福建省闽清县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0124民初2469号 原告：（反诉被告）：张世昌，男，1987年3月14日出生，汉族，住福建省永泰县。 委托诉讼代理人：连娜（张世昌妻子），女，1987年2月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 原告（反诉被告）：连娜，女，1987年2月28日出生，汉族，住福建省永泰县。 被告（反诉原告）：永泰县上一房地产开发有限公司，住所地永泰县樟城镇南湖路**（工会大厦**），统一社会信用代码913501255509856093。 法定代表人：刘必东，总经理。 委托诉讼代理人：何山，福建建达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈彧，福建建达律师事务所律师。 原告（反诉被告）张世昌、连娜与被告（反诉原告）永泰县上一房地产开发有限公司（以下简称上一公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）连娜及原告（反诉被告）张世昌委托诉讼代理人连娜、被告（反诉原告）上一公司委托诉讼代理人何山到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 张世昌、连娜向本院提出诉讼请求：1、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延办理永泰县樟城镇八仙路99号日出东方房屋产权证书的违约金，每日按已付购房款775762元×0.01%计算，从2016年7月1日计至2018年4月9日计648天，计50269.38元；2、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延交付永泰县樟城镇八仙路99号日出东方地下室车位(以下简称217车位)的违约金，每日按已付购房款155000元×0.05%计算，从2016年5月20日暂计至2018年6月5日计747天，共57892.50元；3、判令上一公司向张世昌、连娜支付迟延办理车位产权证书的违约金，每日按已付购房款155000元×0.01%计算，从2017年5月20日计至2018年4月9日计325天，共5037.5元，以上三个款项共计113199.37元；4、由上一公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：1、2013年8月7日，张世昌、连娜与上一房地产公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，张世昌、连娜购买上一公司所开发的福建省永泰县樟城镇八仙路99号日出东方XX单元，该商品房总价款为775762元；上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人。如因上一公司原因，张世昌、连娜不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，张世昌、连娜不退房，上一公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向张世昌、连娜支付违约金。合同签订后，张世昌、连娜依约履行合同义务，上一公司也于2015年6月30日向张世昌、连娜交付了房产。之后，上一公司没有履行合同约定，一直以种种理由拖延为张世昌、连娜办理房屋权属证书，直到2018年4月10日才向张世昌、连娜发出《不动产权证办理通知书》。上一公司的行为已构成违约。2、2015年8月19日，连娜与上一房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定，连娜购买上一公司所开发的车位，该商品房总价款为155000元。合同附件六补充协议第四条约定，上一公司应当在连娜支付了全部应付款项之日前向连娜交付符合约定条件的商品房。如上一公司未按合同规定的期限将商品房交付给连娜使用，合同继续履行，应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付购房款的0.05%向连娜支付违约金。合同签订后，连娜依约支付了全部购房款，履行了合同义务，直至2018年6月6日以邮政快递方式向连娜寄送《接受房屋催告函》。在收到这个邮政快递件之后，6月20日到上一公司的售楼中心，要求办理车位交付手续，但是上一公司无故不给办理，只告知将车位手续交付给顺兴物业公司了，可到顺兴物业公司办理。所以同日经向顺兴物业缴纳了2018年6月21日到2019年12月20日的车位物业管理费后取得了车位钥匙。事实上上一公司并未向连娜履行合同约定的车位交付手续，包括依照合同约定向连娜出示合同第八条规定的有已经达到有关证明文件原件以及签署房屋交接单，所以上一公司的行为构成违约。3、根据《商品房买卖合同》约定，连娜购买的217车位，上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付买受人。如因上一公司原因，连娜不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，连娜不退房，上一公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%支付违约金。合同签订后，连娜依约履行了合同义务，但上一公司一直以种种理由拖延办理房屋权属证书，直到2018年4月10日才向连娜发出《不动产权证办理通知书》。上一公司已构成违约。为此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。 被告辩称，1、人民法院应结合讼争房屋所涉楼栋实际情况，依法扣除由于业主自身原因导致办证拖延的时间，对上一公司逾期协助办理产权备案登记的具体违约时间进行综合认定。2、上一公司逾期协助办理讼争房屋及车位产权备案登记的截止时间皆应依法认定为2018年4月8日。3、张世昌、连娜主张以2016年7月1日作为上一公司逾期协助办理讼争房屋（即XX单元）的产权备案登记起始时间，毫无事实和法律的依据，依法不应予以支持。4、张世昌、连娜提出上一公司应支付自2016年5月20日至2018年6月5日止的逾期交付讼争车位（X号车位）违约金的主张毫无事实和法律的依据，依法不应予以支持。5、张世昌、连娜未提交任何证据用以证明由于逾期办证所造成的实际损失数额，张世昌、连娜向上一公司主张的违约金过高，人民法院依法应予以调整。6、由于张世昌、连娜逾期未办妥讼争房屋及车位抵押贷款用于支付剩余购房款的行为，已构成违约。因此，上一公司依约向张世昌、连娜主张违约金，具有事实及法律依据，依法应予以支持。 上一公司向本院提出反诉请求：1、判令张世昌、连娜向上一公司支付逾期办理所购商品房银行按揭贷款违约金人民币106920元（从2013年10月6日起计至2014年5月7日止）；2、判令张世昌、连娜向上一公司支付逾期办理所购车位银行按揭贷款违约金人民币15323元（2015年10月18日起计至2016年5月19日止）；三、判令本案全部反诉费用由张世昌、连娜承担。事实与理由：2013年8月7日，上一公司与张世昌、连娜就购买上一房产公司开发的房屋事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总价额为775956元人民币，张世昌、连娜于签订合同当日支付了首付款235956元人民币，并约定余款540000元张世昌、连娜以必须在补充协议的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。同时，2015年8月19日，上一公司与张世昌、连娜就购买车位事宜签订了一份《商品房买卖合同》，购房款总额为155000元人民币，张世昌、连娜于签订合同当日支付了首付款78000元人民币，并约定余款77000元张世昌、连娜以必须在补充协议约的时限内以按揭贷款方式向上一公司支付。《商品房买卖合同》附件6合同补充协议第二条明确约定，买受人已对按揭可能存在的风险有充分的认识和了解，并愿承担其中的风险；并且，张世昌、连娜已详细了解办理银行按揭贷款的有关规定及所需提供材料和所需费用，并应在签订《商品房买卖合同》当日起60日内办结银行按揭贷款或公积金贷款，用于向上一公司支付购房款。张世昌、连娜由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，即以张世昌、连娜申请贷款总额为基数，按逾期天数每日万分之五的比例计付违约金；若逾期超过30日的，上一公司有权解除合同，张世昌、连娜应在逾期31日起至解除合同前以申请贷款总额为基数，按照日千分之一的比例支付违约金，上一公司在扣除定金、违约金及备案（注销）登记手续费外，90日内无息向张世昌、连娜退还已付购房款余额。 张世昌、连娜依约应于2013年10月6日之前办妥商品房贷款事宜以向上一公司支付剩余购房款。而后上一公司也多次催促张世昌、连娜依照合同的约定履行义务，但是直至2014年5月7日才办理好按揭贷款用于支付上一公司的剩余购房款。张世昌、连娜逾期向上一公司支付剩余购房款之行为已构成违约，依照双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条第3款之相关约定，上一公司有权向张世昌、连娜计收逾期付款213天之违约金106920元人民币。 同时，张世昌、连娜依约应于2015年10月18日之前办妥车位贷款事宜以支付购买车位的剩余款项。而后上一公司也多次催促张世昌、连娜依照合同的约定履行义务，但是直至2016年5月19日才办理好按揭贷款用于支付剩余购房款。张世昌、连娜逾期支付剩余购房款行为已构成违约，依照双方签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》第二条第3款之相关约定，上一公司有权向张世昌、连娜计收逾期付款214日违约金15323元人民币。 张世昌、连娜对上一公司的反诉辩称，一、针对上一公司反诉请求答辩人支付违约金106920元。1、上一公司反诉答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，请求判决驳回反诉请求。按照上一公司的反诉请求要求支付从2013年10月6日起计至2014年5月7日止的违约金，根据《民法总则》和有关司法解释关于诉讼时效的规定，上一公司应于2015年10月6日前向法院提起诉讼，而上一公司于2018年11月7日才向法院提起反诉请求，上一公司的起诉明显已大大超出诉讼时效规定的时间。诉讼中，上一公司也未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故答辩人请求法院依法判决驳回反诉请求。2、上一公司反诉答辩人支付违约金没有事实和法律依据。上一公司反诉主张答辩人由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，但上一公司并未提供任何证据证明答辩人由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续构成违约的事实；上一公司也未提供任何证据证明其所诉称的多次催促我方依照合同的约定履行义务。根据“谁主张，谁举证”的原则，上一公司应承担举证不利后果。且实际上，答辩人在购房过程中，均按照合同约定，及时送贷款材料、及时签署贷款文件等，按约定履行合同义务，不存在上一公司所诉称的违约行为。根据《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发〔2003〕121号）规定，“借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是主体结构已封顶的住房”。而答辩人购买的上一公司销售的日出东方小区28号楼直至2013年12月25日才向放款银行出具封顶证明。在此之前，因上一公司销售的房产未封顶，根据以上规定上一公司向答辩人销售的房产根本无法办理贷款手续。对此，上一公司应负全部责任。上一公司销售的日出东方小区28号楼封顶后，上一公司才将业务办理贷款所需的材料移交答辩人，答辩人收到材料后第一时间向银行和公积金中心申请了贷款，不存在因自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续导致违约的行为。上一公司反诉答辩人支付违约金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上所述，上一公司反诉答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，且没有事实和法律依据。请求法院依法驳回上一公司的反诉请求，以维护答辩人的合法权益。二、针对上一公司反诉请求判令答辩人支付违约金15323元的事项。1、上一公司反诉答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，请求依法驳回其反诉请求。按照上一公司的反诉请求要求答辩人支付从2015年10月18日起计至2016年5月19日止的违约金，根据《民法总则》第一百八十八条、第一百八十九条和有关司法解释关于诉讼时效的规定，上一公司应于2018年10月18日前向法院提起诉讼，而上一公司于2018年11月7日才向法院提起反诉请求，已超出诉讼时效规定的时间。诉讼中，上一公司也未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，故答辩人请求依法判决驳回其反诉请求。2、上一公司反诉答辩人支付违约金没有事实和法律依据。上一公司反诉主张答辩人由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续的行为已构成违约，但上一公司并未提供任何证据证明答辩人由于自身原因未及时签署贷款文件办结按揭贷款手续构成违约的事实；上一公司也未提供任何证据证明其所诉称的多次催促答辩人依照合同的约定履行义务。根据“谁主张，谁举证”的原则，上一公司应承担举证不利后果。且实际上，答辩人在购房过程中，均按照合同的约定，及时送贷款材料、及时签署贷款文件等，按约定履行合同义务，不存在上一公司所诉称的违约的行为，上一公司反诉答辩人支付违约金没有事实和法律依据，请求法院予以驳回。综上所述，上一公司反诉答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，且没有事实和法律依据。请求依法驳回上一公司的反诉请求。上一公司在反诉的违约金计付比例上也存在违反合同法规定的公平原则，合同约定在逾期贷款和延迟交房的违约金中存在不公平的条款，对于答辩人逾期贷款的违约金三十日内按日万分之五计算，超过30天的按日千分之一计算，而上一公司向答辩人延迟交付的违约金，却只是按万分之五的比例计付，所以应当予以调整。上一公司反诉答辩人逾期贷款30天内的按日万分之五计算违约金，逾期贷款超过30天的按日千分之一计付违约金，法院不应予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”。因此，应对合同约定双方逾期贷款违约金和延迟交付房产违约金存在的不公平条款予以调整，即对逾期贷款违约金计付也应调整为与延迟交付违约金计付一致，按日万分之五的比例计付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于XX单元的交房时间，上一公司向张世昌、连娜发出的交房通知书的时间为2015年6月30日，但上一公司提供福建顺欣物业有限公司收款收据，证明张世昌、连娜于2015年7月4日正式办理完成接收讼争房屋的手续，故实际交房时间为2015年7月4日，违约金应从2016年7月5日开始计算。 2、关于车位的交付时间，上一公司提供微信聊天记录、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程竣工验收消防验收意见书》、福建顺欣物业有限公司日出东方物业处《证明》、日出东方业主交房手续书等证据，证明车位自2015年6月29日起已符合《商品房买卖合同》约定的交付的条件及使用条件，不存在需要逾期交付的事由，且连娜于微信聊天已知悉车位符合交付条件的事实，亦已收到交付车位的通知，与连娜购买相同区域（即5号楼地下室）的其他业主皆在接到上一公司的通知后，陆续办理了车位的接收手续，亦可以证明当时该区域车位已完全处于正常交付、使用之状态，不存在拖延至2018年6月6日才进行交房的事实。连娜辩解，2018年6月6日，上一公司以邮政快递方式向连娜寄送关于接收房屋之催告函，在收到催告函后于6月20日向顺兴物业缴纳了车位物业管理费后取得了车位钥匙，所以2018年6月6日是上一公司向买受人发出车位接收和交付使用的时间。本院认为，根据双方签订的商品房买卖合同规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，故上一公司于2018年6月6日向连娜寄送关于接收房屋之催告函的时间，即是向买受人连娜发出217车位接收和交付使用的时间。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年8月7日，张世昌、连娜与上一房地产公司签订了一份商品房买卖合同(合同编号0642)，张世昌、连娜购买上一公司所开发的XX单元，该商品房总价款为775762元。张世昌、连娜于签订合同当日支付了首付款，余款以按揭贷款方式向上一公司支付。2015年8月19日，连娜向上一公司购买X车位，并签订一份商品房买卖合同(合同编号20150070025)，购房款总额为155000元，签订合同当日支付首付款78000元，余款77000元由买受人以银行贷款方式向上一公司支付。双方当事人在合同中约定:上一公司应在商品房交付使用后365日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由上一公司提供的资料交付买受人，如因上一公司原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，上一公司自逾期之日起每日按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；出卖人应在买受人付清了全部应付款时将车位交付买受人使用，如上一公司未按合同规定的期限将商品房(X车位)交付给买受人使用，合同继续履行，应当自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按已付购房款的0.05%向买受人支付违约金；签订商品房买卖合同当日起60日内办结银行按揭贷款，若逾期30天以申请贷款总额为基数，按每日万分之五的比例计付违约金，逾期超过30天按日千分之一比例支付违约金等条款。2014年5月7日，XX单元贷款银行放贷540000元，2016年5月26日，217车位贷款银行放贷77000元，2015年7月4日，上一公司向张世昌、连娜交付了房产，2018年6月6日，上一公司向连娜发出217车位接收房屋之催告函，2018年4月10日，上一公司向张世昌、连娜发出不动产权证办理通知书，5月8日取得不动产权证。为此，张世昌、连娜诉至本院请求判如所请。上一公司于2018年11月7日向本院提起反诉，请求判令张世昌、连娜支付房屋逾期贷款违约金106920元和车位逾期贷款违约金15323元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。张世昌、连娜与上一公司签订的商品房买卖合同及合同附件是双方的真实意思表示，双方在合同及合同附件中已就付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付条件与期限、出卖人逾期交房的违约责任、交接、产权登记等进行了约定，双方应当按照约定全面履行自己的义务。双方当事人于2015年7月4日对XX单元进行了交房，依照约定上一公司应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由其提供的资料交付张世昌、连娜，可是上一公司未能完成上述约定事项引发纠纷，上一公司存在违约，应承担违约责任。因此上一公司逾期协助办理产权备案登记的起算时间认定为2016年7月5日，截止时间认定为2018年4月9日，逾期643天。故本院确认上一公司承担逾期协助办理XX单元房屋权属证书的违约金为49881.50元（775762元×643天×0.01％）；关于车位，2016年5月26日，217车位贷款银行放贷77000元，即买受人付清了全部应付款，双方就可办理车位的验收交接手续，可上一公司未能及时履行车位的交付和协助办理不动产权的登记，上一公司存在违约，应承担违约责任，因此上一公司逾期交付起算时间认定为2016年5月27日，截止时间认定为2018年6月5日，逾期739天，本院确认上一公司承担逾期交付车位的违约金为57272.50元（155000元×739天×0.05％），迟延办理车位产权证书起算时间认定为2017年5月27日，截止时间认定为2018年4月9日，逾期317天，本院确认上一公司承担迟延办理车位产权证书的违约金为4913.50元（155000元×317天×0.01％）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”规定，本案中XX单元于2014年5月7日贷款银行放贷540000元、车位于2016年5月26日贷款银行放贷77000元，上一公司于2018年11月7日向本院提起反诉已超过诉讼时效，且未提供诉讼时效中止、中断或延长的相关证据，上一公司请求支付逾期贷款违约金的诉请已超过二年诉讼时效，故本院不予支持。上一公司辩称讼争房屋所涉楼栋存在业主违章搭建的事实，此情形也是造成上一公司无法如期办妥不动产首次登记的原因之一，因此人民法院应结合过错程度来实际认定，由于上一公司未对存在违章搭建等事实提供相关证据进行佐证，亦无法证明违建行为系导致讼争房屋延迟办理不动产权登记的原因，故本院对该辩称不予采信。对上一公司请求调整逾期办证违约金数额和损失赔偿额的计算方法，应当由主张调整的一方就违约金过分高于或低于的损失承担举证责任，否则应承担不利后果，故本院对上一公司未提供证据佐证的此主张亦不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项的规定，判决如下： 一、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向张世昌、连娜支付迟延办理XX单元房屋产权证书的违约金49881.50元； 二、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向连娜支付迟延交付X车位的违约金57272.50元； 三、永泰县上一房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向连娜支付迟延办理X车位产权证书的违约金4913.50元； 三、驳回张世昌、连娜的其他诉讼请求； 四、驳回永泰县上一房地产开发有限公司的反诉请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2564元，由张世昌、连娜负担22.65元，永泰县上一房地产开发有限公司负担2541.35元；反诉受理费2745元，由永泰县上一房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  王义奔 审 判 员  钱 旭 人民陪审员  吴林英 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  徐 静 附法律条文： 一、《中华人民共和国民法通则》 第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -14- -15-