广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0108民初3215号 原告：广西百德房地产有限公司，住所地南宁市西宁路22号骋望·剑桥郡居住小区B栋，统一社会信用代码91450100598416050P。 法定代表人：马伟强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：齐磊，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：欧发波，广西同望律师事务所实习人员。 被告：陈仕增，男，1975年8月26日出生，汉族，住南宁市良庆区。 原告广西百德房地产有限公司（以下简称百德公司）与被告陈仕增商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月28日公开开庭进行了审理。原告百德公司的委托诉讼代理人齐磊到庭参加诉讼，被告陈仕增经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 百德公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除百德公司与陈仕增签订的《南宁市商品房买卖合同》；二、判令陈仕增协助百德公司办理撤销南宁市预售登记备案、解除抵押登记手续；三、判令陈仕增立即将位于南宁市交还百德公司；四、判令陈仕增向百德公司偿还代偿款16140.1元；五、判令陈仕增向百德公司支付资金占用费（资金占用费计算方式：以16140.1元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年10月18日计至全部款项结清之日止。暂按年利率4.35%计至2018年10月31日的资金占用费约为25元）；六、判令陈仕增向百德公司支付违约金95924元。庭审中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：2015年8月8日，百德公司与陈仕增签订了一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：1、陈仕增向百德公司购买位于南宁市，所购商品房为预售商品房；2、房屋总价为479620元，陈仕增以按揭方式支付了首付款149620元，贷款330000元；3、在担保期间，买受人未依约偿还按揭银行的借款本息，导致银行要求出卖人履行连带担保责任的，出卖人依法享有追索权；出卖人有权解除合同，买受人须按总房款的20%支付违约金。出卖人有权收回买受人所购房屋，买受人已付银行利息及其他损失由买受人自行承担；4、解除合同的，买受人应在接到出卖人通知后3日内协助出卖人办理撤销预售登记备案手续。前述合同签订后，陈仕增与中国银行股份有限公司南宁城北支行（以下简称中国银行城北支行）及百德公司于2015年12月29日签订了一份《个人一手住房贷款合同》，约定陈仕增向中国银行城北支行借款330000元用于购买案涉房屋，百德公司为借款提供阶段性连带责任保证担保。2015年8月11日，双方办理了商品房买卖合同备案，并取得了《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2015XXX）。因陈仕增在偿还银行贷款过程中存在多次逾期，已符合中国银行城北支行要求百德公司承担连带清偿责任的条件。因此，中国银行城北支行于2018年10月17日向百德公司发出了一份《代偿通知书》，要求百德公司代偿相应款项。百德公司根据《个人一手住房贷款合同》的相关约定履行了代偿责任，代陈仕增向中国银行城北支行偿还了贷款本息合计328467.18元。其中本金为312327.08元，利息为15208.51元，罚息为931.59元。根据《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条及第一条第二款第七项的约定，百德公司有权要求解除《南宁市商品房买卖合同》，并撤销商品房买卖合同登记备案。综上所述，陈仕增的行为已严重违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 陈仕增未作出答辩。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：百德公司开发建设位于骋望·麓涛Townhouse居住小区。2015年8月8日，百德公司（出卖人）与陈仕增（买受人）双方签订了合同编号为YS01574276的《南宁市商品房买卖合同》，合同约定陈仕增以479620元的总价格购买南宁市骋望·麓涛Townhouse居住小区C栋805号房（以下简称805号房）。陈仕增按合同第七条的第3种付款方式即银行按揭付款方式付款，该付款方式在合同附件六第一条第2款约定买受人须在签订本合同时向出卖人支付合同总价款的31.19%作为首期房款，计149620元；其余68.81%的合同价款，计330000元，由买受人以向银行申请贷款方式按揭支付。合同附件六第一条第2款第（3）项约定，买受人按揭付款方式的，买受人在签订《商品房买卖合同》后7日内到出卖人指定的按揭银行提交符合银行放款条件的所有资料并办理完所有相关手续，同时缴纳各项费用。否则视为买受人违约，按本合同第八条第1种方式处理。合同附件六第一条第2款第（7）项约定，双方约定，合同解除时，若已交房的，买受人应在办理完撤销预售登记备案、解除抵押登记等手续后7日内腾空该房交还出卖人。合同附件六第五条约定，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人须按总房款的20％向出卖人支付违约金。2015年8月11日，805号房取得《商品房买卖合同登记备案证明》（登记编号：2015XXX）。至庭审辩论终结时，该房屋并未交付给被告。 另查明，2015年12月29日，陈仕增与中国银行股份有限公司南宁市城北支行（以下简称南宁城北支行）就805号房签订《个人一手住房贷款合同》（编号为：2015年城高中银零房贷字第00813号），担保人为百德公司，贷款330000元。 2018年8月30日，南宁城北支行向陈仕增寄出一份《贷款提前到期通知书》。该通知书载明，陈仕增已拖欠我行利息已逾10期，合计22150元，按照合同约定内容，我行宣布贷款于2018年9月10日到期，归还该合同项下贷款本金余额303319.46元及息费25153.09元（暂计至2018年9月10日止），合计328472.55元。2018年10月17日，南宁城北支行向百德公司发出代偿通知书，要求百德公司作为陈仕增购房贷款的担保人代偿陈仕增的购房贷款，截止2018年10月17日，陈仕增已逾期11期，累计341天，该房产（805号房）应当合计支付328467.18元，其中，本金312327.08元、利息15208.51元、罚息931.59元。同日，百德公司通过网络转账方式向南宁城北支行支付了该笔代偿款项。南宁城北支行出具已代偿陈仕增全部购房款证明并加盖该公司公章。 本院认为，原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》及该合同的相关补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，双方当事人均应恪守和全面履行。被告未依约定向银行还贷，导致原告承担保证责任，原告已代被告向银行偿还了贷款本息。被告的行为已构成违约，根据原被告签订的《南宁市商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第五条的约定，原告享有解除商品房买卖合同的权利。商品房买卖合同解除之后，被告协助原告办理涉案《南宁市商品房买卖合同》的备案注销手续，是其的附随义务。故原告诉请解除合同、协助撤销备案手续，本院予以支持。原告未提交证据证明办理抵押登记，且预售商品房办理的是预抵押登记并非抵押登记，故本院对其诉请解除抵押登记不予支持。关于原告诉请偿还代偿款及代偿款资金占用费的问题。该诉请系因原、被告以及案外人中国银行股份有限公司南宁市城北支行签订的《个人一手住房贷款合同》所产生，系另一法律关系，应另案处理。关于违约金，该合同系格式条款合同，总房款20%的违约金约定明显加重被告责任，且原告未交付房屋给被告，现该房产已经升值，原告解除合同之后未有损失，故对原告主张的违约金本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除广西百德房地产有限公司与陈仕增于2015年8月8日签订的合同编号YS01XXX76《南宁市商品房买卖合同》； 二、陈仕增协助广西百德房地产有限公司办理位于南宁市的商品房买卖合同登记备案证明注销登记； 三、驳回广西百德房地产有限公司的其他诉讼请求。 上述应履行义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费8736元，由广西百德房地产有限公司负担2542元，由陈仕增负担6194元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  罗棋升 人民陪审员  银玉乐 人民陪审员  黎金聘 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  韦易芳 书 记 员  谈懿心