安徽省霍邱县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖1522民初4103号 原告：中国共产党霍邱县委员会党校。 法定代表人：刘玉红，系党校校长。 委托诉讼代理人：梁灿刚，男，系该校工作人员。 委托诉讼代理人：郭华春，安徽兴隆律师事务所律师。 被告：安徽庆发集团盛发宾馆有限公司，住所地安徽省六安市霍邱县临淮岗，统一社会信用代码91341522728536852P（1-1）。 法定代表人：邱士珍，该公司经理。 委托诉讼代理人：蔡迪，男，该公司工作人员。 被告：霍邱县学苑文化饮食有限责任公司，住所地安徽省六安市霍邱县城关镇光明大道中段，统一社会信用代码91341522578540775D（1-1）。 法定代表人：王现祥，该公司经理。 被告：王现祥。 两被告共同委托诉讼代理人：万廷鹏，安徽万廷鹏律师事务所律师。 第三人：李绍荣（曾用名李静）。 第三人：秦庆勇。 第三人：刘民福。 第三人：龚言勇。 原告中国共产党霍邱县委员会党校(以下简称霍邱党校)与被告安徽庆发集团盛发宾馆有限公司(以下简称盛发公司)、霍邱县学苑文化饮食有限责任公司(以下简称学苑公司)、王现祥、第三人李绍荣、秦庆勇、刘民福、龚言勇租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告霍邱党校的委托诉讼代理人梁灿刚、郭华春、被告盛发公司的委托诉讼代理人蔡迪、被告学苑公司、王现祥及两被告的共同委托诉讼代理人万廷鹏、第三人李绍荣、秦庆勇、刘民福、龚言勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 霍邱党校向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付承包费暂定1042500元整（具体数额计算至被告实际全部清空交还原告合同约定的经营使用原告的房屋、场所等，退出经营场所时为止），并支付逾期付款的利息款暂定20000元（剩余部分按中国人民银行发布的同期贷款利率计算至承包费付清止），以上暂合计1062500元，三被告承担连带付款责任；2、解除原告与被告的承包经营合同关系，判令被告限期清空交还经营使用原告的房屋、场所和相关设施等，限期退出承包经营场所（在本案判决生效后十日内）。3、要求三被告支付原告为其垫付的保安工资16800元（暂从2018年1月计算至2018年7月）。4、由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告为了提高霍邱党校培训中心的管理和服务水平，为学员在校学习期间提供一个良好的学习、居住场所，另一方面在学员离校期间，能够有效利用国有资产，使国有资产保值、增值，所以，原告决定将党校培训中心，包括：新楼一幢（面积2245平方米），老楼一层门面房19间，食堂（面积为914平方米），礼堂（面积572平方米），对外进行社会化承包经营，公开招标。 2010年10月28日原告与被告盛发公司、王现祥签订了《培训中心社会化承包经营合同》(以下简称承包合同)。约定承包期为3年，承包期满后，被告在同等条件下具有优先承包权；每年承包费为69.5万元，每年分两次支付，分别于当年的10月31日前和次年的5月1日之前，分别支付承包费34.75万元。此合同经过霍邱县公证处公证。 根据《承包合同》第六条第4项的约定，盛发公司、王现祥需注册具有法人资格的经营管理公司，承担承包期间的法律责任。盛发公司、王现祥与新注册的公司共同承担法律责任。2011年7月13日由王现祥注册成立了学苑公司具体负责承包经营管理活动。 《承包合同》签订之后，原告与被告正常履行合同。在合同期满后，被告没有提出退出承包经营场所，仍然继续承包经营培训中心，双方继续按照原合同的约定履行各项权利义务。但是，被告从2017年5月1日之后不再向原告交纳承包费，被告目前欠付承包费总额是1042500元整。原告多次催要，被告一直拒绝交纳。 盛发公司辩称，一、案涉合同的签订主体是党校与盛发公司，并非与盛发公司、王现祥同时签订，王现祥是签订合同时的委托代理人。二、案涉合同未实际履行，案涉合同的乙方系盛发公司，而盛发公司并没有投资设立经营管理公司，学苑公司与盛发公司无任何关系，其股东是王现祥，并非盛发公司出资设立，故与原告发生事实上承包合同关系的是学苑公司，与盛发公司无关。三、即使认定学苑公司与盛发公司有牵连，经过公证的案涉合同的承包期限仅为三年，盛发公司也仅仅承担这三年的法律责任，该合同到期后并没有续签，合同权利义务已经终止，原告与学苑公司在承包期外的债务让本公司承担，没有事实依据。四、案涉合同第二条第二款有明确约定，合同到期后，有也仅有乙方（也就是盛发公司）具有优先承包权，不是其他任何人。综上，要求驳回原告对盛发公司的诉请。 学苑公司、王现祥辩称，一、学苑公司、王现祥为满足原告提出的使党校培训中心学员在党校学习期间有一个良好的学习、生活环境，按照社会化经营的要求，对培训中心新楼、老楼一层门面、食堂、礼堂等设施进行装修，学苑公司、王现祥投资花费400余万元。二、由于学苑公司、王现祥投资巨大，收入菲薄，已连年入不敷出，早有解除合同之意，2018年3月30日，学苑公司、王现祥已通过邮寄送达方式书面通知原告自2018年4月1日起解除双方承包合同，只因第三人不愿返还承租房屋、设施，导致拖延至今。三、原告诉讼请求被告支付的承包费数额与实际有误。四、原告诉讼请求被告支付逾期付款利息，不符合事实和法律规定。五、原告应当对被告为满足原告提出的使党校培训中心学员在党校学习期间有一个良好的学习、生活环境，按照社会化经营的要求，对培训中心新楼、老楼一层门面、食堂、礼堂等设施进行装修，投资花费的400余万元给予补偿，其中，后堂新建房屋三层即234㎡，产权属学苑公司、王现祥，工程造价421200元，原告应全额补偿给两被告；原告拖欠被告的培训中心西会议室使用费用应当从被告应支付原告的承包费中减除。 另原告诉状中称在2017年5月1日没有交承包费，王现祥是在5月16日交了半年，不欠2017年承包费。 第三人李绍荣、秦庆勇述称，我承包的时候是与王现祥签订合同，王现祥与党校合同终结，我不知道。 第三人刘民福、龚言勇述称，我们的合同是在2017年11月30日到期，到期后，我就打电话给王现祥不承包了。收到传票第二天后，就将房屋交给了党校。 当事人围绕其诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 霍邱党校向法庭提交如下证据： 证据1、统一社会信用代码证书、单位负责人证明、情况说明，证明原告的主体资格情况、单位负责人情况。 证据2、《培训中心社会化承包经营合同》、公证书（2010）皖霍公证字第0465号，证明：1、原告在2010年10月28日与盛发公司、王现祥签订了《培训中心社会化承包经营合同》，约定内容见诉称。 证据3、《情况说明》，证明《培训中心社会化承包经营合同》期满后，被告继续按此合同约定承包经营。 证据4、《调查笔录》、收据，证明霍邱县学苑文化饮食有限责任公司将承包经营的门面房屋出租给他人经营商店使用，租金收取到2018年11月份。 证据5、住宿费发票，证明被告将承包经营的新楼大部分用于开设宾馆，并且在一直在正常经营收益。 证据6、收据，证明被告在2018年7月收取原告相关经营服务费用，被告一直在正常经营。 证据7、企业登记信息，证明：1、盛发公司企业登记情况。2、学苑公司企业登记信息情况。该企业是个人独资有限责任公司，股东是王现祥，法定代表人是王现祥。 证据8、缴款书，证明在承包经营合同期满后，被告继续按照原来合同约定的方式和标准向原告交纳承包费用，继续履行原合同内容。（1）2013年5月1日至2014年4月30日时间段交695000元；（2）2014年5月1日至2015年4月30日时间段交695000元；（3）2015年5月1日至2015年10月30日时间段交347500元；（4）2015年10月31日至2016年4月30日时间段交347500元；（5）2016年5月1日至2016年10月30日时间段交347500元；（6）2016年10月31日至2017年4月30日时间段交347500元。 证据9、现金存款凭证，证明被告每月应当交纳保安工资2400元（两人工资），被告只交到2017年12月份。 证据10、垫付保安工资凭证，证明原告已为被告垫付了2018年1月至7月的保安工资，共计16800元。 盛发公司质证意见为：对证据1无异议。对证据2证明目的有异议。证据3、5、6、10与我公司无关，不发表意见。证据4案涉标的的实际承租人是学苑公司与王现祥。对证据7证明内容的第一项无异议，该公司并非盛发公司投资成立。证据8、9承包期满后涉案标的的租赁物是由学苑公司租赁，与盛发公司无关。 学苑公司与王现祥质证意见为：对证据1无异议。证据2承包费用是在承保期内起始时间交纳。证据3、4、5、6、7无异议。证据8合同期满是2013年10月30日，合同期内的已经交满了。2014年7月15日交了695000元是2013年10月31日至2014年10月31日。证据9、10与本案无关。 第三人李绍荣、秦庆勇、刘民福、龚言勇对原告所举证据不发表质证意见。 盛发公司未向法庭提交证据。 学苑公司与王现祥向法庭提交如下证据： 证据1、学苑公司营业执照、王现祥居民身份证，证明两被告身份基本情况。 证据2、中共霍邱党校宾馆酒店装修工程预算单，证明被告为满足原告提出的使党校培训中心学员在党校学习期间有一个良好的学习、生活环境，按照社会化经营的要求，对培训中心新楼、老楼一层门面、食堂、礼堂等设施进行装修，被告投资花费400余万元。其中，后堂新建房屋三层234㎡，产权属两被告，工程造价421200元，原告应全额补偿被告2、3。 证据3、霍邱县委党校每周开例会租用西会议室费用明细，证明原告霍邱县委党校拖欠被告的培训中心西会议室使用费用104400元。 证据4、酒店租赁合同及欠费明细，证明第三人李静（李绍荣）、秦庆勇承租党校培训中心酒店经营使用及其拖欠租金情况。 证据5、客房租赁合同及欠费明细，证明第三人刘明福、龚言勇承租党校培训中心客房经营使用及其拖欠租金情况。 证据6、情况说明，证明2017年9月，两被告承包培训期间，因经营困难，入不敷出，请求原告给予减免租金。 证据7、解除合同通知书及邮政快递凭证，证明2018年3月30日两被告通过邮寄送达方式书面通知原告自2018年4月1日起解除双方承包合同。 证据8、缴款书，证明被告2、3,2017年5月16日又向原告交纳半年承包费用347500元。 霍邱党校质证意见为：对证据1无异议。证据2不具有真实性，只是工程预算单，没有建设工程施工合同，没有工程款支付的正式发票。与本案不具有关联性，因装修和新建房屋设施没有经过原告允许，合同中也没有约定原告承担合同终止后的新建房屋的费用，且根据合同第十二条约定的不动产折旧率，每年是33.3%。因此，原告的房屋装修没有价值可以计算。证据3双方约定是每周用一次，党校不承担费用，党校只承担超过每周一次的费用（每月四次）。对证据4、5，因原告不是合同当事人，不发表意见，但能够证明学苑公司与王现祥一直在正常使用涉案房屋。对证据6无异议，该证据可以证明学苑公司与王现祥愿意按原合同履行义务。对证据7真实性无异议，但是学苑公司与王现祥只是要求解除合同，没有履行解除合同后的义务，没有交出承包的房屋和场所，合同仍然在继续履行。对证据8真实性无异议，但证明目的不正确，不能以该份缴款书日期是2017年5月16日就认定是2017年5月1以后的承包费用，是补缴上半年的费用，两被告也应将其他交费举出。 第三人李绍荣、秦庆勇质证意见为：对证据4无异议，其他不发表意见。 第三人刘民福、龚言勇质证意见为：对证据5无异议，其他不发表意见。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： １、原告所举证据真实性被告无异议，本院予以认定，证明目的下文综合分析。２、学苑公司与王现祥所举证据2系单方制作，不予认定，证据3证明目的下文分析。其他证据真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院审理认定的事实与原告诉称相同。 另查明，2016年7月9日，学苑公司与李绍荣、秦庆勇签订租赁合同，将酒店转租给李绍荣、秦庆勇经营，期限至2016年11月30日，每月租金3万元(年36万元)。2016年9月15日，学苑公司与刘明福、龚言勇签订租赁合同，将客房30间转租给刘民福、龚言勇，期限至2017年11月30日，每月租金1万元(每年12万元)。2018年10月16日，刘民福、龚言勇将所租客房退还学苑公司，学苑公司随后退还给霍邱党校。学苑公司与原告签订合同后，还将19间门面房分别转租给他人。 本院认为，本案争议焦点主要是：一、盛发公司、学苑公司与王现祥合同义务问题；二、租赁费如何确定；三、学苑公司所称的抵扣费用问题。 关于焦点一，盛发公司是合同签订主体，是合同相对人，王现祥是盛发公司的委托代理人，王现祥的行为即代表盛发公司，故盛发公司应承担合同义务。学苑公司是按合同约定为了更好地履行合同义务而成立的公司，在合同中原告与盛发公司约定新成立的公司与乙方(盛发公司)共同承担法律责任，此约定不违反法律规定，故学苑公司亦应承担合同义务。关于王现祥的责任承担问题，王现祥在签订合同时是盛发公司的委托代理人，其行为后果应由被代理人盛发公司承担。同时王现祥又是学苑公司的法定代表人，学苑公司是独立法人，王现祥履行的是职务行为，相应后果应由公司承担，故王现祥不是合同相对人，不承担合同义务。 关于焦点二，每年承包费是695000元，原告认可被告交费到2017年4月30日，2017年5月16日所交半年费用347500元是补交之前所欠，学苑公司认为之前已全交清，347500元是2017年下半年的费用。本院认为，双方对2016年4月30日之前的费用没有异议，对于2016年5月1日至2017年4月30日之间的费用，由于是半年交纳一次，而原告方显示只有一次交费记录，故将2017年5月16日所交半年费用347500元算作补交之前所欠，学苑公司认为已将2016年10月30日至2017年4月30日之间的半年费用交清，应举出相应的证据加以证明，由于其未能举证证明交清了2016年5月1日至2017年4月30日之间的两次半年费用，其辩称已交纳费用至2017年下半年(到10月30日)的意见，本院不予采信。故被告承担承包费的起算时间应为2017年5月1日起。 由于在2018年10月16日学苑公司将客房部退还给了原告，故客房部分的承包费应单独计算，欠费期限为17.5个月。在双方签订的合同中，没有将客房部分的费用单列，考虑到各部分的使用情况不同，客房部的转租价格是每月1万元(每年12万元)，由于转租价格是各方都能接受的市场价，故本院酌情按此价格标准来确定学苑公司欠原告的费用，由此可以计算出学苑公司欠客房部承包费为17.5万元(每月1万元×17.5个月)。其他部分的承包费应按每年575000元(695000元-120000元)，从2017年5月1日计算至租赁物返还之日止。 关于焦点三，学苑公司所称应抵扣的的费用为：1、投资花费400余万元。原告称合同约定年折旧率为33.3%，三年后折旧为零，意味着合同到期投入部分归原告。本院认为，学苑公司所称400余万投资款，其所举证据不足以证明其主张，且合同约第八条约定被告投资额在50-80万元之间，如超出80万元即按80万元认定，同时按折旧约定，三年后投入的资产即折旧为零，实际是表明合同到期后投入资产归原告，不再计算价值。2、后堂新建房屋234平方米(王现祥称造价421200元)，属于拆迁目标，可由征收部门确定补偿对象与金额，本案不作处理。3、关于原告使用中心会议室的费用104400元，学苑公司称双方有口头约定，每月四次(每周一次)，每次300元。原告称双方约定每周一次使用是不收费用，每月超过四次，超出的次数是按每次300元收费。本院认为，如学苑公司所称属实，按生活常理，从2010年10月28日双方签订合同之后，即应及时对此费用进行结算，或从承包费中抵扣，而多年来，双方从未对会议室使用费进行结算或抵扣，可以认为原告的陈述符合生活常理，具有更高的可信度，学苑公司的意见，本院不予采信。 综上所述，双方所签订的合同，虽然名为承包合同，实际是对场地及建设物的租赁，承包费实际上即是租赁费，合同合法有效。双方的合同期限为三年，合同在2013年10月28日即已到期，按《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，现原告诉请解除合同并诉求租金，本院予以支持，租金金额以本院确定的计算方式为准。关于逾期付款的违约金，因被告未按期交纳租赁费，应承担逾期付款的资金占用利息，但原告诉请从2013年5月1日起计算，起算时间错误，应从欠费之日即2017年5月1日起计算。关于原告所付的保安工资16800元，因保安是原告招聘，费用应由原告承担，其未举证证明被告愿意承担此费用，此诉请本院不予支持。学苑公司与王现祥所称的抵扣费用，理由不足，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、解除原告中国共产党霍邱县委员会党校与被告安徽庆发集团盛发宾馆有限公司签订的《培训中心社会化承包经营合同》； 二、被告安徽庆发集团盛发宾馆有限公司、霍邱县学苑文化饮食有限责任公司于本判决生效后三十日内将经营管理的合同内标的物移交给中国共产党霍邱县委员会党校； 三、被告安徽庆发集团盛发宾馆有限公司、霍邱县学苑文化饮食有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告中国共产党霍邱县委员会党校承包费(其中客房部为17.5万元，其他承包费按每年本金575000元从2017年5月1日计算至合同标的物返还之日止)； 四、被告安徽庆发集团盛发宾馆有限公司、霍邱县学苑文化饮食有限责任公司于本判决生效后十日内给付原告中国共产党霍邱县委员会党校违约金(依上述第三项判决确定的欠款金额为本金，从2017年5月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金付清之日止)； 五、驳回原告中国共产党霍邱县委员会党校其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14366元，由安徽庆发集团盛发宾馆有限公司、霍邱县学苑文化饮食有限责任公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长 潘 治 海 人民陪审员 戴 先 军 人民陪审员 沈   阳 二〇一八年十二月十日 书 记 员 徐振(代) 附：相关法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。