安徽省芜湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0221民初4047号 原告：芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司，住所地安徽省芜湖县湾沚镇湾新路未来城销售中心**。 法定代表人：汤刚中，经理。到庭 委托诉讼代理人：杨骏，浙江甬润律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨晓鸣，浙江甬润律师事务所律师。 被告：万静丽，女，汉族，1985年8月8日出生，安徽省芜湖市人，住安徽省芜湖市鸠江区。 委托诉讼代理人：张仙强，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。 原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司与被告万静丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨骏与被告诉讼代理人钱进到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司（以下简称“未来城购物中心”）向本院提出诉讼请求：1、确认原告、被告于2017年6月20日签订的《商铺租赁合同》于2018年8月9日解除；2、判决被告支付原告至2018年8月9日产生的租金、物业服务费、水电费欠款共计98000.21元（不包含2017年12月、2018年6月的租金，详见清单）；3、判决被告立即腾退房屋并交付原告，并支付原告自2018年8月10日起算按照1013.54元／天的标准计算的占用使用费（暂计算至2018年10月15日为66893.64元）、按照151.46元／天的标准计算的物业管理费（暂计算至2018年10月15日为9996.36元）至涉案房屋实际搬离之日；4、判决被告支付原告2017年12月、2018年3月、2018年6月免除的租金46242.75元；5、判决被告支付原告违约金60063.75元；6、判决被告支付原告因实现权利支出的律师费12790元；以上合计293986.71元。事实与理由：原告与被告于2017年6月20日签订《商铺租赁合同》一份，承租位于芜湖县商铺，合同约定租赁期为2017年10月1日至2022年9月30日，第一、二年租金均为184971元／年，以三个月作为一个付款周期，第一、二年的第一、二、三、四个付款周期免除最后一个月租金，物业费标准为55284元／年；约定被告出现逾期支付租金或合同约定的其他任何应付款超过十五天的，或者开业后未经原告书面同意于正常工作时间暂定或停止营业等情形的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任；约定如因被告违约导致原告解除合同，原告有权向被告主张免除的租金并要求被告按照合同解除年度月固定租金和物业服务费之和的三倍支付违约金，被告应于合同提前解除之日向原告交还商铺，如逾期交还应按照合同解除年度租金标准的200%向原告支付占用使用费；约定原告为追究被告违约责任而产生的费用（包括但不限于律师费、公证费、调查费、诉讼费、保全费等）均由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁的商铺，但被告却并未按合同约定履行付款义务，并违反合同约定未经原告同意自2018年7月8日开始停止营业。就合同欠款等相关事宜，原告委托浙江甬润律师事务所于2018年8月7日向被告寄送浙甬润律函字（2018）第39号律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费，因被告违约，现原告依法依约解除涉案合同，要求被告支付免租期租金及违约金，并要求被告立即将商铺内物品搬离，按原告要求对原店内装修进行拆除或保留，告知被告否则原告将自行处置，并要求被告承担包括但不限于商铺继续占用期间以及处置物品、装修等产生的费用和损失。该函被告已于2018年8月9日收到，但被告收到函件后既未支付款项，也未将相关物品搬离，将装修拆除。至2018年8月9日合同解除日，被告尚欠原告租金、物业服务费、水电费合计98000.21元。另，因被告违约导致涉案合同解除，被告应依约支付原告2017年12月、2018年3月、2018年6月免除的租金46242.75元以及违约金60063.75元。现被告仍实际占用涉案商铺，至今仍未搬离，根据合同约定，应按照合同终止时该商铺租金标准的200%向原告支付占有使用费，并支付物业服务费。 被告万静丽辩称：1、被告与原告之间的租赁法律关系早已终止，以被告为相对人的合同并未实际履行，合同权利义务概括转移给了梁静；2、商铺的交付情况、赔偿协议均可以证明原告以实际行为默示同意合同权利义务的概括转移；3、原告与被告之间原先的合同权利义务早已概括转移给了案外人梁静，而原告对被告的诉请中所提到的种种违约行为均是基于原告与案外人梁静之间的合同法律关系产生的，与被告无关，因此被告在本案中主体不适格，请求驳回原告的全部诉请。 原告为支持自己的请求与主张向本院提交证据为： 1、商铺租赁合同，以证明1、原告与被告签订合法有效的房屋租赁合同，被告应依约支付租金；2、被告逾期支付租金或者开业后未经原告书面同意于正常工作时间暂定或停止营业等情形的，原告有权解除合同，并要求被告支付免租期租金及违约金；3、双方于合同解除后被告继续占用涉案商铺的占用使用费作出了约定；4、原告追究被告违约责任产生的律师费由被告承担； 2、水电费发票，以证明被告尚欠原告2018年3月、6月、7月水电费共计13113元； 3、赔偿协议，以证明被告尚欠原告2018年3月31日前产生的房租、物业服务费及2017年10月、11月水电费共计13908.4元； 4、（2018）第39号律师函、快递单及送达记录，以证明原告委托浙江甬润律师事务所于2018年8月7日向被告寄送律师函，通知被告因被告违约，现原告依法依约解除合同，要求被告支付拖欠租金等费用及承担违约责任，同时要求被告立即将商铺内物品搬离，按原告要求对原店内装修进行拆除或保留，告知被告否则原告将自行处置，并要求被告承担包括但不限于商铺继续占用期间以及处置物品、装修等产生的费用及损失； 5、法律服务委托合同书、律师费发票、网上银行电子回单，以证明原告实现权利支出律师费12790元。 被告万静丽对原告所举证据质证意见为：1、2、3、形式、内容均是与梁静及其负责的饭店有关，与被告无关；4、5、签收人是“他人收”，被告未收到，且与被告无关。 被告万静丽为支持自己的辩解与主张向本院提交证据为：1、商品租赁合同，以证明双方之间的合同已经终止，所以原告将合同原件归还给被告，两份原件均在被告处；2、芜湖县湾址镇六品食尚饭店工商登记信息，以证明该饭店的经营者是梁静，作为租赁合同的向对方和义务人，均是梁静，与被告无关。 原告未来城购物中心对被告所举证据质证意见为：1、真实性、合法性、关联性无异议，证明目的有异议，原告认为该合同是合法有效的，双方签订合同后，原告向被告送达因被告违约解除合同的通知前，双方未解除或者终止过合同；2、真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告与被告合同约定，由被告经营六品食尚品牌，至于被告以何人名义工商登记，原告无权管理。我们认为被告是让梁静实际管理。 本院对双方无异议的证据予以确认，对有异议的将结合全案予以综合分析认定。 本院查明的事实如下：原告与被告于2017年6月20日签订《商铺租赁合同》一份，承租位于芜湖县商铺，合同约定租赁期为2017年10月1日至2022年9月30日，第一、二年租金均为184971元／年，以三个月作为一个付款周期，第一、二年的第一、二、三、四个付款周期免除最后一个月租金，物业费标准为55284元／年；约定被告出现逾期支付租金，或者开业后未经原告书面同意暂定或停止营业等情形的，原告有权解除合同并追究被告的违约责任；原告有权向被告主张免除的租金并要求被告按照合同解除年度月固定租金和物业服务费之和的三倍支付违约金，被告应于合同提前解除之日向原告交还商铺，如逾期交还应按照合同解除年度租金标准的200%向原告支付占用使用费；约定原告为追究被告违约责任而产生的费用（包括但不限于律师费、公证费、调查费、诉讼费、保全费等）均由被告承担。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁的商铺，但被告却并未按合同约定履行付款义务，并违反合同约定未经原告同意自2018年7月8日开始停止营业。原告委托浙江甬润律师事务所于2018年8月7日向被告寄送浙甬润律函字（2018）第39号律师函，要求被告支付拖欠的租金、物业费、水电费，因被告违约，现原告依法依约解除涉案合同，要求被告支付免租期租金及违约金，并要求被告立即将商铺内物品搬离，按原告要求对原店内装修进行拆除或保留，告知被告否则原告将自行处置，并要求被告承担包括但不限于商铺继续占用期间以及处置物品、装修等产生的费用和损失。但被告收到函件后既未支付款项，也未将相关物品搬离，将装修拆除。被告房租已付至2018年3月底，尚欠水电费13113元。 本院认为：原、被告订立的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应受法律保护。因被告在租赁期间未按时缴纳租赁费并停业，原告向其发出律师函要求解除合同，被告并未提出异议，应视为双方的租赁合同已解除。（一）关于被告尚欠多少租金的问题：从本案事实看，被告交纳房租至2017年12月底，2018年第一季度房租又用开发商的赔偿用以抵扣，故其房租及物业费应从2018年4月开始计算；（二）关于原告要求被告承担免租期租金问题，根据合同约定，三个月为付租金的一个周期，每年四个周期付完租金免一个月租金。因2017年原告租金已付完，12月份的免除租金原告不应再主张返还。（三）关于被告辩称的涉案房屋租赁合同已概括转移给案外人梁静的问题：从本案事实看，涉案合同是原、被告订立，被告未提供书面证据证明涉案合同概括转移的事实，被告租赁房屋后是自己经营还是委托他人经营还是转租，均是被告权利，只要不违反法律禁止性规定应无可厚非。涉案房屋的经营者及开发商侵权赔偿的协议者虽是梁静，但不足以证明涉案合同已概括转移给梁静，且被告收到原告函告后也未提出书面异议。（四）关于违约金，虽然合同约定原告解除合同时，被告需给付原告固定月租金和物业费之和的三倍作为违约金，本案涉案房屋的年租金是184971元，而违约金达60063.75元，显然过高，应予调整，以40000元为宜。综上，原告的诉请于法有据，应予支持，但诉请数额有误，应当纠正。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司与被告万静丽2017年6月20日订立的房屋租赁合同，并腾让房屋交付原告； 二、被告万静丽于判决生效后十五日内给付原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司房租及合同解除后的房屋租金损失至腾让之日止（以年租金184971元计算，自2018年4月始），并支付水电费13113元； 三、被告万静丽于判决生效后十五日内给付原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司物业费至腾让之日止（自2018年4月始按年55284元计算）； 四、被告万静丽于判决生效后十五日内给付原告芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司违约金40000元及律师代理费12790元； 五、驳回原告其余诉请。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5711元，由芜湖县未来城太平洋购物中心有限公司负担711元，被告万静丽负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。当事人在向本院提交上诉状后七日内，不按规定交纳上诉费且又未按规定办理缓、减、免交上诉费手续的，本院可按当事人撤回上诉处理。 审判员  张先东 二〇一八年十二月二十四日 书记员  朱 晨 附：判决所依据的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条：当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十七条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。