云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2018)云2601民初2685号原告：熊代华，男，1960年10月20日生，汉族，住文山市。被告：文山城市建设投资（集团）有限公司，统一社会信用代码915326216979630090，住所地文山市和谐路**。法定代表人：李奎，该公司董事长。委托诉讼代理人：侬立勇，云南杨柏王律师事务所律师（特别授权）。原告熊代华与被告文山城市建设投资（集团）有限公司（以下简称城投公司）建设用地使用权合同纠纷一案，本院于2018年9月26日受理后，依法适用简易程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理，原告熊代华、被告城投公司的委托诉讼代理人侬立勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。熊代华向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除地基买卖协议；2.依法判令城投公司退还熊代华与城投公司购买的建房用地本金131940元，加倍返还购地定金20000×2倍=40000元，三年利息37139元。由于城投公司违约未能为熊代华提供建房用地，导致熊代华未能享受国家七改三清扶贫政策专项款30000元。以上四项共计239079元；3.诉讼费由城投公司承担。诉讼过程中，经本院向熊代华释明本案《地基买卖协议》约定的地基未取得相关权属登记，《地基买卖协议》系无效协议，熊代华同意变更诉讼请求为：要求城投公司返还熊代华购地款131940元及赔偿三年的经济损失计79164元（以131940元为基数，每年按20%计算）。事实和理由：2015年9月10日熊代华与城投公司签订了一份地基买卖协议，该地基坐落于文山市宗地，面积为90平方米，总价款为131940元。双方签订协议后，熊代华已按协议约定支付给城投公司定金20000元和购地款131940元。熊代华付清购地款后，至今已有三年的时间了，城投公司始终未将该宗地的使用权交给熊代华使用和建盖房屋。三年来，熊代华为了此事多次找城投公司协商，并多次向城投公司催要该地或者要求城投公司退款，起初城投公司竟以各种理由一次又一次地忽悠熊代华，尽管城投公司如何忽悠也未能兑现该宗地给熊代华的情况下，最后城投公司就采取强硬的态度对待熊代华，城投公司公开对熊代华说：“城投公司没有这宗地给你，也没有钱退给你，造成没有这宗地给你的原因是因为新街乡人民政府征收农地不力的行为造成的，责任在于政府，而不在于城投公司，你有任何意见去找政府，不要来找城投公司。”城投公司就以此为由，不给熊代华地基，也不退还熊代华的购地款。其行为给熊代华造成巨大的经济损失。综上所述，协议买卖这宗地基的主体是熊代华和城投公司双方，与新街乡人民政府无关，现城投公司将责任推给政府完全是一种不负责任的无理抗辩行为，其行为于情于理都违反了《合同法》的有关规定。不论是什么原因无这宗地基兑现给熊代华，城投公司也应当全额退还熊代华的购地款131940元，及赔偿熊代华经济损失。城投公司将熊代华支付的购地款和定金据为己有，概不退还熊代华，熊代华因此提起本案诉讼。城投公司辩称，对本案《地基买卖协议》系无效协议城投公司无意见，但城投公司不同意熊代华要求的损失赔偿，导致地基买卖协议不能履行，是因为国家政策不能交付熊代华，新街农贸市场的地基已被政府作为易地搬迁的安置地，该项目已经移交给新街乡政府处理，现城投公司同意返还熊代华交纳的购地款131940元，并按银行同期存款利率计算损失赔偿熊代华。熊代华针对其主张，提交以下证据：1.熊代华的身份证复印件，证明熊代华的身份和基本情况。2.地基买卖协议，证明2015年9月10日熊代华与城投公司签订了地基买卖协议的事实，同时证明该地基坐落于文山市宗地，面积为90平方米，总价款为131940元的客观事实。3.两份收款单据和一份银行转账流水，证明熊代华与城投公司于2015年9月10日双方签订地基买卖协议后，熊代华已按协议约定付清购地款给城投公司的客观事实。经质证，城投公司对熊代华提交的第1、2、3组证据的证据三性均无异议。本院认为，熊代华提交的1、2、3组证据客观、合法、与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。城投公司针对其辩解，依法提交以下证据：文山市发展和改革局文发改备案（2014）23号文件、文山市规划局文规复（2014）32号文件、文山市人民政府文政复（2015）418号文件、新街乡人民政府新政函（2018）4号文件，证明与熊代华签订地基买卖协议时城投公司还未取得该地基的产权，因为国家政策变更的不可抗力导致现在城投公司不能向熊代华交付土地。经质证，熊代华对城投公司提交的证据（4份文件）的真实性、合法性无异议，但熊代华与城投公司签订地基买卖协议时未见到上述文件，上述文件与本案无关联。本院认为，城投公司提交的上述4份文件客观、合法、与本案相关联，且能证明本案事实，予以采信。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月18日，文山市发展和改革局作出文发改备案〔2014〕23号文件，该文件载明部分内容为：“投资项目备案证，申办企业城投公司，项目名称文山市新街乡集贸市场，备案项目编码1453262174700801”。2014年8月26日，文山市规划局作出文规复〔2014〕32号文件，批复同意城投公司报来的《文山市新街集镇综合农贸市场规划设计方案》。城投公司依据上述文件于2015年9月10日与熊代华签订《地基买卖协议》，其中约定：熊代华向城投公司定购城投新街农贸市场16号地基，面积90平方米（以相关测绘部门的测绘面积为准），总价131940元。熊代华于2015年8月20日向城投公司支付20000元作为定购地基的定金，熊代华付清购地款时本定金自动转为购地款的一部分。熊代华须于订购之日起七日内向城投公司一次性付清购地款并提交符合办理土地证的相关资料，若有逾期，则视作熊代华单方违约，所付定金不予退还，城投公司无须再行通知熊代华，即可另行处置该地基。在熊代华履行完毕本协议书约定的情况下，城投公司未能为熊代华保留该地基的，则双倍返还熊代华定金。合同签订后，2015年9月10日，熊代华向城投公司支付了20000元购地定金，2015年9月20日，熊代华向城投公司支付了购地尾款111940元（实际支付的127501元-购买摊位款15561元），熊代华支付的20000元定金转为购地款，熊代华已向城投公司付清购地款131940元。2015年12月24日，文山市人民政府作出文政复〔2015〕418号文件，将新街乡农贸市场确定为新街乡易地扶贫搬迁安置点，城投公司无法向熊代华交付本案地基，城投公司未将熊代华交纳的购地款131940元移交新街乡人民政府，也未退还熊代华。另查明，城投公司与熊代华在签订本案《地基买卖协议》时至今，城投公司尚未取得该地基的相关权属证书。综合双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：1.熊代华、城投公司签订的地基买卖协议是否有效；2.熊代华主张的诉讼请求是否应当得到支持。本院认为，针对第1个焦点问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”城投公司在未登记领取本案地基权属证书的情况下，城投公司与熊代华签订的《地基买卖协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。针对第2个焦点问题。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，熊代华主张城投公司返还购地款131940元，予以支持。熊代华主张城投公司赔偿损失79164元（以131940元为基数，每年按20%计算），熊代华未提交其损失的相关依据，城投公司同意按银行同期存款利率计算赔偿熊代华损失，故本院支持熊代华的合理损失为参照银行同期贷款利率予以计算，即以购地款131940元为基数×银行同期贷款年利率5.75%，从2015年9月20日计算至还清购地款止。城投公司辩称不能交付地基系国家政策导致，该辩解与其认可未取得本案地基权属证书的意见相矛盾，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、文山城市建设投资（集团）有限公司于本判决生效之日起十日内返还熊代华购地款131940元，并赔偿熊代华损失（以购地款131940元为基数×银行同期贷款年利率5.75%，从2015年9月20日计算至还清购地款止）；二、驳回熊代华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，减半收取计2445元，由文山城市建设投资（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审判员  温录波二〇一八年十二月十四日书记员  刘祖英