广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0402民初7985号原告：梁德源，男，1965年11月6日出生，汉族，户籍所在地广东省，委托诉讼代理人：邱小飞，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓菲，北京市君泽君（珠海）律师事务所律师。被告：珠海鑫洲置业开发有限公司，住所珠海市香洲工业三路****楼下，统一社会信用代码9144040019257856X7。法定代表人：郭伟锋，经理。委托诉讼代理人：黄晓峰，广东嘉骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄海洋，男，1964年1月17日出生，汉族，户籍所在地广东省珠海市香洲区，系原被告公司法人。原告梁德源诉被告珠海鑫洲置业开发有限公司（以下简称鑫洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告梁德源委托诉讼代理人邱小飞、陈晓菲以及被告鑫洲公司委托诉讼代理人黄晓峰、黄海洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫洲公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认广东省珠海市香洲区前山鑫洲花园1栋4单元201号房的所有权归原告所有；2.请求判决被告协助原告办理房屋所有权转移登记手续；3.请求判决被告支付逾期办证违约金131580元（以129000元为基础，按照年利率6%的标准，自2001年7月7日起暂计至2018年7月6日合计17年，应计至过户手续实际办理完毕之日）；4.请求判决被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2001年4月8日原被告签订《商品房购销合同》（编号：GF0103660），约定原告购买广东省珠海市香洲区前山鑫洲花园8栋201号商品房一套，购房款为129000元。合同签订后，原告依约支付全部房款并于2001年6月14日在珠海市房地产登记交易中心依法办理预购登记，取得《商品房预购登记证书》(预售许可证号：S200000016)，于2001年7月11日依法预缴契税。但被告于2001年4月8日交付房屋后并未配合原告办理过户登记手续，经原告多次催告甚至上门催促，被告均未履行。原被告双方签订的合同合法有效，被告应依约履行合同义务。被告长期拖延履行合同义务，已构成严重违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定及合同约定，被告还应依法承担违约责任。综上，为充分保护原告合法财产权利，请求法院判如所请。原告梁德源为其诉称向本院提交如下证据：1.商品房销售合同；2.广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据；3.珠海市商品房预购登记证书；4.广东省契税纳税申报表；5.契税完税证；6.珠海市俊泽物业管理有限公司专用收据（物业费缴费收据）；7.水费缴费记录表；8.中国南方电网公司广东电网公司电费通知单；9.商品房预购查询结果；10.关于鑫洲置业花园商品房情况说明；11.证人证言及证人身份证；12.广东开平二建集团股份有限公司收款收据（NO.012615）；13.收款收据（NO.0057488）；14.收款收据(NO.0001954)；15.协议；16.租房合同；17.账户交易明细（客户）。被告鑫洲公司辩称，①原、被告双方签订的商品房购销合同及开具的收据代缴的契税这是原、被告签订的合作开发鑫洲花园合同书，被告根据原告的要求，为了其能早日按照该合作开发的合同要求支付工程建设的资金给施工单位而履行的一个合作开发的手续。这并非是双方真实的商品房买卖交易的意思表示，属于无效合同。②无论案涉的商品房购销合同是否有效，就从双方合同约定的义务上，原告不仅没有按照合作开发的合同书有支付当时约定的1000万元给当时鑫洲花园的施工单位，也没有实际支付任何涉案房屋的房款。这事实有当时的房屋买卖合同授权签订人及开收据的经办人沈虹的一个证明，原告是没有任何转账或现金的形式有支付案涉房产的任何款项及税费。从这事实也充分证实原告是没有履行合作开发及商品房购销合同的支付款项的义务，根据权利义务相一致的原则及原告首先不履行合同的义务，被告享有相应抗辩权。③案涉房屋自被告2003年使用后一直都是在被告的使用监管状态，其中2003年至2012年期间是由被告直接交付当时的珠海市永茹物业管理和珠海市明城物业并提供给该公司的保安做简易宿舍之用。后由于公司陷入停业状态，就简单的派临时的人员对该房进行监管。该房到现在一直属于空置，未有使用的状态。原告相关的可能是用于实际交付使用的证据及主张的事实，被告在证据质证阶段将一一回应。被告鑫洲公司为其辩称向本院提交证据：1.合作开发“鑫洲花园”合同书、珠海市建设工程施工合同；2.证人出庭申请书及情况说明；3.收据；4.照片。本院经审理认定事实如下：2001年4月8日，被告为卖方（甲方）、原告为买方（乙方）签订《商品房购销合同》（编号：GF0103660），约定乙方向甲方购买广东省珠海市香洲区前山鑫洲花园八栋2层201号商品房一套，建筑面积64.5平方米，售价为129000元。第八条约定，乙方应当在2001年4月8日前将全部房价款当面交付甲方或汇入甲方指定账户。第十条约定，乙方如未按本合同第八条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息；逾期超过30天后，即视为乙方不履行本合同，届时，甲方有权按合同约定追究乙方的违约责任。第十一条约定，甲方须于2001年6月30日前，将经竣工验收合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。1.人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害；2.因国家或政府部门行为导致甲方无法履行的；3.允许甲方对该商品房交付使用有60天宽限期。第十九条约定，乙方在实际接收该商品房之日起，在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，甲方给予协助。如因甲方的过失造成乙方不能在双方实际交接之日起360天内取得房地产权属证书，乙方有权提出退房，甲方须在乙方退房要求之日起30天内将乙方已付款退还给乙方，并按已付款的1%赔偿乙方损失。第三十一条约定，本合同自生效之日起30天内，由甲方向珠海市房地产交易中心申请登记备案，等等。落款处，甲方时任法定代表人黄海洋盖私章并加盖被告公章，乙方由原告签名并按指模。同日，原告就涉案房产填写《广东省契税纳税申报表》。2001年4月24日，被告向原告开具涉案房产金额为129000元的《珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》。2001年6月14日，被告作为预售方、原告作为预购方在珠海市房地产登记交易中心办理了涉案房产的预购登记，取得《商品房预购登记证书》(预购登记号B200102336)，该证载明为一次性付款。2001年7月11日，原告预缴涉案房产契税1290元，税务部门出具了《契税完税证》。原、被告就包括涉案房产在内同时签订了四套房产的《商品房购销合同》，房号分别为珠海市香洲区前山鑫洲花园八栋2层201号、202号、203号和204号，均办理了预购登记。2018年10月12日，珠海市公安局明珠派出所出具《证明》，证明珠海市前山岱山路鑫洲花园八栋2层201房、202房、203房和204房的新门牌号为珠海市香洲区岱山路103号1栋4单元201房、202房、203房和204房。目前，原告已就四套房产过户起诉被告，案号为（2018）粤0402民初7985号-7988号。另查明：1999年10月8日，被告为发包方、广东开平二建集团股份有限公司珠海公司（以下简称开平公司珠海公司）为承包方签订《珠海市建设工程施工合同》，约定开平公司珠海公司承建被告发包的鑫洲花园一期AA1、BB1、B2、D、EF型综合商住楼，议标总造价为22141984.55元。落款处，发包方由被告时任法定代表人黄海洋签名并加盖被告公章，开平公司珠海公司时任负责人梁德寿签名并加盖公司公章。原告确认梁德寿是其哥哥。2000年9月16日，被告为甲方、原告为乙方签订《合作开发“鑫洲花园”合同书》，约定如下：一、甲方开发的位于前山岱山路东××“××花园”面积为24771.5平方米的商住用地开发小区，总建筑面积约44588.7平方米，现双方合作开发其中的第一期工程项目、建筑面积为27332平方米。为此，自本合同签订之日起，“鑫洲花园”第一期主体框架未完成部分工程建设所需的资金由乙方直接支付给施工单位，主体框架以外的工程费用等由第一期房屋销售款中支付。乙方在本合同签订后一个星期内组织资金或材料，落实工程复工，在六个月内督促施工单位开平二建按施工图纸设计的要求完成第一期工程的施工项目，房屋可交付使用。二、双方同意上述第一期项目开发所产生的利润双方按5：5比例分成，并按此比例承担风险。三、双方同意开发该项目的财务工作由双方指派财务人员共同管理。具体操作办法是：甲方派出纳，乙方派会计，并在建行南华办设立专用公共账户，该项目结算完毕后，财务账本归甲方所有。甲方应将所有的房屋销售款都存入上述公共账户内；所有有关本项目的支出都应经双方书面签字同意后方可支付。四、乙方同意甲方原与开平二建所签的用房抵工程款的合同继续执行；在本协议签订之前，甲方为开发上述第一期项目所作的投入（包括第一期项目的土地转让费、赣鑫公司的投资补偿费，销售代理商的代理费等）均应计入本项目的成本。本合同签订之前甲方与本项目无关的债权债务与乙方无关。五、目前法院正在审理的甲方与平沙振平公司、赣鑫公司的经济纠纷，如法院判决甲方应承担支付有关款项的责任，则该款可从双方共同设立的上述公共账户中优先支付。六、双方同意：若本项目第二期工程土地使用转让费由“鑫洲花园”第一期项目的房产抵付的（包括房款支付），则第二期的工程仍由双方共同开发。七、乙方全权委托梁德寿同志处理该项目的一切工作。八、本协议履行中可能碰到的其他问题和矛盾，双方应协商解决；协商不成的，可提交珠海市仲裁委员会仲裁解决；但无论如何，任何一方均不得申请查封对方的财产。九、本协议一式四份，双方各执贰份。原、被告均确认上述《合作开发“鑫洲花园”合同书》未实际履行。原告主张被告不同意原告派会计参与管理，所以未能继续合作。被告主张在1999年将鑫洲花园工程交给开平二建珠海公司承建，在开平公司珠海公司法人梁德寿的引荐下介绍梁德寿的弟弟梁德源即原告参与后期合作开发。在《合作开发“鑫洲花园”合同书》签订后，被告多次催促原告支付工程款，但原告要求被告要有保障及诚意，在被告要求下签订了案涉四套房买卖合同、交付契税、办理预购登记以便原告在履行合作协议后直接将房产变现作为其投资的利润的分成，但后来原告未有支付任何施工款给承建单位。关于四套房产交易情况，原告陈述，开平公司珠海公司于1999年10月8日与被告签订了“鑫洲花园”施工合同，施工过程中，被告一直未能按合同支付该项目工程给开平公司珠海公司而导致工程停工，被告当时的法定代表人黄海洋找到梁德寿请求帮忙找合作伙伴共同完成该项目，原告一直是开平公司珠海公司的材料供应商，当时“鑫洲花园”大部分材料都由原告组织供应，梁德寿推荐原告给黄海洋作合作伙伴，并于2000年9月16日与被告签订了合作开发“鑫洲花园”合同书，但被告拒绝原告会计共同管理，回避合作，双方未实际履行该合同。因被告未依约支付工程款给开平公司珠海公司，因此开平公司珠海公司没有向原告支付材料款，经多次谈判，三方达成协议，以“鑫洲花园”8栋201房、202房、203房、204房四套商品房抵顶被告拖欠开平公司珠海公司的工程款，开平公司珠海公司再以该四套商品房抵顶拖欠原告的水泥款310276.1元和砂石款276923.90元，并办理了预购登记。2012年开始，原告一直电话联系不上黄海洋，在珠海市房地产交易中心咨询时找到被告何姓工作人员的电话，何姓工作人员说，老板（黄海洋）吩咐只要我给他支付50万元就给我办理过户，否则就不配合办理。此后再也联系不上黄海洋和被告员工。为此，原告举证开平公司珠海公司原会计周梓荣的证人证言、原告员工许国强于2001年2月28日出具“收到开平二建珠海公司沙石款276923.9元”的收款收据(NO.0001954)、原告于2001年3月16日出具“收到开平二建珠海公司交来鑫洲花园购房抵水泥款310276.10元”的收款收据（NO.0057488）以及开平公司珠海公司于2001年3月16日向被告出具“鑫州花园8幢201、202、203、204房抵工程款587200元”的收款收据（NO.012615）。被告否认原告支付过涉案房产的交易对价。关于四套房产的交付，原告陈述，《商品房购销合同》签订后被告已向原告交付四套房产，原告仅对四套房产进行简易装修，安装门窗、地面铺装水泥及刷墙，2001年至2009年期间四套房屋空置；原告于2009年发现204房被非法占用，将204房租给了小区保安，201-203房一直空置，2012年4月开始对201-203房进行精装修，204加装了防盗门，没有进行精装；从2012年至今，由原告及其亲戚进行使用201-203房，2014年开始，204房未再出租，一直空置至今；四套房产在2012年4月之前未产生水电费，在2012年4月装修之后才开始缴纳水电费，于2012年4月后，重新确认经的地址，经水务集团及供电局的通知，才开始缴纳水电费；物业管理费从2012年开始缴纳，2001年到2009年之间的物业费经警方协调由非法占有的人支付。原告为证明交付情况举证如下：1.原告为甲方、鑫洲花园物业管理服务处为乙方于2009年4月1日签订的《协议》。该协议约定鑫洲花园1栋（原8栋）4单元四套住房长期闲置，铝合金窗等房屋设备曾被盗，乙方出于房屋财产安全考虑，安排员工入住该房屋（因当时无法与房主即甲方取得联系，未能征得甲方同意），现就该事情的解决，签订协议：一、乙方免除甲方上述房屋2009年4月1日以前的物业管理服务费；甲方不再向乙方追缴2009年4月1日以前的房租及相应损失；二、甲方考虑乙方实际困难，以优惠租金将上述房屋出租给乙方（另签租赁合同）。落款处，珠海市明城物业管理有限公司物业管理服务处盖章，原告未签名。2.原告为甲方，袁飞中、杨书义和付全为乙方签订的《租房合同》。该合同约定：①从2009年4月1日起计算租金，201房450元、203房、204房租金分别为600元，每月5日前交本月租金给甲方；②物业管理费、水电费由乙方自负；③乙方不得损坏房屋结构；④甲乙双方约定暂租三个月，若无异议，自动再续约；⑤若其中一方准备结束合同，应提前半月通知对方。落款处，甲方由原告弟弟梁德安签名，乙方由袁飞中、杨书义和付全三人签名。3.户名梁德安、开设于中国邮政储蓄银行珠海市君怡支行、账号尾号为8473账户的《客户交易明细》，显示2011年6月8日汇兑600元、2011年9月28日现转1800元、2012年6月1日现转1800元、2012年9月9日现转1800元、2012年12月6日现转1800元、2013年3月5日现转1800元、2013年6月6日现转1800元、2013年9月7日现转1800元、2013年12月3日汇入1800元。原告主张上述流水为2009年4月1日起租用204房杨书义支付租金情况。4.2013年-2018年期间缴纳物业管理费情况的《珠海市俊泽物业管理有限公司专用收据》、2012年至2017涉案房产水费缴费记录表以及2017年、2018年期间中国南方电网公司广东电网公司电费通知单。被告陈述，四套房产自2004年3月建成后，与当时珠海市永茹物业公司签订了委托物业管理合同，双方协商，四套房产提供给该物业公司保安人员无偿使用，直至2008年或2009年；其中204房一直延续提供给物业公司保安使用，且入住之后由被告自行申报安装水电表，后可能因欠费被拆除了；2009年之后，因为被告在2006年停业，没有专门的员工对四套房产进行管理，后来由被告变更后的法人郭伟锋委托了黄健伟代看管；根据物业管理公司的反映，该四套房产一直无人居住，即使从原告提交的2012年至2017年水电费的应收账，也仅是10来元，被告缴纳了204房一笔物业管理费，其他房子有监管，没有实际入住使用，所以也没有缴纳物业管理费。被告为证明交付情况举证如下：1.2018年10月22日《珠海市俊泽物业管理有限公司专用收据》，显示收到1-4-204房2012年8月至2017年12月管理费3009元。2.2018年10月拍摄的照片，四套房产安装了铁门，204房内显示地面、墙面简单抹水泥，基本无家私。3.黄健伟的证人证言，证人陈述2006年8月开始至今受郭伟峰委托看管鑫洲花园201、202、203、204房产，期间发现房产被安装过防盗门，里面没有人居住，将相关情况通知过郭伟峰。本院认为，原告举证与被告签订的《商品房购销合同》、《广东省珠海市转让（销售）房地产专用收款收据》、《珠海市商品房预购登记证书》、《广东省契税纳税申报表》以及《契税完税证》足以证明原、被告就案涉房产签订了房屋买卖合同，并按约定履约各自权利义务。被告抗辩原、被告签订的《商品房购销合同》是被告依据《合作开发“鑫洲花园”合同书》应原告要求而履行的手续，并非双方真实意思表示，属无效合同。本院认为，即使被告抗辩属实，但是被告在双方未履行《合作开发“鑫洲花园”合同书》的情况下，从未向原告要求注销预购登记或主张涉案房产的权利，也未将涉案房产另行出售，被告长期以来的行为显示其抗辩理由过于牵强；相反，根据《合作开发“鑫洲花园”合同书》关于“乙方（即原告）同意甲方（即被告）原与开平二建所签的用房抵工程款的合同继续执行”的约定，以及结合原告举证的广东开平二建集团股份有限公司收款收据（NO.012615）、收款收据（NO.0057488）、收款收据(NO.0001954)，原告主张原、被告及开平公司珠海公司三方约定用涉案房产抵扣被告拖欠开平公司珠海公司的工程款后再转抵扣开平公司珠海公司拖欠原告材料的说法，更为合理，应予以采纳。故原、被告之间房屋买卖合同内容上不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于办理所有权转移登记手续，原告举证的《协议》、《租房合同》、账户交易明细（客户）、珠海市俊泽物业管理有限公司专用收据（物业费缴费收据）、水费缴费记录表、中国南方电网公司广东电网公司电费通知单足以证明原告自2009年4月1日起开始占有、使用、管理涉案房产；而被告的举证不足以证明对涉案房产实际占有使用。根据《商品房购销合同》第十九条约定，原告在实际接收该商品房之日起，被告协助办理权属登记手续。原告已实际接收涉案房产，原告请求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告请求确认涉案房产所有权归原告所有，本院认为，原、被告之间基于房屋买卖合同形成法律上的权利义务关系，原告有权依据合同行使请求权，但无权对涉案房产主张所有权。故原告请求确认涉案房产的所有权归原告所有，于法无据，本院不予支持。关于逾期办证违约金，原、被告签订《商品房购销合同》并办理了涉案房产的预购登记，其后原、被告均怠于履行《商品房购销合同》的办证手续，导致涉案房产一直未能转移过户登记至原告名下。原告起诉要求被告协助涉案房产的所有权转移登记后，被告应依约积极协助原告办理相关手续，但被告仍未能履行合同义务，应承担相应的违约责任。因原、被告双方未在合同中约定逾期办理违约金的计算标准，故本院支持被告向原告支付以129000元为基数，自原告起诉之日即2018年8月9日起按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金至过户手续实际办理完毕之日止的逾期办证违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款、第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告珠海鑫洲置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告梁德源将珠海市香洲区岱山路103号1栋4单元201房（原门牌号：珠海市前山岱山路鑫洲花园八栋2层201房、预购登记号：B200102336）的产权转移登记至原告梁德源名下；二、被告珠海鑫洲置业开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告梁德源支付以人民币129000元为基数，自2018年8月9日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期办证违约金至过户手续实际办理完毕之日止的逾期办证违约金；三、驳回原告梁德源的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币14140元，原告梁德源负担人民币2140元，被告珠海鑫洲置业开发有限公司负担人民币12000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  王 敏人民陪审员  黄建华人民陪审员  陈淑珍二〇一八年十二月二十八日法官助理刘晓亮书记员罗加靖