四川省绵竹市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0683民初1948号 原告:四川金色五月商业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区贝森北路********。 法定代表人：杨林豪，执行董事。 委托诉讼代理人：涂强，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵琴，四川蜀鼎律师事务所律师。 被告：潘祥，男，1994年10月14日出生，汉族，住四川省安县。 原告四川金色五月商业管理有限公司与被告潘祥租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告四川金色五月商业管理有限公司的委托诉讼代理人涂强到庭参加诉讼，被告潘祥经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 四川金色五月商业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2017年3月14日签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》；2、判令被告支付从2018年3月14日至实际腾退商铺之日的租金；3、判令被告支付从2018年3月14日至实际腾退商铺之日的商业管理费；4、判令被告按照日租金双倍的标准支付逾期付款违约金，直至租金付清之日止；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2017年3月14日签订《租赁合同》，约定由被告承租原告持有管理的绵竹市学子路160号附141号希望青年城邦项目的商铺。合同签订后，原告依照约定完成商铺交付，而被告从2018年3月14日起开始欠缴租金及商管费，原告催缴多次仍拒绝支付。《租赁合同》第11.7条约定：“乙方逾期未交租金及其他费用的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金，超过30天，甲方有权解除合同”。原告认为，被告的行为已严重侵害到了原告的合法权益，现原告依据《合同法》及其相关法律规定，诉至本院，请求判如所请。 潘祥未作答辩。 因被告潘祥无正当理由未到庭参加诉讼，无法对原告提交的证据进行质证。本院经审查，原告提交的《委托租赁协议》、《租赁合同》、《商业运营管理服务合同》、《费用通知单》、装修施工备案证具有真实性、合法性，与本案具有关联性，应作为本案定案的依据。本院结合原告方提交的证据以及原告方的陈述，对本案事实认定如下： 1.陈俊操（甲方）与四川金色五月商业管理有限公司绵竹分公司（乙方）签订《委托租赁协议》，主要内容为，鉴于甲方为绵竹希望·青年城邦一期3栋2楼230号商铺的产权所有人，经甲乙双方协商，甲方不可撤销地委托乙方就该物业完成以下事项:（1）对外寻找承租人，与承租人联系洽谈，并以甲方名义与承租人签订租赁合同并代为收取租金及保证金等。（2）在本协议约定的期限内代管该物业、负责该物业及其配套设施的日常维护、清洁，以保证该物业及其配套设施的正常运行、使用，但相关费用由甲方承担，所涉及费用从租金中扣减。（3）与承租人办理租赁和退房的交接手续等。委托期限共36月，从2017年9月8日至2020年9月7日止。甲方向乙方支付委托费用2000.00元，在代为收取的租金中直接扣除。乙方代甲方收到租金后，应首先代甲方向税务局申请开具增值税发票并缴纳税费。扣除税费和委托费用后的租金余额，留存乙方，作为甲方向乙方预交的商管费及将来抵扣承租人欠缴的商管费等费用。甲乙双方均不得违反本协议的约定，否则应承担相应的违约责任等。 2.2017年3月14日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与潘祥（乙方）签订《租赁合同》，该合同显示出租方（甲方）陈俊操，出租方委托代理公司（甲方）：四川金色五月商业管理有限公司，承租方（乙方）潘祥。该合同主要内容如下，甲方将位于绵竹市学子路160号附141号希望·青年城邦项目的商铺出租给乙方，租赁商铺用途为水吧，经营品牌为遇见。甲方拟于2017年3月14日将租赁物业交付给乙方，乙方租赁商铺的期限自甲方将租赁商铺交付给乙方之日即“起租日”（如甲方提前交付或逾期交付物业的，则以实际交付物业的时间为准）起开始计算，截至2019年10月13日止，合同到期后，乙方享有在同等条件下的优先租赁权。租金自2017年3月14日开始计算，租金标准如下：2017年3月14日至2017年12月13日，租金单价10元／平方米／月，月租金611.30元；2017年12月14日至2019年3月13日，租金单价30元／平方米／月，月租金1833.90元；2019年3月14日至2019年10月13日，租金单价32元／平方米／月，月租金1956.20元。乙方应于2017年3月14日前缴纳首期租金5501.70元。乙方应每3个月向甲方支付剩余的当期租金，支付时间为每个租金缴纳周期的前3个工作日内。乙方在本合同签订之日起3日内向甲方支付7335.60元作为租赁保证金。合同解除或租赁期限届满且乙方交还租赁场地后30日内，且满足以下条件时，甲方应无息返还上述保证金：（1）乙方已交清所有相关费用（包括租金、管理费、水电费等）;（2）租赁物业已恢复原状或达到经甲方书面同意的状态；（3）不存在乙方在经营过程违反法律、法规、规章的规定导致本合同无法有效继续履行的情形；（4）乙方在租赁期间没有改变建筑主体结构、承重结构及用途的；（5）不存在乙方未经甲方书面同意擅自将物业进行转租、转借的情形；（6）不存在乙方合同未到期即擅自提前终止合同的情形；（7）不存在乙方违约导致合同解除的情形。乙方归还场地时，双方应签订书面交接协议。租赁期间，乙方有下列行为之一，甲方有权解除合同，收回租赁物，要求乙方赔偿损失并不予退还乙方保证金：（1）未按合同约定擅自转租租赁物；（2）未经甲方书面同意，拆改变动租赁物主体结构；（3）损坏租赁物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的；（4）未经甲方书面同意，改变本合同约定的租赁用途；（5）利用租赁物存放危险物品或进行违法活动；（6）在甲方通知的收房日期后5日内仍未办理收房手续的；（7）拖欠租金及应交的其他费用、商管费、物管费等一个月以上仍未支付的。乙方逾期未交租金及其他费用、商管费、物管费等的，逾期时间在30天内的，每逾期一天，甲方按照双倍日租金收取违约金。逾期超过30天，甲方有权解除合同，甲方未解除合同的，有权继续按双倍日租金／日收取违约金；（8）非甲方过错乙方提前终止合同的；（9）合同任何一方违反其他约定或法定义务的，违约方应赔偿守约方因此受到的直接损失等。并附有商业平面图，潘祥在该平面图上签署“已确认”。合同签订后，被告向原告缴纳了租赁保证金7335.60元及2017年3月14日至2018年3月13日之间的租金。 3.2017年3月14日，四川金色五月商业管理有限公司（甲方）与潘祥（乙方）签订《商业运营管理服务合同》，主要内容如下：由甲方统一管理乙方承租的案涉商铺，商铺面积61.13平方米，期限自2017年3月14日起至2019年10月13日止。商业管理服务费标准为：2017年3月14日至2017年9月13日为3元／平方米／月；2017年9月14日至2019年10月13日为13元／平方米／月。首期缴纳商业运营管理服务费3484.50元，其后管理费每3个月为一个缴纳周期。甲方向乙方发出的通知，送至商铺或公示后视为送达等。签订《商业运营管理服务合同》后，被告向原告缴纳了2017年3月14日至2018年3月13日之间的商业运营管理服务费。 4.2018年6月15日，原告向被告送达《费用通知单》，载明:截止2018年6月15日，费用已欠15,771.54元，包括欠2018年3月14日至2018年9月13日的租金11,003.40元，以及欠2018年3月14日至2018年9月13日的商管费4768.14元。请收到此催缴单后，于2018年6月18日中午12点之前至物业办公室收费处缴纳。如逾期未交者，我公司将按照你所签订的租赁合同采取相应措施。被告潘祥在费用通知单上签字。 本院认为，案涉商铺的所有权人虽为陈俊操，但其已经将案涉商铺交由原告四川金色五月商业管理有限公司在约定的期限内以保底租金的方式对外出租，陈俊操向四川金色五月商业管理有限公司支付相应的报酬。四川金色五月商业管理有限公司在经营过程中，独立对商铺进行管理、维护、收取租金，四川金色五月商业管理有限公司从承租人处收取租金后依法进行纳税并对剩余租金进行留存，故四川金色五月商业管理有限公司可以作为本案适格的原告。原告与被告签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务合同》合法有效，双方当事人应按照合同的约定及时、全面地履行义务。 关于原告请求解除双方签订的《租赁合同》、《商业运营管理服务合同》，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”及《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，《租赁合同》约定若被告逾期未交租金及其他费用、商管费、物管费的，逾期超过30天，原告有权解除合同。被告自2018年3月14日起就未按照《租赁合同》、《商业运营管理服务合同》按时向原告缴纳相关费用，2018年6月15日，在原告向其催收后，其仍未在规定期限内缴纳相关费用，故原告现请求解除《租赁合同》、《商业运营管理服务合同》符合双方的约定，本院依法予以准许，解除时间应以通知到达被告之日即起诉状副本送达被告之日即2018年11月7日为准。 关于原告请求被告支付从2018年3月14日至实际腾退之日的租金，原告庭审中明确最迟于本判决生效后三日内将被告位于租赁商铺内的物品搬出去。现被告向原告交租金至2018年3月13日，按照合同约定，2017年12月14日至2019年3月13日租金单价为30元/平方米/月，月租金1833.90元，2019年3月14日至2019年10月13日租金单价为32元/平方米/月，月租金1956.20元，现被告应向原告缴纳2018年3月14日至2018年11月7日的租金，即1833.90元/月×7个月+1833.90元/月÷30天×24天=14,304.42元。被告应于2018年11月8日后向原告缴纳商铺使用费，若被告于本判决生效之日起三日以前实际腾退商铺，商铺使用费计算至实际腾退商铺之日止，按照2017年12月14日起至2019年3月13日止1833.90元/月的标准、2019年3月14日起至2019年10月13日止按照1956.20元/月的标准向原告支付商铺使用费。若被告于本判决生效之日起三日内未实际腾退商铺，商铺使用费支付至本判决生效后三日止。 关于原告请求被告支付从2018年3月14日至实际腾退商铺之日的商管费，因《商业运营管理服务合同》于2018年11月7日解除，商管费应计算至2018年11月7日止，现原告自认被告缴纳至2018年3月13日，故被告应自2018年3月14日起至2018年11月7日止，向原告缴纳商业运营管理费，具体应为13元/平方米/月×61.13平方米×7个月+13元/平方米/月×61.13平方米÷30天×24天=6198.58元。 关于原告请求被告从2018年3月14日起至租金付清之日止支付逾期付款违约金，因违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，原告庭审中并无证据证明其具体损失，本院结合全案事实，因被告已向原告缴纳了保证金，保证金足以弥补原告的损失，故对原告请求被告支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下： 一、原告四川金色五月商业管理有限公司与被告潘祥于2017年3月14日签订的《租赁合同》及《商业运营管理服务合同》于2018年11月7日解除； 二、被告潘祥应于本判决生效之日起十日内向原告四川金色五月商业管理有限公司支付租金14,304.42元及商铺使用费（商铺使用费的计算方式为：若被告潘祥于本判决生效之日起三日以前实际腾退商铺，商铺使用费计算至实际腾退商铺之日止，按照2017年12月14日起至2019年3月13日止1833.90元/月的标准、2019年3月14日起至2019年10月13日止1956.20元/月的标准向原告支付商铺使用费。若被告于本判决生效之日起三日内未实际腾退商铺，商铺使用费支付至本判决生效后三日止，标准与上述标准一致）； 三、被告潘祥应于本判决生效之日起十日内向原告四川金色五月商业管理有限公司支付商业运营管理服务费6198.58元； 四、驳回原告四川金色五月商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计315元，由原告四川金色五月商业管理有限公司负担159元，被告潘祥负担156元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审判员  李霞 二〇一八年十二月十日 法官助理叶莉君 书记员叶万婵