黑龙江省宝泉岭农垦法院行 政 判 决 书(2018)黑8101行初25号原告王素贤，女，1969年7月6日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。委托代理人王鹤运，男，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局，地址黑龙江省萝北县农垦宝泉岭管理局局直。法定代表人赵希江，男，局长。委托代理人张伟，男，黑龙江良治律师事务所律师。第三人黄义哲，男，1962年12月20日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。第三人顾行华，女，1966年5月12日出生，汉族，住黑龙江省萝北县。第三人王宝军，男，1964年4月22日出生，汉族，住黑龙江省。第三人崔晓芳，女，1965年9月9日出生，汉族，住黑龙江省。王素贤因不服黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局及第三人黄义哲、顾行华、王宝军、崔晓芳办理预告登记一案，向本院提起诉讼。本院于2018年9月18日立案后，于2018年9月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，由审判员陈嘉道担任审判长，审判员高建龙、人民陪审员侯杰参加评议，高建龙主审。并于2018年12月20日公开开庭审理了本案。原告王素贤及委托代理人王鹤运与被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局负责人陈明祥、委托代理人张伟及第三人黄义哲、王宝军到庭参加诉讼。第三人顾行华、崔晓芳经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理完毕。2015年10月19日，第三人黄义哲、顾行华、王宝军、崔晓芳向被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局申请房屋所有权转移预告登记，被告于2015年10月19日给第三人办理了预告登记。该预告登记所依据的事实：第三人双方签订房屋买卖合同，自愿约定办理预告登记。该预告登记所依据的证据：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权转让合同、转让方的房屋所有权证书，当事人关于预告登记的约定。该预告登记的根据：《房屋登记办法》第七十二条。原告王素贤诉称，2017年7月28日，原告诉黄义哲、顾行华借款纠纷一案，在诉讼中，原告在被告处查询到黄义哲在宝泉岭局直四十一委2栋1号、3栋1号两处房产，该房产登记在黄义哲名下，产权人是黄义哲，并且该房产没有办理房屋所有权转移预告登记及没有被行政机关、司法机关查封冻结，故原告对其中一处的局直四十一委2栋1号房产申请法院查封，宝泉岭农垦法院依法查封了该房产。原告诉黄义哲、顾行华借款纠纷一案的法院判决生效后，原告申请人民法院执行该房产，发现该处房产已非法预告登记在王宝军、崔晓芳名下，法院在查封该房产时没有预告登记，因此原告有充分理由相信，被告与第三人串通，阻碍人民法院执行，在没有房屋交易行为的情况下，签订虚假房屋转让协议，对该房屋进行了房屋所有权转移预告登记，严重损害了原告的合法利益。根据物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月未申请登记的，预告登记失效。根据法律规定，预告登记不是在不能办理不动产登记，在没有所有权证的情况下为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。而本案争议的房产，是有产权证的，是能办理产权变更登记的，如果第三人有真实的房屋买卖行为，完全可以办理不动产登记即房屋产权变更登记，无需办理房屋所有权转移进行预告登记，因此，被告给第三人办理预告登记是没有法律依据的，是违法的预告登记。综上，被告与第三人恶意串通，在没有房屋交易行为，将房屋所有权转移进行了预告登记，被告预告登记行为是没有法律依据的，并且是违法的。故原告请求法院：1.认定被告给第三人办理房屋预告登记行为违法，撤销宝泉岭局直字第Y1000984号房屋预告登记证明。2.诉讼费用由被告承担。原告王素贤向本院提供了以下证据：（2018）黑8101民初953号民事判决书，以此证明该判决书记载被告给第三人办理了预告登记，原告认为被告给第三人办理的预告登记没有法律依据并且存在第三人恶意串通没有实现交易的情况下办理了预告登记，故原告提起行政诉讼要求撤销预告登记。经庭审质证，被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局对原告提供证据真实性、合法性无异议，对证明问题有异议，认为该判决书确实记载被告给第三人办理了预告登记，但没有说明第三人与被告存在恶意串通的情况，这属于原告的主观臆断。并且判决书中已经说明第三人间的买卖合同是真实有效的，因此原告想证明被告与第三人之间存在恶意串通应提供其他有效证据。被告作出的行政行为是依据房屋登记办法作出的，该行为程序合法、适用法律正确。对原告提供的证据第三人黄义哲、王宝军与被告质证意见一致。被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局辩称，被告作出的宝泉岭局直字第Y1000984号房屋预告登记的行政行为认定事实清楚、适用法律正确，行政行为应予以维持。2008年7月1日起施行的《房屋登记办法》七十二条规定“申请房屋所有权转移预告登记”，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人的身份证明；（三）房屋所有权转让合同；（四）转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书；（五）当事人关于预告登记的约定；（六）其他必要材料。第三人是2015年10月19日向被告申请房屋所有权转移预告登记的。向被告提出房屋所有权转移登记时，已经按被告要求，《房屋登记办法》七十二条所规定，提供办法中所需要提供的全部附件。因此，被告为其办理房屋所有权转移预告登记的行为事实清楚、适用法律正确，该行政行为应予以维持。二、被告受理第三人的房屋所有权转移预告登记申请时，第三人有购买合同、有房屋、交易行为真实，不存在原告所谓的虚假交易。作为申请房屋所有权转移登记的本案第三人，当时向被告提供了：登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权转让合同、转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书、当事人关于预告登记的约定，因此，已经具备了进行预告登记的审查条件。申请人有购房合同、有房屋，交易行为真实，不存在被答辩人所谓的虚假交易。被告不存在认定事实或作出行政行为的程序、法律依据适用方面的任何违法之处。三、预告登记并不只能以未取得房屋所有权证的房屋为对象进行登记，原告错误的混淆了预购商品房预告登记与房屋所有权转移预告登记的关系（进行房屋所有权转移预告登记是必须有房产证的）。被告所作的行政行为并无不当。《房屋登记办法》不仅规定了“申请预购商品房预告登记”的相关内容，也规定了“申请房屋所有权转移预告登记”的相关内容和“申请房屋抵押权预告登记”的相关内容。因此，预购商品房预告登记与房屋所有权转移预告登记是两项登记内容不同的预告登记。其中第七十条规定的内容是申请预购商品房预告登记的内容。要求在没有房屋所有权证的情况下，可以办理，但应当提交已登记备案的商品房预售合同；而关于申请房屋所有权转移预告登记则是第七十二条所规定的内容。办法明确规定，办理房屋所有权转移预告登记必须要提交转让方的房屋所有权证书或者房地产权证书。因此，并不是有了房屋所有权证就不能办理房屋所有权转移预告登记。原告错误的混淆了预购商品房预告登记与房屋所有权转移预告登记的关系。被告的行政行为并无不当。四、涉案房屋的所有权转移预告登记在先，法院查封在后，不存在预告登记违法的情形。本案第三人是2015年10月19日向被告申请办理房屋所有权转移预告登记的，被告在申请人具备条件的情况下，为其办理了房屋所有权转移预告登记。而人民法院查封的时间为2017年8月17日。被告办理预告登记时该房产未被查封。因此，属于被告作出行政行为在先，法院查封则在近两年之后，并不能从法院查封行为就推断被告行政行为不当。五、被告的预告登记作出时间为2015年10月19日，而原告起诉被告时间是2018年9月19日，此时间距离被告作出行政行为已经35个月，近三年之久。原告是2017年起诉本案第三人的，并于2017年8月17日申请房屋查封的。起诉时原告就知道涉案房屋已经进行了预告登记，并在诉讼中主张其无效。这一时间，早就超出《中华人民共和国行政诉讼法》规定的知道或者应当知道行政行为的存在应在六个月进行诉讼的诉讼时效规定。因此，应当依法驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告所作出的房屋所有权转移预告登记的具体行政行为认定事实清楚，适用法律准确、证据充分，应予维持。原告的主张无事实及法律依据，且其诉讼行为已经超过了法律规定的诉讼时效期。应当驳回其诉讼请求。被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局向本院提交了以下证据：房屋预告登记申请表、询问申请人登记事项笔录、厂区买卖合同、房屋所有权转移预告登记约定、申请人身份证复印件、房屋所有权证复印件。以此证明被告作出的行政行为是依据房屋登记办法作出的，符合法律规定，程序合法。经庭审质证，原告对该证据有异议，认为该证据其中房屋所有权转移预告登记约定有涂改现象，该涂改不是当时预告登记时的涂改，而是被告与第三人为了辩解（2018）黑8101民初953号民事判决时而涂改的。该证据是伪造的，要求对涂改的时间进行鉴定。同时该组证据没有体现出第三人之间真实交易的材料，比如从银行取出的金钱来购买房屋，交付房款给第三人的事实材料、没有房屋交易契税，因此，可以说明被告没有严格审查第三人之间房屋交易的事实。关于房屋登记办法中的规定，其中规定预告登记后债权消灭至能够进行房屋登记之日起三个月内当事人申请房屋登记，从这一条款看，房屋预告登记是在该房屋不能办理房屋转移手续的情况下才办理的预告登记。被告曲解了房屋登记办法的规定，属于断章取义。并且不符合《物权法》第二十条的规定。询问笔录申请登记事项笔录是被告当庭提交的证据，已超过举证期限，是举证不能。当庭与原件核对，从询问笔录中能够体现出第三人虚假陈述，询问笔录第五项登记的房屋是否是被司法限制、抵押或者产权纠纷，第三人回答是，而事实上第三人申请预告登记时，该房屋没有被司法限制、抵押或查封，没有被抵押给第三人，所以说第三人陈述是虚假的，被告根据第三人的虚假陈述，给第三人办理预告登记，作为房产登记部门其应当知道第三人申请登记时该房屋没有被司法限制、抵押或查封等不能办理产权手续而为第三人办理了预告登记。明显是没有法律依据的。对被告提供的证据第三人黄义哲、王宝军均无异议。第三人黄义哲、顾行华、王宝军、崔晓芳均没有向本院提交证据。本院对上述证据认证如下：原告提供的证据不能证明其所要证明的方向，与本案缺乏关联性，本院不予确认。被告提供的证据能够相互佐证，形成完整的证据链条，能够证实被告作出的宝泉岭局直字第Y1000984号房屋预告登记事实清楚、证据充分、适用法律正确、程序合法，具有真实性、合法性与关联性，能够佐证被告作出的行政行为具有合法性，本院予以确认。经审理查明：2015年10月19日，第三人黄义哲、顾行华、王宝军、崔晓芳向被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局申请房屋所有权转移预告登记。并根据被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局的要求向被告提交了登记申请书、申请人的身份证明、房屋所有权转让合同、转让方的房屋所有权证书、当事人关于预告登记的约定。被告黑龙江省国土资源厅驻农垦总局国土资源局宝泉岭分局依据《房屋登记办法》七十二条所规定审查本案第三人提交所需办理房屋所有权转移预告登记的材料后，给第三人办理了宝泉岭局直字第Y1000984号房屋预告登记证明书。并已实际发放完毕。本院认为：第三人就合法的房屋向被告申请房屋所有权转移预告登记，并提供了《房屋登记办法》第七十二条所规定的应当提交的材料。被告对第三人提交的材料在审查过程中并未发现错误，登记未违反相关规定。对原告提出的被告没有提供作出行政行为程序上的证明，即办理预告登记的相关审批材料的观点，因被告已对第三人提供的材料经过三级审查且被告依据法律规定作出的预告登记，程序合法，故原告提出的该观点不予采纳。对于原告提出的被告适用法律存在问题，认为被告应依据《房屋登记办法》第七十条办理房屋所有权预告登记，被告却依据《房屋登记办法》第七十二条办理是适用法律错误的观点，因《房屋登记办法》中第七十条规定的是申请预购商品房预告登记，第七十二条规定的是办理房屋所有权转移预告登记内容，因此原告的该观点不应支持。综上，被告为第三人办理的房屋所有权转移预告登记行为，认定的事实清楚、程序合法，适用法律并无不当，该行政行为合法。原告王素贤请求认定被告给第三人办理房屋预告登记行为违法，撤销宝泉岭局直字第Y1000984号房屋预告登记，由被告承担本案诉讼费用的诉讼请求缺乏事实根据与法律依据，本院不应当支持，应当依法驳回其诉讼请求。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告王素贤的诉讼请求。案件受理费50元，由原告王素贤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审 判 长  陈嘉道审 判 员  高建龙人民陪审员  侯 杰二〇一八年十二月二十四日书 记 员  尹 阳