黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0202民初1533号原告：周影，女，1970年6月13日出生，汉族，哈尔滨鑫厚润达矿业投资有限公司营业经理，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：丛志敏，男，1961年6月21日，汉族，哈尔滨鑫厚润达矿业投资有限公司法务部经理，住内蒙古扎兰屯市。委托诉讼代理人：丛维，内蒙古云龙律师事务所律师。被告：齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司，住所地：黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。法定代表人：刘巍，该公司经理。委托诉讼代理人：李宝雨，黑龙江广朋律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘岩，该公司职工。原告周影与被告齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司（以下简称金鹤房屋开发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月7日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告周影的委托诉讼代理人丛志敏、丛维、被告金鹤房屋开发公司的委托诉讼代理人李宝雨、刘岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周影向本院提出诉讼请求：1．被告双倍返还原告已付购房款1，000，000.00元；2．被告按照中国人民银行5年以上同期贷利息给付原告已付购房款利息271，306.00元（利息计算至2018年12月6日），以上合计1，271，306.00元；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年9月18日，原告自被告处以3880元/㎡的价格购买面积为387.599㎡的乾华家园19号楼1号商服，并支付首付款500，000.00元，口头约定剩余购房款待办理产权登记时一次性付清。事实上原告支付首付款后，被告已经将1号商服出卖给他人，经协商被告向原告交付了3号商服，原告接受3号商服后对该房屋进行装修。由于3号商服至今无法办理产权登记，经查询该商服没有在房产行政管理机关办理商品房预售许可证和销售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条之规定，被告应向原告双倍支付已付购房款、利息并赔偿损失，故原告诉至法院，提出以上诉讼请求。金鹤房屋开发公司辩称，原告诉讼请求中要求被告返还购房款，但是没有说明要求返还的理由以及所基于的法律关系，如果原告要求是基于确认房屋买卖无效的原因要求返还购房款，按照法律的有关规定，原告需要同时向被告返还所在房屋，如果原告不能将房屋返还被告那么被告也不能将购房款返还原告。被告不具有《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条规定的情形，不应当适用上述条款承担责任。被告不具有在商品房买卖合同订立后，又将商品房抵押给第三人或是出卖给第三人的情形，不承担返还购房款利息、赔偿损失并承担购房款一倍的赔偿责任；被告没有故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情形，被告虽然没有取得商品房预售许可证，但在周影购买房屋时被告并不具有故意隐瞒该事实对原告进行欺诈的行为，故不承担返还购房款利息、赔偿损失并承担购房款一倍的赔偿责任。再次，原告对乾华家园小区并没有商品房预售许可证一事是明知的，其在明知的情况下仍然对房屋进行购买，其应当自行承担相应的责任。乾华家园小区是棚改项目，基于当时市棚改政策的特殊情况，棚改工程小区一般都没有办理商品房预售许可证，原告在购买房屋时没有与被告签订正式的商品房买卖合同，甚至连一般的书面买卖合同都没有签订，然后就交纳了部分房款，在房款没有交齐的情况下即占有和使用该房屋，这种非正常的房屋买卖方式能够佐证原告对该小区无商品房预售许可证是明知的，其在明知的情况下仍然对房屋进行购买，其应当自行承担相应的责任。此案即便是原、被告之间口头约定的房屋买卖合同无效，但对无效合同的形成双方均有过错，所造成的损失应当各自承担相应的责任。原告对这种非常规的房屋买卖行为没有采取审慎态度，主观存在过错，双方达成的口头合同无效，也是由于双方过错造成，依照合同法第五十八条的规定，因无效合同造成的损失，双方均有过错的，应各自承担责任。对原告所主张的利息计算标准不予认可，应当按照最新利率标准即年利率4.9%计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的现金缴款单复印件、被告为原告所出具的收据复印件，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．对于被告金鹤房屋开发公司提交的第1份证据：棚户区改造回迁安居房代建合同复印件一份、齐齐哈尔市棚户区改造领导小组办公室《关于乾华家园棚改项目相关数据的证明复印件》，证明乾华家园小区是棚改项目，该棚改项目的实际建设主体是齐齐哈尔市棚改办，被告金鹤房屋开发公司只是进行代建，在建设活动中金鹤房屋开发公司并不享有任何的利润，同时因乾华家园是棚改项目，故政府不予办理房屋预售许可证，证明乾华家园小区属于棚改项目，整个乾华家园小区属于一个主体，证明政府对整个乾华小区项目是不予办理预售许可证，上述所有证据的原件均在棚改办存档。原告周影质证，对该份证据有异议，代建合同及棚户区改造领导小组的证明，不能对抗《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，因为该司法解释的第七条第二款明确规定，拆迁安置补偿协议也适用该解释第八条规定，而且该代建合同第一条工程名称项下明确约定不含商服而且棚改小组证明中也明确注明不含商服，也就是说原告所购买的商服不属于棚改项目，不属于不能办理房产证的范围。原告提出的异议成立，被告提交的该份证据不能证明被告所要证实的问题，因此本院对该份证据不予采纳；2．对于被告金鹤房屋开发公司提交的第2份证据：宗地图一份，证明乾华家园19号楼都是在乾华家园小区规划建设范围之内，属于棚改项目工程范围之内不予办理房屋预售许可证。原告周影质证，对该份证据有异议，宗地图只能作为勘探设计的证据，但是必须要有规划局的土地规划许可证和国土资源局的土地使用许可，实际上乾华家园小区并未都没有房产证，乾华家园小区地上市场及个别住宅有预售许可信息，但是19号楼并没有商服。该份证据可以与齐齐哈尔市规划局颁发的建设工程规划许可证附件相互印证，证实原告所购买的商服房屋在规划建设范围内，但无法证实棚改项目工程范围之内不予办理房屋预售许可证，因此本院对该份证据仅予以部分采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月18日，原告周影通过中国建设银行股份有限公司齐齐哈尔龙沙支行向金鹤房屋开发公司账户汇入房屋首付款500，000.00元，意欲从被告金鹤房屋开发公司处购买坐落于齐齐哈尔市××家园××楼××号商服（建筑面积为387.599平方米），同日金鹤房屋开发公司为周影出具了收据，并加盖被告金鹤房屋开发公司公章，双方未签订商品房买卖合同（预售）。2010年11月，由于乾华家园19号楼1号商服出售给他人，金鹤房屋开发公司将其开发的乾华家园19号楼自北向南第3间商服交付周影使用，周影接收房屋后，对该房屋进行了装修。其后，金鹤房屋开发公司始终未通知周影签订商品房买卖合同。后经查询，周影购买的该商服至今未在房产行政管理机关办理商品房预售许可证，无法办理不动产权登记，因此周影诉至法院，表示金鹤房屋开发公司的行为违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第八条、第九条的规定，要求金鹤房屋开发公司双倍返还已付购房款及利息、并赔偿房屋装修费用。周影在诉讼中，向本院提出对装修费用的鉴定申请，本院依法进行了委托，2018年11月5日，因缺少装修施工图纸，无法进行装修费鉴定，该委托申请被齐齐哈尔市中级人民法院退回本院，周影在本诉中放弃关于房屋装修费用的损失主张。另查明，被告金鹤房屋开发公司与齐齐哈尔市棚户区改造办公室于2009年6月23日签订了《棚户区改造回迁安居房代建合同》，工程名称为乾华家园17#-23#楼住宅部分（不含商服）。金鹤房屋开发公司分别于2008年12月24日、2010年1月29日取得乾华家园17#-24#楼的建设用地规划许可和乾华家园17#-23#楼的建设工程规划许可。2010年5月11日，齐齐哈尔市规划局为金鹤房屋开发公司颁发了建设项目竣工规划验收合格证，竣工建筑面积23040.45平方米，包含：商服4095.5平方米、公厕31.94平方米、公益用房51.51平方米、物业70.68平方米、警卫室45.97平方米，其中包括19#商服。周影使用的房屋系齐齐哈尔市龙沙区乾华家园19号楼自北向南第三家商服，上下两层。案件审理至今，金鹤房屋开发公司未取得商品房预售许可证明。本院认为，原、被告之间虽未签订书面商品房买卖合同，但周影作为买卖人已向出卖人金鹤房屋开发公司履行了缴纳首付购房款的义务，金鹤房屋开发公司也收受购房款项，并向周影交付了房屋，故周影与金鹤房屋开发公司之间商品房买卖合同关系成立。此案焦点问题在于金鹤房屋开发公司是否存在故意隐瞒周影涉诉房产没有取得商品房预售许可证明的情况。本院认为，根据法律的有关规定，商品房预售合同必须采取要式形式，具体条款由出卖人事先拟定，并且通过在线打印的方式签署。此案在周影与金鹤房屋开发公司就涉诉房屋未签订任何书面合同，并且金鹤房屋开发公司否认隐瞒周影未取得的商品房预售许可证明的前提下，周影作为原告应对金鹤房屋开发公司向其隐瞒没有取得商品房预售许可证明这一事实，承担举证责任，但周影未能提交相应证据予以证实，对此应承担举证不能的法律后果，而且周影作为合同相对人，在订立合同时也应负有一定的注意义务，在购买房屋时对于出卖人是否取得预售许可证明应当进行必要的查询，但买受人周影未能证明其已尽到合理注意义务，因此本案不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第（一）项的规定，对周影要求出卖人金鹤房屋开发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持，同时，金鹤房屋开发公司已向周影交付了涉诉房屋，周影接收并已经实施装修，其不属于无法取得房屋的情形，不能适用上述解释第八条第（二）项的规定，对其要求出卖人金鹤房屋开发公司承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉求，本院亦不予支持，但由于买受人周影购买上述商服房屋，至今无法实现办理不动产权登记之合同目的，所以本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，解除周影与金鹤房屋开发公司之间的商品房买卖合同关系，并支持金鹤房屋开发公司退还周影购房款500，000.00元并支付周影已付相应购房款利息，上述利息应以500，000.00元为基数，自2009年9月18日计算至2018年12月6日，按照中国人民银行5年以上同期贷款利率分段计算，共计271，306.00元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告周影与被告齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司之间的房屋买卖合同关系；二、被告齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司返还原告周影购房款500，000.00元及支付利息271，306.00元（以500，000.00元为基数，自2009年9月18日起至2018年12月6日，按照中国人民银行5年以上同期贷款利率分段计算）；三、原告周影将坐落于齐齐哈尔市龙沙区乾华家园19#自北向南第3间商服房屋返还于被告齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司；四、驳回原告周影的其他诉讼请求。如果未按本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16,242.00元，由被告齐齐哈尔市金鹤房屋开发公司负担11，513.00元，由原告周影负担4，729.00元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院。审判长 陈 冶审判员 赵丹阳审判员 辛 麟二〇一八年十二月十日书记员 郝 运