四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终17551号 上诉人（原审原告）：王英,女,1988年7月29日出生,汉族,住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：张兴涛，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：苏廷滨，四川蜀鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都润成投资有限公司。住所地：四川省成都市天府新区华阳街道办事处二江寺社区。 法定代表人：冯士杰。 委托诉讼代理人：李维，泰和泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李珂，泰和泰律师事务所律师。 上诉人王英因与被上诉人成都润成投资有限公司（以下简称润成公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2018）川0116民初6719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 王英上诉请求：撤销原审判决第二项，改判润成公司向晏王英支付逾期办理房屋转移登记违约金（以649293.26元为基数、自2017年6月29日起至实际取得房屋所有权转移登记权属之日止，按每日万分之一的标准计算）。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，部分事实未查明。1.事实认定错误。房屋交付时间应为2015年12月28日，非2016年1月12日。计算逾期办理不产权证书的时间应扣除政府相关部门政策变化及要求等不可抗力因素导致终端办证的时间；因法院认定交付时间错误，致润成公司办理房屋所有权转移登记手续最后期限发生错误，应为2017年6月29日前，不是法院认定的2017年7月5日前。2.部分事实未查明。一审法院未查明案涉房屋什么时间办理首次登记，根据王英查询的情况来看，案涉不动产首次登记时间为2016年7月8日；由于办理房屋权属登记权属证书需要润成公司向权属登记机关提交相关文件，但润成公司在一审中并未举证证明其已向权属登记机关提交相关文件或者已向王英履行了通知义务，导致一审法院未查明事实作出错误判决。二、王英要求润成公司办理房屋所有权权属转移登记证书及承担逾期办证的违约责任有法律及事实依据。1.法律依据。《物权法》第九条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条对王英主张预期办理房屋所有权转移登记的违约金都有相应规定；2.事实依据。双方签订合同第十九条、补充协议第八条中对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得案涉房屋国有土地使用权责任都有所约定。三、一审法院不能以2016年8月19日以后天府新区不动产登记服务中心实行不动产统一登记，不能办理房屋所有权证和分户国有土地使用权证为由，免除润成公司的办证义务及违约责任。不动产权证与房屋所有权证和国有土地使用权证实质内容一致；在王英起诉前润成公司根本没有向天府新区不动产登记服务中心提交申请办理不动产权证，润成公司主观上存在不予办证的故意；润成公司应当向王英支付逾期办证违约金且逾期办证违约金不应调减。 润成公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。 王英向一审法院提出诉讼请求：1.判令润成公司按合同约定立即为王英办理房屋所有权转移登记证书；2.判令润成公司向王英支付从2017年6月22日起至实际取得房屋所有权证书之日止的逾期办证违约金（以649293.76元为基数，按每日万分之一的标准暂计算至2018年5月31日为22270.76元）。 一审法院认定事实：王英、润成公司于2015年11月23日签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。合同约定，王英购买润成公司开发建设的位于成都市天府新区华阳街道美岸路三段223号天府美岸5栋2单元10层1005号房屋一套，合同总价为645707元。合同约定润成公司应当在2015年12月31日前向王英交付该商品房，还约定：“第二十八条房屋所有权转移登记责任处理……（一）房屋所有权转移登记责任1.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金……” 《商品房买卖合同补充协议》第五条约定：“关于合同备案与房屋登记的补充约定……2.为便于办理房屋所有权转移登记，买受人同意委托出卖人统一办理该商品房的房屋所有权转移登记，出卖人亦同意无偿接受该委托。3.买受人应在办理商品房交付手续时向出卖人提交办理房屋所有权转移登记所需的全部资料，并填写产权登记机关办理房屋所有权转移登记所必须的相关询问笔录等书面文件，支付按政府规定应由买受人承担的维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费……4.主合同第二十八条约定的‘540天’，从买受人付清所有费用（包括但不限于购房款、面积补差款、专项维修资金、相关税费、违约金及其他费用）、提供产权办理所需全部资料且实际接房之日起开始计算。但若买受人实际接房时间早于住合同第十八条第（一）款约定的交付日的，则前述起算日以主合同第十八条第（一）款约定的交付日为准……5.主合同约定的房屋所有权证书取得的时间为房屋主管部门核发以买受人为所有权人的房屋所有权证中载明的发证时间……6.出卖人协助买受人办理分户国有土地使用权证。如买受人委托出卖人办理分户国有土地使用权证的，买受人应在实际接收房屋之日提交办理国有土地使用权证所需全部资料，出卖人应在买受人取得房屋的分户房屋产权证之日起730日内将办理国有土地使用权证所需出卖人提供的资料交国土部门。如因出卖人过错造成买受人不能办理《国有土地使用证》的，出卖人按全部已付款的万分之一向买受人支付违约金。如因买受人原因或政策调整等出卖人不能控制的原因致使国有土地使用权证登记时间超过约定期限的，出卖人不承担违约责任……” 合同签订后，王英向润成公司支付了购房款649293.26元（含王英因房屋面积补差向润成公司补交购房款3586.26元）。王英实际于2016年1月12日收房。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日生效；成都市天府新区成都管理委员会国土资源和房产管理局于2016年8月12日发布了关于在成都天府新区直管区实施不动产统一登记的通告，自2016年8月19日起在成都天府新区直管区实施不动产统一登记。 经核实，成都市天府新区不动产登记中心已于2018年8月7日受理了王英案涉房屋的转移登记申请。 一审法院认为，王英与润成公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容也不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方在合同履行过程中因办理不动产权证书问题而引发本案诉讼。王英主张润成公司协助其办理不动产权证，润成公司在庭审中表示同意协助王英办理该权属证书，系对其权利的一种自由处分，不违反法律法规，一审法院予以确认。故王英要求润成公司协助其办理不动产权证有事实和法律依据，一审法院予以支持。本案的争议焦点为：润成公司是否存在逾期办理房屋所有权转移登记的违约行为并承担违约责任（含违约金是否过高）。一审法院根据所查明的案件事实，综合评判如下： 根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，若王英未能在该商品房交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书的，自王英应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，润成公司按日计算向王英支付已付房款万分之一的违约金，该约定系双方对商品房买卖合同成立后就案涉房屋所有权的设立、变更依照法律规定登记以及迟延取得房屋所有权证书责任的约定，双方均应按约履行、承担责任。润成公司于2016年1月12日向王英交付房屋，润成公司应于2017年7月5日前协助王英办理房屋所有权证书，但由于房屋所有权证和国有土地使用权证两证合一政策的出台，成都市天府新区房地产直管区于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，而案涉房屋已于2018年8月7日在成都市天府新区不动产登记中心受理转移登记申请，双方约定的办理国有土地使用权证的时间尚未届满，故王英主张润成公司承担逾期办理房屋所有权证书的违约责任无事实和法律依据，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、成都润成投资有限公司于判决发生法律效力之日起三个月内协助王英到不动产权登记部门办理王英购买的位于成都市天府新区华阳街道美岸路三段223号天府美岸5栋2单元10层1005号房屋的不动产权证书；二、驳回王英的其他诉讼请求。一审案件受理费178元，由王英负担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 经二审审理查明的事实与原审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人王英的上诉请求与被上诉人润成公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：润成公司是否应向王英支付逾期办证的违约金。现就上述争议焦点的认定分述论述。 王英与润成公司所签订的商品房买卖合同及其补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。在本案中，王英诉请要求润成公司给付逾期办证违约金，应当举明合同依据或法律依据。根据本案查明的事实，案涉合同约定房屋交付之日起540日内取得该商品房的房屋所有权证书，否则润成公司应当支付违约金。案涉房屋在2016年1月12日交付、房屋所有权证书应在2017年7月5日前取得。原审法院同时也予查明，在成都市天府新区房地产直管区于2016年8月19日停止办理房屋所有权证书，只能进行不动产统一登记，即在合同约定的办理房屋所有权证书时间届满前，办证机关开始实施不动产统一登记。 故首先，不动产统一登记系对原房屋所有权证和国有土地使用权证的合并登记，在此合同约定的办理房屋所有权证期限内、在“二证合一”政策开始实施的情况下，润成公司事实上已不能为王英单独申请办理房屋所有权证书或单独申请办理国有土地使用权证。该客观情况的存在阻碍了原双方签订合同约定的办理房屋所有权证书的履行，且不应当归责于润成公司，故在此情况下润成公司不应当承担违约金。 其次，关于润成公司是否逾期办理案涉房屋不动权属证书的问题。按照双方合同约定，本案房屋所涉国有土地使用权证书的办理，双方约定的期限为“出卖人应在买受人取得合同项下商品房的房屋所有权证两年内，将办理房屋分户的国有土地使用权证所需由出卖人提供的资料提交办证部门”。合同约定的办证房屋所有权证时间为2017年7月5日前，故办理房屋所涉国有土地使用权证时间应在2019年7月5日前。上文已述，因“二证合一”导致不能单独申请办理国有土地使用权证，且“二证合一”系对房屋所有权证和国有土地使用权证的统一合并登记，故不动权属证书的办理时间应以合同约定的办理国有土地使用权证的时间为限。由于王英在一审起诉时，国有土地使用权证办理期限尚未届满，因此润成公司不应承担逾期办证的违约责任。王英的上诉请求、事实和理由均不能成立，本院不予支持。 综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按原审判决确定的方式执行；二审案件受理费356元，由上诉人王英负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白福群 审判员 何广智 二〇一八年十二月二十日 书记员 龙春光