安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0123民初5295号原告：韩开存，男，汉族，1973年6月27日出生，住址安徽省肥西县。委托诉讼代理人：罗平，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：范先宝，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：安徽慎独商业经营管理有限公司，住址安徽省合肥市肥西县金寨南路**。统一社会信用代码91340123584567077L法定代表人：邱晓宁，董事长。委托诉讼代理人：江诗敏，公司员工。被告：安徽用世商业房地产开发投资有限公司，住所，住所安徽省合肥市肥西县上派镇金寨南路**社会信用代码9134012369739861XX法定代表人：朱晓仲,董事长。委托诉讼代理人：董津津，公司员工。原告韩开存与被告安徽慎独商业经营管理有限公司（以下简称慎独公司）、安徽用世商业房地产开发投资有限公司（以下简称用世公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告韩开存委托诉讼代理人范先宝，被告慎独公司委托诉讼代理人江诗敏、用世公司委托诉讼代理人董津津均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韩开存向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法向原告支付租金收益41270元，并支付违约金6190.5元，总计47460.5元。当庭变更租金收益74425元（按照合同面积计算），按10.95%计算违约金为8150元，共计82575元（按2018年11月1日付款节点计算,暂计算至2019年4月30日，后期违约金及租金以实际支付时间为准）。2、判令被告二在被告一承担的责任范围内承担连带责任。3、本案诉讼费两被告承担。事实与理由：2012年10月9日，原告与被告一(简称“慎独公司”)签订了《用世?生活城委托经营管理合同》，原告将位于安徽省合肥市金寨路1111号的用世生活城内所购置的商铺交由慎独公司经营管理，双方对房租收益的金额和支付时间作了明确约定。按照合同约定，慎独公司应当足额支付租金，但在实际履行的过程中，慎独仅支付部分租金收益。原告多次向慎独公司索要余下的租金，但慎独均不予理睬，其行为已构成严重违约，按照合同约定，慎独公司依法应当承担违约金。同时，被告用世公司针对慎独拖欠租金收益的行为，向原告提供担保。原告与慎独签订的《用世?生活城委托经营管理合同》合法有效，被告用世公司提供担保系真实意思表示，符合法律规定。现慎独无故不向原告支付租金收益，其行为已严重损害原告合法权益。据此，为维护原告之权益，特诉至法院，请法院依法判决。被告慎独公司、用世公司辩称：1、慎独公司与原告是委托合同关系，而非租赁关系，慎独公司向原告支付的租金收益应以慎独公司向涉案商铺的实际承租人收取的租金为标准。2、本案的涉案商铺为1号馆，慎独公司之前已经向原告支付租金收益共五笔，合计57947元（2015年11月9日为16508元、2016年5月31日为16508元、2016年12月16日为3302元、2017年1月20日为13375元、2017年9月1日为8254元）。该租金收益已经高于慎独向承租人收取的租金。慎独不拖欠原告租金的事实存在，原告诉请租金和违约金无事实和法律依据。另外，涉案商铺的实际面积与买卖合同签订的面积相比有所减少，具体见慎独公司的相关证据。3、原告诉请用世公司承担连带责任无事实法律依据。4、原告应承担慎独公司为其代缴的11%税款。本院经审理认定事实如下：2012年10月9日，韩开存与用世公司签订《商品房买卖合同》，约定韩开存向用世公司购买该公司开发的用世·生活城1号馆4层4109号商铺，约定建筑面积为34.50平方米（产权登记面积为34.34平方米），单价10144.93元，总金额350000.09元。合同约定该商铺的交付时间为2013年9月30日前。同日，韩开存（甲方）与慎独公司（乙方）签订《用世·生活城委托经营管理合同》，将其从用世公司购买的上述商铺全权委托给慎独公司经营管理。关于委托方式，双方约定：“1、甲方将该商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给乙方，即甲方在委托期限内不再享有该商铺的任何出租于他人的权利及其它经营权利。2、乙方以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准以收取经营收入、自己选择承租人而无需甲方认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。3、甲乙双方同意在委托经营管理期限内，本合同为不可撤销委托合同，甲方不得单方撤销委托。4、在委托期限内，为维护用世·生活城整体经营形象，实现统一管理，甲方对该商铺进行产权转让时，甲方必须将本合同向受让方进行明示和解释，本合同项下的全部权利和义务，随之转移给房屋产权的受让方，甲方需和受让方就权利义务转让事宜进行约定，确保受让方遵守本合同之规定。5、委托经营期限内甲方同意乙方对该商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用，乙方承担公共区域经营管理的盈亏，就此收益不进行分配”。关于委托经营管理期限，双方约定：“1、委托经营管理期限：在该商铺竣工验收合格交付乙方使用后，自2012年11月1日起至2022年10月31日止，共十年(每满一年称一个经营年度)。乙方和开发商在商品房买卖合同中约定的交房日期和本合同的委托期限不一致的，不影响本合同的开始履行，双方明确从约定委托期限开始之日，双方开始享有本合同约定的权利并履行约定的义务……”关于经营收入的支出和分配方式，双方约定：“1、在经营过程中产生的市场管理费、治安费、保洁费、代收消防管理费、代收灭火器公共能源耗费、广告费、物业管理费、水电费、物业维修费等经营费用，由乙方向承租户收取。2、经营所得收益(指租金收益)由双方按以下约定方式分配：(1)委托期内前三年甲乙双方为了共同培育市场，甲方自愿同意免收该商铺三年租金，前三年的经营收益不再分配，经营所得全部归乙方，经营成本由乙方承担；(2)第四年起至第八年(即2015年11月1日起至2020年10月31日止)的年租金收益按甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%计算，由乙方向甲方支付，若在此期间实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，则甲乙双方按实际租金超出的部分9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担；(3)乙方承诺第四年起至第八年（即2015年11月1日起至2020年10月31日止)每隔半个经营年度向甲方支付租金，第一次租金于2015年11月1日前支付给甲方，以此类推，租金税费由甲方自行承担。另实际租金超出甲方与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价10.53%的部分，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。（4）第九年起至第十年(即2020年11月1日起至2022年10月31日止)甲乙双方按实际租金收益9:1分成，甲方占90%，乙方占10%，双方在每一个经营年度届满后3个月内进行上一经营年度的利益分配，相应税费甲乙双方按租金收益分成比例各自承担。”关于违约责任，双方约定有：“乙方无故未按约支付甲方可分配收益的，逾期每天按照甲方可得收益的万分之三支付滞纳金，直至乙方支付完毕或甲方解除合同为止。”慎独已向原告支付五笔租金收益，合计57947元（2015年11月9日为16508元、2016年5月31日为16508元、2016年12月16日为3302元、2017年1月20日为13375元、2017年9月1日为8254元），后慎独公司未支付租金。2018年元月29日，用世公司向用世·生活城的业主出具承诺函，内容为：“安徽用世商业房地产开发投资有限公司自愿提供用世公司价值2.5亿元资产，以下简称‘担保资产’，担保资产为安徽慎独商业经营管理有限公司依据其与用世·生活城业主签订的《用世·生活城委托经营管理合同》所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，即，在安徽慎独商业经营管理有限公司不履行租金义务时，由安徽用世商业房地产开发投资有限公司以担保资产抵偿欠付租金。担保期间直至所有租金付清为止。”以上事实有《商品房买卖合同》、《用世·生活城委托经营管理合同》、慎独公司向韩开存支付租金银行回单、用世公司承诺函及双方的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，韩开存与慎独公司之间签订的《用世·生活城委托经营管理合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方具有法律约束力。该合同约定，韩开存将其商铺在委托期限内的所有收益权、出租权及其它经营权利唯一授权委托给慎独公司后，由慎独公司以自己的名义与最终租户订立、变更和终止租赁合同，慎独公司有权自己制定租金收入标准以及收取经营收入、自己选择承租人而无需韩开存的认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。该合同并未将商铺实际出租给“最终租户”作为慎独公司向韩开存支付租金的必要条件加以约定，即慎独公司在对韩开存的商铺进行“统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动”之后，无论其能否将该商铺实际出租给“最终租户”，也无论其实际出租的租金数额多少，均不影响韩开存定期、定额（超出定额部分双方按比例分配）从慎独公司获取租金。在该合同的实际履行过程中，慎独公司在始终未将该商铺出租给“最终租户”的情况下，已向韩开存支付租金57947元的事实，也印证了慎独公司在未将商铺实际出租给“最终租户”的情况下仍应向韩开存支付租金是符合双方约定的。因此，慎独公司以韩开存与慎独公司之间为委托代理关系，而非租赁关系，韩开存的商铺因位置欠佳至今未出租成交,目前为空置状态，没有租金收益，故慎独公司无需向韩开存支付租金的抗辩，与合同约定不符，理由不能成立，本院不予采纳。根据合同约定，自2015年11月1日起，慎独公司应按韩开存与开发商即用世公司签订的《商品房买卖合同》中约定的实际签约总价的10.53%向韩开存支付年租金，每隔半个经营年度支付一次，第一次租金于2015年11月1日前支付。韩开存与用世公司签约的商铺面积为34.50平方米，产权登记的商铺面积为34.34平方米，现韩开存以签约的商铺面积计算租金无事实依据且有失公正，应以产权登记面积作为计算应付租金依据，本院对韩开存以签约的商铺面积计算租金不予支持。即慎独公司应于2015年11月1日前向韩开存支付租金18342.04元（34.34平方米×10144.93元/平方米×10.53%÷2），此后每半年支付一次，按照韩开存主张的计算至2019年4月30日（因第一次法庭辩论结束已超过付款节点2018年11月1日），应支付租金共计128394.28元（18342.04元×7），扣除慎独公司实际支付57947元，尚欠70447.28元，慎独公司未按合同约定及时足额支付租金已构成违约，依法应承担违约责任。韩开存要求慎独公司按10.95%支付逾期付款违约金无事实依据，应按双方合同约定的日万分之三计算。另韩开存主张合同约定的、尚未到期（本案庭审辩论结束之日以后）的节点租金，缺乏事实和法律依据，不予支持。关于慎独公司辩称的如果法院判决慎独公司应当向韩开存支付租金收益，应当扣除慎独公司为业主代缴的11%税款问题。本院认为，慎独公司并未举证证明该公司已为韩开存代缴了租金收益的税款，且慎独公司与韩开存在合同中约定“租金税费由甲方自行承担”，并无由慎独公司代扣代缴相关税款的约定，故慎独公司上述意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于用世公司应承担的保证责任问题。用世公司在其向韩开存出具的承诺函中明确表示，其自愿以其公司资产为慎独公司在《用世·生活城委托经营管理合同》中所应履行的租金与违约金支付义务提供担保，担保期间直至所有租金付清为止。该承诺函盖有用世公司印章，应视为用世公司的真实意思表示。由于对保证方式没有明确约定，故韩开存主张用世公司应按连带责任保证承担保证责任，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽慎独商业经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告韩开存给付租金70447.28元及逾期付款违约金（计算方法见附表一）；二、被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司对本判决第一项中的租金和逾期付款违约金承担连带清偿责任；三、驳回原告韩开存其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费987元，减半后收取494元，由原告负担25元，由被告安徽慎独商业经营管理有限公司和被告安徽用世商业房地产开发投资有限公司负担469元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 倪 斌二〇一八年十二月十九日书记员 万雅婷附一、逾期付款违约金计算方法按合同约定欠付租金总额的日万分之三利率累进计算：1.以18342.04元为基数，从2015年11月1日计至2015年11月9日；2.以20176.08元（18342.04元-16508元+18342.04）为基数，从2015年11月16日计至2016年4月30日；3.以3668.08元（20176.08元-16508元）为基数，从2016年5月1日计至2016年5月31日；4.以22010.12元（3668.08元+18342.04元）为基数，从2016年6月1日计至2016年10月31日；5.以18708.12元（22010.12元-3302元）为基数，从2016年11月1日计至2016年12月16日；6.以5333.12元（18708.12元-13375元）为基数，从2016年12月17日计至2017年1月20日；7.以23675.16元（5333.12元+18342.04元）为基数，从2017年1月21日计至2017年4月30日；8.以15421.16元（23675.16元-8254元）为基数，从2017年5月1日计至2017年9月1日；9.以33763.20元（15421.16元+18342.04元）为基数，从2017年9月2日计至2017年10月31日；10.以52105.24元（33763.20元+18342.04元）为基数，从2017年11月1日计至2018年4月30日；11.以70447.28元（52105.24元+18342.04元）为基数，从2018年5月1日计至2018年10月31日；12、以70447.28元为基数，从2018年11月1日计至付清之日止（租金核算至2019年4月30日）。附二：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。