重庆市九龙坡区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0107民初22221号 原告：陈维义，男，汉族，1972年2月25日出生，住重庆市九龙坡区。 委托代理人：李万，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师，执业证号15001201610596861。 委托代理人：陈华梅，北京天驰君泰（重庆）律师事务所律师，执业证号15001201811046190。 被告:重庆海陆空传媒发展有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区**，统一社会信用代码91500107305231504W。 法定代表人:杨守槐，职务总经理。 被告:杨守槐，女，汉族，1966年1月17日出生，住重庆市璧山县。 被告:董兴帮，男，汉族，1964年4月13日出生，住重庆市璧山县。 委托代理人：董顺宏，女，汉族，1986年9月19日生，住重庆市璧山县。 原告陈维义诉被告重庆海陆空传媒发展有限公司（以下简称“海陆空公司”）、杨守槐、董兴帮房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雷担任审判长，与人民陪审员罗梅、郭长红组成合议庭，于2018年12月21日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈维义的委托代理人李万、陈华梅，被告海陆空公司的法定代表人杨守槐，被告杨守槐，被告董兴帮的委托代理人董顺宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈维义诉称：2015年6月8日，原告与被告海陆空公司签订《房屋租赁协议》1份，约定海陆空公司将重庆海陆空大世界游乐场A区3幢一楼1号的房屋出租给原告作为经营用房。原告在合同签订后缴纳保证金及预付租金合计26000元。现合同约定的房屋交付期限已经届满，海陆空公司没有交付房屋，且租赁房屋并未修建，也未取得建设工程规划许可。双方之间的房屋租赁合同依法应属于无效合同，海陆空公司应返还原告保证金及租金，并赔偿原告损失。被告杨守槐、董兴帮系海陆空公司股东，二人出资尚未完全到位，公司已被列为失信被执行人，且杨守槐、董兴帮与海陆空公司存在财产混同，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害债权人的利益，应对海陆空公司债务承担连带责任。原告为维护自己合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求法院判令：1、确认原告与被告海陆空公司之间的《房屋租赁协议》无效；2、被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮连带返还原告租金及保证金26000元；3、被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮连带赔偿原告损失（以26000元为本金，从2015年6月8日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算至本金付清之日止）；4、本案诉讼费用由被告负担。 被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮辩称：认可原告与被告海陆空公司之间签订有房屋租赁合同，原告确实缴纳了保证金等费用，协议效力由法院依法认定，认可应该返还原告缴纳的费用，是否应赔偿损失由法院依法认定，不认可被告杨守槐和董兴帮作为股东承担连带责任。 经审理查明：2014年12月22日，被告海陆空公司作为乙方与重庆高新技术产业开发区九龙园区管理委员会（甲方）及重庆瑞盈实业有限公司（丙方）签订九龙坡区陶家生态公园配套服务设施项目招商协议，约定共同实施九龙园区C区陶家生态公园和配套服务设施建设，建设周期为3年，甲方负责提供建设所需用地并协助乙方办理相关建设手续，乙方负责出资建设生态公园配套服务设施，丙方负责监管，乙方建成后享有40年经营权。2015年1月16日，三方又签订补充协议对相关问题进行补充约定。 2015年6月8日，原告与被告海陆空公司签订《房屋租赁协议》1份，约定海陆空公司将重庆海陆空大世界游乐场A区3幢一楼1号的房屋出租给原告作为经营用房,年租金为6000元，海陆空公司在3年内分期交房，双方逾期交房和接房应该承担违约责任，租赁期限为自接房之日起3年，原告在合同签订时应缴纳保证金2万元及第一年租金6000元。原告在合同签订当日支付保证金及租金合计26000元，海陆空公司出具收条予以确认。双方合同约定的交房期限已经届满，被告海陆空公司未能交付合同约定租赁物。 原告与被告海陆空公司租赁协议所涉房屋是海陆空公司拟建的作为九龙园区C区陶家生态公园配套服务设施的重庆海陆空大世界游乐场的房屋，但海陆空公司并未就重庆海陆空大世界游乐场建设取得农用地转建设用地等审批手续。重庆市九龙坡区国土资源管理分局于2017年4月28日作出行政处罚决定书，认定海陆空公司未经批准擅自占用九龙园区C区土地20610.30平方米修建公园游乐场及配套设施，将农用地改为建设用地的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条规定，决定对符合土地利用总体规划部分，没收非法占用土地上修建的建筑物16658.70平方米并处罚款，对不符合土地利用总体规划部分，责令退还非法占用土地，拆除非法占用土地上修建的建筑物3951.60平方米并处罚款。 同时查明，被告海陆空公司与包括原告在内的一百多人签订有《房屋租赁协议》，协议内容与原、被告之间的协议内容基本一致。租赁方中有部分人通过银行卡付款将保证金及租金直接支付给了杨守槐个人账户、重庆宏邦金属材料有限公司账户或者是董顺宏个人账户，并由海陆空公司出具收据。被告海陆空公司的股东有杨守槐、董兴帮二人，杨守槐担任法定代表人，注册资本为1000万元，出资期限为2024年12月30日之前，杨守槐、董兴帮尚未完全出资到位，海陆空公司因未履行法院生效裁判文书，现已经被列入失信被执行人名单。前述重庆宏邦金属材料有限公司的股东也是杨守槐、董兴帮二人，董兴帮担任法定代表人。杨守槐与董兴帮系夫妻关系，前述董顺宏系二人的女儿。 审理中，原告认为股东杨守槐、董兴帮未完成出资，公司已经被列入失信被执行人名单，且被告海陆空公司与股东杨守槐、董兴帮之间存在财产混同，相关事实足以说明杨守槐、董兴帮滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害了债权人的利益，应对海陆空公司前述债务承担连带责任。 以上事实，有原告陈维义提供的房屋租赁协议、收据、国土局复函、行政处罚决定书、银行支付存根、银行流水、企业信用公示报告、失信被执行人公开信息、工商登记信息，被告海陆空公司、杨守槐、董兴帮提供的九龙坡区陶家生态公园配套服务设施项目招商协议及补充协议、建设项目选址意见书复印件、建设用地规划许可证复印件、建设项目规划管理复函复印件、建设工程规划设计方案咨询意见复印件，以及当事人在庭审中的陈述笔录为证，足以认定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案中，被告海陆空公司未取得农用地转建设用地等审批手续，即修建公园游乐场及配套设施，并与原告之间签订《房屋租赁合同》，违背了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定，应属无效合同，故对原告要求确认双方之间《房屋租赁合同》无效的诉讼请求，本院依法予以支持。 《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告在合同签订后缴纳保证金及租金合计26000元，被告海陆空公司应该依法返还原告。被告未取得合法审批手续即将拟建房屋对外出租存在过错，原告基于无效合同将保证金及租金缴纳给被告，原告资金占用利息损失客观存在，故对原告要求被告以26000元为本金，从2015年6月8日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计付利息损失至本金付清之日止的诉讼请求，本院依法予以支持。 《中华人民共和国公司法》第二十条规定，“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利，不得滥用股东权利损害公司或者其他股东的利益；不得滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人的利益。公司股东滥用股东权利给公司或者其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任。公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，被告海陆空公司与原告等一百多人签订房屋租赁协议，却通过股东兼法定代表人杨守槐个人账户，或者股东杨守槐、董兴帮设立的其他公司账户，或者股东杨守槐、董兴帮的女儿董顺宏收取部分租赁人缴纳的保证金及租金，被告海陆空公司与股东之间已经产生了财产混同，而且海陆空公司现已因不履行法院生效判决而被列为失信被执行人，被告杨守槐、董兴帮的行为属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害了公司债权人利益，应该对海陆空公司应付原告前述款项承担连带责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条、第六十三条，《中华人民共和国公司法》第二十条之规定，判决如下： 一、原告陈维义与被告重庆海陆空传媒发展有限公司之间签订的《房屋租赁协议》无效； 二、被告重庆海陆空传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈维义保证金及租金合计26000元； 三、被告重庆海陆空传媒发展有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告陈维义资金占用损失（以26000元为本金，从2015年6月8日起按照中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算至本金付清之日止）； 四、被告杨守槐、董兴帮对被告重庆海陆空传媒发展有限公司应付原告陈维义前述款项承担连带责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费544元，由被告重庆海陆空传媒发展有限公司、杨守槐、董兴帮负担（原告已经预缴272元，另外272元由被告在本判决生效后十日内直接缴纳至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。 审 判 长 张 雷 人民陪审员 罗 梅 人民陪审员 郭长红 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员 李丹琪