黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑01民终8817号上诉人(原审被告)：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区嵩山路89—**。法定代表人：于彤，总经理。委托诉讼代理人：王刚，黑龙江张万友律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：范钦亮，男，1969年11月30日生，汉族，住哈尔滨市道外区。委托诉讼代理人：韩成彬，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。上诉人哈尔滨鸿远房地产开发有限公司（以下简称鸿远公司）因与被上诉人范钦亮房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案后，依法组成合议庭以阅卷、调查和询问的方式进行了审理。本案现已审理终结。鸿远公司上诉请求：依法改判一审判决第二项为鸿远公司在判决生效三十日内支付范钦亮逾期办证的违约金（自2016年12月26日起至2017年11月30日止,以已付购房款438,091元为基数，按年利率6%计算）。事实和理由：1.一审判决认定鸿远公司未完成产权备案义务错误。根据鸿远公司和范钦亮签订的《商品房买卖合同》第十五条约定,鸿远公司应依约完成产权登记备案,涉案房屋已于2017年3月10日完成产权登记备案。2017年11月30日经有关部门批准，涉案房屋已经可以办理不动产转移登记,因此鸿远公司已完成合同约定的产权登记备案,一审法院认定鸿远公司未完成合同约定的履行义务,与事实不符。2.一审判决认定鸿远公司向范钦亮支付逾期办证违约金至鸿远公司协助范钦亮办理完不动产权证书之日止，与合同约定不符,与事实不符。鸿远公司已完成产权登记备案,即完成了合同约定的备案义务。双方签订的《商品房买卖合同》中并没有约定由鸿远公司全权为范钦亮办理不动产权属证书,范钦亮也无证据证明其委托鸿远公司办理不动产证书。鸿远公司完成产权登记备案后,何时能够办理完毕不动产权证书不是鸿远公司所能够决定的,而是综合范钦亮和不动产登记中心的积极程度和办理效率等因素决定的，而在这些因素的综合下,何时能够办理完毕不动产证书是无法确定的,不能仅由鸿远公司承担不能办证的责任。因此,一审法院判令鸿远公司向范钦亮支付违约金至鸿远公司协助范钦亮办理完毕房屋不动产权证书之日止不符合合同约定,增加了鸿远公司的合同义务。范钦亮辩称，不同意鸿远公司的上诉请求。鸿远公司未按合同约定为范钦亮办理产权登记备案，已构成违约。鸿远公司未提交办理产权登记初始登记证明，鸿远公司提交的关于北大荒尚东辉煌城小区办理不动产登记的复函及农垦管理局房管处出具的证明等证据不能证实其已完成了产权登记备案义务，出具机关与鸿远公司股东存在隶属关系，不具有证明效力。另外，不动产登记机关与农垦哈尔滨管理局房管处出具的证明相互矛盾。2.一审法院认定鸿远公司向范钦亮支付逾期办证违约金至协助范钦亮办理产权登记日止正确，于法有据，鸿远公司在一审中一直抗辩其没有为范钦亮办证的义务，鸿远公司作为开发商与范钦亮签订的《商品房买卖合同》按照法律规定及合同约定鸿远公司有为范钦亮办证的义务，一审庭审中鸿远公司自认其未向范钦亮通知办证，按照法律规定开发商作为出卖人负有合同期限内向房产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件，在取得初始登记证后通知买受人申请办理房屋所有权登记，并在买受人办理房屋所有权登记时，协助买受人提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料。范钦亮向一审法院起诉请求：1.判令鸿远公司于判决生效后30日内协助范钦亮办理所购房产的不动产权证书；2.判令鸿远公司按年利率6％向范钦亮支付违约金（以全部购房款438,091元为基数，自2015年12月26日起计算至鸿远公司协助范钦亮取得不动产权属证书之日止）。一审法院认定事实：2014年8月22日，范钦亮与鸿远公司签订商品房买卖合同，合同约定范钦亮购买鸿远公司开发的位于哈尔滨市香坊区××与××西北角××小区××楼××单元××号房屋，房屋总价款为438091元。合同第十五条约定，鸿远公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由鸿远公司提供的资料报产权登记机关备案，如因鸿远公司的责任，范钦亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由鸿远公司继续为范钦亮办理，一年内完成。合同签订后，范钦亮按照合同约定交付了购房款438091元，并于2014年12月30日进户。范钦亮至今未取得房屋不动产权证书。一审法院认为，范钦亮与鸿远公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。合同签订后，范钦亮按约定向鸿远公司支付了购房款，鸿远公司于2014年12月30日将房屋交付给范钦亮，但鸿远公司未按照合同约定为范钦亮办理房屋不动产权证书，构成违约，其应继续为范钦亮办理不动产权证书并承担逾期办证的违约责任。鸿远公司抗辩，其没有为范钦亮办理产权证的义务，鸿远公司的义务仅是办理产权登记备案。商品房买卖合同第十五条已明确了办理产权证的责任人为出卖人，根据商品房买卖相关法律法规及产权证的办理流程，鸿远公司作为出卖人，负有在合同约定的期限内向房地产管理部门提交完备的房屋所有权初始登记的证明文件、在取得初始登记证后通知范钦亮申请办理房屋所有权登记、并在范钦亮申请办理房屋所有权登记时，协助范钦亮提供申请办理房屋所有权登记所需的相关材料。鸿远公司未按合同约定履行上述义务，故对鸿远公司的抗辩，不予采纳。合同约定如因鸿远公司的责任，范钦亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由鸿远公司继续为范钦亮办理，一年内完成，故鸿远公司承担违约责任的时间应自2016年12月26日起开始计算。合同中未对逾期办理不动产权证书应承担的违约责任进行明确约定，现范钦亮主张以已付购房款总额为基数，按照年利率6%计算违约金，于法有据，予以支持。判决：一、鸿远公司于判决生效之日起三十日内协助范钦亮办理位于哈尔滨市长江路与香坊北路西北角北大荒辉煌小区22号楼2单元18层02号房屋不动产权证书；二、鸿远公司于判决生效之日起三十日内支付范钦亮逾期办证的违约金（自2016年12月26日起至哈尔滨鸿远房地产开发有限公司协助范钦亮办理完毕不动产权证书之日止，以已付购房款438,091元为基数按年利率6％计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，鸿远公司于2017年2月13日向黑龙江省农垦哈尔滨管理局房地产管理处申请案涉房屋初始登记。2017年3月10日，鸿远公司通过审批确权取得初始登记。再查明，鸿远公司于2017年8月15日为范钦亮开具购房发票。又查明，范钦亮于2018年11月6日取得不动产登记证书。本院认为，关于鸿远公司主张其完成初始登记即履行了协助办理产权登记备案的合同义务是否成立的问题。双方合同第十五条约定，鸿远公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由鸿远公司提供的资料报产权登记机关备案，如因鸿远公司的责任，范钦亮不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由鸿远公司继续为范钦亮办理，一年内完成。从该条款内容看，鸿远公司关于权属登记方面的合同义务是协助范钦亮办理将产权转移登记至范钦亮名下，向产权登记机关提交需由鸿远公司提供的资料，该条款义务包括但不限于办理初始登记，还包括为购房者开具购房发票以及通知买受人其已履行完毕前述义务、买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务。鸿远公司仅以其中部分内容进行抗辩显属解读不当。关于鸿远公司二审中主张2017年1月30日起黑龙江省农垦哈尔滨管理局不动产登记历史遗留问题专项整治工作小组对该小区签署会签意见同意为该小区办理不动产登记事宜的问题。通过会签方式解决历史遗留问题是政府各相关部门从维护购房者切身利益出发特事特办，对存有办理产权登记条件欠缺的项目予以联合认定的行为，需通过组织联合会签、提供办证材料、集中受理办证等一系列环节完成。政府同意以会签方式解决案涉小区不动产登记问题的决议并不能成为案涉小区已具备办证条件、鸿远公司可据此免除违约责任的依据，鸿远公司仍有配合会签工作提供相关材料及通知购房者集中办证的后续合同义务，在未完成前述义务前，其违约行为仍在持续状态。故本院对其该方面的主张不予采纳。综上，鸿远公司上诉主张其完成初始登记即全面履行了该条款约定义务缺乏事实和法律依据，鸿远公司未能完成协助范钦亮办理产权转移登记的合同义务构成违约，应当承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准及起止时间问题。本案中，《房屋买卖合同》对逾期办理不动产权属证书的违约责任并未明确约定，按照第八届全国法院民事商事审判工作会议纪要的观点，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间；合同没有约定违约责任或者损失数额难以确定的，可参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款规定处理。在双方对违约金计算标准未约定的情形下，范钦亮主张以已付购房款438,091元为基数按年利率6％计算违约金符合上述规定，应予支持。双方关于违约金起算时间均无异议，对截止时间存有争议。依前所述，鸿远公司负有向产权登记机关报送办理权属转移登记的相关手续及通知购房者办理的义务，因鸿远公司未举示证据证明其通知购房者办证的日期，应以其将符合办证条件的相关手续递交不动产登记部门时间为其履行合同义务完毕的时间节点。此后登记部门办理期间及购房者迟延领取期间不应归于鸿远公司的违约责任期间，本院对鸿远公司主张违约金应计算至初始登记之日不予支持，同时一审法院判令违约金计算至办理完毕不动产权属证书之日止亦加重鸿远公司的合同义务，本院予以纠正。综上所述，鸿远公司的上诉请求有合理部分，予以采纳；一审判决认定事实基本清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11405号民事判决第一项；二、变更哈尔滨市南岗区人民法院（2018）黑0103民初11405号民事判决第二项为：哈尔滨鸿远房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付范钦亮逾期办证的违约金（自2016年12月26日起至哈尔滨鸿远房地产开发有限公司向不动产登记机关递交办理不动产转移登记申请及相关必备资料之日止，以已付购房款438,091元为基数按年利率6％计算）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费75元，由哈尔滨鸿远房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇一八年十二月二十八日法官助理孙志军书记员周小倩