西安市莲湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0104民初515号 原告（反诉被告）：焦琼。 委托诉讼代理人：李菊歌，陕西至正律师事务所律师。 被告（反诉原告）：何学松，男。 委托诉讼代理人：刘涛，陕西伟天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：马春冲，陕西伟天律师事务所律师。 原告（反诉被告）焦琼与被告（反诉原告）何学松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李菊歌、被告委托诉讼代理人马春冲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告焦琼向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2017年7月11日签订的《西安市存量房买卖合同》，被告返还原告购房定金100000元；2.判令被告赔偿原告违约金250000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2017年7月11日通过西安百年行房地产营销策划有限公司（以下简称百年行公司）签订《西安市存量房屋买卖合同》，合同约定：被告将其位于西安市莲湖区团结南路238号（融侨城）XX幢X单元xx室房屋出售给原告，房屋售价1250000元，购房定金100000元。原告于合同签订当日支付了购房定金100000元。合同履行过程中，原告多次通知、催促被告及百年行公司，要求被告配合办理房屋产权过户登记手续，但被告却不同意继续履行合同，拒绝配合原告办理房屋买卖手续，被告的行为已构成违约。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告何学松辩称，原告陈述事实与房屋交易的事实不符。本案房屋没有正常交易过户的原因是原告与其丈夫候某某就房屋买卖发生争议之后决定不想继续交易，原告在交易过程中也表示没有能力支付房屋首付款，从而导致房屋交易失败。故不能继续交易的责任不在被告，不应当由被告承担违约责任。原告起诉要求解除双方之间的房屋买卖合同，其也同意解除。另外，被告还向本院提出反诉请求：1.判令解除双方所签订的《西安市存量房买卖合同》；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金250000元和律师费10000元，共计260000元；3.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年7月11日，双方签订了《西安市存量房买卖合同》，约定反诉被告购买反诉原告位于西安市莲湖区团结南路238号融侨城XX幢X单元XXXX室房屋，总价款为1250000元。合同签订当日，反诉被告按照约定向反诉原告支付定金100000元。合同就双方的权利义务做了详细约定。合同签订后，反诉被告并未按照约定履行合同义务，也不配合办理房屋交易以及支付房屋首付款、居间费。鉴于反诉被告的上述严重违约，反诉原告以及百年行公司基于友好协商、顺利购买房屋的理念，多次电话、短信、发律师函催促反诉被告履行合同义务，但反诉被告仍以各种理由推托履行，导致本次房屋交易的失败，给反诉原告造成重大损失。故提出反诉，请求法院依法支持反诉请求。 原告针对被告提出的反诉，答辩如下：一、同意双方所签订的合同于2018年2月7日解除。由于被告已经于2017年10月19日将房屋另售他人，构成根本违约；二、被告陈述的事实与真实情况不符，真实情况是原告多次催促被告办理网签合同，但被告一再拒绝。故请求驳回反诉原告要求解除合同之外的其余诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告常住人口基本信息、《西安市存量房买卖合同》、定金收条、房屋所有权证书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对原告提供的证据4即结婚证、聊天记录的真实性予以认可，对其证明目的不予采纳，原告所谓“找别人接盘”即表明其不愿意履行本案所涉合同的事实，被告是否同意、以及再与谁签订房屋买卖合同，系另一法律关系，不能以此证据证明被告违约；2.对原告提供的证据5即贷款利率申请表，因原告未能提供证据原件，无法核实该证据的真实性，原告应当对待证事实继续举证证明；3.对原告提供的证据6即原告与百年行公司工作人员李某某的聊天记录的真实性予以认可，对其证明目的不予采纳。该证据仅能证明原告与百年行公司就房屋交易及中介费的收取等事项进行了沟通，不足以证明被告违约；4.对被告提供的证据1即《西安市存量房买卖合同》、《西安市房屋买卖居间合同》的真实性认可，证明目的也予以采纳，合同中双方曾明确约定，如买受人违约则需向出卖人支付违约金250000元，并赔偿相应损失；5.对被告提供的证据2中房屋所有权证、共有权人未到场声明、定金保管协议的真实性和证明目的均予以认证，可以证明被告何学松及时履行合同义务办理解押手续，有权出售该房屋，且同意将收取的50000元定金暂交给百年行公司保管。对其中的佣金确认书和欠条真实性认可，关联性不予认可，本案系房屋买卖合同纠纷，原告与百年行公司之间因中介费产生的争议与本案无关；6.对被告提供的证据3即微信聊天记录的真实性及证明目的均予以认可，足以证明被告在合理期限内多次催促原告履行合同支付首付款，原告表示无法支付首付款，不能继续履行合同；7.对被告提供的证据4即律师函的真实性和证明目的予以认可，可以证明原告违约后被告告知其可能承担违约责任的事实；8.对被告提供的证据5即律师费收据的真实性认可和证明目的予以认可，原告违约，被告聘请律师处理房屋交易事宜，支出的律师费属于被告实际损失；9.对被告提供的证据6即房屋交易过程说明的真实性和证明目的均予以认可；10.对被告提供的赵某某证言予以认可，可以证明案涉房屋交易过程中的有关事实。11.对原告申请本院所调取的《西安市存量房买卖合同》的真实性和证明目的予以认可，可以证明被告于2017年10月19日将案涉房屋另售他人的事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年7月11日，出卖人（甲方）何学松与买受人（乙方）焦琼签订《西安市存量房买卖合同》一份，合同约定如下:一、交易房屋基本情况：1.1出卖人所售房屋座落：西安市莲湖区团结南路238号（建筑物名称：融侨城）XX幢X单元XXXXX室。1.2规划用途为住宅。1.3房屋所有权证编号：购房合同登记号Y1100XXXX。1.4建筑面积为131.83平方米，所有权人为何学松。1.5案涉房产上有抵押，他项权利人为中国银行长安路支行，出卖人应于2017年7月19日前办理抵押注销手续；二、房价款及付款方式:2.1双方协商一致，该房屋成交总价款为人民币1250000元整。2.2乙方购买方式为按揭。2.3定金100000元，乙方应于2017年7月11日之前支付给甲方，该定金应于甲乙双方过户时存入房管部门资金监管指定账户。2.5甲乙双方同意过户前将首期款380000元进行资金监管，按揭款项由乙方贷款银行存入监管账户。乙方向银行申请870000元按揭贷款（金额以贷款银行批准的结果为准），放款期限以贷款银行规定为准；三、房屋产权及具体状况的承诺：3.1出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋产的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定、且无他人对该房屋享有优先购买权；四、关于过户、交房、户口迁出约定：4.1甲、乙双方约定的办理过户日期，即乙方贷款申请审核通过后银行将按揭款存入监管账户后五日内；4.2甲、乙双方约定的房屋交付日期，即房产交易中心出具以乙方为所有权人的产权证书后叁日内，甲、乙双方对该房屋进行验看、清点，确认无误后，甲方将该房屋交付乙方，双方签署《房地产买卖交接书》；4.2.1在签署《房地产买卖交接书》之日，甲方须结清该房屋交付日之前发生的所有物业、水、电、暖气等已经产生的费用，交付日以后产生的费用由乙方承担；五、关于交易税、费约定，5.1交易过程中甲乙双方须按照国家规定支付税费，本合同中关于该房屋税费缴纳均由乙方全额承担；5.2签署本合同后，如遇政府及相关部门税费调整，对于增加部分，乙方全额承担；六、违约责任，6.1本合同签署后，若甲、乙双方任何一方不按本合同约定履行或不完全按本合同约定履行则视为违约，违约方须赔偿违约金人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）给守约方，违约方还应当赔偿由此给守约方，造成的一切损失，包括但不限于律师费、交通费、通讯费等；八、其他，1、甲方承诺所提供的房屋产权资料均真实有效，保证房屋无纠纷等；2、乙方为商业贷款，承诺个人征信良好，具备贷款资格；3、乙方自行办理落户或提供西安市连续缴纳2年以上社保及个人完税证明，保证具备购房资格；4、甲方银行按期撤押还款自行偿还，若产生费用由甲方承担；5、该房产成交价为甲方净拿到手的价位，过户过程中产生的缴费等相关费用均由乙方承担；6、乙方自本合同签约之日起二十个工作日办理完西安市落户手续，具备购房资格。合同签订当日，原告向被告支付定金100000元，其中有定金50000元由被告直接收取，剩余定金50000元被告同意由居间方百年行公司代为保管。另外，合同签订时，因案涉房屋还涉及其他共有权人的权利，被告何学松在合同签订当日还向居间方提交了《共有权人未到场声明》：该合同由本人代表共有权人何美娟真实意愿签订，若因共有权人未到场签字造成了上述合同无效或撤销，本人将向买方支付赔偿人民币贰拾伍万元整（￥250000.00），并向西安百年行房地产营销策划有限公司支付佣金人民币叁万柒仟伍佰元整（￥37500.00）。立据声明人：何学松。上述协议签订后，被告按照合同约定办理了抵押注销手续，还通过百年行公司催促原告继续履行合同并支付购房首付款。原告于2017年8月1日向百年行公司工作人员答复，其“要不起房子”，无力支付购房首付款，建议被告到法院起诉。之后，百年行公司工作人员继续催促原告付款，原告于2017年8月18日回复称其资金紧张，可以找人“接盘”。2017年8月23日，百年行公司工作人员告知原告，被告最后一次通知原告，要求原告继续履行合同并支付购房首付款，要求原告明确答复是否还继续履行合同。原告当时未答复被告是否继续履行。2017年9月13日，原告短信通知被告其已基本凑齐购房首付款，与被告协商继续办理后续交易手续，被告不愿意再与原告协商。2017年9月16日，百年公司工作人员通过微信将被告发出的《律师函》电子版发给原告。该《律师函》告知原告如不继续履行合同，则应承担相应违约责任。2017年9月18日，原告又通过短信联系被告，称购房首付款已准备好，与被告协商继续履行合同及办理网签合同备案手续，被告未同意配合办理。2017年9月18日，原告又催促被告，被告仍未同意配合办理。2017年10月19日，被告与案外人汤某签订《西安市存量房买卖合同》，将案涉房屋售予他人。原告遂将被告诉至本院。 本院认为，原、被告所签订的《西安市存量房买卖合同》系双方当事人的真是意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：…（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。…”本案中，原、被告就支付购房首付款的期限并未明确约定。但根据二手房买卖交易习惯，买卖双方在办理网签合同备案手续的同时应签订资金监管协议，还应协商约定将购房款存入资金监管账户的期限。被告按照合同约定办理房产抵押注销手续后，双方应继续履行合同到不动产交易管理部门办理网签合同备案手续并办理资金监管手续。截止2017年8月23日，被告一直持续催促原告继续履行合同，但原告在被告催促的合理期限内不予配合办理网签合同备案手续，也拒绝回复是否解除合同，原告的行为已构成违约。被告在得知原告明确表示无力支付购房首付款以及另寻他人“接盘”后，有理由相信原告没有能力继续履行合同，其将案涉房屋另售他人，不构成违约。本案审理中，原、被告均表示同意解除双方所签订的《西安市存量房买卖合同》，本院对此予以支持。另考虑到被告已经将案涉房屋以较高价格另售他人，原告的违约行为并未给被告造成损失，本院认为被告应将收取原告的购房定金予以退还，双方可互不支付违约金。原告违约后将被告诉至本院，被告为本案诉讼向陕西伟天律师事务所支付的律师费10000元属于其合理损失，应当由原告承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条（四）项、第一百零七条、第一百一十三条的规定，判决如下： 一、解除原告焦琼和被告何学松于2017年7月11日所签订的《西安市存量房买卖合同》； 二、本判决生效后十日内，被告何学松返还原告焦琼定金100000元； 三、驳回原告焦琼其余的诉讼请求； 四、本判决生效后十日内，反诉被告焦琼赔偿反诉原告何学松律师费10000元； 五、驳回反诉原告何学松要求反诉被告焦琼支付违约金250000元的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费5050元（原告已预交），由原告焦琼承担。反诉费9195元（反诉原告已预交），由反诉被告焦琼承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  王晓萤 审 判 员  赵兴华 人民陪审员  李 军 二〇一八年十二月三日 书 记 员  张 菡