广西壮族自治区合浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0521民初2700号 原告：邓钧元，男，1988年1月1日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：谢章兰，合浦县“148”法律服务所法律工作者法律。 被告：合浦县广益房地产开发有限公司，住所地：广西合浦县。 法定代表人：彭继福，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张甫，广西还珠律师事务所律师。 原告邓钧元与被告合浦县广益房地产开发有限公司（以下简称合浦广益公司）商品房买卖合同纠纷一案,本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告邓钧元的委托诉讼代理人谢章兰，被告合浦广益公司的委托诉讼代理人张甫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告邓钧元向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.被告十日内向产权登记机关提交属于原告购买的位于广西合浦县廉州镇廉州大道西路128号广益中央公园C12幢1703号房屋权属登记必要的材料，并协助原告办理上述房屋的不动产权证书至原告名下；3.被告支付650元违约金给原告；4.被告返还原告购房款39034元（其中返还约定误差部分的为9860元，超出部分双倍返还为29174元）；5.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于合浦县*号房，建筑面积为112.06平方米，单价为2900元每平方，总价为324974元，被告已于2013年10月6日将房屋交付给了原告使用。合同第十五条载明： 出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得权属证书的，出卖人应按已付价款的0.02%支付违约金。合同签订后，原告支付了购房款，交纳了契税、维修基金等相关费用，合同也已备案，原告已完全履行了合同约定，符合办理产权转移登记（过户）条件，商品房实际交付使用至今，但因被告违建致使涉案房屋无法通过正常验收。为此，合浦县住建局对被告作出了行政处罚。经原告及小区业委会的努力及政府的协调，被告才办理了不动产权证。现已符合了产权转移登记条件，但被告仍拒不向产权登记机关提交所需材料，也拒不协助办理房产过户到原告的名下，导致原告至今未取得商品房不动产权证，已构成违约。合浦县公诚房产测绘队出具的《合浦县房产测绘成果报告书》、《合浦县物业专项维修资金交存（结算）证明》、《分户产权证》等证件显示涉案房屋建筑面积为103.63平方米，被告销售给原告的房屋面积与产权登记的面积误差了8.43平方米，超出产权面积的7.52%，其中3%以内面积为3.4平方米，超过3%以上面积为5.03平方米，根据合同约定，被告应返还约定部分和双倍返还超过部分面积的购房款给原告。原告为维护其的合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告合浦广益公司辩称：1.对原告第一项诉请无异议；2.对原告第二项诉请有异议，被告已经向不动产登记部门提供了有关的证件，办理相关手续，办理不动产权限是不动产登记局，所以被告不存在违反合同约定的行为；3.被告已根据约定提交了材料，并已经向相关部门申报了材料，所以不存在逾期不办理产权登记的事实，被告不存在违约，所以不需要支付违约金；4.原告主张被告返还因面积误差的购房款，但至今为止没有房地产登记部门做出权属登记的证据，房屋到目前为止没有办理不动产权证，即使房产局出具的手续也不能视为不动产登记的权属依据，应该以不动产登记证为准，现权属登记只是待定的状况，所以被告交付给原告的房屋不存在面积误差的事实；5.被告交付的涉案房屋已经远远超出合同约定的面积，原告在交房时已知道房屋面积达到合同约定的面积，且从被告交付房屋之日起到现在已经超出三年的诉讼时效，所以第四项诉请超出诉讼时效。故请求法院驳回原告对被告的诉请。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2012年10月11日签订《商品房买卖合同》（销售合同编号：合广益字第*号）及附件四《合同补充协议》一份，合同约定：原告向被告购买由被告开发的位于合浦县*号房，建筑面积为112.06平方米，单价为每平方米2900元，房款总价为324974元，付款方式为银行按揭付款；面积确认及面积差异处理：以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按双方自行约定，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按本合同约定的价格买受人和出卖人对房价款实行多退少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清；出卖人应于2013年8月1日前将验收合格的房屋交付买受人使用；关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房款的0.02%向买受人支付违约金。此外，合同还约定其他相关内容。合同签订后，原告按约交付房款及相关税费，被告将房屋交付原告使用。2014年7月29日，合浦县城市建设测绘队对涉案小区进行了竣工测量，但合浦县住房和城乡规划建设局并未采用该份测量报告。2017年3月2日，合浦县住房和城乡规划建设局作出行政处罚决定书对涉案小区违建进行处罚。2018年3月7日，合浦县不动产登记局发放桂（2018）合浦县不动产权第*号涉案小区C12、13、14幢的不动产权属总证。尔后，该局颁发了桂（2018）合浦县不动产权第*号产权证书，载明：房屋建筑面积为103.63平方米，分户登记在被告名下，已抵押。2018年12月12日，合浦县房产管理局向本院复函，表明被告没有向该局提交办理转移登记的相关材料，并说明分户证上与过户后业主最终办理的不动产权证所载明的建筑面积是一致的。截止2018年12月12日，被告未协助原告办理涉案房屋权属过户，双方遂起纠纷，原告诉至本院，望判如所请。 上述事实，有以下证据即《身份证》、《电脑咨询单》、《商品房买卖合同》、《附件四补充协议》、《维修资金交存（结算）证明》、《购房发票》、《契税发票》、《楼宇交接书》、《不动产权属总证》、《行政处罚决定书》、《合浦县公诚房产测绘队测绘成果报告书》、《合浦县住房和城乡规划建设局的答复》、合房复[2016]7号《合浦县房产管理局的复函》、《合浦县住房和城乡规划建设局的回复》、《合浦县住房和城乡规划建设局的函》、《分户产权证》、合房复[2018]4号《合浦房产管理局的复函》等以及双方在庭审中的陈述予以证实，本院予以确认。 本院认为：关于原告、被告签订的《商品房买卖合同》的合同效力的问题。原告、被告签订的《商品房买卖合同》系双方自愿签订，意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力。原告、被告应当按照合同的约定全面履行各自义务，违反合同约定的，应承担相应的违约责任。故原告诉请确认原告、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，理由充分，本院予以支持。 关于被告是否违反协助办证义务，是否应支付违约金的问题。合同签订后，原告按约履行了交付房款的义务，被告虽按约定将房屋交付给了原告使用，但未按《商品房买卖合同》的第十五条的约定向房屋产权登记机关提供必要的文件资料，导致原告至今所购房屋不能办理房屋产权证书。依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”的规定，被告未尽合同的附随义务即未协助原告办理分户至原告名下的房屋权属证书。故原告请求被告向登记机关提供所需材料备案并协助办证，理由充分，本院依法予以支持。《商品房买卖合同》第十五条第2项已明确约定了违反协助办证义务的，应按照已付房款的0.02%支付违约金，原告已向被告支付购房款324974元，被告应向原告支付违约金64.99元（324974元×0.02%）。现原告诉请被告支付的违约金数额过高，本院对过高部分不予支持，仅支持合理的部分。 关于涉案房屋面积是否存在误差，被告应否就房屋面积误差承担违约责任的问题。原告、被告双方对认定房屋面积的差异的依据存在争议。《商品房买卖合同》第五条约定，产权登记面积与合同约定面积发生差异的，以产权登记面积为准，根据《商品房销售管理办法》第四十五条第四款之规定，产权登记面积是指房地产行政主管部门确认登记的房屋面积，而房产部门已颁发了涉案房产的分户产权证确认涉案房屋的建筑面积，因此，双方约定的面积误差条件已成就，应按约定或法定结算房款。本案中，当事人选择建筑面积作为计价依据，并同意面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按合同约定的价格对房价款实行多还少补，并在产权登记面积确定后十五日内付清。对超出面积3%部分房价款，双方虽无合同约定，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。据此，被告应返还原告合理购房款计算如下：面积误差绝对值：产权面积103.63平方米-合同约定面积112.06平方米=-8.43平方米，面积误差比：8.43平方米÷合同约定面积112.06平方米×100%=7.5%，其中面积误差比在3%以内为3.36平方米，即被告应返还原告购房款9744元（3.36平方米×2900元／平方米）,原告请求被告返还多付的购房款的数额过高，本院对过高部分不予支持，仅支持合理的部分；面积误差比在3%以外为5.07平方米，即被告应双倍退还原告购房款29406元（5.07平方米×2900元／平方米×2倍）,现原告仅请求被告双倍返还的购房款29174元，系其对自身权利的处分行为，本院予以支持。 关于原告的第四项诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。由于双方约定房屋面积是以产权登记面积为准，涉案房屋于2018年7月31日办理了登记在被告名下的不动产证，应视为原告于当时才明确知道房屋面积与合同约定的面积存在误差的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张该权利未超过诉讼时效。故被告主张原告请求被告支付返还购房款已超过诉讼时效的抗辩，理由不充分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下： 一、确认原告邓钧元与被告合浦县广益房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效； 二、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向产权登记机关提交原告邓钧元购买的位于合浦县*号房屋的权属登记所需要的材料，并协助原告邓钧元办理上述房屋的不动产权证书登记至邓钧元名下； 三、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告邓钧元违约金64.99元； 四、被告合浦县广益房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告邓钧元因面积误差多付的购房款9744元及双倍返还购房款29174元； 五、驳回原告邓钧元的其他诉讼请求。 案件受理费6769元，适用简易程序减半收取3384.5元（原告已预交），由被告负担，被告在履行上述判决义务时一并给付原告。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审判员  庞华圆 二〇一八年十二月二十二日 法官助理池莉 书记员陈信庆 附本判决适用的法律条款： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算；买受人请求解除合同的，不予支持； （二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格不足，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。