河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终12309号上诉人（原审原告）：石家庄市新华锅炉节能设备厂，住所地:石家庄市桥**三简路**。法定代表人：杨常青，该厂厂长。委托诉讼代理人：卢彦棉，国浩律师（石家庄）事务所律师。委托诉讼代理人：杨扬，该设备厂副厂长。被上诉人（原审被告）：石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会，，住所地:石家庄市桥**留营乡南简良村村内法定代表人：董洪军，该村委会主任。委托诉讼代理人：王锋，河北双弘律师事务所律师。委托诉讼代理人：董建铜，男，1968年11月3日生，汉族，住石家庄市桥**，该村委会办公室主任。上诉人石家庄市新华锅炉节能设备厂（以下简称新华锅炉厂）因与被上诉人石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会（以下简称南简良村委会）房屋租赁合同纠纷一案，不服石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初3753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。新华锅炉厂上诉请求：一、撤销石家庄市桥西区人民法院（2016）冀0104民初3753号判决书，依法改判或者发回重审；二、上诉费由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人诉上诉人房屋租赁纠纷一案，经石家庄市桥西区人民法院做出一审判决，该判决认定事实错误，程序违法，依法应予撤销改判或者发回重审。一审判决关于赔偿损失的问题认定存在错误，具体如下：一、关于停电损失导致上诉人赔偿客户违约金20万事实清楚，证据充分，应当由被上诉人承担。二、两辆天车未计算在评估报告中，但属于上诉人的损失，应当依法予以支持。三、上诉人的搬家费、安置费及新旧场地的租金差价，属于实际损失，依法应当得到支持。四、厂房及附属物剩余价值的计算时间的起始日期，应当以被上诉人恶意违约断电日期，即2016年6月10日算起。五、影壁墙上的双龙石雕，未计算在评估报告中，但属于上诉人的损失，应当依法予以支持。南简良村委会答辩称，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。一审判决认定事实基本清楚，责任分摊也相对合理，考虑双方是村委会与村民之间的关系。虽然对村委会并不公平，但是村委会也没有提起上诉。具体理由：第一点，双方没有签订过书面的土地租赁合同，不存在定期的土地租赁关系，由于涉及到城中村改造，需要使用上诉人所租赁的土地，被上诉人已经提前对上诉人进行了告知。第二点，村委会有权要求上诉人搬离所占用土地，由于双方不存在土地租赁关系，上诉人在占用土地过程中，由于区委、区政府的规划，需要对城中村进行改造和开发。因此应当根据政府和村里的要求，上诉人交回使用的土地。第三点，上诉人的损失与被上诉人无关，其要求赔偿损失没有事实和法律依据，不应得到支持，其房产的建设并没有经过被上诉人同意，也没有履行相应的审批手续，属于擅自建设的违法设施，对其违法设施却依据正规的五证齐全，建设手续齐全建筑进行评估，从道理上是有缺陷的，应当不予支持，但是考虑双方关系，被上诉人也同意了对其财产进行评估，但这并不是被上诉人的本意，其合同损失并没有提供相应的确实充分的证据，其损失与被上诉人没有法律上的因果关系，不应对此承担责任。被上诉人没有对上诉人的生产经营造成任何不良影响，被上诉人书面通知限期办理是正常的维权行为。所以被上诉人请求法院在查明事实的基础上维持原判。新华锅炉厂向一审法院起诉请求：1、请求解除租赁合同；2、请求赔偿损失（损失暂按140万元计算，以评估结果为准）；3、诉讼费、评估费、公证费等费用由被告承担。一审法院认定事实：原被告均认可自1988年至2009年，双方签订过两次租赁合同，每次租期为十年。原告向被告交纳了2010年至2015年租金，交纳了2012年至2015年垃圾清运费，其中2015年租金和垃圾清运费于2016年1月14日交纳。2016年6月15日被告南简良村委会向原告发放拆迁通知，明确原告所在的南简良工业园区在规划范围之内需要拆迁，限期一个月内搬迁完毕。2016年6月21日原告与河北兴盛纸业有限公司签订工矿产品购销合同，金额43500元。2016年5月28日原告与河北宏泽锅炉制造有限公司签订产品销售合同，金额230万元，后双方又达成和解协议，原告于2016年9月7日支付河北宏泽锅炉制造有限责任公司违约金20万元。2016年11月10日被告及桥西区留营街道办事处向一审法院出具证明，证实原告占用土地为南简良村委会集体所有。另，一审法院组织原被告双方进行了评估。石家庄市盛泽房地产评估有限公司出具房地产估价报告书（石盛泽[2018］房估字第××号）显示，桥西区三简路39号房屋及附属物的建设成本重置价值为1592864.7元，现存价值为1296532元。以上事实有收据十份，拆迁通知、产品购销合同、工矿产品购销合同、和解协议、证明各一份，国内支付业务收款回单、网上银行交易凭证、房地产估价报告书各一份，证人证言，录音证据，原被告陈述及庭审笔录等证据予以证实。一审法院认为，关于原被告土地租赁合同及租期问题，从形式上看，原告未能提供双方签订租赁合同的文件，证人也均未见过原被告签字盖章的合同原稿，被告抗辩称未签订过租赁合同。故，对原告称原、被告签订书面租赁合同，一审法院无法认定。从实质上讲，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条、第二百一十五条规定，租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式，一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。故，原被告虽未签订书面租赁合同，但原告已向被告交纳了6年租金费，被告给原告开具收据，原、被告租赁合同成立。被告辩称，根据土地管理法第六十三条规定，农村集体所有的土地不得出让、转让或出租用于非农业建设。出租行为是违法的、无效的，被告不可能与其签订租赁合同。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条是国家出于保护耕地的需要制定的，不是效力性强制性规定，并不导致土地租赁合同无效。关于租赁期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十二条规定，对租赁期限约定不明，不能达成协议的，按合同有关条款和交易习惯确定。本案中,原告主张与被告之间约定的租赁期限应为10年，被告主张双方未约定期限，综合本案情况，原告租赁被告土地系用于建设厂房进行生产，在租赁土地时需要在土地上进行厂房建设，如果不约定租赁期限而进行厂房建设（经评估，厂房重置费用需要1592864.7元）明显不符合常理，所以对于被告提出的双方未约定租赁期限的主张，一审法院不予采信。原、被告均认可双方自1988年至2009年签订过两次租赁合同，租期均为10年，故依照双方之前签订租赁合同的期限和习惯，一审法院对原告提出的原、被告租赁合同的租期为10年的主张予以支持，即原被告租赁期间为自2010年1月1日至2019年12月31日止。关于合同解除问题，2016年6月15日被告南简良村委会向原告发放拆迁通知，表明被告向原告提出解除租赁合同的意思。2016年7月11日，原告向一审法院起诉要求解除与被告的租赁合同，视为原告同意解除租赁合同。故，自被告收到起诉状副本之日即2016年8月9日，原、被告双方租赁合同为协商一致解除。原告应将土地交还被告。关于合同解除损失赔偿问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条规定，当事人有权要求赔偿损失，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。关于原告要求被告承担因其与其他公司签订购销合同造成的损失问题，原告提交的证据不足以证实损失的确实发生、损失的实际数额及损失是由于被告违约造成，故对原告该主张一审法院不予支持。对于原告建设三简路39号的房屋及附属物损失问题，被告抗辩称原告建设的房屋及附属物为非法建筑，被告未提交证据予以证实，一审法院不予认可。原告认可合同到期后如不再租赁，则原告应将土地及地上建筑设施一并交还给被告，（也是租赁合同的惯例）即租赁合同10年期满后，其建设房屋及附属设施的损失为零。因此，原告租赁期间，其已经摊销的房屋及附属物建筑费用，不应列入合同解除的损失范围，合同解除的损失应为原告建设房屋及附属物的剩余价值，即自2016年8月10日至2019年12月31日未摊销的建设费用。经双方选择的鉴定机构评估，2017年8月8日其现存价值为1296532元，其建设重置费用为1592864.7元。经一审法院核算，原告建设房屋及附属物的剩余价值为541137.6元，一审法院支持原告要求被告赔偿其损失为541137.6元。原告要求被告承担公证费用于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条、第二百一十五条之规定，一审法院判决如下：一、原告石家庄市新华锅炉节能设备厂与被告石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会土地租赁合同于2016年8月9日解除；二、被告石家庄市桥西区留营街道办事处南简良村村民委员会于判决生效之日起十日内赔偿原告损失541137.6元；三、驳回原告石家庄市新华锅炉节能设备厂的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费17400元、评估费10900元，由原告石家庄市新华锅炉节能设备厂承担10915元，由被告南简良村委会承担17385元。本院二审期间，新华锅炉厂提交了天车的收据和搬家费、安置费、新旧场地租金差价的明细，用以证明其实际损失，南简良村委会质证意见为对天车的票据不认可，票据并不是发票，仅是收据，当时没有条码章，这个收据是后补的。对搬家费、安置费、新旧场地租金差价的明细证据真实性、关联性均不认可，首先，双方并没有签订书面的租赁合同，上诉人所主张搬迁费、安置费、场地差价均没有依据，不应得到支持；其次，直到现在，上诉人并没有将该土地交还给被上诉人，仍占有使用；最后上诉人提交的证据超出了一审诉状的诉讼请求范围，属于新的诉求，不应在二审中审理，上诉人在诉状中提出的诉讼请求不包括刚刚所变更的内容。本院认为，新华锅炉厂要求南简良村委会承担其与河北宏泽锅炉制造有限责任公司因不能履行产品购销合同造成的违约金损失，其提供的证据不足以证实损失确实发生、损失的实际数额及损失是由于南简良村委会违约造成，故对新华锅炉厂该诉请本院不予支持；新华锅炉厂主张两辆天车、影壁墙上的双龙石雕损失未计算在评估报告中，却未提供证据证明其独立于厂房建筑及现存价值，故本院不予支持；新华锅炉厂主张搬家费、安置费及新旧场地的租金差价，因上诉人在一审中未曾主张，本院不予处理；新华锅炉厂向一审法院起诉要求解除与南简良村委会的租赁合同，南简良村委会收到该起诉状副本之日即2016年8月9日，双方租赁合同协商一致解除，一审法院据此认定厂房及附属物剩余价值的计算时间的起始日期自2016年8月10日算起并无不当。综上所述，石家庄市新华锅炉节能设备厂的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17400元，由上诉人石家庄市新华锅炉节能设备厂负担。本判决为终审判决。审判长  靳建军审判员  李秀云审判员  高瑞江二〇一八年十二月二十五日书记员  王 琪