江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12419号原告（反诉被告）：南京淇娃娃儿童游乐园有限公司，住所地南京市。法定代表人：夏玲玲。委托诉讼代理人：沈雨朦，江苏永衡昭辉律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺礼周，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被告（反诉原告）：南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司,住所地南京市。负责人：王庆华。被告：南京友谊华联（集团）有限责任公司，住所地南京市。法定代表人：陈晓明。两被告共同委托诉讼代理人：陈晨，男。两被告共同委托诉讼代理人：薄文雯，女。原告（反诉被告）南京淇娃娃儿童游乐园有限公司（以下简称淇娃娃公司）与被告（反诉原告）南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司（以下简称金盛分公司）、南京友谊华联（集团）有限责任公司（以下简称友谊华联公司）房屋租赁合同纠纷案，本院于2017年12月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）淇娃娃公司的委托诉讼代理人沈雨朦、贺礼周，以及被告（反诉原告）金盛分公司、被告友谊华联公司共同委托诉讼代理人陈晨、薄文雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告淇娃娃公司向本院提出诉讼请求：两被告向原告赔偿损失50万元。诉讼过程中，原告变更其诉讼请求为：两被告向原告赔偿营业损失50万元、设施设备损失766200元（=1143229元-377029元）、装修损失1028017元，共计2294217元。事实和理由：2015年9月被告金盛分公司与原告的股东史修毅就南京市.26平方米场地（以下简称涉案商铺）签订了租赁合同，约定被告金盛分公司将该商铺出租给原告开设儿童游乐场，原告于2015年9月进行装修并在竣工后注册成立淇娃娃公司即原告，原告在注册成立期间申办消防事宜时，了解到该金盛摩尔商场竣工验收后又经改建未报批，导致整个商场消防无法通过，该商场不具备对外招租经营的状态。原告就上述问题多次与被告方沟通，但被告方一直未予解决，原告至今无法合法经营。2016年初因该商场环评未通过导致餐饮店被停业整顿，南京市鼓楼区环境保护局（以下简称区环保局）、南京市环境保护局（以下简称市环保局）、南京市人民政府先后发文明确《南京郑和国际广场项目规划设计要点》中无餐饮业态，但被告方为了赚取利润，不惜违反国家法律法规等规定，将不具备开设餐饮服务业的商铺出租给多家承租户经营餐饮，因其违法违规行为导致整个商场的餐饮无法正常营业，多家店铺倒闭，商场目前无任何人流量。原告主张的装修等损失已经过司法鉴定，被告金盛分公司应当赔偿。由于被告金盛分公司是被告友谊华联公司的分支机构，故被告友谊华联公司应承担补充赔偿责任。为维护自己的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告金盛分公司、友谊华联公司共同辩称，1.原、被告双方存在事实租赁关系，原告自2016年5月1日起一直正常营业，不存在无法营业情形，被告金盛分公司并未违约，原告因其自身经营能力不够，经营期间还申请缩减了租赁面积，现无力营业，直接将一楼店铺擅自关停，导致被告金盛分公司的商业氛围深受影响，原告于2017年11月22日单方提出解除合同，是原告违约在先，原告没有理由向被告方主张相关损失赔偿。2.原告主张被告方未取得消防验收不成立，事实上被告方于2014年8月16日就通过了消防验收，而且餐饮项目环评与原告经营业态儿童娱乐类无关联，相反，被告方的商业体内早教营业机构较多，对于原告经营的儿童娱乐型业态起到了良好的消费带动作用，原告因其自身经营能力问题导致店铺关停，责任不在被告方，原告将其经营风险转嫁给被告方，无事实及法律依据。而且原告单方解除合同并停止经营，造成顾客的会员卡无法及时退还。3.因原告存在欠租事实构成先期违约，故被告金盛分公司提出反诉，原告应支付所有拖欠的租金和占有使用费、空调使用费用，并承担合同约定的单方解除合同的违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告（反诉原告）金盛分公司向本院提出反诉请求：1.原告立即交还租赁场地即涉案商铺；2.原告支付自2016年10月16日至实际交还房屋之日止的场地使用费，按月使用费标准100525.37元，单价3.33元/平方米计算，以及空调费60838.56元（2016年7、8、9、12月及2017年1、2、7、8、9月合计270天，单价0.8元/平方米/天），合计1173319.37元（暂计算至2018年1月12日），截至2018年12月14日，原告共拖欠610天租金，合计2044015.9元。事实和理由：2016年5月原、被告双方约定由被告金盛分公司将南京市.85平方米场地出租给原告使用，经营儿童游乐设施业态，因后期双方协商退还部分面积，原告租赁面积调整为1006.26平方米即涉案商铺，双方约定租期为五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日止，单价3.33元/平方米/天，租金按月支付，先付款后使用。在双方达成合意后双方未能形成书面合同，但被告金盛分公司按约定提供了涉案商铺，原告也实际占有使用，原告仅支付费用882525.18元，之后就不再给付。原告的行为已经构成根本违约，对被告金盛分公司的利益造成极大不利影响。被告金盛分公司有权收回涉案商铺，另行出租以维持企业发展，并有权要求原告交清欠款，追究其违约责任。因原告一直占用涉案商铺，致被告金盛分公司无法另行出租带来损失，为维护自己的合法权益，现提出反诉，请求支持被告金盛分公司的反诉请求。原告（反诉被告）淇娃娃公司针对被告（反诉原告）金盛分公司的反诉辩称，1.原告在诉讼过程中才拿到涉案租赁合同，且至今未见被告方的公章，双方合同并未签订，故合同没有成立，双方只是存在事实上的房屋租赁合同法律关系。2.基于涉案房屋设计原因不能作为餐饮经营，且当时相关主管部门市，明确批复不设置餐饮服务，入住商铺需要另行办理环保手续，出售或者出租时应以合同形式明确告知购房者或者承租户，然而被告方在与原告的代理人史修毅签订的被告未盖章的合同中，并没有明确告知该广场商业业态的性质，以致该商场后期被环保部门查处，餐饮业态调整后商场整体氛围下降严重。3.被告方涉案项目竣工验收后，公共区域装修完成后并没有报消防验收，以致于原告租赁面积超过需装修报验300平方米以上。原告催告无果后，于2017年11月22日向被告方发出单方解除通知书。4.因被告方违反先合同义务以及约定义务，至今未有效提供原告需报验消防装修手续材料，导致原告不能达到合同目的而解除合同。5.原告自2016年至2017年10月共向被告支付1153337.58元的房屋使用费，双方并没有约定空调使用费，且原告在经营过程中从未用过被告方的空调，不存在空调使用费，原告已于2017年11月向被告方寄出解除通知书，由于被告方的原因，导致原告诉至法院维护自己的权益，原告对装修损失及设施设备损失与被告方无法达成一致意见，需要评估鉴定，故无法及时拆除，被告金盛分公司主张该期间的占有使用费无事实依据。综上，原告并无违约行为，被告金盛分公司的反诉无事实和法律依据，请求法院予以驳回。本院经审理认定事实如下：位于南京市，2012年9月竣工。涉案商铺位于郑和国际广场（金盛摩尔）一楼。被告金盛分公司是被告友谊华联公司设立的分支机构，在接受业主委托后，对外以自己名义进行租赁经营。2016年1月原告注册成立，夏玲玲、史修毅是原告的股东。2008年4月7日市环保局在关于郑和国际广场项目环境影响报告书的批复中，明确该项目商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者。2014年8月16日郑和国际广场新建工程通过消防验收合格，在南京市公安消防局出具的建设工程消防验收意见书中，综合评定该建设工程消防验收合格，并注明本次验收商业部分为毛坯，若需改建、扩建、内部装修和用途变更，应依法进行消防设计备案和竣工验收消防备案。该项目在2014年9月形成的阶段性验收意见之一为：项目内不设餐饮及娱乐项目。2015年9月史修毅（乙方、承租方）与被告金盛分公司（甲方、出租方）就涉案商铺租赁事宜达成合意，史修毅在三份《租赁合同》中签名，但被告金盛分公司未在合同中加盖公章。该三份《租赁合同》中约定，甲方将位于南京市.59平方米（以下简称合同一区）、A1026-1035号281.66平方米（以下简称合同二区）、A1036-1043号724.6平方米（以下简称合同三区）的涉案摊位出租给乙方，品牌为儿童水上乐园，租赁期限为5年，自2016年5月1日至2021年4月30日；甲方给予乙方120天的免租期/装修期（注：该免租期是合同二区合同中的约定），免租时间为2017年1月1日至2017年4月30日，若乙方在合同期内出现迟延支付、拒付合同约定的各款项以及其他违约行为的，则乙方不再享受前述免租期的优惠条件，乙方须支付原免租期的展位及设施使用费；三部分商铺的租金单价均为3.33元/平方米/天；水、电费按乙方实用量计；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等市场物业服务，乙方应向甲方支付物业服务费，乙方摊位的物业服务费无（空格处被划去），其他费用无；乙方于合同签订之日向甲方交纳66969.27元（合同一区）、57057.28元（合同二区）、146785.85元（合同三区）保证金；摊位及设施使用费按照先付款后使用的原则，由乙方按月向甲方支付，应当在本合同签订之日起3日内支付，此后乙方应于下一付款周期开始之日的10日前支付下一期摊位及设施使用费；乙方违反付款义务、逾期付费的，应按欠费总额向甲方支付每日3%的违约金，逾期20日仍未付清违约金，则甲方有权解除合同，同时乙方需按照摊位及设施使用费总额的20%承担违约责任；在合同有效期内，一方要求变更或提前终止合同的，需提前1个月书面通知对方，双方达成书面协议后方可变更或解除；乙方擅自终止合同，甲方除有权要求乙方交纳合同规定的各项费用外，乙方还应支付展位及设施使用费总额20%的违约金；合同终止时，乙方撤柜不得损坏原建筑物，如有损坏，修复费用由乙方承担，租赁场地须经甲方确认后，乙方方可离场；乙方归还使用设施的，不得以任何理由向甲方提出偿还其已支付的各种费用，不得要求甲方收购装修和各种设备，不得要求甲方支付其搬运、撤离等费用；乙方确认甲方已就全部合同条款及附件所有内容向乙方进行了解释，特别是对有关乙方承担义务或限制权利的条款或内容进行了提示和说明，乙方表示完全理解并接受，在双方履行或产生纠纷过程中，乙方承诺不以格式条款提出异议、主张、抗辩；本合同自双方签字或者盖章之日起生效等等。在达成租赁合意之后，被告金盛分公司将上述涉案摊位（含合同一区、二区、三区）交给原告进行使用，但被告金盛分公司未将三份合同文本加盖公章并交给原告。2016年5月原告注册成立后在合同中盖章，并对租赁合同附件约定的租金标准盖章确认后，被告金盛分公司仍未加盖其公章并交付原告。原告已向被告金盛分公司缴纳了66969.27元（合同一区）保证金，但未缴纳其余（57057.28元合同二区、146785.85元合同三区）保证金。原告取得涉案摊位之后，于2015年9月签订了装饰装修施工合同，委托他人对租赁商铺进行了装修，约定施工期限自2015年9月至2016年3月20日等等，原告并安装了新风除湿系统、给排水系统等，购买了水处理设备、游乐设施等，于2016年开始经营“淇堡水世界”等等。2016年4月25日区环保局向南京市鼓楼区市场监督管理局发送的函件中载明，区环保局多次接到群众举报，反映郑和国际广场内餐饮店油烟、噪音污染扰民问题，经查……项目A区为4栋31-32层住宅楼和1栋5层商业裙楼，B区为遗址公园东广场、地下商业和净菜超市。国际广场现有餐饮店35家（A区商业裙楼有31家，B区负一层有4家），《南京郑和国际广场项目规划设计要点》明确无餐饮业态，2008年4月市环保局对该项目环评审批中明确该项目商业场所不得设置餐饮服务，项目建设过程中未设立配套规划专用烟道，请依据相关法律、法规对此处餐饮项目不予许可。2016年8月郑和国际广场5层商业裙楼因噪音、餐饮油烟等问题被居民投诉，当地政府部门对被告方进行了处罚，责令20家有油烟产生的餐饮店立即关门停业，整改到位前不得营业等等。2017年4月区环保局曾对郑和国际广场内一些餐饮店进行了行政处罚。2017年4月有关餐饮店停止营业后，曾另案诉至本院，要求赔偿损失等等，相关案件已两审终审。2017年4月1日史修毅代表原告向被告金盛分公司提交一份《撤场申请书》，以二楼ABC游泳展位承重巨大，在施工期间出现多次险情，险造成原告展位内儿童受伤，酿成恶性安全事件，从安全运营等角度考虑，申请于2017年4月30日退出ABC下方的A1019-1025号330.59平方米（合同一区）展位。被告金盛分公司后同意了原告的上述涉案摊位调整申请。2017年11月被告金盛分公司向原告发出一份《淇堡租金通知函》，明确2016年5月至2017年10月期间（扣除2017年1月至4月免租期、2017年5月租赁面积已调整），原告应交纳租金1707224.73元，原告已交纳租金等款项1153337.58元，拖欠租金553887.15元；2016年空调费欠款88164元，2017年空调费欠款40559.04元；担保金欠款146785.85元；以上欠款合计829396.04元。原告收到该函，认可2017年10月共欠被告方租金553887.15元，但主张已缴纳的保证金66969.27元应予退还，因此欠费数额为486917.88元；对于空调费，双方没有约定支付；担保金因双方合同解除，已不存在等等。2017年11月22日原告向被告金盛分公司邮寄一份《解除通知》，称2015年9月被告金盛分公司与原告股东史修毅就涉案商铺签订了租赁合同，租予原告开设儿童游乐场，原告于2015年9月进场装修并在竣工后注册成立原告，在申办消防事宜时了解到整个商场消防无法通过，不具备对外招租经营状态，但一直未予解决，原告至今无法合法经营。另2016年初因环评未通过，导致商场内餐饮店均停业整顿，商场目前无任何人流量，多家店铺倒闭，鉴于以上问题，现依法告知被告金盛分公司解除双方签订的涉案商铺租赁合同，自本通知到达之日起生效。合同解除后，要求被告金盛分公司立即无条件退回已收取的全部租金，并要求赔偿原告的实际装修损失245万元以及经营损失50万元等等。2017年11月26日被告金盛分公司向原告发出一份《回函》，称2017年11月22日收到原告的解除通知函件，现反馈如下：1.门店整体消防早已通过；2.餐饮环评问题跟原告没有关系，因为原告做的是娱乐产业，不需要餐饮环评；3.目前原告亏欠门店租金925224.92元，空调费128723.04元，合计总欠款金额为1053947.96元；请在收到函件3日内交清欠款，否则将采取法律途径等等。原告于次日收到该份函件。2017年12月原告诉至本院，要求判如所请。审理中，被告金盛分公司提出反诉。原告主张其装修价值共计1744826.4元，被告方不予认可。原告申请对此进行司法鉴定，本院依法委托江苏天衡工程咨询管理有限公司（以下简称天衡公司）对涉案商铺（面积1006.26平方米）内装潢装修工程造价进行了鉴定。天衡评估公司于2018年11月出具工程造价鉴定报告书，结论为：涉案商铺装潢装修工程造价金额1028017.93元，其中装饰工程547805.45元，安装工程（含水上乐园电气、卫生间、淋浴房、大厅地暖、除湿新风系统、水处理系统、婴儿游泳馆等）480212.48元。鉴定费17500元由原告预交。对于该鉴定报告书，本院组织双方当事人进行了质证，天衡公司派人到庭接受了当事人质询。在鉴定过程中，本院组织双方到现场进行了勘查并进行了拍照等等。经本院释明，原、被告双方均同意终止履行合同并于2018年12月办理涉案房屋交接手续，但至今尚未办理交接。因原、被告双方意见分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有当事人陈述；原告提供的《解除通知》、《租金通知函》、商场图片、装修合同、生效裁判文书等；被告金盛分公司提出的《租赁合同》、消防验收意见书、店铺照片、《撤场申请书》、回函、会员登记表等；工程造价鉴定报告书；以及本院开庭笔录等证据予以证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告就涉案商铺租赁事宜拟定了三份《租赁合同》，原告进行了签字盖章，被告未盖章确认，虽然双方最终未能签订该书面合同，但双方建立租赁合同法律关系的意思表示真实，不违反法律行政法规的效力性强制性规定，且被告金盛分公司已将涉案摊位实际交付原告，原告也实际使用并交纳了相应租金，双方均已履行主要合同义务，故双方之间的房屋租赁合同关系成立。原、被告均应当按照约定及法律规定全面履行各自义务。关于合同解除及违约责任问题。出租人的主要义务是向承租人交付适租房屋，保证房屋使用能够实现合同目的。本案中，根据市环保局2008年4月7日关于郑和国际广场项目环境影响报告书的批复内容以及有关生效裁判文书，已明确包括涉案房屋在内的商业场所不设置餐饮服务，入住商铺须另行办理环保审批手续，开发商售楼或出租时应以合同形式明确告知购房者或承租者，而被告金盛分公司将不符合餐饮环评要求的商业场所出租给其他餐饮经营者用以经营餐饮，对于有关餐饮经营者解除合同应当承担相应法律责任。但本案中，原告承租涉案商铺的用途是经营儿童游乐设施，并非用于餐饮，上述餐饮环评问题不构成原告使用涉案商铺的法律障碍；商场部分餐饮店停止经营的事实，并不必然导致原告经营儿童游乐设施的外部环境发生根本改变，两者之间不存在法律上的因果关系；原告以上述争议问题以及消防手续未办理等为由主张被告金盛分公司违约，并发函要求行使单方解除权，理由不能成立，2017年11月原告发函要求解除合同的行为，不符合法律规定，不产生行使法定解除权的法律效果，其应当承担单方违约解除合同的法律责任。根据规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。本案中，根据前述分析，系由于原告违约解除合同，被告方在庭审中亦不同意继续利用原告的装修等物品，因此，原告要求两被告承担违约责任并赔偿其有关损失的本诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于租金等欠费问题。原、被告双方在洽谈租赁事宜过程中草拟了三份《租赁合同》，双方虽然最终未共同签订该书面合同，但原告对租赁期限、租金标准附件等内容签章确认，被告方对此亦予认可，本院对此予以确认。故原告应自2016年5月起开始支付租金。在大型商场的经营性商铺租赁合同履行过程中，为承租商户提供良好的外部经营环境，是出租方的合同附随义务。2017年4月之后，由于被告方原因导致市场内原先经营的数十家餐饮店经营者被停止经营，虽然餐饮环评问题对于原告经营儿童游乐设施没有根本上的影响，但根据原告提供的照片等证据并结合本院现场勘查，上述事实客观上造成了一段时间、一定范围内商场经营环境存在不利情形，原告对此提出异议并对租金标准提出抗辩，根据公平原则及权利义务相一致原则，对于2017年5月之后的租金标准，参照合同约定租金标准的80%予以确定较为公平合理，即原告每天应支付的房屋租金数额为2680元（=1006.26×3.33×80%）。2017年5月之前仍应按照合同约定的每天租金标准4452元（=1336.85×3.33）予以支付。原告已经交纳的租金、保证金等费用可相互抵冲。被告金盛分公司另反诉要求原告支付有关空调使用费，但由于双方的合同文本中对此未明确约定，原告经营过程中安装使用了自己内部的新风除湿系统及空调等设施设备，因此被告金盛分公司该部分反诉请求，未提供充分证据证明，本院不予支持。经本院释明，原、被告双方均同意终止履行合同，本院对此予以确认。在合同终止履行之后，原告应当及时将涉案商铺交还被告金盛分公司，原、被告双方应相互配合办理涉案商铺交接手续，防止损失扩大，否则应当承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京淇娃娃儿童游乐园有限公司于本判决生效之日起五日内将租赁使用的南京市.26平方米场地腾空交还南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司；二、南京淇娃娃儿童游乐园有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付拖欠南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司的房屋租金及占有使用费（2016年5月1日至12月31日按照每天4452元交纳计1090740元，2017年1月1日至4月30日免租期，2017年5月1日之后按照每天2680元交纳，已经缴纳的租金及保证金共计1153338元可以与前述欠款相互冲抵）；二、驳回南京淇娃娃儿童游乐园有限公司的诉讼请求；三、驳回南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25154元，鉴定费17500元，反诉费11576元，合计54230元，由南京淇娃娃儿童游乐园有限公司负担51000元，由南京友谊华联（集团）有限责任公司金盛分公司负担3230元（原告已预交42654元，被告金盛分公司已预交11576元，故原告在给付上述款项时一并将该8346元给付被告金盛分公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  杨向涛人民陪审员  陈曙光人民陪审员  冷 健二〇一八年十二月二十八日书 记 员  汪慧娣