西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)陕0113民初10926号 原告（反诉被告）：胡永菊，女，汉族，1986年6月11日出生，住贵州省纳雍县。 委托诉讼代理人：陈明，陕西博纳新律师事务所律师。 被告（反诉原告）：魏青松，男，汉族，1967年11月12日出生，住西安市雁塔区。 被告（反诉原告）：邵小莉，女，汉族，1970年2月16日出生，住西安市雁塔区。 共同委托诉讼代理人：吕延鸿，陕西康宁律师事务所律师。 第三人：西安市爱家房地产信息咨询有限公司，住所地：西安市雁塔区民洁路枫林华府******。 法定代表人：程军，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高欢雷，男，汉族，1991年1月14日出生，住西安市周至县，系该公司员工。 原告（反诉被告）胡永菊与被告魏青松、邵小莉（反诉原告）及第三人西安市爱家房地产信息咨询有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告胡永菊及其委托诉讼代理人陈明、被告魏青松及其和被告邵小莉的共同委托诉讼代理人吕延鸿、第三人西安市爱家房地产信息咨询有限公司委托诉讼代理人高欢雷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告胡永菊诉称，2018年3月23日，原、被告双方经过第三人玛雅房屋昆明路店签订房屋买卖三方合同，合同编号为：SF0000582。合同约定被告将位于西安市雁塔区昆明路X号XX小区X栋X单元X室（建筑总层数为6层，房屋所在6层，建筑面积118.76㎡，房产证编号XXX）出售给原告，原告支付房屋价款人民币850000元，采用银行贷款方式付款。原告于2018年3月26日通过银行转账支付购房定金人民币85000元，由第三方收取并出具收款收据。之后原被告双方一同到房管局询问需要提交的相关材料，经过工作人员的讲解，原告积极准备材料，材料准备齐全后，被告再三推脱甚至说原告违约不履行房屋买卖合同。经多次沟通无果后，2018年5月初原告委托律师给被告发律师函，被告收到后并未积极履行房屋买卖合同，同时告知原告要解除合同，被告的行为明显违反了诚实信用原则，侵犯了原告合法权益，现原告为维护其合法权益，诉至本院，请求：1、判决二被告履行房屋买卖三方合同，并按照合同约定支付违约金；2、第三人协助原被告继续履行房屋买卖三方合同；3、本案诉讼费由被告承担。 被告魏青松、邵小莉辩称，第一，原告所述述避重就轻，歪曲事实，与事实情况严重不符。原告陈述中规避了其隐瞒欺骗被告及第三人中介公司自己已有两套住房的事实。2018年3月，被告因购买设备急需用钱，欲将自有房屋出售，委托的中介公司为西安仁为地产信息咨询有限公司（玛雅房屋昆明路加盟店），将房屋信息完整提交，而原告系经第三人西安市爱家房地产信息咨询有限公司中介提供信息，最终三方达成房屋买卖合同的。但在合同签订前，在中介公司向原告询问自有房产情况时，原告向中介公司及被告隐瞒其已有两套住房的情况，欺骗中介公司及被告，违反了基本的诚信原则，导致合同签订后因原告不符合购房人资格而使合同无法履行，导致被告无法实现卖房筹资购买设备的合同目的。原告诉称“之后原被告双方一同到房地局询问需要提交的资料”及“原告积极准备资料，待材料备齐后被告推脱不予办理”，这完全是歪曲事实的不实陈述。事实是，合同签订当天，中介公司就将需要准备的材料明确告知原告与被告。合同签订后，被告与原告从未双方单独前往房地局咨询任何事宜，而是被告与原告及中介公司三方同时，在合同约定的15日履行期限内，分别于3月31日及4月3日两次去房地局办理网签登记手续，而两次办理过程中均因原告过错而未能办理成，其中第一次是因为原告未带其离婚证明未能办成，当时被告考虑可能是原告疏忽了，没有苛责原告，三方又约定了第二次办理的时间。在第二次即4月3日办理网签登记时，房地局对原告购房资格审查时发现原告名下已有两套住房，属于限购人员，不能再购买住房的情况，再次未能办理登记，并且因为该因素是由于原告故意隐瞒已有住房事实，违反诚信造成的，且是直接与政策法规相冲突的不可规避的因素，从而导致合同彻底无法履行。被告当即向原告表明因原告过错导致合同无法履行而解除。之后，原告给被告打电话及通过中介公司转告被告，想让被告将房屋卖给其舅舅，但被告均明确告知原告，双方的房屋买卖合同因原告违约而解除，如若原告想介绍其舅舅购买，也应当是另行让其舅舅直接与被告协商，双方未能达成一致。至合同约定的履行期届满后的4月28日，经中介公司联络，被告与原告及中介公司三方再次见面，就合同解除及违约责任承担事宜协商，在这次协商中，虽然原告再次提出让被告将房屋卖给其舅舅等，并不承认其违约事实，但被告均明确表示因原告违反诚信原则且有政策法规明确的限制因素，合同无法履行而解除。关于违约责任承担，双方未能达成一致。5月13日，被告再次通过中介公司书面通知原告合同解除。第二，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。如上所述，被告与原告就房屋买卖而在签订、履行合同的整个过程中，原告多次故意隐瞒事实欺骗答辩人及中介公司，直至其隐瞒事实被房地局查出后，仍以不诚实的惯性，企图偷梁换柱欺骗答辩人、欺骗政府，达到其无理要求。因此，原告主张要求被告继续履行合同完全没有事实依据。被告与原告签订的《房屋买卖三方合同》中第八条明确约定：由于甲方或乙方未在指定时间提供申请资料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过15天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价款的20%支付违约金，同时违约方还需承担守约方主张权利所发生的律师费、诉讼费等。因此，被告在因原告过错导致房地局明确不予登记后，主张解除合同是符合合同约定及法律规定的。而原告在自己违约后，不承担违约责任却要求继续履行合同，完全没有法律依据。综上所述，原告的诉请及诉讼事实陈述，均是与事实不符及没有依据的，请依法驳回其诉讼请求。 第三人西安市爱家房地产信息咨询有限公司述称，房地局现在有限购政策，原告看房时第三人就询问了原告名下是否有房产，原告称其名下只有一套房子，第三人带领原告看了被告的房子后三方签订了合同，第三人代收定金8.5万元，三方约定去房地局办理网签，第一次由于原告未带结婚证没有办成，第二次房地局在进行资格审查时发现原告名下已有两套房，一套在原告名下，另一套是原告在夫妻婚姻存续期间的共同财产，两次网签未成功。原告告知第三人其与前夫已经协议将夫妻名下的房子给了原告的前夫，原告让被告给几天时间想办法，原告提出买在原告舅舅名下，但是被告不同意。 反诉原告魏青松、邵小莉诉称，2018年3月，反诉原告因急需用钱，欲将自有的位于雁塔区昆明路X号X栋房屋一套出让，经中介公司西安市爱家房地产信息咨询有限公司，于2018年3月23日与反诉被告签订《房屋买卖三方合同》。合同约定房产成交价格为捌拾伍万元整，过户中产生的一切费用均由反诉被告承担，反诉被告支付定金捌万伍仟元。合同约定:协议签订后被反诉人需将购房首付款叁拾肆万元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户内，被反诉人需在指定时间内提交按揭所需的完整资料，逾期提交应承担逾期付款的违约责任。合同第八条违约责任条款还明确约定:由于甲方（反诉人）或乙方（被反诉人）未在指定时间提供申请资料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或做出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过15天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价款的20％支付违约金，同时违约方还需承担守约方主张权利所发生的律师费、诉讼费等。房屋买卖合同签订当日，反诉原告与反诉被告在中介公司在场时，三方当面确认应在15日内准备齐资料并办理完相关手续。合同签订后经三方电话确定，于2018年3月31日前往房屋管理机关办理网签登记手续，3月31日三方均到场，但因反诉被告未带全资料，缺少离婚证明而未能办理。反诉原告通情达理，同意反诉被告在办理好相关手续后再办理网签登记。之后，三方再次约定于4月3日前往房地局办理网签登记，然而在4月3日三方均到场办理登记时，经房产登记机关查询发现反诉被告名下已有两套房屋，根据政策不能买房，被拒绝网签登记，而该事实反诉被告始终对反诉原告及中介公司欺瞒未报，具有明显的恶意欺骗性质。因根本无法网签登记，反诉被告支付首付款等其他合同义务也均未履行。因此，因反诉被告违约已导致无法办理登记，故2018年5月13日，反诉原告依据合同约定，通过中介公司向被反诉人发出《解除合同通知书》，明确告知反诉被告由于其违约而解除房屋买卖合同。中介公司也已将解除合同通知书送达被反诉人。因此，反诉原告与反诉被告之间的房屋买卖三方合同已经于2018年5月13日正式解除。反诉被告在因其自身违约而导致合同解除后，却恶人先告状，故反诉原告依法依据合同约定特提起反诉，要求反诉被告承担合同约定的违约责任及因此发生的律师费用。请求法院依法维护反诉原告的合法权利。故反诉原告请求：1、依法确认反诉原告与反诉被告签订的房屋买卖合同已解除，并判令反诉被告承担合同违约金及律师费共计220000元；2、判决由反诉被告承担本案全部诉讼费。 反诉被告胡永菊辩称，反诉原告的反诉状已经超过反诉期限，应当驳回反诉原告的反诉请求。双方签订的合同合法有效，不存在合同法约定的可撤销的情形，3月31日与4月3日原被告去房管部门网签均是咨询提交相关资料问题，并非正式的网签，反诉被告不存在期满未报和故意欺骗的行为，反诉被告并不知情有一处房产登记在其名下，反诉原告要求解除合同的理由是房价上涨，反诉原告明确告知反诉被告房屋涨价至120万元，反诉被告并未收到反诉原告发出的解除合同通知书，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 第三人西安市爱家房地产信息咨询有限公司述称，同本诉陈述，原告把被告起诉之后，被告收到法院传票，表示解除合同，随后将解除函交给中介，让其公司转交给原告，之后，第三人给原告打过电话，原告称其最近很忙，第三人把函通过微信发送给原告，原告对此是知情的。具体是在起诉前还是起诉后收到解除函，时间记不清楚。 经审理查明，2018年3月23日原告（乙方）胡永菊与被告（甲方）魏青松及第三人（丙方）爱家房产咨询公司签订《房屋买卖三方合同》，约定两被告将其所有的位于西安市雁塔区昆明路X号XX小区X栋X单元X室（建筑面积为118.76平方米，不动产登记号为XXX）出售给原告，房屋价款为850000元（含定金85000元）。合同第三条约定，双方应于本协议签订后，将购房首付款人民币340000元存入西安市房屋管理行政机关指定的房屋买卖资金监管账户。合同第七条第1项约定，作为本次买卖交易的丙方，丙方负责为甲乙双方提供居间服务并促成买卖交易，本合同的签订即视为丙方已促成买卖交易且居间服务已经完成，乙方于本合同签订同时，向丙方支付居间报酬（中介佣金）共计人民币25500元，同时丙方应对付款方出具收款凭证。该条第5项约定，甲方应当在收到房款后5日内将房产交付乙方占有、使用，并移交该房产钥匙作为房屋转移占有的标志。合同第八条关于违约责任约定：若甲方违约，需按日计算向乙方支付合同总价款5‰的违约金，逾期超过七日后，乙方有权要求退房，乙方退房的，甲方应当自退房通知送达之日起退还全部已付款，或完成资金监管退还手续，同时按照合同总价款的20%向乙方支付违约金；若乙方违约，自约定的应付款期限届满之次日起至实际交付之日止，乙方按日向甲方支付合同总价款5‰的违约金，逾期超过七日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方按房屋合同总价款的20%承担违约金；由于甲方或乙方未在指定时间提供申请材料或提供资料不真实、不完备，导致房屋权属登记主管部门延迟登记或作出不予登记决定的，应赔偿因此给对方造成的本合同下的相关损失，导致不予登记或逾期超过15天履行义务，守约方主张解除合同的，违约方按合同总价款的20%支付违约金。守约方主张继续履行本合同的，违约方每逾期一天按合同总价款5‰承担违约金。合同签订后，原告于2018年3月26日向被告支付定金85000元。原、被告及第三人于2018年3月31日前往房管局办理资金监管及网签手续，但因原告未带离婚证明资料，未能成功办理。后三方又于2018年4月3日再次前往房管局办理手续，但经房管局工作人员查询，原告名下有两套房屋，根据政策不能购买案涉房屋。双方遂产生纠纷，原告于2018年5月10日委托律师向被告发出《律师函》，载明“1、胡永菊依据三方合同的规定，多次与你、玛雅中介联系办理过户事宜，您告知胡永菊已违约；但依据合同规定，胡永菊不存在违约行为，双方应继续履行房屋买卖合同。2、现本律师代表胡永菊本人正式告知您，房屋买卖合同应继续履行。双方均应严格遵守约定履行义务，请您在收到本函后五日内积极办理房屋过户手续，若您未能在本函列明的期限内履行上述义务，本律师将依据胡永菊授权向有管辖权的人民法院起诉，并采取包括查封、扣押、冻结您银行账户在内的法律措施，以维护胡永菊的合法权益。您由此将承担相应的赔偿、案件受理费的法律责任。”被告于2018年5月12日收到函件。被告遂于2018年5月13日向原告及第三人发出《解除合同通知书》，载明“本人与胡永菊及西安市爱家房地产信息咨询有限公司于2018年3月23日签订《房屋买卖三方合同》购买本人位于西安市雁塔区昆明路2号176栋房屋一套。根据合同规定的时间内，三方分别于2018年3月31日和2018年4月3日前去办理网签，但均因胡永菊原因不能进行网签。依据《房屋买卖三方合同》第八款“不予登记，甲方有权解除合同。”特向胡永菊及西安市爱家房地产信息咨询有限公司通知：解除与胡永菊及西安市爱家房地产信息咨询有限公司签订的《房屋买卖三方合同》。第三人于2018年5月15日签收解除函两份，将另一份交于原告，原告于2018年5月20日收到上述解除函。 同时查明，原告胡永菊与案外人任冠军系夫妻，婚后以原告名义购买了位于西安市××区团结中路××号翡麗城第X栋X单元X层X号房屋。2014年11月24日两人协议离婚，约定房屋归任冠军所有。但离婚后一直未办理过户登记手续，房屋一直登记在原告名下。 庭审中，原告提交离婚登记审查处理表、申请离婚登记声明书、房屋产权归属协议书，并申请任冠军出庭作证，预证明其不知道房屋仍登记在其名下，故不知道其名下有两套房。 以上事实，有房屋买卖三方合同、收款收据、证明、律师函、收条、解除通知书、快递单、离婚登记审查处理表、协议书、当事人陈述等证据及庭审笔录在卷佐证，证据已经当事人当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。 本院认为，原、被告及第三人经协商一致，自愿签订房屋买卖三方合同，该合同内容系各方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合同合法有效，各方均应按照合同约定履行。合同签订后，原告按约向被告支付了定金，但因原告在购买案涉房屋时其名下已拥有两套住房，按照政策无法再继续购买，导致本合同无法继续履行，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《合同法》第九十六条第一款之规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”庭审已查明，被告于2018年5月13日向原告发出解除函，第三人于2018年5月15日收到解除函，原告于2018年5月20日收到解除函，因此房屋买卖三方合同已经解除。故对于原告要求两被告继续履行三方合同，并支付违约金的请求，要求第三人协助履行合同的请求，本院均依法不予支持。基于上述论述，对于反诉原告要求确认房屋买卖三方合同已解除的请求，本院依法应予支持。反诉原告要求反诉被告赔偿损失的请求，根据《合同法》第一百一十四条第一款之规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”庭审查明，房屋买卖三方合同约定原告违约时需按合同总价款的20%向被告支付违约金，因此原告需向被告支付违约金170000元。对于反诉原告要求反诉被告支付律师费的请求，因合同未对此作出约定，故本院依法不予支持。 原告胡永菊虽辩称其不知道名下有两套房，但是根据庭审查明，其明知婚后购买了位于西安市××区团结中路××号翡麗城第X栋X单元X层X号房屋，虽然离婚时约定归其前夫所有，但是未办理过户登记手续，致使其名下显示登记有两套房屋。根据物权法规定，不动产登记是物权归属的依据，具有公示效力，因此虽然原告和任冠军离婚时约定上述房屋归任冠军，但未办理过户登记手续，导致其名下登记有两套房，致使本合同无法继续履行。原告虽以其以为约定归任冠军，房屋即与其无关进行抗辩，但这属于原告自身对法律知识不了解而导致的认识错误，此种认识错误无法对抗法律的规定，故对于原告的上述抗辩意见，本院依法不予采信。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 原告、被告及第三方签订的《房屋买卖三方合同》已解除； 原告胡永菊于本判决生效之日起十五日内向两被告支付违约金170000元； 驳回原告胡永菊的诉讼请求； 驳回反诉原告魏青松、邵小莉其余的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费11450元，由原告自行担。 反诉案件受理费6150元，由反诉被告胡永菊承担。因反诉原告已预交，由反诉被告在向反诉原告支付上述款项时一并付清。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  张元平 人民陪审员  顿纪斌 人民陪审员  韩莹莹 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  程 俊