四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1502民初5713号 原告：刘卓，女，1985年11月6日出生，汉族，住四川省江安县。 委托诉讼代理人：张雪，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201211388519。 委托诉讼代理人：张敏，四川酒都律师事务所律师，执业证号15115201311653085。 被告：宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸航天路宜都莱茵河畔小区香梅花园****附**-1，统一社会信用代码91511500584242344M。 法定代表人：宋渊。 委托诉讼代理人：胡扬，女，1985年2月28日出生，汉族，住四川省叙永县，系宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司员工。 委托诉讼代理人：仇艳，女，1994年4月16日出生，汉族，住四川省江安县，系宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司员工。 原告刘卓与被告宜宾大地坡丽雅置地有限责任公司（以下简称：大地坡丽雅公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告刘卓的委托诉讼代理人张雪、张敏，被告大地坡丽雅公司的委托诉讼代理人胡扬、仇艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘卓向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告大地坡丽雅公司支付初始登记和转移登记逾期违约金57321元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2014年11月4日与被告大地坡丽雅公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的“丽雅龙城”小区某号住宅一套。原告付清了购房款831339元，并于2015年3月30日接房当日向原告足额缴纳了契税、维修基金及办理权属登记的其他资料。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条对楼栋初始登记和转移产权登记的办理时间约定为：（1）被告“应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。”原告经宜宾市房管局查询得知，丽雅龙城小区3栋初始登记时间是2016年5月24日，比合同约定的取得楼栋权属证明的时间逾期329天，被告须按已交购房款的万分之一向原告支付违约金27351元（831339元×0.0001×329天）；（2）原告应自“商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书”，即原告取得房产证的时间最迟为2016年3月29日，但原告至今未取得房权证，根据“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房房屋所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”之约定，转移登记的逾期时间从2016年5月24日起计算至2018年5月15日止逾期721天，违约金应为29970元（831339元*0.00005*721天）。为维护原告合法权益，向人民法院提起诉讼，望判如所请。 被告大地坡丽雅公司辩称：房屋所有权证、土地使用证双证合一以后，我司为原告办证的时间应当以合同约定的土地使用权证取得的时间为准。原告主张初始登记违约金已超过法律规定的诉讼时效，不能得到保护。房屋初始登记未按期办理的原因是国家不动产登记制度改革所致。原告单独取得房屋所有权证书的起始时间应自签署《具结书》之日起计算，即2018年2月12日重新起算，我司并未逾期办理房屋所有权证书。即便认定我司存在逾期办理初始登记和转移登记的行为，原告主张的两项违约金也不应当累加计算，我司不应当就同一违约行为承当双重违约责任。逾期办理产权证未给二原告造成任何损失，其也没有提供证据证明其因此而遭受的损失。即使构成违约，其主张的违约金也过高。请求人民法院本着补偿性为主、惩罚性为辅的原则和违约救济的理念，根据过错程度、获得利润情况，驳回原告的全部诉讼请求。 原、被告围绕诉讼请求、抗辩主张依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，根据原、被告所举证据及当庭陈述，本院认定事实如下： 2014年11月4日，原告刘卓（买受人）与被告大地坡丽雅公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买大地坡丽雅公司开发建设的“丽雅龙城”小区某号住宅一套，预测建筑面积117.09㎡，套内建筑面积97.09㎡，购房总价款831339元。针对房屋所在楼栋完成初始产权登记的期间和分户产权转移登记的办理期间，《商品房买卖合同》第二十条约定为：出卖人应当在2015年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的，每逾期一日，出卖人需按买受人已付房款的万分之一支付违约金；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，每逾期一日，出卖人按买受人已付房款的十万分之五向买受人支付违约金（买受人办理房屋交付手续时，未能向出卖人提供或者提供不符合相关行政部门规定的有效的办理权属登记的资料及相关费用的除外）。”商品房买卖合同未对土地使用权证的办理作出约定。 对合同项下商品房房屋产权证及土地使用权证的办理期间，《商品房买卖合同补充协议》（以下简称补充协议）第十二条对前述《商品房买卖合同》第二十条补充约定为：“……3、如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……5、买受人所购商品房的分户国有土地使用证在买受人取得房屋所有权证后的365天内由出卖人协助买受人向国土部门申请办理……6、因政策及政府主管部门原因、工作程序造成不能如期接收出卖人所报送的资料和办理产权登记相关手续而造成买受人的权属证书逾期办理完毕的，出卖人不承担任何法律责任。” 上述合同、补充协议签订后，原告按约向被告付清了全部购房款。2015年3月30日，被告向原告交付了房屋。同日，原告依据当时的契税缴纳政策向被告交纳了契税16626.78元、维修基金10538.1元和办理房屋权属登记的其他资料。2016年5月24日，被告办理完毕丽雅龙城小区3栋的初始登记；2018年5月18日，原告所购房屋的《不动产权证书》办理完毕。 同时查明：针对不同情况下的个人购房契税缴纳，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部于2010年9月29日联合颁布了《财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2010】**，该通知对享受契税优惠政策的条件确定为：“1、对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征税契税。2、个人普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。……”。故原告按2%的税率向被告预缴了契税16626.78元。 2016年2月17日，财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部对上述文件确定的契税减免政策作出调整后，再次联合颁布了《财政部、国家税务总局、、住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税个人所得税优惠政策的通知》财税【2016】**该通知载明：“……1、对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。2、对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。3、纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。……”。2016年3月，被告大地坡丽雅公司以电话、张贴《通知》公告的方式，要求已收房且预交契税的各购房人在2016年4月15日前提交上述文件要求的相关资料以享受相应契税减免优惠政策，其所张贴《通知》的落款时间为2016年3月31日。之后，原告结合当时享受契税减免优惠政策的条件，于2016年4月11日向被告提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》以及房屋登记信息查询结果证明。2016年4月22日，相应地税机关向原告（纳税人）出具了《税收缴款书（税务收现专用）》，载明税种为契税，品目名称为住房买卖，计税金额为831339元，实缴金额为12470.08元。被告于2017年3月14日向原告邮寄了“告知函”，告知原告于2017年3月18日至3月24日期间携带相关证件原件到宜宾市政府服务中心单楼企业人员数据录入室签订具结书，若因未签订具结书导致不能办理《不动产权证书》的，相应法律风险和后果由原告自行承担。原告于2018年2月12日在宜宾市不动产登记中心签署了单身“具结书”，承诺：其本人自2005年11月6日至2018年2月2日一直未登记结婚，位于3-2-1501的不动产属于其本人单独所有，原告于当日将此“具结书”提交给被告。 另查明：2016年8月，因宜宾市即将成立“不动产登记中心”，启动《房屋所有权证》和《土地使用权证》“双证合一”统一办理的新规，宜宾市房地产管理局停止了受理《房屋所有权证》的单独办理工作。同年11月1日，宜宾市不动产登记中心成立，全面启动不动产登记工作，原由房地产管理局、国土资源局分别单独办理颁发的《房屋所有权证》和《土地使用权证》自此“合二为一”，由新成立的不动产登记中心统一办理颁发“不动产权证书”。在办证新规颁布施行前，原单独办理完毕《房屋所有权证》，后续办理《土地使用权证》阶段所需通过的“工程建设竣工用地验收”及“不动产权籍调查”等提前至“不动产权证书”申办时一并提交。 2018年4月17日，宜宾市房地产管理局针对“丽雅龙城”小区的办证问题出具了《情况说明》，该说明载明：“……按部省关于不动产统一登记工作的部署安排，2015年以来逐步推进不动产登记改革，期间涉及业务办件系统升级改造，信息数据整合，国土房管职能交接，于2016年6月进行试运行，10月31日试运行结束，丽雅龙城项目权证及相关业务办理时正处于不动产统一登记机构职能调整期间，权证办理客观上受到影响，企业延迟办证确存在登记制度改革的不可抗因素。” 原告刘卓于2018年7月17日向本院提起诉讼。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。考量楼栋所有权初始登记与房屋所有权转移登记的关系，本院认为此两种违约后果系同一违约行为所致，且《商品房买合同》第二十条第（二）款第（2）项约定“该商品房所在楼栋的权属证明未在本合同约定期限内取得，而导致该商品房所有权证书延期取得，两者的违约金不作累加”，故两种违约后果不宜重复评价，双重处罚。 大地坡丽雅公司提出迟延办证并未对原告造成实际损失，并以双方合同约定的违约金过高主张本院予以调整。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二〉》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，鉴于原告未能证明楼栋初始登记和房屋转移登记逾期对其造成的实际损失，综合本案的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院确认被告仅对逾期办理房屋所有权转移登记承担相应的违约责任。同时，原被告签订《商品房买卖合同》中约定：办理案涉楼栋初始产权登记完成的时间应为2015年6月30日前，而大地坡丽雅公司实际办理完成的时间为2016年5月24日。虽然大地坡丽雅公司客观上逾期办理初始产权登记，但根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金诉讼时效期间为2015年7月1日至2017年6月30日。原告于2018年7月17日向本院提起诉讼，已经超过诉讼时效。综上，原告要求被告支付逾期办理初始登记违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于本案是否存在被告逾期为原告办理房屋所有权转移登记的违约行为。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十二条对《商品房买卖合同》第二十条补充约定：“……如买受人未按时向出卖人提交齐全办理房屋产权证所需资料及相关费用，则《买卖合同》第二十条约定的买受人取得房屋所有权证书期限的起始时间由‘商品房交付使用后’变更为‘买受人向出卖人提交齐全上述资料及相关费用之日’……”。本案中，财政部、国家税务总局、住、住房和城乡建设部于2016年2月17日颁布财税【2016】**文件契税政策进行调整，原告在收到大地坡丽雅公司通知后，于2016年4月11日向被告提交了《购房人家庭唯一住房承诺书》以及房屋登记信息查询结果证明，于2018年2月12日提交单身“具结书”。原告的上述行为，应当视为为了享受契税减免政策，重新提交办证资料。大地坡丽雅公司主张根据《商品房买卖合同补充协议》的约定，原告取得房屋所有权证的时间应当自其按照新契税政策重新提交材料之日（即具结书提交之日：即2018年2月12日起）计算365日的理由成立，故大地坡丽雅公司应当在2019年2月11日前为原告办理完毕产权证书。现大地坡丽雅公司为原告办理完毕分户权属登记的时间为2018年5月18日，大地坡丽雅公司并未逾期为原告办理分户权属转移登记。原告要求被告支付转移登记逾期违约金本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民法总则》第一百三十五条之规定，判决如下： 驳回原告刘卓的诉讼请求。 案件受理费1233元，减半收取计616.5元，由原告刘卓负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判员  王利 二〇一八年十二月十三日 法官助理赵雪 书记员李苇