广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终7537号上诉人（原审原告，反诉被告）：萧柳芬，女，1974年2月22日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：刘思宇，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈文芳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告，反诉原告）：肖帆，女，1974年9月5日出生，汉族，住广东省深圳市宝安区，委托诉讼代理人：张建华，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何福坤，广东宏尚律师事务所辅助人员。上诉人（原审被告，反诉原告）：黄远忠，男，1973年9月7日出生，汉族，住广东省博罗县，委托诉讼代理人：张建华，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：何福坤，广东宏尚律师事务所辅助人员。原审第三人：东莞市汇业房地产经纪顾问有限公司，住所地：广东省东莞市东城街道火炼树东莞大道**台商大厦**2507，统一社会信用代码为914419005556420234。法定代表人：叶桂芳。委托诉讼代理人：黄敬涛，广东大洲律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁植慧，广东大洲律师事务所辅助人员。原审第三人：广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司，住，住所地：广东省东莞市东城街道火炼树东莞大道**台商大厦****一社会信用代码为914419007238286881。负责人：张文辉。原审第三人：中国银行股份有限公司东莞分行，住所地：广东省东莞市南，住所地：广东省东莞市南城区莞太路**441900198058741Q。负责人：冯伯仲。上诉人萧柳芬与上诉人肖帆、黄远忠、原审第三人东莞市汇业房地产经纪顾问有限公司（以下简称为汇业公司）、广东南枫融资担保集团有限公司东莞分公司（以下简称为南枫公司东莞分公司）、中国银行股份有限公司东莞分行（以下简称为中国银行东莞分行）房屋买卖合同纠纷一案，因双方均不服广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初22566号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。萧柳芬起诉请求：一、解除萧柳芬与肖帆、黄远忠签订的《房屋买卖合约》；二、肖帆、黄远忠向萧柳芬返还购房定金100000元、支付违约金340000元；三、肖帆、黄远忠向萧柳芬支付中介费51000元、律师费50000元；四、肖帆、黄远忠向萧柳芬支付房屋差价损失1000000元。肖帆、黄远忠反诉请求：一、确认萧柳芬与肖帆签订的《房屋买卖合约》于2016年7月25日解除；二、萧柳芬向肖帆、黄远忠支付违约金340000元；三、萧柳芬向肖帆、黄远忠已支付的定金100000元不予返还；四、萧柳芬向肖帆、黄远忠支付律师费25000元。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、确认萧柳芬与肖帆、汇业公司于2016年2月24日签订的《房屋买卖合约》已解除；二、限肖帆、黄远忠于判决发生法律效力之日起十日内向萧柳芬返还购房定金100000元；三、限肖帆、黄远忠于判决发生法律效力之日起十日内向萧柳芬支付违约金340000元；四、限肖帆、黄远忠于判决发生法律效力之日起十日内向萧柳芬支付中介费51000元、律师费50000元；五、驳回萧柳芬的其他本诉诉讼请求；六、驳回肖帆、黄远忠的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审本诉诉讼费18669元，由萧柳芬承担12115元，肖帆、黄远忠承担6554元；反诉诉讼费减半收取4137.5元，由肖帆、黄远忠承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2017）粤1971民初22566号民事判决书。萧柳芬不服原审判决，上诉请求：撤销原审判决第五项，改判肖帆、黄远忠向萧柳芬支付房屋差价损失1000000元。事实与理由：一、肖帆、黄远忠的行为构成根本违约，给萧柳芬造成巨大的经济损失，合同约定的违约金不足以弥补萧柳芬遭受的损失，肖帆、黄远忠还应赔偿萧柳芬因此造成的房屋差价损失1000000元。（1）肖帆、黄远忠的行为构成根本违约。首先，肖帆与萧柳芬在2016年7月24日已经达成共同出资赎楼的合意，变更了赎楼方式，消除了合同履行的障碍。但肖帆于2016年7月25日突然无故反悔，要求解除合同，明显有违诚实信用原则。随后，萧柳芬多次发函催促其继续履行合同，但肖帆、黄远忠未予配合，其行为已经构成根本违约。其次，肖帆、黄远忠在萧柳芬第一次提起诉讼，要求继续履行合同时其仍然坚持要求解除合同，拒绝履行合同义务。首次起诉期间，案涉房屋仍具备继续履行条件，但肖帆、黄远忠恶意拖延，并且以恶意造成巨额债务的方式造成案涉交易房产被第三方查封，合同丧失了继续履行的可能性，对于合同无法继续履行，肖帆、黄远忠负有不可推卸的责任。（2）肖帆、黄远忠的行为给萧柳芬造成巨大的经济损失。案涉交易房产是萧柳芬第一套房产，在萧柳芬第一次起诉时，手头上的现金仅够支付案涉房产的房款，萧柳芬没有继续看其他房屋，更没有购买其他房产。截止萧柳芬起诉之日，案涉房产及周边房产价格上涨一百多万，萧柳芬已经无力再购买其他房产，肖帆、黄远忠给萧柳芬造成巨大的经济损失。原审认定的违约金不足以弥补萧柳芬的损失，肖帆、黄远忠还应赔偿萧柳芬房屋差价的损失1000000元。二、萧柳芬寻找担保公司的行为是积极履行合同的表现，是正当的履约行为，该行为没有造成损失的扩大。首先，无法找到合适的担保公司提供担保，导致案涉房产流程交易停滞不前是由于案涉房产自身存在权利瑕疵导致的。案涉房产是为案外人汉阳电器有限公司提供抵押担保，与一般的房贷、消费贷不同，该担保商业贷款的风险很大，很多担保公司不愿意承保。萧柳芬为了找到合适的担保公司不断前往多家担保公司询问情况。最重要的是，案涉房产存在捆绑抵押的情况，是萧柳芬在寻找担保公司的过程中自行发现，而肖帆、黄远忠在签订合同时存在恶意隐瞒的情形。总之，案涉房产自身权利存在瑕疵以及肖帆、黄远忠恶意隐瞒捆绑抵押的行为，是造成案涉房产流程交易停滞不前的重要原因，肖帆、黄远忠应承担主要责任。其次，虽然双方经历一定周折，才于2016年7月24日达成共同出资赎楼的合意，但该合意的达成变更了赎楼的方式，已经消除了合同履行的障碍。直至2017年3月10日，案涉房产因肖帆、黄远忠的巨额债务到期而被案外人保全查封，合同才彻底丧失了继续履行的条件。这段期间历时10个月，在此期间双方完全可以继续履行合同。如果双方在此期间履行了交易合同，双方的权益都得到及时保护，萧柳芬的损失不会产生，更不会造成损失的扩大。肖帆、黄远忠在合同具备履行条件的情况下，一再拒绝履行合同，才造成交易的搁浅，肖帆、黄远忠应对萧柳芬的损失承担全部责任。肖帆、黄远忠亦不服原审判决，上诉请求：一、撤销原审判决第二项，改判肖帆、黄远忠无需向萧柳芬返还购房定金100000元；二、撤销原审判决第三项，改判萧柳芬向肖帆、黄远忠支付违约金340000元；三、撤销原审判决第四项，改判肖帆、黄远忠无需向萧柳芬支付中介费51000元、律师费50000元；四、改判萧柳芬向肖帆、黄远忠支付律师费25000元。事实与理由：一、萧柳芬在签订案涉《房屋买卖合约》前已知晓案涉房产属于捆绑抵押的状态，萧柳芬负有单独出资赎楼的义务，原审将出资赎楼的义务强加于肖帆、黄远忠，认定事实错误。首先，汇业公司在（2016）粤1971民初23604号案件庭审中明确陈述萧柳芬已知晓案涉房产属于捆绑抵押的状态，可以认定萧柳芬知晓该情况。其次，案涉《房屋买卖合约》附件第（二）条第2项约定，萧柳芬负责赎楼，至于具体的赎楼方式，双方并未具体约定。萧柳芬在寻求担保公司赎楼方式受阻的情况下，应当自行筹资赎楼。再次，在案涉《房屋买卖合约》签署后数月，萧柳芬拒不履行单独赎楼的义务，但原审却事实上将赎楼义务强加给肖帆、黄远忠。二、原审认定萧柳芬与肖帆、黄远忠于2016年7月24日达成共同出资赎楼的合议，事实认定错误。首先，肖帆、黄远忠已于2016年7月23日委托律师向萧柳芬邮寄送达解除案涉《房屋买卖合约》的律师函，双方之间的买卖合同关系已于2016年7月23日解除。然而原审对肖帆、黄远忠委托律师邮寄律师函的事实视而不见，反而认定肖帆于2016年7月25日19时04分才通过微信向萧柳芬发送律师函，继而认定肖帆的行为违约，是错误的。其次，双方并未就共同出资赎楼达成任何协议，出资比例及出资时间等具体赎楼条件均未约定。原审仅凭2016年7月24日的微信记录就认定双方达成共同出资赎楼的合议，是错误的。三、原审支持律师费50000元，已远远高于《广东省物价局、司法厅律师服务收费管理实施办法》规定的收费标准，应予以调整。首先，萧柳芬的代理人在庭审中陈述其依据原审起诉金额为基准收取律师费50000元，但原审仅支持数额为491000元，原审法院应对律师费进行调整。其次，根据上述规定，诉讼标的为491000元的民事案件最高收费不得高于37860元（已上浮20%），原审支持的数额明显过高。本院经审理对原审判决查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院针对萧柳芬、肖帆、黄远忠上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的意见，本案的争议焦点有：一、案涉房屋买卖合同的违约方；二、若肖帆、黄远忠违约，萧柳芬请求的房屋差价损失应否得到支持。关于争议焦点一，肖帆与萧柳芬签订的《房屋买卖合约》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。根据合同约定，案涉房产已办理抵押，萧柳芬通过担保贷款的方式向肖帆支付房款，其首期款应依据相应担保公司的规定作冻结或监管处理，即双方事实上系采用担保公司来进行赎楼。本案中，根据查明事实反映，由于案涉房产抵押的特殊性，萧柳芬未能找到担保公司担保赎楼，并不能据此认定萧柳芬存在违约行为。根据萧柳芬提交的微信聊天记录显示，后来因为萧柳芬未能找到担保公司赎楼，萧柳芬于2017年7月24日提出双方共同出资赎楼，肖帆亦表示同意，可视为合同双方已协商变更赎楼方式，其对双方当事人均有约束力。尽管肖帆、黄远忠于2017年7月23日有向萧柳芬邮寄解除合同的律师函，但萧柳芬并未收到该律师函，肖帆邮寄律师函的行为并未发生解除合同的效力。在双方当事人就变更赎楼方式达成一致意见后，肖帆无故向萧柳芬提出解除商品房买卖合同，显然有违约定，原审认定肖帆、黄远忠应当承担违约责任，并无不当，本院予以确认。原审判决肖帆、黄远忠应向萧柳芬返还购房定金100000元、支付违约金340000元及承担中介费51000元、律师费50000元，符合合同约定，本院予以维持。肖帆、黄远忠上诉主张律师费过高，本院经审查认为肖帆、黄远忠的上诉理由不充分，本院不予支持。关于争议焦点二，案涉《房屋买卖合约》约定萧柳芬通过担保公司的方式对案涉房产进行赎楼，则萧柳芬应当积极及时寻找担保公司进行赎楼。从案涉《房屋买卖合约》签订之日至双方协商变更赎楼方式时止，已长达五个月，萧柳芬并无证据证明其有采取积极的救济措施，原审认定萧柳芬存在一定过错，并无明显不妥。由于萧柳芬并无直接证据证明合同约定的违约金过低，其请求肖帆、黄远忠支付房屋差价损失1000000元，依据不充分，本院不予支持。综上，萧柳芬、肖帆、黄远忠的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，处理结果并无不妥，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。萧柳芬上诉部分受理费13800元，由萧柳芬承担（已预交）；肖帆、黄远忠上诉部分受理费9460元，由肖帆、黄远忠承担（已预交）。为终审判决。审审判长  陈天宇审判员  刘冬虹审判员  陈锦波二〇一八年十二月二十五日书记员  王 晨梁善华