江西省上饶市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣11民终1794号 上诉人（原审被告）：管林林，男，1948年5月5日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，农民，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：叶华辉，江西金纶律师事务所律师，特被授权。 上诉人（原审被告）：管江东，男，1980年11月14日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，干部，住江西省上饶市铅山县。 委托诉讼代理人：叶华辉，江西金纶律师事务所律师，特被授权。 被上诉人（原审原告）：祝远海，男，1965年6月24日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，个体户，住江西省上饶市广丰区。 委托诉讼代理人：汪月成，江西惟矩律师事务所律师，一般代理。 原审被告：管华东，男，1983年9月21日生，汉族，江西省上饶市广丰区人，教师，住江西省上饶市。 上诉人管林林、管江东及原审被告管华东因与被上诉人祝远海物权保护纠纷一案，不服江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初465号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，因双方当事人没有提出新的事实、证据和理由，对本案进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 上诉人管林林、管江东上诉请求：1、依法撤销一审法院民事判决，改判驳回被上诉人的诉请；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决关于被上诉人户口的认定存在事实不清，证据不足，适用法律错误。1、一审判决认定被上诉人有城镇户口和农村户口共存的情形至2012年1月29日，以此推出被上诉人在2002年9月2日兼具城镇和农村户口，该认定与本案证据相矛盾。2007年8月30日签发的户口清楚再明“2007年8月30日因补录无迁移迁来本址”，也就是说2007年8月30日的户口是补录的，之前已经没有“祝永海”的农村户口；2、一审中，上诉人已提交了原广丰县人民法院（2017）赣1103民初2678号判决书，清楚反映2002年7月5日，被上诉人起诉上诉人时就已经是城镇户口了，而签订房屋买卖协议时是2002年9月2日，被上诉人的户口是在城镇；3、一审判决未区分“祝远海”、“祝永海”的姓名与身份证号码一致性。使用“祝远海”签订的协议或参加诉讼，应认定“祝远海”的城镇户口，而不能想当然的认为这连个名字就是同一人；4、一审判决关于户口的认定不仅违背事实，更严重违反了户口的唯一性，非法户口不应保护。二、一审判决关于涉案房屋已经交付的认定存在事实不清，证据采信不公正情形。一审判决认定涉案房屋已经交付的唯一证据就是证人证言，该证据与其他证据存在矛盾，证明力不足。 被上诉人祝远海提交书面答辩状称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确。1、上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖协议书》有效。该协议是“以房抵债”的性质，还签订了《还款协议》，系双方的真实意思表示，管村村委会也盖章作为见证；2、上诉人以被上诉人具有城镇户口而推翻否定《房屋买卖协议书》的理由不能成立。被上诉人自1998年5月1日至2012年1月29日，具有城镇户口和农村户口的双重身份，被上诉人在此期间一直以管村村名的身份享有权利和承担义务，分区承包责任田、上缴农业税、2003年以后享受国家田亩补贴、以管村村民参加新型农村合作医疗等，即使注销了农村户口，也不影响之前签订协议书的效力；3、《房屋买卖协议书》签订后，被上诉人便实际接管了涉案房屋，虽然上诉人未交付产权凭证，但其没有履行的的义务不能对抗协议的效力。一审判决《房屋买卖协议书》有效并确认被上诉人享有涉案房屋所有权，判令上诉人停止侵害是正确的，请求维持。 祝远海向一审法院起诉请求：1、请求判决被告停止侵害，排除妨碍，恢复原状；2、由被告承担本案诉讼费。一审诉讼过程中，祝远海增加诉讼请求：1、请求确认原告与被告管林林签订的《房屋买卖协议》有效；2、确认诉争的房屋拆除前的所有权归原告。 一审法院认定事实：原告祝远海曾用名祝永海，且在2012年前曾有两个户口，一个是城镇户口，名字是：祝远海。一个是农村户口：祝永海（在1998年5月1日具有此户口），两户口共存之情况直至2012年元月29日。被告管林林是被告管江东、管华东之父亲。2002年7月5日，原告曾以“祝远海”名义向本院起诉被告管林林，要求被告归还货款，后又撤诉。2002年9月2日，原告与被告管林林签订《房屋买卖协议书》，被告管林林将座落在管村染布店门前的一栋二直瓦房（时为被告管林林打铁铺，即诉争房屋）卖给原告。双方商定：“房价款为人民币叁万贰仟元正（小写32000元），由乙方在双方签订本协议时即时付给甲方，同时房屋所有权证由甲方一同转给乙方，由乙方管业。”“注：甲方必须在2002年10月2日前将锁匙交给乙方”。原告是以“祝远海”名义与被告签订该《协议》，管村村委会作为中间人予以盖章。同日，被告管江东出具了一份《还款协议》，主要内容是：1997年2月10日管林林所欠祝运（远）海生铁款、利息、诉讼费合计46000元，以管林林在管村操场的一座房屋计价32,000元抵给祝运（远）海，尚欠人民币壹万肆仟元，定于2010年12月30日前还清。原告与被告管林林签订了《协议》后，管林林将该房屋内的杂物搬离，仅留下铁墩未搬离，将该房交于原告管理。但未将该房“产权凭证”（即管村村第十村民小组村民签署《买卖房屋绝字》）交付给原告。同时，原告也未支付价款32,000元。2012年元月29日，原告之农村户口“祝永海”被删除，而保留“祝远海”户口。后原告在外经商，对此房屋疏于管理，此处也用于堆放自行车、电动车废旧轮胎等杂物。由于该房屋年久失修，属于危房，且处于闹市，影响市容市貌，在时任东阳乡副乡长的建议下，被告管林林、管江东于2017年7月18日上午将此房屋予以拆除，原告祝远海知晓俩被告的拆房行为后，即从外地赶回并与被告发生纠纷。并于2017年7月10日向本院起诉，要求：1、确认《房屋买卖协议》有效；2、被告履行《房屋买卖协议》。后以要求另行解决之原因于2017年10月20日撤诉（案号：（2017）赣1103民初2678号）。后因双方争议未得到解决，原告再次提起本次诉讼。另查明，在拆除诉争房屋时，被告管华东未参与其中。还查明，诉争房屋已全部拆除完毕，且在此房原占有土地上现已安装好地基和地梁。还查明，被告管林林在签订《协议》后，未主张撤销权。被告管江东出具《还款协议》时，也未主张撤销权，且自2012年开始，向原告之妻管群梅归还了9,000元。一审法院认为，该案案由应是物权保护纠纷，而非立案时的相邻关系纠纷。虽然原告也提出确认合同效力的诉请，但该诉请其实质也是确认诉争房屋的所有权。故该案案由应确定为“物权保护纠纷”。一、关于原告与被告管林林签订《房屋买卖协议书》的效力问题。经查，原告是以城镇户口的“祝远海”与被告签订《协议》，以及之前的诉讼也是以“祝远海”为原告进行的。被告据以答辩称其属城镇户口，并按照《中华人民共和国土地管理法》等法律法规的相关规定，其不得在农村购买宅基地，农民的住宅不得向城市居民出售，双方签订的《协议》无效。但鉴于原告祝远海在2002年9月2日兼具有城镇和农村两个户口的特殊性，户籍地也确曾为上饶市××区××乡××村村，从其农村户口上来说，其也应是管村村集体经济组织成员之一。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《中华人民共和国物权法》第六十条第（一）项规定：“属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权。”另根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第八条第二款规定，村民委员会“管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产”，所以，管村村民委员会通过在原、被告《房屋买卖协议》上以中间人的方式，已允许原、被告之间买卖房屋，且原告受让该房屋时为善意（抵销了债权，且抵销的价格合理），同时原、被告之间买卖的主体物为房屋，而不是宅基地。其行为没有《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效之情形，此《协议》应为有效；二、关于原告祝远海是否已取得诉争房屋的所有权。1、原告祝远海和被告管林林签订的《房屋买卖协议书》和被告管江东出具的《还款协议》的性质。经查，该两份协议实际上是“以物（房）抵债协议”。根据债法原理，以物抵债，也称代物清偿，是指当事人之间达成协议，由债权人受领他种给付以替代原定给付，进而使原债权债务关系归于消灭或减少债权债务的一种债权实现、债务消灭的方式。被告答辩称原告并未实际支付“对应价款32000元”，由于已用替代物——房屋代为偿还原债务32,000元，同时使债权人减少债权32,000元，原、被告已用《房屋买卖协议书》和《还款协议》予以了明确，原告无需另行支付价款32,000元，故被告的该答辩，不予支持。实践中，以物抵债普遍认为是实践性法律行为，即要实际履行物权转移后，原债务才得以消灭。至于本案，证人管某1、管某2均到庭证明“签了《协议》后，被告将该房内的杂物予以搬离（只留下铁墩），原告偶尔回家进行打扫”。从证据的证明力而言，出庭作证的证人其证言的证明力大于未出庭作证的证人证言的证明力。因此，双方已完成了房屋交付，该房已交由原告进行管理，房屋的所有权已转移给了原告祝远海。由于“房地一体”，被告管林林、管江东以房屋抵偿债务，即已将房屋所占的土地的使用权一并予以转让给了原告。2、被告答辩称未交付房屋产权赁证（即《绝卖字》），被告管林仍享有房屋的所有权。由于诉争房屋没有经过不动产登记，也未办理不动产权属证书。持有《绝卖字》不产生物权公示公信的法律效果，也不是证明房屋权属的唯一凭证，是否交付《绝卖字》不影响物权的归属。故对于被告的答辩，不予支持；三、关于被告之拆除房屋问题。被告基于认为原告疏于对已抵押房屋的管理，认为双方《协议》已自然失效和所有权未转移，进而将房屋拆除，属于认识错误。虽非主观故意，但此行为有违“契约精神”，应予以纠正，但由于房屋已拆除完毕，恢复原状，排除妨碍已变成事实上的不可能，故原告的该诉请，不予支持。但被告应停止对诉争房屋占有土地的侵害。综上所述，被告违背“契约精神”，在已和他人签订《协议》和《还款协议》情况下，并未行使撤销权下即自认为上述两份《协议》已自动失效，并拆除诉争房屋，其行为应予以纠正。但由于被告已将诉争房屋全部予以拆除，原物已不存在，恢复原状事实上不可能。且对原告的生活未产生妨碍，故对于原告要求排除妨碍、恢复原状的诉请，不予支持。其要求被告停止的应是对诉争房屋占有的土地的侵害，此项诉讼请求，予以支持。对于其他诉请，均予以支持。据此，依法判决原告祝远海与被告管林林于2002年9月2日签订的《房屋买卖协议》有效。原告祝远海享有坐落在江西省上饶市××区××乡××村村染布店门前石头结构瓦屋（被拆除前）的所有权；被告管林林、管江东停止对被拆除的诉争房屋所占有土地的侵害；驳回原告祝远海对被告管华东的诉讼请求；驳回原告祝远海的其他诉请。案件受理费100元，由被告管林林、管江东负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审审理认定的事实与一审认定事实一致。 本院认为，民事主体合法的权益应予保护。合同的签订必须建立在平等、自愿、公平、合法、诚实信用原则基础上。本案中，上诉人与被上诉人依照各自的真实意思表示签订了《房屋买卖协议书》，该内容不违反法律规定，应确认其有效。一审对该问题已进行了阐述，本院不在赘述。涉案房屋及房产凭证是否实际交付并不影响协议的有效性，双方当事人应遵循诚实信用原则依约行使权力、履行义务。故，对一审法院认定上述协议有效，并判决涉案房屋的所有权归属被上诉人，本院予以维持。关于涉案房屋下的土地使用权问题，涉案房屋下的土地所有权属于村集体所有，该土地的使用权非经法定程序不得流转。现因涉案房屋已实际拆除，被上诉人不能仅凭其与上诉人签订了《房屋买卖协议书》而当然取得涉案房屋下的土地使用权。另，被上诉人在一审诉讼时也未诉请上诉人停止对该土地使用权的侵害。故，一审法院判决上诉人停止对被拆除的房屋所占有土地的侵害不妥，应予撤销。 综上，上诉人管林林、管江东的上诉理由不能成立，应予驳回；一审法院判决认定事实清楚，但超诉请判决，应予更正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初465号民事判决第一、三项，即“原告祝远海与被告管林林于2002年9月2日签订的《房屋买卖协议》有效；原告祝远海享有坐落在江西省上饶市广丰区东阳乡管村村染布店门前石头结构瓦屋（被拆除前）的所有权”、“驳回原告祝远海对被告管华东的诉讼请求”； 二、撤销江西省上饶市广丰区人民法院（2018）赣1103民初465号民事判决第二、四项，即“被告管林林、管江东停止对被拆除的诉争房屋所占有土地的侵害”、“驳回原告祝远海的其他诉请”； 三、驳回管林林、管江东的上诉请求； 四、驳回祝远海的其他诉请。 一审案件受理费100元，由管林林、管江东负担；二审案件受理费100元，由管林林、管江东负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 强 审判员 聂晓红 审判员 范全敏 二〇一八年十二月十四日 书记员 朱诗琦