重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0109民初7004号原告（反诉被告）：赵丽华，女，汉族，1980年11月27日出生，住重庆市北碚区。原告（反诉被告）：赵金川，男，汉族，1984年7月25日出生，住重庆市渝中区。二原告共同委托诉讼代理人：周俊言，重庆兼善律师事务所律师。被告（反诉原告）：唐雪琴，女，汉族，1984年12月24日出生，住四川省宜宾县。委托诉讼代理人：唐龙飞，四川公生明律师事务所律师。第三人：重庆鸿禾房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**北滨一路**附**2-17，统一社会信用代码91500105593686588N。法定代表人：张承华。原告（反诉被告）赵丽华、赵金川与被告（反诉原告）唐雪琴、第三人重庆鸿禾房地产经纪有限公司（以下简称为鸿禾经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵丽华及赵丽华、赵金川的共同委托诉讼代理人周俊言，被告（反诉原告）唐雪琴及其委托诉讼代理人唐龙飞到庭参加了诉讼。第三人鸿禾经纪公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。本案现已审理终结。原告赵丽华、赵金川向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的出售位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×号房屋的房屋买卖合同；2、判令被告向原告以未支付购房款570000元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，违约金的计算期间为从2017年12月1日至2018年7月10日；3、依法责令被告搬离涉案房屋；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两原告共同拥有位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×号房屋的产权。原、被告通过第三人于2017年8月18日签订了房屋买卖合同，约定房屋总价款为740000元，被告需要支付首付款240000元，向银行贷款500000元。截止至目前为止，被告仅支付给原告170000元。期间，原告一直催促被告按照合同约定支付相应费用，但被告一直以还在等待银行放款通知为由拒绝履行和支付，后原告了解到被告不符合贷款条件，银行不予批准该笔贷款，并且通过物业了解到被告于2017年10月23日以自己是业主的身份私自办理了装修施工许可，现已居住在涉案房屋。被告的种种行为已经严重侵害了原告的权利。根据合同第二条第二款中关于按揭贷款的约定及补充条款第三项“在办理此房屋所有程序中，如因买方贷款原因办不下来，则双方协商可解除合同”的约定，原告有权请求解除该房屋买卖合同，主张相应的违约金，并要求被告搬离涉案房屋。被告唐雪琴辩称，对原告诉称的合同签订情况无异议，对已付款项无异议，但被告在履行过程中并未违约，合同可以继续履行，请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告唐雪琴向本院提出诉讼请求：1、判决反诉被告与反诉原告继续履行双方签订的房屋买卖合同；2、判决反诉被告领取反诉原告的购房屋尾款总计570000元；3、判决反诉被告协助将位于重庆市北碚区××镇××路×号×幢×-×号的房屋的产权变更登记至反诉原告名下；4、本案本诉及反诉案件受理费由反诉被告承担。事实与理由：双方签订房屋买卖合同后，反诉原告共计向反诉被告支付了购房款170000元，反诉被告于2017年10月将诉争房屋交付给反诉原告。2017年10月，经反诉被告同意，反诉原告对诉争房屋进行装修并居住。虽然双方合同中约定500000元的银行按揭，但因客观原因办理按揭贷款时间需往后推迟。2018年4月24日，反诉被告要求反诉原告于5月1日前把余下款项570000元付清，反诉原告于5月2日联系反诉被告尾款已经凑齐，但反诉被告坚决要求反诉原告先支付尾款再说过户事宜。反诉原告要求在办理过户登记时一并支付570000元尾款有利于保障双方的权利，而反诉被告不同意才造成事情搁置至今。反诉原告认为，反诉被告应当领取尾款570000元并协助反诉原告办理产权登记手续。反诉被告赵丽华、赵金川辩称，因反诉原告违约在先，原告根据合同约定和法律规定行使解除权是合理合法的。反诉原告在未经反诉被告许可下私自装修房屋并居住已经实际侵害了原告的权利，因此请求驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。对当事人无争议事实，本院认定及归纳如下：赵丽华、赵金川是坐落于重庆市北碚区××镇××路×号×-×-×号房屋的登记产权人。2018年8月18日，赵丽华、赵金川（卖方）、唐雪琴（买方）、鸿禾经纪公司（经纪方）签订了《房地产买卖及经纪合同》，合同约定：一、物业标的：买卖双方通过经纪方购买及出售位于重庆市北碚区××镇××路×号×-×-×号房屋，该物业的套内面积为127.92平方米、建筑面积为142.87平方米。二、房款及支付方式：该物业转让成交价为740000元，此价格包括屋内现有入墙固定装修、附属设施及大修基金。买卖双方同意按下述方式付款：（一）定金10000元为第一部分房款。买方在卖方签署本合同后5日内补足定金余额10000元。（二）730000元作为第二部分房款，付款方式如下：1、买方须支付首期款230000元，买方须于卖方解押当日及过户当日支付给卖方。2、买方向银行申请贷款500000元，此笔款项在办理完该房产转移登记后由贷款银行直接转账到卖方账户。如果银行的实际贷款金额低于买方申请贷款金额，不足部分买方应在银行放款前以现金方式支付给卖方，具体放款时间以银行放款时间为准。非经纪方原因导致银行按揭不能顺利办成，由责任方承担违约责任，与经纪方无关。（三）若卖方产权尚处于银行抵押状态中，买卖双方约定由买方还清该物业的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准），赎出该物业抵押在银行的相关证件，并同还款资料一起即时交由经纪方托管。（四）买卖双方约定于卖方产权证解押后买方按揭审批通过后办理该物业的《房地产权证》过户手续，自买方名下《房地产权证》出证之日起10个工作日内，买卖双方依据本合同约定持本人有效身份证件到相应部门缴纳税费并领取《房地产权证》，买方按揭的须在领取新房地产证时即时与银行工作人员到有关部门办理该物业按揭之抵押登记手续。三、交房：买卖双方自行约定于买方首付款付清后，卖方将该物业交付买方，卖方在交房时将该物业现有的（包括但不限于）水、电、气、有线电视等同意无偿过户给买方，相关转名费用由买方支付。卖方须于2018年6月1日前将该物业所挂户口全部迁出，否则构成违约。四、违约责任：（一）若买方或卖方任何一方未能按照本合同之约定履行合同，则视为违约。违约方须按法律规定适用定金罚则（如买方违约，卖方有权没收定金且有权将该物业再转让于任何人；如卖方违约，卖方应双倍返还定金。）（二）、若买方或卖方任何一方违反本合同约定致使该物业交易不能顺利完成，则视为违约，违约方应向经纪方支付本合同约定房屋总价款3%的违约金。（三）、若买卖双方在签署本合同之后，未征得经纪方书面同意私自解除本合同，或者买卖双方利用经纪方提供信息、条件、机会等信息交易平台，私自签署《重庆市房地产买卖合同》或中途另行委托其他经纪公司交易的，视为买卖双方对经纪方均构成违约，违约双方须即时向经纪方各支付本合同约定房屋总价款2%的违约金。五、补充条款：1、由于买方所售房屋尾款还未收齐，则买方在收齐所售房屋尾款后支付卖方产权证解押款。2、由于产权证上赵金川本人未到场签署本合同，由其姐姐赵丽华（赵莉华）代为签署，则关于此房屋的一切纠纷及违约责任由赵丽华承担。3、在办理此房屋所有程序中，若因买方贷款原因办不下来，则双方协商，可解除此合同。合同签订后，唐雪琴支付了购房款170000元，此款包含定金10000元。2017年10月16日，赵丽华向唐雪琴出具《收条》：今收到唐雪琴购买重庆市北碚区××镇××路×号×-×-×号房屋购房款160000元用于此房屋解押，不能挪用于其它项，如违约则按定金法（罚）则双倍返还。之后，赵丽华、赵金川办理了涉案房屋的抵押权注销登记。2017年10月份，赵丽华将涉案房屋的钥匙交给了唐雪琴。2017年10月23日，案外人柴志刚到涉案房屋所在的物业管理处办理了装修开工许可证，并缴纳了2017年3月至2017年10的物业管理费。唐雪琴自述柴志刚是其未婚夫。现唐雪琴已经搬入涉案房屋居住。赵丽华与柴志刚的微信聊天记录显示：2018年4月25日，柴志刚希望与赵丽华对剩余款项的支付进行协商，最好还是通过按揭贷款的方式进行支付，并表示现在公司已经注销了，公司注销耽误了两个月的问题可以做出补偿，耽误的时间赔利息双倍都可以。赵丽华要求在5月1日前把余下的尾款付清。2018年5月1日，柴志刚与赵丽华在微信中商谈第二天办理过户的时间及过户所需要携带的资料。赵丽华提到她弟弟去了西藏。2018年5月1日，赵丽华与唐雪琴对过户及剩余款项的支付进行协商。唐雪琴希望在过户时支付剩余房款，而赵丽华认为应由唐雪琴先支付剩余的购房款，等赵丽华的弟弟月底回来后再办理过户。当天双方并未达成一致意见。2018年5月2日，赵丽华与柴志刚对过户及款项的支付再次进行协商。柴志刚提出希望过户时支付剩余房款，或者支付剩余房款后，赵丽华把涉案房屋的房产证交由其保管。赵丽华表示现在不是不同意过户，而是因为买方把时间耽搁了导致原来的公证书上面的时间已经过了，而无法过户。赵丽华要求买方先付剩余房款，过户要等其弟弟回来后再办理，对柴志刚提出的“支付剩余房款后，赵丽华把涉案房屋的房产证交由其保管”的方案也没有同意。在该次谈话中，双方也谈到了房屋钥匙已经交付、房屋已经装修的事实。关于赵丽华将钥匙交给唐雪琴的行为是否是交房行为。赵丽华陈述，因为柴志刚说涉案房屋是要作为婚房使用，需要看房定设计方案，其为了方便唐雪琴看房才将钥匙交给唐雪琴，交钥匙并不是交房。唐雪琴陈述，合同签订后就不存在看房的问题，交钥匙的行为就是交房。在办理装修许可证时，物业管理人员也是给赵丽华打了电话，征得其同意后才开具的装修许可证。关于按揭贷款办理情况。唐雪琴陈述，2018年1月份左右到银行办理按揭贷款手续，银行在初审时发现唐雪琴名下有家公司，银行工作人员告知因为唐雪琴在事业单位上班，名下不能有公司，要求把公司注销后才办理贷款审批。当时原告赵丽华也是在场的。在唐雪琴办理公司注销过程中，原告赵丽华在2018年4月1日要求用全款支付，因此唐雪琴就没有再办理按揭贷款的事情。原告赵丽华陈述，办理按揭贷款手续的时间是在2017年10月到11月左右。2018年3月底，赵丽华了解到贷款银行已经于2017年12月份告知唐雪琴因其自身原因无法贷款，才要求唐雪琴在规定的时间内支付剩余款项。2018年11月14日，本院向中国工商银行重庆沙坪坝支行发函了解唐雪琴的贷款情况。2018年11月21日，中国工商银行重庆沙坪坝支行出具《说明》：经核查，我行未受理唐雪琴贷款申请，更未审批该笔贷款。唐雪琴还提交了装修师傅施裕辉的《情况说明》及加盖有“鸿禾经纪公司”印章的《说明》一份，拟证明：1、赵丽华知晓房屋装修的经过。2、唐雪琴是向银行提交了贷款申请的，只是银行在审查时发现唐雪琴名下有公司，没有注销可能会影响贷款的情况。中介公司的说明与唐雪琴关于银行贷款和过户的陈述是一致的。对上述证据，赵丽华、赵金川的质证意见为：对装修师傅施裕辉的说明不予认可，根据法律规定，证人要出庭接受询问。并且该说明的内容也只能证明是唐雪琴及装修工人的个人行为。中介作为本案的第三人，有出庭的义务而未出庭，对中介的说明不应采纳。本院认为，赵丽华、赵金川与唐雪琴签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的效力性规定，应属合法有效的合同，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案双方主要争议焦点为：一、涉案房屋是否已经交付；二、唐雪琴是否存在根本违约，双方是否应当继续履行合同。对此，本院分析认定如下：一、涉案房屋是否已经交付。唐雪琴于2017年10月16日支付了购房款160000元用于办理涉案房屋的抵押权注销登记。同月，赵丽华将钥匙交付给了唐雪琴，唐雪琴随后办理了涉案房屋的装修手续。关于赵丽华交钥匙的行为能否视为房屋的交付，本院认为：首先，在二手房买卖中，房屋钥匙的交接是房屋交付的重要体现。赵丽华认为交钥匙是为了方便唐雪琴看房，但未举示相应证据予以佐证。其次，从2018年5月2日，赵丽华与柴志刚的通话中可以看出赵丽华应当是知晓唐雪琴接受钥匙后对房屋进行了装修并已实际入住，但其对该行为并未提出异议。综上，赵丽华交付钥匙的行为应视为房屋的交付。二、关于唐雪琴是否存在根本违约，双方是否应当继续履行合同。本案中，买卖双方均陈述双方到银行办理了按揭贷款申请手续，虽然银行最终并未受理唐雪琴的贷款申请，但未受理的原因并不清楚。在合同履行过程中，唐雪琴也确实告知了赵丽华其正在办理公司注销。2018年4月，赵丽华要求唐雪琴全额支付剩余房款570000元，唐雪琴最终也同意了该方案，说明双方对合同约定的付款方式进行了变更。从赵丽华与唐雪琴、柴志刚的微信及通话记录可以推断出：2018年5月1日，赵丽华与柴志刚商定于2018年5月2日办理过户手续，但因赵金川当时不在重庆且赵金川之前给赵丽华的公证委托书已经过期，才导致最终未能办理过户手续。之后，买卖双方因为过户与付款的先后顺序发生争议，未能达成一致意见。综上，本院认为，合同中并未对按揭贷款办理时间作明确约定，双方在履行过程中也对合同约定的付款方式进行了变更，唐雪琴也愿意支付剩余购房款570000元。因此唐雪琴在合同履行过程中并不存在根本违约，赵丽华、赵金川以唐雪琴无法办理按揭贷款且逾期付款为由要求唐雪琴支付逾期付款违约金，解除双方签订的房屋买卖合同，及基于解除合同而要求唐雪琴搬离涉案房屋的请求，没有事实依据，本院不予支持。虽然买卖双方对付款与过户的先后顺序未能协商一致，但可以参照合同约定及交易习惯来确定，该争议并不一定需要通过解除合同的形式予以解决。本案中，房屋已经交付，唐雪琴也已对房屋进行了装修，合同也不存在法律上或事实上的履行不能。因此综合考虑本案合同的履行情况，本院对唐雪琴要求赵丽华、赵金川接受购房屋款570000元，并协助办理过户手续的请求，予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于使用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：唐雪琴于本判决生效之日起10日内支付赵丽华、赵金川购房款570000元，赵丽华、赵金川对唐雪琴支付的上述购房款应予以受领；赵丽华、赵金川于本判决生效之日起10日内协助唐雪琴将位于重庆市北碚区××镇××路×号×-×-×号房屋的不动产权变更登记至唐雪琴名下；驳回赵丽华、赵金川的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11200元，反诉案件受理费5600元，以上合计16800元，由赵丽华、赵金川负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  王建金人民陪审员  刘昌元人民陪审员  李林雄二〇一八年十二月十日书 记 员  阙 锐