重庆市梁平区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0155民初5316号原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙溪红石支路**，统一社会信用代码915001126220962624。法定代表人肖仁苹，系该公司总经理。委托代理人黄劲，系该公司员工。被告伍修建,女,汉族,1979年11月3日出生,住重庆市梁平区。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司与被告伍修建物业服务合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告伍修建经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，重庆市青云房地产开发有限公司和重庆腾达教育发展有限公司（为甲方）作为青云（腾达）东城丽景小区开发建设单位与重庆市渝北区博诚物业管理有限公司（为乙方）先后签订了3份《前期物业服务合同》，约定期限分别为一年、两年和两年，原告公司于2013年7月入驻梁平县东城丽景小区，入驻后履行了《前期物业合同》约定的各项物业服务的义务。被告在东城丽景小区望峰阁×-×-×号有房屋一套。但是被告入住小区后，在2013年7月至2018年4月期间的物业管理费拖欠至今没有交纳，原告曾经多次催收无果。为此，原告诉至法院请求依法判令被告给付其拖欠原告公司望峰阁×-×-×号房屋在2013年7月至2016年12月31日间的物业服务费3811.12元、公摊费210元，2017年1月至2018年4月间的物业服务费1866.67元，公摊费128元，并支付违约金495.62元，本案诉讼费由被告负担。被告未应诉答辩。经审理查明：2013年8月8日，重庆市青云房地产开发有限公司和重庆腾达教育发展有限公司（为甲方）作为青云（腾达）·东城丽景小区开发建设单位与重庆市渝北区博诚物业管理有限公司（为乙方）签订了一份《前期物业服务合同》，期限为一年（2013年7月9日至2014年7月31日）；合同期满后，双方于2014年8月30日再次签订一份期限为两年（2014年8月1日至2016年7月31日）;合同期满后，双方于2016年8月1日再次签订一份期限为两年（2016年8月1日至2018年7月31日）;三份《前期物业服务合同》的内容基本相同，均约定：由原告公司对该小区提供物业服务，物业服务费的收费标准：按业主的住宅建筑面积计收，电梯房0.9元/㎡/月，非电梯房0.7元/㎡/月；公用的专项设备运行的能源消耗由业主据实分摊。原告公司于2013年7月9日入驻该小区，对小区业主提供了必要的清洁、安保等物业服务，并按照业主非电梯房屋的建筑面积按0.5元/㎡/月收取物业服务费，电梯房按0.7元/㎡/月收取物业服务费，公摊费按5元/月/户收取。2016年12月7日，原告在该小区公告从2017年1月1日起物业服务费和公摊费按合同约定价执行，即电梯房费物业服务费0.9元/㎡/月，非电梯房物业服务费0.7元/㎡/月，公摊费8元/月/户。2009年11月，被告接收了在东城丽景小区望峰阁×-×-×号房屋一套（房屋建筑面积均为129.63㎡，房屋为电梯房），成为该小区业主。原告公司于2013年7月9日入驻该小区至2018年7月一直为该小区全体业主提供相关的物业服务，被告作为该小区的业主之一在该小区居住至今，接受了原告公司的物业服务。被告未缴纳其所有的望峰阁×-×-×号房屋在2013年7月至2018年4月间的物业服务费和公摊费。原告于2018年7月向被告发送催费通知书要求被告缴纳尚欠的物业服务费。现原告以被告未缴纳物业服务费为由，诉来本院，要求被告支付在2013年7月至2016年12月31日间的物业服务费3811.12元、公摊费210元，2017年1月至2018年4月间的物业服务费1866.67元，公摊费128元，并支付违约金495.62元。上述事实有原告的当庭陈述及其提供的《前期物业服务合同》3份、前期物业服务合同备案证明、业主告知书、公示公告、简报、保安巡逻签到表、被告接房手续、梁平区不动产登记中心档案查询结果、催费通知单等证据予以佐证。本院认为，原告与重庆市青云房地产开发有限公司、重庆腾达教育发展有限公司签订的《前期物业服务合同》符合法律规定，合法有效。原告按照《前期物业服务合同》的约定，在2013年7月至2018年7月间为东城丽景小区全体业主提供了必要的保洁、安保、管理和维护等物业服务，履行了主要的服务义务。在此期间，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同接受了原告的物业服务。虽然，被告不是合同形式上的当事人，没有与原告签订书面合同，但其作为业主之一，是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，已经构成了物业服务合同的实质当事人，双方之间形成了事实上的物业服务合同关系；且按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告博城物管公司与建设单位签订的《前期物业服务合同》对全体业主具有约束力，包括被告在内也有效力。因此，被告作为该小区的业主之一，与其他业主共同享受了原告提供的物业服务，就应当履行全体业主负有的均等交纳物业服务费的义务，支付相应对价的物业服务费给原告；其交费标准亦应当按照《前期物业服务合同》约定的标准向原告支付相关物业服务费。因此，原告的该项请求应当予以支持。由于被告居住的是东城丽景电梯房，应当按照其住房建筑面积以每月每平方米0.9元计算交纳物业费，但在诉讼中，原告请求自2013年7月至2016年12月的物业服务费按照每月每平方米0.7元收取，每平方米放弃了0.2元收取物业费，是其对民事权利的自愿处分，不违背法律规定，应予准许；2017年1月至2018年4月的物业服务费按每月每户0.9元收取，符合《前期物业服务合同》的约定，亦应当予以支持。关于原告方主张的公摊费，按照《前期物业服务合同》的约定是由业主据实分摊，现原告方主张自2013年7月至2016年12月按每户每月5元收取公摊费；2017年1月至2018年4月按每月每户8元计收公摊费。由于被告未应诉答辩，视为其放弃抗辩权，对此可确认为被告无异议，因此，原告主张被告支付公摊费的请求也应予支持。关于违约金的问题，由于被告拖欠原告公司物业服务费构成违约，应当承担继续履行、支付违约金的民事责任。现原告主张违约金按中国人民银行规定的定期存款利率，以被告每月拖欠的物业服务费为基数，分别依次按其拖欠的期限计算至2018年4月。该项请求不违反相关法律规定，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四的规定，判决如下：一、由被告伍修建在本判决生效后十日内向原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司支付其拖欠的物业服务费5677.79元、公摊费338.00元；并支付违约金（即自2013年8月起以其每月拖欠的物业服务费为基数，分别依次按其拖欠的期限，按中国人民银行同期同类人民币定期存款利率计算至2018年4月止）。二、驳回原告重庆市渝北区博诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告伍修建负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  余道瑞人民陪审员  吴启斌人民陪审员  廖坤祥二〇一八年十二月十四日（院印）书记员刘蕊