内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民事判决书（2018）内0302民初1887号原告（反诉被告）：赵瑞彪，男，汉族，1973年12月18日生，公民身份号码：×××，个体。委托代理人：李永刚，内蒙古成方律师事务所律师。被告（反诉原告）：乌海市通用时代商贸有限公司，统一社会信用代码：×××，住所：乌海市海勃湾区新华东街北一街坊**通用时代广场**。法定代表人：张励，执行董事。委托代理人：王双全，男，汉族，1980年3月8日生，公民身份号码：×××，该公司职员，住乌海市海勃湾区。委托代理人：段士军，内蒙古天晟律师事务所律师。原告(反诉被告)赵瑞彪与被告乌海市通用时代商贸有限公司（反诉原告，以下简称时代商贸公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序组成合议庭，公开开庭进行了审理。在诉讼中，被告提出反诉，本院合并审理。原告及委托代理人和被告的两位委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）向本院提出诉讼请求：：1、请求被告支付原告2018年5月1日至2019年4月30日租金65622元。2、请求被告支付原告违约金每日328.11元（65622×5‰=328.11元）从2018年6月1日至付清时止。3、诉讼费由被告承担。事实理由：原告是通用时代广场的房屋业主。2015年4月20日被告为统一经营管理主动与原告签订合同书。合同约定；被告统一经营原告房屋，被告按照购房款的比例以每年递增的方式给原告租金，同时被告每年抽取租金10%作为被告的管理费。2018年5月1日至2019年5月31日被告应付租金是65622元。现付款日已过，被告以各种理由推托不付租金。原告为维护自身权益特向贵院起诉，同时要求被告按合同约定支付每日5‰的违约金。以上请求望贵院依法判决。被告（反诉原告）辩称，对于原告的诉讼请求的第一项请求的租金，我方无力支付这么多，第二项请求的违约金过高，应予调整，该约定已经超过了年利率24%。对于事实与理由方面，原、被告双方签订委托经营管理合同属实。但是在合同履行的过程中，签订合同所依据的客观情况发生了重大变化，由于本地人口负增长、经济下滑以及万达进驻乌海，导致被告在统一的经营中出现了亏损的情况，亏损致使被告无力继续履行合同，致使我方向贵院也提起了反诉。所以为了保护双方的合法权益以及为了形成互惠双赢的局面，对于原告请求的租金，应当予以调整，按4%，或者解除合同，由原告广大的业主，以合伙的行使或者设立公司的行使进行经营。原告为证明主张，除陈述外，提交证据有商品房买卖合同复印件、二〇一四年版通用时代广场委托经营合同书复印件，被告对原告所述及提交证据均予以认可，但辩称委托经营连年亏损，提交公司财务利润明细表一份，该表载明2015年至2018年1-4月的收入、费用和利润总额情况，2015年至2017年连年亏损，累计亏损额2012万元，2018年1-4月亏损额143.97万元。原告对被告提交财务表不认可，称是被告自行制作。被告表示可以由原告指定鉴定机构进行审计，原告表示与其诉讼无关。经审理查明，2010年，原告赵瑞彪与内蒙古银泰房地产开发有限公司签订“商品房买卖合同”，购买通用时代广场三层商铺120号房，建筑面积45.56平方米，总价810144元。2015年4月20日，原告与被告乌海市通用时代商贸有限公司签订“通用时代广场委托经营合同书”，约定原告将其购买的商铺委托被告经营，委托经营期限为10年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止，租金按购房款8%至12%的比例每两年递增1%，原告每年按租金的10%向被告支付管理费，被告给付原告的租金为扣除管理费后的实际金额。合同还对违约责任进行约定，即被告如未按时向原告支付回报金额，应承担违约责任，除本合同规定支付甲方应得回报金额外，应自第三十一天起，每逾期一日按拖欠回报金额5‰，向原告支付违约金。2018年5月31日前，被告应向原告支付第四年的租金65622元。被告以不具备履行能力为由拒绝支付，故原告诉至本院。另查明，被告乌海市通用时代商贸有限公司在工商部门登记成立时间为2013年3月11日，出资人为内蒙古通用控股集团有限公司，2017年6月2日出资人变更为徐创理，公司性质变更为自然人独资的有限责任公司，2017年12月7日，公司法定代表人变更为张励，2018年3月16日，出资人变更为安强。本院认为，原告购买的位于“通用时代广场”内的商铺，与所在楼层及整体商场是不可分割的组成部分，在使用功能上受整体部分的限制，依据《物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”的规定，属建筑物的区分所有权。原告与被告签订的十年期委托经营合同，合同约定内容对双方均有拘束力，经双方协商、法定单方或仲裁、审判机关裁决，可以解除或变更。该合同是被告对原告购买商铺返租再管理经营，双方及经营商铺均能获利的约定，合同的权利、义务是各自的，但获取的利益是共分的，因此在利益上是共同依赖的。原告诉请被告按合同的约定以购买商铺总价款的9%给付2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金，被告辩称因商场外部情形的变化，导致连年亏损，已无力按合同约定再负担租金，在诉讼中提交2015年至2018年1月-4月的收支明细，原告不认可，称该表系被告单方制作；被告表示可由第三方机构鉴定，但原告表示与其要求给付租金无关。经审查，该明细载明2015年至2017年三年均亏损，2018年1月至4月仍在亏损：在收入方面，被告返租商铺联营抽点收入出现大幅下降，其余方面变动不大。对此，包括原告在内的商铺业主，未能形成统一的解决意见。原告依据合同约定诉讼主张，是对自身权益的保护，但权益的实现，取决于被告的经营与否、经营好坏、偿还能力等因素存在着不确定性。为此，本院以多种方式进行释明，双方均有变更租金比例继续今年经营的意愿，仅在租金比例的确定上存在分歧。综合双方在租金比例方面的意见，参照与“时代广场”同地段的经营状况，以及民间借贷逾期利率的规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当依据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”规定，本院变更原、被告双方委托经营合同对2018年5月1日至2019年4月30日期间租金比例9%的约定，变更为按购房总款的6%比例给付租金，对原告诉讼要求给付违约金请求不予支持，同时变更被告按租金总额的10%抽取管理费的约定，考虑商场经营成本支出，且促动被告改善经营管理，变更为按租金总额的5%抽取管理费。而被告反诉请求解除双方的委托经营合同，综合以上情形，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”规定，判决如下：一、变更原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年4月20日签订的委托经营合同对2018年5月1日至2019年4月30日期间租金按购房总价款9%给付的比例，变更为，2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金比例按购房总价款的6%执行，被告于本判决生效之日起三日内按变更后的租金比例给付原告2018年5月1日至2019年4月30日期间的租金48608.64元（不包括管理费），同时，2018年5月1日至2019年4月30日期间的管理费收取比例，变更为租金总额的5%；二、驳回原告（反诉被告）的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1440.54元，反诉费100元，共计1540.54元，由被告（反诉原告）负担，于上述期限一并给付原告（反诉被告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的期限届满之日起的法定期限内，向本院申请执行，申请执行的期间为二年，在法定的期限内不申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 蒋宏儒审 判 员 孟庆光人民陪审员 张秀瑛 二〇一八年十二月二十七日书 记 员 高晨晨