福建省尤溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0426民初2065号 原告：蔡细平，女，汉族，1976年7月26日出生，住福建省福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：林志广，福建普阳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈韩钦，福建普阳律师事务所律师。 被告：卢学枝，男，汉族，1962年4月4日出生，住福建省尤溪县。 原告蔡细平与被告卢学枝案外人执行异议之诉一案，本院于2018年8月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡细平的委托诉讼代理人林志广、被告卢学枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡细平向本院提出诉讼请求：1.判决确认蔡细平与卢学枝于2014年5月26日签订达成的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于闽侯县复式单元（预售合同号为20110190044）的房产（价值为1500000元）归蔡细平所有；2.判决立即停止对蔡细平购买的位于闽侯县复式单元（预售合同号20110190044）房产的强制执行，并解除对上述房产的查封；3.本案的诉讼费用由卢学枝承担。事实和理由：2014年5月24日，在福州麦田房产中介的居间服务下，蔡细平与卢学枝经协商一致，签订了《房屋买卖合同》以及补充协议、《交易服务合同》，卢学枝将位于闽侯县复式单元（预售合同号为20110190044）的房产作价1500000元出售给蔡细平。2014年5月30日，按照合同约定，蔡细平通过银行转账的方式向卢学枝的工商银行账号62×××85转入第一笔购房款700000元，银行出具了转账凭证，卢学枝也出具了收款收据。同日，在福州麦田房产中介的居间服务下，卢学枝就将诉争房产的大门钥匙、门禁系统等移交给蔡细平。随后，蔡细平缴清卢学枝所欠的物业费，着手对该房产进行装修并入住。但是，在蔡细平依约要进行第二次房款支付时却一直无法联系上卢学枝本人，电话一直无法接通，信件也均被退回。2014年7月28日，当蔡细平与卢学枝的公证代理人林瑞全前往闽侯县房地产管理所办理房产登记手续时，闽侯县房地产管理所告知蔡细平该房产于2014年7月11日被尤溪县公安局冻结，房产过户手续无法办理。因此，蔡细平就暂停向卢学枝支付剩余的房款。2017年6月20日，因卢学枝涉嫌系列刑事案件，尤溪县法院对蔡细平购买但登记在卢学枝名下的位于闽侯县复式单元的房产予以查封。蔡细平于2017年8月14日依法向尤溪县人民法院提出书面执行异议，并提供购房合同等相关证据，要求解除查封，并停止对上述财产的查封执行。2017年8月15日，尤溪县人民法院作出（2017）闽0426执异12号《执行裁定书》，裁定驳回蔡细平的异议申请。2017年9月1日，蔡细平依法提起执行异议之诉，尤溪县法院在审理过程中以自我纠错的方式作出（2017）闽0426执监1号《民事裁定书》，裁定撤销（2017）闽0426执异12号执行裁定，并重新审查蔡细平的执行异议申请。2018年1月8日，尤溪县法院作出（2017）闽0426民初2159号《民事裁定书》，以因受理蔡细平提起案外人执行异议之诉案件前置程序的执行裁定被撤销并予以重新审查,蔡细平提起案外人执行异议之诉不符合起诉条件为由驳回蔡细平的起诉。同年3月7日，尤溪县法院作出（2018）闽0426执异2号《执行裁定书》，裁定驳回蔡细平的异议申请。2018年3月19日，蔡细平依法向三明市中级人民法院申请复议，同年5月24日，三明市中级人民法院作出（2018）闽04执复11号《执行裁定书》，裁定撤销（2018）闽0426执异2号《执行裁定书》，并发回尤溪县人民法院重新作出裁定。2018年7月25日，尤溪县法院作出（2018）闽0426执异12号《执行裁定书》，裁定驳回蔡细平的异议申请,并明确告知可在15日内向人民法院提起诉讼。综上，蔡细平与卢学枝于2014年5月24日在麦田房产中介居间服务下签订了《房屋买卖合同》以及补充协议、《交易服务合同》，该系列合同系蔡细平与卢学枝双方真实意思表示，且不违反国家有关法律法规的强制性规定，应当是合法有效的。虽然诉争房产备案登记在卢学枝名下，但诉争房产过户登记手续无法办理并非蔡细平造成，蔡细平在本案中并无过错。鉴于蔡细平已向卢学枝支付了第一笔购房款700000元，并实际占有、使用诉争房产至今，该房产系蔡细平的合法财产，对于剩余的购房款，蔡细平愿意在合理期限内向人民法院交清全部余款。因此，依据《物权法》第15条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第16条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，尤溪县法院不得查封、扣押、冻结诉争房产。为此，为维护蔡细平的合法权益，请求法院依法支持蔡细平之诉求。 卢学枝辩称，其将闽侯县复式单元的房子卖给蔡细平属实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年5月24日，经闽候县上街英泰麦田房产中介所提供居间服务，卢学枝（甲方、卖方）与蔡细平（乙方、买方）签订了一份《房屋买卖合同》以及补充协议，《房屋买卖合同》约定：1.卢学枝将其所有的位于福州市闽侯县复式单元（预售合同号为：20110190044）的房产（建筑面积为:181.39平方米）以1500000元价格出售给蔡细平；2.甲乙双方办理该房屋所有权过户登记所需缴纳税费由乙方全部承担；3.乙方应在本合同签订后贰日内支付购房保证金75000元；4.甲乙双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金200000元等。补充协议约定：1.甲方应在2014年5月27日前将出售该房屋等权利以公证形式委托给乙方指定人员（乙方保证其指定人员与乙方不存在直系亲属关系、配偶关系并保证在交易服务人作出通知后一个工作日内向交易服务人提供指定人员的身份材料），办理公证所产生的相关费用由乙方承担，领取公证书的相关单据及公证书原件由交易服务人保管。在交易服务人领取前述公证书后一个工作日内，乙方应向甲方支付部分购房款人民币柒拾万元整（700000.元），并将该款项存入甲方指定账户，户名卢学枝，账号62×××85，开户行工商银行尤溪支行，甲方应向乙方出具收款收据；2.乙方应在2014年6月20日前向甲方支付部分购房款人民币叁拾万元整（300000元），并将该款项存入甲方指定账户，户名卢学枝，账号62×××85，开户行工商银行尤溪支行，甲方应向乙方出具收款收据；3.若乙方已支付的购房款与乙方贷款的总和大于该房屋的成交价格的，则甲方应在收到乙方贷款后当日内将多余的款项退还乙方；4.在办理商业按揭贷款申请手续时，若乙方的贷款银行要求将首付款转入该银行认可的账户托管的，则甲方应在交易服务人通知后两个工作日内将已收取的与首付款等同金融售房款返还给乙方并配合乙方办理首付款的托管手续等。《房屋买卖合同》签订当日，鉴于房屋交易程序的复杂性，卢学枝（甲方、卖方）、蔡细平（乙方、买方）与福建金诚丰担保有限公司（丙方）签订了一份《交易服务合同》，委托丙方提供房屋交易服务。2014年5月30日，蔡细平通过银行转账的方式向卢学枝的工商银行账号62×××85转入第一笔购房款700000元，卢学枝出具了《收款收据》确认其收到该购房款，并将讼争房屋的钥匙移交给蔡细平。随后，蔡细平缴清卢学枝所欠的物业费，着手对该房屋进行装修。后因卢学枝涉嫌非法吸收公众存款犯罪于2014年6月15日被尤溪县公安局刑事拘留，蔡细平无法与卢学枝取得联系，未于2014年6月20日前向卢学枝支付第二期购房款300000元，停止了对房屋的装修。2014年7月11日，尤溪县公安局查封了讼争房屋。2016年5月25日，卢学枝犯非法吸收公众存款罪被本院判处有期徒刑九年六个月，并处罚金450000元，责令卢学枝将犯罪所得赃款退赔集资参与人。此后，因卢学枝未能履行（2015）尤刑初字第40号刑事判决书所确定的退赔赃款义务，本院刑事审判庭移送强制执行。2017年6月20日，本院作出（2017）闽0426执436号执行裁定书，查封卢学枝价值相当于339712406元的房产，并于2017年6月27日查封了讼争房屋，蔡细平于2017年8月14日对本院查封讼争房屋提出书面执行异议。本院受理后，于2017年8月15日作出（2017）闽0426执异12号执行裁定书，裁定:驳回蔡细平的异议申请。蔡细平不服于2017年9月1日向本院提起执行异议之诉。在诉讼过程中，经本院院长提交审委会讨论认为，本院作出的（2017）闽0426执异12号执行裁定书确有错误，应予重新审查。2017年12月29日，本院作出（2017）闽0426执监1号民事裁定书，裁定：一、撤销本院（2017）闽0426执异12号执行裁定书；二、本院对案外人执行异议重新审查。2018年1月8日，本院作出（2017）闽0426民初2159号民事裁定书，以本院受理蔡细平提起案外人执行异议之诉案件前置程序的执行裁定被撤销并予以重新审查，蔡细平提起案外人执行异议之诉不符合起诉条件，裁定：驳回蔡细平的起诉。2018年1月24日，本院对蔡细平执行异议重新立案，另行组成合议庭，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查，于2018年3月7日作出（2018）闽0426执异2号执行裁定书，裁定：驳回蔡细平的异议申请。并告知对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向三明市中级人民法院申请复议。蔡细平不服申请复议。2018年5月24日，三明市中级人民法院审查认为，复议人蔡细平作为案外人，对已被福建省尤溪县人民法院查封的位于福州市闽侯县复式单元的房产所有权提出异议，这是基于涉案房产的实体权利而提出排除执行异议，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查，福建省尤溪县人民法院适用中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定进行审查，属于适用法律错误，作出（2018）闽04执复11号执行裁定书，裁定：一、撤销福建省尤溪县人民法院作出（2018）闽0426执民2号异议裁定；二、发回福建省尤溪县人民法院重新作出裁定。本院再行重新立案，于2018年7月25日作出（2018）闽0426执异12号执行裁定书，裁定驳回蔡细平的异议申请,并明确告知可在十五日内向人民法院提起诉讼。2018年8月14日，蔡细平向本院提起诉讼。 另查明，卢学枝与林月珍系夫妻关系。讼争房屋出让时，卢学枝与林月珍于2014年5月26日委托林瑞全代为办理房产出售转让、房屋调档、签署相关文件、缴纳相关费用以及有权代为收取房屋的全部售房款等。2014年6月23日，蔡细平因卢学枝涉嫌非法吸收公众存款犯罪，有可能丧失履行《房屋买卖合同》的能力，向闽候县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司提出关于中止《房屋买卖合同》的报告，要求闽候县上街英泰麦田房产中介所、福建金诚丰担保有限公司在此报告发出之日后五日内给予蔡细平书面明确回复卖方卢学枝是能够履行《房屋买卖合同》，均未果。2014年7月28日，蔡细平与林瑞全前往闽侯县房地产管理所办理房产登记手续时，闽侯县房地产管理所告知蔡细平讼争房屋于2014年7月11日被尤溪县公安局查封，房产过户手续无法办理。 本案在审理过程中，蔡细平按照本院的要求将尚欠卢学枝购房款800,000元于2018年11月27日交付本院执行。 本院认为，本案的争议焦点为：蔡细平作为案外人对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条关于“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，蔡细平对讼争房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，需同时符合上述法律规定的四种情形。对此，分析认定如下： 1.关于案涉《房屋买卖合同》以及补充协议是否合法有效问题。2014年5月24日，卢学枝与蔡细平签订了一份《房屋买卖合同》以及补充协议，约定由蔡细平以1,500,000元价格购买讼争房屋。该《房屋买卖合同》以及补充协议的签订时间在尤溪县公安局、本院查封讼争房屋之前，系卢学枝与蔡细平双方当事人的真实意思表示，没有违反国家有关法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效。 2.关于讼争房屋在法院查封之前是否已经由蔡细平合法占有问题。在法院查封讼争房屋之前，卢学枝已经将讼争房屋的钥匙交付给蔡细平，蔡细平着手对该房屋进行装修。该房屋的水电费、物业费等均已由蔡细平进行交纳，故本案的讼争房屋在法院查封之前已经在蔡细平的实际控制之下。 3.关于讼争房屋价款是否已经全部支付问题。根据案涉《房屋买卖合同》以及补充协议的约定，讼争房屋总价款为1,500,000元，蔡细平于2014年5月30日通过银行转账方式转入卢学枝指定的银行账户700,000元，第二期购房款300,000元，因无法联系到卢学枝的原因，蔡细平未能按补充协议的约定在2014年6月20日前向卢学枝支付。本案在审理过程中，蔡细平已将尚欠卢学枝购房款800,000元向本院交付执行。可见，蔡细平已按约定支付全部购房款。 4.关于讼争房屋未办理过户登记是否非因蔡细平自身原因所致问题。蔡细平于2014年7月28日向闽侯县房地产管理所申请办理讼争房屋的产权转移登记手续，因卢学枝涉嫌非法吸收公众存款犯罪，尤溪县公安局于2014年7月11日查封了讼争房屋。因此，蔡细平未办理产权转移登记系因讼争房屋在办理产权转移登记审核前被尤溪县公安局查封，蔡细平对此并不存在过错，故讼争房屋未办理过户登记非因蔡细平自身原因所致。 可见，在法院查封讼争房屋之前，蔡细平已与卢学枝签订了合法有效《房屋买卖合同》，并实际控制讼争房屋，现蔡细平已支付全部购房款，且讼争房屋未办理过户登记非因蔡细平自身原因造成，故其对讼争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。蔡细平提出要求确认讼争房屋归其所有、解除对讼争房屋的查封并停止执行的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下： 一、卢学枝与蔡细平签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、福州市闽侯县复式单元（预售合同号为：20110190044）的房产归蔡细平所有； 三、不得执行福州市闽侯县复式单元（预售合同号为：20110190044）的房产； 四、解除对福州市闽侯县复式单元（预售合同号为：20110190044）房产的查封。 案件受理费18,300元，由卢学枝负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审判长  苏新耀 审判员  罗良趾 审判员  陈沈雁 二〇一八年十二月七日 书记员  吴 鑫 附本判决依据的法律、法规、司法解释条文： 1.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 2.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。