广东省惠东县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1323民初3066号原告：惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司，营业场所惠东县环城南路园方花园3栋地下一层。负责人：黄新华。委托诉讼代理人：杨毅，男，1983年10月21日出生，汉族，广东省惠州市人，住惠州市大亚湾区，系该公司员工。被告：黄继华，男，1976年10月31日出生，汉族，广东省惠东县人，住惠东县，原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司与被告黄继华物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用简易程序审理，后裁定转为适用普通程序公开开庭进行了审理。原告园方物业管理有限公司惠东分公司的委托诉讼代理人杨毅、被告黄继华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告园方物业管理有限公司惠东分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费、违约金费用合计24820.15元（截止2018年10月8日）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年3月29日，被告与原告签署《前期物业管理服务协议》，委托原告对其所属之园方花园27号楼2单元ll02房提供物业服务。然而签署协议后，被告严重逾期支付各项费用，截止2018年3月23日被告应向原告支付管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费、违约金费用合计人民币20162．55元。经原告多次催收，被告一直未予以支付。根据《物业管理条例》第四十一条、第六十五条，《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，以及根据《民事诉讼法》等相关规定提起诉讼。庭审时，原告园方物业管理有限公司惠东分公司将诉请的费用由20162.55元变更为24820.15元。被告黄继华辩称，原告没有完全履行合同，违约在先，违背诚实信用原则，原告收取业主的违约金也就明显违背公平原则，而且应该依据其不完全履行合同，而不能足额收取服务费。因此，原告没有理由收取足额管理费、电损费、公共电费、公共水费、水泵电费，没有理由收取业主的违约金。一、原告的物业服务未完全履行，理由如下：原告违反《合同法》第60条的规定，当事人在履行物业管理合同时应当遵循全面履行原则与协作履行原则。所谓全面履行是指当事人按照合同约定的标的、数量、质量，由适当的主体在适当的履行期限、履行地点，以适当的方式，全面履行合同义务。当事人不但应当履行合同的各项主给付义务，而且还必须履行由当事人在合同中约定的或基于诚实信用原则而产生的从给付义务及附随义务，只要其中有一项不符合合同的约定就构成债务不履行行为从而有可能承担违约责任。协作履行原则是指当事人不仅应适当履行自己的合同义务，同时还应基于诚实信用原则的要求协助对方履行合同义务的。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。该条文规定：当事人除应当按照合同约定履行自己的义务外。也要履行合同未做约定但依照诚信原则也应当履行的协助、告知、保密、防止损失扩大等义务。依据签订的《前期物业服务合同》第二条，原告连基本的封闭管理、来往人员监管、消防设施配备、街道路灯安装、安全防范管理都没有，没有履行合同义务，明显属于只收费，少服务；街道四通八达，物业设施欠缺，服务不到位；对外来人员以及不明身份的人员，包括××患者，乞丐等人员都可以在业务服务范围内随便出入，给业主的人身财产，安全得不到保障，就是明证。也是明显没有完全履行合同的证据。何来的公共秩序维护？何来的安全防范管理？原告在履行合同义务的时候，不完全履行。因此，原告违约在先，没有完全履行合同义务，至少属于不完全履行。二、原告没有履行合同第二条第三项：物业共用部位和相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通。门前街道雨天严重大面积积水，无人疏通下水排污通道；交房后，27号楼2单元门前，民工走后，垃圾废墟一片，民工生活物品满地丢着废弃物，在排污管道没有做好安装之下，未完工的排污管部分成为老鼠窝，塞满排污管，多次向物业公司人员反映，却听之任之，破烂衣服、烂棉被堵塞排污管。此外，27号楼、2单元后面外墙公用天面排水管破损，多次要求物业服务公司做好维修疏通，却一直得不到解决，造成整栋楼外观变黯淡，这些都是原告尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运及雨、污水管道的疏通。同时，业主放在门口外的垃圾和道路的垃圾，没有人进行清理。既然，街道成为人员随意来往的街道，为何没有清洁清理呢？到处随便大小便、乱丢垃圾，原告明显没有尽到合同义务相关场地得清洁卫生、垃圾收集，清运的工作。三、原告没有履行合同第二条第五项：答辩人在2015年6月11日购买了一个车位，在2015年9月18日退回给开发商了；本月答辩人带着合同到物业公司告知物业相关负责人员；然而第二个月物业公司还继续收停车费，答辩人得知又找回物业公司相关人员几次交涉此项费用，而原告却不予理会。直至现在原告还继续计费及违约金。四、原告违反《物业管理条例》第四十一条、《物业收费管理服务办法》以及合同约定《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业管理企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。五、原告明知本身违约合同，违反《物业管理条例》，还想通过诉讼得到更多的相关款项费用及违约金，如今变成所谓的违约金大于费用，是原告居心叵测所造成。原告本身违反合同约定。综上所述，答辩人认为，原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告的诉讼请求及诉讼理由前后矛盾、违背事实，违反法律规定。原告违约在先，收取答辩人的停车费及违约金事实不充分，违背公平正义；且原告不完全履行合同，收取足额收取服务费和停车费，显失公平。答辩人请求法院判决原告承担不完全履行合同的法律责任。原告园方物业管理有限公司惠东分公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告提供的证据如下：证据1营业执照；证据2被告身份证；证据3前期物业服务协议以及签约页；证据4短信催费记录；证据5催缴通知单和欠费明细表。被告黄继华对原告提供的证据发表如下质证意见：我认可起诉时原告提交的这份明细，对原告提交的后一份明细有异议，对原告提交的其他证据真实性均无异议。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定的事实如下：原告园方物业惠东分公司于2011年9月29日成立，经营范围：承接隶属公司的业务联系。被告黄继华与惠东县园方投资有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买惠东县平山泰园商住城地段园方花园27号楼2单元11层02号房，该商品房合同约定建筑面积共145.29平方米，其中，套内建筑面积123.03平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.26平方米。惠东县园方投资有限公司通知被告黄继华于2015年3月28日起正式办理入伙。2015年3月29日，被告（乙方）黄继华与原告（甲方）惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司签订《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》。该《前期物业管理服务协议》约定的主要条款摘录如下：第四条管理服务费：1、物业管理服务费（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）；2、乙方交纳费用时间：从开发商通知业主入伙之日起，开始向甲方交纳管理费；3、花园洋房（不带电梯）按建筑面积每月每平方米0.65元，一楼另加20元物业管理费；花园洋房（带电梯）按建筑面积每月每平方米1.3元；4、非住宅按建筑面积每月每平方米2.5元；5、室内停车场按车位每月每个50元（管理服务费）；6、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.3元；7、乙方出租物业时，物业管理服务费及其它相关费用仍由乙方缴纳；8、乙方转让物业时，须结清转让前的物业管理服务费用及其它费用；9、物业管理服务费标准参照政府制定的指导标准以及日后管理服务质量的提高及市场价格的变化经业主大会同意后，予以调整；10、每次交纳管理费用时间：每月25日前交纳。若逾期未缴交的，每日按管理费和车库管理费0.05%，水费1%、公共水电费0.1%，商业用水电0.2%收取滞纳金。第六条代收代缴收费服务：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条违约责任：4、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，同时应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。如超过三个月未交纳，甲方有权按相关的催缴措施进行催缴。被告黄继华因预购买车库车位后，原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司按每月50元计算车位管理费，被告黄继华因资金问题，将车库车位退回。在此情况下，原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司仍计收被告黄继华每月50元的车位管理费，双方因此引起纠纷。被告黄继华从2015年11月25日起未再支付涉及物业方面的所有费用，仅自行支付家庭消耗的电费，没有支付车位管理费、电损费、公共用水费、公共电费、水费、生活处理费、水泵电费。被告黄继华没有支付上述费用，是原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司将这些项目费用捆绑收费，因被告黄继华没有交车位管理费，相应会产生违约金，被告黄继华要履行交付其他物业费用，原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司拒绝接收。原告园方物业管理有限公司惠东分公司提供的《27栋2单元1102房欠费明细表》显示：至2018年3月25日，被告黄继华共欠费8100.85元，欠费项目包括公共用水、公共电费、水费、生活处理费、水泵电费、电损、住宅电费、车位管理费（其中车位管理费1400元），欠违约金12182.2元，已付120.5元（对比，被告黄继华欠各项费用合计20162.55）。庭审时，被告黄继华陈述其多付了车位管理费300元，但未提交任何证据予以佐证。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，关于被告黄继华应否交纳拖欠的物业管理费的问题。被告黄继华与原告惠州市园方物业管理有限公司惠东分公司签订的《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》均系双方真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行自己的义务。被告黄继华从2015年11月25日开始没再缴交物业管理费，至2018年3月25日，欠公共用水、公共电费、水费、生活处理费、水泵电费、电损、住宅电费共6700.85元（8100.85元-1400元），此项费用，被告黄继华应予缴交。因被告黄继华在2015年11月25日之前就与将车位退回给惠东县园方投资有限公司，没再使用车位，但原告园方物业管理有限公司惠东分公司仍计算截止至2018年3月25日止的车位管理费1400元，并将此1400元纳入诉请数额范围内，缺乏事实依据，涉及此1400元费用的诉请，不予支持。关于违约金问题。双方签订的《前期物业管理服务协议》虽有“应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金”的约定，但被告黄继华没有缴交各项费用是因原告园方物业管理有限公司惠东分公司自身行为，错误计收车位管理费导致本案纷争，且原告园方物业管理有限公司惠东分公司是各项费用捆绑收费，导致被告黄继华无法交费，故被告黄继华并不存在违约行为，原告园方物业管理有限公司惠东分公司诉请计算违约金，理由不充分，不予支持。庭审时，原告园方物业管理有限公司惠东分公司将诉请的费用由20162.55元变更为24820.15元，但未提交任何单据予以佐证，不予支持。被告黄继华称其多付车位管理费，并认为原告园方物业管理有限公司惠东分公司物业管理不善、没有履行合同义务，但被告黄继华没有提供任何证据予以佐证，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告黄继华于本判决发生法律效力之日起5日内向原告园方物业管理有限公司惠东分公司支付2015年11月25日至2018年3月25日的公共用水、公共电费、水费、生活处理费、水泵电费、电损、住宅电费共6700.85元。二、驳回原告园方物业管理有限公司惠东分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费421元,由原告园方物业管理有限公司惠东分公司负担307元，由被告黄继华负担114元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  杨光辉审 判 员  罗晓燕人民陪审员  余少锋二〇一八年十二月六日法官助理李琦书记员范连军