河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初9931号原告河南正商经开置业有限公司，住所地郑州经济技术开发区第一大街与经南五路交叉口明湖办事处**。法定代表人张敬国，董事长。委托代理人张营豪，公司员工。代理权限：特别授权。委托代理人张教法，公司员工。代理权限：特别授权。被告李永英，女，1971年6月22日出生，汉族，住河南省潢川县。委托代理人李光军，河南仟问律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告河南正商经开置业有限公司与被告李永英房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张营豪，被告委托代理人李光军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2016年6月29日，原、被告之间签订正商经开广场4幢925号《商品房买卖合同》一份，购房合同约定房屋总价款为320420元，付款方式约定为按揭贷款，首付款160420元，其中被告支付32042元，剩余采用工程款冲抵方式支付，后无工程款可抵，被告也一直未按约定补齐剩余首付款。依据双方合同约定及法律规定，被告不履行付款责任，经催告后在合理期限未履行的行为已严重违约，原告有权解除合同，并要求被告按合同约定承担违约责任。因此，原告特依据《中国人民共和国合同法》相关规定及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的编号为J16002527318的《商品房买卖合同》；2、被告协助办理合同编号为J16002527318的《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记注销手续及抵押权预告登记注销手续；3、被告支付违约金6000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，我方已经按照合同全部交付了购房款，我们要求在《商品房买卖合同》解除当天返还我方交付的购房款、维修基金、办证税、印花税，原告将上述款项返还我方后，我方继续偿还银行贷款。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一：商品房买卖合同和补充协议，证明双方存在商品房买卖合同关系，双方约定了合同金额,付款时间及违约责任等条款,被告逾期付款超过60天，原告有权解除合同，房屋印花税已交付税务局；证据二：合同冲抵房款补充协议，证明原、被告和正阳公司，万城公司于2016年6月30日达成协议，约定被告购买房屋的部分首付款（购房款的10%以工程款冲抵的方式支付完毕，剩余的首付款于2018年3月30日前以工程款或者现金或者货款的方式支付，如工程款或货款不足以支付，则应以现金方式补齐，若现金也未补齐，则原告有权解除合同。证据三：冲抵房款解除协议，证明因截至到2018年1月12日，仍无工程款可供抵扣，故双方解除了工程款冲抵的约定，另约定在商品房买卖合同及抵款协议解除手续办理完毕后60日内，由原告退还。证据四：退房申请书，证明因被告自身原因，自愿申请退还，并自愿承担税费诉讼费银行利息违约金，此证据进一步证明只有在银行办理完贷款解压手续后才能明确返还被告多少钱。证据五：个人购房借款合同，证明被告未购买涉案房屋，向中原银行贷款的事实，贷款合同中，原告为保证人，涉案房屋为抵押物；被告提前还款需向银行承担违约责任，原告对此部分金额均承担保证责任；此合同明确约定被告不得以任何方式处分房屋，且处分抵押财产获得的价款应当返还银行，故原告主张将贷款全部返还银行，被告只有将房屋解押后，原告才能返还其剩余房款。被告质证:对证据一真实性无异议，对其第六条的约定金额160420元，付款方式是现金，付款时间是2016年6月29号，约定金额160000的付款方式是商业贷款，付款时间是2016年7月29日，说明我们已经按照合同方式支付了付款义务。关于补充协议约定的维修基金、工本费、印花税我们也按照合同缴纳，我方没有违约；对证据二真实性无异议，合同冲抵房款补充协议约定我方同意未付房款于2018年3月30日前采用工程款抵扣或货款/现金方式支付，我方已用现金方式完成了支付，我方也遵守合同冲抵房款补充协议的约定。对证据三真实性无异议，是解除合同冲抵房款补充协议，并没有约定解除商品房买卖合同，解除协议第四条有两种可供选择的方式，但未做勾选。对证据四真实性有异议，此协议的时间被改动过，这是正商为了保留退房的权利，让购房者提前做好的，如果正商认为房子涨价，可以要求购房者退房，如果正商需要融资，就可以以房款抵扣工程款，这些购房户要么是包工头或其亲戚，其处于弱势地位，这些手续的签订都是为了配合正商的要求，不是其真实意思的表达，其实被告并不想退房，房子已经涨价，但为了继续承接正商的工程，因此我们要求正商立即退还我方交付的购房款。对证据五真实性无异议，贷款的款项我方已经直接支付给了正商。经审查，原告提交的证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。被告向本院提交如下证据：首付款收据、维修基金、收据、印花税收据、办证税收据、银行流水，证明我方已经按合同约定以现金方式全额支付了首付款、维修基金、印花税、办证税及用银行贷款方式全额支付了剩余的购房款。原告质证：对办证费和维修基金真实性无异议，对金额无异议，此金额原告同意返还，针对支付方式有异议，此付款虽注明是现金付款，但并非现金方式付款，被告并无转账凭证，原、被告双方在签订合同冲抵房款补充协议的当天开具此收据，而合同冲抵房款补充协议明确约定此付款是以工程款的方式支付的；对印花税真实性无异议，金额无异议，此付款虽注明是现金付款，但并非现金方式付款，被告并无转账凭证，原、被告双方在签订合同冲抵房款补充协议的当天开具此收据，而合同冲抵房款补充协议明确约定此付款是以工程款的方式支付的，原告认为印花税不应当返还，首先被告在退款申请书中已明示被告自愿承担税费，此印花税是原告代收代缴的，该税款原告已经交付税务局，合同封面有完税标记，根据印花税相关法律法规，合同签订时应交付印花税，不会因合同的是否履行而退税，被告无权要求返还；对首款款收据的真实性无异议，对证明目的有异议，此付款虽注明是现金付款，但并非现金方式付款，被告并无转账凭证，原、被告双方在签订合同冲抵房款补充协议的当天开具此收据，而合同冲抵房款补充协议明确约定此付款是以工程款的方式支付的，被告仅交付了合同额10%的首付款，而并非显示的金额，该收据的出具是基于2016年6月30双方签署合同冲抵补充协议的事实，以及为被告方便办理贷款使用，依据合同冲抵房款补充协议及退房申请书均可显示被告交付的首付款交付形式为工程款冲抵房款，交付金额为合同的10%，首付款收据显示内容与实际情况不符；对银行流水真实性无异议，原告应当在合同解除手续办理完毕后60日内扣除相关费用后将剩余返还给银行。经审查，被告提交的的首付款收据没有其他相关证据佐证，结合本案案情，无法认定相应款项已付，本院不予采纳。其他证据真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以采纳。经审理查明：原、被告于2016年6月29日签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》各一份，合同编号为J16002527318，合同约定原告将其位于郑州经济技术开发区第九大街东、经南二路北4幢9层925号房屋出售给被告，建筑面积为36.43平方米，房屋单价为8795.5元，总金额为320420元。双方在合同中的第六条对付款方式进行了约定，被告应于2016年6月29日向原告以现金方式支付房屋的购房款160420元（缴纳比例：50.07%），房屋剩余房款160000元（缴纳比例49.93%）于2016年7月29日通过商业贷款方式向原告支付。双方约定，被告未按合同规定时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告按累计应付款的1%向原告支付违约金。2016年6月30日，原、被告、郑州万城建筑劳务分包有限公司、河南正阳建设工程有限公司签订《合同冲抵房款补充协议》，约定未付房款于2018年3月30日前以采用工程款抵扣/货款/现金方式支付。2016年6月30，原告向被告开具了160420元的首期付款收据、2367元维修基金收据、400元办证费收据、160元印花税收据。后因万城劳务没有可供冲抵的工程款，双方于2018年1月12日又签订了《冲抵房款解除协议》，解除了2016年6月30日签订的《合同冲抵房款补充协议》。2018年1月12日，被告出具退房申请书，自愿将其于2016年6月29日认购正商经开广场项目4号楼1单元925户房屋申请退房，并申请无息退还该套房屋已交款项32042元，该套房屋由原告自行处分，并承担退房引起的诉讼费、银行利息、违约金等相关其他费用。被告在开庭前向本院提交反诉状一份，请求判令：1、在《商品房买卖合同》解除当日，原告返还被告已交付的购房款320420元、维修基金2367元、办证费400元、印花税160元；2、案件受理费由原告承担。后被告未在规定的时间内缴纳反诉费用。庭审中，被告称已用现金支付首期购房款160420元，且原告向被告开具有收据予以证明，剩余160000元被告在中原银行以贷款方式支付给原告。原告称被告实际支付首期购房款32042元（合同总价10%的首付款），基于银行在首付款未付清的情况下不能办理贷款，故原告在收到32042元（合同额10%的首付款）情况下向被告出具了全额首付款收据。被告同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，但合同解除当天要求原告返还其已交付的购房款320420元、维修基金2367元、办证费400元、印花税160元，原告将上述款项返后，被告继续偿还银行贷款。被告所交纳的维修基金和办证费原告同意在办理完毕商品房买卖合同解除手续后60日内返还。但印花税是税务局收取的，原告只是代收代缴，贴花后也不得因合同签订后的变动性因素而申请退税。被告无权要求返还印花税。原告同意返还给被告的费用是32042元（合同额10%的首付款）、维修基金2367元、办证费400元，减去银行扣款费用（罚息、利息、违约金等，具体金额在办理完毕解押、银行贷款处理完毕后确定），且返还时间应当是合同解除手续（含合同备案解除、预告登记解除、抵押权预告登记解除）办理完毕后60日。本院受理该案后，经调解未果。本院认为，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于被告支付多少首付款的问题，原、被告存在分歧，本院认为虽原告向被告开具有首期购房款160420元的收据，但根据原告称是因为中原银行在首付款未付清的情况下不能办理贷款，基于双方签订的《合同冲抵房款补充协议》以未到期的工程款抵扣，所以原告在收到32042元（合同额10%的首付款）情况下，向被告出具了全额首付款收据，后因被告没有工程款予以抵扣，双方又签订了《冲抵房款解除协议》。且从2018年1月12日被告出具的退房申请书中显示被告自愿将其于2016年6月29日认购正商经开广场项目4号楼1单元925户房屋申请退房，并申请无息退还该套房屋已交款项32042元，该套房屋由原告自行处分，如果被告支付了全部的首付款原告也无需解除合同，故本院认为被告实际支付首期购房款是32042元（合同总价10%）。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后被告未按照合同约定向原告支付完首付款，已达到合同约定解除的条件。且被告也同意解除合同，故本院认为原、被告之间签订的《商品房买卖合同》应按约定解除。关于原告请求被告协助办理合同编号为J16002527318号《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记注销手续及抵押权预告登记注销手续的诉请，系法定的随附协助义务，本院予以支持。对原告诉请被告支付违约金6000元的请求，鉴于涉案房屋增值较大，解除合同的情况下本诉原告没有证据证明其存在损失，故本院不予支持。对于被告已缴纳给原告的首期购房款32042元、维修基金2367元、办证费400元、印花税160元及银行贷款，双方商品房买卖合同解除后，银行贷款之目的也不再存在，该款项理应恢复到解除合同前的状态，即返还给贷款银行。因办理贷款需将涉案房屋抵押并办理预抵押登记，只有将贷款全部返还银行才能实现房屋的解押，原告房屋才能进行再次销售。对被告所缴纳的费用，原告应据实返还。返给被告的费用应当是【被告已缴纳的32042元（合同额10%的首付款）+被告偿还银行贷款的数额（具体以银行系统为准）+维修基金2367+办证费400-银行扣款费用（罚息、利息、违约金）等】，返还时间本院酌定为合同解除手续（含合同备案解除、预告登记解除、抵押权预告登记解除）办理完毕后三日内返还被告，关于印花税，原告仅系代缴方，且已上交税务机关，如当事人认为符合退费规定，可依法向有关部门申请，在此本院不予审查。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告河南正商经开置业有限公司与被告李永英签订的编号为J16002527318号的《商品房买卖合同》；二、被告李永英于本判决生效后三十日内协助原告河南正商经开置业有限公司办理合同编号为J16002527318号《商品房买卖合同》的登记备案注销手续、预告登记注销手续及抵押权预告登记注销手续，前述手续办理完毕三日内，原告河南正商经开置业有限公司返还被告李永英相应费用；四、驳回原告河南正商经开置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李永英负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  李建涛审 判 员  刘红丽人民陪审员  白珺珺二〇一八年十二月十九日书 记 员  吕荣芝