广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终3225号上诉人（原审被告）：朱健，男，1965年11月8日出生，汉族，户籍住所地清远市清城区，现住清远市清城区。上诉人（原审被告）：黄雪梅，女，1977年11月8日出生，户籍住所地清远市清城区，现住清远市清城区。上列上诉人共同委托诉讼代理人：汤祯华，广东正肯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭显汉，男，1952年9月16日出生，汉族，住广州市。委托诉讼代理人：黎国柱，广东朝纲律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗妍，广东朝纲律师事务所律师。原审第三人：东莞银行股份有限公司清远分行，住所地清远市清城区。负责人：陈伟明，该分行行长。委托诉讼代理人：黄孟，广东远大永恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖永和，广东远大永恒律师事务所律师。上诉人朱健、黄雪梅因与被上诉人彭显汉、原审第三人东莞银行股份有限公司清远分行（以下简称东莞银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2018）粤1802民初2162号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱健、黄雪梅的上诉请求：一、撤销原审判决第一项，改判中介费16000元由彭显汉自行承担；二、本案全部诉讼费由彭显汉负担。事实与理由：一、本案的中介费16000元不应由朱健承担。朱健是精神残疾人，为限制民事行为能力人，其不具有房屋买卖的复杂能力，不应承担中介费的损失。黄雪梅在2017年4月份知道此事后，明确表示不同卖房，彭显汉无法继续履行，就不应支付中介费，但在2017年5月5日支付中介费，是扩大损失，应由其自行承担。二、原审判决朱健负担诉讼费不合理。此外，原审法院认定涉案合同为合法有效合同不当。朱健提交的病历和报告可知朱健在2017年4月12日已经开始频繁进行精神疾病检查，而签订合同时间是2017年3月26日，与我们提供的相关病历时间仅仅相差十多天。众所周知，精神病的形成不是仅仅一个月可以达到如此严重的等级，也就是说朱健在签订合同时已存在精神障碍。因此，我方认为涉案合同应当认定为无效合同。彭显汉答辩称：关于本案合同是否有效，不应当在本案作出处理，这不是同一法律关系。本案中彭显汉在原审的诉讼请求以及上诉请求中均无提出有关合同效力的相关诉求，因此不应在本案作出处理。第二，关于朱健精神问题，从医院诊断证明书明确记载朱健仅仅为偏执性障碍，是否能影响房屋买卖签订并没有足够证据予以证明。第三，我方通过住建局的查询，涉案房屋仅仅是登记在朱健名下，我们已经尽到查明房屋状况的义务，至于婚姻状况应当由朱健提供，朱健故意隐瞒自己的婚姻状况是构成本案违约的重要因素，因此朱健说彭显汉未查明婚姻状况依据不足。东莞银行答辩称：以原审答辩状为准，对原审判决无异议。彭显汉向原审法院起诉请求：一、判令朱健、黄雪梅共同清偿尚欠东莞银行的房贷本金及利息（具体金额以银行实际欠款清单为准），逾期由彭显汉代朱健、黄雪梅向东莞银行清偿上述房贷本息，清偿款项在购房款中扣减；二、判令朱健、黄雪梅于涂销房屋抵押登记之日起7日内共同协助彭显汉办理涉案房屋的产权转移登记手续，将房屋登记至彭显汉名下。三、判令朱健向彭显汉支付违约金（违约金以80万元为基数按每日千分之一从起诉之日起计算至涉案房地产过户到彭显汉名下之日止）；3、判令朱健向彭显汉支付16000元房地产咨询及买卖代理费；四、本案的诉讼费、保全费由朱健承担。原审法院认定事实：2014年10月10日，朱健与清远市源河房地产开发有限公司签订购买坐于清远市清城区XX路XX号XX号楼XX层XX号房屋的《商品房买卖合同》。朱健为支付该房屋房价款，于2014年10月30日与东莞银行签订一份《楼宇按揭抵押贷款合同》，约定东莞银行向朱健提供个人住房贷款450000元。2017年3月26日，彭显汉与朱健以及合正房屋中介签订一份《房地产买卖合同》，约定彭显汉购买朱健上述房屋，房屋状况为毛坯，建筑面积140.16平方米，成交价为800000元；付款方式为一次性付款，其中10000元定金由买方在签订合同当天支付给卖方，首期房款790000元于房管部门受理交易递件当天支付；该房屋存在抵押，抵押权人为东莞银行；卖方应向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的一切费用，提前还贷出资方式为卖方出资（但对于卖方提前还贷的时间期限，合同没有约定）；卖方需在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押手续，在卖方完成涂销抵押手续后7个工作日内办理交易过户手续，交易税费缴付方式为买方承担。合同第七条违约责任约定：“签订合同后，买卖任何一方不按约定或交易惯例履行义务的，则守约方有权根据实际情况追究违约方责任或要求赔偿损失：1、违约方逾期未超过10天的，合同继续履行，违约方须按每日总成交价的1‰向守约方支付违约金；2、违约方逾期超过10天仍未履行的，守约方有权选择以下任意一方式履行：①解除合同，违约方需承担定金责任(双倍返还定金或没收定金)或按总成交价的10%支付违约金，且违约方须承担守约方应向经纪方支付的买卖代理费。守约方应向违约方发出解除合同通知书。除买方有证据证实实际损失大于上述赔偿标准外，买方不得再向卖方进一步追究责任或要求赔偿损失；②继续履行合同，守约方有权要求违约方按每日总成交价1‰支付违约金。履行期限不明确的，以政府部门、银行、守约方或经纪方发出通知之日起5天为履行期限。”合同第七条第4款约定：“经纪方已促成买卖双方签订本合同所指之《房地产买卖合同》，买卖双方应向经纪方支付之房地产咨询及买卖代理费，买卖双方均已知悉并同意按《买卖代理费支付承诺书》执行。买卖双方解除或终止本合同、自行办理或委托其他任何第三方办理该物业交易过户手续的，不影响咨询及买卖代理费支付。买卖任何一方违反合同约定导致物业无法成交的，违约方应按物业成交价的2%向经纪方支付买卖双方咨询及买卖代理费，守约方已支付的咨询及买卖代理费由守约方直接向违约方追讨，经纪方不另作收退。买卖双方违约的，应按《买卖代理费支付承诺书》向经纪方支付应付而未付的咨询及买卖代理费。”合同签订当日，彭显汉向朱健支付了10000元定金。2017年3月28日，涉案房屋已登记在朱健名下，且同时办理了抵押权登记，抵押权人为东莞银行，东莞银行持有该房屋的不动产权证书。2017年5月5日，合正房屋中介向彭显汉收取了中介服务费16000元。合同签订后，朱健始终未到东莞银行处办理提前还贷手续以涂销涉案房屋的抵押权，导致彭显汉不能取得涉案房屋的产权。截至2017年8月2日，朱建尚欠东莞银行房屋贷款本金394522.71元。对于提前还贷事宜，东莞银行表示无论是朱健还是彭显汉代为清偿贷款其都没有意见。2017年9月22日，彭显汉为证明其具有履行合同支付房款的能力，向原审法院代管款账户转入790000元作为支付给朱健的购房款。朱健认为办理提前还贷应由经纪方垫资而非其出资，但其对此说法没有提供证据证明。朱健、黄雪梅对于抗辩认为合同签订过程中朱健有严重精神问题的意见，提供了朱健于2017年4月12日在广东省人民医院检查的病历及报告单，以及于2017年10月25日取得的残疾人证（该证显示朱健为精神残疾二级）。朱健、黄雪梅于2010年6月9日登记结婚。庭审中，黄雪梅认为涉案房屋为其与朱健的夫妻共同财产，朱健与彭显汉签订的房地产买卖合同并没有经过其本人同意，其本人也不同意追认。原审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，对于朱健、黄雪梅抗辩认为合同签订过程中朱健有严重精神问题、签订的《房地产买卖合同》的效力待定问题，该合同是在2017年3月26日签订，而朱健提供的病历及报告单显示朱健在2017年4月12日进行精神疾病方面的检查，残疾人证显示在2017年10月25日才被评定为精神残疾二级，并不足以认定朱健在签订合同时已有精神疾病，且朱健并无被法院宣告为限制行为能力人或无民事行为能力人。因此，朱健作为具有完全民事行为能力的成年人，其与彭显汉所签订的《房地产买卖合同》，应认定是当事人的真实意思表示，且朱健、黄雪梅提供的证据不足以证明该合同存在可撤销或者无效的情形，该合同为合法有效合同。涉案买卖房屋虽然登记在朱健的名下，但房屋是朱健、黄雪梅婚后所购买，因此，应属朱健、黄雪梅的夫妻共同财产。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条的规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。出售房屋是属于非因日常生活需要的一种重要处理决定，夫妻应平等协商，取得一致意见。现黄雪梅认为朱健出售涉案房屋并无经得其同意，且其亦不予追认朱健与彭显汉签订的《房地产买卖合同》，本案亦并无证据可以认定黄雪梅知道朱健出售涉案房屋而不反对，因此，朱健擅自处分共有房屋，属于无权处分，涉案合同对黄雪梅不产生效力，但在朱健与彭显汉之间仍然有效。彭显汉在签订合同后，向朱健支付了定金10000元，剩余购房款790000元在本案诉讼中存入法院的代管账户以证明其具有履行合同支付房款的能力，但在涉案房屋共有人黄雪梅不予追认合同、合同不能继续履行的情况下，对彭显汉要求朱健、黄雪梅共同清偿尚欠东莞银行的房贷本息、逾期由其在购房款中代为清偿以及朱健、黄雪梅于涂销房屋抵押登记之日起7日内协助办理涉案房屋的产权转移登记手续、并从起诉之日起以800000元为基数按每日千分之一计算至涉案房屋过户到彭显汉名下之日的违约金的请求，均不予支持。对彭显汉要求朱健支付中介服务费16000元的请求，因合同不能继续履行的责任在于朱健，而该费用彭显汉已支付，属于彭显汉的损失，且该请求亦符合合同的约定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(一)第十七条第二项的规定，于2018年8月27日判决如下：一、限朱健于判决生效之日起5日内向彭显汉赔偿中介服务费损失16000元；二、驳回彭显汉的其他诉讼请求。案件受理费11800元、保全费4520元，合共16320元，由彭显汉负担11560元，朱健负担4760元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，结合朱健、黄雪梅的上诉请求与彭显汉的抗辩意见，东莞银行的述称，归纳本案争议焦点：中介费应否由朱健、黄雪梅负担。朱健、黄雪梅提交证据拟证明朱健在签订涉案合同时存在严重精神障碍，应属可撤销或无效情形。经审查，本院认为，朱健将涉案房屋交给中介放盘，再与彭显汉签订房屋买卖合同，收取定金等一系列的行为足以证明其与彭显汉签订合同是思路清晰，没有受到精神疾病的困扰，因此原审认定合同有效，理由成立，本院予以维持。涉案房屋在朱健与黄雪梅婚后购买，属于夫妻存续期间共同财产，黄雪梅明确不予认可朱健与彭显汉之间签订的买卖合同，朱健无权处分其与黄雪梅共有房屋，致使涉案合同无法继续履行。故，彭显汉要求继续履行涉案合同，并办理过户登记请求不予支持。彭显汉与朱健签订买卖合同通过中介进行交易，因此，彭显汉主张朱健承担中介服务费并无不当，本院予以维持。综上所述，朱健、黄雪梅的上诉理据不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由朱健、黄雪梅负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十二月二十五日书记员 张 婧书记员 邓海欣附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。