安徽省芜湖市鸠江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0207民初913号 原告（反诉被告）：安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会，住所地芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村，统一社会信用代码54340207ME1998571H。 法定代表人：鲁业华，村主任。 委托诉讼代理人：刘腾腾，安徽国伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙润尧，安徽国伦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：芜湖中江农业技术有限公司，住所地安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩行政村，统一社会信用代码913402073367991356。 法定代表人：阮诗芳，经理。 原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会（以下简称马圩村委会）与被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司（以下简称中江公司）土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2018年2月28日立案后，依法适用简易程序，于2018年4月16日及2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告马圩村委会的委托诉讼代理人刘腾腾、孙润尧及被告中江公司的法定代表人阮诗芳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马圩村委会向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付2016年8月31日起至2017年8月30日的土地租赁费161000元，并按照银行同期贷款利率支付自起诉之日起至租赁费实际给付之日止的利息；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，马圩村委会增加诉讼请求：确认原、被告签订的《土地承包经营权流转合同》及《补充协议书》于2018年5月22日解除。变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付自2016年8月31日至2018年5月22日止的土地租赁费281750元。 事实和理由：2015年6月12日，原、被告签订《土地承包经营权流转合同》，合同约定原告将位于汤三路以东共230亩土地承包经营权出租给被告经营，租金为700元／亩／年，付款方式为一年一付，每年的租金应在当年的6月30日前付清，否则，原告有权收回土地，所造成的损失由被告承担。2016年4月8日，原、被告签订《补充协议书》，将双方约定的租赁期限顺延两个月，即自2015年8月31日起至2024年12月31日止。合同生效后，原告依约履行了合同义务，但是被告至起诉时止，尚未按照合同约定支付2016年8月31日起至2017年8月30日止的租金161000元。原告为维护自身的合法权益，于2018年2月28日诉至法院。在诉讼期间，原、被告经协商于2018年5月22日协议解除《土地承包经营权流转合同》及《补充协议书》，但双方对自2016年8月31日起至2018年5月22日止的租金却未能达成协议，故原告依法变更诉讼请求，请求法院判如所请。 中江公司辩称：1.原、被告签订的《土地承包经营权流转合同》及《补充协议书》已于2018年5月22日协议解除；2.因2016年7月发大水，中江公司承租的土地遭受大面积水涝灾害，根据《土地承包经营权流转合同》第四条第7项约定，中江公司有权免交租金；3.如果法院认为需要支付租金，中江公司愿意参照安徽志成资产评估事务所的评估结论，扣除受灾面积，支付20000元；4.中江公司不承担本案的诉讼费。 中江公司向本院提出反诉请求：1.判令马圩村委会支付中江公司基础设施投资补偿款650000元及评估费6000元；2.反诉费由马圩村委会承担。 事实与理由：2015年6月12日，原、被告签订《土地承包经营权流转合同》，合同生效后，中江公司在租赁的土地上投入大量资金进行农田基础设施建设。2016年因洪水灾害，中江公司损失很大，难以经营，也无力支付合理租金。2018年2月28日，马圩村委会向法院起诉要求中江公司支付租赁费。在诉讼过程中，双方于2018年5月22日协商解除《土地承包经营权流转合同》，并申请法院委托安徽徽瑞资产评估事务所对中江公司的固定资产投资进行评估。2018年9月3日，安徽徽瑞资产评估事务所出具资产评估报告书，评估结论为829238元。鉴于合同双方已协商解除《土地承包经营权流转合同》，中江公司的所投资的固定资产已无法取回使用，为体现法律的公平正义，中江公司请求法院依据评估报告支持反诉请求。 马圩村委会对中江公司的反诉辩称：中江公司对租赁土地进行的农田基础设施建设属实，马圩村委会对评估报告中涉及动产部分的评估不予认可，对不动产部分的评估，请法院依法认定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认证如下：对中江农业提供安徽志成资产评估事务所出具的皖志评字【2017】第217号芜湖中江农业技术有限公司资产评估报告书，马圩村委会认为与本案无关，不能达到中江公司的证明目的。本院认为，皖志评字【2017】第217号资产评估报告书系芜湖市鸠江区汤沟镇人民政府与中江公司共同委托安徽志成资产评估事务所出具，评估结论较为客观公正。该评估报告书足以证明中江公司因雨水灾害造成农业生产损失，与本案具有关联性，据此，本院对该组证据的证明力予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月12日，原、被告签订《土地承包经营权流转合同》，约定：1.马圩村委会将汤三路以东230亩土地承包经营权出租给中江公司，租金700元／亩／年，付款方式每年一付，于当年的6月30日前支付；2.租赁期限自2015年6月至2024年12月31日；3.中江公司按时向马圩村委会支付租金，不得拖欠，如有拖欠，马圩村委会有权收回出租的土地，由此造成的损失由中江公司自行承担；4.在租赁期限内，若发生人力不可抗拒的灾害（如战争、洪水、地震等），造成中江公司无法生产的，中江公司可以免交租金。2016年4月8日，芜湖市鸠江区汤沟镇人民政府代表马圩村委会与中江公司签订《补充协议书》，将双方约定的租赁期限变更为自2015年8月31日起至2024年12月31日止。合同生效后，马圩村委会依约将土地交付中江公司承包经营，中江公司也依约支付2015年8月31日起至2016年8月30日止的土地租金161000元。2016年7月，芜湖市区域雨量较大，涉案田地因排水不畅，引发内涝，造成中江公司农业园的果树及油葵大部分受淹致死。经鸠江区汤沟镇人民政府与中江公司共同委托，安徽志成资产评估事务所于2017年3月20日对中江公司因2016年内涝造成的损失进行评估，评估结果为受灾面积占土地承租总面积的比例为89.59%，损失总额为437363元。此后，中江公司与马圩村委会就2016年8月31日后的租金一直协商未果，马圩村委会于2018年2月28日诉至法院。 另查明：1.中江公司在《土地承包经营权流转合同》生效后，对租赁的农田进行了基础设施建设。本案在审理过程中，经中江公司申请，本院委托安徽徽瑞资产评估事务所对中江公司的固定资产投资进行了评估。2018年9月3日，安徽徽瑞资产评估事务所出具徽瑞评估字（2018）010105号资产评估报告书，结论为829238元，其中不动产634335元，动产194903元（太阳能2000元、办公桌4800元、卫星锅320元、设备27504元、智能温室160279元）。2.2018年5月22日，中江公司与马圩村委会协议解除《土地承包经营权流转合同》及《补充协议》，将租赁的土地交还给马圩村委会。 本院认为：马圩村委会与中江公司签订《土地承包经营权流转合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，受法律保护。马圩村委会与中江公司作为合同相对方，均有义务按照合同的约定履行各自义务，现双方在履行合同过程中协商解除签订的合同符合《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，故本院对马圩村委会要求确认双方于2018年5月22日解除《土地承包经营权流转合同》及《补充协议》的诉讼请求予以支持。 本案争议的焦点为：1.中江公司是否有权依据《土地承包经营权流转合同》的约定免交租金；2.中江公司要求马圩村委会补偿投资款的数额如何确定。 针对争议焦点1，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本案中江公司诉称雨水过大导致内涝是农业生产活动可以预见的范围，依法不应属于不可抗力范畴，故本院对中江公司以不可抗力主张免交租金的抗辩意见不予采纳。鉴于中江公司确因内涝造成较为严重的损失，本院本着公平合理的原则，对双方约定的租金由合同约定的700元/亩/年的标准降低为500元/亩/年。根据本院确定的租金标准及中江公司拖欠租金的时间（自2016年8月31日起至2018年5月22日止共21个月），本院认定中江公司共拖欠马圩村委会租金201250元（500元/亩/年÷12个月×21个月×230亩），该笔费用由中江公司依法支付。 针对争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第一款规定，承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。本案中江公司在合同签订后，为改善田地的种植条件，经马圩村委会同意对承租的田地进行了整治规划，投资建设农田基础设施，包括涵管、线路及田间道路等。经本院委托评估，中江公司的固定资产投资现存市场价为634335元（动产部分由中江公司自行处理）。因马圩村委会与中江公司经协商解除合同，中江公司的固定资产投资已添附到田地中且无法取回。鉴于中江公司对田地的整治规划提高了土地的种植条件，有利于马圩村委会对土地后续的利用开发，故本院本着公平合理的原则，确定马圩村委会对中江公司的固定资产投资予以适当补偿。根据本院对中江公司固定资产投资现存市场价格的认定，确定马圩村委会补偿中江公司380601元（634335元×60%）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百零九条及二百二十七条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会与被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司签订的《土地承包经营权流转合同》及《补充协议》于2018年5月22日解除； 二、被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司给付原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会土地租金201250元； 三、原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会给付被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司补偿款380601元； 四、上述第二、三项判决互相冲抵后，原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会于本判决生效后三日内一次性给付被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司补偿款179351元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5526元,减半收取2763元，由原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会负担800元，被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司负担1963元。反诉案件受理费5150元，评估费6000元，共计11150元，由原告（反诉被告）安徽省芜湖市鸠江区汤沟镇马圩村村民委员会负担6578元，被告（反诉原告）芜湖中江农业技术有限公司负担4572元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  陈旭东 二〇一八年十二月八日 书记员  江宇航 附件: 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。