东营市东营区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0502民初3355号原告：尚凡杰，男，X年X月X日出生，汉族，住东营市东营区。委托诉讼代理人：朱丽婷，山东恒岳律师事务所律师。被告：东营市嘉棣房地产开发有限责任公司，住所地：东营市东营区。法定代表人：燕兴昌，董事长。被告：东营市通懋置业有限公司，住所地：东营市。法定代表人：刘其刚，董事长。委托诉讼代理人：刘孟强，男，X年X月X日出生，汉族，东营市通懋置业有限公司职工，住东营市利津县。原告尚凡杰与被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司（以下简称嘉棣公司）、东营市通懋置业有限公司（以下简称通懋公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年2月6日作出（2017）鲁0502民初4625号民事判决，原告尚凡杰不服该判决，提出上诉。2018年6月11日，山东省东营市中级人民法院作出（2018）鲁05民终587号民事裁定书，撤销本院（2017）鲁0502民初4625号民事判决；发回本院重审。本院于2018年7月16日立案后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尚凡杰的委托诉讼代理人朱丽婷，被告通懋公司的委托诉讼代理人刘孟强到庭参加诉讼，被告嘉棣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告尚凡杰向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告嘉棣公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告支付自2014年11月1日起暂计算至2017年11月1日期间的房屋租金22275元及逾期支付房屋租金的利息3359.75元，请求支付至实际给付之日；3.判令被告返还已付购房款30000元及利息20932.19元（自2006年10月4日起暂计算至2017年10月31日，请求判决至实际给付之日）；4、判令被告承担30000元的赔偿责任；5.判令被告赔偿损失14250元；6.案件受理费等由被告负担。事实和理由：2006年10月4日，原告以总价款60000元的价格购买了被告开发建设的海翔数码港二层2Ｃ-312号房产，当日双方签订《海翔数码港房产认购书》及《委托经营合同》；双方约定：原告交付房屋首付款15600元，被告即返还三年租金14400元冲抵房屋首付款，剩余30000元购房款原告以银行按揭的方式支付给被告。上述认购书及合同订立后，原告如约交付了房屋首付款。2006年12月25日双方补签了正式的《商品房买卖合同》。后双方发生争议，曾历经一审、二审及再审的审判程序，上述诉讼的判决结果均认定被告存在违约行为，并判令被告支付了相应的款项。但被告至今继续违约，仍拒绝协助办理房屋权属证书、拒绝支付房屋租金。被告嘉棣公司未作答辩。被告通懋公司辩称，原告诉讼请求中的第1项、第3项、第4项、第5项构成重复起诉，应依法裁定驳回其诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项的起诉。尚凡杰诉请通懋公司房屋买卖合同纠纷一案，业经山东省高级人民法院（2016）鲁民再304号民事判决予以处理，在该生效的民事判决中载明了尚凡杰基于商品房买卖合同纠纷向通懋公司主张的诉讼请求包括：1.判令嘉棣公司交付位于东营市商河路和西三路交汇处海翔数码港****号房产，并协助办理该房屋的权属证书；2.支付逾期交房违约金10530元（暂计算至2013年6月30日，应承担至实际交付日）；3.支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元；4.由于嘉棣公司原因造成该商品房不能办理产权登记，支付给尚凡杰损失费30510元（暂计算至2013年6月30日，应承担至协助办理完成权属证书之日）；5.嘉棣公司支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日期间（应承担至实际支付日）房屋租金及逾期付款利息38666.64元；上述诉讼请求通懋公司承担共同责任。该判决认为，尚凡杰与嘉棣公司签订的商品房买卖合同与委托经营合同系当事人真实意思表示，双方均应按合同约定履行自己的义务。该判决判令：嘉棣公司、通懋公司支付尚凡杰不能办理产权登记的违约金300元，并按年租金8%支付计算至2014年10月31日的租金23200元，以上共计23500元；嘉棣公司、通懋公司向尚凡杰支付逾期租金利息；同时，该生效判决认为涉案商铺已经交付，对尚凡杰要求办理房屋分割权属登记的主张不予支持。由此可见，尚凡杰针对涉案商品房买卖合同项下的全部权利，已经通过诉讼方式得到了生效判决的确认，即：协助办理产权登记、支付逾期办理产权登记的违约金及至2013年6月30日期间的房屋租金及利息。尚凡杰提起本案诉讼的诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项构成重复起诉，应依法裁定驳回其诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项的起诉。尚凡杰提起本案诉讼的诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项的核心是主张解除涉案商铺买卖合同法律后果，其实质是通过本次诉讼否定生效民事判决确认的商品房买卖合同已经得到实际履行的事实，其本次诉讼将否定生效判决的裁判结果，符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款第（三）项之规定，尚凡杰提起本案诉讼的第1项、第3项、第4项、第5项诉讼请求，构成重复起诉，应依据该司法解释第二百四十七条第二款之规定，裁定驳回其诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项的起诉。尚凡杰主张的自2014年11月1日起至2017年11月1日止期间的租金及利息，请求贵院在查明事实的基础上依法判决。通懋公司保留另案向尚凡杰主张尚欠房款30000元的诉讼权利。综上，请求依法裁定驳回原告诉讼请求第1项、第3项、第4项、第5项起诉；对其主张的诉讼请求第2项依法予以判决，以维护通懋公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告通懋公司对原告提交的《商品房买卖合同》、收据、东营海翔数码港房产认购书、海翔数码港委托经营合同、（2016）鲁民再304号民事判决、（2013）东民重字第11号案件庭审笔录、关于对东营区商河路步行街Ｑ组团综合楼有关问题的说明的真实性没有异议，原告对被告通懋公司提交的（2016）鲁民再304号民事判决的真实性无异议，对于以上证据，本院均予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据和当事人的当庭陈述，本院认定以下事实：2006年12月25日，尚凡杰与嘉棣公司签订商品房买卖合同。合同约定尚凡杰购买嘉棣公司开发建设的位于东营市商河路东段北侧、海翔数码港二层****号房产一套，房屋价款为60000元，原告应于2006年10月4日前付清30000元，剩余房款30000元，作为银行按揭贷款，于嘉棣公司通知之日起7日内办理。嘉棣公司应于2007年1月31日前交付房产。涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。其中第1项为，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。2006年10月4日，尚凡杰与嘉棣公司签订委托经营合同一份，尚凡杰同意将所购商铺委托嘉棣公司出租经营，租期自2007年1月1日至2009年12月31日，尚凡杰以该商铺三年的出租经营权冲抵其购房款24%的价格即14400元。三年期满后，是否继续出租由业主委员会决定，年租金一般不低于8%。尚凡杰于2006年10月4日已支付购房款15600元，剩余房款30000元因未办理银行按揭手续，尚凡杰尚未支付。东营市东营区商河路步行街Ｑ组团综合楼，位于东营区，共**，其中地下1层为车库，地上**为综合楼（**为裙楼）。2012年1月20日，通懋公司依据规划许可和建筑设计，以层为基本单元办理了房屋初始登记，其中涉案2层房屋的房屋所有权证号为东营区字第087400号，登记建筑面积4245.56平方米。2012年5月通懋公司以涉案商铺所在的2层及综合楼的地下1层，地，地上**作为抵押物向中国农业银行东营分行申请贷款并办理了抵押登记押贷款额为3500万元，抵押期限为2012年5月至2015年5月，现抵押权已涤除。涉案商铺属于无实体墙分割的大开间，因大开间无实体墙分割的经营性用房的分割，涉及建设规划、消防等诸环节，分割方案是否可行，建设规划部分是否批准，能否得到消防机构的批准，均具有不确定性，目前，办理涉案商铺的权属证书客观上条件不具备。东营市商河路Ｑ组团综合楼所属海翔数码港项目，由通懋公司立项审批建设，开发过程中因通懋公司无房地产开发资质，委托嘉棣公司代为开发销售，对以嘉棣公司名义所签署的《房屋买卖合同》产生的权利义务，通懋公司予以认可，并自愿承受《房屋买卖合同》以及《委托经营合同》所产生的嘉棣公司一方的权利和义务。尚凡杰与嘉棣公司签订的《委托经营合同》第五条约定，三年委托经营期满后，尚凡杰同意将商铺根据业主委员会（由选举产生）召集举行的商场全体业主大会决议是否由海翔数码港续租，年租金一般不低于8%、续租年限均按业主大会决议执行。如由海翔数码港续租，尚凡杰应在租期届满前一年内提出续租请求，业主委员会负责召集举行商场全体业主大会进行决议（也可采用书面征求意见形式），无论尚凡杰在收到会议通知后是否参加业主大会，续租决议被占产权总额2/3以上业主同意，即视为尚凡杰同意续签出租协议。尚凡杰于2013年7月22日以嘉棣公司为被告，通懋公司为第三人向本院提起民事诉讼，要求嘉棣公司交付位于东营市商河路和西三路交汇处、海翔数码港二层****号房产，并协助办理该房屋的权属证书；嘉棣公司支付逾期交房违约金10530元（暂计算至2013年6月30日，应承担至实际交付之日）；嘉棣公司支付逾期提供资料报产权登记机关备案的违约金300元；由于嘉棣公司原因造成该商品房不能办理产权登记，支付给尚凡杰损失费30510元（暂计算至2013年6月30日，应承担至协助办理完成权属证书之日）；嘉棣公司支付自2010年1月1日起暂计算至2013年6月30日期间（应承担至实际交付之日）房屋租金及逾期付款利息38666.64元；通懋公司对上述诉求承担共同责任。本院于2014年6月11日作出（2013）东民初字第2003号民事判决。尚凡杰、嘉棣公司、通懋公司均不服向东营市中级人民法院提起上诉，东营市中级人民法院于2014年11月18日作出（2014）东民四终字第177号民事判决，一、撤销东营市东营区人民法院（2013）东民初字第2003号民事判决；二、嘉棣公司、通懋公司于判决生效之日起十日内支付尚凡杰不能办理产权登记违约金300元，并支付按年租金8%计算至2014年10月31日的租金23200元，以上共计23500元；三、驳回尚凡杰的其他诉讼请求。后尚凡杰向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院于2016年12月13日作出（2016）鲁民再304号民事判决，一、维持东营市中级人民法院（2014）东民四终字第177号民事判决第一、二项；二、撤销东营市中级人民法院（2014）东民四终字第177号民事判决第三项及诉讼费部分；三、嘉棣公司、通懋公司于判决生效之日起十日内向尚凡杰支付逾期支付租金利息，以23200元为基数，自2013年7月22日起至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；四、驳回尚凡杰的其他诉讼请求。通懋公司已经基于生效的民事判决向尚凡杰支付了2014年10月31日之前涉案房屋的全部租金及租金利息损失，支付方式为法院强制执行及再审民事判决生效后主动过付。原告第四项诉讼请求要求被告赔偿损失30000元的理由是被告以涉案商铺办理借款抵押，被告应给予原告已付房款一倍的赔偿。原告第五项诉讼请求要求被告赔偿损失14250元是指房屋的升值损失，计算方式为：以商铺面积4.95平方米，参照市场价每平方米15000元，减去房屋交易价60000元。该金额为暂估值，原告申请对与涉案商铺同地段、同类型房屋的现有价值及房屋租金进行鉴定。本院认为，原告尚凡杰与被告嘉棣公司之间的《商品房买卖合同》与《委托经营合同》，是双方当事人真实意思的表示。原告与两被告通过一审、二审、再审，对合同履行过程中相关权利义务进行诉讼是否构成重复诉讼问题。本院认为，原告尚凡杰前诉的诉讼请求是判令嘉棣公司交付房产，协助办理房屋权属证书，承担租金及逾期利息，并承担相应违约责任等。本案中，尚凡杰之所以提出解除合同之诉，是基于通懋公司、嘉棣公司在前诉判决生效后仍然继续违约，导致尚凡杰购买房屋的根本目的不能实现，不能获得涉案房屋的完全产权。前诉、后诉的诉讼标的、诉讼请求并不相同，本案未违反“一事不再理”原则，不构成重复起诉。关于涉案商品房买卖合同应否解除问题。本院认为，涉案商品房买卖合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。其中第1项为，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起___如日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的__%赔偿买受人损失。尚凡杰第一次起诉时，涉案房屋能否办理分割登记尚不确定，其依据上述约定提起诉讼，要求通懋公司、嘉棣公司继续履行合同，协助办理房屋权属证书、支付相应违约金，符合双方约定，也符合民事活动应当遵循的诚实信用原则。第一次起诉可以视为尚凡杰对通懋公司、嘉棣公司办理房产分割登记进行的催告。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。”涉案房屋在办理实体分割界定规划手续前，通懋公司、嘉棣公司向尚凡杰交付的仅仅是房屋的经营权，而并非实体上的交付。涉案房屋能否办理分割登记，直接影响涉案房屋能否实体上交付及当事人对涉案房屋的占有、处分权益，故办理房产分割登记应为通懋公司、嘉棣公司的主要合同义务。通懋公司、嘉棣公司在前诉二审判决生效后三个月内，仍未能办理涉案房产分割登记，至尚凡杰提起本案诉讼时，其合同解除权已经成就，且未超过行使解除权的除斥期间。因此，原告尚凡杰要求解除与被告嘉棣公司之间签订的商品房买卖合同，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》的规定，合同解除后，被告通懋公司、嘉棣公司应将原告尚凡杰已交房款返还原告，原告要求被告返还已付购房款30000元，本院予以支持。因被告已将商铺使用权交付给原告，原告已获得租金收益，因此，原告要求被告支付已付房款利息，不予支持。原告同时将购买商铺返还被告。原、被告签订的委托经营合同中约定年租金不低于8%，对于原告主张的利息，本院按照年租金8%计算。按照上述标准计算的自2014年11月1日起至2017年11月15日止的租金为14600元，原告主张的超出部分，本院不予支持，自2017年11月1日起至合同解除之日止的租金，按照上述标准计算。关于原告主张的租金的逾期付款利息问题，因原、被告并未约定返租相关事宜，未约定具体租金数额，也无法确定应支付租金的具体期限，应自原告起诉之日即2017年11月16日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期支付租金利息，自2014年11月1日起至2017年11月15日（起诉前一日）期间的租金数额已确定为14600元，该租金的逾期付款利息应以14600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率自2017年11月16日起计算至租金实际支付之日；关于2017年11月16日起至合同解除之日租金的逾期付款利息问题，因涉案合同的解除之日无法确定，具体的租金数额无法确定，应支付租金的具体期限无法确定，因此，对该部分的利息，本院不予支持。对原告申请鉴定涉案房屋租金的请求，本院不予准许。原告要求被告支付房屋升值损失14250元，涉案房屋虽未办理权属登记，但原告一直行使所有权用于对外出租，获取租金收益，且已经收取对方支付的未办理权属登记的违约金，其主张该部分损失无事实和法律依据，本院不予支持，其关于增值部分的鉴定申请，本院不予准许。原告要求被告赔偿已付购房款30000元的损失，无事实和法律依据，本院依法不予支持。被告嘉棣公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为自动放弃部分诉讼权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告尚凡杰与被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同；二、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告尚凡杰购房款30000元，原告尚凡杰于本判决生效之日起十日内向被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司返还位于海翔数码港二层2Ｃ-312号房屋一套；三、被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告尚凡杰自2014年11月1日起至2017年11月15日止的租金14600元及自2017年11月16日起至合同解除之日止的租金（按年租金4800元的标准计算），并支付租金的逾期付款利息（计算标准：以14600元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率，自2017年11月16日起计算至实际支付之日）。四、驳回原告尚凡杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2716元，由原告尚凡杰负担1713元，被告东营市嘉棣房地产开发有限责任公司、东营市通懋置业有限公司负担1003元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 长  任爱娟人民陪审员  孙炳霞人民陪审员  张广松二〇一八年十二月二十九日书 记 员  杨 欣