新民市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0181民初132号 原告：包喜玲，女，汉族，1966年10月4日出生，住址黑龙江省明水县。 委托诉讼代理人：郑连伟，新民市新柳法律服务所法律工作者。 被告:沈阳秀杰房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。 法定代表人:张建国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：高洪日，男，该公司工作人员。 第三人：白玉庆，蒙古族，1966年7月15日出生，汉族，住址沈阳市皇姑区。 委托诉讼代理人：张国贵，辽宁振新律师事务所律师。 原告包喜玲诉被告沈阳秀杰房地产开发有限公司、第三人白玉庆商品房销售合同纠纷一案，原告于2018年1月4日在本院起诉，本院受理后，依法由审判员张春红担任审判长,与审判员唐晓丽（主审）、人民陪审员庞艳双组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告包喜玲及其委托诉讼代理人郑连伟、被告沈阳秀杰房地产开发有限公司（以下简称“秀杰公司”）的法定代表人张建国及其委托诉讼代理人高洪日、第三人白玉庆及其委托诉讼代理人张国贵均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告包喜玲诉称，2013年6月21日，原、被告双方签订《沈阳市商品房买卖合同》，约定被告将其开发的商品房63.99平方米出售给原告，每平方米3200元。合同签订后，原告足额交纳了购房款，并交纳了一系列的相关费用，但是时至今日，被告也没有为原告办理相应的产权登记手续，故原告起诉至法院，请求：1、依法确认原、被告签订的《沈阳市商品房买卖合同》有效；2、责令被告为原告办理产权登记手续；3、由被告承担本案诉讼费用。 被告秀杰公司辩称，我公司与原告确实是房屋买卖关系。2013年6月21日签订的商品房买卖合同，当时已经备案了。对与原告之间的买卖关系，我公司没有异议。原告也已经入住3年之久，所以同意原告的诉讼请求。 第三人白玉庆述称，不同意原告的诉讼请求。本案诉争房产法哈牛镇颐和园小区19-3号4-3-2，该住宅楼于2011年9月3日由第三人白玉庆与被告秀杰公司签订了备案的商品房买卖合同，并交付全款。被告出具了入住通知，并向第三人交付了该房屋的钥匙。因此，该房产是第三人先于原告购买并实际占有使用的。第三人的买卖行为是合法有效的。原告购买房产的行为是无效的。 第三人白玉庆诉称，2011年9月，被告与第三人签订商品房买卖合同，将位于新民市法哈牛镇颐和家园小区19-3号4-3-2号住宅楼（63.99㎡），卖给原告，原告交付了全款（1600元/㎡），并办理了备案合同、入住手续，领取了钥匙。后来，被告在第三人不知情的情况下，又将此房卖给了原告。第三人认为，第三人与被告签订的商品买卖合同在先，且已办理了备案手续，交付了全部购房款，并领取了钥匙只是由于被告的原因无法办理产权登记，故第三人与被告签订的商品房买卖合同有效，此房产应归第三人所有。故第三人请求法院依法判令：1、确认第三人与被告签订的《商品房买卖合同》（房屋位于新民市法哈牛镇颐和家园小区19-3号4-3-3号）有效；2、要求法院确认原告于被告签订的上述楼房的《商品房买卖合同》无效；3、诉讼费用由被告承担。 被告秀杰公司辩称，我公司与第三人是借款关系，并不是真实的买卖关系，房屋合同上及收据上只有购买房屋抵押手续，而没有办理入住的手续，凡是办有入住手续的上边都有税收收据、维修基金收据、物业公司开具的采暖费、水电费、物业费收据等手续，这些手续我公司都是给原告开具的。第三人没有入住，也没有办理契税收据，也没有维修基金及交纳相关物业费等费用。所以，我公司当时是向第三人借款以案涉房屋做的抵押。关于给付钥匙事宜，开发公司给付的都是塑料型的，如果不是塑料的就是自行配的钥匙。第三人入住并不属实，并没有办理入住。而且原告已经入住3年多了。我公司每平方米3100-3200元左右。而与第三人签订合同的价格每平方米1600元，明显低于市场价格。我公司有第三人给出具的收据，利息在4-5分，所以被告与第三人之间签订的合同应是无效的，被告与原告之间签订的合同是有效。 被告杨玉廷、杨秋红述称，根据被告的答辩意见可以看出，在当时是因为被告公司需要资金，才在第三人处以真借贷假买卖的形式借款。虽然办理了备案手续，但不是真实的买卖关系。原告买卖该套房屋的价格为每平方米3200元，而第三人的备案合同，备案价格仅为原告的一半，这也正符合了民间借贷二分之一甚至以下的交易习惯。原告办理了入住手续，交纳了相关的配套费用，实际装修并入住已达近4年，更证明原告对诉争房屋进行了占有管理并使用。因此，原、被告之间签订的商品房买卖合同是真实有效的，而第三人与被告之间签订的备案合同是一种真借贷假买卖的合同，是第三人为实现债权而进行的变相抵押。 经审理查明，2013年6月21日，原告包喜玲与被告秀杰公司签订《沈阳市商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告秀杰公司开发建设的位于新民市法哈牛镇颐和轩家园19-3幢4-3-2号的住宅一处，建筑面积63.99平方米，单价3200元，总成交额为204768元。原、被告双方还约定给付房款的方式为按揭贷款（房屋全款为204768元，首付104768元，其余尾款在十年内还清），原告包喜玲依约交付了首付款104768元，被告于2013年6月21日向原告出具金额为104768元的《收款收据》一张。原告于2015年3月11日交纳了物业费、垃圾清运费、采暖费、契税等费用，并办理了入住手续，装修入住使用至今。 另查明，2011年9月3日，第三人白玉庆与被告秀杰公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-2610876），约定：第三人购买由被告秀杰公司开发的位于新民市法哈牛镇蒲和路19-3号19-3幢4单元3-2号的住宅房一处，面积为63.99平方米，单价为1600元/平方米，总房款102384元，2012年7月30日前交付房屋。该合同经新民市房产管理处备案。2011年9月5日，被告为第三人出具《入住通知单》一份，写明于2012年11月30日入住。2011年9月13日，被告秀杰公司向第三人出具《收款收据》一张，金额为102384元。 再查明，原告和被告秀杰公司签订的《沈阳市商品房买卖合同》中涉及的房屋与第三人和被告签订的《商品房买卖合同》中涉及的房屋为同一标的物。 还查明，第三人为证明其与被告之间具有真实的商品房买卖关系，提供《股东决议》、《证明》、《补开发票证明》转账支票等证据予以证明。其中，《股东决议》内容为：经张建国、王金凤、张怀志各位股东研究决定，因在新民市法哈牛镇颐和轩家园建设施工期间，急需付给承建单位农民工工资，共计人民币贰佰万元整；经各位股东研究决定，将新民市法哈牛镇蒲和路颐和轩家园包括其中在内19-3号楼30套楼房（包括本案案涉房屋），以每平米人民币1600元出售。 被告为证明其与第三人夫妻之间实为借款关系提供了《收条》、转账支票、转账支票存根、借据等证据予以证明。其中《收条》的内容为：“收到购房发票20组，代码（自00176301至00176320）销售不动产统一发票，如我公司需要更换，将在此保留20组，贵公司将予以支持。配合更换。白玉庆（手印）”经询问该《收条》上的白玉庆签字及手印均系第三人的丈夫白玉庆签写。 以上事实，有原告起诉状、《沈阳市商品房买卖合同》、收款收据、收据、《收条》、《商品房买卖合同》（合同编号：XM2011-2610876）、《入住通知单》、转账支票、转账支票存根、借据、股东决议、照片、《证明》、询问笔录等证据经庭审质证，予以确认，并开庭笔录在卷佐证。 本院认为，原、被告签订的《沈阳市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且被告已经取得商品房预售许可证，现原告已经全额交付了购房款，被告已经向原告交付了房屋，原、被告之间形成合法的商品房买卖关系，故对于原告请求法院确认原、被告签订的《沈阳市商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持，对于第三人请求法院依法确认原、被告签订的《沈阳市商品房买卖合同》无效的诉讼请求本院不予支持。关于第三人与被告签订的《商品房买卖合同》的效力问题，被告在《商品房买卖合同》中加盖印章，并到房产部门进行了备案，且经过股东决议通过。被告虽主张其与第三人之间系借贷关系，但其提交的证据无法明确被告与第三人之间的资金往来关系，进而无法证明被告的主张，因此，对于被告的抗辩，本院无法采信，故本院认定第三人与被告签订的《商品房买卖合同》亦为有效。关于原告主张被告协助其办理房屋所有权登记手续的诉讼请求，现原告依照合同约定向被告支付了购房款，被告向原告交付房屋，原告对房屋进行装修入住，故虽涉案房屋存在两份有效合同的情况下，被告也应负有协助原告办理房证的义务。但因案涉房屋尚不具备办理房证的条件，故原告此项诉讼请求，本院不予支持，原告可待诉争房屋具备办证条件时另行主张权利。综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告包喜玲与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司于2013年6月21日签订的《沈阳市商品房买卖合同》有效； 确认第三人白玉庆与被告沈阳秀杰房地产开发有限公司于2011年9月3日签订的《商品房买卖合同》有效； 驳回原告包喜玲的其他诉讼请求； 驳回第三人白玉庆的其他诉讼请求。 原告包喜玲交纳的案件受理费4372元，第三人白玉庆交纳的案件受理费1174元，均由被告沈阳秀杰房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张春红 审 判 员  唐晓丽 人民陪审员  庞艳双 二〇一八年十二月五日 书 记 员  王海滨