四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终17217号 上诉人（原审被告）：成都市强毅洁康环境工程有限公司。住所地：四川省成都市武侯区华锦路**。 法定代表人：杨毅，执行董事。 委托诉讼代理人：张梦颖，四川诺瑞特律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈旭东，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡佳辉，女，1993年1月8日出生，汉族，住四川省资中县。 委托诉讼代理人：杨成良，四川英济律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高文燕，四川英济律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市金牛区人民政府西华街道办事处。。住所地：四川省成都市金牛区西华大道** 法定代表人：李俊，主任。 委托诉讼代理人：蔡泽文，四川凯越律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁俊英，四川凯越律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市金牛区人民政府。住所。住所地：四川省成都市金牛区沙湾路**div> 法定代表人：周德强，区长。 委托诉讼代理人：甘恬，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪亚超，四川元绪律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：成都市金牛区西华街道青杠社区居民委员会。住所地。住所地：四川省成都市金牛区西华大道**iv> 法定代表人：叶尚林，职务不详。 委托诉讼代理人：叶尚林，男，该居民委员会工作人员。 委托诉讼代理人：曾修元，男，该居民委员会工作人员。 上诉人成都市强毅洁康环境工程有限公司（以下简称强毅洁康公司）因被上诉人胡佳辉、成都市金牛区人民政府西华街道办事处（以下简称西华街办）、成都市金牛区人民政府（以下简称区政府）、成都市金牛区西华街道青杠社区居民委员会（以下简称青杠居委会）租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市金牛区人民法院（2018）川0106民初3255号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 强毅洁康公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审；２.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院对案件证据的关联性未进行实质审查，导致错误认定事实，形成错误判决，应发回重审。根据强毅洁康公司与青杠社区直接管理的第二、第三居民小组签订的联合经营管理合同，两者是联营合同关系，且青杠社区第二、第三居民小组出具的委托书承诺综合市场修建和经营所需行政审批相关手续由其完善申请并办理，该市场具体修建也是由青杠居委会实施的招投标，以上三个证据可以证明青杠居委会应承担全部法律责任，一审判决以合同相对性未判决其承担法律责任，属于认定错误。二、强毅洁康公司遗漏重要证据，影响本案事实的认定，应发回重审。一审中强毅洁康公司关于青杠综合市场的收益及支出情况以及青杠社区二、三组村民受益证据的缺失，导致不能证明此综合市场是在区委、区政府、西华街办主导下为失地农民解决基本保障的一个政府行为具体措施，具有相当的合法性和合理性。因此直接影响了判决结果，属事实不清。现强毅洁康公司通过努力将证据补齐，该部分证据证明强毅洁康公司截止2018年9月前共向青杠居委会缴纳利润789700元，当地失地农民至今仍在受惠该市场带来的收益，这也符合联营合同约定的项目运转后青杠社区第二、第三居民小组应享受的利润，且该部分利润用于解决当地失地农民增收，自2017年起，当地失地农民因此未出现上访，一审法院未考虑该案的背景及目前的实际情况，轻易认定租赁合同无效，将会造成新的问题，鉴于一审未出示上述有关事实认定方面的证据，为查清事实，请求二审法院发回重审。三、胡佳辉有重大过错，一审未认定，事实不清，应发回重审。胡佳辉与强毅洁康公司签订合同时，对市场尚未取得合法用地手续是知情的，愿意承租，自身具有重大过错，后系其自身经营不善想退出市场才导致此次诉讼。目前政府为解决当地失地农民增收，是认可该市场长期客观存在，并认可市场的经营行为。 胡佳辉辩称，一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判；二、根据双方签订的合同，合同的相对方是强毅洁康公司，至于其与青杠居委会、西华街办、区政府之间的关系，不是本案合同纠纷审理的范围；三、胡佳辉在签订租赁合同履行过程中不存在责任，在此之前被上诉人均未见过限期拆除的通知书。 西华街办辩称，一、西华街办并非本案合同的当事人，与本案无关，强毅洁康公司与租赁户签订的租赁协议不存在过错，不应承担责任；二、强毅洁康公司与租赁户实为租赁，租金用于“50、60”人员等，西华街办与该租赁合同没有任何关系，青杠居委会有权管理自己的财产，将自己的土地租赁给强毅洁康公司，收取租金，我方认为强毅洁康公司向青杠社区交付租金与本案租赁合同无任何关系，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 区政府辩称，本案是强毅洁康公司与胡佳辉，与区政府无关，强毅洁康公司上诉请求没有涉及区政府承担责任，请求依法判决区政府不承担任何责任。 青杠居委会辩称，本案是租赁违约，强毅洁康公司称我方违法，我方并不认为我们市场是违法的，以前就有建筑，我们是将老的建筑规范了一下，利用空闲土地给“50、60”解决创收，我方认为合同是有效的，我们是经过了区政府领导的批复，以街道为主，实地考察，利用新城周边的闲置土地进行街道办事处现场招标，我方认为是合法的。整个市场建筑都没有手续，只有一个行政批文，区政府是批复了的。我方认为强毅洁康公司的上诉是合理合法的。 胡佳辉向一审法院起诉请求：1.确认胡佳辉与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁协议补充协议》无效；2.强毅洁康公司退还胡佳辉保证金5000元及全部租金10200元；3.西华街办和区政府对第2项诉讼请求承担连带责任；4.强毅洁康公司、西华街办、区政府承担本案全部诉讼费用。一审庭审中，胡佳辉要求青杠居委会承担共同责任。 一审法院认定事实：2017年9月20日，胡佳辉向强毅洁康公司支付铺面保证金5000元，并于当月21日向强毅洁康公司支付租金10200元。 2017年9月21日，强毅洁康公司（甲方）与胡佳辉（乙方）签订《青杠综合市场摊位/铺面租赁》，约定的主要内容：1.乙方自愿承租甲方市场鱼档铺面一个，每个铺面年租金20400元，月租金1700元，实行半（年付）支付制，以现金为租金支付方式，签合同同时交租金；2.租期一年，即从2017年元月交付商铺起算（具体时间见补充协议）；3.乙方在签订选铺/摊的承诺书缴纳的保证金在签订本合同时自动转为市场履约保证金。当日，强毅洁康公司与胡佳辉签订《摊位/铺面租赁协议补充协议》，约定的主要内容：租赁期限自2017年9月25日交付至2018年9月24日止，共计一年；每年租金到期前15天内付清，租金于2017年9月25日起算，止于2018年9月24日；双方就水电费、市场管理费等其他费用、协议解除等进行了补充约定。 2017年1月10日，成都市规划管理局向青杠居委会送达成规执法【2017】第133号《限期拆除违法建设决定书》，载明“经查，你社区居委会未经规划部门许可，擅自在成都市金牛区青杠社区二队空地上修建建筑物及构筑物，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定，属违法建设。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，现责令你于2017年1月31日之前予以拆除。逾期未拆除的，本局将依法采取强制拆除措施”。2017年9月4日，成都市规划管理局向青杠居委会发出成规执法【2017】第4940号《限期自行拆除违法建设公告》和成规执法【2017】第4942号《履行规划行政决定催告书》，要求青杠居委会拆除违法建设。 一审法院认定以上事实，有《青杠综合市场摊位/铺面租赁》、《摊位/铺面租赁协议补充协议》、收据、《限期拆除违法建设决定书》、《规划执法文书送达回执》、《限期自行拆除违法建设公告》、《履行规划行政决定催告书》等证据及当事人陈述在卷予以佐证。 一审法院认为，本案争议的主要焦点为：一、关于胡佳辉与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁协议补充协议》的效力认定问题；二、胡佳辉要求强毅洁康公司退还保证金及租金的理由是否成立。 一、关于胡佳辉与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁协议补充协议》的效力问题。一审法院认为，根据成都市规划管理局向青杠居委会送达的成规执法【2017】第133号《限期拆除违法建设决定书》，能够确定青杠综合市场未取得建设工程规划许可证，该市场系违法建筑。强毅洁康公司抗辩青杠综合市场系政府和街道人员组织进行招投标，且收益主要用于解决“50、60”人员的生活费和偿还修建成本的意见，因强毅洁康公司所提交关于招投标的证据，系青杠居委会与强毅洁康公司关于设立青杠综合市场过程的相关文件。强毅洁康公司未提交证据证明青杠综合市场的收益及支出情况，故强毅洁康公司的上述抗辩意见，不能作为青杠综合市场修建合法的理由，更不能否定成都市规划管理局已确定青杠综合市场系违法建筑物的事实。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定，因青杠综合市场未取得建设工程规划许可证，胡佳辉主张与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁协议补充协议》无效，于法有据，一审法院予以支持。 二、胡佳辉要求强毅洁康公司退还保证金及租金的理由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因胡佳辉与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》无效，胡佳辉主张强毅洁康公司退还5000元保证金的诉求，一审法院予以支持。关于胡佳辉主张退还租金的问题。胡佳辉作为承租人，于2017年9月23日搬入青杠综合市场，即便认为因合同无效不愿履行合同，胡佳辉也负有向强毅洁康公司告知搬离租赁场地、履行交还租赁场地的义务。因胡佳辉未提供相关证据证明前述事实，无法确定胡佳辉实际占用租赁场地的时间。故胡佳辉要求退还租金的请求，因未提交证据证明租金损失情况，一审法院不予支持。 另，关于胡佳辉主张青杠居委会承担共同责任、西华街办和区政府承担连带责任的问题。一审法院认为，合同具有相对性，且没有证据证明青杠居委会、西华街办、区政府在胡佳辉与强毅洁康公司签订《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》过程中具有过错，故胡佳辉前述主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，判决：一、胡佳辉与强毅洁康公司签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》无效；二、强毅洁康公司于判决生效之日起十日内退还胡佳辉保证金5000元；三、驳回胡佳辉其他诉讼请求。本案案件受理费180元，减半收取计90元，由强毅洁康公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 二审中，强毅洁康公司提交了以下证据： 1-4.2016年、2017年二组、三组领款花名册，截止2018年10月前二组、三组领取单，2017年1月至2018年9月收据，拟以此证明市场的租金和保证金都是支付给二、三组居民了，保障他们的基本生活。 5.集体土地所有证，拟以此证明案涉市场土地是集体的土地。 6-7.《证明》、照片和会议纪要，拟以此证明市场修建的合法性。 胡佳辉发表质证意见称：证据1、2没有原件，对真实性、合法性、关联性不认可；对证据3、4的真实性、合法性予以认可，但与本案无关，反而证明我方观点，关于综合市场每年向社区支付的是15万元，根据我方提交的相关数据汇总，我们保证金就交了34.4万元，同时租金交了709800元，整个社区承租只有15万元，但是给公司创收有一百多万；对证据5的三性予以认可；证据6证明内容不清，且没有提交证明的依据；对证据7三性不予认可，即使相关文件真实，仅是证明相关政府允许，仅是提升和完善的工作方案，不是对建筑规划范围、配套进行行政审批，只是一个鼓励性、引导性的方案或者通知，不是一个行政许可，其中一个是慰问小组，与本案无关。 西华街办发表质证意见称：同胡佳辉的质证意见一致。 区政府发表质证意见称：以上证据均与区政府无关。 青杠居委会发表质证意见称：对证据的真实性和证明目的均予以认可。 本院经审查认为：关于证据1至证据4系名单，但本案二审审查的系胡佳辉与强毅洁康公司之间签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》是否应当认定为无效，故强毅洁康公司向第三人支付款项的情况与本案需查明的事实并无关联性，故本院不予采纳。 关于证据5系集体土地所有权证据，而本案所涉的合同是否无效系根据是否修建时或一审庭审辩论终结前取得规划许可证或经主管部门批准建设为判断标准，故与本案待证事实并无关联性，故本院不予采纳。 证据6系青杠社区二组、三组所出具的证明。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条“单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或者盖章，并加盖单位印章。人民法院就单位出具的证明材料，可以向单位及制作证明材料的人员进行调查核实。必要时，可以要求制作证明材料的人员出庭作证”之规定，该证明文件并无负责人或者制作人签字盖章，且该证据与本案合同效力的认定并无关联，故本院不予采纳。 证据7均系复印件或照片，强毅洁康公司未针对复印件提交原件以供比对，照片也不能反映行政机关对于案涉市场的报规报建手续予以准许，故不能达到强毅洁康公司的证明目的，本院不予采纳。 二审中，青杠居委会提交照片两张，拟以此证明市场的合法性，以前市场是公共改建，综合市场是青杠居委会改建的，不是修建。 强毅洁康公司发表质证意见称：对证据的三性予以认可。 胡佳辉发表质证意见称：对证据的三性不予认可，不能证明市场的修建具有合法性。 西华街办发表质证意见称：对证据的三性不予认可。 区政府发表质证意见称：与我方无关，不发表质证意见。 本院经审查认为：该照片仅能反映房屋的状态，并无进行了报规报建的相关内容，故不能达到青杠居委会的证明目的，本院不予采纳。 二审中，强毅洁康公司另提交了西华街办【2016】60号文件复印件一份，拟以此证明西华街办、区政府作为被告，西华街办不能置身事外，其是案涉市场的行政引导者、实施者。该文件是向区政府的请示文件，所以在解决持续增收问题上提到了要依法合规。但是在会议纪要上明确提出了政府倡导并实施项目，有效解决环城生态区“50、60”人员增收难问题，如果有不规范应是操作上的问题，而不是原则上的问题。从具体组织实施上看，西华街办也是这样做的。故西华街办应有连带责任。 胡佳辉发表质证意见称：1.对该证据的真实性、合法性予以确认；2.对该证据与强毅洁康公司拟证明的事实的关联性不予认可。该文件的内容可见是关于解决“50、60”人员持续增收的问题，政府文件是“合理依规利用土地”，同时也无法证明强毅洁康公司案涉市场是由西华街办统一修建，不是行政引导者。故该份证据不能作为强毅洁康公司证明出租屋合法的依据。 西华街办发表质证意见称：对该证据的真实性无异议，但该证据与本案无关，不能达到其证明目的。 区政府发表质证意见称：对真实性、合法性不发表意见，故与本案无关。本案系租赁合同纠纷，该证据是西华街办的内部请示文件，也不能达到强毅洁康公司的证明目的。 青杠居委会发表质证意见称：该证据是从西华街办的档案室调取，对证据的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院经审查认为，西华街办【2016】60号文件经西华街办确认真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认。但该文件系西华街办向青杠社区遗留问题专项工作组提出的《关于完善提升府河新居社区公建配套暨区域道路交通秩序整治工作的请示》，该请示中明确载明了“街道按照区委守住底线，在政策法规内寻找办法妥善化解……的总体要求，及时召开工委会、专题会进行研究部署，制定研究群众诉求的工作方案”，以及“通过合理依规利用土地资源，促进社区集体经济发展，解决就业服务机会，解决村民持续增收问题”。纵观该文件，并未就不经规划许可即进行修建的问题作出请示，强毅洁康公司也不能举证证明相关政府部门出具了文件，批准未经规划许可即进行修建的行为。故该文件不能达到强毅洁康公司的证明目的，本院不予采纳。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据上诉人强毅洁康公司的上诉请求与被上诉人胡佳辉、西华街办、区政府、青杠居委会的答辩意见，本案二审争议焦点为：强毅洁康公司与胡佳辉所签订的《青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》效力应当如何认定。对该争议焦点的认定，本院做如下论述。 首先，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉建筑物及构筑物的修建并未取得工程规划许可证，或在一审法庭辩论终结前取得或经主管部门批准建设，故强毅洁康公司与胡佳辉签订的相应租赁合同应归属于无效合同。一审法院对此认定正确，本院予以确认。 其次，根据本案查明的事实，成都市规划管理局做出的成规执法【2017】第133号《限期拆除违法建设决定书》，载明案涉建筑物和构筑物系违反建筑，并责令拆除；成规执法【2017】第4940号《限期自行拆除违法建设公告》和成规执法【2017】第4942号《履行规划行政决定催告书》，要求青杠居委会拆除违法建设。故根据行政机关的上述行为，案涉建筑物和构筑物已被有权行政机关认定为违法建筑并责令拆除，故强毅洁康公司与胡佳辉签订的青杠综合市场摊位/铺面租赁》及《摊位/铺面租赁补充协议》违反法律法规的强制性规定，为无效合同。强毅洁康公司的认为案涉合同具有合法性的理由不能成立，本院不予支持。 关于强毅洁康公司上诉提出青杠居委会应当承担连带责任的问题。本院经审查认为，青杠居委会并非案涉租赁合同的相对方，强毅洁康公司并未提交相应证据证明青杠居委会对案涉合同参与履行，故强毅洁康公司要求青杠居委会承担连带责任的理由不能成立，本院不予支持。 关于强毅洁康上诉提出胡佳辉自身存在过错的理由。本院经审查认为，案涉合同系违反法律法规强制性规定、并经行政机关发出处理决定书后而无效；无效的法律后果应根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，强毅洁康公司对收取的保证金应予退还。故一审法院对此认定正确，本院予以确认。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费180元，由上诉人成都市强毅洁康环境工程有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 白富群 审判员 何广智 二〇一八年十二月十八日 书记员 龙春光