四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终17233号 上诉人（原审被告）四川中阆信泰科技发展有限公司，住所地：成都市锦江区锦华路三段**汇融国际广场****（**）**（电梯**）。 法定代表人：张泓，该公司总经理。 委托代理人刘峰，四川华神律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）成都汇融物业服务有限公司锦江分公司，住所地，住所地：成都市锦江区锦华路三段**汇融国际广场****iv> 法定代表人：薛超雄，该公司总经理。 委托代理人刘真含，泰和泰律师事务所律师。 委托代理人吕瑞，泰和泰律师事务所律师。 上诉人四川中阆信泰科技发展有限公司（以下简称中阆信泰公司）与被上诉人成都汇融物业服务有限公司锦江分公司（以下简称汇融物业锦江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1601号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理认定事实如下：2016年12月7日，汇融华章公司与中阆信泰公司签订一份《租赁合同》，约定：中阆信泰公司承租汇融华章公司所有的汇融国际广场C座(5单元)19层(电梯20层)房屋，租赁房屋的建筑面积为769.92平方米，租赁期限为2017年2月15日至2020年2月14日，中阆信泰公司应向汇融华章公司支付履约保证金76992元；中阆信泰公司逾期未支付物业管理、水电等因使用房屋而发生的费用，导致相关单位要求汇融华章公司作为房屋的所有权人承担连带责任的，汇融华章公司在接到相关单位要求支付的通知后，汇融华章公司有权直接在中阆信泰公司交纳的履约保证金中扣取相应金额的费用用于向相关单位进行费用交付；物业管理费由中阆信泰公司自行承担。 2016年12月7日，中阆信泰公司(乙方)与汇融物业锦江分公司(甲方)签订《物业服务协议》，约定：汇融物业锦江分公司系通过公开招投标选聘并与业主汇融华章公司签订《前期物业服务合同》的物业服务公司，中阆信泰公司系汇融国际广场C座19层(电梯20层)物业的使用人即租户，其所租房为乙级写字楼；物业服务费用采取包干制收取方式，中阆信泰公司应按租赁建筑面积769.92平方米，向汇融物业锦江分公司支付物业服务费9元/月/平方米，按季度交纳，季度物业服务费为20787.84平方米；物业服务费按季预交，中阆信泰公司应于当期物业服务费届满前10日前支付下一季度物业服务费，逾期交纳物业服务费用的，从应交费日期的次日起按应缴总额的3‰/日，向汇融物业锦江分公司支付滞纳金。 中阆信泰公司承租案涉房屋后，向汇融物业锦江分公司缴纳了2017年3月15日至2017年6月14日的物业费20787.84元，此后未再交纳物业费。汇融物业锦江分公司于2017年5月、6月多次向中阆信泰公司发出《缴费通知单》、《物业费催告函》，催收2017年6月15日至2017年9月14日欠付的物业费及滞纳金。 2017年7月26日，中阆信泰公司的法定代表人张泓报案称，在一个月前物业公司把公司的门锁住了，公司一个月没法正常上班，现在要求物业给说法，经了解是物业要收服务费，张泓认为不合理。同日，中阆信泰公司在汇融物业锦江分公司的玻璃门上张贴一份《关于解除＜物业服务协议＞的函》，载明因2017年6月29日中阆信泰公司承租的办公用房被无故封存，导致中阆信泰公司无法使用，造成巨大经济损失，故提出解除《物业服务协议》。庭审中，中阆信泰公司陈述：该公司自2017年6月29日门被上锁后未再使用案涉房屋。 另经原审法院核实(2018)川0104民初1338号汇融华章公司与中阆信泰公司房屋租赁合同一案的庭审笔录可知，庭审中，汇融华章公司认为其与中阆信泰公司之间的租赁合同已于2017年7月26日解除。 以上事实的认定有汇融物业锦江分公司提交的营业执照、物业服务协议、缴费通知单、物业费催告函，中阆信泰公司提交的物业费缴纳发票、接报警登记表、物业服务协议、租赁合同、关于解除《物业服务协议》的函、照片、微信记录以及双方当事人的当庭陈述在案为证。 中阆信泰公司提交的张泓与吕斌的微信聊天记录、照片，拟证明案涉房屋大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司封锁。原审法院认为，该聊天记录只能反映中阆信泰公司欠缴了物业费，因此而停电，聊天记录中的图片只能看见一扇玻璃门被上锁，并不能反映门所处的具体位置，且双方的聊天内容中也未反映出该门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司上锁，另提供的照片无拍摄时间，亦不能证明案涉房屋大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司封锁，故该组证据不能作为认定本案事实的证据使用，原审法院不予采信。中阆信泰公司提交的录音资料，不能证明案涉房屋大门被锁的时间及汇融物业锦江分公司锁门的事实，故对该证据原审法院不予采信。 原审法院认为，汇融物业锦江分公司与中阆信泰公司签订的《物业服务协议》是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行义务。中阆信泰公司称案涉房屋的大门于2017年6月29日被汇融物业锦江分公司上锁导致其无法办公，但未提交有效证据予以印证，故对中阆信泰公司的该辩称意见，原审法院不予采纳。根据中阆信泰公司提交的报警记录，可以确认案涉房屋的大门在2017年7月26日时已被封锁。根据本案查明的事实，中阆信泰公司已向汇融物业锦江分公司交纳了截至2017年6月14日的物业费，中阆信泰公司自2017年7月26日起因大门被锁未能继续使用案涉房屋，未再接受汇融物业锦江分公司提供的物业服务，且汇融华章公司在另案纠纷中自认其与中阆信泰公司之间的租赁合同于2017年7月26日解除，故中阆信泰公司应向汇融物业锦江分公司交纳使用案涉房屋期间(2017年6月15日至2017年7月26日)的物业费9701元，具体计算方式为：(769.92平方米×9元)÷30天×42天=9701元。2017年7月26日之后的物业费，汇融物业锦江分公司可另向案涉房屋的业主主张权利。本案中，汇融物业锦江分公司多主张的物业费，原审法院不予支持。中阆信泰公司依据租赁合同向汇融华章公司交纳的保证金，因系不同的法律关系，汇融物业锦江分公司无权从该保证金中扣收相应的物业费，故中阆信泰公司辩称汇融物业锦江分公司可通知业主从其交纳的保证金中扣除物业费的意见，原审法院不予采纳。根据《物业服务协议》的约定，中阆信泰公司逾期交纳物业服务费用的，从应交费日期的次日起按应缴总额的3‰/日支付滞纳金。庭审中，中阆信泰公司对协议约定的违约金计算标准无异议，汇融物业锦江分公司主张违约金从2017年6月16日起计算至2017年7月26日，故中阆信泰公司应以尚欠的物业费9701元为基数，从2017年6月16日起至2017年7月26日止，按每日3‰的标准计算向汇融物业锦江分公司支付违约金1193元。汇融物业锦江分公司多主张的违约金，原审法院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决一、四川中阆信泰科技发展有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向成都汇融物业服务有限公司锦江分公司支付2017年6月15日至2017年7月26日的物业费9701元，并支付违约金1193元；二、驳回成都汇融物业服务有限公司锦江分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费352元，减半收取176元，由成都汇融物业服务有限公司锦江分公司负担89元，由四川中阆信泰科技发展有限公司负担87元。 中阆信泰公司不服一审判决，向本院提起上诉称：中阆信泰公司其实质是第三人的代理人，不应承担法律责任。汇融物业锦江分公司在2017年6月15日就停止对中阆信泰公司的物业服务，并于6月29日锁住了中阆信泰公司承租房屋的大门，侵犯了中阆信泰公司的权益，中阆信泰公司不应再交纳物业费和违约金。一审法院认定事实错误，请求撤销成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1601号民事判决，依法改判，并由汇融物业锦江分公司承担一、二审诉讼费。 汇融物业锦江分公司答辩称：在2017年6月15日至7月26日，汇融物业锦江分公司为中阆信泰公司提供了物业服务，林丹非汇融物业锦江分公司工作人员，其不能证明汇融物业锦江分公司停止了对中阆信泰公司的物业服务，请求驳回中阆信泰公司的上诉请求。 在审理中，中阆信泰公司向本院提出书面申请，请求调取中阆信泰公司、汇融物业锦江分公司、汇融华章公司三方工作人员于2017年9月13日在成都市锦江区公安分局柳江派出所接受询问时公安机关制作的询问笔录。本院审查认为，该证据与案件基本事实有关，且是当事人无法调取的，对中阆信泰公司的调取申请本院予以准许。 二审期间，中阆信泰公司向本院提交如下证据:中阆信泰公司张杰、汇融国际广场C座物业客户专员林丹、汇融华章公司张聪于2017年9月13日在成都市锦江区公安分局柳江派出所接受询问时公安机关制作的询问笔录，欲证明汇融物业锦江分公司于2017年6月15日起停止了对中阆信泰公司的物业服务。汇融物业锦江分公司经质证，认可该证据的真实性、合法性，但认为不能达到中阆信泰公司的证明目的，林丹不是汇融物业锦江分公司的员工，不能证明汇融物业锦江分公司停止了对中阆信泰公司的物业服务。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认，认为能够达到证明目的，予以采信。汇融物业锦江分公司向本院提交如下证据:(1)成都市锦江区人民法院（2017）川0104民初7120号生效民事判决书，欲证明2017年7月26日起中阆信泰公司没有继续在案涉房屋办公；（2）汇融物业锦江分公司2017年6月--8月物业服务签到表，欲证明2017年6月15日至7月26日汇融物业锦江分公司提供了物业服务。本院经审查认为，证据（2）汇融物业锦江分公司应该在一审时提供，并非二审新证据，故对该份证据不予组织质证。中阆信泰公司对证据（1）发表质证意见，认可该证据的真实性、合法性，但认为与汇融物业锦江分公司6月15日停止服务没有关系。本院对该证据真实性、合法性予以确认，对证明力待合议庭评议后决定。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为：汇融物业锦江分公司与中阆信泰公司签订的《物业服务协议》是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定履行义务。依据2017年9月13日成都市锦江区公安分局柳江派出所制作的询问笔录可知，汇融国际广场C座物业客户专员林丹在询问笔录中证实汇融物业锦江分公司从2017年6月15日起就停止了对中阆信泰公司的物业服务。林丹作为专门管理汇融国际广场C座物业的客户专员，职责就是协调处理汇融国际广场C座的物业事宜，十分清楚中阆信泰公司所承租房屋的物业服务情况。同时，在二审庭审中汇融物业锦江分公司也表示，林丹客户专员也代表汇融物业锦江分公司协调和催收物业费，清楚中阆信泰公司所承租房屋的物业服务情况。从上述证据可以认定汇融物业锦江分公司从2017年6月15日起就停止了对中阆信泰公司的物业服务。因物业服务合同为继续性合同，业主或物业使用人可以行使先履行抗辩权，在物业服务企业未按物业服务合同提供服务时，业主或物业使用人可拒绝交纳相应的物业费。中阆信泰公司提出的不应交纳汇融物业锦江分公司未提供物业服务期间的物业费的上诉理由成立，本院予以支持。 中阆信泰公司提出的其实质是第三人的代理人，不应承担法律责任的问题。本案中，中阆信泰公司与汇融华章公司签订了《租赁合同》，中阆信泰公司承租汇融华章公司所有的汇融国际广场C座(5单元)19层(电梯20层)房屋，中阆信泰公司与汇融物业锦江分公司签订《物业服务协议》，约定汇融物业锦江分公司为中阆信泰公司提供物业服务。中阆信泰公司作为企业法人，依法独立享有民事权利和承担民事义务，其均应对上述签订《租赁合同》和《物业服务协议》的行为负责，中阆信泰公司提出的其实质是第三人的代理人，不应承担法律责任的上诉请求没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，中阆信泰公司的部分上诉请求成立，本院予以支持。本案因二审出现新证据，导致一审判决结果错误，应予以纠正。依据《中华人民共和国合同法》第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市锦江区人民法院（2018）川0104民初1601号民事判决； 二、驳回成都汇融物业服务有限公司锦江分公司的诉讼请求。 本案一审案件诉讼费176元由成都汇融物业服务有限公司锦江分公司负担，二审案件诉讼费352元由成都汇融物业服务有限公司锦江分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李伟东 审判员  喻小岷 审判员  王 健 二〇一八年十二月二十七日 书记员  胡 敏