山东省胶州市人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0281民初10736号原告李芝，女，汉族，1970年3月14日生，住胶州市。被告：青岛胶州湾凯凯置业有限公司，住所地胶州市胶高路以南胶州湾K.K香港城，组织机构代码75376404-8。法定代表人：叶国光，董事长。原告李芝与被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司（以下简称凯凯置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李芝到庭参加诉讼，被告凯凯置业经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告李芝向本院明确诉讼请求：1、原被告签订的商品房预售合同有效。2、被告支付原告逾期交房违约金88110元。3、被告承担诉讼费用。事实与理由：原告李芝于2004年12月15日与被告签订《内部认购合同》，原告已按合同约定全款支付，并约定交房时间为2005年7月31日之前。因被告逾期交房，应按照合同约定支付逾期交房违约金。原告要求逾期交房违约金88110元（自2005年8月1日，按照89328元为基数，按照合同约定日万分之二的违约金进行计算，计算至2018年12月30日）。望法院判如所请。被告凯凯置业未到庭答辩。原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：1、《内部认购合同》原件及其复印件各一份，证明：原被告于2004年12月15日签订合同，合同约定原告认购位于胶州湾Ｋ.Ｋ.香港城Ｄ区商品网点房，总房款为89328元，付款方式为一次性付款，同时约定交房时间为2005年7月31日之前，逾期交房违约金为万分之二。但该房屋至今未交付原告，应当承担违约金。2、收款收据原件及其复印件各两份，证明：原告按照合同约定支付被告购房款89328元。3、（2018）鲁0785执异58号，涉案房屋经高密法院查封，现已解封。被告凯凯置业未质证，亦未提交证据。本院对原告提交的证据认定如下：原告提交了证据1、2、3的原件，被告未到庭质证否认证据的真实性，本院确认原告提交的证据1、2、3为有效证据。根据当事人提交的无争议证据、质证意见及庭审陈述，本院确认如下事实：2004年12月15日，原告李芝与被告凯凯置业签订《内部认购合同》一份，甲方为被告凯凯置业，乙方为原告李芝。合同约定，乙方购买甲方开发的胶州湾K.K香港城D区19号楼11号商品网点房，建筑面积54.8平方米，单价1630.08元/平方米，总价款89328元。合同第四条约定，乙方与本合同签订之日起两日内向甲方交付每套商品房定金款20000元，作为本合同履行的担保。乙方应当交定金款20000元。合同第五条约定，商品房付款方式，乙方选择第一种：一次性付款。乙方于本合同签订之日起两日内付订金20000元，其余购房款于2004年12月25日前全部付清。合同第七条约定，商品房交付期限为2005年7月31日前，交付使用的条件为该商品房通过有关部门验收合格为标准。甲方未按照上述约定的期限、条件将商品房交付乙方使用的，向乙方承担其所购买商品房已付购房款的日万分之二的违约金。合同第十条，商品房达到交付条件后，甲方通知乙方办理交付手续，双方进行验收交接时，甲方向乙方出示该商品房经验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。2004年9月1日，被告收取原告购房款20000元，2005年7月13日，被告收取原告购房款69328元，原告购房款已交清。山东省高密市人民法院的（2018）鲁0785执异58号执行裁定书载明，案外人李芝称2004年12月15日以89328元的价格购买凯凯置业开发的胶州湾凯凯香港D区19号楼11号（新房号为28号楼32号）房产一处，山东省高密市人民法院经审查认为，涉案房产案外人李芝已经购买，并提供了商品房认购合同、收款收据等证据材料，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条规定的形式要件，案外人李芝的异议，予以支持。故裁定中止对被执行人青岛胶州湾凯凯置业有限公司名下的位于青岛市胶州湾凯凯香港城28号楼32号房产的执行。审理中，本院依职权调取凯凯香港城项目新老楼号对照表，对照表载明：老楼号A区变更为新楼号1#楼，老楼号B区1#楼变更为新楼号2#楼，老楼号B区2#楼A座变更为新楼号3#楼，老楼号B区2#楼B座变更为新楼号4#楼，老楼号B区3#楼变更为新楼号5#楼，老楼号B区4#楼变更为新楼号6#楼，老楼号B区5#楼A座变更为新楼号7#楼，老楼号B区5#楼B座变更为新楼号8#楼，老楼号B区6#楼变更为新楼号9#楼，老楼号D区1#楼变更为新楼号10#楼，老楼号D区2#楼变更为新楼号11#楼，老楼号D区3#楼变更为新楼号12#楼，老楼号D区4#楼变更为新楼号13#楼，老楼号D区5#楼变更为新楼号14#楼，老楼号D区6#楼变更为新楼号15#楼，老楼号D区7#楼变更为新楼号16#楼，老楼号D区8#楼变更为新楼号17#楼，老楼号D区9#楼变更为新楼号18#楼，老楼号D区10#楼变更为新楼号19#楼，老楼号D区11#楼变更为新楼号20#楼，老楼号D区12#楼变更为新楼号21#楼，老楼号D区13#楼变更为新楼号22#楼，老楼号D区14#楼变更为新楼号23#楼，老楼号D区15#楼变更为新楼号24#楼，老楼号D区16#楼变更为新楼号25#楼，老楼号B区17#楼变更为新楼号26#楼，老楼号D区18#楼变更为新楼号27#楼，老楼号D区19#楼变更为新楼号28#楼,老楼号D区20#楼变更为新楼号29#楼,老楼号D区21#楼变更为新楼号30#楼,老楼号D区22#楼变更为新楼号31#楼。本院依职权调取凯凯香港城项目预售许可证情况，涉案房屋根据青胶房注字第××号，已取得预售许可证。A区于2010年1月1日取得竣工验收备案证，D区1#楼、D区12#楼、D区21#楼、D区22#楼于2011年1月14日取得竣工验收备案证。另，原告在庭审中自认涉案房屋因手续不全，房屋无法验收，所以无法交付。本院认为，涉案房屋已取得预售许可，原告李芝与被告凯凯置业签订的《内部认购合同》是双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同。原被告双方于2004年12月15日签订《内部认购合同》，该合同内容包括商品房面积、位置、价款、付款方式及交付日期、交付条件等内容，合同签订后，原告已经交付全部购房款，被告应当按照合同约定日期交付被告房屋。原告要求被告按照合同约定承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。根据合同约定，商品房交付时间为2005年7月31日前，逾期交付，被告应承担原告已付购房款总额日万分之二的违约金。原告主张违约金应当自2005年8月1日起开始计算，计算至2018年12月30日，本院认为原告主张符合法律规定，本院予以支持。则违约金计算为87541.4元（89328元×0.2‰×4900天），原告主张88110元，超出部分，本院不予支持。被告凯凯置业经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为对其自身权利的放弃，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李芝和被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于2004年12月15日签订的《内部认购合同》有效。二、被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李芝逾期交房违约金87541.4元。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2033元，适用简易程序减半收取1016.5元，由被告青岛胶州湾凯凯置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  匡建玲二〇一八年十二月二十九日书记员  冷 甜