江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初5866号原告：徐跃进，男，1970年1月27日出生，汉族，居民身份证号码******************，住南京市。被告：南京广厦物业服务有限公司，统一社会信用代码91320106249821111P，住所地在南京市。法定代表人：徐永和。委托诉讼代理人：李志刚，江苏中湖律师事务所律师。原告徐跃进与被告南京广厦物业服务有限公司（以下简称广厦公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年5月21日立案受理后，依法由审判员孙军适用简易程序，于2018年6月26日、11月19日两次公开开庭进行了审理。原告徐跃进、被告广厦公司委托诉讼代理人李志刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐跃进向本院提出诉讼请求：判令广厦公司赔偿损失3000元，诉讼费用由广厦公司负担。事实和理由：徐跃进系南京市天水滨江东苑住宅小区（以下简称案涉小区）业主。2013年6月25日，案涉小区业主委员会与广厦公司签订物业服务合同，广厦公司现仍按该合同在案涉小区提供物业服务。2016年10月，广厦物业擅自拆除案涉小区2幢三单元地下室水箱，未经过小区业主委员会或业主大会同意，将拆除的水箱变卖，所得价款据为己有。根据相关法律规定，水箱等小区附属设备设施属全体业主所有，广厦公司作为物业服务的提供者，无权拆除水箱。其拆除水箱的行为，构成侵权。另拆除后的水箱，所有权亦归小区所有业主共有。徐跃进系案涉小区业主，房屋面积127.86平方米，案涉小区总面积19286平方米，根据徐跃进房屋面积与小区总面积的比例，预估徐跃进按占比有权要求赔偿3000元。现提起诉讼，请求判如所请。被告广厦公司辩称，徐跃进的诉讼请求不能成立，应予驳回。一是徐跃进作为原告，主体不适格。按徐跃进所述，水箱废料属小区全体业主共有，废料出售所得款项亦应属于全体小区业主公共收益，徐跃进作为单个业主，不能代表全体业主的共同意愿，其他业主并未放弃诉权，其无权单独提起诉讼，应经过小区业主大会或小区业委会同意方有权起诉，或是追加小区所有业主作为共同原告；二是水箱废料变卖款项2400元已列入公共收益用于小区公共维修支出。徐跃进作为业主，已从中受益，其现要求返还，涉嫌获取双重利益；三是广厦公司没有实施侵权行为。政府对案涉小区进行供水改造时，将地下室原水箱水槽等切除，供水改造非广厦公司所为。按照物业合同，广厦公司负责案涉小区的公共卫生和清洁工作。切除的水箱废料长期弃置于地下室，影响小区公共卫生环境和安全，广厦公司将其作为废品变卖，变卖行为属合同范围内的职责权限，无需另行再次授权。职责权限内的行为，不可能构成侵权。变卖所得价款已用于小区公共维修支出，广厦公司未获得任何利益，赔偿基础不存在；四是改造后的水箱废料无任何使用价值，不属于小区附属设施或财产，即非小区业主共有财产。徐跃进没有遭受任何财产损失，无权要求赔偿。本案原告徐跃进和被告广厦公司围绕诉讼请求和答辩意见分别提交证据。徐跃进提交履行函及收件通知、房屋产权证、照片、设备进场验收记录、阀门保证书、环压式不锈钢管材质量保证书1组。被告广厦公司提交维修公示及照片、管理规约、物业服务合同、财务记账凭证1组。本院组织双方当事人进行了证据交换和证据质证。广厦公司对徐跃进提交的函件及收件通知的真实性不予认可，广厦公司从未收到过该函件，收件通知不能证明函件内容；对房屋产权证的真实性不持异议；对照片、设备进场验收记录、阀门保证书、环压式不锈钢管材质量保证书的真实性认为无法核实；徐跃进对广厦公司提交的管理规约和物业服务合同的真实性不持异议，认为不能证明广厦公司有权处置；对公示、照片及财务记账凭证的真实性不予认可，不能证明广厦公司的处置行为得到了所有业主或绝大多数业主的同意，财务记账凭证与本案的关联性无法建立。对各方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的各项证据及各证据的证明效力，本院将在之后分析认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于南京市.86平方米）登记所有权人为徐跃进及案外人张玲燕，系按份共有（徐跃进比例为50%、张玲燕比例为50%）。2013年6月25日，徐跃进作为案涉小区业主委员会（甲方）的委托代表人与广厦公司（乙方）签订《天水滨江花园东苑物业管理服务委托合同》（以下简称物业服务合同），约定甲方委托乙方对案涉小区提供物业管理服务，物业坐落位置为南京市；建筑面积19286平方米；服务期限自2013年7月1日起至2014年6月30日止。合同还约定，在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理。共用设施设备，是指物业区域内，保障房屋正常使用的，由全体业主共同拥有的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯等；本合同期限内，乙方经营管理全体业主所有的物业，其出租房屋、场地、广告位应经业主委员会同意，经营收入（停车费、停车管理服务费、租赁费、广告费等）按下列约定分配：经营收入扣除相关经营支出成本后，剩余费用的30%补贴物业服务费用，70%属于全体业主所有，由业主委员会设立公共收益账户管理，此款项用于公共设施设备的维修补贴。约在2016年10月，案涉小区进行供水二次改造。改造过程中，拆除位于案涉小区2幢三单元地下室的水箱等供水设备。广厦公司确认，其于2017年6月前后将废弃不用的水箱水槽等作为废品变卖，所得价款2400元。2018年1月24日，徐跃进曾以邮寄方式向广厦公司发送函件。广厦公司称收到的函件是要求公示的内容。就变卖的水箱水槽等附属设备，因双方当事人就残值不能达成一致，本院依徐跃进申请，依法委托中瑞世联资产评估（北京）有限公司对拆除后的水箱等附属设备的残值进行评估。2018年10月25日，该公司出具资产评估报告，评估结论为案涉小区2幢3单元地下室的水箱及附属设施的市，即本院鉴定部门出具评估委托书当日）。徐跃进对评估报告予以认可，并相应将诉讼请求中的赔偿金额变更为124元（127.86/19286*1****=124）。广厦公司对评估报告的真实性不予认可，认为广厦公司变卖的仅是评估报告第6项所载的不锈钢水箱，评估价值仅为73元；二是评估报告是按照做整体水箱市场价值进行评估，不应作为残值认定的依据；三是评估所采用的基准日为2018年8月7日，实际处置日期为2017年6月，基准日采用错误。故评估报告不能作为认定案涉废料残值的依据。审理中，徐跃进与广厦公司一致确认，广厦公司仍为案涉小区的物业服务公司。案件审理中，徐跃进曾要求增加诉讼请求：判令广厦公司将水箱水槽恢复原状。经本院释明，徐跃进同意不再增加此项诉请。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告主体是否适格、广厦公司是否构成侵权、徐跃进是否有权要求赔偿损失，是本案的主要争议所在。徐跃进作为原告主体是否适格。根据法律规定，业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。业主共有权指业主依据法律、合同以及业主公约等，对区分所有建筑物共有部分享有的占用、使用、收益及处分的权利。利用业主共有部分从事经营性活动、处分共有部分，应由业主共同决定。水箱水槽等附属设备设施属业主共有部分，徐跃进作为案涉小区业主，认为广厦公司未经授权，擅自处置改造后的水箱水槽废料不当，提起赔偿之诉，其作为原告主体并无不当。广厦公司认为徐跃进的起诉未经业主大会或业主委员会授权的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。徐跃进按其自有房屋面积与案涉小区建筑面积的比例，提出赔偿请求，与其他业主无涉，广厦公司认为案涉小区所有业主应作为必要共同诉讼人参加诉讼的意见，亦不能成立。二是广厦公司是否存在侵权，徐跃进是否有权要求赔偿损失。案涉小区进行二次供水改造过程中，对小区附属水箱水槽等设施进行了切割。广厦公司作为案涉小区的物业管理公司，对长期废弃不用的水箱水槽等废料进行处置，属于其履行规约授权范围内的事项，无须另行征得业主大会或业主委员会的同意。但是，业主对处置享有知情权和监督权。广厦公司应当公开处置过程，例如邀请业主参与变卖，见证变卖所得款项等。广厦公司处置程序存在瑕疵。变卖废料所得款项属小区全体业主共同共有，物业公司仅根据管理规约的约定，享有相关权利，并履行相应义务，对废弃水箱水槽变卖所得的款项并不享有处分权利。广厦公司将归小区业主共同共有的款项擅自处分，超出其职责权限，构成对小区业主权利的侵害。广厦公司提供的财务记账凭证等证据，不能证明其已将2400元用于小区公共维修支出。且该变卖废料所得款项属突发性临时性收入，非预算内收入，小区公共设施维修有专门维修基金及相应出处。综上，广厦公司未经业主大会或业主委员会同意，擅自处分变卖款项，构成对小区业主的侵权。徐跃进是案涉小区业主，并不当然有权要求广厦公司赔偿损失。对于本案所涉变卖所得，物业服务合同并未进行约定，可参照租赁费、广告费等经营收入的处理原则，即此项变卖所得的30%补贴物业服务费用，70%属于全体业主所有，由业主委员会设立公共收益账户管理，用于公共设施的维修补贴。因广厦公司处置废弃水箱旧料时，未主动要求业主进行监督，致变卖款项具体数额无法根据现有证据予以确定。本院启动鉴定程序，委托鉴定机构对案涉小区水箱水槽等附属设施的残值进行评估，根据鉴定结论，案涉小区的水箱水槽等附属设施的残值应为19100元，广厦公司认为评估报告不能作为证据采用，但未能提出反证，关于基准日问题，其也未能提供证据证明，因基准日问题，致评估价值不实。且前已述及，广厦公司因处置时的程序存在瑕疵，不能证明具体变卖时间，理应承担相应不利后果。故评估报告确定的残值，本院予以采用。此19100元，广厦物业公司可以其中的30%用于补贴物业服务费用，另70%应纳入小区公共收益管理账户，归小区业主共有。徐跃进要求赔偿其个人损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告徐跃进的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，鉴定费2000元，由南京广厦物业服务有限公司负担（南京广厦物业服务有限公司应负担的费用，已由徐跃进预缴，南京广厦物业服务有限公司于本判决生效后十日内，直接向徐跃进支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员 孙 军二〇一八年十二月三日书记员 周凤娟