北京市海淀区人民法院行 政 判 决 书（2018）京0108行初749号原告北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会，住所地北京市海淀区天秀花园古月园小区内。负责人徐宏亮，主任。委托代理人陈凤山，北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会秘书。被告北京市海淀区房屋管理局，住所地北京市海淀区东北旺南路**。法定代表人刘件，局长。委托代理人刘光，北京市海淀区房屋管理局干部。委托代理人邹晓莉，北京人富律师事务所律师。被告北京市住房和城乡建设委员会，，住所地北京市海淀区西四环中路**院**楼法定代表人徐贱云，主任。委托代理人张宏，北京市住房和城乡建设委员会干部。委托代理人周勤华，北京市惠诚律师事务所律师。第三人北京龙城兴业物业管理有限公司，住，住所地北京市朝阳区西大望路**/div>法定代表人戴林章，董事长。委托代理人刘炎鑫，北京市证信律师事务所律师。委托代理人谭琪，北京市证信律师事务所律师。原告北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会（以下简称古月园业委会）不服被告北京市海淀区房屋管理局（以下简称海淀房管局）作出的行政答复、不服被告北京市住房和城乡建设委员会（以，向本院提起诉讼。本院于2018年7月2日受理后，依法组成合议庭。同年10月31日，本院公开开庭审理了本案。原告古月园业委会的负责人徐宏亮及其委托代理人陈凤山，被告海淀房管局的委托代理人刘光、邹晓莉，被告市住建委的委托代理人张宏、周勤华，第三人北京龙城兴业物业管理有限公司（以下简称龙城公司）的委托代理人谭琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2018年3月9日，海淀房管局对古月园业委会作出海房处答[2018]001号行政处理答复意见书（以下简称被诉答复），针对古月园业委会要求对龙城公司拒绝物业交接的违法违规行为责令其限期自行改正，在期限内不能改正的，依法进行行政处罚的申请事项，认定：鉴于北京市海淀区人民政府马连洼街道办事处（以下简称马连洼街道办）于2016年8月1日在小区内公示了《致古月园小区全体业主的一封信》指出古月园业委会在组织召开2016年第二次业主大会的筹备和召开过程中存在诸多问题。结合马连洼街道办向古月园业委会送达《告知书》和《告知函》的内容，马连洼街道办虽然没有对业主大会作出的最终决定责令改正或撤销，但是指出了2016年第二次业主大会筹备和召开过程中存在的问题，对业主大会的相关决定和授权不予认可，并要求业委会对告知事项进行改正，以及第三次业主大会因业委会临时变更会议地点导致马连洼街道办未能参加会议，且会后未向该街道办提交函询材料的情况，古月园业委会未接受马连洼街道办的指导意见，古月园2016年第二次、第三次业主大会的决议目前仍未得到马连洼街道办的认可，其真实性和合法性有待于进一步调查确认，对龙城公司拒绝物业交接的行为依法进行行政处罚的条件目前尚未成立，因此，海淀房管局暂不按照相关法律规定进行行政处罚。古月园业委会不服，于同年4月8日向市住建委申请行政复议，市住建委于5月29日作出京建复字[2018]40号行政复议决定书（以下简称被诉复议决定），维持了被诉答复。原告古月园业委会诉称，2018年1月8日，原告向海淀房管局以书面方式投诉龙城公司拒不履行法定物业交接义务，并要求依据《物业管理条例》、《北京物业管理办法》（以下简称《物业办法》）及《中华人民共和国行政处罚法》（以下简称《处罚法》）依法进行处理。同年3月9日，海淀房管局作出被诉答复，决定“本机关暂不按照相关法律规定进行行政处罚”。5月29日，市住建委作出被诉复议决定，维持了被诉答复。原告认为，海淀房管局在被诉答复中认定“古月园2016年第二次、第三次业主大会决议目前仍未得到马连洼街道办的认可，其真实性和合法性有待于进一步调查确认”，上述认定缺乏法律依据。二被告在履行行政职责时，分别违反了《中华人民共和国行政复议法》（以下简称《复议法》）、《中华人民共和国行政复议法实施条例》（以下简称《实施条例》）及《物业办法》等规定。综上，请求人民法院撤销被告市住建委作出的被诉复议决定；撤销被告海淀房管局作出的被诉答复，并判决其就原告书面反映事项重新作出行政决定。在本院指定的证据交换期限内，原告古月园业委会提交如下证据并当庭出示：1、古月园2016年第二次业主大会决议公告，证明古月园业主大会决定启动物业服务企业选聘工作，作出相关决议；2、古月园2016年第三次业主大会决议公告，证明古月园业主大会决定选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为新的物业服务企业；3、原告与北京瑞赢酒店物业管理有限公司签订的《北京市海淀区天秀花园古月园物业服务业合同》，证明原告依据《物业管理条例》规定及业主大会决议，依法签订《物业服务合同》；4、原告向龙城公司发出的《关于古月园物业交接通知》，证明原告向第三人发出交接通知;5、（2017）京0108民初43866号民事判决书，证明古月园业委会第二次、第三次业主大会决议均已过除斥期间；6、（2017）京0108民初5449号民事判决书，证明龙城公司同意提出的交接要求，但提出没有法律依据的交接条件；原告当庭补充提交1份证据：7、北京市海淀区十六届人大四次会议第4228号建议重新办理答复意见，证明马连洼街道办在给人大代表的书面意见中，否定了被告海淀房管局所述业主大会决议没有得到马连洼街道办认可的意见，对业主大会决议予以认可。同时，原告当庭出示《物业管理条例》、《物业办法》、《处罚法》、《北京市实施行政处罚程序若干规定》、《北京市人民政府法制办公室关于印发和的通知》、《北京市住房城乡建设系统行政处罚文书（2016版）》填写说明、京建发[2016]238号《北京市住房城乡建设系统行政处罚裁量基准》、国信法[2017]19号国家信访局《依法分类处理信访诉求工作规则》作为支持其诉讼请求的法律规范依据。被告海淀房管局辩称，一、根据《物业管理条例》第五条、《物业办法》第三条第一款的规定，被告作为本行政区域内房地产行政主管部门，对物业管理活动具有相应的监督管理职责。二、被告作出被诉答复程序合法。2018年1月8日，被告收到《关于北京龙城兴业物业管理有限公司拒不履行海淀区天秀花园古月园小区物业交接义务的情况反应及要求依法处理的行政行为申请书》（以下简称《申请书》）后，经研究确认按照行政事项进行处理。被告通过调查，于同年3月9日作出被诉答复并邮寄送达，程序合法。三、被告作出的被诉答复认定事实清楚、符合法律规定。2015年11月11日，古月园在马连洼街道办组织下，由龙城公司进行应急接管并提供物业服务。原告于2016年5月、9月分别组织召开了2016年第二次、第三次业主大会，授权业主委员会选聘物业服务企业。对于上述两次业主大会程序的合法性及决议的有效性，被告于2月5日向马连洼街道办发送了《关于征询古月园业主大会相关决议有效性的函》，该街道办回函称，对其有效性未提出新的认定意见。鉴于马连洼街道办于2016年8月1日在小区内公示了《致古月园小区全体业主的一封信》指出古月园业委会在组织召开2016年第二次业主大会的筹备和召开过程中存在诸多问题。结合马连洼街道办向古月园业委会送达《告知书》和《告知函》的内容，古月园2016年第二次、第三次业主大会的决议目前仍未得到马连洼街道办的认可，其真实性和合法性有待于进一步调查确认。四、被告依法对原告反映的问题进行调查处理，积极履行法定职责，不存在滥用职权的情况。2016年至今，被告多次参与马连洼街道办组织古月园物业交接问题的协调推进会。被告在收到原告反映事项后，于2018年2月1日、2月6日先后两次参与协调推进会。因根据现有掌握材料暂无法对是否存在拒不交接的行为进行认定，前述业主大会决议的效力有待进一步调查确认，因此，被告不存在滥用职权的情形。综上，请求人民法院依法判决驳回原告的全部诉讼请求。在法定举证期限内，被告海淀房管局提交如下证据并当庭出示：1、《申请书》，2、古月园2016年第二次业主大会决议，3、古月园临时业主大会会议（以下统称第三次业主大会会议）决议公告，4、《致古月园小区全体业主的一封信》，5、《告知书》，6、《告知函》，7、（2017）京0108民初43866号民事判决书，以上证据证明被告在调查过程中了解到原告作出的业主大会决议的合法性、有效性需进一步确认；8、被诉答复挂号信及邮件查询页，9、2016年至今被告参与协调处理古月园物业交接问题的推进会照片（部分），证明被告一直在积极履行法定职责。同时，被告海淀房管局当庭出示《物业管理条例》第二十九条第一款、第三十九条、《物业办法》第十条、第二十七条、第四十三条作为支持其诉讼主张的法律规范依据。被告市住建委辩称，一、被告具有作出被诉复议决定的法定职责。根据《复议法》第十二条第一款的规定，被告作为海淀房管局的上一级主管部门，是该行政复议申请的复议机关，有作出该复议决定的法定职权。二、被告作出被诉复议决定符合法定程序。2018年4月8日，被告收到原告提交的行政复议申请书及证据材料。次日，被告依法予以受理，并向海淀房管局作出《行政复议答复通知书》。同年4月29日，海淀房管局向被告提交了《行政复议答复书》及证据材料。5月29日，被告作出被诉复议决定维持了被诉答复，并依法送达原告和海淀房管局，程序合法。三、被告作出被诉复议决定认定事实清楚、适用法律正确。海淀房管局认为暂不应对龙城公司进行行政处罚并作出答复的行为并无不妥。根据《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》第九条第一款、第十四条之规定，海淀房管局的答复程序符合上述规定。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。在法定举证期限内，被告市住建委提交如下证据并当庭出示：1、行政复议接待笔录、行政复议申请收件回执、当事人送达地址确认书，2、行政复议申请受理呈批表，上述证据证明被告依法受理原告行政复议申请；3、行政复议答复通知书及送达回证，证明被告依法向海淀房管局送达行政复议答复通知书；4、行政复议决定书审批表，5、送达证明，上述证据证明被告依法作出被诉复议决定并依法送达；6、行政复议申请书、授权及证据材料，证明原告提出行政复议申请的相关情况；7、海淀房管局提交的《行政复议答复书》，证明海淀房管局依复议程序提出答复意见。同时，被告市住建委当庭出示了《复议法》第十二条第一款、第十七条、第二十三条、第二十八条第一款第一项、第三十一条，《实施条例》第四十三条作为支持其诉讼主张的法律法规依据。第三人龙城公司发表参加诉讼意见称，自2015年11月起，第三人接管了原告区域在内的物业管理服务项目，对原告的物业管理服务是合法的，原告要求海淀房管局对我方进行行政处罚不具事实和法律依据，请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求。在本院指定的证据交换期限内，第三人龙城公司提交1份证据并当庭出示：1、北京市第一中级人民法院（2018）京01民终5698号行政裁定书，证明第三人与原告之间物业服务合同纠纷一案的一审民事判决，经二审法院认定为事实不清，已发回重审，故被告海淀房管局对第三人进行行政处罚的事实依据不充分。上述证据经过庭审质证，各方当事人发表质辨意见如下：针对原告古月园业委会的证据，二被告对证据1至证据3的真实性认可，但不认可其合法性及证明目的，认为因为程序违法，所以签订的合同也是违法的；对证据4的真实性、关联性、合法性均不认可；对证据5、证据6不持异议；对证据7的真实性认可，但对证明目的不予认可。第三人龙城公司对证据1、2的真实性无异议，但对证明目的不予认可；对证据3真实性无异议，但是由于两份决议的作出存在瑕疵，该合同的签订有异议；对于证据4的真实性无异议，但因决议不具有合法性，无法按照通知进行交接；对证据5、证据6的真实性无异议，但不认可证明目的，第三人从未同意物业交接；对证据7的真实性无异议，证明目的不予认可。针对被告海淀房管局的证据，原告对证据1至证据3、证据7均不持异议；对证据4、证据8的真实性予以认可，但不认可证明目的；证据4至证据6是马连洼街道办的公告函件，被告没有说明取得来源；对证据9的真实性不持异议，认可照片场景的存在，但认为与本案无关，不是参加行政调解的程序，也不是行政处罚的履行职责行为。被告市住建委对上述证据均不持异议。第三人龙城公司对以上证据的真实性认可，但对其中原告提交的证据的证明目的不予认可。针对被告市住建委的证据，原告对证据1至证据5、证据6均不持异议；对证据7不予认可，认为被告作为行政复议机关，应该要求被复议人提交书面答复和相关的证据，该证据中只有一份答复书，没有相关的证据，不能证明被告充分履行了复议职责。被告海淀房管局、第三人龙城公司对上述证据均不持异议。针对第三人龙城公司的1份证据，原告对该民事裁定书的依据和事实均不予认可，原告认为古月园是独立的小区，能够自行委托物业服务。二被告对第三人提交的证据不持异议。本院对经过庭审质证的证据进行评议后，认证如下：原告提交的全部证据，形式上符合《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》（以下简称《证据规定》）中规定的提供证据的要求，与本案具备关联性，本院予以采纳；但上述证据不足以证明被诉行政行为存在违法事项，本院对该待证事实不予采信。被告海淀房管局提交的全部证据，形式上符合《证据规定》中规定的提供证据的要求，与本案被诉答复具有关联性，能够证明待证事实，本院予以采信。被告市住建委提交的全部证据，形式上符合《证据规定》中规定的提供证据的要求，与本案具备关联性，能够证明被告在行政复议过程中履行了受理、告知、决定并送达的程序，本院均予以采信。第三人龙城公司提交的一份证据系生效民事裁定，本院径行采信。根据以上经过认证的证据以及庭审查明的情况，可以确认如下事实：2016年6月12日，古月园业委会作出古月园2016年第二次业主大会决议，决定在古月园选聘新的物业服务企业；同年8月1日，马连洼街道办向古月园全体业主发出《致古月园小区全体业主的一封信》，认为古月园业委会没有按照小区议事规则组织召开业主大会，存在不当履职和违规用权的行为；业主大会表决事项不明确。8月2日，马连洼街道办向古月园业委会作出《告知书》，对该次业主大会的相关决定和授权不予认可。9月25日，古月园业委会作出第三次业主大会会议决议公告，选聘北京瑞赢酒店物业管理有限公司为古月园新的物业服务企业。11月7日，马连洼街道办向古月园业委会作出《告知函》，称临时业主大会召开当日，由于变更会议地点，导致该街道办未能参加会议，要求古月园业委会提交该次会议相关材料。2018年1月5日，古月园业委会向海淀房管局提交《申请书》，要求对龙城公司拒绝物业交接的违法违规行为责令其限期自行改正，在期限内不能改正的，依法进行行政处罚。同年3月9日，海淀房管局作出被诉答复，认定：马连洼街道办公示的《致古月园小区全体业主的一封信》，以及向古月园业委会送达的《告知书》和《告知函》，虽然未对业主大会作出最终决定责令改正或撤销，但指出了业主大会筹备和召开过程中存在的问题，对业主大会的相关决定和授权不予认可，并要求业委会对告知事项进行改正；第三次业主大会因业委会临时变更会议地点导致马连洼街道办未能参加会议，且会后未向该街道办提交函询材料的情况。因此，古月园业委会未接受马连洼街道办的指导意见，古月园2016年第二次、第三次业主大会的决议目前仍未得到马连洼街道办的认可，其真实性和合法性有待于进一步调查确认，对龙城公司拒绝物业交接的行为依法进行行政处罚的条件目前尚未成立，因此，海淀房管局暂不按照相关法律规定进行行政处罚。古月园业委会对上述答复不服，于4月8日向市住建委申请行政复议，市住建委于5月29日作出被诉复议决定，维持了被诉答复。古月园业委会仍不服，遂向本院提起诉讼。另查，2017年1月22日，古月园业委会以物业服务合同纠纷为由，将龙城公司诉至本院，要求龙城公司撤离古月园物业管理区域，并移交相关物业管理资料。本院于2018年3月30日作出（2017）京0108民初5449号民事判决书，判决支持了古月园业委会要求龙城公司撤离物业管理区域的诉讼请求，部分支持了移交物业管理资料的诉讼请求。龙城公司不服，上诉于北京市第一中级人民法院。该院于同年9月10日作出（2018）京01民终5698号民事裁定书，以“古月园是否具备实施独立物业管理的条件，一审法院应当予以查明……一审法院认定基本事实不清”为由，撤销一审判决，发回本院重审。目前，该案仍在审理过程中。本院认为，依据《物业管理条例》第五条、《物业办法》第三条第一款的规定，区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。《物业管理条例》第五十九条、《物业办法》第四十三条第一款规定，对于原物业服务企业未按规定办理物业交接的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责查处。因此，被告海淀房管局作为区一级房屋行政主管部门，对于原告就物业交接事项提起的申请，负有依法查处的法定职责。同时，依据《复议法》第十二条第一款的规定，市住建委作为海淀房管局的上一级主管部门，依法负有相应的行政复议职责。本案中，被告海淀房管局在接到原告提交的《申请书》后，针对其申请事项进行了调查核实，收集了相关证据，并多次参与协调处理。被告海淀房管局根据其目前掌握的证据及调查的情况，认为古月园2016年第二次、第三次业主大会决议尚未得到马连洼街道办的认可，对龙城公司涉嫌拒绝物业交接的行为进行行政处罚的条件尚未成立，并据此决定暂不予行政处罚。同时，结合本案查明事实，原告与第三人之间针对是否应当撤离物业区域并进行物业交接的问题仍存在民事争议，相关民事案件尚未审理完毕。因此，被告海淀房管局作出暂不予行政处罚的被诉答复，其结论并无不当。此外，被告海淀房管局在处理原告申请的过程中，履行了《住房城乡建设领域违法违规行为举报管理办法》所规定的法定程序，程序合法。同时，被告市住建委依照《复议法》的相关规定，履行了受理、告知、审批、决定并送达的法定程序，其行为亦无不当。故，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条、第七十九条之规定，判决如下：驳回原告北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会的全部诉讼请求。案件受理费50元，由原告北京市海淀区天秀花园古月园业主委员会负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，交纳上诉案件受理费50元，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孟军红人民陪审员  刘卫星人民陪审员  闫 洪二〇一八年十二月二十八日书 记 员  单醇秀