四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1602民初5124号 原告：陈先刚，男，汉族，生于1977年12月20日，住四川省广安市广安区。 被告：广安蛇龙山旅业开发有限责任公司，统一社会信用代码915116027175005712，住所地四川省广安市协兴园区协兴镇清平街**。 法定代表人：易文清，董事长。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。 原告陈先刚与被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈先刚、被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司的委托诉讼代理人王旗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈先刚向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告继续履行与他于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》；2、判令被告赔偿他损失费69.21万元；3、判令被告立即停止违约及侵权行为；4、判令被告承担本案诉讼费及律师代理费。事实和理由：原、被告经多次协商，于2015年7月20日签订了《神龙山物业租赁合同》，被告将神龙山巴人石头城风景区紫云轩（产权面积2600㎡）租赁给原告，租赁期20年，从2015年10月1日起至2035年9月30日止，其中2016年10月1日至2017年9月30日为免租期，年租金65万元，从租赁期第五年开始租金逐年递增5%。承租方自本合同签订后向出租人交纳了第一年租金65万元，20万元履约保证金因为甲方没有按照合同约定将消防、水电气等基本设施按照乙方要求安装到位，故经原、被告负责人同意由原告代为完成消防设施部分，事后经双方根据实际发生额进行结算后确定保证金差补。合同签订后，原告交纳了第一年租金便立即投入资金进行规划设计和装修，因被告没有该房产完整的建设手续和产权，无法进行消防等备案，原告与被告多次交涉未果。2017年4月20日被告向原告寄发了《解除合同通知书》，以原告未按约交纳履约保证金以及未在合同签订后2个月内动工装修并在6个月内投入运营为由解除双方签订的《神龙山物业租赁合同》。原告接到被告的该通知后，向被告充分表达了自己的意愿，被告在此期间仍将租赁物转租他人，并进场装修。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，且造成重大损失。为维护自身合法权益，故提出前述诉讼请求。 被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司辩称，原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》第四条约定乙方如逾期未交纳履约保证金，甲方有权单方解除合同。合同签订后，双方未就履约保证金的金额、交纳方式未达成任何改变的协议，并非原告诉称的变更了合同。他公司多次口头通知原告交纳履约保证金，被告仍未交纳，他公司才于2017年5月20日向原告寄发了《解除合同通知书》，原告于2017年5月22日收到通知，根据有关规定，解除合同于送达之日起生效，故应驳回原告的各项诉讼请求。 经审理查明，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司成立于2002年4月28日，经营范围为：餐饮服务、茶座服务、预包装食品、旅游景区开发及管理、旅游文化项目引进、旅游纪念品制作销售、房地产开发等。2010年6月7日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司取得了座落于广安市广安区神龙山风景区（含龙泽寺）78850.08㎡的土地使用权，使用权性质为出让。2015年7月20日，以广安蛇龙山旅业开发有限责任公司为出租方（甲方）、陈先刚为承租方（乙方）签订《神龙山物业租赁合同》，合同主要约定：出租标的物基本情况：地址神龙山巴人石头城风景区紫云轩，标的物面积2600㎡，通道走廊露台面积620㎡；租赁期限：20年，自2015年10月1日起至2035上9月30日止，其中2016年10月1日起至2017年9月30日止为免租期，期满后同等条件下乙方享有优先租赁权；租金及交纳期限：免租期租金为0，第一年租金为65万元，从租赁期第五年开始（含第五年）租金逐年递增5%，物业押金20万元，乙方自本合同签订之日起10日内，一次性向甲方交纳租期第一年租金65万元，在租赁期间，每一年度期限届满30日内支付下一年度租金至甲方指定账户，乙方如拖欠租金，甲方给予乙方7天宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的1%收取违约金，若乙方未按期交纳租金达30天，甲方有权单方解除本合同，不承担任何违约责任；乙方经营的品牌为－主题酒店－经营品项为服务型；乙方自本合同签订之日起3日内支付20万元履约保证金，逾期未交纳履约保证金，甲方有权单方解除本合同。乙方保证本合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营（因甲方原因除外）。若乙方未违反本合同的约定，履约保证金自动转为物业押金，合同期满时，乙方在结清租赁物业的水、电、物业服务费等相关费用后于租期届满之日退还商铺。其中租赁物业装修的修缮中约定：甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装使用；协议解除合同的约定为：因国家政策性调整致使该合同履行成为不可能的，本合终止，甲、乙双方互不承担违约责任，甲方应退还乙方已交纳但无法履行的租金及全部押金；乙方有下列情形之一的，甲方可单方解除本合同，收回物业：1、乙方损坏承租物业，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；2、乙方擅自将本租赁物业转租、转让或转借的；3、乙方利用承租物业存放危险物品或进行非法活动构成重大损害的；4、欠缴各项费用达两个月以上的；5、乙方未在甲方要求的期限内补足押金的。协议的终止为：1、本合同期限届满的，自租赁期届满之日合同自行终止；2、双方通过书面协议解除合同。双方还对乙方的经营规范、承租方的变更、续租、违约责任、续租、房屋交付及收回的验收、免责条件、争议处理方式等方面进行了约定。2015年8月9日，陈先刚以广安市紫云轩度假酒店有限公司的名义与四川省某设计有限公司签订《装饰装修工程设计合同》，约定由四川省某设计有限公司对紫云轩度假酒店进行装修设计，设计费32万元。2015年8月14日，广安市工商行政管理局对陈先刚所租物业经营的企业名称进行了企业名称预先准核，企业名称为广安紫云轩度假酒店有限公司。2015年8月17日，陈先刚通过银行向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司支付了第一年租金共计65万元。2015年8月20日，陈先刚与广安市同盛电器设备有限公司签订《格力中央空调设备销售及安装合同》，约定由广安市同盛电器设备有限公司对广安紫云轩度假酒店的空调设备进行安装和调试，约定工程总造价48万元，工期90天。约定工程款的支付为：签订合同时陈先刚付合同定金48000元、设备进场支付144000元、设备及管道安装完毕支付192000元、调试验收合同付72000元、扣取质保金24000元于验收合同后一年内无质量问题付清。2015年11月4日，陈先刚、胡某某以广安紫云轩度假酒店有限公司的名义与广州某装饰设计有限公司广安分公司签订《装饰装修工程统一施工合同》，约定由广州某装饰设计有限公司广安分公司对广安紫云轩度假酒店进行装饰装修，工程预算为7017080元，优惠后的造价为5800000元，工程款的支付方式为：本合同签订之日起十日内支付合同总价的10%、土建完成支付25%、木工完成支付25%、完工后支付30%、完工验收各格后180在内支付5%、余款在开业后一年内支付；采用包工、包部分材料的承包方式，工期为2015年11月8日至2016年4月10日，由广安紫云轩度假酒店有限公司自行设计并提供施工图纸。2015年12月17日，陈先刚以神龙山紫云轩酒店的名义与四川某消防工程有限公司签订《消防工程合同》，约定由四川某消防工程有限公司承包广安市神龙山紫云轩酒店的消防工程，约定合同造价为399800元，实行整体包工、包料（不含税）。工程款的拨付为：人工及主材进场三个工作日支付20%的工程款、主体完工支付30%、安装调试完毕后支付30%、余下20%在酒店开业后6个月内支付。2016年12月30日，四川某消防工程有限公司出具的《人工工资表》载明：神龙山紫云轩酒店消防工程技术工：149天×230元/天=34270元，普工132天×160元/天=21120元，工人工资合计55690元，材料费合计297998.23元，两项工计353388.23元。 2017年4月20日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司向陈先刚发出《解除合同通知书》，主要内容有：陈先刚先生，你与我司于2015年7月20日签订了《神龙山物业租赁合同》，约定由你租赁神龙山巴人石头城风景区紫云轩，租期20年，至今你有违约行为包括但不限于：1、未在合同签订之日起3日内向我司交纳履约保证金20万元；2、未在合同签订后2个月内对租赁物业进行动工装修并在6个月内投入运营，现依据《神龙山物业租赁合同》第四条“逾期未交纳履约定保证金，甲方有权单方解除本合同”之规定，现通知如下：1、解除双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》；2、我司将保留进一步追究你违约责任的权利……。陈先刚接到该通知书后，于2017年5月22日向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司回函，主要内容有：根据本人与贵司于2015年7月20日签订的《租赁合同》中第五条第（二）款中第1小条和第十三条第1小条约定，甲方保证整个物业的消防、水电气根据甲方需要在每一层楼安装到位；甲方应保证在交付物业时租赁物本身及物业所占土地使用权无任何争议，也无任何违反规划、消防、验收等行为，附属设施、设备也能正常使用，并符合相关规范要求。但是在实际合作过程中，甲方一直以各种理由拒不提供上述依据，导致我方无法进行相关备案和手续的办理。经甲方再三承诺后，本人在签订合同后庚即按照合同约定组织相关单位和人员对该物业进行堪察、设计、和施工。由于该物业因无验收合格依据和产权证明，在施工过程中被告有关行政主管部门责令停工，本人多次与贵司领导及管理层反映，他们以正协调等说词拖延至今……给我方造成较大资金占用和经济损失，恳请贵司尽快与相关部门完善相关法定手续和程序，以便本人尽决完成装修工程，减小损失……。2017年5月24日，广安蛇龙山旅业开发有限责任公司又向陈先刚发出《限期返回物业的通知书》，主要内容有：致陈先刚先生，双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》已于2017年5月22日我方书面通知解除。限你方接通知书5日内，腾空物品交回紫云轩物业，超过期限，我方将通知强行收回物业。2017年8月22日，陈先刚向广安蛇龙山旅业开发有限责任公司发出《关于停止违约及侵权行为的函》，主要内容有：本人于2015年7月20日与贵司签订的《租赁合同》，租期20年，已付租金65万元。之前贵司未能按合同约定保证消防、水电气安装到位，本人投资200万元完善设计、消防、土建等部分设施后，无法继续装修直到使用运营，给本人造成重大经济损失。近日贵公司在未与本人协商且无任通知和衔接的情况下，擅自将本人所租物业出租给他人，贵公司的行为已严重违约，严重侵害本人权利。请贵公司在7日内与本人协商处理违约及侵权行为，否则本人将采取诉讼、责令停工、临时保护等多种措施维权。后双方协商未果，陈先刚遂向本院提起诉讼。 认定上述事实，有到庭诉讼参与人的当庭陈述、被告《营业执照》、原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》、客户收付款入账通知、《企业名称预先核准通知书》、《格力中央空调设备销售及安装合同》、《装饰装修工程统一施工合同》、《紫云轩酒店内装工程（平面方案）》《消防工程合同》、四川某消防工程有限公司出具的《人工工资表》、《解除合同通知书》、《关于〈解除合同通知书〉回复的函》、《限期返回物业的通知书》、《关于停止违约及侵权行为的函》等证据证实。 本院认为，被告出租给原告的神龙山巴人石头城风景区紫云轩虽未取得权属证书，但其取得了《国有土地使用权证》，且无依居显示该物业存在权属争议，被告将该物业出租给原告未违反有关法律规定，且是双方在协商一致基础上的真实意思表示，故原、被告签订的《神龙山物业租赁合同》合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，原告应在签订合同之日起3日内向被告支付20万元履约保证金，被告应保证整个物业的消防、水电气根据被告需要在每一层安装到位，原、被告均未履行该两项约定合同义务，但原告自行出资将本应由被告履行的“保证整个物业的消防、水电气安装到位”的合同义务代为履行，安装消防的费用为35万余元，远远高于履约保证金20万元，且消防、水电气安装到位是履行整个合同的基础，消防、水电气如未安装到位其他装修工程将无从实施，原告在安装消防设施期间，被告也未提出异议，故原告自行出资安装消防设施是积极履行合同的表现，金额也高于履行保证金，故其出资安装消防设施的费用可抵作履约保证金，故被告以原告未交纳履行保证金解除合同不符合合同约定及法律规定，且原告为履行合同已投入了大量资金，解除合同将会给原告造成重大损失，故原、被告应继续履行双方签订的《神龙山物业租赁合同》，被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司不得阻碍原告为因履行合同进行的相关装修、施工等活动。原告与他人签订的有关设计、施工等一系列合同及产生的相关费用，是履行合同己方的必然花费，故对原告要求被告赔偿损失69.21万元的诉讼请求本院予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告陈先刚与被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司继续履行双方于2015年7月20日签订的《神龙山物业租赁合同》，被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司不得阻碍原告为因履行合同进行的相关装修、施工等活动。 二、驳回原告陈先刚的其他诉讼请求。 案件受理费10822元，减半收取5411元，由原告陈先刚负担5311元，由被告广安蛇龙山旅业开发有限责任公司负担100元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于广安市中级人民法院。同时预交上诉案件诉讼费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 审判员  刘武军 二〇一八年十二月十四日 书记员  王 雪 附：本案相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。