福建省仙游县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0322民初118号 原告：林锐群，男，1987年5月22日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：吴晨宇，福建律海律师事务所律师。 被告：福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第**，统一社会信用代码913503225653921956。 负责人：许奎南，监事。 被告：仙游红博汇商业管理有限公司，住所地福建省仙游县宝泉工艺产业园古典工艺研究中心第**,统一社会信用代码91350322310791733Y。 法定代表人：白溢龙，董事长。 被告：福建省红馆古典工艺品有限公司，住所地福建省仙游县鲤城街道洪桥社区鲤洪街****，统一社会信用代码91350322589587990J。 法定代表人：林建群，董事长。 上述三被告的共同委托诉讼代理人：严君、许沙勇，北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师。 被告：福建省仙游怀古木业有限公司，住所，住所地福建省仙游县榜头镇泉山村鸡仔城社会信用代码91350322796067234T。 法定代表人：林志权，总经理。 委托诉讼代理人:黄金重、黄森敏,福建莆中律师事务所律师。 原告林锐群与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司（以下简称鑫隆公司）、仙游红博汇商业管理有限公司（以下简称红博汇公司）、福建省红馆古典工艺品有限公司（以下简称红馆公司）、福建省仙游怀古木业有限公司（以下简称怀古公司）物权保护纠纷一案，本院于2018年2月7日立案后，红博汇公司在答辩期内向本院提出管辖权异议，请求将该案移送至漳州市中级人民法院审理，本院经审查依法裁定驳回仙游县红博汇商业管理有限公司对本案管辖权异议的申请。红博汇公司不服裁定，上诉至莆田市中级人民法院，莆田市中级人民法院于2018年9月25日作出（2018）闽03民辖终241号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用普通程序，于2018年11月19日公开开庭进行审理。原告林锐群的委托诉讼代理人吴晨宇，被告鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司的共同委托诉讼代理人许沙勇，被告怀古公司的委托诉讼代理人黄金重到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 林锐群向本院提出诉讼请求：1.判令鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司、怀古公司腾空坐落在仙游县店铺，并将上述店铺返还给林锐群；2.判令鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司、怀古公司按每月9966元的标准向林锐群支付自2016年7月16日起至实际腾退上述店铺之日止的占有使用费。 事实和理由：2013年12月28日，林庆财、林新富、林白兰、林颖、林锐雄、林锐群与鑫隆公司订立《商品房买卖合同》。前者向后者购买仙游县鲤城街道北宝峰社区紫檀南街3777号1号楼一层的所有店铺计55个，店铺的建筑面积为9271.22平方米。当日，鑫隆公司向林庆财、林新富、林白兰、林颖、林锐雄、林锐群交付了店铺，并承诺店铺对外出租的期限只有三年（即自2013年7月16日起至2016年7月15日止）。同日，以林庆财、林新富、林白兰、林颖、林锐雄、林锐群为甲方，仙游汇英通商业管理有限公司为乙方，鑫隆公司为丙方，三方订立《委托代理合同》一份。《委托代理合同》约定，上述所有店铺在2016年7月15日之前由乙方仙游汇英通商业管理有限公司全权代理出租、经营，收益归乙方、丙方所有，2016年7月15日委托期满后甲方收回店铺。2014年1月6日，《商品房买卖合同》办理了登记备案。2014年3月7日，仙游县住房和城乡规划建设局颁发了房屋所有权证。其中101室至112室登记在林新富、林颖、林锐雄、谢明霞名下，113室至122室登记在林锐群名下，123室至125室登记在林白兰、武奇峰名下，126室至132室登记在林庆财、颜碧英名下，133室至142室登记在林锐群名下，143室至155室登记在林锐雄、林颖名下。 2016年7月15日委托期满后，鑫隆公司拒绝返还店铺。鑫隆公司与红博汇公司、红馆公司炮制出租赁合同和承包合同，占有林锐群所有的店铺并予以出租。现怀古公司占用133室、134室店铺（建筑面积合计332.2平方米）作为经营红木家具的场所。林林锐群多次要求收回店铺遭到拒绝。综上，林锐群作为店铺的所有权人，对店铺享有完整的物权，故依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定提起诉讼。 鑫隆公司辩称：一、林锐群与鑫隆公司对涉案房产的买卖交易并非双方的真实意思表示。本案诉争房产从源头上看整个交易过程涉及了张双兰职务侵占及集资诈骗等刑事犯罪行为，系张双兰与陈建伟、林碧钦等人串通将个人债务转化为公司债务，进而串通将公司资产低价抵债，并转卖获取暴利的犯罪行为。因此，本案中即使林锐群表面上取得了房产证，但是其仍不是诉争房产的合法所有权人，无权就诉争店面主张任何权利。理由：1.张双兰因涉嫌集资诈骗、职务侵占等犯罪行为，已经由省公安厅正式立案，目前案件已经移交漳州市人民检察院审查起诉。2.诉争店面系陈建伟等人与张双兰串通签订的《商品房买卖协议书》（编号：1-20131107-0102）中被张双兰非法销售的店面之一。2013年11月7日（纸面落款时间）张双兰隐瞒公司其他股东私用鑫隆公司公章及私刻已过世的鑫隆公司法人代表钟文坚私章与林碧钦签署了《委托销售协议书》一份，约定鑫隆公司委托林碧钦销售博览城1号楼，佣金2600万元。其时，博览城销售火热，且已有委托正规销售公司在正常销售，约定佣金2600万元明显为恶意侵占。对委托销售协议书是张双兰个人安排，完全没有通过股东会决议，公司股东对此完全不知情。2013年11月8日，林碧钦即安排谢开满、林新富等6人与张双兰控制下的鑫隆公司签订了所谓“包销协议”，约定1号楼一、二层包销价为12000元/平方米，三、四层单价9000元/平方米。但相邻的2号楼一、二层单价35000元/平方米，三、四层均价约为18000元/平方米。上述委托销售协议、包销协议，鑫隆公司从股东到销售部乃至鑫隆公司正常渠道的销售代理商对此均不知情，完全是张双兰利用职务之便与林碧钦串谋炮制的。并且上述所谓包销的房款在转入鑫隆公司账户的当天，张双兰即通过与鑫隆无关的空壳公司转还给林碧钦、陈建伟等人。因此，本案从程序上就应当驳回诉讼请求并移送公安机关或者检察机关；二、本案诉争房产是由林锐群通过张双兰与林碧钦、陈建伟等人串通实施职务侵占犯罪所获得的，其本质在法律上属于赃物，应当返还给鑫隆公司。因此，林锐群所谓的享有诉争房产的产权是无效的，应当由法院依法予以撤销；三、根据“买卖不破租赁”的法律规定，诉争店面上存在正在履行中的租赁合同，林锐群无权要求收回房产。2012年2月28日，鑫隆公司与红馆公司签订《商铺租赁合同》一份，约定鑫隆公司将中国古典工艺博览城1#号楼商铺出租给红馆公司，租赁期限为20年，自2012年2月28日至2032年2月28日。而林锐群在诉状中称购买诉争店面的时间为2014年。综上，鑫隆公司认为本案从程序上应该先通过发函询问公安机关或者检察机关，如本案确实涉及张双兰刑事犯罪，且林锐群取得的诉争房产的产权证也是无效、可撤销的。鑫隆公司请求根据双方提供的证据、根据民事诉讼法、证据规则等相关法律规定，驳回林锐群全部的诉讼请求。 红博汇公司辩称：一、根据“买卖不破租赁”的法律规定，涉案房产存在正在履行的租赁合同。鑫隆公司与红馆公司于2012年2月28日签订《商铺租赁合同》一份，约定鑫隆公司将中国古典工艺博览城1#号楼商铺租赁给红馆公司，租期20年，自2012年2月28日至2032年2月28日。根据合同法第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。即使涉案房产的所有权人发生变化，租赁合同也继续有效，因此，本案鑫隆公司与红馆公司签订的商铺租赁合同继续有效，且尚在履行中；二、红博汇公司有权将涉案房产对外进行出租，林锐群无权要求红博汇公司返还涉案房产及支付任何费用。红馆公司在承租中国古典工艺博览城1#号楼商铺后，于2014年9月30日将1#号楼的商铺承包给红博汇公司，由红博汇公司进行经营，承包经营期限10年，自2014年10月1日起至2024年9月30日止。红博汇公司经营包括出租涉案店铺均有合法的权利来源，红博汇公司没有侵犯林锐群的任何权益，并且林锐群对于该事实也十分清楚。综上，红博汇公司的出租涉案店铺的权利来源于鑫隆公司与红馆公司之间的租赁合同，是有权将涉案房产对外进行出租，请求驳回林锐群对红博汇公司的诉讼请求。 红馆公司辩称，与鑫隆公司、红博汇公司的答辩意见一致。 怀古公司辩称，与鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司的答辩意见一致。至今为止怀古公司均按照租赁合同约定及时支付租金，林锐群与鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司之间的物权纠纷与怀古公司无关。假如法院判决支持林锐群的诉讼请求，租赁期限届满，怀古公司愿意与林锐群协商或是搬离案涉房屋。 在本案审理过程中，林锐群对其主张提供以下证据： 一、鑫隆公司与林锐群签订的《商品房买卖合同》一份，欲证明：2013年12月28日，林庆财、林新富、林白兰、林颖、林锐雄、林锐群与被告福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司订立《商品房买卖合同》。前者向后者购买仙游县鲤城街道北宝峰社区紫檀南街3777号1号楼一层的所有店铺计55个，店铺的建筑面积为9271.2平方米，并于2014年1月6日在仙游县房地产管理中心办理备案登记。 二、林庆财、林锐群、林瑞雄、林颖、林新富、林白兰与仙游汇英通商业管理有限公司和鑫隆公司签订的《委托代理合同》复印件一份，欲证明：2013年12月28日，以林庆财、林新富、林白兰、林颖、林锐雄、林锐群为甲方，仙游汇英通商业管理有限公司为乙方，鑫隆公司为丙方，三方订立《委托代理合同》；《委托代理合同》约定，仙游县鲤城街道北宝峰社区紫檀南街3777号1号楼一层的所有店铺在2016年7月15日之前由乙方仙游汇英通商业管理有限公司全权代理出租、经营，收益归乙方，丙方所有，2016年7月15日委托期满后甲方收回店铺。 三、仙游房权证鲤字第××、20××07号房屋所有权证一份，欲证明：林锐群于2014年3月7日取得坐落在仙游县的房屋所有权证，是上述店铺的所有权人。 四、照片一张，欲证明：林锐群所有的店铺被怀古公司侵占作为红木家具经营场所。 五、福建省仙游县人民法院（2016）闽0322民初2647号民事判决书，欲证明：仙游县鲤城街道北宝峰社区紫檀南街3777号1号楼二层的部分店铺也被鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司及租户占用；法院判令鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司及租户腾空并返还店铺；这部分店铺每月的占有使用费按每平方米30元乘以店铺建筑面积来计算。 六、怀古公司的内资企业登记基本情况表一份，欲证明：怀古公司的主体情况。 七、商铺租赁合同一份，欲证明：2016年4月份1号楼2层的月租金为30元每平方米。 红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司的质证意见为：对证据一的真实性没有异议，但对其合法性有异议，假设买卖合同成立，签订的时间也是在租赁时间之后，且鑫隆公司认为本案的商品房买卖合同包含在张双兰刑事犯罪之中，因此本案的商品房买卖合同只能在张双兰刑事犯罪审结后才能确认。对证据二的真实性、合法性均有异议，这组证据恰恰能证明本案涉及张双兰刑事犯罪，因为仙游汇英通商业管理有限公司是张双兰全权控制的公司，也是巨额不法资金流转的主要主体，仙游汇英通商业管理公司在张双兰控制下直接收取的鑫隆公司的大部分对外售房款。对证据三的真实性没有异议，但取得权利来源涉及刑事犯罪。对证据四没有异议，目前案涉店铺由怀古公司作为使用人在经营红木家具。对证据五真实性没有异议，但是（2016）闽0322民初2647号已被发回重审，尚未生效。对证据六的三性无法确认。对证据七认为与本案无关，目前红博汇公司并未向租户收取租金，仅收取物业管理费。 怀古公司的质证意见：对证据一、二、三、五同意其他被告意见。对证据四没有异议。对证据六的三性无法确认。对证据七的三性无法确认。 本院审查认为，1.红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司、怀古公司对林锐群提供的证据一、三、四、五的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认；2.红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司、怀古公司对林锐群提供的证据二的真实性、合法性有异议，但证据二上均盖有鑫隆公司的印章，而红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司又未对其上鑫隆公司的印章提出异议，故本院对证据二的真实性可予以认定。3.红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司、怀古公司对证据六的真实性无法确认，因证据六为怀古公司的内资企业登记基本情况，且该份证据盖有仙游县工商局档案证明专用章，系相关部门出具的具有公信力的文书，其真实性应予以确认。4.证据七系与案外人的租赁合同，与本案无关，本院不予审查。综上，本院对林锐群所提供的上述六组证据的真实性均予以确认。至于能否证明林锐群的主张，在分析双方争议问题时进一步评析。 在本案审理过程中，鑫隆公司对其主张提供以下证据： 一、2014年9月30日《承包经营合同》和2012年2月28日《商铺租赁合同》及规划许可证等复印件各一份，欲证明：红馆公司于2012年2月28日与鑫隆公司签订《商铺租赁合同》，约定鑫隆公司将古典工艺博览城1#楼出租给红馆公司使用，期限自2012年2月28日至2032年2月28日。2014年9月30日，红博汇公司与红馆公司及鑫隆公司签订《承包经营合同》，由红馆公司将1#楼商铺承包给红博汇公司经营，承包经营期限为10年。 二、《立案告知书》[闽公立字（2015）00278号]复印件一份，欲证明：张双兰涉嫌集资诈骗刑事等犯罪于2015年12月28日由省公安厅以闽公立字（2015）00278号案正式立案侦办。 三、《委托销售协议》、《商品房买卖协议书》（编号：1-20131107-0102）、《商品房买卖协议书》（编号：1-20131107-0104）、诉争店面购房款支付及流转账，欲证明：张双兰与高利贷者林碧钦、陈建伟等人将双方往来款、高利贷借款等款项以购房款的形式进行掩盖，在将款项支付到鑫隆公司后，马上由张双兰操控支付到张双兰名下公司，张双兰又转还给了林碧钦、陈建伟等人。张双兰的行为已经涉及职务侵占犯罪，而林碧钦、陈建伟等人是张双兰职务侵占犯罪的共犯，本案诉争店面就是张双兰职务侵占的证据，也是赃物之一。 四、（2018）最高法民申3024号民事裁定书。欲证明：诉争项目涉及的商品房买卖合同纠纷案件，被最高人民法院以涉及刑事案件认定应驳回起诉移交公安机关，判决裁定再审申请。 五、红博汇公司与怀古公司签订的《房屋租赁协议》复印件一份。欲证明：目前涉案房屋的承租情况，是由红博汇公司出租给怀古公司，而红博汇的转租权利是来源于其与红馆公司之间签订的承包经营合同。 林锐群的质证意见为：1.对证据一的真实性不予认同，（1）涉案商铺面积达36595.1平方米，在租赁期限前5年内免租金，第六年起租金每年每平方米6元，这不符合常理。（2）即使两份合同是真实的，它们也无效，基于物权优于债权的原则它们不得对抗物权人。鑫隆公司自始至终没有店铺出租权，自然无权将店铺出租。红博汇公司、鑫隆公司与红馆公司于2014年9月30日订立的《承包经营合同》是由《商铺租赁合同》衍生，后者无效，前者自然无效。《承包经营合同》订立时，原告已经取得店铺的房屋所有权证（原告于2014年3月7日取得房屋所有权证）。红博汇公司、鑫隆公司与红馆公司三方擅自对原告的房产私相授受，侵犯原告的合法权益。（3）红博汇公司、鑫隆公司与红馆公司三方恶意串通，订立的《商铺租赁合同》及《承包经营合同》损害他人利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项的规定，这两份合同当然无效。且没有证据证实上述两份合同得到实际履行，合同与本案没有关联。《商铺租赁合同》第二条约定，租赁期限为20年，自2012年2月28日至2032年2月28日，若因工程、消防验收等原因导致交房时间延后则租赁起止时间顺延。1号楼存在多份租赁合同，没有证据证实鑫隆公司已将店铺交付给红馆公司承租使用。另外，也没有证据证实《承包经营合同》实际得到履行。现在中国银行的店铺是由鑫隆公司直接出租给中国银行仙游支行，证明被告的商铺租赁合同没有实际履行。2.对证据二、三的真实性由法院认定，但上述证据与本案物权保护纠纷无关，林锐群是基于善意以及合理的对价取得物权，应该得到法律的保护；鑫隆公司内部人员涉及的犯罪并不影响林锐群物权的合法性。且鑫隆公司提供的汇款凭证恰恰能证明林瑞群按合同约定支付了购房款。3.对证据四的真实性、合法性无异议。但是这份证据与本案无关，无法作为参照。本案的林锐群已经合法取得房地产证，物权应受到保护，这与刘志云的情形是不同。4.对证据五的真实性无异议。我们经过现场勘查，店铺里面的招牌是怀古公司，该份房屋租赁协议是无效的，侵犯林锐群的物权。同时不排除双方串通的可能。 红博汇公司、红馆公司、怀古公司对鑫隆公司提供的证据均没有异议。 本院审查认为：1.林锐群对证据一的真实性有异议。故对该证据的真实性，本院在下文评析双方争议问题时结合鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司提供的证据二和林锐群提供的证据三进一步予以阐述。2.证据二是司法机关的法律文书，在林锐群没有证据否定其真实性的情形下，本院对证据二的真实性应予确认；证据三上有合同相对人的签名盖章，且林锐群对该证据的真实性未予否定，则本院对证据三的真实性予以确认。3.林锐群对证据四、五的真实性均没有异议，故本院对证据四、证据五的真实性均予以确认。至于能否证明待证事实，在分析双方争议问题时进一步阐述。鑫隆公司提供的上述证据，能否证明待证事实或其主张，本院在分析双方争议问题时进一步阐述。 红博汇公司、红馆公司、怀古公司未向本院提交证据。 本案中，双方争议的问题是：一、本案能否驳回起诉或中止审理？二、被告应否承担案涉房屋腾空的义务？三、承担支付房屋占用费的责任主体及占用费数额如何认定？ 一、关于本案能否驳回起诉问题 红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司均主张，案涉房屋（店铺）系案外人陈建伟、林碧钦等人与鑫隆公司总经理张双兰串通签订的商品房《商品房买卖协议书》（编号1-20131107-0102）中被张双兰通过职务侵占犯罪行为非法销售的店面之一，本案与张双兰刑事犯罪属同一事实，依法应当中止诉讼或驳回起诉，移送公安机关统一侦查。张双兰涉嫌集资诈骗、职务侵占、贷款诈骗一案已经由福建省公安厅侦查结束，并经指定由漳州市人民检察院提起公诉。案涉店面系其犯罪标的，且据鑫隆公司了解，漳州市人民检察院在起诉书中也已经明确将本案诉争店面的销售行为直接纳入张双兰职务侵占犯罪范围。依照最高人民法院、最高人民检察院、公安部《关于办理非法集资刑事案件适用法律若干问题的意见》第七条“人民法院在审理民事案件或者执行过程中，发现有非法嫌疑的，应当裁定驳回起诉或者中止执行，并及时将有关材料移送公安机关或者检察机关……。”的规定，本案应裁定驳回起诉。并提供（2018）最高法民申3024号民事裁定书，就对张双兰出卖的有关店面的诉讼作出驳回起诉裁定。 林锐群认为，鑫隆公司原总经理张双兰涉及犯罪与林锐群无关。林锐群基于善意并付出合理对价购买店铺且取得房屋所有权证，物权的取得没有任何瑕疵，鑫隆公司也没有要求撤销《商品房买卖合同》或林锐群的房屋所有权证。本案与（2018）最高法民申3024号一案的纠纷并不一样，该案中的申请人刘志云并未取得房屋所有权证。 本院审查认为，1.《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，林锐群已经取得案涉房屋（店铺）的所有权证，即案涉房屋经依法登记，已经发生物权效力，依法应予保护；2.红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司均没有提供相关证据证明林锐群是以明显低于市场价格购买案涉房屋（事实上房屋销售策略允许在价格上进行机动）或与鑫隆公司原总经理张双兰恶意串通取得案涉房屋物权，更没有在案证据证明案涉房屋已由有关司法机关纳入张双兰职务侵占范围即系张双兰涉嫌犯罪标的，故其应当对上述主张事实（即案涉房屋系张双兰犯罪赃物）承担不利的法律后果；3.鑫隆公司并未就案涉房屋向有关机构申请物权变动，也没有在案证据证明案涉房屋已经发生物权变动或司法机关提出相关建议进行物权变动。综上，林锐群以物权保护为由向本院提起诉讼，属于民事诉讼法调整范围，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，本院可予受理。红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提出案涉房屋系张双兰犯罪赃物而应驳回林锐群起诉的主张，没有证据支持，本院不予采信。 二、关于被告应否承担案涉房屋腾空义务及承担腾空义务主体问题 林锐群主张，案涉房屋所有权明确，红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司擅自将房屋承包、出租，目前由怀古公司租赁经营，则上述被告均应负有腾空房屋返还予原告的义务。 红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司认为，本案中，1.林锐群系与案外人林碧钦、陈建伟等人串通实施职务侵占犯罪所获取，本质上属于赃物，故林锐群所享有诉争房产的产权是无效的，法院依法应予撤销；2.鑫隆公司与红馆公司签订的《商铺租赁合同》时间早于鑫隆公司与林锐群签订《商品房买卖协议书》，根据“买卖不破租赁”的法律规定，因诉争店面的《商铺租赁合同》正在履行过程中，林锐群无权要求收回房产；3.红馆公司和红博汇公司的承包合同、红博汇公司对外转租的行为均源于鑫隆公司与红馆公司的租赁行为，合法有效。综上，被告均不应承担案涉房产的腾空义务。 本院审查认为：1.关于红馆公司于2012年2月28日与鑫隆公司签订《商铺租赁合同》和红博汇公司与红馆公司及鑫隆公司签订《承包经营合同》即红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提供的上述证据一的真实性问题。（1）红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提供的上述证据三中于2013年11月8日签订的《商品房买卖协议书》（编号：1-20131107-0102）上体现，鑫隆公司将1#楼的一层、二层出售给陈建伟、刘晨东、谢开满，鑫隆公司并承诺该楼房的出租年限只有三年，而鑫隆公司与红馆公司于2012年2月28日签订的《商铺租赁合同》约定租期为20年即自2012年2月28日至2032年2月28日。据此，鑫隆公司可以让红馆公司在租期未到期的情况下停止履行《商铺租赁合同》，故鑫隆公司与红馆公司肯定存在关联或利害关系，否则鑫隆公司不会冒着违约风险作出租期三年的承诺。鑫隆公司与红馆公司签订的《商铺租赁合同》约定租期为20年，其真实性存在合理怀疑；（2）在鑫隆公司与林锐群于2013年12月28日签订的《商品房买卖合同》中，合同内容中并没有体现案涉房屋已租赁，鑫隆公司也没有提供相关的证据证明其在出售时已告知林锐群所购买的房屋已租赁；（3）鑫隆公司与红博汇公司在签订《商铺租赁合同》时即便约定五年免租金期，但案涉店铺已经于2013年6月4日竣工，鑫隆公司或红博汇公司均没有提供相关的证据证明其已收取或交纳相应租金。同样，红博汇公司与红馆公司及鑫隆公司签订《承包经营合同》，红博汇公司或红馆公司也均没有提供相关的证据证明其已收取或交纳相应承包金。显然，这种出租不收租金、承包不收承包金的不正常出租方式和承包方式，导致本院不能排除鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司相互串通的可能性；（4）鑫隆公司作为案涉楼房楼盘的开发商，其追求的是开发楼盘楼房尽快销售并获取利益最大化，但鑫隆公司将其所开发楼盘的整幢1#楼房在尚未建成竣工的情况下即进行出租且出租期限设定为20年，则除非该楼房开发商自用（从鑫隆公司与其他人签订房屋买卖协议及案涉楼房已登记在林庆财名下事实看，鑫隆公司开发的楼盘楼房不可能是自用），否则势必造成该楼房难以出售或出售的楼房大幅贬值，这显然与开发商的经营目的相悖，故鑫隆公司与红馆公司于2012年2月28日签订的《商铺租赁合同》将待售楼房出租且租期为20年，明显不合常理。综上，因红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提供的上述证据一即《商铺租赁合同》、《承包经营合同》存在以上（1）（2）（3）（4）的各种不合理、不正常、违背常理的事实，则本院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”的规定，该两份证据的真实性不能认定，即不能作为本案的定案依据。2.关于“买卖不破租赁”问题。如上1分析，红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提供的上述证据一即《商铺租赁合同》、《承包经营合同》不能作为本案的定案依据，则红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司提出的“买卖不破租赁”因没有相关的证据支持，本院不予采信。3.关于腾房的义务主体确定问题。林锐群已经取得案涉房屋（店铺）的所有权证，案涉房屋经依法登记，已经发生物权效力，应当依法应予保护。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，依据上述分析认定，红博汇公司、鑫隆公司、红馆公司分别通过签订不具有真实性的《商铺租赁合同》、《承包经营合同》，并以此为据将案涉房屋出租予他人，则侵犯了林锐群所拥有的合法物权。故依据上述法律规定，鑫隆公司依法应当承担腾空案涉房屋返还给林锐群的义务。红博汇公司、红馆公司、怀古公司作为目前案涉房屋的实际管理人、出租人、使用者，也应负有腾空义务。 三、关于房屋占用费数额认定及承担的义务主体认定问题 本院认为，据上分析，鑫隆公司将已出卖的房屋通过不合法的方式将案涉店铺出租他人并收取租金，获取利益，则应对林锐群店铺因此造成的租金损失承担赔偿责任。因林锐群自购房后并在交付房屋时应当知道其所购买的房屋已被出租，却未及时提出主张，因此考虑林锐群在接收房屋后未主张租金、未交纳物业管理费且鑫隆公司也未向林锐群催讨物业管理费的实际情况，本院认为林锐群起诉之前的租金损失与物业管理费可予相抵。现林锐群起诉时主张“租金”，则鑫隆公司未经林锐群同意擅自出租案涉房产造成林锐群的占用使用费损失应予承担，损失的占用使用费数额因合同中未约定租赁费，考虑案涉房屋的商铺性质，酌情确定占用使用费按每月10元/㎡自2018年2月7日起计至房屋腾空交付之日止。鑫隆公司出租案涉房屋，则鑫隆公司与红博汇公司、红馆公司、怀古公司等之间发生关系即红博汇公司、红馆公司、怀古公司所交纳的租金只对鑫隆公司负责，与林锐群无关，故林锐群请求红博汇公司、红馆公司、怀古公司共同承担租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2013年12月28日，林庆财、林新富、林颖、林锐雄、林白兰、林锐群与鑫隆公司签订《商品房买卖合同》一份。约定：（1）购买房屋坐落在仙游县店铺，建筑面积为9271.22平方米；（2）商品房单价12000元/㎡，总价款111254640元。支付方式为本合同签订前支付总房款的80%，合同签订后并完整送达仙游县房地产管理中心备案送件手续后5个工作日内支付剩余20%购房款；（3）鑫隆公司应当在2013年12月31日前将符合各项约定条件的商品房交付林庆财、林新富、林颖、林锐雄、林白兰、林锐群使用；（4）鑫隆公司保证上述商品房在向林庆财、林新富、林颖、林锐雄、林白兰、林锐群交付时没有鑫隆公司设定的抵押权、产权纠纷和其他债权债务纠纷，因鑫隆公司原因造成该商品房不能按时办理本合同登记备案、按揭贷款、预告登记、产权登记或者发生债权债务纠纷的，由鑫隆公司承担全部责任。合同还约定了其他事宜。2014年1月6日，仙游县房地产管理中心对双方签订的商品房买卖合同进行备案登记。2014年3月7日，仙游县住房和城乡规划建设局向林锐群颁发房屋所有权证，产权证号为：仙游房权证鲤字第××（133室）、20140807（134室），建筑面积共计332.2㎡（套内面积216㎡）。林锐群购得该房后，在知道该房被出租后，未向相关义务人主张权利。2018年2月7日，林锐群向本院提起诉讼并提出上述诉讼请求。鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司则以本案买卖的房屋（店铺）涉嫌原鑫隆公司总经理张双兰职务侵占罪，买卖房屋系犯罪赃物或以“买卖不破租赁”提出答辩意见并提供红馆公司于2012年2月28日与鑫隆公司签订《商铺租赁合同》（约定鑫隆公司将古典工艺博览城1#楼出租给红馆公司使用，期限自2012年2月28日至2032年2月28日）和红馆公司、红博汇公司、鑫隆公司于2014年9月30日三方签订的《承包经营合同》（约定红馆公司将1#楼商铺承包给红博汇公司经营，承包经营期限为10年）等证据支持其提出的上述答辩意见。 在诉讼当中，另查明红博汇公司与怀古公司于2016年签订《房屋租赁协议》，约定租赁期限为2016年7月16日至2019年7月15日，综合管理费按商铺计租面积按每月每平方米30元收取。还查明，鑫隆公司系案涉房屋楼房即中国古典工艺博览城1号楼的开发商。该楼盘于2011年8月11日开工。竣工时间为2013年6月4日。 综上所述，本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，林锐群依法取得涉案店铺所有权，则其物权依法应予保护。依据本院的上述分析认定，鑫隆公司、红馆公司、红博汇公司、怀古公司构成侵权，因此，林锐群请求鑫隆公司、红馆公司、红博汇公司、怀古公司腾空并返还涉案店面，于法有据，本院予以支持；至于林锐群的租金损失，鑫隆公司应当予以赔偿，数额根据上述分析认定范围予以处理。鑫隆公司、红博汇公司、红馆公司的上述抗辩意见，不能成立，本院不予采信。至于其与鑫隆公司或是红博汇公司签订的相关合同的有关权利义务，相关权利人可以向鑫隆公司或是红博汇公司另行主张。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十二条、第三十四条、第三十五条、第三十七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十四条《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条规定，判决如下： 一、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司、福建省红馆古典工艺品有限公司、仙游红博汇商业管理有限公司、福建省仙游怀古木业有限公司应在本判决生效之日起三十日内腾空坐落在仙游县店铺，并返还给林锐群； 二、福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司应在本判决生效之日起三十日内赔偿给林锐群上述店铺占用使用费（占用使用费计算方法：自2018年2月7日起以涉案店铺建筑面积332.2㎡为基数，按每月10元/㎡计至店铺实际腾空交付给林锐群之日止； 三、驳回林锐群的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3888元，由福建鑫隆古典工艺博览城建设有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审 判 长  郑祥熙 人民陪审员  陈新武 人民陪审员  郭美素 二０一八年十二月二十八日 书 记 员  陈燕群 附：相关法律条文 《中华人民共和国物权法》 第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。 第三十三条因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。 第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。 第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。 第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 第六十四条审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。 申请执行提示： 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。