江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣0105民初614号 原告：江西省中祥贸易有限公司湾里分公司，住所地江西省南昌市湾里区，统一社会信用代码：91360105079021524M。 负责人：张小阳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吁斌、熊珍，上海市锦天城（南昌）律师事务所律师。 被告：樊丽华，女，1975年4月28日出生，汉族，住江西省南昌市新建区。 原告江西省中祥贸易有限公司湾里分公司（以下简称中祥贸易湾里分公司）与被告樊丽华商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中祥贸易湾里分公司的负责人张小阳及其委托诉讼代理人熊珍、被告樊丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中祥贸易湾里分公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《沃华·湾上首座认购协议书》；2.判令被告承担违约金5万元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年1月16日，原、被告签订了一份《沃华·湾上首座认购协议书》，约定由被告购买原告开发建设的湾上首座项目11栋105号房，建筑面积总价为人民币2087297元，定金5万元。认购书签署当日，被告向原告支付5万元定金。认购书对于被告的付款方式、签署《商品房买卖合同》的时间及逾期签约的违约责任作出明确约定，同时根据认购书第五条约定，被告应于本认购书签订后7日内，即2018年1月23日前携带身份证明文件（有共有人的，还需提供共有人身份证明文件）及其他相关证明、本认购书到湾上首座销售中心签订《商品房买卖合同》，交付房款或者首付款及办理按揭贷款手续，如逾期未能办理，原告有权单方面解除本认购书且不退还定金。被告经原告多次催告签署《商品房买卖合同》后均不予理会，未按照认购书约定的时间签署《商品房买卖合同》，被告以其行为表明拒绝履行《沃华·湾上首座认购协议书》的约定，现已达到约定解除条件，损害了原告的利益。据此，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，请求判如所请。 被告樊丽华辩称：被告于2018年1月16日在原告处下定购买2个商铺，下定前双方已达成口头约定：（1）被告首付一半即可购买；（2）被告需卖另一处房产支付该房首付款等手续；（3）被告因一次性购买2个商铺资金紧张契税等费用需交房后半年再交。 在被告办完110号房手续支付完105号房首付款后即接开发商电话要求增加50万首付款，被告即表示已无钱增加首付，要求原告按约定履行，原告答应与银行协调。后原告以房管局系统更新为由骗被告签订《商品房买卖合同》后被告识破拿回。原告看阴谋未逞，即要求被告接受全额退款的要求，遭拒后原告即发律师函要求签订其单方约定的《商品房买卖合同》，被告就事实经过回函，原告再次发函要求解除《认购协议》，被告回函拒绝并发函至原告方法人闵长根及销售总监张宇琳要求，原告履行义务妥善处理均拒收，后发函给原告方律师转交一直未得回应。 被告多次找原告均不理睬，推被告给律师，多次电话联系对方律师均未回应。被告即于7月26日发短信及联系对方律师要求原告于7月底前提供另一签约银行办理按揭贷款审批，如未办所造成后果由原告方负责。7月27日接原告方律师电话只有江西银行可办商铺按揭，被告要求联系另一签约银行建行办理，后接原告律师电话只江西银行可办，但7月底原告方一直未予回复（保留7月底未办，追究的权利）。8月接原告方律师电话叫联系建行鲁主任，后被告即到建行并办理该房按揭贷款事宜，但原告方拒不提供单签合同，一直不予配合，被告怕贷款政策有变无奈只能以4月18日已作废半份合同审批贷款，期间原告以提交银行审批贷款为名又要被告签订单方约定的《商品房买卖合同》，被告签订后原告意图得逞就未提交银行，9月11日被告接原告方电话，告知贷款已预审通过，当时要求尽快办理，因怕贷款审批过期并提出要求按事先约定写承诺，但原告未理会，被告要求原告修改合同或私下写个承诺给被告尽快办理后续手续，怕拖延至贷款审批过期，但原告一直拖延至今。 现房价已上涨翻倍，原告现提起诉讼，其主要目的并不是为维护其自身权益而是为了侵害被告方的合法权益逃避履行义务，意图解除与被告的认购协议，达到高价另售目的。 被告樊丽华在其提交的答辩状中还提出以下答辩意见： 1.原告诉被告所购房产湾上首座项目11栋105号房，建筑面积总价为人民币2087297元，定金5万元与事实不符。事实是：被告购买该商铺折后总价为1785587元，定金25万元（1月16日5万、1月30日15万、2月5日5万）。原告诉请违反《中华人民共和国合同法》第六条的规定。 2.原告所诉被告应于认购书签订后7日内，即2018年1月23日前携带身份证明文件（有共有人的，还需提供共有人身份证明文件）及其他相关证明、认购书到湾上首座销售中心签定《商品房买卖合同》，交付房款或者首付款及办理按揭贷款手续，如逾期未能办理原告有权单方面解除认购书且不退还定金与事实不符。事实是：被告当时购买该房时就与原告达成口头协议，被告需出售另一处房产，收到房款后再办后续支付首付等手续，原告已按约定收受首付款。原告诉请违反《中华人民共和国合同法》第六条的规定。 3.原告所诉多次催被告签订《商品房买卖合同》均不予理会与事实不符。事实是：被告多次至原告处签订《商品房买卖合同》，但原告提供未经双方协商一致的《商品房买卖合同》并设置合同陷阱，被告多次提出修改，希望可以尽快达成一致，但原告不予理会。原告诉请违反《中华人民共和国合同法》第三条的规定。 4.原告作为证据提交的律师函所述被告方私自找中国建设银行股份有限公司办理贷款审批手续与事实不符。事实是：原告有另一签约的银行，被告多次要求联系建行鲁主任办理贷款事宜并承诺会予以配合，但原告却一直拖延推诿，被告怕贷款政策有变，只有提供4月18日已作废的半份合同申请贷款审批，并已获预审通过（如超期需重新申请贷款）。原告还以贷款审批为由要被告签订不平等《商品房买卖合同》，被告签订后原告却不提供建行。 现该房价已翻倍上涨，并且被告已按约定支付首付款，剩余房款已获银行预审通过，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该房认购协议应认定为《商品房买卖合同》。原告诉请并不是为了维护其自身合法权益受损，寻求司法保护，而是为了逃避履行义务以及获取不法利益，企图以合法形式达到解约目的好将该房高价另售。请法院驳回原告所有诉讼请求，维护守约方被告合法权益，做出公正判决。 本院经审理认定事实如下： 2018年1月16日，原告中祥贸易湾里分公司和被告樊丽华签订了一份《沃华·湾上首座认购协议书》，约定：一、由被告认购原告开发建设的湾上首座项目11栋商铺105号房，建筑面积约164.20平方米，建筑面积总价2087297元，认购定金为5万元（双方在认购协议书另行注明：2018年2月5日前再付20万定金，折后总价：1803624+3万认筹）。二、被告应于本协议书签订后7日内，即2018年1月23日前携带身份证明文件（有共有人的，还需提供共有人身份证明文件）及其他相关证明、本认购书到湾上首座销售中心签订《商品房买卖合同》，交付房款或者首付款及办理按揭贷款手续，原告不另行催告。被告已交认购定金转入购房首期款。如逾期未能办理，原告有权单方面解除本认购书，房源另行处理，定金不予退还，并不需另行通知，本认购书效力终止。三、本认购书签订后7天内，原告须为被告保留该房屋的购买权，否则定金双倍返还。 认购协议书签订当日，被告就其认购的湾上首座项目11栋商铺105号房，交付给原告定金5万元，原告向被告开具了一份5万元定金的收据。之后，被告又于2018年1月30日交付给原告15万元，于2018年2月5日交付给原告5万元，于2018年3月23日交付给原告一笔57万元和一笔75587元。原告于2018年3月23日就被告支付的上述款项开具了一张895587元的首付款收据。 由于被告在原告处购买的湾上首座项目11栋商铺110号房，也办理了按揭贷款，致使与原告合作的江西银行在预审被告105号房按揭贷款时因被告负债过高，贷款预审未能通过。之后，原告就该贷款事宜与江西银行进行了协调，但原、被告双方就是否增加首付款、贷款金额调整等事项产生分歧，未能达成一致，故未能签订正式的商品房买卖合同。 2018年4月28日，原告委托律师向被告发出律师函，要求被告于收到该律师函之日起三日内前往原告处签订正式的商品房买卖合同，逾期将解除认购协议，另行处置被告所认购的房屋，并不予退还5万元认购定金。被告于2018年4月29日收到了该律师函，并于2018年4月30日回函提出相应辩解。 2018年5月10日，原告再次委托律师向被告发出律师函，告知被告在收到该函之日，原告解除与被告的《沃华·湾上首座认购协议书》，被告所交的定金不予退还，原告有权另行处置湾上首座项目11栋商铺105号房产。2018年5月14日，被告收到该律师函。2018年5月16日，被告向原告回函，称原告律师函中所述与事实不符，原告无权解除认购协议书、没收定金及另行处置商铺。要求原告本着实事求是、诚实守信、公平公正原则妥善处理此事。 2018年7月份底，被告得知中国建设银行可以办理商铺按揭贷款后，要求原告联系中国建设银行为其办理贷款事宜。2018年8月份，双方联系了中国建设银行，并提交了被告贷款的预审材料。在中国建设银行对被告按揭贷款的预审通过后，原、被告仍然就合同部分条款无法达成一致意见，导致未能签订正式的商品房买卖合同。 2018年9月28日，原告再次委托律师向被告发出律师函，内容为要求被告于2018年10月10日前到原告处签订商品房买卖合同，如未在该时间到原告处签订合同，则原告即日解除与被告的《沃华·湾上首座认购协议书》。但该邮件因被告拒收而被退回。 2018年10月12日之后，原、被告双方仍就签订正式商品房买卖合同进行了沟通，但始终就合同部分条款无法协商一致，导致双方至今未能签订正式的商品房买卖合同。 本院认为，根据原、被告争议的法律关系性质，本案案由应由商品房预售合同纠纷变更为商品房预约合同纠纷。原、被告双方于2018年1月16日签订《沃华·湾上首座认购协议书》，约定由被告认购原告开发建设的湾上首座项目11栋商铺105号房，双方就认购房产的位置、面积、购房价款以及签订正式商品房买卖合同的截止时间进行了约定。双方签订该认购协议书的目的是通过进一步磋商，从而签订正式的商品房买卖合同，故该认购协议应认定为预约合同。 原、被告于2018年1月16日签订的认购协议书系相对于正式商品房买卖合同这一本约合同而言的预约合同，其作用及意义在于为双方当事人按公平、诚信磋商达成正式商品房买卖合同奠定基础、创造条件。预约合同对于双方而言具有约束力，预约合同中已约定的条款，非经双方当事人协商一致不得更改。预约合同中未约定的条款，需由双方当事人继续磋商、谈判，以达成正式的、完备的正式商品房买卖合同。 被告辩称其已按约定支付首付款，剩余房款已获银行预审通过，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该认购协议应认定为商品房买卖合同。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”但本案原、被告签订的认购协议仅约定了认购商品房的位置、面积、总价款，而对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当具备的主要内容包括付款方式、付款时间、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任、公共配套建筑的产权归属、办理产权登记有关事宜、解决争议的方法、违约责任等，均未进行约定，因此，该认购协议并不具备商品房买卖合同的主要内容，不属于商品房买卖合同。因此，被告的该答辩意见不能成立。 本院认为，根据原、被告签订的认购协议，双方本应于2018年1月23日之前签订正式的商品房买卖合同，但由于被告向原告购买了另一处商铺导致负债过高而贷款预审未能通过，原、被告双方未能就增加首付款、调整贷款金额等事项达成一致意见，故而未能在约定的2018年1月23日之前签订正式的商品房买卖合同。该认购协议作为约定在一定期限内签订正式买卖合同的预约合同，因双方未能在约定的期限内签订正式的商品房买卖合同，其效力随着约定期限的截止而终止。然而，原、被告双方在2018年1月23日之后仍然就按揭贷款、正式买卖合同的有关条款等事宜进行了磋商，被告也陆续向原告支付了895587元的款项，同时，原告于2018年4月28日、2018年9月28日两次向被告发出律师函，限定被告在一定期限内与原告签订正式的商品房买卖合同，否则将解除认购协议书。这表明尽管认购协议约定的签订正式商品房买卖合同的时间已经截止，但原、被告仍然认可该订购协议对双方具有约束力。 但自2018年1月16日签订认购协议后，原、被告尽管进行了多次磋商，因始终对正式商品房买卖合同的部分条款存在争议，未能协商一致，故至今在将近一年的时间内未能签订正式的商品房买卖合同。甚至在被告的贷款预审已经通过的情况下，双方仍然未能协商一致，这就导致订购协议的目的，即在一定的期限内签订正式的商品房买卖合同迟迟无法实现。原告因此行使解除权，要求解除双方的订购协议，合理合法，应予支持。 关于原告要求被告承担5万元违约金的诉讼请求，本院认为，认购协议书中的5万元认购定金，目的是为了担保双方的诚信谈判义务，以求最终达成正式的商品房买卖合同。被告在签订认购书后积极与原告进行了磋商，并陆续向原告交付了895587元的款项。双方只是基于各自利益考虑，无法就商品房买卖合同中的一些条款达成一致意见。原、被告至今未能签订正式商品房买卖合同的原因是双方磋商不成，双方对此均无过错。这属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的”情形，而非被告违反订购协议拒绝进行磋商，故原告要求被告承担5万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，本院认为，原、被告双方自签订认购协议书至今已有将近一年的时间，因对合同部分条款始终未能协商一致，致使认购协议书的目的即签订正式的商品房买卖合同迟迟无法实现，故原告要求解除该认购协议书的诉讼请求，应予支持。原、被告至今未能签订正式商品房买卖合同的原因是双方磋商不成，并非被告违反订购协议拒绝进行磋商，故对于原告要求被告承担5万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第二项、第九十三条第二款、第九十六条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决如下： 一、解除原告江西省中祥贸易有限公司湾里分公司和被告樊丽华于2018年1月16日签订的《沃华·湾上首座认购协议书》。 二、驳回原告江西省中祥贸易有限公司湾里分公司要求被告樊丽华承担5万元违约金的诉讼请求。 案件受理费23898元，因本案适用简易程序审理，减半收取为11949元，由原告江西省中祥贸易有限公司湾里分公司承担1698元，由被告樊丽华承担10251元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 毛永忠 二〇一八年十二月二十九日 法官助理 董兴强 书 记 员 何婉怡