河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终13530号上诉人（原审被告）：河北良兴房地产开发有限公司，住所地石家庄市桥**留营乡南简良村。法定代表人：董树辰，公司总经理。委托诉讼代理人：董建铜，男，1968年11月3日出生，办公室主任。委托诉讼代理人：王峰，河北双弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋兴素，女，1973年2月3日出生，汉族，住石家庄市桥**。被上诉人（原审原告）：伍伟，男，1972年11月11日出生，汉族，住石家庄市桥**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：齐伟娜，河北俱时律师事务所律师。上诉人河北良兴房地产开发有限公司（以下简称良兴房地产公司）因与被上诉人蒋兴素、伍伟房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。良兴房地产公司上诉请求：1、撤销石家庄市桥西区人民法院（2017）冀0104民初5153号民事判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求或发回重审。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人之间不是房屋租赁关系而是投资合作关系。双方的真实意思表示是被上诉人购买了上诉人商铺使用权。期限40年，并委托上诉人经营。被上诉人享受固定收益。1、从双方的在合同中的称谓可以看出上诉人为建设方，被上诉人为租赁投资方，与合同法212条租赁的定义完全不符，租赁合同的当事人为出租房和承租方。2、合同法规定的租赁合同期限是二十年，而本案双方确定的投资期限是四十年。不符合合同法关于租赁期限的规事定，不能简单认定为租赁房屋关系。3、2011年4月9日双方同时签订了两份协议，分别是《三简路标准化菜市场租赁投资合同》和《三简路标准化菜市场返租协议书》两份协议同一天签订，一份表明投资，一份享受收益。这恰恰可以说明双方的关系是投资合作、不是租赁房屋，被上诉人想得到的是投资之后的收益，而不是租赁商铺。4、由于种种原因，双方不便以投资购买商铺的名义成交，只是变通一下文字，但是关键的内容不是租赁而是投资。被上诉人享受的是四十年的投资权益和收益。5、被上诉人原诉状主张的返还商铺，要求的是使用权，并且在庭审中也主张商铺使用权，只是在法庭的“释明”下，按照法庭的意思进行了诉状变更，其原诉状已经说明了案件的部分事实。第二、适用法律错误。本案不应适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该解释第一条就明确乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定。我国土地管理法59、60、61条对此均有规定，上诉人的建设行为完全符合土地总体利用规划。本案应当适用土地管理法的相关规定。第三、利息计算错误。合同双方约定有关利息标准是活期存款利率。并不违反法律规定，应当尊重当事人的意见。一审法院判定的定期利率没有法律依据。另外其判定的利率起算时间也错误，不应当从2011年开始计算，因为双方合同已经履行了将近七年，从2011年开始计算，对上诉人显失公平。第四、程序不当部分。1、本案严重超审限。从简易程序变更到普通程序并没有出具裁定，不符合法律规定。2、在第一次开庭一年之后的再次开庭过程中，一审法院在被上诉人并没有变更诉讼请求的情况下，主动“释明”法规，要认定合同无效。让被上诉人当庭变更诉讼请求。没有法律依据。蒋兴素、伍伟答辩称，1、双方系租赁关系非投资合作关系。双方合同的主要权利义务为其缴纳租金，上诉人出租房屋，且约定自营或转租不得改变房屋主体结构。上诉人出具的收据也为商铺租金。之后双方签订《三简路标准化菜市场返祖协议书》，由双方协商由上诉人统一对外经营，基于此返租合同被上诉人由承租人身份转为出租人，自然享有收益权，但这不能改变双方的租赁关系。2、一审法院适用法律正确。商铺所涉土地为集体土地，上诉人未按土地管理法规定办理审批手续，未取得工程规划许可证，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁纠纷案件较妥营运法律若干问题的解释》处理本案。3、双方约定的利息标准是在合同有效，上诉人逾期交房的前提下适用的。本案中双方租赁合同无效，被上诉人主张按同期银行贷款利息计算，但一审判决按同期银行存款利息计算，被上诉人考虑到上诉人的支付能力，对此并未提出异议。4、一审法院程序合法。本案案情复杂主审法官多次调解并协同政府做工作，故审理期限较长，调解时间依法不应当计入审判期限。其在一审时变更诉讼请求符合法律规定，并未违法之处。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。蒋兴素、伍伟向一审法院起诉请求：一、请求判令被告返还原告委托其经营管理的商铺（桥西区三简路标准化菜市场B1035）；二、请求判令被告支付从2016年5月1日到被告返还商铺之日的商铺租金；三、本案受理费由被告负担。后，原告变更诉讼请求为：一、请求确认原告与被告于2011年4月9日签订的《三简路标准化菜市场租赁投资合同》无效；二、请求判令被告返还原告投资款259,989元并赔偿原告损失114,145.28元（自2011年4月10日起至2018年8月15日止，以259,989元为基数，按照中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算）；三、本案诉讼费用由被告负担。一审法院查明认定事实：三简路标准化菜市场项目位于石家庄市桥西区，是被告良兴房地产公司投资建设，该项目现未取得建设工程规划许可证。该项目建成后，经营过一段时间珠宝城，后空置至今。2011年4月9日，原、被告签订《三简路标准化菜市场租赁投资合同》，合同约定：原告租赁由被告开发的三简路标准菜市场一层B1035号商铺。租赁期限为2012年5月1日至2052年4月30日止，共40年，租赁费共计388,044元，合同签订之日交纳全部租赁费。商铺交房时间为2012年4月30日，原告可以自主经营也可以租赁给其他经营户，或委托被告选择的运营公司经营。同日，原告与被告另签订《三简路标准化菜市场商铺返租协议书》一份，约定原告同意将B1035号商铺返租给被告，返租期自2012年5月1日起至2015年4月30日止。返租期间的租金一共93,131元，在签合同时一次性返还，直接冲抵商铺投资款。原告实际交纳租金294,913元（包括1万元定金）。2015年7月20日，原、被告签订《商铺委托经营管理协议》，约定原告将B1035号商铺委托被告经营管理，自2015年5月1日起至2016年4月30日止，管理回报为34,924元。2016年4月30日到期后，被告未再与原告签订委托经营管理协议，亦未向原告交付商铺。原告起诉至本院后，本院组织双方进行了多轮调解，并协同区政府部门多次组织原告以及其他业主与被告进行调解，最终调解无效。以上事实，有原告提交的《三简路标准化菜市场租赁投资合同》、《三简路标准化菜市场商铺返租协议书》、《商铺委托经营管理协议》、收据等证据及双方当事人当庭陈述予以证实，足以认定。一审法院认为，原、被告签订的租赁投资合同，约定双方主要的权利义务内容为原告交纳租金，被告出租房屋，这完全符合房屋租赁合同的形式和本质。被告所述双方签订的合同存在互相合作，风险共担的合同义务，原告不予认可，合同中也未有文字约定，不予采信。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，被告出租的项目未取得建设工程规划许可证，原告与被告签订的租赁合同违反了上述法律强制性规定，应为无效。被告辩称，该项目在南简良村的集体土地上建设，不属于城镇房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定”的规定，涉案项目为四层建筑，建筑面积数万平方米，规模上属于大型商场，而非一般农村房屋，故应参照上述司法解释处理。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告因租赁合同实际收到原告交纳房租294,913元，应当予以返还。双方签订的商铺委托经营管理协议，因双方签订的商铺租赁合同自始无效，亦应无效，原告因合同收到的管理回报34,924元亦应返还被告。故，原告要求被告返还259,989元（294,913元-34,924元）的诉讼请求，应予支持。导致合同无效的原因，系被告在明知自己未取得相关许可证的情况下，对外出租商铺，故被告存在过错。原告将259,989元交给被告长达七年，原告主张自己存在利息损失，应予支持。原告主张利息损失，应按照中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算，该标准不符合其实际损失，应以中国人民银行同期存款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款、第二条之规定，一审判决：一、原告蒋兴素、伍伟与被告河北良兴房地产开发有限公司2011年4月9日签订的《三简路标准化菜市场租赁投资合同》无效；二、被告河北良兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告蒋兴素、伍伟房租259,989元并赔偿原告蒋兴素、伍伟利息损失（自2011年4月10日起至2018年8月15日止，以259,989元为基数，按照中国人民银行同期存款利率计算）。如果当事人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6,993元，由被告河北良兴房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人良兴房地产公司提供了诉争房产的建设工程规划许可证复印件，被上诉人蒋兴素、伍伟质证称对该证的真实性提出异议，在本案其他案件中上诉人称涉案土地为集体土地，不需要取得建设工程规划许可证，现提供复印件不应采信。二审查明认定的其他事实基本同一审。本院认为，双方签订的租赁投资合同，约定双方主要的权利义务内容为被上诉人蒋兴素、伍伟交纳租金，上诉人良兴房地产公司出租房屋，符合房屋租赁合同的形式和本质。上诉人诉称双方签订的合同存在互相合作，风险共担的合同义务，双方系合作关系，合同中未有文字约定，故其上诉理由，没有事实依据。一审法院根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，认定双方签订的租赁合同违反了上述法律强制性规定，应为无效，依法有据。上诉人二审中提供了涉案工程建设工程规划许可证复印件，复印件显示发证日期为2010年4月9日，同类案件诉讼纠纷中上诉人从未提起该证据，也未提供盖有出具单位公章的复印件，故本院对该证据不予采信。关于利息，因被上诉人将款项259,989元交给上诉人长达七年，被上诉人主张自己存在利息损失，应予支持。一审判决未按被上诉人主张的应按照中国人民银行五年期以上同期贷款利率计算损失，而按中国人民银行同期存款利率计算，较为合理。上诉人诉称不应当计算利息，理据不足。综上所述，河北良兴房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,993.0元，由上诉人河北良兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李荣水审判员  孟志刚审判员  史兆宏二〇一八年十二月七日书记员  鲁亚丽