安徽省芜湖市三山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0208民初119号 原告（反诉被告）：芜湖晋智房地产开发有限公司，住所地安徽省芜湖市三山区。 法定代表人：杨文杰，总经理。 委托诉讼代理人：袁浩然，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：昂年丰，男，1965年12月30日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：韩骏，安徽金鸿律师事务所律师。 原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司与被告（反诉原告）昂年丰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案。被告（反诉原告）昂年丰曾就租赁房屋质量问题向本院两次申请司法鉴定，并与原告芜湖晋智房地产开发有限公司共同向本院申请两个月的庭外和解时间。本案依法适用简易程序，两次公开开庭进行审理。原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司委托诉讼代理人袁浩然、被告（反诉原告）昂年丰及其委托诉讼代理人韩骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的租金415896元（暂计算至2017年12月31日）及相应滞纳金（日千分之五），物业服务费118586.7元（暂计算至2017年12月31日）及相应滞纳金（日千分之五），电费7868元；2、判令解除原、被告签订的四份《商铺租赁合同》（编号分别为BGY-0001809、BGY-0001838、BGY-0002095、BGY-0001807），并判令被告支付违约金39679元（从被告交纳的保证金中优先扣除）；3、判令被告于合同解除之日起15日内交还商铺，逾期未搬出的，被告应向原告补交未搬出期间的租金、物业管理费、水电费，并支付该期间租金的50%作为违约金；4、判令被告于合同解除之日起15日内将商铺恢复原状并赔偿损失；5、判令被告承担本案诉讼费用。庭审时，芜湖晋智房地产开发有限公司保留第二、三项诉讼请求的诉权在本案中不再主张，并变更诉讼请求为：1、判令昂年丰立即支付租金415896元（暂计算至2017年12月31日并顺延至2018年5月31日止），及滞纳金（自2015年10月1日起至2018年5月31日止，以欠付租金为基数按0.5%/日标准计算）；2、判令昂年丰立即支付物业服务费118586.7元（暂计算至2017年12月31日并顺延至2018年5月31日止）及滞纳金（自2014年4月1日起以欠付物业服务费为基数，自逾期之次日计算至2018年5月31日止，按0.5%/日标准计算）；3、判令昂年丰承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月20日，芜湖晋智房地产开发有限公司与昂年丰签订四份《商铺租赁合同》（编号分别为BGY-0001809、BGY-0001838、BGY-0002095、BGY-0001807），约定昂年丰承租芜湖晋智房地产开发有限公司所有的位于芜湖碧桂园凤凰商业广场3区102室一、二层，103室一、二层，租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止，其中2013年4月1日至2015年9月30日免租。2015年10月1日至2017年12月31日，102室一层的租金为142806元，102室二层的租金为68271元，103室一层的租金为136548元，103室二层的租金为68271元。102室一层的物业服务费为681.18元/月，102室二层的物业服务费为651.36元/月，103室一层的物业服务费为651.36元/月，103室二层的物业服务费为651.36元/月。2014年4月1日至2017年12月31日期间，102室一层的物业服务费为30653.1元，102室二层的物业服务费为29311.2元，103室一层的物业服务费为29311.2元，103室二层的物业服务费为29311.2元。因昂年丰拖欠各类费用，芜湖晋智房地产开发有限公司发书面通知催缴无果。故诉至法院。 被告（反诉原告）昂年丰辩称，1、芜湖晋智房地产开发有限公司出租的房屋存在严重质量问题，导致昂年丰无法按照合同约定的用途使用，芜湖晋智房地产开发有限公司无权主张租金、滞纳金、违约金、物业费等；2、芜湖晋智房地产开发有限公司主张自2015年10月1日起计算租金及物业费，与客观事实不符，因房屋存在严重质量问题，芜湖晋智房地产开发有限公司给予昂年丰减免费用至2016年，仅欠2017年的租金及物业费，且物业也曾向公司打了报告要求减免。另外，芜湖晋智房地产开发有限公司部分主张即2014年、2015年的物业费超过诉讼时效；3、芜湖晋智房地产开发有限公司提交的证据材料无法证明电费的计算及来源，缺乏事实依据；4、昂年丰同意解除四份租赁合同，但是昂年丰无需支付违约金，芜湖晋智房地产开发有限公司主张39679元违约金无依据，即该诉讼请求在芜湖晋智房地产开发有限公司未对昂年丰给予赔偿的情况下无权主张；4、芜湖晋智房地产开发有限公司要求昂年丰于合同解除之日起15日内将商铺恢复原状并赔偿损失的诉讼请求，缺乏合同及事实依据，不应得到支持。 被告（反诉原告）昂年丰向本院提出诉讼请求：1、判令芜湖晋智房地产开发有限公司向昂年丰赔偿装潢等损失1300000元；2、判令芜湖晋智房地产开发有限公司承担反诉诉讼费。事实与理由：2013年初，芜湖晋智房地产开发有限公司通过招商将昂年丰引进芜湖碧桂园凤凰商业广场，同年3月20日双方签订四份《商铺租赁合同》，芜湖晋智房地产开发有限公司将其所有的位于芜湖碧桂园凤凰商业广场3区102室一、二层，103室一、二层出租给昂年丰使用。合同约定用途为大众洗浴、娱乐，租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止。合同签订后，原告遂委托装修公司对房屋按照高档浴场的要求进行装修，购置相应的物品，领取营业执照，招聘了员工进行了营业。但刚经营即发现房屋多处漏水，二楼根本无法经营。昂年丰当时即通知了芜湖晋智房地产开发有限公司，芜湖晋智房地产开发有限公司让物业在两年内进行了四次维修，但至今仍未解决房屋漏水问题。昂年丰只能在一楼经营，后一楼大厅出现大面积冒污水，房屋里到处恶臭，昂年丰当即告知芜湖晋智房地产开发有限在场进行现场勘查，发现是芜湖晋智房地产开发有限公司在建房时掩埋的污水管破裂导致，虽然事后芜湖晋智房地产开发有限公司将污水泛滥问题解决，但房屋大厅长时间都有一股怪味。经过一番折腾，附近住户都知道昂年丰经营的浴室到处漏水、一股怪味，几乎很少有顾客上门。昂年丰原本对浴室的定位为高档浴室，除了洗浴还有娱乐，二楼设有汗蒸房、桑拿室、棋牌室、足疗，因二楼无法经营，导致浴室无法经营最终关闭浴室。昂年丰找芜湖晋智房地产开发有限公司多次要求解释问题并主张赔偿，但均没有结果。 原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司辩称，1、昂年丰应承担商铺日常的维护、维修和保养工作，费用自理，因昂年丰怠于履行造成的损失应由其自行承担，与芜湖晋智房地产开发有限公司无关；2、根据法律规定，芜湖晋智房地产开发有限公司有权要求昂年丰将商铺恢复原状。综上，请求法院驳回昂年丰的反诉请求。 芜湖晋智房地产开发有限公司提交的证据一、二、三、四、《商铺租赁合同》四份，证明与昂年丰之间房屋租赁合同关系以及权利义务的约定。昂年丰对其真实性无异议，但认为约定的商铺使用用途为大众洗浴及娱乐，交付时是毛坯房，合同约定了装修要履行相应的手续，被告装修是获得了原告的认可并履行了相关手续。本院认为，该四份租赁合同系当事人达成的有效合意，故予以认定；芜湖晋智房地产开发有限公司提交的证据五、逾期欠租、物业费及滞纳金明细表4份，证明昂年丰欠租金、物业费的事实及滞纳金的计算明细。昂年丰质证称，与客观事实不符，起算日期不正确；本院认为，鉴于昂年丰在庭审时也自认未交费的事实，故对昂年丰欠租金及物业费的事实予以认定，但具体金额以本院认定为准；芜湖晋智房地产开发有限公司提交的证据七、韵达快递单及查询回执，证明已书面通知昂年丰交纳租金、物业费、水电费等费用，昂年丰至今未交纳，芜湖晋智房地产开发有限公司有权解除合同。昂年丰认为无法达到原告的证明目的。本院认为，无证据证明该快递由昂年丰签收，故对该组证据的证明目的不予认定；芜湖晋智房地产开发有限公司提交的证据八，竣工验收备案表，证明芜湖晋智房地产开发有限公司在依约交付的商铺质量合格；昂年丰质证称，该组证据仅能证明该房屋取得了验收备案，不能证明该房屋没有质量问题；证据九，商铺租赁合同，证明依约昂年丰应对该商铺承担日常的维护、维修和保养工作，即使昂年丰主张相关损失属实，费用也应由昂年丰自行承担。昂年丰质证称，对该组证据的证明目的有异议。本院经审查对该两组证据认证意见为，本院对安徽大正司法鉴定所就案涉房屋质量做出的鉴定意见予以采信，具体以大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书为准；芜湖晋智房地产开发有限公司提交的其他证据，昂年丰无异议，本院经审查后予以认定。 昂年丰提交的证据一、照片4张，证明昂年丰对承租房屋进行了装潢。芜湖晋智房地产开发有限公司对该组证据三性均有异议，认为无法反映拍摄时间等情况。本院经审查认为，根据现场查看，昂年丰确对其承租的房屋进行了装潢，故对该组证据予以认定；昂年丰提交的证据二、照片10张，证明承租房屋存在严重的漏水、墙体开裂，浴室无法经营；证据三、照片1张，证明原告购置了锅炉用于浴室经营使用；证据四、照片1张，证明房屋地下排污管破裂造成大面积冒水的事实。芜湖晋智房地产开发有限公司对上述三组证据的质证意见均为，对证据三性均有异议，认为无法反映拍摄时间等情况。本院经审查认为，结合现场查看能够确认上述照片拍摄地为案涉租赁房屋，故对该组证据的真实性予以认定，对于房屋质量，本院对安徽大正司法鉴定所做出的鉴定意见予以采信，具体以大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书为准；昂年丰提交的证据五、收据4张、项目决算书1份，证明昂年丰装潢费用。芜湖晋智房地产开发有限公司对该组证据的三性均有异议。本院经审查认为，鉴于昂年丰已经撤回反诉，故对该组证据本案中不予审查；昂年丰向本院提交的大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书，证明租赁房屋存在质量问题，芜湖晋智房地产开发有限公司对该鉴定意见中第1、5项中不属于房屋质量问题的鉴定意见无异议，对第2、3、4项属于房屋质量问题的鉴定意见有异议。本院经审查认为，芜湖晋智房地产开发有限公司质证意见无证据佐证，不予采信，对该证据予以认定。 本院经审理认定的事实如下：2013年3月20日，芜湖晋智房地产开发有限公司与昂年丰签订四份《商铺租赁合同》（编号分别为BGY-0001809、BGY-0001838、BGY-0002095、BGY-0001807），约定：1、芜湖晋智房地产开发有限公司将其所有的位于芜湖碧桂园凤凰商业广场3区102室一、二层（面积为227.06平方米、217.12平方米），103室一、二层房屋（面积为217.12平方米、217.12平方米）出租给昂年丰用于经营大众洗浴、娱乐；2、租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止；3、租金支付方式为：102室一层租金总额为287568元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为4768元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为5007元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间5257元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为5520元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为5796元/月；102室二层租金总额为137484元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为2280元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为2394元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间2513元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为2639元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为2771元/月；103室一层租金总额为274968元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为4560元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为4787元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间5027元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为5278元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为5542元/月；103室二层租金总额为137484元，自2014年10月1日至2015年3月31日期间为2280元/月，自2015年4月1日至2016年3月31日期间为2394元/月，自2016年4月1日至2017年3月31日期间2513元/月，自2017年4月1日至2018年3月31日期间为2639元/月，自2018年4月1日至2019年3月31日期间为2771元/月。每月公历10日前到芜湖晋智房地产开发有限公司账务部以现金/转账方式交纳当月租金；4、案涉商铺由芜湖晋智房地产开发有限公司委托广东碧桂园物业服务管理有限公司芜湖分公司进行物业服务，昂年丰接受物业服务并由芜湖晋智房地产开发有限公司向其代收物业服务费，物业服务费标准：102室一、二层为681.18元/月、651.36元/月，103室一、二层为651.36元/月、651.36元/月，每月到物业财务部以现金/转账方式交纳当月物业服务费；5、昂年丰交纳租金或服务费每逾期一天，应分别向芜湖晋智房地产开发有限公司或物业支付欠款额5‰的滞纳金。合同签订后，芜湖晋智房地产开发有限公司将出租房屋交付给昂年丰使用，并自认租赁房屋自2013年4月1日至2015年9月30日期间为免租期，昂年丰向芜湖晋智房地产开发有限公司交纳了案涉租赁房屋的保证金39679元（102室一、二层：13624元、6514元；103室一、二层：13027元、6514元）。因昂年丰未支付租金及物业费服务费，芜湖晋智房地产开发有限公司遂诉至本院，要求昂年丰支付自2015年10月1日起至2018年5月31日止的租金、物业服务费以及滞纳金。 另查明：1、本案审理期间，昂年丰以需要补充证据、重新确定诉求为由，向本院申请撤回反诉，经本院裁定予以准许；2、昂年丰向本院申请司法鉴定，要求对承租房屋开裂、漏水的原因及受损鉴定，安徽大正司法鉴定所受本院委托做出大正司鉴所[2018]建鉴字第047号鉴定意见书，鉴定意见为：房屋二层顶板处伸缩缝盖板漏水，导致吊顶受潮，属于房屋质量问题；二层窗户顶部渗水导致涂料、墙纸受损，渗水的主要原因为窗顶塞口不密实，属于房屋质量问题；二层墙体顶部漏水导致涂料、墙纸受损，属于房屋质量问题；二层室内隔墙墙体根部涂料、墙纸受损主要为墙根处反潮导致的，根据现场情况及我所收到的相关资料判断该处不属于房屋施工质量问题。 本院认为，因昂年丰经本院准许撤回反诉，就其反诉诉讼请求本案不再进行审理。关于本诉：芜湖晋智房地产开发有限公司与昂年丰签订的四份《商铺租赁合同》，均系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应属有效。合同签订后，芜湖晋智房地产开发有限公司将房屋交付昂年丰使用。昂年丰作为承租人，依约向出租人支付租金系其根本义务，但本案中昂年丰至今未支付过租金，确属存在违约，应承担相应的违约责任。现芜湖晋智房地产开发有限公司向昂年丰主张自2015年10月1日起至2018年5月31日止的租金及物业服务费，具有事实和法律依据，本院予以支持，但昂年丰已经支付的保证金，应予以扣减，具体认定如下：认定租金金额为497884元                            102一层租金                       2015.11.1-2016.3.31                       6个月                       5007元/月                       30042元                               2016.4.1-2017.3.31                       12个月                       5257元/月                       63084元                               2017.4.1-2018.3.31                       12个月                       5520元/月                       66240元                               2018.4.1-2018.5.31                       2个月                       5796元/月                       11592元                               102二层租金                       2015.11.1-2016.3.31                       5个月                       2394元/月                       14364元                               2016.4.1-2017.3.31                       12个月                       2513元/月                       30156元                               2017.4.1-2018.3.31                       12个月                       2639元/月                       31668元                               2018.4.1-2018.5.31                       2个月                       2771元/月                       5542元                               103一层租金                       2015.11.1-2016.3.31                       6个月                       4787元/月                       28722元                               2016.4.1-2017.3.31                       12个月                       5027元/月                       60324元                               2017.4.1-2018.3.31                       12个月                       5278元/月                       63336元                               2018.4.1-2018.5.31                       2个月                       5542元/月                       11084元                               103二层租金                       2015.11.1-2016.3.31                       6个月                       2394元/月                       14364元                               2016.4.1-2017.3.31                       12个月                       2513元/月                       30156元                               2017.4.1-2018.3.31                       12个月                       2639元/月                       31668元                               2018.4.1-2018.5.31                       2个月                       2771元/月                       5542元                认定物业服务费金额为84328.32元                            102一层物业服务费                       2015.10.1-2018.5.31                       32个月                       681.18元/月                       21797.76元                               102一层物业服务费                       2015.10.1-2018.5.31                       32个月                       651.36元/月                       20843.52元                               102一层物业服务费                       2015.10.1-2018.5.31                       32个月                       651.36元/月                       20843.52元                               102一层物业服务费                       2015.10.1-2018.5.31                       32个月                       651.36元/月                       20843.52元                扣减昂年丰向芜湖晋智房地产开发有限公司已经交纳的保证金39679元后，昂年丰还应向芜湖晋智房地产开发有限公司支付租金及物业服务费542533.32元（497884元+84328.32元-39679元）；芜湖晋智房地产开发有限公司要求昂年丰承担租金及物业服务费滞纳金的诉讼请求，本院认为，芜湖晋智房地产开发有限公司作为出租人，依法应对所交付的租赁物负有瑕疵担保义务，但芜湖晋智房地产开发有限公司所交付的房屋确实存在部分质量问题，影响承租人昂年丰的正常使用，虽然昂年丰在本案中撤回反诉诉讼请求，但芜湖晋智房地产开发有限公司仍应承担相应的违约责任。考虑双方在合同履行过程中均存在违约情形，根据诚实信用原则及公平原则，合同双方当事人均应承担相应的责任，故芜湖晋智房地产开发有限公司应自行承担因昂年丰逾期支付租金及物业服务费而产生的滞纳金，对芜湖晋智房地产开发有限公司该诉讼请求，本院不予支持。昂年丰提出芜湖晋智房地产开发有限公司给予减免租金及物业服务费至2016年，但无证据佐证，不予采信；昂年丰提出芜湖晋智房地产开发有限公司主张2014年、2015年物业费超过诉讼时效，本院认为，案涉四份《商铺租赁合同》的期限自2013年4月1日起至2019年3月31日止同，原告在合同履行期间内主张权利，并未超过诉讼时效，故对昂年丰该答辩意见亦不予采信；昂年丰提出关于电费、解除合同以及违约金等答辩意见，因芜湖晋智房地产开发有限公司表示保留原诉讼请求第二、三项的诉权，在本案中不再主张，故本院对该部分诉讼请求亦不再进行审查。 综上所述，芜湖晋智房地产开发有限公司要求昂年丰给付租金及物业服务费的诉讼请求，本院予以支持，具体金额以本院认定为准；要求昂年丰承担滞纳金的诉讼请求，于法无据，予以驳回；其余诉讼请求，芜湖晋智房地产开发有限公司保留诉权在本案中不再主张，本案中不再进行审查。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条第一款，规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）昂年丰于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司租金及物业服务费542533.32元； 二、驳回原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取4810元，由原告（反诉被告）芜湖晋智房地产开发有限公司负担1810元，被告（反诉原告）昂年丰负担3000（原告已垫付）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于芜湖市中级人民法院。 审判员  刘玲玲 二〇一八年十二月二十八日 书记员  鲁苗苗