江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8212号原告：吴毓静，男，1980年12月5日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：黄茹，女。被告：周彩燕，女，1981年11月1日出生，汉族，住江苏省苏州市。原告吴毓静与被告周彩燕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告吴毓静委托诉讼代理人黄茹到庭参加诉讼。被告周彩燕经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告吴毓静向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方之间所签订的房屋租赁合同于2018年6月25日解除；2.判令被告向原告支付2017年11月10日至2018年6月25日的租金，并请求支付自2018年6月26日起至实际交还房屋时止的房屋占有使用费；3.判令租赁保证金作为违约金无需返还，并判令被告按照47.22元/天向原告支付逾期支付租金的滞纳金；4.被告向原告支付2017年5月6日至2018年6月25日期间拖欠的水费311.3元、电费340元、2017年11月10日至2018年6月25日期间的物业费等3852.26元，共计4503.56元。事实和理由：原、被告双方于2017年5月5日签订了房屋租赁合同，合同生效后被告仅向原告支付了首期租金（2017年5月10日至2017年11月9日的租金），自2017年11月10日开始欠缴租金，至2018年6月25日已拖欠228天，原告多次催要，被告均以各种理由拒不支付，原告认为被告的行为已经构成根本违约，故原告有权单方面解除合同，并要求对方承担违约责任。综上，请求支持原告的诉讼请求。被告周彩燕未答辩，亦未向本院提交答辩状。吴毓静为证明其主张，向本院提供了房屋产权证书、房屋租赁授权委托书、房屋租赁合同、电脑截屏等证据。因被告未到庭参加诉讼，视为放弃质证与抗辩的权利，故本院对上述证据的真实性均予以认定。根据上述证据，本院认定以下事实：位于南京市，该4个房屋的建筑面积分别为45.31平方米、45.19平方米、45.19平方米和45.19平方米，共计180.88平方米。2016年7月11日，华舫元隆置业公司与吴毓静签订了房屋租赁授权委托书，授权吴毓静全权出租和管理位于南京市，其中含有临街商铺133.99平方米、商业用房865.12平方米、单身公寓1811.02平方米（506-515室共计10间单身公寓）。委托权限包含房屋出租和日常管理、租金收取、房屋的装修及相关设施的维护和管理、法律法规规定由产权方负责管理的其他事项，委托期限为60个月，自2016年7月1日起至2021年6月30日。2017年5月5日，吴毓静（甲方）与周彩燕（乙方）签订了房屋租赁合同，约定将本案所涉的4套房屋全部出租给周彩燕用于居住，租期3年，自2017年5月30日至2020年5月9日，租金标准为每间房3000元/月，不含税金，租金年付，每年递增10%；首期2017年5月10日至2017年11月9日的租金72000元于合同签订之日支付，并支付过道租金20000元、押金20000元、物业费3088元，合计115088元；第二期租金151200元（2017年11月10日至2018年11月9日）、物业费6176元，共计157376元，第三笔租金和物业费172496元，第四笔租金和物业费共计9028元；乙方对其余租金应于每期期满前30日向甲方预付下期租金；甲方交付房屋时乙方应支付租赁保证金20000元，租赁期满10日内，如房屋完好，室内家具等无认为损坏、无替换、无丢失、正常使用，房屋租赁保证金退还乙方；租赁期内水费、电费、物业费、公共网络费、房屋租赁税费等均由乙方自行承担；物业管理费收费标准为物业费2.5元/平米/月，公摊费为3.5元/每平方米/年，每年垃圾费为5元/月；合同约定乙方擅自转租、分租或与他人调剂调换的，乙方拖欠租金一个月的等情形，甲方有权终止合同，收回房屋，并且保证金不退；乙方提前退租的，租赁保证金作为违约金；乙方未按约定时间支付房款，每逾期一日按月租金5%的标准计算违约金。2017年6月506室房屋产生电费48元，8月产生电费234元；2017年7月507室产生电费14元,8月产生电费12.56元；2017年8月508室产生电费232元，10月产生电费27元；509室在2017年6月产生电费13元，8月产生电费72元。上述电费共计652.56元（含税）。吴毓静提供的电脑截屏显示，506室在2017年7月和9月的欠付水费总额为57.76元；507室在上述期间欠付水费共计30.4元；508室欠付的是79.04元；509室欠付60.8元，共计欠付水费228元。原告还提供给了2018年9月5日抄表后的缴费信息，但并未提供之前抄表的日期。2018年7月13日，华舫元隆置业公司与吴毓静一起作出了一份《房屋租赁合同解除通知函》，明确周彩燕自2017年11月10日起就开始欠缴租金，其行为已构成严重违约，故通知对方双方签订的合同于2018年6月25日起解除，并要求对方在2018年6月25日向其交还房屋，且在收到该函后3日内支付拖欠的租金、水电费、物业费等。但该函件因“电联无果，家中无人”被退回。庭审中，本院询问原告不退还保证金的依据是什么，原告称租赁保证金系违约金，依据是合同中关于违约责任的约定。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，双方当事人均应按照合同的约定履行自己的义务。一方不履行自己的义务，或者履行的义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。1、关于合同的解除问题本案中，吴毓静与周彩燕所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，故合法有效，对双方当事人均有约束力。周彩燕作为承租人应依约缴纳租金。周彩燕未依约支付租金，其行为违反了合同约定，达到了合同所约定的解除合同的条件，吴毓静作为出租人可以提出解除合同。但是，华舫元隆置业公司和吴毓静系于2018年7月13日作出房屋租赁合同解除通知函的，而该函却告知对方于2018年6月25日解除双方之间的房屋租赁合同，并要求对方于2018年6月25日返还房屋，该函显然系在合同已经履行至2018年7月13日的情况下作出的，该行为有悖常理，依法不发生法律效力。另外，该通知函并未送达对方，且合同并未约定其发出后即发生送达的效力，故该通知函不发生解除合同的法律效力，原告请求确认双方之间的租赁合同于2018年6月25日解除，于法无据，本院不予支持。二、关于租金和房屋占有使用费问题因双方的租赁合同该约定，被告应在第一期租期届满前支付第二笔租金，而周彩燕并未提供证据证明其依约支付了第二笔租金，故吴毓静请求判令其支付自2017年11月10日起至2018年6月25日期间的租金，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据双方合同的约定，第二笔租金的标准应为414.25元/天（151200元÷365天），而2017年11月10日至2018年6月25日期间共计228天，该期间的租金总额为94449元（414.25元/天×228天），吴毓静请求支付该款，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于2018年6月25日以后的房屋占有使用费问题，因双方的租赁合同并未于2018年6月25日解除，故原告以占有使用费主张此后的利益，于法无据，本院不予支持。三、关于滞纳金问题因合同约定乙方应于第一期期满前30日向甲方预付下期租金，而周彩燕并未依约支付第二笔租金，故吴毓静请求按照47.22元/天的标准（94449元×0.0005）支付该94449元租金自2017年10月10日起的滞纳金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于租赁保证金作为违约金的问题，因合同约定租赁保证金作为违约金不予返还系乙方提前退租的情况下甲方才可以将其作为违约金不予退还，而目前周彩燕并未提前退租，仅系逾期支付租金，故不符合租赁保证金作为违约金予以没收的条件，原告以此请求无需返还该保证金，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于水、电费和物业费问题因合同约定第二年的物业费为6176元，且被告未提供证据证明其支付了物业费，故根据合同的约定，本院认定周彩燕应支付吴毓静2017年11月10日起至2018年6月25日期间的物业费3853.26元（6176元÷365天=16.9元/天×228天）。关于水费和电费问题，因原告提供的电费发票总额超过了其主张的电费340元，故本院对其主张的电费340元，予以支持。关于水费，原告虽提供了2018年9月份抄表缴费的信息，但未提供之前的抄表信息，故无法使本院认定2018年9月份所缴纳的水费是其所主张的2017年5月6日至2018年6月25日期间的水费，故本院对该证据与本案的关联性不予认定。因原告提供的电脑截屏显示的水费总额为228元，且截屏显示的欠费日期在上述期间内，故本院仅支持上述数额，超出的部分，无相应的证据予以印证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告周彩燕于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告吴毓静支付2017年11月10日至2018年6月25日的房屋租金94449元；二、被告周彩燕于本案判决发生法律效力之日起十日内按照47.22元/天的标准向原告吴毓静支付自2017年10月10日起至实际给付上述租金之日止的滞纳金；三、被告周彩燕于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告吴毓静支付2017年5月6日至2018年6月25日期间拖欠的水费228元、电费340元、2017年11月10日至2018年6月25日期间的物业费等3852.26元，共计4420.26元。四、驳回原告吴毓静的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6122元、公告费600元，共计6722元，由被告周彩燕负担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  李如春人民陪审员  王银燕二〇一八年十二月十二日书 记 员  陈 蓉