福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2775号 上诉人（原审原告）：许向红，男，1972年11月13日出生，汉族，居民，住福建省莆田市城厢区。 上诉人（原审被告）：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**），统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：吴国章、林彩霞，福建壶兰律师事务所执业律师。 上诉人许向红与上诉人莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人许向红上诉请求：一、维持一审判决第一项；二、撤销原判第二项、第三项，改判华港公司在判决生效之日起30日内支付给许向红逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金[以150000元为基数，自2016年12月19日起至上述《不动产权证书》转移登记至许向红名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（且该违约金计算标准不超过年利率7.125%）计算违约金，该违约金最高限额为45000元]；三、一审、二审案件受理费由华港公司承担。事实与理由：本案逾期办证不是因政府政策改变，而是因华港公司拒绝履行市政府规范性文件要求将配套幼儿园交付使用的单方面原因造成，不能成为华港公司调整减轻承担违约责任后果比例的理由。一审法院在缺乏证据、事实支撑情况下调整降低华港公司承担违约责任比例为50%的判决有失公平。 华港公司针对许向红的上诉理由答辩称：本案车位不能办证属于政府政策改变才导致至今未能将权属登记至许向红名下，不属于华港公司原因造成的。双方签订合同时约定由于华港公司原因不能办证，许向红有权选择解除合同等违约条款，本案中仍然属于政府政策原因导致，不属于华港公司原因范畴。 上诉人华港公司上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回许向红的全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由许向红承担。事实与理由：一、双方签订的《商品房买卖合同》中虽然载明华港公司应当在2015年12月1日前向许向红交付涉案车位，但双方于2016年1月14日签订《商品房买卖合同》书面合同，且许向红陈述其与华港公司系于2015年12月24日签订口头合同，可见《商品房买卖合同》中约定的交付车位时间早于双方订立合同时间，显然该约定对双方都不具有约束力。事实上涉案车位是在双方签订书面合同时才交付的。二、涉案车位系因政府政策改变，即莆政办（2016）73号文件规定，不动产登记部门因为“东城一号”小区幼儿园配套使用问题，暂停办理“东城一号”小区权属登记手续，才导致至今未能将权属登记至许向红名下。三、涉案车位已经交付许向红使用，没有给许向红造成损失，双方在《商品房买卖合同》中明确约定逾期办证的处理方式，即许向红已经预先自愿放弃追究华港公司逾期办证责任的权利。 许向红针对华港公司上诉理由答辩称：一、合同法规定采取合同形式订立合同，在签字或盖章之前，一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立，自成立时生效。本案合同生效的时间是2015年12月24日，并非是华港公司主张的书面合同签字日。二、本案逾期办证不是因政府政策改变，而是因华港公司遗漏缴纳转移登记过程中应缴纳税费和没有按要求将配套幼儿园及时交付使用，进度滞后受处理而导致的单方面原因造成。莆政综（2011）214号文件于2011年度发文要求开发商配建幼儿园建设必须“三同时”，在订立合同时华港公司是可预见可避免的。三、合同第17条空格部位用“打×”表示，是属于“双方当事人不作约定”情形，即没有约定违约金情况，并非许向红作出明确声明放弃追究华港公司逾期办证的违约责任。 许向红向一审法院起诉请求：1.华港公司立即为许向红代为申请办理位于延寿北街356号15号楼地下88号车位的《不动产权证书》并向许向红交付上述权属证书；2.华港公司向许向红支付逾期代为办理位于延寿北街356号15号楼地下88号车位《不动产权证书》的违约金（以购买车位款150000元为基数自2016年3月24日起至华港公司代为办理车位《不动产权证书》之日止按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.5倍计算）；3.华港公司向许向红交付购买15号楼地下88号车位所签订编号：L201600226的已备案合同原件；4.本案诉讼费用由华港公司承担。诉讼过程中，许向红放弃上述第3项诉讼请求。 一审法院认定事实：华港公司以出让方式取得坐落于莆田市东侧地块的建设用地使用权，国有土地使用证号为莆国用（2008）第××号。经批准，华港公司在该地块上建设商品房，名称为华港小区，建设工程规划许可证号为建字第350300201008008，建筑工程施工许可证号为荔建管证（2010）020号，商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，备案号为（2010）莆房许字第××号。2015年12月24日许向红与华港公司达成口头的买卖协议，约定：华港公司将莆田市荔城区延寿北街356号15号楼地下88号车位出售给许向红，套内面积为12.72㎡，单价为11792.45元／㎡，总价款为150000元。当日许向红向华港公司支付了该车位的全部购房款150000元，并向华港公司预交了该车位的公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用6980元，同时与华港公司办理了授权华港公司代为申请办理该车位权属证书的委托手续，当日华港公司出具销售不动产统一发票及收条各一份，交由许向红收执。2016年1月14日，许向红与华港公司订立《商品房买卖合同（现售）》（合同编号为Ｌ201600226），合同中约定：许向红以总价款150000元向华港公司购买华港小区15号楼地下88号车位（建筑面积为12.72㎡）。付款方式及期限中约定：买受人应当在2015年12月1日前支付该商品房全部价款。交付时间和手续中约定：出卖人应当在2015年12月1日前向买受人交付该商品房。合同第十七条关于房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照2%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。华港公司与许向红签订的上述《商品房买卖合同（现售）》已于2016年1月14日通过莆田房地产管理信息网提交备案，后莆田市住房和城乡建设局出具莆田市商品房买卖合同备案表一份，业务宗号为151601140039。 另查，该车位所在的楼即华港小区二期15＃楼于2011年10月21日通过了勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位及建设单位的竣工验收，2013年2月4日莆田市荔城区住房和城乡建设局对该楼的工程竣工验收予以备案。涉案车位的所有权初始登记时间是2013年8月15日。莆田市住房和城乡建设局关于开展住宅小区配建幼儿园情况巡查的通报中，对巡查情况通报如下：在26个配套幼儿园项目中，未在2016年5月31日前与住宅小区实现“三同时”（同时设计、同时建设、同时交付使用）的项目有5个：东城一号、雅景豪园2个项目未与住宅小区同时交付使用；……按照《莆田市人民政府办公室关于全市住宅小区配套幼儿园建设使用进度滞后处理意见的通知》（莆政办【2016】73号）、《关于研究教育建设项目有关问题的会议纪要》（【2016】49号）等通知要求，对配套幼儿园未能与住宅小区同时交付使用的项目，相关部门应不予办理规划条件核实，不予办理建设工程竣工验收备案，不予办理不动产权属登记。2018年2月21日许向红向莆田市12345便民服务平台提交了诉求件（诉求编号：ＰＴ180××××0044），诉求：其购买华港房地产开发商开发的东城一号小区15号楼地下车库车位已多年，书面委托开发商代办不动产权证书，并已预交纳公维金、办证费用等款项。为什么不动产权证书还办不出来？……2018年2月25日莆田市国土资源局回复：东城一号小区产权证大部分已办理完成。现因该小区配套幼儿园未完成竣工验收交付使用，市政府办公室发文｛莆政办〔2016〕73号｝通知不予办理东城一号不动产权属登记，待配套幼儿园完成交付使用后，即可由开发商申请办理。2018年4月18日许向红向莆田市12345便民服务平台提交了诉求件（诉求编号：ＰＴ180××××0057），诉求：东城一号是有规划配套幼儿园，由华港公司开发建设，……贵局根据莆政办［2016］73号文件规定不予办理建设工程竣工验收备案，现本人咨询贵局该项目配套幼儿园是否已交付使用？是否已完成建设工程竣工验收备案？如果还未完成竣工验收备案是因何原因？2018年4月23日荔城区住房和城乡建设局回复：针对诉求人反映的问题，我局已多次联合区教育局督促开发商按照市政府、市住建局相关文件精神，抓紧相关验收手续办理及招商工作，确保幼儿园按期开学，目前该小区配套幼儿园项目正在办理消防验收补收件手续，待消防验收后即可转教育部门申请办学资质。2018年5月2日莆田市公安消防支队荔城区大队出具莆荔公消验字〔2018〕第0002号建设工程消防验收意见书，对华港公司申报的莆田市华港小区一期幼儿园建筑及装修工程的消防验收合格。现因涉案车位的权属证书（不动产权证书）至今未转移登记至许向红名下，致讼。案经审理，因许向红不同意调解，致一审法院无法组织调解。 一审法院认为：许向红与华港公司达成的涉案车位的口头买卖协议及签订的《商品房买卖合同（现售）》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。对于涉案车位的交付时间问题，因许向红已于2015年12月24日已付清全部购房款，同日华港公司也代收了涉案车位办理产权证书的相关费用，根据通常开发商与买受人间的交易习惯，均在房屋交付使用时将办理房屋权属登记所需的相关办证费用预交给开发商，同时根据双方签订的合同约定，华港公司应于2015年12月1日前将涉案车位交付许向红使用，且涉案车位在2015年12月24日前已经建设完毕，涉案车位所在的楼也于2011年10月21日通过了竣工验收，即在2015年12月24日前已经具备了交付使用条件；综上对于许向红主张的涉案车位于2015年12月24日交付给其使用，具有事实依据，一审法院予以采纳；对于华港公司辩称的涉案车位于2016年1月14日才交付许向红使用，没有事实依据，一审法院不予采信。根据双方签订的《商品房买卖合同（现售）》的约定，华港公司应于涉案车位交付之日起360日内（即2016年12月18日内）为许向红取得涉案车位的《不动产权证书》，但涉案车位的《不动产权证书》至今未转移登记至许向红名下，华港公司逾期代为许向红申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。许向红已于2015年12月24日委托华港公司代为申请办理涉案车位的权属证书，现其请求华港公司代为申请办理涉案车位的《不动产权证书》并交付上述权属证书具有事实和法律依据，一审法院予以支持。华港公司辩称双方未对逾期办理权属证书的违约金进行约定及延期办证并未给许向红造成损失，许向红请求其支付逾期办证的违约金应不予支持或调整违约金计算标准为以代办费用为基数按不超过银行同期贷款利率计算;许向红诉讼请求华港公司应当以购房款150000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.5倍向其支付违约金；因双方在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付之日起360日内取得房屋权属证书的情况下，出卖人向买受人支付的违约金的计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，华港公司应当向许向红支付以许向红已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（且不超过许向红请求的违约金计算标准，即年利率7.125%）计算的逾期代为申请办理产权证书的违约金。因办理不动产权证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非华港公司所能控制，若均由华港公司来承担责任，对华港公司有失公平，故本一审法院酌情调整华港公司承担违约责任比例为50%。即华港公司应自最后办证期限2016年12月18日的第二天（2016年12月19日）起至《不动产权证书》转移登记至许向红名下之日止以已付购房款150000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（且不超过年利率7.125%）计算的50%向许向红支付违约金。鉴于许向红已全部支付购房款、华港公司已将车位交付许向红使用且许向红并未举证逾期办证所造成的实际损失，同时兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的额（购房款总额）的30%，即150000元×30%＝45000元。对许向红诉讼请求华港公司承担自2016年3月24日起至华港公司代为办理涉案车位的《不动产权证书》之日止按150000元的年利率7.125%计算违约金的合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院不予支持。华港公司辩称许向红的部分诉讼请求已超过诉讼时效没有事实和法律依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内代为许向红申请办理坐落于福建省莆田市荔城区商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在上述《不动产权证书》转移登记至许向红名下之日起二十日内将该《不动产权证书》交付给许向红，许向红应当予以必要的配合；二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给许向红逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金［以150000元为基数，自2016年12月19日起至上述《不动产权证书》转移登记至许向红名下之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（且该违约金计算标准不超过年利率7.125%）计算的50%的违约金，该违约金最高限额为45000元］；三、驳回许向红的其他诉讼请求；案件受理费326元，由许向红负担50元，莆田市华港房地产开发有限公司负担276元。 二审中，华港公司没有提交新的证据。许向红提交三组证据：1.12345便民服务平台咨询件3份，欲证明华港公司没有缴纳契税，未能向不动产中心提交转移登记申请书导致未在期限内取得证书；2.莆政综（2011）214号文件一份。欲证明政府已经规定幼儿园必须同步使用；3.莆政办（2016）73号文件一份，欲证明华港公司是单方面自己的原因导致无法按期办证。华港公司质证认为，对第一组证据的三性均有异议，证据属于电子数据，应当有原始来源，起码需要公证，不符合证据形式要求；第二组证据真实性没有异议，但对证据的关联性、合法性有异议，东城一号是2008年就拿到地，2010年完成全部规划许可审批，显然不能适用莆田市政府莆政综（2011）214号文件，该文件13条规定省政府2010年14号文件出台之前，建设的小区，按照当年政策执行，但是莆田市规划部门、房产登记部门却适用了莆政综（2011）214号文件，属于非出卖人原因造成不能办证，不能承担逾期办证责任。第三组证据真实性没有异议，对合法性有异议，是不合法的。由于是政府原因造成的，非出卖人原因，政府的违法表现为两个方面，即使华港公司没有按照当时法律规定对幼儿园进行同步建设、验收，应当受到相关部门处罚，但不能一棍子的不予验收或产权登记。本院审查认为，许向红提交的三组证据真实性可以确认，应予采信。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定事实均没有异议。本院予以确认。 本院认为，许向红与华港公司达成的涉案车位的口头买卖协议及签订的《商品房买卖合同（现售）》，系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。2015年12月24日许向红与华港公司达成口头车位买卖协议后，即支付价款15万元及办证相关费用，华港公司也交付了车位，双方买卖关系已经完成，故许向红主张2015年12月24日为车位交付日，有事实依据，应予采纳。《商品房买卖合同（现售）》约定，华港公司应于涉案车位交付之日起360日内（即2016年12月18日内）为许向红取得涉案车位的《不动产权证书》，但涉案车位的《不动产权证书》至今未转移登记至许向红名下，华港公司逾期代为许向红申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。双方在《商品房买卖合同（现售）》中约定因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋权属证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之×的违约金。许向红主张逾期办证违约金按中国人民银行同期同类贷款年利率4.75%的1.5倍计算，华港公司主张逾期办证违约金许向红已经自动放弃，鉴于双方对违约金约定的理解不同，许向红已全部支付购房款、华港公司已将车位交付许向红使用，许向红又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办理房屋权属证书的违约金按日万分之一计算，一审法院判决华港公司向许向红支付的违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算不当，应予纠正。许向红上诉称，逾期办证并非政府政策原因造成，华港公司应承担全部责任的上诉理由，有事实依据，应予采纳。华港公司上诉称，逾期办证是政府政策导致的。经审查认为，莆田市政府莆政综（2011）214号文件、莆政办（2016）73号文件明确要求房地产开发商对幼儿园建设必须同时规划建设，但华港公司没有按政策规定要求建设幼儿园，导致逾期办证，应承担全部逾期办证的违约责任。故华港公司的上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，上诉人许向红的上诉请求有理的部分，应予支持，无理的部分，应予驳回；上诉人华港公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但对违约责任认定和计算标准不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初1295号民事判决第一项； 二、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初1295号民事判决第二项、第三项； 三、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付给许向红逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金[以150000元为基数，自2016年12月19日起至上述《不动产权证书》转移登记至许向红名下之日止，按日万分之一计算违约金，该违约金最高限额为45000元]； 四、驳回许向红的一审其他诉讼请求； 五、驳回许向红的其他上诉请求； 六、驳回莆田市华港房地产开发有限公司的上诉请求。 本案一审、二审案件受理费各326元，由上诉人许向红各负担50元，上诉人莆田市华港房地产开发有限公司各负担276元。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一八年十二月十二日 法官助理林逸 书记员倪益群 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -14-