海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终1062号上诉人（原审被告）：海南博岭房地产开发有限公司，统一社会信用代码914690340510755470，住所地海南省陵水县岭门农场场部。法定代表人：宋春甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈正伟，海南唐海律师事务所。委托诉讼代理人：戚云霞，海南唐海律师事务所。被上诉人（原审原告）：陈芳荷，女，1954年8月25日出生，公民身份号码×××，汉族，住海南省三亚市。委托诉讼代理人：叶保雄，系陈芳荷丈夫。委托诉讼代理人：叶世峰，海南昌宇律师事务所律师。上诉人海南博岭房地产开发有限公司（以下简称博岭公司）因与被上诉人陈芳荷房屋租赁合同纠纷一案，不服三亚市城郊人民法院（2018）琼0271民初1821号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。博岭公司上诉请求：1.依法撤销一审判决或发回重审；2.一、二审诉讼费用由陈芳荷承担。事实和理由：一、合同的解除时间。根据合同第八条约定，陈芳荷出租房屋临街商铺是三亚市河西区政府所建（约117㎡），陈芳荷只有使用权，如政府要求收回（以行文通知为准），或本房屋被征用、改造，陈芳荷、博岭公司双方必须无条件同意终止本合同，同时按合同执行期满条款处理。2017年5月24日，博岭公司收到三亚市天涯区人民政府于2017年5月10日作出的《三亚市天涯区人民政府关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》[天府（2017）120号]，决定因实施三亚“阳光海岸”片区棚户区改造项目的需要，对包含涉案房屋在内的房屋进行征收。基于以上事实，涉案合同的终止时间应当是2017年5月10日，至于双方是否对租金进行核算、是否办理交接、是否支付水电费，并不影响合同的终止，故一审认定合同履行完毕，属于事实认定错误。二、租金的支付期限。本案系简易程序，并未指定举证期限，博岭公司在庭审中己经阐明，租金已经支付至2017年7月31日，但一审法院并未本着查明事实的态度处理本案，而是直接认为博岭公司举证不能，仍然判决博岭公司支付2016年8月1日以后的租金，损害了博岭公司的合法权益。三、一审判决陈芳荷支付违约金和占有使用费没有法律依据。本案协议已经于2017年5月10日终止，博岭公司也已经搬离了涉案房屋，故一审判决违约金和占有使用费明显错误。请求二审法院予以修正。综上，请求二审法院支持博岭公司的上诉请求。陈芳荷辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。一、一审判决认定双方租赁合同于2018年1月31日期限届满而终止，博岭公司仍继续占有涉案房屋正确；一审判决博岭公司向陈芳荷返还涉案房屋及附属装修、设备设施，适用法律正确。博岭公司主张根据合同第八条第1款的约定，合同于2017年5月10日终止，与客观事实及合同约定不符。首先，三亚市天涯区政府下文告知因棚户区改造需对涉案房屋进行征收，并非对临街商铺部分进行回收，且涉案房屋直至一审判决前都没有被征收，博岭公司在2017年5月10日之后仍一直占有使用涉案房屋是有录音录像、水电费清单、回复函等证据予以证实；其次，合同第八条第1款约定的是遇到政府征收时双方应无条件同意终止合同，强调的是在该情况下双方都有终止合同的权利，并不等同于在该情况下合同就能自动终止，博岭公司在2017年5月24日收到征收公告并在该文件上注明：“己收到本通知，具体事宜待业主与我方确定后执行”，后博岭公司仍继续占有使用涉案房屋，并未向陈芳荷提出办理合同终止手续，也未向陈芳荷交还涉案房屋，故合同直至2018年1月31日届满才终止。二、一审判决博岭公司向陈芳荷支付租金以及房屋占有使用费正确。首先，博岭公司主张2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金己经支付完毕，但未提交证据予以证明，应承担举证不能的不利后果；其次，2017年8月1日至2018年1月31日期间由于合同尚未终止，博岭公司拒不支付租金没有依据；再者，2018年1月31日之后博岭公司仍占有涉案房屋是有证据证明的客观事实。三、一审判决博岭公司向陈芳荷支付违约金和水电、物业等费用正确。另一审法院已依法指定了七日的举证期限，博岭公司未在举证期限内提供证据证明其主张，应承担相应的不利后果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。陈芳荷向一审法院起诉请求：1.解除陈芳荷与博岭公司于2015年1月30日签订的《房屋租赁合同》，并判令博岭公司向陈芳荷返还租赁房屋及《房屋租赁合同》附件1、附件2、附件3载明的租赁房屋原装修和附属设备设施；2.博岭公司向陈芳荷支付尚欠房屋租金暂计32.76万元和房屋占有使用费（其中欠付2016年8月1日至2017年7月31日期间的部分租金5.04万元，欠付2017年8月1日至2018年1月31日期间的全额租金27.72万元，2018年2月1日至2018年3月26日期间的租金按照每月4.62万元的标准进行计算；房屋占有使用费按照每月4.62万元的标准计算，从2018年3月27日起计算至博岭公司向陈芳荷返还租赁房屋及附属装修、设备设施之日止）；3.博岭公司向陈芳荷支付违约金暂计47,605．22元（以每期尚欠的租金分别计算，从2016年8月6日起，按年利率24％暂计算至2018年1月31日，实际数额计算至博岭公司向陈芳荷付清全部租金之日止）；5.博岭公司向陈芳荷支付涉案房屋2018年2月至3月的电费1082.48元，2017年11月至2018年4月的物业费360元，2017年11月至12月的水费、污水处理费、垃圾费、检修费32.1元，共计1474.58元；6.博岭公司承担案件全部诉讼费。一审法院认定事实：涉案房屋位于三亚市××区套房及商铺，建筑面积280㎡，其中套房为陈芳荷因继承所得，临街商铺部分为三亚市政府为改善旅游环境于2010年投资建设，建成由陈芳荷使用至今。2015年1月30日，陈芳荷、博岭公司双方签订一份《房屋租赁合同》及附件1房屋交割清单，附件2、附件3出租铺面室内原装修照片和空调主机照片。陈芳荷、博岭公司约定陈芳荷将涉案房屋租赁给博岭公司，租赁期限自2015年2月1日起至2018年1月31日止，共计3年。其中合同第四条第一款第1项约定：（1）租赁前一年半（即2015年2月1日起至2016年7月31日止）租金按每月150元/㎡计算，月租金为4.2万元，年租金为50.4万元。（2）租赁后一年半（即2016年8月1日起至2018年1月31日止）租金按上述标准增加10%，即月租金为4.62万元，年租金为55.44万元。陈芳荷、博岭公司双方均不得再以任何理由调整租金。2.押金5万元整，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由博岭公司承担的费用、租金，以及博岭公司应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应无息返还给博岭公司。第三款约定：租金每六个月支付一次（第一次应付租金金额为租期首六个月租金费用）。押金及第一次租金在本合同签订之日支付，金额共计30.2万元，其中含六个月租金25.2万元及押金5万元。第二次租金于合同签订之日起期满六个月后5日内支付，往后租金交付方式以第二次租金的支付方式类推。第五款约定：博岭公司承担租赁期间内包括但不限于房屋的租金、水费、电费、卫生、物业管理费、收视费、电话安装及话费、网费等博岭公司为达经营目的而发生的相关费用。…陈芳荷、博岭公司双方有任何一方垫付了应由对方承担的费用，则有权通过提供相关缴费凭据要求对方返还相应费用。第六条约定：1.陈芳荷有权要求博岭公司按期足额交付租金及按照合同约定应由博岭公司承担的相关费用。3.博岭公司有下列情形之一时，陈芳荷有权单方解除合同：（1）擅自改变租赁房屋的用途；（2）未经陈芳荷签名确认同意擅自转租、转让租赁房屋或以任何行为对外宣示自身拥有租赁房屋的产权；（3）利用租赁房屋从事非法经营活动的；（4）未按期足额交纳租金超过10日的；（5）博岭公司擅自改变租赁房屋的主体结构或承重结构的。10.陈芳荷商铺临街部分是由三亚市河西区政府所建，面积约117㎡，政府收取的租金、管理费、使用费等费用，由陈芳荷承担。第八条约定：1.陈芳荷出租房屋临街商铺是三亚市河西区政府所建（约117㎡）陈芳荷只有使用权，如政府要求收回（以行文通知为证），或本房屋被征用、改造，陈芳荷、博岭公司双方必须无条件同意终止本合同，同时按合同执行期满条款处理。2.租赁期满未能续租或合同因解除等原因提前终止的，博岭公司应当于租赁期满或合同终止后5日内将租赁房屋（含装修、空调、水电等不动产）及陈芳荷提供的其他配套设施以良好、适租的状态交还陈芳荷。博岭公司拒不搬出交还房屋的，陈芳荷有权采取强制措施收回，博岭公司在房屋内的所有物品视为博岭公司自愿放弃并由陈芳荷处理，陈芳荷无需负赔偿责任。4.博岭公司自愿承担房屋原装修材料的15万元转让费，并由博岭公司直接向转让方海南万宁华凯置业有限公司支付，博岭公司在租赁期内享受该装修材料的使用权；合同解除或终止后，博岭公司无偿归还陈芳荷。5.博岭公司租赁房屋未满叁年，陈芳荷无法律规定或合同约定的事由单方解除合同的，应提前90日通知博岭公司，除合同约定的其他违约责任外，陈芳荷应支付博岭公司改装费用15万元的补偿款。第九条约定：1.博岭公司未按约定时间返还租赁房屋的，应按一个月租金向陈芳荷支付违约金；且博岭公司仍须向陈芳荷支付违约占用租赁房屋期间的租金及相关费用。4.因合同第六条第3款及第七条第8款约定的事由导致守约方单方解除合同的，双方按实际租赁时间结清租金等相关费用后，违约方按一个月租金向守约方支付违约金。第十条约定：1.租赁期满或合同解除后，陈芳荷有权收回房屋，博岭公司应按照完好、适租的状态返还房屋及其附属物品、设备设施。陈芳荷、博岭公司双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清各自应当承担的费用。双方签订租赁合同后，陈芳荷于当日将涉案房屋交付给博岭公司使用，交付的内容包含房屋及附属装修（装修为硬装，不含家具）、设备设施（含主机型号为RAS-400FSN60、RAS-224FSN60的日立牌中央空调1台、吊扇4台、吊灯7台）。博岭公司已向陈芳荷支付自2015年2月1日至2016年7月31日的租金25.2万元及押金5万元。陈芳荷于2018年1月10日通过邮箱发放的方式向博岭公司发送一份《通知书》，于2018年1月11日再次通过EMS邮寄的方式向博岭公司邮寄上述《通知书》。《通知书》的内容为：“一、根据双方《房屋租赁合同》约定，上述租赁房屋的租赁期限将于2018年1月31日届满，请贵方留意前述期限，妥善安排好相关事项。二、根据双方《房屋租赁合同》约定，2017年8月1日至2018年1月31日该六个月的租金应于2017年8月5日前足额支付，贵方至今尚未向我方支付，请贵方尽快向我方支付上述拖欠的六个月租金。”博岭公司收到陈芳荷通过邮箱方式发送的《通知书》后，于2018年1月15日向陈芳荷发送《回复及告知函》，内容为：1.根据双方签订的合同第六条第9款约定，涉案房屋面临违建拆迁且签订合同时陈芳荷未明确告知，现天涯区政府已发出房屋征收公告，属陈芳荷单方原因致使博岭公司无法正常使用房屋及进行经营。2.根据租赁合同第八条第1款的约定，陈芳荷、博岭公司双方根据合同约定终止合同等。另查明，三亚市天涯区人民政府于2017年5月10日作出《三亚市天涯区人民政府关于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收决定的公告》〔天府（2017）120号〕，决定因实施三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目的需要，对包含涉案房屋在内的房屋进行征收。博岭公司于2017年5月24日收到该通知，并在该通知上注明：“已收到本通知，具体事宜待业主与我方确定后执行。”涉案房屋现尚未进行征收。再查明，涉案房屋2017年11月至12月产生水费、污水处理费、垃圾费、检修费共计32.1元。2018年2月份产生电费531.66元，3月份产生电费550.82元。2017年11月份至2018年4月份物业费共计360元，上述费用陈芳荷已经支付。一审法院认为，陈芳荷、博岭公司双方签订的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，双方均应按照合同约定全面履行各自权利义务。陈芳荷已经按照合同约定向博岭公司交付房屋，博岭公司应当按照约定按时向陈芳荷支付租金。关于合同解除的问题。合同期限于2018年1月31日届满，双方也没有继续履行合同的意思表示，合同期限届满后合同权利义务即终止，陈芳荷诉求判令解除合同已没有事实依据，不予支持。博岭公司主张根据第八条第1款的约定，合同于2017年5月10日即终止。根据合同第八条第1款的约定，政府对临街商铺进行收回或者征用、改造的时候合同无条件终止。本案中，三亚市天涯区人民政府下文告知因棚户区改造需对涉案房屋进行征用，并非对临街商铺部分进行回收，且涉案房屋尚未被征用，博岭公司也一直占有使用至今，故对博岭公司关于合同已经于2017年5月10日终止的主张不予支持。合同期限届满后，博岭公司应当按照合同约定向陈芳荷返还房屋及附属的装修、设备设施。陈芳荷诉求博岭公司返还租赁房屋及《房屋租赁合同》附件1、附件2、附件3载明的租赁房屋原装修（装修为硬装，不含家具）和设备设施（含主机型号为RAS-400FSN60、RAS-224FSN60的日立牌中央空调1台、吊扇4台、吊灯7台）具有事实和法律依据，予以支持。关于租金。博岭公司主张租金2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金已经支付完毕，博岭公司未对其主张提供证据予以证明，应承担举证不能的责任。陈芳荷诉求博岭公司支付2016年8月1日至2017年7月31日期间的租金欠付的租金5.04万元，予以支持。2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金因合同尚未解除，博岭公司拒不支付租金没有依据，陈芳荷诉求博岭公司支付2017年8月1日至2018年1月31日期间的租金27.72万元也予以支持。合同期限届满后，博岭公司仍继续占用涉案房屋，造成陈芳荷的租金损失，陈芳荷诉求博岭公司按照合同约定的租金标准支付占有使用费于法有据，予以支持。博岭公司主张因陈芳荷拒绝对接，导致涉案房屋不能正常交接，未提交证据予以证明，对博岭公司的主张不予采信。陈芳荷诉求博岭公司支付房屋占有使用费予以支持，房屋占有使用费按照每月4.62万元的标准，自2018年2月1日起计算至博岭公司实际返还房屋租赁房屋及附属设备设施之日止。关于违约金。根据合同约定，博岭公司应当按期足额向陈芳荷支付租金。博岭公司欠付租金的行为构成违约，陈芳荷诉求博岭公司支付违约金符合法律规定，予以支持。违约金应分别计算，即以2.52万元为本金，从2016年8月6日起开始计算；以2.52万元为本金，从2017年2月6日起开始计算；以27.72万元为本金，从2017年8月6日起开始计算，以上三笔均计算至博岭公司实际付清款项之日止，按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率计算。关于陈芳荷请求判令博岭公司支付2018年2月至3月的电费1082.48元，2017年11月至2018年4月的物业费360元，2017年11月至12月的水费、污水处理费、垃圾费、检修费32.1元的诉讼请求。根据合同约定，租赁期间产生的上述费用应由博岭公司承担。合同期限期满后博岭公司继续使用涉案房屋，产生的水电等费用也应由博岭公司承担。现该费用陈芳荷已经支付，故陈芳荷诉求博岭公司支付上述费用予以支持。博岭公司支付的押金5万元可以另案主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法(javascript:SLC(98761,0))》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))之规定，判决：一、博岭公司于判决生效之日起十日内将位于三亚市××区房屋及《房屋租赁合同》附件1、附件2、附件3载明的租赁房屋原装修（装修为硬装，不含家具）和附属设备设施（主机型号为RAS-400FSN60、RAS-224FSN60的日立牌中央空调1台、吊扇4台、吊灯7台）返还给陈芳荷；二、博岭公司于判决生效之日起十日内向陈芳荷支付2016年8月1日至2018年1月31日的租金32.76万元和房屋占有使用费（房屋占有使用费按照每月4.62万元的标准计算，从2018年2月1日计算至博岭公司向陈芳荷返还房屋及装修及附属设备设施之日止）；三、博岭公司于判决生效之日起十日内向陈芳荷支付违约金（以2.52万元为本金，从2016年8月6日起开始计算至博岭公司实际付清该笔款项之日止；以2.52万元为本金，从2017年2月6日起开始计算至博岭公司实际付清该笔款项之日止；以27.72万元为本金，从2017年8月6日起开始计算至博岭公司实际付清该笔款项之日止，均按中国人民银行发布的同期一年期贷款基准利率计算）；四、博岭公司于判决生效之日起十日内向陈芳荷支付2018年2月至3月的电费1082.48元，2017年11月至2018年4月的物业费360元，2017年11月至12月的水费、污水处理费、垃圾费、检修费32.1元，共计1474.58元；五、驳回陈芳荷的其他诉讼请求。如果博岭公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3464元（陈芳荷已预交并已减半收取），由博岭公司负担。经审理查明：一审查明事实属实，本院予以确认。另查明，本案二审审理期间，陈芳荷向本院提交了以下4份证据：三亚市天涯区棚户区改造工作领导小组办公室《搬离通知》、《搬走物品通知书》、2018年5月19日通知及2018年5月21日博岭公司交还涉案房屋钥匙录音录像，拟共同证明博岭公司在合同期满后仍占用房屋，直至2018年5月21日交还涉案房屋钥匙。博岭公司对上述4份证据的质证意见为：对真实性均不予认可，博岭公司已于2017年5月10日搬离。本院经审查，陈芳荷提交的证据来源合法、内容客观真实且与案件待证事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，予以采信。博岭公司向本院提交了《支付陈芳荷房租明细》，拟证明博岭公司针对涉案房屋已向陈芳荷交纳房屋至2017年7月31日。陈芳荷对该证据的质证意见为：博岭公司确已交纳涉案房屋租金至2017年7月31日，但未足额交纳。本院经审查，博岭公司的该份证据来源合法、内容客观真实且与案件待证事实具有关联性，可以作为认定案件事实的依据，予以采信。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系陈芳荷、博岭公司的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效的合同，该合同的内容对双方当事人均具有约束力。本案的争议焦点为：一、关于博岭公司搬离时间的问题本案中，博岭公司、陈芳荷签订的涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，根据三亚市天涯区棚户区改造工作领导小组办公室2018年5月16日发出的《搬离通知》、涉案房屋2017年11月-2017年12月期间的水费、垃圾费、2018年2月-2018年3月期间的电费、2017年11月-2018年4月期间的物业费等费用清单及博岭公司于2018年5月21日向陈芳荷交还涉案房屋钥匙的证据，可以认定博岭公司实际使用涉案房屋至2018年5月21日，因此，博岭公司上诉主张其已于2017年5月10日搬离涉案房屋并于2017年5月10日解除涉案合同，没有提供相应的证据证明该主张，应承担举证不能的法律后果，故对博岭公司的该项上诉主张，不予支持。二、关于涉案《房屋租赁合同》房屋租金的支付问题首先，陈芳荷、博岭公司对博岭公司已向陈芳荷交纳涉案房屋2015年2月1日-2016年7月31日期间的租金均没有异议，本院对该事实予以确认。其次，根据涉案《房屋租赁合同》第四条第（一）款第1项关于“2016年8月1日起至2018年1月31日期间的租金为每月4.62万元”的约定，博岭公司应向陈芳荷交纳2016年8月1日-2018年1月31日期间的房租应为83.16万元（4.62万元/月×18个月），博岭公司已向陈芳荷支付2016年8月1日-2017年7月31日期间的租金共计50.4万元，尚有32.76万元（83.16万元-50.4万元）未向陈芳荷交纳。因此，一审法院判决博岭公司向陈芳荷支付2016年8月1日-2018年1月31日期间的房租32.76元正确，应予维持；博岭公司上诉主张其已向陈芳荷交纳2016年8月1日-2017年7月31日期间的房租并已足额支付，没有提供证据证明其主张，应承担举证不能的法律后果，其上诉主张没有事实依据，不予支持。三、关于博岭公司是否应向陈芳荷支付违约金和占有使用费的问题本案中，经查，博岭公司未按合同约定向陈芳荷足额、交纳2016年8月1日-2018年1月31日期间的房租，已构成违约，博岭公司应当承担违约责任，因此，一审判决博岭公司向陈芳荷支付违约金正确，应予维持；博岭公司上诉认为其不应支付违约金，没有事实和法律依据，予以驳回。另，涉案《房屋租赁合同》已于2018年1月31日期满，但博岭公司仍占有使用涉案房屋至2018年5月21日，博岭公司应向陈芳荷支付占有涉案房屋2018年2月1日-2018年5月21日期间的占有使用费。故一审法院判决博岭公司向陈芳荷支付房屋占有使用费正确，予以维持；博岭公司上诉认为其不应支付房屋占有使用费，没有事实和法律依据，不予支持。综上，博岭公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6928.7元（博岭公司已预缴），由博岭公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈太洪审 判 员 梁 朝审 判 员 李 祎 二〇一八年十二月十八日法官助理 郭帅帅书 记 员 唐 毅附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。