黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0103民初12547号原告：辛龙华，男，1973年12月15日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:刘彤，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人:陈亮，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被告：吕保全，男，1976年6月7日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人:王宏兵，黑龙江金昊律师事务所律师。被告：赵哈生，男，1961年1月10日出生，汉族，哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司法定代表人，住址哈尔滨市南岗区。被告：哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司，统一社会信用代码：91230103127170808P，住所地哈尔滨市南岗区货栈街**。法定代表人：赵哈生，职务总经理。原告辛龙华与被告吕保全、赵哈生、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司执行异议之诉一案，本院于2017年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告辛龙华委托诉讼代理人刘彤、被告吕保全委托诉讼代理人王宏兵到庭参加诉讼，被告赵哈生、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司（以下简称铁路建筑公司）经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告辛龙华向本院提出诉讼请求：1.准许执行被告哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司名下坐落于哈尔滨市××街××台胞小区××层（产权证号哈房权证外一字第1501078740-××号）房产；2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2016年，原告因与被告赵哈生、铁路建筑公司民间借贷纠纷一案诉至哈尔滨市南岗区人民法院，诉讼过程中，法院于2016年2月23日对登记在铁路建筑公司名下坐落于哈尔滨市××街××台胞小区××层（产权证号哈房权证外一字第1501078740-××号）房产进行了诉中保全，查封了该房产。2016年8月18日，贵院做出（2016）黑0103民初2054号《民事判决书》。判决生效后，赵哈生、铁路建筑公司没有按照生效判决履行义务，故原告依法向法院申请执行。2018年5月8日，被告（案外人）吕保全对上述房产提出书面异议，2018年7月30日，法院作出（2018）黑0103执异46号执行裁定书，裁定中止对上述房产的执行。原告对该裁定不服，具体理由如下：一、被告铁路建筑公司是案涉房产按份共有人，根据《物权法》第九条的规定，不动产的所有权人及物权变动均以房产证登记的为准，本案案涉房产系铁路建筑公司与句立展按份共有，房产证登记时间为2015年11月2日，被告铁路建筑公司是房屋的所有权人直至法院查封未发生物权变动，而且，法院在查封时对房产的所有权登记进行了核实，确定被告铁路建筑公司为所有权人，原告申请执行该房产符合法律规定，执行该房产有法可依，合理合法。二、被告吕保全提供的房屋买卖合同的相关证据，存在恶意串通损害原告利益的情形。1.原告是在诉讼中查封了该房产，法院已向被告铁路建筑公司送达了裁定，但在诉讼中，铁路建筑公司从未提起已将该房产出售给第三人，如果房屋买卖真实发生，被告铁路建筑公司的态度实在不合常理。2.2015年1月20日，被告铁路建筑公司职工代表大会作出了有关处理案涉房产的决议，但依据《黑龙江省企业事业单位职工代表大会条例》的规定，被告铁路建筑公司选举的职工代表人数不符合规定，因此由职工代表大会作出的决议程序违法，决议无效，特别是该决议处分的是公司名下大额不动产，被告铁路建筑公司未取得出售房屋的合理对价，决议内容对于公司无利，进而严重影响了原告作为债权人的权利。3.被告吕保全提供的《房屋买卖合同》,合同约定房屋成交价格为2160万元，由乙方（吕保全）向甲方（铁路建筑公司、李洪柱、句立展）支付定金300万元，余款汇入监管账户。但被告吕保全并未提供符合合同约定的支付凭证，其虽提供了多笔转账的记录，但均为私对私的转账记录，且还是向多人多笔转款，甚至存在向其中一人转款50多笔的情况，不符合大宗房产买卖的交易习惯，铁路建筑公司作为独立法人有自己的账户，如此大额的房款理应通过公司账户进行交易，现有证据无法证明被告吕保全实际交付了购房款，原告有理由怀疑房屋买卖的真实性。4.假设即使存在房产交易，被告应及时办理产权过户或者预告登记，但从被告吕保全的表述中可知，房产交付时间为2015年12月27日，而法院查封的时间为2016年2月25日，期间间隔两个月，被告有充足的时间办理房屋过户登记，或者办理预告登记，但被告吕保全并没有办理相关登记，其应对非因其自身原因导致未及时办理过户登记进行举证，如不能证明应承担不利后果。综上所述，被告吕保全无法证明其具有足以排除强制执行的民事权利，原告有权继续申请执行案涉房产。为维护原告的合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定提起执行异议诉讼，望判如所请。被告吕保全辩称，其合法购买了铁路建筑公司、李洪柱、句立展共有的房屋，双方签订了合法有效的购买合同，被告吕保全按合同支付了合理的对价，系善意第三人，同时依据双方的交接协议合法占有案涉房屋；被告吕保全没有办理变更登记手续系铁路建筑公司造成的，对此被告吕保全并没有过错，以上事实能够证明原告查封案涉房屋在被告吕保全购买房屋、签订合同之后，即2016年2月26日（原告诉状中对于查封事实出现两个查封时间，一个是2016年2月23日，一个是2月25日）；原告的诉请没有事实依据及法律依据，依法应当予以驳回。案涉合同是双方当事人真实意思表示，目前没有任何法定的无效情形，被告吕保全交付了购房款已经被生效判决确认为履行了房屋买卖协议，职工代表大会的决议程序符合法律规定，同时有生效的法律文书予以确认，以上证据足以证明可以排除辛龙华的强制执行，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条之规定，因此对于原告的诉请应当依法予以驳回。被告赵哈生、铁路建筑公司未出庭，未举证，未答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了交换和质证。（2018）黑0103执异46号执行裁定书，双方均予举示，本院予以采信并在卷佐证。关于原告举示的（2016）黑0103民初2054号民事判决书、（2016）黑0103民初2054民事裁定书、房屋所有权证一份（复印件）、2015年1月19日哈尔滨市铁路直属土木建筑工程公司《职工大会会议决议书》一份（复印件）、2015年1月20日哈尔滨市铁路直属土木建筑工程公司职工代表大会决议一份（复印件）、李洪柱出具的证明一份（复印件）、中国农业银行交易明细清单（复印件），被告吕保全对以上证据真实性无异议，本院对真实性予以采信。关于被告吕保全举示的2015年7月23日铁路建筑公司、李洪柱、句立展与吕保全签订的案涉房屋买卖合同，证据真实合法有效，本院予以采信；关于被告吕保全举示的（2017）黑0104民初8875号民事判决书及效证明文书各一份，因原告对真实性无异议，本院予以采信；关于被告吕保全举示的2015年11月3日吕保全与李洪柱就案涉房屋签订的房产交付协议一份，证据真实合法有效，本院予以采信；关于被告吕保全举示的2016年6月14日哈尔滨公证处作出的哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司授权委托书公证书一份、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司组织机构代码公证书一份、哈尔滨铁路直属土木建筑工程公司营业执照公证书一份，原告对真实性无异议，本院予以采信。本院查明：辛龙华与赵哈生、铁路建筑公司借款合同纠纷一案，诉讼中，辛龙华向本院提出财产保全申请，请求查封案涉房产并提供担保。本院于2016年2月23日作出（2016）黑0103民初2054号民事裁定书，并于2016年2月25日对案涉房产实施查封措施。2016年8月18日，本院作出（2016）黑0103民初2054号民事判决书，判决主要内容为：一、被告赵哈生、铁路建筑公司于本判决生效之日起十日内给付原告辛龙华借款本金2,420,667.56元及利息（利息自2014年12月11日起至实际清偿之日止，按照中国人民银行同期贷款利率4倍计算）。二、驳回原告辛龙华其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，因赵哈生、铁路建筑公司未按生效判决内容履行给付义务，辛龙华向本院申请执行。执行中，吕保全对本院查封案涉房产提出书面异议，请求依法撤销（2016）黑0103民初2054号民事裁定是并立即解除对铁路建筑公司名下案涉房产的查封措施，本院于2018年7月30日作出（2018）黑0103执异46号执行裁定书，裁定：中止对坐落于哈尔滨市××街××台胞小区××层（产权证号哈房权证外一字第1501078740-××号）房产的执行。原告辛龙华对该裁定不服，遂向本院提起执行异议之诉。另查明，1994年3月29日，李洪柱与哈铁四建公司签订了《工程项目内部承包协议》一份，约定李洪柱自愿全部接受哈铁四建公司与台胞房地产公司签订的《建筑承包合同》条款及其附件，李洪柱以包工包料的形式为台胞房地产公司施工，向哈铁四建公司交纳工程总价5.5%作为承包费。工程竣工后，台胞房地产公司未全额支付工程款。2001年3月，本案被告铁路建筑公司接收了哈铁四建公司的债权债务。2001年6月，铁路建筑公司将台胞房地产公司诉至哈尔滨市中级人民法院，要求台胞房地产公司给付尚欠工程款。2001年11月12日，李洪柱与铁路建筑公司签订《关于经济责任的协议》，约定铁路建筑公司承担诉台胞房地产公司拖欠工程款一案的主体资格，铁路建筑公司收取总价的5.5%作为管理费，剩余均由李洪柱自行处理。后经生效法律文书判决台胞房地产公司给付铁路建筑公司工程款及逾期付款违约金。铁路建筑公司向哈尔滨铁路运输中级人民法院申请强制执行，该院将此案与案外人句立展对台胞房地产公司申请执行一案合并执行，经过一系列执行措施，最终裁定将台胞房地产公司所有的位于哈尔滨市道外区××（现××）台胞小区××办公楼××房产××给铁路建筑公司和句立展。2015年11月2日，铁路建筑公司和句立展作为按份共有人取得了房屋所有权证，其中铁路建筑公司所占份额为建筑面积1878.69平方米，句立展所占份额为建筑面积2363.02平方米。2015年1月5日，铁路建筑公司出具《授权委托书》，全权委托李洪柱办理案涉房产的出售、领取房款等事宜。2015年1月19日，铁路建筑公司召开，并于次日形成职工代表大会决议：同意将哈尔滨市道外区北环路大新街308号（现58号）台胞小区B栋办公楼（1-8层）房产按原价出售，出售房款扣留相关费用后，剩余价款支付给李洪柱。2015年7月23日，吕保全与句立展、铁路建筑公司签订案涉房屋买卖合同，价款为21,600,000元。合同签订后，吕保全按铁路建筑公司委托代理人李洪柱的要求，陆续给付购房款9,566,854元。2015年12月27日，铁路建筑公司委托代理人李洪柱出具收条。2015年11月3日，吕保全与铁路建筑公司委托代理人李洪柱签订房产交付协议。吕保全多次找到铁路建筑公司要求其出具办理案涉房产过户手续的相关材料，但均未联系到铁路建筑公司的法定代表人，致使无法办理案涉房产的更名过户手续。后于2016年6月14日铁路建筑公司出具授权委托书一份，授权案外人吕海威办理房产过户相关手续，但在办理过户手续时，吕保全发现案涉房产已被本院查封。本院认为，本案争议的焦点问题在于被告吕保全对于案涉房产是否享有足以排除执行的所有权。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，2015年7月23日，案外人吕保全与句立展、铁路建筑公司签订案涉房屋买卖合同，并按铁路建筑公司委托代理人李洪柱要求，陆续支付了铁路建筑公司所占案涉房产份额的全部购房款9,566,854元。2015年11月3日，吕保全与李洪柱签订房产交付协议，可以认定吕保全已合法占有案涉房产。上述行为均发生在本院查封案涉房产之前。且吕保全未能办理案涉房产的更名过户手续，系无法与铁路建筑公司法定代表人赵哈生取得联系，未能及时取得办理案涉房产更名过户的所需材料，故吕保全对未办理案涉房产更名过户手续不存在过错。综上，案外人吕保全所提异议请求，符合法律规定。故对原告主张准许执行案涉房产的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回原告辛龙华的诉讼请求。案件受理费100元、公告费560元，由原告辛龙华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  叶 萍人民陪审员  王春燕人民陪审员  马 娜二〇一八年十二月二十四日书 记 员  刘秋宏