贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初3416号原告：薛春玲，女，1964年5月4日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告：张宁，男，1963年2月10日出生，汉族，贵州省玉屏县人，住址同上。委托诉讼代理人（特别授权）：聂林生，男，1965年12月19日出生，汉族，江西省鹰潭市人，现住凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：王江莉，女，1955年4月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。被告：贵州省凯里市世纪城百货有限公司，住所地：凯里市文化北路**。法定代表人：伍茂才，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴彬，男，1990年8月6日出生，苗族，贵州省天柱县人，住天柱县。系该公司员工。委托诉讼代理人：徐云栋，贵州七律律师事务所律师。被告：贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司，，住所地：贵州省凯里市文化北路**水木花园**法定代表人：叶荣芝，系该公司董事长。委托诉讼代理人：许翔，男，1981年3月14日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市，系该公司副经理。被告：凯里市金马房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省凯里市金井路**/div>法定代表人：陈华宾，系该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。被告：凯里市阳光房地产有限公司，住，住所地：贵州省凯里市宁波路凯里市房产交易大楼**/div>法定代表人：万台生，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所律师。原告薛春玲、张宁诉被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司（下简称：世纪城公司）、贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司（下简称：金井公司）、凯里市金马房地产开发有限公司（下简称：金马公司）、凯里市阳光房地产有限公司（下简称：阳光公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院2018年5月30日立案受理后，依法适用简易程序于2018年7月27日公开开庭进行了审理。原告薛春玲、张宁之委托诉讼代理人聂林生，被告世纪城公司的委托诉讼代理人吴彬、徐云栋，金井公司的委托诉讼代理人许翔，金马公司的委托诉讼代理人陆淼及阳光公司的委托诉讼代理人王树元均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告薛春玲、张宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告世纪城公司支付原告委托经营收益（租金）20087.88元；2、判令被告世纪城公司向原告支付逾期付款违约金1145元（并以尚欠委托经营收益为限，按日万分之五计算至管理费全部付清时止）；3、判令三被告金井公司、金马公司、阳光公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带保证责任；4、本案受理费由四被告共同承担，以上合计21232.88元。事实与理由：2012年11月28日、12月25日，原告与被告金马公司签订书面《商品房买卖合同》，购买世纪城百货3-174、3-180、3-181、3-182号商铺，且已付清全部购房款项。同时，原告被要求与世纪城公司书面签订《商铺委托经营管理合同》，将商铺的使用权、经营权在委托期限内全权委托给纪城百货公司（乙方）进行经营管理，世纪城百货公司在每个委托年度的首月内向（甲方）原告一次性付清当年的租金。如有违约，需从逾期日起按应付款项每日万分之五向甲方支付违约金。该合同的第二条约定。委托期限共计10年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。与此同时，在2012年12月2日，三被告金井公司、金马公司、阳光公司共同向《商铺委托经营管理合同》的全体委托人签订了《保证函》，承诺：世纪城百货公司不能依法正常履行该债务(即每年支付给原告的租金)时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任，保证责任期限自2013年1月1日起至2022年12月31日止。但自2017年起，世纪城公司却拒不支付原告任何经营管理费，在原告全体业主的强烈要求凯里市政府的大力帮助下，世纪城公司于2017年8月支付了当年租金和违约金。而2018年2月，世纪城公司明确告知原告及全体业主，其已不能实际履行合同了。原告认为，被告拒不履行合同义务的行为严重侵犯原告的合法权益，原告有权要求被告承担逾期天数内每天万分之五的违约责任。同时被告金井公司、金马公司、阳光公司应按《保证函》约定对世纪城公司的违约行为承担连带保证责任，故提起诉讼，请求支持原告的诉请。并请法院采取相应措施，由以上有连带责任的被告金井公司、金马公司、阳光公司拿出相应资产为今后五年租金提供保证。原告为证明诉请理由成立，其向本院提交的证据有：《身份证》、《保证函》、《房屋产权证》、《商铺委托经营管理合同》、《贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司〔2012〕001号文件以及股东会决议和公司章程、准予变更登记通知书、银行存款凭证、《世纪城百货公司经营情况说明》、宣传广告等证据，拟证明其诉请事实成立。被告世纪城公司辩称：1、世纪城公司违约是因各种客观原因造成：（1）国家经济产业结构调整影响到实体商店的市场；（2）合伙开发商违约影响世纪城公司的资金来源。2、合伙开发该项目的三家房地产公司应对支付业主商铺返租租金承担连带责任。（1）金马公司、阳光公司、金井公司合伙开发世纪兴城房地产项目，属于“共担风险”的法律关系；(2)三家房开公司的法定代表人均为世纪城公司的股东，三家房开公司与世纪城公司资金混同、业务混同、人员混同，属于法理上的法人人格混同的情形，彼此间负有连带责任；（3）本案所涉债务系基于委托经营合同而形成；（4）金井公司、金马公司、阳光公司共同签署了《保证函》，对业主获取返租租金作出了保证，就应依法连带承担世纪城公司的违约责任。3、金马公司和阳光公司的法定代表人具有抽逃注册资金的行为，已构成犯罪。被告世纪城公司向本院提交世纪城公司2018年6月15日可用资金表、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司章程修正案、世纪城公司记账凭证、中国工商银行转账凭证等证据，拟证明抗辩理由成立，并在庭审过程中提出违约金过高，应请求法院依法调整。被告金井公司辩称：1、金井公司签订的《保证函》系真实意思表达，合法有效；2、金马公司、阳光公司的违约行为是造成金井公司无法履行支付返租租金的根本原因；3、金井公司及公司法定代表人伍茂才已累计向世纪城公司投入1000万余元用于商场经营；3、《保证函》是三家公司对世纪城业主的承诺，也是三家公司应承担的责任。金井公司经多方筹措，于2018年6月支付到期业主516户三分之一返租租金共计5378534元，已按《保证函》的约定，履行了应支付返租租金的义务。综上，应判令金井公司、金马公司、阳光公司三家公司与世纪城公司共同承担支付返租租金的义务。被告金井公司向本院提交的证据有：《合作开发协议书》、《合作开发“世纪兴城”项目协议》、《世纪兴城部分房产经营权、所有权分割协议》、专班账户资金结算表、金井公司支付三分之一到期业主返租租金明细总表复印件，拟证明其辩解理由。被告金马公司、阳光公司辩称：1、《商铺委托经营管理合同》违反建设部《商品房销售管理办法》第十一条的规定，属于无效合同；2、世纪城公司原计划由金井公司、阳光公司和金马公司三家公司共同出资成立，后由于三家公司未达成共识并未共同出资设立。事实上世纪城公司是由伍茂才、陈华宾、万台生三人共同出资设立。所以金马公司、阳光公司不可能出具《保证函》，故不应当承担保证责任。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。被告金马公司、被告阳光公司未向本院提交证据材料。依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：本案所涉商铺位于凯里市文化北路22号世纪兴城商业城，系世纪城开发建设的楼盘，以金马公司名义对外销售。原告薛春玲、张宁分别于2012年11月28日至12月25日向金马公司购买了四间商铺3-174、3-180、3-181、3-182号，现均已取得产权证），合同约定购房价款310960元，实付总价236328元。2012年12月25日，以薛春玲、张宁为甲方、贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司为乙方，双方签订《商铺委托经营管理合同》，合同主要内容为：甲方将其所购买的商铺委托乙方经营管理，委托期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，共10年；委托期第1-3年度，由乙方一次性向甲方支付三年相当于该商铺总价款的24%作为委托经营收益；第4-6年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的8.5%作为委托经营收益；委托期7—10年度由乙方每年向甲方支付该商铺实付总价款的9%作为委托经营收益；委托期第4-10年度，由乙方在每个委托年度的首月内向甲方一次性付清当年的委托经营收益。乙方不得逾期向甲方支付商铺的委托经营收益款项，如有违约，乙方需从逾期日起按应付款项每日万分之五向原告支付违约金。之后，原告将本案所涉商铺出租给贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司经营管理，该公司亦支付了原告相应经营收益。但2018年1月，世纪兴城公司未支付薛春玲、张宁等商铺业主的租金并告知业主其已无力履行支付租金的义务，双方发生纠纷，原告遂以被告未支付《委托经营管理合同》约定的第4至6年度期间租金为由而提起本案诉讼。2018年6月8日本案诉讼期间，金井公司又支付了薛春玲、张宁20**年度三分之一租金人民币6696.00元。另查明，2012年8月，金井公司原法定代表人伍茂才、金马公司法定代表人陈华宾、阳光公司法定代表人万台生各出资20万元设立贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司。2012年12月2日，金井公司、金马公司、阳光公司共同向签订《商铺管理合同》的委托人出具《保证函》，内容为：世纪城公司是金井公司、金马公司、阳光公司共同出资设立，由伍茂才任法定代表人。三公司对世纪城公司与购房户签订的《商铺管理合同》中世纪城公司向购房户支付委托经营收益的义务作出保证，即世纪城公司不能依法履行该债务时，由三家公司作为保证人对该债务承担保证责任。保证责任期限自2013年1月1日起至2023年12月31日止。该《保证函》加盖有三公司的公章及公司法定代表人的签名。同年12月21日，经全体股东一致同意，股东的出资额增为200万元。2013年6月，贵州省凯里市世纪兴城经营管理有限公司名称变更为贵州省凯里市世纪城百货有限公司即本案被告世纪城公司。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，合同双方应当按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告薛春玲、张宁与世纪城公司签订的《商铺管理合同》是双方真实性意思表示，且未违反法律法规禁止性规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，结合《商铺管理合同》的表述为薛春玲、张宁将自己所有的商铺委托给世纪城公司管理，薛春玲、张宁按不同年度房屋总价款比例收取固定的收益，双方所履行内容在本质属性上实为房屋租赁关系，故本案案由应为“房屋租赁合同纠纷”。合同履行期间，世纪城公司未按约定支付薛春玲、张宁20**年度的房屋租金，其行为不仅违反了双方的约定，而且违背了民事活动中的诚实信用原则，依法应当承担支付租金及逾期付款违约金的民事责任。根据《商铺管理合同》的约定，第四至六年租金为商铺实付总价款的8.5%，2018年1月1日至2018年12月31日系合同履行的第六年，该期间的租金应为人民币20087.88元（购房款236328元×0.085/年）。基于金井公司在诉讼期间已向原告支付租金人民币6696.00元，原告所主张的金额应予以相应扣除，世纪城公司仍需支付租金为人民币：20087.88-6696.00=13391.88元。关于违约金是否支付的问题。世纪城公司未按约定时间支付租金构成违约，是不争的事实。原告租金被拖欠支付，其损失通常表现为利息损失，《商铺管理合同》约定按日万分之五的违约标准明显过高，被告要求裁减违约，于法有据。本院兼顾当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，酌情调整为按年利率6%作为计违标准，即自2018年2月1日起至付清租金时为止。世纪城公司虽辩称其违约行为是由各种客观原因造成，并非其有意违约，但均非不可抗力情形，对该抗辩意见，本院不予采纳。关于《保证函》是否真实有效，金马公司、金井公司、阳光公司是否承担保证责任及承担何种保证责任的问题。虽然原告未能提交《保证函》的原件，但结合2017年度本院受理的冯XX、李XX等业主诉世纪城公司、金马公司、金井公司、阳光公司委托合同纠纷系列案中，各被告对《保证函》予以自认，同时，在金马公司、阳光公司申请执行金井公司保全案〔（2017）黔26财保12号〕中，金马公司、阳光公司亦自认出具《保证函》，因此，对《保证函》真实性及合法性，本院予以确认。依据《中华人民共和国担保法》第十七条“当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证”的规定，结合《保证函》“世纪城百货经营管理有限公司不能依法履行该债务时，由我们三家公司作为保证人对该债务承担保证责任”的内容，金马、金井、阳光三家公司的保证形式为一般保证而非连带责任保证。因此，金马、金井、阳光三家公司依法享有先诉抗辩权，本案所主张的标的只有在债务人的财产依法强制执行后仍不能履行债务时，才由保证人承担保证责任，薛春玲、张宁诉请金井、金马、阳光三家公司承担连带责任于法于约无据，本院不予支持。关于世纪城公司主张与金马、金井、阳光三家公司及其法定代表人之间存在人格混同的问题，系另一法律关系，不属本案审理的范畴，本院不作审理。而原告诉称今后五年租金的保证问题，被告侵权事实是否存在有不确定性，且不属于原告的诉讼请求范围，本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第十九条、第一百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、限被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司于本判决生效之日起十日内支付薛春玲、张宁租金人民币13391.88元及自2018年2月1日起至租金付清之日止的违约金（违约金按年利率6%的标准计算，其中，2018年2月1日至2018年6月8日的违约金以人民币20087.88元为基数计算；2018年6月9日后的违约金以人民币13391.88为基数计算）。贵州省凯里市世纪城百货有限公司财产依法强制执行后不能清偿的债务，由被告贵州省凯里市金井房地产综合开发有限责任公司、凯里市金马房地产开发有限公司、凯里市阳光房地产有限公司连带共同清偿。二、驳回原告薛春玲、张宁的其余诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币165.00元，由原告薛春玲、张宁负担50元，由被告贵州省凯里市世纪城百货有限公司负担115.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员 李 晓 红二〇一八年十二月五日书记员 杨琼（代）