湖北省建始县人民法院民 事 裁 定 书（2018）鄂2822民申2号再审申请人（原审原告）湖北聚朋商贸有限公司，住所地：湖北省建始县业州镇新马路**（原东南街**），统一社会信用代码：914228223970833688。法定代表人：向红卫，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李元勇，该公司员工。被申请人（原审被告）贺万妮，女，生于1982年3月2日，汉族，湖北省建始县人，住建始县，被申请人（原审被告）邱筱妮，女，生于1983年1月14日，土家族，湖北省建始县人，住建始县，再审申请人湖北聚朋商贸有限公司因与被申请人贺万妮、邱筱妮房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2018）鄂2822民初1455号民事判决书，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。再审申请人湖北聚朋商贸有限公司申请再审称，贺万妮、邱筱妮于2016年06月6日与原告签订了租赁原告位于湖北省××马路××号鸿榜莱茵国际一楼1009号铺位的《商铺租赁合同》及《商场管理协议》。合同期为3年，自2016年5月20日至2019年5月19日止，在租赁期间内甲方给予乙方6个月的免租期，乙方在签订本合同时，须一次性交纳租赁保证金5000.00元，自本合同届满后，乙方无任何违约行为全部退场，完清手续后，甲方在三十日内退还（无息）；乙方若有违约行为，在结算应退乙方的费用时须扣除乙方因违约而承担的滞纳金，违约金及对甲方造成的损失费用后，甲方在三十天内向乙方退还租赁保证金余额（无息）。一、综上合同约定已明确说明租赁保证金在《商铺租赁合同》中的使用用途。1、甲乙双方所签订的《商铺租赁合同》，合同期为3年，租赁保证金用于约束乙方遵守3年合同期限；其乙方实际经营未满3年，乙方已经违反双方所签订的《商铺租赁合同》合同期3年的约定。2、《商铺租赁合同》中明确约定；租赁保证金退还，是在本合同期满3年满后，乙方无任何违约行为甲方才能给予退还；乙方不但未满3年，在合同期间还恶意拖欠甲方1年管理费和11个月电费。事实证明乙方再次违约。3、甲乙双方签订的《商铺租赁合同》中，甲方给予乙方6个月的免租期，是在3年的合同期限的基础上。如果在本案中租赁保证金不能约束租赁合同期限，甲方在不能确保乙方的租赁期限的情况下，不会明确给予乙方6个月免租期作为优惠政策，则按照实际经营时间计算。即2016年10月1日起至2018年6月1日止，共计16个月。（租赁保证金不成立，免租期就不成立）。4、如果租赁保证金不能约束租赁合同期限，使其乙方不受经营期限的限制，那么结合建始县人民法院对本案的判决，倘若乙方只经营6个月，而甲方在没有租赁期限的约束下给予了6个月免租期，岂不是一分租金都没有。所以乙方要求甲方退还租赁保证金事实不成立。二、商场管理费及电费。甲乙双方签订的《商场管理协议》一式两份，甲乙双方各持一份；第二章明确约定，管理费单价收取明细及适用范畴，乙方谎称甲方没有约定管理费，事实不成立。1、乙方谎称甲方未实行统一收银；按照《商铺租赁合同》第六条第五项约定内容。甲方提供的部分商家对账清单和结算明细可以证明，甲方履行了统一收银的承诺，但乙方不愿意商场统一收银，其理由是：“太麻烦”“资金周转不灵活”等，故甲方未强制实行统一收银，所以被告谎称甲方未实行统一收银，事实不成立。2、乙方称甲方商场宣传不到位，导致商场人流量少等。甲方从2016年11月11日以来，不断组织策划推广及促销活动不低于10场，甲方提供的宣传推广物料图片，可以明确证明甲方商场运营投入了巨大的人力和财力，而乙方坐享其成，从未按照《商铺租赁合同》第六条第六项约定；按照乙方经营面积均摊活动费用。所以被告称甲方商场宣传不到位，导致商场人流量少等，与事实完全不符。3、《商场管理协议》第二章第五条；水费、电费公摊费按照甲方规定时逐月收取，每逾期一日，乙方须按照应付费总额的5%向甲方支付滞纳金。甲方每月以催缴单的形式发放到乙方手里并多次口头催缴，但乙方都以各种理由推脱拒绝缴纳。4综上所述，乙方违反合同种种约定，已属于长期恶意拖欠，视合同法律效力荡然无存，其性质恶劣，严重影响甲方正常营运管理，不应酌情处理，应当按照合约规定支付甲方相应滞纳金。三、在建始县人民法院判决书中，已明确认定乙方因逾期拖欠未缴纳管理费及电费，并给予甲方月利率2%的损失，此项判决已经明确承认乙方已经违约，那么按照《商铺租赁合同》中第九条违约责任项第二点规定；如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作为违约金处理，不予退还。所以建始县人民法院该判决书自相矛盾没有事实依据。四、原、被告于2018年6月13日在建始县人民法院庭审时达成解除《商铺租赁合同》《商场管理协议》两合同协议，原告是基于被告承认甲方诉讼请求的基础上才能解除两份合同。五、2018年1月1日起至2018年6月1日止，甲乙双方尚属于合同续存期，甲方未收到乙方任何书面形式的撤场申请。铺子一直处于无人经营状态，导致甲方铺子资源浪费，已经造成对甲方该铺子6个月的租赁费用及管理费用损失，合计：30817元（叁万零捌佰壹拾柒园整）。六、截止2018年6月4日乙方接到商场通知后，才陆续撤走相关物料，但并未按照合同约定结清相关费用办理撤场手续。根据《商铺租赁合同》及《商场管理协议》，事实证明乙方多次违约在先。故乙方无权要求退还租赁保证金5000.00元。七、此外，根据《租赁租赁合同》约定，乙方应在2018年1月1日前缴纳第二年租赁费用合计：58550元（大写：伍万捌仟伍佰伍拾园整），管理费：3082元（大写：叁仟零捌拾贰园整），合计：61632元（大写：陆万壹仟陆佰叁拾贰园整）。截止2018年6月1日，乙方实际经营已达6个月（4879元/月×6个月=29275元），管理费（257元/月6个月=1542元），合计:30817元（叁万零捌佰壹拾柒园整）。为此甲方追诉乙方支付2018年实际经营时间的租赁费用和管理费用。八、根据《合同法》《民法》《民事诉讼法》等相关法律法规的规定请求建始县人民法院判令被告支付原告（2017年管理费、电费6183元，2018年租赁费：30817），合计：37000元（叁万柒仟园整）。以上事实充分，证据确凿；建始县人民法院原审判决原告退还租赁保证金，对原告未缴纳的管理费和电费仅仅支持400多元违约金，实属错判，恳请建始县人民法院再审本案，彰显法律公平、公正之原则。被申请人贺万妮、邱筱妮答辩称，原一审诉讼过程中，一审原告提出的主要诉讼请求是“支付原告2017年的管理费3082元和2017年2月20日至2018年1月20日电费3101元，合计6183元”；法院以“房屋租赁合同纠纷案由”受理并进行审理；一审被告人提出的主要抗辩意见是“湖北聚朋商贸有限公司违约在先，商场整体没有实行统一经营管理、没有坚持在一楼商场实行统一收银管理，没有委托专业的商业管理公司对市场实施统一的商场管理及物业管理，商场招商效果差，进场商户少，商场大门外广场上经常停放公司员工的车辆，组织了客流量，商场广告宣传没有效果，没有打响商场的知名度，客流量越来越少，商户的生意越来越难；从2017年10月后两被告已停止巴欧巴欧童装销售经营；要求退还所交的租赁保证金5000元”。作为一审原告特别授权的代理人与一审被告双方基于商场已无法统一经营管理下去的实际困境，达成从2018年6月13日解除2016年4月27日双方所签订《商铺租赁合同》和《商场管理协议》的合同，并明确放弃要求两被告支付2018年1月1日至6月13日的房租费。在其他商户无法经营相继退场与湖北聚朋商贸有限公司发生纠纷诉诸法院的种种因素考量下，原一审法庭才作出了（2018）鄂2822民初1455号民事判决书，该判决书既尊重了当事人的意思自治，又针对双方关于租赁保证金5000元“不退”和“退还”截然相反的主张，依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条规定，再审申请人追诉答辩人2018年1月至6月共6个月的租赁费用和管理费用合计30817元，该再审请求超出了原一审时的诉讼请求，法院应不予审理。综上所述，建始县人民法院（2018）鄂2822民初1455号民事判决书认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，再审申请人的再审申请即违背了诚实信用原则，也没有事实和法律依据，应裁定驳回其再审申请，以保护当事人的合法权利。本院经审查认为，2016年4月27日，原告湖北聚朋商贸有限公司（甲方）与被告贺万妮、邱筱妮（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于建始县团结路2号鸿榜莱茵国际一楼HJ1017号、面积51.36平方米的商铺出租给乙方，租赁期限为3年，自2016年5月20日至2019年5月19日止，在租赁期内甲方给予乙方6个月的免租期，乙方交纳了第一年的租金29275.00元。在签订本合同时还约定，乙方须一次性交纳租赁保证金5000.00元,自本合同届满后乙方无任何违约行为全部退场，完清所有手续后，甲方在三十天内退还（无息）。如乙方有违约行为，在结算应退乙方的费用时须扣除乙方因违约而应承担的滞纳金、违约金及对甲方造成的损失费用后，甲方在三十天内向乙方退还租赁保证金余额（无息），不足部分向乙方追偿。关于违约责任，该合同第七章第二条约定，乙方逾期支付商场管理费和水电费，每逾期1日，乙方按应付款总额的5％向甲方支付滞纳金；……。同时双方还就商场管理与物业管理、装修、各自权利与义务等进行了约定。同日，双方还签订《商场管理协议》，该协议第二章第四条约定商场管理费的支付实行按年结算，提前支付的原则，乙方应在签订合同时向甲方支付第一年商场管理费人民币3082.00元；……。该合同还约定乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，……①逾期十个日历天仍未缴清租金及其它应付费用的；……。合同签订后，原告将涉案商铺交付二被告，二被告于2016年11月开业经营。二被告在租赁期间未交纳商场管理费3082.00元及电费3101.00元。庭审时，原、被告达成了于2018年6月13日解除上述两合同的协议，且原告表示放弃要求二被告支付2018年1月1日至2018年6月13日的房租费。原、被告签订的《商铺租赁合同》及《商场管理协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。二被告在经营中未交纳商场管理费及电费系违约，应向原告支付一定数额的违约金。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，原告向二被告主张违约金的数额不能超过造成损失的百分之三十。因原告未举证证明其损失，故本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款的规定，酌定将原告的损失认定为二被告逾期交纳商场管理费按月利率2％产生的利息损失739.68元和二被告逾期交纳电费按月利率2％产生的利息损失682.22元的30%，计426.57元符合法律规定，原、被告在合同中约定的保证金，系双方当事人为保证合同履行的担保金，其性质属违约金。因此，该数额超过原告因违约给被告造成的损失30%的部分应当退还给原告，原告抵减被告造成的损失426.57元后应给原告退还保证金4573.43元，原告应支付电费3101元、商场管理费3082元。据此，本院判决被告扣减应退还的保证金4573.43元后，给原告支付电费、管理费1609.57元并无不当。综上，湖北聚朋商贸有限公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形，其申请再审的理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回湖北聚朋商贸有限公司的再审申请。审判长  刘永波审判员  陈行煌审判员  刘国儒二〇一八年十二月四日书记员  袁 娟