北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初92969号原告：李秀芳，女，1956年9月20日出生，汉族，无业，住北京市东城区。委托诉讼代理人：杜洵，北京君颜律师事务所律师。被告：北京市京海源木材厂，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人：范金轮，厂长。委托诉讼代理人：吴晓东，北京市鼎知律师事务所律师。被告：北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村。法定代表人：李继红，社长。委托诉讼代理人：王树雷，男，1976年2月5日出生，汉族，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村委会经济办公室职员，住北京市朝阳区。原告李秀芳（以下简称姓名）与被告北京市京海源木材厂（以下简称京海源木材厂）、北京市朝阳区十八里店乡西直河村经济合作社（以下简称西直河合作社）（以下合称二被告）合同纠纷一案，本院于2017年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李秀芳及其委托诉讼代理人杜洵、京海源木材厂厂长范金轮及其委托诉讼代理人吴晓东、西直河合作社委托诉讼代理人王树雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李秀芳向本院提出诉讼请求：1.判令京海源木材厂立即返还李秀芳的房屋使用权转让费284300元、公共维修金5700元、并赔偿李秀芳损失284300元；2.判令西直河合作社承担连带返还赔偿责任。在本案审理过程中，李秀芳增加诉讼请求：要求确认与京海源木材厂签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》无效。事实和理由：2011年1月23日，李秀芳与京海源木材厂签订《雅诺公寓房屋使用权转让合同》，合同约定，京海源木材厂将其自有的在该厂院内的X号44.61平方米的房屋（以下简称X号房屋）使用权转让给李秀芳长期使用，转让费284300元。合同签订后，李秀芳向京海源木材厂支付转让费284300元、公共维修基金5700元，此后入住该房屋。2017年5月8日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会发出通告，组织开展该村内22处地块范围内的功能疏解工作，解除该范围内所有租赁合同（协议），土地及地上建筑物收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。京海源木材厂提出解除合同并告知雅诺公寓因初建时缺少审批手续系违法建筑，但京海源木材厂出售房屋使用权给李秀芳时称该房屋系合法建筑，导致李秀芳以同等地段商品房的价格购买了X号房屋，京海源木材厂的行为构成了明显欺诈，给李秀芳造成了巨大的损失。另外，京海源木材厂在双方没有协商一致的情况下，趁李秀芳不在之机强行将X号房屋拆除，致使李秀芳屋内的财产损毁。西直河合作社对集体土地监管不严，没有制止京海源木材厂建设违法建筑，未告知李秀芳购买房屋系违法建筑，未阻止京海源木材厂对李秀芳房屋的违法拆除行为，西直河合作社收取京海源木材厂的租金也是李秀芳交付的使用费，亦应承担连带返还的赔偿责任，故李秀芳诉至法院。京海源木材厂辩称：因雅诺公寓建设未取得建设工程规划许可证，故双方签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》无效，但李秀芳使用X号房屋应当支付房屋占用使用费。依据双方签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》第四条第1项的约定，房屋维修费用应当由李秀芳承担，且该费用已全部用于维修房屋，不同意退还。因双方均认可签订的合同为房屋租赁合同，不是房屋买卖合同，故李秀芳没有损失，李秀芳按照房屋买卖合同无效要求赔偿没有法律依据。西直河合作社辩称：不同意李秀芳的诉讼请求，合作社与李秀芳之间没有合同关系。本院经审理认定事实如下：1997年11月18日，京海源木材厂与西直河合作社签订《场地有偿使用合同书》，西直河合作社将西直河大队一小队地界内的二十一亩场地交给京海源木材厂使用，使用期限20年，自1997年11月1日至2017年10月31日，京海源木材厂每年向西直河合作社交纳使用金。经询，京海源木材厂认可其在该场地内建设的雅诺公寓未经规划部门审批，属于违法建筑。2011年1月23日，李秀芳（受让方、乙方）与京海源木材厂（转让方、甲方）签订《雅诺公寓房屋使用权转让合同》。合同约定：经甲乙双方友好协商，为使乙方安全舒适长期居住，并对该房屋拥有使用权（允许出租、转让、继承），经协商就房屋使用权事宜，达成如下协议：甲方同意将自有的北京市朝阳区西直河北京市京海源木材厂院内雅诺公寓1号楼3层X号44.61建筑平方米房屋的使用权转让给乙方长期使用，乙方自愿受让；乙方受让的房屋已达到即入住标准，并附赠装修；本合同使用权转让期限为长期，自2011年1月23日起入住；转让费交纳方式为：乙方一次性支付转让费284300元，公共维修金5700元，合计290000元；自本合同签订日交付定金10000元，合同签订后五日内全部付清房屋转让款，本合同生效（乙方已付定金转入房屋转让款）；双方还就其他事项进行了约定。合同签订后，李秀芳交付了全部费用，京海源木材厂向李秀芳交付了X号房屋。西直河合作社称对京海源木材厂与李秀芳签订的合同情况不知情。2017年5月8日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会张贴通告（第1号），告知按照2017年1月17日西直河村村民、社员代表大会决议：我村组织开展22处地块范围内的功能疏解工作，解除该范围内所有租赁合同（协议），土地及地上建筑物收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。2017年9月15日X号房屋被拆除。李秀芳认可看到过张贴的通告，称X号房屋被京海源木材厂拆除，并提交2017年9月13日京海源木材厂法定代表人范金轮给西直河合作社出具的证明予以佐证，但京海源木材厂对此不予认可。西直河合作社称X号房屋所在的雅诺公寓被列为北京非首都功能疏解范围，被列入十八里店乡的拆除计划，由西直河村村委会委托拆除公司进行拆除,拆除之前已经张贴了相关通告。庭审中，李秀芳提交取暖费、物业费、管理费、电费、公摊费收据，欲证明因雅诺公寓属于违法建筑，京海源木材厂应当返还收取的上述费用。京海源木材厂、西直河合作社对证据的真实性予以认可，但不认可证明目。庭审中，京海源木材厂提交对雅诺公寓1号楼进行修缮的支付凭证，欲证明京海源木材厂用于维修公寓所支出的费用，此项费用按照合同约定应当由李秀芳支付。李秀芳对上述证据的真实性予以认可，但不认可证明目的。西直河合作社称上述证据与其无关。另，京海源木材厂提交其出具的交房验收单，欲证明京海源木材厂是被拆迁人，李秀芳购买的是承租权；房屋拆除前大部分房屋已经腾空，已经发了停水停电通知，李秀芳未按时腾空房屋所造成的损失应当由其自行承担；李秀芳对证据的真实性、证明目的不予认可。西直河合作社称交房验收单能够证明房屋已经完全腾空，京海源木材厂已经交房，房屋可以拆除。本院认为：违反法律强制规定的合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，李秀芳与京海源木材厂签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》在内容上以房屋使用权作为标的，京海源木材厂虽辩称该合同系租赁合同，但从合同约定的一次性支付转让费、公共维修基金及未约定具体转让期限等情况来看，该合同符合房屋买卖合同的性质，而涉案的雅诺公寓无规划审批手续，亦未办理房屋预售许可，故双方就涉案房屋签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》违反法律强制性规定应属无效，京海源木材厂对合同无效应承担主要过错责任，李秀芳在明知合同系以“使用权”作为标的的情况下，坚持签订合同并付款购买涉案房屋，其未能尽到相应的审慎义务，对合同无效亦有一定过错。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，故本院对李秀芳要求京海源木材厂返还房屋使用权转让费、公共维修基金及赔偿损失的诉讼请求予以支持，但李秀芳主张的赔偿数额过高，本院将根据李秀芳实际居住使用涉案房屋时间及双方过错责任酌情予以调整。另，李秀芳要求西直河合作社承担连带责任的主张无合同或法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二第一款第五项、第五十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告李秀芳与被告北京市京海源木材厂于2011年1月23日签订的《雅诺公寓房屋使用权转让合同》无效；二、被告北京市京海源木材厂于本判决生效之日起七日内向原告李秀芳返还转让费284300元，公共维修金5700元；三、被告北京市京海源木材厂于本判决生效之日起七日内赔偿原告李秀芳100000元；四、驳回原告李秀芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9600元，由原告李秀芳负担2450元（已交纳），由被告北京市京海源木材厂负担7150元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  罗 丽人民陪审员  卢维东人民陪审员  杜素玲二〇一八年十二月十三日法官助理秦彬书记员孙雪书记员马丽颖书记员穆静茹