四川省遂宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川09民终1192号 上诉人（原审原告）：汪清兵，男，1974年3月13日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王容，北京德恒（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:陈卓，四川同载律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行，住所地四川省遂宁市船山区遂州北路**，统一社会信用代码91510900675790872U。 负责人：聂敏，该支行行长。 委托诉讼代理人：张凡，该公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：张科，四川明炬（遂宁）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：大英县金色贝贝幼儿园，住，住所地四川省大英县新城区开元新城小区，社会信用代码52510923MJQ971372E。 法定代表人：汪清兵，该园园长。 被上诉人（原审被告）：李小利，女，1985年10月16日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 被上诉人（原审第三人）：黄德诚，男，1985年8月12日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 上诉人汪清兵因与被上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司遂宁市遂州支行（以下简称邮储银行）、大英县金色贝贝幼儿园（以下简称金色贝贝幼儿园）、李小利、黄德诚案外人执行异议之诉一案，不服四川省遂宁市船山区人民法院（2018）川0903民初3015号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人的诉讼代理人王容、陈卓，被上诉人邮储银行的诉讼代理人张凡、张科到庭参加诉讼。被上诉人金色贝贝幼儿园、李小利、黄德诚经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 汪清兵上诉请求：1.撤销原判；2.确认上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁协议》有效，上诉人有权继续合法占有租赁标的物；3.中止执行大英县蓬莱镇新城区天星村柑子园开元小区1—4楼及负一楼；4.被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实与理由：1.现有新证据证明在2015年3月27日，金色贝贝幼儿园举办者和法定代表人就已为汪清兵，上诉人一直占有争议房屋。2.一审法院认定事实不清，证明不足，上诉人与被上诉人黄德诚签订的《房屋租赁协议》系有效合同。其一，本案租赁合同不具有效力瑕疵，不是效力待定合同，是有效合同；其二，一审法院以租赁物未对付款时间做约定，给付的部分租金存在瑕疵，认定上诉人不能证明其与第三人已经形成合法有效的租赁关系显属不当；其三被上诉人没有举证证明上诉人与被上诉人黄德诚间签订的《房屋租赁协议》存在合同无效情形。3.一审法院遗漏认定部分事实，即上诉人黄德诚与李小利并未将案涉房屋的二楼和负一楼抵押给被上诉人邮政银行。 被上诉人邮政银行公司辩称，一审法院判决事实请求、证据充分、适用法律准确，应维持一审判决。 被上诉人金色贝贝幼儿园、黄德诚、李小利未作答辩。 汪清兵一审法院起诉请求：1.不得执行大英县蓬莱镇新城区天星村柑子园开元小区1-4楼及负一楼；2.确认汪清兵与黄德诚签订的《房屋租赁协议》有效，并继续合法占有租赁标的物。诉讼过程中，原告增加1项诉讼请求为诉讼费由被告承担。 一审法院认定：2013年4月8日，原告向第三人转账120万元，款项用途记载为“货款”。2014年10月9日，案外人钱守仁向第三人的账户转账支付了100万元款项，该款项未记载用途。原告与第三人签订了《房屋租赁协议》，约定租赁第三人与被告李小利共有的位于大英柑子园1至4楼及负一楼房屋，租赁期限20年（自2014年10月15日至2034年10月14日止），租金共计400万元，协议记载的签订时间为2014年10月14日。协议未约定租金支付期限，被告李小利亦未在协议上签字。同年10月16日，原告向第三人转账支付了50万元款项，未记载用途。同年11月27日，案外人钱守仁向第三人转账支付了100万元款项，仍未记载用途。诉争房屋从2013年7月20日至今，均用于开办经营被告金色贝贝幼儿园。2016年8月1日前，登记的举办者为第三人，此后，登记的法定代表人变更为了原告。第三人为向被告邮储银行申请贷款，向被告邮储银行提交了2015年1月16日的股东会决议，决议称第三人系被告金色贝贝幼儿园唯一股东，职务为实际控制人，持股比例为100%，被告金色贝贝幼儿园在股东会决议上加盖了公章。同时，第三人还向被告邮储银行提交了教学设备采购合同，购货单位为被告金色贝贝幼儿园，第三人在甲方代表处签字，并加盖了被告金色贝贝幼儿园公章。2015年8月10日，一审法院对诉争房屋予以了查封。上述事实，有原告的起诉状、《房屋租赁协议》、银行交易记录查询单、银行卡取款凭条、《教学设备采购合同》、股东会决议、房地产管理局查询情况说明、办学许可证、民办非企业单位登记证书及庭审笔录等证据在卷佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”的规定，案外人主张其系诉争房屋的承租人，并请求不向受让人移交占有诉争房屋的，应满足两个前提条件：一是在法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同，二是依合同约定已实际占有使用诉争房屋。（一）关于原告与第三人在法院查封之前是否已签订合法有效的书面租赁合同的问题。原告主张其与第三人在2014年10月14日即签订了书面的租赁合同，该租赁合同合法有效。但从审理查明的情况可知，诉争房屋系第三人与被告李小利共有，出租系对诉争房屋设定负担，属于对诉争房屋的处分，而租赁协议系由第三人个人与原告签订，未得到被告李小利的追认，因此，该租赁合同的效力待定，而非当然有效。加之原告与第三人所签订的租赁协议除效力待定的问题外，其“租赁关系”还存在以下瑕疵：一是所涉租赁面积较大、租金金额巨大，而租赁协议中对付款时间未做任何约定，欠缺租赁合同的核心条款，与常理不符；二是原告称其向第三人给付了租金400万元，但其部分转款发生在租赁合同签订之前，且款项用途或为“货款”，或由案外人转账且未记明用途，其转账记录不足以证明系给付租金。结合上述情况，原告所提交的证据存在瑕疵，不足以证明其与第三人已形成合法有效的租赁关系。（二）关于原告是否已实际占有使用诉争房屋的问题。原告主张第三人于2014年9月退出对被告金色贝贝幼儿园的经营，此后被告金色贝贝幼儿园即是由原告实际经营，诉争房屋也系由其实际占有使用。但从审理查明的情况可知，直至2015年1月，第三人仍可使用被告金色贝贝幼儿园的公章出具股东会决议、对外签订合同，第三人仍在行使被告金色贝贝幼儿园的内部管理职权并对外开展商业活动，且截至2016年8月1日前，第三人仍系被告金色贝贝幼儿园的登记举办者。由此可知，第三人在诉争房屋被查封前并未退出对被告金色贝贝幼儿园的经营管理，诉争房屋仍由第三人所经营管理的被告金色贝贝幼儿园在实际占有使用。原告主张自2014年9月起即系其在经营管理被告金色贝贝幼儿园，并由其所经营管理的被告金色贝贝幼儿园占有使用诉争房屋，与审理查明的事实不符，原告的主张不能成立。综上，原告要求不得对诉争房屋执行，并确认其对诉争房屋享有租赁权和使用权，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条，《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：“驳回原告汪清兵的全部诉讼请求。案件受理费人民币53800元，由汪清兵负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人汪清兵提交如下证据，1.《大英县教育局关于同意大英县金色贝贝幼儿园变更举办者和法人代表的批复》、大英县金色贝贝幼儿园开户许可证、民办非企业单位登记证书复印件各一份，拟证实金色贝贝幼儿园工商登记的外观和实际经营负责人已经于2015年3月变更为上诉人。2.署名李小利的手写说明一份。结合双方当事人的质证意见，合议庭经评议后认为，上诉人汪清兵提供的证据1与一审已提交的证据相矛盾，且没有合理的解释能够达到新证据的标准，不能达到其所主张的证明目的，证据2因李小利本身属案件当事人，未出庭而出具的说明不符合证据的合法形式。二审经审理查明的基本事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”上诉人汪清兵主张对执行裁定确定的涉案房屋腾退行为不予执行，由其继续占有租赁标的物，实际上是以承租人身份请求在租赁期间阻止向受让人移交占有被执行的不动产。根据诉辩双方意见，本案二审的争议焦点为上诉人汪清兵要求阻却裁定确定的执行义务理由是否成立。上诉人汪清兵主张在法院查封前，其与第三人黄德诚已经签订了房屋租赁合同，实际占有了争议房屋。从本案证据显示，上诉人汪清兵与第三人黄德诚签订有书面租赁合同，但租赁合同签订之前，出租人已将部分租赁物用于借款设置了抵押权，形成了他项权并进行了登记。而汪清兵与黄德诚签订的租赁合同，租期长达二十年，租金数额巨大，租金支付时间和租金支付方式未予明确约定，与日常交易习惯相悖。上诉人汪清兵主张已经履行了全部租金的给付义务，但其所称支付租金120万元时，双方租赁关系尚未发生，且转款用途为货款，其提供案外人钱守仁向黄德诚转款200万元为租金的依据，但不能确认该证据与双方成立租赁关系并履行租赁合同具有关联性。同时，对汪清兵已经占有了争议房屋的理由，在双方所称的房屋租赁协议签订之后，黄德诚仍使用其所担任负责人的金色贝贝幼儿园的名义开展商业活动，对内亦行使该组织的管理权。因此，上诉人汪清兵提供的证据不足以证实其主张的租赁关系在租赁物抵押之前已合法有效的存在，且已实际占有了该不动产。上诉人汪清兵的理由不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款：“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，其上诉理由不能成立。 综上所述，汪清兵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费53800元，由上诉人汪清兵负担。 本判决为终审判决。 审判长  任红兵 审判员  康 英 审判员  杨怡伶 二〇一八年十二月二十九日 书记员  肖 敏