贵州省安龙县人民法院行 政 判 决 书（2018）黔2328行初62号原告刘学刚，男，1965年4月17日生，布依族，贵州省兴义市人，住兴义市。委托代理人赵永龙，贵州铭黔律师事务所律师。被告兴义市住房和城乡建设局，住所地兴义市机场大道入口处金地上品小区**。法定代表人：赵贡飞，该局局长，未到庭。被告兴义市国土资源局，住所地兴义市桔山新区神奇东路**，组织机构代码证号00960581-5。法定代表人胡滨，该局局长，未到庭。出庭负责人胡泽曦，该局党组成员，分管不动产登记中心。委托代理人邓连引，贵州心达律师事务所律师。第三人孙其英，女，1972年9月12日生，布依族，贵州省兴义市人，现住兴义市。委托代理人杨永生，贵州权衡律师事务所律师。第三人王华勇，男，1987年6月13日生，彝族，贵州省兴义市人，住兴义市坪东新区。第三人兰忠英，女，1985年12月6日生，汉族，贵州省兴义市人，住兴义市坪东新区，系王华勇妻子，未到庭。原告刘学刚不服被告兴义市国土资源局（以下简称市国土局）、兴义市住房和城乡建设局（以下简称市住建局）颁发的黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产权第**房屋产权证，于2018年6月27日向本院提起诉。本院立案后，依法向被告及第三人送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年7月30日公开开庭进行了审理，原告刘学刚及委托代理人赵永龙，被告市国土局的出庭负责人胡泽曦及委托代理人邓连引，第三人孙其英及委托代理人杨永生，第三人王华勇到庭参加诉讼；被告市住建局、第三人兰忠英经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，现已审理终结。被告市国土局于2017年11月8日颁发的黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产产权第**屋产权证，确定贵州省黔西南布依苗族自治州兴义市坪东新区迎新大道碧翠苑4幢2－401的房屋所有人为王华勇、兰忠英。原告诉讼，诉讼请求：1、请求人民法院依法判决撤销二被告于2017年11月2日将孙其英名下的房屋（房屋产权证为兴房权监证字**）转移登记为王华勇、兰忠英的房屋的行政行为；2、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告具体明确了第一项诉讼请求：请求人民法院依法判决撤销二被告于2017年11月2日颁发黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产权产权第**产权证。事实和理由：原告与第三人孙其英曾系夫妻关系，在夫妻关系存续期间，共同购买位于兴义市××东新区迎新大道××号房屋一套（房屋产权证为兴房房权证监证字**）2011年9月14日，原告因与第三人孙其英感情不和协议离婚，在协议离婚时，双方对该房屋的处理协议为：“双方婚姻存续期间有位于兴义市××单元××室房屋一套，甲乙双方同意将房产赠与孩子”，但原告与第三人孙其英协议离婚后，孙其英一直占有该房屋，原告多次要求将房屋产权证转移到孩子的名下，可孙其英称为孩子代管，待孩子成家立业后再行办理转移手续，原告对于孙其英的说法也表示默认。2017年11月2日，孙其英在未经共有人原告同意的情况下，与第三人王华勇、兰忠英夫妇签订《存量房买卖合同》，以27万元（该房屋实际价格约55万元）的低价将房屋出售给王华勇、兰忠英夫妇，被告兴义市住房和城乡建设局当日为孙其英和第三人王华勇、兰忠英夫妇办理了房屋所有权转移登记手续（注：虽过户手续上加盖的是兴义市住房和城乡建设局的公章，但按照兴义市人民政府“兴府通（2016）43号文件”以及《兴义市新增行政权力事项明细表》显示，不动产登记的权利属于市国土局下属的兴义市国土资源局不动产登记中心，据此，对孙其英等人的登记行为应视为二被告的共同行为）。综上所述，原告认为，涉案房屋系原告与孙其英夫妻关系存续期间的共同财产，虽在协议离婚时明确将该房屋赠与孩子，但一直未办理所有权转移登记手续。据此，赠与未成就，该房屋还属于原告与孙其英的夫妻共同财产。孙其英在未经原告同意的情况下低价将房屋出售给第三人王华勇、兰忠英夫妇，严重损害了原告的合法权益。此外，二被告作为房屋产权登记共同主管机关，在办理房屋权属登记过程中未依法行政、未履行审查职责，主要体现在：为孙其英等人办理不动产登记转移手续时，未认真核查房屋的共有人情况，属于行政不作为，因二被告的行政不作为而为孙其英等人办理的产权转移登记行为，严重损害了原告的合法权益，特依法提起诉讼，望人民法院依法判决撤销二被告违法登记的行为。原告向本院提交了以下证据：1．原告身份证复印件，证明原告的基本身份信息。2．黔兴离字J522301105-2011-000009号《离婚证》复印件，证明原告与被告孙其英曾系夫妻关系，于2011年9月14日离婚的事实。3．《离婚协议书》复印件，证明原告与孙其英于2011年9月14日协议离婚的事实,并将位于兴义市××东新区迎新大道××号房屋一套（房屋产权证为兴房权房权证监证字**）原告与孙其英共有的事实。4．兴房权证房权证监证字第**《有权证》复印件，证明兴义市××东新区迎新大道××号房屋一套原登记在孙其英名下的事实。5．《存量房买卖合同》复印件，证明未经原告认可，孙其英低价将该房屋转让给王华勇、兰忠英夫妇的事实。6．《不动产档案》，证明被告未认真调查核实孙其英的婚姻登记状况，违法办理不动产转移登记的事实。被告市国土局辩称，一、第三人提供的房屋转移登记材料符合《不动产登记暂行条例》法定要求，我局依法为第三人办理房屋产权转移登记并无不当。第三人在本案中已经按照《不动产登记暂行条例》第十六条要求提交了登记必要材料：1、第三人按照规定填写了登记申请书；2、第三人提供了申请人、代理人身份证明材料、公证授权委托书；3、第三人提供了拟转移登记房屋产权来源证明材料（孙其英、王华勇、兰忠英存量房屋买卖合同）、不动产权属证书（2017兴义市不动产权第0009393号），并且在办理转移登记前，已经就该房屋产权证补办、并进行房产查询公告，均证明拟转移登记房屋权属于第三人孙其英单独所有，并无其他共有权人；4、第三人孙其英也明确承诺是该房屋单独产权人，并无其他共有权人。二、根据《不动产登记暂行条例》的规定，申请人对申请材料的真实性负责，我局只负责形式审查，本案中已经尽到法定审查义务，不存在行政不作为的问题。按照《不动产登记暂行条例》第十六条的规定，申请人对申请材料的真实性负责。《不动产登记暂行条例》第十七条明确规定，不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照下列情况办理：属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容。属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，不动产登记机关应当受理并自受理登记之日起30个工作日内办结不动产登记手续。明确确定了不动产登记机关只负责形式审查，本案中拟转移登记的房屋权记载权利人就是第三人孙其英一人，并无其他共有人，已经尽到法定审查义务。综上，根据《不动产登记暂行条例》的规定，第三人提供的房屋转移登记材料符合法定要求，我局依法为第三人办理房屋产权转移登记已经尽到法定审查义务，不存在行政不作为的问题，依法应当驳回原告的诉讼请求。被告市国土局向本院提交了以下证据：1．组织机构代码证复印件及法定代表人身份证明，证明被告的基本情况。2．第三人孙其英补办的不动产权属证书（2017兴义市不动产权第0009393号）相关材料共十六页复印件，证明孙其英提供了不动产属证书（2017兴义市不动产权第0009393号），并经房产查询、公告，均证明拟转移登记房屋权属于第三人孙其英单独所有，并无其他共有权人。3．不动产登记申请表及询问笔录复印件，证明第三人孙其英按照规定填写了登记申请书。询问笔录中明确了房屋产权属于孙其英一人所有。4．委托书、公证书及第三人身份证复印件，证明第三人提供了申请人、代理人身份证明材料、公证授权委托书。5．存量房屋买卖合同，证明孙其英、王华勇、兰忠英签订了存量房屋买卖合同，证明拟转移登记房屋权来源双方买卖合同关系。6．完税凭证复印件，证明第三人按照规定缴纳了修改税费。被告市住建局未向本院提交答辩状及在举证期限内未提交证据。第三人孙其英述称，1、颁证是按照国家法律法规的规定进行的颁证行为。2、涉案的房屋是我个人出资购买的，是在我与刘学刚婚姻存续期间购买的，双方协议离婚时是将该房屋给了孩子刘洪志，涉案房屋是属于刘洪志所有，刘学刚不是本案的适格原告。因为刘洪志欠案外人于红的钱，由兴义市人民法院作出的（2018）黔2321民初1077号民事判决确认了，刘洪志欠案外人于红本金30万元，并经兴义市人民法院查封和拍卖。后来，刘洪志与我商定，自行将涉案房屋卖给王华勇和兰忠英，并于2017年10月11日与王华勇签订的存量房屋买卖合同，以35万的价格卖给王华勇，房款钱是王华勇打钱到我的账户上，我再将钱转给兴义市人民法院。所以，我卖房屋的事情刘洪志是知道的。3、按照刘学刚与我的离婚协议书来看，刘洪志对自己的房屋享有处分权利。因为房屋登记在我名下，刘洪志让我办理的转移登记。尽管在登记转移中有瑕疵，但是不足以达到撤销。第三人孙其英向本院提交了以下证据：1．孙其英身份证复印件，证明孙其英的基本身份信息。2．房屋的买卖协议，证明房屋是在婚姻存续期间购买的，但是由孙其英个人出资购买的，与原告没有任何关联关系，所以当时产权证就只登记在孙其英一个人名下。3．兴义市人民法院（2017）黔2301民初1077号民事判决书复印件及（2017）黔2301执2039号执行通知书复印件，证明孙其英与原告之子刘洪志欠案外人于红30万元本金的事实。第三人王华勇述称，2017年11月左右，我向孙其英以35万元的价格购买了涉案房屋。房款是我直接打到孙其英账户上的，合同签订后第二天就过户了，但是房产证是等了十几天才得到的。现在房产证的名字是我和兰忠英的。我买房屋时，因为房产证上是孙其英一个人的名字，只知道房屋是孙其英一个人的。我认为被告市国土局颁发给我的房产证是合法的，不应当被撤销。第三人王华勇向本院提交了以下证据：1．黔（2017）兴义市不动产权第0012081号、黔（2017）兴义市不动产权第××号产权证图片一张，证明房屋已经登记在我及我妻子兰忠英的名下。第三人兰中英未向本院提交答辩状及在举证期限内未提交证据。经庭审举证、质证，被告市国土局对原告提交的1、2、4、5、6号证据无异议；对3号证据的质证意见是对证明内容有意见，经我局查询房屋系孙其英所有。被告市国土局对第三人孙其英提交1、2、3号证据无异议。被告市国土局对第三人王华勇提交的1号证据无异议。原告对被告市国土局提交的1、4号证据无异议；对2、3号证据的质证意见是真实性认可，但第三人孙其英隐瞒了共有的事实；对5号证据的质证意见是真实性认可，但该合同交易价款过低；对6号证据的质证意见是真实性认可，但第三人王华勇不属于善意取得。原告对第三人孙其英提交的1号证据无异议；对2号证据的质证意见是不予认可；对3号证据的质证是真实性认可，但不能证明是刘洪志的借款。原告对第三人王华勇提交的1号证据无异议。第三人孙其英对被告市国土局提交的1、2、3、4、6号证据无异议；对5号证据的质证意见是房屋产权证登记为孙其英，但房屋是刘洪志所有，房屋出售刘洪志是同意的。第三人孙其英对原告提交1、2、4、5、6号证据无异议；对3号的质证意见是真实性认可，但房屋是刘洪志所有。第三人孙其英对第三人王华勇提交的1号证据无异议。第三人王华勇对被告市国土局提交的1、2、3、4、5、6号证据无异议。第三人王华勇对原告提交的1、2、3、4、5、6号证据无异议。第三人王华勇对第三人孙其英提交的1、2、3号证据无异议。经审理查明，原告与第三人孙其英曾系夫妻关系，于1994年12月生育刘洪志，在夫妻关系存续期间，2006年9月共同购买位于兴义市××东新区迎新大道××号房屋一套，于2007年5月领取了兴房房权证房权证监证字第**有权证》，该房屋所有权人登记为第三人孙其英。2011年9月14日，原告与第三人孙其英签订《离婚协议书》，协议书第三条约定：婚生儿子刘洪志由第三人孙其英独自抚养；第三条共同财产分割中第一项约定：双方婚姻存续期间有位于兴义市××单元××室房屋一套，甲乙双方同意将房产赠与孩子”，于当日原告与第三人孙其英领取了黔兴离字J522301105－2011－000009号《离婚证》。原告与第三人孙其英协议离婚后，第三人孙其英与其子刘洪志居住该房屋。2017年7月26日，第三人孙其英提出《不动产权证书/登记证明遗失（灭失）声明》，内容为：孙其英因保管不善，将兴房权房权证房权证监证字第**书或不动产登记证明遗失（灭失），根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条的规定申请补发，现声明该不动产权证书或不动产登记证明作废。当日，被告市国土局不动产登记中心作出《不动产权证作废公告［2017］74号》，并在被告市国土局的门户网站上进行了公示，公示期限为自公告之日起15个工作日。2017年8月25日，第三人孙其英向被告市国土局提出申请，申请要求对其不慎遗失的兴房权证房权证房权证监证字第**证》遗失补证。被告市国土局于2017年9月4日受理后，于2017年9月6日办理了黔（2017）兴义市不动产权第0009393号《不动产权证书》，登记权利人孙其英，共有情况为单独所有，坐落于贵州省××自治州××东新区迎新大道××号，成套住宅面积145.39平方米。附记中记录了原不动产权证号：监证**，登记原因为遗失补证。2017年11月2日，第三人孙其英与第三人王华勇、兰忠英签订《存量房买卖合同》，约定第三人孙其英自愿将其所有的坐落于贵州省黔西南布依族苗族自治州兴义市坪东新区迎新大道碧翠苑的房屋出售给第三人王华勇、兰忠英，该房屋的《房屋所有权证》证号为20170009393，房屋建筑面积145.39平方米，属混合结构，用途为成套住宅，房屋总价款为人民币270,000元。2017年11月3日，第三人孙其英的委托代理人颜福蝶与第三人王华勇、兰忠英共同向被告市国土局提出《兴义市不动产登记申请表》，申请登记事由为转移登记。被告市国土局通过审核后，于2017年11月8日向第三人王华勇、兰忠英颁发了黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产权第××号《不动产权证书》。原告对被告市国土局的该颁证行为不服向本院提起行政诉讼。同时查明，案外人于红与第三人孙其英及案外人刘洪志、罗发云、孙其友的民间借贷纠纷，经贵州省兴义市人民法院于2017年4月11日作出（2017）黔2301民初1077号民事判决书，判决：1、限被告孙其英、刘洪志、罗发云于判决生效后30日内偿还原告于红借款本金300,000元及利息（以300,000元为基数，从2016年9月21日起按月利率2%计算至清偿完毕之日止）；2、被告孙其友对该借款承担连带保证责任，承担保证责任后，可向被告孙其英、刘洪志、罗发云追偿。该判决书生效后，案外人于红向贵州省兴义市人民法院申请强制执行，贵州省兴义市人民法院于2017年6月29日向孙其英、刘洪志、罗发云、孙其友发出（2017）黔2301执2039号《执行通知书》，第三人孙其英分别于2017年11月2日、12月14日偿还了共计260,000元。本案争议焦点：1、原告是否具有的主体资格；2、被告市国土局的房屋登记行为是否合法。本院认为，关于原告是否具有原告的主体资格问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”、第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”。本案中，涉案的房地产黔（2017）兴义市不动产权第0009393号房屋，于2006年9月原告与第三人孙其英夫妻存续期间共同购买，并于2007年5月领取了兴房权证房房权证房权证监证字第**》，该房屋所有权人登记为第三人孙其英，可确定涉案房屋应系原告与第三人孙其英夫妻共同财产，虽然在2011年9月14日，原告与第三人孙其英签订《离婚协议书》中约定将涉案房屋赠与给其子刘洪志，因未办理不动产物权登记，故涉案房屋的物权转移未发生法律效力。从物权登记公示效力来看，原告对涉案房屋仍然享有共有权利。根据《中华人民共和国行政诉讼》第二十五条第一款规定“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼”，被告市国土局对涉案房屋所作的物权转移登记行政行为，与原告存在利害关系，故原告具有提起行政诉讼的主体资格。关于被告市国土局的房屋登记行为是否合法。根据《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料”，《房屋登记办法》三十三条第一款规定“申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：（一）登记申请书；（二）申请人身份证明；（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；（四）证明房屋所有权发生转移的材料；（五）其他必要材料”、第二款规定“前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料”。本案中，第三人王华勇、兰忠英向原登记所有人第三人孙其英购买涉案房屋，签订了买卖合同，且第三人王华勇、兰忠英支付了相应的房款，且出售该房屋的房款也用于清偿原告之子刘洪志所欠的共同借款，没有损害刘洪志的利益。在行政登记过程中，第三人孙其英、王华勇、兰忠英主张其具备涉案房屋物权变动的基础，具有相应证据支持。第三人孙其英、王华勇、兰忠英向被告市国土局申请涉案房屋所有权的转移登记，提交了登记申请书、申请人身份证明、代理人身份证明材料、公证授权委托书、存量房屋买卖合同、不动产权属证书、原房屋登记所有人承诺等材料，符合上述《不动产登记暂行条例》及《房屋登记办法》的相关规定。被告市国土局经审查，对涉案房屋所有人进行了转移登记，已尽到审慎审查义务，为第三人孙其英、王华勇、兰忠英办理涉案房屋所有权转移登记，并向第三人王华勇、兰忠英颁发了黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产权第××号《不动产权证书》的行为合法。原告主张第三人孙其英与第三人王华勇、兰忠英签订的《存量房买卖合同》损害其利益，应当通过民事诉讼解决。同时，原告要求撤销黔（2017）兴义市不动产权第0012081号及黔（2017）兴义市不动产权第××号《不动产权证书》所盖的印章是被告市国土局，没有兴义市住房和城乡建设局的印章，故兴义市住房和城乡建设局不是适格的被告。综上，依照上述法律法规及《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”的规定，判决如下：驳回原告刘学刚的诉讼请求。案件受理费50元，由原告刘学刚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不提出上诉，则本判决发生法律效力。审 判 长  罗 柠审 判 员  罗先毅人民陪审员  姚国祥二〇一八年十二月八日书 记 员  詹园园