广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0307民初18823号原告（反诉被告）：深圳市坪东房地产经纪有限公司，住所地深圳市坪山新区。法定代表人：刘耀东。委托代理人：林卓，广东百盈律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘映环，男，汉族，1972年11月12日出生，身份证住址广东省丰顺县，委托代理人：庄灶群，广东鑫涌律师事务所律师。委托代理人：李圣宇，广东鑫涌律师事务所实习律师。第三人：高贤妹，女，汉族，1982年2月1日出生，身份证住址广东省惠来县，原告深圳市坪东房地产经纪有限公司（以下简称坪东地产公司）诉被告刘映环、第三人高贤妹居间合同纠纷一案，原告起诉后，被告提出反诉，本院受理后依法将两诉合并适用简易程序公开开庭审理。原告委托代理人林卓、被告委托代理人庄灶群到庭参加诉讼。第三人高贤妹经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与第三人经原告居间成功于2015年5月15日签订了房地产买卖合同。该合同第二十条备注条款第四项明确约定：“买卖双方如有一方违约要赔偿另一方总价的30%并支付经纪方全额佣金。”本次交易中原告收取佣金金额为房价款的3%即65000元。买卖双方约定如正常成交过户则由买方即第三人承担该佣金。该合同签订后，第三人作为买方依约履行了首期款监管及按揭贷款申请义务，取得了二手楼按揭贷款确认书。但是被告迟迟不配合办理赎楼及过户手续，导致买卖合同的目的无法实现，被告已经构成根本违约，原告的佣金按约应由被告支付。为维护合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1．被告支付原告佣金65000元；2．本案诉讼费由被告承担。被告答辩及反诉称：在签署《房地产买卖合同》时，被告表示要在合同签订后两个月内收到全部房款，并要求将该条文写在合同里。但原告以合同空白地方写不下为由反对将该约定写入合同，并承诺会督促高贤妹按时支付房款。为了尽快实现交易目的，当时被告建议高贤妹在华夏银行办理赎楼和银行贷款，但是高贤妹与原告不同意。高贤妹一直拖延至合同约定期限的前一天才办理了资金监管手续，在办理过程中银行贷款迟迟没有审批下来。被告建议更换贷款银行，但被拒绝。在办理贷款的过程中，被告一直是积极配合。2015年7月3日，被告得知银行贷款已批下来，但是离双方约定的两月收全款时间差别太大。直到2015年7月15日，高贤妹已无法办理赎楼手续和支付款项，高贤妹的行为已经构成了违约。在合同签订时，原告作为专业的房产中介商，在明知涉案房产为被告与案外人刘凑英夫妻共同财产的情况下，故意隐瞒交易风险，造成被告交易房产的障碍。因此，原告未能尽职指导买卖双方签署合同，及时居间处理问题，其行为已经构成根本性违约。故请求法院判令：1．解除原被告双方的居间关系；2．原告赔偿被告损失654000元；3．原告承担本诉及反诉的诉讼费、保全费和担保费。被告为证明其上主张，提交了：1．录音材料，证明原告明知双方约定提前支付购房款的事实；2．微信记录（与原告员工刘三娇），证明在合同签署后被告积极履行合同，多次催促原告及时协助办理贷款申请手续并积极推荐贷款银行；3．微信记录（与第三人员工刘耀东），证明原告怠于履行居间义务，致使被告无法达成合同目的；4．与第三人的短信记录，证明第三人不具有购房资质；5．与租客的聊天记录，证明被告已经提前让租客办理房产；6．房地产买卖合同，证明原告存在违约行为。原告对反诉的答辩意见同其起诉意见。经审理查明，经原告提供中介服务，被告刘映环作为卖方，第三人高贤妹作为买方，于2015年5月15日签订《房地产买卖合同》，合同约定买卖双方交易深圳市龙岗区新亚洲花园xx房产（房产证号：60××**），交易总价为2180000元。买方在签订合同时向卖方支付定金10万元，在公证书出来后再向卖方支付定金12万元。第二部分房款196万元由买方通过按揭贷款方式支付，买方应于2015年6月10日前付清首期房款约44万元（按银行实际评估为准，首期房款等于第二部分房款减去银行承诺贷款金额），买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则在卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记且银行出具贷款承诺书之日）起三日（含当日）签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续。卖方的房产现状为抵押状态，卖方委托担保公司融资赎楼，须于签订合同之日起五日内（含当日）出具公证委托书给担保公司办理赎楼、过户手续，并与担保公司签署担保合同。卖方虽有担保公司担保赎楼仍不能获得赎楼贷款的，须在签订合同之日起60日（含当日）内自行赎楼、注销抵押登记，并将房地产证原件交予居间方。合同约定了违约责任条款：如卖方未按照约定履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金或双倍返还买方已支付的定金。如买方未按照约定履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过十日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金或没收买方已支付的定金。合同备注条款注明：买卖双方如有一方违约要赔偿另一方总价的30%并支付经纪方全额佣金，由于卖方的原因赎楼不出来，责任在卖方，由卖方承担责任。第三人高贤妹和陈立辉出具《佣金支付承诺书（买方）》，承诺就上述房产交易于签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金65400元。2015年6月9日，被告与第三人前往中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行签订了资金监管协议，该协议约定收首期款金额为460000元。协议签订当天，第三人依约将首期款460000元存入银行指定监管账户。2015年7月2日，中国工商银行股份有限公司深圳坪山支行向第三人出具了《二手楼按揭贷款确认书》，同意向第三人发放贷款1500000元。被告签订公证委托书委托担保公司办理赎楼手续，但在赎楼过程中，被告未配合办理赎楼手续，导致无法赎楼。第三人及坪东地产公司工作人员多次通过微信联系、催促被告，但被告未予履行。2015年7月27日，第三人向被告发出一份《履约催告函》，内容为：第三人已支付了定金及办理首期款监管，且已于2015年7月2日收到银行《个人二手房按揭贷款承诺书》，担保公司已经出具保函给银行。但被告近20多天不接银行电话，导致银行无法发放赎楼款给被告。现要求被告务必于2015年8月2日前与第三人联系，全力配合办理赎楼放款业务。2015年9月18日，第三人委托广东冠豪律师向被告发出一份《律师函》，要求被告于收到此函后三日内与原告及时联系处理。但被告仍未按期履行合同。被告辩称，当时被告出售这套房子的时候是急需要用钱的，另外当时被告不配合过户是因为感觉原告以及第三人在合同履行过程中存在重大违约，在多次的沟通里面被告与第三人之间的关系闹得很僵，所以在此情况之下，当时被告就作出了解除合同的决定。另查，第三人高贤妹另案起诉刘映环（另案被告）及坪东地产公司（另案第三人）、刘凑英（另案第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日作出（2017）粤0307民初11484号民事判决书，查明前述事实，并判决如下：一、解除高贤妹与刘映环于2015年5月15日签订的《房地产买卖合同》（编号为0028957）；二、刘映环于本判决生效后十日内支付高贤妹违约金2218524元；三、刘映环于本判决生效十日内返还高贤妹定金220000元；四、驳回刘映环的其他反诉请求。刘映环因不服前述民事判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。2018年11月13日深圳市中级人民法院于作出（2018）粤03民终16137号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该二审民事判决确认高贤妹已经依约向刘映环支付了定金、办理了首期款资金监管及按揭贷款手续，取得了银行贷款确认书，履行自己的主要合同义务，而刘映环在委托担保公司赎楼的过程中拒不配合办理后续的赎楼手续，未按合同约定在签订之日起60日内赎楼，在高贤妹及坪东地产公司工作人员多次催促后仍不履行合同的主要义务，导致涉案房地产买卖合同未能实际履行，明显已经构成根本性违约。上述事实房地产买卖合同、佣金支付承诺书、二手楼交易资金监管协议、贷款确认书、（2017）粤0307民初11484号民事判决书、（2018）粤03民终16137号民事判决书等证实，足以认定。本院认为，经原告提供居间服务，被告与第三人签署的房地产买卖合同，为各方的真实意思表示，原告与被告、第三人已经建立了居间合同关系，各方当事人应当依据合同履行各自的义务。（2018）粤03民终16137号民事判决已经生效，该判决认定本案被告刘映环未按《房地产买卖合同》办理后续的赎楼手续，已经构成根本性违约，导致合同解除，应向本案第三人高贤妹返还定金及支付违约金。被告主张原告未尽职提供居间服务，但被告与第三人在原告的居间下签订了房地产买卖合同，第三人已经按合同约定履行了各项合同义务。另被告所述各方曾约定合同签订之日起两个月内付清全部房款的主张，未提供有效证据证实，本院不予采信。综上，被告违约导致涉案房地产买卖合同不能继续履行，被告没有提交证据证实原告在提供居间服务过程中有不恰当行为导致涉案房地产交易失败或损害委托人利益，故被告要求解除原被告双方的居间合同关系并要求原告赔偿损失654000元，没有事实及法律依据，本院不予支持。《房地产买卖合同》第二十条约定，买卖双方如有一方违约要赔偿另一方总价的30%并支付经纪方全额佣金，《佣金支付承诺书》确定佣金为65400元，因被告刘映环根本性违约，导致涉案合同不能继续履行，应向原告深圳市坪东房地产经纪有限公司全额支付佣金。原告主张被告向其支付佣金65000元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告刘映环（反诉原告）应于本判决生效之日起五日内向原告深圳市坪东房地产经纪有限公司（反诉被告）支付佣金65000元；二、驳回被告刘映环的全部反诉请求。上述付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费713元（原告已预交）、反诉受理费5170元（被告已预交），均由被告刘映环负担，受理费713元被告刘映环应于本判决生效之日起五日内径付原告深圳市坪东房地产经纪有限公司。如不服本判决，可在本判决送达至日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  王晓蓉二〇一八年十二月十九日书记员  林瑞宇