南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初811号 原告（反诉被告）：冯美银，女，壮族，1979年06月02日出生，广西壮族自治区南宁市兴宁区。 委托诉讼代理人：莫宗霖，广西桂霖峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴江霞，广西桂霖峰律师事务所实习律师。 被告：南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会，住所地南宁市西乡塘区雅里上坡**。 法定代表人：肖其东。 委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱小倩，广西金益律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：李坤烈，男，1965年10月23日出生，壮族，住广西横县。 委托诉讼代理人：刘炳兴，男，汉族，住广西壮族自治区南宁市。 委托诉讼代理人：栗占武，广西金益律师事务所律师。 冯美银与南宁市西乡塘区新阳街道办事处雅里村民委员会（以下简称雅里村委会)、李坤烈房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年9月5日立案后，依法适用简易程序。被告李坤烈在提交答辩状期间对管辖权提出异议,本院于2017年11月20日裁定予以驳回。后李坤烈对管辖异议提起上诉，南宁铁路运输中级法院于2017年12月26日驳回上诉，维持原裁定。被告李坤烈在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院决定与本诉合并审理，并于2018年6月6日、2018年7月30日、2018年12月13日公开开庭进行了审理。冯美银的委托诉讼代理人莫宗霖，雅里村委会的委托诉讼代理人栗占武，被告李坤烈的委托诉讼代理人刘炳兴、栗占武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 冯美银向本院提出诉讼请求：1.解除冯美银与雅里村委会签订的《房屋预租合同书》；2.雅里村委会双倍退还铺面定金6万元，李坤烈承担连带责任；3.本案诉讼费用由雅里村委会和李坤烈共同承担。诉讼过程中，冯美银撤回诉讼请求第一项，变更诉讼请求“雅里村委会双倍退还铺面定金6万元，李坤烈承担连带责任”为：“雅里村委会退还铺面定金3万元及利息损失12517.25元。事实和理由：2011年7月23日，冯美银与雅里村委会签订《房屋预租合同书》，约定雅里村委会将位于南宁市铁路边内3号楼第1层19号商铺出租给冯美银用于经营花鸟古玩奇石玉器工艺品使用，冯美银交付定金3万元。现因雅里村委会的商铺既没有相关规划许可等准建手续，也没有竣工验收合格等相关手续，该市场自成立以来，由于消防不合格，不具备开业的消防安全条件，根本无法营业，冯美银多次找雅里村委会协商解除合同事宜，雅里村委会总是找种种理由，既不解除合同也拒绝退还定金。按照合同约定雅里村委会已经构成根本违约，致使合同目的不能实现，应承担违约责任。为维护合法权利，冯美银诉至法院，请求判如所请。 雅里村委会答辩称：1.雅里村委会市场管理部没有经过注册登记，李坤烈作为市场管理部的承包人，在合同的甲方处签字，在履行合同过程中，定金打入的是李坤烈个人账户，合同的权利义务由李坤烈承担，与雅里村委会无关；2.涉案的铺面已交付冯美银持续使用，产生了场地使用费，定金已经冲抵场地使用费。 李坤烈向本院提出反诉诉讼请求：1.冯美银向李坤烈支付场地占用费74622元、物业费2191元、卫生费465元等费用，总额为77278元；2.诉讼费用由冯美银承担。事实与理由：2011年12月5日，李坤烈与冯美银签订了《房屋预租合同书》，约定李坤烈将其位于南宁市房屋出租给冯美银。租赁期限2012年1月1日至2031年12月31日。合同还约定2011年2月31日前将租赁房屋交付给冯美银使用，租赁期内的物业费、卫生费另外收取。合同签订后，李坤烈将房屋交付给冯美银使用，但冯美银至今都没有交付任何场地占用费、物业费、卫生费等费用。李坤烈于2015年9月1日向冯美银发出律师公告，限期令其缴纳合同约定费用，但冯美银拒不缴纳，故李坤烈于2017年11月16日强行收回场地。冯美银占用场地却拒交费用的行为因犯了反诉原告的合法权益。为维护合法权利，反诉原告诉至法院，请求判如所请。 冯美银对李坤烈的反诉辩称，涉案商铺未交付，其没有使用商铺，不应支付费用。 本院经审理认定事实如下：2011年7月23日，冯美银（承租人，乙方）与南宁市雅里新街综合楼雅里村委会市场管理部（以下简称雅里市场部）代表李坤烈（出租人，甲方）签订《房屋预租合同书》，约定雅里市场部将位于南宁市铁路边内（雅里古玩茶艺不夜城）3号楼第1层第19号商铺出租给冯美银用于经营花鸟古玩奇石玉器工艺品使用，租用面积为25平方米；租期从2012年1月1日起至2031年12月31日止；双方签订《房屋预租合同书》当天乙方向甲方交付定金3万元，该款在租赁期满后退回，也可作为房屋租金抵扣，直至扣完，预租房定金和租金存入李坤烈指定银行账户；甲方定于2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，乙方从2012年1月1日前进场试业；2012年12月31日前免收租金，2013年6月25日前如市场开张营业房屋达到本市场房屋的30%以上，则开始收取租金，如达不到则再免租6个月。第一年租金为30元每平方米，第二年租金为40元每平方米，第三年租金为50元每平方米，第四年起每年递增10%，100元每平方米封顶，在租赁期间的水电费、物业费、电梯费另行收取。合同还就其他事项进行了约定。同日，冯美银向李坤烈支付定金3万元。《房屋预租合同书》签订后，李坤烈向冯美银交付了商铺。 2012年12月8日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》及《关于推荐组成雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》，邮寄给李坤烈；2012年12月21日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于协商签订正式的函》，邮寄给李坤烈；2012年12月30日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于支付铺面租金的意见》，反对催交租金，邮寄给李坤烈；2013年雅里新街综合楼部分租户出具《关于再次要求协商签定的函》，邮寄给李坤烈，该邮件被拒收；2013年7月18日，广西坤烈投资有限公司在涉案商铺粘贴《通知》，通知冯美银将从商铺租赁定金中扣除租金、物业费、卫生等费用15350元；2013年7月22日，雅里新街综合楼部分租户出具《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作、尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》，邮寄给李坤烈；2015年9月1日，广西坤烈投资有限公司通过张贴《律师公告函》及《催欠清场通知》的方式，通知冯美银缴纳租金、物业费、卫生费、电梯费，并表示“我公司决定依据租赁合同有关条款行使权力，定于2015年9月10日终止合同并收回房屋”。 2017年11月16日，李坤烈收回涉案商铺。 另查明，经雅里村委会同意，涉案商铺所在的雅里新街综合楼实际由李坤烈向租户收取租金并进行日常管理，后李坤烈成立广西坤烈投资有限公司管理“雅里新街综合楼”。 再查明，2012年6月，雅里古玩茶艺不夜城取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（审批范围为西乡塘区雅里上坡2号、2-1号、2-2号楼的1-3层楼，共9390平方米），但该场所因擅自施工改变防火分区、防火间距和疏散条件，物业管理不到位、原有消防设施不同程度被破坏，开业场所超出原有消防开业前审批的经营范围等问题，被南宁市公安消防支队西乡塘大队多次要求整改并被定为重大火灾隐患单位。至2018年11月，雅里新街综合楼消防问题仍未能完成整改，并于2018年11月2日被南宁市西乡塘区公安消防大队临时查封。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：《房屋预租合同书》、《平面图》、《预租分区方案》、《收据》、《告知函》、《委托书》、《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》、《关于推荐组成雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》、《委托书》、《关于协商签订正式的函》、《关于再次要求协商签订正式的函》、《关于支付铺面租金的意见》、《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》、邮单、《来访登记》、《关于朱剑锋等人反映要求协调雅里新街综合楼商铺租赁纠纷信访问题的回复》、《公安消防部门处理信访事项答复意见书》、《通知》、《律师公告函》、《催欠清场通知》、《临时查封公告》、当事人陈述及庭审笔录等。 本院认为，关于《房屋预租合同书》的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。经查，涉案商铺未取得建设工程规划许可证，故《房屋预租合同书》无效。 关于出租人是雅里村委会还是李坤烈的问题。本院认为：冯美银与雅里市场部签订《房屋预租合同书》，出租方加盖雅里市场部公章，李坤烈作为法人代表签名。李坤烈从雅里村委会承租土地开发建设、并承包经营雅里新街综合楼，自负盈亏，在《房屋预租合同书》履行过程中，实际是李坤烈收取定金和租金，并对雅里新街综合楼进行管理。包括冯美银在内的承租人在长期的纠纷协商处理过程中，也都是与李坤烈个人进行协商，向李坤烈主张权利，理应知道李坤烈才是合同权利义务的承担者。因此，《房屋预租合同书》的出租人应是李坤烈，雅里村委会不是合同当事人，不对合同承担权利义务。故对冯美银提出的雅里村委会返还定金及支付利息的诉讼请求，本院不予支持。 关于涉案铺面是否交付的问题。本院认为：双方签订《房屋预租合同书》明确约定了铺面交付时间；其次，李坤烈提交的占用场地照片证实，2013年7月2日，广西坤烈投资有限公司在涉案商铺粘贴《通知》，通知冯美银将从商铺租赁定金中扣除租金、物业费、卫生等费用15350元；2015年9月1日，广西坤烈投资有限公司在涉案商铺粘贴《催欠清场通知》及《律师公告函》，通知冯美银缴纳租金及相关费用、终止合同、收回房屋；再次，根据冯美银提交《关于建立解决签约纠纷对话协商机制的函》、《关于推荐成立雅里新街综合楼商铺部分租户签约问题协商小组的告知函》、《关于协商签定的函》、《关于再次要求协商签定正式的函》、《关于支付铺面租金的意见》、《关于要求加快雅里新街综合楼市场建设工作尽快按国家相关规定通过竣工验收和消防安全合格审查的函》，租户代表要求尽快签订正式的商铺租赁合同，还就租金交付、加快市场建设、退还定金并继续履行合同等问题进行协商的发函，其中均表述租户已经对商铺进行了装修，投资了大量的人力和资金。冯美银虽提出雅里村委会没有交付商铺的意见，但其提交的证据证明在签订预租合同之后双方多年的争议协商过程中，租户代表们都只提出签订正式商铺租赁合同及调整租金的要求，从未提到商铺未交付的问题。冯美银提出商铺未交付的意见显然与在案证据证明的事实不符，且不合常理。因此，尽管没有书面的铺面交接手续，但上述证据相互印证，足以证实铺面已经交付给冯美银的事实。 关于冯美银是否应当向李坤烈支付冯美银向李坤烈支付场地占用费74622元、物业费2191元、卫生费465元等费用，总额77278元的问题。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。《房屋预租合同书》无效，冯美银使用铺面，应当参照双方约定的租金标准交纳房屋占有使用费。根据《房屋预租合同书》第三条约定，乙方从2012年1月1日前进场试业，2012年12月31日前免收租金，在2013年6月25日前如市场开张营业房屋占到市场房屋30%以上，则开始收取租金，如达不到则再免租6个月。因李坤烈未能举证证明在2013年6月25日前市场开张营业房屋占到本市场房屋30%以上的证据，本院按照《房屋预租合同书》约定确定免租6个月，房屋占有使用费从2013年7月1日起计算至2016年11月16日。因涉案商铺存在未通过消防验收的情形，对经营存在一定影响，且李坤烈在书面通知冯美银将于2015年9月10日收回商铺后，直至2017年11月16日才收回商铺，对损失的扩大具有一定的责任，综合本案情形，本院确定房屋占有使用费参照约定租金的70%支付。具体计算为42233.33×70%＝29563.33元（其中第一年租金为30×25×12＝9000元，第二年租金为40×25×12＝12000元，第三年租金为50×25×12＝15000元，第四年租金为（55×25×4）+（55×25×16÷30）＝6233.33元，共计9000+12000+15000+6233.33＝42233.33）。使用商铺期间的物业费、卫生费，冯美银应当交纳，交费期间为2013年1月1日至2016年11月16日，共计46个月16天。物业费为（25×1.5×46）+（25×1.5×16÷30）＝1745元，卫生费为（10×46）+（10×16÷30）＝465.33元。 综上，冯美银应当向李坤烈支付房屋占有使用费 29563.33元、物业费1745元、卫生费465元，以上费用共计31773.33元。基于《房屋预租合同书》的约定以及李坤烈在给冯美银的书面通知中多次表示，相关费用可以在定金3万元中扣除。因此，上述费用扣除定金3万元后，冯美银还应向李坤烈支付1773.33元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下： 一、驳回冯美银的诉讼请求； 二、冯美银向李坤烈支付房屋占有使用费、物业费、卫生费扣除定金3万元之后的余款共计1773.33元； 三、驳回李坤烈的其他反诉请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 本诉案件受理费650元（冯美银已预交），由冯美银负担；反诉案件受理费866元（李坤烈已预交），由李坤烈负担846。由冯美银负担20元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审判员  罗伟 二〇一八年十二月十九日 法官助理吴海萍 书记员余琪灵 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益; (二)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益; (三)以合法形式掩盖非法目的; (四)损害社会公共利益; (五)违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。