青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2018）青0102民初3237号原告（反诉被告）：西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会。住所地：西宁市城**昆仑东路**社区。负责人：张世元，系该委员会主任。委托诉讼代理人：刘君芳、陈苇，青海盛通律师事务所律师。被告（反诉原告）：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司（统一社会信用代码×××），住所地，西宁市城**东关大街**。法定代表人：万军锋，该公司经理。委托诉讼代理人：星生文，该公司副经理。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会与被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会委托诉讼代理人刘君芳、陈苇，被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司法定代表人万军锋、委托诉讼代理人星生文，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告撤离小区，交付其管理占有的所有财产。2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告所居住的小区是被告所属的上级单位西宁房地产集团有限公司开发建设的，2009年自业主购买该小区住房后，物业管理服务一直由开发商下属的物业公司也就是被告在进行管理服务。在此期间各业主积极缴纳了物业管理服务费用，但被告向业主所提供的物业服务却不尽人意，小区内的各项设施老旧破损，电梯存在重大隐患，有的业主家里漏水导致墙面脱落等问题，业主多次要求被告处理但被告却置之不理，2017年该小区成立了业主萎员自业主委员会成立以来多次告知被告对小区中该是被告服务的项目进行维修，养护，更换等，但被告一直不予理睬。原告多次催促被告尽快和原告签订《物业服务合同》，以便督促被告能更好的向业主提供物业服务，出人意料的是原告三请四催都没有请来被告签订合同，被告的种种行为使该小区的业主寒心，纷纷表示不再与被告继续物业服务关系，依此原告特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司向本院提出反诉请求：1、依法驳回反诉被告的诉讼请求，由反诉原告继续从事对城东区沁怡龙华佳园小区的物业管理与服务；2、依法判令反诉被告向反诉原告返还违规索要的办公经费43570.30元；3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。反诉事实与理由：龙华佳园小区是反诉原告上级单位西宁房地产集团有限公司开发建设的小区，自业主购买龙华佳园商品房入住时，反诉原告与业主签订了《物业服务合同》，这期间因小区业主委员会一直没有成立，反诉原告就依据与业主签订的《物业服务合同》对龙华佳园小区进行着物业管理服务。龙华佳园小区业主委员会成立以后，就反诉原告是否继续从事龙华佳园小区物业服务问题，2018年4月7日在大众街社区的参与与监督召开业主大会，经业主投票表决，最终决定继续由反诉原告为业主服务。业主大会召开后，反诉被告以附加合同的形式向我公司提出20条整改要求，我公司对个别问题进行了调整，对附加合同中提出的电梯大修、增加高空抛物监控、小区内道路改造、大门改造事项和反诉被告进行了多次商谈，我公司最终表态，只要在合法、合理范围之内的条款全部答应，并将改造预算报被告（整体改造费用约60余万元）反诉被告承诺，该费用从小区停车费中支出。最后，我公司要求反诉被告现向全体业主公布合同并征求意见，尽快签订《物业服务合同》。2018年5月30日，反诉被告给我公司发函，到业主委员会办公室签订《物业服务合同》，合同中突然增加“交纳150000元押金和停车费50%分成，并每半年给付一次，逾期每天按所欠数额10%承担违约金”的条款。2018年6月10日，反诉被告向我公司发了《通知》，要求我公司在6月23日前来业委会签订合同，这期间双方就被告附加合同的内容进行着沟通，没有涉及到要签订的《物业服务合同》的内容，对反诉被告提出的不合理要求，我公司向大众街社区进行了书面反映，并多次通过社区联系业委会主任就附加合同中增加的条款进行商谈，以求达成共识签订《物业服务合同》，但反诉被告以各种理由避而不见。我多次与反诉被告接洽，商谈《物业服务合同》的签订事宜时反诉被告以“召开业主大会、整改存在的问题”等为由一拖再拖。这期间对反诉被告提出的整改要求，我公司投入40多万元进行了整改。龙华佳园小区业主委员会自2017年成立以来，按反诉被告要求我公司为反诉被告提供了办公场所并配备办公设施、支付了被告筹备期间的打字复印、制作条幅、报销其他费用10070.3元（其中办公设备9023元、报销其他办公费1047.3元）支付业主委员会张世元、李晓华通讯费1200元共计2400元；支付防盗门款1100元；反诉被告要求我公司给部分业委会成员发工资，我公司已无法列支给予回绝，之后反诉被告又以签订《物业服务合同》、召开业主大会，业主委员会要工作等理由向我公司索要办公经费60000.00元，我公司在2017年10月29日已向反诉被告支付30000.00元。以上费用共计43570.30元。《青海省物业管理条例》释义中解释（78页）为“采用协议方式选聘物业企业的，要提前拟定选聘方案，……。选聘方案经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意后，签订书面的物业服务合同。”方式被告自2017年7月成立后，就公司原告是否继续从事龙华佳园小区物业服务问题，2018年4月7日在大众街社区的参与与监督召开业主大会，经广大业主投票表决，最终决定继续由原告为小区业主服务。但被告却置小区业主意愿于不顾、违反《青海省物业管理条例》相关规定，于西宁金穗园物业管理有限公司签订所谓的《物业服务合同》，且西宁金穗园物业管理有限公司不顾行业主管部门的告诫，在反诉被告的支持下于2018年8月1日强行进入龙华佳园小区，后经行业主管部门强有力的干预下撤离了小区。对反诉被告的这种对行业主管部门的藐视、搅乱了物业行业正常的经营秩序、对国家法律法规公然践踏的违规行为，我公司曾起诉止城东区人民法院，后因发生被告终止了与西宁金穗园物业管理有限公司签订的《物业服务合同》。后我公司撤诉。《青海省物业管理条例》第六十四条规定：业主委员会约定在物业服务合同期限届满九十日前组织召开业主大会，决定续聘或者选聘物业企业。《青海省物业管理条例》第四十三条规定：业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会的工作补贴由全体业主承担，不得从物业服务企业经营收益中列支。但反诉被告违规要求我公司支付本应由全体业主承担的各类费用达43570.30元。综上所述，反诉被告自成立以来，一是违规向反诉原告索要本应由业主共同承担费用；二是在反诉原告要求续签《物业服务合同》时提出很多项致使反诉原告在小区目前经营状况下不能达到的附加条件，以阻挠合同的签订；三是反诉被告违反《青海省物业管理条例》第五十二条规定的情况下，西宁金穗园物业管理有限公司签订了所谓的《物业服务合同》；四是反诉被告（业主委员会）不仅不履行《青海省物业管理条例》第三十六条第六款“督促业主交纳物业服务费及其他相关费用”的职责；也不履行第八款“调解业主之间因物业使用、维护、和管理产生的纠纷的职责，而是以《通知》、发微信等手段恶意诋毁我公司声誉、阻挠正常收费。作为业主委员会主任的张世元还少交和拖欠物业费、其行为是典型的“利用委员资格谋取私利”，符合《青海省物业管理条例》第三十八条第三款终止其委员资格条件。反诉被告一己之私利为目的的违规行为，不仅违反了《青海省物业管理条例》的相关规定，也严重侵害了反诉原告的合法权益，因此，恳请人民法院以事实为依据、以法律为准绳，依法驳回反诉被告的诉讼请求，责令反诉被告停止恶意诽谤、煽动性为，并通告全体业主；判令由反诉原告继续从事对城东区沁怡龙华佳小区的物业管理与服务；依法判令反诉被告向反诉原告返还违规索要的43570.30元。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会就被告（反诉原告）的反诉答辩称，根据反诉原告诉状中的答辩，自业主购买房屋，就与反诉原告签订了物业合同，该合同属于前期物业服务合同，形式上也符合前期物业服务合同。反诉原告和反复被告属于前期物业服务合同，自2018年8月1日本案的反诉被告已经跟物业签订了新的物业合同，所以反诉原告的前期物业服务合同终止。我们跟新的物业服务合同终止于2018年8月5日，但是事实并不是像反诉原告在反诉状中说的那样，是他们从中干扰和阻挠，可是这样并不代表我们跟反诉原告的前期物业服务合同还是有效的。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会为支持其诉讼请求，向法庭提交如下证据：1、2017年9月8日西宁市城东区大众街社区公共服务中心文件，《关于沁怡龙华佳园园第一届业主委员会备案的通知》，以此证明原告成立的时间及主体资格；被告（反诉原告）经质证对该证据无异议。2、整改通知两份，证明方向：证明原告在2017年10月及2017年12月两次通知被告将小区内存在的问题进行整改。被告（反诉原告）经质证对该证据发表质证意见认为，部分不认可，通知我们收到了，但是通知里很多内容跟我们物业服务并没有关系，其中有：第16条、第20条、因为这个供暖服务，是由开发单位和供暖单位有协议，锅炉房也是供暖单位修建的，我们物业只是起到督促作用。第13条，这个前面我就已经给他们做过解释，下水堵塞我们已经在做清掏，可是我们没有办法预见下水什么时候会堵，窗户雾气业主没有在保修期时让更换。第7条，这些我前面都跟业主当面谈了。所有的东西我们都以书面的方式回复过，也有当面谈。有两份回复函分别是2017年11月2日、2017年11月13日致龙华佳园（园）业主委员会管理不到位的整改回复。3、原告于2018年1月2日致城东区房产局、物管办、大众社区城管办、凯旋居委会等机构的情况反映一份，原告（反诉被告）以此证明：证明在原告要求被告整改后，被告仍无任何整改措施，原告将这一情况向城东区房产局、物管办、大众社区城管办、凯旋居委会反映了这个情况。被告（反诉原告）经质证对该证据发表质证意见认为，我们不予认可，其中记载的事实跟小区发生的事实完全不一样。城东区早都没有房产局了，我们是国企单位，如果真的送达了，这几个单位肯定会找我们，因为我们要给回复函。4、2018年4月7日第一次龙华佳园业主大会对被告的去留做出的表决，参加大会的单位和人员有：新丰物业公司、西宁房地产集团有限公司、大众社区、城东区建设局、大众派出所和业主。证明方向：证明2018年4月7日在大众街办事处的组织下召开了是否继续聘用被告为物业服务的会议，虽此会议因人数不够作废（被告在反诉状中所列到的事实，是根本不存在的），但与会人员都同意更换被告的事实；大概到了220多业主，由于人数不够就作废了，当时到的业主中有大概90％的都同意更换被告。被告（反诉原告）经质证对该证据发表质证意见认为，不予认可，既然已经是作废的东西，现在没有意义了，只有在社区的参与下调查结果才是真实有公正性的。召开了第一次业主大会，由于人数达不到，当时社区和居委会都参与了，最后以达不到50％作废了，最后还是以新丰物业继续为业主服务。5、原告（反诉被告）2018年5月30日及同年6月9日致被告（反诉原告）的通知函两份，证明方向：证明原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）于2018年6月10日及同年6月23日前往原告（反诉被告）处签订物业服务合同。被告（反诉原告）经质证对该证据发表质证意见认为，对于收到第一份通知函里面的内容不认可，我们双方多次商谈的都是附加合同，正式合同一次都没有商谈过，第二次收到通知函的我们让人去要，原告（反诉被告）处说是商业机密不给。后面给了，就牵扯到15万元押金的问题。当时我们找到人协商，是原告（反诉被告）处的人一直不来。6、原告（反诉被告）于2018年7月16日的告知函三份，证明方向：证明原告在通知被告前往原告处签订物业合同在被告置若罔闻的情况下告知被告撤出小区，另聘新物业公司为其服务。并将该告知函抄送大众社区，城东区政府物管办。被告（反诉原告）经质证对该证据发表质证意见认为，在收到三份告知函后，我们一直在找政府部门跟他们约谈，但是他们一直不来。7、原告（反诉被告）于2018年7月16日向被告（反诉原告）发出的告知，证明方向：证明原告（反诉被告）通知被告（反诉原告）限期撤离小区的告知书；8、原告（反诉被告）于2018年7月31日向被告（反诉原告）送达告知函的凭证，证明方向：证明原告将告知被告限期撤离小区的告知书送到被告办公室。9、沁怡龙华佳园（园）全体业主关于《更换新丰物业公司的签名表》，原告（反诉被告）以此证明，签名起始2018年8月10日至2018年8月26日。小区业主共636户，其中有429户业主同意并签字画押，通过率为67%，达到符合法定人数，即全体业主同意更换新丰物业公司的签名表生效，并广大业主授予业委会实施招聘新的物业公司。被告（反诉原告）经质证对证据7、8、9发表质证意见认为，不认可，这个只能作为物业的一个参考意见，因为没有第三方证明，可信度值得怀疑。被告（反诉原告）围绕其辩称和反诉请求，向法庭提交如下证据：（一）、物业服务合同（2010年9月），证明方向：业主直接跟我公司业主签订的，从进入小区以来一直到委员会成立，我公司一直依据该合同对小区进行物业服务。原告（反诉被告）经质证认为，真实性没有异议，证明方向是有异议，因为物业服务合同，不仅仅是一个物业管理合同，还是房屋装修合同，这个小区刚建成，业主委员会没有成立，是开发商签订的前期物业服务合同，因为开发商在办理商品房预售时必须要选定物业企业。小区达到成立业主委员会条件之后，应由业主委员会代表业主签订物业合同。前期物业服务合同是没错，但是一直履行是因为物业委员会不存在，我们一直在延续合同，后期的合同因为一直谈不下去才会今天这样。（二）、2018年7月31日西宁市城东区大众社区公共服务中心《关于沁怡龙华佳园业主委员会的情况说明》，证明方向：2018年4月7日，业主委员会成立后，召开了业主大会，讨论是否解聘原新丰物业，选聘新物业事宜。因参加业主大会人数未达到总户数的50%以上，会议以失败告终，由新丰物业继续服务。原告（反诉被告）经质证认为，关于委员会的情况说明，我们并不知道为什么要给我们委员会这个情况说明。说明里面也没有说明情况，你们如果服务由大众街社区说的算的话，业主怎么办。（三）、2018年4月17日有被告（反诉原告）相关负责人员与业主委员会张世元主任、沈长青、姜陆平、严金花、蒲洋全等参加的“关于龙华小区附加合同事宜”的《会议记录》，证明方向：表明双方就是否继续进行物业服务的一个协商。原告（反诉被告）经质证认为，形式要件不符合法律规定，因为是复印件，对于形式和真实性不予认可。（四）、2018年7月31日被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司致原告（反诉被告）业主委员会终止违规行为的函，证明方向：业主委员会在我们双方之间谈物业合同之中又与其他物业公司签订合同。原告（反诉被告）经质证认为，形式要件不符合法律规定，因为是复印件，对于这个函的抬头是一个终止违规行为的函，自2017年10月到2018年5月30日，6月9日我方两次发出通知，要求被告（反诉原告）来与我公司签订物业合同，在没有得到回复时，我方跟其他公司签订物业合同是不违规的，前期合同在业务委员会成立时，被告（反诉原告）没有来签订合同，前期物业合同已经失效了。（五）、西宁金穗园物业管理有限公司于2018年8月1日在小区张贴的通知，证明方向：该行为对我们物业公司在小区中造成了严重影响。原告（反诉被告）经质证认为，真实性认可，作为业主委员会张贴通知，是符合物业管理条例的。（六）、2017年5月10日至2017年10月29日西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会筹备到成立期间，在业主委员会的要求下，由被告（反诉原告）为该业主委员会支付办公经费、电话费等的发票、票据，严重违反物业管理条例的第34条规定。原告（反诉被告）经质证认为，对于这份证据支付的电话费用2400元，我方认可，是你公司自己去交的，最后的收条3万元整我方也是认可的，我方会向法庭提交这个钱的去处明细，防盗门1100元我方也是认可的，至于前面打车、办公章没有显示是给我方的。（七）、附加合同（两份最初和最后），被告（反诉原告）以此证明：其一直就为业主委员会所提供的附加合同双方在进行协商。同时被告（反诉原告）对此解释称，自从召开业主大会后，业主委员会就一直再拿附加合同跟我公司商谈，只要合情合理合法的我公司都答应，最后是把物业合同和附加合同弄在一起了，我公司才找的主管部门，如果不认可我公司为什么还要不止一次的跟我公司商谈附加合同。原告（反诉被告）经质证认为，我方不认为这两份合同跟本案有关系，因为是两份没有签订的合同，是在被告（反诉原告）不愿意也不给予回复，这期间我方和其他物业公司商议并不违规。根据原、被告陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下，西宁市城东区沁怡龙华佳园小区由西宁房地产集团有限公司开发建设的开发建设，2009年自业主购买该小区住房后，由开发企业青海平兴房地产开发有限公司下属的被告（反诉原告）：西宁房地产集团新丰物业管理有限公司与各住户签订《物业管理服务合同》。该小区共有住户636户。2017年7月7日沁怡龙华佳园第一届业主委员会成立，并于2017年9月8日经大众社区公共服务中心备案后开展工作。于2017年10月11日、2017年12月11日向被告（反诉原告）发出函件，要求被告（反诉原告）就小区内存在物业管理的问题进行整改。被告（反诉原告）也分别于2017年11月2日、2017年12月13日向原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会作出回复。2018年1月2日原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会因被告（反诉原告）对小区服务不作为的情况，向城东区房产局、物管办、大众社区城管办、凯旋居委会等机构致函反映情况，并在该函件中要求召开业主大会，就目前所服务的物业公司的去留作出表决。2018年4月7日在有被告（反诉原告）新丰物业公司、西宁房地产集团有限公司、大众社区、城东区建设局、大众派出所和业主参加的情况下，第一次龙华佳园（园）业主大会在原告小区召开，主要议题是对被告的去留做出的表决。但会议最终结果：“以参加人数219户，其中委托人数21户，占全体业主的3%，同意保留现有物业17户，占全体业主的2%，要求更换物业公司的202户，占全体业主的31.8%，根据法律规定今天的业主大会以失败告终，保留新丰物业公司（参会人员未达到50%）。”后原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会于2018年5月30日及同年6月9日致被告（反诉原告）的通知函两份，要求被告（反诉原告）于2018年6月10日及同年6月23日前往原告（反诉被告）处签订物业服务合同。双方就《物业服务合同》内容未能达成一致。对此有被告（反诉原告）向法庭提交的附加合同（两份最初和最后）为证。2018年7月16日、2018年7月31日原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会致函被告（反诉原告），以已新聘其他物业公司为由，要求被告（反诉原告）顺利交接物业管理职责。并函告大众社区、城东区区政府物管办等部门。在新聘其他物业公司未果后，2018年8月10日起原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会又制作《更换新丰物业公司的签名表》，内容为楼号、同意更换物业、同意保留物业、联系电话、业主签名的表格内容向小区全体业主征询意见，截止2018年8月26日以小区业主共636户，其中有429户业主同意并签字画押，通过率为67%，达到符合法定人数，即全体业主关于同意更换新丰物业公司的签名表生效，并以该《更换新丰物业公司的签名表》的结果认为是广大业主授权予业委会实施招聘新的物业公司。小区业主委员会随即将被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司起诉至法院，要求依法判令被告（反诉原告）撤离小区，交付其管理占有的所有财产。另查，2017年5月10日至2017年10月29日西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会筹备到成立期间，在业主委员会的要求下，由被告（反诉原告）为该业主委员会支付办公经费、电话费等费用共计43570.30元。上述事实，有原告（反诉被告）、被告（反诉原告）的陈述及双方提交的证据在案佐证。本院认为，首先，对于原告（反诉被告）的诉讼请求，根据《物业管理条例》下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。同时规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。本案中的××区自业主购买商品房入住时，反诉原告与业主签订有《物业服务合同》，在小区业主委员会一直没有成立期间，被告（反诉原告）依据与业主签订的《物业服务合同》对龙华佳园小区进行着物业管理服务的事实，双方均无异议。本案双方争议的焦点，就是被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司能否继续进行该小区的物业管理服务。对该物业管理服务的存续决定权属于城东区沁怡龙华佳园业主大会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条之规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会于2018年4月7日组织召开的第一次龙华佳园业主大会对被告（反诉原告）的去留做出表决，但会议最终结果：“以参加人数219户，其中委托人数21户，占全体业主的3%，同意保留现有物业17户，占全体业主的2%，要求更换物业公司的202户，占全体业主的31.8%，根据法律规定今天的业主大会以失败告终，保留新丰物业公司（参会人员未达到50%）。”本次业主大会的议题十分明确，但结果也很确定，即业主大会未能达到有效的参加人数，业主大会的议题未获通过。由此原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会未获得授权与其他物业服务企业签订《物业服务合同》。且本次业主大会也未选定合适的物业服务企业。即原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会无权与其他物业服务企业签订《物业服务合同》。在业主大会的议题未获通过之后，2018年8月10日起原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会又制作《更换新丰物业公司的签名表》，内容为楼号、同意更换物业、同意保留物业、联系电话、业主签名的表格内容向小区全体业主征询意见，但该证据被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司以只能作为物业的一个参考意见，因为没有第三方证明，可信度值得怀疑为由不予认可。且以《签名表》的形式替代法律法规所规定的业主大会的行为，于法无据，依法不予采信。何况业主大会时尚有参会2%的人同意保留现有的物业企业，在原告的《签名表》中形成百分之百意见，形式上存在明显瑕疵，其一边倒的倾向性意见显然与事实不符。根据法律规定，原告（反诉被告）在提起诉讼之前必须召开业主大会，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，才能提起诉讼解除前期物业管理服务协议。而原告（反诉被告）提供的证据《签名表》不能真实反映原告（反诉被告）是否得到业主授权进而提起解聘物业公司的诉讼。同时结合原告（反诉被告）在召开业主大会确定议题未获通过的事实。其证据不能充分证明解聘物业公司是由广大业主共同作出的决定。同时，根据相关规定召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。并应当同时告知相关的居民委员会。故原告（反诉被告）的诉讼请求缺乏相应的证据支持，依法不予支持。其次，对于被告(反诉原告)的反诉请求，根据法律规定，在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。《青海省物业管理条例》第四十三条规定：业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益中列支。”原告（反诉被告）对于收到作为物业企业被告(反诉原告)公司的办公等费用共计43570.3元的事实均予以认可。但该费用的收取明显违反相关的规定。故被告(反诉原告)关于此项的反诉请求有理有据，依法应予支持。综上所述，本院认为，原告（反诉被告）的关于依法判令被告撤离小区，交付其管理占有的所有财产的诉讼请求，其所提交的证据不能充分证实广大业主的意愿、亦于《物业管理条例》的相关规定不符、依法不予采信，其诉讼请求亦依法不能得到支持。被告(反诉原告)的反诉请求合理合法、证据确实充分，依法应予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十四条、第十五条、第二十条，《青海省物业管理条例》第二十八条、第四十三条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会的诉讼请求。二、被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司继续从事对城东区沁怡龙华佳园小区的物业管理与服务；三、原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会于本判决生效后三十内返还收取被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司的办公经费等费用43570.30元。本诉案件受理费100元减半收取50元（原告已预交），由原告（反诉被告）西宁市城东区沁怡龙华佳园业主委员会自行负担。反诉案件受理费260元（被告已预交），由被告（反诉原告）西宁房地产集团新丰物业管理有限公司自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 霍金德 二〇一八年十二月十四日书记员 马 雪附相关法律条文：附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。国务院《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第十四条召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主。住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。业主委员会应当做好业主大会会议记录。第十五条业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。第二十条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议《青海省物业管理条例》第二十八条业主委员会应当在召开业主大会会议十五日前，将会议的时间、地、地点式、议题、议程等内容在物业管理区域内公告，并书面告知所在地社区居（村）民委员会。第四十三条业主大会、业主委员会工作经费以及业主委员会的工作补贴由全体业主承担。工作经费和补贴的筹集、管理和使用由业主大会决定，可以由全体业主分摊，也可以从物业共有部分及其附属设施设备经营所得收益中列支，但不得从物业服务企业经营收益中列支。”最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。