江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣02民终954号上诉人(原审原告)：彭某1，男，2008年1月21日出生，住乐平市。法定代理人：彭某2，男，1984年11月20日出生，住乐平市。法定代理人：何某，女，1986年6月27日出生人，住乐平市，委托诉讼代理人：朱天恩，江西弘乐律师事务所律师。上诉人（原审被告）：乐平市亿丰置业发展有限公司，法定代表人张卫良，系该公司总经理，住所地：乐平市乐平大道**，统一社会信用代码：913602815662773830。委托诉讼代理人黄海明，江西护三农律师事务所律师。委托诉讼代理人郑立群，江西帖隼律师事务所律师。上诉人彭某1与上诉人乐平市亿丰置业发展有限公司（以下简称亿丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省乐平市人民法院（2018）赣0281民初2054号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人彭某1上诉请求：1、改判亿丰公司赔偿彭某1违约金17494.5元；2、一、二审的诉讼费由亿丰公司承担。事实与理由：原审法院判决已经查明了案件基本事实，但认为本案违约金过高，应予以调整，并按照房屋价款的1%判令亿丰公司承担违约责任，不当。依据合同法规定，亿丰公司应当履行合同义务，并承担约定的违约责任。买卖合同第二十条关于房屋登记约定为“因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方按①方法处理（即：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋是所有权登记的期限期满之次日起至实际完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金）”。2015年11月23日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》并交付房产，房屋总价款321983元。所以，违约金应当自签订合同一年后（即2016年11月23日）开始计算至亿丰公司办理不动产权证并交付彭某1之日止。综上，应判令亿丰公司赔偿彭某117494.5元。计算依据：【违约545天：365天（2016年11月23日至2017年11月22日）+180天(2017年11月23日至2018年5月23日）=545天，违约金单价为32.1元/日，违约金总价为545天*32.1元/天=17494.5元。】上诉人亿丰公司辩称，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当在商品房交付之日起90日内办理土地权变更和房屋所有权登记手续，房地产开发企业应当协助商品房购买人办理使用权变更和房屋所有权登记手续并提供必要的证明文件。购买方在90天内应当履行法律义务，开发企业的责任是协助义务，协助购买人办理相关手续。本案中，彭某1在18年3月份缴纳契税，因为契税缴纳延迟导致亿丰公司无法提前协助。亿丰公司并未违约，不应承担责任。按照合同约定，办证是双方责任。本案并不是亿丰公司单方责任，所以彭某1主张不成立。上诉人亿丰公司上诉请求：1、撤销原判并改判亿丰公司不承担逾期办证违约金3219.83元或减轻承担部分违约金；2、一、二审受理费由彭某1承担。事实与理由：原审判决亿丰公司支付彭某1逾期办证违约金3219.83元，该判决认定事实错误，适用法律不当。认定逾期办证责任全部由亿丰公司承担与客观事实不符，彭某1虽然未能在合同约定期限内取得房地产权证书，但未能取得房地产证书责任并非完全属于亿丰公司责任。客观事实为：（1）亿丰公司在合同约定的交房后365日内已按程序办理报送产权登记备案手续。如本案交房时间为2015年11月23日，交房后的一年期内即2016年2月17日、4月19日即向乐平市规划局报送关于乐平印象一期规划验收的申请报告，2016年5月30日，7月8日一期项目消防、规划验收通过。办证程序亿丰公司已在一年期限内完成，上述事实足以证明亿丰公司已履行约定的报送产权登记备案资料义务，亿丰公司不构成违约。（2）逾期取得房屋产权证客观原因，2015年到2016年正是不动产权证发放程序变化期间，相关政府职能部门尚未形成统一规范的不动产权证发证流程，这是逾期办证原因之一。另外，政府相关职能部门审查审批时间的不确定性，也是逾期办证原因。如项目验收必须整体进行，但因本案项目用地到目前拆迁工作未完成，因此整体验收无法办理。为此，亿丰公司又要向政府请求分批验收，政府会议通过后又是几个月时间，如此必然造成逾期办证。另外，一期项目用地测绘报告才于2017年9月25日出具，此时间已超过本案合同约定一年期内登记办证期限。测绘报告不出具，登记发生无法进行。以上种种客观事实充分证明，逾期取得房地产权证书是由多种原因结合造成，并非所有的责任均属于亿丰公司的责任。因此，一审认定逾期办证全部责任在亿丰公司与本案客观事实不符，请二审查证认定。判决亿丰公司承担完全违约责任适用法律不当。本案商品房买卖合同约定的一年期限内，亿丰公司应承担的义务是将办理权属登记需由买受人提供的资料报送产权登记机关备案。如上所述，亿丰公司在合同约定期限内已履行了办证所需的各项义务。最终彭某1未能在规定期限内取得房地产权证书是多种原因结合造成。造成彭某1逾期取得房地产权属证书，并非都属于亿丰公司原因，一审判决亿丰公司承担完全违约责任显然适用法律不当。上诉人彭某1辩称，根据亿丰公司上诉状可以看出，唯一认定业主责任的是业主未能缴纳契税，但该事实是因业主独自无法缴纳契税，必须经过亿丰公司所有手续齐全后才能缴纳，且业主多次找过亿丰公司，但亿丰公司一直推诿说延期缴纳，因此业主没有任何过错。除此之外，作为业主对于开发商与政府之间的行政审批审核环节并不参与和关心，不是业主应尽的义务，该义务是开发商建造房屋与政府之间的洽谈，与本案无关，开发商完全可以在手续齐全后再销售房屋，既然与业主签订了买卖合同，作为业主当然希望开发商按照合同履行，若开发商仍然认为是政府原因，可另行追偿政府等职能相关部门。彭某1向一审法院起诉请求：1、判决被告赔偿原告违约金17494.5元（暂计算自2016年11月23日始至2018年5月22日的违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明，2015年11月23日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，双方约定了出卖人为亿丰公司，买受人为彭某1，买受人购买的商品房为预售商品房，该批商品房现定名亿丰乐平印象，双方同时约定：1、买受人所购商品房为第7栋2-101房，该商品房的用途为住宅，建筑面积111.49平方米，其中套内建筑面积92.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.58平方米；2、计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米2888元，总金额人民币321983元整；3、付款方式及期限：买受人2015年11月16日前支付该商品房全部价款；4、交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，向买受人交付该商品房；5、关于产权登记的约定：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了相应的购房款项，被告按照合同约定将原告购买的商品房交付给原告使用，但被告未按照合同约定及时办理产权登记。原告诉至法院，引起本案诉讼。该院认为，依法成立的合同受到法律保护。本案中，原、被告之间签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，双方均应按照合同的约定行使权利和承担义务。根据该案的事实，被告未按合同约定及时办理产权登记，被告的违约行为违反了双方的约定（违约金过高，应予以调整），故被告应当承担相应的违约责任（按房屋总价款1%计付违约金）。被告辩称尽管存在逾期登记备案事实，但造成逾期登记备案过错责任不属于答辩人，该抗辩与事实不符，该院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第四十四条、第一百零七条之规定，原审判决如下：一、限判决生效后十日内被告乐平市亿丰置业发展有限公司一次性支付原告彭某1延期办理房屋产权证违约金3219.83元。二、驳回原告彭某1的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期届满之日起二年内，向本院申请强制执行。本案受理费238元，因适用简易程序减半收取计119元,决定由原告彭某1负担94元、被告乐平市亿丰置业发展有限公司负担25元。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：1、亿丰公司是否构成违约；2、若违约，违约金数额的确定。对于争议焦点一、房屋开发商向购房者交付质量合格、权属证照齐全的房屋，是房屋开发商的法定义务。合同约定商品房交付之日起365日内办好房屋所有权证（即不动产权证书）。按此约定，亿丰公司于2015年11月23日向彭某1交付房屋，则不动产权证书应于2016年11月22日办理完毕，但彭某1实际于2018年6月1日获得不动产权证书，已超合同约定时间1.5年左右。亿丰公司主张逾期办证延误的原因为用地测绘报告、项目验收以及政府审查审批等不确定因素所致，这些不确定因素是理性的房屋开发商应该能预料到的，在签订《商品房买卖合同（预售）》时，亿丰公司应该留足充分的时间办理这些事务。上述延误原因对亿丰公司而言并非不可抗力，而是商业风险，不是其抗辩其本身不构成违约的理由。亿丰公司在二审中提出彭某1逾期交纳契税影响到办理不动产权证书，因其在一审中并未提出此主张，二审中也未证明关联性，本院不予采纳。因此，亿丰公司就彭某1逾期取得不动产权证书应承担违约责任。对于争议焦点二、如争议焦点一所述，亿丰公司应承担违约责任。《商品房买卖合同（预售）》第二十条第（二）项规定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，所涉房屋已在约定期限内交付，不动产权证书虽逾期但仍然办理完毕，且彭某1未举证证明其实际损失。亿丰公司虽存在违约行为但不尚属于根本违约，导致其违约的原因虽有其自身因素，也有诸多外部不为其控制的因素。亿丰公司主张合同约定违约金过高，在一二审中均要求调整，一审判决采纳亿丰公司违约金过高的观点，判决以房款总价的1%作为违约金，本院认为，一审判决调低违约金的理由并无不当。但综合本案逾期办证时间持续较久，受影响的买房人数较多，社会影响较大等多种因素，1%的违约金标准仍然过少，本院调整为房款总价1.2%，即亿丰公司应向彭某1支付违约金3863.8元（321983元×1.2%）。综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，但原审判决调整后的违约金标准仍过低，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款的规定，判决如下：一、撤销江西省乐平市人民法院（2018）赣0281民初2054号民事判决；二、乐平市亿丰置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内一次性支付彭某1违约金3863.8元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费238元，减半收取119元，二审案件受理费288元，均由上诉人乐平市亿丰置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡纯华审判员  舒振亚审判员  徐文生二〇一八年十二月二十五日法官助理周宗祥书记员朱洁