湖南省蓝山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1127民初1303号 原告：卢启龙，男，1940年12月5日出生，汉族，住湖南省蓝山县。 委托诉讼代理人（特别授权）：卢安旺，男，汉族，1964年4月7日出生，住湖南省蓝山县，系卢启龙之子。 委托诉讼代理人：谭青生，湖南谭青生律师事务所律师。 被告：李成文，男，1989年9月17日出生，汉族，住湖南省蓝山县。 被告：何林，男，1992年7月20日出生，汉族，住湖南省蓝山县。 二被告共同委托诉讼代理人：程建海，湖南昱众律师事务所律师。 二被告共同委托诉讼代理人：盘华春，湖南昱众律师事务所实习律师。 原告卢启龙与被告李成文、何林租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢启龙及其委托诉讼代理人、被告李成文、何林及其委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 卢启龙向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告赔偿原告违约金2万元；2、请求判令两被告赔偿原告下欠的水费1420元、滞纳金47元；3、判决被告拆除原告二楼加装的水泥及瓷砖，和给付原告二楼小房子拆除费1500元；4、诉讼费由被告承担；5、庭审中原告增加诉讼请求要求被告把一楼的钥匙归还给原告。事实及理由：2012年3月31日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，合同约定“被告租赁原告2个铺面及铺面后面的住房和二楼单间卫生间、厨房，即一楼全部租给被告，二楼只是卫生间和厨房租给被告；租期8年，前5年每年租金5万元，后3年每年租金12万元，租赁期间违约，赔偿2万元。 被告在实际使用过程中，却占用了原告二楼的全部房屋。被告还把二楼的东西两边用砖头隔成数个小房间，做封闭式包箱按摩房，西面做大厅按摩房，在按摩床铺遮挡的地方不作变动，只在地面上安装通气或通水的塑料管道，在床铺不遮挡和中间空间及过道处就铺盖水泥贴上瓷砖，造成了二楼整个地面高低不平，被告把一楼后面的住房作锅炉房烧锅炉，造成整个房间四周及屋顶被烟子熏得黢黑。 2018年3月13日被告见房屋已弄赃，其装饰已陈旧老化，不装饰影响生意，再装饰已不划算，便一条微信告诉原告的大 儿子卢安旺“卢老板，你那房子我们不租了。”之后陆续搬走理发、按摩设备设施及生活用品用具。被告在搬迁时答应原告儿子把搞坏的东西搞好和拆除二楼增加的隔房和地面的水泥瓷砖。被告从搬离后，既不赔偿违约金，也不拆除搞坏的地面和隔房。因此，起诉至法院。 李成文、何林答辩称，1、被告未违约，是原告违约。原告在房屋租赁合同未到期、双方未协商解除、被告未拖欠租金（被告交纳的租金至3月31日）的情形下，原告未经被告同意，为了追求更高的租金，于3月15日左右将该房屋以15万元租赁给他人开甜品店。后来原告因新的租赁被退，迁怒被告，原告于30日就将该房屋更换锁具，打出出租的广告。以上证实是原告违约，被告保留追究原告违约责任的诉权。2、被告于3月15交了2000元电费，后被告无法使用租赁房屋，因此大部分电费未使用完，被告要求原告予以返还或抵扣所欠的水费。3、原告现扣留被告的押金一千元，被告要求原告退回。4、原告的第三项诉讼请求与事实不符。一是按照双方房屋出租合同的第四条的约定“固定装修不拆”，因此，被告无义务要拆除二楼加装地面上的水泥和瓷砖、二楼小房间；二是原告要求拆除二楼小房间拆除费1500元无证据予以证实。由于原告已经把锁换了，我们就把一楼的钥匙扔了。综上，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 被告对原告的证据2提出欠水费是事实，认为不欠那么多，经查，原告提供的蓝山县自来水公司的用水记录上表1的用水总金额为1420.8元，没有违约金或滞纳金47元的记录，对违约金或滞纳金47元，本院不予采信。 原告对被告的证据2认可被告2018年3月15日预交了电费2000元，认为是被告用电应该交电费，本院予以采信，被告提出没有用完该费用，原、被告可以根据水电公司的用电发票对被告房屋使用期间实际用电费用进行结算。原告对被告的证据3、4认为无真实性、关联性，认为原、被告之间从来没有发过微信，经查，与事实不符，原告也提供了微信证据，其异议理由不予采信。原告对被告的证据6、7认为真实性、关联性有异议，结合双方其他证据，本院对其异议理由不予采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月31日，原、被告签订房屋出租合同，合同约定：甲方（指原告）自愿把塔峰西路152号两间门面及后面住房和二楼单间卫生间、厨房租给乙方（指被告）；租金每年50000元整，分两次（半年）付清。租期为五年，即从2012年4月1日至2017年3月31日止（五年房租不变更）。合同续约：2017年3月31日至2020年3月31日三年租金不变，每年租金为120000元，年分两次付清；合同期满后，在同等条件下，乙方优先，在租期内乙方不得损失甲方的房屋主体结构；乙方在租期内，双方不得随意违约，如违约应赔偿对方20000元，条件同等，固定装修不拆，如中途转让需甲方同意；如乙方不续租，甲方应退回押金1000元给乙方。 2018年3月13日下午被告李成文发信息给原告表示不再租赁原告的房屋。后原告通知被告交纳水电费，至4月30日止（抄表时间为4月1日），被告所欠水费1420元。被告于3月15日为所租赁的房屋交纳2000元电费。3月20日，原告微信通知被告“二楼不用敲了，锅炉房应该也不用搞了，这个门面租出去了15万开甜品店”“二楼的还有一条推拉门不用拆了，卖给他们三百块，讲好价格的”。 另查明，原告于2018年4月11日将本案所涉门面房屋的钥匙更换。目前，本案所涉房屋的一楼已出租给他人。 本院认为，（一）原、被告签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示,没有违反国家法律的规定，是合法有效的，双方当事人应当依约履行合同义务。 （二）本案原、被告所争议的租凭房屋是原告的一楼门面房屋和二楼的部分房屋，即2012年3月31日双方签订的合同，原、被告所签订的五楼房屋租赁合同是另一合同关系，与本案无关。 （三）从原、被告在2018年3月份的几次信息内容可以看出，原、被告之间就解除房屋租赁合同的意向已达成了一致意见。因此，从合同解除这方面来看，双方不存在谁违约的问题，也不存在违约金的支付问题。原告正是据于被告要求解除合同意思，表示不再续租，且房屋租赁合同的第一阶段的租赁时间快到期了，所以原告才有出租给他人的行为举动，虽然中途有点波折，但是换锁、贴广告后还是把一楼租出去了。 （四）原、被告在合同中约定了固定装修不拆，且原告于3月20日发给被告信息表明被告在租赁期间所装修的主要部分不需要被告再行拆除，原告已跟其他新的承租人达成了协议，且被告并未提出异议，因此，原告要求被告拆除原告二楼加装的水泥及瓷砖的诉讼请求，本院不予支持；原告诉请要求被告给付其二楼小房子拆除费1500元，原告没有证据证实其拆除费用的主张，且该小房子属双方约定的固定装修不拆除范畴，因此，本院不予支持。 （五）原告所诉3月31日止被告欠交水费达1420元及滞纳金47元的问题。被告在房屋租期内使用的水费1420元，应当予交纳，但原告未提供滞纳金47元的证据，本院对滞纳金不予支持。庭审中查明，被告在3月15日为所租赁的房屋交纳2000元电费，被告提出尚未用完，被告主张尚未使的电费充抵水费也是可以的，原、被告可以根据水电公司的发票对被告房屋使用期间实际用水用电费用进行结算。 （六）关于原告在庭审中增加诉讼请求要求被告把一楼的钥匙归还给原告的问题。经查，原告已重新更换了钥匙，被告在原告更换钥匙后将一楼门面的钥匙扔了，就算是把此钥匙找回来交给原告，亦无实际意义。因此，本院不支持原告的该项诉讼请求。 （七）关于被告辨称要求原告退还押金1000元的主张。该主张属于被告的反诉请求部分，被告未就此反诉请求反诉立案，因此，本院对被告的此项反诉请求不予处理。但考虑到被告在搬出所承租的房屋时，除了原告不要求被告拆除的内容外，其他方面并未恢复原状和清理卫生，虽然合同并未约定此内容，但是据于常理，被告应当这样做。因此，这1000元可以作为被告恢复原状和清理卫生的费用，亦合情合理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告李成文、何林于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告卢启龙水费1420元。 二、驳回原告卢启龙的其他诉讼请求。 案件受理费187元，由原告卢启龙负担167元，被告李成文、何林负担20元。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  雷格英 二〇一八年十二月十一日 书记员  李 涛 一、附录全案证据: （一）原告卢启龙为支持其诉讼请求,提供了下列证据: 证据1.房屋出租合同,拟证明2012年3月31日原告将一楼铺面、二楼卫生间、厨房出租给被告，租期8年，违约赔偿2万元。 证据2.微信及用水记录，拟证明2018年3月13日被告告诉原告不租房子了，欠水费1420元，滞纳金47元； 证据3.微信，拟证明被告再次提出房子不租了，原答应搞好搞坏的房子，现在不搞了 证据4.照片，拟证明被告加装的小房屋和加装的地面水泥及瓷砖。 （一）被告为反驳原告诉讼请求,提供了下列证据: 证据1.房屋租赁合同，拟证明交纳房租期限、方式，租赁期为2020年3月31日到期。 证据2.缴款凭证，拟证明被告愿意租赁房屋，3月15日还交纳了2000元电费。 证据3.微信通话记录，拟证明被告愿意租赁房屋，准备重新装修。 证据4.微信通话记录，拟证明原告已经将该房租赁给他人，租金为15万。 证据5.照片，拟证明原告于3月30日已经将该房换锁，准备租赁给他人。 证据6（1）.证人封佳男，拟证明原告在今年3月20日左右准备将房屋租赁给他人开甜品店，年租金为15万元，后又于3月30日晚更换门锁，导致被告无法经营；（2）.证明原告的商铺现出租给曾静用于经营鞋店；（3）.证明被告在2017年5月花10万元重新装修了店面，今年准备与封佳男联合经营。被告在今年的3月15日交电费2000元，更换了新电表，列了装修清单。 证据7.证人李晓燕、周国英、杨安，证明原告在今年准备将房屋租赁给他人开甜品店，年租金为15万元，后又于3月30日晚更换门锁，导致被告无法经营。 二、附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。 ……