广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤12民终2231号上诉人（原审被告）：肇庆大隆置业投资有限公司，住所地广东省四会市东城区四会大道**（市机电排灌管理站内）。法定代表人：李坤，该公司董事长。委托诉讼代理人：兰文霞，广东兴会律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周允杰，男，1973年3月22日出生，汉族，住广东省四会市。委托诉讼代理人：杨开平，广东阳由律师事务所律师。上诉人肇庆大隆置业投资有限公司（以下简称大隆公司）因与被上诉人周允杰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2018）粤1284民初605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月14日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人大隆公司的委托诉讼代理人兰文霞、被上诉人周允杰的委托诉讼代理人杨开平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大隆公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回周允杰所有诉讼请求；2.本案诉讼费由周允杰承担。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第三条的约定，该商品房交付的前提条件之一为“买受人付清应缴的全部税、费”，周允杰提供的在案证据没有证明其已付清了全部税、费。根据双方约定，涉案商品房交付条件未成就，大隆公司暂无义务交付涉案商品房。因此，周允杰主张的逾期交房的违约金没有事实依据，不应予以支持。二、大隆公司提供的《四会市城乡规划局建设工程规划验收合格证》有电子版的原件给周允杰核对，周允杰对其真实性并无异议，并不存在无法查明该证据内容的真实性和完整性的问题。三、大隆公司在2015年12月3l日已将涉案房屋交给周允杰，周允杰已实际装修使用房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”及广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件指引》【粤高法(2017)191号】第三十二条“买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持”的规定，周允杰主张的2015年12月31日之后的逾期交房违约金不应得到支持。周允杰辩称：同意一审判决。周允杰向一审法院起诉请求判令：1.大隆公司给付逾期交付违约金63712.73元（违约金暂计算至起诉之日，起诉日后违约金按每日85.4058元继续计算至符合商品房买卖合同约定的交付条件且实际交付之日止）给周允杰；2.大隆公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月22日，周允杰（买受人）与大隆公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（编号14100282），约定周允杰向大隆公司购买位于四××市××街道××大道南大隆湾××房，总购房价为854058元，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经分期综合验收合格的商品房交付周允杰使用，且该商品房经验收合格（详见附件四第十一条约定）；合同第九条第1款第（2）项约定:“逾期超过120日后，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”合同第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议》约定。”该合同附件四第三条“关于合同第八条及第十一条的补充1、该商品房交付的前提条件：（1）买受人按合同第六条的约定向出卖人交清全部购房款；（2）买受人付清应缴的全部税、费。”附件四第十一条“房屋已按照《商品房买卖合同》第八条的约定取得了住建局的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》，并且房屋基础设施、公共配套项目与设施已按《商品房买卖合同》第十四条约定全部完成并正常运转。”之后，周允杰向大隆公司交付了购房款854058元，并缴纳了契税25621.74元、印花税10元。2017年7月24日，四会市住房和城乡规划建设局以《关于肇庆大隆置业投资有限公司四会市大隆湾房地产项目未经竣工验收擅自交付使用相关问题的通知》告知大隆公司:“近期根据群众反映，你公司开发的四会市大隆湾房地产项目存在未经竣工验收擅自交付使用的违法行为，经我局巡查核实，该项目电气、消防、电梯、排水等设施未达到验收条件，已交付给部分业主装修入住，存在安全隐患。…现责令你公司立即停止违法行为，全面整改。”同日，该局又以《温馨提示》告知大隆湾业主：“现四会大隆湾项目尚未组织竣工验收，未达到交付条件，为减少今后房屋质量安全纠纷隐患，保障业主权益，你购买的房屋未经有关部门和建设单位竣工验收之前，请不要擅自收楼、装修入住…”。大隆公司未能在合同约定的交付日期即2015年12月31日前将案涉房屋交付给周允杰。根据大隆公司提交的《业主收楼验收交接记录表》显示，周允杰于2016年1月1日接收了案涉房屋，同时接收了钥匙、《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等物品及资料，并于2016年8月12日向大隆湾物业提交了《业主装修申请表》。周允杰对大隆公司提交的上述《业主收楼验收交接记录表》有异议，诉称周允杰是在收到收楼通知后去进行验收，并在交接记录表中签名，收楼时给了周允杰住《宅质量保证书》《住宅使用说明书》，大隆公司告知周允杰房屋已经合格，所以周允杰收楼，但后来发现房屋其实并不符合交楼条件，因此房屋实际上并未完成法律意义上的交付，周允杰认为受到了大隆公司的欺骗。大隆公司提交了验收合格证的复印件，拟证明案涉房屋已验收合格。该验收合格证的复印件全称为《四会市城乡规划局建设工程规划验收合格证》，大隆公司未能提交原件予以核对，无法查明该证据内容的真实性和完整性。周允杰确认其已对案涉房屋进行装修并入住。大隆公司确认案涉房屋未经综合验收合格。周允杰因与大隆公司协商不成，遂诉至该院，主张大隆公司每日按已付房款的0.1‰，从合同约定的交付日的次日起至符合商品房买卖合同约定的交付条件且实际交付之日止计付违约金（暂计至2018年1月15日为63712.73元）。一审法院认为：周允杰与大隆公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应当按合同约定全面履行各自的义务，否则应当承担违约责任。大隆公司提交了验收合格证的复印件，拟证明案涉房屋已验收合格。该验收合格证的复印件全称为《四会市城乡规划局建设工程规划验收合格证》，根据双方签订的合同附件四第十一条约定“商品房经验收合格”是指房屋已按照《商品房买卖合同》第八条的约定取得了住建局的《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》，并且房屋基础设施、公共配套项目与设施已按《商品房买卖合同》约定全部完成并正常运转。大隆公司未能举证证明案涉房屋已按上述约定取得《房屋建筑与市政基础设施竣工验收备案》，故大隆公司辩称案涉房屋已经验收合格的意见，该院不予采纳。大隆公司辩称没有证据证明周允杰已经按合同附件的约定缴清应缴税费，大隆公司暂无义务交付房屋。在周允杰提交了相应的证据证明其已缴纳了契税和印花税的情况下，大隆公司未能举证证明周允杰未缴何种应缴税费，故大隆公司应承担举证不能的责任，大隆公司的该辩解意见，该院不予采纳。双方约定大隆公司应于2015年12月31日前将经验收合格的符合合同约定的案涉房屋交付给周允杰，但大隆公司并未如期交付，且至今案涉房屋未按合同约定经验收合格达到交付条件，因此大隆公司应按合同约定向周允杰支付2016年1月1日至周允杰接收案涉房屋时止的逾期交房违约金。本案争议的焦点是周允杰接收并对案涉房屋装修的行为能否成为大隆公司不支付周允杰接收涉案房屋之日后逾期交房违约金的抗辩理由。买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商品房，又以商品房不具备交付条件为由主张逾期交房违约责任的，不予支持。但买受人可以请求出卖人依据法律规定或者合同约定完善商品房交付条件，并赔偿因此造成的实际损失。出卖人在未如期交付符合约定的交付条件的商品房的情况下，不用承担逾期交付违约责任的条件是买受人知道商品房不具备约定或法定交付条件并同意接收商品房。该院认为，周允杰在接收案涉房屋时并不知道该商品房不具备交付条件。理由如下：首先，周允杰在接收房屋的同时接收了“两证一书”即《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等材料，这些外观足以使买受人相信自己接收的房屋是符合交付条件的；其次，周允杰的装修时间是发生在四会市住房和城乡规划建设局发出相关通知、提示之前，无任何证据证明周允杰接收案涉房屋时已收到相关提示或知道案涉房屋不具备交付条件。因此，大隆公司应对周允杰接收案涉房屋之日起逾期交房行为向周允杰承担违约责任。故该院认定大隆公司应支付周允杰2016年1月1日起暂计至2018年1月15日的逾期交房违约金63712.73元（854058元×0.1‰×746日），之后至房屋经验收合格达到约定的交付条件并实际交付日止的违约金按双方合同约定计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：大隆公司应于该判决生效之日起十日内支付逾期交房违约金63712.73元（暂从2016年1月1日起计算至2018年1月15日，之后的违约金以854058元为基数，按每日0.1‰的标准计算至房屋经验收合格达到约定的交付条件并实际交付日止）给周允杰。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为696元，由大隆公司负担。二审期间双方均没有提交新的证据。一审查明的事实基本正确，本院予以确认。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：如何确定大隆公司逾期交楼的违约责任。案涉商品房买卖合同及附件是当事人双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。合同当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。一审提供的《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《装修申报指引》等证据，使买受人足以相信出卖人交付的房屋已符合合同约定以及法律规定的交付条件，且买受人的装修行为发生在四会市住房和城乡规划建设局发出相关通知、提示之前，没有其他证据证明买受人知道或应当知道案涉房屋不符合交付条件。大隆公司主张周允杰未交清应缴税费致使房屋交付条件未成就的问题。因大隆公司并未具体明确周允杰存在哪些应缴税费未缴，也没有举证证明其已经按照双方合同约定履行了通知缴纳税费的义务，且大隆公司也没有举证因周允杰存在应缴税费未缴致使其房屋未能依约交付的事实。大隆公司应当承担举证不能法律责任。大隆公司主张涉案房屋交付条件未成就及逾期交楼违约金计算至实际交楼之日止的诉请，缺乏理据，本院不予支持。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，大隆公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1393元，由肇庆大隆置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 文审判员 何 桑审判员 梁达明二〇一八年十二月十一日法官助理陈丽萍书记员陈唐玲