贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4685号 上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，系该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，系贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200010944387。 委托诉讼代理人（特别授权）：周丹，系贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：谭雪峰，男，1979年11月24日出生，汉族，住湖南省双峰县。 被上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：王霁风，女，1985年1月8日出生，汉族，住湖南省双峰县。 委托诉讼代理人（特别授权）：龙海，系贵州名城（金沙）律师事务所律师。执业证号：15224201510101514。 委托诉讼代理人（特别授权）：林蔓，系贵州名城（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）因与被上诉人谭雪峰、王霁风商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初5625号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审本诉原告、反诉被告谭雪峰、王霁风提起诉讼，请求判决：一、被告支付原告逾期办理房屋转移登记有关文书的违约金暂计人民币20000元(以上违约金计算从2014年7月1日起以310242元为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋权属证书之日止);二、被告立即为原告办理涉案房屋(毕节市商品批发××市场××号)权属证书;三、请求人民法院依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由:原、被告于2013年4月1日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告毕节市鑫城房地产开发有限公司开发建设的位于毕节市商品批发××市场××号房屋(A9-1-13)。合同约定房房总价款为310242元，双方就商品房基本状况。商品房价款、付款方式，付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:2、约定日期起超过180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)、买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告履行了合同义务，支付了房屋总价款310242元，并在交房时向被告付清了涉案房屋的公共维修基金、契税、印花税、预告登记费、房屋登记、土地证、交易手续费、电视入户费合计13149元。然而时至原告起诉之日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋权属证书交付给原告，原告多次找到被告要求办理，被告总以种种理白推脱敷行。原告认为:被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋所有权证等有关文书，显属违约，根据《商品房买卖合同》第二十二条的约定，被告应当支付给原告违约金，违约金的数额为每日已交付房款的万分之二。原告已支付的购房款为310242元，即被告应以购房款为基数按日万分之二向原告支付违约金至交付房屋所有证之日止。 原审本诉被告、反诉原告鑫城公司辩称：一、鑫城公司违约是由于不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化所导致的，鑫城公司承担违约责任的期间应从2018年1月22日至2018年5月9日。业主违法建设建、构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，2017年8月3日才由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除该障碍，导致鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致了鑫城公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。上述客观情况的发生，导致鑫城公司超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。按照该约定时间计算违约金，对鑫城公司明显不公平，害及合同目的实现。按照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后；上述情况属于双方不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化，应当根据情势变更原则，变更答辩人鑫城公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，应以鑫城公司实际取得《建设工程备案登记表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月21日为违约责任起算时点。鑫城公司经多方努力，已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一一《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三款第(二)项的约定，答辩人只有义务按照被答辩人已交购房款的万分之一计算违约金即31元。二、被答辩人要求答辩人承担违约责任的的债权已过诉讼时效期间。按照合同约定，答辩人于2014年7月1日已构成违约，被辨人要求答辩人承担违约责任的时间应是从2014年7月1日起开始计算，而该时间受诉讼时效期限的限制，按照民法总则的规定如果违约行为的诉讼时效期间跨度民法总则的施行期的(即2017年10月1日)，适用三年的诉讼时效，反之适用两年，而被答辩人在起诉之前并没有要求答辩人承担违约责任，时效期间并没有发生中断或中止的情形，所以被答辩人要求答辩人承担违约责任的诉讼时效期间应是从2014年7月1日至2016年7月1日为止；被答辩人2018年7月9日才要求答辩人承担违约责任，该权利已过诉讼时效期。再退一步讲，即使要计算违约金也只能从2016年7月9日至2018年5月9日，双方对于违约金计算是按日的，根据司法实践如果以日或者以月计算违约金的，且在此期间没有发生任何的中止、中断债权的情形，违约金的起算应从债权人起诉之日起向前推两年开始计算。答辩人已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一一《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间，因为既然申请办理不动产初始登记的时间不算做违约责任期间，那么从申请办理不动产初始登记之日起至办理该不动产初始办理下来为止的这段时间也不应作为违约期计算在内；另外、按照规定，被答辩人应从2018年5月9日起协助答辩人办理小产权证，且办理该小产权证期间不应算为答辩人的违约期。因此，答辩人支付违约金的时间应从2016年7月9日至2018年5月9日。三、即使要答辩人要向被答辩人支付承担2016年7月9日至2018年5月9日的，本案所涉违约金也过高，请求法院予以适当减少。按照合同约定答辩人如期将涉案房屋交被答辩人占有;被答辩人将涉案房屋向银行申请了抵押贷款，即使房产证办理下被答辩人不能再对该房屋进行二次抵押。房产证是否办理并不会给被答辩人带来的任何损失。被答辩人请求以日按照总房价来计算违约金，势必会过分高于损失，所以根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条之规定，请求法院予以适当减少。 原审本诉被告、反诉原告鑫城公司提起反诉，请求判决：一、将反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款“(一)出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”变更为“(一)出卖人承诺于取得该商品房的竣工验收备案表之日起三十个工作日内(即2018年1月22日前)，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。”二、本案本诉、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由:为数众多业主违法建设建、构筑物，实质影响《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付反诉原告。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，也导致反诉原告鑫城公司办理《建设工程竣工验收备案表》滞后。上述客观情况的发生，导致鑫城公司即大范围超过与众业主签订的《商品房买卖合同》约定的房屋产权初始登记时间。一旦按照该约定时间计算违约金，对反诉原告鑫城公司既明显不公平，也害及合同目的实现。按照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国合同法)若干问题的解释(二)》第二十六条:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”之规定，本案中，行政机关征地拆迁及交地滞后导致项目开发建设进度严重受挫，一期部分业主违法建设建构物导致了整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的取得严重滞后，从而导致《建设工程竣工验收备案表》的取得滞后，最终导致《商品房备案证明书》(即商品房转移初始登记)的办理滞后；上述情况属于鑫城公司及反诉被告均不能预见到的、非不可抗力造成的不属于商业风险的客观情况的重大变化。从合同公平原则出发，应当根据情势变更原则，变更反诉原告鑫城公司商品房初始登记及相关产权转移登记的文书的合同违约责任起算时点。关于起算点的计算，应以鑫城公司实际取得《建设工程竣工验收备案表》的2017年12月8日加上《房屋登记办法》第23条规定的30个工作日经过后即2018年1月22日为违约责任起算时点。反诉原告鑫城公司已经于2018年5月9日取得了商品房初始登记证书一-《毕节市商品房屋备案证明书》，此间即为违约责任计算的终点时间。该时段尚未超过180天。按照合同第二十二条第三教第(二)项的约定，反诉原告只有义务按照反诉被告已交购房款的万分之一计算违约金即31元。 原审本诉原告、反诉被告谭雪峰、王霁风针对反诉辩称:反诉没有事实及法律依据，应依法驳回。 原审经审理查明：2013年4月1日，谭雪峰、王霁风作为买受人，鑫城公司鑫城房开公司作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房毕节市商品综合批发大市场小区第A9幢1层13号房，房号为A9-1-13。建筑面积37.36平方米，总房款310242.00元；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，谭雪峰、王霁风按约定向鑫城房开公司支付了涉案房屋购房款及公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年6月30前，鑫城公司未将办理商品房转移登记有关文书交付给谭雪峰、王霁风，谭雪峰、王霁风诉至本院，鑫城公司提出反诉。 另查明，2012年6月20日，鑫城公司与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致鑫城公司开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明鑫城公司位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》。涉案商品房已具备了办理商品房不动产权证书的条件。 原审认为，综合双方的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、鑫城公司是否应当向谭雪峰、王霁风支付迟延办理不动产权证书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算？二、谭雪峰、王霁风向鑫城公司主张违约金是否超过诉讼时效？三、鑫城公司逾期办证是否适用情势变更原则？ 关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”谭雪峰、王霁风与鑫城公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，谭雪峰、王霁风与鑫城公司均应按约定履行合同所约定的义务。谭雪峰、王霁风已按合同约定支付了购房款，鑫城公司亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给谭雪峰、王霁风。鑫城公司至今未取得涉案房屋所有权初始登记的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定，若鑫城公司未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，谭雪峰、王霁风不退房的，鑫城公司应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向谭雪峰、王霁风支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因谭雪峰、王霁风同意委托鑫城公司向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向鑫城公司交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年9月5日庭审时，鑫城公司出示了《毕节市商品房屋备案证明书》等资料，证明涉案的商品房已具备办理不动产权证书的条件，故对谭雪峰、王霁风主张鑫城公司为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年9月5日。鑫城公司主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。鑫城公司主张调整违约金，应当承担举证责任，但鑫城公司未举证证明因其违约给谭雪峰、王霁风造成的实际损失及具体数额。而原、鑫城公司签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故鑫城公司调整违约金的主张，缺乏事实依据，不予采纳。 关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，鑫城公司应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但鑫城公司未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，鑫城公司已构成违约，且开始计算谭雪峰、王霁风享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于鑫城公司的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，谭雪峰、王霁风2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，鑫城公司已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为鑫城公司已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而谭雪峰、王霁风2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于2015年10月1日起至2018年9月5日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对鑫城公司抗辩谭雪峰、王霁风提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，予以采纳。其余部分无事实及法律依据，不予采纳。故应从2015年10月1日起，以谭雪峰、王霁风已付购房款310,242.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年9月5日止。 关于焦点三，对于鑫城公司鑫城房开公司提出因政府拆迁工作滞后，业主违建致鑫城公司逾期办证，鑫城公司主张适用情势变更原则将交付办理商品房转移登记的有关文书的时间变更为2018年1月22日的反诉请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除鑫城公司根据合同约定应承担的违约责任。涉案商品房不能在约定的时间取得商品房初始登记并非不能预见、无法获得别的救济、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，鑫城房开公司主张的情形并不符合情势变更原则的构成要求，故对鑫城房开公司的反诉请求，不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审判决如下：一、被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告（反诉被告）谭雪峰、王霁风提供相关办证所需文书之日起90日内为原告（反诉被告）谭雪峰、王霁风办理毕节市商品综合批发大市场第A9幢1层13号房屋的不动产权证书；二、被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）谭雪峰、王霁风支付迟延办理不动产权证书的违约金，违约金的计算方式为：以310,242.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年9月5日止；三、驳回原告（反诉被告）谭雪峰、王霁风的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费150.00元，反诉案件受理费25.00元，合计175.00元，由被告（反诉原告）毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 原审宣判后，鑫城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决；一二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1.上诉人逾期办证因政府原因导致，属于行政不可抗力，上诉人不应承担违约责任。按照最高院的审理商品房解释的第十八条规定，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才担责；因此，只有出卖人本身能控制的原因才能认定为“出卖人原因”，如是出卖人意志以外的原因所导致的，都不应认定为“出卖人原因”。毕节市七星关规划局出具的《说明》及毕节市三板桥出具的《证明》可知系政府土地行政征收和规划行政执法不作为的行为导致逾期办证，如不能认定为不可抗力事由，该原因也应认定属于非出卖入原因，出卖人不应担责，一审判决出卖人担责适用法律错误，请法庭考虑多因一果来减轻上诉人的责任。2.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》规定第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第2条规定关于诉讼时效的规定，本案双方当事人约定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，被上诉人提起诉讼时，已超过诉讼时效。3.违约金是否过高应当由被上诉人举证证明其损失后进行判断。案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，上诉人无法对合同中的违约金条款进行修改。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。上诉人早已经将涉案房屋交付给被上诉人使用，上诉人已经获得房屋的使用价值，并且上诉人购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，故未对被上诉人造成任何的损失。若被上诉人认为其因此遭受了损失，则应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。政府怠于行使行政权利，上诉人无权追究政府的违约责任。行政征收系政府行使行政强制权利的行为，不为民事法律的合同法所规范，更不存在违约责任的问题；逾期办证情况的出现并非上诉人能够避免的，若由上诉人承担全部违约责任明显显失公平。 被上诉人答辩称：1.双方合同是真实意思表示，上诉人承诺于2014年6月30日交付有关文书，上诉人于2018年5月9日才取得商品房备案证书；2.合同约定的违约金计算方式为按日计算，且本案涉及的违约行为属于持续性违约，因此被上诉人的一审诉请并未超过诉讼时效；3.双方签订的合同明确约定了违约金计算方式，根据相关解释上诉人主张违约金过高应当承担举证责任，根据相关解释规定上诉人应当主张被上诉人主张的违约金高于损失的30%，上诉人均未提出证据证明；4.根据合同法第120条规定，因第三人的原因导致违约，应当向对方承担违约责任。 二审中，上诉人提交下列证据：1.《不动产权属证书》，证明目的：上诉人已取得不动产权证书，证明被告积极履行义务。 被上诉人质证认为：1.《不动产权属证书》的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人应当于2014年6月30日前为被上诉人办理并交付商品房转移登记有关文书，但至一审庭审前，上诉人均未履行该义务；不动产产权证书的取得，被上诉人并不知情，上诉人也没有通知被上诉人。 经审查，《不动产权属证书》来源真实合法，可以证明案涉房产符合转移登记的条件，但达不到上诉人的证明目的，本院不予采信。 二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.上诉人是否应当承担违约责任？2.原审认定的诉讼时效是否得当？3.双方当事人约定的违约金应否调整？ 关于焦点1，根据《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”，上诉人负有在2014年6月30日前取得案涉房屋所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。上诉人至今未履行上述义务，违约事实客观存在，应当依据合同约定承担违约责任。上诉人上诉认为其不能办理初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，系基于非“出卖人原因”的政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为的行为导致，其不应承担违约责任或者应当基于多因一果的原因减轻其责任；经查，政府土地行政征收滞后和规划行政执法不作为均系第三人原因，按照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，上诉人应当向守约方的被上诉人承担违约责任；原审认定上诉人逾期交付办理房屋产权转移登记有关文书构成违约，据此判决其按约支付违约金并无不当； 关于焦点2，原审判决关于诉讼时效的适用认定事实清楚，适用法律准确，并无不当，本院予以确认，不再赘述； 关于焦点3，违约金条款系合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示。对违约方提出的违约金调整主张，人民法院根据案件事实进行综合评价。案涉《商品房买卖合同》系由作为房地产开发企业的上诉人单方提供的格式合同，上诉人就自身履行合同义务的相关期限以及逾期情形下的法律后果应当具有合理预见。上诉人以约定的违约金明显过高为由主张调整时，其负有证明违约金明显高于被上诉人遭受的实际损失的初步举证责任，因上诉人所举证据不能证实，其应当承担举证不力的不利后果。对上诉人提出的违约金调整主张，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费350元，由上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷