四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初13236号 原告：肖山钧，男，1986年10月30日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：邓世清，女，1963年12月15日出生，汉族，住四川省渠县。系肖山钧的母亲，特别授权代理人。 被告：成都上层名人投资有限公司，住所地：成都市高新区天府大道北段******。 法定代表人：肖华群，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都上层名人酒店管理有限公司，，住所地：成都市金牛区星辉中路****** 法定代表人：唐传碧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘宇，四川法典律师事务所律师。特别授权代理人。 第三人：成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司，住，住所地：成都市成华区天祥街**/div> 法定代表人：唐传碧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：姚志鹏，四川铸信律师事务所律师。特别授权代理人。 原告肖山钧与被告成都上层名人投资有限公司（以下简称：上层投资）、第三人成都上层名人酒店管理有限公司（以下简称：上层管理）、第三人成都市鑫然凯尚装饰装修工程有限公司（以下简称：鑫然凯尚）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月7日收到原告起诉状后，虽经各方同意多次进行调解但最终未果，依法由本院审判员周寓先适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告肖山钧的委托诉讼代理人邓世清，被告上层投资、第三人上层管理的委托诉讼代理人刘宇，第三人鑫然凯尚的委托诉讼代理人姚志鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 肖山钧向本院提起诉讼，请求人民法院依法判令上层投资：1.退还65926.86元（面积差1.69平方米）；2.支付款项资金占用利息：以65926.86元为基数，从2014年6月9日起，按照4倍定期存款利率（3.3%/年）计算至实际退款之日止。事实与理由：肖山钧与上层投资于2014年6月8日签订《房屋买卖合同》，约定由肖山钧购买上层投资的位于成都市高新区中航国际交流中心4栋1单元4楼29号格子铺。签订合同时一并签订了委托装修协议和个性化装修补充协议。肖山钧依约缴纳了前述三部分款项，领取不动产权属证书后，发现少了1.69平方米。故起诉至院，请求人民法院判如所请。 上层投资答辩称，肖山钧陈述的事实属实，但上层投资只应该退还房屋买卖合同对应的购房款，装饰装修的款项不应当由上层投资退还，而且装修还应当扣除相应的装修成本。其主张的利息计算没有合同和法律依据。 上层管理陈述称，收取的装饰款是帮鑫然凯尚收取的，上层酒店不应当承担责任。 鑫然凯尚陈述称，认可肖山钧之间签订的委托装饰合同，也收取了对应的装饰装修款项。 本院经审理认定如下： 2014年6月8日，肖山钧与上层投资签订《房屋买卖合同》，约定由肖山钧购买上层投资位于成都市高新区中航·国际交流中心4栋1单元4楼29号房屋（以下简称：诉争商铺），用途为商业；测绘面积为8.42平方米，套内面积为2.50平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积5.92平方米，约定房屋单价为10000元每平方米，总价款84200元。合同特别约定签订合同时，上层投资已经向肖山钧针对所购房屋进行了充分的说明，肖山钧已经知晓房屋是由案外人成都中航瑞赛置业有限公司在房屋交付后办理产权到上层投资名下，再由上层投资向房产管理部门申请分户过户到肖山钧名下，肖山钧不得以合同及其附件向成都中航瑞赛置业有限公司主张任何权利。合同还约定了其他事宜。 同日，肖山钧与成都零壹名人酒店管理有限公司（后更名为：上层管理）签订《委托经营管理合同》，肖山钧将诉争商铺交给该公司经营管理，期限为2014年12月1日至2024年11月30日。双方约定了肖山钧应当得到的每月收益，并约定委托经营管理期限届满5年、10年两个阶段的90个工作日，肖山钧有权提出一次要约，要求该公司购买诉争商铺，房屋总款（包括装修、家具、家电、装饰品）。同时，肖山钧还与鑫然凯尚、上层管理签订委托装修协议及补充协议。 前述合同签订当日，肖山钧向上层投资缴纳房款84200元，向委托经营、装饰装修合同的相对方缴纳装饰装修款等其他款项共计244264元。 2017年9月21日，诉争商铺进行产权登记，登记显示诉争商铺产权面积为6.73平方米。 在审理过程中肖山钧及上层投资对于应当退还面积差异款项不存异议，但肖山钧主张退款应当包含装饰装修款，上层投资主张退款只应包含房款。肖山钧向法庭提交了上层投资向其他商铺购买人主张差额房款的通知，上层投资主张权利不仅包含房款还包含对应的装饰装修费用。上层名人否认肖山钧提供资料的真实性。经法庭当庭询问，上层投资承认与对应商铺发生过房款结算，但相关资料即使法庭另行给予期限也不能提交。 另查明，诉争商铺在由上层投资出卖给肖山钧时，诉争商铺所在楼栋整体登记在案外人成都中航瑞赛置业有限公司名下。 以上事实有本案证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，肖山钧与上层投资之间建立的法律关系并不符合商品房预售合同法律特征，而属于普遍的房屋买卖合同法律关系，因为商品房预售合同关系属于房屋买卖合同关系之一种，并非属于肖山钧起诉错误，而且不影响当事人之间权利义务关系的判断，故直接确定本案案由为房屋买卖合同纠纷。 关于肖山钧与上层投资争议的面积差异款退还范围，本院认为：1.肖山钧虽然与多个主体围绕诉争商铺签订不同的合同，其应当自行承担采取此种交易形式所带来的风险。在委托管理合同中载明了房屋总款包含装饰装修款；2.肖山钧举证证明上层投资对于实际面积超过合同约定面积的购房人计收面积补差款时包含装饰装修款，上层投资虽然否定肖山钧证据的真实性，但是上层名人承认与对应商铺发生过房款补差但不能提供相应资料，依照证明妨碍规则，故应当认定上层投资是依照房款、装修款及装饰款三部分计收面积补差款，因此肖山钧主张按照三部分退还面积差异款符合双方合同的本质约定。因此应当作为上层投资退还面积差异款的依据。同时此种处理可能会对鑫然凯尚及上层管理有结果上的利害关系，故本院将两者作为第三人参加诉讼。 本案中诉争商铺实际面积少了1.69平方米，按照比例应当退还款项为65926.86元，对此上层投资应当支付孳息。但肖山钧主张的法定孳息标准过高，本院参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”确定孳息计算标准为中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍。肖山钧缴纳房款后依照委托经营管理合同可以取得对应款项的收益，因此从缴纳房款之时计算孳息，将导致合同上权利义务的失衡，从登记显示面积差异之时，上层投资应当及时退还多收款项，本院确定从诉争商铺登记之日起一个月内上层投资应当退款，逾期退款应当开始计算孳息至实际付清之日。 本案中上层投资主张装饰装修成本扣减，装饰装修的基础是面积，面积决定着装饰装修的成本支出，因此其抗辩并不成立，本院不予采纳。 本案纠纷系上层投资未及时依约退还面积差异款产生，诉讼费用由上层投资负担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条及第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告成都上层名人投资有限公司于本判决生效之日起10日内向原告肖山钧支付购房面积差异款65926.86元及资金占用利息（计算标准为：以65926.86元为本金，从2017年10月21日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率1.5倍计算至实际付清之日止）； 二、驳回原告肖山钧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半后收取724元，由上层投资负担（此款肖山钧已预交，上层投资在履行上述义务时一并向肖山钧支付724元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  周寓先 二〇一八年十二月十八日 书记员  陈思芸 书记员  李媛媛