安徽省蚌埠市禹会区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖0304民初3713号 原告：李君，女，1970年12月24日出生，汉族，安徽万宝玻璃有限公司经理，住安徽省蚌埠市。 委托诉讼代理人：段永梅，安徽乐业律师事务所律师。 被告：安徽兴光置业有限责任公司，住所地安徽省蚌埠市禹会区纬四路**办公楼，统一社会信用代码91340300695743213R。 法定代表人：孙海，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张万军，该公司办公室主任。 委托诉讼代理人：张悦，安徽明锐律师事务所律师。 第三人：蚌埠市泰吉装饰有限公司，住，住所地安徽省蚌埠市禹会区朝阳路**一社会信用代码9134030077284158XB。 法定代表人：张国方，该公司执行董事兼总经理。 原告李君与被告安徽兴光置业有限责任公司（以下简称兴光置业公司）第三人蚌埠市泰吉装饰有限公司（以下简称泰吉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李君的委托代理人段永梅、被告兴光置业公司的委托诉讼代理人张万军、张悦到庭参加了诉讼，第三人蚌埠泰吉公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告李君向本院提出诉讼请求：1、判令被告兴光置业公司协助原告李君办理兴光·尚庭小区3-105商铺房屋（即尚庭花园3栋1单元01层01015号商铺）的产权登记；2、本案案件受理费、保全费等诉讼费用由被告兴光置业公司负担。事实和理由：被告兴光置业公司因欠第三人泰吉装饰有限公司工程款，于2016年1月29日签署工程抵扣流程单，拟以其开发的兴光·尚庭小区3-105商铺房屋抵付工程款。2016年3月7日被告兴光置业公司与第三人泰吉公司正式签订协议，约定被告兴光置业公司将兴光尚庭小区3-105商铺房屋抵付给第三人泰吉公司，抵付金额1768968元（房屋面积111.96平方米，单价每平方米15800元）。第三人泰吉公司因欠原告李君货款，于2016年3月10日将兴光尚庭小区3-105商铺房屋抵给原告李君，并于同日向被告兴光置业公司发出书面材料，称原告李君“已经通过资格审查，付清房款、各种税费，并开具收费凭证；发放《兴光·尚庭入住须知》，填写《业主信息表》。”被告兴光置业公司随即向原告李君交付房屋，原告李君即办理了入住手续，并缴纳了装修结构保证金、建筑垃圾清运费及物业费（2016年8月15日至2017年8月14日）。原告李君对该房屋进行了装修，一直合法使用，缴纳物业费等费用。但自原告李君入住至今已逾两年，期间多次要求被告兴光置业公司办理房屋过户手续，被告兴光置业公司一直以各种理由推脱。为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求判如所请。 被告兴光置业公司辩称，被告兴光置业公司不是本案适格被告。被告兴光置业公司与原告李君之间没有以任何形式达成关于房屋买卖的合意，不存在房屋买卖合同关系。因被告兴光置业公司与第三人泰吉公司的“以房抵债”协议未办理物权转移手续，故“以房抵债”尚未成立，第三人泰吉公司无权将案涉房屋的权利转让给原告李君。第三人泰吉公司单方出具的《说明》对案涉房屋不发生物权变动的法律效力，故第三人泰吉公司向原告李君的转让行为不能成立。退一步讲，假如法院认定原告李君所述事实被告兴光置业公司对第三人泰吉公司还享有其他债权，根据法律规定被告兴光置业公司可向原告李君主张抵销。 第三人泰吉公司庭前陈述，本公司承建被告兴光置业公司开发的兴光·尚庭小区的塑钢门窗制作安装工程。由于被告兴光置业公司拖欠本公司工程款，被告兴光置业公司便将兴光·尚庭小区的两套商铺抵付给本公司。由于本公司拖欠原告李君玻璃款，本公司便把被告兴光置业公司抵付的两套商铺中的位于兴光·尚庭小区3-105号商铺抵付于原告李君。本公司与原告李君、被告兴光置业公司已办理完抵付相关手，原告李君已取得房屋。至此，本公司的义务已履行完毕。 原告李君围绕其诉讼请求，依法提交了原告李君身份证、企业公示信息两份复印件、协议书、说明、工程抵扣流程单（复印件）、兴光尚庭业主入住手续办理流程单、收据四张、企业信息查询单四张、用电客户交费卡及交电费发票，被告兴光置业提交了营业执照。被告兴光置业公司对原告李君所举证据身份证企业信息、协议书、说明、兴光·尚庭业主入住手续办理流程单、收据、用电客户交费卡及交电费发票真实性无异议，原告李君对被告兴光置业公司所举证据真实性无异议，本院对原告李君、被告兴光置业公司认为真实的证据，对真实性予以确认。被告兴光置业公司对原告李君所举工程抵扣流程单认为系复印件，不予认可。本院认为该证据虽为复印件，但其与其他被告兴光置业公司认可真实性的证据能相互印证，故本院对该证据亦予以认可。 根据当事人陈述和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：第三人泰吉公司系被告兴光置业公司开发的兴光·尚庭小区塑钢门窗制作安装工程的施工方。2016年1月29日，被告兴光置业公司签署工程款抵扣流程单，载明：被告兴光置业公司有房源为可售商铺3-105号，面积111.96，单价18000元，总价2015280元。工程单位为第三人泰吉公司，工程合同总金额5354291.09元，工程竣工交付，工程款支付情况为已付泰吉装饰工程款2400000元，已开具发票。在该流程单上分别有销售负责人、工程负责人、财务负责人签名。在该流程单公司领导意见栏，有公司领导签署意见“同意按壹万伍仟捌执行”。2016年3月7日被告兴光置业公司与第三人泰吉公司签订一份协议书，约定被告兴光置业公司交由第三人泰吉公司施工的塑钢门窗等，施工剩余工程款2954291元。第三人泰吉公司从被告兴光置业公司开发的兴光·尚庭小区购买商铺一套，房号为3-105，面积111.96平方米，单价每平方米15800元，总款为1768968元，被告兴光置业公司以该房款抵工程款。双方签字盖章。2016年3月10日第三人泰吉公司向被告兴光置业公司出具一份说明，载明：因被告兴光置业公司应付第三人泰吉公司兴光·尚庭二期塑钢门窗项目工程款1768968元，第三人泰吉公司同意以房屋抵付此笔工程款，请被告兴光置业公司将兴光·尚庭小区3-105房屋办至原告李君名下，身份证号3403111970××××××××，视同第三人泰吉公司收到此笔工程款（另付工程款发票）。2016年8月15日，原告李君到被告兴光置业公司办理了入住手续。被告兴光置业公司向原告李君出具兴光·尚庭业主入住手续办理流程单，并在写有“业主已通过资格审查，付清房款、各种税费，并开具收费凭证；发放《兴光·尚庭入住须知》填写《业主信息表》”一栏加盖了安徽兴光置业有限责任公司发票专用章。次日，原告李君向安徽昌恒物业管理有限公司交纳了3-105号房屋物业费2015元、建筑垃圾清运费224元、结构保证金500元。2018年10月2日原告李君又交纳了2017年8月19日至2019年8月18日物业费4960元。后原告李君多次催促被告兴光置业公司办理房屋所有权证未果，遂诉至法院。 另查明：兴光·尚庭小区的物业公司为安徽昌恒物业管理有限公司，该物业公司股东为蚌埠市恒源商贸有限责任公司，法定代表人为孙海。 本院认为，以房抵工程款，即开发商以建成房屋折价给付施工方的工程款作为购买房屋的对价。此方案中，涉及到两个法律关系：工程施工合同关系和房屋买卖合同关系。根据相关规定房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与、或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。此其他合法方式包括“以房地产抵债”。因此，只要遵守国家有关房屋买卖的法律规定，不违反法律、行政法规定的强制性规定，以房抵工程款合同应合法有效。此外，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价。承包人对工程款债权享有法定优先受偿权。其与发包人协议以房抵工程款，属于做优先受偿权实现的方式，故也应认可其效力。本案中，被告兴光置业公司与第三人泰吉公司达成以房抵工程款协议后，被告兴光置业公司按照第三人泰吉公司的通知，在2016年8月15日为原告李君办理了业主入住手续，原告李君按照入住流程缴纳了物业费、建筑垃圾清理费及结构保证金。且在此后两年的时间内，原告李君按时按规交纳了物业费、水电费。由此可见，被告兴光置业公司应当在房屋交付使用后的一定期间内协助原告李君办理权属登记备案，此系房屋买卖合同的法定义务。诉讼中，被告兴光置业公司辩称，涉案房所在3号楼未办理所有权证，本院认为，只要被告兴光置业公司合法开发，手续齐备，不影响被告兴光置业在具备办理房产登记的法定条件成立后，再履行协助原告李君办理产权登记的义务，故对被告兴光置业公司该项辩称本院不予采信。被告兴光置业尚辩称，其对第三人泰吉公司还享有其他债权，根据法律规定被告兴光置业公司可向原告李君主张抵销，但在诉讼中，被告兴光置业公司未提交证据证明其对第三人泰吉公司还有其他债权，故对该辩称本院亦不采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第八十条、第一百三十三条、第二百八十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 被告被告安徽兴光置业有限责任公司应于本判决生效且具备房屋所有登记备案手续办理条件后十日内，协助原告李君办理位于蚌埠市禹会区（即尚庭花园3栋1单元01层01015号）商铺房屋的过户手续，将房屋的房地产权登记至原告李君名下。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，合计5040元，由被告安徽兴光置业有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员 汪 婕 二〇一八年十二月三十日 书记员 魏春丽