贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0303民初6515号原告：遵义市世邦博厚物业管理有限公司，住所：贵州省遵义市汇川区南京路保利**楼******，统一社会信用代码：91520303697542183U（1－1）。法定代表人：曾祥，该公司董事长。委托诉讼代理人：刁进，贵州新长征律师事务所。委托诉讼代理人：刁可映，贵州新长征律师事务所。被告：王海英，女，汉族，1970年2月23日出生，现住遵义市汇川区，原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司（以下简称世邦博物管公司）与被告王海英物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刁可映、被告王海英到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告世邦博物管公司诉称：我方提出诉讼请求：一、判令被告立即支付拖欠原告的物业管理费11494元并支付违约金21206元，以上费用共计32700元；二、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2012年4月19日，原、被告协商，被告将其位于遵义市××区××号房屋委托给原告公司实行物业管理，签订了《前期物业管理服务协议》，签订合同后，原告一直积极履行相关权利义务，并依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业服务，但被告自2013年6月15日至2018年8月31日止拖欠物业管理费，共计11494元。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告王海英辩称：1、我不是前期物业服务协议的合同相对方，我不具备签订该合同的资格，该合同应当是无效合同。2、原告公司在履行合同的过程中存在很多违约行为，我方拒付物业管理费是行使同时履行抗辩权，不构成违约。原告公司的违约行为包括：小区公共区域乱搭乱建，物管没有通知相关部门予以配合；小区物管保安不到位致使业主被盗；公共设施损坏后不予修复；房屋结构在装修房子时按物管条例是不允许破坏的，但物管私下收了好处后，不予追究；外来人员及车辆随意进出小区致使业主车辆玻璃被损坏；小区卫生经常只打扫底层楼，高层不打扫，业主多次反映也不管；绿化草地变成了荒地或菜地；小区外来车辆收的停车费和小区公共区域打广告的费用从不公布；房屋漏水不及时修补给我方造成损失；小区内监控从未维护，导致监控设备全部瘫痪；业主接房时被物管要求交全额物管费，但根据规定已竣工尚未交给物业买受人的物业，物业服务费应由建设单位交纳，不是由业主承担；小区消防实施一直以来，从未维护导致消防硬件实施完全瘫痪，2016年业委会成立后的两年一直要求维护和改进，但原告公司从未进行维护和处理。3、原告公司的诉讼请求超过了诉讼时效，应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2012年4月9日，原告与被告签订《前期物业服务管理协议》，约定原告为被告居住的鹭园小区提供物业服务，物业服务费用按照每月每平方米1.38元的标准收取，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，可要求补交并从逾期之日起按每天2‰交纳违约金。2012年8月31日，原告与遵义市元盛房地产开发有限公司签订《鹭园小区前期物业服务委托合同》，约定原告为遵义市元盛房地产开发有限公司开发建设的遵义市市政府二小区旁鹭园小区提供物业服务，服务期间自2012年9月1日至2018年8月31日止，物业服务收费标准包括：步梯洋房1.38元/平方米/月，电梯洋房1.68元/平方米/月，别墅2.08元/平方米/月，物管公司按年/季向业主收取物管费，业主逾期交纳物业服务费的，物管公司可从逾期之日起每日加收应缴费用的万分之二。该合同还约定了其他的权利义务。签订合同后，原告即在被告居住的鹭园小区提供物业服务，诉讼中双方均认可被告自2013年6月15日至2018年8月31日止未向原告交纳物业管理费，另查，登记在被告名下的位于遵义市××区人民路鹭园小区的房屋建筑面积为133.26平方米。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，原告与涉案小区的建设单位遵义市元盛房地产开发有限公司签订的《鹭园小区前期物业服务委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对原告及被告在内的该小区全体业主均具有约束力。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。”、《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条第一款“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”之规定，原告为被告居住的小区提供物业服务至2018年8月31日，期间的服务是连续性的，原告也陆续向被告催缴物业费，本案中原告主张的物业费未超过诉讼时效。原告要求被告交纳自2013年6月15日至2018年8月31日止的物业服务费，被告认可该期间的物业费未交纳及物业费是按照1.38元/月/平方米的标准计算、自己居住的房屋建筑面积为133.26平方米，但辩解因原告提供的物业服务存在瑕疵而拒付该费用，并提交了房屋漏水、小区内绿化地带、其他公共区域、消防责令整改通知书的照片为证，其中房屋漏水均系室内状况，消防责令整改通知书也是原告退出小区后下发的，不能说明与原告提供的服务有因果关系，至于小区内绿化地带、其他公共区域的状况均系服务瑕疵，而原告为涉案小区提供物业服务，更重要的是维护整个小区的安定，因服务瑕疵拒付物业费无法律依据，且被告未按时交纳物业服务费也在一定程度上影响了原告提供物业服务的质量，故对被告的该辩解不予采信，此前原告已向被告催收过物业费，现被告应向原告交纳的物业费计算为133.26平方米×1.38元/月/平方米×62.5个月＝11494元。对于原告主张违约金21206元的认定，《鹭园小区前期物业服务委托合同》第十八条约定按年/季收取物业服务费及相应违约金，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》第九条也约定了逾期交纳物业服务费应承担相应违约金，且原告提交证据证实此前已多次向被告发出催缴通知书，而被告仍未交纳物业服务费，构成违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”之规定，诉讼中原告未举证证明违约给自己造成的损失情况，故酌情认定被告向原告支付违约金200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条第一款之规定，判决如下：被告王海英于本判决生效后五日内向原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司支付自2013年6月15日至2018年8月31日止的物业服务费11494元及违约金200元，共计11694元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费310元（已减半由原告预交），由被告王海英承担124元，原告遵义市世邦博厚物业管理有限公司承担186元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可在判决确定的履行期限届满后二年内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。审判员  杨德均二〇一八年十二月二十七日法官助理方钰烨书记员张芹梅