河北省邯郸市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀04民终6330号上诉人（原审被告）：申晓丽，女，1981年1月29日出生，汉族，武安市人，住武安市。上诉人（原审被告）：闫英英，女，1982年9月23日出生，汉族，邯郸市复兴区人，住邯郸市复兴区。二上诉人的委托诉讼代理人：钱雪勇，河北浩博律师事务所律师。上诉人（原审被告）：姬增良，男，1964年3月3日出生，汉族，邯郸市复兴区人，住武安市。被上诉人（原审原告）：贺良书，男，1954年4月11日出生，汉族，武安市人，住武安市。原审被告：武安市高远通讯器材有限公司，住所地武安市新华大街。法定代表人：姬宁，该公司执行董事。原审被告：武安市武安镇英桥电讯门市，住所地武安市武安镇富强路。经营者姬宁，女，1988年10月18日出生，汉族，邯郸市复兴区人，住武安市。原审被告：姬宁，女，1988年10月18日出生，汉族，邯郸市复兴区人，住武安市。原审第三人：王利军，男，1967年12月1日出生，汉族，武安市人，住武安市。上诉人申晓丽、闫英英、上诉人姬增良因与被上诉人贺良书、原审被告武安市高远通讯器材有限公司（以下简称高远公司）、原审被告武安市武安镇英桥电讯门市（以下简称英桥门市）、原审被告姬宁、原审第三人王利军租赁合同纠纷一案，不服河北省武安市人民法院（2018）冀0481民初2278号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。申晓丽、闫英英上诉请求：1、请求依法撤销武安市人民法院（2018）冀0481民初2278号民事判决一、二、三、四项；2、请求依法改判，即驳回被上诉人贺良书诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人贺良书承担。事实和理由：一审法院事实不清，被上诉人贺良书起诉事实为虚假事实，一审法院查明事实部分为虚假事实。姬增良与贺良书之间没有口头转租协议，一审法院推定姬增良与贺良书之间有口头转租合同关系错误。贺良书与王利军2014年至2017年签订的房屋租赁合同属于同时间签订，系伪造合同，说明贺良书一审起诉事实为虚假事实。贺良书持有的2013年9月22日的合同系伪造合同，虚构事实、编造谎言，漏洞百出，不符合逻辑，10万元转让费是贺良书退出与王利军租合同的承诺，且其书面自认转让，其真实承租者闫英英要求签订租赁合同。一审法院故意遗漏事实，给贺良书创造诉讼主体资格且从未进行过任何释明；一审法院程序违法。贺良书举证的第一份证据为2013年9月22日的《房屋租赁合同》，第二份证据是2011年-2017年贺良书与王利军的《房屋租赁合同》。闫英英、申晓丽的代理人当庭要求鉴定，审判长同意，庭下闫英英、申晓丽提交书面鉴定申请，法官拒绝，根据法律规定应启动鉴定程序，一审法院不准予属程序违法；一审法院判决适用法律错误。贺良书与姬增良之间转租合同是否解除问题，一审法院使用“推定”错误；适用《中华人民共和国合同法》第52条（二）、第48条、第51条的规定错误；贺良书举证的2013年9月22日《房屋租赁合同》没有证据资格，不能作为证据使用。诉争门市的租赁费及腾清问题，占有是人对物的实际控制和支配，占有需要合法的前提，贺良书举证2011年-2017年的合同是虚假的，门市已被贺良书转让，并非转租，根据法律规定，贺良书不是占有，其没有依据要求腾房，也没有后面的租赁费问题。合法占有房屋者为上诉人闫英英、申晓丽；本案事实真相是：上诉人闫英英与原审第三人王利军是租赁关系，上诉人闫英英是真实的承租者；被上诉人贺良书收取了上诉人闫英英10万元的转让费的定性及转让（承租权让与）与转租的区别。转租为设定取得，让与为转移取得。本案中，贺良书收取10万元就是完全脱离了租赁关系，这就说明是转让。每年支付的租金，给了王利军，说明闫英英与王利军证据产生租赁关系，闫英英就是与王利军签订了租赁合同，成为承租人，取得了门市的全部；10万元门面转让费的定性。门面转让费就是购买租赁优先权，实际上是机遇加垄断产生的利润，实际也包含了一定的品牌价值在里面，也类似中介费，属于一定领域或行业的交易习惯，当事人应当遵守；本案被上诉人贺良书无诉讼主体资格。合同具有相对性，约束合同相对方，本案合同双方为王利军与闫英英，贺良书不是合同的相对方，无权提出王利军与闫英英签订的合同无效，其无权起诉；被上诉人贺良书证据及理由不能支撑诉讼请求。贺良书起诉合同无效，必须围绕合同无效的情形举证，其举证的证据没有一项与其有关联性，并且还有部分是虚假的证据，不能证明贺良书与姬增良有租赁关系，其起诉请求没有法律依据；要求鉴定，帮助法院查清事实，不会因此产生错案。上诉人要求对贺良书举证的2013年9月22日的《房屋租赁合同》及2011年-2017年的《房屋租赁合同》其笔迹、手印及笔迹形成时间进行鉴定；被上诉人贺良书伪造证据诉讼与十九大法治理念冲突。姬增良上诉请求：1、依法撤销武安市人民法院（2018）冀0481民初2278号民事判决一、二、三、四项；2、依法改判，即驳回被上诉人贺良书诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人贺良书承担。事实和理由：一审法院认定，姬增良与贺良书若是转租关系，需要缴纳租金及有转租合同，但贺良书没有证据证明这个问题。一审法院既然认定姬增良转租给了闫英英门市，那是什么时间转租，这个问题为什么不说，因为没有这个行为。一审法院论证三方转租时间节点漏洞百出，2012年9月贺良书就把门市转给了姬增良，闫英英是2012年11月11日在门市清点买断贺良书货品。姬增良否认与贺良书有租赁关系，根据法律规定，承担举证责任的人是贺良书，贺良书没有证据证明有转租行为，认定贺良书所陈述的转租行为不成立；一审法院推定转租合同成立论证逻辑错误，目的是为了贺良书争取诉讼主体资格。贺良书答辩称，申晓丽、姬增良、闫英英的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。贺良书向一审法院起诉请求：1、依法判令原告未经第三人王利军同意与被告闫英英于2013年9月22日签订的《房屋租赁合同》无效；2、依法判令六被告立即将原告租赁的位于武安市××路××（××大街南段）建安西大门南数4号门市腾清；3、依法判令六被告给付原告房屋租赁费20万元，并互负连带责任；4、本案诉讼费用由六被告承担。原审诉讼过程中，原告贺良书增加诉讼请求：判令原告未经第三人王利军同意与被告闫英英签订的落款日期为“2013年9月20日”的《房屋租赁合同》无效。本次诉讼过程中，原告贺良书增加诉讼请求：解除原告贺良书与被告姬增良之间的门市房转租合同。一审法院认定事实：本案争议租赁房屋系位于武安市××路××号建安西大门南数4号门市，亦即武安市新华南大街105号。房屋所有权人登记为第三人王利军（单独所有），用途为商业，所有权证号为201402620，总层数二层，建筑面积共计338.99平方米。约从2002年开始至今，原告贺良书开始长期租赁本案诉争门市房，原告与第三人每年一签《房屋租赁合同》，租期约为每年的10月至次年的10月。近几年的租金已涨到20万元每年。2014年至2017年的房屋租赁合同中，双方明确约定“如遇门市出租或转出租情况，须经双方协定后执行”，之前历年的《房屋租赁合同》对于转出租情况未作明确约定。2012年11月11日，因贺良书家中有事无瑕经营，与被告姬增良达成口头转租合同。之后又经被告姬增良及其妻子张密珍介绍，将该门市房转租给被告闫英英，口头约定租金18万元（贺良书已付王利军）、库存货物21.5万元及门市转让费10万元，共计49.5万元，未签订书面合同。闫英英通过姬增良给付原告贺良书该49.5万元（含现金及转账）。当时第三人王利军对转租事宜不知情。2012年11月20日，闫英英与被告申晓丽签订《合伙经营协议》，约定二人各出资35万元共同投资成立英桥门市，合伙经营通讯类产品，地址为本案诉争门市房。之后，闫英英与申晓丽在争议门市共同经营。2013年9月，闫英英通过姬增良找到贺良书，想要有第三人王利军与被告方签订的房屋租赁合同。贺良书未经王利军授权同意，在数份打印好的房屋租赁合同上签署了出租方（甲方）“王利军”的名字，并将承租方（乙方）空白的合同交由其员工郭蓬博给付被告方。闫英英在乙方签字后，又通过郭蓬博返还给原告一份合同。合同中约定的门市租金为每年18万元，租期为2013年10月1日至2018年9月30日止，租金由闫英英在每年9月底之前一次性交付，逾期不交的责令其立即退出门市。被告闫英英持有的争议租赁合同复印件落款日期为“2013年9月20日”，原告贺良书持有的争议租赁合同落款日期为“2013年9月22日”，两份合同内容一致，落款日期不同的原因不详。2013年10月至2014年10月的房租18万元，由闫英英委托姬增良交付，具体是否通过贺良书转交不详。2014年10月至2017年10月的房租，每年均通过姬增良银行转账形式交付第三人王利军。2013年交房租时，原告贺良书将争议门市房的《商品房购销合同》、交款收据、王利军身份证（均为复印件）给付被告闫英英。2011年，英桥门市注册登记，登记经营人系闫英英，经营场所位于武安市××路，2015年7月营业执照被吊销注销。2015年10月，姬宁（姬增良女儿）又用“英桥门市”的字号成立了通讯器材门市，经营场所在武安市富强路，现在存续经营。2013年3月，高远公司在本案争议门市房成立，存续经营至今。工商登记信息中，姬宁为高远公司法定代表人及股东之一，另一股东为被告申晓丽，被告姬增良为联络员。2014年1月，英桥门市与武安联通公司签订《房屋租赁合同》，约定武安联通公司续租本案争议门市房五年，租期为2014年1月20日至2019年1月19日，租金为18万元每年，支付方式为每年一付。之后，武安联通公司继续租用争议门市房一楼部分柜台经营业务。2017年9月22日，贺良书与王利军签订《房屋租赁合同》，租赁期限为2017年11月1日至2018年10月31日止。2017年11月6日，被告姬增良通过银行转账向第三人王利军缴纳20万元房租，次日被退回。后因原告向被告姬增良等要求收回争议门市，被告方不同意，双方发生矛盾。另查明，被告王利军表示自始至今，只与原告贺良书存在房屋租赁合同关系，每年与贺良书签一次合同，其从未与他人签订过任何《房屋租赁合同》。其不认识闫英英，也未在2013年9月与闫英英签订过《房屋租赁合同》，合同中“王利军”签名不是其书写，其对此事不知情也不认可。王利军对门市房由被告转租经营不知情，也不同意。原告贺良书与被告姬增良都曾向其表示他们是合作关系，就信以为真。每年的房租，不论是用谁账户转来，因其租赁合同只对贺良书，其认为租金系贺良书履行。2017年11月1日至2018年10月的租金20万元，贺良书已付。2017年11月，因原告贺良书与被告姬增良就收回争议门市房发生矛盾，第三人王利军才知道门市房转租事宜。2017年11月15日，经原告贺良书、被告姬增良及第三人王利军协商，达成《基本合作协议书》，约定贺良书与姬增良合作经营门市一年。但因被告闫英英、申晓丽以未授权姬增良签约、该协议非正式协议以及不同意协议内容等理由不认可该协议书，该协议书未履行。2017年12月5日，原审法院受理原告贺良书起诉被告姬增良、第三人王利军租赁合同纠纷一案，后因争议门市房使用人存在其他主体，姬增良作为唯一被告不适格，本院作出(2017)冀0481民初3424号民事裁定书，裁定驳回贺良书的起诉。一审法院认为，本案争议焦点一为原告与被告姬增良之间转租合同是否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第十条、第二百一十五条明确规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。因此，口头租赁合同是合法有效并受法律保护，合同当事人双方也应当按照口头约定执行。原告与被告姬增良于2012年11月11日达成口头转租合同，虽被告姬增良否认与原告之间的转租关系，但第三人王利军与原告之间签订了租赁合同，而与被告姬增良之间没有租赁合同，因而推定原告与被告姬增良之间口头转租合同成立。本案争议焦点二为诉争合同的法律效力问题。《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二款明确规定，意思表示真实是民事法律行为有效的必要条件之一。《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十一条、第五十二条第二项明确规定，行为人没有代理权以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任；无处分权的人处分他人财产，经权利追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。（一）关于落款日期为“2013年9月20日”的争议合同，闫英英仅提交了复印件，贺良书自认合同中“王利军”签名系其冒用王利军名义代签，而经本院释明后，被告方拒绝对“王利军”签名进行鉴定，应承担举证不能的不利后果。本院推定“王利军”签名不真实，并结合原告自认，认定为“王利军”签名系原告贺良书冒签。由于当时贺良书仅与王利军签订了一年的租赁合同，却冒用“王利军”名义与闫英英签订了五年的《房屋租赁合同》，双方恶意串通，损害了第三人王利军的合法权益，该份诉争合同无效。即使并非恶意串通，由于事先未经王利军同意，事后王利军至今也不予追认，该份无权处分第三人财产的诉争合同亦为无效。（二）关于落款日期为“2013年9月22日”的争议合同，被告闫英英否认该合同中“闫英英”签名的真实性，对该合同不认可，贺良书自认“王利军”签名也系其冒用王利军名义代签，故该份合同因署名不真实，缺乏双方真实有效意思表示而无效。本案争议焦点三、四是关于诉争门市房的租赁费及腾清问题。（一）根据《中华人民共和国合同法》相关规定，鉴于被告方未与第三人及原告签订任何合法有效书面租赁合同，其实际从原告处转租占有争议门市房，租赁期限依法应视为不定期。而对于不定期转租，原告作为承租人，可随时解除转租合同，但应当在合理期限之前通知转租人即次承租人。原告贺良书在2017年9月23日通知被告方于2017年10月底前腾清诉争门市房，应视为解除转租合同。被告方在房屋转租合同终止时，即不再拥有占有、使用租赁房屋的合法依据。根据《中华人民共和国物权法》相关法律规定，原告基于合法有效租赁合同产生的对诉争门市房的占有，依法应受法律保护。占有的不动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者危险。故原告贺良书作为承租人，请求对妨害占有的行为排除妨害，合法有据，其作为原告主体资格适格。（二）关于腾房责任主体。从现有证据分析，现在实际占有使用争议租赁房屋的行为人系次承租人闫英英及其合伙人申晓丽以及在此登记经营的高远公司，他们对争议租赁房屋的占有现已属于无权占有，应承担腾房责任。而被告英桥门市、姬宁、姬增良因与争议门市房及实际使用人存在密切联系，其不得阻碍原告排除妨害，也应积极配合腾房行为。此外，武安联通公司实际占有使用争议房屋一楼部分柜台开展业务，鉴于原告表示愿与武安联通公司自行协商合作事宜，未对其提出腾房主张，符合民事诉讼意思自治原则，故武安联通公司对于腾房责任除外。（三）关于房屋租赁费问题。根据《中华人民共和国物权法》相关法律规定，因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。原告贺良书已经给付第三人王利军2017年11月1日至2018年10月31日的房租20万元，原告可主张现在的房屋占有使用人闫英英、申晓丽、高远公司按房租标准即每月向原告以付逾期腾房期间的房租损失费16666.67元（200000元/12），截止2018年9月30日，共计11个月，房租损失费为183333.37元。综上，原告要求确认签订方署名均为“王利军”和“闫英英”，落款日期分别为“2013年9月20日”及“2013年9月22日”的两份《房屋租赁合同》无效并要求被告腾清争议门市房、支付房屋租赁费的诉讼请求，依法予以支持，对超出部分予以驳回。被告方所持原告主体不适格、原告因转让门市而失去了承租权、被告已与第三人形成新的租赁合同关系等抗辩理由缺乏事实及法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条第二项、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十八条、第五十一条、第五十二条第二项、第五十八条、第二百一十五条、第二百三十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告贺良书与被告姬增良之间的口头转租合同；二、确认签订方署名均为“王利军”和“闫英英”，落款日期分别分“2013年9月20日”及“2013年9月22日”的两份《房屋租赁合同》无效；三、被告武安市高远通讯器材有限公司、闫英英、申晓丽于本判决生效之日起十日内将原告贺良书承租的位于武安市××路××号建安西大门南数4号门市一、二层腾清（一层中国联合网络通信有限公司武安市分公司业务柜台除外），被告武安市武安镇英桥电讯门市、姬增良、姬宁对上述腾房行为应予配合，不得阻碍；四、被告武安市高远通讯器材有限公司、闫英英、申晓丽于本判决生效之日起十日内支付原告贺良书房租损失费183333.37元（之前的房租损失费截至2018年9月30日，之后的房租损失费自2018年10月1日起至被告履行完上述腾房义务之日止，按照每月16666.67元为计算标准计算）；五、驳回原告贺良书的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取计2150元，由被告武安市高远通讯器材有限公司、闫英英、申晓丽共同承担。本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点，一是贺良书与姬增良之间是否有口头转租合同，应否解除的问题。二是2014年-2017年期间，贺良书与王利军签订的四份《房屋租赁合同》是否真实，是否系虚假、伪造合同，虚构事实，应否对其进行鉴定问题。三是落款日期为“2013年9月22日”的《房屋租赁合同》是否系贺良书伪造，是否有效问题。四是落款日期为“2013年9月20日”是否有效，闫英英是否为实际租赁人问题。五是10万元门面转让费的定性问题。六是贺良书是否具有主体资格，其诉讼请求能否支持问题。一、关于贺良书与姬增良之间是否有口头转租合同，应否解除的问题。依据贺良书陈述，2012年9月份其与姬增良达成口头转租合同，虽然姬增良并不认可，但姬增良与贺良书曾经接谈过此事确系事实，在姬增良与王利军之间没有租赁关系的情况下，依据姬增良按照贺良书的通知缴纳房租的事实，一审法院推定贺良书与姬增良之间具有口头转租合同关系并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，在双方没有书面房屋租赁合同的情况下，因双方转租关系已超六个月以上，应视为不定期租赁关系，作为次出租人的贺良书可以随时提出解除租赁关系，但应给予一定的合理期限，在贺良书提出解除租赁关系并给予合理期限的情形下，可以解除双方的租赁关系。二、关于2014年-2017年期间，贺良书与王利军签订的《房屋租赁合同》是否真实，是否系虚假、伪造合同，虚构事实，应否对其进行鉴定问题。2014年-2017年的四份《房屋租赁合同》确系王利军与贺良书双方签订，从一审法院对王利军的询问笔录，王利军所陈述的内容“2001年至今，我将这个门市房一直租给贺良书，每年的11月1日至次年的10月31日，每年一签合同，租金从8万慢慢涨到20万每年”、“近几年的合同中约定了转租需要经过我协商同意，我是不同意转租的，我一直认为是租给了贺良书，由他去经营”及“每年10月份付，都是贺良书付的，我给贺良书打电话，他就把房租转过来了。今年的房租20万，9月18日贺良书已经付了，打到我妻子郭利红账户了”等内容分析判断，足以认定2014年-2017年的四份《房屋租赁合同》客观真实，贺良书并不存在虚假伪造合同，虚构事实问题。上诉人方虽不认可，并要求对其进行鉴定，因《房屋租赁合同》客观真实存在，无需对其进行鉴定。三、关于落款日期为“2013年9月22日”的《房屋租赁合同》是否系贺良书伪造，是否有效问题。落款日期为2013年9月22日的《房屋租赁合同》，其出租人“王利军”的签名系贺良书冒签，承租人“闫英英”的签名，闫英英亦不认可系其所签，故该份合同因署名不真实，王利军得知后，亦不追认，应视为不存在的一份合同，自然为无效合同。四、关于落款日期为“2013年9月20日”是否有效，闫英英是否为实际租赁人问题。因该合同中的出租人“王利军”签名，系贺良书冒签，其冒用“王利军”名义与闫英英签订《房屋租赁合同》的行为，属无权代理，且事后王利军至今拒绝追认，故不产生代理的效力。贺良书在无权处分第三人财产的情况下，冒用王利军名义签订合同的行为不发生法律效力，据此，一审法院认定该合同亦为无效亦无不当。因该合同被认定无效，故闫英英不能认定为实际租赁人的地位，可认定为实际占用人。五、关于10万元门面转让费的定性问题。10万元门面转让费不能视为房屋租赁权限的转让，房屋租赁必须遵从房主的意向。10万元门面转让费实际上正像上诉人方所称是机遇加垄断产生的利润，实际也包含了一定的品牌价值在里面，也类似中介费，属于一定领域或行业的交易习惯，与本案所涉及的房屋租赁合同的效力认定与否无关。六、贺良书是否具有主体资格，其诉讼请求能否支持的问题。贺良书系转租合同的主体，在转租合同的过程中，其又系冒用“王利军”的名义与闫英英冒签房屋租赁合同的主体，故贺良书具有本案诉讼主体资格。其诉讼请求依据上述问题的阐述应得到支持。综上所述，上诉人姬增良、上诉人申晓丽、闫英英的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1235元，由上诉人闫英英、申晓丽负担1155元，由上诉人姬增良负担80元。本判决为终审判决。审判长  张艳芬审判员  王双振审判员  张树刚二〇一八年十二月六日书记员  张倩文