云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云25民终1836号上诉人（原审被告）：云南明通物业管理有限公司。住所地：云南省昆明市西山区广福路财富广场******。法定代表人：余书明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张胜坤，云南优谛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：冯正强，云南优谛律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：李明春，男，1960年12月13日生，汉族，居民，建水县人，住建水县。上诉人云南明通物业管理有限公司因与被上诉人李明春房屋租赁合同纠纷一案，不服建水县人民法院（2018）云2524民初1298号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人云南明通物业管理有限公司的上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案合同性质、标的额、履行期限均存在原则性分歧，不能适用小额诉讼程序，应该适用普通程序。一审法院适用简易程序审理属适用程序错误。二、根据合同法分则第十三章第二百二十六条的规定，被上诉人提出本案半年租金诉求时并未届满清偿期，但判决却又支持上诉人的诉讼请求，是法律适用上的错误；双方托管合同约定了前三年租金，并约定第四年至第十年的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定。上诉人与被上诉人就2017年、2018年期间的租金收益没有协商一致，也没有补充约定。也就是说，本案合同年租金标的额双方一直没有达成一致，并不能确定。被上诉人要求上诉人承担的具体诉讼标的额没有事实依据。三、一审判决遗漏自2016年2月开始因政府拆迁龙井农贸市场而围挡涉案房屋所在的龙井商业中心致使承租商户撤场等龙井商业中心无法正常经营的事实。被上诉人李明春未作答辩。李明春向一审法院的起诉请求：1、被告支付原告2018年1月1日至2018年6月30日商铺租金14036.33元、违约金2807.27元，合计16843.6元；2、案件受理费由被告负担。一审法院认定事实：被告云南明通物业管理有限公司前身为云南明通房地产开发有限公司，其下辖建水县龙井农贸市场管理办公室，负责管理公司开发的龙井商业中心。2011年8月19日，原告与建水县龙井农贸市场管理办公室签订《房屋委托租赁与经营管理合同》，合同约定：原告委托被告将其坐落于建水县朝阳北路166号龙井商业中心1—17号商铺出租并经营管理，期限10年，前三年租金收益每年28073元，合计84218元，于合同签订之日一次性支付，第四年至第十年的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定；委托期间被告未能实现对外出租，商铺由被告自行经营管理。合同还对违约责任、免责条件进行了约定。2015年1月5日，原、被告双方签订《补充协议》，协议约定：建水县龙井农贸市场管理办公室已经不再管理《房屋委托租赁与经营管理合同》所涉龙井商业中心，事实上已经退出合同关系，《房屋委托租赁与经营管理合同》即由被告方继续履行，原告确认对此情况已经知晓并予以认可；被告方原始股东和法定代表人于2014年8月发生变更，原告确认此情况已经知晓；双方确认租期自2012年1月1日至2021年12月31日，共10年；涉及《房屋委托租赁与经营管理合同》第四条第二款的约定为第四年至第十年的租金收益根据当时的市场租赁行情双方另行签订补充协议约定，第四年的租金收益为28072.67元。同日，被告支付原告2015年即第四年的租金。2016年1月5日，被告通过银行转账支付原告2016年即第五年的租金。2017年4月5日，建水县住房和城乡建设局向被告下发《建设工程整改通知书》，要求被告按规划审批图纸恢复龙井商城经贸大楼建设项目第一层中间部分停车场的使用功能。2017年4月10日，被告发出《通告》，通告称：各位业主，前期已通过电话告知龙井商业中心的经营情况，现通过书面通告告知如下新情况，因龙井商业中心周边农贸市场政府扩建改造，住建局要求**改建为停车场，造成经营环境改变，商户撤场，商业中心一楼房屋现完全空置，4月5日住建局又下发书面整改通知，一楼全部铺面已不可能继续经营商铺。基于以上原因，公司已无法继续委托管理各位业主的物业，无法继续替代支付空置的房屋租金，公司现无力回购各位业主的物业，如业主想卖，且接受以当前市场价成交，可到物管登记代卖信息，公司可负责联系客户发布代卖信息。2017年5月20日，原告向被告发出《催告通知书》，通知称：被告未支付2017年的租金，要求被告速来协商处理，如在2017年6月30日前未妥善处理，视为被告违约。2018年1月2日，原告诉讼来院，要求被告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金及违约金。被告答辩称双方系委托关系且因政府拆迁改造导致合同不能履行，属不可抗力。本院于2018年1月26日作出（2018）云2524民初3号判决，判决被告支付原告商铺租金及违约金。判决宣告后，被告不服，向红河州中级人民法院提出上诉，红河州中级人民法院维持原判。2018年6月6日，原告李明春再次向被告发出《催告通知书》，要求被告速来协商处理租金事宜。本案立案时适用小额诉讼程序，2018年7月20日，被告以本案合同性质、标的额、履行期限均存在原则性分歧为由提出异议，本院审查后决定适用简易程序的其他规定审理。同日，本院组织双方就被告起诉原告解除租赁合同案及本案的相关情况进行释明，原告表示本案与解除租赁合同案分案处理，只要求支付上半年租金，下半年的另行起诉。一审法院认为，原告李明春与被告云南明通物业管理有限公司签订的《房屋委托租赁与经营管理合同》《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。双方签订的合同名称虽为《房屋委托租赁与经营管理合同》，但合同第七条第一款明确约定委托期间被告未能实现对外出租，商铺由被告自行经营管理，因此，双方签订的合同实为租赁合同。被告未付租金的行为，已构成违约，故对原告的诉讼请求，予以支持。依据双方已履行的三次租金支付情况及合同本身约定看，双方交易习惯系先付租金后使用商铺，每期履行期间为一年，租金收益协商时间为每期开始时。租赁合同履行期间，被告以自身行为表明不履行支付义务，原告在无法与被告协商的情况下，以订立合同时的价款主张被告支付租金，符合一般常理，且该数额已经生效判决认可，故对被告的辩解，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条规定，判决：被告云南明通物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告李明春2018年1月1日至2018年6月30日商铺租金14036.33元、违约金2807.27元，合计16843.6元。案件受理费220元，减半收取计110元，由被告云南明通物业管理有限公司负担。二审查明的事实与一审认定事实一致。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百一十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案上诉人与被上诉人签订的合同名称虽为《房屋委托租赁与经营管理合同》，但在合同第七条第一款明确约定了若上诉人未能实现对外租赁，商铺由上诉人自行经营管理。因此，双方所签订的合同实为租赁合同。上诉人未如期向被上诉人支付租金，应承担给付租金及违约金的赔偿责任。综上所述，上诉人云南明通物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由云南明通物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  莫云辉审判员  王宏伟审判员  高 健二〇一八年十二月二十四日书记员  邹媛婷