北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初2654号原告：冯杰，男，1970年8月9日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：黄克勤，男，1976年12月4日出生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：冯乐乐（冯杰之子），男，1995年6月21日出生，汉族，住安徽省涡阳县。被告：张少忠，男，1968年5月14日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：张春雨，山东环周律师事务所北京分所律师。原告冯杰与被告张少忠确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯杰之委托诉讼代理人黄克勤、冯乐乐，被告张少忠之委托诉讼代理人张春雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯杰向本院提出诉讼请求：1．依法确认原告与被告签订的《房屋租赁合同》无效并判令被告赔偿原告各项经济损失共计1316753元（装修装饰费用650000元；搬迁费5000元；毁损物品216000元；停业损失180000元；押金50000元；剩余租金65753元；免租期150000元）；2．诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年7月11日，原告因要做超市经营，就租赁被告（位于沙河镇XXX房屋约800平米）的房屋做生意。租赁日期从2015年7月11日到2020年7月10日止。期间原告投入巨资，对承租房屋进行装饰装修，添附了设施设备，进行经营。由于被告的房屋系违建，原告事先并不知道，一直无法办理营业执照，消防证等，原告在2017年12月18日经营中，被被告要求停业搬离，财产损失惨重。在我国，违章建筑是指违反土地管理部门或城市规划部门等行政主管部门审批规定所建造的房屋和其他构筑物。根据相关法律规定，未依法取得房屋所有权证的房屋违法建筑不得出租。只有依法登记的房屋权利才受法律保护，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租方订立的合同无效”。无效合同经主张无效或诉请法院确认无效之后，根据我国《民法总则》及《合同法》第五十八条、第五十九条的规定，当事人应当承担的责任类型主要有1．返还财产（包含不能返还或者没有必要返还时的折价补偿这一特殊方式），当事人因该无效合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。2．赔偿损失。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当承担相应的责任。3．收归国有或返还集体、第三人。本案被告一直每年收取原告巨额租金，本合同无效，被告系全部过错，要求被告赔偿原告的损失。故原告诉至法院。被告张少忠辩称，一、我方不认可合同是无效合同。涉案房屋是答辩人2012年从于辛庄村委会处承租，且在合同中明确约定有转租权，该处房屋建设使用的土地是于辛庄集体经济组织所有，原来是臭水沟，为了绿化环境建设，经政府规划，由乡政府和村委会共同出资建设该房屋，起初其出租的收益归于辛庄集体经济组织成员所有。由于本案涉及的房屋是农村建设，因此不存在建设房屋规划中的规划许可证问题。因此请求法院驳回原告的诉讼请求。二、如果经法院审查，确认合同无效，我方认为，原告主张的押金和经核算后的剩余租金退还外，其他应当予以驳回。在租赁合同签订的过程中，我方也是基于对村委会的信任才进行承租，因此我方没有过错。同时原告在承租房屋时，也未尽到足够的注意义务，查看相关证件，也存在过错。更何况原告已在此经营了两年之久。原告在诉状中一直陈述说，无法办理营业执照，可知原告对涉案的房屋没有规划许可证是知情的。针对原告的装饰装修、毁坏物品等诉求，没有证据证明其装修是经过出租人同意，且部分装修属于原告私自扩建，同时部分装修、部分设备已经由原告全部拆除。因此根据法律规定原告所称的各项损失是没有事实和证据支持的，请求法院予以驳回。三、原告陈述的法律有些已经废止，比如说《中华人民共和国城市房地产法》第52条，根本没有这一项规定，城市房屋租赁办法已经废止。故原告的主张没有法律依据。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2012年9月20日，张少忠等与昌平区沙河镇于辛庄村股份经济合作社、昌平区沙河镇于辛庄村村民委员会签订《房屋租赁合同》，房屋位于昌平区沙河镇XXX。该合同对其他内容进行了约定。2015年7月11日，张少忠（甲方、出租方）与冯杰（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其承租的位于昌平区沙河镇于辛庄股份经济合作社的XXX楼房一层9间房屋转租给乙方使用（建筑面积约800平方米）；租赁期限自2015年7月11日至2020年7月10日；本合同签订之日乙方交付押金5万元；租金标准及支付方式，前三年年租金为60万元，第四年年租金为66万元，第五年年租金为72．6万，租金按每6个月租期支付一次，本合同签订之日乙方支付第一租赁年度前6个月的租金，之后在每6个月租期开始前1个月支付，第三个租赁年度的前6个月，甲方收取乙方3个月租金，允许允许乙方实用租期6个月；本合同签字生效之日，甲方将房屋交付给乙方使用；本合同履行期间，甲方提供租赁房屋的水、电及供暖，费用由乙方承担；在本合同履行期间，甲方如需要收回房屋（如拆迁、国家占地和房屋改建等），甲方应提前1个月通知乙方，乙方在接到通知后1个月内必须将房屋交还给甲方，甲方将已收剩余租期的租金和押金退还给乙方，乙方不得向甲方索要其他搬迁费用；在本合同履行期间，如遇有国家占地需拆迁等情况，乙方不得向甲方或拆迁公司索要补偿，所有拆迁补偿、营业执照补偿归甲方所有；在本合同履行期间，乙方未经甲方同意，不得对承租房屋结构进行改建、扩建，未经甲方同意不得将所承租的房屋转租、转让，如乙方违反本款约定，本合同自动解除，甲方已收押金、租金不予退还。该合同还对其他内容进行了约定。同日，冯杰向张少忠支付2015年7月11日至2016年1月10日的租金30万元、押金5万元。随后，张少忠将房屋交付给冯杰使用。2017年7月12日，冯杰向张少忠支付2017年7月11日至2018年1月10日期间的房屋租金30万元。2017年11月1日，冯杰得知该房屋要被拆迁，于2017年12月18日搬离该房屋。2018年8月份该房屋拆除。关于冯杰的经济损失，本案审理过程中，冯杰提出对房屋的装饰装修等损失及对其经营的超市的停业损失进行评估。本院经报北京市高级人民法院摇号确定北京中威正平工程造价咨询有限公司及北京市国宏信价格评估有限公司作为评估单位。2018年8月9日，北京市国宏信价格评估有限公司向本院出具《退案说明》，载明，因冯杰经营的超市无营业执照属于无证经营，故不具备停业损失评估条件，予以退案。2018年9月20日，北京中威正平工程造价咨询有限公司出具中威正平（2018）鉴字第（1024）号《北京市昌平区沙河镇于辛庄村西钢结构楼房装修工程造价鉴定报告书》，其中，确定部分工程造价金额181482．06元（装饰工程177094．36元、电气工程4387．7元），不确定部分工程造价68222．29元（独立柱粉刷1169．84元、方钢屋架28199．72元、不锈钢栏杆1611．58元、玻璃门7922．59元、室外台阶15897．31元、室外货梯安装工程13421．25元）。关于鉴定报告书，冯杰予以认可，称确定部分与不确定部分均系由其装修和建设。张少忠对鉴定报告书的真实性没有异议，但对关联性不认可，理由一是鉴定报告是对工程造价的鉴定，不是对剩余租期内装饰装修残值的鉴定；二是对该鉴定中不确定部分是指原告在租赁合同范围外的恶意添附，其损失不应当由被告承担，对于确定部分中的电器工程原告已将全部电器拆走，对于装饰工程部分包括三大项，第一项是地板，该项工程是原告将被告原有铺设的地板擅自拆除后私自铺设的，未经被告允许。剩余其他的确实是原告为了经营所用，我们是认可的。关于室外台阶及货梯，张少忠认可是冯杰所建；关于地砖，张少忠陈述其出租给冯杰时就有，是60（厘米）*60（厘米）的灰白的，冯杰陈述其铺设的是80（厘米）*80（厘米）的高光白的；关于独立柱的粉刷、室外方钢屋架、不锈钢栏杆、玻璃门双方均主张是其所做，但均未提交证据予以证明。庭审中，张少忠同意退还2017年12月1日之后的租金。关于房屋建设手续，双方当事人均未向法庭提供该房屋合法的建设审批手续。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，双方均未能提供证据证明涉案房屋已取得建筑工程规划许可证或经过相关主管部门批准建设，故张少忠与冯杰签订的《房屋租赁合同》应属无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。冯杰于2017年12月18日搬离涉案房屋，已将房屋返还张少忠。张少忠应将收取的租金、押金退还给冯杰。现张少忠同意退还自2017年12月1日之后的租金，本院不持异议。退还数额，本院参照合同约定的租金标准予以确定。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。冯杰承租涉案房屋后，对房屋进行了装修。张少忠辩称冯杰装修未经过其同意，依据审理查明的情况，张少忠对冯杰开办超市的情况是知情的，且张少忠曾去过该超市，故对张少忠的该项答辩意见，本院不予采信。关于独立柱粉刷一项，依据冯杰租赁房屋的用途及装饰装修的情况，能够认定该独立柱系由冯杰粉刷，该项费用由双方按过错分担；关于方钢屋架、不锈钢栏杆、玻璃门，现冯杰提交的证据不足以证明该三项是由其安装，对该项费用本院不予支持；关于室外台阶、室外货梯安装工程系冯杰为方便其经营获益而安装的，该部分费用应由冯杰自行承担。关于鉴定报告书中载明的确定部分的工程造价，法院依照使用年限等具体情况酌情确定涉案房屋装修的剩余价值，并由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于停业损失、搬迁费、免租费用于法无据，本院不予支持。关于门头、广告牌的赔偿与本案不是同一法律关系，不宜一并处理。张少忠的答辩意见，合理部分，本院予以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、冯杰与张少忠于2015年7月11日签订的《房屋租赁合同》无效；二、张少忠于本判决生效后十日内退还冯杰已交纳的房屋占有使用费65753元、押金5万元，以上共计115753元；三、张少忠于本判决生效后十日内支付冯杰装饰装修损失46745．57元；四、驳回冯杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16651元，由冯杰负担13101元（已交纳）；由张少忠负担3550元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费10000元，由冯杰负担7000元（已交纳），由张少忠负担3000元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王丽媛人民陪审员  汪 霞人民陪审员  唐险峰二〇一八年十二月十日书 记 员  周心怡