广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂04民终1015号 上诉人（一审本诉被告、一审反诉原告）：广西壮乡房地产开发有限公司，住所地广西南宁市青秀区双拥路**东方明珠花园**楼******房，统一社会信用代码914500006851817470。 法定代表人：陈成才，董事长。 委托诉讼代理人：郭春玉，广东洛亚律师事务所律师。 被上诉人（一审本诉原告、一审反诉被告）：李蔚琳，女，1984年5月6日出生，汉族，住广西藤县。 被上诉人（一审本诉原告、一审反诉被告）：魏武，男，1984年6月8日出生，汉族，住广西藤县。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司（以下简称壮乡公司）因与被上诉人李蔚琳、魏武关于商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区藤县人民法院（2017）桂0422民初1757号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司的上诉请求：撤销原判，依法驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审判决遗漏本案重要事实。一审判决没有充分考虑本案所涉房屋的特殊性，判令上诉人承担逾期交房的违约责任，不符合本案客观情况，也不符合法律规定的公平原则。本案所涉项目，即为经济适用房，本案争议的《商品房买卖合同》，即系由藤县相关政府部门起草，未与上诉人进行过任何协商，且在本项目实施过程中，相关部门迟迟不发布公告召集适格购房户前来购房，阻碍上诉人使用购房户缴纳的购房资金，导致上诉人无法按预想的进度建设本项目；二、上诉人延期交房的主要原因是出现成本大幅增加的情况，因政策变化的原因，供电设施维护费的价格成本从价格核定时的15元每平米，上升到127.71元每平米，这成本价格为政府指导价，原本上诉人可直接要求有关部门变更上诉人房屋的价格。但上诉人为被上诉人在内的各业主考虑而没有提出变更，而是积极与有关部门申请。经协调，藤县水利电业有限公司同意按新规定之前收取维护费并进行用电报装。因供配电问题耗时7个月（2015年5月到2015年12月）的时间，该属不可抗力，也属于形势变更，这是上诉人在中标涉诉时无法预见的，法院不应按违约认定。另外，上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定，存在安全隐患，经向县房改办申请变更了水泵房位置，由于图纸变更耽误了两个月工期，这两个月也应扣除；三、因被上诉人延期支付购房款，依照合同约定，上诉人可以延期交房，法院应当认定由各被上诉人承担延期付款的违约责任。 李蔚琳、魏武称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。 李蔚琳、魏武向一审法院起诉请求：1.判令被告壮乡公司继续履行合同，并支付因逾期交房违约金9493.05元给原告；2.本案诉讼费用由被告承担。 广西壮乡房地产开发有限公司向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告李蔚琳、魏武向反诉原告壮乡公司支付违约金7715.08元；2.反诉诉讼费由反诉被告李蔚琳、魏武承担。 一审法院认定事实如下：2014年4月20日，李蔚琳、魏武按壮乡公司的要求将购房首付款62272元现金存入至壮乡公司在中国工商银行藤县支行的预售款专用账户，即藤县财政国库集中支付中心（账号：21×××13），壮乡公司于2014年6月5日才出具首付款发票。2014年4月21日，李蔚琳、魏武与壮乡公司签订了《藤县商品房买卖合同》。该合同约定李蔚琳、魏武以207272元向壮乡公司购买位于广西藤县，双方对所购商品房的基本情况、计价方式、面积确认及面积误差处理、付款方式及期限、房屋交付期限及交付条件、违约责任等均作了约定。其中第六条约定：“买受人在签订合同后三日内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”；第七条约定：“买受人如未按合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期在60日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的2%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金”；第八条约定：“出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件（2015年12月30日前该经济适用住房经竣工验收，通过初验合格，取得《建设工程质量竣工验收意见书》，买受人付清全部房款后），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人没有按合同约定期限付款的、银行按揭款未到经济适用住房监管账户或出卖人账户的；因政府工程对本工程施工造成延误的。”；第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，2015年1月9日，李蔚琳、魏武与中国农业银行股份有限公司藤县支行签订《个人购房担保借款合同》，壮乡公司作为保证人，办理了本案讼争商品房的按揭贷款14.5万元。2016年8月17日，壮乡公司在梧州日报登报发布的山水人家小区定于2016年8月17日－2016年10月17日交房的公告。李蔚琳、魏武因逾期交房违约金问题与壮乡公司协商处理不成而诉至该院。 一审法院认为，综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点为：1.本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约金责任？2.违约金如何确定？3.反诉被告李蔚琳、魏武应否承担逾期支付购房款违约责任？1.关于本诉被告壮乡公司应否承担逾期交房违约责任的问题。原告李蔚琳、魏武与被告壮乡公司签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按照合同约定本着诚实信用的原则行使权利、履行义务。原告已按约定在签订合同前支付了购房首付款，同时按照约定在银行办理按揭贷款手续，并支付了全部购房款，但本诉被告壮乡公司没有按约定的交房日期即于2015年12月31日前交付讼争商品房给原告，被告存在逾期交房给原告的事实。被告壮乡公司辩称因藤县水利电业有限公司城西供电营业所和藤县水利供水有限公司的市政施工以及因高考期间工地需停工，导致工程共延误215天，被告根据合同约定可据实予以延期交付房屋215天。该院认为，被告主张的停水停电时间均是发生在其与原告签订的《藤县商品房买卖合同》之前，而高考期间在建工程需暂停施工是众所周知的事实，也是被告与原告签订买卖合同时能够提前预见的事实，并可以将该期间预算在合同约定的交房时间内，故被告提出可据实予以延期交付房屋215天的主张，于法于理均无据，该院不予采纳。综上，被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任。2.关于违约金如何确定问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第九条中1.（2）约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金，且该条款对涉及违约责任的时间及违约金计算标准作了下划线的标识提示，该条款中关于违约金的约定应视为明确和具体的，故对于原告要求按照每日向买受人支付已交付房价款万分之二的标准计算违约金的主张，该院予以支持。被告壮乡公司逾期交房天数应从其逾期之日起（即2016年1月1日）至登报交房公告之日（即2016年8月17日）止，逾期229天。被告壮乡公司提出原告请求的违约金过高，应当予以减少的主张，虽然本案原告没有证实自己的实际损失，但双方在合同第七条第1.（2）对买受人逾期支付房款的违约金计算标准的约定与出卖人逾期交房违约金的计算标准是一致，且考虑到被告逾期交房确实影响了原告的居住利益等，根据《最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的相关规定精神，为缓解原、被告之间的矛盾、公平解决违约责任问题，根据被告迟延履行的期限，兼顾合同中约定的其他违约事项的违约金标准，该院对被告要求减少违约金的主张，该院不予采纳。该院认为被告逾期交房229天，被告壮乡公司应向原告支付违约金为总房款207272元×0.0002×229日＝9493.06元。3.关于反诉被告李蔚琳、魏武应否承担逾期支付购房款违约责任的问题。综合上述该院对第1点争议焦点的分析，该院认为原告已按约定在签订合同前支付了首期购房款。反诉原告主张反诉被告没有按照合同约定在15日内与银行签订按揭贷款合同，逾期办理按揭贷款手续，为此要求反诉被告支付逾期支付购房款违约金合计7715.08元。但是反诉被告辩称由于办理按揭贷款的银行是出卖人指定的，而双方签订合同时反诉原告并没有明确告知买受人办理按揭贷款的银行，也没有通知买受人该何时办理银行按揭贷款手续和交付购房款余款，且根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第六条中第3种方式：“买受人签订合同后三天内支付首期房款……在接到出卖人通知后，买受人应于15日内到银行办理余款按揭贷款手续……”的约定，反诉原告作为出卖方有通知买受人办理银行按揭及交付购房款余款的义务，现反诉原告没有提供证据予以证实其已履行了通知的义务，且反诉被告已于双方约定的交付房屋前付清全部购房款，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，应由反诉原告承担举证不能的法律后果，故对反诉原告要求反诉被告支付逾期支付购房款违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，原告李蔚琳、魏武（反诉被告）与被告壮乡公司（反诉原告）签订的《藤县商品房买卖合同》合法有效，原告主张继续履行合同，且双方实际上已在继续履行合同，故对原告的主张，该院予以支持。被告壮乡公司逾期交房已违反合同约定，应向原告承担违约责任，原告李蔚琳、魏武请求被告壮乡公司支付逾期交房违约金9493.06元的诉讼请求，于法有据，该院予以支持。对被告壮乡公司辩称延期交房是由于原告违约，以及政府工程的影响造成，依照合同约定，可据实予以延期交房，不应承担违约责任的主张，该院不予采纳。被告壮乡公司认为山水人家属于政策性房屋，并不是商品房，在法律适用上应以适用经济适用房管理办法，经济适用房管理条例的认定问题，因双方签订的合同是《藤县商品房买卖合同》，且对经济适用房，合同没有特别的约定的适用条件，有关规定亦没有就经济适用房买卖合同做特别约定，故对被告壮乡公司的主张，缺乏依据，该院不予支持。反诉原告壮乡公司要求反诉被告李蔚琳、魏武支付逾期支付购房款违约金的诉讼请求，证据不足，理由不成立，该院不予以支持。因此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本案经该院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告（反诉被告）李蔚琳、魏武与被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司继续履行双方签订的《藤县商品房买卖合同》；二、被告（反诉原告）广西壮乡房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李蔚琳、魏武支付违约金9493.06元；三、驳回反诉原告广西壮乡房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向该院或被执行财产所在地法院申请执行。本诉案件受理费50元（原告已预交），反诉案件受理费25元（反诉原告已预交），均由广西壮乡房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，上诉人广西壮乡房地产开发有限公司提交证据如下：1.壮乡公司《营业执照》、《投标函》、《项目标价估算表》复印件，拟证明上诉人中标山水人家小区用电安装费用为15元每平方；2.藤县住建局《藤县建设项目招标中标通知书》复印件，拟证明上诉人已中标建设项目；3.藤县人民政府政《藤政函[2013]175号》文件复印件，拟证明涉诉的山水人家小区商品房销售价为2313元/平方米；4.壮乡公司《用电申请报告》复印件，拟证明上诉人于2015年5月12日已申请用电；5.《广西壮族自治区人民政府令第108号、桂价格[2013]139号》文件复印件，拟证明山水人家小区按新规定用电交费为127.71元/平方米；6.壮乡公司《关于请求协调新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的报告》复印件，拟证明上诉人向藤县人民政府提出降低供配电收费的请求；7.藤县工业和信息化局《藤工信函（2015）7号》文件复印件，拟证明该局建议藤县水利电业有限公司按《通知》出台前的办法解决山水人家小区的供配电设施建设维护费；8.藤县水利电业公司《客户供电方案通知书》复印件，拟证明藤县水利电业有限公司同意按《通知》出台前的办法收取山水人家小区供配电费；9.广西智鑫电力设计公司《藤县山水人家配电工程施工设计图》、《工程预算书》复印件，拟证明山水人家小区配电工程施工设计，配电工程造价3852569.72元；10.广西创建项目咨询公司《中标通知书》复印件，拟证明广西晨天建设工程有限公司以380万元中标山水人家小区配电工程；11.藤县水利电业公司《藤县电力工程竣工检验合格报告》、《关于藤县山水人家小区申请用电有关情况说明的函》复印件，拟证明山水人家配电施工合格，上诉人为山水人家争取降低配电费的经过；12.壮乡公司《关于山水人家小区水泵房移位的申请》复印件，拟证明水泵房位置不合理；13.藤县房改办《情况说明》复印件，证明水泵房按规定变更位置所需时间；14.藤县水利电业公司《关于藤县山水人家经济适用房小区配电设备安装情况作出复函》复印件，拟证明上诉人在建设涉诉小区的过程中，供配电设施费用发生变更的事实；15.藤县人民法院《关于对藤县水利电业有限公司就藤县山水人家经济适用房小区配电设备安装情况作出复函有关问题的电话咨询记录》复印件，拟证明上诉人在建设涉诉小区的过程中，供配电设施费用发生变更的事实；16.《山水人家2012年小区蓝图设计时的强电（供配电）规划总评设计图》复印件，拟证明上诉人在项目建设中设计时即进行了供配电设施设计；17.《关于藤县二期经济适用住房“山水人家”小区报装供配电过程的说明》复印件，拟证明上诉人在2015年7-12月期间就涉诉小区的供配电设施费用与各部门进行沟通的事实；18.藤县物价局《证明》复印件，拟证明上诉人在2015年7-12月期间就涉诉小区的供配电设施费用与各部门进行沟通的事实；19.《逾期违约金计算表》复印件，拟证明被上诉人逾期支付购房款应支付的违约金。 被上诉人李蔚琳、魏武对上诉人广西壮乡房地产开发有限公司提交的证据经质证认为：该1至19项证据与本案无关联性。 本院依职权向广西藤县水利电业有限公司调查本案相关事实，并制作《询问笔录》二份。 被上诉人李蔚琳、魏武对本院调查制作的二份《询问笔录》经质证认为无异议。 上诉人广西壮乡房地产开发有限公司对本院调查制作的二份《询问笔录》经质证认为：被询问人回答的内容与实施的文件要求不相符，且当时藤县水利电业有限公司确实强制要求上诉人执行该份文件。 被上诉人李蔚琳、魏武在二审期间无相关证据提交。 上诉人提交的证据及本院调取的证据可以作为本案认定事实的参考。 本院经审理查明，除二审查明的事实外，一审查明的事实属实，证据充分，本院予以确认。 另查明，上诉人提交的证据可以证实本案山水人家小区是上诉人壮乡公司开发的经济适用房。2011年10月壮乡公司投标时对用电安装工程费的报价是15元/平方米。2013年9月30日藤县政府批复山水人家小区销售价为2313元/平方米。上诉人称小区于2012年9月动工，2015年5月小区楼盘封顶，2015年5月12日壮乡公司向藤县水利电业有限公司提交用电申请报告，同月藤县水利电业有限公司答复从2015年3月1日起，小区供配电要按《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》执行，即每平方收取127.1元的建设维护费。经上诉人壮乡公司向藤县政府协调，2015年12月5日，藤县工业和信息化局发函给藤县水利电业公司，按新规定出台前办法解决。2015年12月15日，藤县水利电业公司同意壮乡公司提交的供电方案。2016年4月12日，壮乡公司将小区配电工程发包给广西晨天建设工程公司施工。2016年7月22日，小区配电工程完工并接受藤县水利电业公司验收合格。本院制作的《询问笔录》可证实《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》所涉及的建设维护费是指开发商如果把小区配电工程交由藤县水利电业有限公司统一设计及施工，藤县水利电业有限公司则按通知限定的收费标准收取建设维护费。但上述两个文件实施后并没有要求强制执行，藤县水利电业有限公司只是按照文件要求向房地产开发商作宣传。当开发商提交用电申请后，藤县水利电业公司是允许开发商将小区配电工程发包给有资质的施工公司施工的，这种情况下则不用按上述文件交纳建设维护费。另外开发商也可以按文件内容交纳建设维护费并由藤县水利电业公司对小区配电工程统一设计与施工。上述两份文件从2015年3月实施到2017年3月废止期间，整个藤县范围内仅有太平镇有一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的公司施工而不用交纳建设维护费。 本院认为，本案争议的焦点为：1.上诉人壮乡公司应否承担逾期交房的违约责任？2.被上诉人是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款的违约责任？ 关于上诉人壮乡公司应否承担逾期交房违约责任的问题。上诉人壮乡公司辩称其不构成违约的主要理由如下：一、在合同履行期间，政府出台了《广西新建住宅供配电设施建设维护费管理办法》和《广西物价局关于广西新建居住区供配电设施建设维护费有关问题的通知》，致使小区供配电安装费用增加，因小区是经济适用房不能随意变动出售房销售价，所以需要向藤县政府协调解决，解决问题过程的时间应当予以延期。二、上诉人在建设过程中发现原水泵房所在位置地质结构不稳定存在倒塌隐患，经向藤县房改办申请变更了建房位置，由于设计图纸变更耽误了两个月，故交房时间应延期两个月。本院认为，经查，上诉人所称按上述两份文件向藤县水利电业有限公司交纳建设维护费的事项并不是开发商申请用电必须强制执行的必经程序，两份文件实施后开发商是可以自行委托有资质的施工单位对小区配电工程施工而无必须向藤县水利电业公司交纳建设维护费的。从两份文件从实施到废止的过程可知，整个藤县范围内仅有太平镇一个新建小区交纳建设维护费，其他新建小区均是由开发商自主将小区配电工程发包给有资质的施工单位施工。本案中上诉人也是将小区配电工程发包给中标的广西晨天建设工程公司施工。因此，其向政府协调调整建设维护费的行为与小区配电工程的正常施工之间并没有因果关系，其据此要求扣减迟延交房时间的理据不充分，本院不予支持。另外，对水泵房进行地质勘探是上诉人在工程设计及施工过程中应当履行的基本合同义务，地址的变更既，地址的变更既不是不可抗力也不是政府延误批复而造成项抗辩理由不成立，本院不予采纳。如前所述，上诉人壮乡公司称其未构成违约的主张无事实与法律依据，一审法院认定上诉人逾期交房已违反合同约定，应向被上诉人承担违约责任并无不当，本院予以维持。 关于被上诉人是否逾期支付房款，应否承担逾期支付购房款违约责任的问题。根据双方签订的《藤县商品房买卖合同》第六条中第3种方式的约定，上诉人作为出卖方有通知买受人办理银行按揭及交付购房款余款的义务，现上诉人没有提供证据予以证实其已履行了通知的义务，则应由其承担举证不能的法律后果。故此，一审法院认定被上诉人不存在逾期付款的事实并无不当，本院予以维持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律和判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉主张因缺乏理据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人广西壮乡房地产开发有限公司已预交），由上诉人广西壮乡房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄树东 审判员  任 军 审判员  潘志安 二〇一八年十二月七日 法官助理冯正群 书记员黎小嘉 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。