北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初49805号原告（反诉被告）：经纬纺织机械股份有限公司，住所地北京市北京经济技术开发区永昌中路**。法定代表人：叶茂新，董事长。委托诉讼代理人：李雷勇，北京市兰台律师事务所律师。委托诉讼代理人：马霞，北京市兰台律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉德润物业发展有限公司，住，住所地武昌区杨园纺机路**/div>法定代表人：谢家安，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张琳，湖北今天律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨翊，湖北今天律师事务所律师。原告（反诉被告）经纬纺织机械股份有限公司（以下简称经纬纺织公司）与被告（反诉原告）武汉德润物业发展有限公司（以下简称武汉德润公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。经纬纺织公司委托诉讼代理人李雷勇、马霞，武汉德润公司委托诉讼代理人张琳、杨翊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经纬纺织公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年1月20日签订的《武汉市商品房买卖合同》自武汉德润公司收到本案起诉书之日解除；2、武汉德润公司赔偿违约金，以1000485元为基数，按日万分之五的标准，自2017年6月1日计算至合同解除之日；3、武汉德润公司赔偿房屋价格上涨损失53507．42元。事实和理由：2017年1月20日，因业务发展需要，我公司与武汉德润公司一次性签订了20套《武汉市商品房买卖合同》，约定我公司购买武汉德润公司开发的万科金域华府商业中心A座13层、14层、15层共两层半写字楼用作办公用房，房屋价格13500元／平方米，付款时间和方式为网签通过后10日内一次性付清，交房时间2017年5月31日前。其中，本案涉案标的为14层6号，面积74．11平方米。2017年2月13日，双方签订《协议书》，将付款条件变更为20套房产在房地产管理部门完成备案登记手续后10个工作日。同时约定武汉德润公司具有网上签约备案、交房、办证、过户等义务。合同签订后，我公司多次催促武汉德润公司履行合同义务，办理网签备案手续，但其始终不予办理。我公司于2017年12月7日向武汉市不动产登记中心进行查询，得知武汉德润公司在未通知我公司情况下，已于2017年9月13、14日擅自将除14层6、7、8号房屋之外的其余17套房屋抵押给武汉市信用小额贷款股份有限公司（以下简称武汉信用公司）和交通银行股份有限公司武汉武昌支行（以下简称交通银行）。我公司认为，因武汉德润公司过度拖延办理网签备案手续和私自抵押涉案房屋的违约行为，已经导致合同目的无法实现，我公司依法有权解除合同，并要求其依约支付违约金。武汉德润公司答辩并反诉：第一，我公司于2017年7月5日已经办理涉案房屋网签手续，只因存在错误，至今未更正，但只要经纬纺织公司配合办理更正手续，我公司认为房屋买卖合同仍可继续履行；第二，我公司无需承担任何违约责任，1、我公司已履行合同约定的交房义务，并于2017年4月7日通知经纬纺织公司收房，但经纬纺织公司一直未收房；2、我公司在合同约定的时间内办理了1406、1407、1408房屋的网签备案手续，备案登记错误后因经纬纺织公司的原因至今未能办理变更；3、涉案的20套房屋未办理网签并非我公司原因导致，涉案房屋的买卖关系系因债务抵偿产生，受清偿人即我公司的债权人李国华一直主张抵偿协议无效，且经纬纺织公司受李国华影响就是否继续履行合同的意思表示不明确，且前后不一致，李国华和经纬纺织公司共同导致涉案房屋未能继续履行备案登记手续；第三，经纬纺织公司要求赔偿违约金对我公司严重显失公平，我公司和李国华约定的债务抵偿金额非常明确，若支付违约金将无端导致抵偿金额增加，且违约金标准过高，即使判决我公司支付违约金，我公司也要求酌减违约金标准。此外，李国华已经在外地法院起诉我公司，有生效判决确认我公司需对李国华承担违约责任，若为同一事实，我公司再次承担违约责任，将严重显失公平；第四，房屋差价损失无事实和法律依据。经纬纺织公司并无实际损失，因经纬纺织公司至今未向我公司支付过任何购房款。武汉德润公司提出反诉请求：1、经纬纺织公司继续履行《武汉市商品房买卖合同》，支付购房款，并配合我公司办理网签变更手续，在更正的网签备案合同上盖章，在武汉市房产局发放的具结书上盖章，其他手续根据房管局的要求进行；2、经纬纺织公司赔偿逾期收房违约金，以1000485元为基数，按日万分之一标准，自2017年5月31日计算至经纬纺织公司协助变更网签之日；3、经纬纺织公司支付物业费，按每日每平米8元，自2017年5月31日计算至2018年6月21日。经纬纺织公司对反诉辩称：一、合同约定的付款条件并未成就，武汉德润公司无权要求支付房款；二、武汉德润公司未按照合同约定办理网签备案手续以及私自抵押房屋的行为已构成根本违约，我公司已经起诉要求解除合同，不同意继续办理网签。经审理查明：2017年1月20日，武汉德润公司（出卖人）与经纬纺织公司（买受人）签订二十份《武汉市商品房买卖合同》，经纬纺织公司购买武汉德润公司开发建设的武昌区杨园街纺机路29号万科金域华府商业中心13层1、4、5、6号，14层1-8号,15层1-8号共20处房屋。其中涉及本案的房屋标的为14层6号，建筑面积74．11平方米。经纬纺织公司称所购房屋均毗邻，拟用于整体办公使用。二十份合同均约定，所购商品房用途为商业服务，单价13500元每平米，付款方式一次性付款，出卖人应当在2017年5月31日前将商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用之日90日内办理完房地产初始登记；商品房达到本合同约定的交付条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人行交接时，出卖人应当出示规定的证明文件，并签署房屋交接单。附件六补充协议第七条约定，选择一次性付款、银行按揭方式的买受人，出卖人在其所有应交纳的款项全部交清后才给予交房。否则出卖人有权不予交房；第八条，买受人在符合交房条件后，自出卖人书面通知交房之日起30日内办理验收接收房屋手续，逾期未办理，视为验收合格并接收房屋，同时按逾期天数向出卖人支付总房款万分之一的违约金。2017年2月13日，经纬纺织公司（甲方）与武汉德润公司（乙方）签订《协议书》，约定乙方要求甲方20套房产在房地产管理部门完成备案登记手续后十个工作日内，将购房款全部支付至黄石市恒业贸易商行（以下简称黄石恒业商行）名下账户；乙方配合将产权办理到甲方名下，并按合同约定配合办理网上备案、交房、办证等手续。若未按约定完成，甲方可要求乙方以购房款为基数每日支付万分之五的违约金。对于网签与交房时间，双方一致确认合同未明确约定网签时间，且履行顺序为网签备案、付款、交付房屋。但经纬纺织公司认为，根据《武汉市商品房买卖合同》交房时间最晚2017年5月31日。武汉德润公司则认为补充协议第七条变更了交付房屋时间，只规定为付款以后。上述合同履行过程中，武汉德润公司在除14层6、7、8号之外的其余17套房屋上设立了抵押登记，分别为2017年9月13日，抵押权人为武汉信用公司的抵押权登记，2017年9月14日，抵押权人为交通银行的抵押权登记。武汉德润公司称，交通银行的抵押登记属于在建工程抵押转化为成品商品房抵押登记，在签订《武汉市商品房买卖合同》时即已经存在，武汉信用公司的抵押登记可以随时通过清除贷款方式解除。审理中，双方均提交了武汉德润公司员工沈红与经纬纺织公司员工吴承红微信记录，显示2017年3月至7月初期间，经纬纺织公司不间断催促武汉德润公司办理网签备案。2017年4月7日微信记录载，吴承红：“原本的计划是5．1收房，看来是没可能了”；沈红：“我们谢总特批你们可以提前收房”；吴承红：“我们等着付款呢……”。武汉德润公司据此认为已于当日通知经纬纺织公司收房，不应承担逾期交付违约责任，且约定的违约金数额过高。经纬纺织公司不予认可，称该聊天记录不能构成正式交房的通知。2017年9月15日微信记录显示，吴承红：“沈红，武汉第三方告诉我你们俩家谈崩了”；沈红：“吴总，我们会履行已签订的合同，谢谢贵公司予以配合；吴承红：“领导发话，第三方没搞定，我不能寄”；沈红：“吴总，已经签订的合同不履行不好吧，因为前面的工作衔接配合不到位，已经造成很多不好的后果了”；吴承红：“我真的说的不算，得听领导的”。武汉德润公司解释称，我公司因欠李国华债务，故根据与李国华的约定，将包括涉案房屋在内的20套房屋向李国华指定的买受人即经纬纺织公司销售，所得售房款根据李国华的指示直接支付至黄石恒业商行用于冲抵对李国华的债务，但在《武汉市商品房买卖合同》履行过程中，因李国华对债务冲抵效力提出异议并向我公司提起债务清偿诉讼，经纬纺织公司对是否继续履行也未明确表态，故未办理网签。武汉德润公司提交与李国华的《补充协议》、（2018）鄂民终673号民事判决书佐证。经纬纺织公司质证称，《补充协议》真实性无法确认，判决书与本案无关，我公司与武汉德润公司是单纯的房屋买卖关系，根据武汉德润公司的指示向案外人支付房款不影响买卖性质，经纬纺织公司与李国华之间不存在经济关系。对于微信内容，经纬纺织公司称吴承红所指的“第三方”是黄石恒业商行，担心因武汉德润公司原因向黄石恒业商行付款发生纠纷，“不能寄”指不能寄送网签合同等材料。另查，武汉德润公司曾在2017年7月5日，就14层6号、7号、8号三套房屋办理网签，但错误填写了经纬纺织公司营业执照号码、公司名称信息。武汉德润公司去函要求经纬纺织公司协助变更网签，经纬纺织公司分别于2017年7月17日、8月28日回函，指出网签合同内容与《武汉市商品房买卖合同》不一致，且要求全部20套房屋一并办理网签。审理中，经纬纺织公司申请就武汉德润公司违约导致发生的房屋差价损失进行评估，双方一致确认以20套房屋中的15层8号作为全体房屋市场价值标准。经北京市高级人民法院摇号及本院委托，北京华源龙泰房地产土地资产评估有限公司出具了《房地产估价报告》，评估意见为：以2018年9月20日为评估价值时点，15层8号房屋单位面积房地产价值14222元/平米。经纬纺织公司认可评估意见，武汉德润公司认为评估数额过高且经纬纺织公司未支付房款，故实际未发生损失。经纬纺织公司支付了评估费1万元。本院认为：《武汉市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容合法有效，但根据经纬纺织公司的主张，本案所涉房屋系其整体购买的20套房屋的一部分，整体用于经营，不能单独判断合同效力。经审查，包括本案标的在内，双方共签订有二十份《武汉市商品房买卖合同》，所有房屋均为商用且上下或者同层毗邻，构成一个有机整体。鉴此，本院对经纬纺织公司的意见予以采信，即包括涉案房屋在内的20套房屋的合同效力应作为一个整体进行判断考量。因在另案中，双方均确认除14层6、7、8号房屋外的17份《武汉市商品房买卖合同》自武汉德润公司收到本案起诉书之日解除，且经审理，本院认定武汉德润公司未及时适当履行合同义务，构成根本违约，系合同解除的原因。故即使在涉案房屋具备继续履行条件情况下，经纬纺织公司购买20套房屋整体用于经营的目的已经无法实现，故涉案合同亦应解除。对于经纬纺织公司主张的差价损失。首先，涉案合同虽然解除，但从本案单个合同看，并非完全不具备履行条件，经纬纺织公司主张可能利益损失缺乏依据；其次，根据评估意见，涉案房屋价值在2017年1月至2018年9月确实存在上涨，但涨幅仅为722元/平米，因经纬纺织公司确未支付任何房款，考虑损益相抵，其涨价损失已基本填平，故本院对该项请求不再予以支持。对于经纬纺织公司主张的逾期交房违约金。经质证，武汉德润公司沈红2017年4月7日微信记录系双方对于网签和交房时间的沟通，不符合《武汉市商品房买卖合同》规定的交接程序，不能视为正式的交房通知，构成逾期交付房屋。经纬纺织公司要求武汉德润公司赔偿违约金符合合同约定，违约金标准亦未超过合理范围，但根据微信记录，经纬纺织公司在2017年9月15日以第三方原因提出暂停履行合同，故本院认为违约金计算至2017年9月15日为宜，超过部分不予支持。武汉德润公司以经纬纺织公司逾期收房要求其赔偿违约金及物业费缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）经纬纺织机械股份有限公司与被告（反诉原告）武汉德润物业发展有限公司于二0一七年一月二十日签订《武汉市商品房买卖合同》自二0一八年六月解除；二、被告（反诉原告）武汉德润物业发展有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）经纬纺织机械股份有限公司违约金，以一百万零四百八十五元为基数，按照日万分之五的标准，自二0一七年六月一日计算至二0一七年九月十五日；三、驳回原告（反诉被告）经纬纺织机械股份有限公司其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）武汉德润物业发展有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万三千八百零四元，由原告经纬纺织机械股份有限公司负担三千四百三十一元（已交纳），被告武汉德润物业发展有限公司负担一万零三百七十三元（于判决生效后七日内支付至本院）；反诉受理费六千九百零二元，由被告（反诉原告）武汉德润物业发展有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉书及其副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  矫 辰人民陪审员  程振华人民陪审员  丁京莉二〇一八年十二月十三日书 记 员  詹焕昱