河北省石家庄市鹿泉区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0110民初4646号原告：石家庄市长九房地产开发有限公司，住所地：石家庄市鹿泉区南三环与新胜利大街交口北行600米（路东）长九地产合约部，统一社会信用代码：911301850979217457。法定代表人：刘俊荣，职务：总经理。委托代理人：赵永亮，男，1981年11月22日生，汉族，住藁城市，公司员工。委托代理人：张晓昀，女，1983年7月26日生，汉族，住石家庄市新华区，公司员工。被告：谷金华，男，1980年8月20日生，汉族，住石家庄市。委托代理人：赵会强，石家庄市星辰法律服务所法律工作者。原告石家庄市长九房地产开发有限公司与被告谷金华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石家庄市长九房地产开发有限公司委托代理人和被告及其委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石家庄市长九房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法确认原、被告之间的《认购协议书》解除；二、本案诉讼费用全部由被告承担。被告谷金华辩称，请求法庭依法判决驳回原告的诉讼请求。原告的诉求不能成立，2017年12月3日，原、被告签订南湖琅樾认购协议书，被告根据认购协议书约定购买原告开发的1-1-602，并于当日按照认购协议书约定交付购房定金3万元，50%首付房款221740元，共计251740元。合同约定剩余房款24万元通过银行按揭方式办理，随后，被告已按照原告的约定，交付了办理按揭贷款的全部手续。据被告到银行了解，被告的按揭贷款银行已审理通过，而原告在房屋涨价的情况下，企图与被告解除认购协议，谋取不当利益，从而提起本案诉讼。在被告收到法院送达的诉讼文书前，被告从未收到过原告在诉状中所提出的律师函，经被告对原告提供的律师函特快专递存根进行跟踪查询发现，该特快专递并未投递给被告。并且，在被告提出反诉未受理的情况下，被告已经向鹿泉法院另行提出请求判决原告继续履行合同，为被告办理房屋销售产权登记的诉讼请求，鹿泉法院已受理并立案。因此，原告本案的诉讼请求没有事实和法律依据，法庭判决驳回其诉讼请求。原告提交的证据是，证据一、2017年12月3日原、被告双方签订的认购协议书。证据二、2018年8月10日原告向被告寄发的催办律师函快递，特快专递号1074520750328，显示的收件地址寺家庄镇城果小区2-3-502，与认购协议书中被告所预留的联系地址一致。证据三、催办律师函。该律师函中明确被告因政策原因购房贷款无法办理，被告应于收到律师函后3日内到原告指定地点一次性交剩余购房款，总金额为24万元。否则，原告将依据认购协议书2.4条约定解除协议，房屋另售，定金3万元不予退还。以上三组证据证明原、被告之间存在已生效的认购协议书，原告已按照协议书约定向被告所预留的地址记寄发了催办律师函。被告未能按照协议约定，办理完毕按揭贷款或以自有资金补足剩余房款。被告已构成违约，原告按认购协议约定解除协议，符合协议约定，应当予以支持。被告质证称，对证据一，认购协议真实性无异议，被告已经按照认购协议的约定支付购房款251740元。对证据二、三，被告并未收到原告提供的证据，只能证明进行了邮寄，并不能证明被告已经收到。原告提供的该邮件的跟踪单显示邮件的当前状态为邮件运输中，该邮件投递到代理站，并不能证明被告已经收到了该邮件，而事实上，被告是在收到法院对本案送达的诉讼文书和相关证据后，才知道原告邮寄过特快专递。被告至今没有收到，而被告在2018年11月21日后收到法院的证据，也已经在3个月内，向法院提起了诉讼，不符合通知解除的法律要件。因此，原告的证据不能支持其确认通知解除的主张。被告提交的证据是，证据一、认购协议。证据二、收据1张，通过银行转账给原告首付款后原告出具的收据，收到被告首付款251740元。证据三、特快专递追踪单，证明该专递目前仍处于运输状态中，未被送达。证据四、被告向鹿泉法院起诉原告要求继续履行认购协议的诉状，已经在鹿泉区法院受理并立案。原告质证称，对证据一，关联性、真实性、合法性认可，双方应该按照该协议落实执行。该协议第三条协议中预留联系电话131××******，联系地址石家庄城果小区2-3-502，为被告谷金华自书。第三条乙方确认本协议载明的通讯地址、电话等联系信息正确无误。若乙方联系方式发生变化，乙方需变动当日以书面形式通知甲方，因乙方提交的信息有误，造成联系不畅，由此造成的责任和损失，由乙方自行承担，且视为已送达乙方。3.2条一致同意甲方按照本协议载明的联系方式以电话、手机短信、电子邮件、接待中心公告、报纸公告或函件等任选一种方式向乙方发出通知，即视为有效送达。原告已按照协议约定用多种方式向被告发出了通知，特快专递方式所寄发的律师函只是其中一种。因此，原告已履行了通知义务。对证据二，该收据合法性、关联性、真实性予以认可。该证据证明被告仅支付了251740元，剩余24万元房款并未向原告以按揭贷款方式支付，或以自有资金进行支付。被告逾期付款，已构成违约。对证据三，真实性无异议。原告寄送特快专递的地址、电话均是按照被告在协议中亲自书写的地址、电话所邮寄，原告寄出时间为2018年8月11日，追踪单中显示8月12日便已经到达代理站，众所周知，邮件送单员首先会按照邮件中所载明的收件人的电话与收件人本人进行联系，协商投递时间及是否有地址变更，在没有获得收件人本人同意的情况下，投递员不会将快递转寄其他地方，如发生电话不畅，或收件人本人要求退回的情况下，邮件会按照收件人的指示进行原路返回。那么邮件显示状态是未妥投，或原路返回。本案中原告所寄特快专递也是一样，派送员会首先联系被告本人，在获得被告本人同意的情况下，才会放到代理站，视为被告已经签收。同时，被告自签定协议至今，其联系方式并没有发生过任何变化。对证据四，原告尚未收到诉状，该诉状与本案无关，不予质证。经审理查明，被告谷金华于2017年12月3日就南湖琅樾（长九广场）项目1-1-602室，与原告签订了《认购协议书》（编号201712005-2)，协议中第2.3款约定未能按期办完按揭贷款手续以及贷款审批额度不足本协议书约定的贷款金额的，乙方应当在接到甲方通知后三日内向长九公司交清首付款之外的全部款项。被告未能按照本协议书约定时间付款、未按约定时间签订《商品房买卖合同》、未能按本认购协议书约定贷款额度办完按揭手续、不能足额向原告交清购房款差额的，均视为被告违约，原告有权单方解除协议，定金不予退还，并有权对其房源另行出售，且无需通知被告。协议中第3款约定，被告确认本协议内载明的通讯地址、电子邮箱及电话等联系信息正确无误，若被告联系方式发生变化，被告须在变动当日以书面形式通知原告，因被告提供的信息有误，造成联系不畅，由此造成的责任和损失均由被告自行承担，且视为通知已达被告。原被告一致同意，原告按照本协议书载明的联系方式，以“电话、手机短信、电子邮件、接待中心（项目展厅）公告、报纸公告或函件”等任选一种方式向被告发出通知，即视为有效送达。原告于2018年8月11日按照协议约定，以邮政特快专递方式，向被告发送了房款催交律师函，但原告至今未收到被告交纳的剩余房款。本院认为，原、被告签订的南湖琅樾（长九广场）项目1-1-602室《认购协议书》，名为认购协议书，但协议内容已经具备了商品房买卖合同的基本条款，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释第5条以及商品房销售管理办法第16条的规定。该合同应认定为商品房买卖合同，因为案涉的房子已经具备了商品房预售许可证，且是双方当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，因此作为商品房买卖合同是合法有效的。双方应按协议约定内容，全面履行自己的义务。在原告取得《商品房预售许可证》后，原告已于2018年8月11日按照协议约定，向被告发送了房款催交律师函，要求被告到原告指定地点与其签订《商品房买卖合同》并办完按揭手续，或一次性交清除首付款之外的全部款项。但原告至今未收到被告交纳的剩余房款，原告有权单方解除协议，依据协议缴纳的诚意金叁万元不予退还，并有权对房源另行出售。因此原、被告之间的《认购协议书》（编号201712005-2)应予解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第五条的规定，判决如下：解除原、被告之间的《认购协议书》（编号201712005-2)。案件受理费40元，由被告谷金华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审判员  李亚斌二〇一八年十二月二十一日书记员  刘灵芝