四川省成都高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0191民初15171号 原告：彭昱昙，女，汉族，1978年2月17日出生，住成都市高新区。 被告：四川佳兆港投资有限公司，住所地：成都市高新区天府四街**。 法定代表人：杜洪宝，总经理。 委托诉讼代理人：明杰，男，1994年1月5日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，特别授权代理人。 原告彭昱昙诉被告四川佳兆港投资有限公司（以下简称佳兆港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭昱昙、被告佳兆港公司的委托诉讼代理人明杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭昱昙向本院提出诉讼请求：1、被告立即为原告办理并交付“房屋所有权证书”；2、被告支付逾期交付“房屋所有权证书”的违约金5671.43元，并自2015年6月30日起至实际交付之日止（暂计算至2018年4月1日）；3、被告支付收房存在问题导致延误的物业费补偿1419.44元。事实和理由：2012年6月5日，原告与被告四川佳兆港投资有限公司签订《商品房买卖合同》及补充协议购买位于高新区民乐村1、2组“时代晶座”小区2幢13层13号房屋，总价款为563760元整，原告已支付完毕购房款。双方约定于2013年12月31日交付房屋，被告通知原告2014年1月29日收房，原告收房时发现诸多问题，被告一直未积极整改，原告已向被告支付了该房屋契税、维修基金等相关费用21791.33元及办理房屋所有权证所需资料，并进行面积差异，最终实际房款为563684元。同时根据《商品房买卖合同》第十九条第（二）项第2条约定“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，出卖人按日向买受人支付已付款万分之零点壹的违约金”，原告履行了自己的全部合同义务，而被告迟迟未向原告交付房屋所有权证书，期间原告曾多次催告，被告至今未履行，使原告房屋无法转让，造成诸多不便和严重损失。原告收房时发现诸多问题，被告一直未积极整改给原告造成损失，就此原告和被告于2015年9月9日签订了《和解协议》，约定被告赔偿原告4个月物业费。该《和解协议》签订至今，被告一直未履行赔偿义务。原告认为买卖合同关系合法有效，应受法律保护，被告理应立即办理并交付房屋所有权证书并支付相应的违约金。 在法庭审理过程中，因政策变化，原告明确第一项诉讼请求为被告为原告办理案涉房屋不动产权证，被告予以认可。 佳兆港公司辩称：1、违约金的起算点根据合同约定应该自实际交房且原告交清所有的办证费用后的365日后开始计算违约金。因此对于原告未交清契税的房屋，被告不应承担任何的违约责任；2、根据合同约定应当承担违约责任的部分，违约金的起算点我方认为应该从2015年9月30日开始计算。因为新的诉讼时效法律规定在2017年10月1日开始实行，因此在之前的诉讼时效应当为两年，合同约定的违约金是按日计算，每天是独立的债权，因此2015年9月30日之前的违约金我方认为已经超过了诉讼时效；3、关于违约金的截止点，成都市不动产登记中心在2016年11月出台了成都市不动产统一登记的条例，成都市不动产登记中心在2016年11月17日后就不再受理房产证的办理，因此我方认为违约金的截止点应当计算至2016年11月17日止。对于原告要求我方支付物业费的补偿在举证时一并陈述。 本院经审理认定事实如下：2012年6月5日原、被告签订《商品房买卖合同》、《补充协议及附件》。《商品房买卖合同》约定：原告购买被告开发的位于高新区民乐村1、2组地块“时代晶座”2幢13层13号房屋；商品房总价款为563760元；出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房；买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付已付款万分之零点壹的违约金。《补充协议及附件》约定：出卖人在买受人交清全部资料、税、费并办理完毕房屋面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内协助买受人办理房屋所有权证，并在房屋所有权证办理后的两年内协助买受人办理房屋分户的国有土地使用权证。前述合同签订后，原告支付完毕全部购房款。2014年5月26日原告实际收房，其向被告交付了办理权证所需文件及相关费用，并进行了面积补差，最终实际房款为563684元。此后，被告一直未向原告交付房屋所有权证书。 2015年9月9日，原、被告签订《和解协议》，约定原告购买被告开发的时代晶座2栋13层共21套办公室，就21套办公室内整改，现经双方协商，达成以下协议：原告同意接房，被告给予原告4个月的物业管理费减免。 另查明，案涉房屋所在地址由“高新区民乐村1、2组”更改为“剑南大道中段1533、1537号”；案涉房屋所在楼栋由“2栋”更改为“3栋”。 再查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日施行；2016年11月14日成都市国土资源局发布《关于实施不动产统一登记的通告》，自2016年11月23日起在成都市主城区（锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、成都高新区）范围内实施不动产统一登记，市国土局、市房管局自2016年11月17日17：00起暂停受理主城区土地登记、房屋交易登记各类业务；2016年11月18日17：00起停止办理缴费领证事项，逾期尚未办理缴费领证事宜的登记申请将作退件处理，2016年11月23日后根据《不动产登记暂行条例》的相关规定可重新提出申请。 以上事实，有《商品房买卖合同》及《补充协议及附件》、发票、收据、《和解协议》、《关于实施不动产统一登记的通告》、房屋信息摘要、当事人的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》及其补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据上述合同约定，被告应于原告交清全部资料、税、费并办理完毕面积补差手续、房屋验收交付手续后的365日内，协助原告办理房屋所有权证。原告于2014年5月26日实际接收房屋并交付办理权证所需文件和税费，故被告应在2015年5月26日前协助其办理案涉房屋所有权证。被告未按照合同约定在2015年5月26日前为原告办理案涉房屋所有权证，属违约行为，应承担违约责任。对原告主张的第一项诉讼请求被告无异议，本院予以支持。原告向被告主张违约金，被告抗辩2015年9月30日之前的违约金已经超过了诉讼时效。本院认为，原告在2015年5月26日便知晓自己的权利被侵害，至《民法总则》实施前即2017年10月1日前已超过两年，且诉讼中原告也提供有效证据证明违约金诉讼时效有中断、中止、延长的法定情形，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过两年的诉讼时效，被告取得不履行该义务的抗辩权。然而，被告在庭审中仅对2015年9月30日之前的违约金提出了诉讼时效的抗辩，对从2015年9月30日至2016年11月17日期间按合同约定计算的违约金予以认可，该行为系被告对其自身权益的处分，本院予以确认。故，被告应向原告支付从2015年9月30日至2016年11月17日期间按每日万分之零点壹计算的违约金。经计算，被告应向原告支付的违约金为2333.7元。 关于原告主张的物业费补偿金，本院认为，根据双方签订的《和解协议》，被告因房屋整改问题补偿原告4个月物业费的意思表示明确，被告应按《和解协议》的约定向原告支付4个月的物业费，原告主张物业费的计算标准按《临时管理规约》中约定执行，本院予以支持，故物业费补偿金的计算方式为4.8/月/平方米×73.93平方米×4=1419.4元。对于被告提出的其并非减免物业费主体，原告的该项请求应该另案主张的意见，本院认为，和解协议系原告与被告之间的真实意思表示，双方约定的减免物业费实际上是被告对于瑕疵履行向原告作出的补偿承诺，被告应当全面履行，被告的该项抗辩意见本院不予采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起九十日内协助原告彭昱昙将位于成都市高新区剑南大道中段1537号3栋13楼13号不动产转移登记至原告彭昱昙名下； 二、被告四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起九十日内支付原告彭昱昙逾期办理房屋所有权证书的违约金2333.7元； 三、被告四川佳兆港投资有限公司在本判决生效之日起九十日内支付原告彭昱昙物业费补偿金1419.4元； 四、驳回原告彭昱昙的其他诉讼请求。 如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告四川佳兆港投资有限公司负担（此款原告已预交，被告四川佳兆港投资有限公司在履行上述给付义务时一并向原告支付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  何进 二〇一八年十二月十一日 书记员  叶慧