苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0506民再11号再审申请人（原审原告）:朱文元。委托诉讼代理人：周平平、蒯志鹏，江苏锦同律师事务所律师。被申请人（原审被告）:杨炳琪。再审申请人朱文元因与被申请人杨炳琪房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）吴度民初360号民事调解书，向本院申请再审。本院于2018年9月10日作出（2018）苏0506民申26号民事裁定再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人朱文元及其委托诉讼代理人周平平、蒯志鹏，被申请人杨炳琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。再审申请人朱文元申请再审称，1998年11月8日，其与杨炳琪签订了转让房屋产权协议及转让房屋协议书，杨炳琪以420000元的价格将坐落于吴中区胥口镇××街×号四间三层房屋转让给其。协议签订后，其按约支付了转让款，杨炳琪也于当年为其办理了上述房产证。上述协议签订时，本案所涉房屋所在地块的土地使用权系登记于吴县市胥口镇农工商总公司名下，且尚未分割，所在地块总面积为5.17亩，土地使用权证号2400015。本案所涉的苏州市胥口镇××街×号房屋的土地使用权系包括于该5.17亩土地中。据该2400015号土地使用权证记载，“该公司5.17亩土地使用权用于建苏州金荣建材装饰有限公司”，而杨炳琪系苏州金荣建材装饰有限公司的实际控制人。苏州金荣建材装饰有限公司是中港合资企业，股东为香港联发贸易有限公司与吴县胥口商业合作社，1993年金荣公司成立时，系由吴县胥口商业合作社以土地作价3.8万美元进行出资，占股10%。吴县胥口商业合作社系吴县胥口镇农工商总公司下属单位，合资成立公司经由吴县对外经济贸易委员会吴外资（93）字第1172号文件批准。吴县市胥口镇农工商总公司系胥口镇的集体企业，因企业改制，已经注销，据了解。其注销前的所有权利义务均由苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司继承。2002年7月，经苏州市吴中区国土资源局地籍科对原属于吴县市胥口镇农工商总公司的土地重新进行现场勘验测量，确认在土地使用权证号2400015的5.17亩土地中，坐落于苏州市吴中区胥口镇旅游专线公路的3258.1平方米（4.887亩）土地使用权人为苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司，并为其办理了土地使用权证，证号：吴国用（2003）字第20548号。但是在办理该国有土地使用权证时，国土局将涉案的胥口镇××街×号地块从5.17亩土地中剔除了出去，故涉案的胥口镇××街×号并不包含于吴国用（2003）字第20548号土地的3258.1平方米（4.887亩）中。2003年8月，杨炳琪与苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司签订《国有土地使用权转让合同》（吴地转合字2003第47号），将3258.1平方米（4.887亩）土地使用权转至杨炳琪名下。2015年6月其向法院提起民事诉讼，要求杨炳琪协助办理上述房屋的土地使用权证。后经法院调解，双方达成调解协议（2015吴度民初字第360号）。根据该民事调解书，杨炳琪应当于2015年10月7日前协助朱文元办理苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋（产权证号：苏房权证吴中字第**，建筑面积502.42平方米）土地使用权证。但是，杨炳琪未按民事调解书的内容履行协助义务，后经朱文元向法院申请强制执行。在执行过程中发现，上述土地并非登记在杨炳琪名下，故无法强制执行。2017年12月22日，申请人朱文元以苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司为被告、杨炳琪作为第三人向苏州市吴中区人民法院提起房屋买卖合同纠纷之诉，案号：（2017）苏0506民初9225号，诉请苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司协助办理涉案的胥口镇××街×号土地使用权的变更登记。经苏州市吴中区人民法院依法审理，认定（2015）吴度民初字第360号民事调解书执行不能系遗漏诉讼主体所致，故本案违反了一事不再理原则，于2018年1月14日作出(2017)苏0506民初9925号民事裁定书，驳回申请人朱文元的起诉。该事件发生至今已经经历了两次诉讼及执行程序，历时三年有余，申请人朱文元一直奔走于苏州市国土局吴中分局、吴中国土分局胥口分所、胥口镇人民政府等各个相关部门，但至今仍未解决。再行诉讼已经不能维护申请人的合法权益，无奈向贵院依法申请再审，撤销（2015）吴度民初字第360号民事调解书，依法追加苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司为第三人参加再审程序，判令杨炳琪及第三人协助办理胥口镇××街×号土地使用权的变更登记至其名下。被申请人杨炳琪答辩称，事实和经过确实如朱文元再审诉称内容，希望法院依法支持朱文元诉讼请求办理土地转让，当时为什么遗漏了朱文元的土地，其也不是很清楚。事实上在2003年是可以办土地出让的，但在当时觉得有没有土地证感觉也没有必要性。现其愿意协助朱文元办理出让但所产生的费用需朱文元承担，另外原审调解时朱文元支付给其的37000元，其愿意退还给朱文元。朱文元于2015年6月9日起诉称，1998年11月8日，其与杨炳琪签订了转让房屋产权协议及转让房屋协议书，杨炳琪以420000元的价格将坐落于吴中区胥口镇××街×号四间三层房屋转让给其。协议签订后，其按约支付了转让款，杨炳琪也于当年为其办理了上述房产证。协议还约定，其购房后，需办理土地使用证时，杨炳琪应提供所需资料。因协议签订时，房屋所属地块的使用权尚登记在吴县市胥口镇农工商总公司名下，2003年杨炳琪将该地块的使用权变更至杨炳琪个人名下并办理了土地使用权证。同年，其将房产证、身份证交由杨炳琪，由杨炳琪代办房屋的土地使用权证，但杨炳琪以大证无法分割为由未予办理。后杨炳琪多次以同样理由不配合朱文元办证。其认为双方之间的房屋买卖合同合法有效，杨炳琪应协助其办理土地使用权证。故请求法院判令杨炳琪协助办理苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋土地使用权分割及土地使用证；杨炳琪承担相关税费及本案诉讼费用。杨炳琪辩称，其同意协助朱文元办理土地使用权证，但因房屋出卖时土地是划拨的，在2003年变更为商业用房时其缴纳了土地出让金，朱文元应该支付该笔费用及利息。审理过程中经调解，双方一致达成调解协议：（一）杨炳琪于2015年10月7日前协助朱文元办理苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋（产权证号:苏房房权证吴中字第**,筑面积502.42m2）土地使用权证；（二）朱文元于2015年8月7日前、10月7日前分别支付杨炳琪人民币37000元、30000元；（三）案件受理费减半收取人民币40元，由朱文元负担。2015年8月5日本院作出（2015）吴度民初360号民事调解书。再审查明，1998年11月8日，朱文元与杨炳琪签订《转让房屋协议书》1份，约定：由杨炳琪将坐落于吴中区胥口镇××街×号四间三层房屋（总面积为502.47㎡）以420000元的价格转让于朱文元。双方还签订《转让房屋产权协议》1份，约定：朱文元购房后，需办理国有土地使用证，杨炳琪应无条件提供办理土地证所需的资料，原国有土地使用证证号为2400015。1998年10月朱文元在房产管理部门办理房产过户时，涉案房产出让方是苏州金荣建材装饰有限公司（以下简称金荣建材公司），受让方为朱文元。朱文元在交清相关费用后于1998年10月29日取得涉案房产所有权证（证号0033294）。2003年8月11日该房产证统一更换新证（00028980），房屋所有权人为朱文元，建筑面积502.42㎡。原审（2015）吴度民初360号民事调解书在执行过程中，朱文元于2015年8月5日汇付杨炳琪37000元。同年10月19日朱文元向本院申请执行，土地管理部门在协助办理过程中，对涉案土地进行测绘时，发现该土地使用权并未登记在杨炳琪名下，致该调解书未能得以执行。2017年12月，朱文元以吴中区胥口镇集体资产经营公司为被告、杨炳琪为第三人再次诉讼至本院，请求：①苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司协助将苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋的土地使用权变更登记至第三人杨炳琪名下；②第三人杨炳琪将变更登记至其名下的苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋的土地使用权再行变更登记在其名下。该案本院立案审理后，认为：本院（2015）吴度民初字第360号民事调解书中明确杨炳琪于2015年10月7日前协助朱文元办理苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋的土地使用权证，而该调解协议成立时，上述房屋所属地块的使用权尚登记在原吴县市胥口镇农工商总公司名下，最终导致执行该调解书时无法将原吴县市胥口镇农工商总公司土地使用权过户至朱文元名下，属遗漏诉讼主体致调解协议执行不能。朱文元通过本案诉讼方式寻求救济，实际上违反了一事不再理原则。2018年1月24日本院作出（2017）苏0506民初9225号民事裁定书，驳回了朱文元的起诉。另查明：1993年，吴县对外经济贸易委员会批准吴县胥口镇农工商总公司的下属吴县胥口商业合作社和香港“联发贸易公司”合资设立金荣建材公司，公司注册资本38万美元，其中吴县方出资方3.8万美元，占股10%，港方出资34.2万美元，占90%，同意吴县方以5.2亩土地使用权作价3.8万美元投入，港方以34.2万美元现汇投入。吴县土地管理局批准同意吴县胥口镇商业合社因建商业综合楼项目，征用胥口镇耕地五亩一分七厘，其中胥湖村四亩四分三厘，香泾村七分四厘。同年6月，吴县胥口商业合作社分别与吴县胥口乡胥湖经济合作社、吴县胥口乡香泾经济合作社签订《征（使）用土地协议书》。1993年12月吴县土地管理局作出吴地政（1993）166号《关于胥口商业合作社土地权属变更的批复》，同意胥口商业合作社使用的伍亩壹分柒厘土地使用权全部变更给吴县胥口镇农工商总公司使用，用于建金荣建材公司。1993年12月28日金荣建材公司获准登记（1998年8月27日被吊销营业执照），取得企业法人营业执照，董事长、总经理石玉荣（系杨炳琪妻子，香港方委派），副董事长徐建云（胥口商业合作社主任）。1997年2月，吴县市胥口镇农工商总公司以完善用地手续为由，向吴县市国土局申请要求核发金荣建材公司土地使用证。同年2月21日吴县市国土管理局颁发土地证，载明：使用单位吴县市胥口镇农工商总公司、土地所在地吴县市胥口镇、使用土地面积伍亩壹分柒厘整、用途商业用房、用地来源变更、变更用地说明该公司5.17亩土地使用权系用于建“金荣建材公司”。2001年7月7日吴县市国土管理局核发证号为吴县市国用（2001）字第61588号国有土地使用证，载明：土地使用者吴县市胥口镇农工商总公司、土地所在地吴县市胥口镇旅游专线公路、用途商业服务业、使用权类型划拨、使用权面积3258.1㎡。2001年12月，吴中区各乡镇农工商总公司机构撤销，建立集体资产经营公司。2003年6月27日，苏州市吴中区国土资源局与苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司签订《国有土地使用权出让合同》，约定出让地块位于胥口镇旅游专线公路，面积3258.1㎡，土地使用权出让年限2003年6月27日至2043年6月26日。2003年7月4日苏州市吴中区国土资源局颁发吴国用（2003）字第20548号国有土地使用证，载明：土地使用者苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司，土地所在地吴中区胥口镇旅游专线公路，用途商业用地，使用权类型出让，使用权面积3258.1㎡，终止日期2043年6月26日。2003年8月11日吴中区胥口镇集体资产经营公司作为转让方（甲方）与杨炳琪受让方（乙方）签订国有地转合字第（2003）第47号《国有土地使用权转让合同》，该合同第二条载明：甲方将吴国用（2003）字第20548号《国有土地使用证》，位于胥口镇旅游专线公路的地块，面积为3258.1㎡（折合4.887亩）的土地使用权转让给乙方,土地用途商业用地。吴县市国土管理局鉴证意见：同意转让。2003年10月14日杨炳琪取得吴国用（2003）字第20915号国有土地使用证，面积为3258.1㎡，用途商业用地。以上事实，有相关政府文件、主管部门批文、土地征用及出让、转让协议、土地使用权证附卷佐证。本院再审认为，原审未查清本案所涉土地使用权属情况，直接同意让未取得该土地使用权的杨炳琪协助过户，致调解结果自始无法执行，原审调解书确有错误应当撤销；杨炳琪基于该调解书所收取朱文元的37000元款项应当予以返还，何况杨炳琪也表示愿意归还，遵其自愿。而本案所涉之苏州市吴中区胥口镇××街×号房屋的土地使用权，系登记在胥口镇农工商总公司名下，土地性质为划拨土地。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。现朱文元要求杨炳琪、苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司协助办理涉案土地使用权变更登记至其名下，因该情况实际涉及有关土地出让问题，涉案土地过户条件尚未成就，故该诉请本院不予支持，朱文元申请追加苏州市吴中区胥口镇集体资产经营公司为本案第三人的请求并无现实意义。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用》第四百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2015）吴度民初字第360号民事调解书；二、驳回朱文元的诉讼请求。原审案件受理费40元，由朱文元承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。审判长  张峥嵘审判员  张建新审判员  姜春燕二〇一八年十二月二十六日书记员  李 莉