广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终315号 上诉人（原审原告）：劳琰婷，女，1989年10月19日出生，壮族，身份证住址广西凌云县，现住南宁市。 委托诉讼代理人：覃鸿伟，北京中银（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：葛际富，男，1964年12月21日出生，汉族，住南宁市。 被上诉人（原审被告）:广西中泰商贸有限公司，住所地南宁市青秀区民族大道**琅东大酒店**，办公地南宁市竹溪路**广源大厦**。 法定代表人：高忠鹏，董事长。 委托诉讼代理人：吕伟良，广西冠益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈惠艳，广西冠益律师事务所律师。 原审第三人：广西科铭电力工程有限公司，住所地，住所地南宁市高新区创新西路**会信用代码914501007565235068。 法定代表人：李鑫，董事长。 委托诉讼代理人：李帆，北京市鼎业（南宁）律师事务所律师。 上诉人劳琰婷玉因与被上诉人广西中泰商贸有限公司（以下简称中泰公司）、原审第三人广西科铭电力工程有限公司（以下简称科铭公司）商品房预约合同纠纷一案，不服南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，本案现已审理终结。 劳琰婷上诉请求：一、撤销南宁市青秀区人民法院（2016）桂0103民初894号民事判决，改判中泰公司在劳琰婷交付5万元后，以7.5万元的价格出售及交付一个标准车位给劳琰婷，并在南宁市房产登记机关登记备案；二、二审案件受理费由劳琰婷负担。事实和理由：劳琰婷、科铭公司与中泰公司、桂林市广源房地产开发有限公司2009年8月3日签订的《协议书》对标的、价款、支付方式等主要条款已经明确约定，并非预约合同，是真实有具体主要条款的合约。一审法院以预约合同之名否定契约的存在，是法院干涉市场自由契约的典型案例。本案涉及的《协议书》涉及人数约970人，涉及金额达数亿元，如此巨大的合约一旦被否定，会给自由、公平的交易市场带来严重的法律后果。 中泰公司答辩称，一、中泰公司只与科铭公司签订过协议和资金往来，与劳琰婷没有签订过有关车位的任何协议和资金往来，中泰公司只与科铭公司存在预约车位活动关系，与劳琰婷不存在任何车位预约关系。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同的司法解释》第五条已经对预约合同、本约合同作了明确规定。本案的协议书签订时，车位尚未建成，对办理产权登记时间、违约责任等商品房买卖合同应当具备的关键性条款都没有约定，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖的主要内容，且车位费并未全部付清，是典型的车位预约合同关系。其次，由于科铭公司并未在规定的时间内付清车位费，车位预约合同已经解除。三、劳琰婷没有在科铭公司通知的时间内交清车位款，事实上也放弃了车位。1、劳琰婷提交的证据《南宁市竹溪住宅楼项目定向建房通知》中规定对逾期支付房款及办理有关手续超过十天的，参与建房者所支付的建房订金不予返还。因此劳琰婷知道不按期交付房款的后果。2、科铭公司提交的竹溪住宅楼参与建房补交通知单和商品房买卖合同签订前交款须知，已经告知劳琰婷在2011年3月30日前缴纳车位尾款，逾期一切后果自负。劳琰婷清楚不交清款项的法律后果。3、劳琰婷提交的2015年11月7日南宁电视台新闻夜班车对车位问题引发业主维权抗议的视频解说也讲到2011年开发商通知补交尾款，业主以没有预售证为由不交尾款。业主故意不交尾款属于放弃预约合同。综上，本案一审判决正确，请求驳回劳琰婷的上诉请求。 科铭公司陈述称，一、一审判决认定科铭公司已经完全履行了相关的义务，无需承担本案后果，对此科铭公司无异议。二、科铭公司与中泰公司就本案涉及的车位在签订协议时已经对相应的交付时间、办理产权登记时间、违约责任、面积、大致范围已经做了明确的约定，不属于《商品房销售管理办法》第十六条规定的情形，中泰公司应该按照约定将约定车位办理至劳琰婷名下，该办理行为具有形式上及法律上的可操作性。三、本案不存在劳琰婷未按照中泰公司通知交清余款的情形。科铭公司认为，中泰公司违反约定，在约定的标的出现市场价值大幅上浮的情况下，拒绝向劳琰婷交付车位的行为，构成严重违约。中泰公司在已经收取劳琰婷部分车位款的情况下，应当将约定的车位交付给劳琰婷并签订《商品房买卖合同》。 劳琰婷向南宁市青秀区人民法院起诉请求：一、在劳琰婷向中泰公司支付完剩余车位款50000元后，由中泰公司在判决生效后10日内履行按75000元的价格出售并交付一个车位给劳琰婷，同时在南宁市房产登记机关登记备案（车位地址：南宁市竹溪大道86号广源国际社区内，标准不低于判决前中泰公司已经交付给同一批第三人指定团购客户并在南宁市房产登记机关备案的标准车位规格，即长不低于5.3米，宽不低于2.4米）；二、本案诉讼费由中泰承担。 一审法院查明，2009年8月3日，中泰公司作为甲方，科铭公司作为乙方，案外人桂林市广源房地产开发有限公司作为担保人，三方共同签订一份《协议书》，约定乙方拟购买甲方开发建设的“广源·国际”社区1#、2#、5#、8#、9#、10#号楼的全部共约970套商品房及不少于800个可以办理产权证的标准地下停车位；销售价格为1#不高于3900元/平方米，其他楼栋不高于3980元/平方米，标准地下停车位售价不高于75000元/个，具体每户销售价格根据销售均价，并结合户型、朝向、楼层等由乙方自行合理拟定并交甲方确认，用于签订《商品房买卖合同》；上述楼栋正在建设过程中，尚未取得商品房销售许可证，当甲方具备销售条件时，甲方应与乙方指定人员签订正式的《商品房买卖合同》，按照协议约定价格将上述房产销售给乙方指定人员。同时，该协议对双方应履行的义务、合同解除条件及违约责任等均进行了约定。 2009年8月5日，科铭公司向广西电力系统职工发布《南宁市“竹溪住宅楼”项目定向建房通知》，邀请有意向的购房者报名参加广源国际社区的团购活动，通知要求每户购房者购买房屋时必须同时购买一个车位。之后，劳琰婷参加了此团购活动，拟认购广源国际社区房屋一套及停车位一个。为此，劳琰婷向科铭公司交纳了建房订金198343.76元及车位订金25000元。同时，劳琰婷还向科铭公司支付了建房服务费25946.24元。科铭公司于2010年5月12日分别向劳琰婷开具《收据》。 2010年11月1日，科铭公司将其制作的包含有952户团购者个人信息及所选购的房号、房屋面积、应付房款数额、已付房款数额、尚欠房款数额等信息的《“广源国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给了中泰公司。该明细表中载明：952套房已收款合计226924719.59元，其中劳琰婷认购房号为5-1-2105，房屋销售单价为4037元/平方米，车位销售价格为75000元/个，房屋已付款198343.76元，车位已付款25000元。对于科铭公司代收的房款226924719.59元，科铭公司已全部转交给中泰公司（①科铭公司此前交给中泰公司的履约保证金226000000元转为业主购房款；②科铭公司于2011年4月13日将代收房款924719.59元支付给中泰公司；①+②合计226924719.59元）。 2011年2月17日，中泰公司与科铭公司签订《协议》，约定将房屋销售单价调高1000元/平方米，车位售价不变。2011年2月20日，科铭公司向劳琰婷发出《“竹溪住宅楼”参与建房补交款通知单》，要求劳琰婷在2011年2月23日前将房屋尾款429165.24元（单价按调高后的5037元/平方米计算）与车位尾款50000元交齐，并在2011年2月20日至2011年2月23日期间与中泰公司签订《商品房买卖合同》。之后，劳琰婷按照交款通知要求向中泰公司支付了房屋尾款，并于2011年2月21日与中泰公司就广源国际社区5号楼2105号房的买卖签订了正式的《商品房买卖合同》。2014年4月，劳琰婷所购商品房交房，且与劳琰婷共同参加团购的约800户购房者陆续收到了车位。但因包括劳琰婷在内的部分业主未按交款通知要求支付车位尾款，故中泰公司未与其签订车位买卖合同，也未交付车位。为此，双方发生争议。2015年7月23日，青秀区房管所主持召开“广源国际社区停车位问题协调会”，中泰公司在该协调会中认可已收到业主的车位订金25000元。但因各方对交付车位事宜一直未能达成一致意见，劳琰婷遂起诉至法院，并提出前述诉讼请求。中泰公司明确表示不愿意以75000元的价格向劳琰婷出售车位。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”及第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，劳琰婷参与科铭公司组织的广源国际社区团购活动并交付订金的行为，应视为劳琰婷接受科铭公司与中泰公司签订的《协议书》所约定的权利义务，并同意委托科铭公司代其处理向中泰公司购买房屋及车位事宜，二者应认定为委托合同关系。同时，根据科铭公司与中泰公司签订的《协议书》的内容，以及科铭公司将其制作的包含952户团购者个人信息及所选购的房号、房屋面积、应付房款数额等信息的《“广源国际”社区竹溪项目个人资料明细表》交给中泰公司，并将代收房款转交给中泰公司的行为，可知中泰公司对科铭公司与团购者之间的委托关系是知情并认可的。因此，根据上述法律规定，科铭公司与中泰公司所签订的《协议书》应直接约束团购购房者与中泰公司。而劳琰婷作为团购购房者亦应受该协议约束。 关于科铭公司与中泰公司签订的《协议书》的性质与效力。科铭公司与中泰公司签订的《协议书》的内容，符合商品房预约合同的法律特征，其宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的，故该协议应认定为预约合同。该协议系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效的合同，双方均应受其约束，并依约履行各自的义务。根据《协议书》约定，中泰公司具备销售条件后以不高于75000元/个的价格提供给科铭公司不少于800个可办理产权证的标准地下停车位，但并未约定车位数量的上限。本案中，劳琰婷已委托科铭公司将车位订金25000元交给中泰公司，中泰公司予以接受，且未提出异议，故应视为中泰公司同意按照《协议书》约定以不高于75000元/个的价格向劳琰婷出售一个车位，故双方成立车位预约合同关系。 关于劳琰婷要求中泰公司按75000元的价格向其交付车位并办理车位登记备案手续的诉请是否合理有据的问题。本案《协议书》签订时，科铭公司拟购买的房屋及车位尚未建成，双方在该协议中约定的销售价格、交房时间等内容均具有不确定性，且该协议对房款的支付方式及时间、房屋交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的关键性条款均未进行约定。因此，该协议并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具有可操作性，购房者无法仅凭该协议完成商品房买卖行为。因此，劳琰婷与中泰公司如果要继续履行车位买卖行为，必须签订正式的商品房买卖合同。但订立《商品房买卖合同》的前提是双方需对欠缺的商品房买卖合同的主要条款达成一致意见，而合同条款的订立遵循自愿原则，任何单位和个人不得非法干预。因此，劳琰婷要与中泰公司签订正式的《商品房买卖合同》，需自行与中泰公司对合同的主要条款进行充分协商并达成一致意见，法院不能强制干涉。而本案中，中泰公司已明确表示拒绝按75000元价格向劳琰婷出售车位，双方已无签订《商品房买卖合同》的可能。因此，在双方未能签订《商品房买卖合同》的情况下，劳琰婷要求中泰公司按75000元的价格向其交付车位并办理车位登记备案手续，难以获得支持。故法院对劳琰婷的该项诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第三百九十六条、第四百零六条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定判决：驳回劳琰婷的全部诉讼请求。本案受理费1675元，由劳琰婷负担。 针对一审判决查明的事实，劳琰婷无异议，但是认为劳琰婷未交付车位尾款的原因是中泰公司未取得预售许可证，中泰公司也未通知劳琰婷交付车位尾款；同时认为漏查了科铭公司组织的团购是达成一比一搭售车位，2010年时，劳琰婷已经交清车位的尾款，但车位预售证是在2013年取得的，中泰公司同意劳琰婷将车位尾款抵交房屋加价。科铭公司对第六页倒数第三行“2015年7月23日，……中泰公司在该协调会上认可已收到业主的车位订金25000元”有异议，这些钱并不是业主交给中泰公司的，中泰公司也未收过业主的钱，而是科铭公司交给中泰公司的。科铭公司对第六页倒数第六行“但因劳琰婷在内的部分业主未按交款通知要求支付车位尾款”有异议，认为表述不明。一直都是科铭公司通知劳琰婷交付车位尾款，中泰公司从未通知过劳琰婷交付车位尾款。 对于各方当事人提出的异议，本院经审查认为，对于劳琰婷认为漏查的事实，劳琰婷并未提交证据证明。对于中泰公司有异议的事实，因科铭公司组织了包括劳琰婷在内的约970套商品房的团购，各团购业主均是通过科铭公司与中泰公司进行协商，故科铭公司的行为是代表团购房屋及车位的业主。虽然涉案的房款均是由科铭公司交付给中泰公司，但是科铭公司已经将团购房屋及车位的业主的交付房款及车位费的明细一并交付给中泰公司，中泰公司认可收到了科铭公司交付的款项，该款项中包含了劳琰婷交付的车位订金25000元，因此可以认定中泰公司已经收到劳琰婷交付的车位订金，故对中泰公司的异议，本院不予采纳。针对科铭公司的异议，因涉及团购房款的交纳均是由科铭公司与中泰公司协商，科铭公司已经向劳琰婷发出了《“竹溪住宅楼”参与建房补交款通知书》，故对科铭公司的异议，本院不予确认。 本院查明事实与一审判决认定事实一致。 本院另查明，中泰公司在2013年5月31日取得车位预售许可证。 本院认为，关于科铭公司与中泰公司签订的《协议书》的性质应如何认定的问题。科铭公司与中泰公司签订的《协议书》是双方的真实意思表示，内容符合法律规定，是有效合同。因科铭公司是代表952户团购者与中泰公司签订《协议书》，劳琰婷作为其中一位团购者，应承担《协议书》中约定的权利和义务。《协议书》约定中泰公司具备销售条件后以不高于75000元/个的价格提供给科铭公司不少于800个可办理产权证的标准地下停车位。虽然协议书中对车位的上限并未约定，但是协议对车位款的支付方式及时间、交付使用条件及日期、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜、违约责任等商品房买卖合同应具备的关键性条款均未进行约定，且协议书明确约定：当甲方（中泰公司）建设的上述房产具备销售条件时，甲方（中泰公司）应与乙方（科铭公司）指定人员签订正式的《商品房买卖合同》，按照协议约定价格将上述房产销售给乙方指定人员。因此，科铭公司与中泰公司签订的《协议书》宗旨是为签订正式的商品房买卖合同服务的，《协议书》性质应认定为预约合同。 关于劳琰婷要求中泰公司按75000元的价格向其交付车位并办理车位登记备案手续的诉请是否合理有据的问题。因科名公司与中泰公司签订的《协议书》为预约合同，不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，不具有可操作性，购房者无法仅凭该协议完成商品房买卖行为。因民事法律行为的基本原则是尊重当事人的意思自治，虽然劳琰婷交付了车位的订金，但中泰公司已明确表明不愿意以75000元的价格出售车位。因劳琰婷与中泰公司就车位买卖的价格无法达成合意，双方未能签订正式的《商品房买卖合同》，故一审判决驳回劳琰婷要求中泰公司按75000元的价格向其交付车位并办理车位登记备案手续的诉请并无不当，应予以维持。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。劳琰婷的上诉无理由，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 案件受理费1675元，由劳琰婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十二月二十六日 书记员  李瑞莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。