辽宁省锦州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）辽07民终2108号上诉人（原审被告）：锦州东方物业管理有限公司，住所地锦州市凌河区人民街四段**。法定代表人：鲁文凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙少卓，辽宁少卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高翠霞，女，1973年3月27日生，汉族，住锦州市古塔区。委托诉讼代理人：王雪，辽宁永字律师事务所律师。上诉人锦州东方物业管理有限公司因与被上诉人高翠霞返还原物纠纷一案,不服辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初1423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人锦州东方物业管理有限公司的法定代表人鲁文凯及委托诉讼代理人孙少卓、被上诉人高翠霞的委托诉讼代理人王雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦州东方物业管理有限公司上诉请求：一、请求撤销辽宁省锦州市凌河区人民法院（2018）辽0703民初1423号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案全部诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实不清。1.原审认定锦州银行股份有限公司于2011年3月22日取得了坐落于锦州市凌河区人民街四段51号楼房的所有权，而实际上上诉人已于2000年即对该房屋享有了使用的权利。原审法院未能依法调查上述事实，判决内容不符合实际情况。2.锦州银行作为取得房屋所有权的单位，应当作为本案当事人参与诉讼。其明知使用权人是上诉人，而恶意通过物权登记取得所有权，侵犯了上诉人的合法权益，不能因为锦州银行的更名行为便不承担法律义务。3.上诉人系该小区的物业服务公司，应当享有办公场所的权利。《物业管理条例》已明确上诉人的合法权益。4.济华公司与市劳动就业培训中心签订了协议，委托上诉人管理，此协议一直延续至今。虽然锦州商业银行取得了房屋的所有权，不能阻止该托管协议的正常履行，上诉人对该房屋继续享有使用权。原审法院应当对被上诉人的权利进行调查、核实。本案争议的一个重要问题在于被上诉人对其所提供的房产证是否存在瑕疵应当举证证明。房产登记部门未对房屋实际使用人作出调整的情况下向锦州商业银行颁发房产证，侵犯了上诉人的使用权，该房产证依法应予撤销。上诉人已对该小区进行物业服务近20年，有政府纪要、协议书、补充说明予以证明。锦州商业银行委托锦州融利拍卖有限公司对此楼房拍卖的所有流程是否符合法律规定，在原审审理时被上诉人并未举证证明，而原审法院却予以认定，被上诉人竞拍取得房屋是违反法律规定的。综上所述，原审法院认定事实不清，请求二审法院予以撤销并依法改判。高翠霞辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。上诉人虽然是2002年开始占用本案所诉争楼房的部分区域，为该楼房提供物业服务，但是占用、使用的前提是以原楼房的产权人济华房产公司所签订的物业委托协议，后来该产权楼房出售给了商业银行，商业银行作为新的产权人与东方物业公司并没有重新签订物业服务协议。后来被上诉人取得了该房屋的产权，在产权人更换的时候，原物业服务合同就属于终止了，也就是说现有的产权人高翠霞对该房屋合法的取得了房屋所有权，对房屋享有占用、使用、收益的权利。锦州市商业银行特种资产管理部在2005年与东方物业所签署协议书是维修协议而不是房屋租赁合同，不能说明原产权人商业银行与锦州东方物业管理有限公司是存在租赁关系的。综上，上诉人对房屋没有占用、使用的合理合法性，因此应当予以迁出。高翠霞向一审法院起诉请求：1.请求判令被告立即搬出锦州市凌河区人民街四段51号房屋，并将门市房完好交还给原告；2.请求判令赔偿原告自2018年4月27日至2018年6月1日按照每日200元计算，损失共计7000元（损失应计算至被告搬迁之日）；3.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：2000年6月1日,经锦州市人民政府锦政纪（2000）36号会议纪要议定：锦州市人民政府办公厅所属凌河区人民街四段51号楼(原锦州市劳动局就业培训中心办公楼)作价400万元，出售给锦州济华房屋开发公司，与原劳动局就业培训中心同时建成的两栋住宅楼的物业管理，于办公楼售出后移交给济华开发公司……。6月2日，锦州市人民政府办公厅与锦州市济华房屋开发公司签订协议一份，内容同会议纪要一致。2002年9月10日，锦州市劳动局就业训练中心出具“2000年6月2日协议补充说明”一份，说明，原劳动局就业中心所负责的物业，因产权管理权已移交锦州市东方物业管理有限公司（济华公司）。劳动局就业中心不再享有物业产权管理权。2002年10月12日，锦州济华房地产开发公司（甲方）与锦州东方物业管理有限公司（乙方）签订“协议书”一份，甲方将位于锦州市凌河区人民街四段51号（原劳动局就业训练中心办公楼），建筑面积4800平方米交归乙方经营管理。整个楼的物业管理、维保交给乙方，甲方不出资。乙方现所经营使用的部分一楼、二楼东侧，归乙方长期使用，甲方不再负责该楼的维保。2005年7月1日,锦州市商业银行特种资产管理部（甲方）与被告锦州市东方物业管理有限公司（乙方）签订“协议书”一份，双方商定，甲方同意乙方对坐落于锦州市凌河区人民街四段51号综合办公楼楼顶女儿墙进行维修，并对维修范围、达到标准、费用、工期等进行了具体约定。锦州银行股份有限公司于2011年3月22日取得了坐落于锦州市凌河区人民街四段51号楼房的所有权。2018年3月，锦州银行股份有限公司委托锦州融利拍卖有限公司对此楼房进行拍卖，原告高翠霞竞拍取得房屋并于2018年4月27日办理了不动产权属证书。被告在开庭审理过程中，向本院书面申请要求追加锦州市商业银行股份有限公司作为本案被告参加诉讼。一审法院认为，被告锦州东方物业管理有限公司虽然于2002年开始即占用锦州市凌河区人民街四段51号楼房的部分区域为该楼及其他楼房提供物业服务，但占有使用的前提是与原楼房产权人锦州济华房地产开发公司签订的协议，现该楼房已由原告出资购买，原告取得了该房屋的合法所有权证书。不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，原告高翠霞系锦州市凌河区人民街四段**房屋的合法所有人，享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利。故对原告要求被告迁出的诉讼请求应依法予以支持。原告要求被告按照每日200元赔偿占用期间的经济损失，但无确凿证据证明，故不予支持。至于原告所持有的不动产权属证书是否存在瑕疵，需由相关部门按照法律程序予以确认，其他单位及个人均无权确认其存在瑕疵。关于被告要求追加锦州市商业银行股份有限公司为被告参加诉讼一节，经查，锦州市商业银行股份有限公司已经更名且与本案并无利害关系，并非必须共同参加本案诉讼的当事人，故对被告该申请不予支持。锦州市商业银行特种资产管理部于2005年7月1日与被告签订的“协议书”，系维修协议，而非房屋租赁合同，并不能证明原所有权人锦州市商业银行股份有限公司与被告之间存在租赁关系进而被告对房屋享有占有使用权。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条规定，判决如下：一、被告锦州东方物业管理有限公司于本判决生效后10日内从坐落于锦州市凌河区人民街四段51号楼房二楼东侧房间内迁出，将房屋返还给原告；二、驳回原告高翠霞其他的诉讼请求。案件受理费125元，由原告高翠霞负担25元，被告锦州东方物业管理有限公司负担100元。本院二审期间，上诉人围绕其上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审当事人争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点是上诉人是否应从诉争房屋中迁出。上诉人主张其有权使用诉争房屋，并为该楼提供物业服务，不应从诉争房屋中迁出。本案中，锦州济华房地产开发公司以该楼抵偿所欠锦州银行股份有限公司债务，锦州银行股份有限公司对案涉楼房进行拍卖，被上诉人购买了案涉楼房，并取得案涉楼房的不动产权证书。被上诉人作为案涉楼房的不动产权人，有权主张无权占有该楼的使用人迁出。上诉人虽曾与案外人锦州济华房地产开发公司签订协议，约定了上诉人有权无偿使用诉争楼房，但在锦州济华房地产开发公司以该楼抵偿锦州银行股份有限公司债务、锦州银行股份有限公司对案涉楼房进行拍卖、被上诉人购得后，上诉人均未与以上各方签订合法占有诉争楼房的相关书面协议，上诉人继续占用诉争楼房属无权占有。因此，原审判决上诉人迁出诉争楼房并无不当。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，锦州东方物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人锦州东方物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李梅审判员  王翔审判员  王晶二〇一八年十二月十三日法官助理文涛书记员李响