广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初20569号原告：赵业红，男，1973年11月6日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：卢丽贞（原告赵业红的妻子），身份证住址广东省和平县。被告：中山市雅建房地产发展有限公司，住所地广东省中山市三乡镇金涌大道雅居乐酒店**，统一社会信用代码91442000755646811U。法定代表人：郑建强。委托诉讼代理人：梁添福，广东正日律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宏科，广东正日律师事务所律师。原告赵业红与被告中山市雅建房地产发展有限公司（以下简称雅建房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵业红委托诉讼代理人卢丽贞，被告雅建房地产公司委托诉讼代理人梁添福、李宏科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵业红向本院提出诉讼请求：1.认定涉案房屋漏水原因是房屋质量存在问题，因质量问题存在的侵害属于持续状态；2.被告承担涉案房屋的渗漏问题承担维修责任，委托专业防漏公司处理，出具检验合格报告；3.被告赔偿原告交通、误工、精神抚慰金共计30000元。诉讼中，原告明确第1项诉讼请求为确认案涉房屋漏水的原因是被告交付的房屋存在质量问题，第2项诉讼请求为被告承担案涉房屋漏水的维修责任，第3项诉讼请求的30000元包括交通费1000元、误工费1000元、精神损害抚慰金2000元、租金26000元。事实与理由：原告作为中山市五桂山桂南村桂南路**号御龙山花园一期**幢**座业主，多次向被告反映涉案房屋存在严重的渗漏问题，被告一直懈怠处理。无奈之下，只得写信向被告的上级机构雅居乐地产控股有限公司反映，该投诉信2013年9月26日通过顺丰快递寄出，收信地址为广州市珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心**楼雅居乐地产控股有限公司客服部，并于2013年9月27日上午09:41签收。2015年4月14日,原告与被告及其物业再次到现场交涉，仍然未果。上述事实，有挂号单、签收短信截图、录音视频、文字证据为证。原告认为，在房屋防水五年的质保期内，防水出现问题，业主已经固定证据，这种没有修好的情况，应该算是上一个行为的延续。保修期应该从问题得到解决之后算起。房屋渗水并不是五年保修到期后出现的，而是一直就存在的问题，一直没有解决。延长保修期，双方争议的时间不能计算在内。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。就涉案房屋的渗漏问题，业主在保修期内通过多种方式、多种途径，向地产、物业反映数年，结果投诉无门，造成交通费、误工费的损失，造成不必要的诉累，严重影响装修计划，以及日后可以预见的收益。被告雅建房地产公司辩称，1.涉案房屋的保修期限已经届满，被告的保修责任已经解除。涉案房屋已严格按照法定的程序建设验收，质量符合合同的约定及法律的规定，被告于合同约定的交付期限2011年1月30日前通知原告接收涉案房屋，原告对房屋查验无误后于2011年6月4日办理了实际的交接手续。根据双方签订的房屋买卖合同约定，原告所述房屋的墙面渗漏的质量问题已超出合同约定的3年保质期。2.原告所述涉案房屋的墙面渗漏，并非是自身存在的问题。涉案房屋在质保期间原告并未提出维修问题，质保期满后相应的维修维护由原告自行处理。3.涉案房屋的相关保修责任已经解除的事实清楚，原告主张的全部诉讼请求没有相关事实和法律依据，请法院依法予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：1.2010年9月6日，赵业红作为买受人与作为出卖人的雅建房地产公司签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人购买的商品房位于五××小区××座（建筑层数地上3层，地下**），购房总价款为3760328元；双方确认并同意于2011年1月30日为该商品房的交付使用时间；若因买受人逾期未收楼，在出卖人指定的交楼期限届满当天，视为已实际交付买受人使用，此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任、损失包括商品房及其设备设施、装修的破损、灭失等均与出卖人无关，由买受人自行承担；出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照住宅质量保证书承诺的内容承担相应的保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务；合同附件四住宅质量保证书约定具体保修项目、保修期限及保修责任，其中屋面防水的保修期限为5年，墙面、厨房的卫生间地面、管道渗漏的保修期限为3年，保修期是以收楼通知书上注明的收楼日作起始时间；合同还约定了其他事项。签订合同后，涉案房产于2010年9月13日办理了商品房销售登记备案。庭审中，就案涉房屋保修期的起算日期的询问，赵业红认为自2011年6月4日实际收楼之日起算，雅建房地产公司主张自2011年2月28日起算。2.2011年1月27日，雅建房地产公司通知赵业红于2011年1月25日至2011年2月28日前来收楼，如未能在通知到期日前办理收楼手续的，视为已实际交付。2011年6月4日，赵业红办理了涉案房屋的收楼手续。庭审中，赵业红认为因发现有渗漏问题，所以没有在2011年2月28日前办理收楼手续，后来因雅建房地产公司保证会处理渗漏问题才于2011年6月4日办理了收楼手续，雅建房地产公司表示在通知收楼之前有处理过案涉房屋的渗漏问题，通知之后没有接到过渗漏的投诉，也没有实际处理过渗漏问题。3.赵业红提供的投诉信复印件、快递单复印件、照片打印件记载：赵业红曾向位于广州市珠江新城珠江西路5号广州国际金融中心××楼的雅居乐地产控股有限公司寄送投诉信；该投诉信于2013年9月27日被签收。赵业红提供的文字记录打印件记载：赵业红与物业人员就案涉房屋进行交涉。庭审中，赵业红主张雅居乐地产控股有限公司是雅建房地产公司的上级机构，文字记录打印件是对视频文件的真实反映，但视频文件现在找不到，雅建房地产公司对上述证据均不予确认，并主张其母公司位于香港。4.2017年1月11日，赵业红以案涉房屋存在质量问题为由另案诉至本院，请求：雅建房地产公司承担物业服务费39060元（从2013年7月1日至2016年12月31日，共计42个月）；雅居乐物业管理服务有限公司五桂山分公司（以下简称雅居乐物业公司五桂山分公司）向其赔偿损失6006.2元并继续承担保修服务，保修期从2013年9月起算，共五年；雅建房地产公司、雅居乐公司承担案涉房屋业主自行委托他人进行维修及选定检测机构进行检测的费用，暂定为30000元。该案庭审中，赵业红明确第2项诉讼请求损失费的计算依据为雅居乐物业公司五桂山分公司未能及时维修房屋导致赵业红多交纳6602元的物业服务费滞纳金。本院经审理后作出（2017）粤2071民初750号民事判决，判决驳回赵业红的诉讼请求。赵业红不服该判决，提起上诉。中山市中级人民法院经审理后作出（2017）粤20民终3533号民事判决，认定案涉房屋的渗水现象是房屋本身质量问题所致，但雅居乐物业公司五桂山分公司仅是案涉房屋所在小区的物业公司，与赵业红仅存在物业服务合同关系，双方并不存在商品房预售合同关系，雅居乐物业公司五桂山分公司对案涉房屋的质量并无保修的义务，判决驳回上诉，维持原判。审理期间，中山市中级人民法院于2017年7月20日至案涉房屋现场勘验，发现案涉房屋为毛坯房，尚未入住，案涉房屋一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象。庭审中，赵业红表示该勘验情况即是其主张的渗漏问题，而且该问题一直处于持续中，保修期限为5年，雅建房地产公司主张保修期限为3年。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同，系赵业红与雅建房地产公司的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守履行。案涉房屋一楼大门左边房间飘窗上部及下部有渗水现象，且该现象是房屋本身质量问题所致，业经已发生法律效力的中山市中级人民法院（2017）粤2071民初750号民事判决所认定，故本院予以确认。雅建房地产公司作为出卖人应当在保修期内对交付房屋的质量问题承担修复责任，故而本案争议的焦点是案涉渗水现象是否出现在保修期限内。根据收楼通知书，赵业红未按收楼通知书的时间前去办理收楼手续，应视为雅建公司于2011年2月28日将案涉商品房交付予赵业红，并自该日起履行保修义务。案涉房屋为地上3层地下1层的别墅，按照常理判断，“一楼大门左边房间飘窗上部及下部”的漏水位置应属墙面范畴，根据住宅质量保证书的记载，保修期限为3年，即2011年2月28日至2014年2月27日。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，赵业红请求雅建房地产公司承担保修责任，应当举证证实案涉渗水现象发生在2011年2月28日至2014年2月27日期间。赵业红因案涉存在质量问题诉至本院的事实，可以证实案涉房屋的质量问题在赵业红2017年1月11日起诉之日即已发生，但无法证实该质量问题在2014年2月27日之前即已存在。赵业红提供的投诉信复印件、快递单复印件、照片打印件均没有原件供本院核实，文字记录打印件没有原始载体作为支撑，雅建公司又不予认可，故本院不予采信。据此，赵业红提供的证据均不足以证实渗水现象发生在保修期限内，赵业红以此为由所提出的诉讼请求，本院予以驳回。此外，需要说明的是，案涉房屋是否存在质量问题是一项事实判断，并非某种法律关系存在与否的确认之诉的标的，不构成一个独立的诉，且该事实判断业经中山市中级人民法院（2017）粤2071民初750号民事判决所认定，故本院不在本案中处理。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：驳回原告赵业红的诉讼请求案件受理费550元，减半收取275元（该款原告已预付），由原告赵业红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陆招胜二〇一八年十二月二十五日书记员  梁敏霞李小穆