宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初12103号原告：宁夏佳兴房地产开发有限公司，住所地宁夏回族在自治区银川市兴庆区凤凰南街**。法定代表人：包建民，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈涛，北京市泽元（银川）律师事务所律师。被告：刘润侠，女，1960年5月10日出生，汉族，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：王京山，宁夏宁人律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐樊敬亭，宁夏宁人律师事务所律师。原告宁夏佳兴房地产开发有限公司（以下简称佳兴房地产公司）与被告刘润侠合同纠纷一案，本院于2018年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告佳兴房地产公司的委托诉讼代理人沈涛、被告刘润侠及其委托诉讼代理人王京山、徐樊敬亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告佳兴房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2016年4月签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为201600015365）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年4月，原、被告双方签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告购买原告开发的位于银川市兴庆区某室公寓，房屋建筑面积976平方米，合同总价为7808000元，就付款时间，双方约定被告应当于2016年4月30日前支付首期50%购房款，余款以银行贷款方式支付。合同签订后，被告未依约向原告支付购房首付款，亦未办理银行贷款手续，故原告诉至法院。被告刘润侠辩称，本案并非买卖合同，而是因借款引起的纠纷。原告因向被告借款本金2000万元，欠付钢材款500余万元，欠付购车款129万元，原告无力偿还上述借款，遂以商品房买卖合同的形式将本案争议房产向被告设定抵押担保。原告诉讼请求不能成立，请求驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据本院确认的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2013年4月11日，案外人刘润泽（出借人、甲方）与本案原告法定代表人包建民（借款人、乙方）及本案原告佳兴房地产公司（担保人、丙方）签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借款300万元，借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽按照借款人包建民要求，将借款300万元转至佳兴房地产公司名下。2013年5月10日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借款300万元，借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽按照借款人包建民要求，将借款300万元转至佳兴房地产公司会计徐敏军名下。2013年6月4日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借款300万元，借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽按照借款人包建民要求，将借款300万元转至佳兴房地产公司会计徐敏军名下。2013年6月7日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借承兑汇票金额200万元（票号分别为27651519、27651815），借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽向包建民提供合同约定的承兑汇票两张。2013年6月25日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借承兑汇票金额100万元（票号为21337007），借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽向包建民提供合同约定的承兑汇票一张。2013年7月2日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借款300万元，借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽向包建民提供借款50万元。2013年7月12日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借承兑汇票金额50万元（票号为22794142），借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽向包建民提供合同约定的承兑汇票一张。2013年7月29日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借承兑汇票金额100万元（票号为21337007、24621167），借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。同日，刘润泽向包建民提供合同约定的承兑汇票两张。2013年8月2日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）再次签订借款合同一份，合同约定乙方向甲方借款300万元，借款期限为借款之日起180天，丙方将自己开发的位于金凤区北京中路以北，大众巷以西“金凤文化广场”地下一层的房产以“商品房买卖合同”形式抵押给甲方，为乙方借款提供抵押担保，并在房产管理部门备案在甲方名下。双方就利息、违约责任等其他内容亦进行了约定。2014年2月28日，刘润泽（出借人、甲方）与包建民（借款人、乙方）及佳兴房地产公司（担保人、丙方）、宁夏同乐百姓商贸有限公司（担保人、丁方）再次签订借款合同补充协议一份，合同载明，2013年4月至2013年8月，乙方共分九笔向甲方借款本金1500万元，由于乙方提出在建工程正在建设中，暂缓还款，并提出再向甲方借一部分款，就相关事宜补充如下：甲方同意在借款1500万元的基础上再出借给乙方500万元，借款总计2000万元，其中借款1500万元截止2014年2月28日，利息为3120257元；由于丙方尚欠银川市融泽物资有限公司钢材款302743元，考虑到丙方暂时还款有困难，融泽公司同意将该笔货款债权转让给甲方；丙方作为乙方的抵押担保人，继续以“金凤文化广场”地下一层的房产做抵押；丁方同意用与丙方联合开发建设的“百姓购物城改造项目”中的商业裙房（面向北1-2层）面积不少于500平方米的房产做抵押担保，待图纸出来后，由甲方和乙方、丁方共同书面确认抵押房产的具体位置。2014年3月1日，包建民、佳兴房地产公司向刘润泽出具收条一张，载明包建民足额收到刘润泽的2000万元借款。2015年11月25日，佳兴房地产公司出具贷款核账说明一份，载明“自2013年4月1日到2013年11月15日，宁夏佳兴房地产开发有限公司从银川融泽物资有限公司提钢材7521430元（不含税），陆续付款2376400元。结算至现在仍欠钢材款伍佰壹拾肆万伍仟零叁拾元整（5145030元）。现将提货单原件壹拾叁张退回给宁夏佳兴房地产开发有限公司。双方结算以此贷款核账说明为准。宁夏佳兴房地产开发有限公司按伍佰壹拾肆万伍仟零叁拾元整（5145030元）向银川融泽物资有限公司偿付”。2016年1月10日，包建民出具承诺一份，载明“今有包建民与刘润泽抵顶借款事宜，现特承诺在2016年1月22日开始还款，如逾期未开始还款，由包建民全力配合办理百姓购物城房产到房产部门备案，备案后送银行办理银行按揭，所贷款项由刘润泽收回，用于归还借刘润泽的款项。此房产办理的手续由包建民全力配合完善”。2016年4月29日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定，被告购买原告开发的位于银川市兴庆区某号商业、某号综合楼、某室，建筑面积976平方米；该商品房单价为8000元，总价款7808000元，被告应当于2016年4月30日前支付首期房价款3904000元，余款3904000元向银行申请贷款支付。合同签订当日，原告将该房屋备案至被告名下。此后，被告未向原告支付购房款。原告认为被告并未履行合同义务，故诉至法院。另查明，2016年5月4日，包建民、佳兴房地产公司出具情况说明一份，该说明载明“关于2016年4月29日刘润侠与宁夏佳兴房地产开发有限公司（下称佳兴公司）签订的玖份《银川市商品房买卖合同（预售）》（下称合同）合同号分别为：201600015368、201600015391、201600015379、201600015388、201600015359、201600015365、201600015375、201600015373、201600015361，这玖份合同在银川市房屋产权交易管理中心登记备案。签订合同备案不是刘润侠要购买佳兴公司的商品房，其真实目的是：因包建民向刘润侠借款，以及佳兴公司拖欠银川市融泽物资有限公司钢材款而由佳兴公司提供的抵押担保，即以买卖合同在产权交易中心登记备案形式设定的抵押担保（抵押范围为：本金、利息、违约金和实现债权的全部费用）。至于合同条款，双方约定对双方都不产生法律效力，互不执行。待包建民和佳兴公司将借款本、息和货款还清，刘润侠将玖份合同撤销备案交换于佳兴公司，但在撤销备案过程中产生的税、费由包建民和佳兴公司承担。特此说明。说明人（借款人）：包建民，说明人（抵押人）：宁夏佳兴房地产开发有限公司”。该内容下部手写体载明“注：因印章在项目进行中办理融资手续，不在项目单位，待印章取回后补盖，在此说明文件上，特此说明”。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间形成的是商品房买卖关系还是基于其他债权债务产生的担保关系。审查本案事实可知，原告法定代表人包建民与刘润泽之间存在民间借贷及其他债权债务，而原告为包建民所负刘润泽的借款以房产抵押的方式提供担保。针对原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》，包建民及原告出具的情况说明已然明确双方并无商品房买卖的真意表示，而是以《商品房买卖合同》在产权交易中心登记备案形式为刘润泽享有的债权设定的抵押担保。鉴于双方未办理抵押登记，其约定也不符合《中华人民共和国担保法》规定的担保方式，故双方签订《商品房买卖合同（预售）》并办理商品房备案登记的行为应认定为非典型的担保方式，而非原、被告之间存在商品房买卖合同关系。既然案涉《商品房买卖合同（预售）》是为担保刘润泽债权的实现，故在债务人未履行还款义务的前提下，设定的抵押担保未经债权人同意不能解除。原告以其与被告之间存在商品房买卖关系并要求解除合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国担保法》第三十四条、第五十二条之规定，判决如下：驳回原告宁夏佳兴房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告宁夏佳兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  宋志军二〇一八年十二月十日法官助理马聪聪书记员徐思雨附：本案适用的法律条文《中华人民共和国担保法》第三十四条下列财产可以抵押：（一）抵押人所有的房屋和其他地上定着物；（二）抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产；（三）抵押人依法有权处分的国有的土地使用权、房屋和其他地上定着物；（四）抵押人依法有权处分的国有的机器、交通运输工具和其他财产；（五）抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；（六）依法可以抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第五十二条抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。