成都市武侯区人民法院 行 政 判 决 书 （2018）川0107行初149号 原告王昆，男，1974年12月9日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托代理人明向阳，四川明炬律师事务所律师。 委托代理人姜小娟，四川明炬律师事务所律师。 被告成都市城乡房产管理局。住所地：成都市青羊区人民中路一段**。 法定代表人夏先义，局长。 委托代理人张锦，系该局工作人员。 委托代理人廖衍玲，四川君合律师事务所律师。 第三人周俊祥，男，1967年10月15日出生，汉族，住江西省抚州市金巢经济开发区。 第三人周连香，女，1969年8月1日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。 以上二第三人共同委托代理人童文建，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 以上二第三人共同委托代理人伍勇，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 原告王昆不服被告成都市城乡房产管理局（以下简称市房管局）商品房买卖合同登记备案行政行为一案，本院于2018年4月17日立案受理，因周俊祥、周连香与案件审理结果有利害关系，本院追加周俊祥、周连香为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，并于2018年7月25日公开开庭进行了审理。原告王昆及委托代理人姜小娟，被告市房管局负责人委托的工作人员张锦及委托代理人廖衍玲，第三人周俊祥及其与第三人周连香的共同委托代理人童文建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 市房管局于2016年8月23日作出关于合同签约登记备案号为2088145的商品房买卖合同信息变更登记备案，将买受人王昆登记备案为周俊祥、周连香。 原告王昆诉称，2014年9月26日，其与成都上风港房地产开发有限公司（原名：成都上风港投资管理有限公司，以下简称上风港公司）签订《商品房买卖合同》，约定其购买上风港公司开发建设的位于××都市武侯区××楼××号房屋（以下简称案涉房屋），购房价款1569348元，并在市房管局进行合同登记备案，备案号为2088145。2018年1月16日，原告查询得知2016年8月23日上风港公司前往市房管局申请商品房买卖合同登记备案信息变更，将案涉房屋的买受人由王昆变更为周俊祥、周连香，并向市房管局提交一份崇岗派出所出具的《证明》，证明“兹有王昆和周俊祥系兄弟关系”。同时提交一份《情况说明》和《收款收据》称案涉房屋的登记备案金额有误，申请登记备案金额更改为200万元。上述变更登记备案并非原告的真实意思表示，且原告作为买受人从不知情上述变更登记备案，原告未与上风港公司解除《商品房买卖合同》，亦未有将案涉房屋出售或变更给周俊祥、周连香的意思表示，更未同上风港公司一并到市房管局办理变更登记备案手续，备案注销申请书中原告的签字也非其本人签字。对于上述变更登记备案，市房管局未尽到审慎审查的义务，依法应当予以撤销。故原告诉至法院，请求判决：撤销被告市房管局作出的关于作出关于合同签约备案号为2088145的商品房买卖合同备案信息变更，并将房产备案恢复至原告王昆名下。 王昆为证明其诉讼主张，于2018年7月6日向本院递交《鉴定申请书》，申请鉴定《商品房买卖合同登记备案注销（信息变更）申请书》中“王昆”的签字非王昆签名。本院于2018年8月16日就申请事项进行各方质证，被告市房管局以原告起诉超过法定期限为由，不同意鉴定。第三人周俊祥、周连香以原告起诉超过法定期限且本院在另案中已查明王昆与上风港公司之间属于借贷关系，不属于房屋买卖合同关系，变更备案为王昆系虚假登记备案为由，不同意鉴定。 被告市房管局辩称，其负责成都市行政区划内的商品房预售管理，具有对该行政区域内的商品房预售合同登记备案的行政职权，根据上风港公司申请作出的备案号为2088145的商品房买卖合同信息变更登记备案行政行为合法，并无不当。综上，被诉行政行为事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回原告诉讼请求。 市房管局为证明上述房产信息变更登记备案行为公正、合法，于举证期限内向本院提供以下证据、依据。 一、证据 1.商品房买卖合同备案注销（信息变更）申请书；2.介绍信；3.柯春林、王昆、周俊祥、周连香身份证复印件；4.周俊祥、周连香结婚证及户口薄复印件；5.崇岗派出所出具的“证明”；6.商品房买卖合同摘要（以下简称摘要）；7.上风港公司出具的《收款收据》；8.上风港公司出具的《情况说明》；9.商品房买卖合同（备注：买受人为王昆）。 二、依据 （1）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称城市房地产管理法）第四十五条； （2）《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条； （3）《城市商品房预售管理办法》第十条； （4）《成都市人民政府办公厅关于印发的通知》； （5）《成都市商品房买卖合同登记备案管理办法》第十二条。 第三人周俊祥、周连香共同陈述，在成都市武侯区人民法院审理的（2017）川0107民初3286号周俊祥、周连香诉上风港公司商品房买卖合同纠纷一案中，王昆作为第三人参与诉讼，确认了王昆对上风港公司享有的债权不能免除上风港公司向周俊祥、周连香交付案涉房屋的义务，原告诉讼请求无法律依据，请求法院驳回。 第三人周俊祥、周连香为证明其主张，提交了如下证据： 1.《商品房买卖合同》（备注：买受人为周俊祥、周连香）及《收据》，证明其与上风港公司签订了案涉房屋的房屋买卖合同并一次性付清购房款；2.（2017）川0107民初3286号民事判决书，证明上风港公司对其负有交付案涉房屋的义务。 经庭审质证,王昆陈述，对市房管局的证据1关联性无异议，真实性、合法性有异议，其未在市房管局处申请房屋变更登记备案，“王昆”的签名不是其本人签名；对证据2、3、4无异议；对证据5真实性、合法性有异议，其与周俊祥、周连香素不相识，不属于成都市商品房买卖合同中提到的家庭成员；对证据6无异议，该摘要显示买受人为王昆，登记备案时间为2014年9月26日，与王昆签订买卖合同的时间吻合；对证据7真实性、合法性有异议，该收据虽然能显示周俊祥、周连香向上风港公司支付了200万元，但或是双方恶意串通，损害王昆利益；对证据8真实性、合法性有异议，其中提及到的工作人员失误将登记备案地址、金额登记备案错误的说明，为虚假说明；对证据9无异议，能够清楚显示王昆作为案涉房屋买受人和上风港公司签订了合法有效的买卖合同。对法律依据，请求人民法院依法审查。对周俊祥、周连香举示的证据1真实性、合法性有异议，上风港公司与周俊祥、周连香可能存在恶意串通嫌疑，即使周俊祥、周连香为善意，作为买受人也应该查明案涉房屋的权属情况，周俊祥、周连香未尽到基本的注意义务和审查义务，应当承担不利后果；对证据2，上风港公司已上诉，该判决未生效，同时，无论判决结果如何，都不影响市房管局撤销被诉行政行为。 市房管局陈述，对周俊祥、周连香举示的证据1、2无异议。 周俊祥、周连香共同陈述，对市房管局的证据1无异议；对证据2真实性无异议，其本人不清楚该事情；对证据3、4、6、7、8无异议；对证据5，如果没有其他证明反证该证明是虚假的，应当推定该证据为真实；对证据9真实性无异议。 本院对证据认证如下： （一）关于被告提交的证据 证据1-9，均系在被诉行政行为作出前所收集，能真实客观地反映被诉行政行为作出的经过与原因，与本案具有关联性，基于此，本院均予以采信。 （二）关于第三人提交的证据 证据1、2，真实，合法，与本案具有关联性，能证明其向上风港公司购买案涉房屋，并实际支付购房款的事实，故本院予以采信。 （三）关于依据 被告提交的依据1-3，均是现行有效的法律规范或规范性文件，被告在作出被诉行政行为时应予以适用，故于本案具有适用性。依据4系职权及机构设置的规范性文件，具有适用性。依据5系被告依据法律法规制定的规范自身就商品房买卖合同登记备案的工作流程文件，于本案具有适用性。 经审理查明，2016年8月23日，上风港公司书面介绍公司员工柯春林向被告市房管局提交了商品房买卖合同备案注销（信息变更）申请书、介绍信、柯春林、王昆、周俊祥、周连香身份证复印件，周俊祥、周连香结婚证及户口薄复印件、崇岗派出所出具的“证明”、商品房买卖合同摘要、收款收据、情况说明、商品房买卖合同等申请变更登记资料。市房管局受理后，经审查核准作出准许将备案号2088145的商品房买卖合同买受人王昆变更登记备案为周俊祥、周连香，成交价款1569348元变更登记备案为200万元。王昆不服，称其不认识周俊祥，与周俊祥并非兄弟关系，未与上风港公司解除《商品房买卖合同》，亦未有将案涉房屋出售或变更给周俊祥、周连香的意思表示，更未同上风港公司一并到市房管局办理变更登记备案手续，备案注销申请书中原告的签字也非原告本人签字。现原告王昆诉至本院。 另查明，1.本院受理周俊祥、周连香诉上风港公司、王昆商品房买卖合同纠纷一案，于2017年8月21日作出（2017）川0107民初3286判决，判决上风港公司向周俊祥、周连香交付案涉房屋。上风港公司不服该判决提起上诉，成都市中级人民法院（以下简称市中院）于2018年9月13日作出（2017）川01民终14615号判决，判决驳回上诉，维持原判。现该判决已于2018年9月30日生效。2.本案受理王昆与上风港公司借款合同纠纷一案，于2017年5月作出判决，确认就案涉房屋登记备案，王昆与上风港公司之间存在借款合同关系而非商品房买卖合同关系。 本案审理过程中，针对加盖有抚州市公安局崇岗派出所“户口专用”公章的“证明”，本院于2018年12月6日向抚州市公安局崇岗派出所邮寄调查函及“证明”复印件以核实该“证明”真实性。2018年12月10日经联系崇岗派出所，称已经收到函件及“证明”复印件，正在向单位民警核实是否出具该“证明”。2018年12月11日经再次联系崇岗派出所，该单位民警以短信方式回复“我们所里没有出过这个证明”。次日，民警以口头方式再次告知本院派出所未出具该“证明”，并告知不会以书面方式回复。 本院认为，根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条第二款、《城市商品房预售管理办法》第四条第三款、第十条第一款以及《成都市人民政府办公厅关于印发的通知》的规定，作为城市商品房预售管理主管部门的市房管局对其行政区域内城市商品房预售的管理享有行政职权，因案涉房屋的所在地在成都市，故市房管局作为行使商品房预售合同行政备案职权的机关，对当事人签订的商品房预售买卖合同进行登记备案以及对已登记备案的商品房预售买卖合同进行变更登记备案，属其行使行政职权的行为，且行使职权未超越职权、滥用职权。 法律、法规未对已登记备案的商品房预售买卖合同变更登记备案作出明确规定，市房管局根据相关法律法规要求，制定了相应工作流程及规范性要求。根据《成都市商品房买卖合同登记登记备案管理办法》第四条的规定，商品房买卖合同登记备案及其变更、注销，由申请人对其提交的材料的真实性负责，遵循规范、便捷、及时、高效的原则。根据该办法第十二条的规定，买卖当事人经协商一致需要在家庭成员间更名或增加共有人等备案变更手续的，应当由买卖当事人共同到房地产主管部门办理备案变更手续并提交相应的申请资料。本案中，市房管局在受理上风港公司商品房合同信息变更登记备案申请时，应对申请材料进行审查，在材料齐全、符合法定形式的情况下审慎审查作出决定。市房管局根据上述规定，收取加盖上风港公司公章、原房屋买卖合同登记备案人王昆签名及变更备案人周俊祥、周连香签名的登记备案申请书，王昆与周俊祥、周连香系兄弟关系的证明等申请资料，因无相应需要进行实质审查的事实，作出变更登记备案，已尽到审慎审查的义务。但上风港公司向市房管局递交的申请材料中的“证明”，经本院向崇岗派出所实，结合庭审中王昆与周俊祥双方对“兄弟关系”否认的陈述，该份“证明”所载情况不是事实，系虚假材料。在周俊祥、周连香确认商品房买卖合同备案注销（信息变更）申请书上二人签名系本人签名的情况下，王昆对于该申请书上本人签名予以否认，并申请鉴定，被告不同意鉴定，鉴于其工作规范中上述要求，买卖合同双方当事人须到场办理变更备案手续，市房管局未能举示其他证据证明王昆到场，且又不同意就上述申请书进行鉴定，依法应当承担举证不力的法律责任。综上，依据申请人提交的虚假材料作出的商品房买卖合同信息变更登记备案行政行为系属主要证据不足，依法应当予以撤销。因案涉房屋已经生效判决确认由上风港公司交付周俊祥、周连香，被诉行政行为有利于生效裁判执行，不宜撤销，故本院依法确认市房管局作出关于合同签约备案号为2088145的商品房买卖合同备案信息从买受人王昆变更为周俊祥、周连香，成交价款1569348元变更为200万元的变更登记备案行为违法。 基于上述市房管局举证不力的法律责任，市房管局无证据印证其作出被诉行政行为，向王昆告知诉权、起诉期限或王昆知道行政行为的内容。考虑周俊祥、周连香陈述其不认识王昆的陈述。2017年7月12日，周俊祥、周连香与上风港公司商品房买卖合同纠纷一案开庭审理，王昆作为该案第三人参与诉讼，应当知道上述商品房买卖合同信息变更登记备案的事实。根据《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条“行政机关作出行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道行政行为内容之日起最长不得超过一年”的规定，应自2017年7月12日起计算最长1年的起诉期限，原告于2018年2月向本院提起诉讼，故原告的起诉未超过法定起诉期限。故对被告、第三人关于王昆起诉超过法定起诉期限的理由本院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项、《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第九条、第十一条第三款的规定，判决如下： 一、确认成都市城乡房产管理局于2016年8月23日作出的关于合同签约备案号为2088145的商品房买卖合同登记备案注销（信息变更）违法； 二、驳回原告王昆的诉讼请求。 案件受理费50元，由被告成都市城乡房产管理局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李小卫 人民陪审员  吴茂超 人民陪审员  马智如 二〇一八年十二月十四日 书 记 员  吕 丹