黑龙江省宁安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1084民初2150号 原告：宁安市瑞吉房地产开发有限公司，住所地黑龙江省宁安市。 法定代表人：刘文翠，女，董事长。 委托诉讼代理人：张鹏，黑龙江华仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：成菊，女，该公司办公室职员。 被告：刘敏，女，户籍地宁安市宁安镇。 原告宁安市瑞吉房地产开发有限公司（以下简称瑞吉房产公司）与被告刘敏确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞吉房产公司的委托诉讼代理人张鹏、被告刘敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告瑞吉房产公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告之间签订的7套商品房买卖合同无效；2.判令被告配合原告办理房屋预告登记注销手续；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系房地产开发企业,2015年9月16日,原告因经营需要,向被告刘敏借款300000元,双方未签订书面借款合同。因被告要求原告上述借款提供担保,故双方决定采用签订商品房买卖合同的方式为上述借款提供担保。经双方协商，决定在原告开发建设的应当交付给被拆迁人的回迁房中，选出7套房产签订商品房买卖合同。双方在签订上述7套商品房买卖合同同时，向宁安市房地产管理局办理了房屋预告登记。原告认为，原、被告之间系民间借贷法律关系，被告所支付给原告的资金，远远低于正常房地产市场价格，足以证明双方均没有进行房屋买卖的真实目的，双方所签订的7套商品房买卖合同完全是出于给借款提供担保的目的而订立，对于此类名为买卖实为借贷担保的案件，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条的规定，应以借贷关系确认当事人之间的权利义务，不予保护买卖关系，因此本案7套商品房买卖合同应被认定为无效合同。同时由于合同无效，相应预告登记亦不符合登记条件，应当予以注销。并且该7套房产已经实际交付给回迁户入住，但由于上述7套商品房买卖合同已办理了预告登记，将影响回迁户正常办理房产所有权登记，故基于维护交易秩序的司法原则，相应预告登记亦应予以注销。另外，原告在向被告借款的同时，一并向案外人金英进行了借款，两笔借款均采用了同样的担保方式。原告与案外人金英之间，也同样以回迁房签订了商品房买卖合同作为借款的担保，并且也一并办理了预告登记。案外人金英于2018年3月26日，以房屋买卖合同纠纷为案由提起过诉讼，但该案最终确认了原告与案外人金英之间系民间借贷法律关系而非买卖关系的事实。鉴于本案与金英案具备完全相同的事实，故本案亦应同样认定原、被告之间为民间借贷法律关系，并据以确认7套商品房买卖合同无效。 被告刘敏辩称，2015年9月因原告瑞吉公司在施工过程中有一名工人身亡急需资金抚恤死者家属，被告在朋友的介绍下听说瑞吉公司愿意低价出售在建楼盘套现，经双方商定以1200元每平方米的价格开出了5套商品房买卖合同并办理了房屋预告登记证，同时原告瑞吉房产公司财务部也给被告开具了收款证明，因当时的房屋并未缴税，在被告的要求下，原告愿意再开出2套房屋作为缴税的补偿，所以才产生了7套商品房买卖合同和房屋预告登记证明，却只有5套房屋买卖收据的结果。至于原告所说双方在签订合同时就知道是被拆迁人的回迁房一说，纯属无稽之谈，根据我国建筑法步梯楼建筑成本为1150元每平方米，被告以每平方米1200元购入符合法律规定。房屋预告登记证的司法解释是唯一性和排他性的。因此被告与原告签订的商品房买卖合同真实有效，合情合理。同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条（三）之规定，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，被告将反诉瑞吉公司合同欺诈，但被告本案中不反诉，保留起诉的权利。另外，原告所举金英诉原告房屋买卖合同纠纷一案是以调解的方式结案，故不可以作为本案的判定依据。 根据双方当事人的诉、辩意见，归纳本案争议焦点与审理重点：1.原、被告之间的商品房买卖合同是为借款提供的担保还是真实的商品房买卖合同法律关系；2.原告诉讼请求是否有事实和法律依据。 原告瑞吉房产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，经本院认定如下：1.商品房买卖合同7份；证据2.宁安市商品房预售合同登记备案表复印件2份；证据3.房屋征收补偿协议书（原件）7份及被征收人身份证（复印件）7份；证据4.（2018）黑1084民初523号民事调解书1份。本院认为，以上证据能够证明2015年原告与被告签订商品房买卖合同，合同中房屋每平方米价格分别为3859.24元及3957.24元，被告已办理房屋预告登记手续，案外人金英名下的3套房屋与被告一起办理房屋预告登记手续；该7套房屋于2013年已拆迁补偿安置给被征收人。 被告刘敏围绕争议焦点依法提交了证据，经本院认定如下：证据1.房屋预告登记证明6份、收据5份；证据2.证人吴波证言一份。本院认为，以上证据能够证明被告向原告按房屋每平方米1200元交付现金，原告为被告出具收据。 根据当事人当庭陈述、举证、质证、法庭调查以及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下： 2013年7月，7位被征收人与宁安市人民政府房屋征收办公室分别签订7份房屋征收补偿协议书。2015年9月，原告瑞吉房产公司与被告刘敏签订上述7套拆迁补偿安置房屋的商品房买卖合同。商品房买卖合同中约定房屋每平方米价款分别为3859.24元及3957.24元。被告刘敏按每平方米1200元向原告交付现金，原告为被告出具5套房屋收据。 本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案原告瑞吉房产公司与被告刘敏签订商品房买卖合同，合同中约定房屋每平方米价格分别为3859.24元及3957.24元，但原告为被告以每平方米1200元的价格开具5套房屋收据，且被告没有支付与另2套房屋价款相应的款项，不符合常理及商品房买卖的交易习惯，因此原告与被告签订的商品房买卖合同非真实商品房买卖意思表示，属让与担保，违法法律规定。现原告要求确认原、被告签订的7套商品房买卖合同无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因商品房买卖合同无效，相应的房屋预告登记应予撤销，现原告要求被告配合原告办理房产预告登记注销手续的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，判决如下： 一、原告宁安市瑞吉房地产开发有限公司与被告刘敏签订的7套商品房买卖合同无效； 二、被告刘敏于本判决发生法律效力之日协助原告宁安市瑞吉房地产开发有限公司办理7套房屋预告登记注销手续。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，当事人申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 案件受理费23719元，减半收取计11859.50元，由被告刘敏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡 丹江市中级人民法院。 审判员  赵娜 二〇一八年十二月二十八日 书记员  文博