广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初9973号原告：孙维，男，1989年7月14日出生，汉族，住江西省高安市，委托诉讼代理人：钟沛桦，广东瑞轩律师事务所律师。被告：东莞市嘉盈实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市东坑镇中兴大道**。法定代表人：祖新生，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：张良涛，广东商达（福田）律师事务所律师。原告孙维诉被告东莞市嘉盈实业投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员张利宝适用简易程序独任审理，并于2018年8月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钟沛桦，被告东莞市嘉盈实业投资有限公司的委托诉讼代理人张良涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告逾期交房违约金为35220元（违约金以已付房价款553774元为基数，按每日万分之二从2017年7月1日起计至实际交付之日止）；2.被告支付原告变更规划违约金为31011元；3.被告支付原告变更设计违约金为31011元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告和被告于2016年3月12日签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市东坑镇××大道北××商务大厦（××）4幢商业、住宅楼**，总金额553774元；案涉房屋的交付时间是2017年6月30日；合同第十二条第l点(2)，合同逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二（累计不超过房价款的1%）的违约金。合同签订后，原告已按合同约定交付了全部房款，但被告至今未交房。原告认为被告至今未交房已构成违约应承担违约责任，但合同约定违约金“累计不超过房价款的1%”，而中国人民银行发布的利率远远超过该数字，赔偿金不足以补偿原告的房款本金的利息损失，符合违约金低于造成的损失的情形，原告据此要求提高违约金的计付标准，以双方合同约定按日房价款万分之二计付赔偿金是合情合理。原告知悉被告逾期未交房的原因是被告未经允许改变案涉楼盘的规划和设计，从而导致审查未通过。依合同第十四条、第十五条约定已经构成违约，被告应承担违约责任，但合同约定违约金累计不超过房价款的1%，这根本不足以补偿原告的损失，因此原告主张按同期贷款利率5.6％计付标准，是合情合理。为维护原告的合法利益，现根据我国合同法第114条第二款的规定和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》等法律的相关规定，违约金计算至被告交付案涉房屋为止。被告辩称，一、《商品房买卖合同》合法有效，双方意思表示真实，逾期交付的违约金的计算方式应当按照合同约定执行。被告和买受人经过充分协商后，签订了《商品房买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，也不损害他人的合法权益，合法有效，对双方具有法律约束力。合同说明部分明确提醒交易风险，原告作为完全民事行为能力人，应当对合同的条款、市场风险有充分认知和了解。二、《商品房买卖合同》关于违约金的计算方式的约定，属双方利益的平衡和综合因素考虑后的合意，并非双方权利义务的不平等。三、原告主张的损失过高，与事实不符，其调高违约金的请求不应得到支持。守约方的损失应当以履行合同过程中的实际损失的金额为限，合同以外的其他损失应排除在外。四、原告要求被告支付变更规划、变更设计违约金的诉讼请求与事实不符，不应得到支持。在2014年12月23日，被告的最终规划获得东莞市城乡规划局的同意，被告即严格按照该规划进行建设，没有擅自变更规划。嘉盈商务大厦二期工程的所有建筑，均与建设工程规划许可证的内容相符，并取得商品房预售许可证，被告在案涉房屋出售之前，完成了案涉楼盘的规划和设计变更。五、被告因政策因素及政府行为导致被迫逾期交楼，并非故意逾期。1．嘉盈商务二期工程在2013年已经开工。当时，按照旧版《建筑工程建筑面积计算规范》执行，新版《建筑工程建筑面积计算规范》开始实施，由于建筑面积新旧标准的不同，导致案涉楼盘容积率改变，被告提出异议并通过漫长的沟通后，验收部门才对容积率事宜予以通过；2．在报建时，嘉盈商务大厦二期工程的商业广场外是绿化带。后来政府在该路段修建公路，征用被告绿化带位置设置市政道路，导致本项目规划验收时没有达到报建时的绿化指标，因此没有通过规划验收。为此，被告正在努力整改。六、根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议的约定，政府迟延有关文件的审批或存在其他政府行为，出卖人可以据实延期交付案涉商品房，所以，被告因政府因素和政府行为导致延期交楼，应当被允许延期交房，豁免逾期交房的违约责任。2014年7月1日本院经审理查明认定事实如下：2016年3月12日，原告和被告签订了一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于东莞市东坑镇××大道北××商务大厦（××）4幢商业、住宅、住宅楼**额553774元；出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房；合同第十二条第l点(2)约定，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（累计不超过房价款的1%）的违约金；合同第十四条约定：双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方继续履行合同，出卖人赔偿买受人的直接损失，赔偿金额累计不超过已付房价款的1%。合同第十五条约定：双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之时起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：双方继续履行合同，出卖人赔偿买受人的直接损失，赔偿金额累计不超过已付房价款的1%。合同附件一包括建设工程规划方案总平面图。双方还在合同第八条约定了逾期付款责任，逾期超过90日，出卖人有权解除合同，买受人应当自解除合同通知送达之日起30日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已按合同约定交付了全部房款，但被告至今未交房。原告提供被告出具的通报一份，证明被告逾期交楼及变更规划、变更设计，通报内容注明：我司由于业务需要，于3幢减少一层住宅，4幢增加一层商铺。我司严格按照变更流程办理，从规划变更、设计变更、报建、施工等，严格按有关规定申报，于2015年12月18日在住建局完成了该部分的图纸变更备案。但住建部门在2017年8月30日验收时提出3、4幢需按现行要求完成施工，也就是只有5幢通过验收，3、4幢不通过。原告主张被告存在变更规划和变更设计的行为：1.绿化面积不达标；2.停车位外移；3.全部外墙颜色灰色更改为黄色。被告质证对通报予以确认，对变更规划和设计不予确认。被告提供总平面图、商品房预售许可证、建设工程规划许可证，证明案涉房屋取得相关许可，3幢21层、4幢首层商铺467.78平方米，均在2014年12月23日取得东莞市城乡规划局规划方案变更同意审批，均在案涉合同签订之前。2017年9月15日东莞市住房和城乡建设局受理了被告提交工程竣工验收备案申请，但仍然未通过验收备案。被告陈述未按时交付房产的原因是因容积率未通过验收，已整改完毕；因绿化率未通过验收，尚未处理完毕，尚无法准确预计交房时间。根据上述事实，可认定被告逾期交楼，构成违约。本院根据原告的申请，发函东莞市城乡规划局调查案涉楼盘是否变更规划方案以及未通过规划验收的原因。该局复函2018年8月15日案涉楼盘项目申请办理规划方案变更，该局出具审查意见并退件处理，该项目尚未办理规划验收。根据东莞市城乡规划局2018年10月11日作出的公示说明，案涉工程申请变更：1.总平面绿地优化调整，项目原绿地率30.003%调整至30.186%，2.总平面部分地面停车位位置调整，符合用地证的要求。并于2018年11月21日同意规划方案变更。本案中，原、被告双方一致同意案件三个月未审结继续适用简易程序，并申请庭后一个月的调解期限。本院认为，被告为房地产开发企业，其将正在建设的房屋预先出售给原告，且已经取得《商品房预售许可证》，双方在履行商品房买卖合同过程中发生纠纷，故本案案由为商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为如何计付逾期交房违约金。根据原、被告双方的合同约定，被告交房时间为2017年6月30日，被告至今未交房，并且不能预计准确交房时间，构成逾期，被告应根据约定向原告支付违约金。双方在合同中约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（累计不超过房价款的1%）的违约金，原告认为1%的违约金不足以补偿原告房款本金的利息损失，中国人民银行发布的利率远远超过该数字，请求按照每日万分之二计算违约金。本院分析认为：1.双方在房屋买卖合同中的约定是双方当事人真实意思的表示，合法有效；2.根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉合同约定逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二（累计不超过房价款的1%）的违约金，按照合同金额计算1%，也就是在被告逾期50天时，违约金达到合同金额的1%，之后的逾期并不会增加违约金额。现被告逾期天数已经超过500天，远远超过50天，由此造成原告的损失，必然无法通过上述违约金进行弥补，原告据此要求提高违约金的计付标准，合情合理，本院予以采纳。至于违约金提高至什么标准足以弥补原告的损失，本院酌情认定:以已付房价553774元为本金，按年利率6%，从2017年7月1日起计算至实际交付房屋之日止。原告超过以上计算标准的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。被告变更规划方案，绿地率调高、停车位置调整，经主管部门公告并审批，并未造成原告直接损失，也未影响案涉房屋的质量和使用功能，原告请求变更设计、变更规划违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市嘉盈实业投资有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向原告孙维支付逾期交房违约金（违约金以553774元为基数，按年利率6%从2017年7月1日起计算至实际交付房屋之日止）；二、驳回原告孙维的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1116元，由原告孙维负担744元，被告东莞市嘉盈实业投资有限公司负担372元。原告已预交受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  张利宝二〇一八年十二月二十八日书记员  叶佩欣朱文健附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。