四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川14民终1295号 上诉人（原审被告、原审反诉原告）：蒋维林，男，1973年1月12日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。 委托诉讼代理人：徐海川，四川高鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、原审反诉被告)：汪伟，男，1975年11月20日出生，汉族，住成都市新都区。 委托诉讼代理人：杨军，四川川奥律师事务所律师。 上诉人蒋维林因与被上诉人汪伟租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月21日立案受理后，依法组成合议庭于2018年12月5日公开开庭进行了审理。蒋维林及其委托诉讼代理人徐海川，汪伟委托诉讼代理人杨军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蒋维林上诉请求撤销原判并依法改判驳回汪伟的诉讼请求，支持蒋维林的反诉请求。事实和理由：1.汪伟诉请为解除案涉合同或确认案涉合同无效，即汪伟的诉请并不明确，一审径行判令合同无效，程序违法。2.房屋的转租非系法律意义上的处分行为，且该行为没有损害原房主利益；法律并未规定承租人转租房屋未经过原房主同意，转租合同无效。 汪伟答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 汪伟向一审法院起诉请求：1、判令解除汪伟与蒋维林于2018年1月18日所签订的《厂房租赁合同》或确认双方所签合同无效。2、判令蒋维林退还汪伟300000元，并从2018年1月19日起按照银行同期贷款利率计付利息至蒋维林实际退还之日止；另蒋维林赔偿损失、支付违约金273,000元。 蒋维林向一审法院反诉请求：汪伟支付蒋维林尚欠租金、物业管理费358,000元。 一审法院认定的事实：汪伟需要厂房进行生产，与蒋维林认识后，双方于2018年1月18日签订了《厂房租赁合同》，约定：蒋维林将彭山公义世美家居第一车间和第二车间的一半租赁给汪伟，租赁建筑面积为7000平方米，厂房类型为钢架结构。租期3年，从2018年2月1日起至2021年1月31日止，月租金9,100元，第三年增加1元/平方米。合同签订后，汪伟分别于2018年1月16日向蒋维林支付预付租金10万元，同年2月11日向蒋维林支付了租金20万元。此后，汪伟未实际进场生产，双方就租赁房屋未实际交接。所租赁厂房闲置至今。 另查明，案涉租赁房屋系蒋维林从案外人庹维明处租赁取得使用权，蒋维林从庹维明处共计租得厂房面积约12000平方米，厂房空地共计约30亩，约定租期10年,2018年3月后的当年租金为45万元，应付租金为35万元。庭审中经询问蒋维林，蒋维林未能提交房屋所有权人同意其转租房屋的证据。 一审法院认为，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权人订立合同后取得处分权的，合同有效。本案蒋维林对案涉厂房及空地的使用管理权，系基于其与案外人庹维明所签租赁合同取得，蒋维林欲将其转租给汪伟，应当取得原出租人的同意。本案审理过程中，经询问蒋维林，蒋维林未能提供庹维明的有效联系方式，也未能提供庹维明同意其转租厂房的相关证据，因此，双方2018年3月18日所签《厂房租赁合同》因蒋维林缺乏处分权而归于无效。蒋维林因合同取得财产应予返还。蒋维林非法处分他人财产，明显存在过错，汪伟在订立合同时没有审查蒋维林是否对案涉厂房具有合法处分权，亦存在一定过错。因此对订立合同后产生的损失，双方均应承担相应的责任。汪伟的损失为其资金所产生的资金利息，蒋维林的损失为其所租厂房闲置产生的租赁费用，参照银行贷款利率及蒋维林租用厂房的租金标准，品迭汪伟的资金利息损失后，汪伟另行承担蒋维林厂房闲置产生的租金费用3万元较为适当。对汪伟要求蒋维林支付资金利息损失和违约金的诉讼请求不予支持。蒋维林反诉要求继续履行合同并支付尚欠租金，因合同无效而不能得到支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、第二百二十四条的规定判决：一、确认汪伟与蒋维林于2018年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效。二、蒋维林于判决生效后五日内退还汪伟厂房租赁费27万元。三、驳回汪伟的其他诉讼请求。四、驳回蒋维林的反诉请求。 二审中，蒋维林提供《情况说明》一份,该情况说明记载：1.我于2015年10月将位于彭山区公义厂世美家居厂房（办公楼，住宿楼，厨房，院坝等约12000平方米）出租给蒋维林。2.租期十年。在租赁期限内，在不影响我与蒋维林租赁合同约定和我的受益情况下。3.蒋维林有权单方决定将该厂房的所租部分或全部转租给他人或多种形式与他人合作经营。租赁期间所产生的利润和风险与我（庹维明）无关。4.在2018年11月15日后，转租或者合作需告知我（庹维明）和园区审批。说明人处有朱连清、庹维明字样与指纹样。落款时间为2018年11月15日。蒋维林欲以此证明其有权对案涉厂房进行转租。 汪伟质证为：非系新证据，证人未出庭作证。不认可证据真实性与合法性。且从该情况说明内容第四点可以得知，蒋维林与汪伟签订合同时并未得到庹维明的认可。 本院将在本院认为部分对该证据予以评述。 二审中：蒋维林陈述租赁厂房面积构成为：一车间2835平方米；一车间二楼510平方米；二车间1750平方米；食堂64平方米；吸烟区8.55平方米；办公室80平方米；员工宿舍347.5平方米；养生房144平方米；一车间厕所10平方米；车间公共厕所30平方米；宿舍公共厕所16.5平方米；公共男女浴室24平方米；垃圾房30.9平方米；空压机房36平方米；原材料库房150平方米；通道1770平方米。共计7806.45平方米。汪伟对此不予认可，认为蒋维林陈述一车间与二车间的一半为6500平方米，另外住房和办公室有500平方米左右，共计7000平方米；以此基础签订合同。 二审查明的其余案件事实与一审一致，本院对一审查明的其余案件事实予以确认。 本院认为：因是否享有转租权非系法律法规明确规定评判合同无效的情形，故本院对蒋维林提交的《情况说明》不予认证；故此，双方签订《厂房租赁合同》合法有效。根据双方的诉辩主张，本案争议焦点为汪伟是否享有合同解除权。 《厂房租赁合同》对出租厂房情况描述为一车间与二车间的一半，面积为7000平方米。类型为钢架结构。从二审中双方的核对情况来看，一车间为2835平方米，二车间的一半为1750平方米，共计4585平方米。另再计算汪伟认可的员工宿舍347.5平方米，办公室80平方米。共计5012.5平方米。即使计算一车间二楼510平方米，也仅仅为5522.5平方米。在蒋维林不能提供其他证据予以佐证的情况下，其关于通道、厕所、垃圾房等其余面积应当计入租赁面积不能得到支持。即案涉争议厂房面积与合同约定面积有较大差距，考虑该厂房系用于家居生产，汪伟关于厂房面积不够其无法安放机器，合同目的不能实现的主张本院予以认可。故此，汪伟有权利请求解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。蒋维林与汪伟签订合同后汪伟并未实际使用案涉租赁场地，且该未使用原因非系汪伟所致，合同予以解除也非系汪伟所致，故蒋维林应当返还汪伟已经支付款项。一审法院判令汪伟承担3万元的损失，汪伟并未提出上诉，系对自身权利的处分，本院予以支持。蒋维林要求继续履行合同，并支付相应租金等诉请不能得到支持。 综上，蒋维林关于合同效力的上诉理由成立，但其上诉请求不能得到支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初548号民事判决第二项，即蒋维林于本判决生效后五日内退还汪伟厂房租赁费27万元；维持四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初548号民事判决第四项，即驳回蒋维林的反诉请求。 二、撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初548号民事判决第一项“确认汪伟与蒋维林于2018年1月18日签订的《厂房租赁合同》无效”；撤销四川省眉山市彭山区人民法院（2018）川1403民初548号民事判决第三项“驳回汪伟的其他诉讼请求”。 三、解除汪伟与蒋维林于2018年1月18日签订的《厂房租赁合同》。 四、驳回汪伟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费9350元，反诉受理费6670元，合计16020元，由汪伟负担4765元，蒋维林负担11255元；二审案件受理费6670元，由蒋维林负担。 本判决为终审判决。 审判长 唐 部 审判员 李 迪 审判员 孙春红 二〇一八年十二月二十一日 书记员 周伟豪