成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0104民初7550号 原告（反诉被告）：陈凯，男，1988年3月13日出生，汉族，住河北省邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：朱鹏，四川齐远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林鸿浩，四川齐远律师事务所律师。 被告（反诉原告）：陈德碧，女，1952年6月8日出生，汉族，住成都市成华区。 被告（反诉原告）：卢琪，女，1979年6月7日出生，汉族，住成都市成华区。 以上二被告共同委托诉讼代理人：袁翊，四川建宜律师事务所律师。 以上二被告共同委托诉讼代理人：刘依依，四川建宜律师事务所律师。 原告陈凯与被告陈德碧、卢琪房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告陈德碧、卢琪在举证期限届满前对原告陈凯提起反诉。经审查后，本院依法受理了陈德碧、卢琪提起的反诉。本诉和反诉案件依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告陈凯的委托诉讼代理人朱鹏，被告陈德碧、卢琪及其共同委托诉讼代理人袁翊、刘依依到庭参加诉讼。庭审后，本院根据本案情况，给予当事人庭外和解期，但在和解期间内当事人无法达成一致的和解协议，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）陈凯本诉诉称和反诉辩称：一、关于本诉提出以下诉讼请求：1、解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、判决被告退还原告履约保证金10万元；3、被告赔偿原告损失3679968元；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月15日原告与陈德碧签订《商铺租赁合同》，原告承租了被告以及卢琪等所有的位于成都市青年路23号3楼共计800㎡商铺用于经营火锅店，陈德碧与卢琪系母女关系，合同签订后原告向被告支付90万元租金及10万元履约保证金。被告向原告交付商铺后，原告即进行装修，并购买了经营火锅店所需的设施设备、餐具等。原告装修好后进行了试营业，并同时向锦江区消防部门申请消防验收，但消防部门口头回复称原告所承租的商铺性质为办公，依法不能经营餐饮，不予办理消防验收。为此，原告找到被告要求解决消防验收事宜，但陈德碧直无法解决，对原告经营产生了极其重大的不利影响。因被告商铺不能办理消防验收，导致原告租赁被告商铺经营火锅店的目的已无法实现，给原告造成了重大损失。原告多次找被告协商解决，但被告均予以拒绝。二、关于反诉辩称：1、被告提供的房屋因无法办理消防验收而不能使用，其无权要求支付租金，并应退还履约保证金，原告承租案涉房屋系为了开设火锅店，而开设火锅店必须办理消防验收，但原告向消防部门申请消防验收时，消防部门以房屋为办公性质为由不予办理，被告交付的房屋无法满足原告承租该房屋开设火锅店的目的，即交付房屋不符合约定，其无权要求原告支付租金；2、因被告违约造成原告装修房屋后无法使用，因此产生的全部责任应由被告承担，包括赔偿原告装修损失，被告要求原告支付违约金没有依据；3、被告要求原告支付垫付的费用没有依据。综上，请求驳回二被告的全部反诉请求。 被告（反诉原告）陈德碧、卢琪本诉辩称和反诉诉称：一、关于本诉辩称：1、同意原被告双方租赁关系解除，但是租赁合同解除的原因不是原告诉状中的原因，而是被告出现擅自转租的根本性原因，而同意解除该合同；2、原告的履约保证金10万元应不予退还，应原告履行完自己的义务之后再予以返还；3、原告所谓的损失与被告无关，合同约定以房屋现状出租给原告，原告履行了自己的全部义务，原告提供的损失证据均是第三人温国华的，与本案无关，原告并无证据该出租房屋因为消防问题而无法继续经营，根据法律规定，能够取得消防主体为原告，而不是被告，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。二、关于反诉提出以下诉讼请求：1、立即解除反诉人与被反诉人签订的《商铺租赁合同》；2、被反诉人立即向反诉人支付从2018年5月15日起至《商铺租赁合同》解除之日止的租金（截至2018年8月15日，租金暂计约为：45万元）；3、被反诉人立即向反诉人支付违约金（即：滞纳金）27万元[计算方式：（180万元-90万元）×30%]；4、反诉人无需向被反诉人返还履约保证金10万元；5、被反诉人立即向反诉人支付从《商铺租赁合同》解除之日起至被反诉人拆除房屋装修、恢复原状并向反诉人交还房屋期间的房屋占用费（参照《商铺租赁合同》约定的租金标准进行计算）；6、被反诉人立即向反诉人支付反诉人垫付的费用共计15.2346万元（广告制作费、卷帘门的安装费用、按陈凯要求把下面1楼承租的租金共计）；7、被反诉人立即拆除房屋装修，被反诉人不在生效判决书确定的时间内拆除房屋装修的，由被反诉人承担承担拆除房屋装修的费用（拆除费用以评估为准）（恢复当时交房的清水状态）；8、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：2017年11月14日，反诉人陈德碧与被反诉人陈凯签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：陈德碧将自己和反诉人卢琪位于成都青年路23号3楼共计800平方米的房屋以现状出租给被反诉人，租赁期限为5年，从2017年11月15日至2022年11月16日止，每月租金为15万元，实行半年支付制。陈凯签订合同时付清租金180万元，如不支付，视为违约，本合同失效，陈德碧有权收回房屋。下一次提前30天支付租金。同时，合同还对履约保证金、双方的权利义务、违约责任等作了约定。租赁合同签订后，陈德碧即按约向陈凯交付了租赁合同约定的房屋供陈凯使用，履行了自己的全部义务，但是，陈凯仅向陈德碧交付了90万元租金和10万元履约保证金，未按照租赁合同的约定在第一时间交纳租金时足额向陈德碧交纳租金180万元。陈德碧虽一直要求陈凯交足租金，但是陈凯却一直以种种理由推诿、拖延。陈凯不足额支付租金的行为已经构成违约。2018年6月25日，陈凯却突然以莫须有的消防问题对陈德碧提起了诉讼，要求解除双方签订的租赁合同，并在此之前已经搬走了部分物品，陈凯此行为显属恶意违约和根本性违约行为。鉴于陈凯在租赁合同签订后存在的诸多违约行为，致使陈德碧和卢琪已经不能实现合同目的，陈德碧和卢琪主张立即因此而解除该租赁合同。租赁合同解除后，陈凯应当立即将装修拆除，该装修不拆除将影响陈德碧和卢琪对租赁房屋的使用，陈德碧、卢琪认为陈凯应当立即拆除房屋装修并将房屋交付给陈德碧和卢琪。同时，陈凯应当向陈德碧和卢琪支付租金、房屋占用费，并承担违约责任和赔偿责任。因为陈凯违约导致租赁合同不能继续履行，致使陈德碧和卢琪的合同目的不能实现，根据租赁合同的约定，履约保证金10万元应当不予以返还陈凯。因陈凯未按时向陈德碧、卢琪支付租金，根据租赁合同第七条的约定，陈凯应当向陈德碧和卢琪支付违约金（即滞纳金）。 本院经审理认定事实如下：陈德碧系成都市锦江区青年路23号3层2A-6至11、2A-20房屋的所有权人，卢琪系成都市锦江区青年路23号3层3A-1号、3A-9号、3B-3号、3B-4号、3C号房屋的所有权人。陈德碧系卢琪的母亲。 2017年7月8日，陈德碧（甲方、出租方）与陈凯（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于成都市青年路23号3楼房屋出租给乙方用于经营餐饮使用；承租面积800平方米；租赁期限五年，自2017年11月15日至2022年11月16日止；租金每月15000元，半年支付，如不支付，视为违约，本合同时效，甲方有权收回房屋，下次提前30天支付租金；履约保证金及返还：乙方在签订本合同之时，应向甲方缴付押金100000元，押金是为保证设施、设备、房屋结构无损坏及水、电、气、物业管理无拖欠等；若乙方单方面提前终止合同，自愿放弃甲方已收履约保证金和已付的租金；若乙方不能按本合同规定的时间支付租金，则以延期为基数，每天按每月租金的20%比例向甲方支付滞纳金，超过五日，本合同自行终止，由乙方承担造成的全部经济损失及法律责任；租金递增：第三年11月15日期递增5%。 合同签订后，陈德碧、卢琪向陈凯交付案涉租赁房屋。陈凯通过银行转账方式向陈德碧支付履约保证金100000元、从2017年11月15日起至2018年5月14日止的房屋租金900000元。 查明，陈凯从2018年5月15日起未再向陈德碧、卢琪支付房屋租金，陈凯于2018年7月15日搬离涉案房屋，陈德碧、卢琪于2018年7月进入涉案房屋，确认陈凯已经搬离涉案房屋，部分家具遗留在涉案房屋内。 以上事实有当事人的陈述及以下证据在案为证：原被告身份证、《商铺租赁合同》、房产证复印件、租金支付凭证、龙爷翻大江火锅装修合同、结算协议；《设计合同》、付款凭证、收据；《安装工程施工合同协议》、付款凭证、收据；《中央空调施工合同》、付款凭证、收据；《商业燃气工程建设协议》、《火锅店事故排风系统工程建设协议》付款委托书、付款凭证、收据；《定货合同书》、付款凭证；《天财商龍产品销售合同书》、收据；《龙爷火锅店音响灯光设备购销合同》、付款凭证、收据；《春熙路龙爷火锅监控工程/无限AP/收银系统布线安装合同》、付款凭证、收据；银行卡明细、温国华情况说明、成都市工商行政管理局个体工商户信息查询通知单、租房协议书、房权证监证字第××号、个体工商户注销登记申请书、产权证、照片、微信聊天记录、成都市公安建筑工程消防验收意见书、房屋租赁合同、微信聊天记录、租赁房屋的照片、中国农业银行卡交易明细清单、收据、广告制作内容的图片、盟友广告经营部收款收据、广告成品照片、工商服务业统一收款收据。 本院认为，陈凯与陈德碧签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效，双方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、本案《商铺租赁合同》是否应当解除；二、陈德碧、卢琪是否应向陈凯退还房屋租金、履约保证金并赔偿损失；三、陈凯是否应向陈德碧、卢琪腾退涉案房屋，并支付租金、违约金、垫付费用。 一、本案《商铺租赁合同》是否应当解除。关于陈凯主张解除合同的诉讼请求，陈德碧、卢琪予以认可，本院予以确认，故本院确认解除陈凯与陈德碧签订的《商铺租赁合同》。 二、陈德碧、卢琪是否应向陈凯退还房屋租金、履约保证金并赔偿损失。根据租赁合同约定，陈凯拖欠租金超过5日，其行为已经构成违约，陈德碧有权按照合同约定单方解除合同，并收回涉案商铺。陈凯主张因陈德碧未提供商铺建设工程消防验收报告，导致其合同目的无法实现，但陈凯未提供证据证明陈德碧未提供租赁商铺建设工程消防验收报告影响涉案商铺的正常使用及业态经营，且陈凯在承租期间处于正常营业的状态。故陈凯搬离涉案商铺并非涉案房屋的消防验收不合格。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故陈凯依据陈德碧未提供租赁商铺建设工程消防验收报告主张合同目的无法实现的理由不能成立，本院对陈凯主张陈德碧退还房屋租金并赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。关于陈凯向陈德碧交纳的房屋租赁履约保证金100000元。根据《商铺租赁合同》约定，“履约保证金及返还：乙方在签订本合同之时，应向甲方缴付押金100000元，押金是为保证设施、设备、房屋结构无损坏及水、电、气、物业管理无拖欠等”，该约定是对陈凯违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。因陈凯违约致使双方签订的《商铺租赁合同》提前解除，约定的五年租赁期限不能实现。陈德碧收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。故本案根据陈凯的违约程度、陈德碧需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，故陈德碧对租赁物的再次出租存在空置期和免租期，该期间会给陈德碧造成损失。故应将陈凯交纳的履约保证金100000元，即20天的租金作为违约金，以赔偿陈德碧的损失。因此本院确认，陈凯主张退还房屋租赁履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。 三、陈凯是否应向陈德碧、卢琪腾退涉案房屋，并支付租金、房屋占用费、违约金、垫付费用。1、关于腾退并返还租赁商铺。本院认为，陈德碧确认陈凯于2018年7月已经搬离涉案商铺，且陈凯已经闭店停业并撤场即未再实际占用商铺，涉案商铺由陈德碧实际控制，现陈德碧要求陈凯腾退返还租赁商铺，与事实不符，本院不予确认。2、关于租金、房屋占用费。根据庭审查明的事实，陈凯于2018年7月15日搬离涉案房屋，且陈德碧于2018年7月进入涉案房屋确认陈凯已经闭店停业并撤场，故陈凯应向陈德碧支付从2018年5月15日至2018年7月14日的房屋租金300000元（150000元/月×2个月=300000元）。陈德碧主张房屋租金应从2018年5月15日起计算至合同解除之日止，并支付从合同解除之日起至房屋腾退之日止的房屋占用费。本院认为，陈德碧于2018年7月进入涉案房屋确认陈凯已经闭店停业并撤场，应当明确陈凯不再继续履行租赁合同，陈德碧应当收回涉案房屋，不应该继续将涉案房屋空置至房屋腾退之日，陈德碧未及时收回房屋而造成房屋空置的扩大损失不应当由陈凯承担。故对陈德碧主张房屋租金应从2018年5月15日起计算至合同解除之日止，并支付从合同解除之日起至房屋腾退之日止的房屋占用费的诉讼请求，本院不予支持。3、关于违约金。陈凯逾期支付租金，已经构成违约，本院已经支持将陈凯支付的履约保证金100000元作为违约金赔偿陈德碧的损失，故对陈德碧主张陈凯支付270000元的违约金的诉讼请求，本院不予支持。4、关于垫付费用。陈德碧仅提供收据，不能证明垫付费用是否实际产生，且不能证明系陈凯要求陈德碧垫付的上述费用，陈德碧主张陈凯支付垫付费用的诉讼请求，本院不予支持。关于陈德碧与刘明彬关于租赁1楼商铺的租金问题，陈德碧未提供证据证明陈凯要求其承租1楼商铺，故对陈德碧要求陈凯支付1楼商铺4个月租金86666元的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）陈凯与被告（反诉原告）陈德碧签订的《商铺租赁合同》； 二、原告（反诉被告）陈凯于本判决发生法律效力之日起十日内支付被告（反诉原告）陈德碧支付从2018年5月15日起至2018年7月15日的房屋租金300000元； 三、被告（反诉原告）陈德碧可不向原告（反诉被告）陈凯返还履约保证金100000元； 四、驳回原告（反诉被告）陈凯的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）陈德碧的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费37040元，由原告（反诉被告）陈凯负担；反诉案件受理12523元，由原告（反诉被告）陈凯负担4307元，被告（反诉原告）陈德碧负担8216元。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  代家蓉 人民陪审员  李福康 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。