江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初5966号原告:姜琛，男，1973年12月10日出生，汉族，住内蒙古包头市昆都化区。委托诉讼代理人：唐春权,男,1971年10月5日出生,汉族,住江苏省东海县，系原告姜琛姐夫。被告:江苏省禧徕乐房地产开发有限公司,住所地江苏省东海县石榴镇万尚会家居生活广场。法定代表人：王春文，该公司执行董事。被告:江苏万尚会经营管理有限公司,住所地江苏省东海县迎宾大道**（245省道车庄北）。法定代表人：王彪铸，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：刘友青，江苏道忠律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：丁雯玉，江苏道忠律师事务所律师。原告姜琛与被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称“禧徕乐公司”）、江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称“万尚会公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月17日立案受理后，依法适用简易程序于2018年9月7日公开开庭进行了审理。原告姜琛的委托诉讼代理人唐春权、二被告共同委托诉讼代理人刘友青到庭参加诉讼。后因案情需要，本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告姜琛的委托诉讼代理人唐春权、二被告共同委托诉讼代理人丁雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜琛向本院提出诉讼请求：一、判令二被告支付租金28726元及违约金；二、二被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月16日，原告、被告万尚会公司经平等协商就原告购买的“万尚会精品建材城”C6--116号商铺，交由被告万尚会公司统一出租管理，期限5年，双方签订了协议，协议签订后，原告即将房屋交给被告万尚会公司，被告万尚会公司应该在2017年12月31日前将租金支付原告，但逾期后，经原告催要，被告万尚会公司至今未付。原告认为万尚会公司是禧徕乐公司指定的经营管理公司，禧徕乐公司和万尚会公司是一个不可分割的主体，应作为共同被告，承担合同违约责任。请求人民法院依法支持原告诉求。被告禧徕乐公司辩称：被告禧徕乐公司在本案中不应承担法律责任。本案原告基于与被告万尚会公司之间统一经营管理合同这一法律关系依法提起的诉请，根据合同法基本原则及合同相对性原则，被告万尚会公司与原告之间无任何事实或法律上的合同关系，原告诉求被告万尚会公司承担责任不应予以支持，且原告所诉两被告之间存在关联性，形成法律上的混同，该观点没有依据。两被告是在工商机关依法注册的两个独立的法人单位，应独立承担法律责任，两个公司股东均是由不同的主体构成，虽然两个公司在业务上存在一定关联性，但在法律责任的承担上是彼此独立的。因此请求驳回原告对被告禧徕乐公司的诉求。被告万尚会公司辩称，对于欠付租金的数额及事实无异议，但对于原告主张的违约金按年利率24%主张计算，无事实和法律依据，且主张过高。按照法律规定，违约金的主张不能超过实际损失的30%，原告应就其相应的损失进行举证，由法庭最终予以酌情认定。另考虑到本案被告欠付租金并非恶意拖欠，且本案存在群体性案件，涉及500多户的承租户，对于欠付租金的利息或违约金请求法庭慎对予以处理。本院经审理认定事实如下：2013年6月16日，原告姜琛与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由原告姜琛以272898元的价格购买被告禧徕乐公司开发的位于东海县商业营业用房。原告姜琛于2015年4月13日获得涉案房屋产权证书。另查明，2013年6月16日，原告姜琛与被告万尚会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：甲方将其购买的位于东海县商铺委托乙方统一经营管理，期限5年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日；市场开业后的前3年为市场培育期，甲方同意自市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金，在市场开业后第4年至第5年，每年支付一次租金28726元，租金支付日期为每年12月1日至12月31日；任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照该《商品房买卖合同》价款30%的标准向对方支付违约金并继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年租金28726元。上述事实，有原告提供的《统一经营管理合同》、《商品房买卖合同》、房屋所有权证及双方当庭陈述等证据予以证实。本院认为，《统一经营管理合同》是原告和被告万尚会公司签订的，系双方真实意思的表示，该合同不违反我国法律和行政法规的强制性规定，应认定为合法、有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万尚会公司未在约定期限内支付租金的行为构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万尚会公司支付商铺第四年的租金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金，被告万尚会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定被告万尚会公司承担违约金应以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率计算。关于被告禧徕乐公司是否承担责任，被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字，但也没有向原告披露说明其与被告万尚会公司是两个各自独立的主体，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明的，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的，开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。综上，调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万尚会经营管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告姜琛支付租金28726元及违约金（以28726元为基数，自2018年1月1日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带偿还责任；三、驳回原告姜琛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费604元，由被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费604元。收款人：江苏省连云港市中级人民法院，开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  李明哲审 判 员  侯书宇人民陪审员  魏忠田二〇一八年十二月二十九日书 记 员  赵方会上诉须知：根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。