贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民再8号原审原告：李玉杰，男，汉族，1973年5月6日出生，住贵州省贵阳市乌当区，委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈正伟、贵州群众律师事务所律师。原审被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。统一社会信用代码：915201127897806058.法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李秀丽，公司员工，原审原告李玉杰与原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月23日作出的（2018）黔0112民初584号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月5日作出（2018）黔0112民监13号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的委托代理人陈正伟，原审被告的委托代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告嘉友公司提出再审请求：一、请求依法撤销由贵院作出（2018）黔0112民初584号民事判决:二、请求贵院依法改判或重审;三、请求贵院判决一审、再审的费用由被申请人承担。嘉友公司认为，首先，原判认定我公司逾期办证，该事实认定错误。我公司于2015年12月15日就取得了该楼的初始登记，而合同约定的办证截止日期是2015年12月31日，因此我公司未逾期。虽然双方在《补充协议》中又约定办证截止日期为交房后的600个工作日，但在《补充协议》中又约定《补充协议》条款与《商品房买卖合同》不一致的以《商品房买卖合同》为准。因此，本案的办证截止日期是2015年12月31日。其次、原判违约金过高。本案业主起诉我公司赔偿逾期办证违约金数额均是按照已付房款每日万分之一的标准计算的，但是所有业主均未提供任何证据证明因我公司的逾期办证行为给其造成了任何实际损失。另外，原判错把600个工作日算成600日，从而增加了我公司违约天数。原审原告辩称，本案除了对违约天数计算有误外、对其余再审理由均不予认可。其余问题属于法律适用的范围，申请人在一审判决之后没有上诉，已经失去了申请再审的理由。请法院再审核实违约天数，变更根据核实的违约天数计算出的违约金数额后维持原判的其他判项。原审原告李玉杰向本院提出诉讼请求：1、判令原审被告支付原审原告延期办理房屋产权证违约金按照房屋总价款以每日万分之一到实际办理房屋产权证为止（从2015年10月1日截止到2015年12月15日共计75天为3750.6元）；2、判令本案承担本案的诉讼费。本院原审认定事实：2012年11月13日，双方签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原审原告购买原审被告开发的绿湾国际B2栋1单元4层4号房屋，总价款500084元，2013年6月30日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年2月26日，原审原告向原审被告交纳了产权登记费及代办费，2017年8月取得黔（2017）乌当区不动产权第0003662号不动产证书。原判另查明，原审被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。原审被告对原审原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议，但认为已过诉讼时效。原判认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、被告双方均应按照约定履行义务；原审被告收取了原审原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。原审被告于2013年2月26日将房屋交付原审原告使用后，按照合同约定的期限计算，原审被告应在2014年10月19日前向产权机关进行产权资料的报备，但至2015年12月15日才完成初始登记。双方在《商品房买卖合同》及补充协议中已明确约定，原审被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案，其协助办证的范围仅为《房屋所有权证》，但原审被告未在约定期限内完成房屋产权证书的初始登记，应承担其违约责任。原审被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原审原告要求原审被告支付逾期办证违约金的诉请，予以支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原审原告收房时间为2013年2月26日，合同约定交房后600个工作日内原审被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年2月27日经过600天的次日，即2014年10月20日前完成初始登记，因此，应从2014年10月20日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定原审被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至原审被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。原审被告于2015年12月15日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。而原审原告主张2015年10月1日截止到2015年12月15日共计75天3750.6元的违约金的诉请，系当事人对自己权利的主张，原判予以支持。原判依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告李玉杰违约金3750.6元。再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2013年6月30日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年11月26日，原审被告实际完成初始登记的时间为2015年12月15日；3、原审被告逾期办理初始登记的天数为19天。本院再审认为，涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对原审被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原审原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，原审被告应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2015年12月15日原审被告完成登记备案手续，违约天数应确定为19天。原判以原审原告实际收房的时间作为违约天数的起算时间，计算违约天数错误再审予以更正。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判按每日万分之一的标准计算违约金并无不当。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，本案违约金应计算为500084元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×19（违约天数）=950元。原判从原审原告实际收房日计算违约天数不当，导致违约金总额及判决结果错误，原判应予撤销并予改判。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔0112民初584号民事判决；二、原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告李玉杰违约金950元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  江 洪人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年十二月十二日书 记 员  赵群艳