湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘31民终1192号上诉人（原审原告）：蒋文英,女,1974年1月22日出生,汉族。委托诉讼代理人：龙习东，男，1966年11月11日出生，汉族。上诉人（原审被告）：湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司。法定代表人：罗振国。委托诉讼代理人：匡继美，湖南同升律师事务所律师。上诉人蒋文英与上诉人湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司（以下简称利贞公司）商品房预售合同纠纷一案，不服吉首市法院（2017）湘3101民初1187号民事判决向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人蒋文英的委托诉讼代理人龙习东，上诉人利贞公司委托诉讼代理人匡继美到庭参加诉讼。上诉人蒋文英、上诉人利贞公司的法定代表人罗振国经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人蒋文英的上诉请求：1、维持吉首市人民法院（2017）湘3101民初1187号民事判决第一项，撤销第二项；2、改判被上诉人向上诉人赔偿逾期交房违约金（违约金计算方式为：以277297元为基数，按日万分之五计算，从2015年10月21日起计算至实际交付房屋之日止，截至2017年12月4日，违约金暂计107452.59元）；3、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：被上诉人与吉首市人民医院团购房管理委员会签订的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施部分）》对上诉人没有约束力。被上诉人与吉首市人民医院团购委员会签订的团购民事法律行为，已于2014年7月4日上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》结束，之后，被上诉人与吉首市人民医院团购委员会签订的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施部分）》对上诉人没有约束力，上诉人与被上诉人的权利义务应以《商品房买卖合同》为准。一审法院适用情势变更原则，应当按照规定上报湖南省高级人民法院或者最高人民法院审核。上诉人利贞公司未向本院提交书面答辩状。上诉人利贞公司的上诉请求：1、请求撤销湖南省吉首市人民法院（2017）湘3101民初1187号民事判决第一项；2、请求判决驳回被上诉人蒋文英的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人蒋文英承担。事实与理由：被上诉人为吉首市人民医院团购房管理委员会的成员，享受团购委员会与上诉人利贞公司所签订团购协议的价格，其购房款由被上诉人先交给团购委员会，由团购委员会根据其与上诉人的约定将购房款交付给上诉人，团购委员会给被上诉人开具购房款收据，上诉人根据团购委员会提供的名单、价格、具体购房位置等信息与包括被上诉人在内的购房户签订《商品房买卖合同》，同时收回原团购委员会开具的购房收据，另行出具上诉人的收款收据给被上诉人。由此可以认定，被上诉人与吉首市人民医院团购房管理委员会的关系为委托人与被委托人的关系，团购委员会在团购商品房事宜上与上诉人签订的协议对被上诉人具有约束力，吉首市人民法院（2016）湘3101民初1165号生效判决已对此作出确认。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》后，被上诉人并未通知上诉人解除其与团购委员会的委托关系，故其与上诉人签订《商品房买卖合同》后团购委员会与上诉人签订的合同对被上诉人仍具有约束力。根据团购委员会2016年3月2日与上诉人签订的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》第六条明确约定，对未及时缴纳供电设施建设费的住户不与供电，不予办理相关房产证明手续，不予交房。由于被上诉人至今未能交付电力建设费，故上诉人有权拒绝其交房请求。上诉人蒋文英答辩称：上诉人与团购委员会签订的合同分为两个阶段：1、利贞公司与我方签订协议之前都属于有权代理，也就是在商品房到户之前团购委员会是有权代理；2、2014年7月4日之后，吉首市人民医院团购委员会与利贞公司签订《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》是无权代理，因为团购的最终目的是实现商品房买卖，现双方的商品房买卖事宜已完成，代理人的代理权自然终止。上诉人蒋文英向一审法院提起诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金（违约金计算方式为：以277279元为基数，按万分之五计算，从2015年10月21日起计算至实际交付房屋之日止；截至2017年7月17日，暂计88041元）；2.庭审中原告增加诉讼请求，请求判令被告在判决生效10日内交付房屋。一审法院认定的事实：2010年10月20日，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同》，约定：吉首市人民医院团购房全体职工为购房需求，特委托被告在吉首市乾州新区万溶江医院西侧209国道以东约23.9亩土地上定向开发建设职工住宅及代建附属和配套工程，规模定位324套，总建筑面积约5万平方米，双方约定“整个住宅小区不另安装变压器、不另设配电房，电从医院办公区配电房搭线接入住宅小区，电的主线进入小区后，小区内及房屋建筑部分的电全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责”。2012年12月30日，原告丈夫龙信东给吉首市人民医院团购房管理委员会交购房款196468.60元。2013年10月23日，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》，约定：由于人防设施建设标准提高、建筑节能和商品砼的强制要求以及取消原来的一票统收政策，开始全额收取城市基础设施配套费等原因，致使团购房成本价大幅上涨，原有合同无法履行，经双方协商，达成补充变更协议，约定“进入小区的主水、电由吉首市人民医院团购房全体职工负责，包括设备、材料和安装，湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司不分摊”。2015年2月5日，湘西州人民政府办公室下发关于印发《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》的通知，按照州政办发（2015）3号文件规定，对新建住宅用电强制执行新的用电管理办法，即博源新康住宅小区用电建设管理由原来住宅小区用电整体从市医院新院接电供电方式改为每户从电力部门公变线路接线供电的管理模式，由业主向市医院新院交纳电费改为直接向电力部门交纳电费的管理方式。由于供电管理政策发生变化，被告与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订一份关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，约定：吉首市人民医院团购房全体职工就团购住宅、车库及杂房按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，剩余部分全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责承担，具体面积以购买合同为准；同时约定对2010年10月20日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同》与2013年10月23日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》中有关于电的约定内容作废，吉首市人民医院按照政策文件规定不能承担小区住宅有关电的费用，该供配电费用由吉首市人民医院团购房全体职工与被告利贞房地产公司共同承担；被告利贞房地产公司承诺认真组织实施供电设施工程建设，于2016年6月30日前完工交付使用。另查明，2014年6月30日，原告蒋文英与被告就本案团购房签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告蒋文英购买被告开发的博源新康项目第1栋1310号房屋，建筑面积为150.60平方米，每平方米单价为1841.28元，总金额为277297元，并约定被告应在2015年10月20日前交付房屋。原告蒋文英丈夫龙信东于2014年6月30日给被告博源新康项目部交付购房款277297元，被告博源新康项目部出具的收据中载明“今收到龙信东交来1-1310房屋款277297元”。根据2015年2月5日湘西州人民政府办公室关于《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》之规定，被告与团购委员会于2016年3月20日约定，由业主向市医院新院交纳电费改为直接向电力部门交纳电费的管理方式，2016年8月2日，团购委员会书面告知购房户。原告不同意按购买房屋面积每平方米30元交纳供电设施建设维护费，被告没有给原告交付房屋，故原告诉至法院，请求依法判如所请。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告与被告于2014年6月30日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，该合同合法有效，双方应依照合同履行。但是，双方在签订该合同之前，经过团购阶段，原告丈夫龙信东系吉首市人民医院团购房管理委员会的成员，2014年6月30日，购房人变更为蒋文英，原告蒋文英与被告签订的《商品房买卖合同》受团购协议的约束。本案的主要争议焦点：一、团购协议约定的内容是否对原告有效；二、原告的诉请应否予以支持。关于争议焦点一：原告与吉首市人民医院团购房管理委员会之间的关系系委托人与被委托人的关系，吉首市人民医院团购房管理委员会在委托人的授权范围内与被告订立的协议，直接约束委托人和第三人，故该团购协议约定的内容对原告具有同等效力；关于争议焦点二：被告与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订的关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同》，该合同约定：吉首市人民医院团购房全体职工就团购住宅、车库及杂房按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，原告未履行该协议约定的义务，被告没有将该商品房交付给原告，故原告蒋文英诉请该院要求被告支付逾期违约金88041元，该院不予支持。原告蒋文英与被告签订《商品房买卖合同》时，供电设施建设没有发生变化，后因情事变更，原告应当按照团购协议按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，被告在原告交纳了供电设施建设维护费后，应当给原告交付房屋，对原告请求交付房屋的诉讼请求，该院予以支持。对被告要求原告缴纳了供电设施建设维护费后，再交付房屋的抗辩，因被告没有提出反诉，故本案不能一并处理。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司在本判决生效后十日内，给原告蒋文英交付房屋；二、驳回原告蒋文英的其他诉讼请求。案件受理费6780.07元，减半收取3390.35元，由原告蒋文英负担678.07元，被告湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负担2712.28元。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据本院经审理查明的案件事实与原审认定的案件事实一致，本院对原判认定的案件事实依法予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点：一、蒋文英是否有承担供电设施建设费用的义务，团购协议约定的内容是否对蒋文英有效；二、蒋文英的诉请应否予以支持。关于争议焦点一：蒋文英是否有承担供电设施建设费用的义务，团购协议约定的内容是否对蒋文英有效。2010年10月20日，利贞公司与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同》，双方约定“整个住宅小区不另安装变压器、不另设配电房，电从医院办公区配电房搭线接入住宅小区，电的主线进入小区后，小区内及房屋建筑部分的电全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责”。2013年10月23日，利贞公司与吉首市人民医院团购房管理委员会签订一份《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》，原有合同无法履行，经双方协商，达成补充变更协议，约定“进入小区的主水、电由吉首市人民医院团购房全体职工负责，包括设备、材料和安装，湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司不分摊”。2015年2月5日，湘西州人民政府办公室下发关于印发《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》的通知，按照州政办发（2015）3号文件规定，对新建住宅用电强制执行新的用电管理办法，即博源新康住宅小区用电建设管理由原来住宅小区用电整体从市医院新院接电供电方式改为每户从电力部门公变线路接线供电的管理模式，由业主向市医院新院交纳电费改为直接向电力部门交纳电费的管理方式。依据2010年10月20日和2013年10月23日，利贞公司与吉首市人民医院团购房管理委员会签订的协议约定，同时由于供电管理政策发生变化，蒋文英应当承担供电设施建设费用的义务，故原来由医院在新院电力设施建设中承担的住宅小区部分电力建设费用开支只能由业主和开发商自行解决。2014年6月30日双方签订的《商品房买卖合同》，该《商品房买卖合同》并没有将承担供电设施建设费用分摊进行约定，对蒋文英与吉首市人民医院团购委员会的委托关系也没有约定终止，基于为了切实解决电力设施建设费用分摊问题，利贞公司与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订一份关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，约定对供电设施建设维护费进行了分摊，公平合理，符合法律规定；蒋文英与吉首市人民医院团购房管理委员会之间的关系系委托人与被委托人的关系，吉首市人民医院团购房管理委员会在委托人的授权范围内与被上诉人订立的协议，直接约束委托人和第三人，故该团购协议约定的内容对蒋文英具有同等效力。关于争议焦点二：蒋文英的诉请应否予以支持。由于供电管理政策发生变化，利贞公司与吉首市人民医院团购房管理委员会于2016年3月2日签订一份关于住宅供电设施建设部分的《委托定向开发及附属工程代建合同（住宅供电设施建设部分）》，约定：吉首市人民医院团购房全体职工就团购住宅、车库及杂房按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，剩余部分全部由湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负责承担，具体面积以购买合同为准；同时约定对2010年10月20日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同》与2013年10月23日签订的《委托定向开发及附属工程代建合同补充协议》中有关于电的约定内容作废，吉首市人民医院按照政策文件规定不能承担小区住宅有关电的费用，该供配电费用由吉首市人民医院团购房全体职工与利贞公司共同承担；利贞房地产公司承诺认真组织实施供电设施工程建设，于2016年6月30日前完工交付使用。蒋文英未履行应当自行缴纳供电设施建设维护费的义务，故一审法院对蒋文英诉请利贞公司支付逾期违约金88041元，不予支持，符合法律的规定。同时，蒋文英与利贞公司签订《商品房买卖合同》时，供电设施建设的政策没有发生变化，后因湘西州人民政府办公室下发关于印发《湘西自治州新建住宅供电设施建设维护管理的办法》的通知，按照州政办发（2015）3号文件规定，对新建住宅用电强制执行新的用电管理办法，发生了情事变更，蒋文英应当按照团购协议按每平方米30元一次性缴纳供电设施建设维护费，利贞公司也应当给蒋文英交付房屋，故一审法院对蒋文英请求交付房屋的诉讼请求，予以支持，符合法律规定，本院予以维持。综上所述，上诉人蒋文英及上诉人湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司的上诉理由均不能成立，对其提出的上诉请求，本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费上诉人蒋文英缴纳的2001元，由上诉人蒋文英负担1000.5元，由上诉人湘西自治州利贞房地产开发有限责任公司负担1000.5元。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  彭志友二〇一八年十二月二十八日书记员  闵 敏附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；