广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终20678号 上诉人（原审被告）：林孟宣，男，汉族，1958年12月2日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 上诉人（原审被告）：林恬生（曾用名林天生），男，汉族，1962年7月28日出生。身份证住址：广东省深圳市龙岗区。 上诉人（原审被告）：林于楚，男，汉族，1989年9月15日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 上诉人（原审被告）：林绿燕，女，汉族，1968年7月8日出生。身份证住址：广东省深圳市福田区。 上诉人（原审被告）：林杰霖（曾用名林于集），男，汉族，1997年2月13日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。 五上诉人的共同委托诉讼代理人：黄志华，广东信达律师事务所律师。 五上诉人的共同委托诉讼代理人：周晓旸，广东信达律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：许文山，男，汉族，1958年11月24日出生。身份证住址：山东省莒南县。 原审被告：林赛凤，女，汉族，1962年7月30日出生。身份证住址：广东省深圳市罗湖区。身份证证号：442530196207303604。 上诉人林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖因与被上诉人许文山、原审被告林赛凤合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2017）粤0303民初22895号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖共同上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回许文山的全部诉讼请求；二、一、二审案件受理费全部由许文山承担。事实和理由：一、一审判决林孟宣承担共同法律责任没有任何事实和法律依据，属于严重的适用法律错误。即使林孟宣签订《清租补偿协议》的行为构成表见代理，相关法律后果也应当由林杰霖和林于楚承担。二、一审认定林孟宣签订《清租补偿协议》的行为构成表见代理没有事实和法律依据。一审认定林孟宣构成表见代理的核心理由是涉案房产的租赁事宜一直由林孟宣处理。但涉案房产的租赁与清租事宜在法律上是两个独立的行为。租赁是将涉案房产用于出租收益，是有利于林杰霖和林于楚的行为。林孟宣与许文山之间的《清租补偿协议》在名称上虽然与租赁有关，但涉及的搬迁费、清租费、装修费等赔偿款均关于涉案房产所有权对应的赔偿利益的无偿转让处分，与租赁法律关系中的出租收益属于完全不同的法律关系。另外，在许文山在签订《清租补偿协议》前，《罗湖区清水河街道农村城市化历史遗留违法建筑普查信息公示》中涉案房产权利人申报情况进行了公示，许文山对涉案房产的真实权利人应该是知情的，许文山没有尽到一个理性人应有的审慎义务，存在重大过错，不属于善意相对人。三、一审认定林恬生签订《清租补偿协议》符合家事代理条件属于适用法律错误。首先，无偿转让涉案房产搬迁费等补偿款不属于日常生活需要。其次，非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理的决定要符合家事代理条件，其前提是许文山属于善意第三人。因此，林恬生签订《清租补偿协议》不符合家事代理条件，林绿燕可以不同意为由对抗许文山，并主张《清租补偿协议》无效。 许文山辩称，一、林孟宣是涉案房产实际权利人之一，作为实际共有人应当承担连带责任。退而言之，即使如林孟宣所言，林孟宣作为代理人未经授权而与许文山签订清租补偿协议，依据民法通则第66条规定，其依然要承担相应法律责任。二、一审判决关于林孟宣、林恬生行为构成表见代理人的认定完全符合法律规定，许文山有充分的理由相信林孟宣、林恬生有代理权。租赁合同为林孟宣、林恬生与许文山签订；租金由林孟宣、林恬生收取；清租后，许文山将房屋交付给林孟宣、林恬生；清租补偿协议是租赁合同的延续，二者具有密切联系，清租协议是为解决租赁合同的提前解除而产生的。清租补偿协议是许文山与林孟宣、林恬生多次协商的结果，在整个协商过程中，其他上诉人均未出现，所有协商均是有二人完成。鉴于上诉人之间的亲属关系，其不可能不知道林孟宣、林恬生与许文山协商签约的事实，至始至终，所有上诉人均未对此表示反对。三、《清租补偿协议》中约定的“停产停业补偿”本身就是棚改实施单位对实际经营者的补偿，许文山是幼儿园的实际经营者，该补偿理应为其所得。 许文山向一审法院起诉请求:1、林孟宣、林杰霖、林于楚、林恬生、林绿燕、林赛凤立即共同向许文山支付停产停业补偿费618332.40元、装修补偿229012元、清租补偿费68703.60元、搬迁费34351.80元等棚户区改造搬迁补偿费合计950399.80元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率自2017年7月1日起计算至实际支付之日止）；2、判令林孟宣、林杰霖、林于楚、林恬生、林绿燕、林赛凤承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：一、1993年5月9日，林恬生、林孟宣、林赛凤共同向深圳市龙岗区布吉镇规划国土局申请报建涉案的位于深圳市罗湖区××新村××区××栋的房屋，取得《龙岗区居民（私人）兴建住宅用地批准通知书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》，批准用地位置是布吉、草埔、樟輋、茅径C区58栋A1、A2、A3、B1、B2、B3，其中林孟宣（A1、A2）、林恬生（B2、B3）、林赛凤（A3、B1）。 林于楚、林杰霖与林孟宣、林赛凤分别是父子、母子关系,林杰霖（曾用名林于集）和林于楚是兄弟关系。林恬生（曾用名林天生）与林绿燕是夫妻关系，于1988年12月30日登记结婚，婚姻关系存续至今。 林孟宣、林杰霖陈述：2009年10月18日，林杰霖与林孟宣签订《楼房转让协议书》，约定林孟宣将享有的涉案房屋三分之一产权转让给林杰霖，转让价格为100万元。 林赛凤、林于楚陈述：2009年10月18日，林于楚与林赛凤签订《楼房转让协议书》，约定林赛凤将享有的三分之一产权转让给林于楚，转让价格为100万元。 林恬生、林绿燕陈述：林恬生与林绿燕共同共有涉案房屋三分之一产权，因为涉案房屋是在双方婚姻关系存续期间以夫妻共同财产兴建所得。 2010年3月4日，罗湖区清水河街道对涉案房屋进行了普查信息公示，记载的当事人是林于楚、林杰霖和林恬生。 二、2013年5月5日，许文山、深圳市罗湖区凤凰幼儿园（乙方、承租方）与林孟宣、林恬生（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将罗湖区玉龙新村C区58栋第二层房屋出租给乙方使用，面积约800平方米；租赁期限从2013年10月1日起至2017年9月30日止，为期四年；月租金为22000元；乙方向甲方交纳26000元作为押金。许文山租赁涉案房产用于经营深圳市罗湖区凤凰幼儿园。 深圳市罗湖区凤凰幼儿园（乙方、承租方）与林孟宣、林恬生、林于楚（甲方、出租方）签订《幼儿园租赁合同》，约定甲方将罗湖区玉龙新村C区58栋整层房屋出租给乙方作为使用，面积约1080平方米，租赁期限从2013年10月1日起至2017年9月30日止，为期四年；每月租金为22000元；乙方向甲方交纳26000元作为押金。乙方超过一个月不缴纳租金，甲方有权收回房屋，追回乙方所欠租金，没收乙方的押金及要求乙方赔偿经济损失；合同期内，发生不可抗力使本合同无法履行，如重建、征用、收购、拆除等，允许自动解除合同，双方不承担赔偿责任。该合同落款时间为2013年5月5日，双方均陈述该合同系棚改过程中补签的。 后许文山交纳押金26000元。林孟宣、林恬生、林于楚将房屋交付许文山使用。2016年12月，涉案房屋被纳入政府棚户区改造范围。2017年3月23日，林孟宣、林恬生、林于楚将涉案房屋交给棚改指挥部处置。 三、2010年4月15日，林杰霖、林绿燕向林于楚、林恬生、林孟宣出具《授权房屋出租委托书》，就玉龙新村C区58栋的首层肉菜市场（可改超市）和二层整层（幼儿园）的出租事项现全权委托林恬生、林孟宣、林于楚三人处置与该出租的有关全部事宜，办理上述物业出租并收取租金、签订出租相关协议、合同等文件，委托时间：按与第三方签订的合同为限。 四、2017年3月5日，许文山委托李永花（乙方）与林孟宣、林恬生（甲方）签订《清租补偿协议》，约定甲方将涉案房产租赁给乙方深圳市罗湖凤凰幼儿园（法人代表：许文山）做幼儿园，现因棚改改造，甲乙双方经协商同意终止租赁合同，先就有关清租补偿事宜达成以下协议：1、今后有关政府赔偿该幼儿园的款项，包括：停产停业费（个月元/月）、搬迁费（元/平方）、清租费（个月元/月）、装修费（按400元/平方米计算）四项的赔偿款都由乙方全部收取，由政府直接转进乙方指定账号。2、乙方必保证在3月5日前搬空该商铺所有物业和设备等，同时向甲方交回空方，如未按期上述约定交房时间，甲方有权作出任何处置，造成的后果由乙方承担。如未搬迁走物品设备等，甲方视为乙方放弃，甲方有权自行处置。3、今后，甲乙双方不得以任何借口向对方提出异议，并乙方保证与甲方没有任何经济和法律的赔偿纠纷，造成对任何一方经济损失，由责任方承担。4、甲乙双方一致认定在2017年3月5日终止合同，今后各不承担经济和法律责任。手写部分：擅改经营费由乙方向政府争取，争取到全归乙方所有，打到乙方账号，从今日起乙方向政府争取的所有权益归乙方所有，与甲方无关。铁棚补给乙方所有。 林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖、林赛凤陈述许文山于2018年3月8日交还房产。 五、《深圳市罗湖“二线插花地”棚户区改造搬迁补偿安置标准》第四章其他补偿补助部分对停产停业费、装修费、清租补偿费和搬迁费做了规定。双方认可涉案房产的补偿面积为572.53平方米。深圳市罗湖棚户区改造玉龙片区指挥部盖章的深圳市罗湖区凤凰幼儿园清租补偿明细载明:1、停产停业费，572.53×120×9=618332.4元；2、搬迁费，572.53×60=34351.8元；3、清租费，572.53×60×2=68703.6元；4、装修费，572.53×400=229012元，共计950399.8元。 六、林杰霖、林于楚、林恬生和林绿燕确认已收到政府补偿的涉案房屋的停产停业费、装修费、清租补偿费和搬迁费。 一审法院认为，本案的争议焦点是由林恬生、林孟宣与许文山于2017年3月5日签订的《清租补偿协议》的效力及法律后果。涉案房产为农村城市化历史遗留违法建筑，系由林恬生、林孟宣、林赛凤申请报建，后被告陈述在家庭成员之间进行了转让，2010年3月4日罗湖区清水河街道对涉案房屋进行了普查信息公示，记载的当事人是林于楚、林杰霖和林恬生。2013年，林孟宣、林恬生与许文山签订了《租赁合同》，合同签订后，许文山一直使用涉案房产，且林孟宣、林恬生、林于楚在棚改时与许文山补签了《幼儿园租赁合同》，同时根据林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖、林赛凤提交的《授权房屋出租委托书》，说明林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖、林赛凤对林孟宣、林恬生就涉案房产进行出租等事宜是明知的。 林于楚、林杰霖辩称未授权林孟宣，林绿燕辩称未授权林恬生签订《清租补偿协议》，该院认为基于林于楚、林杰霖与林孟宣的父子关系、林绿燕与林恬生的夫妻关系，及已查明的事实：涉案房产的租赁事宜一直由林恬生、林孟宣处理，该院认为许文山有理由相信林孟宣有代理权，林孟宣签订《清租补偿协议》的行为构成表见代理，林恬生签订《清租补偿协议》的行为符合家事代理的条件，林恬生、林孟宣与许文山签订的《清租补偿协议》应为有效合同，林于楚、林杰霖、林绿燕应对林恬生、林孟宣签订《清租补偿协议》的行为承担法律后果。且林杰霖、林于楚、林恬生和林绿燕确认已收到政府补偿的涉案房屋的停产停业费、装修费、清租补偿费和搬迁费。故依照《清租补偿协议》的约定，许文山有权要求林孟宣、林杰霖、林于楚、林恬生、林绿燕支付停产停业费、装修费、清租补偿费和搬迁费，该院予以支持。许文山要求林赛凤承担责任的诉讼请求，该院认为林赛凤未签订《清租补偿协议》亦未收到上述款项，要求其承担责任没有事实和法律依据，该院不予支持。关于许文山要求支付利息的诉讼请求，该院认为利息属于金钱债务的法定孳息，被告迟延支付上述款项，给许文山造成资金利息损失，许文山有权要求被告支付利息，对该项诉讼请求一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、林孟宣、林杰霖、林于楚、林恬生、林绿燕应于该判决生效之日起十日内向许文山支付停产停业费618332.4元、搬迁费34351.8元、清租费68703.6元、装修费229012元，共计950399.8元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2017年7月1日计算至款项实际支付之日止）；二、驳回许文山的其他诉讼请求。案件受理费13304元，由林孟宣、林杰霖、林于楚、林恬生、林绿燕负担。 本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。 本院认为，林恬生、林孟宣与许文山于2017年3月5日签订的《清租补偿协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。林孟宣上诉称若林孟宣签订《清租补偿协议》的行为构成表见代理，其不应承担共同法律责任，对此，本院认为，林孟宣在签订《租赁合同》和《清租补偿协议》时，均是以出租人本人而不是代理人的身份签订，对于其在诉讼中提交的林杰霖、林绿燕于2010年4月15日向林于楚、林恬生、林孟宣出具的《授权房屋出租委托书》，林孟宣未能举证证明在向许文山出租涉案房屋时出示了该委托书或告知涉案房屋系代其儿子林杰霖、林于楚出租，因此，在不能履行《清租补偿协议》时，林孟宣应当承担违约责任。此外，从林孟宣以出租人身份签订《租赁合同》和《清租补偿协议》以及林孟宣、林于楚以出租人身份在棚改时补签《幼儿园租赁合同》等事实来看，许文山完全有理由相信林氏父子均可参与涉案房屋的管理和处置。现涉案补偿款按份额打入林杰霖、林于楚账户，该二人亦应当共同承担责任。 至于林绿燕是否应当承担共同责任的问题，林恬生与林绿燕系夫妻关系，涉案房屋由林恬生出租多年并收取租金，林绿燕并未提出异议，一审根据本案案情认定林恬生签订《清租补偿协议》属于家事代理并无不妥，林绿燕应当承担共同责任。 综上，林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13304元，由林孟宣、林恬生、林于楚、林绿燕、林杰霖负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈  明  亮 审判员 张  秀  萍 审判员 朱    宽 二〇一八年十二月十八日 书记员 张东阳（兼） 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。