贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民初796号原告：贵阳黔江航空保障装备有限责任公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区新村路**，统一社会信用代码91520000214405660M。法定代表人：肖伟，该公司董事长。委托代理人：曾璇、田宪鹏，贵州君跃律师事务所律师。被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****一社会信用代码91520000214412019C。法定代表人：林农，该公司董事长。委托代理人：袁梽钧，贵州行泰律师事务所律师。被告：贵州永华顺贸易有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区中华北路**社会信用代码91520103590796052P。法定代表人：杨爱乐，该公司执行董事。委托代理人：庞登文，贵州心典律师事务所律师。第三人：贵阳银行股份有限公司三合支行，住所地贵州，住所地贵州省贵阳市云岩区中山东路**用代码915201007143102549。负责人：张筑，该支行行长。委托代理人：王静、张建朝，北京盈科（贵阳）律师事务所律师。原告贵阳黔江航空保障装备有限责任公司（以下简称黔江公司）与被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（以下简称城乡房开公司）、贵州永华顺贸易有限公司（以下简称永华顺公司）确认合同无效纠纷一案，由贵州省贵阳市云岩区人民法院于2018年3月12日立案受理，案号为（2018）黔0103民初2650号。在诉讼过程中，贵阳银行股份有限公司三合支行（以下简称贵阳银行三合支行）于2018年3月27日向贵州省贵阳市云岩区人民法院申请作为第三人参加诉讼，该院经审查认为本案案涉房屋与本院正在审理的黔江公司与永华顺公司、城乡房开公司、贵阳银行三合支行等案外人执行异议之诉一案的标的物相同，两案存在重大关联，故请示将本案移送本院审理。本院经审查后，于2018年6月28日作出（2018）黔01民辖63号民事裁定书，裁定本案由本院审理。本院于2018年8月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告黔江公司的委托代理人曾璇、田宪鹏，被告城乡房开公司的委托代理人袁梽钧，被告永华顺公司的委托代理人庞登文，第三人贵阳银行三合支行的委托代理人王静、张建朝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黔江公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认被告城乡房开公司就贵阳市小河区黔江路“黔江路开发小区”B9栋2层14号房屋与永华顺公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：1、案涉《商品房买卖合同》所涉房屋系原告黔江公司与被告城乡房开公司联合开发建设并作为开发收入分配给原告的实物资产，且该资产已由原告合法占有、使用、收益。2002年，原告黔江公司（原贵阳黔江机械厂，以下简称黔江厂）与被告城乡房开公司（原贵州省城乡建材建筑开发公司，以下简称城乡建筑公司）先后签订了《联合开发建设“黔江花园”合同书》（2002年6月28日）、《共同投资建设“黔江花园”合同书》（2002年6月30日），双方约定对贵阳市原小河区黔江路沿线（原黔江厂厂区、生活区）约12万平方米的土地进行联合开发建设。其中，对于联合开发收入的分配方式，双方在《共同投资建设“黔江花园”合同书》第五条约定了按税后利润进行分配，原告占32%，城乡建筑公司占68%。联合开发项目建成后，经原告与城乡建筑公司协商约定：城乡建筑公司将该项目小区B9栋（位于“十里江南”小区内）一、二层共计2134.94平方米房屋出卖给原告。双方并于2009年6月5日签订了《商品房买卖合同》。同年12月5日，为明确上述开发收入的利润分配以及作价实物分配的具体事宜，原告与城乡建筑公司签订了《撤销“商品房买卖合同”协议书》。约定将前述《商品房买卖合同》中的商品房以开发收入中实物分配的方式分配给原告，其地理位置、楼层、面积、价格等均与前述《商品房买卖合同》中的约定完全一致。2010年1月5日，城乡建筑公司向原告移交了包括案涉房屋在内的B9栋一、二层建筑面积共2134.94平方米的房屋，双方办理了房屋移交手续和《房屋移交证书》。原告接收并占有案涉房屋后，将包括案涉房屋在内的B9栋一、二层房屋作为固定资产上报上级主管单位进行国有资产管理并出租给不同的主体用于经营汽车服务、酒店等，在此期间，无任何第三方主体针对案涉房屋提出过任何权利主张。2、被告永华顺公司与城乡房开公司恶意串通签订的《商品房买卖合同》严重损害了原告利益，应属无效合同。2017年底，原告在企业改制资产核查时发现，城乡建筑公司于2014年1月在案涉房屋己经交付给原告长达四年的情况下又与被告永华顺公司签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出卖给永华顺公司并办理了《房屋移交证书》。永华顺公司在买受案涉房屋时即清楚该房屋已经由原告合法占有并出租，永华顺公司也从未向原告或者案涉房屋承租人主张过任何权利。二被告在明知案涉房屋处于原告合法占有并出租的情况下，仍签订《商品房买卖合同》且将案涉房屋登记到永华顺公司名下，故二被告恶意串通签订的该《商品房买卖合同》已经严重损害了原告的合法财产权利并造成国有资产重大损失。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，应属无效合同。特诉至法院，请求判如所请。被告城乡房开公司辩称：1、案涉房屋所在的贵阳市小河区“十里江南”项目（原名称“黔江花园”项目），实际上是由案外人罗俊浩挂靠原城乡建筑公司与黔江公司联合开发建设的项目。该项目实行独立核算，自负盈亏，自行完税，项目的人、财、物都由项目挂靠人独立管理，具体的建设、销售、收益分配等一切事宜均由项目挂靠人自主决定，项目的债权债务均由挂靠人罗俊浩全部负责；2、城乡房开公司仅是该项目名义上的联合开发人，并未全面实际参与该项目，故对于案涉房屋被以实物方式分配给原告后又转让过户给被告永华顺公司一事并不知情，城乡公司也是在收到本案民事起诉状副本后方才知道的；3、经城乡房开公司向“十里江南”项目部了解，该项目部确实曾以城乡房开公司的名义，将包括案涉房屋在内的B9栋一、二层共计2134.94平方米房屋于2009年12月5日以项目联合开发中实物分配的方式分配给了黔江公司，且房屋已经全部交付给黔江公司管理，当前由黔江公司全部用于出租。城乡房开公司收到本案诉状后，随即向“十里江南”项目部有关人员了解情况，“十里江南”项目部及其负责人（挂靠人）介绍的情况如下：2002年，“十里江南”项目挂靠人与黔江厂达成联合开发建设意向，后来找到城乡房开公司的前身城乡建筑公司，请求以城乡建筑公司的名义与黔江厂联合开发建设，并于2002年6月28日、2002年6月30日先后签订了《联合开发建设“黔江花园”合同书》《共同投资建设“黔江花园”合同书》，约定按税后利润进行分配，黔江厂占32%，城乡建筑公司占68%(实际上是挂靠人占用该利润）。该项目后来更改名称为“十里江南”。项目建成后，“十里江南”项目部负责人（挂靠人）在未与城乡建筑公司法人代表商量的情况下与黔江公司商定：将“十里江南”项目小区B9栋一、二层共计2134.94平方米房屋出卖给黔江公司，并于2009年6月5日与黔江公司签订《商品房买卖合同》，后又于2009年12月5日签订《撤销“商品房买卖合同”协议书》，约定将前述《商品房买卖合同》中的商品房以开发收入中实物分配的方式分配给黔江公司。2010年1月5日，“十里江南”项目部向黔江公司移交了包括案涉房屋在内的B9栋一、二层建筑面积共计2134.94平方米的房屋，上述房屋自移交后至本案起诉时均由黔江公司用于出租，全部租金均由黔江公司收取；4、在案涉房屋已经分配给黔江公司后，之所以又将案涉房屋出售给被告永华顺公司，“十里江南”项目挂靠人自称事出有因，并表示该出售只是走个形式，永华顺公司没有向其实际支付案涉房屋的购房款，且案涉房屋销售给永华顺公司应缴的有关税费、手续费都是由“十里江南”项目部支付的。经被告城乡房开公司向“十里江南”项目部负责人了解，才知道当时的实际情况是这样的：B9栋一、二层建筑面积共计2134.94平方米的房屋以联合开发中的实物分配方式分配给了原告黔江公司属实，但当时折抵的价值只有1800万元，远低于市场价值。后来因永华顺公司打算做大资产去包装上市，该公司的实际控制人便与“十里江南”项目部副总经理潘伟联系(当时潘伟受“十里江南”项目挂靠人的委托，负责全权处理该项目部所有事宜），双方私下达成了以下方案并由潘伟具体经办实施：先将已经分配给黔江公司的包括案涉房屋在内的B9栋一、二层建筑面积共计2134.94平方米的房屋以约6000万元的价格转让并过户给永华顺公司，永华顺公司先不支付购房款，而是拿到房产证后去融资，资金融到后再由永华顺公司支付“十里江南”项目部约2800万元购房款。当时潘伟考虑用其中的2000万元支付给黔江公司用来赎回房屋，解除实物分配的合同。剩余800万元用于解决“十里江南”项目部欠付的工程款、民间借贷款等历史遗留问题。考虑到黔江厂以实物分配方式只能折抵1800万元，而这样操作更加划算，可以拿到2000万元现金，黔江厂肯定会同意，所以潘伟没有事先告知黔江厂，打算等事情做成后再与黔江厂谈。然而上述房屋过户给永华顺公司后，“十里江南”项目部没有收到永华顺公司承诺支付的款项，永华顺公司的人也不和潘伟见面。“十里江南”项目部显然是被骗了，并多次要求永华顺公司将上述已过户到其名下的房屋再过户到“十里江南”项目部名下来，并要求永华顺公司承担已经发生的全部费用和损失。后因潘伟去世，加之“十里江南”项目部的其他人对此事的情况不是很清楚，此事才拖延至今没有解决。综上所述，由于城乡房开公司只是“十里江南”项目（原“黔江花园”项目）名义上的联合开发方，对有关事实并不知情，案涉争议应当由当事人黔江公司和“十里江南”项目挂靠人及永华顺公司协商解决。如协商不成，请人民法院查明事实后依法判决。被告永华顺公司辩称：1、关于原告黔江公司诉讼主体资格是否适格的问题。从原告提交的《共同投资建设“黔江花园”合同书》第四条第一款投资方式载明“甲方即原告以国家划拨取得的土地使用权且沿黔江路一线约12万平方米的一宗土地作为该项目的投资……”、《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（一）》第二条“双方共同投资建设‘黔江花园’项目用地的土地出让金由甲方即原告缴纳，乙方即贵州城乡建筑公司出资”的内容，根据相关法律规定，原告黔江公司原取得的土地使用权是国家依法划拨的，土地使用性质是工业用地。后因项目开发的需要，城乡房开公司作为有资质的房地产开发企业通过招拍挂的形式取得了该土地使用权并缴纳了土地出让金，故土地使用权人已经变更且土地性质也已由工业用地变成了商住楼的开发用地，而黔江公司原拥有的因划拨取得的该幅土地的使用权因为国家的土地征收出让行为已经消失。因此，“黔江花园”项目事实上是由城乡房开公司独资开发的，与黔江公司己经没有任何关系，所以原告黔江公司与本案没有任何直接利害关系，其起诉行为不符合民事诉讼法第一百一十九条之规定，依法应予驳回；2、本案合同是否有效应该从以下几个方面来考察：（1）永华顺公司与城乡房开公司均为依法成立具有独立法人资格的企业，且城乡房开公司还具有房地产项目开发资质，故双方当事人均具有缔结协议的民事主体资格；（2）永华顺公司与城乡房开公司针对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》有双方的签章且经过房管部门的备案登记，此后又办理了相关的权属证书，故双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，缔约形式合法有效；（3）永华顺公司提交的《商品房买卖合同》证明了该公司与城乡房开公司之间的商品房交易行为真实、合法，且城乡房开公司还向永华顺公司提供了办证所须的房屋移交证书，购房合同已经备案获得了国家认可，后又在城乡房开公司的支持配合下办理了土地使用权证和房产证。故永华顺公司和城乡房开公司的交易完全是自愿合法的，根本不存在双方恶意串通损害原告合法权益的行为；（4）原告与城乡房开公司之间的一系列联合开发协议系其双方内部约定，其效力不及于永华顺公司，永华顺公司对此并不知情也无需知情；且原告与城乡房开公司均属于国有企业，该双方签订的一系列联合开发房地产的合同因违反相关国有资产管理法规而无效；原告与城乡房开公司之间约定的利润分配方案不断变化，约定的实物分配指向不明，截止目前双方并未对联合开发的项目进行过审计及利润分配，可能导致国有税收的损失和国有资产的流失，损害国家利益；（5）既然原告主张其与城乡房开公司之间已经进行了所谓的实物分配，且城乡房开公司还向原告提供了办理产权证所需的房屋移交证书，而原告既不办理产权证也未办理国有资产，故其主张与城乡房开公司之间已经进行了所谓的实物分配不是事实。正因如此，才让永华顺公司四年后还能有机会购买到案涉商业用房；（6）对房屋占有、使用、收益不等同于拥有房屋所有权，根据物权法的相关规定，物权所有权依法登记而设立，对此，永华顺公司己当庭提交了案涉房屋的房产证和土地使用证。永华顺公司也将会在合适的时候向对案涉房屋非法占有、使用、收益的相关人等进行追偿；（7）关于交易价款的支付问题。首先，永华顺公司己经提交了向城乡房开公司支付了部分价款800万元的银行凭证，合同价款的支付只与合同的履行有关，与合同效力无关；其次，永华顺公司针对剩余款项的支付已经向法庭作了陈述，并向法庭递交书面申请，申请追加城乡房开公司的实际控制人罗俊浩参加诉讼并调取罗俊浩出入港澳地区的出入境记录，以查明案件事实真相。如果永华顺公司只向城乡房开公司支付了部分购房款800万元，那么该公司无论如何都不会将价值几千万元的房产分户登记在永华顺公司名下；如果城乡房开公司称其是受骗，那么四年多以来相关各方可向公安机关报案或向人民法院申请撤销《商品房买卖合同》，但截止目前相关各方均未采取相应措施，由此可以合理推断永华顺公司己足额向城乡房开公司支付了购房款。综上，永华顺公司与城乡房开公司针对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效，应依法驳回原告起诉或驳回其诉讼请求。第三人贵阳银行三合支行述称：1、案涉房屋登记在被告贵州永华顺贸易公司名下，原告无权主张两被告之间的合同无效，应当依法驳回其诉请；2、答辩人作为善意第三人，对原告与二被告之间就案涉房屋存在的纠纷并不知情。第三人针对案涉房屋依法享有抵押权，原告的起诉有损第三人的合法利益，应当依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黔江公司向本院提交了以下证据：第一组证据：（1）黔江公司营业执照副本、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件；（2）《准予变更登记通知书》、中共中航贵州飞机有限责任公司委员会《任免通知》【贵飞党任（2017）100号】；（3）城乡房开公司营业执照副本、《关于同意贵州省城乡建材建筑开发公司更名为贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司的批复》《准予变更登记通知书》；（4）永华顺公司企业信用信息。拟证明原被告的诉讼主体资格及企业名称变更情况。被告城乡房开公司、永华顺公司及第三人贵阳银行三合支行对该组证据均无异议。第二组证据：（1）《关于黔江路开发小区立项的申请报告》、贵阳市小河区发展计划局《关于“黔江路开发小区”项目立项申请的批复》【小发计（2002）第142号】；（2）原告与城乡房开公司签订的《联合开发意向书》《联合开发建设“黔江花园”合同书》《共同投资建设“黔江花园”合同书》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（一）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（二）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（三）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（五）》《商品房买卖合同》《撤销“商品房买卖合同”协议书》《房屋移交证书》。拟证明：原告与被告城乡房开公司签订相关协议，约定联合开发建设“黔江花园”项目。2002年6月20日，贵阳市原小河区发展计划局对城乡房开公司上报的拟与原告联建“黔江路开发小区”项目的立项申请作出同意该项目立项的批复。其中，在《共同投资建设“黔江花园”合同书》中双方约定利润分配方式为税后原告占32％，城乡房开公司占68％；在《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》中约定原告应得的32％收入可按货币分配或按原告要求用实物进行分配。后经双方协商，城乡房开公司将包括案涉房屋在内的B9栋一、二层共计2134.94平方米房屋以开发收入实物分配的方式分配给原告并已经交付给原告。被告城乡房开公司对该组证据的质证意见如下：（1）对于案涉项目的申报环节不清楚；（2）案涉项目是由罗俊浩独立运作，以上合同是罗俊浩个人以城乡房开公司的名义和黔江公司签订，城乡房开公司对以上合同的签订内容及时间均不知情。但经公司核实，该组合同是真实的，案涉房屋确实已经分配给原告，故城乡房开公司对该组证据的真实性、合法性、关联性及原告的证明目的予以认可。被告永华顺公司对该组证据的质证意见如下：（1）对案涉项目立项本身无异议，但该项目的建设开发主体是城乡房开公司；（2）永华顺公司对于原告与城乡房开公司之间签订的一系列联合开发合同并不知情，且该系列合同系原告与城乡房开公司之间关于投资和收益分配的内部约定，其效力不及于永华顺公司；（3）原告与城乡房开公司在联合开发案涉项目期间均是国有企业，该双方均未提供当时国资监管部门准予其进行房地产开发投资的文件，故原告与贵州城乡房开公司签订的这一系列联合开发房地产的合同因违反企业国有资产管理法规而无效；（4）原告与贵州城乡房开公司之间约定的利润分配方案不断变化，约定的实物分配方式中的实物指向不明。到目前为止，原告与城乡房开公司之间并没有对联合开发的项目进行过审计及利润分配，可能会导致国有资产流失，损害国家利益，故对原告与贵州城乡房开公司签订的相关联合开发合同的合法性有异议；（4）既然原告与城乡房开公司之间已经进行了所谓的实物分配，且城乡房开公司还向原告提供了办理产权证所需的房屋移交证书，但原告既未办理产权证也未办理国有资产登记。故对于原告提交的《商品房买卖合同》《撤销“商品房买卖合同”协议书》《房屋移交证书》的真实性、合法性、关联性均有异议。第三人贵阳银行三合支行对该组证据的质证意见如下：（1）对于立项报告、批复以及相关联合开发协议的真实性无法核实，不认可其证明目的；（2）对于《商品房买卖合同》《撤销“商品房买卖合同”协议书》《房屋移交证书》的真实性、合法性、关联性均不予认可；原告与城乡房开公司签订的《商品房买卖合同》已经被撤销，并且没有合法备案，该《合同》与本案无关；《房屋移交证书》已经失去了证明基础，没有产生移交的法律效力；《撤销“商品房买卖合同”协议书》是否合法在本案中不能确认；房屋所有权的成立、转让对抵押不产生任何影响。第三组证据：B9栋电表开户费《借款单》《中国工商银行转账支票存根》《发票联》《银行凭证》、B9栋变压器新装预付电费《借款单》《银行凭证》《资金结算专用凭证》《预付电费收据》、B9栋水表安装费《借款单》《转账凭证》、黔江公司与贵阳市筑水建筑安装工程有限责任公司签订的《合同书》以及《借款单》《银行凭证》《中国工商银行转账支票存根》、黔江公司与贵阳××技术开发区鑫富源电力有限公司签订的《电气工程施工合同》以及《借款单》《资金结算专用凭证》《银行凭证》、黔江公司与贵阳云岩乾诚摩托车配件经营部签订的《房屋租赁协议》、黔江公司与贵阳小河西恒汽车服务部签订的《房屋租赁协议书》、黔江公司与吴家志签订的《房屋租赁协议书》、黔江公司与汪荣华签订的《房屋租赁协议书》《房屋租赁补充协议书》、黔江公司与林宁签订的《房屋租赁协议书》、黔江公司与张某签订的《房屋租赁协议书》、《十里江南B9栋租金收入明细》及租金收入凭证、证人张某的身份证复印件及证言、案涉房屋现场图片。拟证明：原告于2010年接收案涉房屋后，对房屋进行占有、使用、收益的事实。原告支付了案涉房屋水电开户费等费用，为了更好满足承租户使用水电的要求，还安装了商业用水水表和商业用电变压器。原告从接收案涉房屋至今长达8年的时间，一直对上述房屋进行管理、出租并收取租金，此间无任何第三人向原告主张过任何权利。被告城乡房开公司对该组证据进行质证称：因被告城乡房开公司没有实际参与案涉房屋的分配、管理，故不了解情况。但经该公司向案涉项目负责人了解，案涉房屋确实是作为联合开发的收益分配给黔江公司。故对该组证据的真实性、合法性、关联性予以认可。被告永华顺公司对该组证据质证认为：对房屋占有、使用、收益不等同于拥有房屋的所有权。根据物权法规定，所有权依法登记而设立，故该组证据不能证明原告是案涉房屋的合法所有权人，且与本案诉争的确认合同无效纠纷没有关联性。永华顺公司对于该组证据的真实性不予置评，会在合适的时候向相关人等进行追偿。第三人贵阳银行三合支行对该组证据的质证称：对该组证据的真实性无法判断，对其证明目的不予认可，且房屋是否租赁不影响抵押的成立。第四组证据：包括本案合同标的在内的案涉B9栋1-20号以及2-20号共40套房屋产权登记信息、二被告针对B9栋2层2号房屋签订的《商品房买卖合同》以及《房屋移交证书》《贵阳市商品房现售合同登记备案表》。拟证明：（1）包括本案合同标的在内案涉B9栋一、二层共40套房屋现均登记在永华顺公司名下；（2）城乡房开公司在案涉房屋已经交付给原告长达四年的情况下，又于2014年1月10日与被告永华顺公司签订了《商品房买卖合同》，双方在合同第八条付款方式及期限中约定了一次性付款且买受人应当在2014年1月10日前支付全部房价款；《贵阳市商品房现售合同登记备案表》中也载明了永华顺公司于2014年1月10日一次性支付购房全款；二被告还于2014年1月16日办理了《房屋移交证书》，但实际上城乡房开公司并未移交案涉房屋，而永华顺公司也从未主张案涉房屋的权利，与商品房买卖的市场交易习惯严重不符，明显违背正常交易规律和常理，属恶意串通损害原告合法权利。被告城乡房开公司对该组证据进行质证称：对该组证据的真实性予以认可。但案涉项目是由罗俊浩负责操控的，城乡房开公司没有参与；城乡房开公司对将案涉房屋出卖给永华顺公司并不知情，永华顺公司至今也没有向城乡房开公司或罗俊浩支付任何房款；案涉房屋是原项目副总经理被骗过户至永华顺公司的，房屋买卖关系是否成立需要考证。被告永华顺公司对该组证据质证认为：首先，该组证据足以证实永华顺公司与城乡房开公司之间买卖商品房交易行为的真实性、合法性；其次，对于原告所提恶意串通的证明目的不予认可，房屋什么时候移交是交易双方的自由。此外，永华顺公司于2015年曾安排员工去催收过房租，后因其他经营事务缠身不了了之。第三人贵阳银行三合支行对该组证据的质证称：对于房屋产权登记信息的真实性无异议，案涉房屋确实登记在永华顺公司名下；因为银行不是相关当事人，故无法判断其余证据的真实性；对原告所提恶意串通的证明目的不予认可。被告城乡房开公司向本院提交了以下证据：《房开项目合作合同书》《承诺函》复印件。拟证明案涉项目是由案外人罗俊浩挂靠城乡房开公司独立负责建设的，城乡房开公司对于案涉项目没有进行过任何实际投资建设，也不了解情况。原告黔江公司对被告城乡房开公司提交的该组证据质证认为：由于上述证据均为复印件，真实性无法确认；因上述证据系城乡房开公司与案外人自行签订，原告对该证据并不知情；原告黔江公司是与被告城乡房开公司联合开发建设案涉房屋，并非与罗俊浩联合开发建设。故对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。被告永华顺公司对被告城乡房开公司提交的该组证据质证认为：该组证据因为无法与原件核对，故对其真实性、合法性、关联性均不予认可。第三人贵阳银行三合支行对该组证据的质证意见为：真实性无法判断，证明目的不认可，但案涉《商品房买卖合同》是以被告城乡房开公司的名义签订的。被告永华顺公司向本院提交了以下证据：第一组证据：包括本案合同标的在内的案涉B9栋1-20号以及2-20号共40套房屋的《商品房买卖合同》、土地使用权证、房屋所有权证、房屋分层分户图、宗地图。拟证明：永华顺公司依法从城乡房开公司购买包括本案合同标的在内的案涉B9栋1-20号以及2-20号共40套房屋并交纳了相关税费，办理了房屋所有权证，永华顺公司是该40套房屋的所有权人；永华顺公司将该40套房屋中的37套抵押给第三人贵阳银行三合支行。第二组证据：都匀市金信诺投资有限责任公司企业公示信息及中国工商银行业务回单6张。拟证明都匀市金信诺投资有限责任公司代永华顺公司向城乡房开公司支付了案涉房屋的部分购房款。故城乡房开公司所述其未收到房款不是事实。原告黔江公司对被告永华顺公司提交的该两组证据的质证意见为：（1）对第一组证据的真实性无异议，但对其合法性、关联性不予认可。首先，该40份《商品房买卖合同》系二被告恶意串通签订，损害了原告的合法权利，应当认定为无效合同；其次，被告永华顺公司虽与城乡房开公司进行了案涉房屋的交易，但永华顺公司至今未提供案涉40套房屋转让价款的支付凭证。正如被告城乡房开公司所述，其与永华顺公司之间的商品房买卖合同并非真实意思表示，只是为了用于融资，故本案40套房屋所有权登记缺乏合法有效的法律基础；（2）对银行业务回单的真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，该份证据显示系案外人金信诺公司向城乡房开公司“十里江南”项目部支付的款项，并非是永华顺公司支付的，同时也未见永华顺公司向金信诺公司及城乡房开公司出具的委托支付的相关凭证；其次，本案《商品房买卖合同》的签订及房屋过户登记均是在2014年1月完成，城乡房开公司在未收到任何购房款的情况下将房屋过户至永华顺公司名下，明显违背交易常理；再次，案涉40套房屋《商品房买卖合同》的交易总价约为6180万元，而被告永华顺公司提交的银行凭证支付总金额为800万元，远低于双方约定的交易总价。若永华顺公司认为该凭证能够证明其已经支付了全部购房款，在此前提下，案涉房屋交易价值远远低于市场交易的正常价值，更加印证了二被告系恶意串通的虚假交易。被告城乡房开公司对被告永华顺公司提交的该两组证据的质证意见为：（1）城乡房开公司未参与案涉《商品房买卖合同》的签订，故对合同的真实性无法确定；（2）对该40份《商品房买卖合同》的合法性不予认可。经城乡房开公司向案涉房屋项目部了解，该合同是项目部副总在受欺骗的情况下签订的，永华顺公司至今未向城乡房开公司支付任何购房款。当时签订合同并办理过户是为了方便永华顺公司进行融资，并不是想处置案涉房屋，故该合同不具有合法性。虽然合同上加盖的是城乡房开公司的印章，但案涉房屋项目部副总记不清为什么盖章了；（3）对涉案40套房屋的土地使用权证、房屋所有权证、房屋分户图、宗地图复印件的真实性无异议，但对其合法性有异议。永华顺公司至今未向城乡房开公司支付购房款，且该公司办理产权过户费用均由李建华承担。永华顺公司系在未支付任何对价的情况下取得以上房产登记，其所有权缺乏权利基础；（4）对银行业务回单的真实性、合法性、关联性均不予认可。城乡房开公司未收到永华顺公司关于委托金信诺公司代为支付购房款的相关情况说明；银行凭证收款人为城乡房开公司“十里江南”项目部，并不是城乡房开公司的对公账户；即使永华顺公司委托打款是真实的，城乡房开公司也未收到该购房款，是项目实际负责人罗俊浩收到的，与城乡房开公司上无关；且案涉40套房屋购房合同的签订日期为2014年1月，总购房款为6180万元，但至今永华顺公司仅仅支付了总购房款的十分之一，明显违反交易规则。综上，该银行业务回单不能证明永华顺公司向城乡房开公司支付了购房款。第三人贵阳银行三合支行对被告永华顺公司提交的该两组证据均无异议。第三人贵阳银行三合支行向本院提交了以下证据：第一组证据：案涉B9栋一层、二层除1-1号、1-4号、1-5号三套房屋之外的其余37套房屋所有权证及他项权证。拟证明案涉B9栋一层、二层除1-1号、1-4号、1-5号三套房屋之外的其余37套房屋系永华顺公司所有并在第三人处办理了抵押权登记，第三人针对前述37套房屋享有抵押权。第二组证据：贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1198号民事判决书、贵州省高级人民法院（2017）黔民终205号民事判决书、中华人民共和国最高人民法院（2017）最高法民申4344号民事裁定书、执行案件受理通知书、执行通知书、执行裁定书。拟证明：经生效判决确认，第三人针对案涉B9栋一层、二层除1-1号、1-4号、1-5号三套房屋之外的其余37套房屋享有抵押优先受偿权；2017年8月14日，第三人依法向贵州省贵阳市中级人民法院申请强制执行，执行标的物包括本案案涉房屋；在执行过程中，本案原告黔江公司向贵州省贵阳市中级人民法院提出执行异议，贵阳中院已裁定驳回原告的异议请求。原告黔江公司对第三人提交的该两组证据的质证意见为：（1）贵阳银行三合支行不应当作为本案的第三人参加诉讼；（2）对于房屋所有权证、他项权证的质证意见与永华顺公司提交该组证据时的质证意见一致，并对第三人的证明目的不予认可，且第三人在发放贷款时没有根据相关管理规定对抵押物的真实权利状况进行调查核实，故不能善意取得案涉房屋的抵押权；（3）本案是合同效力纠纷，案涉房屋是否抵押的问题对于诉争《商品房买卖合同》是否有效不产生影响，无关联性。被告城乡房开公司对第三人提交的该两组证据的质证意见为：（1）对于房屋所有权证及他项权证的真实性无异议，其余意见与永华顺公司提交该组证据时的质证意见一致，并对第三人的证明目的不予认可；（2）对于人民法院作出的相关法律文书的真实性、合法性无异议，但与本案无关。被告永华顺公司对第三人贵阳银行三合支行提交的该两组证据均无异议。庭审中，原告黔江公司申请证人张某出庭作证。张某证实其合伙人吴家志于2014年与原告签订《房屋租赁协议书》后，二人使用租赁的房屋合伙经营了“江南宾馆”；2016年7月，张某又与原告续签了《房屋租赁协议书》，继续经营“江南宾馆”至今，每个月交纳租金3400元。庭审中，被告永华顺公司向本院提交书面申请，申请本院依法调取案外人罗俊浩2013年12月至2014年2、3月出入港澳地区的出入境记录；申请追加案外人罗俊浩作为第三人参加诉讼。其理由为除永华顺公司已经提交的转款凭证证明该公司已经支付了案涉B9栋一、二层房屋的购房款800万元外，剩余的5000多万元购房款系该公司在2013年12月至2014年2月期间以现金方式在港澳地区支付给项目实际控制人罗俊浩的，办理案涉房屋的房产证和土地使用权证等事宜也是罗俊浩在收款后安排办理的。经审理查明：2002年6月15日，贵州省城乡建材建筑开发公司（以下简称城乡建筑公司）向贵阳市原小河区发展计划局报送《关于黔江路开发小区立项的申请报告》，称该公司拟与贵阳黔江机械厂（以下简称黔江厂）联合修建“黔江路开发小区”，项目地址为黔江厂自有土地（东临老食堂和大礼堂，西靠黔江路，南连黔江厂子弟学校、北接黔松厂和运输公司），并对该项目的建设规模、资金投入及来源（自筹）等进行了明确。2002年6月18日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订了《联合开发意向书》，约定甲方为了进一步盘活资产，提高企业活力，发展三产，扩大下岗职工再就业渠道，拟利用其厂区和生活区部分闲置土地与乙方进行联合开发。双方并对项目情况、合作形式、双方责任、分配原则等事项进行了初步约定，同时明确待该项目成立后，双方在该意向原则的基础上正式签订联合开发合同。2002年6月20日，贵阳市原小河区发展计划局于作出《关于“黔江路开发小区”项目立项申请的批复》（小发计﹝2002﹞第142号），同意该项目立项。2002年6月28日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订《联合开发建设“黔江花园”合同书》，约定联合开发建设的项目名称暂定为“黔江花园”；项目建设地址：贵阳市小河区黔江路8号；投资方式为甲乙双方进行联合开发，其中甲方黔江厂以其国家划拨取得土地使用权且沿黔江路一线约12万平方米的土地作为该项目投资，乙方城乡建筑公司以建设该小区所需资金（约1.8亿元人民币）作为投资；双方约定的联合开发建设的分配方式为：甲乙双方在扣除公共设施及附属建筑物后的商品住宅、商场、门面、写字楼等按总销售额的三七比例分配（即：甲方占30%，乙方占70%），乙方按可分配的商品住宅、商场、门面、写字楼等按总销售额的30%按季度结算给甲方。该项目所需的全部资金均有乙方承担。同时还约定了由甲方双方共同派员组成联合开发建设领导小组和日常业务工作办公室，具体负责联合开发建设工作中的相关决策、协调等业务工作。2002年6月30日，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）签订《共同投资建设“黔江花园”合同书》，进一步明确了甲方以其前述国家划拨取得土地使用权的约12万平方米的土地作为项目投资，占总投资额的32%；乙方以建设该项目所需全部资金作为投资，占总投资额的68%。在该合同中，甲乙双方对共同投资建设的分配方式变更约定为“按税后利润进行分配：甲方32%，乙方68%”。此后，在2002年7月5日至2004年8月6日期间，黔江厂（甲方）与城乡建筑公司（乙方）又多次协商签订了《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（一）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（二）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（三）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（五）》，对“黔江花园”项目的土地出让金缴纳、土地使用权占比、地面附着物拆、地面附着物拆迁期、建设资金承担及预付款，分配方式、住户拆迁安置等事项进行了变更或补充约定。其中，在2002年8月16日签订的《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》中，甲乙双方对共同投资建设的分配方式又变更约定为“（一）《合同书》中第五条变更为：按售房总面积所取得收入的3.2︰6.8的比例进行分配，即甲方占32%，乙方占68%；（二）甲方应得的32％收入可按货币分配或按甲方要求用实物进行分配，由乙方按季度结算给甲方。”2009年6月5日，城乡建筑公司（出卖人）与黔江厂（买受人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：城十第商01号），约定城乡建筑公司将其开发建设的“黔江路开发小区（十里江南）”项目第B9栋一、二层门面房出售给黔江厂，该两层门面房建筑面积共计2134.94平方米，总价款人民币13877110元，付款方式约定为一次性付款。同年12月5日，城乡建筑公司（甲方）又与黔江厂（乙方）签订了《撤销“商品房买卖合同”协议书》（合同编号：CXQJ2009-SPFHT001），约定：“一、撤销第B9栋一、二层门面房约（1067.47m2+1067.47m2）2134.94m2，总金额壹仟叁佰捌拾柒万柒仟壹佰壹拾元整（￥13877110.00）门面房商品房买卖合同；……三、上述二项商品房买卖合同撤销后，则该二项合同中的商品房以开发收入中实物分配的方式分配给乙方（贵阳黔江机械厂），其地理位置、楼层、面积、价格等均与被撤销的合同中的约定完全一致；四、上述二项商品房买卖合同撤销后，甲乙双方按照双方已签订的《共同投资建设‘黔江花园’合同书》和《共同投资建设‘黔江花园’合同书补充协议（一）至（五）》以及相关约定执行并履约。”2010年1月5日，城乡建筑公司向黔江厂出具《房屋移交证书》，将前述B9栋一、二层门面房（建筑面积共计2134.94平方米）移交给黔江厂，并载明移交的房屋所有权归黔江厂，黔江厂必须凭该证书及有关资料到贵阳市房屋产权监理处办理房屋产权过户，交纳税费及相关规费后领取《房屋所有权证》。黔江厂在接收前述黔江路“十里江南”项目B9栋一、二层房屋后，于2011年5月就该房屋向贵阳供电局申请一户一表电表开户，并交纳了开户费共计2500元；2011年6月27日，黔江厂与贵阳市筑水建筑安装工程有限责任公司签订《合同书》，委托该公司对该房屋安装商业用水水表，并支付了安装费用17503.14元；2014年2月，黔江厂与贵阳××技术开发区鑫富源电力有限公司签订《电气工程施工合同》，将该房屋新装315KVA变压器一台、五路五开环网柜一台及附属工程委托给鑫富源电力有限公司进行施工，并按合同约定支付了全部工程款共计34万元。从2011年3月至今，黔江厂先后与贵阳云岩乾诚摩托车配件经营部、张某等签订《房屋租赁协议书》，将案涉“十里江南”B9栋一、二层房屋对外租赁用于个体经营，并按时收取各经营户的租金。2014年1月10日，贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司（出卖人，以下简称城乡房开公司）与永华顺公司（买受人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0478号），约定城乡房开公司将其开发建设的“黔江路开发小区（十里江南）”项目第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）以现售方式出售给永华顺公司，该商品房建筑面积56.45平方米，总价款1487458元。付款方式约定为“买受人应当在2014年1月10前支付全部购房款”。该合同第十四条“交接手续”中还约定，在商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付之日的7日前书面通知买受人办理交接手续，买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，如买受人在查验该商品房时对相关缺陷提出异议的，出卖人应当自查验该商品房之次日起30日内负责修复，买受人查验该商品房无异议后，双方应当签署商品房交接单，合同签订后，买受人须自行向相关单位缴纳房屋维修基金、契税、物业服务费、供暖费等各项费用。该合同尾部“出卖人”处加盖有城乡房开公司印章及法定代表人印章；“委托代理人”处加盖有“罗俊浩”的印章。2014年1月16日，城乡房开公司向永华顺公司出具《房屋移交证书》，载明将前述B9栋2层14号房屋移交给永华顺公司；同日，前述编号为“城十第0478号”的《商品房买卖合同》在贵阳××技术开发区房产管理处登记备案；2014年2月，永华顺公司对案涉房屋申请办理了《房屋所有权证》，同年3月3日办理了《国有土地使用权证》；2015年5月25日，永华顺公司与贵阳银行三合支行签订《抵押合同》，约定由永华顺公司以包括本案标的房屋在内的“十里江南”B9栋一、二层共计37套房屋为案外人贵州润鸿油品有限公司的3000万元借款提供抵押担保，并于同年6月4日办理了他项权证。经庭审核实，各方当事人均当庭认可本案中出现的“黔江路开发小区”、“黔江花园”、“黔江路开发小区（十里江南）”等建设项目名称均系同一项目工程。另查明，2014年3月12日至3月26日期间，都匀市金信诺投资有限责任公司（以下简称金信诺公司）向先后6次向城乡房开公司十里江南项目处共计汇款800万元。在付款用途中均注明：“代永华顺付购房款。”再查明：2017年12月29日，贵阳黔江机械厂经批准名称变更为“贵阳黔江航空保障装备有限责任公司”；2010年6月7日，贵州省城乡建材建筑开发公司经批准名称变更为“贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司”。上述事实，有企业营业执照副本、法定代表人身份证明、准予变更登记通知书、关于黔江路开发小区立项的申请报告及批复、联合开发意向书、联合开发建设“黔江花园”合同书、共同投资建设“黔江花园”合同书及补充协议、商品房买卖合同、撤销“商品房买卖合同”协议书、房屋移交证书、施工合同、借款单、支票存根、付款发票、房屋租赁协议书、“十里江南”B9栋租金收入明细及租金收入凭证、证人证言及现场照片、房屋产权登记信息表、贵阳市商品房现售合同登记备案表、房屋所有权证、国有土地使用权证、房屋他项权证、银行业务凭证、民事判决书、民事裁定书等证据以及当事人陈述在卷佐证，本院予以确认。根据当事人的诉讼请求及答辩意见，并结合本案各方当事人的举证、质证情况，本院对本案争议焦点归纳并作出认定意见如下：1、被告城乡房开公司与永华顺公司针对黔江路开发小区（十里江南）第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0478号）是否存在恶意串通及效力问题。（1）根据案件查明的事实，2002年6月20日，贵阳市原小河区发展计划局作出批复，同意黔江公司（原贵阳黔江机械厂）以其自有土地作为投资与城乡房开公司（原贵州省城乡建材建筑开发公司）自筹资金联合修建“黔江路开发小区”。此后，为具体落实联合开发建设事宜，黔江公司与城乡房开公司又先后签订了《联合开发建设“黔江花园”合同书》《共同投资建设“黔江花园”合同书》及多份补充协议，对双方当事人联合开发建设项目的总体规划、投资方式、分配方式、双方权利义务、违约责任等事项进行了具体约定。其中，在2002年8月16日签订的《共同投资建设“黔江花园”合同书补充协议（四）》中，黔江公司与城乡房开公司对双方联合开发建设的分配方式最终约定为：甲方（黔江公司）应得的32％收入可按货币分配或按甲方要求用实物进行分配，由乙方按季度结算给甲方。据此，2009年6月5日，城乡房开公司与黔江公司以签订《商品房买卖合同》（合同编号：城十第商01号）的方式，将包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”第B9栋一、二层共计建筑面积2134.94平方米的房屋出售给黔江公司；同年12月5日，城乡房开公司又与黔江公司签订了《撤销“商品房买卖合同”协议书》（合同编号：CXQJ2009-SPFHT001），约定在撤销前述《商品房买卖合同》后，将该合同中的商品房以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司，其地理位置、楼层、面积、价格等均与被撤销的合同中的约定完全一致；2010年1月5日，城乡房开公司向黔江公司出具《房屋移交证书》，将前述B9栋一、二层房屋（建筑面积共计2134.94平方米）移交给黔江公司，并载明移交的房屋所有权归黔江公司。黔江公司在接收前述房屋后，先后对该房屋申请了一户一表电表开户、安装了商业用水水表及变压器等。从2011年3月至今，黔江公司先后与贵阳云岩乾诚摩托车配件经营部、张某等签订《房屋租赁协议书》，将案涉“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层房屋对外租赁用于个体经营，并按时收取各经营户的租金至今。即黔江公司自接收包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层房屋后，一直对该房屋进行占有、使用、收益至今，在此期间并无其他民事主体向黔江公司提出异议。（2）城乡房开公司在将包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，又于2014年1月10日与永华顺公司（买受人）签订合同编号为城十第0478号的《商品房买卖合同》，将“黔江路开发小区（十里江南）”第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）以现售方式出售给永华顺公司并向该公司出具了《房屋移交证书》。故城乡房开公司在与永华顺公司签订前述《商品房买卖合同》时，具有明显的主观恶意。（3）依照城乡房开公司与永华顺公司签订的前述《商品房买卖合同》的约定，永华顺公司应当在签订合同的当日（2014年1月10日）前向城乡房开公司全额支付合同标的价款。但本案中，经本院依法向永华顺公司进行释明后，永华顺公司仍未能向本院提交其已经依照合同约定向城乡房开公司足额支付合同标的价款的合法有效的证据。（4）虽然永华顺公司向本院提交了案外人金信诺公司代其向城乡房开公司“十里江南”项目处共计汇款800万元的银行凭证且该银行凭证在付款用途中均注明：“代永华顺付购房款”，但该银行凭证仍不足以证实永华顺公司已足额支付包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层房屋的总价款。首先，在2014年1月10日，永华顺公司与城乡房开公司共计签订了40份《商品房买卖合同》，对应购买了包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层共计40套房屋，该40份《商品房买卖合同》的总价款为人民币61800350元。而案外人金信诺公司代永华顺公司向城乡房开公司“十里江南”项目处的汇款共计800万元，该800万元与前述40份《商品房买卖合同》总价款差额巨大；其次，金信诺公司仅在汇款用途中注明了“代永华顺付购房款”，但永华顺公司向城乡房开公司同时购买了40套房屋，故该800万元无法对应认定为永华顺公司付清了其中多少套房屋的购房款；再次，在庭审中，永华顺公司辩称该公司又在境外以现金方式向“黔江路开发小区（十里江南）”项目负责人罗俊浩支付了案涉40套房屋的其余购房款5000余万元，但该公司未提交相应的客观证据佐证其主张，且现有证据无法认定案外人罗俊浩与本案诉争合同之间的关联性，故本院对其所提该项辩解不予采纳；最后，金信诺公司向城乡房开公司“十里江南”项目处汇款的时间是在2014年3月12日至3月26日期间，而永华顺公司与城乡房开公司在合同中约定的付款时间及金额为2014年1月10日前一次性付清全部房价款，且永华顺公司早在2014年2月已对案涉房屋申请办理了《房屋所有权证》，于同年3月3日办理了《国有土地使用权证》。永华顺公司在未支付任何购房款的情况下即由城乡房开公司配合办理了案涉房屋的《房屋所有权证》《国有土地使用权证》有悖常理，不符合正常房屋买卖的交易习惯，缺乏商品房买卖的真实意思表示的客观表现。（5）永华顺公司与城乡房开公司签订案涉《商品房买卖合同》时，在该合同第十四条“交接手续”中还约定，在商品房达到交付条件后，出卖人应当在交付之日的7日前书面通知买受人办理交接手续，买受人在办理交接手续前有权对商品房进行查验，如买受人在查验该商品房时对相关缺陷提出异议的，出卖人应当自查验该商品房之次日起30日内负责修复，买受人查验该商品房无异议后，双方应当签署商品房交接单。据此，首先，永华顺公司购买案涉房屋时系现房销售，完全具备现场查验的条件，且永华顺公司系一次性购买40套房屋，合同标的数额巨大，如果永华顺公司与城乡房开公司之间存在真实的商品房买卖合同关系，依照一般市场交易习惯及常理，永华顺公司应当对其买受的该40套商品房进行现场查验并确认无误；其次，如果永华顺公司确实对其买受的案涉“十里江南”项目B9栋一、二层共40套商品房进行了现场查验，则其应当知道该房屋早在四年前即已经由原告黔江公司实际占有、使用、管理并用于对外出租的事实。故永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋已由黔江公司实际占有、使用、管理的情况下，未对案涉房屋的权属进行必要的调查了解仍与城乡房开公司签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，说明其与城乡房开公司具有共同串通的主观恶意；再次，永华顺公司至今仍未对该40套商品房由原告黔江公司实际占有、使用及经营管理的事实提出过相关异议或主张过任何权利。如果永华顺公司系该40套房屋的实际买受人，其在签订《商品房买卖合同》后至今长达四年有余的时间里，未对合同标的如此巨大的不动产进行任何形式的占有、控制或经营管理，其作为房屋的所有权人，任由原告黔江公司对该40套房屋进行占有、使用、管理并收取租金收益却并不主张任何权利，其行为亦明显违背了正常的市场交易习惯及常理。故应当认定永华顺公司与城乡房开公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系。综上所述，城乡房开公司在将包括本案合同标的在内的“黔江路开发小区（十里江南）”B9栋一、二层房屋以开发收入中实物分配的方式直接分配给黔江公司且将该房屋移交给黔江公司实际占有四年以后，又与永华顺公司签订合同编号为城十第0478号的《商品房买卖合同》，将“黔江路开发小区（十里江南）”第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）以现售方式出售给永华顺公司，并在永华顺公司未按照合同约定支付相应对价的情况下向该公司出具《房屋移交证书》，将案涉房屋备案登记永华顺公司名下；永华顺公司在知道或者应当知道案涉房屋现状的情况下仍与城乡房开公司签订《商品房买卖合同》，未能提交合法有效的证据证实其已经实际支付了案涉房屋的购房款，未对其主张实际购买的该40套商品房至今仍由原告黔江公司实际占有、使用和管理的事实提出过相关异议或主张过任何权利，未对该40套商品房主张或行使过与房屋所有权人相对应的占有、使用、管理、收益等权能，其行为明显违背了正常的市场交易习惯及常理。且永华顺公司在城乡房开公司的配合下办理了包括案涉房屋在内的40套房屋的产权手续后，向银行办理了抵押贷款。即本案中，买卖双方完成了产权过户登记，但买方并未履行作为获取不动产合同一方应尽的支付相应对价的义务，卖方也从未督促其履行，且案涉房屋从未转移占有，以上特征显示永华顺公司与城乡房开公司之间虽在合同形式上显示意思一致，但双方并不存在真实的房屋买卖意思表示，而是一种通谋的非真意表示，双方的买卖行为系无效法律行为。故应当认定永华顺公司与城乡房开公司之间并不存在真实的商品房买卖关系以及房屋移交关系，城乡房开公司与永华顺公司之间的上述行为已经构成恶意串通，损害了原告黔江公司的合法利益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，城乡房开公司与永华顺公司之间签订的前述《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0478号）无效。2、关于贵阳银行三合支行能否作为本案的第三人参加诉讼的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。”的规定，本案中，因案涉房屋被永华顺公司作为案外人贵州润鸿油品有限公司在贵阳银行三合支行的3000万元借款的担保物抵押给了该支行并办理了他项权证。故案件的处理结果与贵阳银行三合支行具有法律上的利害关系，其可作为第三人参加本案诉讼。3、关于本案合同签订主体的问题。本案中，被告城乡房开公司辩称案涉项目系案外人罗俊浩挂靠该公司独立投资建设，该公司并非案涉项目的实际建设方，案涉项目相关事宜均由罗俊浩负责，故该公司对于其将案涉房屋又卖给被告永华顺公司以及签订相应的商品房买卖合同等均不知情。首先，被告城乡房开公司提交的《房开项目合作合同书》《承诺函》等证据均系复印件，并无原件与之核对，其真实性无法核实；其次，经本院当庭询问，被告城乡房开公司称其现无法联系到案外人罗俊浩，该罗俊浩的个人身份信息不清，下落不明，亦无法证实其所提前述主张的真实性；再次，案涉《商品房买卖合同》的“出卖人”处加盖有被告城乡房开公司的印章、“法定代表人”处加盖有该公司法定代表人“林农”的印章，而城乡房开公司对前述印章的真实性亦予以认可；最后，即使认定城乡房开公司提交的《房开项目合作合同书》真实有效，在该《合同书》的第二条中亦明确约定了“该‘项目’为非独立法人资格，项目处对外签署的一切经济合同必须经甲方（城乡房开公司）盖章认可。对外合同一律经甲方法人代表和项目处经理签字方为有效”。据此，因案涉《商品房买卖合同》加盖有被告城乡房开公司的印章及其法定代表人的印章，应当认定该合同已经取得城乡房开公司的认可，故其签约及权利义务承担主体均为城乡房开公司与永华顺公司。4、关于被告永华顺公司向本院申请追加罗俊浩作为第三人参加诉讼并调取罗俊浩的出入境记录的问题。第一，在庭审中，经询问相关当事人，被告城乡房开公司称现该公司已无法联系到罗俊浩本人，亦无法提供罗俊浩的个人身份信息；永华顺公司亦不能提供罗俊浩的联系方式及身份信息。故因罗俊浩个人基本信息不清，下落不明，本院客观上无法追加其到庭参加诉讼；第二，综合本案证据，足以认定城乡房开公司与永华顺公司之间签订案涉《商品房买卖合同》系恶意串通，损害了原告黔江公司的合法利益。故城乡房开公司提及的罗俊浩其人是否到庭参加诉讼，并不影响对本案相关当事人法律关系性质的认定；第三，关于是否调取罗俊浩的出入境信息的问题。本院认为：如果被告永华顺公司确实向罗俊浩支付了5000余万元，则应当存在支付该5000余万元的客观证据，而案外人罗俊浩的个人出入境信息与永华顺公司是否确实支付了该5000余万元购房款之间并无必然联系。即使查证了案外人罗俊浩确曾存在相关的出入境记录，但据此亦不能推定出永华顺公司在境外向罗俊浩支付了5000余万元的必然结论。即罗俊浩的出入境信息与永华顺公司主张的待证事实之间并无关联性。且在本案中，永华顺公司是否实际支付了案涉房屋的购房款并非本院认定其与城乡房开公司之间恶意串通签订案涉《商品房买卖合同》的唯一依据，而是永华顺公司在未能提交相应证据证实其确实依照合同约定支付了案涉房屋购房款的同时，还存在众多明显违背正常市场交易规律及常理的其他情形。故本院对该罗俊浩的出入境信息依法不予调取。综上所述，本院认为：被告城乡房开公司与永华顺公司针对“黔江路开发小区（十里江南）”第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0478号）系双方当事人恶意串通签订，损害了原告黔江公司的合法利益，依法应当认定为无效，故本院对原告黔江公司所提诉讼请求依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项：“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司与被告贵州永华顺贸易有限公司于2014年1月10日针对“黔江路开发小区（十里江南）”第B9栋2层14号房屋（房号为2-14）签订的《商品房买卖合同》（合同编号：城十第0478号）无效。案件受理费60元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司负担30元，被告贵州永华顺贸易有限公司负担30元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。审判长 曾 桢审判员 唐玉平审判员 刘 华二〇一八年十二月十四日法官助理戴蔚书记员龙真扬