山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初5238号原告：王丽明，男，1977年1月18日出生，汉族，无业，住山西省临汾市。委托诉讼代理人：张志刚，山西信念律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢松峻，山西信念律师事务所律师。被告：山西永固房地产开发有限公司，住所地山西省太原市迎泽区马庄南街**东山御府**楼，统一社会信用代码×××。法定代表人：李若辉，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：彭志刚，山西勤义律师事务所律师。原告王丽明与被告山西永固房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王丽明及其委托诉讼代理人张志刚、谢松峻，被告山西永固房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭志刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽明向本院提出诉讼请求：1.请求判令原、被告解除《商品房买卖合同（预售）》，被告退还原告王丽明已付房款5580000元，并支付违约金372744元（违约金按日万分之一计算至起诉之日2018年10月31日，违约金应计算至房款及违约金全部支付完毕止），共计5952744元；2.本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。事实和理由：2015年5月，原、被告及案外人阳泉煤业太行地产投资管理有限公司、阳泉太行房地产开发有限公司临汾分公司、山西太行建设开发有限公司临汾建筑分公司、河南天河建设工程有限公司签订《顶账协议》，确认六方相互顶账的558万用于原告王丽明向被告购买房屋。原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，被告向原告王丽明出具收到购房款558万元的收据。《商品房买卖合同（预售）》约定被告应于2016年12月31日前向原告王丽明交付房屋，逾期交付超过60日的，原告王丽明有权解除合同，被告退还原告王丽明已付全部房款。被告至今未能交付房屋，原告王丽明就此事多次与被告协商未果，现原告王丽明依据《中华人民共和国合同法》及《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特诉至贵院，恳请贵院依法裁判，维护原告王丽明的合法权益。被告山西永固房地产开发有限公司辩称，1、被告与原告王丽明之间的房屋买卖合同关系其实质是第三人代为履行债务的法律关系；2、根据合同法的规定，原告王丽明的债权应当由其债务人履行；3、原告王丽明诉请中关于违约金的计算没有法律依据。本案经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即：一、2015年5月，原告王丽明、被告山西永固房地产开发有限公司及案外人阳泉煤业太行地产投资管理有限公司、阳泉太行房地产开发有限公司临汾分公司、山西太行建设开发有限公司临汾建筑分公司、河南天河建设工程有限公司签订《顶账协议》，确认六方相互顶账的558万，六方之间金钱债权债务关系消灭；二、被告山西永固房地产开发有限公司于2015年5月24日为原告王丽明开具购房款收据558万元整；三、2015年5月25日原告王丽明、被告山西永固房地产开发有限公司双方签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告于2016年12月31日前交付房屋，逾期60日后，买受人有权解除合同。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告王丽明向本院提交的六方《顶账协议》，证明原告王丽明向被告购买房屋，并支付房款房款558万元。被告山西永固房地产开发有限公司认为六方《顶账协议》应当定性为一种债务的第三人代为履行，既然原、被告之间的法律关系为第三人代为履行，现在被告山西永固房地产开发有限公司无法履行交付义务，根据《合同法》第六十五条的规定，原告王丽明只能要求债务人即《顶账协议》中的戊方河南天河建设工程有限公司来承担债务履行义务。本院认为六方《顶账协议》实为债务的连续转移，本案被告山西永固房地产开发有限公司作为六方协议的甲方自愿继受戊方河南天河建设工程有限公司对本案原告王丽明的债务，并以原告王丽明对其房屋欠款债务作为对价进行抵消。六方《顶账协议》是六方真实意思表示，合法有效，本院予以采纳。二、原告王丽明向本院提交的被告山西永固房地产开发有限公司为原告王丽明开具的购房收据558万，证明原告王丽明向被告山西永固房地产开发有限公司购买房屋并支付房款558万元。被告山西永固房地产开发有限公司对证据的真实性无异议，但是对证明内容有异议。被告山西永固房地产开发有限公司认为购房收据不能证明被告有收到原告王丽明任何款项。本院认为购房收据虽不能单独证明原告王丽明实际支付了房屋价款，但结合六方《顶账协议》，购房收据所示的558万实为《顶账协议》中原告王丽明对被告山西永固房地产开发有限公司继受戊方河南天河建设工程有限公司的债务享有的合法债权，被告山西永固房地产开发有限公司依约应向原告王丽明履行的债务，本院予以采纳。三、原告王丽明向本院提交的《商品房买卖合同（预售）》，证明原告王丽明向被告购买房屋，并支付房款558万元。被告对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议。被告质证，《商品房买卖合同（预售）》证明了原告王丽明向被告山西永固房地产开发有限公司购买房屋的事实，但在《商品房买卖合同（预售）》中第十二条第一款第二项当中约定逾期交房的违约责任，对利息部分，双方当事人选择的是没有利息，对违约金，被告山西永固房地产开发有限公司按照全部购房款的万分之一向买受人支付违约金，被告山西永固房地产开发有限公司只需向原告王丽明支付558元的违约金。本院认为《商品房买卖合同（预售）》系原、被告真实意思表示，且不违反法律或社会公共利益，应认定为合法有效的合同，本院予以采纳。四、被告山西永固房地产开发有限公司向本院提交的律师函，证明起诉前，由原告王丽明委托律师向被告山西永固房地产开发有限公司发出律师函，要求解除合同，并要求违约金558元。原告王丽明对律师函的真实性无异议，但认为合同约定日万分之一，不是总价款的万分之一。本院认为，违约金的约定在原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》中只是约定按照全部购房款的万分之一向买受人支付违约金，属于约定不明，本院对该证据的真实性予以采纳，对关联性不予采纳。本院认为，一、《商品房买卖合同（预售）》是原、被告双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制规定，应认定为合法有效的合同，证明了原告王丽明与被告山西永固房地产开发有限公司存在着房屋买卖法律关系。六方《顶账协议》作为《商品房买卖合同（预售）》的从合同，意思表示真实，符合法律的相关规定，以《商品房买卖合同（预售）》的成立为条件而存在，证明被告山西永固房地产开发有限公司以房款对价折抵所继受戊方河南天河建设工程有限公司对原告王丽明的债务是被告内心真意表达，被告山西永固房地产开发有限公司向原告王丽明出具购房收据，与原告王丽明签订购房合同均不违背内心真实意思，理应按照合同约定履行于2016年12月31日前交付房屋，但被告山西永固房地产开发有限公司未履行合同义务，原告王丽明诉请按合同约定解除合同，本院予以支持。二、原、被告就违约金事项在《商品房买卖合同（预售）》中仅约定按照全部房价款的0.001%向买受人支付违约金，此约定是按日计算还是一次性计算，原、被告双发发生争议，此约定属于约定不明的情形，视为未约定。依据公平原则,本院支持原告主张的违约金，自被告山西永固房地产开发有限公司逾期交付房屋60日后即从2017年3月2日起计算至实际付清之日止按同期中国人民银行贷款利率计算的所得。王丽明主张的372744元违约金没有法律与事实依据，本院不予支持。综上所述，本院部分支持原告王丽明的诉讼请求。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第七十九条、第八十四条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定判决如下：一、解除原、被告于2015年5月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》。二、被告山西永固房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告王丽明款项558万元，并以558万元为基数，向原告王丽明支付从2017年3月2日起计算至实际付清之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。三、驳回原告王丽明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费53469元，保全费5000元，共计58469元，由被告山西永固房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  刘恩翔人民陪审员  高军莉人民陪审员  赵建华二〇一八年十二月二十日书 记 员  张新鹏相关法律依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力;(二)意思表示真实;(三)不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十四条债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。