北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0106民初63号原告（反诉被告）：中铁油料集团有限公司，住所地天津市河**七纬路**。法定代表人：王晓维，总经理。委托诉讼代理人：米华，北京光汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：玉斌，男，1974年1月13日出生，住北京市丰台区。被告（反诉原告）：北京金兰甫房地产开发有限公司，，住所地北京市丰台区丰桥路**法定代表人：吕照清，执行董事。委托诉讼代理人：梁伟，北京市慧海天合律师事务所律师。原告（反诉被告）中铁油料集团有限公司（以下简称中铁油料公司）与被告（反诉原告）北京金兰甫房地产开发有限公司（以下简称金兰甫公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）中铁油料公司的委托诉讼代理人米华、玉斌，被告（反诉原告）金兰甫公司的委托诉讼代理人梁伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中铁油料公司向本院提出诉讼请求：1．请求确认原告与被告于2015年6月25日签订的《融达国际写字楼租赁合同》于2016年6月9日解除；2．被告返还原告房屋租金159198．64元；3．被告返还原告押金1438122．44元；4．被告支付原告房屋押金利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自2016年6月10日起至实际付款日止）；5．诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月25日，原告与被告签订编号为ZTYBJT2015-092号《融达国际写字楼租赁合同》，被告将其所有的位于北京市西三环南路201号融达国际写字楼16层（建筑面积1265．49平方米）租赁给原告使用，租赁期为3年，自2015年6月25日至2018年6月25日。合同约定第一租赁年度的租金标准为每天每平方米7．4元，年租金为3418088．49元。同时原告向被告支付租赁押金200万元。合同签订后，原告于2015年6月30日向被告汇付第一年年租金3418088．49元，房屋押金200万元，共计5418088．49元。被告向原告出具了200万元押金的收据，此后于2015年6月至2016年5月间按月向原告出具了租赁费发票。因涉案出租房屋面积过大，结合原告的实际办公需要，原告决定与被告解除租赁合同。根据合同约定：“如本协议约定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前二个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方支付保持原状的场地和设备，并赔偿甲方相当于解除合同时月租的2个月租金”。原告于2016年5月9日向被告送达了《关于停止租赁融达国际写字楼的函》，通知被告解除双方签订的《融达国际写字楼租赁合同》。双方实际于2016年6月9日解除了涉案租赁合同。在合同解除后，原告数次与被告协商押金退还事宜，但被告拒绝退还，故原告诉至法院。金兰甫公司辩称：不同意原告的诉讼请求。原被告双方签订的是三年租赁合同，原告在此期间从未提出解除通知，我方也未收到过解除通知。我方认为合同应当自原告起诉之日2017年12月20日解除。合同约定押金无利息，即便退还押金也是在清偿所有费用办完交接手续后无息退还。原告应当按照第二年租金标准向我方支付四个月的租金作为赔偿。金兰甫公司向本院提出反诉请求：1．判令反诉原告与反诉被告于2015年6月25日签订的《融达国际写字楼租赁合同》于2017年12月20日解除；2．反诉被告向反诉原告支付2016年6月25日至2017年6月24日的房屋租金3588992．91元及违约金1995480．06元（按每日1‰计算，自2016年7月25日计算至2018年2月1日止）；3．反诉被告向反诉原告支付2017年6月25日至2017年12月20日的房屋租金1838098．92元及违约金351076．89元（按每日1‰计算，自2016年7月25日计算至2018年2月1日止）；4．反诉被告向反诉原告支付提前解除合同赔偿金628189．24元；5．反诉费用由反诉被告负担。事实与理由：2015年6月25日，反诉原告与反诉被告签订《融达国际写字楼租赁合同》，将反诉原告位于北京市西三环南路201号融达国际写字楼16层（建筑面积1265．49平方米）房屋租赁给反诉被告。租赁期限自2015年6月25日至2018年6月25日。根据合同约定，第一年年度的租金标准为每天每平米7．4元，共计3418088．49元，租金支付期限为签订合同后三日内付清。第二年年度租金标准为每天每平方米7．77元，共计3588992．91元，支付期限为上期期满一个月内一次性全额支付。第三年年度租金标准为每天每平米8．16元，共计3769135．41元，支付期限为上期期满一个月内一次性全额支付。2015年6月30反诉被告向反诉原告支付第一年年度租金3418088．49元及200万元押金后未再支付任何费用。根据合同约定，反诉被告应向反诉原告支付逾期付款违约金及解约违约金。中铁油料公司对金兰甫公司的反诉辩称：一、双方于2016年6月9日解除合同是双方真实意思表示，原告提供的被告2016年6月1日的工作报告可以体现其公司同意于该时间解除合同；二、原告提供的录音资料证明被告收到《关于停止租赁融达国际写字楼的函》并同意退还押金，该录音同时证明在双方协商过程中被告从未提出要求原告支付租金，因此双方对于解除合同、退还押金是没有任何争议的；三、除了在本案提起诉讼后被告发来的律师函外，在长达一年半的时间内被告未要求原告支付过租金，所以解除合同是双方协商一致的结果；四、被告应在延付或拒付租金之日起一年内主张权利，现在已经超过诉讼时效；五、从勘验现场看，被告早将房屋出租给他人。而且被告恶意诉讼，先是谎称没有钥匙，后发现房屋中有家具、中央空调等设备。综上，被告的反诉请求不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：2015年6月25日，出租方（甲方）金兰甫公司与承租方（乙方）中铁油料公司签订《融达国际写字楼租赁合同》，约定乙方租赁甲方合法拥有的位于北京市西三环南路201号融达国际写字楼16层（建筑面积1265．49平方米）的房屋，作为办公之用，房屋状况为毛坯房。租赁期为3年，自2015年6月25日至2018年6月25日。租期自合同签订之日起计。在第二条租赁期限中，双方约定：……3、如本协议规定的租赁期限未满，乙方要求提前解除合同，乙方应提前二个月通知甲方，在结清乙方所有应缴费用、向甲方交付保持原状的场地和设备（正常耗损及按本合同规定不得拆除的情况除外），并赔偿甲方相当于解除合同时月租的贰个月租金。在第三条租金及保证金中，双方约定：1、第一租赁年度的租金标准为每天每建筑平方米7．4元（包含管理费0．2元），第一年的年租金为3418088．49元，合同签订后三日内付清年租金，甲方收到上述款项后逐月给乙方开具月等额正式租赁发票。2、从第二租赁年度起每年租金递增5%。第二年年度租金标准为每天每建筑平方米7．77元（免物业管理费），第二年年租金为3588992．91元。第三年年度租金标准为每天每建筑平方米8．16元（免物业管理费），第三年年租金为3769135．41元，支付时间在上期期满一个月内一次性全额支付。3、在本合同签订三日内，乙方向甲方支付租赁押金贰佰万元，甲方提供相应收据。租赁期满后，甲方无息退还给乙方。在第五条违约责任中，双方约定：1、乙方逾期缴付应缴费，甲方或管理公司有权按应缴未缴额每日1%收取违约金。如连续2个月未能缴足其他应缴费用，无论乙方是否已收到书面催收通知，甲方均有权单方面解除本合同，收回所租赁场地和附件2中列明的设备，甲方和管理公司有权没收乙方的租赁押金。在第八条合同终止中，双方约定：租赁期限届满……如乙方有欠租等违约行为，甲方和管理公司有权从保证金中予以扣除。合同签订后，中铁油料公司向金兰甫公司支付租金3418088．49元及押金2000000元。庭审中，中铁油料公司提交2016年5月9日《关于停止租赁融达国际写字楼的函》（以下简称终止函）和本公司终止函过程办理保全证据公证书，证明其通知金兰甫公司解除租赁合同的事实。在终止函中载明：“根据中央办公厅《关于进一步做好办公用房清理整改工作的通知》文件精神和国资委有关文件要求，并结合我公司经营现状，按上级单位指示，压缩办公场所面积，节约开支，因此提出提前解除与贵公司所签订的《融达国际写字楼租赁合同》。一切后续事宜均按照《融达国际写字楼租赁合同》中约定条款办理，还望贵公司理解为盼”。庭审中，中铁油料公司主张在2016年5月9日，中铁油料集团有限公司北京分公司总经理刚某和总经理助理玉斌将终止函送达给金兰甫公司的吕照清；2016年5月16日，玉斌与公司员工汪婕再次将终止函交予金兰甫公司员工刘燕。为证明以上事实，中铁油料公司申请证人刚某及汪婕出庭作证。经质证，金兰甫公司对证人证言均不予认可。庭审中，中铁油料公司提交录音光盘两张，分别为2017年8月23日玉斌和张莹与刘燕的谈话录音、2017年10月24日王晓维和刚某与吕照清的谈话录音，以上录音证明金兰甫公司收到终止函并同意退还押金的事实。金兰甫公司认可吕照清、刘燕为其公司员工，但否认录音中声音是本人。经本院释明，金兰甫公司未就声源的一致性申请鉴定。在以上录音中，刘燕称：“等回头给你打电话吧，……最终还是要问吕总最终的意思，我们最终的工作报告不都写过了吗，该怎么退，该退多少然后如果违约我们该扣你多少钱，当时都已经写的很清楚了”、“问题是他们一直都有意见……”。吕照清在录音中称：“说白了就是退保证金是吧”、“我问问她（刘燕），行吗”。经本院要求，金兰甫公司的吕照清、刘燕均未到庭。庭审中，中铁油料公司提交金兰甫公司2016年6月1日《工作报告》照片打印件，证明金兰甫公司同意于2016年6月9日终止租赁合同。金兰甫公司对以上证据均不予认可。经本院询问，中铁油料公司称：“该工作报告的来源是被告公司财务部主管向我（玉斌）提供的，原件没给我，用手机拍了一下，报告上有刘燕的签字”。经本院电话联系刘燕，刘燕称：“我写过（工作报告），但是领导没有批复。玉斌口头和我说过要解除合同，我就给他写了工作报告报上去，说等正式解除通知到了以后再改”。2018年2月2日，经本院组织现场勘验，涉诉房屋为毛坯房，未装修，部分房间堆放建筑材料、生活垃圾、冰箱、电视、洗衣机、床、沙发、桌子等。中铁油料公司称其没有钥匙，房间门锁由物业公司打开。庭审中，金兰甫公司称以上物品是其他租户私自临时存放的。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告中铁油料公司与被告金兰甫公司签订的《融达国际写字楼租赁合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效，双方均应依约履行。该合同中约定，承租方可以要求提前解除合同，但应提前两个月通知出租方并赔偿违约金。可见，原告只要尽到通知义务，就可解除合同。庭审中，原告称其于2016年5月9日将终止函送达给被告法定代表人吕照清，并提交终止函、证人证言、录音光盘及《工作报告》照片打印件在案佐证。以上证据虽非直接证据，但已经形成了完整的证据链，足以证明原告于2016年5月9日通知被告解除合同的事实，本院予以确认。原告以《工作报告》照片打印件证明被告同意于2016年6月9日解除合同，对此被告不予认可，且《工作报告》的起草者刘燕亦称该报告“领导没有批复”。依据合同中关于承租方解除合同应提前两个月通知出租方的约定，本院确认合同解除时间为2016年7月9日。原告应向被告支付2016年6月25日至2016年7月9日的租金并按第二年的租金标准支付违约金。合同解除后，尚未履行的，终止履行。经现场勘验，涉诉房屋在被告委托的物业公司的管理控制之下，屋内存放有他人的物品，原告未实际使用涉诉房屋，故本院对被告反诉要求原告支付合同解除后的租金及逾期付款违约金的反诉请求，不予支持。原告要求被告退还押金，本院在抵扣原告应当支付的违约金后予以支持。原告要求被告支付房屋押金利息，与合同约定不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条的规定，判决如下：一、中铁油料集团有限公司与北京金兰甫房地产开发有限公司于2015年6月25日签订的《融达国际写字楼租赁合同》于2016年7月9日解除；二、中铁油料集团有限公司于本判决生效之日起七日内向北京金兰甫房地产开发有限公司支付租金137660．04元；三、北京金兰甫房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向中铁油料集团有限公司退还押金1401834．51元；四、驳回中铁油料集团有限公司的其他诉讼请求；五、驳回北京金兰甫房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费86458元，由中铁油料集团有限公司负担（已交纳）；反诉案件受理费43229元，由北京金兰甫房地产开发有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  柴海燕人民陪审员  桂 华人民陪审员  王玉菁二〇一八年十二月二十二日书 记 员  董 博