广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0112民初3231号原告：曾伟正,男，1978年1月8日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：王键浩、付丽莎，均系广东广信君达律师事务所律师。被告：广州清大瑞泰信息科技有限公司，住所地广东省广州市高新技术产业开发区彩频路**1201C部位。法定代表人：曾伟光，系该公司董事长。委托诉讼代理人：安家亮、刘焱，均系该公司职员。原告曾伟正诉被告广州清大瑞泰信息科技有限公司（以下简称清大瑞泰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年8月3日公开开庭进行了审理，原告曾伟正的委托诉讼代理人王键浩，被告清大瑞泰公司的委托诉讼代理人安家亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾伟正诉称：2016年6月12日，曾伟正与清大瑞泰公司签订了《百嘉信【壹品E?PARK】商品房认购书》。2016年6月17日，曾伟正与清大瑞泰公司签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下称为预售合同），约定曾伟正以683122元购买清大瑞泰公司位于广州市萝岗区伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）804房的商品房。按照合同约定的付款方式，曾伟正于2016年6月17日通过POS机刷卡向清大瑞泰公司支付了首期房款，清大瑞泰公司于2017年7月20日出具发票，确认收到了曾伟正的首期房款343122元。根据预售合同第十四条，清大瑞泰公司应于2017年8月30日交房，否则将应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向曾伟正支付违约金。然而，2017年8月28日，清大瑞泰公司通知业主，清大瑞泰公司无法按约定于8月30日交房，并承诺延期交房将严格按照预售合同约定的违约责任处理。直至2018年5月25日，清大瑞泰公司仍未交房，其行为已严重违反了合同约定，应依照合同给付延期交房违约金91538元（暂计至2018年5月25日为683122元×0.05%×268天=91538元）。综上所述，清大瑞泰公司的行为导致曾伟正产生租金损失、违约金损失、土地使用金损失、房贷利息差损失等，且清大瑞泰公司还存在恶意违约的情况，根据诚实信用原则，清大瑞泰公司需向曾伟正支付相应的违约金。曾伟正为维护其合法权益，现诉至法院，请求判令：1.清大瑞泰公司支付延期交房违约金（从2017年8月31日起，暂计至2018年5月25日为91538元，以总房款683122元为本金按照每日万分之五的标准计算至清大瑞泰公司实际交楼之日）；2.清大瑞泰公司承担本案诉讼费用。被告清大瑞泰公司辩称：1.关于曾伟正要求我司支付违约金的诉请。同意支付逾期交房违约金，但逾期交房违约金过高应予以调整，应按照法律规定以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。合同法解释（二）第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院下发的《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》明确规定“未按时交付房屋的，要多做双方当事人调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金的数额，公平解决责任问题”。本案中，根据广州市住房和城乡建设委公布的《2017年广州市房屋租金参考价》，与涉案房屋同地段同类的房屋（以萝岗奥园广场为例）租金标准，就算以最高的商业用地标准计算也仅为每月50元/㎡，可见同地段同类房屋的租金标准远远低于合同约定的违约金标准，因此当事人约定的违约金过分高于造成的损失。2.关于诉讼费的承担，本案诉讼费用由法院裁定承担比例。经审理查明：2014年7月4日，清大瑞泰公司取得建科广场编号为穗房预（网）字第××号的《广东省广州市商品房预售许可证》。2016年6月12日，曾伟正与清大瑞泰公司签订《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》，曾伟正购买清大瑞泰公司开发的位于广州高新技术产业开发区科学城伴河路192号G座8层04公寓，该物业的建筑面积为46.8373平方米（已含分摊之公用面积），套内面积为34.02平方米，该建筑面积与套内面积最终以测绘所测绘面积为准；认购价为683122元，曾伟正于签订本认购书时向清大瑞泰公司支付定金20000元，首期楼款为认购价的50%即343122元须于2016年6月20日前付清（已扣除定金），剩余房款340000元，曾伟正须于2016年6月20日前申办按揭贷款，按揭年限10年。2018年2月3日，曾伟正（乙方）与清大瑞泰公司（甲方）签订了网签合同《广州市商品房买卖合同（预售）》，双方约定，乙方购买的房屋地址为广州市萝岗区（现为黄埔区）伴河路192号自编G栋（自编C-3、C-4栋）804房；该商品房的用途为办公，层高为3.3米，建筑面积共46.8373平方米，套内建筑面积34.02平方米，共有分摊面积约12.8173平方米；该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额683122元，首期款343122元自本预售合同网上签订之日起支付，除首期款外的剩余房款340000元应于2018年3月31日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；甲方应当在2017年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如办理产权证的义务等。双方当事人在合同第八条付款方式第三款第一项和第二项约定：（1）甲方代理乙方办理按揭手续的，乙方应在签订本合同并支付首期款后3日内，将申请银行按揭贷款需由乙方提供的证件资料交付甲方或甲方指定的第三人；（2）乙方自行办理按揭贷款手续的，甲方应在乙方支付首期款后3日内，将乙方申请银行按揭贷款需由甲方提供的证件资料交付乙方或乙方指定的第三人。合同第十条逾期付款的违约责任第三款约定：按揭付款的，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同；甲方代理乙方办理按揭贷款或甲方指定按揭银行的，甲方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户，不得放入其它账户；乙方自行办理按揭贷款的，乙方应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户；甲方要求解除合同的，甲方应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付房价款退还给乙方。合同第十四条第一款约定了延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间分别处理：1.逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。2.逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。双方当事人在合同中还约定了其他事项。清大瑞泰公司确认曾伟正已经支付涉案房屋的首期款343122元，并于2017年7月20日向曾伟正出具首期房款的发票。清大瑞泰公司确认涉案房屋至开庭之日尚未满足交付条件。上述事实，有《百嘉信【壹品E·PARK】商品房认购书》《广州市商品房买卖合同（预售）》、支付凭证、发票、《广东省广州市商品房预售许可证》以及双方当事人的陈述证实。上述证据经过庭审举证、质证，符合法律规定，本院予以采信。本院认为：清大瑞泰公司已经依法取得了包括涉案房屋在内的商品房预售许可证。曾伟正与清大瑞泰公司签订商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，对双方当事人均具有约束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。按照合同的约定，清大瑞泰公司应当在2017年8月30日前向曾伟正交付涉案房屋，但至开庭之日，清大瑞泰公司仍未把符合交付条件的房屋交付曾伟正，系违约，应当依法承担违约责任。关于清大瑞泰公司应支付的违约金。1.违约金的计算期间，曾伟正诉请清大瑞泰公司的逾期交楼违约金的计算期间为2017年8月31日至实际交付之日止，但考虑到清大瑞泰公司的逾期交楼行为处于持续状态，具体交楼时间尚未确定，故本院支持曾伟正请求的计算逾期交楼违约金的截止时间为起诉之日即2018年6月14日，共计288日，其后的逾期交楼违约金曾伟正可另行向清大瑞泰公司主张。2.违约金的计算标准，双方当事人约定的违约金标准为每日按照总房价款的0.05%计算，清大瑞泰公司主张该标准过高，但未提交证据证实该违约金的约定明显高于曾伟正的损失，故清大瑞泰公司的主张不予采纳。3.计算违约金的本金，曾伟正实际向清大瑞泰公司支付的房价款为343122元，剩余房价款尚未支付。故清大瑞泰公司的违约金应当按照曾伟正实际支付的房价款343122元计算。综上，清大瑞泰公司应向曾伟正支付的违约金为49409.57元（343122元×0.05%/日×288日）。对于超出上述标准的诉讼请求，本院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州清大瑞泰信息科技有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告曾伟正支付2017年8月31日至2018年6月14日的逾期交楼违约金共计49409.57元；二、驳回原告曾伟正的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2088.4元，由原告曾伟正负担961.1元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担1127.3元。财产保全费935.4元，由原告曾伟正负担430.5元，被告广州清大瑞泰信息科技有限公司负担504.9元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李小伟人民陪审员  张 敏人民陪审员  丁树祥二〇一八年十二月十一日书 记 员  黄曼玲附一：本裁判主要法律依据《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附二：申请执行期限《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。