安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初3889号 原告：汤善余，男，1974年1月8日出生，汉族，初中文化，个体，住芜湖市三山区。 委托代理人：秦正保，男，汉族，芜湖三山富源大酒店法律顾问。 被告：安徽安兴杰成房地产开发有限公司，住所地芜湖市弋江区花津南路**。统一社会信用代码91340200783055023B（1-1） 法定代表人：王庆，董事长。 委托代理人：李晏，安徽银佳律师事务所律师。 委托代理人：汪浩翔，安徽银佳律师事务所律师。 原告汤善余诉被告安徽安兴杰成房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月15日受理后，依法由审判员韩先明独任审判，于2018年11月20日公开开庭进行了审理，原告汤善余及其委托代理人秦正保、被告安徽安兴杰成房地产开发有限公司委托代理人汪浩翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告汤善余诉称：原告与被告于2010年11月26日签订《商品房买卖合同》，以2555624元购得被告开发建设的中央城9#楼103号商铺一套。付款方式为原告支付首付款1285624元。余款1270000元通过银行按揭支付，被告作为保证人对银行出借按揭贷款1270000元作了保证担保。2012年3月1日，原（甲方）、被告（乙方）签订《中央城财富街委托经营管理协议》（注：属被告单方拟定重复使用的格式合同，以下简称协议）约定主要内容有：1、“甲方将房屋租赁给乙方，由乙方全权使用该房屋”。2、“乙方有权独立处理一切与该房屋经营管理有关的内外事务”。3、“甲方将不干涉乙方的经营管理行为。甲方的前述承诺是不可撤销的”。4、“委托经营管理期限与房屋租赁期限完全相同，为期三年，自2012年3月10日开始计算”。5、“乙方在委托经营管理期间对该房屋所签订/安排的合同的期限若超过本合同约定的期限两年内的，可不受本委托经营管理期间的终止、届满、无效和失效等影响（超过时间在两年之内的，乙方仍按照商品房买卖合同总房价年8%的比例向甲方支付租赁费用即委托管理固定收益）”。甲方不干涉实际承租方的经营，不提前收回该房屋或以任何理由擅自提前终止本协议。若超过两年的，则甲方有权和经营方另行协商解决相关租赁事宜”。6、“乙方在委托经营期间的盈亏均由乙方自负，与甲方无关”。7、“自租赁起始日起乙方每过六个月支付一次租金，支付金额为该房屋当年租金的50%，以后每过六个月的最后一天支付当年租金的50%，以此类推”。“每年为人民币204450元”。8、“若甲方根据本协议约定应承担违约金、赔偿金或其他应付费用（包括乙方垫付的但应由甲方承担的费用），乙方有权在支付租金时作相应扣除”。9、“乙方有权自行安排该房屋对外租赁或使用，而无须事先或事后通知甲方。本协议签订后，乙方不受房屋是否实际交付的限制”。10、“或对甲方提起司法或行政程序，导致乙方对该房屋进行经营管理的内容无法继续执行，则乙方有权根据实际情况，解除本协议的履行”。但直到原告本案起诉时止，被告既拒不与原告解除协议，也拒绝协商解决5年租赁期到期后的相关租赁事宜。2012年4月5日，应被告要求，原告向被告交纳了142559元房屋办证费，被告收款后一直未予办证，也拒绝退还由原告自行办证。按照协议以上约定，被告应向原告支付房屋租赁费时限及金额:2012年9月10日前102225元，2013年3月10日前102225元，2013年9月10日前102225元，2014年3月10日前102225元，2014年9月10日前102225元，2015年3月10日前102225元，2015年9月10日前102225元，2016年3月10日前102225元，2016年9月10日前102225元，2017年3月10日前102225元。五年租金合计为1022250元。但被告仅支付两年租金计408900元【其中包括2014年8月15日向镜湖区人民法院（依协议约定应于2014年3月10日前）支付的102225元】。目前，包括挪用房屋办证费和利息，被告尚欠原告计911989元。（利息明细附后）。由于被告不能按约于2014年3月10日前向原告及时支付第二年度租赁金，原告遂就镜湖区人民法院一笔执行债务提供财产报告，告知执行法院原告在被告处的商铺出租债权情况，后在原告向被告讨要和镜湖区法院要求被告协助执行不能的情况下，镜湖区人民法院遂于2014年8月6日裁定查封了该租赁商铺，被告才于2014年8月15日向镜湖区人民法院汇款102225元（该笔租金应付时间为2014年3月10日前）。后，被告协助支付应付款项后，既不向法院申请解封，拒绝将后续应付租金转交执行法院，更拒绝与原告协商处理，致原告合法权益遭受侵害。无奈，原告遂于2015年2月23日起，停止了向该房按揭银行支付分期按揭贷款。原告认为，本案被告应按双方签订的协议第3.4第二款约定全面履行合同规定的义务。由于被告拖欠房屋租赁款，且在镜湖区人民法院要求其协助支付到期应付租赁款后，仍抗拒拖延和拒不支付，故意放任法院查封，被告存在重大过错在先，而原告依据合同法第六十七条规定，行使停止支付银行按揭贷款先履行抗辩权并无过错。且在原告向其交付房屋办证费长达6余年期间，拒不代办该房屋房地产权证。至2017年3月10日5年期租期届满后，拒绝与原告办理终止协议手续，拒绝“协商解决相关租赁事宜”，致原告按协议第8.7条“甲方无权行使合同解除权”而无所适从。被告行为，侵犯了原告合法的房屋出租收益权，进而又因为被告违约导致原告损失被人为扩大，故原告依法诉请判令被告按原被告双方签订的《中央城财富街委托经营管理协议》约定，向原告支付拖欠房租款112559.27元（204450元*3年-被告代偿本、息、诉讼费500790.73元【见2018皖02**民初2239号民事判决书】=112559.27元）、按年利率6%计息，判令被告自2014年9月10日起暂算至2018年11月10日止，向原告支付利息107199元，逾期顺延至法院判决确定的给付日止、解除双方签订的《中央城财富街委托经营管理协议》等。 被告安徽安兴杰成房地产开发有限公司辩称：原告诉请无任何依据。镜湖区法院于2014年4月1日下达执行裁定书，案涉房屋已进入被执行程序，根据委托经营管理协议8.4条，双方协议已经在2014年4月1日解除；镜湖区法院于2014年8月6日下达执行裁定书，查封案涉房屋，且扣押了该房屋钥匙，要求腾空房屋。该执行申请人系安徽越丰投资公司，与原告陈述被告故意放任法院查封不一致。至此委托经营管理协议无法正常履行，依据该协议7.1条第二项，因此双方之间协议已在2014年4月1日解除，原告要求支付之后的租金和利息无依据，应驳回诉请；该协议已经在2014年4月1日解除，请求驳回诉请第三项。 经审理查明：2012年3月1日，原告汤善余（甲方）与被告安徽安兴杰成房地产开发有限公司（乙方）签订《中央城财富街委托经营管理协议》一份，该协议载明：甲方拟将其购买的芜湖市中央城财富街9号楼103号商铺（下简称该房屋）以承租给乙方的方式委托乙方进行统一招商和统一运营管理，该房屋面积为124.18平方米，该房屋基本情况以甲方与出卖人签署的《商品房买卖合同》和房屋所有权证记载所示为准；甲方将房屋租赁给乙方，由乙方全权使用该房屋，乙方由此享有以下权利：乙方对该房屋享有转租权和以其他方式对该房屋进行使用的权利，甲方不干涉乙方的经营管理行为；委托经营管理期限与房屋租赁期限完全相同，为期三年，自2012年3月10日开始计算；甲方同意：乙方在委托经营管理期间对该房屋所签订/安排的合同的期限若超过本合同约定的期限两年内的，可不受本委托经营管理期间的终止、届满、无效和失效等影响（超过时间在两年之内的，乙方仍按照商品房买卖合同总房价年8%的比例向甲方支付租赁费用即委托管理固定收益）。甲方不干涉实际承租方的经营，不提前收回该房屋或以任何理由擅自提前终止本协议。若超过两年的，则甲方有权和经营方另行协商解决相关租赁事宜；本合同项下的固定收益标准为：乙方每个承租年按照商品房合同约定的总价款的8%，以租金形式支付甲方固定收益回报，三年内均为每年204450元；乙方向甲方支付租金的时间为：自租赁起始日起乙方每过六个月支付一次租金，支付金额为该房屋当年租金的50%，以后在每过六个月的最后一天支付当年租金的50%，以此类推。甲方应在乙方支付租金日的10天前，按照乙方对发票的具体开具要求，向乙方提供相应金额的国家正式发票，若甲方未能如期提供发票，则乙方的租金支付时间相应顺延；若甲方根据本协议约定应承担违约金、赔偿金或其他应付费用（包括乙方垫付的但应由甲方承担的费用），乙方有权在支付租金时作相应扣除；因对甲方提起司法或行政程序，导致乙方对该房屋进行经营管理的内容无法继续执行，则乙方有权根据实际情况，解除本协议的履行等。合同签订时，被告即已取得涉案房屋，被告在使用涉案房屋过程中，支付了原告2012年3月10日至2013年9月10日的租金（分三次支付）。因安徽越丰投资有限公司（下简称越丰公司）向芜湖市镜湖区人民法院申请执行汤善余（本案原告）、郜爱芳，据此，该法院于2014年4月请求被告协助执行，并向被告送达了相关提取裁定，提取半年租金，2014年8月6日，该法院查封了涉案房屋（查封财产清单上移交单位为本案被告）、扣留了该门面房的钥匙。2014年8月15日，被告向镜湖区人民法院交付了其应付原告的2013年9月11日至2014年3月10日的租金。因原被告双方未能就涉案房屋租赁一事协商一致，原告遂依法诉至本院。 另查明：汤善余称原欠越丰公司160多万元，镜湖区人民法院查封时，汤善余尚欠越丰公司120多万元，本院开庭时汤善余尚欠该公司60多万元。 再查明：2018年8月30日，因另案，本院判决汤善余、郜爱芳于该判决生效之日起十日内给付安徽安兴杰成房地产开发有限公司代偿款443156.49元及利息53261.24元。 上述事实，有证据原告提交的原告身份证复印件、中央城财富街委托经营管理协议复印件、民事判决书复印件、被告提交的镜湖区法院536号执行裁定书、协助执行通知书、查封、扣押财产清单复印件及原被告的陈述等在卷为证，且上述证据均经庭审举证、质证，可以采信。 本院认为：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案的原告提供被告租赁其房屋的证据真实、充分、被告对此不持异议，故应予认定，双方由此而确立的权利义务关系应受法律保护。原告请求被告支付2014年3月10日至2017年3月10日的租金，并扣除其另案应支付被告的款项后再行给付，但涉案房屋因本案原告差欠越丰公司款项而被镜湖区人民法院自2014年8月6日起实际查封，自2014年8月6日起，被告即已丧失了对涉案房屋的控制权，无法行使其作为承租人的权利，且人民法院查封该房屋系因被告欠越丰公司的款项所致，自查封之日起，原被告间的协议即已无法履行，故原告要求被告承担查封之后的租金与事实不符，与法无据，被告应支付原告的租金应为2014年3月11日至2014年8月6日（法院查封日）的租金，但原告坚持要求在扣除原告欠被告的50万余元的款项后再行给付，无相应的事实、法律依据，故对原告的该项请求本院不予支持。自人民法院查封涉案房屋后，原被告间签订的委托经营管理协议即已无法履行，且原告称目前尚欠越丰公司60多万元，本院对涉案房屋何时解封无法确定，故对原告要求解除该协议，本院予以支持，被告辩称该协议已于2014年4月1日解除的意见与事实不符，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告汤善余与被告安徽安兴杰成房地产开发有限公司2012年3月1日签订的《中央城财富街委托经营管理协议》； 二、驳回原告其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2298元，原告负担2218元，被告负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  韩先明 二〇一八年十二月六日 书记员  刘 莹 附适用法律条款（规定）： 《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。 《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条第（五）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（五）法律规定的其他情形。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。