重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0115民初7925号原告：重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司，住所地重庆市长寿区桃花新城阳光世纪城**，统一社会信用代码915001157874750681。负责人：何长君，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：李正丽，女，1985年5月17日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：王君，女，1977年6月22日出生，汉族，该公司员工。被告：冉引，女，1992年1月1日出生，汉族，住重庆市长寿区。委托诉讼代理人（特别授权）：刘延昌（被告父亲），1966年4月2日出生，汉族，住重庆市长寿区。原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司诉被告冉引物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案受理后，依法适用简易（小额）诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李正丽、王君、被告委托诉讼代理人刘延昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付2017年3月至2018年5月期间的物业服务费2892元及违约金1627元（违约金按照每日千分之三的标准从欠费之日起计算至2018年5月14日）。事实和理由：2010年11月8日，我公司与重庆凯谊实业有限公司签订《XX广场前期物业管理服务合同》约定，由我公司为位于重庆市长寿区XX大道X号（XX广场）物业提供物业服务，高层公寓住宅按建筑面积3.50元/月/平方米（含电梯费）计收物业服务费，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务，逾期按每日千分之三支付违约金，合同期限自2010年11月8日至2013年11月7日。2013年9月30日，双方签订《补充协议》约定，由我公司继续为XX广场提供物业管理服务，直至业主大会成立并签订新的物业服务合同为止；补充协议第四条约定，高层公寓住宅物业服务费按建筑面积3.50元/平方米/月收取，但甲方在进行房屋销售时，向业主约定住宅物业服务费用交纳标准为自本房屋交付之日起3年内，按2.50元平方米/月（含电梯费）收取，3年期满后，按3.50元/平方米/月收取。业主将住宅改为商业用途的，自本房屋实际交付之日起3年内按7.50元/月/平方米（含电梯费）收取物业服务费，3年期满后按9.00元/月/平方米（含电梯费）收取物业服务费。被告系该物业X-X-X房屋所有人，已将住宅改为商业用途，建筑面积55.09平方米，并已经超过了3年的期限，按照补充协议约定，住宅改为商业用途应当按9.00元/平方米/月收取物管费，现我公司仍按3.50元/平方米/月向被告收取物管费，但被告自2017年3月至2018年5月期间未交纳物业服务费，经我公司书面催收，被告拒绝交纳。被告的行为已经构成违约，应承担违约责任。被告冉引辩称，我未交费属实。原告与开发商签订前期合同及补充协议未经过业主同意，对业主没有约束力；我在购房时，开发商确定的物管费是每平方米2.50元，现原告要按照3.50元收费，原告擅自提高了收费标准，原告应当恢复2.50元的收费标准；原告未经全体业主同意在公共区域及电梯内乱贴招商广告，广告收入不公开也未分摊给业主。因此，我没有交纳物管费，但我没有违约，也没有收到催收函，不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2010年11月8日，原告为乙方与重庆凯谊实业有限公司为甲方签订《XX广场前期物业服务合同》，约定乙方为位于重庆市长寿区XX大道X号提供物业服务（物业名称XX广场），物业服务费用标准（按建筑面积计算）高层公寓住宅3.5元/月/平方米（含电梯费）；物业服务费用按月交纳，甲方、业主或物业使用人最迟应在每月10日前履行交纳义务，未能按时如数交纳，按应交费总额每日3‰向乙方支付滞纳金；合同期限自2010年11月8日起至2013年11月7日止；……。2013年9月30日，原告为乙方与重庆凯谊实业有限公司为甲方签订《XX广场前期物业服务合同补充协议》，约定因XX广场业主委员会目前未成立，鉴于XX广场目前的实际情况，在原《XX广场前期物业服务合同》约定服务标准和物业收费价格不变的前提下，甲方继续委托乙方为XX广场提供物业管理服务，直至业主大会成立作出选聘物业服务企业决定并签订新的《XX广场前期物业服务合同》为止；补充协议第四条，按照《XX广场前期物业服务合同》约定高层公寓住宅物业服务费按建筑面积3.50元/平方米/月收取。但在甲方进行房屋销售时向业主约定住宅物业服务费用交纳标准为：自本房屋交付之日起三年内按2.50元/平方米·月（含电梯费），三年期满后按3.00元/平方米·月（含电梯费）进行收取。甲方向业主约定物业服务费的收费标准与《XX广场前期物业服务合同》约定收费标准的差额费用由甲方向乙方据实交纳；业主将住宅改为商业用途的自本房屋实际交付之日起三年内按7.50元/平方米·月（含电梯费），三年期满后按9.00元/平方米·月（含电梯费）进行收取。原告依据合同及补充协议，为XX广场物业提供物业服务至今。被告系重庆市长寿区XX大道**X-X-X不动产房屋的权利人（业主），该房屋建筑面积为55.09平方米。2012年9月1日，被告向原告提交装修申请，对该房屋进行装修。2016年6月21日，重庆市工商行政管理局长寿区分局颁发名称为长寿区XX宾馆的营业执照，载明企业类型为个体工商户，经营者冉引，经营场所为重庆市长寿区XX大道**X-X-X至X-X-X，被告将案涉房屋用于商业经营。重庆合煌律师事务所郑磊律师接受原告委托，于2018年5月29日以挂号信函的形式向被告发出律师函，向被告催收2017年3月至2018年5月期间的物业服务费2892元及违约金，信函系被告经营企业聘请人员签收，但被告未履行。本院认为，原告与重庆凯谊实业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及《补充协议》，系当事人双方的真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，该合同和协议对XX广场全体业主产生效力，双方均应按照合同履行各自的义务。原告为XX广场物业提供了物业服务，被告在享受物业服务后，应当交纳物业服务费。被告于2012年9月1日申请对房屋进行装修，并在装修后于2016年6月21日将房屋用于商业经营，即开发商在2012年9月1日前已将房屋交付被告，被告已于2016年6月21日前将住宅房屋改为商业用途。根据《补充协议》的约定，2017年3月至2018年5月期间，被告应按每月每平方米9.00元的标准向原告交纳物业服务费，现原告按每月每平方米3.50元的标准向被告主张物业服务费远低于合同约定标准，被告关于原告提高收费标准的抗辩理由不成立。原告利用物业从事广告，其收益是否分摊、怎样分摊，是另一法律关系，不能成为拒交物业服务费的理由。被告拒交物业服务费构成违约，应承担违约责任，但合同约定的违约金标准明显过高，原告亦未举证证明其因被告拖延交纳物业服务费给其造成的损失额，本院按银行贷款利率支持原告的违约金请求。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告冉引于本判决送达后5日内向原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司支付2017年3月至2018年5月期间的物业服务费2892元；二、被告冉引在2017年3月至2018年5月期间，每月自11日起以192.80元为基数按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率向原告支付违约金至2018年5月14日；三、驳回原告重庆洋世达物业管理有限公司长寿分公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冉引负担，限于本判决送达后5日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  陈刚二〇一八年十二月十日法官助理董静书记员马思娉