广西壮族自治区南宁市邕宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0109民初1456号 原告：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，住所地南宁市邕宁区红星路******，统一社会信用代码91450109898523472F。 法定代表人：刘琼璋，该支行行长。 委托诉讼代理人：刘胜，广西欣和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李建新，广西欣和律师事务所律师。 被告：麻庆能，男，壮族，1986年9月16日出生，住南宁市江**。 被告：广西高英投资建设有限公司，，住所地南宁市青秀区民族大道**新城国际****房统一社会信用代码914501007188981987。 法定代表人：苏安杰，该公司经理。 原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行（以下简称农行邕宁支行）与被告麻庆能、广西高英投资建设有限公司（以下简称广西高英公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年8月8日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月10日公开开庭进行了审理。原告农行邕宁支行的委托诉讼代理人刘胜到庭参加诉讼，被告麻庆能、广西高英公司经本院送达传票传唤逾期拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告麻庆能、被告广西高英投资建设有限公司于2015年7月24日签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》（合同编号：45020120150048925）;2.被告麻庆能偿还原告借款本金162525.19元；3.判令被告向原告支付利息4586.99元，逾期利息58.05元及复利78.33元，合计4723.37元（利息暂计至2018年7月16日，之后利息另计）；4.被告麻庆能向原告支付实现债务而支付的律师费8026元；5.被告广西高英投资建设有限公司对上述债务承担连带担保责任；6.原告对处置被告麻庆能抵押的位于南宁市江南区产[邕房预字第1672407号]所得款享有优先受偿权；7.本案诉讼费、保全费、公告费由二被告共同承担。事实和理由：2015年7月24日，原告农行邕宁支行与二被告签订一份《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，约定被告麻庆能向原告借款人民币17.5万元用于购买房产，借款期限自2015年7月24日至2035年7月23日止。借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率收取（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证为准）。借款人未按照合同约定归还借款，自逾期之日起，在借款执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。借款期内产生的应付未付的利息，按合同约定的借款执行利率计收复利，借款到期后产生的应付未付利息按合同约定的罚息利率计收复利，且因此致使贷款人采取诉讼或仲裁的方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。合同还对其他事项进行了详细约定。被告麻庆能提供登记在其名下的位于南宁市江南区产[邕房预字第1672407号]上述借款作抵押担保。同时，被告广西高英公司为被告麻庆能的债务承担阶段性担保责任。合同签订后，原告按合同约定将贷款发放至被告麻庆能指定的银行账户。但被告自2017年8月29日起便未按时支付借款本息，已构成违约。截止至2018年7月16日，被告尚欠借款本金162525.19元，利息4586.99元、逾期利息58.05元及复利78.33元，共计4723.37元。为了实现让被告麻庆能提前结清贷款的诉求，需提前解除与二被告签订的《中国农业银行股份有限公司广西区分行个人购房担保借款合同》，被告广西高英公司作为阶段性担保人，对诉争债务承担连带保证责任。因此，为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院判如所请。 原告农行邕宁支行向本院提供的证据及主张证明的内容是：1.麻庆能的居民身份复印件，证明被告麻庆能的身份情况和诉讼主体资格；2.电脑咨询单，证明被告广西高英投资建设有限公司的诉讼主体资格；3.《中国农业银行个人购房担保借款合同》、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同备案证明》、《预购商品房抵押权预告登记》，证明被告麻庆能向原告借款人民币17.5万元，并提供位于南宁市江南区产为上述借款作抵押担保的事实；4.个人贷款凭证基础信息，证明被告尚欠本金、利息等金额的事实；5.借款凭证、贷款发放通知单，证明原告向被告发放贷款的事实；6.《委托代理合同》，证明原告为实现债权支出的律师费代理费8026元，按照广西司法厅的收费标准收取；7.还款明细，证明被告至2018年10月9日止尚欠借款本金161904.27元，利息5436.19元，该凭证显示2017年1月1日存在违约行为，系统开始计算复利；8.律师代理费发票和诉讼案件收费清单，证明原告已经实际支付律师费8026元。 被告麻庆能、被告广西高英公司未答辩亦未提交证据。 经庭审举证，经本院审查，本院认为原告提交的证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条的规定，可以作为认定案件事实和划分责任认定的依据。 根据上述确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2015年7月24日，农行邕宁支行（称贷款人）、麻庆能（称借款人、抵押人）、广西高英公司（称保证人）签名或盖章后共同签订一份合同编号为45020120150048925的《个人购房担保借款合同》，合同通用条款和特别条款主要约定内容是：1.借款金额175000元，借款用途为购买房产，借款人购买的房产位于南宁市江南区，建筑面积95.02平方米，套内建筑面积为79.77平方米，借款人的购房合同编号为YS01478178；2.借款期限自2015年7月24日起至2035年7月23日止，共计240个月；3.借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，以12个月为一个调整周期，在一个调整周期内，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，则执行利率自下一个周期首月的借款发放日的对应日起进行调整，如无借款发放日的对应日，则自该月最后一天起调整；4.借款人应在贷款人处开立结算账户（卡号62×××72），借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人的账户（户名广西高英投资建设有限公司，开户行中国农业银行南宁莱茵湖畔分理处，账号20×××43）。借款人承诺：贷款人将借款资金划入上述账户，即视同贷款人已依据约定向借款人发放贷款，且借款人收妥借款资金。借款人了解并自愿承担与借款资金划入上述账户相关的所有风险；5.借款还款方式为等额本息还款法(每期还款额=[借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数]÷[（1+期利率）借款期数-1]})，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日，借款人的还款账户/卡号62×××72，借贷双方对提前还款的特别约定为按提前还款金额的1%收取提前还款补偿金;借款采用分期还款，借款人以每1个月为一个还款周期，共240期，自借款发放后，每期末月的借款对应日为还款日，没有借款对应日的，以该还款周期末月的最后一日为还款日，借款人与贷款人商定采用等额本息还款方式归还借款本息，每期还款额=[借款本金×期利率×（1+期利率）借款期数]÷[（1+期利率）借款期数-1]}；6.本合同项下借款采用阶段性保证+抵押的担保方式。阶段性担保人广西高英公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带担保责任。抵押人同意以位于南宁市江南区屋所有权设定抵押。7.借款人未按合同约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之五十计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率上调，自基准利率调整之日起罚息利率相应上调；对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定的借款执行利率计算复利，自借款到期之日起按逾期贷款利率计算复利。逾期借款的应付未付利息，按逾期贷款利率计算复利；8.本合同有效期内，发生下列情形之一的，贷款人有权停止发放借款、提前收回发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施：（1）借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；（2）借款人未按约定按期足额偿还借款……；9.按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收；10.争议解决按诉讼方式解决，由贷款人住所地人民法院管辖；等等。 以上《个人购房担保借款合同》签订后，原告方依合同约定将贷款划入账号为20×××43的账户中，2015年7月29日的《中国农业银行贷款发放通知单》主要记载内容是：借款人麻庆能、借款种类住房一手房贷款，借款用于购买南宁市江南区，借款合同编号No45020120150048925，借款日期2015年7月29日，到期日期2035年7月28日，收款人账号20×××43，扣款账号62×××72，金额175000元，还款方式等额本息还款，还款周期（月），还款日29日，执行利率5.4%，逾期利率8.1%；等等。 另查明：1.原告与被告麻庆能于2016年1月25日办理了邕房预字第1672407号《房屋预告登记证明书》，该《预告登记证明书》记载事项如下：“预告登记权利人：中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行，预告登记义务人：麻庆能，房屋坐落：江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1602号，预告登记业务种类：预购商品房抵押权预告登记，登记时间：2016年1月25日。但双方至今尚未就该房屋办理抵押权登记未取得抵押权他项权证。 2.被告麻庆能于2018年9月3日收到本院依法送达的起诉状副本。被告广西高英公司于2018年8月30日收到本院依法送达的起诉状副本。 3.根据本案证据记载和原告提交的证据，贷款发放后至庭审日即2018年10月10日止，被告麻庆能陆续偿还借款本金和支付借款利息（包括正常期利息、罚息和复利，下同），共偿还了借款本金13095.73元、支付了借款利息21892.71元（其中正常利息21533.08元、罚息154.97元、复利204.66元）。阶段性保证人广西高英公司也未履行过阶段性保证责任。至庭审日被告麻庆能尚欠原告农行邕宁支行借款本金161904.27元及部分借款利息。 4.2018年7月17日，原告农行邕宁支行（称甲方）与广西欣律师事务所（称乙方）签订一份《委托代理协议》，主要约定乙方接受甲方委托指派刘胜、李建新律师作为诉讼代理人具体办理甲方所委托的事务，并根据《广西壮族自治区律师服务收费标准》规定协商收取律师费8026元，等等。2018年10月10日，原告农行邕宁支行提交了由税务部门于2018年2月7日开具的《广西增值税普通发票》，该发票记载应税名称为鉴证咨询+律师代理费，价税合计199462元（其中含麻庆能案的代理费8026元）。受委托的广西欣律师事务所的刘胜律师出庭进行了一审阶段的诉讼代理活动。 本案的调查重点是：一、原告与被告麻庆能、广西高英公司签订的《个人购房担保借款合同》是否应予以解除；二、被告麻庆能是否应当偿还原告借款本息及具体数额；三、原告是否对本案涉诉房屋享有抵押权和优先受偿权；四、被告麻庆能是否应向原告支付实现债权而支出的律师费损失；五、被告广西高英公司在本案中是否应当承担连带清偿责任。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告麻庆能、广西高英公司经本院送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利，相应的不利法律后果应由其承担。 关于合同编号为45020120150048925《个人购房担保借款合同》应否解除、何时解除的问题。2015年7月24日，原告农行邕宁支行、被告麻庆能、广西高英公司共同签订的编号为45020120150048925的《个人购房担保借款合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定该合同合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定履行各自的义务。原告已经按照合同约定将贷款转入被告广西高英公司的账号，但是被告麻庆能未按照合同约定期限还本付息，其逾期还本付息的行为已构成违约，原告有权依合同约定解除合同、宣布合同提前到期、提前收回到期和未到期的全部贷款，并按合同约定计收利息（包括借款期正常息、复利和罚息）。故原告诉请解除与被告麻庆能、广西高英公司签订的《个人购房担保借款合同》，既符合合同约定，又符合法律规定，应当予以支持。该合同自本案判决生效之日起解除。 关于被告麻庆能应否偿还原告借款本金、支付借款利息以及具体数额的问题。根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，解除合同后不影响合同中结算和清理条款的效力。在本案中原告与被告麻庆能签订的《个人购房担保借款合同》予以解除后，不影响合同中对于偿还贷款、利息、罚息及复利的约定，故现在原告要求被告麻庆能偿还尚欠贷款本金及利息（含罚息及复利）的请求，符合法律规定，本院予以支持。截止至庭审日即2018年10月10日，被告麻庆能共偿还了原告借款本金13095.73元，共支付了利息21892.71元（含正常利息21533.08元、罚息154.97元、204.66元），尚欠原告借款本金161904.27元和部分利息。故，原告请求被告麻庆能偿还借款本金的诉讼请求，本院予以支持，但应当以161904.27元为准。关于借款利息如何计付的问题。本案《个人购房担保借款合同》自判决生效之日起解除，判决生效之日以前合同尚处于履行状态，故自借款日2015年7月24日起至判决生效之日止的借款期正常利息、罚息和复利仍应按《个人购房担保借款合同》约定的方法和利率计付。本案判决生效之日起至借款本金还清之日止产生的利息按合同约定的逾期贷款罚息利率计付。被告麻庆能已经支付的借款利息21892.71元，应当从上述应支付的借款利息总额中扣减。 关于原告对本案抵押房屋是否享有抵押权和优先受偿权的问题。抵押预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第二十条的规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农行邕宁支行作为位于南宁市江**屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对上述房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对上述房屋的处分，但并非对上述房屋享有现实抵押权。故本院对于原告主张被告麻庆能以其抵押的位于江南区友谊路吴圩段46号八桂凤凰城·凤锦园1号楼1单元1602号房屋的所有权处置后所得的价款优先用于清偿原告全部贷款本息及实现债权所产生的费用，因该主张不符合法律规定，不予支持。 关于被告麻庆能是否应当向原告赔付律师代理费损失及数额的问题。根据被告与原告签订的《个人购房担保借款合同》约定，按照本合同约定收回或提前收回借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费等实现债权、抵押权的费用时，贷款人均可直接从借款人在贷款人处开立的账户中划收。同时约定抵押担保范围包括律师费。可见本案合同双方对赔付律师代理费损失是有约定的。因被告违约，原告委托广西欣和律师事务所代理诉讼，受委托的律师事务所律师已出庭进行诉讼活动。虽然支付律师代理费的税务发票于庭审日才提交，但仍可以认定原告已向受委托的广西欣和律师事务所支付了本案的律师代理费8026元。按照《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》和《广西壮族自治区律师服务收费标准》的规定，本案律师收取代理费的数额不超过规定的标准。原告请求被告麻庆能赔付律师代理费损失8026元的诉讼请求，本院予以支持。 关于被告广西高英公司在本案中是否应承担连带清偿责任的问题。根据原告与被告麻庆能、广西高英公司签订的《个人购房担保借款合同》的约定内容，本案借款采用阶段性保证+抵押的担保方式，阶段性担保人广西高英公司自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续时止，为借款人的债务承担连带担保责任。和最高人民法院《关于适用 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第九十六条第一款、第九十八条、第一百零七条、第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十三条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行与被告麻庆能、广西高英投资建设有限公司签订的编号为45020120150048925《个人购房担保借款合同》于本案判决生效之日起解除； 二、被告麻庆能偿还原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款本金161904.27元； 三、被告麻庆能支付原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行借款利息（包含借款期正常利息、借款期复利和借款逾期罚息，计算方法：从2015年7月25日起至合同解除之日止，分别按合同约定的利率和方法计付；从合同解除次日起至清偿借款本金之日止，以实欠借款本金为基数按合同约定的逾期贷款罚息利率计付；被告麻庆能至2018年10月10日止已支付的借款利息共21892.71元，从上述应支付的借款利息总额中扣减）； 四、被告麻庆能赔付原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行律师代理费损失8026元； 五、被告广西高英投资建设有限公司对被告麻庆能尚欠原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行的上述第二、三、四项债务承担连带清偿责任； 六、驳回原告中国农业银行股份有限公司南宁邕宁支行其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费3805元、保全费1396元，合计5201元（原告已预交），由被告麻庆能负担，被告广西高英投资建设有限公司承担连带清偿责任。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  申雨鑫 人民陪审员  陆明湖 人民陪审员  许春华 二〇一八年十二月二十九日 法官 助理  黄振航 书 记 员  孟莎莎 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条第三项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。 （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。 第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》 第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。 五、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。