广西壮族自治区三江侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0226民初592号 原告：杨有学，男，壮族，1975年6月25日出生，居民，住址广西壮族自治区三江侗族自治县。 原告：方言霞，女，壮族，1983年10月19日出生，居民，住址广西壮族自治区扶绥县。 二原告共同委托诉讼代理人：杨宝财，男，壮族，1949年6月3日出生，居民，住址广西壮族自治区三江侗族自治县，系原告杨有学父亲。 被告：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，住所地：广西壮族自治区三江侗族自治县古宜镇江峰街**，统一社会信用代码：91450226557225952Q。 负责人：何国生。 委托诉讼代理人：全宏华，女，1977年12月31日出生，仫佬族，住址广西壮族自治区柳州市城中区，是该分公司经理。 原告杨有学、方言霞与被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司（以下简称“信荣房开三江分公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日受理后，依法适用普通程序由审判员杨红玉担任审判长，与人民陪审员杨生才、韦学军组成合议庭，书记员赖安宁担任法庭记录，于2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告杨有学、方言霞的共同委托诉讼代理人杨宝财，被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司的委托诉讼代理人全宏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨有学、方言霞向本院提出诉讼请求：1.判令被告在本案生效后一个月内为原告办理不动产权证；2.判令被告赔偿原告逾期办理房屋权属证书违约金8500元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年2月19日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于广西三江县小区信荣房开侗兴山水1栋8单元201号房。合同约定该房屋建筑面积为107.52平方米，成交总价为230000元。合同签订后，被告于2014年9月27日向原告交付了上述房屋。根据合同约定，被告应在房屋交付使用后360日内（也就是2015年9月27日前）为原告办理房地产权属证书，但至今被告仍然没有为原告办理上述房屋所有产权证，且从房屋交付使用至今，原告己多次与被告协商办证事宜，被告一直以各种理由推脱。2018年1月18日，经过业主们的共同努力，被告向全体业主出具承诺书，承诺在2018年5月31日前为全体已交房的业主办理不动产权证，但被告未履行，被告一拖再拖的不负责任的行为，严重违反了法律规定以及合同的约定，侵害的原告的合法权益，故原告只能向法院提起诉讼，请求法院判令被告依法履行其应为原告办理不动产权证的法律责任。另根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：……2．买受人不退房，出卖人按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。……”，原告总交付房款为230000元，被告应从逾期办证之日起按每日（230000元×0.1%）向原告支付违约金，即从2016年9月27日起至2018年7月2日止，向原告支付630日的违约金8500元。请求法院支持原告的诉讼请求。 为支持其主张，原告杨有学、方言霞向法庭提供以下证据：1.原告身份证复印件一份，拟证明原告身份及主体资格；2.柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司设立申请书、分公司设立登记申请书、电脑咨询单、任职书、柳城县信荣房地产开发有限公司股东会决议、企业名称预先核准通知书、住所（经营场所）登记表、企业名称预先核准申请书、何国生身份复印件各一份，拟证明被告身份及主体资格；3.《商品房买卖合同》一份，拟证明原、被告双方就诉争房屋签订了合法有效合同；4.商品房预售合同登记备案证明一份，拟证明被告已就诉争房屋商品房预售合同向相关部门办理登记备案；5.收据一张、广西农村信用社现金缴款单、转账业务凭证各一张，拟证明原告已向被告支付所有购房款；6.税收通过完税证一份，拟证明原告已按照规定缴纳了诉争房屋的契税；7.侗兴山水小区住宅使用说明书以及住宅质量保证书一份，拟证明被告已向原告交付诉争房屋；8.承诺书、微信聊天截图各一张，拟证明被告未有积极帮原告办房屋所有权证明以及欺骗原告的事实。 被告信荣房开三江分公司辩称：一、答辩人不是本案的适格被告，柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司不具有法人资格，没有承担民事责任的能力，根据《中华人民共和国公司法》第十四条规定：分公司不具有法人资格，民事责任由总公司承担；二、答辩人实际上是履行了合同上第十五条约定，原告是1号楼，一号楼所有的办证材料是在2015年初提交到房管所进行审核，收费窗口已经出具了《商品房过户收费明细表》给我们，一号楼总金额达12万元。我公司与建设局有经济纠纷，建设局要求房管所暂停办理我公司的所有相关业务，造成无法继续办理相关手续，在此期间我公司也一直在努力争取办理，但是房管所一直以我公司与建设局纠纷未解决为由拒绝办理，并于2016底2017年初，房管所电话通知我公司将办证材料全部拿回，并未向我们出具相关退回材料的理由和凭证。2017年底业主强烈要求办证，我公司于2018年1月18日与包括原告在内的大部分业主，在侗兴山水小区内开会，讨论办理的相关事项，当时我代表公司向业主出具了一份承诺书，承诺在2018年为所有业主办理关于不动产的相关权证，约定里的要点：1.业主要积极配合我们完成工作；2.我公司也要积极主动办理；3.由于主管部门工作流程原因造成时间顺延。会后我公司积极向房管所沟通并提交，房管所同意为我们继续办理手续，我公司向房管所提交了之前的材料，2018年3月12日三江县房地产交易所向答辩人出具了《房屋交易和产权告知书》，不动产权证手续还在办理过程中，不动产权证是房产与土地二合一，我们的土地已经过了测绘，用地需要重新调整，目前国土部门正在办理，宗地图调整变更手续，办理完用地手续后，即可办理被答辩人的不动产登记手续，开庭之前我已电话相关部门，大概在20日内办理完毕，如原告的相关手续齐全即可提交到不动产中心办理不动产权属手续；三、原告在被告办证过程中未能积极配合提供资料，被告在办证期间已通过业主会议，业主微信群张贴通知通知原告。原告未按照要求提供材料完备。四、原告提供的短信截图是断章取义，短信内容是业主户口落户的问题，与办证事情无关。综上所述，被告不是本案的适格被告，且被告已经履行办理不动产权证的义务，不动产权证正在权属登记机构办理当中，请求人民法院根据上述法律事实驳回原告的诉讼请求。 被告信荣房开三江分公司为支持其答辩意见向法庭提供了以下证据材料：1.《房产交易和产权告知书（转让）》，拟证明被告一直在为原告办理不动产权证；2.微信截图3页、照片2页，拟证明被告已通知业主提交办证材料；3.材料真实性承诺书一份，拟证明业主办证需提交的材料清单，且业主未按要求提供材料完毕；4.短信截图1页，拟证明原告断章取义，与事实不符；5.竣工验收备案表一份，拟证明涉案房屋已经过验收，达到了使用条件。 经庭审质证，被告信荣房开三江分公司对原告杨有学、方言霞提供的证据1、2、3、4、5、6、7均无异议；对证据8的承诺书无异议，但是认为这个微信截图应该是短信截图，原告提供的短信截图是断章取义，短信内容是业主户口落户的问题，与办证事情无关。 本院认为，原告杨有学、方言霞提供的证据1、2、3、4、5、6、7，与本案有关联，符合民事证据的相关规定，被告信荣房开三江分公司亦无异议，本院为此予以采信；对证据8，该承诺书的内容涉及本案的办证事项，且被告信荣房开三江分公司对其无异议，本院予以采信，对微信截图，该证据内容无法证实涉及的具体问题，不能证实与本案有关联，本院不予采信。 经庭审质证，原告杨有学、方言霞对被告信荣房开三江分公司提供的证据1，认为原告未收到过这个告知书，由法庭审核；对证据2、4，认为截图模糊不清，而且是在微信业主群业主闲聊中的截图，是业主的内部意见，并不是房开的意见，不能作为本案定案依据；对证据3的真实性有异议，无法看出时间，是谁制作的也无法得知；对证据5无异议。 本院认为，对被告信荣房开三江分公司提交的证据1，该份证据有三江侗族自治县房地产交易所的盖章，本院对其真实性予以确认，是否能达到被告的证明目的，本院将结合其他证据材料予以分析认定；对证据2，因该微信截图无法核实对象，不能证实被告信荣房开三江分公司已通知全体业主，照片无拍摄的时间和地点，不能证实被告信荣房开三江分公司已经张贴、通知了相关材料，形式上存在瑕疵，为此本院对被告信荣房开三江分公司提供的此份证据材料不予采信；对被告信荣房开三江分公司提交的证据3，该份证据为信荣房开三江分公司单方提供未有三江侗族自治县不动产登记中心的盖章认可，本院不予采信；对证据4，该份证据是否与本案有关，本院将结合本案其他证据材料予以认定；对证据5，原告杨有学、方言霞对其无异议，本院对此予以采信。 本院为查明案件事实向三江侗族自治县不动产登记中心调查相关情况，三江侗族自治县不动产登记中心向本院出具查询明细表一份、说明两张、涉案小区土地的宗地图及土地证复印件5张，拟证明涉案商品房的不动产登记现状及被告信荣房开三江分公司开发的涉案小区的土地情况。本院认为，原、被告双方对不动产登记中心出具的材料均无异议，故本院予以确认，被告是否存在逾期办证的事实本院将结合本案其他诉讼材料予以认定。因被告信荣房开三江分公司的申请，三江侗族自治县房地产交易所向本院出具《证明》一份，对被告信荣房开三江分公司的申请事项予以说明，本院认为，被告信荣房开三江分公司是否提交办证材料及缴费，应由被告信荣房开三江分公司提供证据予以证实。 根据上述采信的证据及当事人在庭审当中的陈述，本院确认以下法律事实：2013年2月19日，原告杨有学、方言霞和被告信荣房开三江分公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：1#-2013034），该合同主要内容为：“出卖人：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，买受人：杨有学、方言霞。第三条买受人所购商品房的基本情况，买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：三江县信荣﹒侗兴山水商住楼第1幢8单元2层1号房。该商品房的用途为住宅，属砖混结构，建筑层数地上7层，，地下**该商品房阳台是封闭式2个，非封闭式0个。该商品房建筑面积共107.52平方米，其中，套内建筑面积95.34平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款，出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1.按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米2139元，总金额（人民币）贰拾叁万零仟零佰零拾零元整（￥：230000元）。第六条付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，买受人于2013年2月19日前将总房款￥：230000元，即人民币贰拾叁万零仟零佰零拾零元整付清。第八条交付期限，出卖人应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.本条所称的“规定期限”是指《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期届满后超过一年。由于买受人的原因，交付后在约定期限内不能取得房地产权属证书的，由买受人自行承担责任。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。出卖人：柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司，加盖公司印章及法定代表人何国生印鉴。买受人：杨有学、方言霞签名摁手印。2013年2月19日签于三江县古宜镇”。原告杨有学、方言霞已向被告信荣房开三江分公司支付全部购房款。2014年9月27日，被告信荣房开三江分公司将合同约定的房屋交付原告杨有学、方言霞占有使用。2018年1月18日，信荣房开三江分公司向信荣侗兴山水1#楼全体业主作出承诺，于2018年5月31日之前为全体已交房的业主办理好不动产权证。因被告信荣房开三江分公司未按照约定按时为购房业主办理不动产权属证，在自行协商处理未果的情况下，为此原告杨有学、方言霞诉至法院，引发本案诉讼。 另查明，信荣房开三江分公司于2011年7月4日取得三江县古宜镇城北大道东、西两侧的土地使用权证，证号为：三国用（2011）第100466号及三国用（2011）第100467号，根据三江侗族自治县住房和城乡建设局2011年8月3日的《三江县城北大道4期新规划红线图》和实际占地位置，于2018年9月18日变更为桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003677号及桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003678号。 根据当事人的诉辩主张，法庭将本案的争议焦点归纳为：一、被告是否适格？二、在办理房产证过程中被告是否履行了相关义务？三、逾期办证的原因是什么？责任在谁？四、原告要求被告办理不动产权证并承担逾期办证违约金是否有依据？ 针对第一个争议焦点，信荣房开三江分公司认为其为分公司，分公司不具有法人资格，没有承担民事责任的能力，不是本案的适格被告。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条关于“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”的规定及《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条关于“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”的规定，本院认为，本案被告信荣房开三江分公司属于可以作为民事诉讼当事人的其他组织，故对被告信荣房开三江分公司主张其不是适格被告的答辩意见不予采纳。 针对第二个、第三个争议焦点，本院认为，原告杨有学、方言霞与被告信荣房开三江分公司签订的《商品房买卖合同》是合法有效的合同，从签订之日生效，对合同当事人具有约束力，应当得到善意全面履行。被告信荣房开三江分公司于2014年9月27日交房给原告杨有学、方言霞，根据该合同第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”的约定，被告信荣房开三江分公司应在2015年9月22日前做好备案工作。但直至庭审之日，原告杨有学、方言霞尚未取得涉案商品房的不动产权属证，结合被告信荣房开三江分公司于2018年9月18日才取得变更后的广西三江侗族自治县古宜镇兴宜北街桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003677号及桂（2018）三江侗族自治县不动产权第0003678号等情况，本院认为，被告信荣房开三江分公司未能及时处理好土地问题，应属于未完成合同约定的备案义务，故导致原告杨有学、方言霞无法取得不动产权属证的责任在于被告信荣房开三江分公司。被告信荣房开三江分公司虽主张延迟办证是原告未积极配合提供资料及政府行政部门的原因，但未向法庭提供有效的证据材料予以证实，故本院对被告信荣房开三江分公司认为其已履行办理不动产权证义务的答辩意见不予采纳。 针对第四个争议焦点，房屋属于不动产，不动产权属变更以登记产生法律效力，未经登记不发生效力。截止本案一审法庭辩论终结前，涉案商品房的不动产权属尚未登记到原告杨有学、方言霞名下，被告信荣房开三江分公司的合同约定义务没有履行完毕。根据合同全面善意履行原则，被告信荣房开三江分公司应当在本案判决生效之日起60日内协助原告杨有学、方言霞办理不动产权属证书，只有原告杨有学、方言霞获得个人所有的不动产权属证书，被告信荣房开三江分公司的合同义务才履行完毕。因被告信荣房开三江分公司的原因导致买受人即原告杨有学、方言霞不能在约定期限内取得不动产权属证书，被告信荣房开三江分公司应按约定向原告杨有学、方言霞支付违约金。关于违约金的数额问题，原告杨有学、方言霞认为被告信荣房开三江分公司应付的违约金为：每日按已付购房款的0.1%计算630日。本院认为，被告信荣房开三江分公司违约的时间是从2015年9月22日起，截止2018年7月2日，原告杨有学、方言霞尚未取得涉案商品房的不动产权属证，原告杨有学、方言霞主张从2016年9月27日起至2018年7月2日止期间的违约金合法有据，本院予以支持。因《商品房买卖合同》第十五条已约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”，至庭审之日，原告杨有学、方言霞未要求退房，本院认为，原告杨有学、方言霞要求被告信荣房开三江分公司赔偿8500元违约金的诉讼请求应视为向人民法院请求增加违约金，结合本案中原告杨有学、方言霞已向被告信荣房开三江分公司支付全部购房款，被告信荣房开三江分公司从2015年9月22日开始违约，至庭审之日已达近3年的时间，本院认为原告杨有学、方言霞主张的违约金数额未违反法律的规定，应予以支持。综上，被告信荣房开三江分公司应赔偿的违约金为8500元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第一百三十三条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司应于本案判决生效之日起六十日内协助原告杨有学、方言霞办理三江侗族自治县古宜镇信荣·侗兴山水商住楼第1幢8单元2层1号房的不动产权属证； 二、被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司应于本案判决生效之日起十日内向原告杨有学、方言霞赔偿逾期办证违约金8500元。 义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院或者同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费50元，由被告柳城县信荣房地产开发有限公司三江分公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区柳州市中级人民法院。 审 判 长  杨红玉 人民陪审员  杨生才 人民陪审员  韦学军 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  赖安宁