广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3751号 原告：李超贤，男，1974年12月14日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 原告：谢梅芳，女，1979年7月16日出生，汉族，住广西玉林市玉州区。 两原告共同委托诉讼代理人:陈继添,广西创想律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人:陈军,广西广为律师事务所律师。 被告：广西盛世翰林置业投资有限公司，住所地：广西玉林市玉**茂林镇茂林街**。统一社会信用代码：914509005640499342。 法定代表人：陈业林，董事长。 委托诉讼代理人：吴昭传、林毅，广西毅少传律师事务所律师。 原告李超贤、谢梅芳与被告广西盛世翰林置业投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理，于2018年11月28日公开开庭进行了审理。原告谢梅芳及二原告共同委托诉讼代理人陈继添、陈军，被告广西盛世翰林置业投资有限公司的委托诉讼代理人吴昭传、林毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李超贤、谢梅芳向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《［盛世．杏林居］认购协议书》；2、被告退回原告已交的购房款212484元（定金、车位款）给原告；因被告与原告签订合同后，被告单方毁约，被告赔偿原告信赖利益损失316520元（158.26平方米×2000元/平方米=316520元）；3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告广西盛世翰林置业投资有限公司签订《［盛世．杏林居］认购协议书》，约定原告向被告购买被告开发的位于玉林市玉东新区东侧［盛世．杏林居］房产。双方签订《认购协议书》后，原告依约向被告支付了购房总价款的30%的首付款（定金与车位款）合计212484元，被告亦出具《收款收据》。被告已取得原告购买房屋的《商品房预售许可证》，依据《认购协议书》的约定，原告多次到被告售楼部要求签订《商品房买卖合同》均遭拒绝，至起诉之日，被告尚未通知原告签订《商品房买卖合同》。起诉后，经原告到玉林市不动产登记中心查询，涉案房产已预告登记给他人。被告已严重毁约，致使原告购买被告房屋的合同不可能履行。现同地段商品房房价上涨了2000多元，原告现在购买同地段的商品房需多支出2000元/平方米，故被告应当赔偿原告信赖利益损失316520元（158.26平方米×2000元/平方米=316520元）。 被告广西盛世翰林置业投资有限公司辩称：本案应为商品房预约合同纠纷，被告已多次通知原告前来签署商品房买卖合同，而原告却不想承担水电开户费、天然气管道开户费，并提起恶意诉讼，原告存在严重违约行为，被告不存在任何违约行为，有权解除合同并出售涉案房屋给他人。原告要求赔偿信赖利益损失无事实和法律依据，且该损失额明显过高。 经审理查明：被告广西盛世翰林置业投资有限公司于2015年4月3日与玉林市第一人民医院签订《商品住宅定向开发合同书》，约定由被告定向开发玉林市玉东新区东侧［盛世．杏林居］商品住宅区，主要定向销售给玉林市第一人民医院职工。上述合同书第八条8.1款约定“定向开发商品住宅价格：均价3200元/平方米。以上价格均不包含天然气开户费、有线电视开户费、水电开户配套费、个人购买住宅契税、产权登记费和印花税等税费”。原告在报名购房时，被告在杏林居客户报名表已明示付款方式及时间节点详见《商品住宅定向开发合同》第八条。原告与被告于2016年11月13日签订《［盛世．杏林居］认购协议书》，认购杏林居5栋2501号房，实际认购单价3421.48元/平方米；被告于同日出具《收款收据》收到原告认购款212484元。《认购协议书》第二“认购条款”第（1）项约定“认购方须在签署本认购协议后我方客服通知时间期限内，协同此协议书、定金收据、身份证、有关证件、办理按揭所需所有资料及上述首期款到［盛世．杏林居］售楼部，签署认购方已认可的《商品房买卖合同》及办理相关购房手续。如认购方未在规定期限内前来与出售方签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭的，则视为认购方违约，所付定金不予退还，出售方有权对预定房产另行处置。由于认购方的原因导致银行不予贷款的，由认购方按《商品房买卖合同》或《补充协议》约定的方式付款。”第（7）项约定“水电、天燃煤气管道开户费收取由认购方承担。”2017年2月25日，原告向被告支付车位订金50000元。 另查明，2017年9月6日，因对水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题有异议，原告向本院提起诉讼，请求：依法确认被告超出2016年11月13日签订的《［盛世．杏林居］认购协议书》约定的实际认购单价外，另行收取的水电开户费110元/平方米和燃气管道开户费2350元/户的行为无效。之后本院作出一审判决：驳回原告的诉讼请求。原告不服上述判决，提出上诉。玉林市中级人民法院于2018年4月28日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。被告于2018年3月15日将涉案商品房出售给案外人并办理了商品房预售合同备案登记。 本院认为，本案原、被告属于商品房预约合同关系。案涉《认购协议书》尚不具备《商品房销售管理办法》第十六条“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”中的主要内容，在性质上属于预约合同。预约合同的目的为了促进合同当事人在公平、诚信原则下继续进行切磋协商，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予以支持。”的规定，在一方不履行订立买卖合同义务时，守约方可要求其承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。本案中，原被告双方因水电开户费、燃气管道开户费的交纳问题发生争议，原告因此另案起诉至法院。本院认为，《认购协议书》对于水电开户费、燃气管道开户费的收费标准没有做出明确约定，原告对此有异议而诉至法院并无不当，且原告在庭审中亦表示愿意按照法院的生效判决交纳水电开户费、燃气管道开户费给被告，签署商品房买卖合同。而被告却在争议处理过程中将涉案商品房出售给他人，致使原告无法合法取得涉案商品房，被告违反了诚实信用原则，已构成根本性违约。原告要求解除双方签订的《认购协议书》、退回购房款及车位款212484元的请求，有事实与法律依据，本院予以支持。《认购协议书》对不履行订立买卖合同义务的违约责任未作出明确约定。原告要求被告赔偿信赖利益损失316520元，从所提出的理由和依据分析，该损失额并不是基于《认购协议书》而造成的损失，而是基于《认购协议书》所指向的本约商品房买卖合同不能履行而可能造成的损失，本院不予支持。但是，被告至今仍然占用原告162484元的已付房款及50000元车位订金，其不当占用行为确实给原告造成了资金利息损失。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限”的规定，原告的资金利息损失分段计算，以162484元为基数，按年利率24%计算，从2016年11月13日起至款项清偿之日；以50000元为基数，按年利率24%计算，从2017年2月25日起至款项清偿之日。被告提出原告恶意诉讼、严重违约、被告不存在违约行为的抗辩理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释的规定》第二条之规定，判决如下： 一、解除原告李超贤、谢梅芳与被告广西盛世翰林置业投资有限公司签订的《［盛世．杏林居］认购协议书》； 二、被告广西盛世翰林置业投资有限公司返还原告李超贤、谢梅芳购房款、车位订金共计212484元及利息，利息分段计算：以162484元为基数，按年利率24%计算，从2016年11月13日起至款项清偿之日；以50000元为基数，按年利率24%计算，从2017年2月25日起至款项清偿之日； 三、驳回原告李超贤、谢梅芳的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费10245元，减半收取计5123元，由被告广西盛世翰林置业投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区玉林市中级人民法院。上诉人并应于上诉期限届满之日起七日内预交上诉费10245元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：农行玉林城东支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  高斯宜 二〇一八年十二月十七日 书记员  周一林