河南省滑县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0526民初8232号原告：温振红，女，1971年3月17日生，汉族，住滑县留固镇。委托诉讼代理人：李守涛，男，1970年9月12日生，职业、住址同上，系原告温振红的丈夫。被告：冯贵生，男，1964年5月13日生，汉族，住滑县。委托诉讼代理人孙利芳，女，1969年9月10日生，汉族，住滑县。被告：安阳盛泰地产有限公司，住址：滑县文明路中段东。管理人：河南奥博律师事务所。委托诉讼代理人：赵振辉、陈以飞，河南奥博律师事务所律师。原告温振红与被告冯贵生、安阳盛泰地产有限公司执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告温振红委托的诉讼代理人李守涛、被告冯贵生委托的诉讼代理人孙利芳、被告安阳盛泰地产有限公司委托的诉讼代理人赵振辉、陈以飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温振红向本院提出诉讼请求：1、撤销（2018）豫0526执异字28号执行裁定书。2、依法确认原告与被告安阳盛泰地产有限公司双方商品房认购买卖合同有效。3、依法判令被告安阳盛泰地产有限公司交付天悦名家小区1号楼1单元7层东户701室的房屋并办理登记手续，并承担延期交房的违约责任。4、涉诉费用由被告承担。事实与理由：2013年5月15日原告认购被告开发的天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701）的房产一套，当天交房款100000元。双方于2013年6月25日签订编号为000100号的《天悦名家认购协议》，协议约定：认购天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701）的房产一套，面积140.39平方米（以实测为准），该房产每平方单价为2355元，总房款330618.45元。后原告应被告要求与2013年12月18日支付房款131400元，于2014年3月10日又支付房款7万元。2016年5月份，被告将该房产交付给原告，原告实际占有该房产并投资约100000元装修入住至今。2017年3月底，被告公司售楼部打电话给原告，要求原告支付房屋尾款，并承诺交付过尾款后一星期内，公司就能办齐备案手续。2017年3月31日原告将房屋尾款以现金方式交付被告，双方补签《商品房买卖合同》，合同约定2017年6月30日前交房，并于商品房交付使用后90日内办理登记。原告同时向被告支付空调初装费16847元，被告向原告出具收款条。一星期后，原告向被告公司售楼部打电话询问备案情况，被对方告知签约房产被查封，已无法办理房产登记手续。据原告了解，签约房产是在2016年12月28日因被告冯贵生起诉被告安阳盛泰地产有限公司民间借贷纠纷时申请保全，被滑县人民法院查封，已无法办理房产登记手续。原告提出异议，滑县人民法院作出（2018）豫0526执异28号执行裁定书，驳回了原告温振红的异议请求。被告冯贵生辩称，原告查封的房屋是办齐了一切合法手续、交齐了一切费用，经人民法院合法查封的。我们查封该房屋时，房地产楼盘还没有完工，并没有交付使用，为空置房屋，无人入住。我们查封的房屋在滑县房管局没有登记备案，归被告安阳盛泰地产有限公司所有，我们的查封合理合法，法院可以查封。原告与被告安阳盛泰地产有限公司签订的合同是在法院查封后补签的，也未在滑县房管局备案，不能对抗查封，属于无效合同。原告交款的票据非正规发票，不能作为证据。被告安阳盛泰地产有限公司辩称，原告交房款的陈述属实，与被告安阳盛泰地产有限公司签订了天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701）房屋的买卖合同。被告安阳盛泰地产有限公司已进入破产程序。经审理查明：2013年6月25日，原告温振红认购了被告安阳盛泰地产有限公司的天悦小区1号楼1单元7层东户（701）房屋一套，总房款330618.45元。原告温振红于2013年5月15日给付被告安阳盛泰地产有限公司购房款100000元，于2013年12月18日给付被告安阳盛泰地产有限公司购房款131400元，于2014年3月10日给付被告安阳盛泰地产有限公司购房款70000元，三笔购房款共301400元，交款比例为91%。2016年5月，原告温振红入住该房屋。2016年12月28日，在被告冯贵生与被告安阳盛泰地产有限公司民间借贷纠纷一案中，经冯贵生申请，本院作出（2016）豫0526财保595号民事裁定书，对原告温振红购买的滑县天悦名门小区1号楼1单元7层东户（701室）房屋予以财产保全。被告冯贵生胜诉后，该房屋进入强制执行程序。原告温振红在执行程序中提出书面异议，本院于2018年8月13日作出（2018）豫0526执异28号执行裁定书，驳回了温振红的诉讼请求。2018年9月3日，本院作出（2018）豫0526破申1号民事裁定书，裁定“受理申请人尚晓琰、刘金梅对被申请人安阳盛泰地产有限公司的破产清算申请”。以上事实，由原、被告当庭陈述，以及原告提交的认购协议、交款凭证、商品房买卖合同、（2018）豫0526执异28号执行裁定书，被告安阳盛泰地产有限公司提交的（2018）豫0526破申1号决定书、（2018）豫0526破申1号民事裁定书，被告冯贵生提交的（2016）豫0526财保595号民事裁定书予以证实。以上证据经庭审举证、质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定：“商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房屋买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”故原告温振红与被告安阳盛泰地产有限公司之间签定的000100号天悦名家认购协议就房屋的面积、价款等主要内容进行了约定，且被告安阳盛泰地产有限公司在2016年12月28日前已按照约定收取了原告温振红301400元购房款并已实际交付房屋，应认定为双方之间签订了合法有效的房屋买卖合同，且庭审中，也未查明原告温振红名下登记有其他用于居住的房产。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（2）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（3）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，本院认为原告温振红对滑县天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701）的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，在被告冯贵生与安阳盛泰地产有限公司纠纷中不得执行该房屋，对于原告温振红确认其与被告安阳盛泰地产有限公司签订的商品房认购协议有效的诉讼请求，本院予以支持。原告温振红的其他诉讼请求与执行异议之诉并非同一法律关系，原告温振红可另行起诉。依照《最高人民法院报关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条规定，判决如下：一、在被告冯贵生与被告安阳盛泰地产有限公司的纠纷中不得执行滑县天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701室）。二、确认原告温振红与被告安阳盛泰地产有限公司签订的编号为000100的天悦名家小区1号楼1单元7层东户（701室）的认购协议有效。三、驳回原告温振红的其他诉讼请求。案件受理费6260元，由原告温振红承担2000元，被告安阳盛泰地产有限公司、冯贵生各承担2130元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。本院（2018）豫0526执异28号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  闫学稳审判员  张金玉审判员  索忠伟二〇一八年十二月二十五日书记员  秦梦璐