广东省南雄市人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0282民初1516号原告：杨斌，男，1982年1月14日出生，汉族，住广东省南雄市，原告：兰香，女，1984年6月29日出生，汉族，住广东省南雄市，委托诉讼代理人：黄森彬，广东智成律师事务所律师。被告：南雄市中泰房地产开发有限公司。住所地：南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块。法定代表人：黄顺，该公司经理。委托诉讼代理人：梁道球、官丽琴，系广东大同律师事务所律师及实习律师。原告杨斌、兰香与被告南雄市中泰房地产开发有限公司（以下简称中泰公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2018年9月4日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告杨斌、兰香的委托诉讼代理人黄森彬、被告中泰公司的委托诉讼代理人梁道球、官丽琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨斌、兰香向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务；2、被告向原告开具购房款发票；3、被告支付原告逾期交房违约金117634.05元（违约金按已付房款的0.067%暂计至2018年7月31日，其余违约金计至达到交楼条件交付房屋为止）；4、被告支付原告未按合同约定私自更改电梯品牌违约金10000元；5、被告立即将与商品房配套的水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用；6、被告退回违反法律规定强制性规定收取可视门禁系统费2800元；7、被告未按合同约定楼层施工私自加建违约金10000元，退回原告多缴的公摊面积价款10000元；8、被告向原告登报赔礼道歉;9、案件受理费由被告承担。事实与理由：原告于2015年11月11日与被告中泰公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买被告所开发的位于南雄市雄州新城城市综合体东侧A1地块中泰华府3栋一单元1205号房，该商品房价款为480041元。原告按照合同约定履行付款义务。按照合同第十一条、第十二条的规定，被告逾期交楼，违约金每日应按万分之一的比率来计算。被告在无法向原告提供有效的相关交楼条件的情况下，电话通知原告收楼，原告拒绝收楼，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因。原告认为，被告延迟交房既不存在法定的免责事由也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告利益。在此期间曾多次与被告协商交楼事宜，被告一致推脱搪塞。被告曾在中泰华府业主交流会上写下备忘录，承诺原告在2016年9月30日前达到交房入住标准。如逾期未交，则从2016年9月30日后开始按房价总额的万分之十的赔偿以每天计算给业主。但被告仍然未能遵守承诺，未在2016年9月30日前交付房屋。原告现诉至法院，请求判如所请。被告南雄市中泰房地产开发有限公司辩称，一、关于继续履行《商品房买卖合同》约定的交房义务问题。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十、根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的,以合同约定为准;合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201424034095）第九条约定的交付条件为：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2、该商品房已取得房屋测绘报告，3、该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。涉案房屋2017年7月27日至8月2日期间取得房屋测绘报告，2017年9月28日取得建设工程竣工验收备案证明文件及建筑工程竣工验收报告等文件，涉案房屋已于2017年9月28日符合双方合同约定的交付条件。原告2017年8月13日已对涉案房屋进行了装修并已实际入住，因此，中泰公司已实际将涉案房屋交付给了原告，原告已实际使用了涉案房屋，不存在中泰公司继续履行交房义务的问题。二、关于开具购房款发票的问题。原告至今未办理收楼手续，也未申请开具购房款发票，因此，不存在原告所述的未能开具购房发票的情况。三、关于支付逾期交房违约金问题。根据双方签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201424034095）第九条、第十条、第十一条、第十二条和补充协议第六条第6.8款的约定，中泰公司应在2015年12月31日前交付房屋，逾期交付的，中泰公司按每日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，且违约金总额不超过已付房款价的0.5%。原告2017年8月13日已对涉案房屋进行了装修并已实际入住，中泰公司已实际将涉案房屋交付给了原告，且中泰公司应支付给原告的违约金不应超过原告已支付房款的0.5%，因此，原告诉讼请求中诉求的人民币117634.05元的违约金不应得到支持。四、关于因更改电梯品牌支付赔偿款的问题。首先，根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201424034095）附件六的约定，涉案楼盘使用的电梯品牌为通力KONE，中泰公司是根据该约定安装了通力KONE的电梯不存在所谓更换电梯品牌的问题，目前，涉案楼盘的电梯安装已获得了质量验收合格。其次，原告诉请中泰公司赔偿10000元，没有法律依据和合同依据，缺乏证据支持。第三，根据《物权法》第七十三条的规定，该附属设施应属全体业主共有，原告不是该诉讼请求的适格原告。五、关于水、电、天然气以及网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用问题。中泰华府小区的水、电、天然气以及网络和可视门禁已安装到户，原告可随时开通使用，原告至今未办理收楼手续，也未申请开通使用上述基础设施。根据《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：雄预许201424034095）第十条的约定，天燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要原告自行办理开通手续。六、关于燃气开通手续费、可视门禁系统费问题。原告未向中泰公司收取燃气开通手续费用，另，中泰公司已按双方的约定，将中泰华府小区的可视门禁系统安装到户，业主收楼后，中泰公司即将可视门禁系统的室内机交付给业主使用，因此，中泰公司不存在违反法律法规的强制性规定收费问题。七、关于涉案房屋建筑楼层问题。根据住建部门颁发的涉案房屋《建筑工程施工许可证》证实，涉案楼盘的建筑楼层为25层，中泰公司是根据住建部门的审批规划建设的，不存在所谓超楼层建设的问题。八、关于登报赔礼道歉问题。涉案房屋已取得了相关部门的验收合格证书，已具备了交房的条件，原告不但多次拒绝收楼，反而要求中泰公司登报赔礼道歉，中泰公司认为原告的此项诉讼请求既无法律依据，也无合同依据。本院经审理认定事实如下:2015年11月11日，原告与被告签订一份《广东省商品房买卖合同》及附件一至十一以及《广东省商品房买卖合同》补充协议，由原告购买由被告开发的位于南雄市楼盘中泰华府3栋一单元1205号房，总房款为480041元，并己按照合同约定履行了付款义务。按照合同第十一条规定，被告应于2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时合同第十二条规定，逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应在收到原告解除合同通知之日起15日内退回全部已付款，并自买受人付款之日起按照年息5.35%计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之0.5的违约金，违约金累计不超过己付房价款的0.5%。2018年5月5日，被告向原告发出收楼通知书，但原告认为开发商资料不齐全拒绝在收楼通知书签名。原告认为，被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，原告为此向本院提起诉讼，并提出上列诉讼请求。原告主张按2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按万分之十计算，有被告与业主代表签订的《备忘录》确认。被告经质证不予认可。被告主张涉案房屋己具备交楼条件且供水、排水配套设施齐全，提交了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、建筑工程竣工验收报告、项目工程规划、环境验收备案表、消防验收意见书、南雄市建筑工程竣工环境影响验收合格证、中泰华府一期燃气庭院管竣工资料、居民用户楼栋外管工程竣工资料、客户受电工程竣工检验意见书、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书、水费及污水处理费发票等证据予以佐证。经原告质证，认为涉案楼房可以正常使用，但未提供供水、电使用的资料。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案争议的焦点：原告提出的各项诉讼请求能否支持？一是关于被告继续履行《商品房买卖合同》中约定的交房义务的问题。从原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及原告提供的收据反映出，原告已按合同约定支付了相应购房款，但被告没有按约定履行交付商品房的义务。但原告于2017年8月21日对涉案的房屋进行装修，并已实际入住该房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据上述法律规定，应视为从2017年8月21日起已交付案涉房屋给原告。因此，原告提出被告继续履行合同，交付商品房给原告的诉求与事实不符，本院不予支持。二是关于被告向原告出具购房款发票的问题。原告的这一请求不属于商品房买卖合同纠纷处理的范围，其应向相关税务部门提出，本院不作处理。三是关于被告向原告支付逾期交款违约金的问题。原、被告双方签订的合同及补充协议又同时约定了违约金总额累计不超过已付房屋价款的0.5%。根据原告房屋价款为480041元，则其违约金应计算为：480041元×0.5%＝2400.2元。原告超出这一数额的请求部分不符合双方合同约定，本院不予支持。至于原告主张2016年10月1日起的逾期交楼违约金应按被告与业主代表签订的《备忘录》中的约定来计算，但原告提交的《备忘录》中并没有原告签名，原告亦没有授权业主代表代表为与被告签订《备忘录》的手续，本院难以确认被告是否与原告达成一致意见，在被告不认可本案应适用《备忘录》中约定的标准计算违约金的情况下，原告认为2016年10月1日起的逾期交房违约金应按照被告与业主代表签订的《备忘录》中的约定来计算的主张，本院不予采纳。四是关于被告向原告支付未按合同约定私自更改电梯品牌违约金10000元的问题。本院认为，合同附件六中约定，涉案楼盘使用的电梯品牌为通力KONE，被告安装的电梯品牌也为通力KONE。因此，原告提出的这一请求于法无据，本院不予支持。五是关于被告将商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装到户并能正常使用的问题。本院认为，被告提供了相关的证据材料予以证实，涉案商品房己具备交楼的条件，原告并没有相关证据证明被告交付的商品房配套的水、电、天然气、网络和可视门禁等基础设施安装不完善，且被告辩称原告收楼后，随时都可以开通可视门禁等基础设施。因此，对原告的该请求本院不予支持。六是关于被告退回违反法律规定强制性规定收取的可视门禁系统费2800元的问题。原告己支付可视门禁系统费2800元，原告提供了中泰公司出具的收据，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定：“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”本案中，中泰公司在房价之外另行收取原告门禁系统费用2800元，违反了上述法规的强制性规定。因此，原告请求中泰公司返还该费用合法有据，本院予以支持。七是关于被告未按合同约定私自加建违约金10000元、退回原告的公摊面积价款10000元的问题。本院认为，从被告提供的验收备案表显示出，案涉的中泰华府楼盘已通过相关部门验收，如原告发现有人加建应向建设主管部门申请处理，原告在本案中提出这一请求不当，本院不予支持。八是关于被告向原告登报赔礼道歉的问题。本院认为，原告提出这一请求既无合同约定，也无法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金2400.2元给原告杨斌、兰香；二、被告南雄市中泰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退回可视门禁系统费用2800元给原告杨斌、兰香；三、驳回原告杨斌、兰香的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1683元，由原告杨斌、兰香负担1200元，被告南雄市中泰房地产开发有限公司负担483元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审判员  许文杰二〇一八年十二月三日书记员  张 震