北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15840号上诉人（原审原告）：乐生活智慧社区服务集团股份有限公司，住所地北京市石景山区实兴东街**院**楼（京汉大厦）**。法定代表人：段亚娟，董事长。委托诉讼代理人：刘纪锋，男，乐生活智慧社区服务集团股份有限公司员工。被上诉人（原审被告）：单景堂，男，1964年1月13日出生，住北京市怀柔区。委托诉讼代理人:单安东(单景堂之子),男,1986年9月19日出生,住北京市怀柔区。上诉人乐生活智慧社区服务集团股份有限公司（以下简称乐生活公司）因与被上诉人单景堂物业服务合同纠纷一案，不服北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初4846号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人乐生活公司的委托诉讼代理人刘纪锋，被上诉人单景堂的委托诉讼代理人单安东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐生活公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判单景堂全额支付拖欠乐生活公司的物业服务费5428.3元；2.本案一二审诉讼费用由单景堂承担。事实和理由：一、单景堂在一审中提交的证据并不是乐生活公司在服务期间所发生的事情，不能证明乐生活公司的服务质量有瑕疵。二、乐生活公司与单景堂之间的物业服务合同已经被一审认定为合法有效，对单景堂具有约束力。依据合同的约定，即便乐生活公司的服务有瑕疵，乐生活公司被扣减的物业费也应是10%，而不是一审判决的20%。单景堂辩称，同意一审判决结果，不同意乐生活公司的上诉请求和理由，请求驳回乐生活公司的上诉请求。乐生活公司与北京亿来置业有限公司（以下简称亿来公司）间签订的物业服务合同对单景堂没有约束力。乐生活公司向一审法院起诉请求：1.判令单景堂支付乐生活公司自2016年8月25日至2017年8月24日期间拖欠的物业服务费5428.3元；2.判令单景堂向乐生活公司支付违约金1123.66元（自2017年8月25日起至实际支付之日止，按照年应交纳物业费每日千分之一的标准暂计算至2018年3月19日）；3.案件受理费由单景堂承担。一审法院认定事实：2016年7月29日北京市怀柔区影人峰汇家园小区开发商亿来公司作为甲方与乙方乐生活公司签《物业服务合同》一份，将北京影人峰汇小区物业项目委托由乐生活公司提供物业服务。双方约定物业服务费用为包干制，由业主按照拥有物业的建筑面积交纳，其中公寓收费标准为每建筑平方米2.68元每月每平方米；物业服务内容包括：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.物业接管验收管理活动策划；8.物业向业主交房以及业主入伙管理；9.装饰装修管理服务；10.物业档案资料管理。关于质量标准双方约定为一级，服务内容及质量标准符合《北京市住宅物业服务标准》。同时双方对物业的承接验收、使用与维护、经营与管理、合同的变更与解除及违约责任等内容进行了具体约定。合同签订后，乐生活公司即进驻怀柔影人峰汇小区提供物业服务至今。单景堂系北京市怀柔区影人峰汇小区×××室业主，其房屋建筑面积为168.81平方米。因单景堂向乐生活公司交纳2016年8月25日至2017年8月24日期间的物业服务费，经催收未果，故乐生活公司持诉称理由起诉来院，要求单景堂立即给付拖欠的物业服务费5428.3元及违约金。本案在审理过程中，单景堂坚持答辩意见，不同意乐生活公司诉讼请求。另查明，单景堂单景堂曾与北京益田物业管理有限公司签订《影人峰汇物业服务合同》，委托期限自2015年9月1日至2016年9月1日。该物业公司在合同履行期满前即已经撤管。乐生活公司就其主张向该院提交如下证据：1.《物业服务合同》，证明其受开发商委托进驻小区提供物业服务的合同依据及物业服务费、违约金请求的支付标准；2.乐生活公司与第三方签订的委托服务合同7份，证明其履行物业服务的事实。单景堂向该院提交如下证据：1.北京益田物业管理有限公司签订《影人峰汇物业服务合同》一份，证明其在购买房屋时与北京益田物业管理有限公司签订的《物业服务合同》应为前期物业服务合同，而本案涉案物业服务合同非前期物业服务合同；2.视频资料一份，证明乐生活公司在物业管理过程中擅自将900平方米自行车库变更用途、擅自将业主共用部分出租经营以及乐生活公司在物业管理过程中在卫生清洁、绿化维护、共用部位共用设施维护、安全防范、消防安全、公共秩序管理方面存在的缺失，服务质量与合同约定差距明显的事实。一审中，经法庭质证，单景堂对乐生活公司提供的证据1的真实性及证明目的均不予认可，认为该合同非前期物业合同，且收费标准未与业主协商确认；对证据2的真实性及证明目的不认可，认为无法确认乐生活公司是否与相关企业签订合同，也无法证明企业履行合同的情况。乐生活公司对单景堂提供证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可，称单景堂与北京益田物业管理有限公司签订的《物业服务合同》期限为一年，在小区成立业主委员会、业主大会之前，开发商有权另行选聘物业服务企业；关于地下车库及地下室使用管理问题，因该部分产权归开发商，改建行为在本公司进驻小区前即已经存在，出租及改建均非乐生活公司所为；对于物业服务质量问题，乐生活公司认为根据证据虽然证明存在瑕疵，但非特别严重程度。一审法院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，单景堂居住的影人峰汇小区尚未成立业主委员会，在益田公司撤管后，亿来公司作为建设单位选聘乐生活公司作为涉诉小区的物业服务企业并与之签订《物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同对小区全体业主具有约束力。单景堂对《物业服务合同》效力的抗辩意见，无法律依据，该院不予采纳。乐生活公司依约为涉诉小区提供了物业服务，单景堂作为受益人理应交纳物业服务费用，故乐生活起诉要求单景堂给付拖欠物业服务费之理由正当，该院应予支持；但乐生活公司在享有收费权利的同时，亦负有为涉诉小区提供与物业服务合同约定标准相符合的服务义务。关于乐生活提供物业服务质量问题，合同约定的服务质量为一级，标准符合《北京市住宅物业服务标准》，而根据单景堂提供的证据，可以证明乐生活公司提供的物业服务与约定标准存在差距，其要求单景堂全额交纳物业服务费之证据不足，故该院对单景堂应交纳物业服务费酌情予以减免20%；对其要求单景堂支付违约金的诉讼请求该院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、单景堂于判决生效后十日内给付乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司二〇一六年八月二十五日至二〇一七年八月二十四日期间的物业服务费4342元；二、驳回乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司其他诉讼请求。如果单景堂未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。单景堂向本院提交新的证据：证据1，乐生活公司对小区业主的服务承诺书，用以证明乐生活公司的物业服务没有达到其给业主的承诺标准，所承诺内容未实际履行；证据2，影人峰汇小区业主关于解聘乐生活公司物业服务的集体意见，用以证明业主联名签字同意解聘乐生活公司。乐生活公司对于前述两份证据的质证意见是：认可证据1的真实性，不认可其与本案的关联系，且该份证据不属于二审新证据。关于证据2，真实性及证明目的均不认可。乐生活公司在二审中未提交新证据。鉴于当事人均认可证据1的真实性，本院对其真实性予以确认。经法庭核对证据2的原件，其中有业主签字捺印，乐生活公司虽不认可其真实性，但并未提出反证，本院对该份证据的真实性予以确认。对于证据1及证据2与本案的关联性，本院将在后文的本院认为部分予以综合认定。二审另查明，乐生活（北京）智慧社区投资发展股份有限公司于2018年8月6日经北京市工商行政管理局石景山分局核准，名称变更为乐生活智慧社区服务集团股份有限公司。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为:单景堂是否应全额支付乐生活公司2016年8月25日至2017年8月24日期间的物业服务费。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，在涉案小区尚未成立业主委员会的情况下，亿来公司作为建设单位选聘乐生活公司作为物业服务企业并与之签订《物业服务合同》，是双方真实意思表示，并未违反法律法规的强制性规定，该合同对小区全体业主具有约束力。乐生活公司主张根据《物业服务合同》第二十二条约定：“乙方的物业服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准，应按甲方或业主所缴纳的年物业服务费总额的10%向甲方或业主支付违约金”，因此，即便物业服务不达标亦只应减少10%的物业服务费。本院认为，前述条款属于明显减轻自身责任的格式条款，且未经加黑、加粗等特殊强调，应属无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据单景堂提供的证据，可以证明乐生活公司提供的物业服务与约定的标准有一定差距，乐生活公司虽主张单景堂提供的证据并非其服务期间的小区状态，但其并未就此提出反证以证明其主张，故其应承担举证不能的不利后果。根据本案现有证据，乐生活公司要求单景堂全额支付物业服务费依据不足，一审判决酌减20%的物业服务费并无不当，本院予以维持。综上，乐生活公司的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但本案当事人在一审中进行了名称变更,一审判决在判项中关于当事人的名称表述有误，本院对此予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、变更北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初4846号民事判决第一项为单景堂于本判决生效后十日内给付乐生活智慧社区服务集团股份有限公司二〇一六年八月二十五日至二〇一七年八月二十四日期间的物业服务费4342元；二、变更北京市怀柔区人民法院（2018）京0116民初4846号民事判决第二项为驳回乐生活智慧社区服务集团股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由单景堂负担（于本判决生效之日起七日内交纳至原审法院）。二审案件受理费50元，由乐生活智慧社区服务集团股份有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 蒙 瑞审判员 龚勇超审判员 李 淼二〇一八年十二月二十六日法官助理郭妍子书记员陈佳琪书记员张弛