成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初7154号 原告（反诉被告）：成都锦尚置业有限公司，住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段**。 法定代表人：杨宁，董事长。 委托诉讼代理人：续薇薇，四川英特信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨超，四川英特信律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川贝贝熊母婴用品有限公司，住所地：成都市金牛区一环路北一段******。 法定代表人：曾志谦。 委托诉讼代理人：王峰，泰和律师事务所律师。 原告成都锦尚置业有限公司(简称锦尚置业公司)与被告四川贝贝熊母婴用品有限公司（简称贝贝熊母婴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告贝贝熊母婴公司在开庭审理前对原告锦尚置业公司提起反诉。经审查后，本院依法受理了贝贝熊母婴公司提起的反诉。本诉和反诉案件依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。锦尚置业公司的委托诉讼代理人杨超，贝贝熊母婴公司的委托诉讼代理人王峰到庭参加诉讼。庭审后，本院根据案件情况，给予双方当事人庭外和解期限，但在和解期限内双方当事人未达成一致的和解协议。本案现已审理终结。 原告锦尚置业公司本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉诉称：原告与被告签订了《租赁合同》，约定原告将位于成都市锦江区一环路东五段87号4层L410及L411号的房屋出租给被告，租赁期限为2013年9月24日至2016年12月31日止。但合同签订后被告却违反合同约定无故拖欠原告物业管理费，经原告多次催告，被告仍未支付。原告现诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付物业管理费202929.3元，并从2017年1月1日起至实际付清之日止，按照银行同期贷款利率向原告支付逾期付款违约金（至2018年6月1日暂为13816.1元）；2、被告向支付原告律师费12164元（上述第一项至第二项诉讼请求金额暂计算至2018年6月1日为228909.4元）；3、被告立即腾退并向原告返还位于成都市锦江区一环路东五段87号4层L410及L411号的房屋（腾退的要求是：腾退时要达到合同约定的状态）；4、本案的诉讼费由被告承担。二、关于反诉辩称：第一和第二项诉讼请求我方认可，两项诉讼请求可以从反诉被告中抵扣，第三项诉讼请求不认可，没有改诉讼请求的存在。 被告（反诉原告）贝贝熊母婴公司本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、原告开业率长期未达到约定的70%，根据约定原告在未达到条件的情况下，无权要求支付租金及物业费。2、原告尚有向被告应付而未付款项102300.94元，原告应予以退还。3、由于对原告主张的金额存在异议，因而对原告主张的逾期违约金存在异议；另，原告向答辩人主张支付律师费缺乏依据。二、关于反诉诉称：反诉原告与反诉被告签订《租赁合同》（以下简称“合同”），反诉原告于2013年10月29日根据合同约定以网银转账方式向反诉被告支付履约保证金61332.42元。同时基于合同补充协议（二）之约定，反诉原告于2015年12月1日以银行转账方式向反诉被告支付信息管理系统POS机押金10000元。合同期限于2016年12月31日止，根据合同及相关附件约定，反诉被告应按约退还反诉原告已支付履约保证金61332.42元及信息管理系统POS机押金10000元，而反诉被告至今却迟迟未予以偿还。反诉原告与反诉被告在租赁期间签订《合作促销协议》，约定但是原告参与反诉被告“圣诞狂欢购”活动，反诉原告销售商品所收取的客户使用的抵扣券、礼品券可向反诉原告在应付租金中进行等额抵扣。经计算，活动期间应抵扣总金额为47375元，反诉被告仅在2016年12月至2017年3月（共计四个月）期间在反诉原告应付租金中进行了抵扣，抵扣金额共计16406.48元，而尚有应活动款30968.52元未按约进行抵扣，因此，反诉被告应向反诉原告就此金额进行支付或用于抵扣。请求判令：1、反诉原告偿还保证金61332.42元；2、反诉被告向反诉原告偿还押金10000元；3、反诉被告向反诉原告支付应抵扣而未抵扣的活动款30968.52元；4、本案诉讼费、保全费、鉴定费等全部诉讼费用由反诉被告承担。 经审理查明，锦尚置业公司（出租方、甲方）与贝贝熊母婴公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》（含附件一、二、三）,约定：甲方将位于成都市锦江区一环路东五段87号4层L410+L411号商铺出租给乙方使用；房屋用途为经营母婴用品；计租面积214.74平方米，乙方确保于2013年12月24日10时开始营业，租赁期限为自2013年9月24日起至2016年12月31日止；装修期自2013年9月24日起至2013年12月23日止，此期间不收取保底租金，但物业管理费、宣传推广费、水电燃气能源费等其他费用不免；租金自2013年12月24日起开始计租，首期保底租金自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日，日租金标准为3.13元/平方米，月租金为20444.14元，共计25821.23元；自2014年2月1日至2014年12月31日，日租金标准为3.13元/平方米，月租金为20440.14元；自2015年1月1日至2015年12月31日，日租金标准为3.28元/平方米，月租金为21423.89元；自2016年1月1日至2016年12月31日，日租金标准为3.45元/平方米，月租金为22534.28元；保底租金以1个月为一期；抽成租金：营业额乘以抽成比例，抽成比例为：租赁期：2013年12月24日到2016年12月31日，抽成比例为6%；抽成租金乙方在日历月每月10日前向甲方支付；履约保证金61332.42元（相当于三个月的保底租金）；物业管理费45元/计租平米/月，每期物业管理费为9663.30元；物业管理费以1月为一期，首期物业管理费自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日为12205.82元；乙方如逾期支付保底租金，应按上述日期至甲方实际收到保底租金支付凭证之日的期间，支付逾期付款违约金；逾期付款违约金按所欠金额每天2‰的比率支付；如果逾期达到15天，经甲方催告，乙方仍未支付所欠金额及违约金，甲方有权停止向乙方所租房屋供电、供水、供气；如果逾期付款达到20天的，甲方有权暂时关闭乙方承租的房屋，以便督促乙方履行欠款缴纳义务，关闭房屋期间产生的任何损失均由乙方承担；如果逾期达到30天，乙方未在甲方要求的合理期限内支付所欠金额及违约金，甲方有权单方面解除本合同，收回房屋；合同终止时，在乙方将无人占据的房屋交还甲方后，经扣除乙方应付的损毁赔偿费及其他应付款项后，甲方应于乙方退还甲方的履约保证金收据后九十日内将履约保证金或其余额无息退还乙方;在合同终止时，乙方尚未或者未完全承担其违约责任的，甲方有权在履约保证金扣除甲方未得到补偿部分的损失或者损害所对应的金额；乙方应在缴付各期保底租金的同时根据其与甲方或甲方指定的物业管理公司另行签署的物业管理合同，向甲方或甲方指定的物业管理公司支付物业管理费，否则乙方须按本合同上述约定承担逾期付款违约金和违约责任；倘若乙方未能支付合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，乙方应承担甲方为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）；乙方拖欠应付租金或其他应付费用三十天以上或未经甲方同意擅自停止营业达三天的，甲方有权解除合同，收回房屋；如甲方根据上述约定解除本合同后，乙方无权要求返还履约保证金或其余额及预付的未使用完毕的租金，且由此而造成甲方损失的，乙方还应另行据实予以赔偿；本合同租赁期满或被解除后的三日内，乙方须将房屋恢复原状或经甲方同意保留全部或部分装修、装饰或附属物（甲方无须向乙方支付任何补偿或赔偿），使之具备良好、清洁和适于出租的状况及条件（正常磨损除外），同时乙方须及时撤离其所有人员，并将房屋内其所属财产物品和装置全部搬离房屋及房屋所属建筑物，否则即被视为已经放弃其对该物品中享有的权益，且甲方有权处置该物品而不必向乙方承担任何责任，乙方应承担甲方为清除上述物品发生的支出以及将房屋恢复原状的费用，如乙方逾期交还房屋，则每逾期一天应向甲方支付原日租金3倍的房屋占用费，造成甲方经济损失的，乙方应当赔偿；租赁期满或因不可抗力或因乙方原因造成的合同提前终止，乙方无权要求甲方赔偿因其装修房屋而发生的任何费用和支出或乙方发生的搬迁费；合同条款发出的通知均须采用书面形式，按乙方的联系人何劲鹏、通知地址成都市一环北一段云天商厦903号或乙方书面通知的其他地址发出，在租赁期间，乙方承租的房屋也是有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于该房屋的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达，通知张贴当日视为送达之日；经邮件发出的通知应以寄出日后第5日为送达之日。 锦尚置业公司（出租方、甲方）与贝贝熊母婴公司（承租方、乙方）签订《补充协议》,约定：甲方保证在正式开业日时，甲方引进的主力店同步开业或已签订正式合同，同时，开业率=本项目已出租房屋套内面积除以本项目内可租房屋达到70%，否则，乙方无需交付租金及物业管理费直至满足上述条件止。 锦尚置业公司（出租方、甲方）与贝贝熊母婴公司（承租方、乙方）签订《补充协议（二）》,约定：乙方应于2015年12月1日前向甲方缴纳信息管理系统使用押金10000元/台；乙方尚欠2014年1月18日至2014年12月31日的物业管理费81754.17元，乙方应于2015年10月31日前补齐该费用，自2015年1月1日起，物业管理费仍按照主合同约定执行。 锦尚置业公司将租赁商铺交付给贝贝熊母婴公司后，贝贝熊母婴公司于2013年10月29日向锦尚置业公司交纳履约保证金61332.42元和信息管理系统POS机押金10000元。庭审中，锦尚置业公司确认贝贝熊母婴公司已经付清了承租期间的租金，并支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的部分物业管理费28989.9元。 锦尚置业公司（甲方）与贝贝熊母婴公司（乙方）签订《合作促销协议》,约定：甲方拟在2016年12月举行商场推广活动，乙方自愿参加上述活动，自愿接受客户持甲方发放的相应抵扣券在乙方处进行消费；本协议所称“客户”，是指在成都阳光新业中心内的商家进行消费的消费者；在2017年1月5日以前，乙方应将所收取的客户已经使用抵扣券、礼金券的情况以及甲方应付款项进行统计，并报甲方核算，同时乙方应提交实际销售小票金额及抵扣券、礼金券，经甲方核算确认后，双方签署对账单，如果乙方未能在2017年1月5日提供完整的抵扣券、礼金券资料和统计表，则视为乙方放弃相关权利，甲方不再对本次活动乙方所接受的抵扣券、礼金券进行确认。 2016年12月31日，租赁期限届满，贝贝熊母婴公司从涉案商铺撤场。 另查明，锦尚置业公司为追讨本案所涉欠费，与四川英特信律师事务所签订《民事案件委托合同》，委托律师代理诉讼，已支付律师代理费12164元。 上述事实，有原告营业执照复印件、被告营业执照复印件、《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、物管费欠费表、国土证、产权证、代理合同、律师费发票、补充协议、银行记账回执、银行回单、反诉被告出具的收据、《合作促销协议》、款项清单。 本院认为，锦尚置业公司与贝贝熊母婴公司签订《租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（二）》、《合作促销协议》，均系双方当事人真实意思的表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。 关于物业管理费。根据《租赁合同》中关于“物业管理费45元/计租平米/月，每期物业管理费为9663.30元；物业管理费以1月为一期，首期物业管理费自2013年12月24日缴纳至2014年1月31日为12205.82元”之约定，庭审已查明，锦尚置业公司按《租赁合同》的约定向贝贝熊母婴公司履行了交付租赁物的义务，但贝贝熊母婴公司在使用租赁房屋期间，未支付2015年1月1日起至2016年12月31日止的部分物业管理费202929.3元（9663.3元/月×24个月-已经支付部分物业管理费28989.9元=202929.3元），故对锦尚置业公司主张贝贝熊母婴公司支付尚欠物业管理费202929.3元的诉讼请求，符合事实和法律，本院予以支持。根据《补充协议》中关于“同时，开业率=本项目已出租房屋套内面积除以本项目内可租房屋达到70%，否则，乙方无需交付租金及物业管理费直至满足上述条件止”之约定，贝贝熊母婴公司主张因锦尚置业公司未达到开业率70%无权收取租金和物业管理费，但贝贝熊母婴公司未提供任何证据予以证明，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故对贝贝熊母婴公司的该抗辩理由，本院不予采纳。 关于锦尚置业公司要求贝贝熊母婴公司腾退并返还租赁商铺。本院认为，锦尚置业公司与贝贝熊母婴公司的租赁期限已于2016年12月31日届满，且贝贝熊母婴公司已经闭店停业并撤场即未再实际占用商铺，故双方签订的《租赁合同》届满后涉案商铺由锦尚公司实际控制，其现要求贝贝熊母婴公司腾退返还租赁商铺，与事实不符，本院不予确认。 关于锦尚置业公司主张的逾期支付物业管理费的违约金。双方签订的《租赁合同》中约定贝贝熊母婴公司如逾期支付保底租金、物业管理费，应按按所欠金额每天2‰的比率支付逾期付款违约金。庭审中，贝贝熊母婴公司对锦尚置业公司主张的逾期付款违约金进行了抗辩。本院综合考虑双方合同履行情况，对该逾期付款违约金标准予以调整，酌情确定为以尚欠物业管理费金额为基数，从2018年6月19日锦尚置业公司起诉之日起计至实际付清租金之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准计算。 关于锦尚置业公司主张的律师代理费。双方签订的《租赁合同》中有关于“倘若乙方未能支付合同规定的任何应付款项，包括但不限于租金、宣传推广费、履约保证金、物业管理费、电费、水费、煤气费、逾期付款违约金、损害赔偿金，被告应承担原告为追讨欠款所发生的相关费用（包括但不限于手续费、诉讼费、仲裁费用和律师费等）”之约定，锦尚置业公司因此次诉讼委托律师所支付的律师代理费12164元，属于为追讨欠款所发生的相关费用，根据上述约定，贝贝熊母婴公司理应承担。 关于贝贝熊母婴公司要求锦尚置业公司返还履约保证金61332.42元、信息管理系统POS机押金10000元的主张。履约保证金系为确保贝贝熊母婴公司全面履行租赁合同而缴纳，《租赁合同》约定，在合同终止时，贝贝熊母婴公司尚未或者未完全承担其违约责任的，锦尚置业公司有权在履约保证金扣除锦尚置业公司未得到补偿部分的损失或者损害所对应的金额，故贝贝熊母婴公司缴纳的履约保证金61332.42元首先应当抵扣其尚欠锦尚置业公司的租金、物业管理费、逾期付款违约金等，且锦尚置业公司对返还履约保证金61332.42元的反诉诉讼请求予以认可，本院予以确认。对于贝贝熊母婴公司主张返还的信息管理系统POS机押金10000元，锦尚置业公司予以认可，本院予以确认。 关于贝贝熊母婴公司反诉要求锦尚置业公司支付应抵扣而未抵扣的活动款项30968.52元的主张。根据《合作促销协议》中关于“在2017年1月5日以前，乙方应将所收取的客户已经使用抵扣券、礼金券的情况以及甲方应付款项进行统计，并报甲方核算，同时乙方应提交实际销售小票金额及抵扣券、礼金券，经甲方核算确认后，双方签署对账单，如果乙方未能在2017年1月5日提供完整的抵扣券、礼金券资料和统计表，则视为乙方放弃相关权利，甲方不再对本次活动乙方所接受的抵扣券、礼金券进行确认”之约定，贝贝熊母婴公司未向锦尚置业公司就实际销售小票金额及抵扣券、礼金券进行核算确认，且双方未签署对账单，故对贝贝熊母婴公司反诉要求锦尚置业公司支付应抵扣而未抵扣的活动款项30968.52元的主张，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司支付物业管理费202929.3元；此款与被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司向原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司交纳的履约保证金余额61332.42元、信息管理系统POS机押金10000元品迭后，被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司还应向原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司支付的物业管理费金额为131596.88元； 二、被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司支付逾期付款违约金（以尚欠物业管理费202929.3元为计算基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的标准，自2018年6月19日起计至款项付清之日止)； 三、被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司支付律师代理费12164元； 四、驳回原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司的反诉诉讼请求。 本案本诉案件受理费4734元，由原告（反诉被告）成都锦尚置业有限公司负担2012元，由被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司负担2722元；反诉案件受理费1173元，由被告（反诉原告）四川贝贝熊母婴用品有限公司自行负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  代家蓉 人民陪审员  吴成亮 二〇一八年十二月七日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用的法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。