黑龙江省富裕县人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0227民初1277号原告：齐齐哈尔百花超市连锁有限公司，统一社会信用代码91230202556149417W，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区卜奎大街136号。法定代表人：戴欣，职务总经理。委托代理人：张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。委托代理人：李圣双，黑龙江永青律师事务所律师。被告：富裕县海华购物中心有限公司，统一社会信用代码91230227565189947E，住所地黑龙江省富裕县朝阳大街。法定代表人：杨柳，职务执行董事。委托代理人：吕品政，黑龙江九蕴律师事务所律师。委托代理人：李雷，女，1982年3月11日出生，汉族，系该单位内业部经理，住黑龙江省富裕县。原告齐齐哈尔百花超市连锁有限公司（以下简称百花超市）与被告富裕县海华购物中心有限公司（以下简称海华公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月9日立案后，依法适用普通程序，分别于2018年11月7日、2018年11月22日和2018年12月26日公开开庭进行了审理。原告百花超市的法定代表人戴欣及其委托代理人张红秋、李圣双，被告海华公司的委托代理人吕品政、李雷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告百花超市向本院提出诉讼请求：一、解除《房屋租赁合同书》，要求被告返还经营保障金人民币500,000.00元；二、要求被告向原告支付违约金人民币355,016.40元；三、要求被告承担因解除《房屋租赁合同书》给原告造成的经济损失人民币705,582.00元；四、要求被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2011年原告与被告海华公司签订《房屋租赁合同书》，承租被告海华公司位于富裕县海华购物中心项目中的负一层（地下一层），租赁期限15年。《房屋租赁合同书》约定：“为乙方提供的租赁房屋必须保证产权明晰，确属甲方自有产权……”。租赁合同签订时，上述租赁项目仍在建设当中，被告海华公司并未向原告提交承租房屋的产权证明及房屋平面图等相关文件。至原告起诉时止，被告仍未向原告提交上述证明文件，原告承租之地下一层房屋权属不清。被告未按照合同约定向原告提供货梯，造成原告超市进货、返货严重不便，人工成本增加，且因不得已安装的运货通道被消防部门多次处罚。自2012年原告超市开业以来，原告所承租的房屋室内温度一直未有达到国家标准，经相关部门勘察，系由于供暖设施布局不合理导致。承租房屋多次、多处漏水，造成电梯损坏，电梯阶板湿滑，墙体开裂及消防设施损坏，引起原告电梯维修成本加大，客户摔伤事件频发，超市库房不能正常使用，货物返潮毁损，电线受潮短路，存在严重安全隐患。原告曾多次与被告海华公司沟通，要求被告进行维修，但至原告起诉时止上述情况仍未解决，已严重影响原告超市正常经营使用。被告海华公司建设海华农贸市场，在农贸市场另有通道可以通行的情况下，占用双方租赁合同的约定，构成违约。同时，海华农贸市场经营项目与原告超市大部分相同，形成同业竞争关系，严重影响超市的经营。2018年4月14日，原告函件通知被告并提出维修要求，被要求原告超市闭店方可进行维修。因前期多次维修均在原告超市未经营时间进行，故原告超市认为被告要求不合理，随即回函告知被告，需与我方商议维修时间及维修计划后可进行维修，以免影响超市正常经营。被告无视原告要求，强行单方面对原告超市进行停电处理。两天造成原告损失达两万余元，上述情况原告已向当地政府部门进行了投诉。综上，请求法院予以支持。被告海华公司辩称，不同意原告的诉讼请求。被告依约履行，无违约行为，反而是原告存在违约行为。原告应按2018年租金的30%向被告支付违约金和拖欠的2017年-2018年的取暖费，上述金额应从500,000.00元保障金中扣除。理由如下：一、返还保障金的前提条件是原告能够实际履行15年的租赁期限，且原告无违约行为。现原告经营不善导致经济效益逐年下滑，故不想续约。1、自原告2012年入驻经营，承租房屋并无产权争议；2、被告已经依约提供电梯，后原告私自改建运货通道被消防部门处罚的后果应由原告承担；3、室温不达标，是因原告装修并自行隔断造成，且热源由热力公司提供，与被告无关；4、按照合同约定，原告应明知超市与农贸市场并存一事；5、被告履行了维修提前告知义务，但原告不配合，其损失应当自行承担；6、因依约电梯属于原告维护，故对顾客摔伤一事，被告不应承担责任；7、漏雨一事，已在原告入驻前由被告付费，原告自行维修完毕，故责任应由原告承担；8、货物返潮是原告保管不当造成。二、原告拖欠取暖费和租金，被告依约行使解除权合理合法。原告为证明其诉讼请求，在举证期限内向法庭提交如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》复印件一份，证明：1、2011年原、被告签订房屋租赁合同，约定该房屋用于超级市场零售；2、被告应保证出租房屋的使用安全，被告对该房屋及所属设施维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由被告负责。但是被告并未履行合同义务，超市存在玻璃棚漏水，电梯不防滑造成顾客滑倒，及由于漏雨导致卖场的电路受损，所有安全通道的安全指示灯、电源开关坏死漏雨导致大部分消防栓腐蚀，消防检查不合格；3、被告没有按照合同第十条第二款约定，为原告提供完善的合格达标的消防设施和用品；4、被告未按合同第十条第六款、第十七款约定为原告在卖场内安装一部专用电动货梯，为了解决运货需要，原告自行在消防通道上安装一部滑梯；5、原告未履行合同第十条第八款约定，应由被告负责及时修缮房屋主体结构和防水设施功能的损坏；6、被告未按合同第十条第九款约定，履行对该房屋供暖、供电、供排水和空调外网部分设施进行日常维护，保证原告经营需要的义务。导致供暖设备不足，冬季温度不达标；7、被告未按合同第十条第十二款约定为原告提供卫生间，并保证24小时都能使用；8、根据合同第十三条第二款约定，原告有权单方提出解除合同；9、根据合同第十五条约定，被告应当向原告支付30%的违约金。被告质证认为，对证据真实性没有异议，对证明目的有异议，首先，对于房屋存在的隐患，双方已经达成协议，在原告开业前对于隐患部分已由被告出钱，原告自行维修完毕，现在不存在原告所诉问题；其次，货梯是两部不是一部，西侧的电梯是给原告使用，但是原告自己认为不方便，私自占用消防通道建立滑梯，因此受到消防部门处罚，故该行为与被告无关。证据二、《商业用房租赁补充合同》复印件一份，证明被告向原告提供的房屋，从房屋刚建成不久就出现漏雨情况，并给原告及外租商家造成了损失，至今六年之久，漏雨情况被告并未给原告修缮，甚至导致了更多更严重损失及安全隐患。已经无法满足正常经营使用，原告只能退出卖场，并单方解除合同。被告质证认为，对真实性无异议，根据补充合同第五条即可看出原告在开业前就已经维修，维修费是被告承担，维修行为是原告完成。证据三、《房屋租赁合同》（市场监督管理局备案）复印件一份，证明：1、原、被告双方应当以备案合同为准，按照在市场监督管理局备案的《房屋租赁合同》的约定履行租赁期限已经届满，双方应自动解除租赁关系；2、该份合同的出租人是黑河市昌辉地产开发有限公司，与上述两份合同不一致，故案涉的房屋目前存在产权不明晰的情况。被告质证认为，对证据真实性无异议，该证据是履行市场监管一种形式上的约定，原、被告实际上是根据证据一和证据二履行的。证据四、收据二份及转账凭证一份（均为复印件），证明原告依约向被告支付500,000.00元保障金和500,000.00元定金。被告质证认为，对证据真实性无异议，对原告主张返还的保障金，根据《房屋租赁合同书》第十二条约定，这笔钱是在合同履行期满后后返还的，在履行合同过程中如果原告方违约给被告方造成经济损失，应由原告方向被告方赔偿，并从保障金中扣除。现原告方违反合同规定，已给被告方造成经济损失，故应扣除经济损失后予以返还。证据五、2011年至2018年原告向被告交付房租的银行票据、发票七份及原告向被告支付的2014年至2016年5月31日库房租金的银行票据、发票二份（均为复印件），证明原告依约向被告支付七年房租和二年库房租金的事实。被告质证认为，对证据真实性无异议，截止到2018年8月份之前的租金已经全部付清，但原告每次都存在逾期支付租金的行为。证据六、原告向被告支付2013年10月至2017年4月四年间的取暖费银行票据及发票四份（均为复印件），证明原告按照合同约定每年按时按额向被告支付取暖费。被告质证认为，对证据真实性无异议，但取暖费不是交给被告方，原告撤场时间是2018年，取暖费就交到2017年，现原告还欠一年取暖费就已经人去楼空。证据七、2014年至2016年5月31日两年间的电费票据、收据及发票二十九份（均为复印件），证明原告依约向被告支付电费，一直信守合同约定，按合同约定履行应负义务的事实。被告质证认为，对证据真实性无异议，电费是分两部分，一部分交给被告方，一部分直接交给电业局，交给被告方的电费，被告也是交给电业局。证据八、2017年4月15日超市毛利损失二份、2017年4月16日超市毛利损失二份、2018年4月17日、18日、19日超市蔬果类损失三份（均为复印件），证明2018年4月15日、16日，由于被告强行闭店维修，并拉警戒线，不准原告经营，导致超市停止营业两天，给原告造成经济损失11,200.00元（对比参考2017年4月15、16日的销售情况）。证据九、2018年4月12日通知及通知回执一份；致富裕县海华购物中心有限公司函及回执一份，证明：1、2018年4月12日，被告在事先没有与原告协商的情况下，单方决定对原告门店进行闭店检修；2、2018年4月14日，原告回函至被告，明确表示不同意被告在正常营业时间进行检修及被告强行闭店所造成的一切经济损失由被告承担；3、此次被告并没有进行真正的检修，完全是敷衍了事，对房屋内存在的一百多处瑕疵仍未维修，可见被告态度消极，双方已经丧失合作的基础和条件，故原告要求解除租赁合同。证据十、信访人员信息表、不予受理告知书各一份，证明1、2018年4月14日被告强行在超市门前拉警戒线，禁止顾客出入，原告无奈将不易保存的生鲜产品搬到店外销售，被告不让，双方发生冲突的事实；2、2018年4月15日，原告与被告就场地维修问题没达成一致意见，被告私自停水停电封门，拉警戒线，造成原告经济损失，致使原告员工到信访部门上访反映情况；3、双方关系紧张至此，已经没有继续合作的基础条件，故原告主张解除租赁合同。被告质证认为，对证据八、九、十的真实性无异议，该三组证据正好说明被告方一直在积极履行自身的义务，却又不断遭到原告方的阻挠和构陷，我们两天的维修是采取断电两小时供电两小时的方式进行，此组证据是原告为自己的毁约行为寻找口实。证据十一、超市卖场棚面漏雨照片55张；卖场漏雨照片33张；扶梯照片10张；墙体开裂照片15张；消费通道照片39张；扶梯玻璃房楼梯漏水照片14张；玻璃房安全隐患31张；玻璃房安全隐患照片31张；扶梯两侧墙面照片28张，证明：1、租赁房屋存在下雨天漏水现象，导致扶梯积水、湿滑、顾客滑倒、墙面腐蚀、墙面脱落、玻璃棚构架不稳、玻璃棚固定螺丝大量脱落、卖场积水货物受损、；2、被告不履行维修义务，存在严重违约行为，原告曾多次自行付费维修；3、被告向原告提供的房屋，存在极大安全隐患。消防卷帘门开关全部失灵、消防栓因漏雨腐蚀，消防指示灯线路进水腐蚀全部坏死，原告自行拉明线接安全出口指示灯、安全通道的防火门全部腐蚀脱落、且全部不能正常开关使用；4、安全通道的墙体漏雨，导致墙面脱落、严重开裂存在严重安全隐患，完全不具备“安全通道”的安全性，综上，被告未尽维修义务，致原告租赁房屋存在221处严重瑕疵及安全隐患，已经无法满足原告正常经营所需，故租赁合同应当予以解除。被告质证认为，对证据的真实性无异议，对于有顾客在电梯上摔倒，被告并不知情；棚漏水引起的一系列问题，在开业之前已由被告出钱，原告自行维修解决，故不同意承担责任。证据十二、超市卖场收货通道照片（9张），证明：1、被告向原告提供的收货通道漏雨，导致墙面脱落、严重腐蚀。地面积水结冰导致原告员工运输货物极易滑倒、存在严重安全隐患；2、被告没有依约提供货梯，为了解决运货需要，原告在消防通道上安装一部滑梯。被告严重违约，已经无法满足经营超市基本条件，本合同应当解除；3、被告未尽维修义务，致使房屋无法满足原告正常经营，存在严重违约行为，原告要求单方解除合同。被告质证认为，对证据的真实性无异议，原告方所提供照片的位置是消防通道，原告方违规利用消防通道建立滑梯，已被消防部门多次处罚。证据十三、超市卖场供应商撤场的现场照片4张，证明租赁房屋存在多处严重瑕疵及安全隐患，已经无法满足原告正常经营所需，导致很多商家纷纷撤场。被告质证认为，被告对证据的真实性无异议，但供应商撤场和我们提供的场地无关，其原因是原告拖欠供应商货款。证据十四：1、顾客徐清太平洋保险人身意外理赔给付申请照片一份、顾客照片一张、记账凭证复印件一张、赔案发票、单据张贴单照片及复印件各一张、收据复印件两张、门诊票据复印件一张、CT报告单复印件一张；2、陈丽太平洋保险申请书一份、太平洋保险有关证明文件、原始单证粘贴单打印件一份、诊断一份、原始单证粘贴单打印件二份、门诊费票据复印件五份、诊费票据打印件一份、顾客照片一张、现场照片二张、报销审批单一份、协议复印件一份、说明复印件一份；3、李丹太平洋保险申请书打印件一份、门诊票据照片一份、顾客照片三份；4、刘桂芬门诊费票据复印件一份、报销审批单复印件一份、刘昕莹收据复印件一份、协议复印件一份。证明：1、玻璃房漏雨，致使电动扶梯湿滑，造成原告承担顾客摔伤的经济损失；2、被告对电梯未尽维修义务的事实。被告质证认为，对证据的真实性无异议，但从原告方向法庭提交的证据来看，顾客摔倒的是不慎摔倒，原告是在用意外事件使双方矛盾升级，找到其毁约的借口。证据十五、超市卖场内水管爆裂及货物被水淹损坏的照片14张、损失报表1张，证明原告租赁的房屋水管爆裂，导致原告经济损失共计2,743.80元。被告质证认为，对证据的真实性无异议，2013年签订补充合同，损失已经赔偿完毕。证据十六、2012年至2018年原告超市因房屋漏雨产生的商品损失《漏雨商品损耗表》7份，证明租赁房屋漏雨导致原告商品受损，数额为人民币35,237.30元。被告质证认为，对证据的真实性有异议，这些证据都是原告方单方制作。证据十七、2013年至2016年超市门店维修电气、电梯、土木、冷链的维修费用清单及富裕百花店开具的费用支出报销审批单、发票（均为复印件），证明被告未尽维修义务，多年来原告维修支出数额为人民币60,847.42元，现在房屋现状已达到无法维修的程度，严重影响原告经营，房屋漏雨已达到二百多处。被告质证认为，对证据的真实性有异议，这些证据是原告方单方制作，即便证据属实，机械设备的正常维修也是原告超市应做之事。证据十八，９4份《劳动合同》复印件，证明因租赁房屋存在诸多瑕疵和安全隐患，导致原告无法经营，无奈只能解除租赁合同，并对全部员工进行遣散处理，故该笔遣散费用应当由被告承担。被告质证认为，对证据真实性无异议，这组证据与本案不具有关联性，我们不予质证。证据十九、光碟一份，证明原告租赁房屋的现状及房屋存在221处严重瑕疵及安全隐患的事实。被告对证据的真实性无异议，棚漏水引起的一系列问题，在开业之前已由被告出钱，原告自行维修解决，故不同意承担责任。证据二十、《百花超市租赁场地收回通知函》两份及被告公司孙经理发送的短信记录一份，证明2018年8月20日及8月29日，被告海华公司向原告送达《百花超市租赁场地收回通知函》，被告公司经理以短信方式通知原告将其超市内的所有物品全部撤出。被告在自身违约的情况下，又单方解除房屋租赁合同，应当同时支付违约金及赔偿原告因此遭受的损失。被告质证认为，对证据的真实性无异议，2018年8月17日，原告依约撤场完毕，到2018年8月18日，留在租赁房屋的除了垃圾就是没有领到工资的员工，所以于2018年8月20号被告方才单方解除合同，行使合同解除权，并要求原告方将室内全部物品撤除，但原告方至今还没将所有物品撤除，还留有部分废弃的货架等物品。证据二十一、光碟一张，证明2018年8月30日，被告海华公司的工作人员，强行要求原告撤出场地，封闭超市入口、强行关店，关闭电梯、超市卷帘门、收货口及四个消防门、超市通道门、超市正门，强行要求员工撤场，将超市员工关至超市内，强行移出超市物品、阻挡超市顾客购物、阻碍顾客进超市，阻碍原告经营。被告质证认为，对证据的真实性无异议，从录像中我们可以清晰的看到海华商场值钱的物品早已自行撤除，被告封店是在行使合同解除权，因为原告的租期截止时间是2018年8月17日，被告2018年8月18日封店是行使被告方的合同解除权。证据二十二、45份证人证言及证人鲁某出庭作证，证明被告向原告提供的房屋存在221处严重瑕疵和安全隐患，被告未能履行合同约定的维修义务，无法满足原告正常经营所需，存在严重违约行为。被告质证认为，依法证人应当出庭，故45份证人证言不能作为定案依据使用。对鲁某证言的真实性有异议，该证人是原告方富裕店的最高长官，故该证言应为原告方的陈述。本院应原告申请调取证据如下：建筑工程施工许可证、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、土地使用证（473号、477号），证明被告的主体和签合同的主体不一致，所以原告行使合同解除权。被告质证认为，对此三份证据的真实性无异议，足以说明被告出租给原告的建筑物是经批准建设的，有清晰的产权人，产权无任何争议。根据当事人的举证、质证和庭审调查，本院对原告方的证据，认证如下：对于证据一《房屋租赁合同书》、证据二《商业用房租赁补充合同》，被告对真实性无异议。本院对其效力予以确认，对相关约定认定为考量案涉合同及本案诉讼双方履行合约情况的依据。证据三《房屋租赁合同》（市场监督管理局备案），因其证明内容与本案争议之间不具有直接相关性，故对其不予采信。证据四收据二份及转账凭证一份，被告对真实性无异议。本院对其效力予以确认，对其证明原告于2011年10月28日依据案涉《房屋租赁合同书》第七条约定向被告支付500,000.00元定金、和第十二条约定向被告支付500,000.00元保障金的事实，予以确认。证据五银行票据和发票七份，库房租金的银行票据、发票二份。被告对真实性无异议。本院对其效力予以确认，并对原告依据案涉《房屋租赁合同书》第五、六条约定，《商业用房租赁补充合同》第3、4条约定，向被告逾期交付完毕2012年至2018年房租及两年库房租金的事实予以确认。证据六取暖费银行票据及发票四份，被告对真实性无异议。本院对其效力予以确认，并对原告依据案涉《房屋租赁合同书》第二条约定，支付2013年10月至2017年4月四年间取暖费，和未支付2017年至2018年取暖费，以及被告未有证据证实其取得了相关追偿权的事实，予以确认。证据七电费票据、收据及发票二十九份，被告对真实性无异议。本院对其效力予以确认，并对原告依据案涉《房屋租赁合同书》第十一条5项约定，向被告支付2014年至2016年5月31日两年间的电费事实予以确认。证据八11,200.00元损失是参照2016年、2017年的数据，故不予采信。证据九2018年4月12日通知及通知回执一份、致富裕县海华购物中心有限公司函及回执一份，证明双方已经丧失合作的基础和条件。证据十信访人员信息表和不予受理告知书各一份，证明双方关系紧张至此，已经没有继续合作的基础条件。被告对证据九、十的真实性无异议，本院对其效力和证明的事实予以确认。证据十一至证据十五，证据十八至证据二十一，被告对上述九份证据真实性无异议，本院对其效力和证明的事实予以确认。证据十六、十七、二十二，合议庭经过认真评议，认为客观性客观性存疑，对其效力不予确认。应原告申请本院调取证据，建筑工程施工许可证、建设项目竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、土地使用证（473号、477号），证明被告的主体和签合同的主体不一致，所以原告行使合同解除权。被告对其真实性无异议，足以说明被告出租给原告的建筑物是经批准建设的，有清晰的产权人，产权无任何争议。合议庭对其效力及被告藉此证明的事实予以确认。被告海华公司向本院提交了如下证据：证据一、《房屋租赁合同书》复印件一份，证实双方确系存在租赁合同关系。原告质证意见与原告举证的证据一证明目的一致。证据二、《商业用房租赁补充合同》复印件一份，证实双方确认每年租金价格及租赁年限15年，租期起算及截止日等。原告质证意见与原告举证的证据二、三证明目的一致。证据三、《海华购物中心治安消防安全责任书》复印件一份，证实原告方应当知道不能影响消防通道的畅通。原告对证据的真实性有异议，消防主要责任者是被告，被告没有依约提供货梯，故被告违约在先，我方在征求海华公司意见后，在消防通道建了一部货梯。证据四、催缴供暖费《通知函》回执及《热费催交通知书》复印件一份，证实原告方欠缴2017－2018年度取暖费。原告质证认为，5年来供热效果一直不好，原因是原始房屋缺少暖气片，所以没交费。证据五、《租金催缴通知书》回执复印件一份，证实原告方违约在先，未能依合同向被告方如期缴纳下一年度租金。原告质证认为，因被告违约行为在先，案件又处于诉讼阶段，所以未交租金。证据六、《致富裕县海华购物中心有限公司函》复印件一份，证实原告方先提出承租位置需要解决的问题。原告质证意见与原告提供证据九的证明目的一致。证据七、致百花超市《回复函》复印件一份，证实被告方按照原告方要求安排检修。原告质证认为，没有收到该证据，也没有安排维修。证据八、排查及检修《通知》回执复印件一份，证实再次书面通知原告。原告质证认为，对证据真实性没有异议，被告当时强行停电且没有维修，造成鲜货损失。证据九、《富裕县海华购物中心外租区百花超市春季检修方案》，证实我方严格按照检修方案执行。原告质证认为，对证据真实性有异议，没有收到此证据，对事实不清楚。证据十、《致富裕县海华购物中心有限公司函》复印件一份，证实原告方在检修期间送达此函，我方已无法更改检修方案。原告质证认为与原告举证的证据九证明目的一致。证据十一、存在严重火灾隐患《整改通知书回执单》复印件一份及《富裕县海华购物中心设备/设施检查记录表》，证实原告确实存在严重火灾隐患需整改。原告质证认为，对证据的真实性无异议，证明了维修义务都应该是被告方，不具有房屋使用功能，是被告方的行为造成，维修和检修都应该是被告方的责任。按照合同规定，卷帘门和消防门的维修都应该是被告方负责。证据十二、排查及检修期间照片，证实原告确实存在严重火灾隐患需整改。原告质证认为，该证据为我方工作人员的工作状态，不能证明被告履行维修和排查的义务。证据十三、负一层《产权证》复印件一份，证实原告所承租房屋产权明晰。原告质证认为，对证据的真实性有异议，三份合同存在三份主体，原告方无法质证。证据十四、停电《通知》回执，证实我方严格按照规章制度处理事件。原告质证认为，对证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该份证据是对海华整体的维修，不是单纯针对百花超市内部的维修。证据十五，照片8张及取暖和电梯的维修说明，证明我方为原告方提供了货梯，百花超市温度不达标是由于原告改建造成，与被告方无关。原告质证认为，这个货梯是有，但是不是我们使用的，是给海华商场提供使用的，我们不能使用。证据十六，百花超市租金催缴通知书、快递单、百花超市租赁场地回收通知函、快递单、百花超市租赁场地回收通知函，证明2018年8月15日，我方严格按照租赁合同执行，催缴租金的通知快递至百花集团总公司，因原告未交纳下一年的租金，故对其限期撤离。原告质证认为，对证据的真实性没有异议，对催缴通知书由于被告先行违约，我们已经向富裕县人民法院提起诉讼，此案当时已经在诉讼中因此这份催缴没有法律效力，超市租赁场地收回通知函我们认为是被告强行闭店，将我们驱逐场地，我们有被告强行驱逐的录像。本院对被告方的证据，认证如下：证据一《房屋租赁合同书》，证实双方确系存在租赁合同关系；证据二《商业用房租赁补充合同》，证实双方确认每年租金价格及租赁年限15年，租期起算及截止日等。原告对上述证据的真实性无异议。证据三《海华购物中心治安消防安全责任书》，证实原告方应当知道不能影响消防通道的畅通。原告对证据的真实性有异议，消防主要责任者是被告，被告没有依约提供货梯，故被告违约在先，我方在征求海华公司意见后，在消防通道建了一部货梯。证据四催缴供暖费《通知函》回执及《热费催交通知书》，证实原告方欠缴2017－2018年度供暖费。合议庭对上述四份证据的效力及其证明的事实予以确认。证据五《租金催缴通知书》回执，证实原告方违约在先，未能依合同向被告方如期缴纳下一年度租金。合议庭对其效力予以确认，对其证明的事实不予确认。证据六《致富裕县海华购物中心有限公司函》，证实原告方先提出承租位置需要解决的问题。证据七致百花超市《回复函》，证据九《富裕县海华购物中心外租区百花超市春季检修方案》，证据十《致富裕县海华购物中心有限公司函》，证实被告方严格按照检修方案执行。原告对上述四份证据真实性有异议，没有收到此证据，对事实不清楚。合议庭对其效力及其证明的事实均不予确认。证据八排查及检修《通知》回执，证实再次书面通知原告。原告对其真实性无异议，合议庭对其效力及其证明的事实予以确认。证据十一存在严重火灾隐患《整改通知书回执单》及《富裕县海华购物中心设备/设施检查记录表》，证实原告确实存在严重火灾隐患需整改；证据十二排查及检修期间照片，证实原告确实存在严重火灾隐患需整改。原告对此二份证据真实性无异议，合议庭对其效力及其证明的事实予以确认。证据十三负一层《产权证》，证实原告所承租位置产权明晰。原告对其真实性有异议，合议庭在综合评价全案事实的情况下，对其效力及其证明的事实予以确认。证据十四停电《通知》回执，证实原告方严格按照规章制度处理事件。原告对其真实性无异议，合议庭对其效力及其证明的事实予以确认。证据十五照片8张及取暖和电梯的维修说明，证明被告方为原告方提供了货梯，百花超市温度不达标是由于原告改建造成，与被告方无关。原告质证认为，这个货梯是有，但是不是我们使用的，是给海华商场提供使用的，我们不能使用。合议庭对其效力予以确认，对其证明的事实不予确认。证据十六百花超市租金催缴通知书、快递单、百花超市租赁场地回收通知函、快递单、百花超市租赁场地回收通知函，证明2018年8月15日，被告方严格按照租赁合同执行，催缴租金的通知快递至百花集团总公司，因原告未交纳下一年的租金，故对其限期撤离。原告对证据的真实性无异议，合议庭对其效力及其证明的事实予以确认。被告在第三次庭审中举证，1、建设工程消防验收意见书，证实案涉租赁房屋符合消防验收；2、建设工程竣工验收备案证书，证实案涉租赁房屋建筑验收合格；3、电梯日常维护保养记录表5份、自动扶梯自动人行道维护保养记录表8份、保养维修记录表5份，证实被告尽到了日常维护维修的义务，保证了商场及超市正常运行。原告对证据1、2真实性无异议，对证据3有异议，合议庭对此三份证据的效力和被告履行过案涉《房屋租赁合同书》相关义务的事实，予以确认。被告提交的书证《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表（2014年度）》记载，“1月13日，漏水……3月18日，污水提升故障……”《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表（2015年度）》记载，“3月12日，积水烧泵，不抽水……8月7日，地面积水……12月5日，百花员工私自拆开暖气跑堵……”《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表（2016年度）》记载，“1月10日，积水坑水泵更换继电器……5月12日，扶梯抽水……8月2日，扶梯抽水……”《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表（2017年度）》记载，“3月5日，漏水……8月17日，北广场东北角处污水井冒水，疏通外水管线后正常……11月15日，扶梯下口跑水……”《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表（2018年度）》记载，“6月28日，污水外排淤堵。”本院在三次庭审中依法向原告、被告双方询问，并已记录在案。根据当事人的举证、质证、庭审调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2011年10月10日，黑河市昌辉房地产开发有限公司与原告齐齐哈尔百花超市有限公司（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定租赁房屋面积3000平方米、租期2011年10月10日至2012年10月9日、租金1,090,000.00元。该合同当时交由富裕县工商行政管理局备案。2011年下半年，黑龙江海华集团总经理吴群（甲方）与原告签订了一份《房屋租赁合同书》，该份合同书第一条约定，甲方出租房屋，位于富裕县海华购物中心项目中的负一层，该项目规划建设共六层，其中地上五层为百货商场，负一层为超市卖场、农贸市场和停车场。现项目建设、招商等正在进行，计划2012年竣工并开始营业；第四条约定，乙方租赁房屋，用于超级市场零售；第五条约定，租赁期限15年，没有明确租期的起始和终止时间；第六条约定，租金分期支付，一次付一年。支付的时间定于每年的房屋租赁起始日的前3个月；乙方自行承担取暖费，因房屋出租所发生的税费和房屋内从事零售业务经营及其它业务所引起的一切税费；第七条约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付定金人民币500,000.00元，待缴纳房屋租金时划转为租金；第八条约定，在租赁期间，甲方应保证出租房屋的使用安全。该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由甲方负责（乙方使用不当除外）。甲方提出进行维修须提前__日书面通知乙方，乙方应积极协助配合。乙方向甲方提出维修请求后，甲方应及时提供维修服务。对乙方的装饰装修部分，甲方不负责修缮；第十条第二款约定，甲方为乙方提供完善的合格达标的消防设施和用品，如排风系统、烟感喷淋系统、联动监控系统、防火分区设施、消防栓、灭火器、疏散指示灯、手报器、消防疏散通道及其他相关附属设施。并负责向消防部门申报验收，取得验收合格。在起租之日前提供消防验收合格证件（复印件），自行负责消防部门收取的消防建设费；甲方保证租赁期限内租赁物完好，非乙方原因造成的房屋主体结构和防水设施功能的损坏，须及时进行修缮；对该房屋供暖、供电、供排水和空调的外网部分设施进行日常维护，保证乙方经营需要。如因甲方不及时维修造成乙方损失，由甲方承担赔偿责任。第六款、第十七款约定，甲方为乙方在卖场内安装一部专用电动货梯。第八款约定，甲方负责及时修缮房屋主体结构和防水设施功能的损坏。第九款约定，被告对该房屋供暖、供电、供排水和空调的外网部分设施进行日常维护，保证乙方经营需要。第十二款约定，甲方需为乙方提供卫生间，保证24小时都能使用。第十一条约定，乙方负责电动坡道梯、货梯的日常维修和检修，并承担由此发生的费用；第十二条约定，签订合同之日起乙方向甲方额外缴纳经营保障金人民币500,000.00元。租赁合同期满，乙方完全清场后的15个工作日内，如乙方在合同期内无违法经营行为、未违反甲方利益，甲方将经营保障金无息退还乙方。如有违反的，给甲方造成实际经济损失的，将根据相应规定从经营保障金中扣除一定金额；第十三条第二款约定，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方提前解除合同，不向甲方承担任何责任，甲方需将已收取的当年房租费中的剩余部分退还给乙方，并按约定支付违约金。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（4）未按合同履行义务，发生了违约行为，致使超市无法正常经营；（5）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。第三款约定，乙方有下列八种情形之一的，甲方有权单方提前解除合同，不向乙方承担任何责任。其中（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重经济损害的；（8）乙方无故拖欠租金达3个月。第五款约定，租赁期满合同自然终止。第十五条约定，合同生效后，甲、乙方必须信守合同，若发生违约行为，违约方须向对方支付当年租金总额的30%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失，包括既得利益的损失。2011年10月28日，原告百花超市向被告海华公司汇款人民币1,000,000.00元，被告海华公司向原告出具500,000.00元定金收据一份和500,000.00元经营保障金收据一份。案涉租赁房屋《建设工程竣工验收备案证书》记载，该房屋开工时间2011年11月20日，竣工时间2012年11月20日，验收备案时间2013年6月15日。2012年7月20日，齐齐哈尔市公安消防支队（齐公消验[2012]第0017号）《建设工程消防验收意见书》，“三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，（开发商）应依法向我（消防）支队申请工程消防设计审核和验收。”2013年7月16日，原告与被告签订了一份《商业用房租赁补充合同》，确认黑龙江海华集团总经理吴群（甲方）与原告签订的《房屋租赁合同书》第一条约定的富裕县海华购物中心项目中的负一层为本案原告与被告租赁标的物；第1条明确了租赁期限为15年，自2012年8月18日始至2027年8月17日；第2条确认租赁标的物的计租面积为3002平方米，即租金以此面积为准；第3条明确了第1年至第5年中，每天每平方米人民币1.00元，即第1个租约年全部租金为人民币1,095,730.00元；第6年至第10年中，每天每平方米人民币1.08元，即每年租金为人民币1,183,388.00元；第11年至第15年，每天每平方米人民币1.21元，即每年租金为人民币1,325,833.00元；第4条确认2011年《房屋租赁合同书》签订时原告已向被告交付的定金人民币500,000.00元，划转为第一年租金；第5、6条确认了原告在开业前就因房屋潮湿和漏雨等，出现墙体、棚顶超市长毛以及因消防检查将棚顶等处损坏，导致原告受损严重。因棚顶漏雨，超市的外租商家损失约17000元，发生维修费用11,045.42元。被告以冲抵租金的方式，承担了该二项费用共计人民币28,045.42元。原告向被告支付租金的明细为，2012年—2013年租金为人民币1,067,684.58元，其中2011年10月28日交纳的定金划转为租金500,000.00元，2013年7月18日转账支付567,684.58元；2013年—2014年租金为人民币1,095,730.00元，2013年8月5日给付完毕；2014年—2015年租金为人民币1,095,730.01元，2014年8月11日给付完毕；2015年—2016年租金为人民币1,095,730.01元，2015年7月24日给付完毕；2016年—2017年租金为人民币1,095,730.00元，2016年6月24日给付500,000.00元，2016年6月30日给付人民币595,730.00元；2017年-2018年租金为人民币1,083,388.00元，现金形式给付完毕。被告海华公司每次收款后均未提出异议，依约为原告百花超市开具了发票。2018年4月12日，被告海华公司通知原告，于2018年4月15日、16日对百花超市进行安全隐患排查及电路检修，并要求百花超市闭店两天。2018年4月14日，原告函复被告，反对在经营时间进行闭店检修。与此同一天，被告强行在超市门前拉警戒线，禁止顾客出入，原告无奈将不易保存的生鲜产品搬到店外销售，被告不让，双方发生冲突。2018年4月15日，原告与被告就场地维修问题没达成一致意见，被告私自停水停电封门，拉警戒线，造成原告经济损失，致使原告员工到信访部门上访反映情况。2018年4月15日、16日，被告海华公司对原告超市停电维修。2018年5月9日，原告向本院起诉被告，请求解除租赁合同等事项。2018年6月12日，本院向被告送达本案起诉状。2018年8月20日，被告海华公司向原告百花超市发出《通知函》，以原告未按合同约定支付租金为由，解除与原告之间的《房屋租赁合同书》，并要求原告于2018年8月22日9：00前将超市内的所有物品全部撤出。2018年8月29日，海华公司向百花超市发出《通知函》，除通知解除租赁合同外，要求百花超市于2018年8月30日9:00前将其超市内的所有物品全部撤出。原告百花超市于2018年8月末开始撤场，于2018年10月撤出完毕。自原告与被告签订并履行案涉《房屋租赁合同书》时起，至2018年8月双方实际终止租赁合同关系时，案涉租赁标的物间断出现房屋质量问题，被告自2014年度开始，持续且部分重复检修。为了充分保障原、被告双方充分表达本方的意见，在本案经过三次庭审的情况下，针对三次庭审调查的结果，合议庭归纳辩论焦点为，一、被告方违约事实是否存在；二、案涉《房屋租赁合同书》第十二条之2约定的返还原告经营保障金500,000.00元的前提条件是否成就；三、案涉房屋租赁合同解除的主要原因是什么。原、被告双方对此均无异议，并发表了各自最后的辩论意见。综合庭审查明的案件事实和原、被告双方的辩论意见，本院认为：一、关于原告的第一项诉讼请求。1、本案争议解除的是《房屋租赁合同书》。针对案涉租赁标的物，2011年10月10日，原告与该标的物的开发方黑河市昌辉房地产开发有限公司签订了《房屋租赁合同》，根据案涉租赁房屋《建设工程竣工验收备案证书》记载，该房屋当时尚未开工建设，该合同主要权利义务约定不明，且从未履行。2011年下半年，原告与黑龙江海华集团总经理吴群（甲方）签订了《房屋租赁合同书》，第五条没有明确约定租期起止时间；2013年7月16日，原告与被告签订了《商业用房租赁补充合同》，确认黑龙江海华集团总经理吴群（甲方）与原告签订的《房屋租赁合同书》第一条约定的富裕县海华购物中心项目中的负一层为本案原告与被告租赁标的物，对案涉租赁标的物的租期起止时间予以明确，但没有确认《商业用房租赁补充合同》是《房屋租赁合同书》的附件或组成部分。原告在起诉状第一项诉讼请求的前半部分，明确解除《房屋租赁合同书》，而不是解除其与被告之间的租赁合同关系，且始终没有补充和变更，被告对此明示认可。因此，该《房屋租赁合同书》中相关权利义务约定，为正确考量案涉租赁合同双方履约适当性的有效依据。在原告通过司法途径寻求解除《房屋租赁合同书》的同时，被告一再通过全面阻止原告开展超市经营的行为，达到解除《房屋租赁合同书》的目的。案涉《房屋租赁合同书》第十三条之5约定，“租赁期满合同自然终止。”根据《中华人民共和国合同法》第六十二条一款（四）项规定，履行的主动权在债权人一方。故，当原告不再向被告支付2018年至2019年租金时，其情形属于“租赁期满合同自然终止。”《中华人民共和国合同法》第九十四条一款（二）项规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”在本案第二次庭审时，原告与被告均明确表示同意解除《房屋租赁合同书》。《中华人民共和国合同法》第九十三条一款规定，“当事人协商一致，可以解除合同。”2、关于返还500,000.00元经营保障金问题。案涉《房屋租赁合同书》第十二条之2约定，“租赁合同期满，乙方完全清场后的15个工作日内，如乙方在合同期内无违法经营行为、未违反甲方权益，甲方将经营保障金全额无息返还给乙方。如有违反的、给甲方造成实际经济损失的，将根据相应规定从经营保障金中扣除一定数额。”根据《中华人民共和国合同法》规定，原告有权请求解除案涉《房屋租赁合同书》，并依据上述约定请求被告返还该款项。被告代理人在其向本院提交的落款时间为2018年11月22日的本案代理词中第一点称，“返还原告经营保障金500,000.00元的前提条件是原告能够实际履行15年的租赁期限，并且原告没有违约行为。”被告代理人在本案第三次庭审时对此明显与案涉《房屋租赁合同书》第十二条之2文字矛盾的观点，明确表示放弃。被告也始终未举示足以证实原告具有案涉《房屋租赁合同书》第十二条之2约定的二项不予返还条件的证据。二、关于原告、被告违反案涉《房屋租赁合同书》相关约定情况。（一）被告方面1、被告履行《房屋租赁合同书》第八条之1约定明显不到位。《房屋租赁合同书》第八条之1约定，被告“应保证出租房屋的使用安全，被告对该房屋及所属设施维修责任除双方在合同及补充条款中约定外，均由被告负责（乙方使用不当除外）。”原告证据二、十一、十二、十四、十五、十九，被告提交的书证2014、2015、2016、2017、2018年度《富裕县海华购物中心设备设施保养维修记录表》，足以证实，案涉租赁房屋客观上持续存在严重影响原告正常使用和超市正常经营的事实。被告始终未有证据支持其诉讼代理人辩称的“被告依约履行，没有违约行为。”被告有证据证实其多次和及时维修案涉租赁房屋，且承担了原告维修的相关费用。本院认为，被告签约时，在案涉租赁房屋尚未取得竣工验收、建筑工程质量尚未达到案涉《房屋租赁合同书》第八条之1约定，即被告“保证出租房屋的使用安全”情况下，随意承诺；在签订案涉《房屋租赁合同书》之后，在案涉租赁房屋质保期内没有该工程施工方进行维修，案涉房屋质量屡坏屡修，导致原告在承租期内始终处于损坏与维修状态的恶性循环中，根本没有兑现“保证出租房屋的使用安全”的承诺。2、被告履行《房屋租赁合同书》第十条之2、6、8、9、12、16、17约定明显不到位。该合同第十条之2约定，“甲方为乙方提供完善的合格达标的消防设施和用品，……并负责向消防部门申报验收，取得验收合格。在起租之日前提供消防验收合格证件（复印件），自行负责消防部门收取的消防建设费。”案涉租赁合同起租日2012年8月18日。2012年7月20日，齐齐哈尔市公安消防支队（齐公消验[2012]第0017号）《建设工程消防验收意见书》，“三、该工程如需改建、扩建、内部装修和用途变更，（开发商）应依法向我（消防）支队申请工程消防设计审核和验收。”该合同第十条之6、17约定，甲方为乙方在卖场内安装两部电动坡道梯和一部专用电动货梯；之8约定甲方负责及时修缮房屋主体结构和防水设施功能的损坏；之9约定被告对该房屋供暖、供电、供排水和空调的外网部分设施进行日常维护，保证乙方经营需要；之12约定甲方需为乙方提供卫生间，保证24小时都能使用。本院依法查明，被告没有证据证实其为原告安装了原告经营所需的电梯。另外，案涉租赁标的物，包括并不限于卫生间在内的设施，自原告与被告签订并履行案涉《房屋租赁合同书》时起，至2018年8月双方实际终止租赁合同关系时，在长达七年时间内，案涉租赁标的物间断出现房屋质量问题，被告自2014年度开始，持续且部分重复检修。3、关于被告是否存在《房屋租赁合同书》第十三条第二款约定的（1）（4）（5）情形。该款约定，“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方提前解除合同，不向甲方承担任何责任，甲方需将已收取的当年房租费中的剩余部分退还给乙方，并按约定支付违约金。（1）不能提供房屋或所提供房屋不符合约定条件，严重影响使用；（4）未按合同履行义务，发生了违约行为，致使超市无法正常经营；（5）甲方未尽房屋修缮义务，严重影响使用的。”本院依法查明，由于被告履行《房屋租赁合同书》第八条之1、第十条之2、6、9、12、17约定明显不到位，虽然持续检修但未从根本上解决案涉租赁标的物建筑质量问题。故，被告存在《房屋租赁合同书》第十三条第二款约定的（1）（4）（5）情形。（二）原告方面。1、关于原告是否存在《房屋租赁合同书》第十三条之3约定情形。该款约定，“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方提前解除合同，不向乙方承担任何责任。其中（7）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成严重经济损害的；（8）乙方无故拖欠租金达3个月。”本院经过依法查明，原告在履行案涉《房屋租赁合同书》时，欠缴案外人供热公司2017年-2018年度取暖费。但是，被告没有举示证据证实该行为“已经给甲方造成严重经济损害”。因案涉《房屋租赁合同书》第五条没有明确租期的起止时间，而案涉《商业用房租赁补充合同》虽然对案涉租赁标的物的租期起止时间予以明确，但是没有确认其是案涉《房屋租赁合同书》的附件或组成部分。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条一款（四）项规定，履行的主动权在债权人一方，债务人不具有要求债权人履行的权利。故，被告认为原告欠缴2018年至2019年租金，系被告法律认识错误。本院确认原告不存在《房屋租赁合同书》第十三条之3约定情形。2、关于原告是否存在《房屋租赁合同书》第六条之2约定情形。该款约定，“租金分期支付，一次付一年。支付的时间定于每年的租赁起始日的前（三个月）。”案涉《商业用房租赁补充合同》第1条确认的租赁日为8月18日，则原告应当于5月18日前支付租金。原告证据五、2011年至2018年原告向被告交付的房租的银行票据显示，原告历年支付租金的时间均迟于诉讼双方约定的时间。故，本院确认原告存在《房屋租赁合同书》第六条之2约定情形。但被告对此从未异议和反诉。三、关于原告诉讼请求第三项、第四项问题。案涉《房屋租赁合同书》第十五条约定，“合同生效后，甲、乙方必须信守合同，若发生违约行为，违约方须向对方支付当年租金总额的30%的违约金，并赔偿因此给对方造成的损失，包括既得利益的损失。”原告证据八至十八均确凿证实，原告的损失是客观存在的。但是，原告没有举示上述损失的准确数额以及与被告违约事实之间的直接相关性证据，故不能证明该损失依法应当由被告承担及其具体数额。原告该项请求属于不明确，依法不予支持。与此同时，导致法院无法根据实际损失与违约金的差额作出违约金是否过高的判断。案涉《房屋租赁合同书》第十五条关于违约金和相关损失无条件一并主张的约定，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，亦不能同时支持。原告违约金部分的主张不超出合同约定，故本院结合合同的履行情况、双方当事人的过错程度及合同约定，支持原告对违约金的诉请。综上所述，案涉《房屋租赁合同书》虽然含有个别条款约定不明确或瑕疵，但仍然合法有效，且已经实际履行多年。基于本案查明事实，应当解除。被告违约情形严重，事实清楚，证据确凿，依法应当承担约定的违约责任；被告返还500,000.00元经营保障金条件已经成就，被告应予以返还。原告第三项损失诉请，证据不足依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条一款、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、解除案涉《房屋租赁合同书》；二、被告富裕县海华购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告齐齐哈尔百花超市连锁有限公司经营保障金人民币500,000.00元；三、被告富裕县海华购物中心有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告齐齐哈尔百花超市连锁有限公司违约金人民币355,016.40元；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18,845.00元，由原告齐齐哈尔百花超市连锁有限公司负担案件受理费8,520.00元，被告富裕县海华购物中心有限公司负担受理费10,325.00元。如不服本判决，可在判决书送达之次日起十五日内，向本院或齐齐哈尔市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于齐齐哈尔市中级人民法院。审判长  李金民审判员  于 鹏审判员  陈 聪二〇一八年十二月二十八日书记员  赵 博