湖北省十堰市张湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0303民初387号原告：十堰市国土资源局。住所地：湖北省十堰市北京北路**。统一社会信用代码：1142030001108086X2。法定代表人：汪正义，该局局长。委托诉讼代理人：龚庆，该局科长。委托诉讼代理人：陈西武，湖北博理律师事务所律师。被告：十堰新地标房地产开发有限公司。。住所地：湖北省十堰市红卫街办社区居委会统一社会信用代码：914203007641182285。法定代表人：易国兵，该公司执行董事。原告十堰市国土资源局（以下简称市国土局）与被告十堰新地标房地产开发有限公司(以下简称新地标公司)建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，于2018年5月8日、2018年11月27日依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告市国土局的委托诉讼代理人龚庆、陈西武到庭参加诉讼。被告新地标公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。因本案出现需中止审理的情形,本院于2018年5月25日裁定本案中止审理,2018年10月16日恢复审理,本案现已审理终结。原告市国土局向本院提出诉讼请求：1.判令被告新地标公司向原告市国土局支付因违约调高土地容积率而应补交的土地出让金（赔偿损失）1302100元。在案件审理过程中，根据案件审理情况，本院指定原告市国土局向本院提交以十堰市规划局向被告新地标公司颁发《建设工程规划许可证》的2012年5月18日为评估基准日的土地估价报。原告市国土局按本院指令提交了评估报告并增加本项诉讼请求，诉请被告新地标公司自2012年5月18日起至交清土地出让金之日止，按照日5‰的标准计算逾期付款违约金（滞纳金）。2、本案诉讼费用由被告新地标公司承担。事实和理由：我局是土地出让金的法定征收机关。2005年4月15日，我局与被告新地标公司签订《国有土地使用权出让合同》，我局将位于十××市××路的1000平方米国有土地使用权出让给被告新地标公司使用。合同约定土地用途为住宅兼容商业，容积率为2.0。2012年5月18日，十堰市规划局给被告新地标公司核准的建设规模为4857.2平方米，调高了容积率。因被告新地标公司一直未交纳改变容积率后的土地出让金，我局无法给各住户办理不动产登记导致信访。2017年10月我局对被告新地标公司的“有房无地”问题进行核查，经第三方湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，被告新地标公司批准建设的容积率为4.9。2017年10月，我局委托武汉洪房房地产估价有限公司以2017年10月16日为评估基准日对被告新地标公司改变容积率应当补交的土地出让金予以评估。经评估被告新地标公司应当补交土地出让金1302100元。后，我局向被告新地标公司催交应当补交的土地出让金未果。交纳国有土地使用权出让金是土地使用者的法定义务，为保证国有资产不流失，请法院支持我局的诉讼请求。原告市国土局为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一：原告的统一社会信用代码证书、被告的工商登记信息。拟证明原、被告具备诉讼主体资格。证据二：《国有土地使用权出让合同》。拟证明原告市国土局与被告新地标公司于2005年4月15日签订《国有土地使用权出让合同》，原告市国土局将位于十××市××路的1000平方米国有土地使用权出让给被告新地标公司使用。合同约定，土地用途为住宅兼商业用地、容积率为2.0。受让人必须按照本合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，不得擅自改变，改变土地用途和土地使用条件依法办理有关批准手续、提出申请、取得出让人同意，补交土地出让金、签订变更协议、变更登记。证据三：《建设工程规划许可证》两份。拟证明2012年5月18日，十堰市规划局核准被告新地标公司的建设规模为4857.42平方米，被告新地标公司擅自调高了容积率。证据四：土地核查报告、测绘图说明。拟证明2017年10月原告市国土局对被告新地标公司的“有房无地”问题进行核查，经第三方湖北国源勘测规划设计有限公司测绘计算，被告新地标公司建设项目的实际容积率为4.9。证据五：洪房(土估)字(2017)第SYG101703号土地估价报告书。拟证明2017年10月，原告市国土局委托武汉洪房房地产土地估价有限公司十堰分公司以2017年10月16日为评估基准日对被告新地标公司调整容积率应当补交的土地出让金予以评估。经评估，被告新地标公司应当补交土地出让金1302100元。证据六：土地估价结果会审意见表。拟证明原告市国土局地价会审委员经会审通过上述被告新地标公司应补交的土地出让金。证据七：土地出让金催交函。拟证明原告市国土局向被告新地标公司催交上述土地出让金，被告新地标公司至今未交纳。证据八：国家建设用地使用权出让地价技术规范（试行）。拟证明依据规范在评估补交土地出让金时，评估日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准，按照楼面价择高补交。证据九:洪房(土估)字(2018)第SYG4100665号土地估价报告。拟证明2018年10月15日，原告市国土局委托武汉洪房房地产土地估价有限公司十堰分公司以2012年5月18日为评估基准日对被告新地标公司调整容积率应当补交的土地出让金予以评估，经评估，被告新地标公司应当补交土地出让金1179517元。被告新地标公司未提供答辩、未提交证据。本院认为，原告市国土局提交的证据一、二、三、四、六、七内容明确具体，来源合法，与本案具有关联性，本院依法予以采信。原告市国土局提交的证据五系其单方委托评估机构以委托评估日作为评估基准日计算补交的土地出让金，该评估日期的确定无合同和法律依据，该评估报告不具有合法性，本院不予采信。原告市国土局提交的证据八系规范性文件，不是证明案件事实的依据，不属证据范畴，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2005年4月15日，原告市国土局作为出让人与作为受让人的被告新地标公司签订《国有土地使用权出让合同》，原告市国土局将位于十××市××路、宗地编号为1号的1000平方米土地使用权出让给被告新地标公司使用。合同第七条约定：被告新地标公司应向原告市国土局交纳土地出让金262690元。合同第十一条约定：本合同项下宗地范围内的建筑容积率为2.0。合同第十六条约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变本合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。合同第三十条约定：受让人必须按照本合同约定，按时支付土地使用权出让金，受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的5‰向出让人交纳滞纳金……。合同约定的被告新地标公司应交纳的土地出让金262690元已交清。被告新地标公司取得该土地后在该土地上开发建设了综合楼项目并已竣工验收。2012年5月18日，十堰市规划局向被告新地标公司发放了《建设工程规划许可证》（建字第2012-49号），许可建设的规模为4857.42平方米。为化解历史遗留问题和信访突出问题，原告市国土局对被告新地标公司建设的综合楼项目存在的“有房无地”情况进行核查。2017年9月,原告市国土局委托湖北国源勘测规划设计有限公司对被告新地标公司建设的综合楼竣工验收后的实际容积率进行测绘计算，被告新地标公司经规划许可在案涉宗地上建筑规模的容积率为4.9。2017年10月16日,原告市国土局委托武汉洪山房地产土地估价有限公司以委托日为评估基准日对案涉土地变更规划条件，调高土地容积率应补交的出让金进行评估。经评估测算，以2017年10月16日为评估期日,被告新地标公司新增建筑面积调高土地容积率后应补交出让金1302100元。2017年11月，原告市国土局地价会审委员会经过会审，决定被告新地标公司补交土地出让金1302100元。2017年11月14日，原告市国土局向被告新地标公司送达了催交改变容积率土地出让金的函，函告被告新地标公司接函后一个月内将应补交的1302100元土地出让金交清。被告新地标公司收函后至今未交纳该土地出让金，故而原告市国土局诉至本院，诉讼请求如前所述。在本案审理过程中,经本院审判委员会讨论认为,武汉洪山房地产土地估价有限公司以原告市国土局委托其评估的日期为地价评估基准日无事实和法律,对该评估报告应不予采信。本着妥善化解历史遗留问题,维护公共利益的原则,本院于2018年9月18日向原告市国土局送达了举证通知书,通知其提交以十堰市规划局向被告新地标公司发放《建设工程规划许可证》的2012年5月18日为评估基准日的土地估价报告。2018年10月15日，武汉洪山房地产土地估价有限公司作出洪房(土估)字(2018)第SYG4100665号土地估价报告，经评估被告新地标公司应当补交土地出让金为1179517元。本院认为，原告市国土局为实现公共利益或者行政管理目标,在法定职责范围内与被告新地标公司签订的《国有土地使用权出让合同》，系双方真实意思的表示,且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效。合同双方当事人均应按合同约定全面履行自己的义务。依据《国有土地使用权出让合同》第十六条的约定：在出让期限内，受让人必须按照合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地，需要改变合同规定的土地用途和土地使用条件的，必须依法办理有关批准手续，并向出让人申请，取得出让人同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金，办理土地变更登记。2012年5月18日，十堰市规划局向被告新地标公司核发了《建设工程规划许可证》，核准了其所建工程项目的建设规模，原合同约定的容积率发生变更。被告新地标公司在明知容积率发生改变以后，未主动向原告市国土局申请与其签订补充协议或者重新签订协议、补交相应的土地出让金，已构成违约，应按合同约定和法律规定承担继续履行、赔偿损失等违约责任。原告市国土局诉请以2017年10月16日为地价评估基准日计算被告新地标公司应补交的土地出让金，该主张与被告新地标公司2012年5月18日已取得规划主管部门核准其容积率的事实不符，违反了双方签订的《国有土地使用权出让合同》第十六条的约定，且未考虑地价上涨导致需补交的土地出让金相应上涨，势必增加房地产开发企业负担等因素，明显不合理，欠公平。原告市国土局认为以其委托价评估机构评估的日期作为评估基准日，符合2013年原国土资源部办公厅发布的《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知[国土资厅发（2013）20号]中关于出让后经原出让方批准改变用途或者容积率等土地使用条件的，在评估需补交土地出让金时，评估期日应以国土资源主管部门同意补交地价时为准的规定。对此，本院认为，依据原国土资源部2006年发布的《国有土地使用权出让合同补充协议》示范文本（试行）的通知（国地资发[2006]83号）第十五条规定，受让人改变土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。2010年原国土资源部出台的《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》[国土资发（2010）204号]第四条规定，坚决制止擅自调整容积率行为，经依法批准调整容积率的，市、县国土资源部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款。在处理此类历史遗留问题时应当遵循“实体从旧”和“法不溯及既往”的法律适用原则。在原国土资源部2006年和2010年已明确规定应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补交的土地出让价款的前提下，适用依法批准调整日作为地价评估基准日，更加有利于在兼顾公益与私益的基础上最大限度保护房地产开发企业和国家的合法权益。综上，原告市国土局对被告新地标公司应补交土地出让金的评估基准日选择不当，其诉请被告新地标公司补交土地出让金1302100元，本院不予支持，补交土地出让金的评估基准日应以规划部门批准被告新地标公司调整容积率日为准。武汉洪山房地产土地估价有限公司作出的洪房(土估)字(2018)第SYG4100665号土地估价报告，系有资质的评估机构作出，评估程序合法，估价方法和评估基准日合理适当，可以作为认定被告新地标公司经批准调整容积率需补交土地出让金的依据。根据该评估报告，被告新地标公司应当向原告市国土局补的土地出让金为1179517元。原告市国土局诉请被告新地标公司按照《国有土地使用权出让合同》第三十条的约定从2012年5月18日起，每日按迟延支付款项的5‰交纳滞纳金。对此，本院认为，《国有土地使用权出让合同》第三十条约定的违约责任主要适用于受让人未按合同约定期限支付土地出让金的情形。本案中，被告新地标公司已经按照合同约定的期限支付了合同明确约定的土地出让金，不存在未按时支付土地出让金的情行为。原告市国土局诉请补交的土地出让金属于被告新地标公司经批准调整合同约定的容积率需补交的土地出让金，不同于未按合同约定期限交纳出让金的情形。2012年5月18日被告新地标公司应补交的土地出让金并未明确，原告市国土局亦未通知被告新地标公司于何时补交多少土地出让金，被告新地标公司的交纳义务不明确，原告市国土局诉请被告新地标公司按照合同约定每日按迟延支付款项的5‰向交纳滞纳金不符合合同的约定和法律的规定，本院不予支持。原告市国土局作为土地监督管理部门对土地出让后开发商的土地开发情况未及时进行跟踪和监管，在土地利用条件发生变化后未及时进行地价评估并向开发商催交土地出让金，亦有过错。本院综合考虑合同的约定、双方的过错程度、应交而未交土地出让金的实际损失，对被告新地标公司未及时申请补交的土地出让金1179517元，酌定按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算违约金。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国物权法》第一百三十七、第一百三十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，缺席判决如下：一、被告十堰新地标房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告十堰市国土资源局交纳土地出让金1179517元及违约金（违约金以1179517元为本金，自2012年5月18日起按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算至实际履行完毕之日止）；二、驳回原告十堰市国土资源局的其他诉讼请求。案件受理费16519元由原告十堰市国土资源局负担1652元，被告十堰新地标房地产开发有限公司负担14867元。如果被告十堰新地标房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判长  骆红梅审判员  杨晓建审判员  李 艳二〇一八年十二月三日书记员  王 婷附：本案适用的相关法律依据《中华人民共和国物权法》第一百三十七条设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。第一百三十八条采取招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采取书面形式订立建设用地使用权出让合同。建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：（一）当事人的名称和住所；（二）土地界址、面积等；（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；（四）土地用途；（五）使用期限；（六）出让金等费用及其支付方式；（七）解决争议的方法。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条本解释所称的土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门作为出让方将国有土地使用权在一定年限内让与受让方，受让方支付土地使用权出让金的协议。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。