贵州省毕节市七星关区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0502民初9206号 原告：阮笃建，男，汉族，1979年1月10日出生，住贵州省毕节市七星关区。 被告：毕节市博泰房地产开发有限公司，住所地：毕节市七星关区黔西北商贸城（毕节市七星关区中山路****）， 统一社会信用代码：9152050274112940XM。 法定代表人：耿春萍，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：翟进（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周遵才（一般授权），系贵州本芳律师事务所律师。 原告阮笃建与被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称博泰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告阮笃建，被告博泰公司委托诉讼代理人翟进到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告迟延办理涉案房屋转移登记的有关文书的违约金66,904.00元（违约金以购房总额为基数，每日按万分之一从2016年4月22日起计算至2016年10月22日共计180日的违约金6,945.00元；每日按万分之二从2016年10月22日至2018年12月13日共计777天的违约金59,959.00元，两项共计66,904.00元），原告保留从2018年10月29日到被告办理完毕该涉案房屋转移登记的有关文书之日期间的违约金主张权利；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年7月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁）“博泰.美欣明珠”04幢02单元2403号房，合同约定总价为385,838.00元。合同签订后，原告按约支付了购房款。合同约定被告应于2014年6月1日前向原告交付房屋权属证书，但被告至今仍未为原告办理所购商品房的房屋权属证书。原告多次找被告要求办理，被告总以种种理由推脱敷衍。被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，被告应按照合同约定承担相应的违约责任。据此，原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告辩称，一、根据原告的主张，其起诉已经超过诉讼时效；二、原告的请求权基础系基于逾期办证提出，但根据双方合同第22条约定的办证模式，是答辩人在交房后180日内取得房屋产权的初始登记证书及办理分户转移登记的有关文书，交付原告，由原告作为买受人委托答辩人办理。该有关文书中，并不包含房屋产权权属登记或不动产权属证书。就办理分户产权转移登记证书而言，因系委托办证，双方之间并无具体的时间约定和违约责任标准的约定。从约定和法律规定的流程上来看，先行办理涉案房屋产权的初始登记即总登记，而后再办理分户登记，总登记时间约定在交房后180日之内，在分户登记虽然之后没有写明具体时间，但当然地在总登记之后。在原告未提交委托办证的相关资料委托办证及与答辩人就办证期限、违约责任进行约定情况下，本案并不存在逾期办证的事实。所以，原告主张的逾期办证违约责任应当予以驳回；三、涉案《商品房买卖合同》约定由被告交付的“有关文书”或委托办理的相关证书，是指《房屋登记办法》上规定办理“房屋所有权证”的相关资料，并非现行法律、政策下产生的“不动产权属证书”。2016年9月19日毕节市人民政府发布公告，规定自2016年9月30日之后不再办理《房屋登记办法》、《土地登记办法》制度下的房屋所有权证书和建设用地使用权证书，转而办理房屋和土地权合一于统一的证书上的《不动产权证书》。2016年9月30日遭遇国家法律、政策颁布、实施的不可抗力因素，答辩人依照双方合同第二十二条第二款行政不可抗力不计违约责任的规定，可以免责。因不动产统一登记制度的实施改变了双方合同约定的履行方式，答辩人只能按现行法律及政策规定提交办理不动产权属转移登记有关文书,但基于政策实施的不可抗力因素，在2016年9月30日不动产统一登记制度实施后，及双方对何时提交不动产权属转移登记有关文书没有约定，原告也未对被告主张过权利及给予必要的履行期限，本案不存在逾期办理商品房转移登记有关文书或逾期办证的情形。四、合同并未约定委托办理的期限及违约责任，被答辩人也没有产生实际损失，其主张的违约金不应支持。即使存在损失，其主张的违约金过高，应当依法予以降低。五、双方合同约定的由出卖人交付原告的“有关文书”指代不明，无论是根据合同内容，还是涉及商品房转移登记的法律法规《房屋登记办法》，都不能准确的判断出“有关文书”属于何种标的物。作为负有有关文书“交付”义务的出卖人，事实上也因标的物不明确而无法履行。在此情况下，合同条款约定出卖人“交付有关文书”不具备期待可能性和必要性，更缺乏必要的生效要件，应当判定该条款不能成立。另一方面，违约责任的构成系“能为”而“不为”，故而从合同公平、合理原则出发，不得因此判定出卖人承担“逾期交付有关文书”的违约责任。因系委托办证。相关文书也不需交付原告。同时，在原告未付清全款的情况下，其主张的违约金应不予支持。 本院经审理认定事实如下：2013年7月3日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（合同编号BT32-2013-4-2-2403）。“合同”载明：买受人（原告）购买出卖人（被告）开发建设，位于毕节××××路陈家祠堂（东客站旁），土地编号为毕市国用（2011）第265号的地块上建造的第4幢2单元24层3号住房；建筑面积113.58平方米，套内建筑面积95.05平方米；该商品房总价款为385,838.00元；付款方式为买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款115,838.00元，余款270,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当于2013年12月31日前，向买受人交付该商品房；出卖人承诺于2014年6月1日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人；出卖人不能在前款约定期限内交付办理产权转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：……（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款万分之二的违约金。买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。合同还约定了逾期付款责任、面积差异处理等相关内容。合同签订后，原告按约定履行了全部房款的支付义务，且于2016年2月2日交付给被告房产证办证费用共计16,743.00元。被告向原告交付涉案房屋，但因被告未能按照合同约定办理产权转移登记手续及支付违约金承诺，原告诉来本院，请求判如所诉。 另查明：被告在庭审中称，涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。 上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证、商品房买卖合同、付款收据、借款凭证，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及身份证。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应当全面履行约定义务。原告履行了支付房款及办理房屋产权转移登记所需费用的义务，被告应当按照合同约定向原告交付涉案房屋，并根据双约定（或委托）为原告办理涉案房屋产权转移登记手续。因涉案房屋现在不具备办证条件，属于事实上不能履行，但被告至今未履行该义务，且被告在庭审过程中称涉案楼房尚未取得所有权初始登记，不具备办理房屋产权转移登记条件，故对原告请求判令被告支付其逾期办证违约金，本院应予支持。 关于原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效问题。由于原被告双方约定应在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记，而被告未在2014年6月1日前取得涉案商品房所有权初始登记的行为，已侵害原告的合法权益，原则上应从2014年6月2日起开始计算被告应向原告支付逾期办证违约金的诉讼时效。但至2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前原告已知道或应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》规定的两年诉讼时效期间。同时，原告所举证据不足以证明其向被告主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉讼时效期间出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯两年内的违约金，适用《中华人民共和国民法总则》的规定，诉讼时效期间为三年，超过两年的部分，适用《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为两年。对原告起诉之日回溯3年之前的违约金即2014年6月2日至2015年10月28日期间的违约金已超过诉讼时效，不予保护，2015年10月29日起的违约金未超过诉讼时效，予以保护。故本案原告诉请逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金的起算时间为原告主张的2016年4月22日。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，部分具有事实及法律依据，本院予以采纳。其余部分无事实及法律依据，本院不予采纳。关于双方约定的违约金是否过高的问题，因双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。故应从2016年4月22日起，以原告主张的已付购房款385,838.00元为基数，主张分段计算，故计算时间应自2016年4月22日起至2018年12月13日，共计965日，180日之内根据双方合同约定及原告的主张，按已付房价款万分之一计算为6,945.10元（385,838.00元×0.01%×180），原告只主张6,945.00元，本院从其所愿，予以支持；180日之外即785日按日万分之二的标准计算为60,576.60元（385,838.00元×0.02%×785）。上述两笔共计67,521.60元。2018年12月13日之后的逾期办证违约金，原告表示保留以后主张的权利。 关于被告辩称的逾期办证系不可抗力问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”虽然不动产统一登记的实施涉及相关职能部门职权整合以及办证要求有所变化，但该情形并不必然导致相关业务不能办理，而且根据商品房产权登记的交易习惯，无论何种办证情形，必须具备办证的相关条件，但是直至庭审，原告表示涉案房屋不具备办证条件，未取得商品房所有权初始登记。故被告在自己未充分履行办证准备义务的情况下，将办证迟延的原因归咎于政策调整因素，认为应因双方约定的不可抗力而免责的抗辩主张不成立，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定,判决如下： 一、被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告阮笃建逾期向不动产登记机构提交为原告阮笃建办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金67,521.60元（从2016年4月22日起至2018年12月13日的违约金）。 二、驳回原告阮笃建的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币25.00元，由被告毕节市博泰房地产开发有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  许粼波 二〇一八年十二月二十四日 书记员  秦滋垚