贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0403民初1871号原告：贵州安吉瑞物业服务有限责任公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平办事处高新区发成珍珠苑商住楼********。统一社会信用代码：91520421688441268G。法定代表人：肖云书，职务：总经理。委托代理人：张莉，女，1980年8月7日生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，户籍所在地贵州省安顺市平坝区，住安顺市平坝区。系原告公司办公室主任。代理权限为特别授权代理。被告:刘凤菊，女，1964年11月12日生，汉族，贵州省平坝区人，现住安顺市平坝区。原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司诉被告刘凤菊物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月24日立案后,依法由审判员李洪波适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告委托代理人张莉到庭参加了诉讼，被告刘凤菊经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：请求人民法院判决被告支付拖欠原告的物业服务费1242元，违约金1221元，二次垃圾处理费85元，水费728元，上述共计3276元。事实和理由：2013年4月20日，原告与被告签有《前期物业服务管理合同》。2016年8月31日，原告与该小区业主委员会续签了《关厢综合集贸市场4-9号楼”物业服务管理合同》（以下简称《物业服务管理合同》）。上述合同约定：原告向被告提供物业服务，被告支付物业服务费，收费标准为每月每平方米0.7元。但从2016年9月30日起至2018年2月8止，共计17个月未支付物业服务费，共计1242元，二次垃圾处理费共计85元、水费728元。合同另有约定：若被告未按期交纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费千分之三的违约金，由此计算得出违约金共计1221元。基于上述事实，请求法院判决支持原告诉请。原告提供了物业服务合同、平坝区“关厢综合集贸市场”4、5、6、7、8、9号物业服务合同、关于同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会的批复、物业移交清单、支付垃圾清理费发票、营业执照等证据用以支持其主张。被告刘凤菊经本院传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，也未在举证期限内提供证据材料。本院经审理认定事实如下：被告刘凤菊系安顺市平坝区关厢综合集贸市场9栋1单元301室住房的业主。原、被告双方于2013年4月20日签订《前期物业服务管理合同》约定：1.被告上述房屋面积为104.39平方米，由原告为被告提供物业共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、安全防范、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；2.由被告向原告按每月每平方米0.7元，提前15天支付下半年的物业服务费；3.逾期未交纳物业费的，每天加收应交额3‰的违约金。2016年8月31日，原告与被告所在的安顺市平坝区关厢综合集贸市场的业主委员会签订《物业服务管理合同》及补充协议约定：1.原告为被告提供物业服务，时间为2016年9月1日至2018年9月1日，收费标准为每月每平方米0.7元；2.所有业主每月每户交纳二次垃圾处理费5元；3.因“关厢综合集贸市场”前期自来水公司未安装一户一表，小区6、7、8、9号楼由自来水公司安装总表。所以由贵州安吉瑞物业服务有限责任公司代收、代缴收费。业主每月需到贵州安吉瑞物业服务有限责任公司缴纳水费。收费标准以平坝区自来水公司收费为准，另外，4、5号楼业主每月每户加收一吨二次加压费；4.原告未达到约定的物业服务质量标准，每天需向被告支付物业服务费3‰的违约金；被告未按期足额缴纳物业服务费，每天需向原告支付物业服务费3‰的违约金。同时查明，根据本院审理该小区同时期物业纠纷案件（2017）黔0403民初1389号、1474号、1479号、1935号等生效判决，原告在涉案小区提供物业服务过程中，存在未及时清运与处置公共区域内的建筑垃圾和生活垃圾，未及时落实涉案小区的安保工作，未及时维修、养护共用设施、设备，未及时协调处理业主的投诉和建议等方面的问题，引发涉案小区业主以及业主委员会成员的不满和拒交物业服务费，以及包括本案在内的多起纠纷。以上事实，有原告方的法庭陈述，原告提供物业服务合同、平坝区“关厢综合集贸市场”4、5、6、7、8、9号物业服务合同、业主公约、关于同意成立平坝区南恒国际小区业主委员会的批复、物业移交清单、支付垃圾清理费发票、营业执照等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，被告刘凤菊作为涉案小区的业主，其业主大会或业主委员会的决定，对其具有约束力，即涉案小区前业主委员会与原告签订的《物业服务管理合同》，对被告刘凤菊具有约束力，被告应该按照合同约定履行相应的义务。关于原告诉讼请求的处理问题。原告在履行涉案《物业服务管理合同》过程中，存在物业服务不到位、物业服务质量不高等违约行为；被告拒不支付物业服务费亦不符合法律、法规的规定和涉案《物业服务管理合同》的约定。双方对纠纷的发生均有过错，均应承担责任。1、对原告要求被告支付2016年9月30日至2018年2月8日共计17个月的物业服务费1242元的请求，综合考虑涉案《物业服务管理合同》的约定、双方对纠纷发生的过错和责任、原告实际提供相应物业服务的情况等因素，可以按照涉案《物业服务管理合同》约定的标准和方法进行计算，酌定支持90%，2016年9月30日至2018年2月8日酌情认定为共计16个月，即被告刘凤菊应向原告支付的物业服务费为：104.39平方米*0.7元/平方米/月*16个月*90%=1052元。2、对原告要求被告支付违约金1221元的请求，由于原告提供的物业服务不到位并且引发若干业主的强烈不满和系列诉讼，原告本身构成违约，对纠纷的发生负有过错，对该请求不予支持。3、对原告要求被告支付二次垃圾处理费85元、水费728元的请求，应当明确，该项请求不属于涉案《物业服务管理合同》约定的物业服务费用，而属于原告受委托代收或垫付后追索的性质。根据国务院《物业管理条例》第四十四条第一款“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。”第二款“物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”《贵州省物业管理条例》第七十三条第一款“供水、供电、供气、供热等单位不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止提供服务。”第二款“物业服务企业接受供水、供电、供气、供热等单位的委托代为收取有关费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以与专业经营单位约定收取报酬。”等的规定，支持代收费用方面的请求，必须符合下列条件：一是物业服务合同对代收费用有约定或虽无约定但物业服务企业接受有相关收费单位或部门的代收费委托依据，二是代收费项目有明确的收费标准依据，三是代收费所对应的事项确实发生，四是代收费中没有向业主增加额外费用。本案中，涉案《物业服务管理合同》及附件虽对“二次垃圾处理费”有约定，但原告未能举证证明所主张的“二次垃圾处理费”、“水费”符合其他条件，故不能支持。如涉案小区确实存在需要收取“二次垃圾处理费”和“水费”的情形，自可由相关收费单位或部门向相关业主直接收取，或者由原告与相关收费单位或部门完善委托代收手续和收费依据后再另行代收。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院〈关于关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条之规定之规定，判决如下：一、被告刘凤菊于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司支付物业服务费共计1052元。二、驳回原告贵州安吉瑞物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。当事人应当按照判决书指定的期间和方式履行义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘凤菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力，义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起2年内向本院或者本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行。审判员  李洪波二〇一八年十二月五日法官助理王菊书记员孙婷婷附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：(一)承担加倍罚息或迟延履行金。(二)被强制进行审计。(三)被限制出境。(四)被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。(五)被限制在金融机构贷款或办理信用卡。(六)被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。(七)被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。(八)被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。