广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28422号原告：张小惠，女，1969年11月17日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告张小惠诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续实际履行涉案的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：1501017549）；2、判令被告向原告支付逾期交楼的违约金41080元(市场租金为3000元/月，逾期21个月)；3、判令被告赔偿原告损失63000元(市场租金为3000元/月、21个月租金)；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2015年8月28日，原被告双方签订涉案的《广东省商品房买卖合同》（合同编号为：1501017549），该合同第三条和第四条等约定，被告将位于佛山市禅城区季华四路66号一座517室（建筑面积为79.42平方米、套内建筑面积为49.06平方米）以673482元价格出卖给原告；第八条约定，被告应当在2016年12月30日之前，将竣工验收合格，并符合上述涉案合同约定的房屋交付给原告使用；第九条第二款第二项约定，若被告逾期交付上述涉案房屋，原告不解除上述涉案合同的，被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行；第十四条约定，若上述涉案房屋的基础设施、公共配套建筑未到使用条件的，被告应赔偿因此为原告造成的实际损失。原告已根据上述涉案合同的约定，全部履行完毕义务，被告至今未将上述涉案的房屋交付给原告，已逾期21个月，被告已支付部分违约金21920元。上述涉案房屋的基础设施、公共配套建筑至今未达到使用条件，被告已支付部分违约金5480元。因上述涉案房屋的基础设施、公共配套建筑至今未达到使用条件，没有方法出租，原告已损失21个月租金。原告认为，依法或依约，被告都应当及时完全履行涉案合同。被告上述的行为已严重违约，己给原告造成了严重的经济损失。被告辩称，一、被告同意继续履行涉案《商品房买卖合同》，且应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理逾期交房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501017549）（下称“买卖合同”）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称“补充协议”），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座517房，建筑面积为79.42平方米，价款为673482元；被告在2016年12月30日前将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。二、原告诉求的3000元/月作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。被告按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准支付逾期交楼违约金，应予以支持。按照《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告应“按该商品房的市场租金向原告支付违约金”,《买卖合同》约定“市场租金”指的是同地段同时期同用途的已发生且有统计、客观的租金标准。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行，该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金，作了分类统计，得出的指导租金标准，是客观的，完全可参照适用于本案。涉案房产所位于禅××××街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，事实上涉案房产周围如东建大厦、盈彩美居、唐园小区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，被告按每月23元/平方米的标准向原告支付逾期交楼违约金，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。三、本案被告向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2018年1月1日至2018年1月17日止。原告主张被告支付21个月的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告已向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的逾期交房违约金21920元，故本案被告尚未向原告支付逾期交房违约金的起止时间为2018年1月1日至2018年1月17日。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告拖延收楼，直至2018年10月30日才办理收楼手续，应由原告自行承担后果。四、原告主张被告赔偿损失63000元没有依据。被告向原告支付逾期交楼违约金，本身已经是对逾期交楼给原告造成损失的一种补偿救济，原告另再主张出租房屋的租金损失，属于重复主张损失，且在案涉房屋未交付的情况下，原告主张的租金属于预期利益损失，并未实际发生，依合同法也不属违约责任损失赔偿范围，可见原告主张21个月的租金损失63000元没有事实和法律依据。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按照23元/平方米/月的标准向原告支付2018年1月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金，2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、《广东省商品房买卖合同》及补充协议书，证明①原、被告双方于2015年8月28日签订涉案的《广东省商品房买卖合同》；②该合同第三条和第四条等约定，被告将位于佛山市禅城区季华四路66号一座517室以673482元价格出卖给原告；第八条约定，被告应当在2016年12月30日之前，将竣工验收合格，并符合上述涉案合同约定的房屋交付给原告使用；第九条第二款第二项约定，若被告逾期交付上述涉案房屋，原告不解除上述涉案合同的，被告自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行；第十四条约定，若上述涉案房屋的基础设施、公共配套建筑未到使用条件的，被告应赔偿因此为原告造成的实际损失。2、发票，证明原告已根据上述涉案合同的约定，全部履行完毕义务。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》，证明①双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效；②被告应在约定交付日期前，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第八条“交付期限”约定）；③被告逾期交楼的，应自最后交付期限的第二日起按商品房的市场租金向原告支付违约金（《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定）；④补充协议第十八条约定了出卖人按照买卖合同载明的地址寄件即履行了通知义务。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知，证明涉案房屋属于禅城区石湾街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份，证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算应截止2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告未及时收楼，责任应由其自行承担。7、收据4张、佛山农商行批量代收付结果明细清单4张、逾期交楼处理协议书，证明①原被告已协商一致按照23元/月/平方米的标准支付逾期交房违约金；②被告实际已向原告支付2016年12月31日至2017年12月31日的逾期交楼违约金21920元。8、收楼确认书，证明原告已于2018年10月30日办理收楼手续。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据1、2、5、6、7、8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据3、4，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2015年8月28日，原告为购买禅城区季华四路66号一座517室与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501017549），约定房屋面积为79.42平方米，商品房价款为673482元。合同主要约定：第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经竣工验收合格交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对该商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人已取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第十六大点第6小点约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2017年4月28日（张小惠签名时间为2017年4月19日），原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，确认房屋建筑面积为79.42平方米，约定：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年1月1日起按该商品房的市场租金即建筑面积每平方米23元/月的标准向乙方支付违约金至实际交付日止。……四、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。原告于2017年4月28日、8月9日、10月9日、2018年1月8日，分别出具收据，确认收取被告支付涉案房屋逾期交楼自2016年12月31日至2017年3月31日的违约金5480元、2017年4月1日至2017年6月30日的违约金5480元、2017年7月1日至2017年9月30日的违约金5480元、2017年10月1日至2017年12月31日的违约金5480元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。另查明：涉案物业由被告委托物业管理方即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处于2018年1月20日出具的《通知书》，称因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼。根据该《通知书》的安排，涉案房屋的收楼时间为2018年1月30日。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议、逾期交楼处理协议书等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。原告主张继续履行合同，被告对此并无异议，本院予以支持。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：逾期交房违约金的计算截止时间及标准如何确定。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。对此，应审查涉案商品房是否符合合同约定的交付标准。根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》即可。被告在涉案房屋取得竣工验收备案表后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，符合合同关于房屋交付的约定。此外，原告还主张涉案商品房相关的公共基础设施尚未完善，不符合交楼标准，对此，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该问题严重影响其正常居住使用，故本院对其该项主张不予支持。综上，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续。根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日，但诉讼中被告确认其委托物业管理方办理收楼事宜，且将涉案商品房办理收楼的时间重新安排为2018年1月30日，故应在该日期后起算验收期限，故本院确定涉案物业的验收期限届满之日（物业公司安排的收楼日期之日起第五日，即2018年2月4日），为涉案物业的交付时间。此后不应再继续计算逾期交楼违约金。关于逾期交楼违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，而双方就被告逾期交付问题签订的《逾期交楼处理协议书》，对该违约金标准进一步明确为每平方米23元/月，在无证据证明该协议违背双方真实意思的情况下，应将该协议书约定作为计付违约金的标准，即应按每平方米23元/月计算违约金，故原告要求按3000元每月计算，与双方约定不符，本院不予支持。根据查明的事实，被告已支付2016年12月31日至2017年12月31日的违约金，则被告从2018年1月1日计至2月4日逾期交楼35天，被告应支付的违约金为：79.42平方米×23元/平方米/月÷30×35天=2131.1元。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金外的损失赔偿问题。原告主张的逾期交楼违约金，本身已经是对被告逾期交楼给原告造成损失的一种补偿救济，在本院已支持该违约金主张的情况下，原告损失已得到弥补，其另以租金标准再主张损失赔偿，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、原告张小惠与被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司签订的《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501017549）继续履行；二、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告张小惠支付逾期交楼违约金2131.1元；三、驳回原告张小惠的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1191元，由原告张小惠负担1167元、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十二月二十日书记员  潘有鹏