上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初19100号原告：方明仙，女，汉族，1971年11月21日出生，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：火卫明，上海市万方律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒯多明，上海市万方律师事务所律师。被告：于金弟，男，汉族，1962年1月17日出生，住上海市长宁区。被告：上海玉轩房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区。投资人：张广敏，经理。委托诉讼代理人：周阿求，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷海静，女。原告方明仙与被告于金弟、上海玉轩房地产经纪事务所(以下简称玉轩公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。因案情复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序于2018年11月7日、同年12月3日公开开庭进行了审理。原告方明仙及其委托诉讼代理人火卫明，被告玉轩公司的委托诉讼代理人周阿求到庭参加诉讼。被告于金弟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告方明仙向本院提出诉讼请求：1.被告于金弟向原告方明仙返还购房款1,200,000元(人民币，下同)；2.被告于金弟向原告方明仙支付以1,200,000元为本金，自2016年9月27日起至返还购房款之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；3.被告于金弟向原告方明仙支付未按照合同约定交付房屋的滞纳金、反悔不出售房屋违约金240,000元；4.被告玉轩公司对上述第1-3项被告于金弟的付款义务承担连带责任。事实和理由：原告方明仙与被告于金弟通过被告玉轩公司的居间代理于2016年9月29日签订上海市房地产买卖合同。被告于金弟将其位于上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)转让给原告方明仙，房屋转让价款为2,300,000元。合同约定，2016年9月26日支付定金50,000元，待甲乙双方签订合同前，乙方向甲方支付房款1,150,000元，待该房屋交易过户时支付房款100,000元，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续且过户至原告为权利人的产权证后7个工作日内，支付房款1,000,000元。2016年9月27日，原告方明仙通过建设银行汇入被告于金弟账户内购房款1,200,000元。由于该房屋产权过户的年限限制，故未办理过产权交易过户手续。到该涉案房屋可以产权交易过户时，原告方明仙发现该房屋由被告于金弟通过被告玉轩公司居间代理，与案外人隆某某、李某某签订上海市房地产买卖合同，并将该房屋产权过户至案外人名下。两被告的行为，违反交易诚实信用原则，具有恶意串通之嫌，严重侵害了原告方明仙的权益。故原告方明仙至法院诉讼，请求依法保护原告方明仙的合法权益。被告于金弟辩称，一房二卖不是其能够左右的，是由中介造成的。不是其不给原告方明仙房屋，其等了一年多，钱也就付了一点点，房屋没买掉，是原告方明仙违约。其赌博输了钱，卖房等了一年多卖不掉。其本来想起诉原告方明仙，被中介拦住了没有来起诉。房款收了多少记不清了。其不同意返还1,200,000元，没拿那么多钱，不同意支付利息，也不同意支付违约金，而且违约金不合理，金额过高。后面的下某把钱直接付给了中介。下某向中介支付了1,000,000元(2次各500,000元)，中介向原告方明仙支付了200,000元。中介也没有把剩下的800,000支付给其，中介没有权利扣其钱。综上，其不同意原告方明仙的诉讼请求。被告玉轩公司辩称，涉案房屋不存在一房二卖。被告于金弟已称，原告方明仙是投资客，买房为了投资升值。签订合同后，一直委托案外人徐念寻找下某实现投资目的。原告方明仙与被告于金弟之间的房屋买卖合同于2017年5月13日解除了。2016年5月6日，两被告与案外人签订过网签合同，征求过原告方明仙的同意，原告方明仙本来就想卖掉房屋，还委托徐念找下某。5月13日，是被告于金弟收到案外人下某的第一笔钱款后汇给了原告方明仙，原告方明仙表示其同意解除合同，实现其赚钱的目的。被告玉轩公司未收中介费，徐念与被告玉轩公司的老板是好朋友，徐念说帮原告方明仙盖章做网签，被告玉轩公司就盖了章，徐念也不是被告玉轩公司的工作人员。故被告玉轩公司不应被列为被告。合同解除后，原告方明仙在派出所说过的200,000元作为违约金已经支付，另外案外人下某贷款贷下后，被告于金弟同意再付1,200,000元。之后是否付款与被告玉轩公司无关。徐念作为原告方明仙的朋友，一直在追款。案外人下某与被告于金弟打过官司，徐念作为证人出庭，提到原告方明仙有1,200,000元未付，后通过法院调解把房屋过户给了下某。被告玉轩公司没有责任，不应该承担连带责任。综上，被告玉轩公司不同意原告方明仙的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋的原权利人为被告于金弟。2016年9月27日，被告于金弟(甲方、产权人)与原告方明仙(乙方、买受人)签订《购房确认书》，约定甲方将上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室动迁安置房出售给乙方。该日，原告方明仙向被告于金弟的银行账户内转账1,200,000元。被告于金弟出具首付款收据，载明收到原告方明仙购买涉案房屋首付款1,200,000元，含已付定金50,000元。2016年9月29日，被告于金弟(卖售人、甲方)与原告方明仙(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海玉轩房地产经纪事务所公司居间介绍，由乙方受让甲方房屋，房地产坐落：闵驰一路XXX弄XXX号XXX室，房屋建筑面积74.42平方米。第二条约定，上述房地产转让价款共计2,300,000元。第四条约定，甲方于2016年10月15日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。第六条约定，双方确认在2017年2月28日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：(三)若甲方未按本合同约定的时间办理房屋交接手续，则每逾期一日，甲方应按已付款的万分之五每日支付滞纳金予乙方，滞纳金自本合同规定的甲方应交房日第二天起至实际交房之日止。若逾期超过15天，则乙方有权通知甲方单方面解除合同。甲方除收到上述书面通知之日五日内支付滞纳金外，还应按房款总价的20%支付违约金给乙方，甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。附件三“付款协议”约定，1、2016年9月26日，乙方向甲方支付定金50,000元。2、待甲、乙双方签订本合同前，乙方向甲方支付房款1,150,000元。3、待该房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，见收件收据当日，乙方向甲方支付房款100,000元。4、待该房屋交易过户时，甲乙双方至交易中心办妥产权过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的产权证后7个工作日内，乙方向甲方支付房款1,000,000元，贷款不足部分过户当日以现金方式补足。合同还对其他事项作出了约定。同日，被告于金弟(卖售人、甲方)与原告方明仙(买受人、乙方)签订《补充协议》，约定房屋的实际成交价为2,400,000元。乙方同意向甲方支付装修费用及搬迁补偿费用共计100,000元。乙方于2016年9月27日之前向甲方支付购房首付款1,200,000元。交易中心过户当日，乙方向甲方支付剩余房款1,100,000元以及装修费用和搬迁补偿费用100,000元。2017年5月6日，被告于金弟与案外人隆某某、李某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告于金弟将涉案房屋出售给案外人隆某某、李某某。2017年5月8日，涉案房屋被本院司法查封，限制原因为民间借贷。2017年5月13日，原告方明仙收到被告于金弟汇款200,000元。2017年11月8日，本院依法受理了李某某、隆某某作为原告、于金弟作为被告的房屋买卖合同纠纷一案，案号为(2017)沪0112民初34730号。该案中，李某某、隆某某请求法院判令于金弟继续履行2017年5月6日的《上海市房地产买卖合同》，将涉案房屋过户至两人名下，并支付违约金。后经法院调解，双方自愿达成调解协议：“一、继续履行原告李某某、隆某某与被告于金弟就上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、原告李某某、隆某某应于2018年4月3日前支付被告于金弟房款3万元；三、被告于金弟应于2018年4月8日前配合原告李某某、隆某某办理上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室的过户登记手续；……”后涉案房屋登记于李某某、隆某某名下。2018年3月20日，被告于金弟(卖方、甲方)与李某某、隆某某(买方、乙方)签订《二手房买卖补充协议》，约定原合同约定房屋转让款229万元，扣除甲方应支付给乙方的违约金、诉讼及保全费用，双方同意上述房屋转让价款变更为200万元，双方确认乙方已经支付房屋转让款115万元。2018年6月11日，上海市闵行区公安分局鲁汇派出所制作询问笔录，被询问人为方明仙，其陈述：“我被诈骗了，我买的房子被房东一房二卖了……2016年中下旬的时候，我有个想法就是想买个房子再卖出赚个差价。在7月份，我找了……上海玉轩房地产经纪事务所。通过徐念……的介绍，认识了要卖房子的于金弟……正在售卖上海市闵行区闵驰一路XXX弄XXX号XXX室……后来2017年7、8月份我又通过中介找到了下某接手这个房子，然后我就让于金弟过户，但是于金弟说房子因为涉及到高利贷，被查封了。所以一直不能过户。直至2017年7、8月份，于金弟转账给我20万元人民币，并且打电话给我说这个房子不卖了，已经卖给其他人家了，到和下某过户当天收到钱再给我120万元(多出的20万元作为违约金)，我当时是答应了的。……”2018年6月14日，原告方明仙与徐念之间进行了通话，徐念称：“就是说，我们是朋友而不是跟玉轩公司搭嘎，是你跟我是朋友，才去相信我，才让我帮你卖掉这个房子对吧。”。原告方明仙说：“对的，我是相信你。不是，真的，徐念。”。徐念说：“对的，我没有否定这次，因为你相信我，才让我转手卖掉这套房子，对吧。”。原告方明仙说：“对。”……方明仙说：“你之前你跟我说那个人先打给你50万。”。徐念说：“那个人第一天进来50万的时候，我是不是把20万转到你卡里了。”。方明仙说：“对啊，后来呢？后面的钱呢？”……徐念说：“这个话，你知情这个房子卖掉了吧？卖给第三方吧，你同意的吧那时候。”。方明仙说：“我没说我不同意。”。诉讼中，原告方明仙提供了徐念的微信朋友圈记录，徐念在其朋友圈自称是被告玉轩公司区域总监。上述事实由原告方明仙提供的其与被告于金弟之间的房屋买卖合同、购房确认书、上海市房地产登记簿、银行转账凭条、首付款收据、被告于金弟与案外人隆某某、李某某之间的房屋买卖合同、转账记录、微信截图，由被告玉轩公司提供的公安机关询问笔录、录音光盘、补充协议、(2017)沪0112民初34730号案件的调解笔录及民事调解书、上海市房地产登记簿，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于原告方明仙提供的其与徐念之间的微信聊天记录，被告玉轩公司对该份证据的真实性不予认可，因该份证据为复印件，原告方明仙未出示原始聊天记录，故本院对该份证据的证明效力不予确认。本案诉讼过程中，被告与玉轩公司申请徐念作为证人出庭作证，证人陈述：我做投资的，我收了房屋要卖掉，因为我与被告玉轩公司老板关系好，都是通过被告玉轩公司卖房子，我与被告玉轩公司合作愉快。我与原告关系不错，叫她姐姐，我与原告认识是因为原告房子卖掉，卖房是在被告玉轩公司操作的。我说卖掉房后有钱，一起做做投资或者买房自己住，就通过朋友认识了被告于金弟，被告于金弟欠了朋友1,000,000元，急着要钱把钱还债，我就与原告联系了，被告于金弟同意了房款2,300,000元。后来约定2,400,000元买进房屋。看房时里面还住着通缉犯，欠了高利贷，不让我们上门去看房，一直在房屋内吸毒，无法把房屋抛掉，后面房价下跌了无法出手。2017年5、6月找到下某买房，房屋无抵押无任何东西的。签订合同的当日，我给原告打电话2,600,000元能否出手，原告当时在打麻将，原告说可以的，我就帮忙签掉了。首付是我与被告于金弟至建设银行，原告把建设银行卡给我的，转账给原告200,000元，被告于金弟在人脸识别机器前转账200,000元，被告于金弟拿走了80,000元现金还债。后面房屋被高利贷查封了，下某无法交易，为了解封要还高利贷的钱。被告于金弟给了我假身份证，无法解封，银行报警了。高利贷不给被告于金弟身份证。下某就来法院起诉了。诉讼时我以中介到庭，其实我是中间人的身份，法官没有留下我们的复印件，我提过欠1,200,000元的事情，两边律师都拍下照片。最后在法院以2,000,000元的价格成交的。原告方明仙认为，证人证言为单方的孤证，需要结合其他证据佐证，其不认可证人证言。被告于金弟认为，证人徐念提到的房屋内有吸毒通缉犯不是事实。来买房的都是给他看的。被告玉轩公司认为，证人陈述与证据印证，说的是事实。200,000元的说法成立。不存在违约，故不是违约金。2017年5月6日签订合同那日，原告方明仙是同意的。原告方明仙是投资买房，与派出所说法一致。200,000元的打款时间应该在5月13日左右。庭审中，对于被告于金弟向原告方明仙支付的200,000元款项性质，原告方明仙认为是违约金，被告于金弟称不知情，其银行卡由中介控制，不知道中介在做手脚。关于合同的解除，原告方明仙认为合同在客观上已经无法履行，合同目的无法实现，合同应解除。被告于金弟认为，合同无法继续履行，自动解除。本院认为，原告方明仙与被告于金弟就涉案房屋签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对双方当事人均具有合同约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。现本案的争议焦点为，两被告之间是否存在恶意串通出售涉案房屋损害原告方明仙利益的行为。本院认为，根据原告方明仙在公安机关所作的询问笔录、原告方明仙与徐念之间的通话内容，并结合徐念的当庭陈述来看，涉案房屋在另行出售给他人之前，徐念曾就此事向原告方明仙进行过告知，其中也提及了原告方明仙已经支付的房款如何进行处理的问题。由此可见，原告方明仙对涉案房屋另行出售一事是明知的，其目的也是符合原告方明仙当初在购房时的投资初衷，就如同其在公安机关所作的陈述一般，“买个房子再卖出赚个差价”。故原告方明仙于本案中主张两被告之间恶意串通另行出售房屋，于事实不符，本院不能予以认同。至于涉案房屋究竟出售给何人，并不是认定恶意串通行为成立与否的主要考量因素。综上，对于原告方明仙向被告玉轩公司提出的诉讼请求，本院均不予支持。但就原告方明仙与被告于金弟之间的房屋买卖合同，确因被告于金弟的原因，即房屋因被告于金弟涉民间借贷纠纷被法院司法查封而后又被另行出售等，致双方合同无法继续履行，故被告于金弟理应承担违约责任。关于合同的解除，虽然原告方明仙此前同意将涉案房屋另作出售，但这也不等同于原告方明仙与被告于金弟之间的房屋买卖合同即告解除，两份房屋买卖合同(即原告方明仙与被告于金弟之间的房屋买卖合同、被告于金弟与隆某某、李某某之间的房屋买卖合同)仍为两个互为独立的法律关系，况且从本案查明的事实看，双方关于款项如何处理最终未达成一致，对于被告于金弟支付给原告方明仙的200,000元，其性质究竟为何，双方在诉讼中亦提出不同的意见。故本院认为，原告方明仙与被告于金弟之间的房屋买卖合同并未解除。现本案中，经过本院释明，原告方明仙与被告于金弟均表示合同因已无法实际履行而解除，本院基于双方明确的意思表示予以确认。但显然，双方对解除的后果处理仍持有异议。本院认为，双方之间关于涉案房屋的买卖合同解除责任在于被告于金弟，故合同解除后，被告于金弟应当向原告方明仙返还房款、支付利息并承担违约责任。关于返还房款，被告于金弟称不清楚1,200,000元房款的支付情况，因原告方明仙已提供相应的转账凭证及被告于金弟出具的收据以证明付款事实，本院对被告于金弟的抗辩意见不予采信。本院注意到，被告于金弟此前已向原告方明仙支付200,000元，原告方明仙认为该笔款项系违约金，被告于金弟则予以否认。本院认为，原告方明仙就该笔款项性质的陈述，无论是在公安机关的陈述或是在本案中的陈述，均系其单方陈述，未有证据证明被告于金弟亦作出同样的意思表示。故本院在未得到被告于金弟的确认下，实难认定该笔钱款为被告于金弟承诺支付给原告方明仙的违约金。由此，该笔钱款理应首先与被告于金弟应返还的1,200,000元房款进行折抵，经折抵后，被告于金弟还需向原告方明仙返还房款1,000,000元。关于利息，原告于2016年9月27日支付房款1,200,000元，故该部分的利息应自次日(即2016年9月28日)起算至2017年5月13日(本院视被告于金弟归还200,000元)止；剩余1,000,000元的利息可自2017年5月14日起计算至实际支付之日止。关于违约金，根据合同的约定，违约金为总房价款的20%。现原告按照已付款的20%主张(即240,000元)，已经主动向下调整了违约金，本院认为该金额尚属合理，故不再予以调整。被告于金弟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告于金弟于本判决生效之日起十日内返还原告方明仙位于上海市闵行区浦江镇闵驰一路XXX弄XXX号XXX室房屋的购房款人民币1,000,000元；二、被告于金弟于本判决生效之日起十日内支付原告方明仙以人民币1,200,000元为本金，自2016年9月28日起至2017年5月13日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；及以人民币1,000,000元为本金，自2017年5月14日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；三、被告于金弟于本判决生效之日起十日内支付原告方明仙违约金人民币240,000元；四、驳回原告方明仙其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,002元，保全费5,000元，合计24,002元，由被告于金弟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 颖人民陪审员  陈永乾人民陪审员  谷元琴二〇一八年十二月十日书 记 员  董琪华附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。