四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15426号 上诉人（原审原告）：康长福，男，汉族，1964年1月5日出生，住所地：四川省黑水县。 委托诉讼代理人：唐琪，四川千喆律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：林波，男，汉族，1971年3月6日出生，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：赵万里，柳城法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审第三人）：成都龙凤房地产开发有限责任公司，住所地：成都市温江区柳城干道**。 法定代表人：余凤云 委托诉讼代理人：刘曦，男，汉族，1985年2月10日，住成都市温江区。系公司员工。 上诉人康长福因与被上诉人林波、成都龙凤房地产开发有限责任公司（以下简称龙凤公司）合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2018）川0115民初1787号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 康长福上诉请求：撤销一审判决，改判支持康长福的诉讼请求。事实和理由：本案一审认定事实不清，适用法律错误。一、林波与康长福的《超市转让协议》，是以龙凤公司与林波的《商用房租赁合同》的存在为前提。根据《商用房租赁合同》，林波未经龙凤公司同意无权转租，因为林波拖欠租金以及擅自转租的行为，龙凤公司已对林波做出解除租赁协议的真实意思表示。鉴于龙凤公司要求解除其与林波的原租赁协议，故最终导致林波与康长福签订的转让协议无法履行，合同目的不能实现，林波的行为已对康长福构成根本违约。二、林波在履行转让协议过程中，因林波的上述行为，导致龙凤公司停止案涉店铺供电并要求康长福搬离，故林波交付给康长福的店铺并不具备正常经营使用的状态。鉴于林波未实际有效地履行其义务，故对康长福构成违约。综上，根据相关法律规定，康长福有权主张解除转让合同，并要求退还转让款及赔偿违约损失。 林波辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。首先，康长福与林波之间签订的转让协议属于效力待定的合同，而不属于无效合同，故不应解除合同；其次，康长福在签订转让协议后一直进行有效经营，不存在合同无法继续履行的情形，而龙凤公司起诉要求解除与林波之间的租赁协议的主要原因是康长福在接手超市后一直未向龙凤公司缴纳房租，故林波的行为并不构成违约；最后，林波虽未经龙凤公司同意转让店铺，但林波多次找到龙凤公司多次进行庭外和解，且龙凤公司在一审法院或其他任何场合并未否认《超市转让协议》。 龙凤公司辩称，2018年4月8日龙凤公司发出的通知要求收回商铺进行公开招租，龙凤公司是想解除与林波之间的原租赁协议，再将房屋另行出租。 康长福向一审法院诉讼请求：1.请求一审法院判决解除康长福与林波于2018年3月17日签订的《超市转让协议》；2.请求一审法院判决林波退还康长福215000元，并于2018年3月18日起至款项退还之日以215000元为基数按银行同期贷款利息的标准计算资金占用费；3.请求一审法院判决因林波擅自转租给康长福造成的损失30000元。 一审法院认定事实：2013年8月20日，龙凤公司与林波签订《商用房租赁合同》，约定龙凤公司将位于温江区出租给林波，租赁期限自2010年3月8日至2020年3月8日，林波如需将商铺转租给他人，林波需向龙凤公司申请取得同意后方可转租。2018年3月17日，林波作为甲方，康长福作为乙方，双方签订《超市转让协议》，约定林波将位于温江区的“松洁超市”转让给康长福经营。康长福以240000元的价格受让超市经营权及商铺内所有商品和设备，商品保质和设备的正常使用均由康长福自行负责。双方在合同上补充约定林波的债务由林波负责，康长福经营后的债务由康长福负责。2018年3月17日至21日，康长福共向林波支付了215000元。林波将案涉超市经营权及商铺内所有商品和设备交付给了康长福。2018年4月8日，龙凤公司就案涉商铺张贴了一份通知，告知因案涉商铺未按期交纳租金，以及私自转租商铺，龙凤公司将收回该商铺进行公开招租，并要求在2018年4月11日前搬离该商铺。2018年4月20日，康长福缴纳了案涉商铺自2017年6月3日至2018年3月3日的水费506.57元、2018年3月3日至2018年4月3日的水费77.43元。2018年4月26日，康长福停止经营该商铺，商家将其投放在商铺中的冰柜撤走。 以上事实，有当事人陈述、《商用房租赁合同》、《超市转让协议》、银行交易明细、收条、通知、发票、照片等证据在案佐证，经一审庭审质证，一审法院予以采信。 一审法院认为，本案系因铺面转让纠纷而引发的诉讼，通过一审庭审调查及质证，本案的争议焦点为：1、案涉《超市转让协议》法律效力的认定；2、康长福是否享有《超市转让协议》的解除权；3、林波是否应当退还康长福215000元以及康长福主张的损失是否应当得到支持。 首先，关于《超市转让协议》法律效力的认定。第一，康长福与林波之间签订的《超市转让协议》不存在《合同法》第五十二条规定的无效的情形；第二，康长福与林波之间签订的《超市转让协议》系双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定；第三，林波未经（出租人）龙凤公司同意将案涉铺面转租给康长福的民事法律行为，并不能导致《超市转让协议》无效，且林波的转租行为是在与龙凤公司的租期内（尚有两年）。根据《合同法》第二百二十四条第二款的规定，承租人在未经出租人同意就转租的情况下赋予了出租人选择性救济的权利。故康长福与林波之间签订的《超市转让协议》合法有效，对康长福与林波双方具有法律约束力，康长福与林波双方应当诚信履行。 其次，康长福是否享有《超市转让协议》的解除权。《合同法》中的合同解除包括协议解除、约定解除和法定解除三种方式。本案中，并不存在协议解除和约定解除的情形。《合同法》第九十四条规定了四种法定解除的情形，除第一项不可抗力外，其余三种情形或属于预期违约，或属于迟延履行，或属于履行不当等致合同目的不能实现，均属于根本违约情形。第一、《超市转让协议》系康长福与林波双方在平等自愿真实意识表示一致合意达成的，龙凤公司与林波签订《商用房租赁合同》发生在这之前，且林波的转租行为是在与龙凤公司的租期内（尚有两年），即合同成立生效后才存在是否违约的问题，合同订立前的行为与是否违约并无关系。第二、关于林波未按时交纳租金是否构成违约。一审法院认为，林波作为转租行为的出租方，有在租期内持续提供商铺的合同义务，只有在林波未按时交纳租金从而导致不能向康长福提供商铺的情形下，才构成对康长福的违约，而一审庭审查明林波已经向康长福履行了交付铺面等的合同义务。第三、（出租人）龙凤公司与林波的租赁合同并未解除，则林波与康长福的转租协议仍有继续履行的条件。截至本案一审法庭辩论终结，龙凤公司与林波的租赁合同并未解除。康长福所称龙凤公司拒绝续充电费导致超市被迫停止营业的事实，与一审庭审查明事实不符，一审法院不予采信。另外本案也不符合最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定的解除情形。综上分析，林波不构成违约，康长福并不享有《超市转让协议》的解除权，对康长福主张解除《超市转让协议》以及退还转让费215000元的诉讼请求，一审法院不予支持。 最后，关于康长福主张的损失问题。康长福自2018年3月17日起经营超市，康长福交纳的在之前的即自2017年6月3日至2018年3月3日的水费506.57元应由林波负担，一审法院予以支持，对2018年3月3日至2018年4月3日期间的水费77.43元，康长福未证明其中应由林波负担的金额，一审法院不予支持；对于康长福主张的误工费、贷款利息损失、康长福妻子的治疗费用等赔偿，于法无据，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审判决：一、林波向康长福赔偿水费506.57元；二、驳回康长福的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取2495元，由康长福负担2400元，由林波负担95元。 本案二审期间，康长福提交了以下新证据：一、2018年8月8日的两段录音，第一段录音拟证明因林波违法转让房屋，龙凤公司不承认林波的转让行为，所以龙凤公司拒绝给商铺充电；第二段录音拟证明康长福再一次告知林波，龙凤公司不承认案涉转让协议，故该协议无法履行。二、2018年8月13日、10月17日的一段视频截图，拟证明案涉商铺在上述时间内依旧没有电，超市无法正常经营。三、龙凤公司起诉林波要求解除《商用房租赁合同》的起诉状以及通知康长福参与诉讼的传票，拟证明龙凤公司以起诉的方式要求解除其与林波之间的租赁关系，鉴于原租赁合同无法继续履行，故林波与康长福签订的转让协议也没有履行的条件。四、康长福案涉超市货物的清单，拟证明康长福向林波交付的215000元中只有34784元是货品金额。五、龙凤公司的工作人员向康长福出具的《收条》一份，拟证明康长福向龙凤公司支付了2018年4月8日至2018年4月23日期间的房租费1900元。 林波发表质证意见，一、对于上述证据一、证据二，对于超市能否正常经营的问题，该事实在一审中已经作出了认定，即没有任何单位及个人让康长福经营的超市停过电，是康长福自己不愿意缴纳电费所致。而且，自康长福与林波签订转让协议后，其超市一直处于经营状态，偶然停电系康长福自身原因所致。二、对于证据三，对其真实性、合法性予以认可，但因为龙凤公司起诉要求解除与林波租赁合同的案件正在审理过程中，目前法院也在组织双方进行调解，判决结果并未作出，所以不能达到康长福的证明目的。三、对于证据四，系康长福自己在经营后自行清点出来的，系其单方制作出来的东西，林波对其不予以认可。四、对于证据五，予以认可，无异议。 龙凤公司发表质证意见，一、龙凤公司的工作人员刘曦在核查其所有的各个商铺用电情况，发现案涉商铺的电量不多，并告知康长福，因为暂时不确定该商铺是否能够出租给康长福，若其要求充电，龙凤公司也愿意帮其缴纳电费，但该电费一旦缴纳，就不能退还，最后康长福考虑之后，并没有给龙凤公司缴纳电费。二、对于龙凤公司起诉林波的案件，是公司的律师负责处理的，具体情况不清楚。三、对于证据五，予以认可，龙凤公司确实收了该笔租金。 本院认为，鉴于对上述证据一、二的真实性、合法性无法核实，故对于该两组证据不予采信；对于证据三、四的真实性、合法性予以认可，对其关联性及证明目的于本院认为部分予以阐述；对于证据五的真实性、合法性及关联性予以认可。 本院经审理查明的事实及采信的证据与一审一致，对此，本院予以确认。 本院二审另查明，康长福向林波出具两张欠条，一张金额为18万元，另一张金额为1.5万元，康长福一共向林波支付215000元转让费之后，林波并未将上述两张欠条返还给康长福。康长福于2017年4月向龙凤公司支付了2017年4月8日至4月23日的房租费1900元。 本院对案涉的争议焦点问题评判如下： 关于案涉合同的标的物及其法律性质。案涉争议合同为《超市转让协议》，依合同双方约定，转让的标的物为“商铺内所有商品和设备”，但结合本案实际及当事人陈述，上述商品和设备得依案涉之商铺之占有使用才具有被转让之合同对价，商铺的承租权转让系该转让协议的主要内容。故，双方虽名为经营权转让合同，实则为以转租法律关系为主，并混合商品、设备买卖法律关系的混合合同。依《中华人民共和国合同法》第一百二十四条“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定”，故须分别依该案涉合同所涉及的租赁合同、买卖合同及合同法总则的有关规定，作为认定本案的依据。 对于案涉合同转租部分内容的效力认定。本院认为，未经出租人同意的转租，转租合同仍应有效，一审对此已有阐明，本院不予赘述。同时，于未获出租人同意转租的场合，出租人依《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款之规定，获得在六个月内解除合同的权利，出租人可选择性进行救济。本案中，对于康长福主张解除案涉转租合同的诉请，本院认为，解除须依约定或法定，并得以法定方式行使方发生解除的效力。康长福的解除主张系基于出租人龙凤公司收回商铺导致合同目的不能实现而主张法定解除，其于二审中明确其请求基础规范系《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，即“当事人一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的”。对此，本院认为，案涉商铺的转租义务之履行，不仅在于将商铺进行交付，基于租赁标的物占有、使用及收益的持续性，在双方约定的转租期限内，原承租人林波还须确保次承租人康长福能够于合同期内保有其占有、使用、收益的利益，否则将造成该转租合同之目的无法实现。鉴于本案中，出租人龙凤公司已于康长福实际占有经营期间在案涉商铺张贴通知，强制收回该商铺，且康长福亦已实际搬离，故该关于转租的合同目的已然无法实现。同时，龙凤公司收回案涉商铺所作《通知》称系因林波未能依其与龙凤公司的合同及时缴纳租金，且转租未经同意，鉴于林波并未提交证据证明其已按时交纳租金，亦未提交证明其转租已经龙凤公司同意，故应依法承担举证不能的不利责任。基于过错在于林波一方，林波应当对康长福无法继续占有、使用案涉商铺所导致的合同目的无法实现承担违约责任。综上，林波与康长福所签订的案涉转租合同目的已然无法实现，康长福依作为该案涉合同主要部分的转租之解除一并主张解除案涉合同于法有据，本院予以支持。 对于案涉合同解除后的返还问题，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，康长福要求返还其所付款项的诉讼请求于法有据，本院予以支持。对于转租时已一并转让的案涉商铺内商品及设备的折价问题，本院认为，基于案涉经营权转让合同已解除，故上述商品及设备亦应由康长福予以返还，不能返还的亦应当折价抵扣。尽管于本案中，林波并未于一审中提起反诉，但康长福于二审中已自认案涉的货品价值34784元，并于二审中表明同意抵扣，故为减轻当事人诉累，本院在此一并予以抵扣。同时，本院认为，于案涉商铺转让时，具体交付了多少物资货品，折价几何，应由作为交付人的林波提供证据予以证实，但林波并未提交证据，故应依法承担举证不能的不利责任。故，本院以康长福认可的上述货品金额予以折价后抵扣。故经抵扣后，林波还需返还康长福180216元。另，对于康长福所主张的损害赔偿，除一审认定的水费506.57元之外，康长福并未提交足以采信的证据证明还有其他可归责于林波的损失发生，故本院对康长福关于除该水费506.57元以外的其他损失主张，亦不予支持。 综上，康长福的上诉主张部分成立，本院对其成立的上诉请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市温江区人民法院（2018）川0115民初1787号民事判决第一项“林波向康长福赔偿水费506.57元”； 二、撤销成都市温江区人民法院（2018）川0115民初1787号民事判决第二项“驳回康长福的其他诉讼请求”； 三、林波于本判决生效之日十日内起向康长福返还180216元； 四、驳回康长福的其他诉讼请求。 当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或延迟履行金。 一审及二审案件受理费共计7485元，由林波负担5787元，由康长福负担1698元。 本判决为终审判决。 审判长 谌 辉 审判员 张卫敏 审判员 袁晟翔 二〇一八年十二月十八日 书记员 张宸云