江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏07民终4266号上诉人（原审原告）：王益涵，男，1989年1月31日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。委托诉讼代理人：李秋生，江苏田湾律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：连云港宏逸置业有限公司，住所地江苏省连云港市海州区玉兰路北文苑路西星海湖壹号综合楼。法定代表人：杨道钢，总经理。委托诉讼代理人：叶珈睿，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人王益涵因与被上诉人连云港宏逸置业有限公司（以下简称宏逸公司）商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省连云港经济技术开发区人民法院（2018）苏0791民初541号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王益涵上诉请求：依法撤销（2018）苏0791民初541号民事判决，并重新作出公正判决。事实和理由：1.一审法院以上诉人实际收房时间（2017年3月22日）作为被上诉人交房时间是错误的。（1）依据法律规定，被上诉人交付的房屋必须经验收合格。一审中，被上诉人提交的6#楼《单位工程竣工验收证明书》和《单位工程竣工验收报告》中有关人员的签名明显不一致，一审法院当庭表示会核实该事实，但却没有后文。仅凭真实性无法确认的材料，无法证明被上诉人交付的6#楼在2017年3月22日验收合格。（2）《商品房买卖合同》第八条约定“商品房经验收合格”作为交付条件，依据《建筑工程质量管理条例》第十六条第（四）项规定，竣工验收要“有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件”，勘察验收合格是房屋交付使用的前提。被上诉人提交的6#楼《单位工程竣工验收证明书》虽加盖了勘察单位的印章，但参与验收人员并未在《单位工程竣工验收报告》上签名，依然无法证明房屋验收合格。（3）《商品房买卖合同》第十四条约定交付时水电具备使用条件，《合同补充协议》第四条第一款约定“水、电、燃气、电话、光纤、网络及有线电视等配套设施交付后由买受人向相应的经营管理单位交纳初装费和设备费并办理开通手续后方可使用”。就该两款约定看，水电具备使用条件应指买受人独立控制水电使用户头，但被上诉人在2017年3月22日交付的临时水电并不满足上诉人独立控制使用户头的条件。一审法院延引“如果开发商将不具备交付条件的房屋交付给购房者，购房者同意并实际接收房屋的，应当视为购房者放弃了原合同约定的交付条件”的规定认定交房时间，但忽视了适用这一条的前提是“开发商明确告知”，购房者对自己不知道的事情，无法表示同不同意。2.在如何认定被上诉人延迟交付造成的损失这一事实认定上，一审法院也存在错误。（1）一审法院援引的连云港市2017年第一季度、第二季度市区住宅平均月租金资料没有经过庭审质证，且法律规定是以“同地段同类别的房屋租金”作为参考标准，使用平均租金作为参考标准没有法律依据。（2）被上诉人交付的虽然是毛坯房，但逾期交房造成的损失是正常使用的房屋，一审法院以“毛坯房租金”作为认定上诉人的损失是错误的。宏逸公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，说理充分客观，应予维持。2.上诉人陈述的上诉理由不能成立：（1）关于上诉人陈述的勘验报告的问题，上诉人一审未提出异议，实际上被上诉人于2016年12月30日取得的勘验质量评估报告结果为合格，不存在未达到交付条件的情况；（2）关于独立水电并非合同约定的给付条件，合同中约定的也只是程序性的先后责任和义务，并非把正式的水电作为双方交付的充分和必要条件，且在本案一审审理过程中，包括上诉人在内的所有业主都已分别安装电表、水表，已经不存在上诉人所称的关于水电交付的问题；（3）关于违约金调整多少的问题，上诉人在一审中未能举证证明其实际损失，一审法院参照连云港市2017年第一、二季度平均租金标准确定以每平方米11元的标准计算违约金是客观的，并且连云港市中级人民法院（2018）苏07民终2342号民事判决中也认定该租金支付标准。王益涵向一审法院起诉请求：1.依法判令宏逸公司给付逾期交房违约金62488元；2.宏逸公司给付逾期办证违约金880元；3.宏逸公司承担诉讼费用。在一审法院审理过程中，王益涵申请撤回要求宏逸公司给付逾期办证违约金880元的诉讼请求，要求另行主张。一审法院认定事实如下：2015年7月3日，王益涵（买受人）与宏逸公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，双方约定，王益涵购买宏逸公司开发的位于新海新区，建筑面积143.62平方米，总价款88万元。双方约定于合同签订当日付清全款。合同第八条交付期限约定，宏逸公司应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付王益涵使用。合同第九条逾期交房的违约责任约定，除合同第八条规定的特殊情况外，宏逸公司如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏逸公司按日向王益涵支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，王益涵有权解除合同。王益涵解除合同的，宏逸公司应当自王益涵解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按王益涵累计已付款的2%向王益涵支付违约金。王益涵要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，宏逸公司按日向王益涵支付已交房价款万分之0.1（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十五条关于产权登记约定，宏逸公司应当在商品房交付使用（建设工程验收合格方可交付使用，具体细则请参照《建设工程质量管理条例》第六十条规定）后90日内，将办理权属登记需由宏逸公司提供的资料提交产权登记机构备案。如因宏逸公司的责任，导致本条约的上述手续不能在约定期限内办理的，双方同意按下列第2项处理：1.……2.王益涵不退房，宏逸公司按已付房价款的0.1%向王益涵支付违约金。双方还对合同的其他权利义务作了约定。双方合同签订后，王益涵向宏逸公司支付购房款88万元。经宏逸公司通知收房，王益涵于2017年3月22日接收房屋。一审法院另查明，连云港市2017年一季度市区住宅租金月均价为14.66元/平方米;第二季度市区住宅租金月均价为15.04元/平方米。一审法院认为，王益涵与宏逸公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。关于违期交房损失问题，王益涵按合同约定交纳购房款，宏逸公司应按合同约定于2016年12月31日前将经验收合格的商品房交付王益涵，但王益涵经通知于2017年3月22日实际接收房屋，宏逸公司交付房屋逾期了80天(2个月零21天)，应承担逾期交房的违约责任。王益涵称宏逸公司交付的房屋截止2017年12月20日才具备正式用水用电，宏逸公司应支付至此的违约金。根据相关规定，宏逸公司通知收房时，王益涵同意并实际接收了房屋，应当视为王益涵放弃了原合同约定的房屋交付条件，双方对房屋交付条件进行了实质性变更，应以王益涵实际收房之日作为交付之日，故对王益涵要求逾期交房违约金计算至2017年12月20日，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。本案双方对逾期交房违约金作了约定，王益涵认为过低要求调整，但未提供给其造成损失的证据，一审法院参照连云港市2017年第一季度、第二季度市区住宅房屋平均月租金，及王益涵实际接收的房屋系毛坯房的实际情况，酌定同地段同类房屋租金标准按每月11元/平方米计算，故支持王益涵应得的逾期交付使用房屋损失为4230元（143.62㎡×11元/㎡×2月+143.62㎡×11元/㎡÷31天×21天）。关于逾期办证违约金，王益涵在审理过程中申请撤回逾期办证违约金880元的诉求，要求另案主张，系自由处分自己的民事权利，不违反法律规定，予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条的规定，一审法院遂判决：1.宏逸公司于判决生效之日起十日内支付王益涵逾期交房违约金4230元；2.驳回王益涵其他诉讼请求。如果宏逸公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取667元，由王益涵负担642元，由宏逸公司负担25元。王益涵已交纳692元，一审法院退回25元。宏逸公司在给付上述款项时一并给付王益涵。本院二审期间，上诉人王益涵提交以下证据：2017年1月20日的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，证明被上诉人交付的房屋在2017年1月20日前尚未完成子单位工程质量检验，其一审提交的竣工验收报告系伪造的证据。被上诉人宏逸公司对上述证据质证认为：对该证据的真实性无异议，但不认可上诉人的证明目的，该竣工验收记录中显示的2017年1月20日是第二次进行验收的时间，第一次验收是2016年12月18日，因相关工程涉及到保障房的二次验收问题，所以在第一次验收之后又进行了第二次验收，且该时间与被上诉人一审提交的建设工程竣工规划核实认可书显示的时间是一致的，均为2017年1月20日，足以证明涉案的一期1、5、6、8号楼最迟已于2017年1月20日经相关部门验收合格，符合本案中双方当事人约定的房屋交付条件。被上诉人宏逸公司提交以下证据：证据1.《勘察质量评估报告》，证明涉案房屋已经于2016年12月30日勘察验收合格；证据2.江苏省连云港市中级人民法院（2018）苏07民终2342号民事判决书，证明涉案延期交房的租金标准，按照每月每平方米11元计算已经得到生效判决认定。上诉人王益涵对被上诉人所举上述证据质证认为：对证据1的真实性无异议，但该证据不是新证据，另需要说明的是被上诉人一审提交的6号楼工程竣工验收证明书载明的勘察时间是2016年12月18日，而本次庭审提交的却是2016年12月30日，说明上诉人一审提交了虚假证据；对证据2的真实性无异议，该判决书所涉及的当事人的租金损失经过了庭审质证环节，而本案中一审法院参照我市相关租金标准认定损失没有经过质证，此外，被生效判决认定的事实才可以作为人民法院在后续案件审理中的依据，涉及适用法律的问题，不能作为后续案件适用的依据。本院对上诉人王益涵所举证据的真实性认可，但对其证明目的不予认可；对被上诉人宏逸公司所举证据1的真实性和证明目的认可，对证据2的真实性认可，但与本案无关联性。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人王益涵与被上诉人宏逸公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，上诉人按照合同约定支付了购房款，被上诉人应当按照合同约定于2016年12月31日前将符合合同约定条件的房屋交付上诉人，被上诉人未在合同约定时间内交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。上诉人于2017年3月22日实际接收房屋，一审法院据此判决被上诉人向上诉人支付从2017年1月1日至2017年3月22日期间的逾期交房违约金，并无不当。上诉人虽以被上诉人举证的《单位工程竣工验收证明书》和《单位工程竣工验收报告》中有关人员签名不一致、参与验收人员未在《单位工程竣工验收报告》上签名，以及涉案房屋水电不符合合同约定为由上诉主张涉案房屋未经验收合格就交付给了上诉人，一审法院以上诉人实际收房的时间作为交房时间是错误的。但由于上诉人于2017年3月22日实际接收了房屋，一审法院据此认定上诉人实际接收房屋的行为应视为双方对房屋交付条件作出的变更，应以上诉人实际收房时间作为房屋交付的时间，进而对被上诉人交房时间和逾期天数作出认定，并无不当，本院对上诉人的该项上诉理由不予采信。本案双方当事人对逾期交房违约金作出了约定，上诉人主张合同约定的违约金过低，一审法院依法对逾期交房违约金进行调整。因上诉人未提交充分有效的证据证明其实际损失，在此情况下，一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，参照连云港市2017年第一、二季度市区住宅月租金价格，并综合上诉人接收的房屋系毛坯房的实际情况，确定逾期交房违约金的计算标准按每月11元/平方米计算，并无不当。同时，一审法院对此计算标准的认定系人民法院根据法律规定自由裁量的过程，并不属于人民法院依职权调取的证据，无需经庭审举证质证，故对上诉人主张一审程序违法的主张，本院亦不予采信。综上，王益涵的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1334元，由上诉人王益涵负担。本判决为终审判决。审判长  徐峰审判员  乙斌审判员  刘宁二〇一八年十二月十五日法官助理寇运龙书记员刘雨君法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。