山西省大同市平城区人民法院民事判决书（2018）晋0213民初2027号原告：宋志娟，女，1984年10月6日出生，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李晓梅，山西北岳律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司，住所地大同市平城区南关街道办事处**。法定代表人：杨润斌，职务经理。委托诉讼代理人：吴炳麟，山西宝翰律师事务所律师。被告：大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司，住所地大同市开发区蔚洲疃（大同市兰园绿色园林绿化工程有限公司院内）负责人：杨润斌，职务经理。原告宋志娟与被告大同市天庆房地产开发有限责任公司（以下简称天庆房地产公司）、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司（以下简称天庆房地产公司一分公司）商品房买卖合同及租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋志娟的委托诉讼代理人李晓梅、被告天庆房地产公司的委托诉讼代理人吴炳麟到庭参加诉讼。被告天庆房地产公司一分公司经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告继续履行与原告签订的《商品房认购协议》，责令被告立即与原告签订正式的《商品房买卖合同》并办理房屋产权登记手续；二、请求法院判令解除被告与原告签订的《返租合同》，被告支付拖欠原告租金32232元，并承担违约金39784.5元，合计72016.5元；三、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2013年3月28日，原、被告双方签订了《金湖国际认购书》；2014年4月20日，双方签订了《商品房认购协议》，原告认购了位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座X层X号商住房，实际建筑面积54.66平方米，单价为5891元每平方米。原告在2013年12月30日前按照约定一次性向被告支付了购房款322002元。原告与被告签订《商品房认购协议》时，按照被告售房承诺，双方同时签订了《返租合同》，将所认购的房屋返租给被告并授权被告对房屋进行整体、专业化运营。合同约定：返租自2014年1月1日开始，期限为十五年，返租期内，被告应按照每月1400元的标准每半年向原告支付一次租金，具体为每季度首月（或每年首月）的20日，且租金每三年递增5%。合同第九条第2款约定：“乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期90日以上，甲方有权解除合同，如甲方要求解除合同，乙方需向甲方支付合同期内总租金内的10%作为违约金。”在合同履行过程中，被告提出因市场不景气《返租合同》无法正常履行过程中，被告提出因市场不景气《返租合同》补充协议，补充协议约定：给付租金的80%为现金方式，20%为“住房消费卡”形式；协议期为三年，期满后按照《返租合同》执行。但不论是《返租合同》还是《返租合同》补充协议，被告均未依照合同履行。2017年欠租金7032元，2018年应付租金25200元，合计32232元至今未付；按照约定合同租期15年租金每三年递增5%，被告需向原告方支付合同期内总租金的10%作为违约金，违约金为39784.5元。后经原告多次催要，被告一直以种种理由予以推脱。期间，原告还多次要求被告依约与原告签订正式的《商品房销售合同》，并为原告办理房产权登记手续，亦未果。为此，原告依法向贵院提起诉讼，请求法完在查清事实的基础上依法支持原告的诉讼请求。被告天庆房地产公司辩称，关于原告购买被告的房子没有异议，关于原告起诉的第一项诉讼请求，与第二项诉讼请求不是一个法律关系，第一项诉讼请求是商品房预售合同或买卖合同纠纷，第二项诉讼请求是房屋租赁合同纠纷，是两个法律关系，原告应当选择其一作为本案诉讼。关于原告请求的第一项被告五证齐全，不能办理房屋产权手续不是被告的原因，但是2018年11月14日的大同日报综合新闻版版面告知从2018年12月1日起，可以为金湖大厦的业主办理房屋登记手续。关于原告的第二项诉求返租合同以及返租合同补充协议被2018年5月5日由原告、被告以及大同市今日金湖商务酒店有限公司签订的《三方协议》取代，所以原告所述的解除的返租合同补充协议，该两份合同以及终止，应当按照三方签订的《三方协议》履行。关于原告所述租金的问题三方协议证明了，2017年7月23日至2018年4月20日期间原告到大同市今日金湖商务酒店有限公司干扰经营，在此期间酒店停止经营租金不应当给付，但造成的损失该酒店保留追溯的权利，2018年4月20日至2018年7月20日，原告同意在3个月之内免收租金。2017年被告给付原告租金17928元。由于2017年租赁房屋没有经营，只能给付2017年后半年的租金，2018年的租金由于前半年没有经营，租金不给付，2018年后半年的租金根据三方协议的约定被告只承担全年租金1747元这一年的一半租金873.5元。但是2017年多付的租金顶替2018年下半年的租金873.5元，被告不欠付原告的租金。被告天庆房地产公司一分公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，即二被告系公司与分公司关系。2014年1月20日，原告与被告签订《商品房认购协议》（合同抬头出售方（甲方）为天庆房地产公司，落款甲方处公章为天庆房地产公司一分公司）一份，约定二原告（乙方）购买甲方开发的位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座X层X号房，建筑面积54.66㎡，单价5891元/㎡，总价322002元。甲方初步定于2013年12月30日前，在乙方将全部房款付清后将房屋交付使用。被告天庆房地产公司一分公司给原告出具收到原告房款、维修基金、契税等收据。同时，二原告（甲方）与被告天庆房地产公司一分公司（乙方）签订《返租合同》一份，约定甲方将其购买的上述房屋租赁给乙方，授权乙方进行自主投资经营或统一对外租赁经营（建筑面积52.99平方米），返租期限10年，自2014年1月1日起至2028年12月30日止，返租期内，乙方应按照每月2000元的标准每半年向甲方支付一次该房屋租金，并约定违约责任：乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金。逾期90日以上，甲方有权解除合同，如甲方要求解除合同，乙方需向甲方支付合同期内总租金的10%作为违约金。补充条款：租期15年，租金每三年递增5%。2015年2月7日，原告与天庆房地产公司一分公司签订《返租合同》补充协议一份，约定因市场不景气，双方就《返租合同》进行变更补充，1.从2015年1月1日起，乙方每年按原租金的80%以现金方式支付给甲方，原租金的20%以“住房消费卡”形式返还给甲方。2.乙方支付的现金和“住房消费卡”合并计算为乙方按《返租合同》项下应支付的租金。3.租金每年分两次支付，现金部分每年1月20日支付上半年租金，7月20日支付下半年租金，住房消费卡每年1月20日一次性支付全年额度。4.原《返租合同》其他内容不变。5.本《补充协议》有效期为3年，具体时间为2015年1月1日到2017年12月31日，期满后按原《返租合同》执行。合同履行期间，被告天庆房地产公司一分公司按约定向原告支付了2014年、2015年、2016年的租金。2017年的租金，被告给付了原告现金13128元，住房消费卡4800元，合计17928元。对双方有争议的问题，本院认定如下：1.原告的诉求是否属于同一法律关系，应否同案处理处理。本院认为，虽原告诉求主张的继续履行房屋认购协议与解除租赁合同、支付租金属于不同的法律关系，但房屋认购协议与返租合同均系原告与被告天庆房地产公司一分公司签订，原告所认购的房屋属于商业用房屋，原告购买该房屋的目的就是由被告返租获得租金利益，故两个合同互相牵连，为减少当事人诉累，同案审理并无不妥。2.原、被告签订的返租合同及返租合同补充协议解除的问题。原告以被告违约要求解除该合同。被告天庆房地产公司称，因原、被告及大同市今日金湖商务酒店有限公司在2018年4月28日签订了三方协议，所以原返租合同及补充协议已终止。被告针对主张提供三方协议一份，原告对被告提供的三方协议不认可，称当时签订三方协议是为了收回租金原告作出妥协签的字，不是真实意思表示，而且因被告不盖章，没有生效。并提供原告持有的三方协议一份予以证实。被告对原告提供的三方协议的真实性无异议，但称，不清楚原告持有三方协议为什么没有被告的公章。本院认为，因被告对原告提供的三方协议真实性无异议，该协议未经被告盖章确认，故三方协议未成立生效，被告持有的三方协议中加盖被告自己公章不足以证明三方达成合意，故对三方协议本院不予确认。原、被告应按返租合同及返租合同补充协议履行。关于租赁合同解除问题，虽租赁合同第九条违约责任约定，被告无正当理由逾期支付租金90日以上，甲方（原告）有权解除合同；但同时，返租合同第四条第2项亦约定“合同期内，双方均同意放弃合同解除权及撤销权”。本院认为，本案原告所购买的租赁物属于“金湖国际”商业用房，该场所返租用于第三方大同市今日金湖商务酒店有限公司开办“金湖国际”酒店公寓，必然要花费大量的人力、财力、物力去进行建设、办理开办手续等工作，如果因被告迟延支付租金就解除租赁合同，那么将使大同市今日金湖商务酒店有限公司为此遭受巨大损失，而且一旦租赁物无人统一管理、经营，原告亦将遭受损失，这并不符合双方签订合同的本意。故对原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张本院不予支持。3.租金问题。被告称，按三方协议被告的租金已付清。本院认为，因三方协议未生效成立，故被告抗辩意见不成立。按照返租合同及返租合同补充协议，被告应付原告2017年租金25200元、2018年租金25200元，因双方认可2017年被告向原告支付租金合计17928元（其中现金13128元，住房消费卡4800元），故被告欠原告2017年租金7272元（其中欠现金7032元，住房消费卡240元），2018年租金25200元，合计32472元。4.违约金问题。租赁合同约定，乙方（被告）无正当理由逾期向甲方支付租金，每逾期一日，乙方须按日向甲方（原告）支付逾期应付款的万分之一作为违约金，直到付清应付租金。故本院确认支持2017年1月20日至2018年12月20日违约金【（3516+240）×3‰/月×23个月】+【3516×3‰/月×17个月】+【12600×3‰/月×11个月】+【12600×3‰/月×5个月】=1043.28元。综上所述，本院认为，原告与被告天庆房地产公司一分公司签订的《商品房认购协议》、《租赁合同》、《租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，协议内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告要求继续履行商品房认购协议，由被告协助办理房屋产权手续的请求合法，本院予以准许。同时，被告天庆房地产公司一分公司应按照返租合同和补充协议约定向原告支付2017年租金7272元、2018年租金25200元、违约金1043.25元（截至2018年12月20日）。原告要求解除返租合同及返租合同补充协议的主张不合理，本院不予支持。另，被告天庆房地产公司认可天庆房地产公司一分公司与原告签订合同是经公司授权的行为，并同意承担合同的义务和责任。且依据《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，二被告均应承担本案民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后三十日内协助原告宋志娟办理位于大同市新华街“金湖国际”公寓A座X层X号房屋的产权手续；二、被告大同市天庆房地产开发有限责任公司、大同市天庆房地产开发有限责任公司第一分公司于本判决生效后十日内给付原告宋志娟2017年租金7272元、2018年租金25200元、违约金1043.28元（截至2018年12月20日）；三、驳回原告宋志娟的其他诉讼请求。案件受理费1700元，减半收取计850元，由二被告负担374元，由原告负担476元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山西省大同市中级人民法院。审判员 周新 二0一八年十二月二十八日书记员 曹宇