北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初2513号原告（反诉被告）：白岩松，男，1975年9月17日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：于江涛，北京市博涵律师事务所律师。被告（反诉原告）：高杰，男，1985年5月10日出生，汉族，农民，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：何东明，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：常倩楠（系被告高杰之妻），住北京市大兴区。原告（反诉被告）白岩松与被告（反诉原告）高杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白岩松的委托诉讼代理人于江涛，被告（反诉原告）高杰及其委托诉讼代理人何东明、常x到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）白岩松向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认白岩松与高杰于2016年5月18日签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求法院判令高杰将承租的位于北京市大兴区旧宫镇旧宫商业街甲12号（旧宫东路62号）的房屋（以下简称：甲12号房屋）（包括地下一层以及楼房二层）腾空交还给白岩松；3.请求法院判令高杰将其在承租的房屋上增建的建筑物拆除并恢复原状；4.请求法院判令高杰支付白岩松于2017年8月1日起至房屋交还白岩松之日止的房屋使用费（按照年租金260000元计算）；5.本案诉讼费由高杰承担。事实和理由：2016年5月18日，白岩松与高杰签订了一份租赁合同，约定白岩松将甲12号房屋（包括地下一层以及楼房二层）出租给高杰有偿使用，出租范围东至墙、西至西墙、南至东北菜餐厅，北至杨国福麻辣烫，用途为公寓出租房。租赁期限为2016年8月1日至2021年7月30日止。租金标准为260000元，租金为上缴款，每半年支付一次，付款日期为每年7月1日、1月1日前付清。合同签订后，白岩松按照合同约定将房屋交与高杰使用至今。但是高杰在履行合同过程中，并未按照合同约定按时足额缴纳租金，并且在没有征得白岩松同意的情况下私搭乱建并将房屋进行转租，严重影响了房屋的使用安全。综上所述，白岩认为高杰的行为已严重违反了合同的约定，并且诉争房屋也未取得相关部门的规划许可。根据相关法律规定，白岩松依法诉至法院，请法院支持白岩松的诉讼请求。被告（反诉原告）高杰辩称，1.认可合同无效，白岩松出租给高杰之前房屋无准建手续，白岩松对于合同无效有过错；2.返还原物无异议；3.恢复原状不同意，因为房屋是在白岩松同意的情况下建的，2017年11月20日旧宫镇派出所下了“责令整改通知书”，建筑质量不阻燃，不符合消防安全标准，之后涉诉房屋被政府查封，高杰之后一直未再使用房屋，不同意拆除增建部分；4.不同意白岩松要求给付房屋使用费的诉讼请求，高杰第一年支付260000元，第二年2017年5月15日政府拆除3间门脸房，扣除3间门脸房租金后高杰支付了半年租金（2017年8月1日至2018年2月1日）64385元，3间门脸房分别按照34000元、38000元、20000元扣除的。被告（反诉原告）高杰向本院提出反诉请求：1.请求确认高杰与白岩松签订的《房屋租赁合同》无效；2.请求判令白岩松赔偿高杰地下一层至地上二层房屋装修损失、三层房屋建设及装修损失共计956177.07元；3.请求判令白岩松返还高杰未使用房屋期间的租金32666.67元（2017年11月20日至2018年2月1日）；4.反诉费用、鉴定费由白岩松负担。事实和理由：2016年5月18日，高杰与白岩松签订《房屋租赁合同》，约定由高杰承租白岩松甲12号房屋，租期2016年8月1日至2021年7月30日，年租金260000元。高杰接手房屋后，对房屋进行了装饰装修，并经白岩松同意加盖了第三层房屋。2017年5月15日，白岩松出租给高杰的原有房屋中三间门脸房因属违建被主管部门拆除，2017年11月19日，大兴新建村发生火灾后，北京市政府开展关于消防安全隐患集中清查整治工作，经查，白岩松出租的房屋二层系用彩钢板建成的，其本身不符合消防要求，2017年11月20日被主管部门下达“责令改正通知书”，至此，涉案出租房屋处于无法经营状态。白岩松将明知不符合消防要求的房屋出租给高杰，导致高杰损失巨大，为保护高杰的合法权利，故诉至法院，请求依法判决。原告（反诉被告）白岩松针对被告（反诉原告）高杰的反诉请求辩称，合同无效认可；不同意赔偿装修及加建损失，二层以上的加建没有经过白岩松许可，而且没有取得相关部门的准建手续，不属于合法建筑，不同意赔偿，并且合同约定的补偿标准是第一年150000元，第二年100000元，不会超过这个数；对于租金问题，高杰已经实际使用房屋，白岩松不应当退还房租；对于评估费、诉讼费不同意负担。本院经审理认定事实如下：2016年5月18日，白岩松（甲方，出租方）与高杰（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋即甲12号房屋，出租范围东至东墙，西至西墙，南至东北菜餐厅，北至杨国福麻辣烫（包括地下一层以及楼房二层），用途为公寓出租房；租赁期限为2016年8月1日起至2021年7月30日止；房屋年租金为260000元整，付租方式为半年给付方式；乙方对承租房屋进行的装修、改建、增建部分，待乙方经营结束后无偿交付甲方，甲方不再作任何经济补偿；乙方在承租期间，如遇本房屋拆迁，本合同自动解除，甲方所出租房屋的拆迁所得全部归甲方所有，在乙方不拖欠甲方房租的情况下，甲方负责补偿乙方部分损失，补偿标准为第一年150000元，第二年100000元，第三年50000元，以上补偿金额按每年实际剩余月份进行折算，第三年以后甲方不予补偿。合同签订后，高杰对房屋进行了装修、加建并用于经营公寓。关于租金交纳情况，双方一致认可高杰已交纳第一年度租金260000元，第二年度，高杰于2017年7月20日支付租金64834元。高杰主张其所交纳的为半年租金，因为当时签合同的时候承租的房屋包括3间门脸房（年租金共计92000元），2017年5月15日政府将3间门脸房拆除，经双方协商一致扣除3间门脸房2017年5月15日至2018年2月1日期间房租后计算得出半年租金为64834元。为证明上述事实，高杰提交拆除前门脸房照片1张、拆除门脸房时的照片1张、收据1张、中国建设银行客户回单1张，拆除前门脸房照片显示，门脸房分别用于经营烧饼、肉饼、包子铺买卖；收据显示时间为2016年5月，载明“今收到高杰交来2016年第一个季度人民币陆万伍仟元整（实收）伍万肆仟元，退肉饼2016年5月-9月房租壹万壹仟元整”，收款人处签名“白”；客户回单显示，2017年7月20日，常x转账支付给白岩松64834元，用途表明“201781-201821半年房租”。白岩松对照片和客户回单的真实性认可，但对收据的真实性不认可，白岩松认为当时3间门脸房并未写在租赁范围之内，是免费给高杰使用的，不存在租金减免的情况。庭审中，高杰称自2017年11月18日西红门大火之后，北京市政府开展关于消防安全隐患集中清查整治工作，2017年11月21日，涉诉房屋被下达“责令改正通知书”，之后涉诉房屋一直处于停业状态，仅有一层1间房屋仍租给他人经营超市，每月租金收入6000元。高杰提交的标识出具单位为“北京市公安局大兴分局红星派出所”的“责令改正通知书”载明：“晶品公寓：……我所于2017年11月21日对你单位（场所）进行消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列第_项消防安全违法行为，现责令改正：……房屋二层为彩钢板结构，要求一律关停查封整改。”白岩松对该份整改书的关联性不认可。庭审中，高杰申请对涉诉房屋的装修和加建费用进行评估鉴定，本院于2018年4月28日组织双方进行了现场勘查，关于装修情况，双方均认可一层超市内除了地面，其他均由高杰装修，对于宾馆内的装修，高杰主张大厅包括地面都是其装修的，地下室除了地面，其他均由其装修，地下室以上除了门，其他均由其装修（包括门锁），另外自己还加建了三层；白岩松认为室内的窗户、门、过道地砖、吊顶均是出租前就有的。在勘验过程中，本院曾询问双方是否同意就涉诉房屋进行交接，高杰表示同意，白岩松坚持要求高杰拆除增建的建筑物后才同意接收房屋。经本院委托，北京兴中海建工程造价咨询有限公司于2018年6月22日进行现场勘查，于2018年8月27日出具《旧宫商业街甲12号装修工程造价鉴定意见书》，列明双方争议项目，并认定甲12号房屋装修工程造价中可确定金额为278940.38元，无法确定金额为677236.69元，其中无法确定的金额包括装饰工程398208.61元（三层及以上部分为354044.02元）、安装工程88747.2元（三层及以上部分为52470.87）、各项取费190280.98元（无争议部分金额为65220.6元，争议部分金额为125060.28元）。鉴定报告中无法确定部分包括涉诉房屋三层及以上部位，白岩松称对于该部分的加建，高杰并未经过己方同意，不应计入装修损失中，并提交2017年3月2日和2017年7月12日其妻与高杰的短信聊天记录佐证。其中，2017年3月2日其妻称“高杰，马上停止房屋二楼房屋施工，楼板上施工存在巨大安全隐患。一旦出事后果自负。如果不听劝阻继续危险施工，我们将通过法律途径解决。”高杰对聊天记录的真实性认可，但称2017年3月2日加建部分已经完成正在装修，只是为了安全要求“拉一个斜称”。高杰提交的2017年6月其与白岩松妻子的微信聊天记录显示高杰将施工图纸通过照片发给对方，并询问对方图纸这样画是否可以，如果可以“明天就施工”，对方回复“下午有时间当面说吧！”白岩松对微信聊天记录的真实性认可，但认为从微信内容上并看不出己方同意高杰加建房屋。经询问，白岩松称涉诉房屋所在土地系其父母从政府处承租而来，房屋系由其父母建造，但并未办理相应的准建手续。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案双方当事人均未举证证明租赁房屋在法庭辩论终结前取得合法的规划审批手续，故白岩松与高杰签订的《房屋租赁合同》依法属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。白岩松要求高杰将甲12号房屋腾空后返还给自己的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。根据现有证据，本院对于高杰于2017年11月21日停止营业的事实予以认可。关于租金标准，白岩松称一层3间门脸房系免费给予高杰使用，该意见并不符合常理，且从高杰提交的2016年第一季度交纳租金的收据可以看出，门脸房的租用情况确实影响高杰交纳租金的数额，根据收据载明的肉饼店的租金收费标准，本院对于高杰主张的3间门脸房拆除后扣除相应租金的计算标准及数额予以确认。高杰交纳租金至2018年1月31日，虽然涉诉房屋至今一直由高杰占有，但经营公寓的房屋自2017年11月21日起即无法正常经营，仅1间门脸房用于出租给他人经营超市，对于未有效使用房屋期间的租金，应当予以退还，经核算为18666.67元（已扣除超市部分租金收益）；2018年2月1日之后，高杰仍出租一层1间门脸房并收取租金，对于该间门脸房的占有使用费，高杰应当支付至交还房屋之日,白岩松主张的其他房屋的占有使用费，本院不予支持。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，白岩松明知涉诉房屋未获得合法的规划审批手续仍然出租，而高杰租房时未严格审查房屋性质即承租房屋并投入资金装修用于经营，双方对于合同无效均有过错，本院综合案件情况，酌情确定对于因合同无效造成的装修损失，白岩松承担70%的赔偿责任，高杰自担30%的损失。关于装修损失数额，可确定金额278940.38元，本院予以确认，根据责任比例，白岩松应负担195258.27元。无法确定金额398208.61元，对于三层以下部分，因高杰未提供充分证据证明其主张，本院对该部分数额不予确认；对于三层及以上部分，属于高杰的扩建损失，从2017年6月的微信聊天记录可以看出，双方对于扩建部分的后续施工曾进行过协商，未有证据证明白岩松明确表示反对，且自2016年8月高杰开始承租房屋以来，双方并未因高杰的扩建行为产生争议，此次诉讼亦非因为高杰的加建行为而导致，故应视为白岩松对高杰扩建及相应装修行为的默许，本院对该部分数额予以确认。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。高杰进行扩建时并未办理合法建设手续，对此高杰存在主要过错，应自担70%的造价费用，白岩松分担30%的造价费用，根据鉴定结论，三层及以上的造价费用共计406514.89元，根据责任比例，白岩松应赔偿高杰121954.47元。关于各项取费，高杰仅提交一份工程施工合同，未提供正规支出凭证相佐证，本院对于其陈述的施工内容均为施工企业所为的意见不予采信，对该部分费用不予认定。综上，白岩松应给付高杰装修、扩建造价损失317212.74元。因涉诉房屋加建部分系经过白岩松准许所建，白岩松要求高杰拆除房屋加建部分并恢复原状的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）白岩松与被告（反诉原告）高杰于二〇一六年五月十八日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）高杰于本判决生效后十日内将位于北京市大兴区旧宫镇旧宫商业街甲12号（旧宫东路62号）房屋腾空并交还给原告（反诉被告）白岩松；三、被告（反诉原告）高杰于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）白岩松自二〇一八年二月一日至实际腾退之日的房屋占有使用费（按照每月六千元的标准计算）；四、原告（反诉被告）白岩松于本判决生效后十日内退还被告（反诉原告）高杰二〇一七年八月一日至二〇一八年一月三十一日期间多交的租金一万八千六百六十六元六角七分；五、原告（反诉被告）白岩松于本判决生效后十日内给付被告（反诉原告）高杰装修、扩建造价损失共计三十一万七千二百一十二元七角四分；六、驳回原告（反诉被告）白岩松的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）高杰的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五千二百元，由原告（反诉被告）白岩松负担三千九百元（已交纳），由被告（反诉原告）高杰负担一千三百元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费一万三千八百六十八元，由被告（反诉原告）高杰负担七千五百三十元（已交纳），由原告（反诉被告）高杰负担六千三百三十八元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期届满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘 瑶人民陪审员  梁跃海人民陪审员  丰永志二〇一八年十二月二十八日法官助理管婷婷书记员康泽