山东省胶州市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁0281民初9224号 原告：林波，男，汉族，1977年12月7日生，住山东省胶州市。 被告：上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司，住所地胶州市福州南路与扬州路交汇处，统一社会信用代码91370281073297503D。 法定代表人：许华琳，董事长。 委托诉讼代理人：吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 原告林波与被告上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭审理了本案。原告林波以及被告的委托诉讼代理人吕彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还所缴纳的物业费950元，物业管理服务质价不符，不能按照1.8元每平方米收取物业费；2.判令被告停止限制业主驾驶车辆自由进出小区的合法权益；3.判令被告公示、公开小区地下车位的产权和归属资料及证件；4.判令被告公示、公开小区业主公摊面积和公共配套车位及设施的详细原始资料；5.判令被告公示、公开小区业主共有的场地、区域、设备及设施等详细资料；6.判令被告公示、公开物业收费的依据和物价部门核准的收费备案原始材料和证件；7.判令被告公示、公开利用业主共有场地部位获得的收益并支付给业主；8.判令被告公示、公开小区物业区域划分的详细资料和政府部门的原始备案证明材料；9.判令被告公示、公开接管本小区物业管理服务的招投标备案材料和建设单位与其签订的委托原始合同原件等资料；10.判令被告公示、公开服务标准；11.判令被告停止限制、侵害没有车位业主驾驶私家车自由进出小区的权益并公开道歉；12.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告系被告管理小区的业主，与被告签署了《胶州宝龙城市广场住宅签约文件》，但文件中被告没有写明服务标准，只在签约文件中显示服务项目，这显然不公平。被告按照1.8元每平方向原告收取物业费，但在物业服务过程中，被告不但不公示服务标准，而且经常是垃圾不及时清理，造成垃圾大量滞留，臭气熏天，露天及楼梯间设备设施损坏不更换，电源线头长期裸露在外，也不进行安全措施，存在严重安全隐患。并强行向原告收取建渣清运费，墙面瓷砖大面积脱落，不进行修复维护，走廊顶棚发霉，公共区域的路灯，吸顶照明灯长期损坏不进行维修更换，电梯人为脱检导致36部电梯全被查封，业主不能乘用，9号楼三单元电梯损坏长达三个多月不进行修理，业主不能乘用，并且强行继续按照1.8元每平方收取物业费，利用收取供暖费之机，进行捆绑收取物业费，并对业主进行要挟，门卫不尽职责，外人随便进出小区，绿化疏于管理，导致草坪大面积枯萎，非法侵害业主驾驶私家车自由出入小区的合法权益等等。利用小区房屋交接、业主领取住房钥匙之际，在签订了物业管理服务合同的同时，还要求业主签订《装饰装修管理服务协议》并收取业主装修押金和建渣清运费，并强行收取物业费，如业主不签订协议及缴纳上述费用，就不给业主发放入户钥匙。原告认为，被告强制收取相关费用，本身就涉嫌违法，且在服务过程中，没有尽到应尽的管理和服务义务，与1.8元每平方收费的等级严重不符，应当遵守公平公正的原则。综上所述，原告诉诸法院，望判如所请。 被告辩称，原告第一项诉讼请求无事实与法律依据，被告已经提供了合格的物业服务，原告诉请中的事项并不影响双方间物业合同的履行，截止2018年11月，原告尚拖欠被告2016年8月至2018年11月物业费4379.2元。第十一项诉讼请求地下车库的车位所有权由案外人青岛宝龙英聚置地发展有限公司所有，原告未购买或者租赁车位，被告有权禁止其进入小区，因小区地上无停车位，属于人车分流，没有购买或者租赁车位的车辆在地面危害其他行人的安全，就同一事实与理由贵院已经做出生效判决，均驳回了起诉方的诉请。剩余诉讼请求不属于人民法院受理范围，综上请求依法驳回原告诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 被告原名称为泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2014年12月19日，变更名称为山东宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司，2016年12月29日变更名称为上海宝龙物业管理有限公司胶州分公司。 原告与青岛宝龙英聚置地发展有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，购买了位于胶州市福州南路97号胶州宝龙城市户房屋。 合同第二十四条约定：青岛宝龙英聚置地发展有限公司已经选聘泰安宝龙商业物业管理有限公司胶州分公司对原告购买的房屋进行前期物业管理，并与该公司签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），原告和青岛宝龙英聚置地发展有限公司已签订了《胶州宝龙城市广场使用公约》（见附件五）。 合同附件五中临时管理规约第一章第二条约定，物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时签署书面承诺，明确认可并承诺执行本临时管理规约内容；第三章第十六条约定，业主及物业使用人在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则；第十七条第12项约定，禁止违反本物业的交通管理规则随意停放车辆和鸣喇叭。 合同附件五中的承诺书第一条载明：“本人确认已详细阅读并理解青岛宝龙英聚置地发展有限公司（建设单位）制订的《胶州宝龙城市广场小区住宅临时管理规约》（下称“本临时管理规约”），以及建设单位与物业服务企业签署的《前期物业服务合同》”。承诺书第二条载明：“本人同意遵守并倡导、督促其他业主及物业使用人遵守本临时管理规约及前期物业服务合同、前期物业管理服务协议”。承诺书有原告的签字和青岛宝龙英聚置地发展有限公司的盖章。 合同补充条款第十六条对于预售合同第二十四条关于物业管理的约定进行了补充，载明原告确认青岛宝龙英聚置地发展有限公司已明示了《业主公约》并承诺遵守《业主公约》的规定，载明原告已详细阅读了《前期物业服务合同》并同意该合同中所约定的内容。 合同补充条款第十八条载明，本项目的地面、地下车位、车库属于青岛宝龙英聚置地发展有限公司所有，原告可以向其租赁、购买。 青岛宝龙英聚置地发展有限公司出具委托证明一份，载明该小区地下车位由其建设并持有，公司委托被告和上海富奈实业有限公司胶州分公司就该小区停车位的租赁和使用权转让进行对外签订《车位租赁协议》、《停车位使用权转让合同》。 原告未在该小区购买和租赁停车位。 原告为了证明被告的物业服务收费与物业服务标准不相符提交了光盘及照片，其中编号为1、2、3的光盘未提交光盘的原始载体，原告称光盘中拍摄的内容是2017年7月至2018年11月份物业服务情况，照片是2018年11月拍摄的。 原告称要求返还的物业费950元，是其大概2016年12月份收房起半年的物业费。 本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据予以证明，没有证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的法律后果。因此，结合原、被告的举证，对原告的诉讼请求分析认定如下： 一、关于原告认为被告提供的物业管理服务质价不符，要求被告返还所交纳的物业费950元的诉讼请求，本院认为，原告庭审中提交了光盘和照片作为证据，欲证明被告的服务不符合其物业费收费标准，但编号为1、2、3的光盘未提交原始载体，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言”的规定，原告不能提交光盘的原始载体，光盘中的内容无法与原件进行核对，且被告对该证据也不认可，故对上述光盘内容不予认可。虽然其中一张光盘提交了原始载体，但所有光盘中拍摄的内容是2017年7月至2018年11月份物业服务情况，原告提交的照片也是2018年11月拍摄的，而原告主张返还的物业费原告称是其大概2016年12月份收房起半年的物业费。因此原告提交的证据不能证明其主张返还的物业费所对应期间的物业服务情况，对原告要求被告返还所交纳物业费的诉讼请求，本院不予支持。 二、关于原告要求被告停止限制业主驾驶车辆自由进出小区和要求被告停止限制、侵害没有车位业主驾驶私家车自由进出小区并公开道歉的诉讼请求，本院认为，原告与青岛宝龙英聚置地发展有限公司签订了《青岛市商品房预售合同》，包括合同相关附件、补充条款、临时管理规约、承诺书等，系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，原、被告应依合同约定履行义务。合同约定青岛宝龙英聚置地发展有限公司已经选聘被告对原告购买的房屋进行前期物业管理，并与被告签订了《前期物业管理服务合同》（见附件五），原告和青岛宝龙英聚置地发展有限公司已签订了《胶州宝龙城市广场使用公约》，并签订了承诺书，承诺遵守临时规约的约定。依合同附件中临时管理规约的约定，业主及物业使用人在物业管理区域内行驶和停放车辆，应遵守物业管理区域的车辆行驶和停车的规则。被告对小区车辆进出入及停放制定了相关规则，原告应该遵守，且原告在小区内既没有购买也没有租赁停车位，因此对原告上述诉讼请求，本院不予支持。 三、原告要求被告公示、公开小区地下车位的产权和归属资料及证件，要求被告公示、公开小区业主公摊面积和公共配套车位及设施的详细原始资料，要求被告公示、公开小区业主共有的场地、区域、设备及设施等详细资料，要求被告公示、公开物业收费的依据和物价部门核准的收费备案原始材料和证件，要求被告公示、公开利用业主共有场地部位获得的收益并支付给业主，要求被告公示、公开小区物业区域划分的详细资料和政府部门的原始备案证明材料，要求被告公示、公开接管本小区物业管理服务的招投标备案材料和建设单位与其签订的委托原始合同原件等资料，要求被告公示、公开服务标准，以上诉讼请求，不属于法院民事案件的受案范围，因此在本案中不予处理。 另外本院认为，在物业公司提供物业管理服务的过程中，物业公司的物业管理服务或存在服务质量不达标的现象，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断完善服务，提高服务水平，才能取得广大业主的理解和支持，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。但是如果物业费用不能及时足额收取，直接影响物业公司的正常运行，也会直接影响物业服务的质量和已交纳物业费的业主利益，形成恶性循环，最终实际影响全体业主的共同利益。因此法院建议，业主应当积极配合物业公司开展管理工作，物业公司也应当完善、提高服务水平，双方共同努力开展好物业服务，才能开创一个业主和物业公司都受益的双赢局面。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《物业管理条例》第七条之规定，判决如下： 驳回原告林波的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告林波负担。 如不服本判决，可于收到本判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方人数提交副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判长  泮晓朋 审判员  孙 超 审判员  匡建玲 二〇一八年十二月十三日 法官助理刘鑫 书记员刘畅