江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10935号原告：阮真力，女，1963年2月28日出生，住南京市。委托诉讼代理人：周艳，江苏锦隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈明，江苏锦隆律师事务所律师。被告：南京锋尚房地产开发有限公司，住所地南京市。法定代表人：吴静浦。委托诉讼代理人：曹越，江苏博事达律师事务所律师。原告阮真力与被告南京锋尚房地产开发有限公司（以下简称锋尚公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告阮真力的委托诉讼代理人周艳，被告锋尚公司的委托诉讼代理人曹越到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告阮真力向本院提出诉讼请求：被告向原告支付违约补偿款103493元（2011年11月23日至2013年7月31日按总房款4792444元×每日万分之一×35%×617天）、物业管理费27595元（5元/月/平方米×建筑面积229.96平方米×24个月）、能耗费24310元（4.95元/月/平方米×按套内面积204.63平方米×23个月）共计155398元。事实和理由：2009年9月10日，原、被告双方签订了一份《商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定原告购买被告开发建设的南京市、-2层）房屋（以下简称涉案房屋），建筑面积为229.96平方米，房屋总价款为4792444元。合同签订后，原告按约支付购房款，并办理了涉案房屋的产权证，但被告交付的房屋违反合同约定，门前花园变为高2米左右的高墙，对入户造成严重障碍。该情况严重影响到小区北区一楼全体业主的利益。2018年5月原告通过中国裁判文书网查询到同小区其他业主已就前述问题起诉至法院，并均已作出终审生效判决。原告通过生效判决书得知，2012年4月24日被告原法定代表人张在东明确向北区一楼全体业主承诺，被告承诺会解决门前高墙问题，并按房屋总价每日万分之一的标准，向业主支付补偿金直至拆除土坡，同时送两年的物业管理费及能耗费。该承诺已被前述生效裁判文书认定合法有效。此后原告与被告联络，要求被告按照相同标准赔付原告，被告承诺会一视同仁，给付原告相同标准的赔偿款，但被告至今未赔付，原告的起诉并未超出诉讼时效。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告锋尚公司辩称：原告陈述并不属实，2011年11月22日被告通知北区一楼业主办理入住手续，有的业主在拿房时认为房屋存在所谓瑕疵，入住后与被告原来的法定代表人张在东协商赔偿事宜，有些业主并不认为房屋存在瑕疵，选择拿房，双方协商后，张在东对14户业主做出口头承诺，每天补偿万分之一，送两年物业管理费和能耗费直至土坡拆除为止，后14户业主发送邮件，拿房前核实曾经承诺过的条件，后张在东作出答复，张在东答复是针对14户业主，并非针对全体业主。本案原告拿房至今并没有向被告方主张权利，其诉讼请求已经超过诉讼时效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市.96平方米，其中套内面积204.63平方米），系被告开发建设，现登记所有权人为原告，登记时间为2012年4月12日。该房屋所在的楼房共计七层，涉案房屋包括地上一层及地下二层。2009年9月10日，原告（预购人、乙方）与被告（预售人、甲方）签订了一份《预售合同》，约定甲方预售给乙方的商品房为宁房销第200910102W号《南京市商品房预售许可证》证载范围中的南京市、-2层），该商品房所在楼幢的总平面图位置见附件1总平面图，套型及分层平面图见附件2；该商品房所在楼幢的主体建筑层数为7层，其中±0.00米以上5层，±0.00米以下2层，该商品房位于±0.00米以上第1层；建筑面积229.33平方米；总价款合计4779315元，乙方应于2009年7月30日前向甲方支付定金20万元，2009年9月11日付款1751300元，余款做银行按揭；乙方迟延支付合同价款的，每天应按照未付到期价款的万分之一计算，向甲方支付迟延期间的违约金；甲方应于2009年12月31日前向乙方交付该商品房，该商品房交付时应付符合下列条件，已取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料，该商品房为住宅的，甲方还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；甲方迟延交付该商品房的，应承担下列违约责任，但乙方解除本合同的除外（注：三个可选择项目均未选，第四个空白补充亦未选填）；甲方迟延交付该商品房，经乙方催告后60日仍未交付的，乙方有权解除合同；甲方承诺按已公示的商品房项目的《建设工程规划许可证》和核准图所确定的条件进行建设；经规划行政主管部门批准，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定条件在本合同生效后发生变更，出现下列影响该商品房质量或使用功能的情形，甲方应在变更被批准之日起7日内书面通知乙方等等。该合同已于2009年9月14日办理了南京市房屋产权监理处商品房预告登记和南京市房地产市场管理处商品房买卖契约登记。在被告出具的《预售合同》附件2套型及分层平面图以及质量保证书、物业服务合同等三个文件中，均显示涉案房屋的套型及分层为“2层、首层、地下室”。但对于该“2层、首层、地下室”与合同第一条约定的“**（含-1、-2层）”的区别、联系，该《预售合同》及附件未予注明。《预售合同》履行过程中，被告因故未能在约定日期即2009年12月31日交房。涉案房屋所在的楼房建成后，由于与规划不符，致使未能通过验收。2011年9月30日，南京市规划局对涉案地块规划进行变更，将16、17幢楼东立面由首层出户门变更为窗，园区地面标高由原核准图地下车库东顶板覆土变更为现变更核准图所示地下车库东顶板覆土等等。2011年9月底，被告在涉案房屋所在小区的17幢楼旁边的地下车库顶部堆覆高约2米的土坡，2011年11月17幢楼通过验收。2011年11月22日，被告通知业主交付房屋，小区部分业主看到房前约2米高的土坡和隔墙之后，认为被告将房屋首层变成地下一层，拒绝接受房屋。但当日原告未明确提出异议，而在被告提供的商品房交接单、锋尚国际公寓钥匙移交清单、钥匙保管协议、文件资料交付记录单、房屋验收单等交接资料文件上签名，并随后接受房屋。2011年11月26日，该小区16幢、17幢共14户业主（名单中没有原告）向被告发送一份书函，要求被告在2011年12月10日前进行整改并使其达到合同约定标准，否则应按总房款每天万分之五的标准支付违约金等等。被告原法定代表人张在东于2011年11月27日签收该书函。2012年4月23日，涉案小区17幢115室业主胡悦给被告的原法定代表人张在东发送了一封电子邮件，包含如下内容：“在拿房之前，请允许我再跟你核实一下您曾经承诺过的两个条件，第一是您说过的按照合同约定给我们补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是再送两年的物业管理费和能耗费。这些还是要您亲自批准，下面人才会遵照执行。所以麻烦您能否给我一个肯定的答复。我就可以开心拿房了……。”2012年4月24日，张在东给17幢115室业主胡悦回复了一封电子邮件，包括如下内容：“给您肯定的答复，即第一是按照合同约定补偿金，即每天补偿房价的万分之一直至拆完土坡。第二是送两年的物业管理费和能耗费。开心地拿房吧……。”2012年9月18日，小区有关业主（不包括原告）向被告发函，称被告对门前高墙等问题仍未解决，要求被告按照承诺标准自2011年11月22日起每半年支付一次违约金，并在五个工作日书面答复等等。被告收到该函后未予书面答复。2013年7月底，被告自行拆除了前述土坡。2014年7月、2015年3月汪洋等小区部分业主（不包括原告）曾与张在东进行联系，要求其明确送两年物业管理费和能耗费是指土坡拆完后两年等等。张在东回复称“好，我来关注一下。”但未明确认可业主提出的主张。此后，小区部分业主为给付补偿款金额、免交物业费和能耗费期间等问题，多次与被告协商，未果。2015年小区（17幢103室）业主夏永蓉另案诉至本院，要求确认南京市规划局变更规划的行为违法。本院对该案作出（2015）鼓行初字第184号行政判决。2016年8月29日南京市中级人民法院作出（2016）苏01行终478号终审行政判决，认为规划变更未改变建筑周围覆土的高度，不存在增加容积率的情形，驳回了夏永蓉的诉讼。2016年9月，涉案小区业主胡悦等人认为被告未按约定向原告支付补偿金、物业费和能耗费，遂分别另案诉至法院，要求被告履行合同，给付补偿金、物业费和能耗费。被告提出反诉，要求撤销该协议，后撤回反诉。2016年10月，被告的名称由南京锋尚房地产开发有限公司变更为南京桃花源房地产开发有限公司，2018年7月被告名称又变更为南京锋尚房地产开发有限公司。2016年12月，被告另案起诉胡悦，要求确认被告原法定代表人张在东对胡悦作出的承诺无效。2017年11月，被告撤回了确认承诺无效的诉讼，本院裁定予以准许。对于上述胡悦等小区部分业主分别起诉被告的有关案件，本院于2017年12月作出（2016）苏0106民初8344号等民事判决，判决被告一次性给付胡悦等业主补偿金、物业管理费及能耗费合计12万余元不等。被告对前述相关判决不服提出上诉。2018年6月南京市中级人民法院作出（2018）苏01民终3357号等终审判决，认为双方当事人在签订《商品房预售合同》后，涉案房屋实际交付前，被告因规划审批、设计变更等原因修建了涉案土坡，损害了胡悦等业主权益，存在违约情形，其后将该土坡予以拆除，即一定程度上采取了补救措施，消除影响，并考虑到被告违约责任大小程度，结合被告原法定代表人张在东的回复承诺内容，一审法院以房屋价格为基数，酌定被告承担35%的违约责任，较为公平，亦不违反法律规定；一审认定被告承诺的补偿费用从胡悦接受涉案房屋时起算两年，并无不当，亦客观公平；张在东系被告原法定代表人，其在担任该公司法定代表人期间向业主做出的承诺，不违反法律按规定，应属有效，因涉案房屋交付及土坡问题，胡悦等业主一直与被告进行交涉，主张权利，一审对被告主张本案超过诉讼时效的抗辩理由，不予采纳，具有事实和法律依据。涉案小区业主胡悦2012年4月23日给张在东的邮件中，向其核实是否按承诺给“我们”补偿金。根据涉案土坡影响小区北区一楼业主的实际情况，结合上述邮件的相应内容，可以认定，张在东的承诺对其他相应业主具有溯及力，故对被告认为张在东的承诺只约束个别业主的上诉意见，不予采信；遂驳回上诉，维持原判。原告在接收涉案房屋后已经实际入住，在本案起诉之前未向本院及有关机关提起诉讼、主张权利。原告称2018年5月通过中国裁判文书网看到前述胡悦等业主与被告的生效裁判文书，认为被告原法定代表人张正东对有关业主的承诺同样适用于原告，遂于2018年8月31日委托律师向被告发送一份律师函，要求被告按照相同标准赔偿原告。被告收到原告的律师函后，不同意原告的意见，双方为此产生纠纷。2018年9月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告提出原法定代表人张正东的承诺仅系对部分业主做出，不适用原告，且原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。关于诉讼时效问题，原告对于其在本次诉讼之前主张过权利的争议事实，未提供证据证明。由于原、被告双方意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《预售合同》、房屋所有权证、照片、维修费发票等证据；被告提供的商品房交接单、房屋验收单等交接资料；生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据证明。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。原、被告签订的《预售合同》是双方的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据本案查明的事实，原告交纳了相应购房款，履行了己方义务；被告交付了涉案房屋并办理了所有权过户登记，履行了相应合同义务。根据被告提供的有原告签名的商品房交接单、房屋验收单等证据，结合原告实际入住等行为，可以认定原告对被告于2011年已交付涉案房屋未提出书面异议。根据法律规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式，要约到达受要约人时生效；在合同订立之后，经当事人协商一致，可以变更合同。如果当事人对于合同是否发生变更产生争议的，主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。本案中，原、被告对于2011年涉案房屋交接之后，双方是否达成新的协议即涉案土坡拆除补偿协议问题存在分歧，被告否认达成协议，原告则主张双方达成合意，根据前述分析，原告对于该争议事实应当承担举证证明责任。根据规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告未提供与被告达成涉案土坡拆除补偿协议的证据，其依据生效裁判文书的部分内容，主张被告法定代表人张在东2012年4月24日给小区业主胡悦回复的电子邮件的内容同样适用于原告，应当视为双方达成新的协议。本院对原告该项主张不予支持，理由如下：1.原告在2011年11月接受涉案房屋当时以及之后，未提供充分的证据以证明其曾就涉案土坡拆除问题单独提出主张，或与其他业主共同向被告主张过权利，不能认定原告对此提出要约；2.2011年11月26日胡悦等部分小区业主向被告发送一份要求整改并承担违约责任的书函中，没有原告的签名；2012年4月23日胡悦等业主向张在东发送的电子邮件中，亦无原告的名字；3.2012年4月24日被告原法定代表人张在东在回复胡悦电子邮件时，虽然明确了业主接受房屋的条件，即被告同意在拆完土坡之前每天补偿相关业主房价的万分之一，以及送两年的物业费和能耗费，但并无原告内容。因此，对于原告认为双方在合同签订之后又达成涉案土坡拆除补偿协议的主张，因无充分的证据证明，本院不予采信。根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，根据生效裁判文书的认定，被告对于商品房预售合同中约定的楼层理解与履行争议负有责任，应当承担相应的法律后果，原告作为涉案房屋商品房预售合同的当事人，可以依法向被告主张民事责任，但应当及时行使权利，否则诉讼时效期间届满后，被告可以提出不履行义务的抗辩。根据法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定；诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案原告于2011年11月签字接受涉案房屋时，即应当知道其合同权利是否受到侵害，但原告并未单独主张、委托他人代为主张或者与有关业主共同主张权利，即使从2013年7月涉案土坡拆除时起算，到原告2018年5月向被告发出律师函时，均已超过三年诉讼时效期间，现被告提出诉讼时效抗辩，理由成立，本院予以采纳。原告另主张2018年被告在双方交涉时已经同意按相同标准对其赔偿，但被告不予认可，原告对此未提供充分的证据证明，本院不予采信。综上所述，原告未能提供证据证明与被告曾达成涉案土坡拆除补偿协议，且其诉讼请求已经超过法律规定的诉讼时效期间，故对于原告在本案中提出的诉讼请求，本院不予支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百三十六条、第一百八十八条、第一百九十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十三条、第六十条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告阮真力的诉讼请求。案件受理费3408元，减半收取1704元，由原告阮真力负担（原告已预交）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  杨向涛二〇一八年十二月十七日书记员  汪慧娣