广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终9607号上诉人（原审被告）：深圳市钜盛隆实业发展有限公司，住所地：深圳市宝安区龙华建设路龙xx园**B301，统一社会信用代码：91440300738806449C。法定代表人：邱广文。委托诉讼代理人：方贤圣，广东深大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶景，广东深大地律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：黄金玲，女，汉族，1981年11月23日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：刘少捕，广东德纳律师事务所律师。上诉人深圳市钜盛隆实业发展有限公司（以下简称钜盛隆公司）因与被上诉人黄金玲房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21202号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人钜盛隆公司向本院上诉请求:1、维持一审判决第一项、撤销一审判决第二项，并依法改判；2、黄金玲承担本案一审、二审诉讼费用。上诉事实和理由：一、一审法院判决钜盛隆公司为黄金玲办理房地产证，钜盛隆公司对此无异议。只要黄金玲出示的证据在钜盛隆公司处查证属实即可办证。二、一审判决认定钜盛隆公司2011年8月28日起开始违约与事实不符，没有法律依据。l、钜盛隆公司与黄金玲在《深圳市房地产买卖合同（预售）》签订后的履约过程中，正赶上龙华新区设立、龙华和宝安分区，原宝安区国土部门要分拆重组、龙华新区国土部门要新建，相当长一段时间内两区国土部门职权交割不清、事务交叉导致竣工备案延迟。后又因龙华国土所当时不认可宝安区测绘大队出具的竣工验收报告，导致初始登记办理又推后。钜盛隆公司完成初始登记时间是2015年6月8日，但钜盛隆公司取得初始登记后立即向所有业主发出办证通知。办证通知虽然比合同约定的晚，但这并不是钜盛隆公司的过错，钜盛隆公司不应该担责，法院不能认定钜盛隆公司违约。2、钜盛隆公司2015年6月8日完成初始登记后于2015年6月15日按黄金玲在销售合同上的地址给黄金玲邮寄了办理房产证通知书，但黄金玲并未到钜盛隆公司处办证。一审忽视这一事实，判决钜盛隆公司完全承担违约责任，明显缺乏事实与法律依据。3、钜盛隆公司与黄金玲在销售合同中约定房产的交付日期为2010年12月31日，同时约定交付前提是取得竣工验收备案收文回执，但涉案楼盘在2014年9月3日才取得竣工验收备案收文回执，在此之前，钜盛隆公司未向黄金玲交付房产。根据双方签订的房地产买卖合同第九条、第二十二条的约定，一审法院即使认定钜盛隆公司延期办证，延期办证的违约起算点也只能是2014年9月3日后的240天，即2015年5月3日。三、涉案房产至今未办证，最主要的原因是钜盛隆公司遭遇不可抗力，其次是黄金玲不来公司办证，最后才是钜盛隆公司在一审诉讼期间客观不能即时核对黄金玲的首期款，整个过程钜盛隆公司并没有主观过错，一审判决不顾客观事实、全额支持黄金玲的违约金诉求，对钜盛隆公司显失公平。另，二审调查询问期间，钜盛隆公司补充其上诉理由称，黄金玲和樊x娜、马x等人可能是同一类案件，该类案件都是钜盛隆公司的部分管理人员与业主勾结，采取收取购房首期款、再由公司退回的方式侵占公司利益，在马x、樊x娜的案件中，法院已经查明这些业主确实存在先交首期款再退首期款的情形。本案由于钜盛隆公司无法取得所有银行账户流水，导致钜盛隆公司至今无法核实黄金玲是否存在交款以后又退款的情形，钜盛隆公司想核实清楚黄金玲的首期款到底有无退回，就此申请二审法院予以调查取证。被上诉人黄金玲辩称：一、本案与樊x娜、马x的案件不是同一类案件，黄金玲从未收到过钜盛隆公司原路返还的购房款。二、一审判决认定事实清楚，应予以维持。黄金玲向一审法院起诉请求:1、钜盛隆公司履行办理不动产登记证书之义务；2、钜盛隆公司支付延期办证违约金人民币21万元（每日按涉案房产总价款的万分之三，自涉案房产交付之日第240日起计至钜盛隆公司实际办证为止）；3、钜盛隆公司承担本案诉讼费用。黄金玲一审庭审时变更其诉讼请求为：钜盛隆公司为黄金玲办理房地产证，并支付延期办证违约金人民币305687元（每日按涉案房产总价款的万分之四，自涉案房产交付之日第240日起计算至钜盛隆公司实际办出房地产证之日为止）。一审法院认定事实:2010年9月24日，钜盛隆公司作为甲方，黄金玲作为乙方，双方签订了《龙xx园认购书》，甲方落款处加盖有钜盛隆公司公章，认购书相关约定如下：乙方购买甲方所开发之龙xx园项目X栋A单元二层201号房，用途为住宅，建筑面积为49.13平方米；该物业总价为人民币417605元，乙方向甲方支付定金1万元，于签订本认购书时付清，签订正式的房地产买卖合同时，买方已付的定金自动转为购房款的一部分；自签订本认购书之日起30日内，买卖双方签订正式的买卖合同；备注条款中约定①该房为毛坯交房；②乙方为按揭方式付款，首期款为人民币77605元（不含定金），贷款金额为人民币330000元。2010年9月29日，钜盛隆公司作为卖方，黄金玲作为买方，双方签订了《深圳市房地产买卖合同（预售）》，卖方落款处加盖有钜盛隆公司公章，合同相关约定如下：黄金玲向钜盛隆公司购买龙xx园X栋A单元201号房，建筑面积为49.13平方米，房屋总价为人民币417605元，黄金玲采取按揭方式付款，签订本合同之日首期支付本房地产总价款的20.978%，即人民币87605元，其余价款自签订本合同之日起30日内向银行贷款支付；钜盛隆公司应于2010年12月31日前将本房地产交付给黄金玲，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；钜盛隆公司应在取得工程竣工验收证明文件之日起180天内，完成项目的房地产初始登记；在本房地产交付给黄金玲之日起240日内钜盛隆公司应书面通知黄金玲向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，办证方式为钜盛隆公司书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如钜盛隆公司未履行相关义务造成黄金玲不能按约定期限取得《房地产证》的，钜盛隆公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向黄金玲支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证实际达到120日，则黄金玲有权在该120日届满之日起半年内解除合同，黄金玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至黄金玲实际取得《房地产证》之日止，钜盛隆公司按日向黄金玲支付本房地产总价款万分之四的违约金；附件五第四条约定：本房地产发票及付清楼款证明在买方付清房款后由卖方统一安排开具；附件五第十四条约定，本合同中通知的送达形式为当面签收或邮寄送达。钜盛隆公司主张上述《深圳市房地产买卖合同（预售）》是公司当时的总经理郑x玲（同音）与黄金玲恶意串通签订的，钜盛隆公司的公章为郑x玲（同音）持有，黄金玲对钜盛隆公司的主张不予认可，钜盛隆公司未提交证据证明其该主张。2010年9月29日，黄金玲与中国建设银行股份有限公司深圳分行（以下简称建行）签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定黄金玲向建行借款33万元用以购置涉案房产，并以涉案房产作为抵押。2010年10月15日，涉案房产办理了预售备案登记，登记的买方名称为黄金玲。2014年9月3日，钜盛隆公司取得了龙华第25小区商住楼X栋《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。2015年6月8日，钜盛隆公司办理了龙xx园X栋房屋的初始登记。另查，1、黄金玲主张其向钜盛隆公司支付购房款的情况如下：2010年9月20日，黄金玲向钜盛隆公司支付定金人民币10000元，黄金玲提交了加盖银行公章的现金交款单、加盖银行公章的收款收据证明该主张，其中，收款收据的收款单位处加盖有钜盛隆公司的公章，载明收到黄金玲定金人民币10000元；2010年9月28日，黄金玲以转账方式向钜盛隆公司支付款项人民币77605元，黄金玲主张该款项为首期款，黄金玲提交了个人活期明细、加盖银行公章的收款收据证明该主张，其中，收款收据的收款单位处加盖有钜盛隆公司的公章，载明收到黄金玲首期款人民币77605元；银行发放贷款人民币330000元。钜盛隆公司仅认可收到银行放款人民币330000元，钜盛隆公司主张并未实际收到定金和首期款，黄金玲支付的上述定金和首期实际已经退还给黄金玲，黄金玲对钜盛隆公司的该主张不予认可，钜盛隆公司未提交证据证明其该主张。2、黄金玲已经实际入住涉案房产，钜盛隆公司主张其并未向黄金玲交付过房产，是黄金玲自行入住的，无法确定具体交付时间，黄金玲主张交付时间在2010年12月31日之后，但在计算延期办证违约金时的交付时间以合同约定的交付时间即2010年12月31日为标准。3、黄金玲、钜盛隆公司均确认涉案房产符合办理房地产证的条件，不存在客观上办证不能的障碍。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。钜盛隆公司主张涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》是公司当时的总经理郑x玲（同音）与黄金玲恶意串通签订的，但钜盛隆公司未提交证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，一审法院对钜盛隆公司该主张无法予以支持。一审法院认为公司公章的加盖具有确认民事行为的效力，公司对其公章应当负有审慎的管理义务，在钜盛隆公司未提交证据证明其在合同中加盖公章的行为属于恶意串通的情况下，一审法院认为黄金玲、钜盛隆公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系黄金玲、钜盛隆公司真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，黄金玲、钜盛隆公司均应按照合同约定全面履行各自的义务。黄金玲主张其已按照《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定向钜盛隆公司支付了涉案房产定金1万元、首期款77605元，且银行发放了贷款人民币330000元，黄金玲提交了加盖银行公章的现金交款单、加盖银行公章的收款收据、个人活期明细银行进账单证明其该主张，在钜盛隆公司并未提交证据予以反证的情况下，一审法院认为黄金玲提交的证据足以证明其该主张，一审法院对黄金玲的上述主张予以支持。钜盛隆公司主张并未实际收到定金和首期款，黄金玲支付的上述定金和首期实际已经退还给黄金玲，但钜盛隆公司未提交证据证明其该主张，根据谁主张谁举证原则，一审法院对钜盛隆公司该主张不予支持。《深圳市房地产买卖合同（预售）》约定，在本房地产交付给黄金玲之日起240日内钜盛隆公司应书面通知黄金玲向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》，办证方式为钜盛隆公司书面通知买方共同（或委托卖方）向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》；如钜盛隆公司未履行相关义务造成黄金玲不能按约定期限取得《房地产证》的，钜盛隆公司自本房地产交付之日后的第240日起，按日向黄金玲支付本房地产总价款万分之三的违约金，如延期办证实际达到120日，则黄金玲有权在该120日届满之日起半年内解除合同，黄金玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至黄金玲实际取得《房地产证》之日止，钜盛隆公司按日向黄金玲支付本房地产总价款万分之四的违约金。本案中，根据钜盛隆公司的主张，因购房款问题钜盛隆公司从未与黄金玲办理过交付房产的手续，在钜盛隆公司既未提交证据证明钜盛隆公司依约通知过黄金玲办理房地产证，又未对黄金玲实际使用涉案房产的时间提出明确主张的情况下，一审法院认为钜盛隆公司未依约履行办理房地产证义务的行为构成违约，且在计算延期办证违约金时的交付时间以合同约定的交付时间即2010年12月31日为标准并无不当，根据合同约定，钜盛隆公司逾期办证的行为已经超过120日，钜盛隆公司应当履行协助黄金玲办理房地产证的义务，且应当向黄金玲支付逾期办证违约金（以涉案房屋总价款417605元为基数，按每日万分之四，从2011年8月28日起计算至黄金玲实际取得房产权属证书之日）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、钜盛隆公司于应本判决发生法律效力之日起三日内配合黄金玲办理位于深圳市龙华建设路龙xx园X栋A单元201号的房产权属证书；二、钜盛隆公司于本判决发生法律效力之日起三日内向黄金玲支付延期办证违约（以涉案房屋总价款417605元为基数，按每日万分之四，从2011年8月28日起计算至黄金玲实际取得房产权属证书之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费人民币2225元，由钜盛隆公司负担，受理费黄金玲已预交。本院审理查明，一、本案二审期间，依钜盛隆公司的申请，本院依法调取黄金玲名下的中国建设银行账户（账号：43xxx）、钜盛隆公司名下的中国建设银行账户（账号：44xxx）自2010年9月20日至2012年9月28日期间的银行流水及交易对手明细，显示黄金玲于2010年9月28日向钜盛隆公司转账支付77605元，交易备注为购龙xx园A单元201首付款；未有显示钜盛隆公司于上述期间有退款至黄金玲的银行流水记录。二、钜盛隆公司向本院提交由深圳市中xx绣物业管理有限公司出具的《证明》，载明龙xx园X栋A单元201房业主黄金玲至今未至龙xx园物业管理处办理装修手续，此房现状为毛坯房，该《证明》落款时间为2017年7月6日并有加盖深圳市中xx绣物业管理有限公司的公章。对于该《证明》，黄金玲确认其真实性、合法性与关联性，并称因涉案房产未办理房地产证故其无法正常使用房产。三、黄金玲向本院提交由深圳市中xx绣物业管理有限公司出具的《关于龙xx园X栋A单元201房物业费缴费情况说明》（以下简称《情况说明》），载明黄金玲就涉案房产支付物业管理费的起始时间为2011年9月1日，截至2018年11月30日，黄金玲每月均正常支付物业管理费及维修资金，部分物业管理费及维修资金以现金形式支付。该《情况说明》的落款时间为2018年11月16日并有加盖深圳市中xx绣物业管理有限公司的公章。黄金玲亦向本院提交了其自2010年9月7日至2018年4月24日期间的个人活期账户交易明细及部分《龙xx园服务处收款收据》，以证明其就涉案房产支付物业管理费的情况。前述个人活期账户交易明细有部分交易流水的摘要描述显示为物业管理费，《龙xx园服务处收款收据》的单位盖章处有加盖深圳市中xx绣物业管理有限公司龙xx园服务处的公章。四、钜盛隆公司向本院提交编号为1072282063321的EMS详情单，载明：寄件人单位为钜盛隆公司，收件人为黄金玲（联系电话13554******），收件地址为广东省梅县xxx，内件品名为《办理房产证通知书》，加盖的邮戳显示投递时间为2015年6月15日，收件人签收处未有签名记录。黄金玲对此称无法核实该通知书的送达情况且其户籍地址已迁至深圳。五、涉案合同载明买方黄金玲的电话为13****、地址为广东省梅县xxx。六、涉案合同第二十七条约定，买卖双方地址以本合同载明的通讯地址为准。如地址发生变更；应及时通知对方，未通知或延迟通知的，由其承担法律后果。涉案合同附件五第十四条约定，一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方。采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期。如任何一方拒绝签收、地址发生变化未通知另一方、或因其他不可归责于对方原因而无法签收的，则视为送达。七、一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案合同系合同双方真实意思表示，其内容未有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。一审关于合同效力的认定正确，本院予以确认。综合涉案双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、黄金玲是否有实际付清购房首期款；二、钜盛隆公司关于不可抗力原因导致办证迟延的抗辩理由是否成立；三、计付逾期办证违约金的起算点及截止日期。关于焦点一。本案中，黄金玲就购房首期款87605元的支付情况，已提交加盖有银行公章的现金交款单、银行转账记录及加盖有钜盛隆公司公章的收款收据予以证明。钜盛隆公司上诉主张黄金玲并未实际付清购房首期款，质疑该款项支付给钜盛隆公司后又被退回至黄金玲。本案二审期间，依钜盛隆公司的申请，本院依法调取黄金玲及钜盛隆公司自2010年9月20日至2012年9月28日期间相关银行账户的交易明细，其内容未有显示钜盛隆公司有退款至黄金玲的情形。据此，本院认为，黄金玲已提供充分证据证明其付清购房首期款，钜盛隆公司上诉主张黄金玲未实际付清该款项，但未能提供有效的反驳证据予以证明，故本院对钜盛隆公司的上诉主张不予采纳。一审认定黄金玲已付清购房款、钜盛隆公司应依约配合黄金玲办理房地产证，处理正确，本院予以维持。关于焦点二。钜盛隆公司上诉称因龙华新区与宝安区分区的政府原因致涉案楼盘初始登记延后，从而导致未能如期办理涉案房地产证。钜盛隆公司据此上诉主张因不可抗力原因导致办证迟延，其不需承担逾期办证的违约责任。对此，本院认为，钜盛隆公司就其前述主张未有提供相关证据予以证明，其应就此承担举证不能的不利后果，本院对钜盛隆公司的该项上诉主张不予采纳。关于焦点三。首先，逾期办证违约金的起算点问题。依前述涉案合同的约定，钜盛隆公司应在涉案房产交付给黄金玲之日起240日内书面通知黄金玲办理房地产证，钜盛隆公司应自涉案房产交付之日后第240日起承担逾期办证的违约责任。本案中，关于涉案房产的交付时间，涉案双方均明确未有实际办理房产交接手续。从本案的现有证据看，前述深圳市中xx绣物业管理有限公司出具的《证明》虽显示涉案房产尚处于毛坯状态，但该《证明》仅表明涉案房产的使用状态，房产交易实践中亦存在买方接收房产后将房产空置的情形，故该《证明》并非表明房产尚未交付；而深圳市中xx绣物业管理有限公司出具的《情况说明》表明黄金玲自2011年9月1日起开始就涉案房产支付相应的物业管理费和维修资金，故可视为黄金玲自此时接收涉案房产，本院据此认定涉案房产的交付时间为2011年9月1日，钜盛隆公司应自该日期之后的第240日即2012年4月28日起承担逾期办证的违约责任。钜盛隆公司上诉主张以涉案楼盘取得竣工验收备案收文回执的时间作为涉案房产的交付时间，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。一审判决以合同约定的应交付房产的时间作为计付逾期办证违约金的起算点，处理欠妥，本院予以纠正。其次，逾期办证违约金的截止日期问题。依前述查明事实，涉案合同约定的办证方式为：钜盛隆公司应书面通知黄金玲共同向深圳市房地产权登记机关申请房地产转移登记，办理《房地产证》。本案中，钜盛隆公司提交的EMS详情单显示其已于2015年6月15日投递邮件，书面通知黄金玲办理涉案房产地产证。黄金玲称其未收到通知且其户籍地址已迁移，本院认为，EMS详情单显示的收件地址为涉案合同载明的黄金玲通讯地址，依前述合同约定，黄金玲因变更通讯地址未通知钜盛隆公司导致无法签收文件的，视为文件送达，送达时间为文件的投递时间。据此，钜盛隆公司已于2015年6月15日书面通知黄金玲办理涉案房地产证，黄金玲未于此时与钜盛隆公司共同向房地产权登记机关申请办证，其诉请钜盛隆公司承担此后的逾期办证违约金责任，理据不足，本院不予支持。基于上述分析，本院认为，钜盛隆公司应承担逾期办证违约金的期间为2012年4月28日至2015年6月15日，并应依约按日万分之四的标准计付，即417605元×0.0004×1143天=190929元。据此，钜盛隆公司应向黄金玲支付逾期办证违约金190929元。综上所述，钜盛隆公司的部分上诉请求成立，就其成立部分，本院予以支持；一审判决认定部分事实不清，处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21202号民事判决第一项；二、撤销深圳市宝安区人民法院（2016）粤0306民初21202号民事判决第二项；三、深圳市钜盛隆实业发展有限公司于本判决生效之日起三日内向黄金玲支付逾期办证违约金190929元；四、驳回黄金玲的其他诉讼请求。上述付款义务人如未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2225元（黄金玲已预交），由黄金玲负担845元，深圳市钜盛隆实业发展有限公司负担1380元；二审受理费4450元（深圳市钜盛隆实业发展有限公司已预交），由深圳市钜盛隆实业发展有限公司负担2759元，黄金玲负担1691元。本判决为终审判决。审判长 赖 秋 姗审判员 马   龙审判员 周   敏二〇一八年十二月十二日本件与原件核对无异书记员 林翘（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。