江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终6031号上诉人（原审原告）:武立伟，男，1987年1月4日生，汉族，河北品厚实业有限公司职工，住河北省邯郸市复兴区。委托诉讼代理人：陶秀玲，上海恒建律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐潮，上海恒建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭敬伟，男，1947年10月12日生，汉族，南京化建产业（集团）有限公司退休职工，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：胡春燕，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凤启，北京市中银（南京）律师事务所律师。原审第三人：蒋旭东，男，1967年4月22日生，汉族，杜瓦可江苏流体控制有限公司总经理，住江苏省南京市玄武区。原审第三人：李坚，男，1966年11月2日生，汉族，南京力德润传动设备有限公司总经理，住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：吴江，男，1972年12月16日生，汉族，杜瓦可江苏流体控制有限公司副总经理，住江苏省南京市鼓楼区。原审第三人：江苏君临国际货运代理有限公司，住所地江苏省南京市鼓楼区清江南路******。法定代表人：陈晓东，该公司总经理。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：孙金清，江苏共盈律师事务所律师。上述原审第三人共同委托诉讼代理人：李敏华，江苏共盈律师事务所实习律师。原审第三人：南京高格商务服务有限公司，住，住所地江苏省南京市秦淮区石鼓路****/div>法定代表人：王昌波，该公司总经理。委托诉讼代理人：石雷，江苏益邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖秋，江苏益邦律师事务所律师。原审第三人：江苏安驰医疗服务有限公司，住所地江苏，住所地江苏省南京市江宁区麒麟科技创新园智慧路**>法定代表人：张秋霜，该公司总经理。第三人：钮耘，女，1951年8月18日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。上诉人武立伟因与被上诉人彭敬伟、原审第三人蒋旭东、李坚、吴江、江苏君临国际货运代理有限公司（以下简称君临公司）、南京高格商务服务有限公司（以下简称高格公司）、江苏安驰医疗服务有限公司（以下简称安驰公司）、钮耘确认合同有效纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2018）苏0106民初273号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。武立伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：1.一审法院记载上诉人陈述购买涉案房屋属于以房抵债错误，上诉人从未做出上述表述。上诉人与被上诉人之间除了房屋买卖法律关系外不存在任何债权债务关系，不构成以房抵债。2.上诉人的付款方式并未违反合同约定，合同中关于付款的约定为“乙方于签订合同之日起两个月内将定金200万元汇入甲方账户，于支付定金之日起两个月内将尾款500万元汇入甲方账户”，实际上上诉人于签订合同当日将所有款项700万元汇入被上诉人账户，完全符合合同约定。即使一审法院认为该种付款方式不符合合同约定，合同约定之条款可以根据合同双方实际履行的行为进行变更。一审法院在审理中查明“彭敬伟向武立伟出具收据，载明：今收到武立伟购房款共计700万元，其中定金200万元，尾款500万元，购房款已全部结清”。该收据已经表明被上诉人接受了上诉人的付款方式，也认可上诉人的付款事实。即使法院认为该付款方式不符合正常房屋买卖的付款方式，上诉人与被上诉人也有权自主选择该方式进行付款。相反上诉人与被上诉人对于付款方式的选择，正是真实自由的意思表示的最直接证据，一审法院因为不符合一般房产交易的付款方式就认定并非真实意思表示，明显过于牵强。其次，上诉人在购房时明确对该房屋的实际情况基本知晓，不能说明上诉人与被上诉人存在虚假意思表示，该房屋产权虽涉及其他第三人，但被上诉人曾明确向上诉人表示，其可以获得该房屋产权，这一点在合同中有所描述，对于目前该房屋不具备交付及办理权属的问题，上诉人与被上诉人在合同中也明确约定了办理相关房产登记手续的具体时间是在被上诉人具备办理手续的相关条件之后，而非现在。交付也可以采用间接交付的方式进行。退一步说，即使被上诉人最终未能获得该房屋的产权，或者该房屋始终处于不能办理相关登记状态，也不影响《房屋买卖合同》的有效性。彭敬伟答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、本案的房屋买卖合同不是真实的房屋买卖合同，双方不是真实的房屋买卖合同关系。价值700万元的房屋买卖合同虽然约定先支付200万元定金，在定金支付完后的一个月内再支付500万元，但是实际上在签约的当天就已经把700万元全部付清，这种房屋买卖方式在现实中不可能发生。对买方来说700万元的交易对其没有任何保障措施，双方根本不认识，交付了700万元却没有任何保障，二手房买卖中办理产权证是最关键的环节，房屋买卖在房产证办理转移手续之前都是由银行进行资金监管，办证以后买方才可以拿到房款，正常的房屋买卖合同都会约定在产权证办理完毕以后才支付完全款，但是本案房屋还未办理产权证并且也被查封，被上诉人是和其他的几名自然人和单位共同购买房屋，正常人不可能购买这种房屋。上诉人却委托被上诉人管理房屋，并且提供的授权书连最基本的保障都放弃，这不是正常的买卖。另外彭敬伟夫妻是姚莉夫妻的父母，因为姚莉夫妻负债累累，连累到彭敬伟夫妇，随时会被查封或者执行，此时上诉人还购买没有任何保障的房产，而且一次性支付了700万元，正常情况不会发生。本案只有用担保才可以解释，房款支付是用40万元循环打款19次，彭敬伟开了新卡，由于岚打了第一笔40万元到彭敬伟的卡上，由上诉人打给被上诉人，再由被上诉人的卡上转到姚莉的卡上，姚莉再转给于岚，就这样完成了700万元的流水，表面看起来是房屋买卖关系，但是这并非真实房屋买卖合同，是名为买卖实为担保。一审中被上诉人提交的证据可以证明彭敬伟是为了担保姚莉和于岚之间的债权债务。其中，彭敬伟的前儿媳姚莉将其所有的亚麻货物用买卖形式抵押给武立伟供职的河北品厚实业有限公司170万元；姚莉用其所有的琥珀另外质押了130万元；连同本案所涉700万元，上述费用合计1000万元。该1000万元实为对姚莉和于岚间1000万元债务进行担保。亚麻货物的买卖合同与本案使用的是相同的合同加银行流水循环付款方式。武立伟与于岚不仅仅是朋友关系，还是于岚公司的资金经理，由武立伟出面作为买卖合同的买方，既可以做到在买卖合同上与于岚没有关系，又对房屋不失去控制，所以本案的买卖合同不是双方真实意思表示，一审判决透过形式看到本案实质，判决正确，请求法院驳回上诉人上诉请求。蒋旭东、李坚、吴江、君临公司述称：被上诉人彭敬伟与上诉人并无真实的买卖关系，应当认定双方签订的买卖合同无效，彭敬伟与上诉人签订的房屋买卖合同侵犯了答辩人的优先购买权，应当认定无效，且房屋买卖价格极低，武立伟并不是善意第三人。钮耘述称：我方认为合同无效，请求维持一审判决。高格公司、安驰公司未到庭，未答辩。武立伟向一审法院起诉请求：判令确认武立伟与彭敬伟于2017年3月3日签订的《房屋买卖合同》有效。一审法院认定事实：2017年3月3日，武立伟（乙方、买方）与彭敬伟（甲方、卖方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将位于南京市鼓楼区上新河以西鼓楼科技园A3地块开发建设的“南大苏富特软件城”01幢7楼整层中产权属于甲方所属部分的房屋（建筑面积584.2平方米，以下简称案涉房屋）出售给乙方，甲方目前未能取得房屋所有权证，并且该房产具备办理房屋所有权证的条件，双方同意于甲方取得房屋所有权证之日起七日内办理更名登记等相关手续；甲、乙双方经协商，由乙方支付房款总计700万元，其中包含定金200万元，尾款500万元；乙方于签订本合同之日起两个月内将定金200万元汇入甲方账户，于支付定金之日起两个月内将尾款500万元汇入甲方账户；甲、乙双方经协商约定，乙方支付的人民币700万元为全部购房款，甲方负责付清其在购房时所欠尾款1402080元（具体未付尾款金额以实际为准）以及办理房屋所有权证、国有土地使用权证等全部过户手续费、税费；甲方在该房屋取得房屋所有权证当日将房屋所有权证原件交由乙方保存，若甲方因当时市场溢价问题拒绝按照本合同约定金额向乙方出售该房屋，如甲方在三个月内将已收全部房款和双倍定金退回乙方，则本合同可解除；如甲方未能在三个月内全部偿清，则甲方必须按照本合同约定出售价格在一个月内将该房屋的所有权转移给乙方，并完成房屋所有权证登记的转移和所有相关手续，房屋所涉及原有租赁给原承租方造成任何损失及产生的违约，由甲方负责赔偿；甲、乙双方定于房款付清当日甲方将该房屋交付乙方并将购房合同、购房收据等与该房屋相关原始资料交由乙方保存；甲方逾期交付房屋，每逾期一日，按总房价款的万分之五支付违约金；甲方逾期交付房屋超过三十日，乙方有权解除本合同，甲方应在乙方解除合同后三日内将已收房价款和双倍定金返还乙方，并按总房价款的百分之三十支付赔偿金；甲方如果未在本合同签订后半年内取得房屋所有权证，乙方有权单方面解除本合同，甲方收到乙方书面通知后应在三日内将已收房价款和定金退还，如未能按约定时间全额退还，每逾期一日，按总房价款万分之五向乙方支付违约金，超过三十日则房价款和双倍定金返还乙方等等。当日，武立伟、彭敬伟、案外人姚莉、于岚的账户多次以40万元循环转账16次，以100元转账1次，以399900元转账1次，以20万转账1次。彭敬伟向武立伟出具收据，载明：今收到武立伟购房款共计700万元，其中定金200万元，尾款500万元，购房款已全部结清。武立伟向彭敬伟出具委托管理授权书，载明：武立伟现委托彭敬伟管理其购买的案涉房屋，授权期限自该授权书签订之日起至房屋取得房屋所有权证之日止，受托人管理房屋产生的事宜所涉及的期限应在委托期限内，受托人无转委托权。2017年5月2日，武立伟向彭敬伟发送房屋交付通知书，载明：请彭敬伟按照约定，在收到该通知书后三日内将交付房屋，同时配合武立伟完成向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，结清房屋交付之日前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等相关杂费并腾空房屋，保证武立伟对房屋的正常使用。当日，武立伟亦向彭敬伟发送撤销授权通知书，载明：现武立伟决定自行管理案涉房屋，同时自本通知书签发之日起撤销对彭敬伟的所有授权，请彭敬伟在收到该通知书后三日内结束委托管理过程中发生的所有事宜，保证武立伟的正常管理和使用。2017年5月8日，武立伟向实际使用案涉房屋的安驰公司发送通知书，载明：武立伟已于2017年3月3日购买案涉房屋，并独自拥有房屋相关权益，请贵司于2017年5月10日前搬离案涉房屋，自行结清各项费用，处理好相关事宜。如到期未搬离，遗留在房屋内的一切用品、设备、设施，将视为贵司自动放弃，武立伟将自行处理。因贵司未及时搬离而给武立伟造成影响及损失，由贵司承担赔偿责任。2017年5月10日，安驰公司向彭敬伟及高格公司发送函件，希望能够消除案涉房屋权属争议、切实维护租户合法权益、停止收取租金。2017年6月7日，武立伟再次向彭敬伟发送通知书，载明：请彭敬伟收到该通知三日内处理其与原房屋内进驻人员及设施的相关事宜，将房屋内的一切设施设备、办公家具及装修等物品搬离并结清物业、水、电等各项费用，若逾期未搬离则视为放弃。在此过程中对武立伟产生的经济损失，武立伟将保留追索的权利。另查明，2009年12月31日，案外人江苏南大苏富特科技股份有限公司（甲方、以下简称苏富特公司）与蒋旭东（乙方）签订了《房屋买卖合同》，约定甲方自愿将其所有的本市上新河以西鼓楼科技园南大苏富特软件城01幢第7层（建筑面积约2311.2平方米，以下简称苏富特01幢第7层）出售给乙方，房产销售单价为6000元/平方米，销售总价为1386.72万元等等。2010年3月3日，彭敬伟（丁方）与蒋旭东（甲方）、君临公司（乙方）、李坚（丙方）、吴江（戊方）签订了《委托购房协议书》，约定甲、乙、丙、丁、戊各方一致同意由甲方以个人名义出面向苏富特公司购买苏富特01幢第7层整层，各方一致授权甲方和苏富特公司办理五方共同购买房产的有关法律手续；2009年12月31日，甲方作为本协议各方的代表与苏富特公司签订了房屋买卖合同，各方一致确认甲方所购房屋建筑面积为258.06平方米，约占该房屋的11%，乙方所购房屋建筑面积为573.74平方米，约占该房屋的25%，丙方所购房屋建筑面积为664.31平方米，约占该房屋的29%，丁方所购房屋建筑面积为584.2平方米，约占该房屋的25%，戊方所购房屋建筑面积为230.89平方米，约占该房屋的10%；在房屋正式办理过户手续之前，协议各方如有需要向外转让其享有的房屋份额的，应当经其他各方协商，其他各方在同等条件下享有优先购买的权利等等。2016年9月6日，彭敬伟与高格公司就案涉房屋签订了《房屋托管租赁合同》，托管租赁期限至2025年12月6日止等等。2017年1月22日，蒋旭东因中核华兴建设有限公司与苏富特公司建设工程施工合同纠纷执行一案，不服江苏省南京市中级人民法院对苏富特01幢第7层房屋及项下对应土地的查封、评估、拍卖，向江苏省高级人民法院提出执行异议。江苏省高级人民法院于2017年3月25日作出（2017）苏执异15号执行裁定书，驳回蒋旭东的异议请求。2017年5月26日，案外人于岚以姚莉、彭涛未按期偿还借款为由，另案【（2017）苏0104民初4631号】向江苏省南京市秦淮区人民法院起诉，于岚在起诉状中认可姚莉于2017年3月3日偿还本金、支付违约金共计700万元。一审审理中，武立伟陈述其与于岚系朋友关系，因案涉房屋存在瑕疵，于岚不想购买，故武立伟购买案涉房屋；其亦陈述购买案涉房屋属于以房抵债。彭敬伟陈述其与武立伟签订《房屋买卖合同》，系为解除姚莉将本市秦淮区建康路251-3号房屋向于岚设立的抵押，应为担保合同。一审法院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。本案中，武立伟与彭敬伟签订了《房屋买卖合同》，双方主要的合同义务应为：彭敬伟转移案涉房屋的所有权于武立伟，武立伟支付价款。结合双方签订合同当日的付款情况，武立伟主要通过40万元循环转账方式向彭敬伟付款，彭敬伟将收取的款项转账至姚莉名下，并由姚莉用于偿还向于岚的借款，该付款方式与双方合同约定不符，亦不符合正常的房屋买卖付款方式；且武立伟与彭敬伟签订合同时，均明知彭敬伟出售案涉房屋涉及其他权利人的相关权益，案涉房屋不具备交付、办理权属转移登记的条件。故双方未达成房屋买卖的真实意思表示，武立伟的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。第三人安驰公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视其已放弃了一审期间的举证和质证的诉讼权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院判决：驳回武立伟的诉讼请求。一审案件受理费60800元，减半收取计30400元，由武立伟负担。武立伟对一审法院查明事实的异议之处为：其从未作出房屋为以房抵债的陈述。各方对一审法院查明的其他事实并无异议，本院二审予以确认。二审中，武立伟提交收据一份，拟证明彭敬伟接受了武立伟的付款方式，并认可收到了房款，出具了收据。彭敬伟对收据真实性并无异议，但认为是配合银行流水打给武立伟，并不是其真实意思。彭敬伟提交：1、2018年2月23日的公证书一份，内容为武立伟发给姚莉的电子邮件，其中记载武立伟为北京嘉誉瑞华国际贸易有限公司的资金经理，而该公司就是姚莉的债权人于岚和胡志鹏夫妇的公司。2、（2017）苏0104民初4631号民事裁定书一份，证明于岚撤回了对姚莉的起诉。3、案外人张引与姚莉微信聊天记录打印件11页，拟证明案外人张引将本案房屋买卖合同文本发给姚莉，案外人张引与武立伟一样，都是于岚和胡志鹏公司的员工。微信中案外人张引提到的“立伟”就是本案上诉人武立伟。武立伟质证称：1、对公证书不持异议，但认为邮件是武立伟发给姚莉的，并非发给本案当事人。武立伟在该公司是个人行为，武立伟与于岚和胡志鹏就是普通朋友，并非上下级关系。2、对裁定书不持异议，但与本案无关。3、对微信聊天记录不予认可。因双方对公证书及裁定书并无异议，本院对公证书及裁定书的真实性予以确认，关联性在后叙述。本院二审还查明，一审中武立伟陈述，循环打款的最终结果是武立伟欠于岚700万元。其和姚莉没有借款关系，不是以房抵债，其不清楚于岚的700万元是否还清，也不清楚于岚和姚莉的借款什么时候到期。本院二审另查明，彭敬伟与武立伟的《房屋买卖合同》第一条第1款中约定：该房屋是江苏君临国际货运代理有限公司、李坚、彭敬伟、吴江与蒋旭东于2010年3月31日签署《委托购房协议书》，约定协议其他四方共同委托蒋旭东代为购买，并由蒋旭东与江苏南大苏富特科技股份有限公司于2009年12月31日签署《房屋买卖合同》确定。以上事实，有《房屋买卖合同》、公证书、裁定书、微信记录打印件、当事人陈述等证据在卷证实。本院认为，本案二审争议焦点为：武立伟与彭敬伟是否存在真实的房屋买卖关系。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。武立伟上诉主张其与彭敬伟之间存在房屋买卖关系，但其证据不能证明其主张。首先，双方合同明确约定了付款方式、交付方式，但在签订合同当天，即以40万元循环支付的方式转账，武立伟在转账完毕后亦不接收房屋，反而将房屋交由彭敬伟管理，该付款方式与交付方式与买卖合同约定明显不符。其次，循环付款所涉案外人于岚与姚莉之间的纠纷已撤诉，武立伟亦表示不清楚于岚和姚莉的债务是否还清，武立伟提交的证据不能证明本案与案外人于岚及姚莉之间债权债务以及武立伟与于岚之间的债权债务与本案的关系。再次，该合同中已明确记载彭敬伟及多名本案第三人共同委托蒋旭东代为购买涉案房屋，武立伟明知涉案房屋并非以彭敬伟名义购买，虽其坚持主张双方之间只有房屋买卖关系，但上述情况均可印证武立伟与彭敬伟之间并不存在真实的房屋买卖关系。综上所述，武立伟的上诉请求依据不足，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60800元，由上诉人武立伟负担。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  曹 艳审判员  张卓慧二〇一八年十二月十八日书记员  倪 辉