广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初14600号原告：谢开朗，男，1990年3月2日出生，汉族，住广东省连平县。委托诉讼代理人：易军，广东信耀律师事务所律师。被告：中山市帝悦房地产置业发展有限公司，住所地广东省中山市**起湾道**永怡商城****402卡之一。法定代表人：孙通文，执行董事。委托诉讼代理人：林霓，系公司法务。委托诉讼代理人：王翠琴，系公司法务。原告谢开朗与被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司（以下简称帝悦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月19日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人易军、被告委托诉讼代理人林霓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢开朗向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交楼违约金（自2017年7月1日起以已付房价款400000元为基数按每日0.01%标准计算至符合交楼条件且实际收楼之日止的逾期交楼违约金，暂计至2018年9月30日止为人民币18240元）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告签订《中山市商品房买卖合同》1份，原告以400000元的价格购买被告所开发位于中山市××镇旭日××房，被告应于2017年6月30日前，将符合本合同约定的商品房交付给原告使用，如被告未能按合同规定的期限，则自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付的房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告已依约向被告支付购房款，现交房期限届满，被告仍未能交付房屋。为维护原告权益，现特诉至法院，请求依法裁判。被告帝悦公司答辩称，1、涉案商品房的逾期交房违约金应计至帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知谢开朗之日止，因为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》即表明涉案商品房的供水、供电、管道煤气符合正常使用，若谢开朗不接收涉案商品房，按照约定帝悦公司不应承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为帝悦公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》并通知谢开朗之日止；2、《中山市商品房买卖合同》第九条约定违约金计算方式及总额限制，故，即使帝悦公司存在逾期交房的情形，每日违约金应按已交房款万分之一计算，且违约金累计总额不超过商品房总价款1%即4000元。前述合同条款公平合理，符合法律法规规定，合同双方应予以尊重及恪守。帝悦公司就商品房工程投入远高于原告购房款，施工工程中因天气、政府、合作方等因素影响，帝悦公司逾期交房违约可能性高于逾期付款的情形，故违约金约定不违反公平原则；3、诉讼费用负担应由法院根据案情的具体情况决定原、被告双方各自负担比例。本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，原告谢开朗（买受人）与被告帝悦公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》1份，该合同部分具体约定如下：1、买受人逾期交付购房款的，自逾期之日起，出卖人有权要求买受人每日按总房价款的0.01%的标准支付违约金，逾期超过30天的，出卖人随时有权在无需催告买受人的情况下解除合同，将商品房另行出售（出售所得全部款项归出卖人所有），同时买受人还应再按总房价的20%向出卖人支付违约金；2、出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用（即合同第八条）；3、出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%（即合同第九条）；4、出卖人保证销售的商品房没有产权和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记所需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方法处理：如由于出卖人的原因导致延误的，买受人不退房，合同继续履行，出卖人自延误之日起每日按买受人已付房价款的万分之一向买受人支付违约金，但上述违约金累计总额最高不超过买受人累计已付房价款的1%。《中山市商品房买卖合同》中就前述条款以黑体、下划线等方式提示。同日，双方签订《合同补充协议》1份，双方对商品房交付、产权登记等作出更为详见约定，并确定补充协议作为商品房买卖合同有效组成部分。《合同补充协议》部分具体约定如下：1、若商品房实际交付时间晚于合同约定的最后交付日的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限；2、如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其他费用或者要求买受人承担其他违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。合同签订后，谢开朗依约向帝悦公司交付购房款400000元，双方于2016年5月20日就涉案房产办理销售登记备案手续，帝悦公司在庭审中确认已收取原告的全部房款。涉案工程至今未竣工验收，涉案商品房仍未取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，帝悦公司至今未向谢开朗交付前述商品房。双方协商未果，谢开朗遂于2018年11月15日诉诸本院。本院认为，《中山市商品房买卖合同》及其《补充协议》经双方协商一致达成，系当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应按照合同履行各自义务，否则承担相应违约责任。商品房买卖合同约定帝悦公司须于2017年6月30日前向谢开朗交付商品房，但帝悦公司在约定期限届满后仍未能交付商品房，帝悦公司已构成违约，应向谢开朗承担支付逾期交房违约金的责任。前述商品房买卖合同第九条约定“出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”，谢开朗认为前述条款造成谢开朗遭受实际损失远高于违约金；帝悦公司则称前述条款为双方真实意思表示，双方应严格按合同约定履行。本院认为，商品房买卖合同及补充协议由帝悦公司提供格式文本及条款，帝悦公司亦对前述条款以黑体加下划线方式提醒买受人，谢开朗签订合同后至今未就合同或有关条款请求人民法院变更或撤销，故商品房买卖合同关于自逾期之日起以已付房价为基数按每日0.01%的标准计算的违约金对双方均发生约束力。同时，商品房买卖合同虽订明违约金累计总额最高不超过总房价的1%，但该约定实质上免除帝悦公司怠于履行交付商品房应负的长期违约责任，造成双方权利义务明显不对等，故逾期交楼违约金应按前述标准计付至帝悦公司办妥《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书发出并确定收楼之日为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条的规定，判决如下：被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司于本判决生效之日向原告谢开朗支付自2017年7月1日起至被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日止的逾期交楼违约金（以400000元为基数按每日0.01%的标准计算；自2017年7月1日起至本案判决发生法律效力之日为止的逾期违约金于判决生效之日起3日内支付、本案判决发生法律效力之日后计付的违约金自本判决生效之日起每隔半年的次日支付一次相应周期违约金，若逾期违约金最后计算期限不足6个月，则于取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》且收楼通知书送达并确定收楼之日起3日内付清）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费256元，减半收取为128元，由被告中山市帝悦房地产置业发展有限公司负担（该款原告已预付，本院不另收退，被告须在本判决生效之日起10日内一并迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  卢钊洪二〇一八年十二月二十日书记员  黎素霞陈泳欣