湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0506民初2345号原告：宜昌市康居物业管理有限责任公司（统一社会信用代码9142050618262792X0，以下简称“康居物业”），住宜昌市夷陵区松湖路（松湖花园）。法定代表人：韩永义，公司总经理。委托诉讼代理人：邢诚、崔晓辉，湖北三立律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：林冬云，女，1971年7月1日出生汉族，住宜昌市夷陵区。原告康居物业与被告林冬云物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告康居物业委托诉讼代理人邢诚，被告林冬云，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告林冬云支付原告康居物业2010年6月至2016年12月的物业费共计3948.93元，滞纳金390元，共计4338.93元；2.本案诉讼费由被告林冬云承担。事实和理由：原告康居物业与宜昌天宸房产开发公司签订《前期物业管理委托合同》，约定由原告康居物业为华宇花园小区提供前期物业服务，物业费商品房按照0.25元/月/平方米标准收取，垃圾清运费按照5元/月/户标准收取。后原告康居物业开始为该小区提供物业服务。2011年6月，原告康居物业与宜昌华宇花园业主委员会签订《华宇花园物业服务合同》，根据合同约定，物业服务期间商品房物业服务费的标准为0.4元/月/平方米。合同签订后，原告康居物业继续为该小区提供物业服务。被告林冬云系该小区业主，但是从2010年6月起就开始拖欠物业费。原告康居物业与小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，各方应当依照约定履行义务，被告林冬云拖欠物业费的行为侵害了原告康居物业的合法权益。现原告康居物业依法提起诉讼，请求人民法院支持其诉讼请求。被告林冬云辩称，原告康居物业提交的合同截止时间为2014年，其起诉超过诉讼时效。原告康居物业系与房产开发公司及华宇花园业主委员会签订的合同，并未与业主签订合同，故答辩人与原告康居物业不存在合同关系。答辩人不知道前述两份合同，故房产开发公司和华宇花园业主委员会应作为第三人参加诉讼。原告康居物业主张的滞纳金过高，答辩人并没有看到过前述合同，其不交物业费的原因是原告康居物业没有履行相应的义务，小区脏乱差，乱搭乱建，没有路灯，业主没有安全感，系原告康居物业不作为。原告康居物业不履行义务在先，原告康居物业在进行房屋维修做防水时，违规操作，导致屋顶太阳能水管脱落，太阳能水渗入答辩人房屋内，造成答辩人经济损失，原告康居物业一直未解决，所以答辩人没有交纳物业费。审理查明，2006年9月1日，原告康居物业（乙方）与宜昌天宸房地产开发有限公司（甲方）签订《前期物业管理委托合同》，约定宜昌天宸房地产开发有限公司将华宇花园小区委托原告康居物业实行物业管理。委托期限自2006年9月1日双方进行交接验收至小区成立业主委员会选聘物业公司止。合同第十八条约定：“物业管理服务费（实行包干制）1、本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月0.25元/㎡向业主和物业使用人收取，……。2、代收代缴费用：A、生活垃圾清运处置费每户5元/月。……。5、业主和物业使用人须于每月10日前缴纳上月的物业管理费、代收代缴费用，逾期交纳按3‰加收滞纳金”。合同签订后，原告康居物业即为前述小区提供物业管理服务。2011年5月23日，原告康居物业（乙方）与宜昌市夷陵区华宇花园业主委员会（甲方）签订《物业管理服务合同》，约定宜昌市夷陵区华宇花园业主委员会将坐落于夷陵区小溪塔街办夷兴大道16号的华宇花园小区委托于原告康居物业实行物业管理，物业类型为居住物业。合同第三条约定“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；甲方应当要求本物业的全体业主和物业使用人根据业主管理规约履行本合同中相应的义务，承担相应责任，并遵守本物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的管理制度”；第十七条约定“委托管理期限为4年。自2011年6月1日起至2014年5月31日止”；第二十一条约定“1、本物业管理公共服务费，住宅以房屋产权面积：A、商品房（1～13号楼）：0.4元/月/㎡；B、安居房（14-18号楼）：0.35元/月/㎡；……4、本物业管理公共服务费每[月]交纳一次，每次交纳费用时间为1～10号。……9、业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按每日3‰加收滞纳金。”合同第四十三条约定“本合同期满自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满60天前向对方提出书面意见。”合同签订后，原告康居物业即为前述小区继续提供物业管理服务。合同期限届满，双方未续签合同，但原告康居物业仍继续为该小区提供物业管理服务。2016年12月31日，原告康居物业退出该小区物业管理服务。被告林冬云系华宇花园小区业主，房屋产权面积为129.24㎡（所有权证号：00246448），其自2010年6月起至2016年12月止未向原告康居物业交纳物业服务费。2018年9月20日，原告康居物业向本院提起前述诉讼。上述事实，有原告康居物业提供的《前期物业管理委托合同》、《物业管理服务合同》、查档证明、缴费票据底联、物业费计算明细，被告提交的证明、收据及明细、接受案件回执单、照片、情况证明，以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告康居物业与宜昌天宸房地产开发有限公司签订的《前期物业管理委托合同》及与宜昌市夷陵区华宇花园业主委员会签订的《物业管理服务合同》，不违反法律法规规定，合法有效。合同期限届满，原告康居物业自愿按照原合同约定继续为前述小区提供物业管理服务至2016年12月止，被告林冬云作为该小区业主，应当向原告康居物业支付为其提供物业管理服务期间的物业管理服务费。被告林冬云辩称原告康居物业在进行屋顶维修做防水时，违规操作，导致屋顶太阳能水管脱落，太阳能水渗入其房屋内，造成其损失，原告康居物业一直未解决。其该主张系另一民事法律关系，不属于本案调整的范畴，被告林冬云可另行主张。被告林冬云辩称原告康居物业提交的合同截止时间为2014年，其起诉已超过诉讼时效。本院认为，虽然合同约定合同期限至2014年5月31日止，但合同到期后，原告康居物业仍继续为前述小区提供物业管理服务至2016年12月31日止，被告林冬云一直是该小区业主，接受原告康居物业提供物业管理服务，故被告林冬云该抗辩观点，本院不予采信。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出的抗辩，人民法院不予支持”的规定，对被告林冬云辩称的原告康居物业并非与其签订合同，其与原告康居物业不存在合同关系的抗辩观点，本院亦不予采信。物业服务是针对小区全体业主的服务，具有长期性、持久性，物业服务与小区业主的生活息息相关，业主与物业公司应相互支持，若业主认为物业公司服务不好就不交纳物业服务费，致使物业公司经费不足，势必导致小区服务质量的下降，影响小区全体业主的利益，对于足额交纳物业费的业主也不公平，业主若认为物业公司服务不好，应通过其他途径维护其权益。原告康居物业提交的物业费发票显示，被告林冬云支付物业服务费的截止时间为2010年4月，其自2010年5月起未向原告康居物业支付物业服务费，拖欠物业费共计3948.66元，原告主张物业费3948.93计算有误。综上，本院对原告康居物业要求被告林冬云支付物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。考虑被告林冬云并非恶意拖欠物业服务费，对原告康居物业主张的违约金，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人不能达成协议。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告林冬云于本判决发生法律效力后立即向原告宜昌市康居物业管理有限责任公司支付2010年5月至2016年12月的物业服务费3948.66元。二、驳回原告宜昌市康居物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），由被告林冬云负担（原告宜昌市康居物业管理有限责任公司已预交，由被告林冬云在履行上述第一项支付义务时一并转付给原告宜昌市康居物业管理有限责任公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  陈必华二〇一八年十二月三日书记员  胡中锦