广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初2276号原告：邹树积，男，1975年2月5日出生，汉族，住所地广东省遂溪县，委托诉讼代理人：蒋昌有、彭亚，均系广东环球经纬律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位，统一社会信用代码914401015856542284。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、曾莹，均系该公司职员。原告邹树积诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邹树积及其委托诉讼代理人蒋昌有、彭亚、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司委托诉讼代理人安家亮、曾莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：位于广州市高新技术产业开发区科学城伴河路**（即原广州市萝岗区伴河路**）建科广场由被告投资建设。2016年5月4日，原告认购了E栋214房（带装修），并签订了《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，原告于当日即支付定金2万元，并选择按揭贷款方式支付房价，原告于2016年10月17日支付首期款439725元（含定金）后，被告于2017年9月6日向原告开具了发票(金额439725元)。2016年5月10日，被告与原告签订涉案房屋的《广州市商品房买卖合同》，该合同第十三条第一款约定交楼时间为2017年8月30日。合同第十四条第一款约定，如果逾期交楼不超过180天的，被告应该自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准向原告支付违约金；如果逾期超过180天后，原告可以要求解除合同，被告应在收到原告解除通知之日起30天内退还已付房价款并支付利息，同时按商品房价款的10%支付违约金；如果原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自约定的交楼日次日起至实际交付之日止按每日总房价款0.05%的标准支付违约金。2016年5月10日，原告与广州克洛维酒店管理有限公司签订了10年六个月期的租赁协议《房屋租赁合同》，前5年租金标准为60180.75元/年，后5年租金根据酒店式公寓当年的税后利润总额*该房屋的租金回报系数而定。原告认购涉案房产后，被告严重违约，不仅在出售时未告知房产的真实情况，拖延房屋解押、网签及预告登记，而且违法违规挪用售楼资金，本应受监管专用的资金至今去向不明且未追回，严重影响了工程建设进度及交楼，至今未交楼，致原告收益受损，工程甚至可能烂尾。为维护原告的合法权益，请求判令：1.判令被告自2017年8月31日起至实际交付房屋之日止每日按总房价859725元的0.05%向原告支付违约金；2.判令被告自2017年9月1日起至广州克洛维酒店管理有限公司租赁涉案房屋起始之日止每年按总房价859725元的7%向原告支付租金损失；3.判令被告立即涂销广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编E栋214房的抵押登记；4.判令被告在涂销广州市黄埔区（原萝岗区）伴河路192号自编E栋214房的抵押登记后5日内，为原告办理购房合同网签及预购商品房的预告登记，并及时将预购商品房预告登记证书交付原告；5.判令原告自收楼之次日起5日内向被告交付申请银行按揭贷款需由原告提供的证件资料，被告收齐资料为原告代理银行按揭贷款手续；6.本案诉讼费由被告承担。庭审期间，原告明确其第五项诉讼请求为：原告收楼之日起5日内，被告向贷款银行提交原告办理银行按揭贷款手续所需的全部资料。被告辩称：1.关于原告要求被告支付违约金的诉请。同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，或参照原告主张的租金损失为标准予以调整。依据：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）的租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，而且根据原告起诉所主张的租金损失标准，即房屋总价的7%/年，也远低于合同约定的逾期交房违约金。因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。2.关于原告要求被告支付租金损失的诉请。不同意支付租金损失，首先原告的该诉讼请求没有合理依据；其次原告要求支付租金损失与逾期交房违约金系重复主张，我国的违约责任主要属补偿性质，在适用违约金补偿非违约方损失的情况下，不能同时适用损害赔偿责任。3.涉案房屋暂时无法办理网签和预告登记，因项目楼盘现处于大确权阶段，需待大确权完成后才能办理。如原告要求交付预告登记证书，须自行前往我司办理签收的相关手续。4.不同意原告请求自收楼之日起向被告交付申请银行按揭贷款所需资料的诉讼请求。首先，原告没有确切证据证明可以中止履行办理按揭手续；其次，根据合同附件七补充协议的第三条约定，“乙方办理收楼前，应按合同约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用。否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任”，如果原告不办理按揭贷款手续，按合同约定被告可以不交楼。被告如有违约行为，原告可以按合同主张权利，但无权要求交楼后再办理按揭贷款手续。经审理查明：2013年6月8日，被告以出让方式取得广州高新技术产业开发区科学城伴河路以东、植树公园以西KXCD-F2-1-2地块（图号D0704-15）商务金融用地的《国有土地使用证》【穗府国用（2013）第05000076号】。同年7月1日，被告取得广州市科学城开源大道以北、伴河路以东（地形图号32-62-13,32-62-17）40002平方米商业金融用地（C2）的《建设用地规划许可证》（穗开规地[2013]35号），用地项目名称为广州清大瑞泰信息科技有限公司科学城KXCD-F2-1-2地块建设项目。同年11月25日，被告取得上述项目的《建设工程规划许可证》（穗开规建证[2013]233号）。2014年2月18日，被告取得上述建设项目的《建筑工程施工许可证》（穗开建施[2014]17号）。2014年7月4日，被告取得建科广场《广东省广州市商品房预售许可证》（穗房预［网］字第××号）。2016年5月4日，原告与被告签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，原告购买被告开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号E座2层14公寓，该物业的建筑面积为60.27平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为45.72平方米（该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准）；认购价为859725元，原告于签订本认购书时向被告支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即419725元须于2016年5月13日前付清（已扣除定金），剩余房款420000元，原告须于2016年5月13日前申办按揭贷款，按揭年限10年。其后，原告（乙方）与被告（甲方）签订了没有签约时间的《广州市商品房买卖合同（预售）》（非网签合同），双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编E栋（自编C-1、C-2栋）214房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积60.2695平方米，套内建筑面积45.92平方米，共有分摊面积约14.3495平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米18722元，总金额859725元，首期款439725元自本合同签订之日支付，除首期款外的剩余房款420000元应于2016年5月10日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭贷款手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十一条预购商品房预告登记约定：双方同意由乙方委托甲方办理预购商品房预告登记。甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方。乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。在双方签订的上述买卖合同的附件七本合同补充协议的第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。上述认购书和买卖合同签订后，原告依约交付了首期购房款。被告于2017年9月6日向原告出具首期房款439725元的发票。原告提交了其与广州克洛维酒店管理有限公司（以下简称克洛维公司）签订的没有签约日期的房屋租赁合同，双方在合同中约定：原告将上述房屋出租给克洛维公司作为酒店式服务公寓的一部分，租赁期限为2017年9月1日至2028年2月28日；2017年9月1日至2023年2月28日为固定租金回报期，每年租金为上述商品房买卖合同约定的房屋总价款的7%；2023年3月1日至2028年2月28日为浮动租金回报期，双方在合同中约定了浮动租金的计算方式；原告委托克洛维公司作为其不可撤销的代理人全权代表原告与被告办理房屋交接手续，原告不再要求自行与被告办理房屋交接手续，克洛维公司与被告办理交接手续后，即视为被告已按照商品房买卖合同约定向原告交付房屋；自房屋交付之日起至双方约定的租赁起始日止为租赁准备期，克洛维公司在该期限内就该房屋的出租和管理进行前期准备。原告提交克洛维公司的宣传图片，拟证明被告与克洛维公司捆绑销售涉案房屋。原告主张因被告逾期交楼导致其与克洛维公司的租赁合同无法履行，导致其租金损失，被告认为原告提交的房屋租赁合同、克洛维公司的宣传图片与本案无关，不确认上述证据。双方当事人确认：涉案房屋至开庭之日即2018年6月27日尚未办理按揭贷款手续，且存在尚未涂销的抵押登记。被告确认涉案房屋至开庭之日尚未满足交楼条件，无法交付。上述事实，有原告提交的商品房认购书、商品房买卖合同、首期房款发票、房屋租赁合同、承诺书、授权委托书、宣传图片、被告提交的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证以及双方当事人的陈述予以证实。上述证据，经过庭审举证、质证，本院予以采信。双方当事人提交的其他证据，因与本案无关联，不予采信。本院认为：被告已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，被告应当在2017年8月30日前向原告交付涉案房屋，但至开庭之日，被告仍未把符合交付条件的房屋交付原告，系违约，应当依法承担违约责任。根据合同约定，至原告起诉之日，被告逾期交楼时间已经超过180日，原告未主张解除合同，故被告应当按照合同的约定继续履行合同，并依约承担逾期交楼的违约责任。关于被告应支付的违约金。1.违约金的计算期间，原告诉请被告的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到被告的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持原告请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年5月2日，共计245日，其后的逾期交楼违约金原告可另行向被告主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定违约金的每日标准为总房价款的0.05%，被告主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于原告的损失，故被告的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，原告实际向被告支付的房价款为439725元，剩余房价款尚未支付。故被告的违约金应当按照原告实际支付的房价款439725元计算。综上，被告应向原告支付的违约金为53866.31元（439725元×0.05%/日×245日）。关于原告请求的租金损失。原告在未取得涉案房屋的使用权或者所有权的情况下，将涉案房屋出租给克洛维公司，应预见到如无法如期交付涉案房屋所产生的相关法律后果。原告提交的证据无法证实涉案房屋与租赁关系捆绑销售，原告与克洛维公司签订的租赁合同与本案的商品房买卖纠纷无关联，该租赁合同无法履行导致的租金损失应由原告自行承担；且原告未提交证据证实其实际损失高于逾期交楼违约金，原告主张的逾期交楼违约金足以弥补其损失；故原告请求的租金损失，无相关法律依据，本院不予支持。关于原告主张涂销涉案房屋的抵押登记、办理购房合同网签、预告登记并交付预告登记证书的请求。涂销抵押不属于法院强制履行的范围，故本院对原告要求涂销抵押的请求不予支持。由于涉案房屋仍处于抵押状态，目前尚不具备办理网签和预告登记的客观条件，故本院对原告要求办理网签、预告登记手续及交付预告登记证书的请求暂不予支持，待相关条件具备后，原告可另行主张。关于原告主张在原告收楼之次日起5日内向被告交付申请银行按揭贷款资料、被告向贷款银行提交原告办理银行按揭贷款手续所需的全部资料的请求，在双方签订的商品房买卖合同中，原告的付款义务和被告的交付义务有先后履行顺序之分，原告的付款义务履行期限在先，但原告至本案开庭之日并未办理按揭贷款手续，理由为主张不安抗辩权，但其并未提交相关证据证实在其交付首期购房款后的3日内，被告存在不能履行合同的事实存在，故原告的上述主张无法律和事实依据，本院不予支持。关于被告主张的顺延交楼的问题。被告在庭后代理意见中提出，原告未交清房款或税费，根据《商品房买卖合同》补充协议第三条第二款的约定，被告有权相应顺延交楼时间。经查，上述补充协议第三条第二款约定：合同约定的房价未包括政府规定的各项税、费；乙方在办理收楼手续前，应按合同的约定交清所有房款、税费及物业服务公司的相关费用；否则，甲方有权相应顺延交楼时间，并有权按照合同要求乙方承担违约责任。该约定的实质应是指在涉案楼盘已经具备交楼条件的情况下，原告仍未按照合同约定缴清房款，被告享有顺延交楼期限的权利；但在本案审理期间，被告确认涉案楼盘尚不具备交楼条件；且合同约定的税款、物业服务公司的相关费用与本案的房屋买卖合同关系并非同一法律关系，原告是否交纳上述税费和费用，不能作为被告顺延交楼的条件，故被告主张的顺延交楼的意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告邹树积支付2017年8月31日至2018年5月2日的逾期交楼违约金53866.31元。二、驳回原告邹树积的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3008.7元，由原告邹树积负担1812.1元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1196.6元；财产保全费1197元，由原告邹树积负担721元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担476元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 李祖艳人民陪审员丁树祥人民陪审员 臧    玉    林二〇一八年十二月十二日书 记 员 林    碧    婷孙晓华附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。