北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民初102号原告：中信信托有限责任公司，住所地北京市朝阳区新源南路**京城大厦。法定代表人：陈一松，董事长。委托诉讼代理人：刘斌，北京市金杜律师事务所律师。委托诉讼代理人：李瑞轩，北京市金杜律师事务所律师。被告：乌恩，男，1969年3月6日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。被告：内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市回民区新华西街**（回民区大区服务中心）。法定代表人：石晓军。被告：内蒙古科建房地产开发有限公司，，住所地呼和浩特市新城区海东路仁和小区商业楼******法定代表人：侯跃华。被告：内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司，，住所地呼和浩特市新城区兴安北路**（商品交易中心**）法定代表人：石晓军。被告：呼和浩特市富源房地产开发有限公司，，住所地呼和浩特市回民区海西路富城家园**商业楼法定代表人：刘强。被告：内蒙古万合商贸股份有限公司（原公司名称：内蒙古金石蒙荣商贸股份有限公司），，住所地呼和浩特市赛罕区新桥靠北街青城人家小区**楼****法定代表人：哈斯青格利。第三人：石晓军，男，1968年1月7日出生，汉族，住呼和浩特市新城区。第三人：哈斯苏亚拉，女，1969年12月8日出生，蒙古族，住呼和浩特市新城区。原告中信信托有限责任公司（以下简称中信信托）与被告乌恩、内蒙古金石蒙荣房地产开发有限公司（以下简称金石蒙荣房地产公司）、内蒙古科建房地产开发有限公司（以下简称科建公司）、内蒙古金石蒙荣幕墙门窗集团有限公司（以下简称金石蒙荣集团）、呼和浩特市富源房地产开发有限公司（以下简称富源公司）、内蒙古万合商贸股份有限公司（以下简称万合商贸公司），第三人石晓军、哈斯苏亚拉申请执行人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中信信托的委托诉讼代理人刘斌、李瑞轩，被告乌恩到庭参加诉讼。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉经本院依法传唤未到庭。本案现已审理终结。中信信托向本院提出诉讼请求：1.判决撤销（2017）京03执异352号执行裁定书；2.判决恢复执行呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧金石??香墅嶺（翠海名座）××号房屋；3.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2013年12月26日，中信信托与金石蒙荣集团签订了《信托货款合同》，约定中信信托向金石蒙荣集团发放2.5亿元信托贷款。同日，中信信托与科建公司签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议，约定：科建公司以其持有的呼国用（2011）第00071号《国有土地使用证》对应的49076.56平方米国有土地使用权及其上金石·香墅嶺项目在建工程提供抵押担保。2014年1月10日，中信信托取得了呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，并陆续取得了相应的《在建工程抵押登记证明》。2017年5月11日，根据中信信托申请，北京市第三中级人民法院依法作出（2017)京03执407号执行裁定书，依法裁定查封科建公司名下土地使用权及其上金石·香墅嶺项目在建工程。后购房人就案涉房屋提出案外人执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了案涉房屋，并支付了购房款。北京市第三中级人民法院随后依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十九条，裁定中止对案涉房屋的执行。中信信托认为，《执行异议和复议规定》第二十九条并不能当然地适用于本案中案涉房屋已经设立抵押权的情形，执行裁定书适用法律错误。同时，购房人未能举证证明其享有足以排除强制执行的民事权益，也不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的有关要件，故应恢复执行案涉房屋。具体事实及理由如下：一、在北京市第三中级人民法院查封之前，购房人没有与科建公司签订合法有效的书面买卖合同。虽然中信信托曾书面同意科建公司办理预售许可证，但仅是代表中信信托同意使房屋达到可预售的状态，根据中信信托与科建公司等主体的合同约定，具体的销售行为应在中信信托逐一审核批准后方可进行。可见，不能将中信信托同意办理相关房屋的预售许可证直接理解为同意销售已办理抵押的房产，科建公司在具体销售房地产时应取得中信信托的同意。现科建公司未经中信信托同意，在案涉房屋设立抵押权后与本案购房人签署《商品房买卖合同》，违反了《物权法》强制性规定，应属无效。同时，购房人可以通过公开信息了解相关抵押情况，而在《商品房买卖合同》签署后又未及时办理网签。故被告对《商品房买卖合同》无效也负有过错。二、购房人没有充分举证证明对案涉房屋采取执行措施将影响其居住权。尽管《执行异议和复议规定》没有明确“名下无其他用于居住的房屋”的范围及具体证明方式，但综合考察该规定的立法本意，“名下无其他住房”的范围应至少包括“全部案外人”的居住地、户籍地及身份证上记载的地址。同时应由相应的不动产登记管理机构出具《无房证明》予以证实，其他机构没有权力就案外人房屋居住情况发表意见，其意见也不具有任何公信力或证明效力。若仅有由呼和浩特市不动产登记中心出具的《无房证明》，仍不符合上述条件，即购房人没有充分举证证明其名下没有其他用于居住的房屋。三、购房人没有充分证明其已经实际支付相应购房款。仅提交科建公司自开的销售不动产统一发票，而没有提供转账凭证，中信信托认为尚不足以证明购房人已经实际支付了购房款。特别是考虑到科建公司主观上存在协助购房人证明已经支付房款的意愿，客观上涉及大量民间借贷关系，存在以房抵债的可能性，因此应当提供银行转账凭证作为付款凭证。乌恩辩称，中止执行裁定书裁定中止执行涉案房产认定事实清楚，适用法律正确；中信信托的陈述背离了本案基本事实，且适用法律错误，依法应予驳回。具体事实及理由如下：一、法院查封前已经签订了合法的买卖合同。中信信托书面同意办理预售许可证并出售房产，即抵押权人同意转让，因此双方签订的房屋买卖合同不违反《物权法》第一百九十一条的规定，是合法有效的房屋买卖合同。购房人所购房屋用于居住，且已经支付的房款超过50%。关于房款的支付，购房人不仅持有发票，而且有银行转账凭证或向银行贷款、还款凭证予以证明。购房人享有的权利足以排除执行。二、涉案小区为科建公司开发建设的香墅嶺项目，是五证齐全的预售商品房，即2010年11月10日取得《建设用地规划许可证》，2011年6月13日取得了《国有土地使用权证》，2014年6月27日取得《建设工程规划许可证》，2014年8月27日取得《建设工程施工许可证》，2014年9月24日取得物业楼、换热站、地下车、地下车库《建设工程施工许可证》4年12月18日取得《商品房预销售许可证》。该五证至今真实有效，特别是《商品房预售许可证》是国家根据前四证核发的准许第三人、向全社会公开预售其开发的商品房的行政特许行为。购房人在购买之时没有查封公告或限制出售的任何通知。购房人购买的是五证齐全的商品房，并且己经支付全部购房款，是善意购房人，法律应保护其作为消费者的合法权利。三、中信信托与科建公司之间的约定不能对抗法律和善意第三人，中信信托认可曾书面同意科建公司办理房屋预售许可证，但其又称与其约定具体销售需要中信信托同意后进行。首先，对其约定的真实性不予认可；其次，根据合同的相对性，其约定对第三人没有约束力。四、中信信托书面同意科建公司办理预售许可证、对外销售房屋的行为，等于放弃了对出售房屋的抵押权，即不再是抵押权人，无权查封涉案房产。财产抵押实际是以物的交换价值担保，抵押物转让，交换价值己经实现。以交换所得的价款偿还债务，消灭抵押权。在建工程抵押权人同意开发企业预售房屋，对于己经销售的抵押物，应视为对相关抵押权的放弃。中信信托放弃了抵押权的这部分债权由有担保的债权变为普通债权，由于科建公司无法偿还贷款造成的损失与购房人没有任何关系，中信信托只能向科建公司另行主张，而不能请求查封、拍卖购房人所有的房产。被告金石蒙荣房地产公司经传唤未到庭，但其书面答辩称：一、案涉香墅嶺小区系科建公司开发建设，其具体房屋销售等情况，金石蒙荣房地产公司均不清楚，与金石蒙荣房地产公司无关。二、在中信信托出具的同意办理预售许可证，同意对外销售的情况下，科建公司与业主签订《商品房买卖合同》并未违反法律强制性规定。业主是一般主体，并不具备专业的法律知识，中信信托不能以业主可通过公开信息了解相关抵押情况，甚至认为业主自身有过错等来要求一般群体。中信信托在其诉状中称，《商品房买卖合同》没有载明签署时间，从而推测合同签署时间并未在查封之前，认为不符合《执行异议和复议规定》第二十九条第（一）款规定。但从业主支付房款等相关凭证足以推测出合同签订时间及交易时间在查封之前。综上，金石蒙荣房地产公司认为中止执行裁定书事实认定清楚，适用法律正确，中信信托的诉求无事实和法律依据，应予驳回。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、石晓军、哈斯苏亚拉经传唤未到庭，亦未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院将综合在案证据予以认定。中信信托向本院提交以下证据：第一组证据：执行异议阶段申请人提交证据材料的复印件，具体包括：证据1：呼他项（2014）第008号《土地他项权利证明书》，欲证明在科建公司与购房人签署《商品房买卖合同》之前，中信信托已经于2014年1月10日取得了涉案土地使用权的抵押权，未经中信信托同意，本案购房人与科建公司签订的《商品房买卖合同》无效。证据2：《无房证明》，欲证明本案购房人提交的《无房证明》不能证明其符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定。证据3：付款凭证，包括收据、银行借款凭证、科建公司自开发票等，科建公司开具的发票属于与中信信托有利益冲突一方开具的材料，欲证明本案购房人提交的付款凭证不能证明其已经实际支付了50%以上的购房款，且上述证据的来源为执行异议阶段申请人提交的材料的复印件，真实性无法核实。第二组证据：信托贷款主合同及相关公证书，具体包括：证据4：中信信托与金石蒙荣集团签订的《信托贷款合同》及（2013）京方圆内经证字第51056号《公证书》，欲证明双方存在借贷关系，且该合同具备强制执行效力。第三组证据：科建公司向中信信托提供抵押担保的相关证据，具体包括：证据5：《抵押合同Ⅱ》、（2013）京方圆内经证字第51059号《公证书》；证据6：《〈抵押合同Ⅱ〉之补充协议》及（2014）京方圆内经证字第09899号《公证书》；证据7：《抵押合同Ⅳ-1》、（2014）京方圆内经证字第23927号《公证书》；证据8：《抵押合同Ⅳ-2》、（2014）京方圆内经证字第23928号《公证书》；证据9：《抵押合同Ⅳ-3》、（2015）京方圆内经证字第24456号《公证书》；证据10：《抵押合同Ⅳ-4》、（2015）京方圆内经证字第24457号《公证书》，欲证明科建公司以其持有的土地使用权、在建工程为证据4的信托贷款合同提供抵押担保，且抵押人应当按照约定销售涉案项目房屋，上述6份抵押合同及补充协议具有强制执行效力；并且，从其中后附的清单，可以看出涉案房屋已经进行了抵押，也就是科建公司对于抵押物的处分晚于抵押权的设定时间。第四组证据：中信信托放款、金石蒙荣集团部分还款及相关主体违约、拒不履行还款及担保义务等相关证据，具体包括：证据11：银行转账凭证，欲证明中信信托向借款人金石蒙荣集团累计发放信托贷款2.5亿元，已经履行放款义务；证据12：《要求纠正违约行为的通知》及相关邮寄凭证，欲证明科建公司、富源公司违反合同义务，未按照中信信托的要求限期改正，中信信托有权宣布主合同项下贷款提前到期，相关通知已经向其送达；证据13：《宣布贷款提前到期的通知》、《关于主债权提前到期及要求承担担保责任的通知》、《关于主债权提前到期的通知》及相关邮寄凭证，欲证明中信信托向债务人金石蒙荣集团及各担保人宣布主合同债务到期，要求其履行还款、担保义务，金石蒙荣集团和各担保人已经收悉通知，且没有提出异议，金石蒙荣集团和各担保人均未履行相应还款、担保义务；证据14：（2016）京方圆执字第0107号执行证书，其中确认执行标的包括科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，欲证明金石蒙荣集团等主体的违约行为已经由公证处核实、确认，中信信托有权根据《执行证书》，申请对被执行人强制执行；证据15：（2017）京03执407号执行裁定书，欲证明中信信托已取得合法有效的执行依据，对香墅嶺项目采取的查封措施合法有效。中信信托主张证据11-15证明查封和执行涉案房屋有充分依据。第五组证据：证据16：《商品房预销售许可证》复印件，许可证中注明金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托办理在建工程抵押，抵押期限自2014年11月20日至2019年4月3日，欲证明购房人在购房时能够且应当注意该抵押情况，购房人在知悉抵押情况的情况下未与中信信托核实而私自与科建公司签署《商品房买卖合同》，未尽到核实义务。证据17：中信信托向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具的《证明》，其中特别注明该证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼，商业S1、S2、S6#楼预售许可证，该证明的出具不视为中信信托同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押，欲证明中信信托在出具证明时已经明确表明该证明的出具不视为中信信托对已办理在建工程抵押登记的在建工程进行解押，只是同意科建公司向行政机关征求商品房预售的行政许可，该行政许可法律关系与是否放弃抵押权的民事法律关系不同。乌恩发表质证意见称：对证据1、证据2的真实性认可，但证据1与购房人无关，对证据2的证明目的不认可；对证据3的真实性认可，能够证明购房人已经支付50%的房款；对证据4的真实性认可，但与购房人无关，对证明目的和关联性不认可；对证据5-10的真实性认可，但是对证明目的、关联性不认可，中信信托同意预售房屋，即已经放弃了抵押权；对证据11-15的真实性认可，对证明目的、关联性不认可；对证据16的真实性、证明目的不予认可，购房人手中的《商品房预销售许可证》没有手写注明的关于抵押情况的内容；对证据17的证明目的不予认可。乌恩向本院提交以下证据：第一组证据：证据1：签订日期为2015年5月13日的《商品房买卖合同》，证明其与科建公司在查封前签订商品房买卖合同，购买涉案房屋。证据2：全款发票、进账单，欲证明已经支付全部房款。证据3：收房手续，欲证明2018年已经交房。第二组证据：证据4：2014年12月10日中信信托向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具的《证明》复印件，欲证明中信信托同意办理预售销售涉案房屋。证据5：《商品房预销售许可证》复印件，欲证明《商品房预销售许可证》上没有中信信托主张的手写的关于抵押情况的标注。中信信托发表质证意见称：对（证据1）《商品房买卖合同》的真实性、合法性以法院查明情况为准，对其关联性、证明目的不予认可，尤其是在法院查封后签订的房屋买卖合同，依法应当无效，而且购房人与科建公司签署的《商品房买卖合同》系未经抵押权人同意处分抵押物，应属无效，购房人没有申请预售备案登记，未行使其合同权利，具有主观过错。对（证据2）付款凭证的真实性、合法性以法院查明情况为准，对其关联性、证明目的不予认可，尤其是购房人提供的付款凭证总金额尚不足合同总价款50%的情形，不符合《执行异议和复议规定》第二十九条规定的条件，科建公司的自开发票和收据不足以证明购房人已经支付了相应款项，且还存在付款凭证字迹不清无法核实的情形。对（证据3）物业结算单等用以证明交房的材料的真实性、合法性以法院查明情况为准，对其关联性、证明目的不予认可，对于房屋的占有并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的要件，而《执行异议和复议规定》第二十八条要求对房屋形成合法有效占有应在法院实际查封之前完成，但是交房材料的作出时间均在查封涉案房屋之后形成。对（证据4）《证明》，认可系中信信托所出具，但内容是按照房管部门要求的格式模板出具的。对本案购房人主张（证据5）《商品房预销售许可证》中未记载抵押情况的证明目的不认可。另，本院依法向呼和浩特市不动产登记中心调取了本案购房人名下的不动产登记情况。中信信托主张对不动产登记查询证明的真实性、合法性以法院查明情况为准，但对其关联性、证明目的不予认可；尤其是购买商业用房的情形，并非系用于居住；对于购房人名下有其他用于居住的房屋的情形，中信信托认为系不符合《执行异议和复议规定》第二十九条的要件，且法院向呼和浩特市不动产登记中心查询的房产情况不包括网签备案等尚未取得不动产权属证明的用于居住的房屋，也不包括购房人在呼和浩特市以外是否拥有其他用于居住的房屋。乌恩对真实性认可，但认为是否有房与本案无关，中信信托已经放弃了抵押权。科建公司、金石蒙荣集团、富源公司、万合商贸公司、金石蒙荣房地产公司、石晓军、哈斯苏亚拉未到庭，亦未提交证据及发表质证意见。对于上述证据，本院认定如下：对于中信信托提交的证据1至证据15，各方均对其真实性无异议，本院对上述证据的证据能力予以认可。对于证据16、证据17，亦涉及本案争议焦点，故本院将结合在案证据和案情予以综合认定。对于本案购房人提交的证据，本院将依法予以核实，并结合在案证据和案情予以综合认定。本院经审理认定事实如下：一、中信信托的执行依据形成情况2013年12月26日，中信信托作为贷款人与借款人金石蒙荣集团签订了《信托贷款合同》，约定该合同项下借款金额总额为2.5亿元，借款总金额以贷款人通过信托计划募集资金和实际发放的贷款金额为准。首笔借款期限为3年，自首笔借款起息日起算；后续分次发放的借款期限为自每笔借款起息日起至首笔借款起息日满3年之日止。提款前提条件包括科建公司已在兴业银行股份有限公司呼和浩特分行营业部开立《账户监管协议Ⅲ》项下监管账户，且预留的印鉴为中信信托指定的人名章、咨询公司指定的人名章和科建公司财务专用章。借款人应于每个付息日、还本日和提前还本日之前提前2个工作日将应付利息和本金归集至该合同约定的信托贷款专用账户，同时，借款人应填具上述应付利息和/或本金数额的划款指令及其他文件，并将该划款指令交付至该合同项下的信托贷款专用账户的开户银行。借款人同意，在每个付息日、还本日和提前还本日，有该合同项下的信托贷款专户的开户银行凭上述划款指令及其他文件将借款人按约定存放于信托贷款专户的资金划转至该合同约定的信托财产专户，上述划款无需另行取得借款人同意或另行提供划款凭证。该合同第五条约定借款人开立的信托贷款专用账户名称为金石蒙荣集团，该合同第十条约定借款人应向贷款人支付的贷款本息以及如借款人违反合同需向贷款人支付的罚息、违约金等该合同项下的所有利益，均应汇入贷款人指定的信托财产专户，账户名称为中信信托。关于资金监管，合同约定中信信托、兴业银行股份有限公司呼和浩特分行将按照《账户监管协议》和/或《委托管理协议》约定，对金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司的监管账户进行监管。金石蒙荣集团应遵守《账户监管协议Ⅰ》和《委托管理协议》的约定，并保证金石蒙荣房地产公司、科建公司和富源公司亦遵守《账户监管协议》和《委托管理协议》项下相关约定。同日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订了《抵押合同Ⅱ》，并陆续签订多份补充协议。约定科建公司愿意为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为呼国用〔2011〕第00071号《国有土地使用证》项下、位于呼和浩特市新城区呼哈铁路西侧的国有土地使用权，该合同所附《抵押物清单（土地）》显示土地使用权人为科建公司，使用权面积49076.56平方米，在该国有土地上开发的房地产项目即本案所涉金石·香墅嶺项目（原名为翠海名座项目）。该合同第6.1条约定了抵押人对抵押物所属房地产项目开发建设的进度，第6.2条约定了抵押人销售（含预售）该房地产项目的进度。第6.3条约定，在第6.1条、6.2条约定的各期限届满时，如果该房地产项目开发建设、销售进度未达到约定指标，但未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，则抵押权人有权约谈抵押人，抵押人应向抵押权人说明开发建设、销售进度未达到约定要求的原因，抵押权人有权要求抵押人加快开发建设、销售进度，和/或要求抵押人向监管账户内补足累计存入监管账户内的销售款数额与第6.2条约定的销售收入指标之间的差额，和/或要求抵押人在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，达到约定指标。如果抵押人未能在抵押权人单方确定的期限内纠正违约行为，使项目开发建设、销售进度达到约定指标，则即使未对债务人履行主合同项下债务产生实质性影响，抵押权人仍有权宣布主合同项下部分或全部贷款余额提前到期，并且提前收回部分乃至全部贷款余额。第6.4条约定，在拟销售该涉案房地产项目时，抵押人应在签约前向抵押权人提供拟采用的不存在未定条款的房屋转让协议（商品房买卖合同）定稿版本，经抵押权人认可后方可使用该合同版本进行销售。第6.5条约定，经双方同意，原则上每半年可以由双方认可的北京康正宏基房地产评估有限公司对抵押物进行一次动态评估。第6.9条约定，如抵押权人拟请求抵押权人出具同意出售相应面积抵押物的书面文件，或者同意解除相应面积抵押物的抵押，则应按下述比例先行、足额向监管账户内存储作为保证金的资金……第6.12条约定，经抵押权人书面同意，抵押人销售涉案房地产项目房屋的，抵押人应将销售款与已向监管账户内存储的该等销售款对应的保证金的差额全部划至监管账户。第6.14条约定，在该合同存续期内，抵押人对抵押物进行其他处分，须经抵押权人事先同意，并按抵押权人要求的期限将处分所得全部存入监管账户。第6.15条规定，划付至监管账户内的款项，仅能按《账户监管协议Ⅲ》约定使用。监管账户内款项中与下述金额之和等额的部分，作为向中信信托履行债务保证金……第8条约定，抵押权存续期间，未经抵押权人书面同意，抵押人不得以出售、转让、置换、入资、赠与等方式处分全部或部分抵押物，除非该等处分经由抵押权人书面同意，并且抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按约定偿还全部主合同项下债权。第9.1条约定，除非抵押人提供经由抵押权人书面同意的其他担保物或担保，或按抵押权人要求偿还主合同项下债务，否则，如发生债务人在主合同项下违约且未在主合同约定的宽限期之内改正或补救的情形，抵押权人有权要求抵押人补充担保，在抵押人不能如约补足时，抵押权人可行使抵押权，以实现本合同项下的担保权益。第9条约定，如发生全部或部分抵押物不能变现的情况，抵押权人有权要求抵押人另行提供与不能变现的抵押物价值相当的其他担保物作为替代。第10条约定，任何一方违反该合同项下义务的，违约方应赔偿守约方因违约造成的所有损失。2014年1月10日，中信信托取得了呼他项（2014)第008号《土地他项权利证明书》，取得涉案土地使用权的抵押权，抵押面积49076.56平方米，抵押期限2013年12月26日至2018年12月26日。2014年11月20日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-1》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素（一）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1-S2），在建工程要素（二）显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（住宅6#、7#、8#、S6）。2015年7月30日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-3》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计6栋楼（住宅2#-5#、商业S1、S3）。同日，中信信托作为抵押权人与科建公司作为抵押人签订《抵押合同Ⅳ-4》。约定科建公司为金石蒙荣集团在《信托贷款合同》项下的债务向中信信托提供抵押担保，抵押物为该合同附件《抵押物清单》所列抵押人拥有的在建工程及对应的国有土地使用权，即前述呼国用〔2011〕第00071号国有土地使用权及其地上对应的金石·香墅嶺房地产在建工程，在建工程要素显示金石·香墅嶺（翠海名座）项目办理在建工程抵押共计4栋楼（6#、7#、8#、S4）。中信信托提供的《商品房预销售许可证》复印件记载：金石·香墅嶺项目已经于2014年12月9日在中信信托办理在建工程抵押，抵押楼号：2号、3号、4号、5#、S1、S2；抵押期限2014年11月20日至2019年4月3日。另查，2014年4月3日，金石蒙荣集团向中信信托出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托发放至信托贷款专用账户中的款项1.94亿元，借款期限为2014年4月3日至2017年4月3日。2014年4月28日，金石蒙荣集团向中信信托出具《借（贷）款凭证》，确认收到中信信托发放至信托贷款专用账户中的款项0.56亿元，借款期限为2014年4月28日至2017年4月3日。根据银行转账凭证，2014年4月3日、2014年4月28日，中信信托分别向开户人为金石蒙荣集团的账户转账1.94亿元、0.56亿元。2016年5月，中信信托向科建公司发送《要求纠正违约行为的通知》，称科建公司违反《抵押合同Ⅱ》及其补充协议第6.2.2条约定，即2016年4月30日前，翠海名座项目累计已实现的销售收入不低于1.4亿元。且中信信托通知科建公司于2016年5月20日前，完全纠正上述违约行为，否则中信信托有权宣布《信托贷款合同》项下信托贷款提前到期。2016年8月，中信信托向科建公司发送《关于主债权提前到期的通知》。2016年9月2日，北京市方圆公证处出具（2016）京方圆执字第0107号执行证书。申请执行人为中信信托，被申请执行人为金石蒙荣集团、金石蒙荣房地产公司、科建公司、富源公司、万合商贸公司、石晓军和哈斯苏亚拉。该执行证书记载，中信信托委托其代理人向该公证处确认，自贷款发放后，金石蒙荣集团已按主合同约定如期偿还了2015年4月3日应付的贷款利息2995万元整；2015年10月30日，借款人按主合同约定提前偿还了贷款本金5000万元整及相应利息350万元；2016年4月14日，借款人按主合同约定偿还了2016年4月3日应付的贷款利息2440万元整。中信信托主张，2016年4月30日，抵押人科建公司未完成与中信信托签订的《抵押合同Ⅱ》（包括《抵押合同Ⅱ之补充协议》第6.2.2条约定的翠海名座项目的销售进度指标，已构成违约，且科建公司未在中信信托确定的期限内纠正违约行为。中信信托决定宣布贷款提前到期，要求金石蒙荣集团于2016年8月16日偿付剩余未偿贷款本金、利息共计212502777.78元，金石蒙荣集团未于2016年8月16日向中信信托偿还，各担保人均未于2016年8月16日履行担保义务。2016年8月30日，借款人向中信信托偿还了贷款本金200万元及相应利息145638.89元，但仍有本金1.98亿元及相应利息未获清偿。（2016）京方圆执字第0107号执行证书认定执行标的为：1.贷款本金1.98亿元人民币；2.截至贷款提前到期日（2016年8月16日）金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币12377750元；3.贷款提前到期日（2016年8月16日，含该日）至2016年8月30日（暂计算至2016年8月30日，不含该日）期间金石蒙荣集团应付未付的贷款利息人民币2040500元；4.2016年8月30日（含该日）至借款人实际偿还贷款本金之日（不含该日）期间的贷款利息；5.中信信托为实现债权所实际支付的各项费用；6.科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；7.富源公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任；8.金石蒙荣房地产公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保、质押担保、连带保证责任；9.万合商贸公司对主合同项下的全部债务承担质押担保责任；10.石晓军对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任；11.哈斯苏亚拉对主合同项下的全部债务承担质押担保、连带保证责任。可供执行的标的物包括科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用〔2011〕第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程。中信信托对该抵押财产享有优先受偿权。二、金石·香墅嶺项目购房人权利取得情况2014年12月10日，中信信托向呼和浩特市住房保障和房屋管理局出具《证明》，载明：科建公司用位于新城区呼哈铁路西侧，国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号，使用权面积为49076.56平方米的土地在中信信托做抵押，现中信信托同意科建公司办理在上述抵押土地上开发建设的金石·香墅嶺（翠海名座）项目2#、3#、4#、5#、6#、7#、8#住宅楼及仓储和商业S1、S2、S3、S4、S5、S6号的预售许可证。2014年12月12日，中信信托向呼和浩特市房地产产权市场管理处出具《证明》，同意办理科建公司开发建设的金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证；并特别说明，本证明仅限科建公司用于办理金石·香墅嶺项目住宅2#-8#楼及商业S1、S2、S6#楼预售许可证，不视为中信信托同意对已办理在建工程抵押的在建工程进行解押。乌恩作为买受人与出卖人科建公司签订《商品房买卖合同》，合同日期为2015年5月13日。《商品房买卖合同》约定的付款方式为一次性付款。2017年6月28日，科建公司向乌恩开具金额为1313906元的发票一张，不动产项目名称为金石·香墅嶺，不动产楼牌号为涉案房屋。三、本案诉讼形成过程2017年5月11日，中信信托依据公证书和（2016）京方圆执字第0107号执行证书向本院申请强制执行，本院作出（2017)京03执407号执行裁定书，裁定书第六项载明：被执行人科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任（抵押财产为：科建公司持有的国有土地使用证编号为呼国用（2011）第00071号的49076.56平方米国有土地使用权及在该国有土地使用权上建设的翠海名座项目（现名称为：金石香墅嶺项目）在建工程）。2017年5月22日，本院依据（2017）京03执407号执行裁定书查封了科建公司名下金石·香墅嶺在建工程，查封范围包括涉案房屋，查封期限三年，自2017年5月22日起至2020年5月21日止。后，本案购房人提出执行异议，称其与科建公司签署了《商品房买卖合同》，购买了涉案房屋，并支付了购房款。本院依据《执行异议和复议规定》第二十九条，裁定中止对涉案房屋的执行。据此，中信信托提起本案诉讼。上述事实，有《土地他项权利证明书》、《信托贷款合同》、《抵押合同Ⅱ》、《〈抵押合同Ⅱ〉之补充协议》、《抵押合同Ⅳ-1》、《抵押合同Ⅳ-2》、《抵押合同Ⅳ-3》、《抵押合同Ⅳ-4》、银行转账凭证、《要求纠正违约行为的通知》及相关邮寄凭证、《关于主债权提前到期的通知》及相关邮寄凭证、公证书、（2016）京方圆执字第0107号执行证书、（2017）京03执407号执行裁定书、《商品房预销售许可证》复印件、《证明》、《商品房买卖合同》及发票等在案证据及当事人当庭陈述予以佐证。本院认为，在执行异议之诉中，主要应当审查提出执行异议的案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益；而对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行，应根据民事权益的实体法性质和效力进行判断，本质上涉及对双方主张的实体权利的位阶、优先性进行衡量。本案中，根据执行证书和本院出具的裁定书，科建公司对主合同项下的全部债务承担抵押担保责任，故中信信托主张权利的依据为其对涉案房屋所享有的抵押权，而本案诉争房屋的买受人亦主张对该房屋享有权利。故本案的主要争议焦点为涉案房屋的买受人就执行标的是否享有民事权益，是否足以排除中信信托依据抵押权而申请的强制执行。一、关于本案房屋买受人对涉案房屋所享有的权利。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十条规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。”本案中，买受人于本院查封涉案房屋之前与科建公司签订了《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未有违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。依据该合同的履行情况，科建公司尚未将涉案房屋过户登记在买受人名下，故买受人对涉案房屋尚不享有所有权。但基于合法有效的《商品房买卖合同》，买受人对于其取得房屋的所有权有合法的正当期待，因此，买受人依据《商品房买卖合同》享有债权权利和所有权期待权利。二、关于买受人对执行标的享有的民事权益是否足以排除强制执行。本院认为，乌恩就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，具体理由如下：（一）涉案房屋系经中信信托同意而销售。中信信托主张，其同意办理预售许可证，仅为同意科建公司申请行政许可，不等于民事法律关系中同意科建公司出售房屋，本案购房人买受房屋未经抵押权人中信信托同意。对此本院认为，中信信托出具证明同意金石·香墅嶺项目办理预售许可证，对于在该项目办理完成预售许可证后，便可达到公开对外销售的条件，中信信托应当有预期；预售许可证系向一般购房人提供、展示的信息，足以令一般购房人产生涉案房屋系经抵押权人同意而销售的信赖，而对于中信信托与科建公司以合同等其他形式约定的销售条件，内容并未向购房人披露，如将合同中约定的不公开的条件作为要求一般购房人的已知或应知事项，有违公平；另外，在《要求纠正违约行为的通知》中，中信信托针对科建公司未按照抵押合同约定的销售进度完成销售收入的行为进行了违约通知，并要求科建公司纠正该行为，可见中信信托对于涉案房屋的销售不仅明知，而且金石·香墅嶺项目的销售是其所追求的合同履行结果。因此，本院认为，中信信托出具证明对于购房人而言，系同意转让涉案房屋的意思表示，涉案房屋系经抵押权人同意后而销售。（二）中信信托主张行使抵押权缺乏依据。《中华人民共和国物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利。”从该条规定来看，担保物权的法律效力主要体现在享有优先受偿权。抵押权作为担保物权，其优先的内容在于抵押物的价值，而非取得抵押物的所有权。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”根据该条规定，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，抵押人可以处分即转让抵押物，在抵押物的交换价值实现之日抵押权人即丧失了物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。对于转让价金应向抵押权人提前清偿债务或者提存。本案中，中信信托已同意销售作为抵押物的涉案房屋，所以中信信托在涉案房屋的交换价值实现之日即丧失了对涉案房屋的物上追及力，抵押权的效力仅及于转让价金。而且中信信托亦是按照上述规定，作出了相应交易安排，即与科建公司在抵押合同中对销售款的流向进行了约定，明确要求预售资金符合比例地进入指定账户，并由银行对预售资金进行监督，以确保其资金安全，从而保障其就抵押物转让所得价款用于清偿其债务。据此，中信信托应当对涉案房屋的转让价金行使权利，其无权就涉案房屋本身行使抵押权，在购房人己经支付对价，并且是善意的情况下，购房人对涉案房屋享有的权利足以排除中信信托基于抵押权而申请强制执行。综上所述，对于中信信托的诉请请求本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第一百七十条、第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回中信信托有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。公告费65.8元，由中信信托有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长 刘建刚审 判 员 邓青菁审 判 员 尚晓茜审 判 员 龚勇超审 判 员 解学锋审 判 员 张清波审 判 员 程 磊二〇一八年十二月二十七日法官助理 高赫男法官助理 乔文鑫书 记 员 杜 颖书 记 员 刘 畅书 记 员 张晶晶