山东省济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0104民初5572号 原告：上海绿地物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。 负责人：齐某某，总经理。 委托诉讼代理人：曲某，男，，汉族，上海绿地物业服务有限公司济南分公司员工，住济南市。 委托诉讼代理人：郑某某，女，上海绿地物业服务有限公司济南分公司员工，户籍所在地山东省平原县，现住济南市槐荫区。 被告：童某某，女，汉族，户籍所在地甘肃省天水市，现住济南市槐荫区。 原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司（以下简称绿地物业公司）与被告童某某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月11日立案受理后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告绿地物业公司的委托诉讼代理人郑某某，被告童某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 绿地物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令童某某支付物业管理费5310.90元及违约金4638.23元(具体违约金数额按照合同约定计算方式计算至判决确定的付款之日)；2、 诉讼费用由童某某承担。事实和理由:2014年12月5日，绿地物业公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》，由绿地物业公司对绿地中央广场D-3地块进行物业管理服务，童某某作为绿地中央广场D-3地块****的业主，于2014年12月10日与绿地物业公司签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，进一步确定了双方的权利义务。在物业管理服务管理期间，绿地物业公司积极履行合同义务，依约对绿地中央广场D-3地块提供规范的物业管理，为童某某提供完善的物业管理服务，但是童某某共计拖欠2016年1月1日至2018年6月30日期间物业管理费5310.90元，经多次催要，童某某拒不支付，为维护绿地公司合法权益，特提起诉讼，望依法予以支持。 在诉讼过程中，绿地物业公司明确其诉讼请求的计算方式：物业服务费每平1.8元/月*98.35平方米*30个月，共计5310.90元，违约金自2016年1月1日起至2018年6月日，按照日千分之三计算，从应付之日起即2016年1月1日起计算至2018年6月30日为14520.6元,因违约金数额高于物业费本金，只主张4638.23元，因当时立案时立案标的超过1万元的诉讼费用计算方式不同，故绿地物业公司将两项费用合计在1万元之内。 童某某辩称，楼道卫生一直没有人打扫，在楼道放的纸盒收的很快，垃圾在电梯里一两天都没有人打扫，电梯内的广告费没有公示，没有综合验收证明就交房了，当时买房时承诺是封闭式管理，但是是开放式的，外人随便进入小区，业主开车进门的时候会问一下，小区有很多旅馆，外面也很吵，小区养大狗的人不栓狗绳，上次把孩子差点扑倒了；业主公用的地段被原告出租给别人搞经营，没有人通知我们业主；下水道的管子一直没有维修，夏天的时候味道很大。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：绿地物业公司与绿地地产（济南）有限公司签订《绿地中央广场D-3地块前期物业服务合同》，约定绿地物业公司对绿地中央广场D-3地块提供物业服务。提供的前期物业服务质量：普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务收费选择包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准为高层住宅1.8元/月/平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月/平方米，电梯维护运行费0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）；商业用房2.4元/月/平方米。 2014年12月10日，童某某到场收房，签署《房屋结算及进户凭证》，凭证中记载，童某某购绿地中央广场爱丽舍项目D3地块****室房屋实测建筑面积98.35平方米，结算建筑面积98.35平方米。同日，绿地物业公司（甲方）与童某某（乙方）签订《绿地中央广场前期物业服务协议》，约定：乙方房屋座落位置****室；第一条、在物业管理区域内，甲方提供的前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维护和管理；3.公共区域环境卫生的维护；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理服务；6.公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；7.物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8.物业共用部位、公用设施设备的维修、更新、改造的组织及相关费用的账户管理服务；9.装饰装修管理服务；10.物业档案及物业服务档案保管。第二条、甲方提供的前期物业服务质量。普通住宅项目：公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》（济价费字[2012]76号）规定的特种设施设备维护运行服务标准。第三条、本物业管理区域物业服务收费选择方式：物业服务费由业主按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：高层住宅1.8元/月/平方米（其中公共性物业服务费1.25元/月/平方米，电梯维护运行费0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）；商业用房2.4元/月/平方米）。物业服务费主要用于以下开支：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、检测费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化养护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）日常办公费用；（7）物业服务企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）法定税费。第四条、业主应于房屋交付之日起交纳物业服务费。物业服务费按半年交纳，业主或者物业使用人应在每半年初第一个月5日前履行交纳义务。延期交纳物业费的按日向甲方支付应交款项千分之三的滞纳金。业主无正当理由拖延办理房屋交纳手续的，业主应以地产开发商书面通知起房屋交付手续之日起交纳物业服务费。业主所购物业空置半年以上的，经业主或者物业使用人与甲方共同确认后，可按照物业服务收费标准的70%交纳物业空置期间的物业服务费，并签订《空置房协议》。……第七条、甲方的责任和义务。1.按照合同要求，对物业管理区域全体业主提供物业服务。积极参与前期介入，熟悉场地，掌握管网、线路布置及设施设备功能，并对设计建设方案提出优化修改建议；2.结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度管理计划、年度维修养护计划，制定本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序环境卫生的维护等方面的规章制度；3.根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主、物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式处理拖欠物业服务费的问题；4.及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业服务的重大事项，及时处理业主、物业使用人的投诉，接受业主、物业使用人的监督；5.督促业主、物业使用人遵守《临时管理规约》和物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度；6.采取规劝、制止、报告、公示等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》和物业管理区域内物业管理规章制度的行为；7.应与装饰装修房屋的业主、物业使用人签订《装饰装修管理服务协议》，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置等事项进行约定，并事先告知业主、物业使用人装饰装修房屋期间，定期对施工现场进行巡查，对影响房屋外观，危及房屋结构安全及拆改公用管线等损害公共利益的行为进行劝阻、制止，劝阻无效的，及时向有关部门报告；8.法律、法规、规章规定的由甲方承担的其他责任。乙方责任和义务：1.参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；2.监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；3.遵守本物业的《临时管理规约》和《业主手册》；4.依据开发商与甲方签订的前期物业服务合同的规定，向甲方交纳物业管理费用；5.装饰装修房屋时，和甲方签订《房屋装饰装修管理协议》，遵守有关法规、规章、政策的规定；6.不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变使用功能，造成损失的，应予赔偿；7.转让房屋时，应事先通知甲方，并告知受让方与甲方签订本协议；8.对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业户手册》造成的损失、损害承担民事责任；9.按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人和公共的合法权益；10.业主或物业使用人应按规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，依法办理相关手续。同时，告知物业服务企业、产权人或业主委员会；11.违反本合同约定或者给甲方造成损失的承担甲方为实现债权而产生的费用，包括但不限于诉讼费、鉴定费、送达费、公告费、律师费等。第八条、在合同期限内，如遇价格主管部门调整前期物业服务费、停车服务费等基准价，则本合同约定的前期物业服务费、停车服务收费标准按照基准价调整幅度同时、同比例予以调整。……第十二条、本合同期限自2015年1月1日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业合同生效时日止。 同日，童某某在《承诺书》中签署姓名。该《承诺书》载明：本人声明如下：1.本人已收到绿地物业提供的《业户手册》。本人已经详细阅读并理解本手册，同意遵守本手册及《临时管理规约》的一切条款，且同意按照《临时管理规约》的标准按时交纳物业服务费用。2.同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本手册内的《临时管理规约》。3.本人同意承担违反本手册内《临时管理规约》的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本手册内《临时管理规约》的行为承担连带责任。4.本人同意转让该物业时，将物业继受人签署的本手册内《临时管理规约》承诺书送交建设单位或物业服务企业，建设单位或物业服务企业收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。 绿地物业公司主张童某某未交纳自2016年1月1日起至2018年6月30日的物业费费5310.9元，并要求童某某交纳滞纳金4638.23元。绿地物业公司已通过张贴《物业服务费收缴函》及邮寄律师函等方式向童某某催交物业服务费。 本院认为，童某某系绿地中央广场的业主，其在入住小区时，与绿地物业公司签订了《绿地中央广场前期物业服务协议》，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。童某某作为小区的业主，既有权利接受物业服务，又有义务交纳物业服务费用，虽然童某某辩称因小区物业服务不到位等原因才拒交物业费，但物业管理企业主要依靠业主交纳的物业服务费维持运营，如果业主以物业管理企业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费，则物业管理企业将难以正常运营，物业管理企业对小区整体的管理、服务质量亦会大打折扣，全体业主的利益将会受到损害。因此，小区整体环境的维护，需要物业管理企业与全体业主相互配合、互相支持、共同努力。本案中，童某某自2016年1月1日至2018年6月30日期间一直未交纳物业费（此期间其仍然接受着物业服务），而小区其他大多数业主均按时交纳了物业费，因此其拒交物业费的行为实际上损害了其他交纳物业费业主的利益，对于物业服务企业而言也不公平。故绿地物业公司要求童某某交纳自2016年1月1日起至2018年6月30日的物业费5310.9元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。 关于绿地物业公司主张的违约金，实际为逾期交纳物业服务费的滞纳金。因绿地物业公司未提交证据证明其完全履行了合同约定的物业服务内容且经本院查明绿地物业公司在提供物业服务过程中确实存在一定不足，对业主不积极交纳物业费的行为也负有一定责任，因此本院对于绿地物业公司要求童某某支付违约金的诉讼请求不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下： 一、被告童某某于本判决生效之日起十日内向原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司支付自2016年1月1日起至2018年6月30日的物业费5310.9元； 二、驳回原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由原告上海绿地物业服务有限公司济南分公司负担10元，被告童某某负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李巧英 二〇一八年十二月二十七日 书记员  白 璐