南宁铁路运输中级法院 民 事 判 决 书 （2018）桂71民终219号 上诉人（原审被告）：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区民族大道**华润大厦****。 法定代表人：邹明峰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王海芳，女，住安徽省临泉县，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：厉斐斐，男，1987年4月20日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：陈昌松，广西大成（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周莉，广西大成（南宁）律师事务所律师。 上诉人广西太阳杉投资管理有限公司（以下简称“太阳杉公司”）因与被上诉人厉斐斐房屋租赁合同纠纷一案，不服南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初42号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月13日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人太阳杉公司的委托诉讼代理人王海芳，被上诉人的委托诉讼代理人陈昌松、周莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 太阳杉公司上诉请求：1．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初42号民事判决第一项，改判太阳杉公司与厉斐斐的《商铺租赁合同》于2017年12月4日解除。2．撤销南宁铁路运输法院（2018）桂7102民初42号民事判决第二项判决部分内容，改判太阳杉公司不予退还综合管理费13874元，租赁保证金41622元。3．本案一审、二审诉讼费用由厉斐斐承担。 事实和理由：一、一审判决认定太阳杉公司与厉斐斐协商一致解除合同，系认定事实错误，合同系因厉斐斐单方违约，太阳杉公司行使单方解除权而解除的。根据一审法院查明的事实，厉斐斐于2017年10月30日向太阳杉公司发出的《解除合同协商函》表明厉斐斐因自身经营不善意欲提前解除双方《商铺租赁合同》（即“要约”）。2017年11月27日太阳杉公司的员工向厉斐斐发出邮件，同意厉斐斐于2018年11月30日撤场，仅退款项为：装修押金、公共事业保证金。邮件附合同解除协议，请厉斐斐在28号之前和太阳杉公司对接签订合同解除协议，如逾期未办理，视为厉斐斐放弃撤场，要继续按合同约定时间交租。上述事实证明了太阳杉公司是附条件的同意解除合同，即厉斐斐在2018年11月28号之前与太阳杉公司签订合同解除协议的前提下，才同意双方解除合同。由于厉斐斐并没有签订合同解除协议，协商解除合同的条件并未成就，故本案并非是双方协商一致解除合同。太阳杉公司员工的答复并不是对太阳杉公司《解除合同协商函》的“承诺”，而是一个新的“要约”，即厉斐斐必须按太阳杉公司的要求签订解除协议才能撤场，厉斐斐并未对此新要约作出新承诺，故新的要约并未生效。综上，双方并未达成提前解除合同的合意，厉斐斐属于单方擅自撤场，给太阳杉公司造成了巨大的经济损失，已经构成根本违约。太阳杉公司于2017年12月7日通过快递方式向厉斐斐发出《合同解除通知书》，因此合同解除的时间应为2017年12月7日。 二、租赁保证金、综合管理费不应予以退还，一审法院判决退还上述费用属于认定事实和适用法律错误。按照合同约定：1、即使是双方协商一致提前终止本合同，也要求太阳杉公司同意退还租赁保证金时，才能退还租赁保证金；2、厉斐斐中途擅自退租的，已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金均不予退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条之规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。一审法院一方面承认双方签订的合同有效，另一方面违反了合同双方意思自治原则，不适用合同对于款项清算的内容，属于认定事实错误和适用法律错误。因此，租赁保证金和综合管理费都不应当退回。综上，太阳杉公司提起上诉，恳请二审法院查明案件事实，支持太阳杉公司的上诉请求。 厉斐斐辩称，1.厉斐斐与太阳杉公司于10月中旬口头上已达成于2017年11月30日解除合同的合意，应太阳杉公司要求，厉斐斐于10月30日发送函件确认合同解除，对方也以函件形式回复同意，因此无论是口头或书面双方已经达成于2017年11月30日解除合同的一致意见，双方的合同解除日期应为2017年11月30日。2.租赁保证金等费用的退还是合同解除效力的体现，附条件解除合同应以明示的形式作出，双方在协商过程中从未明确约定只有签订解除协议书才能解除合同，故太阳杉公司称附条件解除合同是不成立的，太阳杉公司不履行退还义务不影响合同解除意思表示的达成。3.在经济状况恶化无意继续履行合同的情况下，厉斐斐为维护自身权益而根据合同法诚实信用的原则行使了合同解除权。4.太阳杉公司退还综合保证金及管理费等费用有相应的事实和法律依据。本案中，厉斐斐没有擅自退租，双方是经协商一致解除合同的，合同解除前，厉斐斐按合同约定足额缴纳租金等费用，并履行了通知义务，提前一个月向太阳杉公司告知解除合同的意向，给太阳杉公司留出时间寻找下一任租户，而太阳杉公司亦在11月30日到期前找到下一任租户并办理了相关手续，没有因此产生任何实际损失，故太阳杉公司应退还综合保证金。另外，合同对综合管理费并没有明确约定，太阳杉公司也没有举证其实施了何种综合管理，故综合管理费应予退还。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉请求，维持原判。 厉斐斐向一审法院起诉请求：1．确认厉斐斐与太阳杉公司订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；2．太阳杉公司向厉斐斐退还公共事业保证金10000元、装修押金5000元、电费5000元、租赁保证金41622元、综合管理费13874元；3．本案诉讼费（包括受理费、保全费等）由太阳杉公司承担。 一审法院查明：2017年8月4日，厉斐斐（乙方，承租方）与太阳杉公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1．甲方将位于南宁地铁1号线万象城站物业区商铺出租给乙方使用，建筑面积30.83平方米，租期自2017年8月10日至2019年8月9日；2．租金按季度结算，乙方应于合同签订之日起三日内向甲方缴纳三个月租金；3.2017年8月10日至2018年8月9日期间的月租金为13874元；4．乙方应交纳的营运管理费每月每平方米40元，月营运管理费为1233元，营运管理费按季度缴纳，乙方应于合同签订之日起三日内向甲方缴纳三个月运营管理费，此后每季度最后一个月25日前支付下一季度运营管理费（以银行到账为准），如遇法定节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日缴纳；5．乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳相当于三个月租金即41622元作为租赁保证金；合同期满或甲、乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还租赁保证金的，甲方应在乙方按照本合同约定交还商铺，双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕并办理完迁出或注销手续，甲方凭乙方提交的租赁保证金收据原件不计利息向乙方退还租赁保证金；6．乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用，乙方应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金10000元，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴上述费用的情况下予以返还；7．商铺交付日期暂定为2017年8月10日，乙方应于该日接受交付，乙方享有20日的装修期，自商铺交付之日起算，装修期包含在租期内，乙方应于2017年8月30日开始营业；8．乙方需在合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金5000元；如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合同后1个月内，甲方凭装修押金原件向乙方无息返还押金；9．租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同约定的情况，中途擅自退租的，应向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还。合同还对其他的权利义务作了约定。2017年8月10日，厉斐斐向太阳杉公司支付租赁保证金41622元、公共事业保证金10000元、装修押金5000元、租金41622元、电费5000元、运营服务费3699元、综合管理费13874元、装修管理费822元。太阳杉公司将商铺交给厉斐斐使用，并向厉斐斐店铺的电表充入价值5000元电费的用电量共计4166度，即每度电收费1.20元。太阳杉公司对其管理的店铺以4元每吨收取水费。2017年10月23日，厉斐斐向太阳杉公司支付水费84元。2017年10月30日，厉斐斐向太阳杉公司发出《解除合同协商函》，载明：厉斐斐已依约向太阳杉公司支付各项费用并按时营业。但由于人流偏少，店铺租金过高等原因，开业后一直亏损严重，无力继续经营。厉斐斐经慎重考虑，于2017年10月16日通知太阳杉公司招商专员廖红湘与运营部黄忠波，拟在预交的三个月（2017年8月30日至2017年11月30日）租金到期后停止营业并退还铺面，太阳杉公司已同意。希望太阳杉公司尽快与厉斐斐办妥解除合同事宜，以避免损失扩大。太阳杉公司签收该函件。2017年11月27日，太阳杉公司的员工向厉斐斐发出邮件，载明：太阳杉公司同意厉斐斐于2017年11月30日撤场，同意撤场仅退款项为：装修押金、公共事业保证金。但厉斐斐不愿接受，一直不愿意签订合同解除协议。邮件附件为合同解除协议，请厉斐斐安排在28号之前和太阳杉公司对接人签订合同解除协议。如逾期未办理，视为厉斐斐放弃撤场，要求继续按合同约定时间交租。2017年11月27日，厉斐斐发邮件回复太阳杉公司，载明：双方都同意于2017年11月30日撤场，但厉斐斐不同意太阳杉公司单方面的退费决定。2017年11月29日，厉斐斐向太阳杉公司发送邮件，载明：厉斐斐于2017年11月30日撤场，要求太阳杉公司开具物品放行条，并确定厉斐斐的实际用水用电数量。2017年11月30日，厉斐斐在搬离商铺时，因双方未就合同解除后退款事宜达成一致意见，太阳杉公司未向厉斐斐开具物品放行条，厉斐斐与太阳杉公司工作人员发生冲突报警，未能搬出商铺内的物品。2017年12月7日，太阳杉公司向厉斐斐邮寄《合同解除通知书》，载明：因厉斐斐已停止营业累计超过三日，严重违反租赁合同约定，太阳杉公司决定于2017年12月4日解除双方签订的租赁合同，并没收租赁保证金41622元，请厉斐斐于2017年12月9日前自行清偿，交回商铺，并缴清所欠租金、运营管理费、违约金等各项费用共计17483.84元，如不缴清上述费用，太阳杉公司将从公共事业保证金和装修押金中抵扣。厉斐斐于次日签收该邮件。2017年12月12日，厉斐斐委托北京大成（南宁）律师事务所向太阳杉公司发送《律师函》，要求太阳杉公司在收到《律师函》后3日内返还铺面内的物品及退还厉斐斐已付的公共事业保证金10000元、装修押金5000元、电费5000元、租赁保证金41622元、综合管理费13874元，太阳杉公司于次日签收《律师函》。2017年12月28日，厉斐斐与太阳杉公司签订商户遗留物资移交表。次日，厉斐斐清空场地，交还商铺。直至厉斐斐交还商铺，共计使用电量2065.60度。从2017年8月10日至2018年1月22日，厉斐斐的店铺用水53吨。 一审法院认为，厉斐斐与太阳杉公司于2017年8月4日签订的《商铺租赁合同》成立并依法有效。太阳杉公司的员工向厉斐斐发出邮件，表示同意厉斐斐于2017年11月30日撤场，该行为可视为代表太阳杉公司作出的公司行为，双方对合同解除的时间达成一致意见，厉斐斐与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除。厉斐斐是在与太阳杉公司协商情况下提出解除合同，符合合同法关于协商解除合同的规定，双方对于解除合同均无异议，只是对退还费用发生了分歧，并不影响合同解除本身的法律效力，双方系协商解除合同，不属于合同中的擅自退租，太阳杉公司应当向厉斐斐退还综合管理费13874元、租赁保证金41622元。根据《商铺租赁合同》约定，合同期届满或合同解除后，公共事业保证金在厉斐斐未欠缴相关费用的情况下予以返还。太阳杉公司对其管理的店铺以4元每吨收取水费，一审法院酌情计算厉斐斐使用商铺期间用水共50吨，应支付水费200元，厉斐斐已支付水费84元，还余116元未支付，从公共事业保证金10000元中扣除该费用后，太阳杉公司应向厉斐斐退还公共事业保证金9884元。厉斐斐共计使用电量2065.60度，每度电收费1.20元，应支付电费2467.92元，太阳杉公司应退还电费2532.08元。合同解除后，太阳杉公司应向厉斐斐退还装修押金5000元。综上，一审法院判决：一、确认厉斐斐与广西太阳杉投资管理有限公司于2017年8月4日签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除；二、广西太阳杉投资管理有限公司向厉斐斐退还公共事业保证金9884元、电费2532.08元、装修押金5000元，综合管理费13874元、租赁保证金41622元；三、驳回厉斐斐的其他诉讼请求。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审查明的事实予以确认。 综合诉辩双方的意见，归纳本案的争议焦点为:1.双方合同解除的时间应为何时？2.太阳杉公司是否应当退还综合管理费13874元及租赁保证金41622元？ 本院认为，关于第一个争议焦点，厉斐斐于2017年10月30日向太阳杉公司发出《解除合同函》，太阳杉公司的员工回复表示同意厉斐斐于2017年11月30日撤场，双方均表达了解除合同的意思表示，形成解除合同的合意，对相关费用如何退还产生分歧并不影响合同解除的法律效力，一审法院据此认定厉斐斐与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》于2017年11月30日解除，并无不当，应予维持。 关于第二个争议焦点，如前所述，双方系经协商一致解除合同，厉斐斐不属于合同约定的中途擅自退租情形，一审法院据此认定太阳杉公司应当退还厉斐斐综合管理费13874元及租赁保证金41622元，并无不当，应予维持。 综上所述，太阳杉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1187元（太阳杉公司已预交），由上诉人广西太阳杉投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  廖防修 审判员  黄顺超 审判员  易 妙 二〇一八年十二月四日 书记员  利宛奇