山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2732号上诉人(原审原告)：白美琴，女，1971年4月9日出生，汉族，无业，住大同市。委托诉讼代理人：郭斌，山西若谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：靳国银，男，1987年2月10日出生，汉族，大同市机车厂职工，住大同市。原审第三人：武喜成，男，汉族，1969年12月8日，无业，住大同市。上诉人白美琴因与被上诉人靳国银、第三人武喜成执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初102号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白美琴及其委托诉讼代理人郭斌、被上诉人靳国银、第三人武喜成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白美琴上诉请求：一、依法撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初102号民事判决书,发回重审或者改判确认武喜成与上诉人签订的《房屋买卖合同》合法有效，判令终止靳国银对上诉人所购买的大同市城区大庆路东路39号1号集资住宅楼1号楼2单元9号房屋的执行;二、一、二审讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实不清，证据不足。一、一审判决认定事实错误，涉案大庆路东路39号1号集资住宅楼1号楼2单元9号房屋应归上诉人所有。2018年3月8日，上诉人经大同市南郊区圆家房地产信息咨询有限公司介绍获得涉案房屋出售信息,双方协谈确认转让款为231000元,上诉人支付定金10000元以及中介费用2500元。2、2018年3月9日，上诉人与房屋所有人武喜成签订《房屋买卖合同》。房屋所有人武喜成以及大同市南郊区圆家房地产信息咨询有限公司告知上诉人涉案房屋尚系小产权房尚不能办理产权登记手续，并且向上诉人出示了小产权登记证书原件，随后买卖双方在大同市平城公证处就《房屋买卖合同》办理了公证。3、上诉人为了保证日后顺利办理房屋过户手续，在房屋中介公司陪同下买卖双方又对《过户事项委托书》同时办理了公证。4、合同签订后，在大同市南郊区圆家房地产信息咨询有限公司陪同下,上诉人通过妹妹白美花银行账户将剩余房款221000元转账到出卖方武喜成指定账户。随后一同又去小区物业办理了各项物业交接手续、缴纳各项水电气费用，购置家具入住至今。5、2018年4月17日，大同市平城区人民法院到上诉人房门口张贴执行公告，上诉人方才得知武喜成在大同市平城区人民法院有经济纠纷，人民法院将要执行上诉人所购房屋。二、上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，应终止对涉案房屋的执行。二、上诉人对执行标的享有足以排除强制执行的权益，应终止对涉案房屋的执行。1、上诉人与武喜成买卖事实真实存在，涉案房屋系上诉人是在大同市南郊区圆家房地产信息咨询有限公司介绍下,在大同市平城公证处的公证下，满怀信任、倾尽全部家产购买的房屋,系上诉人合法财产。如果连专业的房屋中介机构、公证部门上诉人都不能信任，人民法院又执意执行上诉人房产，上诉人合法权益何谈保护，诚信交易又如何保障。2、对于武喜成在大同市平城区人民法院存在经济纠纷，甚至早在2011年8月在中国建设银行股份有限公司大同分行办理抵押登记，连专业的中介机构都无从得知，又如何要求上诉人一届平常百姓得知，未免强人所难。3、上诉人在大同市平城区人民法院查封之前已购买涉案房屋并支付全部购房款，（公证书中约定房屋价款160000元，仅仅是上诉人小民之心，意图节省费用、能够少缴纳房屋过户费用而为，不能据此否定买卖事实)。上诉人购买房屋之后便入住至今，未能及时办理房屋过户手续系武喜成、大同市南郊区圆家房地产信息咨询有限公司告知上诉人目前涉案房屋系小产权尚不能办理过户手续，并交付上诉人小产权证书原件，随即共同在大同市平城公证处公证《过户事项委托书》以期将来办理房屋过户手续，未能及时办理过户手续非上诉人自身原因所致。综上,请求二审人民法院查明事实，依法判决发回重审或者改判支持上诉人诉讼请求，维护上诉人合法权益。靳国银答辩：恢复我的执行，诉讼费由上诉人承担。我与被告签订的协议有两个条件，一个是归还5万元，一个是在3月底之前归还他们之间交易存在问题，隐瞒了房屋的产权信息,已经办理了大红本,但是以小产权交易的。武喜成是债务人，房屋产区是我已经申请复议执行局进行了查封，所以没办过户。武喜成答辩:没意见。我还欠靳国银的5万元，已经还了3万元，卖房是和靳国银先签的合同，达成一个协议，他也允许我卖房，我委托金生和白美琴买卖房屋，但房款被金生拿走了。白美琴向一审法院起诉请求：一、请求人民法院判令确认第三人武喜成与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效。二、请求判令终止被告靳国银对原告所购买的位于大同市城区大庆路东路39号1号集资住宅楼1号楼2单元9号房屋的执行。三、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定：2018年1月29日，被告靳国银与第三人武喜成在大同市城区人民法院执行期间达成和解协议，同意由武喜成买卖位于大同市城区大庆路吉庆园1号楼2单元9号房屋，买卖房屋后优先支付本案执行款项。2018年3月9日，武喜成与白美琴签订集资房屋买卖合同，约定以160000元买卖集资住宅楼1号楼2单元9号房屋。2018年4月17日，大同市城区人民法院对该房屋进行查封。另查明，武喜成在中国建设银行股份有限公司大同分行就诉争房屋办理抵押登记，约定抵押时间为2011年8月22日至2021年8月22日。针对双方争议的焦点即原告与第三人签订的房屋合同是否合法有效，原告白美琴对本案诉争房屋是否具有排除执行的权利，该院分析认定如下：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七之规定，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。基于此规定，案外人对法院做出的驳回其执行异议的裁定不服的，案外人可以提起执行异议之诉。就本案而言，原告提供公证书、汇款凭证、物业公司居住证明、水电暖费用收据、房本、购房发票及购房合同，证明原告已实际入住并全额缴纳购房款的事实。被告对以上事实不予认可，称原告一直未入住该房屋，且交房款数额与实际不符。该院认为，根据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条之规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已经合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记的。”原告白美琴要求停止对涉案房屋的执行措施，应该举证证明对涉案房屋存在权利，本案中，原告提供的房屋买卖合同和公证书明确约定该房屋价款为160000元，但原告所述该房屋实际交易价款为231000元，且第三人武喜成未出庭证明原告向其指定账户转账的事实，不能证明原告按照合同约定将购房款交付第三人的事实；另，双方签订买卖合同，未到产权办查询该房屋产权以及抵押情况，未经抵押权人中国建设银行股份有限公司大同分行同意即转让该房屋，明显不符合常理，属于因买受人自身原因未办理过户登记的情形。现涉案房屋尚未办理房屋产权登记，故不能证明原告对涉案房屋享有所有权，因此，原告主张终止对诉争房屋执行的诉讼请求不能成立，不予支持。关于原告主张确认第三人武喜成与原告签订的《房屋买卖合同》合法有效，该院认为，本案为执行异议之诉，原告主张确认合同有效与本案并不属于同一法律关系，本案不予处理，原告可另行主张。依据《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项之规定，判决如下：驳回原告白美琴的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取计100元，由原告白美琴负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。经审理查明，除对白美琴与武喜成的房屋买卖合同是否有效、白美琴是否对房屋享有排除执行的权益有异议外，双方对一审法院查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本院认为,关于房屋买卖合同的效力问题，上诉人白美琴与原审第三人武喜成签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，武喜成虽已将涉案房屋抵押，但引起不动产变动的原因行为即合同效力，不受抵押权人是否同意转让抵押物的影响，故白美琴与武喜成签订的房屋买卖合同有效。关于房屋占有的问题，上诉人白美琴提供了相关入住证明及生活缴费票据，故本院对于白美琴于人民法院查封之前已合法占有涉案房屋这一事实予以认定。关于购房款交付的问题，上诉人白美琴委托其妹妹交付武喜成指定的收款人，该事实合同双方均予以认可，且有中介证言及转账记录予以佐证，故本院对白美琴已支付全部购房款这一事实予以认定。关于房屋过户登记的问题，武喜成委托中介出售房屋，仅向中介提供小产权房本，白美琴通过中介完成房屋交易，但对涉案房屋已办理正式产权手续不知情。本院认为，白美琴基于对中介的信任，且办理了相关的公证手续，已经尽到了自身的审慎义务，故未办理过户登记的原因不能归咎于上诉人白美琴。综上，白美琴所购房屋符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部情形，其权利能够排除执行，其上诉请求成立。综上所述，白美琴的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0213民初102号民事判决；二、停止对武喜成所有的大同市城区大庆路东路39号1号集资住宅楼1号楼2单元9号房屋强制执行一、二审案件受理费共计200元，由靳国银负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张丽娟 二〇一八年十二月二十八日书记员 王毅伟