湖北省黄石市黄石港区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0202民初2263号原告：陆垂青，男，1960年8月19日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，诉讼代表人：蔡慧平，女，1978年3月20日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市，诉讼代表人：饶金安,男，1986年9月15日出生，汉族，居民身份证登记住址上海市长宁区，诉讼代表人：张小红,女，1978年11月20日出生，汉族，居民身份证登记住址湖北省黄石市黄石港区，委托诉讼代理人：罗京，湖北人本律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎金华，黄石市来讯法律服务所法律工作者。被告：黄石银河房地产开发有限责任公司，住所地湖北省黄石市经济技术开发区花湖大道**，统一社会信用代码91420200753425839P。法定代表人：刘德卿，总经理。委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐亮，湖北鸣伸律师事务所律师。原告陆垂青与被告黄石银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陆垂青的委托诉讼代理人罗京、黎金华，被告银河房地产公司的委托诉讼代理人柯新周、唐亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆垂青向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告履行交付出卖房屋（银海·华山公馆2号楼1703室所有权）的义务；2、判令被告依约自2013年7月1日起按原告已付房价款512,569元，按每日0.5?向原告支付违约金48,361元（暂计算至2018年8月31日，违约金应计算至被告依法、依规向原告全面履行交付出卖房屋的义务之日止）；3、判令被告负担本案案件受理费。事实与理由：2013年6月9日，原告与被告签订一份由被告提供格式条款的《黄石市商品房买卖合同》，合同载明：被告以拍卖方式取得位于开发区××、宗地编号为P（2006）16地块的土地使用权，经批准，在上述地块建设银海·华山公馆商品房，并取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》。合同约定：被告将上列项目中2号楼1703室出卖给原告，总价款为512,569元，交房期限为2013年6月30日前，交房条件为“该商品房经工程质量验收合格”；另约定逾期付款和逾期交房，合同继续履行的违约责任为按应付房价款和已付房价款的每日0.5?支付违约金。合同订立后，原告付清了全额房价款，但被告未按照合同约定的最后期限2013年7月1日履行合法合规正常交房的义务。至今，被告出卖给原告的上列房屋仍未通过规划验收，也未取得《建筑工程竣工验收备案证》或《商品房竣工验收备案表》，其房屋不具备合同约定和法律、法规、规章规定的交付条件，其交付房屋的行为存在重大瑕疵，不能认定为按照合同与法律规定的正常交房。综上，被告未取得《建筑工程竣工验收备案证》或《商品房竣工验收备案表》，不符合法律规定的验收合格交付使用条件，被告所谓的交房违反了《合同法》第一百三十条及相关法规之规定，其交房行为违法无效，致使原告长时间不能办理不动产权证，造成了较大损失，应当承担逾期交房的违约责任。为维护自身合法权益，故而成诉。被告银河房地产公司辩称，一、被告建设涉案房屋的行为及预售涉案房屋的行为合法。被告系依法设立并取得房地产开发资质的公司，对“银海·华山公馆”项目的开发建设的手续齐备，实施该项目的开发建设合法。被告与原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法规、规章规定的交付使用条件。根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，涉案房屋只要其所在的建筑工程经竣工验收合格，即工程质量验收合格，就符合法定的交付使用条件。涉案房屋所在的建筑工程，2013年8月22日被告组织设计单位、施工单位、监理单位按规定程序进行了竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》。涉案房屋所在的建筑工程已竣工验收合格，符合法律、行政法规、规章规定的交房使用条件。三、涉案房屋已符合双方《合同》约定的交付使用条件。依据原告与被告签订的《合同》第九条的约定，双方约定的商品房交付使用条件为“该商品房经工程质量验收合格”。涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通过工程竣工验收，表明该房屋建筑工程质量验收是合格的，已符合双方《合同》约定的交付使用条件。“银海·华山公馆”项目完工后，通过了环保、消防、绿化等验收，并于2013年8月22日通过质量验收。涉案项目完工后，被告依法申请规划验收，其后因黄石市规划局开发区分局以被告骗取建设工程规划许可证为由认定被告存在违法建设行为。被告通过行政复议、行政诉讼等方式达到了撤销规划部门错误决定的目的，由此可见，涉案房屋早已具备规划验收的条件，但由于规划部门的错误认识，才导致涉案房屋未通过规划验收，责任不在被告而在规划局。四、原告第一项诉讼请求矛盾或者错误，不应得到支持。1、被告到底是按约定的条件交房还是按法定的条件交房，该请求不明确，且矛盾。2、交付房屋和交付房屋所有权系两个不同的概念和两种不同的合同义务，不能混为一谈。原告第一项诉讼请求因不明确、或者矛盾、或者错误，无法得到支持。五、被告已于2016年4月5日将涉案房屋交付原告使用，原告第一项诉讼请求应予驳回。2016年4月5日，原告从被告处领取了涉案房屋的钥匙，依据《商品房买卖合同司法解释》第十一条的规定，此时，该房屋已转移给原告占有，被告已将该房屋交付给原告使用。原告受领房屋后，一直对该房屋有事实上的管领力，一直在占有、使用该房屋，享有对该房屋的占有权、使用权和收益权。自2016年4月5日起被告已履行双方《合同》约定的将涉案房屋交付原告使用的义务。六、原告的第二项诉讼请求超过了诉讼时效期间，即使不予认定“2015年6月15日视为被告已向原告交付房屋”，原告的第二项诉讼请求中主张的部分逾期交房的违约金也超过了诉讼时效期间，该部分违约金不应得到支持。被告于2015年6月17日通知了原告受领房屋，原告因自身原因不受领，应视为被告已向原告交付房屋。2015年6月17日被告逾期交房的违约行为已终止，被告承担逾期交房的违约金已终止。那么，原告主张被告逾期交房的违约金诉讼时效的起算点为2015年6月18日，至2017年6月17日止，原告应主张被告逾期交房的违约金，自2017年6月18日起，原告向被告主张逾期交房的违约金的诉讼时效期间已届满。本案原告向被告主张逾期交房的违约金的时间为2018年9月3日，显然，原告主张被告承担逾期交房违约金超过了诉讼时效，其该诉讼请求依法应予驳回。即使不予认定“2015年6月15日视为被告已向原告交付房屋”，涉案《合同》第九条明确约定了房屋交付期限，如涉案房屋未交付使用，原告就知道被告违约行为，原告应确定无疑地知道其权利受到侵害。依据涉案《合同》第十条的约定，被告承担逾期交房的违约金的起算点为2013年1月1日，该天产生的违约金的诉讼时效起算点为当日。2018年3月2日原告受领了涉案房屋，故至2018年3月2日止，被告逾期交房的违约行为已终止，被告承担逾期交房的违约金已终止。涉案《合同》第十条对被告逾期交房的违约责任进行了明确约定：逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的最后交付期限的第二天（2013年1月1日）起出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。该约定的逾期交房的违约金按日为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据该约定每天产生一笔固定的违约金20.5元（410035×0.5/10000=20.5元），即每逾期交房一天，原告对被告享有20.5元的债权，该债权为继续性债权，每天产生的违约金的诉讼时效起算点为当天，每天的违约金受诉讼时效期间的限制。当某一天的违约金超过诉讼时效期间的，该天的违约金不应予以支持。本案原告主张逾期交房的违约金的起诉时间为2018年9月3日，根据《民法通则》第一百三十五条、《民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定，2015年10月2日之前的逾期交房的违约金原告已超过诉讼时效期间，不应得到支持，原告只能主张自2015年10月2日起至实际交房之日即2018年3月2日期间逾期交房的违约金，故被告实际应承担的违约金为20.5×910=18655元。综上所述，被告建设涉案房屋的行为及预售涉案房屋的行为合法，涉案房屋已符合法律、行政法规、规章规定的交付使用条件和《合同》约定的交付使用条件，被告已于2016年4月5日履行将该房屋交付原告使用的义务，原告第一项诉讼请求无法成立，第二项诉讼请求超过了诉讼时效期间，故恳请人民法院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明事实如下：2013年6月9日，原告陆垂青与被告银河房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为HS13004844）。合同约定：买受人陆垂青购买出卖人银河房地产公司开发的位于黄石市开发区花湖花山路银海·华山公馆2号楼1单元1703室商品房一套，建筑面积为115.12平方米（套内面积95.82平方米、公摊面积19.30平方米），单价为4,452.48元/m2，房屋总价款为512,569元。付款方式为：于2013年6月9日前支付252,569元，同时申请按揭（公积金）贷款260,000元。交房日期为2013年6月30日前。交房条件：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收，2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求，3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，5、该商品房经工程质量验收合格。出卖人逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过90日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5?的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.5?（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。房屋交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.5%赔偿买受人损失；若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同附件四中的补充协议约定：买受人若未按照合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项的，无论交房日期是否到期，出卖人有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期交房责任。原告陆垂青分别于2013年6月18日、2013年7月9日向被告银河房地产公司支付了购房款252,569元、260,000元，合计支付购房款512,569元。被告银河房地产公司当日向原告陆垂青出具了销售不动产统一网络发票。2016年4月5日，原告陆垂青与被告银河房地产公司办理房屋交接手续，原告陆垂青从被告银河房地产公司领取涉诉房屋钥匙，并在《业主领取钥匙一览表》上签字。另查明，被告银河房地产公司开发建设的银海·华山公馆分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收。2013年8月22日，银海·华山公馆经建设、设计、施工、监理四个单位验收合格后出具了《建筑工程竣工验收报告》。2013年7月16日，银河房地产公司向黄石经济技术开发区规划局申请银海·华山公馆项目建设工程规划验收。2014年5月13日，黄石市规划局开发区分局作出黄规开函[2014]68号《认定函》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，鉴于撤销该项目行政许可会引发社会矛盾，决定不予撤销该建筑工程规划许可证，但由于该项目国有土地使用权出让时的容积率为1.8-2.3，银河房地产公司超出出让容积率的建筑面积属于违法建设，且属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的情形。2015年2月5日，银河房地产公司向黄石市人民政府行政复议委员会提起行政复议。2015年3月27日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]006号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局开发区分局2014年5月13日作出的《认定函》（黄规开函[2014]68号）。2015年6月9日，黄石市规划局作出黄规函[2015]30号《认定书》，认定银河房地产公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2015年6月17日，银河房地产公司再次提起行政复议。2015年9月7日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]030号行政复议决定书，决定撤销黄石市规划局作出的黄规函[2015]30号《认定书》。2016年3月14日，黄石市规划局作出黄规函[2016]25号《认定函》，认定银河房地产公司以不正当手段取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率最大值2.3的建筑面积不受法律保护，属于无法采取改正措施消除对规划实施影响的违法建设情形。2016年4月11日，银河房地产公司向黄石市黄石港区人民法院提起行政诉讼。2016年9月13日，黄石市黄石港区人民法院作出（2016）鄂0202行初18号行政判决书，判决撤销黄石市规划局于2016年3月14日作出的黄规函[2016]25号《认定函》。判决作出后，黄石市规划局不服该判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。2017年5月11日，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02行终28号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。由于涉案房屋所在银海·华山公馆至今未通过规划验收，亦未完成建筑工程竣工验收备案手续。被告银河房地产公司分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日，六次向相关规划部门发出关于尽快妥善处理银海·华山公馆规划验收问题的请求的书面报告，均反映出2015年1月20日至2016年10月17日期间，原告陆垂青等人因房屋不能办理产权转移手续，曾多次向被告银河房地产公司主张权利，要求被告办理房屋产权证书并赔偿损失等。2016年9月25日，被告银河房地产公司致华山公馆业主的一封信中载明：“华山公馆业主张贴于小区内的《敬告华山公馆全体业主书》，小区物业已通告其公司，根据《敬告书》所述的产权证办理问题，其公司就有关问题作如下说明：其公司开发的该项目依法建设，广大业主合法购买的商品房均在市产权登记中心备案并已经确权，一定能够办理产权证，其合法权益一定能得到法律的保障，随后的工作中公司会尽快完善相关手续，办理好产权证。”本院认为，一、关于被告银河房地产公司是否全面履行房屋交付义务。原告陆垂青与被告银河房地产公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，且符合法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。交付的房屋必须符合房屋交付条件，房屋交付条件是指开发商为了取得可以与购房者办理交房手续的资格，应当具备的法律规定和合同约定的交付条件。本案中，合同约定的交房条件为：1、完成规划、单体工程质量、消防、环保、人防等专项验收，2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求，3、供电、给水、排水、燃气等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件，4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续，5、该商品房经工程质量验收合格。原告陆垂青按照合同约定履行足额给付房屋价款的义务后，被告银河房地产公司亦应依约将符合合同约定及法律规定条件的房屋向原告陆垂青交付。本案中双方约定的交房时间为2013年6月30日前，被告银河房地产公司虽于2016年4月5日向原告交付房屋钥匙，涉案房屋发生了占有转移，但由于涉案房屋所在的银海·华山公馆工程项目尚未通过规划验收，涉案房屋尚不符合合同约定的完成规划专项验收的交房条件。而因涉案房屋未通过规划验收，根据相关法律规定则不能取得建设行政主管部门核发的建筑工程竣工验收备案证明材料，房屋不具备交付转移的实质条件，即房屋产权登记转移的条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，及《中华人民共和国物权法》第六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”现原告向被告转移占有的房屋不能实现《商品房买卖合同》的目的。故被告银河房地产公司虽将涉案房屋交付原告占有使用，但因不符合合同约定及法律规定的交房条件，系瑕疵履行，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，构成违约行为，应承担逾期交房的违约责任。二、关于被告银河房地产公司应承担的违约责任。（一）关于原告提出要求被告银河房地产公司继续履行合同约定的房屋交付义务的诉讼请求。原告诉称，因涉案房屋至今未通过规划验收，未取得《建筑工程竣工验收备案证》，被告银河房地产公司未在合同约定的期限内将符合交付条件的房屋给付原告，构成逾期交房，故要求被告银河房地产公司继续按约定完成房屋交付义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的情形除外。由于规划验收及办理竣工验收备案等手续属于相关行政部门行使行政管理的职权范畴，不属于司法评判范畴，且行政部门的审批及审核行为尚不能预期，故原告诉请继续履行合同约定的房屋交付义务，即通过规划验收并办理建筑工程竣工验收备案手续的事项，现不能确定，本院对原告该项诉讼请求暂不能进行处理。待继续履行的法律和事实条件成就后，原告可再行主张。（二）关于原告提出要求支付逾期交房违约金的诉讼请求。关于违约金的计算标准。违约金计算起始日期应自合同约定的最后交付期限的次日起算，但根据合同补充协议约定，买受人若未按照合同及补充协议的约定按期支付房款及其他款项，无论交房日期是否到期，出卖人有权拒绝交付房屋及办理房屋产权登记手续，且不承担逾期交房责任。本案中，原告陆垂青于2013年7月9日才付清全部购房款，故被告承担逾期履行房屋交付义务违约金的起算点为2013年7月10日。截止日期应为涉案房屋符合合同约定及法律规定的交房条件之日，即涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案手续之日止。故被告银河房地产公司应向原告陆垂青支付逾期履行房屋交付义务违约金，自原告实际付清房价款的次日即2013年7月10日起至涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案手续之日止，以已付房价款512,569元为基数,按日0.5?的标准计付。对原告陆垂青诉请的超过部分，本院不予支持。三、关于诉讼时效。被告认为2016年4月5日涉案房屋已交付给原告，其逾期交房的违约行为已终止，故自2016年4月5日起两年内，原告应向其主张逾期交房违约金。本案原告于2018年9月向其主张逾期交房违约金已超过了诉讼时效期间。原告认为涉案房屋不具备合同约定的交房条件，被告未取得建筑工程竣工验收备案手续，无法办理房屋所有权初始登记，导致其至今未取得房屋所有权，“银海·华山公馆”购房业主从2015年1月起多次自发组织向被告主张权利，要求被告承担违约责任，且被告亦承诺积极履行合同义务，故原告主张的逾期履行房屋交付义务违约金的诉求因多次发生诉讼时效中断，未超过诉讼时效期间。本院认为，被告分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黄石市规划局或黄石市规划局开发区分局提交关于“银海·华山公馆”项目规划验收的函件，均反映出因涉案房屋所在建筑工程未进行规划验收导致买受人无法办理产权证，买受人已向被告主张赔偿。涉案房屋未通过规划验收，不符合交房条件，导致无法取得竣工验收备案手续，与办理不动产权证书之间存在客观联系。买受人作为普通公民，不应苛求就逾期交房违约责任与逾期办证违约责任进行准确区分，其并未怠于行使自己的权利而是不断向被告及相关政府部门主张和反映。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本院对于被告提出逾期履行房屋交付义务违约金已超过诉讼时效期间的抗辩意见不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条第一款、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第二百七十九条、《中华人民共和国物权法》第六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告黄石银河房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告陆垂青支付逾期履行房屋交付义务的违约金，以已付房价款512,569元为基数，按日0.5?的标准，自2013年7月10日起计付至涉案房屋取得建筑工程竣工验收备案手续之日止。二、驳回原告陆垂青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费605元（已减半收取），由原告陆垂青负担3元，被告黄石银河房地产开发有限责任公司负担602元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。审判员  朱海鹰二〇一八年十二月十二日法官助理陈玲书记员李娜