湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初11722号原告（反诉被告）：李家明，男，1966年4月2日出生，汉族，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：余钢（特别授权代理），湖北汉武律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁丽（特别授权代理），湖北汉武律师事务所律师。被告（反诉原告）：邹萍萍，女，1955年8月24日出生，汉族，住武汉市江岸区，原告（反诉被告）李家明诉被告（反诉原告）邹萍萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月24日立案受理，依法组成由审判员樊红敏担任审判长，与人民陪审员乔佳琳、饶怡群参加的合议庭，于2018年8月22日、10月24日二次公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）李家明的委托诉讼代理人余钢，被告（反诉原告）邹萍萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李家明诉称并反诉辩称：2016年3月25日经中介公司介绍，邹萍萍将其所有的江岸区二跃路8号3层2室房屋（面积107.24平方米）出售给李家明，双方签订了《存量房居间（买卖）合同》，约定房屋交易成交价为129万元，一次性付清，于2016年4月16日过户；邹萍萍于2016年4月15日腾空房屋，并将该房屋钥匙交于李家明；邹萍萍不交付房屋给李家明，则每逾期一日，按已付房款的0.1%向李家明支付违约金；合同还约定本合同发生争议提交武汉仲裁委员会仲裁。合同生效当日，李家明向邹萍萍支付购房定金5万元。邹萍萍收取定金后，迟迟不交付房屋，也不接受房款，经李家明与中介公司多次催促，邹萍萍不理不睬。2016年11月李家明向武汉仲裁委员会申请仲裁，要求邹萍萍双倍返还定金共计10万元。武汉仲裁委员会进行缺席审理，裁决邹萍萍向李家明双倍返还定金10万元。邹萍萍不服，于2017年9月18日向武汉市中级人民法院申请撤销仲裁裁决，2017年11月15日武汉市中级人民法院作出民事裁定书，撤销仲裁裁决。现李家明认为双方签订的《存量房居间（买卖）合同》具备履行条件，诉至法院请求判令：1、邹萍萍履行2016年3月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》，即向李家明交付武汉市江岸区二跃路8号3层2室的房屋，并受领房款129万元；2、邹萍萍向李家明支付延迟腾退房屋的违约金36500元；3、本案诉讼费由邹萍萍承担。对邹萍萍的反诉请求，李家明认为邹萍萍提出解除合同的事由不符合合同约定及合同法第九十四条规定；目前合同有条件履行，所交易的房屋仍然在邹萍萍名下，李家明也有能力支付合同约定的房款，交易能够继续。定金返还不属于反诉事项，邹萍萍的诉讼请求没有依据，请法院驳回邹萍萍的反诉请求。邹萍萍辩称并反诉称：双方通过中介公司签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定房屋价格129万元，定金5万元；一次性付款，于2016年4月16日办理过户；如果李家明违约不买房，5万元定金不退。签订合同后，邹萍萍按照合同约定的义务，向中介公司提供了相关资料，并按约提前腾退房屋将钥匙交于中介公司。之后，李家明到房内测量加盖的房屋面积，认为邹萍萍曾告知的加盖房屋面积有30平方米不实，李家明要求下调房屋价格。邹萍萍及中介公司经办人杨霞告诉李家明，合同中的买卖房屋价格是以房产证上的面积为准，加盖面积没有算在房价中。2016年4月16日上午，因急需钱，邹萍萍多次催问杨霞何时去办理房屋过户，杨霞告诉邹萍萍，李家明表示不去办理过户。由于李家明没有按照合同约定一次性付款，在过户当日又不去办理过户，李家明故意违约，造成交易流产。时隔两年，李家明见房价上涨，向法院提出诉讼要求邹萍萍履行合同，邹萍萍认为没有继续履行合同的必要，请法院驳回李家明的全部诉讼请求。反诉请求：1、双方于2016年3月25日签订的《存量房居间（买卖）合同》依法解除；2、定金不予返还。经审理查明，通过中介公司介绍，邹萍萍（甲方）将武汉市江岸区二跃路8号3层2室房屋出售给李家明（乙方），双方于2016年3月25日签订《存量房居间（买卖）合同》，合同约定：房屋建筑面积107.24平方米（证载面积），房屋交易成交价129万元，首付定金5万元。此合同签订后，如甲方不卖此房，应退还定金，并赔偿所下定金5万元，若乙方不买此房，定金不退。一次性付款，于2016年4月16日过户。乙方承担后期过户费用。甲方应在2016年4月15日腾空该房屋，并将该房屋钥匙交于乙方；甲方逾期不交付房屋给乙方，乙方不解除合同的，甲方每逾期一日，按已付房款的0.1%向乙方支付违约金；乙方解除合同的，甲方应退还乙方所付房款，且应支付逾期期间的违约金（按每逾期一日支付已付房款的0.1%），并加上全部房款的5%向乙方支付违约金。乙方逾期不交付房款给甲方，甲方不解除合同的，每逾期一日，按未付房款的0.1%向甲方支付违约金；甲方解除合同的，乙方应支付逾期期间的违约金（按每逾期一日支付未付房款的0.1%），并加上全部房款的5%向甲方支付违约金。本合同发生争议，提交武汉仲裁委员会仲裁解决。合同签订当日，李家明向邹萍萍支付购房定金5万元。邹萍萍按照合同约定腾空了房屋，将房屋钥匙交于中介公司经办人杨霞。由于诉争房屋存在加盖面积，李家明要求到房内测量，李家明现场测量后认为邹萍萍曾告知的加盖房屋面积有30平方米不实，合同约定的房价过高，李家明提出下调房屋价格。中介公司杨霞及邹萍萍告诉李家明合同约定的买卖房屋价格是以房产证上的面积为准，加盖面积并没有计算在房价中。2016年4月15日杨霞电话提醒李家明明天去办理房屋过户手续，李家明表示不急。4月16日上午杨霞再次电话李家明，李家明表示房屋加盖面积没有谈好，不付房款，不办理房屋过户手续。双方产生纠纷。2016年11月李家明向武汉仲裁委员会申请仲裁，要求邹萍萍双倍返还定金共计10万元。武汉仲裁委员会缺席审理，于2017年2月27日作出（2016）武仲裁字第000001414号裁决书，裁决邹萍萍向李家明双倍返还定金共计10万元。邹萍萍收到裁决书后，于2017年9月18日向武汉市中级人民法院申请撤销（2016）武仲裁字第000001414号裁决书，武汉市中级人民法院经审查，于2017年11月15日作出（2017）鄂01民特606号民事裁定书，认为仲裁程序违法，裁定撤销武汉仲裁委员会（2016）武仲裁字第000001414号裁决。李家明于2018年7月诉至本院。另查明，朱重远与邹萍萍原系夫妻关系，诉争房屋原登记在朱重远名下。2016年8月8日双方登记离婚，离婚后，诉争房屋登记在邹萍萍名下。上述事实，有当事人的陈述，李家明提交的《存量房居间（买卖）合同》、不动产查询单、收条、武汉仲裁委员会（2016）武仲裁字第000001414号裁决、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民特606号民事裁定书、借记卡账户历史明细清单，邹萍萍提交的《存量房居间（买卖）合同》、武汉仲裁委员会（2016）武仲裁字第000001414号裁决、武汉市中级人民法院（2017）鄂01民特606号民事裁定书、证人证言，调查笔录等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以作为认定本案事实的依据。本院认为：邹萍萍与李家明签订的《存量房居间（买卖）合同》是当事人真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。合同中明确约定，证载房屋建筑面积107.24平方米，房屋交易成交价129万元，首付定金5万元；一次性付款，于2016年4月16日过户。合同签订后，邹萍萍按照合同约定腾空了房屋并交付钥匙，完成了相应合同义务，李家明应当于2016年4月16日一次性付款，办理房屋过户手续，但李家明对房屋加盖面积存有异议，认为房屋价格需要下调。在合同约定的时间内，李家明迟延履行付款义务，不愿意办理房屋过户手续，致使合同目的不能实现。李家明存在违约行为，邹萍萍主张解除合同，本院予以支持。李家明主张继续履行合同，并要求邹萍萍支付延迟腾退房屋违约金36500元的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。按照双方合同约定，若李家明不买此房，定金不退。邹萍萍已收取的5万元定金，可不予退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除邹萍萍与李家明签订的《存量房居间（买卖）合同》；二、驳回李家明的全部诉讼请求。案件受理费16739元、反诉费525元，共计17264元，由李家明负担。因邹萍萍已预交525元，故李家明于本判决生效之日起五日内支付给邹萍萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  樊红敏人民陪审员  乔佳琳人民陪审员  饶怡群二〇一八年十二月七日书 记 员  李梦月