贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8321号上诉人（原审被告）：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：桂家齐，男，1988年6月21日出生，回族，住贵州省贵阳市南明区。诉讼代表人：王道富，男，1949年7月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。诉讼代表人：赵新奇，男，1953年3月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。诉讼代表人：刘霞，女，1957年2月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。诉讼代表人：高永林，女，1939年11月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。诉讼代表人：刘良秀，女，1967年7月8日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。诉讼代理人：谭荣，男，1945年10月23日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）与被上诉人桂家齐与原审第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，金辰公司不服一审法院贵阳铁路运输法院作出的（2018）黔8601民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对公开开庭对本案进行了审理，上诉人金辰公司及原审第三人晶诚德公司委托诉讼代理人周璇，被上诉人桂家齐的诉讼代表人王道富、赵新奇、刘霞、高永林、刘良秀、谭荣出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金辰公司上诉请求，请求依法变更原审判决第一项“被告贵州金辰酒店管理有限公司于本判生效之日起十日内向原告桂家齐支付房屋租金40081.02元……”为：“贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂家齐支付房屋租金36168元。”事实及理由：本案中，首先，涉案房屋并未对税收作出约定，按照法律规定，出租方就其租赁所得应当缴纳相应的税收，至2016年12月31日之前的税费均由上诉人金辰公司垫付；其次，金辰公司与业主委员会就房屋租赁税收承担问题进行协商后达成了业主与承租人各承担一半的意见。故上诉人根据每位业主的房屋面积扣减其应承担的相应税费。另，涉案房屋系保险公司租用，为保障被上诉人利益，上诉人经多次与保险公司、业主业委会协商，最后达成上诉人与3楼业主共同让利100万元方案。经折算，3楼业主应按实际租赁面积按2.5/㎡减少应收租金，综上，上诉人并非单方扣留被上诉人的租金，而是根据与业主委员会达成的协议扣减相应每位业主应减少收取的租金，一审判决上诉人支付被上诉人的租金高于应付租金，认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人桂家齐答辩称：对于租金的问题，金辰公司并未提交证据证明和业主委员会达成口头协议。金辰公司对房屋进行整体转租，承担的税收与出租人无关，双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期限内涉及的物管等费用等由上诉人自行承担，税收是包含在内的。对于保险公司优惠，优惠结果由业主承担损害了业主的利益，扣减两元多的租金没有和业主委员会协商，是上诉人单方的行为。被上诉人与上诉人在2017年7月30日达成协议，按照原来的合同执行，所扣留的租金在下季度不起，不在扣留税收和房租，一审中被上诉人已经提交了证据。原审第三人晶诚德公司辩称：认可一审法院判决支付租金的判项，对于7.5元的费用应当予以扣减，不应当支付给被上诉人。桂家齐向一审法院提出诉请：1.判令金辰公司支付2015年4月1日至2016年3月31日桂家齐房屋租金36168元；2.判令金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留桂家齐的租金3913.02元；3.判令金辰公司支付违约金估算约为24304.89元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：36168元×5.6%×4倍×3年＝24304.89元）；4.判令第三人晶诚德公司应与金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5.诉讼费用由金辰公司承担。一审法院认定事实：桂家齐系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼3层7号房屋（建筑面积43.48平方米）的所有权人。2008年4月14日，桂家齐与金辰公司签订《房屋租赁合同》，约定桂家齐将上述房屋出租给金辰公司用于酒店经营，租赁期限为2008年4月14日至2023年4月19日，其中2013年至4月1日至2018年3月31日每月租金为3288元，按季度支付；若金辰公司未能按时支付桂家齐租金，金辰公司将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之二为标准向原告支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，桂家齐将房屋交付金辰公司经营，金辰公司向桂家齐支付房屋租金至2014年12月。从2015年1月起，金辰公司未按期向桂家齐支付房屋租金。从2015年5月1日至2016年3月31日，金辰公司未支付桂家齐房屋租金36168元。另查明，金辰公司接收桂家齐交付的房屋后，于2012年1月19日将案涉房屋所在第三层楼出租给案外人平安人寿保险公司,租期5年。还查明，金辰公司以案涉房屋建筑面积并按每平方米7.5元为标准，扣留应向桂家齐支付的2017年至2018年度的房屋租金3913.2元。一审法院认为，桂家齐、金辰公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，桂家齐、金辰公司均应按合同的约定履行合同义务。关于桂家齐要求金辰公司支付房屋租金36168元的诉请，庭审中金辰公司认可欠付11个月租金的事实，一审法院予以支持。关于桂家齐要求金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留桂家齐的租金3913.02元的诉请，金辰公司提出系与业主委员会达成税费扣减的口头协议的抗辩意见，金辰公司未提供桂家齐对业主委员会授权同意扣减租金的委托关系的证据，一审庭审中桂家齐亦不予认可，且无合同约定，一审法院对其抗辩意见不予支持。根据涉案房屋建筑面积进行计算，金辰公司扣留的租金应为3913.2元，桂家齐主张3913.02元，从其意愿。加之前述确认已拖欠的房屋租金金额，金辰公司应向桂家齐支付房屋租金合计40081.02元。关于桂家齐提出要求金辰公司按同期银行借款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，关于金辰公司及第三人提出桂家齐的部分违约金诉请超出诉讼时效的意见。本案中违约金系金辰公司未按约定履行支付房屋租金的违约行为而产生。从合同上看，对逾期支付违约金的累计计算的约定，与合同双方所确定的支付租金的条款共同形成整体，而并非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，桂家齐可以在合同权利未能实现随时提出主张，故一审法院对金辰公司及第三人提出的该意见，不予支持。此外，桂家齐提出按同期银行借款利率4倍计算违约金，并无合同依据。金辰公司主张按合同中每日万分之二的约定计算该违约金的抗辩理由，与合同约定相符，一审法院予以支持。桂家齐主张以欠付租金36168元为基数计算违约金，并无不当，根据欠款金额的形成时间，一审法院从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于桂家齐要求第三人晶诚德公司与金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请，因晶诚德公司并非涉案房屋租赁合同的当事人，故桂家齐该项诉请于法无据，一审法院不予支持。此外，应当说明的是，本案中桂家齐以“贵州金辰酒店管理有限公司”为金辰公司向一审法院提起诉讼，从桂家齐提交的房屋租赁合同中金辰公司的签章以及金辰公司提交的身份证明上看，桂家齐起诉状中载明的贵州金辰酒店管理有限公司的地址、法定代表人的信息均与桂家齐的身份信息相同，且桂家齐进行了答辩，为减少当事人的诉累，一审法院认定桂家齐起诉的贵州金辰酒店管理有限公司实质为本案贵州金辰酒店管理有限责任公司。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院判决如下：一、贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂家齐支付房屋租金40081.02元；二、贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向桂家齐支付相应违约金（以欠付租金36168元为基数，按每日万分之二为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回桂家齐的其他诉讼请求。案件受理费1410元，减半收取计705元，由桂家齐负担241元，贵州金辰酒店管理有限责任公司负担464元。二审中，当事人无新证据提交，经二审查明与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，出租人将租赁房屋交付承租人使用，金辰公司就应按合同的约定支付相应房屋租金；上诉人金辰公司上诉称，按照业主房屋面积扣减的租金系上诉人垫付的相应的税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与业主委员会达成关于按照业主房屋面积扣减的租金的税费的协议，且出租人对此也不予认可。同时，上诉人也未提交其已实际缴纳税费的证据。对此，上诉人金辰公司应当承担举证不能的民事法律责任，金辰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持；同理，因上诉人对应扣减优惠2.5/㎡保险公司租金的上诉理由，因其无相应证据予以证明，本院亦不支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共50元，由上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 杨审判员 李云鹤审判员 姜彦宏二〇一八年十二月五日法官助理盛美书记员李萌