广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终12369号上诉人（原审被告）：广州市泽信物业管理有限公司，住所地为广州市天河区。法定代表人：李卫华，职务：执行董事。委托诉讼代理人：周乐忆，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁绮敏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王永光，男，1983年6月3日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：王友生，广东品杰律师事务所律师。上诉人广州市泽信物业管理有限公司（以下简称泽信公司）因与被上诉人王永光房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初5342号判决，现提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，已审理终结。上诉人泽信公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回王永光的起诉；2.王永光承担一、二审诉讼费。事实和理由如下：一、案涉商铺逾期未过户的主要责任在于王永光，王永光不享有合同解除权。根据《商铺买卖合同》第九条第4款的规定，由于王永光及其受托人不配合办理过户和提供相关证件，导致案涉商铺逾期未办理过户，因此，泽信公司迟延过户有相应的合同依据。王永光委托了具备房产交易过户经验的代理人为其办理过户手续，通知王永光过户时间的主要义务人应是其办理过户手续的受托人，无论泽信公司是否有证据证明已经通知王永光(或其受托人)办理过户，都不足以认定泽信公司构成违约。根据合同法第六十条第二款规定，二手房过户的交易习惯是中介或代理人通知双方在约定的日期办理过户，不应将办理过户的通知责任归于泽信公司一方。二、一审第四判项无事实及法律依据。团购款并非房价款的一部分，不应由泽信公司承担。一审法院根据（2015）穗天法民四初字第1550号案(以下简称“1550号案”)推定本案中的团购款为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，应由泽信公司赔偿，无事实和法律依据。泽信公司代理人已经在庭审中说明1550号案与本案的性质并不一样，王永光也确认该案与本案无关。1550号案是房屋预售合同的纠纷，该案没有签订正式的买卖合同。本案中买卖合同明确约定房价款及支付方式，并无任何所谓团购款的约定。王永光选择支付给其他机构、组织以取得相应服务的对价，与案涉商铺的买卖无实际联系。被上诉人王永光二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。不同意泽信公司的诉求，对于一审认定的事实即第10页第2段有异议，现有证据不足以证明涉案商铺已经交付给王永光。合同第7条约定，泽信公司应当以书面形式通知办理交接手续，但其在整个过程并没有书面通知王永光，也没有通知第三人。王永光于2017年2月16日向一审法院起诉请求：1、解除王永光与泽信公司签订的《商铺买卖合同》（依据合同第七条第一款、第八条第二项、第九条第二款、第十条第一款第二项）；2、泽信公司返还王永光购房款513750元及税费16496元；3、泽信公司支付王永光解约违约金102750元（依据合同第八条第二项）；4、泽信公司赔偿王永光的损失52400元（其中团购费50000元，办证费用2400元）；5、本案诉讼费用由泽信公司承担。一审法院经审理查明：位于广州市天河区xx铺的房地产（以下简称案涉商铺）于2015年5月19日被登记至泽信公司名下。相应的房地产权证显示：案涉商铺的规划用途为商业，建筑面积为6.08平方米，套内面积为2.63平方米，共有情况为单独所有，房屋所有权取得方式为分割。2015年9月12日，王永光（买受人）与泽信公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》（以下简称《合同》），约定：买受人以513750元总价向出卖人购买案涉商铺；（第四条）买受人应当按时将房价款支付给出卖人，买受人按照一次性付款，2015年9月12日前支付全部房价款的50%（包含定金100000元）计256875元，2015年9月22日前支付剩余房价款256875元；（第六条）l、经双方协商一致，为实现案涉商铺所在商场的统一经营管理并实现收益最大化，买受人同意在收楼后将案涉商铺交由出卖人指定的经营管理公司受托经营管理，经营管理期限为10年，自2016年1月1日商场开业之日起算，买受人按照与受托经营管理公司的约定，有权取得约定的管理费收益；2、原则上，委托经营管理期限内买受人不得以任何理由要求收回案涉商铺，不得干涉、影响经营管理公司使用及经营案涉商铺；3、有关委托经营管理的具体事宜，由买受人与经营管理公司另行签订《商铺委托经营管理合同》约定，《商铺委托经营管理合同》作为双方签订本买卖合同的前提必要条件，由买受人同时签订，且两合同同时生效；（第七条商铺交付第一款）出卖人应于2016年1月1日前，以书面形式通知买受人（或其受托人）办理案涉商铺使用权的交接手续；（第七条第二款）买受人负有积极配合出卖人办理案涉商铺使用权交接的义务，签订收楼书，并在收楼同时按照《商铺委托经营管理合同》的约定，将商铺按现状交付给经营管理公司受托经营管理……（第七条第四款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为从书面通知的收铺之日起，案涉商铺已实际交付买受人，且买受人对案涉商铺的各项情况均满意……（第七条第七款）买受人未按照出卖人的通知时间办理交接手续的，视为出卖人与买受人已办理交接手续，之后由此产生的相关风险责任均由买受人承担，同时，出卖人可自约定交接之日起径行将案涉商铺交付给受托经营管理公司，由经营管理公司按《商铺委托经营管理合同》对案涉商铺统一经营管理，买受人对此不持有异议……（第八条出卖人逾期交付商铺的违约责任第二项）除本合同第七条规定的特殊情况下出卖人无需承担责任外，若出卖人未按本合同规定的期限将案涉商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款20%的标准向买受人支付违约金……（第九条第二款）出卖人在买受人全部支付了购房款之次日起的210个工作日内办毕交易过户手续（该期间内包括涂消抵押手续、出图、测绘、分证、网签、报税、交易过户等手续），并在此期间内完成案涉商铺的交易过户登记的入件手续，买受人同意上述过户流程并应提供必要的文件及配合，因买受人原因导致的过户不能或过户迟延不视为出卖人违约，由买受人自行承担责任；（第九条第三款）出卖人办理本条第二款的相关事项时，以买受人已经按时足额支付本合同约定的各期房款和办结相关按揭贷款手续为前提，否则出卖人有权顺延办理期；（第十条出卖人关于迟延交易过户及办证的违约责任第二项）出卖人如未按本合同第九条规定的时间办毕案涉商铺的交易过户手续的，逾期超过10个工作日的，买受人有权单方解约，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还买受人已付的全部购房款，注：出卖人为买受人办妥交易过户手续的标志为出卖人已按照房地产登记机构的要求将买卖合同及办理交易过户所需的相关资料全部递交给房地产登记机构，并取得递件回执；（第十二条）本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，协商不成，依法向案涉商铺所在地人民法院起诉；（第十三条）买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应三日内书面通知出卖人，出卖人根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达，如买受人提供的通讯地址不准确或不能通邮，或自行更改通讯地址又不履行通知义务，造成邮件投递错误、延迟或退回的，所产生的一切责任和后果由买受人承担；等内容。关于案涉商铺的房款、税费等款项支付情况，王永光于2015年9月8日向泽信公司支付了定金100000元，于2015年9月12日向泽信公司支付了房款156875元，于2015年9月18日向泽信公司支付了房款256875元，于2016年1月12日向泽信公司支付了税费16496元。另，王永光称在签订买卖合同现场，泽信公司称团购费可以抵扣购房款，大概是以1：2的比例进行抵扣，5万元团购费可以抵扣10万元购房款，所以其交纳了团购费5万元；《合同》约定的价款是团购费已经抵扣之后的价款；其还为办理案涉商铺产权变更登记支付了委托办理产权代理费及委托公证费。为证明上述主张，王永光提供了以下证据：1、加盖有广州xx投资咨询有限公司财务专用章（以下简称xx公司）印章的《收据》（显示收取了王永光购买案涉商铺的团购款50000元），2、加盖有向广东xx律师事务所印章的《通知书》（显示王永光购买案涉商铺的产权登记代理费为2000元、委托公证费400元）。经质证，泽信公司称上述《收据》、《通知书》虽有原件，但其真实性、合法性不予确认，团购费并非泽信公司收取，也与房价款无关，故也不确认《收据》的关联性；若《通知书》为真实，也显示广东xx律师事务所是王永光办理产权登记的机构，由广东xx律师事务所收取了委托公证费，因此王永光的一份公证书中的受托人员显然是广东xx律师职务所的人员。泽信公司称其一直与王永光的受托人就过户事宜进行沟通，已经以电话通知王永光及王永光的委托代理人刘某浩、刘某强办理案涉商铺过户手续，且其已经履行完毕交铺义务，提供了以下证据：1、广东省广州市广州公证处于2015年9月22日作出的（2015）粤广广州第174115号《公证书》（显示王永光以公证形式于2015年9月12日委托案外人刘某浩、刘某强、李某芳等四人处理购买案涉商铺的产权登记等手续），2、《商铺委托经营管理协议》（显示王永光于2015年9月12日与案外人广州xx购物中心有限公司签订，并约定王永光委托该公司在约定期限内具体经营案涉商铺，委托经营期限为10年，自《合同》约定的商场开业日2016年1月1日起开始计算；王永光委托该公司办理案涉商铺的收楼手续等），3、《委托书》（显示王永光于2015年9月12日委托案外人广州xx购物中心有限公司代为办理案涉商铺的收楼手续），4、《商铺收楼确认书》（显示广州xx购物中心有限公司于2015年12月25日向泽信公司确认案涉商铺已于2015年12月25日交付予其），5、商铺收楼时状态确认件（显示照片中商铺编号为549，照片上有“按现状接收涉案商铺2015.12.25”手写文字并加盖有广州xx购物中心有限公司印章）。经质证，王永光对上述证据1称其并没有当着公证员的面签署过该文件，也不认识四名受托人，不可能委托该四人，公证书形式上不合规定，丧失合法性，其已经申请撤销，当时签订合同时，泽信公司及其工作人员要求其签署多份文件，若泽信公司与四名受托人没有任何关系则不可能拿到公证书原件；对证据2真实性予以确认，合法性、关联性不予确认，《商铺委托经营管理协议》是售后返租的行为，是被住建部相关文件所禁止的，因此丧失合法性，也与本案没有直接的关联性，且所谓的受托经营管理公司也是泽信公司全资投资控制的子公司；对证据3不能确定真实性，泽信公司没有就该委托书的真实性向王永光核实过，且所谓的受托人是泽信公司全资投资控制的子公司，其与泽信公司有直接的利害关系；对证据4、5，泽信公司与广州xx购物中心有限公司有利害关系，其证明效力更低，且没有具体的经办人员出庭作证，不符合民事诉讼法解释第一百一十五条的规定，无法对其真实性、合法性进行核实；王永光否认泽信公司通知过其本人或刘某浩、刘某强配合办理过户手续，也不认可泽信公司已交付案涉商铺，不清楚案外人广州xx购物中心有限公司是否接收了案涉商铺。另查，一审法院另案受理的案涉商铺所在的“潮流站”的其他商铺的买卖合同纠纷[即（2015）穗天法民四初字第1550号王永光陈某祥诉泽信公司泽信公司、xx公司合同纠纷一案（以下简称“1550号案”）中，xx公司经一审法院合法传唤，未到庭参加1550号案的诉讼]的庭审，泽信公司陈述如下意见：泽信公司作为出卖人，xx公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务，因此，1550号案的团购款30000元作为xx公司的销售服务费用由xx公司收取，xx公司收取团购款30000元后也无需向泽信公司返还；陈某祥与xx公司不存在任何合同关系。陈某祥与泽信公司共同确认xx公司向陈某祥收取的团购款30000元相当于xx公司受泽信公司委托而向陈某祥收取的认购商铺的房价款的一部分，可折抵房价款100000元，但认购商铺的最终认购价中不包含团购款30000元等。一审法院认为：《合同》是王永光、泽信公司双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。关于王永光的第一项诉讼请求，泽信公司虽辩称其通知王永光配合办证遭拒故逾期办证责任在于王永光，却未提供充分证据证明其实施了相应的通知行为，在王永光明确予以否认的情况下，泽信公司应承担举证不能的不利后果，一审法院对泽信公司该项辩称意见不予采纳。根据《合同》第四条、第九条第二款、第三款、第十条第二款的约定，泽信公司的办证期限届满时间应为2016年7月25日（自2015年9月19日计算210个工作日），而王永光自2016年8月9日起因泽信公司逾期办证而享有解约权，王永光现诉请解除《合同》，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。鉴于一审法院支持了王永光的第一项诉讼请求，王永光现要求泽信公司返还已付购房款513750元（100000元+156875元+256875元），有事实和法律依据，一审法院依法予以支持，但根据《合同》第十条第二项的约定，泽信公司应在《合同》解除后的60天内退还王永光已付的全部购房款，因此，泽信公司返还期限为本判决发生法律效力之日起60日内。王永光预付泽信公司的交易税费16496元，属于代垫代付费用，现未发生过户交易，上述费用未实际发生，如前所述，一审法院已经支持王永光要求解除《合同》的诉讼请求，现王永光要求泽信公司退还，合法有理，一审法院依法予以支持。关于王永光的第三项诉讼请求，泽信公司提供的证据《商铺委托经营管理协议》、《委托书》、《商铺收楼确认书》、商铺收楼时状态确认件能够形成完整的证据链，一审法院对泽信公司关于其已经将案涉商铺交付给王永光的受托人案外人广州xx购物中心有限公司，在《合同》约定的期限内履行完商铺交付义务的陈述依法予以采信。王永光系基于认为泽信公司存在逾期交付案涉商铺违约行为而依据《合同》第八条第二项主张权利，因此，王永光该项诉请缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。关于王永光的第四项诉讼请求，第一，王永光要求泽信公司赔偿预售预告/产权登记费代理费2000元和委托公证费400元的诉讼请求，因泽信公司否认其收取了上述费用，而王永光提交的《通知书》也不足以证明其因履行《合同》实际产生了上述费用损失，王永光该项诉请缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。第二，王永光要求泽信公司赔偿团购款50000元损失的诉讼请求，从王永光关于团购款的陈述来看，王永光作为买受人，是基于认为交纳团购款可获得案涉商铺购房款优惠的认知而支付团购款，结合泽信公司在1550号案中关于“xx公司是泽信公司的销售代理商之一，为其提供相关的团购宣传、策划等销售服务”及该案中团购款的用途、流转过程等的陈述及王永光关于因泽信公司向其介绍了团购款抵房款所以交纳团购费的陈述，可认定上述款项系王永光为案涉商铺交易支付的交易对价之一或交易成本，现《合同》因泽信公司违约而解除，王永光要求泽信公司赔偿上述团购款损失，符合《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，一审法院依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年3月12日作出一审判决：一、解除王永光与广州市泽信物业管理有限公司于2015年9月12日签订的《商铺买卖合同》；二、广州市泽信物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起60日内向王永光返还购房款513750元；三、广州市泽信物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向王永光返还预付税费16496元；四、广州市泽信物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起10日内向王永光赔偿团购款损失50000元；五、驳回王永光的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10650元，由王永光负担1635元，广州市泽信物业管理有限公司负担9015元；保全费3950元，由王永光负担605元，广州市泽信物业管理有限公司负担3345元。本院经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，双方当事人均无提交新的证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本案二审争议焦点一是合同应否解除；二是商铺团购费50000元的性质问题。关于合同应否解除的问题。根据双方签订的合同约定，泽信公司的办证期限届满时间应为2016年7月25日（自2015年9月19日计算210个工作日），因泽信公司未能在办证期限届满前为王永光办证，王永光在本案中以泽信公司逾期办证为由主张解除涉案房屋买卖合同，符合合同约定，一审法院支持王永光该项诉请，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。泽信公司上诉称系王永光不提供相关证件导致涉案商铺逾期办证，但泽信公司诉讼中并不能提供充分证据证实其履行了通知王永光办证并要求王永光提供相关证件的事实，应自行承担举证不能的法律后果，本院对其该上诉理由不予采信。关于商铺团购费50000元的性质问题。涉案商铺的买卖合同解除后，出卖人应当将收受的购房款返还买受人。本案中，王永光提交了加盖xx公司财务专用章的收据证明其支付其商铺团购费50000元。从王永光交纳该团购费的起因、用途、流转过程、泽信公司与xx公司关系及涉潮流站其他案件的情况来看，一审法院认定上述款项系王永光为涉案商铺交易支付的交易对价之一，泽信公司应向王永光返还，处理妥当。泽信公司上诉称50000元的团购费与涉案商铺的买卖无关，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，泽信公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9015元，由广州市泽信物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 民审判员 何 佐审判员 柳玮玮二〇一八年十二月十八日书记员 李依虹