海南省琼中黎族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）琼9030民初490号 原告：覃永良，男，1962年4月20日出生，汉族，公民身份号码×××。 委托诉讼代理人：赖忠建、赖朝荣，均为海南顺翔律师事务所律师。 被告：闫辉，男，1979年1月25日出生，汉族，现住海南省琼中县，公民身份号码×××。 被告：李孟吉，男，1981年8月7日出生，汉族，现住海南省琼中县，公民身份号码×××。 第三人范炳新，男，成年人，住海南省琼中县。 原告覃永良与被告闫辉、被告李孟吉、第三人范炳新房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月19日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月4日在湾岭法庭公开开庭进行了审理。在审理过程中发现案情复杂转为普通程序审理，于2018年12月18日在湾岭法庭公开开庭进行了审理。原告覃永良及其委托诉讼代理人赖忠建参与了第一次庭审、原告覃永良的委托诉讼代理人赖朝荣参与了第二次庭审，被告闫辉、李孟吉到庭参加了两次庭审，本案现已审理终结。 原告覃永良向本院提出诉讼请求：1、请法院依法判令两被告连带退还原告购房款110000元；2、判令两被告连带承担上述欠款自2018年4月6日起至实际还清欠款之日止的债务利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算）。3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2018年3月，第三人范炳新告知原告，在阳江农场学校的被告李孟吉，因工作调动，决定将其位于阳江农场学校教师楼的一套房屋出售并委托被告闫辉代其卖房，原告表示出购买意愿后通过范炳新于次日见到被告闫辉，被告闫辉表示被告李孟吉委托其全权代办出售房屋事宜，随即带原告到阳江学校16栋303号房门并用钥匙打开了房门，闫辉当场给李孟吉打电话告知了有人来看房的事情。两人通话完毕后，闫辉向原告表示李孟吉要价260000元，原告表示同意按260000元购买该房。原告于2018年3月1日通过银行转账50000元购房定金给被告闫辉名下农行账户，闫辉随即将303房钥匙给原告。同年3月10日原告又按闫辉要求将160000元转到闫辉账户，同时闫辉告知原告余下的50000元到3月20日付清即可。3月20日，原告准备付清余款时，发现用钥匙无法打开303房门，当原告追问闫辉时，闫辉才说被告李孟吉将房子高价出售给他人。原告找到李孟吉，李孟吉称没有委托闫辉代为卖房也没有收到房款。2018年3月26日，黎母山司法所介入后，闫辉以“中介证明人身份”的出具《欠条》，内容为：1、因购房协议取消，原告交付的210000元，被告需还款210000元；2、被告愿意向原告承担违约责任，给付违约金20000元，共计230000元；3、被告定于2018年4月5日将230000元还清给原告。两被告在分两次退了120000元给原告后，剩余的110000元至今拖延不还。被告李孟吉虽然未出具书面代理文书给闫辉，但将房屋钥匙给了闫辉，使得原告相信闫辉为李孟吉的代理人，李孟吉因案外人出高价，而将房子另卖给案外人，单方毁约，诚信丧失。根据《民法通则》第六十五条等法律规定，两被告应依法承担连带赔偿原告损失的法律责任。据此，原告特向法院起诉。 被告闫辉辩称：对原告的诉求没有意见，李孟吉没有书面委托其卖房，原告的210000元都是交给其，李孟吉之前都不知道其将房子卖给了原告，其是准备在交最后一笔尾款的时候再告诉李孟吉，之后其答应给原告的20000元是因为原告要跳楼，为了安抚原告的情绪，而同意赔偿的，其表示愿意独自赔偿原告。 被告李孟吉答辩称：其从未委托闫辉卖房，也没有从闫辉处收到任何卖房款，其并不知道闫辉将房子卖给原告的事情。被告因工作调动要离开阳江，而要卖的房子在阳江，为了方便买房人看房，原告将钥匙给了闫辉和另两位老师。其将房子以255000元卖给案外人后知道原告被骗，也积极联系闫辉以协助原告挽回损失，其也是受害人，不应当承担赔偿原告损失的责任。 双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的以下证据，本院予以确认并在卷佐证：原告向本院提交的收据条、收据、欠条、银行转账凭证、银行收款凭证。 对于双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原告向本院提交的通话录音、一把钥匙，拟证明闫辉与李孟吉存在委托关系；闫辉表示均无异议，通话录音中系其和原告家人的通话，钥匙也是其给原告的；李孟吉对该组证据的三性均无异议，但对证明内容有异议，其没有委托闫辉卖房。本院认为，该组证据具有真实性、合法性、关联性，但对其证明内容不予认可。2、被告李孟吉提交的卖房合同，拟证明其将303房以255000元卖给案外人，不是原告所说的因为高价卖给他人。原告对该证据三性具有异议，但未说明有异议的理由；闫辉对该证据无异议。本院认为证据具有真实性、合法性、关联性，予以采纳。 本院经审理查明认定事实如下：被告李孟吉因工作调动，要将在阳江学校的房子出售，为了方便买房人看房，其将其中一把房子钥匙给了被告闫辉。2018年3月，原告覃永良通过第三人范炳新得知李孟吉卖房的消息，并找到闫辉，由闫辉带覃永良到阳江农场学校16栋303房看房，当场闫辉给李孟吉打电话咨询了卖房的价格，之后闫辉代李孟吉与覃永良达成购房意向，双方约定购房总价为265000元，但闫辉未将此事告知李孟吉。2018年3月1日，覃永良通过银行转账50000元购房定金到闫辉名下农业银行账户并取得了房间钥匙，同月10日覃永良又将购房款160000元转到闫辉名下账户，余款55000元于3月20日付清。2018年3月20日，覃永良拿着钥匙发现无法打开303的房门，向闫辉追问后得知李孟吉已将房子（总价255000元）卖给案外人。2018年3月26日，闫辉以“中介证明人”的身份出具欠条给覃永良，欠条载明因购买房子的协议取消，闫辉与覃永良达成协议，闫辉将房子的预付款210000元、以违约金的名义赔偿的20000元于2018年4月5日给覃永良。闫辉分两次退了120000元给原告后，剩余的110000元一直未退还。原告据此起诉两被告要求两人承担连带赔偿责任。 本院认为，依照《城市房地产管理法》第四十一条规定“房地产转让，应当签订书面转让合同.....”，房屋买卖合同应当采取书面形式订立，本案中原告未与任何一方签订书面购房合同，故不存在房屋买卖合同关系。原告认为李孟吉将房屋钥匙交于闫辉并委托闫辉售房，闫辉与李孟吉之间构成表见代理关系，基于代理关系李孟吉应当对闫辉在出售房屋时的行为承担连带赔偿责任。按照《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》法发[2009]40号第13条：“合同法第四十九条规定的表见代理制度不仅要求代理人的无权代理行为在客观上形成具有代理权的表象，而且要求相对人在主观上善意且无过失地相信行为人有代理权。合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。”第14条：“人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断合同相对人是否尽到合理注意义务，此外还要考虑合同的缔结时间、以谁的名义签字、是否盖有相关印章及印章真伪、标的物的交付方式与地点、购买的材料、租赁的器材、所借款项的用途、建筑单位是否知道项目经理的行为、是否参与合同履行等各种因素，作出综合分析判断。”故覃永良作为买房人，其应尽到合理范围内的注意义务，覃永良仅凭借一把钥匙就轻信闫辉为李孟吉的代理人，并将210000元购房款转到闫辉名下，其未尽到合理范围内的注意义务，存在过失，故闫辉的行为依法不构成表见代理。原告基于表见代理要求被告李孟吉承担连带赔偿责任的主张没有事实根据，本院不予支持。根据已经查明的事实，未得到授权的闫辉代李孟吉达成购房口头意向并收取了原告210000元的购房款，之后闫辉与原告的口头意向未得到李孟吉的追认，在得知房屋出售给他人的情况下，闫辉仍未及时将剩余的90000元房屋预购款如数归还给原告，闫辉的行为已经构成不当得利，故原告主张被告闫辉归还90000元房屋预购款的主张，具有事实根据和法律依据，本院予以支持。关于20000元及逾期利息问题，闫辉称因原告威胁要跳楼才答应另外赔偿20000元给原告的，但其未举证证明自己的主张，故本院对其抗辩意见不予采纳。20000元虽然以“违约金”名义约定，但是覃永良与闫辉之间并不存在合同关系，没有所谓的违约问题，故20000元实际上是闫辉因擅自挪用原告的购房款未还而主动赔偿给原告的。20000元赔偿款及还款日期系原告覃永良和被告闫辉自愿约定，不违反法律的相关规定，本院予以支持。故原告要求被告闫辉支付违约金20000元及利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告闫辉在本判决生效之日起十日内一次性支付原告覃永良90000元购房款、20000元赔偿款及利息（以110000元为计算基数，按中国人民银行同期一年期流动资金贷款基准利率自2018年4月6日起计算至闫辉还清债务之日止）。 二、驳回原告覃永良的其他诉讼请求。 案件受理费2500元（原告覃永良已预缴），由被告闫辉负担。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 长  文志娟 审 判 员  刘慧静 人民陪审员  严白羽 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  李 博 书 记 员  黄嘉灵 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法通则》 第九十二条没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。 窗体顶端 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十一条房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。 《中华人民共和国合同法》 第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。