江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终3485号上诉人（原审原告）：刘德军，男，1959年5月5日出生，汉族，住灌云县。委托诉讼代理人：黄霞（上诉人之妻），女，1963年11月30日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：朱力群，江苏灌江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：灌云县宏达房地产开发有限公司，住所地灌云县号。法定代表人：王志华，该公司总经理。委托诉讼代理人：潘志忠，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。原审第三人：任飞，男，1978年11月2日出生，汉族，住灌云县。原审第三人：蒋小玲，女，1981年12月19日出生，汉族，住址同上。上诉人刘德军因与上诉人灌云县宏达房地产开发有限公司及原审第三人任飞、蒋小玲确认合同有效纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初6175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘德军及其委托诉讼代理人黄霞、朱立群，上诉人灌云县宏达房地产开发有限公司的委托诉讼代理人潘志忠到庭参加诉讼。原审第三人任飞、蒋小玲经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。上诉人刘德军上诉请求：撤销灌云县人民法院（2017）苏0723民初6175号民事判决书中第二项内容，改判灌云县宏达房地产开发有限公司承担继受责任、纷争房产归上诉人所有；灌云县宏达房地产开发有限公司承担二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对上诉人的部分诉讼请求不予审理、认定，违反了人民法院审理案件“以事实为根据”的审理原则。上诉人在一审中诉求为确认上诉人与灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部将灌云县伊山镇新民中路路东137号门面房承诺给上诉人所作出的《承诺书》合法有效、纷争的房产归上诉人所有，但一审法院通过审理确认了《承诺书》的效力，对案涉房产是否应属于上诉人这一事实审理不清。二、一审法院既然认定《承诺书》有效，对灌云县宏达房地产开发有限公司应当承担的继受责任就应该给予认定。上诉人灌云县宏达房地产开发有限公司辩称，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的营业执照登记的范围是销售房屋，但没有规定可以对房屋另行进行处理如赠与等业务范围，该《承诺书》是在灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部未经灌云县宏达房地产开发有限公司授权的情况下出具的，事后也未经灌云县宏达房地产开发有限公司追认，应属于无效行为。原审第三人任飞、蒋小玲在本案中未提交答辩意见。刘德军向一审法院起诉请求：1.请求判决确认灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部给刘德军出具的《承诺书》合法、有效，并在相同地段给付刘德军相同面积的房屋，若无房屋兑现，则按等值金额补偿；2.请求判令灌云县宏达房地产开发有限公司承担继受责任并由其承担案件诉讼费用。2018年5月15日变更第一项诉讼请求为：确认灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部给刘德军出具的《承诺书》合法、有效，纷争房产归刘德军所有。一审法院认定事实：2003年，灌云县宏达房地产开发公司开发建设位于灌云县的房地产。2005年3月18日，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部向刘德军出具《承诺书》，内容为“因陈柏灿、杨士超投资开发灌云县城新村中路4号地块门面房和商品房是由刘德军招商引资开发，故特承诺将2号地块由北向南13号门面房壹间（40多平方）及二楼两间（80多平方）赠送给刘德军作为介绍回报，特此承诺。”涉案房屋被刘德军占有使用，但未办理房地产所有权登记。灌云县宏达房地产开发公司改制，2006年6月10日公司名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司。根据灌云县企业改制集中扫尾工作指挥部作出的灌企改指复[2007]2号文件，“鉴于宏达房地产开发公司改制实际情况，经研究，同意将原宏达房地产开发公司开发的尚未销售的房地产用于偿还给原投资商自行销售”。2007年2月9日，灌云县宏达房地产开发有限公司将案涉的座落于灌云县伊山镇新村中路路东137号门面房的所有权登记在案外人杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明名下。后案外人杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明将案涉房屋卖给任飞、蒋小玲，双方签订房地产买卖契约，任飞、蒋小玲于2012年8月15日取得案涉房屋所有权证，于2012年8月21日取得国有土地使用权证。2013年2月22日，任飞、蒋小玲以刘德军、马腊敏为被告起诉至一审法院，要求刘德军、马腊敏返还房屋，后任飞、蒋小玲撤回起诉，一审法院予以准许。2013年5月，刘德军因其他事由被迫搬出案涉房屋。房屋销售部隶属于灌云县宏达房地产开发公司，其依法设立并领取营业执照。2006年7月10日，房屋销售部经工商行政管理部门核准注销。灌云县宏达房地产开发公司决定房屋销售部的债权债务由其统一结算。2014年7月30日，刘德军以任飞、蒋小玲、杨仕超、陈柏灿、石云霞、曹晓明、灌云县宏达房地产开发有限公司为被告诉至一审法院，请求判令：1、确认房屋赠与承诺书有效；2、确认被告蒋小玲、任飞、杨仕超、陈柏灿、曹晓明、石云霞签订买卖合同无效。一审法院于2015年11月16日作出（2014）灌民初字第00979号民事判决书，判决驳回其诉讼请求。刘德军依法提起上诉，连云港市中级人民法院于2016年3月10日作出(2015)连民终字第2790号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。刘德军依法申请再审，江苏省高级人民法院于2017年8月18日作出（2016）苏民申4906号民事裁定书，裁定驳回其再审申请。该裁定对一、二审法院关于案涉承诺书效力的认定错误予以纠正，并就涉诉法律主体及法律关系向刘德军依法释明。另查明，2016年11月14日，任飞、蒋小玲与案外人潘鸿盛、陆海云签订不动产买卖契约，将原登记在任飞、蒋小玲名下的案涉137号门面房以合同价1154800元出售给案外人潘鸿盛、陆海云【权证号：苏（2016）灌云县不动产权第0012691号】。本案审理过程中，一审法院根据案涉房屋所有权登记状况，就刘德军诉求中关于判令灌云县宏达房地产开发有限公司交付案涉房屋的诉讼请求依法释明，刘德军明确不变更上述请求。一审法院认为，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。本案房屋销售部是灌云县宏达房地产开发公司的分支机构，依法可以作为民事主体进行必要的民事活动，也可以作为民事诉讼主体以自己的名义参加民事诉讼，故房屋销售部以自己的名义向刘德军出具承诺书并不违反法律规定，应属有效。房屋销售部已于2006年7月10日经工商行政管理部门核准注销，灌云县宏达房地产开发公司决定房屋销售部的债权债务由其统一清算，则灌云县宏达房地产开发公司作为房屋销售部的权利义务继受人，应对该承诺书所涉权利义务承担继受责任。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。案涉房屋经多次转让现已依法登记在案外人名下，刘德军要求判令案涉房屋归刘德军所有无法律依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、第一百四十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、灌云县宏达房地产开发有限公司的原分支机构灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部于2005年3月18日向刘德军出具的《承诺书》有效；二、驳回刘德军其他诉讼请求。案件受理费26800元，经审批免交26720元，由灌云县宏达房地产开发有限公司负担80元。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院依法予以确认。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本案二审争议焦点：1.灌云县宏达房地产开发有限公司是否应当对《承诺书》承担继受责任；2.案涉房产是否应当归刘德军所有。关于第一个争议焦点，本院经审查认为，灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部已于2006年7月10日经工商行政管理部门核准注销，灌云县宏达房地产开发公司研究决定灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的债权债务由其统一清算。灌云县宏达房地产开发公司后经改制将公司名称变更为灌云县宏达房地产开发有限公司，故灌云县宏达房地产开发有限公司作为灌云县宏达房地产开发公司房屋销售部的权利义务继受人，应对该《承诺书》所涉权利义务承担继受责任，一审法院在本院认为中已予以阐述。关于本案第二个争议焦点，本院经审查认为，《中华人民共和国物权法》相关规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，刘德军虽然依据《承诺书》在本案诉讼前长期占有、使用案涉房屋，但其却至始至终未取得案涉房屋的物权，案涉房屋经多次转让现已依法登记在案外人名下，现刘德军依据《承诺书》的约定要求判令案涉房屋归其所有缺乏法律依据。综上，上诉人刘德军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计26800元（刘德军已预交元），由刘德军、灌云县宏达房地产开发有限公司各自负担。本判决为终审判决。审判长 程 晨审判员 王学明审判员 张淑媛二〇一八年十二月十八日法官助理孙宜峰书记员武圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。