福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽02民终5451号 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀玉，女，1984年4月13日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：林岫峰，福建重宇合众律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中山巴黎春天（厦门）百货有限公司，住所地福建省厦门市思明区中山路**。 法定代表人：尚喜平，该公司董事长。 委托诉讼代理人：高卫炬、穆湘桔，福建远大联盟律师事务所律师。 上诉人陈秀玉因与被上诉人中山巴黎春天（厦门）百货有限公司（以下简称巴黎春天公司）租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2018）闽0203民初6611号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈秀玉上诉请求：1.请求撤销一审判决第（一）、（三）、（四）、（五）、（六）、（七）项判决，依法改判驳回巴黎春天公司诉讼请求中的（一）、（二）（三）、（四）、（七）、（八）项的诉讼请求；2.本案一审、二审的全部诉讼费用由巴黎春天百货公司承担。事实与理由：一、巴黎春天公司无权解除双方之间的租赁合同。巴黎春天公司未支付租金的行为系行使先履行抗辩权，陈秀玉曾多次向巴黎春天公司提出过在电梯等公共区域张贴对店铺宣传海报等需求而无法得到任何回应，而该部分海报需求不仅是合理的，也是巴黎春天公司招商时给陈秀玉的招商承诺。且陈秀玉每月向陈秀玉支付高额物业费，但却从未向陈秀玉明确过服务项目、标准、收费依据、支出情况，也未响应陈秀玉的合理要求，并未尽到法定物业服务义务，无法达到物业预期。巴黎春天公司提供的物业服务与其收费极不匹配，无法达到双方签订物业服务合同时其对物业服务的预期，陈秀玉故而拒绝缴纳物业费。因此，纠纷的发生并非陈秀玉单方违约造成的，而是巴黎春天公司未满足约定及法定的物业服务条件，陈秀玉所采取的合理的自助维权行为，故巴黎春天公司无权依据陈秀玉未支付租金、物业费之行为要求解除双方的租赁合同，也无权要求腾退商铺。二、欠付租金起算日期错误，且滞纳金计算标准过高。根据双方签订的《补充协议》约定，装修免租期为2016年9月20日-2016年12月31日，此期间免租金及综合管理费，2017年1月1日起免收租金。故租金起算期应从2017年7月1日起开始计算，巴黎春天公司的损失亦等同于租金损失加上同期银行贷款利率。三、双方关于六层阳台部分的租赁无效，故巴黎春天公司无权收取该部分的综合管理费。巴黎春天公司对六层阳台部分并不拥有产权，该部分的租赁已经被认定是无效的，就该部分巴黎春天公司并未安装空调设备、提供安保措施和卫生清洁服务，据此巴黎春天公司无权向陈秀玉收取该部分面积的综合管理费。事实上巴黎春天公司明确知晓该部分并无产权，也明确知晓无产权部分无法收取物业管理费，故而变相约定了综合管理费这个名目用以规避不能收取物业费的规定，故该约定显然违反法律规定，且其就该部分区域也未提供任何所谓“综合管理”的服务。原审判决将该所谓综合管理费直接判决为每月7000元物业费，显然违反《厦门市物业服务收费管理办法》（2015年1月1日实施）第12条第1款之规定：“未在土地房屋权属证书中记载的建筑面积不作为计算面积。”之规定。四、巴黎春天公司收取的每月35元/㎡物业服务费标准过高，既与其提供的物业服务不对等，也远远偏离市场行情价格和政府指导价，恳请法院根据市场价格以及政府指导价格予以调整。1.巴黎春天公司的物业费收费标准过高，与其提供的物业服务完全不对等。陈秀玉所在大楼，其并未提供所谓的公共绿化的养护和保养；陈秀玉的楼层未有安保人员驻守或装配监控录像等安保设施；公共区域除了提供垃圾桶，不允许设置宣传设施或张贴宣传海报，也无公共休息椅，更未提供节假日专题布置，景观设计等。其提供的简单廉价的物业服务相较于其收取的每月35元/㎡之高的物业费而言完全不对等。2.巴黎春天公司所在的中山路商圈其他类似商铺的物业费收费标准大概在每月10元/㎡左右，巴黎春天公司收取的物业费远远高于其他同地段同类商铺，不符合市场行情价格。3.根据《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》，即便按照最高的物业服务等级标准进行收费，也远远低于每月35元/㎡。根据《厦门市物业服务收费管理办法》第十一条之规定，实行政府指导价的公共服务费的成本包括物业服务人员工资；物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养和年度安全检测费用；绿化工具购置费、补苗费、农药化肥费等绿化养护费；购置清洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费、二次供水水箱清洗消毒费等清洁卫生费用；维护秩序所需器材装备费、安全防范人员的人身保险费等；物业共用部位、共用设施设备保险及公众责任险费用以及正常的物业管理活动所需的办公用品费、交通费、房租、水电费、通讯费等办公费用等。而根据双方签订的协议第5条“物业服务”之规定，巴黎春天公司向陈秀玉提供的物业服务全部属于上述实行政府指导价的公共服务，其服务费应当参考《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》。然而，即便按照最高的物业服务等级标准进行收费，也远远低于每月35元/㎡。 巴黎春天公司辩称，一、陈秀玉拒不支付租金、物业费等相关费用违反《租赁专柜合同书》之付款约定，已达到巴黎春天公司单方解除合同的条件，且陈秀玉不享有装修免租金优惠。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。可见，先履行抗辩权条件为双方互负债务，先履行一方不履行或履行不符合约定。本案中，巴黎春天公司的义务是向陈秀玉交付租赁房屋，陈秀玉的义务是向巴黎春天公司支付租金、物业费等相关费用。《租赁专柜合同书》签订后，巴黎春天公司已依约向陈秀玉交付租赁房屋，然陈秀玉却以种种理由推托，拒不缴纳租金、物业费等，故陈秀玉不具备先履行抗辩权。相反陈秀玉长期拖欠租金、物业费的行为已构成违约，根据《租赁专柜合同书》第三条、第十六条之约定，巴黎春天公司有权提前终止合同，且陈秀玉所享有的装修期间（即2016年9月20日-2016年12月31日）免租金的优惠取消。据此，陈秀玉应向巴黎春天公司支付2016年9月20日至2016年12月31日期间的租金。二、巴黎春天公司并无义务为陈秀玉提供相关广告服务，但为提高陈秀玉营业额，巴黎春天公司对陈秀玉符合要求的广告申请均予以配合。《租赁专柜合同书》第十条明确约定陈秀玉对橱窗的布置（含广告位宣传）、对公共区域的外墙面设置广告灯箱等均需征得巴黎春天公司同意，但并未约定巴黎春天公司应为陈秀玉提供相关广告服务。相反，巴黎春天公司为增加陈秀玉营业额，多次对陈秀玉符合要求的广告申请积极配合，包括但不限于张贴店铺宣传海报、设置广告灯箱等。三、巴黎春天公司与陈秀玉所签《租赁专柜合同书》系双方真实意思表示，且巴黎春天公司已向陈秀玉提供物业服务，陈秀玉应当依约向巴黎春天公司支付物业费。《物业服务收费管理办法》第六条规定：物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体定价形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。第七条第二款规定：实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。《厦门市物业服务收费管理办法》第四条第二款规定：物业服务收费应当以市场调节价为主、政府指导价为辅，区分不同物业的性质和特点，分别实行市场调节价和政府指导价。第七条规定：住宅**物业公共服务费实行政府指导价。其他物业服务收费实行市场调节价。前款所称住宅不包括别墅、低层住宅。根据前述规定，巴黎春天公司所供物业服务不属于住宅，故不适用《厦门市住宅物业服务等级标准及收费指导价》。相反，巴黎春天公司所供物业服务实行市场调节价，物业费收费标准由巴黎春天公司与陈秀玉自主协商后确定即可。《租赁专柜合同书》签订后，陈秀玉亦依合同所约定物业费标准向巴黎春天公司支付六期物业费。可见，《租赁专柜合同书》系巴黎春天公司与陈秀玉双方真实意思表示，不存在违反法律法规规定，属合法、有效合同，双方均应遵照履行。此外，巴黎春天公司向陈秀玉提供物业服务，工作内容包括但不限于物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设备设施的运行、维修、养护和管理；物业共用部分卫生清洁，垃圾收集、清运，雨、污水管道疏通；公共绿化养护和保养；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；正常营业时间内的中央空调供应等，就该物业费收费标准与物业服务内容相较而言，属于合法、合理、质价相符。四、巴黎春天公司将室外露台交付陈秀玉占有、使用，并依约向陈秀玉提供物业服务，一审法院判决陈秀玉参照物业费收费标准向巴黎春天公司支付管理费并无不当。《租赁专柜合同书》签订后巴黎春天公司将室外露台交付陈秀玉，截至目前，陈秀玉仍占有并使用室外露台部分，且巴黎春天公司依约对巴黎春天百货（含室外露台部分）提供物业服务，包括但不限于整体秩序维护、安全防范、墙体维修维护，不仅如此，对室外露台部分管理费标准已进行明确约定。因此一审法院比照物业费收费标准判令陈秀玉交付管理费并无不妥。 巴黎春天公司向一审法院提出诉讼请求：1.确认巴黎春天公司与陈秀玉所签《租赁专柜合同书》及其《补充协议》于2018年3月13日解除；2.陈秀玉腾退址于厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺并交还巴黎春天公司；3.陈秀玉向巴黎春天公司支付自2016年10月26日起至2018年3月13日止的租金497130元，并按所欠租金日千分之一的标准支付滞纳金至实际付款之日（暂计为67190.3元）；4.陈秀玉向巴黎春天公司支付自2017年7月1日起至实际腾退商铺之日止的物业服务费（按照每月19775元的标准，自2017年7月1日起计算至实际腾退商铺之日止），并按所欠物业服务费日千分之一的标准支付滞纳金；5.陈秀玉向巴黎春天公司支付2017年8月21日至2018年3月20日期间代垫水费2662.8元，并按所欠代垫水费日千分之一的标准支付滞纳金；6.陈秀玉向巴黎春天公司支付2017年8月21日至2018年3月20日期间的代垫电费47522.71元，并按所欠代垫电费日千分之一的标准支付滞纳金；7.陈秀玉向巴黎春天公司支付商铺占用费（自2018年3月13日起计算至实际腾退商铺之日止，按1095元/日租金标准计算）；8.陈秀玉向巴黎春天公司支付违约金98550元；9.陈秀玉按547.5元/日标准向巴黎春天公司支付自2018年3月21日起至实际腾退商铺之日止延迟腾退商铺违约金。 陈秀玉提起反诉请求：1.判决双方《租赁专柜合同书》不得解除；2.确认《租赁专柜合同书》中室外露台无产权部分的租赁条款无效；3.巴黎春天公司依法赔偿陈秀玉各项经济损失20万元。 一审法院认定事实如下：2016年9月，巴黎春天公司（甲方）与陈秀玉（乙方）签订《租赁专柜合同书》，约定：巴黎春天公司将位于巴黎春天百货第六层380平方米商铺出租给陈秀玉使用，另提供222平方米外阳台为顾客休息区域，只收取物业管理费。陈秀玉在该商铺经营范围为餐饮，经营品牌为厦门菜，租赁范围以双方共同确认的红线图为准（附件一：租赁商铺平面图）。合同租赁期限为5个租约年，自商铺交付日起算。甲方同意给予乙方免租装修期90天，自双方签署的《商铺交接验收确认书》所记载的日期为准，开始计算免租装修期。免租装修期内乙方不须交纳租金、物业服务费、POS租用费，但须依据实际发生额交纳电费、税费等相关费用。双方暂约定该商铺交付日为2016年9月1日。第一个租金计收年的月固定租金金额为每平方米90元，共计34200元；第4-5个租金计收年的月固定租金金额递增15%，月固定租金金额为每平方米103.5元，共计39330元。合同一经签订，乙方应在7天内向甲方交付60000元的租赁保证金。乙方在第一年起按该商铺的使用面积计算，自计租日起按35元/平方米/月的标准缴纳物业服务费，每月21070元。 第三条“租金及支付方式”约定：租金每三月缴纳一次，免租装修期届满次日为计租日，租金自计租日开始计算。甲方给予乙方交付日后免除租金的装修期间。双方确认，甲方提供的装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方解除本合同的，则乙方不享有装修期的免租金优惠，乙方应按本合同约定的第一年租金标准向甲方补交该期间的全部租金。首期租金应于免租装修期届满至少提前10日向甲方支付，此后乙方于每次租金到期10日前向甲方支付月固定租金。如果支付的第一个月固定租金对应的期间首日起（包括该日）至当月（日历月）最后一日止（包括该日）不足一个日历月，或者租赁期满或提前终止时的最后一个月内的租赁期间不足一个日历月，则该月份的租金根据合同约定的固定租金的日租金标准，按照该月内的实际租赁天数计算（当月实际租赁日数/当月天数*月租金）。 第五条“物业服务”约定：租赁期内，甲方或甲方指定的物业管理公司对租赁商铺承担物业服务责任，物业服务工作内容包括但不限于以下内容：物业共用部分的维修、养护和管理；物业共用设备设施（如有）的运行、维修、养护和管理；物业共用部分的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和保养；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；正常营业时间内的中央空调供应。乙方应当自计租日起向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳物业服务费。物业服务费按月支付，首期物业服务费于免租装修期到期10日前向甲方或甲方指定的物业管理公司支付，首期不足一月的，按实际天数交纳物业服务费，此后乙方于每月10日前向甲方或甲方指定的物业管理公司缴纳当月物业服务费。 第八条“税收及费用”约定：乙方在租赁期和免租装修期内有关该商品的水费、电费、燃气费、通讯费、有限电视光缆等费用及非正常工作时间空调供应的费用均由乙方承担。上述费用由乙方在每月收到甲方通知后7天内支付给甲方或直接向当地的公用事业部门缴纳。 第十条“招牌和广告”约定：乙方店招及对外广告的设置、内容、制作、安装应严格遵守国家和地区相关法律法规。店招及对外广告的制作、安装须符合安全、消防规范。乙方对橱窗的布置、包括广告位宣传、招牌标记等都须事先征得甲方同意，以保持经营场所的对外统一风格。乙方需要在租赁商铺面向公共区域的外墙面设置广告灯箱的，须征得甲方同意，并且其设置方案和广告画面须经甲方审核同意后，方可发布。未经甲方认可，乙方不得在面向公共区域的外墙面设置广告灯箱。广告的设置事宜乙方应当严格遵守甲方的规章制度。 第十四条“违约责任”约定：在甲方并无违约责任的前提下，乙方拖欠合同租金及物业服务费或本合同规定乙方应支付的相关费用，须向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取所拖欠金额千分之一的滞纳金。逾期超过15日的，甲方或甲方指定的物业管理公司有权禁止乙方商铺开业经营、暂停商铺水电供应直至乙方缴清所欠款项。 第十六条“合同提前终止”约定：有下列情形之一，视乙方违约，甲方有权选择提前终止合同，并扣除乙方全部租赁保证金，并要求乙方赔偿甲方蒙受的一切损失：……乙方逾期迟付租金及物业服务费或本合同规定乙方应支付的相关费用中任意一项达30天以上……甲方依据上述情形提前终止合同时，应提前14天以书面形式发出《终止合同通知书》通知乙方。《终止合同通知书》发出第15日起双方签署的租赁合同自行终止。届时，甲方除有权扣除乙方全部租赁保证金之外，乙方还应向甲方赔偿相当于3个月商铺固定租金的违约金，如甲方所受实际损失超过签述违约金的，甲方仍有权追偿。 第十七条“商铺交还”约定，合同如提前终止或届满，甲方有权要求乙方自费按照甲方交场时的状态把商铺内属于乙方的设备设施及时拆除，拆除后对商铺整体清洁后交还甲方。合同提前终止或届满时，甲方给予乙方7天交还期。乙方须在合同提前终止或届满后7日内将租赁商铺交还甲方。因租赁期限届满后因乙方违约导致本合同终止的，在交还期内，乙方仍应当按届时所在租金计收年度的日租金标准向甲方支付占用费，按照届时物业服务费标准支付物业服务费，承担各项能源费用等。交还期届满乙方仍未能按照约定交还商铺的，乙方除按照前述标准继续支付占用费和物业服务费及能源费之外，每迟延一日，乙方还应该向甲方支付相当于日租金标准50%的延迟腾退商铺违约金。 2017年3月29日，巴黎春天公司与陈秀玉签订一份《补充协议》，约定：就双方签订的《租赁专柜合同书》中部分条款进行变更补充：1.装修免租期变更为2016年9月20日-2016年12月31日免收租金及综合管理费。自2017年1月1日起免收六个月租金，只收取综合管理费。场内营业面积变更为365㎡，外阳台面积变更为200㎡，外阳台为顾客休息区不收取租金，只收取综合管理费。补充协议为《租赁专柜合同书》的有效补充，除以上更改外，其他合作条件仍按原《租赁专柜合同书》条款执行。 上述合同及补充协议签订后，巴黎春天公司将商铺及外阳台交付陈秀玉使用，由陈秀玉经营餐饮。双方均确认巴黎春天公司交付的商铺（即巴黎春天百货第六层6602商铺）面积为365㎡，外阳台面积为200㎡。 陈秀玉于2017年7月23日向巴黎春天公司支付租金16425元、2017年9月30日支付租金32850元，共计支付租金49275元。另，陈秀玉还于2017年2月6日向巴黎春天公司支付物业服务费19775元、2017年1月份水电费7603.34元；2017年3月14日支付物业服务费19775元、2017年2月份水电费8726.28元；2017年4月17日支付物业服务费19775元、2017年3月水电费1399.37元；2017年5月8日支付物业服务费19775元、2017年4月水电费6593.99元；2017年6月30日支付物业服务费19775元、2017年5月份水电费6089.96元；2017年7月23日支付物业服务费19775元、2017年6月份水电费6590.13元；2017年7月23日支付2017年7月至8月水电费14264.18元，合计支付物业服务费118650元。后陈秀玉未再支付租金或相关费用。 2017年10月24日，陈秀玉签收巴黎春天公司发送函件，载明内容主要为：巴黎春天公司已于7月24日、8月8日、8月24日、8月30日、9月17日、10月17日多次给到书面催缴单函件，目前陈秀玉仍然拖欠2017年10-12月份的租金费用、2017年7-9月物业费、2017年9月水电费。如陈秀玉在17年10月27日前仍无缴纳相关费用，巴黎春天公司将严格执行原既定的合约条款，取消扶持计划及减租支持。 2018年2月26日，陈秀玉签收巴黎春天公司发送的《合同终止通知书》，载明内容主要为：鉴于双方所签《租赁专柜合同书》履行过程中，陈秀玉逾期支付租金、物业服务费、代垫水电费已长达半年之久，构成违约，根据《租赁专柜合同书》约定，巴黎春天公司通知陈秀玉双方所签《租赁专柜合同书》及《补充协议》于该《合同终止通知书》发出第十五日起终止，要求陈秀玉于《租赁专柜合同书》终止之日起七日内腾退并整体清洁后将址于厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺交还巴黎春天公司，巴黎春天公司给予陈秀玉的一切优惠条件取消，并要求陈秀玉向巴黎春天公司支付所拖欠租金、物业服务费、代垫水电费等费用并承担相应的违约责任。现厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺及外阳台2**㎡仍由陈秀玉占有使用。 另查明，巴黎春天公司提供给陈秀玉使用的外阳台2**㎡并无权属登记，巴黎春天公司亦未就该外阳台部分的建设取得合法审批手续提供相关证据。 2018年7月9日，巴黎春天公司向一审法院申请撤回其第五项、第六项诉讼请求。 一审审理中，巴黎春天公司陈述2017年7月至9月期间的租金，巴黎春天公司曾同意给予陈秀玉优惠，该期间租金减半。陈秀玉提供其与巴黎春天公司沟通其餐饮店广告推广事宜的微信聊天记录，主张因巴黎春天公司未按合同约定提供广告服务，导致陈秀玉的餐饮店无法正常经营。陈秀玉还提供部分网络截图，主张因巴黎春天公司导致顾客无法了解陈秀玉的经营地点，导致陈秀玉经营惨淡。 一审法院认为，（一）巴黎春天公司与陈秀玉就厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺（面积365㎡）所订立的《租赁专柜合同书》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示。虽然巴黎春天公司提供给陈秀玉使用的外阳台部分（面积200㎡）未取得合法批建手续，但双方租赁合同中明确该外阳台部分并不属于租赁标的，因此，不影响双方就厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺所形成的租赁合同关系的效力，双方就厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺所形成的租赁合同关系合法有效。 双方签订的《租赁专柜合同书》及《补充协议》中还包含巴黎春天公司提供外阳台部分（面积200㎡）给陈秀玉使用、陈秀玉支付综合管理费的相关约定。因巴黎春天公司并未就外阳台部分取得合法批建手续，双方就外阳台部分达成的相关约定应属无效。但巴黎春天公司将外阳台部分交付陈秀玉使用，陈秀玉仍应参照合同约定支付使用外阳台的相关费用。 （二）如上分析，巴黎春天公司与陈秀玉就厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺所形成的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，相应关于租金及物业服务费的标准约定亦系双方当事人自主协商。陈秀玉主张合同约定的物业服务费与巴黎春天公司提供的物业管理服务不匹配以及物业服务费过高，但仍按照合同的约定按月向巴黎春天公司支付了118650元的物业服务费，亦未在法律规定的时间内请求变更原合同中关于物业服务费的约定，故陈秀玉的上述抗辩缺乏依据。双方合同中亦未约定巴黎春天公司应承担提供相关广告服务的义务。故陈秀玉以巴黎春天公司提供的物业服务及广告服务不符合约定为由主张行使抗辩权缺乏法律依据。双方《补充协议》中虽然并未约定“物业服务费”，但结合双方《租赁专柜合同书》中约定以及合同的实际履行情况，可以认定《补充协议》中的约定的“综合管理费”即为《租赁专柜合同书》中约定的“物业服务费”。陈秀玉未依约支付租金及相关费用已达合同约定的解除条件，巴黎春天公司依约行使合同解除权，通知陈秀玉终止《租赁专柜合同书》的履行，该通知内容即为解除合同的意思表示，已于2018年2月26日达到陈秀玉。根据双方的约定，合同自通知发出第十五日起终止，故巴黎春天公司与陈秀玉所签《租赁专柜合同书》及《补充协议》中关于厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺部分的租赁合同关系于2018年3月13日解除。该合同解除后，陈秀玉应依法将厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺腾退并交还巴黎春天公司。 （三）关于陈秀玉欠付租金及各项费用的认定。 1.陈秀玉欠付的租金金额。巴黎春天公司与陈秀玉签订的《补充协议》明确约定装修免租期为2016年9月20日至2016年12月31日，且约定2017年1月1日起免收六个月租金，只收取综合管理费。结合双方《租赁专柜合同书》中第三条关于装修免租期的约定，如因陈秀玉违约导致巴黎春天公司解除合同的，陈秀玉不享有装修期的免租金优惠，陈秀玉应按照合同约定的第一年租金标准补交该期间的全部租金。现双方租赁合同关系因陈秀玉违约解除，故巴黎春天公司有权要求陈秀玉支付2016年9月20日至2016年12月31日期间的租金。2017年1月1日起六个月的租金，属巴黎春天公司自愿给予陈秀玉的租金优惠，该意思表示已经到达陈秀玉，在双方没有明确约定的情况下，巴黎春天公司无权任意取消上述租金优惠，故2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金，陈秀玉依约无需支付。2017年7月1日至2018年9月30日期间的租金，根据巴黎春天公司的确认，该期间陈秀玉可按合同约定租金的一半支付。综上，2016年9月20日至2018年3月13日双方合同解除之日，陈秀玉应付租金总额为337896元（32850元/30天*11天+3个月*32850元+32850元/2*3个月+32850元*5个月+32850元/31*13天），陈秀玉已支付租金49275元，还应支付租金288621元。根据双方合同第三条、第十四条约定，陈秀玉还应支付欠付租金的滞纳金，鉴于双方约定的滞纳金每日千分之一过高，酌情调整为按每日万分之二支付滞纳金。关于滞纳金的起算时间，2016年9月20日至2016年12月31日期间原免租期的租金，属巴黎春天公司原给予陈秀玉的优惠，故陈秀玉未支付相应期间的租金，相关部分租金共计110595元的滞纳金应自巴黎春天公司提起本案诉讼，即2018年4月8日开始计算为宜。2017年7月1日至2017年12月31日期间的尚欠租金共计147825元，巴黎春天公司主张自2017年10月28日开始计算滞纳金不违反合同约定，予以照准。2018年1月1日至2018年3月13日期间的租金共计79476元，依约应自2017年12月22日开始计算滞纳金，上述滞纳金均应支付至实际支付之日止。 2.陈秀玉欠付物业服务费的金额。根据双方补充协议约定，2016年9月20日至2016年12月31日免租期间的物业服务费陈秀玉无需支付。因此，陈秀玉应自2017年1月1日开始支付物业服务费。陈秀玉已支付物业服务费118650元，还应向巴黎春天公司支付自2017年7月1日起至实际腾退之日止的物业服务费。如前所述，虽然外阳台部分无合法批建手续，但陈秀玉实际使用该部分，仍应参照合同标准支付相关的物业服务费。鉴于外阳台部分并无合法批建手续，巴黎春天公司要求陈秀玉支付外阳台部分物业服务费的滞纳金缺乏依据。关于厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺部分陈秀玉欠付的物业服务费，酌定陈秀玉按照日万分之二的标准自合同约定的支付日起开始计算滞纳金，具体为：其中12775元自2017年7月11日起算，12775元自2017年8月11日起算，12775元自2017年9月11日起算，12775元自2017年10月11日起算，12775元自2017年11月11日起算，12775元自2017年12月11日起算，12775元自2018年1月11日起算，12775元自2018年2月11日起算，12775元自2018年3月11日起算，12775元自2018年4月11日起算，12775元自2018年5月11日起算，12775元自2018年6月11日起算。鉴于滞纳金计算的截止时间与物业服务费计算的截止时间并不一致，巴黎春天公司一并主张计算至陈秀玉腾退商铺之日止缺乏依据。对于巴黎春天公司主张的滞纳金，计算至庭审之日即2018年6月20日，此后的滞纳金巴黎春天公司可根据实际产生的物业服务费金额另行主张权利。 3.陈秀玉现仍占用厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺，应支付至实际腾退之日止的占用费。占用费可参照合同约定标准，即每月32850元计算。巴黎春天公司同时主张的违约金及迟延腾退商铺违约金，在巴黎春天公司已主张逾期支付租金滞纳金及腾退期间占用费的情况下，上述两项违约金超过巴黎春天公司因陈秀玉违约所造成的实际损失，现陈秀玉抗辩上述两项违约金过高，应予以采纳，本院酌定陈秀玉向巴黎春天公司支付违约金98550元。另，巴黎春天公司申请撤回第五项、第六项诉讼请求，不违反法律规定，予以准许。 4.关于陈秀玉的反诉请求，如上分析，巴黎春天公司行使合同解除权符合合同约定及法律规定，陈秀玉请求巴黎春天公司不得解除《租赁专柜合同书》缺乏依据。外阳台部分并不属于双方《租赁专柜合同书》所约定的租赁标的，巴黎春天公司与陈秀玉之间就外阳台部分并未形成租赁合同关系。鉴于外阳台部分确未取得合法批建手续，双方关于外阳台部分的约定应属无效。陈秀玉依约应支付物业服务费，其要求巴黎春天公司退还已经支付的物业费118650元缺乏依据。另，巴黎春天公司无需支付陈秀玉装修投入损失，陈秀玉亦未就其装修投入提供充分证据，其要求巴黎春天公司支付经济损失20万元的请求亦不能成立。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、中山巴黎春天（厦门）百货有限公司与陈秀玉签订的《租赁专柜合同书》及其《补充协议》中就厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺的租赁关系于2018年3月13日解除；二、中山巴黎春天（厦门）百货有限公司与陈秀玉签订的《租赁专柜合同书》及其《补充协议》中关于厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层外阳台部分约定无效；三、陈秀玉于判决生效之日起十日内将厦门市思明区中山路76-132号巴黎春天百货第六层6602商铺腾空返还中山巴黎春天（厦门）百货有限公司；四、陈秀玉于判决生效之日起十日内向中山巴黎春天（厦门）百货有限公司支付欠付的租金337896元及滞纳金（2017年10月28日至2017年12月21日期间，每日按147825元的日万分之二计算；2017年12月22日至2018年4月7日期间，每日按227301元的日万分之二计算；2017年4月8日起，每日按337896元的日万分之二计算至实际支付之日止）；五、陈秀玉于判决生效之日起十日内向中山巴黎春天（厦门）百货有限公司支付自2017年7月1日起至实际腾退商铺之日止的物业服务费（按照每月19775元的标准，自2017年7月1日起计算至实际腾退之日止）及滞纳金（12775元自2017年7月11日起算，12775元自2017年8月11日起算，12775元自2017年9月11日起算，12775元自2017年10月11日起算，12775元自2017年11月11日起算，12775元自2017年12月11日起算，12775元自2018年1月11日起算，12775元自2018年2月11日起算，12775元自2018年3月11日起算，12775元自2018年4月11日起算，12775元自2018年5月11日起算，12775元自2018年6月11日起算，均按上述金额的每日万分之二计算至2018年6月20日）；六、陈秀玉于判决生效之日起十日内向中山巴黎春天（厦门）百货有限公司支付商铺占用费（按照每月32850元的标准，自2018年3月13日起计算至实际腾退之日止）；七、陈秀玉于判决生效之日起十日内向中山巴黎春天（厦门）百货有限公司支付违约金98550元；八、驳回中山巴黎春天（厦门）百货有限公司的其他诉讼请求；九、驳回陈秀玉的其他反诉请求。本案一审本诉案件受理费8165元，由中山巴黎春天（厦门）百货有限公司负担782元，陈秀玉负担7383元。反诉案件受理费8165元，由中山巴黎春天（厦门）百货有限公司负担816元，陈秀玉负担7349元。保全申请费5000元，由中山巴黎春天（厦门）百货有限公司负担500元，陈秀玉负担4500元。 二审审理期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。 审理中，陈秀玉提交了录像，拟证明巴黎春天公司自2018年7月即实施停电，导致其无法使用租赁物。巴黎春天公司质证认为，陈秀玉对停电时间陈述存在矛盾。陈秀玉长期拖欠租金，其于2018年7月即不再经营，巴黎春天公司无法进入讼争房产部分。后，消防检查中，建议巴黎春天百货公司停电，以防止发生火灾。该商铺未停水，且停电存在合同依据。本院对该证据经分析认为，双方确认存在停电事宜，但陈秀玉明确表示其仍有物品放置在讼争房产内，且明确表示不同意办理移交，故本院仍予以认定陈秀玉占有讼争房产。 本院认为，首先，陈秀玉以巴黎春天公司未满足陈秀玉张贴海报的要求而行使先履行抗辩权，但双方之间签订的《租赁专柜合同书》并未约定巴黎春天公司负有必须为陈秀玉提供张贴海报的义务，亦无法律规定巴黎春天公司负有该项义务，故陈秀玉并无行使先履行抗辩权的合同和法律基础，其上诉主张依先履行抗辩权而拒付租金的主张应予以驳回。其次，陈秀玉上诉主张一审判决未计算免租期导致租金起算时间有误，但根据双方签订的《租赁专柜合同》中关于免租期的约定，如因陈秀玉存在违约导致解除合同，则其不再享有免租期的优惠。而本案中因陈秀玉拒不支付租金，导致巴黎春天公司诉求解除双方之间租赁合同的事由成立，故陈秀玉不再享有2016年9月20日-2016年12月31日的免租期优惠。至于陈秀玉主张滞纳金标准过高，但一审判决已经综合诸因素予以调整，并未过高，故予以维持。再次，陈秀玉上诉主张其不应支付六层阳台部分的综合管理费。虽涉六层阳台部分因未取得合法批建手续，就该部分的相关约定系属无效，但陈秀玉确认其使用该部分，则应支付相关的费用。陈秀玉依据《厦门市物业服务收费管理办法》主张不应计取未批建部分的物业管理费用，但《厦门市物业服务收费管理办法》约束为物业服务企业的物业服务行为，而本案中系基于巴黎春天公司与陈秀玉之间就租赁合同关系所作出的约定，故并不适用《厦门市物业服务收费管理办法》的相关规定。另，陈秀玉已经依约支付六层阳台部分的相关费用，其再称收费标准过高，缺乏事实依据，应予以驳回。综上，一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费12987元，由上诉人陈秀玉负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 颜映红 审 判 员 胡林蓉 审 判 员 章 毅 二〇一八年十二月十三日 代书记员 陈 琳 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。