广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终11244号上诉人（原审原告）：戈小梅，女，1973年10月16日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：古彩红，广东康邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘小妹，广东康邦律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司。住所：广东省东莞市厚街镇宝屯村北环路汽车博览中心**，统一社会信用代码：91441900694786529Y。法定代表人：伦加仔，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗建宁，系该公司员工。上诉人戈小梅因与被上诉人东莞市翡翠半岛房地产开发有限公司（以下简称翡翠半岛公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2018）粤1973民初7279号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人戈小梅不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决，依法改判翡翠半岛公司支付戈小梅逾期交房的违约金82940元，翡翠半岛公司向戈小梅赔付物业管理费4937.59元；2.本案一、二审诉讼费用由翡翠半岛公司承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，适用法律错误。原审法院在戈小梅与翡翠半岛公司房屋买卖合同纠纷一案的审理中，以《商品房买卖合同》附件第五条为理由，认为案涉商品房经验收合格的标准是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘验单位、设计单位共同验收合同（即所谓的五方验收）为标准，而根据广东省高级人民法院于2017年9月12日印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》的通知第三十条规定：“根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定”。前述法律明确规定商品房交付使用应必须同时满足两个条件即“商品房应经竣工验收合格、且在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。”因双方约定的交付标准低于前述法律规定，故本案商品房应按法律规定的交付标准认定。从翡翠半岛公司自行提交的证据：《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》落款显示案涉商品房备案日期为2017年3月21日，原审法院亦认定案涉商品房备案日期为2017年3月21日，足以证明案涉商品房在2017年3月21日才符合法律规定的交付标准。因戈小梅与翡翠半岛公司在合同中约定的商品房交付标准均低于法律规定的交付标准，所以该约定无效，应以法律规定的交付标准为准。即交付使用的商品房应当经过竣工验收合格，并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。本案的翡翠半岛公司开发的商品房在2017年3月21日才通过验收备案，即2017年3月21日才达到法律规定的交付的标准，因此翡翠半岛公司已经违反合同约定的交付时间，根据合同约定，应当承担逾期交房的违约责任，向戈小梅支付违约金。二、因翡翠半岛公司在2017年9月15日才将符合合同约定的商品房交付买受人使用，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。”即2017年9月15日之前的物业服务费用应由翡翠半岛公司负责。因戈小梅已经向物业管理公司支付该费用共计4937.59元，故翡翠半岛公司应当向戈小梅支付该笔费用。被上诉人翡翠半岛公司答辩称：原审判决正确，翡翠半岛公司认为戈小梅的上诉理由没有法律依据，不能成立，应当以原审法院的认定为准。戈小梅向原审法院起诉请求：1．翡翠半岛公司向戈小梅支付逾期交房违约金82940元；2．翡翠半岛公司向戈小梅赔付物业管理费4937.59元；3．翡翠半岛公司承担本案的诉讼费。原审法院查明：2015年10月21日，戈小梅作为买受人，翡翠半岛公司作为出卖人。双方共同签订一份《商品房买卖合同》。合同约定，买受人向出卖人购买位于东莞市××镇清××大道××翡翠半岛花园××楼××号预售商品房，总金额为1300000元。合同第六条约定付款方式及期限：签署本合同时，支付全部房价款的38%，计500000元；剩余房款及房价款的62%，计800000元，由买受人申请银行按揭贷款（含住房公积金贷款）支付，并在签署本合同后30日内付入出卖人下述专用账户。合同第七条约定买受人逾期付款的违约责任：买受人如未按本合同时间付款，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之贰的违约金（该比率应不小于第（1）项中的比率），合同继续履行。合同第八条约定交付期限，出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1．该商品房经验收合格；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2．买受人迟延支付购房款及可能产生的迟延付款违约金或迟延交纳应缴税金、住宅专项维修资金及其他规费的。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之贰（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；并约定在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定支付房款外，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，以该通知书规定的交楼日期为交付使用日期，该商品房视为已由买受人验收并接收适用，该商品房的毁损、灭失的风险自该日起转由买受人承担。自该日起，买受人即应承担与该商品房相关的一切费用（包括但不限于物业管理费用等）。合同并约定，合同列明的买卖双方地址为双方确认的送达地址，双方相互送达的书面通知、文件或法院送达的与本合同相关的诉讼材料均以此送达地址为准，除合同另有约定外，以双方签收日或发出地邮戳日顺延七日为送达日，出卖人刊登公告的，以刊登日为送达日。买受人在签订合同后至申请办理房地产权证之前，若更改合同载明的地址和电话，应及时书面通知出卖人。否则，因此造成的损失及引起的责任概由买受人承担，仍视为出卖人履行了相关的通知义务。合同附件五第五条约定关于验收合格的补充（对合同第八条的补充）：本合同第八条第一款第1项所称的该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。合同附件五第八条（对合同第十一条的补充）约定关于商品房交接的补充：1．在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。2．买受人办妥交接手续时，有权要求出卖人对该商品房确实存在的需要维修的项目进行维修，出卖人应当在买受人办妥交接手续后的合理期限内完成维修（具体期限自双方在交接验房时现场确认），但买受人不得因此追究出卖人逾期交房的责任或要求退房。附件五第十七条并约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准。合同签订后，戈小梅在2015年10月21日支付了首期款500000元，在2015年12月17日支付了尾款800000元。2016年10月14日，翡翠半岛公司通过EMS邮寄通知书的形式，告知戈小梅于2016年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续；戈小梅主张案涉房屋在2016年10月31日前未通过验收备案，未达到交房条件，并主张翡翠半岛公司构成逾期交房，由此产生物业费损失4937.59元。案涉《竣工验收备案证书》显示案涉商品房所在住宅楼验收日期是2015年4月22日，备案日期是2017年3月21日。原审法院认定以上事实，有《商品房买卖合同》、销售收据、银行卡刷卡持卡人存根、个人贷款支付凭证、银行对账单、物业管理费收据、东莞建设网查验工程竣工验收备案信息的截图、工程竣工验收备案表、EMS邮单、通知书、建设工程消防验收意见书、《个人住房公职金借款及担保合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《竣工验收备案证书》、《收款收据》等证据以及原审庭审笔录等附卷为证。原审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容未违反法律法规强制性规定，系合法有效之合同，对双方均具有法律约束力，各方均应依约履行。本案争议焦点为案涉房产在约定交付之日是否符合约定的交付条件，翡翠半岛公司是否存在逾期交房的违约行为？针对该焦点，原审分析如下：首先，从合同约定上看，案涉《商品房买卖合同》第八条明确约定出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件（即该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：而案涉《商品房买卖合同》附件五第五条已明确约定关于验收合格的补充（对合同第八条的补充）：即商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）；结合附件五第十七条的约定：本协议是双方签订的合同之补充条款，与合同具有同等法律效力。合同中约定的内容与本协议约定的内容不一致的，以本协议约定为准，则案涉商品房经验收合格，依约是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格（以前述各方共同出具的建设工程竣工验收报告为准）。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”，及《城市房地产开发经营管理条例》第十七条第一款“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，房地产经验收合格就可交付使用，并不要求必须取得《竣工验收备案证书》才能交付使用，根据案涉《竣工验收备案证书》显示案涉商品房所在住宅楼在2015年4月22日已验收，验收结果合格，而证书本身未显示该项目有经二次验收，由此可印证验收当日即2015年4月22日，案涉商品房已符合交付条件；又因2016年10月14日，翡翠半岛公司通过EMS邮寄通知书的形式，告知戈小梅于2016年10月31日前到物业服务中心办理收楼手续，结合戈小梅未提交证据证明案涉商品房因存在其他问题尚未符合交付条件，故根据合同附件五第八条（对合同第十一条的补充）约定关于商品房交接的补充：“1.在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供具有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其他理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务”，即应视为翡翠半岛公司已经于2016年10月31日交付了案涉商品房。本案中，翡翠半岛公司已依约履行了房屋交付义务，在此情形下，戈小梅诉求翡翠半岛公司支付逾期交房违约金及物业管理费，缺乏依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：驳回戈小梅全部诉讼请求。本原审案件受理费999元，由戈小梅负担。二审期间，本案双方当事人均没有新证据提交。经过阅卷和法庭调查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应就上诉人戈小梅上诉请求的有关事实及适用法律进行审查。关于逾期交房违约金的问题。案涉的《商品房买卖合同》及相关附件明确约定，出卖人应当在2016年10月31日前，将经验收合格的商品房交付给买受人使用；该商品房经验收合格是指经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格；在商品房达到交付使用条件后，出卖人应以《商品房交付使用通知书》的形式按合同约定的地址通知买受人办理交付使用手续，买受人不按要求办理交付手续的，该通知书规定的交楼日期为交付使用的时间，该商品房视为已由买受人验收并接收使用，自该日起买受人即应承担与该商品房相关的一切费用（包括但不限于物业管理费用等）；在该商品房经验收合格的条件下，买受人除能够提供有鉴定资质的鉴定机构出具的鉴定报告认定该商品房的主体结构存在质量问题外，不得以其它理由拒绝接收该商品房，否则，自合同约定的交付日起，视为出卖人已履行交付义务。案涉的商品房已于2015年4月22日经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，符合合同约定的交付条件。翡翠半岛公司已于合同约定的交付期限届满前（2016年10月31日前）通知收楼。虽然案涉的商品房最终备案时间在2017年3月21日，但从东莞市住房和城乡建设局出具的备案证书看，案涉工程合格，验收日期亦为2015年4月22日。现没有证据表明案涉工程经验收合格后主体结构存在质量问题，根据双方的约定，翡翠半岛公司已依约在期限内履行了交付义务，在此情形下，戈小梅请求翡翠半岛公司支付逾期违约金，依据不充分。关于物业管理费问题。戈小梅没有按通知书上规定的日期办理交楼手续，根据双方的约定，自通知书规定的交楼日起，买受人即应承担相应的物业管理费用。由于翡翠半岛公司已依约在期限内履行了交付义务，故戈小梅请求翡翠半岛公司向其赔付物业管理费用，没有依据，应不予支持。综上所述，本院认为上诉人戈小梅的上诉请求不成立，依法应予以驳回。原审判决处理结果并无不当，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币1997元，由上诉人戈小梅负担（已预交）。本判决为终审判决。（此页无正文）审判长  郭婧儿审判员  何玉煦审判员  殷莉利二〇一八年十二月二十五日书记员  潘 巍附录相关法律：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。