北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初2490号原告：孙国斌，男，1969年3月28日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵茂，北京市岳成律师事务所律师。委托诉讼代理人：史秋玉，北京市岳成律师事务所实习律师。被告：王旭，女，1984年9月9日出生，汉族，户籍地吉林省磐石市。委托诉讼代理人：庞嘉靖，北京振持律师事务所律师。第三人：段云，男，1971年7月9日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现在北京市监狱管理局清河分局前进监狱服刑。第三人：刘永跃，男，1968年8月31日出生，汉族，户籍地北京市昌平区，现在北京市监狱管理局清河分局前进监狱服刑。第三人：王俊英，女，1956年4月5日出生，汉族，北京清河毛纺厂后勤，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨丽娜，北京广墨律师事务所律师。原告孙国斌与被告王旭、第三人段云、刘永跃、王俊英房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李炜鑫担任审判长，与人民陪审员汪霞、路新生组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙国斌的委托诉讼代理人赵茂，被告王旭的委托诉讼代理人庞嘉靖，第三人王俊英及其委托诉讼代理人杨丽娜到庭参加了诉讼。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙国斌向本院提起诉讼请求：1．确认孙国斌与王旭签订的《房屋出租委托合同》无效；2．判令被告王旭、第三人段云、刘永跃、王俊英向孙国斌返还北京市昌平区宏福苑小区某室房屋；3．判令被告王旭、第三人段云、刘永跃、王俊英向原告支付自2015年5月2日起至实际返还之日止的房屋占有使用费，暂计算至2017年11月1日为75000元；4．诉讼费由被告及第三人承担。事实和理由：原告购买北京宏福建工集团有限公司开发建设的宏福苑小区某室房屋，是该房屋的所有权人。2013年10月24日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，租赁期限自2014年3月1日至2017年3月1日，租金2500元/月，按半年支付；原告同意第一年预留120日作为被告接洽承租的工作期，2014年3月1日开始计算租金。合同签订后，原告按照合同约定交付房屋。王旭自2015年9月2日起再未向原告支付使用费。后经原告了解，被告将房屋出租给段云、刘永跃，后该二人又将房屋出卖给王俊英。现段云、刘永跃犯合同诈骗罪已被判处无期徒刑，王俊英目前仍实际占有使用房屋。为维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼，望判如所请。被告王旭辩称：1．王旭不是本案适格被告。原、被告签订的《房屋出租委托合同》中明确了王旭作为原告的代理人将其房屋对外出租，王旭接受委托后履行了受托义务，无任何过错，在租赁事宜上双方不存在矛盾及冲突，王旭不是房屋的实际占有使用人，没有退还房屋及支付房屋租金的义务，故王旭不应为本案的被告。2．王旭不同意原告的全部诉讼请求。首先，王旭与原告签订的合同是有效的，因为双方均系完全民事行为能力人，合同内容系王旭接受原告委托为原告进行有偿服务，不存在合同无效的情形，故合同依法有效。其次，王旭不是房屋的实际占有使用人，没有义务也没有办法向原告返还房屋，也没有义务支付房屋租金。3．不同意承担诉讼费。第三人王俊英述称：不同意原告的诉讼请求。1、王俊英不是《房屋出租委托合同》相对人，主体不适格，不应列入本案当事人参加诉讼。2、王俊英并非依据孙国斌诉称其与王旭的《房屋出租委托合同》取得房屋。3、不同意支付占有使用费。4、孙国斌在一个案件中主张了多个合同法律关系，且适用法律错误。第三人段云、刘永跃经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定如下事实：2011年，孙国斌购买了北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会开发建设的北京宏福苑小区某号房屋。2013年10月24日，孙国斌与王旭签订《房屋出租委托合同》，约定孙国斌将北京宏福苑小区某（实际为某）房屋委托王旭对外出租，出租代理期为2014年3月1日至2017年3月1日，租金标准为2500元/月。合同签订后，孙国斌按约定交付了房屋。王旭向孙国斌实际支付租金至2015年9月1日。2013年10月25日，王旭与段云签订《房屋租赁合同》，约定王旭以自己的名义将诉争房屋出租给段云，租期自2013年10月24日至2018年10月23日，租金标准为2800元/月。2015年3月，诉争房屋被段云和刘永跃转手出卖给王俊英。王俊英在本案庭审过程中提交了一份自称其与北京宏福建工集团有限公司、北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会签订的关于出售诉争房屋的《北京宏福苑房屋买卖合同书》。该合同约定诉争房屋售价为627444元。该合同所留印章被生效判决书认定为伪造。后段云和刘永跃被北京市第一中级人民法院以合同诈骗罪判处无期徒刑。现诉争房屋实际由王俊英占有使用。另查，2014年1月10日，北京市国土资源局出具《国土资源行政处罚决定书》（京国土（昌）分局罚字〔2013〕第171号）。该决定书内容为：“当事人：北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会。违法事实：2009年底至2012年5月，北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用北京市昌平区北七家镇郑各庄村集体土地建房（航天宿舍楼）。2013年8月2日，我局下发了《责令停止国土资源违法行为通知书》（京国土（昌）分局责字2013第408号）。经现场勘测，该项目占地总面积45393．75平方米（合68．09亩），建筑占地面积9026．98平方米，建筑面积163024．20平方米。共建设楼房6栋，在建工程1栋。……《北京市昌平区北七家镇土地利用总体规划（2006-2020年）》规划用途为城镇建设用地区。其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43条第1款的规定，属非法占地行为。……依据《中华人民共和国土地管理法》第76条第1款、《中华人民共和国土地管理实施条例》第42条的规定，对北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会作出如下行政处罚：处北京市昌平区北七家镇郑各庄村村民委员会未办理用地审批手续，占用本村45393．75平方米（合68．09亩）集体土地建设的楼房6栋、在建工程1栋给予没收，没收建筑面积163024．20平方米，并按每平方米占地20元罚款，共计907875元人民币。”经查，诉争房屋在该处罚决定书没收的范围内。上述事实，有银行转账凭条、北京宏福集团专用收据、《房屋出租委托合同》、行政机关处罚的复函、《行政处罚决定书》、《房屋租赁合同》、（2016）京01刑初57号刑事判决书以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：第三人段云、刘永跃经本院传票合法传唤，未委托诉讼代理人到庭参加诉讼，视为放弃了答辩和质证的权利，不影响本案的审理和裁判。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。孙国斌与王旭签订的《房屋出租委托合同》虽名为委托合同，但该合同对于租期和租金标准都有明确约定，且王旭对外转租时都是以自己的名义，故原、被告双方为事实上的房屋租赁合同关系。王旭辩称双方为委托关系，不符合事实，本院不予采信。依据行政机关的处罚决定可以看出，诉争房屋建设并未取得建设工程规划许可证，原、被告签订的房屋出租委托合同应为无效。故原告要求确认与被告签订的《房屋出租委托合同》无效，于法有据，本院予以支持。关于原告要求被告及第三人支付房屋使用费的主张，本院认为，在行政机关作出行政处罚决定之前，被告作为合同相对方应当参照双方约定的租金标准，向原告支付房屋使用费。在行政机关作出行政处罚决定之后，原告要求被告支付房屋使用费的请求，本院不予支持。同时原告要求第三人支付占有使用费亦依据不足，故原告该项请求，于法无据，本院不予支持。行政机关已对诉争房屋作出了予以没收的行政处罚决定，在此情况下，原告要求被告及第三人向其腾退房屋的诉讼请求，与行政处罚决定存在冲突，本案不宜进行处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、原告孙国斌与被告王旭于2013年10月24日签订的《房屋出租委托合同》无效。二、驳回原告孙国斌的其他诉讼请求。案件受理费2050元，由被告王旭负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李炜鑫人民陪审员  汪 霞人民陪审员  路新生二〇一八年十二月二十六日书 记 员  陈 曦