湖北省咸宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂12民终1594号上诉人（原审被告）：咸宁市天成投资有限公司，住所地湖北省咸宁市贺胜路特**。法定代表人：关雨斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：龚志敏，女，该公司销售部经理。被上诉人（原审原告）：周文品，男，1970年7月25日出生，汉族，现住湖北省通城县。原审被告：湖北德钰商业运营管理有限公司，住所地咸宁市贺胜路特**。法定代表人：关元山，该公司董事长。上诉人咸宁市天成投资有限公司（以下简称天成公司）因与被上诉人周文品、原审被告湖北德钰商业运营管理有限公司（以下简称德钰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省咸宁市咸安区人民法院（2018）鄂1202民初1553号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。天成公司上诉请求：1.撤销一审判决，将违约金按日0.05%调整为按中国人民银行同期贷款利率标准计算;2.二审案件受理费由周文品承担。事实和理由：1.违约金条款作为一种违约责任形式，在性质上属当事人对违约损害赔偿的事先约定，具有一种损失补偿的事先约定功能，需要以实际损失的发生为条件，被上诉人并未举证证明损失的实际发生，一审判决上诉人承担违约金错误；2.逾期付款违约金并非约定的高额利息，一审按日0.05%标准计算逾期违约金明显超出中国人民银行同期贷款利率标准，不符合法律规定；3.补偿性违约金的支付应与损失额相适应，违约金的国家强制性标准不得超出实际损失的30%，实际损失为资金占用的利息损失，一审判决的悖法律强制性规定。周文品辩称，与本案同类的案件，法院已作出生效判决，本案应同案同判。答辩人为催讨租金和进行诉讼而支付了交通费、伙食费、住宿费、误工费以及诉讼费用，花费的时间和精力损失更是难以估量，还承担了银行商业贷款利息损失，实际损失大于约定的违约金。按日0.05%的标准计算违约金是德钰公司拟定的格式条款，也是合同双方的真实意思表示，不违反法律规定，应认定有效。上诉人要求按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金无事实和法律依据。请求二审驳回上诉，维持原判。德钰公司未到庭，亦未向本院提交书面意见。周文品向一审法院起诉请求：1.判令德钰公司继续履行《天成财富中心2号楼产权商铺委托租赁管理合同书》。判令天成公司、德钰公司自2016年7月1日起向其支付租金及按照银行同期贷款利率支付租金利息，截止至2017年12月31日，应支付而未支付的租金为50791.14元。（97×29.09㎡×18=50791.14）。2.判令天成公司、德钰公司按日0.05%的标准向其支付逾期付款违约金1359.84元（2016年下半年租金为1693.38元，从2017年1月26日起违约，计算至2017年12月31日止，共违约340天，2017年上半年租金1693.38元，从7月26日算违约，计算至2017年12月31日，共违约159天，16930.38×0.05％×340天+16930.38×0.05％×159天=4224.13元）。3.判决天成公司对德钰公司承担连带责任。4.判令天成公司、德钰公司承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：2012年12月31日，周文品与天成公司签订《商品房买卖合同》，购买天成公司开发的咸宁市贺胜路特1号天成财富中心2号楼负1层1237号商铺。同日，周文品与德钰公司签订《天成财富中心2号楼产权商铺委托经营管理合同书》，约定：周文品将天成财富中心2号楼负1层1237号商铺，建筑面积为29.09平方米的商铺委托德钰公司进行租赁管理。从2013年2月27日起前三年为市场培育期，周文品按照每平方米每月1元的标准享有市场培育期收益。三年的市场培育期满后，双方自动转入委托租赁管理期。委托租赁管理期限为12年，共分为三个委托租赁管理期，其中第一个委托租赁管理期为2年，后两个委托租赁管理期每期为5年。委托租赁的基本租金收益为每平方米每月97元，基本收益金全部归周文品所有，增值租金的70%由周文品所有，30%作为服务费归德钰公司享有。基本租金收益每半年支付。支付时间为每年的6月28日及12月28日或之后20个工作日内，计租周期为每年1月1日至6月30日及7月1日至12月30日，（首次计租时间不满半年的按天计算）。双方各自按其所得的收益（相关收益和服务费），分别缴纳相关的税费、租赁备案费及其他国家相关机构规定应缴纳的费用，税务机关或国家相关机构根据法律要求德钰公司代扣代缴的，德钰公司按要求代为办理。还约定乙方（周文品）未依本合同的约定向甲方支付收益的，应按日0.05%的标准向甲方支付逾期违约金。合同签订后，德钰公司按约定向周文品支付了部分租金收益，尚欠2016年7月1日至2016年12月31日期间的租金16930.38元未付（计提扣税14.1%后为14543.2元，应于2017年1月17日之前支付）；尚欠2017年1月1日至2017年6月30日期间的租金16930.38元未付（计提扣税14.1%后为14543.2元，应于2017年7月18日之前支付）；尚欠2017年7月1日至2017年12月31日期间租金16930.38元未付（计提扣税14.1%后为14543.2元，应于2018年1月17日之前支付）。同时查明，天成公司在销售商铺时，向周文品发放销售广告和宣传资料，承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”。并在该宣传资料（秘诀3）中告知购房者：有专业管理公司护航，德钰公司率先提出“先行赔付、无理由退货”售后服务承诺，专项推广资金、精准化营销、立体式组合营销、品牌成长帮扶计划四大营销策略，更是堪称旺市定海神针，消除投资者买铺缺乏经营的烦扰。周文品与天成公司签订的《商品房买卖合同》，购买天成公司开发的天成财富中心2号楼负1层1237号商铺，该合同第十八条约定，买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划。周文品与德钰公司签订的《商铺委托租赁管理合同书》载明，周文品在购买商铺之前，天成公司已委托德钰公司对天成财富中心2号楼进行统一招商运营管理。一审法院认为，周文品系涉案商铺的所有权人，其与德钰公司签订《委托租赁管理合同》，将商铺委托德钰公司租赁管理，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。德钰公司未按约定支付周文品租金收益，显属违约，故对周文品要求德钰公司支付的租金收益,应按到期应付租金扣减代缴税费，实欠租金收益部分予以支持。周文品对逾期支付租金主张的违约金中合理的部分予以支持。周文品诉请租金计算至2017年12月31日，之后的租金由德钰公司按约支付或逾期后由周文品另行主张权利，本案不予审理。周文品既主张赔偿违约金又要求按照银行同期贷款利率支付欠付租金的利息于法无据，不予支持。德钰公司已按相关规定代扣代缴的税款，可抵扣其应当支付的款项。德钰公司辩称违约金过高，要求调整的理由不充分，不予支持。天成公司应当与德钰公司共同承担民事责任。理由如下：第一、天成公司向周文品发放销售广告和宣传资料的内容对天成公司具有法律约束力。该销售广告与宣传资料中不仅对德钰公司管理经验与投资无风险等内容进行宣传，并承诺“包租，15年托管，7%稳定投资回报，只管买铺不用管经营，只管收租不用寻租客，只管升值不用扛风险”，该销售广告与宣传资料意思表示内容具体确定；从合同的签订与履行情况分析，天成公司与周文品签订《商品房买卖合同》的同时，要求周文品与德钰公司签订《委托租赁管理合同》，将涉案商铺交由德钰公司经营管理，实现包租与只需购房无需承担风险的合同目的。上述二份合同的内容与销售广告和宣传资料的内容密切关联，周文品购房时，经营管理和投资风险由天成公司负责，该销售广告和宣传资料的内容视为天成公司所作的承诺，在周文品与天成公司签订《商品房买卖合同》时，该承诺的内容就属于《商品房买卖合同》的内容，对天成公司发生法律约束力；第二、天成公司与德钰公司构成委托关系。《委托租赁管理合同》系格式合同，该合同明确表述德钰公司系受天成公司委托从事经营管理。涉案《商品房买卖合同》第十八条约定“买受人不得自行决定该商品房商业用途的业态，为保证商城整体商业价值的最大化，商铺业态必须符合商城整体规划”，上述条款表明：1.周文品购房时，涉案商铺已由天成公司委托德钰公司经营管理，天成公司与德钰公司系委托合同关系；2.周文品本人无权对涉案商铺经营管理，必须由天成公司统一经营管理；3.为了实现涉案销售广告和宣传资料承诺的合同目的，天成公司规定，买受人在签订《商品房买卖合同》时，所购房屋只能由天成公司统一经营管理，买受人必须按照天成公司的意思，与德钰公司签订《委托租赁管理合同》。上述事实可以相互佐证，周文品购买涉案商铺时，为了实现销售广告承诺的回报，天成公司委托德钰公司经营管理周文品所购买的商铺。《委托租赁管理合同》约定的培育期3年加委托租赁管理期限12年与天成公司销售广告中承诺的15年托管期一致。同时租赁合同约定的租金标准亦超过广告资料中7%稳定投资回报，该事实亦可印证天成公司与德钰公司构成委托关系；第三、本案《商品房买卖合同》和《委托租赁管理合同》没有违反法律、行政法规效力性强制性规定，系各方当事人的真实意思表示，合法有效。《委托租赁管理合同》是德钰公司受天成公司的委托，为实现周文品购房后有固定回报的目的而与周文品订约，天成公司作为委托方应受该合同约束。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”规定，德钰公司违反合同约定义务时，周文品可以向委托人天成公司主张权利，故周文品有权依据上述合同要求天成公司承担违约责任。《委托租赁管理合同》无论周文品是与天成公司签订，还是与德钰公司签订，都不影响天成公司对涉案商铺售后包租的性质，因违约造成的后果应由天成公司承担。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第四百零二条、第四百零四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条规定，缺席判决：一、湖北德钰商业运营管理有限公司和咸宁市天成投资有限公司于判决生效之日起三十日内向周文品支付税后租金收益43629.6元，并支付逾期付款违约金（以14543.2元为基数，按日0.05%的标准，从2017年1月17日起计算至判决确定付款之日止；以14543.2元为基数，按日0.05%的标准，从2017年7月18日起计算至判决确定付款之日止；以14543.2元为基数，按日0.05%的标准，从2018年1月17日起计算至判决确定付款之日止）。二、驳回周文品其他诉讼请求。案件受理费534元，由湖北德钰商业运营管理有限公司和咸宁市天成投资有限公司负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。一审认定的事实正确，二审继续予以认定。本院认为，关于天成公司、德钰公司承担违约责任的违约金计算标准如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案当事人签订的《商品房买卖合同》及《委托租赁管理合同》均合法有效。《委托租赁管理合同》第八条违约条款8.2款约定，德钰公司未依合同约定向周文品支付收益的，应按日0.05%的标准向周文品支付逾期付款违约金。该条款是当事人的真实意思表示，亦符合上述法律规定。天成公司与德钰公司没有按约定向周文品支付租金收益，已构成违约，应当承担违约责任。由于天成公司与德钰公司的违约行为影响周文品合同利益的实现，一审法院参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）的规定，结合目前民间融资的利率标准及本案当事人的诉讼支出情况，以德钰公司所欠付租金数额为基数按日0.05%计算逾期付款违约金并非过高，天成公司要求按中国人民银行同期贷款利率计算违约损失的请求不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。综上所述，上诉人天成公司的上诉请求不能成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由咸宁市天成投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 徐 庆审判员 沈 娟审判员 胡应文二〇一八年十二月十二日书记员 肖 潇附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；