江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初8565号 原告：任重远，男，1945年9月20日出生，汉族，居民身份证号码******************，住中华人民共和国江苏省南京市。 委托诉讼代理人：任莉（系任重远女儿），住中华人民共和国江苏省南京市。 被告：孙付华，男，1960年10月9日出生，汉族，居民身份证号码******************，住中华人民共和国江苏省南京市。 第三人：廖翀（英文：ChongLiao），男，1980年12月25日生，美国籍，住美利坚合众国加利福尼亚州洛杉矶市533特里尔大道（英文:533TerrillAve,LosAngeles,CA,USA.）。 委托诉讼代理人：祝擎宇（英文名Ching_YuChu，系廖翀继父），住中华人民共和国江苏省南京市。 原告任重远与被告孙付华、第三人廖翀房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告任重远及其委托诉讼代理人任莉、被告孙付华、第三人廖翀的委托诉讼代理人祝擎宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告任重远向本院提出诉讼请求：1.被告支付占用租赁房屋的使用费12万元（2017年5月1日至2018年10月30日）；2.原、被告租赁合同终止，被告搬出房屋，并付清所有水电费。事实和理由：位于南京市。2009年，原、被告就案涉房屋签订了租赁合同，约定租期从2009年11月1日至2014年10月31日，租金每年6万元。2014年11月，原、被告续签了租赁合同，约定租期从2014年11月1日至2019年10月31日，租金每年8万元等等。2017年4月起，当原告要求被告支付租金时，被告以租赁房屋的国有土地使用证被注销为由，拒绝支付后续租金，且拒不退还房屋。此外，被告与原告妹婿就该房屋签订了租赁合同。原告认为被告的上述行为侵犯了自己的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告孙付华辩称，被告租用案涉房屋，并支付租金至2017年4月30日。2017年3月左右，原告的妹妹回国，告知被告案涉房屋系其所有，要求被告搬出。2017年4月12日，被告将此事告知原告。原告表示其也没有办法，并要求被告与原告妹妹重新签订合同。对此，原告出具了一封信件交给其妹妹。因此，2017年4月30日之后，被告按照原告及其妹妹的意思，与原告妹妹重新签订了租赁合同，并按照约定了缴纳了租金。因此，被告认为原告的诉讼请求，不符合事实，请求法院予以驳回。 第三人廖翀述称，原告与第三人之间就案涉房屋权属问题争执已久，多次进行诉讼。现生效判决已确认案涉房屋由第三人享有权益，故第三人有权将案涉房屋出租给被告。 本院经审理认定事实如下：2009年11月20日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市，面积约40平方米出租给被告，期限五年，从2009年11月20日至2014年11月19日止，月租金为5000元等等。该合同到期后，2014年11月20日，原、被告续签了租赁合同，约定租期从2015年1月1日开始至2019年12月31日止，年租金8万元等等。上述合同签订后，被告向原告缴纳租金至2017年4月30日，此后租金未再支付。 2017年4月12日，原告向其妹妹任淮平（亦即第三人母亲）出具一封书面信函，内容为“淮平妹：今老孙来我处谈及房子情况，自道远（即案外人任道远，亦即原告哥哥）判决书送达后，判决道远败诉。我也知道，我的房子虽然是我自建但也保不住了，我不会再和你打官司，你认为是你的，那就给你吧，我也不想再打什么官司了，也交不起打官司的费用，算了，我也认输，我只是想说，当初我为什么自己盖房子，我是因为考虑，当我老了怎么办，为了养老，我才建的房。现在事实如此，也只能作罢，就由你了吧。老孙花费了不少钱，人也很可靠，很守信誉，可以继续租给他。我与老孙就到此为止了，也不用起诉了。我也不会去起诉。我也没有那个闲钱，去打这个胜不了的官司……一切你看到办吧”。 对于上述信函，被告称系原告妹妹任淮平于2017年3月从美国回国后，称案涉房屋是她的，要求被告搬出案涉房屋。因此，被告将此事告知原告，原告进而出具了上述信函给被告，让被告交给任淮平，也基于此，第三人亦即任淮平之子才于2017年4月将案涉房屋出租给被告，并签订了《房屋租赁合同》，约定租期从2017年5月1日起至2027年4月30日。 原告对于上述信函的真实性不持异议，但称该信函系其大病出院后所写，并非其真实意思表示。庭审中，原告明确该信函中“我的房子虽然是我自建但也保不住了，我不会再和你打官司，你认为是你的，那就给你吧”所涉及的“我的房子”即本案案涉房屋。原告称写该信函时速度较快，没有看内容。 另查明，从2006年起，原告与第三人之间就案涉房屋以及案涉房屋旁另一处15.75平方米房屋的归属问题一直存在纠纷，并进行了多次诉讼。其中，中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院于2017年3月28日作出的（2016）苏01民终5435号民事判决书，对本院（2015）鼓民初字第2632号民事判决书认定的下列事实予以确认：原告占用的40.2平方米房屋系原告自1998年起在未获得有关行政管理部门批准的情况下动工建设的，且至一审案件辩论终结前仍未依法办理有关不动产规划核准及登记等手续，依法不享有物权权利。该判决书所涉40.2平方米房屋即本案案涉房屋。 庭审中，原告及第三人均称案涉房屋应归属自己。 本院认为，涉外民事关系的法律适用，不动产物权，适用不动产所在地法律。本案中，因案涉房屋位于中华人民共和国江苏省南京市，且系房屋租赁合同纠纷，故本案应适用不动产所在地法律即中华人民共和国法律予以调整。 根据《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条规定，民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。行为人非依法规定或者未经对方同意，不得擅自变更或者解除民事法律行为。 本案中，案涉房屋权属问题在原告及第三人之间已争议多年，并已多次进行诉讼。现中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院作出的（2016）苏01民终5435号民事判决书已确认案涉房屋虽由原告搭建，但不享有物权权利。因此，无论是原告还是第三人将案涉房屋出租所订立的租赁合同，均因违反了法律规定，而为无效合同。 虽然2017年4月30日之前，原告将案涉房屋出租给被告。但原告于2017年4月12日，已经通过明确的意思表示将案涉房屋再行出租给被告的权利转让给第三人，包括将案涉房屋交由被告继续使用、收取被告支付2017年5月1日起及之后的房屋租金（实际为房屋占有使用费）、以及租赁合同无效后的法律后果等等。原告未提交证据证明其作出该意思表示存在法定的可撤销或无效的情形，且该意思表示作出后，三方又未达成新的协议内容。因此，原告应受到其作出的该意思表示的约束。此外，原告与第三人就案涉房屋归属进行诉讼长达十多年，案涉房屋对于原告来说，尤为重要，其在写出上述书面信函内容时，应当推定为经过考虑而为之。据此，原告的诉讼请求，不符合法律规定，故本院不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第二条、第三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六、《中华人民共和国合同法》六十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告任重远的诉讼请求。 本案受理费4300元，由原告任重远负担。 如不服本判决，原告任重远、被告孙付华可在判决书送达之日起十五日内，第三人廖翀可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  周 磊 人民陪审员  徐翠香 人民陪审员  胡 星 二〇一八年十二月三日 书 记 员  杨 艳