福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终6441号 上诉人（原审被告、反诉原告）：郭希真，女，回族，1959年2月12日出生，住福建省泉州市鲤城区。 委托诉讼代理人：庄明，福建泉南律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：谢尾财，男，汉族，1965年4月2日出生，住福建省泉州市泉港区。 委托诉讼代理人：郑晋，福建建达（泉州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈适平，福建建达（泉州）律师事务所律师。 原审被告：李丹颖，女，汉族，1994年10月1日出生，住福建省泉州市鲤城区。 上诉人郭希真因与被上诉人谢尾财房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省丰泽区人民法院（2018）闽0503民初6453号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 郭希真上诉请求：撤销一审判决，改判驳回谢尾财的诉讼请求，支持郭希真的反诉请求。事实和理由：谢尾财不构成善意取得。在本案中，谢尾财仅符合“有偿”这一条件，而不符合“善意”，谢尾财明知李楠有配偶，在知道李楠无权处分的情况下仍单独与其签订《房屋交易协议书》，至少存在重大过失，且涉案房产未办理过户登记，谢尾财尚未取得涉案房产，也不符合善意取得的“取得”条件。本案房屋买卖发生于1999年，但提起诉讼时间是2018年7月17日，应适用现在的法律、司法解释规定，根据现行法律、司法解释规定，谢尾财并非善意，李楠无权处分，谢尾财不能取得物权，本案合同要么无效要么解除。不动产物权的变动需要所有共有权人一致同意方可变动，不论适用何时的法律规定，谢尾财不符合物权变动条件，无法取得物权。 谢尾财辩称，本案房屋买卖合同有效，本案房屋登记在李楠名下、谢尾财支付了对价、事实上占有使用房屋，符合善意有偿取得的条件。一审判决适用法律正确，本案合同有效，过户是合同的附属义务。郭希真的行为有悖诚信，合同交易的稳定性应当维护。 李丹颖未作陈述。 谢尾财向一审法院起诉请求：1.确认谢尾财与李楠于1999年4月10日签订的《房屋交易协议》合法有效；2.郭希真、李丹颖继续履行双方签订的《房屋交易协议书》所约定事项，协助谢尾财将登记于李楠名下的位于丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间过户给谢尾财。郭希真、李丹颖提出反诉请求：1.解除郭希真、李丹颖和李楠签订的《房屋交易协议书》；2.谢尾财将丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间腾空返还给郭希真、李丹颖，并支付自反诉之日起房屋、储藏间占用费（每月按2000元计算）。 一审法院认定事实：郭希真与李楠于1993年3月20日登记结婚。李楠于1999年7月8日办理丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间的房产证，房屋所有权人为李楠。谢尾财和李楠于1999年4月10日签订《房屋交易协议书》一份，约定李楠将其所有的位于丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间出售给谢尾财，谢尾财应向李楠支付购房款88000元。后李楠向谢尾财出具《收据》一份，主要载明：兹收到谢尾财先生付给的泉州教育学院集资房D幢703号套房转让费共计人民币捌万捌仟元整。现李楠已死亡。另查，李丹颖系李楠的女儿，其于2018年8月21日在本院向其制作的调查笔录中表示自愿放弃位于丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间的继承权。 一审法院认为，本案诉争房屋系李楠与郭希真夫妻共同财产，虽然《中华人民共和国物权法》规定，处分共同共有的不动产需经全体共同共有人同意，但《中华人民共和国物权法》自2007年10月1日起实施，而本案《房屋交易协议书》于1999年签订，根据法不溯及既往的原则，本案不适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。根据《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”。谢尾财以88000元向李楠购买案涉房产，成交价并非明显低于市场价格，系善意、有偿取得诉争房屋，郭希真以其不知情、不同意出售房屋为由主张李楠对案涉房产的处分行为无效，本院不予采纳。本案的《房屋交易协议书》合法有效，谢尾财与李楠应根据合同约定履行各自的义务，现李楠已死亡，根据《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条的规定，李楠死亡时，除存有遗嘱或遗赠扶养协议外，继承应按照法定继承办理。郭希真、李丹颖作为李楠的配偶及子女，在没有丧失继承权的情况下均有权继承李楠的遗产。李丹颖明确放弃对位于丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间的继承权，根据《中华人民共和国继承法》第三十三条的规定，李丹颖无需对李楠本案债务承担履行责任。谢尾财请求郭希真履行协助办理过户登记手续义务，合法有据，予以支持；请求李丹颖履行协助办理过户登记手续义务，不予支持。因本案的房屋买卖合同合法有效，且可以继续履行，谢尾财占有使用房屋基于合法有效的《房屋交易协议书》，对郭希真、李丹颖请求解除案涉《房屋交易协议书》、返还房产并支付占用费的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国继承法》第二条、第五条、第十条、第三十三条，《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，判决：一、确认谢尾财与李楠于1999年4月10日签订的《房屋交易协议书》有效；二、郭希真应于判决生效之日起十日内协助谢尾财将登记在李楠名下的位于丰泽区少林路少林新村泉州教育学院D＃－703号的房屋及储藏间过户给谢尾财；三、驳回谢尾财的其他诉讼请求；四、驳回郭希真、李丹颖的反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：谢尾财提交用书协议书一份、银行卡复印件一份、结婚证复印件一份、身份证复印件一份、有限电视开户及缴费票据、水费交纳情况、证明一份，欲证明诉争房屋一直由其占有使用。郭希真对谢尾财提供的证据质证认为真实性无法确认，与本案无关。本院认为，谢尾财提供的证据可提供原件核实，真实性可以确认，其中有线电视缴款的最早日期为2002年2月26日，可认定谢尾财至少在2002年2月26日就已经实际占有使用涉案房屋。一审查明的事实正确，予以确认。 本院认为，谢尾财与李楠签订的《房屋交易协议书》的内容未违反法律规定，应认定合法有效，双方均应按约定全面履行各自的义务。郭希真称其不知道有本案房产存在，违背常理，不予采纳。谢尾财长期占有使用诉争房产，郭希真长期未提出异议，应视为郭希真对本案房屋买卖不持异议。谢尾财已经按约定支付了所有房款，李楠也已经将房屋交付给谢尾财占有使用，但未办理过户登记，现李楠已经死亡，其民事权利义务由其继承人继受，李丹颖明确放弃对诉争房产的继承，李丹颖无需对李楠本案债务承担履行责任，谢尾财要求郭希真协助办理诉争房屋的过户登记，依法有据，应予支持。 综上所述，郭希真的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3000元，由郭希真负担。 本判决为终审判决。 审判长  李翔峥 审判员  黄有志 审判员  郑玉蒜 二〇一八年十二月××日 法官助理吴一凡 书记员康雯娟 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。