安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1225民初7122号 原告:张虎，男，1973年8月6日生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 原告：韩春梅，女，1976年10月5日出生，汉族，居民，住安徽省阜南县。 被告:安徽鑫马置业有限公司，住所地安徽省阜南县鹿城镇地城北路，统一社会信用代码913412255770606574(1-1)。 法定代表人:马超，该公司总经理。 委托诉讼代理人:纪亚清，系该公司员工。 委托诉讼代理人:庞金超，系该公司员工。 原告（反诉被告）张虎、韩春梅与被告（反诉原告）安徽鑫马置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。韩春梅以及韩春梅作为张虎委托诉讼代理人，安徽鑫马置业有限公司的委托诉讼代理人纪亚清、庞金超均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张虎、韩春梅向本院提出诉讼请求:1、判令安徽鑫马置业有限公司支付逾期交房违约金496元；2、判令安徽鑫马置业有限公司支付逾期办理房屋所有权证书违约金72788元（以后违约金另计）；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由:2015年11月21日，张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司签订商品房买卖合同，张虎、韩春梅购买安徽鑫马置业有限公司开发的金马中央公馆×××××室。合同约定安徽鑫马置业有限公司应当自房屋交付之日起90日内为张虎、韩春梅办理商品房所有权证，否则承担违约责任。截止至起诉之日，安徽鑫马置业有限公司仍未为张虎、韩春梅办理房屋所有权证书，为维护自身合法权益，张虎、韩春梅具状起诉。 被告（反诉原告）安徽鑫马置业有限公司辩称，张虎、韩春梅索赔逾期交房违约金496元无证据支持，我公司不承担逾期交房违约责任。2015年11月21日，张虎、韩春梅与我公司签订商品房买卖合同，我公司将开发的位于阜南县北侧的金马中央公馆9号楼701室一套房屋出售给张虎、韩春梅，合同约定在2016年12月31日前交房。我公司按照合同约定，于2016年12月21日将交房通知书以快递邮寄方式通知张虎、韩春梅，张虎、韩春梅于2016年12月21日签收了交房通知书快递邮件。双方交房时间是2016年12月31日前，该交房时间符合合同约定时效，而且，房屋已经竣工验收合格，符合合同第九条约定的交房条件，房屋完全具备入住条件，张虎、韩春梅也未提出异议。但是，张虎、韩春梅接收房屋后不到物业公司领取钥匙入住，有意制造逾期交房的假象，以达到起诉逾期交房违约金的目的。本案中，合同附件十一补充协议8约定：“买受人应在房屋交接前，按照合同约定的总价款全额到达出卖人账户后，方可交房”。而张虎、韩春梅交清购房款是2018年1月18日，也就是在2018年1月18日前，我公司可以不予办理房屋交接也不违约。因此，我公司没有违背合同约定交房时间，不承担逾期交房违约责任。 张虎、韩春梅要求支付逾期办理房屋产权证违约金72788元于法无据，我公司无过错，不承担违约责任。不动产登记机关管理的不动产登记簿是物权设立的依据，而根据银行和不动产登记中心的抵押登记信息显示，案涉房屋的不动产物权于2016年2月3日登记在张虎、韩春梅名下，并抵押在银行办理该房屋贷款490000元，我公司已经尽到了所有义务，不存在因出卖人原因导致张虎、韩春梅暂时未取得不动产登记证。 政府行为构成不可抗力。在本案中，阜阳市人民政府于2015年6月颁布的《阜阳城区新建住宅小区综合查验办法》将商品房验收的条件从竣工验收的条件增加到了必须完成消防、规划、环保、配套设施、绿化等综合验收。我公司根据此规定，在取得竣工验收同时，上报阜南县政府房屋综合验收办公室进行综合验收，由于综合验收所涉及政府职能部门多，上报综合验收资料在政府有些部门放置16个月，后经我公司人员多次催办，2017年11月21日综合验收才得以批准，政府行为构成不可抗力，我公司应予免责。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条规定，买受人没有造成实质性损失的，出卖人可以不予赔偿或者减少赔偿。本案中我公司在合同约定交房时间内将符合交付条件的房屋交付给张虎、韩春梅，房屋不动产权证也已办出，买受人没有实质性损失，我公司可以不予赔偿。 我公司尽到了通知、协助办证义务。2017年11月21日我公司接到综合验收批文后，立即打电话通知张虎、韩春梅携带办证资料共同办证，张虎电话回答“下周一回来”,后又于2017年12月4日在案涉房屋小区多处显著位置和楼梯入口处张贴《不动产权证办理通知》，根据合同附件十一补充协议第五条约定：公告通知日后15日即视为送达日。但张虎、韩春梅仍没按通知要求前往办证，故意拖延办证时间，以达到起诉逾期办证违约金的目的。请求驳回张虎、韩春梅诉讼请求。 被告（反诉原告）安徽鑫马置业有限公司反诉称，张虎、韩春梅违约应承担违约责任。2015年11月7日，张虎、韩春梅与我公司签订《商品房定购单》，双方约定栏2约定：“乙方在签订本定购单之日起7日内未签定《商品房买卖合同》的，视为自动放弃该房屋购买权，应承担违约责任，该住宅定金不予退还。“买受人签定商品房定购单后，没有按照约定时间签定《商品房买卖合同》，直到2015年11月21日才到公司签定《商品房买卖合同》，根据双方约定，买受人缴纳的20000元定金应予没收，在此提出反诉，请求予以确认。 原告（反诉被告）张虎、韩春梅辩称，安徽鑫马置业有限公司提交证据无效，其未在规定期间提交，安徽鑫马置业有限公司在2018年12月4日才向法庭提交证据，属于无效证据。 安徽鑫马置业有限公司反诉理由不成立，张虎、韩春梅并无违约行为，安徽鑫马置业有限公司提出反诉已经超过诉讼时效。 安徽鑫马置业有限公司提供的无效证据快递封面既无日期，也无寄件人和收件人签名，更无快递内容，无任何证明作用。安徽鑫马置业有限公司在2016年12月给张虎、韩春梅的入伙通知书中明确写明9号楼交房办理日期为2017年1月4日。物业证明张虎、韩春梅也是在2017年1月4日领取房屋钥匙。张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司的购房合同第6条、第7条明确写明房屋面积和房屋总价款及支付方式，张虎、韩春梅也按照合同实际履行，由于安徽鑫马置业有限公司单方原因，没有办理房产证，不能真实正确计算房屋实际面积，（从其提供的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表上的日期2017年11月21日就能证明），安徽鑫马置业有限公司在2018年1月18日通知张虎、韩春梅补交房屋面积差，张虎、韩春梅当日接到通知后就及时补交面积差143元，不存在违约，因此安徽鑫马置业有限公司提出按期交房理由不成立。 张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司的购房合同第9条关于商品房交付条件中约定商品房交付时应符合下列第1项所列条件，即该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，安徽鑫马置业有限公司12月4日提交法庭的建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表上的日期2017年11月21日就能证明其理由不成立。 安徽鑫马置业有限公司提出的不可抗力不成立。 安徽鑫马置业有限公司辩称2017年11月21日其公司接到综合验收批文后立即打电话通知张虎、韩春梅办证，张虎、韩春梅电话回答下周一回来，无印证材料。从其12月4日提交的不动产权证办理通知书内容可以看出其只是通知包括9号楼在内的9栋楼的大证已经办好，让业主准备资料后等通知，后面写明请接到通知的业主分批办证，并没有通知具体办证时间，而且安徽鑫马置业有限公司早在2016年1月份已经收取张虎、韩春梅办理房产证所需契税12400元，代办费760元，计13100元，所以不存在安徽鑫马置业有限公司所说张虎、韩春梅没按通知要求前往办证，故意拖延办证时间，以达到起诉逾期办证违约金的目的。安徽鑫马置业有限公司没有尽到通知、协助办证义务。 安徽鑫马置业有限公司反诉要求张虎、韩春梅承担违约责任不成立。张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司在2015年11月21日签订商品房买卖合同，是双方协商一致的结果，在购房合同及安徽鑫马置业有限公司出具的收据中已注明定金抵做购房款，张虎、韩春梅没有违约。况且即便是追究违约责任，从2015年11月15日算起，也过了诉讼时效，法律应不予支持。 本院经审理认定事实如下:2015年11月21日，张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》。合同约定:张虎、韩春梅购买安徽鑫马置业有限公司开发的位于阜民路北侧、阜为路西侧的金马中央公馆小区9幢7层701号房屋1套，预测建筑面积130.04平方米，商品房单价为每平方米4767.76元，总价款为620000元。合同第七条关于付款方式及期限的约定为:买受人应当支付首期房价款130000元，余款490000元公积金贷款支付。合同第九条关于商品房交付条件中约定该商品房交付时应当符合下列第1项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件。合同第十一条关于交付时间和手续约定:出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条关于逾期交付责任约定:除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当于本条第（1）向中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照每日0.02%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。合同第二十条关于房屋登记约定:（一）、双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）、因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理:…2、双方协商解决。 2015年11月24日，张虎、韩春梅支付房屋首付款130000元，余款490000元张虎、韩春梅已于2015年12月30日办理公积金贷款，张虎、韩春梅已缴清全部购房款。张虎、韩春梅于2017年1月4日实际接收房屋，安徽鑫马置业有限公司至今仍未为张虎、韩春梅办理房屋所有权证书。 另查明:2016年5月24日，涉案房屋所在9#楼经勘察、设计、施工、监理、建设单位进行工程竣工验收取得《工程竣工验收报告》；2017年11月21日，涉案房屋经综合查验合格，安徽鑫马置业有限公司取得9#楼《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。 2015年11月7日，张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司签订《商品房定购单》，双方约定栏2约定：“乙方在签订本定购单之日起7日内未签定《商品房买卖合同》的，视为自动放弃该房屋购买权，应承担违约责任，该住宅定金不予退还。张虎、韩春梅于定购当日交纳定金20000元。 本案指定举证期限为2018年11月25日，安徽鑫马置业有限公司于2018年12月4日提交证据，张虎、韩春梅不发表质证意见。 本院认为:张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效合同，双方应依照合同约定享有权利和承担义务。当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。 关于逾期交付房屋违约金：安徽鑫马置业有限公司辩称已于2016年12月31日将交房通知书以邮递方式送达张虎、韩春梅，根据合同约定，安徽鑫马置业有限公司交房义务已履行，张虎、韩春梅签收快递，视为对房屋的实际取得，安徽鑫马置业有限公司不应承担逾期交房违约责任。经审理认为，安徽鑫马置业有限公司未能举证证明履行了通知义务，经审查其证据中安徽杰俊物业管理有限公司证明张虎、韩春梅领取钥匙入住时间为2017年1月4日，安徽鑫马置业有限公司已构成违约。张虎、韩春梅接收房屋前，超过合同约定交付房屋时间的部分，安徽鑫马置业有限公司应承担逾期交付房屋的违约责任。张虎、韩春梅接收房屋后，视为对原合同条款的变更，安徽鑫马置业有限公司不再承担责任。关于逾期交付房屋违约金的计算，根据双方签订的合同约定，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金，逾期交房违约金应当自2016年12月31日算至2017年1月4日，共4天，违约金为496元（620000元×0.02%×4天）。 关于逾期办理房屋权属登记违约金：被告关于逾期办理房屋产权证书系因政府行为所致，且涉案房屋不动产物权已登记在张虎、韩春梅名下，不应承担违约责任的辩解意见。根据合同相对性，安徽鑫马置业有限公司承担的违约责任，不因第三人是否存在过错而免除。涉案房屋虽已办理银行抵押登记，但张虎、韩春梅并未实际取得房屋不动产物权登记，安徽鑫马置业有限公司因不符合办证条件而逾期办理房屋产权证书的违约事实成立。张虎、韩春梅按合同的约定向安徽鑫马置业有限公司交付了全部购房款，安徽鑫马置业有限公司应按约定于交付房屋后90日内为张虎、韩春梅办理房屋所有权转移登记，但安徽鑫马置业有限公司未能按约及时履行办证义务，以致违约，应承担相应的违约责任。张虎、韩春梅于2017年1月4日实际接收房屋，至今未取得不动产权证书，逾期办理房屋产权证违约金应当从张虎、韩春梅接收房屋后90日期满次日起算，安徽鑫马置业有限公司的违约期间本院认定为2017年4月4日至起诉之日，此后房屋产权登记办理的违约责任因无法确定其归属，由张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司双方另行解决。本案中，张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司双方在合同中未约定违约金的具体计算方法，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 2015年11月7日，张虎、韩春梅与安徽鑫马置业有限公司签订《商品房定购单》，约定在签订本定购单之日起7日内未签定《商品房买卖合同》的，视为自动放弃该房屋购买权，应承担违约责任，该住宅定金不予退还。安徽鑫马置业有限公司应当自2015年11月15日起就知道或应当知道其权利受到侵害，至2018年11月15日前仍未行使权利，已超出诉讼时效。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下: 一、被告（反诉原告）安徽鑫马置业有限公司赔偿原告（反诉被告）张虎、韩春梅逾期交付房屋违约金496元； 二、被告安徽鑫马置业有限公司以房价620000元为基数按金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告（反诉被告）张虎、韩春梅自2017年4月4日计算至2018年11月12日的逾期办理房屋产权登记违约金； 三、驳回被告（反诉原告）安徽鑫马置业有限公司的诉讼请求。 上述给付内容于本判决书生效之日起十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1632元（原告已预交），减半收取计816元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担；反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由被告安徽鑫马置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  翟亚东 二〇一八年十二月十日 书记员  岳燕妮 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任: （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 告知 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:翟亚东，办公电话0558-67××××7；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。