黑龙江省牡丹江市西安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黑1005民初2325号 原告：杜尧琳，男，1976年9月23日出生，汉族，无固定职业，住牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：王超，黑龙江建纲律师事务所律师。 被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住牡丹江市西安区宝隆大厦**。 法定代表人：鲍建胜，总经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司工作人员。 原告杜尧琳与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜尧琳及其委托诉讼代理人王超，被告的委托诉讼代理人王丽娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杜尧琳向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告购房补贴款292589元；2.判令被告自2014年9月18日起，以292589元为基数，按照中国人民银行定期存款基准利率支付逾期返还补贴款利息，直至补贴款全部返还时止；3.判令被告给付自2015年1月1日起至2018年9月1日止的逾期交房违约金194694.35元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原、被告于2013年9月13日签订《购房补贴协议》，原告在被告处购买牡丹城一期14号楼2单元xxx室，建筑面积123.04平方米，购房款731473元，约定被告分五年返还原告总房款的40%，即292589元，平均每年58518元，约定双方签署的《购房补贴协议》是《商品房买卖合同》的补充协议。2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的牡丹城一期14号楼2单元xxxx室，建筑面积122.29平方米，购房款727014元，原告一次性付清房款。合同约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，第九条第二款约定：“逾期超过360日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”，但被告至今也没有依照合同及补贴协议约定向原告支付逾期交房违约金及返还房屋补贴款。综上，为维护原告的合法权益，故提起诉讼请求法院予以保护。 被告牡丹江均胜房地产置业有限公司辩称，对原告的第一、二项诉讼请求没有异议，认为第三项诉讼请求已经超过诉讼时效，同意从起诉之日起回溯两年予以给付。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年9月13日，原、被告签订《均胜牡丹城购房补贴协议》，主要内容为：“甲方：牡丹江均胜房地产置业有限公司，乙方：杜尧琳。一、乙方自愿认购甲方开发的牡丹城一期项目中14号楼2单元xxx室，建筑面积约为123.04平方米，总价款为731473元；二、根据甲方给团购单位的优惠政策，五年内返还总房款的40%，共计补贴额为292589元，平均每年补贴58518元。甲方给乙方的第一次补贴时间为乙方交清总房款满1年后15日内返还乙方指定的账户（例如：乙方在2013年9月1日交清全款，在2014年8月30日前第一次补贴，以后每年在这个时间补贴、补贴款在15日内划入乙方指定的账户）。三、甲方延期返还补贴款的，应按金融机构同期存款基准利率支付延期罚息。四、本协议为《商品房买卖合同》的补充协议，作为乙方向甲方收取购房补贴款的依据”。 2013年11月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发建设的牡丹城一期14号楼2单元xxx室，建筑面积122.29平方米，购房款727014元，第八条交付期限约定，被告应于2014年12月31日前向原告交付验收合格的房屋，第九条出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期超过360日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已经交付房价款万分之二的违约金。”原告于2014年2月28日向被告付清全额购房款。 2018年9月1日，被告向原告交付所购房屋。 上述事实，有商品房买卖合同、均胜牡丹城购房补贴协议、协议及当事人当庭陈述等证据在案佐证。 本院认为，根据原告陈述与被告抗辩，本院归纳本案的争议焦点为：原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》是否合法有效；原告主张的诉讼请求是否符合合同约定及法律规定，原告主张的第三项诉讼请求是否超过诉讼时效。 一、关于原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》是否合法有效的问题。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》《均胜牡丹城购房补贴协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定，两份合同合法有效并已发生法律效力，对合同双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的义务，根据合同约定《均胜牡丹城购房补贴协议》应当是《商品房买卖合同》的组成部分。 二、关于原告主张的诉讼请求是否符合合同约定及法律规定，原告主张的第三项诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。 （一）原告请求被告给付购房补贴款292589元，被告对此数额没有异议，本院对原告请求的上述款项予以支持。原告要求以292589元为基数，按照金融机构同期存款基准利率，给付自2014年9月18日起至补贴款付清时止的利息。经本院查明，原告于2014年2月28日交齐购房款，按照协议约定，原告交清购房款满一年后被告应向原告返还补贴款，即2015年2月27日前未向原告返还补贴款，应当自次日起开始计算利息，故本院对原告主张自2014年9月18日开始计算利息的请求不予支持。因双方并未约定具体金融机构及定活期存款利率的标准，双方对此并未达成一致意见。本院认为，根据双方合同约定的目的、约定返款方式及金融机构计算存款利率的方式，本案补贴款罚息应当参照中国人民银行同期存款一年定期利率1.5%计算为宜。故本院对原告要求被告以292589元为基数，按照年利率1.5%为标准，给付自2015年2月28日起至补贴款付清时止的利息的请求予以支持。 （二）原告请求被告给付自2015年1月1日至2018年9月1日止的逾期交房违约金194694.35元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定，本案所涉房屋应当在2014年12月31日前交付，原告实际取得房屋日期为2018年9月1日。实际交付房屋时间晚于约定交付日期，故原告要求被告承担违约责任的理由成立。依据合同约定，逾期交付房屋超过360日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。本案所涉房屋的价款为731473元，原告要求继续履行合同，其可主张逾期交房违约金，但按原、被告合同约定的逾期交房违约金的性质，该违约金属于继续性债权，其具有可分性，合同约定的逾期交房违约金产生时间为2015年1月1日，至2018年9月1日实际交付房屋之日已逾期三年零九个月，原告提供的录音录像时间为2018年9月1日，该证据无法证明此项请求诉讼时效中断，本院对该证据不予采信。为维护交易秩序，本院对原告取得房屋之日起回溯两年的逾期交房违约金予以保护，经本院审查，此期间的违约金应为106144元（727014元×0.0002元×730天），因原告提供的证据不能证明诉讼时效中断，故本院对超出时效部分不予支持。 综上所述，被告应当返还原告购房补贴款292589元及以292589元为基数，按照年利率1.5%为标准，给付原告自2015年2月28日起至补贴款付清时止的利息；被告应当给付原告逾期交房违约金106144元（727014元×0.0002元×730天）。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条、第一百零六条第一款、第一百零八条,《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条一款、第七十五条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、第一百零四条、第一百零五条、第一百零八条之规定，判决如下： 一、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付杜尧琳购房补贴款292589元及以292589元为基数，按照年利率1.5%为标准，给付杜尧琳自2015年2月28日起至补贴款付清时止的利息； 二、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付杜尧琳逾期交房违约金106144元； 三、驳回杜尧琳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8609元，减半收取4304.5元，由杜尧琳负担664元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担3640.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 王 锟 二〇一八年十二月十九日 书记员 郝思凯