湖南省娄底市娄星区人民法院民 事 判 决 书（2018）湘1302民初3775号原告邓菊泉，男，汉族，1932年12月21日出生，户籍所在地湖南省涟源市。委托代理人邓淑芳（第二原告），系原告之女。原告邓淑芳，女，汉族，1966年11月23日出生，户籍所在地湖南省娄底市娄星区。被告娄底市银河商贸有限公司，住所地娄底市娄星区长青西街**（原区供销社）。法定代表人梁孟秋，男，汉族，1969年8月20日出生，户籍所在地长沙市岳麓区。被告娄底市一鑫房地产开发有限公司，住所地娄底市娄星区长青西街（原区供销大厦院内）。法定代表人梁孟秋，男，汉族，1969年8月20日出生，户籍所在地长沙市岳麓区。原告邓菊泉、邓淑芳诉被告娄底市银河商贸有限公司（以下简称银河公司）、被告娄底市一鑫房地产开发有限公司（以下简称一鑫房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年10月8日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告邓淑芳(亦系邓菊泉委托代理人)、被告银河公司以及被告一鑫房地产公司的法定代理人梁孟秋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、判令两原告与被告签订的《以房抵债协议》和《房屋买卖合同》及补充协议有效；2、被告将房产过户给原告；3、被告承担本案诉讼费用。被告银河公司、被告一鑫房地产公司共同答辩称：三方签订的《以房抵债协议》和《房屋买卖合同》及补充协议合法有效，对原告的诉讼请求及事实理由没有异议。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2014年2月至4月期间，原告邓菊泉、邓淑芳经案外人谭青峰介绍并经手，共计借款14万元给被告一鑫房地产公司。被告一鑫房地产公司分别出具借据，内容均如下：“今收到邓菊泉借款3万元，月息2分，按季清息。”“今收到邓淑芳借款11万元，月息2分，按季清息。”该公司在上述借据上均加盖了财务专用章。2015年10月11日，两原告为丙方、被告银河公司为甲方、被告一鑫房地产公司为乙方，签订《以房抵债协议》，约定内容如下：因甲方欠乙方应付账款，乙方又欠丙方借款，为解决甲、乙、丙三方债权债务问题，根据合同法等相关法律法规规定，三方经充分协商，就甲方用房产抵偿乙方欠丙方借款一事达成如下协议：甲方保证用于抵偿债务的房产来源合法，且没有与任何被告有任何法律上的纠纷，甲方对该房产拥有完整的所有权。甲方用于抵债的房产位于娄底市娄星区长青西街X层XX号房产，该房屋建筑面积为30.92平方米，房屋所有权证为娄房权证娄底字第**，国有土地使用权证为娄国（2006）第XXX号。经甲乙双方确认，在本协议签订时，乙方欠丙方人民币14万元。本协议签订时，甲方还应与丙方签订《房屋买卖合同》，以便到相关部门办理房屋所有权及国有土地使用权过户手续。本协议及甲、丙签订《房屋买卖合同》后，乙方欠丙方的借款视为已全部偿还，乙方出具给丙方的借款凭证作废，丙方不得以任何理由再向乙方主张债权。原告以及被告银河公司、被告一鑫房地产公司均在该协议上签名盖章。同日，两原告与被告银河公司基于《以房抵债协议》签订了《房屋买卖合同》，内容如下：被告将位于娄底市娄星区长青西街X层一间面积为30.92平方米房产，出卖给原告，总价13.2956万元。本合同生效之日起原告将该房屋全部价款付给被告。被告应于本合同生效之日起三日内将该房屋交付给原告。在买受方实际接收该房屋之日起180天内，双方共同到房地产产权登记机关办理权属变更登记手续。出卖方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，出卖方均在交易前办妥。交易后如有上述未清事项，由出卖方承担全部责任。因本房屋所有权转移所发生的应向相关部门交纳的所有税费，按出卖方承担55%，买受方承担45%的比例由双方分摊。本合同经双方签字之日起生效。被告银河公司以及两原告均在该合同上签名确认。2015年12月28日，娄底市中级人民法院作出（2015）娄中执字第211-1号执行裁定书，裁定书内容摘要如下：2014年11月5日，该院依据（2014）娄中民三初字第80-1号民事裁定书查封了被执行人银河公司所有的位于娄底市娄星区长青西街XXX幢、权利证号为XXX号房产。现因被执行人银河公司、梁孟秋至今未履行（2014）娄中民三初字第80号民事判决书所确定的义务，裁定拍卖被执行人银河公司的位于娄底市娄星区长青西街XXX幢X层XXX的房产。2018年8月20日，原、被告三方签订《补充协议书》一份，原告与被告银河公司《补充协议书》一份，约定如发生争议，协商不成，向当地人民法院起诉。判决的理由与结果本院认为，被告一鑫房地产公司在两原告处借款14万元，双方借贷关系成立并生效。两原告及两被告就借款偿还一事达成《以房抵债协议》，被告一鑫房地产公司将所欠两原告的债务转移至被告银河商贸公司处，两原告对债务转移也予以了认可，被告银河商贸公司以自己名下房产抵偿该债务，并与两原告签订《房屋买卖合同》、《补充协议书》，该《以房抵债协议》和《房屋买卖合同》、两份《补充协议书》是三方当事人真实意思的表示，不违反法律的规定，均合法有效，故对两原告要求确认三方签订的《以房抵债协议》、《补充协议书》，以及两原告与被告娄底市银河商贸有限公司签订的《房屋买卖合同》、《补充协议书》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于两原告要求被告将用于抵偿债务的房产过户给原告的请求。因为买受人请求协助办理房屋所有权转移登记的请求，属于合同履行，是债的给付之诉。给付之诉能否得到支持，不仅审查请求人有无合法的权利基础，还要审查涉案标的是否存在履行障碍，即法律上、事实上不能履行，或不适于强制履行或者履行费用过高等。本案涉案房屋因另案被执行部门查封，具有法定的公示和对抗效力，并构成涉案房屋所有权转移登记的履行障碍。两原告请求所有权转移登记，实际上处于暂时不可以履行的情况，在涉案房屋解除查封之前，因涉案房屋尚处于被强制拍卖、产权转移他人的不确定状态，故人民法院一般不应判令出卖人协助办理房屋所有权转移登记。故对两原告要求被告将用于抵偿债务的房产过户给两原告的请求，本院依法不予支持。待涉案房屋不能办理过户手续的障碍消除之后，两原告可再向法院另行主张办理过户手续。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告邓菊泉、邓淑芳与被告娄底市银河商贸有限公司、被告娄底市一鑫房地产开发有限公司签订的《以房抵债协议》及《补充协议书》合法有效；二、确认原告邓菊泉、邓淑芳与被告娄底市银河商贸有限公司、签订的《房屋买卖合同》及《补充协议书》合法有效；三、驳回原告邓菊泉、邓淑芳的其他诉讼请求。案件受理费200元，由原告邓菊泉、邓淑芳共同负担100元，由被告娄底市银河商贸有限公司、被告娄底市一鑫房地产开发有限公司共同负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长  张永红人民陪审员  彭耀清人民陪审员  邓和建二〇一八年十二月十日书 记 员  周红燕附:相关法律条文《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。