海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2018）琼02民终852号上诉人（原审被告）：彭宏斌，男，1968年12月23日出生，汉族，住址：福建省古田县。委托诉讼代理人：刘一凡，海南云帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王惠，海南云帆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：海南农垦神泉公司有限公司，住所地海南省三亚市海棠区神泉大道88大厦。法定代表人：彭隆荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：高翔，海南嘉天律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志前，海南新概念律师事务所律师。上诉人彭宏斌与、海南农垦神泉公司有限公司（以下简称农垦神泉公司）土地租赁合同纠纷一案，不服海南省三亚市城郊人民法院（简称城郊法院）（2018）琼0271民初160号民事判决（简称一审判决），向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。彭宏斌上诉请求：一、依法撤销三亚市城郊人民法院（2018)琼0271民初160号《民事判决书》，驳回被上诉人的一审全部无理诉求。二、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决程序严重错误。1、一审法院遗漏海南省国营南田农场作为第三人。原告与南田农场存在事实的长期土地承包关系，南田农场系多年事实上的“发包方”。显然南田农场与本案具有法律上的利害关系，为本案有独立请求权的第三人，一审应依法应追加南田农场为第三人参加诉讼。2、本案依法应中止审理。本案诉讼期间，上诉人己就本案讼争土地向南田农场提起诉讼，诉请确认上诉人与南田农场存在长期的土地承包关系。该案的审理结果是本案审理的依据，对该案立案审理是同一法院，一审是明知的。据此，一审法院依法应中止审理。3、本案属重大影响案件，依法应提级审理。本案及包括上诉人在内就讼争土地起诉南田农场诉请确认与南田农场存在土地承包关系的523个案件移至法院后，引起整个海南农垦系统的密切关注。因为承包土地而未签订书面合同是农垦土地承包管理中存在的普遍现象。该案的审理不仅关乎南田农场近7000名职工的生存利益，且对整个海南农垦系统具有标志性的影响，无疑属重大民生案件。一审法院应依《民事诉讼法》第18条及《最高人民法院关于规范上下级人民法院审判业务关系的若干意见》第3条规定提级审理本案。二、一审判决认定“农垦神泉集团作为本案原告主体适格”没有事实和法律依据。1、南田农场与神泉集团未依法办理工商合并登记。一审查明南田农场与神泉集团为各自独立的企业法人，不存在合并的事实。2、农垦总局文件不具有使祌泉集团成为合同主体的法律效力。农垦总局文件属企业内部管理性文件，不具有对外法律上的公示效力，对合同相对人没有法律约束力。3、一审适用《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》严重错误。该条款规定的是企业合并后，债权人起诉被兼并企业的，应追加兼并企业作为责任主体参加诉讼。三、一审法院适用法律严重错误，涉嫌枉法裁判。1、本案已查明：上诉人与南田农场按交易习惯履行双方事实上存在的长期土地承包合同。南田农场土地管理长期以来没有与承包户签订书面承包合同，小部分签订的也早已被收回合同。双方长期以来依靠自觉实施履行土地承包行为来完成，即每年4-5月芒果售后按每亩230元（场外每亩360元）向南田农场缴纳土地承包金。该事实上的土地承包合同虽期限不明确，但必然是长期的。因为使用土地的性质是种植芒果这一长期经济作物，而且南田农场批准同意果农在承包地建立钢筋水泥的长期建筑物。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七规定：“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯（一)在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”。依据该规定，本案上述承包缴费交租行为，全场长期实行，众所周知，双方认可，己形成交易习惯。2、法律规定，适用第二百三十二条的前提是首先适用第六十一条。合同法第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依据本法第六十一条的规定仍不能履行的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。《合同法》第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。显然，适用第二百三十二条的前提是首先适用第六十一条，只有适用六十一条“按照合同有关条款或者交易习惯确定”不能的情况下，才能适用第二百三十二条。双方没有书面合同，合同期限不明确，但是有长期的交易习惯，依法应按照第六十一条之规定判决驳回被上诉人的无理诉求，双方桉交易习惯继续屡行合同。3、一审判决涉嫌枉法裁判。合同法第二百三十二条的规定是明确的，只有在双方“按照合同有关条款或者交易习惯”均不能确定并履行的情况下，才能适用第二百三十二条判决解除合同。四、一审判决破坏社会生产秩序，违背民事诉讼宗旨，社会影响极其恶劣。南田农场果农与南田农场存在长期的稳定的土地承包关系，人数达7000余户，面积近10万亩，还有其他全省96个农场，双方没有书面合同的比比皆是。他们之间长期以来承包关系稳定，依靠事实上存在的交易习惯履行合同，为海南农垦社会经济稳定和发展起到良好作用。一审判决无视这一客观现实，仅凭双方没有书面合同这一小节，粗暴简单适用合同法第二百三十二条判决解除合同，破坏了原有的社会经济关系的稳定，无视广大职工几十年来的心血，事实上将果园内全部财产包括房屋判决给被上诉人所有。一审判决后，被上诉人将判决书在社会上广泛散发，造成没有书面合同的果农人人自危，误导了群众，社会影响极其恶劣。综上，一审判决程序严重错误，认定被上诉人具有主体资格没有事实和法律依据，而且故意抛开合同法第六十一条规定置之不理，简单粗暴适用合同法第二百三十二条规定解除合同，严重损害了上诉人的合同权利及财产合法权，已涉嫌枉法裁判。而且，该判决严重破坏了海南农垦稳定的土地承包关系及经济发展，社会影响极其恶劣，没有起到应有的良好的社会引导作用。上诉人与南田农场土地承包合同履行期限虽不明确，但有全场执行双方长期履行形成的交易习惯，应依法优先适用合同法第六十一条之规定判决按交易习惯继续履行合同，驳回被上诉人一审无理诉求，以维护双方土地承包关系及社会经济的稳定。农垦神泉公司辩称，一、审判决程序合法:1.上诉人以一审判决遗漏了海南省国营南田农场作为第三人参加诉讼，而认为一审程序错误，该上诉观点是不能成立的：法律规定的追加第三人的条件是“本案的处理结果与其有法律上的利害关系”，现因南田农场因其已经没有独立机构、人员、不能独立行使土地权能，不能体现法人意志，本案不追加南田农场作为第三人不产生判决的结果对其有法律上的利害关系，所以程序上没有必要追加，不追加其为第三人是合适的，并无不当。2.上诉人以其已经对南田农场提起诉讼，认为本案一审应当中止审理的观点是无理的，是不能成立的：上诉人对南田农场的起诉请求，从其实体上讲，只不过是对本案一审的抗辩观点，理由非常明确，即我方起诉与其解除不定期土地租赁（承包）关系，其主张维持该关系，退一步而言也就是一个反诉而已。因此不构成民事诉讼法规定的中止审理的“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的”条件，所以上诉人的此点上诉观点不能成立。3.上诉人以与本案关联案件系多人案件，应当提高管辖级别的观点，更是不能成立的：法院受理民事案件的级别管辖，依据法律规定，上诉人在一审中提出的三亚市城郊人民法院不具管辖本案的级别的观点，不被三亚市城郊人民法院接受，上诉人的本项观点不能成立。二、一审判决认定农垦神泉集团作为本案的主体资格具有事实和法律的依据，认定正确，上诉人此项上诉无理：中共中央、国务院作出了农垦改革的规定，要求农场去社会管理职能，要国有公司化改革。中共海南省委、省政府落实党中央国务院要求也作出了我省农垦改革的规定和部署。现在全省农场均在进行公司化改制，将省农垦总局改制为“农垦控股集团公司”行使对各农场土地、资产、生产及干部管理的职能，但保留省农垦总局名义，实行一套机构一套人员的作法。各农场改制为农场公司，职工、土地、资产全部归属到农场公司，但也保留农场名义（主要是为对接上级的有关补贴等）。由于南田农场公司化改制，其已经不具独立法人意志和行为能力，其意志与行为能力完全由农垦神泉给予行使：2017年后半年南田农场已实现了农场社会职能的剥离，成立了“南田居”。南田农场根据省农垦控股公司（省农垦总局）文件批准确定，将南田农场并入原有的“海南神泉有限公司”，并定名为“海南农垦神泉集团有限公司”，省农垦控股公司为海南农垦神泉集团有限公司唯一股东。据此，现南田农场所有职工、机构、财务管理均已经全部并入农垦神泉公司，目前仅对南田农场进行名义性保留，其已经没有自身的独立意志，一切对内对外的法律意思表示和法律行为均由农垦神泉公司作出或行使。在完成承包土地换补签工作中，根据上级要求也是以农垦神泉公司作为发包主体与承包人进行换补签，现在农垦神泉已经与近85%以上的土地承包人和相应土地面积签订了土地承包合同，土地承包合同的实施也是由农垦神泉公司作为合同相对人来实施的。另2017年包括诉案的被告及其他土地承包户的土地租金，也是向农垦神泉公司缴交，事实上也形成了农垦神泉公司与包括涉案被告在内的广大承包户在2017年已经与农垦神泉公司形成了事实上的承包关系的相对人关系。虽然土地的划转还在进行中，工商登记也还没有进行完全变更，这属于工商登记与现实事实的滞后性，由于农垦神泉公司与南田农场已经构成法人资格混同，南田农场已经没有机构、人员、已没有独立的法人意志，对正在划转的南田农场名下的土地，南田农场已经不能自主行使权能，而是由农垦神泉公司完全来行使。因此，南田农场现已经不符的法人资格条件。3.农垦神泉集团作为一审的原告，主体资格适格：基于上述大量的现状事实和法律规定，农垦神泉集团已经是本案的适格主体，且南田农场已不能独立体现法人意志和行使行为能力，所以程序上没有必要追加为第三人，不追加其为第三人是合适的，并无不当。三、一审判决适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求：上诉人以根据“交易习惯”，认为租赁（承包）土地是长期固定期限的，不是不定期的，价格必须是每亩每年230元（场外360元），是不能改变的观点，是与法相悖的，无理的。所谓交易习惯，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第七条规定“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法;(二）当事人双方经常使用的习惯做法。根据上述法律规定，可见所谓“交易习惯”，第一，是对已经签订了合同，在履行合同中对某些履行行为的共识，无论其是知道或应当知道的履行行为；第二，是在当地或某一领域、某一行业或双方第三人通常采用的做法。本案中是双方并未签订土地租赁（承包）合同，对没有签订合同的行为本身，不属于上述司法解释的“当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做”的第一种情形。本案没有签订土地土地租赁（承包）合同，也不属于上述司法解释的“当事人双方经常使用的习惯做”的第二种情形。没有约定土地租赁（承包）期限的，解除双方的法律关系，应当按照《合同法》第61条的“交易习惯”确定是否存在履行期限，但本案的事实是部分人员没有签订合同、部分人员有合同及期限但已经期满。根据中央、省农垦改革的法律和政策要求，答辩人已经通知其双方签订有固定期限的、有具体价格的土地租赁（承包）合同，但上诉人拒绝签订，显然针对这样的事实，已经不能适用《合同法》第61条的规定了。与被上诉人解除不定期的土地租赁（承包）关系，还依据了相关最高法院关于《合同法》司法解释第26条规定，来行使解除权的。与其解除承包关系具有法律法规政策依据，否则对其他签订变更合同的承包人也不公平。综合上述，一审判决支持了正义，服务了农垦改革大局，政治正确，均衡了各方当事人利益，系对社会土地租赁（承包)关系的正确导向，适用法律正确，请依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。农垦神泉集团向一审法院提出诉讼请求：一、解除农垦神泉集团与彭宏斌的土地租赁关系；二、彭宏斌向农垦神泉集团返还编号XH0168号36.3亩租赁土地;三、彭宏斌向农垦神泉集团补缴2017年土地租金差额23232元。一审法院认定事实：2003年起，彭宏斌承租南田农场编号XH0168号36.3亩土地，南田农场与彭宏斌未签订书面租赁合同，并未约定租赁年限。彭宏斌已在承租地上种植芒果树，并建造房屋。彭宏斌不是南田农场职工，其户籍不在南田农场。2017年3月21日，南田农场开展对外单位(个人)土地租赁信息调查，并造册登记上述土地的现使用人是彭宏斌。彭宏斌按每亩每年230元的标准向南田农场支付土地租赁费。2017年3月28日，农垦神泉集团经工商注册登记设立。2017年4月10日，农垦神泉集团以自己的名义向彭宏斌出具收取土地租金的收据，彭宏斌已支付土地租金至2017年底。根据海南省委、省政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》和农垦控股集团(海南省农垦总局)的相关文件规定，农垦神泉集团要在2017年上半年完成农业用地测绘及清理不合理土地承包关系的工作。农垦神泉集团随后对彭宏斌承包的土地面积进行测量，并通知彭宏斌在2017年8月2日前，按照实际测绘面积和有关文件规定的价格与农垦神泉集团签订书面土地租赁合同。但彭宏斌认为农垦神泉集团提供的格式合同中有部分条款不公平，不同意与农垦神泉集团签订合同，农垦神泉集团遂提起诉讼。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据和事实，一审法院认定如下：一、关于农垦神泉集团提供的证据。1、证据一“农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于对海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》[琼垦企发(2016)523号]。”该证据真实并证明：2016年12月12日，农垦控股集团(海南省农垦总局)批复同意南田农场公司制改革方案，并由南田农场与海南神泉集团有限公司改制组建新的海南神泉集团有限公司，新的海南神泉集团有限公司为农垦控股集团独资的一人有限公司，新的海南神泉集团有限公司组建完成后将公司名称变更为农垦神泉集团。并要求做好资源、资产的划转整合工作等。2、证据六《告知书》。该证据具有真实性，据此认定：2017年7月农垦神泉集团向农业用地的承租户发出《告知书》，通知各承租户于2017年8月2日前与农垦神泉集团换(补)签租赁合同。彭宏斌不接收该《告知书》。3、证据七“农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于同意将南田农场和海南神泉集团土地使用权划转变更登记至海南农垦神泉集团的批复》。”该证据真实并证明：2017年10月16日，农垦控股集团(海南省农垦总局)批复同意将南田农场和海南神泉集团有限公司的国有划拨土地划转变更登记至农垦神泉集团。二、关于彭宏斌提供的证据1《关于对神泉集团与果农签订新的土地承包合同若干问题予以说明请求》。该证据具有真实性，据此认定：2018年1月8日，吴黎明等五位承租户向农垦控股集团(海南省农垦总局)提出上述书面请求，农垦控股集团(海南省农垦总局)未予答复。一审法院认为，本案的焦点是：一、农垦神泉集团是否具有本案的诉讼主体资格;二、农垦神泉集团和彭宏斌之间的土地租赁关系是否存在法律规定的可以解除的情形。一、关于农垦神泉集团的主体资格问题根据农垦控股集团(海南省农垦总局)《关于海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》，农垦神泉集团是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，参照《公司法》第一百七十四条的规定，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉集团承继。中共中央、国务院《关于进一步推进农垦改革发展的意见》（中发[2015]33号）规定，深化农垦管理体制和经营机制改革的要求包括推进垦区集团化改革。海南省委、省政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发[2015]12号）规定，深化农垦改革的要求是推进垦区集团化和农场企业化改革。农垦控股集团（海南省农垦总局）批复同意南田农场、海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉集团，是执行中共中央、国务院和海南省委、省政府的上述文件规定。农垦神泉集团已经办理工商注册登记，农垦神泉集团已经兼并了南田农场，并以自己的名义执行上述文件规定，清理调整南田农场不合理的土地租赁关系，并以自己的名义收取土地租赁费，且与承租户签订新的土地租赁合同，南田农场不再作为实体机构存在。虽然南田农场作为被兼并企业尚未办理工商注销登记，但参照《最高人民法院关于审理与企业改制相关的民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，根据南田农场被兼并后的上述具体情况，农垦神泉集团应作为责任主体承担民事责任。农垦神泉集团作为本案原告主体适格，彭宏斌的抗辩理由不成立。二、关于农垦神泉集团和彭宏斌之间的土地租赁关系是否存在法律规定的可以解除的情形涉案土地是划拨地，土地使用者可将划拨土地使用权进行转让、出租、抵押，因此认定农垦神泉集团和彭宏斌之间存在的是土地使用权的租赁关系。农垦神泉集团和彭宏斌没有签订书面的土地使用权租赁合同，并未约定租赁期限，视为不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。海南省委、省政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发[2015]12号）文件要求清理调整不合理土地承包关系，并重点解决土地承包期过长租金过低等问题。彭宏斌按每亩每年向农垦神泉集团支付租金230元，低于农垦控股集团（海南省农垦总局）批复的农业用地基本地价，继续履行合同对于农垦神泉集团明显不公平。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，农垦神泉集团可以请求解除合同。虽然彭宏斌不接收农垦神泉集团的《告知书》，但农垦神泉集团根据有关文件规定全面清理调整辖区内不合理土地租赁关系，是众所周知的事实，辖区内大部分承租户已经同农垦神泉集团重新签订了土地租赁合同，彭宏斌已经知晓上述事实，农垦神泉集团曾经以同样的请求和理由起诉过彭宏斌，视为农垦神泉集团已经通知彭宏斌解除不定期土地租赁关系。土地租赁权可分为有期限的或无期限的土地租赁权，但国家法律没有规定土地可以无限期租赁，只规定实行有限期租赁。国家法律对任何形式的土地使用权包括出让、转让、承包等都规定具体的使用年限。涉案土地是划拨地，系国家所有，农垦神泉集团只有使用权，并且涉案土地是农业用地而不是住宅用地，彭宏斌在涉案土地上建房长期居住已经改变了土地的用途，是国家法律所禁止的。彭宏斌关于其在涉案土地上种果树和建房，系长期租赁，合同不能解除的抗辩，不符合法律规定，不予采纳。劳动关系和租赁关系是两个不同的法律关系，劳动关系建立在劳动合同之上，是劳动者提供劳动，用人单位支付报酬的关系。彭宏斌与南田农场不存在劳动关系，彭宏斌关于其直接承租南田农场的土地，视为相当于南田农场职工地位的抗辩，有悖法律规定。农垦神泉集团是为深化农垦经营机制改革而设立的公司，南田农场的权利义务已经由农垦神泉集团承继，农垦神泉集团是本案适格的原告。农垦神泉集团全面清理调整辖区内不合理土地承包关系，是国家深化农垦改革的要求，农垦神泉集团和彭宏斌之间存在不定期的土地使用权租赁关系，并且租金过低已经损害农垦神泉集团利益，农垦神泉集团请求解除双方的土地租赁关系，有事实和法律依据，予以支持。虽然农垦神泉集团未与彭宏斌签订书面土地租赁合同，但彭宏斌按每亩每年向农垦神泉集团缴纳租金230元，是双方约定俗成的。农垦神泉集团与彭宏斌作为租赁合同当事人的主体地位平等，合同的变更要经过双方协商并达成合意，农垦神泉集团未与彭宏斌协商一致，并且彭宏斌已经履行合同支付2017年的租金，农垦神泉集团请求彭宏斌按每亩每年1000元的标准补缴2017年土地租金差额23232元，并不符合法律规定，不予支持。本案是一起较为普通的土地使用权租赁关系纠纷案件，不属于在本辖区有重大影响的案件，一审法院受理本案并不违反级别管辖。彭宏斌并未在提交答辩状期间提出管辖权异议，其抗辩理由不成立。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第六十三条，《最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定》第三十四条规定，判决如下：一、解除海南农垦神泉集团有限公司与彭宏斌的土地使用权租赁关系；二、彭宏斌于本判决生效之日起30日内向海南农垦神泉集团有限公司返还编号为XH0168号36.3亩的承租土地;三、驳回海南农垦神泉集团有限公司的其他诉讼请求。案件受理费380元(海南农垦神泉集团有限公司已预缴)，由海南农垦神泉集团有限公司承担280元，由彭宏斌承担100元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.一审判决是否存在程序错误的问题；2.当事人是否存在租金为230元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯；3.一审判决是否存在适用法律错误的问题；4.关于彭宏斌与农垦神泉公司土地租赁关系是否解除的问题。一、一审判决是否存在程序错误的问题根据《中共中央、国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》和《中共海南省委、海南省人民政府关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》的规定，深化农垦改革的要求是推进垦区集团化和农场企业化改革。《海南省农垦投资控股集团有限公司(海南省农垦总局)关于海南农垦南田农场公司制改革实施方案的批复》同意南田农场、海南神泉集团有限公司改制组建农垦神泉公司，是执行中共中央、国务院和海南省委、省政府的上述文件规定。农垦神泉公司是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，已办理了工商注册登记，并以自己的名义开展经营活动，收取租赁户2017年土地租金，且与部分租赁户签订了新的土地租赁合同。根据《中华人民共和国公司法》第一百七十四条关于“公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继”的规定，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务已由农垦神泉公司承继。因此，农垦神泉集团作为本案被告并未违反法定程序。本案不追加南田农场作为第三人不产生判决的结果对其有法律上的利害关系，所以程序上没有必要追加，不追加其为第三人是正确的，并无不当。二、关于当事人是否存在租金为按230元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯的问题根据本案查明的土地租金交纳时间和方式，彭宏斌每年4月至5月向南田农场一次性交纳一年的土地租金，双方之间存在先交一年土地租金，之后使用土地一年的实际情况。对于彭宏斌主张存在土地租金标准为230元/亩/年的交易习惯，因土地租赁初期每年土地租金远低于230元/亩，每年土地租金的标准前后发生过变化，而且彭宏斌主张每年土地租金230元/亩的标准长期不变，既不公平合理，也不符合社会经济发展的需要。因此，应认定在彭宏斌租赁土地期间不存在固定不变的土地租金的交易习惯。关于彭宏斌主张土地租赁期限为长期的交易习惯，彭宏斌一次性交纳一年土地租金，经南田农场予以收取后可继续使用，仅代表彭宏斌租赁土地的期限往后一年，但彭宏斌不能证实双方是以多长年限作为租赁周期，应认定不存在彭宏斌主张的租赁期限为长期的交易习惯。因此，本案不存在固定不变的土地租金标准和租赁期限为长期的交易习惯，彭宏斌主张其与南田农场存在租金为230元/亩/年和租赁期限为长期的交易习惯，不符合《中华人民共和国合同法》第六十一条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第七条关于“交易习惯”规定的情形。因此，彭宏斌主张双方存在交易习惯，理由不能成立，不予支持。三、一审判决是否存在适用法律错误的问题本案中是双方并未签订土地租赁（承包）合同，对没有签订合同的行为本身，不属于上述司法解释的“当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做”的第一种情形。本案不存在固定不变的土地租金标准和租赁期限为长期的交易习惯。双方没有书面合同，合同期限不明确，无长期的交易习惯，依法应适用《合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，依据本法第六十一条的规定仍不能履行的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。因此，一审判决适用法律正确。四、关于彭宏斌与农垦神泉公司土地租赁关系是否解除的问题农垦神泉公司是由南田农场和海南神泉集团有限公司改制组建而新设的公司，南田农场和海南神泉集团有限公司的债权债务应当由农垦神泉公司承继。农垦神泉公司在清理调整土地租赁问题的过程中认为租金过低问题，故通知包括彭宏斌在内的租户解除原先租赁关系，农垦神泉集团和彭宏斌之间存在的是土地使用权的租赁关系。农垦神泉集团和彭宏斌没有签订书面的土地使用权租赁合同，并未约定租赁期限，视为不定期租赁，根据《合同法》第二百三十二条规定，当事人可以随时解除合同。海南省委、省政府《关于推进新一轮海南农垦改革发展的实施意见》（琼发[2015]12号）文件要求清理调整不合理土地承包关系，并重点解决土地承包期过长租金过低等问题。彭宏斌按每亩每年向农垦神泉集团支付租金230元，低于农垦控股集团（海南省农垦总局）批复的农业用地基本地价，继续履行合同对于农垦神泉集团明显不公平。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，农垦神泉集团可以请求解除合同。虽然彭宏斌不接收农垦神泉集团的《告知书》，但农垦神泉集团根据有关文件规定全面清理调整辖区内不合理土地租赁关系，是众所周知的事实，辖区内大部分承租户已经同农垦神泉集团重新签订了土地租赁合同，彭宏斌已经知晓上述事实，农垦神泉集团曾经以同样的请求和理由起诉过彭宏斌，视为农垦神泉集团已经通知彭宏斌解除不定期土地租赁关系。综上，彭宏斌的上诉主张理由不能成立，不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费380元，由彭宏斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 扆成塘审 判 员 李桂祥审 判 员 尹合欢审 判 员 付春燕审 判 员 李新建审 判 员 林道贤审 判 员 范启鹏 二〇一八年十二月二十八日法官助理 蒋 炯书 记 员 何 莹 中华人民共和国合同法第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）第七条规定“下列情形可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法”。最高人民法院关于审理与企业改制相关民事纠纷案件若干问题的规定第三十四条规定企业吸收合并或新设合并后，被兼并企业应当办理而未办理工商注销登记，债权人起诉被兼并企业的，人民法院应当根据企业兼并后的具体情况，告知债权人追加责任主体，并判令责任主体承担民事责任。中华人民共和国民事诉讼法第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。