湖北省宜昌市点军区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0504民初431号原告：施展，男，1984年10月25日出生，汉族，住宜昌市西陵区。原告：席阳，女，1988年5月5日出生，汉族，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人：邓炎方，湖北楚贤律师事务所律师。被告：宜昌碧桂园房地产开发有限公司，住宜昌市点军区塘上村**（五龙社区****），统一社会信用代码9142050030989687XE。法定代表人：吴迪，系该公司负责人。委托诉讼代理人：李鄂豫，男，系该公司职员。委托诉讼代理人：冯树立，湖北普济律师事务所律师。原告施展、席阳与被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司（以下简称宜昌碧桂园）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告施展、席阳及其委托诉讼代理人邓炎方，被告宜昌碧桂园的委托诉讼代理人李鄂豫、冯树立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施展、席阳向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付自2017年12月31日至2018年3月20日的逾期交房违约金9050.3元；2依法判令被告向原告支付自2018年4月15日至实际办理房屋权属证书之日的逾期办证违约金（截至2018年6月4日为5191.04元）；3、依法判令被告退回建筑面积差价1977．8元｛（107．16㎡－106.79㎡）×5345.31元＝1977.8元｝；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年5月3日，原告与被告就位于宜昌碧桂园78号楼1单元11层01102号之房屋，签订了《宜昌市商品房买卖合同》，合同约定：房屋总价款为人民币572804元整。合同签订后，原告依约履行了其作为买受人的应尽义务。被告却在收到房款后拒绝履行交付房屋的义务，根据合同约定，被告应在2017年12月30日前将符合相应标准的商品房交付原告使用，但被告直至2018年3月20日才将达到正常使用条件的商品房交付原告使用。其行为已构成逾期交房，应依照合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。自交房之日至今已经超过90日，原告仍未取得房屋权属证书，被告之行为已经构成逾期办证。关于逾期办证违约金的计算，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，逾期办证的可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原、被告双方签订的合同中约定建筑面积为107.16㎡，但实测建筑面积为106.79㎡，故被告应退还原告建筑面积差价1977.8元。被告无视合同约定，其违约行为对原告造成了极大损害。为依法维护原告的合法权利，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告宜昌碧桂园辩称：1、原告诉称被告碧桂园公司直至2018年3月20日才将达到正常使用条件的商品房向其交付与事实不符，事实上原告施展实际收楼日期为2018年1月14日，原告实际收楼日期之所以比合同约定的交楼日期延迟15日，是因为原告不履行交存住宅专项维修资金的法定义务及合同义务而导致的，因此被告碧桂园公司并不存在逾期交房的违约行为；2、原告诉请被告支付2018年4月15日至实际办理房地产权属证书之日的逾期办证违约金缺乏合同依据和法律依据。3、原告诉请被告退还合同约定建筑面积与实际建筑面积之差的房屋价款1977.8元缺乏合同依据。最后就办理权属登记的问题需特别说明的是：案涉商品房开发项目所涉业主有一千多户，已经正常收楼的业主都已经交存了住宅专项维修资金，并已经进入正常办理权属登记程序。因此，被告并非是专门故意为难原告一个人，确实是因为原告至今未履行交存了住房专项维修资金的法定义务，被告摄于法律规定不敢将原告办证所需的相关证明文件提交登记部门登记备案。对此，被告早已告知原告实情。现被告再次重申，只要原告将交存住宅专项维修资金的专用票据的复印件提供给被告或告知被告一声，被告将积极履行其配合办证的协助义务，立即把原告办证所需的相关文件提交备案，否则被告摄于《住房专项维修资金管理办法》的规定，恐受相关部门之行政处罚，不会也不敢在原告未履行交存住宅专项维修资金法定义务的前提下，将原告办证所需相关证明文件提交备案。综上所述，恳请法庭查明事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。4、原告无权单方解除《委托办理权属登记协议书》及对被告应相应的授权，理由如下：一是原、告双方签订《委托办理权属登记协议书》是双方成立《商品房买卖合同》的前提条件，原、被告在签订合同时，亦与被告签订《委托办理权属登记协议书》并进行相应的授权，是原告为换取被告对其抵押贷款向银行提供阶段性保证的原因，也是被告为防范阶段性保证责任的风险而采取的一项措施（全国都一样），若原、被告双方在签订合同之时未就此代办协议达成一致并作出授权，被告不可能为原告的按揭贷款向银行提供阶段性保证责任，由此可见案涉《委托办理权属登记协议书》及相应的授权具有双务性，不同于仅仅处于人身信任关系而建立的委托代理关系，若原、被告双方在签订《商品房买卖合同》时未就此达成一致，双方不可能成立商品房买卖合同法律关系；二是原、被告在签订合同时已明确约定《委托办理权属登记协议书》及相应的授权，是合同整体不可分割的组成部分。是合同的成立要件，合同第二十二条约定的“合同附件与本合同具有同等法效力”第二十三条约定的“本合同连同附件共28页，一式7份，具有同等法律效力”之内容，已经足以证明案涉《委托办理权属登记协议书》及相关的授权书实为双方约定的合同成立要件，因此任何一方均不享有单方解除权，若非如此被告为什么为原告向银行提供阶段性保证。5、被告在收到原告《解除委托暨及时协助办理房屋产权手续通知函》之前，已将原告委托待办事项转委托给宜昌景润房地产代理有限公司代办办理，该转委托符合法律和合同约定依法有效，理由如下：《委托办理权属登记协议书》第二条第三款约定“买受人同意出卖人为办理权属登记事项之需要，将委托事项转委托第三机构办理，买受人对此无异议”，同时委托书也明确载明“原告对受委托公司指派的工作人员在上述代理权限和有效期限内签署的一切文件，概予承认”，根据前述约定及授权，被告已实际完成了原告委托的尚未完成的其他代办事项转委托给了宜昌景润地产代理有限公司办理，而原告系在被告转委托之后的2018年3月26日，才向被告发出解除函，因此原告在被告已经转委托之后所发解除函依法不能“溯及既往”。综上原告为获取银行按揭贷款，在签订商品房买卖合同之时，与被告同时签订《委托办理权属登记协议书》并对被告进行授权，在取得按揭贷款后，又意图解除委托，不仅无端扩大了被告承担阶段性保证责任的风险，也违反诚信，应不予准许。经庭审质证，本院认定事实如下：2015年5月3日，被告宜昌碧园（出卖人）与原告施展（买受人）签订了《宜昌市商品房买卖合同》，双方约定“。第三条.买受人所购商品房的基本情况.买受人所购商品房为本合同第一条规定的项目中的第宜昌碧桂78号楼[幢]X[座]1[单元]X[层]011102号房，产籍号为04-0026-0497-011102。该商品房建筑面积107.16平方米第五条.计价方式与价款．1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米5345.31元，总金额（人民币）572804元整（大写伍拾柒万贰仟捌佰零肆元整。第八条面积确认及面积差异处理.合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：。2、详见附件六《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定【补充协议第三条．关于面积差异处理．1、该商品房的建筑产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0．6%以内含（本数）的，买卖双方不作任何补偿】。第九条.交付期限及条件．1、出卖人应当在2017年12月30日前，将商品房交付买受人使用。第十五条.关于产权登记的约定.出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理3.详见附件六补充协议第七条的约定【补充协议第七条.关于产权登记.买卖双方一致同意不按照合同第十五条的约定履行，依照本条约定的为准：由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜见本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》（即：二、出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交宜昌市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需税费代缴给相关部门：1、买受人已向出卖人付清合同及其附件、附录约定房价款、税款、抵押办证费如选择按揭付款方式及其他应付款等一切款项。四、出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递送事宜，具体取得《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》的时间应由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任。若出卖人未按本协议第二条、第三条约定履行递交资料义务，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元违约金。委托人施展出具委托书一份，委托宜昌碧桂园公司办理：1、申办商品房合同备案登记；2、申办商品房预告登记：3、申办商品房抵押权预告登记；4、领取《房屋所权证》：5、申办买受人所购商品房的他项权利登记。】”合同签订后，施展向宜昌碧桂园支付预售购房款162804.00元。2015年6月26日，施展在招商银行股份有限公司宜昌分行办理按揭银行贷款手续后，该银行放款，购房款已付清。2017年12月30日合同约定收楼日，被告宜昌碧桂园要求原告施展向其指定账户（户名：宜昌碧桂园房地产开发有限公司开户行：招商银行股份有限公司佛山顺德支行账号：71×××12和户名广东碧桂园物业服务股份有限公司宜昌分公司开户行中国农业银行三峡五龙分理处账号17×××45）进行现金转款，代收代缴契税、办证费、住宅维修专项资金等费用，原告施展以被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司没有代收代缴资质为由，要求被告协助其自行缴纳相关费用，被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司遂拒绝交房。2018年1月14日，被告宜昌碧桂园向原告施展交房，并由其物业移交相应文书、钥匙等，原告施展于2018年1月14日验收予以确认。经实测原告购买的商品房建筑面积为106.79㎡。2018年1月16日，原告施展以委托办证时间过长，侵害受托人权益为由通过邮寄方式向被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司邮寄《解除委托暨及时协助办理房屋产权手续通知函》一份，解除与其的委托办证关系，被告于2018年1月17日收到该通知函。2018年1月30日，被告向原告施展邮寄“解除委托关系通知函”的回复，该回函要求原告及时缴存住宅专项维修基金等相关费用，以便被告及时服务好客户。2018年3月15日，原告施展来到被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司公共关系中心，向被告负责办理不动产转移登记手续的工作人员提出，要求被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司协助其一同前往不动产登记部门办理不动产转移登记手续。被告工作人员对原告的要求明确予以了拒绝，并告知：因被告产权初始登记工作尚未完成，还不具备办理不动产转移登记手续及缴纳相关费用的条件，具体被告产权确权事宜需原告与被告开发部门联系。同日，原告施展来到被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司开发部门询问被告产权初始登记的相关事宜。被告工作人员称：其对被告产权初始登记情况不清楚，但是按照被告公司规定，原告必须向被告指定账户缴纳税费等款项后，其部门才会将原告资料移交客户关系中心，否则将一直扣留在其部门，不会向相关产权部门移交原告施展的不动产转移登记相关资料。原告施展在问及其是否有权代收代缴时，其工作人员明确回复被告收款的行为系有权部门的授权委托。2018年5月31日，原告施展通过电话向被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司客户关系中心询问被告产权初始登记情况，被告工作人员称被告产权初始登记因被告公司内部原因尚未完成，并承诺在办理完产权初始登记后通知原告施展办理不动产转移登记手续。2018年10月31日，本院就本案涉及的不动产转移登记中的相关问题对宜昌市产权交易中心进行调查。该中心副主任黄治国陈述：本案所涉房屋已于2017年12月办理了房屋测绘手续，在办理完房屋测绘手续后，个人即可自行缴纳住房专用维修基金，但个人缴纳需持有开发商提供的房屋实测报告。同时，缴纳住房专用维修基金并不是办理不动产转移登记手续的前置条件，房屋买卖属于转移登记，正常情况应当是开发商与业主一起过来办理登记手续。如果开发商与业主协商一致由业主自行办理，也只能是开发商将自己应提供的资料交给业主，并向业主出具委托，由业主出面办理，而并非业主绕开开发商单独办理。同时查明，宜昌市房屋产权交易中心并未委托本案被告收取住房专项维修基金。截止本案庭审结束，被告仍未向本院提交涉案房产的不动产初始登记权属证明。另查明，原告施展与原告席阳于2016年5月3日登记结婚。以上事实有《宜昌市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、影像资料、调查笔录等附卷佐证。本院认为：一、关于被告逾期交房问题。商品房买卖合同是指出卖人转移在建或已建商品房所有权及相关权利给买受人，买受人支付价款的合同。原、被告作为商品房买卖合同的买受人和出卖人，均应按照商品房买卖合同约定的内容履行相关权利义务。本案原、被告双方签订的《商品房买卖合同》双方协商一致，是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，具有法律效力，对双方具有同等约束力。合同第九条约定的交付期限为2017年12月30日前。实际交房日期为2018年1月14日。被告存在逾期交房的行为，被告辩称原告不缴纳相关费用故拒绝交房的理由与合同约定不符，对被告的该答辩意见本院不予采纳。被告向原告支付自2017年12月30日至2018年1月13日之间的逾期交房违约金。二、关于被告逾期办证的问题。第一，委托是一种单方法律行为，委托方可以单方面通知被委托人，解除委托。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起60日内将符合办理房屋权属登记的资料提交产权部门办理该该房屋产权证书。因出卖人的责任造成买受人在商品房交付后90日内不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.详见附件六补充协议第七条的约定【补充协议第七条.关于产权登记.买卖双方一致同意不按照合同第十五条的约定履行，依照本条约定的为准：由买受人委托出卖人代为办理该商品房的《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》，该委托的具体事宜详见本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》（即：二、出卖人在下列条件同时具备之日起210天内，将办理该商品房《房屋所有权证》所需的权属登记资料送交宜市房地产管理局，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房屋所有权证》所需税费代缴给相关部门双方签订的除此之外双方均不得擅自变更合同】，本院认为，附件协议虽是商品房买卖合同的一部分，但协议内容与主合同内容并非不可分割，补充协议解除或无效，并不影响主合同的效力。该附件协议具有委托代办的性质，是一份委托合同，原告可以单方解除委托。委托关系在被告方接到解除通知后即生效。补充协议解除后，主合同继续仍然有效，并应继续履行。同时，本院认为，获得不动产权属登记作为购房者的主要权利，而附件六补充协议第七条的约定却明显排除了购房者的这一主要权利，将开发商协助办理权属转移登记的义务时间大幅度延长，并免除了其依照合同及法律规定在规定时间内交纳资料、协助办证的义务。被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司在其提供的《商品房买卖合同》及附件中，免除其责任、排除对方主要权利，违反了合同的公平原则，附件协议的解除更有利于保障购房者的合法权益。被告称补充协议是合同的一部分，是建立买卖商品房关系的前提条件，该意见既无法律依据，也与事实不符，该答辩意见本院不予采纳。第二，被告应依照合同约定及法律规定，自2018年1月14日交房之日起90日内，即2018年4月14日之前，协助原告办理房屋产权登记手续。未能办理的，则应承担相应的违约责任。庭审中，被告抗辩称，因原告未缴纳住房专项维修基金，故无法协助办理不动产转移登记手续。根据本院向宜昌市房屋产权交易中心调查核实，缴纳住房专用维修基金并不是办理不动产转移登记手续的前置条件，且业主缴纳住房维修专项基金仍需开发商提供相关资料协助，正常情况应当是开发商与业主一同至不动产登记部门办理登记手续，故被告的抗辩意见与事实不符，本院不予采纳。同时，在双方解除委托后，被告有义务与原告一同到不动产登记部门办理不动产转移登记手续，但被告在原告多次的要求下，以被告还未获得房屋产权初始登记，尚不具备办理不动产转移登记及缴纳相关税费的条件及要求原告自行办理不动产权转移登记手续等为由拒不协助原告，导致原告的不动产权属证书迟迟未能办理。被告的行为是导致原告未能依照法律规定获得不动产权属登记证书的直接原因，故原告关于被告逾期办理不动产权登记手续的主张本院予以支持。三、关于建筑面积补差的问题。对原告请求被告退回建筑面积差价1977.8元的请求，因《商品房买卖合同》补充协议第三条的约定【补充协议第三条.关于面积差异处理.1、该商品房的建筑产权登记面积与合同约定面积发生差异的，买卖双方一致同意按如下原则处理：面积差异百分比为±0.6％以内含（本数）的，买卖双方不作任何补偿】，但合同约定的建筑面积为107.16㎡，但实测建筑面积为106.79㎡，面积误差比±0.6％以内含。故对原告该项请求本院不予以支持，对被告辩称意见予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》六十条、第四百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告施展、席阳支付2017年12月31日至2018年1月13日的逾期交房违约金1603.84元；二、被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效后以房款572804元为基数，按照中国人民银行同期逾期贷款利息，自2018年4月14日起至将宜昌碧桂园78号楼1单元11层01102号之房屋办理权属登记到原告名下之日止，向原告施展、席阳支付违约金；三、驳回原告施展、席阳的其他诉讼请求。案件受理费206元，减半收取103元（原告已预交），由原告施展、席阳负担50元，被告宜昌碧桂园房地产开发有限公司负担53元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 杨 茹二〇一八年十二月二日书记员 望鹏飞