广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初29049号原告：保利物业发展股份有限公司佛山分公司，住所地广东省佛山市禅城区张槎三路**德晖花园**楼首层之二及**部分（自编号之五），统一社会信用代码914406045645295756。负责人：王东北，总经理。委托诉讼代理人：郭汝婵，广东长航律师事务所律师。被告：蔡立纯，女，1972年1月1日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告蔡立纯物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月4日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员侯德独任审理，并于2018年12月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令：1、被告向原告支付2018年1月至10月期间的房屋物业服务费2104.70元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2018年10月30日为287.71元）；2、被告向原告支付2018年1月至10月期间的车位物业服务费387.70元，并从逾期付款之日起按欠交金额的1‰/日支付违约金至实际支付日止（违约金暂计至2018年10月30日为53元）；3、被告向原告支付房屋公摊电费140.27元、车位公摊电费21.38元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园14座401房及CW0547车位的业主。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。因被告未按约定支付物业服务费及公摊电费，为维护原告的合法权益，现依法提起诉讼。被告辩称：对原告诉请的物业费、公摊电费数额没有异议。被告不交物业费是有原因的，由于原告违反前期物业管理合同的双方权利义务的第三、八条，乙方权利义务的第二、三、五、七条。原告不作为的表现在19座1楼的业主加建、铺路占用了小区绿化，但原告不作为、没有阻止，后被告投诉，原告说3个月可以恢复原状但原告只是铺设了假草地，19座1楼的业主仍然在假草地上停放电动车、利用该通道出入。此后14座、16座、17座业主也学19座那样围院子，占用小区绿化，但原告从未阻止也没有向城管反映。诉讼中，原告举证如下：1、原告营业执照、《核准变更登记通知书》、资质证书、被告身份证，证明原告及被告的诉讼主体资格。2、《前期物业服务协议》、《佛山市（禅城区）不动产登记信息查询结果》，证明被告是佛山市禅城区仙槎路8号保利香槟花园14座401房及CW0547车位的业主。根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》约定，被告应按建筑面积计算，电梯住宅以2.30元/平方米每月的标准，室内停车场以1.60元/平方米每月的标准，于每月5日前向原告支付当月的物业服务费；如在当月最后一日仍未支付的，从下个月一日起每天按欠款金额的1‰支付滞纳金（实则为违约金）。被告应支付的物业服务费不包含应由业主分摊的公共水电费。被告该房的建筑面积为91.51平方米，每月应支付物业管理服务费210.47元，被告拖欠2018年1月至10月期间的物业服务费2104.70元。被告该车位的建筑面积为24.23平方米，每月应支付物业管理服务费38.77元，被告拖欠2018年1月至10月期间的物业服务费387.70元。3、《收楼确认书》，证明被告于2012年8月30日办理了收楼手续，已享受了原告提供的物业服务，原告收取物业管理服务费有合法依据。4.《香槟花园水电缴费分摊方案（定版）》、《保利香槟花园14座401房公摊电费明细》、《保利香槟花园14座401房车位公摊电费明细》、公用电费支付明细表，证明保利香槟花园的公用电费已由原告交纳。被告拖欠14座401房2018年1月至6月期间的公摊电费140.27元、0547号车位2018年3月至6月期间的公摊电费21.38元。诉讼中，被告举证如下：照片，证明物业不作为，许多业主违章加建，改变了小区原有的结构，改动、损坏、干扰公共地方或公共设施、设备。本院认证：对原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；对被告提交的证据，能够证明本案事实，本院确认其真实性。本院经审理查明：2011年2月10日，保利广州物业管理有限公司佛山分工公司（乙方）与被告（甲方）签订了《前期物业服务协议》，其中第八条物业服务费用约定：发展商发出《交楼通知书》后第四年起，按以下标准执行：1.电梯住宅管理费按建筑面积2.3元/平方米·月计算…………3、室内停车场业主自购车位管理费按1.6元/平方米?月……管理服务费收费标准中不含：楼内走廊、楼梯、共用设施的公共水电费，共用设备的公共电费，本区域范围内的路灯电费及监控中心电费等。上述公共水电费按政府规定由业主另行分摊。甲方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费，如在当月最后一日止仍未交纳物业服务费的，从下一个月一日起计收滞纳金，每逾期一日，乙方将按欠交金额的1‰向甲方收取滞纳金，直至甲方缴清欠费为止。无论由于任何原因，甲方自用或公共分摊水电费用需要乙方代收代付时，乙方不得收取任何手续费，但甲方必须按时足额向乙方支付其名下应承担的水电费。甲方每月在乙方派发《水电费缴费通知单》后7天内足额缴清费用。2012年8月30日，被告签署涉案物业的《收楼确认书》。另查明一：佛山市禅城区仙槎路8号十四座401房的权利人为被告，房屋建筑面积为91.51平方米；此外，被告为CW0547号车位的权利人。被告每月应付的房屋物业服务费为210.47元、车位物业服务费为38.77元。另查明二：保利广州物业管理有限公司佛山分公司于2011年10月13日变更企业名称为保利物业管理有限公司佛山分公司，后于2016年12月9日变更企业名称为保利物业发展股份有限公司佛山分公司。另查明三：本院于2018年9月4日受理了原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司诉被告罗月兰物业服务合同纠纷一案[（2018）粤0604民初22391号],本院审理后作出（2018）粤0604民初22391号民事判决，判决查明“根据原告提交的《整改通知书》，保利香槟花园物业服务中心分别于2017年11月15日、23日分别向14座101和104房业主下发《整改通知书》，要求对私自搭建雨棚、占用公共区域，占用绿化带、私自加装铁门等行为恢复原状、拆除违建，并在月底前完成整改。”诉讼中，被告陈述：对原告主张的欠费金额无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示，协议合法有效，原、被告均应依约全面善意地履行各自的义务。原告已依约为被告提供了物业管理服务，被告拖欠物业管理费等相关费用的行为已构成违约，应承担相应的法律责任。关于物业服务费、公摊电费。被告对原告主张的欠费金额无异议，故对原告主张的房屋物业服务费2104.70元、车位物业服务费387.70元及房屋公摊电费140.27元、车位公摊电费21.38元，本院予以支持。至于被告提出的原告未有效管理占用公用绿地私搭乱建问题，因原告并非执法部门，仅有及时劝阻和报告执法部门的义务，而不能强制拆除，且原告已发出整改通知书并向执法部门报案，其履行了上述义务，故即使存在私搭乱建，也并不能反映原告的物业服务存在重大瑕疵，被告主张减免物业服务费，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金。被告未依约交纳物业服务费，应向原告支付违约金。但因被告对违约金提出异议，故根据合同法第一百一十四条第二款的规定，应审查违约金是否过分高于造成的损失。本案中，双方约定的滞纳金标准为日1‰，即年利率36%，显然过高，应予调整。综合考虑被告拒交物业服务费的原因及违约程度等案件情况，本院参照中国人民银行同期贷款利率，将违约金标准调整为年利率4.9%，当月物业服务费的违约金从次月1日开始起算，原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告蔡立纯于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司支付2018年1月1日至2018年10月31日的房屋物业服务费2104.70元、车位物业服务费387.70元及违约金（以每月应交的房屋物业服务费210.47元、车位物业服务费38.77元为本金，当月物业服务费的违约金从次月1日开始按年利率4.9%分段计算至物业服务费实际清偿日止，第一期违约金从2018年2月1日起计算）、房屋公摊电费140.27元、车位公摊电费21.38元；二、驳回原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由原告保利物业发展股份有限公司佛山分公司负担5元，被告蔡立纯负担20元。本判决为终审判决。审判员 侯 德二〇一八年十二月二十五日书记员 方紫盈