安徽省马鞍山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖05民终1652号 上诉人（原审被告）：张少军，男，1970年3月8日出生，汉族，住安徽省当涂县。 委托诉讼代理人：尹学丰，安徽长城律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：当涂县城市资产运营管理有限公司，住所地安徽省当涂县姑孰镇太白中路**。 法定代表人：吴金虎，该公司总经理。 委托诉讼代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明柱，安徽民主律师事务所律师。 上诉人张少军因与被上诉人当涂县城市资产运营管理有限公司（以下简称当涂城市资产管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省当涂县人民法院（2018）皖0521民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 张少军上诉请求：撤销一审判决，依法改判，并由当涂城市资产管理公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1、当涂城市资产管理公司未能按照拍卖相关规定与其签订房屋租赁合同，致使案涉房屋租赁合同无法有效履行，当涂城市资产管理公司应当依法承担相应的法律责任。同时，一审法院关于案涉房屋租赁起止时间、欠付租金数额、违约责任的认定缺乏相应的事实和法律依据。2、案涉房屋租赁合同关系在一审起诉之前，已因当涂城市资产管理公司的违约行为而解除了，案涉房屋早已交由新的承租人使用，根据当涂县人民政府的《支持当涂民歌艺术馆发展协调会议纪要》的规定，指定将案涉房屋其中的500平方米出租给当涂县民歌艺术馆。因此，一审法院判决解除双方租赁合同关系、其向当涂城市资产管理公司交付案涉房屋、支付租金以及后续占有使用费，缺乏事实和法律依据。3、当涂城市资产管理公司作为违约方依法应当赔偿其相应的经济损失，并将其竞拍时交纳的保证金全额退还。 当涂城市资产管理公司辩称，1、其与张少军虽然未签订书面租赁合同，但是双方租赁合同关系已经成立并生效，双方应当履行合同义务，双方租赁合同关系通过邀约承诺后建立，而且张少军入住案涉房屋并进行了装修，也向其支付了第一年租金。2、双方虽未签订书面租赁合同，但是签订了其他相关文件，张少军上诉称，是因为其的原因导致双方未签订书面租赁合同，与事实不符，实际情况是张少军不愿意与其签订书面租赁合同，导致其在张少军未按期支付租金时陷入被动，才产生后续的一系列文件。3、关于案涉房屋的交付以及租金的支付，已经在承诺函等材料中均有明确载明。4、至本案一审结束时，双方的租赁合同关系并未解除，合同解除有三种方式，本案中均不存在这三种情形，是否存在他人租用该房屋是张少军在租赁期间使用房屋的问题，与其无关。5、当涂民歌艺术馆是否使用案涉房屋与其无关，其不存在另行租给他人的违约行为，双方在案涉房屋租赁协议当中约定不得转租，因此如果有他人使用该房屋，也是张少军违反协议约定。6、关于张少军要求赔偿经济损失，这属于反诉或者另行起诉的范围，如果装修费用的确存在，也应当由实际使用人承担，而且张少军无证据证明案涉房屋存在质量问题。 当涂城市资产管理公司向一审起诉请求：一、解除其与张少军的房屋租赁关系，判令张少军立即将当涂县姑孰镇行春路135号商业房腾让并向其交还；二、张少军支付所欠租金20.1万元，并按每日578元（211050元/年）的标准支付自2018年3月13日起至实际腾让房屋之日止的房屋占有使用费。 一审法院经审理认定事实如下：当涂城市资产管理公司是当涂县姑孰镇行春路**商业房登记权利人。2016年2月，当涂城市资产管理公司委托金桥拍卖公司对行春路135号商业房十年租赁权进行拍卖，金桥拍卖公司对此向社会发布租赁权拍卖公告，定于2016年3月3日上午10时举行拍卖会。2016年2月23日，金桥拍卖公司将《租赁权竞买须知》告知张少军，张少军在《租赁权竞买须知》上签字确认。2016年3月3日，张少军又签字确认《护城河可经营性用房租赁户承诺书》。同日，金桥拍卖公司与张少军签订《拍卖成交确认书》，确认张少军竞拍成功，随后发布《成交公告》，当涂城市资产管理公司向张少军交付行春路135号商业房（毛坯），张少军对该房屋进行装修，但双方一直未签订房屋租赁合同。2016年4月6日，张少军签收了当涂城市资产管理公司制作的《关于交纳租金的函》。2017年2月23日，张少军向当涂城市资产管理公司出具《承诺书》，承诺2016年度租金20.1万元、履约保证金14.5万元在2017年3月30日前全部交纳，否则根据《租赁权竞买须知》第五条要求执行（第五条：成交后买受人租金如不能按期付清，届时竞买保证金不予退还，本公司有权根据相关法律规定另行处理拍卖标的，并向违约责任人追偿经济损失和法律责任）。2017年8月30日，当涂城市资产管理公司向张少军送达《关于交纳租金的函》，要求当涂城市资产管理公司于2017年9月10日前交付2017年度租金20.1万元、履约保证金14.5万元，若逾期不交，腾空房屋，并向法院诉讼。同日，张红燕代收该《关于交纳租金的函》，但张少军至今未给付当涂城市资产管理公司2017年度（自2017年3月13日至2018年3月12日止）租金20.1万元。 一审另查明，《案涉租赁权竞买须知》第六条规定“拍卖成交后买受人须当场签订《成交确认书》，买受人必须在拍卖成交后十个工作日内与委托方签订租赁合同……”；第十一条规定“……房屋租赁时以现状交接，租赁房屋的清场工作由委托方负责。意向竞买人应在本公告截止日前到现场查看拟出租房屋……”；《护城河可经营性用房租赁户承诺书》第四条约定“承诺不擅自转租或以联营、承包等其它形式变相转租”；第七条约定“承诺需提前与当涂县城市资产运营管理有限公司解除合同或租赁期结束后，将商业用房内装修、装饰物品清除，并将商业用房恢复至承租商业用房前状态（当涂县城市资产运营管理有限责任公司同意接受现状的除外）。如不能恢复的，则应赔偿。”《拍卖成交确认书》及《成交公告》载明前二年租金每年20.1万元，后八年租金在前一年租金的基础上每年上浮5%。一审庭审后，张少军提出承租房屋以毛坯交付，若返还承租房其装潢损失较大，要求在该案中一并判决当涂城市资产管理公司补偿其装潢损失。一审法院征询当涂城市资产管理公司意见，当涂城市资产管理公司不愿接收张少军的装修，也不愿对张少军进行补偿，要求按《护城河可经营性用房租赁户承诺书》的约定以承租时状态交付。 一审法院认为：一、关于案涉房屋租赁合同关系的解除问题。张少军参与竞拍当涂城市资产管理公司房屋十年承租权，自张少军竞拍成功之时，双方之间的房屋租赁合同关系即已成立并生效，当涂城市资产管理公司以张少军拖欠租金为由诉请解除双方之间的房屋租赁合同关系、腾让交付房屋，张少军也同意与当涂城市资产管理公司解除房屋租赁合同关系并腾让交付房屋，故依法应当判令解除双方房屋租赁合同关系，张少军在合理期限内腾让房屋交还当涂城市资产管理公司。二、关于张少军拖欠租金的问题。张少军竞拍成功后，当涂城市资产管理公司及时向张少军交付租赁房屋，张少军理应按期如数给付房屋租金，但从当涂城市资产管理公司提交的证据来看，双方对租金支付期限未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，因此，本案房屋第二年度的租金应在第二年租期届满时支付，即张少军应在2018年3月支付，之前当涂城市资产管理公司也向张少军发出催交租金函，现第二年租期已满，张少军仍未支付租金，显然已经违约，当涂城市资产管理公司要求张少军支付2017年度租金20.1万元的诉讼请求依法应予支持。双方已对解除房屋租赁合同关系、腾让交付房屋达成一致意见，故当涂城市资产管理公司要求张少军按照第三年租金211050元/年支付自2018年3月13日至实际腾空交付房屋之日的房屋占有使用费，应予支持。三、关于租赁房屋的装修损失问题。双方虽未按《租赁权竞买须知》的规定如期签订书面房屋租赁合同，但张少军签字确认的《护城河可经营性用房租赁户承诺书》对房屋的使用、装修及解除合同或租赁期结束后房屋交付状况进行了约定，可见，双方对房屋的使用、装修及解除合同或租赁期结束后房屋交付情况达成了一致意见，张少军应按照《护城河可经营性用房租赁户承诺书》的承诺使用、装修、返还房屋。因《护城河可经营性用房租赁户承诺书》第七条约定：承诺需提前与当涂县城市资产运营管理有限公司解除合同或租赁期结束后，将商业用房内装修、装饰物品清除，并将商业用房恢复至承租商业用房前状态（当涂县城市资产运营管理有限责任公司同意接受现状的除外）。如不能恢复的，则应赔偿，现双方解除房屋租赁合同关系，当涂城市资产管理公司又不愿意接收张少军的装修，并要求张少军按租赁时的原状交付，故根据上述第七条的规定，张少军应按承租前的状态交付，张少军要求当涂城市资产管理公司赔偿或补偿其装修损失，既不符合双方的约定，也于法无据。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，作出如下判决：一、当涂城市资产管理公司与张少军关于当涂县姑孰镇行春路135号商业房的租赁合同关系自本判决生效之日起解除；张少军于判决生效之日起三十日内腾空当涂县姑孰镇行春路135号商业房并交还当涂城市资产管理公司。二、张少军于本判决生效之日起十日内给付当涂城市资产管理公司2017年度（2017年3月13日至2018年3月12日）房屋租赁费201000元，并以211050元/年即578元/天的标准支付自2018年3月13日至实际腾空交付房屋之日止的房屋占有使用费。案件受理费4316元，减半收取2158元，由张少军承担。 张少军为支持其上诉请求向本院提交如下证据：1、当文旅（2017）8号《关于建立当涂民歌艺术馆和群众公益文化活动中心的请示》复印件一份、当文旅（2017）11号《关于支持当涂民歌艺术馆发展的请示》复印件一份、当涂县人民政府《支持当涂县民歌艺术馆发展协调会会议纪要》复印件一份，证明案涉房屋其中的500多平方米经当涂民歌艺术馆申请，由当涂文旅委、当涂县人民政府批准，通知出租方自2017年起即将案涉房屋提供给当涂民歌艺术馆使用；2、照片5张，用以证明案涉房屋存在严重质量问题，并且其安排人员维修后，仍存在相应的质量问题无法解决。 当涂城市资产管理公司质证认为，对第一组证据的三性均有异议，该证据与本案缺乏关联性，当涂县文旅委、当涂县人民政府是否支持当涂民歌艺术馆发展与本案无关，也达不到张少军的证明目的，案涉房屋是否是当涂民歌艺术馆使用都不影响双方解除租赁合同、支付租金的事实，根据张少军陈述，其使用案涉房屋一直到一审时，所以张少军是否存在将案涉房屋转租给他人的行为该证据无法证明，即使存在转租的情况，也是张少军违约，《承诺书》中约定不可擅自转租或给他人使用；对第二组证据的三性均有异议，该组照片无法反应形成时间、形成地点，达不到张少军的证明目的。 本院认证意见为，对第一组证据与本案的关联性不予认可，对第二组证据的真实性及与本案的关联性不予认可。 二审确认一审查明的事实。 根据双方当事人诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一审法院判令张少军支付案涉房屋租金是否具有事实及法律依据。 本院认为，案涉租赁协议系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强行性规定，该协议应为合法有效，双方当事人均应按约履行。一、张少军上诉称，其应当涂县政府的《支持当涂县民歌艺术馆发展协调会会议纪要》的要求，将案涉房屋面积为500平方米的区域交由当涂民歌艺术馆使用，但，但当涂县政府并非本案当事人，房屋的出租方为当涂城市资产管理公司，转租行为亦未征得出租方的同意，出租方也未对张少军的转租行为予以认可，而且还于2017年8月30日向张少军出具《关于交纳租金的函》，要求张少军支付2017年的租金20.5万元，现已向一审法院起诉要求张少军支付案涉房屋租金，由此说明作为出租方的当涂城市资产管理公司并未认可张少军的转租行为。张。张少军关于案涉房屋部分区域已经转租给案外第三人，应承担支付案涉房屋租金的上诉理由不能成立，张少军应当按照协议约定向当涂城市资产管理公司支付租金。二、张少军主张由于房屋质量问题及装修造成的损失，张少军在一审庭审后才提出该主张，未在举证期限届满前提出，而且一审法院在张少军逾期提起反诉的情况下，就该反诉主持了双方当事人进行调解，但是当涂城市资产管理公司不同意调解，要求按《护城河可经营性用房租赁户承诺书》的约定以承租时的状态交付，根据《护城河可经营性用房租赁户承诺书》第七条约定，张少军主张房屋质量问题及装修造成的损失缺乏合同依据，亦于法无据。综上，张少军的上诉请求，无事实及法律依据，不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4316元，由张少军承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  孙长洪 审 判 员  赵丽萍 代理审判员  陈婷婷 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  倪清怡