北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0114民初8608号原告：丁全龙，男，1981年10月23日出生，汉族，华为技术有限公司工程师，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：邱屹东，北京市京师律师事务所律师。被告：周凯，男，1979年8月25日出生，汉族，中国联合网络通信有限公司北京市分公司部门经理，住北京市东城区。委托诉讼代理人：张春生，男，住北京市东城区。第三人：张恬，女，1980年7月18日出生，汉族，北京市灯市口小学教师，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹德立，北京市纪凯律师事务所律师。原告丁全龙与被告周凯、第三人张恬房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁全龙及其委托诉讼代理人邱屹东、被告周凯的委托诉讼代理人张春生、第三人张恬的委托诉讼代理人曹德立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丁全龙向本院提出诉讼请求：1.判令周凯继续履行其于2015年7月29日与丁全龙签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.判令周凯、张恬共同配合办理位于北京市昌平区××路××号院××号楼××层××单元××房屋（以下简称××号房屋）的产权转移登记手续，将房屋登记至丁全龙名下；3.判令周凯按总房价款273万元的日万分之五支付自起诉之日起至房产过户到丁全龙名下之日止的违约金；4.判令周凯支付丁全龙因主张债权而发生的律师费13.5万元，并承担本案的全部诉讼费及保险费、保全费。事实和理由：2015年7月29日，在北京联合骅野房地产经纪有限公司（以下简称联合骅野公司）的居间服务下，丁全龙与周凯就××号房屋签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定房屋交易价格为273万元。签约当日，丁全龙依约支付20万元，周凯将房屋交付丁全龙，丁全龙装修后占有使用至今。现丁全龙已依约支付前期房款153万元，尚余120万元尾款没有支付。2017年4月，昌平区不动产登记中心为××号房屋核发产权证书，丁全龙及联合骅野公司多次邀请周凯商谈办理过户事宜，但周凯以房价上涨为由要求加价120万元，并以交易时房屋没有房本买卖合同无效为由主张退房，遭到丁全龙拒绝。现丁全龙诉至法院，请求法院依法裁决。被告周凯辩称，不同意继续履行合同并办理房屋过户手续，不同意支付违约金及赔偿损失。我本人无权出售××号房屋，合同签订的有些仓促。第三人张恬辩称，不同意丁全龙的诉讼请求。××号房屋是由周凯的父亲承租的公房拆迁而取得，拆迁安置人口为五人，该房屋是用拆迁补偿款购买的，应归周凯父母、周凯夫妇及子女五人共同共有，因其他共有人没有在买卖合同上签名，故周凯无权出售该房屋。××号房屋所在的土地是以划拨方式取得，房屋性质为按经济适用房管理，该房屋不能签订买卖合同，丁全龙对此也是明知的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：周凯与张恬系夫妻关系，二人于2009年8月8日登记结婚。2015年1月7日，周凯与案外人北京华融金晖置业有限公司签订《融泽嘉园房屋买卖合同》，购买了××号房屋。2015年7月29日，经联合骅野公司居间，丁全龙（买受人）与周凯（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第一条“房屋基本情况”约定：出卖人所售房屋为××号房屋。第二条“房屋权属情况”约定：该房屋共有情况为无共有人。第三条“成交价格、付款方式”约定：该房屋成交总价为273万元。买受人于2015年7月29日支付出卖人定金20万元，于2015年9月5日前支付出卖人部分房款130万元，于公积金批贷后支付出卖人部分房款3万元，剩余房款120万元由买受人以公积金贷款方式支付。第四条“房屋产权及具体情况的承诺”约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。出卖人应当保证已如实陈述该房屋权属状况、附属设施设备、装饰装修情况和相关关系，买受人对出卖人出售的该房屋具体状况充分了解，自愿买受该房屋。第五条“房屋的交付”约定：出卖人应当在交钥匙当日将该房屋交付给买受人。第七条“权属转移登记”约定：如因出卖人的原因（包括但不限于权属纠纷、债权纠纷等），致使买受人未能在向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记之日起三十日内取得房屋所有权转移登记的，视为出卖人未按约定期限履行合同，出卖人需依据本合同第九条的约定向买受人承担违约责任。第九条“违约责任”约定：买卖双方任何一方不按约定期限履行合同的，自约定的履行期限届满之次日起至实际履行之日止，违约方按日计算向合同的另一方支付总房价款万分之五的违约金，合同继续履行。出卖人或买受人任何一方违约，违约方除了依据本条前三款约定承担违约责任外，还应赔偿守约方因主张债权而支付的律师费（但赔偿的律师费不应当超出房屋总价款的5%）。该合同未约定当事人向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续的期限。合同签订后，丁全龙依约于2015年7月29日向周凯支付定金20万元，周凯于同日出具《定金证明》，联合骅野公司的业务员崔某以见证人身份在该《定金证明》上签名。2015年9月4日，丁全龙向周凯之父周钟祝转账支付购房款130万元，周凯于同日出具《付款证明》，崔某以见证人身份在该《付款证明》上签名。2015年9月，周凯将××号房屋交付给丁全龙占有使用。2016年4月29日，丁全龙向周凯之父周钟祝支付购房款3万元。上述合同签订时，周凯尚未取得××号房屋的产权证。2017年2月27日，房屋登记机构核发了××号房屋的产权证书。该房屋性质为按经济适用房管理。后丁全龙向周凯提出办理房屋产权过户手续，周凯以房屋价格上涨为由拒绝办理。签订上述合同时，周凯向联合骅野公司提供了《配偶同意出售证明》，内容为：“本人张恬与周凯为夫妻关系，座落于北京市昌平区××路××号院××号楼××单元××室房产为我们的共有产权，建筑面积为98.47平米。经我们夫妇（共有人）商议，决定将上述房产转让给丁全龙，此房屋无异议，如因房屋产权引起的争议，其产生的一切经济及法律责任由我们夫妇共同承担。声明人：张恬。日期：2015年7月28日。”经质证，张恬否认该证明系由其签署，周凯称该证明上“声明人”一栏处“张恬”的签名字迹系其书写。经丁全龙申请，本院委托北京明正司法鉴定中心对该签名字迹进行司法鉴定。2018年11月14日，北京明正司法鉴定中心作出《终止鉴定告知书》，以样本不充分致使鉴定工作无法继续进行为由，决定终止此次鉴定工作。诉讼过程中，丁全龙申请证人崔某出庭作证，崔某证明，在其中一次丁全龙向周凯转付购房款时，张恬亦在场。经质证，周凯、张恬对该证人证言不予认可；丁全龙对该证人证言予以认可，并称签约时联合骅野公司向其出示了《配偶同意出售证明》。诉讼过程中，张恬向法庭提供《北京市公有住宅租赁合同》及《拆迁补偿协议书》各一份，主张××号房屋系因周钟祝承租的位于北京市××区××号楼××楼的房屋拆迁而取得，拆迁安置人口为户主周钟祝、之妻马志宏、之子周凯、之儿媳张恬、之孙子周承如五人，故××号房屋应属该五人共有，周凯未经其他共有人同意，无权出售××号房屋。丁全龙对张恬的陈述不予认可。诉讼过程中，丁全龙坚持要求继续履行合同，表示同意以全款方式向周凯支付剩余购房款120万元，并同意负担办理过户所需缴纳的相关税费。诉讼过程中，丁全龙向本院提出财产保全申请，本院依法裁定查封××号房屋。丁全龙为此交纳保全费5000元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，丁全龙与周凯签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。周凯、张恬以诉争房屋系按经济适用住房管理的房屋，不得上市交易，且在《北京市存量房屋买卖合同》签订时周凯尚未取得房屋产权证为由，主张该房屋买卖合同无效，法律依据不足，本院不予采信。合法有效的合同理应得到当事人的恪守履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案诉争房屋购买于周凯与张恬婚姻关系存续期间，根据证人崔某的证言、周凯提供的《配偶同意出售证明》、房屋买卖合同中关于“房屋权属情况”以及出卖人对“房屋产权及具体状况的承诺”等约定内容，可以证明张恬对周凯出售诉争房屋知情并同意，故本院对张恬关于周凯无权出售诉争房屋的辩解不予采信。合同签订后，丁全龙依约向周凯支付购房款共计153万元，诉争房屋亦已交付丁全龙占有使用，而周凯以房价上涨为由拒绝继续履行合同，对此，周凯应承担相应的违约责任。现丁全龙同意以全款方式支付剩余购房款120万元，故其要求继续履行合同，并要求周凯、张恬协助办理房屋转移登记手续的诉讼请求，于法有据，本院应予支持。周凯、张恬主张诉争房屋属家庭五成员共有，周凯无权出售该房屋，并据此抗辩丁全龙关于继续履行合同、办理房屋转移登记的主张，法律依据不足，本院不予采信。因合同并未约定办理房屋转移登记的期限，故丁全龙以周凯逾期办理转移登记构成违约为由，要求周凯支付违约金，本院不予支持。丁全龙要求周凯赔偿律师费、保险费，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、丁全龙、周凯继续履行双方于2015年7月29日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，丁全龙于本判决生效后七日内给付周凯剩余购房款120万元，在丁全龙履行完毕上述付款义务后十日内，周凯、张恬协助丁全龙办理位于北京市昌平区××路××号院××号楼××层××单元××房屋的产权转移登记手续，将该房屋产权转移登记至丁全龙名下；二、驳回丁全龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28640元，由周凯负担（于本判决生效后七日内交纳）。保全费5000元，由周凯负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  张彦辉人民陪审员  杨 霞人民陪审员  唐险峰二〇一八年十二月二十五日书 记 员  雷迎新