山东省淄博市博山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0304民初3368号 原告（执行案外人）：王滨，男，1987年8月26日出生，汉族，现住博山区。 委托诉讼代理人：黄延冬，男，现住博山区，系博山区城东街道东关社区居民委员会推荐的代理人。 委托诉讼代理人：李亮，山东长城长律师事务所律师。 原告（执行案外人）：杨金玉，女，1993年1月19日出生，汉族，现住博山区。 委托诉讼代理人：李亮，山东长城长律师事务所律师。 被告（被执行人）：赵凯，男，1976年8月1日出生，汉族，现住博山区。 被告（被执行人）：孙丽，女，1975年8月22日出生，汉族，现住博山区。 被告（申请执行人）：李世仁，男，1950年1月5日出生，汉族，现住淄博市淄川区。 原告王滨、杨金玉诉被告赵凯、孙丽、李世仁案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王滨及其委托诉讼代理人黄延冬，原告王滨、杨金玉共同的委托诉讼代理人李亮，被告赵凯、李世仁到庭参加诉讼。被告孙丽经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告王滨、杨金玉向本院提出诉讼请求：判令停止对坐落于博山区户房产的强制执行，并解除查封。事实与理由：原告王滨、杨金玉与被告赵凯、孙丽于2017年4月4日签订《订房协议》一份，协议约定两原告以51.5万元价格从被告赵凯、孙丽处购买涉案的坐落于博山区户房产，两原告于协议订立时向被告赵凯、孙丽支付2万元定金，被告赵凯、孙丽向两原告交付房产时，两原告再支付10万元购房款，上述12万元作为房产首付款。协议签订当天，两原告向被告赵凯、孙丽支付了2万元现金作为定金，后又支付现金2.5万元。因无房居住，经与被告赵凯、孙丽协商，两原告搬入涉案房产，并对涉案房产进行了装修。两原告多次以支付宝、银行转账等方式合计向被告赵凯、孙丽支付12万元预付款。为办理涉案房产的过户登记手续，两原告与被告赵凯、孙丽又于2017年12月30日签订《二手房购买合同》一份，合同约定两原告于过户登记当日一次性付清购房尾款39.5万元。2018年1月17日，两原告通过支付宝转账方式向被告赵凯、孙丽支付1.5万元，另于同日向被告赵凯、孙丽支付现金5000元。之后，原告得知涉案房产被法院查封，便找到被告赵凯，赵凯承诺只要两原告再支付30万元购房款让他还上欠款，就能解除涉案房产的查封。出于信任，两原告于2018年2月21日同赵凯、孙丽签订补充协议一份，并于补充协议签订当日向被告孙丽转账支付30万元。之后，两原告要求被告赵凯、孙丽协助办理涉案房产的过户手续，被告赵凯、孙丽均以各种理由拖延。截至起诉当日，两原告已向被告赵凯、孙丽支付44万元购房款，剩余的7.5万元待房产过户后才应支付。为购买涉案房产，两原告已经出售了其唯一的住房，除涉案房产外，两原告名下再无其他住房。在法院查封涉案房产之前，两原告已与被告赵凯、孙丽签订了订房协议，购买并占有了涉案房产，现两原告已经向被告赵凯、孙丽支付了85%的购房款，两原告曾多次要求赵凯、孙丽协助办理过户事宜，均因无法与被告赵凯、孙丽取得有效联系或被告赵凯、孙丽的推脱未能办理。两原告提出的异议完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，对于两原告所提的异议，人民法院应当予以支持。另外，被告赵凯名下尚有其他两处房产可供执行。综上，请法院慎重考虑，判令停止对涉案房产的强制执行。 被告赵凯辩称，被告李世仁申请保全涉案房产后，我已经向李世仁偿还了部分债务，但之后又有起诉我的，涉案房产被轮候查封了，我已经无法解决了。 被告孙丽未作答辩。 被告李世仁辩称，被告赵凯向我借款好几年不还，我才提起诉讼，并申请保全。当时赵凯把两套房产都抵押给我了，他承诺只要我解除了涉案房产上的抵押权，他就向我还钱。但我申请解除了涉案房产上的抵押权，赵凯也没有还清我的借款。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告王滨、杨金玉系夫妻关系，被告赵凯、孙丽系夫妻关系。因被告李世仁与赵凯、孙丽存在民间借贷纠纷，李世仁于2017年5月9日诉至本院，要求处理。案件审理过程中，依李世仁申请，本院于2017年5月12日查封了孙丽名下坐落于博山区户房产，即涉案房产。后在本院主持下，当事人就上述民间借贷纠纷达成了调解协议，本院出具了（2017）鲁0304民初1132号民事调解书。后因赵凯、孙丽未向李世仁履行上述调解书确定的金钱给付义务，李世仁向本院申请强制执行。执行过程中，原告王滨、杨金玉于2018年9月4日以其同被告赵凯、孙丽签订了涉案房屋的买卖协议，已支付大部分购房款，且已实际占有涉案房屋为由，向本院提出书面异议。本院于2018年9月17日作出（2018）鲁0304执异68号执行裁定书，裁定驳回了王滨、杨金玉的异议。王滨、杨金玉对上述裁定不服，遂提起本案诉讼。 原告王滨、杨金玉提供落款日期为2017年4月4日的《订房协议》一份，双方在该《订房协议》中约定，赵凯、孙丽以51.5万元将涉案房屋出售给王滨，首付款12万元，买方于签订本协议时向卖方支付2万元定金，在付清剩余首付款后，卖方将涉案房屋交付给买方。 原告王滨、杨金玉主张原告王滨与被告赵凯、孙丽于2017年4月4日签订《订房协议》后四五天，赵凯、孙丽就将涉案房屋交由两原告居住使用了，并主张两原告于2017年4月4日以现金方式向赵凯、孙丽支付2万元购房定金，于2017年11月13日通过支付宝转账向被告赵凯支付1万元、于2017年12月5日从原告王滨名下中国建设银行尾号为2609的账户提取5万元后，于同日以现金方式将该5万元支付给被告赵凯、孙丽，并主张两原告另于2017年12月30日前向赵凯、孙丽支付了4万元现金，于2018年1月17日以现金方式向赵凯、孙丽支付5000.00元，另通过支付宝转账向赵凯、孙丽支付1.5万元，于2018年2月21日通过银行转账方式向赵凯、孙丽支付30万元。被告赵凯对两原告的上述主张全部予以认可。 本院认为，本案的争议焦点是原告王滨、杨金玉对涉案房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。涉案房屋登记于被告孙丽名下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，需要同时符合以下四种情形，且其权利能够排除执行，才能予以支持。一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，二是在人民法院查封之前已合法占有该不动产，三是已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，四是非因买受人原因未办理过户登记。本案中，两原告提供的落款日期为2017年4月4日的《订房协议》中，仅约定了房屋总价款、首付款以及定金数额等，缺乏房屋买卖合同应当具备的房价款支付方式、支付时间、产权过户、房内物品清单等主要内容，因此，该《订房协议》并非正式的房屋买卖合同。原告杨金玉与被告孙丽签订《二手房购房合同》的时间是2017年12月30日，发生在人民法院查封涉案房屋之后，不符合上述司法解释规定的排除执行条件。另外，在无其他证据予以佐证的情况下，仅凭两原告的主张以及被告赵凯的陈述，并不足以证明两原告在2017年5月12日本院查封涉案房屋之前已合法占有了该不动产。故原告王滨、杨金玉对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益，对两原告请求判令停止解除查封，并停止执行涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告王滨、杨金玉的诉讼请求。 案件受理费100.00元，由原告王滨、杨金玉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审 判 长  杨 斌 审 判 员  郑 敏 人民陪审员  赵锦波 二〇一八年十二月十七日 法官助理张晓涛 书记员徐汇莹 证据清单 原告王滨、杨金玉提交如下证据： 1.原告王滨与被告赵凯、孙丽签订的落款日期为2017年4月4日的《订房协议》一份； 2.支付宝转账流水打印件两份，分别为2017年11月13日向赵凯转账1万元，2018年1月17日向孙丽转账1.5万元； 3.被告孙丽出具的落款日期为2017年12月30日的收到条一份； 4.原告杨金玉与被告孙丽签订的落款日期为2017年12月30日的《二手房购房合同》一份； 5.原告杨金玉与被告赵凯、孙丽签订的落款日期为2018年2月21日的《补充协议》一份； 6.中国建设银行个人活期账户交易明细两页； 7.产权、产籍档案证明一份。 被告赵凯、孙丽未提交证据。 被告李世仁提交如下证据： 1.（2018）鲁0304执异68号民事裁定书一份； 2.（2017）鲁0304民初1131号、1132号民事调解书复印件各一份； 3.询价服务保证金收取通知书一份、司法询价告知书两份、询价服务费交纳通知书一份。