贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初8374号原告：姚立兰，男，1978年1月20日生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区。原告：李凤云，女，1980年2月23日生，汉族，住湖南省邵阳市双清区。二原告共同委托诉讼代理人：李朝胜（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师，执业证号15224201110374878。二原告共同委托诉讼代理人：左帅（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。被告：贵州翰林置业有限公司，统一社会信用代码91520000587288487K，住所地贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王妍（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201311303602。委托诉讼代理人：陈浩（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所律师，执业证号15224201610103995。原告姚立兰、李凤云与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称“翰林置业”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李朝胜、左帅、被告委托诉讼代理人陈浩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姚立兰、李凤云向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时为原告办理毕节市七星关区远航综合专业市场地上1层5-1-9、5-1-10、5-1-11号房屋产权登记并交付相关产权证；2.判令被告向原告承担商品房买卖合同的违约赔偿责任，赔偿金额暂定60,000.00元（具体金额计算至被告最终履行完毕合同责任之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。在诉讼过程中，原告变更违约责任为支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金以购房款为基数，按每日万分之二从2015年10月1日起计算至开庭之日止。事实和理由：原告与被告于2013年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省××市××区××综合专业市场××、××、××号商铺，合同约定被告应于2015年4月28日前为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书，并规定约定日期起180日内，出卖人交付上述有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人未能交付上述有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。但被告未按合同约定履行，故诉至法院。被告翰林置业辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。二、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。三、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。四、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，被答辩从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的原告身份证复印件、被告营业执照、法定代表人身份证明书及身份证、《毕节市商品房屋备案证明书》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：原告提交的《商品房买卖合同》、增值税发票、收据，经本院审查认为，该证据符合证据“三性”，能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但《商品房买卖合同》不能完全达到双方各自的证明目的。被告提交的《关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示》，因系复印件，且属被告单方陈述，本院不予采信。被告提交的《办理不动产权证通知上交材料进度情况签字表》，没有原告的签字，且原告不认可，故达不到被告的证明目的，本院不予采信。被告提交的彭云商品房预售合同纠纷判决书，与本案待证事实没有关联，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2013年11月10日，原告与被告先后签订了三份《商品房买卖合同》。合同编号为0246号合同约定原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房，建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为408,600.00元,首期付款204,600.00元，银行按揭支付204,000.00元。合同编号为0247号合同约定原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房，建筑面积为60.84平方米，套内建筑面积50.7平方米，商品房总价款为401,454.00元,首期付款201,454.00元，银行按揭支付200,000.00元。合同编号为02486号合同约定原告向被告购买位于贵州省××市××综合专业市场××号商业营业用房，建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为411,600.00元，首期付款206,600.00元，银行按揭支付205,000.00元。合同第二十二条均约定房屋登记“三、转移登记：（一）被告承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由买受人承担”。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了上述房屋购房款共计1,221,654.00元。同时，被告于2013年11月1日收取原告购买商铺其他代收款79,055.00元。被告于2017年12月29日取得涉案商品房屋备案证明书。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款和购买商铺其他代收款，被告亦应按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告虽于2017年12月29日取得涉案商品房屋备案证明书，涉案商品房已具备办理商品房转移登记的条件，但被告基于委托未在约定的时间向不动产机构提交办理涉案商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房转移登记，已经构成违约，应当承担继续为原告办理涉案商品房转移登记及支付违约金的违约责任。关于办理商品房转移登记的问题。《商品房买卖合同》约定，出卖人承诺于2015年4月28日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。同时双方又约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告已向被告支付了办理不动产权证书所需的购买商铺其他代收款，被告基于原告的委托及约定应当为原告办理不动产权属转移登记，故对原告主张被告为其办理不动产权证书并交付的诉请，本院予以支持。关于是否已过诉讼时效的问题。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从而督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，原、被告双方在合同中约定被告应在2015年4月28日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，并约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，故该违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，且原告没有提供证据证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形，故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，即2015年4月28日至2015年9月30日期间的违约金请求权已超过诉讼时效，不予保护；2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金未超过诉讼时效，应予保护。关于违约金是否过高，应予调整的问题。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有明确的约定，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应按合同约定向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算。关于违约金计算时间起止和数额问题。《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而应由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书提交不动产登记机构为原告办理涉案商品房产权转移登记并通知原告。在2018年12月26日的庭审中，被告当庭出示涉案房屋的商品房备案证明书，证明涉案商品房屋已具备办理产权转移登记的条件，原告应当缴纳办证所需税费并将办理产权转移登记所需的相关材料交付被告。故在2018年12月26日，被告已履行交付办理商品房转移登记的相关文书的义务，其应当承担逾期提交办理涉案房屋转移登记的有关文书违约金的起止时间为2015年10月1日至2018年11月25日，共计1152天，依照合同约定被告应当支付给原告的违约金为281,469.08元（1,221,654.00元×0.0002×1152天）。关于被告的辩称：对被告关于涉案业主众多，若判决按约定支付违约金，被告将面临破产，将带来不稳定因素的主张，不属于法律规定被告应免于承担责任的事由，本院不予采纳。被告认为未在合同约定的期限内办理产权证书，系城市基础建设落后，供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，被告应当免责等辩称，因涉案房屋工程在之前的消防验收不合格并非不能预见、不能避免并不能克服的客观原因构成的不可抗力情形所致，且第三人因素仍不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，故被告这一辩称事由不成立，本院不予采纳。对被告认为原告未遭受任何损失，被告不应当向其赔付违约金的辩解，因违约责任的承担并不以买受人基于逾期交付办理商品房转移登记的有关文书遭受损失为事实基础，故被告这一抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司应于原告姚立兰、李凤云缴纳办证所需税费和提供相关材料之日起90日内向不动产登记机构提交为原告姚立兰、李凤云办理位于贵州省××市××综合专业市场××、××、××号商品房转移登记的有关文书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告姚立兰、李凤云逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金281,469.08元；三、驳回原告姚立兰、李凤云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  曾德安二〇一八年十二月二十日书记员  肖 毅