贵州省大方县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0521民初4890号 原告：钟艳，女，1981年10月10日出生，汉族，户籍地：贵州省大方县，居住地：贵州省大方县。 被告：大方县南天物业管理有限责任公司，住所地：贵州省毕节市大方县奢香大道中段。统一社会信用代码：915205213088381923。 法定代表人：谭晓雯，该公司经理。 委托诉讼代理人：胡勋，该公司员工。 原告钟艳与被告大方县南天物业管理有限责任公司（以下简称南天物管公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序于2018年12月13日与原告谢光会及原告谢光敏、谢怡君诉被告南天物管公司房屋租赁合同纠纷两件案件合并进行公开开庭审理，原告钟艳，被告南天物管公司及其委托诉讼代理人胡勋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告钟艳向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付原告租金18332.00元，并按每月2.5%利率从2016年1月15日起计算违约金至还清之日止；由被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2015年11月12日，原告将自己购买的大方县大方镇南天星月国际1栋1单元负一层44号，面积为10.97平方米的商铺委托给被告租赁，并与被告签订了租赁协议书，委托租赁期限为，以超市正式营业时开始计算，委托期限15年，租金支付方式为超市开业后，按季度每季度前一天支付租金，每两年按年租金的5%递增，并约定如一方违约，按每日租金的2.5%支付违约金，但时至今日已经二年零十个月，原告多次要求被告支付租金，被告总以各种理由推脱。现特提起诉讼。 被告南天物管公司辩称，一、被答辩人不是位于大方县南天星月国际****负****商铺的权利人，不应享有涉案租赁合同的权利和义务，不是本案的适格主体，应驳回被答辩人的诉讼请求。位于大方县南天星月国际****负****商铺，是由于第三人大方县南天房地产开发有限责任公司（以下简称南天房开公司）欠被答辩人的借款，因不能如期归还，就用涉案商铺以以房抵债的形式抵偿给被答辩人。实际上，被答辩人并未支付过任何涉案商铺的购房价款，其不是实际意义上的购房者。涉案商铺也未在不动产登记部门办理备案登记，被答辩人对南天房开公司只享有债权，而未取得涉案商铺的所有权。二、第三人南天房开公司因资不抵债被大方县人民法院宣告破产，应该按照破产法的程序进行。被答辩人已经按照破产程序向法院指定的破产管理人进行申报债权，其申报债权的内容是确认涉案商铺，而破产管理人还未确认被答辩人享有涉案商铺的所有权。三、第一年的商铺租金，实际上是南天房开公司使用，款项由福乐多公司直接支付给南天房开公司，应由南天房开公司和实际使用人福乐公司承担支付责任。因此应当追加南天房开公司和福乐多公司为本案的共同被告参加诉讼。四、被答辩人与答辩人签订的《负一层商铺委托租赁协议书》，根据合同的标题和内容，实为一个委托合同，委托人是被答辩人，受托人是答辩人。答辩人作为受托人，不是商铺租金的实际支付人。涉案商铺的实际使用人是福乐多公司，故涉案商铺租金的实际支付方是福乐多公司，福乐多公司未将涉案商铺租金支付给答辩人，答辩人就不可能承担租金的支付义务。 经审理，本院确认如下事实：因南天房开公司向原告的借款不能偿还，南天房开公司遂用其开发建设的南天星月·国际第1幢1单元负一层44号商铺作价150618.00元抵偿给原告，双方于2015年10月9日签订《商品房买卖合同》，并用该商铺的维修基金686.00元，契税4519.00元，交易税88.00元，抵扣其余欠款。2015年11月15日，原告钟艳就涉案商铺的租赁事宜与被告南天物管公司签订《负一楼商铺委托租赁协议书》，内容为，委托方：钟艳（以下简称甲方），受委托方：南天物管公司(以下简称乙方)。甲乙双方本着平等自愿、互惠互利、诚实信用的原则，经甲乙双方充分协商，现就甲方在大方县南天·星月国际的商铺委托乙方租赁，其相关事宜达成如下协议，望双方共同遵守。第一条委托租赁住房位置、租金及委托租赁期限。1、甲方委托的商铺位于大方县红旗办事处奢香大道中段大方县人民银行对面，房号1栋1单元负一层44号，商铺建筑面积为10.97平方米。2、商铺租金，按福乐多超市与本公司签订的租赁合同实际租金进行支付，支付金额根据租金与总房价的比例统一进行结算，租赁期间物业管理费、水电费与经营性质相关的费用由乙方缴纳。3、委托租赁期限为：以超市正式营业时开始计算，委托期限为15年。4、租金支付方式：超市开业后，按季度每季度前一天支付租金。该商铺每月每平方米（人民币49.15元，每两年按年度租金5%累计递增）。第二条甲乙双方的权利义务。一、甲方的权利与义务：1.合同签订后乙方有权自主决定招商、转租和自行经营等，甲方不得干涉乙方的租赁和经营活动。2.在商铺移交之前结清住房所应缴纳的一切费用。3.商铺委托租赁期间，乙方在办理相关的租赁经营事宜等手续时，甲方应给予积极配合。4.国家对房屋所有权方面收取的税费由甲方负责缴纳。二、乙方的权利与义务：1.乙方出租给第三方经营需要对商铺进行装修时不得改变商铺的主体结构，并符合商铺整体规划，严格按照规范施工，确保房屋的主体结构安全。2.租赁期内产生的水、电费及物业管理费由乙方承担。3.租赁期间因乙方或第三方原因导致财产损失的，乙方负责赔偿损失。4.乙方对租赁方（第三方）要严格把关，加强管理。5.商铺委托租赁期间产生的租赁经营方面的税费由乙方负责。第三条违约责任，甲方未按期提供出租房的，按每日租金的2.5‰向乙方支付违约金。乙方未按时向甲方支付租金，按每日租金的2.5‰向甲方支付违约金。第四条免责条款因不可抗力原因导致甲方房屋损毁或造成乙方损失的，甲乙双方互不承担责任。第五条其它事宜1.本协议期满后，甲方有权收回委托乙方租赁的商铺自行经营或出租，如需委托乙方出租，应于合同期满前两个月书面向乙方提出。租金按市场行情价格双方协商续签租赁协议。2.本合同如有未尽事宜，须经甲乙双方协商一致才可变更或补充。3.因履行本协议发生纠纷，双方协商解决，协商不成时提交人民法院仲裁。4.本协议一式二份，自双方签字盖章之日起生效；甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。被告南天物管公司将南天·星月国际负一层商铺出租给福乐多公司后，福乐多超市于2016年1月15日开业。因被告南天物管公司未向原告钟艳支付租金，原告钟艳诉来本院。 上述事实，有原、被告的陈述及原告提交的《商品房买卖合同》、收据、海报等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，涉案《负一楼委托租赁协议书》是原告和被告之间签订，根据合同的相对性原则，被告申请追加南天房开公司和福乐多公司为被告参加诉讼，不符合法律规定，本院不予准许。涉案协议虽然名为委托租赁协议，但双方在协议中约定“协议签订后乙方(被告南天物管公司)有权自主决定招商、转租和自行经营等”，因此双方之间形成的是租赁合同关系，被告辩称双方之间是委托合同关系的理由不能成立，本院不予采纳，本案适用《中华人民共和国合同法》进行调整。涉案协议系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同约定履行各自义务。原告钟艳已按合同约定将涉案商铺交付给被告南天物管公司，被告又将涉案商铺统一租赁给福乐多公司，因此，被告南天物管公司应按合同约定向原告钟艳支付租金。双方约定租金的支付方式是按季度支付，被告未支付已经构成违约，双方约定的租金为每月每平方米49.15元，涉案商铺面积为10.97平方米，故每月租金为539.18元。原告要求被告支付租金18332.00元，为34个月（18332.00元÷539.18元/月），即从2016年1月15日至2018年11月15日。对于原告主张的违约金，双方在协议书中约定“乙方未按时向甲方支付租金，按每日租金的2.5‰向甲方支付违约金”，但未约定是按日计算还是按月计算，视为约定不明，因此原告要求被告按每月2.5%的标准支付违约金诉讼请求，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条的规定，判决如下： 一、被告大方县南天物业管理有限责任公司于本判决生效后十五日内支付原告钟艳2016年1月15日至2018年11月15日期间的租金18332.00元； 二、驳回原告钟艳的其他诉讼请求。 如果义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费260.00元，减半收取计130.00元，由被告大方县南天物业管理有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 本判决生效后，义务人在本判决确定的自动履行期限内未履行义务的，权利人可以在自动履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地人民法院申请执行。 审判员  胡桂海 二〇一八年十二月十七日                                                                         法官助理 先正才                                                                          书记员 王廷