福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽08民终1888号 上诉人（原审原告）：永定天泽房地产开发有限公司，住所地龙岩市永定区凤城街道九一西路凤发大厦**，统一社会信用代码：91350822060395382Y。 法定代表人：郭节峰，执行董事。 委托诉讼代理人：翁建明，福建瀛楠律师事务所执业律师。 被上诉人（原审被告）：赖栩乐，女，1966年10月23日出生，汉族，干部，住龙岩市永定区。 上诉人永定天泽房地产开发有限公司（以下简称“天泽公司”）因与赖栩乐商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初1061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 天泽公司上诉请求：1.撤销永定区人民法院（2018）闽0803民初1061号民事判决；2.改判确认龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》(含该合同《补充协议》及其他相关附件)未成立。事实和理由：一、一审法院认定的事实缺乏证据支持。一审法院认定“双方签订的《承诺书》经天泽公司销售总监审核”不属实。该认定没有任何证据支持。证人赖燕玲出庭时并未讲到赖栩乐的《承诺书》当时有经过销售总监审核。二、销售人员赖燕玲在《承诺函》上签字的行为不构成表见代理。所谓表见代理，应该是相对人(赖栩乐)有理由相信行为人(赖燕玲)有代理权，而与之实施民事行为。表见代理的构成要件，包括行为人的无权代理行为在客观上形成有代理权的表象，相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。但是，本案中的实际情况是：赖燕玲在《承诺函》上签字的行为在客观上并没有形成有代理权的表象。赖燕玲作为一个销售人员，按照正常人的认知，只能是认为赖燕玲对于卖哪一套房、以什么价格期间卖这套房等问题有决策权;而对于首付款如何支付、是否同意赖栩乐向天泽公司借款付首付这么重要的问题，是没有决策权、代理权的。而赖栩乐是政府部门工作人员，有文化，有内才，有丰富的社会阅历，且从其写的《补充答辩意见》可知，其在法律方面的认知水平比一般普通群众要高。因此说赖栩乐本人“有理由相信赖燕玲在首付款支付问题上有代理权”明显不能成立。赖栩乐未尽审慎的注意义务。根据赖燕玲出庭作证所述，其在《承诺函》上签字只是以见证人的身份签字，见证“赖栩乐”三个字是她本人签的。赖燕玲只是普通的销售人员，并没有实际权利，赖燕玲在与赖栩乐商谈“公积金转首付”过程中，也并未声称自己具有审核同意“公积金转首付方案”的权限。赖栩乐并未对赖燕玲的身份、权限进行核实，具有未尽合理注意义务的过错。因赖栩乐不符合善意无过错的表见代理构成要件要求，赖燕玲的行为不构成表见代理。一审法院认定“双方签订的《承诺书》经天泽公司销售总监审核”不属实。天泽公司销售总监并未在该《承诺书》上签字，也没有其他任何充分的证据证明销售总监对该《承诺书》进行过审核并认可。同时，天泽公司并没有及时在《商品房买卖合同》上盖章并将合同原件交一份给赖栩乐。显然，天泽公司是以消极行为拒绝了赖栩乐提出的借款付首付款的请求。退一步而言，即便赖燕玲的签字行为构成表见代理，那么也只是对《承诺书》的表见代理，并不是对《商品房买卖合同》的表见代理，赖燕玲并没有在打印出来的《商品房买卖合同》上签字。三、一审法院适用法律不当。一审法院对本案合同成立的论述观点，适用于非要式合同，不适用于要式合同。根据相关法律规定，房地产转让合同是要式合同，合同的成立需要双方当事人签字或者盖章。《合同法》第十条规定“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定"房地产转让，应当签订书面转让合同。“《合同法》第三十二条规定"当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”依据上述法律规定，商品房买卖必须签订书面合同，书面合同的成立应适用《合同法》第二十二条之规定“自双方签字或盖章时成立”而不应适用合同法第二十五条、二十六条之规定“承诺到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。”案涉《商品房买卖合同》虽已明确标注出卖人信息、买受人信息、商品房基本状况等，但是合同上仅有被上诉人赖栩乐一方签字，显然《商品房买卖合同》并未成立。而一审法院片面的适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款前半部分的规定，忽略了后半部分“但法律另有规定或者当事人另有约定的除外“的规定，属于适用法律不当。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，应当予以纠正。 赖栩乐辩称：一审法院认定“双方签订的《承诺书》经天泽公司销售总监审核”事实清楚，证据充分。销售人员赖燕玲在《承诺书》上签字的行为构成表见代理。上诉人因自身的原因没有及时在涉案的编号为201500915的《商品房买卖合同》中盖章并不影响该合同的成立和生效。答辩人经过多次上访维权后，上诉人公司不但没有妥善处理后续事宜，反而违反合同坐地起价。一审法院适用法律正确。 天泽公司向一审法院起诉请求：1.确认龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》（含该合同《补充协议》及其他相关附件）未成立；2.赖栩乐协助天泽公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续。 一审法院认定事实：天泽公司自2013年开始开发建设位于永定区凤城街道下坑南山的“南山凤凰城”房地产项目。2015年11月9日，赖栩乐与天泽公司签订一份《“南山凤凰城”购房认购书》，认购南山凤凰城9号楼503室房屋，双方约定：赖栩乐应向天泽公司支付预约定金50,000元整；在签订本认购书之日起7个工作日内，应携带本认购书和首期款至“南山凤凰城”售楼处签订《商品房买卖合同》，并将首期款支付给天泽公司；赖栩乐需按上述规定的时间和地点缴清应付款项，并及时签订《商品房买卖合同》；若赖栩乐未在上述规定的时间内及时缴清首期款并签订《商品房买卖合同》，视为赖栩乐自动放弃订购的权利，天泽公司有权将其所订的单元房产转售给他人，并没收其定金且无须另行通知。同时该认购书“备注”栏注明：“现交10,000元整，剩余40,000元整与缴清首付款时一起缴交，缴交首付款及签订《商品房买卖合同》以公司通知为准”。赖栩乐于当天向天泽公司交纳了认购定金10,000元。2015年11月10日，赖栩乐向天泽公司提出换房申请，经与天泽公司销售人员赖燕玲协商，改为认购9号楼405单元，单价3,100元整，总价365,986元整。2015年12月22日，赖栩乐按照赖燕玲的通知到天泽公司售楼部办理签订《商品房买卖合同》手续，对于首付款的支付因赖栩乐公积金账户有存款，根据公积金转首付流程，经赖栩乐与赖燕玲协商后，赖栩乐、赖燕玲分别在赖燕玲提供的《承诺书》上签字按指印，《承诺书》载明：“本人赖栩乐于2015年12月22日在《定天泽房地产开发有限公司》所开发的《南山凤凰城》这一项目中的所选购了9＃405单元，建筑面积：118.06㎡，单价：3,100元，总价365,986元，银行按揭人民币大写：贰拾玖万元整（￥290,000），首付款人民币大写：柒万伍仟玖佰捌拾陆元整（￥75,986）。签订合同时已经支付首付款大写：壹万元整（￥10,000），其余房款人民币大写：陆万伍仟玖佰捌拾陆元整（￥65,986）本人向永定天泽房地产开发有限公司借款支付。本人承诺以上借款在本人成功提取公积金：柒万伍仟玖佰捌拾陆元整（￥75,986）并且成功到账后7个工作日内，向永定天泽房地产开发有限公司归还所借的房款：陆万伍仟玖佰捌拾陆元整（￥65,986），如若逾期归还本人愿意每日按千分之二的违约金支付给永定天泽房地产开发有限公司”。双方签订的《承诺书》经天泽公司销售总监审核后，当日交由天泽公司负责录入合同的员工将《商品房买卖合同》（合同编号：201500915，出卖人：天泽公司、买受人：赖栩乐）相关信息录入永定区住房和城乡规划建设局的新建商品房网上签约系统，并打印合同给赖栩乐签字，赖栩乐在合同上签名后交给天泽公司员工，由天泽公司盖章并办理后续事务。2016年上半年开始，天泽公司因资金出现问题，“南山凤凰城”房地产项目工地停工，无法向业主交房，业主多次向政府相关部门上访维权。2017年6月，天泽公司股东工商登记变更，新股东加入原股东全部退出。2018年2月9日，经天泽公司要求永定区住房和城乡规划建设局撤销了《商品房买卖合同》（合同编号：201500915网签合同）网签。经赖栩乐投诉后主管部门于2018年4月19日恢复网签状态。 一审法院认为，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。本案中赖燕玲作为天泽公司的销售代表与赖栩乐签订了《“南山凤凰城”购房认购书》《换房申请书》《承诺书》，最终促成双方网签《商品房买卖合同》，并生成纸质合同后由赖栩乐签字确认，赖燕玲的行为构成表见代理。赖燕玲按照天泽公司的“公积金转首付”促销方案与赖栩乐达成首付款方案，应对双方具有约束力，天泽公司主张双方对首付款事项未达成合意，不符合法律事实，天泽公司将《商品房买卖合同》相关信息录入永定区住房和城乡规划建设局的新建商品房网上签约系统即确定了双方的合意，天泽公司在起诉之前也未明确拒绝《承诺书》约定首付方案并通知赖栩乐，对其主张不予采信。本案诉争双方网签订的《商品房买卖合同》中，明确标注出卖人信息、买受人信息、商品房基本状况、交易信息等，完全满足《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》对合同成立条款的要求，因此，涉案合同的主要权利义务已经确定，合同的条款是明确的，应当认定《商品房买卖合同》已经成立。同时，天泽公司作为房地产开发公司向特定的客户赖栩乐销售商品房，双方网签的《商品房买卖合同》应视为天泽公司向赖栩乐发出的要约，生成纸质合同后赖栩乐签字确认，应视为对天泽公司要约的承诺，承诺到达要约人时生效，承诺生效时合同成立。综上所述，天泽公司主张确认龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》未成立及赖栩乐协助天泽公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续，无法律和事实依据，涉案《商品房买卖合同》依法成立，驳回天泽公司的诉讼请求。判决：一、永定天泽房地产开发有限公司与赖栩乐在龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》（含该合同《补充协议》及其他相关附件）成立；二、驳回永定天泽房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费100元，减半收取50元，由永定天泽房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于天泽公司提供的案外人张涛庆等人的承诺书、网上银行付款回单、2015年12月3日现金存款凭证、企业工商登记信息等证据，本院经审查认为，天泽公司提供的上述证据均与本案不具备关联性，本院不予采信。对于一审判决查明的事实，赖栩乐无异议；天泽公司提出异议认为《承诺书》并没有经销售总监审核，赖栩乐签署《承诺书》后，销售总监及公司领导不同意其借款申请，当时因天泽公司不同意赖栩乐的借款申请，要求其现款交齐剩余首付款，在赖栩乐补交齐首付款之前，不存在“由天泽公司盖章并办理后续事务”的事实；当时的实际情况是天泽公司先将《商品房买卖合同》相关信息录入网签系统，打印出来要求赖栩乐补交首付时，赖栩乐提出借款付首付，才签署了《承诺书》。本院经审查认为，天泽公司未提供足以推翻一审判决查明的事实的证据，应当承担举证不利的法律后果，对其异议本院不予采纳。故对于一审判决查明的事实，本院依法予以确认。 本院认为，本案争议的焦点主要在于：1.天泽公司与赖栩乐在龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》（含该合同《补充协议》及其他相关附件）是否成立；2.赖栩乐是否应协助天泽公司办理编号为201500915的《商品房买卖合同》的网签注销手续。对于上述争议焦点，本院分析认定如下： 关于天泽公司与赖栩乐在龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》（含该合同《补充协议》及其他相关附件）是否成立的问题。本案中，所谓的新建商品房网上签约，是指房地产开发企业在新建商品房预售过程中，在与房屋买受人签订《商品房买卖合同》之前，由房地产开发企业登录房产管理部门指定的网上签约系统（本案即“翔升房地产管理信息系统”），在该系统上在线录入《商品房买卖合同》的相关条款内容，联机将合同打印，然后与房屋买受人共同在合同上签字盖章的行为。然而，为防止房地产企业“一房多卖”，当合同联机打印完成之后，该合同在房产管理部门的网上签约系统上便已自动备案，自动在网上签约系统（即“翔升房地产管理信息系统”）上显示网签行为已完成，并自动将该交易的房屋标记为已签约。在网签合同的当事人申请撤回该网签合同前，房地产开发企业无法就所交易的房屋与他人另行订立《商品房买卖合同》并办理网签。由此可见，“新建商品房网上签约”系房地产管理部门为防止房地产开发企业“一房多卖”而对房地产开发企业采取的行政管理行为，作为房地产开发企业的天泽公司，其要与买受人签订合同时的合同文本必须来源于前述的网签系统的联机打印。而且，无论是否存在真实购房意愿的买受人，无论房地产开发企业是否与买受人达成购房的合意，房地产开发企业都可以自行登录网上签约系统（即“翔升房地产管理信息系统”）并打印合同（即使是房地产开发企业虚构的交易信息），房地产管理部门对此无法进行干涉，仅能对房地产开发企业进行事后的惩罚。综上，本案中，新建商品房网上签约的完成，仅能表明天泽公司与赖栩乐已达成初步的房屋买卖合意且协商拟定了合同条款并打印了编号为201500915的《商品房买卖合同》的合同文本，但无法表明双方当事人均已在联机打印出来的编号为201500915的《商品房买卖合同》上签字盖章。 本案中，编号为201500915的《商品房买卖合同》上仅有赖栩乐（买受人）一方的签名捺印，天泽公司并未在该合同上签字盖章，而且，在赖栩乐在前述合同上签名捺印并将全部合同原件交给天泽公司后，天泽公司至今仍未在合同上签字盖章，也未通知赖栩乐按合同的约定支付首付款或者为赖栩乐办理公积金转首付的手续，亦未到相关部门办理商品房预售合同备案手续；而赖栩乐在支付给天泽公司10000元定金并在前述合同上完成签名捺印上交合同后，至今未履行任何合同义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。”《中华人民共和国合同法》第三十二条规定“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第三十六条规定“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”第三十七条规定“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”根据天泽公司的上述消极行为，可以推定其拒绝在前述合同上签字盖章且其未实际履行合同，赖栩乐作为买受人亦未实际履行合同。因此，虽然编号为201500915的《商品房买卖合同》已经在房产管理部门的网上签约系统备案，网签行为已经完成，但因天泽公司并未在备案的合同上签字或盖章确认，且双方亦未实际履行合同，故编号为201500915的《商品房买卖合同》并未成立。一审判决适用法律错误，本院予以纠正。 关于赖栩乐是否应协助天泽公司办理编号为201500915的《商品房买卖合同》的网签注销手续的问题。如前所述，因编号为201500915的《商品房买卖合同》所表征的合同未成立，对双方不具有约束力。双方在缔约过程中，为合同的成立与履行而办理了网签，现因前述合同未成立，合同所表征的权利义务亦不存在，故赖栩乐应协助天泽公司办理编号为201500915的《商品房买卖合同》的网签注销手续。 综上所述，天泽公司的上诉请求成立，本院予以支持。原审认定事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十一条、第三十二条、第三十六条、第三十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省龙岩市永定区人民法院（2018）闽0803民初1061号民事判决； 二、永定天泽房地产开发有限公司与赖栩乐在龙岩市永定区新建商品房网上签约系统中录入的编号为201500915的《商品房买卖合同》（含该合同《补充协议》及其他相关附件）未成立； 三、赖栩乐应于本判决生效之日起三十日内协助永定天泽房地产开发有限公司办理编号为201500915的《商品房买卖合同》的网签注销手续。 二审案件受理费100元，由赖栩乐负担。变更一审案件受理费的负担为：一审案件受理费100元，减半收取为50元，由赖栩乐负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈日耀 审判员  许培清 审判员  詹跃忠 二〇一八年十二月十八日 法官助理黄达康 书记员曾梦烟 附：主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第十一条书面形式是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有形地表现所载内容的形式。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 第三十七条采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 -11-