贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初2729号原告：廖绪波，男，1983年6月2日出生，汉族，住所地贵州省开阳县。委托诉讼代理人：潘乐婧，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201311792719，特别代理。被告：周贵平，男，1962年12月12日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市云岩区。被告：郦文连，女，1966年10月18日出生，汉族，住所地贵州省贵阳市观山湖区。被告：贵州同创鸿达房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区中天会展城第**负****，统一社会信用代码：91520190MA6DPRDE7C。法定代表人：童江平，职务：董事长委托诉讼代理人：唐俊，贵州听君律师事务所律师，执业证号：15201201710010273，特别代理。委托诉讼代理人：巫德强，贵州听君律师事务所律师，执业证号：2301170811299，特别代理。本院受理的原告廖绪波诉被告周贵平、被告郦文连、被告贵州同创鸿达房地产经纪有限公司（以下简称同创鸿达）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序,于2018年8月15日公开开庭进行审理。原告廖绪波委托诉讼代理人潘乐婧,被告周贵平、被告郦文连、被告同创鸿达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉讼请求：1、被告立即返还原告购房款430,000元，中介费20,000元，共计返还450,000元（审理中变更为返还购房款432,000元、定金100,000元、中介费20,000元，共计返还552,000元，并解除双方与2018年6月1日签订的《房屋买卖合同》）；2、被告以672,000元为基数从起诉之日按日万分之二十支付原告违约金，违约金应支付至本金付清时止；3、被告同创鸿达在应当承担过错的范围内对第一、二项款承担赔偿责任。事实和理由：2018年6月1日，原告在被告同创鸿达美的分公司的介绍下，与被告周贵平、郦文连签订房屋买卖合同，合同约定被告周贵平、郦文连将自己位于观山湖美的林城时代E1栋一单元21层13号房以总价672,000元的价格出售给原告，同时约定签订合同时原告支付100,000元的定金，被告收到定金后三日内向该房屋贷款银行申请还款，该笔还款330,000元由原告代为支付，支付后该款转为原告的首期房款，被告在注销抵押登记后三日内配合原告办理房屋过户手续，剩余242,000元在房屋过户成功后支付。协议同时约定若被告违约应以转让成交款为基数按日万分之二十向原告承担违约金。合同签订后，原告如约向被告交付定金100,000元，代其向房产的抵押银行支付贷款330,000元，在支付完该笔贷款后，银行工作人员到房管局注销抵押登记时，原告才得知该房产已经被法院查封冻结。鉴于该协议已经不能再继续履行，故要求被告归还自己已经支付的款项，被告予以推诿。原告为维护自己合法权益，特向法院提起诉讼。被告周贵平答辩称，我并未违约，不同意解除合同，但是同意支付利息，如果解除合同我的产权证和钥匙应当交还给我。被告郦文连答辩称，我不同意解除合同。同时我和周贵平已经离婚，这件事与我无关。被告同创鸿达答辩称，我方并非适格被告。1、2018年6月1日我方已经尽到合同义务；2、我方并没有存在损害双方利益的情形；3、原告应当提交我方存在过错的证据，请求法院驳回原告诉请；4、不论双方是否解除合同，根据合同第十三条的约定，我方可以要求违约一方承担违约金。经审理查明：2018年6月1日，原告廖绪波作为买方与作为卖方的被告周贵平、郦文连，经纪方同创鸿达美的分公司签署《房屋买卖合同》。合同第一条约定，买卖双方交易的房地产位于贵阳市观山湖区长岭北路8号美的林城时代E1栋一单元21层13单位（以下简称该物业是现状美的林城时代公寓E1栋21层13号房）。建筑面积约为63.55平方米，产权证登记号为20170036817，房地产性质用途为住宅（上述三项均以房地产证或相关正式法律文书上的记载为准）。第二条约定，卖方自愿将该物业转让给买方，转让成交价为人民币陆拾柒万贰仟元整（672,000元）。第三条约定，买方同意在本合同生效之日起壹日内（含当日）向卖方支付定金人民币壹拾万元整（100,000元）。卖方收到定金三日内向银行申请还款，卖方还款当日再由买方付首期款人民币叁拾叁万元整（330,000元）给买方作为银行抵押赎楼专用。第五条约定，按买卖双方约定的时间将首期款打入买卖双方指定的机构账号，并在注销抵押登记后叁日内卖方配合买方进行过户，经纪方对房屋真实性、交易过程负责，并承担相应的责任。第六条约定，尾款人民币贰拾肆万贰仟元整（242,000元）双方过户成功后由买方转给卖方。第七条约定，买卖双方均清楚该物业以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该物业，故买方不得借此拒绝交易。该物业产权现状为在修文县农村信用合作联社川黔北路分社银行抵押状态，需以赎楼的办理方式为买方协助卖方赎楼，赎楼中产生的费用由卖方承担。本条款中该物业产权现状依卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封等情况并摆正房屋归属权真实有效，如与实际情况不符则卖方应按本合同第12条承担违约责任。合同第十条约定，卖方应当于收到首期楼款时（第二笔款）将该物业交付予买方……合同第十二条约定，如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之二十支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期义务超过十日，买方可解除合同并要求卖方双倍返还买方已支付的定金和首期款。合同第十三条约定，买卖双方一旦签订本合同，即视为经纪方居间服务成立，如出现买、卖双方任何一方违约，造成合同不能继续履行或解除，违约方向经纪方支付应收的买卖双方居间服务费及劳务费。合同每一页均有原告廖绪波，被告周贵平、郦文连及经纪方工作人员李芳莲的签名和摁手印。合同签订当日，原告向被告支付定金100,000元，被告周贵平、郦文连出具收据表明其收取了定金，并向被告同创鸿达的工作人员李芳莲微信转账20,000元作为中介费。2018年6月4日，原告向被告周贵平的账户汇入330,000元，同日周贵平向修文县农村合作联社会展城分社完成了涉案房屋的提前还贷手续，被告周贵平向其出具收据表明自己收到了其支付的首付款。2018年6月4日，贵阳市云岩区人民法院根据（2018）黔0103执保507号民事裁定书对涉案房屋进行查封。2018年6月5日，贵阳市云岩区人民法院向被告周贵平、郦文连送达（2018）黔0103民初4390号案件的传票和其他诉讼文书。原被告在办理过户时发现房屋因诉讼保全无法过户，遂引起本案。另查明，被告郦文连与被告周贵平已于2017年12月18日解除婚姻关系，双方约定涉案房屋在离婚后归被告郦文连所有，由被告周贵平负责归还贷款。上述事实，有当事人陈述、《房屋买卖合同》、收据、转账凭证、不动产登记信息、送达回证、传票、离婚协议等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点在于，被告周贵平、郦文连是否违约导致《房屋买卖合同》无法继续履行。在本案中，合同无法履行的直接原因系涉案房屋被贵阳市云岩区人民法院查封导致无法过户，根据原被告双方签署的《房屋买卖合同》，房屋过户的时间为“在注销抵押登记后叁日内卖方配合买方进行过户”，2018年6月4日，被告周贵平收取原告支付的330,000元首付款后完成了涉案房屋的提前还贷，但同日，贵阳市云岩区人民法院查封了涉案房屋，被告周贵平、郦文连于2018年6月5日才收到相关案件的传票，考虑到原被告双方2018年6月1日签订《房屋买卖合同》时涉案房屋上除贷款银行的抵押登记外并无其他担保物权，可知被告周贵平、郦文连并无违约的故意。同时，被告周贵平、郦文连在房屋交易前就与案外人存在经济纠纷，其应当在涉案的《房屋买卖合同》履行中将与案外人的纠纷作为相当程度的消极因素予以处理，以避免其干扰《房屋买卖合同》的履行，但是最终因其与案外人的因素导致房屋被查封，以致合同不能履行，被告周贵平、郦文连应当对自己疏忽大意，或者应当预见该行为而没有预见的过失承担民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第九十四条之规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”原告关于解除双方《房屋买卖合同》的诉请本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告关于被告返还购房款330,000元、定金100,000元的请求本院予以支持。其余102,000元购房款的返还请求，由于原告并未提交相关证据证实其向被告支付了相应款项，本院不予支持。关于被告向原告支付中介费20,000元的诉请，根据原被告双方《房屋买卖合同》第十三条的约定，由违约方支付中介费，该诉请本院予以支持。原告关于违约金的诉请，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。”《房屋买卖合同》第十二条约定的违约金为以合同总标的为基数按日万分之二十计算，明显过高，结合被告周贵平、郦文连为过失违约的事实，本院酌情调整为以应归还的购房款、定金、中介费总和为基数自2018年6月4日起按同期银行贷款利率计算。关于被告郦文连称其在本次交易中不承担相应责任的辩解，本院认为涉案房屋虽系被告周贵平单独所有，但被告周贵平与被告郦文连在离婚协议中明确约定涉案房屋为被告郦文连所有，该约定并不必然导致物权变动，但是被告郦文连基于该法律关系成为《房屋买卖合同》的适格合同相对人之一，在享受合同权利的同时应当承担合同义务，该辩解本院不予采信。原告关于被告同创鸿达承担相关责任的诉请，基于被告周贵平、郦文连为过失违约的事实，被告同创鸿达在合同签订之前并无足够理由能了解涉案房屋可能被查封的情况，原被告亦根据合同获取了被告同创鸿达的中介服务，同时原告亦并无提交相关证据证实被告同创鸿达在缔约、履行的过程中有违约的事实，故该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的司法解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告廖绪波与被告周贵平、郦文连、贵州同创鸿达房地产经纪有限公司于2018年6月1日签订的《房屋买卖合同》；二、被告周贵平、郦文连于本判决生效后十日内向原告廖绪波返还购房款330,000元、定金100,000元、中介费20,000元，合计450,000元；同时以450,000为基数按照同期银行贷款利率向原告廖绪波支付违约金（违约金从2018年6月4日起计算至返还款项全部付清之日止）；三、驳回原告廖绪波的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,050元（原告已预交）、保全费2,770元，合计10,820元，由原告廖绪波承担2,000元，被告周贵平、郦文连承担8,820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审 判 长  龙珊珊人民陪审员  周启玉人民陪审员  赵玉明二〇一八年十二月十日书 记 员  冯倩莹