西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2018）陕0113民初10429号原告（反诉被告）：孟戈，男，汉族，1970年2月7日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王帆，陕西合恒律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐艳华，女，汉族，1971年12月25日出生，住西安市碑林区，系孟戈之妻。被告（反诉原告）：薛红霞，女，汉族，1971年7月7日出生，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王维，陕西林麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫静静，陕西林麓律师事务所律师。被告：陕西境商房地产营销策划有限公司。住所地：西安市雁塔区西三环和科技路十字西北角绿地国际花都********。法定代表人：徐天，该公司总经理。被告：陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司。住所地：西。住所地：西安市曲江新区雁南五路以南融侨曲江观邸第********房>负责人：徐天，该公司总经理。共同委托诉讼代理人：吕炫贝，陕西锦园律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：王建林，陕西锦园律师事务所（实习）律师。原告（反诉被告）孟戈与被告（反诉原告）薛红霞、被告陕西境商房地产营销策划有限公司（以下简称“境商公司”）、陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司（以下简称“境商第二十六分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孟戈及其委托诉讼代理人王帆、徐艳华，被告（反诉原告）薛红霞的委托诉讼代理人王维，被告境商公司、境商第二十六分公司的委托诉讼代理人吕炫贝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告孟戈向本院提出诉讼请求：1、被告薛红霞及被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司继续履行2017年4月19日与原告孟戈签订的《房屋买卖三方合同》；2、被告薛红霞按照合同约定向原告孟戈支付违约金168000元并承担原告聘请律师费用30000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年4月14日，原告和第一被告在第二被告的居间斡旋下签订了《房屋买卖定金合同》。2017年4月14日，原告按照上述定金合同的约定，交付定金人民币20万元，其中第一被告收取定金人民币10万元，第二被告代第一被告收取定金100000元。2017年4月19日，按照定金合同的约定，原告与第一被告及第二被告共同签订了《房屋买卖三方合同》。《房屋买卖三方合同》约定：原告出资购买第一被告位于西安市××新区××小区××单元××室建筑面积约为145.48平方米的房屋。第三条确认房屋成交价为1680000元人民币，此成交价包含原告已交定金200000元，其余房款按照合同第四条的约定由原告用银行贷款的方式向第一被告支付。第十三条第二款约定：”甲乙双方（买卖双方）任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款10%的违约金，同时违约方需全额支付居间方3%的居间服务报酬。”此前的《房屋买卖定金合同》第八条第八项对此也有明确约定。合同签订后，原告为履行合同做了大量的准备工作，包括低价变卖了自己持有的一处住宅，以筹得款项，然而，2017年4月26日第一被告薛红霞带着律师向原告当面表示：《房屋买卖三方合同》中约定的房屋不再出售，已经决定不再履行合同，并自愿向原告支付20000元违约金，后经交涉，被告又自愿将违约金提高到60000元，但因被告薛红霞与中介公司的中介费承担问题协商不成而没有达成协议。此后，经多次交涉，第一被告均明确表示不再履行合同。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告薛红霞辩称，第一，三方签订的《房屋买卖三方合同》已经解除，且解除符合原告孟戈的真实意思表示。理由如下：1、本案中，原告孟戈在原审一审、二审的诉讼请求均为请求立即解除《房屋买卖三方合同》，原庭审中，原告已向被告表达了其不再继续履行合同的意思表示。原告已明确表示其不履行主要债务。因此，三方签订的《房屋买卖三方合同》自各被告在原审一审收到原告孟戈起诉状副本时已经解除，原告解除合同的通知已发生法律效力。2、原告孟戈在原审一审、二审庭审中均始终表示其认为三方签订的《房屋买卖三方合同》已经解除，进而要求被告薛红霞承担违约责任。特别是在其提起原审二审程序的上诉请求中对一审法院判项第一条即判决解除合同的判项并未提起上诉。因此，其对案涉合同已经解除，且原审一审判决解除合同这一结果是完全认可的。第二，原告孟戈已无权要求继续履行合同。案涉《房屋买卖三方合同》第十三条第4款约定，被告薛红霞应于合同签订后70日内收到全部房款，但原告孟戈不仅违约未按期给付房款，并且其在自合同签订至今一年半之久的时间内并未要求被告薛红霞继续履行合同，反而是原告在看到房价上涨后将解除合同的诉讼请求变更为要求继续履行合同。原告在合理期间内并未要求被告履行合同，其已失去要求继续履行合同的权利。第三，原告孟戈要求继续履行合同具有不法性。众所周知，西安市住房价格在近一年时间内暴涨，涉案房屋价值上涨了约1倍。原告在签订合同1个月后即原告尚在应当支付合同房款的履行期内，便立即以诉讼方式要求解除合同，这与一年后其要求继续履行合同的行为存在明显反差，这足以说明其看到房价上涨后，为获得巨额利益而违背诚信原则。第四，本案所涉交易背景已发生情势变更。本案中，自原告孟戈起诉至今已经一年半时间，交易双方均为自然人，购买或出售房屋并非商业行为，双方在合同签订后均无法预知房价上涨这一社会经济会发生重大变化这一因素。因此，本案中继续履行合同的客观情况已经发生变化，如支持原告孟戈继续履行合同的诉请，将对被告薛红霞明显不公。另外，除原告应当承担的契税外，被告实际收到的款项为47238元，即原告以40000元的极低资金成本，索要近200000元的违约金不成，且看到房价上涨后变更诉讼请求要求继续履行合同，以期获得100万元的更大利益，该不当行为不应被支持。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告境商公司、境商第二十六分公司共同辩称，原告诉请的合同为房屋买卖三方合同，其中买方为原告，卖方为被告薛红霞，境商二十六分公司在该份合同中仅充当居间方的角色，其居间服务已经全部履行完毕，故原告诉请要求境商公司、境商第二十六分公司继续履行该份合同与客观事实不符。反诉原告薛红霞向本院提出反诉请求：1、判令解除反诉被告孟戈与反诉原告薛红霞签订的《房屋买卖三方合同》；2、反诉被告孟戈向反诉原告薛红霞支付违约金168000元；3、本案诉讼费由反诉被告孟戈承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告分别于2017年4月14日、2017年4月19日签订了《房屋买卖定金合同》和《房屋买卖三方合同》。上述两合同签订后，反诉原告积极履行了合同中约定的各项义务，但反诉被告因个人征信问题无法购买房屋，于2017年5月25日起诉至法院要求解除《房屋买卖三方合同》。后因反诉原告拒绝解除，并要求继续履行该合同，反诉被告的诉讼请求被法院驳回。现反诉被告要求继续履行合同的行为违背诚实信用原则及公平原则，且其行为严重违约，已达到合同解除条件，故为维护自身合法权益特提起反诉，请求法院并案审理，依法支持反诉原告的反诉请求。反诉被告孟戈辩称，第一，反诉原告薛红霞在《房屋买卖三方合同》签订后单方面明确拒绝履行合同，并且其于2017年4月26日带着律师来中介公司当着反诉被告的面表示拒绝履行合同，并自愿赔偿违约金20000元，后来又自愿将违约金提高到60000元，其行为已构成单方违约。第二，反诉原告薛红霞声称反诉被告因个人征信问题无法购房且构成严重违约，更是歪曲事实，为自己的违约行为寻找借口。理由如下：1、反诉被告个人征信的些微瑕疵，并不一定能影响到银行向反诉被告发放贷款，银行完全可能用提高贷款利率或要求增加首付款的方式向其发放贷款，银行也可能综合考虑反诉被告的征信记录和还款能力，对其个人征信的些微瑕疵忽略不计。事实上，银行确实也没有拒绝向孟戈发放贷款，反诉原告也不可能提供银行拒绝向反诉被告发放贷款的证据。2、退一万步讲，即使银行拒绝向反诉被告发放贷款，其也可以用自有资金全款购房，也不会造成对反诉原告的违约。3、反诉被告的征信报告是原一审第一次开庭后才调取的，也就是说本案诉至法院之前，反诉原告不可能知道反诉被告征信存在瑕疵，因为反诉被告的征信报告只有其本人及公检法机关才能依法调取。然而，反诉原告早在起诉前就已经当着反诉被告的面表示拒绝履行合同，并自愿赔偿违约金，更证明了反诉原告存在单方违约。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。被告境商公司、境商第二十六分公司共同述称，因反诉请求未涉及到该公司，故不做答辩。另补充如下事实：案涉房屋买卖三方合同签订后，确系薛红霞因各种事由拒绝履行合同的相关义务，且于2017年4月26日明确表示涉案房屋不再出售。后经公司多次斡旋，薛红霞仍拒绝履行，故导致本案诉讼。经审理查明，2017年4月14日，孟戈与薛红霞、境商第二十六分公司签订《房屋买卖定金同》，约定孟戈以1680000元的价格购买薛红霞名下的位于西安市××新区××小区××单元××室房产××套，定金200000元。合同签订当日，孟戈分别向薛红霞及境商第二十六分公司各支付100000元。2017年4月19日，孟戈（乙方）与薛红霞（甲方）、境商第二十六分公司（丙方）签订《房屋买卖三方合同》。该合同约定，该房产成交价格为1680000元，此成交价包含已交定金200000元；甲、乙、丙三方约定：乙方于银行审贷通过后，将购房款首付510000元及银行贷款共计1680000元存入西安市房屋行政机关指定的房屋买卖资金监管账户；乙方未按照约定的时间付款的，逾期在10日之内（含本数），自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，乙方按日计算向甲方支付逾期应付款0.3%的违约金，并于实际支付应付款之日起七日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，甲方有权解除合同，甲方解除合同的，乙方应当自解除合同通知送达之日起七日内按照累计的逾期应付款的20%向甲方支付违约金，同时由甲方退还乙方全部已付款；甲、乙双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款10%的违约金，同时违约方需全额支付居间方3%的居间服务报酬；乙方支付甲方定金人民币壹拾万元整（100000元），其中52672元用于甲方缴纳房屋专项维修基金及契税；居间方承诺，甲方最晚70天之内收到全额房款共计168万元整，自本合同签订之日业主方缴纳维修基金、契税当日起，如70天之内未收到房款，甲方有权解除合同；因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担。2017年4月26日，薛红霞当面向孟戈明确表示其不愿出售该房屋，并愿意支付20000元，孟戈不同意，后经居间方多次沟通斡旋无果。当事人各方对薛红霞不同意出卖房屋原因各执一词，孟戈认为系薛红霞单方违约不同意出卖房屋，薛红霞辩称因孟戈个人信用问题不同意出卖房屋，孟戈认为其个人征信的些微瑕疵并不一定能影响到银行发放贷款。即使银行拒绝向其发放贷款，其也可以用自有资金全款购房，也不会造成对出卖方的违约。境商第二十六分公司陈述，在2017年4月26日孟戈尚未开始办理银行按揭手续，未发生涉案房屋按揭贷款无法获批的事实。2017年5月12日，薛红霞缴纳案涉房屋的住宅专项维修资金及房屋契税。另查明，孟戈因本案纠纷于2017年5月25日诉至本院，主张解除合同并要求被告返还定金及赔偿违约金、律师费。在原审第二次庭审结束后薛红霞同意按照合同约定继续履行，孟戈表示因政策原因及基于对薛红霞的信誉问题不同意购买该房屋。后本院作出（2017）陕0113民初14389号民事判决书，判令解除案涉《房屋买卖三方合同》并返还相关定金及利息，孟戈不服该判决并提起上诉，西安市中级人民法院以二审中出现新证据、新情况致原判认定的基本事实不清为由将该案发回重审。在该案被发回重审后，孟戈将其原审诉讼请求变更为本案现有诉讼请求。另，孟戈在本案中因提起诉讼保全而支出保全费5000元。上述事实，有房屋买卖定金合同、收条、收款收据、房屋买卖三方合同、情况说明、委托代理合同、发票、陕西省住宅专项维修资金专用收据、税收完税证明、个人信用报告等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力。当事人应当诚信履行合同约定的义务。一方当事人不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，孟戈与薛红霞签订合同，购买薛红霞名下位于西安市××新区××小区××单元××室房屋。缔结合同后，孟戈依约支付了定金200000元，且为继续履行合同做了准备。但在履行合同期限内，薛红霞却通知孟戈不再出售房屋；同时，在孟戈催薛红霞履行合同的情况下，薛红霞仍未履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。鉴于现案涉房屋权属并未发生转移，薛红霞明确表示不再出售房屋，因房屋买卖合同的履行须出卖人配合才能继续履行，不适合强制履行，故本院对孟戈要求继续履行合同的诉讼请求不予支持。因薛红霞的行为构成违约，其应承担相应违约责任。关于违约责任如何承担的问题，虽孟戈坚持其原有诉讼请求，但从节约司法成本、减少当事人诉累、公平合理解决纠纷的角度出发，合同解除后的后续问题宜在本案中一并处理。虽然相对于双方约定的1680000元房屋价款而言，孟戈支付的200000元定金仅为少量定金，且自签订《房屋买卖三方合同》之日即2017年4月19日起至薛红霞2017年4月26日明确告知其不愿继续履行合同之期间仅有数日，但涉案房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的期间，因薛红霞在订立合同时未必能准确预见价格走势，其对己方违约可能给对方造成的损失也不能准确预见，故综合考虑薛红霞违约行为确定日、过错程度及涉案房屋市值大幅增加现状的相关因素，结合当事人签订的《房屋买卖三方合同》有关“甲、乙双方任何一方单方违约，违约方均需赔偿守约方总房款10%的违约金，同时违约方需全额支付居间方3%的居间服务报酬”之约定，本院酌情薛红霞应向孟戈赔偿损失168000元。薛红霞、境商第二十六分公司各收取了孟戈的100000元定金，理应返还。境商公司作为境商第二十六分公司的总公司，应对该款项承担共同返还之责任。关于孟戈要求薛红霞承担律师代理费30000元，因《房屋买卖三方合同》中明确载明“因一方违约导致守约方主张权利而产生的费用，包括律师费、交通费、诉讼费等费用由违约方承担”，原告亦提交了相关委托代理合同予以佐证，但其仅向法庭提交了10000元的律师代理费发票，故本院对该10000元律师费予以支持。关于薛红霞辩称系因孟戈征信原因不愿出售房屋且孟戈存在违约一节，虽孟戈的个人征信记录存在些许瑕疵，但本案中尚未发生涉案房屋按揭贷款无法获批的事实，孟戈亦当庭表示即便银行拒绝发放贷款，其可用自有资金全款购房，故薛红霞该辩称无相关事实依据，本院不予采信。关于薛红霞辩称其不存在违约行为一节，虽薛红霞在明确拒绝卖房后缴纳了案涉房屋的契税及大修基金，但该行为并非必然体现其积极履行涉案合同的意愿，其虽在原一审第二次开庭结束后表示愿意继续履行合同，但并不能就此否定其之前存在的违约行为，再结合薛红霞在本案中提起反诉要求解除合同的情况，故薛红霞该辩称无事实及法律依据，本院不予采信。综上，兹依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、、第九十七条、第一百一十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孟戈与被告（反诉原告）薛红霞、被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司于2017年4月19日签订的《房屋买卖三方合同》予以解除。二、被告（反诉原告）薛红霞于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）孟戈返还定金100000元，赔偿损失168000元，支付律师费10000元，以上共计278000元。三、被告陕西境商房地产营销策划有限公司西安第二十六分公司、陕西境商房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内共同向原告（反诉被告）孟戈返还定金100000元。四、驳回原告（反诉被告）孟戈的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）薛红霞的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19902元，保全费5000元，由被告（反诉原告）薛红霞承担。反诉费9960元，由原告（反诉被告）孟戈承担。因孟戈、薛红霞已分别预交上述费用，相互折抵后薛红霞应向孟戈支付14942元（在支付前述款项时一并支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  邹姣凤人民陪审员  杨美妮人民陪审员  李武营二〇一八年十二月二十一日书 记 员  许楠楠打印：相丽华校对：许楠楠2018年月日送达