河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初9643号原告詹进，男，1972年5月15日出生，汉族，住安徽省淮南市八公山区。委托代理人叶培林，河南良承律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人肖飞，河南良承律师事务所实习律师。代理权限：特别授权。被告河南省国龙置业有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务外环路与商务西三街交叉口。法定代表人刘兴彦，董事长。委托代理人张历，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托代理人靳建林，北京华泰（郑州）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告詹进与被告河南省国龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人叶培林、肖飞，被告委托代理人靳建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年12月1日，原告与被告签订房屋买卖合同，合同签订后，原告积极按照合同约定支付房屋价款、契税以及交付郑州市房屋专项维修资金等费用，履行自己的合同义务。但是被告交房后，因自身证照等原因，未能按照政府主管部门要求完成产权初始备案登记资料的提交，未能完成产权初始备案登记。经原告多次催告，被告虽多次承诺办理，但每次都未能按承诺期限兑现，至今仍未办理，已构成严重违约，按照合同约定，被告未能在2015年6月30日交房后60日内向产权登记主管部门递交符合规定的房屋权属初始备案登记资料，完成产权初始备案登记的，应按日向××支付房屋价款的0.001%违约金。原告为维护合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告向产权登记主管部门递交符合规定的房屋权属初始备案登记资料，完成产权初始备案登记；2、被告支付逾期办理产权初始登记期间的违约金（实际违约金自2015年8月30日起计算至被告向产权登记主管部门递交符合规定的房屋权属初始登记资料，完成产权初始备案登记之日止，其中起诉时暂计至2018年3月31日为13553.05元）；3、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，本案原告部分诉求已经超过诉讼时效，具体是2015年8月30日至2016年4月16日之间，这段期间已经超过诉讼时效。因民法总则是2017年10月1日才生效的，当时的诉讼时效是2年，对于超过诉讼时效部分，不应予以支持。本案商品房买卖合同约定的违约金过高，根据合同法第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”,因此请求法院调整减少违约金。依据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》明确指出，“非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据”，但本案中原告未举证证明其损失，因此本案原告的诉求明显不符合法律规定。房屋主要的功能系居住，目前中央提倡坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，本案并未影响原告的居住，未对原告造成实际损失。综上，恳请法院考虑到本案的诉讼人数众多，违约金约定过高,且原告未举证证明损失，以及违约未对原告造成损失等情形，应酌情对违约金予以减少。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及补充条款，证明原被告双方于2014年12月1日签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于心怡路东、安平路北国龙绿城·怡园3幢701号房屋，并对交房、产权办理等相关事宜作出约定，被告依约应于2015年8月30日前向产权登记主管部门递交符合规定的房屋权属初始备案登记资料，完成产权初始备案登记。证据2、《个人一手住房贷款合同》、《不动产销售发票》、维修基金收据,证明原告按照约定交纳了全部房屋价款和相关费用。证据3、房屋契税的发票，证明原告依约于2016年9月23日交纳了房屋契税，履行了购房人的全部义务。被告对原告提交的上述证据发表如下质证意见：对第一、二、三组证据真实性无异议，对证明目的有异议，被告认为违约金过高，并且原告并未举证证明其实际损失，恳请法院酌情予以减少。经审查，本院认为，原告提交的证据均真实、合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告河南省国龙置业有限公司未提交证据。依据当事人庭审陈述及上述有效证据，本院确认如下案件事实：2014年12月1日，原告（××）与被告（××）签订编号为D140××××****的《商品房买卖合同》，约定××购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为D0512，××购买的商品房位于郑州市郑东新区心××路东、××北××房，户型为三室二厅。该商品房总金额1435704元。付款方式及期限：约定金额435704元，付款方式为现金，约定付款时间为2014年12月1日，交纳比例为30.35%；约定金额1000000元，付款方式为商业贷款，约定付款时间为2015年1月16日，交纳比例为69.65%。双方约定交付期限在2015年6月30日前，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照合同第十四条约定内容已完成；前期物业管理已经落实。双方关于产权登记约定，××应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由××提供的资料到产权登记机关备案。如因××的责任，××不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照附件四第六条约定执行，即××应当在2015年8月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。××在约定时限内未报送上述申报材料或报送材料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款的0.001%违约金。合同尾部有被告加盖印章及原告签字捺印对合同内容予以确认。2014年12月15日商品房买卖合同在郑州市住房保障和房地产管理局直属分局备案。2014年12月1日，被告出具销售不动产统一发票显示，原告向被告支付购房款435704元。2015年7月17日，被告向原告开具销售不动产统一发票，原告支付国龙绿城·怡园3号楼7层701号房屋剩余房款1000000元。本院受理该案后，经多次调解未果。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人双方均应当按照约定履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认，双方应当按照合同约定全面适当履行各自义务。根据合同约定，被告应于2015年8月30日前持办理初始权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，被告在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.001%违约金。法庭调查向被告核实是否将上述材料报送产权登记机关并办理初始登记，被告称三日内提交书面回复，但直至判决之日被告未提交相关回复，故本院采信原告主张，不能认定被告已按合同约定办理完成房屋初始登记。对原告主张被告向产权登记主管部门递交符合规定的房屋权属初始备案登记资料，完成产权初始备案登记的诉请，本院予以支持。被告未按照合同约定的时间报送房屋产权初始登记资料，原告有权主张相应的违约金，根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”本案中双方当事人合同约定的逾期履行产权登记备案的违约责任系按日计算的违约金，是一种继续性债权，其诉讼时效期间从合同约定或者法定期限届满之次日起计算。本案双方当事人合同约定的办理权属登记的时间为2015年8月30日前;根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，本案中原告詹进诉讼请求的2016年4月17日之前的违约金，已经超过了《中华人民共和国民法通则》规定的二年诉讼时效期间，且原告詹进未举出相应的有效证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告詹进诉讼请求的2016年4月17日之前的违约金，不适用《中华人民共和国民法总则》三年诉讼时效的规定，依法应不予支持;原告詹进诉讼请求的应予支持的违约金计算期间为自2016年4月17日起至被告将办理房屋权属初始登记的资料报送有关主管部门并被有关主管部门受理之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南省国龙置业有限公司于本判决生效后三十日内向有关主管部门报送房屋权属初始登记资料,办理位于郑东新区心怡路东、安平路北国龙绿城·怡园3幢7层701号房屋的初始登记手续；二、被告河南省国龙置业有限公司于本判决生效后十日内向原告詹进支付自2016年4月17日起以1435704元为基数按日0.001%计算至将办理房屋权属初始登记的资料报送有关主管部门并被有关主管部门受理之日止的逾期报送房屋初始登记资料违约金；三、驳回原告詹进的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费139元，由被告河南省国龙置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判长  李建涛审判员  刘红丽审判员  胡向楠二〇一八年十二月二十二日书记员  王远松