平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0402民初4274号原告：平顶山市添锦物业管理有限公司，住所地平顶山市新城区公正路康馨苑**楼**。统一社会信用代码：914104006634308372（1-1）。法定代表人：王永杰，总经理。委托代理人：曹延龙，河南前行律师事务所律师。被告：平顶山市众邦汽车公司装饰有限公司，，住所地平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区门面房**统一社会信用代码：91410400584389549C。法定代表人：陈广，经理。委托诉讼代理人：张长春，河南倚天剑（郑州）律师事务所律师。被告：河南天河置业集团有限公司，住，住所地平顶山市新华区矿工路西段**一社会信用代码：91410400777978163W。法定代表人：李雪英，执行董事。委托诉讼代理人：赵鑫，男，汉族，1985年11月22日出生，住平顶山市新华区。系公司员工。原告平顶山市添锦物业管理有限公司（以下简称添锦物业）与被告平顶山市众邦汽车公司装饰有限公司（以下简称众邦汽车公司）、河南天河置业集团有限公司（以下简称天河置业）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告添锦物业的委托代理人曹延龙，被告众邦汽车公司公司法定代表人陈广及其委托代理人张长春、被告天河置业的委托代理人赵鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告添锦物业向本院提出诉讼请求：请求依法判令众邦汽车公司、众邦汽车公司公司支付拖欠的物业费34012.8元及滞纳金12245元并承担本案诉讼费。事实与理由：添锦物业于2012年9月底在市房产局物业主管等部门的现场监督下，通过公开招投标形式中标取得了对平顶山市新城区龙兴苑小区的物业管理资格。经添锦物业与龙兴苑小区业主委员会平等协商，双方于2015年10月1日依法签订了《龙兴苑小区物业服务合同》，合同约定商铺每月每平方米2元，实行年度预收制，每年向业主收取一次，逾期缴费，从次月起按日千分之五收取滞纳金。众邦汽车公司作为龙兴苑小区门面房的承租人（承租面积为708.6平方米），自2016年10月1日至2018年9月30日未向添锦物业支付物业费用，累计应付物业服务费本金为34012．8元，经添锦物业工作人员多次催促却拒不履行缴费义务，天河置业为平顶山市新城区和谐路龙兴苑小区门面房FG号的实际业主。为维护其合法权益，故诉至贵院，请求贵院判如所求。被告众邦汽车公司辩称，众邦汽车公司公司于2011年已经租赁龙兴苑小区门面房，添锦物业于2012年成为小区的物业公司，但物业公司至今没有和众邦汽车公司签订物业服务合同，故添锦物业所谓的物业服务合同约定的单价不适用于众邦汽车公司，添锦物业接收物业服务后，众邦汽车公司及其左右邻居多次向添锦物业反映过房屋持续漏水的情况，且租赁房屋屋顶，杂草和树长到两米多，物业公司一直不予进行维护，另外本小区的消防管道设施至今不合格，物业合同约定服务义务也没有做到。综上，添锦物业要求支付物业费不符合事实，且违约在先，更没有权利主张滞纳金，且滞纳金过高，请求驳回添锦物业对众邦公司的诉讼请求。被告天河置业辩称，添锦物业于2015年10月15日向该公司出具一份承诺书，承诺放弃关于龙兴苑小区物业费相关的诉讼，放弃对该公司主张权利，这是对放弃诉权的明示，现今起诉违反了诚实原则，应当驳回其对该公司的诉求。对于其主张的物业费的滞纳金，合同约定的滞纳金过高，依法应当调整。该小区已在2009年1月9日已经通过消防验收但消防蓄水池没有水造成消防管道没有水。综上，应驳回添锦物业对该公司的诉讼请求。经审理查明，2015年9月19日、2016年9月20日、2017年9月20日，添锦物业与龙兴苑小区业主委员会均签订了《物业管理服务委托合同》，合同的主要内容为:“委托方：平顶山市龙兴苑业主委员会（甲方）受委托方：平顶山市添锦物业管理有限公司（乙方）物业名称：平顶山市龙兴苑小区物业类型：高层住宅和商铺…物业管理服务的范围小区规划线以内，业主门户外，房屋共同部位的维护和管理，共有部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外、承重墙体、柱、梁、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施指共用的上下水主管道、落水管、水箱、电梯、主供电线路、共用照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等…合同第四条物业管理服务费的收取标准及收取办法：商铺每月每平方2.0元，实行年度预收收取一次，业主首次缴纳物业费的计算时间以甲乙双方签订合同为准.缴费时间为2017年10月1日至2018年12月31日…合同第九条违约责任：甲方及辖区业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方有权要求甲方及当事业主缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金。”。众邦汽车公司租赁天河置业所有的坐落在平顶山市××城区××路××小区底商门面房，建筑面积708.6平方米，该公司自2016年9月30日起未缴纳物业费，该公司以物业公司没有尽到物业服务义务为由拒缴物业费。添锦物业工作人员多次催缴物业费无果，引起诉讼。另查明，该小区消防管道没有水，因该问题，商铺被消防部门处罚，商铺楼顶均存在漏水现象。2015年10月15日，添锦物业向天河置业做出《承诺书》一份，内容主要为只要天河置业提供拖欠物业费的业主基本信息，放弃对天河置业公司诉讼主张，如果人民法院仍判天河置业承担部分责任，其放弃对天河职业公司履行生效判决的执行主张。如违反承诺，天河置业仍有不履行判决义务的权利外，承诺人还应向天河置业公司支付10000元/案的违约金用于弥补损失。上述事实，由添锦物业提供的《物业管理服务委托合同》、物业费收取明细表、物业费催交单、天河置业提交的消防管道水压照片、承诺书及庭审笔录等证据予以证实。上述证据经本院审查，予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据《中华人民共和国物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。业主委员会是业主大会的执行机构，其决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力，可以代表业主与物业管理公司签订物业服务合同。该小区业主委员会与添锦物业签订的合同符合法律规定，合法有效。添锦物业和业主均应按照物业服务合同履行各自职责，添锦物业应按协议保证消防设施的正常使用状态，对共用部分的楼顶应进行维护；众邦汽车公司作为业主不得以未享受物业公司的某项具体服务为由不履行缴纳物业费的义务。结合本案中小区消防设施确实存在无水和楼顶存在漏水的实际情况，本院认定添锦物业未全部履行其合同义务，故对其要求物业费标准酌定为1.2元/平方，根据众邦汽车公司欠费期限，对其2016年9月30日至2018年9月30日应缴纳的物业费为20408元（708.6平方米×1.2元/平方×24个月），故对添锦物业要求众邦汽车公司交纳物业服务费本金34012.8元的诉讼请求，本院予以支持为20408元部分。对于违约金部分，该《物业管理服务委托合同》中约定的“按所欠费用日千分之五的标准向乙方支付滞纳金”的违约金标准过高，且添锦物业也未举证违约欠付的行为造成的实际损失，本院滞纳金调整为以20408元为本金，自2016年9月30日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日的利息。因添锦物业做出承诺放弃对天河置业诉讼主张及执行权利的主张，该承诺不违背法律规定是对其权力放弃的真实意思表示，添锦物业应遵守诚实守信原则，故其要求天河置业承担支付物业费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、平顶山市众邦汽车公司装饰有限公司于本判决生效之日起十日内向平顶山市添锦物业管理有限公司支付人民币20408元及利息（自2016年9月30日起按同期银行贷款利率计算至实际还款之日）。二、驳回平顶山市添锦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费957元，由平顶山市众邦汽车公司装饰有限公司负担310元，平顶山市添锦物业管理有限公司负担647元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  殷莉娜二〇一八年十二月二十日书记员  李水平附：本案适用的法律条款：《中华人民共和国物权法》第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。第七十二条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。