北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初36228号原告（反诉被告）张依平，男，1975年3月10日出生，汉族，自由职业者，住山东省单县。委托代理人顾亚，北京守望律师事务所律师。委托代理人章敏，北京声驰律师事务所律师。被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡水牛坊村南侧**。法定代表人柯恽，总经理。委托代理人杨辽宁，湖北富川律师事务所律师。原告（反诉被告）张依平（以下简称姓名）与被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司（以下简称龙洋华宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张依平委托代理人顾亚、章敏，龙洋华宇公司委托代理人杨辽宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张依平向本院提出诉讼请求：1、确认张依平与龙洋华宇公司签订的《租赁合同》无效；2、龙洋华宇公司支付张依平装修损失1000000元；3、龙洋华宇公司赔偿张依平寻找替代房屋周转期间的租金损失419969元；4、龙洋华宇公司承担评估费24000元。事实和理由：2014年7月12日，张依平承租了龙洋华宇公司经营的龙洋兴盛石材交易市场一区X号房屋（以下简称涉案房屋），租期五年，面积2092平方米，用于经营、展示、加工石材。因为龙洋华宇公司出租的涉案房屋系违章建筑，没有规划许可和建筑许可，双方的《租赁合同》应属无效，龙洋华宇公司应赔偿张依平装修损失及寻找替代房屋期间的租金损失。龙洋华宇公司答辩并反诉称：不同意张依平的诉讼请求。我方认为《租赁合同》有效，因为至今龙洋华宇公司一直都有涉案房屋出租的权利，且张依平也可以自己正常使用涉案房屋，双方订立合同的目的是可以实现的，所以合同是有效的。我方认为依据民事诉讼法“谁主张谁举证”的原则，张依平如果认为涉案房屋是违章建筑，应当举证证明。违章建筑的认定不是根据张依平理解的、使用反推的方式，即如果双方拿不出证据证明是合法建筑，就反推是违章建筑，这个反推逻辑是不成立的。我方不应该赔偿张依平所谓的装修损失及租金损失，因为张依平无法使用涉案房屋是因为环卫部门将污染的行业进行清除，城市规划变化属于政府政策行为，属于不可抗力。依据《租赁合同》第10条特殊规定，合同期内如遇政府占用、房屋搬迁等导致合同解除，互不承担责任。此外，依据《租赁合同》第11条第1款，张依平拖欠租金远远超过30日，我方有权解除合同，在此情形下，出租方也不应赔偿损失。而且，合同对于承租方的施工有明确约定，张依平没有向被告提交施工方案，其施工没有经过我方同意，其主张的装修损失不应当由我方赔偿。龙洋华宇公司在签订《租赁合同》后依约向张依平交付涉案房屋，张依平应支付2015年11月1日至2016年10月31日的租金839938元，但是其只支付了730000元，之后使用涉案房屋未再支付一分租金，其行为构成违约，故我方提出反诉请求1、判决张依平向龙洋华宇公司支付2015年11月1日至2016年10月31日欠付的租金109938元、2016年11月1日至2017年9月1日的租金734945元（按年租金881934元计算）；2、判决张依平支付2017年9月1日以后至实际搬出之日的租金，其中2017年9月1日至2017年11月1日按2416元/天计算，2017年11月1日之后按2537元/天计算；3、张依平支付龙洋华宇公司违约金440967元。张依平针对龙洋华宇公司的反诉答辩称：张依平同意支付自2015年11月1日至2016年10月31日的租金109938元，其他反诉请求均不同意。涉案房屋已被黑庄户乡列为非法建筑，已经明确了拆除建筑的时间。因为龙洋华宇公司自己的过错即龙洋华宇公司没有取得涉案房屋合法使用权，导致首发集团联合朝阳环保、监察等部门对包括涉案房屋的区域进行停水停电，张依平无法正常使用涉案房屋，也无法经营，使双方签订的合同无法继续履行。综上，因为龙洋华宇公司的过错导致张依平无法使用涉诉标的，故不同意反诉请求。经审理查明：2014年7月12日，张依平作为承租方（乙方）与龙洋华宇公司作为出租方（甲方）签订《租赁合同》，约定乙方承租甲方的涉案房屋作为乙方经营石材及相关产品展示、销售等经营活动使用，面积2092平方米，租期五年，自2014年11月1日起至2019年10月31日止。租金金额前两年相同，自第三年起逐年递增，分别在上一年租金基数上逐年递增5%，具体为第一年839938元、第二年839938元、第三年881934.90元、第四年926031.64元、第五年972333.22元。租金每年支付一次，先付款后使用。第一年租金于合同签订之日付清，以后租金分别于下一年租期开始前六十日付清，甲方收到乙方租金后为乙方出具收据。对经甲方同意、由乙方投资的装修及建设施工，修缮责任全部由乙方负责，甲方对乙方施工行为有监督权、纠正权。合同期内乙方逾期三十日未按合同约定期限足额交付租金的，或逾期三十日未按合同约定足额交付其他应付费用的，甲方有权解除合同。乙方逾期支付租金或其他应付费用，则每延期一日按欠款标的额的千分之三标准向甲方支付违约金。经询，双方均表示涉案房屋无规划许可证和建设审批许可证书。张依平表示承租涉案房屋时曾要求龙洋华宇公司出示产权证书或建设许可证书。龙洋华宇公司表示张依平未曾要求龙洋华宇公司出示。立案时，张依平主张龙洋华宇公司丧失转租权，导致张依平不能继续使用涉案房屋，故要求解除张依平与龙洋华宇公司签订的《租赁合同》，并要求龙洋华宇公司赔偿装修损失和租金损失。案件审理中，张依平变更诉讼请求为要求确认张依平与龙洋华宇公司签订的《租赁合同》无效，并要求龙洋华宇公司赔偿装修损失和寻找替代房屋期间的租金损失。另询，张依平表示北京市首都公路发展集团有限公司安畅高速公路管理分公司联合环保部门于2017年1月在涉案房屋所在地贴了封条，之后龙洋华宇公司切断水、电，导致其无法使用房屋，其提出搬离，龙洋华宇公司表示因其欠付租金，不同意其搬离；经过2017年1月至2017年3月多次协商，龙洋华宇公司要求租金签订不予追究装修损失的撤场声明，其拒绝签署，龙洋华宇公司便在2017年3月、4月间焊门，不让所有租户入内。龙洋华宇公司表示市场内除了张依平等四家均一直正常经营，不存在其焊门的情形，涉案房屋包括三、四个门，张依平的爱人在2017年6月底还在涉案房屋居住，直至孩子暑假才搬离；2016年底环保部门曾对过高的工业用电进行限制，但龙洋华宇公司从未对涉案房屋停水、停电；2017年7月上旬，张依平因为生意不好提出搬离，其要求张依平补缴租金；因张依平未办理交接，其无法控制涉案房屋，且门由张依平上锁，其无法进入。庭审中，张依平提交北京市朝阳区人民法院公告照片打印件，欲证明包括涉案房屋在内的场地系龙洋华宇公司从北京江海欣荣商贸有限公司处承租而来，北京江海欣荣商贸有限公司欠付北京市首都公路发展集团有限公司安畅高速公路管理分公司场地使用费，法院判决北京江海欣荣商贸有限公司将包括涉案房屋在内的场地腾退返还，导致张依平与龙洋华宇公司之间的《租赁合同》无法正常履行。龙洋华宇公司主张执行公告是处理案外人之间的纠纷，不影响《租赁合同》的履行，市场一直在持续经营。庭审中，张依平提交其与北京聚鑫晟世建筑装饰工程有限公司签订的《厂房办公室装修合同》及收据，欲证明其在2014年8月12日至2014年11月12日期间进行装修支付1000000元。庭审中，张依平申请证人程某1、证人程某2到庭，欲证明2016年年底因为环保原因通知不让进行石材加工，后2017年1月前后龙洋华宇公司通知拆除电源，其和证人与龙洋华宇公司协商未果，龙洋华宇公司拒绝赔偿，且不同意其与证人搬离。龙洋华宇公司主张证人程某1、程某2与张依平同为租户，且证人程某1已经起诉龙洋华宇公司，证言具有倾向性，证人也表述租户均有自己安装的卷帘门，无法证明龙洋华宇公司焊门。庭审中，龙洋华宇公司申请其公司电工宋某某作为证人出庭，欲证明包括张依平在内的租户均自行安装卷帘门，龙洋华宇公司未给租户焊门，市场停电均属于正常停电，持续时间只有一天、两天，进入商户的动力电始终没有拆除，其在2017年暑假前还在涉案房屋看到张依平的家属。张依平对于证人证言不予认可，主张证人作为电工不知晓具体停电时间，证明其陈述不属实。庭审中，龙洋华宇公司申请经营不锈钢门窗、护栏的商户刘某、经营车辆维修业务的商户高某某到庭作证，欲证明每个租户均有自己的门，自行持有钥匙，市场一直持续经营；张依平未交钥匙交给龙洋华宇公司，龙洋华宇公司无法对涉案房屋进行处置。张依平主张市场分多个区域，两位证人所属区域与其租赁场地不属于同一区域，无法证明龙洋华宇公司的证明目的。庭审中，张依平提交租金收据，欲证明龙洋华宇公司同意其分期交纳租金。龙洋华宇公司对于收据真实性认可，对于证明目的不予认可，并提交张依平2016年3月23日书写偿还租金承诺书、2017年3月13日催缴租金《通知》、2017年8月3日《告知函》，欲证明张依平欠付租金，且未在催告期内交纳，构成违约，其有权解除《租赁合同》且无须赔偿装修损失。张依平对于催缴租金《通知》真实性认可，表示其收到该通知，但《通知》中没有写明解除时间，且涉案房屋自2016年9月13日起即不可以正常使用，龙洋华宇公司不允许其搬离。庭审中，龙洋华宇公司提交涉案房屋照片四张，欲证明涉案房屋内存有张依平大量物品，厂房门并无焊接痕迹。案件审理中，张依平曾于2017年11月16日申请对于涉案房屋装修的价值进行鉴定。经本院多次催缴，其未按时交纳鉴定费用，并口头表示撤回鉴定申请。2018年6月5日，张依平当庭表示申请继续鉴定，并交纳鉴定费用。2018年8月22日，北京兴中海建工程造价咨询有限公司出具鉴定意见书，鉴定意见为涉案房屋装修工程造价为993653.01元。龙洋华宇公司对于鉴定意见不予认可，主张评估造价过高，应该按照租期五年进行折旧。2018年10月31日，张依平与龙洋华宇公司完成对涉案房屋的交接。以上事实，有相关书证、证人证言及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应属无效。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案土地上建设的房屋并未取得相关规划手续和产权证明，因此本院认定，张依平与龙洋华宇公司签订的《租赁合同》应属无效。张依平承租涉案房屋时未要求龙洋华宇公司出具涉案房屋的规划许可和建设许可，未对涉案房屋的资质审查尽到审慎义务，故其对于合同无效的后果亦应承担部分责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，龙洋华宇公司虽主张张依平装修未经其同意，但其未提供证据证明其在张依平装修时或装修后提出异议，故对于该抗辩意见，本院不予采信。本院对于涉案房屋的装修现值根据张依平提供的票据、评估意见并考虑使用年限予以酌定，根据双方的过错各自分担。鉴定费用系确定损失而发生，本院予以一并处理。关于张依平主张的寻找替代房屋周转期间的租金损失，无合同依据，其已实际使用涉案房屋，并有逾期交纳租金的事实，加之其对于合同无效亦应承担部分责任，故本院对于该项诉讼请求不予支持。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。龙洋华宇公司有权要求张依平支付房屋占有使用费，支付标准参照双方约定的租金。关于2015年11月1日至2016年10月31日欠付的房屋使用费109938元，张依平应全额支付；关于2016年11月1日至2018年10月31日双方交接时的房屋使用费，本院根据合同履行情况、涉案房屋的实际占有控制情况、评估鉴定期间及双方当事人的过错程度予以酌定。因双方签订的租赁合同为无效合同，相关的约定亦属无效，故对于龙洋华宇公司要求张依平支付违约金的反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张依平与被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司于二〇一四年七月十二日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）张依平装修损失三十万元；三、被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司于本判决书生效之日起七日内支付原告（反诉被告）张依平鉴定费一万二千元；四、原告（反诉被告）张依平于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司房屋使用费七十万元；五、驳回原告（反诉被告）张依平其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17580元，由原告（反诉被告）张依平负担12000元（已交纳），由被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司负担5580元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费8354元，由原告（反诉被告）张依平负担3354元（已交纳），由被告（反诉原告）北京龙洋华宇石业有限公司负担5000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  张玉倩人民陪审员  张春英人民陪审员  杜素玲二〇一八年十二月二十八日书 记 员  李 丹