北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15654号上诉人（原审被告）：北京千禧年代投资有限公司，住所地北京市朝阳区八里庄西里**远洋天地**（住宅）楼**。法定代表人：徐岗，经理。委托诉讼代理人：赵强，北京茂行律师事务所律师。委托诉讼代理人：田西平，北京茂行律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贾琦月，男，1977年3月28日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人（原审原告）：黄敏，女，1982年1月8日出生，汉族，住北京朝阳区。以上二被上诉人之共同委托诉讼代理人：李鹏，北京市炜衡律师事务所律师。上诉人北京千禧年代投资有限公司（以下简称千禧年代公司）因与被上诉人贾琦月、黄敏物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2016）京0105民初49260号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人千禧年代公司之委托诉讼代理人赵强、田西平，被上诉人贾琦月、黄敏之委托诉讼代理人李鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千禧年代公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回贾琦月、黄敏的全部诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费用由贾琦月、黄敏承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审法院认定千禧年代公司自2012年6月29日至2016年4月20日一直持续占有涉案房屋的事实是错误的。1.2014年9月中旬至2016年4月涉案房屋由千禧年代公司占有的事实未经审查和认定，一审法院即对此作出裁决，属于事实认定不清，应依法发回重审。包括涉案房屋在内的15套房屋，均不是从千禧年代公司手中移交给贾琦月、黄敏的，而是由实际占用人移交给贾琦月、黄敏，或贾琦月、黄敏对空着的房屋进行进驻和使用，贾琦月、黄敏应当向实际占用人主张赔偿。另外，涉案房屋的物业费自2012年10月18日开始由贾琦月、黄敏委托的北京盛世嘉辉投资管理有限公司（以下简称盛世嘉辉公司）代为缴纳，2012年年中之后至今，千禧年代公司均没有为涉案房屋缴纳过物业费，相关物业公司自2012年起要求千禧年代公司支付的房屋物业费中，已不包含涉案的房屋，由此亦证明涉案房屋自2012年中起已经不由千禧年代公司实际占有和控制。根据贾琦月、黄敏与北京丰泽益达投资管理中心（以下简称丰泽益达中心）签署的《房屋买卖协议之补充协议》，丰泽益达中心每月支付不能按时交房的违约金给贾琦月、黄敏，贾琦月、黄敏在其他案件中向法院提交的证据显示，丰泽益达中心支付的违约金截至到2015年9月29日，由此可以推定贾琦月、黄敏至此已经占有和控制了涉案房屋。2.一审法院认定2012年6月至2014年9月中旬千禧年代公司实际占有涉案房屋的事实证据不足。自2001年起，千禧年代公司根据相关协议支付了房屋买卖对价，从开发商北京明达房地产开发有限公司（以下简称明达公司）处获得包含本案涉案15套房屋的一批房产，千禧年代公司用于出租使用，由于明达公司“一房二卖”，陆续有贾琦月、黄敏等新业主委托盛世嘉辉公司工作人员持房产证上门要求住户腾房，部分租户将涉案房屋交给新业主，有的直接与持房产证的业主另行签订了租赁合同，千禧年代公司自2012年6月开始已经无法也无能力再占有或出租涉案房屋，涉案房屋的腾退或收取租金事宜，均与千禧年代公司无关，应由贾琦月、黄敏单方行使。贾琦月、黄敏于2012年下半年之后，最迟于2013年4月已经实际收回涉案房屋并取得租金收益。二、本案违反“一事不再理”的民事诉讼原则。贾琦月、黄敏在之前的腾房诉讼案件中已经提出了返还收入租金的诉讼请求，现在贾琦月、黄敏又以物权保护纠纷为由要求千禧公司支付房屋占用费，已经违反了《中华人民共和国民事诉讼法》中一事不再理的基本诉讼原则，一审法院不严格审查贾琦月、黄敏在之前的腾房诉讼案件中提出的具体诉讼请求，却直接以“在腾退诉讼过程中主张的赔偿损失与本案中主张的房屋占有使用费并非同一标的”而作出“贾琦月、黄敏的起诉并非违反一事不再理原则”之认定，显然错误。三、一审法院判定千禧年代公司按《估价报告书》中以“最高最佳利用”评估原则确定的房租价格的85%为计算标准向贾琦月、黄敏支付房屋占有使用费不客观、不公平，应予调整。按一审中评估公司“最高最佳利用”原则确定的租金价格的六折认定涉案房屋的占有使用费才是合理的，也是符合客观经济情况的。一审法院仅考虑到“房屋出租存在一定的空租期”，按“最高最佳利用”原则评估租金价格的八五折计算，有违客观公正。四、贾琦月、黄敏针对租金损失已经取得其他第三方的赔偿，不应因房屋租金损失获得两个主体两倍于房屋占有使用费的赔偿。五、千禧年代公司基于股权转让之安排拥有涉案房屋的合法权益，千禧年代公司是涉案房屋的合法权益人，因非法转让而持续在进行维权。六、本案案由为物权保护纠纷，物上请求权确实不存在时效限制，但是针对债权请求权，应当是具有诉讼时效的，一审法院认为所有的物权纠纷都不适用诉讼时效明显是适用法律错误，本案的诉请实际上是财产损失赔偿，案由应当是财产损害赔偿责任纠纷，应当适用诉讼时效。贾琦月、黄敏辩称，同意一审判决，不同意千禧年代公司的上诉请求和理由，请求驳回千禧年代公司的上诉请求。贾琦月、黄敏向一审法院起诉请求：1.千禧年代公司支付贾琦月、黄敏2012年6月29日至2016年4月20日期间的房屋占有使用费213160.87元；2.千禧年代公司支付贾琦月、黄敏拖欠的房屋物业费3099.42元、收视费6150元以及供暖费2148元；3.案件评估费、保全费以及受理费由千禧年代公司负担。一审法院认定事实：2012年6月11日，贾琦月、黄敏和案外人明达公司签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》，约定由贾琦月、黄敏购买位于北京市朝阳区朝阳公园西路×××号房屋。贾琦月、黄敏于2012年7月2日取得涉案房屋的《房屋所有权证》。在贾琦月、黄敏取得该房屋产权证时，千禧年代公司因其与案外人万达意有限公司、陈达文、郝巍签订的《补充协议（二）》及《碧湖居一期49套房产确认函》等协议和文件实际占有涉案房屋。2013年，贾琦月、黄敏起诉千禧年代公司以及第三人明达公司，请求判决千禧年代公司立即停止侵占并腾退房屋，赔偿经济损失（包括误工费、交通费、营业损失、二次出售受影响损失）5万元。北京市朝阳区人民法院于2014年6月作出判决，判决千禧年代公司向贾琦月、黄敏腾退涉案房屋，驳回贾琦月、黄敏的其他诉讼请求。千禧年代公司不服该判决，上诉至本院，本院于2014年9月作出终审判决，判决驳回上诉，维持原判。经一审法院与该案件执行法官核实确认，该生效判决于2016年5月23日对千禧年代公司执行完毕。2015年，千禧年代公司起诉本案贾琦月、黄敏和明达公司，请求判决确认贾琦月、黄敏与明达公司就涉案房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。北京市朝阳区人民法院于2016年12月作出一审判决，判决确认贾琦月、黄敏与明达公司就涉案房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》无效。贾琦月、黄敏、明达公司不服该判决，上诉至本院，本院于2017年12月作出了终审判决，判决撤销原审判决，驳回千禧年代公司的诉讼请求。本案审理过程中，贾琦月、黄敏向一审法院提交了北京达尔文国际酒店物业管理有限公司出具的《欠费明细表》，以此证明涉案房屋在千禧年代公司占有期间拖欠的收视费和物业费。贾琦月、黄敏向一审法院提交了北京市热力集团有限责任公司出具的《用户热费欠费明细表》，以此证明千禧年代公司占有涉案房屋期间拖欠的供暖费。庭审中，贾琦月、黄敏未提交证据证明其已经向上述物业管理公司和热力公司支付了拖欠的收视费、物业费和供暖费。案件审理过程中，贾琦月、黄敏申请对涉案房屋在2012年6月至2017年12月期间的房屋市场租金价格进行评估，一审法院依法委托北京京城捷信房地产评估有限公司对贾琦月、黄敏申请事项进行评估，该评估公司于2018年5月30日作出了《房地产司法鉴定估价报告》，该报告确认涉案房屋在2012年6月至12月期间的月租金为3871元、2013年的月租金为4199元、2014年的月租金为4556元、2015年的月租金为4943元、2016年的月租金为5362元、2017年的月租金为5818元。案件评估费7818元，由贾琦月、黄敏预付。案件审理过程中，贾琦月、黄敏申请对千禧年代公司的财产进行保全，一审法院依法对千禧年代公司财产作出保全裁定。一审法院认为，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或非法查封、扣押、冻结、没收。本案中，在贾琦月、黄敏取得涉案房屋所有权证之日起，贾琦月、黄敏即成为该涉案房屋的合法所有权人，亦从该日起，千禧年代公司无权占有贾琦月、黄敏的涉案房屋。贾琦月、黄敏依据评估报告载明的租金标准向千禧年代公司主张涉案房屋被千禧年代公司占有期间的房屋占有费的诉讼请求，具有事实和法律依据，该院予以支持。但考虑到租金评估报告依据的评估原则系最高最佳原则，该评估原则系房屋出租的理想状态，依据租赁市场的正常租赁惯例和常识，房屋的出租存在一定的空租期，故该院酌定按照评估报告的百分之八十五确定千禧年代公司应当向贾琦月、黄敏支付占有使用费的数额。关于千禧年代公司主张贾琦月、黄敏的诉讼请求超过诉讼时效的答辩意见，该院认为，因贾琦月、黄敏系按照物权保护纠纷主张损失，诉讼时效不应适用于该案由，故该院对千禧年代公司的该项答辩意见不予采信。关于千禧年代公司主张未实际占有涉案房屋的答辩意见，该院认为，根据法院生效判决，已经确认千禧年代公司为房屋的占有人且应当承担向贾琦月、黄敏腾退房屋的义务，故该院对千禧年代公司的该项答辩意见亦不予采信。关于千禧年代公司主张的贾琦月、黄敏起诉违反一事不再审原则的答辩意见，该院认为，贾琦月、黄敏在腾退诉讼过程中主张的赔偿损失与本案中贾琦月、黄敏主张的房屋占有使用费并非为同一标的，贾琦月、黄敏的起诉并未违反一事不再审原则，该院对千禧年代公司的该答辩意见亦不予采信。关于贾琦月、黄敏主张的收视费、物业费和供暖费，该院认为，因贾琦月、黄敏无证据证明其已经支付了上述费用，故该院对贾琦月、黄敏的该项诉讼请求不予支持。关于贾琦月、黄敏主张的评估费，该院认为，贾琦月、黄敏主张的评估期间超过千禧年代公司实际占有房屋的期间，故该评估费用应当由贾琦月、黄敏与千禧年代公司进行合理分摊。关于贾琦月、黄敏主张要求千禧年代公司承担在保全过程中向保险公司支付的担保费2000元的诉讼请求，该院认为，该费用系因贾琦月、黄敏申请保全发生，且并非为必须支出费用（如在贾琦月、黄敏提供其他担保财产的情形下），故该院对贾琦月、黄敏的该项诉讼请求不予支持。综上，一审法院对贾琦月、黄敏的诉讼请求中具有事实和法律依据的部分予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十五条第二款之规定，判决：一、千禧年代公司于判决生效之日起七日内支付贾琦月、黄敏二〇一二年七月二日至二〇一六年四月二十日期间的房屋占有使用费十七万六千零六十七元；二、驳回贾琦月、黄敏的其他诉讼请求。如果千禧年代公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕诉讼请求依法提供了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。千禧年代公司二审过程中提交以下新证据：证据1.物业费缴费发票；证据2.收房告示；证据3.腾房诉讼案一审庭审笔录，证据1-证据3共同证明，涉诉期间房屋并不是由千禧公司实际控制的；证据4.房屋租赁合同；证据5.租金收据、说明书、公告；证据4、证据5共同证明2013年4月29日贾琦月、黄敏控制了涉诉房屋，并且和一个叫齐藤信行的日本人签订了房屋租赁合同，涉诉房屋是由贾琦月、黄敏控制的。贾琦月、黄敏未向本院递交新的证据。贾琦月、黄敏对上述三份证据发表以下质证意见：对证据1的真实性无异议，对其证明的、关联性不予认可，物业费均由房屋的出售主体盛世嘉辉公司缴纳，盛世嘉辉公司将房屋卖与贾琦月、黄敏存在瑕疵，没有按时交房，盛世嘉辉公司交纳该笔费用是履行房屋销售义务的合同行为，该缴费方式合法，是真实有效的；对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，盛世嘉辉公司作为房屋的销售主体，向购房业主进行房屋产权说明，告知业主可以拿起法律武器捍卫自己的权利；对证据3的真实性、合法性无异议，关联性不予认可，该证据不能证明两个案件有关联，腾房诉讼案件的庭审笔录中记载的事项与千禧年代公司上诉的事项没有关联关系;对证据4、证据5的真实性、合法性以及关联性均不予认可，千禧年代公司无法提供该证据的原件，该房屋并没有由贾琦月、黄敏实际控制。经庭审质证，本院对千禧年代公司提交的证据认定如下：贾琦月、黄敏对证据1-证据3的真实性予以认可，本院对此予以确认；对其证明目的，本院将在论述部分予以综合评断。千禧年代公司未提交证据4、证据5原件，本院无法核实其真实性，不作为认定案件事实的依据。二审经询，千禧年代公司对一审判决认定的各项金额计算不持异议。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据当事人的诉辩意见及本案查明的事实，本案二审的争议焦点为：一、千禧年代公司是否应支付贾琦月、黄敏房屋占有使用费以及费用金额;二、贾琦月、黄敏提起本案诉讼是否属于一事不再理范畴；三、贾琦月、黄敏本案诉讼请求是否超过诉讼时效。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外;在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据本案查明的事实，贾琦月、黄敏于2012年6月29日取得产权证书时，涉案房屋系由千禧年代公司实际占有，涉案房屋腾退诉讼案件的生效判决系2016年4月26日执行完毕，故一审判决认定涉案房屋在上述期间系由千禧年代公司实际占有，具有事实依据，本院予以确认。千禧年代公司对此虽不予认可，但并未提交充分证据予以反驳，本院对其该项主张不予支持。有关涉案房屋占有使用费的金额认定，评估机构已就涉案期间的房租价格作出《估价报告书》，一审判决在考虑到涉案房屋存在一定空租期的前提下认定千禧年代公司应按《估价报告书》中以“最高最佳利用”评估原则确定的房租价格的85%为计算标准向贾琦月、黄敏支付房屋占有使用费，相关认定处理并无不妥，本院予以确认。千禧年代公司虽上诉提出应按照《估价报告书》确定的房租价格的六折支付房屋占有使用费，但千禧年代公司并未就其主张的计算标准存在和理由提交充分证据予以证明，本院对其该项上诉主张不予支持。同时，丰泽益达中心是否向贾琦月、黄敏支付逾期交房违约金，与千禧年代公司应支付贾琦月、黄敏房屋占有使用费并非同一法律关系，千禧年代公司以贾琦月、黄敏已获得其他第三方的赔偿为由主张不应再行支付贾琦月、黄敏房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。此外，公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或非法查封、扣押、冻结、没收，千禧年代公司以其基于股权转让之安排拥有涉案房屋的合法权益为由上诉提出不应支付贾琦月、黄敏房屋占有使用费的主张，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。关于争议焦点二。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条第一款规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。”本案的当事人虽与腾退诉讼案件的当事人相同，但就本案查明的事实，贾琦月、黄敏在腾退诉讼过程中主张的赔偿经济损失与本案中主张的房屋占有使用费并非同一标的，且千禧年代公司二审中提交的相关一审庭审笔录证据亦非本案贾琦月、黄敏的腾退房屋之诉的庭审笔录，有关诉讼请求并非贾琦月、黄敏提出，与本案缺乏关联性。故千禧年代公司上诉提出贾琦月、黄敏提起本案诉讼违反“一事不再理”诉讼原则，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于争议焦点三。首先，本案案由为物权保护纠纷，贾琦月、黄敏亦系基于物权保护纠纷主张房屋占有使用费损失。其次，本院曾于2014年9月作出贾琦月、黄敏提起腾退之诉的终审判决，判令千禧年代公司向贾琦月、黄敏腾退涉案房屋，而贾琦月、黄敏提起本案之诉的时间为2016年8月。综合上述情况，其起诉符合规范性法律文件关于诉讼时效的规定。千禧年代公司关于本案超过诉讼时效的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，千禧年代公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4668元，由北京千禧年代投资有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  尚晓茜审判员  程 磊审判员  金妍熙二〇一八年十二月十二日法官助理汤和云书记员郑海兴书记员陈佳琪