连云港市连云区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0703民初1256号 原告：薛玮，女，981年10月25日生，汉族，住连云港市连云区。 委托诉讼代理人：尹继良、杨玥，江苏明智达律师事务所律师。 被告：连云港新海岸房地产开发有限公司（原连云港新海岸房地产开发公司），住所地连云港市连云区墟沟石门桥东侧四海大厦（**、第**），统一社会信用代码913207001389961974。 法定代表人：王宝善，总经理。 委托诉讼代理人：程岩，江苏顺策律师事务所律师。 原告薛玮与被告连云港新海岸房地产开发有限公司（以下简称新海岸房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案受理后，适用简易程序审理，后因案情需要，本案依法转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人尹继良、杨玥，被告新海岸房地产公司委托诉讼代理人程岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告薛玮向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告为原告办理不动产权证书；2、请求判令被告支付逾期办证违约金约10万元（自2008年1月27日起，计算至起诉之日，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。后原告将第2项诉讼请求违约金增加至121251元。事实与理由：2007年10月28日，原告与被告新海岸房地产公司签订《房屋买卖合同》，约定购买被告位于墟沟房屋一套。被告在签订合同后，未按照合同第八条约定办理土地使用权证，严重损害原告正当利益，原告主张的违约金数额具体以法院判决为准。为此，特提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告新海岸房地产公司辩称，原告诉讼请求无事实和法律依据，请求依法判决驳回原告对被告的诉讼请求。一、根据相关法律规定，实行不动产统一登记制度后，原告已经办理并拿到的房屋所有权证书依然合法有效，其无权主张被告为原告办理不动产权证。二、涉案房屋买卖合同约定的办证义务是合同法上的委托代理关系，是一种纯粹的合同约定义务，该义务是基于请求权存在的债权义务，受到时效限制，原告的诉求已超过诉讼时效。三、原告从未要求被告为其办理、配合其办理土地证，更没有按照双方签订合同第八条约定支付、承担办证费用。在不动产权证颁发之前，社会大众所理解的权属证书就是指房产证，实践中也很少有人办理土地使用权证，所以在本案中也应当适用习惯，否则将违反公序良俗，会给作为国有企业的被告造成国有资产的流失。四、最高院关于商品房买卖合同的司法解释不适用于本案。原告主张的违约金的起止时间、计算标准均无事实和法律依据，即使有权主张也超过了诉讼时效，因为原告主张的逾期办证违约金属于债权请求权，依法应从约定或法定期限届满之日起计算诉讼时效期间。上述解释不适用于二手房买卖、三手房买卖、集资建房买卖等，涉案房屋买卖属于针对内部职工的集资建房，理由如下：1.国有土地使用证载明，本宗土地为职工集资建房项目，不得对外销售。2.被告与买方签订的连云港港口集团公司房屋买卖合同第一页（封面）均盖有“局内使用”长方形红色印章。且房屋买卖合同第十条均约定：“本合同生效后至甲方交房日期前，乙方不得擅自转让，如转让须征得甲方同意并交纳有关费用，补签买卖合同”。3.原告明知所购买、使用的房屋的用途、性质是属于特殊历史时期的港口集团内部的职工集资建房。集资建房权属证书的申请和办理有别于商品房，国家考虑到集资建房的历史性和特殊性，一直保护该类房屋的权属及经济性，在实行不动产登记前，涉案4号楼16户中有4户正常进行二手房乃至三手房买卖并办理过户，领取房屋所有权证就是有力证明。上述解释第十八条规定也不适用于本案。由于涉案房屋早已办理了房屋所有权证，原告依法对该房产享有了所有权，上述解释第十八条中载明的房屋权属证书，从实践中以及立法本意中仅是指房屋所有权证，并不包括土地使用权证，故原告的诉求依法不成立。本案还应当考虑到房屋所有权证已经办理，原告没有支付被告办理土地证费用等实际特殊历史性情况，对违约金金额及计算方式、标准进行调整以达到最低标准，实现双方合同义务的对等性。六、本案有其特殊性。在实行不动产登记制度之前均能够正常交易过户。若原告不能正常交易过户只是国家政策等变化、更替过程中所致的暂时性情况。不动产登记部门不予换发不动产权证问题，属于行政机关执法调整的范畴，无法通过法院判决强制执行。综上所述，请求贵院依法判决驳回原告诉讼请求。 本院经审理认定如下事实，被告新海岸房地产公司原名连云港鑫磊房地产开发公司，2010年变更名称为连云港新海岸房地产开发公司，2018年5月8日更名为连云港新海岸房地产开发有限公司。2007年10月28日，原告薛玮（买方/乙方）与原连云港鑫磊房地产开发公司（卖方/甲方）签订《连云港港口集团公司房屋买卖合同》，约定由原告购买该公司座落于墟沟房屋，建筑面积146.24平方米，房屋用途为住宅。售价为每平方米3350元，价款合计489904元。合同还约定甲方须于2007年7月30日前将房屋交付给乙方。合同第八条约定，双方同意房屋交付后由甲方负责办理房屋所有权证和土地使用权证，费用由乙方负担。 上述合同签订后，原告向原连云港鑫磊房地产开公司交纳购房款489904元，该公司向原告开具了销售不动产统一发票，并将房屋交付给原告。原告于2007年取得了该房屋的所有权证，但该房屋国有土地使用权证一直未办理。 另查明，连云港港口集团有限公司于2004年取得了座落于连云区东侧土地使用权，用途为商业、办公、住宅，土地使用权类型为划拨。涉案房屋座落于该土地上，土地证记事内容载明，本宗地为职工集资建房项目，不得对外销售。2006年12月25日，该房屋所属的4号楼取得竣工验收备案表，载明工程用途为办公。在未实行统一不动产登记制度之前，涉案房屋所在的单元房屋均可依据房产证正常进行转让交易并过户，在实行统一不动产登记制度之后，因土地信息不匹配，不能正常办理过户。 上述事实，有原告提供的《连云港港口集团公司房屋买卖合同》、销售不动产统一发票、房屋所有权证、被告提供的国有土地使用证等证据以及当事人的陈述予以佐证，本院依法确认。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告薛玮与新海岸房地产公司签订的《连云港港口集团公司房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同履行。根据被告提供的涉案国有土地使用证，结合涉案土地的使用性质以及双方签订的《连云港港口集团公司房屋买卖合同》内容，涉案房屋为职工集资建房。根据《经济适用房管理办法》规定，单位集资合作建房是经济适用房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。被告将其建设的涉案房屋出售给原告，双方之间仍形成房屋买卖合同关系，双方均应按合同约定履行。因相关法律关于经济适用房、职工集资建房中，建设单位与购房人之间买卖合同违约责任并无特别规定，应按照双方合同约定履行。根据双方合同第八条的约定，被告应当为原告办理房屋所有权证和土地使用证。而涉案房屋交付已逾10年，被告仍未为原告办理土地使用证，构成违约。因目前我国实行统一的不动产权登记制度，对不动产不再单独办理国有土地使用证，故被告应当为原告办理涉案房屋的不动产权证书。原告关于要求被告为其办理不动产权证的主张已超过诉讼时效的主张无事实和法律依据，本院不予支持。但因涉案房屋所座落土地性质为国有划拨土地，用途为商业、办公，目前不具备办理不动产权证书的条件，故对原告的该项诉求本院不予支持。 关于原告主张的逾期办证违约金，双方合同未约定逾期办证违约金，因涉案房屋为单位集资建房房屋，不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》所调整的商品房，故不应适用该解释的规定。双方合同对于逾期办证的违约金未予约定，原告也未举证证明未办理土地使用证对其造成的损失数额。综合考虑本案房屋土地使用权类型、建房性质等特殊情况，原告主张的违约金计算标准偏高，对原告主张的违约金，本院酌情按已付购房款总额的2%/年（即489904元*2%=9798.08元）标准计算，因原告关于逾期办证违约金的诉求属于债权请求权，受诉讼时效的约束。原告主张的2015年9月30日之前的逾期办证违约金均已超过诉讼时效，本院依法不予支持。自2015年10月1日至起诉之日（2018年6月5日）止的违约金未超过诉讼时效，本院依法予以支持，即被告应支付原告违约金9798.08元/年÷365天*980天=26307元。 综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告连云港新海岸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告薛玮违约金26307元。 二、驳回原告薛玮的其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2300元，由原告承担1842元，由被告连云港新海岸房地产开发有限公司承担458元（因原告已预交，被告承担部分与给付上述款项时一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院，同时预交上诉案件受理费2300元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：农行苍梧支行，账号：10×××94（上诉人将上诉费交款凭证连同上诉状一并交于本院）。 审 判 长  强 劲 审 判 员  刘红娟 人民陪审员  张建萍 二〇一八年十二月五日 法官助理薛锦 书记员张成帅 法律条文及上诉须知附录 一、法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。 法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效额中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、上诉须知 根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。