北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15008号上诉人（原审被告、反诉原告）：齐松旭，男，1992年2月18日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：高春梅，北京轩元律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁晅，北京轩元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：赵永增，男，1970年1月28日出生，住北京市通州区。委托诉讼代理人：任帅，男，1970年5月4日，住北京市通州区。上诉人齐松旭因与被上诉人赵永增房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院(2018)京0112民初22518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。齐松旭上诉请求：1、撤销一审判决，查明事实并依法改判驳回赵永增一审全部诉讼请求。2、改判双方继续履行合同。3、本案全部诉讼费用由赵永增负担。事实与理由：首先，双方于2017年4月24日签署的房屋租赁合同未到期。根据协议约定并结合齐松旭在承租该房屋时向前承租人刘义能缴纳了95000元转让费的事实，加之房屋租赁的年租金100000元的事实，如果齐松旭承租期为一年的话，承租成本将达到200000元，明显超出承租房屋经营的盈利能力，与常理不符。因此，双方签署房屋租赁协议的租赁期限就是五年。一审法院认定双方租赁协议为一年，系对事实认定错误。其次，关于赵永增是否存在违约行为的问题。合同约定双方不得以任何理由增加或减少租金。齐松旭要求按照原合同支付租金,但因不符合赵永增要求支付140000元租金,遭拒收租金，赵永增存在违约行为。补充说明的是:一、一审中赵永增出示的《出租协议》并非齐松旭所填，对其真实性不认可。二、涉诉房屋当中的物品都是齐松旭备置的，赵永增仅就监控设备投资一千元。三、齐松旭一审中申请出庭的两个证人，梁某和徐某的证人证言记载有误，与两人想要证明的证明目的不符。赵永增二审答辩称:同意一审判决，不同意齐松旭的上诉请求。一、一审判决事实认定清楚，适用法律正确，齐松旭的上诉请求没有法律依据，请求驳回。二、齐松旭的诉求自相矛盾，没有合法依据。其在一审反诉中要求确认合同无效，而上诉中请求继续履行合同。三、双方合同内容明确期限为一年，应支持合同期限为一年的事实。齐松旭主张合同期限为五年，赵永增不认可。四、齐松旭签订合同后因交通事故出事，已经没有履约能力，不应再继续履行合同，齐松旭的要求没有法律依据。齐松旭目前还占有房屋，是对赵永增的侵害行为。针对齐松旭补充说明部分，赵永增认为：一、齐松旭称协议不是齐松旭签署，没有证据证明。二、关于房屋内的物品归属，赵永增有异议，还需要进一步调查。三、齐松旭提供的证人是齐松旭老乡，与其有利害关系，法庭如实记录，证人证言自相矛盾，但是一审法院对证人证言的陈述没有瑕疵。赵永增向一审法院起诉请求：1、判令齐松旭搬离北京市通州区马驹桥镇一街村×号院；2、判令齐松旭支付赵永增2018年6月16日至2018年7月25日的房屋占有使用费（按照每日400元的标准）；3、本案诉讼费由齐松旭承担。齐松旭向一审法院提起反诉请求：1、请求确认双方于2017年4月24日签署的《房屋租赁合同》、2018年6月16日签订《出租协议》无效；2、判令赵永增赔偿齐松旭损失100000元(转让费95000元、经营损失5000元)；3、诉讼费由赵永增承担。一审法院认定事实：对于双方当事人没有争议的事实，法院予以确认。双方争议的主要事实在于1、双方于2017年4月24日签署的《房屋租赁合同》约定的租赁期实际到底是多长时间；2、赵永增是否存在违约行为或者其他过错致使齐松旭遭受损失。对于第一个争议焦点，赵永增称其与齐松旭于2017年4月24日签订的《房租租赁合同》约定的租期为5年。为证明其主张，赵永增向法院提交了《房屋租赁合同》、《出租协议》。齐松旭对上述证据的真实性不持异议。法院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。通过上述证据可以认定：双方于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》中约定，租赁期限为2017年6月15日至2018年6月15日，五年整。双方于2018年6月16日签订的《出租协议》中约定，今收到齐松旭房屋租金12000元，租赁期限为2018年6月15日至2018年7月15日。齐松旭认为双方当时口头约定的租赁期应为5年，每年签一次租赁合同。为证明其主张，齐松旭向法院提交了《房屋租赁合同》，并申请证人徐某、梁某出庭作证。证人徐某称，赵永增曾向齐松旭表示，如果齐松旭想继续租赁涉诉房屋，可以继续租赁，直到涉诉房屋被拆迁结束。证人梁某称，赵永增与齐松旭签订的《房屋租赁合同》约定的租期为1年，但赵永增曾向齐松旭表示其可以一直经营，不经营的时候就可以走了。赵永增对《房屋租赁合同》不持异议，对证人证言真实性亦未明确提出异议。赵永增认可自己确实说过到期后可以续租，但称租金会有增加，后来双方就续租事宜未达成一致意见，所以就涉诉房屋与案外第三人签订了租赁合同。法院对二位证人证言的真实性、合法性、关联性予以确认。通过双方提交的证据并结合双方当事人的陈述，法院认定：双方于2017年4月24日签订的《房屋租赁合同》中约定的租赁期限实际应为2017年6月15日至2018年6月15日。虽然《房屋租赁合同》约定有“五年整”的字样，但实际租赁期限并非五年。从双方于2018年6月16日签订的《出租协议》也可以看出，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方又签订了《出租协议》将租赁期限延长至2018年7月15日。在签订《房屋租赁合同》时，赵永增曾向齐松旭表示过合同到期后齐松旭可以续租，但双方在《出租协议》约定的租赁期限届满后，最终再未能就续租事宜达成一致意见。对于第二个争议焦点，齐松旭认为，因赵永增向其出租的房屋不具有经营旅馆的资质，导致其遭受重大损失，其中包括转让费9.5万元及经营损失5000元。为证明其主张，齐松旭向法院提交了《行政处罚决定书》、《解除拘留证明书》，并申请证人徐某、梁某出庭作证。《行政处罚决定书》、《解除拘留证明书》载明，齐文正因在北京市通州区马驹桥镇一街村×号未经公安机关许可擅自经营旅馆被拘留5日。证人徐某称，齐松旭支付案外人刘义能9.5万元的转让费，刘义能将涉诉房屋的物品（包括空调、电视、床、电扇、桌椅等）一并转让给了齐松旭。证人梁某称，齐松旭支付案外人刘义能9.5万元的转让费，刘义能将涉诉房屋的物品（包括空调、电视、床、被单、被罩、被子等）一并转让给了齐松旭。齐松旭对《行政处罚决定书》、《解除拘留证明书》真实性不持异议，但对证人徐某、梁某的证言不予认可，称涉诉房屋的物品除监控设备其仅投资了1000元外，其余物品都是其原有的。通过上述证据并结合双方当事人的陈述，法院可以认定，在2018年6月，齐松旭涉诉房屋用于经营旅馆是违法的。根据双方《房屋租赁合同》的约定，齐松旭可用涉诉房屋开展合法经营各项业务，甲方不负责业务上的责任，齐松旭在未取得相应许可的情况下将涉诉房屋用于经营旅馆，过错不在赵永增。齐松旭提供的证据亦不足以证明赵永增存在违约行为。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。赵永增与齐松旭所签订的《房屋租赁合同》、《出租协议》，系双方当事人的真实意思表示，无证据表明其内容违反法律的强制性规定，故双方均应依约履行。齐松旭以涉诉房屋不能正常经营旅馆为由，请求法院确认上述协议无效，缺乏相应的法律依据，法院不予支持。现就涉诉房屋，齐松旭的承租期已过，理应从涉诉房屋中搬离，但其实际并未搬离，故法院对赵永增要求齐松旭搬离涉诉房屋的诉讼请求予以支持。根据双方当事人的陈述，齐松旭已将涉诉房屋2018年6月16日至2018年7月15日租金按照《出租协议》约定的标准支付给赵永增，故对赵永增主张的2018年6月16日至2018年7月15日的占有使用费，法院不予支持。对于赵永增主张的2018年7月16日至2018年7月25日的占用使用费，齐松旭虽主张其只占有使用了涉诉房屋其中一间，但其并未提供证据证明其已将涉诉房屋中的其他房屋交还赵永增，故赵永增要求其按照《出租协议》约定租金标准支付2018年7月16日至7月25日的占用使用费并无不妥，法院予以支持。该期间的占用使用费应为4000元。虽然庭审中，赵永增曾表示要主张到判决生效之日的占有使用费，但其并未明确表示变更诉讼请求，且在判决生效之日来临之前，齐松旭可能已搬离涉诉房屋。故对于2018年7月25日之后的占有使用费，本案不予处理，双方可另行解决。对于齐松旭请求赵永增赔偿的转让费、经营损失，法院认为齐松旭并未提供充分证据证明赵永增存在违约或其他过错行为致使其遭受转让费损失、经营损失，故其主张法院不予支持。至于其为涉诉房屋添置的设施，可与赵永增另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、齐松旭于判决生效之日起七日内搬离北京市通州区马驹桥镇一街村×号院；二、齐松旭于判决生效之日起七日内支付赵永增2018年7月16日至2018年7月25日的房屋占有使用费4000元；三、驳回赵永增的其他诉讼请求；四、驳回齐松旭的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，齐松旭申请证人徐某、梁某出庭作证。徐某称：双方签的是五年合同，每年交一次钱。签合同当时徐某还是中间说和人，徐某是帮两方说和。赵永增有违道义。徐某在当地二十多年了，所以认识赵永增，当时是徐某找的赵永增说要把房子租给齐松旭，签订合同时徐某也在场。涉案合同的房租是一年一交钱，签了五年。齐松旭还出了10万元转让费，如果是一年合同，不可能会出这么多转让费。梁某称：梁某可以证明合同签了五年，一年一交房租，每一年提前一个月交房费。按照行规，打一个条就行了，不用再签合同了。合同履行期间不能涨价，这在合同上写的都有能够体现出来。签订合同时梁某在场。针对上述证人证言，赵永增称：不认为上述证人证言属于新证据，两位证人一审时均出庭作过证。不认可证人证言真实性，一审中梁某并没有提过合同签了五年的情况，证人与齐松旭有老乡关系，有私下里协商的嫌疑，不具有合法性。梁某称其在场不属实，还需进一步核实。签合同时有赵永增夫妇、刘义能夫妇、齐松旭夫妇、齐松旭的父亲齐文正、徐某和齐文正的一个老乡的表姑父在场。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有《房屋租赁合同》、《出租协议》、收条、行政处罚决定书、解除拘留证明书、证人徐某的证言、证人梁某的证言、录音及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，赵永增与齐松旭所签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方应按照约定履行相应的义务。关于双方合同期限的问题。根据双方签订的《房屋租赁合同》中载明，租赁期限为2017年6月15日至2018年6月15日，五年整，其中“2017年6月15日至2018年6月15日”为手写部分，“五年整”为打印部分。赵永增认为双方合同期限为2017年6月15日至2018年6月15日；齐松旭认为双方的租赁期应为5年，为证明其主张，齐松旭申请证人徐某、梁某在一、二审过程中三次出庭作证。关于证人证言，根据2018年7月25日一审法院开庭笔录的内容，证人徐某称，合同写了一年，但是双方说如果齐松旭继续干，还是由齐松旭承租，什么时候拆迁什么时候结束。证人梁某称，赵永增与齐松旭签订的《房屋租赁合同》约定的租期为1年，但赵永增说过齐松旭可以一直经营，不经营的时候就可以走。根据2018年9月14日一审法院开庭笔录的内容，证人徐某、梁某第二次出庭作证中，对合同期限等内容表述没有变更。二审中，齐松旭第三次申请证人徐某、梁某出庭作证，徐某、梁某均表示双方签的是五年合同。经质证，赵永增不认可证人证言真实性，认为证人与齐松旭有老乡关系，有私下里协商的嫌疑，不具有合法性。一审中证人梁某并没有提过合同签了五年的情况，并认为签订合同时梁某并不在场。本院认为，关于合同期限应综合全案证据予以判断，不能仅以证人证言予以认定，且证人证言在一、二审中自相矛盾，严重违反禁反言原则，故对于二审中的证人证言，本院不予采信。虽然《房屋租赁合同》约定有“五年整”的字样，但“五年整”为打印内容，“2017年6月15日至2018年6月15日”为手写内容，结合2018年6月16日签订的《出租协议》也可以看出，《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，双方又签订了《出租协议》将租赁期限延长至2018年7月15日。在签订《房屋租赁合同》时，赵永增曾向齐松旭表示过合同到期后齐松旭可以续租，但双方在《出租协议》约定的租赁期限届满后，最终再未能就续租事宜达成一致意见。同时，根据一审开庭笔录，双方均认可《出租协议》约定的租赁期间是一个月，一个月的租金是1.2万元，且该笔1.2万元的租金已交纳。综上，综合考虑《房屋租赁合同》、《出租协议》、证人证言内容及1.2万元租金已交纳情况，应认定双方《房屋租赁合同》的期限为一年，对于齐松旭认为合同期限为五年的主张，本院不予采信。关于房屋占有使用费的问题。齐松旭二审中对《出租协议》真实性不认可，但在一审开庭笔录中齐松旭对《出租协议》没有异议，且已经按照《出租协议》的约定交纳了1.2万元的租金，二审中，齐松旭亦对其2018年6月16日交纳1.2万元租金的事实予以认可，故一审法院参照《出租协议》的标准判决齐松旭支付赵永增2018年7月16日至2018年7月25日的房屋占有使用费4000元并无不当。关于齐松旭要求赔偿的转让费、经营损失的问题，齐松旭并未提供充分证据证明赵永增存在违约或其他过错行为致使其遭受转让费损失、经营损失，故一审法院不予支持其主张并无不当。齐松旭的其他上诉请求与理由，没有依据，本院亦不予支持。综上，齐松旭的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由齐松旭负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王 黎审判员 玄明虎审判员 何灵灵二〇一八年十二月十日法官助理申峻屹法官助理林家诚书记员高媛