湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2806号 原告（反诉被告）：深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市北湖区青年大道南侧汇龙万宝国际城办公楼**。 法定代表人：何楚平。 委托诉讼代理人：张姝，女，系该公司法务。 委托诉讼代理人：杨佩君，女，系该公司法务。 被告（反诉原告）：胡本军，男。 委托诉讼代理人：胡贵菊，女。 原告（反诉被告）深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司（以下简称红树林公司）与被告（反诉原告）胡本军物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）红树林公司的委托诉讼代理人张姝、杨佩君，被告（反诉原告）胡本军到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）红树林公司本诉请求判令： 1、请求判令被告立即支付郴州市万宝国际城小区B3栋1502号房屋2016年4月1日至2018年4月30物业管理费共5492.5元； 2、请求判令由被告支付本案所有诉讼费用。 被告（反诉原告）胡本军针对本诉答辩要点：1、物业公司不能按批准事项和约定提供服务，违约违法在先;2、物业公司完全未按向物价部门申报的服务等级提供服务，服务严重缩水;3、物业公司变本加厉的违法行为是逼迫胡本军继续缓交物业费;4、物业公司只想着坐地发财，存在多次严重不作为的行为;5、胡本军唯有继续缓交物业费才能维护自己的合法权益。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）胡本军反诉请求判令： 1、判令被反诉人严格按照《前期物业管理服务协议》约定收取停车费，并赔偿反诉人自2015年入住以来小车停在户外的折旧损失2000元；2、判令被反诉人向所有业主公布自2015年1月以来所有侵占小区业主公用区域的广告收入，并按业主户数进行分摊归还给反诉人；3、判令被反诉人承担全部诉讼费用。 原告（反诉被告）红树林公司针对反诉答辩要点：一、物业公司并未公然违背《前期物业管理合同服务协议》规定，且物业公司是按照合同约定在收取管理费；二、胡本军要求红树林物业赔偿2000元折旧损失费没有任何依据；三、胡本军要求支付其广告费的要求是不合法且不合理的。 查明的事实 根据双方诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 一、双方当事人无争议的事实 1、2014年9月12日，原告（反诉被告）红树林公司与位于郴州市北湖区青年大道的万宝国际城小区的开发商郴州汇龙置业有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同期限至2019年6月30日，对万宝国际城小区进行物业管理。 2、被告（反诉原告）胡本军系万宝国际城小区B3栋1502房业主，每月应承担的物业费为219.70元。被告（反诉原告）从2016年4月1日起，未再缴纳物业管理费。 3、2015年4月4日，被告（反诉原告）胡本军收房时，与原告（反诉被告）签订了《前期物业管理服务协议》，协议期限至房屋交付之日起至成立业委会后重新聘请物业服务企业，签订新的《物业管理服务合同》，并在政府行政主管部门备案生效之日终止。 二、双方当事人有争议的事实 1、被告（反诉原告）胡本军认为，原告（反诉被告）红树林公司的服务质量未能达到合同约定的标准，管理混乱，在被告（反诉原告）胡本军拒绝缴纳物业费后，从2017年1月开始，限制业主购买生活用水，每次只允许购买20元生活用水，逼迫业主每周交一次水费。 2、原告（反诉被告）红树林公司违反合同约定，将停车场占地费从每月120元提高至600元每月，且长期占用业主收益。 争议的认定 1、被告（反诉原告）胡本军认为原告（反诉被告）红树林公司限购水电，但未能提交其本人被限购的证据，不能证明原告（反诉被告）对其本人的服务未能达到合同约定的标准。即使原告（反诉被告）对被告（反诉原告）有限购的行为，也是为了督促被告（反诉原告）尽快履行缴纳物业费的义务，原告（反诉被告）的行为可接受相关行政机关的监督，但还未达到需承担民事赔偿责任的情形。 2、因小区未规划公共停车位，地，地下停车场的所有权属开发商所有车场占地费的收取系开发商的行为，被告（反诉原告）可向社区、物价部门申请介入调解。至于原告（反诉被告）是否长期占用业主收益，因万宝国际城小区还未成立业主委员会，业主是否有收益，被告（反诉原告）已在庭审时查阅了原告（反诉被告）的公示资料。若被告（反诉原告）对公示资料有异议，可向社区投诉，由社区对相关资金进行审查。 判决的理由与结果 本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《物业服务委托合同》具有法律效力，对原告（反诉被告）和全体业主均具有约束力。本案被告（反诉原告）已实际接受了原告提供的物业服务，被告（反诉原告）应依据合同约定向原告（反诉被告）支付物业服务费。针对被告（反诉原告）提出的原告（反诉被告）物业服务管理不到位故不同意交纳物业费的答辩意见，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。我国《物业管理条例》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。在原告（反诉被告）依约进行了物业服务后，被告（反诉原告）胡本军不按约定交纳全部物业服务费用于法无据，被告（反诉原告）抗辩中认为小区物业管理存在问题，应由小区业主和物业服务公司依法形成业主公约共同解决，但不能作为单个业主不按照合同约定履行缴纳物业服务费用的理由，原告（反诉被告）红树林公司要求被告（反诉原告）支付拖欠物业服务费的诉讼请求，符合法律的有关规定，本院予以支持；因原告（反诉被告）诉请的物业服务费数额5492.5元（2016年4月1日至2018年4月30日之间）系按合同约定计算，被告（反诉原告）对合同约定的标准并无异议，本院予以认定。被告（反诉原告）提出的反诉请求，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第13条规定了业主享有知情权的情形：管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业委会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。现原告（反诉被告）已公示了相关费用资料，在小区业主委员会成立前，若被告（反诉原告）对经费使用有异议，只能向社区、房地产管理局物管科等部门投诉，由相关部门决定是否核查。故此，被告（反诉原告）的反诉请求，本院不予支持。 依照《物业管理条例》第七条第（五）款、第三十六条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）胡本军支付拖欠的物业服务费5492.5元给原告（反诉被告）深圳市红树林物业管理有限公司郴州分公司，限被告（反诉原告）胡本军在本判决生效后10日之内付清。 二、驳回被告（反诉原告）胡本军的反诉请求。 如果被告（反诉原告）胡本军未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费50元，反诉受理费25元，合计75元，由被告（反诉原告）胡本军承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  郭 蓉 人民陪审员  周郴春 人民陪审员  赵会敏 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  李 悠 附本民事判决所适用的相关法律条文： 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： (一)遵守业主公约、业主大会议事规则; (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度; (三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定; (四)按照国家有关规定交纳专项维修资金; (五)按时交纳物业服务费用; (六)法律、法规规定的其他义务。 第三十六条第一款物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。