中华人民共和国最高人民法院执 行 裁 定 书（2018）最高法执监368号申诉人（利害关系人）：陈晓华，男，汉族，1973年3月19日出生，住四川省绵阳市涪城区。申请执行人：绵阳市富乐置业有限公司。住所地四川省绵阳市经开区三江大道**。法定代表人：晏明，该公司执行董事。被执行人：四川绵阳国际贸易有限公司。。住所地四川省绵阳市涪城路**法定代表人：邱永生，该公司经理。四川省绵阳市涪城区人民法院（以下简称涪城法院）执行绵阳市商业银行股份有限公司经济技术开发区支行（以下简称绵阳商业银行经开支行）与四川绵阳国际贸易有限公司（以下筒称绵阳国际贸易公司）借款纠纷一案，作出（2009）涪执字第7202号执行裁定。利害关系人陈晓华不服该裁定，向四川省绵阳市中级人民法院（以下简称绵阳中院）申诉。绵阳中院作出（2016）川07执监2号执行裁定。陈晓华不服，向四川省高级人民法院（以下简称四川高院）申诉。四川高院作出（2017）川执监125号执行裁定。陈晓华不服，向本院申诉。本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。陈晓华向绵阳中院申诉，请求撤销涪城法院（2009）涪执字第7202号执行裁定。理由为：一、陈晓华作为绵阳市涪城区涪城路**外贸大楼**的承租人，涪城法院在拍卖该大楼2、5楼时，并未告知承租人具体的拍卖行、拍卖时间，从而使承租人优先购买权利被实际剥夺；二、绵阳市富乐置业有限公司（以下简称富乐置业公司）不是本案的申请执行主体，在标的物两次流拍后，法院直接将该标的物抵偿给富乐置业公司是主体资格认定错误；三、该案标的物市值至少1500万元以上，而实际抵偿价不过560万余元，存在高值低评问题。绵阳中院查明，绵阳商业银行经开支行诉绵阳国际贸易公司借款纠纷一案，涪城法院于2009年2月6日作出（2009）涪民初字704号民事判决：一、原告绵阳商业银行经开支行与被告绵阳国际贸易公司于2007年7月6日签订的《最高额抵押合同》和2008年7月7日签订的《借款合同》终止履行。二、被告绵阳国际贸易公司在本判决生效后10日内偿还原告绵阳商业银行经开支行借款本金200万元，并承担此款自2008年11月22日起至2008年12月2日按合同约定利率8.715%计算的利息和按合同约定利率计算的复息，及从2008年12月3日起至2009年7月6日止按合同约定利率8.715%计算的利息。因绵阳国际贸易公司未履行生效法律文书确定的义务，绵阳商业银行经开支行向涪城法院申请强制执行。执行过程中，涪城法院委托绵阳市涪城区物价局价格认证中心（以下简称涪城物价认证中心）对绵阳国际贸易公司所有的位于绵阳市涪城区涪城路64号外贸大楼二楼及五楼房地产进行评估。2009年10月21日，涪城物价认证中心出具绵涪区价认证鉴字［2009］168号价格鉴定结论书。结论书载明：“价格鉴定标的房地产在价格鉴定基准日的鉴定价值合计为人民币7106399元”，并建议拍卖价为5685119元。2009年11月9日，涪城法院向零点热舞会所发出（2009）涪执字第720号通知：“……现涉及将该公司抵押在银行的位于涪城区涪城路64号2、5楼房产拍卖用于了结债务，因你单位承租该房屋2楼，故提前通知你单位，如有购买意愿，请关注绵阳当地相关媒体公告并及时与我院及拍卖公司联系并提出书面申请，逾期后果自负”。同日，执行人员询问零点会所负责人陈晓华并形成笔录，笔录载明：“？……因你公司租用二楼，从法律上讲，理应有优先购买权，今天来送通知的目的也就是，此后你们可以留意相关媒体，参与竞买。陈晓华称：我们没钱，不会参与……字我不签，通知你们交吧台，叫他们给你签一个。”2009年11月26日，涪城法院委托四川绵阳合力拍卖有限公司拍卖案涉房地产，拍卖保留价为评估价即7106399元。2009年12月5日，四川绵阳合力拍卖有限公司在《绵阳日报》发布拍卖公告。同月21日，第一次拍卖流拍。2010年1月11日，涪城法院委托四川绵阳合力拍卖有限公司第二次拍卖案涉房地产，拍卖保留价为5685119元。同月13日，四川绵阳合力拍卖有限公司在《绵阳日报》发布拍卖公告。同月26日，第二次拍卖流拍。2010年7月6日，绵阳市商业银行股份有限公司、绵阳市蜀汉文化发展有限公司在《绵阳日报》共同向绵阳国际贸易公司发布公告：“你公司欠我行贷款已逾期，我行现将该债权转让给绵阳市蜀汉文化发展有限公司。本公告见报之日起由绵阳市蜀汉文化发展有限公司向你公司主张相关权利”。同月8日，绵阳市商业银行股份有限公司向涪城法院出具《函》，载明：“经我行与四川绵阳蜀汉文化发展有限公司友好协商，双方就债权转让达成一致意见，我行自愿将四川绵阳国际贸易有限公司欠我行贷款本息的债权转让给该公司，该债权的转让我行于2010年7月6日已在绵阳日报上予以公告。本函件送达你院后，四川绵阳蜀汉文化发展有限公司即为该债权的合法行使人，请你院依法裁定变更该公司为该案的合法申请人”。2010年7月13日，绵阳市蜀汉文化发展有限公司更名为富乐置业公司。7月28日，涪城法院作出（2009）涪执字第7201号执行裁定书，裁定：变更富乐置业公司为本案的申请执行人。2010年9月1日，富乐置业公司向涪城法院提交《函》，载明：“我公司向你院申请执行绵阳国际贸易公司一案，本案抵押房产，经你院两次拍卖，均已流拍。现你院征求我公司意见，可否以第二次流拍底价5685119元接受该抵押房产。经我公司研究决定，同意上述方案按第二次流拍底价接受该房产”。2010年10月12日，涪城法院作出（2009）涪执字第7202号执行裁定书，裁定：将绵阳国际贸易公司名下的位于涪城区涪城路64号外贸大楼二、五楼房产以第二次流拍底价5685119元抵偿给富乐置业公司用于清偿债务。同日，涪城法院依据前述裁定，向绵阳市房管局发出（2009）涪执字第720号协助执行通知书，通知书载明：“请协助执行以下事项：对绵阳国际贸易公司所有的位于涪城区涪城路64号外贸大楼二、五楼房产过户给富乐置业公司所有，并给予办理相关过户手续（原房产证号为：**××65和012566）”。2010年10月18日，富乐置业公司代理人何君、零点热舞会所负责人陈晓华在涪城法院形成笔录并签字确认，笔录载明：“（姚昆）今天你们双方来，主要是什么事情。陈：主要是就我公司租用外贸大楼二楼开办零点热舞的房屋一事来，该房屋是金叶装饰家具公司于2004年从国际贸易公司手中承租，租期至2012年7月31日，金叶公司也是我的法定代表人。现金叶公司已注销，该场地卖家具做不出来，后就改成了现在的零点热舞。现听说该场地富乐置业公司要整体接管，故我们双方进行了协商，达成了统一意见，即富乐公司对该场地统一拆迁，我方愿无条件进行拆除。在拆除之前，按原合同执行，只是收取租金方应当为富乐公司。何：我补充一下，即我公司拿到拆迁许可证后一月之内，零点热舞应无条件搬迁，在拿到该证之前由零点热舞经营，租金由我公司收取。（姚昆）零点热舞是否是这个意见。陈：同意该意见。”2010年11月30日，涪城法院以执行完毕方式对该执行案件作结案处理。另查明：富乐置业公司依据绵阳国际贸易公司与四川绵阳金叶装饰家具有限公司（以下简称金叶装饰公司）于2004年5月1日签订的《房屋租赁合同》中的仲裁条款，就其取得租赁物所有权后与被申请人金叶装饰公司、《房屋租赁合同》实际履行人陈晓华的租赁合同纠纷向绵阳仲裁委员会申请仲裁。2012年5月20日，绵阳仲裁委员会依法作出（2012）绵仲裁字第7号仲裁裁决书，裁决：一、准予申请人富乐置业公司解除《房屋租赁合同》；二、由被申请人陈晓华在收到本裁决书之日起45日内将位于绵阳涪城路64号外贸大楼二楼用房交回申请人富乐置业公司；三、由被申请人陈晓华在收到本裁决书之日起15日内向申请人富乐置业公司支付2011年的房屋租金10万元。如果未按本裁决指定的期间履行给付金钱义务，应当参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、本案仲裁受理费5540元、处理费1662元，合计7202元，由被申请人陈晓华承担。该款申请人已预交，由被申请人陈晓华在支付2011年房屋租金的同时，一并支付给申请人富乐置业公司。再查明：陈晓华诉绵阳市富乐物资有限公司（原富乐置业公司）确认合同效力纠纷一案，涪城法院于2012年11月8日作出（2012）涪民初字第2663号民事裁定，涪城法院认为，陈晓华在执行程序中收到了告知其有优先购买权的《通知》后，主张其优先购买权受侵害的事实应不予采信；陈晓华请求确认人民法院执行程序违法以及绵阳富乐物资有限公司依照人民法院执行程序取得房产并登记的行为无效不属于民事诉讼的范围。据此裁定驳回陈晓华的起诉。陈晓华不服，向绵阳中院提起上诉。绵阳中院于2013年4月19日以（2013）绵民管终字第59号民事裁定驳回陈晓华的起诉，维持原裁定。绵阳中院认为，本案的争议焦点为：一、申诉人陈晓华的优先购买权是否受到侵害。二、富乐置业公司能否作为申请执行人以物低债。三、案涉房地产是否存在高值低评，损害利害关系人权益。关于申诉人陈晓华的优先购买权是否受到侵害的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定：“人民法院应当在拍卖五日前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知当事人和已知的担保物权人、优先购买权人或者其他优先权人于拍卖日到场。优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。”本案中，涪城法院向零点热舞会所送达了载明拟拍卖事项、拟公告的媒体范围等内容的通知，陈晓华不仅在执行笔录中表示不会购买，且在事后也未按通知要求向涪城法院提交租赁合同等相关证据证明其租赁权，表达其购买意愿。涪城法院虽未在每次拍卖前再行单独通知陈晓华，程序上存在一定瑕疵，但因陈晓华前期已明确放弃优先购买权，且涪城法院在每次拍卖前也均依法予以公告，故该瑕疵不足以否定后期拍卖及以物抵债的效力。况且，在案涉房地产以物抵债后，陈晓华与富乐置业公司达成了由富乐置业公司统一拆迁的合意，并同意在拆除之前，按原合同执行，将租金向富乐置业公司交纳。通过以上查明的事实分析，陈晓华对于拍卖和以物抵债是明知且认可，其放弃优先购买权是真实意思表示，其合法权益并未受到侵害。关于富乐置业公司能否作为申请执行人以物抵债的问题。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第18条规定：“人民法院受理执行案件应当符合下列条件：（1）申请或移送执行的法律文书已经生效;（2）申请执行人是生效法律文书确定的权利人或其继承人、权利承受人……”。本案中，绵阳商业银行经开支行是生效判决已经明确判定的权利人，其作为申请执行人启动了执行程序。执行过程中，该行与富乐置业公司达成债权转让合意，并公告通知被执行人，债权转让合法有效。富乐置业公司作为权利承受人，符合上述规定中申请执行人的条件，依法具有以物抵债的主体资格，故涪城法院依法变更富乐置业公司为本案申请执行人，并将案涉房地产以第二次拍卖流拍价交该公司抵债的执行措施符合法律规定，并无不当。关于案涉房地产是否存在高值低评，损害利害关系人权益的问题。因评估行业的特殊性，法院对评估的审查应只限于评估机构、评估人员是否具备相应的资质及评估程序是否违法这一范围内。本案评估机构的选定符合法定程序，而评估报告中关于绵阳国际贸易公司所有的位于绵阳市涪城区涪城路64号外贸大楼二楼及五楼房地产的价值，仅是人民法院在委托拍卖中可参照的保留价，其实际价值应由市场决定。且申诉人陈晓华自始未提供证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法的证据，其关于案涉房地产高值低评的理由不能成立。综上，陈晓华的申诉事由缺乏事实与法律依据，均不予支持。绵阳中院遂于2016年4月11日作出（2016）川07执监2号执行裁定，驳回陈晓华的申诉请求。陈晓华不服绵阳中院上述裁定，向四川高院申诉，请求撤销绵阳涪城法院（2009）涪执字第7202号执行裁定。理由为，2009年11月9日的笔录无申诉人签名，系伪造；执行法院处置财产过程中未告知陈晓华，致使其优先购买权利被剥夺；富乐置业公司不是本案的申请执行主体，法院将该标的物抵偿给富乐置业公司错误；涉案标的物市值至少1500万元以上，而实际抵偿价不过560万余元，存在高值低评问题。四川高院查明的事实与绵阳中院查明的事实基本一致。四川高院认为，本案的争议焦点在于陈晓华的优先购买权是否受到侵害，只有在其优先购买权受到侵害的情况下，才审查以物抵债的主体合法性及价格合理性问题。陈晓华作为涉案房屋的承租人，对该房屋具有优先购买权，执行法院以笔录的方式通知和告知优先购买权，已尽到告知义务，结合以物抵债后陈晓华关于与权利继受人继续履行合同和交付租金的意思表示，足以认定其优先购买权未受到侵害。陈晓华拒绝在访谈笔录上签字，不影响笔录的效力，陈晓华主张该笔录系伪造，未提供相关证据证明，对其该主张不予支持。陈晓华放弃优先购买权的情况下，其对法院以物抵债的主体及价格无权主张权利。绵阳中院的监督意见正确，陈晓华的申诉理由不能成立，应予驳回。遂作出（2017）川执监125号执行裁定，驳回申诉人陈晓华的申诉请求。申诉人陈晓华不服四川高院的上述裁定，向本院申诉，请求撤销四川高院（2017）川执监125号执行裁定和绵阳中院（2016）川07执监2号执行裁定，确认申请人具有优先购买权。理由为：原裁定认为绵阳市涪城法院以笔录的方式通知和告知了申请人具有优先购买权，已尽到告知义务。但2009年11月9日晚上，申请人没有接受执行法院的询问，该笔录是如何产生的无从知晓；该笔录为一名法官参加并自行记录，违反办案程序；笔录形成的地点也不清楚。上述笔录是伪造的无效笔录。依据民事诉讼法第二百条第二款，原判决、裁定认定的基本事实缺乏证据证明的，人民法院应当再审。故应当对上述裁定提起再审，维护申诉人的合法权益。本院对绵阳中院和四川高院认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点是案中拍卖行为是否侵犯申诉人陈晓华的优先购买权，是否因此应撤销拍卖及以物抵债裁定。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条，人民法院应当在拍卖五日以前以书面或者其他能够确认收悉的适当方式，通知优先购买权人于拍卖日到场，优先购买权人经通知未到场的，视为放弃优先购买权。关于本案执行法院对优先购买权人是否履行了通知义务，涪城法院2009年11月9日笔录载明，该院明确通知陈晓华具有优先购买权，告知其关注拍卖公告及可以参与竞买，陈晓华当时表态自己不会购买；涪城法院（2009）涪执字第720号通知书（2009年12月7日）载明了告知陈晓华具有优先权的具体内容；2010年10月18日，富乐置业公司代理人何君和陈晓华在涪城法院的笔录载明，在以物抵债后陈晓华与权利继受人富乐置业公司就继续履行合同和交付租金达成一致，陈晓华对于以物抵债的结果并未提出异议，该笔录由何君和陈晓华签字确认。尽管2009年11月9日的笔录没有陈晓华的签名，但上述证据相互印证，可以认定2009年11月9日笔录内容的真实性。陈晓华提出该笔录系伪造的主张与其他证据相矛盾，不能成立。因此，应当认定，在拍卖五日之前涪城法院已经明确告知陈晓华具有优先购买权，其可到场参与竞买，陈晓华当时即表示不会竞买，同时陈晓华事后对于以物抵债结果也予以认可。执行法院较为充分地保障了陈晓华的优先购买权，涪城法院（2009）涪执字第7202号关于以物抵债的裁定并无不当。综上，四川高院（2017）川执监125号执行裁定和绵阳中院（2016）川07执监2号执行裁定认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。申诉人陈晓华的申诉理由不能成立，不予支持。参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第129条的规定，裁定如下：驳回申诉人陈晓华的申诉。审判长  向国慧审判员  万会峰审判员  熊劲松二〇一八年十二月二十九日法官助理徐霖书记员李伟凡