四川省绵阳市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）川07执异165号 异议人（被执行人）：绵阳市通达房地产开发有限责任公司，住所地：绵阳市涪城路**。 法定代表人：邓其友，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王平，四川风行律师事务所律师。 申请执行人：中国建设银行股份有限公司绵阳分行，住，住所地：绵阳市临园路东段**/div> 负责人：张德茂，该分行行长。 委托诉讼代理人：李勇，四川博思律师事务所律师。 利害关系人：四川省科学城远翔置业有限公司，住所，住所地：绵阳市绵山路**div> 法定代表人：张兴寿，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：夏南飞，该公司员工。 本院在执行中国建设银行股份有限公司绵阳分行（以下简称建行绵阳分行）与绵阳市通达房地产开发有限责任公司（以下简称通达公司）公证一案中，被执行人通达公司对四川兴瑞恒信房地产土地评估事务所有限公司（以下简称兴瑞恒信公司）作出的兴瑞评（2018）字第9017号《房地产估价报告》提出异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 通达公司异议称，一、位于绵阳市××城区××号拆迁征收房屋，因四川省绵阳市中级人民法院（以下简称本院）对房屋的违法裁定过户、异议人向四川省高级人民法院（以下简称省法院）申请执行监督，省法院已立案审查，案号为（2013）执监字011号，至今尚未作出结论。由于其结论直接影响涉案“征收款”的分配方案，本院对本案应依法中止执行。二、异议人认为案涉评估事务所出具的评估报告偏离委托评估范围，在评估方法、数据采集等方面均存在错误。首先，本院评估委托书之“评估范围”已明确：“……位于前述土地上房产（产权证号为绵房权证市房监字第××号）分别作价，确定各自价值比例。”该报告却采取“故在房地产总价值中减去土地价值得到房屋价值”的方法。国务院“征收补偿条例”第17条已明确补偿范围包括（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的拆迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。或言之，该征收款不仅包括被征收房屋价值的补偿，还有其它补偿项目，评估报告简单地以征收款-土地款＝房屋款，其方法简单、片面系明显错误，也与委托范围的“分别作价”相矛盾。其次，该报告估价对象国有土地使用权1514.384㎡，而实际证载面积为1970.236㎡，报告未将本应计入的分摊面积455㎡列入评估范围，直接导致土地补偿价值的贬损，出现了严重瑕疵。再次，本次评估是房地产估价报告，主要应遵循房地产估价规范，该规范并没有规定只能用一种方法，而且，根据征收评估方法规定，强调的是市场价值，所以，本次土地使用权价值评估应以剩余法为主，基准地价权重取40%不合理。请求：1依法中止本案执行；2撤销兴瑞评（2018）字第9017号《房地产估价报告》。 本院查明，2000年11月8日，建行绵阳分行兴达广场分理处（贷款方）与通达公司（借款方）签订了《中国建设银行人民币委托贷款合同》及《中国建设银行（贷款）抵押合同》，合同约定：贷款方向借款方提供贷款600万元用于东方红综合楼开发，借款利率为月利率4.95‰，借款期限自2000年11月8日至2002年5月7日，借款方以其位于绵阳市××城区××号国有土地使用权作抵押［借款方于2000年11月7日取得绵国土他项（抵）字第2000-177号他项权证］。缔约后，建行绵阳分行兴达广场分理处足额发放了贷款。绵阳市涪城区公证处于2000年11月29日作出（2000）绵涪证字第1093号具有强制执行效力的债权文书公证书。2006年3月29日，绵阳市涪城区公证处依建行绵阳分行的申请，出具（2006）绵涪证字第0486号执行证书，载明：兹证明债权人建行绵阳分行的原分支机构建行绵阳分行兴达广场分理处与债务人通达公司于2000年11月8日签订了《中国建设银行人民币委托贷款合同》及《中国建设银行（贷款）抵押合同》。并经本公证处公证，赋予强制执行的效力［公证书编号（2000）绵涪证字第1093号］。根据上述合同的规定，债权人于2000年11月8日向债务人发放了人民币贷款600万元，并于2000年11月7日在绵阳市国土局办理了合同约定的抵押物登记［《土地他项权利证明书》编号：绵国土他项（抵）字第2000-177号］，债务人应于2002年5月7日将借款人民币600万元偿还债权人（借款利息依合同约定按季结息）。现债务人违反了合同的规定，至2005年12月20日尚未归还全部借款本金人民币600万元及利息人民币2181044.27元。应债权人建行绵阳分行的申请，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十八条和《中华人民共和国公证法》第三十七条的规定，特出具此证书。债权人建行绵阳分行可持本证书向有管辖权的人民法院申请强制执行。执行标的为：人民币本金600万元及利息人民币2181044.27元。执行期限为本证书出具之日起6个月。 同年4月10日，本院立案受理建行绵阳分行与通达公司公证一案，案号为（2006）绵执字第58号。同年11月16日，本院作出（2006）绵执字第58-2号民事裁定书，裁定：一、向申请执行人建行绵阳分行发放债权凭证。二、申请执行人取得债权凭证后，发现被执行人有财产可供执行时，可随时恢复该案的执行。三、终结（2000）绵涪证字第1093号公证书的本次执行程序。 2018年，建行绵阳分行发现被执行人通达公司有可供执行财产，向本院申请恢复该案执行。本院审查后于同年4月23日恢复该案执行，案号为（2018）川07执恢59号。当日，本院作出（2018）川07执恢59号恢复执行通知书，同时送达双方当事人。 执行中，由于案涉处置财产——位于绵阳市××城区××别××在××省科学城××置业有限公司（××省科学城神工置业有限公司，房屋权属方）和通达公司（土地权属方）名下，因涉及旧城改造，经绵阳市人民政府协调，绵阳市房屋征收与补偿中心、四川省科学城神工置业有限公司、通达公司三方联合委托四川立信房地产土地评估有限公司对案涉处置财产进行估价。四川立信房地产土地评估有限公司于2018年4月12日作出川立房评［2018］字第0214号《房地产估价报告》：位于绵阳市××城区××、××、××、××房地产评估市场价值为45078182元；川立房评［2018］字第0215号《房地产估价报告》：位于绵阳市××城区××房地产评估市场价值为1379989元。评估的绵阳市××城区××号1-5幢房地产市场价值合计46458171元。尔后，本院以本案启动房地分别作价评估程序，对涉案房地分别作价。在征求远翔公司、通达公司意见后，采取随机的方式选择评估机构——兴瑞恒信公司，于2018年9月21日以（2018）绵法技委字第77号鉴定（评估）委托书，委托兴瑞恒信公司对被执行人通达公司名下位于绵阳市××城区××号的土地［使用权证号为绵城国用（总1997）字第685／0464号］和利害关系人远翔公司名下的位于前述土地上房产（产权证号为绵房权证市房监字第××号），分别作价，确定各自价值比例。2018年9月26日，兴瑞恒信公司作出兴瑞评（2018）字第9017号《房地产估价报告》，估价结果：估价对象于2018年3月2日市场价值的评估结果为46458171元。其中估价对象国有土地使用权价格为23957555元，估价对象房屋价值为22500616元。 另查明，本院受理四川三台农村商业银行股份有限公司（以下简称三台农商行）与通达公司借款合同纠纷一案，于2002年9月20日作出（2002）绵民二初字第35号民事判决书，判决：一、通达公司在判决生效后十日内向三台农商行偿还借款本金3715500元及该款从1990年9月27日起至款付清之日止按中国人民银行规定的同期一年期流动资金贷款利率及允许农村信用社上浮的利率标准计付利息（已付的20万元利息从中扣减）。二、通达公司在债务履行期届满未清偿上述债务，三台农商行有权对坐落于绵阳市××城区××号的抵押财产以折价或者以拍卖、变卖的价款优先受偿。因通达公司未履行生效法律文书确定的义务，三台农商行向本院申请强制执行。本院于2002年11月7日立案受理，案号为（2002）绵执字第177号。 本院认为，本案争议的焦点问题是通达公司所提异议是否符合执行异议案件的受理条件，最高人民法院关于执行程序中对异议人所提异议的审查，应遵循程序性审查的基本原则，结合本案实际，分析如下：首先，因案涉处置财产涉及房地分离，专业性、政策性强，需要专门部门及专业人员通过专业知识进行，本院在征询双方当事人的意见后，在纪检、监察部门的监督下采取随机方式，选择并委托兴瑞恒信公司对案涉处置财产进行估价，其程序符合相关法律及《四川省高级人民法院委托评估、拍卖和变卖管理办理》的规定。兴瑞恒信公司接受本院委托依据专业知识作出兴瑞评（2018）字第9017号《房地产估价报告》并无不当。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。”和第七条第一款：“当事人、利害关系人认为执行过程中或者执行保全、先予执行裁定过程中的下列行为违法提出异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定进行审查：（一）查封、扣押、冻结、拍卖、变卖、以物抵债、暂缓执行、中止执行、终结执行等执行措施；（二）执行的期间、顺序等应当遵守的法定程序；（三）人民法院作出的侵害当事人、利害关系人合法权益的其他行为。”的规定，通达公司的异议申请是对兴瑞恒信公司的《房地产估价报告》的内容提出异议，该异议既不是针对本案执行行为，也不是针对涉案执行标的，其异议申请不符合执行异议案件的受理条件，应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第十二条的规定，裁定如下： 驳回异议人绵阳市通达房地产开发有限责任公司的异议申请。 异议人对本裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向四川省高级人民法院申请复议。 审判长  李红玉 审判员  吴莹迪 审判员  唐剑苹 二〇一八年十二月十三日 书记员  刘坤蓉 附：相关法律条文 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条：执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。 执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。 异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。 第十二条：人民法院对执行异议和复议案件实行书面审查。案情复杂、争议较大的，应当进行听证。