汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院     民 事 判 决 书      (2018)陕0702民初2559号     原告(申请执行人)：汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司,住所地：汉台区北团结街（春光华都小区3号楼2层2-01号营业房）。统一社会信用代码：91610702567138596D。   法定代表人：冯翠萍，系该公司总经理。   委托代理人：周凯，汉中市汉台法律服务所法律工作者。   被告（案外人）：殷X，男，汉族，19XX年XX月XX日出生，住西安市雁塔区XX路八十八号2号楼1单元1201室，公民身份号码：61230119XXXXXX0XXX。   委托代理人：殷XX，男，汉族，19XX年Ｘ月XX日出生，住陕西省汉中市汉台区XX路XX号21号楼2单元502室，公民身份号码：61230119XXXXXX0XX2，系殷X之父。   被告（被执行人）：陕西海安房地产开发有限责任公司,住所地：汉台区虎桥路什字正中大厦203室。统一社会信用代码：91610702713518010L。   法定代表人：罗治刚，系该公司执行董事兼总经理。   被告（被执行人）：陈XX,女,汉族,高中文化，19XX年ＸＸ月XX日出生，住西安市雁塔区XX路二十五号ＸＸ大厦401号，公民身份号码：61230119XXXXXX0XXX。   委托代理人：刘瑞妮，陕西世磐律师事务所律师。   委托代理人：苏芬，陕西世磐律师事务所律师。   被告（被执行人）：郑X,男,汉族,19ＸＸ年X月XX日出生，住汉中市汉台区XX小区商住楼房A-0504室, 公民身份号码：61230119XXXXXX2XXX。   原告汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司（简称泰诚小贷公司）与被告陕西海安房地产开发有限责任公司（简称海安房产公司）、殷X、陈XX、郑X申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年07月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告泰诚小贷公司委托代理人周凯、被告殷X的委托代理人殷XX、被告陈XX的委托代理人刘瑞妮、苏芬到庭参加诉讼。被告海安房产公司、被告郑X经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告泰诚小贷公司向本院提出诉讼请求：1、确认被告殷X与被告海安房产公司2005年5月18日签订的《商品房买卖合同》无效；2、维持对（即准许执行）汉台区望江路1077号XX小区1号楼10号房屋的查封措施。事实和理由：原告泰诚小贷公司与被告海安房产公司、郑X、陈XX借款合同纠纷一案，经法院判决后，原告申请执行，执行中案外人殷X提出执行异议，原告对该异议不服，认为：一、被告殷X与海安房产公司2005年5月18日签订的房屋买卖合同无效。1、本案涉诉房产规划用途为经济适用房，而被告殷X与海安房产公司签订的《商品房买卖合同》违反法律法规的强制性规定，合同无效。同时购买的争议房既不是住房，殷X也不符合购买经济适用房的条件。2、海安房产公司违反了《商品房销售条例》的规定，其在销售前述房产时，未取得相关法律手续，销售前述房产后，也未报送主管部门备案，故前述房产的销售行为对外不产生效力。二、被告殷X时至今日未办理争议房产的权属登记手续，违反了管理性法律规定，其房屋权利不受法律保护。1、根据《城市房屋权属登记管理办法》规定，对房屋实行所有权登记发证制度，只有依法登记的房屋权利才受法律保护。2、根据《物权法》规定，房屋未经登记，不发生效力。被告殷X虽然交纳了房款，且一直出租前述房产，但由于违反法律效力性强制规定，也未依法登记，故其买卖行为无效，对因无效行为取得的财产应按无效原则处理。   被告殷X辩称，自己与海安房产公司签订的商品房买卖合同合法有效。原告泰诚小贷公司与海安房产公司之间原本存在借贷关系，并不存在房屋买卖关系,其诉请理由不能成立，请求应依法予以驳回。1、案外人购买商铺价格为6000元每平米，但在时隔12年后，泰诚小贷公司与海安房产公司签订的商铺价款为1291.08元每平米，该地段价格每平米在1.5-2万元，明显低于市场价，如果双方进行了网签的合同成立，且不违反经济适用房的规定，双方之间就不存在借款合同关系，可见海安房产公司无论是对诉争房屋设定抵押还是签订商品房预售合同进行网签，抵押没有登记，双方均存在恶意串通、非法操作之行为。2、案外人提出执行异议审查期间，泰诚小贷公司未在规定期间内向法院提供证据，应视为无效证据。3、原告认为案外人签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立。案外人签订的就是商品房买卖合同，合同没有注明是经济适用房，此地块也是以出让方式取得，不是划拨用地。该房屋的商品房性质没有改变。4、对买卖房屋未及时报备，只能对房地产开发企业给予处罚，不影响房屋买卖合同的效力。相反，在海安房产公司与案外人未解除商品房买卖合同前与原告签订商品房预售合同，损害了案外人的合法权益，所签合同无效。5、案外人购买的商铺虽未办理产权登记，但已管理使用十几年，自然取得了所有权。泰诚小贷公司不是合同相对方，无权要求确认合同无效。6、案外人未办理产权证，责任不在购买方。7、以该房作抵押贷款不符合规定。8、根据最高法执行异议、复议规定第28条，案外人能排除执行。故请求驳回原告的诉讼请求。   被告陈XX辩称，自己只是原告与海安房产公司借款合同的保证人，对于海安房产公司借款后资金用途及随后所建房屋的销售等行为，并未参与也不知情。对于案外人与海安房产公司签订的房屋买卖合同同样不知情，无从考证其房屋买卖的真实性和合法性。对于原告的诉求，由于自己并非海安房产公司的法定代表人或股东，也未实际参与海安房产公司的经营，同样无从确认，而且在本案中也不应承担任何责任。   被告陕西海安房地产开发有限责任公司、被告郑X未作答辩。   原告为支持其诉讼请求，提交了以下三组证据：1、本院（2016）陕0702民初2308号民事判决书，本院（2018）陕0702执异64号执行裁定书，证明海安房产公司借款并以诉争房屋进行抵押的事实及其申请执行依据和起诉依据；2、原告与海安房产公司签订的《商品房预售合同》及交费发票复印件一份，加盖有汉中市房管局《商品房买卖合同登记备案专用章》，证明其与海安房产公司签订的涉诉房屋买卖合同经过了登记备案；3、汉中市住建局于2003年9月26日签发的（汉市）房预售证140号商品房预售许可证和2016年1月7日签发的（汉市）房预售字【2016】2号商品房预售许可证，证明案外人在购买诉争商铺时，海安房产公司并未取得涉诉房屋的预售许可证，一直到2016年才取得涉诉房屋的预售许可证。原告同时对上述证据2说明如下：当时和海安房产公司签订的商品房买卖合同，实则是为借款合同所作的担保，其价款是根据借款情况所作的测算，并非以实际市场价来计算，对于合同文本样式，之所以是预售合同而不是买卖合同，是因为房管部门给的就是预售合同文本。对于证据3，其也只是听住建局工作人员陈述海安房产公司当时没有涉诉房屋的预售许可证，对于2003年的预售许可证是否包含有涉诉商铺，其没有相应证据。被告陈XX对证据一无异议，予以认可，对其他证据，因其未参与不知情不予质证。   被告殷X对上述证据的真实性不持异议，但认为证据2和证据3中的后一个预售许可证是双方恶意串通，不予认可。同时为支持其诉讼请求，也提交了以下证据：1、《商品房买卖合同》及相应的费用、契税等票据，证明其已支付全部房款并已实际交付占有的事实；2、被告海安房产公司出具的未给XX业主办理产权的说明、给业主代表张静出具的正在办理房产的两份证明，汉中市城建规划局关于海安房产公司XX物管用房建设情况和为业主办理房产证没有必然联系的回复。证明没有办理产权证，案外人对此没有过错。原告质证认为证据真实性无异议，但认为案外人的商品房买卖合同无效，同时因未取得产权证，不具有物权效力。被告陈XX认为自己对此不知情不予质证。   对双方有争议的证据，本院认定如下：对于原告提交的第一组证据，和被告殷X提交的证据，双方对真实性无异议，本院直接予以确认。对于原告提交的第二组《商品房预售合同》的证据，虽然进行了登记备案，但该买卖合同并未真实发生，只是双方借款合同的一种担保，即原告并非涉诉房屋的实际买受人，退一步讲，如果涉诉房屋为经济适用房，案外人不具有购房资格，本案原告的购房资格就更不合适原告的这一说法显然是矛盾的。故对该份证据不予采信。对于第三组证据，案外人虽提出异议，但毕竟是政府部门所签发，且其也无相反证据，故对该证据本院予以采信。   根据双方陈述和庭审质辩意见以及本院采信的证据，可以认定以下事实：   案外人即本案被告殷X与海安房产公司在2005年5月18日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：海安房产公司以出让方式取得位于汉台区前进东路南侧11.135亩土地的使用权，规划用途为商住，买受人购买的商品房为预售商品房，批准机关为汉中市城乡建设管理局，商品房预售许可证号为（汉中）房预售证第140号。该商品房用途为商业用房，位于第1座B1号房，面积123.56平米，单价每平米6000元，总金额74.136万元。合同签订后，殷X于2005年10月18日交清了全部房款74.1360万元后领取了所购营业房钥匙，实际占有该营业房至今。海安房产公司向殷X出具了预售房屋专用收款收据、契税等凭据。因海安房产公司自身的原因，至今未能给业主办理商品房权属证书。   2016年2月6日，海安房产公司以其名下位于汉台区望江路1077号（包括诉争的XX小区1号楼10号商铺在内)的十间房屋作抵押，向泰诚小贷公司借款400万元。同时，被告郑X和陈XX与泰诚小贷公司签订了“保证合同”，为海安房产公司的上述借款承担连带保证责任。海安房产公司还于2016年2月4日与泰诚小贷公司签订了一份“商品房预售合同”，约定将XX小区1号楼10号商铺以每平方米1291.08元的价格预售给泰诚小贷公司，并在房管部门进行了登记备案。经核实，该单价系泰诚小贷公司与海安房产公司对双方的借款本息进行测算后确定，并非房屋的实际市场价格。   海安房产公司在借款到期后因未按约定还款，泰诚小贷公司遂将海安房产公司、郑X、陈XX诉至本院，对该借款合同纠纷一案，本院于2016年11月15日作出（2016）陕0702民初2308号民事判决：一、由海安房产公司在本判决生效后十五日内归还泰诚小贷公司借款本金400万元及利息（利息计算方式：从2016年2月6日至同年5月5日期间按年利率17.4%计付；同年5月6日以后按年利率24%计付至判决确定的给付之日止）；二、郑X、陈XX对海安房产公司以上给付款项承担连带清偿责任；三、驳回泰诚小贷公司的其他诉讼请求。对泰诚小贷公司要求对抵押财产折价或拍卖、变卖后优先受偿的请求不予支持。判决生效后，泰诚小贷公司于2017年2月20日向本院申请强制执行。   在该案执行中，本院于2017年12月6日作出（2017）陕0702执326号之一执行裁定：一、查封被执行人海安房产公司位于汉中市汉台区望江路1077号XX小区1号楼的01号、02号、03号、04号、05号、06号、07号、08号商铺（面积均为约88.05平方米）、09号商铺（面积约101.43平方米）、10号商铺（面积约119.49平方米），期限为三年；二、在查封期间，被执行人可使用被查封的财产，但因被执行人的过错造成被查封财产损失的，应由其自行承担责任，在查封期间，被执行人不得转移被查封财产，不得对被查封财产设定权利负担，不得有妨碍执行的其他行为。   案外人殷X得悉后，于2018年6月19日向本院提出执行异议，请求解除对XX小区1号楼10号商铺的查封。本院经审查后于2018年6月26日作出（2018）陕0702执异64号执行裁定：中止对位于汉中市汉台区望江路1077号XX小区1号楼10号（亦即B1号）商铺的执行，解除对该商铺的查封。申请执行人泰诚小贷公司不服，遂提起了申请执行人执行异议之诉。   本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，其目的在于审查案外人就执行标的即本案涉诉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。基于此，双方争议的焦点在于：1、案外人与被执行人签订的商品房买卖合同的效力？2、案外人所购商铺未办理产权登记，是否产生物权效力？3、对案外人所购涉诉房屋能否查封的问题？   对于合同效力问题。首先是涉及到房屋的性质问题，所谓经济适用房，根据现有法律和政策规定，是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房，本案双方诉争的房产为商铺，不是住房，显然不符合国家有关经济适用房的定性。其次，从本案查明的事实来看，执行案件的被执行人与案外人早在2005年5月18日就已签订了一份商品房买卖合同，合同中关于土地使用权的取得方式明确为出让方式，合同约定价格为741360元，案外人殷X于2005年10月18日付清了上述款项，并已实际占有房屋。在2005年10月28日案外人又交纳了房屋契税。也即，案外人已履行了自己的合同义务并已实际占有涉诉房屋。第三，《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第4条规定，法院确认合同无效，应以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据；《物权法》第15条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。根据上述规定，案外人与被执行人之间签订的房屋买卖合同，应当认定有效，协助办理涉诉房屋的产权过户登记手续是被执行人的合同义务，不能将房屋买卖合同当事人的合同义务作为认定合同效力或对涉诉房屋权利不予保护的依据。申请人对此理解有误。第四，关于原告与海安公司所签订的商品房预售合同问题。原告与海安房地产开发公司所签订的《商品房预售合同》，是在双方签订借款合同时所签订，房屋单价是根据借款金额及利息所作测算，并不是涉诉房屋的实际市场价格。显然该商品房买卖合同实质是对双方签订的借款合同的一种担保，双方之间的基础法律关系仍为民间借贷关系，双方之间并不存在真实的商品房买卖合同。第五是商品房预售许可证问题。首先，关于原告主张的被告海安房地产开发公司的二份《商品房预售许可证》，并没有证据证明被告海安公司在向案外人销售本案涉诉商铺时没有取得商品房预售许可证。其次，虽然2003年的商品房预售许可证只载明商业用房为9间，与案外人购买的营业用房为10间存在差异，但原告并无证据证明该商品房预售许可证上载明的9间营业用房具体为哪九间，是否与本案涉诉房屋没有关联；何况被告海安公司在其后的2016年元月份又取得了新的商品房预售许可证，载明营业用房为14间，原告也认可该营业用房包含本案涉诉房屋。退一步讲，即使案外人购买商铺时海安公司没有取得涉诉商铺的预售许可证明，但根据最高法院关于商品房买卖合同的司法解释，即便案外人在购买涉诉商铺时海安公司没有取得商品房预售许可证，但在起诉前取得的，可以认定有效。显然，原告的这一理由同样与法不符，其主张不能成立。   关于是否产生物权效力问题。主要涉及以下几个方面：首先、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》属行政管理性的法规，为部门规章，其规定应当属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据；其次是网签的效力，网签是房地产主管部门因市场管理需要而规定的公示程序，是否网签不影响双方签订的合同的效力；最后是预售登记问题，预售登记是为保全将来发生不动产物权变动而产生的一项请求权，因预售登记时物权尚不存在，故所登记的仍是一种请求权，且在《中华人民共和国物权法》中，没有规定备案登记制度，根据物权法定原则，备案登记也不具有物权的效力。   关于对案外人所购涉诉房屋能否查封的问题。本案中，案外人虽然没有办理产权证，但其已履行完所有合同义务，并一直在积极主张办证权利，对于没能办理产权证没有过错。另外，案外人购买的海安房地产开发公司的涉诉商铺，已经支付全部价款，并已实际占有，且案外人购买本案涉诉商铺以及对未能办理涉诉商铺的房屋产权证书均没有过错，继续查封本案涉诉商铺明显不符合法律规定。   综上，原告的诉讼请求及理由不能成立，案外人就执行标的即本案涉诉商铺享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条第一款、最高人民法院《关于适用〈合同法〉若干问题的解释(一)》第四条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，判决如下：   驳回原告汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司的诉讼请求。   本案受理费200元，由原告汉中市汉台区泰诚小额贷款有限责任公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于汉中市中级人民法院。       审 判 长  屈斌岐   审 判 员  周玲   审 判 员 李志宏       二〇一八年九月三十日       书 记 员  任进文                           书 记 员  汪甜甜