宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0106民初9594号 原告：丁海兰,女,1980年2月11日出生,回族,住宁夏回族自治区银川市金凤区。 被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司,住所地:宁夏回族自治区银川市金凤区。 法定代表人:李志明,该公司总经理。 委托诉讼代理人：王佳怡，女，该公司员工。 原告丁海兰与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁海兰，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王佳怡到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务,为原告办理不动产权证书；2、依法判令被告支付延期交房违约金合计62711元,计算方式如下:(1)2016年5月31日—2016年7月30日违约金6282元(计算方式:61天×490472元(总房款)×0.00021=6282元)，0.00021为中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，依据2015年9月24日签订《颐和金凤花园商铺认购申请协议》第十一条；(2)2016年7月31日至2018年9月17日违约金56429元(计算方式:767天×490472元(总房款)×0.00015=56429元)，依据2015年10月20日签订《银川市商品房买卖合同(预售)》第十二条;2018年9月17日签订《确认单》；3.2018年9月17日之后的违约金付至房屋正式交付之日即被告取得《竣工验收备案表》之日；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由:2015年9月24日，原、被告签订了一份《颐和金凤花园商铺认购申请协议》,协议约定:原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋一套,建筑面积为57.44平米,房屋总价款为490472元,房屋交付时间为2016年5月30日前,协议对付款方式及其他权利义务进行了约定。协议签订后,原告按照约定支付房款490472元,并于2015年10月20日原、被告签订了一份《银川市商品房买卖合同(预售)》，按照合同第十一条规定,被告应于2016年7月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。但被告未能在2016年7月30日交付房屋,按照合同第十二条规定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的,买受人不解除合同,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。原告与被告多次协商退房事宜,被告均答复无法退房,只能赔付违约金。后被告代表李某某(任宁夏颐和金凤房地产开发有限公司副总经理,主管该公司营销及售后事务)、原告于2018年9月17日签订了一份由李某某本人起草并手写《确认单》,双方确认违约金按实际违约天数计算,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金,结算违约金总额56429元。2018年9月17日被告通知原告在房屋未取得《竣工验收备案表》的情况下领取房屋钥匙并使用,前提是原告必须同意违约金于2018年9月17日停止赔付,原告为了止损,被迫确认被告提出的违约金停止赔付的要求,非原告真实意愿的表达。截至起诉日,被告仍未取得《竣工验收备案表》,被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因,原告认为,被告迟延交房既不存在法定的免责事由,也不存在约定的免责事由,违约事实明显,给原告带来金钱和时间上的多重损失,严重损害了原告的利益。原告现诉至法院,请求根据《最高人民法院关于审理商品房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条“合同没有约定违约金或损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”、《合同法》第107条“当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”；第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。”以及当事人双方签订合同第十二条、《确认单》、《颐和金风花园商铺认购申请协议》的约定,判令被告立即履行合同规定的交房义务,支付原告违约金62711元,以现金支付,办理不动产权证。综上所述,本案事实清楚,证据确凿,原告为维护自身合法权益诉至法院,请求判如所请。 被告辩称：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司非有意拖延办理产权登记证书,而是受客观条件限制,一时未能办理。现正在通过法律渠道解决问题,积极办理之中；二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司逾期交房,主要是由于政府拆迁、道路施工、施工单位拖欠农民工工资造成挡工等非被告因素造成的。对被告而言应属于不可抗因素,应当免除违约责任。被告在开发建设过程中,金凤花园西区交换站土地一直到2016年3月之后才实际交付,金凤花园东西区之间双渠口路与黄河路交叉段因修路限制施工车辆通行等因素,严重影响了施工进度。施工单位华宸建设工程有限公司拖欠农民工工资,造成农民工挡工、上访,也对工程的进度造成了影响。按照双方在《商品房买卖合同》补充协议第二条第7项约定:“因市政规划改变、政府行为、公共事业部门、异常地质状况、自然因素、突发性社会事件、不可抗力等出卖方不可避免、不能克服的客观原因而影响出卖方交楼的，出卖方可以不需要通知买受方而据实延期交楼。”本案被告迟延交楼的原因应属于合同约定的不可抗力。故应免除责任；三、即使被告承担违约责任,也应按照双方合同的约定计算违约金,原告主张的违约金过高。首先对原告依据双方签订的《颐和金凤花园商铺认购申请协议》主张违约金不能认同。申请协议不是正式的商品房买卖合同,申请协议所约定的交房时间只是暂定的,正式约定的交房时间应以双方签订的商品房买卖合同为主。而从签订时间上来看,商品房买卖合同签订在后,其约定的交房时限为2016年7月30日前,该约定应视为对交房时间的重新确定,是对原申请协议的变更。该变更是双方认可的,因此原告此项违约金没有依据。其次依据合同约定,如果发生逾期交房,出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1.5的违约金,但违约金总额不超过全部房价款的2%。本案中双方经协商,2018年9月17日签订的确认单实际上突破了全部房价款2%的限制,这也是被告对逾期交房做出的最大弥补,充分表达了被告的诚意。双方均认可针对逾期交房违约责任以确认单金额一次了结,再无纠纷。现原告不但提起诉讼,且又主张2018年9月17日之后的违约金,这种行为有违诚信。故对其多主张的违约金不应支持；四、涉案房屋2016年底已经具备居住使用条件,小区配套设施完善,物业服务正常,原告已经可以实现居住利益。综上,请求法院依法判决,维护被告的合法权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，具体包括：原告提交的证据一、商品房买卖合同（预售）、购房发票。对于有争议的证据，本院认证如下：1.原告提交的证据二、颐和金凤花园商铺认购申请协议一份，证据三、确认单一份，结婚证复印件，被告对三性认可，本院予以确认；2.被告提交的证据一、商品房买卖合同（预售）一份，证据二、确认单一份，证据三、收楼手续单一份，装修协议一份，原告对真实性认可，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月24日，原告丁海兰与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司签订《颐和金凤花园商铺认购申请协议》一份,协议约定:原告购买被告开发的位于银川市金凤区某房屋一套,建筑面积为57.44平方米,房屋总价款为490472元,房屋交付时间为2016年5月30日前。 2015年10月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）就涉案房屋签订了《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，合同第十一条约定：出卖人应于2016年7月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用；合同第十二条约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的,买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金,但违约金总额不超过全部房价款的2%。 合同签订后，2015年11月24日,原告按照约定支付房款490472元,被告给原告出具了销售不动产统一发票一张。被告未能在2016年7月30日前向原告交付房屋。 2018年9月17日，原、被告双方签订《确认单》一份,载明原告购买某房屋，于2018年9月17日收房自用，延期交房违约金于2018年9月17日停止赔付，结算违约金总额56429元，违约金计算方式：总房款×万分之1.5×767天，违约金赔付方式为住房大维修基金、车位、现金，双方沟通后执行（合同约定赔付总额不超过总房款2%，鉴于双方认可赔付方式，双方确认按实际违约天数计算）。 2018年9月17日，被告通知原告领取房屋钥匙并使用。截至一审法庭辩论终结前,被告未取得竣工验收备案手续。现原告诉至法院，请求判如所请。 本院认为，当事人应当按照合同约定严格履行合同义务。原告依约交纳了房款，被告应当按照约定的期限协助原告办理不动产登记证书及交付符合合同约定及一般居住条件的房屋，现原告已经接房，被告的交房钥匙义务中，其他的通水、电、暖、气等义务被告应当继续履行。原被告双方已经对逾期交房违约金达成新的合意，应当按照确认单全面履行，故对原告要求的56429元的违约金本院予以支持，对于原告要求的其他违约金本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告丁海兰办理不动产登记手续并给位于银川市金凤区某房屋通暖； 二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告丁海兰违约金56429元； 三、驳回原告丁海兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费684元（已减半收取），原告丁海兰负担360元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担324元。 如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  张国华 二〇一八年十二月十日 书记员  刘佩佩