北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0112民初34411号原告：周传金，男，1982年10月25日出生，汉族，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王紫辰，北京市竞天公诚律师事务所律师。被告：北京飘溢园种植中心，营业场所北京市通州区于家务乡神仙村村委会北100米。经营者：时玲，女，1971年2月4日出生，汉族，住北京市通州区。被告：肖红军，男，1965年5月23日出生，汉族，住北京市通州区。被告：薛勇，男，1976年10月22日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：王敏，薛勇之妻。原告周传金与被告北京飘溢园种植中心（以下简称“飘溢园种植中心”）、肖红军、薛勇确认合同无效纠纷一案，本院于2018年10月11日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告周传金的委托诉讼代理人王紫辰，被告飘溢园种植中心的经营者时玲、被告薛勇的委托诉讼代理人王敏到庭参加诉讼；被告肖红军经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周传金向本院提出诉讼请求：1、判令原告与被告飘溢园种植中心于2014年7月9日签订的合同编号为2014-7-9-M-3的《北京飘逸园农家院租赁协议》及《补充协议》无效；2、判令被告飘溢园种植中心返还原告租金175000元，被告肖红军、薛勇承担连带责任。3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年7月9日，原告与飘溢园种植中心签订合同编号为2014-7-9-M-3的《北京飘逸园农家院租赁协议》，约定将位于北京市通州区于家务乡神仙村北京飘溢园种植中心M排-3号农家院出租给原告使用。租赁期限自2014年6月1日起至2028年12月30日，租金共计175000元。同日原告与被告签订《北京飘逸园农家院租赁协议》补充协议，将租赁期限延长至2043年12月30日。截至2014年7月22日，原告共向被告支付租金175000元。2018年7月14日，北京市通州区于家务回族乡人民政府出具京通于限拆字[2018]第087号《责令限期拆除通知书》，载明：建设“大棚房”属于违法用地违法建设的行为并责令各租住户立即清理走“大棚房”内的物品并在2018年7月17日前自行拆除该违法建设。原告认为，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。案涉大棚的建设属于违法用地违法建设的行为，违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等相关法律法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条和第三条的相关规定，原告与被告签订的《北京飘逸园农家院租赁协议》以及补充协议应属无效，被告应返还因该合同取得的租金。本案中原告已向被告一次性支付截至租赁期限届满的全部租金，被告应向原告返还已收取的租金。综上，原告提起诉讼，请求法院依法判决，维护原告的合法权益。飘溢园种植中心辩称：我中心认为合同是有效的，由于原告在大棚里私搭乱建所以才被拆除，故我中心不同意退还原告主张的费用，关于诉讼费也不同意承担。肖红军未答辩。薛勇辩称：同飘溢园中心答辩意见。本院经审查认定事实如下：飘溢园种植中心系个人工商户，登记经营者为时玲，时玲与肖红军系夫妻关系，二人共同经营飘溢园种植中心。2013年4月10日，飘溢园种植中心与北京市通州区于家务乡神仙村民委员会（以下简称“神仙村委会”）签订《租赁合同》，肖红军代表飘溢园种植中心在合同上进行了签字。《租赁合同》约定：神仙村委会将其村北305.64亩土地出租给飘溢园种植中心，用于农业生产；除不超过50平方米的临时建筑外，飘溢园种植中心不得建设永久性建筑、设施；租赁期限为17年，自2012年4月15日起至2028年12月31日止。《租赁合同》还约定了其他内容。飘溢园种植中心承租上述土地后与薛勇共同在土地上建设农家院、生态园（包括大棚、配房、围墙等），对外进行出租。2014年7月9日，周传金（使用方、乙方）与飘溢园种植中心（甲方、归属方）签订编号为2014-7-9-M-3号的《北京飘逸园农家院租赁协议》。该合同约定：“一、位置及面积乙方使用的农家院位于北京市通州区于家务乡神仙村；北京飘溢园种植中心M排-3号；占地面积：480㎡；由甲乙双方签字确认。二、交付日期为2014年6月1日。三、使用期限本合同的起始出租为一年，如使用方（乙方）自愿要求长期承租，经甲乙双方协商一致，可延长使用期限。四、会员会费（包括租赁费）及支付方式1、经甲乙双方协商，乙方使用农家院截止年限到2028年12月30日，即从2014年6月1日起至2028年12月30日，租金共计￥175000元（大写壹拾柒万伍仟元）。”《北京飘逸园农家院租赁协议》还约定了其他相关内容，其中附件约定农家院的“交付标准”为：“1、农家院主体结构完成；2、农家院耳房顶部彩钢安装完成；3、每户农家院耳房门窗安装好；4、每户安装独立院、围墙：砖混及铁艺结构，每户安装大门；5、水、电接入每家及正常使用，每户独立电表；6、场区道路铺装完成；7、路灯安装完成；8、场区绿化完成；9、场区排水系统铺装好；10、有线、宽带入户。”《北京飘逸园农家院租赁协议》签订当日，飘溢园种植中心又与周传金签订《补充协议》，约定“1、乙方自愿要求甲方延长租赁年限；2、在国家政策条件允许下，甲方同意延长租赁期限，租赁期截止到2043年，即延长租赁期为2028年12月31日到2043年12月30日；3、如因国家政策原因导致乙方不能继续使用M排-3号农家院，甲方按照国家政策折合使用年限补偿乙方；4、延长期间甲方不得向乙方要求支付租赁费或会员费用”。上述补充协议还约定了其他相关内容。《北京飘逸园农家院租赁协议》签订后，周传金就北京市通州区于家务乡神仙村北京市飘溢园种植中心M排-3号农家院（以下简称“涉诉农家院”）支付飘溢园种植中心及薛勇租金175000元，飘溢园种植中心出具了收据。《北京飘逸园农家院租赁协议》签订后，飘溢园种植中心及薛勇将涉诉农家院交付周传金，其中农家院的耳房建筑面积在18平方米至20平方米之间。2018年7月14日，北京市通州区于家务回族乡人民政府向飘溢园种植中心租住户下发《责令限期拆除通知书》，称“经我乡土地巡查和群众举报，发现你在于家务回族乡神仙村村北建有居住功能的‘大棚房’，建设‘大棚房’的行为违反了北京市人民政府《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府令第228号）和国土资发〔2014〕127号文件的相关规定，属于违法用地违法建设的行为。现责令你立即清理走‘大棚房’内的物品并在2018年7月17日前自行拆除该违法建设。若不拆除，我乡将组织力量拆除，由此造成的一切后果自负。”2018年7月18日，涉诉农家院被政府相关部门拆除。本案审理过程中，本院就涉诉农家院所占用土地性质向有关行政部门进行了查询，经行政部门核实涉诉农家院地块土地属于一般农地区。上述事实，有《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》、收据、责令限期拆除通知书、照片、北京市规划和国土资源管理委员会通州分局关于协助查询涉案地块土地性质的复函及双方当事人的陈述等在案佐证。本院认为：根据我国民事诉讼法的规定，被告有答辩、举证、质证的权利，本案被告肖红军经本院依法传唤，在开庭时无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃相应的权利。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。应严格保护农用地，控制非农业建设占用农用地。本案中，涉诉农家院占用农地，建设配房而无相应建设工程规划许可证，且涉诉农家院约定的交付标准显然超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋的居住条件。在合同履行过程中，涉诉农家院也被行政机关以违法建设为由予以拆除。综合上述情况，本院认为《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》违反国家法律的强制性规定，改变了土地的规划用途，应属无效，故对周传金请求确认其与飘溢园种植中心签订的《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》无效的诉讼请求予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。飘溢园种植中心、薛勇虽只认可周传金支付的租金为155000元，但《北京飘逸园农家院租赁协议》所约定的租金为175000元，根据周传金所提供的日期为2014年7月22日的收据记载的内容“今收到周传金交来北京飘逸园大棚M-3余款￥155000元”可以推断，周传金在2014年7月22日之前已经支付了部分租金，2014年7月22日所支付的为“余款”，故本院认定截止2014年7月22日周传金已向飘溢园种植中心、薛勇支付了涉诉农家院的所有租金共计175000元本案中，周传金向飘溢园种植中心及薛勇交纳了涉诉农家院租金175000元，根据《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》的约定涉诉农家院租赁期限实际应为2014年6月1日至2043年12月30日，因在拆除之前周传金已经占有使用涉诉农家院，故参照合同约定的总租赁年限、租金数额，2018年7月18日至2043年12月30日的相应费用150576元[175000元/（29＋213/365）年*（25＋166/365）年≈150576元]，飘溢园种植中心及薛勇应当返还周传金，对于周传金主张返还的过高部分，本院不予支持。因涉诉农家院系薛勇与飘溢园种植中心共同投资建设、出租，出租大棚所得费用亦由飘溢园种植中心与薛勇共同获取，故周传金要求薛勇与飘溢园种植中心承担连带返还责任并无不妥，本院予以支持。个体工商户是指公民在法律允许的范围内，依法经核准登记，从事工商业经营的家庭或户。个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。根据《个体工商户条例》的规定，个体工商户可以个人经营，也可以家庭经营。肖红军与时玲系夫妻关系，根据双方当事人的陈述，可知肖红军与时玲均参与飘溢园种植中心的经营活动。飘溢园种植中心对外所负债务应由时玲和肖红军共同承担，但并不意味着肖红军应与飘溢园种植中心承担连带责任，故周传金要求肖红军与飘溢园种植中心承担连带责任不妥，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第五十六条，《中华人民共和国合同法》五十二条、五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条第四款、第六十三条，《个体工商户条例》第二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告周传金与被告北京飘溢园种植中心于2014年7月9日签订的2014-7-9-M-3号《北京飘逸园农家院租赁协议》、《补充协议》无效；二、被告北京飘溢园种植中心于本判决生效之日起七日内返还原告周传金租金150576元，被告薛勇承担连带责任；三、驳回原告周传金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元，由原告周传金负担244元（已交纳），由被告北京飘溢园种植中心、薛勇共同负担1656元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李宏印二〇一八年十二月二十四日法官助理汤硕书记员郭迎