安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民终9477号上诉人（原审原告）：吴泽涛，男，1962年3月14日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。委托诉讼代理人：郑元磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：合肥永星房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区西藏路与林芝路交口烟墩街道办事处办公房**，统一社会信用代码91340100581523394M。破产管理人：安徽华人律师事务所。委托诉讼代理人：洪波，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晨，安徽华人律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：合肥滨湖投资控股集团有限公司，住所地安徽，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**用代码91340100711762327W。法定代表人：黄广勇，董事长。委托诉讼代理人：牛火平，安徽江淮律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵皖荣，安徽江淮律师事务所律师。上诉人吴泽涛、上诉人合肥永星房地产开发有限公司（以下简称永星公司）、上诉人合肥滨湖投资控股集团有限公司（以下简称滨湖投资公司）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省合肥市包河区人民法院（2018）皖0111民初719号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吴泽涛上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判支持吴泽涛一审全部诉请。事实与理由：一、一审法院认为永星公司与滨湖投资公司签订的《商品房买卖合同》有效，系事实认定错误。2014年吴泽涛与永星公司签订合同，单价为25000元/平米，吴泽涛交付房款，永星公司出具购房收据并交房。永星公司资金链断裂后，滨湖投资公司在政府主导下介入，又与永星公司就涉案房屋签订买卖合同，其未对永星公司的开发项目尽职调查，而对之前吴泽涛签订的合同仅以“不知道”抗辩，不符合常理，不能构成善意第三人。滨湖投资公司与永星公司不能举证证明合同的具体洽谈过程，也不能给出明显低于同地段同类型商铺的市场价的13000元/平米单价的合理解释，也未能举证“于2016年1月18日一次性付清全款”的事实。因此，永星公司与滨湖投资公司签订的买卖合同符合《合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应为无效。二、一审法院认定本案两份《商品房买卖合同》均有效，给吴泽涛造成客观障碍，并未解决本案实际问题。永星公司将房屋交付给吴泽涛是真实意思表示。吴泽涛实际占有涉案房屋，且已履行了合同约定的付款义务，永星公司应当继续履行合同。一审庭审中，永星公司愿意将房屋交付吴泽涛，即愿意将所有权转移至吴泽涛名下。滨湖投资公司与永星公司签订的《商品房买卖合同》并进行预告登记的行为不能对抗吴泽涛，滨湖投资公司不是善意第三人。预告登记行为并不导致不动产无权的设立或变动，仅是使登记人取得一种请求将来发生无权变动的权利，且只是对抗之后签订合同的买受人，并不能对抗本案买受人吴泽涛。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院判如所请。永星公司辩称：1、永星公司与滨湖投资公司不存在恶意串通的情形，正是因为吴泽涛与永星公司签订的合同没有备案或预告登记，导致滨湖投资公司无法查明吴泽涛与永星公司的房屋买卖合同情况。从举证规则来说，证明恶意串通的举证责任在吴泽涛，但其并未提供有效证据证明。吴泽涛对于恶意串通的观点纯属推论，没有事实依据，因此，其要求判令永星公司与滨湖投资公司之间的房屋买卖合同无效的主张无事实及法律依据。正如一审认定永星公司与吴泽涛之间的房屋买卖合同在法律上或事实上均无履行的可能性，因此应当依据《合同法》第一百一十条，判令解除永星公司与吴泽涛之间的合同。2、永星公司的破产案件已于2018年4月17日被受理，永星公司的破产管理人并未在两个月内与吴泽涛取得联系，决定继续履行合同，也没有收到吴泽涛的书面催告，根据《企业破产法》第十八条规定，应依法判令合同解除。滨湖投资公司辩称：1、永星公司与滨湖投资公司签订《商品房买卖合同》真实合法有效，双方没有恶意串通，也没有损害其他人的合法权益。法律上的串通应符合两个特征，双方均为故意，且串通目的是为了谋取非法的利益。滨湖投资公司签订合同时，对吴泽涛是否与永星公司之间存在买卖合同关系不知晓。滨湖投资公司在合同签订过程中，已尽到了合理审慎的审查义务。吴泽涛与永星公司在2014年4月3日签订的商品房买卖合同是建立在民间借贷以房抵债的基础上，截止一审开庭之日，吴泽涛尚欠购房款676994元。期间吴泽涛曾将涉案房屋转售案外人，并要求永星公司将涉案房屋备案登记至案外人名下，但转让未果。在长达20个月的时间内，吴泽涛既没有要求永星公司进行合同备案登记，也未向司法机关起诉主张权利，故吴泽涛并非向永星公司买房。2、滨湖投资公司对涉案房屋办理的预告登记手续，赋予了滨湖投资公司预告登记的请求权及物权效力，根据《物权法》的相关规定，在预告登记依法撤销前，永星公司无权处置涉案房屋。3、永星公司破产后，滨湖投资公司已就包括涉案合同在内的98间房屋合同的继续履行向破产管理人申报债权。永星公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴泽涛一审全部诉请。事实与理由：合肥中院已经受理永星公司破产清算一案，一审判决吴泽涛与永星公司的《商品房买卖合同》继续履行，违反法律规定。2018年4月17日（2018）皖01破申5号民事裁定书，受理永星公司破产清算案，2018年5月3日（2018）皖01破申5号决定书指定安徽华人律师事务所担任管理人。根据《企业破产法》第十八条规定，对于未履行完毕的合同，管理人有权决定解除或继续履行。一审法院在受理破产后径行判决，且判令继续履行，违反法律规定。永星公司与吴泽涛的《商品房买卖合同》是否存在无效，可变更、可撤销的情形，吴泽涛是否缴纳了房款等事实，管理人正在通过司法审计等程序审核中。即便该合同有效，一审法院在依据认定永星公司与滨湖投资公司《商品房买卖合同》经过合法备案的情况下，又判决继续履行吴泽涛的《商品房买卖合同》，违反了《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第三条规定。综上，一审判决违反法律规定，显属错误，请求二审法院依法改判。吴泽涛辩称：2018年1月10日本案诉讼至包河区法院，一审法院依法送达了起诉状和证据材料。2018年3月21日包河区法院公开开庭审理本案，永星公司委托代理人出庭应诉，均符合法律规定。永星公司破产清算案受理时间是2018年4月17日，安徽华人律师事务所担任管理人时间是2018年5月3日。因此管理人对于本案纠纷为明知，其应当向包河区法院申请中止审理，然而管理人未采取任何措施即视为对本案判决的默认。吴泽涛曾于2018年5月25日电话联系安徽华人律师事务所刘兴龙律师，询问是否可以登记申报债权。刘律师回复等拿到判决书后申报。因此，永星公司认为一审法院违反《企业破产法》第十八条、第二十条规定没有依据。一审法院认定吴泽涛与永星公司签订的《商品房买卖合同》合法有效正确，判令继续履行该合同并无不当。滨湖投资公司与永星公司签订的《商品房买卖合同》“名为买卖，实为抵押借贷”。如果管理人认可将98套商铺出卖给滨湖投资公司，将严重损害广大债权人的利益。滨湖投资公司述称：同意永星公司的上诉意见。滨湖投资公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吴泽涛一审全部诉请。事实与理由：一、滨湖投资公司与永星公司签订的《商品房买卖合同》合法真实有效，且办理了预告登记。根据《物权法》第二十条规定，预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分不动产的，不发生物权变动的效力。吴泽涛与永星公司签订的《商品房买卖合同》不具备继续履行的法律依据和事实依据。二、一审法院一方面驳回了要求确认永星公司与滨湖投资公司签订的《商品房买卖合同》无效的诉请，一方面又判决吴泽涛与永星公司签订的《商品房买卖合同》继续履行，自相矛盾。从客观角度来看，吴泽涛与永星公司签订的合同也不具备继续履行的条件。在涉案房屋具备办证条件时，房产证必然要办至滨湖投资公司名下，这是滨湖投资公司的合法权益。三、永星公司破产后，滨湖投资公司已就含涉案房屋在内的98套房屋合同的继续履行向管理人申报债权。综上，一审判决适用法律错误，请求二审法院判如所请。吴泽涛辩称：一、滨湖投资公司与永星公司再次签订《商品房买卖合同》并进行预告登记的行为并不能对抗吴泽涛。且预告登记不能发生物权变动的效果，也只能对抗之后的买受人。预告登记行为是债权行为，并不能阻挡永星公司协助吴泽涛办理过户。滨湖投资公司不是善意第三人，13000元/平米的单价明显低于同地段房屋市场价格，且滨湖投资公司未能提供支付房款的凭证。永星公司法人代表人刘志刚已陈述与滨湖投资公司的关系名为买卖，实为抵押借贷。该行为损害了吴泽涛的利益，依法应给予否定。二、滨湖投资公司明知或应知房屋已出卖，却仍然与永星公司签订合同，符合《合同法》第五十二条规定的恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，应为无效。滨湖投资公司在包河区政府的主导下全盘接手，应当对永星公司开发的项目尽职调查，其以“不知道”搪塞不知情涉案房屋已经出卖的事实，有悖常理。永星公司消极应诉，未给出合理解释。可以认定滨湖投资公司与永星公司存在“恶意串通”。三、涉案商铺早已交付吴泽涛使用，且永星公司在一审中表示愿意将涉案房屋交给吴泽涛，即愿意将涉案房屋的所有权转移至吴泽涛名下。综上，永星公司与滨湖投资公司签订的合同应为无效，请求二审法院驳回滨湖投资公司的上诉请求。永星公司述称：同永星公司上诉意见。吴泽涛向一审法院起诉请求：1、确认永星公司与滨湖投资公司签订的《商品房买卖合同》无效；2、判令永星公司继续履行合同，并协助吴泽涛办理产权备案及产权登记手续；3、永星公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年3月20日，吴泽涛与永星公司法定代表人刘志刚签订《协议》1份，约定双方债务关系达成以下协议：第一，截止2014年3月17日，按照月息2.7%计算，双方确认的债务金额为4827756元，其中本息金额为4772779元，律师费为30000元，诉讼费为24977元；第二，刘志刚同意并配合吴泽涛从法院查封的合肥永华房地产开发有限公司账户上直接划走3000000元，剩余债务1827756元，刘志刚用永星公司开发的春晖园1栋102室门面房（面积为100.19平方米，单价为25000元/平方米，价值2504750元)抵偿，房款不足部分676994元，吴泽涛承诺300万元到账后三个月内一次性付给刘志刚；第三，在本协议达成，刘志刚配合吴泽涛从法院查封的合肥永华房地产开发有限公司账户上直接划走300万元后，吴泽涛立即向庐阳区人民法院申请撤诉；第四，本协议一式两份，双方各执一份，具有同等效力。2014年4月3日，吴泽涛与永星公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定永星公司将春晖园1栋1单元102室门面房出卖给吴泽涛，每平方米25000元，总金额为2504750元，吴泽涛于2014年4月3日一次性支付总房款2504750元。永星公司向吴泽涛出具2504750元的专用收据。2014年12月18日，吴泽涛与案外人童永梅签订《协议》1份，约定吴泽涛将涉案门面房转让给童永梅。此后，吴泽涛联系刘志刚支付余款并将涉案门面房转让给案外人事宜，但双方协商无果。2017年4月，吴泽涛实际占有涉案门面房，由吴泽涛自2017年5月支付相应的物业费。现双方就涉案房屋办理房屋产权过户手续等发生纠纷，致吴泽涛诉讼至一审法院。另查明，2016年1月18日，永星公司与滨湖投资公司签订了《商品房买卖合同》1份，约定永星公司将涉案春晖园1幢1层商102/商102上室房屋出卖给滨湖投资公司，房屋建筑面积为100.19平方米，每平方米13000元，总金额1302470元，买受人于2016年1月18日前一次性付清全款。同日，双方签订了《合肥市商品房网上认购备案确认单》，办理了该商品房买卖合同的备案手续。2016年3月10日，滨湖投资公司对预购该门面房办理了预告登记，预告登记权利人为滨湖投资公司。再查明，2015年12月3日包河区国有资产监督管理委员会2015年第2次会议纪要载明，将永星公司7967.72平方米门面房（包括涉案门面房)，按照1.3万元/平方米备案到滨湖投资公司名下，购房款通过委托支付方式支付，解决用于春晖园扫尾工程，待房产证办好后，余款用于支付土地款及办证费用。2016年7月12日，滨湖投资公司将上述门面房委托合肥卫村物业服务有限公司管理。一审法院认为：本案争议焦点如下：一、永星公司与滨湖投资公司之间签订的《商品房买卖合同》是否有效，首先，通过庭审查明的事实看，滨湖投资公司与永星公司签订了关于涉案门面房的《商品房买卖合同》，并办理了该商品房买卖合同的备案手续，同时于2016年3月10日办理了预告登记，故滨湖投资公司与永星公司之间签订的《商品房买卖合同》符合法律规定的形式，应为合法有效；其次，吴泽涛认为滨湖投资公司与永星公司之间存在恶意串通，损害吴泽涛的合同权利，但其并未举证证明滨湖投资公司与永星公司之间存在恶意串通的具体情形，且通过查明的事实看，滨湖投资公司与永星公司之间签订涉案门面房的《商品房买卖合同》，系在永星公司资金周转发生问题的情形下，由政府相关部门统一协调进行处理的方式，并不存在双方之间恶意串通的行为。综上，吴泽涛以滨湖投资公司与永星公司之间存在恶意串通，损害其利益为由，要求确认滨湖投资公司与永星公司之间签订的《商品房买卖合同》无效，没有事实和法律依据，该院不予支持。二、吴泽涛与永星公司之间签订的《商品房买卖合同》是否有效，能否继续履行，是否具备办理涉案门面房合同备案及产权过户手续的条件。首先，吴泽涛与永星公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应履行合同义务，故吴泽涛要求永星公司继续履行合同，该院予以支持。其次，在永星公司资金周转发生问题，由政府相关部门统一协调后，滨湖投资公司与永星公司签订了涉案门面房的《南品房买卖合同》，办理了该合同的备案手续，同时于2016年3月10日办理了预告登记，故在滨湖投资公司与永星公司之间《商品房买卖合同》网上备案手续及预告登记未撤销的情形下，吴泽涛要求永星公司办理其与永星公司之间商品房买卖合同的备案和产权过户手续，在法律上或者事实上无法履行，故吴泽涛该诉请，该院不予支持。吴泽涛可在上述障碍消除后，另行主张该诉请。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条，第五十二条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、合肥永星房地产开发有限公司继续履行与吴泽涛签订的《商品房买卖合同》；二、驳回吴泽涛其他的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由合肥永星房地产开发有限公司负担。二审中，吴泽涛向本院提交两组证据。证据一，刘志刚与吴泽涛、吕红（吴泽涛妻子）的谈话录音，用以证明：1、永星公司法定代表人李志刚已明确告知滨湖投资公司涉案商铺已出卖给吴泽涛；2、滨湖投资公司与永星公司签订《商品房买卖合同》的实质是借款。证据二，永星公司购房业主债权申报通知、通话截图、微信截图，用以证明2018年5月25日吴泽涛电话联系破产管理人刘兴龙律师（手机号为180××××****）并告知本案情况，刘兴龙律师回复拿到判决书后再申报债权，2018年6月21日吴泽涛妻子通过微信向刘兴龙律师发送本案一审判决。证据三，永星公司与合肥永华房地产开发有限公司合并破产清算案第一次债权人会议资料，用以证明包含涉案商铺在内的98套商铺以买卖方式备案至滨湖投资公司名下，并进行了预告登记，但滨湖投资公司仅支付24661402.29元购房款，下剩大量购房款未支付，98套商铺除涉案商铺由吴泽涛实际控制外，其余均由滨湖投资公司控制。永星公司对证据一真实性不认可，认为达不到证明目的；对证据二真实性无异议，但认为通话记录仅能反映有过通话，不能证明通话内容，达不到证明目的；对证据三无异议。滨湖投资公司对证据一真实性和证明目的均不认可，录音内容不能证实永星公司明确告知滨湖投资公司涉案房屋已出售的事实，且滨湖投资公司没有向永星公司出借款项，滨湖投资公司严格按照与永星公司达成的付款协议支付款项，剩余款项尚未支付的原因是条件未成就，即98套商铺的产权尚未办理至滨湖投资公司名下；对证据二真实性无法核实，且与滨湖投资公司无关；对证据三真实性无异议，但对证明目的不予认可，如前所述，滨湖投资公司严格按照付款协议支付款项，未付清全款的原因是条件未成就。各方当事人对一审查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为：关于涉案两份《商品房买卖合同》的效力。2016年1月18日永星公司与滨湖投资公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应自成立时生效。吴泽涛主张该份合同为无效的理由为双方恶意串通，损害吴泽涛的利益。恶意串通的成立需要双方事先存在通谋，即双方均出于故意。因此吴泽涛需首先举证证实滨湖投资公司事先明知或应当知道涉案商铺已出售他人的事实。为此吴泽涛二审提交了永星公司法定代表人刘志刚与吴泽涛的通话录音，录音中刘志刚告诉吴泽涛滨湖投资公司签订合同前知晓涉案商铺已出售一事，但这仅为刘志刚向吴泽涛的转述，而非滨湖投资公司的直接陈述，且滨湖投资公司在本案庭审过程中对此不予认可。因此该份录音不能证明滨湖投资公司为故意。另外，吴泽涛与永星公司的合同虽然签订在前，但一直未办理合同备案手续，未经公示，滨湖投资公司作为后买受人客观上也无法知悉。因此，永星公司与滨湖投资公司签订《商品房买卖合同》的行为不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条中规定的“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的情形。吴泽涛的该上诉请求不能成立，依法不予支持。吴泽涛与永星公司于2014年4月3日签订的《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，符合法律规定的形式，应为合法有效。合同未经备案，并不影响合同效力。因此，双方均应履行各自合同项下的义务。2017年4月后涉案商铺已由吴泽涛实际占有使用，永星公司一审中也表示同意将房屋交付吴泽涛，一审法院判令双方继续履行涉案合同，并无不当。因吴泽涛尚欠付676994元购房尾款未支付，且涉案房屋目前尚不具备办理合同备案及产权登记的条件，故吴泽涛的该项诉请，二审亦不予支持。吴泽涛可待条件成就之后，另行主张。综上所述，吴泽涛、永星公司及滨湖投资公司的上诉请求均不能成立，依法应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由吴泽涛负担100元，由合肥永星房地产开发有限公司负担100元，由合肥滨湖投资控股集团有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长  陆建群审判员  余海兰审判员  方玮韡二〇一八年十二月二十五日书记员  吴丁蔷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。