贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0115民初5949号原告：彭娟，女，汉族，1986年12月22日生，住四川省仪陇县。原告：张杰,男，汉族，1985年4月17日生，住址同上。委托诉讼代理人：苏梅，贵州辅正律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁翔，贵州辅正律师事务所实习律师。被告：贵阳俊华置业有限责任公司。住所地贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园标准厂房辅助用房**，统一社会信用代码915201150657734184。法定代表人：许云，系该公司董事长。委托诉讼代理人：钟启贵,贵州元朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘明,贵州元朗律师事务所律师。原告彭娟、原告张杰因与被告贵阳俊华置业有限责任公司（以下简称俊华公司）商品房预售合同纠纷一案向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告返还购房款7269.38元；2.判令被告向原告支付暂计至2018年10月21日的购房款占用利息922.71元（以7269.38元为本金，按2015年10月24日中国人民银行公布的一至三年期贷款利率标准计算），并以此标准计算至被告实际退还购房款之日止；3.本案全部诉讼费用由被告承担。经审理查明，2016年3月3日，原、被告签订《商品房买卖合同》和《补充协议》。其中约定：1.由原告购买被告开发预售的位于贵阳市高新区金阳科技产业园商品房（以下简称涉案房屋）；2.房屋建筑面积80.41平方米，其中套内建筑面积62.73平方米；3.按套内建筑面积计算房屋价款，每平方米6703.75元，预售房屋价款共420526元；4.若商品房交付时，实测面积与预测面积发生误差的，双方根据套内建筑面积计价的约定，按照以下原则处理：（1）套内建筑面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款；面积误差比＝（房屋实际面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%。原、被告签订上述《商品房买卖合同》和《补充协议》后，原告向被告支付了购房款420526元，被告已向原告交付房屋。原告在办理不动产登记手续过程中，被告向其开具了购房款增值税发票，该发票载明：面积79.02平方米，单价5321.7666413元，金额420526元。原告认为房屋建筑面积减少1.39平方米，被告应退还相应房款，遂于2018年11月6日向本院提起本案诉讼。另查明，在诉讼过程中，被告未提交涉案房屋的面积实测报告，但认可根据现已取得的实测报告,涉案房屋的面积差异与原告主张的面积差异一致。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》（以下简称《补充协议》），均是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方已按合同约定履行了支付房屋价款和交付房屋的义务，但双方在履行合同过程中，原告认为被告交付的房屋实测建筑面积存在与合同约定不符的情形，而合同只约定对套内面积出现误差时的处理方法，双方对该处理方法没有争议，但合同对建筑面积出现误差时如何处理没有约定。对该种情形应如何处理是本案双方争议的焦点。第一，对于面积差异。被告认可根据现有实测报告，涉案房屋的面积差异与原告主张的一致，但其认为现有实测面积之所以与预测面积出现差异是因为出具面积实测报告的测绘单位所依据的测绘标准不同，并要求本院对外委托测绘单位对房屋的建筑面积进行重新测绘。本院认为，被告并未提交证据证实出具面积实测报告的单位使用的测绘标准不当且与预测时的测绘标准不一致，故对其要求委托测绘单位对涉案房屋进行重新测绘的申请不予准许。建筑面积差应根据现有实测报告计算，因此，对原告方主张的面积差异予以确认，即确认涉案房屋建筑面积较合同约定减少1.39平方米。第二，关于被告主张“其并未对设计进行变更，即使面积出现差异，被告并无过错，不应承担退款责任”的辩解意见。本院认为，原、被告双方在合同中并未约定在设计未变更的情况下，房屋面积出现差异时，即免去被告退还面积差异房款的责任，因此，被告方主张的上述免责事由不能成立。第三，原、被告在《商品房买卖合同》中约定了涉案房屋的建筑面积、套内建筑面积，根据上述面积亦可计算出分摊面积。现被告交付给原告的房屋实际建筑面积比合同约定减少，根据《中华人民共和国物权法》第七十条关于“业主对建筑物内的住宅，经营性用房等专用部分享有所有权，对专用部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，专有部分与共有部分实际上是一套房屋价值必不可少的组成部分，共有部分（分摊面积）或专有部分面积的减少，势必会造成物权所有人生活居住质量的降低及房屋经济价值的减少，一定程度上损害原告的利益。第四，被告交付给原告的房屋实际建筑面积比合同约定减少1.39平方米，房屋建筑面积的误差比约为1.73%，面积误差比绝对值在3%以内，虽然双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中没有约定对建筑面积、分摊面积与实测面积出现差异时应如何处理，但《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条规定“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：……房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”因此，本案建筑面积出现差异应按上述法律规定处理。第五，《商品房买卖合同》约定涉案房屋建筑面积80.41平方米，套内建筑面积62.73平方米，房屋价款按套内建筑面积计算，单价为每平方米6703.75元，同时约定了涉案房屋总金额为420526元。由此可见，涉案房屋套内建筑面积单价亦是来自该总房价÷套内建筑面积，根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第五条规定：“商品房按‘套’或‘单元’出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积＝套内建筑面积＋分摊的公用建筑面积。”因此，涉案房屋按套出售的总房款应包含套内建筑面积加上分摊的公用建筑面积。现被告交付的房屋比合同约定的建筑面积少1.39平方米，被告对于建筑面积减少的原因未能举证证明其免责，故被告应将已收取的1.39平方米的房款退还给原告。关于计算单价，如系套内建筑面积减少，被告应按每平方米6703.75元退还，退还款项为9318.21元（6703.75元×1.39平方米），如系分摊面积减少，应退还款项为7269.38元（420526元÷80.41平方米×1.39平方米），原告所诉请的金额为7269.38元，可见原告已就低计算退房款，本院从其自愿，予以支持。综上，原告要求被告返还购房款7269.38元的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告诉请的购房款占用利息。原、被告双方在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未对套内建筑面积出现差异时的补、退差价时间及资金占用利息进行约定，据此，在套内建筑面积出现差异时，如违约方在催告后合理期限内退还房款，守约方即无权向违约方主张资金占用利息。因此，本院认为，在房屋总建筑面积出现差异时，双方亦应参照此约定执行，即被告在原告催告后合理期限退还建筑面积差所对应的房款的，原告即不能主张资金占用利息。原告并未提交证据证实在诉讼前向被告主张过退款，原告于2018年11月6日起诉要求被告退款，至今未足一月，应视为尚在合理期限内，因此，原告要求被告支付资金占用利息无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳俊华置业有限责任公司在本判决发生效后十日内向原告彭娟、原告张杰返还购房款人民币7269.38元；二、驳回原告彭娟、原告张杰的其他诉讼请求。如被告贵阳俊华置业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元（原告已预交），由被告贵阳俊华置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张贵梅二〇一八年十二月四日法官助理周小萌（代）书记员吴佳乐（代）