河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初7590号原告：雷琴，女，汉族，1980年7月25日出生，住河南省商城县。委托诉讼代理人：刘忠辉，河南铭高律师事务所律师。委托诉讼代理人：张泽，河南铭高律师事务所律师。被告：河南正商龙湖置业有限公司，住所地河南省新郑市龙湖镇107国道西侧正商红河谷**楼********。法定代表人:别三江，该公司总经理。委托诉讼代理人：申涛，公司员工。委托诉讼代理人：张教法，公司员工。原告雷琴诉被告河南正商龙湖置业有限公司（以下简称“正商置业公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告雷琴委托诉讼代理人刘忠辉、张泽，被告河南正商龙湖置业有限公司委托诉讼代理人申涛、张教法到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷琴向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告赔偿原告损失100000元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告正商置业公司开发了位于新郑市××城高速以北、××里河××、郑××路西的正商智慧城楼盘项目，在原告购买的该项目楼盘开盘前，被告为了提高该项目的销售量和销售价格，在其宣传页、公司网站、微信公众号上均宣传该项目引进了郑州外国语中、小学，且宣传与郑州外国语学校已经达成合作，正式入驻该项目。被告还通过路边广告展示牌、项目建筑外挂条幅、腾讯网、河南日报、郑州日报等广告形式宣传该项目内部有郑州外国语学校入驻的名校优势，以达到拉升房价和提高销量的目的。基于被告宣传其项目有郑州外国语学校入驻的名校优势及郑州外国语学校的知名度，原告遂与被告于2016年12月14日签订了商品房买卖合同，原告购买了正商智慧城位于龙湖镇规划××北、××东正商·智慧城22幢30层3003号房屋（购房金额821540元），原告已经按合同约定履行了付款义务。但是，原告及其他业主发现，被告所宣传的该学校在今年秋季开学招生时是以智慧城外国语中学的名义招生办学，与郑州外国语学校并没有任何关联性。后在业主维权过程中，原告等人才得知该学校仅仅与郑州外国语学校签订了托管协议，即根本不是郑州外国语学校在此入驻办学，且郑州外国语学校也没有小学设置。被告宣传的所谓名校入驻的优势完全是虚假宣传，属于违约行为。根据相关法律规定，被告所宣传的内容应当视为要约，则其所宣传的内容应当视为合同内容，因此该学校的现状应当视为被告违约所造成，其应当承担赔偿责任。原告为此向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告正商置业公司辩称：业主主张的损失没有事实和法律依据。具体理由：1.为支持新郑市教育事业的发展，方便智慧城小区业主及周边居民子女就近入学，本公司在新郑市××镇智慧城小区内投资建设了智慧城中、小学，并交由新郑市教育体育局无偿使用，作为公办学校纳入新郑市教育行政部门的统一管理，学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校。2015年9月7日，为尽快提升整个园区的教育品位，新郑市人民政府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校××外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。郑州市教育局于2015年11月4日同意该函内容。2015年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，合作期限为六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经双方协商一致续签合作协议。合作期间的办公费用由本公司承担（包含托管费用300万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行政办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。因此，正商智慧城项目引进郑州外国语学校，系经新郑市政府、郑州市教育局同意，按照相关规定和要求由新郑市教育体育局与郑州外国语学校（集团）签订正式合作协议，本公司在宣传中不存在虚假宣传情形；2.本公司与业主签订的《补充协议》第十五条约定，对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据，出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准。因此，本案中本公司的宣传行为并未对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定产生重大影响。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。因此，构成要约的前提是要对“房屋及相关设施”作说明，就本案来说，本公司的宣传不构成“具体确定”的标准。本公司在楼盘广告中仅对智慧城项目引进郑州外国语学校进行了事实宣传，未承诺保证入读某一学校，也未就达成入学条件的限期做出具体承诺，不存在虚假成分。同时，在房屋销售时也未提升销售价格，智慧城销售价格较周边房价平均还低300－1000元／㎡。因此，本公司的行为不构成要约，宣传行为只是要约邀请。综上，为新郑市营造引进名校资源、提升教育品质的良好社会氛围，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经庭审示证、质证、调查、辩论，本院对案件事实认定如下：2015年9月7日，新郑市人民政府向郑州市教育局发函，拟在新郑市××智慧城外国语学校(暂定名)引进郑州外国语学校（集团）托管，并按照郑州市教育局相关规定和要求，与郑州外国语学校（集团）签订合作协议，与郑州市外国语中学共同携手，将该学校打造成一流的特色教育示范学校。学校暂定名为新郑市××智慧城外国语学校，建成后纳入新郑市公办学校管理。郑州市教育局于2015年11月4日同意该函内容。2015年11月10日，新郑市教育体育局与郑州外国语学校就“新郑市××智慧城外国语学校”签订《合作办学协议书》，约定合作期限六年，自校务委员会成立之日起计算，合作期满经协商一致续签合作协议。合作期间的办公费用由正商置业公司承担（包含托管费用300万元／年、郑州外国语学校派专职人员的工资等）。郑州外国语学校推荐校长，选派副校长、教务主任、视导教师等管理人员前往学校任职，负责培训学校班主任教师、任课教师、管理团队及其他行政办公人员，负责学校与郑州外国语学校在教学安排、教学评价等方面进行统一管理，共享优质教学资源、优质师资队伍和优质教科研成果。2018年1月8日，新郑市教育体育局下发新教体[2018]3号文件《关于成立新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学两所学校的通知》，决定在龙湖镇正××智慧城小区××正××外国语中学（××中学）和新郑市正商外国语小学（公办小学）。2018年12月6日，郑州外国语中学回函正商置业公司，同意将新郑市正商外国语中学、新郑市正商外国语小学副牌分别确定为：“郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区中学部、郑州外国语学校（集团）正商智慧城校区小学部”。2016年12月14日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及其补充合同（合同编号：16001740958），原告购买了被告开发的“正商●智慧城”项目位于新郑市××镇规划××北、××东××号房屋（建筑面积88.46㎡，金额821540元），原告已经按合同约定履行了付款义务。目前该房已交付。原、被告在双方签订的补充合同15条约定：“对于合同的订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，买受人均已知悉和认可，双方权利义务责任以合同及本补充协议约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、广告、宣传资料等所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。出卖人在售楼书、售楼广告中的资料、数据、房屋户型等以政府主管部门的批准文件为准，如有变化出卖人不另行通知”。被告方在前期广告宣传中主要有如下内容：“正商●智慧城贺：郑州外国语学校（公立）进驻正商智慧城”、“贺河南正商龙湖置业有限公司与郑州外国语学校成功签约”、“花园里的房子名校旁的家”、“正商●智慧城公园与河的‘新’生活”、“郑州外国语学校正商智慧城校区录取通知书亲爱的家长：您好！恭喜您的孩子即将获得重点名校郑州外国语学校（公立）的入学资格。根据《正商智慧城现行销售政策》首付2.6万买通透三房，即可获得郑州外国学校正商智慧城校区入学资格。报名地址：正商智慧城售楼部，报名费：3000元即享3%钜惠，报名方式：请持本通知书至售楼部参与抽奖活动，每天惊喜不断，大奖等你拿！特此通知”。正商置业公司在其纸质宣传页下方注明：“本资料仅为要约邀请，买卖双方权利义务以商品房买卖合同约定为准（资料中相关面积皆为估算；相同户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、形式、面积等可能有所不同；户型图中装饰、家具、电器等设备物品仅为示意，不属于交付内容及交付标准；本资料印刷于2015年10月18日等）”。正商置业公司还通过网络、电视、报纸等对涉案小区商品房的销售进行了推广和宣传。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实、自愿的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。最高人民法院《关于审理品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问題的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，则应当承担违约责任。”因被告正商置业公司在其宣传广告中对正商●智慧城小区配套学校所作的说明和允诺不具体、不确定且明示为要约邀请，同时，原、被告所签商品房买卖合同中的购房价并未明显高过附近其他开发商出售房屋的合同价格，广告宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定不产生重大影响，原告方亦未举证证明被告因涉案学校宣传而抬高房价致使原告遭受损失，也未能举证证明其损失金额，因此，被告对河南正商智慧城项目引进郑州外国语学校进行的宣传属于要约邀请，不属于虚假宣传，不构成要约，不属于原、被告所签订《商品房买卖合同》的内容。原告提供的证据不足以证明被告违约，故原告要求被告承担违约赔偿责任的诉讼请求缺乏事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：驳回原告雷琴的诉讼请求。案件受理费2300元，减半收取1150元，由原告雷琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 员  赵俊霞二〇一八年十二月二十日代理书记员  李 怡