山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁13民终8327号上诉人（原审第三人）：临沂市钻石钱柜餐饮娱乐有限公司，住所地：山东省临沂市兰山区沂蒙路与金五路交汇处西南角。法定代表人：崔博，经理。委托诉讼代理人：王强，山东铭信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会，住所地：山东省临沂市兰山区沂州路与金五路交汇处东南角。法定代表人：王瑞彬，主任。委托诉讼代理人：胡怀晋，山东君正义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王寿江，男，1975年1月9日出生，汉族，现住：山东省临沂市兰山区。被上诉人（原审第三人）：临沂圣都快捷商务酒店，住所地：山东省临沂市兰山区沂蒙路与金五路交汇处西南角。法定代表人：王建，经理。上诉人临沂市钻石钱柜餐饮娱乐有限公司（以下简称钻石钱柜公司）因与被上诉人王寿江、临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会（以下简称普村居委）、临沂圣都快捷商务酒店（以下简称圣都快捷酒店）租赁合同纠纷一案，不服山东省临沂市兰山区人民法院（2018）鲁1302民初124号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钻石钱柜公司上诉请求：1.撤销原审判决第四项，发回重审或改判上诉人继续使用租赁房屋至租赁期限届满；2.诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审判决认定转租合同合法有效，但同时判决上诉人将占有的位于兰山区海关路海关大厦东××、火车站广场西侧的租赁房屋归还普村居委是错误的。为了保护市场交易安全，在出租人普村居委解除与王寿江的租赁合同后，圣都快捷酒店与上诉人的房屋租赁合同应继续履行。2.上诉人自2005年起一直租赁圣都快捷酒店转租的房屋从事经营活动，2016年3月3日签订的《房屋租赁合同》系续签合同，上诉人一直依约履行，从未拖欠租金，无任何违约行为，一审法院判决将房屋返还，将所造成的损失向责任方主张，不利于保护上诉人的权益。3.本案应当适用合同法，而不应当适用《城市房屋租赁管理办法》。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第17条规定，因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时次承租人请求代承租人支付欠付的租金，人民法院应予支持。本案上诉人也是次承租人，愿意代承租人支付相关的欠付租金，被上诉人请求解除合同里有不能成立。普村居委辩称，一、2005年普村居委与王寿江签订《房屋租赁合同》，普村居委将涉案房屋租赁给王寿江，但自2015年8月开始王寿江就存在拖欠租赁费的事实，根据双方的《房屋租赁合同》第九条、第十二条约定，普村居委有权解除涉案合同，并由承租人承担违约责任。上诉人系从圣都快捷酒店处转租的房屋，自王寿江与普村居委原始租赁合同解除的情况下，上诉人应负有返还房屋的义务。二、上诉人与圣都快捷酒店转租合同的权利来源是基于普村居委与王寿江签订的房屋租赁合同，现王寿江与普村居委的合同解除，上诉人使用房屋的权利基础随之丧失，因此上诉人具有返还房屋的义务。根据合同的相对性原则，上诉人所主张的装修损失与普村居委不具有关联性，也不是本案的审理范围。一审法院适用法律依据正确，上诉人的上诉主张不能成立。圣都快捷酒店、王寿江未到庭、未答辩。普村居委向一审法院起诉请求：1、依法调解或判决解除原告与被告之间的房屋租赁合同关系，责令被告限期向原告归还租赁房屋。2、由被告向原告支付自2015年8月1日起直至被告实际归还房屋之日止的房屋租赁费用，本案起诉时暂主张至2017年12月31日止，共计主张拖欠租赁费1420830元及利息。3、由被告承担合同违约金125000元。以上合计主张1545830元；4、由第三人配合协助向原告归还租赁房屋。5、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2005年9月1日，原告普村居委（甲方）与被告王寿江（乙方）签订房屋租赁合同书一份，约定甲方将房屋出租给乙方使用。合同第二条：房屋位于临沂市××海关路海关大楼东邻，火车站广场西侧；面积共8500平方米。第四条：租赁期共20年，自2006年8月1日起至2026年7月31日止。第五条：租金及支付方式。该楼房2006年8月1日至2016年7月31日，每年租金为60万元（陆拾万元整）。2016年8月1日至2026年7月31日每年房租为65万元（陆拾伍万元整）。2、楼房租金支付方式如下：乙方一次性支付五年房租，合计300万元（叁佰万元整）。签订合同乙方交纳260万元，楼体竣工验收交付乙方后，3日内乙方付清余款40万元。房租从2011年8月1日起每年8月1日前，乙方按年交纳租金给甲方。3、甲方在收到乙方的租金后，应在2005年10月1日前将楼房交付乙方，否则每延期一天，按照楼房五年总租金的1%作为违约金赔偿给乙方。4、甲方同意免除乙方第六年的房屋租金60万元，见第十条3部分。第八条：合同的变更、解除与终止。3、楼房租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租楼房，……（6）拖欠房租累计6个月以上。第十条：楼房交付及收回的验收。3、乙方在经营期间的一切投资，楼房租赁期满后，无偿赠与甲方，作为补偿，甲方免掉乙方第六年（2011年8月1日－2012年7月31日）的租金60万元。第十二条：乙方违约责任。1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该楼房，乙方应按照合同总租金的1%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（1）未经甲方书面同意，拆改变动房屋结构或损坏房屋；（2）改变本合同规定的租赁用途或利用该楼房进行违法活动的；（3）拖欠房租累计6个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1%支付甲方滞纳金；3、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应该按合同总租金1%的额度向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的10倍支付滞纳金。5、租赁期满，乙方应如期交还该楼房。乙方逾期归还，则每逾期一日应向甲方支付原日租金10倍的滞纳金。乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的损失。合同还对其他事项进行了约定。合同附件一中，双方又约定在本合同期满后，续约五年合同，合同条款以本合同为依据，即2026年8月1日起至2031年7月31日止，以此合同附件作为双方的正式合同。双方分别在合同及附件上签字或加盖公章予以确认。合同签订后，被告王寿江又将房屋转租给了第三人圣都快捷酒店经营使用，第三人圣都快捷酒店又与第三人钻石钱柜公司签订转租合同，将其中主楼体的负一层、一层、二层面积约3000平方米转租给钻石钱柜公司经营量贩式KTV。2016年双方签订的转租合同部分条款约定：租赁期限自2016年4月1日至2021年3月31日，共计5年，租金为60万/年，每年1月1日前一次性交纳。第三人钻石钱柜公司用个人所得对房屋投资的，其投资的产权归第三人钻石钱柜公司所有，租赁期满后，第三人钻石钱柜公司可以拆除带着。因不可抗力或国家政策需要拆除导致租赁合同无法继续的，可终止合同，租金按照实际使用的时间计算，不是整月的按天计算，多退少补。拖欠房租累计1个月以上，第三人圣都快捷酒店解除合同，所造成的损失由第三人钻石钱柜公司承担。双方均在合同上加盖公章予以确认。上述租赁合同、转租合同至2015年8月1日止，各方均无纠纷。自2015年8月1日起，被告方欠缴租赁费。2017年1月份，第三人圣都快捷酒店又向原告交纳10万元。2018年1月2日，原告以被告欠缴租赁费为由，诉至本院，要求解除租赁合同，被告支付自2015年8月1日起至2017年12月31日止租赁费1420830元及利息、违约金125000元，并返还租赁房屋，第三人配合被告协助向原告返还房屋。2018年1月24日，第三人圣都快捷酒店又向原告交纳租赁费50万元。原告变更诉讼请求，要求被告支付租赁费为920830元。另查，第三人钻石钱柜公司已向第三人圣都快捷酒店交纳2017年度租赁费60万元。一审法院认为，涉案租赁合同、转租合同均系双方当事人的真实意思表示，内容合法，为有效合同。各方均应按合同约定全面履行己方的义务。原告普村居委与被告王寿江签订合同后，将房屋交付给被告王寿江使用，被告王寿江自2015年8月1日起欠缴租赁费，构成违约，其应当承担相应的违约责任。原告有权按合同约定解除合同，并要求被告返还租赁物，支付欠缴租赁费及违约金。故原告的诉讼理由成立，本院予以支持。违约金系双方对逾期付款所造成的利息损失的事先约定，在已主张违约金的情形下，原告再要求支持应付租金的利息损失，理由不能成立，本院不予支持。关于支付租赁费数额，被告王寿江自2015年8月1日至2017年12月31日共应支付租赁费1520830元（2015年8月1日至2016年7月31日为60万元，2016年8月1日至2017年7月31日为65万元，2017年8月1日至2017年12月31日为270830元），第三人圣都快捷酒店已代被告王寿江支付了60万元，应予以扣减，被告王寿江还应支付租赁费数额为920830元。关于违约金数额，合同第十二条第一款约定，被告王寿江拖欠房租累计6个月以上的，原告有权终止合同，收回楼房，被告王寿江应按照合同总租金的1%支付违约金，现原告要求被告王寿江支付违约金125000元（总租金的1%），符合合同约定，本院予以支持。《合同法》第224条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。《城市房屋租赁管理办法》第31条规定：转租期间，原租合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应地变更、解除或者终止。依据上述规定，涉案被告及第三人之间的转租合同，因原租赁合同解除，亦应相应的解除，第三人应将所占有使用的房屋返还给房屋所有人。如因此给其造成损失，其可依法律规定，另行向相关责任方主张。判决：一、解除原告临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会与被告王寿江签订的房屋租赁合同；二、被告王寿江支付原告临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会自2015年8月1日至2017年12月31日欠缴的租赁费920830元。三、被告王寿江支付原告临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会违约金125000元。四、第三人临沂圣都快捷商务酒店、临沂市钻石钱柜餐饮娱乐有限公司返还原告临沂市兰山区金雀山街道普村社区居民委员会所占用的位于兰山区海关路海关大厦东××、火车站广场西侧的租赁房屋；上述二至四项，于本判决生效后三十日内履行完毕。案件受理费18712元，减半收取9356元，由被告王寿江负担。二审期间，当事人没有提交新证据。庭审中，普村居委认可一审判决后圣都快捷酒店于2018年4月4日向其交纳租赁费97.5万元，租赁费已经交至2018年1月31日。本院审理查明的其他事实和一审相同。本院认为，涉案租赁合同、转租合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，各方均应按合同约定全面履行义务。二审中，上诉人主张圣都快捷酒店代王寿江向普村居委交纳租赁费至2018年1月31日，普村居委认可该事实，但圣都快捷酒店支付租赁费发生在一审判决之后，不能改变普村居委起诉时王寿江逾期支付租赁费并构成违约的事实，普村居委要求按约定解除合同，并返还租赁物，支付欠缴租赁费及违约金，原审予以支持正确。被上诉人王寿江与圣都快捷酒店均未在法定的上诉期间内提起上诉，应视为其放弃上诉权并服判。上诉人钻石钱柜公司虽请求代王寿江支付欠付的租金，但并未代付，也未表示愿意代付违约金，故上诉人以此抗辩出租人合同解除权，本院不予支持。综上所述，上诉人临沂市钻石钱柜餐饮娱乐有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18712元，由上诉人临沂市钻石钱柜餐饮娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨华雁审判员  陈 芳审判员  范宗芳二〇一八年十二月二十一日书记员  曹钰莹