北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初26359号原告（反诉被告）：张婷，女，1988年10月29日出生，汉族，职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张小华，山西雁北律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘春红，女，1973年11月1日出生，汉族，员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：周海波，北京市首方律师事务所律师。委托诉讼代理人：董晓明，男，住北京市丰台区，北京市丰台区西罗园街道西罗园第三社区居民委员会推荐。原告（反诉被告）张婷与被告（反诉原告）刘春红房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张婷及其委托诉讼代理人张小华，被告刘春红（反诉原告）及其委托诉讼代理人周海波、董晓明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张婷向本院提出诉讼请求：1.判决解除张婷与刘春红的《房屋租赁合同》；2.判决刘春红返还2018年3月23日至2018年6月14日期间的房屋租金10933元，押金4000元，违约金12000元，共计26933元；3.判决刘春红赔偿宜悦空气净化器损坏费用8750，伊莱儿大机器（美甲机）损坏费用14500元，摩皱机损坏费用13800元，误工费143元，搬家费3000元，网费电视费732元，共计40925元；4.刘春红承担本案诉讼费。诉讼过程中，张婷放弃要求刘春红赔偿误工费143元、网费电视费732元的诉讼请求。事实和理由：张婷（承租方）与刘春红（出租方）于2017年8月29日签订了《房屋租赁合同》，合同第八条明确约定承租方不得随意损坏房屋设施，如有损坏装修、电器及其他设备设施状况，由承租方损赔。但是在2018年3月23日，刘春红忽然以地板被损坏为由强行将张婷轰出出租屋，并且把张婷的宜悦空气净化器、伊莱儿大机器、摩皱机扔到屋外，直接导致这些贵重设备全部损坏无法使用，并于当日私自换锁，情急之下，张婷只好报警，警察告知是民事纠纷可以起诉，后与刘春红多次协商未果，故起诉。刘春红辩称，我不同意张婷的诉讼请求。双方商定租赁合同提前解除，不存在我将张婷轰出承租房的事实。北京市丰台区1021室（以下简称1021室）是我新购买的房产，2017年3月收房，当年6月装修，8月装修完毕。2017年8月29日我与张婷签订租赁合同，约定张婷租用我的1021室。当时按合同约定，我将房屋及钥匙、燃气卡等全部物品交付给张婷。张婷2017年8月底交了三个月租金共计12000元，2017年11月张婷交了六个月租金共计24000元，租金截止时间为2018年6月14日。2017年10月，因张婷使用不当，卫生间多次跑水，造成卫生间外木地板被泡，当时张婷口头答应修复或赔偿，后多次推卸责任并明确表示不想居住此房。2018年3月初，经双方协商，双方均同意提前解除租赁合同，张婷在2018年3月21日左右搬走了自己的绝大部分物品，随后电话通知我于3月23日到房屋内办理解除手续。我按约来到1021室，但因为张婷拒绝赔偿地板被泡的损失，且房屋脏乱，存在转租情形，房屋内歌华机顶盒等部分物品丢失，张婷弟弟将我大爷推倒，双方发生争吵又报警，所以未正常办理解除合同。现我同意解除合同，但因为张婷不归还燃气卡等物品，我于6月20日之后自己补办，于6月23日才另行出租，故解除合同时间应以房屋可以正常使用时间为准，即2018年6月22日。张婷主张的房租应先赔偿我的各项损失，不足部分还应另行赔偿我。张婷所主张的违约金无事实及法律依据，双方是协商解除合同，手续未正常办理的责任在张婷，张婷对此应承担全部责任。张婷要求我赔偿40925元物品损失无事实依据，2018年3月23日前张婷已经将其在1021室内的贵重物品搬空，我到达时现场只有少量非贵重生活物品及废弃物，后张婷自行将上述物品带走，在其搬离过程中未提出物品损坏等任何异议，张婷诉求中提到的物品在3月23日当天1021室根本没有，有录像为证。如果真有贵重物品，现场警察也会处理，事实上张婷始终未说过有物品损坏，我从始至终未扔过张婷的物品。综上，张婷的诉讼请求均不成立，请求驳回其诉讼请求。刘春红向本院提出反诉请求：要求1.张婷返还刘春红1021室门钥匙两把、歌华有线机顶盒两台及相关配套用品、歌华有线遥控器一个；2.张婷支付刘春红木地板损失5890元；3.张婷支付刘春红保洁费500元、水费10元；4.张婷支付刘春红补办门禁卡两张的费用90元，补办燃气卡一张的费用20元，购买格力空调遥控器一个的费用80元；5.张婷承担反诉费。诉讼过程中，刘春红变更第一项反诉请求为：要求张婷赔偿两根线共50元。事实和理由：2017年8月29日经人介绍，我与张婷签订租赁合同，约定张婷租用我的1021室，此后我向张婷交付了房屋及相关物品（燃气卡一张、电卡一张、门钥匙两把、门禁卡两张、格力空调遥控器一个、歌华有线机顶盒两台及相关配套用品、歌华遥控器一个等）。合同中，我还给张婷让了15天（2000元）的免租期。张婷入住不久，2017年10月左右，因张婷使用不当造成房屋多次跑水，将我新装修房屋内的木地板泡坏，说明张婷未尽到爱护使用我房屋的义务。我认为其使用不当主要是洗衣机下水未走洗衣机专用下水管，其用卫生间淋浴地漏做下水，因淋浴地漏被污物堵塞，其又未尽注意义务，洗衣机水及洗澡水溢到卫生间外面，将木地板泡坏。此房是我于2017年8月新装修，木地板一项装修费为5890元。损害事件发生后，张婷同意赔偿或修理，但此后张婷又以装修不好为由推卸责任，不主动解决损害赔偿事宜，双方因此发生不愉快，木地板损失应由张婷承担。2018年3月23日，张婷搬出1021室后，不向我移交相关物品，造成我无法正常使用此房，我多次要求其返还，其一直置之不理。为减小损失，我于6月20日开始补办燃气卡、门禁卡、购电卡及空调遥控器，并交付了张婷应承担的水费等，上述补办费用应由张婷承担。张婷至今仍持有的1021室门钥匙两把、歌华有线机顶盒两台及相关配套用品、歌华有线遥控器一个应返还给我。张婷搬离房屋时未打扫房间，我只能找保洁员打扫，此费用500元应由张婷承担。张婷居住期间的水费10元，也应由其承担。张婷对刘春红的反诉辩称，当庭归还刘春红歌华有线机顶盒两台、遥控器一个、电源线一根、信号线一根，还有一根AV线和一根信号输入线丢了，我同意赔偿刘春红两根线共计50元。我同意赔偿木地板损失4000元。燃气卡、门禁卡、格力空调遥控器确实给过我，我同意赔偿共计190元。我不同意赔偿保洁费、水费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年8月29日，出租方（甲方）刘春红与承租方（乙方）张婷签订《房屋租赁合同》，约定甲方将1021室出租给乙方，租赁期限自2017年9月15日至2018年9月14日止，月租金4000元（从2017年9月15日至12月14日止三个月租金12000元）。该房屋从2017年12月14日起乙方向甲方半年一交房费。租赁期间，乙方不得从事违法活动和擅自将房屋转租给第三人，如发现甲方有权终止合同和扣除押金，视为乙方违约有权让乙方搬走。租赁期间，如因乙方管理不善发生水灾，火灾及人为损坏或违法行为或人身安全，法律责任及经济损失由乙方承担，乙方原因所给甲方造成的损失由乙方承担赔偿。甲、乙双方自本合同签订之日起，由乙方支付甲方相当于一个月房租的金额为4000元作为押金，租赁期满或合同解除后，乙方交清所有的款项，剩余部分如数返还给乙方。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书。若一方强行中止合同，须向另一方支付三个月租金作为违约金。落款处由刘春红、张婷签字，下方有张婷书写的备注：“房屋租赁期为2年，第二年以原房租基数5%递增，双方解除合同需提前通知对方，机顶盒一套装（2个机器、1个遥控器），歌华有线费用已交2年，2017年10月16日。”合同签订后，张婷支付刘春红三个月租金12000元及押金4000元。后张婷又支付刘春红半年房屋租金，刘春红于2017年11月30日出具《收条》，载有：“今收到张婷房费款2017年12月14日至2018年6月14日房费大写贰万肆仟元整，24000元。”2018年3月23日，双方发生争执，刘春红更换1021室房屋钥匙。现张婷起诉要求刘春红返还剩余房租、押金，支付违约金，赔偿损坏物品损失，刘春红对此不予认可，并以房屋内木地板被泡、相关物品未交接为由提起反诉，要求张婷赔偿丢失物品损失及木地板损失，支付保洁费、水费，张婷同意赔偿两根线50元，燃气卡、门禁卡、格力空调遥控器损失190元，木地板损失4000元，不同意赔偿保洁费和水费。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.张婷提交录像光盘，证明2018年3月23日刘春红擅自闯入1021室内强行把张婷所有物品扔出屋外，并提交伊莱儿大机器、摩皱机、空气净化器照片及收据、购货清单等证据证明上述物品购买金额及损坏情况；刘春红只认可录像光盘的真实性，表示录像中显示房屋内张婷主要物品已经搬走，双方发生冲突，房间内没有张婷所述的损坏物品，自己没有损坏张婷所述物品，且张婷的证据不能确认其实际购买上述物品，并提交当日录像，证明涉案房屋木地板被泡坏给自己造成损失；张婷对刘春红提交证据的真实性、关联性、证明目的均不认可。根据双方提交的录像及庭审陈述，本院对双方提交的录像光盘的真实性予以确认，根据录像视频显示，2018年3月23日，涉案房屋内基本空置，没有大型家具，放有若干物品，双方发生争吵至冲突，刘春红将张婷所称的伊莱儿大机器推倒拖至屋外，房屋内卫生间外木地板有被水泡后开裂的痕迹；因录像中没有出现摩皱机、空气净化器，结合录像中刘春红推倒伊莱儿大机器的行为，本院对伊莱儿大机器受损一事予以认定，对摩皱机、空气净化器相关证据的关联性不予认定。2.张婷提交微信聊天记录，证明刘春红承认私自换锁；刘春红认可微信聊天记录的真实性，并在庭审中表示双方因发生冲突报警，自己当着警察的面将1021室门锁更换，更换后张婷手中的钥匙不能再打开房门，同时提交微信聊天记录、2018年3月14日录音、3月26日录音、中间人调解录音，显示2018年3月14日张婷表示下星期一晚上搬走，刘春红表示晚上搬走无法交接，提出如果张婷星期一晚上搬走，那么星期二白天交接，证明双方因房屋漏水、地板被泡产生分歧后协商解除合同，张婷同意提前搬走于3月23日交房，3月23日后张婷拒绝归还门禁卡等物品；张婷认可微信聊天记录、3月26日录音、中间人调解录音的真实性，不认可3月14日录音的真实性，表示该录音不完整，只是在协商解除的谈判过程中，没有协商解除合同。张婷虽不认可3月14日录音真实性，但仅表示录音不完整，未对录音中谈话人的身份提出异议，结合其他录音的内容，本院对双方提交的微信聊天记录、刘春红提交的三段录音的真实性予以认定。3.张婷提交北京乐窦科技有限公司出具的收据，载有：“2017年3月23日，今收到搬家费共计3000元，豆豆搬家。”证明2018年3月23日当天搬家费，应由刘春红承担；刘春红对此不予认可。因上述录像中显示涉案房屋内当日并无家具，只有部分物品，且该份收据日期为2017年，故本院对该证据的关联性不予认定。4.刘春红提交北京祥瑞阳光室内报价表、收据，证明房屋新装修，装修木地板花费5890元，张婷使用两个月就将木地板损坏，未尽到爱护使用的义务；张婷对该组证据的真实性认可，但不认可关联性和证明目的。本院对该组证据的真实性予以认定。5.刘春红提交保洁录像、照片、收据，证明张婷搬走后未打扫房屋，自己支付500元保洁费应由张婷承担；张婷对此不予认可。结合前述录像，该组证据确系显示涉案房屋内情况，故本院对刘春红对涉案房屋进行保洁一事予以认定。6.刘春红提交通知单，证明自己为张婷支付的10元水费应由张婷承担；张婷对此不予认可。因该通知单上显示缴费月份为2018年5月，且显示“请持本通知单到右栏所示单位交费；本通知单不作为缴费凭证……”字样，鉴于张婷于3月23日之后就无法入住涉案房屋，故本院对该份证据的关联性与证明目的不予认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，张婷与刘春红签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同。现张婷要求解除该租赁合同，刘春红同意解除，但双方就合同解除时间有异议，因刘春红于2018年3月23日将张婷部分物品推出门外，且将房屋钥匙立即更换，造成张婷实际上已无法继续使用涉案房屋，故本院认定双方房屋租赁合同解除时间为2018年3月23日。刘春红主张因张婷不归还燃气卡等，自己于2018年6月20日之后补办，6月23日才另行出租，应以6月22日为合同解除时间，对刘春红的该项辩称，本院不予采信。合同解除后，刘春红应当退还张婷剩余房屋租金即自2018年3月24日至2018年6月14日共计10813元及押金4000元，故对张婷的该项主张，未超出上述范围的本院予以支持。关于违约金，结合双方提交的微信聊天记录、录像、录音，显示双方在2018年3月23日之前已就张婷提前搬走进行协商，且3月23日当天录像中显示1021室内基本没有家具，只有部分剩余物品，表明双方就合同解除提前已有合意，就现有证据无法认定任何一方违约，故对张婷要求刘春红支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于张婷主张的物品损失，录像中显示刘春红推倒伊莱儿大机器，故刘春红应对该物品的损失进行赔偿，具体金额根据张婷提供的证据及折旧损失本院酌定为5000元；张婷要求刘春红赔偿宜悦空气净化器及摩皱机损坏费用，因其未提交充分、有效的证据证明系由刘春红损坏，故对张婷此项诉讼请求，本院不予支持。关于张婷要求刘春红支付搬家费3000元的诉讼请求，因无充分证据及合同依据，故本院不予支持。刘春红要求张婷赔偿两根线50元、补办门禁卡90元、燃气卡20元、格力空调遥控器80元的反诉请求，张婷同意支付，本院不持异议。关于刘春红主张的5890元木地板损失，现张婷同意赔偿4000元，结合刘春红举证显示整个房屋木地板装修款为5890元及录像中显示的受损部位情况，本院认为张婷同意赔偿的数额足以修复1021室木地板受损损失。关于刘春红要求张婷支付保洁费、水费的反诉请求，因其未提交充分、有效的证据，且无合同依据，本院不予支持。此外，本院需要指出的是，本案双方本为房东与租户的关系，双方面对争议问题，均应换位思考、互谅互让、克制情绪，尽可能通过协商妥善解决，避免矛盾升级、扩大损失，希望双方珍惜当下、宽容友善，共建和谐安定的社会环境。综上，对张婷诉讼请求及刘春红反诉请求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条规定，判决如下：一、张婷与刘春红签订的《房屋租赁合同》于二〇一八年三月二十三日解除；二、刘春红于本判决生效之日起十日内返还张婷房屋租金10813元、押金4000元；三、刘春红于本判决生效之日起十日内赔偿张婷伊莱儿大机器损失5000元；四、张婷于本判决生效之日起十日内赔偿刘春红两根线损失50元、木地板损失4000元；五、张婷于本判决生效之日起十日内支付刘春红门禁卡、燃气卡、格力空调遥控器费用共计190元；六、驳回张婷的其他诉讼请求；七、驳回刘春红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2200元，由张婷负担1100元（于本判决生效之日起七日内交纳），由刘春红负担1100元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费50元，由张婷负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  刁 彤人民陪审员  孙桂华人民陪审员  李文革二〇一八年十二月十七日书 记 员  焦语晨