北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0113民初23344号原告（反诉被告）：徐莹，女，1978年5月13日出生，汉族，山东省章丘市村民，住山东省章丘市，身份号码×××。委托诉讼代理人：李灵，北京市北斗鼎铭律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京万科艺园农业科技发展有限公司，住所地北京市顺义区高丽营镇七村东侧，统一社会信用代码91110113722671586J。法定代表人：黄茂忠，总经理。委托诉讼代理人:刘庆伟，北京百朗律师事务所律师。原告（反诉被告）徐莹与被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司（以下简称万科艺园公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）徐莹的委托诉讼代理人李灵、被告（反诉原告）万科艺园公司的委托诉讼代理人刘庆伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）徐莹向本院提出诉讼请求：1.确认徐莹与万科艺园公司签订的《会员加盟合同书》无效；2.判令万科艺园公司退还徐莹会员加盟费145000元；3.判令万科艺园公司赔偿徐莹经济损失50000元；4.判令诉讼费由被告承担。事实和理由：2008年10月12日，徐莹与万科艺园公司签订《会员加盟合同书》一份，约定徐莹享有万科艺园公司农业体验园36号（八排一号）大棚20年的使用权，期限自2008年10月12日起至2028年10月11日止。合同签订后，徐莹向万科艺园公司交纳了145000元。徐莹对万科艺园公司交付的房屋框架和小院进行了装饰装修。2018年5月2日，北京市顺义区高丽营镇人民政府发布《高丽营镇大棚整改通知》，要求对涉诉大棚进行整改拆除。徐莹认为，双方签订的《会员加盟合同书》违反了我国土地管理法的相关规定，应属无效合同。因双方协商未果，故诉至法院。被告（反诉原告）万科艺园公司答辩称：不同意徐莹的诉讼请求。第一，涉诉合同是属于有效合同。第二，《高丽营镇大棚整改通知》要求整改原因是徐莹私搭乱建，徐莹行为违反合同约定，应当由徐莹承担违约和赔偿责任。综上，请法院驳回徐莹的全部诉讼请求。被告（反诉原告）万科艺园公司向本院提出反诉诉讼请求：1.判令徐莹支付万科艺园公司违约金37250元；2.判令徐莹支付拖欠费用2308元；3.判令徐莹赔偿万科艺园公司损失50000元；4.判令诉讼费由徐莹承担。事实和理由：2008年10月12日，双方签订《会员加盟合同书》一份，约定徐莹享有万科艺园公司会员农庄内第36号体验园，价款145000元，大棚种植面积237.5平方米，露天种植面积312.5平方米。合同还约定如果徐莹改变合同规定的用途或利用该大棚进行违法活动的，应当按照合同价款赔偿万科艺园公司5%的违约金并支付3万元违约金。合同签订后，万科艺园公司将体验园交付徐莹，但其违反合同约定，任意在大棚内建房，万科艺园公司多次制止无效。自2018年起，高丽营镇政府针对徐莹的违建行为，多次张贴拆除通知，并于2018年采取了强制拆除措施。万科艺园公司认为，徐莹私搭乱建行为违反合同约定，给万科艺园公司造成经济损失及不良影响，故反诉至法院。原告（反诉被告）徐莹就反诉答辩称：不同意万科艺园公司的全部反诉请求。第一，涉诉《会员加盟合同书》改变土地规划用途和土地性质，违反了法律的强制性规定，属于无效合同。合同无效，则合同约定的违约条款也无效，万科艺园公司要求支付违约金的诉讼请求没有事实及法律依据。第二，徐莹未拖欠万科艺园公司任何管理费及水费。第三，徐莹未改变合同规定的用途，并未利用大棚进行违法活动，并未进行私搭乱建，并未给万科艺园公司造成任何损失，不需要承担任何赔偿责任。综上，请法院驳回万科艺园公司的全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：2008年10月12日，徐莹作为甲方与万科艺园公司作为乙方签订《会员加盟合同书》（以下简称合同）。合同约定，甲方自愿加盟乙方所属的会员农庄，成为乙方会员农庄的“钻石卡”会员，享有乙方会员农庄内第36号农业体验园的使用权，加盟期20年；农业体验园用途为种植花卉、蔬菜及农作物，使用期限为2008年10月12日至2028年10月11日。农庄内第36号体验园占地面积：长25米、宽22米，共计550平方米，其中：花棚长12.5米，宽11米，菜棚长12.5米，宽8米，露天院落种植面积312.5平方米。甲方自愿加盟乙方所属的会员农庄，每年交付蔬菜款，标准为7250元/年，二十年共计交费145000元。交付方式为：甲方于合同签订当日一次性支付给乙方。甲方需向乙方交纳蔬菜款以外的其他费用为管理费2000元/年（由乙方视物价涨幅决定变动），水费按表（字）计费，按国家水价标准计价，电费按表（字）计费，价格按电力部门规定执行。甲方应于每年的合同签订日之前，向乙方交纳2000元管理费；水费、电费应在每月的10日至20日之间缴纳。甲方如改变大棚的建筑结构，须事先征得乙方的书面同意后方可施工。在入会期间，甲方有下列行为之一的，乙方有权解除合同，取消甲方会员资格，甲方应按照合同总额的5%向乙方支付违约金，且预交的蔬菜款及其他费用不予退还。若支付的违约金不足弥补乙方损失的，甲方应按实际损失对乙方进行赔偿，实际损失由顺义工商联指定评估单位进行评估。1、利用大棚进行违法活动；2、未经乙方书面同意拆改变动大棚结构造成大棚严重损坏的；3、改变土地性质及用途的；4、超出用途，违规私搭乱建的；5、一年以上不来园区种植管理，同时也不托管的；6、甲方应及时向乙方交纳合同所规定的各项费用，如未书面说明原因逾期6个月未交纳的。在入会期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照合同总额的5%向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方应按实际损失对甲方进行赔偿，实际损失由顺义工商联指定评估单位进行评估。1、因乙方自身原因导致合同无法执行的，如提前收回房屋等；2、由于乙方无故不履行约定内的维修义务，导致体验园无法使用的，甲方有权解除合同。合同还约定了其他内容。合同签订后，徐莹向万科艺园公司交纳了会费145000元。万科艺园公司向徐莹交付了合同约定的农业体验园，内有花棚一个，菜棚一个。菜棚就是一个大棚，砖混结构。花棚为四墙落地，有门有窗，顶上是铁架子。后，徐莹对涉诉农业体验园进行了建设、装饰装修并购置了生活用品。2011年5月，万科艺园公司召开会员大会并向会员发放会员手册及会员管理制度。会员手册就水电问题、管理费问题、停车、养狗、垃圾问题、安全问题、侵占公共道路、新的收费标准问题（管理费提升为3000元每年，水费25元每月，提供庭院设计方案）进行说明，并称会员区在很多年以前就已被认定是违建，为了各位会员的利益，请大家认真遵守新的会员管理制度。会员管理制度就管理费用（管理费3000元每年，2011年度开始执行），车辆出入及停车管理制度（办理车证，车辆需停在规定的停车位上），养狗管理制度（养狗需到公司登记、备案），卫生施工管理制度（日常生活垃圾必须放在指定地点、建筑垃圾和各种种植垃圾自行带走或告知本园收费清运），安全管理制度（会员及其亲属、亲朋在园区居住者，有任何急慢性病者不论严重与否都必须上报给本公司备案，以防意外发生时我们无法应对，居住期间须有家人看护，否则发生意外本公司不承担任何责任），采摘管理制度。万科艺园公司提交的收据显示，徐莹于2015年交纳了管理费3000元，于2017年交纳了管理费3000元及水费300元。万科艺园公司称反诉中主张的是2017年10月12日至2018年6月30日的管理费2158元及2018年1月1日至2018年6月30日的水费150元。2018年6月28日，涉诉农业体验园内的建筑物被北京市顺义区高丽营镇政府强制拆除。另查，涉诉合同签订时，涉诉合同的标的农业体验园所占土地的土地利用规划性质为基本农田。上述事实，有原告（反诉被告）徐莹提交的会员加盟合同书、会员手册、会员管理制度、万科艺园公司建造房屋的照片、高丽营镇大棚整改通知、强制拆除决定书、大棚房照片、政府信息答复告知书，被告（反诉原告）万科艺园公司提交的收据、当事人陈述意见及本案开庭笔录等在案佐证。本院认为：关于涉诉合同的效力问题。综合本案证据，本院确认如下事实：第一，涉诉农业体验园交付时地上建筑物为花棚一个、菜棚一个。其中花棚为四墙落地，有门有窗，顶上是铁架子。第二，刘斌承包的20号农业体验园的建筑物交付后刘斌没有进行改建或装修装饰，地上建筑物一直保持交付时的状态（宽棚一个、窄棚一个），仍被镇政府强制拆除。第三，万科艺园公司对涉诉农业体验园园区实行社区式管理，召开会员大会，发放会员手册，制定包含管理费用（管理费3000元每年，2011年度开始执行）、车辆出入及停车管理制度（办理车证，车辆需停在规定的停车位上）、养狗管理制度（养狗需到公司登记、备案）、卫生施工管理制度（日常生活垃圾必须放在指定地点、建筑垃圾和各种种植垃圾自行带走或告知本园收费清运）、安全管理制度（会员及其亲属、亲朋在园区居住者，有任何急慢性病者不论严重与否都必须上报给本公司备案，以防意外发生时我们无法应对，居住期间须有家人看护，否则发生意外本公司不承担任何责任）、采摘管理制度等的管理制度，并按照管理制度的规定收取管理费。第四，涉诉合同签订时，涉诉合同的标的农业体验园所占土地的土地利用规划性质为基本农田。综上，本院认为，原告与被告签订的涉诉合同，实质上改变了基本农田的土地用途，违反了法律的禁止性规定，应属无效合同。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。针对徐莹及万科艺园公司所提出的诉讼请求，本院做如下分析：关于徐莹提出的要求万科艺园公司返还会员加盟费的诉讼请求，本院认为涉诉农业体验园自合同签署后至被强制拆除期间的会员加盟费应由徐莹负担，合同剩余年限的未履行部分应当酌情由万科艺园公司予以退还。针对徐莹提出要求万科艺园公司赔偿经济损失（即建设成本、装修装修成本及购买生活用品的成本）的诉讼请求。本院认为，万科艺园公司作为发包方及园区管理方，在签订及履行涉诉合同时，负有核实涉诉土地规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地的义务，万科艺园公司对于涉诉合同的无效具有过错。徐莹作为承包方，其并非涉诉土地所在村集体经济组织的成员，其亦负有核实涉诉土地规划用途并按照涉诉土地的规划用途使用涉诉土地的注意义务，作为具有完全民事行为能力和完全民事责任能力的公民，其对于签订涉诉合同及在农村土地上进行建设、装饰装修可能存在的风险应具有认知，徐莹对于涉诉合同的无效亦有过错。综上，万科艺园公司应当对徐莹的经济损失承担一定的赔偿责任，但主要的经济损失应由徐莹自行负担。因涉诉建筑物已经被镇政府强制拆除，故对于万科艺园公司应赔偿徐莹经济损失的金额，本院结合涉诉合同履行情况、双方的过错程度等因素予以酌定。因涉诉合同为无效合同，故万科艺园公司要求徐莹支付违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。合同无效后，对于万科艺园公司要求徐莹支付拖欠管理费及水费的诉讼请求，本院参考涉诉合同的约定及会员管理制度的规定予以酌定。对于万科艺园公司要求徐莹赔偿损失（即水、电改建的费用，要给每个大棚通水通电）的诉讼请求。本院认为，给每个大棚通水、通电属于万科艺园公司的合同义务，但水、电改建费用在涉诉合同中并没有单独约定，故水、电改建费用应由万科艺园公司自行负担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐莹与被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司签订的涉诉《会员加盟合同书》无效；二、被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司退还原告（反诉被告）徐莹会员加盟费七万四千五百九十六元，于本判决生效之日起七日内执行；三、被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司赔偿原告（反诉被告）徐莹经济损失二万元，于本判决生效之日起七日内执行；四、原告（反诉被告）徐莹给付被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司管理费二千一百三十七元、水费一百五十元，于本判决生效之日起七日内执行；五、驳回原告（反诉被告）徐莹的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二千一百元，由被告（反诉原告）北京万科艺园农业科技发展有限公司负担；反诉案件受理费一千零一十九元，由原告（反诉被告）徐莹负担，均于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  王琬萱二〇一八年十二月二十四日法官助理许楠书记员白云