兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）甘0191民初1872号 原告（反诉被告）袁维明，男，1986年9月9日出生，汉族，甘肃省皋兰县西岔镇山字墩村农民，住该村**。 委托诉讼代理人：李雷，甘肃精佑铭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩佩君，甘肃精佑铭律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘肃三维资产管理有限公司，住，住所地甘肃省兰州市兰州新区/div> 法定代表人：何忠仁，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。 第三人：甘肃地下空间房地产开发有限公司，住，住所地甘肃省兰州市兰州新区/div> 法定代表人：陈喜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴宝松，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘晓敏，甘肃和谐律师事务所律师。 原告袁维明与被告甘肃三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、第三人甘肃地下空间房地产开发有限公司（以下简称地下空间公司）合同纠纷一案及三维公司反诉袁维明合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告袁维明及其委托诉讼代理人李雷、韩佩君、被告三维公司及地下空间公司委托诉讼代理人吴宝松、刘晓敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 袁维明向本院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》；2.依法判令被告向原告支付2016年6月6日至2018年5月25日房屋租金81069元；3.依法判令被告向原告支付2016年6月1日至2017年5月30日逾期未付的房屋租金利息1670元（38393×4.35%），上述共计82739元；4.本案诉讼费、保全费、公告费由被告承担。庭审中，袁维明增加诉讼请求如下：1.依法判令三维公司以38393元（2016年6月6日至2017年6月5日的租金）为基数自2017年7月5日按照年利率24%向申请人支付违约金，直至付清为止(暂计算至2018年11月2日为12243.69元)；2.依法判令三维公司以43878元（2017年6月6日至2018年6月5日的租金）为基数自2018年7月5日按照年利率24%向申请人支付违约金，直至付清为止(暂计算至2018年11月2日为3462.15元)。另，庭审中，袁维明自愿放弃要求三维公司支付逾期未付房屋租金利息的诉讼请求（即第三项诉讼请求）。事实和理由：原告于2015年8月29日与被告签署《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，合同约定原告将其购买的房屋委托被告经营，被告承诺2016年6月6日至2017年6月5日房屋租金38393元，2017年6月6日至2018年5月25日房屋租金42676元，合同签订后，2018年5月25日原告与第三人解除《商品房买卖合同》,致使与被告签署的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》履行不能，故要求解除该委托经营合同。自《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》签订以来，被告并未按照合同约定向原告支付过租金，截止2018年5月底尚欠原告房屋租金81069元，在多次协商无果的情况下，原告为维护其合法权益，依法提起诉讼，望判如所请。 三维公司辩称，1.原告诉请支付2016年6月5日至2018年5月25日房屋租金，缺乏事实和法律依据，应予以驳回；2.原告诉请支付逾期未付房屋租金的利息没有事实依据，应予以驳回；3.原告应承担因违约给被告造成的经济损失；原告诉请的租金中应扣除个人所得税、房产税、印花税共计26411.88元，扣除公共维修基金10311.3元。 地下空间公司述称，1.其与原告在2017年5月25日签订退房协议书，解除了《商品房买卖合同》，自此原告丧失房屋所有权，其依法享有取得租金收益的权利，原告无权代替其主张2017年5月25日之后的租金；2.原告与其在履行退房协议中遇到纠纷，并不影响退房协议的效力；3.由于兰州新区发展现状，案涉房屋并未出租出去，被告公司在市场培育期未获得收益，一直处于亏损经营状态。 三维公司向本院提出反诉请求：1.依法判令原告向被告赔偿因违约造成的经济损失82739元；2.依法判令反诉费由原告承担。庭审中，三维公司增加反诉请求，认为原告向其赔偿因违约造成的经济损失还包括原告在本诉中主张的逾期未付租金违约金。 袁维明辩称，1.其与第三人虽在2017年5月25日签订了退房《协议书》，约定了退还购房款及支付房屋租金的内容，但由于被告并未盖章确认，该协议书并未实际履行，且该《协议书》现已因二审法院调解终止履行；2.依据兰州市中院（2018）甘01民终470号民事调解书，原告与第三人签署的《商品房买卖合同》已于2018年5月25日终止履行，故原告与被告公司签署的《物业委托经营合同》已无法履行；3.本案各方均系（2018）甘01民终470号民事调解书的当事人，调解书中的内容系三方一致同意的结果，并不存在原告单方面解除《商品房买卖合同》侵犯被告权益的情形，且该调解书也明确规定房屋租金事宜按照《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》的约定处理，故被告应当依照该合同约定向原告支付2016年6月6日至2018年5月25日的房屋租金；4.案涉房屋属于不动产，实行登记主义（公示公信原则），于2018年6月底才撤销网签手续，在此之前一直登记在原告名下，但实际由被告占有，故其理应支付占有期间的租金；5.被告以原告所要求的租金作为其损失，主张原告赔偿没有事实和法律依据。 地下空间公司辩称，其公司意见与三维公司意见一致。 根据当事人诉辩陈述，本案争议焦点为：1.袁维明与三维公司签订的《委托经营合同》是否应予解除；2.如果《委托经营合同》解除，三维公司是否应支付袁维明租金及违约金；3.袁维明是否对双方签订的《委托经营合同》构成违约，如构成违约，是否应当进行赔偿以及赔偿的数额如何计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原、被告均提交的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》、退房《协议书》，原告提交的《商品房买卖合同》、照片（四张）、兰州新区人民法院（2017）甘0191民初1464号民事判决书、兰州市中级人民法院（2018）甘01民终470号民事调解书，因各方当事人对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：原告提交的照片（4张），证明被告已将涉案相关房屋进行运营。被告质证后不予认可，称涉案房屋至今没有出租出去，也没有运营。且原告购买的商铺面积较小，照片是对整体大楼的拍摄，与本案没有关联性。经审查，该照片显示的是涉案整栋建筑物的相关情况，本案争议房屋是否已进行运营通过照片本身并不能证明；另，原告与三维公司签订了委托经营协议，完成了对案涉房屋的交付，三维公司占用了案涉房屋，其是否实际运营并不能成为阻却其向原告支付租金的理由，故该组证据因欠缺关联性，本院不予采信。 本院经审理认定事实如下：2015年8月29日，袁维明（甲方）与三维公司（乙方）签订《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》，约定甲方将其购置的兰州新区斯戴尔寓苑物业（寓苑8号楼2层282号）的经营管理权全权委托给乙方进行合法经营，委托期限为该房屋《物业买卖协议书》签订之日起10年，租金每年结算一次；租金标准为：（1）第一年年租金为所购物业总价款6%的税前收入32908元，自2015年6月6日起算;（2）第二年年租金为所购物业总价款7%的税前收入38393元，自2016年6月6日起算；（3）第三年年租金为所购物业总价款8%的税前收入43878元，自2017年6月6日起算。上述租金的税费（包含国家及地方规定应缴纳的各种税费）由乙方代扣代缴。（4）从第四年起，……。租金支付日期为第一年租金从第五条约定之日算起，在签订本合同时，由乙方直接支付给甲方，冲抵所购物业价款；第二年租金于2017年6月5日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。第三年租金于2018年6月5日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户。关于违约责任，双方约定，乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金。同时，双方对权利义务、合同解除等也进行了明确约定。2015年10月7日，袁维明与地下空间公司签订《商品房买卖合同》，约定袁维明购买地下空间公司开发的位于兰州新区斯戴尔寓苑第008幢2-282号房屋一套，建筑面积49.15m2，单价12328.42元/m2，总金额515565元。合同签订后，袁维明向地下空间公司付清了购房款。 上述合同履行过程中，袁维明与三维公司及地下空间公司产生争议，2017年5月26日，袁维明与地下空间公司签订《协议书》，就袁维明所购案涉房屋退购事宜达成协议，但此后双方在履行该《协议书》过程中因故又产生争议。2017年9月14日，袁维明以其与地下空间公司已协议解除购房合同，但地下空间公司未按约履行付款义务为由，将地下空间公司、三维公司诉至本院，要求两公司返还购房款，并支付相应期间的租金及逾期退款利息。本院审理后作出（2017）甘0191民初1464号民事判决书，以退款条件尚未成就驳回了袁维明的诉讼请求。袁维明不服提起上诉。经兰州市中级人民法院（2018）甘01民终470号民事调解书调解，双方达成一致意见：“1.2017年5月25日袁维明与地下空间公司签订的《协议书》终止履行；2.袁维明与地下空间公司均同意解除双方签订的《商品房买卖合同》，并注销网签备案登记……5.袁维明与三维公司签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》涉及的相关事宜的处理，由双方按照合同约定另行协商解决……”。后袁维明与三维公司就房屋租金支付问题协商未果，引起本案纷争。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，袁维明与三维公司签订的《委托经营合同》，系当事人真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，内容合法有效，双方应按相关约定履行各自义务。围绕本案几个问题： 一、关于袁维明与三维公司签订的《委托经营合同》是否应予解除的问题。根据袁维明与地下空间公司签订的《协议书》及生效的（2018）甘01民终470号民事调解书反映，案涉房屋的《商品房买卖合同》已经协商解除，此情形下，案涉《委托经营合同》已丧失继续履行的基础；同时，三维公司对袁维明该项主张也表示同意，故双方之间的《委托经营合同》依法应当予以解除，对于袁维明的该项主张，本院予以支持。 二、关于合同解除后，三维公司是否应支付袁维明租金、违约金的问题。1.租金问题。涉案（2018）甘01民终470号民事调解书显示，袁维明与地下空间公司的退房协议系终止履行而非无效，《委托经营合同》依然对袁维明与三维公司具有拘束力。故在袁维明与地下空间公司未签订《协议书》时，即2017年5月26日之前，袁维明就案涉房屋享有合法权益，其主张该阶段的租金合理合法，三维公司理应按合同约定予以支付。但此后，袁维明与地下空间公司就退房事宜签订《协议书》，即双方对案涉房屋的买卖合同已达成一致的解除合意，且该协议中对退款周期和逾期退款的违约责任（利息）也进行了相应约定，而各方在生效调解书中达成的意见只是对《协议书》有关履行事项的变更，并未就已解除的商品房买卖合同达成新的事项内容。因此，袁维明不能既让地下空间公司退还购房款并承担逾期退款违约责任，又主张三维公司支付2017年5月26日之后的租金收益。综上，袁维明主张从2016年6月6日（双方委托合同约定的第二年租金起算时间）起算租金，起算节点依据了双方之间委托合同的约定，合法有据；但袁维明称租金应计算至2018年5月25日，即（2018）甘01民终470号民事调解书生效之日止与实际情况不符，本院不予认可。本院认为袁维明应得租金收益的计算期间应为2016年6月6日至2017年5月26日，依据双方在委托合同中对年租金的约定，三维公司应向袁维明支付租金的数额为37236元（38393元÷365天×354天）。2.违约金问题。本案案涉《委托经营合同》第八条第三款虽约定“乙方无正当理由逾期向甲方交付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定租金的0.3%向甲方支付违约金……第二年租金于2017年5月30日期满后30日内由乙方支付给甲方指定账户”。本院经审查认为，双方约定的违约金比例过高，依法应予调整。袁维明主张参照民间借贷纠纷以年利率24%为标准计算违约金至租金实际付清之日止，按其主张标准经本院核算截至起诉之日的违约金为10426元（37236元×24%÷12月×14月），未超过应给付袁维明租金损失的30%（10426元＜37236元×30%=11170.8元），故本院支持三维公司向袁维明支付逾期支付租金的违约金为10426元。对于三维公司辩称袁维明主张的租金中应扣除税费及维修基金之意见，本院认为，根据双方之间的委托经营合同约定，税费虽由三维公司代扣代缴，但该公司并未提交相关代扣代缴税费及缴纳维修基金的凭证，该部分费用是否实际发生无法确认，故对三维公司此辩称，本院不予采纳。 三、关于三维公司反诉主张袁维明向其公司赔偿因违约造成经济损失的问题。三维公司称双方间的委托经营合同期限为10年，合同不得解除，前4年是市场培育期，全部由该公司垫资，现因袁维明原因解除房屋买卖合同，使委托经营合同履行不能，导致该公司无法取得后6年的收益，袁维明又起诉要求支付租金及违约金，将给三维公司造成另外的经济损失。本院认为，案涉房屋买卖合同虽由袁维明与地下空间公司协商解除，但对该房屋买卖合同解除后委托经营合同即丧失履行基础之情形，根据本院（2017）甘0191民初1464号民事判决书及兰州市中级人民法院（2018）甘01民终470号民事调解书显示，三维公司明确知晓，而当时该公司未就此提出异议；另，关于垫资及市场培育期的问题，应属正常的商业风险，不能够成为要求袁维明进行赔偿的理由，且三维公司对损失数额的主张亦无相关证据，故其反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，袁维明的本诉请求部分成立，本院依法予以支持。三维公司的反诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除袁维明与甘肃三维资产管理有限公司于2015年8月29日签订的《兰州新区斯戴尔寓苑物业委托经营合同》； 二、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付袁维明2016年6月6日至2017年5月26日的房屋租金37236元； 三、甘肃三维资产管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付袁维明逾期支付房屋租金的违约金10426元； 四、驳回袁维明的其他诉讼请求； 五、驳回甘肃三维资产管理有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 减半收取的本诉案件受理费1131元，由袁维明负担565元，甘肃三维资产管理有限公司负担566元；反诉案件受理费934元，由甘肃三维资产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审判员 刘 锋 二〇一八年十二月十三日 法官助理 康玉佳 书记员 鲁玉凤