广东省汕头市潮阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0513民初507号原告：吴楚强，男，1972年4月15日出生，汉族，住址汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈扬波，广东昂扬律师事务所实习律师。被告：汕头市金丰房地产开发有限公司，住所地汕头市潮阳区和平镇里美居委工业区。法定代表人：马楚勇，执行董事。委托诉讼代理人：钟学庆，广东练江律师事务所律师。原告吴楚强与被告汕头市金丰房地产开发有限公司（以下简称金丰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年3月29日以简易程序立案，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴楚强的委托诉讼代理人陈侠升及被告金丰公司的委托诉讼代理人钟学庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴楚强向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即交付验收合格、符合使用条件的和平金丰广场X幢X室商品房，并提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2.判令被告支付逾期交房违约金43349元（暂从2017年10月1日按已付房款日万分之四计至起诉之日2018年2月26日），后续违约金计至被告实际交房之日止；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告金丰公司签订合同，购买被告开发的位于汕头市潮阳区和平镇和平金丰广场第X幢X号房，购房款722490元，并已按合同约定履行了付款义务。合同第11条约定，被告应于2017年6月30日前交付商品房；第12条约定，逾期超过90日后，买受人不解除合同，出卖人应自超过之日起按已支付全部房款的日万分之四向买受人支付逾期交房的违约金。截至起诉之日，被告仍未按照合同第九条的约定交房。原告认为，双方签订的商品房买卖合同是被告单方面提供的格式合同，根据合同约定，原告逾期付款应向被告支付逾期应付款万分之四的违约金，被告逾期交房应向原告支付已支付房款的万分之四的违约金，且按照最高人民法院关于民间借贷的司法解释，每日万分之四的违约金并不高。被告延迟交房导致原告对所购房屋的使用、收益权利无法正常行使，损失除房租损失外，还包括装修费用上涨、融资成本等损失。如果将举证责任强加在遭受损失一方身上，在其难以举证证明损失大小的情况下由其承担不利后果，与法律规定的本意背道而驰。根据《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指引》和《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》的规定,办理工程竣工验收备案是法定的最低交付条件。另根据合同的约定，交房通知应由被告书面告知，而且在不符合交房条件下原告可以拒绝收房。因此，望法院判允所求。被告金丰公司辩称：一、原告所购买的商品房已于2018年1月30日通过竣工验收。2018年2月1日，被告已经在微信公众平台发出交房通知，通知原告于2018年2月5日开始交房。被告还于2018年3月19日发短信给原告，也于2018年5月3日寄了交房通知的挂号信给原告。至今未交房，责任在于原告。二、原告与被告所订立的商品房买卖合同,虽约定交房时间为2017年6月30日前，但本案中被告与施工单位约定交房时间是2016年竣工交付使用。由于施工单位在施工中不仅遇到大雨、暴雨的自然灾害影响外，还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决，包括锤击管桩作业时受到村民阻碍、基坑支护桩及止水桩作业时遇地下障碍物、基坑滑坡等影响,导致2018年1月30日才竣工验收，从而延迟交房，这是被告无法预见、无法防止、无法克服的，因此，应实事求是按不可抗力免责予以剔除。三、原告也逾期19天交付房款，应在承担责任中相应剔除。四、由于前述的原因，致使2018年1月30日才竣工验收，而被告于2018年2月1日发出交房通知，通知包括原告在内业主于2018年2月5日起开始交房，被告已尽到自己的职责。据此实际，即使需承担一定的责任，那么原有约定逾期日万分之四的违约金也偏高，因此也应相应调整才能体现公平。综上，被告认为，原告的诉讼请求未考虑到不可抗力因素影响外，也没有考虑到被告在2018年1月30日才竣工验收的条件下，便于2018年2月5日开始交房的实际，更没有考虑到原告本身也逾期付款，因此，原告的请求明显不合理，特请求法院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告提交的证据：《广东省建设工程标准施工合同》，原告虽在本案中否认其真实性，但没有提交反驳证据，且原告的委托诉讼代理人在之前类似案件的庭审中已经承认了其真实性，故本院予以确认；《2015年1月至2017年8月汕头市潮阳区气象局大雨以上统计》打印件、汕头市潮阳区气象局出具的《证明》、汕头市公安消防局于2018年1月16日作出的汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》、2017年11月26日的《建设项目竣工环境保护验收报告》、汕头市潮阳区城乡规划局于2018年1月19日作出的编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》、2018-02《工程质量监督报告》、短信发送情况信息打印件、挂号信，原告对上述证据的真实性没有异议，只是对证明内容有异议，本院认可其真实性，可以作为认定本案相关事实的依据；《人民调解协议书》、和平金丰广场锤击桩机更换静压桩机相片、2015年2月6日的《工作联系单》、2015年3月8日的《会议纪要》、2015年3月19日的《会议纪要》、2015年7月20日的《会议纪要》、2015年7月20日的相片、拉森钢板桩相片、2015年8月9日的《会议纪要》、2016年4月30日的《关于工程施工进度催告函》、邮递单、2016年5月31日的《关于工程施工进度再次催告函》、2016年6月11日的《工程进度约谈备忘录》、2016年6月14日的《工程进度滞后约谈会会议纪要》，因上述事件发生在签订合同之前，与本案不具有关联性，本院不予采信；2017年7月10日的《加快工程竣工前进度会会议纪要》，与本案不具有关联性，本院不予采信；2018年1月30日的《建筑工程竣工验收报告》，原告未提交反驳证据，本院予以采信；照片打印件、2017年10月18日、2017年11月9日致和平金丰广场业主的公开信复印件，因没有原件，且没有其他证据佐证，本院不予采信；“金丰地产”微信公众平台于2018年2月1日发布的交房通知打印件，微信公众平台上显示的信息，虽是打印件，但可以上网核对，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月20日，原告吴楚强（作为买受人）与被告金丰公司（作为出卖人）签订合同编号为汕头市商品房买卖合同260000498号《商品房买卖合同》，主要约定：被告将其开发的位于汕头市潮阳区和平镇里美居委新和惠公路西侧和平金丰广场第X幢X号房出售给原告吴楚强，预测建筑面积131㎡，单价5515.19元，总价722490元；买受人应当于2016年9月20日前支付首期房价款222490元，余款50万元向商业银行或公积金中心申请贷款支付；商品房交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2.该商品房已取得房屋测绘报告，3.或该商品房虽未取得上述第1、2项文件，但已通过土建工程综合竣工验收合格；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期交房在90日之内，买受人不解除合同，出卖人不向买受人支付违约金；逾期超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金。2016年9月29日，上述合同在汕头市潮阳区房地产交易所登记备案。合同签订后，原告吴楚强于2016年9月20日支付该商品房购房款222490元（包括之前支付的5万元定金），2017年1月10日通过商业贷款支付购房款50万元。2017年11月26日，经环评单位、检测单位、环境监理单位等联合验收，作出《和平金丰广场商业综合体建设项目竣工环境保护验收意见》，结论：原则同意通过本建设项目环境保护竣工验收。2018年1月16日，汕头市公安消防局作出汕公消验字[2018]第0008号《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。2018年1月19日，汕头市潮阳区城乡规划局作出编号为潮阳村规划建验字[2018]001号《建设工程规划条件核实证明书》，证明和平金丰广场符合规划要求。2018年1月30日，和平金丰广场经建设单位、设计单位、勘察单位、承建单位、监理单位、施工图审查单位、监督单位签字盖章，共同出具了《建筑工程竣工验收报告》，同意竣工验收。2018年1月31日，汕头市潮阳区建筑工程质量监督站作出编号为2018-02的《工程质量监督报告》，认定和平金丰广场工程施工质量满足竣工验收要求，具备竣工验收备案条件，同意申报备案。2018年2月1日，被告金丰公司在“金丰地产”业主群微信公众平台发出交房通知，通知业主和平金丰广场将定于2018年2月5日起正式交付。2018年3月19日，被告金丰公司向原告的手机发送短信，通知办理交房手续。2018年5月3日，被告金丰公司通过挂号信向原告寄送交房通知书。截至2018年8月22日（本案开庭之日）止，诉争房屋尚未交付原告吴楚强使用。另查明，依据汕头市潮阳区气象局出具的《证明》，涉案《商品房买卖合同》签订之后至诉争建筑工程竣工验收之前，即2016年9月20日至2018年1月30日期间，汕头市潮阳区共有28天出现大雨到暴雨降水过程。本院认为，原告吴楚强与被告金丰公司签订的《商品房买卖合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，也未损害国家、集体或他人的合法权益，该合同合法有效。双方当事人应依合同约定，全面履行合同所约定的义务。关于交房条件的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”据此，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。故被告在交楼时应当具备法定的交楼条件，即取得工程竣工验收备案表，否则，原告有权拒绝接受交付。因此，对原告起诉认为涉案房屋仍不具备交楼条件的主张，本院予以采纳。被告的辩解意见无理，本院不予采纳。至于原告要求被告立即交付符合交付条件的商品房，并提供《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，由于案涉和平金丰广场商品房项目至今未在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，不具备法定的交房条件，案涉商品房能否达到法定的交房条件无法确定，故对原告的这一主张，本院难以支持。关于被告在本案中是否存在违约的问题。原、被告双方在签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。”但被告金丰公司至今未将符合交付条件的诉争房屋交付原告吴楚强使用，已构成违约。原告以被告未履行合同约定的按期交房义务，已经造成逾期交房为由，要求被告承担违约责任，事实清楚，理据充分，本院予以支持。关于如何确定违约金的数额问题。违约金数额的确定涉及违约天数和支付标准两个问题。第一，关于违约天数问题。双方约定在2017年6月30日前向买受人交付商品房，同时约定逾期交房超过90日，买受人不解除合同，但出卖人应自超过之日起按日按已支付全部房价款万分之四向买受人支付逾期交房的违约金，由于被告金丰公司至今未将符合交付条件的诉争房屋交付原告吴楚强使用，故原告吴楚强要求从2017年10月1日起计算违约金，于法有据，本院予以支持。逾期交房天数从2017年10月1日起计算到2018年8月22日止，共326天。期间应扣除在工程施工过程中因出现大雨到暴雨降水过程导致停工的情况。因此，本案违约天数为298天（326天-28天）。原告要求被告支付逾期交房违约金至实际交房之日止，由于被告金丰公司何时具备交房条件的时间尚不确定，也不能确定业主收楼的时间，基于公平原则，上述违约金计至2018年8月22日（即本案开庭之日）止为宜。此后，被告金丰公司如仍有违约行为的，原告可另循其他途径解决，本案不作处理。被告提出应剔除施工过程中遇到大雨暴雨过程属不可抗力拖延工期的天数部分，符合合同约定，本院予以采纳。至于被告提出还遇到事先无法预料的困难或重大技术问题不能及时解决属不可抗力应予剔除的问题，因被告所述事件在签订合同之前已经发生，并非不可预见，不属不可抗力事由，该项抗辩理由不充分，本院不予采纳。被告还提出原告逾期交付购房款，应相应剔除的问题，实质上，就是要求原告承担逾期付款违约金，因被告仅在答辩中作为答辩意见，并未提起反诉。因此，被告要求原告承担逾期付款违约金的答辩意见，本院不予合并审理。第二，关于违约金计算标准问题。本案被告提出违约金按双方合同约定的日万分之四计算过高的抗辩。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，因原告吴楚强未提交任何证据证明因被告金丰公司逾期交房行为造成其实际损失的数额，故原告吴楚强的实际损失应认定为：原告吴楚强已付购房款被被告金丰公司逾期交房期间占用的贷款利息。因违约金为以补偿实际损失为主、以惩罚性为辅的基本性质，综合考虑本案事实，本院酌情将违约金调整为被告金丰公司逾期交房期间占用原告吴楚强已付房款贷款利息的130%。因此，被告金丰公司应承担逾期交房的违约金为：以722490元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条的规定，判决如下：一、被告汕头市金丰房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力后十五日内向原告吴楚强支付逾期交房违约金33820元（违约天数298天，以已付购房款722490元为基数，按中国人民银行发布的同期一年期人民币贷款基准利率的130%计算）；二、驳回原告吴楚强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费882元，由原告吴楚强负担194元，被告汕头市金丰房地产开发有限公司负担688元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省汕头市中级人民法院。审 判 长  李统才代理审判员  桂 渤代理审判员  马金潮二〇一八年十二月二十四日书 记 员  张耿敏相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第二款约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。