河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2018)豫0191民初15200号原告（反诉被告）赵新杰，男，1978年6月6日出生，汉族，住河南省通许县。委托代理人柳宝宝，河南首航律师事务所律师。被告（反诉原告）张喜梅，女，1968年4月27日出生，汉族，住郑州市。委托代理人张存义，河南嘉同律师事务所律师。原告赵新杰诉被告张喜梅房屋租赁合同纠纷一案及反诉原告张喜梅诉反诉被告赵新杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵新杰委托代理人柳宝宝、被告（反诉原告）张喜梅委托代理人张存义到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新杰诉称：2017年赵新杰与张喜梅签订《房屋租赁合同》，约定赵新杰承租张喜梅所有的位于郑州市化工路××房屋××层，租金每半年支付一次。合同签订后，赵新杰支付了保证金及半年租金并进场进行了装修。2018年初，双方欲变更合同，承租上述房屋的1-4层，张喜梅告知赵新杰需要解除前合同后重新订立新合同。2018年3月11日，双方签订了《解除合同协议书》，并找到第三方合作经营，协议约定双方解除上述租赁合同，并由新承租人即第三方支付赵新杰房屋剩余租金和前期投资款130万元。后张喜梅将房屋出租给其他人，并未与赵新杰找来的第三方签订合同。双方协商，解除协议上约定的房屋前期投资款130万元由张喜梅直接支付给赵新杰。但张喜梅将房屋出租给第三人后，未按照约定向赵新杰支付任何款项。故请求判令：张喜梅支付赵新杰欠款130万元、保证金10万元，并支付逾期付款利息（自起诉之日起至实际偿还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。被告张喜梅辩称：双方签订合同后，我方交付了房屋，但截至到2018年5月2日仅收到了赵新杰半年的房租，赵新杰尚欠房租408000元。反诉原告张喜梅诉称：2017年1月16日，赵新杰与张喜梅签订《房屋租赁合同》，约定赵新杰承租张喜梅位于郑州市化工路××房屋××层，共3000平方，租金半年一付612000元，第一层按实际占用面积市场价另算，合同签订后5日内支付租赁押金10万元及半年的房租，装修免租期6个月。后双方又口头约定由赵新杰负责办理消防证，再免三个月，故合同租赁期限从2017年9月1日开始。后来赵新杰说不好办，要求再免三个月，张喜梅也同意了，但要求必须办下来，所以合同最后又手写再免租三个月，租赁期限从2017年12月1日起算。也就是说如果没有办下来消防证，免租期仍是6个月，即从2017年7月1日开始计算租金。租赁合同签订当天赵新杰支付了租房押金100000元，房屋也交付给了赵新杰，随后赵新杰开始准备装修，但一直没有支付第一期的房租。经多次催要，直到2018年2月8日才支付清上半年的房租，消防证也始终没有办下来，故赵新杰的租金应当从2017年7月1日计算至2018年5月2日。在履行租赁合同期间，赵新杰实际占用房屋一层400多平方，将原精装修拆除大半，但又没有重新装修，搁置至合同解除。房屋的2-4层赵新杰也仅投入了二三十万元进行装修，因为钱不够，到2018年也仅仅是砌了砖墙隔断等，其中四楼张喜梅原来的精装修饭店也被赵新杰全部砸掉搁置到合同解除。因为缺钱，赵新杰没有在2017年11月5日前支付下一期房租612000元，张喜梅同意赵新杰提前终止双方租赁合同，并同意赵新杰将房屋转让出去，以转让费再来支付租金及其他费用。2018年3月11日赵新杰说他已经找好第三方，转让费130万元足够支付所欠房租和其他费用，让张喜梅出个手续给第三方看，说明转租是经过房东同意的，他收取转让费后再和张喜梅进行结算。张喜梅按照赵新杰的要求在《解除合同协议书》上签了字，同时给赵新杰说，如果你转不出去，我这边就找人了，我和第三方签订了租赁合同你这个合同就终止了，房租算至第三方开始付房租时。赵新杰同意后，张喜梅在《解除合同协议书》上又手写了第四条“甲方与第三方签完租赁协议后与赵新杰的租赁协议自动作废”，以限制赵新杰不付房租也不转让的情况下一直拖下去。到了2018年4月，赵新杰仍没有将租赁房屋转出去，也拒绝支付房屋租金，张喜梅只好另行寻找承租人，直到2018年5月才将房屋租出去开始收租金。涉案租赁房屋是张喜梅家庭投入4000多万元进行建设，配套有1000平方地下停车场、冷暖中央空调、消防管道、一层和四层精装修、二层和三层基础装修等。在赵新杰租赁的16个月期间，赵新杰仅支付了612000元房租及100000元押金，但却将原精装修破坏殆尽，给张喜梅造成的损失超过200万元，而赵新杰的装修仅是二三十万元的隔断墙，其总开支在100万元左右。故请求判令赵新杰向张喜梅：1、支付一层房屋租金320000元（400平方*80元/平/月*10个月）；2、赔偿一楼装修损失360000元；3、支付租赁房屋2-4层四个月房租408000元；4、赔偿门口台阶修复费用30000元；5、赔偿四楼精装修损失600000元；5、支付违约金122400元。反诉被告赵新杰辩称：1、房屋的一楼赵新杰未使用。2、根据合同约定房屋租赁期间为2017年12月1日至2032年11月30日，赵新杰交纳第一期租金61.5万元，第一期房租到期日为2018年4月30日。3、原、被告双方已于2018年3月11日解除房屋租赁协议，在录音证据中有显示。综上，应驳回反诉原告的全部反诉请求。经审理查明：2017年1月16日，承租方（乙方）赵新杰与出租方（甲方）张喜梅签订《房屋租赁合同》一份，主要内容包括：1、甲方房屋坐落于郑州市化工路××号，房屋2-4层，每层1024平方米，按1000平方米计算，共3000平方米，第一层按占用实际面积计算。2、房屋用途为商用，除双方另有约定外，乙方不得任意改变房屋用途。3、租赁范围为该物业的2-4层，租赁面积以房屋的实际规划为准；租赁期限自2017年9月1日至2027年8月31日止。4、房屋租金计算方式为单平方34元/月*平方米*12月，半年租金合计612000元；租赁期间如遇市场变化，双方可另行协商调整租金标准，递增比例前两年不变，第三年按4%递增。5、乙方应于本合同生效当日向甲方支付保证金100000元；租金按半年结算，由乙方于每半年的提前一个月的5日前交付给甲方。6、所租房签订合同交给乙方进行改造和装饰，甲方无条件支持改造（在不影响主体结构），并达到格林豪泰加盟商的条件为准。甲方给乙方免租期，以双方协商签订合同的免租期有效时间为准。8、本合同签订后甲方将房屋交付给乙方进行改造和装修，按加盟酒店（格林豪泰）设计为主，改造装饰期为6个月，改造装饰期内甲方不收取租金。11、违约责任：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金；乙方逾期未交付租金的，甲方有权按月租金的10%向乙方加收滞纳金；超过两个月本合同自动作废，甲方收回该房屋。在该合同的尾部空白处，双方手写添加以下内容“注明：（1）合同日期改为2017年12月1日至2032年11月30日，因多给3个月免租期，所以所有一切手续有乙方办理，甲方配合；（2）递增比例中间每满2年一次；（3）第一次半年租金4月底付清，开工前付一半。共补充3条”。上述合同签订后，张喜梅将房屋交付给赵新杰进行装修。直至2017年6月21日，赵新杰才陆续向张喜梅交纳房租、押金共计71.5万元，其中有10万元张喜梅于2017年3月25日出具了收条，其他61.5万元收款都是马龙云的账户，有5万元是赵新杰实时汇付的，另外56.5万元都是通过王丹丹的账户转账支付的。在装修过程中，赵新杰因资金短缺，双方协商解除租赁合同，于2018年3月11日签订《解除合同协议书》，内容如下：一、因乙方赵新杰资金困难无法装修，提前解除于2017年1月16日所签订的租房合同；二、所有房屋租金和前期投资款折价转交给第三方，由第三方支付给乙方130万元；3、以前乙方所有债务和装修欠款由乙方支付；4、甲方与第三方签完房屋租赁协议后与赵新杰的租赁协议自动作废。赵新杰提交了2018年3月14日、2018年3月16日、2018年3月29日其与张喜梅之间的三段对话录音，对话虽不完整，但能显示赵新杰希望张喜梅将130万元赔偿给赵新杰，张喜梅称准备了32万元给赵新杰，过两天再给3万元。3月29日的录音还显示赵新杰到租赁房屋处将东西拉走，并称自己也搬走。2018年5月2日，张喜梅与河南元居酒店管理有限公司（以下简称元居酒店公司）签订了《房屋租赁合同》，约定将本案所涉房屋包括1-4层楼、停车场、楼顶部分约50平方米用来放置水箱等出租给元居酒店公司，作为旅店业绩旅店附属服务用途，免租期2018年5月2日至2018年8月1日，租赁期限为15年，到期时间2033年7月30日。证人周某出庭作证称：路涛于2018年5月租赁了张喜梅的房屋，位于瑞达路化工路交叉口××路××号，电话联系我去看房、设计装修。我到了之后看到一楼大厅有400平方左右原装修拆除了，堆放了部分装修材料；2-4层就地板还好，砖砌的毛坯墙隔断勉强能用，水电用料太差，存在安全隐患，卫生间贴的瓷砖一碰就掉，根本不能继续使用，隐蔽工程防水也不合格。根据现场情况，我设计了装修方案，需要重新走了水电，重新做防水，敲掉卫生间瓷砖重做。庭审中经询问，周某称其是受路涛委托去装修的，后来才知道是给元居酒店装修，当时还没有起名字，和路涛签订的有装修协议，2018年4月中下旬开始装修的，庭审前两天刚装修完。根据庭审要求，张喜梅于庭后提交了路涛与刘均华签订的《酒店装修合同》复印件，签订日期是2018年5月6日，承包人刘均华的委托代理人为周某，合同约定的工程地点是瑞达路××号，工程期限100天，开工日期2018年5月6日，竣工日期2018年8月16日。证人王某出庭作证称：我是张喜梅请的电工，就在瑞达路××号工作，长期住在该房屋附近。瑞达路××号一层是精装修，原租户是卖珠宝的。2017年赵新杰租赁了2、3、4层准备开宾馆，后将一楼400平方的精装修拆除，准备改成接待大厅，但拆后没有进行装修。2018年还没过年，赵新杰就不断带人来看房，听他说没钱再投了，准备转出去，转130万。但是来看房的人都嫌贵没有谈拢。赵新杰对2、3、4层装修很少，仅砖砌了隔断，走了水电，水电用料很差，存在安全隐患，卫生间的瓷砖一碰就掉。2018年5月份，张喜梅等不起了，便找了现在的租户把房子租出去，新租户又将赵新杰的装修砸掉重新进行装修。随后赵新杰将他遗留的装修建材运走了，门口的大理石台阶还碰坏了好多块，搬走时水电费未结清，还有三间房的钥匙没有给张喜梅。经庭审询问，王某称：四楼饭店是张喜梅自己装修的，赵新杰接手之前张喜梅自己经营过，也往外租过。赵新杰把四楼拆除时张喜梅不知道，我也不知道。上述事实，有经原、被告质证的下列证据及本案开庭笔录在案佐证：1、原、被告均提供的2017年1月16日《房屋租赁合同》和2018年3月11日《解除合同协议书》。2、2018年3月14日、2018年3月16日、2018年3月29日录音各一份。3、张喜梅出具的租金收条一份、赵新杰向马龙云转账5万元的中国工商银行业务凭证一份、王丹丹工商银行账户向马龙云转账的历史明细清单一份。4、建设用地规划许可证一份。5、张喜梅与元居酒店公司签订的《房屋租赁合同》。6、证人周某、王某出庭作证证言各一份。赵新杰提供了郑州吉瑞酒店管理有限公司（乙方）与广州柏曼酒店管理有限公司（甲方）于2017年9月28日签订的《柏曼酒店特许经营合同》，合同中约定甲方允许乙方非独占性地使用甲方之“柏曼”酒店品牌，特许经营位于郑州高新技术产业开发区××号面积3000平方米的酒店，乙方在当地工商行政管理局进行酒店营业执照注册的名称中不得带有或使用“东呈”、“城市便捷”、“精途”、“怡程”、“宜尚”、“柏曼”、“隐沫”、“铂顿”、“悦涧”、“大呈”等甲方所属酒店集团名称及旗下特许酒店品牌名称的字样。该合同的乙方由授权代表王丹丹签字。赵新杰还提供了其与河南新一佳装饰工程有限公司（简称新一佳公司）签订的《装修工程施工合同》及收据、欠条，装修合同约定由新一佳公司对瑞达路××号进行装修施工，承包方式为大包（部分承包），工程总价款2886800元，工期2017年4月1日至2017年8月31日；收据显示，赵新杰共向新一佳公司支付装修工程款90万元；欠条（金额50万元）是赵新杰出具给新一佳公司的原件，现原件在赵新杰手中。张喜梅质证认为，这些合同、收据、欠条的真实性无法核实，且与本案没有关联性，经营风险应由经营者自行承担。张喜梅提供了工程施工及采购合同、建筑装饰工程合同、厨房设备购销合同以及相关的收据、转账凭证，并提供了一组照片，用以证明涉案房屋配套完好，是张喜梅投资二三千万元建造，并投资近百万元进行了装修，赵新杰拆除了原装修并对饭店配套设施设备进行破坏，损毁了大门口的大理石台阶，应当赔偿张喜梅装修损失、大理石台阶损失，并支付一楼400平方米的租金。赵新杰质证认为，这些合同、收据、照片真实性都无法核实，且与本案没有关联性，涉案房屋本来就是商用的，在租给赵新杰之前经常处于出租状态，承租人根据自己需要进行改装、装修是必要的，不能据此证明赵新杰装修房屋给张喜梅造成了损失。张喜梅提供了王丽娜与赵新杰在2018年3月30日的一段对话录音，用以证明赵新杰实际使用并拆除了一楼400平方米的精装修，应当支付租金并赔偿损失；同时用以证明因赵新杰没有办理下来消防证，免租期应仍为6个月。赵新杰质证称，该录音能够证明张喜梅在2018年3月30日之前就将房屋另行出租给他人了。本院认为：张喜梅与赵新杰签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，张喜梅将房屋交付给赵新杰进行装修，履行了交付房屋的义务。关于涉案房屋的租赁期限问题，双方约定承租房屋用于经营酒店，赵新杰享有改造装饰免租期并负责办理一切手续主要是消防手续，租赁期限从2017年12月1日开始起算。张喜梅主张由于赵新杰没有办理消防证，所以应当从2017年7月1日开始计算租金。虽然赵新杰认可确实没有办理消防证，但消防证的办理需要张喜梅的配合，且双方并未约定无法办理消防证的后果是缩短改造装饰免租期，本院认为，本案中双方当事人对租赁期限的起算日期约定明确，并不因为消防证是否办理而改变，故张喜梅主张租金起算日期为2017年7月1日不符合合同约定，也没有法律依据，故本院不予采纳。关于本案所涉租金问题，双方于2018年3月11日即签订《解除合同协议书》，约定“甲方与第三方签完房屋租赁协议后与赵新杰的租赁协议自动作废”，张喜梅提供的证据显示其于2018年5月2日与元居酒店公司签订了《房屋租赁合同》，所以赵新杰应承担的租金应为5个月的租金51万元，而赵新杰实际交付租金61.5万元，故张喜梅要求赵新杰支付二至四层的租金40.8万元没有事实和法律依据，本院不予支持。对于涉案房屋的一层，因并不在双方所签房屋租赁合同的承租范围内，双方也没有就一层的租赁问题另行签订协议或者签订补充协议，赵新杰在对二至四层进行装修的过程中会借用或临时占用一层部分面积，也符合实际情况，张喜梅也有提供方便的义务，但张喜梅要求赵新杰支付一层的租金32万元既无双方的约定，也没有法律依据，故对于张喜梅的该项请求本院不予支持。关于本案中张喜梅的装修损失，因双方在签订房屋租赁合同时明确约定赵新杰承租房屋的用途是经营酒店，张喜梅同意其按照酒店标准对承租房屋进行装修并给予改造装饰免租期，在装修过程中势必会对涉案房屋原来的装修、装饰进行拆除、改造，张喜梅对此是明知且同意的，现张喜梅要求赵新杰赔偿其一楼装修损失36万元、四楼精装修损失60万元、台阶损坏损失30000元，不符合合同约定，也没有法律依据，故本院对张喜梅的该三项请求不予支持。关于房屋租赁合同解除后的相关问题：1、合同约定第一次半年（2017年12月1日至2018年5月31日）租金61.2万元赵新杰应当于2017年4月30日前付清，但赵新杰因资金紧张，直到2017年6月21日才付清，已经构成了违约，按照合同约定，赵新杰应向张喜梅承担年租金的10%作为违约金，即12.24万元。2、赵新杰逾期交纳租金违约后，经双方协商一致解除房屋租赁合同，并于2018年3月11日签订《解除合同协议书》，约定“所有房屋租金和前期投资款折价转交给第三方，由第三方支付给乙方130万元”，该项约定不仅不明确，而且没有取得第三方的同意，甚至连第三方的身份都不明确，赵新杰无权据此要求张喜梅向其支付欠款130万元。双方并没有对合同解除后装修附属物的处理问题进行明确约定，因赵新杰资金紧张，张喜梅同意解除合同，后张喜梅将涉案房屋出租给元居酒店公司，仍然是用于经营酒店，且在双方2018年3月29日的录音中张喜梅同意“先给赵新杰32万元，过两天再给3万元”，故本院酌定张喜梅给予赵新杰35万元作为补偿。3、赵新杰向张喜梅交纳的保证金10万元，因双方协商一致解除合同，张喜梅未主张以保证金抵违约金或其他费用，根据合同履行的实际情况，张喜梅应当将保证金10万元退还给赵新杰，但不再承担利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张喜梅补偿原告赵新杰装修残值350000元，于本判决生效后10日支付。二、被告张喜梅于本判决生效后10日内退还原告赵新杰租房保证金100000元。三、反诉被告赵新杰于本判决生效后10日内支付反诉原告张喜梅违约金122400元。四、驳回原告赵新杰的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张喜梅的其他反诉请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费17400元，由原告赵新杰负担9350元，被告张喜梅负担8050元；反诉案件受理费减半收取10682元，由反诉原告张喜梅负担9308元，反诉被告赵新杰负担1374元。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  许 婷二〇一八年十二月二十日书 记 员  李媛媛