江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏01民终8344号上诉人（原审原告）：李静，女，1983年6月17日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：尹峰，江苏马健律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广发银行股份有限公司南京中央路支行，住所地江苏省南京市玄武区中央路**。法定代表人：裴军花，该支行行长。委托诉讼代理人：单俊，江苏和忠律师事务所律师。委托诉讼代理人：张琳，江苏和忠律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：黄辉，男，1982年10月2日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。原审第三人：颜晓蒙，女，1982年6月21日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。上诉人李静因与被上诉人广发银行股份有限公司南京中央路支行（以下简称广发银行中央路支行）、黄辉，原审第三人颜晓蒙案外人执行异议之诉一案，不服南京市玄武区人民法院（以下简称玄武法院）（2017）苏0102民初3976号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李静的上诉请求：1、请求依法撤销玄武法院作出的（2017）苏0102民初3976号民事判决，依法改判；2、请求依法确认上诉人李静对南京市享有承租权，并停止对该房屋的不带租拍卖的强制执行；3、请求贵院判令由被上诉人广发银行中央路支行承担案件一审、二审的诉讼费、公告费等。事实与理由：1.一审期间被上诉人广发银行中央路支行对《租赁合同》签订时间不予认可，但在法官讯问是否要求鉴定时，被上诉人广发银行中央路支行提出不要求鉴定，而一审法院在未启动对其时间鉴定就以推定方式认定租赁合同签订时间，属认定事实错误；2、上诉人李静提供证据证明其从2012年至2015年期间居住在案涉房屋内，一审法院亦认可了“未延续之前的老租约，把租赁合同往前签”这一说法。因此2013年4月9日前，上诉人对案涉房屋享有承租权，并且承租权一直延续至今；3、一审法院适用的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条指的是在执行程序阶段由人民法院作出执行异议裁定的依据。但本案是执行异议之诉，不属于执行程序，故一审法院适用法律错误。被上诉人广发银行中央路支行代理人辩称，该案件自2015年进入执行程序至今已近4年，期间该房屋一直由上诉人李静对外租赁收取租金。李静与颜晓蒙并不存在租赁关系，一审法院查明事实清楚，审理程序正当合法，请求二审法院依法作出裁判。被上诉人黄辉辩称，同意被上诉人广发银行中央路支行代理人意见。一审中李静明确表示不需要对《租赁协议》的笔迹和时间进行鉴定，该案涉房屋是被上诉人黄辉和第三人颜晓蒙在婚姻关系存续期间的共同财产，李静已认可《租赁协议》上颜晓蒙的签名系伪造，租赁关系并不存在。李静称租赁关系的产生是因为投资款无法按期收回，但投资款的按期收回时间晚于案涉房屋设定抵押的时间。一审法院查明，广发银行中央路支行与颜晓蒙、黄辉借款合同纠纷一案，玄武法院于2015年1月23日作出（2014）玄商初字第840号民事判决：1、颜晓蒙、黄辉于判决发生法律效力之日起十日内支付广发银行中央路支行借款本金230万元、借款利息102541.68元、罚息66125元、复利5614.14元；并自2014年7月23日起至判决实际给付之日止，按年利率11.25%的标准支付逾期罚息、复利；2、广发银行中央路支行有权在颜晓蒙以上还款义务范围内以颜晓蒙位于南京市（所有权证号：建转字第**）折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。该判决发生法律效力后，根据广发银行中央路支行的申请，玄武法院于2015年7月10日立案执行，案号为（2015）玄执字第1578号。在该案执行过程中，玄武法院依法作出（2015）玄执字第1578号之一执行公告：拍卖颜晓蒙名下位于南京市的房产（以下简称901室），责令上述房屋内居住、使用人员迁出上述房产。李静提出异议后，玄武法院于2017年5月15日作出（2016）苏0102执异61号执行裁定书，驳回李静的异议申请。另查明，案涉房屋901室建筑面积为138.96平方米，所有权人为颜晓蒙。广发银行中央路支行于2013年7月17日取得抵押权，自2014年3月10日起901室被玄武法院等多家法院采取司法查封措施。黄辉与颜晓蒙原系夫妻关系，双方于2015年5月在南京市秦淮区人民法院协议离婚。李静与颜晓蒙系朋友关系。还查明，在玄武法院（2015）玄执字第1578号执行案件中，李静向玄武法院提出执行异议申请后，提交了相关证据，其中包括2013年4月19日的托管理财协议（与本案被执行人黄辉提交的协议相符）、颜晓蒙20**年4月2日出具的委托书及2016年10月25日出具的证明。委托书的主要内容为颜晓蒙委托其父颜飞与李静签订租房合约；证明的主要内容为颜晓蒙陈述2013年4月9日其与李静签订的租赁合同真实有效，其委托父亲颜飞在租赁合同上代为签字，合同中涉及将颜晓蒙所欠李静的50万元本金转为房租的约定真实有效，该款于2013年4月19日由李静打入颜晓蒙中行尾号4435的账户中等。根据执行卷宗材料中笔录记载：（1）广发银行中央路支行及黄辉对租赁协议、委托书及证明均不认可，但不申请鉴定。（2）本案李静陈述其在2010年1月起就承租使用901室，但无法提供合同；李静在2013年4月19日签订托管理财协议并向颜晓蒙汇款50万元，名为理财实为借款；2013年7月在理财协议到期后，该借款转为租金，为延续之前的老租约，把租赁协议的时间往前签了，租赁协议不是当面签的，颜晓蒙的签名是谁签的不清楚；李静于2015年9月至北京工作后搬到北京居住等。玄武法院认为，公民、法人和其他组织的合法权益受法律保护。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在本案审理中，双方围绕李静与第三人颜晓蒙是否存在租赁关系进行了举证和质证，因本案系案外人执行异议之诉，故玄武法院应重点审查在被执行人广发银行中央路支行取得案涉房屋抵押权之前，李静与颜晓蒙是否已存在租赁关系。玄武法院根据庭审质证的证据及相关案件材料，分析如下：第一，关于李静陈述其在案涉租赁协议签订之前就已存在租赁关系的事实。虽然李静提供了2012年1月的燃气交费单据及相关照片、摄像资料，但李静既未提供其与颜晓蒙签订书面租赁合同或口头约定协议及期限的证据，也未能提供支付租金的证据，假使李静提供的第三人出具的委托书及证明成立，根据证明内容亦不能推断出在案涉租赁协议之前李静与颜晓蒙已存在租赁关系，故李静此项陈述的事实不能成立。第二，关于李静在本案中陈述其与颜晓蒙在2013年4月9日签订租赁协议及支付租金50万元的事实。根据李静向玄武法院提出执行异议申请后所做的陈述，该协议并非当时所签，而是倒签，且李静于2013年4月19日汇给第三人的50万元是借款（名为理财款）,并非是租金，故李静陈述的此项事实不能成立。第三，关于案涉争议的托管理财协议，李静在本案中以黄辉提交的该协议系复印件为由，否认该协议的真实性，但李静在向玄武法院提出执行异议期间亦提交该份证据，且也自认该协议名为理财，实为借款，因此，玄武法院应认定该协议的真实性。第四，关于案涉租赁协议签订时间，李静在向玄武法院提出执行异议期间，自认是因理财协议到期而将50万元借款转为租金，租赁协议签订时间亦为倒签的，但理财协议中约定期限为2013年4月19日至2013年7月19日，在李静无充分证据证明案涉租赁协议是在2013年7月19日之前签订的情况下，玄武法院应推定该租赁协议应在2013年7月19日之后所签，也就是该租赁协议在2013年7月17日广发银行中央路支行取得901室抵押权之后形成。综上，李静虽然提供2012年至2015年期间其在901室居住的相关证据，但未提供在签订案涉租赁协议之前已存在租赁关系及该协议签订时间在广发银行中央路支行取得抵押权之前的证据，故应认定李静与颜晓蒙签订的案涉租赁协议在广发银行中央路支行取得抵押权之后形成，依法不得对抗广发银行中央路支行的抵押权。现李静要求确认其与颜晓蒙20**年4月9日签订的901室租赁协议有效并停止执行的诉讼请求，证据及理由均不足，玄武法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用》第三百一十二条，判决驳回李静的诉讼请求。双方当事人二审中未提交新的证据，双方对一审查明的事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百九十条的规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。本案中，李静主张其与颜晓蒙在案涉房产在设立抵押前，双方已签订租赁合同并已实际履行，请求法院停止对案涉房产不带租的强制执行，对此，李静应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。从李静提供的租赁合同看，租赁合同系补签，不能证明房屋租赁关系设立的准确时间。从租金支付情况看，李静主张以理财款50万元支付租赁费用，但该款项系其委托颜晓蒙的理财款，李静主张以该款项用于支付租赁费用也应当是在理财款到期之后，理财到期时间晚于抵押权设立的时间。综上，李静主张案涉房产设立抵押前存在租赁关系缺乏充分的证据予以证明，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理亦无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由李静负担。本判决为终审判决。审判长  迟红宁审判员  黄建东审判员  陈树年二〇一八年十二月五日书记员  李 好