广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0401民初1347号原告：洪家乐，男，1990年10月22日出生，澳门特别行政区居民，住澳门，委托诉讼代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海诺德时代置业顾问有限公司，住所地：珠海市香洲区迎宾北路******。法定代表人：黄滢静。被告：珠海时代百货有限公司，住所地：，住所地：珠海市香洲区香洲香宁一街****v>法定代表人：董来荣。两被告共同委托诉讼代理人：何志锋，广东德赛律师事务所律师。原告洪家乐诉被告珠海诺德时代置业顾问有限公司（以下简称诺德置业）、珠海时代百货有限公司（以下简称时代百货）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，适用简易程序，公开开庭进行审理。原告洪家乐的委托诉讼代理人夏文树，被告诺德置业、时代百货的委托诉讼代理人何志锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪家乐向本院提出诉讼请求：1.请求解除原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》；2.请求判令被告时代百货立即退还原告已支付的购房款共计人民币492123元，被告诺德置业承担连带清偿责任；3.请求判令被告诺德置业、被告时代百货共同向原告支付约定违约金人民币24606元、赔偿金人民币54871元，共计79477元；4、本案全部诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：2016年5月28日，原告与诺德置业就购买香洲区拱北迎宾南路1188号“时代广场”6层389商铺签订了《商品房买卖合同》，该合同约定：案涉房产建筑面积10.72平方米，总价款为人民币684246元，交付期限为2016年10月1日前，第九条第1款第（2）项约定逾期交房违约责任即逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人除了退还买受人全部已付款并按照买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。诺德置业虽不是案涉房产产权人但得到产权人时代百货的授权和认可，该合同生效后，截止2017年6月6日，原告共计向时代百货支付购房款人民币492123元，时代百货向原告出具了《收款收据》。因诺德置业、时代百货未能按时交房，构成违约，2017年5月9日，原告与诺德置业签订了一份《买卖合同补充协议书》，该补充协议约定：双方同意将案涉房产交付时间顺延至2017年12月31日，在商铺完成产权分割之前乙方无需补交剩余房款，甲方承诺不追究乙方在此期间的逾期付款的责任；其中第十一条约定：如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及补充协议并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任。该补充协议签订后，诺德置业、时代百货仍未能按约定时间交付房产，至今也没有交付，故原告要求解除与诺德置业之间的上述《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议书》，要求二被告立即退还原告已支付的购房款并要求二被告按照上述《商品房买卖合同》约定的违约金比例向原告承担违约责任。2016年5月28日，原告与珠海百盛时代商业运营管理有限公司（下称“百盛时代”）签订一份《统一经营管理协议书》，协议约定：原告委托百盛时代经营管理案涉房产，同时协议还约定了房产交付时间、委托经营管理期限、租金标准及支付等。同日，原告与时代百货签订了《担保合同》，约定：时代百货对百盛时代按照前述《统一经营管理协议书》应向原告支付租金承担连带保证责任。2017年5月5日，百盛时代向原告送达一份《知会函》，函件称：自2017年3月1日起按以下标准支付租金，第1、2、3年每年支付租金43897元，后被告时代百货支付了原告部分租金，至今尚有15个月租金未能支付共计54871元。该租金损失应当视为原告可得利益的损失，依法应当由违约方作为违约赔偿金支付给原告。鉴于诺德置业、时代百货已严重违反上述《商品房买卖合同》及《买卖合同补充协议书》的约定，无法按时向原告交付案涉房产，故原告依约解除上述合同及补充协议并要求诺德置业、时代百货承担约定违约金及赔偿金的诉讼请求有事实和法律依据，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告诺德置业、时代百货辩称，1.被告诺德置业同意与原告解除《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议书》，被告时代百货同意向原告退还其实际支付的购房款342123元，并按5%支付解除合同的违约金。2、原告的15万元房款收据原为原告向第三方支付的中介服务费，是依据《买卖合同补充协议书》转化而成的购房款，现原告不同意继续履行合同，该款项应由中介方负责返还。3.被告诺德置业、时代百货之间是民事代理关系，被告诺德置业代理被告时代百货与原告签订合同，在合同第一条已向原告明示，该合同责任应由被告时代百货独立承担，被告诺德置业不需要向原告支付违约金。4、根据《统一经营管理协议》第2条的约定，涉案商铺并未交付，租金支付条件未成就，被告时代百货履行担保责任的条件也未成就。经审理查明，2016年5月28日，原告（买受人）与被告诺德置业（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》（编号：6-249），就原告购买位于珠海市香洲区拱北粤海东路时代广场项目六层389号商铺进行约定。合同第一条第四款约定，出卖人已获得开发商珠海金山房产有限公司及相关权利人珠海时代百货有限公司的授权，全权代理本项目的销售。第二条约定，买受人购买的商品房已预告登记至珠海时代百货有限公司名下。第七条约定，出卖人应当在2016年10月1日前将符合补充协议约定条件的商品房交付买受人使用。第九条约定，出卖人如未按合同约定期限将商品房交付买受人使用，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。合同附件三付款方式及期限约定，买受人在2016年5月31日前向出卖人支付该商铺价款人民币342123元，其中已含定金人民币100000元；买受人应在2017年9月30日前向出卖人支付该商品房第二期价款（即房价款的一部分）人民币342123元。同日，原告（乙方）与珠海百盛时代商业运营管理有限公司（甲方，以下简称百盛时代）签订《统一经营管理协议书》，约定乙方委托甲方经营涉案商铺，目前该商铺开发建设中，于2016年10月1日交付给乙方；统一经营管理的期限为15年，自开发商将涉案商铺交付乙方次日起计算；甲方分别按以下方式支付租金：第1、2、3年每年支付租金41054元；第4、5、6年每年支付租金47897元；第7至15年每年支付租金54739元；如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金，上述约定租金自经营管理期限开始之日起计算，甲方每月10号前支付当月约定租金。2016年5月28日，时代百货（甲方）还与原告（乙方）签订一份《担保合同》，主要内容包括：时代百货对经营管理协议中百盛时代向原告交付租金的义务承担连带保证责任；若百盛时代未能按时足额履行经营管理协议中约定的向原告交付的租金时，时代百货以其经营收入和时代百货与百盛时代签订的经营管理协议规定的储备金作为保证金，向原告补偿百盛时代应付租金的不足部分；时代百货为原告提供担保期限为原告与百盛时代签订的经营管理协议之日起即2016年10月2日，止于2031年10月1日。2017年5月9日，诺德置业（甲方）与原告（乙方）签订《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-073），确认截至本协议签订之日原告已向诺德置业或时代百货支付购房款人民币342123元。《买卖合同补充协议书》第一条约定双方同意涉案商铺的交付时间顺延至2017年12月31日。第三条约定在商铺完成产权分割之前乙方无需补交剩余房款，甲方承诺不追究乙方在此期间的逾期付款的责任。第五条约定本协议签订后，甲乙双方同意继续履行购房合同，甲方从2016年10月1日开始按照购房合同约定计算违约金（按乙方已付房款金额每日万分之三计算）至交付之日。对于2016年10月1日至2016年12月31日的违约金在本协议签订后10个工作日内支付给乙方；2017年1月1日至2017年3月30日的违约金在2017年6月30日前支付给乙方；2017年4月1日至2017年6月30日的违约金在2017年8月30日前支付给乙方；2017年7月1日起直至交付之日（即符合购房合同约定的交付条件）期间的违约金按季度核算和支付，在下一个季度期满后第一个月内支付给乙方，即：2017年7月1日至2017年9月30日的违约金在2017年10月31日前支付给乙方，以此类推。乙方支付的服务费不纳入计算违约金的基数。第六条约定甲方原因导致本合同解除或终止的，本合同签订之日至乙方解除合同之日期间《统一经营管理协议》及其补充协议约定的租金按约定正常支付……第七条约定原告支付的中介服务费纳入购房合同项下的总价款，双方同意相应变更购房合同总价款和单价，但购房合同项下的有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不包括服务费转购房款部分）为计算基数……第八条约定服务费纳入租金计算的基数，自2017年3月1日开始计对应部分的租金并按照统一经营管理协议的约定进行支付，补发部分的租金于本协议签订后下一个月一次性支付完毕。第十条约定本协议签订至本协议约定产权分割期限届满之日，除甲方未按照本协议约定支付相关费用或者未能按期交付商铺之外，乙方不得单方解除购房合同或本协议。第十一条约定如甲方未能按照本协议约定时间交付商铺，乙方有权解除购房合同及本补充协议，并有权按照购房合同约定追究甲方违约责任。第十四条约定本协议是购房合同的有效补充，与购房合同具有同等法律效力。未尽事宜，按照购房合同约定履行。如本协议与购房合同约定不一致的，按照本协议的约定执行。本协议签订之后，甲乙双方在购房合同之后至本协议签订之前所签署的其他补充协议解除等。2017年5月5日，百盛时代向原告发出《知会函》，主要内容为：尊敬的业主，鉴于您同意继续履行商铺买卖合同和《统一经营管理协议》，我公司承诺，就您购买的时代广场6-389号商铺租金支付事宜，我公司自2017年3月1日起按照以下标准支付租金：第1、2、3年每年支付租金人民币43897元；第4、5、6年每年支付租金人民币51213元；第7至15年每年支付租金人民币58529元；其中，第一年2016年10月1日至2017年2月29日已经支付的租金不再做调整。如业主在计收租金时未全额支付购房款的，我公司将按业主已付房款与房款总额的比例相应支付租金。在商铺交付至我公司承租之前，租金将由珠海时代百货有限公司代为支付，调整后第一次支付时间为2017年6月10日。原告提交了三份收据，均由被告时代百货出具，均盖有时代百货财务专用章，其中2016年5月7日，原告向被告时代百货支付定金100000元；2016年5月28日，原告向被告时代百货支付楼款242123元；2017年6月6日，原告向被告时代百货支付房款150000元。原告明确其请求支付赔偿金54871元，实际上是租金损失，从2017年7月1日计算至2018年10月，按照《知会函》的标准计算：每年租金43897元，故我方请求是自2017年7月起至2018年10月在租金损失为54871元。在庭审中，原告认可被告已经支付了2017年8月之前的租金，故租金损失从2018年8月1日计算至2018年10月。另查明，位于珠海市香××区××路××号[时代广场]项目的开发商为被告珠海金山房产有限公司，被告时代百货于2014年1月向金山房产购买涉案商铺，并办理了预告登记（预购证号：0100074178）。涉案商铺至今仍未完成产权分割，且珠海市香××区××路××号时代广场项目尚未竣工验收。本院认为，原告与被告诺德置业签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-249）、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-073）、原告与被告时代百货签订的《担保合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”的规定，原告与被告诺德置业签订的合同中载明诺德置业经时代百货授权销售商铺，故时代百货与诺德置业成立委托代理关系，且原告在签订合同时既已知道诺德置业与时代百货的委托代理关系，故上述商品房买卖合同直接约束原告与被告时代百货。关于合同解除。一方面，被告时代百货未按照《买卖合同补充协议书》第五条、第六条的约定如期支付租金；另一方面，涉案商铺所在时代广场至今尚未竣工验收，截止至2017年12月31日，涉案商铺不具备交付条件。根据《买卖合同补充协议书》第十条、第十一条的约定，原告要求解除与被告时代百货、诺德置业签订的《商品房买卖合同》，理据充分，且被告时代百货、诺德置业同意解除，故本院予以支持。关于款项退还。上述合同解除以后，时代百货理应将其收取的款项退还给原告。根据原告提供的三份收据，被告时代百货已收到原告购房款为492123元。双方合同解除，原告请求被告时代百货退还已付购房款492123元的诉讼请求，理据充分，本院予以支持。关于违约金。按照《买卖合同补充协议书》第七条的约定，原告支付的服务费150000元纳入购房合同项下的总价款，且该笔款项经被告时代百货出具收据确认为原告支付的房款,但有关违约金计算基数仍以原告已付房款（不含服务费转购房款部分）为计算依据，故在被告未能按照《买卖合同补充协议书》约定时间交付商铺的情况下，按照《买卖合同补充协议书》第十一条和《商品房买卖合同》第九条约定因合同解除给原告造成损失，故原告可要求被告时代百货支付以342123元为基数，按5%计付违约金17106.15元的诉讼请求，本院予以支持。关于租金。原告与诺德置业签订的《买卖合同补充协议书》第七条、第八条的约定，被告应将原告已经支付的服务费150000元纳入租金计算基数并自2017年3月1日开始起计对应部分的租金。故租金标准应按《统一经营管理协议书》的约定：“如乙方在计收租金时未全额支付购房款的，甲方按照乙方已付房款与房款总额的比例相应支付乙方租金”来计算，月租金为2461元[41054元/年÷12月/年×（492123元÷684246元）]。原告于2018年10月22日提起诉讼要求解除合同，故原告请求租金应计算至2018年10月，本院予以支持，被告时代百货应向原告支付2017年8月至2018年10月租金34454元。《知会函》系百盛时代单方面向原告作出，被告诺德置业、时代百货并未承诺按照该《知会函》的租金标准向原告承担保证责任，故原告请求以《知会函》的租金标准来计算，本院不予采纳。关于被告诺德置业的责任，被告诺德置业与时代百货系代理关系，其代理行为并未违反法律的规定，故原告请求诺德置业对时代百货的上述义务承担连带责任，理据不足，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第四百零二条规定，判决如下：一、解除原告洪家乐与被告珠海诺德时代置业顾问有限公司所签订的《商品房买卖合同》（合同编号：6-249）、《买卖合同补充协议书》（编号：SDBH-MMLY-073）；二、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪家乐退还已付购房款人民币492123元；三、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪家乐支付违约金人民币17106.15元；四、被告珠海时代百货有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告洪家乐支付赔偿金人民币34454元；五、驳回原告洪家乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5719元，由原告洪家乐负担人民币153元，被告珠海时代百货有限公司负担人民币5566元。如不服本判决，原告洪家乐可以在判决书送达之日起三十日内，被告珠海诺德时代置业顾问有限公司、珠海时代百货有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  葛阳辉二〇一八年十二月十三日法官助理潘茜书记员何绍峰