苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0509民初6792号 原告：苏州优坚新能源科技有限公司，统一社会信用代码91320509MA1TB0N01D，住所地苏州市吴江区黎里镇金家坝金盛路西侧。 法定代表人：姚金仙，总经理。 委托诉讼代理人：侯兵兵，江苏米来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖振权，江苏米来律师事务所律师。 被告：苏州市巨晖织造有限公司，统一社会信用代码91320509323586966N，住所地苏州市吴江区桃源镇铜锣社区开阳村。 法定代表人：冯乃四，执行董事。 委托诉讼代理人：余建光，浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 原告苏州优坚新能源科技有限公司（以下简称优坚公司）与被告苏州市巨晖织造有限公司（以下简称巨晖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月11日立案受理，依法由审判员吴卫忠适用简易程序于2018年8月21日组织双方进行证据交换。后因案情复杂，依法由审判员吴卫忠、人民陪审员宋长林、人民陪审员徐彩娥组成合议庭适用普通程序于2018年11月15日公开开庭进行了审理。原告优坚公司的委托诉讼代理人侯兵兵，被告巨晖公司的委托诉讼代理人余建光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告优坚公司诉称：2018年5月4日，原、被告双方签订《房产买卖合同》，约定由被告购买原告所有的坐落于苏州市吴江区桃源镇的房地产，双方就价格、支付方式、交易方式以及违约责任等均进行了约定。后被告未按约付款，原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令被告向原告支付转让款1925万元，并承担本案诉讼费用。案件审理过程中，被告认为合同约定的转让价款包含了机器设备，并明确表示如包含机器设备，则愿意购买；若不包含机器设备，则不同意购买。原告认为合同约定的转让价款不包含机器设备，故于2018年10月24日变更诉讼请求，请求判令解除双方之间的房产买卖合同，判令被告支付违约金770万元并承担本案的诉讼费用。 被告巨晖公司辩称：1、就合同的真实性问题，被告认为没有与原告签订房产买卖合同，在法院委托鉴定机构鉴定时，由于被告的财产被法院查封，被告无法支付高额鉴定费用，只能放弃；2、本案双方签订的房产买卖合同应当包含评估价为5578900元的机器设备，原告认为该机器设备不包含在买卖合同之中，因此双方对合同存在重大误解，是可以撤销或者变更的合同；3、原告并没有为本合同做出任何履行行为，据原告提供的不动产证书复印件，该复印件不符合法院拍卖公告上载明的房产面积，被告有理由相信原告至今没有办理房产登记手续，原告虽然出具了其办理完成的二手房屋不动产权的复印件，但该不动产权证系原告为其自身利益必须办理，而且在其办理完成该产证后始终未通知被告；4、被告未履行任何合同义务，包括对交易方式的选择、支付定金等，已表明不再履行合同；5、原告提出解除双方签订的房产买卖合同，被告表示同意，但本案并不表明被告存在过错；6、双方合同解除后，原告并没有损失存在；7、原告的房屋办理了抵押，在自身不能履行合同的情况下解除了合同，并索取巨额赔偿，显然有违诚信原则；8、退一步讲，即使原告由于被告违约要求赔偿，该违约金实在过高，应当予以调整，主要体现在两方面，一是合同约定的定金为200万元，意即被告失去200万元即可换取解除合同，因此如判处200万元以上的违约金，显然不符合法律，也非被告可以预见的，况且被告在合同规定的三天内未支付定金的行为已经表明其不履行合同，二是合同中载明超过15天未支付款项可以解除合同并赔偿交易价款的20%，显然是为督促对方履行合同，而不是解除合同的根本违约损失。综上所述，本案双方均未履行合同，现原告提出解除双方合同，被告也同意，原告提出的违约金显然过高，应当予以调整，故请求在解除合同的同时驳回原告的其他诉讼请求。 经审理查明：2018年5月4日，优坚公司作为卖方与巨晖公司作为买方签订《房产买卖合同》，约定优坚公司将竞拍取得的苏州天港针纺织有限公司（以下简称“天港公司”）的坐落于苏州市吴江区工业房地产转让给巨晖公司，转让标的物具体情况：1、土地使用权证号：吴国用（2013）第1090317号，房屋所有权证号：苏房权证吴江字第××号，以及该土地上的所有无证房产；2、其他信息详见法院拍卖公告。转让方式：一、由卖方负责办理由天港公司至卖方名下的土地及房产过户手续，后由双方办理由卖方名下至买方名下的土地及房产过户手续，转让价格为3850万元（该价格为卖方净得价格），第一次过户手续所产生的各项税费由卖方承担，第二次过户手续所产生的各项税费由买方承担。在本合同签订后3日内，买方向卖方支付定金200万元。二、卖方股东先将其持有的卖方股权全部转让给买方股东，后由卖方负责办理由天港公司至卖方名下的土地及房产过户手续，转让价格为3800万元。上述方式一与方式二的转让方式，买方需在本协议签订后3个工作日内予以确认；如未明确答复的，则视为选择方式一。本合同适用定金罚则，即如因买方原因导致本合同最终无法履行的，由卖方没收买方已支付的定金200万元，除此之外，守约方有权依照本合同约定要求违约方承担其他违约责任并赔偿损失。若买方未按照本合同约定的期限支付价款，卖方有权要求买方以转让总价款按日万分之三支付违约金，且有权延期履行本合同义务。买方逾期支付任一款项超过15日的，卖方有权要求解除本合同，并要求买方承担转让总价款20%的违约金。冯乃四作为巨晖公司的法定代表人在房产买卖合同的买方处签字。 2018年6月6日，优坚公司将转让标的物房地产登记至其名下，取得不动产权证，证号苏（2018）苏州市吴江区不动产权第9038844号。 合同签订后，巨晖公司未支付定金，亦未支付任何转让款。优坚公司催讨未果，致本案讼争。 以上事实，有原告提交的房产买卖合同原件、不动产权证复印件及原、被告双方当事人的当庭陈述等证据予以证实。 案件审理过程中，被告巨晖公司于2018年7月18日申请对《房产买卖合同》中冯乃四签名的真实性申请司法鉴定。本院应被告申请依法委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所进行司法鉴定，但被告经鉴定机构书面通知交费，仍未支付鉴定费用，故鉴定机构于2018年9月26日对本案以退案处理，并出具情况说明书。本院调取冯乃四在申请设立巨晖公司时向工商部门提交的身份证复印件及公司章程上的签名，并与原告提交的房产买卖合同上冯乃四的签名进行比对，认为笔迹一致，且被告申请司法鉴定后又拒不交纳鉴定费用，存在恶意拖延诉讼的嫌疑，结合上述情况，本院认定原告提交的房产买卖合同上冯乃四的签名系其本人所签，本院对该合同的真实性予以认定。 本院认为，原告优坚公司与被告巨晖公司之间签订的房产买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，应认定为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。签订合同后，被告未明确答复选择何种转让方式，依约应按第一种方式履行即房地产转让，支付转让价格3850万元。被告抗辩，转让价格中应包含评估价为5578900元的机器设备，双方对合同存在重大误解，可以撤销或变更合同。原告认为无论是合同名称还是合同内容，都对交易标的物进行了明确，仅限于房地产。本院认为，根据合同内容反映本案合同转让标的物为房地产，并无任何条款涉及被告抗辩所涉及的机器设备，且拍卖公告中载明拍卖的标的物与双方房产买卖合同约定的标的物并无必然联系，故本院对被告的抗辩难以采信。 因被告迟延履行合同义务，经原告起诉要求支付转让价款仍未履行，原告行使合同解除权，要求解除合同，被告在庭审中同意解除合同，故本院确认房产买卖合同于2018年11月15日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案中，被告未在约定期限内支定金，在庭审前对是否愿意继续履行合同仍模棱两可，直至本案庭审时仍对转让标的物的范围有不准确的认识，故原告有权要求被告承担解除合同的违约责任。 关于原告主张的转让总价款20%的违约金。原告认为涉案房产评估拍卖时房地产价格为2895.12万元，本案合同转让价格为3850万元，原告的可得利益损失达一千万元。被告认为原告仅为可得利益损失，并不是实际损失，且损失根本不存在。本院认为，违约金兼具惩罚性和补偿性，合同约定被告逾期支付款项，原告有权要求解除本合同，并要求被告承担转让总价款20%的违约金，故原告的诉讼请求不违反双方合同约定。本院结合本案合同转让价格与房地产评估价格的差距，原告可能产生的可得利益损失及自双方签订合同至解除合同期间原告可能产生的房屋租金损失，原告主张的违约金770万元在合理范围内，本院依法予以支持。被告抗辩以损失定金的代价来换取解除合同的权利，不符合合同法关于原告可选择适用违约金或者定金条款的规定，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、确认原告苏州优坚新能源科技有限公司与被告苏州市巨晖织造有限公司的房产买卖合同于2018年11月15日解除。 二、被告苏州市巨晖织造有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告苏州优坚新能源科技有限公司违约金770万元。（如采用转账方式支付，请汇入原告或苏州市吴江区人民法院指定账户，户名：苏州市吴江区人民法院，开户行：中国农业银行吴江分行营业部，账号：62×××61） 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65700元、诉讼保全费5000元，合计70700元，由被告苏州市巨晖织造有限公司负担，并于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州优坚新能源科技有限公司，原告已预交的诉讼费用73650元由本院退还2950元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费，汇入法院指定账户。 审 判 长  吴卫忠 人民陪审员  宋长林 人民陪审员  徐彩娥 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  李小菊 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。