北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初23879号原告：北京鹏海物业管理有限公司，住所地北京市海淀区建材城西二里**楼**403（住宅）。法定代表人：王银斌，总经理。委托代理人：刘燕，女，北京鹏海物业管理有限公司办公室主任。委托代理人：赵子祥，男，北京鹏海物业管理有限公司项目经理。被告：刘洪飞，男，1980年5月12日出生，汉族，住黑龙江省鹤岗市绥滨县绥滨农垦社区。原告北京鹏海物业管理有限公司（以下简称原告）与被告刘洪飞（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘燕、赵子祥，被告到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付其拖欠的2010年10月1日至2016年12月31日期间的物业费14579.7元；2、被告向原告支付滞纳金7688.17元；3、被告承担全部诉讼费用。事实和理由：原告自2010年10月1日起为北京市朝阳区科荟路名苑雅居小区提供物业服务。被告作为名苑雅居2单元904号房屋的业主，自2010年10月1日至2016年12月31日期间的物业费未缴纳，欠缴物业费14579.7元，已违约，故原告诉至法院。被告答辩称：原告没有和业主签订合同，原告没有住建委、物业局的批复。物业管理用房、消防控制室、配电间不在4单元1层，与合同约定不符。公共维修基金怎么使用，支出流程与账目没有公开。原告利用公共设施收费，没有公开账目，比如停车费、外来车辆临时停车收费、电梯楼道内的广告收费、地、地下室出租做仓库收取的费用等业收费标准比周边小区均贵，但服务水平却差很多。物业管理差导致房价涨幅慢。物业服务不合格体现在：1、保洁人员清理垃圾不及时，不能做到每日清扫楼道。2、保洁人员为了获得个人利益，利用工作时间收集倒卖废品，无心做好本职工作，保洁人员在上班时间，利用给小区的租户打扫卫生，替人接送孩子等赚取额外收入，原告对其员工没有管理规章制度，原告的服务人员工作态度散漫，根本不能完成本职工作。3、保洁人员分类垃圾时随处堆放，影响小区环境。4、保安人员经常聘用老幼病残人员，使得小区治安没有保证。5、保安人员经常离岗，工作不认真，小区东北两个大门如同虚设，外来人员、快递车和共享单车都可以随便进出，另外，也导致私人停车位经常被占，车辆被损坏。6、因小区治安不好，导致多家被盗。7、保安人员没有任何职业知识培训，遇到突发事件不知如何解决。8、物业维修人员配备不够，导致维修不及时。比如，周末找不到维修人员，电梯里被关人，很久都没人过来，导致老人身体不适，停水停电，维修不及时。9、小区内绿化常年做不好。树木坏死，不补种，杂草丛生。10、小区绿化面积本来就小，原告办公地点私自占用绿地。原告现在的办公室位置明文规定是绿地，原告办公地点应在4单元一层。自行车棚和汽车出口的中间为止，属于公共用地，原告却私自盖起了一间储藏室。11、小区路灯坏了不修理不安装。12、小区内地面常年失修，下雨时积水严重。13、车库外围瓷砖经常脱落，维修不及时。小区楼房外墙瓷砖脱落，也不维修，带来高空坠物的危险，4单元门口，外墙下陷，瓷砖鼓裂。14、楼上的阳台栏杆常年不维护，导致锈的腐烂严重。15、小区内乱停车现象严重，影响出行。原告没有规划，自行车车棚管理不当，导致业主的电瓶车、老人车没有合适的停放处，另外，快递车停的到处都是，快递公司的物品到处堆放。16、小区内的麻将馆人员随便进入，经常在小区的墙根下，随便小便，给小区环境带来污染。17、单元门禁损坏，常年不修理不安装。18、一层楼道内不管理，屋顶掉落，灯也不亮，给业主出行带来不便。车辆、杂物严重堵塞消防通道。19、楼层感应灯不亮，物业不来进行检查维修。楼道内经常有外来发广告传单人员，还有外来人员在楼道内大小便，原告从来不派人在楼内巡视。20、4单元底下一层，常年漏水，设备腐烂，蚊虫滋生，臭气熏天。21、楼梯间的摄像头如同虚设，发生问题时，或者没开、或者拍不清楚、或者拍摄位置不对。原告的整改通常是临时的，拆东墙补西墙，而且原告提供的照片均是局部、暂时的，是为了胜诉而做的临时补救，不能代表常年以来的工作失误。综上，被告不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：北京市朝阳区科荟路名苑雅居2单元904号现地址为北京市朝阳区白庙路甲1号2单元904号。被告是该房屋（以下简称涉案房屋）所有权人。房屋建筑面积为84.52平方米。2010年9月27日，委托方富兴苑公司和受托方原告签订《名苑雅居物业委托服务合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将名苑雅居住宅及配套（底商）委托乙方实行物业管理；物业名称为北京市朝阳区名苑雅居小区，物业用途为住宅及配套（底商）；物业服务费由乙方按2.3元/建筑平方米/月，向业主（或交费义务人）按年收取，底商物业服务费由乙方按2.3元/建筑平方米/月，向业主（或交费义务人）按年收取；委托管理期限为3年，自2010年10月1日起至2013年9月30日止，前三个月为试用期，即2010年10月1日起至2010年12月31日；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴年费用的万分之五加收违约金。被告对于该合同的真实性不认可。2013年9月30日，委托方富兴苑公司和受托方原告签订《名苑雅居物业委托服务合同》，约定：甲方通过协议选聘方式将名苑雅居住宅及配套（底商）委托乙方实行物业管理；物业名称为北京市朝阳区名苑雅居小区，物业用途为住宅及配套（底商）；物业服务费由乙方按2.7元/建筑平方米/月，向业主（或交费义务人）按年收取，底商物业服务费由乙方按4.6元/建筑平方米/月，向业主（或交费义务人）按年收取；委托管理期限为6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴年费用的万分之五加收违约金。被告对于该合同的真实性不认可，并称其认为物业费标准应按照2.3元/建筑平方米/月进行收取。审理中，原告称其在本案中主张的物业费均是2.3元/建筑平方米/月。原告称其依约全面履行了物业服务，并提交了照片，被告称其对于照片的真实性不清楚。诉讼中，被告为证明其抗辩意见向本院提交了照片、答复意见书、通知、业主手册，原告对于照片的真实性认可，对于答复意见书、通知、业主手册的真实性不清楚。经询，被告称其中2张照片拍摄时间是2010年9月之前，其他均是2018年拍摄。本院认为：依法成立的合同受法律保护，合同双方均应按照约定履行各自的合同义务。富兴苑公司通过协议选聘方式将名苑雅居住宅及配套（底商）委托原告实行物业管理，双方于2010年9月27日签订了《名苑雅居物业委托服务合同》，被告对于该合同的真实性不予认可。经本院核实，约定的服务期满后，原告继续为涉案房屋所在的小区提供物业服务，与被告之间形成了事实上的物业服务合同关系，被告作为房屋所有权人应当履行交纳物业费的义务。被告认为物业费收费标准为2.3元/建筑平方米/月，原告亦是按照该标准主张，对此本院不持异议。对于物业服务每个人均会有不同的评判标准，在有限的空间内提供更舒适合格的物业服务是物业管理单位的责任与义务。现有证据并不足以证明原告提供服务项目和质量与合同约定标准差距明显。被告提出小区存在的问题并不能认定原告未履行物业服务义务或原告履行义务不符合合同的约定，被告以此抗辩拒绝支付物业费依据不足，本院无法支持。但需要指出的是，根据照片显示的内容，原告在公共设施维护、卫生保洁等方面存在一定的瑕疵，本院据此予以酌情减少物业服务费。被告未缴纳自2010年10月1日至2016年12月31日期间的物业费，本院酌定金额为14000元。原告主张的滞纳金无合同根据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告刘洪飞于本判决生效之日起七日内给付原告北京鹏海物业管理有限公司2010年10月1日至2016年12月31日期间的物业费14000元；二、驳回原告北京鹏海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费356元，由原告北京鹏海物业管理有限公司负担206元（于本判决生效后七日内交纳，已预交178元），由被告刘洪飞负担150元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  李巧霞人民陪审员  郝继忠人民陪审员  陈立芬二〇一八年十二月十八日书 记 员  白婉蓉