四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终11098号 上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：张文明，男，1985年3月7日出生，汉族，住四川省万源市。 委托诉讼代理人：李远华，四川法锐律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭涛，四川雷蒙德律师事务所律师。 被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：潘君，男，1988年10月4日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：罗汉林，四川慧灼律师事务所律师。 上诉人张文明因与被上诉人潘君房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市新都区人民法院（2018）川0114民初1268号民事判决，向本院提起上诉。本院于立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人张文明及其委托诉讼代理人李远华、郭涛，被上诉人潘君的委托诉讼代理人罗汉林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张文明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持张文明的全部本诉请求，驳回潘君的反诉请求。 事实和理由：1、案涉合同合法有效，双方均应遵守。潘君称合同已于2017年12月22日解除的主张，并无充分有效证据证明。合同签订后，张文明已实际支付了几十万元房款，只等办理产权过户手续即可，按照常理，不可能轻易同意解除合同。因合同签订至今房价上涨过快，潘君对当初交易的价格不满，遂找借口要提高房价或解除合同，已违背诚信原则。且双方之间签订合同和补充协议均采取书面形式，而对合同解除如此重大事项却并未采用书面形式，也是极不符合常理的。证人证言具有主观性、可变性，一审法院也未考虑证人与潘君之间的实际关系，虽然证人与本案无利害关系，但从证言可知证人与潘君的关系更为密切，在无其他证据佐证的情况下，仅以证人证言就认定案涉合同已经解除，属于证据不足，认定事实错误。2、潘君迟迟不办理房屋过户手续，已构成违约，应向张文明支付相应违约金。3、潘君的父亲在没有经潘君授权的情况下，无权就案涉合同代潘君作出决定。2017年12月25日与张文明进行协商的是潘君父亲而非其本人，对潘君不发生法律效力。 潘君辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，潘君父亲代为处理案涉房产交易的相关事宜，对此潘君是予以认可的。请求驳回上诉，维持原判。 张文明向一审法院起诉请求：判令1、潘君继续履行与张文明签订的《房屋买卖合同》，并协助张文明办理过户手续；2、潘君向张文明支付违约金18万元。一审庭审中，张文明当庭撤回其第二项诉讼请求。 潘君向一审法院反诉请求：确认张文明与潘君于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》已经解除。 一审法院认定事实：潘君（甲方）与张文明（乙方）于2016年12月7日经亿辉公司居间签订了《房产买卖合同》，约定潘君以600000元的价格将自己所有的位于新都区大丰街道晓初滨河路88号博雅新城A7幢1单元20层5号房屋出卖给张文明，房屋建筑面积121.27平方米，案涉房屋上设立有抵押，潘君承诺在2016年12月30日前到新都区工商银行支行办理完成该房屋他项权证的注销；案涉房屋在合同签订时尚未取得产权证，潘君承诺在2016年12月30日前前往博雅新城开发商取得该房屋的房产所有权证。合同还约定张文明应于签订合同当日支付潘君购房定金20000元；在潘君向银行提前还款当日向潘君支付首付款80000元，剩余500000元的房款通过张文明办理按揭贷款，由贷款银行支付给潘君，如果张文明不能申请到贷款或贷款额度不够，则由张文明自行补足。中介方亿辉公司协助双方，于2017年1月30日前，潘君办理提前结按，双方贷款资料通过后7个工作日内前往房管部门办理过户手续。合同第七条违约责任载明：“……4.甲乙双方任何一方违约导致本合同终止或者有其他违约行为的，均应向守约方支付总房价款20%的违约金。”合同补充条款载明：“……3.甲方承诺在合同正式生效起7天内取得该房屋产权证、国土证，如超出时间一切经济纠纷由甲方全部承担。4.如该房屋有增值税则房价600000元（陆拾万圆整），如该房屋无增值税则房价为620000元（陆拾贰万圆），而乙方的首付款则由80000元（捌万圆整）增加为100000元（壹拾万圆整），房屋定金与部分款项不变。”合同签订当日，张文明依约向潘君支付购房定金20000元，潘君向张文明出具收条一张。 2017年11月17日，潘君（甲方）与张文明（乙方）及亿辉公司（丙方）签订了《协议书》，载明经三方协商，张文明购买案涉房屋的总价款为600000元，其已经向潘君支付了首付款60000元，并约定：“乙方再支付人民币260000元，大写（贰拾陆万圆整），此款项只能用于甲方偿还银行贷款，乙方将此款项通过银行转账方式转入丙方账户，由丙方陪同甲方前往银行偿还贷款。甲、乙、丙三方约定于2017年11月22日前，前往银行偿还贷款。” 同日，张文明妻子龚敏向亿辉公司员工赵某支付260000元，赵某于2017年11月24日将该笔款项转入潘君的账户。 潘君于2017年12月7日取得案涉房屋的不动产权证书。 一审法院认定上述事实采信了如下证据：《房屋买卖合同》、不动产权证书、收条、协议书、庭审笔录以及双方当事人的陈述。 潘君为证明其与张文明于2017年12月22日经协商达成解除案涉合同的口头协议，向一审法院申请案外人李某、亿辉公司员工赵某作为证人出庭作证。赵某陈述：“因为银行结按差260000元，潘君让自己向张文明提出支付260000元房款用于偿还银行贷款，银行结按完毕后已经约定好了办理过户的时间，但张文明表示因资金未到位要求延期办理过户，此后潘君主动提出不再按照协议办理过户，张文明、潘君与亿辉公司三方协商后，张文明与潘君双方同意解除合同，潘君提出支付张文明88000元用以补偿并约定第二天转款，当时还曾询问双方是否要签订一个书面协议，协商后当晚张文明又向我表示不同意上述协议内容。”李某陈述：“自己与潘君父亲系合伙关系。2017年12月，张文明、潘君与亿辉公司员工赵某三方协商时，作为见证人在场，张文明与潘君已经达成了解除案涉合同的一致意见，但对于违约金的金额有争议，最终双方同意潘君支付张文明88000元再加上中介费共计100000元作为补偿，协商一致后中介方提出签订书面协议，但潘君表示与张文明关系好，不用再签书面解除合同协议。”经质证，张文明对证人证言的真实性及证明力提出异议。一审法院认为，证人赵某、李某与本案并无直接利害关系，赵某作为中介方亿辉公司的员工，主要负责张文明与潘君交易案涉房屋的全部事项，对合同履行及协商过程有较为客观的意见，且两人的证言对于张文明与潘君曾达成口头解除合同的过程叙述基本一致，无明显出入，两人证言相互佐证，故一审法院对赵某、李某的证言予以采信。 一审法院认为，潘君与张文明于2016年12月7日签订的关于位于新都区大丰街道晓初滨河路88号7幢1单元20层5号房屋的《房产买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当严格按照合同约定，履行各自的义务。现双方争议的焦点为该合同是否解除。张文明认为，其与潘君并未达成解除案涉合同的一致意见，且潘君也并没有履行过当时协商的违约金条款，所以不能认定合同已经解除。根据证人赵某与李某的证言，均证实张文明与潘君在2017年12月协商时，就解除合同已经口头上达成了一致意见。《中华人民共和国合同法》第十条第一款规定：“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”第九十三条第一款规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”根据上述法律规定，合同解除权系形成权，即依照张文明与潘君解除合同的意思表示，就可导致双方之间的房屋买卖合同关系消灭，行使的方式不受限制，可以通过书面或口头形式行使，解除合同的通知达到双方时即产生形成力，发生权利变动的法律效果，张文明与潘君在协商时，彼此在明确接收到对方解除合同的意见时案涉合同即解除，并且约定解除合同的协议并非法律、行政法规规定必须采用书面形式才能成立的合同，不存在未履行主要义务协议就没有生效的问题，故对于张文明抗辩意见一审法院不予采纳。综上，潘君要求确认与张文明签订的《房屋买卖合同》已经解除，其诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。因而，对张文明要求继续履行与潘君签订的《房屋买卖合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。 案涉合同签订后，张文明已经按照合同约定向潘君支付了定金以及部分购房款共计326000元，但潘君并未按照合同约定的时间办理案涉房屋的解押结按手续，也并未依约在取得不动产权证后如期将案涉房屋过户给张文明，其行为已经构成违约，应承担违约责任。至于违约金金额，根据证人证言，可以认定双方最终达成“由潘君补偿张文明10万元”这一事实。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿违约责任。”根据该规定，合同解除后，潘君应退还张文明的购房款326000元，并支付违约金100000元。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、张文明与潘君于2016年12月7日签订的《房产买卖合同》已经解除；二、潘君于判决生效后十日内退还张文明购房款326000元，支付违约金100000元；三、驳回张文明本诉的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2050元（已减半收取），保全费3520元，上述费用共计5570元，由张文明负担；反诉案件受理费100元，由张文明负担（此款潘君已预交，潘君在履行自判决第二项支付义务时一并扣除）。 二审中，张文明提交以下新证据： 1、2017年12月25日，张文明之妻龚敏与案涉中介方工作人员赵某的微信记录，拟证明：中介方按期通知张文明办理房屋过户手续； 2、2017年12月25日，赵某与张文明之间的微信记录，拟证明：中介方通知张文明于当天与潘君一方见面； 3、2018年1月5日，潘君与张文明的通话录音；2018年1月9日，潘君父亲与张文明的通话录音；拟证明：张文明均不同意解除合同； 4、2017年12月13日至12月25日，张文明之妻龚敏与赵某之间的微信记录，拟证明：张文明与潘君在2017年12月22日并未就案涉合同解除之事进行过协商。 5、证人彭某的证言，拟证明：案涉买卖双方在2017年12月25日碰面时不欢而散，因此不可能对合同解除协商一致。 经质证，潘君认为，证据1至4从形成时间看，均发生在一审审理之前，依法不属于二审中的新证据；且真实性不能确认；即使证据内容属实，也不能推翻张文明已经与潘君就合同解除达成一致的事实。证据5中，证人并没有实际听到双方之间具体的谈话内容，仅是通过其对片面表象情绪的推断，其证言不应采信。综上，上述证据均不能达到张文明的证明目的。 经审查，本院认为，案涉中介方是否在2017年12月25日通知张文明办理房屋过户手续、通知张文明与潘君进行协商的事实，以及张文明分别与潘君、潘君父亲在2018年1月就案涉纠纷进行的事后沟通，与本案中双方是否在2017年12月25日商谈时是否已就合同解除达成一致的认定之间，均不具有直接关联性，因此，证据1、2、3即使属实，也不能达到张文明的证明目的，本院对此不予采信。而张文明之妻与中介人员在2017年12月13日至25日上午10点期间的微信内容，时间均在张文明与潘君父亲、中介方见面协商之前，证据4即使属实，其内容也与本案中认定双方是否就合同解除达成一致意见之间没有关联性，本院对此亦不予采信。证据5系证人证言，证人彭某陈述其于2017年12月25日与案涉买卖双方在同一地方的隔壁桌，观察到双方是不欢而散的，但彭某对案涉双方谈话的具体内容并不知晓，其以双方系不欢而散即认为双方没有达成一致意见的判断，属于主观判断，并非是对事实的陈述，故该证人证言不能达到证明客观事实的证明目的，本院亦不予采信。 双方未提交其他的证据。本院经审理查明的案件事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 另查明，案涉《房屋买卖合同》第十二条约定：“本合同经甲、乙、丙三方签字即生效……本合同生效后，双方对合同内容的变更或补充应采取书面形式，作为本合同的附件。附件与本合同具有同等的法律效力。” 本院认为，本案二审的主要争议焦点是：一审法院采信赵某、李某的证人证言认定双方已就解除案涉合同达成合意，进而驳回张文明要求继续履行的主张是否正确。现评判如下： 本案中，张文明与潘君之间虽然未签订书面的解除合同协议，但双方在2017年12月25日与中介方一起就案涉合同解除的事宜进行协商，是客观事实；中介方工作人员赵某与案涉买、卖双方之间系同等的居间合同关系，与本案的处理不存在直接的利害关系；且赵某的陈述内容不存在前后矛盾或存疑之处；结合赵某作为案涉交易具体经办人员的身份，其对合同在实际履行中的具体情况最为清楚，意见相对中立、客观；证人李某虽系潘军的朋友，与潘军存在利害关系，但李某与赵某分别出庭作证的陈述内容一致，两份证人证言不存在内容矛盾之处。在此情况下，一审法院采信该两份证人证言，认定潘军关于双方已就合同解除达成合意的主张已完成其举证责任，并无不当。在合同已解除的情况下，张文明基于合同继续履行主张过户的请求，一审法院不予支持正确，本院予以维持。 张文明以案涉合同第十二条的约定，主张双方未以书面方式对解除合同这一重大事项进行确定，不符生活常理。对此，本院认为，以书面方式确定合同相对方之间各自的权利义务，更有利于对双方权利的约束和保护，但在约定了以书面方式确定权利义务的情况下，并不意味着当事人之间存在事实上对合同进行变更、解除等情况时的行为则当然无效。在当事人有证据证明对合同存在事实上变更情形时，该变更对双方均具有约束力。故，张文明的该项上诉主张不成立，本院不予支持。至于2017年12月25日参与协商的并非潘君本人而是其父亲的问题，基于该两人之间的特殊近亲属身份关系，且潘君在本案诉讼中对其父亲在案涉交易中的行为均予以认可的明确意思表示，能够认定潘君父亲的行为后果及于潘君本人。故张文明以协商当日潘君父亲不具有授权为由主张协商内容不及于潘君的理由不成立，本院不予支持。 关于违约金。一审中，张文明虽未对违约金提出诉讼请求，但结合潘君确认应基于合同解除向张文明补偿损失的事实，从减少当事人诉累的角度，一审法院在确认合同解除的同时，一并判决潘君向张文明退还已实际收取的购房款并支付违约金，且潘君对此未提出上诉。本院对此亦予维持。 综上，张文明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7890元，由上诉人张文明负担。 本判决为终审判决。 审判长 田 笛 审判员 夏 伟 审判员 龚 耘 二〇一八年十二月二十六日 书记员 梅芳芝