江苏省南京市秦淮区人民法院执 行 裁 定 书（2018）苏0104执异153号异议人(案外人)：陈定好，男，1977年5月19日生，住南京市六合区。委托代理人：张闻宇，北京市中银（南京）律师事务所律师。申请执行人：嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙），住所地浙江省嘉兴市南湖区。法定代表人：孟国生。被执行人：江苏宏国系统工程有限公司，住所地江苏省南京秦淮区。法定代表人：景亚斌。被执行人：景亚斌,男,1971年12月9日生,汉族,住江苏省南京市建邺区。被执行人：笪辛敏,女,1974年6月18日生,汉族，住江苏省南京市秦淮区。被执行人：殷宪兰,女,1944年3月10日生,汉族,住江苏省南京市鼓楼区。被执行人：景亚平,男,1966年1月3日生,汉族,住江苏省南京市玄武区。在本院执行申请执行人嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）与被执行人江苏宏国系统工程有限公司、景亚斌、笪辛敏、殷宪兰、景亚平金融不良债权追偿纠纷一案中，案外人陈定好向本院提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。原告华融汇通资产管理有限公司与被告江苏宏国系统工程有限公司、景亚斌、笪辛敏、殷宪兰、景亚平金融不良债权追偿纠纷一案，本院于2017年11月21日作出（2017）苏0104民初5112号民事判决：一、被告江苏宏国系统工程有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告华融汇通资产管理有限公司借款本金4997463.04元及利息、罚息、复利（截至2017年3月27日的利息84540.4元、罚息182063.83元、复利3652.63元，自2017年3月28日起至实际还款之日止的罚息按编号2015年（汉府）字0068号《小企业借款合同》、《借款展期协议》的约定计付；复利以借款期限内未清偿利息为基数按编号2015年（汉府）字0068号《小企业借款合同》、《借款展期协议》约定的罚息利率计付）。二、被告景亚斌、笪辛敏对被告江苏宏国系统工程有限公司的上述第一项判决主文所确定的债务承担连带保证责任；景亚斌、笪辛敏承担保证责任后，有权向江苏宏国系统工程有限公司追偿。三、如被告江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告华融汇通资产管理有限公司有权对被告笪辛敏用于抵押的位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额2250000享有优先受偿权。四、如被告江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告华融汇通资产管理有限公司有权对被告景亚斌、笪辛敏用于抵押的位于南京市建邺区嵩山路121号X室房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额2140000享有优先受偿权。五、如被告江苏宏国系统工程有限公司未履行上述第一项判决主文所确定的债务，原告华融汇通资产管理有限公司有权对被告景亚斌、殷宪兰、景亚平用于抵押的位于南京市鼓楼区竹林新村X室房产折价或拍卖、变卖所得价款在登记债权数额610000享有优先受偿权。六、驳回原告华融汇通资产管理有限公司的其他诉讼请求。该判决生效后，因上述被告未履行判决书确定的义务，嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）以原告华融汇通资产管理有限公司债权受让人的身份向本院申请执行。本院依法受理，执行案号（2018）苏0104执3563号。执行过程中，本院于2018年9月27日作出并张贴“查封及司法拍卖预公告”，拟拍卖被执行人笪辛敏名下位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室、被执行人景亚斌、笪辛敏名下位于南京市建邺区嵩山路121号X室不动产。案外人陈定好针对上述执行行为提出异议称，异议请求：对被执行人笪辛敏名下位于南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室、被执行人景亚斌、笪辛敏名下位于南京市建邺区嵩山路121号X室不动产带租赁拍卖。事实和理由：2015年2月4日，案外人陈定好分别与被执行人景亚斌、笪辛敏签订涉案两套房屋的租赁合同，租期为十五年，从2015年2月4日至2030年2月3日。且案外人陈定好已全额付清两套房屋租金150万元，并实际占有使用。因此，案外人陈定好对案涉的两套房屋享有租赁权，且成立在查封之前，法院应依法带租赁拍卖。为证明上述事实，案外人陈定好提交了以下证据：1，两套房屋的房屋租赁登记备案复印件各一份，证明所涉房屋租赁协议已经有关部门进行备案。2，两套房屋的租赁合同复印件各一份（原件已经提交给登记备案部门），证明双方已经签订了房屋租赁协议并实际履行了协议。3，陈定好名下的两份转账清单复印件，证明陈定好于2016年2月5日及2016年2月6日分两次汇给出租人景亚斌70万元和80万元，共计150万元，已经交付了承租费用。4，发票及税收缴款书复印件各二份，证明2015年2年4日至2017年2月3日已经开具了正规的租赁发票。5，万科物业的收款收据复印件6份，证明陈定好已经缴纳了建邺区嵩山路121号X室的物业费，两套房屋一直由陈定好实际占有。6，31张支付宝付款凭证，证明所涉房屋承租期间的水电费及煤气费部分交付情况。本院查明，2015年3月16日，本案原债权人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行与被执行人笪辛敏办理了南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室不动产抵押登记，为本案债权提供担保。2015年3月16日，本案原债权人中国工商银行股份有限公司南京汉府支行与被执行人景亚斌、笪辛敏办理了南京市建邺区嵩山路121号X室不动产抵押登记，为本案债权提供担保。2017年6月12日，本院依法作出（2017）苏0104民初5112号民事裁定，查封了上述两套案涉房屋。另查，2015年2月4日，陈定好和笪辛敏签订《房屋租赁合同》一份，约定：笪辛敏将南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室房屋出租给陈定好；租赁期限自2015年2月4日至2030年2月3日止；房屋作住宅用途使用；该房年租金5万元，陈定好一次性支付15年房租75万元整；双方应在合同签订后30天内，共同向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。该合同末尾特别注明：“因陈定好和笪辛敏的老公景亚斌发生借款在2015年2月4日人民币柒拾伍万元，故用于笪辛敏名下建邺区庐山路158号嘉业国际城X室作为租赁担保”。同日，陈定好和笪辛敏、景亚斌另签订《房屋租赁合同》一份，约定：笪辛敏、景亚斌将南京市建邺区嵩山路121号X室房屋出租给陈定好；租赁期限自2015年2月4日至2030年2月3日止；房屋作住宅用途使用；该房年租金5万元，陈定好一次性支付15年房租75万元整；双方应在合同签订后30天内，共同向房屋租赁管理部门办理登记备案手续。该合同末尾亦特别注明：“因陈定好和景亚斌发生借款，于2015年2月4日借款人民币柒拾伍万元，故用于景亚斌、笪辛敏名下建邺区嵩山路121号X室作为租赁担保”。2016年2月5日，陈定好通过手机银行转帐给景亚斌70万元；2016年2月6日，陈定好通过手机银行转帐给景亚斌80万元。2017年3月13日，陈定好和笪辛敏办理了南京市建邺区庐山路158号嘉业国际城X室房屋租赁登记备案；陈定好和景亚斌、笪辛敏办理了南京市建邺区嵩山路121号X室房屋租赁登记备案。同日，开具购买方为陈定好，金额分别为10万元的房租增值税发票各一份；笪辛敏分别纳税3500元的税收缴款书各一份。案外人陈定好提交的万科物业的收款收据复印件6份中，最早的开票时间是2017年9月；31张水、电、气支付宝付款凭证中，最早的创建时间是2017年7月。案外人陈定好提交其与冯杨订立的南京市建邺区嵩山路121号X室《房屋租赁居间合同》签订时间为2017年6月20日；严俊与刘效东订立的南京市建邺区嵩山路121号X室《房屋租赁居间合同》签订时间为2016年6月14日。本院认为，案外人陈定好主张的对案涉房屋租赁权不能对抗申请执行人嘉兴卓运投资合伙企业（有限合伙）的抵押权。首先，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金，并于合同终止时将房屋归还出租人的协议。故承租人缔约的目的是为了取得房屋使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，陈定好和笪辛敏、景亚斌签订的两份《房屋租赁合同》均明确注明“因陈定好和景亚斌发生借款,用案涉房屋作为租赁担保”，故该两份《房屋租赁合同》从性质上应为房屋使用权抵偿合同，而不是法律意义上的房屋租赁合同。作为房屋使用权抵偿合同的权利人，不受合同法规定“买卖不破租赁”原则的保护。其次，案外人陈定好提供的房屋租赁登记备案证明、发票及税收缴款书、万科物业的收款收据、支付宝付款凭证、《房屋租赁居间合同》等证据均形成于案涉房屋办理抵押登记时间2015年3月16日之后，不能证明案外人陈定好在案涉房屋设立抵押前已占有使用案涉房屋。综上，案外人陈定好要求带租赁拍卖案涉房屋的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下：驳回案外人陈定好的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  蒋华强人民陪审员  陶 瑛人民陪审员  曹 健二〇一八年十二月十日见习书记员  刘 琦