济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0104民初4329号原告：王越，男，1991年12月27日出生，汉族，住山东省淄博市。委托诉讼代理人：韩文远，山东安邦顺意律师事务所律师。委托诉讼代理人：王建静，山东安邦顺意律师事务所实习律师。被告：刘金凯，男，1991年11月20出生，汉族，住山东省惠民县。被告：郭潇，女，1984年6月3日出生，汉族，住山东省新泰市。第三人：济南西业置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：廖嘉宁，董事长。委托诉讼代理人：薛江余，男，1987年3月2日出生，汉族，该公司员工，住济南市。原告王越与被告刘金凯、被告郭潇（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案。本院立案后，王越为查明案件事实，申请追加济南西业置业有限公司（以下简称西业公司）作为第三人参加诉讼，本院审查后予以准许，并通知西业公司参加了诉讼。诉讼过程中，原告王越申请对两被告的财产进行保全并向本院提供了相应的担保，本院审查后予以准许，并作出（2018）鲁0104民初4329号《民事裁定书》，采取了相应的保全措施。本院适用简易程序，依法于2018年8月29日公开开庭进行了审理。原告王越及其委托诉讼代理人韩文远，第三人西业公司的委托诉讼代理人薛江余到庭参加诉讼，两被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王越向本院提出诉讼请求：1.判令其与两被告就位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城1号楼1单元某室签订的《房屋买卖合同》成立且生效；2.判令两被告将上述房屋向其交付；3.本案诉讼费、律师费、保全保险费及保全费由两被告承担。事实和理由：2016年11月15日，原告王越购买两被告位于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧恒大金碧新城1号楼1单元某室并签订《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），合同约定房屋位置、成交价格、房款支付方式、过户时间及违约责任等。合同签订当日，原告向被告刘金凯支付定金2万元整；同日，原告向被告刘金凯支付购房款35万元；2017年5月23日，原告向被告刘金凯支付购房款4万元。原告认为依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定“未依法登记领取权属证书的房屋不得转让”，但该规定是指买卖行为因尚未登记领取权属证书而不能彻底完成即发生所有权转移的合同履行目的。依法领取登记证书只是物权变动的成立要件，而非房屋买卖合同的生效要件，故原被告双方签署的房屋买卖合同成立且生效。但两被告一直不遵守合同即补充协议相关约定，迟迟不将涉诉房屋交付给原告且原告通过中介公司工作人员知晓，被告拖欠多家银行的信用贷款，涉诉房屋面临查封的风险。两被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特诉至法院，请求法院依法判令。两被告未作答辩。第三人西业公司述称，原被告之间签订的房屋买卖合同是私下签订的，第三人并不知情。因该房屋暂未取得房产权属证书，故原被告的交易行为不发生物权变动，第三人不认可。在此基础上，第三人没有义务配合原被告办理各种手续。当事人围绕诉讼请求及相应的意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。王越向本院提交了《房屋权属状况信息》、《济南市商品房买卖合同》、《个人房产抵押贷款合同》、《房产买卖合同》、收条、支付宝转账电子凭证、建设银行交易明细、《委托代理合同》、律师费发票等证据，上述证据均系原件，本院进行了审查，且到庭参加诉讼的当事人对上述证据没有异议，本院予以确认并在卷佐证。由上述证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2014年12月25日，刘金凯与西业公司签订编号为销售（字）201421003974的《济南市商品房买卖合同》一份，约定由刘金凯购买西业公司开发建设的济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧的恒大金碧新城1号楼1单元某号房屋（以下简称某号房屋）一套，房屋建筑面积120.78平方米，房屋价格为981613元。付款方式为按揭贷款，首付款301613元，贷款为68万元，交房时间为2017年10月31日，办理所有权登记为交付之日起540个工作日内。该合同还约定了其他内容。签订上述合同后，两被告通过部分借款的方式向西业公司支付了首付款，并与交通银行股份有限公司山东省分行（以下简称交通银行）签订《个人房产抵押贷款合同》一份，以某号房屋为抵押物，从该银行贷款68万元向西业公司支付了剩余购房款。2016年11月15日，两被告作为甲方（出卖人），王越作为乙方（买受人）、“兴业房产”作为中介，三方签订《房产买卖合同》一份，约定：两被告自愿出售某号房屋给乙方，房屋建筑面积为120.78平方米，房屋价格为985000元，附属物为“及房屋维修基金”，还约定：“四、在办理房地产交易过户登记手续所需缴纳相关的税费、过户费等费用，甲方办理房产证，需交纳房屋维修基金，每平方120元，共1.5万元左右，契税约1.5万元左右，（首套房的情况下）还有约5.6%左右购房款的营业税约5.5万元左右，公（工）本费80元，甲方共计8.5万元左右，乙方应交纳买房契税、交易费、公（工）本费约1.6万元左右（首套房情况下），贷款还需交房产评估费2000元左右。整个交易完成须交壹拾万叁仟元左右，经甲、乙双方协商在办理房产证所交税费全部有（由）乙方承担交费。甲方确保首套房，如二套房多交纳税费有（由）甲方负责承担交费。五、（1）乙方先交贰万元给甲方作为购房定金，定于2016年11月18日内二次交房款叁拾伍万元，后续在2016年12月1号至2018年11月30日，两年24个月每月交甲方账户3600元，约所付金额捌万陆仟肆佰元整，也可以依照转账金额统计数计算转账总金额，计入购房总房款总数；（2）2018年12月10日内甲乙双方到银行查甲方购房贷款余额，其后甲方月供银行贷款由乙方每月支付，月供利息由乙方承担，月供本金计入乙方购房总房款金额直到房产证过户。六、在办理房产过户或贷款过程中，卖房（方）应积极协助配合，并出示身份证户口本结婚证等证件，夫妻双方证件。由甲方负责其银行贷款解押注销手续。七、从交定金到办证，中介方负责一切手续。八、违约责任，如甲方违约须按乙方所交总房款3倍作为违约金，乙方违约所付房款作为违约金，违约方交成交价2%作为中介费。九、如甲乙双方拖延办证过户10天以上，按每天200元付给对方，作为拖延违约金。”该合同还约定了其他事项。两被告、王越、“兴业房产王明金”分别在卖方、买方及中介方落款处签字。签订合同当日，王越向刘金凯支付了购房款37万元（含定金2万元）。2017年5月23日，王越又向刘金凯支付购房款4万元。上述两笔购房款均由刘金凯出具收条。2017年5月23日，王越与两被告又达成协议一份，内容为“甲、乙双方协商，2017年8月-12月交房后，此房产权及使用权归王越所有”。王越向本院提交的《委托代理合同》及律师费发票显示，王越为本案支出律师费19700元，向本院提交的支付宝电子回单显示，王越通过向刘金凯就涉案房屋的贷款账户转付款项的方式，代刘金凯按月偿还银行贷款。2018年11月6日，西业公司向刘金凯交付了某号房屋，刘金凯于该日将该房屋交付给王越，但王越坚持要求继续判令两被告向其交付房屋。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该项规定系管理性强制性规定，并非效力性强制性规定。王越与两被告于2016年11月15日签订的《房产买卖合同》系各方当事人的真实意思表示，虽然两被告尚未取得某号房屋的所有权，但两被告就该房屋签订房屋买卖合同并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，内容合法有效。王越要求确认该合同成立且生效的诉讼请求，有理有据，本院予以支持。王越与两被告签订上述合同后，又于2017年5月23日就某号房屋的交付时间进行了补充约定，双方约定的房屋交付的期限为2017年12月底，两被告应当依约向王越交付该房屋。但经查，两被告实际交付房屋的时间为2018年11月6日，两被告逾期交付房屋的行为构成违约。但在两被告已经履行了房屋交付义务的情况下，王越再要求交付房屋已无事实依据，故对其仍然要求判令两被告向其交付房屋的诉讼请求，本院不予支持。王越还要求两被告向其赔偿律师费及诉讼财产保全保险费，因双方签订的房屋买卖合同并未对该两项费用的承担进行约定，该两项费用也非诉讼必然产生的损失，因此，本院对其要求两被告赔偿上述两项费用的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认王越与刘金凯、郭潇于2016年11月15日就坐落于济南市槐荫区兴福寺路南侧、东营路东侧的恒大金碧新城1号楼1单元某号房屋所签订的《房产买卖合同》成立且生效；二、驳回王越的其他诉讼请求。案件受理费13650元，减半收取6825元，由王越负担3400元，由刘金凯、郭潇负担3425元，诉讼保全费5000元，由刘金凯、郭潇负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 李 莲二〇一八年十二月二十五日书记员 罗晶琦