辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初6311号 原告：沈阳市宝能置业有限公司。住所地：沈阳市于洪区。 法定代表人：张保文。 委托诉讼代理人：冮冬冬，女，住址沈阳市于洪区。 委托诉讼代理人：周文兵，广东中安律师事务所律师。 被告：梁凤岐，男，汉族，住址沈阳市铁**。 被告：中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行，住所地沈阳市铁**。 负责人：王志军，职务系行长。 委托诉讼代理人：臧军，男，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。 原告沈阳市宝能置业有限公司（以下简称“宝能公司”）诉被告梁凤岐、被告中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行（以下简称“工行铁西支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告宝能公司委托诉讼代理人周文兵、冮冬冬到庭参加诉讼，被告梁凤岐经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的合同编号E1409130056的商品房买卖合同已解除；2、判令被告立即协助原告办理商品房买卖合同的撤销登记备案手续，判令被告工行铁西支行配合办理案涉商品房抵押登记的撤销手续；3、判令被告向原告支付垫付款差额人民币30,366.22元及利息人民币297.21元（暂计算至2018年3月26日，3月26日以后的按央行同期贷款利率计算至付清日止）；4、判令被告向原告支付解除合同违约金人民币76,558.2元；5、判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年12月10日，原告与被告签订了商品房买卖合同，合同编号为E1409130056。由被告购买原告开发的位于沈阳市于洪区西江北街307-5号的12号1-23-4号房地产，购房总价款为382,791元，并向房屋登记机构办理了买卖合同备案手续。买卖合同签订后，被告仅向原告自筹支付了3,000元购房款，剩余首付款119,791元未支付，剩余购房款26万元由原告向工行铁西支行申请按揭贷款支付给了原告。但是，对于原告承担连带保证责任的工行铁西支行的银行借款，被告又长期拖欠致使原告被共同起诉。2017年11月20日，沈阳市铁西区人民法院作出（2016）辽0106民初第6363号民事判决书，原告因承担连带保证责任代为履行该生效判决，于2018年1月5日替被告向工行铁西支行支付贷款本金、利息（罚息），案件受理费、保全费、公告费等各项费用合计293,366.22元。根据买卖合同附件四《补充协议》第三条第2款第2.1项和第2.3项之规定，原告于2018年2月26日向被告发出《偿还垫付款项及其他费用的通知书》，被告没有支付。无奈，原告于2018年3月15日向被告发出《解除合同通知书》，解除了双方的买卖合同。综上所述，被告的行为已严重违反了买卖合同的约定，构成根本违约，并给原告造成了损失。根据买卖合同附件四《补充协议》第三条第2款条2.1项和第2.6项之规定，原告于2018年2月26日向被告发出偿还垫付款项及其他费用的通知书，被告没有支付。无奈，原告于2018年3月15日向被告发出解除合同通知书，解除了双方的买卖合同。综上所述，被告的行为已严重违反了买卖合同的约定，构成根本违约，并给原告造成了损失。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。 被告工行铁西支行辩称：同意配合原告撤销抵押登记，贷款已由宝能公司偿还完毕，履行了连带责任保证义务。 被告梁凤岐未出庭应诉也未提供书面答辩意见。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年12月10日，原告与被告梁凤岐签订商品房买卖合同，内容有：由被告梁凤岐购买原告开发的位于沈阳市于洪区西江北街307-5号1-23-4号房屋，建筑面积为89.74平方米，总金额为382791元。以按揭方式购房，首付款为95306元，剩余房款26万元，买受人向贷款机构申请贷款等。 同日，原告与被告梁凤岐签订商品房买卖合同补充协议，内容有： 买受人采取银行按揭贷款方式付款，并且贷款银行要求出卖人为买受人贷款提供保证担保的，为保证在出卖人承担保证责任后向买受人的追偿能够顺利实现，买受人承诺并同意，出卖人承担保证责任后，买受人应向出卖人偿还垫付的款项及垫付期间按中国人民银行同期贷款利率所产生的利息，复息和罚息。买受人未能够在接到出卖人通知后五日内及时向出卖人清偿的，即视为买受人逾期支付房价款，买受人除应承担逾期付违约金以及利息，复利及罚息外，出卖人有权单方面选择以下任一项或几项方式向买受人追偿，并追究买受人的相应责任。出卖人有权单方面解除与买受人签订的商品房买卖合同，买受人应在收到出卖人解除通知之日起30日内，配合出卖人办理与该商品房买卖有关的注销登记手续（包括但不限于与银行解除按揭手续、注销合同备案、注销房地产转移登记及其它与买受人购买房屋有关的文件等）；如房屋已经交付买受人的，买受人还应在上述期限内将房屋交还出卖人，出卖人并有权要求买受人将房屋恢复原状，买受人已投入的装饰装修的损失及恢复原状的费用由买受人承担。出卖人在上述事宜全部办理完毕后30日内，将买受人承担保证责任款项、利息、本合同第七条及补充协议约定的各项违约金、损害赔偿金、罚息等全部款项后，向买受人返还；如买受人向出卖人支付的款项不足以清偿时，出卖人有权将买受人原购买的商品房转让给其他第三方。买受人逾期支付购房款的，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按购房款总额的20%向出卖人支付违约金。买卖双方中任何一方对另一方的通知均应以书面方式作出，按《商品房买卖合同》中记载的地址，以邮寄特快专递或挂号信的形式邮寄对方。《商品房买卖合同》中记载的双方地址均是可正常通信之地址，如一方地址变更应以书面形式及时通知对方，否则一方只需按照《商品房买卖合同》载明的地址履行了邮寄义务，无论另一方是否实际收到，均应被视为一方已经履行了书面通知义务，如另一方实际并未收到导致的任何经济法律后果均由过错主自行承担等。 2015年3月12日，原、被告与工行铁西支行签订个人购房借款/担保合同，由被告梁凤岐向被告工行铁西支行贷款，由工行铁西支行将贷款直接支付给原告，由原告向该行对于被告梁凤岐的贷款提供连带保证责任。 以上合同签订后，被告梁凤岐交付了3000元。被告梁凤岐偿还了3623.24元本金及相应利息，对于下欠的部分没有偿还。 2016年，工行铁西支行提起诉讼，要求梁凤岐偿还借款及利息等，并要求宝能公司承担连带责任。2017年11月，铁西区人民法院判决梁凤岐偿还借款及利息等，并判决宝能公司承担连带责任。 2018年1月5日，原告宝能公司偿还了本金13787.18元，利息及罚息28914.06元。同日，原告宝能公司又偿还了本金242589.58元及利息693.40元，诉讼费5246元，保全费1836元，公告费300元。以上本金计为256376.76元，利息及罚息计为29877.46元。 2018年2月26日，原告向被告邮寄偿还垫付款项及其他费用的通知书，该邮件于2018年3月4日退回。 2018年3月15日，原告向被告邮寄解除合同通知书，该邮件于2018年3月16日退回。 2014年12月10日，本案所涉房屋办理了合同备案登记。 2015年3月23日，本案所涉房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。 本案所涉房屋未向被告梁凤岐交付，未办理房产证，所有权未取转移。 本院认为：原告与被告梁凤岐签订的商品房买卖合同、补充协议是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，为合法有效的合同。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。被告梁凤岐未按约定偿还贷款，致原告履行了担保义务，构成违约，原告可解除合同及补充协议。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。合同解除后，原告返还给被告首付款3000元。被告梁凤岐协助原告办理撤销合同备案手续。 关于追偿权的问题。《中华人民共和国担保法》第三十一条：保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。被告向农行滨河支付借款，由原告提供了连带保证责任担保。被告没有按约定偿还借款，原告履行担保义务后，现原告选择解除商品房买卖合同，原告收到工行铁西支行贷款26万元，原告向工行铁西支行支付293336.22元（256376.76元+利息及罚息29877.46元+诉讼费5246元+保全费1836元），余款33336.22元，被告应返还，扣除被告已交付的3000元，被告梁凤岐应返返给原告30336.22元，并自2018年1月5日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息。 关于违约金的问题。本案中原、被告约定违约金为房价款的20%，明显过高，本院根据案情酌情调整为20000元。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告沈阳市宝能置业有限公司与被告梁凤岐于2014年12月10日签订的位于沈阳市于洪区西江北街307-5号1-23-4房屋的《商品房买卖合同》（合同编号：E1509124792）已于2018年3月16日解除； 二、、被告梁凤岐于本判决发生法律效力后十日内协助原告沈阳市宝能置业有限公司办理位于沈阳市于洪区西江北街307-5号1-23-4房屋的商品房买卖合同备案撤销手续（合同编号：E1509124792）； 三、被告梁凤岐于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市宝能置业有限公司30336.22元及利息；（从2018年1月5日到实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）； 四、被告梁凤岐于本判决发生法律效力后十日内给付原告沈阳市宝能置业有限公司违约金20000元； 五、中国工商银行股份有限公司沈阳铁西支行协助原告沈阳市宝能置业有限公司办理位于沈阳市于洪区西江北街307-5号1-23-4房屋预购商品房抵押权预告登记撤销手续； 六、驳回原告沈阳市宝能置业有限公司其他诉讼请求。 如果被告梁凤岐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费566.59元，公告费700元，由被告梁凤岐承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。 审 判 长  赵宝伟 人民陪审员  李 卿 人民陪审员  张国霞 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  杨 洋