四川省金堂县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0121民初5501号 原告：卿厚让，男，1957年11月14日出生，汉族，住四川省三台县。 原告：陈坤，男，1987年8月10日出生，汉族，四川省绵阳市培城区楼。 委托诉讼代理人：徐宇，四川诚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张启捷，四川诚峰律师事务所律师。 被告：曾道宏，男，1965年9月3日出生，汉族，四川省金堂县号。 原告卿厚让、陈坤与被告曾道宏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卿厚让、陈坤及二原告委托诉讼代理人陈宇、张启捷、被告曾道宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告卿厚让、陈坤向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；2.判令被告向原告支付拖欠的租金39700元；3.判令被告向原告支付欠款租金的违约金11910元；4.判令被告向原告支付原告垫付的水电费共计7346.8元；5.判令被告支付诉讼期间占用原告房屋的租金，至被告返还房屋止；6.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年9月24日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将其所有的位于金堂县文化街229-247号2、3楼的办公部分出租给被告，租期2013年11月16日至2021年11月15日，年租金为359000元。合同原本约定从第二年起，每年付一次租金，但鉴于被告拖欠租金，被告向原告承诺每月15日支付当月的租金（因双方签订合同的截止点在15日，因此每月15日恰为被告月租金到期日的最后一日）。2015年12月31日，经双方协商，被告只租2楼的房屋，并签订了《退房协议》，约定每月租金为15000元。2016年27日，因被告拖欠租金，导致双方发生肢体冲突并报警。由于被告长期拖延、欠付租金，以及每月原告都在为被告垫付本应由被告承担的水电费。截止起诉之日，被告共欠原告房租50000元，原告垫付的水电费共计7346.8元，被告支付了10300元后，尚欠租金39700元，按照双方租赁合同约定，被告须向原告支付违约金。综上，被告的行为已经违反了《合同法》第6条、第23条、第36条、第107条、第108条、第109条、第114条、第227条等相关规定，故原告诉至法院，请求法院支持原告的全部诉讼请求。 被告曾道宏辩称，希望继续履行合同，被告同意支付租金，不同意支付违约金，若法院裁决解除合同，要求给予3个月宽限期，以处理设备及物资。2013年被告与二原告签订租用文化街229-247号2、3楼房屋与合同至今，原告未将通道及消防通道的钥匙交付被告，客人上下车后必须绕道，影响客人的消费体验。电梯2015年底停止使用，致店面形象、客人体验受损。消防通道锁闭，无法办理消防许可证，并且存在安全隐患。在经营过程中，多次擅自停断电源，造成无法正常经营，并且影响后续营业。合同中第二条“租金第一年半年付一次（房租由乙方提前一个月内交给甲方），从第二年起，每年付一次”，被告至今已付租金126万元整。被告是真心实意的租用，并不可能不给房租，只是由于房东首先违约，导致经营出现问题。今年11月1日原告将房屋断电，被告无法经营，当天晚上原告的员工找到被告说先给5000元，而后经营10天的营业收入全部交给原告，原告不同意。租金计算有误，即使解除合同租金也应当计算到11月1日，断电后的水电费不予认可，违约金不予认可，即使要给付违约金，约定也过高，应当按照3%计算。 本院经审理认定事实如下：位于金堂县赵镇文化街**、239-247号1-7层房屋是原告卿厚让、陈坤所有。2013年9月24日，原告卿厚让、陈坤与被告曾道宏签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将金堂县文化街229-247号2、3楼办公楼及部分通道、电梯、按面积公摊出租给被告使用，房屋年租金为359000元，租赁期限从2013年11月16日至2021年11月15日，共计八年，租金第一年半年付一次，提前一个月内交付，从第二年起，每年付一次，前三年租金不变，从第四年起开始递增，每年最多年涨浮不超过10%。由原告向被告提供水、电，费用在每月20日左右收取，电费为1.20元/度，水费按4.00元/吨，若政策调价，按调价后的价格收取。上人通道由被告装修，一楼通道、电梯归整体大楼共用，在楼上未租赁或原告未自己使用的情况下，被告可全部使用。若楼上有另外楼层出租，半年内一楼通道、楼梯的装修费按楼上租赁面积分摊。协议签订后，原告将约定房屋交付被告使用。合同第九条约定“凡违反上述其中一条视为违约，违约方付给遵守方总金额30%的违约金”。2015年12月31日，双方签订《退房协议》，退房协议约定：被告自愿将承租的文化街247号商业楼第三层整体退还给原告，协议第六条约定“甲、乙双方如有一方违反上述协议其中一条的视为违约，违约方赔偿给守约方合同八年总租金3%的违约金。”退房后，双方约定租金为每月15000元。被告实际按月支付租金、水电费。2016年10月27日，因曾道宏拖欠当月租金，原、被告双方发生纠纷并报警，经处警民警调解，双方达成和解。2018年期间，被告多次存在拖欠租赁费、水电费情况，原告方多次通过微信对被告进行催收。2018年8月15日后，被告支付租金10300元，其余租金、水电费均未支付。2018年10月26日，被告向原告出具书面承诺一份，内容为：“卿总本月31日前结清欠款，到时未清，本人承诺关门结业！曾道宏18年10月26日”。但被告未按照上述承诺支付欠款，11月2日，原告将涉案房屋水电关闭。2018年11月3日，原告在案涉房屋张贴通知：因被告因其长期前房租及水电费，且未按照2018年10月26日的书面承诺支付欠款，通知被告前来解除租赁合同，并交清房租及违约金，三日内搬出房屋并回复房屋原状。原告卿厚让2018年9月25日开具水电费收据3931.2元，2018年10月25日开具水电费收据2715.6元，2018年11月25日开具水电费收据692.8元，被告对2018年9月25日、2018年10月25日开具收据载明的水电费无异议。 本院认为,原、被告之间签订房屋租赁合同，是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告将租赁房屋交付被告，被告应当按照约定支付租金。根据双方约定，被告应当在2018年10月31日前支付欠付的租金、水电费，否则关门结业。按照一般人的通常理解，结合双方前期催收欠款的情况，此约定系关于解除合同的约定。被告未按照约定支付欠款，原告以此主张解除合同，符合双方约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，行使合同解除权应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，根据庭审查明的情况，原告于2018年11月3日张贴书面通知，通知被告解除合同，被告对此张贴通知无异议，故，本院确定本案房屋租赁合同于2018年11月3日解除。房屋租赁费应计算至2018年11月3日，租金为28700元。合同解除后，被告应当将租赁房屋返还原告，鉴于租赁房屋是用于开设KTV，内安设有电视机、点播机等设备，酌定给予被告于判决生效后20日内腾退返还房屋。被告腾退返还房屋之前，实际占有使用房屋，致使原告租金损失，原告主张被告支付占用期间的租金损失费用，本院予以支持，酌定按照双方约定租金每月15000元计算。原告主张按照未付租金的30%支付违约金，被告抗辩违约金过高。本院认为，原告的主要损失为租金利息损失，在原告未举证证明其存在其他损失的情况下，原告主张按照30%计算违约金过高。根据双方履行合同情况、损失情况，酌定违约金以未付租金28700元为基数，按照年利率6%，自合同解除之日即2018年11月3日开始计算。原告关于垫付水电费的主张。被告对于原告垫付的2018年9月水电费3931.2元、10月水电费2715.6元无异议，本院予以确认。对于原告主张的2018年11月25日水电费692.8元，原告提交的收据系其自行书写，未提交代为向水电部门缴纳的依据，也无证据证明被告实际用电情况，对原告的该部分主张，本院不予支持。被告抗辩原告未交付约定的消防通道、多次断电、电梯停电等，影响其经营，但被告不能以此拖欠租赁费，被告若认为原告的行为违反合同约定，对其造成损失，可以另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、原告陈坤、卿厚让与曾道宏签订的《房屋租赁合同》于2018年11月3日解除； 二、被告曾道宏于本判决生效之日起十五日内给付原告陈坤、卿厚让租金28700元、违约金及房屋占用费（违约金计算方式：以28700元为基数，自2018年11月3日起，按照年利率6%计算至付清之日止；房屋占用费计算方式：自2018年11月4日起，按照每月15000元，计算至返还房屋之日止）； 三、被告曾道宏于本判决生效之日起20日内将案涉房屋腾退返还原告陈坤、卿厚让； 四、被告曾道宏于本判决生效之日起十五日内给付原告陈坤、卿厚让水电费6646.8元； 五、驳回原告陈坤、卿厚让的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费637元，由被告曾道宏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员 欧 莉 二〇一八年十二月二十一日 书记员 贾明箫