广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2072民初11435号原告：陈小媚，女，1989年1月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：黄俊科，广东香山律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈列樟，广东香山律师事务所律师。被告：吴丰，男，1985年12月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。原告陈小媚与被告吴丰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月1日公开开庭进行了审理。原告陈小媚及其委托诉讼代理人黄俊科，被告吴丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2017年4月18日签订的房地产买卖合同；2.被告向原告返还已付定金100000元；3.被告向原告支付违约金110000元；4.被告赔偿原告已付的中介服务费3700元。事实和理由：2017年4月18日，原、被告签订房地产买卖合同，约定原告以550000元购买被告名下位于中山市××镇勤政路××房（下称涉案房屋）。定金100000元于合同签订之日支付，首期楼款120000元于双方前往国土部门办理过户手续之日支付，尾款330000元以银行按揭方式支付。如双方任何一方原因，导致2018年4月30日止不能前往国土房管部门办理申请房地产变更过户手续，另一方有权终止合同，并依约追究违约方的责任。同时，合同就双方权利义务、违约责任等事宜进行约定。合同签订后，原告依约向被告支付首期款100000元，被告向原告出具收据。但合同约定的办理过户手续期限届满后，被告未能如期办理其不动产权证书，导致原、被告不能在2018年4月30日前往国土房管部门办理不动产更名过户手续。为此，原告多次要求被告配合签订补充协议或协商处理方案，但被告始终拒绝，更提出无理要求。为维护自己的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。签订该合同自始至终都由案外人陈伟雄操作，原告从未出现，也未曾与被告沟通。签订合同前，原、被告双方和中介都已知晓涉案房屋还未取得房产证。被告曾告知大概在5月份出证，但中介在合同写了4月30日，并称只要出证就没事，待出证后再继续交易，双方才签订该合同。签订后第三天，被告曾与中介沟通要求向买方返还定金、解除合同、拿回房屋资料。但中介以解除合同需支付双倍赔偿为由予以拒绝。经与案外人陈伟雄沟通，案外人陈伟雄口头承诺可以提前出证，被告表示同意。后被告也曾积极与开发商联系了解房屋验收、确权情况，开发商明确回复房产证于收楼后720个工作日后才能办理完毕，被告也告知案外人陈伟雄。至此，案外人陈伟雄无法办理提前出证的相关手续，无法兑现提前办证承诺。为此，被告与案外人陈伟雄经多次协商未果。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。涉案房屋于2014年12月5日办理了销售登记备案，并于2015年4月8日抵押给中国工商银行股份有限公司中山张家边支行（至2018年9月10日查询时没有变化）。2017年4月18日，原告作为买方（案外人陈伟雄受原告委托代为签名）与作为卖方的被告及作为经纪方的中山市东泰房地产有限公司（下称东泰公司）签订一份房地产买卖合同，主要约定内容包括：买方通过经纪方提供服务向卖方购入涉案房屋，建筑面积为82.36平方米，成交价为550000元；定金100000元于签订本合同时支付；首期款120000元于签订广东省房地产买卖合同（适用于二手楼买卖）当日支付；尾款330000元通过银行按揭付款；交易产生的各类税费由买卖双方各付一半；买卖双方均清楚涉案房屋在银行抵押状态；买卖双方应在签订本合同之日各向经纪方支付中介服务费7400元；如卖方未能履行合同义务以至合同不能顺利完成，买方有权要求卖方返还双倍定金或赔偿房屋成交价的20%；如买卖双方任何一方的原因导致2018年4月30日止不能前往国土房管部门办理申请房产更名过户手续，另一方有权终止合同并依约追究违约方的责任。签订合同当天原告已依约向被告支付定金100000元，并向东泰公司支付了服务中介费3700元。2018年5月起，原告、案外人陈伟雄多次与被告协商办理房屋更名过户事宜，但均未果。原告当庭述称，被告曾承诺涉案房屋在2018年4月中旬出证，但其未能在2018年4月30日前办理产权证书并协助办理过户手续，故构成违约。被告当庭述称，被告没有承诺在2018年4月中旬出证，合同内容中的2018年4月30日是东泰公司随意写的，并非被告的意思表示；签订合同后，案外人陈伟雄曾承诺可加快出证，但未兑现，并非被告违约。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案原、被告双方在东泰公司居间之下签订房地产买卖合同，约定由被告以550000元的价格将涉案房屋转让给原告，双方由此形成房屋买卖合同关系，该合同关系不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守，本院对此予以认定。双方在合同中明确约定，如任何一方原因导致2018年4月30日止不能办理涉案房屋的更名过户手续，另一方有权终止合同并追究违约方的违约责任。因涉案房屋附有抵押登记（抵押权人为按揭贷款银行），且未办理产权证书，而双方办理更名过户手续须以被告提前还贷、解除抵押登记及办理产权证书为前提，故在双方合同已明确约定以2018年4月30日作为办理更名过户手续的最后期限之场合，应认定被告履行前述义务的期限应在2018年4月30日前。但涉案房屋至2018年9月10日仍处于抵押登记状态，且未在2018年4月30日前办理产权证书（被告亦未主张此后已办理产权证书）。故原告以被告未履行相应义务导致双方未能在2018年4月30日前办理涉案房屋的更名过户手续为由，主张被告构成违约有理，本院予以认定。至于被告辩称合同约定的办理更名过户手续的期限2018年4月30日系东泰公司随意书写，非其意思表示，没有任何证据证实，亦与其作为一个完全民事行为能力人签订合同的行为不符，本院不予采纳和认定。另被告以原告委托签订合同的案外人陈伟雄曾在签订合同后口头承诺加快出证却无法兑现为由抗辩主张自己不构成违约，未经原告确认，没有任何证据证实，本院亦不予采纳和认定。综上，原告依照合同约定诉讼请求解除双方于2017年4月18日签订的房地产买卖合同有理有据，本院予以支持。因合同约定对违约责任原告可选择要求双倍返还定金或赔偿合同成交价的20%，故原告诉讼请求被告返还定金100000元及支付相当于合同成交价20%的违约金110000元，有理有据，本院予以支持。另原告诉讼请求被告赔偿已付中介服务费3700元，因合同已对违约金进行约定且原告依约主张的相应违约金已获本院支持，故应认为原告因被告违约造成的损失已得到弥补，原告再诉讼请求赔偿该损失缺乏充足的理据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零五条规定，判决如下：一、解除原告陈小媚与被告吴丰于2017年4月18日签订的房地产买卖合同；二、被告吴丰于判决发生法律效力之日起五日内向原告陈小媚返还定金100000元及支付违约金110000元，合计210000元；三、驳回原告陈小媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2253元，诉讼保全费1570元，合计3823元，由被告吴丰负担（该款已由原告陈小媚垫付，被告吴丰应在判决生效之日起五日内一并迳付给原告陈小媚，本院不另行收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张庆争二〇一八年十二月四日书记员  何尧敏书记员  王翠婷