云南省香格里拉市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云3401民初26号 原告（反诉被告）：陈红英（系缪祥弘妻子），女，汉族，1972年6月27日出生，住曲靖市陆良县。 委托诉讼代理人：张文龙（系缪祥弘的朋友），男，普米族，1984年10月28日出生，住云南省藏族自治州维西傈僳族自治县，代理权限：特别授权代理。 原告（反诉被告）：缪依彤（系缪祥弘长女），汉族，1988年11月14日出生，住曲靖市陆良县。 委托诉讼代理人：兰耀武，云南滇藏律师事务所律师，特别授权代理。 原告（反诉被告）：缪某1（系缪祥弘次女），女，汉族，2005年2月1日出生，住曲靖市陆良县。 原告（反诉被告）：缪某2（系缪祥弘儿子），男，汉族，2010年11月16日出生，住曲靖市陆良县。 原告陈红英、缪某1、缪某2委托诉讼代理人：董淑，云南滇藏律师事务所律师，特别授权代理。 被告（反诉原告）：周乐海，男，汉族，1966年1月2日出生，户籍地：四川省内江市东兴区，现住云南省迪庆藏族自治州香格里拉市。 被告（反诉原告）委托诉讼代理人：黄百雄、罗利明，广东方正联合律师事务所律师，一般授权代理。 原告（反诉被告）陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2诉被告（反诉原告）周乐海租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月15日受理后，依法组成合议庭，被告（反诉原告）周乐海于2018年4月6日向本院提起反诉，本院审查后认为被告的反诉成立，并于2018年5月17日合并公开开庭审理本案。原告陈红英委托诉讼代理人董淑、张文龙，原告缪依彤委托诉讼代理人兰耀武，原告缪某1、缪某2委托诉讼代理人董淑，被告周乐海委托诉讼代理人黄百雄、罗利明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告酒店转让款876000.00元；2、判令被告支付原告自2016年1月1日起至付清之日止的资金占用利息（年利率24%）；3；判令被告承担总租金50%的违约金；4、本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2013年12月5日，缪祥弘与被告签订《酒店经营权转让协议》及《补充协议》，缪祥弘将所经营的蓝天露酒店经营权转让给被告，双方约定转让期限为12年，自2014年1月1日至2026年1月1日，转让费加房租每年共310000.00元，12年共计3828000.00元。被告首付1200000.00元，剩余的2628000.00元分三次付清，从2016年1月1日起，每两年支付一次。同时协议还约定违约金为总租金的50%。协议签订后，缪祥弘按约定将酒店经营权及酒店交付被告，被告支付了首付款1200000.00元。2016年1月1日被告应当支付给缪祥弘876000.00元，但被告一直拖欠不付，缪祥弘多次向被告催要，被告都置之不理。 缪祥弘因意外于2017年11月15日去世，缪祥弘的父母均先于缪祥弘去世，故原告缪祥弘的妻子陈红英及孩子缪依彤、缪某1、缪某2作为法定继承人继承了缪祥弘的所有债权债务。2017年12月21日，原告向被告发出《关于告知法定继承人及要求支付酒店转让款的通知》，告知了被告缪祥弘的债权债务由原告陈红英，缪依彤，缪某1、缪某2依法继承的情况，并要求被告在2018年1月1日前支付876000.00元酒店转让款，被告收到原告的通知后置之不理，被告的行为构成严重违约，应当承担违约责任，原告为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼。 被告（反诉原告）周乐海答辩并反诉称：一、原告的第一项“判令被告支付原告酒店转让款876000.00元”的诉讼请求不尽成立。缪祥弘因在矿山做生意，由于资金周转不开向被告周乐海借款本金300000.00元，以一年为期计算利息为126000.00元、分红款每月1000.00元，12个月为12000.00，合计438000.00元，由被告写好《借条》并在《借条》中写明“在承包款扣除”，缪祥弘在《借条》上签名并打指模。由此，被告用2014年9月23日的出借款438000.00元抵付了原告的2016年年度的转让款及房租款，实际仅欠2016年1月1日起至2017年12月30日止的酒店转让款438000.00元，而不欠转让款及房租款876000.00元。二、原告的第二项“判令被告支付原告自2016年1月1日起至付清之日止的资金占用利息（年利率24%）”不成立。双方签订合同后，被告按照约定支付了首期转让费及房租费1200000.00元，剩余的2628000.00元约定分三次支付，从2016年1月1日起，每两年支付一次，但未明确约定每次的实际付款金额，属合同法62条规定履行费用负担不明确，因此应由履行义务方和被告负担，被告应在约定的期限内分三次付款，具体金额由被告自行处理，但总金额因与酒店经营权转让协议书一致。根据酒店经营权转让协议约定，被告每年支付的费用319000.00元，截止至涉案原告提起本诉，该经营权费用合计约1400000.00元，基于被告已支付首付款1200000.00元及原、被告在民间借贷折抵的费用438000.00元，该两项费用共计1638000.00元，相对比被告已超额支付缪祥弘在该期间段的酒店经营权转让费用。三、被告仍2017年年度的438000.00元转让款及房租款至今未支付，也是因缪祥弘的屡屡违约所致。违约表现主要有经营证照等年审没有依合同约定办理，导致被告被相关部门罚款 。缪祥弘没有按合同移交客房，虽交房45间客房，但有三间不能正常使用，拖延两年后由被告垫付59919.00元装修及购设备设施费用才能使用，违约行为造成3间客房两年不能出租而造成重大损失291319.00元。缪祥弘不按合同第十条“酒店一楼所有商铺两年后，从2016年1月1日起，交由乙方管理，须每年支付房租165000.00元”的约定履行义务，到了2016年1月1日起至今仍1间商铺不交付给答辩人管理使用，造成了经济损失156900.00元。前述合计损失448219.00元。故此，原告第三项“判令被告承担总租金50%的违约金”的诉请，相反应该判令原告承担总租金50%的违约金才合情合理。综上所述，因缪祥弘的屡屡违约，致使合同目的不能实现。所以，履行合同成为不必要，法定及约定的解除合同条件已出现。就此，被告提出反诉请求：1、判决解除反诉人与被反诉人的被继承人缪祥弘于2013年12月5日签订的《酒店经营权转让协议书》及《酒店经营权转让补充协议书》；2、判决被反诉人赔偿因被继承人缪祥弘的违约所致的经济损失448219.00元给反诉人；3、判决被反诉人承担总租金50%的违约金给反诉人；4、本案诉讼费用由被反诉人承担。 原告（反诉被告）针对被告（反诉原告）的答辩及反诉，答辩称：代理人董淑答辩：1、借贷是认可的，借贷的问题，另案开庭后才能计算；2、相关证照不配合、与实际事实完全不符，具体由张文龙陈诉；3、三间房间的不能使用之前双方已经达成了补充协议，解决的方法已经有了约定。代理人兰耀武答辩称：1、在酒店经营权转让协议书的第一条有约定的，被告认可酒店的现状进行转让及移交。2、59919.00元的费用按第一条约定由被告周乐海承担。3、增加的答辩意见来看，借款300000.00元及59919.00元我们是认可，被告称支付了1638000.00元与我们实际收到的款项不一致。4、铺面答辩由张文龙陈述。代理人张文龙答辩称：1、证照的问题，卫生许可证是卫生局检查后不合格后没有进行年检，后来交了罚款后才进行年检。工商营业执照是两年没有检，后来我自己处理后检下来了交给了周乐海；2、双丽小吃的杨立珍是我叫她到周乐海的酒店大堂让她和周乐海进行对接的。 原告（反诉被告）为支持其诉讼请求，本诉反诉中向本院提交如下证据： 1、身份证、户口信息、死亡证明、户口注销证明，证明陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2作为缪祥弘的法定继承人取得原告的资格。 2、身份证复印件，证明被告的身份情况。 3、个体工商户营业执照复印件，证实缪祥弘开办酒店基本情况。 4、《酒店经营权转让协议书》及《补充协议》，证实原被告双方转让酒店经营权并签订补充协议的事宜，证实被告未按协议约定支付酒店转让款。 5、通知送达回证等，证实原告向被告告知继承债权债务及要求被告支付酒店转让款情况。 6、补充协议，证实双方对201、217、315号房的处理达成补充协议。 7、结算清单，证实双方对201、217、315号房的结算金额达成一致。 8、房屋租赁合同及收据，证实租赁给和文军的铺面租金收至2016年4月23日。 经质证，被告对证据1的真实性、合法性没有意义，对继承资格不是公安机关和公证处出具的证明，被告无法核实，请法庭核实，已法庭核实的为准。对证据2没有异议。对证据3的三性均无异议，但请合议庭注意该酒店为个体工商户，具有人身依附性，执照的年检等均由缪祥弘到政府相关部门办理，证照不合格或逾期办理直接影响被告的实际经营。对证据4真实性、合法性没有异议，对证明的内容有异议，被告的在涉案中没有违约，缪祥弘违约在先。对证据5的送达回证真实性没有异议。合法性及关联性有异议，首先该送达文件无法显示送达人云南润泽律师事务所董淑、兰耀武律师的授权基础来源，其次该送达回证所证明的内容有背于涉案事实，同时根据律师事务所及律师业务承办范围送达人该项业务可能与律师执业有所违背。证据5除了送达回证以外的其他证据的三性均有异议，该通知没有原告自行签名无法核实指纹是否为原告本人所按盖，原告委托自然人张文龙作为案件代理人违反民事诉讼法关于代理人资格的规定且张文龙对缪祥弘与被告的经济纠纷不完全知情。对证据6、7的真实性、合法性没有异议。原告违约在先、否则缪祥弘没有必要对该三间房进行补充协议及结算。对证据8的真实性、合法性没有异议，对证实内容有异议。和文军交商户租金到2016年，而房屋租赁合同约定的期限是15年，由此对比酒店经营权转让协议书及该补充协议书可见该商户的租金本因由被告收取，却由缪祥弘出租并收取租金显然违约。 被告（反诉原告）周乐海在本反诉审理过程中向本院提交如下证据： 身份证复印件、户口薄、营业执照、税务登记证、卫生许可证、特征行业许可证、云南省排污许可证等证件，证明反诉人、被反诉人诉讼主体资格及蓝天露酒店经营等证件法人是缪祥弘，并非是反诉人周乐海的事实。 2、2013年12月5日签订的《酒店经营权转让协议书》及《酒店经营权转让补充协议书》，证明蓝天露酒店由缪祥弘转让周乐海经营及各自应该履行合同约定义务的事实。 3、120万元酒店转让及房租费凭单，证明反诉人周乐海一份合同约定履行了支付120万元酒店转让款及房租费的事实。 4、30万元汇款凭证、43.8万元《借据》，证明缪祥弘因矿山购机械及发工人工资缺乏资金，来到酒店向反诉人周乐海借款，反诉人周乐海没应承，而缪祥弘又许诺按月利率3.5%计付利息及每月给分红款1000元，不过借款本息和分红款要从酒店转让款及房租费款中扣除，结果反诉人周乐海同意出借并通过银行转账出借款30万元给缪祥弘。借款本金30万元，以一年为期计算利息为12.6万元、分红款每月1000元，12个月为1.2万元，三项合计43.8万元。该《借据》退还了缪祥弘并由缪祥弘生前在另民间借贷案【案号：（2017）云3401民初635号】提供法院。且将43.8万元按约定抵付了2016年年度酒店转让款。 行政处罚决定书、罚款单及消防年检费凭证。证明因缪祥弘未及时配合反诉人周乐海对经营酒店各类证件的年审，被政府相关部门罚款600元并收取了7600元消防年检费的违约事实。 6、201、217、315房结算清单、补充协议、房价目表、铺面室内面积量算图、租赁合同，证明三间客房在2015年11月30日起才正常使用经营。此前因二年为经营而造成了经营损失223200元，而损失是参照缪祥弘经营时的房间价格确定及装修和设备费59919元，以及一楼一间铺面至今未交付和造成的经济损失的违约事实。 解除合同通知书及收到通知书的凭证，证明反诉人周乐海反诉请求与被反诉人陈红英等解除2013年12月5日签订的《酒店经营权转让协议书》及《酒店经营权转让补充协议书》，依法向反诉人陈红英等发出了解除合同通知书且收到。 向缪祥弘的手机发信息，证明被告催促缪祥红修复三间客房以及办理相关证照的事实。 蓝天露酒店房东阿姆收条，以证明被告依据2014年6月2日用水笔书写的签订的《补充协议》去履行，缴清了从2016年1月1日起至2018年三年的每年16.5万元的房东阿姆的租金。 经质证，1、原告对被告提交的证据1的三性没有异议。2、对证据2的三性没有异议，强调酒店转让协议第五条约定甲方配合乙方办理相关证照，乙方才是主要负责的。3、对证据3没有异议。4、对证据4的30万的本金没有异议，对证明的内容不认可。5、对证据5的行政处罚决定书、公共卫生许可证、转账凭单的真实性、合法性认可，关联性不认可，双方的经营权转让是在2013年12月5日转让给周乐海，经营过程当中的所产生的问题是由周乐海自行解决并且合同约定甲方是配合乙方办理证照，行政处罚决定书是2014年3月27日做的，被处罚人是蓝天露酒店周乐海，这个时候经营权在周乐海手里，处罚人和责任人都是他。6、对证据6的三个房子结算清单、补充协议认可，当时已经解决了有补充协议，不存在违约，对房价表不符合证据三性特征，不予认可。测量图与本案无关。小吃店的面积大小与本案无关，对三性都不认可。对房屋租赁合同我们认可，这个合同是在酒店经营权转让前签订的，酒店经营权转让的时候一并交接了，与周昌邑的租赁合同是经营权转让后另行签订的与本案无关。7、对证据7的解除通知书原告方没有收到，通过快递邮寄的也没有原告方签收。发给张文龙的解除通知图片，张文龙不是本案的原告，发给陈红英的彩信是我们起诉法院以后法院受理以后才发出来的，他的内容不符合法定约定解除条件，三性不认可。8、对证据8向缪祥弘发出的信息三性均不认可，这三间房的问题已经解决了，证照是张文龙协助他们办了，是他们的自己的问题，不存在我们违约。 对证据9的所有内容都认可。 本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据1，经核实，该证据符合证据的三性，本院予以采信；对原告提交的证据4，因被告对真实性合法性予以认可，对证明内容不认可，本院认为该组证据是双方的真实意思表示，对该组证据予以采信，但其证明目的应结合本案案情综合考虑；对原告提交的证据5，本院认为该组证据客观真实反映了缪祥弘去世后，由继承人向被告周乐海发出通知的事实，与本案具有关联性，故本院对该组证据予以采信；对原告提交的证据6、7，本院认为该两组证据对方对真实性、合法性予以认可，故本院认为该两组证据与本案具有关联性，本院予以采信；对原告提交的证据8，被告对其真实性、合法性予以认可，本院予以采信，因该租房协议签订于原被告租房协议之前，故应按原被告签订的补充协议来办理。对被告提交的证据4，本院认为该组证据主要证实的是双方的借贷关系，因该借贷关系已另案处理，故本院认为应参考另案的处理结果来结算；对被告提交的证据5，本院对其真实性予以认可，但对于被告要证实的目的不予认可；对被告提交的证据6，因原告对三间房的结算清单及补充协议均予以认可，故本院予以认可，对于房价表及面积量算图，不符合证据的三性，本院不予认可，对租赁合同本院予以认可，但对其要证明的目的不予认可；对证据7，本院予以认可；对证据8，本院对其真实性予以认可，但就其要证明的目的不予认可。 经审理查明：2013年12月5日，缪祥弘与被告周乐海签订《酒店经营权转让协议》及《补充协议》，缪祥弘将所经营的蓝天露酒店经营权转让给被告周乐海，双方约定转让期限为12年，自2014年1月1日至2026年1月1日，转让费加房租每年共319000.00元，12年共计3828000.00元。被告首付1200000.00元，约定剩余的2628000.00元分三次付清，从2016年1月1日起，每两年支付一次。《补充协议》中约定了乙方（周乐海）交清剩余转让费及租金后，所有设施、设备（不包括不动产）归乙方所有，并约定了交接的内容：甲方（缪祥弘）与房东签订的租房合同，甲方与各商铺签订的租房合同等。协议签订后，缪祥弘将酒店经营权及酒店交付被告周乐海，被告周乐海支付了首付款1200000.00元。被告周乐海在经营酒店过程中，发现酒店三间房间的设施、设备不能正常使用，经双方协商后于2015年5月15日签订了一份《补充协议》，约定由被告周乐海修复该三间客房，共计花费59919.00元。 2014年9月23日，缪祥弘由于资金周转不开向被告周乐海借款人民币300000.00元，并约定月利息为11500.00元，借期一年计算本息为438000.00元，还约定如逾期归还，可在酒店承包款中扣除该款项。 2017年11月15日，缪祥弘因意外去世，因缪祥弘的父母均已去世，故缪祥弘的妻子原告陈红英及孩子缪依彤、缪某1、缪某2作为法定继承人继承了缪祥弘的所有债权债务。2017年12月21日，本案的原告向被告周乐海发出《关于告知法定继承人及要求支付酒店转让款的通知》，要求被告周乐海在2018年1月1日前支付876000.00元酒店转让款。因被告周乐海在收到此通知后未给予答复，故原告于2018年1月10日向本院提起诉讼，要求被告周乐海支付原告酒店转让款876000.00元，并承担利息及承担总租金50%的违约金。被告周乐海于2018年3月15日向本案原告发出解除《酒店经营权转让协议书》及《酒店经营权转让补充协议书》通知书，但原告称未收到该通知书。 本案审理后，周乐海与陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2被继承人债务清偿纠纷一案随即开庭，经本院审理判决陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2在缪祥弘的遗产范围内偿还给周乐海借款本金300000.00元，并支付利息78000.00元以及承担自2015年10月23日至实际清偿之日止以本金300000.00元计按24%年利率计算的违约金。后双方不服本院的判决，上诉至迪庆藏族自治州中级人民法院，二审法院审理后驳回上诉，维持原判。 本案在审理过程中，被告周乐海提起反诉，认为缪祥弘违约在先（具体有三点，一、未配合被告进行证照的年检及办理；二、客房未按约定交付，有三间客房重新装修；三、酒店商铺一间未按约定交付），要求解除协议，并赔偿违约所致的经济损失448219.00元及承担总租金50%的违约金。 另查明，被告周乐海从2016年1月份向房东马阿姆缴纳房租。其中一间出租房是缪祥弘与和文军于2010年4月23日签订的租房合同，租期为15年，双方约定2012年至2016年每年租金为9000.00元，2016年后根据本房屋其他铺面的价格一样交付。缪祥弘于2015年4月23日收取了2015年4月23日至2016年4月23日止的房租共计9000.00元。 本案争议的焦点为：一、原告与被告是否存在违约行为？如果违约是否构成根本违约？能否依此解除合同？二、本案涉及的款项应如何支付？ 本院认为，缪祥弘与被告周乐海于2013年12月5日签订的《酒店经营权转让协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。缪祥弘于2017年11月15日因意外去世，原告陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2作为缪祥弘的法定继承人，依法对缪祥弘生前的债权债务进行继承，故本案原告陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2有权向被告周乐海主张权利，也应承担相应的义务。 针对本案争议焦点一、本诉部分中，原告认为被告周乐海应支付自2016年1月1日起至2017年12月31日止的转让费加房租费876000.00元，并应在2016年1月1日支付该笔款项，因被告周乐海一直拖欠不付，故要求被告周乐海承担违约责任，即承担总租金50%的违约金。被告周乐海认为双方在合同中约定剩余款项分三次付给缪祥弘，从2016年1月1日起，每两年支付一次，并没有约定具体的付款金额，属于约定不明，依照《合同法》第六十一条规定，应按合同条款或交易习惯确定。本院认为，缪祥弘与被告周乐海在合同中已明确约定剩余款项2628000.00元分三次付清，从2016年1月1日起，每两年支付一次，双方虽未约定具体支付多少金额，但从双方第一次支付首付款来看，首先支付了定金50000.00元，后支付1150000.00元，从双方的交易习惯来看，是一次性支付了首付款，故本院认为，双方对款项876000.00元也应按照一次性支付。《合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，本案中双方未约定具体的付款时间，但被告周乐海也应在2018年1月1日以前支付该笔款项，故本院对被告周乐海的答辩意见不予采信，周乐海未支付2016年至2017年的转让费及租金，有违约的情形存在。 反诉部分中，1、反诉原告周乐海提到对方未配合进行证照的年检及办理，双方在合同中约定未变更法人前，涉及经营需要须由周乐海办理的相关证照，缪祥弘应及时配合，不得推迟。结合被告周乐海提交的证据，本院认为缪祥弘未尽到合同约定的义务，未及时配合被告周乐海进行相关证照的年检，导致酒店受到相关部门的处罚，存在违约的情形。2、被告周乐海认为客房未按约定交付，有三间客房重新装修，存在违约的情形。本院认为双方于2015年5月15日签订的补充协议，已经明确对三间客房存在的问题进行了协商，协商由周乐海对该三间客房进行修复，费用由周乐海垫付，在租金内扣除，故本院认为缪祥弘并不存在违约的情形。3、被告周乐海认为酒店商铺一间未按约定交付，存在违约的情形。合同第十条约定：“酒店一楼所有商铺两年后，从2016年1月1日起，交由周乐海管理，须每年支付房租165000.00元”，双方又于2014年6月2日签订一份《补充协议》，约定从2015年1月1日起酒店由缪祥弘支付的租金165000.00元由周乐海支付给房东，2015年1月1日至2015年12月31日的房租差价部分由缪祥弘补偿给周乐海。2016年1月1日起至合同期满，房租由周乐海支付给房东，不能由其他人代收房租。经本院查明被告周乐海实际从2016年1月1日起向房东支付房租。而涉及未交付的该间出租房，是缪祥弘于2010年4月23日就与和文军签订了租房合同，合同约定15年租期，双方约定2012年至2016年每年租金为9000.00元，2016年后根据本房屋其他铺面的价格一样交付。缪祥弘于2015年4月23日收取了2015年4月23日至2016年4月23日止的房租共计9000.00元。本院认为缪祥弘于2015年4月23日收取的租金9000.00元包含了2016年度的租金，而根据合同约定2016年1月1日起，商铺应交由周乐海管理，故缪祥弘于2015年4月23日收取该间商铺租金的行为违反了合同约定，存在违约，多收部分应补偿给被告周乐海。被告周乐海应在2016年1月1日后对商铺进行管理，向各承租人收取租金，至于被告周乐海提到该间商铺的承租人和文军向原告及其缪祥弘支付每年租金52300.00的事实，因未提交相应的证据，本院不予采信。被告周乐海可依据与缪祥弘签订的合同另案起诉该商铺的承租人来维护自己的合法权益。 综上，缪祥弘与被告周乐海在履行合同的过程中，均存在违约的情形，根据相关法律规定，合同解除的情形是看违约的情形是否致使合同目的不能实现。结合本案，虽然双方在履行合同过程中均存在违约的情形，但并未有致使合同目的不能实现的情形。被告周乐海提到缪祥弘因意外去世后，酒店系个体户性质，部分许可执照与原告的被继承人缪祥弘具有人身依附性，部分许可执照依法应注销。如此，被告周乐海将面临无证、非法经营，因此被告的经营权的合同目的已无法实现，原告的行为已构成根本违约。结合本案的审理，本院认为缪祥弘因意外去世后，被告周乐海并未第一时间对此事进行协商处理，而是在原告起诉后才向原告提出解除合同，且在缪祥弘去世后，可由其继承人对相关证件进行变更，并未出现被告周乐海提到的合同目的无法实现，故本院认为被告周乐海提到的要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持，因双方均存在违约的情形，故双方互不承担违约金。 针对本案争议焦点二，本诉部分中，1、原告要求被告周乐海承担2016年度至2017年度的转让费及租金共计876000.00元，符合本案合同的约定及事实，本院予以支持。但应扣除缪祥弘向被告周乐海的借款，因该借款纠纷已由本院审理，现法律文书已生效，故应扣除借款本金300000.00元以及利息78000.00元，并承担自2015年10月23日至2018年12月20日的违约金共计227419.00元，合计605419.00元。2、应扣除被告周乐海对三间客房的维修费共计59919.00元，此款因原告予以认可，故本院予以认可。3、应扣除缪祥弘与和文军签订的租房合同中2016年多领取的房租费共计3675.00元。4、扣除上述款项后，被告周乐海还应支付给原告206987.00元，因该笔款项应在2018年1月1日之前就支付给原告，故被告周乐海应承担2018年1月1日起至实际清偿之日止的资金占用费，原告主张按照年利率24%计算缺乏事实依据，本院认为应按照中国人民银行同期同类贷款利率计算比较为妥。 反诉部分中，被告周乐海要求对方承担因违约所致的经济损失448219.00元，其中包括三间客房的维修费59919.00元（已在本诉部分中扣除）；三间客房因不能正常营业导致重大经济损失223200.00元，此损失因被告周乐海提交的证据本院不予采信，故对该三间客房造成的损失本院不予认可；一间商铺未交付，造成的经济损失156900.00元，因被告周乐海未提交相应证据证明该商铺年租金，以及租金是否交付给了原告以及缪祥弘，在争议焦点一中，本院已阐明该商铺已由被告周乐海于2016年1月1日起管理，其应向该商铺的承租人收取租金，可另案起诉该承租人。故本院对该笔费用不予认可。 综上，对于争议焦点二，本院认为应从被告周乐海应支付的2016年度至2017年度的转让费及租金共计876000.00元中扣除因借款纠纷确认的金额605419.00元、维修费59919.00元、房租费3675.00元，即被告周乐海应还应支付给原告共计206987.00元，并承担自2018年1月1日起至实际清偿之日止的资金占用费。庭审结束后，本院多次组织双方当事人进行调解，但未达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百二十六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第九十条之规定，判决如下： 被告周乐海于本判决生效之日起支付给原告转让费及租金共计人民币206987.00元，并承担资金占用费（以本金206987.00元，自2018年1月1日起至实际清偿之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）； 驳回原告（反诉被告）陈红英、缪依彤、缪某1、缪某2的其他诉讼请求； 驳回被告（反诉原告）周乐海的诉讼请求。 未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费（本诉部分）人民币12560.00.00元，由原告负担人民币9593.00元，由被告周乐海负担人民币2967.00元。反诉部分案件受理费人民币12663.00元，由反诉原告周乐海负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省迪庆藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  钱晓鹏 人民陪审员  段继何 人民陪审员  孙永华 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  客 主