湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018)鄂0105民初4005号原告：武汉滨江天地商业经营管理有限公司。住所地：武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所**。法定代表人：王萍萍，该公司总经理。委托代理人：余佳奇、张翥，湖北忠三律师事务所律师，一般授权代理。被告：徐新明，男，1989年12月15日出生，汉族，住湖北省武汉市新洲区，原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司（以下简称滨江天地公司）与被告徐新明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月31日立案。依法适用普通程序，由审判员戴猛担任审判长，与人民陪审员杨官木、林文利组成合议庭，于同年10月24日公开开庭进行了审理。原告滨江天地公司的委托诉讼代理人张翥、被告徐新明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告滨江天地公司诉称：2015年8月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》，双方就武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之负一层B102-2号房屋的租赁事宜达成一致，约定租赁房屋经营童装。租赁期限自2015年9月1日起至2018年10月31日止。原告依约向被告提供涉案房屋，被告未按照合同约定向被告支付租金及其他费用。原告于2018年4月17日向被告发函要求被告支付租金、物业管理费及水电费，但被告仍未按照合同约定履约。原告无奈于2018年6月12日向被告发函解除双方签订的《商铺租赁合同》。基于上述事实，原告诉至法院，请求：1、依法确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》于2018年6月12日解除；2、判令被告于判决生效之日腾退武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期沿江商业（世茂武汉52+MINIMALL）之负一层B102-2号房屋；3、判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态；4、判令被告向原告支付拖欠的租金至房屋腾退移交原告之日（暂自2016年3月1日计算至2018年6月12日，拖欠租金为125,819.2元）；5、依法判令被告向原告支付拖欠的物业管理费、水费、电费至实际腾退之日（暂计算至2018年8月1日，拖欠的物业管理费为70,000元、电费856元）；6、依法判令被告按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告支付判决腾退之日起至实际腾退移交房屋之日期间的房屋占用费；7、判令被告向原告支付违约金59,002元；8、判令被告向原告支付律师费50,000元；9、判令原告不向被告退还商铺租赁保证金12,420元；10、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告徐新明辩称：商铺我一直没做，从电费可以看出。原告存在诬告的事实，隐瞒修路的事实，签合同时候告诉我商铺是世茂的，但是现在是已经卖出去了。我当时退场是在免租期内，他们说后面通知我办退场手续，2018年他们突然跟我联系找我要租金。2016年9月1日是合同约定的商铺交付日，实际交付为2016年12月。免租期为6个月，租金缴纳是从免租期以后起算。我没有清场的原因是保安不让清场，我2016年就说要清场了。希望滨江天地退还押金，赔偿损失。我营业的时候灯不开，根本就开不了。经审理查明：位于武汉市汉阳区滨江大道191号世茂锦绣长江二期世茂武汉52+MiniMall系武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司开发建造。2014年8月14日，上述物业办理了房屋初始登记，并于2013年12月24日、2017年1月9日分批办理了《工程竣工验收备案证明书》。2015年8月，武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司与滨江天地公司签订《委托管理合同》，将上述物业委托滨江天地公司进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，委托管理期限为2015年3月1日至2023年6月30日。2015年8月3日，滨江天地公司（甲方）作为出租方与承租方徐新明（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同约定：甲方同意向乙方出租坐落于世茂武汉52+MiniMall商场负一层B102-2号商铺，该商铺计租面积为80平方米，乙方用于经营童装。该商铺的租赁期为3年2个月，自2015年9月1日（交付日）起至2018年10月31日止。该商铺免租期为182日，其中装修免租期61日，即自2015年9月1日至2015年10月31日；经营免租期121日，即自2015年11月1日起至2016年2月29日止；经营免租期内物业费按每月每平方米25元缴纳。租金标准为2016年3月1日至2016年10月31日止，每月计租面积的保底租金为4,210元，2016年11月1日至2017年10月31日止，每月计租面积的保底租金为4,582.6元，2017年11月1日至2018年10月31日止，每月计租面积的保底租金为5,020元。承租方每月应支付的物业管理费为2,000元。承租方应于本合同生效后7日内一次性向出租方缴交租赁保证金12,420元。保底租金、物业管理费、运营推广费及其他费用自计租日起计算，并按二个月为一期支付。承租方应于计租日前7日内向出租方预付首二个月的保底租金、物业管理费、运营推广费。自计租日当月开始，承租方应于每月的第20日之前向出租方预付下个季度的保底租金、物业管理费、运营推广费。从租赁期间第二个租金支付月份开始，承租方须于每月第20日之前向出租方支付上个月的水电费等其他费用。本合同因承租方违约而提前终止的，则出租方有权没收本合同项下之租赁保证金。承租方延迟交纳本合同项下租金、物业管理费、运营推广费及其他费用的，则每延迟一日，承租方应当向出租方或物业服务公司支付相当于欠费金额0.2%的延迟履行滞纳金；延迟超过30日，出租方有权单方解除本合同。在承租方欠付租金、物业管理费、运营推广费等费用期间，未经出租方书面同意，承租方不得将放置于该商铺内的货物、财物转移出该商铺。因出租方原因导致承租方无法继续享有该商铺的使用权的，则出租方应当在承租方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经出租方改正，仍无法使承租方继续享有该商铺使用权，在该期间内，承租方应交纳的租金、物业管理费、运营推广费等费用相应减、免。因承租方违约，出租方有权单方终止本合同的，出租方有权没收租赁保证金，并承租方向出租方支付等额于前六个月租金的违约金；若出租方因此遭受的损失超过该违约金数额，承租方应就超出部分予以赔偿。出租方因处理该等相关事宜而支出的律师费、公证费，承租方应当予以全额赔偿。承租方离场时应完成约定事项，出租方向承租方发出同意离场通知书后，方可认定承租方完成离场手续。本合同终止时，除出租方书面同意承租方保留的装修或者添附物，承租方应当将商铺恢复至交付时的原状，否则出租方可代为或委托第三方予以修缮或恢复，承租方应赔偿出租方因此而遭受的一切损失及承担的一切开支及费用。被告所租商铺系开放式档口。合同签订后，被告向原告交纳了合约保证金12,420元，被告将诉争商铺装修后经营童装。2016年1月1日，被告正式营业。双方约定的计租日为2016年3月1日。被告使用租赁商铺后，未向被告支付租金及物业管理费。被告正式营业后不久，商场周边开始修路，被告停止营业并同原告协商退场，双方未能协商一致，被告于免租期内自行退场。2018年4月17日，原告向被告送达《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》，表示原告已多次要求被告向其支付拖欠的租金、物业管理费及水电费，但被告至今仍拖欠原告租金98,711.20元，物业管理费及水电费856.32元，严重违反了双方的合同约定并给原告造成了严重损失。现原告根据合同的约定，要求被告立即付清拖欠的租金、物业管理费及水电费，同时保留依法向被告追缴上述欠缴费用滞纳金等违约责任的合法权利，若被告未及时、足额交纳前述费用，原告将按照合同的约定进一步追究其违约责任。被告未按照催告函的内容交纳相关费用。据电费通知单记载，被告欠缴电费为862.72元。2018年6月12日，原告向被告送达解除函，表示因被告至今仍未按照《房屋租赁合同》的约定支付租金、物业管理费及水电费，现根据合同的约定，解除双方签署的《房屋租赁合同》，并要求被告于此函件送达之日起腾退房屋，同时承担违约责任、赔偿损失。上述事实有当事人陈述及《商铺租赁合同》、《关于租金、物业管理费及水电费催缴的催告函》及EMS邮寄单、《解除函》及EMS邮寄单、《委托管理合同》、竣备资料、电费通知单、收据等证据证实，本院予以认定。本院认为：世茂武汉52+MiniMall办理了房屋产权初始登记及《工程竣工验收备案证明书》，用于出租经营符合法律规定。房屋产权人武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司授权委托原告对上述物业进行整体营销推广、招商、出租、现场营运及管理等商业馆场经营管理，因此原告与被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。合同签订后，原告将约定的商铺交付给被告使用，被告交纳了合同保证金，未向原告交纳租金、物业管理费。因受商场经营环境影响，被告向原告要求提前解除合同，并自行搬离所租商铺。关于合同的解除，被告向原告要求提前解除合同，但被告没有证据证明其与原告就提前解除合同达成一致，被告自行搬离所租商铺，系向原告表明不履行合同义务，被告构成违约，原告可行使合同解除权。根据合同法第九十六条关于合同解除权行使的规定，解除合同应当通知对方，合同自通知到对方时解除。原告向被告邮寄《解除函》，被告承认收到，因此双方所签《商铺租赁合同》于2018年6月12日解除。被告在原告送达《解除函》之前、免租期内已自行腾退商铺，商铺自被告腾退之日已处于原告控制之下，原告也未及时采取措施防止损失扩大，因此对原告要求被告腾退商铺以及支付租金、占用费的诉讼请求，本院不予支持。但《商铺租赁合同》系因被告违约而解除，被告应承担相应违约责任，即向原告支付违约金25,260元（4,210元×6）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除双方当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。在租赁合同中，原、被告对装修进行了约定，原告同意并给予了相应的装修免租期，被告根据经营需要依合同约定对商铺进行装修，合同解除后被告可自行决定是否拆除未形成附合的装饰装修物，原告没有证据证明被告的装修或腾退商铺行为造成了房屋损坏，其要求判令被告拆除房屋装修、恢复原状至装修前状态的诉讼请求本院不予支持。关于物业管理费，被告应向原告支付2015年9月1日至2016年2月29日物业管理费12,000元（2000元×6）。但原告作为物业管理者，所提供的物业管理服务存在诸多问题，应承担相应责任，其要求支付物业管理费的诉讼请求，本院按计算标准的70%予以支持，即被告向原告支付拖欠的物业管理费为8,400元。从客观上讲，由于被告在履行合同中提供的物业管理服务存在诸多问题，确实使原告在商场的经营受到影响而提前解除合同，因此本院酌定免除被告支付拖欠物业费的滞纳金、没收合同保证金及支付律师费用的民事责任；被告交纳的合约保证金12,420元可以冲抵被告应支付的违约金，冲抵后被告仍应向原告支付违约金12,840元。关于电费支付问题，被告应向原告支付电费856元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司与被告徐新明签订的《商铺租赁合同》于2018年6月12日解除；二、被告徐新明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司物业管理费8,400元；三、被告徐新明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司电费856元；四、被告徐新明于本判决生效之日起十日内一次性支付原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司违约金12,840元；五、驳回原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,885元（原告已预交）,由原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司负担5,533元，被告徐新明负担352元，被告徐新明于本判决生效之日起十日内将所负担的案件受理费直接支付给原告武汉滨江天地商业经营管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  戴 猛人民陪审员  杨官木人民陪审员  林文利二〇一八年十二月二十九日书 记 员  卢雨阳