云南省芒市人民法院民 事 判 决 书（2018）云3103民初1556号原告（反诉被告）：赵昌祥，男，汉族，1995年1月20日生，云南省德宏州陇川县人，大专文化，经商，住云南省德宏州陇川县。委托诉讼代理人：余锐，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：张义兰，云南春晖律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：德宏州海贝生态开发有限责任公司地址：德宏州芒市榕树南路33号，统一社会信用代码：91533103681273513R。法定代表人：阮钧，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李文栋，云南欣晨光律师事务所律师，代理权限为特别授权。第三人：罗勇，男，汉族，1984年9月9日生，云南省弥勒县人，经商，现住昆明市西山区。委托诉讼代理人：付全胜，云南八谦律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告（反诉被告）杨赵昌祥诉被告（反诉原告）德宏州海贝生态开发有限责任公司（以下简称海贝公司）、第三人罗勇商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年10月17日立案后，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司向本院提起反诉，并申请追加罗勇作为第三人参加诉讼，经本院审查，被告的反诉及申请符合法律规定，本院依法受理了反诉，并追加罗勇作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，于2018年8月1日公开开庭，针对本诉和反诉进行了合并审理。原告赵昌祥及其委托诉讼代理人余锐、张义兰，被告海贝公司的委托诉讼代理人李文栋，第三人罗勇委托诉讼代理人付全胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告赵昌祥向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同，立即与原告赵昌祥办理所购商品房的交付手续，并按合同约定支付逾期交房违约金（截止2017年10月15日的违约金为197488.33元）;2、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实及理由如下：2014年，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司将其在海贝曦谷（芒市东北侧）建设开发的8套别墅商品房出售给罗勇时，鼓励罗勇采取各种方式对此八套商品房进行转售，并承诺8套房的过户更名房产税、维修基金、配套费等所有费用均由被告承担。2015年3月10日，在被告当面承诺给予罗勇的全部优惠条件对原告都有效的情况下，原告与被告签订了购买F1-29号3层联排别墅的《商品房购销合同》，在付清购房全款886825元后，被告向原告出具了收款收据。后将原告所购商品房在房地产管理中心进行了备案。合同第七条约定“双方应于2015年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给乙方”。第九条规定：“自本合同约定的交付时间届满后的次日起至实际交付之日止30天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期30天后甲方按照乙方已付款的0.05％乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。”但至今已逾期2年多，被告并未将原告购买的商品房交付给原告。2017年2月28日，海贝曦谷的多数购房户收到了被告的《接房通知函》，原告多次找到被告要求办理接房手续，都遭到了被告的拒绝。原告只有诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告海贝公司辩称：1、本案的基础关系是海贝公司与第三人罗勇的民间借贷关系，依照关于民间借贷的相关解释，本案属于借贷关系，所有商品房买卖合同均属于违法的备案担保关系不受法律保护，因此本案原告与罗勇之间所形成的所谓买卖关系也就成为了无源之水，无本之木，同样不受法律保护。2、无论本诉原告与罗勇形成合作还是买卖关系均没有与海贝公司建立商品房买卖，原告从未向海贝公司支付过购房款，因此原告与海贝公司的买卖关系也不成立，更不存在所谓的违约责任。针对本诉请法院依法驳回原告的起诉。针对本诉，被告海贝公司向本院提出反诉请求如下：1、请求人民法院依法确认赵昌祥与德宏州海贝生态开发有限责任公司于2015年8月4日签订的合同编号为“海贝曦谷069”《商品房购销合同》无效。2、请求人民法院依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费。事实及理由如下：反诉原告海贝公司系依法成立的具有房地产开发资质的独立企业法人，经国家机关审批，对位于芒市广母村东侧的房地产项目进行开发，项目名称为“海贝●曦谷”。海贝公司在进行项目开发的时候，刚好遇到全国房地产经济紧缩，且由于自身开发资金不足，逐渐陷入经营危机。为解决资金周转，海贝公司出于无奈进行民间融资。2014年5月，海贝公司原法定代表人熊越与罗勇经人介绍认识后，向罗勇借款800万元，罗勇为保障其借贷资金安全，要求以海贝公司正在开发的C-5、C-6、F1-26、F1-27、F1-28、F1-29、F1-31、B-16号八套房产以商品房购销备案的方式作为借款抵押，以此来充分保障罗勇借款本金和高额利息能够得到全额清偿。在借款到期后，海贝公司的经营状况依然未能改善，不能归还借款本金和高额利息。债权人罗勇鉴于海贝公司在短期内无法达到其高息借款的目的，遂与本案反诉被告赵昌祥等人协商，以赵昌祥等七人的名义与海贝公司重新签订上述八套房产的买卖合同（七套房产分别签订和备案在不同的七人名下，剩下一套仍然在罗勇名下），逼迫海贝公司签订相关合同，并办理了商品房买卖合同备案登记手续。综上所述，包括本案诉争标的在内的八套房产，系海贝公司债权人罗勇为保障其借款安全，以明显不合理低价虚假签订商品房购销合同，名为房产买卖实为民间借贷，房产买卖合同无效。随后，本案反诉被告赵昌祥等人再次以明显不合理低价签订商品房购销合同，同样是基于无效合同之上的无效合同。不仅违反了法律规定，同时也损害了海贝公司以及海贝公司其他债权人的合法权益，合同及商品房买卖行为自始无效。特此提起反诉，请求人民法院依法予以判决，并支持反诉原告的请求。反诉被告赵昌祥辩称：1、海贝公司销售该商品房具备销售条件和销售依据，系合法销售，双方签订的商品房购销合同依法成立。2、商品房购销合同签订后，答辩人当日已按照合同约定支付了房屋价款，反诉人为此向答辩人出具了收款收据，至此答辩人已全面履行了合同义务。3、答辩人购买的房屋已通过备案登记，房屋的权属已经属于反诉答辩人，并受到法律的保护。4、关于房价低于市场价等问题，当时的海贝曦谷楼盘是无人问津的烂尾楼，能卖出去就很不错了，现在市场行情好转海贝公司就见利忘义，反诉人如何走出困境，更换新的法定代表人，这是海贝公司内部管理事务，无论法定代表人如何变更，都不可能影响海贝公司与答辩人之间签订的合同效力。5、海贝公司拒不交房，反说答辩人不主张接房权利。完全是颠倒是非。综上所述，恳请芒市人民法院支持反诉答辩人的本诉请求，驳回反诉人的反诉请求。第三人罗勇针对本诉和反诉述称：本诉原告的起诉请求事实及理由第三人予以认可，针对本诉的答辩意见如下：1、海贝公司与罗勇之间存在民间借贷关系，第三人认可，但是本案不是罗勇要求海贝公司履行商品房购销合同，海贝公司与罗勇之间的民间借贷担保法律关系是合法的，是法律所允许的，并不是被告所说的不合法。2、本案原告与罗勇之间没有形成买卖关系，而是海贝公司与原告之间形成了商品房买卖关系，罗勇与海贝公司之间只是民间借贷的关系，诱发了原告与海贝公司之间的商品房购销关系，是一个债权转让和债权债务抵消关系，债权转让发生在海贝公司将商品房销售款转让给罗勇，罗勇与海贝公司之间发生了债权债务抵消关系。3、原告与罗勇之间没有合作关系也没有买卖关系，原告与海贝公司之间建立了合法买卖关系，且依法备案，原告未向海贝公司支付购房款是因为发生了债权转让和债务抵消，不能成为认定海贝公司与原告之间合同无效的理由。反诉原告的诉讼请求没有事实和法律依据，且主张的事实与其主张适用的法律自相矛盾。反诉原告在项目缺钱的时候低价卖房，在项目渡过难关之后又反悔这是严重的不诚信行为不应受到法律的支持。综合各方的诉辩主张，针对本诉和反诉，合议庭归纳本案的争议焦点如下：1.原告与被告签订的商品房购销合同是否合法有效？2.被告是否应当向原告交付房屋并承担逾期交房的违约金？原告赵昌祥根据争议焦点和自己的主张，针对本诉，向本院提交了如下证据：1.身份证复印件一份，欲证明原告的身份信息情况；2.商品房购销合同复印件一份，欲证明原告购买的海贝曦谷商品房房号及总价款；所购商品房约定的交付时间；逾期交房违约金的计算方法（逾期30天内按每天50元支付违约金，逾期30天后按乙方已付款的0.05%乘以逾期天数向乙方支付违约金）。3.收款收据复印件一份，欲证明原告在签订商品房购销合同当天已付清购房全款。4.商品房买卖合同登记备案表复印件，欲证明原告所购商品房已在芒市房地产管理中心登记备案。5.过户更名承诺书复印件一份，欲证明在原告购房前，被告承诺原告所购买的商品房过户更名房产税、维修基金、配套费等所有费用均由被告承担。原告赵昌祥针对反诉向本院提交了如下证据：云南省农村信用社结算业务申请书复印件各一份，欲证明赵昌祥已按海贝公司的指示，向罗勇支付了房款，履行了与海贝公司的合同。经质证，被告海贝公司对原告向本院提交的证据发表如下质证意见：对本诉证据中第1组证据无异议；对第2组证据合同的真实性无异议，但是对其合法性不予认可，因为该合同系原告与第三人罗勇串通并达成一致后所形成的，其目的是用于掩盖罗勇与海贝公司借贷关系并非双方当事人的真实性意思表示，并且原告也从未向海贝公司支付过任何款项；对原告的第3组证据的真实性予以认可，对其合法性不予认可，正常购房业主与开发商签订买卖合同均是应当由开发商出具正式的税务发票，本案收据均为连号，且房款从未实际交付；对第4组证据的真实性无异议，但对合法性及关联性不认可，认为根据相关司法解释该买卖合同不受法律保护，则备案也自然无效；对第5组证据不予认可，该承诺书的原件并非是原告持有，在举证过程中是由第三人将原件交出，由此更能证明原告与第三人之间的串通关系。对反诉证据的真实性没有异议，但对合法性及证明内容不认可，认为没有任何证据显示是海贝公司委托原告将房款支付给第三人罗勇，反诉证据也未显示原告向被告支付过购房款，是原告与第三人之间的交易。经质证，第三人罗勇对原告向本院提交的本诉和反诉证据无异议，对证据的三性及证明内容认可。本院认为，原告赵昌祥向本院提交的证据虽客观真实，与本案具有关联性，但不能完全证明原告的主张，故本院对上述证据的真实性予以采信，对原告欲证明的主张部分采信。被告根据争议焦点和自己的辩解，针对本诉与反诉，向本院提交了如下证据：1.补充协议复印件一份，欲证明海贝公司向罗勇借款800万元，罗勇以虚假签订八套商品房购销合同的形式为借款做担保，并签订本补充协议。双方在协议中约定回购、溢价等事项，足以说明罗勇与海贝公司之间名为商品房买卖实为借款。2.2011年及2015年德宏州商品房销售明码标价备案回复复印件一份，欲证明在2011年及2014年，德宏州价格监督检查局对海贝公司预售的商品房价格作出批复并公示，包括虚假销售给本案当事人名下的各套房产在内，每平方米的平均销售价格均在7000元以上，与本案当事人在合同中签订的不合理低价形成鲜明对比，证明当事人之间串通，违反法律规定，损害其他人合法权益的事实。3.收款收据复印件八份，欲证明这是海贝公司被迫统一出具的八份收据，分别交给包括本案当事人在内的八名虚假购房人，该收据票号为连号，且有的收据连日期、交款人都未填写，且未发生任何真实付款行为，足以证实本案的虚假交易。4.建设银行账户说明、海贝公司建行账户2014年1月至2015年9月流水明细复印件，欲证明海贝公司在建设银行共开设三个银行账户，其中一个一般存款账户，已被监管，第二个为公积金保证金账户，不可能用于公司开支与结算，第三个已销户。从公司在建设银行一般账户的流水情况可以证明，在2014年至2015年之间，由于公司基本处于停滞状态，资金极度枯竭，从未收到过本诉原告的购房款。5.农业银行账户说明、海贝公司农行账户2014年3月至2017年2月账户流水明细复印件，欲证明海贝公司在农业银行共开设五个银行账户，其中第一个为一般存款账户；第二个为专用存款账户，为三方监管账户，依照住建和房管部门的规定，专门用于收取商品房销售款；第三、第四、第五均为保证金账户，不可能用于公司开支与结算，第三个账户已销户。从公司在农业银行一般账户和专用存款账户的流水情况可证明，在2014年至2015年之间由于公司基本处于停滞状态，资金极度枯竭，从未收到过本诉原告的购房款。经质证，原告赵昌祥针对被告海贝公司向本院提交的本诉和反诉证据发表质证意见如下：对第1组证据不认可，认为与本案无关，不认可其关联性，至于其真实性有待于第三人去质证；对第2组证据的合法性及真实性认可，对其关联性及证明内容不认可。在回复中附的价格表，这个价格表没有加盖有关部门的印章，对它的三性均不认可，价格表上的这个价格对于我们当地人来说高得离谱，对方要证明这个价格合理不合理应该拿出同期的销售价来做比较；对第3组证据的证明内容不认可；对于4、5组证据的合法性认可，对于真实性部分认可，对关联性及证明内容不认可。经质证，第三人罗勇对第1组证据的真实性及证明目的均认可；对第2组证据同意原告的质证意见，不同意被告的证明目的，在本案中没有任何人的利益受损；对第3组证据同意原告的质证意见，并补充一下这8份收据是海贝自己盖了公章的，不认可被告的证明目的，发生了真实的付款只是没有付到海贝公司的账户上，是海贝公司指定原告将款付到罗勇账上以抵偿海贝公司所欠罗勇的借款本金及利息，只是一个具体的支付方式，但不影响实际付款的事实；对于第4、5组证据，同意原告的质证意见，不认可证明目的。本院认为，被告海贝公司向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，但不能完全能够证明被告的主张，故本院对上述证据的真实性予以采信，对被告欲证明的内容部分采信。第三人罗勇根据争议焦点和自己的辩解，针对本诉和反诉向本院提交了如下证据：1.编号：海贝曦谷070商品房购销合同、商品房买卖合同登记备案表、收据、光大银行对账单复印件，欲证明反诉原告与第三人罗勇签订包含海贝曦谷070号在内的八份商品房购销合同（编号分别为064、065、066、067、068、069、070、071），总价款人民币800万元，罗勇已经通过银行转账方式支付反诉原告，八份合同都在芒市住房和城乡建设局进行了商品房买卖合同登记备案；2.过户更名承诺书复印件一份，欲证明因反诉原告未按协议回购销售给罗勇的8套房屋，其于2014年11月20日承诺同意罗勇转让过户，并承诺全力配合罗勇进行过户更名，完善过户更名手续；同时罗勇销售的价格反诉原告不以任何方式干预，房产税、维修基金、配套费等均由反诉原告承担，不向罗勇进行追溯；3.退房申请表复印件，欲证明反诉原告与罗勇签署退房申请表，解除反诉原告与罗勇之间的原商品房购销合同和登记备案，以配合罗勇转售房屋的更名过户，被告与新的购房人签订商品房购销合同和登记备案；4.银行转账凭证复印件，欲证明罗勇将房屋转售给包括本案在内的7名反诉被告，且反诉原告配合与7名反诉被告重新签订商品房购销合同和登记备案，各反诉被告将购房款支付给罗勇，各反诉被告合法取得所购房屋，海贝公司用反诉被告的购房款抵偿其应向罗勇偿还的借款本金和利息。经质证，原告赵昌祥对第三人罗勇向本院提交的证据发表质证意见如下：对这七份组证据的三性均没有异议，同时认为第三人的证据证明内容，也客观反映了本案的事实，对其证明内容无异议。认为第1组证据充分证明了原告向海贝公司购房及被告拖欠第三人罗勇借款的客观事实等。第2组证据，也就是形成了本案原告与海贝公司签订商品房购销合同的基本条件，原告与海贝公司签订的合同完全是在海贝公司真实的意思表示基础上而进行的，承诺书中承诺到全力配合罗勇进行过户更名，并完善过户手续，并对房产税等费用的支出也进行了约定。第3组证据说明了本案的原告与海贝公司签订的合同是在罗勇与海贝公司原来签订合同并退房后的基础上而签订的，足以证明罗勇与海贝公司原来的销售合同已解除。第4组证据证明观点跟原告的证明观点也是一样的。经质证，被告海贝公司对第三人罗勇向本院提交的证据发表质证意见如下：对1至3组证据的真实性无异议，对证据内容和证明方向有异议，认为第1组证据中第一、二份证据，反映出该商品房买卖关系是不成立的，合同无效。三、四份证据能够反应罗勇向海贝公司汇入了800万元，同样结合之前的法庭调查能够证实该款不是支付购房款而是属于民间借贷；第2组证据恰恰说明本案原告与第三人构成的是合同权利义务转让的关系；第3组证据只能证明罗勇将购房者的权利义务转让给7个原告之后办理的相关手续，不能证明该7个原告重新与海贝公司建立正式的商品房销售关系；对第4组证据的真实性予以认可，但对证明内容不认可，认为是属于罗勇向原告转让合同权利义务所收取的款项并非海贝公司直接委托原告向罗勇清偿借款。本院认为，第三人罗勇向本院提交的证据客观真实，与本案具有关联性，但不能证明第三人欲证明的内容，故对上述证据的真实性予以采信，对第三人欲证明的内容不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认本案以下法律事实：2009年，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司开发建设位于芒市北侧的海贝曦谷住宅小区，2010年开始对外销售。后因资金周转困难，该住宅小区的建设处于停工状态。2014年5月，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司原法定代表人熊越以公司需周转资金为由，向第三人罗勇借款800万元，双方达成协议：由被告海贝公司向第三人罗勇借款800万元，海贝公司将其开发建设的8套别墅抵押给第三人罗勇作为还款的保证。2014年5月15日，第三人罗勇与被告海贝公司签订了8套商品房购销合同，并向房屋管理机构进行了备案登记，作为还款的保障。同日，被告海贝公司与第三人罗勇签订了补充协议，双方针对上述八套商品房的回购问题等进行了约定“自乙方支付主合同约定的购房款之日起四个月内，甲方有权按本协议约定向乙方回购销售给乙方的商品房，但下列条件具备时，甲方方能行使回购权：1.甲方已将回购事宜提前15日通知乙方；2.甲方已向乙方支付了回购对价（包括乙方原购买价款及回购溢价款）……，如因甲方未履行本协议约定义务导致甲方丧失回购权的，甲方应履行主合同的相关约定，向乙方交付所购房屋，并为乙方办理所购商品房的产权登记手续，乙方因购房、办理产权证登记等过程中应缴纳的相关费用等均由甲方承担。……自甲方丧失回购权之日起至乙方所购商品房的产权登记手续办理完成之前，乙方有权将其所购商品房转让给其他人，甲方予以配合……”，双方还针对其他回购及甲方回购权丧失等事宜进行约定。2014年5月19日，第三人罗勇将800万元汇入海贝公司的账户。借款到期后，被告海贝公司不能归还上述借款，2014年11月20日，被告海贝公司原法定代表人熊越向第三人罗勇出具过户更名承诺书，承诺“我公司销售给罗勇位于德宏州芒市海贝曦谷，房号为：C-5、C-6、B-16、F-26、F-27、F-28、F-29、F-31的八套别墅，同意罗勇转让过户，我公司承诺全力配合罗勇进行过户更名，并完善过户更名的相关手续，每递交一户资料，保证在一个工作日内办理完毕公司应办理的更名过户手续，同时罗勇可以采取各种方式进行该房产销售，对其销售的价格我公司不以任何形式方式干预，所销售过户更名的房产税收、维修基金、配套费等所有费用均由我公司承担，不向罗勇进行追溯。我公司将按照正常销售的条件对待每一位客户，由罗勇未经我公司同意单方面承诺给客户的条件，我公司将不予认可”。后罗勇将备案在其名下的7套房屋销售给赵昌祥等七人。原告赵昌祥与罗勇协商后，原告购买被告海贝公司抵押给第三人罗勇八套房屋中的其中一套联排别墅，建筑面积为354.73平方米，原告将购房款70万元转账给第三人罗勇的账户，2015年8月4日，原告赵昌祥与被告海贝公司签订了商品房购销合同，合同约定：原告赵昌祥向被告海贝公司购买第F1幢29号房，该商品房建筑面积为354.73平方米，单价为2500元，房屋总价为886825元，被告海贝公司应于2015年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方。双方约定被告逾期交房的违约责任为前30天，被告按每天50元向原告支付违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.05%乘以逾期的天数向原告支付违约金，双方还针对其他相关事宜进行了约定。后原告赵昌祥将房款70万元支付给第三人罗勇，后原、被告双方到房产管理部门进行了备案登记，后又办理了预告登记。被告海贝公司原法人熊越向原告承诺给予第三人罗勇的优惠同样适用于原告。后被告海贝公司由债权人托管后，投入大量资金，将该小区的后续建设完成后，于2017年2月开始向业主进行交房，但未向原告交房，原告多次与被告协商未果，诉至本院，请求：1、判令被告履行合同，立即与原告赵昌祥办理所购商品房的交付手续，并按合同约定支付逾期交房违约金（截止2017年10月15日的违约金为197488.33元）2、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告海贝公司认为本案诉争标的在内的八套房产，系海贝公司债权人罗勇为保障其借款安全，以明显不合理低价虚假签订商品房购销合同，名为房产买卖实为民间借贷，房产买卖合同无效。后本案反诉被告赵昌祥等人再次以明显不合理低价签订商品房购销合同，同样是基于无效合同之上的无效合同，不仅违反了法律规定，同时也损害了海贝公司以及海贝公司其他债权人的合法权益，合同及商品房买卖行为自始无效。被告海贝公司向本院提出反诉，请求判令：1、依法确认赵昌祥与德宏州海贝生态开发有限责任公司于2015年3月10日签订的合同编号为“海贝曦谷069”《商品房购销合同》无效。2、请求人民法院依法判令反诉被告承担本案全部诉讼费。经本院向芒市住房和城乡规划建设局协查，在2015年3月至2015年12月期间，芒市房地产市场销售的商品房中，独栋别墅均价为6372元/每平方米，联排别墅均价为3808元/平方米，双拼别墅均价为5679元/平方米。另查明，被告德宏州海贝生态开发有限责任公司尚欠以下生效法律文书中的债务至今未进行清偿：1、2015年7月29日德宏傣族景颇族自治州中级人民法院作出的（2015）德民二初字第49号民事调解书；2、2015年11月28日芒市人民法院作出的（2015）芒民初字第498号民事判决书；3、2016年4月26日芒市人民法院作出的（2015）芒民初字第712号民事判决书；4、2015年7月29日芒市人民法院作出的（2015）芒民初字第110号民事调解书；5、2015年11月25日芒市人民法院作出的（2015）芒民初字第388号民事调解书。上述债务欠款本金为4261.80万元及利息，尚欠诉讼费为22.5463万元至今未偿还。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。本院认为被告海贝公司向第三人罗勇借款800万元，双方以签订商品房买卖合同的形式，将被告海贝公司开发的八套别墅备案在第三人罗勇的名下，作为偿还借款的抵押，后双方签订了补充协议，双方约定在规定回购期限内不能回购，被告海贝公司丧失回购权，被告海贝公司应履行商品房购销合同的相关约定，向第三人罗勇交付所购房屋，并为第三人罗勇办理所购商品房的产权登记手续，被告海贝公司与第三人罗勇的上述约定，违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务利息期限届满抵押人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，故双方的上述约定因违反担保法的禁止性规定，应认定无效；被告海贝公司在未向其他债权人清偿债务达4000余万的情况下低价由第三人罗勇将房屋出售给原告，并由被告海贝公司签订商品房购销合同的行为，严重损害了其他债权人的利益，故本确认原告赵昌祥与被告海贝公司签订的商品房购销合同无效。综上，根据《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）赵昌祥与被告（反诉原告）德宏州海贝生态开发有限责任公司签订的合同编号为“海贝曦谷069”《商品房购销合同》无效；二、由被告（反诉原告）德宏州海贝生态开发有限责任公司返还原告赵昌祥购房款70万元及按中国人民银行颁布的同期贷款利率计算自2015年8月7日起至清偿之日的利息，限于本判决书生效之日付清；三、驳回原告（反诉被告）赵昌祥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4250元，减半收取2125元，反诉案件受理费6334元，合计8459元，由原告（反诉被告）赵昌祥承担。限于本判决书生效之日一次缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自觉履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  刘宏芸人民陪审员  段绍英人民陪审员  何莲玉二〇一八年十二月十七日书 记 员  谢欣伶