广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1267号 原告：黄安莉，女，1980年9月21日生，汉族，住南宁市。 委托代理人：龚朝光，广西刘晰律师事务所律师。 被告：桂林市腾达房地产开发有限责任公司，住所地：桂林市七星路**东方大厦**,统一社会信用代码：914503001988905625。 法定代表人：张明华，该公司总经理。 委托代理人：李利军，广西中纬律师事务所律师。 原告黄安莉诉被告桂林市腾达房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，经本院（2017）桂0305民初1285号民事判决判决后，原告黄安莉不服该判决，上诉至桂林市中级人民法院。桂林市中级人民法院于2018年5月28日作出（2018）桂03民终279号民事裁定，以原判决认定基本事实不清为由发回本院重审。本院于2018年7月2日立案受理后，依法另行组成合议庭对本案进行了审理。原告黄安莉及其委托代理人龚朝光，被告桂林市腾达房地产开发有限责任公司的法定代表人张明华及委托代理人李利军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2015年11月2日，原告与被告签定“团购协议书”约定，原告自愿参与被告所投资建设的位于桂林市(建筑面积69．08平方米，售房建筑单价享受团购优惠价格6300元／平米，最终面积以房产局测绘面积及房产证建筑面积为准)。2015年11月3日，原告按团购协议书向被告一次性支付购房款435204元。但被告至今未按约定向原告交房，故原告诉至法院，请求判令被告返还购房款435204元；本案诉讼费用由被告承担。 原告对其主张向本院提供的证据有：1、《团购协议书》，证明原、被告之间存在商品房购买协议；2、《收据》，证明原告已按照协议交付了购房款435204元；3、申通快递详情单，证明11月2日被告邮寄给原告的姐夫田凯购房合同，由田凯转交给了原告；4、结婚证，证明卿以鹏与原告是夫妻关系；5、营业执照，证明南宁市科发物流有限公司合法存续；6、工资表，证明卿以鹏是南宁市科发物流有限公司的员工；7、现金支出凭单，证明卿以鹏是南宁市科发物流有限公司员工；8、借款单，证明卿以鹏向南宁市科发物流有限公司借款现金200000元；9、交易明细电子凭证，证明卿以鹏向南宁市科发物流有限公司借款现金200000元（公司先将卿以鹏向公司所借的200000元转入出纳韦海珍卡号为62×××44的银行卡中，再由韦海珍从该银行卡上取出200000元现金交给卿以鹏）；10、取款记录，证明卿以鹏向南宁市科发物流有限公司借款现金200000元；11、借记卡账户历史明细清单（5张），证明卿以鹏在2015年4月至10月期间从两张银行卡上提取现金96000元；12、个人账户对账单，证明卿以鹏在2015年4月至10月期间从两张银行卡上提取现金96000元；13、庭审笔录（拍照打印件），证明证人黄某在本案原二审庭审中出庭作证，证实原告向被告购房及已将购房款交付给了被告的事实；14、《保证书》复印件，证明证人黄某向本案原二审庭审中保证自己如实提供证言；15、对黄安莉的调查笔录，证明原告向被告购房及已将购房款交付了的事实；16、对田凯的调查笔录，证明原告向被告购房及已将购房款交付给了被告的事实；17、对陆永流的调查笔录，证明原告的丈夫卿以鹏是南宁市科发物流有限公司的员工，卿以鹏为买房向该公司借款200000元以及向陆永流借款45000元的事实，被告的法定代表人张明华曾去过他在南宁回春路上的汇龙居茶庄。 被告辩称，原告的起诉没有事实依据，被告与原告没有发生过房屋买卖的磋商，原告诉称其曾一次性支付了购房款430000多元给被告的事实不存在；原告在一审后做了伪证，希望法庭依法查明，并追究相关的法律责任。 被告对其辩解向本院提交的证据有：1、商品房预售许可证（复印件），证明被告是在2016年1月29日才取得商品房预售资格；2、2018年5月16日郭宏伟写的证明材料、光盘照片，证明原、被告之间没有房屋买卖这一回事，当初是因为黄某要还田凯的钱，而黄某没有钱还，就让郭宏伟先帮黄某还上，结果郭宏伟自己手头上资金也紧张就提出在被告公司用一套房子先给田凯做担保，田凯要求这个团购协议写黄安莉名下，因为田凯是公务员所以不太方便；3、光盘录音，是张明华和黄某的对话录音，证明黄某承认在中院做了伪证。 经过开庭质证，被告对原告提交的证据1的三性无异议，证明内容有异议，原告与被告之前确实存在这份协议，只是一个意向性的东西，原告是在误导；对证据2的真实性认可，关联性以及证明内容不予认可，原告并未实际交付购房款，说法有悖于常理，房子未建好，原告怎么会一次性交所有房款而且还是现金交付；对证据3的真实性无异议，证明内容不予认可，田凯不是本案的当事人，如果原告和被告发生房屋买卖关系，被告只会将资料邮寄给当事人而不是给田凯，即便他们有亲属关系，且被告是将收据与两份团购协议书一并寄给原告，由原告签字，协议是加盖了被告公司的公章寄的，等原告签字后给协议给原告，但到现在还未收到原告寄回的协议书；对证据4的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，黄安莉才是当事人；对证据5-10的三性以及证明内容均不予认可；对证据11-12的真实性认可，证明内容不予认可，从2015年4月份就开始攒钱买房子，但是在买房子前还要借200000多元，这太假了；对证据13-14中的笔录本身的真实性认可，但是对于证人证言的真实性不予认可，证人证言的内容也不予认可；对证据15-16的三性无异议，证明内容有异议，这三个人所做的陈述都是虚假的，黄安莉是本案当事人，田凯是黄安莉的姐夫，按原告的陈述团购协议以及收据是被告寄给田凯的，在法律上具有利害关系，被告不认识陆永流；对证据17的三性无异议，对证明内容有异议，陆永流的证言是虚假陈述，被告不予认可。 原告对被告提供的证据1的真实性无异议，对证明内容有异议，在签订团购协议的时候是否获得商品房预售许可证不影响签订团购协议，团购协议属于认购协议，没有取得商品房销售许可证也是有效的，该许可证不能否定原告向被告购房的事实，也不能否定被告向原告交房的事实；证据2已经过了举证期限，被告应该承担举证不能的后果，对于这份证据的真实性不予认可，郭宏伟曾经是被告的法定代表人，郭宏伟与被告存在利害关系，证言具有偏向性，郭宏伟作为证人没有按照要求出庭作证，根据相关规定，这份证据不能单独作为本案的认定依据；证据3也超过了举证期限，被告应承担举证不能的法律后果，按照谁主张谁举证的原则，被告所提交的录音证据，不能判定录音里的声音是黄某的声音，被告应该找黄某出庭作证，否则无法判断，即使被告有证据证明录音是黄某与张明华的对话，对话内容与黄某在二审出庭作证的内容不同，黄某在二审出庭作证，并签署了证人保证书，这个证据的证明力远远高于现在这个电话录音的证明力，对于这份证据真实性不予认可。 本院结合双方的举证和质证，认证如下：对双方确认的证据予以采信，对双方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否认，且该证据确与本案双方诉辩事由具有一定关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 综合全案证据，本院确认如下法律事实：2015年11月2日，被告将加盖有被告公章的《团购协议书》寄给原告。协议约定：乙方（原告）自愿参与甲方（被告）所投资建设的位于桂林市怡景阁的团购活动，对于怡景阁B栋3单元L户型11楼(建筑面积约69.08㎡，售房建筑单价享受团购优惠价格6300元／平米，最终面积以房产局测绘面积及房产局发证建筑面积为准)与甲方达成预约购买意向。乙方已经完全了解本项目在订立本合同时正处于前期筹建和申领各项报建及预售手续的过程中。乙方已将该房屋全款人民币435204元整一次性付清给甲方。开发商取得《商品房预售证》后，十五个工作日内签订《商品房买卖合同》，《怡景阁业主临时公约》及与物业公司签订《前期物业服务协议》，同时向甲方交清该房的管道燃气安装开户费人民币2800元，首期物业专项维修基金(按70元／㎡×建筑面积)；否则，视为乙方自动放弃该房屋认购权，甲方有权将该房转屋售第三方，在甲方将该房屋转售第三方，并与第三方签订《商品房买卖合同》后的七个工作日内将乙方所预交的房款无息退回乙方，但甲方不构成违约和无须向乙方做任何形式的赔偿或补偿。合同经双方签字之日生效。原告在协议买受人一栏处签名。原、被告双方均未在协议上注明落款的时间。原告还获得了一张加盖有被告财务专用章的收据，其上载明收到黄安莉房款435204元。原告以被告不交付团购的房屋，应当退回购房款为由诉至本院，提出前述诉讼请求。 另查明，卿以鹏是原告的丈夫，其在南宁市科发物流有限公司工作。2015年10月19日，南宁市科发物流有限公司向韦海珍在中国工商银行62×××44的账户中转账200000元，该笔款项于2015年10月20日被取出。卿以鹏于2015年10月20日向单位申请借款，借款单上“部门负责人意见”处的签字时间为2015年10月22日。 庭审中，原告表示房款是原告于2015年11月3日晚上用双肩包背着435204元现金在南宁市交付给被告的法定代表人张明华的。原告称房款的来源为原告的丈夫向其单位的借款200000元、自2015年4月起至付款前原告的丈夫每月1000元、2000元不等的取款以及付款当晚原告向汇龙居茶庄老板陆永流的借款45204元。 本院认为，本案争议的焦点是：一、原、被告之间签订的协议是否产生了被告交付商品房的义务；二、购房款是否已经实际交付。 本院分析如下：关于争议焦点一，就原、被告之间签订的协议是否产生了商品房交付的义务问题。1、根据双方的陈述，在协议上签名之前，原告并未直接与被告进行接触并协商，而是通过其姐夫田凯与被告进行协商，原告亦认可在签订协议时知晓商品房尚未建成且未被批准销售；2、协议载明原、被告达成的是预约购买意向，明确将来要签订《商品房买卖合同》；3、协议未完全明确商品房的座落；4、原告未能充分举证证实未能签订《商品房买卖合同》的有且仅有被告一方的原因。综合以上几点，本院确定原、被告双方签订的是一份预约合同，是为将来签订《商品房买卖合同》服务的，不能视为双方已经完全达成买卖商品房的合意。 关于争议焦点二，就有关的购房款是否已经实际交付的问题。原告向本院提供的证据是协议及收据，但存在下列缺陷：1、协议载明原告已将房屋全款一次性付清给被告，而协议寄送给原告时，有关款项双方均确认尚未支付。2、收据上记载的收款时间与原告陈述的实际交款时间不一致。收据上载明的收款时间是2015年11月2日，原告陈述的实际交款时间是2015年11月3日。3、款项来源不合常理。原告陈述购房款项的来源之一是其丈夫卿以鹏向南宁市科发物流有限公司的借款200000元，但是原告所依据的证据“借款单”上领导签字同意的时间为2015年10月22日，南宁市科发物流有限公司向韦海珍转账的时间为2015年10月19日，对于公司给个人的借款没有领导同意能提前3天转账不合常理；且借款是卿以鹏向公司借的，款项却转至韦海珍的账户上亦不合常理。原告陈述购房款项的来源之二是其丈夫自2015年4月起至付款前每月从银行账户上1000元、2000元的取款。计划购房不将钱款存在银行，反而每个月1000元、2000元不等的取出现金放在家里，不合常理。原告陈述购房款项的来源之三为向汇龙居茶庄老板陆永流的借款，既然原告已经准备好房款现金交付给被告，房款的数额是协议约定的数额，在交付场地交付房款时还欠45204元，临时需向汇龙居茶庄老板陆永流借款不合常理。4、款项的交付方式不合常理。原告表示房款435204元是原告于2015年11月3日晚上用双肩包背着现金在南宁市交付给了被告的法定代表人张明华。大额的购房款不通过转账交付，没有要求被告开具发票，有悖生活常理，且被告是完全否认收到过原告交付的款项。5、原告没有就签订协议后曾向被告催索过本案债务提供任何证据。 综上所述，由于双方达成的仅是预约合同，且原告提交的证据不能证实其已将购房款交付给被告的事实，故本院对原告要求被告返还购房款的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2012]8号）第二条之规定，判决如下： 驳回原告黄安莉的诉讼请求。 本案收取案件受理费7828元（原告已预付本院），由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7828元『收款单位：应解汇款及临时存款（桂林市中级人民法院），帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行』，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  阳小荷 审 判 员  何其华 人民陪审员  苏建宏 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  李燕燕