河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初1382号 原告马希军，男，回族，1963年5月4日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人刘体河，河北智联律师事务所律师。 被告蔡伟，男，汉族，1975年2月2日出生，现住浙江省诸暨市。 委托诉讼代理人王争，北京市易行律师事务所律师。 本院在审理原告马希军与被告蔡伟租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘体河，被告的委托诉讼代理人王争均庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，何秀东曾于2011年5月16日与廊坊开发区博泰房地产开发有限公司（以下简称博泰公司）订立《房屋租赁合同》，双方约定：何秀东承租博泰公司坐落在开发区总建筑面积4022.48平方米的房屋，租赁用途为宾馆，酒店；租期为15年，自2011年5月16日至2026年5月15日（实际租赁期限为15年零6个月）；前三年租金每年为950000元，三年共计2850000元，后每三年调增一次，调增幅度为上三年期间段年租金的10%；何秀东在租赁期内，对房屋进行整修时，要将装修方案报博泰公司工程部审查书面同意后方可施工；租赁期间，何秀东不能擅自将房屋转租或转借，否则博泰公司有权解除合同，收回房屋。合同订立后，经博泰公司同意，租赁合同于2015年1月6日由何秀东变更为雷云峰，2016年7月22日由雷云峰变更为蔡伟。2017年10月16日，博泰公司将包含上述租赁房屋在内的廊坊开发区华祥路商业楼（7990.7平方米）作价转让给原告，后双方及时办理了资产交接手续。近日，原告发现被告未经原告同意擅自对承租房屋开凿门洞，进行整修，危机房屋安全，且原告还发现被告未经同意，擅自将承租的部分房屋转租多个第三方，收取高额租金从中渔利，擅自改变了租赁合同中约定的宾馆、酒店用途。被告根本违约，故请求判令:1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并责令被告即刻搬出租用原告的房屋；2、被告依合同约定向原告支付违约金229900元（1149500元×20%）；3、诉讼费用由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、租赁合同及补充协议，证明被告蔡伟与博泰公司存在房屋租赁合同关系，同时能够证实被告蔡伟的租赁房屋的用途为宾馆和酒店，其不能擅自将房屋转租或者转借，且在租赁期内如果对房屋进行装修，应有出租方的同意方可施工，这是被告蔡伟的重要合同义务，如果违反，按照合同约定，出租方有权解除合同，收回房屋。2、债务清偿合同及交接清单一组，证明本案的原告与上述合同的出租方博泰公司进行了债务处理，原告取得了与被告蔡伟房屋租赁合同关系的出租人的地位及相关权利义务。3、签到表一份，证明原告在接管博泰公司出租房屋财产后，召集包括被告蔡伟在内的承租人，表明自己为房屋出租方的事实存在。4、照片六张，证明被告蔡伟在履行租赁合同过程中，未经出租方允许，将承租房屋擅自转租给其他商户的违约行为。同时，也能证实被告蔡伟擅自改变房屋用途，擅自破坏承租房屋主体结构，进行装修，危及出租房房屋安全的违约行为，改变用途体现在他将合同约定的宾馆及酒店的用途，明显改变为汽车的维修、养护以及饭店餐饮等。 被告辩称，根据双方当事人所签署的合同，被告不存在法定的或者合同约定的解除合同事由的出现，所以不同意解除合同。关于支付违约金的问题，因为被告不存在违约情况，所以不能适用合同当中的违约金条款。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、博泰商业街租赁合同、补充合同、同意房屋转租证明等四组，证明被告是涉诉房产的合法承租人，且就涉诉房产享有转租转包的权利。2、重新签署租赁合同通知和通知各一份，证明2018年3月16日，原告以宝鑫金源饭店名义给被告发了这个通知。我方认为这是不合法的，作为本案被告，我方并不知悉原出租人与本案原告产生的相应的法律关系，且该法律关系是否真实合法有效，我们也无法确定。但从我方与本案原告的工作人员取得的联系的情况看，原告是想涨租金，也就是如他这里边所写的要重新签订合同，那么原来的合同应当是有效的，但是他要求重新签，目的就是要涨房租。3、营业执照一份，证明被告在涉诉房产当中是合法经营、合法注册，且在经营范围当中有住宿、包装食品、日用百货的零售、烟酒的零售、餐饮服务，也就是说在涉诉的经营场地当中，被告的经营权限已经由相应的工商部门核准。4、收据八份，证明我方依法向本案的出租人交纳了相应的水、电等费用。5、产权证的复印件一份，证明涉诉房产登记在博泰公司名下，证明本案原告主体不适格。6、被告与他人签订的租赁合同，证明在被告与博泰公司建立租赁合同之时就享有相应的转租和经营的权利。6、北京农商银行个人客户回单一份，证明被告依据原始合同约定的数额及时间，及时地履行了合同当中的缴纳房租的义务。且原告也接收了被告所缴纳的房屋租金，合同仍然按原合同来履行。缴费日期是2018年2月5日，收款人是高蕊（系原告的会计）。7、录音及书面记录，证明被告依法享有涉诉房产的转租、装修等相关权益，原告意图是想修改合同相应的合同条款，以达到其提高房租的不法意图，真正的违约方并不是被告，而是原告。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 一、博泰公司与马希军、蔡伟之间的事实 2011年5月16日，博泰公司与何秀东（身份证号为3325291977××××××××）签订了《博泰商业街租赁合同》，约定：1、房屋坐落于河北省廊坊开发区，建筑面积为4022.48平米，3层框架结构。2、租赁期限为15年，即自2011年5月16日至2026年5月15日（其中含6个月的装修免租金期，故实际租赁期限应为15年零6个月，从2011年11月16日开始计收租金）。3、租赁用途为宾馆、酒店，未经博泰公司书面同意，何秀东不得改变租赁用途。何秀东擅自改变租赁用途的，博泰公司有权解除合同并收回房屋，何秀东应按当年年租金的20%支付违约金；租赁期间，何秀东不能擅自将房屋转租或转借；不得利用所租房屋进行非法活动或损坏公共利益；否则，博泰公司有权解除合同，收回房屋，并有权要求何秀东支付当年年租金20%的违约金。4、租金标准及交付方式：前三年租金每年为950000元，三年共计2850000元。后每三年调增一次，即每个三年未一个期间段，每个期间段做一次调增，调增幅度为上个期间段年租金的10%，以此类推；何秀东在本合同签订之日起10日内付当年年租金的50%给博泰公司，在2012年5月15日前付清剩余年租金。以后何秀东应在每个租赁年度的11月16日前支付当年的租金；租赁期内水费、电费、暖气费、物业管理费及垃圾清运费等相关费用由何秀东承担。5、租赁期满之日起10日内，何秀东将该房屋归还给博泰公司，何秀东装修装饰部分，可拆除的何秀东可以拆除，但不得影响该房屋的结构和外观；不能拆除的，无偿归博泰公司所有。6、何秀东在租赁期内，在不破坏房屋主体结构的基础上可进行室内装饰装修，装修费用由何秀东自理。何秀东对博泰公司房屋进行装修时，要将装修方案报博泰公司工程部审查书面同意后方可施工。合同还进行了其他约定。合同签订后，博泰公司和何秀东各自履行了合同内容。 2015年1月6日，博泰公司与雷云峰（身份证号为3325291972××××××××）签订了《的补充合同》，约定：同意承租方何秀东的申请，将承租方何秀东变更为雷云峰；考虑到雷云峰的实际困难，同意在如下两个年度内（2015年11月16日至2017年11月15日）租金按每半年一支付（即2015年10月16日前付52.25万，2016年4月16日前付52.25万，2016年10月16日前付52.25万，2017年4月16日前付52.25万），其他年租金交付方式不变；本合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；除本合同中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 2016年7月22日，博泰公司与雷云峰再次签订《的补充合同》，约定：本合同中所有术语，除非另有说明，否则其定义与双方于2015年1月6日签订的《博泰商业街租赁合同》的补充合同中的定义相同；同意承租方雷云峰的申请，将承租方雷云峰变更为蔡伟（身份证号为3325291975××××××××）；本合同生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力；除本合同中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。 2017年10月16日，马希军与博泰公司的耿春萍签订《债务清偿合同》，约定：马希军持有毕节市博泰混凝土有限公司股份及经营利润，毕节市博泰混凝土有限公司一直未付给马希军，耿春萍愿将其所使用经营的廊坊开发区华祥路商业楼（建筑面积7990.7平米，包括涉诉房屋）作价转让给马希军，用于收购马希军所持有贵州省毕节市博泰混凝土有限公司的全部股权、抵偿所欠马希军的所有债务。马希军另支付给耿春萍转让差价伍佰万元（500万）；本合同签署后三日内耿春萍将华祥路商业楼房产证、土地使用证、原始协议书及现租房户的租赁合同等原件一并转给马希军；耿春萍确保华祥路商业楼无债权债务、无他项请求，在转移给马希军后，不得以任何理由干扰马希军的经营活动；自本合同生效后，七日内耿春萍需告之该楼所有租赁户与马希军重新签订租赁合同，所有现租赁户转为马希军管理。耿春萍对租赁户所作出的承诺（除合同约定外）全部废止。待全部手续与现租赁户交接完毕后五日内马希军将差价款伍佰万元一次性支付给耿春萍。该合同后附交接清单，同时，博泰公司在2017年10月25日对该合同作出确认：博泰公司与何秀东于2011年5月16日签订的《博泰商业街租赁合同》及补充合同原件二份，租金已收至2017年11月15日。 2017年10月27日，马希军找到博泰公司和雷云峰对雷云峰说明了上述合同事宜。 2018年3月16日和22日，马希军以“廊坊开发区宝鑫金源饭店有限公司”的名义向雷云峰、蔡伟发出《重新签署租赁合同通知》、《通知》，通知：马希军已于2017年10月16日接管华祥路商业楼，要求租赁户于2018年3月23日前按调整后的租金与马希军签署新的租赁合同；要求雷云峰于3月24日下午五时前与马希军签署租赁合同，租金每日每平米1.5元。 蔡伟对上述事实已知晓。 另查明，蔡伟经营一家名为廊坊开发区新金鑫宾馆（速八酒店），注册于2015年6月29日，地址为廊坊开发区华祥路博泰商业街二街。 2018年1月至8月，蔡伟经营的速八酒店一直向马希军交纳水费、电费，收款人是廊坊开发区宝鑫金源饭店有限公司的财务会计高蕊，马希军是该公司的实际经营管理者。高蕊的收款行为得到马希军的确认。 二、蔡伟与其转租户之间的事实 2011年12月1日，何秀东以“廊坊开发区华祥路金鑫宾馆”即后来的廊坊开发区新金鑫宾馆的名义与杨超签订《房屋租赁合同》，约定：廊坊开发区华祥路金鑫宾馆将廊坊开发区华祥路博泰商业街一区一楼底商建筑面积为200平米的房屋转租给杨超，租赁用途为网吧，租赁期限自2011年12月1日至2017年11月30日。该协议，蔡伟认可。 2014年6月28日，何秀东以“廊坊开发区华祥路金鑫宾馆”即后来的廊坊开发区新金鑫宾馆的名义与郭昌贵签订《房屋租赁合同》，约定：廊坊开发区华祥路金鑫宾馆将廊坊开发区华祥路博泰商业街一区一楼底商建筑面积为600平米的房屋转租给郭昌贵，租赁用途为餐饮，租赁期限自2014年7月20日至2020年7月19日。该协议，蔡伟认可。 2018年6月6日，蔡伟与李林签订《房屋租赁合同》，约定：蔡伟将廊坊开发区华祥路博泰商业街二街使用面积为248平米的房屋转租给李林，租赁用途为洗车，租赁期限自2018年7月6日至2023年7月6日。 2018年2月2日，雷云峰与博泰公司的员工孙秀云电话沟通，孙秀云确认华祥路博泰商业街的资料已与马希军交接，但后续工作需要雷云峰、蔡伟和马希军自行协商。 2018年2月5日，蔡伟以叶国强的名义向高蕊交纳了2017年11月16日至2018年11月15日的合同租金1149500元。马希军确认收到该款，但不认可系双方确定的合同租金。 三、庭审结束后，马希军向本院递交一份博泰公司于2018年10月29日出具的《证明》、马希军自行确认的《情况说明》各一份，蔡伟于2018年11月20日出具《意见》，对上述两份证据均不予认可。 本院认为，博泰公司与何秀东、雷云峰、蔡伟达成的租赁合同关系是双方自愿达成，不违反法律规定，本院依法确认。最终承租人蔡伟和出租人博泰公司均应按照上述租赁合同及补充合同的约定履行相应的权利义务。后，马希军与博泰公司针对涉诉租赁房屋的出租权达成债务清偿合同，博泰公司将涉诉租赁房屋的出租权转让给马希军，双方在2017年10月25日对涉诉房屋租赁合同的相关手续进行了交接，马希军即取得了涉诉租赁合同中出租人的权利。2017年10月27日，马希军将上述情况告知蔡伟，自2018年1月始，蔡伟一直向马希军指定的收款人高蕊交纳涉诉租赁房屋的水、电等费用，并交纳了涉诉租赁房屋2017年11月16日至2018年11月15日的年租金，使用租赁房屋。虽然马希军不认可蔡伟交纳年租金的事实，但马希军接替博泰公司作为出租人的时间正在涉诉租赁合同的履行期间，且高蕊作为水、电费的收款人，蔡伟据此认定其可以代表马希军收取年租金，是符合常理的，本院对蔡伟交纳上述年租金的事实予以确认。马希军和蔡伟对于双方继续按照《房屋租赁合同》及补充合同履行各自的权利义务已形成事实，马希军作为新的出租人行使权利应充分考虑原租赁合同的一致性和连贯性，在房屋租赁合同未到期或者没有解除合同的情形时，双方均应共同遵守。 蔡伟于马希军接手涉诉租赁合同出租人权利前，在取得博泰公司的同意后将所租赁的房屋部分进行转租，只要不违反双方的合同约定，对双方均具有法律效力；或者，即使有违约行为，守约方没有追责，合同仍可继续履行。然而，蔡伟在得知出租人已变为马希军后，明知未经马希军书面同意，合同的租赁用途不得擅自改变，却依然将部分租赁的房屋租赁他人，且租赁用途变更为“洗车”。即使其转租房屋的行为得到了原出租人博泰公司的认可，但其更改租赁用途的行为未取得马希军的书面同意，已违反了《房屋租赁合同》和补充合同的约定，根据房屋租赁合同第二条第一款的约定，乙方（蔡伟）擅自改变租赁用途的，甲方（马希军）有权解除合同并收回房屋，乙方应按当年年租金的20%支付违约金。故，蔡伟在向马希军履行义务的同时未征得马希军书面同意，变更租赁用途并获益，马希军因此主张解除与蔡伟之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持。 关于违约金。第一、考虑到博泰公司与马希军之间因债务清偿行为而将出租人及出租人所享有的权利变更到马希军名下，博泰公司与蔡伟原有的租赁合同关系和已形成的合同相对方的默契关系势必出现变化。也就是说，博泰公司与蔡伟在之前履行租赁合同关系的时候，博泰公司虽然没有书面明示，但其对于蔡伟转租房屋的用途变更（如租赁用途为“网吧”）一事采取漠视的态度，继而造成蔡伟认为现在出租人虽然变为马希军，但其仍可一贯地继续下去以至于形成本诉之事实，这并不完全归责于蔡伟；第二、蔡伟租赁房屋的用途为宾馆、酒店，租赁合同始于2011年5月，即便是蔡伟作为承租人，其也在2016年7月开始经营原已形成的宾馆（现在的速八酒店），蔡伟作为宾馆投资人，其投入资金不在少数，马希军根据合同约定主张解除合同也将造成蔡伟剩余租赁期间所获收益的损失。因此，综合本案的事实，马希军要求解除与蔡伟之间的合同关系，蔡伟已承担违约责任，马希军再要求蔡伟承担违约金的意见，本院不予支持。 结合蔡伟交纳年租金的期间和实际使用情况，马希军与蔡伟之间的租赁合同关系自本判决生效之日起解除，蔡伟应在之后的一个月内搬离、腾空房屋并交回马希军；蔡伟应根据实际使用期间给付马希军租赁费和实际使用的水、电等相关费用。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马希军与被告蔡伟之间形成的关于坐落于河北省廊坊经济技术开发区博泰房地产开发有限公司开发建设、3层框架结构）租赁合同关系；被告蔡伟在本判决生效之日起一个月内清理、搬离房屋，并将腾空后的房屋交还原告马希军。 二、驳回原告马希军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半为3903元由原告马希军承担；此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员 刘 鹏 二〇一八年十一月二十六日 书记员 崔婷婷