海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初8342号原告：张树森，男，1953年1月27日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：长春市二道区。委托诉讼代理人：蔡晓斌，海南建亚律师事务所专职律师。被告：海南诗波特投资有限公司，住所地：海南省三亚市田独镇荔枝沟社区万科森林度假公园商业小镇万科地产办公区。法定代表人：潘高峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨昌利，广东金桥百信律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：何金穗，广州金桥百信律师事务所专职律师。原告张树森诉被告海南诗波特投资有限公司（以下简称诗波特公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月21日立案受理后，依法适用普通程序，于同年12月7日公开开庭进行了审理。原告张树森的委托诉讼代理人蔡晓斌，被告诗波特公司的委托诉讼代理人何金穗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张树森向本院提出诉讼请求：l.请求判决被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金101954元(违约金按已付房款日万分之一，自2016年2月25日至2018年2月23日)；2.请求判决本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：张树森与诗波特公司签订了《商品房买卖合同》，约定由张树森购买诗波特公司开发的位于三亚市××路第一期9#楼X室房屋。合同签订后，张树森依约向被告支付了购房款，但诗波特公司并未能在合同约定期限内向产权登记机关提供办证资料，导致张树森的房屋产权证书（“小证”）迟迟未能办理，且诗波特公司也未按照合同第十五条约定向张树森支付违约金(具体房屋总价款、逾期支付时间起止点及金额详见“统计表”)。故此，张树森为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。诗波特公司辩称，我公司承认存在逾期办证，但不认可原告提出的诉讼请求，理由是：1.原告计算的违约金期间是错误的，按照双方签订的《商品房买卖合同》，违约金计算的起始时间是房屋交付时开始计算，交付时间应当是实际交付时间，或者说是原告实际收楼的时间（具体见《宁天启等五户办证情况表》）。从原告诉状中所列的违约金计算起始时间看，原告所计算的办证起始时间是早于合同约定的交楼时间，更早于实际收楼时间。原告是正常收楼，被告证据里有原告相应的收楼时间；2.原告主张的违约金计算截止时间是按照取得“小证”的前一日时间，是不符合合同约定的。《商品房买卖合同》对于出卖方履行办证义务是有明确约定的，只要开发商履行义务，履行义务之后是不承担违约责任的。该合同约定的义务是指出卖方为买方向政府递交出卖人应当递交的资料。如果认为开发商的义务是到办“小证”的时间，原告应承担逾期递交办证资料产生的责任。因此，双方的矛盾在于怎么计算违约金以及计算违约金的期间怎么确定的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。诗波特公司对张树森主张的房号、房款以及实际交纳完房款的事实均认可，并承认其逾期办证；张树森认可被告主张的房屋实际交付日期以及被告2016年12月26日办理下涉案房产所在一期9#楼的《不动产权证》（“大证”），且双方对《商品房买卖合同》的三性及约定的内容均认可。对双方当事人无异议的事实和证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：关于诗波特公司逾期办证的责任范围。原告提交4份证据：证据1《商品房买卖合同》、证据2《付款凭证》、证据3《缴纳契税》、证据4《不动产权证》，证明原告按约履行了合同义务，被告未按合同约定日期为原告办理房屋权属登记证书，构成逾期办证，应承担违约责任。被告对上述证据的真实性认可，本院予以确认，认定双方于2012年12月25日签订《商品房买卖合同》，张树森已付全部房款，税务部门于2017年12月28日向原告出具缴纳涉案房屋契税的《税收完税证明》，原告于2018年2月24日取得“小证”。被告的办证义务与《商品房买卖合同》第十五条、补充协议第八条一致，且原告在合同上明确了联系电话、邮编号码、联系地址（吉林省长春市××区），且书面通知以补充协议第十一条为准。被告提供三组证据：第一组，《交付通知书》（含邮寄单）、《现场签收表》。《交付通知书》的交邮时间及送达情况不明，本院不予采信；《现场签收单》三性确认，认定涉案房屋于2014年8月28日实际交付；第二组，《提供办证资料及缴纳办证税费通知》及邮寄单回执、妥投记录。该组证据中关于“张国森”的材料与本案不具有关联性，不予采纳，其他证据具有真实性、关联性，可以认定被告已于2016年11月24日以合同中记载的地址、联系电话向原告邮寄了该通知，邮寄回执为2016年11月29日仍未妥投，原因是收件人不在指定地址；第三组，三亚市不动产登记中心《受理通知书》（大产权证）、《土地房屋登记卡》、《受理通知书》（小产权证）、。原告认可该组证据的三性，本院予以确认并予以采信，认定诗波特公司于2016年12月6日递交新建商品房初始登记资料，于2016年12月26日取得“大证”；张树森于2018年2月6日自行递交商品房转移登记资料。根据当事人陈述及本院经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月25日，张树森与诗波特公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：张树森购买诗波特公司开发的位于三亚市××路房，用途为产权式酒店，建筑面积61.18平方米，总房款1398546元，买受人于合同签订时一次性付清全部房款；出卖人应当在2014年8月30日前将经验收合格并取得工程竣工验收备案证明的商品房交付买受人；第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理：出卖人按照本条约定时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关即履行了办证的义务；若因出卖人的过错延迟递交上述资料的，买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付房款的万分之一向买受人支付违约金。该合同附件四《合同补充协议》第八条第1项对本合同第十五条补充约定：若买受人自行或委托第三方办理《土地房屋权证》的，买受人应在出卖人将报产权登记机关备案之日起30日内递交办理《土地房屋权证》的所需资料，若因买受人自身迟延导致《土地房屋权证》办理迟延的，与出卖人无关；若买卖双方同意由出卖人办理该套房屋的《土地房屋权证》，买受人应按本合同约定及政府规定按时缴纳相关费用，并在出卖人书面通知的时间内及时缴纳办理《土地房屋权证》所需的办证资料及相关费用，否则，出卖人有权相应推迟办证手续，同时本商品房逾期办证的法律责任由买受人承担，买受人无权向出卖人主张违约责任。同时，补充协议第十一条约定，一方联系方式如有变更，应在变更后五天内书面通知对方；采取邮寄送达的，送达时间为挂号信或特快专递回执上注明的投递日期，因接收方原因未收到通知的，视为已送达。此外，前述合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确约定。合同签订后，张树森向诗波特公司支付购房款1398546元。2014年8月28日，诗波特公司向张树森交付涉案房屋。2016年11月24日，诗波特公司向张树森寄发《提供办证资料及缴纳办证税费通知》（收件地址：吉林省长春市××区，联系电话：133XX****XX），通知张树森缴纳税费及提供相关办证资料，要求张树森在2016年12月23日前提供资料，并告知逾期提供的后果，该邮件上的邮寄地址、联系电话与《商品房买卖合同》中约定一致。张树森至今未向诗波特公司提供。2016年12月6日，诗波特公司将“万科·湖心岛”一期9＃楼的办证资料报送三亚市不动产登记中心办理新建商品房初始登记。2016年12月26日，三亚市国土资源局向诗波特公司颁发了琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号《不动产权证》，诗波特公司取得了“万科·湖心岛”一期9＃楼的“大证”。在张树森支付税费后，2017年12月28日，税务部门向张树森出具了契税和印花税共计42655.68元的《税收完税证明》。2018年2月6日，张树森自行三亚市不动产登记中心申请递交商品房转移登记资料。2018年2月24日，三亚市国土资源局向张树森颁发了琼（2018）三亚市不动产权第XXXX号《不动产权证书》（“小证”），张树森取得购买的商品房的产权证。张树森认为诗波特公司逾期办证违约，遂向本院起诉。另，经本院询问，张树森对诗波特公司在《宁天启等五户办证情况表》中统计的从“房屋实际交付之日”起算365个工作日的截止日期予以确认。本院认为，张树森与诗波特公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的效力性强制性规定，应认定合法有效。诗波特公司于2014年8月28日，将涉案商品房交付张树森。按合同约定此后的365个工作日即至2016年2月20日前，诗波特公司应将办理权属转移登记需由其提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续。但诗波特公司未按期履行合同，已违约，张树森诉求诗波特公司承担违约责任支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。诗波特公司认可违约的事实，但就违约金的计算问题存在争议。本案的争议焦点在于：诗波特公司支付逾期办证违约金的起始及截止时间。关于逾期办证违约金的起始时间问题。双方对按合同约定的交付时间还是实际交付时间起算365个工作日存在争议，实际是对于未按合同约定交房日期逾期交房的期限是否应计入逾期办证的期限存在争议。对于逾期交房，双方在合同第九条已经明确了出卖人逾期交房的违约责任，且原告是依据合同第十五条主张违约金，该条约定的违约责任针对出卖人逾期递交办理产权过户手续的情形，与第九条违约的违约责任内容不同，计算方式也不同，不应混淆使用。因此，本案对逾期交付的违约责任不予处理，并认定按房屋实际交付之日起的365个工作日即2016年2月19日的次日起算违约期间，但原告诉求从2016年2月25日起算，是其对自身权利的自由处分，本院予以确认。此外，如原告认为被告有逾期交付的违约情形，其可与被告协商解决或另行起诉。关于逾期办证违约金的截止时间问题。双方对于该时间存在争议主要在于被告是否有办理“小证”的义务。本院认为，办理“大证”是诗波特公司为了自身利益的自主行为，并非因涉案合同才产生的义务，“大证”也仅是登记在出卖人名下，而非买受人期待的合同目的。且按照合同第十五条“将办理权属转移登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关办理产权过户手续”以及“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”中的“转移登记”及“取得”可知，该条约定的目的是保障买受人取得权属证书的利益。由此，诗波特公司有义务递交办理“小证”的资料。但《合同补充协议》第八条第1项对此条约定进行补充，约定买受人可以自行或委托第三方办理“小证”，即以买受人自行放弃由出卖人办理“小证”的责任为例外。本案中诗波特公司通知了买受人提供办证资料及缴纳税费，但张树森逾期未按要求提供，也未向诗波特公司出具授权委托材料，最终张树森自行递交“小证”申请资料而解除了双方之间的代办合意。该条内容同时也约定了因买受人原因导致逾期办证由买受人承担逾期办证责任，出卖人免责的情形。诗波特公司在2016年12月26日取得总产权证前，于2016年11月24日提前发通知给张树森告知缴纳税费及提供相关办证资料，张树森未在诗波特公司通知的时间内及时缴纳办理“小证”所需的办证资料及相关费用。根据《合同补充协议》第八条第1项的约定，逾期办理“小证”的责任由张树森承担。因办理“小证”的前提是诗波特公司取得“大证”，故本院确认诗波特公司支付违约金的截止时间为办理到“大证”的日期即2016年12月26日。对于合同约定逾期每日按己付房款的万分之一计算违约金的标准，未违反法律规定，被告也未提出异议，本院对该计算标准予以确认。综上，诗波特公司承担违约责任的时间自2016年2月25日（张树森诉求的时间）起至2016年12月26日为306天，违约金为42795.51元(1398546元×0.0001×306天)，张树森主张超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告海南诗波特投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告张树森支付违约金42795.51元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2339元（原告已预缴），由原告张树森负担1357元，被告海南诗波特投资有限公司负担982元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 刘思文人民陪审员 邢增秀人民陪审员 黎俊娜 二〇一八年十二月二十九日书 记 员 肖景中附相关法律规定：中华人民共和国民法总则第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。中华人民共和国合同法第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。