福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终3118号 上诉人（原审被告）：漳州城市综合开发有限公司，住所地福建省漳州市芗城区大通北路**，统一社会信用代码913506001565046002。 法定代表人：邱建明，总经理。 委托诉讼代理人：蔡晓仰，漳州城市综合开发有限公司员工。 委托诉讼代理人：方秀云，漳州城市综合开发有限公司员工。 被上诉人（原审原告）：黄丽娟，女，1958年3月13日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 上诉人漳州城市综合开发有限公司（以下简称城市综合公司）因与被上诉人黄丽娟商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2018）闽0602民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 城市综合公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回黄丽娟的诉讼请求。事实和理由：讼争房屋逾期办证的主要原因是政府相关政策重新调整、变更，需要材料重新审批及拆迁建设手续不完整造成的。讼争房屋于2014年10月15日具备办理产权条件，因二证合一，需要重新移交产权资料。讼争房屋项目因政府原因，不属于城市综合公司原因导致目前需要材料无法齐全，属不可抗力原因，城市综合公司应予以免责。黄丽娟的诉求已超过诉讼时效，不应支持。综上，一审判决上诉人支付逾期办证违约金缺乏事实和法律根据。 黄丽娟答辩称，其起诉未超过诉讼时效，其与城市综合公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，城市综合公司违约，依法应承担违约责任；城市综合公司上诉主张逾期办证是政府的原因导致，与本案无关。故请求维持一审判决。 黄丽娟向一审法院提出诉讼请求：判令城市综合公司向黄丽娟支付2014年6月19日至2017年10月11日的逾期办证违约金50431元，若城市综合公司在起诉之日后仍未能办理房屋权属证书，黄丽娟保留后面追索未能办证的违约金的权利。 一审法院查明：2009年8月3日，黄丽娟与城市综合公司签订一份《商品房买卖合同》，记载（摘要）：1、黄丽娟向城市综合公司购买址在漳州市芗城区普通住宅商品房。建筑面积为131.59平方米，每平方米3500元，房屋总价款为460565元。2、付款方式：于2009年8月3日前支付140565元，余款320000元采用银行按揭方式于2010年3月30日前交清。3、交付条件与期限：出卖人应当在2010年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用。4、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的材料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》的附件六：《合同补充协议》，记载（摘要）：有关产权登记的约定：有关《买卖合同》中“商品房交付使用后”60日内、90日内的约定，经双方协商同意，均修改为“商品房交付后”360日内条款执行。为进一步明确责任，出卖人自商品房交付使用后360日内将办理房屋权属初始登记需要由出卖人提供的产权资料报送当地权属登记机构并取得登记机构出具的收件单后，视为出卖人已履行本条关于由出卖人办理初始登记的义务。城市综合公司于2010年10月11日将新元城市花园18幢1206号商品房交付给黄丽娟。2017年10月11日漳州市不动产登记中心发布办证公告，讼争房屋已经具备办理不动产权属证书条件。2017年6月19日黄丽娟向一审法院递交材料，要求诉前调解。 一审法院认为，黄丽娟与城市综合公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效，受法律保护。双方当事人应当依约全面履行自己的义务。黄丽娟依约履行支付购房款义务，根据《商品房买卖合同》及其《合同补充协议》的约定，城市综合公司应于2011年10月6日之前向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，城市综合公司却未能在约定时间内办理初始登记。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定：“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，城市综合公司应该承担相应的违约责任。城市综合公司辩称，是由于政策变化造成所递交的材料增加，才导致其目前需要提交的材料无法齐全，但城市综合公司未能提供证据加以证明造成黄丽娟无法按期取得房屋权属证书的原因不在城市综合公司，其应承担举证不能的法律后果。城市综合公司辩称，黄丽娟的诉请已经超过诉讼时效。黄丽娟认为没有超过诉讼时效，即使计算诉讼时效也应该适用3年的诉讼时效。针对逾期办证违约金的诉讼时效问题，一审法院认为，出卖人逾期履行办理房屋权属登记的协助义务，由此导致买受人未如期取得房屋权属证书的违约行为，买受人有权要求出卖人承担违约金，该权利是买受人基于合同之债所享有的债权请求权，依法应该适用相关诉讼时效的规定。双方签订的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，因此从黄丽娟向法院提交材料之日起（2017年6月19日）向前倒推的2年，即2015年6月19日以后黄丽娟主张的违约金诉请没有超过诉讼时效，2015年6月19日之前的违约金因超过诉讼时效，不予支持。至于黄丽娟认为的3年诉讼时效，一审法院认为，黄丽娟从知道其权利受侵害之日（2011年10月6日）起至2017年10月1日（《民法总则》开始适用之日），早已过了《民法通则》规定的两年的诉讼时效，黄丽娟的时效利益事实上已经享受完毕，不能够因为《民法总则》的实施使得已经消灭的时效重新计算，因此本案的诉讼时效不应该适用3年。根据双方的约定，城市综合公司应按合同约定每日以黄丽娟已付购房款460565元为基数按0.01%计付违约金，即自2015年6月19日起至2017年10月11日止以460565元为基数每日按0.01%计算的违约金为460565元×846天×0.01%=38964元。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定，判决：一、被告漳州城市综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告黄丽娟自2015年6月19日起至2017年10月11日止迟延办理房屋权属证书的违约金38964元；二、驳回原告黄丽娟其他诉讼请求。案件受理费1061元，由原告黄丽娟负担241元，被告漳州城市综合开发有限公司负担820元。 二审中，双方当事人均未提交新证据。对一审查明的事实双方当事人均无异议，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定“商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”，城市综合公司上诉提出由于政策调整变化造成其所递交的材料增加，导致其目前需要提交的材料无法齐全，但未能提交相应证据予以支持，且政策的变化并不一定导致延期办证，故该上诉理由不予采纳；城市综合公司上诉还提出讼争房屋项目属于旧城改造，由政府主导且材料多无法齐全，属不可抗力原因，其应免责，因在合同签订时，城市综合公司就可以因有关事项导致延期办证而提出约定，但城市综合公司并未提出，现延期办证情形出现才主张该理由，明显不能成立。另外，双方关于逾期办证违约金的约定是以日为单位计算的，属于继续性债权，应该以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故城市综合公司主张黄丽娟的诉讼请求已超过诉讼时效的上诉理由亦不能成立，不予采纳。 综上，城市综合公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费774.1元，由上诉人漳州城市综合开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周志梅审判员王泽夫 审判员 林       莉 二〇一八年十二月二十日 法官助理王梓聪 书记员蔡燕玲