西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2018)陕0113民初8883号原告：孙震海，男，1954年5月9日出生，汉族，住西安市碑林区。委托代理人：程浩，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。委托代理人：马德龙，上海市锦天城（西安）律师事务所律师。被告：西安华浙置业有限公司，住所地西安市未央区凤城二路**天地时代广场****。统一社会信用代码：9161010469384247X2。法定代表人：蔡挺群，该公司董事长。委托代理人：叶宁，该公司员工。委托代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。第三人：汕头市奕耀机械有限公司，住所地汕，住所地汕头市龙湖区迎宾路建设大厦**房信用代码：91440507325043770N。法定代表人：纪俊茂，该公司总经理。委托代理人：屈钊，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人：王巧莉，陕西海普睿诚律师事务所实习律师。原告孙震海诉被告西安华浙置业有限公司(以下简称“华浙置业”)第三人汕头市奕耀机械有限公司（以下简称“奕耀公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告孙震海及其委托代理人程浩、马德龙，被告华浙公司的委托代理人叶宁、杨建军，被告奕耀公司的委托代理人屈钊、王巧莉均到庭参加了诉讼，本案现已依法审理终结。原告孙震海诉称，原、被告双方签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，原告购买被告开发的位于雁塔区××路××号“长庆坊二期住宅项目2号楼1单元0701室房屋一套”，房屋总价款899315元，购房合同约定被告在2014年12月31日前交房。原、被告约定待双方签订西安市房管局格式《商品房买卖合同》并依法办理网上备案手续后，由原告申请银行贷款一次性付清。交房期满后，被告未按照约定交付房屋。经原告多次催问，直到2016年6月2日，被告向原告出具《关于长庆坊二期有关住宅的声明》一份，承认曾为了向本案第三人借款，将包括出售给原告房屋在内的多套住宅以商品房买卖的形式抵押给第三人，并办理了网签备案。被告向原告承诺会尽快归还欠付第三人借款，撤销与第三人网上备案，并将房屋重新网签备案至原告名下。后被告向原告交付了房屋钥匙，原告也已装修入住。但被告至今为止未依约将房屋网签备案至原告名下，故原告现诉至法院请求判令：1、雁塔区××路××号“长庆坊二期住宅项目”2号楼1单元10701号房屋归原告所有；2、第三人立即协助被告办理涉案房屋的网签备案注销手续；3、被告立即协助原告办理涉案房屋网签备案及权属登记手续；4、本案诉讼费用由被告承担。被告华浙公司辩称，原告购房事实无异议。各位原告都是规划局职工，是购房者的一部分，交款和手续时间是一致的，所以购买事实属实，后期被告公司法人对外借款，用原告的房子做抵押，原告是不清楚的，也没有征得原告同意，属于被告公司法人的个人行为。第三人奕耀公司辩称，原、被告之间没有签订正式的商品房买卖合同，住宅认购合同书为预约合同，原告不能就此主张房屋所有权，原告只能就认购合同要求被告与其订立房屋买卖合同，要求被告履行合同义务。被告与第三人签订了规范的商品房买卖合同，答辩人支付了房款，争议房屋应属第三人所有。被告早已放弃了抵押借款合同意向，确定了商品房买卖合同的意向。被告与原告签订的认购合同依法应属无效。经审理查明，2013年7月9日，原告与被告华浙置业签订《长庆坊二期住宅认购合同书》约定：原告购买被告华浙置业开发的坐落于西安市××区××路××号“长庆坊二期住宅项目”2号楼1单元0701号房屋，建筑面积200.07平方米（最终产权面积包括套内建筑面积和公摊建筑面积，以西安市房管局测量事务所所测成果为准），团购价格均价4495元/㎡，总成交价格为899315元。合同对付款方式的约定为：2012年8月底前支付首付房款350000元；住宅楼建设**时缴纳购房款350000元；完成主体封顶且完成住宅面积预测绘并可以在房管局进行合同网签备案时，根据预测面积和本合同约定方式，在正式签订销售合同之日，原告需缴纳所团购商品房的剩余房款；项目通过西安市房管局面积实测之后，按照实测面积计算购房款差额，多退少补。合同对房屋交付的约定为：被告华浙置业应在2014年12月31日前工程完工，按国家和地方政府有关规定，涉案房屋经验收合格后，交付原告使用。合同对办理产权登记的约定为：被告负责该项目交付使用后，统一办理产权登记手续，并将房产证办至原告名下，相关税费按国家规定各自承担。合同对违约责任的约定为：原、被告双方应当履行合同约定义务，承担相应责任。被告应当按期交付符合本合同约定条件的房屋，原告应当按本合同约定及时付款，任何一方无故违约应承担因违约而造成的对方损失。合同对争议解决方式的约定为：发生纠纷由双方协商解决，协商不成可通过法律程序进行裁决。经查，原告已向被告支付了全部购房款。2015年6月10日，被告华浙置业向原告移交《“长庆坊二期”交房通知》，载明“您所购买的‘长庆坊二期’号楼现已达到交付使用条件，华浙公司定于2015年6月11日起开始办理交房手续”。2017年6月，团购单位西安市规划局通知原告接收涉案房屋，后原告实际收房并装修。又查，2015年2月12被告华浙置业与第三人奕耀公司签订《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015808），约定第三人奕耀公司购买被告开发的西安市××区××路××号长庆坊二期小区第2幢1单元7层10701号房屋，建筑面积204.45平方米，成交价格919003元，单价4495元/平方米，房款于2015年2月11日前支付275700元，剩下部分于2015年5月30日前付清。经本院核实，涉案房屋已于2015年2月12日网签备案在第三人奕耀公司名下，第三人并未实际收房和实际占有涉案房屋。另查，2015年2月13日被告华浙置业与案外人周贵凤及第三人签订《抵押借款合同》，约定：案外人周贵凤向被告华浙置业提供借款人民币10000000元，用于被告华浙置业在建工程流动资金周转，借款期限3个月，起始于2015年2月13日，截止于2015年5月12日，月利率18‰，月管理费4‰，月手续费率3‰，利息自2015年2月13日起算，按月还款，先息后本，为保证借款本息如期偿还，案外人周贵凤与被告华浙置业约定以长庆坊二期1号楼住宅25套面积5176.42平方（清单见附件二）作为抵押物，周贵凤指定第三人奕耀公司为抵押权人，房产抵押由第三人奕耀公司代为周贵凤行使网签购房人，三方确认上述抵押措施是为保证周贵凤借款本息安全而为，周贵凤及第三人奕耀公司无购买上述房屋的意思表示，被告华浙置业亦无出售上述房屋的意愿表示，三方没有买卖上述房屋的合意。被告华浙置业仍可销售上述房屋，销售成功后，被告华浙置业应将抵押于第三人奕耀公司的对应借款如数偿还并结清利息，款到账后周贵凤及第三人奕耀公司配合办理相应解押手续，直至借款全额还清。经本院核实，上述抵押房屋包含涉案房屋。2016年3月26日，第三人奕耀公司与被告华浙置业签订《房产回购协议》约定：被告与第三人双方于2015年2月12日网签了总面积为4138.81平方米的长庆坊二期住宅房产销售合同。为确保双方利益，明确相关未尽事宜，经友好协商达成如下约定：第三人奕耀公司承诺，网签合同生效，按实际购房程序办理完全部手续后，将人民币9943333元购房款转给被告华浙置业，被告华浙置业同时出具收款收据给第三人奕耀公司，被告华浙置业承诺自收到9943333元之日至2015年12月31日内，以总价人民币11143333元向第三人奕耀公司回购网签合同所列的商铺。由于被告华浙置业回购时间已超过三个月，双方一致同意将本协议在西安市仲裁委做仲裁，确定回购时间。经核实，第三人奕耀公司委托案外人叶子鸿于2015年2月13日向被告法定代表人蔡挺群转账支付了9750000元，并称以现金形式向被告支付250000元。被告认可收到第三人支付的9750000元，但称剩余250000元第三人已作为利息直接扣除，并未实际支付。经本院向西安市不动产登记服务中心核实涉案房屋权属登记情况，查实涉案房屋的初始登记尚未办理。上述事实，有《长庆坊二期住宅认购合同书》、收款收据、《“长庆坊二期”交房通知》、《商品房买卖合同》、《抵押借款合同》、《房产回购协议》、物业居住证明、房屋现状照片、支付说明、付款委托书、银行转账流水、追记笔录、庭审笔录及当事人陈述等在卷佐证，并经质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。据本院已查明的事实，被告华浙置业虽与第三人奕耀公司签订了涉案房屋的《商品房买卖合同》约定成交价格4495元/㎡，并就此办理了网签备案手续。但被告与第三人嗣后又签订了《抵押借款合同》，该合同中涉及的借款金额为10000000元，抵押房屋共计25套（其中包含涉案房屋），面积共计5176.42平方米。上述合同签订后，第三人又与被告另行签订了对双方间网签合同未尽事宜进一步明确的《房产回购协议》，该合同中涉及的购房款总额为9943333元，涉及房屋共计20套（其中包含涉案房屋），面积共计4138.81平方米。被告在该协议中约定的回购价款为1143333元，但双方并未确定回购时间。根据被告与第三人之间签订的上述合同可知，涉案房屋虽已网签备案至了第三人名下，但被告不论是在《抵押借款合同》中作为抵押权人时的意思表示，亦或是在《房产回购协议》中作为回购方的意思表示均非向第三人出售房屋，而是意图通过签订房屋买卖合同的形式对第三人向其实际支付的9750000元提供担保。况依照第三人向被告支付的9750000元折算出的房屋均价2355.75元/平方米明显低于房屋买卖合同中约定购房款单价，更能进一步印证被告与第三人之间并非真正的房屋买卖合同关系，而系借款担保关系，故签订涉案商品房买卖合同系被告与第三人以虚假意思表示实施的民事法律行为，为借款提供担保是被虚假意思表示隐藏的民事法律行为，应当依照相关法律规定处理。依照《物权法》第五条规定：物权的种类和内容，由法律规定。而被告与第三人之间的上述担保方式在我国现行法律规定中无据可寻。但就其表现方式来看，符合学理上让与担保的构成要件。让与担保，是指债务人或第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，从而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物返还给债务人或第三人，债务不履行时，担保权人可以就该标的物受偿的权利。因让与担保并非法定物权形式，结合我国现行法律《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉……故被告与第三人之间的关系应按照借贷关系而非房屋买卖合同关系进行处理，第三人奕耀公司可向被告华浙置业主张其债权。而原告孙震海，首先，无论是其与被告华浙置业签订《长庆坊二期住宅认购合同书》，还是支付涉案房屋的购房款，均发生于第三人奕耀公司与被告华浙置业签订《商品房买卖合同》并办理合同备案之前。其次，原告与被告之间签订的认购合同中约定了房屋基本情况、购房总价款、付款方式和时间、交房条件及期限、办理产权登记的有关事宜及违约责任等要素，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。再次，原告亦已实际收房并占用使用至今。结合以上三点，原、被告之间应系房屋买卖合同关系，原告应系涉案房屋的实际购房人。结合上文所述，原告作为实际购房人，被告理应配合原告将涉案房屋网签备案至其名下，第三人非涉案房屋的实际购房人理应办理涉案房屋的网签备案注销手续，并以民间借贷为由向被告主张相关权利。至于原告诉请确认其为涉案房屋的所有权人并主张被告协助其办理涉案房屋权属转移登记手续一节，因本院查明涉案房屋尚未办理初始登记，暂不具备办理权属登记的条件，亦不具备产权取得条件。故原告的上述请求，本院不予处理。综上，兹依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，判决如下：一、被告西安华浙置业有限公司与第三人汕头市奕耀机械有限公司应于本判决生效之日起十日内办理《商品房买卖合同》（合同登记号：Y15015808）的网签备案注销手续。二、被告西安华浙置业有限公司应在本判决第一项确定的网签备案注销手续办理完成之后的三十日内协助原告办理位于西安市××区××路××楼××单元××号房屋的网签备案手续，将涉案房屋网签备案至原告名下。三、驳回原告其余诉讼请求。本案本诉诉讼费12793元，由原告承担2793元，由被告西安华浙置业有限公司承担8000元，由第三人汕头市奕耀机械有限公司承担2000元。因原告已预交，被告及第三人应于本判决生效之日起十日内将其应承担的款项支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  郭天鲁审 判 员  李晓婷代理审判员  王 丹二〇一八年十二月二十二日书 记 员  张雨濛打印：相丽华校对：王博闻2018年月日送达