湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂05民终1078号上诉人（原审被告）：宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司，住所地湖北省宜昌市开发区大连路**（展示中心内）。统一社会信用代码91420500695143744M。法定代表人：秦道祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨乐毅，湖北普济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王林，男，1968年12月4日出生，汉族，住湖北省五峰土家族自治县。被上诉人（原审原告）：冯圣秀，女，1972年5月27日出生，土家族，住湖北省五峰土家族自治县。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：许海东，湖北前锋律师事务所律师。上诉人宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司（以下简称和艺公司）因与被上诉人王林、冯圣秀房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1052号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。因本案的审理需以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结，本院于2018年5月16日作出（2018）鄂05民终1078号民事裁定，中止本案的审理。本案现已审理终结。和艺公司上诉请求：撤销宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1052号民事判决第三项，并依法改判按已付房款的0.5%支付逾期办证违约金。事实和理由：一、一审程序违法。一审在王林、冯圣秀并未变更诉讼请求的情况下，径直作出合同条款无效的裁判，超出了王林、冯圣秀诉讼请求，属于程序错误。二、一审认定事实错误。1.该合同版本是行政主管部门联合监制，并非和艺公司单方制定。2.合同条款约定不存在免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情况。3.一审法院的裁判超出了和艺公司在签订合同时所能预见的违约损失。4.一审法院对于违约金的性质认定错误。三、一审法院以民间借贷司法解释关于逾期利息计算标准来确定逾期办证违约金，属适用法律错误。应适用合同法及最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷司法解释的相关规定来处理本案纠纷。王林、冯圣秀辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。王林、冯圣秀向一审法院起诉请求：1.和艺公司及时办理房屋权属证书。2.支付逾期交房违约金584元（自2015年8月15日起至2015年9月2日）；3.支付逾期办证违约金，自2016年5月19日起至不动产证书办理完毕之日止以购房总额343658元为本金，按年利率6.175%为标准支付；4.承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月24日，冯圣秀、王林与和艺公司签订《宜昌市商品房买卖合同》，合同编号为0253508，合同约定原告向被告购买清风华园2号楼1座2单元021803号房屋，房屋面积为82.61平方米，单价为每平方米4160元，总金额为343658元。双方在合同第九条约定房屋交付期限及条件为“1、出卖人应当在2015年8月15日前，将商品房交付买受人使用。2、出卖人交付的商品房应符合下列条件……（4）完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）”。第十条约定出卖人逾期交房的违约责任为“……逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。双方在签订《宜昌市商品房买卖合同》时，签订了合同附件六，作为补充协议。在第四条关于房屋交付补充约定:“在甲方具备本合同约定的交房条件（即甲方取得商品房项目竣工交付使用备案证）的情况下，甲方可发出房屋交付通知”。第六条关于办理产权登记手续的补充约定“如乙方委托甲方或甲方确定的代办机构代为办理房地产权属证书的，自乙方向甲方或甲方确定的代办机构签署授权委托书，提供相关资料且足额缴纳相关税费后180个工作日内办理完毕”。同时还约定“本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如与本合同正文相冲突，以本补充协议为准。”合同签订后，王林、冯圣秀依约向和艺公司支付了购房款343658元。2015年9月2日，和艺公司取得了清风华园1、2号楼项目竣工交付使用备案证，备案号为宜市（高）竣备字[2015]第025号。2015年8月27日，王林、冯圣秀在房屋交接书上签字确认，和艺公司将房屋交付给王林、冯圣秀使用。2015年8月28日，王林、冯圣秀向和艺公司支付了维修基金、印花税、工本费等办证税费合计12228元。一审法院认为，冯圣秀、王林与和艺公司签订商品房买卖合同后，因和艺公司逾期交房且未能按照约定时间为冯圣秀、王林办理房产证书，王林、冯圣秀依法可请求和艺公司赔偿损失，和艺公司并应继续履行办证义务。关于逾期交房损失，双方约定交房日期为2015年8月15日，和艺公司于2015年9月2日取得商品房项目竣工交付使用备案要证，方符合合同约定的交房条件，比合同约定的时间迟延了17天，故和艺公司应支付王林、冯圣秀逾期交房违约金584元（343658元×0.1‰×17天）。关于逾期办证违约金，因案涉合同系和艺公司提供的格式合同，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条之规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。案涉商品房买卖合同中第十五条约定的“因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.5%向买受人支付违约金”。而对比买房人而言，合同附件六则约定“如乙方未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料、文件，则每迟延一日，乙方应当向甲方支付总房价款万分之一的违约金”。格式合同明显约定了不对等的违约责任，其对和艺公司逾期办证的违约金为一不变标准，不变数额。如认定该约定有效，则理论上可能导致和艺公司无限期拖延办证的可能，严重损害买房人的权益，存在显失公平的情形。故王林、冯圣秀有权主张调增违约金，可以参照民间借贷中关于逾期利息的相应规定确定买房人的损失。王林、冯圣秀2015年8月28日提交了办证的相关资料，双方约定在王林、冯圣秀提交后的180个工作日内办理产权证书，和艺公司至今未予办理。和艺公司应自2016年5月24日起至实际办证之日止以王林、冯圣秀缴纳的购房款为基数，以年利率6%为标准，支付王林、冯圣秀的损失。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、和艺公司在判决生效之日起60日内为冯圣秀、王林办理清风华园2号楼1座021803号房的商品房产权证书；二、和艺公司在判决生效之日起10日内支付冯圣秀、王林逾期交房违约金584元；三、和艺公司自2016年5月24日起以343658元为基数，以年利率6%为标准，支付冯圣秀、王林的损失至产权证登记之日止；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147元（已减半），由和艺公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新的证据。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院补充查明，另一案当事人吴燕于2017年7月7日向宜昌市三峡坝区人民法院提起诉讼，要求和艺公司为吴燕及时办理房屋产权证书；并赔偿吴燕逾期交房损失和逾期办证损失。该案经一审、二审，并在本案二审审理期间由湖北省高级人民法院再审，湖北省高级人民法院于2018年12月4日作出（2018）鄂民再237号民事判决，确认案涉《商品房买卖合同》中关于违约金的条款合法有效，和艺公司逾期办证属于违约，应按合同约定支付违约金，即按已付房款的0.5%支付违约金。本院认为，本案二审的争议焦点为：（一）关于本案商品房买卖合同中约定的逾期办证违约金条款的效力问题。冯圣秀、王林主张本案商品房买卖合同第十五条关于和艺公司逾期办证违约金的条款不公平不合理，属于和艺公司利用格式条款加重冯圣秀、王林负担，免除或减轻自身责任的情形，该条款无效；而和艺公司则认为该条款合法有效。本院评判如下：1.违约金条款原则上属于当事人意思自治范畴，否定其效力应当有明确法律依据。《中华人民共和国合同法》第四条规定：“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”另据该法第一百一十四条第一款之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。因此，合同双方对于违约金的支付条件、计算方式等相关约定原则上均属于当事人意思自治的范畴。以合同自由为代表的意思自治是民商法的基石，对于当事人达成并以合同条款予以固定的合意，应当予以尊重，除非符合合同条款无效的法定情形，不能轻易否定其效力。2.本案逾期办证违约金采取固定数额的方式是否科学、合理，不属于确定合同条款效力所应当考量的法定因素。在实践中，合同主体对于违约金计算的约定存在多种方式，固定数额的计算方法是其中的一种。原国家建设部和国家工商行政管理局共同发布的《商品房买卖合同示范文本》（GF-2000-0171）第十五条对于逾期办证违约金采用的就是固定数额的计算方式，而本案商品房买卖合同即是双方当事人以该示范文本为蓝本签订。当然，无论是以固定值方式计算违约金还是按日累进方式计算违约金，都可能存在一定缺点，违约金以固定值方式还是以累进方式计算并不是确定合同条款效力应当考量的法定因素。必须明确，支付违约金仅是违约方承担责任的方式之一，守约方并非只有要求对方继续履行合同并支付违约金一种方式维护自己的权益。即便和艺公司支付合同约定的违约金后仍拖延办证，购房人还可以通过其他方式进行救济。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”逾期办证一天和逾期办证一年或几年当然会有不同的法律后果，一审法院认为本案合同逾期办证违约金采取固定数额的方式可能导致和艺公司无限期拖延办证、严重损害买房人的权益的理由不能成立。3.本案合同逾期办证违约金条款并不具有法定无效的情形。根据《中华人民共和国合同法》第四十条之规定，格式条款提供方利用格式条款免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案合同逾期办证违约金条款虽然确系和艺公司提供的格式条款，但该条款本身约定的是和艺公司应对其违约承担责任，并非免除和艺公司责任。并且，该条款本身仅约定了和艺公司违约应支付的违约金，没有任何字句涉及购房人一方的法律责任，不存在加重购房人一方责任或者排除购房人主要权利的情形。综合前述分析和本案查明的事实，本案合同是双方当事人的真实意思表示，合同内容不存在法定无效的情形，本案合同及合同第十五条逾期办证违约金条款合法有效。当然，该条款中约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，但增加违约金是以违约金条款有效为前提。（二）关于和艺公司逾期办证应担的违约责任问题。当事人违约，应按约定支付违约金。如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。另根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。但对于违约金与损失之间的差额，应由主张对方违约的一方承担举证责任。本案中，冯圣秀、王林并未提交证据证明和艺公司逾期办证给其造成的损失大于双方合同约定的违约金，其请求和艺公司赔偿以购房总款为本金按年利率6.175%的标准支付违约金，没有事实与法律依据，本院不予支持。基于前述分析，本案合同第十五条约定的逾期办证违约金条款合法有效。和艺公司未在约定期限履行义务，应按约定向冯圣秀、王林支付已付房价款0.5%即1718元（343658元×0.5%）的违约金。综上所述，和艺公司的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1052号民事判决第一项、第二项，即宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效之日起60日内为冯圣秀、王林办理清风华园2号楼1座021803号房的商品房产权证书；宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在判决生效之日起10日内支付冯圣秀、王林逾期交房违约金584元。二、撤销湖北省宜昌市三峡坝区人民法院（2017）鄂0591民初1052号民事判决第三项，即宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司自2016年5月24日起以343658元为基数，以年利率6%为标准，支付冯圣秀、王林的损失至产权证登记之日止。三、宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司在本判决生效后10日内向冯圣秀、王林支付逾期办证违约金1718元。四、驳回冯圣秀、王林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费147元，由冯圣秀、王林负担97元，宜昌和艺企业孵化运营管理有限责任公司负担50元。二审案件受理费294元，由冯圣秀、王林负担。本判决为终审判决。审判长  陈继雄审判员  刘 强审判员  王明兵二〇一八年十二月七日书记员  袁昌芹