广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂09民终1994号 上诉人(原审原告)：赤壁市泽中房地产开发有限公司，住所地湖北省赤壁市蒲圻办事处斋公岭村。 法定代表人：黄银海，总经理。 委托诉讼代理人：徐耐程，广西济见律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：陈俊龙，男，1979年1月2日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：甘燕明，男，1970年9月27日出生，汉族，住北流市。 原审第三人：赵超琼，女，1976年6月15日出生，汉族，住北流市。 上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司因与被上诉人陈俊龙、原审第三人赵超琼房屋租赁合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初1239号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。 赤壁市泽中房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销北流市人民法院（2018)桂0981民初1239号民事判决，改判被上诉人支付拖欠的商铺租金57000元，支付违约金204000元，支付律师费5000元。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审判决仅支持上诉人37000元租金和相应利息，有违双方合同约定，判决不当。一、按照双方合同约定，被上诉人不能按期交付租金，其所交付的押金不予退还，归上诉人所有，一审认定押金做为欠付租金予以抵减不当。按《商铺租赁合同书》第四条的约定，被上诉人不按期支付租金，出现拖欠的情况，押金不予退还。被上诉人拖欠租金共计57000元，一审法院将被上诉人已交付的押金20000元作为租金抵减，违反双方合同的约定，仅判决被上诉人支付37000元租金不当。二、被上诉人拖欠租金至今未付构成严重违约，应按合同约定承担相应违约责任，支付204000元违约金。被上诉人自2017年5月份开始拖欠2017年5月5日至2017年8月4曰、以及2017年11月5日至2017年12月4日的四个月租金共计64000元，扣除被上诉人于2017年6月交付的7000元，尚有57000元拖欠至今未付，被上诉人应按《商铺租赁合同书》第六条约定赔偿上诉人的损失204000元，该约定的204000元是双方订立合同时可以预见的租金利益损失，为双方约定一方违约时应当向对方支付一定数额的违约金。由于被上诉人的违约行为引发本案纠纷，案件尚未处理完毕，导致上诉人的商铺至今无法出租，也给上诉人造成了租金方面的损失。因此，被上诉人应按照约定支付204000元给上诉人，一审判决没有依照合同约定进行判决不当。三、本案律师费支出属于被上诉人违约行为造成的损失，应由被上诉人承担。上诉人为追索被上诉人欠付的租金而委托律师进行诉讼，支付的5000元律师费属于被上诉人造成的损失，应当由被上诉人予以赔偿并支付给上诉人。 陈俊龙辩称：对一审判决确定的所欠租金被上诉人认可。上诉人的上诉没有法律依据。合同约定的押金不退还应理解为违约金的约定，此违约金约定明显过高，所欠租金为三万多元，而押金两万元就要没收，显失公平，一审进行调整是有法律依据的。上诉人请求的违约金204000元在合同中并没有约定，合同约定的是赔偿损失204000元，损失赔偿款和违约金是两个不同性质款，上诉人没有请求赔偿损失204000元，其也没有任何证据证明其有这方面的损失。上诉人请求的律师费，在双方签订的合同中没有约定，这是上诉人的单方支出，不应支持。一审判决确定的租金在判决后被上诉人已付给上诉人。上诉人的上诉请求不应得到支持。 原审第三人赵超琼未陈述意见。 赤壁市泽中房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付拖欠的商铺租金57000元；2、被告向原告支付违约金204000元；3、被告向原告支付律师费5000元；4、由被告承担本案的诉讼费。 一审法院认定事实：原告的法定代表人黄银海于2011年11月15日参加拍卖会竞买取得位于北流市城南一路0018号原属北流市货公司的房地产，之后黄银海长期委托原告进行出租，由原告代理作为出租方行使有关权利和履行义务。本案租赁的标的物百货大厦第一层商铺10、11号两间商铺（以下简称“10、11号商铺”）属于北流市城南一路0018号房地产的一部分。原告作为出租人（甲方）与被告租受人（乙方）于2015年1月5日签订商铺租赁合同书，合同约定原告将面积约70平方米的10、11号商铺出租给被告，租赁期为三年，自2015年1月5日至2018年1月5日止，被告在签订合同当日向原告交付30000元租房保证金和20000元租房押金，每年租金为204000元，签订合同起2日内被告一次性付清204000元作为第一年租金，后两年每年租金一次性付清，即每年的1月5日前付清下一年租金（按年租金付清），先交钱后经营。双方还在合同约定被告如不能按期交纳租金，原告有权收回商铺，并不退还被告所交纳的租金、押金、保证金归原告所有，并承担违约责任。被告如逾期不交房租、中途退场或不履行合同任何一条款均属违约，被告应赔偿甲方损失204000元，同时原告有权将房屋收回或另行处理。合同还约定了特别说明条款，原告出租的商铺是所有权人黄银海委托原告作为出租人签订合同和履行有关权利、义务。原告在合同甲方处盖公司的合同专用章，没有代表签字，也没有填写日期，被告在合同乙方处签名、加盖手指印，并填写手机号码和日期。合同附有商铺的平面图，双方盖章、签名认可。原告于2015年1月5日收取被告租房保证金30000元，被告又于2015年1月9日向原告交付商铺押金20000元，被告于2015年1月11日交付租金21000元，加上之前交付的租房保证金30000元抵作租金，合计51000元作为2015年1月5日至2015年4月5日共三个月的租金，每月租金17000元。之后，经双方口头协商约定从2015年4月5日起租金下调到每月16000元，被告按每月16000元的标准交纳租金给原告，并按每个月或两个月或三个月的不同时间间隔向原告交付租金，其中2017年5月5日至2017年8月5日三个月的租金共48000元，被告只交了7000元，尚欠41000元；2017年11月5日至2017年12月5日的租金16000元没有交付。 一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立，签字与盖章具有同等的法律效力，故被告提出的因本案诉争的商铺租赁合同书上甲方只有盖章没有签字，合同没有生效的抗辩主张，理由不成立，不予支持。根据该法第四十四条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，故认定原告与被告签订的商铺租赁合同书已经生效，该合同书是双方协商一致达成的，是双方的合同合意行为，意思表示真实，合同内容没有违反法律规定，也没有损害公民、法人或其他社会组织的合法权益，合法、有效，双方当事人均有义务依合同约定，按诚实信用的原则全面履行合同。本案中，在合同期限内，原告已经依照合同的约定把租赁合同的标的物商铺交付给被告使用，故被告有义务依合同约定，按时足额交付租金给原告。本案所涉的租赁合同的双方当事人分别是原告赤壁泽中公司和被告陈俊龙，被告所主张的其并非合同实际履行人的抗辩不是法定的免责事由，不能因此免除其应承担的合同义务，因此原告所主张的被告未交纳2017年5月5日至2017年8月5日期间的租金41000元和2017年11月5日至2017年12月5日期间的租金16000元的诉讼请求，因被告没有提供证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求予以支持，被告确属违约，应依合同约定支付上述欠交的57000元租金给原告。在合同期限内，被告只是欠交了三个多月的租金57000元，且其已交付20000元押金给原告，原告的实际损失是57000元-20000元=37000元的利息利益，而原告要求被告支付204000元违约金明显过高于实际损失，显失公平，被告亦就此提出抗辩，故依法予以调整，被告向原告支付违约金的标准应以欠付租金37000元为基数，从欠付之日起按在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%进行计算，计至实际给付之日止。原告要求被告支付律师费5000元没有法律依据，不予支持。综上所述，对原告所要求的被告支付租赁合同期内欠交的租金57000元的诉讼请求予以支持，被告应支付57000元租金给原告，扣除被告已交的20000元押金，被告还要支付37000元租金给原告；对原告要求的违约金过高部分予以调整，对原告的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》（法释〔2009〕5号）第二十七条、第二十九条的规定，判决：一、被告陈俊龙支付37000元租金给原告赤壁市泽中房地产开发有限公司；二、被告陈俊龙支付违约金给原告赤壁市泽中房地产开发有限公司（违约金计算方法：以37000元为基数，从2018年1月5日欠付之日起按在中国人民银行同期同类贷款利率基础上上浮24%进行计算，计至实际给付之日止）；三、驳回原告赤壁市泽中房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5290元（原告赤壁市泽中房地产开发有限公司已预交2645元），财产保全费1850元，由原告赤壁市泽中房地产开发有限公司负担5439元，被告陈俊龙负担2331元。 二审中，被上诉人提供一份2018年9月6日由一审法院出具的记载被上诉人付（2018）桂0981民初1239号案标的款37000元的收据，证明被上诉人在一审判决后已付款37000元。上诉人对被上诉人提供的该证据无异议。本院认为，被上诉人的证据可反映被上诉人在一审判决还未生效情况下即向一审法院交付案款的事实，但该事实与对本案双方讼争问题的处理并无影响，不作为本案事实认定的依据。 本院经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院另查明，租赁合同约定的租期2018年1月5日到后，赤壁市泽中房地产开发有限公司收回了商铺，并与他人签订新合同，重新将商铺进行管理和出租。 本院认为，上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司与被上诉人陈俊龙签订本案租赁合同后，陈俊龙在当日即交纳了约定的保证金30000元，之后又交纳了押金20000元给赤壁市泽中房地产开发有限公司，赤壁市泽中房地产开发有限公司也已将约定的商铺交付给陈俊龙租用的事实清楚。在履行租赁合同过程中，双方变更了合同约定的租金交付方式和金额，将按年度一次性交付租金改为按每月或两三个月交付租金，变更后已依此履行。陈俊龙在后期的租赁过程中，对2017年5月5日至2017年8月5日三个月的租金共48000元，其只交付了7000元，尚欠41000元，2017年11月5日至2017年12月5日的租金16000元其没有交付，共拖欠租金57000元，对此事实双方均无异议。陈俊龙未按时将上述租金缴交给赤壁市泽中房地产开发有限公司，已经构成违约。依法陈俊龙应当履行交付尚欠租金57000元的义务，本院对赤壁市泽中房地产开发有限公司该项诉讼请求予以支持。由于双方在合同中约定，承租人如不能按期交纳租金，出租人有权不退还押金等，并归出租人所有，这是双方对违约事项进行惩罚的约定，没有违反法律规定，该约定有效，据此，对陈俊龙所交押金20000元，赤壁市泽中房地产开发有限公司无需退还给陈俊龙，而归其所有。一审将该押金抵扣尚欠租金没有法律依据。双方的合同虽然还约定如逾期不交房租、中途退场等均属承租方违约，承租方赔偿出租方损失204000元的内容，这是属于对违约造成损失的赔偿约定，而陈俊龙在履行整个租赁合同过程中，如前所述，其违约事实只是拖欠了租期内的三个多月租金合计57000元未交，合同到期后赤壁市泽中房地产开发有限公司也已收回了商铺由其管理，陈俊龙的违约行为并未对赤壁市泽中房地产开发有限公司造成其他损失，对此赤壁市泽中房地产开发有限公司也没有提供造成其损失的证据，在确定陈俊龙应履行支付尚欠租金的义务，并且因其违约而致使其所交押金20000元不退还，也已能使赤壁市泽中房地产开发有限公司未及时取得租金的利息损失得到补偿的情况下，赤壁市泽中房地产开发有限公司主张要陈俊龙赔偿损失204000元，没有事实依据，本院不予支持。此外，赤壁市泽中房地产开发有限公司请求陈俊龙支付律师费5000元，也没有合同依据和法律依据，不予支持。综上，对上诉人合理部分的上诉请求，本院予以支持。一审判决实体处理存在不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持北流市人民法院（2018）桂0981民初1239号民事判决第三项； 二、撤销北流市人民法院（2018）桂0981民初1239号民事判决第二项； 三、变更北流市人民法院（2018）桂0981民初1239号民事判决第一项为：被上诉人陈俊龙支付租金57000元给上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司。 上述债务，义务人应于本判决生效后十日内履行完毕。如逾期履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决生效后二年内向一审法院申请执行。 一审案件受理费5290元，财产保全费1850元，由上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司负担5641元，被上诉人陈俊龙负担1499元。二审案件受理费5290元（上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司已预交），由上诉人赤壁市泽中房地产开发有限公司负担4179元，被上诉人陈俊龙负担1111元。 本判决为终审判决。 审 判 长  梁 坚 审 判 员  雪丽峰 审 判 员  杨祖石 二〇一八年十二月二十日 法官助理  姚 莉 书 记 员  谢树秋