湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘07民终1933号上诉人(原审被告)：鲁力，男，1987年6月3日出生，汉族，住址湖南省常德市武陵区。被上诉人(原审原告)：常德市富瑞物业服务有限公司，住所地常德市武陵区芷兰街道办事处临紫社区荷花路**。法定代表人：欧俊娇，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙健，湖南中思律师事务所执业律师。上诉人鲁力因与被上诉人常德市富瑞物业服务有限公司（以下简称富瑞物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2018）湘0702民初3118号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人鲁力，被上诉人富瑞物业公司的委托诉讼代理人孙健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鲁力上诉请求：撤销一审判决第一项，改判只支付物业费4832元，或发回重审，一、二审诉讼费用由富瑞物业公司承担。事实和理由：富瑞物业公司未催缴鲁力给付物业费，富瑞物业公司主张的部分物业费诉讼时效己过，富瑞物业公司未尽到物业服务义务，富瑞物业公司管理的芙蓉盛世小区脏、乱、差、消防瘫痪等问题一直未解决，与服务合同承诺的管理目标严重不一致，给小区业主的生活和安全带来严重的影响。一审判决支付比例未能充分体现公平及利益衡平原则，法律适用存在瑕疵,即使缴纳,按照物业公司提供的服务，只应按50%的比例缴纳物业费4832元。富瑞物业公司辩称，富瑞物业公司主张的所有物业费均未过诉讼时效，鲁力在一审中亦未提出诉讼时效抗辩，二审中提出不应支持；物业服务具有整体性、持续性、综合性特点，应综合评价物业服务，富瑞物业公司基本尽到物业服务义务，鲁力的上诉理由及主张不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。富瑞物业公司向一审法院起诉请求：1、请求判决鲁力向富瑞物业公司支付拖欠的物业管理服务费9664元；2、请求判决鲁力向富瑞物业公司支付逾期交纳物业管理服务费的违约金1726元；3、由鲁力承担本案的一切诉讼费用。一审法院认定事实：2010年7月28日，富瑞物业公司与鲁力所在的常德市芙蓉盛世小区开发商常德紫瑞房地产开发有限公司签订《芙蓉盛世前期物业服务合同》，合同约定由富瑞物业为芙蓉盛世小区的全体业主和物业使用人提供前期物业管理服务；服务期间按照“高层住宅物业服务费为1．2元／㎡／月……”的标准收取物业服务费，第十一条约定，业主和物业所使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。常德市芙蓉盛世小区业主委员会成立后，富瑞物业公司与常德市芙蓉盛世小区业主委员会在2016年7月5日签订一份《物业服务合同》，合同约定：物业管理服务费按照“高层住宅物业服务费为1．2元／㎡／月”的标准收取。合同期限为2016年7月5日至2016年12月31日止。鲁力是常德市芙蓉盛世小区业主小区的业主，居住于芙蓉盛世小区******。2016年12月31日物业服务合同到期后，富瑞物业公司还为常德市芙蓉盛世小区业主提供物业服务至今。鲁力欠自2013年6月15日至2018年7月31日的物业管理服务费9664元。富瑞物业公司在芙蓉盛世小区提供物业管理服务期间，其存在诸如规范小区停车秩序、小区环境整洁、干净、电梯运行、消防整改等问题时有出现，未能彻底解决，与富瑞物业公司承诺的九项目标管理相去较远。双方就物业管理服务费的交纳未能协商一致，经富瑞物业公司催缴而未果，富瑞物业公司诉至一审法院，提出前列诉讼请求。一审法院认为，富瑞物业公司与常德紫瑞房地产开发有限公司签订的《芙蓉盛世前期物业服务合同》，2016年7月5日与常德市芙蓉盛世小区业主委员会签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，依法具有合同效力。富瑞物业公司在合同到期后，仍在芙蓉盛世小区提供服务，鲁力系该小区业主，该合同对业主即鲁力具有约束力。据此，鲁力与富瑞物业公司成立物业服务合同关系，应按合同约定交纳物业服务费。但考虑到富瑞物业公司对其承诺的诸如停车、消防、环境美观等九项目标管理的未充分实现，依公平及利益衡平原则，一审法院酌定以鲁力承担以上物业管理服务费9664元的70％为宜，即6764．8元。基于以上理由，因富瑞物业公司提供物业管理服务不到位，鲁力逾期交纳物业管理服务费并非主观故意，系行使一定的抗辩权。判决如下：一、鲁力于本判决生效之日起五日内向富瑞物业公司支付物业管理费6764．8元；二、驳回富瑞物业公司的其他诉讼请求。案件受理费85元，减半收取42．5元，由鲁力承担。本院二审期间，鲁力围绕上诉请求依法提交了三组证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。富瑞物业公司对鲁力提交的证据均不认可。经审查，鲁力提交的《芙蓉盛世业委会请示报告》、《消防设施设备交接情况说明》及附件《芙蓉盛世原AC区设施设备明细及移交情况》、欠电费停电通知书与本案具有关联性，与一审中的证据形成证据锁链，能反映本案客观情况，本院予以采信。经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。另查明，鲁力在一审中未提出诉讼时效抗辩，富瑞物业公司于2018年7月31日撤出该小区，不再为该小区提供物业服务。本院认为，本案二审的争议焦点为：1、本案诉讼时效如何认定；2、鲁力主张只交50%的物业费的诉讼请求是否应当支持。关于焦点1，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案中，鲁力在一审中未提出诉讼时效抗辩，亦未在二审中提供能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的新证据，因此，对鲁力在二审中提出的诉讼时效抗辩不予支持。关于焦点2，《物业管理条例》第四十二条规定“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。”物业公司收取物业费的目的除开物业公司的管理人员、工作人员的开支及物业公司的利润外，更多的是用于小区公共物业及配套设施的维护保养，用于小区业主的共同利益，业主以物业服务存在问题而拒绝交纳物业费损害了其他业主权益，也不符合法律规定，鲁力诉称的富瑞物业公司在服务过程中存在的相关问题，业主应依法要求富瑞物业公司解决，对富瑞物业公司在物业服务过程中存在服务瑕疵或漏洞，业主可以要求物业公司整改，给业主造成损失的有权要求富瑞物业公司赔偿，也可以通过业主委员会解聘物业公司，而非拒绝交纳物业费，富瑞物业公司也应对业主提出的建议和要求进行妥善处理，及时沟通、反馈和整改，并不断提高自身服务能力和服务水平，积极维护业主合法权益，改善业主的生活和居住环境。本案中，富瑞物业公司于2018年7月31日撤出该小区，对其在物业服务期间存在的问题未予彻底解决，其物业服务不符合物业服务合同约定，因其已撤出该小区，不再为该小区提供物业服务，致使继续履行及整改不能，损害了业主的相关权益，一审判决依据本案客观事实，依公平及利益衡平原则，酌定鲁力承担应缴物业费9664元的70％，即6764．8元,并无不当。因此，本院对鲁力主张只交50%的物业费的诉讼请求不予支持。综上所述，鲁力的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由鲁力负担。本判决为终审判决。审判长 李 浚审判员 樊 英审判员 詹险峰二〇一八年十二月十二日书记员 方 芳附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。