福建省连江县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0122民初4174号 原告:孙明建，男，1973年9月15日出生，汉族，住福建省连江县。 原告:吴秀兰，女，1973年5月15日出生，汉族，住福建省连江县。 委托诉讼代理人：郭东洪，福建辉扬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程专，福建辉扬律师事务所律师。 被告:福建太梓置业有限公司，住所地：连江县凤城镇玉荷西路2#楼207室。 法定代表人：庄建魁，董事长。 委托诉讼代理人：陈捷，福建天福律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩若冰，福建天福律师事务所律师。 原告孙明建、吴秀兰与被告福建太梓置业有限公司（以下简称太梓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙明建、吴秀兰的委托诉讼代理人郭东洪、程专律师及被告太梓公司的委托代理人陈捷、韩若冰律师到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 孙明建、吴秀兰向本院提出诉讼请求：1、判令太梓公司支付孙明建、吴秀兰逾期办证违约金共计5940元[（自2015年10月2日起按照每日90元计算至2015年12月6日（66天）]；2、本案的全部诉讼费用由太梓公司承担。事实与理由：孙明建、吴秀兰与太梓公司于2012年5月21日签订《商品房买卖合同》约定：1、太梓公司将其开发建设的位于连江县东南街建国路99号的“太梓·滨江公寓”商品房1座602单元出售给孙明建、吴秀兰，面积为125.76平米，出售总价为900000元；2、出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需要由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的万分之一标准向买受人支付违约金；3、双方还就交房、支付购房款等做了约定。合同签订后，孙明建、吴秀兰按照约定分别于2012年12月11日、2013年2月20日向太梓公司支付270000元、630000元，共计900000元购房款。太梓公司于2013年9月29日电话通知孙明建、吴秀兰办理交房手续，孙明建、吴秀兰即于当日接收了涉案房产，此后太梓公司并没有在约定的时间内办理初始预登记，也没有按照约定将办理权属登记需要由太梓公司提供的资料交付孙明建、吴秀兰，造成孙明建、吴秀兰无法在接受涉案房产后90日内办理涉案房产的权属证书，直到2015年12月6日太梓公司才通知孙明建、吴秀兰可以办理涉案房产的权属证书，后孙明建、吴秀兰于2015年12月28日取得涉案房产权属证书。综上，孙明建、吴秀兰认为太梓公司不能按照约定履行其相应义务，造成孙明建、吴秀兰无法按照约定取得涉案房产的权属证书，太梓公司应当承担违约责任。关于逾期办证的原因，孙明建、吴秀兰认可不是太梓公司的行为导致，但也不是孙明建、吴秀兰的行为导致，而是由个别业主的原因导致。首先，太梓公司不能证明孙明建、吴秀兰存在花池违章搭盖的事实，太梓公司向建设局的报告中都确认是个别业主对花池违章搭盖导致;其次，2号301魏守铸,1号401陈兰香，2号202张项冠，1号202陈济禧等业主，到现在都没有安装防盗网；第三，2015年10月15日规划验收通过后，太梓公司直到12月才通知可以办证，由此证明太梓公司在规划验收合格后近两个月的时间内仍然不具备办证条件，明显存在办证逾期的情形。 太梓公司辩称：对孙明建、吴秀兰陈述的商品房购买时间、价格、地点、交房时间没有异议。但本案不存在太梓公司应依法支付逾期办证违约金的情形，请依法驳回孙明建、吴秀兰的诉讼请求。首先、孙明建、吴秀兰所提诉讼请求不能成立，太梓公司不存在根据合同约定应当支付给孙明建、吴秀兰逾期办证违约金的情形发生。本案太梓公司开发建设的“太梓·滨江公寓”自2013年9月28日单体验收合格后即通知业主办理交房事宜，并在2013年9月29日与众业主办理完成交房手续。太梓公司交房的同时，继续进行整体验收手续的办理，以备在整体验收手续完成后办理房屋产权登记手续。项目在2013年9月6日通过配套绿化竣工验收的基础上，2013年10月12日通过人防审批手续、2013年11月25日通过城建管线综合竣工验收、2013年12月6日通过环保验收、2014年2月13日通过消防验收。但唯独整体验收手续所需的规划验收，因孙明建、吴秀兰等业主在花池违章搭盖、违章安装防盗网等，致使规划验收未通过，无法办理产权。2014年3月27日连江县住房和城乡建设局下发“关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知”要求将违章搭盖清除并整改到位。但因部分业主拒不配合拆除违章搭建的防盗网等，直至2015年8月12日仍未整改到位。为此，太梓公司为了业主能尽快顺利办理产权证，主动联名众业主向连江县住建局反应并希望住建局规划部门给予专人指导支持，及时给予协调配合验收，以便进快办理相关产权手续。最后2015年8月31日太梓公司甚至自费请工人统一将小区内业主违章搭盖的防盗网拆除。至此，违章搭盖整改到位后，2015年10月19日规划验收才顺利通过。可见太梓公司对本案业主房屋产权的办理一直是积极主动处理的态度。但因孙明建、吴秀兰等业主外廊违章、在花池违章搭盖、违章安装防盗网，即因买受人违章行为导致规划验收无法通过而无法办理产权登记手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第12条“针对合同第十四条关于产权登记的约定，经甲乙双方友好协商，达成如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内（而非90天内），向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。房产权属登记及证书手续由买受人办理，相关费用由买受人承担，如因买受人原因，未能取得房屋权属证书的，相关责任由买受人承担。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01％向买受人支付违约金”的规定，只有在出现因太梓公司原因，孙明建、吴秀兰不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的情况下，太梓公司才需要支付逾期办证违约金。但本案逾期办证的原因并非在于太梓公司，而是孙明建、吴秀兰等业主外廊违章、在花池违章搭盖、违章安装防盗网，即因买受人的违章违法行为导致规划验收无法通过而无法办理产权登记，其相关责任应由买受人承担。因此，本案逾期办证的违约责任不应由太梓公司承担，孙明建、吴秀兰的诉求没有事实以及法律依据。二、孙明建、吴秀兰的诉讼请求部分超过诉讼时效。太梓公司向孙明建、吴秀兰交付涉案房屋时间为2013年9月29日，太梓公司应于2014年3月31日前为孙明建、吴秀兰办理涉案房屋的不动产权属证书。故应从2014年4月1日起开始计算孙明建、吴秀兰的诉讼时效期间。孙明建、吴秀兰于2018年10月22日，提起本案诉讼，故2015年9月30日前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日时已超过诉讼时效，2015年10月1日至2015年12月6日期间的违约金请求权虽调整为三年，但2015年10月23日前的诉求也超过诉讼时效期间，不应得到支持。因此，如法院认定太梓公司应承担逾期办证的违约责任，本案逾期办证违约期间也仅应从2015年10月23日起计算至2015年12月6日止，共计44天。综上所述，太梓公司不存在根据合同约定应当支付逾期办证违约金的情形。孙明建、吴秀兰所提诉讼请求不能成立。如法院认定太梓公司应承担逾期办证的违约责任，本案逾期办证违约期间也仅应从2015年10月23日起计算至2015年12月6日止，共计44天。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，即孙明建、吴秀兰提供的证据A1.《商品房买卖合同》，A2.销售不动产统一发票（自开），A3.《收款收据》，及太梓公司提供的证据B1.建设项目规划条件核实记录单、竣工验收报告、连江县住房和城乡建设局关于“太梓·滨江公寓”配套绿化竣工验收的批复、连江县住房和城乡建设局城建管线综合竣工验收批复、连江县人民防空办公室关于办结“太梓·滨江公寓等项目”人防结建审批手续的函、建设项目竣工环境保护验收申请登记卡、建设工程竣工验收消防备案复查意见书，B2.照片、连江县住房和城乡建设局关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知、整改报告、报告、协议书，B3.城市规划核样及竣工验收记录表，B4.连江县房产管理交易所《缴费通知书》，B5.太梓公司缴纳住房转让手续费的票据一张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 孙明建、吴秀兰提供的证据A4.《要求承担违约责任的函》和EMS面单，旨在证明在接收涉案房产后，由于太梓公司的原因，孙明建、吴秀兰未能在90日内办理涉案房产的权属证书，孙明建、吴秀兰致函太梓公司告知其逾期办证构成违约，应按照购房合同的约定支付违约金。本院认为，根据【2003】民二他字第6号《最高人民法院关于债权人在保证期间以特快专递向保证人发出逾期贷款催收通知书但缺乏保证人对邮件签收或拒收的证据能否认定债权人向保证人主张权利的请示的复函》“债权人通过邮局以特快专递的方式向保证人发出逾期贷款催收通知书，在债权人能够提供特快专递邮件存根及内容的情况下，除非保证人有相反证据推翻债权人所提供的证据，应当认定债权人向保证人主张了权利。”精神，在孙明建、吴秀兰向太梓公司合同约定的地址寄送《要求承担违约责任的函》，并提供了邮局特快专递面单和内容的情况下，太梓公司无法提供相反证据推翻该证据，不论孙明建、吴秀兰是否有在面单上对邮寄内容进行备注，都应当认定孙明建、吴秀兰已在专递面单所记载的时间向太梓公司主张了逾期办证违约金权利。 太梓公司提供的证据B6.太梓公司自制的表格一份及证据B7.张国民具的《证明》一份，旨在证明其在2015年8月12日向住建局出具《整改报告》中确认整改期间没有违章的7户业主为1-202,1-401,1-901,1-902,2-202,2-801,2-802，但是本系列案涉案的1-401陈兰香,2-202张项冠、林文琴，虽然没有安装防盗网，但是花池部分栏杆存在违章。涉案的魏守铸属于统一拆除的23户业主之一，其拆除的是铝合金推拉门。因此，本系列案件15名原告都有存在不同程度违章情况。本院认为，太梓公司提供的证据B6系其单方制作，不能作为证据使用，证据B7系张国民出具的证明，与《协议书》等相互印证，可以证实其统一拆除的“太梓·滨江公寓”内花池位置搭盖物的业主情况。 根据双方当事人的陈述和上述已确认的有效证据，对本案的主要事实作如下认定： 孙明建、吴秀兰采用支付首付款加上按揭贷款的方式向太梓公司购买位于连江县东南街建国路99号的“太梓·滨江公寓”商品房1座602单元，购房总价计人民币90万元。2012年5月21日，双方签订了一份《商品房买卖合同》，约定：“……第二条商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房……第十四条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1、……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。……第二十条文书送达。本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址，如有变动应及时通知对方当事人和登记机构，否则造成相关通知文书无法送达的，将视同已经送到，由此产生的法律责任由当事人自行承担。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。第二十三条本合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。……。第二十五条本合同自双方签订之日起生效。……双方还签订一份附件六：合同补充协议……12.针对合同第十四条关于产权登记的约定，经甲乙双方友好协商，达成如下约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。……如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后180日内取得房屋权属证书的，双方同意按以下方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。后孙明建、吴秀兰付清购房款，太梓公司于2013年9月29日向孙明建、吴秀兰交付房屋。 随后，“太梓·滨江公寓”项目先后通过人防审批手续、城建管线综合竣工验收、环保验收、消防验收。连江县住房和城乡建设局组织规划技术人员对“太梓·滨江公寓”项目进行规划竣工验收，经现场勘验，发现该项目存在花池等位置违章搭盖问题，并于2014年3月27日下发连建函[2014]35号《关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知》，要求太梓公司在2014年4月27日前按工程规划许可证审批的建设施工图进行施工，违章搭盖须清除并整改到位，重新申报竣工验收。2015年7月30日太梓公司联名30户业主向连江县住建局提交《报告》，恳请尽快解决办理30户产权手续。2015年8月12日，太梓公司向住建局出具《整改报告》，确认整改期间有7户没有违章，并恳请住建局规划部门给予专人指导支持及时给予协调配合验收，以便办理相关产权手续。后太梓公司与张国民签订《协议书》，约定由张国民对小区内23户花池位置搭盖的防盗网拆除，待验收后再组装。2015年10月19日连江县住建局原则同意“太梓滨江公寓项目”通过规划条件核实（验收）；并决定滨江公寓1号楼701未整改到位，暂停办理产权登记，其余予以办理产权登记手续。2015年11月30日，连江县房产管理交易所通知太梓公司已办理初始预登（总登），需缴纳的交易手续费用，次日，太梓公司按规定缴纳相关手续费。2015年12月6日，太梓公司通知孙明建、吴秀兰可以办理房屋权属证书。2018年4月9日，孙明建、吴秀兰以邮政特快专递方式向太梓公司主张逾期办证违约金。 诉讼中，太梓公司确认其在2015年8月12日向住建局出具《整改报告》中所陈述的整改期间没有违章7户分别是1-201陈济禧、吴妹妹,1-401陈兰香,1-901林清芳,1-902孙龙杰,2-202张项冠、林文琴,2-801庄菁,2-802王宝旺、王松秦。孙明建、吴秀兰确认其属于太梓公司出面统一对小区内23户防盗网拆除的业主之一。 另查明，“太梓·滨江公寓”项目共2栋30户，本院同期还受理陈增峰、邱保雄、黄建鹤、胡时芝、张项冠、张霖、陈兰香、魏守铸、程航、林贤成、高湧、陈明华、曾凡实、周秀香诉福建太梓置业有限公司商品房预售合同纠纷14件。 本院认为，孙明建、吴秀兰向太梓公司购买其建设的位于连江县东南街建国路99号的“太梓·滨江公寓”商品房一套，双方签订的《商品房买卖合同》及附件六均是双方当事人的真实意思表示，系依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应按合同约定享受权利和履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现根据双方签订的《商品房买卖合同》及附件六约定：如因太梓公司的原因造成买受人不能在商品房交付使用约定时间内取得房屋权属证书的，太梓公司应按约定支付违约金。现连江县住房和城乡建设局出具的《关于福建太梓置业有限公司开发的太梓滨江公寓规划竣工验收整改的通知》明确太梓滨江公寓项目系因该项目存在花池等位置违章搭盖问题未整改到位导致验收不能通过。参与花池等位置违章搭盖的业主从太梓公司提供的《整改报告》和《协议书》等可以相互印证，证实有23户业主有不同程度的违章需要整改，并经统一对该23户的花池等位置进行整改后，连江县住建局原则同意“太梓滨江公寓项目”通过规划验收；并决定滨江公寓1号楼701未整改到位，暂停办理产权登记，其余予以办理产权登记手续。因此，应认定导致规划竣工验收逾期通过的原因系由该23户业主的行为导致。而孙明建、吴秀兰属于该23户业主之一，因此，造成本案诉争商品房逾期办证的责任应由孙明建、吴秀兰自行承担。 综上所述，孙明建、吴秀兰的主张，理由与依据不足，依法应予驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下： 驳回孙明建、吴秀兰的诉讼请求。 本案受理费人民币50元，减半收取25元，由孙明建、吴秀兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审判员 林 青 二〇一八年十二月十八日 书记员 许铭捷 附注（法律条文）： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。