安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0203民初122号原告（反诉被告）:芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区中山南路**金鹰国际广场，统一社会信用代码91340200568963379Q。法定代表人：张文煜，总经理。委托诉讼代理人：梁笑龑，安徽正伦律师事务所律师。被告（反诉原告）：合肥未来成品牌运营管理有限公司，住，住所地安徽省合肥市瑶海区长江东路**春暖花开****一社会信用代码91340100MA2N0BEF3D。法定代表人：钮斌，执行董事。委托诉讼代理人：茆蓉，安徽正申律师事务所律师。原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司（下称：金鹰公司）诉被告合肥未来成品牌运营管理有限公司（下称：未来成公司）及反诉原告未来成公司反诉反诉被告金鹰公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月8日立案受理，依法适用简易程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理（期间，未来成公司提起管辖权异议，被本院驳回后上诉，芜湖市中级人民法院亦驳回了未来成公司的上诉）。金鹰公司委托诉讼代理人梁笑龑，未来成公司委托诉讼代理人茆蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹰公司提出如下本诉诉请：一、请求判令解除原、被告签订的《租赁合同》，由被告将原告的芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺腾空并返还交付给原告；二、被告支付原告租金234471.12元及逾期付款违约金（违约金自2017年9月21日起至实际清偿之日止，按24％年利率计算）。事实与理由：2016年8月，原告与被告签订《租赁合同》，约定原告将其芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺出租给被告，租赁期限为3年，保底租金为30万元/年，被告在第一个租约年尚欠原告租金234471.12元。2017年4月，被告承租经营的案涉店铺经常处于无人经营状态。原告多次书面通知被告整改无果。至原告起诉之日，上述商铺仍处于闭店状态。被告擅自闭店停业、拖欠租金的行为已违反合同约定，构成违约。原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任。被告未来成公司本诉部分答辩意见：一、双方租赁合同已经于2017年4月20日解除，请法院确认，涉案商铺已经腾空并返还原告。本案违约在原告。根据原被告签订的租赁合同原告应将销售收入的89%按月返还被告。然而原告在2017年1月后私自将所有的销售收入扣留，违反了双方合同约定。二、被告开业后，原告商场远远没有达到当初承诺的开业率。其他开业店铺也陆续倒闭撤柜。原告对其他店铺的装潢也未尽到合理的管理义务，导致被告几千件衣服严重污染，而影响二次销售，严重影响被告的正常经营。2017年3月后整个商场二楼仅有被告一家店铺，被告至4月20号才被迫关门歇业。2017年4月20日，被告被迫撤柜后，原告无故扣留被告的货柜衣服童鞋并拒绝归还被告缴纳的各类押金。同时原告收取被告所有的费用均没有按照合同约定开具发票。原告的违法行为给被告造成了巨大损失。综上，恳请贵院驳回原告的全部诉请。被告未来成公司基于本诉答辩意见，提出反诉诉请如下：一、确认反诉原告与反诉被告签订的《租赁合同》于2017年4月20日解除；二、反诉被告退还反诉原告2017年2月份后的销售收入的89％，暂计56864元，以实际销售收入为准；三、反诉被告退还反诉原告履约保证金30000元；四、反诉被告退还反诉原告POS机押金12000元；五、反诉被告退还反诉原告装修押金20000元；六、反诉被告退还反诉原告出入证押金1100元；七、反诉被告退还反诉原告货架十二套、童鞋64双、服装85套（暂计共50000元）；八、反诉被告退还反诉原告施工证押金900元；九、反诉被告向反诉原告出具等额的水电费发票、租赁费发票；十、反诉被告赔偿反诉原告损失100000元。反诉被告金鹰公司反诉答辩意见为：对未来成公司的第3、4、5、6、8项反诉诉请没有异议，我司确实收到未来成公司履约保证金、pos机的押金、装修押金以及出入证押金施工证押金，总共合计是64000元。未来成公司的其它反诉请求没有事实依据，具体理由如下：第一、自2017年2、3月份未来成公司承租商铺已经陆续处于空柜状态，其违反了双方约定的经营条款。2017年4月份未来成公司擅自撤场，没有经过我方的同意，更加印证了未来成公司违约在先。第二，我司没有克扣未来成公司货款、货架；我司陆续两次发函通知未来成公司过来办理撤柜，缴纳租金以及将相关物品自自行处理拿走，但未来成公司均未予理睬。经审理查明：2016年8月8日，原告金鹰公司（甲方）与被告未来成公司（乙方）签订租赁合同一份，约定：甲方将其芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺租赁给乙方经营，租赁时间自2016年9月1日至2019年8月31日；乙方租赁该物业用作未来成儿童品牌服饰经营，并保证全年365天营业；租金为月定额租金与月销售收入分成租金二者取较高值，第一个租约年度按照乙方营业额的11%抽成收取租金，乙方承诺在合同期内保底租金为30万元，即每年度营业额抽成租金不足30万元，乙方必须在每年度结束次月20日内补足差额租金；若因乙方原因造成租赁合同提前终止，提前终止合同日至租赁合同到期日之间保底租金乙方仍按30万元/年标准正常缴纳，乙方各类保证金及货款不足抵扣由乙方提前终止合同日后7日内另行缴纳补足；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的经济损失（经济损失=90天*合同约定的当年日租金）；以上损失还不足以赔偿甲方损失的，乙方应足额赔偿。乙方须缴纳装修押金20000元、履约保证金30000元。合同签订后，金鹰公司将涉案房屋交付未来成公司使用，未来成公司也向金鹰公司交纳了装修押金20000元、履约保证金30000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元。未来成公司装修案涉商铺后开始经营，金鹰公司依照双方的协议从未来成公司经营收入中扣除了未来成公司应交纳的租金65528.87元。2017年1月以后芜湖金鹰新城市购物中心整体营商环境不景气，未来成公司经营的商铺常存有不正常经营状态。金鹰公司遂扣留了未来成公司的经营款，扣除未来成公司应按11%被扣除租金及2017年2-7月的水电费、广告灯箱费外，未来成公司尚有经营收入16244.07元在金鹰公司处。2017年4月底，未来成公司整体撤出了案涉商铺经营。2017年11月27日，金鹰公司发函给未来成公司，告知其解除案涉租赁合同，并要求其腾空商铺。上述事实由经庭审举证的原告租赁协议、通知函、被告提交的租赁协议、照片、证人徐某证言、收款收据及双方当事人当庭陈述在卷佐证，足以认定。本院认为：依法成立的协议受法律保护。金鹰公司与未来成公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效，租赁协议对原被告双方具有约束力。未来成公司承租案涉商铺后应依约正常经营，并支付租金。未来成公司对其于2017年4月30日前撤出案涉商铺前的租金应予支付。未来成公司在租赁期限内撤出商铺，应认定为违约，根据双方合同约定应承担相应的违约责任。鉴于未来成公司中途退租存在案涉芜湖金鹰新城市购物中心整体营商环境不景气的原因，结合双方关于承租方中途擅自退租、提前终止合同赔偿损失的前后不一致的约定【“若因乙方原因造成租赁合同提前终止，提前终止合同日租赁合同到期日之间保底租金乙方仍按30万元/年标准正常缴纳，乙方各类保证金及货款不足抵扣由乙方提前终止合同日后7日内另行缴纳补足；租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，除履约保证金作为违约金赔偿给甲方外，乙方还应赔偿甲方的经济损失（经济损失=90天*合同约定的当年日租金）；以上损失还不足以赔偿甲方损失的，乙方应足额赔偿”】。本院酌定未来成公司支付金鹰公司的租金应计算至2017年7月31日，共计275000元，扣除未来成公司已支付的65528.87元，未来成公司尚应支付金鹰公司的租金为209471.13元。此款未来成公司应予支付，并应按年利率6%承担自金鹰公司起诉之日至实际给付之日的逾期付款利息。金鹰公司已于2017年11月27日发函给未来成公司要求解除合同，结合未来成公司中途退租的事实，双方合同应于2017年11月27日金鹰公司告知函送达未来成公司时已告解除，原告诉请解除双方签订的合同已无必要性；对金鹰公司符合本院认定部分的本诉诉请予以支持，对未来成公司本诉辩解意见不予采纳。鉴于金鹰公司对未来成公司的第3、4、5、6、8项反诉诉请没有异议，对未来成公司第3、4、5、6、8项反诉诉请予以支持。金鹰公司收取未来成公司的货款在扣除租金和各项费用后剩余的16244.07元应该返还给未来成公司。金鹰公司收取未来成公司的各种款项后应开具相应金额的发票，对未来成公司相应诉讼请求予以支持。未来成公司所举证据尚不能证明其其它反诉诉请成立，对未来成公司的其它反诉诉请不予支持，对金鹰公司的反诉辩解意见部分予以采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决确定之日起10日内将其承租的原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司所有的芜湖金鹰新城市购物中心B206-1、B210、B211、B212号商铺腾空并返还给原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司；二、被告合肥未来成品牌运营管理有限公司于本判决确定之日起10日内给付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司租金209471.13元；三、反诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决确定之日起10日内向反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司开具其收到反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司所有款项的等额发票；四、反诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司于本判决确定之日起10日内退还反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司销售收入16244.07元、履约保证金30000元、装修押金20000元、POS机押金12000元、出入证押金1100元、施工证押金900元，以上合计80244.07元；五、上述款项相互折抵后，被告合肥未来成品牌运营管理有限公司尚应于本判决确定之日起10日内给付原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司租金129227.06元，并以129227.06元为基数按年利率6%承担自2018年1月8日至实际给付之日的逾期付款利息；六、驳回本诉原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司其他本诉诉讼请求；七、驳回反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2616元（已由芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司预交），由本诉被告合肥未来成品牌运营管理有限公司负担2180元，本诉原告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担436元，反诉案件受理费减半收取2841元（已由合肥未来成品牌运营管理有限公司预交），由反诉被告芜湖金鹰滨江世纪发展有限公司负担1000元，反诉原告合肥未来成品牌运营管理有限公司负担1841元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  唐胜二〇一八年十二月二十九日法官助理张晋书记员曾蓉附本案适用的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。