宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）浙0203民初3612号 原告（反诉被告）：林爱珍，女，1958年6月20日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告（反诉被告）：林爱娜，女，1956年11月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 上述俩原告（反诉被告）的共同委托诉讼代理人：金学忠，浙江亿站律师事务所律师。 被告（反诉原告）：江金花，女，1958年10月6日出生，汉族，住宁波市江**。 委托诉讼代理人：杨黎萍，浙江海泰律师事务所律师。 原告林爱珍、林爱娜与被告江金花合同纠纷一案，本院于2017年10月30日作出（2017）浙0203民初1278号民事判决书后，林爱珍、林爱娜不服该判决，上诉至浙江省宁波市中级人民法院，浙江省宁波市中级人民法院于2018年1月23日裁定发回本院重审，本院于2018年3月21日立案受理，并依法组成合议庭，适用普通程序审理。期间，被告江金花于2018年4月8日提起反诉，本院依法并案审理。本案于2018年4月24日、2018年9月20日公开开庭进行了审理，原告林爱珍、林爱娜及其委托诉讼代理人金学忠，被告江金花的委托诉讼代理人杨黎萍到庭参加诉讼。审理中，根据被告的申请，本院依法对位于宁波市海曙区五江湾北区12幢34号304室房屋（以下简称五江湾北区房屋）和位于宁波市海曙区联丰路169弄43号201室房屋（以下简称联丰路房屋）在2018年4月8日的价值进行评估，同时本院委托宁波市海曙区涉诉纠纷人民调解委员会对本案进行调解，但未能达成一致协议。本案现已审理终结。 原告林爱珍、林爱娜向本院提出诉讼请求：1.撤销被告与胡敏、林根成于2010年10月20日签订的《房屋产权置换协议》、于2010年9月14日签订的《赠与合同》；2.被告返还宁波市海曙区五江湾南区29幢603室的拆迁安置房（以下简称五江湾南区房屋）；3.被告返还第一项诉请所涉2套房屋过渡安置费用550000元。审理中，原告变更诉讼请求为：1.确认被告与胡敏、林根成于2010年10月20日签订的《房屋产权置换协议》、于2010年9月14日签订的《赠与合同》无效；2.被告返还五江湾南区房屋；3.被告返还第一项诉请所涉2套房屋过渡安置费用620000元。本院经审核后予以准许。事实与理由：俩原告的父亲林根成、母亲胡敏分别于2016年1月29日和同年6月10日死亡，俩原告于2016年8月就继承纠纷在本院进行诉讼，被告作为案外人对遗产所涉五江湾北区房屋主张所有权，至此，原告林爱珍才知道父母生前与被告进行过房屋置换，于2010年9月14日签订《赠与合同》一份，于2010年10月20日签订《房屋产权置换协议》一份，被告用位于联丰路房屋置换俩原告父母就月湖西区拆迁而获得的2套房屋，其中五江湾南区房屋已在被告名下。俩原告认为涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》是无效的，理由如下：1.《赠与合同》实为房屋置换并非赠与，胡敏签名也非本人所签；2.《房屋产权置换协议》原告父母用2套共计面积180平方、价值约200万的房屋加上拆迁过渡安置费62万置换被告1套面积为74.67平方米的房屋，显失公平；3.林根成在签订协议期间患有老年痴呆症，被告利用老年人神志不清、急于现房居住的心理达成协议，属欺诈，被告与郑某恶意串通，损害第三方利益，属于无效；4.涉案拆迁安置房在拆迁安置工作前已被拆迁安置政策禁止买卖，故涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》属违法，且在进行本案诉讼前，原告林爱娜与被告曾达成和解协议，五江湾北区房屋归俩原告所有，联丰路房屋归被告所有，被告于2016年9月收回了联丰路房屋并于同年10月1日将该房屋以2300元/月的价格出租给原告林爱娜，另外，在原审（2017）浙0203民初1278号民事判决书中可以体现，被告认可双方在谈和解方案，原告林爱娜当时是同意的，只是由于对于拆迁安置费双方没有谈妥。因双方有争议，故原告诉至本院，望判如所请。 被告江金花针对本诉答辩称：1.俩原告主体不适格，俩原告不是合同当事人，不能请求确认合同无效；2.涉案《房屋产权置换协议》和《赠与合同》不存在法律规定无效的事由，该两份合同的相对方是林根成、胡敏与被告自愿签订的；3.《赠与合同》是经过公证处公证的，涉案《房屋产权置换协议》签订的视频录像被告已作为证据提交，在原判决中已经得到认定；《赠与合同》已经履行完毕，相应的房屋已经登记在被告名下；对于涉案《房屋产权置换协议》，被告已经履行了合同约定，已经履行了差价款，并且将联丰路房屋提供给林根成、胡敏居住；4.原告所谓的显失公平不是法定无效的事由，并且也不存在显失公平的情形；5.本案原告尚未履行《房屋产权置换协议》内容，综上，综上，请求法院驳回原告的全部本诉诉请。 反诉原告江金花向本院提出反诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付违约金200000元；2.反诉被告向反诉原告赔偿房屋差价损失1000000元；3.反诉被告向反诉原告赔偿房屋租金损失65000元；4.本案反诉费用、保全费由反诉被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求为反诉被告向反诉原告赔偿房屋差价损失929000元。本院经审核后予以准许。事实与理由：2010年7月，反诉原告有一套坐落于联丰路房屋（面积为74.67平方米），俩反诉被告的父母林根成、胡敏名下位于宁波市海曙区偃月街25号的两套住房（面积分别为19.3平方米和50.49平方米）即将拆迁，但因两老人年事已高，难以承受长达6、7年的拆迁安置过渡期不稳定生活，经反诉被告林爱娜及其丈夫郑某介绍认识，将反诉原告联丰路的房屋与两位老人拆迁可得的2套房屋进行产权置换。经房产中介人员评估，联丰路房屋当时市场价值约为115万元，拆迁房屋价值加上拆迁安置补偿费约为130万元，由反诉原告再支付15万元，两位老人可以立即入住联丰路的房屋。在实际操作中，因偃月街房屋一套为私房、一套为公房，该套私房以赠与方式交付（所涉五江湾南区房屋已在反诉原告名下），公房待拆迁安置房落实后再行置换，双方签订《赠与合同》（经宁波市信业公证处办理签字公证）、《房屋产权置换协议》各一份。后反诉原告支付10万元差价款，林根成、胡敏为配合反诉原告选择安置房房型向海曙区房屋拆迁事务所提交申请报告、被拆迁人要求拆迁补偿资金相互调剂申请表，联丰路房屋由两位老人一直居住至过世。林根成、胡敏过世后，反诉被告违背父母生前意愿，向法院起诉，并在原来的审理过程中将涉案位于宁波市海曙区五江湾北区房屋擅自出卖并侵吞房款，导致《房屋产权置换协议》无法履行，同时由于反诉被告保全了五江湾南区的房屋导致反诉原告不能正常使用，反诉被告应当赔偿五江湾南区房屋和五江湾北区房屋不能正常使用的租金扣除联丰路房屋的租金差额损失。反诉原告诉至法院，望判如所请。 俩反诉被告针对反诉抗辩称：1.涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》并非其父母真实意思表示，是两位老人不知道市场行情，不知道真实价格，被欺骗情况下签订的，即使是按货币补偿，当时价格就差60多万，按现价差距200多万，这明显属于欺诈、显失公平的，都是无效的，并且是自始无效，所以也不存在违约，如果真有违约，也是反诉原告违约，因为反诉原告曾和原告林爱娜曾达成协议，但反诉原告不按该协议履行，应当支付违约金；2.反诉原告要求反诉被告赔偿房屋差价和租金差价，均无事实和法律依据。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜为证明其本诉主张及反诉抗辩，向本院提交下列证据材料： 1.（2016）浙0203民初3186号民事调解书、谈话笔录各一份，拟证明俩原告因遗产继承纠纷于2016年8月诉至本院，在该案审理中，被告主张五江湾北区房屋所有权，承办法官询问了被告相关情况，俩原告才得知父母与被告进行了房产置换，认为被告在谈话中所述的房产评估价格、支付10万元差价的内容均不属实的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为被告是对实际情况进行客观陈述并始终都在主张五江湾北区房屋所有权。本院对该组证据的真实性予以认定，其关联性结合争议焦点留后阐述。 2.死亡证明、户籍资料各一份，拟证明俩原告父亲林根成于2016年1月29日死亡、母亲胡敏于2016年6月10日的死亡情况。经质证，被告无异议。本院对该组证据予以认定。 3.宁波市不动产登记信息查询结果两份，拟证明偃月街25号（1-17）房屋所有权人仍为俩原告父亲林根成，故拆迁所得房屋应当属于俩原告，拆迁办无权将五江湾南区房屋登记到被告名下，该房屋仍应属于俩原告，《房屋产权置换协议》并未履行的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为该证据不能否定《房屋产权置换协议》的真实性。本院认为，该组证据来源真实合法，本院予以认定，不动产登记具有对外公示的效力，所有权人仍可就该不动产与他人进行约定处分，故该证据难以证明偃月街25号（1-17）房屋拆迁利益当然属于俩原告，故对俩原告主张的待证事实，本院不予认定。 4.《赠与合同》、《房屋产权置换协议》各一份，拟证明合同中“胡敏”签名非其本人所签，也没有收到过被告给付差价款10万元的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为两份合同均是合同双方亲笔所签，且《赠与合同》是经过公证的，被告已经依约现金支付10万元，得到原告林爱娜的确认。本院认为，该组证据来源真实，本院对该组证据的真实性予以认定，因胡敏、林根成均已去世，原告所称非胡敏本人所签但未能提供充分的证据予以证明，对该待证事实，本院不予认定，对该组证据是否是胡敏、林根成的真实意思表示，本院结合争议焦点留后阐述。 5.病历记录一组，拟证明林根成、胡敏长期患病，林根成在签订涉案合同时处于老年痴呆状态不具有完全民事行为能力的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为不能证明林根成在涉案合同签订时不具有完全民事行为能力的事实。本院对该组证据的真实性予以认定，但根据病历记载，林根成因膀胱结石等于2007年10月入院治疗，胡敏因心律失常等于2010年7月入院治疗，林根成因记忆衰退于2015年4月就诊，上述情况均难以证明胡敏、林根成在2010年9月和10月即涉案合同签订当时不具备完全民事行为能力，故对原告主张的待证事实，不予认定。 6.微信截图一份、《租房合同》、收条、水电费缴纳情况、被告张贴的小广告一组，拟证明被告已经放弃换房并收回联丰路的房屋的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为在原告父母过世后，双方一直在谈和解方案，被告提过五江湾南区的房屋属被告所有，五江湾北区的房屋属原告所有，但原告不同意，故该意思表示没有生效；根据置换协议，联丰路的房屋可以由原告父母居住，但没有约定由原告居住，在原告拒绝履行协议情况下，被告不让原告林爱娜居住是在行使其房屋所有权人的合法权利，如果原告同意履行协议，被告也会依约将联丰路的房屋过户，故该组证据不能证明被告已放弃权利的事实。本院对该证据的真实性予以认定，原告所主张被告放弃换房，实为主张双方已经协议解除涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》，则涉及合同解除后联丰路和五江湾2套房屋的返还、差价款的返还等，然在该聊天记录仅显示被告在原告拒绝履行合同情况下，表示其要收回联丰路的房子、要求收取租金，并未涉及解除涉案合同后各项财产返还，故对原告主张被告已放弃换房的待证事实，本院不予认定。 7.住宅房屋搬迁调产安置差价结算单复印件、结算单各一份，拟证明在2010年涉案两套房屋与联丰路房屋差价不是150000元，至少是620000元的事实。经质证，被告对住宅房屋搬迁调产安置差价结算单的真实性有异议，即使是真实的，在2010年房屋进行置换也是公平合理的，被告对结算单的真实性有异议，认为是原告单方制作的，与本案无关。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，不能证明原告的待证事实，本院不予认定。 8.林爱珍、林爱娜的疾病证明各一份，拟证明俩原告身体不好，林爱娜因子宫全切，任由丈夫郑某与江金花同住，共同生活，林爱珍因突发乳腺癌，向父母隐瞒病情，未参与父母房屋拆迁事务，全部拆迁事务均由郑某处理，签下了显失公平的《房屋产权置换协议》和《赠与合同》的事实。经质证，被告对两份证据的真实性、关联性有异议，认为即使是真实的，也与本案无关。本院认为，该组证据与本案缺乏关联性，本院不予认定。 9.函、公证书、存量房屋买卖合同、联丰路房屋租赁合同、被告催缴房租通知书、起诉书复印件各一份，林爱娜与被告的短信记录打印件一组，拟证明原告林爱珍致宁波市海曙区房屋（征收）拆迁事务所和拆迁办阻止被告参与新房抽签行为，被告曾与原告林爱娜达成新的协议，五江湾北区的房屋归俩原告，联丰路房屋给被告，被告另行支付300000元过渡费，俩原告根据新协议参与抽签并将房屋转让，被告拿回联丰路房屋后未按约定支付过渡费，反而通过起诉等方式要求原告林爱娜交付房租的事实；经质证，被告对函的真实性有异议，对其他证据的形式真实性无异议，对证明目的有异议，认为该组证据可以说明林根成、胡敏过世后，俩原告看到房价上涨的情况，无视合同约定，企图撕毁合同，并且在原审诉讼过程中将涉案房屋出卖并隐瞒该事实，违反诚信诉讼，另外，被告并未与原告林爱娜达成和解协议的事实。本院认为，被告对函的真实性有异议，因该证据系复印件，本院不予认定，被告对其他证据的真实性无异议，本院对其他证据的真实性予以认定。 10.林根成土地登记申请书一份、林根成和胡敏的笔迹样本一组、对外委托机构选定通知书、缴费通知书、缴费银行单据各一份，拟证明原审违反法定程序，不依法予以鉴定，并要求在本案中进行鉴定的事实。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对原告的待证事实有异议，认为涉案《赠与合同》是经过公证作出的，无须再进行鉴定的事实。本院认为，被告对该组证据的真实性无异议，本院对该组证据的真实性予以认定，但对于原告提出的鉴定申请及原审程序违法的事实，本院认为，原告申请鉴定的《赠与合同》是经过公证的，原告虽对“胡敏”的签字提出异议，但未提交相反的证据足以推翻，对其待证事实，本院不予认定，本院对原告的鉴定申请不予准许。 根据俩原告申请，本院依法向宁波市海曙区房屋拆迁事务所调取以下证据材料： 11.住宅货币补偿资金领款凭证23份，原告欲通过该组证据证明该23份领款凭证所涉款项，均为原告父母拆迁房屋所得，故被告无权领取；因过渡安置费是现金支票，法庭未按原告申请调取现金支票的领取情况，致未能进一步确定被告虽未在领款凭证上签字，但实际领取现金支票的事实。经质证，被告对真实性无异议，但认为领款凭证中，有12份是明确被拆迁人为被告江金花的，故该12份所涉款项属被告所有；另11份载明被拆迁人为胡敏，被告仅领取2016年6月30日的款项9900元，当时原告父母居住联丰路的房屋需要缴纳水电费，因联丰路房屋在被告名下，所以被告领取该款后用于支付水电费。本院认为，该组证据的真实性来源真实、合法，本院对该证据真实性、合法性予以认定，因领款凭证可以体现领款人，且原告未能证明不能调取现金支票事项，本院对其申请不予准许，对于该组证据的关联性，本院在后文进行阐述。 被告（反诉原告）江金花为证明其本诉抗辩及反诉主张，向本院提交下列证据材料： 1.原告林爱娜丈夫郑某书写的事实经过一份，拟证明涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》由其介绍促成，均真实有效且俩原告均知情的事实。经质证，原告对真实性、关联性均有异议。本院认为，该证据实为郑某的证人证言，郑某应作为证人出庭作证，接受原、被告询问，然郑某已经过世，难以认定其该材料由其亲笔书写、是其真实意思表示，故本院对该证据不予认定。 2.宁波市信业公证处对《赠与合同》的复查意见，拟证明涉案《赠与合同》符合公证程序，真实有效的事实。经质证，原告对真实性无异议，但认对复查所作意见不认可。本院认为，原告虽对《赠与合同》中“胡敏”的签字提出异议，但未提交证据证明公证程序存在瑕疵，故本院对该证据予以认定。 3.微信聊天记录一份，拟证明2016年8月，原告林爱娜对被告交付差价款10万元予以确认的事实。经质证，原告林爱珍对真实性有意义；原告林爱娜对真实性无异议，但认为是为了在遗产继承中对原告林爱珍不利，原告林爱娜才计划与被告联合，原告林爱娜并不知道被告已经交付10万元的情况。本院认为，原告林爱娜已明确表示证明被告给了其母亲胡敏10万元，该意思表示在本案诉讼之前，具有相当的真实性，在庭审中，原告林爱娜未能合理解释其否定该陈述的理由，故本院对该证据予以认定，可以证明被告已经交付差价款10万元的事实。 4.视听资料一份，拟证明涉案《房屋产权置换协议》系胡敏、林根成亲笔所写，是两人真实意思表示的事实。经质证，原告对合法性提出异议，认为系被告偷录所形成，且当时林根成处于老年痴呆症状态。本院认为，原告非录像当事人，其主张系被告偷录形成却未提交相应证据，且该视听资料可以反映《房屋产权置换协议》签订的过程，故本院对该证据予以认定。 5.存量房屋买卖合同一份，拟证明原告在原审诉讼期间擅自转让五江湾北区房屋，主观恶意明显，显属单方违约，应承担违约责任，并赔偿被告的实际损失的事实。经质证，原告对该组证据无异议，认为原告有权转让该房屋。本院认为，该份证据来源真实合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 6.房地产估价报告、鉴定费发票各一份，拟证明五江湾北区房屋价格2209000元，联丰路房屋价格1280000元，差价929000元，被告为此支出鉴定费9000元的事实。经质证，原告对该组证据有异议，认为房屋差价不合理。本院认为，该组证据来源真实、合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 本院依职权向宁波市海曙区房屋拆迁事务所调取以下证据材料： 《申请报告》、《被拆迁人要求拆迁补偿资金相互调剂申请表》各一份，该组证据显示林根成、胡敏将与被告进行房屋调换、将偃月街25号私房赠与给被告一事向海曙区房屋拆迁事务所递交报告，后于2010年10月18日填写申请，要求将胡敏、林根成拆迁补偿资金与江金花拆迁补偿资金相互调剂63195元的事实。经质证，原告对真实性有异议，认为非胡敏、林根成本人所签。被告无异议，认为能够证明涉案房产置换是胡敏、林根成真实意思表示。本院认为，该证据来源真实合法且和本案具有关联性，本院予以认定。 经审理，本院认定如下事实： 2010年8月，林根成、胡敏向宁波市海曙区房屋拆迁事务所递交《申请报告》一份，载明：兹有林根成、胡敏在月湖偃月街25号所有私房现已列入月湖地块拆迁，为解决我们二老的住房问题，我们与联丰路169弄43号201室业主江金花经过协商，双方同意用调房形式解决我们二老的住房问题，江金花将联丰路169弄43号201室房屋调换我们偃月街25号的房屋，为此我们二老恳请拆迁单位同意我们将偃月街25号之私房赠与给江金花。宁波市海曙区房屋拆迁事务所于2010年8月25日出具《证明》一份，载明：偃月街25号房屋产权人为林根成，现同意林根成将偃月街25号的私房赠与给江金花，希兴业公证处办理赠与公证手续。 2010年9月14日，俩原告的父亲林根成、母亲胡敏作为赠与人、被告江金花作为受赠人共同签订《赠与合同》一份，约定林根成、胡敏夫妻将共同拥有的坐落于宁波市偃月街25号（1-17）（建筑面积19.3平方米）的房屋赠与给被告江金花，被告江金花表示愿意接受赠与。该《赠与合同》经宁波市信业公证处公证。 2010年10月18日，被告江金花和俩原告父母胡敏、林根成向宁波市海曙区房屋拆迁事务所递交《被拆迁人要求拆迁补偿资金相互调剂申请表》一份，偃月街25号拆迁补偿资金原定江金花为345500元、胡敏为684409元，两人要求进行调剂，调剂金额为63195元，调剂后胡敏金额为747604元。 2010年10月18日，俩原告母亲胡敏（乙方）与宁波市海城投资开发有限公司、宁波市海曙区房屋拆迁事务所（甲方）签订《住宅房屋搬迁调产安置协议》一份，载明：被搬迁住房为偃月街25号，建筑面积50.49平方米，评估金额为747604元，甲方应在2013年3月28日前将坐落于海曙区后孙望春拆迁地块的房屋提供给乙方作为异地调产安置用房，该房为期房，建筑面积约为120平方米；乙方自行解决过渡用房，从乙方搬迁之月起到甲方提供安置用房后的四个月内，甲方向乙方支付临时安置补助费1350元/月。 2011年7月19日，胡敏、林根成作为甲方、被告江金花作为乙方共同签订《房屋产权置换协议》一份，约定：1.甲方自愿将坐落于海曙区偃月街25号（建筑面积50.49平方米、已列入月湖西区二期2号地块改造项目搬迁范围）的异地调产安置期房，即海曙区后孙望春拆迁地块建筑面积约120平方米的房屋与乙方坐落于海曙区联丰路169弄43号201室建筑面积为74.67平方米、车棚面积约6平方米的全新装修自有住房一套进行产权置换。2.乙方自愿补偿甲方房屋差价款15万元，协议签订之日起先付10万元，房产证过户手续办妥后再付清余款。3.甲方自协议签订三天后即可入住联丰路169弄43号201室，乙方过渡用房由乙方自行解决。4.甲方的拆迁安置用房抽签定位由乙方负责，安置差价结算由甲方负责，甲方无条件提供必需的手续，待甲方房产证手续齐全后，双方同时委托房产公司办理房屋产权过户手续，乙方付清甲方安置差额价等其他费用，所需税费由甲乙双方自行承担。双方还约定了违约责任、过户费用等，林根成在协议中备注：如胡敏百年后，由林根成全权处理，林根成百年后，由胡敏全权处理，俩个女儿不得干涉，一切根据父母意愿办理产权过户。见证人夏某、郑某（原告林爱娜丈夫）签名确认。后被告依约交付房屋差价款100000元。该《房屋产权置换协议》落款时间为2010年10月20日。 俩原告父亲林根成于2016年1月29日死亡、母亲胡敏于2016年6月10日死亡，至死亡前，二人均居住在联丰路房屋。2016年8月3日，原告林爱珍为与原告林爱娜遗产继承纠纷，向本院提起诉讼，偃月街25号拆迁安置权益在遗产范围内。在审理中，被告向本院提出主张，认为偃月街25号拆迁安置权益归其所有，不应作为遗产由俩原告继承。后俩原告在本院主持下达成调解，对拆迁利益之外的遗产分配达成一致。 2016年10月，原告林爱娜与被告江金花签订《租房合同》一份，约定被告江金花将联丰路房屋出租给原告林爱娜，租期自2016年10月1日至2017年9月30日，每月租金2300元。因租金双方发生纠纷，被告江金花于2017年1月3日向本院提起诉讼，要求解除《租房合同》，并要求原告林爱娜搬出联丰路房屋，后江金花撤诉。 另查明：1.《赠与合同》签订后，偃月街25号（1-17）的拆迁安置协议由被告江金花签订，对应的调产安置用房五江湾南区房屋已登记在被告江金花名下，胡敏所签安置协议对应的调产安置用房五江湾北区房屋登记在俩原告名下。2.被拆迁人胡敏分11次领取过渡安置补助费，其中被告江金花于2016年6月30日领取9900元；被拆迁人江金花分12次领取过渡安置补助费。 被告江金花在原审中陈述，涉案《房屋产权置换协议》签订于2011年7月19日，因双方早已达成口头房产置换协议且胡敏、林根成早已入住联丰路房屋，故将落款时间写为2010年10月20日。 又查明，俩原告在原审案件审理期间，于2017年7月24日将五江湾北区房屋转让给案外人马晴。审理中，本院根据被告的申请，依法委托宁波市中升房地产估价有限责任公司对涉案五江湾北区房屋和联丰路房屋在2018年4月8日的价值进行评估，该公司于2018年7月27日作出房地产估价报告，确定估价对象五江湾北区房屋价格2209000元，联丰路房屋价格1280000元，被告为此支出鉴定费9000元。 本院认为，本案的争议焦点为：一、涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》是否有效；二、原告是否有权要求被告返还偃月街25号房屋拆迁所涉全部过渡安置补助费；三、被告有否要求原告赔偿违约金、房屋差价损失及租金差额损失。 关于争议焦点一，本院认为，原告主张涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》是无效的，应当提供相应的证据证明涉案的《赠与合同》、《房屋产权置换协议》存在法律规定的无效情形，但原告未能提供相应的证据予以证明。涉案《赠与合同》不仅经过公证，《赠与合同》的当事人胡敏、林根成在公证前还向宁波市海曙区房屋拆迁事务所提交报告，要求该所允许其将偃月街25号（1-17）号赠与给被告江金花，在《赠与合同》签订后，被告江金花作为权利人取得相应的拆迁利益，胡敏、林根成从未提出异议；被告已履行涉案《房屋产权置换协议》约定的交付联丰路房屋使用权的义务并交付差价款100000元，胡敏、林根成在联丰路房屋一直居住至2016年两人过世，两人从未提出异议要求返还各自房屋、要求被告江金花交付差价款。结合上述合同的签订过程、履行情况，本院认定，涉案《赠与合同》《房屋产权置换协议》均系胡敏、林根成和被告江金花的真实意思，其中，《赠与合同》已经履行完毕，《房屋产权置换协议》中被告江金花已部分履行合同义务，对原告主张上述合同存在显失公平、欺诈、违法等情形，本院均不予采信。综上，本院认为，原告主张《赠与合同》、《房屋产权置换协议》无效的诉讼请求，无相应的证据和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，因过渡安置补助费系对被拆迁人在拆迁房屋分配前为居住而支出费用进行的补偿，故应以被拆迁人来确定过渡安置费的补偿对象。本院调取的23份领款凭证，其中12份明确载明被拆迁人为被告江金花，故原告无权对该12份领款凭证所涉款项主张权利；另11份，仅2016年6月30日的凭证由被告签字领取，故对其余10份领款凭证所涉款项，原告无权主张被告返还；关于被告于2016年6月30日领取的9900元款项，被告主张系受原告父母所托领取、用于缴纳水电费，然该款项明显高于水电费金额且被告未提交相应证据对缴纳水电费、受托领取等情形予以证明，故对原告要求被告返还该9900元款项的请求，本院予以支持，对于原告的其他部分，不予支持。 关于争议焦点三，本院认为，《房屋产权置换协议》系针对胡敏、林根成名下拆迁利益而签订，约定在胡敏、林根成拆迁所得房屋房产证手续齐全后，将该房屋与被告所有的联丰路房屋办理产权过户手续，该拆迁利益现已确定为五江湾北区房屋并且曾登记在原告名下，《房屋产权置换协议》中相互办理过户手续的条件已经成就，原告林爱珍、林爱娜作为胡敏、林根成的法定继承人，在继承遗产的同时，亦继承胡敏、林根成所负义务，故原告林爱珍、林爱娜应将五江湾北区房屋交付给被告，被告江金花应将联丰路房屋交付给原告，并在房产证过户手续办妥后向俩原告支付差价款50000元，但俩原告取得该房屋所有权后，明知案件在诉讼过程中，仍将五江湾北区房屋出卖，导致合同不能履行，现被告主张原告违约，要求对方承担违约责任，符合法律规定和合同约定，根据房屋产权置换协议约定，如果胡敏、林根成违约，应立即腾退所住房屋双倍返还所付房屋差价款，并承担被告由调房所造成的一切损失，对于被告主张的赔偿金额，因被告主张违约金200000元、房屋差价损失929000元以及租金差额损失，对于租金差额损失，被告未提供充分的证据证明五江湾北区房屋与联丰路房屋存在租金差额，虽有面积差异，因五江湾北区房屋是白坯房，联丰路房屋是已装修的房屋，本院酌情认为不存在租金差额，对于被告要求原告赔偿五江湾南区房屋的租金，因五江湾南区房屋已登记在被告名下，并非是因未交付产生的，且原告陈述是因为法院保全该房屋的钥匙导致不能使用，不是本案处理的范围，本院不予支持。同时，根据法律规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因此，在被告主张房屋差价损失为929000元的情况下，其再要求原告承担违约金已经超过履行合同可获得的利益，本院认为其主张无相应的证据和法律依据，本院不予支持。 综上，本院认为，涉案《赠与合同》、《房屋产权置换协议》系胡敏、林根成与被告江金花的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行各自义务。现胡敏、林根成均已死亡，原告林爱珍、林爱娜作为法定继承人，负有继续履行《房屋产权置换协议》的义务，但俩原告将五江湾北区的房屋转让，明显构成违约，现被告要求原告承担违约责任，符合法律规定，现被告主张原告赔偿违约金及赔偿损失，本院认为，违约金和损失的金额不应超过双方在订立合同时可以预见的损失数额，本案中，本院根据鉴定结论已依法得出被告将房屋置换后可获得的实际收益为929000元，故对于原告既主张违约金，又主张赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持，本院对于被告因房屋差价损失929000元予以支持。因根据《房屋产权置换协议》履行时，被告除履行过户手续外，但还应继续支付剩余差价款50000元，该差价款50000元，本院予以抵扣。现有证据表明，被告江金花领取胡敏名下过渡安置补助费9900元，对原告林爱珍、林爱娜要求被告江金花返还该9900元的诉请本院予以支持，亦一并予以抵扣，对原告林爱珍、林爱娜其他诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜赔偿被告（反诉原告）江金花损失929000元； 二、被告（反诉原告）江金花返还原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜过渡安置补助款9900元，支付原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜差价款50000元； 上述两项折抵后，原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜赔偿被告（反诉原告）江金花损失869100元，于判决生效之日起三日内付清； 三、驳回原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）江金花其他诉讼请求。 本诉案件受理费9300元，由原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜负担9250元，被告（反诉原告）江金花负担50元，本诉保全费5000元，由原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜负担；反诉案件受理费7773元，由原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜负担6245.50元，由被告（反诉原告）江金花负担1527.50元，反诉保全费5000元，鉴定费9000元，由原告（反诉被告）林爱珍、林爱娜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 长  苏廷文 审 判 员  施 益 人民陪审员  张爱华 二〇一八年十二月七日 代书 记员  徐倩倩 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国继承法》 第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。 继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。