河北省唐山市丰润区人民法院民事判决书（2018）冀0208民初2155号原告：李壮志，男，1960年11月15日出生，汉族，教师，住唐山市。委托代理人：何东，唐山市丰润区燕山法律服务所法律工作者。被告：王凤仙，女，1931年5月20日出生，汉族，居民，住唐山市。被告：夏远利，男，1951年5月28日出生，汉族，退休干部，住唐山市。被告：夏远学，男，1953年9月22日出生，汉族，退休干部，住唐山市。被告：夏远金，男，1958年9月23日出生，汉族，居民，户籍所在地唐山市。被告：夏远弟，男，1961年2月27日出生，汉族，干部，住唐山市。原告李壮志与被告王凤仙、夏远利、夏远学、夏远金、夏远弟房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李壮志及其委托代理人何东、被告夏远利、夏远学、夏远弟到庭参加了诉讼，被告王凤仙、夏远金经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告李壮志诉称，1998年1月19日被告王凤仙和其丈夫夏广义将坐落于丰润区5小区214楼7门402号房产出售给原告，双方订立了协议书，当天原告将房款107000元支付给被告王凤仙和其丈夫夏广义，王凤仙和夏广义将房本、土地证及其他房屋手续全部交给原告，原告自1998年1月19日搬入并居住至今。被告王凤仙与夏广义系夫妻，共有四子，即长子夏远利、次子夏远学、三子夏远金、四子夏远弟。夏广义于1998年12月25日去世。原告曾多次找到被告，要求被告配合原告办理房产变更登记手续，但因夏广义于1998年12月25日去世，其他各被告总也凑不齐，一直没有办理房产变更手续。现起诉至法院，要求确认1998年1月19日签订的协议书有效，五被告配合原告办理唐山市丰润区5小区214楼7门402号房产的过户手续，由被告承担本案诉讼费用。被告夏远利辩称，原告说多次与我们协商未果不是事实，原告没有找过我，诉状中陈述的房屋买卖事实不清楚，房屋买卖的过程不清楚，1998年时我父亲夏广义与我弟弟夏远金在本案争议房产中居住，这房子是夏广义还是夏远金买的不清楚，据我了解当时王凤仙在东北居住，夏广义有时在那住，有时在别处住。诉状中说的给付房产证的情况不清楚，但是为什么当时没过户，我有所怀疑。被告夏远学辩称，原告说的多次协商不属实，没找过我，本案房产就是我父母和老三、老四知道，关于房产买卖我们不清楚，当时房子由我父母、老三在那居住，我父母有时也在别处住，我不清楚他们当时怎么卖的，为啥没过户，钱有没有交清不清楚。被告夏远弟辩称，1、本案原告提供的诉状中夏远弟的身份信息有误，答辩人认为自己不是本案适格被告。2、不知道原告起诉这么多被告目的是什么。3、房屋买卖我不清楚，买受人与五被告无关。1998年1月19日签的协议，之后原告搬进去，夏广义在1998年12月去世，为什么那时不过户，我感觉被欺骗。你的协议有效，但与本案无关，上面没有夏广义签字、按手印。诉状说多次找我们，但找我只有一次，大概在5、6年前，原告说我三哥将房子卖给他了，我说他的房子卖了跟我没关系，之后就没接触过。协议书中黄秋亮以前是夏远金媳妇，本案应起诉黄秋亮，不是起诉我们。钱给谁了不清楚，房子不是黄秋亮的，她没有权利卖房。经审理查明，夏广义与被告王凤仙系夫妻，二人育有四子：长子夏远利、次子夏远学、三子夏远金、四子夏远弟，夏广义于1998年12月25日去世。坐落于唐山市丰润区5小区214楼7门402号房屋【房屋所有权证号：唐XXXX号、国XXXX号：冀唐国用（97）字第2007号】登记在夏广义名下，后由夏广义、王凤仙和夏远金一家（夏远金妻子黄秋亮）在此居住。夏远利称：不清楚此房情况，当时自己在二十二冶基地，听同事说夏远金在5小区买房了，自己就问夏远金是不是在5小区买房了，夏远金说是，这得有快20年的事了。当时自己父母和夏远金一家在那住。夏远学称：当时自己两口子都在外地，5小区房子怎么买的不清楚。自己媳妇听同事说过夏远金把5小区214楼7门402号房子卖了。王凤仙称：这个房子是否由夏广义和自己出钱购买的情况不清楚，当时自己在东北妹妹家住，夏广义和夏远金他们在那住。就本案争议的上述房产，王凤仙、夏远利、夏远学庭前均表示不主张该房的权利，不认为是夏广义的遗产。1998年1月被告夏远金的妻子黄秋亮经手将上述房产出售，经人联系，原告李壮志准备购买此房。经双方协商，于1998年1月19日达成协议书一份，内容为：“协议书卖方：夏广义买方：李壮志经双方协商，卖方愿将新区五小区214楼卖给买方，一切在内共计107000元（计拾万零柒仟元整），一次付清款付清后，将房本、土地使用证等卖方转交给买方，将来过户等手续由买方自己负责，卖方向买方提供应需证件。空口无凭，立字为据。款已付清电话：324XXXXXXXX899夏演利（原告称听错了，应为夏远弟）卖方：黄秋亮买方：李壮志中介人：张某98.1.19”。原告称：当时自己看了房本后发现房主是夏广义，问完才知道黄秋亮是夏广义三儿媳，因为不放心，又要了王凤仙和夏广义的电话，拨通后是个女人接的“问是否认识黄秋亮，对方说黄秋亮是她儿媳，又问她大爷（夏广义）在不，对方说在。又问黄秋亮将5小区214楼7门402号房子卖给我了，你知道吗？对方说知道。问怎么过户，对方说找黄秋亮领着过”。黄秋亮说有急事去深圳，过几天回来就过户，有急事可以去7小区找夏远弟，之后自己就和黄秋亮签了协议，将现金107000元给付黄秋亮。从交钱到签协议中证人张某都在场，她是楼下302室的住户。之后自己搬进此房，几天后问黄秋亮，开始还接电话，说事多再等几天，最后电话就不通了。之后自己去7小区找过夏远弟，夏远弟说等等，自己7小区的房子也是夏广义的名，也等着夏远金回来过户呢。2008年自己又联系夏远弟，夏远弟将从派出所开的夏广义死亡证明给自己一份，但至今也没见到夏远金的身影。夏远利和夏远学均称不清楚卖房的事，夏远弟称：原告是找过我一次，当时自己以为房子是夏远金的，答应他作公证或配合，现在才知道房子是父亲夏广义的。房屋买卖的过程不清楚，没人跟自己说。在处理7小区房产继承时，自己能联系上夏远金，自己问原告这个房子，你回来给处理一下，夏远金说不用你管了，等他回来再说。夏广义的死亡证明信是自己给原告的，他干什么用记不住了。夏远利、夏远学、夏远弟均称：父亲夏广义去世后，就涉案房产没有协商过，都以为这房子是夏远金的名。现在知道房子是夏广义的名，需要原告提交夏广义同意卖房的证据。证人张某出庭证实：自己之前在丰润区5小区214楼7门302居住，跟楼上402的女人挺好，她叫啥记不清了，三十多岁，平时她们两口子在那住，她对象个挺高。楼上的女人说等钱用，要办玻璃厂。开始想把房卖给自己，自己没钱买。1998年的时候她说卖给别人，让自己当证人。当时卖房价格谈的十万多点，我看着原告给她的现金，还签了个协议书，我也在上面签字了。之后原告说要过户，并给她年纪人打电话，对方是个老娘子接的，说知道卖房子，过户找她儿子儿媳妇。楼上卖房的女的说明天出门，回来就过户，后来就没来过。原告买完房就搬过来了。证人胡某、李某证实均在5小区214楼居住，原告在5小区214楼住了20年了。另，王凤仙在2010年就夏广义名下的唐山市丰润区7小区4楼2门401室房产继承事宜，起诉四个儿子，在该案中王凤仙及四个儿子均未提到本案所涉房产。以上事实，有原、被告陈述、协议书、房屋所有权证、土地使用权证、购买时的票据、原告居住后的交费票据、夏广义的身份证复印件、死亡证明信等证据予以证实。本院认为，本案争议房产虽登记在夏广义名下，但作为夏广义妻子的王凤仙表示对此房并不清楚，知道夏广义和夏远金他们在那住，是否出钱购买不清楚，亦表示不主张该房的权利，该房不认为是遗产。而夏远利、夏远学、夏远弟作为家庭成员，均表示不清楚该房的具体情况，以为该房是夏远金的名字。在夏远利问夏远金是否在5小区买房时，夏远金认可。夏远学媳妇曾听单位同事说夏远金将此房已经卖了。夏远弟也曾就原告购买此房的事询问过夏远金，夏远金没有否认。黄秋亮作为夏远金的妻子和夏远金在涉案房产中居住，并以夏广义儿媳的名义对外售房，并持有该房所涉两证及相关凭证，原告作为购房者，对此进行形式上的审查后又与黄秋亮提供的年纪人（夏广义、王凤仙）的电话进行核实，其有理由相信黄秋亮能够代理夏广义出售此房，且在中证人张某在场的情况下交付了合理价格的购房款107000元，取得了相关证件，并已实际入住20年。原告的购房行为符合善意取得，该份协议书真实有效，并已实际履行，本院对此予以确认。而该房的产权登记人夏广义已经去世，五被告作为夏广义的继承人，有义务将上述涉案房产过户到原告名下，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。夏远弟称现在才知道房子登记在夏广义名下的主张，与自己的庭审陈述及向原告交付夏广义死亡证明信的行为明显不符，对其该项抗辩，本院不予采信。故依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：一、确认原告李壮志与黄秋亮于1998年1月19日签订的协议书有效。二、被告王凤仙、夏远利、夏远学、夏远金、夏远弟于本判决生效后十日内配合将夏广义名下的坐落于唐山市丰润区5小区214楼7门402号房屋【房屋所有权证号：唐XXXX号、国XXXX号：冀唐国用（97）字第2007号】的产权过户到原告李壮志名下，过户产生的各种税费由原告李壮志负担。案件受理费80元，由原告李壮志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 韩 刚审 判 员 刘 爽人民陪审员 唐世宏 二○一八年十二月二十六日书 记 员 李 婷