四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1602民初4829号 原告：广安鼎力置业有限公司，住所地广安市广安区。 法定代表人：杨建，执行董事。 委托诉讼代理人：刘云华，男，汉族，1975年5月6日出生，住四川省广安市广安区，系公司员工。 委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。 被告：蒋亚涛，女，生于1974年4月29日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告广安鼎力置业有限公司与被告蒋亚涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广安鼎力置业有限公司的委托诉讼代理人刘云华、杨先国到庭参加了诉讼，被告蒋亚涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广安鼎力置业有限公司向本院提出诉讼请求：1判令被告立即向原告支付从2003年1月1日起至2017年3月3日止下欠房屋租金18929元及利息（按商业银行同期贷款利率从2017年3月3日起计算至付清该款之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：根据政府有关文件规定，原广安市广安区城市资产经营中心更名为广安鼎力置业有限公司，故广安鼎力置业有限公司继承广安市广安区城市资产经营中心的有关权利和义务。广安市广安区房地产管理所与被告于2001年12月7日签订《公有房屋租赁合同》，约定：租赁房屋位于广安区某某路自建房、建筑面积约65.05㎡；租赁期限24个月，从2001年1月1日至2003年12月31日至；年租金611.64元；每年度租金于当年的1月1日前缴清。根据有关文件，政府在2016年1月对房屋租金标准进行了调整。经查，被告直到2017年3月3日，将上述租赁房屋返还给原告，但对下欠租金至今未支付。庭审中，原告经核实，现被告下欠从2009年1月1日至2017年3月3日止的租金16115.46元。 为此，原告根据《中国人民共和国合同法》第六十条规定、第二百三十六条、第二百三十二条规定等有关法律和司法解释的相关规定，请依法判决。 被告蒋亚涛辩称：请求法院驳回原告的诉讼请求。理由如下：1、原告请求她支付的租金数额及期限计算有误，在2009年前的租金她已支付完毕，2009年以后的未付；2、计算租金的方式有错误，原告依据是区政府的3份文件，但该3份文件只是向区政府的请示，区政府未同意他们的请示；3、她在2017年3月3日将房屋移交原告，此前的租金原告一直未向她催收，已经超过了诉讼时效。根据民法通则的规定，从2017年倒推一年，2016年就已经过了诉讼时效，原告不应再向被告催收，应当驳回原告的该部分租金请求；4、租金的计算方式没有相应的约定，租赁合同在2003年到期后，双方未重新签订合同，双方租赁关系处于不定期合同，不定期合同上没有约定租金，原告的租金请求是于法无据的。 本院组织原、被告对当事人提供的证据进行了质证，综合认证当事人提供的证据，本院认定如下事实： 2001年12月7日，原广安区房地产管理所（甲方、出租方）与被告蒋亚涛（乙方、承租方）签订《公有房屋租赁合同》，主要约定：甲方座落于某某路自建房*单元***号的砖混房屋（建筑面积66.8㎡、使用面积50.97㎡）出租给乙方仅作为住宅使用；上述房屋月租金为50.97元，租赁期限自2001年1月1日至2003年12月31日止。租金按季度缴纳，由乙方在每季末前交付给甲方；在合同租赁期限内，如遇住房租金标准调整，按新的征程规定标准执行。同时约定租赁期内甲乙双方的权利义务。2009年6月15日，被告向广安市广安区城市资产经营中心支付房屋租金2813.54元。 同时查明，2011年5月，广安市广安区人民政府广安区府发（2011）**号文件《关于印发广安市广安区廉租住房管理试行办法的通知》，其中：第十四条统一建设的廉租房小区，收取5元/户·月的物业服务费……2015年11月，经广安市广安区人民政府批复，广安市广安区城市资产经营中心变更为广安鼎力置业有限公司。2016年1月，广安市广安区人民政府对包括本案房屋在内的廉租房屋租金标准进行了调整，2016年起租金标准调整为原廉租房租赁户租住的房屋，二类：2000年以前的房屋（旧砖混公房）第一层为2.9元/月/平方米，顶层为2.7元/月/平方米，其余楼层为3.2元/月/平方米。被告蒋亚涛每年应交租金为2562.12元。 另查明，2014年1月1日，原被告签订的《公有房租赁合同》到期后，原被告未续签书面租赁合同。2017年3月3日，被告经向广安鼎力置业公司申请，返还了所租赁的房屋，双方的租赁合同关系已解除。因被告蒋亚涛未缴纳2009年1月1日至2017年3月31日的租金、物业服务费，原告于2018年10月24日向本院提起诉讼。 上述事实有原告广安鼎力置业有限公司营业执照副本、《公有房屋租赁合同》、《广安市广安区人民政府关于广安市广安区城市资产经营中心改制相关事项的批复》、广安市广安区人民政府阅办文件处理单、房屋产权证，以及原、被告双方当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：广安市广安区城市资产经营中心与被告蒋亚涛签订的《公有房屋租赁合同》，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。2015年11月，经广安市广安区人民政府批复，广安市广安区城市资产经营中心变更为广安鼎力置业有限公司。该合同的权利、义务应由原告广安鼎力置业有限公司享有。在《公有房屋租赁合同》约定的租赁期满后，原广安市广安区城市资产经营中心、广安鼎力置业有限公司均未与被告蒋亚涛签订书面续租合同，但承租人蒋亚涛继续使用租赁房屋，出租人也未提出异议，原租赁合同继续有效，双方形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2017年3月3日，承租人蒋亚涛经出租人许可已将诉争房屋退还给出租人，双方之间的不定期租赁关系已解除。合同解除之前，被告一直占有、使用诉争房屋，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，被告亦应按约定履行向原告交纳租金的义务。根据审理查明的事实，被告蒋亚涛应向原告广安鼎力置业有限公司交纳2009年1月1日至实际返还房屋期间的租金。故对原告主张的被告使用、占有房屋期间的租金予以支持。庭审中，原告广安鼎力置业有限公司未举示证据证明在合理期限前要求被告返还房屋，对原告主张逾期返还房屋的租金利息损失，本院不予支持。 因在2004年1月1日至2017年3月3日期间，原被告未重新订立书面租赁合同，双方形成了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。因此，对于蒋亚涛逾期没有支付租金的问题，原告没有证据证明曾向蒋亚涛发出催交拖欠房租的通知，原告在2018年10月24日才提起本案诉讼，原告主张2009年1月1日之后的租金，被告认为原告诉请的租金已超过诉讼时效，依法不予保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定，延付或拒付租金的诉讼时效为一年。《中华人民共和国民法总则》第二百零六条规定，本法自2017年10月1日起施行。因为权利人的权利受到损害的事实，发生在民法总则实施之前，应按民法通则的规定执行。故原告主张的租金，其中2016年3月3日之前的部分，已经超过《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，依法不予保护，予以驳回。现双方的租赁关系已经解除，被告尚欠的租金应向原告交纳从2016年3月3日至2017年3月3日的租金，共计2565.12元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第二百零六条之规定，判决如下： 一、被告蒋亚涛于本判决生效之日起十日内向原告广安鼎力置业有限公司支付下欠租金2565.12元； 二、驳回原告广安鼎力置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务及利息。 本案受理费150，减半收取75元，由原告广安鼎力置业有限公司负担60元，被告蒋亚涛负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 尹 庆 二〇一八年十二月十八日 书记员 龙黎丽 附本案法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民法通则》 第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。