贵州省兴义市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2301民初8178号原告：林康泉，男，1987年10月3日生，汉族，广东省湛江市人，南方电网超高压局职工，户籍地广东省湛江市坡头区，现住贵州省兴义市。原告：王莲，女，1989年2月19日生，汉族，中国联通黔西南分公司职工，住贵州省兴义市。共同委托诉讼代理人：李吉，贵州玮图律师事务所律师，特别授权委托代理。被告：贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**建设大厦****，统一社会信用代码91520000214412019C。法定代表人：林农，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡云齐、龙羽，贵州法甲律师事务所律师，特别授权委托代理。原告林康泉、王莲诉被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2018年9月19日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员杨华于2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告林康泉、王莲共同代理人李吉、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司代理人胡云齐、龙羽到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告林康泉、王莲共同向本院提出诉讼请求：1.判令被告于判决生效之日起10日内将办理商品房所有权转移登记所需的全部资料交付给原告，并配合原告办理房屋所有权转移登记手续；2.判令被告以购房总价436174元为基数，按日万分之一的标准，支付原告自2016年1月1日起至被告将办理商品房产权转移登记所需的全部资料交付原告时止的违约金（暂计算至2018年8月23日违约金为42090.8元）；3.判令被告对兴义市杰和馨园小区的消防系统进行维修、改造，直至达到消防部门的验收标准并取得验收合格证；4.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买杰和馨园小区1幢15-3号房屋，合同总价款为436174元。该合同第二十二条第三款规定“出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。”如逾期90日后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，须自承诺的期限届满之日起，按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，但被告至今未取得房屋初始登记证书，也未将办理商品房所有权转移登记所需的全部资料交付给原告，被告的行为已构成违约。另外，被告建设的杰和馨园小区消防自始至终未验收合格，存在重大安全隐患，危及了原告的人身、财产安全。被告作为该小区的开发商，应对其开发建设的房屋及配套设施负有质量保障及维修义务。综上，被告逾期交付资料的行为已构成违约，原告所购房屋消防验收不合格危及了原告的人身、财产安全。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告诉请。庭审中，原告以诉讼请求第一项中“配合原告办理房屋所有权转移登记手续”系笔误为由，变更为“为原告办理房屋所有权转移登记手续”。被告贵州城乡杰和房地产开发有限公司辩称，1.关于原告的第一项诉讼请求，被告未在约定时间内办理产权登记手续是事实，该手续目前已在办理中。2.关于原告主张的违约金问题，被告方认为本案被告已将房屋转移交付给原告，原告实际上已在使用该房屋。对于产权登记手续未在约定时间内提供办理给原告造成的损失并不大，也可以说原告基本上不存在任何损失。原告请求支付违约金，被告认为其金额明显过高，请法庭依法判决。3.关于小区消防设施维修问题，被告目前正在整改、修理。被告方会提交合格的验收报告。综上，本案原告并未造成实际损失，原告主张的违约金明显过高，请求法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2013年12月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的杰和馨园小区1栋15-3号房屋，房屋面积103.5平方米，总价款为436174元，付款方式为首付加按揭。合同第十一条约定“出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房。”合同第二十二条第三款约定“（一）出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：(2)约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同签订后，原告向被告如数交纳了房屋价款，被告亦向原告交付了房屋并已入住，但被告至今未依据合同约定办理该房屋的所有权转移登记手续，亦未将相关资料交付原告。原告为此诉至本院。经查询，中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率在2015年10月24日至今为4.75%。原告就其主张向本院提交了《商品房买卖合同》《个人购房借款担保合同》。本院认为：依法成立的合同受法律保护。被告取得商品房预售许可后与原告签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。本案原告已按合同约定支付了全部购房款436174元，被告虽向原告交付了其购买的房屋，并已入住，但被告至今未依合同约定办理该房屋的所有权转移登记手续，亦未将相关资料交付原告，被告对此亦无异议，被告行为已违约，应承担违约责任，支付原告逾期办证违约金，故原告诉请被告承担逾期办证违约责任并支付违约金的主张本院予以支持。对违约金计付金额问题，合同约定被告取得该商品房所有权初始登记及向原告交付有关文书的时间为2015年12月31日前，在该日期起90日后仍未向原告交付办理商品房转移登记及有关文书，原告不退房的，由被告支付原告房屋价款日万分之一违约金，至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。现原告按此主张，符合双方约定，故原告主张的2016年1月1日起至2018年8月23日止的违约金42090.8元具有事实及法律依据，本院予以支持。至于被告辩解违约金明显过高的意见，违约金兼具损失填补和违约惩罚的双重性质，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期利息的标准计算。”本案就违约金进行了约定，经按约定的“按日向买受人支付已交房价款万分之一”折算违约金计算标准利率为年利率3.65%，原告主张违约金系按此标准计算，该合同约定利率明显低于前述规定的中国人民银行公布的1—3年期贷款基准利率4.75%。故被告该辩解意见，本院不予采信。关于原告诉请被告在判决之日起10日内向其交付办理商品房所有权转移登记等相关材料，并办理商品房所有权转移登记手续及对消防系统进行维修、改造并取得验收合格证的主张，被告于庭审中承诺房屋相关手续正在办理中，消防系统亦在维修、改造中。因无论是房屋相关手续的办理抑或是消防系统的验收，何时能办理完毕，取得房屋产权证，消防系统如何改造、验收标准是什么，何时能验收，皆处于不确定状态，被告无权掌控，也非本院职权，均由相关职能部门主导执行，故原告该主张，本院不作处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州城乡杰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告林康泉、王莲自2016年1月1日起至2018年8月23日止的违约金42090.8元；二、驳回原告林康泉、王莲其余诉讼请求。案件受理费852元，减半收取426元，由被告贵州城乡杰和房地产开发有限公司责任承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人逾期不履行义务，权利人可在判决书规定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审判员 杨 华二〇一八年十二月二十六日书记员 郑新新