海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018琼01民初656号原告(申请执行人)：中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司，住所地海口市大同路**国际商业大厦，统一社会信用代码：914600007138666136。法定代表人：林海，该公司总经理。委托诉讼代理人：王子健，海南方圆律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳，海南方圆律师事务所律师。被告（案外人）：黄政，男，1979年8月1日出生，汉族，住广东省珠海市。委托诉讼代理人：梁宇成，广东显德律师事务所律师。被告（被执行人）：海南冠中房地产开发有限公司，，住所地琼海市银海路白鹭洲小区**统一社会信用代码：91469002552790354D。法定代表人：王开明，该司董事长。被告（被执行人）：内蒙古国太房地产开发有限责任公司，原住所地内蒙古自治区呼和浩特市玉泉区公园南路**楼。现下落不明。法定代表人：李学军，该司执行董事。被告（被执行人）：陈国光，男，1954年10月10日出生，汉族，原，原住址内蒙古自治区呼和浩特市民身份号码：×××。现下落不明。原告中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司（以下简称东方资产海南分公司）与被告黄政、海南冠中房地产开发有限公司（以下简称冠中公司）、内蒙古国太房地产开发有限责任公司（以下简称国太公司）、陈国光申请执行人执行异议之诉-案，本院于2018年8月16日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告东方资产海南分公司的委托诉讼代理人李艳、被告黄政的委托诉讼代理人梁宇成到庭参加诉讼。被告冠中公司、国太公司、陈国光经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东方资产海南分公司向本院提出诉讼请求：请求许可对位于海南省琼海市××区、1202号房产的执行。事实和理由：2015年7月17日，海口中院作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决，判决东方资产海南分公司对[海国用（2010）第1386号]土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物、[海国用（2010）第1148号]、[海国用（2011）第0011号]土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权。在执行过程中，刘瑞利提出执行异议。执行法院以《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定中止对涉案房屋的执行。东方资产海南分公司认为该裁定的理由不成立：(一)东方资产海南分公司享有的抵押权合法有效，已被法院判决所确认，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”即冠中公司未经抵押权人同意转让涉案房屋，转让行为无效，抵押权人仍享有抵押权，因此本案可以继续执行。（二）《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定适用的前提条件是“符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持”，黄政所拥有的债权无法排除物权抵押权的执行。（三）涉案房屋仅作为唐毅在海南过冬使用的房子或者投资的房子，无法证明其唯一性，唐毅亦不能提供付款凭证，无法满足第二十九条规定的要件。综上，请求判决许可对涉案房屋的执行。被告黄政答辩称：一、案涉两套房屋已取得《琼海市商品房预售许可证》。包括案涉两套房屋在内的该栋（小区）楼房已经取得了琼海市住房保障与房产管理局核发的海房预字（2012）0004号《琼海市商品房预售许可证》，证明案涉两套房屋是可以自由买卖的。黄政因以抵债方式从上一个已经支付了全部购房款的买受人上取得了案涉两套房屋的权益，经与冠中公司核实后于2015年1月4日分别签订了两份《琼海市商品房买卖合同》（网签合同号码分别是：QHL000055931和QHL000055941），被冠中公司同日分别开具两份收到购房款全款的《收据》（号码分别是：04856232和04856233）交黄政收执，并办理了房屋交付入住手续以及商品房买卖合同登记备案手续。黄政购买案涉两套房屋是用于居住的，更于2015年5月20日向冠中公司交纳天然气和电视入户费由其代为办理报装天然气和有线电视入户手续（两份《收据》，号码分别是：13005392和13005393），同日向小区的物业管理公司履行交纳物业费和公摊费的义务（两份《收据》，号码分别是：07994490和07994491）。2消费者的合法权益应当最优先得到保护。案涉的两份《琼海市商品房买卖合同》是买卖双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。合同签订时，黄政获悉案涉两套房屋已取得《琼海市商品房预售许可证》等相关证照，已经尽到了一个购房者的审慎注意义务，案涉两套房屋未能取得不动产权证书不是因为黄政自身的原因造成的。黄政作为购房者，没有过错，其物权期待权应当受法律保护。冠中公司于2012年取得包括案涉两套房屋在内该栋楼房（小区）的《琼海市商品房预售许可证》在先，东方资产海南分公司于2013年6月9日仅对案涉的土地使用权办理抵押登记在后，但对案涉两套房屋没有办理抵押登记；黄政与冠中公司于2015年1月4日签订《琼海市商品房买卖合同》在先，贵院于2015年7月17日作出的(2014)海中法民一初字第83号民事判决确认东方资产海南分公司对案涉两套房屋所在的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权和贵院于2016年3月17日作出（2016）琼01执58号执行裁定对案涉两套房屋查封在后。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释《2002》16号)第一项、第二项的规定，建设工程价款的受偿权优先于抵押权和其他债权，已经交付全部价款或者大部分所购商品房价款的消费者，其享有的物权期待权优先于建设工程价款。亦即，即使在存在抵押权的情况下，消费者的合法权益应当最优先得到保护。三、案涉两套房屋依法应中止执行并解除查封。贵院作出的（2018）琼01执异349号《民事裁定书》认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。综上所述，贵院查封的案涉两套房屋依法属于黄政所有，请求人民法院依法驳回东方资产海南分公司的诉讼请求，中止案涉两套房屋的执行并解除查封。被告冠中公司、国太公司、陈国光未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2014年10月19日，本院受理东方资产海南分公司与冠中公司、国太公司、陈国光借款合同纠纷一案，东方资产海南分公司起诉请求：1.冠中公司向东方资产海南分公司偿还借款本金4100万元及违约金l87.5万元，以及2014年9月20日以后至实际清偿之日止发生的利息、违约金；2.东方资产海南分公司对海国用(2010)第1386号、海国用(2010)第1148号、海国用(2011)第0011号土地证项下的土地使用权及地上建筑物享有优先受偿权；对编号为A1300189759股权出质登记证书项下的国太公司持有的冠中公司1OO%的股权享有优先受偿权；3.国太公司、陈国光对上述款项承担连带清偿责任；4.冠中公司承担案件诉讼费用及东方资产海南分公司为实现债权而发生的费用，国太公司和陈国光对上述费用承担连带清偿责任。本院于2015年7月17日作出（2014）海中法民一初字第83号民事判决：一、冠中公司在本判决生效后30日内偿还东方资产海南分公司借款本金4100万元、支付2015年第一季度利息1575000元；二、冠中公司在本判决生效后30日内向东方资产海南分公司支付逾期偿还借款的违约金1149166.64元（计算截止日期为2015年3月20日），从2015年3月21日开始，以4100万元为本金，向东方资产海南分公司支付利息（按年利率18%计算）、违约金（按年利率6%计算），直至付清为止（如在此期间支付本金，则计算基数相应予以扣减）；三、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对冠中公司提供抵押的位于海南省琼海市××区【海国用(2010)第1386号】土地证项下9469㎡的土地使用权及地上建筑物，对海南省琼海市××镇【海国用(2010)第1148号】、【海国用(2011)第0011号】土地证项下6715.2㎡的土地使用权及地上建筑物进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；四、冠中公司不履行本判决第一、二项义务时，东方资产海南分公司对国太公司提供质押的冠中公司l00%股权进行折价或对拍卖、变卖的价款享有优先受偿权；五、如东方资产海南分公司行使本判决第三、四项权利后仍有债权未获清偿，国太公司、陈国光对东方资产海南分公司未获清偿的债权共同承担连带保证责任，并有权在承担连带责任后向冠中公司追偿；六、驳回东方资产海南分公司的其他诉讼请求。冠中公司不服该判决提出上诉，后以与东方资产海南分公司达成和解协议为由申请撤回上诉，海南省高级人民法院于2015年11月4日以(2015)琼立一终字第226号民事裁定书裁定准予撤回上诉。（2014）海中法民一初字第83号民事判决生效后，东方资产海南分公司向本院申请强制执行，本院于2016年3月17日作出(2016)琼01执58号执行裁定，对包括涉案房产在内的登记在被执行人冠中公司名下的343套住宅、商铺进行查封。黄政为此提出执行异议，以其已购买被查封房产为由，要求法院解除查封，中止执行。经本院执行局审查，认为黄政与冠中公司签订的《商品房买卖合同》属有效买卖合同后。且黄政在琼海市住房保障与房产管理局和琼海市不动产登记中心无登记在其名下的房产，黄政亦已向冠中公司缴纳了超过合同约定总价款的百分之五十，黄政提起的中止执行异议的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的》第二十九条的规定。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，作出（2017）琼01执异15号执行裁定，中止对涉案房产的执行。东方资产海南分公司不服该裁定，遂提起本案诉讼。另查明，2012年12月10日，冠中公司与国太公司向东方资产海南分公司发函，承诺同意东方资产海南分公司对涉案项目进行销售监管和资金监管，并承诺冠中公司的融资被批准及办理相关手续后，同意将公司合同专用章移交东方资产海南分公司。2012年12月26日，东方资产海南分公司出具收到冠中公司交来销售合同印章的收条。2013年6月9日，东方资产海南分公司对琼海市××镇、嘉积镇涉案土地及地上建筑物设定抵押，证号为海他项（2013）第0036号。2015年1月16日，东方资产海南分公司向琼海市住房保障与房产管理局发出《关于同意办理预售许可证延期的函》，其主要内容为：“海南冠中房地产开发公司已经将其位于琼海市嘉积经济开发区椰林美景项目和位于博鳌镇滨海路的碧海云天一二期抵押给我办，由于上述项目预售证即将到期，为不影响企业的房产销售，我办同意该司向贵局申请办理上述项目预售许可证的延期手续”。此外，琼海市住房保障与房产管理局对涉案房屋所涉的楼盘发放了房产预售许可证。涉案房产未在房产管理部门办理抵押登记手续。再查明，黄政与冠中公司签订两份《商品房买卖合同》，分别约定黄政购买海南省琼海市××区、1202号两套房产。上述两份《商品房买卖合同》网签合同号码分别是：QHL000055931和QHL000055941，但签订时间均不祥。黄政未提供证据证明两份《商品房买卖合同》已经备案登记。涉案两套房产的建筑面积、每平方米售价、总房款以及付款方式均一致：建筑面积为39.97平方米，每平方米售价为4000元，总金额为159880元，付款方式为一次性付款。合同签订后，根据冠中公司向黄政开具的两张购房收据载明，冠中公司分别收到涉案两套房屋的房款均同为259805元。两张购房收据中付款人处的“色音白乙拉”字样均被涂擦后写上“黄政”名字。黄政提供冠中公司向其出具的两张物业费以及两张天然气和电视入户费收据证明其已实际占有使用两套涉案房屋。2018年5月25日，琼海市住房保障与房产管理局向广东显德律师事务所出具《关于查询位于“椰林美景”与“碧海云天二期”六套房产的有关信息情况说明》一份，载明涉案两套房产处于已被预定状态，未在该局办理抵押登记。庭审中，黄政陈述涉案两份合同签订的时间与冠中公司出具房款收据的时间为同一天，即2015年1月4日。黄政对合同约定的购房款和收据所载明的购房款不一致的原因解释为收据存在笔误。黄政无法提供其主张的以房抵债债务人“色音白乙拉”的身份信息，亦无法说明其与案外债务人之间存在何种债权债务法律关系，同时表示现已无法联系该债务人。东方资产海南分公司对黄政以上陈述均不予认可。上述事实，有当事人提交的（2014）海中法民一初字第83号民事判决书、（2016）琼01执58号公告、（2018）琼01执异349号执行裁定书、销售和资金监管承诺书、承诺书、收条、琼海市房产预售许可证、琼海市商品房买卖合同（2份）、付款收据等收据、海他项（2013）第0036号证、《关于同意办理预售许可证延期的函》《关于查询位于“椰林美景”与“碧海云天二期”六套房产的有关信息情况说明》及当事人陈述等证据予以佐证，足以认定上述事实。本院认为，本案为申请执行人提起的执行异议之诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条的规定，东方资产海南分公司要求许可对涉案房屋继续执行的请求能否得以支持，应以黄政就执行标的即涉案两套房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益为判断依据，黄政应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，黄政所提供的两份网签《商品房买卖合同》无签订日期，而黄政又未能提供证据证明存在真实的以房抵债事实，且合同约定的购房款与购房款收据记载的购房款不相一致，基于上述事实，本院无法认定黄政系通过真实合法的以房抵债关系而与冠中公司于本院查封涉案房屋之前签订了合法有效的书面商品房买卖合同。综上所述，黄政所提执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八、二十九条规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的条件，黄政在本案中所提供的证据不能证明其对涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，东方资产海南分公司请求本院许可对涉案两套房屋执行符合法律规定，本院予以支持。综上，东方资产海南分公司的诉讼请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第一项以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八第一项、第二十九条第一项之规定，缺席判决如下：一、准许执行本院（2016）琼01执58号执行裁定中查封的琼海市××区、1202号房产；二、本院（2018）琼01执异349号执行裁定书于本判决生效时自动失效。案件受理费6775元（原告中国东方资产管理股份有限公司海南省分公司已预交），由被告黄政负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审判长 符玉梅审判员 李玉民审判员 谢焕怡 二〇一八年十二月二十八日书记员 武梅帆附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。