宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初10138号原告（反诉被告）：张汉金，男，1974年3月1日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：孙攀，宁夏言成律师事务所律师。被告（反诉原告）：高银海，男，1954年10月12日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：朱岩烔，北京市盈科（银川）律师事务所律师。第三人：徐凤霞，女，1954年3月24日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告张汉金与被告高银海房屋买卖合同纠纷一案，本院登记立案后，高银海作为反诉原告向本院提起反诉，同时徐凤霞认为其系涉案房屋的权利人，并向本院提起诉讼，本院依法通知其作为有独立请求权的第三人参加本案诉讼。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本院裁定本案转为普通程序，并依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张汉金及其委托诉讼代理人孙攀，被告高银海及其委托诉讼代理人朱岩烔，第三人徐凤霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张汉金向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认位于银川市兴庆区某房屋由原告所有；2.请求依法判令被告协助原告将位于银川市兴庆区某房屋的产权办理登记至原告名下；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年3月3日，原告与被告签订《售房合同》一份，合同明确约定原告以150000元总价款购买被告所有的位于银川市兴庆区某房屋一套，办理产权证的费用由被告承担，原告不再承担任何费用，房屋物业费由原告承担，合同签订之日起原告一次性支付130000元房款，剩余20000元待被告协助将产权证办理完毕后支付。合同签订后，原告于2006年3月30日向被告一次性支付购房款130000元，被告收款后向原告出具的收条，并将房屋交付原告使用至今，后原告多次催促被告办理产权证，被告以各种理由推诿。2009年3月14日，原告再次要求被告办理产权证，被告要求原告再支付5000元，原告又支付被告5000元，但被告仍以各种理由推诿至今。原告认为，合同签订后原告按照合同约定履行合同义务，且自合同签订后在涉案房屋居住至今，但被告违反合同约定，拒绝履行合同义务，损害了原告的权益，故原告诉至法院。被告高银海辩称及反诉称，原告诉讼请求第一项于法无据，不动产所有权的确定应以登记为准，法院不应以判决的方式认定所有权；涉案房屋非被告所有，其无权处分，请求法庭驳回原告的诉讼请求。同时反诉称，2006年3月30日，原、被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于银川市兴庆区某房屋转让给原告，交易价格为150000元，办理产权证的费用由被告承担，物业费由原告承担。合同签订后原告向被告支付购房款130000元，剩余20000元待房产证办理后支付。被告将涉案房屋交付原告占有使用。2006年10月17日，被告代原告向银川颐安建设集团有限公司支付了天然气安装费、物业储备金、物业管理费等共计6091.30元，代原告支付了购房款50686元。后涉案房屋又被银川市国有资产控股有限公司（以下简称国控公司）调整给了被拆迁人黄荣业，给被告重新进行了安置。涉案房屋由于政策变化，无法办理产权，该事实原告是知道的。反诉原告认为，双方签订的合同中明确约定物业费由反诉被告承担，反诉原告代其支付的费用其应承担，故反诉原告向本院提起反诉，要求反诉被告返还其代缴的物业费6091.30元、代付购房款50686元；反诉费用由反诉被告负担。第三人徐凤霞述称，1989年8月，其外甥女魏秀红大学毕业后在银川无处居住，在其前夫即被告高银海购买的位于银川市皮鞋厂家属院毗邻的农民宅基地上建造了两间房屋居住。2003年银川市因城市建设拆除了魏秀红的上述两间房屋，魏秀红以其丈夫黄荣业的名义与国控公司签订了《拆迁安置补偿协议》，给魏秀红安置50平方米的住房。2008年1月，该公司将位于银川市兴庆区某房屋分配给了魏秀红。2008年3月，魏秀红将上述房屋抵顶给了第三人徐凤霞，后其前往查看房屋才得知该房屋被张汉金占用。第三人徐凤霞认为，涉案房屋系合法的被安置人抵顶给其，其对该房屋享有所有权。故第三人徐凤霞向本院提起诉讼，请求依法确认涉案房屋归其所有；案件受理费由张汉金和高银海承担。反诉被告张汉金针对反诉原告高银海的反诉请求辩称，反诉原告并未代反诉被告交纳物业费，该费用系反诉被告将费用支付给反诉原告，反诉原告代缴至物业公司，物业公司将缴费票据原件交予反诉被告，反诉被告系物业费的实际缴纳人，收据上亦显示的是被告高银海代缴。反诉原告主张其代缴购房款50686元没有事实依据，双方签订的购房合同中明确约定房款总价款150000元，我方已经支付反诉原告130000元，剩余20000元待房产证办理后支付，合同明确约定办理房产证的费用由反诉原告承担，张汉金不承担任何费用，该事实反诉原告针对本诉的答辩意见及反诉状已经自认。反诉原告所述的购房款50686元包含在购房款150000元当中，不应再由我方承担。另反诉原告的陈述与本诉的答辩意见前后矛盾，其如果对涉案房屋无权处分，更无权代反诉被告交纳物业费和购房款。亦证明反诉原告违反合同约定。针对第三人徐凤霞的诉讼请求，原告张汉金辩称，第三人徐凤霞的诉讼请求没有事实及法律依据，且在长达十几年的时间内未向原告或有权机关主张权利，不合常理。针对第三人徐凤霞的诉讼请求，被告高银海辩称，第三人徐凤霞所述属实，对其诉讼请求无异议，请求法庭予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交《房屋拆迁安置协议》（复印件）一份、国控公司文件（复印件）一份、售房合同一份，证明原、被告签订案涉房屋买卖合同的事实。被告认为拆迁安置协议和国控公司的文件与本案无关，对售房合同真实性认可，但认为案涉房屋非被告所有。第三人徐凤霞对证据不认可，认为该房屋系其所有。2.原告提交的其从银川市土地储备中心调取的安置通知单一份、房屋安置面积、楼层找补差价测算表（颐园）一份，证明依据原、被告双方签订的售房合同，银川市土地储备中心于2006年9月5日给原告送达了安置通知单。被告对该组证据不认可，称如果被安置人系原告，原告就不会与被告签订涉案房屋买卖合同，另安置单和测算表显示的落款时间均是2005年9月，当时双方尚未签订房屋买卖合同。第三人徐凤霞对该证据不认可。原告对此解释称，安置通知单是事先统一出具的，加盖印章后留档使用，按照当时的拆迁安置政策，被拆迁人将安置房出售的，由银川市土地储备中心根据实际的购买人确定被安置对象。双方签订房屋买卖合同后，安置手续均是被告办理的，原告没有参与。3.原告提交社区证明一份、《供用热力合同》一份、《前期物业管理服务协议》一份、《装饰装修管理服务协议》一份、案涉房屋日常开支缴费票据一组，证明原告于2006年10月17日在办理相关手续后在案涉房屋居住至今，原告系该房屋的实际所有权人。被告认为该证据只能证明原告居住案涉房屋及支付各种费用的事实，无法证明其系房屋权利人。第三人徐凤霞对该证据不认可。4.被告提交的办证排号单二张，证明案涉房屋被拆迁人非被告，无法办证非被告原因。原告对该证据不予认可。第三人徐凤霞对该证据真实性认可。5.被告提交收款收据四份、物业收费明细一份（无出具单位、无印章），其中两份收据原件开具的时间是2003年，另两份显示交款时间为2006年10月17日，收款人为银川颐安建设集团有限公司，交款性质为22-2-502号房屋的物业储备金和购房款，金额分别为944.20元和50686元。物业收费明细列明了收费项目。原告对该组证据不予认可，称2003年开具的收据与本案无关，被告交纳的购房款50686元包括在我方支付的150000元房款中，物业储备金系原告将现金支付给被告，被告代为交纳的，物业收费明细未加盖印章，无出具单位。第三人徐凤霞对该证据认可。6.被告提交收据二份，证明原告证据1中的两份复印件证据与本案无关。原告对证据的合法性、关联性及证明目的不认可。第三人徐凤霞对该证据认可。7.第三人提交房屋拆迁安置协议一份、房屋买卖合同一份、证明单一份，房屋拆迁安置协议由国控公司和黄荣业于2003年7月6日签订，协议明确被拆迁区域位于银横路拓宽30米以内，房屋安置面积50平方米。房屋买卖协议系第三人徐凤霞和魏秀红于2008年3月6日签订，约定魏秀红将其某房屋抵顶给第三人徐凤霞。证明案涉房屋的被安置人系黄荣业，黄荣业与魏秀红系夫妻关系，后魏秀红与第三人徐凤霞签订案涉房屋买卖协议，约定魏秀红将该房屋抵顶给第三人徐凤霞，其系该房屋权利人。原告对该证据不予认可，称对拆迁安置协议的证据真实性、合法性和关联性及证明目的均不予认可，黄荣业的身份无法核实且与本案无关，同时原告在调取本案证据时，原始档案中没有黄荣业的任何安置信息。关于房屋买卖合同，原告亦不认可，称协议签订时间晚于原、被告合同的签订时间。本院对上述证据进行审查，证据1中的《房屋拆迁安置协议》和国控公司出具的文件与本案无关，不予采信。售房合同系双方针对案涉房屋签订，本院予以采信。证据2系原告从有权机关调取，符合证据形式要件，本院予以采信。证据3系原告占有、使用案涉房屋的证据，本院予以采信。证据4、6与本案无关，本院不予采信。证据5中交纳购房款和物业储备金的收据与本案有关，本院予以采信。其他证据及物业收费明细不符合证据形式要件，且原告不予认可，本院亦不予采信。证据7涉及案外人，其身份信息无法核实，且房屋买卖协议签订于2008年3月6日，与本案无直接的关联性，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2006年3月30日，原告和被告签订《售房合同》一份，约定：被告将位于银川市兴庆区某房屋出卖给原告，房屋面积约90多平方米，以房产证的面积为准，总价款150000元，原告不再负担任何费用，办理房产证的费用由被告承担，物业费由原告承担。协议签订后，原告一次性支付购房款130000元，剩余20000元待房产证办理后付清。双方在合同上签字捺印。合同签订当日，原告向被告支付购房款130000元，被告出具了收条。2009年3月4日，被告向原告出具借条，借款5000元。原告称该款系为了办理房产证，再次向被告支付5000元，以借款的形式支付。双方签订合同后，被告将涉案房屋交付给原告。2016年10月17日，被告就案涉房屋向银川颐安建设集团有限公司交纳了物业储备金944.20元、购房款50686元。同日，原告与银川万佳美物业管理有限公司签订了《前期物业管理服务协议》、《装饰装修管理服务协议》、《供用热力合同》，原告对涉案房屋进行了装修，后入住至今。现原告以被告未办理产权登记等为由诉至本院，请求依法判如所请。本院受理本案后，口头告知原告明确并固定诉讼请求，直至本案开庭审理，原告仍坚持按照诉状所列请求主张权利。另查明，2006年9月5日，银川市土地储备中心通知原告案涉房屋已经具备入住条件。测算表显示被安置人为原告，安置房位于颐园小区22-2-502号，协议安置面积50平方米，实际安置面积94.42平方米，差额面积44.42平方米，其中五层增加25平方米以内的价格为1037元/平方米，计25925元（1037元/平方米×25平方米）；超出25平方米的价格为1275元/平方米，计24761元（1275元/平方米×19.42平方米），差额面积总价款50686元。原告称，之所以银川市土地储备中心通知原告办理安置入住手续，就是因为双方签订房屋买卖合同后，案涉房屋的安置手续被备案至原告名下，因为当时管理的问题，诸多原始档案材料已无法查阅和调取。审理中，经法庭询问，被告和第三人徐凤霞称，其二人原系夫妻关系，2006年3月23日离婚。本院认为，原、被告签订的售房合同系双方真实意思表示，合同依法成立并有效，双方应履行合同约定。《中华人民共和国物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条明确区分了物权效力和债权效力，即未办理物权登记，不影响债权的效力，本案即是如此。同时该法第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。由此可见，法院判决可以引起物权变动，但是物权只有进行了公示，进而产生公信力，不动产以登记为公示方法，故原告诉讼请求第一项，即请求法庭依法确认案涉房屋归其所有的主张显然不能成立。关于其第二项诉讼请求，实质是要求被告继续履行合同约定，即协助办理产权登记。双方签订的合同合法有效，且原告已作为被安置人被通知办理入住等相关手续，据此可以认定原告关于案涉房屋拆迁单位依据双方签订的买卖合同备案至其名下的陈述属实，原告要求被告继续履行合同的请求符合法律规定，法庭予以支持。第三人徐凤霞与魏秀红签订房屋买卖协议的时间为2008年3月，且其提供的拆迁安置协议又涉及到黄荣业，其中的身份关系无法核实，证据的真实性无法确定。另外，2006年9月拆迁单位已经通知原告办理安置入住等相关手续，故第三人徐凤霞的主张不能成立，诉讼请求法庭不予支持。需要说明的是，关于为何证据中安置通知单和测算表上的落款时间早于双方原、被告签订买卖合同的时间及原告在上述二证据签字确认的时间，原告的解释合理，法庭予以采信。关于反诉原告的请求，依据合同，反诉被告承担的仅是购房款150000元，购房款50686元系超过协议安置面积差额的房款，该房款应由房屋出卖人承担，交纳该款系房屋出卖人的义务。反诉原告之所以交纳该款，是因为其在出卖该房屋时尚未交纳，不存在代反诉被告交纳的情况，故反诉原告要求反诉被告承担上述款项的反诉请求不能成立。关于反诉原告要求反诉被告承担其交纳的物业费等请求，证据显示反诉原告确缴纳了案涉房屋的物业储备金944.20元，依据双方签订的房屋买卖合同的约定，物业费由反诉被告承担，故该部分费用反诉被告应支付给反诉原告，反诉被告的抗辩意见没有证据佐证，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告高银海于本判决生效之日起十日内协助（包括但不限于提供拆迁安置协议等与办理产权登记有关的材料）原告张汉金办理位于银川市兴庆区某房屋的产权登记手续；二、驳回原告张汉金的其他诉讼请求；三、反诉被告张汉金于本判决生效之日起十日内支付反诉原告高银海物业费944.20元；四、驳回反诉原告高银海的其他反诉请求；五、驳回第三人徐凤霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费100元，减半收取计50元，由被告高银海负担。反诉案件受理费610元，已经减半收取，由反诉被告负担10元，反诉原告负担600元。第三人诉讼请求案件受理费100元，减半收取50元，由第三人徐凤霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  魏钰邦人民陪审员  孙秀丽人民陪审员  常 江二〇一八年十二月十七日法官助理张丽书记员杨秋莉书记员杨秋莉书记员杨秋莉书记员杨秋莉附:《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。