安徽省合肥市庐阳区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0103民初5553号 原告：胡琴，女，1966年8月12日出生，汉族，住安徽省全椒县。 委托诉讼代理人：曹政文，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：周伟伟，女，1982年12月15日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。 被告：安徽荣运置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇照山社居委。 法定代表人：舒世发，董事长。 委托诉讼代理人:施黄林，上海建纬（合肥）律师事务所律师。 原告胡琴与被告周伟伟、安徽荣远置业有限责任公司（以下简称荣远公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告胡琴及其委托诉讼代理人曹政文、被告荣远公司的委托诉讼代理人施黄林到庭参加诉讼。被告周伟伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告胡琴向本院提出诉讼请求：1.判令终止对位于安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交叉口墨河名邸房屋的强制执行（房产总价值为人民529287元）；2.依法确认位于安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交口墨河名邸房屋产权归原告所有，被告协助原告办理房屋产权登记手续；3.判令解除对安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交叉口墨河名邸房屋的查封；4.本案诉讼费由被告承担。 事实与理由：2012年6月2日，原告向被告荣远公司购买位于安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交叉口墨河名邸房屋一套，建筑面积约107平方，每平方米单价为人民币4936元，总房款为人民币529287元，2012年6月2日双方签订《墨河名邸定购协议》，同时原告将300000元首付款交给被告荣远公司，荣远公司向原告出具书面收据一份。被告荣远公司承诺一周以内签订购房合同并办理相关备案手续。2012年10月30日，周伟伟起诉荣远公司、舒世发民间借贷纠纷一案。周伟伟向合肥市庐阳区人民法院申请诉前财产保全。2012年10月31日，法院作出（2012）庐民保字第00005号裁定：冻结荣远公司、舒世发银行存款4997250元或查封、扣押其等值其他财产，并于当日查封了荣远公司所有的位于安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交叉口房屋，其中包括2幢2901室房屋。保全后，本院立案受理周伟伟起诉荣远公司、舒世发民间借贷纠纷一案。（2013）庐民一初字第00029号，该案于2013年10月29日审理终结，判决荣远公司在判决生效之日起十日内返还周伟伟借款本金4195719元，并支付相应利息。原告对执行标的提出书面异议。合肥市庐阳区人民法院于2017年1月23日作出（2017）皖0103执异3号执行异议裁定：驳回原告胡琴的异议请求。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，恳请法院依法查明案件事实，判如所请。 被告荣远公司辩称：1.根据原告所述的身份信息，原告胡琴出生于1966年8月12日，据此推测案涉房屋并非原告唯一住房;2.原告诉请的第二项关于确认房屋的权属并非案外人执行异议之诉的审理范围;3.对于原告诉请购买的涉案房屋认可。 被告周伟伟未作答辩亦未提供证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年6月2日，荣远公司与胡琴签订一份《墨荷名邸定购协议》，约定胡琴订购墨荷名邸房屋一套，面积107.22平方米，单价4936元/平方米，房屋价款为529287元。胡琴尾号为7719的徽商银行账户2016年6月1日取款100000元，胡琴妹妹胡春芹尾号0099的徽商银行账户2016年6月2日取款100000元，胡琴的弟弟胡忠林借给其100000元，合计300000元，其于协议签订当日支付给荣远公司法定代表人舒世发。合肥墨荷园国林发展有限责任公司（以下简称墨荷园公司）出具收据一份，载明收到胡琴房款529287元，该收据上加盖有墨荷园公司财务专用章。 本院受理周伟伟起诉荣远公司、舒世发民间借贷纠纷一案，周伟伟于2012年10月30日向本院申请诉前财产保全。2012年10月31日，本院作出（2012）庐民保字第00005号民事裁定，并于当日查封了荣远公司所有的位于安徽省合肥市庐阳区北二环路与四里河路交叉口房屋，其中包括2幢2901室房屋。后本院立案受理了（2013）庐民一初字第00029号周伟伟起诉荣远公司、舒世发民间借贷案，并于2013年10月29日审理终结，判决：一、荣远公司于本判决生效之日起十日内返还周伟伟借款本金4195719元，并自2012年10月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息至本判决确定的履行期限届满之日止；二、驳回周伟伟对舒世发的诉讼请求；三、驳回周伟伟的其他诉讼请求。案件受理费46778元，由周伟伟负担6778元，由荣远公司负担40000元；诉前保全费5000元，由荣远公司负担；公告费400元由周伟伟负担。因荣远公司未履行生效法律文书确定的义务，周伟伟向本院申请执行，案号（2014）庐执字第01486号。在该案执行过程中，案外人胡琴提出执行异议。本院作出（2018）皖0103执异32号执行裁定书，裁定驳回胡琴的异议申请。胡琴遂提起本案诉讼。 另查明：舒世发出具一份《证明》，内容为：“2012年6月2日，胡琴到墨荷名邸售楼部提交30万元现金给我，作为购房款，后由售房部陈经理接待，办理的相关购房手续，特此证明，缴纳30万元购房款属实”。荣远公司庭审质证对舒世发出具的《证明》无异议。 再查明：涉案墨荷名邸项目的建设单位及投资主体由墨荷园公司变更为荣远公司。经全椒县不动产登记中心及合肥市不动产登记中心查询证实胡琴名下无住房登记信息。 本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”故本案的主要争议焦点为胡琴签订买卖合同的时间、个人居屋状况、已付购房款数额是否符合前述情形。 因涉案墨荷名邸项目的建设单位及投资主体由墨荷园公司变更为荣远公司，故墨荷园公司的相关权利义务应由荣远公司承继。 首先，胡琴、荣远公司于2012年6月2日签订的《墨荷名邸定购协议》名为“定购协议”，但载明了交易房屋的基本状况、价款、违约责任等商品房买卖合同基本条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，该协议应认定为商品房买卖合同，且签订时间在法院查封案涉房屋前；其次，从胡琴及其妹妹胡春芹的银行对账单可以看出，协议签订当日胡琴及其妹妹各取款100000元，胡琴陈述另向其弟弟胡忠林借款100000元，与舒世发出具证明相互印证，能够证明其于协议签订当日支付了购房款现金300000元，数额超过双方协议约定的房屋实际成交价529287元之百分之五十；再次，不动产登记中心的查询结果显示胡琴名下无住房登记信息，即胡琴提出执行异议的事实及理由符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，胡琴的购房权益应当优先保护，但胡琴诉请确认其对案涉房屋享有物权期待权，不属于本案处理范围，本院不予支持。 综上，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下： 一、不得执行位于安徽省合肥市北二环路北侧房屋； 二、驳回原告胡琴的其他诉讼请求。 案件受理费9253元，由周伟伟负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审 判 长  何晓燕 审 判 员  刘海燕 人民陪审员  周建华 二〇一八年十二月十日 书 记 员  陆璐璐 附：本案适用的相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告;被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。