文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8141号原告：唐某二，男，1932年8月25日出生，汉族，住南京市。原告：周某，女，1937年11月25日出生，汉族，住南京市。两原告共同委托诉讼代理人：唐某四（系两原告三女儿），住南京市。两原告共同委托诉讼代理人：何朋，江苏昊信律师事务所律师。被告：唐某，男，1990年8月29日出生，汉族，住南京市，现住南京市。委托诉讼代理人：唐某三（系被告父亲），住南京市。委托诉讼代理人：李某（系被告母亲），住南京市鼓楼区新模范马路******。原告唐某二、周某与被告唐某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告唐某二、周某及其共同委托诉讼代理人唐某四、何朋，以及被告唐某的委托诉讼代理人唐某三、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐某二、周某向本院提出诉讼请求：解除两原告与被告签订的关于南京市，将房屋过户至两原告名下并承担过户费用。事实和理由：两原告系夫妻关系，共生育三女两男共五个子女，被告是两原告大儿子唐某三所生之子，也是两原告唯一的孙子。2006年原告周某经不起唐某三长期游说，于2006年6月29日做了遗嘱公证，将两原告唯一一套位于南京市。2014年原告唐某二在被告、唐某三以及原告周某的游说下，同意在被告结婚前将涉案房屋过户给被告，但必须支付一定的养老钱给两原告，又以不到市场价一半的价格即58万元过户给被告，双方于2014年11月15日签订了一份《南京市存量房买卖合同》，并于当月29日办理了过户手续。过户之后，被告一直找各种理由不付房款，并同意将房产证交给两原告保管。2018年3月原告周某因患急性脑梗塞住院治疗，所有医疗费用均由原告几个女儿承担并轮流陪护。被告未到医院照顾，也不同意支付先前购房款，现在原告周某需要大笔医疗费用而无力承担，被告拒不支付购房款。双方为了避税所签订的买卖合同无效，即时合同有效，被告既不赡养两原告，也不履行上述合同，根据合同法第九十四条第三项、第四项的规定，两原告有权解除上述合同。为维护自己的合法权益，两原告现诉至法院，请求支持两原告的诉讼请求。被告唐某辩称，原、被告双方签订的《南京市存量房买卖合同》，名为买卖实为赠与。因为2006年6月两原告进行遗嘱公证时，被告还未成年，被告及被告的父亲对此并不知情，2014年之所以采用买卖的形式，是为了避免涉案房屋高额税费，被告和被告父亲从未答应支付两原告养老钱。原告周某住院后，被告父亲第一时间送至医院抢救，垫付了医药费，后转入康复医院、脑科医院，被告一家多次探望，两原告所述的有关情况并不属实。两原告赠与被告涉案房屋，通过遗嘱公证、过户等一系列行为，赠与行为已经完成，被告取得了涉案房屋的所有权，两原告要求解除合同等诉讼请求，没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：两原告系夫妻关系，共生育三女两男五个子女，被告的父亲唐某三系两原告长子。涉案房屋即南京市.91平方米，房屋总层数5层，所在层数1层）原登记所有权人为原告唐某二，产权来源为房改购房，2000年11月取得房改产权，两原告一直居住该房屋至今。2006年6月29日，两原告到南京市下关区公证处分别作了遗嘱公证，将涉案房屋遗赠给被告。某尚未成年。2014年11月15日两原告（甲方、卖方）与被告（乙方、买方）共同签订了一份《南京市存量房买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，转让价款为58万元，2014年11月20日正式交付该房屋，合同生效后30日内，共同办理过户手续等等。但双方在该合同中对付款方式和付款期限未约定。上述合同签订后，被告未支付房款，但支付了20522.64元契税、80元住房登记费、20元测绘费、18元土地登记费、100元转让手续费。两原告未交付涉案房屋。2014年11月20日涉案房屋过户登记至被告名下，随后取得了房屋所有权证及土地使用权证，但两证保管在两原告处。2018年7月12日被告挂失后重新领取了涉案房屋的不动产权证。2018年3月原告周某因患急性脑梗塞住院，后转院至南京市脑科医院，2018年7月出院后到康复医院治疗。两原告后要求被告支付购房款，被告不予同意，双方为此产生纠纷，两原告遂于2018年7月诉至本院，要求判如所请。因当事人意见分歧较大，致本案未能调解解决。以上事实，有当事人陈述；两原告提供的《南京市存量房买卖合同》、遗嘱公证书、房屋所有权证、土地使用权证、发票等；被告提供的不动产权证、契税发票等；以及本案开庭笔录等予以证实。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则。房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告双方就涉案房屋买卖事宜所签订的《南京市存量房买卖合同》，虽然约定了购房款为58万元，但对于购房款未约定支付方式与付款期限，结合双方系祖孙关系、被告提供的此前公证遗嘱内容、两原告和被告各自陈述的过户经过等事实，可以认定双方签订的合同名为买卖实为赠与，且非单纯之赠与，两原告在产权过户后未交付涉案房屋、被告也未实际支付购房款等事实，均能印证原、被告双方均无实际买卖涉案房屋的真实意思。根据法律规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事主体的意思表示真实，是民事法律行为有效的必要条件；行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。本案中，根据前述分析，原、被告所签订的《南京市存量房买卖合同》系以虚假的意思表示所实施的民事法律行为，即以买卖的表面形式而行赠与之实质目的，违反了诚实信用原则，且双方为了避税而订立买卖合同，也损害了国家利益，因此，依照法律规定，原、被告双方虚假买卖涉案房屋的民事法律行为应当认定无效。解除合同的前提之一是合同有效成立，因此，两原告要求解除上述合同的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。根据法律规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，由于原、被告虚假签订《南京市存量房买卖合同》的民事法律行为被认定无效，故双方因此合同而取得的财产应当予以返还，事实上，两原告没有交付涉案房屋而是实际占有使用至今，被告至今也未支付所谓的购房款，被告返还涉案房屋不存在事实上或法律上的障碍。本案诉讼过程中，两原告多次明确表示要保留涉案房屋以资养老之用，有效改变了之前的赠与意思表示，其作为老年人依法享有的合法财产权益应受保护，而且双方当时系以买卖合同为基础进行过户，并非基于赠与合同而办理过户手续，赠与并未依法有效完成。两原告目前均为体弱多病的耄耋老人，原告周某多次住院仍未康复，其子女均应善尽赡养义务，被告作为孙子亦应体恤关怀。根据法律规定，综合本案案情，两原告要求被告将涉案房屋恢复登记至两原告名下的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百四十三条、第一百四十六条、第一百五十五条、第一百五十七条、《中华人民共和国合同法》第二条、第五十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告唐某于本判决生效之日起十日内将南京市、周某名下；二、驳回原告唐某二、周某的其他诉讼请求。案件受理费9600元，由原告唐某二、周某负担4800元，被告唐某负担4800元（两原告已预交，被告于本判决生效后十日内将该款给付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  任立明人民陪审员  汪巧莲二〇一八年十二月二十六日书 记 员  汪慧娣