贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初8200号原告（反诉被告）：林长，男，汉族，1979年8月24日出生，住贵州省毕节市七星关区层台镇官厢村石窝组，现住贵州省毕节市七星关区。原告（反诉被告）：石远飞，女，汉族，1981年12月1日出生，住贵州省毕节市七星关区流仓桥办事处甲秀村石家湾组**，现住贵州省毕节市七星关区。二原告（反诉被告）共同委托诉讼代理人：孙亚夫（一般代理)，贵州毕节经济律师事务所律师。执业证号：15224200810978709。被告（反诉原告）：贵州翰林置业有限公司。住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，该公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权代理)：王妍，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201311303602。委托诉讼代理人（一般代理)：陈浩，贵州锐驰律师事务所律师。执业证号：15224201710493737。原告（反诉被告）林长、石远飞与被告（反诉原告）贵州翰林置业有限公司（下称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告（反诉被告）石远飞及二原告（反诉被告）委托诉讼代理人孙亚夫，被告（反诉原告）翰林置业委托代理人王妍、陈浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林长、石远飞向本院提出诉讼请求：1、判决被告以购房总价1,180,000.00元为基数，从2016年1月1日起至2016年3月31日按日万分之一的比例支付因逾期交房所产生的违约金10,738.00元，从2016年4月1日起至2018年1月19日按日万分之二的比例支付因逾期交房所产生的违约金154,344.00元，共计165,082.00元；2、判决被告以购房总价1,180,000.00元为基数，从2017年1月1日起按日万分之一的比例支付因逾期交付办理商品房转移登记的有关文书所产生的违约金暂计78,470.00元(具体违约金计算至被告实际交付房屋权属证书给原告之日);3、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由:2015年9月9日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，被告将其开发的远航七星万象城城市综合体高级公寓(位于七星关区××办事处××村）的一个门面出售给原告，门面总价为1,180,000.00元，房号为B105。《商品房买卖合同》签订后，原告已按合同约定全额向被告付清了购房款。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告于2015年12月30日前向买受人交付该商品房，被告于2016年12月31日前将房屋权属登记证书交付给买受人。期满后，原告无数次要求被告交房及交付房屋权属登记证书，被告拖延至2018年1月19日才向原告交房，但交房时仍未达到交房条件及交房标准。房屋权属登记证书，至今被告仍未交付给原告。为此，原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告翰林置业辩称：被答辩人起诉答辩人应向其交付商品房转移登记的有关文书和办理权属登记，并支付逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金，以及支付逾期交付商品房的违约金，因被答辩人并未履行顺序在先合同义务，故其无权向答辩人提出该主张。1、被答辩人与答辩人于2015年9月9日签订《商品房买卖合同》，向答辩人购买了该涉案公寓楼，约定的付款方式为按揭贷款方式，被答辩人支付购房首付款590,000.00元后因银行不再办理商业贷款，故银行拒绝授信其按揭贷款剩余房款590,000.00元，被答辩人应按照合同约定在七日内支付完毕剩余房款，经答辩人催收，被答辩人于2018年1月19日才将剩余房款支付给答辩人。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方拒绝其相应的履行要求”。据此，合同具有相对性，没有无权利的义务，也没有无义务的权利，本案即为买卖合同，一方买，一方卖，必然是买方先支付价款，卖方才履行相应的义务。因此，只有被答辩人先履行完毕付款义务，答辩人才能明确其享有该公寓楼的合同权利，答辩人才能据此为其办理商品房转移登记的相关文书以及将该公寓楼交付给被答辩人。合同约定逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金以及逾期交付商品房的违约金均是以购房总款为基数作为计算标准，可以看出主张违约责任的主体为已付清总房款的购房人，被答辩人在房款未履行完毕的情形下主张逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金以及主张逾期交付商品房的违约金，不具备向答辩人提出违约主张的权利主体资格；2、即便认为被答辩人于2018年1月19日付清购房款后取得了商品房买卖合同的主体权利，但其主张逾期交付商品房转移登记的有关文书违约金的起算点不再适用原合同之约定，应当相应推延，即从其付清房款的次日起开始计算违约金；3、答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应当善意履行其权利义务，如因被答辩人未履行支付房款的顺序在先的合同义务的违约行为而获得逾期办理商品房转移登记的有关文书违约金以及逾期交付商品房的违约金，使众多拖欠房款者得知在自身存在先违约行为的情形下仍能获得与付清房款者同等的利益，必将又涌向法院，给法院增加诉累。且也会因此引导广大群众效仿该违约行为，给社会带来负面影响，违背了法律的公平公正原则，不符合立法的本意。综上，被答辩人的主张无事实和法律依据，恳请贵院查明事实，依法驳回其诉讼请求。反诉原告翰林置业提出反诉请求：1、判决反诉被告承担逾期支付房款的违约金49,619.00元(以应付款590,000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2015年10月1日起算至2018年1月19日止);2、反诉诉讼费用由被反诉人承担。事实及理由：反诉人与被反诉人于2015年9月9日签订《商品房买卖合同》，约定由被反诉人购买反诉人开发的房号为B105的公寓楼一套，付款方式为按揭贷款方式支付，被反诉人支付了590,000.00元首付款后，银行因不再办理商业贷款，故拒绝授信其按揭贷款剩余房款590,000.00元，直至2018年1月19日，被反诉人才将剩余购房款向反诉人支付完毕。《商品房买卖合同》第八条第四款约定:“非因归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息。”第十条第一款第(2)项约定:“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起60日内向出卖人支付违约金。”，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”据此，被反诉人应在2015年9月16日前支付完毕所有房价款，但其于2018年1月19日才将剩余房款支付给反诉人，应当按照合同约定承担逾期付款的违约责任，支付相应的违约金49,619.00元。综上，合同双方以真实意思表示签订的合同对合同主体具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面、善意地履行合同义务，被反诉人违反合同约定逾期支付购房款，应当承担相应的违约责任，向反诉人支付相应的违约金，望贵院判如所请。反诉被告林长、石远飞口头辩称：1、本诉的原告林长、石远飞不存在逾期向被告付款的事实，理由如下：双方签订的《商品房买卖合同》已明确约定林长与石远飞的购房款首付590,000.00元，余款590,000.00元通过银行按揭的方式办理。结合翰林置业的反诉状，已经明确未能办理银行按揭贷款的原因属于出卖人一方，其在反诉状中也写明了是因银行不放款，而且买受人至今未收到出卖人通知银行按揭贷款未批下来的书面通知。按照双方合同约定，出卖人应当将未能办理银行贷款的情况书面通知买受人。事实上，出卖人用口头方式通知了买受人银行不再办理贷款义务，买受人立即向出卖人支付了余款590,000.00元，支付时间为2018年1月19日；2、双方在商品房买卖合同中并未约定不能办理按揭贷款的事由出现时买受人应当支付房款的时间，所以翰林置业主张逾期支付购房款的逾期时间从什么时间起算并无约定；3、本案当中买受人有权主张先履行抗辩权，因双方合同约定出卖人的交房时间为2015年12月30日，办理商品房转移登记的时间为2016年12月31日。首先，出卖人交房时间是2018年1月19日，商品房转移登记至今未办理，根据时间结点出卖人已经违约，所以出卖人无权向买受人主张任何违约责任，当然这是买受人有违约事实存在为前提，但本案当中买受人不存在任何违约事实。综上，反诉人的反诉请求及反诉理由均不能成立，请求法庭驳回反诉人的反诉请求。根据原、被告的陈述及双方所提供的证据，本院认定事实如下：2015年9月9日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交接处××星××城城市综合××公寓××层，房号为B105的房屋，建筑面积100.92平方米，套内建筑面积78.54平方米；总价款为1,180,000.00元；买受人选择贷款方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款590,000.00元，余款590,000.00元以银行按揭支付；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起7日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后60日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1、2种方式：（1）合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。（2）买受人有权解除本合同，合同解除后60日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人应在7日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后60日内，出卖人应退还已付款及银行同期存款利息；出卖人应当在2015年12月30日前向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用根据国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。同日，原告向被告交付购房款500,000.00元。2015年10月10日，原告向被告交付购房款40,000.00元。之后，原告未能获得银行按揭贷款支付购房余款。2018年1月19日，原告向被告交付购房尾款640,000.00元。同日，被告向原告交付涉案房屋。至今，被告尚不能提供办理涉案房屋转移登记的有关文书。原告因被告未按约定交付涉案房屋及未按约定将房屋权属登记证书交付原告，故以前述诉请诉至本院。被告认为，原告违反合同约定逾期支付购房款，应当承担相应的违约责任，故以前述反诉请求向本院提起反诉。以上事实有原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力，原、被告均应按合同约定履行各自的义务。但对原告的诉请，被告提出了先履行抗辩权，认为其未履行义务系因原告方作为先履行方并未履行义务所致。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定，原告支付了首付款540,000.00元后，一直未能办理按揭贷款。虽原、被告双方所举证据均不能证明未能办理按揭贷款是何方原因导致，但按合同约定，原告作为买受人应先履行付款义务，如未履行，双方可以解除合同，则原告未履行完毕付款义务时，涉案合同是否解除尚处于不确定的状态，被告对于交房及交付转移登记有关文书的合同义务享有先履行抗辩权，故被告的先履行抗辩主张成立。同时，原告付清购房款之日，被告即向原告交付涉案房屋，故原告主张逾期交房违约金的诉请，本院不予支持。对于原告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请。原告于2018年1月19日已履行完毕付款义务，被告不再有先履行抗辩理由，即应履行提交办理转移登记有关文书的义务。但被告至今尚不能提供办理涉案房屋转移登记的有关文书，仍处于持续违约状态，应按合同约定的标准向原告支付相应的违约金。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。故原告诉请的该项违约金，本院支持以原告已付购房款1,180,000.00元为基数，按合同约定的日万分之一的标准，从2018年1月20日（原告付清购房款之次日）起计付至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记有关文书到办证部门并通知原告之日止。对于反诉原告翰林置业提出的反诉请求。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自已提出的主张，有责任提供证据。”的规定，反诉原告所举证据不能证明系反诉被告自身的原因导致不能办理按揭贷款并在约定的付款时间内未支付款项。故反诉原告的反诉请求，无证据支撑，本院不予支持。另，庭审中，被告认为原告提供的协议书上的公章不是其公司的公章，申请对该公章进行鉴定。经查，该协议书内容约定为逾期交房违约金的相关事宜，因被告提出的先履行抗辩主张成立，则该协议书上公章的真伪，对本案无实质意义，无鉴定必要性，故本院不予移送鉴定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告)林长、石远飞支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金（违约金以1,180,000.00元为基数，按日万分之一的标准，从2018年1月20日起计付至被告提交完毕办理涉案商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告(反诉被告)林长、石远飞的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）贵州翰林置业有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,477.00元（已减半收取），原告（反诉被告）林长、石远飞负担1,596.00元，被告（反诉原告）贵州翰林置业有限公司负担881.00元；反诉案件受理费520.24元，由被告（反诉原告）贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年十二月二十一日书记员  张婵婵