北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初25447号原告高东星，男，1988年10月13日出生，汉族，良乡第四中学教师，住北京市房山区。委托代理人杨萌初，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人刘吉薇，北京市中闻律师事务所律师。被告：北京锦泰房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区东坝乡红松园**院****。法定代表人宋海林，总经理。委托代理人包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。原告高东星（以下简称原告）与被告北京锦泰房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告、原告委托代理人杨萌初、刘吉薇、被告委托代理人包亮亮到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、拆除天璞家园小区的隔离铁栅栏、绿植和铁艺门；2、拆除天璞家园小区原4号楼南侧的垃圾房；3、保障我住宅人行主出入口（小区北门）的通行权；4、被告按照合同约定向我支付逾期交房违约金（自2018年1月16日起至被告履行完毕上述第1、2、3项义务之日止,按照总房款日万分之四的标准支付），或者按照合同约定的违约金标准赔偿我经济损失；5、拆除天璞家园小区自住房与商品房地下车库之间的隔离设施；6、案件受理费、律师费由被告负担。事实和理由：被告经北京行政主管部门批准开发首开龙湖·学府苑（建筑物核准名称为天璞家园）项目，北京市建委的公示中载明该项目规划地上总建筑面积约为48840平方米，其中自住型商品房地上总面积约为21206平方米。居住用地整体容积率约2.2，绿地率约30％，建筑密度约22％，自住型商品房共有两栋楼，分别为3号楼和4号楼。2015年10月29日，被告在市住建委网站上发布该项目建设方案，明确本项目为一个物业管理区。2015年12月12日，我与被告签订了一份《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同约定由我购买被告出售的位于北京市朝阳区某某号房屋。同日，我与被告签订了《北京市前期物业服务合同》以及《补充协议》。上述合同签订后，我按照合同约定支付了全部购房款。但被告在未取得相关部门核验前私自变更规划，在商品房与我购买的自住型商品房之间设立铁栅栏隔离。2017年9月27日，自住房业主诉诸于北京市环境保护督查工作领导小组朝阳区督察组，督察组将案件移交北京市朝阳区房管局，之后由区住保办负责此事。案件给予办理的结果是：“开发建设单位和物业服务单位均同意整改，并在拟定整改方案”、“截至目前，该项目将隔离栅栏门用印有‘临时施工围挡’字样的帆布进行遮挡。锦泰公司亦承诺在2018年1月15日自住房业主入住前拆除‘临时施工围挡’”。此后，我发现被告不仅没有拆除隔离设施，而且在铁栅栏最南侧建了一处垃圾房。2018年1月12日，被告通知收房当日，因对自住房业主核心诉求不予回应，我和绝大多数业主签署了书面的拒收函，并要求被告在最迟交房日，即2018年1月15日前整改完毕，但时至今日，被告仍未整改。我认为被告私自设立铁栅栏及绿植堵塞小区道路、变更小区规划和堵塞消防通道、小区次入口（西南侧入口）和地下车库出口不符合规划和消防要求、妨碍自住房业主进出小区北门，涉嫌歧视自住型商品房买受人、绿化率和容积率不达标、未按照合同约定提供足量车位和车库双向出入通行条件以及建造垃圾房的行为造成被告向我逾期交房。因被告拒绝整改，现我诉至法院，请求判决支持我的上述诉讼请求。被告辩称：原告所述涉案小区的状况基本属实。我公司认为，处理该小区纠纷时需要考虑小区内存在另一类型商品房住宅的业主。商品房的均价为7.9万元每平米，物业费为7.2元每月每平米，而原告所属的自住型商品房的均价为2.2万元每平米，物业费为3.4元每月每平米。现存小区的铁艺门不是小区的建筑物或构筑物，最初是我公司在施工时建造的临时围挡，2018年1月12日，部分自住房业主擅自将该铁艺门拆除，后小区的商品房业主又自行出资恢复了铁艺门。考虑到小区的消防安全，我公司在2018年4月16日组织施工人员对商品房业主建造的铁艺门进行更换，该铁艺门可以达到开启条件。2018年5月1日以后，自住房业主可以到物业服务中心办理该铁艺门的门禁授权手续。关于原告所诉的垃圾房，我公司认为修建垃圾房的初衷是为了降低环境污染，提升小区品味，美化小区环境，故不同意拆除。关于原告主张的第三项诉讼请求，我公司认为，在原告办理入住手续时，小区内的铁艺门是处于开启状态，整个小区系连通的，我公司没有限制原告的通行权。关于原告主张的逾期交房违约金或赔偿经济损失，我公司认为，我公司不存在逾期交房的行为，在合同约定的交房期限之前，我公司通知原告收房，且房屋符合合同约定的交付条件，故原告的该项诉讼请求不应得到法院的支持。关于原告所诉的地下车库自住房和商品房之间的隔离墙体和隔离大门事项，这些设施都是临时建设，但现在考虑到自住房业主和商品房业主激动的情绪，我公司也不便采取任何行动以免激化双方的矛盾。综上，我公司请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：天璞家园小区系被告开发的含自住型商品房配建项目的商品房小区，该小区经规划有两栋自住型商品房楼宇。2015年12月12日，原告与被告签订了一份《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》，合同约定由原告购买被告出售的位于北京市朝阳区某某号房屋。该合同第十二条“交付条件”约定，被告在交付涉案房屋时（2018年1月15日前）应当取得《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表以及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，同时满足合同第十三条中约定的市政基础设施和其他设施达到的条件。该合同第十三条约定：“出卖人承诺合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2018年1月15日达到使用条件；（2）市政双路供电：2018年1月15日达到使用条件；（3）供暖：2018年1月15日达到使用条件；（4）燃气：2018年1月15日达到设备可以使用，燃气开通时间按燃气公司有关规定执行；（5）电话通信线：2018年1月15日交付，敷设到户；（6）有线电视线：2018年1月15日交付，敷设到户；……2、其他设施（1）公共绿地：2018年1月15日达到使用条件；（2）小区非市政道路：2018年1月15日达到使用条件；（3）公共停车场：2018年1月15日达到使用条件；……（9）配套生活垃圾分类设施共2处，具体位置随景观设计，功能为：分类垃圾桶，2018年1月15日达到使用条件；……”该合同第十四条“逾期交房责任”约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第2种方式处理：……2、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）、逾期在90日之内，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还全部已付款，并按照房屋总价款5％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自主合同第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之四的违约金；并于该商品房实际交付之日90日内向买受人支付违约金。（3）、除本条上述（1）或（2）中表述的违约金外，出卖人由于逾期交房事宜不向买受人承担任何其他赔偿责任。”同日，原告与被告签订了《北京市前期物业服务合同》以及《补充协议》。上述合同签订后，原告按照合同约定，向被告支付全部房屋价款1976480元。被告于2017年3月2日取得涉案房屋的《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，于2017年3月20日取得了《朝阳区住宅工程质量分户验收汇总表》，于2017年5月19日取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，于2017年8月4日取得《房屋面积测算技术报告书》。被告亦于2018年1月15日前准备完毕《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。被告于2018年1月15日前通知原告办理收房手续。2018年1月12日，被通知收房的自住型商品房业主发现天璞家园小区被绿植、铁栅栏和铁艺门隔离，将自住型商品房与商品房隔离开来，被告在4号楼东南侧建有一间垃圾房，部分自住型商品房业主将隔离设施中的铁艺门强制拆除。第二日，商品房业主又将被拆除的铁艺门恢复。案件审理过程中，本案承办人于2018年4月12日对涉案小区进行现场勘验并制作了现场勘验笔录。经勘验查明，目前小区的住处入口（小区北门）设有门禁，需持门禁卡方可通过。从北门进入小区后沿小区内道路（消防通道）向西行走，在该道路上建有一个铁艺门（南北走向），在铁艺门的南北两侧有绿植和铁栅栏将该小区东西方向隔离开来，隔离后的西侧系两栋自住型商品房，东侧为商品房楼房。在绿植和铁栅栏隔离带的南端建有一间垃圾房，垃圾房的房门向西。西侧小区业主只能从小区的西南门出入，该小区的地下车库亦被隔断墙和卷帘门隔离。庭审中，被告称其在本院工作人员现场勘验后，将商品房业主恢复的铁艺门更换为有人脸识别系统门禁的大门，包括原告在内的自住型商品房业主可以通过在物业管理部门办理人脸识别手续通过该铁艺大门。案件审理过程中，就原告诉称中要求被告拆除的隔离设施、垃圾房事项，本案承办人前往北京市规划和国土资源管理委员会朝阳分局进行调查，该局于2018年7月回复本院，天璞家园小区内的垃圾房、隔离设施，铁艺门未查询到规划部门相关的审批记载。本案承办人于2018年7月到北京市朝阳区住房和城乡建设委员会进行调查，该委员会回复本院承办人2018年1月12日，该委员会汇同朝阳规划分局、朝阳区房管局、朝阳公安分局、东坝地区办事处，召开了由被告参加的，关于天璞家园小区自住房与商品房之间隔离问题的专题协调会。会议责成本案被告依据规划许可恢复规划原状，2018年1月15日，市住建委、区住建委、区房管局约谈被告，要求被告作为第一责任人，依法依规解决问题，现有的隔离围栏系在小区规划验收后自行建设，违反规划行政许可，构成违法建设。按照规定，区城管执法局应作为拆违主体进行执法。朝阳区住建委已于2018年6月建议区信访办转区城管执法局对隔离围栏依法进行处理。本案承办人于2018年7月到北京市朝阳区城市管理综合行政执法监察局进行调查，该局回复本院承办人，目前尚未收到朝阳区信访办转来的信件，但是东坝城管执法队正在对天璞家园内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门将小区内自住房与商品房隔离，小区内建造的垃圾房以及地下停车场隔离墙事项进行前期调查工作，待调查结束后将根据建设主体、建设时间等情况决定继续查处或移交相关部门查处。庭审中，原告认为，被告妨碍原告通行小区北门行为表现为不给原告办理小区北门的门禁卡。原告认为现被告交付的房屋不符合双方签订合同第十三条中有关“出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”的约定以及该条款中小区内非市政道路上建有铁艺门导致未达到使用条件的约定。截至本案庭审结束，原告已办理收房手续。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同各方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务。本案中，原告与被告双方签订的《北京市商品房预售合同（自住型商品住房）》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同。原告与被告应当按照该合同的约定履行各自的义务。关于原告要求被告拆除隔离铁栅栏、绿植和铁艺门、垃圾房以及地下车库的隔离墙和隔离门的诉讼请求，通过庭审查明的事实可以认定，上述建设均没有相应的规划，虽然合同第十三条中有关于“出卖人承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与出卖人向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致”的约定，但通过本院调查确认，相关的行政主管部门已经就被告是否违反行政规划的行为开始进行调查。在认定被告是否存在逾期交房违约行为时，应以合同第十二条和第十三条中关于各项设施、设备的具体性约定为依据，即各项设施、设备达到使用条件的时间。本院认为，被告在2018年1月15日之前已经准备完毕合同第十二条约定的各项材料，并且达到合同第十三条约定的各项市政基础设施的使用条件。对于原告的上述诉讼请求，本院认为，因该事项目前正由行政主管部门行政处置过程中，在行政主管部门就上述拆除事项作出生效行政行为之前，该事项暂不宜由法院通过民事诉讼予以处理。故本院对原告要求拆除上述隔离设施、垃圾房的诉讼请求不予支持。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。但考虑到被告在小区内设置绿植、铁栅栏、铁艺大门等隔离设施在事实上妨碍了自住房业主对小区内较好设备公共设施使用的权利，原告据此要求被告赔偿相应损失的诉讼请求，本院应当支持，具体数额本院依法予以酌定。关于原告要求被告保证北门通行权的问题，本院认为，该小区北门现使用门禁卡出入，被告并非为该门禁卡的发放主体，故原告对本案被告提出的该项诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张的律师费，本院认为，该费用并非为本次诉讼必要发生费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告的部分诉讼请求予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第一款、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、被告北京锦泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告高东星三万元；二、驳回原告高东星的其他诉讼请求。如果被告北京锦泰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告北京锦泰房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内给付原告高东星二十五元，于本判决生效后七日内交纳二十五元）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  骆尚朴人民陪审员  王艳芬二〇一八年十二月二十日书 记 员  张 颖