山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初1959号原告：朱某，男，1970年4月13日生，汉族，住山西省大同市平城区迎泽街康乐园4-3-502。委托诉讼代理人：韩某，山西阳和律师事务所执业律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南关街道办事处**。法定代表人：杨某，经理。委托诉讼代理人：吴某，山西宝翰律师事务所执业律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地大同市开发区蔚洲疃（大同市兰园绿色园林绿化工程有限公司院内）负责人：杨某，经理。原告朱某与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司（以下简称天庆房地产公司）、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称天庆房地产公司一分公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告朱某的委托诉讼代理人韩某、被告天庆房地产公司的委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼，被告天庆房地产公司一分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告继续履行与原告签订的《商品房认购协议》，责令被告立即与原告签订正式的《商品房销售合同》并办理房屋产权登记手续；2、请求法院判令解除被告与原告签订的《返租合同》，被告支付拖欠原告租金29226元，并承担违约金35806元，合计65032元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年4月8日，原、被告双方签订了《金湖国际认购书》，签订协议时，原告支付被告认购金20000元。2014年1月20日，双方签订了《商品房认购协议》，原告认购了位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座23层2310号商住房，建筑面积48.96平方米，单价为5468元每平方米。原告向被告支付了购房款267713元。原告与被告签订《商品房认购协议》时，按照被告售房承诺，双方同时签订了《返租合同》，将所认购的房屋返租给被告并授权被告对房屋进行整体、专业化运营，合同约定返租自2014年1月1日开始，期限为十五年，返租期内，被告应按照每月1800元的标准每半年向原告支付一次租金，具体为每季度首月(或每年首月)的20日，且租金每三年递增5%。在合同履行过程中，被告提出因市场不景气《返租合同》无法正常履行，故原、被告于2015年2月7日又签订了《返租合同》补充协议。不论是《返租合同》还是《返租合同》补充协议，被告均未依照合同履行，无正当理由逾期向原告支付租金，依《返租合同》第九条第2款约定：逾期90日以上，原告有权解除合同，被告需向原告方支付合同期内总租金的10%作为违约金。被告自2017年7月21日起欠2017年租金6546元，2018年应付租金22680元，合计29226元，至今未付；按照约定合同租期15年，租金每三年递增5%，被告需向原告方支付合同期内总租金的10%作为违约金，违约金为35806元。经原告多次催要，被告一直以种种理由予以推拖。期间，原告还多次要求被告依约与原告签订正式的《商品房销售合同》，并为原告办理房屋产权登记手续，亦未果。被告天庆房地产公司辩称，1、关于原告起诉要求办理房屋产权登记手续，房管局已经通知从2018年12月1日起可以办理该手续，我方已经给原告开具了正规的不动产增值税发票，原告可以自行去办理；2、关于《返租合同》认可，但是该合同已经无效，我方与原告于2018年5月6日签订了新的三方协议；3、对于原告起诉的租金认可，但对租金数额不认可。在原告方的干扰下，2017年7月23日至2018年4月20日期间大同市金湖商务酒店停止营业，故这期间的租金不应当给付，2017年1月至12月租金是由金湖商务酒店直接把租金打给原告的，所以我方不欠原告租赁费。被告天庆房地产公司一分公司既未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即二被告系公司与分公司关系。2013年4月8日，原告与被告签订《商品房认购协议》（合同抬头出售方（甲方）为天庆房地产公司，落款甲方处公章为天庆房地产公司一分公司），约定原告（乙方）购买甲方开发的位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座23层2310号房，建筑面积48.96㎡，单价5468元/㎡，总价267713元。甲方初步定于2013年10月30日前，在乙方将全部房款付清后将房屋交付使用。被告天庆房地产公司一分公司向原告出具了房款、维修基金、契税等收据。同时，原告（甲方）与被告天庆房地产公司一分公司（乙方）签订《返租合同》一份，约定甲方将其购买的上述房屋租赁给乙方，授权乙方进行自主投资经营或统一对外租赁经营（建筑面积48.58平方米），返租期限10年，自2014年1月1日起至2028年12月30日止，返租期内，乙方应按照每月1800元的标准每半年向甲方支付一次房屋租金，并约定违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金。逾期90日以上，甲方有权解除合同，如甲方要求解除合同，乙方需向甲方支付合同期内总租金的10%作为违约金。补充条款约定，租期15年，租金每三年递增5%。2015年2月7日，原告与天庆房地产公司一分公司签订《返租合同》补充协议一份，约定因市场不景气，双方就《返租合同》进行变更补充，1.从2015年1月1日起，乙方每年按原租金的80%以现金方式支付给甲方，原租金的20%以“住房消费卡”形式返还给甲方；2.乙方支付的现金和“住房消费卡”合并计算为乙方按《返租合同》项下应支付的租金；3.租金每年分两次支付，现金部分每年1月20日支付上半年租金，7月20日支付下半年租金，住房消费卡每年1月20日一次性支付全年额度；4.原《返租合同》其他内容不变；5.本《补充协议》有效期为3年，具体时间为2015年1月1日到2017年12月31日，期满后按原《返租合同》执行。合同履行期间，被告天庆房地产公司一分公司按约定向原告支付了2014年、2015年、2016年的租金。2017年的租金，被告给付了原告现金11814元，住房消费卡4320元，合计16134元。对双方有争议的问题，本院认定如下：1.原告的诉求是否属于同一法律关系，应否同案审理。本院认为，虽原告诉求主张的继续履行房屋认购协议与解除租赁合同、支付租金属于不同的法律关系，但房屋认购协议与返租合同均系原告与被告天庆房地产公司一分公司签订，原告所认购的房屋属于商业用房，原告购买该房屋的目的就是由被告返租获得租金利益，故两个合同互相关联，为减少当事人诉累，同案审理并无不妥。2.原、被告签订的《返租合同》及《返租合同》补充协议解除的问题。原告以被告违约要求解除该合同。被告天庆房地产公司称，因原、被告及大同市今日金湖商务酒店有限公司在2018年5月6日签订了三方协议，所以原返租合同及补充协议已终止。被告就其抗辩主张提供三方协议一份，原告对被告提供的三方协议不认可，认为不是其真实意思表示，而且因被告不盖章，没有生效，并提供原告持有的三方协议一份予以证实。被告对原告提供的三方协议的真实性无异议，但称，不清楚原告持有三方协议为什么没有被告的公章。本院认为，因被告对原告提供的三方协议真实性无异议，该协议未经被告盖章确认，故三方协议未成立生效，被告持有的三方协议中仅加盖被告自己公章不足以证明三方达成合意，故对三方协议本院不予确认。原、被告应按《返租合同》及《返租合同》补充协议约定履行。关于租赁合同解除问题，虽租赁合同第九条违约责任约定，被告无正当理由逾期支付租金90日以上，甲方（原告）有权解除合同；但同时，返租合同第四条第2项亦约定“合同期内，双方均同意放弃合同解除权及撤销权”。本院认为，本案原告所购买的租赁物属于“金湖国际”商业用房，该场所返租用于第三方大同市今日金湖商务酒店有限公司开办“金湖国际”酒店公寓，必然要花费大量的人力、财力、物力投资建设及办理开办手续等，如果因被告迟延支付租金就解除租赁合同，那么将使大同市今日金湖商务酒店有限公司为此遭受巨大损失，而且一旦租赁物无人统一管理、经营，原告亦将遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。故对原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张，本院不予支持。3.租金问题。被告称，按三方协议被告的租金已付清。本院认为，因三方协议未生效成立，故被告抗辩意见不成立。按照《返租合同》及《返租合同》补充协议，被告应付原告2017年租金22680元、2018年租金22680元，因双方认可2017年被告向原告支付租金合计16134元（其中现金11814元，住房消费卡4320元），故被告欠原告2017年租金6546元（其中欠现金5237元，住房消费卡1309元），2018年租金22680元，合计29226元。4.违约金问题。租赁合同约定，乙方（被告）无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方（原告）支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金为止。故本院确认支持2017年1月20日至2018年12月20日违约金【（2618.5+1309）×3‰/月×23个月】+【2618.5×3‰/月×17个月】+【11340×3‰/月×11个月】+【11340×3‰/月×5个月】=949元。本院认为，原告与被告天庆房地产公司一分公司签订的《商品房认购协议》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求继续履行商品房认购协议，由被告协助办理房屋产权登记手续的请求合法，本院予以准许。同时，被告天庆房地产公司一分公司应按照返租合同和补充协议约定向原告支付2017年租金6546元、2018年租金22680元、违约金949元（截至2018年12月20日）。原告要求解除《返租合同》及《返租合同》补充协议的主张不合理，本院不予支持。另，被告天庆房地产公司认可天庆房地产公司一分公司与原告签订合同是经公司授权的行为，并同意承担合同的义务和责任。依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，二被告均应承担本案的民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后三十日内协助原告朱某办理位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座23层2310号房屋的产权登记手续；二、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内给付原告朱某2017年租金6546元、2018年租金22680元、违约金949元（截至2018年12月20日）；三、驳回原告朱某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和共民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付退延履行期间的债务利息。案件受理费1526元，减半收取计763元，由二被告负担354元，由原告负担409元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 刘先燕 二0一八年十二月二十八日书记员 刘 圆