安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0825民初1841号 原告：王金水，男，1975年1月28日出生，汉族，乡村医生，住安徽省太湖县。 原告：徐绪凤，女，1980年6月13日出生，汉族，农民，住安徽省太湖县。 上述两原告共同委托诉讼代理人：李成龙，安徽天禾律师事务所律师。 被告：太湖县天龙房地产开发有限责任公司，住所地安徽省太湖县。 法定代表人：戴正中，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王进舟，安徽精龙律师事务所律师。 原告王金水、徐绪凤与被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司（以下简称天龙房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王金水、徐绪凤的共同委托诉讼代理人李成龙、被告天龙房地产公司的委托诉讼代理人王进舟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王金水、徐绪凤向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即支付原告逾期交房违约金105799.25元（以全部已付购房款为基数，自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算至2018年3月20日）；2、要求被告立即支付延期办理房屋权属证书违约金88842.71元（以全部已付购房款为基数，自2017年4月1日起按日万分之五的标准暂计算至2018年4月8日，直至办理产权证登记完毕时止）。庭审中，原告变更诉讼请求为：1、要求被告立即支付原告逾期交房违约金（以全部已付购房款为基数，自2017年1月1日起按日万分之五的标准计算至2018年3月20日，直至案涉房屋符合验收标准之日止）；2、要求被告立即支付延期办理房屋权属证书违约金（自2017年4月1日起，以总房价款为基数，按日万分之五的标准计算至被告办理房屋权属证书之日止）。事实与理由：2014年7月25日，原、被告签订一份《太湖县商品房买卖合同》约定，被告将位于太湖县高坦路学仕府邸小区XX幢X单元XX层XXXX号、总建筑面积118.23㎡的房屋出售给原告，总房价款477649元。合同约定被告应当于2016年12月31日之前向原告交付房屋，并在交付房屋后90日内办理房屋产权登记证书，但被告直至起诉之日也未为原告办理房屋登记证书。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故原告向法院起诉。 天龙房地产公司辩称，1、原告要求支付延期交房违约金的诉讼请求应不予支持，被告开发的学仕府邸小区房屋早于2016年底前竣工，符合房屋的使用功能，虽未能及时取得房屋验收手续，但被告及时向主管部门报批了验收手续，主管部门不及时验收是房屋不能及时取得验收手续的主要原因，且小区房屋已于2018年1月10日全部验收完毕，被告已通知小区所有购房户办理交房和办证手续，原告大部分已领取了房屋，原告要求支付延期交房违约金的依据不足；2、原告要求支付延期办证违约金的请求，因不符合法律规定的办证条件和合同约定的办证条件，事实与法律依据不足，应驳回其诉讼请求；3、如果法庭支持原告给付违约金的请求，请法庭根据本案确认后的验收时间、延迟验收原因、实际损失等实际情况降低违约金数额标准；4、部分原告有延期付款情形，应承担相应的违约责任。综上，原告的诉讼请求无事实与法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2014年7月25日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》约定，出卖人天龙房地产公司，买受人王金水、徐绪凤，出卖人以出让方式取得坐落于高坦南路地块的建设用地使用权，该地块国有土地使用证号为太土国用（2014）670号，出卖人经批准，在上述地块建设的商品房项目核准名称为学仕府邸小区，该商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，该商品房的规划为住宅，买受人购买的房屋为XX幢X单元XX层XXXX号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房预测建筑面积118.23平方米。该商品房单价每平方米4040元，总价款477649元。该合同第九条约定，商品房交付条件应当符合下列第3项所列条件：1、…；3、新建住宅小区综合查验合格并备案。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。该合同第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。该合同第十二条逾期交付责任：…（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，…，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。该合同第二十条房屋登记约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同。…。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。之后，原告向被告支付了全部购房款。原告于2017年2月签订《业主手册》承诺书，领取房屋钥匙，签订该承诺书的时间为2017年2月29日。2018年1月10日，被告通过群发手机短信的方式通知原告等业主，内容为“学仕府邸小区已综合查验完毕，请未领取房屋的购房户立即到我公司领取房屋并提交相关办证手续、交清税费；已领取房屋的购房户提交相关办证手续。逾期责任自负”。2018年4月11日，被告向不动产登记部门报送案涉房屋不动产登记的相关登记材料。 在本院审理案涉学仕府邸小区部分业主诉被告房屋买卖合同纠纷系列案件中，太湖县房地产管理局于2018年1月24日向本院出具了关于“学仕府邸”小区于2018年1月10日通过综合查验合格并备案的说明。2018年3月20日，太湖县房地产管理局重新发出公告称：“我局于2018年1月10日对学仕府邸小区项目办理了综合查验备案并公告。后期发现建设单位太湖县天龙房地产开发有限责任公司在该查验备案中提交的2016年11月26日人防工程《竣工验收意见表》为虚假材料。我局于2018年3月5日向天龙房地产公司下达了《关于对学仕府邸小区项目人防工程重新查验备案的通知》。2018年3月13日天龙房地产公司向我局申请人民防空工程备案，提交了新的人防工程《竣工核定表》。经查验，2018年1月24日天龙房地产公司通过了学仕府邸小区项目人防工程竣工验收，现予通过查验备案”。太湖县住房和城乡建设局于2018年3月6日重新作出房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表（二）。 另查明：案涉商品房已由太湖县房地产管理局批准预售，预售许可证号为太房售证字(2014)0044号。 上述事实，除当事人陈述外，尚有如下证据予以证实：1、原告身份证复印件、被告营业执照复印件；2、原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；3、交款发票；4商品房预售许可证；5、房屋测绘报告、《竣工验收备案表》、《工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》、《安徽省太湖县新建住宅小区综合查验备案表》；6、太湖县房地产管理局于2018年1月24日向本院出具关于“学仕府邸”小区于2018年1月10日综合查验合格并备案的说明；7、太湖县住房和城乡建设局于2018年3月6日对涉案的学仕府邸小区房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、太湖县房地产管理局于2018年3月20日对涉案的学仕府邸小区重新出具安徽省太湖县新建住宅小区综合查验备案表、《安徽省新建住宅小区综合查验办法》、对太湖县房地产管理局局长曹XX、副局长王XX所作的问话笔录；8、《太湖县学仕府邸业主手册》（《提前交房协议》）；9、短信截屏（照片）；10、不动产登记受理凭证、楼盘表。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法有效。综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案争议焦点为：原告主张按双方合同约定违约金标准支付逾期交房违约金、逾期办理房产证违约金的诉讼请求是否应予支持。关于逾期交房问题，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交付商品房时间为2016年12月31日前，原告签订遵守《业主手册》承诺书的时间为2017年2月29日，因2017年2月只有28天，该承诺书上的时间为无效时间，结合原告在2月份已领取房屋钥匙的事实，本院认定被告交付商品房钥匙的时间为2017年3月1日。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。故应认定本案所涉商品房交付时间为被告交付钥匙时间即2017年3月1日。被告逾期交房60天。对于原告认为接收该房屋时该房屋没有通过验收备案，不能视为天龙房地产公司交付房屋的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案涉案房屋虽在交付时未取得综合验收备案，但原告无证据证明该房屋主体结构在交付后存在质量问题，故对其要求将逾期交付房屋赔偿损失的时间计算至2018年3月20日的主张，本院依法不予支持。关于逾期办理房产证问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。具体到本案，本案双方当事人所签商品房买卖合同涉及房屋系尚未建成房屋，涉案房屋实际交付时间为2017年3月1日，故买受人取得房屋权属证书的时间应自2017年3月1日起90日内即2017年5月30日前，而被告向太湖县不动产登记中心报送办理涉案房屋不动产登记的相关材料时间为2018年4月11日，故逾期时间应计算至该日，为315天。对被告主张办证时间应为房屋符合交付条件的时间起算90日的主张，因上述司法解释规定为商品房实际交付时间，而非符合交付条件后的交付时间，故对被告的该项辩称意见本院不予采纳，对原告的该项主张，本院依法予以支持。关于上述两项违约金的计算标准，在被告认为合同双方约定的违约金过分高于其造成损失的情形下，依据合同法相关司法解释，其可以通过抗辩方式请求人民法院调整违约金，并对其予以适当减少。本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的违约金计算标准均为以全部房价款万分之五的标准按日计算违约金，因此，综合考量原告的实际损失，兼顾合同履行情况、当事人过错程度，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，该标准约定违约金过高，本案予以调整。对于逾期交房违约金，本院酌定为以房屋总价款万分之一的标准按日计算违约金。对于逾期办理房产证违约金，本院酌定为以房屋总价款万分之零点五的标准按日计算违约金。房屋总价款为477649元，据此计算逾期交房违约金为2866元（477649元×0.01%×60天）逾期办理房产证违约金为7523元（477649元×0.005%×315天）。上述两项合计10389元。被告提出部分原告有延期付款情况、应承担相应违约责任的辩解，因被告未提起反诉，本案不宜一并处理，被告可另行主张。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十二条、第十八条之规定，判决如下： 一、被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王金水、徐绪凤逾期交房、逾期办证违约金共计10389元； 二、驳回原告王金水、徐绪凤的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4193元，由原告王金水、徐绪凤负担2196元，被告太湖县天龙房地产开发有限责任公司负担1997元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 长  许巧珍 审 判 员  李国文 人民陪审员  吴艳南 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  陈 君 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。