云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0502民初4918号 原告：毕玉清，女，1991年04月10日出生，汉族，保山市昌宁县人，住隆阳区。 委托诉讼代理人：黄定新，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告:保山交通房地产开发经营有限责任公司。 地所：保山市隆阳区永昌镇新闻路1号。 法定代表人：郑健，公司经理。 委托诉讼代理人：余斌、葛俊，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。 第三人：云南保山交通运输集团有限责任公司。 住所：保山市隆阳区保岫东路延长线客运站旁。 法定代表人：段仕武，公司总经理。 委托诉讼代理人：王喆，公司副总经理。代理权限为特别授权。 原告毕玉清诉被告保山交通房地产开发经营有限责任公司（以下简称交通房地产公司）合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用普通程序。2018年10月18日，被告交通房地产公司向本院申请追加云南保山交通运输集团有限责任公司（以下简称交通集团）为本案第三人，本院于2018年10月22日通知交通集团作为本案第三人参加诉讼。于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告毕玉清委托诉讼代理人黄定新，被告交通房地产公司委托诉讼代理人余斌、葛俊，第三人交通集团委托诉讼代理人王喆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告毕玉清向本院提出诉讼请求：一、判决被告继续履行《九隆新天地.时尚城业主申诉调解协议》（以下简称《协议》）；二、诉讼费由被告承担。 事实和理由：被告系九隆新天地·时尚城项目的开发商，原告系向被告购买商品房的业主，双方签订《商品房购销合同》后，被告出现了延期交房、逾期办理房产证以及负一层规划调整等问题，严重侵犯了各业主的合法权利，各业主起诉后，在法院主持调解下，被告与各业主就逾期交房和办理产权证分别达成了赔偿协议，但因时尚城负一层属人防设施，对各业主使用地下停车位的问题无法与各户一一达成调解协议，故由九隆新天地·时尚城的业主委员会代表各业主与被告达成《协议》，第六条约定：“被告同意在时尚城负一层15年租赁期限届满后截至2027年止向保山市规划部门申请调整回停车场功能。功能回调前，业主委员会所代表的180户住宅业主每户首辆车停车收费标准为1200元/年不变。同时，被告保证180户住宅业主和商户业主总计146个车位数不变，并督促停车场管理公司落实到位”。《协议》签订后，原告按照协议内容，按时足额向被告交纳了停车费。但2018年3月21日，被告突然发出“温馨提示”单方告知各业主：“时尚城负一层已经恢复为停车场，……。结合目前实际情况及市场行情，就业主停车费用做恰当调整：1、业主第一辆车年费一次交清3000元/年，第二辆车年费一次交清3600元/年。2、按月、季、半年计交的300元/月。”该提示发出后，各业主多次找被告要求按《协议》履行，被告一直拒绝与业主委员会及业主沟通。截止2018年7月26日，本小区内第一位停车年费到期的业主，被停车场管理人员拦在停车场出口，导致当天交通不畅引起了相关部门的注意，次日，在社区、公安等部门的调解下，由部分业主代表与被告达成了《临时协议》，约定对拥堵事件互不追究，由停车费到期的业主先预付1200元停车费，是否提高停车费通过法律途径解决。 《协议》是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。协议约定的停车费标准是在减少被告逾期交房和办证的违约金后协商得出，带有一定补偿性质，期限为15年。本小区在销售商品房时就已经比其他小区的价格高出很多，原告认为被告在合约期届满时也应充分考虑业主的权益，结合市场收费标准与业主委员会进行协商定价，并应当符合物价部门的规定。被告在约定的15年期限内单方提高停车费的行为违约，其在提示中所罗列的涨价原因均不是协议约定的理由，时尚城负一层原本为人防设施，被告作为开发商没有所有权，仅有管理权，对于本小区的业主收取用于维持管理的费用是正常的，但要通过收取停车费的方式从业主身上获利是无法律依据的。请求法院支持原告的合法诉求，判决被告继续履行《协议》约定的所有义务。 被告交通房地产公司辩称：请驳回原告的诉讼请求。九隆新天地.时尚城业主委员会与被告于2014年2月24日签订的《协议》，被告一直认真履行，对协议约定的因延期交房、延期办证等问题产生的各种补偿，被告均已按约定履行完毕，时尚城住宅业主的房产证已办理完毕。协议第六条所说的15年租赁期限，是被告将时尚城负一层、一层、二层商铺出租给云南美好家园商贸公司的期限（2011年至2026年），意思是被告最多可以完成该15年的租赁期限，就调回停车场功能。本案争议的停车费标准，执行1200元每年是附条件的约定，不能片面理解为15年不变，而是功能回调前不变。2016年初，因承租方的原因，包含时尚城负一层在内的商铺已经未正常使用，经法院判决，被告与云南美好家园商贸公司的租赁合同于2017年2月25日解除。2016年2月16日，被告将新天地.国际街区的地下车位向时尚城业主优惠销售，但仅有两户业主购买了四个车位。租赁合同解除后，在地下车位销售不畅的情况下，被告于2017年将时尚城负一层回调为停车场功能，并于2017年2月14日将国际街区剩余的80个车位全部出售给第三人，2017年9月19日，被告又将时尚城负一层整体出售给第三人。时尚城负一层原定15年的房屋租赁合同已提前解除，其使用功能已经调回为停车场，所有权已经转移给第三人。在协议约定条件变化后，被告对停车费的调整属于市场定价行为，且以“温馨提示”进行了公示，并不违反物价部门的规定，更不存在任何违约行为，原告要求继续按1200元每年的标准收取停车费已无任何依据。 第三人交通集团述称：被告于2017年2月将国际街区的80个地下车位出售给第三人，2017年9月又将时尚城负一层整体出售给第三人，双方分别签订了《商品房购销合同》，并经过不动产登记部门备案登记，合同价款均已支付完毕。第三人购得国际街区的80个地下车位和时尚城负一层后，是否提供给其他业主使用，如何定价收费，属第三人的权利，第三人并没有委托被告管理，被告未经第三人许可，于2018年3月21日发出“温馨提示”和2018年7月27日与原告部分代表签订《临时协议》的行为，均属无效行为。另外，九隆新天地.时尚城业主委员会与被告于2014年2月24日签订的《协议》已经履行完毕，执行停车费1200元标准的条件已发生根本性变化，如继续按该项标准执行将会损害第三人的利益。原告要求按1200元每年交纳停车费的诉讼请求有损第三人的利益，请求法院予以驳回。 对各方当事人无异议的事实，本院予以确认。对当事人有争议的2014年2月24日被告与原告九隆新天地九隆时尚城业主委员会签订的《协议》第六条是否应当继续履行的问题，本院认为，协议约定的调整回停车场功能的条件需到2027年由被告向保山市规划部门申请，并应当在获得规划部门的批准后才能成就，故第六条应当继续履行。 本院确认如下法律事实：被告系九隆新天地·时尚城项目的开发商，原告系向被告购买商品房的业主，双方因九隆新天地·时尚城项目延期交房、办理房产证及负一层规划调整等问题，于2014年2月24日，由九隆新天地·时尚城的业主委员会代表各业主与被告签订《九隆新天地.时尚城业主申诉调解协议》，第六条约定：“被告同意在时尚城负一层15年租赁期限届满后截至2027年止向保山市规划部门申请调整回停车场功能。功能回调前，业主委员会所代表的180户住宅业主每户首辆车停车收费标准为1200元/年不变。同时，被告保证180户住宅业主和商户业主总计146个车位数不变，并督促停车场管理公司落实到位”。2018年3月21日，被告发出“温馨提示”告知业主：“时尚城负一层已经恢复为停车场，现在由于物价上涨、人员工资上涨、场地监控设施投资巨大、旧设施设备的维护维修成本增加等等，场地运行成本大幅增加，为了维护好整块场地的正常运行及安全畅通，结合目前实际情况及市场行情，就业主停车费用做恰当调整：1、业主第一辆车年费一次交清3000元/年，第二辆车年费一次交清3600元/年。2、按月、季、半年计交的300元/月。”2018年7月26日，小区内第一位停车年费到期的业主，被停车场管理人员拦在停车场出口，导致当天交通不畅，次日，部分业主代表与被告达成了《临时协议》，约定对拥堵事件互不追究，由停车费到期的业主先预付1200元停车费，是否提高停车费通过法律途径解决。 另：2011年10月30日，被告与云南美好家园商贸公司签订租赁合同，被告将时尚城负一层、一层、二层商铺出租给云南美好家园商贸公司，期限15年（2011年至2026年）。2013年10月8日，保山市规划局就被告九隆新天地·时尚城商住楼负一层地下停车场的使用功能做部分调整为商业用途进行了登报公示。2017年2月25日，被告与云南美好家园商贸公司的租赁合同解除。2017年9月19日，被告与第三人签订商品房购销合同，被告将时尚城负一层整体以1360000元出售给第三人，合同第七条约定的交付期限为2013年12月31日，被告与第三人均未向本院提交合同款项支付的凭证。 本院认为，九隆新天地·时尚城的业主委员会代表各业主与被告于2014年2月24日签订的《九隆新天地.时尚城业主申诉调解协议》第六条约定：“甲方同意在时尚城负一层15年租赁期限届满后截至2027年止向保山市规划部门申请调整回停车场功能。功能回调前，乙方所代表的180户住宅业主每户首辆车停车收费标准为1200元/年不变。同时甲方保证180户住宅业主和商户业主总计146个车位数不变，并督促停车场管理公司落实到位”。协议约定的调整回停车场功能的条件需到2027年由被告向保山市规划部门申请，并应当在获得规划部门的批准后才能成就，在此之前，“乙方所代表的180户住宅业主每户首辆车停车收费标准为1200元/年不变，同时甲方保证180户住宅业主和商户业主总计146个车位数不变”。协议并未约定租赁期限提前终止，停车场功能提前回调的情形，故第六条应当继续履行。2017年，被告与承租人的租赁合同提前解除以及将时尚城负一层出售给第三人的事由，均不能成为协议不履行的理由。被告和第三人提出的协议不应当继续履行的主张均不符合双方的约定以及相关法律规定，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 九隆新天地·时尚城的业主委员会代表各业主与被告保山交通房地产开发经营有限责任公司于2014年2月24日签订的《九隆新天地.时尚城业主申诉调解协议》继续履行。 本案案件受理费100元，由被告保山交通房地产开发经营有限责任公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审 判 长  杨自凤 人民陪审员  王云鹏 人民陪审员  倪锦文 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  李嘉嘉