项约定为：（2）“乙方于网签后5个工作日内将第二笔购房款人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”，现变更该项约定为：“乙方于2017年6月14日前将第二笔购房款人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”。7.原《补充协议》第二条第3项约定为：（3）“乙方于网签后5个工作日内将第三笔购房款人民币（小写）950000元（大写）玖拾伍万元整以理房通的方式支付甲方”，现变更该约定为：（3）“乙方于2017年6月14日前将第三笔购房款人民币（小写）800000元（大写）捌拾万元整以理房通的方式支付甲方”。上述协议签订后，陈薇于2017年4月9日向唐子麒支付购房款100万元。2017年7月5日，唐子麒（出售方，甲方）与陈薇（买受方，乙方）在链家公司的居间下签订《变更协议书》，对协议条款进行如下变更：1.原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定为：“当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”，现变更该项约定为：“当事人双方同意，自本合同签订之日起136日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”。2.原《补充协议》第二条第3项约定为：（2）“乙方于2017年6月14日前将第二笔购房款人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”，现变更该项约定为：（2）“乙方于2017年7月30日前将第二笔购房款人民币（小写）1150000元（大写）壹佰壹拾伍万元整以建委监管的方式支付甲方”。3.原《补充协议》第二条第3项约定为：（3）“乙方于2017年6月14日前将第三笔购房款人民币（小写）800000元（大写）捌拾万元整以理房通的方式支付甲方”，现变更该项约定为：“乙方于2017年7月7日前将第三笔购房款人民币（小写）800000元（大写）捌拾万元整以担保支付的方式支付甲方”。4.原《补充协议》第二条第4项约定为：“权属转移登记：甲乙双方同意，在第二笔和第三笔首付款资金监管后5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”，现变更该项约定为：“权属转移登记：甲乙双方同意，在第二笔首付款资金监管后5个工作日内甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理”。2017年7月7日，陈薇向唐子麒支付购房款80万元，唐子麒出具购房款收条，收条上载明：“今收到陈薇购买北京市经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108之房屋购房款人民币（大写）捌拾万元整（￥800000元）。”2017年8月15日，陈薇向北京市大兴区住房和城乡建设委员会（以下简称大兴区建委）提交申请书，申请撤销编号为C1491797的《存量房屋买卖合同》。大兴区建委于2017年9月12日向陈薇出具回复意见，主要内容如下：陈薇书面陈述涉案房屋实际已出租，但C1491797号合同房屋状况为未出租，经住建委对陈薇提供的证据进行比对，与陈薇陈述相符，链家公司承认是事实；关于陈薇陈述直接打印网签合同尾页，让陈薇签字进行欺诈问题，链家书面答复不存在陈薇陈述的情况；陈薇申请撤销C1491797号合同的问题，依据《关于完善存量房买卖合同网上签约流程等有关问题的通知》【京建发〔2010〕169号】规定注销已签字（或盖章）合同的流程办理，即“交易双方对解除合同协商不一致的，应通过司法途径解决。交易任何一方可持解除合同的生效法律文书到服务窗口办理注销手续”；关于陈薇陈述的违法《税收征收管理法》的查处，请陈薇向税务机关申请查处。庭审中，陈薇主张网签合同与买卖合同存在重大差异，价格、出租情况等主要条款均不一致，网签合同涉嫌通过大幅做低网签价格来逃避国家税收，如果继续履行将严重损害国家利益，且2017年3月26日商住房限购政策发布后，其无法办理房屋二次抵押贷款，现已不具备履行能力，故要求撤销网签合同。唐子麒不同意陈薇的主张，并称网签合同仅是过户的前置程序，目的是公示和过户。另查，涉案房屋性质属于商业办公类项目，双方已经办理涉案房屋网上签约备案手续，涉案房屋目前仍处于出租状态。唐子麒称其是为了防止损失扩大，故才继续让承租人租赁涉案房屋，唐子麒还表示承租人已放弃了优先购买权，并同意收房时即搬离涉案房屋。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，生效的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行合同权利和义务。陈薇与唐子麒签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和国土资源管理委员会等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，陈薇与唐子麒签订网签合同系在该政策出台之前，故该政策的出台对双方合同的继续履行没有影响，合同应当继续履行。而且，在2017年3月26日限购政策出台后，陈薇于2017年4月3日和7月5日两次与唐子麒协商签订了变更协议，购房款较之《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》减少了15万元，这可以理解为唐子麒与陈薇因限购政策的出台而对购房款进行了重新约定，故变更协议亦系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应切实履行。变更协议签订后，陈薇于2017年4月9日、7月7日分别向唐子麒支付购房款100万元、80万元，可视为其以自己的行为表明同意继续履行合同。综上所述，对唐子麒要求陈薇继续履行房屋买卖合同，并立即支付剩余购房款115万元的反诉请求，于法有据，本院予以支持。而陈薇要求解除其与唐子麒于2017年3月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》、2017年4月3日签订的《变更协议书》、2017年7月5日签订的《变更协议书》以及要求唐子麒返还购房款190万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。需要说明的是，陈薇作为完全民事行为能力人，其在与唐子麒签订合同时，明知涉案房屋的性质为商业办公类，则其应当尽到审慎注意义务，对购买涉案房屋可能出现的风险和后果有充分的预知，众所周知，北京市房地产政策的调控，可能会引发房价波动较大，如当事人因房屋价格明显下降或者房屋价格快速上涨而随意违约，则有违诚实信用原则。现陈薇提出其家庭现在有沉重的经济负担，没有履行能力，本院对其所述表示充分理解，但根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，本院认为，当事人应当秉持契约必守之精神，对在意思自治的基础上签订的合同应当严格遵守，以免破坏合同自由原则。关于陈薇要求撤销其与唐子麒于2017年3月26日签订的合同编号为C1491797的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”陈薇虽主张唐子麒与链家公司知悉新政策规定，为了二者的利益，故意误导陈薇提前网签，致使其对政策及要承担的税费产生重大误解，但陈薇对此并未提交充分证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。而且，作为完全民事行为能力人，陈薇应当对自己作出的行为负责。根据查明的事实，在办理网签手续之前，链家公司员工梁海江已征得陈薇的同意，且梁海江只是告知陈薇可能要出台政策，而并未告知陈薇具体会出台什么样的政策，由此不足以造成陈薇对政策产生误解。再者，对陈薇提出的双方所签订的网签合同涉嫌逃避国家税收，严重损害国家利益的抗辩意见，本院认为，当事人在房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃避国家税收为由，要求确认买卖合同全部无效的，不予支持。本案中，经唐子麒与陈薇协商签订变更协议书，涉案房屋的最终真实交易价格应为307万元，网签合同中约定的房价款为115万元，网签合同的价格条款低于实际交易价格的目的就是为了规避税费，对此唐子麒亦未否认，故该价格条款应当认定为无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，对陈薇以此为由要求撤销网签合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。但需指出的是，本案对网签合同效力的认定不影响行政机关对于上述避税行为进行处理或者处罚。对唐子麒反诉要求陈薇支付逾期付款违约金的主张，本院认为，根据双方于2017年7月5日签订的《变更协议》约定，陈薇应当在2017年7月30日前将第二笔购房款115万元以建委监管的方式支付给唐子麒，现其未按约定履行支付义务，这必然给唐子麒带来资金损失，已构成违约，唐子麒要求陈薇支付违约金，有合同及法律依据，本院予以支持。关于违约金计算标准，根据合同约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期在15日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起15日之内向出卖人支付违约金，合同继续履行。本案中，唐子麒主张因其要求继续履行合同，故要求陈薇按日万分之五的标准向其支付违约金（以115万元为基数，自2017年7月31日起至实际支付之日止），本院对此不持异议。对此陈薇虽提出了违约金过高的抗辩，但鉴于该约定的违约金计算标准并不过分高于造成的损失，亦不违反法律规定，应充分尊重当事人在意思自治基础上签订的违约金条款，故本院对唐子麒所主张的违约金不予调整。关于唐子麒要求陈薇配合其将涉案房屋过户至陈薇名下的反诉请求，如上所述，本院已认定双方应继续履行涉案房屋买卖合同，则根据双方于2017年7月5日签订的变更协议书之约定，在第二笔首付款资金监管后5个工作日内双方应共同办理房屋所有权转移登记手续，故对唐子麒的此项主张，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。需要指出的是，继续履行涉案房屋买卖合同亦包括唐子麒向陈薇交付涉案房屋，故本院在本判决中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、陈薇与唐子麒继续履行于二〇一七年三月十四日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（包括双方签订的相关协议）；二、陈薇于本判决生效后十日内向唐子麒支付剩余购房款1150000元，唐子麒收到该购房款后三日内向陈薇交付位于北京市经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108号的房屋；三、陈薇于本判决生效后十日内向唐子麒支付逾期付款违约金（以1150000元为基数，按照日万分之五的标准计算，自二〇一七年七月三十一日起至实际支付之日止）；四、陈薇履行了上述第二项付款义务后五个工作日内，需配合唐子麒将位于北京经济技术开发区文化园西路8号院31号楼18层2108室的房屋过户至陈薇名下；五、驳回陈薇的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费16280元、反诉案件受理费16280元，均由陈薇负担（本诉案件受理费陈薇已交纳，反诉案件受理费陈薇于本判决生效后七日内支付给唐子麒）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈珊珊二〇一八年十二月十七日书记员  舒 博