贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3968号 上诉人（原审被告）：毕节市博泰房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市中山路****），统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。执业证号15224201611458443。 被上诉人（原审原告）：聂开龙，男，1977年12月14日出生，汉族，住贵州省毕节市。 被上诉人（原审原告）：张怡，女，1978年8月16日出生，穿青人，住贵州省毕节市。 二被上诉人委托诉讼代理人：陆奎，贵州黔信（毕节）律师事务所律师。执业证号15224201610103995。 上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下简称：博泰公司）因与被上诉人聂开龙、张怡商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告聂开龙、张怡提起诉讼，请求判决：1.被告支付原告逾期交房违约金43,272.00元，并自2017年3月10日起按中国人民银行同期贷款利率的130%支付逾期利息；2.被告支付原告聂开龙、张怡逾期办证违约金33,066.57元（计算至2018年5月31日），并自2018年6月1日起按日向原告支付购房款375,330.00元万分之一的逾期办证违约金至实际交付办理商品房转移登记的有关文书时止；3.案件受理费由被告负担。事实及理由：2013年10月4日，原告聂开龙、张怡与被告博泰公司签订《商品房买卖合同》（BT-A2-2-901），约定原告购买被告开发建设的水韵天颐A2栋2901号房屋；被告应于2014年12月30日前向原告交房，逾期超过60日，自约定交付之次日至实际交付之日止，按日计算向原告支付全部房款万分之一违约金；2017年1月23日，双方约定自2016年6月1日起按日万分之三计算违约金，并结算出逾期交房违约金金额为43272.00元；被告应于2015年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付原告，如逾期未办理，则自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。之后，原告聂开龙、张怡向被告博泰公司支付375,330.00元房款，并支付办证等相关费用17,167.00元。被告于2017年3月10日才向原告交付不具备交房条件的房屋，且至今未办理交付不动产权证书及相关证件。综上，原告已履行合同义务，但被告逾期交房和逾期办理不动产权证构成违约，应承担违约责任。故请求依法判决支持原告诉讼请求。 原审被告博泰公司辩称：一、根据双方合同第22条约定的办证模式，被告在2015年12月30日取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书交付原告，由原告作为买受人委托被告办理房屋产权分户转移登记证书。就办理分户产权转移登记证书而言，双方并未约定具体办理时间和违约责任标准。根据办证流程，须先行办理房屋产权的初始登记即总登记，后办理分户登记，总登记时间约定在2015年12月30日前，分户登记应在在总登记之后。但双方就房屋分户登记的办理时间没有具体约定，不等同于完全没有约定，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的“无约定”类型而认定办证期限为商品房交付之后90天内，而应视为双方约定的办证时间为2015年12月30日之后的时间，至于具体时间，应当适用《中华人民共和国合同法》第62条的规定进行认定，即自2015年12月30日起，原告可以随时要求被告履行，同时应给被告必要的准备时间。故被告的违约时间应当以其行使请求权之后的合理时间届满之日起算。参照合同约定和法律规定的办证期限为90日，将该合理期间认定为原告起诉之日起的90日内较为恰当，故原告主张逾期办理房屋分户产权登记的违约责任，应当自其向人民法院提起诉讼之日起90日期限届满之日起开始计算。此外，按照合同约定，对于被告应当交付办理商品房转移登记的有关文书不包含原告主张的房屋分户产权证书；双方对逾期办证违约金计算标准并未进行约定；原告主张按照已付款日万分之一计算违约金无事实及法律依据，应予以驳回。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的出卖人承担办证违约责任的前提是“出卖人原因”，即完全是出卖人的原因。如果有买受人的原因参与，则不能适用该法条。根据《房屋登记办法》的规定，办理房屋产权转移登记是共同申请原则，即为双方义务。其中，买受人的申请登记义务可以委托出卖人履行，但是，作为买受人的原告应当提供协助义务，如出具《授权委托书》、在登记申请书上签名、提供身份证复印件以及毕节市房屋产权登记部门要求买受人提供的产权独有或者共有的申明、结婚证复印件等。本案原告并未履行其上述协助义务，故因此导致的逾期办证违约责任不应由被告承担。三、被告与原告约定办理的房屋产权转移登记，是《房屋登记办法》规定下的产权转移登记。但自2016年9月12日毕节市人民政府发布不动产统一登记公告后，自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权属合一的《不动产权证书》。因上述国家法律、政策等不可抗力因素导致的逾期办证，被告可以免责。不动产登记暂行条例后，原告诉请答辩人为其办理房屋产权证书已法律或事实上履行不能，答辩人因此造成的不能办理涉案商品房转移权属证书不应承担违约责任。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被告也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。五、本案合同约定的交房时间是2014年12月30日，实际交房时间是2017年1月26日，违约金的计算时间也只能计算到2017年1月26日。六、本案合同约定的交房时间为2014年12月30日，办理初始登记的时间为2015年12月30日，即办理初始登记的时间为交房后一年内。本案实际交房时间为2017年1月26日，原告主张被告支付逾期交房违约金，则应当对于办理初始登记的期限作相应的顺延，在被告承担逾期交房违约金期间不应当再次计算逾期提交商品房初始登记有关文书的违约金，即2018年1月26日前的逾期办理商品房初始登记以及提交有关文书的违约金，不应重复计算。七、原告主张从2016年6月1日起按日万分之三计算逾期交房违约金，该违约金过高，应当参照同地段租金标准进行计算，因此被告方申请对原告房屋2016年6月1日至2017年1月23日期间的租金进行评估。 原审经审理查明：2013年10月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（BT-A2-2-901）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××南部新区东部博泰.水韵天颐，土地编号为毕地国用（2010）第9号的地块上建造的A2幢2单元9层1号住房；建筑面积125.11平方米，套内面积112.19平方米；计价方式为按建筑面积计算，单价3,000.00元/平方米，该商品房总价款为375,330.00元；付款方式为一次性付款；出卖人应当在2014年12月30日前向买受人交付该商品房；逾期交房，……（2）超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，至约定的履行期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订前后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2013年9月30日交付给被告房产证办证费用共计17117.00元。2017年1月23日，被告向原告交付涉案房屋，并出具《违约金计算明细》单给原告。《违约金计算明细》载明：购房款375,330.00元，根据合同约定违约金按日万分之一计算517天违约金金额为19,403.00元，根据公司与业主后期协商中达成（新的合意），2016年6月1日起按日万分之三计算212天违约金，违约金金额为23,869.00元，合计违约金金额为43,272.00元，我公司承诺于2017年3月10日起开始支付。之后，因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告提起本案诉讼。另查明，被告在庭审中称，涉案房屋已验收合格，但未取得所有权初始登记。 原审认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需税、费的义务，被告应当按照合同约定向被告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期交房违约金和逾期办证违约金，应予支持。 关于逾期交房违约金的问题。被告于2017年1月23日作出的《违约金计算明细》，是被告在履行双方签订的《商品房买卖合同》时，对自己逾期交房违约责任所作的意思表示，原告已知晓。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗”之规定，该意思表示属有效民事行为，被告应当按自己的意思表示支付逾期交房违约金43,272.00元，故原告的该诉请予以支持，对被告以从2016年6月1日起按日万分之三计算违约金明显过高的抗辩理由不予采纳。原告请求自2017年3月10日起按中国人民银行同期贷款利率的130%支付逾期利息于法无据，不予支持。 关于逾期办证违约金的问题。根据《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人未交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金……（四）买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担……”的约定，被告应当在2015年12月30日前向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记。被告未按照合同的约定向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书，应当承担违约责任，即支付逾期向不动产登记机构提交为原告办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以375,330.00元为基数，按日万分之一从2015年12月31日起计算至被告向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，原审判决：一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性支付原告聂开龙、张怡逾期交房违约金43,272.00元；二、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告聂开龙、张怡逾期向不动产登记机构提交为原告聂开龙、张怡办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以375,330.00元为基数，按日万分之一从2015年12月31日起计算至被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司向不动产登记机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记之日）；三、驳回原告聂开龙、张怡的其他诉讼请求。案件受理费854.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 宣判后，博泰公司不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一、二项，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、依据《商品房买卖合同》第二十二条第三款，转移登记系由买受人委托出卖人办理，并非由出卖人负责办理。同时，法律也规定办理转移登记的法定义务主体在于买受人一方，出卖人仅承担协助义务，只有在买受人同意委托并签署相关委托文件的情况下，出卖人才负责为买受人办理转移登记文书。原审判决未考虑双方当事人之间的委托约定，偏离双方当事人就逾期办证违约责任的真实意思表示，认定事实和适用法律不当。二、截至一审法庭辩论终结前，被上诉人未举证证明其已提交授权委托书及办理房屋转移登记的相关资料，不能因为上诉人未取得房屋初始登记而免除被上诉人作为买受人申请房屋转移登记的法定义务；依据合同约定，被上诉人委托上诉人代为办理房屋转移登记证书，故办理转移登记证书的相关文书无需交付被上诉人，且合同并未约定委托办理转移登记证书的期限和违约责任，被上诉人主张上诉人承担逾期交付办理产权登记有关文书的违约金，于法无据，原审以被上诉人已付购房款为基数，判令上诉人按照日万分之一标准支付违约金，适用法律错误；三、依据合同法等相关法律，违约金具有补偿性，以违约方给守约方造成的实际损失为违约金承担依据，同时兼顾合同履行情况，根据公平原则予以衡量。被上诉人购买住房的目的在于居住，在被上诉人已入住的情况下，其合同目的已经实现，被上诉人并未因逾期办证遭受损失，原审判决上诉人承担逾期办证违约金，适用法律错误；四、合同约定的交房时间为2014年12月30日，办理初始登记的时间为2015年12月30日，即办理初始登记的时间为交房后一年内。本案实际交房时间为2017年1月26日，原告主张被告支付逾期交房违约金，则应当对办理初始登记的期限作相应顺延，在被告承担逾期交房违约金期间不应当再次计算逾期办理商品房初始登记及提交办证有关文书的违约金，即2018年1月26日前的逾期办理商品房初始登记以及提交办证有关文书的违约金，上诉人不应支付。五、双方合同没有约定违约金的支付时间，被上诉人也未要求上诉人先支付判决之日前的违约金，原审判决上诉人先支付判决之日前的违约金，超出被上诉人的诉讼请求，程序违法。 被上诉人聂开龙、张怡未作答辩。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定无异。 本院认为，本案二审争议焦点是：一、上诉人应否承担逾期办证违约责任及违约期间应如何认定？二、原审判决是否超出被上诉人诉讼请求？ 关于焦点一，上诉人因自身原因未在《商品房买卖合同》约定的期间取得案涉房屋所有权初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，应当依约承担违约责任。对此，上诉人虽以被上诉人未向其提交委托授权文件以及应由买受人提交的办理房屋转移登记所需文书进行抗辩，但根据一审查明的事实，上诉人未能在合同约定的期限内取得房屋所有权初始登记证书，该事实既导致被上诉人不能办理房屋转移登记证书，亦与被上诉人是否提交委托授权文件以及应由其提交的办理房屋转移登记所需文书无涉，即被上诉人是否提交上述文书材料，均不影响上诉人依约履行按期取得房屋初始登记证书，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人这一合同义务。本案情形符合《商品房买卖合同》第二十二条第三款第（一）、（二）项“（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”之约定，上诉人主张其履行办理房屋初始登记以及交付办理转移登记有关文书这一合同义务的时间为上诉人实际交房之日起一年内，明显与双方合同约定不符，原审判决对上诉人逾期办证违约事实以及违约期间的认定，事实和法律依据充分，本院予以确认。 如前所述，不动产物权变动的登记生效主义，决定了不动产权属证书系权利人享有该不动产物权的证明，故商品房买卖合同中，向买受人交付房屋并协助买受人办理房屋转移登记证书，均系出卖人应当承担的主要合同义务。在买受人不能取得房屋转移登记证书的情况下，现实受领房屋并不能确保买受人确定无疑地全面享有房屋项下相关权利，买受人仍承担着“一房二卖”、不能办理房屋抵押贷款以及房屋被视为出卖人财产，遭遇强制执行等现实风险，买受人由此造成的损失客观存在。鉴于此，逾期办证违约金条款作为合同当事人以补偿守约方损失为原则，兼顾对违约行为予以惩罚的目的，创设双方权利义务的意思表示，对督促商品房出卖人全面履行协助办理房屋权属证书义务具有积极意义，对于不存在利益明显失衡的违约金条款，司法予以尊重。上诉人关于逾期办证未给被上诉人造成损失的主张，与事实不符，不予采信。其据此请求不予承担违约责任，不仅与双方在平等自愿基础上形成的一致意思表示相悖，亦有违诚信履约原则，不予支持。 关于焦点二，被上诉人一审主张“上诉人向其支付自2015年12月31日起至上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金”的诉讼请求，已包含了2015年12月31日起至一审判决前的违约金权利主张，故原审判决未超出被上诉人的诉讼请求范围，审理程序并无不当。 综上，上诉人的上诉理由及请求不能成立，依法予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1708元，由上诉人毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月三日 法官助理 胡伟科 书 记 员 张炜林