安徽省芜湖市弋江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0203民初1724号 原告：刘晔，男，1993年12月20日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官山区。 被告：潘忠林，男，1976年12月1日出生，汉族，住辽宁省铁**。 被告：潘忠宝，男，1974年12月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市。 以上两被告共同委托代理人：陆小平，安徽振宏律师事务所律师。 被告：陶春霞，女，1968年3月18日出生，汉族，住安徽芜湖市镜湖区。 委托代理人：黄迅，安徽国伦律师事务所律师。 委托代理人：潘雪松，安徽国伦律师事务所实习律师。 被告：芜湖儒房地产营销策划有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区森海都市花园******，统一社会信用代码91340200MA2N3XT295。 法定代表人：倪青松。 委托代理人：钱进，安徽深蓝律师事务所律师。 原告刘晔诉被告潘忠林、潘忠宝、陶春霞、芜湖儒房地产营销策划有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月8日立案受理后，依法适用简易程序于2018年6月29日公开开庭进行了审理。原告刘晔,被告潘忠宝、被告潘忠林及共同委托代理人陆小平,被告陶春霞委托代理人黄迅、潘雪松,被告芜湖儒房地产营销策划有限公司委托代理人钱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2018年4月26日，原告通过被告芜湖儒房地产营销策划有限公司从蒋益娟处转租位于新时代商业街4-52号门面房。被告陶春霞于2018年5月28日书面通知原告，其才是出租人，而原告系从潘忠宝处转租涉讼房屋，现其不同意转租事宜，要求原告于2018年7月1日前腾让涉讼门面房。被告陶春霞在原告承租涉讼房屋一个多月后才通知原告，明显超出合理期限，应推定被告陶春霞知道原告从被告潘忠宝处承租涉讼房屋事宜。被告芜湖儒房地产营销策划有限公司在收取原告2450元中介费后未尽到审查义务，未向原告提及涉讼房屋所有权等情况。现请求判令：一、解除原告与被告潘忠宝签订的《房屋租赁合同》，并返还原告租金56500元（5050元/月×10个月+押金6000元）；二、被告潘忠宝、芜湖儒房地产营销策划有限公司赔偿原告各项损失106034元（转让费25000元、物料费41048元、装潢费28000元、店铺招牌门头费9800元、自2018年5月至2019年5月的物业费2186元）；三、被告芜湖儒房地产营销策划有限公司返还原告中介费2450元。 被告潘忠林辩称：涉讼房屋实际承租人为潘忠宝，潘忠林以自己名义与陶春霞签订租赁合同。合同签订后，由潘忠宝实际承租、占有并使用。被告陶春霞对此知晓且同意。涉讼房屋的转租事宜也是由潘忠宝直接经办，故请求法院驳回原告对潘忠林的诉讼请求。 被告潘忠宝辩称：一、陶春霞对潘忠宝转租涉讼房屋事宜知晓并同意，因此涉讼租赁合同合法有效。二、退一步，即使法院对陶春霞同意转租的事实不予认定，则潘忠宝主张：1、原告与潘忠宝之间的涉讼租赁合同应为无效合同。2、原告诉请数额过高，部分证据不足，应当不予支持。（1）原告诉求潘忠宝返还租金56500元证据不足。潘忠宝实际收取原告租金30500元及租房押金6000元；（2）潘忠宝没有收取原告中介费，故不应承担还款责任。（3）原告诉求的转让费25000元是否属实，潘忠宝并不清楚，即使属实也不是潘忠宝收取，与本案无关联性，应不予支持。（4）原告诉求的物料费41048元证据不足，即使属实也不能作为本案损失，因该物料仍为原告所有并没有因合同无效而灭失或减少。（5）原告诉求的装潢费28000元证据不足，其一没有制作项目清单，其二也没有结算结算清单，其三没有支付凭证，应当不予认定。（6）原告诉求的门头费9800元证据不足，从原告提供的《收据》来看，不能证明与本案有关联性。（7）原告诉求的物业费2186元并非潘忠宝收取，且潘忠宝对此事并不知晓，应不予支持。3、原告实际占有并使用涉讼房屋2个月，应扣除相应房屋使用费。4、关于原告损失承担问题。（1）对案涉无效租赁行为，原告自身也应承担不少于50%的责任，并相应减轻被告的赔偿责任。原告通过芜湖儒房地产营销策划有限公司从蒋益娟处直接转租涉讼房屋，原告在明知涉讼房屋系转租，且没有获得出租人同意转租的情形下租赁涉讼房屋，没有尽到谨慎注意义务，具有过错。（2）芜湖儒房地产营销策划有限公司存在较大过错，对原告的损失应承担相应赔偿责任。芜湖儒房地产营销策划有限公司作为从事房屋租赁的专业机构，对于转租房屋的法律风险尤其是转租应当得到出租人的同意是明知的，但其没有提供证据证明其已向原告如实告知上述风险。 被告陶春霞辩称：请求法院驳回原告对我的诉讼请求。 被告芜湖儒房地产营销策划有限公司辩称：我公司仅提供信息并协助签约，且在提供居间服务时不存在过错。 经审理查明：位于芜湖市弋江区新时代商业街******门面房（建筑面积1692.77平方米）房屋所有权人系陶春霞。2017年5月9日，陶春霞、晋涛（甲方）与潘忠林（乙方）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“甲乙双方在平等、自愿和诚实信用的基础上，经协商一致，乙方已经对承租房屋及周边情况充分了解的基础上，就新时代商业街A区4栋52号一层门面的租赁事宜订立以下合同。一、出租房位于新时代商业街A区4栋52号一层门面（建筑面积775平方米）；租赁期限：租赁期限暂定为8年（2017年7月1日至2025年6月30日）；租金标准及支付方式：年租金558000元；2017年7月1日至2018年6月30日第一年租金558000元；2018年7月1日至2019年6月30日即第二年租金55800元……；年租金：一次性付清；第一年年租金在合同签订时支付，以后年租金提前两个月预付；以上约定的预付租金，如乙方每逾期一天，按日千分之一向甲方支付违约金，乙方逾期30天没有预付下年度租金，本合同自动终止，合同终止后乙方不搬迁，甲方有权向人民法院起诉和申请执行，甲方因此所爱损失由乙方负责赔偿。租赁期间，乙方进行内部装修时，不得破坏房屋结构，装修费用自理，租赁关系终止退房时，除可以拆卸的物品外，固定的装饰物应予以保留，不得有意损坏，甲方不承担乙方的任何装饰费用。乙方在租赁期间，不得擅自转租或经营其他有污染、噪音等损坏环境的业务，否则，甲方可随时终止本合同。” 2018年4月25日，刘晔（承租人）通过芜湖儒房地产营销策划有限公司居间介绍，认识了原涉讼商铺承租人蒋益军，后原告与潘忠宝（出租人）签订《房屋租赁合同》一份。合同约定：“出租房屋地址：新时代商业街4-52号；租赁时间自2018年4月26日至2023年4月25日；租赁费61000元（每年上浮5%；付款方式：半年一付，提前二个月支付后半年房租；中介费：签好协议时付清中介费，甲乙双方任何一方违约，中介费均不退还；合同期间水、电、煤气、卫生费、物业管理费由承租方承担；合同期间双方不得随意终止合同，确有原因应提前一个月通知对方，并赔付对方损失（不可抗拒因素除外）；承租方想续租或退租，应提前一个月通知对方，续租提前一个月支付下期的租赁费；承租方不得在房屋内从事违法活动，或无故拖延缴纳房租，否则出租方有权收回房屋，终止合同，租金不退；出租方有权收取押金，待退房结清费用后如数退回，押金数额6000元；双方其他协定：承租方转让或转租需提前剩余房租2个月告知出租方，房租以后每年上浮5%，本次租金已付至2019年2月25日，下次交租日期为2月15日前。”2018年4月25日，刘晔给付蒋益军爱人陈四海45000元，陈四海在芜湖儒房地产营销策划有限公司员工梁静微见证下签订《转让协议》一份。《转让协议》载明：“今收到刘晔转让新时代商业街4-52号有型有势店铺转让费25000元，剩余房租至2018年8月20日共20000元，共计45000元。”合同签订后，刘晔向芜湖儒房地产营销策划有限公司梁静微缴纳中介费2450元。2018年4月25日，潘忠宝向刘晔出具《收据》一份，其收取刘晔二个月房租及押金共计16500元，剩余4个月房租20000元于2018年5月1日前付清。后刘晔按约将30500元房租及6000元押金交付给潘忠宝。2018年4月29日，刘晔向芜湖市森林物业管理有限公司缴纳自2018年5月9日至2019年5月8日期间的物业费936元（78元/月×12个月）及经营性垃圾费1200元（100元/月×12个月）、装修管理费50元。2018年5月28日，陶春霞向刘晔发出《通知》，载明“2018年7月1日起新时代商业街A区4栋52号一楼门面房（面积77.3平方米）原合同终止，如需承租请联系房主”。刘晔于2018年6月29日搬离涉讼房屋。 以上事实有经庭审质证原告提交的身份证复印件，芜湖儒房地产营销策划有限公司营业执照复印件，房屋租赁合同，损失清单，《天空之城料包》订料表，芜湖家溢装饰有限责任公司收款收据，装修施工合同，芜湖众象广告收款收据，芜湖市森林物业管理有限公司代收代付收款收据三份；被告潘忠宝提交的《说明》一份，房屋租赁合同，收条；被告陶春霞提交的房屋租赁合同，通知一份，照片一张；被告芜湖儒房地产营销策划有限公司提交的录音光盘及原、被告陈述在卷证实。 本院认为，潘忠林与潘忠宝均认可潘忠宝以潘忠林名义实际从陶春霞处承租涉讼房屋，而陶春霞与潘忠林之间的房屋租赁合同已明确约定“在租赁期内不得擅自转租”，潘忠宝提供的证据不足以证实其将涉讼房屋转租给刘晔系经陶春霞同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”。可见，对于承租人未经出租人同意转租的，合同法给出租人设定的救济途径是可以解除原租赁合同，而非宣告转租合同无效。同时，该条也未规定承租人与次承租人之间的转租合同在未经出租人同意情况下的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款规定：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持”。该条同样也未规定承租人与次承租人之间的转租合同在未经出租人同意情况下的效力问题。潘忠宝与刘晔签订的《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示，不存在合同无效情形，亦不违反法律强制性规定，合法有效。潘忠宝租赁陶春霞的门面房屋，陶春霞作为出租人收取房屋租金是其合法权利。按照租赁合同约定，房租费按年收取，年租金提前两个月预付，陶春霞在催收房租无果的情况下，收回房屋另行出租的行为并无不当。因案涉房屋被产权人陶春霞收回，而陶春霞又不同意与次承租人刘晔建立租赁合同，致使潘忠宝与刘晔签订的《房屋租赁合同》在客观上处于履行不能的状态。潘忠宝违约不缴纳租金是导致与陶春霞合同解除的主要原因，潘忠宝作为房屋的出租方应当承担违约责任。合同履行期间，刘晔基于租赁房屋被业主陶春霞收回的情况下，于2018年6月29日将涉讼房屋腾空并交还陶春霞，故刘晔与潘忠宝之间的合同事实上已经实际解除。在此期间，刘晔应向潘忠宝支付使用租赁房屋自2018年4月25日至2018年6月29日期间的租金11182.6元（5083元/月÷30天×66天）。潘忠宝称其仅收到刘晔给付的30500元租赁款，其虽未直接收取刘晔给付的2018年4月25日至2018年8月20日期间的租金20000元，但刘晔与潘忠宝签订的《房屋租赁合同》中已明确载明租金已支付至2019年2月25日，即潘忠宝对于2018年4月25日至2018年8月20日期间的租金已实际从陈四海处收取，为避免讼累，节约司法资源，其在扣除刘晔实际租赁天数后，应退还刘晔剩余租金39317.4元（50500元-11182.6元）及押金6000元。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定：“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”。现因潘忠宝原因导致租赁协议不能继续履行，其明知刘晔租用涉讼房屋系用于经营奶茶店，对刘晔承租房屋后的装修行为也没有提出异议，因此应对刘晔装饰装修残值损失予以赔偿。刘晔添置的装饰、广告牌等虽已被拆除，但其提交的《装修施工合同》及现金缴款收据、门头制作费收据可以佐证此部分损失客观存在。根据法律规定，刘晔可获赔偿的应当是“残值损失”而非“实际损失”。因潘忠宝未在本案诉讼期间的举证期限内未提出对涉讼房屋装修残值进行评估，应承担举证不能的不利后果。故本院根据刘晔提供的证据，以原告诉称装修支出费用的总金额37800元为依据，结合双方约定的合同租赁期限以及实际使用时间等具体情况，本院酌定潘忠宝赔偿刘晔剩余租赁期内装饰装修残值损失30000元。 门面转让费是指承租人将承租的门面房转租（或出租）给他人，在租金之外另行收取一定数额的费用。对于门面转让费，一般是由租赁方另行出具收条，具有相对独立性，一般包含门面内的装饰装修、设备设施以及门面经营所产生的可期待利益等。本案中，刘晔将25000元转让费给付陈四海，系其与陈四海之间的交易行为，与陶春霞及潘忠宝无关，对其要求陶春霞、潘忠宝承担该项责任的诉求，本院不予支持。而原告提交的《天空之城料包订料表》并非原件，即便属实，其也可以通过其他方式积极处理以减少损失，故对其该项诉求，本院不予支持。 芜湖儒房地产营销策划有限公司在居间服务过程对于涉讼房屋权属情况及是否可以转租情况未尽到审查义务，其应退还刘晔服务费2450元。刘晔所提交的芜湖市森林物业管理有限公司代收代付收款收据，不能证明其所缴纳的装修管理费50元为全年费用，故对其该部分诉求，本院不予支持。而芜湖市森林物业管理有限公司向刘晔收取2018年5月9日至2019年5月8日期间的物业费及经营性垃圾费合计2136元（936元+1200元），在刘晔腾让涉讼房屋后，实际受益人为所有权陶春霞，其应在扣除刘晔承担部分后，退还刘晔物业服务费1831.69元[2136-（2136÷365天×52天）]。 根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第九十四条第四款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十四条第二款，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款，第十六条第一款之规定，判决如下： 一、原告刘晔与被告潘忠宝所签订的《房屋租赁合同》于2018年6月29日解除； 二、被告潘忠宝退还原告刘晔租金39317.4元、押金6000元，并赔偿原告装饰装修残值损失30000元； 三、被告芜湖儒房地产营销策划有限公司退还原告刘晔服务费2450元； 四、被告陶春霞退还原告刘晔物业费及经营性垃圾费1831.69元； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取1800元（原告已预交），由原告刘晔承担700元，被告潘忠宝承担1000元，被告陶春霞承担50元，被告芜湖儒房地产营销策划有限公司承担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  张瑜 二〇一八年十二月十八日 法官助理  张晋 书记员  曾蓉 附适用法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （四）当事人一方迟延履行债务或者基伧违约行为致使不能实现合同目的。 第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十四条第二款：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。 第十六条第一款：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。