河南省开封市禹王台区人民法院行 政 判 决 书（2018）豫0205行初123号原告：张梅花，女，1953年3月18日生，汉族，现住开封市鼓楼区。委托代理人：冯鹤，河南世纪行律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：开封市国土资源局。统一社会信用代码：1141020000531771XQ。住所地：开封市包公湖南岸**。法定代表人：薛兆武，局长。委托代理人：张灏，开封市不动产登记中心工作人员。代理权限为特别授权代理。委托代理人：曹阳，开封市不动产登记中心工作人员。代理权限为特别授权代理。第三人：任伟，男。1964年6月19日生，汉族，现住开封市鼓楼区。原告张梅花诉被告开封市国土资源局（以下简称市国土局）、第三人任伟房屋管理行政登记一案，原告于2018年6月21日向本院提起行政诉讼，本院受理后依法组成合议庭。于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告张梅花的委托代理人冯鹤、被告市国土局的委托诉讼代理人张灏和曹阳、第三人冯薛成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告市国土局于2017年12月28日向第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号第20173004272号房屋所有权证，该证主要内容显示：豫（2017）开封市不动产权第3004272号，权利人任伟，共有情况单独所有，坐落河南省开封市伊园小区5号楼4单元6号，不动产单元号410201000000GB00000F00000454，权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权，权利性质国有出让/市场化商品房，用途商业住宅/成套住宅，面积为房屋建筑面积148.44平方米，使用期限国有建设用地使用权2049年06月15日止。原告诉称，原告于2001年购买开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号房屋并交纳房款153000元，2004年根据国家税收规定向开封市契税征收所交纳房屋契税3060元。自2001年购买房屋一家人居住至今。。居住期间水电气均是以原告的名字办理的登记及交纳的相关费用只是由于开发商的问题一直无法办理房屋所有权证书，在原告购买房屋交纳房款和契税并且实际住的情况下，被告向第三人颁发房屋所有权证，明显行政行为程序违法，依据不足。请求法院判令撤销被告为第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号第20173004272号房屋所有权证。被告市国土局辩称，第三人凭商品房销售合同、不动产发票、第三人身份证复印件、承诺书等材料，申请了位于开封市伊园小区5号楼4单元6号，建筑面积148.44平方米房屋和压占土地的商品房首次登记，经审查，程序合法，手续完备，符合《不动产登记条例》第七条第一款、第十六条规定。登记机构于2017年12月为第三人任伟颁发了20173004272号《不动产权证》。登记机关作出的行政行为程序合法，手续完备，符合国家的法律法规，请求驳回原告的诉讼请求。第三人述称：原告没有房产证，证明原告没有诉讼主体资格；根据《最高人民法院审理商品房买卖合同若干问题的意见》第一条第一款的规定，原告提供的发票不具备合同效力，不能独立证明买卖关系成立，发票仅是结算凭证之一，本身不是买卖合同，契税中没有注明房屋坐落位置，该契税发票没有法律效力；各种缴费凭证根本不具备法律效力；原告一直居住该房仅证明原告占有使用，不能证明其拥有房屋所有权。被告市国土局向本院提供了其核发上述国有土地使用证的证据、依据：证据1、登记审核业务书；证据2、登记申请书；证据3、身份证；证据4、企业基本注册信息查询表；证据5、商品房合同；证据6、承诺书；证据7、不动产发票；证据8、契税；证据9、印花税；证据10、结算通知单；证据11、测绘成果单；证据12、房产分户图；证据13、领证凭证。以此证明登记机关作出的行政行为程序合法、手续完备，符合国家法律法规的规定。原告向本院提交了以下证据：证据1、购房发票。证明原告已购买本案争议房屋；证据2、缴纳契税发票。原告已于2014年就本案争议房屋向开封市房屋契税征收所缴纳契税；证据3、缴纳电费凭据；证据4、燃气缴费单一份；证据5、卫生费收据一份；证据6、扣费存折一份。以上证据证明原告从购房之日实际居住并缴纳日常生活费用；证据7、户口本原件。证明原告在争议房屋居住，并于2014年办理户口迁入手续，其户口所在地为本案争议房屋所有地；证据8、商品房销售面积界定书。1999年开封市房地产产地监理处向原告出具的面积界定书。证明原告购房时已获得相关的房屋手续；证据9、中国工商银行向开封市鼓楼人民法院关于撤销任伟强制执行的申请，证明第三人实际并没有居住该房屋。经审理查明，2017年12月，被告依据第三人出具的商品房销售合同、不动产发票、第三人身份证复印件、承诺书等材料及申请，为第三人办理了位于开封市伊园小区5号楼4单元6号，建筑面积148.44平方米房屋和压占土地的商品房首次登记，并为第三人任伟颁发了20173004272号《不动产权证》。原告向本院起诉称，其于2001年3月30日，原告出资153000元购买了开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号房屋，2004年9月22日交纳房屋契税3060元，自2001年购买房屋居住至今并交纳了相关的水、电、气费。均是以原告的名字办理的登记及交纳的相关费用。第三人任伟申请颁发不动产权证向办证机关出具的承诺书显示：本人2001年1月10日伊园小区5号楼4单元6号，价值172190.00元，现开发公司已吊销，相关人员难以寻到，我申请办理不动产登记，如果有此产生的法律后和产权责任，均由本人承担，任伟，2017.12.17。”本院根据原告代理人反映的情况及案件需要，查询了张梅花诉伊园公司的民事案件。经查，本院（2007）禹民再字第01号张梅花诉伊园公司商品房预售合同纠纷一案审判员询问伊园公司法定代表人马孝国的笔录显示：“任伟的这张票据是帮忙的，任伟并没有买房，我单位就是为了先占住这套房，不让法院查封，然后才买给了张梅花”，并认可公司以任伟的名字贷了款，所贷的款进了公司的帐户。另查明，涉案的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号的房屋，系开封市伊园房地产开发有限责任公司（伊园公司）开发，未向登记部门办理过产权登记。被告向第三人任伟颁发的第20173004272号不动产权证，属于商品房首次登记。本院认为，根据《不动产登记暂行条例》第六条第一款“国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。”和第七条”不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。”的规定，被告市国土资源局负责本市区域内的不动产登记工作，实施的行政行为责任主体为市国土局，故市国土局是本案适格的被告。依照《不动产登记暂行条例》的规定，国有建设用地使用权及房屋所有权应当进行登记，商品房在出售给购买者之前，应进行登记，由于历史的原因该涉案的房屋未进行登记，那么，第三人任伟到被告处进行登记并领取不动产权证的行为，应认定为首次不动产首次登记。依照《不动产登记暂行条例》第十四条的规定，“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请。”2017年12月17日第三人任伟到被告处申请首次登记，应当由当事人双方共同申请，即称伊园公司与第三人任伟申请。而从被告提交的证据看，在伊园公司或其授权委托人未到场的情况下，被告市国土局也未进行核查伊园公司的存续状态，仅凭第三人任伟声称的伊园公司“已被吊销，相关人员难以寻到，我申请办理不动产登记，如果有此产生的法律和产权责任，均由本人承担”的承诺，未经核实伊园公司的情况，就为第三人办理了不动产权证，主要证据不足够，且程序违法，这是其违法之一。依照《不动产登记暂行条例》第十九条的规定：“属于下列情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；（二）在建建筑物抵押权登记；（三）因不动产灭失导致的注销登记；（四）不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。不动产登记机构进行实地查看或者调查时，申请人、被调查人应当予以配合。”《不动产登记暂行条例实施细则》第十六条的规定：“不动产登记机构进行实地查看，重点查看下列情况：（一）房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况。”，且《不动产登记操作规范》9.1.4也规定对办理不动产登记是否已按规定进行实地查看作为重点审查的内容要求；本院调查的证据显示，保留在被告市国土地局的伊园公司的登记台帐显示，涉案房屋所在的伊园小区5号楼4单元6号房屋已记载出售给原告张梅花，完全符合上述第十九条规定的“可能存在争议”的情况，被告市国土地局提交的证据，并未显示实地查看以及对相关的利害关系人的调查情况，也未显示原告一直居住该房的情况，被告市国土地局未严格按照规定及操作规范为第三人任伟办理不动产权证，程序违法，这是其违法之二。依照《不动产登记暂行条例实施细则》第十七条的规定，不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告，且《不动产登记登记操作规范》4.7.1对不动产首次登记公告也有明确要求，被告市国土局在受理第三人任伟申请不动产登记时，依法应依职权予以公告。而从其提交的证据看，并未进行公告，被告市国土局办证未严格按照规定及操作规范为第三人任伟办理不动产权证，程序违法，这是其违法之三。综上，被告市国土局为第三人任伟进行不动产首次登记颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号第20173004272号不动产权证，虽然是依据第三人出具的商品房销售合同、不动产发票、第三人身份证复印件、承诺书等材料及申请办理的，但其进行形式审查时，对于主要证据不足，未尽到告知义务补充材料，对明显可能存在争议的的房产，不仅没有进行实地查看，也没有对相关的利害关系人进行走访，也未依职权予以公告，违反了国家关于不动产登记的法律法规，也未按相关的操作规范处理，办证程序违法，故被告市国土局对第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号第20173004272号不动产权证应依法撤销。对被告提出的抗辩意见，本院不予采信。对第三人的意见，本院亦不予采纳。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第一项、第三项的规定，判决如下：撤销被告开封市国土资源局给第三人任伟颁发的位于开封市魏都路6号伊园小区5号楼4单元6号第20173004272号不动产权证。本案诉讼费50元，由被告开封市国土资源局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于开封市中级人民法院。审  判  长 徐松岭审  判  员 汪来超代理 审 判员 陈 婧二〇一八年十二月十二日（代）书记员 张淋淋