成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初4200号 原告：成都炭与炭餐饮管理有限公司，住所地：成都市锦江区锦官驿街******。 法定代表人：邵若芸，执行董事。 委托诉讼代理人：闫林，四川君益律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍琳，四川君益律师事务所律师。 被告：成都文锦建设投资有限责任公司，，住所地：成都市锦江区一环路东五段**阳光新业大厦**** 法定代表人：尤泽翰，董事长。 委托诉讼代理人：李静，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张明，广东金地（成都）律师事务所律师。 原告成都炭与炭餐饮管理有限公司（以下简称炭与炭餐饮公司）诉被告成都文锦建设投资有限责任公司（以下简称文锦投资公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告炭与炭餐饮公司的委托诉讼代理人闫林、伍琳，被告文锦投资公司的委托诉讼代理人李静到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告炭与炭餐饮公司向本院提出诉讼请求：1、依法请求被告支付原告违约金242571.5元；（根据租赁合同第16.6条约定，计算第三年度的三个月的租金）；2、依法请求被告支付装修损失共计人民币2000000元；3、依法请求被告退还租赁保证金人民币231030元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告于2014年5月与案外人上海华越楼餐饮管理有限公司（以下简称“华越楼公司”）签订《水锦界商铺租赁合同》，合同约定被告将坐落于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块的商铺，具体为C10号楼/幢三层C10-3-3号商铺出租给华越楼公司使用，租赁期限为5年，第一、第二年的租金为170元/月/平方米；第三、第四年的租金为178.5170元/月/平方米；第五年租金为193元/月/平方米。同时合同约定商铺的交付日期为2014年4月17日，并要求于2014年6月30日开业。后原告与被告及案外人华越楼公司三方签订《水锦界租赁合同承租人变更协议》，三方约定由原告继续承担《水锦界商铺租赁合同》项下案外人华越楼的一切权利、义务。合同签订后，原告按合同约定履行了自己的义务。但被告在履行过程多次拖延交付商铺，直到2014年6月才正式将房屋交付给原告，且交付时整个水锦界地块都处于一个施工状态，原告无法正常使用、装修该商铺。在合同的履行过程中，原告发现经常有消防执法人员前来检查，便向被告询问相关事由，在多次督促询问被告后，原告得知被告至今未办理出该商铺的房产权证，整个水锦界地块也没有通过消防安全检查。2017年11月，被告单方面通知原告解除合同，并擅自停止了对原告商铺的水电供应，原告迫于无奈只能停止经营。原告认为，被告非但在没有房屋产权证的情况下，欺骗原告将案涉房屋出租给原告，且在履行过程中单方面解除合同，这一系列的行为已经构成根本违约并严重损害了原告的合法权益，现依据相关法律之规定将本案诉至贵院，以维护原告的合法权益。 被告文锦投资公司辩称，自承接原承租人合同义务后，原告方存在未履行合同的违约行为，原告是自始有违约行为，并构成根本性违约，并导致合同解除，无权向我方主张违约金；原告公司是于2014年11月4日才成立，公司于2015年12月21日才签订了变更协议，该商铺装修费用是原承租人华越楼公司装修的经营性投资，与原告无关即使有关也是原告与原承租人的纠纷，与被告无关；租赁保证金是基于原告的单方违约行为而导致合同终止，根本合同4.4.4条约定，原告无权要求返还。案涉房屋因为原告没有经营，走的时候将全场的装修都砸毁，我方工作人员第二天上班时发现后拍了照，我方为了对房屋进行管理故锁门，至今我方都没有对案涉房屋进行拆除，合同约定原告若不再经营应当将商铺拆除恢复原状后交付给我方。 经审理查明，经审理查明，2014年5月5日，出租方文锦投资公司（甲方）、承租方上海华越楼餐饮管理有限公司（以下简称华越楼餐饮公司）（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将座落于成都市锦江区水井坊历史文化保护街区C地块（水锦界）的商铺，具体铺位信息及编号为：C10号楼/幢三层C10-3-1号商铺，出租给乙方使用。甲乙双方经协商该商铺暂定租赁面积以453平方米计取，最终租赁面积以甲乙双方测量的为准，如有异议，最终实际租赁面积以甲方委托国家认证的测绘机构按上述套内建筑面积约定的标准实际测量结果为准。测绘费用由双方平均分担。经营范围包括：餐饮。租赁期限为5个租赁年度，自起租日开始起算，至次年当日的前一日为第一租赁年度，以后每个租赁年度均按此方式顺延及计算，直至租赁期限届满。租赁期限内，该商铺租金为：基本租金、提成租金。每月的基本租金与提成租金，两者中取较高者为当月乙方应向甲方支付的租金金额。租金已包含需交付之物业管理费及推广费。（1）基本租金：以月保底租金为基数乘以十二个月乘以该商铺租赁面积计算得出。月保底租金为乙方租赁该商铺应缴纳的每月最低租金标准。第一个租赁年度：月保底租金为170元/月/平方米。第二个租赁年度：月保底租金为170元/月/平方米。第三个租赁年度：月保底租金为178.5元/月/平方米。第四个租赁年度：月保底租金为178.5元/月/平方米。第五个租赁年度：月保底租金为193元/月/平方米。第一个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率10%；第二个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率11%；第三个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率11%；第四个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率12%；第五个租赁年度，月提成租金为月销售额乘以提成扣率12%。乙方租赁保证金数额相当于3个月的基本租金，共计231030元。自签署本协议书之日起5个工作日内由乙方向甲方交纳。乙方在签署《租赁意向书》后已经向甲方交纳的租赁诚意金77010元于签署本合同之日起自动转作乙方租赁保证金的一部分。该商铺的交付日期约定为2014年4月17日，具体交付时间由甲方书面通知，乙方应当按照甲方通知的交付日验收并接收该商铺。约定交付日与实际交付日不一致的，以实际交付日为准。乙方享有90天的免租装修期，自该商铺交付日之次日起算。乙方应于2014年5月30号试营业，2014年6月30日开业，如合同履行过程中，甲方调整水锦界项目整体开业日的，则开业日以甲方通知的整体开业日为准。基本租金应按月支付，乙方应于每月25日或之前支付下个月的基本租金。甲方每月第10日前依据本合同约定的方式计算上月提成租金。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、物业管理费、推广费、能源费用、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可同时行使的任何其他权利或补救方法）。甲方应在抵扣行为发生后书面通告乙方。乙方应在收到前款所述书面抵扣通知的10日内把被甲方扣除部分的租赁保证金重新补足并存放于甲方。如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。物业管理费：1、物业管理费按该商铺租赁面积计算，标准为每月每平方米75元。甲方或物业管理公司提供的具体物业管理服务内容具体见本合同第十二条的约定；2、租赁期间，甲方或物业管理公司有权根据经营情况和管理成本适当调整水锦界的物业管理费。每次调整前，甲方或物业管理公司须提前30日以书面方式通知乙方。乙方商铺物业管理费的调整幅度按甲方或物业管理公司的调整幅度交纳。甲方将不时为水锦界整体项目进行商业推广活动，乙方同意接受甲方的推广活动并承诺支付推广费。推广费按该商铺租赁面积计算，标准为5元/月/平方米。乙方须自行负担与该商铺使用有关的水费、电费、燃气费、电话费、网络宽带费及其他费用。对于乙方使用商铺所发生的各项能源费用，均由甲方设置专用计量仪表按照乙方实际使用量支付。乙方依据本合同应支付的租金（包括物业管理费、推广费）及其他费用可以以银行转账的方式存入甲方指定的账户。乙方验收该商铺时，应当谨慎和适当的检查该商铺；如果乙方认为该商铺存在安全缺陷，应当于验收当日书面通知甲方由甲方负责及时进行相应的修复或整改。甲方完成修复或整改，经乙方确认并签署《交付确认书》。但是需特别明确的是，乙方提出的问题均应当在租赁双方约定的交付条件范围之内，而且应当清楚、准确、合理，并符合中国现行的相关的施工技术规范，对甲方而言具备可行性。否则，视为该问题不存在或相关的标准已经达到。乙方应于该商铺交付日根据甲方要求全额支付装修管理费、装修押金。装修管理费=租赁面积×30元。免租装修期大于3个月的，装修管理费双方另行协商确定。乙方应在入场装修日前向甲方指定的物业公司交纳装修押金。装修押金的支付标准为店铺面积小于100平方米（含100平方米）的，装修押金按2千元人民币收取；店铺面积大于100平方米小于1000平方米（不含1000平方米）的，装修押金按每平米20元人民币收取；店铺面积大于1000平方米的，装修押金按2万元人民币收取；主力店（超市、百货、影院类）装修押金按20万元人民币收取。免租装修期内，乙方除免交租金外，本合同及甲方相关管理规定的其他义务均不免除。除非本合同另有特别明确的规定，免租装修期不因任何原因而延长。同时，双方确认，甲方提供的免租装修期是基于乙方在履行本合同过程中没有重大违约的前提下给予乙方的优惠。在租赁期内，如因乙方原因导致本合同无法继续履行的或因乙方违约导致甲方单方面解除本合同的，则乙方不享受免租装修期免交租金的优惠，乙方应按本合同约定的第一租赁年度的基本租金标准向甲方补交该期间的全部租金。如因乙方原因，自该商铺交付之日起15日内仍未开始进行装修工程，甲方有权收回该商铺，解除本合同并追究乙方的违约责任，租赁保证金作为违约金赔偿给甲方，甲方损失超过租赁保证金的，甲方仍有权追索。若因乙方原因，于免租装修期届满未能完成装修的，乙方可继续装修并达到该商铺的开业条件，但前述期限不得超过30日，且从免租装修期届满之次日起计租。甲方指定的物业管理公司负责水锦界公共区域的物业管理事项。甲方可将本合同书载明之权利或其一部分授予物业管理公司行使。如果乙方未按照本合同第14.1条及第14.2条的规定交还该商铺（以签订《商铺交还确认书》为准）或虽未签署《商铺交还确认书》，但乙方人员已实际撤离该商铺的，甲方有权在租赁期届满或提前终止日后任何时间内自行或选择在公证机关的公证下进入该房屋，该商铺内的遗留的一切物品将被视为垃圾或乙方放弃该等物品所有权及一切权利的放弃物，甲方有权将该等物品搬离该商铺或按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃、作为垃圾处理或以任何其他方式处分，并该商铺内的一切装修、附属设施、设备拆除、修复和恢复原状，收回该商铺，而无需给予乙方任何补偿。甲方在上述过程中为完成该等恢复原状而发生的公证费、律师费、清理费、保管费、拆除费、修复费及恢复费等一切费用均由乙方承担。如果乙方未按照本合同第14.1条的规定交还该商铺，则甲方或物业管理公司有权采取对该商铺停止水、电等能源供应、控制人员从该商铺进出、阻止乙方继续开业经营等强制措施。签订本合同时，乙方应具备履行本合同项下权利义务的合法资格，如乙方是自然人或存在无合法资格经营该商铺的其他情况，则乙方应在该商铺开业前设立具备经营该商铺合法资格的主体，包括但不限于公司、个体工商户等经济组织，并与甲方签订必要的权利义务转让协议，由上述新设立的主体承继乙方在本合同项下的权利义务，同时乙方应对新设立的主题履行本合同项下的义务的行为承担连带保证责任。除必要的合法资格外，乙方设立的经营主体必须同时达到合法的经营资质、授权等必要条件。在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付或补缴租金等按本合同约定乙方应缴费用的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金。在装修免租期和租赁期限内，乙方逾期支付水、电、燃气、空调及其他费用，每逾期一日，应按上述费用的2‰或国家有关规定交付滞纳金。乙方逾期支付上述款项超过10日或其他违约行为超过3日，则甲方有权书面通知（以在该商铺粘贴通知或以合同约定的送达方式）乙方在一定时限内补齐相关费用及滞纳金或作出相应整改，乙方在上述时限仍未能补齐相关费用及滞纳金的或作出相应整改，甲方有权采取相应措施禁止乙方商铺的经营且禁止乙方将商铺内任何物品搬离商铺。在甲方采取措施禁止乙方商铺经营期间，乙方仍须按照租赁合同的规定缴纳租金和各项费用。本合同签订后，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面终止本合同或采取相应措施禁止乙方继续经营直至乙方根据合同履行义务更正违约行为，甲方收回该商铺，且无需对乙方作出任何赔偿，而由此造成甲方损失的，乙方应予以赔偿：拖延支付租金、租赁保证金或其他费用连续超过15日或累计超过30日（无论是否正式追索）。甲方依据本合同第17.5条单方面终止合同的，应当书面通知乙方，本合同自解除合同的书面通知到达乙方时即行解除，乙方应按本合同相关约定交还租赁商铺。租赁保证金作为违约金赔偿给甲方；若租赁保证金不足赔偿甲方损失的，乙方还应负责赔偿差额部分，同时乙方不得因其违约行为导致本合同解除而要求甲方给予任何赔偿，包括但不限于商铺装修费、货品损失等费用。本合同租赁期满或不论因何种原因提前解除，但如存在乙方欠缴租金和其他费用等各项费用或乙方存在未赔偿甲方损失等情形的，甲方有权采取相应措施禁止乙方将商铺内任何物品搬离，在此种情况下，乙方同意将该商铺内遗留的任何物品的所有权及全部权利无偿转让给甲方，而乙方无权要求甲方给予任何补偿或要求用上述物品抵免乙方欠缴的租金和费用及乙方在《租赁合同》项下其他相关义务。如以电子邮件形式发送，则数据电文以联系人发出的首次时间，视为到达时间。甲方在乙方租赁商铺门口或其他醒目位置张贴文件、在该商铺之任何部位留置文件或将文件张贴于水锦界告示栏，即视为已合同通知乙方。留置或张贴之日为送达日。 出租人文锦投资公司（甲方）、原承租人华越楼餐饮公司（乙方）、新承租人炭与炭餐饮公司（丙方）签订《租赁合同承租人变更协议》，约定：甲乙双方于2014年5月15日签订《水锦界商铺租赁合同》，约定由甲方向乙方出租、乙方向甲方承租水锦界9栋10号房屋，面积为453平方米。乙方已按约向甲方支付租赁保证金231030.00元，甲方已按约将租赁商铺交付给乙方。现乙方向甲方提出申请，希望将租赁合同项下乙方作为承租人的全部权利义务转让给丙方，由丙方继续在租赁房屋内以炭与炭名称/商品对外经营，并用于从事韩国料理经营项目，甲方同意配合。各方同意，自本协议签订之日起，将租赁房屋的承租人，亦即租赁合同约定的承租人，由乙方即上海华越楼餐饮管理有限公司变更为丙方即成都炭与炭餐饮管理有限公司。各方同意，尽管自本协议生效之日，承租人由乙方变更为丙方，但前述乙方在履行租赁合同过程中已向甲方支付的费用，均直接结转为丙方依租赁合同约定须向甲方支付的费用，甲方不向乙方退还。对于按照租赁合同乙方应当支付，但尚未支付的各项费用，丙方应当履行付款义务，按照租赁合同中的约定向甲方按时、足额的进行支付。丙方在租赁合同约定的租赁期限内享有炭与炭品牌的使用权。乙方就本协议生效之日起丙方对租赁合同项下义务的履行情况与丙方一并向甲方承担连带责任。本协议双方确认，甲方给予丙方记租日优惠政策，具体优惠期限自2014年11月11日起至2015年05月08日止，优惠期间甲方对丙方的租金、推广费以及物业管理费进行减免；此外，丙方必须全权承担自2015年05月09日之日起原华越楼合同项下所拖欠的租金、推广费以及物业管理费。 2014年4月24日，文锦投资公司将涉案租赁商铺交付炭与炭餐饮公司使用，双方并签署了《交铺记录表》。 合同签订后，华越楼餐饮公司向文锦投资公司支付履约保证金231030元、房屋租金40770元、推广费2265元、物业管理费33975元。华越楼餐饮公司未向文锦投资公司支付从2014年7月24日起至2014年8月28日止的装修超期费20385元（453平方米×30元/平方米×1.5），华越楼餐饮公司从2014年8月24日起未向文锦投资公司支付租金、物业管理费、推广费。炭与炭餐饮公司从2015年5月9日起未足额向文锦投资公司支付租金、物业管理费、推广费。炭与炭餐饮公司于2016年7月5日向文锦投资公司支付60000元、2016年8月8日支付10000元、2016年8月31日支付30000元、2016年9月13日支付30000元、2017年1月5日支付20000元、2017年1月11日支付30000元、2017年1月20日支付100000元、2017年2月24日支付100000元，共计支付380000元。 2015年2月11日、2015年6月8日、2015年11月25日、2015年12月25日、2016年6月3日、2016年6月8日、2016年12月30日、2017年5月9日，文锦投资公司通过发送电子邮件的方式向炭与炭餐饮公司发出《催收通知》。2017年11月24日，文锦投资公司通过发送电子邮件方式向炭与炭餐饮公司发出《催收通知》，内容有：截止发函当日，我司尚未收到贵司缴纳的各项费用：从2014年8月1日起至2017年11月23日止的推广费65911.5元、从2014年8月1日起至2017年11月23日止的物业管理费1013632.5元、装修超期费20385元；贵司已构成违约，根据《租赁合同》之约定，贵司逾期支付上述费用需按日承担滞纳金1805759.88元；现函告贵司请于2018年4月30日前缴付各项欠款。 2017年11月23日，文锦投资公司采用发送电子邮件的方式向炭与炭餐饮公司发出《水锦界商铺租赁合同解除通知书》，内容有：贵方未能按约定履行支付租金、物业管理费、推广费等义务，我方多次催促补缴租费，但贵司至今拒不履行支付义务；自即日起解除与贵方于2014年签订的《水锦界商铺租赁合同》；贵方于收到本解约通知书之日起5个工作日内，到水璟唐办公室向我方结清所拖欠的租金等共计2269986.68元、滞纳金3401340.31元，并支付违约金；同时请贵方于结清所拖欠的租金等全部费用之日起10日内将商铺内物品腾空，并将商铺恢复原状交还我方；如贵方未按上述通知时间履行支付欠款及腾退房屋义务，我方将采取包括但不限于以履约保证金冲抵所欠缴费用、留置处理商铺内物品、收回商铺另行出租等措施维护自身合法权益，同时我方将保留依法向贵方追索所欠租金款项以及相关违约责任的权利。 2017年12月8日，文锦投资公司在涉案租赁商铺门口张贴《商铺收回告知函》，内容：因贵司长期拖欠我司租金及物业等费用原因，我司已决定于2017年11月23日起解除与贵司签订的《水锦界商铺租赁合同》，经贵司申请，我司同意贵司继续使用该商铺至2017年12月10日止。 2017年12月，炭与炭餐饮公司停止经营，并已搬离在涉案商铺内的部分物品。 另查明，2017年3月21日，文锦投资公司取得涉案商铺建设工程规划许可证。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照复印件、法定代表人身份证明书、被告企业信息查询单复印件、《水锦界商铺租赁合同》、《水锦界租赁合同承租人变更协议》、华越楼公司与上海住总集团建设发展有限公司签订的《餐饮店装修合同》、收据（4张）、关于地下二层施工的温馨提示、2015年4月9日关于消防联动测试的通知单、2015年5月15日关于消防联动测试的通知单、关于“炭与炭”商户租金等费用收缴沟通结果的请示的邮件截图及内容、被告于2017年10月22日、12月8日、12月11日向原告发送的《水锦界商铺租赁合同》解除通知书、商铺收回告知函、告顾客书、建设工程规划许可证、华越楼公司给予“姜延安”的授权委托书、收铺通知单、交铺记录表、成都市锦江区工商行政管理局和成都市公安局锦江区分局水井坊派出所出具的证明、原告营业执照、税务登记证、组织机构代码证、餐饮服务许可证、卫生许可证、法定代表人身份证复印件、原告给予“金永峰”的授权委托书、受托人金永峰的身份证复印件、2014-11-7姜延安签字的承租户收费通知单、2014-11-19金永峰签字的租金费用催缴函、2014-12-5姜延安签字的承租户收费通知单、2015-2-11、2015-6-8、2015-11-25、2015-12-25、2016-6-3、2016-6-8、2016-12-30、2017-5-9邮件催收截屏及邮件内容和附件、2017-11-23邮件解除《水锦界商铺租赁合同》通知书及邮件内容和附件、2017-11-29、2018-4-27邮件催收截屏及邮件内容和附件、2017-12-8商铺收回告知函及公示照片、原告未经营离场后店铺内的现场照片、案涉商铺的商家2014年12月至2017年11月期间商铺每日销售额报表、清铺C9三楼商铺韩国料理报价单。 本院认为，文锦投资公司与华越楼餐饮公司签订的《商铺租赁合同》，文锦投资公司与华越楼餐饮公司、炭与炭餐饮公司签订的《租赁合同承租人变更协议》均系各当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。各方均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点在于：一、文锦投资公司是否具有涉案商铺的出租权；二、文锦投资公司是否应向炭与炭餐饮公司赔偿装修损失，并支付违约金；三、文锦投资公司是否应向炭与炭餐饮公司退还保证金。 一、文锦投资公司是否具有涉案商铺的出租权。庭审中，炭与炭餐饮公司主张文锦投资公司未办理涉案商铺的所有权证，故无出租权也无权收取租金。根据庭审查明的事实，文锦投资公司于2017年3月21日取得涉案商铺建设工程规划许可证，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，故文锦投资公司具有涉案商铺的出租权。 二、文锦投资公司是否应向炭与炭餐饮公司赔偿装修损失，并支付违约金。炭与炭餐饮公司主张因文锦投资公司未提供商铺建设工程消防验收报告，导致其合同目的无法实现，但炭与炭餐饮公司未提供证据证明文锦投资公司未提供租赁商铺建设工程消防验收报告影响涉案商铺的正常使用及业态经营，且炭与炭餐饮公司在承租期间处于正常营业的状态。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，故炭与炭餐饮公司依据文锦投资公司未提供租赁商铺建设工程消防验收报告主张合同目的无法实现的主张，本院不予采纳。根据庭审查明的事实，文锦投资公司无违约行为，故对炭与炭餐饮公司要求文锦投资公司赔偿装修损失，并支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、文锦投资公司是否应向炭与炭餐饮公司退还履约保证金。根据庭审查明的事实，华越楼餐饮公司向文锦投资公司支付履约保证金231030元，根据《商铺租赁合同》中有关于“如在租赁期限内，因乙方的原因导致本合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任”，《租赁合同承租人变更协议》中关于“各方同意，尽管自本协议生效之日，承租人由乙方变更为丙方，但前述乙方在履行租赁合同过程中已向甲方支付的费用，均直接结转为丙方依租赁合同约定须向甲方支付的费用，甲方不向乙方退还”之约定，该约定是对华越楼餐饮公司违约的处罚，但违约方承担违约金的原则应以给守约方造成的实际损失为限。因华越楼餐饮公司、炭与炭餐饮公司违约致使文锦投资公司出租房屋收取租金的合同目的无法实现。故本案根据华越楼餐饮公司、炭与炭餐饮的违约程度，本院确认，华越楼餐饮公司向文锦投资公司交纳的保证金231030元（三个月租金）作为违约金，以赔偿文锦投资公司的损失，该履约保证金不予退还。故对炭与炭餐饮公司要求文锦投资公司返还履约保证金的诉讼请求，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下： 驳回原告成都炭与炭餐饮管理有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费26589元，由原告成都炭与炭餐饮管理有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  李福康 人民陪审员  李 菁 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  黄国川