贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4588号 上诉人（原审被告）：李朝琴，女，1972年1月12日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 委托诉讼代理人（特别授权）：苏玉平，男，1966年7月17日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。系李朝琴丈夫。 被上诉人（原审原告）：金沙县金钻物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市金沙县黎明村****，统一社会信用代码：91520523692714222Y。 法定代表人：方蓝萍，系该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：杨世卫，贵州山一（金沙）律师事务所律师。 委托诉讼代理人（一般代理）：王文兴，贵州山一（金沙）律师事务所实习律师。 上诉人李朝琴因与被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李朝琴上诉请求：撤销一审判决，依法驳回金沙县金钻物业管理有限公司的诉讼请求，金沙县金钻物业管理有限公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1、2011年李朝琴家入驻金钻豪庭小区时，金沙县金钻物业管理有限公司收取了李朝琴家契税、维修基金、水电开户费、燃气安装费，契税和维修基金至今未交到房管局专户专用，李朝琴家至今7年未使用到燃气，金沙县金钻物业管理有限公司应当退还李朝琴交纳的燃气安装费。2、李朝琴交纳前述费用时，金沙县金钻物业管理有限公司并未说明其是代贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司收取，现贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司已经将相关费用挪用。3、2015年之前，李朝琴家是按时交纳物业物业费的，2016年开具购房发票后李朝琴才发现自己房屋的实际面积是146.2平方米，但李朝琴购房合同上载明的房屋面积是147.58平方米，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司应当退还多收李朝琴的购房款4,962元，李朝琴已经为此找过多家政府部门反映，房管局工作人员说如果贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司与金沙县金钻物业管理有限公司一家，可以和他们协商，用退给李朝琴的钱来抵扣物业费。4、因金沙县金钻物业管理有限公司未退还李朝琴的钱，李朝琴也不应向其支付欠付的物业管理费。 被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司辩称，1、李朝琴所提到的契税、维修基金、水电开户费、燃气安装费等实际收费人是贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司，即便承担退费也应当由贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司退还。2、李朝琴所提到的房屋实际面积如果发票及房产证登记的是146.2平方米，在本案中金沙县金钻物业管理有限公司愿意按照146.2每平方米1.3元收取物业管理费，请求维持原判。 金沙县金钻物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决李朝琴立即支付金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费5,322元。2、本案诉讼费用由李朝琴承担。 一审法院认定事实：金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。李朝琴系金沙县金钻豪庭小区A栋2204号房屋业主，案涉房屋实际建筑面积为146.2㎡。2015年3月30日，金沙县金钻物业管理有限公司与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算。”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。……”。在金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，李朝琴物业管理费缴至2015年12月31日，自2016年1月1日起至今，李朝琴便未向金沙县金钻物业管理有限公司交纳物业管理费。经核算，2016年1月1日至2018年4月30日，李朝琴尚欠金沙县金钻物业管理有限公司物业费为28个月×1.3元×146.2㎡=5,322元。经金沙县金钻物业管理有限公司多次向李朝琴催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经一审法院调解未果。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”金沙县金钻物业管理有限公司与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，李朝琴作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会与金沙县金钻物业管理有限公司签订了《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同对李朝琴具有约束力，金沙县金钻物业管理有限公司为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费是其应尽的义务，李朝琴应根据合同约定支付物业管理费，故金沙县金钻物业管理有限公司诉请李朝琴支付物业管理费于法有据，予以支持。截止2018年4月30日止，按合同约定1.3元/㎡计算，李朝琴仍尚欠金沙县金钻物业管理有限公司28个月物业费5,322元未交，故金沙县金钻物业管理有限公司要求李朝琴及时缴纳物业管理费5,322元的诉请，予以支持。至于李朝琴向一审法院提出的相关抗辩问题，首先，对李朝琴辩称金钻物业公司与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司存在特殊的利益关系。虽然两公司的股东均是相同人员，但两公司均是依法成立的有限公司，并独自承担相应的民事责任和法律责任，李朝琴的辩称意见，无法律和事实依据，不予支持。其次，李朝琴向一审法院提出金沙县金钻物业管理有限公司提供物业服务期间，服务质量不到位的，其不交物业管理费合情合理抗辩主张，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业管理费的方式解决问题，李朝琴的抗辩理由于法无据，加之根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，李朝琴虽向一审法院提交了责令整改通知书、照片等证据予以证明，但上述证据均未能证明金沙县金钻物业管理有限公司在其应尽管理服务范围内服务不到位的相关事实，达不到李朝琴的证明目的，故李朝琴该抗辩理由不能成立，不予支持。第三，李朝琴辩称业主基于司法解释也可以不交物业费，依法行使先履行抗辩权的答辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”之规定可知，所谓先履行抗辩权必须是先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，根据双方签订《金钻豪庭物业管理委托合同》第二十二条第三项“本物业管理服务费一年一付，每次缴纳的费用时间为每年首月15日前。”的规定可知，本案是李朝琴先缴纳物业管理服务费，金沙县金钻物业管理有限公司再提供相关服务，故李朝琴提出先履行抗辩权的答辩意见，与法律规定不符，不予采纳。第四，李朝琴向一审法院提出金沙县金钻物业管理有限公司应当提供经有关部门评估测算李朝琴房屋建筑面积的依据，若实际房屋面积不足，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司多收李朝琴的房价款应依法退还金沙县金钻物业管理有限公司。案涉李朝琴购房面积147.58㎡，实际开的税务发票购房面积是146.2㎡，经计算，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司应退还其5,000多元，待贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司退还其该部分费用后再补交金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费的抗辩主张，案涉房屋实际面积是否不足李朝琴与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》中约定的面积，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司是否应退还李朝琴其多收部分房款系属于李朝琴与贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司的另一法律关系，与本案不具有关联性，李朝琴应另案主张维护自身合法权益。第五，对李朝琴辩称2015年6月前发生的物业费已过诉讼时效，李朝琴从未收到金沙县金钻物业管理有限公司催缴物业费的通知的答辩意见，本案金沙县金钻物业管理有限公司所主张的物业费系2016年1月1日至2018年4月30日期间所产生，并不涉及2015年6月前的物业费，故其答辩意见，不予采纳。第六，李朝琴提出未与金沙县金钻物业管理有限公司签订过任何物业服务管理合同，也未委托业主委员会签订类似合同，故金沙县金钻物业管理有限公司要求李朝琴按约1.3元/㎡支付物管费，无法律依据的抗辩主张，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”的规定，本案业主委员会与金沙县金钻物业管理有限公司签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》将物管费从1元/㎡上调到1.30元/㎡的决定对李朝琴具有约束力，至于业主委员会的行为是否侵犯其权利属另一法律关系，李朝琴的该抗辩理由不能成立，不予支持。 据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：由被告李朝琴在本判决生效之日起十日内支付原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费5,322元。案件受理费60元，减半收取计30元，由被告李朝琴负担。 二审中，李朝琴提交了一份购房合同，拟证明李朝琴的房屋的实际面积是146.2平方米，不是购房合同上载明的147.58平方米；金沙县金钻物业管理有限公司对李朝琴提交的购房合同的真实性及证明目的均无异议。本院审查认为，李朝琴提交购房合同虽能够证明李朝琴的房屋实际面积是146.2平方米，但本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司在本案中仅请求按照李朝琴房屋的实际建筑面积146.2平方米支付尚未支付的物业管理费，故李朝琴提交购房合同与本案待证事实无关，本院不作为二审新证据认定。李朝琴另提交了金沙县金钻物业管理有限公司三张收款收据，拟证明李朝琴向金沙县金钻物业管理有限公司交纳了契税、房屋维修基金、气、水、电开户费；金沙县金钻物业管理有限公司对李朝琴提交的三张收款收据无异议，认为金沙县金钻物业管理有限公司是代贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司向李朝琴收取契税、房屋维修基金、气、水、电开户费。本院审查认为，李朝琴提交的收款收据所欲证明的事实与本案待证事实无关，本院不作为二审新证据认定。金沙县金钻物业管理有限公司提交了部分中国工商银行的转账凭证和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司出具的收款收据，拟证明金沙县金钻物业管理有限公司已经将代贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司收取的契税、房屋维修基金等资金转交给贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司；李朝琴对中国工商银行的转账凭证的真实性无异议，认为金沙县金钻物业管理有限公司和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司实际上是一家人，收款收据实际上是金沙县金钻物业管理有限公司自己写的。本院审查认为，本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司提交的转账凭证和收款收据与本案待证事实无关，本院不作为二审新证据认定。 二审经审理查明：金沙县金钻物业管理有限公司2018年5月1日之前一直在案涉金沙县金钻豪庭小区提供物业管理服务。因金沙县金钻物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年3月24日书面责令金沙县金钻物业管理有限公司整改，因金沙县金钻物业管理有限公司逾期未整改，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年4月28日书面通知金沙县金钻物业管理有限公司，终止双方的合同关系。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议地的焦点是：李朝琴应否向金沙县金钻物业管理有限公司支付2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，如何支付。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。根据金沙县金钻物业管理有限公司提交的与金沙县金钻豪庭小区业主委员会于2015年3月30日签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》，金沙县金钻物业管理有限公司系金沙县金钻豪庭小区业主委员会选聘的物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，金沙县金钻物业管理有限公司有权依据《金钻豪庭物业管理委托合同》的约定向李朝琴主张支付物业管理费。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条的规定，李朝琴已经接受了金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业管理服务，依法应当向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，李朝琴在一审中提交了金沙县金钻豪庭小区业主委员会发送给金沙县金钻物业管理有限公司的责令整改通知书证明金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，结合金沙县金钻物业管理有限公司已于2018年4月28日被金沙县金钻豪庭业主委员会书面通知终止物业服务合同的事实，可以认定金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故对于金沙县金钻物业管理有限公司请求李朝琴支付的2016年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，应酌情予以扣减，结合本案实际，以李朝琴房屋的实际建筑面积146.2平方米，按照1元/平方米/月的标准计算较为合理，也即李朝琴应向金沙县金钻物业管理有限公司支付的物业管理费为：146.2平方米×1元/平方米/月×28月=4,093.6元，一审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司系依法成立具有独立法人主体资格的民事主体，李朝琴主张金沙县金钻物业管理有限公司无权收取房屋维修基金、契税的问题，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司多收取购房款的问题，以及李朝琴房屋的质量问题等涉及当事人之间的其他法律关系，李朝琴可收集相关证据后另案主张权利，不属于其不向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费的法定理由。李朝琴的上诉理由部分成立，本院予以采纳。 综上所述，李朝琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2116号民事判决； 二、上诉人李朝琴于本判决生效后十日内向被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司物业物业一次性支付管理费4,093.6元； 三、驳回被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人李朝琴的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30元，由上诉人李朝琴负担20元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人李朝琴负担40元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄世军 审 判 员 唐 琳 审 判 员 刘光全 二〇一八年十二月十八日 法官助理 代 珊 书 记 员 蔡 旭