贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8331号上诉人（原审被告）：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王黔津，男，1984年1月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代表人：王道富，男，汉，1949年7月26日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代表人：赵新奇，男，汉，1953年3月29日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：刘霞，女，汉，1957年2月25日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代表人：高永林，女，汉，1939年11月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：刘良秀，女，汉，1967年7月8日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：谭荣，男，汉，1945年10月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）与被上诉人王黔津与第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，金辰公司不服一审法院贵阳铁路运输法院作出的（2018）黔8601民初116号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人金辰公司及第三人晶诚德公司委托诉讼代理人周璇，被上诉人刘琴的诉讼代表人王道富、赵新奇、刘霞、高永林、刘良秀、谭荣出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金辰公司的上诉请求，请求依法变更贵阳铁路运输法院原审第一项“被告贵州金辰酒店管理有限公司于本判生效之日起十日内向原告王黔津支付房屋租金31061.2元……”为：“被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王黔津支付房屋租金27148元。”事实及理由：本案中，首先，涉案房屋并未对税收作出约定，按照法律规定，出租方就其租赁所得应当缴纳相应的税收，至2016年12月31日之前的税费均由上诉人金辰公司垫付；其次，金辰公司与业主委员会就房屋租赁税收承担问题进行协商后达成了业主与承租人各承担一半的意见。故上诉人根据每位业主的房屋面积扣减其应承担的相应税费。综上，上诉人并非单方扣留被上诉人的租金，而是根据与业主委员会达成的协议扣减相应每位业主应减少收取的租金。一审判决上诉人支付被上诉人的租金高于应付租金，认定事实错误，另涉案房屋系保险公司租用，为保障被上诉人利益，上诉人经多次与保险公司、业主业委会协商，最后达成上诉人与3楼业主共同让利100万元方案，经折算，3楼业主应按实际租赁面积按2.5/㎡减少应收租金，请求二审法院依法改判。被上诉人王黔津辩称，一、对于租金的问题，金辰公司并未提交证据证明和业主委员会达成口头协议。二、对于税费的问题，金辰公司对房租进行整体转租，承担的税收与出租人无关，双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期限内涉及的物管等费用等由上诉人自行承担，税收是包含在内的。其次，对于保险公司优惠，优惠结果由业主承担损坏了业主的利益，扣减两元多的租金没有和业主委员会协商，是上诉人单方的行为。原审第三人晶诚德公司辩称，认可一审法院判决支付租金的判项，对于7.5元的费用应当予以扣减，不应当支付给被上诉人。王黔津向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告金辰公司支付2015年4月1日至2016年3月31日原告房屋租金27148元；2、判令被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留原告的租金3913.2元（43.48平方米×7.5元/平方米×12个月）；3、判令被告金辰公司支付违约金估算约为18243.56元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：27148元×5.6%×4倍×3年＝18243.56元）；4、判令第三人晶诚德公司应与被告金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5、诉讼费用由被告金辰公司承担。一审法院认定事实：原告王黔津系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼3层1号房屋（产权证载明建筑面积为43.48平方米）的所有权人。2007年12月20日，原告与被告金辰公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将上述房屋出租给被告金辰公司用于酒店经营，计租面积为43.38平方米，租赁期限为2008年1月1日至2023年4月19日，其中2013年至1月1日至2017年12月31日，每月租金为2468元，按季度支付；若被告金辰公司未能按时支付原告租金，被告将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之二为标准向原告支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，原告将房屋交付被告经营，被告向原告支付房屋租金至2014年12月。从2015年1月起，被告未按期向原告支付房屋租金。从2015年5月1日至2016年3月31日，被告未支付原告房屋租金27148元。另查明，被告接收原告交付的房屋后，将涉案房屋所在第三层楼出租给案外人平安人寿保险公司。还查明，2017年至2018年度，被告金辰公司根据原告房屋产权证上载明的建筑面积，并以每平方米7.5元为标准，扣留原告房屋租金3913.2元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告金辰公司支付房屋租金27148元的诉请，庭审中被告认可欠付11个月租金的事实，一审法院予以支持。关于原告要求被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留原告的租金3913.2元的诉请，被告提出系与业主委员会达成税费及优惠以7.5元为标准扣减租金的口头协议的抗辩意见，但其并未提供原告授权业主委员会扣减租金的授权委托关系的证据，庭审中原告亦不予认可，且无合同约定，一审法院其对抗辩意见不予支持，对原告的上述诉请，一审法院予以支持。加之前述确认已拖欠的房屋租金，金辰公司应向原告支付房屋租金合计31061.2元。关于原告提出要求被告按同期银行借款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，原告提出按同期银行借款利率4倍计算违约金，并无合同依据。被告主张按合同中每日万分之二的约定进行计算该违约金的抗辩理由，与合同约定相符，一审法院予以支持。原告主张以欠付租金27148元为基数计算违约金，并无不当，根据欠款金额的形成时间，一审法院从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于原告要求第三人晶诚德公司与被告金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请，因晶诚德公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，故原告该项诉请于法无据，一审法院不予支持。此外，应当说明的是，本案中原告以“贵州金辰酒店管理有限公司”为被告向一审法院提起诉讼，从原告提交的房屋租赁合同中被告的签章以及被告提交的身份证明上看，原告起诉状中载明的贵州金辰酒店管理有限公司的地址、法定代表人的信息均与被告的身份信息相同，且被告进行了答辩，为减少当事人的诉累，一审法院认定原告起诉的贵州金辰酒店管理有限公司实质为本案被告贵州金辰酒店管理有限责任公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告王黔津支付房屋租金31061.2元；二、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告王黔津相应违约金（以欠付租金27148元为基数，按每日万分之二为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回原告王黔津的其他诉讼请求。案件受理费1034元，减半收取计517元，由原告王黔津负担181元，被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担336元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。二审中，当事人无新证据提交，经本院二审审理查明的事实与一审一致，本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，出租人将租赁房屋交付承租人使用，金辰公司就应按合同的约定支付相应房屋租金；上诉人金辰公司上诉称，按照业主房屋面积扣减的租金系上诉人垫付的相应的税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与业主委员会达成关于按照业主房屋面积扣减的租金的税费的协议，且出租人对此也不予认可。同时，上诉人也未提交其已实际缴纳税费的证据。对此，上诉人金辰公司应当承担举证不能的民事法律责任，金辰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；同理，因上诉人对应扣减优惠2.5/㎡保险公司租金的上诉理由，因其无相应证据予以证明，本院亦不支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一八年十二月五日书记员  李 萌