广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初16796号原告：东莞市厚如物业投资有限公司。住所地：东莞市厚街镇南五村名都家居广场****，统一社会信用代码为91441900MA4UNXQA46。法定代表人：陈益民。委托诉讼代理人：唐利红，广东中建合展律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖丽，广东中建合展律师事务所辅助人员。被告：黄剑飞，男，1978年9月8日出生，汉族，住福建省仙游县，原告东莞市厚如物业投资有限公司（以下简称“东莞厚如公司”）诉被告黄剑飞租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告东莞厚如公司的委托诉讼代理人唐利红，被告黄剑飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东莞厚如公司向本院提出诉讼请求：1.确认双方签订的租赁合同已解除；2.黄剑飞向东莞厚如公司支付租金63189.68元、管理费31422.84元、电费3947.95元、违约金13616元（具体计算方法见附表）；3.黄剑飞承担本案律师费8000元；4.黄剑飞承担本案诉讼费。事实与理由：黄剑飞与东莞厚如公司签订租赁合同，黄剑飞承租东莞厚如公司名下位于东莞市××街××社区××路××号的【驰生商业中心】1F01D号之商铺，面积为136.15平方米，月租金为6808元/月，管理费为1008元/月，合同期限为2017年7月15日至2020年7月14日。黄剑飞自2017年7月开始欠费，合同第十一条约定：“乙方有下列情况之一者，甲方有权没收押金，乙方还应向甲方交付相当于两个月租金数额作为违约金，并支付完所有的费用，甲方并有权单方终止合同，收回该商铺。（1）拖欠租金、管理费、其他费用超过5日的……”，因黄剑飞未依约支付租金、管理费、电费等，东莞厚如公司于2018年7月21日发出解除合同通知函。截至2018年7月22日止，黄剑飞拖欠租金63189.68元、管理费31422.84元、电费3947.95元，应支付违约金13616元。另根据合同第十二条的约定，黄剑飞应支付东莞厚如公司为解决争议花费的律师费用8000元。被告黄剑飞辩称：1.因东莞厚如公司经营管理的问题导致黄剑飞撤场；2.目前商场经营状况差、空置率高，导致黄剑飞亏本，在此情况下，东莞厚如公司向黄剑飞追偿租金不合理。本院经审理认定事实如下：东莞厚如公司是坐落于东莞市××街××社区××路××商业中心汇展××商铺101的物业的产权人。东莞厚如公司与黄剑飞签订了君汇时代广场租赁合同，约定：由黄剑飞承租东莞厚如公司位于东莞市××街镇××路××号的【驰生商业中心】1F01D号之商铺，用于经营，租赁期限从2017年7月15日起至2020年7月14日，免租4个月，首次试业后先执行2个月免租期，剩余免租期于第二年第一季度执行；2017年7月15日至2018年7月14日的月租金为6808元、2018年7月15日起变更为9531元，2019年7月15日起再变更为13615元。自本合同签订之日，黄剑飞缴付首期租金6808元，该首期租金对应的租赁期间为2017年9月15日至2017年10月14日，每月的租金于当月5日前交纳；月管理费为2723元，从商场试业之日起交纳，每月的管理费于当月5日前交纳；每月5日前根据水电表实际读数交纳上月水电费；签订合同时交纳两个月租金共27230元作为租赁押金；如拖欠上述费用，东莞厚如公司可按其拖欠数额每天加收0.4%的滞纳金，拖欠超过5日的，视为黄剑飞违约，东莞厚如公司有权终止合同，没收押金，收回商铺并追究黄剑飞的违约责任。关于违约责任，合同还约定，黄剑飞拖欠租金、管理费、其他费用超过5日的，或未经东莞厚如公司同意停止营业超过3日的，东莞厚如公司有权没收押金，黄剑飞还应支付相当于两个月租金数额的违约金，且黄剑飞需按东莞厚如公司通知的时间搬出，否则东莞厚如公司有权清除黄剑飞包括装修在内的所有物品，损失由黄剑飞自行承担；守约方为解决争议支付的诉讼费、律师费等由违约方承担。现东莞厚如公司主张黄剑飞自2017年10月15日起拖欠租金，自2017年8月7日起拖欠管理费，自2017年11月1日起拖欠电费，故东莞厚如公司于2018年7月21日向黄剑飞发出书面解除合同通知，快递查询明细显示黄剑飞已于2018年7月22日签收该通知。庭审中，双方均确认黄剑飞自2018年4月起已停止经营。关于电费，东莞厚如公司提交了其自行制作的商铺电表用电明细予以佐证，该明细表显示黄剑飞租赁的案涉商铺于2017年11月至2018年3月期间各月的用电量分别为764度、735度、777度、510度、647度。东莞厚如公司还主张电费的收费标准为1.15元/度，另，东莞厚如公司还提交了其与广东中建合展律师事务所签订的委托代理合同及发票，拟证明其已经为本案支出律师费8000元。以上事实，有原告东莞厚如公司提交的君汇时代广场租赁合同、不动产权证书、农商银行质押物收据、商铺电表用电明细、解除合同通知、快递单、快递查询明细、委托代理合同、发票，当事人陈述以及本案一审庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，案涉商铺已取得不动产权证书，在法律上是合法的建筑，故案涉商铺可用于出租，东莞厚如公司与黄剑飞签订的租赁合同合法有效。现黄剑飞对存在拖欠租金等没有异议，仅是认为东莞厚如公司未按约定对商场进行管理，导致空置率高，进而使黄剑飞经营亏损，故不同意缴纳租金等，但对解除合同没有异议，故本院确认双方之间的合同已解除。本案的主要争议焦点为：黄剑飞拖欠的各项费用应当如何计算。第一，关于租金。虽然黄剑飞称东莞厚如公司未经营管理好商场，空置率过高，导致其亏损，但合同并未就空置率进行约定和限制，且经营风险属于自负盈亏的商业风险，故黄剑飞不能因此拒不缴纳租金等。现黄剑飞没有提交任何证据证明其已缴纳租金，结合合同关于第一年2个月的免租期以及签订合同时预交1个月租金的约定，东莞厚如公司主张黄剑飞自合同期第4个月（即2017年10月15日）起拖欠租金，本院予以采纳。东莞厚如公司书面解除合同时（2018年7月21日），距离黄剑飞停止经营时已接近4个月，早已达到合同中约定的东莞厚如公司单方解除合同的条件。同时，根据合同约定，东莞厚如公司还有权收回商铺并清除黄剑飞留存于商铺内的一切物品。现东莞厚如公司怠于行使解除合同并收回商铺自行清除商铺内物品的权利，导致黄剑飞的物品占用案涉的商铺至2018年7月21日，属于扩大的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”之规定，东莞厚如公司不得要求黄剑飞支付因此而扩大的租金。根据合同约定，东莞厚如公司单方解除合同的行使期限为黄剑飞未经许可停止经营3日后，故本院酌定黄剑飞于2018年4月开始停止经营后的1个月为行使解除权和清除物品的合理期限，黄剑飞应当支付该期限内的租金，超出上述期限的租金，黄剑飞无需承担。因此，黄剑飞应向东莞厚如公司支付2017年10月15日至2018年4月30日期间的租金，数额为6808元/月×（6月＋16天÷30天）=44478.93元。东莞厚如公司诉请超出部分，本院不予支持。第二，关于管理费。双方对于黄剑飞已按时进场经营没有异议，故黄剑飞应按约定缴纳管理费。现黄剑飞没有提交任何证据证明其已缴纳管理费，应承担举证不能的不利后果，东莞厚如公司主张黄剑飞2017年8月7日起拖欠管理费，本院予以采纳。如前所述，东莞厚如公司怠于履行合同约定的解除权及自行清除商铺内物品的权利，导致黄剑飞的物品占用案涉商铺，商铺不能及时投入再利用，属于扩大的损失。东莞厚如公司不得要求黄剑飞支付因此而扩大的管理费。结合本院前述酌定的行使解除合同和清除物品的合理期限，黄剑飞应支付管理费至2018年4月30日止，数额为2723元/月×（8月＋24天÷30天）=23962.4元。东莞厚如公司诉请超出部分，本院不予支持。第三，关于电费。虽然黄剑飞对商铺电表用电明细表示不清楚其真实性，但黄剑飞对于2017年11月至2018年3月期间处于经营状态没有异议，鉴于电费是经营商铺必然产生的费用，在东莞厚如公司主张的用电量没有超出一般生活常理范围的情况下，本院予以采纳。每月1.15元/度的商业用电标准，也符合一般生活常理，本院亦予以采纳。现黄剑飞没有举证证明其已缴纳电费，亦应承担举证不能的不利后果，故本院采纳东莞厚如公司的主张，认定黄剑飞拖欠2017年11月1日至2018年3月31日的电费3947.95元，黄剑飞应当支付。第四，关于违约金和律师费。如前所述，黄剑飞不按时缴纳租金等已构成违约，合同已明确约定，黄剑飞应承担相当于两月租金的违约金以及因此导致诉讼而支出的律师费，故东莞厚如公司诉请黄剑飞支付违约金13616元、律师费8000元，合法有据，本院予以支持。另，由于黄剑飞违约，根据合同约定东莞厚如公司可没收合同押金，故押金不可用于抵扣租金等。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第三款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市厚如物业投资有限公司与被告黄剑飞签订的君汇时代广场租赁合同已解除；二、限被告黄剑飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2017年10月15日至2018年4月30日期间的租金44478.93元；三、限被告黄剑飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2017年8月7日至2018年4月30日期间的管理费23962.4元；四、限被告黄剑飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付2017年11月1日至2018年3月31日期间的电费3947.95元；五、限被告黄剑飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付违约金13616元；六、限被告黄剑飞于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告东莞市厚如物业投资有限公司支付律师费8000元；七、驳回原告东莞市厚如物业投资有限公司的其他诉讼请求。如被告黄剑飞未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费4263元，原告东莞市厚如物业投资有限公司承担900元，被告黄剑飞承担3363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  叶汉光二〇一八年十二月二十日书记员  卢 祎相关的主要法律条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。