广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1506号 原告：桂林彰泰实业集团有限公司，住所地：桂林市临桂区金山路**彰泰滟澜山第******。 法定代表人：沈红霞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：车芳裕，男，1996年8月12日出生，汉族，广西合浦人，该公司法务，现住桂林市象山区。 被告：林海峰，男，1975年10月8日出生，汉族，住桂林市七星区。 被告：陈霞，女，1979年3月22日出生，汉族，户籍所在地：湖南省益阳市赫山区。 原告桂林彰泰实业集团有限公司（以下简称彰泰公司）与被告林海峰、陈霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彰泰公司的委托诉讼代理人车芳裕到庭参加诉讼，被告林海峰、陈霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判决解除原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告林海峰于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》、原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告林海峰、陈霞签订的《补充协议》；2、请求判决被告陈霞立即向原告桂林彰泰实业集团有限公司一次性偿还所欠租金人民币69462元，并向原告桂林彰泰实业集团有限公司支付逾期付租违约金81490.7元（暂计至，实际以每月应付租金为基数，分别从2017年3月至2018年5月每月度5日起按每日千分之五的标准支付至被告实际付清所欠租金之日止）；3、请求判决被告陈霞向原告桂林彰泰实业集团有限公司交纳“彰泰·睿城·茶文化街”项目临5#7、8号铺解除合同的违约金29964元;4、请求判决被告承担本案全部诉讼费用及公告费。事实和理由：2016年3月10日，被告林海峰与原告签订了《租赁合同》，租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城·茶文化街”项目临5#7、8号商铺，租赁期限36个月，自2016年3月1日起至2019年2月28日止。之后林海峰私下将承租的上述商铺转租给陈霞。合同签订后，被告依约交纳了2016年3月1日至2017年2月28日的租金，但自2017年3月5日起，被告拒绝交纳当月租金，原告多次催收未果。截止2018年5月31日止，被告共拖欠原告15个月租金，合计69462元。根据《租赁合同》的约定，被告应支付原告逾期支付租金的违约金81490.7元及解除合同的违约金29964元。原告为维护自己的合法权益，诉至法院，提出上述诉讼请求。 被告林海峰、陈霞未作书面答辩，也未在举证期限内提供证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据，依据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权力，本案被告经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月10日，原告彰泰公司（甲方）与被告林海峰（乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同第1条约定：乙方租赁由原告开发的位于桂林市“彰泰·睿城·茶文化街”项目临5栋7、8号铺；该房屋为临时建筑，不会办理相关权属证书，承租人清楚并愿意承租该房屋；第2条约定：租赁期限共36个月，租赁期限自2016年3月1日至2019年2月28日止，租期届满后，如租赁房屋未被拆除的，乙方有优先承租权，乙方继续承租的，续租合同暂按2年签署；第3条约定：租金按建筑面积计，单价每月为人民币50元/平方米，每月租金总额为人民币4540元，租金单价自第三年起，每两个租赁年度在上一租赁年度的月租金递增10%；即2016年3月1日至2017年2月28日期间，乙方应缴纳给甲方的租金优惠为9080元/年，采用一次性付款方式于合同签订之日起5个工作日内付清；2017年3月1日至2018年2月28日期间，乙方每月应向甲方支付租金4540元，2018年3月1日至2019年2月28日期间，乙方应缴纳给甲方的租金为4994元/月；在合同签订之日乙方预付租金人民币9080元，除2016年3月1日至2017年2月28日期间一次性支付租金外，其他租金按月交纳，先交后用，乙方在每月度的25日前（包括5日，如遇节假日顺延至节假日后的第一个工作日）向甲方交纳下月租金；第5条约定：甲方应在本合同起始日期前5日内将合同约定的租赁房屋和附属设施交付乙方使用；双方在交接时对租赁房屋的状况根据本合同附件一和附件二的约定共同进行清点检验，并交付房屋钥匙，交付标准以双方在本合同确定的租赁房屋状况为准。乙方已经实际占有租赁房屋的，视为认可交付；第7条约定：乙方承担对租赁房屋和附属设施、设备的维护保养、日常维修及跟换义务（包括排水管及厕所的清疏、门窗玻璃及小五金的更换等）并承担相应费用。第11.3条约定：乙方逾期支付租金、税金或第8条约定费用的，每逾期一天按照拖欠金额的千分之五支付逾期违约金；逾期超过30日的，甲方有权解除合同，并有权要求乙方支付违约金，违约金计算标准为解除合同当月的月租金额（当月免租的，则以下个收费月的租金为计算违约金的标准）乘以6个月。2016年9月23日，原告（甲方）与被告林海峰（乙方）、陈霞（丙方）签订了《补充协议》，第一条约定：甲、乙、丙三方共同确认《租赁合同》的承租方由乙方-林海峰更明为丙方陈霞，自2016年10月1日起原《租赁合同》乙方的权利与义务全部由丙方概括继承。2016年10月1日后，一切与原《租赁合同》事宜皆由丙方与甲方自行负责处理，与乙方无关；第二条约定：其他未尽事宜，按原《租赁合同》执行；第三条约定：本补充协议自甲乙丙三方签字或盖章时生效，一式六份，各自贰份，均具有同等法律效力。《房屋租赁合同》签订后，原告将房屋交付被告林海峰使用，两被告依约交纳了2016年3月1日至2017年2月28日的租金，但自2017年3月起，被告陈霞未交纳租金，截止2018年5月31日止，被告陈霞共拖欠原告15个月租金，合计69462元。 另查明，本案所涉租赁合同标的物为临时建筑，原、被告双方在签订《租赁合同》时，原告尚未取得主管部门批准建设的文件，但在合同履行过程中，原告于取得桂林市规划局颁发的建字第450301201700090（高）号建设工程规划许可证，该证上面载明建设单位为桂林彰泰实业集团有限公司，建设项目名称为茶文化街二期5#商铺（临时），本案租赁的房屋属于二期5#临时商铺。 本院认为，本案的争议焦点为：一、原告与被告林海峰签订的《房屋租赁合同》是否有效，原告与被告林海峰、陈霞签订的《补充协议》是否有效；二、《房屋租赁合同》及《补充协议》是否应予解除；三、被告陈霞是否应支付原告2017年3月至2018年5月的房租69462元；四、被告陈霞是否应支付逾期付租的违约金81490.7元及解除合同的违约金29964元。 关于争议焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告双方在签订《房屋租赁合同》及《补充协议》时，原告虽尚未取得建设工程规划许可证，但在双方引发诉讼前，原告已办理了建设工程规划许可证，且《房屋租赁合同》及《补充协议》均是各方在平等自愿的基础上签订，符合上述法律规定，是有效合同。 关于争议焦点二，该《租赁合同》及《补充协议》有效，各方应按约定履行。《租赁合同》约定被告逾期支付租金超过30日的，原告有权解除合同。《补充协议》约定其他未尽事宜，按原《租赁合同》执行。现被告逾期支付租金已超过合同约定的30日，故原告请求按约解除双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于争议焦点三，原告与被告签订的《租赁合同》及《补充协议》有效，双方应按约定履行，《补充协议》约定2016年10月1日起，原《租赁合同》的承租方变更为陈霞，林海峰的权利与义务全部由陈霞概括继承，一切与原《租赁合同》的事宜与林海峰无关，故被告陈霞自2016年10月1日承租原告的商铺，对于2017年3月至2018年5月的房租69462元，其应给付原告。 关于争议焦点四，如前所述，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》是有效合同，当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，依照法律的规定或合同的约定应承担违约责任。本院认为，被告陈霞承租了原告的商铺而不按合同约定的时间和金额给付原告租金，已构成违约，应承担违约责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的:“过分高于造成的损失”。原告根据《租赁合同》第11.3条的约定，诉请由被告按拖欠租金总额的千分之五计付违约金81490.7元，同时以解除合同当月的租金额为标准×六个月，另行计付解除合同的违约金29964元。本院认为，我国合同法虽允许当事人约定违约金，违约金的支付以当事人的约定为条件，但支付时仍应根据具体的违约情况而定。从本案原告的诉求看，两项违约金均是同一合同，同一违约行为造成。无论是从违约责任所具有的惩罚性或是从补偿性的角度进行评价，原告的主张已是过分高于被告违约给其造成的损失，故对于被告陈霞逾期给付租金的违约金及解除合同的违约金，因根据公平和诚实信用原则，综合衡量合同的履行程度，以原告起诉时诉称的被告陈霞拖欠租金总额69462元的30%比例裁判为宜。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告林海峰于2016年3月10日签订的《房屋租赁合同》，解除原告桂林彰泰实业集团有限公司与被告林海峰、陈霞于2016年9月23日签订的《补充协议》； 二、被告陈霞支付原告桂林彰泰实业集团有限公司租金69462元及违约金20838.6元； 三、驳回原告桂林彰泰实业集团有限公司的其他诉讼请求。 本案收取案件受理费3918元，公告费260元，共计4178元，由原告桂林彰泰实业集团有限公司负担1860元，被告陈霞负担2318元。 上述应付款项，由义务人于本判决书生效后十五日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费3918元（收款单位：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：桂林农行高新支行），上诉于桂林市中级人民法院，递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  谌姝霖 人民陪审员  丁建英 人民陪审员  李宾灵 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  唐欢迎