贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4546号 上诉人（原审原告、反诉被告）翟贵成，男，汉族，1971年8月4日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人（原审原告、反诉被告）钱能菊，女，汉族，1968年12月9日出生，住贵州省毕节市七星关区。 二上诉人共同委托诉讼代理人汪应红、周洪梅，贵州众正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）钱远义，男，汉族，1977年4月8日出生，住贵州省毕节市七星关区。 委托诉讼代理人赵云峰、代敏，贵州黔信律师事务所律师。 原审第三人唐玉梅，女，汉族，1974年8月26日出生，住贵州省毕节市七星关区。 上诉人翟贵成、钱能菊因与被上诉人钱远义，原审第三人唐玉梅房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4940号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 上诉人翟贵成、钱能菊上诉请求：一、撤销一审判决第一项，维持第二项判决；二、改判解除上诉人与被上诉人于2014年7月21日签订的《商铺买卖合同》，判决第三人将上诉人位于毕节市七星关区××小学旁（××号）85平方米的涉案商铺房屋腾空搬出交付上诉人；三、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人和第三人承担。事实及理由：一审对本案认定事实清楚，但适用法律法规部分不当，导致第一项判决结论错误。因涉案房屋的现实情况是已被人民法院查封拟被执行，上诉人现已无法履行当初签订的房屋买卖合同，属于事实违约行为，本着诚实守信的原则，上诉人起诉要求解除该合同，并自愿双倍退还被上诉人支付的购房定金，而被上诉人却对本案提出反诉，要求上诉人过户并赔偿其经济损失，然而，合同约定的最后履行期则是界定在2015年7月1日，显然，被上诉人提出的反诉事实及请求已超过法定诉讼时效期限而不受法律保护，一审判决驳回其反诉请求，则完全合理合法且并无不妥，但一审认为上诉人提出解除合同的理由是“法院查封拟被执行”，不属于与人为不可抗力因素，因此而驳回上诉人的一审诉求，则是适用法律法规部分不当，应予纠正。根据我国《合同法》第九十四条、第九十七条之规定，双方订立的合同因一方迟延履行债务或其他违约行为致使不能实现合同目的，属于法定解除合同的情形，合同解除后，尚未履行的终止履行。故在本案中，涉案合同的标的物房屋已被人民法院查封且拟被执行，显然不能办理过户手续给被上诉人，更不能交付实物，况且被上诉人至今也未将合同约定的购房全款支付给上诉人，该合同明显不能达到双方当初订立合同的目的，理应依法解除后法院执行局得以顺利执行，从而避免产生不必要的案外人提出执行异议之诉的纠纷。 被上诉人钱远义未作答辩。 原审原告翟贵成、钱能菊起诉请求：1.判决解除原被告于2014年7月21日签订的《商铺买卖合同》；２.判令被告及第三人将原告位于毕节市七星关区××小学旁（××号）85平方米的涉案商铺房搬出腾空交付原告；３.本案诉讼费用由被告及第三人承担。事实及理由:二原告系夫妻关系，原、被告于2014年7月21日签订了《商铺买卖合同》，合同约定原告将自己所有的位于毕节市七星关区××小学旁（××市××号）共85平方米商铺出售给被告，售房总价款为432800.00元，付款方式为被告在合同签订之日先付原告定金100000.00元，余款在2015年7月1日前原告将房屋产权交房产局过户时被告支付283280.00元，房产证交被告时被告支付50000.00元后即全款付清。原告必须于2015年7月1日前将房产权过户给被告，否则将按定金双倍返还被告。合同签订后，被告支付了原告100000.00元定金。然而，由于原告在约定的期限内房产证还在银行抵押，无法完成与被告的过户手续，被告也不支付原告下欠的购房款，致使双方签订的合同目的不能实现。从签订合同至今，被告却在没有完全取得涉案房屋所有权的前提下，擅自将原告的门面房屋以每年50000.00元租金之价出租给第三人使用，第三人在原告门面中向被告租房开办诊所自行营业，四年租金200000.00元全部交付被告。综上，原被告于2014年7月21日签订的门面房屋买卖合同因人为不可抗力因素而不能实现合同目的，理应依法解除，合同解除后，原告应按合同约定双倍支付被告购房定金200000.00元。而被告在未完全取得该房所有权的??前提下将原告房屋擅自出租，同样也获利润200000.00元，故原告不再支付被告的双倍购房定金。涉案房屋已被法院查封，现在还在查封期限，无法过户。 原审被告钱远义反诉请求：1.判令两被反诉人立即协助将毕节××××号房屋过户到反诉人名下;２.判令两被反诉人向反诉人钱远义支付200000.00元违约金;３.本案的反诉费用由两被反诉人承担。事实与理由:2014年7月21日，反诉人与两被反诉人签订了《商铺买卖合同》，合同约定，被反诉人将其名下的位于毕节××××号房屋转让给反诉人，房屋面积为85平方米，房屋转让价格为:432800.00元，合同签订时支付100000.00元，合同过户再支付283280.00元购房款，待反诉人拿到产权证后再支付50000.00元尾款等权利义务做了详尽的约定。合同签订后，反诉人按合同约定向被反诉人支付了100000.00元购房款，且被反诉人也将该房屋交付给反诉人。签订合同后，反诉人多次要求被反诉人办理房屋过户手续，但被反诉人均已各种理由推拖至今。综上所述，反诉人按合同约定履行其义务，而被反诉人不但未告知反诉人该房屋已抵押的事实，还违反合同约定，拒不解除房屋抵押登记，也不协助反诉人办理房屋过户手续，其行为已严重侵害了反诉人的合法权益。 一审认定事实：原告翟贵成、钱能菊将其所有的位于毕节××××号房屋出租给第三人唐玉梅使用。2014年7月21日，原告翟贵成、钱能菊为甲方与被告钱远义为乙方签订了《商铺买卖合同》。合同约定甲方将位于文峰路××小学旁（××市××号）共85平方米的商铺出售给乙方，房产证号：毕节市七星国用（2013）第574号，总售价为肆拾叁万贰仟捌佰元整（432800.00元）；付款方式：乙方在签订本合同之日先付给甲方壹拾万元（100000.00元）定金，其余款项在2015年7月1日前，甲方将房屋产权交给房产局过户之日乙方补给甲方房款283280.00元，下欠50000.00元，房产证交给乙方后一次付清；甲方必须于2015年7月1日前将房屋产权过户给乙方，否则甲方将按定金双倍付给乙方违约金；甲方负责过户、办证等手续的一切费用；该商铺如因另有其他债务纠纷，致使该合同不能履行，甲方负责赔偿乙方全部损失。同日，原告向被告出具收据确认收到被告购房款100000.00元。原告将涉案房屋的房产证复印件交给被告，并注明“此房以卖给钱永义租金付给钱永义，翟贵成2014年6月20日”。二原告将涉案房屋出卖给被告后，涉案房屋的租金即由被告收取。现涉案房屋被一审法院（2016）黔0502执字第534号案查封，查封期限为2016年5月31日至2019年5月30日。原告认为涉案合同因不可抗力因素不能实现合同目的，遂以前述诉请诉至法院。被告认为其已按约定履行义务，原告未告知房屋抵押事实，违返约定不解除抵押并协助办理过户手续义务，侵害其合法权益，遂以前述反诉请求提起反诉。 一审认为：二原告与被告签订的《商铺买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按合同约定履行义务。二原告以涉案房屋的房产证还在银行抵押，认为系人为不可抗力因素不能实现合同目的而主张解除合同，但二原告所述的情形并不属于法律规定的不可抗力情形，双方签订的《商铺买卖合同》也未约定解除条件，故对二原告的诉请，不予支持。对于被告的反诉请求，二原告提出诉讼时效抗辩主张。对被告主张办理产权过户登记的反诉请求，基于我国对房屋的所有权变动采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助办理转移登记的义务，办理权属转移登记属于物权变动生效的条件，故被告主张办理权属转移登记的请求权，不适用诉讼时效。但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行”的规定，现涉案房屋处于法院依法查封状态，被告要求办理过户登记，属于事实上不能履行的情形，故对被告的该反诉主张，不予支持。对被告主张违约金的反诉请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年。但《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，施行前，仍然适用《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定的二年诉讼时效期间。原、被告签订的《商铺买卖合同》约定，“甲方必须于2015年7月1日前将房屋产权过户给乙方，否则甲方将按定金双倍付给乙方违约金”，二原告在2015年7月1日前未按约定履行，即发生违约行为，双方债权债务关系形成，诉讼时效开始起算，被告即应主张权利。而被告于2018年7月23日才提起反诉主张该权利，已超过两年诉讼时效期间，被告也未提供证据证明存在诉讼时效中止、中断的情形，故二原告的诉讼时效抗辩主张成立，对被告的该反诉请求，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，作出如下判决：一、驳回原告（反诉被告）翟贵成、钱能菊的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）钱远义的反诉请求。本诉案件受理费30.00元（已减半收取），由原告翟贵成、钱能菊负担；反诉案件受理费1,520.00元，由被告钱远义负担。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人翟贵成、钱能菊所提解除案涉《商铺买卖合同》的主张是否符合法律规定。 本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，上诉人翟贵成、钱能菊主张解除合同的事由为“合同的标的物房屋已被人民法院查封且拟被执行，显然不能办理过户手续给被上诉人，更不能交付实物，况且被上诉人至今也未将合同约定的购房全款支付给上诉人。”首先，双方当事人一致认可案涉房屋在签订《商铺买卖合同》后已实际交付钱远义并由钱远义出租给原审第三人唐玉梅使用，因此上诉人翟贵成、钱能菊主张案涉房屋“不能交付实物”与客观事实不符。其次，案涉房屋因其他案件被人民法院查封，只是产生在查封期间限制过户的法律效力，并不影响本案当事人在查封期间届满后继续履行合同的可能性。最后，就出让款项的支付及时间节点，合同当事人有明确约定，且双方并未将是否支付全款作为合意解除合同的条件。因此，上诉人翟贵成、钱能菊提出的解除《商铺买卖合同》的主张与前述法律规定不相符，其上诉请求，不能获得支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60.00元，由上诉人翟贵成、钱能菊承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 黄塑希 二〇一八年十二月二十四日 书记员 曹 晶