贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2982号原告：苏康，男，汉族，1973年7月11日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：范应普，贵州教学律师事务所律师。被告：贵州亚特莱投资有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新创路**天骄豪园******，统一社会信用代码915201125519427823。法定代表人：郑德廉，该公司总经理职务。委托诉讼代理人（特别授权代理）：滕瑶，贵州宇坤律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权代理）：何鸣，该公司员工。原告苏康与被告贵州亚特莱投资有限公司（以下简称亚特莱公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告苏康及其委托诉讼代理人范应普、被告亚特莱公司的委托诉讼代理人腾瑶、何鸣到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告苏康向本院提出诉讼请求：依法判决被告提供必要的证明文件协助原告办理所购新添康发大厦7号营业门面房屋产权登记手续。事实及理由：原告于1994年与第三人贵州康发房地产公司（以下简称康发公司）签订《商品房销售合同》，购买了第三人开发的新添康发大厦7号门面营业房，合同签订后，原告依照合同约定支付了部分房款，但由于后来第三人康发公司与其联合开发康发大厦的新添民房开发公司发生纠纷，导致该房的开发长期停滞，原告在准备缴纳购房尾款时根本无法缴纳，且所购房屋亦不具备办理产权手续的条件。由于该项目长期处于停滞状态，2011年3月经贵阳市人民政府批复，该项目土地2695.8㎡转让给了被告亚特莱公司，被告为此取得了该项目的开发经营权。2017年2月被告向乌当区人民法院起诉要求确认原告与案外人康发公司签订的《商品房销售合同》无效，经贵阳市乌当区人民法院一审和贵阳市中级人民法院二审，判决确认原告与案外人签订的《商品房销售合同》有效并驳回了被告的起诉，现被告承接上述房屋门面涉及的土地权属后，办理产权手续的条件已经具备，但被告拒绝为原告办理。为此提出诉讼，请求支持原告诉请。被告亚特莱公司辩称，1、该栋大楼的大产权尚未办理，工程的竣工验收还没有进行完毕，无法为原告提供相关的文件办理产权，原告与被告之间没有签订商品房销售合同，双方之间没有法律关系，被告没有义务为其办理房屋产权手续；2、原告并不能实际取得该营业房的产权，原因如下，原告与案外人签订的商品房销售合同，虽然被法院判决确认为有效合同，但合同有效并不能以此确认原告就能取得该房屋的产权，原告并没有履行完合同义务，且目前无法履行，履行不能的过错完全在于原告，合同签订于1994年9月20日，合同的第三条约定了第二次即尾款付款时间1994年12月31日前，原告在长达24年的时间未付清购房款，导致现今该合同履行不能。合同约定是原告先履行付清房款义务，然后自已去办理产权手续，原告自身怠于履行义务，构成了对合同的根本违约，并导致如今无法履行，应由原告承担不利后果。根据相关法律规定，请求人民法院驳回其诉讼请求。原告苏康为证明其主张，向本院提交以下证据：一、原告的身份证复印件，证明原告的主体身份情况；二、商品房销售合同及收款收据，证明1、原告于1994年9月20日与贵州康发房地产公司签订《商品房销售合同》，约定将位于新添寨康发大厦一栋一层7号营业房，建筑面积为49.608平方米，出售给原告；2、营业房的购房款总价为141382.8元，首付款为56553.12元，原告依约于1994年9月29日前，支付房屋的首付款，康发公司出具收款收据；3、康发公司于同年将营业房交付给原告使用；5、后由于康发公司原因原告在交付尾款时，康发公司无人收取，故至今尚有部分购房款未支付。三、《关于新添大道5号房屋恢复建设的通知》，证明2012年被告取得原告所购营业房所在的康发大厦项目后向原告发出通知，已确认原告所购房屋的合法性并愿意继续履行；四、两份判决书，贵阳市乌当区人民法院（2017）黔0112民初426号，贵阳市中级人民法院（2017）黔01民终6416号，判决认定原告与原康发公司所签商品房销售合同合法有效；五、通知，证明原告欲向被告缴纳剩余房款，被告不收，原告以张贴通知的形式告知，同时说明一下，通知上原告交的款项有误，以我们今天庭审说明的为准。被告亚特莱公司未向本院提交证据。经当庭质证，被告亚特莱公司对原告提交的证据1、2、3、4的真实性无异议，对证据五不予认可，认为该证据不能证明已经送到被告。对被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐。本院基于有效证据及当事人的陈述，确认本案事实如下：1992年6月24日，贵阳新添民房开发公司（以下简称新添民房公司）取得涉案项目《建设用地规划许可证》，1993年6月8日和1993年6月15日，新添民房公司与贵州康发房地产公司（以下简称康发公司）签订两份《联合开发合同书》约定双方联合开发涉案项目。1994年9月20日，康发公司（乙方）与苏康（甲方）签订《商品房销售合同》，约定甲方以自筹资金，购买乙方开发建设的新添康发大厦1栋7号营业房，建筑面积49.608㎡，总价款141382.8元，购房款甲方分次付清。第一次于1994年9月28日前付56553.12元，超过第一次付款，本合同作废，第二次于1994年12月31日前付84829.68元，甲方如不能按期付款，其欠款按日历天数，依照建设银行贷款利率计付利息，并承担其间所发生的看房费（每单元每月160元，每套每月80元）。甲方款付清，乙方于1994年12月31日交房，并凭乙方开具的商品房销售有关凭证，自行向贵阳市房屋产权监理处办理产权法律手续，并自行交纳相应的税费。合同签订后，原告于1994年9月29日交纳首付房款56553.12元，同年康发公司将营业房交付给原告。后涉案项目停工，购房余款原告未支付。因涉案项目长期处于停工状态，为恢复项目建设，经政府部门协调，引进了亚特莱公司作为投资方，拟将涉案项目改造建设为亚特莱酒店。因涉案项目的《建设用地规划许可证》是新添民房公司取得，且项目土地使用权人也系该公司，2011年3月9日，经贵阳市人民政府批复，同意新添民房公司将涉案项目所在地块2695.8平方米、用途为综合楼用地的土地使用权转让给亚特莱公司使用。2014年4月21日，亚特莱公司取得了前述2695.8平方米的国有土地使用权。2013年4月19日，苏康与亚特莱公司签订《门面租赁合同》，就涉案项目封闭施工期间一层门面的租赁经营事宜达成协议，约定亚特莱公司租赁苏康位于新添大道涉案门面，封闭施工期间的租金为每月2200元，每半年到期的前7日内支付一次租金，苏康应于2013年4月30日前将门面移交亚特莱公司，租赁期限为2013年4月30日起到2015年4月29日止，租赁期满，亚特莱公司及时将门面交还给苏康，续租与否，双方另行协商并另行签订租赁协议。租赁期限届满后，亚特莱公司并未将门面返还给苏康。此后，亚特莱公司以“康发公司私自将该项目的营业用房出售给苏康为无权处分其名下的财产且该出售行为一直没有得到真正权利人的追认，两被告签订的商品房销售合同严重损害其合法权益”为由诉至本院要求判决康发公司与苏康签订的《商品房销售合同》无效。本院于2017年9月11日作出（2017）黔0112民初426号民事判决，驳回原告贵州亚特莱投资有限公司的诉讼请求。宣判后亚特莱公司对判决不服，向贵阳市中级人民法院提起上诉，请求撤销本院（2017）黔0112民初426号民事判决书，贵阳市中级人民法院作出（2017）黔01民终6416号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决生效后，原告认为其与康发公司签订的合同两级人民法院均认定有效，故提出如前诉请。另查明，1993年6月25日，新添民房公司取得涉案项目的《建设项目“三通一平”临时施工许可证》。1994年4月10日，新添民房公司取得涉案项目的土地使用权，同年12月，涉案项目主体工程完工。1995年1月12日，新添民房公司取得涉案项目的《商品房预售许可证》。2014年4月21日，亚特莱公司取得了涉案项目的国有土地使用权。现涉案项目在办理竣工结算，涉案项目至今未办理所有权初始登记。本院认为，归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点在于：被告是否负有协助原告办理房屋产权登记的义务，办理房屋产权登记的条件是否成就。康发公司与原告签订的《商品房销售合同》法院生效判决已确认为有效合同，故该合同对合同相对人具有法律约束力。亚特莱公司作为涉案房屋的开发经验者，应履行涉案房屋的合同义务，涉案《商品房销售合同》虽未约定康发公司负有协助原告办理产权登记的义务，但就商品房买卖合同中的合同义务履行而言，买受人按合同约定向出卖人支付相应的房款后即完成了已方主要合同义务，而房屋作为以登记为物权生效要件的不动产，买受人的合同目的除了取得和享有房屋的使用权外，其最终的合同目的系取得房屋的所有权，出卖人除了应履行向买受人交付合同约定的房屋义务外，还负有履行协助买受人办理房屋权属登记手续的义务。因此，被告亚特莱公司作为涉案房屋的开发经营者，负有履行协助原告办理房屋产权登记的义务。被告协助原告办理产权登记的前提是合同项下的房屋已具备产权登记的前提条件，涉案楼盘在办理竣工结算，未通过竣工验收和取得“初始登记证明”，由于办理房屋所有权初始登记是办理房屋权属的前提条件，本案涉案房屋尚未办理所有权初始登记，涉案房屋暂不具备办理产权登记的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形的除外：（一）法律上或事实上不能履行”的规定，本案房屋事实上暂不具备办理产权登记手续的条件，故对原告的诉讼请求，经本院审判委员会讨论决定，不予支持。原告可在本案房屋具备办理产权登记手续后，依法另案要求被告协助办理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条第一项的规定判决如下：驳回原告苏康的诉讼请求。案件受理费100元，由原告苏康负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 陶 红二〇一八年十二月十九日书记员 赵伶俐