福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初7261号 原告:黄秀眉，女，1982年9月23日出生，汉族，住福建省南安市。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：万星（南安）置业有限公司，住所地福建省南安市。 法定代表人：陈祖记，该公司总经理。 委托诉讼代理人：汪小燕，福建正成功（南安）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黄民山，福建正成功律师事务所执业律师。 原告黄秀眉与被告万星（南安）置业有限公司(以下简称“万星公司”)商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。被告万星公司在答辩期间对本案管辖权提出异议，本院依法裁定驳回被告万星公司的管辖权异议。被告万星公司不服本院裁定，提起上诉。泉州市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。原告黄秀眉的委托诉讼代理人黄丽琴，被告万星公司的诉讼代理人汪小燕、黄民山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 黄秀眉向本院提出诉讼请求：1.解除黄秀眉与万星公司于2017年3月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》；2.万星公司返还首期购房款104303元，并承担自2015年10月27日起至实际还款之日止按照中国人民银行同期贷款利率标准计付的利息损失；3.万星公司返还办证登记费550元、登记手续费192元；4.万星公司承担按全部房价款2％计付的逾期交房违约金4086元；5.万星公司赔偿可得利益损失16552元。诉讼过程中，黄秀眉撤回上述第4、5项诉讼请求。事实和理由：2015年10月27日，黄秀眉向万星公司购买了坐落于南安市商铺，建筑面积29.56㎡，总房款204303元。为此，黄秀眉支付首期购房款104303元，万星公司开具了相应的《收款收据》一张供黄秀眉收执。双方于2017年3月31日签订了上述商铺的《商品房买卖合同（预售）》一份，该合同第七条约定购房余款100000元向中国建设银行股份有限公司南安支行申请贷款支付，第十一条约定出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房。第十二条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。出卖人应当退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款利率计算给付利息，同时出卖人按照全部房价款的2％向买受人支付违约金。上述合同签订当日，万星公司向黄秀眉收取了办证登记费550元、登记手续费192元，并开具了相应的《收款收据》一张供黄秀眉收执。此后，万星公司迟迟未能向黄秀眉提供首期购房款发票，甚至口头告知上述商铺的购房余款无法办理银行按揭贷款手续，而合同约定的交付期限早已届满，万星公司至今无法交房，构成了根本违约。根据黄秀眉（甲方）、泉州隆盛鑫商业管理有限公司（乙方，以下简称“隆盛鑫公司”）与万星公司（丙方）于2017年3月31日签订的《委托经营管理合同》的约定，甲方全权委托乙方对上述商铺进行经营管理，委托期限十五年，其中自2016年1月1日起至2018年12月31日每年的经营收益为8276元。但直至今日，黄秀眉仅收到4138元。黄秀眉多次与万星公司交涉未果，为此，提起本案诉讼。 万星公司辩称，第一，万星公司至今不存在违约行为，根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议的约定，万星公司交房的时间可顺延至黄秀眉付清所有款项之时，黄秀眉至今仅支付购房款的50%，所以无权解除合同。第二，如果按照黄秀眉主张的万星公司存在逾期交房的违约行为，根据双方签订的补充协议第十条第一款第三项的约定，黄秀眉应在解除合同事由发生之日起三十日内书面发出解除合同通知，逾期则视为放弃解除合同的权利。但至今，黄秀眉从未向万星公司发出解除合同的书面通知，其现在请求解除合同已经超过三十日的期限，无权再请求解除合同。综上，应驳回黄秀眉的诉讼请求。 本院经审查认定事实如下：万星公司系依法注册成立的从事房地产开发建设、出租、出售、物业管理的有限责任公司。位于南安市万星城市广场系万星公司开发建设的工程，并取得了建设工程规划许可证、施工许可证及商品房预售许可证等许可。2017年3月31日，黄秀眉与万星公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》（该合同包含附件十一的《补充协议》等内容），约定黄秀眉购买万星公司开发的址在南安市，预测建筑面积共29.56平方米，单价为每平方米6911.47元，总金额204303元。黄秀眉应于2017年3月31日前支付首期房价款104303元，余款100000元向中国建设银行股份有限公司南安支行申请贷款支付。出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付该商品房……对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……附件十一《补充协议》第三条第一款第二项约定，黄秀眉确认在选择按揭贷款方式时，已经对申请按揭贷款可能存在的风险，包括不能够取得贷款或者不能够按照申请成数取得贷款有充分的了解和认识，并愿意承担其中的风险。第五条第三款约定，若黄秀眉尚未按照《合同》及本补充协议之约定付清全部款项，上述款项主要包括：（1）黄秀眉申请的按揭贷款还未到位；（2）黄秀眉未能按期偿付按揭贷款本息导致万星公司承担担保责任的情况；（3）办理产权证应预交的费用；（4）根据《合同》产生的违约金、赔偿金等，则万星公司有权相应据实顺延交房时间，直至黄秀眉还清《合同》及本补充协议约定的所有欠款，且万星公司无需承担逾期交房的违约责任。第十条第三款约定，黄秀眉根据本《合同》或法律规定享有解除《合同》之权利时，应自解除《合同》的事由发生之日起30日内向万星公司发出解除《合同》的书面通知书以行使解除《合同》的权利，逾期未向万星公司发出解除《合同》的通知书的，则视为黄秀眉放弃解除《合同》的权利，本《合同》继续履行。第十四条第一款约定，《合同》规定的所有通知事项，均以登报或信函的方式发出。以登报的方式发出通知的，以东南早报刊登之日即视为送达；以信函的方式发出的，可以通过面呈或邮寄方式发出。面呈通知以递交时视为送达；邮寄方式以投递后48小时视为送达。一方依本协议签订联系地址送达但信函被退回的，退回之日视为送达。如以邮寄发出，须用挂号信或邮政特快专递的方式。本案《商品房买卖合同》签订前，黄秀眉已支付购房款104303元。合同签订当日，黄秀眉又支付给万星公司办证登记费550元、登记手续费192元。2015年10月27日，黄秀眉与泉州隆盛鑫商业管理有限公司、万星公司签订了一份《委托经营管理合同》，约定由黄秀眉委托泉州隆盛鑫商业管理有限公司对上述商铺进行经营管理，委托期限十五年等内容。现黄秀眉已收到经营收益4138元。该商业楼无法向银行办理抵押贷款，黄秀眉也没有再支付剩余购房款。中国建设银行股份有限公司南安支行于2018年12月17日向本院出具一份《说明》，表示万星公司所开发的“南安万星城市广场”2号商业楼不符合该行个贷按揭业务办理的政策要求。本案商品房所在工程至今未经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位验收，也未经消防验收。本案商品房至今未办理交付手续。黄秀眉于2018年7月25日向本院提起本案诉讼，该案先由南安市联合调解中心组织双方调解，后因调解无果，于2018年8月3日立案。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。 对有争议的证据和事实，本院认定如下：黄秀眉提供的《解除合同通知书》及国内挂号信函收据，万星公司虽然辩称没有收到，但因该国内挂号信函盖有2018年12月11日的收件邮戳，且根据双方合同补充协议约定，双方的书面通知可采用挂号方式送达，邮寄方式以投递后48小时视为送达，故应认定黄秀眉的该解除合同通知书已送达到万星公司。 本院认为，万星公司依法取得房地产开发资质，并取得了商品房预售许可证，黄秀眉向万星公司购买址在南安市，在商品房预售许可证的预售范围之内，因此，双方签订的《商品房买卖合同》，主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。 附件十一《补充协议》第十条第三款约定，黄秀眉根据本《合同》或法律规定享有解除《合同》之权利时，应自解除《合同》的事由发生之日起30日内向万星公司发出解除《合同》的书面通知书以行使解除《合同》的权利，逾期未向万星公司发出解除《合同》的通知书的，则视为黄秀眉放弃解除《合同》的权利，本《合同》继续履行。关于该条款的效力问题，黄秀眉与万星公司存在不同意见，黄秀眉认为该协议属于万星公司提供的格式合同，该条款所约定的30日合同解除期限比法律规定的一年解除期限明显要短很多，违反公平合理原则，且万星公司没有对该条款进行特别的提示，故该条款应认定为无效。万星公司则认为，该条款所约定的30日解除期限是合理的时间，根据法律规定，解除权的行使期限最长为一年，但双方有约定的，则按双方约定，故该条款合法有效。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，一年的解除权行使期限是在没有法律规定或者当事人约定的情况下所适用，当事人可自行约定解除权行使期限，本案在主合同没有约定解除权行使期限的情况下，补充协议所约定的30日解除权行使期限并不存在减轻或免除主合同约定应当由万星公司承担的责任，为此，该条款合法有效。本案合同约定，黄秀眉应于2017年3月31日前支付首期款104303元，余款100000元向中国建设银行股份有限公司南安支行申请贷款支付。现因中国建设银行股份有限公司南安支行不批准万星公司所开发的“南安万星城市广场”2号商业楼的个贷按揭业务导致未能订立商品房担保贷款合同，黄秀眉也没有再支付剩余购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”的规定，黄秀眉享有解除合同的权利。因万星公司并没有提供证据证明其于何时明确告知黄秀眉银行不批准按揭贷款，本案不能订立商品房担保贷款合同，即万星公司无法证明黄秀眉行使合同解除权的期限已超过一个月，为此，黄秀眉请求解除本案商品房买卖合同，并请求万星公司返还首期款104303元及自2015年10月27日起至实际还款之日止按中国人民同期贷款利率标准计算的利息，符合法律规定，依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，现黄秀眉请求万星公司返还已收取的办证登记费550元、登记手续费192元，符合法律规定，予以支持。万星公司关于本案合同解除权行使期限已过，黄秀眉无权行使解除权的辩称，缺乏依据，不予采纳。诉讼过程中，黄秀眉撤回部分诉讼请求，系对其诉讼权利的处分，并未违反法律规定，本院予以准许。 综上所述，本院对黄秀眉的诉讼请求，全部予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除黄秀眉与万星（南安）置业有限公司于2017年3月31日签订的合同编号为201702891的《商品房买卖合同（预售）》； 二、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内返还黄秀眉购房款104303元； 三、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内赔偿黄秀眉利息损失(利息损失以购房款104303元为基数，按中国人民银行规定的同期贷款利率计算自2015年10月27日起计至返还购房款之日止)； 四、万星（南安）置业有限公司应于本判决生效后三十日内返还黄秀眉办证登记费550元、登记手续费192元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4365元，减半收取计2183元，由万星（南安）置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  卢君玉 二〇一八年十二月二十五日 书记员  黄晓玲 附本案引用的主要法律条文及执行申请提示： 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -11-