江西省芦溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)赣0323民初1083号 原告：芦溪县供销社资产发展有限公司，住所地江西省萍乡市芦溪县芦溪镇东路。统一社会信用代码913603236834625293。 法定代表人：王勇，总经理。 委托诉讼代理人：陈光，男，该公司法律顾问。 被告：李利萍，女，1971年02月15日出生，汉族，住江西省。 委托诉讼代理人：辛均萍（李利萍配偶），住江西省。 原告芦溪县供销社资产发展有限公司与被告李利萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人王勇及委托诉讼代理人陈光，被告李利萍的委托诉讼代理人辛均萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告房屋租金损失共计279230元（详见附表），并限一个月内腾出所占店面；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确诉讼请求中的“腾出所占店面”是要求与被告解除租赁关系，被告将店面返还给原告。事实和理由：被告从2004年元月开始承租原告所有的店面，其缴纳房租费到2005年12月后，被告既不续签租约，也不缴纳房租，只是一味的强占店面，一占就是十年多！原告每年多次催讨无果，被告才按2500元/月标准缴纳2017年1月后的一年多的房租。被告强占店面的行为造成原告巨大经济损失并使原告工作非常被动。现再次诉至法院，请求法院公正处理。 李利萍辩称，一、2018年9月份之前的租金已全部付清，之前更没有欠原告的任何租金。二、原告乱说租赁标准，当初租房时，原、被告双方签订了书面协议，并约定租金为570元/月。当年供销系统改制，所有店面、仓库作价向职工出售，被告系供销社的正式职工，改制时正在经营该店铺，店铺作价16.8万元卖给被告，但因产权证抵押在银行而无法交易，造成被告失去了购买其它店铺的机会，作为补偿，同意以570元/月（16.8万元当时的银行利率滋生的利息）租给被告，直到被告购买该店面为止。三、当年改制时，被告花高价买下了同事的购铺指标，以被告的名义购买了一小店铺（23平方米），坐落在银河镇××小区，但原告一直未办理产权证。直到2018年才得知，2012年已办证，但一直扣押在原告处。另外，被告在租赁期间对店铺和仓库先后两次装修，添置了两个阁楼，换了门窗，售货架等花费10万多元，而仓库又被原告另行租给他人，被告一直向原告讨说法，但原告一直忽悠被告，一直拖着。直至2017年元月份没有任何说法，被告非常气愤，并于2017年元月份开始缓交房租，直到2017年8月，双方多次协商未果，原告于2017年8、9月份起诉至法院，要求被告续交租金并腾出店铺，被告迫于无奈，于2017年10月27日一次性交齐25000元，然后原告撤诉并口头协议，由被告续租，月租金2500元，2-3个月为一个交费周期，搁置装修款的问题，等时机成熟再解决遗留问题，租金已交至2018年9月份。四、被告每年年底对店铺经营情况进行盘底，所有票据都只保存一年，2017年之前的票据都没有保存，新的《民法总则》于2017年10月1日生效，之前的诉讼时效期为两年，因此，2015年10月1日之前的所谓租金也已超过诉讼时效。五、被告同意解除合同关系，但原告应该对被告店面租赁期间的装修添置的财物进行合理折价回购或补偿，并留足合理的洗货时间。六、原告提供的所谓门面欠租表属于乱说，没有任何依据，对其他案外人所谓的房屋合同的真实性、合法性、关联性不予认可。七、原告单位管理混乱，连改制初期的租房协议都没有保存好，并且近期原告方有两人因侵占、挪用、截留、贪污所收租金受到处罚，原告不能因自身原因而把烂账算到无辜的被告身上。综上所述，原告诉被告欠租金是子虚乌有之事，请求人民法院依法驳回原告的所有诉讼请求。开庭后，被告补充说明：根据《民法通则》规定，租赁合同诉讼时效为一年，2017年之前的所谓租金早已超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实认定如下： 1.李利萍承租银河社门面欠房租情况表，原告以此证明被告自2006年1月至2018年9月还欠房租279230元。被告质证表示有异议，没有任何依据，认为2018年10月份之前的租金全部交清了。本院认为，该表系原告单方制作，提供的其他证据也不足以证明其合理性，且原告不予认可，故对该证据的真实性，无法确认。 2.银河供销社应收款情况表，原告以此证明被告自2006年元月至2009年5月欠房租23370元，房租是按照570元/月计算的。被告质证表示对该表不认可，但表示2017年之前的租金都是按照570元/月交的。本院认为，该证据系原告单方制作，但其记载内容中关于月租金为570元与被告所述一致，可以达到原告的证明目的。如果被告认为其已经缴纳该段期限内的租金，被告应提供证据加以证明，否则应承担举证不能的不利后果。 3.房屋承租协议、店面承租协议、房屋租赁合同、房屋出租合同，原告以此证明自2009年4月份被告所占店面同地段的其他店面房租情况，且原告出具的李利萍承租银河社门面欠房租情况表的计算标准均低于同地段其他店面的标准。被告对该组证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，同时表示店铺的租赁价格与店铺的新旧程度、店形、面积、地段及临街面的长度等有关，且被告已经按照570元/月将2017年之前的租金全部缴纳。本院认为，该组证据均为复印件，且合同当事人未出庭作证，对其真实性本院无法查实。另外，房屋租赁关系中，对于租金的多少，由合同双方协商确定，可以大于、等于或者小于同地段的其他店面租金价格，故无法达到原告的证明目的。 本院经审理查明事实如下：被告李利萍改制前系原告下属单位芦溪县银河供销合作社的职工。被告自2006年之前一直租赁原告所有的位于芦溪县××镇××一间店铺，原、被告均认可2006年之前签订过租赁协议且2006年之前的房租已交清，但该协议双方均无法提供。自2006年起至今，被告一直租赁该店铺但未按时缴纳房租，鉴于此，原告于2017年9月14日向本院提起诉讼，要求被告支付2006年1月至2017年6月的租金287450元。本院受理后，经审查，原告起诉的“李丽萍”并非本案被告，本院于2017年10月16日裁定驳回原告的起诉。原告起诉后，经原、被告自行协商，被告按照2500元/月缴纳了自2017年1月起的租金45000元，到目前为止，租金已交至2018年9月。 本院认为，原、被告之间系房屋租赁关系，被告有缴纳租金的义务。针对原告的起诉和被告的答辩，双方的争议的焦点主要有：1.被告是否已经将所有租金交清。2.本案是否已过诉讼时效。 对于被告是否已经将所有租金交清。庭审中，被告表示其是按时按照570元/月的标准将2017年之前的房屋租金全部交清，而原告不予认可。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”被告主张租金已经缴纳，故其对已经缴纳的事实负有举证责任。本案中，被告未提供相应证据证实，且其解释“每年年底对店铺经营情况进行盘底，所有票据都只保存一年，2017年之前的票据都没有保存。”明显不合常理，故被告应承担举证不能的不利后果。 根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”双方在原合同到期后，自2006年之后未再签订合同，且双方继续保持租赁关系，双方形成了不定期租赁关系，对于双方的权利义务，可以参照原合同的约定。事实上，根据原告提供的证据，其在2009年5月份之前，还是按照570元/月计算租金。对于之后的租金的标准，双方之间没有协议，本院也无相应参考来进行自由裁量，仍应按照原来的570元/月计算。虽然按照570元/月计算对于原告来说不公平，但这种结果是原告的不作为造成，是其怠于行使其相应的法律权利造成，后果应由原告自行负担。 对于本案是否已过诉讼时效的问题。被告自认为其2017年之前的租金已按时缴纳，不论是被告自行缴纳，还是在原告催促下缴纳，都不存在诉讼时效的问题，只是存在交与未交的问题。在被告无法提供证据证明其已缴纳租金的情况下，其转而以诉讼时效来维护其权益，如果被告确已缴纳2017之前的租金，采取该策略未尝不可，但如果被告并未缴纳2017之前的租金，则有违诚实信用。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”根据前述可知，双方之间系不定期租赁关系，且租赁期间超过一年，双方对租金的支付时间也约定不明，应当在每届满一年时支付。根据证人李某、易某出庭作证的证言，原告每年都不定期的向被告进行了催收，发生诉讼时效的中断，故本案并未超过诉讼时效。虽然两证人均是原告的职工，但都是实际经办的人员，其证言的可信度较高，本院予以采纳。 自2006年1月至2016年12月，被告共计欠缴租金的月数为132个月，欠缴租金为75240元（132×570）。 原、被告双方均同意解除租赁关系，被告应当在合理的期限内将所租赁的店铺返还给原告。对于该合理期间，被告要求是三至四个月，而原告最多只愿意给两个月的时间，具体该合理期限如何确定，法律没有具体规定。不过根据中国人的传统，农历新年期间的生意一般都比较好，都会大量备货，现在距离过年时间只有不足两个月，考虑到被告店铺经营的是家纺等实际情况，被告过了正月返还店铺比较合情合理，故被告应当在2019年3月7日前将所租赁的店铺返还给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十五条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款的规定，判决如下： 一、被告李利萍于本判决生效后十日内支付原告芦溪县供销社资产发展有限公司租金75240元； 二、被告李利萍在2019年3月7日前将所承租的原告芦溪县供销社资产发展有限公司的店铺返还给原告芦溪县供销社资产发展有限公司； 三、驳回原告芦溪县供销社资产发展有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5448元，由原告芦溪县供销社资产发展有限公司负担3767元，被告李利萍负担1681元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。 审 判 长  张传增 人民陪审员  刘瑞纯 人民陪审员  易丽莹 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  王杰妮