北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京02民初384号原告：北京京华信托投资公司，住所地北京市朝阳区建国门外大街**（金桥大厦）。诉讼代表人：北京京华信托投资公司破产管理人，负责人潘津良。委托诉讼代理人：王江华，北京公元博景泓律师事务所律师。被告：陈蓉，女，1962年10年29日出生。委托诉讼代理人：霍建杰，北京江泓律师事务所律师。被告：北京城乡房屋建设开发有限责任公司，，住所地北京市丰台区宋庄路**扑满山**楼**法定代表人：王幼力，董事长。委托诉讼代理人：王和平，北京沃达律师事务所律师。原告北京京华信托投资公司（以下简称京华信托公司）诉被告陈蓉及被告北京城乡房屋建设开发有限责任公司（以下简称城乡开发公司）返还原物纠纷一案，经北京市高级人民法院发回重审，本院依法适用普通程序，另行组织合议庭公开开庭进行了审理。原告京华信托公司之委托诉讼代理人王江华，被告陈蓉之委托诉讼代理人霍建杰，城乡开发公司之委托诉讼代理人王和平，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告京华信托公司向本院提出诉讼请求：1．陈蓉、城乡开发公司返还京华信托公司所有的位于北京市平谷区建设街丙5楼XXX号房产；2．要求二被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：1996年，京华信托公司从北京渔阳房地产开发公司（后变更为城乡开发公司）取得北京市平谷区建设街丙5楼XXX号房屋的产权（以下简称诉争房屋），办理了房产证。但北京渔阳房地产开发公司在京华信托公司不知情的情况下将诉争房屋擅自出售给陈蓉。2011年，北京市第二中级人民法院受理京华信托公司破产案件后，指定北京京华信托投资公司破产管理人（以下简称破产管理人）对包括诉争房屋在内的京华信托公司全部破产财产进行清理处置。2013年，陈蓉在北京市第二中级人民法院向破产管理人提起诉讼，要求将该房过户至其名下，诉讼中其提出撤诉申请，后经北京市第二中级人民法院裁定准许其撤诉。由于北京渔阳房地产开发公司擅自出售诉争房屋，导致陈蓉实际占有诉争房屋，上述二被告之行为已损害了京华信托公司之产权人权利，并导致全体债权人所有的破产财产无法处置变现。现破产管理人为维护京华信托公司全体债权人之合法权益，诉至法院请求陈蓉、城乡开发公司返还京华信托公司所有的诉争房屋。被告陈蓉辩称，一、陈蓉与北京渔阳房地产开发公司签订的《售房协议书》合法有效，已经实际履行。陈蓉在买房过程中不存在任何过错，其作为买房人的合法权益应受到法律保护。1、《售房协议书》是买卖双方真实意思表示，协议中约定了买卖双方当事人、房屋座落、价格、时间等购房合同必备条款，在形式上符合法律规定，协议内容也不违反法律的强制性规定。而且，当时卖房人出售房屋，均使用类似于本案中的《售房协议书》样式的合同，除陈蓉等几个买受人外，其他成百上千的同一时期的买房人都凭此简单的《售房协议书》顺利办理了房屋所有权证书，因此《售房协议书》无论从形式上，还是从内容上，还是从实际履行情况看，均合法有效。2、陈蓉已经履行完房屋买受人的全部义务，全额支付了购房款，房屋出卖方也向陈蓉开具购房款收据，并已将诉争房屋交付陈蓉。陈蓉早已经实际居住使用房屋至今。陈蓉理应享有房屋买受人的全部权利，但却至今未能取得房屋所有权证书，还陷入诉讼之中，于情于理不容。3、陈蓉在整个房屋买卖过程中不存在任何过错，其合法权益应得到法律保护。虽然北京渔阳房地产开发公司的权利和义务承继主体城乡开发公司不认可《售房协议书》和收据的真实性，但经过调查了解得知，同一时期北京渔阳房地产开发公司仍使用同样形式的《售房协议书》和收据出售了大量房屋，而且其售房行为也得到了房屋权属登记部门的认可并办理了大量诉争房屋所在小区以及周边小区的房屋所有权证书。这一事实证明城乡开发公司不认可本案《售房协议书》和收据真实性的主张缺乏事实依据。退一步讲，即使《售房协议书》和收据存在问题，过错方也是北京渔阳房地产开发公司，其责任也应由城乡开发公司承担，不能因为内部组织机构变更而不顾事实，推卸责任。二、京华信托公司利用虚假的以房抵债事实和虚假的联建协议书办理的诉争房屋所有权证书应予撤销，不能作为本案认定房屋所有权归属的依据。京华信托公司仅以此存疑的房屋所有权证书为证据要求返还房屋证据明显不足。1、陈蓉已经启动行政诉讼程序，请求法院撤销京华信托公司持有的诉争房屋所有权证书，该案正在北京市平谷区人民法院审理，因此房屋所有权证书效力待定，不能作为认定事实的依据。2、通过之前的诉讼了解到，北京渔阳房地产开发公司与京华信托公司之间不存在债权债务关系，因此以房抵债行为涉嫌恶意串通，损害他人利益，应认定无效。另通过撤销房屋所有权证书行政诉讼一案了解到，京华信托公司办理产权证的唯一依据是一份《联建协议》，但该《联建协议》是假的，这是京华信托公司在之前的诉讼中自认的，是为了办理以房抵债一事而虚构的，因此，京华信托公司取得诉争房屋所有权证书的行为明显违法。京华信托公司据此要求返还房屋的证据明显不足，其诉讼请求依法不能成立。三、诉争房屋是陈蓉的唯一安身立命之所，失去此房，陈蓉将无法生活，请求法院维护一个无任何过错的普通买房人的合法权益。被告城乡开发公司辩称，城乡开发公司不同意京华信托公司的诉讼请求，具体理由为：一、城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。城乡开发公司从未与陈蓉签订诉争房屋售房协议，也未收取陈蓉任何购房款，城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。二、京华信托公司取得诉争房屋产权证书不具有合理性及合法性，诉争房屋权属尚存争议。在2014年4月3日陈蓉为原告案中，京华信托公司述称取得诉争房屋权属过程为，北京市渔阳建筑开发有限公司（简称渔阳建筑公司）尚欠京华信托公司巨额借款，渔阳建筑公司以物抵债，通过京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司签订联建协议与等价交换协议方式取得诉争房屋产权证书。城乡开发公司认为，渔阳建筑公司是私企单位。北京渔阳房地产开发公司是全资国有单位。渔阳建筑公司与北京渔阳房地产开发公司是两个性质完全不同的独立法人主体，作为全资国有单位不可能，也不允许代私企单位以自己的房产进行以物抵债，免除渔阳建筑公司对京华信托公司的巨额债务。京华信托公司自始至终不能提供联建协议与等价交换房屋协议原件，实际联建协议与等价交换房屋协议均为虚假协议。京华信托公司在2014年4月3日陈蓉为原告案中，提供的“证明目的”明确记载联建协议为虚假协议，以虚假的联建协议获得诉争房屋产权证书。联建协议和等价交换房屋协议中的“北京渔阳房地产开发公司”印章与1999年4月15日平谷分局收缴的印模“北京渔阳房地产开发公司”字样明显不同，京华信托公司在2014年4月3日陈蓉为原告案中对此印章不一致的事实也予以认可。被交换的丙5号楼XXX单元5、6、7、8、9、10、11、12号房屋不是城乡开发公司开发，产权也不在城乡开发公司名下。“等价交换协议”中被交换的房屋丙5号楼XXX单元9、10、11、12号房屋、4单元9、10、11、12号房屋不是京华信托公司开发，这些房屋产权初始登记在北京阳益房地产公司名下，而北京阳益公司成立于2000年。因此，1996年，京华信托公司与城乡开发公司根本不具备签订等价交换房屋的事实和时间基础。三、诉争房屋由陈蓉实际占有、使用。京华信托公司自1996年就获得诉争房屋产权证书，但20多年来一直未主张诉争房屋物权保护，有悖常理。根据京华信托公司提供诉争房屋产权证书显示，1996年京华信托公司获得诉争房屋的产权证书。根据2014年4月3日陈蓉为原告案的证据显示，陈蓉一直居住在诉争房屋，但京华信托公司从未向陈蓉主张诉争房屋物权保护。因此，京华信托公司注重获取诉争房屋之名，但并不在乎是否实际拥有、控制、支配和使用诉争房屋，有悖常理。四、京华信托公司与渔阳建筑公司涉嫌恶意串通，伪造印章、签订虚假联建协议、等价交换房屋协议，抵消渔阳建筑公司对京华信托公司巨额债务。根据京华信托公司2014年4月3日陈蓉为原告案的证据显示，渔阳建筑公司尚欠京华信托公司巨额欠款。渔阳建筑公司与京华信托公司采用联建协议和等价交换房产协议，抵消京华信托公司对渔阳建筑公司巨额债务。京华信托公司与渔阳建筑公司目的分别为，京华信托公司获得诉争房屋产权证书，但京华信托公司获得诉争房屋产权证书后并不在乎是否实际控制、使用诉争房屋，渔阳建筑公司的目的是抵消尚欠京华信托公司的巨额债务。综上所述，城乡开发公司与陈蓉不存在诉争房屋买卖关系。京华信托公司取得诉争房屋产权证书不具有合理性及合法性，诉争房屋权属尚存争议。诉争房屋与城乡开发公司无任何关联性，诉争房屋也不是城乡开发公司实际占有、使用和控制。京华信托公司的诉求与城乡开发公司无关。因此，城乡开发公司不同意京华信托公司诉求，恳请法院驳回京华信托公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1996年11月，京华信托公司取得了北京市平谷县房地产管理局为诉争房屋填发的《房屋所有权证》，所有权人为京华信托公司，所有权性质为全民。在房管部门保存的房屋档案中，存有显示为京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》（档案复印件）一份，载明：甲方：北京渔阳房地产开发公司，乙方：京华信托公司；坐落于平谷县平谷镇建设街**楼**5、6、7、8、9、10、11、12号房由双方合建，经协商以上房屋产权归京华信托公司所有，以上协议内容由双方共同承担法律责任，其房产管理按有关规定执行。2010年12月12日，京华信托公司因未按规定参加年检，被北京市工商管理局朝阳分局吊销营业执照。2011年3月23日，本院作出民事裁定书，裁定受理京华信托公司清算组对京华信托公司的破产清算申请；指定京华信托公司清算组为京华信托公司的管理人。目前，京华信托公司尚处于破产清算程序中。2013年，陈蓉在本院向京华信托公司的破产管理人提起诉讼，要求将诉争房屋过户至其名下。后陈蓉于2014年10月15日向本院申请撤回起诉。本院于2014年10月15日出具（2013）二中民初字第15620号民事裁定，准许陈蓉撤回起诉。2016年5月，京华信托公司向本院提起诉讼，要求陈蓉腾退诉争房屋。本院一审对京华信托公司的诉讼请求予以支持。判决后，陈蓉不服提出上诉。北京市高级人民法院经审理，裁定撤销原判，将该案发回本院重审。发回重审后，本院另行组织合议庭予以审理，即本案。2017年1月，陈蓉以京华信托公司及城乡开发公司为被告向本院提起诉讼，要求确认京华信托公司与城乡开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》无效。本院经审理于2017年12月判决：确认北京京华信托投资公司与北京渔阳房地产开发公司之间载明签订时间为1996年6月18日的《联建协议》无效。判决后，京华信托公司不服提出上诉。北京市高级人民法院经审理，于2018年8月判决：驳回上诉，维持原判。上述案件审理中，本院曾赴不动产登记部门调取的档案材料，诉争房屋所涉土地的原使用权人为北京市平谷中学。诉争房屋所在楼栋的其他房屋的档案材料中，另保存有北京市平谷中学与北京市渔阳建筑开发公司之间于1993年2月1日签订的《集资合建住宅楼协议书》、平谷县计划委员会1993年4月15日《基本建设项目正式计划批复》、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证等档案材料。经本院赴北京市平谷中学调查核实，该单位行政服务中心相关负责人员答复称，该协议属实且与北京市平谷中学留存的合同文本内容一致。另查，原北京渔阳房地产开发公司系自1993年经批准成立的全民所有制企业。1999年4月13日，经北京市平谷县工商行政管理局批准，北京渔阳房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发公司。2004年5月18日，经北京市工商行政管理局批准，北京鑫兆房地产开发公司更名为北京鑫兆房地产开发有限责任公司（以下简称鑫兆公司）。2015年9月15日，城乡开发公司与鑫兆公司签订了一份《吸收合并协议》。该协议主要约定：城乡开发公司与鑫兆公司同意实行吸收合并，城乡开发公司吸收鑫兆公司，并于2016年6月30日前完成合并及所有与本次合并相关的工商变更。城乡开发公司继续存在，鑫兆公司解散并注销。城乡开发公司与鑫兆公司完成合并及所有与本次合并相关的工商登记变更手续之日起的所有财产及权利义务，均由城乡开发公司无条件承受；原鑫兆公司所有的债务由城乡开发公司承担，债权由城乡开发公司享有。2015年11月28日，城乡开发公司在新京报上刊登了上述《吸收合并协议》相关的主要内容。2016年3月23日，北京市工商行政管理局平谷分局依据鑫兆公司注销登记申请，对鑫兆公司予以注销。案外人原北京市渔阳建筑开发公司系自1985年成立集体所有制企业，后经更名，现名称为北京市渔阳建筑开发有限公司，性质为有限责任公司。本院审理中，各方均认可诉争房屋一直由陈蓉占有使用的事实。陈蓉为证明其购买并居住使用诉争房屋的事实，提供了以下证据予以证明：1、北京渔阳房地产开发公司与陈蓉于2004年10月31日就诉争房屋签订的《售房协议书》；用以证明陈蓉通过买卖方式取得诉争房屋，享有房屋买受人的相关权利。2、陈蓉于2004年10月31日依据《售房协议书》的约定，向北京渔阳房地产开发公司支付诉争房屋房款的收据；用以证明陈蓉已经履行完毕买受人支付购房款的义务，有权取得房屋所有权。3、电费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉。陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。4、歌华公司证明；用以证明陈蓉向歌华公司交纳有线电视收费。5、水费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。6、取暖费交费证明及发票；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。7、卫生费收据；用以证明诉争房屋已经交付陈蓉，陈蓉已经实际居住使用诉争房屋至今。8、平谷区滨河街道办事处证明；用以证明陈蓉自2001年开始实际居住使用诉争房屋。9、中国联通固网业务入网登记单；用以证明陈蓉自2001年开始实际居住使用诉争房屋。10、陈蓉的户口本；用以证明陈蓉的户籍于2001年迁入诉争房屋，实际入住。城乡开发公司对陈蓉提交的上述证据，认为与本案无关，不认可其证明目的。京华信托公司对陈蓉提交的上述证据，认为与本案无关，不认可其证明目的。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，京华信托公司提起诉讼，以其对诉争房屋享有物权为由，要求陈蓉腾退该房屋。根据本案现有证据显示，京华信托公司确持有相关行政部门颁发的房屋所有权证书，该房屋的所有权亦登记在京华信托公司名下。但根据房管部门保存的档案材料，京华信托公司取得该物权登记所基于的基础债权关系，系京华信托公司与北京渔阳房地产开发公司于1996年6月18日签订的《联建协议》。现该协议已经生效判决确认无效，因无效合同自始不发生法律效力，故该基础债权关系已经消灭。而京华信托公司亦未就其取得该物权系基于其他法律关系的事实，于本案中并未尽到必要的举证责任。鉴于此，诉争房屋虽已登记在京华信托公司名下，但因该物权变动现缺乏合法有效的原因行为支持，而我国物权法在物权变动模式上亦未采纳物权行为无因性原则，故应认定该房屋的实际权利人尚存争议。京华信托公司在此情况下径行要求陈蓉返还房屋，尚缺乏充分依据，对其该项诉讼请求本院暂不予支持。因城乡开发公司并未占有诉争房屋，故京华信托公司要求城乡开发公司返还房屋的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回北京京华信托投资公司的诉讼请求。案件受理费3839元，由北京京华信托投资公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审判长  周梦峰审判员  姚 颖审判员  李 淼二〇一八年十二月二十九日法官助理韩舒同书记员林晓天