陕 西 省 西 安 市 新 城 区 人 民 法 院  民 事 判 决 书                      （2018）陕0102民初8086号 原告: 贺琴，女，1986年8月9日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：熊国强，陕西德伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝凯旋，陕西德伦律师事务所律师。 被告：南彩霞，女，1980年1月11日出生，汉族，住陕西省子长县。委托诉讼代理人：齐晶，陕西常鸣律师事务所律师。    原告贺琴与被告南彩霞房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告贺琴的委托诉讼代理人熊国强、郝凯旋，被告南彩霞及其委托诉讼代理人齐晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺琴向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《按揭房屋买卖协议》；2、判令被告向原告返还《商品房买卖合同》原件、购房发票原件、大修基金缴费票据原件、契税缴费票据原件、按揭银行卡及房屋钥匙；3、判令被告向原告返还房屋。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原、被告于2018年2月4日签订《按揭房屋买卖协议》，约定原告将位于西安市XX小区XX号楼XX单元XX号房屋出卖给被告。协议签订时该房屋尚未办理房产证，依法不得上市交易，同时该房屋上设有抵押无法办理过户手续。协议约定的房屋价款数额存在明显错误，房屋总价款为58万元，首付款为12万元，银行剩余贷款为30.4万元。两者合计却只有42.4万元，与房屋总价款明显不符。被告截止原告起诉之日也未按约定向原告支付首付款，原告多次催要该款项，并要求被告明确争议价款，但被告一直拖延，对原告的要求置之不理，被告的行为构成重大违约。原告无奈之下向被告送达了《按揭房屋买卖协议解除函》，通知其解除《按揭房屋买卖协议》，并要求其向原告返还相关房产资料及房屋。被告南彩霞辩称，1、原、被告之间签订的《按揭房屋买卖协议》系在平等自愿的基础上，未违反法律法规，合法有效，不能产生相互返还的法律后果。该房屋上设有抵押权是因为按揭款还未向银行付清，被告现在也没有要求原告办理过户手续，将来被告将房屋的按揭款还清后，原告才应当按照《协议》约定配合被告办理过户登记，但该事实并不能成为原告要求解除《协议》的理由。2、被告已经按照《协议》履行完付款义务，没有违约行为，不存在解除合同的情形。原、被告之前不认识，原告之所以购买被告的房屋，是因为原告的丈夫杜某甲于2015年9月4日向案外人李某某借款100000元，月利率为1.5%，后杜某甲拒不还款，被告迫于压力代杜某甲向第三人李某某偿还了该笔借款的本息109000元。被告多次向杜某乙上述代偿款项，杜某甲最终与被告协商将该房屋卖给被告，代偿款项抵作卖房款。另外该房屋虽然写的是原告的名字，但是购房首付款是杜某甲在其二人婚前支付的，原告没有固定收入，根本没有能力支付房屋首付款，所以，杜某甲才会自主处置该房屋，原告也同意并配合。按照《协议》字面意思理解，原、被告签订《协议》时，首付款已付清。签订《协议》当天，原告和原告的丈夫杜某甲均在场，首付款中2万元是现金，10万元是以被告代原告的丈夫杜某甲向案外人李某某偿还的借款本金抵付的，当时，原告及原告的丈夫都是同意的，如果被告在签订协议当日没有付清120000元首付款，原告怎么可能将房屋及相关手续交付给被告。被告的实际付款数额与《协议》约定的房屋价款58万元相符。《协议》第一页末端之所以注明的“剩余47000元，2月10号结清”是因为本案《协议》是套用的别人的合同，被告和原告夫妻二人只能就该次购房的付款方式另行注明，签订《协议》当日，被告和原告夫妻二人约定：除交付首付款12万元，被告再于2018年2月10日之前给他们10万元，被告代原告的丈夫杜某甲向案外人李某某偿还的借款利息9000元抵扣买房款9000元，剩余47000元最晚于2018年2月10日前付清。签订《协议》两三天后，原告的丈夫杜某甲就给被告说别人向他催要债务，让被告尽快付款，被告于2018年2月7日、2018年2月11日两次给杜某甲的微信账户（微信名：苦瓜强说苦）转账29900元（30000元）、42000元，其中有一笔9900元的转账是因为被告准备转10000元，但是账户余额只够9000元，杜某甲当时说100元就算了，视作被告转的10000元，所以被告给杜某甲微信转账应视为共支付买房款72000元。被告还于2018年2月7日通过杜某甲的支付宝账户支付买房款70000元。被告给杜某甲转账142000元后，再扣除被告替杜某甲偿还的借款利息9000元，购房款只剩5000元未支付，被告给杜某甲说“毕竟这么大宗买卖，你能不能让我5000元？”，杜某甲同意了，所以被告也就没有再付这剩余的5000元。（580000-304000-120000-142000-9000-5000=0）。3、《协议》第七条约定：“本合同签订后即对甲乙双方产生法律效力，……，该房屋因自然升值、贬值，由乙方享受权益和承担风险，甲方不得从中干涉。”原、被告自签订《协议》后，西安的房价大幅度上涨，加之原告与其丈夫的感情出现危机，原告欲与其丈夫离婚，两方面原因导致原告枉顾被告已全面履行付款义务的事实，企图通过《协议》书第三条的字面漏洞撕毁《协议》，损害被告的合法权益。原告与杜某甲是夫妻关系，杜某甲与被告协商以债抵购房首付款的行为以及杜某甲要求被告将151000元（包括被告代偿的9000借款利息）购房款交付给他的行为和杜某甲做主给被告免除5000元房款的行为，构成表见代理，也得到原告的认可和同意，原告已经全部履行完付款义务。请求法庭驳回原告的诉讼请求。本院经审理对于双方没有争议的证据和事实，认定如下：2013年6月24日，原告贺琴与陕西汇腾投资有限公司签订《商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），购买了坐落于西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房。房屋总价款为500815元，付款方式为按揭贷款。2015年7月16日，原告贺琴与杜某甲登记结婚。2018年2月4日，原告贺琴与被告南彩霞签订《按揭房屋买卖协议》约定：贺琴将自己名下汇腾福锦苑号2幢1单元22层2202号房出售给南彩霞，商定总转让价格为58万元，“签订合同时，乙方（南彩霞）应向甲方支付首付款贰万元，（大写20000+100000）”手写注明：“剩余47000元，2月10号结清”，本合同签订之日起，自下个月由被告南彩霞按《个人购房借款合同》向银行支付月供。“甲乙双方不能因一方违约解除合同”。合同签订时，原、被告及杜某甲均在场。合同签订后，被告向原告用于偿还银行按揭贷款的账户转款18400元。原告将讼争房产的《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金缴费票据、契税缴费票据、按揭银行卡及房屋钥匙交给被告。庭审中原告称该房屋由自己出租给他人居住。关于有争议的证据和事实本院认定如下：1、关于被告抗辩原告丈夫杜某甲系表见代理的问题。原告婚前购房，该房产系原告婚前个人财产，被告称原告的首付款为其丈夫杜某甲所交，无证据证实，本院不予采信。被告称向原告支付的购房款为：（1）在2018年1月27日替原告丈夫杜某甲向他人偿还的借款本息109000元，该借款为杜某甲在2015年9月4日向他人所借并由被告南彩霞作为保人签字。（2）、向杜某甲支付2万元现金，但并未向本院提供相关证据。（3）、2018年2月7日、11日向杜某甲转账141900元，代杜某甲向他人偿还利息9900元，杜某甲同意被告少付5000元。（4）、向原告贷款账户支付18400元。本案讼争房屋，为原告贺琴婚前个人财产，原告具有独立的处分权利，在原、被告签订的《按揭房屋买卖协议》中，签字双方为贺琴与南彩霞，杜某甲虽然在场，杜某甲未签字，说明被告对该房屋产权情况是清楚明了的，也清楚合同的相对方是贺琴而非杜某甲。被告称杜某甲所借他人款项，系被告作为保人，被告替杜某甲偿还该款日期在《按揭房屋买卖协议》签订之前，而合同约定付款是在合同签订当日。并不能说明原告贺琴知晓并同意以该还款抵偿购房款项。被告未提供证据证明原告委托杜某甲收取购房款项或委托出售。庭审中，本院要求被告通知杜某甲出庭证明其主张，被告未向法庭提交杜某甲证言。表见代理不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信代理人有代理权，合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任。被告作为欠款的保人，还款在前，签订买卖合同在后，双方协议明确约定被告应向原告支付购房款，被告向杜某甲支付款项并未征得原告同意，故其主张杜某甲行为形成表见代理，向杜某甲付款系给原告贺琴支付购房款的主张本院不予采信。2、被告提供证据向银行支付按揭贷款9100元，原告认可被告支付了18400元，原告自认本院予以确认。3、关于原告诉请被告返还房屋，庭审中，原告称讼争房屋为原告出租给他人使用，故该项请求，本院不予支持。本院认为，依法成立的合同受法律保护，原、被告签订的《按揭房屋买卖协议》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，原、被告双方均应依约履行合同义务，被告明知原告对讼争房产享有独立的权利。未经原告同意以向他人偿还欠款等方式，向原告丈夫杜某甲支付款项，而未向合同相对方的原告支付购房款，其行为构成违约。原告要求解除双方协议的请求本院依法予以支持。被告抗辩杜某甲系表见代理，证据不足，本院不予采信。综上所述，被告南彩霞因未按照合同约定履行付款义务，导致合同不能履行，双方签订的《按揭房屋买卖协议》应予解除。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条之规定，判决如下：一、贺琴与南彩霞签订的《按揭房屋买卖协议》予以解除。二、南彩霞于本判决书生效后十日内，向贺琴退还西安市新城区XX路XX号XX幢XX单元XX层XX号房的《商品房买卖合同》、购房发票、大修基金缴费票据、契税缴费票据、按揭银行卡、房屋钥匙。三、贺琴在本判决生效后十日内向南彩霞退还18400元购房款。    四、驳回贺琴其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由南彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                        审  判  员   胡九红                          二〇一八年十一月三十日                            书  记  员   朱凯华                   1