陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终1258号上诉人（原审被告）：陕西佳恒房地产开发有限公司，住所地：宝鸡市渭滨区，统一社会信用代码916103022213206144。法定代表人：候懿珉，总经理。委托诉讼代理人：毕天增，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：冯文园，男，1974年1月2日生，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：张艺瀚，陕西永佳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晨，陕西永佳律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：徐红，女，1977年12月20日生，住宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：时嫚，陕西炎城律师事务所律师。上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司（以下简称佳恒公司）、冯文园与被上诉人徐红商品房销售合同纠纷一案，不服陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初164号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人佳恒公司委托诉讼代理人毕天增，上诉人冯文园委托诉讼代理人张艺瀚，被上诉人徐红委托诉讼代理人时嫚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳恒公司上诉请求：1、撤销（2018）陕0302民初164号民事判决；2、改判由冯文园承担全部责任；3、案件移送公安机关涉嫌诈骗罪刑事责任；4、案件受理费由冯文园承担。事实及理由：1、民事部分坚持一审意见。2、冯文园涉嫌诈骗罪，应当移送公安机关侦查。关于协商解除承包经营合同书，不应理解为此时才解除合同，应理解为收回公章。冯文园抢夺公章给公司造成巨大损失，涉嫌合同诈骗，违法行为严重。综上，原审判决错误，请求予以改判。上诉人冯文园上诉请求：1、撤销（2018）陕0302民初164号民事判决；2、改判驳回徐红对冯文园承担连带清偿责任的诉讼请求。事实与理由：一审法院判决冯文园对购房款、利息及赔偿金承担连带责任无任何法律依据。徐红与第一项目部签订意向书时，承包经营合同并未解除，权利义务应当由佳恒公司承担。综上，请求予以改判。一审徐红诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋认购意向书》；2、二被告双倍返还原告定金150300元；3、二被告返还原告已付购房款300600元，并支付自2016年6月18日起至款清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；4、二被告赔偿原告375750元；5、被告承担本案受理费。一审渭滨区人民法院查明：2014年4月21日，被告佳恒公司（甲方）与被告冯文园（乙方）就渭工路西段路北旧城改造项目签订《承包经营合同》，约定，渭工路旧城改造项目开发部（被告佳恒公司第一项目部）经理由被告冯文园担任，项目部合作人员及相关工程技术人员由项目部自行确定，乙方在承包开发项目期间，对聘用人员的工资、福利待遇、办公经费等一切费用全权支付，自主确定，乙方向甲方所交项目管理费打包计算共计100000元，由乙方组织项目招标和房产销售等，销售款存入乙方账户，渭工路项目的合同、协议及公文等均应以甲方名义出现，由甲方法定代表人签字，使用甲方公司印章。同时对项目概况、经营原则、项目部组建、承包时间、人员经费、项目资金筹措及工程管理、优惠政策享受、财务管理、制约措施、违约责任均进行了明确约定。双方将合同落款时间倒签于2010年3月16日。2014年4月15日，被告佳恒公司（甲方）与案外人乔亚宁（乙方）就渭工路西段路北旧城改造项目的承包经营合同变更事宜签订《补充协议》，约定“第一、甲方同意乙方把承包经营合同的主体变更为冯文园，由冯文园履行承包经营合同。第二、乙方自愿将承包经营合同中的权利义务转让给冯文园，由冯文园继续履行与甲方的承包经营合同……第四、承包经营合同的主体变更为甲方和冯文园，甲方应全力配合冯文园接收项目后的全部配套工作（含后期办理房产证的相关事宜）……”，该协议加盖被告佳恒公司公章，案外人乔亚宁签名捺印。2014年4月21日，被告佳恒公司出具《法人授权委托书》，载明“宝鸡市渭滨区渭工路南关村旧城改造项目新街坊美寓占地约6.2亩，计划建筑面积约20000平方米，该项目全权委托我公司第一项目部经理冯文园同志负责开发、建设、销售、售后服务等事宜。独立经营、自负盈亏，债权债务由冯文园同志自理。保证该项目按期顺利完成。委托期限：2014年4月21日至2015年4月20日止。”，上加盖被告佳恒公司公章及其法定代表人候懿珉私章。2014年8月12日，案外人乔亚宁向被告冯文园出具《借条》一份，载明“今从冯文园处借走‘陕西佳恒房地产开发有限公司第一项目部’公章一枚，借走之日起（包含当日）因此章发生的一切业务，债权债务由本人承担一切责任”，上有案外人乔亚宁签名捺印。2016年4月，被告佳恒公司取得新街坊美寓项目预售许可证。2016年4月10日，被告冯文园因取回公章事宜与案外人张亚红发生纠纷并报警，公安机关告知双方经济债务纠纷应向法院起诉。2016年4月14日，被告佳恒公司在宝鸡日报上登报声明该公司第一项目部丢失公章一枚，防伪号码为610303001××××。2016年6月15日，,被告冯文园委托其工作人员收取原告购房款350000元。同日，被告佳恒公司第一项目部向原告出具收款收据一份载明：“今收到徐红房屋定金新街坊美寓141302室人民币伍万元（¥50000元）”。2016年6月18日，原告（乙方）与被告佳恒公司第一项目部（甲方）签订《房屋认购意向书》一份，约定主要内容：乙方认购甲方开发的坐落于宝鸡市渭滨区渭工路十字西二十米的新街坊美寓小区4单元13层141302号商品房一套，建筑面积约125.25平方米；乙方认购房屋单价为每平方米3000元，总价为375750元，房款以乙方选房时实选户型面积为依据；意向定金为50000元，于签订本意向时缴纳；付款方式为一次性全款375750元，于2016年6月18日前付清；甲方承诺本项目的竣工时间为2017年3月1日，甲方向乙方交付房屋使用权时间为2017年7月1日。双方同时对其他权利义务进行了详细约定。该意向书加盖被告佳恒公司第一项目部公章，并有原告签名捺印。同日，被告佳恒公司第一项目部向原告出具收款收据一份，载明“今收到徐红房屋定金新街坊141302室人民币叁拾贰万伍仟柒佰伍拾元（￥325750元）”。2016年9月27日，被告佳恒公司与案外人穆博签订《商品房买卖合同》，出售涉案房屋，并已办理预告登记。2016年10月21日，被告佳恒公司（甲方）与被告冯文园（乙方）签订《协商解除承包经营合同书》，约定“第一、甲乙双方同意2010年3月16日签订的《新街坊美寓项目承包经营合同》及其它相关协议，自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。第二、乙方将项目公章一枚同时交回，此协议生效视为甲方收到项目部公章……”，该合同加盖被告佳恒公司公章，被告冯文园签名捺印，同时加盖被告佳恒公司第一项目部公章（防伪号码610303001××××）。一审渭滨区人民法院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告与被告佳恒公司第一项目部签订的《房屋认购意向书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同，一审予以确认。本案中，双方对《房屋认购意向书》的权利义务主体存在争议。依据二被告签订的《承包经营合同》及被告佳恒公司与案外人乔亚宁签订的《补充协议》，可以认定各方认可被告冯文园系该项目部经理。且《承包经营合同》明确约定“由乙方组织项目招标和房产销售等，销售款存入乙方账户”，依据上述约定，可以认定被告佳恒公司许可被告冯文园以佳恒公司第一项目部名义从事房产销售活动，并由冯文园收取房款。原告签订的上述《房屋认购意向书》中加盖被告佳恒公司第一项目部公章，被告佳恒公司虽提交证据证明签订《房屋认购意向书》时已过授权时间，涉案第一项目部于2016年4月14日公告公章丢失的事实，且认为案外人乔亚宁于2014年8月12日向被告冯文园出具《借条》借走公章即证明其公司与被告冯文园《承包经营合同》已经解除，但上述证据不能证明原告签订《房屋认购意向书》时二被告就解除《承包经营合同》达成合意，且解除合同依照我国相关法律规定应该为明确的意思表示并通知合同相对方，被告佳恒公司并未向被告冯文园送达解除合同的通知，故被告冯文园以被告佳恒公司第一项目名义与原告签订《房屋意向书》时，其项目经理的职务并未解除。被告冯文园出借公章的行为发生于被告冯文园与案外人乔亚宁之间，不能产生解除二被告《承包经营合同》的效力。同时，二被告于2016年10月21日签订《协商解除承包经营合同书》对解除《承包经营合同》及公章移交有明确约定，该合同书上亦加盖第一项目部公章，与被告佳恒公司陈述内容存在冲突。故，原告有理由相信被告冯文园可以以被告佳恒公司第一项目部名义从事民事法律行为，对被告佳恒公司第一项目部与被告佳恒公司之间关系，原告并无审查义务，第一项目部系被告佳恒公司的内设机构，被告佳恒公司应当承担《房屋认购意向书》约定的权利义务。原告认为《房屋认购意向书》具备商品房买卖合同要件，该意向书应当认定为双方签订的商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，经一审审查，《房屋认购意向书》明确约定房屋坐落、价款、面积、竣工时间、交房时间等事项，且原告已经履行支付购房款的义务，故一审对原告该项意见予以采信，认定《房屋认购意向书》系原告与被告佳恒公司订立的商品房买卖合同。关于原告支付的款项数额。原告陈述，其共支付350000元，被告佳恒公司第一项目部向其出具收款收据载明金额为375750元，其中25750元系优惠，被告冯文园对其收取原告350000元购房款无异议，故应认定原告实际支付购房款350000元。依据《最高人民法院》第八条第一款第二项规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”，本案中，原告与被告佳恒公司第一项目部于2016年6月18日签订《房屋认购意向书》，被告佳恒公司于2016年9月27日向案外人穆博出售涉案房屋并办理预告登记，原告合同目的无法实现，故一审对原告主张解除《房屋认购意向书》的请求予以支持。依据上述法律规定，原告有权主张出卖人被告佳恒公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，故一审对原告主张被告返还已付购房款及利息并承担一倍购房款赔偿责任的请求予以支持。依据一审认定的事实，被告佳恒公司已于2016年9月27日将涉案房屋出售给他人，原告合同目的无法实现，被告佳恒公司应将原告购房款返还原告。被告佳恒公司未及时返还原告购房款，应赔偿原告利息损失。利息从2016年9月28日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。因原告在诉讼请求中已主张了其损失，一审已对其损失按购房款一倍认定，故原告主张被告双倍返还定金，属于对其损失的重复主张，故一审对其主张双方返还定金的诉讼请求，不予支持。本案中，被告佳恒公司第一项目部系被告佳恒公司设立，依据《承包经营合同》约定，涉案项目由被告冯文园担任项目经理并承包经营，该项目部资金自筹、人事自主、独立核算、自负盈亏，由被告冯文园向被告佳恒公司交纳管理费，项目承包期间的合同、协议及公文均以被告佳恒公司名义出现，二被告之间已形成挂靠关系，且涉案房款系被告冯文园收取，故对原告主张被告冯文园与被告佳恒公司承担连带责任的意见，一审予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、九十六条、第一百零七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款第二项、第五条之规定，判决：一、解除原告徐红与被告陕西佳恒房地产开发有限公司第一项目部于2016年6月18日签订的《房屋认购意向书》。二、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐红购房款350000元，并支付从2016年9月28日起至款清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、被告陕西佳恒房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告徐红350000元。四、被告冯文园对上述第二项、第三项义务承担连带清偿责任。五、驳回原告徐红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12290元，由原告徐红承担1590元，被告陕西佳恒房地产开发有限公司、冯文园承担10700元。二审期间，各方未提供新的证据，故二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，认购意向书中房屋出卖的主体为佳恒公司第一项目部。因第一项目部并不具有主体资格，因此，合同义务应由谁来承担是本案的主要争议焦点。根据法律规定，合同主体不具备主体资格的，应当由设立其的主体承担法律责任。故根据合同印鉴载明情况，佳恒公司应当为责任的主体。佳恒公司在上诉中称，其已将印鉴挂失，故不应成为印鉴挂失后的法律责任。但根据本案事实，对于印鉴持有情况，佳恒公司是明知的，但其并未通过法律途径予以索取。且根据项目承包经营合同以及协商解除承包经营合同书载明内容，冯文园持有公章对外从事经营活动自项目承包经营合同始而至协商解除承包经营合同书止。故佳恒公司以冯文园权利义务自印鉴挂失之时已经终止，其持有公章对外经营活动与佳恒公司无关的理由与上述两协议的权利义务约定相互矛盾，不能成立。而其法人授权委托书虽从形式上为委托授权行为，但其内容中仍释明了冯文园承包经营的相关权利义务，且与解除合同书内容相抵触，双方之间真实的法律关系应当是承包合同、法人授权委托书以及解除协议内容中共同指向的承包经营法律关系。故在承包经营合同法律关系尚未解除之时，冯文园对外从事经营活动的法律后果，应当由具备房屋开发销售主体资格的佳恒公司予以承担。同时，根据已发生法律效力的（2017）陕03民终1633号民事判决，认定佳恒公司第一项目部系佳恒公司内设机构，佳恒公司对案涉房屋认购意向书解除后的法律后果承担责任，并判决佳恒公司向购房者承担返还房款义务。根据同类案件已发生法律效力的判决所产生的既判力，一审确定由冯文园承担连带清偿责任不当，且无法律法规的相关规定，依法应予纠正。而如因冯文园违反承包经营协议而造成佳恒公司损失，佳恒公司可另案主张权利。综上所述，一审判决认定事实清楚，审判程序合法，但在认定冯文园是否应当承担连带清偿责任时适用法律有误，依法应予纠正。上诉人佳恒公司的上诉请求不能成立，依法不予支持。上诉人冯文园的上诉理由成立，依法应予支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初164号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销陕西省宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初164号民事判决第四项；三、驳回上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12290元，由被上诉人徐红承担1590元，上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司承担10700元。二审案件受理费12290元，由上诉人陕西佳恒房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 彭 澍审判员 陈 蔚审判员 李婧雯二〇一八年十二月六日书记员 王文叶