云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2018）云0111民初4722号原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人胡斌，职务董事长。委托代理人宋婷、陈婷，云南建广律师事务所律师，特别授权代理。被告田小辉，男，白族，1970年8月7日生，住，住云南省昆明市盘龙区/div>被告张晓兰，1969年11月13日生，身份登记住址云南省曲靖市马龙县。被告田某某，1999年2月18日生，住，住云南省昆明市官渡区/div>上列当事人房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月14日立案受理后，依法组成合议庭于2018年11月22日公开开庭进行审理，审理过程中，原告当庭申请撤回对被告张晓兰、田某某的起诉，本院予以准许。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托代理人陈婷到庭参加诉讼，被告田小辉经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司诉称：2014年4月3日，原告作为出租方与被告田小辉签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同》（以下简称“租赁合同”）、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“租赁合同补充协议”），被告张晓兰、田一茹作为共同承租人与被告田小辉承租位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园01栋3单元1104室，面积65.78平方米的公共租赁住房，月租金813.1元，合同期限为2014年5月1日至2017年4月30日。根据《租赁合同》第六条约定租金缴纳每6个月为一期，被告应当于签订合同之日起缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。但三被告自2017年5月1日起一直拖欠房屋租金，截止2018年3月23日共计人民币9757.2元，经原告多次催收，三被告至今仍拖欠租金，拒绝向原告缴纳。根据《租赁合同》第十三条第（一）款约定，如被告逾期支付租金的，应当以每逾期一日按照月租金的5%（即40.65元）为标准向原告支付违约金。自2017年5月1日起截止至2018年3月23日，三被告应承担的违约金暂时计算为13253.5元。根据《租赁合同》第十条、第十一条、第十三条等约定，如被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权解除合同，且不予退还被告交纳的全部履约保证金。被告应当自合同终止或者解除之日起30日内腾退房屋。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”原告现向法院起诉，请求：一、判令解除原告与被告田小辉之间签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；二、判令被告田小辉在合同解除之日起30日内腾退所租赁的位于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园01栋3单元1104室公共租赁住房；三、判令被告田小辉向原告支付租金至实际腾退租赁房屋之日止（以月租金813.1元为标准，自2017年5月1日起暂计算至2018年3月23日拖欠的租金为人民币9757.2元）；四、判令被告田小辉每逾期一日按月租金5%（即人民币40.65元）为标准，向原告支付自2017年5月1日起至实际腾退租赁房屋之日止的违约金（暂计算至2018年3月23日的违约金为13253.5元）；五、判令原告有权不予退还被告田小辉缴纳的全部履约保证金，用于冲抵被告应承担的违约金；六、判令被告承担本案的全部费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费、执行费等）。被告田小辉未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。审理中，原告针对其主张的事实及请求向本院提交了以下证据：第一组：1、《昆明市公共租赁住房租赁合同》，2、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，欲证明原、被告之间存在租赁关系的事实，对租金、租金缴纳方式以及违约责任和履约保证金等进行了约定；第二组：3、云南省地方税务局通用机打发票，4、昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司非经营性收款收据（收据联），欲证明被告缴纳过房租和履约保证金的事实；第三组：《租金到期催缴通知书签收表》，欲证明原告向被告催缴拖欠租金，但被告一直不予缴纳。被告田小辉未到庭对原告提交的上述证据进行质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的上述证据形式合法，内容真实，并与本案具有关联性，为有效证据，本院予以采信。经审理，本院确认本案法律事实如下：2014年4月3日，原告（出租人、甲方）与被告田小辉（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》（以下简称“租赁合同”）及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》（以下简称“补充协议”），约定被告向原告承租坐落于昆明市官渡区广福路9350号子君村欣景花园居安园01栋3单元1104室公共租赁住房，建筑面积65.78平方米，月租金为813.10元，租赁期限自2014年05月01日起至2017年04月30日止，租金支付方式为每6个月为一期，被告于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金，合同签订之日被告向原告缴纳履约保证金4635.0元，合同终止或者解除，被告无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自被告腾退出房屋交原告验收通过之日起7个工作日内原告无息退还履约保证金，在租赁期内，若被告有任何违约行为，原告有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分原告有权继续追偿，被告拖欠租金累计达到6个月的，原告有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋，被告如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金。双方在《补充协议》第十一条中约定被告依据《租赁合同》应支付的违约金累计超过了履约保证金50%（含）即2317.5元（4635.0元×50%）的，原告有权提前解除《租赁合同》。即根据双方对违约金的约定方式来计算，则当被告不支付租金达两个月时（813.10元×5%×60天=2439.3元），原告就已可以提前解除《租赁合同》。合同签订后，原告按约定将上述房屋交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金4635.0元，并交纳了2014年4月3日至2017年4月30日期间的租金。原告称被告田小辉自2017年5月1日起至今未按约支付租金，原告特诉至本院，主张如上诉求。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第九十一条规定：有下列情形之一的，合同的权利义务关系终止：（一）债务已经按照约定履行……。本案中，原告与被告田小辉签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。根据《租赁合同》约定，租赁期限自2017年04月30日已经届满，在租赁期限内被告均支付了相应的租金，并不存在拖欠租金的情形，合同的权利义务已经终止，故原告的第一、三、四项诉讼请求本院依法不予支持。租赁期限届满后，原告有权收回房屋，被告田小辉理应将承租的房屋腾还原告，庭审中原告已陈述被告现已不在出租房屋内居住，为尽快实现公租房的社会、经济价值，故对于腾房日期支持于本判决生效之日起三日内腾退。另，租赁双方约定了履约保证金的处理方式，结合庭审查明被告并无违约事项，原告未举证证明被告存在对房屋损害行为，故原告的第五项诉讼请求本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十八条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告田小辉于本判决生效后三日内将昆明市官渡区居安园01栋3单元1104室公共租赁住房腾还原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费375元，由被告田小辉承担50元、由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司承担325元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院，并向云南省昆明市中级人民法院交纳上诉案件受理费。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李曰福人民陪审员  纪琼仙人民陪审员  张静忠二〇一八年十二月五日书 记 员  王英凯