广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3522号上诉人（原审原告）：叶英球，男，1964年11月18日出生，现住在香港特别行政区，上诉人（原审原告）：叶艳芳，女，1955年11月3日出生，汉族，住广东省台山市，上诉人（原审原告）：叶小婵，女，1961年12月2日出生，现住美国，上诉人（原审原告）：叶英大（外国名：IP,IENGTAI），男，1958年3月3日出生，现住澳门特别行政区，上述四上诉人的共同委托诉讼代理人：麦初明，广东时通律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：邝咏冬，女，1988年10月1日出生，汉族，住广东省台山市，被上诉人（原审被告）：邝立坚，男，1949年5月8号出生，汉族，住广东省台山市，被上诉人（原审被告）：黄美观，女，1957年3月28日出生，汉族，住广东省台山市，邝立坚、黄美观的委托诉讼代理人：邝咏冬，女，1988年10月1日出生，汉族，住广东省台山市，系邝立坚、黄美观的女儿。被上诉人（原审被告）：朱惠嫦，女，1964年12月16日出生，汉族，住广东省台山市都斛圩湖发区，被上诉人（原审被告）：朱棠辉，男，1983年8月24日出生，汉族，住广东省台山市，朱棠焕委托诉讼代理人：朱棠焕，男，1986年12月16日出生，汉族，住广东省台山市，系朱棠辉的弟弟。被上诉人（原审被告）：朱棠焕，男，1986年12月16日出生，汉族，住广东省台山市，上诉人叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大因与被上诉人邝咏冬、邝立坚、黄美观、朱惠嫦、朱棠辉、朱棠焕房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省台山市人民法院（2015）江台法民一初字第355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大上诉请求：一、变更一审判决第一项为：确认陈某女与邝咏冬于2014年1月2日签订的以坐落在台山巿xxx镇xxx街3号203房的房屋为租赁标的的《房屋租赁合同》（全部）无效；二、撤销一审判决第二项和本案诉讼费用承担的部分；三、改判邝咏冬、邝立坚、黄美观立即搬出坐落在台山巿xxx镇xxx街3号203房的房屋，并将该房屋一并返还给叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大；四、邝咏冬、邝立坚、黄美观、朱惠嫦、朱棠辉、朱棠焕承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：一、陈某女与邝咏冬于2014年1月2日签订的涉案《房屋租赁合同》是全部无效而不是部分无效，一审法院对此是认定事实错误并导致适用法律错误，依法应当予以撤销。（一）陈某女与邝咏冬签订涉案《房屋租赁合同》后，该合同为效力待定合同。依据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（三）项及《城市房屋租赁管理办法》第六条第（三）项的有关规定，该涉案合同至今未经（共有）权利人叶英球兄妹等4人追认或者陈某女生前及其全部继承人至今都还没有取得涉案房屋的（全部）处分权，该涉案《房屋租赁合同》至今依法全部都没有发生法律效力（即无效）。(二)陈某女与邝咏冬签订的涉案《房屋租赁合同》也是无效合同。1.邝立坚、黄美观在本案庭审中屡次确认，邝咏冬原本是打算一次性出价7万元向陈某女买断涉案房屋，但随后经向房屋登记部门查询，发现涉案房屋的权利人不是陈某女，致使双方的买卖无法进行交易，邝咏冬与陈某女才退而求其次签订涉案《房屋租赁合同》，由陈某女表面上以一次性独自收取7万元的形式将涉案房屋出租给邝咏冬60年，且陈某女当时并将涉案房屋原权属证书正本交给邝咏冬占有，这是明为租赁实为买卖，完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项规定的导致合同无效的情形。2.陈某女是1934年12月15日出生，她与邝咏冬于2014年1月2日签订涉案《房屋租赁合同》时已接近年满80周岁，且根据邝立坚、黄美观在本案庭审中屡次反映的事实，陈某女签约时已经完全丧失民事行为能力，为无民事行为能力人，陈某女与邝咏冬签订的涉案《房屋租赁合同》也自始无效。3.在陈某女与邝咏冬签订涉案《房屋租赁合同》后，陈某女生前最多才占有涉案房屋的60%的产权，而叶英球兄妹等4人共计占有40%的产权，陈某女出租涉案共有房屋时未经至少占有份额2/3以上共有人的同意，违反了《中华人民共和国物权法》第九十六条、第九十七条和《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（三）项及《城巿房屋租赁管理办法》第六条第(三）项的有关规定，这符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定的导致合同无效的情形。另，涉案房屋在叶某洪去世后未分割前作为遗产，该房屋仍处于共同共有的状态，陈某女在事先没有与叶英球兄妹等4人协商的情况下，就将涉案房屋租赁给邝咏冬60年，这虽然是陈某女行使管理权（不是保管权）对共有财产的利用，但明显也违反了《物权法》第九十六条和《广东省城镇房屋租赁条例》第六条第（三）项及《城市房屋租赁管理办法》第六条第（三）项的有关规定，已经对叶英球兄妹等4人的合法利益造成明显的损害。4.陈某女与邝咏冬在签订涉案《房屋租赁合同》时都知道或者应当知道涉案房屋是叶某洪的遗产，是其各继承人的共同共有房屋，在未经叶英球兄妹等4人同意的情况下，陈某女与邝咏冬双方恶意串通私自签订涉案《房屋租赁合同》，明显已经损害了叶英球兄妹等4人合法利益，这符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定的导致合同无效的情形。首先，叶英球兄妹等4人与陈某女是没有形成抚养关系的继母子、继母女关系，这有发生法律效力的广东省台山巿人民法院（2016）粤0781民初3271号民事判决和广东省江门巿中级人民法院（2017）粤07民终1876号民事判决所证实。因此，叶英球兄妹等4人依法是没有抚养陈某女的法定义务。对此，一审法院是认定事实错误。况且，陈某女再婚前与其前夫另外还生育有被上诉人朱惠嫦兄妹两人，他们才是赡养陈某女的法定义务人。如果陈某女年迈为了维持生计，依法应当通过合法途径要求其亲生子女朱惠嫦兄妹两人履行赡养义务来维持生活，而不是通过以损害叶英球兄妹等4人合法权益的方式将涉案共有房屋以名为租赁实为买卖的形式出租给邝咏冬收取租金来维持生活。因此，陈某女是与邝咏冬串通损害叶英球兄妹等4人的合法权益的主观恶意已经非常明显。其次，如上所述，如果不是由于涉案房屋的产权问题，陈某女与邝咏冬的主观本意原是作价7万元一次性买（卖）断涉案房屋，而租赁该房屋60年只是陈某女与邝咏冬双方被迫的无奈之举。所以不管陈某女的学历水平及社会阅历如何，陈某女最低限度知道或者应当知道涉案房屋不是她个人可以随意处分的。因此，陈某女是与邝咏冬串通损害叶英球兄妹等4人的合法权益的主观恶意已经非常明显。况且，假设陈某女的学历水平极低及社会阅历极浅，这也不是陈某女可以以此作为她随意损害叶英球兄妹等4人合法权益的依据。再次，邝咏冬与邝立坚、黄美观是父女、母女关系，邝立坚、黄美观是陈某女居住在涉案租赁房屋的上下邻居，平时与陈某女常常互有交往，非常熟知陈某女与叶英球兄妹等人的家庭情况，邝咏冬知道或者应当知道涉案房屋的权利人不是陈某女个人。况且，如上所述，邝咏冬在向陈某女租赁涉案房屋的过程中，签约前已经向房屋登记部门查询过该房屋的权属登记情况，签约后已经收取陈某女交付的涉案房屋原权属证书正本，邝咏冬明显知道该房屋的权利人是叶某洪，该房屋肯定不是陈某女的个人财产。如上所述，陈某女与邝咏冬签订涉案《房屋租赁合同》时，两人都知道或者应当知道涉案房屋是陈某女的配偶、叶英球兄妹等4人的父亲叶某洪的遗产，而不是陈某女的个人财产；陈某女与邝咏冬根据生活常理至少也都知道或者应当知道当时涉案房屋还没有分割继承，还是属于叶某洪的全部合法继承人共同共有，而不是属于陈某女个人所有。在此种情形下，陈某女与邝咏冬还是抱着侥幸的心理签订涉案《房屋租赁合同》。另，涉案房屋遗产在继承开始至分割之前，该房屋遗产作为整体存在，还没有分割为叶某洪各继承人所有。在此期间的涉案房屋遗产依法全部为各继承人共同共有，是不以叶英球兄妹等4人请求确认为依据。对此，一审法院既是认定事实相互矛盾，也是适用法律错误。最后，陈某女与邝咏冬在原打算买卖涉案房屋但无法交易的情况下，双方被迫无奈才转为将涉案房屋以7万元租赁60年，平均每月租金约为97.22元，与市场租金的均价相差巨大，该租赁事实上也与买卖无异。另外，叶英球兄妹等4人提供的证据已经充分能够证明陈某女与邝咏冬是相互恶意串通损害他们的合法利益，且该待证事实存在的可能性完全能够排除合理怀疑，依法应当认定该恶意串通的事实存在，这完全符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条规定的情形。二、陈某女与邝咏冬于2014年1月2日签订的涉案《房屋租赁合同》不管是全部无效还是部分无效，邝咏冬、邝立坚、黄美观依法都应当搬出涉案租赁房屋，并将该房屋一并返还给叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大。(一)如上所述，陈某女与邝咏冬签订的涉案《房屋租赁合同》是全部无效而不是部分无效，合同全部无效的条件已经成就，邝咏冬、邝立坚、黄美观依法应当立即搬出涉案租赁房屋，并将该房屋一并返还给叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大。(二)假设陈某女与邝咏冬签订的涉案《房屋租赁合同》是部分无效（合同约定超过二十年的部分，即是2034年1月2日起以后的期间）正确，合同部分无效的条件（即2034年1月2日以后）也巳经成就，邝咏冬、邝立坚、黄美观依法也应当最迟在2034年1月2日前搬出涉案租赁房屋，并将该房屋一并返还给叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大。被上诉人邝咏冬辩称，一、一审审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，应依法予以维持。邝咏冬和陈某女签订的《房屋租赁合同》二十年内合法有效，请求法院判令叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大4人返还邝咏冬40年租金人民币46666.67元，并驳回叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大所有上诉请求。邝咏冬和陈某女于2014年1月2日签订的《房屋租赁合同》，该合同签订后租赁房屋房产证是陈某女丈夫的名字，户口簿是陈某女夫妇的名字，该房屋一直是陈某女夫妇居住，期间没有见过其有子女照顾和来往。陈某女丈夫死后，邝咏冬有充分理由相信陈某女拥有该房屋完全的所有权、管理权，并且该租赁合同在邝咏冬和陈某女完全平等、自愿情况下签订的。租期六十年，并一次性将租金七万元付清。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，邝咏冬在签订《房屋租赁合同》有充分理由相信陈某女有代理权，该租赁合同是合法有效的，理应继续履行。邝咏冬租赁房屋后，陈某女的继子女们相继出现，起诉陈某女无该房产的产权，不得将该房屋出租。法院第一次判决：该房屋陈某女拥有60%的产权，叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大各拥有10%的产权，邝咏冬学习相关法律才知道租赁期不得超过20年，超过二十年的，超过部分无效，法院如果判定租赁合同最后40年无效，邝咏冬将遭受巨大损失，另，陈某女在诉讼期间2016年1月不幸过世，无法退还邝咏冬租金。邝咏冬请求二审法院判定叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大作为租赁房屋所有人承担退还邝咏冬40年租金的义务，即退还邝咏冬租金人民币46666.67元。被上诉人朱惠嫦、朱棠焕辩称，同意一审判决。叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大向一审法院起诉请求：1.确认陈某女和邝咏冬于2014年1月2日签订的坐落在台山市xxx镇xxx街3号203房的房屋为租赁标的物的《房屋租赁合同》无效；2.邝咏冬、邝立坚、黄美观立即搬出坐落在台山市xxx镇xxx街3号203房的房屋，并将该房屋一并返还给叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大；3.邝咏冬、邝立坚、黄美观承担本案的全部诉讼费用。一审法院判决：一、确认陈某女和邝咏冬于2014年1月2日签订的以坐落在台山市xxx镇xxx街3号203房的房屋为租赁标的的《房屋租赁合同》中约定超过二十年部分(即2034年1月2月以后期间)无效；二、驳回叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大的其他诉讼请求。本案受理费100元，由叶英球、叶小婵、叶艳芳和叶英大负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理……”的规定，本院二审中仅围绕叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大的上诉请求进行审查，对于各方当事人均未提出上诉的问题不予审查。根据各方当事人的诉辩主张，本案二审的争议焦点为：1.涉案《房屋租赁合同》是否有效；2.邝咏冬、邝立坚、黄美观是否应当搬离涉案房屋及返还涉案房屋给叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大。关于涉案《房屋租赁合同》是否有效的问题。经生效裁判文书（2014）江台法民三初字第181号确认涉案房屋为叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大与陈某女共同共有，由叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大各占房屋产权10%，陈某女占份额60%。因此，如果要对涉案房屋进行处分，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。但在本案中，陈某女与邝咏冬签订《房屋租赁合同》，陈某女将涉案房屋进行出租，并没有导致涉案房屋所有权发生变动，即陈某女没有对涉案房屋进行处分。故出租人陈某女不论是否取得处分权或是否经权利人追认，都不影响《房屋租赁合同》的效力。并且，签订涉案合同的时间为2014年1月2日，而上述关于涉案房屋确定各自份额的裁判文书作出时间为2014年11月6日，即在陈某女签订涉案合同时，并未确认涉案房屋为共同共有，考虑到陈某女的学识水平，陈某女当时并不清楚涉案房屋为共同共有。且综合本案的证据显示，叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大并无赡养陈某女。故结合陈某女当时为维持生活的需要及其自身的学识水平，其主观上是没有恶意与邝咏冬串通，损害叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大的利益。叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大上诉认为该合同无效，但并无证据证明陈某女存在《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的情形，其主张陈某女与邝咏冬恶意串通，损害其利益，但其未能提供充分的证据予以证明，其应承担举证不能的不利后果。另外，叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大上诉主张陈某女签订合同时年纪大，为无民事行为能力人，但其并无证据予以证明，故叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大该主张没有任何事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，而涉案《房屋租赁合同》租赁期限约定为六十年，故超过二十年部分无效，即租赁期限应为2014年1月2日至2034年1月1日止，2034年1月2日之后的期间无效。至于邝咏冬在二审期间答辩提出要求叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大返还40年租金，其在一审期间没有提出反诉，本案不予处理。关于邝咏冬、邝立坚、黄美观是否应当搬离涉案房屋及返还涉案房屋给叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大的问题。如上所述，涉案房屋处于租赁状态，房屋作为一整体出租给邝咏冬，邝立坚、黄美观目前仍在使用，不宜对涉案进行分割，且叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大也无主张对涉案房屋进行分割。如叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大主张对涉案房屋进行分割，可另行主张权利。综上所述，叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人叶英球、叶小婵、叶艳芳、叶英大负担。本判决为终审判决。审判长  梁宇俊审判员  甄锦源审判员  肖文文二〇一八年十二月二十六日法官助理梁淑珍书记员陈惠玲