贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初5705号原告：王某，女，1979年1月1日出生，汉族，贵州省凯里市人，住凯里市。委托诉讼代理人:杨某某，男，1951年1月16日出生，水族，贵州省剑河县人，住剑河县。代理权限为特别授权。被告：贵州某房地产开发有限公司。住所地：凯里市北京东路**。法定代表人：杨某某，总经理。委托诉讼代理人：李某某，女，1985年12月24日出生，苗族，贵州省凯里市人，系贵州某房地产开发有限公司职工，住凯里市。代理权限为特别授权。原告王某诉被告贵州某房地产开发有限公司（以下简称：某房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年9月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某共同委托的诉讼代理人杨某某，被告某房产公司的委托诉讼代理人李某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院请求依法判决：1、被告给付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金56639.00元；2、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年1月10日，我俩与被告某房产公司就购买位于凯里经济开发区××别××单元××号商品房事宜签订一份《商品房买卖合同》。被告承诺于2015年4月30日前，取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，如果被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，原告不退房的，被告应当自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告购买涉案商品房面积为87.77平方米，总价款232507.00元。被告应给付原告违约金56639.00元（2015年4月30日至2018年8月31日期间的违约金）。为了维护我们的合法权益，特诉至法院。被告某房产公司辩称：1、违约金的计算应在《商品房买卖合同》约定的交付办理商品房转移登记的有关文书之日后推90日来计算违约金。2、原告诉请的违约金每日万分之二过高，我公司无力承担这个违约金，请法院酌情调整为按每日万分之一计算违约金。经审理查明：2013年1月10日，以原告王某为买受人、被告某房产公司为出卖人就商品房买卖事宜签订了一份《商品房买卖合同》，主要内容为：1、原告购买被告开发建设位于凯里经济开发区××别××单元××商品房××套，建筑面积为87.77平方米，套内建筑面积为69.81平方米，总价款为232507.00元。2、双方约定分期付款，2012年12月18日前分期支付房款142507.00；2013年3月18日前支付房款50000元；2013年6月18日前支付房款40000元。3、被告应当在2014年10月31日前将具备交付条件的商品房交付给原告使用。4、被告承诺于2015年4月30日之前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列约定处理。原告（买受人）不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。同日，原、被告又签订附件十《补充协议》一份，补充协议第八条规定：“双方同意本合同第二十二条补充如下：1、出卖人应当商品房办理交房后90个工作日内，向权属登记机关申请办理初始登记。2、出卖人未能在约定时间内办妥房产证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权属证，买受人有权退房……”。合同签订后，原告已按照合同约定全额支付被告购房款232507.00元。被告于2014年11月25日将涉案房屋交给原告，但被告至今未办理房屋初始登记，也未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。事后，双方因逾期办证等赔偿事宜发生纠纷，原告于2018年9月21日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未能主持双方当事人进行调解。上述事实，有原告的起诉状、被告委托诉讼代理人的口头答辩意见以及本院采信原告所举证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，可以认定。本院认为：《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请双方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”原、被告同时签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，但在合同中约定被告未按期交付办理商品房转移登记的有关文书应按日万分之二向原告支付违约金，而在补充协议中约定被告未能在约定时间内办妥房地产证的，被告每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金。对于办证问题有两种约定，而该合同及补充协议系被告提供并且整个涉案小区均使用的版本，特别是补充协议关于办证的约定字体与其他内部没有差别，被告未提供证据证明对原告进行了提示义务。鉴于政策变化被告也不能为原告办理房地产，而是向原告提供办理商品房转移登记的有关文书，故本院应采用不利于提供格式条款一方即被告的解释，故本院采用合同第二十二条第三款对逾期交付商品房转移登记文书违约金的约定。关于对逾期交付商品房转移登记有关文书违约金问题，被告未按约定取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，必然使原告不能在预期的时间对房屋及时享有物权并及时行使处分权，原告的利益受损是不争的事实，被告应依约承担违约责任。因原告未就未及时取得房产证造成的损失进行举证，结合本案实际情况。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，综合本案原告未提供证据证明实际损失，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则认定本案原告与被告双方在《商品房买卖合同》中对违约金的约定即“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”过高，本院依法酌情予以调整为按日向买受人支付房价款万分之一支付违约金。从违约之日即2015年5月1日计算至2018年8月31日的违约金为28319.35元（总购房款232507元×0.0001×1218天）。被告辩称违约金的起算时间应从约定的2015年4月30日往后推90天，无事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、被告贵州某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告王某逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金人民币28319.35元。二、驳回原告王某的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取人民币608.00元，由原告王某负担人民币304.00元，被告贵州某房地产开发有限公司负担人民币304.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定的义务履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员  姚琼二〇一八年十二月十日法官助理谭慧书记员高扬