云南省曲靖市马龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0321民初599号原告：马龙县东郡房地产开发有限公司，住所地:云南省曲靖市马龙县龙翔路行政大道东侧（东郡明珠小区第**商铺）。法定代表人：沈庆礼，该公司总经理。统一社会信用代码：91530321787396773T。委托诉讼代理人：王文爱，云南博纵律师事务所律师，特别授权代理。被告：何琼丽，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证住址：云南省曲靖市马龙县，（未到庭）。原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告何琼丽商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年9月13日立案受理后，依法适用普通程序，于2016年12月14日公开开庭进行了审理，于2017年2月17日作出（2016）云0321民初778号民事判决。后原告马龙县东郡房地产开发有限公司不服该判决提出上诉，2017年9月28日曲靖市中级人民法院作出民事裁定，裁定将本案发回本院重审。本院于2018年8月3日重新立案后，另行组成合议庭于2018年11月8日公开开庭进行审理。原告马龙县东郡房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王文爱到庭参加诉讼，被告何琼丽经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告马龙县东郡房地产开发有限公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令解除与被告签订的《商品房购销合同》；2、判令被告立即偿还原告为其垫付的借款人民币29967元（暂计至起诉之日）；3、本案诉讼费用由被告承担。2016年12月14日的庭审中，原告变更诉讼请求2为：判令被告立即偿还原告为其垫付的借款人民币36074.51元（暂计至起诉之日）。本案在审理过程中，原告2018年8月20日书面提交变更诉讼请求申请，变更诉讼请求为：1、请求人民法院判决解除原告与被告之间签订的商品房购销合同；2、请求人民法院依法判决被告向原告按合同约定的按购房款总款的20%承担违约责任。事实和理由：2014年12月29日，原、被告经协商一致签订《商品房购销合同》，合同约定被告购买原告开发的东郡明珠商住楼第1组团第3幢第3单元2层2号房，建筑面积143.26平方米，每平方米3113.64元，总金额446060元整，被告于2014年12月29日向原告支付购房首付款136060元整，剩余房款310000元办理银行按揭贷款，原告同时作为被告贷款的担保人。合同签订后，被告按约定支付了首付款，履行了部分按揭贷款，2016年1月6日，因被告连续3个月未向农业银行归还按揭贷款，农业银行马龙县支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，要求原告履行担保责任。为此，原告先后十四次为被告偿还贷款人民币29967元，期间，原告多次电话与被告联系，却联系不到被告本人。原告也多次到被告家中想与被告协商解决，被告一直都未出面协商，也不履行贷款偿还义务，原告作为被告的贷款担保人，已经实际为被告垫付了银行贷款29967元，被告拒不履行合同义务，为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告何琼丽未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩状，视为对其答辩权利的放弃。原告马龙县东郡房地产开发有限公司为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：1、营业执照、法人身份证复印件各一份，证明原告的身份情况及诉讼主体资格；2、被告身份证复印件一份，证明被告的身份情况及主体资格；3、商品房购销合同及首付款收据复印件各一份，证明原、被告之间的权利义务关系；4、担保人履行责任通知书复印件一份，证明原告履行担保责任；5、还款业务凭证17份，证明原告履行担保责任期间所垫付的按揭款36074.51元；6、保证金支付回单复印件一份，证明原告于2017年01月03日向农业银行付款294671元；7、还款业务凭证原件一份，证明原告于2016年12月20日原告代被告支付按揭贷款2034.20元。庭审中，本院出示了依职权调取了原告马龙县东郡房地产开发有限公司、被告何琼丽及中国农业银行股份有限公司马龙县支行三方共同签订的《个人购（建）房担保借款合同》。经质证，原告对上述证据无异议。被告何琼丽未到庭质证，也未向本院提交证据，视为对其举证、质证权利的放弃。本院认为，原告提交的1、2、3、4、5、6、7组证据以及本院调取的《个人购（建）房担保借款合同》，其形式、来源合法，与本案具有关联性，结合原告针对原、被告之间商品房买卖以及被告向中国农业银行股份有限公司马龙县支行申请按揭贷款后逾期未偿还的陈述，可以证实原告在被告逾期未偿还贷款的情形下，已经按照合同的约定，代被告偿还到期贷款，履行了担保责任的事实，本院予以采信。根据庭审及原告的举证、质证，本院确认以下法律事实：2014年12月29日，原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告何琼丽签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》，甲方为原告，乙方为被告。《商品房购销合同》中约定被告向原告购买由原告开发建设的东郡明珠商住楼第1组团第3幢第3单元第2层2号房屋一套，房屋建筑面积为143.26平方米，单价为每平方米3113.64元，房屋总价款为446060元，并对付款方式及期限、交付期限、乙方逾期付款的违约责任、甲方逾期交房的违约责任、交接等内容作出约定。该《商品房购销合同》第十三条其他约定第三项载明的内容为：“单方提出解除合同或者变更本合同约定的，按以下约定处理：单方提出变更合同的，由双方协商处理，协商不成的维持本合同条款；单方提出解除合同的视为提出方违约，支付守约方房价款20%的违约金”。《合同补充协议》第十条约定：“乙方应及时履行商品房担保借款合同的相关义务，如乙方连续3个月或累计6个月未按期偿还银行贷款，或因乙方未及时履行商品房担保贷款合同义务，而导致甲方承担连带责任的，甲方有权解除《商品房购销合同》，所涉房屋未交付的不再交付，未办理房屋所有权登记的不再办理。乙方除应承担《商品房购销合同》约定的违约责任和银行索赔外，还应承担甲方因实现债权、解除合同、处置房屋等产生的费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、公证费、评估费、拍卖费等”。《商品房购销合同》及《合同补充协议》签订后，被告向原告支付了136060元的首付款，剩余的310000元被告于2015年3月18日向中国农业银行股份有限公司马龙县支行申请按揭贷款，并由被告何琼丽、原告马龙县东郡房地产开发有限公司与中国农业银行股份有限公司马龙县支行签订《个人购（建）房担保借款合同》，合同约定借款金额为310000元，借款期限为240个月，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月。此外，合同还约定借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，即：原告马龙县东郡房地产开发有限公司作为借款的阶段性保证人，自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。同时，被告何琼丽以所购房屋（东郡明珠商住楼第1组团第3幢第3单元第2层2号房屋）为借款提供抵押担保。借款合同签订后，被告向中国农业银行股份有限公司马龙县支行偿还了部分贷款。2016年1月6日，中国农业银行股份有限公司马龙县支行向原告发出《担保人履行责任通知书》，要求原告履行担保责任。因被告未按期偿还银行贷款，原告先后连续3个月且累计6个月向中国农业银行股份有限公司马龙县支行支付款项用于偿还被告何琼丽下欠的银行按揭贷款本息。另查明，本案所涉房屋至原告起诉时止，未办理房地产权属登记手续。本院认为，原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告何琼丽在平等自愿的基础上签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，双方均应当按照诚实守信的原则，依照双方的约定，全面履行各自的义务。本案中，原告已经按照约定向被告实际交付房屋，被告应当按照与中国农业银行股份有限公司马龙县支行签订的《个人购（建）房担保借款合同》的约定，按时履行自己的还款义务，被告逾期未还款，原告为履行担保责任向借款人连续3个月且累计6个月偿还按揭贷款本息，现原告要求解除与被告签订的《商品房购销合同》的诉讼请求，按照双方当事人的有效约定，解除条件成就，且未违反法律、行政法规的强制性规定，本院对该请求予以支持。但本案中，被告何琼丽已按照约定履行了部分合同义务，可另案向原告主张。对原告主张的判决被告向原告按合同约定的按购房款总款的20%承担违约责任的诉讼请求，因原告主张以《商品房购销合同》的第十三条第三项约定由被告承担违约责任，但原告的主张与约定内容不符，原告的该主张缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告马龙县东郡房地产开发有限公司与被告何琼丽于2014年12月29日签订的《商品房购销合同》；二、驳回原告马龙县东郡房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费549元，由被告何琼丽负担100元，由原告马龙县东郡房地产开发有限公司负担449元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。本判决生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  赛兴旺人民陪审员  王爱华人民陪审员  李晓年二〇一八年十二月二十日书 记 员  李寿章[附相关法律条文]：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。