甘肃省酒泉市中级人民法院民事判决书（2018）甘09民终1119号上诉人（原审原告）：贺玉成,男,甘肃省金塔县人。委托诉讼代理人：杨志平，金塔县金塔镇法律服务工作者。上诉人（原审被告）：郭玉斌，男。上诉人贺玉成因与上诉人郭玉斌房屋买卖合同纠纷一案，不服金塔县人民法院（2018）甘0921民初930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人贺玉成及委托诉讼代理人杨志平、上诉人郭玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺玉成上诉请求：在一审判决的基础上判令被上诉人郭玉斌承担违约金100000元。事实和理由:上诉人贺玉成与被上诉人郭玉斌签订的售房协议明确约定,剩余房款170044元于2018年3月30日付清,如不能按期付清房款,上诉人出售给被上诉人的房屋归上诉人所有,双方虽未约定违约金,但约定了以其他方式承担违约责任,即使一审法院认为上诉人主张的违约金过高也应当依法调整,而不是不予支持。上诉人主张违约金100000元于法有据，请求二审法院予以支持。郭玉斌上诉并答辩称：改判一审判决第一项为由上诉人郭玉斌支付被上诉人贺玉成房款60000元。事实和理由：1.一审认定的房屋总价270000元不包括35810元的地下室款、维修基金等款项系认定事实错误。上诉人郭玉斌在一审中提交的房屋价格计算清单被上诉人贺玉成无异议，清单中显示房屋总价为300044元，优惠了30000元以后才变成270000元，因此地下室款、维修基金等款项已经包含在房款中了。且上诉人曾与被上诉人达成调解协议，约定上诉人一次性付给被上诉人60000元，被上诉人就撤诉，说明被上诉人认可80000元收条和35810元的地下室款、维修基金等款项应当从170000元房款中扣除。2.一审判决未认定上诉人在2017年7月10日前交给被上诉人的80000元购房款错误。被上诉人在第一次开庭时认可2017年7月10日上诉人一次性向其付款100000元，其诉讼请求为要求上诉人支付违约金，并未主张剩余房款，上诉人就没有举出80000元收条的证据。上诉人贺玉成向一审法院起诉请求：1.依法解除原、被告2017年7月10日签订的购房协议，返还该房屋；2.要求被告承担违约金100000元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。在庭审中将第一项诉讼请求变更为要求被告继续履行合同，并支付下欠的房款170044元。一审法院查明：2017年7月10日，原、被告双方签订购房协议，原告将甘肃省金塔县中园建业有限公司四分公司抵顶给自己的金色佳园12号-2-102室房屋卖于被告，协议约定房价270044元，已付房款100000元，下余房款170000元，于2018年3月30日前付清，此协议经双方同意约定，郭刚、郭玉斌如在约定之日不按时付款，金色佳园12号-2-102室房屋归贺玉成所有，之前已交房款不予退还。一审法院认为，原、被告双方签订的购房协议，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。双方应按协议约定，各自履行自己的义务。原告将所售房屋交付给了被告，履行了自己的义务，被告没有按照约定支付剩余房款，构成违约。被告认为原告存在“一房二卖”的情形，但无证据证实。被告以原告只交付一把装修钥匙，后打不开房门，认为原告没有实际交付房屋抗辩，但从原告提供的有效证据证实，售房部交于郭刚装修钥匙一把，剩余钥匙未领取，故被告的抗辩不成立。被告认为房价中包含公共维修基金、地下室款、装修押金、杂费物业费、太阳能款，但无证据证实。被告在二次开庭过程中提出签订购房协议时交付了100000元，原告没有打条子，不包括前期交付的房款，被告主张的该事实无证据证实，且与被告在第一次开庭过程中认可的事实不符，被告主张的该事实不予采信。原告要求解除购房协议的请求，被告不同意，在二次开庭法庭调查阶段，原告变更请求，要求被告支付剩余房款，被告仍不同意，充分说明被告缺乏诚信，存在恶意拖欠房款的故意。本着有利交易的原则，应支持原告要求被告支付剩余房款的诉讼请求。被告虽构成违约，但双方对违约金约定不明，原告也未提供证据证实因被告的违约行为给自己造成的损失，故对原告要求被告承担违约金的请求不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条规定，判决：一、被告郭玉斌于本判决书生效后30日内给付原告贺玉成下欠房款170000元。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费2300元，适用简易程序审理减半收取1150元，由被告郭玉斌承担（原告已预交，计入执行标的）。二审中，双方当事人未提交证据。二审查明的事实与一审认定的事实一致,本院予以确认。本院认为,民事主体自愿设立民事法律关系，从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺，全面履行双方的合同义务。上诉人贺玉成与上诉人郭玉斌自愿达成房屋买卖协议，双方之间形成房屋买卖合同关系，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。本案的争议焦点为：1.上诉人郭玉斌欠付房款的数额;2.总房款中是否包含地下室、维修金等款项;3.上诉人郭玉斌是否应当承担违约金。关于剩余房款数额的确定。上诉人郭玉斌在一、二审中均认可双方于2017年7月10日形成的购房协议，该协议载明郭玉斌已付房款100000元，剩余房款170000元，该项约定清楚明确，并无歧义。按照日常生活常识和交易习惯，2017年7月10日双方形成的购房协议作为在后形成，且包含结算条款的协议，必然是对在先的付款及账务往来进行过清算之后形成的，应当作为认定本案事实的依据。郭玉斌所提2017年4月29日形成的收条是在先形成的结算凭证，且有明显涂改痕迹，不予采信,故上诉人郭玉斌称其已付房款为180000元的上诉理由不能成立。关于地下室价款、维修基金、装修押金等款项的承担。双方签订的购房协议中对地下室价款是否包含在房款总额中未做约定，应当根据交易习惯及案件客观实际进行确定。按照一般交易习惯，地下室独立于房屋主体部分，其单价低于房屋单价，即使地下室价款包含于房屋总价款中，也会单独注明地下室价款。本案中双方形成的购房协议中并未对地下室价款做任何约定，且上诉人贺玉成与甘肃金塔中园建业有限公司第四项目部签订的抵顶协议中对地下室价款也做了单独约定，并未包含在房款总额中。现贺玉成否认地下室价款及维修基金等款项包含在房屋价款总额中，郭玉斌无其他证据证明双方对此做出过另外的约定，故其主张地下室款、维修基金、物业费等款项合计35810元包含在房款总额中的上诉理由不能成立，对其所提上述款项应当从欠付房款中扣除的上诉请求不予支持。关于违约金。双方当事人在购房协议中约定如果郭玉斌未按期付款,房屋归贺玉成所有,郭玉斌已经支付的100000元房款不予退还,属于双方对违约责任进行的约定,但因该条款中对违约金的数额约定过分高于实际损失，且上诉人郭玉斌拒绝承担违约金，故本院对违约金依法予以调整。本案中，郭玉斌购买贺玉成的房屋后没有按照双方合同约定及时付款，其违约行为对贺玉成造成的损失为欠付资金的占用使用费，具体数额应当参照贷款利息进行确定。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，郭玉斌应当以欠付房款170000元为基础承担不超过中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率1.3倍的违约金。2018年中国人民银行一年期以内（含一年）贷款年利率为4.35%，按照1.3倍计算即为年利率5.655%。双方约定2018年3月30日付清余款，故违约金应当自2018年3月31日起按照年利率5.655%计算至贺玉成一审起诉之日（2018年6月3日），即1709.07元（170000元×5.655%）÷12÷30×64天=1709.07元）。一审判决以双方没有约定违约金为由，未支持贺玉成主张违约金的诉讼请求错误，应予纠正。综上所述，上诉人贺玉成的上诉理由成立，应予支持；上诉人郭玉斌的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但判决结果部分不当，应予纠正。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持金塔县人民法院（2018）甘0921民初930号民事判决第一项；二、撤销金塔县人民法院（2018）甘0921民初930号民事判决第二项；三、上诉人郭玉斌支付上诉人贺玉成违约金1709.07元。以上一、三项合计171709.07元，限上诉人郭玉斌于本判决生效后15日内付清。如果未按本判决指定的履行期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1150元，二审案件受理费6000元，合计7150元，由上诉人贺玉成负担2603元，上诉人郭玉斌负担4547元。本判决为终审判决。审判长 张春妍审判员 徐 林审判员 张小青 二〇一八年十二月十二日书记员 高菊芳