贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终7218号上诉人（原审被告）：廖旬，男，1986年2月28日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。委托诉讼代理人：雷德良，男，1956年1月24日出生，仡佬族，贵州省务川自治县人，住务川自治县。被上诉人（原审原告）：务川黔荣物业管理有限公司。住所地:贵州省务川自治县都濡街道世纪新城。统一社会信用代码915203260827973904。法定代表人：刘娟，该公司经理。委托诉讼代理人：刘洋，该公司员工。委托诉讼代理人：蒋杰，该公司法律顾问。上诉人廖旬因与被上诉人务川黔荣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2018）黔0326民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月7日公开开庭进行了审理，上诉人委托诉讼代理人雷德良、被上诉人委托诉讼代理人刘洋、蒋杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。廖旬上诉请求：1、撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求；2、一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、被上诉人未经招投标获聘，是贵州荣融房地产开发公司擅自采用协议的方式进行，被上诉人是该房开公司的下属机构。根据《物业管理条例》第四十九条的规定，因涉案小区建设面积是24万平方米，被上诉人未经招投标的方式进入该小区服务是不合法的，且被上诉人只受房开公司支配，不为小区业主考虑，也没有按照合同约定提供服务，本小区属于封闭式小区，按照最新物业管理条例的规定，物业费用收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。房开公司将11号楼电梯通道封堵，让小区业主出行不便，往地下车库人车共行是最大的安全威胁，才导致业主不愿意交纳物业费用。虽然开庭时，被上诉人出具的营业执照是合法的，但是出具的物业服务合同的未经招投标，程序是不合法的，前期物业服务合同是否有效，只要出现“（1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（3）以合法形式掩盖非法目的；（4）损害社会公共利益；（5）违反法律、行政法规的强制性规定。”其中任意一种情形，合同就无效，该合同已经出现以合法形式掩盖非法目的的情形，因此合同是无效的。二、被上诉人于2017年5月23日无故报停11号楼2号电梯至2017年11月11日才恢复使用，停用时间六个月。由于被上诉人提供的服务质量太差，乱收停车费才导致业主不交物业服务费用，（2017）黔0326民初1301号民事判决显示电梯停用时间是8天，法院也扣除廖旬应交纳的物业管理费10天43元作为赔偿业主的损失，后来11栋的业主写出书面要求被上诉人对11号楼业主进行答复，但是多次找被上诉人均未理睬，所以我们才不交物业服务费用，但今年法院只判决物业管理费的20%作为赔偿我们的损失，我们认为是远远不够的，我们的损失是无限的，所以要求法院判决按照去年的标准赔偿我们。务川黔荣物业管理有限公司辩称，1、一审法院判决事实清楚，适用法律得当，《前期物业管理协议》合法有效，上诉人称物业服务合同无效是不成立的，且不需要招投标程序，也不存在合法形式掩盖非法目的；2、对于电梯停用问题，是因业主使用不当导致停用，并非被上诉人故意停用。务川黔荣物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令廖旬支付务川黔荣物业管理有限公司物业服务费1364元；2.判令廖旬支付逾期缴纳物业服务费滞纳金1403元；3.本案全部诉讼费由廖旬承担。一审法院认定事实：2015年4月1日务川黔荣物业管理有限公司与贵州荣融房地产开发有限公司签订了《前期物业管理协议》，委托务川黔荣物业管理有限公司对务川世纪新城小区进行前期物业管理服务。廖旬系务川世纪新城11栋11-2号住房业主，房屋面积为98.31平方米，并与贵州荣融房地产开发有限公司签订了《世纪东升新城小区业主临时管理规约》，并承诺其接受前期物业管理服务，该规约明确规定，业主应在每年/季/月前十日履行交费义务，住房每月1.20元/平方米（含电梯费），共用专项设备运行的能源消耗及损耗，应独立计量核算，业主应当据实分摊合理的费用，按前期业主履行的情况每套住房每月为10元，对逾期仍未缴纳的，物业企业有权按应缴费用的日千分之三向业主收取违约金。廖旬自2017年7月1日至2018年4月30日未交纳物业服务费共计1280元。该费用经务川黔荣物业管理有限公司催收，廖旬至今仍未缴纳。另查明，廖旬居住的小区11栋楼负3楼的消防通道于2016年5月份被封闭了，负3楼均是商业用房；11栋楼2号电梯于2017年5月至2017年11月损坏停用6个月，期间导致廖旬出行不便。一审法院认为：务川黔荣物业管理有限公司与贵州荣融房地产开发有限公司签订的《前期物业服务协议》及廖旬与贵州荣融房地产开发有限公司签订了《业主临时管理规约》，约定务川黔荣物业管理有限公司为廖旬小区提供物业管理服务，该协议、规约中约定了务川黔荣物业管理有限公司与廖旬双方的权利义务，对双方当事人均有约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。本案务川黔荣物业管理有限公司已为廖旬所在的小区提供了物业管理服务，廖旬在接受务川黔荣物业管理有限公司的物业管理服务后，应及时按合同约定支付物业服务费用。廖旬未缴物业服务费为1280元（1.2元/平方米×98.31平方米×10个月+10元/月×10个月=1280元）。因涉及本案务川黔荣物业管理有限公司为廖旬所在小区提供物业服务期间，11号楼2号电梯停用4个月，务川黔荣物业管理有限公司收取的1.2元/平方米的物业服务费含电梯费，对未能使用该电梯的4个月的电梯费用应予以扣除，综合考虑务川黔荣物业管理有限公司对廖旬进行了其他的物业服务，酌情扣除停用电梯期间物业服务费的20%，即扣除102元。故对务川黔荣物业管理有限公司诉请廖旬支付物业服务费1364元，支持1178元。务川黔荣物业管理有限公司在庭审后主动放弃滞纳金的请求，系其对诉讼权利的依法处分，予以采纳。廖旬应向务川黔荣物业管理有限公司缴纳物业服务费1178元。综上所述，判决：一、廖旬于本判决生效之日起十日内支付务川黔荣物业管理有限公司2017年7月1日起至2018年4月30日止的物业服务费共计1178元。二、驳回务川黔荣物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由廖旬负担。本院二审期间，上诉人提交了如下证据：1、物业公司简介，证明被上诉人成立于2013年12月，系贵州荣融房地产开发有限公司的子公司，与该房开公司系一家；2、三份业主证明，并由务川自治县世纪东升新城业主委员会确认属实，拟证明16号楼3号电梯损坏三个多月、13楼1单元2号电梯损坏三、四个月、13幢3单元2号电梯损坏一个多月，至今均无法使用的事实；3、证实一份，由该小区业主委员会出具，证明《前期物业管理协议》应当通过招投标的程序签订，因此，该协议是无效的以及应当参照之前的判决标准，扣除6个月的物业服务费用，且整个4号楼都应当享受到赔偿利益;4、监控室值班登记表，证明被上诉人未尽到管理服务责任。被上诉人对上述证据均不认可，认为电梯损坏是事实，但系业主使用不当所致，且需要动用维修基金维修电梯，对监控室值班登记表亦不认可。被上诉人未提交新证据，本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于《前期物业管理协议》的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效。但对于强制性规定，应区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力。《物业管理条例》第二十四条第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”，被上诉人作为案涉小区的物业服务企业，需通过招投标的方式获聘，但现有证据不足以证明其通过招投标的方式获聘，违反了上述行政法规、部门规章对物业服务市场管理的相关规定，但上述关于物业服务企业选聘方式的规定，属于管理性强制规定，而非效力性强制规定，且双方签订合同的目的，是由被上诉人向涉案小区提供物业服务合同，并不存在非法目的，上诉人认为《前期物业管理协议》应为无效的理由不能成立，上诉人提交业主委员会关于涉案服务合同无效的证明本院不予认可。故根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定以及上诉人与贵州荣融房地产开发有限公司签订的《世纪东升新城小区业主临时管理规约》中上诉人承诺其接受前期物业管理服务的约定，《前期物业管理协议》对上诉人具有约束力，上诉人认为被上诉人没有资格起诉上诉人的上诉理由不能成立。关于本案是否应当参照已生效的判决扣减相应物业管理费的问题。虽然在此前判决中，确实对部分业主因电梯停用，按照停用的时间扣减相应的物业费用，但每件案件均应将“以事实为依据、以法律为准绳”作为司法裁决的基本尺度，力求实现司法公正。由于物业公司前后诉讼具体情况不尽相同，因此在个案的审理中，不应完全拘束于已经生效的判决，要准确分析个案的具体情况。本案中，一审法院判决已充分考虑到被上诉人提供的物业服务存在瑕疵，且上诉人提交的监控登记表、部分业主的证明，亦能证实被上诉人提交的服务中存在服务瑕疵，故在双方约定的物业费基础上，酌情降低电梯停用期间20%的物业服务费用，以督促被上诉人改进服务。但同时亦考虑到，被上诉人作为物业服务企业，是依靠业主缴纳费用维持日常运营以及提供服务，若按照上诉人要求扣减电梯停用期间的全部物业费用，很有可能导致被上诉人无法运转及提供相应服务，致使小区物业服务瘫痪，最后利益受损的亦是业主自身。若包括上诉人在内的小区业主认为被上诉人不适合在该小区继续提供服务，可以通过法定程序予以更换，但不宜通过拒交物业服务费用或者过分降低物业服务费用的方式来对抗已提供服务的被上诉人，故对于上诉人请求按照已生效判决的标准计算物业费的理由本院不予支持。此外，虽然每个业主对物业服务的标准要求不同，对同一物业服务标准的感受亦不同，被上诉人作为物业服务企业，仍需尽心尽力履行物业服务义务，对于业主的投诉和反映的问题，应当及时、认真整改和回应，不断提升服务品质，努力为全体业主营造一个舒适、安全的居住环境和祥和、和谐的小区环境，努力满足广大业主多样化的需求，尽力赢得广大业主的认同。综上所述，廖旬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由廖旬负担。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈 娜审判员 娄 强二〇一八年十二月七日书记员 麻国林