河北省保定市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀06民终7149号上诉人（原审原告）：韩民肖，女，1966年3月30日出生，汉族，教师，住河北省曲阳县。委托诉讼代理人：韩二杰（韩民肖之夫），男，1966年10月4日出生，汉族，住河北省曲阳县。委托诉讼代理人：赵晓辉，河北陈丽萍律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘香军，女，1970年10月2日出生，汉族，农民，住河北省曲阳县。委托诉讼代理人：程昧勇，河北正雄律师事务所律师。委托诉讼代理人：苑占军，河北溥泽律师事务所律师。原审被告：李登收，男，1963年1月15日出生，汉族，职工，住河北省曲阳县。委托诉讼代理人：杨少宁，河北正雄律师事务所律师。上诉人韩民肖因与被上诉人刘香军，原审被告李登收执行异议之诉一案，不服河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩民肖上诉请求：1、请求依法撤销河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初2517号民事判决书；2、依法撤销河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634执457号之一执行裁定书，解除对上诉人所有房产的查封措施，终止强制执行行为或将本案发还重审；3、本案一、二审诉讼费及其他费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定事实不清，适用法律错误，直接导致上诉人的合法权益被侵害，应当予以撤销：1、上诉人为本案争议房产的所有权人，该房产不属于被上诉人与原审被告之间民事纠纷的可执行范围。2017年3月15日，上诉人自原审被告手中购买本案争议房产，分两次向原审被告支付房屋转让价款100万元，原审被告亦将房产交由上诉人占有并使用，双方买卖合同真实有效，且双方均已经履行了合同义务。依据《土地管理法》第六十二条：“农村村民出卖、出租住房后再申请宅基地的，不予批准”的规定，农村宅基地上的住房是可以出卖的，其名下的宅基地使用权转让并不禁止，着重强调的是“禁止卖了再申请”，从而确保具有社会福利和社会保障功能的宅基地“农村村民一户只能申请一处”。另外，根据我国民法中“房随地走”、“地随房走”的原则，处分房屋的同时，宅基地使用权也应一并转移，所以，上诉人已经取得了房屋所有权及相应的宅基地使用权。2、本案所涉房产是否登记，不影响上诉人权利的形成。本案所涉房产固然属于不动产，但是，基于该类型房产不属于商品房的特殊性及当前农村房产的所有权大部分没有登记的现状，我国目前的法律还没有强制性的规定要求农村房产所有权的认定必须办理初始和变更登记，而且也无专门登记机构，因此，转让时也没有必要过户登记，交付即完成物权的转让。故此，如要求农村房产所有权的取得以登记为生效要件，显然脱离了我国的实际国情。并且，本案所涉房产也没有办理所有权初始登记，当然更谈不上转让时的变更登记。3、本案中上诉人所举证据足以证实上诉人的所有权人身份，人民法院对其证据应当采信并作为认定案件事实的依据。在原审庭审过程中上诉人向原审法院提交了其与原审被告的房屋买卖合同、银行转款记录、现承租人的证言、合同签订时中间人的证言等证据，这些证据足以证实上诉人已经履行了全部合同义务，并取得了涉案房产的所有权。4、原审判决适用法律错误。原审法院依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，判决驳回上诉人的诉讼请求是错误的。该条规定是原则性规定，至于何种财产可以查封、扣押还需要视实际情况而定。因为依据上述规定第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，上诉人作为第三人已经支付了全部价款并实际占有、支配本案争议房产，原审法院是无权查封的。5、原审判决程序违法。原审法院审理本案的合议庭成员郑亚玲与上诉人申请撤销的河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634执457号之一执行裁定书的审判员刘现军系夫妻关系，属于利害关系人，依法应当回避，但郑亚玲并未依法回避，仍然作为原审合议庭组成人员参与了本案的审理，故此，原审判决程序违法。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，且程序违法，应当依法撤销。上诉人的上诉请求应当予以支持。刘香军辩称，一、韩民肖不具备购买涉案房产的合法身份，《房屋买卖合同》依法应当认定无效，韩民肖自始就未曾拥有过涉案房产的所有权。1、《房屋买卖合同》因违法而无效。涉案财产是农村宅基地上房屋，根据我国《土地管理法》第六十三条规定，农村宅基地上房屋不能向集体经济组织之外的成员转让，否则转让无效。韩民肖是灵山镇灵山村人，李登收是恒州镇北关村人，买卖双方不是同一集体经济组织成员，两者之间房产交易依法应当认定无效，韩民肖自始就未曾拥有过涉案房产所有权，韩民肖与李登收之间也根本不可能完成房产及宅基地权属变更登记。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房产不可能变更登记到韩民肖名下，其不可能拥有所有权。2、《房屋买卖合同》系伪造，韩民肖没有取得房产所有权的合法交易凭证。不仅韩民肖不具备合法购买身份而不能取得涉案房产所有权，其更没有获得拥有房产所有权的合法交易凭证，其提供的《房屋买卖合同》有重大伪造嫌疑，理由如下：房屋买卖双方韩民肖与李登收系儿女亲家，双方存在恶意串通，逃避债务之重大嫌疑。一审中，法院对租房人唐某所做调查笔录显示房租系李登收所收，房产系李登收本人的。韩民肖一审中提供的证人井某、杨某未证明《房屋买卖合同》签订的具体时间是2017年3月15日；井某称对于买卖双方意图及签字文书的内容并不知晓，是中午签的；杨某称合同签订全过程井某均在场，是下午签的。该两证人所述证言相互矛盾，不能采信。证人李某也与韩民肖存在利害关系，从而其提供的证言也不具有证明效力。涉案房产实际价值远低于100万元，与交易市场相差悬殊，不符合常理。三、韩民肖并未实际占有涉案房屋。韩民肖不是北关村人，且涉案房屋至今仍登记在李登收名下，由其李登收实际占有、使用、收益房屋租金，本案呈现的证据也不能证实房屋由韩民肖占有的事实。韩民肖不可能因“占有”而取得所有权。四、韩民肖所指的程序违法，并不是《民事诉讼法》第四十四条所指的审判员影响案件公正审理而应当回避的情形，本案不存在程序违法。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。李登收辩称，一、李登收在2017年3月15日与上诉人签订了合法有效的买卖协议，并收到全部购房款100万，与2017年10月22日向韩民肖交付了房屋及所有相关手续。双方约定韩民肖取得房屋后有权出租与转让等条件成就之后再办理过户，因此房屋坐落于曲阳县属于曲阳县城区范围，符合曲阳城乡主体规划，且上诉人户口为农村户籍，根据土地管理法规定，李登收与韩民肖签订的买卖协议可以确认有效。二、上诉人与李登收自始至终没有资金与其他业务往来，仅有此两和转账，为真实购房款。韩民肖向一审法院起诉请求：1.依法撤销曲阳县人民法院（2018）冀0634执457号之一执行裁定，将查封的房产（价值100万）予以解除查封；2.本案的诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：在执行刘香军与李登收民间借贷纠纷一案中，该院作出（2018）冀0634执457号之一执行裁定书，查封了李登收名下的位于曲阳县（门牌号：××），期限为三年。韩民肖提出执行异议，该院于2018年7月26日作出裁定，驳回了韩民肖的异议请求。涉案房屋位于曲阳县（门牌号：××），冀（政）字第164号宅基地使用证显示户主为李登收。原告称2017年3月15日李登收已将该房产出售给原告，双方有房屋买卖协议，且已交清所有购房款100万元，该房屋未办理产权过户登记系政策原因，被告刘香军对此不予认可。一审法院认为，不动产产权的变动应符合公示、公信原则，本案涉案房屋冀（政）字第××号宅基地使用证显示户主为李登收，依据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十七条规定不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。原告虽提供证据证明争议房屋产权人为自己，但部分证据之间内容不一致，且存有矛盾，故此不能证明对争议房产具有所有权，亦不能证明其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，其诉讼请求不应予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条、《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款之规定，判决：驳回原告韩民肖的诉讼请求。案件受理费13800元，由原告韩民肖负担。二审中，上诉人韩民肖提供曲阳县规划局出具的证明一份，用以证实涉案房产所位于的范围，故涉案房产价格合理。被上诉人刘香军质证称：该证据不符合证据形式要件，没有单位负责人签名，无证据效力，且该证据证明内容没有显示涉案房产价值的问题，故不认可该证据，也不认可证据的证明效力。二审经审理查明，2017年3月15日，上诉人韩民肖与原审被告李登收签订个人房屋买卖合同一份，约定“第一条甲方（李登收）自愿将县城北关旧电视台平房一处宅基地证号：冀（政）字第1**。具体地址为：曲阳县，门牌号：××。出售给乙方（韩民肖）该房产的权益随该房产一并转让。第二条甲乙双方商定该房产的成交价格为人民币100万元（壹佰万元整）。本协议签订当日，乙方分两次支付，第一笔于2017年3月15日前支付甲方50万元（伍拾万元整），第二笔于2017年10月22日前支付甲方50万元（伍拾万元），付款方式为银行转账……”，韩民肖于2017年3月15日和2017年10月22日分两次通过银行转账将100万元购房款打入到李登收账户中。后韩民肖将涉案房产对外出租至今。另查明，刘香军与李登收民间借贷纠纷一案，河北省曲阳县人民法院作出（2018）冀0634民初1500号民事调解书，调解书中刘香军陈述“被告以做生意周转资金为由，2017年11月21日向原告借款50万元，2017年12月12日向原告借款40万元，月息均为2分”，双方并达成调解协议“被告李登收于2018年6月30日前偿还原告刘香军借款本金900000元，原告刘香军自动放弃至2018年6月30日的应计利息”。二审查明的其他事实与一审查明的一致。上述事实有韩民肖一审提供的房屋合同、银行转账凭单、微信转账记录及证人出庭证言、民事调解书相互佐证。本院认为,本案中，韩民肖与李登收在本院查封涉案房产之前即签订房屋买卖合同并付清全部房款，上述事实亦发生在李登收与刘香军借贷关系之前。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款的规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，故虽然涉案房产存在于宅基地上，但法律并未禁止对农村房产进行买卖的强制性规定，而且根据“地随房走”的原则，双方签订的房屋买卖合同并不违反法律规定，且双方签订合同的过程，均有中间人出庭作证予以证实，故合同合法有效。刘香军称双方买卖合同无效且系双方伪造，未提供反驳证据且于法无据。因我国对农村房产未规定需要办理变更登记的要求，故涉案房产未办理过户登记并非因韩民肖自身的原因造成的。虽然原审法院曾对证人唐某进行询问证实租金是李登收收的；但在一审中，韩民肖提供了租房介绍人李某、租户陈士联出庭作证证实房屋由韩民肖出租的事实，且韩民肖提供租房人陈士联、唐恩如交纳租金微信转账记录，更进一步佐证上述事实，故韩民肖主张已实际合法占有涉案房产，理据充分。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，韩民肖对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，故其主张，本院予以支持。原审判决驳回韩民肖的诉讼请求不当，应予纠正。综上所述，韩民肖的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第三百一十二条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、撤销河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634民初2517号民事判决；二、不得执行位于曲阳县（门牌号：孟良河东街96号）。一审案件受理费13800元，二审案件受理费13800元，均由被上诉人刘香军负担。本判决为终审判决。河北省曲阳县人民法院（2018）冀0634执异9号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长 欧阳正丽审判员 赵 春 林审判员 刘  斌二〇一八年十二月二十日书记员 李 莞 雯