宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初9916号原告：王晓文，女，1970年8月27日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：梅亚利，宁夏兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：王芳，宁夏兴业律师事务所律师。被告：宁夏物润置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区南门中煌商业广场负****。法定代表人：魏永东，该公司经理。委托诉讼代理人：张卫，宁夏颢振德律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄召，宁夏颢振德律师事务所律师。原告王晓文与被告宁夏物润置业有限公司合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案。诉讼前，原告申请财产保全，本院依法裁定冻结被告银行存款137797元。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓文及其委托诉讼代理人梅亚利、王芳、被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人黄召到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告王晓文的委托诉讼代理人梅亚利、被告宁夏物润置业有限公司的委托诉讼代理人张卫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓文向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告之间签订的《商铺使用权买卖合同》；2.依法判决被告向原告返还商铺使用权费用80000元整，并承担违约损失57797元；3.判决被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告于2005年1月28日购买被告位于中煌商业广场某号商铺，双方签订了《商铺使用权买卖合同》，合同经宁夏回族自治区公证处公证。之后，被告向王晓文出具了自制的商铺使用权证明。但合同签订后，被告一直将商铺压在自己手里，没有对外出租。原告多次找被告商量，但商铺大门紧锁，被告的工作人员也避而不见。经查被告已经将商铺全部拆除，已经无法向原告交付。双方买卖合同已经无法履行应当解除，被告对此应当向原告返还转让费并承担违约责任。故诉至法院。被告宁夏物润置业有限公司辩称，1.原、被告签订《商铺使用权买卖合同》后，被告已将涉案的商铺交付给原告，双方合同约定的权利义务已履行完毕，对已履行完毕的合同再请求解除，无事实和法律依据。2.被告为涉案商铺办理了使用权证，并在2005年底对商铺进行了交付，合同已履行完毕。且该广场从2006年春节开始试营业至2007年已开业经营近两年，原告所诉未交付商铺与客观事实不符。商铺系原告自愿购买，对已完成转让的商铺，又要求返还使用权费用，并要求承担损失，无事实和法律依据。3.原告诉称被告既不交付又不租赁与客观事实不符，拆除隔断是经原告的授权行为，不存在所诉的违约情形。被告作为管理方，为了维护广大业主的经营利益，被告与北京华联超市签订了商场整体租赁协议。但之后北京华联违约未进驻，导致广大业主的权益受损，对其北京华联违约行为属于无法预见和控制的商业风险，要求被告承担违约损失，没有任何事实和法律依据。4.原、被告双方签订及履行合同是在2005年，时至今日，长达十几年不主张权利，完全不符合常理，故本案已过法律规定的诉讼时效。综上，原告的诉请及事实和理由均依法不能成立，请求法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的(2005)宁证字第03942号宁夏回族自治区公证处公证书、银川市服务业发票、商铺使用权证，被告提交的民事判决书，因原、被告双方对该证据真实性均认可，经审查符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2004年7月，被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》，约定银川市兴庆区南门广场地下人防工程建设，本工程属于国有资产，由被告负责投资建设，并由被告取得非战时30年使用权，使用用途为地下人防工程、商贸、娱乐、餐饮、地、地面广场闲广场。2005年1月，被告与银川市人民防空办公室签订《南门二期人防工程投资建设补充协议》，约定被告的使用权年限由30年变更为40年。2005年1月28日，原、被告签订《商铺使用权买卖合同》一份，约定被告将位于银川市南门中煌商业广场负1层A区111号商铺使用权转让给原告作商业经营使用，商铺面积为6.2平方米，转让期限为40年，自2005年7月30日起至2045年7月30日止。转让价为80500元，优惠500元。被告应于2005年7月30日前将商铺交付原告使用，被告延期交付商铺，每延期一日按缴付租金的万分之二支付违约金。若延期超过三个月，原告有权退还商铺。但之后双方并未办理商铺移交手续。2011年，被告与华联超市银川分公司签订《租赁协议》一份，约定华联超市银川分公司承租被告将其拥有40年使用权的位于银川市兴庆区的“中煌商业广场”项目地下一层和地下二层的整体商业用房出租费华联超市银川分公司，租赁期限为20年。被告即将涉案商铺在内的场地隔断整体进行拆除。后原告以被告未交付商铺并将商铺拆除为由诉至本院，请求判如所请。本院认为，本院认为，虽然原、被告就涉案商铺签订了《商铺使用权买卖合同》，但该合同的性质和效力存在争议。因被告与银川市人民防空办公室签订《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》约定，银川市人民防空办公室将银川市兴庆区南门二期人防工程发包给被告进行建设，由被告投资，该工程属于国有资产，被告建成后对中煌广场负一层、负二层享有40年的使用权，被告获得使用权的前提是投资建设该工程，其合同目的在于占有中煌广场使用、收益，被告的投资建设行为即是其租赁中煌广场所为对价，故被告与银川市人民防空办公室签订的《银川兴庆区南门二期人防工程投资建设使用合同》、《南门二期人防工程投资建设补充协议》符合房屋租赁合同的特征，其合同的性质亦应为房屋租赁合同。后被告与原告签订《商铺使用权买卖合同》，约定被告将其对涉案商铺享有的40年使用权让予原告，原告支付相应对价，虽然双方签订的是使用权买卖合同，但实际上是被告将承租中煌广场内的商铺转租给原告，双方签订的《商铺使用权买卖合同》虽名为“买卖使用权”，实为“转租”行为，故本案应适用关于租赁合同的相关法律规定进行处理。原、被告在合同中的意思表示真实，但约定的租期为40年，超过了法律规定关于租赁合同的最长租期，故该合同在2005年1月28日至2025年1月28日期间合法有效，对超出该期间的部分（即2026年至2045年）应认定无效。对无效部分无解除合同的法律基础，就合同有效部分的使用权问题，被告亦无证据证明将商铺交付原告占有使用。被告为履行与华联超市银川分公司之间的《租赁协议》已将涉案商铺在内的场地进行整体拆除，导致原告无法占有使用涉案商铺，致使原告合同目的无法实现，且合同约定被告逾期交付商铺，原告有权退还商铺。故原告要求解除该合同的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告返还转让费的诉讼请求，被告以原告购买使用权40年，交纳使用费80000元，按照法律的相关规定，就合同无效部分，被告应返还已收取的转让费40000元；就合同有效的部分，因该部分已解除，被告亦应返还转让费40000元。故本院对原告要求被告返还转让费80000元的诉讼请求予以支持。关于原告诉请的违约金问题，被告不能交付商铺，已构成违约，应向原告支付违约损失。双方约定逾期交付商铺按日万分之二计算违约金。就合同无效的部分，原告要求被告承担违约损失的诉讼请求，本院不予支持；应按照原告要求按年利率6%承担违约损失符合法律规定。故本院支持原告违约金31253元（2005年8月1日起至2018年8月9日以40000元为基础，按年利率6%计算），超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条、第五十八条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十四条规定，判决如下：一、解除原告王晓文与被告宁夏物润置业有限公司签订的《商铺使用权买卖合同》（自2005年1月28日起至2025年1月28日止的有效期间）；二、被告宁夏物润置业有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告王晓文商铺转让费80000元、违约金31253元，合计111253元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3056元、保全费1210元，合计4266元，由原告王晓文负担822元，被告宁夏物润置业有限公司负担3444元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  张志华人民陪审员  杨秀红人民陪审员  曲海宁二〇一八年十二月十七日法官助理徐敏超书记员王华宁附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十四条租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。