贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4275号 上诉人（原审原告）：冯合国，男，汉族，1979年4月18日出生，住址：贵州省大方县鼎新乡水塘村岩头寨组，现住毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：陈平，女，汉族，1981年8月15日出生，住址：贵州省大方县鼎新乡水塘村岩头寨组，现住毕节市七星关区。 委托诉讼代理人（特别授权）：徐松，系毕节市七星关区杨家湾法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区。统一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610396291。 委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人冯合国、陈平因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司(以下简称：创美公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3742号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告提起诉讼，请求判决：1、判令被告支付原告从2016年6月30日至2018年5月8日逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金22171.82元，并从2018年5月9日起每日支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书所产生的违约金32.50元至办理商品房转移登记有关文书交付给原告之日止；2、本案案件受理费由被告承担。事实及理由：2014年10月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定：被告将其以出让的方式取得的位于毕节市××区××大道旁，土地编号为毕节七星国用（2014）第773号地块上的建造的商品房5栋1单元6层2号住房一套，总价款为325167.00元。合同签订之日原告向被告交付首期房款105167.00元，余款220000.00元以银行按揭支付。且该合同第八章第三条还约定：被告承诺于2016年6月30日前取得该房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，否则约定日期起180日内按已交房款1%承担违约责任，180日后按日向原告支付已交房款1%违约金。合同签订后，原告一直按照合同约定履行相应的缴费及其相关义务，至今已向被告支付房款325167.00元（注：首期105167.00元+累计按揭款220000.00元），而被告至今未向原告交付任何关于该商品房转移登记的有关文书。经原告多次催促，被告一直称还在办理中。原告认为：原被告双方签订的《商品房买卖合同》应依法受到法律保护。原告已经按照合同约定履行义务，而被告却未按合同约定的期限将商品房转移登记有关文书交付给原告。该行为已经侵害原告的合法权利。 原审被告创美公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。《商品房买卖合同》及补充协议签订时，无论是合同中约定由创美公司取得的初始登记还是需要交付原告的有关文书，都属于按照《房屋登记办法》上规定的单独房屋所有权初始登记证及办理单独房屋所有权转移登记所需的材料。而在涉案合同约定未满的履行期限内，2015年3月1日《不动产登记暂行条例》正式施行，直接改变了原有商品房所有权初始登记和转移登记证书单独办理的办证模式，规定必须将同一房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书上，不再按照合同签订时法律规定的单独办理商品房所有权登记及土地使用权登记，这一法律变更的不可抗力因素，等同于直接否决了按照涉案合同约定单独办理房屋所有权初始登记和转移登记的履行方式，采用新的履行模式即房屋所有权与土地使用权一并粘连登记来代替。正因如此，涉案《商品房买卖合同》及补充协议签订时约定由被告创美公司按照原《房屋登记办法》规定取得单独的房屋所有权初始登记及“交付有关文书”在事实上已经履行不能。在此情况下，被告创美公司只得采用新法规定的履行方式，同时履行房屋所有权和土地使用权的初始登记及转移登记义务。而按照双方《商品房买卖合同》补充协议第九条第三款：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院【1998】第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，分户国有土地使用证的办理时间在房屋分户产权证办理后两年内办理。据此约定，即使被告按照合同约定时间完成房屋初始登记，并将合同约定的“有关文书”识别为原告所主张的房屋所有权证书，但办理分户国有土地使用证的时间最早也要在2018年6月30日才届满。现两证合并办理，被告亦应基于房屋所有权和土地使用权的粘连登记获得相应的两年履行期限，即在2018年6月30日前履行房屋和土地的转移登记义务。在该期限内未履行义务的才需按照合同约定承担违约责任。而原告曲解合同约定意思，将“2016年6月30日取得初始登记并将办理转移登记的有关文书交付买受人”这一约定曲解为被告必须在2016年6月30日前将房屋所有权证书交付原告，否则自该日起便需要承担违约责任。这完全不符合合同原意，其诉请无事实依据。二、抛开上述因法律法规调整的不可抗力导致办证期限应当延展不谈，就涉案房屋转移登记办理而言，无论是按照原《房屋登记办法》和《土地登记办法》确立的分别登记原则还是现施行的《不动产登记暂行条例》确立的“一体登记”原则，单是原被告中的任何一方都不可能单独完成，需要相互配合和协助。作为买受人的原告，在办理转移登记过程中必须向被告提供资料及出具委托书，否则，被告根本无法履行相应义务，这一双向义务的履行与否，系判定逾期办证责任的有效标准。而本案中，原告此前提交的资料结婚证和身份证存在严重缺陷，是导致无法办理产权证书的直接原因，具体为被答辩人提交的结婚证和身份证上记载的姓名不一致，其中结婚证上姓名为“陈平”，身份证和户口本上记载姓名为“陈平”。上述材料的不一致，是导致涉案房屋产权证书一直无法办理的根本原因。为此，答辩人曾通过电话、挂号信通知、门口张贴通知等方式向被答辩人催告，但被答辩人未予配合。由此可见，涉案房屋产权证书的办理逾期责任不能归咎于答辩人，答辩人不应当承担违约责任。在此，本答辩状也兼作《办证资料提交通知书》，再次明确通知被答辩人，希望其在三日内将上述存在缺陷的资料补正后提交到答辩人公司，以便办理不动产权属证书。逾期不提交的，相应责任由其自行承担。综上所述，被答辩人提起诉讼于法无据，请求人民法院依法判决驳回其诉讼请求。 原审经审理查明：2014年10月9日，原告冯合国、陈平作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第5幢1单元6层2号房，房号为5-1-6-2；商品房总价款为325167.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2016年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项或第2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照同期银行贷款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金等费用。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件。 原审认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：被告是否承担因逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金以及违约责任期限如何认定。 原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2016年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2016年6月30日之后的二年内，即2018年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2016年6月30日前取得的商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，被告办理涉案商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故被告取得涉案房屋所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日往后推迟两年，即2018年6月30日前。故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2018年7月1日起开始计算。因涉案房屋已具备办理商品房权属转移登记基本条件，被告应通知原告并将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，但被告并未举证证明其已通知原告交付上述文书，故在本案开庭时视为被告通知原告可以交付上述文书。而根据合同约定，本案系原告委托被告办理不动产权属转移登记证书，且被告已收取原告相关税费，基于此，被告应直接向不动产登记机关提交办理商品房权属转移登记有关文书，不需再向原告交付，即被告从通知原告可以交付上述文书之后不再承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任。故其逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金应从2018年7月1日起计算至本案开庭之日（2018年7月20日），共计19日。因被告的违约天数未超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金计算为32.52元。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，予以支持。而被告的部分辩解理由不成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告冯合国、陈平逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金32.52元。二、驳回原告冯合国、陈平的其他诉讼请求。案件受理费人民币177.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。 四、上诉理由、请求及答辩意见 宣判后不服，向本院提起上诉，请求撤销原判判决，依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由： 一、原审认定事实错误，且缺乏证据证明。 本案争议的是对于被上诉人逾期办理房产证问题。被上诉人承诺于2016年6月30日前取得该房屋初始登记并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但至今被上诉人并未为上诉人办理到房产登记的有关文书。被上诉人的行为已经构成违约，应当按照双方签订的《商品房买卖合同》承担相应的违约责任。虽说《不动产登记暂行条例》及《实施细则》分别于2015年3月1日及2015年6月29日施行，但就毕节市七星关区对上述行政法规是于2015年7月1日才开始施行，其施行的时间是在双方约定的转移登记日期之后，因此，被上诉人认为系政府原因导致逾期办证的理由不能成立；根据《合同法》第一百一十七条之规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 二、被上诉人辩称是因上诉人未提供办证资料导致被上诉人未能及时向不动产登记部门提供转移登记所需材料的理由不能成立。1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第八章第二十二条第一款第三、四项之约定，在办理转移登记过程中需要提供的材料包括登记申请书、已登记备案的商品房预售合同等材料均应当由被上诉人提供故被上诉人辩称上诉人未能提供相关材料的理由没有任何依据。2.根据《不动产登记暂行条例实施细则》规定：未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。根据《商品房销售管理办法》的规定：房地产企业应该在商品房交付使用之日起60日内，将需要提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。本案中，被上诉人于2015年8月31日将房屋交付上诉人使用，那么被上诉人应当于2015年11月1日前办理商品房首次登记，但被上诉人却是在2018年才办理了商品房首次登记，本案被上诉人真正未能按时向上诉人办理商品房转移登记的原因是在于被上诉人未按照《商品房销售管理办法》之规定在法定期限内办理首次登记所致，因此，其行为已经构成根本违约，应当承担相应的违约责任。 三、双方签订的补充协议中第九条第三款约定：在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证；此条款约定内容减轻了被上诉人违约责任，也颠倒了被上诉人在办理产权中的位置；在《商品房买卖合同》中第八章第三款第四条中双方约定了买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，可以看出是由出卖人全权为买受人办理房屋权属转移登记；而在补充协议中却只是协助办理。因此，补充协议第九条第三款具有减免或免除本合同中约定应当由被上诉人承担的责任或者不合理地加重上诉人责任、排除上诉人主要权利内容，根据《商品房买卖合同》第十章第二十九条：补充协议中含有不合理地减免或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为主”的约定，应当以《商品房买卖合同》第八章第三条第2款约定为准。原审判决中认为被上诉人为上诉人申请办理商品房产权转移登记之日起视为履行了合同义务。但在《商品房买卖合同》中第八章第三条第1款约定：出卖人承诺于2016年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同中约定为将有关文书交付给上诉人，而并不是申请请办理商品房产权转移登记之日。 被上诉人创美公司二审未作答辩。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定无异。 承办人认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：焦点1，上诉人承担违约责任的期限应如何认定；焦点2，《商品房买卖合同补充协议》是否为无效合同。 关于焦点1，对于被上诉人创美公司取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2016年6月30日往后推迟两年，即2018年6月30日前，一审判决对此认定事实清楚，说理充分详实，二审予以确认，不做赘述。上诉人主张违约金的计算时间应为《商品房买卖合同》中约定的2016年6月30日开始起算的上诉理由不成立，本院不予采纳； 关于焦点2，关于商品房所有权转移登记的法定义务的问题，根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》12条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”和《不动产登记暂行条例》14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，在商品房买卖中，出卖人虽具有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向房屋产权部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办理产权转移登记的主体；因此，《补充协议》约定的内容，不具备《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定应认定无效情形；故，上诉人关于《补充协议》系被上诉人创美公司单方拟定的格式合同，且该补充协议规避了上诉人作为出卖方的法定义务，应认定无效的上诉理由，本院不予采纳； 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费354元，由上诉人冯合国、陈平负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十二月十日 书记员  张炜林