四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初6032号 原告（反诉被告）:关静，女，1983年6月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。 委托诉讼代理人：孙春霞，四川胜帮律师事务所律师，执业证号15115201611507099。 被告（反诉原告）：宜宾银龙广场商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街**********，统一社会信用代码91511500579619813E。 法定代表人：夏光利,总经理。 被告：宜宾市银龙房地产开发有限公司，住，住所地四川省宜宾市旧州开发区五粮液大道中段戎洲大厦，社会信用代码91511500709067026C。 法定代表人：夏光利,总经理。 二被告委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。 二被告委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月出生，汉族，四川省宜宾市翠屏区人。 原告关静与被告宜宾银龙广场商业管理有限公司（以下简称银龙商管公司）、被告宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）合同纠纷一案，及反诉原告银龙商管公司诉反诉被告关静合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告关静的委托诉讼代理人孙春霞、被告（反诉原告）银龙商管公司的委托诉讼代理人黄滨、廖小刚、被告银龙房地产公司的委托诉讼代理人黄滨、廖小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关静向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付原告租金212960元（时间暂计：从2015年7月1日起至2018年7月1日止）；2.判令被告支付原告违约金96559.20元（时间暂计：从2016年1月1日起至2018年7月1日止。剩余违约金算至被告实际支付租金为止；3.请求判决宜宾银龙房地产开发有限公司对租金及违约金承担连带责任；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月，原告与宜宾市银龙房地产开发有限公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司签定了《商品房买卖合同》（协议编号：银广-163号），房屋总价款：880000元，合同签订后原告向被告支付了购房总价款的50%即440000元，被告向原告出具了收款收据。剩余购房款由原告向工行借款支付。合同约定被告应当在2015年6月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条市政基础设施和其他设施的承诺中第2款第7项约定购物中心：2014年12月30日前达到开业要求。被告为了商铺的统一管理，统一开业，打造银龙广场的统一整体形象，于同日原告与宜宾银龙广场商业管理有限公司签订了《委托经营协议》，《委托经营协议》中双方对各自的权利义务进行了明确的约定。《委托经营协议》第二章第二条中原告将其购买的房屋委托给被告管理。第三条中双方对委托经营租赁期限、租金、租赁时间及方式进行了明确约定。委托经营期限自：2015年7月1日起至2027年6月31日止，期限为12年，期满后另行协商。房屋租金按套内面积计算，半年一付。第1-2年每月租金为140.28元/平米，每个6月为35200元。第3-4年每月租金为143.79元/平米，每6个月为36080元……租金的支付方式为：每6个月最后一月的31号前，支付半年租金。《委托经营协议》第六章第十六条：乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金。原告在房屋租金到期后就找被告要求其按约支付租金，被告则一直推脱承诺过些时间就支付。后被告于2018年1月19日作出了《公告》，《公告》中被告作出承诺，内容为:为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各位业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各位业主签定的《委托经营协议》继续有效。综上，原告与被告双方签订协议后，被告并未按照双方签订的《委托经营协议》按时履行自己的义务，被告的行为严重的侵害了原告的利益，原告根据《合同法》以相关法律规定依法向人民法院起诉，请求法院判如所述。 被告银龙商管公司辩称：1、原告所购买的案涉商铺是银龙广场商铺的一部分，原告与被告签订委托经营协议是基于全体业主共同利益，由被告对整个银龙广场商城进行统一招商、统一经营、统一管理;2、被告开展招商工作后最终引进永辉超市进驻银龙广场商城负1层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间借贷纠纷，遭受众多债权人长期阻挠致使永辉超市及其他商家撤场，后商城负一层B区的72.3%的物业及负3层、负4层车库全部抵偿给债权人。至此银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础。所以合同目的的无法实现，是由于不可归责双方当事人的原因造成，如果维持原有协议效力，则有失公平，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，并解除双方签订的委托经营协议。 被告银龙房地产公司辩称：银龙广场管理有限公司与银龙房地产是两家独立的公司，不存在隶属关系。原告与其他公司签订的委托经营协议与我公司无任何关系。我公司只与原告签订了商品房买卖合同，并且依据双方签订的商品房买卖合同约定按时将原告所购商铺交给了原告，因此我公司与本案无关，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。 反诉原告银龙商管公司向本院提出诉讼请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《委托经营协议》。事实与理由：反诉原告系依法成立、独立承担责任的有限责任公司。2015年1月，反诉被告向银龙房地产公司、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）购买了宜宾银龙广场商城1幢负二层A14号并签订了《商品房买卖合同》。银龙广场是按整体商城模式统一规划和修建（地下**、地上**），地下负**为商城车库，地，地下负**至地上**为商用房屋于银龙广场整体商城的特殊性，反诉被告在购买上述房屋后将其购买的房屋委托反诉原告统一进行商业管理和物业管理，双方签订了《委托经营协议》。受托后，反诉原告引进了永辉超市进驻银龙广场商城负一层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间债务众多，不理性的债权人长期阻扰永辉超市经营，导致永辉超市退出。之后，经瞿祥娟、韩志群等476人申请，翠屏区人民法院裁定将银龙广场负一层商铺中的72.3%及以负三层、负四层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此，银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，反诉原告与反诉被告之间的《委托经营协议》也就失去履行的前提条件，不能实现合同目的。特向贵院提起反诉，恳请依法解除双方签订的《委托经营协议》，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告关静辩称：1、根据原被告双方签订的《委托管理经营协议》的约定，合同是银龙商业管理有限公司与原告签订的合同，不是与多人签订的，双方合同中并未约定经营面积达不到多少时，就应该解除协议。并且其在委托协议中的第二章第三项的约定中，明确约定了房屋的经营使用都要按条款约定向甲方支付房屋的租金，并且该协议的第四章第十一条约定了房屋空置与否，被告都要按约定支付租金。2、就反诉人所说，银龙商场被申请执行，只是一部分被执行，并不是全部被执行，双方签订合同时，是约定由被告方统一管理，至于被告方如何管理，是被告方的内部管理事务与原告方请求被告方支付租金及违约金无关。3、银龙商业管理有限公司与银龙房地产开发有限公司表面上虽是两个不同的法人主体，但其实质的两块牌子一家人，因为原告方的购房合同的签订时间与委托经营协议的签订时间是同一天，双方公司于2018年1月19日共同向原告方作出承诺，二被告对未向原告方支付商铺租金，作出了一个深表歉意的自认，并且二被告共同向原告方承诺，为化解时效给各位业主带来的担忧，公司与各位与业主签订的合同有效，此时的公司就是宜宾银龙商管公司和宜宾银龙房地产开发有限公司，并且加盖了两家公司法人夏光利的私章。3、反诉方不能以反诉方自身造成的银龙广场不能经营的责任归咎于原告方，商业管理有限公司与银龙房产公司之间是恶意串通，损害原告的合法利益，被告方都没有向原告方支付租金，你们的目的达到了，就要求解除合同，于理于法无据，我方不同意解除合同，请驳回原告的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年1月23日，关静与银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买二公司共同开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城1幢第-2层A14号商业用房，总价款人民币88万元，二公司应当在2015年6月30日前向关静交付房屋。同日，关静（委托方/甲方）与银龙商管公司（受托方/乙方）签订《委托经营协议》，该协议约定：“1、关静将其购买的位于宜宾市翠屏区银龙广场购物中心1幢第-2层A14号商业用房委托乙方经营管理；2、委托管理期限自2015年7月1日起至2027年6月30日止，期限为12年；3、该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价，按半年支付，采用固定标准的支付方式，无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金，不因实际租金增加或减少而发生变化，该房屋的租金按下列条款执行：第1-2年每月租金为140.28元/平米，每6个月租金为35200元；第3-4年每月租金为143.79元／平米，每6个月为36080元；第5-6年每月租金为147.30元／平米，每6个月为36960元；……第11-12年每月租金为157.82元／平米，每6个月为39600元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金；4、甲方委托乙方向本协议项下房屋向开发单位办理接房手续，接房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方代为招商使用和管理；5、甲方在购得银龙广场商城购物中心该商业用房后，对该商业用房拥有产权，甲方同意将该商业用房的使用权委托给乙方，全权统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理和统一物业管理。乙方将委托经营的全部商业用房面积，进行统一招商，按照经营要求统一安排经营业态及品牌。甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理活动，否则乙方有权拒绝支付甲方应得的租金，甲方应承担违约所造成的一切经济责任；6、乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗拒力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金；7、如因不可抗力的原因造成本协议无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力发生应自事件发生之日起15天内通知对方。”上述协议签订后，关静按约付清了相应的购房款和税费。之后关静按委托经营协议约定将其所购商业用房交由银龙商管公司管理，但银龙商管公司一直未向关静支付房屋租赁费用。 2018年1月19日，银龙商管公司、银龙房地产公司共同发布《公告》载明：尊敬的各银龙商业广场业主：受宜宾市宜宾市银龙房地产开发有限公司开发的银龙商业广场消防验收的影响，银龙商业广场至今尚未开业运营，导致公司与各业主签署的《委托经营协议》约定支付商铺租金未能按原约定支付，为此公司深表歉意。依据2017年10月23日政府对银龙商业广场消防验收专题会所确定的原则及要求，公司及时对违建进行了撤除和相应整改，已具备1-5楼消防验收条件。现公司已确定具备消防整改施工资质的单位，正按消防验收的要求进行消防验收相关资料的整理、汇总、申报，有望在2018年2月底前通过消防验收、5月前后全面试营业。为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各业主签订的《委托经营协议》继续有效。 另查明：1、“银龙广场商城”由银龙房地产公司、玉龙房地产公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分，地，地下部分已办理了房屋所有权证，地上部分未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续、2018年2月12日，本院作出(2015)翠屏执字第2807、2808号等5案、（2016）川1502执59、60号等346案、（2017）川1502执110、111号等125案《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-1层B区商铺中的72.3%作价47687437元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。二、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-3层车库作价37509206.4元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。三、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-4层车库作价31696025.6元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。……”。 本院认为：关静与银龙商管公司签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。委托经营协议约定银龙商管公司需每6个月在最后1月的31日前支付半年租金，但银龙商管公司未按合同约定向关静支付租金，关静诉请银龙商管公司支付2015年7月1日至2018年7月1日期间的租金212960元，银龙商管公司未提供证据证明其已支付了上述期间的租金，该诉请符合合同约定，本院依法予以支持。关静诉请银龙商管公司支付违约金96559.2元，委托经营协议约定银龙商管公司未按时支付，每逾期一天按未付租金的千分之一支付违约金，根据协议约定，经计算应为96396.08元（计算方式：2016年1月1日至2018年6月30日期间的违约金为35200元×1‰×912天为32102.4元；2016年7月1日至2018年6月30日期间的违约金为35200元×1‰×730天为25696元；2017年1月1日至2018年6月30日期间的违约金为35200元×1‰×546天为19219.20元；2017年7月1日至2018年6月30日期间的违约金为35200元×1‰×365天为12848元；2018年1月1日至2018年6月30日期间的违约金为36080元×1‰×181天为6530.48元），故对该诉请本院支持为银龙商管公司支付关静2016年1月1日至2018年6月30日期间的违约金96396.08元，并支付关静从2018年7月1日起至本判决指定履行之日止的违约金，以尚欠租金为基数，按每日1‰计算，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至实际支付租金之日止。关静诉请银龙房地产公司对银龙商管公司的债务承担连带责任，庭审查明，银龙房地产公司、银龙商管公司系依法成立的各自独立的法人公司，公司以其全部财产对其债务承担责任，且关静未提供充分的证据证明二家公司存在财产、人格混同。同时，银龙房地产公司在《公告》中未有为银龙商管公司的债务承担连带清偿责任的意思表示。故该诉请证据不足，本院不予支持。 银龙商管公司以银龙广场车库及负一层产权抵偿给瞿祥娟等476人，不可能对银龙商城进行统一经营管理，双方签订的《委托经营协议》因合同目的不能实现为由，请求解除合同。关静与银龙商管公司签订的委托经营协议的合同目的为关静将其购买的商业用房委托给银龙商管公司经营管理，银龙商管公司不论商业用房为空置或经营使用都应定期按约向关静支付租金，而银龙商管公司主张合同解除的理由系双方对银龙广场购物中心经营管理模式进行约定后，由银龙商管公司进行经营管理所产生的商业经营目的，并非双方签订委托经营协议的合同目的，故银龙商管公司诉请解除关静与银龙商管公司签订的《委托经营协议》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾银龙广场商业管理有限公司于本判决生效之日起10日内向原告关静支付2015年7月1日至2018年6月30日期间的租金212960元、2016年1月1日至2018年6月30日期间的违约金96396.08元，并支付关静从2018年7月1日起至本判决指定履行之日止的违约金，以尚欠租金为基数，按每日1‰计算，若未按本判决确定的给付之日给付租金，上述违约金计算至实际支付租金之日止。 二、驳回原告关静的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告宜宾银龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 若宜宾银龙广场商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6042元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）关静负担100元，被告（反诉原告）宜宾银龙广场商业管理有限公司负担5992元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审 判 长  龙 科 人民陪审员  候代坤 人民陪审员  许祖莲 二〇一八年十二月二十九日 法官 助理  王凤利 书 记 员  夏 源