北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民初527号原告：北京市长阳果园有限公司，住所地北京市房山区长阳镇南。法定代表人：马振芳，总经理。委托诉讼代理人：陈庆波，北京市康达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张忠贵，北京市康达律师事务所律师。被告：北京市长阳农场有限公司，住所地北京市房山区长阳镇稻田南里**院。法定代表人：张贺明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张松岩，北京市嘉和律师事务律师。委托诉讼代理人：王再鹏，男，北京市长阳农场有限公司企管部副部长。原告北京市长阳果园有限公司（以下简称长阳果园）与被告北京市长阳农场有限公司（以下简称农场公司）物权保护纠纷一案，本院于2016年9月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告长阳果园的委托诉讼代理人陈庆波和张忠贵，被告农场公司的委托诉讼代理人张松岩和王再鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长阳果园向本院提出诉讼请求：1、判令农场公司支付长阳果园【京房国用（2000）字第126号】地块的地上物补偿168541767.72元；2、判令农场公司承担本案诉讼费；3、判令农场公司承担本案评估费。事实和理由：长阳果园前身是北京市长阳果园，在1993年6月由北京市长阳农工商公司（现更名为北京市长阳农场有限公司）组建的，后经过改制，成立长阳果园，即原告。企业改制涉及1000亩土地，由案外人国营北京市长阳农场（以下简称长阳农场）以租赁方式交给长阳果园经营，并签订租赁合同。长阳果园对土地进行了投入，更新并增加了房产、大棚、果木、道路及生产设施，即现有的地上物。2011年9月北京市第一中级人民法院作出（2011）一中民终字第13822号判决认定，长阳果园在未经长阳农场同意的情况下将土地转租，且擅自改变土地用途，违反合同约定，判令土地租赁合同解除。长阳果园认为，涉案土地地上物是因缔结、履行合同而产生的合法利益，合同已解除，长阳果园可以随时返还土地，但农场公司应对长阳果园的地上物价值进行补偿。经司法鉴定，，地上物价值约168亿元。涉案土地租赁协议是企业改制的制度性安排，是政府对改制企业职工安置及企业间债权债务关系调整的结果。将土地交由长阳果园承租是企业改制成本，涵盖在企业间债权债务关系调整的结果，包括职工及退休职工就业安置、工资补偿、医疗、养老等诸多价值，因此，该租赁合同不是一个单纯的民事法律关系。。地上物是长阳果园在改制时购买的资产及十多年生产经营中积累的资产改制时，长阳果园购买资产支付了对价。长阳果园同意腾退126号地块，但涉案土地之上不动产、树木等附着物都是长阳果园的合法财产，既不能拆除，也不能移植，应当连同土地一并现状返还给农场公司，并由农场公司支付等额补偿。首先，1998年改制时，长阳果园接收土地就是连同地上附着物一起现状接收的，根据对等的原则，如今要返还土地也应与地上附着物一并现状返还。其次，现有地上物主要为房产、农业设施和树木，这些是长阳果园在改制时购买的存量资产和十多年生产经营所得的增量资产，都是合法财产。无论是从不动产的物理属性看，还是从林木移植的法律限制看，二者都不能拆除，也不能移植，只应连同土地一起现状返还给农场公司，并由农场公司按照该部分资产的评估价支付等额补偿。涉案土地上的所有房产早在1998年都已被长阳果园购买，长阳果园对之有完全处分权，农场公司主张损失赔偿没有事实基础。涉案土地上的所有不动产早在1998年都已被长阳果园购买，相关证书也由长阳果园持有。对于该部分不动产，长阳果园有完全的处分权，农场公司无权主张任何权利。该部分房产至今没能办理过户登记手续，是因农场公司违约推诿所致。同时，区政府决策同意长阳果园按照“拆一还一”的原则异地重建等面积房产。但是，由于本案的诉讼纠纷，长阳果园已无法重建该部分房产，进而也无法对该部分建筑物价值要求补偿，由此，长阳果园承担了巨大的损失。相反，农场公司在掌控涉案土地后，也将同时取得“拆一还一”的异地重建权益。农场公司辩称：不同意长阳果园的诉求。1、根据已生效的判决，长阳果园未经长阳农场同意，将土地转租他人，且擅自改变土地用途，违反合同约定，法院判决解除了土地租赁合同。由于长阳果园的过错才导致合同解除。长阳果园无权要求对地上物进行补偿，应立即无条件将涉案土地进行腾退。现有地上物由长阳果园移走，农场公司不予接收，亦不予赔偿。2.租赁合同的相对方是长阳农场与长阳果园，现合同已解除，土地所有人农场公司与长阳果园不存在租赁法律关系，本案不应由农场公司承担责任。从生效判决可看出，农场公司和长阳农场不是同一主体。3.资产评估不符合法定程序，评估师没有亲自到场勘测，农场公司对评估结果不认可，要求重新进行评估，农场公司认为评估结果数额过高。4.涉案房产登记在农场公司名下，产权应以登记为准，产权不属于长阳果园。生效裁判也对长阳果园确权要求予以驳回。故农场公司不应对房产进行补偿。5.本案系企业改制纠纷，不属于法院受理范围。本院经审理认定事实如下：农场公司原名称为北京市长阳农工商公司，于2017年12月29日经北京市工商行政管理局房山分局核准，变更名称为北京市长阳农场有限公司。1998年长阳农场与长阳果园签订《土地租赁协议》。2011年7月13日北京市房山区人民法院（以下简称房山区法院）就长阳农场与长阳果园租赁合同纠纷一案作出（2010）房民初字第09163号民事判决书，该判决书载明“经审理查明：1998年12月2日，原告长阳农场与被告长阳果园签订《土地租赁协议》，约定，‘为了适应企业改制后的运行机制，原长阳果园改建为有限责任公司以后，双方商订将原长阳果园所占用的土地1000亩（包括：生活办公用地128亩，林带、道路占地168亩，生产用地704亩），以有偿使用的形式继续租赁给长阳果园，签订土地租赁协议如下：一、租赁期从1999年1月1日至2028年12月31日，租赁期为三十年。二、租赁面积暂按资产评估时的协商面积1000亩。待国家土地部门核发土地使用证后，可按最终确定面积计算。三、关于土地使用相关税收的缴纳属于种植业和辅助生产占用的面积土地税由农场负担。属于建筑面积相关的应交纳的税收应由企业负担。四、租赁费的确定按长阳果园企业改制资产处理方案规定的土地租金标准缴纳。（1）种养生产用地704亩，每年每亩租金200元，共计140800元。（2）辅助生产用地（道路、林带）168亩，每年每亩租金100元，共计16800元。（3）生活设施用地家属区包括：办公室、宿舍、食堂、浴池等128亩，每年每亩租金50元，共计6400元。1000亩土地租金每年总计为164000元。五、租赁费的交纳为每年十月底一次付清（先以农场欠款冲抵，余额一次付清）。(1)农场欠长阳果园（有限责任公司）净资产与承担的债务缺口3333296.94元，分三十年付清，每年应抵扣111109.88元。（2）原企业社员工李淑荣病退工资及医疗费按每年实发金额从土地租金中扣除。六、土地租赁期内，应维持种养业和建筑面积，如改变土地使用性质，必须征得土地使用权所有部门同意后再行更动。相关的税收费用另行协商确定，在土地租赁期终止时原则上应保持原来地貌。该协议同时对双方当事人的其他权利义务等事项进行了约定。针对《土地租赁协议》所涉及地块，北京市房山区房屋土地管理局于2000年6月7日给北京市长阳农工商公司（以下简称农工商公司）颁发国有土地使用证，分别为京房国用（2000）字第126号、第127号、第128号。其中京房国用（2000）字第126号国有土地使用证载明，土地使用权面积为339922.1平方米（全院建筑面积为6244.5平方米，建筑占地面积为5872.6平方米），用途为园地，使用权类型为划拨等；京房国用（2000）字第127号国有土地使用证载明土地使用权面积为337925.5平方米（无关于建筑面积和建筑占地面积的记载），用途为园地，使用权类型为划拨等；京房国用（2000）字第128号国有土地使用证载明土地使用权面积为11384.1平方米（无关于建筑面积和建筑占地面积的记载），用途为其他交通，使用权类型为划拨等。农工商公司于1993年2月14日由长阳农场申请设立，其组建单位为长阳农场，农工商公司的注册资金由长阳农场提供。农工商公司同意长阳农场解除与长阳果园的租赁关系，收回土地。农工商公司曾起诉长阳果园要求解除合同，要求长阳果园将承租的土地恢复原状并返还农工商公司，被房山区法院依法裁定驳回起诉；农工商公司不服裁定，提出上诉，北京市第一中级人民法院依法出具（2010）一中民终字第14237号民事裁定书，裁定‘驳回上诉，维持原裁定’。另查明，在长阳果园承租涉诉地块期间，涉诉地块现已经被多人承租并实际占有使用，且已经在涉诉地块上陆续建造起房屋等建筑物。”“本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，承租人应当按照双方的约定及法律规定对租赁物进行使用、收益，且未经出租人同意不得将租赁物进行转租。承租人未经出租人同意进行转租的，出租人有权解除合同。根据本院查明的事实，被告长阳果园的转租行为未取得原告长阳农场的同意；同时，根据双方在合同中的约定，‘土地租赁期内，应维持种养业和建筑面积，如改变土地使用性质，必须征得土地使用权所有部门同意后再行更动’，现在涉诉地块上建起了多处房屋，应视为长阳果园未能信守约定。故原告诉请要求解除与被告于1998年12月2日所签订的《土地租赁协议》，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。原告诉求被告将位于房山区良乡梨村村东的1034亩土地恢复原状、返还原告，考虑到《土地租赁协议》的具体约定及土地占有使用的现状，因涉及他人的相关权益，本案中不宜一并处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除一九九八年十二月二日原告国营北京市长阳农场与被告北京市长阳果园有限公司签订的《土地租赁协议》；二、驳回原告国营北京市长阳农场的其他诉讼请求”。判决后，长阳农场不服一审判决，提起上诉。北京市第一中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）一中民终字第13822号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，1998年8月13日北京市国有资产管理局（以下简称北京市国资局）京国资估[1998]358号《关于对北京市长阳农场所属长阳果园投入改制资产评估结果确认的通知》中载明“北京市长阳农场：你单位报来委托北京农工商会计师事务所所承办的对你单位所属长阳果园拟投入改制资产的评估报告书及有关资料收悉。经审核，该评估机构具有我局颁发的资产评估资格证书，本次评估采用的评估方法符合国家国有资产管理局颁发的有关规定，同意对你单位（评估基准日：1998年2月28日）的总资产评估值299.09万元；总负债评估值346.02万元；净资产-46.93万元人民币予以确认。”1998年11月3日北京市农工商联合总公司京农管资字（1998）第37号《关于长阳农场长阳果园改制的批复》载明“长阳农场：你单位报来关于《北京市长阳果园改为有限责任公司申请书》收悉，批复如下：1.同意该企业改革方案，即以‘先买后改’的方式，将农场调整资金缺口后的企业净资产以‘零’价出售给企业内部职工，募集组建有限责任公司，注册资本金50万元，由购买者注入，产权归购买者所有；2.该企业评估结果已经市国资局确认，其净资产-46.93万元，按评估确认结果，应自长阳农场债权中冲抵347201.38元，余额122098.62元用现金弥平；3.该企业改制后要接受全部在册职工和退休人员，并继续执行市劳动局关于劳动管理工作的政策和规定；4.该企业改制后按规定要到工商部门重新登记注册；5.企业改制后要严格依《公司法》和企业章程的规定规范运行，注重发挥职工的积极性，加强科学管理，创造较好的经济效益。”在国营北京市长阳农场《关于长阳果园申请企业改制报告的批复》中载明“同意长阳果园资产经北京市国资局评估确认后其净资产由果园职工采取承债方式购买，以零价出售方式实现产权转移”。本案原系长阳果园于2015年10月在房山区法院提起诉讼，房山区法院审理过程中委托北京科正资产评估有限责任公司对126号、128号地块的地上物及附属设备的现有价值进行了评估。长阳果园为此共支付评估费261250元。后本案移送至本院进行审理。本院审理中，农场公司对评估报告提出异议，认为评估报告估值过高，评估程序违法，要求重新评估。本院就相关评估程序问题向北京资产评估协会发函询问，北京资产评估协会复函称，评估公司出具涉案评估报告过程中，签字资产评估师未亲自到现场实施具体的勘测工作，而是指派业务助理人员进行实地勘测，未违反相关评估准则，评估报告不因此失去效力。经本院向北京市房山区园林局调查，树木非经过行政审批手续不准许伐移。本院于2018年12月17日作出（2018）京02民终11403号民事判决，判令长阳果园将位于北京市房山区长阳镇梨村村东【京房国用（2000）字第126号】的土地返还给农场公司。本院认为，长阳果园使用案涉土地系基于与长阳农场之间的《土地租赁协议》，虽然该《土地租赁协议》已经法院生效判决解除，但长阳农场与长阳果园之间的《土地租赁协议》系在国有企业改制的历史背景下签订，原长阳果园资产经北京市国资局评估确认后其净资产由职工采取承债方式购买，以零价出售方式实现产权转移，产权转移后改建为有限责任公司，改制后的企业承担经北京市国资局确认的原企业债务，用长阳果园应交的租金冲抵长阳农场欠付长阳果园企业改制前应承担的债务，分为三十年偿还。因此，《土地租赁协议》并非单纯的市场化交易行为，而是与改制相关联的租赁协议。如果单纯的以一般法律意义上的土地租赁来对待涉案《土地租赁协议》解除所产生的法律后果势必对改制企业的职工造成明显的不公平，本案的特殊性就在于特殊历史背景下的政策因素，故在处理本案纠纷时不能脱离时代背景，而单纯的以现在的市场经济思维来评判。从改制文件中，也可以看出农场公司即原来的农工商公司也参与制定了改制方案，虽然其不是《土地租赁协议》的签订当事人，但其对改制的情况是明确知晓的，应当对改制后登记在其名下的土地使用权及房屋产权将来可能存在的利益负担有所考量。涉案土地使用权及地上附着合法房屋的所有权现登记在农场公司名下，农场公司对126号地块的土地享有合法的使用权，对地上合法建筑的房屋享有所有权。但鉴于改制时，涉案土地上的地上物在改制方案中约定由改制后的长阳果园所有并支付购买对价，长阳农场将涉案土地及房屋交付给长阳果园系基于改制方案和《土地租赁协议》两个因素，故对于该合法房屋，长阳果园应获得一定的补偿。地上物中的温室大棚及相关农业设施、翻建房屋等系长阳果园农业经营过程中的正常投入，属于企业的固定资产，同时考虑到改制背景及长阳果园职工利益，该类地上物不宜拆除，生效判决现已判令长阳果园将涉案土地返还农场公司，农场公司在接收土地时对上述地上物应予以接收，并给予相应补偿。因本院向房山区园林局调查，树木非经过行政审批手续不准许伐移。根据现已查明的情况，土地上的树木不具备伐移的条件，故农场公司对地上的树木亦应予以接收，并给予相应的补偿。农场公司对评估报告的效力提出异议。根据北京资产评估协会的复函，本院认可评估报告的效力。农场公司的异议主张，本院不予采纳。关于补偿数额。根据已生效的判决，《土地租赁协议》解除系因长阳果园违约所致，在全面考虑纠纷的性质、纠纷产生的时代背景、政策及导致租赁协议解除的过错责任等因素基础上，本院参照评估报告的结论酌情确定农场公司补偿长阳果园6000万元。。地上物中的树木合法房产、翻建房屋、温室大棚及相关农业设施等不可移动的财产由农场公司予以接收。对于地上物中的家具、农用设备及用具等可移动财产，长阳果园作为协议解除的过错方应自行处理，农场公司无须对该部分财产进行补偿。本案系物权保护纠纷，农场公司作为土地使用权人，在接收土地的同时接收相关地上物，并给予长阳果园相应的补偿。农场公司主张应由案外人长阳农场承担补偿责任，缺乏依据。农场公司主张本案非法院受理范围，亦无依据。本案中不可移动财产可参考【科评报字[2016]第034-1号】评估报告中《资产评估明细表》、《树木评估明细表》的内容，可移动财产可参考《长阳果园堆放物品评估明细表》《家具评估明细表》《委估设备及用具清查评估明细表》的内容。综上所述，对于北京市长阳果园有限公司诉求中的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第六条、第九条规定，判决如下：一、北京市长阳农场有限公司于本判决生效后三十日内补偿北京市长阳果园有限公司6000万元；二、北京市长阳农场有限公司对北京市房山区长阳镇梨村村东【京房国用（2000）字第126号】土地上的树木、合法房产、翻建房屋、温室大棚及相关农业设施等不可移动财产予以接收，并有权处置；三、北京市长阳果园有限公司于本判决生效后三十日内将北京市房山区长阳镇梨村村东【京房国用（2000）字第126号】土地上的家具、农用设备及用具等可移动财产自行移走，逾期视为放弃财产权利，由北京市长阳农场有限公司负责处置；四、驳回北京市长阳果园有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费259342元，由北京市长阳农场有限公司负担92325元（北京市长阳果园有限公司已预交，北京市长阳农场有限公司于本判决生效后7日内给付北京市长阳果园有限公司），由北京市长阳果园有限公司负担167017元（已交纳）。案件受理费893037元，由北京市长阳农场有限公司负担318942元（于本判决生效后7日内交纳），由北京市长阳果园有限公司负担574095元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。审 判 长  李蔚林审 判 员  赵胤晨人民陪审员  白 健二〇一八年十二月二十六日书 记 员  房依彤