广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0302民初1065号 原告：桂林市广源房地产开发有限公司，住所地：桂林市秀峰区中隐路**广源国际社区****，统一社会信用代码：91450300779106860R。 法定代表人：高忠鹏，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈翾，广西冠益律师事务所律师。 被告：吴忠贤，男，1981年4月28日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 被告：唐婷，女，1983年10月3日出生，汉族，住桂林市秀峰区。 二被告共同委托诉讼代理人：蒋培文，广西五和律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：黄智川，广西五和律师事务所律师。 原告桂林市广源房地产开发有限公司与被告吴忠贤、唐婷商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日受理后，依法适用普通程序，于2018年11月26日公开开庭进行了审理。原告桂林市广源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人陈翾，被告吴忠贤、唐婷的共同委托诉讼代理人黄智川到庭参加诉讼。在本案的审理过程中，原告提出诉讼保全申请，本院依法作出（2018）桂0302民初1065号民事裁定书，对被告吴忠贤、唐婷相应价值财产采取了诉讼保全措施。本案现已审理终结。 原告提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2012年10月15日签订的关于桂林市秀峰区房的《商品房买卖合同》（合同编号：12×××8）；2.请求判令二被告协助原告办理注销桂林市秀峰区房的《商品房买卖合同》备案登记、不动产预告登记；3.请求判令二被告向原告返还所代偿的贷款78017.39元及利息（利息计算方式：以51199.92元为基数，自2017年9月1日起计算；以10500元为基数，自2018年2月28日起计算；以3500元为基数，自2018年3月30日起计算；以12817.47元为基数，自2018年4月29日起计算，均按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2018年10月1日为3440.51元，计至实际清偿之日止）；4.请求判令二被告向原告支付解除合同违约金187106元；事实与理由：2012年10月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：12×××8），约定被告向原告购买位于桂林市秀峰区房屋，房屋建筑面积为115.14平方米，总房款935530元。买卖合同第七条2.4）、约定被告在该商品房期权抵押期间（即已办理按揭手续但《房屋所有权证》尚未办理这一时间段），如被告未能按时支付按揭银行月供，导致原告承担保证责任的，则原告有权处分该商品房，所得价款在扣除原告代偿银行欠款、处分该商品房所花费用及合同约定房款总额20%的违约金后，余下部分不计利息退还给被告。2012年11月，被告与上海浦发银行股份有限公司桂林支行签订《个人购房担保借款合同》，约定借款本金为650000元，借款期限360个月，原告提供阶段性连带责任保证。上述两合同签订后，被告支付首付款285530元加银行贷款650000元。但被告未按照借款合同约定履行还款义务，导致上海浦发银行桂林支行向桂林市七星区法院提起诉讼，要求被告归还贷款本金、支付利息及赔偿律师费，并由原告承担连带清偿责任。此后，上海浦发银行桂林支行从原告保证金账户分四次扣划共计51199.92元。2012年10月31日、2012年11月6日，涉案房屋分别办理了合同登记备案与不动产预告登记，另被告于2014年1月1日办理了房屋交接手续。根据买卖合同第七条2、4）、约定，因被告未按规定偿还银行贷款，导致原告承担担保责任的，原告有权选择解除《买卖合同》并要求被告配合办理合同备案登记、预告登记注销手续的方式处置房屋，解除买卖合同的同时，被告应向原告返还因不按约偿还贷款而导致原告承担保证责任的欠款，同时按总房款935530元的20%即187106元向原告支付解除合同违约金。 被告吴忠贤、唐婷答辩称，双方所签订的商品房买卖合同的主要权利义务已履行完毕，本合同已履行完毕，不存在解除合同的情形，而且买卖合同也并没有赋予原告单方的解除权。双方约定违约金过高，请求人民法院予以降低，原告主张的利息损失与违约金属于违约责任的重复计算，不应当既要求利息损失又要求违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 原告提供证据7-桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初2292号民事判决书、证据8-银行对账单及扣款凭证，证明因被告不按约偿还贷款，银行从原告保证金账户扣划欠款，并起诉至法院导致原告承担保证责任，原告可解除商品房买卖合同的事实。被告对上述两证据的真实性无异议，但对其证明内容不予认可，认为上述两组证据不能证明原告有单方解除合同的权利。经审查，鉴于双方对于上述证据的真实性均无异议，本院对于上述两组证据的真实性予以确认。 综合对上述证据的确认及双方当事人在庭审笔录陈述的事实，本院确认本案如下法律事实： 2012年10月15日，原告（出卖人）与二被告（买受人）签订了一份商品房买卖合同（合同编号：12×××8），约定由原告将桂林市秀峰区房出售给二被告，房屋总价款为935530元。合同第七条买受人逾期付款的违约责任第2条第4）小条约定：“买受人在该商品房期权抵押期内（即已办理按揭手续但《房屋所有权证》尚未办理这一时间段），如买受人未能按时支付按揭银行月供，导致出卖人承担保证责任的，则出卖人有权处分该商品房，出卖人处分该商品房所得价款，在扣除出卖人代偿银行欠款、处分该商品房所花费用及合同约定房款总额20%的违约金后，余下部分不计利息退还给买受人。”合同签订后，二被告于当日通过银行转账向原告支付购房首付款285530元。2012年10月31日，上述商品房买卖合同已经在桂林市房产管理局办理了预（销）售商品房买卖合同登记备案。 2012年11月1日，原告（保证人）、被告吴忠贤（借款人、抵押人）、被告唐婷（抵押人）、案外人上海浦东发展银行股份有限公司桂林支行（以下简称：上海浦发银行桂林支行）（贷款人、抵押权人）共同签订一份《个人购房担保借款合同》，约定由被告吴忠贤向上海浦发银行桂林支行贷款650000元用于购买涉案房屋，二被告同时将其所有的涉案房屋作为该借款合同项下全部债务的抵押担保。原告作为保证人，表示同意为该合同项下贷款本金、利息及相关费用向贷款人提供连带责任保证担保。保证期间为阶段性连带责任保证，即保证期间为该合同签订之日起，至借款人的债务履行期限届满之日两年止，如借款人已办妥该合同第六条项下抵押担保的现房抵押登记手续并且贷款人已经收到其为第一顺序抵押权人的现房他项权证正本的，保证人的保证责任自收到该他项权证正本之日解除。2012年11月21日，上海浦发银行桂林支行将被告吴忠贤贷款的650000元按照上述借款合同约定汇入指定的原告账号，并就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。2014年1月1日，原告将上述房屋交付被告吴忠贤并办理了房屋交接手续。 2017年8月17日，上海浦发银行桂林支行向桂林市七星区人民法院提起诉讼，认为本案二被告从2016年6月17日起未能按照上述借款合同约定及时足额偿还借款本息，要求被告吴忠贤立即偿还全部剩余贷款本金及利息、罚息，支付其律师费损失；要求被告唐婷对上述本息及费用在夫妻共同财产范围内承担共同偿还责任；要求原告对上述本息及费用承担连带偿还责任；要求对抵押物桂林市秀峰区房以折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得价款在650000元范围内享有优先受偿权。桂林市七星区人民法院经审理后作出（2017）桂0305民初2292号民事判决书，判决：“一、被告吴忠贤返还原告上海浦东发展银行股份有限公司桂林支行的贷款本金617628.6元及支付利息和罚息。（利息和罚息的计算方式：从2016年6月17日起计至本案生效判决确定的履行期限最后一日止，按中国人民银行公布的同档期的贷款基准利率下浮10%分段计付，罚息按照前述利息的利率标准上浮50%计付）；二、被告吴忠贤支付原告上海浦东发展银行股份有限公司桂林支行律师费28000元；三、原告上海浦东发展银行股份有限公司桂林支行有权对被告吴忠贤、唐婷所有的位于桂林市秀峰区房屋以折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在650000元范围内享有优先受偿权；四、被告唐婷对被告吴忠贤的上述债务在夫妻共同财产范围内承担共同偿还责任；五、被告桂林市广源房地产开发有限公司对被告吴忠贤的上述债务承担连带偿还责任。”上述判决已生效。 2017年8月31日，上海浦发银行桂林支行从原告账户扣划51199.92元用于偿还被告吴忠贤上述借款本息。2018年2月27日，上海浦发银行桂林支行从原告账户扣划10500元用于偿还被告吴忠贤上述借款本息。2018年3月29日，上海浦发银行桂林支行从原告账户扣划3500元用于偿还被告吴忠贤上述借款本息。2018年4月28日，上海浦发银行桂林支行从原告账户扣划12817.47元用于偿还被告吴忠贤上述借款本息。 本院认为，本案的主要争议焦点问题为：原、被告之间商品房买卖合同是否应当解除以及解除合同违约金的问题。 原、被告之前所签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。从法律关系而言，《商品房买卖合同》与《个人购房担保借款合同》系相互独立的两个合同，各自的权利义务关系不存在关联性。原告与二被告之间形成房屋买卖合同关系，二被告与上海浦发银行桂林支行之间为抵押借款合同关系，原告与上海浦发银行桂林支行之间为担保合同关系。就商品房买卖合同而言，被告已经履行了交付购房款义务，原告也履行了交付房屋的义务，虽然未办理产权变更手续，但双方之间的主要权利义务已经履行完毕，不存在商品房买卖合同根本性违约，即一方当事人违反合同主要义务致另一方当事人合同目的落空的情形，原告并未提供证据证明其符合法定的可单方解除合同的情形。《商品房买卖合同》第七条第2条第4）小条的约定是否系合同解除条件约定，双方当事人在理解上存在争议。原告认为，《商品房买卖合同》所约定的原告承担保证责任后有权处分涉案商品房即合同系解除条件。二被告则认为，尽管二被告未足额偿还银行借款，但其已经足额支付原告购房款，且房屋已经交付使用，该条款约定不是解除合同的意思。本院认为，对合同格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释，即在交易中的普通意义以及普通交易人的理解予以确定。经桂林市七星区人民法院（2017）桂0305民初2292号民事判决书所认定的事实，二被告逾期未能向上海浦发银行桂林支行足额偿还购房贷款，导致原告承担保证责任代为清偿部分购房款。原告清偿部分欠款后，依据担保法享有相应代位追偿权，追偿权不同于合同价款请求权，原告不能以二被告没有履行其与银行所签订的《个人购房担保借款合同》中的还款义务的事实理由，再以买卖合同的卖方的主体地位来主张解除房屋买卖合同。故双方在合同中约定的“出卖人有权处分该房屋”，应理解为原告在履行贷款合同保证方义务，清偿部分欠款后，依据担保法享有相应代位追偿权，不应理解为商品房买卖合同的解除权。原告依据该条款主张解除合同的理由不能成立。原告也未能提供证据证明双方当事人之间存在合同解除的其他约定并已经符合该约定情形，故原告主张解除合同并支付违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 至于原告所主张的代偿款具体金额及利息问题，系原、被告与上海浦发银行桂林支行之间因《个人购房担保借款合同》而形成的金融借款及保证担保关系，与本案商品房买卖合同纠纷不是同一法律关系，经本院释明后，原告仍坚持主张商品房买卖合同的解除问题，故对于原告所主张的代偿款及利息问题，本案不再处理，原告可另案主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、的规定，判决如下： 驳回原告桂林市广源房地产开发有限公司的诉讼请求。 本案件受理费13155元，保全费1863元，合计15018元（原告已经预交），由原告桂林市广源房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费13155元[户名：桂林市中级人民法院，帐号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行]，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  黄 强 人民陪审员  张正雄 人民陪审员  王暄懿 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  陈洪政