贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3731号 上诉人（原审被告）王昌仙，女，汉族，1958年7月2日生，文盲，个体户，贵州省威宁县人，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人谢福荣，贵州草海律师事务所律师，执业证号：15224199410873272。特别授权代理。 委托诉讼代理人李运刚，贵州湖岛律师事务所律师，执业证号：15227201710458915。特别授权代理。 被上诉人（原审原告）威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司。全民所有制企业。地址：威宁县草海镇人民中路****。统一社会信用代码：91520526215610252J。 法定代表人许文荣，系该公司总经理。 委托诉讼代理人杨华，贵州浩锐律师事务所律师，执业证号：15224200710361474。特别授权代理。 上诉人王昌仙因与被上诉人威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司（以下简称：城乡建设开发公司）确认合同无效纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初3401号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王昌仙及其委托诉讼代理人谢福荣、李运刚、被上诉人城乡建设开发公司委托诉讼代理人杨华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 上诉人王昌仙上诉请求本院依法撤销原判，改判驳回被上诉人原审的诉讼请求。事实及理由：一、2016年6月8日，上诉人之夫杨林与被上诉人签订的《门面抵押借款合同》，借款合同条款有效，抵押条款因未作抵押登记无效。《门面房买卖合同》因违反《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，应属无效。基于相同理由，2017年1月19日，上诉人与被上诉人之间签订的《门面抵押借款合同》中，借款合同条款有效，抵押条款无效，《门面房买卖合同无效》；2017年3月28日上诉人与被上诉人之间签订的《门面抵押借款协议》中借款条款有效，抵押条款无效，《门面房买卖合同》无效，上诉人认为，除借款条款有效而被原审判决确认无效外，抵押条款及买卖合同无效上诉人不持异议。 2017年9月7日，上诉人与被上诉人签订的《协议》及编号为HXDS0100、HXDS0101《商品房买卖合同》，上诉人认为合法有效，但原审法院判决无效，对此上诉人不服。 二、上诉人不服原审判决的理由如下： 原审判决适用《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，属适用法律错误。上诉人与被上诉人之间存在民间借贷法律关系是事实，但是在2017年9月7日，双方就借贷本息进行结算之前借款本金为600万元，被上诉人自愿承担利息114万元（该利息未超出年息36%限额），当天上诉人又支付购房款和维修基金61万元到被上诉人公司账户，转账39万元给被上诉人代理人宋志成，总借款本息814万元，这是结算结果，《协议》同时约定，自2017年9月6日起停止支付利息，这是双方借款法律关系终结的约定。双方签订的《协议》和《商品房买卖合同》并不是《物权法》一百八十六条和《担保法》四十条所指的抵押合同，并没有约定债务人不履行到期债务抵押财产归债权人所有，而是借款法律关系终结后双方重新签订的《商品房买卖合同》，被上诉人欠上诉人本息814万元，而商品房的价款是1000万元，《协议》约定“乙方须补足差额给甲方”，两份备案的《商品房买卖合同》也不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的情形，因为《协议》和《商品房买卖合同》不是借款时签订的作为民间借贷担保的合同，而是在对借款本息进行结算后停止支付利息、借款法律关系终结后重新签订的买卖合同。2、《协议》第3条约定“合同备案日至2018年3月6日。六个月内甲方有权再次出售所备案商铺，所得房款甲方须第一时间归还乙方”，第四条约定“如甲方六个月内不能归还借款，乙方将以1000万价格取得甲方所抵押的商铺产权，甲方无条件办理产权给乙方”。上述约定是《商品房买卖合同》生效所附条件，而且该所附条件正好最大限度地保护了债务人的利益。如果在合同备案后六个月内，被上诉人觉得1000万价格低了，可以重新卖给出价高的人。如果六个月内被上诉人找不到出价更高的人买房归还上诉人借款，则《商品房买卖合同》生效，原审判决第11页在陈述“我国法律之所以禁止绝对流质条款。主要基于以下原因”用了大量篇幅，但上诉人觉得是牛头不对马嘴。首先，不存在流质的条款；其次，不存在“高价值的抵押财产担保借款较小的债权”的情形；第三、债权人没有乘人之危，迫使债务人订立流质契约，从中获得暴利的情形，相反债权人在与债务人商定商品房价款1000万元以后，还给债务人六个月的时间，如果债务人在六个月以内能够找到出价更高的人购买商品房，债权人可以放弃购买，这充分保护了债务人的利益，更是体现了公平、等价有偿原则，第四，没有任何证据证明债权人以胁迫或乘人之危，迫使债务人订立流质契约，也没有任何证据证明债务人是基于重大误解而订立显失公平的流质契约，就2017年9月7日《协议》及《商品房买卖合同》的签订，并不“违背抵押权的价值权属性”，因为《协议》和《商品房买卖合同》不是抵押合同，而是附条件的买卖合同，并没有约定“抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移抵押权人所有”，而是在对借款本息结算后，对商品房重新定价1000万元，双方签订买卖合同。 原审判决第13条陈述“签订的协议重新约定了月利率为3%，并不符合双方当事人借款关系终止将借款本息转化为购房款的事实特征”。这纯粹是断章取义。《协议》第3条约定的本义是如果在六个月内，被上诉人找到出价更高的人买房，那么被上诉人就应当偿还上诉人借款，并且要承担自2017年9月8日至偿还本金期间的利息，如果六个月内被上诉人找不到出价更高的人买房，就不承担2017年9月8月之后的利息，上诉人就以商定的1000万元购买被上诉人的房屋。3、原审判决认为，双方“于2017年9月7日签订的《协议》是对原、被告于2016年6月8日、2017年1月19日。2017年3月28日签订的三份《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》”的补充和变更，且2017年9月7日签订的《协议》注明，《协议》需与其他书面材料配合使用有效，均为本合同的组成部分，单独使用无效”。由此得出的结论是错误的。首先，2016年6月8日，2017年1月19日，2017年3月28日签订的《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》的效力如何并不影响《协议》及《商品房买卖合同》的效力，法定不能因约定而被否定；其次，2017年9月7日签订的《协议》及《商品房买卖合同》，并不是对之前的《门面抵押借款合同》及《门面买卖合同》的补充和变更，之前的合同体现的是借款合同关系，经过2017年9月7日对借款本息结算后，转化为商品房买卖合同关系，合同性质及法律关系发生了根本性变化。 本案与最高人民法院发布的第15批指导性案例之72号商品房买卖合同纠纷案属类似案例，根据《最高人民法院关于案列指导工作的规定》第七条的规定，最高人民法院发布的指导性案列，各级人民法院审判类似案件时应当参照。但原审法院未参照。 上诉人补充意见：本案与名为买卖实为借贷有显著区别，名为买卖实为借贷主要是因双方不具有买卖真实的意思表示，是为了防止出借人利用借款人急需资金侵害借款人的利益，但是在本案中双方均有买卖意思的表示，表现在以下几个方面：首先，被上诉人作为房开商具有出售意图，其次，进行打广告找有意向买家，并且和上诉人商谈买卖事宜，有出售行为，双方在协议中对买卖之后的房屋车位过户做了全面的安排。 被上诉人城乡建设开发公司辩称：一、本案商品房买卖关系不成立，答辩人与被答辩人并未达成由借贷关系转换为买卖关系的一致意见。首先，答辩人急需一笔资金，需向被答辩人王昌仙借款。双方经协商一致同意，在答辩人以海洋大厦一楼门面，作为借款抵押物抵押给被答辩人的条件下，被答辩人分三次向威宁县城乡建设房地产综合开发总公司支付600万元（实际收到570万元），且《协议》中明确利息为114万元的行为，表明双方当事人就借贷达成了合意且出借方已经实际交付款项给借款方。这是典型借款关系。其次，被答辩人主张签订《协议》和《商品房买卖合同》不是借款时签订的作为民间借贷担保的合同，而是在对借款本息进行结算后停止支付利息。借款法律关系终结后停止支付利息、借款法律关系总结后重新签订的买卖合同。根据我国法律规定民事法律行为，可以通过意思表示进行终止、变更，只要不违反法律强制性规定即可。而本案原审原被告双方从未就终止、变更民事法律行为达成一致意见，从未达成由借贷关系转换为买卖关系的一致意见，故被答辩人主张的与事实不符，具体理由如下：第一，首先，《协议》第一条约定的支付利息的截止时间，并不能说明答辩人与被答辩人对未约定借款的债权的借款期限，达成债务履行期届满的一致意见。也不能说明答辩人与被答辩人就约定了借款期限的债权的期限加速到期，达成一致意见。简言之，就是债务履行期限是否届满，不能以利息支付的截止时间来判断，应当以双方明确约定来认定。该支付利息截止时间的约定，只能说明如果原告在未向法院起诉维护自己权益，自愿按照《协议》约定履行义务的情况下，在2017年9月7日签订《商品房买卖合同》之时就是被告债权实现之时，故2017年9月6日终止支付利息合情合理。如果该《协议》未按约定实现，被告要求继续支付利息也合情合理。《协议》的第3条也能充分的印证此观点。所以本案债务履行期限未届满，借贷关系并未终止。其次，答辩人与被答辩人签订的《协议》中多次出现“甲方不能归还借款……”等字样，如答辩人与被答辩人在2017年9月7日当天达成买卖商品房的合意，借贷关系就此转换为买卖关系。既然都转换为买卖关系，借款就抵消房款，为何还要多此一举的约定诸多不能按时还款的后果。这恰好说明在2017年9月7日签订协议之时原被告并未达成买卖商品房的一致意见。被答辩人当时的主要目的还是要求答辩人通过还款的方式实现债权，以《商品房买卖合同》形式备案的核心目的还是为了担保债权的实现。双方约定最后的还款期限6个月是双方真实意思的表示，不然《协议》第2条约定“如甲方不能按时归还借款……”，这里的“按时”是指按哪个时间？该份《协议》并不是标准的格式化合同，它是双方协商一致后达成的，但达成的意见并非为被答辩人所主张的构成买卖关系。第二，虽然两份《商品房买卖合同》都对所购商品房的基本情况及价格进行了约定，且HXDSO1O1号《商品房买卖合同》原被告双方交易的第3层的商铺面积为1264.81平方米，约定价格为322万，单价约为2545.84元。该成交单价明显低于市场价，在2017年房地产产业飞速发展的威宁，该价格连普通的住房都无法购买，更何况商用铺面。答辩人作为房开公司，销售房屋的目的是为了获取高额的回报，而以低价出售房屋不符合常理。本案中，答辩人之所以签订《门面抵押借款合同(协议)》及《门面房买卖合同》、《协议》、《商品房买卖合同》只是作为保障顺利实现借款融资的一种无奈方式。第三，被答辩人原审庭审中提供中国建设银行两张分别为28万和22万现金交款单及11万元“大修基金”单据。答辩人认为该证据不能证明交易真实发生。同时，《协议》中所列814万债权中有100万是在2017年9月7日所借的，出借的原因是为了办理商品房备案。被答辩人及其代理人也在原审庭审过程中当庭表示该100万中有50万元通过银行转账用作购房款，有11万用作交纳大修基金，有39万元打入宋志成账户。根据我们熟知的交易方式，在买卖过程中购买商品一方有支付购款的义务，出卖一方有收取购款的权利。本案，答辩人威宁县城乡建设房地产综合开发总公司作为出卖一方以出售房屋换取货币，该货币应当归出卖一方所有。而本案的实际情况却是本应当归答辩人所有的购房款却不符合常理的转换为被答辩人对答辩人享有的新债权。同样，“大修基金”又称为住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。根据中华人民共和国建设部、中华人民共和国财政部发布的《住宅专项维修资金管理办法》的规定，住宅专项维修资金由商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，分业主大会是否成立两种情况，由相关部门监管或监督。本案中，本该有购房者交存“大修基金”也同50万购房款一样，也转换为被答辩人对答辩人享有的新债权。 二、本案涉案《门面抵押借款合同(协议)》及《协议》确已违反我国法律关于禁止流质的规定，《商品房买卖合同》应当无效。在本案中，本案3份《门面房抵押借款合同》明确记载了除2017年3月28日借款300万时约定了借款期限为2017年3月28日至2018年3月27日外，其余两笔借款并未约定借款期限。根据《合同法》第二百零六条：“借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还”。2017年9月原被告双方重新签订《协议》，对债务履行期届满的时间作了重新约定。根据该《协议》的约定实际还款期限为2018年3月6日。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条：设立抵押权同时抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移债权人所有。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中第五十七条的内容：当事人在抵押合同中约定，债务履行期届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有的内容无效。上诉人与答辩人签订3份《门面房抵押借款合同》中约定：乙方应严格按照合同规定时间主动归还借款，到期不还甲方有权占有乙方抵押物。及《协议》中约定第2条部分内容约定“如甲方不能按时归还借款，乙方须补足差额给甲方，甲方负责办理产权。”《协议》第4条还约定：“如甲方六个月内不能归还借款，乙方将以1000万元的价格取得甲方所抵押的商铺的产权，甲方无条件办理产权给乙方。虽然该第2条、第4条中“补足差额”及“以1000万价格取得甲方所押的商铺的产权”的约定像是《物权法》第一百九十五条规定的几种实现抵押权方法中的“折价”。但《物权法》第一百九十五条规定的是“债务人在不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。原被告提前在债务履行期届满前就对如何实现抵押权的作出约定，无论约定以何种方式实现抵押权都违反了我国法律规定关于“流质”的规定。本案在债务履行期届满前，原被告就已经提前约定好如何实现抵押权，上述约定明显违反了我国法律规定关于“流质”的规定。故该约定应当无效。而《商品房买卖合同》是约定的“流质”条款衍生出以合法形式掩盖非法目的的合同，应当无效。 三、原审法院未参照最高人民法院第15批指导性案例第72号案例，理由充分，并无不当。而本案案情与最高人民法院裁定的（2015）民申字第2128号案情极为相似。 综上所述，威宁县城乡建设房地产综合开发总公司从王昌仙处取得600万元的真实意思是融资借贷，是民间借贷不是买卖关系。其与王昌仙签订的《门面抵押借款合同(协议)》、《门面房买卖合同》、《协议》《商品房买卖合同》的目的是为了担保债务的履行。《商品房买卖合同》实质上是一份虚假的合同，仅仅是为保证被告债权的实现，用以牵制原告的协议。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同》备案登记的行为，及签订的一系列《门面抵押借款合同(协议)》、《门面房买卖合同》、《协议》的行为，应认定为非典型的担保方式。王昌仙不能以此主张涉案房屋的物权及法定孳息。同时，被告及其两名代理人在庭审过程中表示认可《门面抵押借款合同(协议)》、《门面房买卖合同》无效，但在《协议》第8条约定：甲乙双方提供的借款凭证、签订的《商品房买卖合同》及与合同有关的其他书面材料，均为本合同的组成部分，与本合同共同使用，独立使用不具有法律效力。现王昌仙依据双方签订的《商品房买卖合同》、《门面抵押借款合同(协议)》、《门面房买卖合同》、《协议》等请求直接取得涉案房屋所有权，并由威宁县城乡建设房地产综合开发总公司为其办理房屋所有权证书的主张，违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条关于禁止流质的规定，应不予采纳。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立。望贵院查清事实，应依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。补充意见：1、上诉人均提到一个时间节点为2017年9月7日，并结合最高人民法院第15批指导案件进行论述，欲想表明上诉人的民间借贷法律已转换为房屋买卖法律关系，但该15批指导案例中的借贷，借款期限已经全部到期，而本案的三笔借款均未到期，就在协议中约定了流质条款，将海洋大厦的一期部分商铺作价1000万元，以商品房买卖合同形式备案给乙方作为担保，所以，该份协议才出现了在房产局的2份合同作为该笔借款的担保。2、上诉人提到的结算后又支付了100万元，是维修基金，为什么当成借款。9月7日支付的100万如果是房屋买卖，之后大修基金本应是买受人支付，为什么算在810万元借款，恰好说明了是借贷而非买卖。协议第三条，上诉人一直陈述是对被上诉人有利的条款，但从协议上诉人约定了收取三分利息，如果是房屋买卖只有违约金。为什么会有利息。协议第五条上诉方明知海洋大厦一期处于被第三方保全的状态，如不能交付产生争议被上诉人将用二期项目临街商铺的抵押给上诉人，以上约定的价款楼盘均不清楚，就连图纸都没有。3、协议第八条双方之前签订的有关书面资料，均作为本合同的组成部分，独立使用不具有法律效力，前提均是无效的，该协议也是无效的。 原审原告城乡建设开发公司请求判决确认：1、原、被告于2016年6月8日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效；2、原、被告于2017年1月19日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效；3、原、被告于2017年3月28日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效；4、原被告2017年9月7日签订的《协议》、编号为HXDS0100、HXDS00101的《商品房买卖合同》无效，并判令被告协助原告撤销编号为HXDS0100、HXDS00101两份《商品房买卖合同》的备案登记。 一审法院查明：原告城乡建设开发公司因建设海洋大厦工程资金周转困难，于2016年6月8日向杨林（注：名为杨林实为王昌仙，杨林系王昌仙丈夫）借款100万元，未约定借款期限，同日，原告与被告的亲属杨林（名为杨林实为王昌仙，杨林系王昌仙的丈夫）签订了海洋大厦一楼5号门面190平方米的《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》；2017年1月19日原告又向王昌仙借款200万元，未约定借款期限，同日，原告与被告王昌仙签订了海洋大厦一楼6、7号门面300平方米、二楼300平方米、三楼300平方米的《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》；2017年3月28日向王昌仙借款300万元，借款期限12个月，自2017年3月28日至2018年3月27日，同日，原告与被告王昌仙签订了海洋大厦一楼2、3、4号门面394.47平方米的《门面抵押借款协议》及《门面房买卖合同》。三次共借款600万元，约定月利率5%。 2017年9月7日，以原告的负责人宋志成为甲方，以被告王昌仙为乙方，对之前的三次借款重新达成协议，协议内容为：1、甲方借到乙方现金600万元，计算利息114万元，2017年9月7日乙方再交现金100万元给甲办理商品房买卖合同备案手续，合计金额814万元。截止2017年9月6日起甲方停止支付利息。2、甲方将海洋大厦一期部分商铺（其中一楼190平方米、二楼1231.05平方米、三楼1264.81平方米）作价1000万元，以《商品房买卖合同》形式备案给乙方作为担保。如果甲方不能按时归还借款，乙方须补足差额给甲方，甲方负责办理产权。3、合同备案日至2018年3月6日，六个月内甲方有权再次出售所备案商铺，所得房款甲方须第一时间归还乙方，乙方必须无条件配合甲方办理退房手续（甲方将按3分利息从2017年9月8日算起至退房日给乙方）；如乙方不配合办理退房手续将视为乙方违约，乙方按月利3分利息从2017年9月8日算起至手续完善日给甲方。4、如果甲方六个月内不能归还借款，乙方将以1000万元价格取得甲方所抵押的商铺的产权，甲方无条件办理产权给乙方。乙方将收取2017年9月30日至2018年6月30日商铺的租金收益。5、甲方按《商铺买卖合同》要求首先备案登记海洋大厦一期的一楼（一楼190平方米、三楼1264.81平方米）给乙方。由于海洋大厦一期二楼处于被第三方查封状态，如果甲方六个月内不能归还借款，甲方必须确保二楼商铺产权清晰，如发生第三方产权争议，甲方将用海洋大厦二期项目临街单元楼盘的一楼、二楼、三楼作抵押给乙方。甲方无条件办理产权给乙方。6、如果甲方不能归还借款，乙方取得商铺产权后必须履行甲方与第三方（全友家私黄海峰）签署的商铺租赁合同，确保其能按商铺租赁合同正常营业至租期满，租金由乙方负责收取。如甲方与第三方有经济纠纷与乙方无关。7、如甲方不能归还借款，乙方取得商铺产权后，甲方在二期工程预留20个车位，乙方优先认购。8、甲乙双方提供的借款凭证、签订的《商品房买卖合同》及与合同有关的其他书面材料，均作为本合同的组成部分，与本合同共同使用，独立使用不具有法律效力。同时，原告与被告签订了合同编号分别为HXDS0100、HXDS0101、HXDS0102的三份《商品房买卖合同》，并将合同编号分别为HXDS0100、HXDS0101合同进行备案登记，合同编号为HXDS0102的《商品房买卖合同》因涉及房屋被法院查封未备案。2018年3月6日，借款期限届满后，原告未偿还被告的借款，被告遂主张抵押房屋的所有权并欲收取租金，双方发生争议，原告遂诉至一审法院。另查明：宋志成挂靠原告城乡建设开发公司开发涉案房地产，实际借款人系宋志成。 一审法院认为：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。《中华人民共和国担保法》第四十条规定：订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。我国法律之所以禁止绝对流质条约，主要基于以下原因。第一、为了体现民法的公平、等价有偿原则。在很多情况下，债务人因为经济上的困难所迫，会自己提供或者请求第三人提供高价值的抵押财产担保借贷较小的债权，而债权人可能乘人之危，迫使债务人订立流质契约，从中获取暴利，从而损害债务人或者第三人的利益，明显有失公允；若抵押权设定后，抵押财产价值大跌，以致低于所担保的债权，此时虽对债务人有利，但对债权人也是不公平的。因此，禁止流质抵押的目的主要是为了保护抵押人的利益，但更重要的是体现民法的公平、等价有偿原则。第二、如果债权人以胁迫或者乘人之危，迫使债务人订立流质契约，或者债务人基于抵押财产的重大误解而订立明显显失公平的流质契约，债务人虽可以请求人民法院认定抵押合同无效或者行使撤销权，从而保护自己的正当利益，但意思表示不真实导致合同无效或者可撤销属于弹性条款，如果债务人不能举证证明意思表示不真实，不自由，法院自然不会认定合同无效或者可撤销合同，因此，不如直接由法律规定流质契约无效，以更好地保护抵押人的正当权益。第三、流质契约禁止也是抵押权的本质属性所要求的。抵押权是一种变价受偿权，抵押财产未经折价或者变价，就预先约定抵押财产转移抵押权人所有，违背了抵押权的价值权属性。本案中，原告与被告于2016年6月8日、2017年1月19日、2017年3月28日签订的《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》原、被告主张无效，一审法院予以确认。原告的工程负责人宋志成与被告王昌仙于2017年9月7日签订的《协议》，是对原、被告于2016年6月8日、2017年1月19日、2017年3月28日签订的三份《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》的补充和变更，且2017年9月7日签订的《协议》注明，《协议》需与其他书面材料配合使用才有效，均为本合同的组成部分，单独使用无效，原告的负责人宋志成与被告王昌仙于2017年9月7日签订的《协议》，将2016年6月8日、2017年1月19日签订的借款协议中没有约定还款期限的借款及2017年3月28日签订的还款期限为2018年3月28日的借款重新约定还款期限为2018年3月6日，将抵押的商品房作了备案登记，这些都是为了原告实现债权所作的保证，《协议》约定“原告六个月内不能归还借款，被告将以1000万元价格取得原告所抵押的商铺的产权，原告无条件办理产权证给被告。”的内容违反了《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定的“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”的规定，应属无效条款。依据该《协议》办理的合同编号分别为HXDS0100、HXDS0101《商品房买卖合同》系借贷关系的从合同，主合同无效，从合同应属无效合同。故原告请求确认原、被告于2017年9月7日签订的《协议》及合同编号分别为HXDS0100、HXDS0101《商品房买卖合同》无效的诉讼请求，理由成立，一审法院予以支持。《商品房买卖合同》涉案房屋已办理备案登记，虽然被告王昌仙不能依据流质条款直接取得房屋的所有权，但其设立抵押备案登记的目的是为了债权实现，抵押权设立后，商品房买卖合同无效并不影响抵押权的效力，当债务人不履行债务时，债权人有权依照担保法有关规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，在原告未清偿被告的债务前，该备案登记撤销对被告实现债权没有保障，故对原告请求判令被告配合撤销合同编号分别为HXDS0100、HXDS0101《商品房买卖合同》备案登记的诉讼请求，一审法院不予支持。被告关于“双方的借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同的订立目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的作为民间借贷合同的担保的情形和《中华人民共和国合同法》第五十二条规定情形”。根据双方于2017年9月6日签订的《协议》内容来看，双方的借贷关系并没有在2017年9月6日终止，被告仍然给了原告6个月的还款期限，签订的协议重新约定了月利率为3%，并不符合双方当事人借贷关系终止将借款本息转化为购房款的事实特征，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，《中华人民共和国担保法》第四十条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司与被告王昌仙于2016年6月8日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效；二、原告威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司与被告王昌仙于2017年1月19日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效；三、原告威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司与被告王昌仙于2017年3月28日签订的《门面抵押借款合同》、《门面房买卖合同》无效； 四、威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司与被告王昌仙于2017年9月7日签订的《协议》及编号为HXDS0100、HXDS00101两份《商品房买卖合同》无效；五、驳回原告威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司的其他诉讼请求。案件受理费30元由原告威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司承担。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人的争议焦点是：2017年9月7日上诉人王昌仙与被上诉人城乡建设开发公司签订的协议及编号为HXDS0100、HXDS0101的商品房买卖合同的效力如何认定？ 本院认为：上诉人王昌仙与被上诉人城乡建设开发公司于2017年9月7日签订的《协议》，是在前面三次签订的《门面抵押借款合同》及《门面房买卖合同》相关权利义务的基础上新作出的约定。该协议对先前的借款本息进行结算后为714万元，加上上诉人支付办理备案手续的100万元确定合计金额814万元，约定截止2017年9月6日被上诉人停止支付利息；同时约定将被上诉人海洋大厦一期部分商铺作价1000万元，以《商品房买卖合同》形式备案给乙方作为担保，备案期限为6个月，6个月内被上诉人可出售备案房屋归还上诉人借款，如6个月内不能归还借款，则上诉人以1000万元取得抵押的商铺，并约定了上诉人补足差额，被上诉人负责办理产权手续。从《协议》的主要内容看，该《协议》为附条件的买卖协议，如在双方约定的6个月期限内被上诉人还清借款，则不存在买卖；如6个月内被上诉人不能归还借款，则上诉人以1000万元取得抵押商铺的产权。双方约定的6个月期限届满后，被上诉人未能归还借款，买卖协议成立并生效，被上诉人所欠上诉人714万元借款本息转化为购房款。因此，从协议约定的6个月期限过后，即2018年3月6日以后双方先前的借款合同关系终止，重新建立了房屋买卖合同关系，双方将借款本息转化为购房款，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”规定禁止的情形，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”规定的“作为民间借贷合同的担保”情形。双方签订的《协议》及编号为HXDS0100、HXDS0101的商品房买卖合同系当事人双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，应属有效。上诉人王昌仙的上诉有理，本院予以支持。一审判决双方签订的《协议》及编号为HXDS0100、HXDS0101的商品房买卖合同无效不当，本院予以纠正。一审判决认定事实清楚，但判决结果有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初3401号民事判决第一项、第二项、第三项、第五项； 二、撤销贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初3401号民事判决第四项。 一审案件受理费30元，由上诉人王昌仙、被上诉人威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司各负担15元；二审案件受理费60元，由上诉人王昌仙、被上诉人威宁彝族回族苗族自治县城乡建设房地产综合开发总公司各负担30元。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一八年十二月三日 法官助理  张园园 书 记 员  赵文标