湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘09民终1094号 上诉人（原审被告）：吴爱红，女，1970年10月6日出生，汉族，住安化县。 上诉人（原审被告）：彭翔，男，1981年3月18日出生，汉族，住安化县。 上诉人（原审被告）：王海艳，女，1972年1月4日出生，汉族，住安化县。 上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：陈石平，安化县腾飞法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告)：夏晓刚，男，1964年3月5日出生，汉族，住安化县。 委托诉讼代理人：夏初喜，湖南义剑（安化）律师事务所律师。 上诉人吴爱红、彭翔、王海艳因与被上诉人夏晓刚房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省安化县人民法院（2018）湘0923民初590号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴爱红、彭翔、王海艳及其委托诉讼代理人陈石平，被上诉人夏晓刚的委托诉讼代理人夏初喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 吴爱红、彭翔、王海艳上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴爱红、彭翔、王海艳不承担租金给付义务。事实和理由：吴爱红、彭翔、王海艳已实际搬出租赁房屋，而一审法院判令吴爱红、彭翔、王海艳给付夏晓刚租金属事实认定错误，导致适用法律不当。吴爱红、彭翔、王海艳租赁夏晓刚房屋的终止时间为2018年1月31日，吴爱红、彭翔、王海艳从2018年1月31日搬出了涉案房屋，之后再没有租用涉案房屋，一审法院不应再判令吴爱红、彭翔、王海艳支付2018年2月1日之后的租金。 夏晓刚辩称同其上诉请求及事实理由。 夏晓刚上诉请求：撤销一审判决，依法改判吴爱红、彭翔、王海艳支付夏晓刚八个月房屋租金损失141040元，赔偿夏晓刚其他经济损失20000元。事实与理由：一、一审判决认定事实不当。1.对吴爱红、彭翔、王海艳违反房屋租赁合同的约定没有进行认定，双方签订租赁合同的期限为20年，吴爱红、彭翔、王海艳提前解除合同违反约定，应承担违约责任；2.一审法院应认定吴爱红、彭翔、王海艳要求解除合同的时间为夏晓刚收到安化县人民法院执行庭的裁定书时，即2018年4月4日，故吴爱红、彭翔、王海艳应支付夏晓刚2个月的租金。（2017）湘09民终1173号民事调解书中约定解除租赁需要提前6个月通知夏晓刚，现吴爱红、彭翔、王海艳要求提前解除合同，应赔偿夏晓刚六个月的租金损失；3.一审法院对夏晓刚的经济损失没有认定不符合法律规定。二、一审法院适用法律错误。一审法院应适用《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的条文以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的条文。 吴爱红、彭翔、王海艳辩称同其上诉请求及事实理由。 夏晓刚向一审法院起诉请求：1.吴爱红、彭翔、王海艳支付夏晓刚2018年2月1日至10月1日的房屋租金共计141040元，并解除房屋租赁合同；2.吴爱红、彭翔、王海艳赔偿夏晓刚经济损失20000元；3.吴爱红、彭翔、王海艳承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2014年9月6日，吴爱红、彭翔、王海艳与安化县纯信房地产开发有限公司签订《“纯信豪苑”商铺租赁合同》约定：安化县纯信房地产开发有限公司将位于安化县东坪镇纯信豪苑项目X栋X栋二层商铺出租给吴爱红、彭翔、王海艳；租赁期限为20年，缴纳正式租金的租赁期限从吴爱红、彭翔、王海艳正式开业后三天开始起算；租金为每月每平米20元，租金第二年不变，从第三年开始，每年递增2.5%；租金按年支付。2015年6月1日，夏晓刚与安化县纯信房地产开发有限公司签订了两份《安化县商品房买卖合同》约定，夏晓刚购买了位于安化县东坪镇纯信豪苑项目第X、X栋X单元X层AXXX、AXXX号房屋。并于2015年6月5日在安化县房地产交易中心办理了房屋预告登记。吴爱红、彭翔、王海艳租赁的商铺在夏晓刚购买的房屋范围内。2017年，吴爱红、彭翔、王海艳与夏晓刚为房屋租赁发生纠纷，夏晓刚诉至一审法院，一审法院作出（2017）湘0923民初131号民事判决书，吴爱红、彭翔、王海艳不服上诉至本院，经本院组织双方调解达成一致协议，并作出了（2017）湘09民终1173号民事调解书，调解协议内容如下：一、吴爱红、彭翔、王海艳与夏晓刚继续履行《“纯信豪苑”商铺租赁合同》；二、吴爱红、彭翔、王海艳共同支付夏晓刚商铺第二年租金206400元（面积暂以860㎡计算，如今后产权证办理以产权登记面积为准，多退少补，租金计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止，2017年2月1日之前的租金予以免除），付款方式：本协议签订之日起3日内支付5万元，余款两个月内付清，如逾期未付，夏晓刚有权解除租赁合同，吴爱红、彭翔、王海艳加付违约金3万元；三、以后每年1月1日前付清下一年度租金；四、租赁合同期内，如吴爱红、彭翔、王海艳不再承租，应提前6个月通知夏晓刚，否则视为继续承租；如吴爱红、彭翔、王海艳转租，应提前3个月书面通知夏晓刚。调解书生效后，吴爱红、彭翔、王海艳向夏晓刚付清了第二年租金即2017年度的房屋租金。2018年度房屋租金，经双方多次协商未果。2018年1月31日，吴爱红、彭翔、王海艳搬离诉争租赁房屋。夏晓刚依据（2017）湘09民终1173号民事调解书向一审法院申请强制执行，一审法院于2018年4月4日作出（2018）湘0923执52号执行裁定书，驳回了夏晓刚的执行申请。 另认定，吴爱红、彭翔、王海艳租赁房屋后，自行修建了租赁房屋二层与一层房屋之间的楼梯道，该楼梯道至今仍在。 一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点为：一、本案是否属于重复诉讼。吴爱红、彭翔、王海艳认为，夏晓刚已经于2017年就双方的房屋租赁纠纷进行了起诉，经法院处理，双方已经达成调解协议，本案系夏晓刚重复起诉。2017年，夏晓刚向吴爱红、彭翔、王海艳提出的主张为要求支付《“纯信豪苑”商铺租赁合同》约定的第二年租金等。经法院组织调解，双方自愿达成一致调解协议，继续履行《“纯信豪苑”商铺租赁合同》，并确定第二年租金的计算期限为2017年2月1日至2018年1月31日止及相应租金，而本案夏晓刚起诉主张的为2018年2月1日之后的房屋租金等。本案不是重复诉讼，对吴爱红、彭翔、王海艳的上述意见，一审法院不予采纳。 二、关于吴爱红、彭翔、王海艳与夏晓刚之间的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》解除的问题。吴爱红、彭翔、王海艳认为，其已经于2018年1月31日向夏晓刚发出了解除房屋租赁合同的通知，双方之间的租赁合同已于2018年1月31日解除。夏晓刚认为，仅是彭翔发出的解除通知，并不清楚吴爱红、王海艳的意见，且通知内容中并没有涉及到夏晓刚，对吴爱红、彭翔、王海艳提出的租赁合同已经解除的意见不予认可。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，合同的解除，可以由当事人自行协商一致解除，单方解除的应符合约定、法定条件。本案中，短信息解除通知系彭翔发给夏晓刚，而解除通知中写明的被通知人却不是夏晓刚，且夏晓刚当时亦未明确表示同意解除房屋租赁合同。另外，吴爱红、彭翔、王海艳还称，双方就租赁房屋的具体面积存在争议，夏晓刚要求按860㎡收取房屋租金不切实际，吴爱红、彭翔、王海艳不得以提出解除合同。暂按860㎡计算房屋租金系双方经法院组织调解自愿达成的，并不是夏晓刚单方强迫的，吴爱红、彭翔、王海艳以此为由提出可解除合同，一审法院不予支持。吴爱红、彭翔、王海艳也未提交其他证据证实其有权于2018年1月31日单方解除房屋租赁合同，故一审法院对吴爱红、彭翔、王海艳主张的双方之间的房屋租赁合同已于2018年1月31日解除的意见不予采纳。现夏晓刚诉请解除双方之间的房屋租赁合同，吴爱红、彭翔、王海艳亦无意继续租赁房屋，同意解除房屋租赁合同，对于夏晓刚的该请求，一审法院予以支持。 三、关于吴爱红、彭翔、王海艳是否应支付夏晓刚2018年2月1日至10月1日的房屋租金的问题。夏晓刚认为，依据本院（2017）湘09民终1173号民事调解书中的协议，若吴爱红、彭翔、王海艳不再承租，应提前6个月通知夏晓刚，否则视为继续承租，而夏晓刚在收到本院于2018年4月4日作出的（2018）湘0923执52号执行裁定书时，才知道吴爱红、彭翔、王海艳要求解除房屋租赁合同，故吴爱红、彭翔、王海艳应向夏晓刚支付2018年2月1日至10月1日的房屋租金。吴爱红、彭翔、王海艳认为，调解书中的该协议不切实际。夏晓刚与吴爱红、彭翔、王海艳经法院组织调解自愿达成一致协议，并经法院确认，该调解协议具有法律效力，对双方均有约束力，双方应严格按照调解协议履行。依据调解协议第四条“租赁合同期内，如吴爱红、彭翔、王海艳不再承租，应提前6个月通知夏晓刚，否则视为继续承租。”虽然吴爱红、彭翔、王海艳已于2018年1月31日搬离诉争租赁房屋，并在庭审中明确表示不愿继续租赁，但吴爱红、彭翔、王海艳未提前6个月通知夏晓刚，依调解协议应视为吴爱红、彭翔、王海艳继续承租。在房屋租赁合同依法解除之前，双方应继续履行合同，吴爱红、彭翔、王海艳应依约向夏晓刚支付相应房屋租金。依据《中华人民共和国合同法》第九十一条“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除。”的规定，夏晓刚请求解除房屋租赁合同，一审法院依法予以准许，双方之间的房屋租赁合同解除之后，双方之间的权利义务终止，故在房屋租赁合同解除之后吴爱红、彭翔、王海艳亦无义务向夏晓刚支付租金。对夏晓刚的房屋租金请求，一审法院予以部分支持。吴爱红、彭翔、王海艳应向夏晓刚支付的房屋租金为61705元[（206400元+206400元×2.5%）÷12个月×3.5个月（自2018年2月1日起计算至2018年5月15日止）]。 四、关于夏晓刚要求吴爱红、彭翔、王海艳赔偿20000元的经济损失。夏晓刚未向本院提交充分的证据证实其损失情况，对夏晓刚的该请求，一审法院不予支持。 综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除夏晓刚与吴爱红、彭翔、王海艳之间的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》；二、吴爱红、彭翔、王海艳共同支付夏晓刚房屋租金61705元。限判决书生效后七日内付清；三、驳回夏晓刚的其他诉讼请求。案件受理费3520元，减半收取1760元，由夏晓刚负担880元，吴爱红、彭翔、王海艳共同负担880元。 夏晓刚为证明租赁房屋目前尚未租赁出去，吴爱红、彭翔、王海艳的广告牌也没有拆除的事实，向本院提交照片四张。本院依法组织各方对夏晓刚提交的照片进行了质证。本院经审查认为，夏晓刚提交的四张照片达不到其证明目的，本院不予采信。 本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审当事人争议的焦点问题是：吴爱红、彭翔、王海艳是否应支付夏晓刚租金以及相关损失。 吴爱红、彭翔、王海艳与夏晓刚在本院（2017）湘09民终1173号民事调解书中约定，租赁合同期内，如吴爱红、彭翔、王海艳不再承租，应提前6个月通知夏晓刚，否则视为继续承租。据此可知，吴爱红、彭翔、王海艳可以单方解除租赁合同，但附加的条件是提前6个月通知夏晓刚。彭翔在2018年1月31日通过微信向夏晓刚发出解除租赁合同的通知，虽通知上被通知人写的是纯信豪苑房地产开发公司，但彭翔在随后附加的微信信息中特别写明了解除租赁合同的通知是给夏晓刚本人的，并且该通知是以吴爱红、彭翔、王海艳三人的名义发出，应视为夏晓刚收到了吴爱红、彭翔、王海艳三人解除租赁合同的通知，该通知于2018年1月31日到达夏晓刚时，吴爱红、彭翔、王海艳与夏晓刚之间的租赁合同关系解除。 虽吴爱红、彭翔、王海艳可以依据本院（2017）湘09民终1173号民事调解书中的约定单方解除房屋租赁合同，但是应提前6个月通知夏晓刚，但吴爱红、彭翔、王海艳未提前6个月通知夏晓刚，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，吴爱红、彭翔、王海艳应承担给付夏晓刚6个月房屋租金损失的违约责任，故吴爱红、彭翔、王海艳应支付夏晓刚房屋租金损失105780元[（206400元+206400元×2.5%）÷12个月×6个月]。对于夏晓刚要求吴爱红、彭翔、王海艳承担其他经济损失20000元的主张，因其没有提供充分有效的证据证明其损失，故本院不予支持。 综上所述，吴爱红、彭翔、王海艳的上诉请求不成立，夏晓刚的上诉请求部分成立；本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省安化县人民法院（2018）湘0923民初590号民事判决； 二、夏晓刚与吴爱红、彭翔、王海艳之间的《“纯信豪苑”商铺租赁合同》于2018年1月31日解除； 三、吴爱红、彭翔、王海艳于本判决生效后七日内共同支付夏晓刚房屋租金损失105780元。 四、驳回夏晓刚的其他诉讼请求。 一审案件受理费3520元，减半收取1760元，由夏晓刚负担604元，吴爱红、彭翔、王海艳共同负担1156元；二审案件受理费5803元，由夏晓刚负担1270元，吴爱红、彭翔、王海艳共同负担4533元。 本判决为终审判决。 审判长 付 星 审判员 陆康彪 审判员 昌 丹 二〇一八年十二月三日 法官助理吴丽亚 书记员尹燕