湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初8438号原告：武汉创亿家房地产咨询有限公司，住所地：武汉市洪山区和平乡武青三干道徐东平安花园。法定代表人：眭丹军，公司总经理。委托诉讼代理人：王正莲，公司员工。被告：徐茹，女，1977年10月11日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托诉讼代理人：唐军，湖北蕙风和律师事务所律师。第三人：裴延华，女，1980年5月7日出生，汉族，住湖北省公安县。原告武汉创亿家房地产咨询有限公司诉被告徐茹、第三人裴延华居间合同纠纷一案，本院于2018年8月16日立案受理后，依法适用简易程序审理。诉讼过程中，被告徐茹向本院提出反诉，后又自愿撤回反诉申请。本院公开开庭对本案进行了审理，原告的委托诉讼代理人王正莲、被告的委托诉讼代理人唐军、第三人裴延华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武汉创亿家房地产咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付房屋买卖中介服务费71875元；2.判令被告以65000元为基数的5%向原告赔偿违约金3250元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年4月25日，经原告设立的武汉徐东欧亚达分公司介绍，被告与第三人裴延华签订房屋买卖合同。被告购买裴延华名下位于武汉市洪山区仁和路138号武汉TCL康城绿洲B、C地块X1栋1单元2室房屋，价格2875000元。合同第九条约定，买方同意于合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费65000元。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按总服务费的5%向经纪方支付违约金。如买方或卖方任何一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方需向经纪方支付买卖双方咨询及中介服务费71875元；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付给经纪方的中介服务费。如买卖双方协商解除合同的，由双方各负担经纪代理服务费总额的50%。合同第十二条还约定，买方不能按合同约定和不能按附件约定的时间买入该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金。逾期30天，卖方有权不再出售房屋，并没收定金。合同附件约定，买方于合同签订之日支付定金5万元，还约定了其他款项的支付时间和支付方式。合同签订当日，被告向裴延华支付定金5万元。此后，原告按被告要求以被告之女徐芷瑶的名义向银行提供了贷款申请及相关资料。2018年7月2日，贷款审批通过。2018年6月30日前及贷款审批通过后，原告多次催促被告履行合同义务遭被告拒绝。此后，原告多次要求被告支付中介服务费未果。被告徐茹辩称：实际购房者为被告之女徐芷瑶，被告主体不适格。购房合同约定先办证再交易，第三人未在2018年6月30日前办证，已构成违约。原告应向第三人主张中介费。被告申请的187万元贷款未获贷款银行批准。根据合同，如贷款未审批通过，买卖双方均不负违约责任。原告未按合同约定履行全部义务，不能仅促成合同成立便要求收取全部中介费用。综上，应驳回原告的诉讼请求。第三人裴延华辩称：原告提供了部分中介服务，因交易没有完成，不应收取全部中介服务费。因被告违约，第三人裴延华向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告、第三人于2018年4月25日签订的房屋买卖合同；2.被告向第三人支付的5万元定金归第三人所有。原告承认第三人所提诉讼请求。被告则辩称，第三人应退还5万元定金，同时，在不支付中介服务费的前提下，同意解除三方签订的房屋买卖合同。本院经审理确认事实如下：2018年4月25日，原告、被告、第三人签订房屋买卖合同。合同约定，第三人将其名下位于武汉市洪山区仁和路138号武汉TCL康城绿洲B、C地块X1栋1单元10层2室房屋转让给被告，面积133.82平方米，价格2875000元。合同第九条约定，基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同。买方同意于合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费65000元。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按总服务费的5%向经纪方支付违约金。如买方或卖方任何一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方需向经纪方支付买卖双方咨询及中介服务费71875元；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付给经纪方的中介服务费。如买卖双方协商解除合同的，由双方各负担经纪代理服务费总额的50%。合同第十九条约定，在签订合同时，双方知悉房屋为合同房，办证再交易，办理一手证及二手过户费用均由买方支付。双方协商，若因征信问题导致贷款审批不通过，三方互不追究违约责任，合同解除，定金退还，不收取中介服务费。合同还约定，定金5万元，于合同签订当日支付；买方于2018年6月30日前支付85万元；于2018年7月30日前支付105000元；剩余187万元，办理贷款。还约定，首期款以成交价减去银行批准贷款额为准，如贷款额不足，存在差额由买方支付给卖方。合同签订当日，被告向第三人支付定金5万元。2018年7月2日，原告协助被告向银行申请购房贷款，银行审批通过的贷款额为149万元。该贷款，被告与其女徐芷瑶为共同借款人。后被告未支付购房款，原告、第三人与被告沟通未果。以上事实，有原告提供的房屋买卖合同、房贷审批资料、微信及短信聊天记录，以及本院庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告、被告与第三人签订的房屋买卖合同，包含两个方面的合同关系：一是，被告、第三人之间的房屋买卖合同关系；二是，被告、第三人与原告之间的居间合同关系；被告在支付定金5万元后，未支付其他购房款，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，作为房屋出卖人的第三人有权解除合同。本院对第三人要求解除合同的诉讼请求，依法予以支持。被告向第三人支付的5万元定金，系履约定金。因被告违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，其无权要求第三人返还定金。第三人要求确认该定金归其所有的诉讼请求，本院依法予以支持。被告在申请的贷款最终仅为149万元的情况下，应按合同约定自行补齐购房款，不能以此为由拒不支付合同约定的购房款。合同约定的不支付中介费并退还定金的情形是被告因征信问题无法获得贷款，而不是贷款审批金额与被告申请的金额不符。被告要求第三人退还定金的主张，没有事实依据，本院不予采纳。被告辩称的实际购房者为徐芷瑶，被告主体不适格的抗辩主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。合同约定了被告付款、第三人办证以及办理过户登记的先后顺序，被告在自身未先履行付款义务的情况下，其以第三人不办证为由进行抗辩，缺乏事实依据，本院不予采纳。居间合同，是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案原告作为居间人，其应履行的义务包括向房屋买卖双方如实报告订立合同的机会、对相关信息进行审查、接受双方的咨询并从中斡旋、办理贷款和产权过户等。原告全面履行上述义务后，被告应向原告支付居间费用6.5万元。案涉房屋买卖合同第九条约定：“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意于合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费6.5万元。买方或卖方逾期支付咨询及中介服务费，每逾期一天，按总服务费的5%向经纪方支付违约金。如买方或卖方任何一方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，违约方需向经纪方支付买卖双方咨询及中介服务费71875元；如非违约方已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方支付已付给经纪方的中介服务费。如买卖双方协商解除合同的，由双方各负担经纪代理服务费总额的50%。”上述条款第一句，将房屋买卖双方签订合同作为收取全部居间费用的条件，显然与当事人的真实意思不符，也不利于交易完成。原告提供的上述将签订合同作为收取居间费用的格式条款，免除了原告的责任，排除了被告的主要权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，上述条款中“基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订本合同，买方同意于合同签订之日向经纪方支付咨询及中介服务费6.5万元”的内容无效。鉴于此，上述合同第九条中其他的为确保自身利益，不考虑合同的实际履行程度、履行状况，均全额收取中介费及违约金的内容，均不能作为原告收取中介费的依据。原告向被告主张全额居间费用及违约金，缺乏事实和法律依据。本案中，原告已促成买卖双方订立买卖合同，并协助原告申请贷款。在合同对贷款差额的处理有明确约定的情况下，被告应及时按合同约定履行付款义务。本院综合被告的违约行为、原告的履约情况及交易进行程度，依法酌定被告应支付的居间费用按合同约定的50%计算。综上，被告应向原告支付中介服务费32500元。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十四条、第一百一十五条、第四百二十六条的规定，判决如下：被告徐茹于本判决生效之日起一次性向原告武汉创亿家房地产咨询有限公司支付中介服务费32500元；解除原告武汉创亿家房地产咨询有限公司、被告徐茹、第三人裴延华签订的房屋买卖合同；被告徐茹向第三人裴延华支付的5万元定金归第三人裴延华所有；驳回原告武汉创亿家房地产咨询有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半后收取2514元，由被告徐茹负担2095元、原告武汉创亿家房地产咨询有限公司负担419元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 陈 钢二〇一八年十二月十一日书记员 张纯威