山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初1979号原告：崔某，女，1966年9月4日出生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：李某，山西阳和律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限公司，住所地：大同市平城区南关街道办事处**。法定代表人：杨某，职务：经理。委托诉讼代理人：吴某，山西宝翰律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限公司第一分公司，住所地：大同市开发区蔚洲疃（大同市兰园绿色园林绿化工程有限公司院内）。负责人：杨某，职务：经理。原告崔某与被告大同市天庆房地产开发有限公司（简称天庆公司）、大同市天庆房地产开发有限公司第一分公司（简称一分公司）商品房买卖及租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔某委托诉讼代理人李某、被告天庆公司委托诉讼代理人吴某到庭参加诉讼，被告一分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔某向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的商品房认购协议，责令被告立即与原告签订正式的商品房销售合同并办理房屋产权登记手续；2、判令解除被告与原告签订的返租合同，被告支付拖欠原告租金36072元，并承担违约金39784元，合计75856元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年，原、被告签订了金湖国际认购书，其后，双方签订了商品房认购协议，原告认购了大同市新华街金湖国际A座24层2403号商住房。原、被告签订商品房认购协议时，按被告售房承诺，双方同时签订了返租合同，原告将认购的房屋返租给被告，并授权被告对房屋进行整体、专业化运营，租期自2014年1月1日开始，租期十五年，被告应按每月2000元的标准每半年向原告支付一次租金，具体为每季度首月或每年首月的20日，租金每三年上浮5%。被告无正当理由逾期向原告支付租金，逾期90日以上，原告有权解除合同，被告需向原告支付合同期内总租金的10%作为违约金。2015年2月5日，被告提出市场不景气返租合同无法履行，原、被告又签订了返租合同补充协议，但被告均未依合同履行。被告2017年欠原告租金10872元，2018年的租金25200元至今未付。租期十五年，租金每三年递增5%，被告需支付原告合同期内总租金10%的违约金39784元等，故提起诉讼。被告天庆公司辩称，原告的诉讼请求既有买卖合同又有租赁合同，原告应择一诉讼。原告购房事实属实，购房款已交清。办理产权登记的费用契税、维修基金、工本费原告已交清。办理产权登记的手续预售许可证、不动产发票、面积测定已齐备。大同日报登载产权登记巳经开始办理。原告主张的被告拖欠原告2017年部分租金和2018年全年租金的数额，按返租合同及补充协议计算是正确的，但原告从2017年7月23日至2018年4月20日，对大同市今日金湖商务酒店进行锁门，造成停止营业，此期间的租金不应支付，之后的租金应按三方协议履行。被告一分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即被告间系公司与分公司关系。2013年，原告与被告天庆公司签订了金湖国际认购书，其后双方签订了商品房认购协议（合同抬头出售方天庆公司，落款甲方盖章为一分公司），原告认购了大同市新华街金湖国际A座24层2403号商住房。原、被告签订商品房认购协议时，按被告售房承诺，双方同时签订了返租合同，原告将认购的房屋返租给被告，并授权被告对房屋进行整体、专业化运营，租期自2014年1月1日开始，租期十五年，被告应按每月2000元的标准每半年向原告支付一次租金，具体为每季度首月或每年首月的20日，租金每三年上浮5%。被告无正当理由逾期向原告支付租金，每逾期一日，须按日支付逾期应付款的万分之一作为违约金；逾期90日以上，原告有权解除合同，被告需向原告支付合同期内总租金的10%作为违约金。2015年2月5日，被告提出市场不景气返租合同无法履行，原、被告又签订了返租合同补充协议。被告2017年欠原告部分租金10872元，2018年全年租金25200元至今未付，合计36072元。对双方有争议的问题，本院认定如下：1.原告的诉求是否属于同一法律关系，应否同案处理。本院认为，原告主张的继续履行房屋认购协议与解除租赁合同、支付租金属不同的法律关系，但房屋认购协议与返租合同均系原告与被告一分公司签订，原告认购的房屋属商业用房屋，原告购买该房屋的目的就是由被告返租获得租金利益，故两个合同互相牵连，为减少当事人诉累，同案审理并无不妥。2.原、被告签订的返租合同及补充协议解除的问题。原告以被告违约要求解除该合同。被告天庆房地产公司称，因原、被告及大同市今日金湖商务酒店有限公司签订了三方协议，所以原返租合同及补充协议已终止。被告针对主张提供三方协议一份，原告对被告提供的三方协议不认可，称原告未签订三方协议，本院认为，原告未在三方协议上签字，该协议无被告签字盖章并未成立。原、被告应按返租合同及返租合同补充协议履行。关于租赁合同解除问题，虽租赁合同第九条违约责任约定，被告无正当理由逾期支付租金90日以上，甲方（原告）有权解除合同；但同时，返租合同第四条第2项亦约定“合同期内，双方均同意放弃合同解除权及撤销权”。本院认为，本案原告所购买的租赁物属于“金湖国际”商业用房，该场所返租用于第三方大同市今日金湖商务酒店有限公司开办“金湖国际”酒店公寓，必然要花费大量的人力、财力、物力去进行建设、办理开办手续等工作，如果因被告迟延支付租金就解除租赁合同，那么将使大同市今日金湖商务酒店有限公司为此遭受巨大损失，而且一旦租赁物无人统一管理、经营，原告亦将遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。故对原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张本院不予支持。3.租金问题。被告称，按三方协议被告的租金已付清。本院认为，因三方协议未生效成立，故被告抗辩意见不成立。按照返租合同及返租合同补充协议，被告应付原告2017年租金10872元、2018年租金25200元，合计36072元。4.违约金问题。租赁合同约定，被告无正当理由逾期支付租金，每逾期一日，须按日支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金。故本院确认支持2017年1月20日至2018年12月20日违约金1158.94元。综上所述，本院认为，原告与被告一分公司签订的《商品房认购协议》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求继续履行商品房认购协议，由被告协助办理房屋产权手续的请求合法，本院予以准许。同时，被告一分公司应按照返租合同和补充协议约定向原告支付2017年租金10872元、2018年租金25200元、违约金1158.94元（截至2018年12月20日）。原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张不合理，本院不予支持。另，被告天庆公司认可一分公司与原告签订合同是经公司授权的行为，并同意承担合同的义务和责任。且依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，二被告均应承担本案民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后三十日内协助原告崔某办理位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座24层2403号房屋的产权手续；二、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内给付原告崔某2017年租金10872元、2018年租金25200元、违约金1158.94元（截至2018年12月20日）；三、驳回原告崔某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1796元,减半收取计898元，由原告负担498元，由被告负担440元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 高山 二〇一八年十二月二十七日书记员 王瑶