广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5606号 上诉人（原审被告）：柳业宾，男，1988年4月25日出生，汉族，住南宁市兴宁区。 被上诉人（原审原告）：韦季春，女，1985年12月24日出生，壮族，住广西天峨县。 委托诉讼代理人：蒋政，广西桂三力律师事务所律师。 上诉人柳业宾因与被上诉人韦季春房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初550号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，本案没有新的事实和证据，合议庭认为不需要开庭审理，故对本案不开庭进行了审理，现已审理终结。 柳业宾上诉请求：1、撤销南宁市兴宁区人民法院（2018）桂0102民初550号民事判决书，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审法院认定事实不清。本案约定上诉人交付房子给被上诉人韦季春时，韦季春同时应支付650000元，但是至今，上诉人并没有收到韦季春支付的全部房款，所以未交付房子，本案双方都存在违约，依法双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。一审法院只判令上诉人违约并承担责任而韦季春不承担违约责任是错误的判决。二、证据不足。因被上诉人没有支付剩余的款项，导致合同不能履行，不能办理房屋过户手续，但一审并不认定这一事实。关于调整违约金额的释明，一审时上诉人对法律的释明并不明白，一审并没有耐心对此作出说明。一审在证据不充分的情况下作出上诉人支付高额违约金的判决，是错误的。综上认为，上诉人与被上诉人都违反合同，应当各自承担相应的责任。原审判决认定事实不清，证据不足，该判决严重侵犯了上诉人的合法权益，请求支持上诉人的上诉意见，作出公正的判决。 被上诉人韦季春答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；2、上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回上诉，维持原判。 韦季春向一审法院提出的诉讼请求：1.解除原、被告签订的《房屋买卖合同》；2.被告退还原告购房定金250000元；3.被告向原告支付违约金405000元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2015年，原、被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于南宁市兴宁区畅春湖山庄A区12号房屋出卖并过户到原告名下，该房产及附属建筑总价款为1350000元，原告按合同约定分期向被告付款。合同签订后，原告向被告支付了250000元定金，但被告未能按照约定向原告完成房屋产权交付，原告遂提出诉请如前。 一审法院认定事实： 1.2015年11月6日，原告韦季春与被告柳业宾签订《房屋买卖合同》，该合同约定：（1）甲方（卖方）为柳业宾，乙方（买方）为韦季春。（2）甲方自愿将坐落在南宁市南梧路318号畅春湖山庄A区12号楼房出卖给乙方，建筑面积为349.2平方。（3）合同所涉房地产及附属建筑物总价款为人民币1350000元。（4）乙方签订合同时向甲方支付定金100000元，乙方于2015年11月25日第二次向甲方支付定金150000元，乙方所交付的前述定金为充当合同总价金额的一部分，甲方于2017年1月31日前将楼房一并交付给乙方使用，乙方在同甲方完成产权交接（即完成在房产局该楼房产权名字转移为乙方名下时）向甲方支付人民币650000元，剩余450000元人民币，乙方于2018年1月1日前全部支付完。（6）合同签订后，甲方如有不能按规定时间交付房产及不能办理产权过户等，应向乙方支付本合同房子成交总价格的百分之三十即人民币405000元，并退还乙方总定金250000元。（7）其他事项。此外，《房屋买卖合同》并未就合同当事人之间的解除权进行约定。 2.原告韦季春与被告柳业宾签订《房屋买卖合同》后，原告于2015年11月6日向被告支付了100000元定金，又于2015年11月24日向被告支付了150000元定金，原告支付前述定金后，被告向原告出具了与前述两笔定金相对应的两份《收据》。 3.被告在诉讼中向本院提交本案《房屋买卖合同》所涉的位于广西南宁市南梧路318号畅春湖山庄Ａ区的房屋所有权证复印件（证号：军房字第××号），该房屋所有权证书上记载的所有权人为柳盛兴，原告对该房屋所有权证的真实性、合法性并无异议。 4.被告在本案庭审中当庭陈述其父亲柳盛兴已经去世，并于庭后向本院提交宾阳县思陇镇昆仑村民委员会于2018年4月8日出具的《证明》，该《证明》载明昆仑村委六零村居民柳盛兴于2000年11月7日因病去世。 5.被告在本案中提交的户口簿显示，被告母亲为黄中英，弟弟为柳福。被告在诉讼中向本院提交案外人黄中英和案外人柳福所出具的两份《声明》，两《声明》载明柳盛兴去世后南宁市南梧路318号畅春湖山庄A区12号房并未进行产权分割，黄中英和柳福对柳业宾出售前述房屋并不知情。 6.被告在本案中提出了涉案《房屋买卖合同》无效因而被告不应承担违约金的抗辩意见，本院在本案诉讼中依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条之规定，就是否需要调整违约金向被告进行释明，被告在本院释明后明确表示其不要求调整违约金。 7.原、被告在本案庭审中一致确认《房屋买卖合同》所涉广西南宁市南梧路318号畅春湖山庄Ａ区截止2018年4月3日本案庭审时仍未交付给原告使用。被告在本案庭审中当庭自认在2017年12月31日前其没有将前述涉案房屋交付给原告使用，此外，被告当庭自认卖房时自己已经知道出售涉案房屋需要经过其母亲和兄弟同意。 一审法院认为：一、关于原、被告之间是否存在合法有效的房屋买卖合同关系的问题。原、被告双方于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，原、被告双方在本案中也对《房屋买卖合同》的真实性没有异议，被告虽提出其对房屋无处分权以致房屋买卖合同无效的抗辩意见，但被告无房屋处分权并不必然导致房屋买卖合同无效，本院依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定认定原、被告双方之间成立合法有效的房屋买卖合同关系。 二、关于原告是否有权解除本案房屋买卖合同的问题。原告在本案中已经按照《房屋买卖合同》的约定，按时向被告如数支付了250000元定金，而被告未能按时按照合同约定将涉案房屋交付给原告使用，又至今未能完成涉案房屋的产权过户，被告前述行为致使本案《房屋买卖合同》不能实现合同目的，原告现主张解除原、被告于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，原告主张解除合同，应当通知被告，原告在本案中并未举证证明其已经向被告履行通知义务，综合全案证据及本案案情，涉案《房屋买卖合同》的解除日之应为本案判决生效之日。 三、关于违约责任的问题。原、被告在《房屋买卖合同》中约定了被告的违约责任，即被告如有不能按规定时间交付房产及不能办理产权过户等，应向原告支付涉案房屋成交总价格的百分之三十即人民币405000元，并退还乙方总定金250000元。现被告并未能按照《房屋买卖合同》的约定将涉案房屋交付给原告使用，应按照合同约定向原告承担违约责任。被告在诉讼中抗辩称合同无效其不应承担违约责任，但经本院依法释明，被告明确表示不要求本院调整违约金。现原告主张要求被告向原告退还购房定金250000元并支付违约金405000元，符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，本院予以支持。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十六条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、原告韦季春与被告柳业宾于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》解除；二、被告柳业宾向原告韦季春退还涉案购房定金250000元；三、被告柳业宾向原告韦季春支付违约金405000元。案件受理费5175元，由被告柳业宾负担。 二审期间，上诉人与被上诉人均未向法庭提供新证据。 二审经审理查明的事实与一审审理认定的事实一致。一审据以认定事实的证据已经庭审举证质证，本院予以确认。 本院认为，上诉人柳业宾与被上诉人韦季春于2015年11月6日签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应认定为合法有效，对双方具有约束力。韦季春已经按照本合同约定，按时向柳业宾如数支付了250000元定金，而柳业宾未能按照合同约定将涉案房屋交付给韦季春使用，至今仍未能完成涉案房屋的产权过户手续，由于柳业宾的违约行为导致本案《房屋买卖合同》不能实现合同目的，韦季春现主张解除双方该合同，符合法律规定，应予以解除。因韦季春未能举证证明其已经向柳业宾发出过解除合同通知，故可设定涉案《房屋买卖合同》的解除日之为本案判决生效之日。关于违约责任的问题。柳业宾、韦季春在《房屋买卖合同》中约定了柳业宾的违约责任，即柳业宾如有不能按约定时间交付房产及不能办理产权过户的，应向韦季春支付涉案房屋成交总价格的百分之三十即405000元，并退还乙方总定金250000元。现柳业宾违约，应按照合同约定向韦季春承担违约责任。关于违约金数额认定，一审法院依法就是否需要调整违约金问题向柳业宾作了详细释明，并制作有笔录，尽到了义务，而柳业宾明确表示不要求调整违约金。故一审法院判决柳业宾按合同约定向韦季春支付违约金405000元，依法有据，并无不当。 综上所述，上诉人柳业宾的上诉理由不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10350元，由上诉人柳业宾承担。 本判决为终审判决。 审判长  农杏雪 审判员  朱菲菲 审判员  曾 涛 二〇一八年十二月二十日 书记员  谢沁园 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。