江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6134号原告（反诉被告）：刘鹏飞，女，1992年12月5日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：刘雨琪，江苏金禾律师事务所律师。被告（反诉原告）：张红红，女，1964年5月2日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：刘凡，江苏恒森律师事务所律师。第三人：南京嘉航房地产经纪有限公司，住所地南京市。法定代表人：寇海龙。委托诉讼代理人：司悦，男。原告（反诉被告）刘鹏飞与被告（反诉原告）张红红、第三人南京嘉航房地产经纪有限公司（以下简称嘉航公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘鹏飞及其委托诉讼代理人刘雨琪、被告（反诉原告）张红红及其委托诉讼代理人刘凡、第三人嘉航公司的委托诉讼代理人司悦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘鹏飞向本院提出诉讼请求：1.被告张红红返还原告刘鹏飞购房定金20000元；2.被告张红红支付原告刘鹏飞违约金125000元；3.被告张红红赔偿原告刘鹏飞中介费损失13800元、律师费损失8000元。事实和理由：2018年2月4日，在第三人嘉航公司居间下，原、被告及第三人三方共同签订房地产买卖中介合同，约定原告购买被告位于南京市。后三方于2018年2月9日再次签订南京市存量房买卖合同，被告承诺会在过户交易前清除上述房屋上的抵押。上述合同签订后，原告积极履行合同约定义务，按照申请贷款银行工作人员要求于2018年2月22日存入10万元的定期存款，并于2018年3月2日将首付款34万元存入银行指定账户。但被告张红红却要求原告提前支付首付款，否则拒绝配合办理贷款申请，原告表示可以通过金融机构垫资或者由被告提供相应价值的抵押担保等方式提前支付首付款，但被告拒绝提供任何担保，由于被告在申请贷款的银行进行滋扰，致使受理贷款的银行通知原告不再继续提供贷款服务。原告只得取回贷款申请资料，通过其他担保公司办理贷款申请事项。被告在担保公司办理贷款事宜时趁原告不备抢走南京市存量房买卖合同，并要求按照其意思进行修改，否则不配合申请贷款。由于被告以其行为明确表示不会按照南京市存量房买卖合同履行，致使原告合同目的根本无法实现，故原告向被告发送了解除通知，双方签订的合同已于2018年4月10日解除。原告多次要求被告返还已付款项，但被告均予以拒绝。原告为维护其合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告张红红辩称，1.原告单方解除双方签订的合同，不符合合同约定及法律规定，不发生合同解除的效力；2.原告明确表示不再履行合同，其行为构成违约，应承担违约责任；3.对原告主张的违约金及律师费标准均予以认可；4.原告主张的中介费仅为收据并非发票，被告无法确定原告是否实际支付。综上，请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告张红红向本院提出反诉请求：1.反诉被告刘鹏飞支付反诉原告张红红违约金125000元；2.反诉被告刘鹏飞支付反诉原告张红红律师费6000元；3.反诉被告刘鹏飞继续履行双方签订的房地产买卖中介合同，支付反诉原告购房款125万元。事实和理由：2018年2月4日，刘鹏飞、张红红及嘉航公司三方签订房地产买卖中介合同，约定反诉被告刘鹏飞购买反诉原告张红红的房屋，反诉被告刘鹏飞应于2018年3月31日支付首付款340000元，并于当日办理产权交易过户手续，但反诉被告刘鹏飞并未履行合同义务，并于2018年4月10日通过微信通知反诉原告解除合同，并拒绝与反诉原告沟通后续事宜，其行为已构成违约，应承担相应违约责任，故张红红提起反诉，请求判如所请。反诉被告刘鹏飞辩称，1.反诉原告以其行为明确表示不履行合同，反诉被告系依法行使合同解除权，不存在违约行为，不应承担违约责任；2.双方签订的房地产买卖中介合同已解除，不存在继续履行问题；3.对反诉原告主张的律师费标准无异议；4.反诉原告主张的违约金标准过高，应予调整。综上，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三人嘉航公司述称，刘鹏飞与张红红在第三人居间下签订了房地产买卖中介合同，后因双方就办理贷款所签订的南京市存量房买卖合同产生争议，张红红将南京市存量房买卖合同拿走，导致无法办理银行贷款，合同无法继续履行。本院经审理认定事实如下：2018年2月4日，张红红（甲方、出售方）、刘鹏飞（乙方、买受方）与嘉航公司（丙方、中介方）签订房地产买卖中介合同，约定甲方将南京市.46平方米，以下简称涉案房屋）出售给乙方，房屋售价1250000元，乙方于2018年2月4日前支付甲方购房定金20000元，该定金最后冲抵房款，乙方于2018年3月31日前支付甲方购房房款340000元，并于当日办理产权交易过户手续，余款870000元乙方以贷款形式支付给甲方，由银行直接下款到甲方账户，具体时间以银行下款时间为准，贷款不足部分由乙方用现金在银行贷款放款之前补齐给甲方，尾款20000元在乙方付清款项甲方迁出房屋内的所有户口，结清水、电、气、有线电视、通讯、物管费等相关费用后与乙方交接该房屋时，由乙方支付给甲方，若户口在交房当天不能迁出则尾款留作户口押金；甲方承诺对该房屋享有的权利完整，有关该房产的产权纠纷、债权债务纠纷、银行抵押等应在签订本合同前明确告知乙方丙方，并在产权过户前处理完毕，并保证交易后乙方无须负责，否则甲方应赔偿乙方由此引起的一切损失；乙方按照本合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款；本合同一经三方签订即视为丙方已促成交易，乙方应向丙方支付佣金13800元；甲、乙无正当理由不履行合同的，应按标的额的10%计125000元支付违约金，守约方已向丙方支付的佣金视为守约方的损失，由守约方直接向违约方主张，丙方不予退还，因违约方违约行为引发诉讼而产生的诉讼费、律师代理费均由违约方承担等等。当日，刘鹏飞支付张红红定金20000元，支付第三人嘉航公司居间费13800元。2018年2月9日，张红红（甲方）、刘鹏飞（乙方）与嘉航公司（丙方）签订南京市存量房买卖合同，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋转让价款为1250000元，过户当天前将首付款340000元由甲、乙双方自行给付，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为870000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2018年2月25日前与贷款银行签订借款合同，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或不批准之日起60日内筹款补足；甲、乙双方同意在本合同生效后20日内，共同向不动产登记机构申请办理不动产权转移登记，逾期未申请登记的，当事人一方可以会同丙方主张撤销已确认提交上传的买卖合同网上报备等等。张红红称嘉航公司仅将该合同最后两页给其签名，并未将该合同完整提交给张红红，张红红以为该两页为房地产买卖中介合同组成部分情况下才签名。张红红在担保公司第一次发现该合同后，认为该合同与之前签订的房地产买卖中介合同不一致，故将其取回，并就合同条款与刘鹏飞及嘉航公司进行协商，但协商未果。刘鹏飞称该合同系双方真实意思表示，并经双方签字确认，合法有效。嘉航公司称该合同系为办理贷款所需，仅签订一份，双方履行仍以房地产买卖中介合同为准。2018年3月16日，张红红报警称自己通过嘉航公司和刘鹏飞签订了卖房合同，但现在刘鹏飞拿出来的卖房合同内容与之前自己看到的不符，自己觉得对方存在欺诈行为。2018年3月29日，刘鹏飞委托律师向张红红发函，要求张红红在收函后3日内完成涉案房屋所有权利负担的清除工作，并配合刘鹏飞办理贷款事宜，或者为继续履行提供足额担保。2018年3月31日，张红红涤除了涉案房屋上的抵押。2018年4月10日，刘鹏飞通过手机微信向张红红发送信息，载明鉴于卖家张红红以实际行动明确表示不履行已经签订并生效的房地产买卖中介合同、南京市存量房买卖合同，并一再提出无理的要求，致使合同目的无法实现，现通知解除前述合同。张红红回复同意。另查明，刘鹏飞、张红红及嘉航公司仅签订一份南京市存量房买卖合同，该合同递交给贷款银行或担保公司，在张红红从担保公司将南京市存量房买卖合同拿走后，其就该合同条款要求与刘鹏飞及嘉航公司重新协商，保持与房地产买卖中介合同一致，但协商未果。刘鹏飞为本案诉讼支付律师费8000元，张红红为本案诉讼支付律师费6000元。审理中，刘鹏飞申请调取双方当事人在银行办理贷款申请时的视频资料，由于该视频资料已超过保存期限，无法调取。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，刘鹏飞与张红红、嘉航公司签订的房地产买卖中介合同系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。至于刘鹏飞、张红红及嘉航公司签订的南京市存量房买卖合同，由于三方仅签订一份，用于提交给贷款银行或担保公司，当事人并不持有，嘉航公司亦称南京市存量房买卖合同系为办理贷款所签，合同履行仍以三方签订的房地产买卖中介合同为准，故三方关于涉案房屋买卖约定不一致的仍应以房地产买卖中介合同约定为准。关于合同履行问题。张红红要求继续履行与刘鹏飞签订的房地产买卖中介合同，由于刘鹏飞在向张红红发送解除合同的通知后，张红红予以同意，应视为双方就合同解除达成一致意见，故双方签订的房地产买卖中介合同已解除，张红红要求刘鹏飞继续履行房地产买卖中介合同，缺乏依据，本院不予支持。关于违约金问题。刘鹏飞在签订房地产买卖中介合同后，并未按照合同约定期限支付购房款，其行为违反合同约定，构成违约，应承担相应违约责任。对于张红红主张的违约金125000元，刘鹏飞认为过高，应予调整，本院结合合同履行情况、违约情况及实际损失情况，酌减为20000元。对于张红红主张的律师费，符合合同约定，本院亦予以支持。刘鹏飞称由于张红红原因导致银行贷款审批未能通过，故张红红构成违约，应承担违约责任，由于其提供的证据尚不足以证实该主张，故对刘鹏飞的该项意见，本院不予采信。刘鹏飞已支付张红红定金20000元，张红红主张违约金后应将刘鹏飞支付的定金予以退还，由于刘鹏飞还需支付张红红违约金20000元，故刘鹏飞已支付的定金20000元与其应支付的违约金20000元冲抵后，无需再退还。对于刘鹏飞主张的违约金及中介费、律师费损失，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、反诉被告刘鹏飞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张红红违约金20000元（刘鹏飞已支付定金20000元，冲抵后无需再另行支付）；二、反诉被告刘鹏飞于本判决生效之日起十日内支付反诉原告张红红律师费6000元；三、驳回原告刘鹏飞的诉讼请求；四、驳回反诉原告张红红的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3476元，减半收取计1738元，由刘鹏飞负担，反诉案件受理费9485元，由张红红负担7602元，刘鹏飞负担1883元（本诉案件受理费刘鹏飞已预交，反诉案件受理费张红红已预交，刘鹏飞负担部分在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  朱玉梅二〇一八年十二月二十八日书记员  陈 悦履行告知书