安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0202民初8985号 原告：李广桂，男，1974年10月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：唐磊，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 被告：朱小玲，女，1988年12月17日出生，汉族，住安徽省南陵县。 委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。 第三人：芜湖美莱酒店管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区华强广场**办公楼**，统一社会信用代码913402200MA2NF51DX0。 法定代表人：宋文斌，执行董事。 原告李广桂诉被告朱小玲、第三人芜湖美莱酒店管理有限公司（以下简称“美莱公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李广桂的委托诉讼代理人唐磊，被告朱小玲及其委托诉讼代理人梁笑龑，第三人美莱公司的法定代表人宋文斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李广桂向本院提出诉讼请求：1、被告朱小玲与原告李广桂解除《房屋买卖合同》；2、被告朱小玲向原告支付违约金86000元、律师费12000元（律师费当庭变更为10000元）；3、被告朱小玲支付给原告的定金5万元不予返还（当庭放弃该项诉请）；4、被告朱小玲自2018年8月8日起支付原告房租1500元／月至搬离芜湖市时止，被告朱小玲没有搬离前物业费由被告承担（当庭变更房租支付时间自2018年4月28日起计算）；5、被告朱小玲立即搬离原告的芜湖市华强广场写字楼Ｄ座2301室；6、被告朱小玲返还原告家具及家用电器（详见清单）；7、第三人美莱公司对第二、三、四项判决承担连带赔偿责任；8、第三人美莱公司返还原告的芜湖市华强广场写字楼Ｄ座2301室房产证、购房发票；9、被告朱小玲、第三人美莱公司承担本案案件受理费。事实和理由：我与朱小玲于2018年4月9日签订《房屋买卖合同》，出售芜湖市镜湖区华强广场办公楼Ｄ座2301室房产，合同约定价款43万元，放款时间从银行收件算3个月，超过3个月，按月付租金1500元／月，物业费由朱小玲承担。2018年4月28日前后，双方在美莱公司处签订六份网签合同，采集了头像，按了手印。5月8日，我配合朱小玲在徽商银行递交贷款18万元的手续。2018年5月9日，双方又约定，贷款金额由18万元改为15万元，剩余3万元于放款当天支付给我，5月底左右朱小玲贷款未获审批通过，6月21日下午15时美莱公司法定代表人宋文斌发微信给我说，朱小玲七月底前会把全款给我。2018年7月7日，宋文斌打电话通知我，由于朱小玲改成全款，我们之前的网签合同要重新签订，我问宋文斌是否要本人到场，宋文斌说只要我把市场管理处发的手机上的短信验证码发给她就行了，原告按照宋文斌的要求办理。随后，宋文斌发给我一张双方合同解除的图片，原告要求宋文斌发一份改成全款的合同，宋文斌未发。2018年7月18日，我、朱小玲按照宋文斌约定的时间去房地产管理局办理交税过户手续，上午9点50分左右，在办理资金免监管手续窗口，我发现除了宋文斌，还有不认识的三人，而朱小玲则坐在后方的座椅上，网签合同上买受人不是朱小玲，而是根本就不认识的赵论礼和陈南南，房屋的出售价格是30万元，我当即询问宋文斌、朱小玲，她们则理直气壮地说，我的房子就是卖给赵论礼和陈南南。朱小玲称已经付了25万元，房子就是朱小玲的，朱小玲有权卖给赵论礼和陈南南，我表示不能与赵论礼和陈南南签字过户。后经了解，在2018年7月10日11时49分，宋文斌、朱小玲、赵论礼和陈南南恶意串通，在网上以我的名义办理与赵论礼和陈南南网签存量房买卖合同。2018年7月18日，宋文斌、朱小玲及所谓被告的姐姐陈南南多次试图要求我将涉案房屋过户给赵论礼和陈南南。朱小玲自2018年7月10日起以实际行为表示不购买房屋，不履行房屋买卖合同，已经构成根本违约。2018年10月16日，我书面通知朱小玲解除《房屋买卖合同》。美莱公司与朱小玲恶意串通，以我的名义办理与赵论礼和陈南南网签买房合同，并要求将涉案房屋卖给赵论礼、陈南南，美莱公司严重损害我的合法权益，应当对朱小玲赔偿额承担连带责任。2018年9月12日，芜湖市房地产市场管理处公布了对芜湖美莱公司未经当事人委托授权擅自网签买卖合同的行为进行处罚，暂停美莱公司的网上签约资格。综上所述，2018年7月10日，朱小玲与我的房屋买卖合同已经构成根本违约，美莱公司与朱小玲恶意串通未经当事人委托授权擅自网签买卖合同，应当承担本案诉请的责任。 被告朱小玲辩称，1、原告诉请与事实不符，被告没有与第三人串通侵害原告的权益。原告与陈南南、赵论礼办理网签合同是有原因的，原告与被告签订买卖合同，需要办理贷款支付，赵论礼、陈南南有意从朱小玲处购买房屋，为了减少交易税费，赵论礼、陈南南与原告直接网签过户，没有损害原告的权益。2、原告诉请没有法律依据，被告在整个交易前后，都积极的履行与原告之间签订的买卖合同，没有违约行为，故不应当承担违约金及律师费。 第三人美莱公司述称，2018年4月9日，李广桂与朱小玲在我处签订房屋买卖合同，约定以贷款方式购买房屋，过户当天支付首付款（含定金）。当天朱小玲支付了5万元定金给李广桂。我们去银行申请贷款18万元，银行评估后认为只能贷款15万元，因此李广桂与朱小玲网签合同价30万元，与实际成交价不同，我也明确告知双方，双方也是在理解的情况下签字。申请银行贷款之后，李广桂多次催付剩余首付款，期间我们发现涉案房屋有抵押，且李广桂没有能力解除抵押，会影响后面的过户。在此基础上双方协商，李广桂于2018年4月28日将房屋交付给朱小玲，朱小玲支付李广桂20万元首付款。当天我陪同李广桂到房管处办理了解除抵押手续。合同上补充银行放款时间为银行收件三个月之内，超过三个月的情况下支付租金1500元/月，朱小玲居住期间物业费自行承担。五月底银行通知我，因为政策原因商业贷款暂时不放贷。按照合同约定，此时可以解除合同，但考虑到李广桂可能没钱退款，双方就继续履行合同。六月底李广桂催朱小玲支付剩余尾款，此时银行已经收件，但要三个月才能放款。我们回复李广桂，如果到九月份银行还没有放款，就全款支付剩余房款。这时赵论礼、陈南南联系了朱小玲表示想购买这个房屋，朱小玲就跟李广桂电话告知变更购房人，剩余房款一次性支付，约定7月18日去房管处办理过户。7月17日朱小玲支付物业费6632.2元，其中5849元是代李广桂垫付的。过户当天赵论礼、陈南南缴纳了过户税费1.6万元，当时我喊李广桂签字，李广桂回复不需要他签。交完税办理过户时，李广桂说不认识陈南南、赵论礼，不同意过户。朱小玲说房款已经带来了，不行就加她的名字或者办理到她的名字下。办理到朱小玲名下，要把陈南南、赵论礼的网签撤销，再重新签订网签，需要时间。朱小玲20号要出国，半个月才能回来，我说等朱小玲回来再办理，但李广桂说今天就要办好。当时我们就协商，把房屋还过户给赵论礼和陈南南，把多产生的税费给李广桂，但李广桂还是不同意。朱小玲已经准备18万元尾款，有履行合同的能力，现在是李广桂表明不想再履行合同，李广桂构成违约。陈南南、赵论礼与李广桂的网签合同没有双方签字是无效的，已经自动解除，但是陈南南、赵论礼支付的税款希望李广桂配合办理退税。 本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，李广桂（甲方）与朱小玲（乙方）经芜湖美莱酒店管理有限公司介绍签订《房屋买卖合同》，约定李广桂将位于华强广场写字楼D座2301室出售给朱小玲，建筑面积55.91平方米，房屋总价款43万元，合同签订后，乙方应支付甲方定金5万元，甲方有抵押，乙方需贷款，甲、乙双方同意在签订合同后30日内向银行提供乙方贷款材料，甲方在30日内还清贷款并办理解除抵押相关手续，办理过户手续当日，乙方支付首付款25万元（含定金）给甲方，银行贷款18万元，甲乙双方应在银行审批通过后7天内向芜湖市房地产市场管理处申请办理房产交易手续与房地产登记手续。合同签订后，朱小玲支付李广桂定金5万元。因李广桂需解除涉案房屋抵押，2018年4月28日，朱小玲支付李广桂房款20万元。当日，李广桂将涉案房屋交付给朱小玲，并办理解除抵押手续。同时，双方在涉案合同尾部备注，银行放款时间从银行收件算3个月，超过3个月按月支付租金1500元/月，物业费由乙方承担。2018年5月9日，双方在涉案合同尾部再次备注，贷款金额由18万元改为15万元，剩余3万元于放贷款当天同时打给房东。2018年7月，双方协商，剩余房款由贷款改为直接付款。因付款方式改变，美莱公司法定代表人宋文斌为双方重新办理网签合同。2017年7月10日，宋文斌自行办理涉案房屋网签手续，网签合同买受人变更为赵论礼、陈南南，该网签合同无买卖双方签字。2018年7月18日，李广桂、朱小玲、宋文斌及赵论礼、陈南南在芜湖市房地产市场管理处汇集，办理涉案房屋过户手续。赵论礼、陈南南缴纳交易税费后，李广桂称对房屋买受人变更并不知情，不同意继续办理产权过户。朱小玲当即表示房屋产权继续过户至其名下。宋文斌称如产权过户至朱小玲名下，需要先办理撤销李广桂与赵论礼、陈南南的网签备案合同，退回赵论礼、陈南南缴纳的税费后，才可以办理下一步事宜，且需要几天时间，但朱小玲于2018年7月20日出国约半月。期间宋文斌一直与李广桂协商未果。2018年8月8日，朱小玲向本院诉讼，要求李广桂继续履行涉案合同。 另查明，朱小玲于2018年7月17日支付涉案房屋自2015年11月1日起至2018年8月31日止物业服务费6632元。 本院认为，李广桂与朱小玲签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同合法有效。合同履行过程中，朱小玲、宋文斌将买受人变更为赵论礼、陈南南，朱小玲陈述其在过户前电话通知李广桂，李广桂表示不知情，但对总房款仍为43万元并未变更。如存在朱小玲将涉案房屋转售给赵论礼、陈南南的情况，朱小玲的目的是省一道交易税费。即使朱小玲、宋文斌串通，并未损害李广桂的利益。2018年7月18日，李广桂不同意将涉案房屋过户给赵论礼、陈南南后，朱小玲当即表示产权仍过户至其名下，在一直协商未果后，朱小玲于2018年8月8日向本院诉讼，要求继续履行涉案合同。朱小玲在履行涉案合同过程中存在瑕疵，但尚不构成根本违约，达不到合同目的无法实现的程度，故对李广桂要求解除涉案合同的诉讼请求，不予支持。因未支持李广桂解除合同的诉讼请求，故对李广桂要求朱小玲支付违约金8.6万元、律师费1万元、不予返还定金5万元的诉讼请求，也不予支持。朱小玲基于买卖依法取得涉案房屋的使用权，故对李广桂要求朱小玲搬离涉案房屋并返还家具、家用电器的诉讼请求，不予支持。根据双方合同约定，银行放款超过3个月朱小玲应按1500元/月支付李广桂租金，及物业费由朱小玲承担。因此，自李广桂将涉案房交付给朱小玲即2018年4月28日之后的物业费由朱小玲承担，因朱小玲已经支付物业费，该项诉讼请求已无需本院处理。对于租金，根据签订合同日期即2018年4月9日，朱小玲应自2018年7月9日起按照1500元/月支付李广桂租金，因双方房屋买卖合同判决未解除，目前尚在诉讼中，酌情确定朱小玲暂承担3个月租金即4500元，鉴于朱小玲为李广桂垫付物业费约5800余元，可予以折抵，故对李广桂要求朱小玲支付租金的诉讼请求，不予支持。因前述原因，故对李广桂要求美莱公司对朱小玲应承担的责任承担连带责任及返还涉案房屋房产证、购房发票的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告李广桂的诉讼请求。 本案案件受理费减半收取1910元，由原告李广桂负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一八年十二月十二日 书记员 苏文可 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。