福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5625号 上诉人（原审被告）：厦门昌林实业有限公司，住所地福建省厦门市思明区前村埔路**。 法定代表人：陈诗毅，该公司总裁。 委托诉讼代理人：郑亦超，上海协力（厦门）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：甘宁，福建衡兴明业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秋婷，女，1961年10月10日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 被上诉人（原审原告）：王佳瑜，男，1983年9月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 上列被上诉人的委托诉讼代理人：李琴声，福建义全律师事务所律师。 上列被上诉人的委托诉讼代理人：颜燕琼，福建义全律师事务所律师。 上诉人厦门昌林实业有限公司（以下简称昌林公司）因与被上诉人王秋婷、王佳瑜商品房预约合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人昌林公司的委托诉讼代理人郑亦超、甘宁，被上诉人王秋婷、王佳瑜的委托诉讼代理人李琴声、颜燕琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 昌林公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王秋婷、王佳瑜的一审诉讼请求。事实和理由：一审判决法律适用错误，认定事实错误，违反法定程序，应依法予以纠正。一、一审法院存在法律适用错误，导致不公判决，应依法予以纠正。（一）一审法院认定昌林公司加入讼争债务，又同时认定昌林公司与王秋婷、王佳瑜成立商品房买卖合同关系，是法律适用错误。民法总则第一百三十三条规定：“民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。”因此，民事法律行为的基础是“意思表示”，意思表示不同，其形成的法律关系也不同。若昌林公司向王秋婷、王佳瑜“出售”商品房的意思表示是“通过以物抵债来实现债的加入”，则昌林公司是作为新的债务人，加入债权人与债务人之间的原有法律关系。至于在加入债务后，昌林公司是以现金还是实物方式履行债务，均不影响双方之间借贷法律关系的性质。因此，若一审法院认定昌林公司系属“债务加入”，则昌林公司与王秋婷、王佳瑜之间的基础法律关系就是王秋婷、王佳瑜与案外人之间的借款合同关系，而不是商品房买卖合同关系。与之相反，若本案是商品房买卖合同纠纷，则昌林公司签署《补充协议》的意思表示就是“出售商品房”，而不可能是“以物抵债”。昌林公司并未加入王秋婷、王佳瑜与案外人之间借款合同关系，不存在“债务加入”的问题。一审法院归纳本案的争议焦点之一是昌林公司是否加入了讼争债务。但本案审理的是商品房买卖合同关系，讼争债务是商品房买卖合同项下的购房款债务，昌林公司本来就是售房者，是债权人，何来加入“讼争债务”。退一步说，若一审法院所指的“讼争债务”是王秋婷、王佳瑜与案外人之间的借款债务，那么，一审法院也未追加案外人作为被告，更未审理过王秋婷、王佳瑜与案外人之间的债务纠纷。该债务是真是假，案外人是否已经偿还借款，目前均不得而知。既然讼争债务的真实性至今无法确定，一审法院又是如何确定昌林公司加入债务的。（二）在案涉商品房设定抵押的情况下，一审法院在未追加抵押权人、未征得抵押权人同意的情况下判令昌林公司交付商品房，违反物权法第一百九十一条的规定，属于法律适用错误。物权法第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”前述“转让”系指所有权的转让，而根据物权法第三十九条规定，所有权包含占有、使用、收益和处分的权利。一审法院在已查明案涉房屋已经办理抵押登记，抵押权人是中国金谷国际信托有限责任公司（以下简称金谷信托公司）的情况下，未经抵押权人同意，要求昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付案涉房屋，实际相当于转让案涉房屋占有、使用、收益的权益，违反了物权法第一百九十一条的规定。因此，一审法院判令昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付案涉房屋，系属法律适用错误。（三）一审法院将昌林公司与王秋婷、王佳瑜间就案涉房屋买卖的预约合同关系认定为本约合同关系，是法律适用错误。1.从昌林公司与王秋婷、王佳瑜签订合同的目的而言。王秋婷、王佳瑜最终目的在于取得案涉房屋的所有权，而签订《商品房买卖合同》、办理预售备案登记手续，则是王秋婷、王佳瑜办理案涉房屋过户登记的前置条件。2.签订《商品房买卖合同》存在事实和法律障碍。昌林公司与王秋婷、王佳瑜在《补充协议》中之所以约定“在签订《房屋认购书》后交房前壹个月内，乙方协助甲方网签《商品房买卖合同》”，系因当时签订《商品房买卖合同》存在事实和法律障碍。从事实方面而言，目前案涉房屋已抵押给金谷信托公司，昌林公司和金谷信托公司约定，购房款应用于偿还抵押权借款，解押案涉房屋。若未收到案涉房屋购房款解除抵押，昌林公司无法确定案涉房屋具体交房时间、违约责任等。从法律方面而言，根据物权法第一百九十一条规定，在本案中，金谷信托公司需取得购房款方能同意昌林公司出售并解押案涉房屋。而当事人双方在签订《补充协议》时均信任至案涉房屋交房前一个月，昌林公司可以收到全部购房款，并有充分的时间可将抵押中的房产进行逐套解押，消除无法签订《商品房买卖合同》这个本约合同的法律障碍。故昌林公司与王秋婷、王佳瑜仅能先行签署预约合同性质的认购书，待消除上述事实和法律上障碍后签订《商品房买卖合同》，方能不违反和金谷信托公司之间的约定和法律的规定。3.从昌林公司与王秋婷、王佳瑜的真实意思表示而言。（1）昌林公司与王秋婷、王佳瑜在《补充协议》及《商品房认购书》中均明确约定双方需另行签订《商品房买卖合同》的条款如下：A、《补充协议》第三条“……在签订《房屋认购书》后交房前壹个月内，乙方协助甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳网签《商品房买卖合同》，厦门昌林实业有限公司承诺在网签《商品房买卖合同》后365日内，厦门昌林实业有限公司出具完整税务发票交由甲方，且该份《商品房买卖合同》顺利通过厦门市房地产交易所交易备案”；B、《补充协议》第五条“除房款抵偿外，《房屋认购书》、《商品房买卖合同》约定的其他权利义务由甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳与厦门昌林实业有限公司承受”；C、《商品房认购书》第一条“双方同意上述面积和楼价计算若有误差和错误，以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准”；D、《商品房认购书》第三条第2款“乙方应自甲方通知交房的三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；若该商品房为甲方在建工程抵押未解状态，则乙方可按照前述时间完成该商品房纸质《商品房买卖合同》签署或按照甲方另行通知之时间完成网上签约”；E、《商品房认购书》第三条第3款“双方确认，本认购书主要内容作为《商品房买卖合同》的主要条款，……鉴于此，若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，甲方可按第三条第4款约定行使相关权利”；F、《商品房认购书》第三条第4款“不论何种原因，乙方若未按照本认购书所约定的时间前往甲方和/或与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件和签署，并履行支付约定之任何款项的……”；G、《商品房认购书》第三条第10款“甲、乙双方日后签署的《商品房买卖合同》之条款，除非经双方协商同意外，应与本认购书中的约定内容相一致。自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效”。如上所述，昌林公司与王秋婷、王佳瑜均有意在将来签订《商品房买卖合同》，以最终明确在双方之间形成商品房买卖合同法律关系。（2）从王秋婷、王佳瑜的诉讼请求而言，其亦在诉讼请求第1项明确要求与昌林公司签订《商品房买卖合同》。若王秋婷、王佳瑜认为《商品房认购书》系本约合同，何须再诉求双方另行签订《商品房买卖合同》。4.《商品房认购书》不满足《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于本约的认定条件。该解释第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，该条款表明认购书要符合本约，必须满足两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容；二是出卖人收受了购房款。（1）就第一条件而言，从表面形式看，昌林公司与王秋婷、王佳瑜对《商品房销售管理办法》第十六条规定的交付时间、办证时间、违约责任等诸多直接影响双方权利义务的主要条款，在《商品房认购书》中未明确约定，属于未决条款，需在签订《商品房买卖合同》时协商一致达成，故《商品房认购书》不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容。从《商品房认购书》的条款内容看，虽其第三条第3款约定王秋婷、王佳瑜已知悉了解《商品房买卖合同》，然“知悉了解”与“具备”是完全不同的两个概念，《商品房认购书》与《商品房买卖合同》系两个不同的载体，前者的载体内容不是后者的载体内容，不能仅因“知悉了解”即认定《商品房认购合同》“具备”《商品房买卖合同》的全部条款。王秋婷、王佳瑜的《商品房买卖合同》系相关主管部门制定的示范文本，在双方当事人签订前并非内容完备，合同中预留有空格、手写等协商部分，供双方视交易具体情况磋商确定。且在示范文本以外的条款，双方当事人亦可协商补充。故每位购房者的情况不同，所签订的《商品房买卖合同》内容亦不一致。（2）就第二条件而言，出卖人，即昌林公司，在截至本上诉状递交之日，从未收到过案涉房屋的购房款，无论是案外人吴维鲜等债务人支付的购房款，抑或是王秋婷、王佳瑜支付的购房款。《补充协议》约定“上述购房款从《借款担保合同》第一条吴维鲜、高玉梅结欠……的借款本金中直接扣除……”，该条款仅是吴维鲜等债务人与王秋婷、王佳瑜等债权人关于债的处理方式，不能直接构成昌林公司收受案涉房屋的购房款。综上所述，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，违反预约合同的法律救济是承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，并不包括继续履行签订本约合同。因此，一审法院将预约合同认定为本约合同，适用法律有误，导致不公判决。二、一审法院在事实认定上存在错误，导致不公判决，应当予以纠正。（一）王秋婷、王佳瑜已当庭明确其与昌林公司之间不存在“以物抵债”关系，而案涉《补充协议》也无任何字眼表明昌林公司有“以物抵债”的意思表示，因此，一审法院认定昌林公司同意“以物抵债”，构成债的加入，事实认定错误。案涉《补充协议》没有任何字眼体现昌林公司有“债务加入”的意思表示。从《补充协议》的内容上看，王秋婷、王佳瑜只是拟向昌林公司购买案涉房屋，昌林公司也只是同意出售房屋，并未同意免除收取购房款，更未同意加入案外人的债务。因此，对于昌林公司而言，《补充协议》并不是“以物抵债”协议，而仅是王秋婷、王佳瑜与案外人就其之间债务履行方式的重新约定。案涉《补充协议》没有关于昌林公司承担共同还款责任的约定，不符合“债务加入”的特征。案涉《补充协议》仅约定：“如果甲方无法通过‘以房抵债’实现上述债权，则双方同意按《借款担保合同》原约定按月利率0.8%计算该笔借款的利息。”也就是说，即使王秋婷、王佳瑜无法通过“以房抵债”实现债权，王秋婷、王佳瑜也仅能要求案外人归还借款本息，而无权要求昌林公司就案外人的债务承担共同还款责任。因此，《补充协议》约定的内容并没有“债的加入”的意思表示，不符合“债的加入”的特征，与“债的加入”所应承担的法律责任有着本质的区别。一审法院认定案涉《补充协议》构成“债的加入”与事实不符。（二）一审法院未追加案外人为本案被告或第三人，也未要求王秋婷、王佳瑜提供原始支付凭证，更未对“讼争债务”进行合理调查，其在未能查明案外人尚欠借款金额的情况下，就径直判决昌林公司交付案涉房屋，是事实认定不清。据昌林公司了解，王秋婷、王佳瑜在本案讼争过程中，已多次向案外人吴维鲜等人催讨借款，而案外人也已向王秋婷、王佳瑜陆续偿还部分借款，偿还借款金额可能已经包含《补充协议》项下所谓“以房抵债”的部分金额。因此，一审法院未能查清所谓“讼争债务”，系属事实认定不清。在此情况下，一审法院径直判决昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付案涉房屋，不仅损害了昌林公司及案外人的合法权益，还可能导致王秋婷、王佳瑜获取不当利益。三、一审法院存在程序违法，如违法适用简易程序、未依法进行释明、未依法追加案外人、未依法追加抵押权人、未依法通知王秋婷、王佳瑜变更诉讼请求等，导致本案判决有误。庭审中，昌林公司补充上诉理由：王秋婷、王佳瑜在一审诉讼中从未主张认购书是本约合同，其起诉请求签订商品房买卖合同表明其认可认购书是预约合同，一审法院对于认购书性质的认定已经超出诉讼请求。 王秋婷、王佳瑜辩称，一、一审法院并不存在适用法律错误。（一）一审法院认定昌林公司加入讼争债务，并不影响认定昌林公司与王秋婷、王佳瑜之间房屋买卖合同关系的成立。昌林公司加入讼争债务是指昌林公司自愿加入案外人与王秋婷、王佳瑜“以房抵债”的债务中，通过转移涉案房屋所有权来清偿案外人对王秋婷、王佳瑜的欠款。根据王秋婷、王佳瑜与昌林公司及吴维鲜、高玉梅、吴杭雄签订的《借款担保合同之补充协议》，各方已就“以房抵债”事宜达成一致意见，昌林公司自愿提供并转移涉案房屋所有权用于抵扣王秋婷、王佳瑜与吴维鲜、高玉梅等之间借款，该抵扣的借款已转化为购房款。同时《补充协议》并未免除债务人的义务，符合债务加入特征。另外，《补充协议》已详细约定双方权利义务，昌林公司已同意将涉案房屋出售给王秋婷、王佳瑜，相应的购房款由吴维鲜、高玉梅结欠王秋婷、王佳瑜等人的借款本金中直接扣除。同日，昌林公司与王秋婷、王佳瑜针对《补充协议》约定签订《商品房认购书》。据此，昌林公司已同意以“以房抵债”形式与王秋婷、王佳瑜建立商品房买卖合同关系，王秋婷、王佳瑜与昌林公司之间房屋买卖合同关系已确立。（二）一审法院并未违反物权法第一百九十一条的规定。根据物权法第一百九十一条规定，是指在抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产，但本案商品房买卖合同成立在前，抵押合同成立在后，应当认定抵押合同无效。王秋婷、王佳瑜与昌林公司2015年9月14日签订《补充协议》、《商品房认购书》，双方已就房屋买卖达成一致意见。但昌林公司主张的四套房屋办理抵押登记日期是2015年11月30日。昌林公司是在将房屋出售给王秋婷、王佳瑜后才将房屋抵押给金谷信托公司。因此，一审法院判令昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付商品房并未违反物权法第一百九十一条规定。（三）一审法院认定王秋婷、王佳瑜与昌林公司之间就涉案房屋买卖系本约合同关系是正确的。1.从昌林公司与王秋婷、王佳瑜签订的合同目的而言，王秋婷、王佳瑜的目的是为了取得涉案房屋的所有权。预约合同目的仅是有意在将来建立一个新的合同，以固定交易机会。而本案中，王秋婷、王佳瑜与昌林公司已签订《补充协议》，就“以房抵债”达成一致意见，并签订《商品房认购书》，各方权利义务已明确约定清楚，王秋婷、王佳瑜据此可以要求昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付房屋，待涉案房屋具备过户条件时，协助王秋婷、王佳瑜办理房屋所有权证，进而取得涉案房屋所有权。2.本案不存在昌林公司所称的签订《商品房买卖合同》存在事实和法律阻碍。前文所述，买卖在前、抵押在后，本案的抵押合同应认定为无效。另外，根据《补充协议》约定，昌林公司已同意涉案房屋的购房款直接从吴维鲜、高玉梅的欠款中予以扣除。自各方签订“以房抵债”的《补充协议》后，根据协议内容，完全可以认定王秋婷、王佳瑜已付清全部购房款，客观上王秋婷、王佳瑜也未再向吴维鲜、高玉梅主张欠款及利息，并不存在昌林公司所称还需王秋婷、王佳瑜支付购房款用于解押的情形。3.从《补充协议》、《商品房认购书》具体约定的内容可以体现双方已就涉案房屋买卖的主要条款达成合意，是双方真实意思表示，符合本约合同的认定。本案中，《补充协议》第一条就涉案房屋具体坐落、面积、单价、总价进行明确约定；第二条就“以房抵债”后的结算进行约定；第三条就履行签订《房屋认购书》、办理网签、出具发票等进行约定；第四条就购房款支付与结算进行约定；第五条约定除抵偿外，买卖双方应承受房屋买卖合同项下权利义务；第六条就交易备案、商品房买卖合同条款、交楼条件、交楼时间等与其他房屋一致进行约定。另外，《商品房认购书》对双方当事人情况、购买房屋房号、金额等也进行明确约定。因此，王秋婷、王佳瑜与昌林公司已就涉案房屋买卖的主要条款达成一致意见，可以作为双方履行的依据，并且无需再签订其他合同。虽然《商品房认购书》第三条第2款约定应自甲方（昌林公司）通知交房三十日内完成签署《商品房买卖合同》，但该《商品房认购书》是昌林公司单方制作的格式条款和文本。纵观合同签订背景及其他条款，如《商品房认购书》第三条第3款“该认购书主要内容作为《商品房买卖合同》主要条款，且乙方（王秋婷、王佳瑜）在签订本认购书之前，已经充分知悉了解甲方的《商品买卖合同》及相关文件内容（内容样本已在销售现场公示），并无异议”，可知，该条款仅是为了督促昌林公司日后向王秋婷、王佳瑜履行交付房屋、办理过户的义务，而非必须签订《商品房买卖合同》。4.《商品房认购书》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解除》第五条关于本约的认定。本案中，《补充协议》、《商品房认购书》均已明确约定商品房买卖主要内容。并且，昌林公司已自愿同意通过转移涉案房屋所有权来清偿案外人所欠借款，相应的借款经各方对账清算已部分转化为涉案房屋所对应的购房款。自各方达成“以房抵债”协议后，即应视为涉案购房款已全部支付完毕，王秋婷、王佳瑜无需再向昌林公司支付购房款。因此，《商品房认购书》符合该解释第五条的规定。二、一审法院认定事实清楚，证据充分，不存在昌林公司主张的认定事实错误。（一）昌林公司自愿同意加入案外人与王秋婷、王佳瑜“以房抵债”的债务中，自愿接受《补充协议》约束。（二）本案无需审查案外人欠款事实，亦无需追加案外债务人作为被告或第三人。本案案由系房屋合同纠纷，房屋买卖合同关系是建立在昌林公司与王秋婷、王佳瑜之间，该法律关系与案外人吴维鲜、高玉梅、吴杭雄无关。王秋婷、王佳瑜与昌林公司签订的《补充协议》、《房屋认购书》，是各方真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，王秋婷、王佳瑜要求昌林公司按约定履行义务，具有充分的事实和法律依据。至于昌林公司主张案外债务人向王秋婷、王佳瑜陆续偿还部分借款不是事实，一审期间昌林公司从未主张案外债务人向王秋婷、王佳瑜还过款。即使二审期间，昌林公司如果主张案外债务人向王秋婷、王佳瑜还款，也可以由昌林公司向法庭举证来完成，无须追加与本案房屋买卖合同法律关系无关的吴维鲜、高玉梅、吴杭雄等案外人参加诉讼。因此，案外债务人是否向王秋婷、王佳瑜还过款，不属于本案房屋买卖合同关系纠纷的审理范围。三、本案一审法院不存在程序违法。一审法院适用简易程序审理，符合法定程序。本案无需追加案外债务人、抵押权人。综上，昌林公司的上诉请求和理由缺乏事实和法律依据，依法应当驳回昌林公司的上诉请求，维持原判。 王秋婷、王佳瑜向一审法院起诉请求：1.昌林公司与王秋婷、王佳瑜就厦门市会展中心西北侧华尔顿1275（和昌中心）9幢31层3103室房屋签订《商品房买卖合同》并办理网签手续；2.昌林公司向王秋婷、王佳瑜交付厦门市会展中心西北侧华尔顿1275（和昌中心）9幢31层3103室房屋；3.昌林公司在具备办理房屋所有权证的条件后，协助王秋婷、王佳瑜办理上述房屋的所有权证。一审法庭辩论终结后，王秋婷、王佳瑜申请撤回第1项诉讼请求。 一审法院认定事实：2015年2月14日，王秋婷、王秋霞、吕庆良、吕燕燕、王良日、王秀京、王少芳作为出借人，王尚云作为上述七个出借人的代表人与借款人吴维鲜、高玉梅，担保人吴杭雄签订一份《借款担保合同》，约定吴维鲜、高玉梅自愿作为共同借款人，对向上述七个出借人的各笔借款本息承担共同清偿责任，确认借款本金为13000万元。合同还约定了本金及利息的具体还款计划。吴杭雄自愿为吴维鲜、高玉梅的上述借款本息提供连带责任保证担保，并作为担保人于次日在合同上签字捺印。 2015年8月29日，王秋婷、王秋霞、吕庆良、吕燕燕、王良日、王秀京、王少芳作为甲方，王尚云作为上述七人的代表与作为乙方的吴维鲜、高玉梅、吴杭雄签订上述《借款担保合同》之《补充协议》（以下简称《补充协议》），约定：2015年2月14日，甲、乙方签订《借款担保合同》一份，约定乙方吴维鲜、高玉梅向甲方借款的本息及还款计划，乙方吴杭雄为乙方吴维鲜、高玉梅借款提供保证担保的相关事宜。目前乙方无力偿还该合同第三条约定的还款义务，经双方协商一致，就“以房抵债”的相关事务达成如下协议条款，作为《借款担保合同》之补充。一、址在厦门市会展中心西北侧的华尔顿1275楼盘项目系昌林公司开发建设，甲方王秋婷拟购买该项目9幢3003室（224.48㎡×40671.13元/㎡=9129855元）、3103室（224.48㎡×41133元/㎡=9233535元）和3203室（224.48㎡×41133元/㎡=9233535元）；王秋霞拟购买该项目9幢2903室（224.48㎡×40671.13元/㎡=9129855元）；王良日拟购买该项目9幢2503室（224.48㎡×40210.31元/㎡=9026410元）；王秀京拟购买该项目9幢3403室（224.48㎡×41132.99元/㎡=9233533元）；王少芳拟购买该项目9幢2403室（224.48㎡×39748.45元/㎡=8922732元），上述购房款从《借款担保合同》第一条乙方吴维鲜、高玉梅结欠王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京和王少芳的借款本金中直接扣除（七套房屋价格合计63909455元），自昌林公司与王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京和王少芳签订认购书之日起，上述抵偿房款的借款本金不再计付利息。但如果甲方无法通过“以房抵债”实现上述债权，则双方同意按《借款担保合同》原约定按月利率0.8%计算该笔借款的利息。二、根据本协议第一条约定抵偿后，……。至于《借款担保合同》项下其他未“以房抵债”债权人的债权，尚欠王秋婷等人的余下本金、结欠利息、利息等问题仍按《借款担保合同》执行。三、本协议签订后15日内，乙方协助甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳与昌林公司签订《房屋认购书》；在签订《房屋认购书》后交房前一个月内，乙方协助甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳网签《商品房买卖合同》，昌林公司承诺在网签《商品房买卖合同》后365日内，昌林公司出具完整税务发票交由甲方，且该份《商品房买卖合同》顺利通过厦门市房地产交易所交易备案。四、昌林公司将上述商品房出售给甲方，相关购房款由乙方与昌林公司结算，与甲方无关。五、除房款抵偿外，《房屋认购书》、《商品房买卖合同》约定的其他权利义务由甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳与昌林公司承受；六、昌林公司将上述商品房出售给甲方王秋婷、王秋霞、王良日、王秀京、王少芳，关于该商品房买卖所涉的交易备案、商品房买卖合同条款、交楼条件、交楼时间、保修、税费（含公共维修基金）、物业服务（含物业管理费）等与该小区该幢楼房的其他房屋无差别，按法律规定或厦门市政府规定执行。上述所涉相关税费依法应由甲方承担的部分，由甲方自行缴纳，与乙方无关。 昌林公司于2015年9月14日在《补充协议》上签字“同意”并盖章确认。同日，王秋婷、王佳瑜（乙方）与昌林公司（甲方）签订编号为0000348的《商品房认购书》，约定：认购物业址于华尔顿1275（和昌中心）9幢31层3103室，预售建筑面积总计224.48平方米，单价41133元/平方米，总房价9233535元，该商品房权利状态为甲方在建工程抵押未解尚不能网上签约状态。乙方应自甲方通知交房三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款。 2017年12月6日，王秋婷、王佳瑜委托福建义全律师事务所律师致函昌林公司，称：王秋婷、王佳瑜接到昌林公司售楼处电话，通知准备交房，要求前往昌林公司签订《商品房买卖合同》；2017年12月5日王秋婷等人按通知到达昌林公司后，却遭到拒签，拒签主要理由是未收吴维鲜、高玉梅、吴杭雄支付房款。 一审法院另查明，案涉房屋所在楼盘即华尔顿1275（和昌中心）（一期）已竣工验收合格。 王秋婷、王佳瑜另向一审法院提交杨朱泽购买华尔顿1275（和昌中心）（一期）9号楼12层1203室的《厦门市商品房买卖合同》，该合同第八条约定昌林公司应当在2017年12月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人使用。第十四条约定昌林公司应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记须由出卖人提供的资料交付买受人。王秋婷、王佳瑜陈述杨朱泽购买的上述同一楼盘房屋也设定了抵押权，昌林公司的做法是找到购买方后将房产逐套解押，本案案涉房屋的性质与其它房屋相同。 昌林公司对上述《厦门市商品房买卖合同》的真实性无异议，但认为案涉房屋所属土地使用权证已作为在建工程抵押，9号楼对外出售的房产解押流程是购房者支付购房款后逐套解押。因此，王秋婷、王佳瑜在未与昌林公司签订购房合同且未支付购房款的情形下，无权要求昌林公司为其办理解押手续。 一审法院认定本案争议焦点为： 1.昌林公司是否加入了讼争债务。昌林公司主张，王秋婷、王佳瑜完整的意思表示是由吴维鲜等人向昌林公司购买房屋并支付购房款，再由吴维鲜指示昌林公司将案涉房屋过户给王秋婷、王佳瑜，而形式上由王秋婷、王佳瑜与昌林公司直接签订购房合同，以此形式完成“以物抵债”，因此王秋婷、王佳瑜与案外人之间的债权债务并未发生转移，昌林公司亦未加入债务，《补充协议》项下有关支付购房款的约定也仅属于第三人代为履行，而非债的转移或加入。因此，王秋婷、王佳瑜支付购房款的义务并未免除，其关于“无需支付购房款”的主张亦缺乏依据。因王秋婷、王佳瑜拒绝支付购房款，案涉《商品房认购书》已依约自动解除，但王秋婷、王佳瑜仍可根据《补充协议》的约定，要求案外债务人偿还借款本金及利息，并不会损害王秋婷、王佳瑜的合法权益。王秋婷、王佳瑜主张，昌林公司在《补充协议》上签署“同意.2015.9.14”，并加盖公章和骑缝章，意味着昌林公司同意《补充协议》的内容。《补充协议》中有五个条款与昌林公司直接相关，昌林公司不仅是《补充协议》一方当事人，更是主要义务承担人，且昌林公司后来也依《补充协议》签订了《房屋认购书》等。一审法院分析认为，《补充协议》是借贷双方就如何履行“以房抵债”达成的协议，协议约定由昌林公司履行提供用以抵债的房产等相关义务。后昌林公司在《补充协议》上签字并盖章确认，应视为其与讼争债务的债权人、债务人就“以房抵债”事宜达成三方一致协议，自愿接受《补充协议》相关条款的约束。依协议约定，昌林公司应提供并转移案涉房屋的所有权用于抵扣案外人的借款，该抵扣的借款性质转化为购房款，昌林公司抗辩购房款属指示第三人代为向其履行支付的主张不能成立。同时《补充协议》亦未以此免除债务人的履行义务，该情形符合债的加入特征，应认定昌林公司加入了本案讼争债务。此外，王秋婷、王佳瑜有选择是通过“以房抵债”的方式实现债权还是继续向案外债务人主张债权的权利，昌林公司不能以王秋婷、王佳瑜的债权有其它救济途径即否认其加入并应依约履行相关债务的事实。 2.王秋婷、王佳瑜与昌林公司之间系预约合同关系还是本约合同关系。昌林公司主张，案涉《商品房认购书》系属预约合同，根据法律规定，当事人签订预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，另一方仅能要求承担违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿，而不能要求继续订立买卖合同，否则即属于强制缔结本约，有违合同意思自治原则，也不符合强制执行限于物或行为的给付，而不包括意志给付的基本原理。王秋婷、王佳瑜主张，根据《补充协议》约定，案涉房屋有详细的幢号、楼层、面积、单价、总价等，房款直接从案外债务人的欠款中抵扣，昌林公司将房屋出售给王秋婷、王佳瑜后，相关购房款由昌林公司与吴维鲜等人自行结算，与王秋婷、王佳瑜无关，故王秋婷、王佳瑜已付清全部购房款。此外，《商品房认购书》也对购买房屋的房号、面积、单价、总价等进行详细约定，该认购书是双方当事人真实意思表示，合法有效。昌林公司的抗辩意见针对的是因本约合同无法签订的缔约过失信赖利益的损失赔偿约定，案涉房屋买卖合同符合继续履行条件，王秋婷、王佳瑜请求昌林公司根据认购书的约定继续履行合同约定，具有法律依据，昌林公司无权以此规定作为不继续履行合同的抗辩。一审法院分析认为，本案讼争债务的债权人、债务人与昌林公司经协商一致签订《补充协议》，将部分借款本金转化为购房款并经对账清算，另行由债权人与昌林公司建立商品房买卖合同关系，且不存在法律规定的合同无效之情形，故王秋婷、王佳瑜与昌林公司之间的商品房买卖法律关系成立。认定二者之间的商品房买卖关系系预约合同还是本约合同不能仅凭一份孤立的协议简单加以认定，而应当综合审查相关协议的内容以及当事人为达成交易进行磋商的背景、具体的履行行为等事实，从而探寻当事人真实的意思表示。首先，从双方订立合同的目的来看。当事人签订预约合同的目的是有意在将来建立一个新的合同，以固定交易机会；而本约的目的则在于提供履行的依据，无需再签订其他合同。本案中，昌林公司签订案涉《商品房认购书》是基于对《补充协议》中王秋婷、王佳瑜与案外债务人达成的“以房抵债”内容的履行，具体的履行方式是由昌林公司提供并转移案涉房屋的所有权用于抵扣案外人的借款，由王秋婷、王佳瑜取得案涉房屋并放弃相应的债权，其目的并非以此固定交易机会、制裁恶意预约人。虽然《商品房认购书》第三条第2款约定应自昌林公司通知交房三十日内完成签署《商品房买卖合同》，但纵观合同签订的背景及其他条款的约定，该条款系履行《补充协议》约定的昌林公司所负交房过户等义务而设定，签订《商品房买卖合同》仅系履行买卖双方权利义务的方式，而非目的。其次，从合同约定的具体内容看。预约合同是使当事人间产生将来订立本约之债权债务的合同，具体的交易事项还需要进一步磋商确定。如买卖合同的主要要素均已达成合意，根据合同的内容双方均可履行各自义务，实现合同目的，则无须另外订立合同明确双方的债权债务，即应认定为本约。本案中，《补充协议》第一条就案涉商品房的具体坐落、面积、单价、总价进行了明确约定；第二条就“以房抵债”后的结算进行了约定；第三条就履行签订《房屋认购书》、办理网签、出具发票等进行了约定；第四条就购房款的支付与结算进行了约定；第五条约定除房款抵偿外，买卖双方应承受房屋买卖合同项下的权利义务；第六条就交易备案、商品房买卖合同条款、交房条件、时间、保修、税费、物业管理等应与该小区该幢楼房的其他房屋一致进行了约定。审理中，王秋婷、王佳瑜已就该小区该幢楼房12层1203室的交易约定进行了举证。此外，《商品房认购书》对买卖双方当事人情况、商品房基本状况等进行了明确。故，王秋婷、王佳瑜与昌林公司就案涉房屋买卖的主要条款已达成合意，双方的权利义务具体明确，买卖双方均可根据已有的合同内容直接履行并实现各自的合同目的，就房产交易细节无需进一步磋商，也无需另外订立合同予以明确。最后，从合同的履行情况来看。预约合同的合同标的限定于缔约行为，买受人为担保交易通常仅支付购房定金。昌林公司自愿加入案外债务人“以房抵债”的债务中，通过转移案涉房屋的所有权来清偿案外债务人向王秋婷的欠款，相应借款经各方对账清算已部分转化为案涉房屋所对应的购房款，且相应借款的本金及利息亦不存在超出法律规定保护限额的情形，故王秋婷无需向昌林公司支付购房款、亦无需指示债务人向昌林公司支付购房款。也正因如此，案涉《商品房认购书》并未就购房定金、付款方式等内容进行约定。因此，各方达成“以房抵债”的协议后，即应视为王秋婷已付清全部购房款，案外债务人是否与昌林公司就购房款进行结算不能作为昌林公司用以抗辩王秋婷未向其支付购房款的理由。鉴于王秋婷、王佳瑜已支付了全部购房款，昌林公司亦接受了相应的支付行为，该种情形显然属于本约合同的履约行为。综上分析，王秋婷、王佳瑜与昌林公司就案涉房屋买卖签订的相关协议已就商品房买卖合同的主要内容达成合意，双方依现有合同内容可直接据以履行，无需进一步磋商且另签合同予以明确。且王秋婷、王佳瑜已经通过放弃部分债权的形式履行了支付购房款的义务，昌林公司通过加入债务接受了该支付行为，认定王秋婷、王佳瑜与昌林公司之间就案涉房屋买卖系本约合同关系。 一审法院认为，案涉《借款担保合同》、《补充协议》、《商品房认购书》等相关协议均系当事人自愿签订，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，各方当事人均应依约诚信履行。昌林公司自愿加入到案外债务人向王秋婷所负债务中，与王秋婷、王佳瑜建立商品房买卖合同关系，应依约履行其作为出卖人的相关义务。王秋婷、王佳瑜作为买受人已支付购房款，且案涉房屋所在楼盘即华尔顿1275（和昌中心）（一期）已竣工验收合格，同幢楼房的交楼时间也已截至，昌林公司应依约将案涉房屋交付给王秋婷、王佳瑜。按同幢楼房其他房屋所签订的《商品房买卖合同》相关条款的约定，昌林公司履行协助办理案涉房屋权属证书的期间系交付商品房后60日内，现履行期限未至，故对王秋婷、王佳瑜要求昌林公司协助办理案涉房屋权属证书的诉请，不予支持。待过户条件成就时，王秋婷、王佳瑜可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、昌林公司于判决生效之日起十日内将华尔顿1275（和昌中心）9幢31层3103室房屋交付给王秋婷、王佳瑜；二、驳回王秋婷、王佳瑜的其他诉讼请求。案件受理费76435元，减半计收38218元，由王秋婷、王佳瑜负担19109元，昌林公司负担19109元。 二审中，当事人没有提交新证据。 庭审中，双方当事人均陈述对一审法院认定的事实无异议，本院予以确认。 本院认为，本案双方争议的焦点在于王秋婷、王佳瑜与昌林公司是否存在事实上的商品房买卖合同关系。王秋婷、王佳瑜与昌林公司签订《商品房认购书》，由王秋婷、王佳瑜向昌林公司认购华尔顿1275（和昌中心）9幢31层3103室商品房。该《商品房认购书》是双方在自愿、平等的基础上签订，系双方真实意思表示。《商品房认购书》是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售契约或商品房现房契约前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。签订认购书时，真正的商品房买卖行为并未发生，仍处于商品房买卖成立前的前契约阶段，即使双方当事人完全履行了认购书，仍需双方另行签订商品房预售合同或现房销售合同。认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。因此将商品房买卖认购书认定为商品房买卖合同，即认定名为预约实为本约，应具备两个条件：一是具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容。二是出卖人已按约定收取购房款。《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任：（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十ー）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案《商品房认购书》对房屋基本情况（包括位置、面积、单价、总价款等）进行了约定，但对房屋交付使用条件及日期、办理产权登记事宜、违约责任等必备条款均未明确约定，且“面积差异的处理方式”作为商品房买卖合同的必备条款，双方则在《商品房认购书》约定以双方最终签署的《商品房买卖合同》中所列为准。因此，案涉《商品房认购书》尚不具备《商品房买卖合同》成立的主要要件。该认购书第一条还注明“该商品房权利状态为：甲方在建工程抵押未解尚不能网上签约状态。”第三条第2款约定“乙方应自甲方通知交房三十日内到甲方售楼处，与甲方完成签署《商品房买卖合同》以及相关文件并支付约定之房款；……”。该条第9款约定“双方签订本认购书后、签订《商品房买卖合同》前，司法机关、行政机关依法限制该房屋交易权利的，乙方有权拒绝签订《商品房买卖合同》，甲方全额返还乙方已支付的定金（不计利息）。”且《商品房认购书》还约定“自《商品房买卖合同》生效之日起，本认购书即行失效”，也可看出王秋婷、王佳瑜在签订认购书时也明知该《商品房认购书》并非正式的商品房买卖合同，仅是为了将来签订正式的商品房买卖合同进行的初步确认。该《商品房认购书》合同条款不齐备、不明确，且合同实际履行条件存在法律和事实上的障碍。因此，案涉《商品房认购书》不能认定为《商品房买卖合同》，只能认定为磋商购买商品房而签订的预约合同。王秋婷、王佳瑜主张双方已就房屋买卖合同的主要内容达成一致，但《之补充协议》系王秋婷等人与案外人就其之间借款相关事宜所达成的补充协议，并非王秋婷、王佳瑜与昌林公司就案涉商品房所达成的商品房买卖协议，且王佳瑜非《之补充协议》的甲方（出借人），尽管昌林公司在该补充协议上签署“同意”，但并不能以此推定昌林公司自愿接受该补充协议相关条款的约束，因此，该补充协议项下王秋婷等人与案外人达成的相关条款并不能视为王秋婷、王佳瑜已与昌林公司就案涉商品房买卖合同的主要内容达成一致，王秋婷、王佳瑜主张补充协议、《商品房认购书》均已明确约定商品房买卖主要内容等，不符合客观事实和上述司法解释规定。且昌林公司主张至今未收受购房款，王秋婷、王佳瑜亦无证据证明昌林公司已经实际收到了相应的购房款。为此，王秋婷、王佳瑜与昌林公司签订的《商品房认购书》应为预约合同，而非本约合同。据此，王秋婷、王佳瑜在双方未签订《商品房买卖合同》时即要求昌林公司交付案涉商品房，缺乏事实和法律依据，不予支持，一审判决应予以撤销。 至于王秋婷、王佳瑜撤回就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并办理网签手续的诉求，是当事人处分自己的民事权利和诉讼权利，并没有加重昌林公司的负担，昌林公司上诉主张一审法院未依法通知其有关王秋婷、王佳瑜变更诉讼请求，没有法律依据。昌林公司上诉主张一审未依法追加案外人、未依法追加抵押权人，不影响本案二审的处理。一审法院适用简易程序审理本案，昌林公司在一审庭审中并无提出异议，且本案不属于《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百五十七条规定的不适用简易程序审理的案件类型。昌林公司一审宣判后才上诉提出审判程序问题，已无必要。一审案由定性为“房屋买卖合同纠纷”不当，应变更为商品房预约合同纠纷。 综上所述，昌林公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，判决如下： 一、撤销厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初1521号民事判决； 二、驳回王秋婷、王佳瑜的诉讼请求。 一审案件受理费76435元，减半收取计38218元，由王秋婷、王佳瑜负担。二审案件受理费76435元，由王秋婷、王佳瑜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 林巧玲 审 判 员 陈 璟 审 判 员 胡林蓉 二〇一八年十二月六日 代书记员 潘婉燕 附本案适用的法律条文、司法解释 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。