安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖01民再162号抗诉机关：安徽省人民检察院。申诉人（一审被告、二审上诉人）：胡心宇，男，1976年7月21日出生，汉族，住安徽省合肥市。委托诉讼代理人：周莉斌，女，1983年2月25日出生，系胡心宇之妻。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：黄世良，男，1972年9月15日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。委托诉讼代理人：沙云翠，北京市信凯律师事务所律师。被申诉人（一审原告、二审被上诉人）：何启梅，女，1974年2月26日出生，汉族，住安徽省合肥市肥西县。委托诉讼代理人：沙云翠，北京市信凯律师事务所律师。胡心宇因与黄世良、何启梅房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2017）皖01民终2565号民事判决，向安徽省人民检察院申请监督。安徽省人民检察院作出皖检民（行）监［2018］34000000049号民事抗诉书，向安徽省高级人民法院抗诉。安徽省高级人民法院作出（2018）皖民抗49号民事裁定，指令本院再审本案。本院2018年9月28日立案，并依法另行组成合议庭于2018年11月12日公开开庭审理了本案。安徽省人民检察院指派安徽省合肥市人民检察院检察员王莉、邓礼鹏出庭。申诉人胡心宇及其委托诉讼代理人周莉斌、被申诉人黄世良及黄世良何启梅的共同委托诉讼代理人沙云翠均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。检察机关抗诉称：（2017）皖01民终2565号民事判决认定基本事实缺乏证据证明和适用法律确有错误。理由为:一审判决依据存量房买房合同第九条第二款之规定，判决胡心宇给付违约金31320元,但存量房买房合同第九条第二款内容为“甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的，甲乙双方同意按下列方式处理……二、逾期超过十日后，甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之一的违约金”，该合同第三条对房屋交接时间并未作出具体约定。同时，黄世良、何启梅在一审庭审中承认入住时间为2015年12月份，且称“卖方与我方签订合同以后办理了所有交接手续，包括房屋钥匙还有原有硬装设施，在中介帮助下办理了所有手续”。因此胡心宇不存在逾期交房行为。此外，二审判决认定“无故拒绝协助黄世良、何启梅办理案涉房屋产权变更登记手续”，但根据双方合同约定，违约金条款适用的前提是逾期交房行为，而非逾期办理房屋产权过户行为。故判决胡心宇承担逾期违约金缺乏合同依据和法律依据。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零九条第一款、第二百零八条第一款、第二百条第二项、第六项的规定，提起抗诉。胡心宇陈述称，同意检察机关的抗诉意见。另外称：1.黄世良侵占住房。双方签订的存量房买卖合同对入住条件作了规定，但在案涉交易过程中，黄世良在未经申请人同意之下与中介串通，拿到钥匙搬入案涉房屋、拆除装修，属于恶意侵占涉案房屋，应当承担赔偿申请人实际损失的责任。2.其母亲展良侠系××性抑郁症患者，属于限制民事行为能力人，且胡心宇也未授权其母亲全权代办房屋买卖事宜。原判认定展良侠签订的存量房买卖合同及房屋买卖补充协议合法有效，属认定事实错误。虽然其本人与黄世良签订的存量房买卖合同及房屋买卖补充协议，因黄世良为了避税，将存量房买卖合同中房屋的实际总价款八十七万改为七十万属于双方恶意串通以合法手段掩盖避税的非法目的，违反了法律的强制性规定，应视为无效民事法律行为，该合同为无效合同。3.案涉房屋属于申请人与周莉斌的夫妻共同财产，其并没有完全处分权。4.黄世良在买卖中非完全善意，应承担相应的法律责任。5.展良侠属于对案件处理结果具有法律上的利害关系的第三人；周莉斌是案涉房屋的共有人。二审期间，依据民事诉讼法的规定，申请追加展良侠、周莉斌作为本案第三人，二审法院未依法予以确认，程序错误。请求撤销原一二审判决，依法改判驳回黄士良、何启梅的诉讼请求。黄世良、何启梅答辩称：一、原判胡心宇支付违约金正确。依据《补充协议》约定，申请人应于《合同》签订后十日内即2015年11月25日配合我方及中介公司到房产局办理房产过户，但至2016年12月23日诉前，申请人皆以各种理由试图阻止涉案房屋过户，属严重违约，给我方造成巨大损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款之规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”。基于《补充协议》第八条的约定远低于我方的实际损失，参照《合同》第九条第二款之约定，按转让存量房总价款87万元日万分之一主张违约金，适当增加，有事实和法律依据。检察机关及申请人认为违约金条款仅适用为逾期交房行为，而非逾期办理房屋产权过户行为，系忽视了《补充协议》的变更内容。二、因申请人补签内容相同合同，并按其母亲签订合同内容履行领取售房款权利，所以原审法院认定我方与申请人母亲签订的《合同》及《补充协议》，合法有效，符合《合同法》第五十一条之规定。三、该房屋早于2005年8月31日，系申请人从原房屋所有权方合肥市百花物业发展有限公司购买，双方签订《商品房买卖合同》。合肥市庐阳区人民法院（2005）庐民一初字第717号《民事判决书》，就申请人与第一任妻子陈晓燕离婚诉讼，审理查明部分认定申请人原夫妻双方无共同财产，该涉案房屋属于申请人个人财产。申请人与第二任妻子虽然登记结婚于2011年8月20日，但申请人签订合同及支付全额房款于第二次登记结婚前，不属夫妻共同财产。申请人出示的房地权证字第**产权证，权利人仅为申请人个人，无共同所有权人，附记中也无共同所有权人备注。依据公示公信原则，我方有理由相信登记于申请人个人名下涉案房屋为申请人个人财产，其有权处分。四、经我方与申请人同意，将《合同》成交价修改成70万元，未违反法律法规强制性规定。五、申请人母亲的行为结果直接由申请人承担，其不属于本案利害关系第三人，原审法院未予通知申请人母亲参加庭审，不违反法定程序。申请人第二任妻子周莉斌非涉案房屋共有权利人，不属本案应参加诉讼之人，二审法院未予追加其参加诉讼不违反法律规定。综上所述，请求依法驳回申请人全部请求。黄世良、何启梅向一审法院起诉请求：1、判令胡心宇继续履行合同，协助办理合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋产权过户变更登记手续；2、胡心宇支付逾期履行义务违约金31320元；3、胡心宇承担本案保全费4870元，误工费5000元，交通费2000元；4、本案诉讼费用由胡心宇承担。一审法院认定事实：2015年11月15日，黄世良、何启梅与胡心宇经合肥中易房地产投资咨询有限公司签订《存量房买卖合同》一份，约定胡心宇将坐落在合肥市经开区翡翠路学林雅苑A5幢801室，权属证号肥西字第××号，建筑面积为177.37平方米的房屋，以转让价款为87万元的价格转让给黄世良、何启梅，合同另对双方违约责任等予以明确约定。同日，双方就案涉房屋签订《房屋买卖补充协议》一份，约定黄世良、何启梅以贷款方式购买案涉房屋，胡心宇有银行贷款未还清的需要用黄世良、何启梅首付款还贷的，则用于还贷的房款无需办理资金托管；乙方合同生效同时向甲方支付定金1万元，定金冲抵房款；甲乙双方应在签订合同后十日内配合丙方到房产局办理产权过户相关手续。交易发生的营业税由乙方承担，个人所得税由乙方承担，在房产局办理过户的相关费用（如契税等）由乙方承担等内容。上述《存量房买卖合同》和《房屋买卖补充协议》，胡心宇均授权其母亲展良侠作为代理人签字确认。2015年11月19日，在合肥中易房地产咨询有限公司见证下，胡心宇母亲展良侠出具《定金收条》确认收到黄世良、何启梅购房定金1万元。2015年12月1日，胡心宇出具《收条》确认收到黄世良、何启梅购房款16万元。同日，黄世良、何启梅共计缴纳房屋买卖契税等税费共计82236元。2015年12月25日，双方当事人在肥西县房产局存量房资金托管中心办理案涉房屋的资金托管手续，约定托管金额为70万元，2015年12月25日存入21万元，金融贷款49万元。黄世良、何启梅依约存入资金托管账户21万元。后双方就房屋过户变更登记手续未能如期办理协商未果，以致成讼。案件审理过程中，黄世良、何启梅提出诉讼保全申请，一审法院于2017年1月3日作出（2017）皖0123民初11号民事裁定书对涉案房产予以查封。黄世良、何启梅与胡心宇仅为避税，就案涉房屋另签订《存量房买卖合同》一份，约定房屋总价款为70万元，其他合同内容未做更改。2005年8月31日，胡心宇作为买受人与合肥百花物业发展有限公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同》一份。2005年9月27日，胡心宇与案外人陈晓燕经（2005）庐民一初字第717号民事判决书判决离婚。2011年8月20日，胡心宇与案外人周莉斌登记结婚。2012年1月4日，经肥西县房地产交易所验证胡心宇与合肥百花物业发展有限公司签订《肥西县房屋交易合同》一份。2011年10月8日，胡心宇缴纳契税9951.2元。2011年10月10日，胡心宇缴纳住宅专项维修基金4975.6元。2011年12月30日，胡心宇就案涉房屋办理产权证（房地权证肥西字第**），登记权利人为胡心宇一人。2017年1月17日，案涉房屋被合肥市庐阳区人民法院（2017）皖0103民初116号民事裁定书予以轮候查封。一审法院判决认为，黄世良、何启梅与胡心宇签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》均系双方真实意思表示。该合同未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同。黄世良、何启梅已如约履行合同义务，胡心宇应依约办理房产产权过户变更登记手续。虽然讼争房屋被人民法院采取了两次保全措施，但首次查封系基于黄世良、何启梅的保全申请而采取。轮候查封并未对《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》中关于胡心宇协助黄世良、何启梅办理讼争房屋产权过户登记的约定形成事实上或者法律上的履行障碍。黄世良、何启梅要求胡心宇继续履行合同协助办理过户登记变更手续及依据《存量房买卖合同》第九条第2款之规定给付逾期违约金31320元，该院予以支持。黄世良、何启梅诉求的误工费及交通费，其证据不足以支持且亦无合同依据，一审法院依法予以驳回。该院判决：一、胡心宇应继续履行合同并于判决生效后十日内协助黄世良、何启梅办理位于合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋的过户变更登记手续；二、胡心宇于判决生效后十日内给付黄世良、何启梅逾期履行违约金31320元；三、驳回黄世良、何启梅的其他诉讼请求。本案案件受理费12932元，减半收取6466元，保全费4870元，共计11336元，由黄世良、何启梅负担336元，胡心宇负担11000元。胡心宇不服上述判决，上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回黄世良、何启梅的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用及其他合理费用由黄世良、何启梅承担。事实和理由：1、本人并未向展良侠作出出售案涉房屋的意思表示，展良侠没有处分房屋的权利。案涉房产系本人与妻子周莉斌共同所有，但周莉斌对该房屋的处分并不知情，本人擅自处分房产的行为无效。2、在黄世良、何启梅及中介的欺骗下，以及对法律知识的欠缺，在合同签订后，本人也积极配合办理过户手续，但房产局规定需要夫妻双方到场方能办理手续，但周莉斌不知情也不同意出售该房屋，故客观上属于履行不能，并非恶意违约。3、黄世良、何启梅为了避税，将房屋价格由87万元该为70万元，造成国家税收减少，违反了强制性法律规定，应为无效合同。一审法院认定案涉房产被轮候查封不能造成事实或法律上的履行不能，系适用法律错误。4、一审法院应当依职权追加展良侠为第三人，以便查明案涉事实。黄世良、何启梅辩称，1、我方与展良侠签署的《存量房买卖合同》及《房屋买卖补充协议》合法有效。胡心宇于2015年12月1日，收取约定房款16万元，并签订《存量房资金托管协议》，办理资金托管手续等，以实际行为追认展良侠与我方所签订的上述合同真实有效。2、涉案房屋不属胡心宇与周莉斌夫妻共同财产。胡心宇出示的房地权证，权利人仅为胡心宇个人，无共同所有权人，附记中也无共同所有权人备注。依据公示公信原则，我方有理由相信，登记于胡心宇个人名下涉案房屋为其个人财产，其有权处分。3、胡心宇未按合同约定期限交接存量房，逾期超过十日后，应按日向我方支付87万元转让存量房价款万分之一的违约金。胡心宇未于合同约定期限协助我方办理涉案房屋过户手续，并以各种理由予以阻挠，一审法院认定胡心宇构成违约，有事实依据。4、一审法院认定涉案房产被轮候查封，不能造成事实或法律上的履行不能，适用法律正确。请求依法驳回胡心宇全部上诉请求，维持原判。本院二审中，胡心宇提供如下证据材料：证据1、住院病案及门诊记录，证明：展良侠系××性症状的抑郁症患者，自知力不全。证据2、情况说明、微信记录、微信聊天记录、QQ聊天记录、结婚证、身份证，证明：涉案房屋系胡心宇与其配偶周莉斌的夫妻共同财产，涉案房屋的交易并没有经过周莉斌的同意，胡心宇的行为属于无权处分，且事后也未得到周莉斌的追认。证据3、民事裁定书、合肥市房地产管理局《关于改进房屋登记有关审查方式的通知》，证明：涉案房屋在客观上已经不能履行过户的事实。证据4、录音（胡心宇与唐勇通话录音），证明：对方在涉案合同交易过程中系明确知道胡心宇婚姻状态。证据5、肥西县房屋产权信息，证明：胡心宇名下仅有涉案房产这一套，再无其他房产，该套房产属于事实不能履行。黄世良、何启梅质证认为：证据1、其母亲的身体状况，在一审时已经存在，不属于新证据。证据2、情况说明没有相应的证据证明。对微信记录、微信聊天记录、QQ聊天记录、结婚证、身份证等的关联性不予认可。证据3、裁定书的真实性予以认可，但不同意对方的证明目的。证据4、唐勇没有到庭接受质询，对该录音的三性均不予认可。证据5、对该产权信息的真实性予以认可，但不同意对方的证明目的。对原判所认定的双方当事人无异议的事实，本院二审予以确认。本院二审判决认为，胡心宇认为其母亲展良侠无权代表其与黄世良签订房屋买卖合同，但胡心宇事后也与黄世良签订了一份与前述房屋买卖合同内容基本一致的合同，并于2015年12月1日出具收条，收取黄世良部分购房款16万元，后又配合黄世良、何启梅办理案涉房屋交易过程中的交税手续，并签订资金托管协议、办理资金托管手续等，胡心宇的上述行为已经能够明显的反映出其与黄世良、何启梅之间存在真实有效的房屋买卖合同关系并已自愿加以履行，故一审法院认定胡心宇与黄世良、何启梅之间存在合法有效的房屋买卖关系适当。对于胡心宇上诉主张该房屋产权系其与配偶周莉斌夫妻共有，其无权出售的意见，与本案查明的事实不符。因胡心宇在上述房屋买卖合同履行过程中，无故拒绝协助黄世良、何启梅办理案涉房屋产权变更登记手续，已构成根本违约，应当承担违约责任，一审法院黄世良、何启梅的相关请求及合同约定，判令胡心宇承担违约金并无不当。胡心宇上诉主张的因案涉房屋产权已被轮候查封，导致合同履行不能的意见，因黄世良、何启梅在本案诉讼中已查封在先，故胡心宇的该节上诉意见于法无据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11113元，由胡心宇负担。再审期间，胡心宇提交了如下证据复印件：其母展良侠的残疾证及其父胡兆琪2018年11月11日的出院记录复印件，欲证明父母身体状况及2015年12月1日补签合同是在黄世良、何启梅以追究父母不履行合同的法律责任相威胁情况下所为。黄世良、何启梅质证称，残疾证复印件显示批准日期为2017年11月4日，本案合同是2015年11月15日签订，且胡心宇本人也重新签订了之前签订合同除价款外完全一致内容的合同，该证据的三性均不予认可。胡兆琪的身体状况与本案合同的履行没有关联性，不能证明黄世良、何启梅威胁事实的存在。本院审查认为，胡心宇提交上述资料载明的是展良侠及胡兆琪的身体状况，不足以实现胡心宇的证明目的。再审查明，胡心宇（甲方）、黄世良（乙方）、中易房地产投资咨询有限公司（丙方）签订的《房屋买卖补充协议》第6条约定“甲乙双方应在合同签订后十日内配合丙方到房产局办理房屋过户相关手续…”；第8条约定“如单方导致合同无法进行，将赔偿定金的双倍违约金”。一审庭审时，胡心宇方在回答法庭关于有无第三人对房屋主张所有权时回答称“卖房是为了置换房屋，但是在办理房屋过户时，被告知无法排除第三人（前妻）对该房屋主张所有权，但是主要原因是被告现任妻子不同意卖房”；在回答法庭关于“2005年8月31日签订的商品房买卖合同与2011年12月10日签订的肥西县房屋交易合同之间的关系”提问时，胡心宇方回答“是同一份合同，为了房产证需要，才办理的2011年12月10日签订的肥西县房屋交易合同”。原判认定的其他事实属实，再审予以确认。本院认为，胡心宇母亲展良侠与黄世良于2015年11月15日签订的房屋买卖合同、房屋买卖补充协议及展良侠收取1万元定金的收条落款处，展良侠签名均为“展良侠代胡心宇”。2012年12月1日，胡心宇接收了黄世良交付的16万元购房款，并与黄世良补签了一份除房屋价款外与前述房屋买卖合同内容一致的房屋买卖合同及内容完全一致的房屋买卖补充协议，同时还配合办理案涉房屋交易过程中的交税手续、签订资金托管协议、办理资金托管手续等。胡心宇的上述行为既是对展良侠行为的确认，也是自愿履行行为。原判确认胡心宇与黄世良、何启梅之间存在合法有效的房屋买卖关系适当。胡心宇关于其补签合同系被迫无奈的理由，不足采信。展良侠并非本案合同主体，胡心宇要求追加展良侠作为第三人参加诉讼，原判未采纳并无不当。胡心宇早在2005年8月31日就与出售方合肥百花物业管理有限公司签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》，虽然胡心宇于2011年12月10日再次与出售方签订房屋买卖合同，因一审庭审时胡心宇认可2011年12月10日其与出售方签订的房屋买卖合同是“为了房产证需要”，且房屋产权证登记的产权权利人仅为胡心宇一人，故原判认定胡心宇对该房屋享有完全处分权，符合本案的实际。另外，安徽省合肥市庐阳区人民法院于2005年9月作出的（2005）庐民一初字第717号判决书［胡心宇与案外人陈晓燕离婚一案］记载，胡心宇答辩称：关于“原告起诉离婚根本原因…要把本人婚前购置、即将取得的学林雅苑5号801室房产证使用原告的名字…”，该判决也未认定该房屋系胡心宇与前妻陈晓燕的共同财产；一审庭审时，胡心宇方在回答法庭关于有无第三人对房屋主张所有权时回答称“卖房是为了置换房屋，但是在办理房屋过户时，被告知无法排除第三人（前妻）对该房屋主张所有权，但是主要原因是被告现任妻子不同意卖房”。由此可见，胡心宇始终认可其对案涉房屋享有完全处分权。胡心宇以案涉房屋产权证签发日期在其与周莉斌登记结婚之后为由，主张房屋系其与周莉斌共同财产并要求追加周莉斌为第三人参加诉讼，与上述事实不符，本院二审未予采纳并无不当。胡心宇与黄世良、何启梅之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，双方均应依约履行义务。黄世良、何启梅履行了缴纳购房款及承担相关交易税费的义务，胡心宇有义务交付房屋并协助黄世良、何启梅办理案涉房屋产权变更登记手续。黄世良、何启梅虽然已经实际使用房屋，但在2016年12月起诉时胡心宇未能协助办理完成过户手续，原判认定胡心宇构成根本违约，符合关于“甲乙双方应在合同签订合同后十日内配合丙方到房产局办理房屋过户相关手续…”约定。胡心宇关于妻子周莉斌不同意卖房的理由，属于胡心宇单方原因，并不能改变胡心宇违约事实的认定。黄世良、何启梅要求胡心宇支付违约金主张应予以支持。《房屋买卖补充协议》约定“如单方导致合同无法进行，将赔偿定金的双倍违约金”，因约定的定金是1万元，胡心宇方实际收取的定金也是1万元，故违约金应为2万元。双方未约定房屋的交付时间，且黄世良、何启梅自认2015年12月实际使用了房屋，故黄世良、何启梅要求按照合同第九条第二款约定计算违约金，与事实不符。因黄世良、何启梅原一审期间未要求调高补充协议约定的违约金数额，故黄世良关于比照合同第九条第二款约定增加违约金数额的意见，本院不予采纳。综上，原判对违约金数额认定有误，再审予以纠正。检察机关的抗诉理由部分成立，应予采纳。落款处有胡心宇签名的《申请书》及《房屋所有权具结书》系黄世良、何启梅一审期间举出的证据，胡心宇要求对以上材料中其他手写部分内容是否是其本人书写进行鉴定，从而证明上述材料内容是假的。虽然《申请书》上记载的房屋面积、楼层与案涉房屋情况不符，因胡心宇对其签名的真实性及以上材料来源于案涉房屋档案材料均予以认可，且以上材料内容的真假与本案双方争议的合同效力及违约金承担问题没有必然的联系，故其该鉴定申请，本院不予准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销本院（2017）皖01民终2565号民事判决；二、维持安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初11号民事判决第一、三项，即“胡心宇应继续履行合同并于判决生效后十日内协助黄世良、何启梅办理位于合肥市肥西县桃花工业园翡翠路学林雅苑A5#楼801室房屋的过户变更登记手续”、“驳回黄世良、何启梅的其他诉讼请求”；三．变更安徽省肥西县人民法院（2017）皖0123民初11号民事判决第二项判决“胡心宇于判决生效后十日内给付黄世良、何启梅逾期履行违约金31320元”为“胡心宇于判决生效后十日内给付黄世良、何启梅逾期履行违约金20000元”。原一、二审诉讼费的负担均按原判决执行。本判决为终审判决。附：本判决书适用的法律条文。审判长  轩银珍审判员  王亚明审判员  汪仁茂二〇一八年十二月四日法官助理黄平书记员付璇璇附件：本判决书适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。