湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂28民终2260号上诉人（原审原告）：恩施州臻诚物业管理有限责任公司，住所地：湖北省恩施市解放路**。法定代表人：向吉林，董事长。委托诉讼代理人：申平安，男，该公司员工。委托诉讼代理人：欧光权，恩施自治州联合法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：向群，女，1972年10月14日出生，汉族，住湖北省恩施市。上诉人恩施州臻诚物业管理有限责任公司（以下简称臻诚物业公司）因与被上诉人向群物业服务合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2018）鄂2801民初4907号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。臻诚物业公司上诉请求：请求撤销一审判决第一、二项，依法改判支持臻诚物业公司的诉讼请求或者发回重审。事实与理由：恩施春光家园小区由恩施市住建局开发的经适房和解困房两部分组成，居住人员复杂，前两届物业公司都因不好收取物业费而撤离，2017年臻诚物业公司正式与该小区业主委员会签订为期三年的物业管理合同。该合同对服务质量作出了特别约定，即：“业主和物业使用人对乙方服务的满意率达到半数以上”。该小区共412户业主，90%以上业主都是按期按时交纳全部物业服务费，向群不交物业服务费长达3年时间，是不讲诚信的行为。一审以臻诚物业公司服务质量不好从中扣减服务费不当，请求依法予以改判或者发回重审。向群辩称：1.2012年以前小区业主与马超物业公司签订有《物业管理服务合同》，合同中载明物业费单价0.5元/平方米。2015年以后，小区业主未曾与臻诚物业公司签订《物业管理服务合同》，更不知道0.65元/平方米单价的来源、服务内容、服务标准。2.向群家房屋外墙漏水、楼顶安装10多个有辐射的信号接收器、发射器，多次向臻诚物业公司工作人员反映，至今未得到回复与解决，给向群及家人的身体健康造成了伤害，并造成了一定的经济损失。3.向群小区的公共区域卫生不达标，楼道应急灯形同虚设，电梯经常出故障，小区的安保不到位。3.小区原来的门禁系统完好，使用正常，臻诚物业公司为了谋取额外收入，未经业主同意，擅自更换新的门禁，并要求收费600元。不安装就无法开一楼的门，给向群的生活带来许多不便。4.臻诚物业公司称90%以上的用户都交纳了物业费不实，据了解很多业主都没有交纳物业管理费，而且向群于2015年向原物业公司交纳过物业管理费，是从2016年才没有交纳。臻诚物业公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令向群立即支付2017年度物业管理费530元；2.由向群承担本案诉讼费用。一审认定事实：向群系恩施市春光家园小区3栋1单元704室的业主，住房建筑面积68㎡。2017年5月31日，恩施市春光家园小区业主委员会与臻诚物业公司签订了《物业服务合同》，约定由臻诚物业公司为该小区提供物业服务，约定的服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日止。其内容包括：“1.小区房屋建筑共用部位的保洁维护和管理，包括楼顶、外墙面、承重结构、楼期间、走廊通道及门厅等；2.物业共用设施设备的维护、运行和管理，小区市政共用设备和附属建筑物的维护和管理；3.小区绿化维护管理；4.消防安全、治安防范的管理；5.负责对本小区内的实有住户、人口出租房和流动人口进行登记和管理；6.负责大门前，院内公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、清除垃圾；7.负责院内交通秩序与车辆停放管理；8.公共安全监控、夜间巡视、门岗执勤、外来进出人员及车辆登记；9.物业装饰装修管理与服务；10.物业服务收费标准为：电梯房每平方米每月1元，楼梯房每平方米每月0.65元。”向群入住该小区期间，未缴纳2017年1月1日至2017年12月31日的物业管理费530元（0.65元/㎡/月×68㎡×12月）。2018年8月1日，臻诚物业公司具状诉至法院，请求支持其诉讼请求。一审审理中，向群抗辩臻诚物业公司没有按照《物业服务合同》的约定向其提供物业服务，物业服务费涨价没有理由，其愿意按照0.5元/㎡/月的标准缴纳物业服务费。对此，臻诚物业公司自认其在物业公共部分的维护与管理、环境卫生、安全和消防管理等方面的服务存在不到位的地方。一审法院认为，臻诚物业公司和恩施市春光家园小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该《物业服务合同》对向群具有约束力，当事人应按合同约定全面履行自己的义务。作为物业服务的双方，臻诚物业公司应依约为业主提供优质服务，向群应依约及时交纳物业服务费。本案中，因臻诚物业公司履行物业服务义务时服务质量存在瑕疵，向群在特定空间和时间内未能享受到臻诚物业公司相应质量的物业服务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，现向群不同意按0.65元/㎡/月的标准交纳物业费具有一定正当性，但向群要求按0.5元/㎡/月的标准缴纳物业服务费的抗辩理由依据不足。因已逝的时间不再，臻诚物业公司也已不具备在特定的时间和空间内承担继续履行、采取补救措施的基础，为解决当事双方的纠纷，化解矛盾，共建恩施美好家园，共同创建和维护文明恩施、卫生恩施、国际旅游恩施的城市形象，结合臻诚物业公司履行物业服务的实际情况酌情减少业主欠交的物业费，故对臻诚物业公司主张的物业费，酌情按90%（530元×90%=477元）予以支持，其余部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、向群于判决生效后三日内向恩施州臻诚物业管理有限责任公司支付2017年1月1日至2017年12月31日止的物业服务费477元。二、驳回恩施州臻诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半缴纳），由向群负担。二审审理期间，臻诚物业公司向本院提交了两组证据：证据一、业主委员会《情况说明》一份，拟证明臻诚物业公司在履行合同过程中尽职尽责，多数业主表示满意，仅有少数业主长达几年不交物业管理费，业主委员会做工作也无济于事。证据二、《未交物业费业主名单》，恩施州民安物业管理有限责任公司出具的《证明》，拟证明向群长期未交纳物业管理费。向群没有提交新证据。本院组织当事人进行了质证，经审查，证据一的《情况说明》没有经办人签名，其真实性无法核实，本院不予采信。证据二的《未交物业费业主名单》，向群予以认可，本院亦予以采信，恩施州民安物业管理有限责任公司出具的证明与本案审理不具有关联性，本院不予采信。经二审审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。我国法律和相关司法解释规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。同时还规定，物业服务企业不履行和不完全履行物业服务合同约定的或法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。根据上述法律规定，臻诚物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》对臻诚物业公司和业主均具有约束力，臻诚物业公司据此向业主主张支付物业费，符合双方合同约定和法律规定，应予以支持。一审中，臻诚物业公司自认其在物业公共部分的维护与管理，环境卫生、安全和消防管理等方面的服务存在不到位的情形，臻诚物业公司的这些行为也是导致双方物业服务关系恶化、臻诚物业公司无法正常收取物业服务费用的部分原因，故其应承担相应的违约责任。关于双方当事人的责任比例，一审法院依法酌定臻诚物业公司自行承担10%的责任并无不当。臻诚物业公司上诉称在《物业服务合同》中对服务质量作出了特别约定，即：“业主和物业使用人对乙方服务的满意率达到半数以上”，现春光家园小区已有90%以上的住户按期交纳了物业管理费，应视为90%的业主对臻诚物业公司的服务质量表示满意，本院认为，《物业服务合同》并未明确约定如不满意服务质量即可不交或者少交物业管理费，故是否交纳物业管理费并非衡量业主是否满意物业服务质量的标准，臻诚物业公司的该项上诉理由不能成立。综上，臻诚物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人恩施州臻诚物业管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 向 蕾审判员 张成军审判员 杨 芳二〇一八年十二月三日书记员 欧顺恩