山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初4383号原告：王玲玲，女，1985年1月11日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：史迎兵，系原告之夫。被告：胡文彩，女，1969年4月8日出生，汉族，天龙大厦退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：马宣仁，系被告之夫。原告王玲玲与被告胡文彩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王玲玲及其委托诉讼代理人史迎兵、被告胡文彩及其委托诉讼代理人马宣仁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王玲玲向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即退还原告剩余房租人民币20369元整；2、判令被告支付违约金人民币16000元整；3、被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2018年3月17日，原告与被告签订《商铺租赁合同》一份，原告承租被告位于太原市迎泽区寇庄西路3号商铺，面积15平方米左右，租赁期2018年4月1日至2019年3月31日止，每年租金为32000整（一次性付清一年租金），合同签订后双方均按合约履行，但由于市政府关于破墙开店，私搭乱建等违法行为进行专项整治，与2018年8月9日下达责令整改通知（责令于2018年8月11日前自行恢复原状），我也在第一时间通知被告，与被告定于2018年8月11日搬离，被告以当时没钱为由定于2018年8月18日退还剩余房租20369元整，但至今被告以各种理由拖延不予退还，已构成违约（根据合同最后一款约定，被告应支付原告当年租金50%的违约金人民币16000元整），严重损害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，故诉至法院要求判如所请。胡文彩辩称，1、我和原告签订的只是普通的租房合同，房屋租赁合同注明了寇庄西路3号楼2单元3号房屋由原告使用，不是正规的商品用房，租赁前原告清楚房屋的结构，明白房屋的使用性质，签订合同时被告提供房产手续，说明了不是属于商业用房，不存在隐瞒房屋使用性质；2、房屋属于政府同意整改，房屋不是违章建筑，不是乱建，整改没有改变使用面积，完全可以正常使用，原告提前搬家，没有和我们协商，没有达成任何的意见，整改期内被告短信通知过原告，等待整改结束，根据情况双方协商解决，现在房屋钥匙原告所有，没有进行过任何交接，原告仍有使用权，原告在租赁房屋时应该考虑清楚风险，由于原告单方毁约，应该自行承担责任，签订的合同没有欺诈行为，此合同合法有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人有异议的证据，本院认定如下，原告王玲玲提交水电费缴费账单以证明水电费已经交清，被告胡文彩提交的反驳性证据水费账单不足以证明系原告欠付水费，故本院对原告提交的证据予以采信；被告提交的微信记录及照片，并不能证明原告与被告对继续出租房屋达成合意，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：胡文彩作为甲方与王玲玲作为乙方于2018年3月17日签订《租房合同》，合同主要约定：甲方将寇庄西路3-2-3南号用房一套租与乙方使用，租赁期2018年4月1日至2019年3月31日止，每年租金为32000元整。租赁费提前30日交付，付款方式定为一年，一次性支付房屋租金，以甲方签字收据为准。房屋租赁期间，如遇国家改建或人力不可为的情况，合同自动终止。乙方必须按时交纳房租金，除房屋租赁费外，乙方还需交纳租赁期内房屋所需一切能源费以及各种税收，此项开资与甲方房屋租金无关，由乙方全部承担。签订合同后，王玲玲通过转账和现金支付的方式向胡文彩支付32000元的租金。2018年8月9日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局以及太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出晋迎限改通字（2018）第0000858号责令限期改正通知书，内容为：经查你（单位）在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在寇庄西路进行破墙开店的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，其行为属于违法行为。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，责令你（单位）于2018年8月11日前自行恢复原状。逾期没有恢复原状的，将依法采取强制措施。2018年8月14日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局以及太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出晋迎限改催字（2018）第0000607号责令限期改正催告书，内容为：经查你（单位）在未办理《建设工程规划许可证》的情况下，在寇庄西路进行破墙开店的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，我执法部门已于2018年8月9日发出《责令限期改正通知书》（文书编号0000858）。因你（单位）在规定期限内未恢复原结构功能，依照《行政强制法》第三十五条规定，现催告你（单位）自收到本催告书之日起叁日内恢复原状。逾期不恢复原状的，将依法强制执行。2018年8月20日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局以及太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出晋迎强决字（2018）第0000407号行政强制措施决定书，内容为：在寇庄西路进行破墙开店的行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条之规定，其行为属于违法行为。以上事实经依法定程序查证属实，证据确凿。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条和《中华人民共和国行政强制法》第三十四条之规定，对上述当事人作出强制恢复原状的决定。原告王玲玲于2018年8月11日搬离承租的涉案房屋。本院认为，原、被告双方签订的《租房合同》约定房屋租赁期间，如遇国家改建或人力不可为的情况，合同自动终止。2018年8月9日，太原市城乡规划管理执法支队、太原市迎泽区住房和城乡建设局、太原市城乡管理行政执法局迎泽区分局以及太原市迎泽区迎泽街道办事处联合作出晋迎限改通字（2018）第0000858号责令限期改正通知书，要求被告对破墙开店的行为进行整改，限于2018年8月11日前自行恢复原状。原、被告的通话录音显示证明因政府作出强制恢复房屋原状的决定，涉案房屋不具备使用条件，双方协商一致解除《租房合同》，被告承诺于2018年8月18日之前退还原告房屋租金20369元。该录音内容系双方就合同解除后的事宜达成的协议，双方均应履行，故本院对原告要求被告退还租金20369元的诉讼请求予以支持。原告未提交有效证据证明被告存在违反《租房合同》约定的行为，对原告主张的按照合同约定租金的50%支付违约金的诉讼请求不予支持，但被告未按照约定期限履行退还租金的义务，应当支付从2018年8月19日开始按照中国人民银行同期贷款利率计算的逾期付款违约金。综上所述，本院对原告王玲玲的诉讼请求部分支持。依照《中华人民共和国合同法》九十三条、九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款规定，判决如下：一、被告胡文彩于本判决生效之日起十日内退还原告王玲玲房租20369元，并支付以20369元为基数按照中国人民银行同期贷款利率计算的自2018年8月19日开始至实际付清之日的逾期付款违约金；二、驳回原告王玲玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由被告胡文彩负担155元，由原告王玲玲负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省太原市中级人民法院。审判员  闫聪岭二〇一八年十二月七日书记员  王泽华附：《中华人民共和国合同法》第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条:合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。