重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2018）渝01民终7745号上诉人（原审被告）：曾红军，男，1966年12月15日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：张启刚，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆市铜梁区虎峰镇久远村村民委员会六村民小组(原铜梁县虎峰镇久远村第六农业合作社），住所地重庆市铜梁区虎峰镇久远村。负责人：陈德富，该组组长。委托诉讼代理人：张永义，重庆市铜梁区巴川法律服务所法律工作者。上诉人曾红军因与被上诉人重庆市铜梁区虎峰镇久远村村民委员会六村民小组（以下简称久远村六组）土地租赁合同纠纷一案，不服重庆市铜梁区人民法院（2018）渝0151民初64号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人曾红军的委托诉讼代理人张启刚，被上诉人久远村六组的负责人陈德富及其委托诉讼代理人张永义到庭参加二审询问。本案现已审理终结。曾红军上诉请求：撤销重庆市铜梁区人民法院作出的（2018）渝0151民初64号民事判决书，依法改判上诉人承担原判给付义务总金额24720元的三分之一即8240元。事实及理由：1、被上诉人作为农村集体经济组织，在缔约时应负有更多的注意义务，上诉人与被上诉人签订的土地租赁合同因违反法律强制性规定而无效，导致上诉人承租土地的目的无法实现，被上诉人应承担主要责任；2、（2017）渝0151民初5664号民事判决书中认定关于《租用土地合同书》约定无效部分的土地不应计算租金；3、被上诉人明知上诉人无法继续履行《租用土地合同》及其原因，却放任土地闲置，应承担相应责任。久远村六组辩称，被上诉人将案涉土地租赁给上诉人用于发展种植、养殖业及适度构造加工厂房和附属设施是符合政策规定的，由于上诉人租用土地的主观目的是用于非农产业，与法律、政策相违背，将案涉土地租用后未用于种植、养殖以及政策的调整等原因导致上诉人无法继续履行合同，不应归责于被上诉人。虽然《租用土地合同》解除了，但上诉人并未将案涉土地交还被上诉人，导致被上诉人无法耕种，上诉人认为不应计算租金的抗辩理由不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，请求驳回上诉，维持原判。久远村六组向一审法院起诉请求：1、判令被告曾红军支付原告从2016年10月1日起至2017年9月30日止的土地租金24720元（1000斤/亩×20.6亩×1.2元/斤×1年），并支付从2017年10月1日起按每日5‰计付的违约金至该款付清日止；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原、被告于2012年4月22日签订了《土地租用合同书》，约定租赁土地面积为20.6亩，租期从2012年4月23日起至2042年4月21日止。对租金及交纳方式约定为：无论是荒地、土、水田，每亩一律按1000斤稻谷计算，其金额每斤按当年市场收购价折币给付原告。被告按当年国家稻谷每斤收购价计算出总金额后，在每年的9月30日前，将该款一次性支付给原告,超期未付租金，每天给付滞纳金千分之五。该土地租用合同签订后，被告按照合同约定支付了从2012年4月23日至2013年9月30日止的土地租金，从2013年10月1日起至2016年9月30日前的租金原告已通过诉讼判决由被告支付。对从2016年10月1日起至2017年9月30日止的土地租金被告至今未支付。还查明，根据一审法院作出的（2017）渝0151民初5664号民事判决,载明：曾红军租用的久远村六组土地属集体土地，根据《重庆市铜梁区虎峰镇人民政府关于曾红军请求批准工程建设的答复》，该租用土地直至2017年铜梁区国土局才将其调出基本农田范围，现仍属于耕地。故双方签订的《租用土地合同书》中有关搞非农建设的约定，即在租赁的土地上修建职工宿舍、办公场所、仓库和加工厂的约定，明显有违《中华人民共和国土地管理法》中关于禁止擅自在耕地上建房、取土的规定，该部分约定因违反法律的强制性规定，应属无效。根据法律规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效，故该《租用土地合同书》中除搞非农建设的约定无效外，其他部分仍然有效。对于该合同有效部分曾红军能否解除的问题，一审法院认为，因曾红军不能在租地上修建职工宿舍、办公场所、仓库和加工厂等，在事实上已致其种植、养殖业无法实施，该合同在事实上已不能履行。其次，曾红军自2012年租用土地以来，并未投入使用，全部租地至今仍处于荒废状态，有违《中华人民共和国土地管理法》中关于禁止任何单位和个人闲置、荒废耕地的规定，若合同继续履行，势必造成土地资源的浪费，故关于曾红军要求解除该租赁合同（合同无效部分除外）的请求，一审法院予以支持。关于曾红军要求久远村六组退还已支付的土地租金并支付资金占用利息的请求，一审法院认为，因双方签订的《租用土地合同书》仅部分无效，曾红军也实际占用了久远村六组的土地，造成了其收益损失，故曾红军要求退还租金并支付利息的请求，一审法院不予支持。判决主文载明：曾红军与久远村六组于2012年4月22日签订的《租用土地合同书》中关于“在租地上修建职工宿舍、办公场所、仓库和加工厂”的约定无效。曾红军与久远村六组于2012年4月22日签订的《租用土地合同书》于本判决生效之日起予以解除（合同无效部分除外）。该判决作出后，双方均未提起上诉，该判决已于2018年7月26日生效。一审法院认为，根据法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据一审法院作出的（2017）渝0151民初5664号民事判决，载明双方签订的《租用土地合同书》中，仅就涉及“在租地上修建职工宿舍、办公场所、仓库和加工厂”的约定无效，租金等其他约定均有效，故被告曾红军应根据合同约定支付原告相应的租金，其未支付租金的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。根据双方的陈述及合同约定，从2016年10月1日起至2017年9月30日止（1年）的租金，被告应在2017年9月30日前支付给原告，因被告对租金的计算方式及金额均无异议，故一审法院予以主张被告支付原告从2016年10月1日起至2017年9月30日止的土地租金24720元。关于原告要求被告支付违约金的请求，一审法院认为，因双方约定的违约金为按每天逾期租金的5‰收取，其明显过分高于给原告造成的实际损失，本着公平、诚实信用的原则，一审法院予以主张违约金从逾期支付租金之日（2017年10月1日）起至该租金还清日止按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计付为宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：被告曾红军于本判决生效后十日内支付原告重庆市铜梁区虎峰镇久远村村民委员会六村民小组从2016年10月1日起至2017年9月30日止的土地租金24720元，并从2017年10月1日起按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的4倍计付违约金至该款付清日止。案件受理费418元，减半交纳209元，由被告曾红军负担。二审中，久远村六组向本院提交中共铜梁县委文件（铜梁委发【2008】19号），拟证明签订《土地租赁合同书》是基于铜梁县委（2008）19号文件的精神进行，被上诉人在土地租赁合同的签订和履行中没有过错。曾红军质证后认为，对文件的真实性没有异议。本院对该证据予以采信。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为曾红军是否应当按照合同的约定向久远村六组支付涉案土地租金。本案中，曾红军与久远村六组签订了《租用土地合同书》，约定租赁土地面积为20.6亩用于发展种植、养殖业、职工宿舍、办公场所、仓库和加工厂房的建设等，虽然该约定中关于租地用于非农建设的部分无效，但曾红军租赁土地用于种植、养殖业的合同约定部分仍然有效，久远村六组事实上也向曾红军交付了土地，该合同已于2018年7月26日解除，曾红军仍应按照合同约定向久远村六组支付合同解除前即2016年10月1日起至2017年9月30日止的土地租金。曾红军主张久远村六组自身存在过错，应调低租金，但曾红军自2012年租地以来实际占用了土地，若其认为租赁合同事实上无法履行，应及时解除合同，向久远村六组返还土地，避免损失扩大。但直至一审法院另案生效判决解除双方合同，曾红军仍未向久远村六组返还土地，致使土地一直处于荒废状态，应由曾红军自行承担责任。故曾红军要求调低合同租金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，曾红军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费212元，由曾红军负担。本判决为终审判决。审判长  张欲晓审判员  李盛刚审判员  刘 静二〇一八年十二月二十七日法官助理刘希书记员曾静