湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2801民初5907号原告：恩施顺翔商业管理有限公司，住所地：湖北省恩施市火车站站前路南侧万福国际商贸城。统一社会信用代码91422800063507458U。法定代表人：苏其明，该公司执行董事。委托诉讼代理人：向诗标，湖北正典律师事务所律师。委托诉讼代理人：向宏愿，湖北正典律师事务所律师。被告：贾运凤，女，生于1969年5月2日，汉族，湖北省来凤县人，个体工商户，住湖北省来凤县，委托诉讼代理人：向赶生，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：朱玉龙，恩施市小渡船法律服务所法律工作者。原告恩施顺翔商业管理有限公司（以下简称顺翔公司）与被告贾运凤租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告顺翔公司的委托诉讼代理人向诗标，被告贾运凤及其委托诉讼代理人向赶生、朱玉龙到庭参加诉讼。诉讼过程中，原、被告申请和解期10天。本案现已审理终结。原告顺翔公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告签订的《房屋租赁合同》解除；2.判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第C区第二层4-221号商铺，并按23元/㎡/月的标准向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的租金、按照1.5元/㎡/月的标准向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的物业管理费，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金；3.判令被告支付尚欠水费、电费共计2000元；4.由被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告将第2项诉讼请求变更明确为：判令被告立即腾退位于恩施市××办事处××火车站××区“恩施国际商贸城”第C区第二层4-221号商铺，并按合同约定的标准（23元/㎡/月）向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的租金15721.50元、按照1.5元/㎡/月的标准向原告支付自2016年8月1日至商铺实际腾退之日的物业管理费2281.88元，并按实际逾期天数以及约定的计算方式支付滞纳金和违约金（违约金和滞纳金的计算方式为欠付费用×0.05%/日×逾期天数）；当庭撤回第3项诉讼请求。事实和理由：2015年7月3日，原、被告于恩施市签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于恩施市舞阳街道办事处枫香坪村火车站片区“恩施国际商贸城”第C区第二层4-221号商铺出租给被告，租赁期限自2015年8月1日至2019年7月30日，月租金按23元/㎡计算，物业管理费按1.50元/月/㎡计算，其水、电费由被告自行承担。合同签订后，原告依约交付了租赁商铺，但被告在合同履行期间未按照约定支付租金、物业管理费等相关费用，并强行占有商铺继续使用，为此，原告起诉要求解除双方签订的《房屋租赁合同》、被告结清所有相关费用、承担违约责任。被告贾运凤辩称，1.答辩人已经返还租赁物，钥匙、电卡等所有关于商场的物品都交到了物业办公室；2.答辩人在与原告签订租赁合同时，受原告方的广告蛊惑，对市场未加详细的了解，答辩人因误导与原告签订了租赁合同，原告对租赁物所在地宣传不够，导致市场十分不景气，经营十分困难，中间答辩人也多次向原告及其物业反映情况，要求降低租费、扩大宣传、振兴市场，但由于原告方对物业的管理不善，多次停电、停水、垃圾成片，无人清扫，导致原告方及其物业与被答辩人（个体工商户）发生纠纷；答辩人在租赁经营过程中，期间因原告方的原因导致答辩人停止过经营，有部分损失应由原告方承担，另外答辩人在装修过程中交纳有装修保证金，上述两项费用应当冲抵租金；5.根据恩施州公安消防支队2015年2月16日出具的验收意见书，原告方只是主体结构消防验收合格，装饰装修工程，也就是答辩人的租赁物，到刚才为止未验收，也未向消防部门申报，因此，根据消防法第十三条规定，未经验收不得投入使用。综上，原告与答辩人签订的房屋租赁合同无效，请求法院依法判决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院审查后综合全案案情并结合双方当事人的陈述综合予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年10月19日，案外人钟文萍与原告顺翔公司签订《商铺委托经营管理协议》，约定：钟文萍将其购买的位于恩施市火车站站前路南侧“万福国际商贸城”的第C区第二层4-221商铺委托给顺翔公司经营管理，委托经营管理的期限为5年，即自2014年8月1日起至2019年7月30日止；委托期间，顺翔公司有权以自己名义与商户签订租赁合同，负责商户的招商、续租、管理等事宜。2015年2月16日，恩施州公安消防支队向恩施州万福国际商贸城有限公司出具的恩州公消验字[2015]第0034号《建设工程消防验收意见书》载明：“我支队对你单位申报的恩施万福国际商贸城南C区建设工程（不含装修，受理凭证号：恩州公消验凭字[2015]第0021号）进行了资料审查及现场检查验收，意见如下：一、综合评定该工程消防验收合格。二、建筑消防设施应当定期维护保养，保证完好有效；要建立健全消防安全制度，落实消防安全责任制，保证完好有效。三、该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。属于公众聚集场所的在投入使用、营业前，应依法申请消防安全检查。”2015年7月3日，原告顺翔公司（出租方，甲方）与被告贾运凤（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，其中载明：第一条租赁物业（4-221号商铺）位于恩施市××办事处××火车站××区，租赁物业名称为恩施国际商贸城。第二条甲方向乙方出租场地为第C区第二层4-221室、建筑面积为60.85㎡。第三条租赁场地使用性质为商铺，乙方的经营范围为服装。第四条租赁期限四年，即自2015年8月1日起至2019年7月30日止；租赁期满，甲方有权收回场地，乙方应如期归还，且乙方不得要求甲方对其投入的装修装潢部分给予补偿，其所有权自动归甲方所有，能够移动的设备、物品除外。第五条年租金为16794.60元（23元/㎡/月×60.85㎡×12个月）；乙方按1.50元/月/㎡支付物业管理费，每年物业管理费为1095.30元（1.50元/月/㎡×60.85㎡×12个月）。第六条乙方应先付租金后用，每个支付期支付12个月租金；每期租金和物业管理费的支付时间为上一个月的26日前，逾期按违约处理；首期租金2799.10元，乙方于合同签订之日支付；第二期租金4198.65元，乙方于2016年7月30日前支付；第三期租金9796.85元，乙方于2017年7月30日前支付；第四期租金16794.60元，乙方于2018年7月30日前支付。第八条、乙方向甲方缴纳租赁押金1399.55元作为履约保证金，并于合同签订之日一次性交纳服务质量保证金2000元。第九条、甲方于2015年8月30日前向乙方交付租赁场地，租赁场地电费的结算起始日自租赁场地交付之日起计，乙方必须分担公共部分的水、电（含中央空调）的费用，按实际租赁面积比例分摊计收。第十一条、甲方的违约责任：甲方无正当理由不能及时向乙方交付租赁物业的，应支付违约金，违约金为月租金×0.05%/日×逾期天数。第十二条、乙方违约责任：1.乙方未按约定支付定金、押金、商品服务质量保证金的，如甲方愿意接受乙方逾期支付定金、押金、商品服务质量保证金的，乙方应向甲方支付滞纳金，滞纳金为月租金×0.05%/日×逾期天数。2.乙方未按约定支付租金、电费等费用的，应向甲方支付滞纳金，滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数。8.合同期满或双方协议提前终止本合同，乙方未按期向甲方归还租赁场地的，应向甲方支付场地占用费，场地占用费为延期未归还租赁场地天数不超过15天的按一个月计算，场地占用费为当月的租金和物业管理费；超过15天不超过30天，按2个月计算，场地占用费为当期2个月的租金和物业管理费；超过30天的，场地占用费为当期3个月的租金和物业管理费，并视作乙方放弃租赁物业内的所有物品，由甲方处理。签订合同的当天，被告贾运凤交纳了首期租金2799元、商品质量保证金2000元、租赁押金1400元；2015年9月2日，被告贾运凤交纳了物业费1095元，原告顺翔公司亦于当日将案涉商铺交付给被告贾运凤。2015年11月7日，案涉商铺所在商区试营业。2018年9月7日，被告贾运凤将案涉商铺退还给原告顺翔公司。审理中，被告贾运凤称原告顺翔公司于2018年1月底对案涉商铺停电至今未恢复供电。对此，原告顺翔公司称2018年1月底对案涉商铺停电一次属实，开年后就恢复了，后因被告不交租金，原告顺翔公司于2018年8月19日再次对案涉商铺断电。对于原告顺翔公司主张的违约金和滞纳金，被告贾运凤认为双方均有过错和违约行为，另查明，租赁期间，被告贾运凤因消防整改停业五天。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系原、被告双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照约定履行自己的义务。原告已将租赁物交付被告使用，被告应当按照约定向原告支付租金。关于案涉《房屋租赁合同》的解除问题。因被告贾运凤已于2018年9月7日将案涉商铺退还给原告顺翔公司，且原告顺翔公司主张解除《房屋租赁合同》，被告贾运凤在庭审中也同意解除，故，本院确认案涉《房屋租赁合同》已于2018年9月7日解除。现被告贾运凤已将案涉商铺退还给原告顺翔公司，故原告顺翔公司请求被告贾运凤腾退案涉商铺，没有事实依据，本院不予支持。关于原告顺翔公司主张的租金和物业费问题。基于原告顺翔公司主张的租金，按照合同约定，截至2018年9月7日，被告贾运凤欠付的租金为：2016年8月1日至2017年7月31日的租金4198.65元、2017年8月1日至2018年7月31日的租金9796.85元、2018年8月1日至2018年9月7日的租金1748.48元（16794.60元÷365天×38天），共计欠租金15743.98元未付，原告顺翔公司只主张15721.50元，本院予以确认。被告贾运凤应交物业费总额为3285.90元（1.50元/㎡/月×60.85㎡×36个月），扣除被告贾运凤已交纳的物业费1095元，被告实际欠付物业费为2190.90元。被告贾运凤在审理中抗辩物业服务存在瑕疵，原告顺翔公司对此亦未反驳，结合原告顺翔公司认可在案涉租赁合同履行中存在人为停电及消防整改停业（原告顺翔公司和被告贾运凤对装饰装潢部分均负有责任）的情况，原告顺翔公司在物业服务和商铺出租中均存在违约，应酌情减少被告贾运凤应当交纳的租金和物业费，综合全案由原告顺翔公司自担30%的责任为宜，基于此，被告贾运凤按70%的比例尚应交纳租金为11005.05元（15721.50元×70%）、应交物业费为1533.63元（2190.90元×70%）。合同解除后，被告贾运凤交纳的租赁押金、商品质量保证金应当抵充租金，抵充后，被告还应支付租金7605.05元（11005.05元－1400元－2000元）。基于上述理由，对原告顺翔公司主张的其余租金和物业费，本院不予支持。关于原告顺翔公司主张的违约金和滞纳金问题。按合同约定，被告未按约定支付租金、物业费等费用的，应向原告支付滞纳金和违约金（滞纳金为欠付费用×0.05%/日×逾期天数），但在案涉租赁合同履行中，原告顺翔公司和被告贾运凤均存在违约，故，对原告顺翔公司主张的违约金和滞纳金，本院不予支持。关于被告抗辩的原告顺翔公司虚假宣传等问题。承租商户抗辩原告存在虚假宣传、消防不过关等问题，从双方合同约定来看，合同约定前三年的租金只交一年，原告通过优惠租金等方式已提前将其余问题考虑在内，现被告没有确实、充分的证据证明原告存在虚假宣传或者在订立租赁合同时有欺诈行为。况且，合同法第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”第五十五条规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”依照该规定，如果原告存在虚假宣传，或者以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同，被告可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同。从庭审时被告的陈述分析，原告是否存在虚假宣传或者在签订租赁合同时是否有欺诈行为，承租人即被告应当知道，其至今未请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销合同，已经超过了法律规定的撤销权的行使期限，其撤销权消灭。租赁期间被告已经使用了租赁物，原告也在合同中免去了被告应当交纳的部分租金。原告起诉后，被告再以原告虚假宣传等问题提出抗辩，违背了诚实信用原则，其抗辩理由不能成立，合同也不存在无效的情形。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告恩施顺翔商业管理有限公司与被告贾运凤于2015年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月7日解除。二、被告贾运凤于本判决生效后三日内支付原告恩施顺翔商业管理有限公司租金7605.05元。三、被告贾运凤于本判决生效后三日内支付原告恩施顺翔商业管理有限公司物业管理费1533.63元。四、驳回原告恩施顺翔商业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。案件受理费250元，减半交纳125元，由原告恩施顺翔商业管理有限公司负担61元，被告贾运凤负担64元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 朱 晖二〇一八年十二月二十四日书记员 程安慧