辽宁省大连市中级人民法院   民事判决书   （2018）辽02民终6741号   上诉人(原审原告)：大连市公共租赁住房投资管理有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区泉水****。   法定代表人：李云峰，该公司总经理。   委托诉讼代理人：孙伟，辽宁建方律师事务所律师。   委托诉讼代理人：包欣，辽宁建方律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：李丽君，女，1968年8月16日生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区。   被上诉人（原审被告）：杨业聖，男，1992年1月18日生，汉族，户籍所在地辽宁省大连市沙河口区。   上诉人大连市公共租赁住房投资管理有限公司因与被上诉人李丽君、杨业聖房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。   大连市公共租赁住房投资管理有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审全部诉请。事实和理由：一、一审判决仅支持部分房屋租金，而对上诉人的其他诉请（滞纳金，解除并腾退房屋）予以驳回，属于适用法律错误。一审已经确认了双方当事人之间的租赁合同属于民事法律关系，并适用了《合同法》的规定作出支持房屋租金的判决，上诉人认为一审法院对于法律关系的认定是正确的。那么，一审应对上诉人主张的依据合法合同约定的要求解除合同、腾退房屋、给付滞纳金的诉请一并予以支持。一审并未查清停水停电的具体期限，退一步讲，即使有停水停电的情况发生，不排除被上诉人的物品仍在案涉房屋内，一审对此期间的租金全部不予支持，不当。二、大连市公共租赁住房是大连市政府的重点保障房项目，是响应国家政策完善住房保障体系的重要措施及关键环节，实施"政策性住房，市场化管理"的运营模式。上诉人要求解除合同、腾退房屋，只是就租赁合同中被上诉人未按约定履行合同义务而主张的违约责任，并不是剥夺了被上诉人享受保障房政策的资格，依据相关保障房政策，如果被上诉人仍符合相关保障房政策条件，仍可继续重新申请公租房实物配租或租金补贴。   李丽君、杨业聖二审未予答辩。   大连市公共租赁住房投资管理有限公司向一审法院起诉请求：1.依法判令二被告向原告支付拖欠的房屋租金10898元、滞纳金2400元，合计13298元（房租暂计至2017年5月15日）；2.依法判令解除原、被告之间的房屋租赁合同；3.依法判令被告腾退案涉房屋并协助办理相关手续；4.本案诉讼费用均由被告承担。   一审法院认定事实:原告与被告李丽君于2014年4月3日签订大连市公共租赁住房租赁合同一份，该合同约定"原告将位于大连市甘井子区泉水P1区25号楼1单元1903号房屋（40.58平方米）租赁给被告居住，租期1年，自2014年4月1日至2015年3月31日止，（每平方米租金20元）月租金812元。在签订合同时交付6个月租金，后6个月租金在第一次租金期满前15日内交付，如逾期交付，每日按欠缴额千分之一支付滞纳金；合同签订时交付2400元履约保证金，合同解除或终止时，从该部分款项中抵扣应承担的相关费用后返还给被告；关于合同的变更、解除与终止，约定：如拖欠租金累计3月以上的，原告有权解除合同并收回房屋等"。后双方于2015年7月15日又续签了二年的租赁合同，期限自2015年4月3日至2017年4月2日止。   原告称其主张的10898元租金是从2016年4月2日计算至2017年5月15日而得出的。原告称续签租房合同后由被告缴纳了一年租金。   一审法院认为：依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果"。   关于原告请求判令二被告支付拖欠的房屋租金10898元一节。鉴于原告与被告李丽君签订的两份大连市公共租赁住房租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，该两份合同均系有效合同，依据该租赁合同的约定，被告李丽君依法应按该合同的约定标准支付原告相应的房租，鉴于被告李丽君已向原告缴纳了自2015年4月3日至2016年4月2日的房屋租金，对此原告予以了认可，故被告李丽君依法应按合同约定在2016年4月18日前交付下余的6个月房屋租金。但原告称"拖欠租金3个月后即给予停电、停水"，一审法院认为，鉴于即使被告存在拖欠租金问题，原告也无权对案涉房屋进行停电、停水，因该房屋被停电、停水而导致该房屋无法正常使用的期间，原告无权收取相应的租金，故被告李丽君支付原告的租金应为2436元（812元×3月）。对于原告所请求的2016年7月3日以后的房屋租金问题，鉴于二被告未到庭，相关事实无法查明，故对该部分租金原告以后具有了相应的证据后可再另行处理。对于原告请求判令被告杨业聖承担责任一节，鉴于其非租房合同的当事人，故依据合同的相对性原理，原告请求判令被告杨业聖承担相应的民事责任，一审法院依法不予采信。   关于原告请求判令被告李丽君支付滞纳金2400元一节。一审法院认为，虽原、被告之间签订的房屋租赁合同约定了逾期交付租金的违约金标准，但因原告未及时积极采取措施防止被告该行为的持续，故原告对其未采取适当措施防止相应损失扩大的部分而请求给以赔偿，一审法院依法不予采信。   关于原告请求判令解除原、被告之间的房屋租赁合同一节。鉴于案涉房屋系具有政策性保障性的住宅，被告李丽君系符合相应条件的承租户，被告李丽君依据相关政策租赁使用该公共租赁住房具有合法性，现解除案涉租赁合同可能会导致被告李丽君无房居住，故原告可待解除案涉租赁合同的相关条件具备后再依法另行处理。   鉴于一审法院暂未支持原告提出的解除租赁合同的诉讼请求，故原告请求判令被告李丽君腾退房屋并协助办理相关手续，一审法院依法也不予采信。   在诉讼期间，二被告经一审法院依法传唤均未到庭参加诉讼，一审法院依法视为该二被告均放弃了答辩权利，依法对本案缺席审理。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第六条、第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、被告李丽君于判决生效之日起10日内支付原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司房屋租金2436元。二、驳回原告大连市公共租赁住房投资管理有限公司提出的其他诉讼请求。如果未按判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130元，公告费400元，合计530元，由原告负担430元，被告负担100元。   本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。   本院补充查明：双方当事人于2015年7月15日续签的房屋租赁合同约定，月租金811.6元，签订合同时，被上诉人一次性交付6个月租金，此6个月期满前30日内，被上诉人应一次性支付下6个月租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日，被上诉人按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金；被上诉人拖欠租金累计3个月以上的，上诉人可书面通知被上诉人解除租赁关系，收回房屋；被上诉人拖欠租金及其他费用超过3个月，即视为被上诉人不再符合继续租住条件，上诉人将陆续采取对其所住房屋进行停水停电停暖及禁用电梯卡等措施，必要时按本合同第九条第（三）款规定依法强制腾退；双方当事人还约定了其他权利义务。   本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。上诉人与被上诉人李丽君签订的大连市公共租赁住房租赁合同及续签的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，上诉人作为出租人已将案涉房屋交付被上诉人李丽君使用，被上诉人李丽君负有按照合同约定支付租金的义务，上诉人主张被上诉人李丽君仅支付租金至续租后一年（即2016年4月2日），被上诉人未予答辩，视为放弃答辩权利。被上诉人李丽君在占用房屋的情况下，应依合同约定租金标准，自2016年4月3日始向上诉人支付租金至2017年5月15日（上诉人本次起诉要求支付租金的暂截止日），合计11038元（811.6元÷30天×408天），上诉人仅诉请10898元，这是上诉人在法律允许范围内对自己诉讼权利所做的处分，本院予以照准。关于案涉房屋于2016年7月停水、停电问题，双方于2015年7月15日续签的房屋租赁合同明确约定，被上诉人拖欠租金及其他费用超过3个月，即视为被上诉人不再符合继续租住条件，上诉人将陆续采取对其所住房屋进行停水停电停暖及禁用电梯卡等措施。根据该约定，在被上诉人已欠缴租金3个月的情况下，上诉人对案涉房屋采取停水、停电措施，符合合同约定。案涉房屋的停水、停电系因被上诉人未依约交付租金所致，即便由此导致房屋无法正常使用，在被上诉人未将房屋交还给上诉人的情况下，亦应由被上诉人承担该期间的房屋租金。故一审仅判令被上诉人李丽君支付房屋停水、停电前3个月的租金，没有依据，本院予以纠正。   由于双方当事人在续签的合同中约定了被上诉人李丽君应在签订合同时一次性交付6个月租金，此6个月期满前30日内，被上诉人应一次性支付下6个月租金，逾期缴纳租金的，每逾期一日，被上诉人按欠交租金总额的千分之一支付滞纳金。按上述约定计算，至起诉日2017年7月25日前，被上诉人应承担的滞纳金高于上诉人主张的2400元，故上诉人主张被上诉人因违约逾期支付租金而应承担滞纳金2400元，应予支持。   关于上诉人主张解除合同并腾退房屋一节，本院认为，双方于2015年7月15日续签的租赁合同到期日为2017年4月2日，此后，双方并未签订租赁合同，根据法律规定，双方间现形成的应是不定期租赁。对于不定期租赁，上诉人作为出租人可以随时要求解除，但解除通知应自到达对方时生效。本案中，一审法院系通过公告方式向被上诉人送达了载有解除合同内容的起诉状，自公告之日（2018年5月27日）起经过60日（即2018年7月26日）视为送达，故上诉人与被上诉人李丽君间的不定期租赁应自2018年7月26日解除。租赁关系解除后，被上诉人应向上诉人腾退房屋。   关于杨业聖是否应承担给付租金、滞纳金的责任及腾退房屋，本院认为，虽然杨业聖在案涉的房屋租赁合同中被记载为共同承租人，但在承租人处并未签署名字，租赁合同中的记载应只是李丽君在与上诉人签订案涉租赁合同时的备注，杨业聖只是共同居住人，不能因此要求杨业聖作为合同的相对方承担连带给付租金的义务或其他责任，故对上诉人要求杨业聖承担欠付租金、给付滞纳金及腾退房屋的请求不予支持。   关于上诉人要求被上诉人在腾退房屋时协助办理相关手续一节，经本院询问，上诉人称其所要求的协助办理相关手续，系指协助办理结清水、电、暖各项费用的手续，本院认为，双方在签订案涉的租赁合同时，被上诉人已按约交纳了2400元的履约保证金，且合同约定在解除或终止合同时，从该部分款项中抵扣应由被上诉人承担的相关费用后返还给被上诉人，故上诉人所提出的水、电、暖各项费用，可在案涉房屋腾退时一并结算，由上诉人在被上诉人所交纳的履约保证金中扣除，无需另行判决。   综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：   一、撤销大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6945号民事判决第二项；   二、变更大连市甘井子区人民法院（2017）辽0211民初6945号民事判决第一项为：李丽君于本判决生效之日起10日内支付大连市公共租赁住房投资管理有限公司房屋租金10898元；   三、李丽君于本判决生效之日起10日内支付大连市公共租赁住房投资管理有限公司逾期支付租金滞纳金2400元；   四、李丽君与大连市公共租赁住房投资管理有限公司间的租赁合同于2018年7月26日解除；   五、李丽君于本判决生效之日起30日内向大连市公共租赁住房投资管理有限公司腾退坐落于大连市甘井子区泉水P1区25号楼1单元1903号、建筑面积40.58平方米房屋。   六、驳回大连市公共租赁住房投资管理有限公司其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费130元、公告费400元，合计530元，由李丽君负担；二审案件受理费130元、公告费300元，合计430元，由李丽君负担。   本判决为终审判决。   审判长 侯学枝   审判员 刘丽媛   审判员 刘冬艳     二〇一八年十二月十七日   书记员 滕子美   10