河南省巩义市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0181民初3195号原告：焦进中，男，1968年3月29日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：孙志刚，巩义市法律服务所法律工作者。被告：孟文举，男，1969年6月18日出生，汉族，住河南省巩义市。委托诉讼代理人：韩有芳，河南魁达律师事务所律师。第三人：郜金伟，男，1967年6月25日出生，汉族，住河南省巩义市。现在河南省豫中监狱服刑。委托诉讼代理人：谢丽霞，女，1969年1月4日出生，汉族，住河南省巩义市。系郜金伟前妻。第三人：谢丽霞，女，1969年1月4日出生，汉族，住河南省巩义市夹津口镇丁沟村郜沟**。公民身份号码：4101241969********。委托诉讼代理人：李恒凡，河南迪卡沃律师事务所律师。原告焦进中与被告孟文举、第三人郜金伟、郜孟哲、谢丽霞执行异议之诉一案，本院于2018年5月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼过程中，原告焦进中申请撤回对第三人郜孟哲的起诉，本院审查后，裁定予以准许。原告焦进中及其委托诉讼代理人孙志刚，被告孟文举及其委托诉讼代理人韩有芳，第三人郜金伟的委托诉讼代理人也即第三人谢丽霞及其委托诉讼代理人李恒凡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦进中向本院提出诉讼请求：判令解除本院（2017）豫0181民初7203号民事裁定书对巩义市××路××花园北侧××楼××单元××3户房产的查封。事实与理由：焦进中与孟文举执行异议一案，已经本院作出（2018）豫0181执异30号执行裁定，驳回焦进中的异议，该裁定缺乏事实根据及法律依据。焦进中于2015年9月4日购买郜金伟位于巩义市××路××花园北侧××楼××单元××3户房产，在签订协议后，焦进中通过银行向郜金伟、谢丽霞转账46万元，20万元以现金方式支付，当日付清全部房款，郜金伟、谢丽霞将房屋交付焦进中后，焦进中即进入该房屋居住生活，至今的水、电、燃气、暖气、物业等费用均是焦进中缴纳。因开发商的有关土地办证手续不完整，致使焦进中无法进行过户登记。焦进中与郜金伟，谢丽霞的房屋买卖行为系双方真实意思表示，又不违反法律禁止性规定，不损害其他人利益，又排除法律规定的无效情形，焦进中己实际居住、占有，焦进中即取得房屋的财产权利，依《合同法》维护交易安全、鼓励交易、扩大有效法律行为的立法本意，法院应依法予以保护。焦进中购房后因其他原因无法办理过户登记，但依据《物权法》第十五条规定：合同成立时生效，未办理物权登记，不影响合同的效力。焦进中依合同支付全款，并占有房屋至今，根据《合同法》第一百三十三条规定，焦进中取得房屋所有权，未登记只是物权未设立，并不影响焦进中权利的取得。综上，焦进中与郜金伟、谢丽霞买卖协议合法有效，买卖行为又发生在诉讼、查封以前，焦进中支付全款，又一直实际居住、生活、占有，不能过户并不是焦进中的原因，不能过户焦进中不存在过错，本院查封的是焦进中依法取得的个人合法财产，故诉至法院，望判决如诉。孟文举辩称，1.焦进中提出2015年9月4日购买郜金伟房产，并签订协议，这一点根本就不成立。2015年1月22日，郜金伟因涉嫌违规出具金融票证罪被濮阳市公安局刑事拘留，同年2月16日被逮捕，直至2017年8月30日濮阳市中级人民法院作出终审判决，判处郜金伟十三年有期徒刑。刑事辩护人为河南卓诚律师事务所律师宋豫黔。在刑事侦查羁押期间，除刑事事件外，根本就不允许进行民事会见和见面。在执行异议听证时，对方没有提供委托刑事辩护律师出售房产的委托手续及会面手续等。故孟文举对郜金伟卖给焦进中房产的手续签名质疑，上面郜金伟的签名，与2005年12月9日郜金伟在开发商处购买房屋的合同签字明显不符，也与郜金伟向孟文举出具的借条上的签字明显不符，其真实性不予认可。本院在裁定中认为异议人焦进中未能对郜金伟如何在买卖合同上签字作出详细说明，所以焦进中与郜金伟的房屋买卖合同不真实；2.焦进中提出的无法办理房屋过户问题，理由不成立。因为他们之间的房屋买卖合同根本就不真实，所以就不存在房屋过户问题；3.郜金伟于2013年6月借款时就已经将房产抵押给孟文举（郜金伟在巩义市仅有此一处房产），该房产未办理房产证，属于未登记房屋，根据时间优先原则，孟文举应当优先行使抵押权。综上所述，焦进中向提交的房屋买卖手续漏洞百出，甚至不排除恶意串通和伪造的可能，证据毫无可信度，请求驳回焦进中的诉讼请求。第三人郜金伟、谢丽霞均述称，焦进中所述属实，无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：2005年12月9日，郜金伟购买巩义市鼎泰房地产开发有限公司（以下简称“鼎泰公司”）开发的位于河南省××路××花园北侧××楼××单元××住宅××、××花园北侧××楼××储藏室××、××花园北侧××楼××北××车库一间。狄开端诉郜金伟、谢丽霞民间借贷纠纷一案，本院作出（2013）巩民初字第1358号民事判决。该判决生效后，郜金伟、谢丽霞未按判决内容履行义务，狄开端向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2014年2月12日作出（2013）巩执字第1196-1号民事裁定，查封郜金伟所有的位于河南省××路××别墅××幢，查封期限为二年。该房屋经本院委托评估，评估价为1016000元。经过网上拍卖，流拍后又先后两次降价拍卖，均流拍。其中第三次拍卖的起拍价为650240元。在狄开端同意接受该房折抵债务的情况下，经郜金伟堂兄郜志平（已故）撮合，焦进中同意以66万元的价格购买该房及车库和储藏间，郜金伟所得房款用于偿还狄开端债务。2015年9月3日，焦进中先在按协商结果拟好的《房屋买卖合同》上签名，落款日期为2015年9月4日，并约定由郜金伟在该合同上签名后即支付购房款。在该合同中，双方约定，郜金伟将涉案房产、车库、储藏间作价66万元出售给焦进中。当日，郜志平携合同文本前往濮阳市看守所托人交由郜金伟本人签署名字并捺指印，落款日期亦为2015年9月4日。焦进中于2015年9月4日将房款全部付给郜金伟指定的收款人其儿媳刘兵（谢丽霞称当时郜金伟、谢丽霞的银行账户均被查封），其中银行转账46万元，现金20万元，刘兵为焦进中出具了收款条。后焦进中搬入以上涉案房屋中居住。郜金伟处分上述被保全房屋，未经本院审查、准许。2015年9月14日、15日，谢丽霞分两次将狄开端诉郜金伟、谢丽霞民间借贷纠纷一案的标的款交于本院执行局，该执行案于2015年9月21日结案。该房产于2016年2月查封期限届满后自动解封。本院在审理孟文举诉郜金伟、郜孟哲、谢丽霞民间借贷纠纷一案中，于2017年11月28日作出（2017）豫0181民初7203号民事裁定，查封了上述登记在郜金伟名下的涉案房屋、车库及储藏室，查封期限为三年。本院于2018年5月17日作出（2017）豫0181民初7203号民事判决，判令“一、被告郜金伟于本判决生效之日起十日内偿还原告孟文举借款2,140,000元及利息。（其中1,600,000元从2013年6月1日起至实际还款之日止按月利率2%计算利息；540,000元从2013年6月30日起至实际还款之日止按月利率2%计算利息；还款时扣除已付利息500,000元）；二、被告郜孟哲对以上借款及利息负连带清偿责任；三、驳回原告孟文举的其他诉讼请求。”该判决生效后，郜金伟、郜孟哲、谢丽霞未按判决内容履行义务，孟文举向本院申请强制执行。本院在执行过程中，焦进中认为其对涉案房产、车库、储藏间享有所有权，向本院提出案外人执行异议。本院于2018年4月26日作出（2018）豫0181执异30号执行裁定，驳回了焦进中的异议请求。焦进中不服该裁定，提起本案诉讼。另查明，因鼎泰公司相关证件未能办理，致使涉案房产、车库、储藏间至今未能办理产权登记手续，从而导致焦进中无法办理产权过户登记手续。孟文举未就其主张的郜金伟将涉案房产抵押给其的事实提供证据。本院就郜金伟是否及如何在前述《房屋买卖合同》上签名询问了郜金伟，郜金伟称，2015年9月4日，在河南省濮阳市看守所，其堂兄郜志平与律师拿着《房屋买卖合同》，郜金伟在合同上面签字。本院应孟文举申请到濮阳市看守所调查该时间段会见郜金伟的情况，该所工作人员口头告知未查到有人会见郜金伟的记录。孟文举据此认为合同上郜金伟的签名并非其本人所签，但并未提出笔迹鉴定申请，而焦进中向本院提出了签名笔迹及指印鉴定申请。本院认为，看守所的会见记录未记载当时有人会见郜金伟的情况，并不能据此绝对否认郜金伟签名捺印的真实性，因经办人郜志平已故，本院结合郜金伟的自认、焦进中的付款情况及之后缴纳水电费、物业费的情况，对双方争议的事实，作出上述案件事实认定。因孟文举未提出笔迹鉴定申请，焦进中申请相关鉴定并不必要，本院不予准许。本院认为：《城市房地产管理法》第三十八条第二项规定被查封的房屋不得转让。该规定属于管理性强制性规定。在民法理论中，法律强制性规定分为两类：一类是效力性强制性规定，以否认违反其规定行为的法律效力为目的；另一类是管理性强制性规定，以禁止违反强制性规定的行为为目的。管理性强制性规定的立法本意是加强行政管理，所规制的是合同履行前提条件，而非合同本身，被查封的房地产不得转让，所指的是不得进行物权变动，而并没有否定债权合同的效力。只有违反效力性强制性规定才会导致合同无效。合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，其打破了当事人对自有财产的安排，致使当事人的合同利益落空，是对合同行为最严厉的否定性评价。因此对违法合同的效力判定是一个关涉合同自由的重大问题。合同法司法解释（二）从保护交易安全的角度尽量削弱违法与无效之间的关联，其将《合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”中的“强制性规定”限定于“效力性强制性规定”。另外，执行规范性文件认可此类合同的有效性。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。”该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，其基础是转让合同有效，若无效显然也就不存在对抗第三人的问题。最后，郜金伟作为被执行人在没有经过本院审查、准许的情况下自行处分被保全房屋，但其行为并未侵害申请执行人狄开端的合法权益，谢丽霞收到房款后将其作为执行标的款交于本院执行局，狄开端的权益亦得到保障。即使在涉案房产被查封期间，焦进中与郜金伟未经本院或权利人狄开端同意，擅自签订买卖合同，处分被查封财产的行为无效，但在郜金伟、谢丽霞向狄开端履行了偿还生效判决确定的债务义务之后，该房产已于2016年2月自动解封，自解封之日起，双方之间的房屋买卖合同已无法律障碍，亦可认定自此成立并生效。综上，焦进中与郜金伟之间的房屋买卖合同有效。焦进中已经支付了全部房款并完成了房屋交接，焦进中至今未办理过户登记手续，系鼎泰公司的原因，焦进中对此无过错，而孟文举申请查封该房产在此之后，焦进中享有足以排除强制执行的权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院》第十七条的规定，判决如下：在强制执行本院（2017）豫0181民初7203号民事判决一案中，不得执行登记在第三人郜金伟名下位于河南省巩义市杜甫路鼎泰花园北侧2号楼3单元1层3住宅一套、鼎泰花园北侧4号楼1层储4储藏室一间、鼎泰花园北侧4号楼1层北8车库一间。案件受理费10,400元，由被告孟文举负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。上诉人应于收到交纳上诉费之日起七日内，向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。交费账户：郑州市财政局收款专户；账号：92×××82；开户行：郑州银行营业部。审 判 长  杜占元人民陪审员  王书升人民陪审员  李丽芬二〇一八年十二月二十五日书 记 员  李冰冰