河北省保定市竞秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0602民初2610号原告：张云凯，男，1981年8月29日出生，汉族，无业，住保定市。被告：保定市博世房地产开发有限责任公司。住所地保定市竞秀区秀园路**。统一社会信用代码：91130602765183689R。法定代表人：李丽茹，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郎宏波、王森，河北辅仁律师事务所律师。原告张云凯与被告保定市博世房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张云凯、被告保定市博世房地产开发有限责任公司委托诉讼代理人王森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张云凯向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告签订的《商品房购销协议》和《商品房买卖合同》中关于房屋面积差异处理的约定无效。2.请求确认原被告双方签订的协议和合同中的房屋面积即95.22平米作为结算房款的最终面积，原告无需再补交房款。3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年2月12日，原、被告签订《商品房购销协议》，原告购买被告开发的位于保定市交又口西北侧的花倾城二区住宅楼5号楼2单元502号，建筑面积为95.22平方米，房屋总价款为846315元，原告于当日向被告交纳了购房款339315元。后被告以办房本为名让原告又补签了一份《商品房买卖合同》，房屋面积仍是95.22平米。2018年5月7日，被告向原告发出补交房款通知，指出最终由保定市房屋测绘队测绘的产权登记面积为105.36平方米，让原告补交购房款，补交面积为10.14平方米，补交房款为90125元。被告依据的是双方签订的合同中关于房屋面积的约定，但原告认为该条约定无效，因为在双方签订协议之前，也就是在2015年2月12日之前，实际测绘面积就已经出来了，被告也已经得知测绘结果，但被告故意隐瞒真实情况，仍以95.22平米作为建筑面积，以促成双方签订协议，故协议中关于房屋面积的约定应属于无效条款，不应当按照该条约定来补交房款。保定市博世房地产开发有限责任公司已经领取到测绘报告，得知实测面积为105.36平米，但协议中仍以95.22平米作为建筑面积，并且还约定了以实测面积为准，这明显属于欺诈行为，属于恶意的行为，条款是无效的。既然被告在签订协议前已经得知实际面积，但仍以95.22平米作为建筑面积，由此可知，被告保定市博世房地产开发有限责任公司已经放弃权利，故申请人无须再补交房款。双方经协商无果，现原告诉至法院，请法院查明事实，依法支持原告的诉讼请求。保定市博世房地产开发有限责任公司辩称，原告主张确认与被告保定市博世房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》中关于面积确认和面积差异处理的约定无效的诉讼请求应当予以驳回。事实和理由如下：一、被告与原告签订的《商品房买卖合同》关于“面积确认及面积差异的处理”约定合法有效。被告在合同签订过程中不存在故意隐瞒测绘报告真实情况的行为，以诱使合同相对方当事人作出错误意思表示的行为。首先，花倾城（二期）项目在2013年时尚未整体竣工，保定市房屋测绘队在2013年对花倾城（二期）项目进行的测绘工作是预测绘，测绘目的不是为了对花倾城（二期）项目住宅部分不动产首次登记进行面积的确定，测绘的结果不能用于不动产首次登记确权使用。被告在2013年为配合保定市政府招商引资工作的需要，由保定市房屋测绘队对花倾城（二期）项目进行了一次预测绘。在测绘时，房屋测绘队虽然按照项目整体（包含商业部分）进行了测绘，但该次测绘的目的仅在于对商业部分的建筑面积进行摸底和确定，以便尽早同潜在的招商引资对象展开商务合作洽谈，测绘的目的并不是被告为了不动产首次登记而进行的正式房屋面积测绘。其次，房屋正式竣工验收前进行的预测绘结果不宜作为不动产登记确定面积的依据。在正式竣工验收后经保定房屋测绘队测绘后出具的《不动产测量报告》以及保定市不动产登记中心出具的《房产分户图》可以作为确定产权登记面积的依据。通常情况下，为不动产首次登记而进行的房屋面积测绘，应当是在项目建设竣工验收后。因为此时房屋主体已经竣工并验收，房屋的结构、面积不会再出现因施工变更而发生变动的情况，竣工验收后房屋的结构、面积、质量等情况已经稳定，此时进行房屋测绘所确定的面积是准确、完整的，可以用作不动产确权登记使用。因此在2013年竣工前进行的测绘，因为该报告不符合房地产开发建设审验流程，测绘报告的内容具有不确定性，客观上存在误差的可能性，因此不能作为不动产登记机关确权的依据，即便被告明知该测绘报告面积与预售面积存在差异，该测绘报告面积也不能作为确定不动产面积的依据使用。案涉花倾城二期小区是于2016年12月15日通过保定市房地产开发项目联合审批领导小组办公室的联合验收，取得保房联验通字[2016]020号《保定市房地产开发项目联合审批领导小组办公室联合验收意见书》正式竣工。此后，保定房屋测绘队经测绘于2017年7月25日出具编号20170732《不动产测量报告》，该报告内容包括：1、花倾城二期小区房屋建筑面积总表；2、花倾城二期小区共有共用建筑面积分摊说明；3、花倾城二期小区房屋建筑面积分层分户汇总表。根据建设部令第88号《商品房销售管理办法》第三十四条关于“测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”的规定，房屋产权登记面积最终由房地产行政主管部门对测绘报告审核后进行登记确认，而保定市不动产登记中心正是根据上述报告的内容，就花倾城（二期）项目的住宅部分，于2017年7月31日向被告发放了冀（2017）保定市不动产权第0015337号《中华人民共和国不动产权证书》，该不动产权证书即通常俗称的“项目大产权证”。这说明在事实上，编号20170732《不动产测量报告》的全部内容已经通过了保定市不动产登记中心的审核和认可，《不动产测量报告》记载的面积等内容已经可以确定为产权登记面积。在此前提下，保定市不动产登记中心于2017年8月16日就案涉的保定市天威中路1229号花倾城小区（二期）5-2-502号房屋面积等情况出具的《房产分户图》所记载内容，可以确定该房屋的产权登记面积。第三、预售面积作为行政许可的内容，被告在与原告签订《商品房买卖合同》时不得擅自改动。被告作为开发商，在办理花倾城（二期）项目商品房预售许可证时，根据2004年7月20日建设部令第131号《城市商品房预售管理办法》第七条第六项的规定，向保定市住建局预售科提交了商品房预售方案，方案包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等预售信息。经行政机关依法作出的行政许可，被告于2013年4月18日取得保房预售证（2013）第010号《保定市商品房预售许可证》，取得花倾城（二期）项目预售许可。相应预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等预售信息作为行政许可的内容和事项，由住建局预售科录入行政机关的管理系统。本案中诉争《商品房买卖合同》中关于商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，均来自于已录入房管局预售科系统的预售信息，且《商品房买卖合同》也是由该系统打印生成，合同相关内容在原告与被告签订时，已经作为行政许可内容进行了公示确定，非经法律、法规规定的法定程序，任何人不得随意变更改动。因此，被告无权在2015年3月14日同原告签订合同时，非经法定程序，单方面根据可能存在误差的面积信息，擅自在由行政机关管理的系统中，对经过行政许可的房屋预售信息进行修改，出具并签订与预售信息不符的《商品房买卖合同》。综上，因为客观上2013年的测绘报告不能作为不动产确权的依据，被告主观上也不存在能通过自己的意志擅自变更预售信息的可能，所以被告在与原告签订《商品房买卖合同》的过程中不存在隐瞒真实交易情况的故意。二、被告按照《商品房买卖合同》第五条的约定收取购房款，不存在通过面积差额条款的约定，创造履约条件并额外获取利益的情形。被告在签订诉争《商品房买卖合同》时，均不能确定合法有效准确的房屋面积，合同双方交易时均明知房屋面积可能存在差异，所约定的面积差异解决办法为具实结算，说明交易双方对面积差异可能带来的后果是认可的，按照合同据实结算的约定，被告按照合同签订的单价以实际面积计算取得的购房款并不存在因房价上涨等因素而获取额外的利益。从合同交易的角度看，并没有给购房人造成损失。且2015年至今，保定市房地产市场住房价格以及成交量均处于上涨的趋势，在此情况下，开发商通过压低面积创造履约条件促成交易获利的做法有悖于常理。故此，被告不存在通过《商品房买卖合同》第五条的约定创造履约条件额外获取利益的情形。综上所述、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，是双方买卖保定市天威中路1229号花倾城小区（二期）5-2-502号房屋真实的意思表示，被告不存在在签订《商品房买卖合同》时存在《合同法》第五十二条第二项的欺诈行为，合同内容不违反法律规定，合同合法成立并生效，其法律效力人民法院应当依法予以确认，《商品房买卖合同》第五条关于原、被告双方就所购买房屋的面积误差处理的约定合法有效，应当作为双方解决房屋面积差异的依据。因此，原、被告双方应当按照合同约定的内容履行各自的义务，原告主张确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》中关于面积确认和面积差异处理的约定无效的诉讼请求应当予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年2月12日，原、被告签订《商品房购销协议》，原告购买被告开发的位于保定市西北侧的花倾城二区住宅楼5号楼2单元502号房屋，建筑面积为95.22平方米，房屋总价款为846315元，商品房销售面积最终以保定测绘中心测绘面积为准。原告当日交纳首付款339315元，余款按揭贷款。2015年3月14日原、被告签订合同编号GF20130100011号《商品房买卖合同》，合同第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为5号楼2单元502号房，该商品房（合同约定）建筑面积共95.22平方米；第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：第1种方式为1.双方自行约定：本合同约定的面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的面积为准，购房款多退少补。2018年5月7日，被告向原告发出补交房款通知，指出最终由保定市房屋测绘队测绘的产权登记面积为105.36平方米，让原告补交购房款，补交面积为10.14平方米，补交房款为90125元。为此双方发生争议。被告提供2016年12月15日保定市房地产项目联合审批领导小组办公室联合验收意见书，证明此时整体工程才验收合格。提交编号为20170732号《不动产测量报告》，该不动产测量报告记载：本成果报告仅用作国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记使用，不作为其他用途使用；本案涉诉房屋建筑面积为105.36平米。并称房屋面积测绘只能在房屋整体验收合格后才能进行，故2017年《不动产测量报告》才是正式测绘，能作为认定房屋实际面积的依据。原告提交保定房屋测绘队于2018年8月15日出具说明一份，载明，经查2013年12月4日由经办人张宏取走北京嘉德创展房地产开发有限责任公司、保定市博世房地产开发有限责任公司的天威中路1229号1-5号楼测绘报告，被告对此认可，并承认该测绘报告中单户面积与20170732号《不动产测量报告》数据一致。原告认为此报告为正式测绘，被告明知房屋面积大仍以小面积卖给原告，存在欺诈恶意行为；被告则称合同文本是房管出具，被告只能按照报备的行政许可的房屋面积买卖，被告无权、也无法变更买卖合同面积文本。本院认为，原告与被告签订的《商品房购销协议》及《商品房买卖合同》是原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，本院对其法律效力予以确认。备案的《商品房买卖合同》取代了《商品房购销协议》，故履行时应以《商品房买卖合同》为依据。原告诉请合同中关于房屋面积差异处理的约定无效，因其未提供在签订合同时被告存在导致合同条款无效的事实依据及法定情形，且根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十四条第一款“出卖人交付使用的套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理”的规定，双方《商品房买卖合同》第五条相关面积差异的约定符合该司法解释规定，合法有效，本院对原告请求确认无效不予支持。故双方应当按照合同约定履行合同义务，原告第二条诉求无事实及法律依据，本院对此不予支持。综上所述，原告诉求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十四条、第六十条的规定，判决如下：驳回原告张云凯的诉讼请求。案件受理费2054元，减半收取计1027元，由原告张云凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。审判员  王慧兰二〇一八年十二月十四日书记员  谭桂仙