山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初2656号原告（反诉被告）：崔晨光，男，1988年7月17日出生，汉族，住青岛市市**。委托诉讼代理人：谭伟，山东海师律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘暖，山东海师律师事务所律师。被告（反诉原告）：青岛民建置业有限公司，住所地山东省青岛市市**连云港路**。法定代表人：杨艳红，总经理。委托诉讼代理人：曹敏，山东琴岛律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，山东琴岛律师事务所律师。原告（反诉被告）崔晨光（以下简称原告）与被告（以诉原告）青岛民建置业有限公司（以下简称被告）买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月9日立案后，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院于2018年4月9日作出（2018）鲁0203民初2656号民事裁定书，驳回了被告的管辖权异议。被告不服裁定而提出上诉，山东省青岛市中级人民法院于2018年9月20日作出（2018）鲁02民辖终831号民事裁定书，驳回了被告的上诉，维持原裁定。后本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人刘暖律师与被告的委托诉讼代理人汪涛律师到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金63241.92元（以1951911元为基数，按照利率日万分之一，自2016年11月1日计算至2017年9月21日共计324天）；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年6月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》约定，原告向被告购买坐落于青岛市市北区户房屋，被告暂测建筑面积为132.12平方米，总房款为1951911元；被告应于2016年10月31日前将上述房屋交付给原告，逾期交房应按原告已支付的房价款的日万分之一向原告支付违约金。合同签订后，原告按合同约定支付了全部房款，但被告未按约定时间交付房屋，直至2017年9月21日才将房屋交付原告，侵害了原告的合法利益，诉至法院，请求判如所请。被告辩称，1、涉案项目因为政府对项目旁边的连云港路进行封闭改造、管制以及项目公共配套不到位等原因致使涉案项目施工进度迟延，并最终导致了涉案房屋延期交付。依据《商品房预售合同》补充条款的第三条第二款的约定，因政府的原因导致延期交房的，被告可以据实进行延期。2、原告付款存在严重的逾期。依据合同的约定，原告应于2015年8月26日前将剩余贷款36万元支付给被告，但原告直至2015年12月1日才将房屋的贷款36万元支付给被告，因此原告的付款行为严重违约，已经逾期付款达97天，应当按合同约定承担日万分之五的违约金。且依据合同约定，原告未按合同约定交齐全部房款及相关费用的，被告有权对房屋的交付据实予以延期，故被告有权顺延交付房屋，即便是要求被告承担逾期交房的违约责任，也应扣除原告逾期付款的期限。为此，被告提出反诉请求如下：1、请求判令原告支付逾期付款违约金17460元（以36万元为基数，按日万分之五，自2015年8月26日计算至2015年12月1日，共计97天）；2、请求确认将涉案房屋的交房时间顺延至2017年2月5日；3、反诉费由原告承担。原告对于被告的反诉请求辩称，被告主张的每日万分之五的违约金过高，应参照对于被告违约行为的违约金标准日万人之一计算。被告现主张违约金已超过诉讼时效，应驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院当庭组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人出示的证据和当庭陈述，本院认定事实如下：2015年6月27日，原告与被告签订《青岛市商品房预售合同》，合同主要约定，原告购买被告位于青岛市市北区户房屋，被告暂测建筑面积为132.12平方米，总房款为1951911元。付款方式为：首付款1591911元，于2015年6月27日前支付。余款360000元原告以住房公积金贷款方式于2015年6月27日前将办理按揭贷款所需文件全部提交公积金管理中心，放贷机构于2015年8月26日间将贷款存入合同指定的账户。原告在签订合同当日携带相关资料到被告指定的贷款银行或住房公积金管理中心办理贷款手续，若原告未在七日内提交全部贷款所需文件、证件及资料，或提交的上述文件不符合要求，……或因原告自身原因或其他原因使被告无法获得全部贷款的，每日按贷款额的万分之五支付违约金。原告未按合同约定交齐全部房款及相关费用，被告可据实予以延期。被告应于2016年10月31日前将上述房屋交付给原告，逾期交房，应按原告已支付的房价款日万分之一的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告按约支付了首付款，并于2017年9月30日向青岛市住房公积金管理中心递交贷款所需文件，所贷款36万元于2015年12月1日至被告账户。被告于2017年9月21日将房屋交付原告。涉案的民建大厦项目设有在建工程抵押，被告于2015年9月21日向房产登记部门递交撤销抵押申请，2015年9月24日房产登记部门审批通过，予以撤押。根据原告的申请，经本院到青岛市住房公积金管理中心调查核实，房屋上设有在建工程抵押并不会影响贷款合同的签订，但会影响贷款的发放时间。原告崔晨光系于2015年9月30日向贷款机构递交贷款文件。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告主张逾期付款违约金是否过诉讼时效的问题。原告认为被告主张的使其付款违约金已过诉讼时效。被告则认为，被告一直在向原告主张相关权利，未过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第一百三十七条规定“诉讼时效从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间”。本案中，原、被告约定的贷款到账时间为2015年8月26日，而实际贷款到账时间为2015年12月1日，即被告应于2015年8月27日就应该知道其权利受到侵害，被告应在2017年8月26日前主张权利，其直到2018年10月8日才主张权利，且被告未提供诉讼时效存在中止或中断的证据，因此被告主张的逾期付款违约金的主张已过法律规定的二年诉讼时效。2、关于被告主张的顺延交房问题。原告称，原告根据合同约定到青岛市住房公积金管理中心办理抵押贷款，但因房屋上存在在建工程抵押，贷款一直未能审批通过。直至被告对房屋进行解押后，原告才顺利办理的抵押贷款手续。因此原告逾期付款是因被告原因所致，被告无权以该理由向原告主张顺延交房时间。被告认为，在原告贷款时该项目上不存在建设工程在建抵押，本项目有业主于2015年1月份即申请了贷款。本院认为，根据查明的事实，在建工程抵押并不会影响贷款合同的签订，但会影响贷款的发放时间。而原告未按合同约定提交贷款所需相关文件将会影响到贷款机构的审批时间及贷款的发放时间，因此，原告逾期提交贷款文件的时间应作为被告顺延交房的时间。本院认为，原、被告之间签订的《青岛市商品房预售合同》系双方的真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告未按合同约定履行提交贷款相关文件的义务，构成违约，但被告主张的违约金因已过诉讼时效本院不予支持。合同约定原告应于2015年6月27日前提交贷款所需文件，而原告实际于2015年9月30日才提交，逾期95天，被告交房时间据此可顺延至2017年2月3日。被告要求顺延至2015年12月1日即实际发放贷款之日，本院不予支持。至此，被告实际逾期交房天数为230天（自2017年2月4日至2017年9月21日）。被告逾期交房，应按合同约定向原告支付违约金，即被告应支付原告逾期交房违约金44893.95元（1951911元×230天×0.0001）。被告要求确认其交房时间顺延至2017年2月5日，该应属于事实认定范畴，不构成独立的诉讼请求，且本院对于该事实也实际予以了查明，故本院对此不作为单独的诉讼请求予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告青岛民建置业有限公司自本判决生效之日起七日内支付原告崔晨光逾期交房违约金44893.95元；二、驳回被告青岛民建置业有限公司要求原告崔晨光支付逾期付款违约金17460元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1381元，由原告承担401元、被告承担980元；反诉费118元，由被告承担。（本诉案件受理费原告已预交，由被告于本判决生效后七日内履行完毕）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  张 玲人民陪审员  祁国庆人民陪审员  于敬乐二〇一八年十二月十二日书 记 员  吴 洁