太原市杏花岭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0107民初4078号 原告:冯美青，女，1986年5月12日出生，汉族，无业，住太原市。 委托诉讼代理人:李军，山西军秉律师事务所律师。 被告:郭峰，男，1977年3月24日出生，汉族，住山西省五台县台城镇西米市。 被告:太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市杏花岭区桃园北路******。 法定代表人:李黎，总经理。 委托诉讼代理人:雷艳丽，女，该公司法务，1991年7月9日出生，住太原市万柏林区。 委托诉讼代理人:胡午恒，男，该公司员工，1994年3月30日出生，住太原市万柏林区。 原告冯美青与被告郭峰、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称太原伟业我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冯美青的委托诉讼代理人李军，被告郭峰、被告太原伟业我爱我家公司的委托诉讼代理人雷艳丽、胡午恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯美青向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告郭峰承担违约金95000元，被告太原伟业我爱我家公司承担连带责任；2、诉讼费用由二被告承担。事实及理由：原告于2017年3月18日通过被告太原伟业我爱我家公司购买被告郭峰位于太原市万柏林区和平南路139号十二院城116幢2单元0302号房屋一套。同日，原告和被告郭峰在被告太原伟业我爱我家公司处签订了《房屋认购书》和《成交确认书》，并按照约定支付中介费20187.5元和定金20000元。《房屋认购书》中约定如因一方导致认购书不能实现，则违约方向守约方支付不低于购房款10%的违约金。协议签订后，被告郭峰单方终止交易，按照约定应承担违约责任，被告太原伟业我爱我家公司未完成房屋交易，应承担连带责任。现诉至贵院，望判如所请。 被告郭峰辩称，合同无法履行系太原市房管局新政策出台所导致，我方无法预见、无法避免且无法克服，属于不可抗力原因导致合同无法履行。房子是贷款购买，无法办理房屋买卖手续。本案原告诉讼请求所依据的事实不充分，证据不足，于法无据，不予认可。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告太原伟业我爱我家公司辩称，我公司运营行为合法，提供了有偿的中介服务，收费标准没有违反现行的法律规定。现居间服务完毕，我方已经履行合同约定的义务，不存在任何过错。故对于原告提出的诉讼请求不予认可，不同意承担连带责任。 原告冯美青为证明其主张向法庭提交如下证据： 证据一、1.编号为RG90002693的《房屋认购书》、2.编号为0002693的《成交确认书》、3.谈话笔录，证明原告与二被告之间存在房屋买卖合同关系，原告愿购买被告郭峰位于太原市万柏林区和平南路139号十二院城116幢2单元0302号房屋（141.64平方米），购房款为950000元； 证据二、1.告知函、2.《解除合同通知书》、3.业务收据两张，证明本案中被告太原伟业我爱我家公司应当承担连带责任。 被告郭峰为证明其主张向法庭提交如下证据： 太原市房产管理局通知，证明涉案房屋取得不动产权证未满2年，不得转让。 被告太原伟业我爱我家公司为证明其主张向法庭提交如下证据： 被告郭峰的房产证，证明房屋颁证日期为2017年8月29日，可以进行交易。 被告郭峰对原告冯美青、被告太原伟业我爱我家公司提供的证据均认可。 被告太原伟业我爱我家公司对原告提供的证据均认可。对被告郭峰提供的证据真实性、合法性认可，关联性不予认可，2017年3月18日签订《购房合同》，房产管理局文件下达日期为2017年9月13日，不影响房屋买卖。 原告对被告郭峰提供的证据真实性、合法性无异议，对证明内容有异议：1.没有公章、2.通知中的日期是在交易后，与本案无关。对被告太原伟业我爱我家公司提供的证据无异议。 根据当事人的举证、质证及当庭陈述，本院认定如下事实：2017年3月18日，原告通过被告太原伟业我爱我家公司购买被告郭峰位于太原市万柏林区和平南路139号十二院城116幢2单元0302号房屋一套。同日，被告郭峰委托妻子王建竹和原告签订了《房屋认购书》，约定：原告以人民币950000元的价格购买被告郭峰所有的上述房屋；双方签订协议后，由原告支付被告太原伟业我爱我家公司中介费23750元。被告郭峰委托妻子与原告、被告太原伟业我爱我家公司签订《成交确认书》一份，约定：被告太原伟业我爱我家公司作为该房屋成交的中介方，已为双方提供了中介服务，并履行了双方的如实告知义务；原告应支付被告郭峰20000元作为购房定金。被告太原伟业我爱我家公司制作的谈话笔录中载明：经守约方催告仍无履约行为，逾期超过三十日的视为违约，违约方仍需向守约方支付不低于购房款10%的违约金，同时由违约方承担中介方服务佣金；如因政策因素导致交易无法进行，三方免责，被告郭峰退还原告定金和已付房款，被告太原伟业我爱我家公司退还原告服务费。合同签订后，原告向被告太原伟业我爱我家公司支付中介费20187.5元。被告郭峰以购房合同违反太原市房管局新政策出台导致合同不能履行为由未履行其与原告签订的《房屋认购书》。2018年4月17日，原告与被告太原伟业我爱我家公司向被告郭峰发送《解除合同通知书》一份，载明：2018年1月2日，原告与被告太原伟业我爱我家公司向被告郭峰发送告知函，要求被告郭峰配合原告办理银行面签手续，被告郭峰收到后仍无履约行为。现原告依合同约定解除《房屋买卖合同》。2018年4月19日，被告太原伟业我爱我家公司退还定金及中介费，原告予以认可。2018年8月，被告郭峰以1430000元将涉案房屋出售。 另查明，王建竹和被告郭峰系夫妻关系，太原市万柏林区和平南路139号十二院城116幢2单元0302号房屋系二人共有，于2017年8月29日取得房屋产权证。 又查明，2017年9月13日，太原市房管局发布的《关于控制二手住房短期交易转让的通知》，通知规定：太原市辖城六区新购住房取得《不动产权证》或《房屋所有权证》的，自取得《不动产权证》或《房屋所有权证》之日起满2年方可交易转让。拆迁安置房上市首次交易，以及继承、离婚分割、直系亲属间赠与和转让不受此项规定限制。同时，建立二手房短期交易转让审查机制，对取得《不动产权证》或《房屋所有权证》未满2年、但因债务纠纷等特殊原因确需交易转让的，经审查同意后方可交易转让。 本院认为，原告与被告郭峰之间的房屋《房屋认购书》、《成交确认书》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告郭峰以购房合同违反太原市房管局新政策导致合同不能履行为由拒绝配合原告办理银行面签手续，但原告与被告郭峰签订《房屋认购书》的时间为2017年3月18日，太原市房管局发布二手房限制政策的时间为2017年9月13日，且事后被告郭峰后又将涉案房屋高价售出的行为，违反了诚实信用原则构成违约，应按照合同约定向守约方支付购房款10%的违约金，故原告要求被告郭峰支付95000元违约金的请求，合法有据，本院予以支持。被告太原伟业我爱我家公司按照合同已完成居间服务并将定金及中介费退还原告，不应承担本案的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、被告郭峰于本判决生效后十日内支付原告冯美青违约金95000元； 二、驳回原告冯美青的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2175元减半收取1088元，由被告郭峰负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审 判 员 梁宏军 二〇一八年十二月七日 代书记员 程晓君