江西省赣州市章贡区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0702民初6634号 原告：黄康，男，1987年10月26日出生，住江西省赣州市章贡区。 委托诉讼代理人：周涛、曾婷，江西明理（赣县）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：赣州市恒辉置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区八一四大道**。 统一社会信用代码：91360702598854704T。 法定代表人：翁林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：钟北斗，江西大榕树律师事务所律师，特别授权代理。 原告黄康与被告赣州市恒辉置业有限公司（以下简称恒辉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄康的委托诉讼代理人周涛、曾婷，被告恒辉公司的委托诉讼代理人钟北斗到庭参加诉讼本案现已审理终结。 原告黄康向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告履行《商品房买卖合同》的约定，立即为原告办理房屋所有权证；2、判令被告支付逾期办理房产证自2017年10月5日起至实际办理房产证之日止的违约金（从2017年10月5日起至起诉时违约金15022.87元）；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审过程中，原告当庭撤回了第一项诉讼请求，即撤回判令被告履行《商品房买卖合同》的约定，立即为原告办理房屋所有权证的诉请。事实与理由：2016年4月16日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，双方约定：被告将万象国际广场xx栋xx室出售给原告，房屋建筑面积为123.31平方米，成交总价为807681元。被告于2017年1月7日向原告交付了上述房屋，合同约定被告在房屋交付之日起270个工作日内，为原告办理房屋所有权证，现距交付房屋已超过270日，但被告至今迟迟未为原告办理房屋所有权证，为此原告诉至法院，要求判如所请。 原告为证明自己的主张，提交了以下证据： 证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、《赣州市商品房买卖合同》，证明原、被告之间签订售房合同约定了在房屋交付之日起270日内办理房屋所有权证，逾期办理的应支付相应违约金的条款； 证据3、入住通知书、入住温馨提示及收据，证明被告于2017年1月7日向原告交付了房屋，但至今未为原告办理房屋所有权证的事实； 证据4、不动产证登记暂行条例实施细则，证明在本案房屋买卖合同签订之前就已实际实行了不动产统一登记制度，不动产登记中不存在被告在商品房买卖活动中所述的要分别办理相应产权证的事实，也就是说不存在时间累计叠加计算的情况。 被告辩称：1、本案遗漏了案件当事人，涉案房屋的买受人除原告黄康之外，还有同样作为买受人的钟瑶，原告黄康在起诉时未将钟瑶列为共同原告，属于遗漏了案件的当事人；2、原告购买的房产我公司已在2018年9月29日办理好了房屋不动产权证书；3、被告不存在逾期办理房产证书的违约行为，无需支付逾期办证违约金。涉案房屋按照合同第八章第十二条中关于房地产登记的约定，房地产办证包括（二）房屋所有权转移登记（被告的办证时间为自该商品交付之日起270个工作日）和（三）建设用地使用权地转移登记（被告的办证时间为在商品房交付使用后全部业主办理完毕《房屋所有权证》后270个工作日）。根据《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》及《赣州市不动产登记中心办事指南》规定，所有的房产办证都是合二为一，即房产证和土地证合并为一本不动产权证书，不再单独办理两本证，但是产权证办理的流程是一样的。因此，依据合同约定，被告的办证时间至少为自交房之日起540个工作日。本案所涉原告的交房时间为2017年1月7日，不动产权证出证日为2018年9月29日。因此被告不存在逾期办理房屋权属证书的违约行为。 综上，原告断章取义，将《商品房买卖合同》赋予被告办证时间理解错误。原告的诉请没有事实和法律依据，法院应当依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告为支持其的答辩理由，提交了以下证据： 证据1、被告营业执照复印件及法人代表身份证明，证明被告的诉讼主体资格； 证据2、黄康、钟瑶不动产权证书复印件，证明涉案房屋产权证出证日期为2018年9月29日，且在不动产权证书中明确载明了房屋建筑面积、分摊建筑面积、专有建筑面积、共有宗地面积、分摊土地使用权面积，表明该不动产证已经涵盖了原先一般办理两本证也就是房产证和土地证的相关信息，也就是我们办这本证需要把原来两本证的时间合并计算，故而我公司不存在违约行为。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年4月16日，原告黄康及其妻子钟瑶（以下简称买受人）与被告恒辉公司（以下简称出卖人）签订一份《赣州商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人位于赣州市章贡区万象国际广场xx栋xx室，建筑面积123.31㎡，房屋总价为807681元；买受人已向出卖人支付定金贰万元整；付款方式为商业贷款，买受人应于2016年4月16日前支付首期房价款人民币贰拾万零柒仟陆佰捌拾壹元整（￥207681元），占全部房价款的26%，剩余人民币陆拾万元（￥600000元）向公积金处申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人办理交付手续的时间、、地点以及应当携带的证件买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起270个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理合同解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后全部业主办理完毕《房屋所有证》后，270个工作日内该商品房《建设用地使用权证》交给买受人……合同签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告于2017年1月7日向原告交付了商品房。后原告于2018年10月18日以被告至今未给原告办理不动产转移登记手续为由，诉至法院，要求依法处理。 另查明，被告于2018年9月29日完成了不动产权证的登记手续。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系合法有效的，双方之间已形成商品房销售合同法律关系。合同双方当事人应当正当行使自身权利，严格履行自身义务。原告已按合同约定履行完付款义务，被告具有代为办理《房屋所有权证》及《国有建设用地使用权证》的义务。赣州市不动产登记中心于2015年8月10日成立，并负责办理市中心城区不动产权证书，实际上双方在签订的《商品房买卖合同》时已不需要办理《国有建设用地使用权证》，而是二证合一，故被告提出应以540日为办证期没有事实依据，对被告就此提出的抗辩理由，本院不予支持。由于被告是在2018年9月29日才代为原告办理好不动产权证，已超出合同约定的270个工作日的时间，故被告应承担相应的违约责任。关于本案违约金的计算问题，因合同对逾期办证的违约情形作出了约定，即按全部房价款的日万分之0.5标准计算违约金，该约定符合法律规定，但原告主张违约的时间从交房之日起至270日开始计算，与合同约定的270日工作日为办证时间不相符，根据《全国年节及纪念日放假办法》（国务院令513号）的规定，年工作日为250日，故被告的办证时间为一年另22个工作日，即被告的办证截止时间为2018年2月5日，故对原告的该项诉讼请求，本院部分予以支持。关于被告辩称本案遗漏了涉案房屋共同人钟瑶的意见，因庭审后共有人钟瑶出具了授权委托书，同意由黄康一人作为原告向法院提起诉讼，故对被告的该意见，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告赣州市恒辉置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告黄康逾期办证的违约金9490.25元（按已付房款807681元为基数，从2018年2月6日至2018年9月28日止，以日万分之0.5标准计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费176元，减半收取88元，由被告赣州市恒辉置业有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。 审判员  喻红峰 二〇一八年十二月十一日 法官助理 陆 瑶  书记员 刘 琪