安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初2214号原告：杨华，男，1962年1月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：吴爱民，安徽安然律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐刚，安徽安然律师事务所律师。被告：芜湖市鸠江建设投资有限公司，住所地芜湖市东四大道鸠江区社区服务中心，统一社会信用代码91340207713969698N。法定代表人：徐虎，总经理。委托诉讼代理人：刘晓莉，安徽国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄迅，安徽国伦律师事务所律师。被告：芜湖星城置业有限公司，住所地安徽省芜湖市天门山东路官陡街道办事处大楼内，统一社会信用代码9134020766792720X2。法定代表人：秦永林。第三人：芜湖伟翔建设有限公司，住所地安徽省芜湖市环城西路小学综合办公室**，统一社会信用代码：943402001496601468。法定代表人：张和保。原告杨华诉被告芜湖市鸠江建设投资有限公司（以下简称鸠江建投公司）、芜湖星城置业有限公司（以下简称星城公司）及第三人芜湖伟翔建设有限公司（以下简称伟翔公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月9日公开开庭进行了审理。原告杨华的委托诉讼代理人吴爱明、徐刚，被告鸠江建投公司的委托代理人刘晓莉、黄迅到庭参加诉讼。被告星城公司经本院公告送达传票未到庭参加诉讼，第三人伟翔公司经本院传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认鸠江建投公司对被查封的东部星城小区28-2-1001室等25套商品房没有所有权或足以阻止该执行标的的转让、交付的实体权利；2、依法许可继续执行鸠江区人民法院（2016）皖0207执325号执行裁定书查封的东部星城28-2-1001室等25套商品房；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告星城公司、第三人伟翔公司建设工程施工合同纠纷一案，鸠江区人民法院于2015年12月11日作出（2015）鸠民一初字第01575号民事判决书，内容为：判决芜湖伟翔建设有限公司给付原告工程款16411213.12元，星城置业公司在欠付工程款范围内承担给付责任。该判决生效后，两单位未履行判决书确定的给付义务。原告遂于2016年3月28日申请强制执行。在执行过程中，鸠江区人民法院作出（2016）皖0207执325号执行裁定书，于2016年6月6日在芜湖市不动产登记中心依法查封了被告星城公司名下位于芜湖市东部星城东区的25套房屋即所占土地使用权，具体为：28-2-1001、28-2-902、28-3-801、28-2-802、28-2-702、28-3-602、28-2-602、28-2-601、28-2-502、28-2-501、28-2-402、28-2-401、28-3-301、28-2-302、28-2-301、13-3-701、13-2-602、13-2-502、13-3-401、13-3-301、19-2-403、7-2-1103、7-1-902、7-1-502、7-1-302，查封期限为三年。其后，被告鸠江建投公司向鸠江区人民法院提出执行异议，称：上述房产已由该房产已由其购买用于安置拆迁户，产权归属于其或安置户所有，并非星城公司的资产，请求对上述查封的25套房产予以解封。鸠江区人民法院于2016年12月26日作出（2016）皖0207执异7号执行裁定书后，又于2018年4月25日作出补正裁定，裁定：中止对被执行人星城公司名下位于东部星城东区上述25套房屋及所占土地使用权的查封。原告不服该裁定，认定鸠江建投公司提出的异议理由不成立，鸠江建投公司与星城置业公司仅签订了商品房意向买卖合同，没有办理商品房买卖合同备案登记，更没有证据证明鸠江建投公司已为案涉25套商品房支付了50%以上的购房款，其主张的相关权利人（安置户）至今也没有签订正式的商品房买卖合同，且无论是二被告还是安置户均没有为案涉商品房办理商品房预告登记，更没有办理商品房所有权转移登记手续。此外，如果被告鸠江建投公司已将案涉商品房安置给相关拆迁户，那么鸠江建投公司已无权对案涉商品提出异议，而应当由真正的权利主体相关安置户提出权利主张，故其不应是本案的适格主体。因此，鸠江建投公司对案涉商品没有所有权和足以阻止对该执行标的的25套商品房转让、交付的实体权利。故为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼。原告为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、（2015）鸠民一初字第01575号民事判决书，星城公司在欠付工程款范围内对原告承担连带责任，原告系债权人；被告鸠江建投公司对该证据的真实性和合法性无异议，但原告享有的债权与本案无关联性。2、芜湖市鸠江区人民法院（2016）皖0207执异7号及（2016）皖0207执异7号之一执行裁定书，证明原告提起执行异议之诉的法律依据。被告对该证据的真实性、合法性均无异议。裁定书中法院查明的房价总金额和已付款金额与被告陈述一致，被告支付的房款已超过总价款的59%。被告鸠江建投公司辩称，1、原告申请对案涉房屋查封以前，鸠江建投公司已与星城公司签订安置房采购协议书，因安置对象不确定，故未办理备案登记；2、鸠江建投公司已经足额支付案涉25套房屋的购房款；3、鸠江建投公司购买的房屋用于安置被拆迁户居住，且目前都有了安置对象且均已经在实际居住使用。鸠江建投公司应为法律和司法解释（执行异议的规定第29条）认定的商品房消费者。综上，鸠江建投公司作为本案适格主体，有权提出执行异议，原告的诉请无事实和法律依据，请求依法予以驳回。被告鸠江建投公司为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、《政府安置房采购协议书》、补充协议书、东部星城东区团购房明细表，证明2009年7月1日，被告鸠江建投公司向东部星城公司团购其开发的东部星城东区房屋，用于安置拆迁安置户，共计团购172套，包括本案诉争的25套；原告认为采购协议及补充协议不是买卖合同，而是商品房预购合同，合同没有具体房号和楼栋号，且可以随时变更。即使是买卖合同，也与本案25套房屋没有关联性，该25套房屋应有买卖合同。对补充协议的真实性有异议，被告第二次质证提交协议原件与第一次庭审中提交的复印件版本不同，可能是后补的。2、收据、进账单、进账凭证、不动产统一发票，证明鸠江建投公司已向星城公司支付购房款32257547元，案涉25套房屋已足额支付房款，星城公司也开具了统一的发票；原告认为被告未出具收据的原件，2011年9月28日的记账凭证中已注明了东部星城西区的6314277元和东区11737547元两笔预付账款，均是支付给联合置业公司的。鸠江建投公司不仅购置了东区172套，还购置了西区的50套，上述房款无法区分是支付东区还是西区的房款，是支付给星城公司还是联合置业公司。25张购房发票，其中房号为28-3-602、13-3-701、13-2-502、7-1-902、7-1-302的五套商品房发票明确载明预付款为0，该25张发票也不能证明鸠江建投公司已实际给付了25套房屋的全部房款，没有对应的付款凭证，且发票与购销合同不一致。3、《关于鸠江区政府安置房交房通知函》、拆迁安置协议书、安置房号证明、鸠江区安置房入住通知单、行政裁决书，证明2011年7月31日，星城公司告知鸠江建投公司东部星城东区7#、13#、19#、28#楼共计92套房屋具备交房条件，通知办理交房手续，诉争的25套房屋已全部由各安置户选定，并已交付入住使用，目前均在办理产权手续。原告认为安置协议不是原件，只是加盖了相关单位的印章，对其真实性请法庭认定。三份裁决书并不能证明该三套房屋已安置，裁决书载明被拆迁人有产权置换和货币补偿两种选择。经庭审举证，本院对上述证据的认证意见为：原告提交的证据，被告对证据的真实性无异议，且上述证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。被告提交的证据1，采购协议书、补充协议以及购房明细表形成一个整体，可以证明双方就东部星城172套房屋达成房屋买卖协议。原告对补充协议的真实性议，本院通过核对，被告第二次质证提交的原件与第一次庭审中提交的复印件内容相同，对该组证据，本院予以采信。被告提交的证据2，庭审中，双方就已支付购房款金额进行核对，原告对证据的真实性及已支付房款的数额并无异议，对该组证据本院予以采信。被告提交的证据3，原告对拆迁安置协议的真实性提出异议，但未提交相反的证据证明，且安置协议均盖有相关保管单位印章，并写明与原件一致。裁决书虽赋予被拆迁人选择权，但其内容表明拟给予被拆迁人安置的房屋已经确定，与被告已购买该房屋用于安置被拆迁人的证明目的并不矛盾，故本院对被告提交的证据3予以采信。经审理查明，杨华诉星城公司、伟翔公司建设工程施工合同一案，本院于2015年12月11日作出（2015）鸠民一初字第01575号民事判决书，判决：一、伟翔公司于判决生效之日起十日内支付杨华工程款16411213.12元，并自2015年10月9日起按照中国人民银行同期贷款利率向杨华支付逾期付款利息至判决确定给付之日止；二、星城公司在伟翔公司欠付工程款16411213.12元范围内对杨华承担给付责任；三、驳回杨华其他诉讼请求；案件受理费120267元，由伟翔公司、星城公司共同负担。上述判决生效后，杨华向本院申请强制执行，本院于2016年3月28日立案。在案件执行过程中，本院作出（2016）皖0207执字325号执行裁定书，并于2016年6月查封了星城公司名下位于芜湖市东部星城东区25套房屋即所占土地使用权，具体楼号、单元及房号为名为：28-2-1001、28-2-301、28-2-601、28-2-302、28-2-401、28-2-402、28-2-501、28-2-502、28-2-602、28-2-702、28-2-802、28-2-902、28-3-301、28-3-602、28-3-801、19-2-403、13-2-502、13-3-301、13-3-701、13-2-602、13-3-401、7-271003、7-1-902、7-1-302、7-1-502，查封期限为三年。在执行该案过程中，鸠江建投以上述查封房屋已由其购买用于安置，产权属于异议人或安置户，并非星城置业公司资产为由，提出书面异议，请求法院解除对上述查封的25套安置房的查封。本院组成合议庭审查后，于2016年12月26日作出（2016）皖0207执异7号执行裁定书：解除对被执行人星城公司名下位于东部星城东区上述25套房屋及所占土地使用权的查封。后又于2018年4月25日以存在笔误为由，作出补正裁定：中止对被执行人星城公司名下位于东部星城东区上述25套房屋及所占土地使用权的查封。原告不服该裁定，认定鸠江建投公司提出的异议理由不成立，鸠江建投公司已无权对案涉房屋提出异议，向人民法院提起执行异议诉讼。另查明：2009年7月1日，芜湖市鸠江建设投资有限公司与芜湖星城置业有限公司签订一份《政府安置房采购协议书》，协议约定芜湖市鸠江建设投资有限公司所采购的是正在建设的东部星城东区项目的用于居住的房屋约156套（具体采购的数量以双方确定的户数为准），建筑面积约13545㎡，具体建筑面积以房屋主管部门实际测量建筑面积即产权证载明的建筑面积为准。房屋均价3030元/㎡，总金额计41041350元（暂以此金额作为支付房款的依据，具体总价款以实际采购数量及建筑面积结算）。支付房款的期限为在签订合同并经双方确定户型、户数和面积、价格后5日内支付采购住房总金额20%的预付款计821万元，2009年年底支付采购住房总金额的30%计1231万元，芜湖市鸠江建设投资有限公司在所购住房单体验收合格5日内，支付芜湖星城置业有限公司已验收合格住房总房款的20%，芜湖星城置业有限公司项目综合验收合格后，芜湖市鸠江建设投资有限公司根据芜湖星城置业有限公司提供的符合协议第五条第四款的安置户的入户凭证，扣除总造价的5%作为住房质量保证金后支付余款，并按实际成交面积（即房屋主管部门实际测量建筑面积）清算完毕。交房时间除6号楼的1套房屋为2010年12月31日外，其余28、13、7、19号楼总计155套房屋的交付时间均为2011年7月31日。此后，2010年6月10日，芜湖市鸠江建设投资有限公司与芜湖星城置业有限公司签订一份《东部星城（东区）安置房采购补充协议书》，协议书约定，芜湖市鸠江建设投资有限公司退回东区28、13号楼房屋计45套，面积为4622.66㎡，增加东区29、30号楼房屋计61套，面积计4766.1㎡。调整后的房屋单价不变，面积最终以房产测绘为准，房款多退少补，29、30号楼的交房时间为2012年6月30日。2012年4月25日，芜湖市鸠江建设投资有限公司与芜湖星城置业有限公司又签订一份《东部星城安置房采购补充协议书》，退回东区29-2-202、29-2-203两套房屋，增加东区29-2-1402、29-2-1502两套房屋，置换总面积不变，计162.82㎡。为此，房屋置换后，芜湖市鸠江建设投资有限公司所采购的东部星城东区的安置房共计172套，总面积比原合同约定的面积多143.44㎡，计13688.44㎡,按合同约定的3030元/㎡计算，作为支付房款依据的总金额由原来的41041350元变为41475973.20元。芜湖市鸠江建设投资有限公司支付购房款时间及金额分别为，2009年7月3日计821万元；2009年12月25日847万元、2010年1月5日分别为200万元、184万元，小计1231万元；2011年9月22日计11737547元，以上合计32257547元。查封的25套房均在芜湖市鸠江建设投资有限公司所采购的上述172套房内，该25套房屋均有安置对象，且大部分已入住。本院认为，本案系执行异议之诉，依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条“对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求”的规定。本案被告鸠江建投公司提出执行异议的依据为最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。双方争议焦点为被告鸠江建投公司通过《政府安置房采购协议书》购买的涉案25套商品房的行为是否能适用该条的规定，对案涉执行标的拥有的实体权利是否能阻止本案的执行。原告认为《政府安置房采购协议书》及补充协议没有具体房号和楼栋号，没有办理商品房买卖合同备案登记，不是房屋买卖合同，而是商品房预购合同。没有证据证明鸠江建投公司支付了50%以上的购房款。已将涉案商品房安置给拆迁房，鸠江建投公司非适格主体。鸠江建投公司适用《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条提出异议，不符合该条规定的三个条件。被告鸠江建投公司抗辩认为在法院查封案涉25套房屋之前，其已与星城置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，且付款比例远超过百分之五十；25套房均有安置对象，且被拆迁户均已入住，可以认定鸠江建投为商品房买卖的消费者，所购房用于解决被拆迁户为生活需要而居住的情形；在产权登记到各安置户名下之前，鸠江建投可以作为权利人提出执行异议。本院认为，其一鸠江建投公司在星城公司购买的位于东部星城东区的涉案25套房系商品房，在本院对其查封之前，双方就已签订了合法有效的《政府安置房采购协议书》及补充协议，该购买行为虽以鸠江建投公司名义购买，但实际的目的是解决被拆迁户的居住问题，为被拆迁人所购买。只是因当时安置对象的不确定性，才未办理商品房预告及备案登记。现均有安置对象，且大部分已入住。《政府安置房采购协议书》、补充协议及团购房明细表，对购房面积、价格、买卖双方主要权利义务均有明确约定，应为《房屋买卖合同》，而非原告所称的《商品房预购合同》。鸠江建投公司为《政府安置房采购协议书》的合同相方，其可依法提执行异议，为适格主体；其次，鸠江建投公司为拆迁户购买的已被本院查封的25套房屋属于总共购买的172套商品房当中，根据案件查明的事实，房价总金额为41475973.20元，已付款32257547元，已支付的房屋价款超过协议约定总价款的百分之五十，可以认定本院查封的25套房屋已付价款已超过房屋总价款的百分之五十。故鸠江建设公司抗辩符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，本院予以采纳。原告的诉请无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项，最高人民法院《关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：驳回原告杨华的诉讼请求。案件受理费30800元，公告费260元，由原告杨华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  冯韵东人民陪审员  王荣全人民陪审员  管秀发二〇一八年十二月十四日法官助理陈尚雯书记员承燕华附适用法律条款1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中,案外人对执行标的提出书面异议的,人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查,理由成立的,裁定中止对该标的的执行;理由不成立的,裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2、《最高人民法院关于中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉,人民法院经审理,按照下列情形分别处理:(一)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的,判决准许执行该执行标的;(二)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的,判决驳回诉讼请求3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。