重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0101民初12870号原告：熊闽，男，汉族，1979年10月19日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：朱明培，重庆百安律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：向师瑶，重庆百安律师事务所实习律师，一般代理。被告：钟以林，男，汉族，1960年1月13日出生，住重庆市万州区。被告：卢高飞，男，汉族，1987年12月18日出生，住重庆市万州区。被告：唐厚洪，男，汉族，1966年10月24日出生，住重庆市万州区。委托诉讼代理人：王家均，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者，特别授权。委托诉讼代理人：陈雯，重庆市万州区钟鼓楼法律服务所法律工作者，一般代理。被告：重庆市万州区鑫乐房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区复兴路****，统一社会信用代码：91500101711603684C。法定代表人：汪坤，总经理。委托诉讼代理人：廖红霞，该公司员工，一般代理。原告熊闽与被告卢高飞、钟以林、唐厚洪、重庆市万州区鑫乐房地产开发有限公司（以下简称鑫乐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告熊闽及委托诉讼代理人朱明培、向师瑶，被告钟以林，被告唐厚洪的委托诉讼代理人王家均、陈雯，被告鑫乐公司的委托诉讼代理人廖红霞均到庭参加诉讼；被告卢高飞经本院公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，未到庭应诉，依法缺席审理。本案现已审理终结。原告熊闽向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告立即共同履行协助办理房地产权证到原告名下的义务并支付原告违约金11236元；2.诉讼费由被告承担。事实及理由：2010年12月3日，原告与被告卢高飞签订房屋买卖合同，约定被告卢高飞将位于重庆市万州区沙龙路二段669号附1号怡然苑小区D幢第一层经营房1、2号中的面积28.09平方米以112360元的价格出售给原告，原告已付98000元，余欠14360元，双方约定在办清房地产权证时支付。原告方接房后即对房屋装修入住。此后，原告多次找到被告方要求办理房地产权证等事宜，被告方一拖再拖，迟迟不履行合同义务。该楼盘由被告鑫乐公司开发建设后，出卖给本案中其余三被告，再共同出售给原告。为维护原告的合法权益，依法起诉，请求判决支持。被告钟以林辩称，我与被告卢高飞、唐厚洪共同出资在被告鑫乐公司购买诉争房屋进行商改住，三人分别出资68万元，商改住的费用是我们三人共同出资的，三人共同出售房屋，约定出售房屋的收益是三个平均分。我们三人之间还没有结算，清单在卢高飞父亲卢明阳处。我亲自与熊闽、向先雨、叶均、唐祖庭、张长签订了合同，其余的合同或收据都是卢明阳或卢高飞签名、或者由他们签我的名字，对14案原告购房的事实认可，14案原告的购房款是分别收取的，房款都是用现金支付的。原告请求办理产权证，因为现在政府的政策暂时不能办理产权转移登记；待可以办理时愿意协助办理，而且还预留了房屋面积测绘费及办证相关费用在卢高飞处。我不同意共同承担违约责任，应当是谁签订的合同谁就承担责任。双方约定违约金过高，请求调低违约金支付标准。请求依法判决。被告唐厚洪辩称，卢高飞、钟以林、唐厚洪三被告向鑫乐公司购买诉争房屋属实，属于卢高飞、钟以林、唐厚洪共同共有。卢高飞私自一个人将房屋出售给14案原告，14案原告没有要求钟以林、唐厚洪追认，原告的合同是无效合同。如果认定被告违约，双方约定违约金过高，请求调低违约金支付标准。请求驳回原告对唐厚洪的诉求。被告鑫乐公司辩称，我公司是与卢高飞、钟以林、唐厚洪签订合同买卖涉案房屋，合同约定是将产权办理给卢高飞等三人，并且也通知了卢高飞等来办理房地产权证。合同约定是不能改变房屋用途的，现卢高飞等人改变了房屋的结构，需恢复房屋原状后协助卢高飞等办理产权转移登记。办证的义务是针对卢高飞等购房人，与14案原告没有协助办证义务，不同意将房屋产权转移登记给14案原告。被告卢高飞未到庭应诉，未提供证据，无答辩意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对证据进行了审查，予以确认并在卷佐证。根据审查确认的证据，本院认定事实如下：被告鑫乐公司开发建设重庆市万州区沙龙路二段669号怡然苑小区商品房工程。2007年4月9日，被告鑫乐公司取得重庆市万州区沙龙路二段669－1号D幢第1层经营用房1号房地产权证[产权证号：**地证2007字第**]，房屋结构为钢混，土地使用权性质为出让，土地用途为其他商服用地，房屋用途为商业用房，建筑面积571.03平方米，在产权证记事栏注明：非住宅。2010年12月10日，被告鑫乐公司取得重庆市万州区沙龙路二段669号附1号D幢1层经营用房2号房地产权证[产权证号：301房地：**地证2010字第**571.03平方米，房屋结构、土地使用权性质用途、房屋用途等内容与前述1号经营用房的产权证记载相同。2010年11月25日，鑫乐公司（甲方）与被告钟以林、卢高飞、唐厚洪（甲乙方）签订《房屋买卖协议》，主要约定“甲方自愿将重庆市万州区沙龙路二段669附1号D幢第1层经营用房1号、第1层经营用房2号出售给乙方，乙方充分了解该房屋的基本状况和现状，决定购买，房屋总价款205万元。房屋的基本情况：该房屋为钢混结构，用途为商业用房，经营用房1号建筑面积571.03平方米，经营用房2号建筑面积571.03，共计1142.06平方米；协议签订后，甲方现状将房屋移交乙方，乙方对房屋的使用功能进行变更及分割由乙方负责，与甲方无关。房屋权属证书办理：乙方在付清全部购房款后，甲方协助乙方办理房屋权属证书过户，买卖产生的税费由乙方承担；甲方未办产权证书的部分，由甲方负责办理，费用由甲方承担，并在房管部门规定的时间将两本房产证交付乙方”等内容。合同签订后，钟以林、卢高飞、唐厚洪向被告鑫乐公司支付购房款，鑫乐公司交付房屋，由钟以林、卢高飞、唐厚洪共同出资将其改建为住房出售。2010年12月3日，原告熊闽（乙方）与被告卢高飞（甲方）签订《房屋买卖合同》，主要约定“甲方将重庆市万州区沙龙路二段669－1号D幢第1层经营用房1号、第1层经营用房2号出售给乙方，乙方所购房屋面积为1、2号经营用房总面积1142.06中的28.09平方米左右，每平方米4000元，房屋总价款112360元。付款方式：签订合同后，当日乙方付清购房款112360元；甲方交钥匙时，乙方预留部分购房款，作为办理房地产权证的押金（买大套的预留3000元，买小套的预留2000元）；甲方办清房地产权证，乙方付清甲方购房款，双方钱证两清。关于产权登记的约定：乙方在实际购房并付清约定价款后，委托甲方办理房地产权证，双方按国家规定交纳税费；甲方所售房屋办理的房地产权证为办公用房改为（非住宅及门面），土地使用权为出让土地。违约责任：本合同生效后，甲、乙双方任何一方不得终止合同，否则，违约方应按合同购房款总额10％赔偿守约方的损失”等内容。原告于2010年12月3日支付被告卢高飞购房款98000元，卢高飞出具收据。合同签订后，被告将原告购买的房屋交付原告，原告对房屋占有使用。本案争议的焦点：一、双方交易房屋的产权转移登记；二、违约责任。结合双方当事人的举证、质证意见及当庭陈述，本院综合评析如下：本院认为，被告钟以林、卢高飞、唐厚洪共同向被告鑫乐公司购房商业用房，共同出资改建成住宅出售，属于个人合伙关系，应共同对外承担责任。原告熊闽与被告卢高飞签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合同有效；被告唐厚洪抗辩合同无效的理由不符合法律规定，本院不予采纳。对购房款双方约定为分期付款，签约时应付的购房款原告已履行义务。双方在合同中约定“乙方购房并付清约定价款后，委托甲方办理房地产权证”，在原告付清约定购房款后，被告有义务办理所出售房屋的产权转移登记，无论是以合伙人中谁的名义对外出售，均应由合伙人共同履行义务。结合本案，重庆市万州区沙龙路二段669号怡然苑小区商品房工程为被告鑫乐公司开发建设，并将产权登记于鑫乐公司，证明该商品房工程合法，可以办理产权登记。根据《重庆市城镇房地产交易管理条例》第十一条规定“非住宅需改变原登记的基本单元进行转让的，转让人应当将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准。规划、建设、消防等行政主管部门应当于二十个工作日内作出是否同意变更的决定。房地产行政主管部门根据审查批准的基本单元变更方案办理房屋权属登记。”被告鑫乐公司、钟以林等改建人均未将变更方案报规划、建设、消防等行政主管部门审查批准，亦未对转让后的基本单元、界址进行测量确定，原告请求钟以林、卢高飞、唐厚洪共同协助办理原房地产权证中部分产权转移登记，本院不支持。被告鑫乐公司已将涉案房屋出卖给钟以林、卢高飞、唐厚洪三人，但鑫乐公司与原告之间无买卖合同及其他应当办理房地产权转移登记的法律关系，原告请求被告鑫乐公司与钟以林等三人共同协助办理房地产权转移登记的理由不成立，本院不予支持；被告鑫乐公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。对违约责任，双方在合同中约定“本合同生效后，甲、乙双方任何一方不得终止合同，否则，违约方应按合同购房款总额10％赔偿守约方的损失”。对“任何一方不得终止合同”的原意，应当是任何一方不得终止履行合同义务。双方约定了办理房地产权转移登记的期限，且从双方签订合同、原告支付购房款及被告交付房屋已有将8年多时间，被告钟以林等人并未积极地为原告办理房地产权转移登记，或者提出相应的解决方案，违反合同约定，双方交易的商品房因被告的行为导致不能办理产权转移登记，致使原告的权利受到损害；虽然合同约定的是违约方应赔偿守约方的损失，但违约金的作用主要是对损失的弥补，同时兼具对违约行为的惩罚，二者没有本质的区别，原告请求被告钟以林、卢高飞、唐厚洪支付违约金11236元符合双方的约定，本院予以支持。被告请求调低违约金支付标准，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条对合同违约金的调整原则，双方约定违约金支付标准并不明显大于损失，不予调低；被告钟以林、卢高飞、唐厚洪不同意承担违约责任的抗辩理由不符合约定，本院不予采纳。被告鑫乐公司与原告无合同关系，原告请求鑫乐公司承担违约责任的理由不成立，本院不予支持；被告鑫乐公司的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条,《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、由被告钟以林、卢高飞、唐厚洪于本判决生效后十日内共同支付原告熊闽违约金11236元；二、驳回原告熊闽要求被告重庆市万州区鑫乐房地产开发有限公司承担责任的诉讼请求；三、驳回原告熊闽在本案中的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告钟以林、卢高飞、唐厚洪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。审 判 长  程地华人民陪审员  周孰蓉人民陪审员  杨继萍二〇一八年十二月二十七日书 记 员  张 燕