中华人民共和国最高人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）最高法民申6252号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：李娟，女，1968年5月25日出生，汉族，住陕西省西安市碑林区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王润朝，男，1943年2月5日出生，汉族，住陕西省西安市未央区。 委托诉讼代理人：陈曦，陕西康宁律师事务所律师。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李斌，男，1975年11月19日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：亓静静，女，1983年6月1日出生，汉族，住陕西省西安市新城区。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：董明银，男，1963年7月20日出生，汉族，住四川省大竹县。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李加琼，女，1963年3月8日出生，汉族，住四川省大竹县。 再审申请人李娟因与被申请人王润朝、李斌、亓静静、董明银、李加琼案外人执行异议之诉一案，不服陕西省高级人民法院（以下简称陕西高院）（2018）陕民终596号民事判决，向本院申请再审。本院于2018年12月6日立案，并依法组成合议庭于2018年12月24日组织双方当事人进行询问，被申请人王润朝的委托诉讼代理人陈曦到庭接受询问。本案现已审查终结。 再审申请人申请再审称，原审认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误。一、董明银系案涉商铺的所有权人。1.陕西高院（2017）陕民终893号民事判决认定董明银系案涉商铺物权人。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议案件规定》）第二十四条、第二十五条认定西安和居置业有限责任公司（以下简称和居公司）是案涉商铺权利人，法律适用错误。2.原审判决将董明银因事实建造而取得的案涉商铺物权（绝对权或对世权）曲解为和居公司与董明银之间的内部权利义务约定（相对权）属事实认定错误。3.董明银向再审申请人出售案涉商铺，系有权处分行为，且该处分行为系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。4.陕西省西安市中级人民法院（以下简称西安中院）查封拍卖的案涉商铺以董明银所有为前提，且被已生效的陕西高院（2017）陕民终893号民事判决确认，但原审判决又认定和居公司系案涉商铺所有人，董明银无权向再审申请人出售，原审判决不仅与西安中院的执行行为以及陕西高院的生效判决相矛盾，而且严重损害了再审申请人的合法权益。二、再审申请人与董明银系《商铺认购合同书》的签订主体。1.已生效的陕西高院（2017）陕民终893号民事判决已认定董明银系案涉商铺实际建造人。原审中，董明银亦承认是其个人向再审申请人出售的案涉商铺。原审法院认定再审申请人与和居公司存在房屋买卖合同系事实认定错误。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）调整的对象是房地产开发企业向买受人出售商品房情形，而本案系董明银个人处分其自有房产，即本案纠纷不适用上述司法解释的规定。3.预售许可证制度是我国法律对房地产开发企业在开发销售商品房时的强制性规定，但案涉商铺建造主体是董明银，而非房地产开发企业，故无须取得预售许可证，即本案房屋买卖合同效力不适用《商品房买卖合同司法解释》第二条规定。三、再审申请人对案涉商铺享有足以排除强制执行的物权期待权。1.在法院查封之前，再审申请人与董明银已签订了合法有效的书面买卖合同。案涉商铺也已通过协议交付了再审申请人，同时再审申请人支付了全部价款，未办理过户手续亦非再审申请人原因，即本案完全符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定。2.西安中院对案涉商铺进行司法拍卖系由于董明银的担保行为，即法律性质上属普通债权。再审申请人在法律上作为房产买受人，对案涉商铺享有物权期待权。根据《执行异议和复议案件规定》第二十八条的规定，应优先保护再审申请人的权利。四、陕西省西安市碑林区人民法院（以下简称碑林法院）已驳回案涉商铺部分人员返还购房款起诉，故再审申请人即使主张返还购房款也不能被支持，碑林法院该判决侵害了再审申请人的合法权益。综上，再审申请人依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。 王润朝提交意见称，1.本案的诉讼性质属于执行异议之诉，西安中院对标的物的执行行为不属于执行异议之诉，不属于本案的审查范围。2.董明银所有的对外行为均以和居公司的名义进行，且再审申请人所有法律文件均盖有和居公司的公章，从事实上和法律规定合同的相对性上，均应认定与再审申请人签订合同的主体为和居公司。3.和居公司并非本案的当事人，再审申请人因合同无法履行应当另行提起诉讼，与本案无关，不应就本案提出执行异议。4.再审申请人与和居公司签订的合同实际为融资性质的合同，理由是再审申请人与和居公司签订认购合同的同时又签订了商铺委托经营合同。商铺委托经营合同早于商铺的认购合同。再审申请人的申请不符合执行异议之诉的规定，再审申请人不享有物权期待权。 根据再审申请人的申请再审事由，本院对以下事项进行审查：再审申请人对案涉商铺是否享有足以排除强制执行的民事权益。 第一，和居公司是案涉商铺对外的所有权人，而非董明银。《执行异议和复议案件规定》第二十五条规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断……”。案涉商铺至今未办理登记手续，相关《国有土地使用权证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》上登记的是“西安和居置业有限责任公司”，应判定和居公司系案涉商铺对外的所有权人，而不是董明银。 第二，和居公司系《商铺认购合同书》的签订主体。《商铺认购合同书》系和居公司与再审申请人签订。甲方落款处盖有“西安和居置业有限责任公司5号楼专用章”，乙方落款处为再审申请人，董明银仅在甲方“法人代表”处盖章，再审申请人出具的收款收据落款中亦盖有“西安和居置业有限责任公司5号楼专用章”。 再审申请人称，陕西高院（2017）陕民终893号民事判决已确认董明银系案涉商铺的实际所有人，且董明银在原审中自认与再审申请人达成买房合意，故《商铺认购合同书》的合同双方实际上为再审申请人与董明银。本院认为，首先，董明银系案涉商铺的实际建造人仅是和居公司与董明银内部权利义务的界定，《国有土地使用权证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》登记的权利人均为和居公司，董明银并不是上述三证登记的权利人，亦不具有开发房地产的资质。其次，《城市商品房预售管理办法》第二条规定，本办法所称商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。董明银作为个人，既无房地产开发企业资质，亦不具有向承购人预售商品房的资质。最后，《商铺认购合同书》载明的出卖人系和居公司，给再审申请人出具支付凭证的亦为和居公司。故在再审申请人签订商铺认购合同时，出卖商铺的相对人为和居公司。 第三，再审申请人对案涉商铺不享有足以排除强制执行的物权期待权。再审申请人提出本案符合《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定，从而确认其物权期待权。本院认为，《执行异议和复议案件规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……”。案涉商铺并未办理相应的产权证，现有的《国有土地使用权证》《建筑工程施工许可证》《建设工程规划许可证》亦并未登记在董明银名下，故再审申请人参照此规定主张权利的前提并不存在。 第四，关于碑林法院驳回案涉商铺部分人员返还购房款起诉的问题。本院仅对陕西高院（2018）陕民终596号民事判决依法进行审查，碑林法院裁判不属于本案审查范围。再审申请人该项再审申请事由不成立。 可见，再审申请人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益。 综上，李娟的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回李娟的再审申请。 审判长  杨永清 审判员  王 涛 审判员  丁广宇 二〇一八年十二月二十八日 法官助理钟丽丹 书记员李晓宇