贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9244号原告：阮友虎，男，汉族，1987年9月7日出生，住贵州省毕节市，原告：张欢欢，女，汉族，1989年2月11日出生，住贵州省毕节市，两原告委托诉讼代理人：符立萍（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师，执业证号：15224201511520579。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘成涛（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224200910545687。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15205201511937750。原告阮友虎、张欢欢与被告毕节兴业房地产开发有限公司（下称：兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告阮友虎、张欢欢之委托诉讼代理人符立萍，被告兴业公司之委托诉讼代理人刘成涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告阮友虎、张欢欢向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、判令被告支付原告违约金，以380685.00元为基数，按照每天万分之一的利息计算2017年3月1日起至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，暂定2万元；3、判决被告承担本案诉讼费用。庭审时，原告撤回第1项诉讼请求；第2项诉讼请求明确为：要求被告支付的违约金是指逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金截止时间为：被告将办理商品房转移登记的有关文书交至办证部门并通知到原告之日止。事实及理由:2015年6月18日原告向被告购买了被告开发的位于毕节××××区盛世华都2号楼1单元4号房，建筑面积为123.40平方米，商品房总价款为380685.00元。当日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同编号为：20150602，且原告向被告支付了首付款120685元，并向中国农业银行贷款260000.00元。2015年12月30日被告如期交房，原告也如期还贷款，现原告已入住。根据原被告签订的商品房买卖合同第二十二条“(一)出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”的规定，被告现已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就应该向原告支付违约金。综上所述，原告为了维护自己的合法权益，依照《民事诉讼法》第119条之规定具状贵院，望贵院依法支持原告的全部诉请。被告兴业公司答辩称，本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辩人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府为能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辩人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。本院经审理查明，2015年6月18日，原告阮友虎、张欢欢作为买受人，被告兴业公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20150602），合同约定：出卖人以出让方式取得位毕节市七星关区××办事处××路旁旁、总土地面积为28210.03平方米、编号为七星关区2012-CR-01号的地块的建设用地使用权，且土地价款已全部付清。该建设用地使用权批准文件是国有建设用地使用权出让合同，合同编号是522401-2012-CR-0084。出卖人经批准，在上述地块建设商品房，建设项目名称为盛世华都。建设工程规划许可证号为建字第520000201225816。建设工程施工许可证号为522401201306270101。建筑工程施工合同约定开工日期为：2013年5月16日，建筑工程施工合同约定的竣工日期为：2016年5月16日。买受人购买的商品房位于“盛世华都”第2幢1单元26层4号房，房号为2-1-26-4。建筑面积123.40平方米，套内建筑面积99.28平方米，总房款380,685.00元；买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款120,685.00元，余款260,000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2016年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起60日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托兴业公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标注收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，阮友虎、张欢欢按合同约定向兴业公司支付全部的购房款380,685.00元。在2016年12月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告遂以前述诉请诉至本院。另查明，2012年8月1日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：522401-2012-CR-0084），取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年6月30日毕节××××区区房屋征收管理局出具《证明》，证明涉案地块上的居民所建房屋，在2016年3月才得以拆迁完毕。2018年6月30日，毕节市德溪建设开发投资有限公司出具《证明》，载明，我公司将毕节德溪新区支干道路网工程经十路市政工程委托贵州省毕节市宇通建业有限公司组织施工（该道路位邻盛世华都小区）。但因该建设地块中的居民住宅未按时拆除，导致该道路工程自2016年3月开始修建至今尚未竣工验收，不能投入使用。再查明，涉案房屋现尚未通过建设工程消防验收，不具备办理不动产权属证书的条件。本院认定上述事实有原被告的陈述，原告提交的原告身份证复印件、商品房买卖合同、收据、中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同，被告提交的国有建设用地使用权出让合同、七星关区房屋征收管理局出具的《证明》、代建移交合同、建设工程施工合同、毕节市德溪建设开发投资有限公司出具《证明》、贵州省毕节市宇通建业有限公司出具的《证明》。原被告提交的这些证据已经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出本案因政府机关征地拆迁严重之后行为造成答辩人违约，非因答辩人原由造成，答辩人不应承担本案违约责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过60日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。故对原告主张被告从2017年3月1日起向其支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉请，本院予以支持。原被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，则被告的合同义务是将办理商品房产权转移登记的有关文书提交到办证部门即可。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告阮友虎、张欢欢支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以380,685.00元为基数，按日万分之一的标准从2017年3月1日起计算至被告提交完毕办理位毕节市七星关区××办事处××路旁旁“盛世华都”2幢1单元26层4号商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知到原告之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半），由被告毕节兴业房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年十二月十二日书记员  高立