广西壮族自治区崇左市江州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂1402民初1362号 原告：关永兴，男，汉族，1979年4月23日出生，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 原告：韦春桃，女，壮族，1980年3月6日出生，务工，住广西壮族自治区崇左市江州区。 两原告共同委托诉讼代理人：官羽翔，广西裕华律师事务所执业律师。 被告:大新县国泰资产经营有限公司，住所：广西壮族自治区崇左市大新县人和新都小区**。统一社会信用代码：91451424682129150U 法定代表人：赵延军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许仁和，该公司副总经理。 委托诉讼代理人：何干庭，该公司员工。 原告关永兴、韦春桃与被告大新县国泰资产经营有限公司（以下简称“大新国泰公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案后，依法适用简易程序于2018年10月12日公开开庭进行了审理。原告关永兴、韦春桃的委托诉讼代理人官羽翔，被告大新国泰公司的委托诉讼代理人许仁和、何干庭到庭参加诉讼;原告关永兴、韦春桃及被告大新国泰公司的法定代表人赵延军未到庭参加诉讼。本案因需向上级法院请示，扣除审限1个月，现已审理终结。 关永兴、韦春桃向本院提出诉讼请求：1.判令大新国泰公司承担逾期交房违约责任，向其支付逾期交房违约金20786.18元；2.判令大新国泰公司承担逾期办理房屋所有权初始登记违约责任，支付逾期办理房产证的违约金123974.73元（从2015年6月30日起暂计至2018年9月11日，此后计至实际办理房屋所有权初始登记之日止）。事实和理由：2015年1月21日，关永兴、韦春桃与大新国泰公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市园区西路东侧（大新花园小区）第7栋2单元802号房，房屋总价款为353506.5元。双方合同约定大新国泰公司应当在2015年6月30日前交付该商品房。合同签订后，关永兴、韦春桃依约支付了购房款，但大新国泰公司于2016年1月12日才交付该商品房。按照合同约定，大新国泰公司已逾期交房，应当承担违约责任并支付相应的逾期交房违约金20786.18元（2015年6月30日起计至2016年1月12日，按照全部购房款的日万分之三计算）。另外，合同约定大新国泰公司约定在2015年6月30日前取得涉案商品房所在楼栋的所有权初始登记，但直至2018年9月11日，涉案房屋尚未通过综合验收，不具备合同约定的交房条件，也未完成涉案房屋所在楼栋的所有权初始登记，亦无法办理房屋所有权转移登记，故大新国泰公司应当按照合同第二十一条的约定承担逾期办证违约责任并支付逾期办证违约金123974.73元（从2015年6月30日起暂计至2018年9月11日，按照全部购房款的日万分之三计算,此后计至实际办理房屋所有权初始登记之日止）。至今，大新国泰公司仍未支付任何违约金，为维护自身的合法权益，特向法院起诉。 大新国泰公司辩称：一、大新国泰公司未能按照合同约定交付涉案商品房及办理房屋产权初始登记，并非其自身原因，大新国泰公司已将相关资料提交住建部门，抓紧办理不动产权证。因此，大新国泰公司不同意关永兴、韦春桃诉求的逾期交房违约金及逾期办证违约金，且其提出按照日万分之三计算违约金明显过高，超出了实际损失，由法院酌情调整；二、关永兴、韦春桃的诉请已超过诉讼时效，应当予以驳回。根据法律相关规定，关永兴、韦春桃应当在2018年6月30日前提出本案的诉请，但直至2018年9月12日才向法院提起诉讼，故已超过诉讼时效，法院应当予以驳回。 本院经审理认定事实如下：2015年1月21日，关永兴、韦春桃与大新国泰公司签订了《商品房预售合同》，合同约定的主要内容有：1.关永兴、韦春桃与大新国泰公司签订了《商品房预售合同》，购买其开发的位于崇左市园区西路东侧（大新花园小区）第7栋2单元802号房，房屋总价款为353506.5元；2.应当在2015年6月30日前交付该商品房；3.除不可抗力外，出卖人未按约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，（1）逾期在30日之内……；（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金；4.出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的房屋所有权登记；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的，买受人有权退房。；买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。 签订上述合同后，关永兴、韦春桃依约支付了353506.5元购房款,大新国泰公司直至2016年1月12日才交付该房屋，逾期交房共计195天。截止庭审之日，大新国泰公司尚未取得涉案房屋所在楼栋的房屋所有权登记，也未协助关永兴、韦春桃办理房屋转移登记。 上述事实有《商品房预售合同》，存款凭条、收据及当事人陈述等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。关永兴、韦春桃与大新国泰公司签订的《商品房预售合同》依法成立，且合法有效，双方应按合同约定全面履行各自的义务。 一、关于大新国泰公司主张关永兴、韦春桃的请求已超过诉讼的问题。本案中，大新国泰公司主张关永兴、韦春桃应当在2018年6月30日前提出逾期交房违约及逾期办证违约的诉请。依照《商品房预售合同》的约定，大新国泰公司应当在2015年6月30日前将房屋交付给关永兴、韦春桃使用，且应当在商品房交付之日起十日内协助办理房屋所有权登记，但大新国泰公司直至2016年1月12日才交付涉案房屋，且至今未协助办理涉案商品房的房屋所有权登记，大新国泰公司现仍处于持续侵权的状态，依照《中华人民共和国民法总则》的一百八十八条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”关永兴、韦春桃的起诉之日为2018年9月12日，未超过诉讼时效，故本院对大新国泰公司的此项辩称不予支持。 二、关于本案的逾期交房违约金应当如何计算的问题。本案中，关永兴、韦春桃已按合同约定付清房款，大新国泰公司按照合同约定应当在2015年6月30日前将房屋交付给关永兴、韦春桃使用，现大新国泰公司未能如期交房，已经构成违约，依法应承担相应的违约责任。关永兴、韦春桃要求按合同约定以日万分之三计算逾期交房违约金为20786.18元，大新国泰公司认为该违约金过高，请求法院予以调整。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。结合本案当事人的履行情况、过错程度等综合因素，本院酌情将逾期交房违约金调整为6893.25元较为公平合理。 三、关于关永兴、韦春桃要求大新国泰公司承担逾期办理房屋所有权初始登记违约责任并支付逾期办理房产证的违约金是否有事实和法律依据的问题。根据关永兴、韦春桃的诉求及庭审陈述，其实际是要求大新国泰公司协助其办理房屋所有权的转移登记。依照《商品房预售合同》的约定，大新国泰公司应当在商品房交付之日起十日内协助办理房屋所有权转移登记，现涉案房屋仍未办理房屋初始登记，故房屋所有权的转移登记亦无法办理，故大新国泰公司应当承担相应的逾期办证违约责任。依照合同约定，“买受人未能在商品房交付之日起10日内取得房屋所有权登记的。自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。”故关永兴、韦春桃从2015年6月30日起计算逾期办证违约金不符合合同约定。大新国泰公司认为逾期办证违约金的计算标准过高，已超过了实际损失，请法院予以调整。依照《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十八条第二款的规定，结合案件的实际情况，本院确定计算逾期办理房屋产权证违约金自2016年1月23日（房屋实际交付之日起10日后）至2018年9月12日，共计963天，按照关永兴、韦春桃已付购房款353506.5元，调整违约金为34042.63元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第十六条、第十八条规定，判决如下： 一、被告大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告关永兴、韦春桃支付逾期交房违约金6893.25元； 二、被告大新县国泰资产经营有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告关永兴、韦春桃支付逾期办理房屋产权证违约金34042.63元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5692元，因适用简易程序审理减半收取2846元(原告已预交)，由原告关永兴、韦春桃负担2434元，由被告大新县国泰资产经营有限公司于负担412元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审判员  许欢 二〇一八年十二月二十九日 书记员  谢云 附：相关法律及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。