贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终7592号上诉人（原审原告，反诉被告）：朱荣艳，女，1970年8月9日生，汉族，住本省织金县。委托代理人：杨继国，贵州和侣律师事务所律师，执业证号：15224201610134342。委托代理人：顾俊峰，贵州和侣律师事务所律师，执业证号：15224201710359434。上诉人（原审被告，反诉原告）：黄瀚锋，男，1988年6月18日生，汉族，住贵州省省开阳县。委托代理人：李庆祝，贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201711524659。委托代理人：李康丽，贵州典正律师事务所律师，执业证号：152012017116936539。上诉人朱荣艳因与上诉人黄瀚锋房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7280号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人朱荣艳上诉请求：一、撤销贵阳市南明区人民法院原判，依法改判支持上诉人原审诉讼请求，驳回被上诉人原审反诉请求；二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审要求上诉人赔偿被上诉人经济损失9360元的判决结果错误。一、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同规定涉案房屋的用途是用于居住，被上诉人在未征得上诉人同意的情况下擅自将涉案房屋转租给他人的行为已经构成违约，所导致的后果理应由被上诉人自己承担。并且被上诉人将给上诉人的足迹哪位1200/月，而转租给案外人李涛的租金为2400元/月，不仅没有损失，反而构成不当得利；二、因上诉人已将涉案房屋交付给被上诉人使用，在被上诉人使用期间除处分权外的一切权利义务均已转给被上诉人，若真有被上诉人所主张的事实，被上诉人应该向上诉人反映并要求处理，也可以要求上诉人解除合同，但被上诉人一直使用该房屋至今，与其所主张的事实相矛盾；三、原审判决上诉人赔偿被上诉人退还案外人李涛的2400元并不是本案中被上诉人的财产，不属于被上诉人应得的利益，不应由上诉人承担赔偿责任；四、被上诉人退还案外人李涛剩余的房租2160元属于被上诉人与案外人李涛解除合同后理应退还的多余的租金，不属于被上诉人的损失。随后，被上诉人也未提供证据证明与李涛解除合同后房屋处于闲置状态。五、针对被上诉人赔偿给李涛的4500元系被上诉人于李涛之间私自达成的赔偿数额，并无相关证据证明其真实性，与无法证明被上诉人该损失系上诉人直接导致，故一审法院判决上诉人承担被上诉人4500元损失是错误的。上诉人黄瀚锋辩称，我方不存在擅自将房屋转租的情形，上诉人是将涉案房屋除转让权以外的其余权利都转让给被上诉人行使，并且被上诉人与案外人李涛签订的合同上诉人是知晓被上诉人租赁房屋的目的是装修后转租给他人用于盈利，并非擅自转租，被上诉人由此此产生的损失当由上诉人承担。上诉人黄瀚锋上诉请求：一、撤销原判第一、三项，改判驳回朱荣艳的诉讼请求，支持黄瀚锋反诉请求；二、一、二审诉讼费由朱荣艳负担。事实与理由：一、朱荣艳的债权人主张权利，使合同不能履行，系朱荣艳的过错导致，黄瀚锋拒绝支付租金不构成违约；二、一审适用法律错误；三、房屋空置20余月是事实。上诉人朱荣艳辩称，请求驳回黄瀚锋的诉讼请求。朱荣艳向一审法院起诉请求，请求依法判决被告：1、支付原告拖欠房租21800元、违约金1200元，共计23000元；2、负担案件诉讼费。黄瀚锋向一审法院提出反诉请求：1、驳回原告（反诉被告）的本诉请求；2、原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）损失54900元（其中，租金损失：2400元/月×20月=48000元；赔偿租客4500元；退还租客房租2400元）；3、本案诉讼费由原告（反诉被告）承担。一审法院认定事实：原告（反诉被告）朱荣艳向贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）购买贵阳市南明区花果园彭家湾花果园项目C区19栋1单元13层3号房屋居住，系该房所有权人。2015年12月20日，朱荣艳作为出租方（甲方），被告（反诉原告）黄瀚锋作为承租人（乙方），贵州三亿嘉房地产经纪有限公司（以下简称三亿嘉公司）作为居间方（丙方）订立《贵阳市房屋租赁合同》约定：甲方将其上述房屋出租给乙方使用；租赁期限自2016年3月20日至2021年3月19日止；甲方应于2015年12月20日前将该房按约定条件交付给乙方，装修免租期3个月，即自2015年12月20日至2016年3月20日，免收该房租金；租金1200元/月，以现金方式按半年支付，乙方需提前15日向甲方支付下次房租；押金1200元；乙方应向丙方支付1200元居间服务佣金；该房在乙方事先书面告知甲方后，甲方同意乙方可在租赁期内将该房转租他人，并就受转租人的行为向甲方承担责任；甲方交付该房严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，或不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用该房的，乙方有权要求甲方支付一个月房租作为违约金并单方面解除合同；租赁期内，如乙方违约导致本合同无法履行的，应提前1个月通知甲方并按1个月房租作为违约金支付给甲方；本合同项下发生争议，由甲乙双方协商解决，协商不成，可依法向房地产所在地的人民法院起诉。三方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，黄瀚锋支付了三亿嘉公司中介服务费1200元，并支付了朱荣艳押金1200元。2016年3月1日，黄瀚锋作为出租方、甲方，与案外人李涛作为承租方、乙方订立《房屋租赁合同》约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用；租赁期限1年，自2016年3月1日至2017年3月1日止；乙方先行支付季度房租7200元，之后按3个月一付租金；在执行本合同时，对相关事宜有争议的，甲乙双方协商解决，协商不成可向管辖地法院提起诉讼。双方在合同中还约定了其他事项。合同签订后，黄瀚锋将该房交付李涛居住使用。朱荣艳向中国建设银行贵州省分行按揭贷款购买宏益公司该房，向中银消费金融有限公司、贵州省织金县农村商业银行贷款，向朱江、朱仕平、胡婷等人民间借款，其借款后未按约偿还，宏益公司、该金融机构及个人于2016年、2017年陆续向法院起诉，法院作出判决后，已进入执行程序。同时，一些债权人因找不到朱荣艳，就亲自或委托他人经常到该房讨债，以在门上喷涂油漆、破坏该房门锁、张贴原告照片、威胁骚扰次承租人等方式，要求朱荣艳还款，干扰次承租人的正常生活，朱荣艳、黄瀚锋协商无果后报警，但仍未处理好。次承租人李涛无法忍受，于2016年5月2日与黄瀚锋协商退租，黄瀚锋退还李涛剩余房租2160元、押金2400元，并赔偿其4500元，共计9360元。黄瀚锋为此未再支付朱荣艳租金，双方发生纠纷，朱荣艳诉来本院，提出如前诉请。诉讼中，黄瀚锋提起反诉，提出如前反诉请求。一审法院认为：承租人应当按照约定的期限支付租金；因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告（反诉被告）朱荣艳、被告（反诉原告）黄瀚锋经居间人三亿嘉公司介绍订立的《贵阳市房屋租赁合同》，系各方真实意思表示，内容合法，属有效合同，对各方具有法律约束力，各方应按约履行各自义务。合同签订后，朱荣艳将其房屋提供给黄瀚锋使用；但黄瀚锋应按约支付朱荣艳租金。黄瀚锋的行为已构成违约，依法应当承担违约责任，支付朱荣艳租金，一审法院对朱荣艳的租金请求予以支持；由于朱荣艳对黄瀚锋违约具有一定无错，一审法院对其1200违约金请求不予支持。朱荣艳提供房屋给黄瀚锋，黄瀚锋出资装修该房后转租他人，由于朱荣艳欠债未还，债权人找不到朱荣艳而来该房讨债，以破坏该房门锁、威胁骚扰次承租人等方式要求朱荣艳还款，干扰次承租人正常生活，危及次承租人安全和健康，次承租人无法忍受而与黄瀚锋协商解除租赁关系，黄瀚锋退还其剩余房租2160元、押金2400元，赔偿其4500元，共计9360元。朱荣艳对黄瀚锋的该损失具有过错，应当承担赔偿黄瀚锋9360元的民事责任，一审法院为此对黄瀚锋的该部分反诉请求予以支持；同时，黄瀚锋对其房屋空置了20余月的主张未举证证明，该部分反诉请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告（反诉原告）黄瀚锋于本判决生效后10日内支付原告（反诉被告）朱荣艳租金21800元；二、原告（反诉被告）朱荣艳赔偿被告（反诉原告）黄瀚锋经济损失9360元；三、驳回原告（反诉被告）朱荣艳、被告（反诉原告）黄瀚锋的其余本诉、反诉请求。案件受理费376元，减半收取188元，反诉费586元，合计774元，由原告（反诉被告）朱荣艳负担174元，被告（反诉原告）黄瀚锋负担600元。经二审审理查明，黄瀚锋将房屋转租给他人，违反《贵阳市房屋租赁合同》第九条约定，经二审审理查明的其余事实与原判查明的事实基本一致。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，对双方当事人具有法律约束力。根据双方当事人之间签订的《贵阳市房屋租赁合同》，黄瀚锋具有支付租金的义务。黄瀚锋作为承租人，在朱荣艳违约或侵权时，方可追究其违约或侵权责任。黄瀚锋主张朱荣艳因未归还欠款，导致债权人骚扰租赁标的物，进而导致其赔偿次承租人损失，故请求朱荣艳赔偿损失。本院认为，黄瀚锋的诉讼请求于法无据，不应得到支持，原因为：首先，黄瀚锋提交的证据不证明起损失系朱荣艳欠款所致；其次，即便是朱荣艳的债权人侵权所致，其责任承担亦与朱荣艳没有直接联系，而应由侵权人负担；再次，黄瀚锋擅自转租，违反合同约定。综上所述，朱荣艳的上诉理由部分成立，予以支持；黄瀚锋的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7280号民事判决第二项、第三项，即：二、原告（反诉被告）朱荣艳赔偿被告（反诉原告）黄瀚锋经济损失9360元；三、驳回原告（反诉被告）朱荣艳、被告（反诉原告）黄瀚锋的其余本诉、反诉请求；二、变更贵州省贵阳市南明区人民法院（2018）黔0102民初7280号民事判决第一项为：黄瀚锋于本判决生效后十日内支付朱荣艳租金21800元及违约金1200元，共计23000元；三、驳回黄瀚锋的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费774元，由黄瀚锋负担；二审案件受理费752元，由黄瀚锋负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  庞 敏二〇一八年十二月二十七日书记员  李 萌