北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民终12402号上诉人（原审原告）：邓琦，男，1994年3月6日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田力平，北京尚勤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姚远，女，1989年9月25日出生，汉族，北京科瑞龙华科贸有限公司职员，住北京市房山区。委托诉讼代理人：张京莹，北京市瑞铭永嘉律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，董事长。委托诉讼代理人：樊耀博，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人邓琦因与被上诉人姚远、北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初24586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人邓琦的委托诉讼代理人田力平、被上诉人姚远的委托诉讼代理人张京莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓琦上诉请求：撤销一审判决，改判撤销邓琦与姚远于2016年8月20日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》或将本案发回重审；本案诉讼费用由姚远承担。主要事实和理由：一、一审法院审理程序违法：1.一审审理期限严重超审限；2.本案由简易程序转为普通程序审理，一审法院未向邓琦提前告知合议庭组成人员名单；3.一审法院开庭前未组织证据交换，由于证据较多，邓琦无法当庭核实部分证据并发表质证意见。二、一审法院对邓琦提交的证据未予审查，遗漏了多项事实：1.链家公司未在签约前收集涉案房屋的抵押权资料，也未告知姚远，一审法院对链家公司未尽职履行居间义务导致合同履行障碍的事实没有认定；2.因链家公司代理销售房屋时未充分注意到涉案房屋的抵押权设置，未能核实邓琦表述的房屋实际情况，导致合同登记的抵押权人出现错误，最终导致各方对合同条款出现重大误解；3.一审判决虽然查明“甲方房屋有抵押需要垫资解押………乙方承担垫资费用”，但并未就该部分事实进行调查，也未查明姚远及链家公司为何没有将283万元垫资款给付邓琦，各方对于付款方式存在重大误解。姚远辩称，同意一审判决，不同意邓琦上诉请求。链家公司未出庭答辩。邓琦向一审法院起诉请求：判决撤销邓琦与姚远于2016年8月20日签订的《北京市存量房房屋买卖合同》。一审法院认定事实：2016年8月20日，姚远与邓琦签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定由姚远向邓琦购买邓琦所有的位于北京市丰台区恒富中街201房屋，该合同约定：该房屋已经设定抵押，抵押权人为广发银行，抵押登记日期为2016年6月24日。该房屋已经设定抵押，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续。经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币315万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币135万元。买受人向出卖人支付定金人民币10万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为人民币220万元。当事人双方同意，自合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，邓琦（甲方）、姚远（乙方）、链家公司（丙方）三方签订《补充协议》，约定：甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币450万元，此价格为甲方净得价，不含税。乙方于2016年8月20日将第一笔定金人民币100000元以自行支付的方式支付甲方。交易房屋有抵押的，甲方应于2016年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年9月30日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。其他约定：1、甲方保证此房屋无任何债权债务纠纷；2、乙方有在京购房资格；3、甲方房屋有抵押需要垫资解押，甲方积极配合办理相关手续及提供有关的资料及承担公证费用；乙方承担垫资费用。上述合同签订后，姚远向邓琦支付定金10万元。另查明，智合新天（北京）传媒广告股份有限公司向北京银行股份有限公司海运支行贷款人民币7000000元，北京国华文创融资担保有限公司为智合新天（北京）传媒广告股份有限公司的上述贷款债务提供保证担保。邓琦又以本案涉案房屋向北京国华文创融资担保有限公司提供抵押担保，主债权金额为人民币7000000元。2017年6月26日，智合新天（北京）传媒广告股份有限公司将向北京银行股份有限公司海运支行的贷款偿还完毕。一审庭审中，姚远表示自愿一次性将剩余房款支付给邓琦。一审法院认为：邓琦、姚远、链家公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的相关强制性规定，应为有效合同。尽管合同当事人对某些具体合同义务的履行方式存在约定不明的情形，但对买卖房屋的意思表示并不存在误解。且合同履行中的相关障碍现已消失，完成合同履行已经具备条件。故对姚远要求撤销双方买卖合同的请求，因事实及法律依据不足，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，于2018年9月判决：驳回邓琦的诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新证据。邓琦主张《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中有关抵押信息及付款方式的条款存在重大误解，其称涉案房屋的抵押权人为北京国华文创融资担保有限公司，担保债权为700万元，其出卖涉案房屋是为了用该笔房款解除其父亲名下位于北京市朝阳区望京西园三区328楼908房屋（以下简称908房屋）的抵押权，之后再将908房屋抵押给北京国华文创融资担保有限公司用以解除涉案房屋的抵押，而908房屋的抵押权人是广发银行，担保债权为283万元。由于链家公司对房屋的抵押权设置理解错误，导致合同条款出现偏差，最终出现其对合同条款存在重大误解，不能实现合同目的。另查明：邓琦（甲方）、姚远（乙方）、链家公司（丙方）三方签订《补充协议》中关于付款方式约定：乙方于2016年9月15日前，将第一笔首付款123万元以自行支付的方式支付甲方；乙方于双方办理过户前5个工作日内将第二笔首付款95万元以理房通托管方式支付甲方。关于还款解押约定：甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。本院二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：邓琦主张其与姚远签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中关于房屋抵押信息及付款方式条款存在重大误解并要求撤销合同，本院是否予以支持。因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第71条规定：“行为人因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为的后果与自己的意思相悖，并造成较大损失的，可以认定为重大误解。”本案中，邓琦主张《北京市存量房屋买卖合同》中记载的房屋抵押信息有误，涉案房屋的抵押权人应为北京国华文创融资担保有限公司，而非合同记载的广发银行。本院认为，即使《北京市存量房屋买卖合同》记载的抵押信息存在错误，邓琦在签订合同时未给予充分注意，当事人仍可以通过协商对此进行修正，不属于重大误解可以撤销合同的范畴。邓琦主张《补充协议》中有关付款方式的条款存在重大误解，其本意为姚远直接向其支付首付款用于解押。首先，《补充协议》约定解押所需资金来源为邓琦自行筹集，房屋有抵押需要垫资解押，姚远承担垫资费用。根据上述内容，邓琦需自行筹集解押资金，姚远承担垫资费用的具体金额并未约定。其次，《补充协议》约定姚远于2016年9月15日前将第一笔首付款123万元以自行支付的方式支付，于双方办理过户前5个工作日内将第二笔首付款95万元以理房通托管方式支付。邓琦和姚远对于两笔款项的金额及支付方式均进行了明确具体的约定，上述约定在文字表述上不存在任何歧义，邓琦应当清楚知晓第一笔首付款系直接支付，第二笔首付款系通过理房通托管方式支付，不存在对约定内容产生重大误解的情况。因此，本院难以认定邓琦因对行为的性质、对方当事人、标的物的品种、质量、规格和数量等的错误认识，使行为后果与自己意思相悖，并造成较大损失。邓琦主张其与姚远签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中关于房屋抵押信息及付款方式条款存在重大误解并要求撤销合同，本院不予支持。另外，邓琦所述一审法院程序违法的情形不构成严重违反法定程序，不足以导致案件发回重审或改判。综上，邓琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16000元，由邓琦负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  霍翠玲审判员  王金龙审判员  杨志东二〇一八年十二月二十八日法官助理刘慧超书记员宋雨晴