河南省登封市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0185民初5712号原告（反诉被告）：登封市中凯房地产营销策划有限公司，住所地河南省登封市谷路街南段西侧豫鑫苑商贸城****楼。统一社会信用代码91410185MA3XEMP16N。法定代表人：霍秋军，男，1982年8月19日出生，住河南省登封市，系该公司总经理。委托诉讼代理人：高春水，河南格东律师事务所律师。被告：刘耐烦，女，1951年6月28日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：高伟乔，河南律都律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘志红，女，1973年6月29日出生，汉族，住河南省登封市。委托诉讼代理人：高伟乔，河南律都律师事务所律师。原告（反诉被告）登封市中凯房地产营销策划有限公司（以下简称中凯房地产公司）与被告刘耐烦、被告（反诉原告）刘志红房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告登封市中凯房地产公司的委托诉讼代理人高春水，被告刘耐烦、刘志红的共同委托诉讼代理人高伟乔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。登封市中凯房地产公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原告与被告于2018年5月8日签订的《房屋买卖协议书》；2.依法判令二被告返还原告购房款5万元，赔偿房屋装修损失费用3万元；3．依法判令二被告向原告支付违约金10万元；4．本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告将第二项诉讼请求变更为，依法判令二被告双倍返还原告定金10万元；将第三项诉讼请求变更为，依法判令二被告赔偿原告房屋装修损失费用3万元。事实和理由：原告与被告刘耐烦于2018年5月8日签订一份《房屋买卖协议书》（以下简称协议书），约定由被告刘耐烦自愿将坐落在登封市××大街登封大厦小区的面积为166平方的E户7楼一套房产以55万元人民币的价格卖给原告。双方约定付款方式：（1）首次付款定金伍万元整（50000.00），即日付清；（2）二次付款两个月内贰拾伍万元整（250000.00）；（3）三次付款贰拾伍万元整（250000.00）。双方约定违约责任如下：甲乙双方本着平等自愿各负其责的原则，完成本次交易。若任何一方违约，需向对方支付违约金十万元。双方在附加条款中约定：（1）甲乙双方应积极配合提供过户手续及配合签字，否则视为违约；（2）甲方负责房产过户；（3）此合同有效期为三个月。合同签订时，二被告均在场，合同由被告刘志红代刘耐烦签订，被告刘耐烦指定原告将购房款交付给刘志红。《房屋买卖协议书》签订后，原告按合同约定于2018年5月7日向被告刘志红交付定金5万元（银行转账3.5万元，现金1.5万元），2018年7月3日、2018年7月4日向第二被告交付购房款28万元、2万元，第二次原告多支付给被告5万元购房款，被告承诺用于办理不动产登记证。原告另外为该套房产进行装修支付各项费用3万元。但被告在收到购房款35万元后，因被告没有办理涉案房屋不动产登记证导致无法为原告办理过户手续。之后，刘志红代刘耐烦仅退回原告购房款30万元，并拒绝退回剩余房款。综上所述，原、被告双方的《房屋买卖协议书》合法、有效，被告在协议签订后且在已经收到原告交付的定金、购房款后，却因被告违约无法为原告办理过户手续，被告单方不再将房屋卖于原告，被告的行为明显属于违约，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，并给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，原告提起诉讼。刘耐烦、刘志红共同辩称，一、二被告并未违约，合同无法履行是原告违约所致，原告应该承担违约责任。2018年5月8日，双方签订《房屋买卖协议书》约定，购房款总金额为55万元，由原告分三次付清：（1）首次付款定金5万元，即日付清；（2）二次付款两个月内25万元；（3）三次付款25万元。另约定：合同有效期3个月。据此，第三次购房款原告应当于2018年8月8日前付清。但原告支付了定金和第二次购房款后，第三次购房款并未按照合同约定在2018年8月8日前支付给二被告。其次，按照合同约定，二被告的房产合法，权属清楚，没有任何抵押、担保等情况。协议附加条款中“甲乙双方应积极配合提供过户手续及配合签字”、“甲方负责房产手续过户”，二被告并无违反。在原告付清全款后，二被告愿意配合将房票的权利人更改为原告，待到办理房产证时，二被告也愿意配合提供相关手续、配合签字。但是原告未按照合同约定履行付款义务，构成违约，才导致该合同无法履行。因此，二被告并无违约，是原告违约在先，根据该协议关于违约金条款的规定，原告应当向二被告支付违约金10万元。二、二被告已将全部购房款30万元返还给原告，并不欠原告购房款，原告该项诉求没有事实及法律根据。根据双方协议约定，原告于2018年5月8日向二被告支付定金5万元，于2018年7月3日支付房款30万元。后因原告违约，致使合同目的无法实现，二被告便将全部购房款30万元分两次退还给原告，原告已向二被告出具收款收据。至于另外5万元是原告支付的定金，根据《担保法》第八十九条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，因原告违约，使交易无法完成，该5万元定金不予退还。因此，二被告已将全部购房款支付给原告，原告请求退还5万元购房款没有事实及法律根据。三、原告诉请赔偿房屋装修损失3万元，不在双方协议约定范围内，是原告自作主张的单方行为，与本案无关。原、被告虽然签订了房屋买卖协议，但是并没有取得房屋所有权，在该房屋权属没有发生转移之前，原告便私自将属于被告的房屋进行施工装修，改变房屋的原貌，并使房屋内一些物品遭到损害，已经损害了二被告的合法权益，原告诉请二被告赔偿其损失没有道理可言。四、本案争议的房屋二被告只有房票，暂时没有办理房产证的情况，原告已在签订房屋买卖协议前明确知悉，现以此为由起诉二被告违约，违反诚实信用原则。本案交易的房屋位于登封市××大街登封大厦小区，处于市中心的繁华地段，根据登封市现今商品房均价6000元的市场行情，二被告166平方的房子市值应在100万元左右。二被告之所以以55万元出售，一是因为该处房屋暂时没有办理房产证，二是因为二被告急需用钱，才会以大大低于市场行情的价格出售给原告。在合同签订之前，二被告已将该处房屋只有房票的情况明确告知了原告，原告是在明知这一事实的情况下签订合同的，现原告以此为由提起诉讼，违反了诚实信用原则。综上，原告的诉讼请求既无事实根据，也无法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。刘志红反诉称，1．依法解除原、被告签订的《房屋买卖协议书》；２．判令原告向被告支付违约金10万元；３．原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告依据2018年5月8日与被告签订的《房屋买卖协议书》，认定被告违约，并要求二被告返还购房款5万元、赔偿装修损失3万元，支付违约金10万元，被告刘志红认为与事实不符。二被告并未违约，合同无法履行是原告违约所致，应当由原告承担违约责任。2018年5月8日，双方签订的《房屋买卖协议书》约定，购房款总金额为55万元，由原告分三次付清：（1）首次付款定金5万元，即日付清；（2）二次付款两个月内25万元；（3）三次付款25万元。另约定：合同有效期3个月。据此，第三次购房款原告应当于2018年8月8日前付清。但原告支付了定金和第二次购房款后，第三次购房款并未按照合同约定在2018年8月8日前支付给二被告。因此，是原告违约在先，导致该合同无法履行，根据该协议关于违约金条款的规定，请求原告向被告支付违约金10万元。被告已将全部购房款返还给原告，并不欠原告购房款。原告于2018年5月8日向二被告支付定金5万元，于2018年7月3日支付房款30万元。后因原告违约，致使合同目的无法实现，二被告便将全部购房款30万元分两次退还给原告，原告已向二被告出具收款收据。至于另外5万元是原告支付的定金，根据《担保法》第八十九条的规定，“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金”，因原告违约，使交易无法完成，该5万元定金不予退还。因此，二被告已将全部购房款支付给原告，原告请求退还5万元购房款与事实不符。原告诉请赔偿房屋装修损失3万元，不在双方协议约定范围内，是原告自作主张的单方行为，与本案无关。原、被告虽然签订了房屋买卖协议，但是并没有取得房屋所有权，在该房屋权属没有发生转移之前，原告便私自将属于被告的房屋进行施工装修，改变房屋的原貌，并使房屋内一些物品遭到损害，反而损害了二被告的合法权益。综上，因原告违约导致合同无法履行，却提起诉讼，要求被告承担相关赔偿、违约等责任，既无事实根据，也无法律依据，应当驳回其诉讼请求。而且，原告的违约行为使合同目的无法实现，应当承担违约责任，被告因此提起反诉。登封市中凯房地产公司对反诉辩称，一、被告反诉状中称是原告违约在先，没有事实依据及法律依据，协议书中约定三次付款55万元，并没有约定时间，因此不存在原告违约一说；二、关于5万元定金，本案中，是被告刘志红、刘耐烦二人不愿意再将房屋出售给原告，且违反协议约定，不能够为涉案房屋办理不动产登记证，因而作为收受定金的一方应双倍返还原告定金10万元；三、本案房屋在交付给原告时，被告已经同意让原告装修该房屋，因被告不再将房屋卖与原告，因此，装修产生的损失被告应该赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告所举的第三组证据，本院认为，该组证据与原告所举的其他证据相互印证，故本院对该组证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月8日，被告刘志红代被告刘耐烦与原告签订《房屋买卖协议书》，约定由被告刘耐烦自愿将坐落在登封市××大街登封大厦小区的面积为166平方的E户7楼一套房产以55万元的价格卖给原告。付款方式为：（1）首次付款定金伍万元整（50000.00），即日付清；（2）二次付款两个月内贰拾伍万元整（250000.00）；（3）三次付款贰拾伍万元整（250000.00）。双方约定违约责任如下：甲乙双方本着平等自愿各负其责的原则，完成本次交易。若任何一方违约，需向对方支付违约金十万元。双方在附加条款中约定：（1）甲乙双方应积极配合提供过户手续及配合签字，否则视为违约；（2）甲方负责房产过户；（3）此合同有效期为三个月。《房屋买卖协议书》签订后，原告按合同约定于2018年5月8日向被告刘志红交付定金5万元（银行转账3.5万元，现金1.5万元），2018年7月3日、2018年7月4日，原告向被告刘志红交付购房款28万元、2万元，原告向二被告支付购房款共计35万元，以上款项被告刘志红均给原告出具了收到条和收据。二被告将房屋的相关手续交付给原告。原告对涉案房屋进行了装修，支付装修费用2万余元。2018年9月初，经双方协商，原告退还二被告房屋的相关手续，二被告退还原告购房款35万元。后原告退还了二被告房屋的相关手续，被告刘志红于2018年9月8日向原告退回购房款20万元，于2018年9月25日向原告退回购房款10万元，两次共计30万元，原告的工作人员给被告出具了收据。剩余5万元购房款，二被告未向原告退还，双方因此发生纠纷。另查明，涉案房产被告刘耐烦尚未办理房屋所有权证。本院认为，原告与二被告于2018年5月8日签订的《房屋买卖协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。在履行过程中，双方于2018年9月初经协商协议不再履行，原告将房屋及相关手续返还给二被告，被告刘志红亦将30万元购房款返还给原告。鉴于《房屋买卖协议书》经双方协商一致已予解除，故对原告及二被告均要求解除《房屋买卖协议书》的请求，本院不予支持。因《房屋买卖协议书》经双方协商已实际解除，且双方均无法证明《房屋买卖协议书》的解除系因对方的违约行为所导致，因此，本案不适用定金罚则。故对原告要求二被告向其双倍返还定金10万元的诉讼请求，本院不予支持。而根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条的规定，在当事人既约定违约金的情况下，只能就二者选择其一，故被告刘志红以原告违约为由不应退还5万元定金，又反诉要求原告支付违约金10万元的请求，缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。协议解除后，原、被告双方应相互返还，根据本院查明的事实，原告已将涉案房屋的相关手续返还给二被告，二被告理应向原告返还购房款35万元，因被告刘志红已向原告退还购房款30万元，因此，二被告应再向原告返还购房款5万元。原告诉称，要求二被告赔偿原告房屋装修损失费用3万元。本院认为，原告的证据可以证明其对涉案房屋进行装修花去装修费用2万元余元，现双方已相互返还，根据公平原则，二被告应对原告的该部分损失予以补偿，故本院酌定二被告补偿原告房屋装修损失费用2万元。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘耐烦、刘志红（反诉原告）应于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）登封市中凯房地产营销策划有限公司购房款5万元，补偿原告（反诉被告）登封市中凯房地产营销策划有限公司房屋装修损失2万元，两项共计7万元；二、驳回原告（反诉被告）登封市中凯房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）刘志红的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2900元，减半收取1450元，反诉费2300元，减半收取1150元，两项共计2600元。由原告（反诉被告）登封市中凯房地产营销策划有限公司负担678元，被告（反诉原告）刘志红负担1922元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  蒋雪丽二〇一八年十二月十二日书记员  范琳梓