广西壮族自治区陆川县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0922民初2846号 原告：陈纪华，男，汉族，1954年8月6日出生，居民，住广西壮族自治区陆川县。 原告：陈亦能，男，汉族，1977年7月8日出生，居民，住广西壮族自治区陆川县。 原告：陈亦夫，男，汉族，1984年9月10日出生，居民，住广西壮族自治区陆川县。 原告共同委托诉讼代理人：李柳银，广西桂立恒律师事务所律师。 被告：广西欧亚房地产开发有限公司，住所地：广西壮族自治区南宁市茶花园路**锦湖苑**房，法定代表人：温有光。 被告：广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司，住所，住所地：广西壮族自治区陆川县温泉镇万丈村赤竹山队人：温有光。 被告：温有光，男，1973年8月29日出生，汉族，住广西壮族自治区南宁市兴宁区。 三被告共同委托诉讼代理人：陈文兵，广西华锦律师事务所律师。 三被告共同委托诉讼代理人：廖霞，广西华锦律师事务所律师。 原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫诉被告广西欧亚房地产开发有限公司（以下简称欧亚公司）、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司（以下简称欧亚陆川公司）、温有光商品房销售合同纠纷一案。本院于2018年11月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员阮伟达公开开庭审理。本案原告陈纪华与委托诉讼代理人李柳银，被告委托诉讼代理人廖霞依时到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫向本院提出诉讼请求：1、依法判令三被告连带向原告支付逾期办理房产权属证书违约金4478.9元。2、依法判令三被告连带返还原告支付的代办房产权属证费28000元及利息（利息计算：以28000元为基数，从2015年9月1日起按照年利率6%计算至本息还清之日止）；3、依法判令三被告连带承担逾期的房屋契税滞纳金；4、依法判令被告一、二继续履行合同，应将办理权属登记所需提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告办理房产权属登记；5、本案的诉讼费用由三被告承担。庭审中，原告当庭放弃第3项诉讼请求。 事实与理由：2013年12月25日，原告向被告欧亚公司购买了欧亚铭府2单元1105号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，该房建筑面积136.79平方米，每平方米3274.29元，总价款447890元，被告欧亚公司应在2013年8月1日将房屋交付给原告使用，并在交付原告使用后24个月内，被告欧亚公司应将办理权属登记所需材料提供给产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书。在签订合同时，被告欧亚陆川公司的销售人员还要求原告支付所谓的办证费，该费用包括在办理房产权属证书过程中所需要的相关费用，其中包括契税、房产备案、一户一表、房产交易费、房产证办理等费用。被告欧亚公司与原告签订合同前，原告已经分别于2013年2月17日支付了一万元、2013年3月8日支付227890元及2013年4月28日支付21万，全部将房屋全款付清给被告欧亚公司。2014年3月27日，原告一共支付了28000元的办证费给被告欧亚陆川公司。2013年8月1日，被告欧亚公司将房子交付给原告使用，原告己经装修入住至今。房子交付使用后至今，被告欧亚公司和欧亚陆川公司违反了合同及双方的约定，一直未帮原告缴纳契税等相关费用，也未及时退还办证费用由原告自己办理，导致产生了大额的契税滞纳金，该滞纳金应由欧亚公司及欧亚陆川公司连带承担。原告目前都未能取得房地产权属证书。因此，被告欧亚公司、欧亚陆川公司严重违反了合同约定，收取了毫无合同依据的办证费用，并且在合同约定的时间内，未协助原告办理房产权属证，应承担违约责任，将收取的费用返还给原告，并将办理权属登记所需材料提供给产权登记机关备案，协助原告办理房产权属证书。被告欧亚公司是一人有限责任公司，被告温有光是一人控股的自然人股东，而被告欧亚陆川公司是被告欧亚公司的分公司，因此，被告温有光应对被告欧亚公司及欧亚陆川公司的金钱义务承担连带责任。为了维护原告的合法权益，原告特诉至贵院。 原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫在举证期限内提供的证据：1、身份证，拟证明原告的主体资格。2、商品房买卖合同，拟证明原告与被告欧亚公司签订了商品房买卖合同，合同明确约定了房屋交付时间及办理产权证件时间，被告至今未办理产权证，严重违约。3、房屋付款凭证及办证费收据，拟证明原告已经向被告欧亚公司及欧亚陆川公司交付房屋全款及办证费。 三被告委托诉讼代理人向法庭提交答辩：答辩人因与原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫商品房销售合同纠纷一案,认为原告的起诉请求不成立,请法院依法予以驳回。为了更好地维护答辩人的合法权益,现依据事实和法律提出如下答辩意见：一、答辩人不存在违约行为,原告要求答辩人支付逾期办理房产权属证书违约金,没有事实依据。首先,商品房买卖合同的双方是原告与答辩人欧亚公司,而不是答辩人欧亚陆川公司、答辩人温有光;其次答辩人欧亚公司未能在合同约定期限内协助办理到房产证给原告,是因工程承包商未配合答辩人对工程结算验收造成的,而不是答辩人的过错造成。因此，原告要求答辩人支付逾期办理房产权属证书违约金不成立。二、答辩人欧亚公司通过答辩人欧亚陆川公司已为原告交纳了相关办证费用共6060.39元,原告要求答辩人欧亚公司及欧亚陆川公司返还办理房产权属证书费用及利息,属于无理要求,法庭应当驳回。根据合同的约定,作为开发商的答辩人欧亚公司有责任协助原告办理有关证件手续,但是没有为原告办证的责任和义务,而答辩人欧亚公司通过答辩人欧亚陆川公司向原告收取的代办证费用,是原告委托答辩人欧亚公司代其为办证所需要的各种费用,包括了房产备案登记费、房产评估费、首套证明查档费、房屋买卖抵押代理费、房产按揭抵押登记费、预抵押登记费、一户一表水电安装费、备案工本费、银行按揭工本费、贷款保险费、契税、产权转让费、测绘费、产权登记费、房产证、国有土地使用证工本费、他项权抵押登记费用、宽带安装费、数字电视安装费、电话安装费等费用在内。后答辩人欧亚公司协助原告办理银行按揭贷款抵押登记、房产备案登记、预告登记等手续,请人安装好了水电给原告,并将房屋水电交付给了原告正常装修使用,期间代原告交纳了相关办证费用共6060.39元,其中:申请水表安装入户费1176.47元(24万元÷204户)、房屋登记费80元、房屋电表入户安装费4803.92元(总安装费98万元÷204户)。现原告继续要求答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司继续履行协助原告办理房产权属登记手续,而不是要求解除买卖合同退房,并且答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司也一直愿意继续想办法帮原告办理。如果没有办证费用,答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司根本无法完成提交相关办证材料给房产登记机关办证。因此,原告在答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司代其交纳部分办证费用后,中途反悔要求答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司返还所交的办理房产权属证书费用及利息,纯属无理,请法院依法予以驳回。三、答辩人欧亚公司、欧亚陆川公司目前遇到前所未有的困难,但不会逃避自己的责任和义务,会尽力想办法继续履行好合同,将办理权属登记所需要的资料报产权登记机关备案,协助原告办理好房产权属登记。四、答辩人欧亚陆川公司是欧亚公司分支机构,没有法人资格,其民事责任由答辩人欧亚公司承担,而不是由答辩人欧亚陆川公司承担。五、原告将答辩人温有光列为本案共同被告,要求温有光承担连带责任,毫无事实和法律依据,纯属滥用诉权,法院应当驳回。本案的商品买卖合同的双方是原告与答辩人欧亚公司,而不是温有光。答辩人欧亚公司是一家具有法人资格的企业,虽然温有光是该公司及分公司的法定代表人、负责人,但代表的是公司行为,而不是个人行为。公司的财产与温有光的财产是各自独立的。根据公司法的规定,法定代表人温有光代表公司所由引起的法律责任由该公司承担,而不是由法定代表人承担。因此,温有光不是适格被告,原告将温有光列为本案共同被告,要求温有光承担责任,属于滥用诉权。 三被告在举证期限内提交的证据：1、契税缴款书，拟证明欧亚陆川公司已为陈海春等17户业主交纳契税事实。2、房屋登记费（住房）收据，拟证明欧亚陆川公司已代原告交纳了房屋登记费，每户80元。3、房屋买卖代理费发票，拟证明欧亚陆川公司已代原告到陆川房地产交易中心办理房产登记手续缴纳买卖代理费，每户按揭总额0.5%比例收取。4、抵押代理费发票，拟证明欧亚陆川公司已代原告到陆川房地产交易中心办理房产登记手续缴纳抵押代理费，每户按揭总额0.5%比例收取。5、陆川县金泓水利供水有限责任公司收款发票，拟证明欧亚陆川公司代业主办理交纳了水表开户及安装水管线路的费用24万，每户1176.47元。6、欧亚陆川公司给水管道安装工程发票，与证据5拟证明一致。7、工程合同，拟证明欧亚陆川公司为业主安装电及开户费98万，每户4803.92元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经开庭质证，被告对原告提供的证据1、2、3均没有异议，上述证据符合证据真实性、合法性、关联性,可作为本案的定案依据。原告对被告提供的证据1、2、3、4、5、6的真实性没有异议，但认为均与本案无关联性，对证据7的真实性、合法性、关联性均有异议。本院认为，被告提供的证据2符合证据的真实性、合法性、关联性，予以确认，作为定案依据。证据1、3、4、5、6、7与本案无关联性，本院不予认可。 综合原告的起诉和庭审笔录、以及本院对全案证据的认证意见,本院确认以下法律事实： 2013年12月25日，原告向被告欧亚公司购买了欧亚铭府1幢2单元1105号房，并签订了《商品房买卖合同》。合同约定，该房建筑面积136.79平方米，每平方米3274.29元，总价款447890元，原告以一次性付款方式支付，被告欧亚公司应在2013年8月1日前将房屋交付给原告使用，并在房屋交付给原告使用后24个月内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，协助原告办理房产证。原告已于2013年4月28日将商品房全款447890元付清。2013年3月8日支付办证费28000给被告欧亚陆川公司。被告欧亚陆川公司在办理房产证过程中已代原告交纳了房屋登记费80元。2013年8月1日，被告欧亚公司将房子交付给原告使用，原告己经装修入住至今，但一直未能取得房地产权属证书。原告特诉至法院。 另查明，被告广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司于2010年8月13日在陆川县工商行政管理局注册登记，隶属于被告广西欧亚房地产开发有限公司，其所从事的经营范围是办理被告广西欧亚房地产开发有限公司委托的相关业务。被告温有光系被告广西欧亚房地产开发有限公司法定代表人，该公司类型为有限责任公司（自然人独资）。 根据原、被告的辩论意见和开庭质证情况，本案的争议焦点主要是：1、被告是否存在违约行为，如违约，违约金如何计算。2、被告欧亚公司和欧亚陆川公司是否有义务协助原告办理房产权属登记，请求返还办证费是否合理，如果返还，应返还多少。3、欧亚陆川公司及温有光是否应为本案被告。 关于第一个争议焦点，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫与被告欧亚公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实,内容条款未违反国家法律法规的强制性规定,合法有效,应予确认。合同签订后,双方应按合同约定履行各自的权利和义务。合同约定被告欧亚公司应在商品房交付后24个月内，即在2015年8月1日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告欧亚公司未能按期履行义务，构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定来承担违约责任，支付违约金4478.9元，合法有据，本院予以支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，被告欧亚公司作为商品房的开发商，有义务协助原告按照合同约定办理房产证，原告按照被告欧亚公司的要求支付了办证费28000元，被告欧亚公司却没有为原告办理房产权属登记，原告要求被告将该款返还给原告，提供有关资料协助原告办理房产权属登记，合法合理，应予支持。因被告已为原告缴纳了房屋登记费80元，应当予以扣减，余下27920元返还给原告，利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年11月16日至还清之日止。如高于原告请求的年利率6%，则按照年利率6%计算。 关于第三个争议焦点，依据《中华人民共和国公司法》第十四条：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”之规定，被告欧亚陆川公司系被告欧亚公司设立的分公司，不具有独立的法人资格，但其作为被告欧亚公司的分支机构，经过依法登记，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动。故本案民事责任由被告欧亚公司及被告欧亚陆川公司共同承担。被告欧亚公司为一人有限责任公司，被告温有光为该公司唯一自然人股东。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，由于被告温有光不能证明公司的财产独立于自己的财产，故被告温有光是本案的被告，并应对本案的债务承担连带责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、第六十三条之规定，判决如下： 一、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司支付违约金4478.9元给原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫。 二、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司退还购房办证费27920元给原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫，利息按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2018年11月16日至还清之日止。如高于原告请求的年利率6%，则按照年利率6%计算。 三、被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司继续履行《商品房买卖合同》，将办理权属登记需由其方提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫办理房产权属登记。 四、被告温有光对上述第一、二项判决承担连带清偿责任。 本案依法减半收取受理费306元（原告陈纪华、陈亦能、陈亦夫已预交306元），由被告广西欧亚房地产开发有限公司、广西欧亚房地产开发有限公司陆川分公司、温有光承担。 上述款项，限义务人在本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费612元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，帐号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交，也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  阮伟达 二〇一八年十二月二十七日 书记员  唐夏宁