天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2018）津0104民初11456号原告：孟新奇，男，1975年10月28日出生，汉族，天津第三市政公路工程有限公司职工，住天津市南开区。原告：余银芬，女，1980年10月11日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。被告：天津中原物业顾问有限公司，住所地天津市和平区南马路**创新大厦**。法定代表人：赖国强，董事长。委托诉讼代理人：孙国亮，男，该公司法务。原告孟新奇、余银芬与被告天津中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业公司）居间合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟新奇、余银芬及被告中原物业公司委托诉讼代理人孙国亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孟新奇、余银芬向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿原告因《房产交易合同》(TJM2016-0007952)预交定金产生的经济损失100000元；2.判令被告赔偿原告因另案房屋买卖合同违约产生的经济损失61400元；3.判令被告先给付原告因《房产交易合同》(TJM2016-0007952)纠纷人民法院裁决的卖房人违约金404000元。4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月19日，原告孟新奇通过被告与卖房人杨勇签订《房产交易合同》(TJM2016-0007952)。合同约定被告作为居间方将杨勇位于南开区×××的房产卖给原告孟新奇。该房屋建筑面积142.85平方米,成交价为4040000元。合同签订之时，原告通过被告支付定金100000元,被告给原告出具了《业主收据》。《房产交易合同》及《业主收据》均为被告提供的格式合同和格式条款。此前，原告已于2016年9月11日通过案外人房天下签订了另一处房屋的买卖合同；后，被告公司的人员跟原告说之前购买的房屋又老、又旧、、地点也不好大力推荐水郡花园的房屋，说价格合适、房屋手续齐全，很快能够买卖成交，且承诺说该房屋若买不成，不收取任何居间服务费用，让原告把之前的房屋退了。原告因此相信该房屋产权清晰无债权纠纷，并确信被告一定能确保原告购买成此房屋。所以，原告将之前签订的房屋买卖合同违约解除，并于2016年9月25日签订了《三方解约协议》，为此原告损失了61400元。合同签订后，原告多次给被告打电话或到被告营业厅催促，让被告尽快履行居间方义务，要求被告按承诺保证原告成功买到此房屋，均未取得实质性进展；最终致使原告合同签订后4个月之久仍未买成该房屋。2017年1月，原告提起诉讼。经天津市南开区人民法院审理，判决杨勇返还孟新奇定金100000元、给付孟新奇违约金404000元。2017年6月，原告申请强制执行。执行过程中原告被告知：涉案房屋早在2016年7月15日就被天津市南开区人民法院以涉及债权纠纷为由查封，案号为(2016)津0104民初7817号，查封期限为2016年7月15日至2019年7月14日。致使现在无法立即执行以上判决书内容，即使现在能够执行拍卖该房产，原告也只能作为第三顺序房产拍卖受益人（第一顺序受益人为(2016)津0104民初7817号案件执行申请人，第二顺序受益人为案外人中国民生银行股份有限公司天津分行）,所以原告能否得到收益或能受益多少都是未知数。被告从来没有告知原告涉案房屋已被法院查封。综上所述，原告认为被告作为房屋买卖的居间方，在交易中理应弄清房产权属和所卖该房屋的债权债务关系才能居间出售该房屋。而实际上被告将本已被法院查封一年多的房产进行挂网销售，并且向原告隐瞒房屋的实际产权状况，提供虚假情况，诱导原告违约。故成讼。中原物业公司辩称，请求人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告提出的第一、三项诉讼请求，已经有法院的生效判决认定是由房屋的出卖人杨勇返还定金并赔偿违约金，原告在本案中的诉讼请求属于重复主张权利，没有法律依据；针对原告的第二项诉讼请求，被告并没有参与合同的订立和解除，对于另案的合同不知情。原告该项诉讼请求与被告无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：二原告系夫妻关系。2016年9月19日，出售方杨勇（甲方）、买受方孟新奇（乙方）、居间方中原物业公司（丙方）签订《房产交易合同》，载明房屋坐落于天津市南开区×××，权利人为杨勇，建筑面积142.85平方米。设立抵押，抵押权人为中国民生银行股份有限公司天津分行，甲方确认于2016年10月10日前还清贷款并注销该抵押权。该房地产之实际情况最终以权属证明中登记为准。该房地产成交价为404万元，乙方于签订本合同之时向甲方支付定金100000元。甲、乙双方须于2016年11月30日前亲自到该房地产所辖区房管局或丙方指定地点签订《天津市房产买卖协议》，并依约定办理买卖手续。合同第五条约定，在签署本合同之时，甲方与乙方应分别按照不低于交易习惯的标准向丙方支付居间报酬，具体金额以《佣金确认书》为准。2016年9月19日，杨勇出具《业主收据》，载明收到孟新奇交付的用于购买涉案房屋的定金100000元。同日，孟新奇向被告出具《欠条》一张，载明就涉案房屋买卖欠被告中介服务费60600元。2016年9月25日，案外人杨文源（甲方）与原告余银芬（乙方）、天津房天下房地产经纪有限公司（丙方）签订《三方解约协议》，载明：1、解除三方签订的《房产交易合同》；2、乙方交付甲方的定金20000元，经甲乙双方协商，定金甲方不予退还；3、丙方已收取的居间服务费41400元，丙方不予退还。年12月23日，杨勇（甲方）与孟新奇（乙方）签订《补充协议》，载明，甲乙双方经友好协商，原定2016年12月10日去房管局签订买卖协议，由于甲方原因未能将贷款如期清理完毕，导致未能按时签署买卖协议造成违约，经协商乙方最晚等甲方到2017年1月10日，如期间发生政策上变化。将继续算为甲方违约责任。（违约责任按原合同方式违约责任赔偿）。另查，另查，本院于2017年1月16日立案受理原告孟新奇、余银芬与被告杨勇、第三人中原物业公司房屋买卖合同纠纷一案。本院于2017年5月4日作出（2017）津0104民初668号民事判决书，判决被告杨勇返还原告孟新奇定金100000元并给付孟新奇违约金404000元。该判决生效后，孟新奇向本院申请执行。在（2017）津0104执2487号执行案件中，孟新奇才得知，涉案的房屋早在2016年7月15日就被本院依据（2016）津0104民初7617号民事裁定书进行了查封。经向承办执行案件的法官了解，涉案房屋目前在司法拍卖过程中，由于在先查封案件的执行标的额较大，被执行人杨勇没有其他可供执行的财产，故原告孟新奇通过（2017）津0104民初668号民事判决书确认的债权目前未能实现。庭审中，被告述称其无法获知案涉房屋是否被查封，其是在二原告与案外人杨勇的房屋买卖合同纠纷案件中才得知这一情况，故已完全履行了居间义务。本院认为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（二）项的规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，房地产不得转让。本案中，涉案房屋在被告中原物业公司居间介绍时早已被法院查封，故涉案的《房产交易合同》根本无法实现原告孟新奇的合同目的，虽然被告中原物业公司认为这一结果是因卖房人杨勇的违约行为所致，但被告作为专业的房屋买卖居间人，在提供中介服务时，理应可以通过合法途径对交易标的物的现状全面了解，充分发挥自己的专业知识，对居间事项尽到专业、详尽、必要、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实房屋权属状况、判断交易的可行性等。现被告抗辩称其无法获知房屋是否被查封，其是在二原告与案外人杨勇的房屋买卖合同纠纷案件中才得知这一情况，故已完全履行了居间义务。对此，本院认为，在居间介绍案涉房屋之前，被告作为专业的房屋中介机构完全可以要求卖房人出具在房屋权属登记机关查询的权属登记信息，或者通过获得杨勇授权委托的方式自行查询从而获知法院查封的情况，被告未尽到这一最起码的调查义务与原告孟新奇交付定金产生损失的结果存在因果关系，根据《中华人民共和国合同法》规定应承担相应的损害赔偿责任。鉴于原告孟新奇自己也疏于注意，未对所购房屋进行认真、全面调查的情况下即签订合同并支付定金，其自身也有过失，也应承担相应的民事责任。综合上述情况，本院根据被告的过错程度及其在损失发生中所起作用确认被告中原物业公司在卖房人杨勇向原告孟新奇返还的购房定金范围内承担70%即70000元的补充清偿责任。被告承担补充责任后，可直接向主责任人杨勇追偿。针对原告孟新奇主张被告中原物业公司对杨勇应赔偿的违约金承担给付责任，本院认为这一部分款项具有惩罚性质，不能认定为孟新奇因被告瑕疵履行居间义务所遭受的损失，已经超过中原物业公司订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失范围，故本院不予支持。关于原告主张被告承担《三方解约协议》产生的解约成本损失61400元，本院认为，购买上述协议项下房屋及后续解除合同均系原告余银芬自主决定的交易行为，与被告提供的居间服务没有法律上的因果关系，故对该项诉讼请求本院不予支持。最后，涉案的《房产交易合同》系原告孟新奇与杨勇、中原物业公司签订，余银芬并非该合同的当事人，（2017）津0104民初668号民事判决书也未确认余银芬对杨勇的债权，故余银芬在本案中提出的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第四百二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告天津中原物业顾问有限公司应于本判决生效后三十日内向原告孟新奇给付70000元定金损失（被告承担补充清偿责任后，有权向主责任人杨勇追偿）；二、驳回原告孟新奇、余银芬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9454元、减半收取计4727元，由原告孟新奇负担4142元，被告天津中原物业顾问有限公司负担585元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  陈卫东二〇一八年十二月四日法官助理张惟威书记员秦艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将天津市第一中级人民法院上诉费缴费凭证及上诉状正副本一并交至本院诉讼服务中心。逾期不提交，经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。由此产生的后果，由上诉人承担。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。