贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初8678号原告：王大方，男，1978年10月5日生，布依族，住贵州省兴义市。委托诉讼代理人：申弋，贵州桥生律师事务所律师，特别授权代理。被告：黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司，住所地贵州省兴义市万峰大道泓慷华府裙楼****，统一社会信用代码：915223007801991445。法定代表人：刘庭浩，男，系该公司总经理。委托诉讼代理人：徐飚，贵州天生律师事务所律师，特别授权代理。原告王大方与被告黔西南州泓锋房地产开发有限责任公司（以下简称泓锋公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王大方委托诉讼代理人申弋，被告泓锋公司诉讼代理人徐飚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼：1、依法判令被告支付逾期办理房产证违约金20497元（以上违约金计算从2016年12月1日至2018年6月2日，之后每日按万分之一即每天37.4元向原告支付违约金至交付房屋产权证之日止）；2、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原、被告于2015年10月27日签订《商品房买卖合同》（合同编号：2015010219）约定：原告购买被告开发的位于兴义市××大道泓慷华府第4幢4单元3层1号房（房号为4-3-1）；房屋总价款为374048元，双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中合同二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2016年11月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：第（二）项（2）款：买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告履行义务，支付商品房总额价款374048元。然而时至今日，被告仍然没有将所涉商品房的房屋产权证交付给原告，原告找到被告要求办理房产证，被告以种种理由推脱敷衍。被告未在合同约定的期限内向原告交付房屋产权证等有关文书，显属违约。被告应当立即办理房屋产权证并支付逾期办证违约金。被告泓锋公司辩称：答辩人认为，由于原告自身在商品房买卖合同履行过程中存在诸多违约之处，根据双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，由于原告的违约行为，答辩人不应当承担逾期办理房屋转移登记的违约责任，故原告诉讼请求依法不能成立，应当驳回，具体的理由如下：一、本案原告在合同履行过程中存在多处违约，表现在：1、未按照商品房买卖合同第22条规定向答辩人交纳委托费用。双方签订的商品房买卖合同第22条第三款第（四）项明确约定，原告委托答辩人办理房屋转移登记，并为此向答辩人交纳委托费用800元。对于该款项交纳的时间，双方也有明确，根据《补充协议》第四条第6项的约定，该款项原告应当在接受房屋时，向答辩人交齐，以便于顺利办理房屋转移登记，原告方早已经接受了房屋，但是原告至今未交纳委托费用，属于明显违约，这也是至今未办理房屋转移登记的原因之一。2、未按照商品房买卖合同第14条、23条规定交纳物业服务费。按照我国现行法律规定，在业主委员会成立之前，由开发商与选定的物业管理单位签订《前期物业管理合同》，各业主不与物管企业签订物业管理合同，而是根据业主与开发商签订的《商品房买卖合同》约定，向开发商选定的物业管理公司交纳物业管理费并行使业主权利，因此《商品房买卖合同》原告向物管公司交纳物业费的合同依据，如果不交纳，明显违反商品房买卖合同的约定，是违约行为。根据商品房买卖合同的约定，原告有义务交纳专项维修基金、契税以及物业服务费。但是原告未按照约定向物业管理部门交齐物业管理费，长期拖欠物业管理费，至2018年9月尚拖欠2456元物业管理费。答辩人认为，交纳物业管理费是每个业主应尽职责，也是商品房买卖合同约定的原告义务，原告未交纳物业管理费，不但有违一般情理，同时，也违反了双方合同的约定，虽然该款项不是直接向答辩人交纳，但原告不按照商品房买卖合同约定向第三人履行交纳物业管理费，也违反双方合同的约定，属于没有履行合同约定义务，是明显违约行为。二、由于原告方存在的违约行为，答辩人没有向原告支付违约金的义务，故对其诉讼请求依法约定驳回。如前所述，原告在合同履行过程中有诸多违约之处，依据双方签订的《补充协议》的约定，答辩人没有义务向原告支付违约金和承担违约责任。理由是：第一，根据《补充协议》第4条第6项明确约定：“买受人在接受房屋交付时应当缴纳税费（包括契税、房屋维修基金等政府主管部门公示所需缴纳的费用，如遇政府调整，按照相关规定执行）及办理产权证等所需费用，否则出卖人有权拒绝买受人接受房屋，且按由于买受人原因造成房屋未能按期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任”；第二，根据《补充协议》第6条第13项明确约定：“买受方若存在违约行为（包括不按时支付贷款），则出卖人可免除逾期交房（主合同第十三条）及逾期办理产权登记（主合同第二十二条）的违约责任和赔偿责任”。由于原告未履行向答辩人及第三人（包括国家和物业管理企业）的交纳费用等的义务，是明显的违约，且该违约行为影响了合同的整体履行及小区物业管理等等，因此依据补充协议约定，答辩人不应当向原告承担违约责任。答辩人认为，双方签订的商品房买卖合同及其补充协议不仅约定了答辩人的义务，也约定了原告方应当履行的义务，同时还约定了一旦原告违约，免除答辩人逾期办理房屋权利转移的违约责任。而约定免除责任条款是符合我国法律规定的，因为逾期办理行为并未对原告造成损失，之所以要承担责任是基于双方的约定，是双方合意的结果，同样，双方也可以合意免除此违约责任的情况，不存在由此导致权利义务的不公平，更不违反国家法律规定。因此，双方约定的免责条件合法有效，基于双方的这一约定，答辩人不承担逾期的违约责任。三、原告要求答辩人向其交付房屋产权证不能成立。一方面，双方商品房买卖合同中约定的是办理房屋产权转移的登记期限，并未约定将产权证办理并交付给原告的期限。众所周知，办理房屋产权转移登记与取得产权证是有明显区别的，不是一回事。另一方面，由于原告购买商品房是以向银行抵押贷款方式完成，按照法律法规规定，本案所购房屋将抵押在银行，直到原告银行贷款归还完毕为止，在贷款未归还完毕之前，房屋产权证显然不可能交给原告，原告存在未按期偿还银行贷款的违约行为，应当免除答辩人逾期办证的违约责任。虽然答辩人未能按照约定时间办理房屋转移登记，但是情有可原，并且未给原告造成任何经济损失，原告要求赔偿有违情理。答辩人开发的泓慷华府小区房屋早已经交付业主方使用，并且，答辩人在约定的时间内完成了房屋买卖的预登记、备案登记等等房屋初始登记事项，确保了原告取得该房屋的所有权，未影响原告方正常的生活，没有因为未及时办理房屋转移登记，给原告造成经济损失的情况，本案中，原告也没有提供证据证明发生损害事实。目前该房屋的转移登记答辩人工作正在积极办理过程中，之所以未能及时办好，是因为施工单位黔西南州鸿建建筑公司与该公司项目经理之间发生纠纷，施工单位拒绝在其本应当签字的竣工备案表上签字所致（但是答辩人应当支付的工程款已经全部付清，工程早已验收合格）。在此，答辩人恳请人民法院将施工单位黔西南州鸿建建筑公司追加到本案的当事人，明确其义务，责令其在相关文书上签字，便于彻底解决本纠纷。综上所述，鉴于本案中原告有诸多违约行为，依据双方的约定，答辩人不应当承担支付违约金的民事责任。原告补充：经核实，确实曾经有过逾期偿还银行贷款的情况，但是到今天为止已经偿还了银行贷款，没有给被告造成任何损失。本院经审理认定如下事实：原、被告于2015年10月27日签订《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于兴义市××大道泓慷华府第4幢4单元3层1号房（房号为4-3-1）；房屋总价款为374048元，原告依约以首付款加银行按揭方式履行支付商品房总价款372623元。双方就商品房基本状况、商品房价款付款方式、付款时间、交房日期、交接手续、房屋质量、房屋登记等作了明确约定。其中商品房买卖合同第二十二条关于房屋登记的约定：“出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付转移登记有关文书的，按已付房款万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日后，出卖人仍不能交付转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。同时约定：买受人同意出卖人向房屋登记机关申请办理权属转移登记，委托费用800元由买受人承担，此费用为暂收费，最终以房屋登记机关票据据实结算；在合同签订之日起1日内买受人将专项维修基金、第二十三条约定的物业服务费、水电电视开户费、房产测绘费、房屋转移手续费、购房相关其他税费交给出卖人；补充协议约定：买受人在接收房屋交付时应缴纳税费（包括契税、房屋维修基金等政府主管部门公示所需缴纳费用）及办理产权证所需费用，否则出卖人有权拒绝买受人接收房屋，且按由于买受人原因造成房屋未按期交付，出卖人不承担延期交房的违约责任。买受人若存在违约行为（包括不按时支付贷款），则出卖人可免除逾期交房（主合同第十三条）及逾期办理产权登记（主合同第十二条）的违约责任和赔偿责任。另查明，案涉楼盘已取得预售许可证，合同签订后经主管部门对合同备案，办理了预告登记审批。至开庭日仍未取得建设工程竣工验收备案表，未办理初始登记（大产权）。双方确认原告曾未按期偿还银行贷款，至开庭时已经偿还曾未按期偿还的银行贷款。本院认为，被告在取得预售许可证后，与原告签订的《商品房买卖合同》，双方均有约束力。被告未在约定期间取得涉案楼盘的大产权，未能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书给原告，已构成违约，双方对逾期办证的违约责任约定明确，本应按约定承担违约责任。但双方在补充协议中约定买受人若存在违约行为（包括不按时支付贷款），则出卖人可免除逾期交房（主合同第十三条）及逾期办理产权登记（主合同第十二条）的违约责任和赔偿责任。但原告未按期偿还银行贷款，构成违约。采取首付加按揭的付款方式购买房屋，偿还银行贷款是买受人的法定和约定义务，因出卖人对按揭贷款承担保证责任，买受人不按期偿还银行贷款，将可能导致出卖人承担保证责任，双方在补充协议中已明确约定买受人若存在违约行为（包括不按时支付贷款），则出卖人可免除逾期办理产权登记（主合同第十二条）的违约责任和赔偿责任。按照双方的此免责约定，出卖人按约定可免除逾期办证的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条规定，判决如下：驳回王大方的诉讼请求。案件受理费312元，减半收取156元，由王大方承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  谢贤斌二〇一八年十二月十八日书记员  杨贞玮书记员  范金菁书记员  潘天碧