广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民再224号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：郑丽君。委托诉讼代理人：刘汝良，广东普罗米修（龙华）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：黄志敏。委托诉讼代理人：李照亮，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘娟。委托诉讼代理人：李照亮，北京德恒（深圳）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审上诉人）：崔嵬。原审第三人：深圳链家房地产经纪有限公司（原深圳市中联地产置业顾问有限公司）。法定代表人：陈海军，总经理。委托诉讼代理人：高袁原，男，该公司法务专员。再审申请人郑丽君因与被申请人黄志敏、刘娟、崔嵬、原审第三人深圳链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2016）粤03民终5472号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月6日作出（2018）粤03民申151号民事裁定，裁定再审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人郑丽君及其委托诉讼代理人刘汝良，被申请人崔嵬，被申请人刘娟与黄志敏的共同委托诉讼代理人李照亮，原审第三人链家公司的委托诉讼代理人高袁原到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑丽君的再审请求为：1、撤销（2016）粤03民终5472号民事判决。2、改判郑丽君无需对黄志敏、刘娟诉求的返还定金及赎楼费355000元、支付黄志敏、刘娟违约金660000元承担连带赔偿责任。事实及理由如下：一、崔嵬变卖夫妻共有房产的行为属于典型的侵权违法行为，应依法认定无效。（一）崔嵬卖房的时间是在郑丽君向罗湖区人民法院起诉离婚之时，当时因郑丽君无法容忍崔嵬与第三者生儿育女的背叛行径而起诉离婚，崔嵬为了达到转移、侵吞夫妻共同财产目的，利用诉讼中提出管辖异议的时机而趁机卖房，这一行为严重侵害了郑丽君的合法权益。（二）虽然房产权利人登记为崔嵬，但作为房产中介和买方，依照基本常识，明知崔嵬与郑丽君存在婚姻关系，在签订合同时，竟然不要求郑丽君本人签名和授权，显然不正常。（三）崔嵬与房产中介和买方存在恶意串通的嫌疑，该买卖房产行为违规显而易见，按房产交易流程，中介、卖方、买方启动交易的第一步是到住建局查档，查看拟交易房产是否存在抵押，涉案房产明显存在抵押，没有抵押权人的同意，该房产根本不符合交易的前提条件。（四）2015年因崔嵬在外与第三者生育了孩子，郑丽君知道后双方闹离婚，郑丽君于2015年5月12日起诉到罗湖区人民法院，5月26日崔嵬提出管辖异议，并借机卖房，其对此完全不知情，只是看到电视里的第一现场节目才知道涉案房产被卖。崔嵬变卖涉案房产的行为是转移、变卖夫妻共同财产的行为，属于法律禁止的行为，因此崔嵬与他人签订的合同应当被认定为无效，其与他人签订合同导致的法律后果更不属于夫妻共同债务。二、即便原审将侵害郑丽君正当权益的房产交易认定为“合法”，并认定崔嵬“违约”，但这“违约”责任并不属于法律上的“夫妻共同债务”。依《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》第17条规定，崔嵬卖房，目的是转移、侵吞郑丽君财产，是背着郑丽君的行为，郑丽君也不可能同意，其所收钱款完全没有用于共同生活，违约金更与维持家庭共同开支毫无关系。2018年1月17日最高人民法院发布的《关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，该解释就夫妻共同债务认定明确了“共债共签”的原则。综上所述，崔嵬在离婚时恶意转移、变卖夫妻共同房产，严重损害了郑丽君的合法权益，其行为导致的种种责任，与夫妻共同生活所需背道而驰，与夫妻共同债务风马牛不相及。被申请人黄志敏、刘娟答辩称：一、郑丽君的再审申请已超过法定申请再审期限，依法应予驳回。郑丽君的再审申请早已超过法定期限六个月，也并未提供证据证明存在民事诉讼法第二百条第（一）、（三）、（十二）、（十三）项规定情形。二、本案不适用《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应当驳回郑丽君的再审申请。三、郑丽君提出的再审理由均不能成立。涉案房产买卖合同合法有效，认定郑丽君与崔嵬的夫妻共同债务不以用于家庭日常生活为前提。被申请人崔嵬答辩称：一、其系个体经营者，于2014年经营困难而借高利贷，负债颇多较为艰难。基此原因其曾向郑丽君提出卖房抵债的请求，郑丽君未同意并提出离婚。二、其因被人追债追得很紧，想到只能卖房抵债，因此在离婚诉讼中提出管辖异议，后来就找到中介，以低于市场价出售涉案房产，其也把郑丽君当时在起诉离婚的事情告诉了中介，中介在网上查询到了相关信息。签订本案房屋买卖合同后的几日，有一家公司起诉了其，涉案房产被查封，其和本案买家以及该案中起诉其的公司共同找了两三家担保公司，想把房子先赎出来再过户。其做这些事郑丽君当时是不知情的，郑丽君是后来才知道的。原审第三人链家公司答辩称：一、郑丽君陈述链家公司与崔嵬恶意串通转移债务一事不属实，本案二审判决认定，郑丽君知晓并至少以单纯沉默的方式对涉案合同作出了认可的意思表示，因此该合同真实、有效，不存在郑丽君主张的恶意串通之嫌疑。二、链家公司作为居间人协助买卖各方签订房产买卖合同，该合同系各方真实的意思表示，现房产交易已履行完毕，链家公司居间义务已充分履行，郑丽君与黄志敏、刘娟的房屋买卖合同纠纷与链家公司无关。三、郑丽君与黄志敏、刘娟在链家公司托管了购房保证金，已如数退回，现已无资金托管于链家公司。四、郑丽君申请再审已超过法定期限。刘娟、黄志敏的一审诉讼请求为：1、解除刘娟与崔嵬签订的《房产买卖合同》；2、崔嵬、郑丽君返还刘娟、黄志敏已支付的购房款合计30万元及利息（按银行同期同类贷款利率，自2015年6月5日起，计算至付清时止，暂计至起诉时为3791元），返还刘娟、黄志敏已交付给崔嵬、郑丽君的赎楼款6万元及利息（按银行同期同类贷款利率，自2015年6月22日起，计算至付清时止，暂计至起诉时为586元），支付违约金66万元；3、崔嵬、郑丽君承担本案的全部诉讼费用；4、郑丽君对崔嵬的上述债务承担连带责任。一审查明，2015年6月5日，刘娟（买方）与崔嵬（卖方）签订《房产买卖合同》，约定崔嵬将位于深圳市宝安区皓X花园X栋B1单元6XX号房产（房地产权证号50××**）转让给刘娟，转让成交价为330万元；卖方现金赎楼，应在签订本合同后五日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户；卖方应在签订本合同后90日内与承租人解除租赁合同，并向买方、第三方提交书面的解除租赁合同依据，如因承租人主张优先购买权而导致买方或其他第三人损失，由卖方承担；购房定金30万元，买方在签订合同当日支付20万元，签订合同后四日内支付10万元；买方须于2015年6月27日前预付首期款69万元到买方贷款银行作资金监管，依据监管合同存入监管账户，卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议；在买方贷款银行出具贷款承诺书（函）及卖方赎出房产证原件并注销抵押登记日起五日内，买卖双方须签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续。如任何一方需委托第三方办理过户手续，应当在过户前3日内作好授权委托手续给第三方，在房产过户收文回执载明的回复日期届满之日起五日内，买卖双方应办理缴纳税费的手续，买方应在办出其名下新房产证后当日内无条件到抵押登记部门办理银行贷款抵押登记，否则买方应承担由此造成卖方及担保人等其他方一切损失；因买方或卖方中某一方原因导致合同本条约定的签订国土部门现售合同及递件迟延的，每迟延一天应向另一方支付迟延履行违约金五百元；房产过户到买方名下后，因买方过错未办理抵押登记导致银行不发放按揭款超过五日的，卖方有权要求买方以银行未付款项总额为基数，按日万分之五支付延期付款违约金，合同继续履行；如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之二十违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。合同备注：1、买家承诺卖家物业可居住到10月1日；2、买方付6万元给业主做赎楼费用，费用需在赎楼前交付业主；3、在银行出具贷款承诺书函后20日内业主开始办理赎楼手续，以空房交买方。2015年6月5日，黄志敏通过银行汇款向崔嵬支付定金10万元，刘娟向崔嵬支付定金7万元。2015年6月8日，黄志敏通过银行汇款向崔嵬支付定金13万元。崔嵬与黄志敏在中国银行办理了首期款的资金监管手续，黄志敏于2015年6月29日获得了中国银行发放的个人二手住房按揭贷款承诺书。2015年6月22日，崔嵬出具收条称收到赎楼款6万元。涉案房产至今没有完成赎楼手续。另查，涉案房产与2015年7月1日被深圳市罗湖区人民法院查封。2015年5月20日，郑丽君向罗湖区人民法院提起离婚诉讼，案号为（2015）深罗法民一初字第2336号。再查，刘娟、黄志敏家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，家庭可购一套。以上事实，有《房地产买卖合同》、房产证、网银转账电子回单、个人二手住房按揭贷款承诺书、银行流水账单、房地产信息系统查询截图、收条、购房资格证明等证据及庭审笔录在卷佐证。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。结合本案，刘娟与崔嵬签订的《房产买卖合同》系刘娟与崔嵬双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。郑丽君以其为共有权利人，且对上述买卖合同不知情为由，主张合同无效。因不动产物权以登记为准，涉案房产登记于崔嵬名下，刘娟有理由相信该房产系崔嵬的个人财产。另郑丽君一直居住于案涉房产内，即便签订合同时不知情，刘娟多次上门看房，郑丽君应当知道崔嵬有卖房的意思表示，郑丽君在交易过程中并没有明确提出反对，直到庭审过程中才表示不同意出售房产，应当视为郑丽君默认了涉案房产的交易过程。故对于郑丽君关于崔嵬擅自处分共有财产致使合同无效的主张，不予支持。关于合同的履行。合同签订后，刘娟、黄志敏履行了支付定金、资金监管、申请银行贷款等先履行义务，且获得了银行贷款承诺书。崔嵬、郑丽君没有依照约定自行赎楼，且涉案房产被深圳市罗湖区人民法院查封，导致合同无法继续履行。庭审中，刘娟、黄志敏主张，涉案合同系刘娟代黄志敏签订，刘娟、黄志敏为证实其主张提交了一份2015年6月19日黄志敏出具的公证委托书，证实系黄志敏委托刘娟购买涉案房产。经审查，黄志敏出具的公证委托书系涉案合同签订后制作，且委托书表述内容为：“我（刘娟）（拟）购买位于深圳市宝安区××南侧××单元606的房产（产权份额100%），现委托以上受托人为我（或我们）的代理人，代理期限为2015年6月19日至2016年6月18日”。根据上述表述，该委托书系刘娟委托刘娟办理购房事宜，具有明显的错误，不能作为认定事实的依据，亦不能认为系黄志敏对刘娟代为签署买卖合同的追认。故对于黄志敏主张涉案房产系刘娟代黄志敏签订的主张，不予支持。另一方面，崔嵬主张刘娟因没有购房资格而没有按照合同约定监管69万元首期款，由黄志敏签订的资金监管协议并申请按揭贷款，刘娟擅自变更合同主体，构成违约。该院认为，刘娟是否具有购房资格并不影响合同的效力，只影响合同是否能够顺利履行。在合同履行过程中，黄志敏支付23万元定金和6万元赎楼款，且崔嵬亦配合黄志敏办理了资金监管和申请按揭贷款等相关手续，应当视为双方以实际行为变更了合同主体，黄志敏获得了涉案合同的主体资格。因此关于崔嵬提出的刘娟没有按照合同约定监管69万元首期款构成违约的主张，不予支持。双方以实际行为变更了合同主体，变更后的买方黄志敏依照合同约定完成了首期款的监管和银行按揭申请，且获得了银行贷款承诺函，没有违反合同约定的义务。崔嵬作为卖方应当保证其对涉案房产具有完整的所有权，负有保证涉案房产不存在抵押、查封等所有权瑕疵的义务。现由于崔嵬所负债务导致涉案房产被司法机关查封，致使合同无法继续履行，崔嵬应当承担相应的违约责任。关于合同的解除。因崔嵬所负债务导致涉案房产被查封，致使合同无法继续履行，崔嵬构成根本违约，黄志敏有权解除合同。依据法律规定，有权解除合同一方当事人解除合同的，合同自解除通知到达对方当事人处时解除。结合本案起诉状副本送达时间，一审确认，涉案合同于2015年9月17日解除。关于定金和赎楼费，由于黄志敏与崔嵬签订的《房地产买卖合同》于2015年9月17日解除，故崔嵬收取的定金及赎楼费共计36万元应当退回刘娟、黄志敏。关于黄志敏请求退回定金及赎楼费的诉讼请求予以支持。由于上述定金中仍有5000元由深圳市中联地产置业顾问有限公司（以下简称中联公司）托管，故崔嵬应退回定金及赎楼费共计355000元给刘娟、黄志敏，剩余5000元由中联公司迳付黄志敏。关于违约责任。因崔嵬所负债务导致涉案房产被查封，致使合同无法继续履行，崔嵬构成根本违约，应当承担相应的违约责任。依据黄志敏与崔嵬签订的《房屋买卖合同》约定，如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之二十违约金。故黄志敏主张崔嵬支付转让成交价20%的违约金有事实和法律依据，予以支持。崔嵬应当支付违约金共计66万元。关于黄志敏要求崔嵬支付定金及赎楼款利息的诉讼请求，一审认为，违约金同时具有惩罚性和补偿性，黄志敏请求崔嵬支付违约金，已经包含有补偿黄志敏合理损失的性质，对于黄志敏主张的利息损失不能重复补偿，故对黄志敏的该项诉讼请求，不予支持。关于黄志敏要求郑丽君承担违约责任的诉求，经审理查明，郑丽君与崔嵬系夫妻，尽管郑丽君于2015年5月20日向深圳市罗湖区人民法院提起离婚诉讼，但至今仍未解除夫妻关系。因此涉案合同履行过程中，因崔嵬违约造成的债务，应当认定为夫妻关系存续期间的共同债务，由夫妻共同财产予以清偿。故对黄志敏该项诉讼请求，予以支持。关于刘娟所提出的诉讼请求，一审认为，在合同履行过程中，双方已经通过实际行为变更了合同主体，刘娟不再具备涉案合同主体资格，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。由此对刘娟造成的其他损失，可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认黄志敏与崔嵬签订的《房产买卖合同》于2015年9月17日解除；二、崔嵬于判决生效之日起三日内向黄志敏退回购房定金及赎楼费共计355000元；三、第三人中联公司于判决生效之日起三日内向黄志敏退回交房保证金5000元；四、崔嵬于判决生效之日起三日内向黄志敏支付违约金660000元；五、郑丽君对崔嵬所负的上述债务承担连带赔偿责任；六、驳回黄志敏的其他诉讼请求；七、驳回刘娟的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14019元由崔嵬负担，上述费用刘娟、黄志敏已预交。崔嵬、郑丽君的二审上诉请求为：1、撤销一审判决第四项，改判为崔嵬向黄志敏支付违约金人民币10万元；2、撤销一审判决第五项，改判郑丽君无需承担连带赔偿责任；3、黄志敏承担本案全部一、二审诉讼费用。二审对一审查明的事实予以确认。二审认为，涉案《房产买卖合同》系崔嵬与刘娟的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，一审法院认定该合同合法有效正确，予以确认。二审争议焦点为:1、涉案《房产买卖合同》的合同主体是否变更为崔嵬及黄志敏；2、导致涉案《房产买卖合同》无法继续履行的违约责任应如何认定;3、郑丽君应否对崔嵬的违约金债务承担连带清偿责任。关于第一项焦点，崔嵬与刘娟于2015年6月5日签订了涉案《房产买卖合同》后，双方之间虽然并未签订变更合同主体的书面协议，但在合同履行过程中黄志敏向崔嵬支付了定金23万元及赎楼款6万元，崔嵬也配合黄志敏办理了首期款资金监管手续及贷款申请手续，并由黄志敏获得了银行发放的贷款承诺书，加之崔嵬在合同履行过程中也并未对黄志敏的买受人身份提出异议，上述情况足以证明当事人已通过实际行为将涉案合同主体变更为崔嵬和黄志敏，故崔嵬关于黄志敏不能享有涉案《房产买卖合同》项下合同权利的上诉理由不成立，二审不予采纳。关于第二项焦点，涉案《房产买卖合同》履行过程中，黄志敏已经支付了定金，办理了首期款资金监管并取得了银行贷款承诺，而崔嵬未能按约办理赎楼手续并因对他人负有债务而致使涉案房产被查封，导致涉案合同最终无法履行，崔嵬应当按合同约定承担相应的违约责任。一审法院根据当事人的实际损失并结合合同履行情况、违约方的过错程度、当事人预期利益等因素，未对合同约定的违约金标准予以调低，实体处理妥当，二审予以维持。崔嵬、郑丽君主张系因黄志敏及刘娟的过错致使涉案合同无法继续履行，缺乏事实依据，二审不予采纳。关于第三项焦点问题，郑丽君虽上诉主张其于涉案《房产买卖合同》签订前即已起诉崔嵬要求离婚，并于2015年8月19日和崔嵬办完离婚手续，但黄志敏对崔嵬所享有的违约金债权的产生时间仍处于郑丽君与崔嵬的婚姻关系存续期间内。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按照夫妻共同债务处理，且郑丽君与崔嵬又不能证明刘娟、黄志敏与崔嵬明确约定为个人债务，亦不能证明属于婚姻法第十九条第三款规定的情形，故一审判决郑丽君对崔嵬所负的违约金债务承担连带责任并无不妥，二审对此予以维持。综上，崔嵬、郑丽君的上诉理由不成立，二审不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2300元由崔嵬、郑丽君负担。本院再审查明，涉案《房产买卖合同》第二条约定该房产有抵押，卖方现金赎楼，应在签订合同后五日内向原按揭银行申请提前还款，在按揭银行批准提前还款的期限内及时还款，并在房产注销抵押登记后将房产证原件交付第三方办理过户。本案二审判决于2016年11月17日发生法律效力，郑丽君于2018年4月向本院申请再审。另查明，深圳市中联地产置业顾问有限公司于2015年12月7日更名为深圳链家房地产经纪有限公司。原审查明的其他事实清楚，再审予以确认。本院再审认为，综合各方当事人的诉辩意见，本案再审的争议焦点是：一、郑丽君申请再审是否超过法定申请再审期限；二、郑丽君是否应对崔嵬在本案中所负债务承担共同支付责任。对此本院论述如下。对于第一个争议焦点，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零五条规定，当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出。郑丽君申请再审，已经超出二审判决发生法律效力后六个月的时间，其申请再审已超过法定申请再审期限。对于第二个争议焦点，本案《房产买卖合同》的签订时间系在崔嵬与郑丽君的夫妻关系存续期间，涉案房产于2015年7月1日被查封导致房屋买卖合同无法履行，此时崔嵬与郑丽君尚未解除婚姻关系，故崔嵬因违反合同所产生的合同之债发生于其与郑丽君的夫妻关系存续期间，应为崔嵬与郑丽君的夫妻共同债务。郑丽君主张崔嵬卖房是为了转移、侵吞夫妻共同财产，其并未提交充足的证据予以证明。郑丽君还主张崔嵬与链家公司及刘娟、黄志敏存在恶意串通的嫌疑，涉案房产存在抵押，没有抵押权人的同意，该房产根本不符合交易的前提条件，经查，本案《房产买卖合同》中已经确认了当时涉案房产处于抵押状态，并约定了崔嵬还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续的义务。本院认为，买卖各方已经对涉案房产存在抵押的事实及卖方所负的解除抵押的义务进行了约定，存在抵押的事实并不能证明崔嵬与链家公司及刘娟、黄志敏存在恶意串通的嫌疑，郑丽君对其该项主张并未提供证据证明。综上，原审判令郑丽君应就本案崔嵬对黄志敏所负债务承担共同支付责任，处理正确。综上所述，郑丽君申请再审已超过法定申请再审期限，其申请再审的理由均不能成立，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持本院（2016）粤03民终5472号民事判决。本判决为终审判决。审判长  何连塘审判员  蔡劲峰审判员  乐 丹二〇一八年十二月十九日书记员  李林怿附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。人民法院审理再审案件，应当另行组成合议庭。