广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1021民撤6号 原告：潘红宁，女，1980年8月11日出生，壮族，住址：田阳县。 委托诉讼代理人，黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被告：江泽权，男，1977年3月9日出生，汉族，住址：广西陆川县。 委托诉讼代理人，张华，广西广宾律师事务所律师。 被告：广西百色烁城房地产开发有限公司，住所地：广西百色市城北一路**鑫桂苑******房。 法定代表人：朱时生，该公司董事长。 原告潘红宁因江泽权与广西百色烁城房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）桂1021民初1602号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年5月3日受理后，依法适用普通程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理，原告潘红宁的委托诉讼代理人黄祖，被告江泽权的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，被告广西百色烁城房地产开发有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告潘红宁向本院提出诉讼请求：1、依法撤销田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决书；2、本案的诉讼 费用由被告承担。事实与理由：原告与被告广西百色烁城房地产开发有限公司于2014年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告销售位于田阳县中央公园小区16单元1101号房屋一套。合同签订后，原告依约支付首付款，剩余款项通过银行按揭支付，被告将上述房屋交付给原告使用。2017年11月15日，田阳县人民法院公告要求原告腾房给被告江泽权，原告才得知广西百色烁城房地产开发有限公司又与江泽权签订《商品房买卖合同》，并且办理了合同备案，原告通过申请执行异议，要求法院停止执行，但被法院驳回申请。原告认为田阳县人民法院执行所依据的（2016）桂1021民初1602号民事判决书内容是错误的，在未要求原告参与情况下，损害原告的民事权益，特诉请法院予以撤销。理由如下：一、原告对被告江泽权与烁城公司的争诉房屋，具有独立的请求权，有权提出诉讼。原告与烁城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告支付房款，烁城公司向原告交房，原告已装修入住至今，原告的入住行为具有对外公示的效力，可以对抗善意第三人。二、原告未能参与到江泽权与烁城公司的诉讼中的责任，不能归责于原告，原告是2017年11月15日法院发布公告要求腾房才知道其权益受损害，并提出执行异议，原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。三、江泽权与烁城公司虽签订《商品房买卖合同》，并支付购房款和备案，但江泽权不当然获得房屋所有权，不具有排除原告行使物权期待的效力。烁城公司未将房屋交给江泽权，江泽权未实际占有该房屋，而合同备案对外不发生物权效力，不具有对抗第三人的效力，仅仅是政府主管部门为了行政管理的方便，要求开发商对其已销售的房屋进行备案。四、债权合同仅引起债权变动的法律效果，生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。原告与烁城公司签订商品房买卖合同、江泽权与烁城公司签订商品房买卖合同都合法有效。江泽权签订商品房买卖合同的目的不是想购买房子，而是向烁城公司借款担保，原告签订商品房买卖合同是为了居住，并且烁城公司已交付房屋给原告使用。根据公平原则，在“一房二卖”均未办房产证的，应先履行原告与烁城公司签订的商品房买卖合同，而法院要求原告腾房给江泽权不合法，显失公平。 原告潘红宁为其主张在举证期限内提供的证据：1、《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收交房通知书》、《入伙通知书》、物业发票、水电发票复印件，证明原告与被告签订《商品房买卖合同》是合法有效，原告已经履行了付款义务，被告已经将房屋交付原告使用，原告实际占有该房屋至今；2、田阳县人民法院《公告》复印件，证明原告2017年11月15日收到田阳县人民法院公告要求腾房，原告知道权益受到损害，诉讼时效开始起算，本案没有超过诉讼时效；3、田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决书复印件，证明该案在未要求原告参与情况下，田阳县人民法院判决书是错误的，损害原告的民事权益，应当予以撤销。 被告江泽权辩称，一、答辩人与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是真实的意思表示，应当认定买卖双方之间形成以房屋买卖为目的的合意，答辩人已履行实际的付款义务，并且房屋的备案登记手续而具有优先性，被告广西百色烁城房地产开发有限公司应将标的的房屋交给答辩人并协助办理相应的产权登记手续，田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决于法有据，并无不当；二、原告与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》在答辩人购房之后，既没有按约定付完全部购房款，也没有办理相应的登记手续，整个交房手续也不完备，原告以此为由主张标的的房屋的所有权无事实及法律依据，其与被告广西百色烁城房地产开发有限公司的合同关系属于另外的法律关系，与田阳县人民法院的（2016）桂1021民初1602号民事判决无关；三、原告提起第三人撤销之诉已过诉讼时效，应当予以驳回。答辩人已于2013年11月7日及2015年5月18日到田阳县房管所对涉案商品房进行登记备案，备案处于持续状态，原告购房是大额消费，至今未能办理合法有效的贷款和办证手续，原告应是知道案涉房屋已被卖给江泽权。江泽权于2017年6月19日申请执行，在执行过程中，执行法官已走访调查，原告应当完全知晓，距离原告起诉本案已超过六个月，而不是2017年11月15日才知道权益受损害。四、答辩人合法有效的买卖行为应当受到法律保护。江泽权是合法商人，辛苦积累，听闻投资房地产回报不错，且烁城中央公园打折力度大，当时亦无限购或禁购多套商品房，遂将全部资金投入购买烁城中央公园多套房产，属于合法买卖行为。因受烁城公司欺骗利益受损而起诉，法院依法判决，要求原告腾房合法，在执行过程中，原告向法院提起执行异议被驳回后，又提起案外人执行异议之诉，后又撤回诉讼，足以说明原告意识到其买卖行为不合法，不能对抗江泽权的购房行为，原告与烁城公司之间的买卖合同应另行起诉，而不应提起本案诉讼。综上所述，答辩人的购房行为合法有效，行政机关对此予以确认并办理备案登记手续，原告申请撤销田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告江泽权为其辩解在举证期限内没有提供证据。 被告广西百色烁城房地产开发有限公司未到庭答辩，也未提供证据。 本院审理的（2016）桂1021民初1602号案件认定事实及判决结果：2013年11月7日，被告江泽权与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定江泽权购买位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、305、401、402、405、501、502、602、701、702、801、802、901、902、905、1001、1002、1101、1102、1103、1201、1501、1502、1503号房共计26套房产，房屋总建筑面积3109.6㎡，总价款4819880元。江泽权于2013年11月26日前支付全部房款，被告广西百色烁城房地产开发有限公司于2014年3月1日前将商品房交付江泽权。该合同于2013年11月7日到田阳县房产管理所办理登记备案。2015年5月15日，被告江泽权与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订十五份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定江泽权购买广西百色烁城房地产开发有限公司位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、405、501、602、701、702、801、1001、1101、1103、1201、1502、1503号房，共计15套房产，商品房单价为1550元/㎡，房屋总建筑面积1707.32㎡，总价款2646348元。江泽权于2013年11月26日前支付全部房价款，广西百色烁城房地产开发有限公司于2014年3月1日前将商品房交付江泽权。该十五份《商品房买卖合同（预售）》于2015年5月18日到田阳县房产管理所办理登记备案。因广西百色烁城房地产开发有限公司未履行义务而引起诉讼。本院审理后于2017年4月12日作出（2016）桂1021民初1602号民事判决：一、被告广西百色烁城房地产开发有限公司继续履行其与江泽权于2015年5月15日签订十五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：ZY-16-301、ZY-16-302、ZY-16-303、ZY-16-405、ZY-16-501、ZY-16-602、ZY-16-701、ZY-16-702、ZY-16-801、ZY-16-1001、ZY-16-1101、ZY-16-1103、ZY-16-1201、ZY-16-1502、ZY-16-1503），于本案判决生效之日起三十日内向江泽权交付位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、405、501、602、701、702、801、1001、1101、1103、1201、1502、1503号商品房并协助江泽权办理上述商品房的房屋产权证书；二、被告广西百色烁城房地产开发有限公司于本案判决生效之日起十日内向江泽权支付逾期交房违约金（违约金的计算方式为：以购房总价款2646348元为基数，从2014年3月2日起至实际交付商品房之日止，按每日万分之一计算）；三、驳回原告江泽权的其他诉讼请求。案件受理费5512元，由原告江泽权负担662元，被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担4850元。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，经过开庭举证和质证，被告江泽权对原告提供的证据1的关联性有异议，《商品房买卖合同》为复印件，对其三性有异议；对证据2的三性没有异议；对证据3的田阳县人民法院的判决书是合法有效的。 本院结合双方当事人的举证和质证，对有争议的证据和事实，认定如下：对原告提供的证据2、3，江泽权没有异议，本院予以确认；对原告提供的《商品房买卖合同》等上述证据1，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。 综合全案证据及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：2014年11月12日，原告潘红宁与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园第16单元11层01号房，建筑面积90.24㎡，单价每平方米2430元，房屋总价款219283元。付款方式为银行按揭贷款方式付款，2014年11月25日前支付全部房价款的30.23%，即66283元；余下的69.77%，即153000元在办理银行按揭贷款手续后付清，并对违约责任进行约定。同日，双方办理交房手续，原告交纳物业、水电等费用后装修入住。到2017年11月10日本院公告要求原告等15户在15日前迁出各自居住的房屋。原告向本院提出执行异议，本院驳回原告执行异议，原告于2018年4月2日向本院提起执行异议之诉，2018年4月23日申请撤回执行异议之诉后，提起第三人撤销诉讼，请求法院支持其的诉讼请求。 本院认为，关于原告潘红宁诉请撤销生效的田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决，应否支持的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第一款和第三款规定：“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。……前两款规定的第三人，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条规定：“民事诉讼法第五十六条第三款规定的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容，是指判决、裁定的主文，调解书中处理当事人民事权利义务的结果。”依据生效的田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决的认定，2015年5月15日广西百色烁城房地产开发有限公司与江泽权签订的《商品房买卖合同》为合法有效合同。但本案的原告与被告广西百色烁城房地产开发有限公司于2014年11月12日签订《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，亦合法有效。所以，涉及本案讼争房屋的两份《商品房买卖合同》均为有效合同，此属于“一房二卖”的情形，以致潘红宁与江泽权的民事权利发生冲突，导致原告与被告广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》无法得到实际履行。因此，在潘红宁因不可归责于其本人的原因未能参加江泽权与广西百色烁城房地产开发有限公司之间的诉讼的情况下，在法定期限内提起本案撤销之诉，符合法律规定。而对潘红宁的诉讼请求应否得到支持，就本院（2016）桂1021民初1602号民事判决主文是否存在错误，以及是否损害潘红宁的民事权益。根据公平原则，在“一房二卖”的情况下，如果两个涉及共同标的物的合同均已发生法律效力，已经办理房地产登记的优先于未办理房地产登记的；均未办理登记，先占有的优于后占有的。故在本案讼争房屋存在“一房二卖”且均未办理房产所有权证的情况下，应根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。本案中，房屋所有权人广西百色烁城房地产开发有限公司就讼争房屋分别与江泽权和潘红宁一方订立了两个有效的商品房买卖合同，且均未办理房产所有权证，而讼争房屋已由潘红宁先行占有四年多。故在买受方江泽权与潘红宁对讼争房屋的合同履行发生争议时，应优先履行实际占有方潘红宁的合同。由于房地产合同备案登记手续属行政管理手段，不具有物权变动的效力，故江泽权以此主张优先履行，不予支持。潘红宁与广西百色烁城房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》约定购房余款以银行按揭方式支付，但未能办理银行按揭并不是潘红宁自身原因造成，亦未影响合同效力。 综上所述，本院（2016）桂1021民初1602号民事判决主文存在错误，损害了潘红宁的民事权益，潘红宁诉讼请求撤销上述判决，有事实和法律依据，本院予以支持。被告江泽权提出原告没有按约定付完全部购房款，也没有办理相应的登记手续，整个交房手续也不完备和诉讼请求已经超过诉讼时效的辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条的规定，判决如下： 一、撤销田阳县人民法院（2016）桂1021民初1602号民事判决第一项中要求被告广西百色烁城房地产开发有限公司继续履行其与原告江泽权签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ZY-16-1101），于本案判决生效之日起三十日内向原告江泽权交付位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园小区3号楼16单元1101号商品房并协助办理房屋产权证书的内容。 驳回原告潘红宁的其他诉讼请求。 案件受理费100元（原告已预交），由被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  蒋 松 人民陪审员  梁旭世 人民陪审员  谢家欢 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  覃丽娟