内蒙古自治区阿荣旗人民法院民 事 判 决 书（2018）内0721民初3857号原告：李胜利，男，1975年8月6日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区那吉镇。委托诉讼代理人：郭秀丽，内蒙古诺敏律师事务所律师。被告：王方斌，男，1976年6月5日出生，汉族，住内蒙古自治区那吉镇。委托诉讼代理人：邹吉富，内蒙古振吉律师事务所律师。原告李胜利与被告王方斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李胜利的委托诉讼代理人郭秀丽、被告王方斌及其委托诉讼代理人邹吉富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李胜利向本院提出诉讼请求：判令被告给付购房款300,000元，并按月利率1%计算给付从2018年10月8日起至给付之日止的利息。事实和理由：2018年7月3日，原告将位于××旗.19平方米的商品房一栋卖给被告，双方约定网签合同签到被告名下后，被告给付购房款300,000元，房屋产权证登记在被告名下，被告给付50,000元，2018年10月8日原告将房屋网签到被告名下，而被告未能给付约定房款，其行为构成违约，并造成原告利息损失。被告王方斌辩称，原告的诉讼请求不正确，涉案房屋系开发单位所有，开发单位与王方斌之间签订了网签合同，原告并不能证明其对房屋有处分权，应由内蒙古凯蒙五鑫公司行使原告的诉权，王方斌从李胜利手中购买房屋属实，在买卖协议中明确约定证照齐全是房屋买卖的前提，在该前提下被告才有给付价款的义务，被告具有先履行抗辩权。原、被告之间达成的房屋价款是500,000元，2017年5月12日支付100,000元，2017年8月28日，原告在被告处借款50,000元，双方同意用该笔借款抵顶房款，2018年7月3日，被告给原告出具300,000元的欠据载明，给付时间为网签全通下，其内容约定不明，双方之间并没有约定网签到被告名下后被告给付原告房屋价款300,000元，综上所述，应驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，为原告出庭作证的王起和的证人证言，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提交的建设工程承包合同、证明、顶账房源审批单，证明王起和将其从凯蒙五鑫房地产开发公司抵账的房屋转给李胜利，李胜利具有房屋处分权的事实。被告经质证认为，原告提供的建设工程承包合同的原件与复印件不一致，且有涂抹，不具备真实性，证明仅有公章，无负责人签名，审批单领导签字日期没有年份，不具有真实性。经本院审核认为，上述证据具备客观性、真实性及关联性，本院予以确认。原告向本院提交的商品房买卖合同、收据、欠据，证明原告出售房屋的价格为569,593元，2018年7月3日，原、被告签订的买卖协议，2018年9月26日，被告与开发公司签订的房屋买卖合同，开发公司出具收据，载明财务未收款，价款归原告李胜利收取的事实。被告经质证认为，对商品房买卖合同的真实性无异议，但对原告证明价款为569,593元的证明目的有异议，原、被告商定的价款是500,000元，收据是复印件，是与王起和签署的，不具有真实性，欠据真实性无异议，但对证明问题有异议，不具有证明力。经本院审核认为，上述证据具备客观性、真实性及关联性，本院予以确认。被告向本院提交的商品房买卖合同、收据、买房协议、借条，证明房屋是顶账房，由王起和转给李胜利，交款单位是王方斌，房屋价格是500,000元，李胜利保证房屋手续齐全能正常办理产权登记，违反约定退还房款，以及原告在被告妻子处借款并抵顶房款的事实。原告经质证认为，对商品房买卖合同及收据的真实性无异议，但房屋价款是569,593元；对买房协议有异议，证据为复印件，原、被告签合同及欠据的时间是2018年7月3日，该协议约定的交款日期是2017年5月12日；对借条有异议，与本案不具备关联性。经本院审核认为，上述证据中，商品房买卖合同及收据客观、真实，具备关联性，本院予以确认；买房协议虽为复印件，但与双方无异议的证人证言之间形成证据链条，具备客观性、真实性及关联性，本院予以确认。借条系复印件，且原告有异议，本院认为，该证据形式不合法，与本案争议标的亦无关联，故本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月15日，王起和挂靠阿荣旗盛鑫建筑公司从内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司处承包阿荣旗世纪城小区6号楼、7号楼施工工程，合同签订后，王起和将工程整体交由李胜利施工，工程款授权李胜利与内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司结算。施工结束后，内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司用位于荣安世纪城小区7号楼14号面积为121.19平方米的商品房一栋抵顶欠付工程569,593元。原告李胜利以500,000元价格将该房屋出售给被告，双方签订买房协议，协议第二款约定，付款方式为一期款100,000元，交款日期为2017年5月12日；二期款400,000元，交款日期为房屋交付以后，诉争房屋原告于2017年9月交付被告占有使用。2018年7月2日，李胜利在顶账房源审批单的顶房人签字处签名，该审批单上载明：买受人王方斌，房号为商业7号楼14号商服，面积121.19平方米，折后单价4,700元/平方米，折后总价569,593元,内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司在顶账房源审批单公司领导处签名并盖章。2018年7月3日，王方斌为李胜利出具欠据，欠据载明：人民币300,000元，上款系王方斌欠李胜利世纪城小区商业7号楼14号商服（121.19平方米），此欠据款额世纪城商业7号楼14号商服网迁全通下来到王方斌手中，王方斌支付给李胜利300,000元。2018年9月26日，内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司与被告王方斌签订商品房买卖合同，合同载明：建筑面积121.19平方米，每平方米价格为4,700元，价款为569,593元，并出具收据，收据载明：王起和顶账房，公司财务未收款。本院认为，本案争议焦点为：一、原告对房屋是否具有处分权。二、双方在欠据中约定的履行期限是否明确。关于焦点一、本案中原告对争议房屋享有处分权，其提供了建设工程承包合同、证明、顶账房源审批单及王起和的证人证言等证据，证实其以工程款抵顶的方式支付争议房屋购房款，内蒙古凯蒙五鑫房地产开发有限公司虽未与原告签订书面买卖合同，但其同意抵顶的行为应视为双方以口头形式订立了合同。根据《中华人民共和国物权法》第十五条："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。"、以及《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条："依法成立的合同，对当事人具有法律约束力"的规定，原告与凯蒙五鑫公司买卖合同成立，因未进行不动产物权登记，故不产生物权变动的法律后果。而认定不动产所有权的归属，不应仅凭不动产权属证书及登记簿记载的内容来确定，应通过审查不动产买卖合同、收款收据等基础性证据综合衡量权利人的所有权，本案中，原告与凯蒙五鑫公司达成买卖合意，并支付合理价款，其应享诉争房屋的所有权。并且原告在征得凯蒙五鑫公司同意后将抵账房屋转售被告，凯蒙五鑫公司又与本案被告签订书面房屋买卖合同，同时出具收据，收据亦载明顶账房屋财务未收款字样，以上应为凯蒙五鑫公司对原告事实权利人身份的认可，故对被告抗辩应将房款的请求权让与凯蒙五鑫公司的辩解，本院不予采信。关于焦点二，被告在原告处购买房屋，双方之间形成的房屋买卖关系合法有效，均应当按照约定全面、及时地履行各自的义务。原告已向被告交付房屋，被告亦应按约定支付房款，关于房款的给付期限，结合被告提供的买房协议中载明："房屋交付以后"，及被告自行书写的欠据中载明："此欠据款额世纪城商业7号楼14号商服网迁全通下来到王方斌手中，王方斌支付给李胜利300,000元"，从以上内容无法确定价款的支付时间，因此双方关于出具欠据后的履行期限仍属约定不明，故依照《中华人民共和国合同法》第一百六十一条："买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。"的规定，被告应在收到房屋后立即向原告支付价款。现被告王方斌尚欠原告部分房款，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，属违约行为，被告应承担继续履行的违约责任，原告要求被告给付购房款的主张，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告按月利率1%给付利息的诉讼请求，原、被告对支付价款的时间约定不明确，亦未约定逾期付款违约金及违约金的计算方法，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款："买卖合同中没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息的利率标准计算。"的规定，原告对利息部分的诉求，超过上述规定的逾期付款违约金给付标准，因此，应依法对原告主张利息的利率标准予以调整，综合本案，本院将利息标准依法调整为在中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率基础上加收40%，对超出部分，本院不予支持。综上，依照上述法律规定及《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百五十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告王方斌于本判决生效后三日内给付原告李胜利房款300,000元，并从立案之日即2018年10月30日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率基础上加收40%支付逾期付款违约金至上述款项实际付清时止；二、驳回原告李胜利的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,800元，减半收取2,900元（原告已预交），由被告王方斌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审判员  郭金勇二〇一八年十二月三日书记员  陈晓龙附：本判决所依据的相关法律一、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人约定按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第61条、第62条第（二）项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括：（一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由；（二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由；（三）判决结果和诉讼费用的负担；（四）上诉期间和上诉的法院。判决书由审判员、书记员署名，加盖人民法院印章。