北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初45270号原告：北京百思特世纪物业管理有限公司，现住址北京市海淀区西三旗建材城中路****楼****，统一社会信用代码91110108802074175X。法定代表人：郭志伟，总经理。委托诉讼代理人：李玉丰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：杨玉杰，女，该公司员工。被告：宋小维，男，1975年5月2日出生，汉族，户籍所在地海淀区，现住，现住址海淀区身份号码×××。原告北京百思特世纪物业管理有限公司（以下简称百思特公司）与被告宋小维物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告百思特公司之委托诉讼代理人李玉丰、杨玉杰，被告宋小维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。百思特公司向本院提出诉讼请求：1、请求宋小维支付物业管理费和公摊电费6239.04元，损失利息413.02元，共计6652.42元。2、宋小维承担本案诉讼费。事实和理由：2006年4月10日，我公司与北京宝晟住房股份有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由我公司向北京市海淀区宝盛里芳清园小区（以下简称芳清园小区）提供物业服务，全体业主和物业使用人向我公司支付物业费和公摊电费。自2007年12月15日起，宋小维成为芳清园小区xxx室的业主。但宋小维自2016年1月1日起至2017年12月31日，至今未曾向我公司缴纳物业费和公摊电费，期间对于我公司的多次发函催缴也不予理睬。为维护原告的合法权益，诉至法院。宋小维辩称，不同意原告诉讼请求。百思特公司所诉期间我是没有交纳物业费，未交费金额也对。一、百思特公司已经不在我们小区服务了，2008年百思特公司入住后小区环境挺好的，但是现在由于百思特公司的失职，已经被小区全体投票撤场了。2016年至2017年之间是我们小区成立业委会期间，百思特公司与小区业主这两年矛盾比较大，百思特公司在此期间也没有提供服务。其公司在我们小区没有尽到管理职责，小区门禁形同虚设，外面的人可以随意进入，小区曾出现被盗的现象，小区绿化荒废，卫生无人打扫。二、百思特公司不对小区物品进行维修，单元门在动用公共维修基金后仍然出现很多坏的，而且其公司动用公共维修基金并没有全体业主签字；百思特公司在小区外墙上开了一个小门，去银行的人可以通过小门进出小区；小区监控是坏的，晚上没有人值班。三、百思特公司贪污小区广告费及宽带、基站的入场费，其公司没有对这些钱进行公告，不知道一共收了多少钱。动用公共维修基金期间需要小区业主签名，但那段时间我不在，所以不会是我的签字，是百思特公司代替小区业主签名的，我已经申请了政府信息公开。我们小区业主已经集体诉讼了百思特公司。四、百思特公司没有经过业主的同意擅自改造地下车库，改租为卖。地下车库无法使用，导致地上停车混乱。百思特公司对外来车辆的进入不加制止，占用了小区消防通道、草坪等。其公司将地下车库一部分卖给了其他公司，不知道是哪方将地下车库进行了结构改造，改成了双层车架。我们向有关部门进行了反应，有关部门已责令不许使用，人防也无法使用。我交纳地上车位费至2018年5月，但百思特公司撤场时没有退我多交的停车费。百思特公司将3号楼地下室出租。五、小区的顶楼与外立面年久失修，掉瓷砖。我家是顶层，常年漏雨，家具被泡。故我不同意交纳物业费。本院经审理，认定事实如下：宋小维为北京市海淀区宝盛里芳清园小区xxx室业主，房屋面积为128.98平方米。2006年5月29日，北京宝晟住房股份有限公司（以下简称宝晟公司）与北京世纪鑫豪物业管理有限公司(以下简称鑫豪公司)签订《物业管理服务合同》，该合同约定，宝晟公司将涉案小区委托鑫豪公司实行物业管理，委托期限自2006年5月1日起至本项目业主委员会成立并重新就本物业签订新的物业管理合同时终止。委托事项为：房屋建筑共用部位的维修、养护和管理；共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理；公共绿地、花木、建筑小品等养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理费用等应缴费用；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备的维修、养护，在当事人提出委托时，接受委托并收取合理费用；对业主和物业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、收取滞纳金、法律诉讼等措施；开发商在前期提出的与物业管理相关的其他委托。物业管理费用标准为：住宅2元每月每建筑平方米，商业用房为4元每月每建筑平方米。对业主和物业使用人逾期交纳管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。2007年11月9日，宝晟公司出具《入住通知书》约定：首年度公摊电费24元。百思特公司称之后的公摊电费均按照每年24元收取。2007年12月15日，宋小维向鑫豪公司出具承诺书，同意遵守《芳清园临时管理规约》，该公约中写明物业服务收费标准为2元每建筑平方米每月。诉讼中，宋小维向法院提交百思特公司在小区进行的财务收支公示、小区卫生、单元门及电梯门损坏、小区楼房外立面脱落、地下室出租及地下车库、小区监控屏幕不亮等照片，用以证明小区的实际情况，并提交涉诉房屋漏雨情况照片，并提交自己的车位停车管理协议及收据，证明停车费交至2018年5月7日。对于宋小维的抗辩及宋小维提交的上述证据材料，百思特公司称，宋小维辩称中有些不属于物业公司管理范围，有些只是个别现象，还有一些是需要动用小区公共维修基金，但因最后没有获批动用，因此没有无法进行修缮；对于涉诉房屋漏水的情况，物业公司并不知晓。百思特公司同意按年交费1600元标准扣减2018年1月1日后的停车费。另查，鑫豪公司经北京市工商行政管理局海淀分局核准，于2014年3月14日名称变更为百思特公司。本院认为，百思特公司与宋小维虽未签订物业服务合同，但百思特公司是受宝晟公司委托，为芳清园小区提供物业服务，宋小维作为该小区业主，享受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，百思特公司与宝晟公司签订的《物业管理服务合同》，对业主均具有约束力。宋小维与鑫豪公司签订的《承诺书》，系双方真实意思表示，亦具有约束力。业主交纳的物业服务费用，除了用作物业服务企业的酬金外，另有大部分用于小区公共部位的维修养护及其它公共开支。业主不缴纳物业费，导致物业服务企业无法及时收回运营、管理投入。长期欠费，既是对物业服务企业经营积极性的挫伤，亦使物业服务企业无法将充足的资金及时有效地投入到公用设施、共同部位的维修、养护，最终损害业主共同利益。关于宋小维所述物业服务不到位的情况，因相关事实未能全面反映百思特公司的物业管理工作，其也未提供充足证据证明百思特公司在履行物业服务中有较为严重的服务瑕疵问题出现，故其应当按照全额交纳物业服务费及公摊电费，百思特公司相应主张，法院予以支持。宋小维提出关于房屋漏水一节，因尚不明确漏水原因，故无法确定是否与物业服务合同相关，且其亦未提交证据证明已向物业公司进行报修，故对其此辩称，本院亦不予采信。但被告辩称也反映出小区物业确实存在一定问题，被告未及时交纳物业费、公摊电费亦非故意拖欠，故百思特公司主张的利息损失主张，本院不予支持。关于宋小维所述车位费一节，百思特公司同意扣除2018年已交的车位费折抵欠付物业费，本院不持异议，车位费应按全年1600元标准进行抵扣。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、宋小维应向北京百思特世纪物业管理有限公司给付二〇一六年一月一日至二〇一七年十二月三十一日物业费及公摊电费共计六千二百三十九元零四分，其中扣除多支付的车位停车费五百六十四元四角四分，余款五千六百七十四元六角于于本判决生效后七日内支付；二、驳回北京百思特世纪物业管理有限公司其他诉讼请求。如果宋小维未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元（北京百思特世纪物业管理有限公司已预交），由宋小维负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员 侯 镜二〇一八年十二月十八日书记员 池晓瑞