贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初6104号原告：贵州银田农贸投资有限公司。住所地贵州省凯里市银田路**（银田农产品物流园电商大楼**）。统一社会信用代码91522601MA6DJ5LA2Y。法定代表人：叶震勇，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：刘水英，贵州振法律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：龙秋平，贵州七律律师事务所律师。被告：王大友，男，1957年8月19日出生，汉族，住贵州省凯里市。委托诉讼代理人（特别授权）：叶飞，男，1966年10月2日出生，汉族，住贵州省凯里市。系凯里市农产品行业协会法务助理。原告贵州银田农贸投资有限公司（以下简称银田公司）诉被告王大友租赁合同纠纷一案，本院2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告银田公司的委托诉讼代理人刘水英、龙秋平，被告王大友及其委托诉讼代理人叶飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告银田公司向本院请求判决：1、被告将位于凯里市××树市政道路西南××、氧化铝厂东北××东南××田农产品物流××区××号商铺腾空返还给原告；2、被告向原告支付2018年7月19日起至2018年10月22日止的商铺占用费15994.80元；3、被告向原告支付2018年10月23日起至实际腾空返还商铺之日止的商铺占用费；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年7月17日，被告与原告签订《商铺租赁预约合同》，合同约定原告将位于银田补品××（××出口北侧××区××号商铺出租给被告，商铺建筑面积分别为一楼51.02平方米、二楼51.02平方米，租赁期限为2年，具体时间为2016年7月16日至2018年7月15日止，租期内租金不变，一楼租金为23元/月/㎡，二楼租金为10元/月/㎡；约定合同到期满或者被提前解除的，被告应当在期满或解除之日起三日内腾房，逾期搬离的……占用期间的使用费参照租金的三倍收取；约定租赁期满，被告无违约行为的，同等条件下被告享有优先承租权，但被告需提前一个月确定续租合约，未达成的视为放弃优先权。合同期满前，原告与被告并未就续租事宜达成一致。合同期满后，被告并未按合同约定腾空搬离涉案商铺，仍然占用涉案商铺，且拒绝搬离。期间，原告多次向被告提出搬离商铺的请求，被告一直拒绝配合。原告遂于2018年10月13日向被告发送通知，要求其于2018年10月20日搬离涉案商铺，被告仍然未搬离，原告特诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告王大友辩称：1、双方的租赁关系，非双方自己行为形成，而是凯里市政府“划行规市”，将被告及所有商户“整体搬迁”至原告投资经营的银田物流园里，因此，经过凯里市政府组织双方召开搬迁工作协调会，并形成会议纪要《备忘录》，将被告安置至原告的市场的，是经过凯里市政府组织抽签，原告认可，被告得到的商铺。2、被告按照约定，支付了商铺租赁押金10000元，并预付了半年租金。3、预约期，也就是被告租赁半年后，原告未按照《商铺预约租赁合同》要求与被告协商商铺租赁事宜，而单方抬高租金及其他收费，导致绝大多部分商铺拒签，而非被告个人行为。4、原告擅自出售商铺给“整体搬迁”以外的商户，造成被告这些政府组织搬迁安置的商户无处经营，虽然及时向凯里市政府书面进行了反映，但至今尚未得到答复。5、被告向原告交了押金，表明被告租赁商铺的诚意，只要原告与被告就租金及其他收费达成一致，被告马上愿意签订相关合同。6、原告提出的商铺占用费，是原告在其格式合同即《商铺预约租赁合同》单方“约定”的，因被告没有文化，更不懂政策和法律，根本不懂其含义，只是相信凯里市政府决策叫全体商户与原告签订“合同”，被告才签字的。7、《商铺预约租赁合同》不是正式合同，只是“预约”，指约定将来订立一定合同的“合同”（本约），不发生实体权利义务。而“本约”的目的和效力则是确定当事人之间的实体权利义务。8、按照《合同法》之规定，一方违约，只应当承担对方应获得的利益为限。对方租赁商铺的收入应当是租赁商铺的租金，具体为与被告签订预约合同约定的租金标准，而不是原告请求的“商铺占用费”（租金的三倍），这一请求显然违背了《合同法》的规定。9、原告要被告支付商铺占用费，那么，原告占用被告“押金10000元”应当承担“资金占用费”，根据被告经营情况，10000元每天应收入500元，一个月应获得15000元收入，3个月应获得45000元收入。被告支付原告请求的“商铺占用费”，原告是不是应当支付被告“资金占用费”45000元呢？综上，原告的请求，没有事实依据，更违反“合同法”等法律规定以及凯里市人民政府关于“划行规市”会议《备忘录》精神和规定，请求依法予以驳回。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2016年7月17日，以原告为出租方（甲方），以被告为承租方（乙方），双方签订《商铺租赁预约合同》，合同主要约定：一、甲方将位于银田农产品物流××（××出口北侧××区××、××号（原告合称为1-1号）商铺出租给乙方用于经营水果，商铺建筑面积分别为一楼（即1-1号）51.02平方米、二楼（即2-1号）51.02平方米。二、签订合同之日乙方向甲方支付商铺预约定金人民币贰万元，签订本合同之日乙方已交纳的预租订金转为第一笔预约定金，差额部分免交。合同签订后，乙方不租或不交纳第一笔租金的，本合同终止，定金不予返还；租赁期限2年，为2016年7月16日至2018年7月15日止；租期内租金不变，一楼租金为28元/月/㎡，二楼租金为10元/月/㎡；为培育市场、帮扶乙方经营，甲方同意给予乙方租金优惠，优惠后一楼租金为人民币23元/月/㎡，二楼租金为人民币10元/月/㎡；两年租赁期内实际应缴纳租金10102元整。租金缴纳方式为按年缴纳，每年度满前五日缴纳下年度的租金。租赁期满以后的租金，甲方不单方面调价，具体的收费标准在甲方向经营户公示经营成本后报请政府相关部门依法核准确定。商铺符合租赁条件后，定金转为履约保证金，租赁期限内，乙方如果无违约行为，租赁期满15天内，甲方无息退还履约保证金，在租赁期内乙方如有违约行为，或租赁期被告不腾空并交还商铺的，履约保证金不予退还。三、承租须知…。四、违约责任。因乙方违约，合同被提前解除的，甲方收回本合同项下商铺，乙方所交租金不予退还，乙方还应赔偿甲方损失。因甲方违约，合同被提前解除的，甲方应赔偿乙方损失；合同期满或被提前解除的，乙方应当在期满或解除之日起三日内腾房，逾期搬离的，甲方可以采取包括但不仅限于停水、断电、封铺、清场等方法收回商铺，乙方租赁商铺内所有物质视为乙方遗弃，甲方有权自行处理。占有期间的使用费参照租金的三倍收取。五、优先购买权和承租权。租赁期限内，乙方享有同等条件下优先购买权，但乙方在接到甲方出售通知后三日内未以书面形式向甲方表示购买意向的，视为其自动放弃优先购买权；租赁期满，乙方无违约行为的，同等条件下乙方享有优先承租权，但乙方需提前一个月确定续租合约，未达成的，视为放弃优先承租权。六、通知与送达。乙方向甲方发出的任何文件、通知及其它通讯往来，必须采取书面形式，并有效送达至甲方市场管理部门办公场所；甲方向乙方发出的任何文件、通知及其它通讯往来，乙方同意接受的，由乙方签收，乙方拒绝签收的或者乙方不在租赁商铺时，甲方在乙方租赁商铺门上或黔东南银田农产品物流园其他公示牌上张贴的有关的通知或文件，即视为已合理通知送达乙方。七、其它约定。未尽事宜，双方友好协商，协商不成，由租赁物所在地人民法院诉讼解决；甲方成立运营管理公司后，本合同项下甲方所有权利、义务全部由新设公司享有、承担。贵州银田农贸投资有限公司不再是本合同主体；预租商铺符合租赁条件后，租赁条款的约定同本合同，双方不再另行重新签订租赁合同。合同签订之后，被告交纳押金10000元。在租赁期限内，原告免收被告1年6个月租金，实际收取被告半年租金共计7041元。合同期满前，原告与被告并未就续租事宜达成一致。合同期满后，原告由于自身原因需要收回商铺，但因被告及其他经营户对原告提出的安置方案不满意，双方无法达成共识，从而造成被告一直未腾退商铺。原告于2018年10月13日向被告发送书面通知，要求被告于2018年10月20日搬离商铺。后因被告未按期搬离，原告遂于2018年10月22日向本院提起诉讼。审理过程中，因双方意见分歧较大，案经调解未果。本院认为，《商铺预约租赁合同》是原、被告之间的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，为有效合同。合同履行期限届满前，原告与被告并未就续租事宜达成一致，合同期满后，租赁履行期限届满，合同终止，原告有权收回商铺，被告占有使用涉案商铺的权利已丧失，应该及时搬出涉案商铺，将涉案商铺腾空退还原告，故原告主张被告腾退商铺并支付商铺占用费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张按合同约定租金的三倍支付商铺占用费的问题，鉴于在租赁期限内，双方均能按时履行自己的义务，主观上来讲被告并无拖欠交付商铺占用费的故意，同时，鉴于该商铺现状，兼顾公平原则，本院认为被告应支付的商铺占用费可按原合同约定的租金金额履行，即涉案商铺每月租金合计56.12元（51.02×23元/月/㎡+51.02×10元/月/㎡=1683.66元/月÷30天），则2018年7月19日起至2018年10月22日止的商铺占用费为5331.40元（56.12元×95天）。对于保证金（押金）抵扣的问题，原、被告可在履行判决过程中协商处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王大友于本判决生效之日起十日内将银田农产品物流××（××出口北侧××区××、××号商铺腾空返还给原告贵州银田农贸投资有限公司。二、被告王大友于本判决生效之日起十日内支付原告贵州银田农贸投资有限公司自2018年7月19日起至2018年10月22日止的商铺占用费5331.40元；自2018年10月23日起至实际腾空返还商铺之日止的商铺占用费按每天56.12元计算。三、驳回原告贵州银田农贸投资有限公司的其余诉讼请求。若义务人不按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计100元，由原告贵州银田农贸投资有限公司负担20元，由被告王大友负担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李    蓉二〇一八年十二月二十八日书记员 陈芸芸（代）