北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初5394号原告：常占军，男，1978年12月15日出生，汉族，住天津市北辰区。原告：常占平，男，1984年10月24日出生，汉族，住内蒙古乌兰察布市商都县。二原告委托诉讼代理人：王利华，北京华秀律师事务所律师。被告：北京天元广建房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区政府街**。法定代表人：庞子彪，执行董事。委托诉讼代理人：王星超，北京市中天智通律师事务所律师。原告常占军、常占平与被告北京天元广建房地产开发有限公司（以下简称天元广建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常占军、常占平的委托诉讼代理人王利华、被告天元广建公司的委托诉讼代理人王星超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。常占军、常占平向本院提出诉讼请求：1.判令天元广建公司继续向常占军、常占平交付位于昌平区X街（旧改X号楼）XX院旧改X号楼X层XXX室房屋；2.判令天元广建公司给付常占军、常占平逾期交房违约金，以75.58平方米为基数，按照3.8元/平方米/天为标准，自2017年10月16日起至实际交房之日止；3.本案诉讼费由天元广建公司负担。事实和理由：常占军、常占平与天元广建公司于2016年5月26日签订《北京市商品房预售合同》，约定常占军、常占平购买天元广建公司开发的昌平区昌平X街（旧改X号楼）XX院旧改X号楼X层XXX号房屋。房屋建筑面积75.58平方米，成交价格1613741元，天元广建公司应于2017年10月16日向常占军、常占平交付涉案房屋。合同签订后，常占军、常占平依约履行合同义务，但天元广建公司未能如期交付房屋，应当承担违约责任。但依照合同约定的违约金计算方法，天元广建公司违约每月仅需向常占军、常占平支付484.2元违约金，显然不能弥补损失。基于以上事实理由，诉至法院，请求依法判决。天元广建公司向本院答辩称，不同意常占军、常占平的诉讼请求。1.根据双方签订的《北京市商品房预售合同》补充协议第八条第九款规定，常占军、常占平无权向我司主张预期收益之间接损失；2.我司延期交房具有合理理由，根据补充协议第八条第十款约定，我司不应承担违约责任；3.预售合同第十四条对开发商逾期交房违约金数额做了明确约定，常占军、常占平的主张与合同约定不符；4.常占军、常占平主张的预期收益不具备法院以与约定的逾期违约金数额比对进行调整的任何基础；5.我司就上述有关问题，已经与政府协调催促办理解决，现项目已经获得规划验收批准文件，具备交付条件，项目共401户，目前已有341户完成交房，另有314户签订了和解补充协议，有9户至今未付清房款被开发商拒绝交房，涉案22户业主已由我司向每户发送了收房通知，但由于起诉业主拒绝签订与314户业主相同的和解补充协议，导致房屋未能交付，因此按合同规定视为房屋已经交付，常占军、常占平将违约期限计算到收房通知后并截止到实际交房日的诉讼请求没有合同依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：2016年5月26日，天元广建公司（出卖人）与常占军、常占平（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），主要约定：常占军、常占平购买天元广建公司开发建设的商品房一套，房屋坐落为昌平区昌平X街（旧改X号楼）XX院旧改X号楼X层XXX（以下简称涉案房屋）。房屋预测建筑面积75.58平方米，总价款1613741元，买受人可以首期支付购房总价款50％，其余价款可以向廊坊银行借款支付。出卖人应当在2017年10月16日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]：（1）……（2）逾期超过120日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之零点一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。同日，常占军、常占平（买受人，乙方）与天元广建公司（出卖人，甲方）签订《补充协议》（以下简称补充协议）作为预售合同的附件八，补充协议第八条特别约定（九）对《预售合同》及本补充协议条款中提及的“给买受人造成损失的”与“给买受人造成的损失”，双方同意均解释为给买受人造成的直接经济损失。（十）除预售合同第十四条（不可抗力）规定的出卖人可以延期交房的原因外，双方同意如遇下列情况时，出卖人可以据实延期交房并不承担违约责任：1.受国家新颁布的法律、法规、政策或北京市政府有关部门新颁布的政策的影响；2.发生任何不可抗拒的社会灾难或事件，包括但不限于战争、封锁、罢工、骚乱、疫病或类似非典等传染性疾病等；3.受政府投资的市政工程的影响致使市政配套设施（含水、电等）不能完成的；4.政府或相关部门对开发建设或施工进行限制；5.买受人未付清应付款项及相关费用或违约金；6.其他非出卖人原因造成的足以对项目工程造成重大影响的事件。庭审中，双方均认可常占军、常占平已依约支付全部购房款（现已开始偿还房屋按揭贷款）。涉案房屋所属XX院旧改X号楼项目工程已于2016年12月23日通过四方工程质量竣工验收，但因规划验收未按期完成，故导致延期交房。2017年9月26日，天元广建公司出具《致业主一封信》，信中载明：按照与XX院1号楼（嘉诚）中心业主签署的《北京市商品房预售合同》约定，我公司应于2017年10月16日前交付房屋。该项目于2016年12月23日已完成工程质量竣工四方验收，开始申请办理项目竣工备案手续，但是由于历史遗留问题致使规划验收迟迟不能完成，导致我公司不能如期交房，将交房日期暂定2018年3月31日之前（具体时间我公司将再另行通知）。对于XX院旧改X号楼项目工程规划验收不合格的原因，天元广建公司称,项目规划验收要求拆除XX院旧改X-3号楼规划用地范围内与项目审批无关的建筑物、构筑物、腾退绿化用地，但绿化用地被历史遗留存在的办公楼、市政公用变压器、居民库房、自建小棚等占用，该工作非天元广建公司所能控制。并提交北京市昌平区城北街道办事处于2017年7月10日印发的《关于就XX院旧改X号楼规划验收工作召开专题协调会的请示》以及2018年1月11日印发的《城北街道办事处关于XX院旧改X号楼规划验收工作的请示》拟证明其主张。上述二请示文件均载明：天元广建公司开发建设的XX院旧改X号楼项目，现已完成四方验收工作，该公司正向昌平规划分局申报规划验收工作。作为收尾项目规划验收，根据《北京市建设工程规划监督若干规定》，要求拆除XX院XX院旧改1-3号楼规划用地范围内的与审批项目无关的建筑物、构筑物，腾退绿化用地。二请示附件《XX院旧改X号楼项目规划验收存在的问题》均载明：1.2012年X街社区利用候家庵胡同道路北侧用地（原X街配电室）自筹资金建设了三层办公楼，该地块规划审批用途为绿地。2.市政公用箱式变压器在项目规划用地范围内。3.2014年，XX院旧改X号楼建筑平面图在昌平规划分局办理了备案，立、剖面图屋顶层平面图未备案。东侧汽车库出入口车道（含阳光棚）向北侧平移5.2米。4.为解决昌平公园拆迁历史遗留问题，XX院旧改2号、3号楼增加建筑面积，两楼间距调整，造成XX院旧改X号楼（XX院21号楼）规划审批档案总平面图与天元广建公司持有的规划许可证总平面图不符。5.XX院旧改2号3号楼南侧道路（即石坊沿胡同）未铺装。6.XX院19楼北侧居民库房及传达室在项目规划用地范围内，该地块规划审批用途为绿地。7.XX院19号、20号楼及临街商业楼用箱式变压器用地部分在项目规划用地范围内。8.XX院16号楼院北侧围墙及居民搭建的小棚在项目规划用地范围内，规划审批用途为绿地。9.XX院10号楼北侧空地在项目规划用地范围内，规划审批用途为绿地。依据2007年居民与城北街道签订的一次性解决昌平公园搬迁房屋遗留问题的《协议书》，X街社区为X街XX院小区住户提供自行车棚一间。该地块预留为XX院10号居民建设车棚（其他住宅楼车棚已经修建完毕）。由于石坊沿胡同道路未能实现，车棚未实施，现状为XX院10号楼居民私自搭建的库房。10.XX院旧改2号楼和3号楼之间南侧路口未开通。11.XX院胡同道路未实施，2016年有居民向中央环境督查组投诉XX院胡同道路未修通、垃圾、扬尘环境差，XX院旧改3号楼南侧原施工围墙被拆除两个豁口，墙体有裂缝存在安全隐患。常占军、常占平方对上述二请示的真实性予以认可，但主张规划验收的十一项问题中，关键在于天元广建公司擅自变更原规划，对于工程规划范围内违建等问题，天元广建公司作为开发商亦应事先予以拆除。2018年5月24日，北京市规划和国土资源管理委员会向天元广建公司出具《建设工程规划核验（验收）意见》，认定其在昌平区X街管区建设的XX院旧改X号楼工程符合建设用地及工程规划许可证的批准内容，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2018年6月26日，XX院旧改X号楼工程在北京市昌平区住房和城乡建设委员会完成工程竣工验收备案。2018年7月21日左右，常占军、常占平收到天元广建公司发出的结算入住通知书，载明：房屋现具备交接条件，可以办理结算入住手续，常占军、常占平可于2018年7月31日携带相应资料和相关款项到嘉诚中心一层办理结算入住。庭审中，常占军、常占平向本院提交《商品房改造委托协议书》一份，并称办理房屋交接时，天元广建公司要求其必须先签署延期交房《和解协议》及《商品房改造委托协议》，否则就无法办理结算入住。《商品房改造委托协议》的内容为：“甲方（委托人）唐珍（系涉案小区的业主之一），乙方（受托人）北京仁久建设工程有限公司。甲方购买了坐落于昌平区昌平X街XX院旧改X号楼1021房屋（以下简称该商品房）并签订了《北京市商品房预售合同》，现就甲方委托乙方对该商品房进行二次改造的相关事宜，达成如下协议。一、委托事项。甲方委托乙方于该商品房通过规划验收后进行局部改造。二、改造内容。上下水、烟道改造。三、改造费用。甲乙双方一致确认，该改造工程的总费用为1000元。四、改造时间。甲乙双方一致确认，自乙方接到甲方委托之日起30个自然日内完成该改造工程，如乙方未按约定时间完成改造须向甲方按30元/天/套支付违约金。五、乙方责任。1、乙方确保在改造实施中使用合格的建筑材料，施工质量符合国家相关工程质量规范、标准及协议约定的要求。2、施工过程中不得改变房屋的主体结构，保证安全，文明施工，改造完成后对建筑垃圾及时进行清运。六、甲方责任。1、该商品房在进行二次改造后，将可能造成实际现状与《北京市商品房预售合同》中的附图不符，以及套内建筑面积与原实测面积出现差异，甲方对此无异议。2、甲方承诺，进行本协议中所述内容改造后，若有政府主管部门要求调整，本人同意配合按照相关规定进行调整。七、甲乙双方在履行本协议过程中如产生争议，应友好协商解决；协商不成，则任何一方可向该物业所在地人民法院提起诉讼解决。”对此，天元广建公司表示办理入住手续时确实要求业主签署《商品房改造委托协议》。原因是涉案房屋属于非住宅，本次改造是应业主的要求进行的上下水及烟道工程，相关费用已经涵盖在房款内，不需业主另行支付费用。但认为该改造工程属于业主对自己房屋的改造，应该是由业主委托进行的，所以需要先签协议后进行改造工程。现改造工程已完成。故开发商要求业主必须先签协议。《和解协议》属于开发商与业主之间的协商自治范畴，是否接受决定权在业主，开发商并未强制业主必须同意该条件。直至一审辩论终结前，涉案房屋仍因上述问题而未交付。天元广建公司另主张除了必须签订《商品房改造委托协议》外，常占军、常占平还应补齐各项费用。这些费用包括税金、物业管理费等，依合同约定可以由天元广建公司预收，多退少补。常占军、常占平主张天元广建公司擅自更改工程规划，导致涉案房屋不能如期交付，应当支付迟延付款的违约金，鉴于合同约定的违约金标准过低，请求法院适当调高违约金标准，按照商业办公用房的租金标准计算违约金。天元广建公司对此不予认可，《补充协议》第八条第（九）款规定：对《预售合同》及本补充协议条款中提及的“给买受人造成损失的”与“给买受人造成的损失”，双方同意均解释为给买受人造成的直接经济损失，根据该条款，租金不属于直接经济损失，故违约金也不应按照租金标准计算。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、《致业主一封信》、《关于就XX院旧改X号楼规划验收工作召开专题协调会的请示》、《城北街道办事处关于XX院旧改X号楼规划验收工作的请示》、《建设工程规划核验（验收）意见》、《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》、结算入住通知书、《商品房改造委托协议书》以及双方当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，常占军、常占平与天元广建公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效之合同。现常占军、常占平已依约支付全部购房款，天元广建公司亦应按照合同约定如期交付涉案房屋。现涉案房屋因所属XX院旧改X号楼项目规划验收不合格而导致迟延交付，天元广建公司虽抗辩系由历史遗留原因导致交付延期，应属预售合同第十四条（不可抗力）及补充协议第八条第十项的免责情形，但纵观涉案二请示文件所列十一项问题：首先，天元广建公司确实存在“东侧汽车车库出入口向北侧平移5.2米”、“XX院旧改X号楼规划审批档案总平面图与规划许可证总平面图不符”等擅改规划之情节；其次，十一项问题所涉多处应拆移的构（建）筑物及被占绿地等事实均早已形成，天元广建公司作为专业开发建设单位应当有所预见，其在未解决上述拆除、腾退问题的情况下，即着手建设工程并开展房屋预售项目，使涉案房屋因规划验收不合格致交付失序。上述问题系天元广建公司未尽合理审慎义务所致，不属于不可抗力及补充协议所载免责情形，故对其相应抗辩主张，本院不予采纳，该逾期交房行为构成违约。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求增加违约金的，增加后的违约金以不超过实际损失额为限。本案中，涉案房屋早已建设完成，预售合同已履行至交付阶段且具备实际交付可能性，在此情况下，对常占军、常占平要求天元广建公司继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。对于天元广建公司提出的签署和解协议、改造委托协议以及支付相关费用一节，因上述内容不在预售合同及补充协议的约定条款内，不属于合同约定的房屋交付的条件，故天元广建公司的相关抗辩，无事实及法律依据，本院不予支持。对于逾期交房违约金标准一节，常占军、常占平主张预售合同所约定的每日万分之零点一的违约金标准过低，不足以弥补常占军、常占平的经济损失，要求予以提高。本院认为，涉案房屋的性质属于商业、办公等非住宅类房屋，从一般意义上来说买受人购买房屋的用途大多用于出租，房屋的租金应当为直接经济损失。故此常占军、常占平主张按照租金标准调高违约金的请求，本院予以支持。庭审中，双方均同意法院询价确定涉案房屋市场租金标准。综合全案案情，本院结合涉案房屋总价款、买受人按揭贷款偿付现状、房屋位置周边情况、市场租金价格以及房屋尚未办理产权证等因素，酌情认定调整后的违约金标准以2元/建筑平方米/天为宜。常占军、常占平要求以3.8元/平方米/天为标准的主张过高，本院不予采纳。对于常占军、常占平过高的诉讼请求，本院不予支持。天元广建公司的抗辩理由中没有法律依据的，本院不予采信。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、北京天元广建房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向常占军、常占平交付昌平区昌平X街（旧改X号楼）XX院旧改X号楼X层XXX号房屋；二、北京天元广建房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向常占军、常占平支付逾期交房违约金（以75.58平方米为基数，按照2元/建筑平方米/天为标准，自二〇一七年十月十七日计算至实际交付房屋之日止）；三、驳回常占军、常占平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19752元，由北京天元广建房地产开发有限公司负担,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长  陈文洁审判员  李保清审判员  李 笑二〇一八年十二月二十六日书记员  盛 楠