文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12472号原告：何传家，男，1996年3月28日出生，汉族，居民身份证号码******************，住安徽省郎溪县。委托诉讼代理人：贾振海，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱强，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：南京元康街坊商业管理有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：赵芝田。委托诉讼代理人：王丹，江苏玖润律师事务所律师。第三人：南京春辉农业开发有限公司，住所地江苏省南京市。法定代表人：赵芝田。委托诉讼代理人：沈文明。第三人：宗秀芳，女，1944年7月25日生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。第三人：李荭红，女，1968年8月2日生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。以上两第三人共同委托诉讼代理人：冯建新。以上两第三人共同委托诉讼代理人：宣若菡。原告何传家与被告元康街坊商业管理有限公司（以下简称元康公司）、第三人南京春辉农业开发有限公司（以下简称春辉公司）、宗秀芳、李荭红租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告何传家的委托诉讼代理人贾振海、朱强、被告元康公司的委托诉讼代理人王丹、第三人宗秀芳、李荭红的共同委托诉讼代理人宣若菡、第三人春辉公司的委托诉讼代理人沈文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何传家向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2016年8月31日签订的《摊位经营协议书》；2.被告元康公司退还摊位费3万元、押金1万元。事实和理由：2016年8月31日，在被告元康公司承诺位于南京市，原告何传家与被告元康公司签订了一份《摊位经营协议书》一份，约定由原告何传家承租被告元康公司位于南京市，经营期限2年，自2016年8月31日至2018年8月30日，年摊位费3万元，押金1万元等等。合同签订后，原告何传家向元康公司支付了摊位费3万元、押金1万元。双方口头约定，租金自临时菜场关闭时起算。合同履行过程中，元康公司开设的元康菜市场根本无人光顾，根本不具备开业的条件。故原告何传家诉至法院，请求判如所请。被告元康公司辩称，1.被告元康公司从未承诺过安怀村临时菜场将拆除关闭，且该临时菜场是否关闭非被告元康公司力所能及；2.原告一直在经营，一直经营到2017年11月底；3.原告何传家承租摊位经营，应当承担相应的经营风险。原告何传家存在违约行为，合同已自动终止。综上，请求法院驳回原告何传家的全部诉讼请求。第三人春辉公司述称，不认可与原告签订合同。第三人宗秀芳、李荭红述称，第三人宗秀芳、李荭红是南京市、鼓楼区小市街**的产权人，2005年11月26日第三人宗秀芳、李荭红共同委托案外人丁洪中与第三人春辉公司签订了房屋租赁合同，将该两处房屋出租给第三人春辉公司；合同履行过程中，因第三人春辉公司长期欠缴租金，双方已于2017年11月10日协商终止租赁协议，并要求返还房屋。对于第三人春辉公司将承租房屋交由被告元康公司使用，且被告元康公司将房屋中的涉案商铺转租给原告何传家，第三人宗秀芳、李荭红及丁洪中并不知情，也不同意，原告何传家的诉请与第三人宗秀芳、李荭红无任何关系。本院经审理认定事实如下：位于南京市，建筑面积：1884.67平方米，所在层数1层）、南京市鼓楼区小市街183号（丘权号：684570-Ⅱ-5，建筑面积1992.39平方米，所在层数2层）房屋登记所有权人为第三人宗秀芳、李荭红。2015年11月24日，第三人宗秀芳、李荭红向案外人丁洪中出具授权委托书，授权丁洪中与第三人春辉公司就上述房屋签订租赁合同，并收取房屋租金。2015年11月26日，丁洪中（甲方）与第三人春辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将案涉房屋出租给乙方从事商业经营；租赁期限为8年，即2016年2月15日至2024年2月14日等等。2015年12月24日，第三人春辉公司向被告元康公司出具《小市，内容为：兹有春辉公司因经营需要，自愿将和燕路16号、小市街183号场地及房屋无偿免费提供给元康公司使用。此后，被告元康公司在上述房屋开设“元康街坊农贸市场”（即元康菜场）并进行摊位招商，其发布在“赶集网”（http://nj.ganji.com/zhaoshangjiameng/2701342553x/）的招商广告中载明：“安怀村老市场关闭在即，为配合政府做好民生工作，切实解决安怀村地区数万居民买菜难题，现元康街坊中心特推出4000平方米200多个摊位，分为蔬菜、水产……”审理中，被告元康公司认可已与其签订摊位租赁协议的共计58户，涉及摊位70个。另根据被告元康公司提交元康菜场平面图，可知菜场一层有94个摊位、二层有157个摊位，合计251个摊位。2016年8月8日，元康菜场开业。2016年8月25日，原告以摊位费形式支付被告元康公司保证金1万元。2016年8月31日，原告何传家（乙方）与被告元康公司（甲方）签订一份《摊位经营协议书》，约定甲方将位于鼓楼区和燕路16号摊位I-02（即涉案商铺）提供给乙方用作鱼丸经营；经营期限两年，即自2016年8月31日至2018年8月30日止；租金每年支付一次，第二年付款提前一个月支付，逾期不付按每天百分之三罚款，超过一个月不付者合同自动终止，保证金不退；摊位费每年3万元，签约即付，一次付清；为了保证食品安全和市场的正常经营秩序，合同签订之日乙方需向甲方支付食品安全及履约保证金1万元；因甲方原因无法继续履行合同时，因按照乙方实际使用天数将多收取的摊位费返还给乙方；乙方的下列行为视为违约，需承担全部违约责任，并全额赔偿甲方损失，甲方有权因此而解除合同，且乙方所缴纳的各种费用包括保证金一律不予退还：……（2）经营期内，需临时歇业且歇业天数未征得甲方市场管理人员书面同意，私自歇业超过三天的……如老市场不拆迁保证金摊位费退还。协议签订当天，原告何传家向被告元康公司支付了第一年的摊位费3万元。原告一直经营，未与被告元康公司办理交接手续。2017年4月20日，被告元康公司向经营者发出通知，要求于2017年4月25日开门营业，备齐商品，并以低于周边市场零售价销售，否则被告元康公司将无偿收回商铺，且不退还缴纳的费用。2017年4月26日、6月1日，被告元康公司分别在报纸上刊登公告以及在元康菜场张贴公告，主要内容为：已签约的商户至迟应于2017年6月4日备好货物进场经营，否则摊位将被收回，所缴纳费用不予退还。2017年7月16日，被告元康公司在元康菜场内张贴《通告》，内容为：“致元康菜场所有经营户：由于我公司经营不善，现决定将本市场整体转让给江苏地久商业管理有限公司经营管理，我公司与江苏地久公司2017年7月15日正式交接，望相互转告。特此通告。”2017年8月6日，被告元康公司的工作人员王露向原告出具《欠条》一份，内容为：今欠到何传家鼓楼和燕路16号摊位I-02租金40000元，约定于2017年10月6日退还，如不退还，何传家继续在市场经营，且不收摊位费。2017年11月1日，丁洪中向第三人春辉公司及案外人赵芝田发送《关于立即撤出和燕路16号（二楼门牌小市街183号）房屋及场地的通知函》，要求第三人春辉公司及赵芝田至迟于2017年11月5日前撤出案涉房屋，否则将对遗留在房屋及场地内的物品自行处理等。2017年11月10日，丁洪中（甲方）与第三人春辉公司（乙方）签订《关于善后事宜的协议》，约定乙方终止租赁并承诺于2017年10月30日前自行撤出案涉房屋；双方同意解除所签署的房屋租赁合同等等。2018年1月3日，宗秀芳、李荭红因和燕路16号、小市街183号房屋及场地的租赁合同纠纷，以春辉公司、赵芝田为被告另案起诉至本院，要求春辉公司返还房屋及场地并支付租金等，本院经审理认定双方之间房屋租赁合同于2017年11月10日协商解除，春辉公司未按期支付租金，亦未按照善后协议的约定支付相关费用，违反合同的约定，已构成违约，应承担违约责任。遂于2018年10月31日作出（2018）苏0106民初258号民事判决书，判决春辉公司腾空相关房屋及场地、支付租金、房屋占有使用费及违约金等。春辉公司不服一审判决，上诉至南京市中级人民法院，该院经审理于2018年12月24日作出（2018）苏01民终10629号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。现前述两份判决均已生效。另查明，位于南京市，于2016年10月被通知关闭后，市场管理人员退出，但多名商户仍在菜场内经营，并进行自治管理。安怀村菜场距离元康菜场约200米，安怀村菜场系自治经营管理，商户无需缴纳摊位费、管理费等，致菜场内菜品价格较低，吸引了大量顾客。因此，相邻的元康菜场商户生意惨淡、入不敷出。2017年3月22日《扬子晚报》以及2017年8月22日南京广播电视台对上述事实进行了新闻报道。2017年4月24日，李祖友等三名承租户与王露进行商谈，王露多次表示安怀村临时菜场将会关闭以及肯定会关闭。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。关于涉案商铺所涉《摊位经营协议书》的效力问题。虽然第三人宗秀芳、李荭红认为无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。本案中，第三人春辉公司承租元康菜场后，即由被告元康公司设立元康菜场，并开展宣传及招商工作，且元康菜场已于2016年8月8日开业，而作为产权人的宗秀芳、李荭红应当于元康菜场开业时知道被告元康公司以及第三人春辉公司招商转租的行为，但第三人宗秀芳、李荭红在本案庭审中才主张《摊位经营协议书》无效，已超出了六个月，故本院对于其主张协议无效的意见不予采纳。因此，原、被告签订《摊位经营协议书》系双方的意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效。合同当事人均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。关于原告何传家是否可以解除《摊位经营协议述》的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。本案中，被告元康公司于2017年7月16以通告方式表明其已于2017年7月15日将元康菜场整体正式转让交接给江苏地久商业管理有限公司经营管理，此系被告元康公司向各商户明确表示不履行合同的行为，构成根本违约。因此，原告何传家作为合同另一方当事人可以解除合同，故原告何传家主张解除《摊位经营协议书》的诉讼请求，本院予以支持。并且，因被告构成违约，收取的保证金1万元应退还给原告。关于被告元康公司是否应当退还摊位费的问题。原、被告之间签订的《摊位经营协议书》中约定因被告元康公司原因无法继续履行合同时，因按照原告何传家实际使用天数将多收取的摊位费返还给原告何传家，现被告元康公司已于2017年7月15日将元康菜场交接给案外人，故被告元康公司应当退还2017年7月16日之后的摊位费。而且双方在协议中约定“如市场不拆迁保证金和摊位费退还”，该约定不违反法律法规禁止性强制性的规定，合法有效，因此对于2017年7月16日之前的摊位费，被告元康公司亦应退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第二项、第一百零七条、第一百一十条第二项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告何传家与被告南京元康街坊商业管理有限公司于2016年8月15日签订的《摊位经营协议书》；二、被告南京元康街坊商业管理有限公司于本判决生效后五日内退还原告何传家摊位费3万元、押金1万元合计4万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由被告南京元康街坊商业管理有限公司负担（此款原告已预交，被告在给付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周力文人民陪审员  俞 芳人民陪审员  马桂花二〇一八年十二月二十八日书 记 员  刘 陶