广西壮族自治区田阳县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂1021民撤14号 原告：黄立美，女，1988年6月3日出生，壮族，住广西田阳县。 委托诉讼代理人：黄祖，北京盈科（昆明）律师事务所律师。 被告：江泽权，男，1977年3月9日出生，汉族，住广西陆川县。 委托诉讼代理人：张华，广西广宾律师事务所律师。 被告：广西百色烁城房地产开发有限公司，住所：广西百色市右江区城北一路**鑫桂苑******房。统一社会信用代码：914510006621426061。 法定代表人：黄永富，执行董事兼总经理。 原告黄立美因被告江泽权与被告广西百色烁城房地产开发有限公司（以下简称烁城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服本院（2016）桂1021民初1602号生效判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2018年5月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄祖、被告江泽权的委托诉讼代理人张华到庭参加诉讼，被告烁城公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告黄立美向本院提出诉讼请求：1.判决撤销本院（2016）桂1021民初1602号民事判决书；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告烁城公司于2014年11月13日签订《商品房买卖合同》，约定被告烁城公司向原告销售位于田阳县中央公园小区16单元1001号房屋一套。合同签订后，原告支付首付款，剩余款项通过银行按揭支付，烁城公司将上述房屋交付给原告使用。2017年11月15日，田阳县人民法院公告要求原告腾房给被告江泽权，原告才得知烁城公司又与江泽权签订了《商品房买卖合同》，并且办理了合同备案。原告向法院要求停止执行未被采纳。原告认为执行所依据的本院（2016）桂1021民初1602号民事判决书内容错误，损害原告的民事权益，应予撤销。理由如下：一、原告对被告江泽权与烁城公司的讼争房屋，具有独立的请求权，有权提出诉讼。原告与烁城公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告支付房款，烁城公司向原告交房，原告已装修入住至今，原告的入住行为具有对外公示的效力，可以对抗善意第三人。二、原告未能参与到江泽权与烁城公司的诉讼中的责任，不能归责于原告，原告是2017年11月15日法院发布公告要求腾房才知道其权益受损害，并提出执行异议，原告提起本案诉讼未超过诉讼时效。三、江泽权与烁城公司虽签订《商品房买卖合同》，并支付购房款和备案，但江泽权不当然获得房屋所有权，不具有排除原告行使物权期待的效力。烁城公司未将房屋交给江泽权，江泽权未实际占有该房屋，而合同备案对外不发生物权效力，不具有对抗第三人的效力，仅仅是政府主管部门为了行政管理的方便，要求开发商对其已销售的房屋进行备案。四、债权合同仅引起债权变动的法律效果，生效的债权合同结合交付或登记，方能发生物权变动的法律效果。原告与烁城公司签订商品房买卖合同、江泽权与烁城公司签订商品房买卖合同都合法有效。江泽权签订商品房买卖合同的目的不是想购买房子，而是向烁城公司借款担保，原告签订商品房买卖合同是为了居住，并且烁城公司已交付房屋给原告使用。根据公平原则，在“一房二卖”均未办房产证的，应先履行原告与烁城公司签订的商品房买卖合同，而法院要求原告腾房给江泽权不合法，显失公平。 被告江泽权辩称，本院（2016）桂1021民初1602号民事判决书，判决事实清楚，证据确实充分，原告申请撤销该判决无事实和法律依据，应驳回原告的诉讼请求。理由如下：一、江泽权对涉案房屋具有优先性。2013年11月7日，江泽权与烁城公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，是双方真实的意思表示，双方约定江泽权购买包括本案的16单元1001号房在内的26套房屋，并支付全额购房款和办理备案登记手续，江泽权多次要求烁城公司办理交房手续，但烁城公司一直以各种理由予以拖延，随后，因烁城公司迟延交房而退了11套房屋，2015年5月15日，江泽权与烁城公司重新签订了余下15套房屋的《商品房买卖合同（预售）》，并于2015年5月18日办理了登记备案手续。二、原告主张讼争房屋的所有权无事实和法律依据。原告与烁城公司签订的商品房买卖合同是在江泽权购房之后，原告也没有交清购房款，且烁城中央公园项目至今没有经过验收合格，没有达到交付的条件，原告与烁城公司就办理交房手续，显然与正常的房屋买卖交易习惯不符，原告与烁城公司如此仓促交易行为，必然存在双方恶意串通损害江泽权利益的嫌疑。原告从签订合同至今将近4年，没有办理房屋按揭贷款，也没有办理产权登记手续，原告占有涉案房屋的行为属于非法占有。原告与烁城公司的合同关系属于另外的法律关系，与本院（2016）桂1021民初1602号民事判决无关。三、原告提起第三人撤销之诉已过了诉讼时效。江泽权已于2013年11月7日及2015年5月18日到田阳县房管所对涉案商品房进行登记备案，备案处于持续状态，原告购房是大额消费，至今未能办理合法有效的贷款和办证手续，原告应是知道涉案房屋已被卖给江泽权。江泽权于2017年6月19日申请执行，在执行过程中，执行法官已走访调查，原告应当完全知晓，距离原告起诉本案已超过六个月，而不是2017年11月15日才知道权益受损害。四、江泽权合法有效的买卖行为应受法律保护。江泽权是合法商人，辛苦积累，听闻投资房地产回报不错，且烁城中央公园打折力度大，当时亦无限购或禁购多套商品房，遂将全部资金投入购买烁城中央公园多套房产，属于合法买卖行为。因受烁城公司欺骗利益受损而起诉，法院依法判决，要求原告腾房合法，在执行过程中，原告向法院提起执行异议被驳回后，又提起案外人执行异议之诉，后又撤回诉讼，足以说明原告意识到其买卖行为不合法，不能对抗江泽权的购房行为，原告与烁城公司之间的买卖合同应另行起诉，而不应提起本案诉讼。 被告烁城公司未作答辩。 原告黄立美起诉撤销的本院（2016）桂1021民初1602号民事判决书认定的基本事实：2013年11月7日，江泽权与烁城公司签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：江泽权购买烁城公司位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、305、401、402、405、501、502、602、701、702、801、802、901、902、905、1001、1002、1101、1102、1103、1201、1501、1502、1503号房，共计26套房产，房屋总建筑面积为3109.6平方米，总价款为4819880元，江泽权于2013年11月26日前支付全部房价款，烁城公司于2014年3月1日前将商品房交付江泽权。该合同于2013年11月7日到田阳县房产管理所办理登记备案。同日，双方签订了一份《补充协议》，将付款方式及期限修改为：江泽权于2014年1月31日前分次支付该商品房价款4819880元，在付款期限内，付款次数不定。2013年11月13日，江泽权以转账方式向烁城公司转账3000000元，2014年1月26日转账1000000元和892526元。2014年8月31日，双方又签订了一份《补充协议（二）》，该补充协议主要内容为：江泽权依据《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定按时足额支付了购房款4892526元，但烁城公司未能按合同约定于2014年3月1日前交付房产，已构成违约。现双方协商一致，就被告逾期交房的违约责任达成协议如下：一、自逾期交房之日起，被告按原告已交购房款每月3.5%的比例向原告支付违约金，烁城公司于2014年9月5日前支付2014年3月14日至2014年8月31日的违约金977153元，其余违约金于首次付款次月1日交纳直至双方解除购房协议或烁城公司交房之日止。二、烁城公司支付违约金后，江泽权同意交付全部房产日期延期至2014年9月20日。三、烁城公司超过2014年9月20日仍未交付房产的，江泽权有权解除合同或提起诉讼要求烁城公司承担交房责任。2015年5月15日，江泽权与烁城公司签订了15份《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：江泽权购买烁城公司位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、405、501、602、701、702、801、1001、1101、1103、1201、1502、1503号房，共计15套房产，商品房单价为1550元/㎡，房屋总建筑面积为1707.32平方，总价款2646348元（其中：301、501、701、801、1001、1101、1201号房的建筑面积各为90.24㎡、价款各为139872元，303、405、1103、1503号房的建筑面积各为116.93㎡、价款各为181242元，302、602、702、1502号房的建筑面积各为151.98㎡、价款各为235569元）；江泽权于2013年11月26日前支付全部房价款，烁城公司于2014年3月1日前将商品房交付江泽权；如烁城公司逾期交房超过30日，江泽权要求继续履行合同的，合同继续履行，烁城公司按日计算向江泽权支付全部房价款万分之一的违约金；因烁城公司原因，江泽权未能在该商品房交付之日起730日内取得该商品房的房屋所有权证书的，江泽权应在接到烁城公司关于办理产权登记手续通知之日起7个工作日内向烁城公司提交办理产权证所需的各项材料及费用，如因烁城公司原因造成该商品房未能在规定期限内办理产权登记或取得房地产权属证书，由江泽权承担全部责任。该15份《商品房买卖合同（预售）》于2015年5月18日到田阳县房产管理所办理登记备案。因双方协商未果引起纠纷。本院（2016）桂1021民初1602号民事判决：一、烁城公司继续履行其与江泽权于2015年5月15日签订的十五份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：ZY-16-301、ZY-16-302、ZY-16-303、ZY-16-405、ZY-16-501、ZY-16-602、ZY-16-701、ZY-16-702、ZY-16-801、ZY-16-1001、ZY-16-1101、ZY-16-1103、ZY-16-1201、ZY-16-1502、ZY-16-1503），于本案判决生效之日起三十日内向江泽权交付位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元301、302、303、405、501、602、701、702、801、1001、1101、1103、1201、1502、1503号商品房并协助江泽权办理上述商品房的房屋产权证书；二、烁城公司于本案判决生效之日起十日内向江泽权支付逾期交房违约金（违约金的计算方式：以购房总价款2646348元为基数，从2014年3月2日起至烁城公司实际交付商品房之日止，按每日万分之一计算）；三、驳回江泽权的其他诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告江泽权对原告提供的商品房买卖合同、收款收据、交房通知书、入伙通知书有异议。本院认为，原告的上述证据，内容真实，与本案有关联，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月30日，原告与被告烁城公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号ZY-16-1001），约定原告购买被告烁城公司开发的“烁城·中央公园”项目3号楼16单元10层1001号住宅商品房，房屋建筑面积90.24平方米，单价2498元，总价225420元；首付款68420元，余款157000元由原告向银行申请按揭贷款。合同签订当日，原告向被告烁城公司交付首付款68420元（含定金20000元）、房屋契税3382元、房产证办证费427元、抵押登记费440元。2016年8月3日被告烁城公司向原告交房，原告办理物业交费手续。之后原告装修房屋并已入住。本院2017年4月12日作出（2016）桂1021民初1602号民事判决书生效后，被告江泽权向本院申请执行该判决内容，2017年11月10日，本院发出执行公告，要求原告迁出烁城·中央公园3号楼16单元10层1001号商品房，原告向本院提出执行异议，本院驳回原告执行异议后，原告于2018年4月2日向本院提起执行异议之诉，2018年4月23日原告向本院撤回执行异议之诉。 本院认为，被告烁城公司与被告江泽权签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给被告江泽权后，被告烁城公司又与原告签订《商品房买卖合同》，将涉案房屋卖给原告黄立美。被告烁城公司与原告、被告江泽权分别签订的商品房买卖合同，均为有效合同，且均未办理房产证。根据先行占有的原则确定合同的先后履行顺序。原告购买涉案房屋后已入住，享有优先履行权，故本院（2016）桂1021民初1602号民事判决主文存在错误，损害原告的民事权益，原告请求撤销上述判决相关内容，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十六条的规定，判决如下： 一、撤销本院（2016）桂1021民初1602号民事判决第一项中要求广西百色烁城房地产开发有限公司继续履行其与江泽权于2015年5月15日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：ZY-16-1001），于本案判决生效之日起三十日内向江泽权交付位于田阳县田州镇隆平大道C1区烁城·中央公园3号楼16单元1001号商品房并协助江泽权办理上述商品房的房屋产权证书的内容； 驳回原告黄立美的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由被告广西百色烁城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于百色市中级人民法院。 审 判 长  严忠关 人民陪审员  农日全 人民陪审员  邓元松 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  杨 清