福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0206民初5498号 原告（反诉被告）：林凌，女，1981年2月1日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：华鋆、蔡明，福建均融律师事务所律师。 被告（反诉原告）：田建军，男，1976年7月6日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林家年，北京大成（厦门）律师事务所律师。 被告（反诉第三人）：倪敏萍，女，1977年1月4日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。 委托诉讼代理人：林家年，北京大成（厦门）律师事务所律师。 原告（反诉被告）林凌与被告（反诉原告）田建军、被告（反诉第三人）倪敏萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年8月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，并于2017年6月16日作出（2016）闽0206民初第6173号民事判决书，田建军、倪敏萍不服该判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。厦门市中级人民法院于2018年4月16日作出（2018）闽02民终89号民事裁定书，裁定撤销本院（2016）闽0206民初第6173号民事判决，发回本院重审。本院于2018年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。林凌的委托诉讼代理人华鋆及倪敏萍、田建军的共同委托诉讼代理人林家年到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林凌向本院提出诉讼请求：1.判令倪敏萍、田建军继续履行《房产预约买卖协议》，并办理交房手续；2.判令倪敏萍、田建军在办理出产权证后一周内，配合将上房产办理过户到林凌名下；3.判令田建军、倪敏萍支付保全费5000元。诉讼过程中，林凌撤回要求倪敏萍、田建军在办理出产权证后一周内配合将上房产办理过户到林凌名下的诉讼请求。事实与理由：2016年3月20日，林凌与田建军签订了一份《房产预约买卖协议》，田建军同意将其已购买坐落于厦门市2013P10地块3号楼8层803室的房产预先转让给林凌，待房屋符合交易条件时，再行办理过户手续，双方商定房产成交总价为3700000元；林凌应在协议签订之日向田建军支付购房定金400000元，并在2016年3月20日前支付首期购房款710000元，余款（原田建军银行按揭余额本金）2590000元由林凌每月向贷款银行支付至付清为止。协议第四条约定双方在签订协议后，任何一方不得中途违约。协议第八条约定，在办理相关产权过户手续时，田建军需无条件配合。林凌依约交付了房产定金及首期款，现田建军不配合林凌继续履行合同。 倪敏萍、田建军辩称，林凌至今未付清全部定金及首期款，构成根本违约。倪敏萍、田建军已发函解除买卖协议，林凌无权要求继续履行买卖协议。根据买卖协议约定，签约当天林凌应支付购房定金400000元及首期款710000元，合计共1110000元。然而，截至今日止，林凌仅支付了购房定金及首期款共计960000元，尚余首期款150000元至今仍未付清，林凌的行为已构成根本违约。因此，倪敏萍、田建军于2016年7月11日、2016年7月22日两次发解约函给林凌，讼争买卖协议已解除。林凌无权要求倪敏萍、田建军继续履行买卖协议，请求法院驳回林凌的全部诉讼请求。 田建军向本院提出反诉诉讼请求：1.判令确认田建军与林凌于2016年3月20日签署的厦门市2013P10地块3号楼8层803室房产的《房产预约买卖协议》于2016年7月22日解除;2.判令林凌向田建军支付违约金740000元;3.判令林凌立即向田建军返还《商品房买卖合同》原件及购房款发票原件。事实与理由：2016年3月20日，田建军与林凌、厦门市亿尊房地产代理有限公司签订了一份《房屋预约买卖协议》，约定由林凌向田建军购买其名下位于厦门市2013P10地块3号楼8层803室的房产，总价款为3700000元，签约当天林凌应支付定金400000元及首期款710000元，合计1110000元。然而，林凌仅向田建军支付了定金及首期款960000元，尚余150000元至今仍未付清。林凌的行为已构成根本违约，田建军有权要求解除《房产预约买卖协议》，并要求林凌支付总房价款20%的违约金。 林凌辩称，1.林凌已按合同约定支付相应的款项，田建军没有合同解除权。2.田建军要求林凌支付违约金没有事实和法律依据。3.倪敏萍、田建军与案外人之间的民间借贷应当另行处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2005年1月6日，田建军与倪敏萍登记结婚。 2016年3月20日，田建军与厦门兆蓉房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定田建军向厦门兆蓉房地产开发有限公司购买厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房，总金额3700231元，田建军应支付购房定金200000元及首付款910231元，其余购房款2590000元以银行按揭付款方式支付。 2016年3月20日，在案外人厦门市亿尊房地产代理有限公司的居间促成下，林凌与田建军签订一份《房产预约买卖协议》，合同约定：田建军同意将厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房预先转让给林凌，待房屋符合交易条件时，再行办理交易过户手续；双方商定以3700000元的价格成交上述房产；签订本协议当日，林凌支付定金400000元；2016年3月20日前，林凌向田建军支付首期款710000元；余款（原田建军银行按揭余额本金）2590000元由林凌每月向贷款银行支付至付清为止；该房产产权尚未办理且处于银行按揭抵押状态，在林凌向田建军支付首付款前，田建军应将银行按揭卡账号和密码转交给林凌，由林凌持卡向银行按月缴纳按揭款，利息由林凌自行承担；2016年3月21日后，银行按揭由林凌交纳，如林凌不按时交纳按揭由此产生的一切后果与责任由林凌承担；双方同意，在开发商交房当日，田建军将上述房产交给林凌使用；双方还约定，任何一方不得中途悔约，若守约方不同意对方悔约，或悔约方造成本协议无法继续履行，则悔约方向守约方承担总房价20%的违约金；在办理一手产权时，所要交契税及费用由林凌承担；田建军承诺出售该房产已取得产权人及共有人同意；田建军同意新产权人和全权委托公证受托人由林凌指定等。 2016年3月20日，案外人张某受林凌指示代田建军向厦门兆蓉房地产开发有限公司支付购房款910231元。同日，田建军向林凌出具了《房产定金收条》和《房款收据》各一张，分别写明收到林凌购买厦门市2013Ｐ10地块3号楼8层803室商品房的定金400000元和购房款710000元。 2016年4月12日，田建军取得厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房预告登记。 2016年5月18日，田建军与中国工商银行股份有限公司厦门市分行、厦门兆蓉房地产开发有限公司签订一份《个人购房借款担保合同》，合同约定田建军以其购买的厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房向中国工商银行股份有限公司厦门市分行抵押贷款2590000元，并由厦门兆蓉房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，该笔贷款直接支付给厦门兆蓉房地产开发有限公司。合同签订后，中国工商银行股份有限公司厦门市分行于2016年5月30日发放了该笔贷款。 2016年7月6日，林凌委托福建旭丰律师事务所连铮律师向田建军出具律师函，要求田建军将银行按揭卡的账号、密码以及购房合同原件交给林凌，并与林凌到公证机关办理该房产的全权委托手续。田建军收到律师函后未按对方要求履行义务。 2016年7月22日，田建军委托北京大成（厦门）律师事务所律师向林凌出具律师函，内容为因林凌首期款尚余15万元未付，田建军要求解除合同并支付违约金740000元，退还商品房购房合同和发票等。 庭审中，证人曾某（厦门市亿尊房地产代理有限公司工作人员）出庭作证：2016年3月20日，林凌向田建军、倪敏萍支付200000元现金购房款，曾某当场向倪敏萍借款200000元，第二天又退还给倪敏萍50000元，曾某实际向倪敏萍借款150000元。 另查明，林凌与案外人张晶于2006年登记结婚。在厦门，张晶名下无房产，林凌名下有住宅一套和车位一个。 在本案审理过程中，林凌于2016年9月9日向本院申请财产保全，本院于2016年9月12日作出（2016）闽0206民初6173号之一民事裁定书，并在执行过程中查封了田建军名下厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房及担保人郑志超名下址于厦门市湖里区日圆四里5号1604室的房产。林凌因向法院申请诉讼财产保全已支付保全费5000元。 目前，厦门兆蓉房地产开发有限公司已将厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房交付给田建军，双方当事人同意自2018年11月起本案讼争房产向中国工商银行股份有限公司厦门市分行的按揭贷款由林凌负责偿还。 本案双方当事人主要争议焦点为：林凌有没有在2016年3月20日以现金方式向田建军、倪敏萍夫妻支付200000元购房款？ 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案林凌为了主张其已按合同约定向田建军支付购房定金400000元及首期购房款710000元，提供了田建军出具的《房产定金收条》和《房款收据》，并申请了证人张某、曾某、林某出庭作证，完成了自己的举证责任。根据本案查明的事实，林凌通过张某代田建军向开发商厦门兆蓉房地产开发有限公司支付了购房款910231元，结合田建军出具的《房产定金收条》、《房款收据》和证人张某、曾某、林某的陈述，可以认定林凌在2016年3月20日以现金方式向田建军、倪敏萍夫妻支付200000元购房款。因此，林凌主张其已向田建军支付购房定金400000元及首期购房款710000元的理由成立，应予支持。 综上，林凌与田建军签订的《房产预约买卖协议》是双方当事人的真实意思表示，协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述《房产预约买卖协议》签订后，林凌已按协议约定向田建军支付购房定金400000元及首期购房款710000元。但田建军未按协议约定在开发商交房当日将上述房产交付给林凌使用，并在本案讼争房产办理银行按揭贷款后向林凌提供银行按揭卡账号和密码，由林凌持卡向银行按月缴纳按揭款，田建军的行为已构成违约，田建军应承担相应的违约责任。林凌与田建军签订的《房产预约买卖协议》具备继续履行的条件，林凌要求倪敏萍、田建军继续履行《房产预约买卖协议》，并办理交房手续的理由成立，应予支持。田建军要求确认其与林凌于2016年3月20日签署的厦门市2013P10地块3号楼8层803室房产的《房产预约买卖协议》于2016年7月22日解除的理由不能成立，不予支持。田建军要求林凌支付违约金740000元和返还《商品房买卖合同》原件及购房款发票原件的理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、田建军、倪敏萍应于本判决生效之日起十日内将厦门市2013P10地块3号楼8层803室商品房交付给林凌； 二、田建军、倪敏萍应于本判决生效之日起十日内支付给林凌保全费5000元； 三、驳回田建军的反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费27520元，由倪敏萍、田建军负担；反诉案件受理费5600元，由田建军负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 长  蔡守业 人民陪审员  宋阿娟 人民陪审员  李丽莎 二〇一八年十二月一日 书 记 员  林绿宜 附页： 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提起标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。