山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0602民初6177号 原告：万德凯，男，1984年6月18日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。 原告：申宇，女，1984年8月2日出生，汉族，无固定职业，住山东省烟台市芝罘区。 二原告共同委托诉讼代理人：乔亮，山东小光律师事务所律师。 被告：烟台新桥集团有限公司，住所地山东省烟台市芝罘区只楚路**。 法定代表人：张士家，董事长。 委托诉讼代理人：曲晨伟，山东瀛伟律师事务所律师。 原告万德凯、申宇与被告烟台新桥集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人乔亮、被告委托诉讼代理人曲晨伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求:1、判令被告协助原告办理新桥国际佳苑17号楼2单元10号房屋的房地产权属登记证书；2、判令被告向原告支付逾期办理不动产权证书违约金77185元（自2015年10月1日起至2018年3月14日间以总房款630255.60元为基数按照年5%的标准计算）及自2018年3月15日起至被告实际协助原告办证之日止仍按年5%向原告计付不动产权证书违约金；3、判令被告向原告返还多收取的购房款1403.79元（商品房买卖合同约定套内建筑面积为79.467平方米，根据烟台市中立房产测绘有限公司出具的房屋建筑面积计算成果表套内建筑面积为79.29平方米,减少了0.177平方米，套内建筑面积单价7931.04元/平方米×0.177平方米=1403.79元）。事实和理由：2010年11月15日，原、被告在签订的《商品房买卖合同》中约定：原告购买被告开发的新桥国际家园E3住宅楼2单元5层10号房屋一套(以下简称涉案房屋)，房屋总价款630255.60元。合同签订生效后，原告依约履行了合同义务，而被告虽向原告交付了该商品房，但并未在约定的期限内办理房地产权属登记证书。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后60日内将办理所有权登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按应付房价款的年5%向原告支付违约金。同时，《商品房买卖合同》中约定涉案房屋套内建筑面积为79.467平方米，套内建筑面积单价为7931.04元/平方米，据烟台市中立房产测绘有限公司出具的房屋建筑面积计算成果表显示涉案房屋套内建筑面积实际为79.29平方米，套内建筑面积减少了0.177平方米，原告多交购房款1403.79元。 被告烟台新桥集团有限公司辩称:1、本案原告主张的权利超过法定诉讼时效，依法不应予以支持。本案中原、被告双方于2010年11月15日签订商品房买卖合同，合同中约定，被告应于2011年11月31日前交付涉案房屋。按照双方商品房买卖合同第15条约定，被告应当在2012年1月30日前提交相应的办证材料，因此原告主张逾期办证违约金的诉讼时效应为2012年1月31日至2014年1月30日，但原告在此期间，从未向被告主张本案权利，直至2018年7月6日方向法院提起诉讼,主张逾期办证违约金，已经超过法定的两年诉讼时效，应当驳回原告诉请。2、被告已于2016年9月30日将办证资料移交房管部门，该房屋现已可办理产权登记手续，被告也履行了相应的合同义务。因此原告无权主张此后阶段的逾期办证违约金。3、原被告双方根据该房屋的建筑面积据实结算购房款，且实际上原告所购买的该房屋建筑面积有所增加而非减少，因此，原告无权要求被告返还购房款。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院确认如下： 2010年11月15日，原告万德凯和被告在签订的《商品房买卖合同》中约定（合同中载明原告申宇为共有人）：对合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方应当协商确定；[]中选择内容，以√方式选定；对于实际情况未发生或买卖双方不作约定时，应在空格部位打×，以示删除。原告购买被告开发建设的涉案房屋，涉案房屋合同约定建筑面积共89.78平方米，其中套内建筑面积79.467平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积10.317平方米。按套内面积计算，该商品房单价为每平方米7931.04元，总金额630255.60元。根据当事人选择的计价方式，以套内建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。产权登记面积以有资质的房产面积测绘单位出具的测绘报告为准。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。原告不退房的，产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由被告返还原告，绝对值超出3%部分的房价款由被告双倍返还原告。被告应在2011年10月31日前将符合合同约定的房屋交付给原告。被告应按相关规定在涉案房屋交付使用后60日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报房产管理部门备案并办理房产权属登记证书手续;如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，若原告不退房，被告按已付房价款的年5%向原告支付违约金。 合同签订后，原告向被告支付了涉案房屋的房款630255.60元，被告于2016年12月13日向原告开具了购房款发票，该发票载明面积为90.53平方米、单价为6961.8424832元/平方米。2011年9月1日被告向原告交付房屋，涉案房屋未办理不动产权证书。 为证明涉案房屋产权登记手续停办及至今未办理产权证书的责任不在被告，被告提供了2011年3月20日烟台市规划局芝罘分局《关于立即停止烟台新桥集团有限公司警备区第一干休所地块改造二期工程7#商住楼项目违法施工的函》复印件一份，表示因被告的其他工程项目违建，导致被告的所有工程规划手续均被相关部门停办。原告认为上述函件的真实性无法核实，并认为该函能够证明涉案房屋无法办证的原因在于被告。 另，本院自烟台市中立房产测绘有限公司调取了包含涉案房屋在内的房屋建筑面积计算成果表，该表载明涉案房屋套内面积79.29平方米，分摊面积11.237平方米，建筑面积90.53平方米。 诉讼中，原告认可发票上载明的总房款630255.60元系建筑面积90.53平方米乘以单价6961.8424832元/平方米得出，房产证应按建筑面积办理，双方之间的商品房买卖合同是房管局版本，双方约定的是按套内面积计价，发票的单价也是可以变更的，故应以合同约定的计价方式为准，被告应返还房款差价。 本院认为，（一）原、被告于2010年11月15日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，为有效合同，双方当事人应恪守履行。 （二）根据被告委托中立公司2015年7月1日出具的测绘报告，涉案房屋建筑面积为90.53平方米，从被告为原告开具的发票可以看出，原告交纳的购房款630255.60元系按测绘确定的建筑面积和建筑面积单价与被告进行了据实结算，可认定双方对合同约定的计价方式进行了实质变更，且原告亦认可房产证应按建筑面积办理，故原告关于应按合同约定的套内面积计价返还多收购房款的主张，无事实和法律依据，本院依法不予支持。 （三）依据原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定，原告有权要求被告以购房款为基数按年5%的标准承担逾期办证违约责任，直至被告向产权登记部门提交办证相关资料之日止。原、被告双方约定的逾期办证违约金属于继续性债权，被告应向原告支付自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款630255.60元为基数按年5%的标准计算的逾期办证违约金，原告的过高要求，本院不予支持。被告以其规划手续被停办为由拒绝承担本案逾期办证违约责任的辩称，理由不当；被告关于其于2016年9月30日将办证资料提交给房管部门的辩解，未能提供充分证据予以证明，本院依法不予采信。 （四）涉案小区暂不具备办证条件，现原告请求被告协助办理涉案房屋产权证书的主张，本院依法不予支持。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、限被告烟台新桥集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告万德凯、原告申宇支付自2015年10月1日起至被告向产权登记部门提交办证资料之日止以购房款630255.60元为基数按年5%的标准计算的逾期办证违约金。 二、驳回原告万德凯、原告申宇的其他诉讼请求。 如被告烟台新桥集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1765元减半收取为883元，由被告烟台新桥集团有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 审判员 徐  小  明 二〇一八年十二月二十九日 书记员 姜慧萍（代）