广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2576号原告：梁明盛，男，1951年12月10日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县，委托诉讼代理人：刘才珍（原告妻子），女，1954年12月10日出生，汉族，户籍住址：广东省阳西县，被告：阳西县农门盛世市场经营管理有限公司，住所地：广东省阳西县富和新城**（水果农贸市场）**。法定代表人：王民生，该公司总经理。被告：陈泽贤，男，1973年10月13日出生，汉族，户籍住址：广东省佛山市顺德区，原告梁明盛诉被告阳西县农门盛世市场经营管理有限公司（以下简称：农门盛世公司）、陈泽贤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁明盛的委托诉讼代理人刘才珍到庭参加诉讼，被告农门盛世公司、陈泽贤经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁明盛向本院提出诉讼请求：1、解除原告与两被告于2013年12月日签订的《商铺买卖合同》；2、判令两被告立即向原告返还购房款￥203180元；3、判令两被告以￥203180元为基数按同期银行贷款利率，从上述房款应退之日即2014年9月8日起向原告支付利息（暂计至起诉之日）为￥43079.80元；4、判令被告负担本案受理费。事实和理由：原告梁明盛与被告农门盛世公司、陈泽贤于2013年12月8日签订了《商铺买卖合同》，合同约定原告向被告农门盛世公司购买阳江市阳西县富和新城F区二层221号商铺，建筑面积5.44平方米，套内建筑面积2.61平方米，房价总额为￥38080元。为了达到欺骗目的，其利用虚假广告宣传，承诺返租包租高回购。2013年12月8日及14日，原告分别向被告农门盛世公司支付了￥203808元购房款，但自从签订合同后，被告却因各种债务纠纷被起诉，被查封商铺，导致涉案商铺至今无法交铺，也无法按时办出房产证。原告认为，被告以虚假合同方式，采取虚假宣传的方式，恶意隐瞒其债权债务，导致房屋买卖合同无法继续履行，涉案商铺己无法交付，也无法办出房产证，显然严重违反合同约定，属于根本违约。据此，原告诉至法院，请求判如所请。被告陈泽贤、农门盛世公司未作答辩。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月8日，原告梁明盛（买受人）与被告陈泽贤、农门盛世公司（出卖人）签订《商铺买卖合同》，约定：“第一条：买受人购买的商铺为[现铺]；第二条：买受人所购的商铺属框架结构，产权登记用途为商业，该商铺为本合同第一条规定的项目标的：阳江市阳西县富和新城F区二层221号铺；出卖人保证该商铺在此次交易中没有产权纠纷和债权债务纠纷，如因此造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任；该商铺[合同约定]建筑面积共5.44平方米；第三条：该商铺按建筑面积计价，房价款总金额为人民币叁万捌仟零捌拾元整（￥38080元）；第四条：买受人按分期付款（含一次性付款）方式按期付款：（1）年月日前支付全部房价款的100%（包含定金），计人民币叁万捌仟零捌拾元整（￥38080元）；第六条：出卖人（或其委托代理人）应当于2017年5月1日前，以电话或书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续，并按本合同约定的装修标准将该商铺交付给买受人使用；第九条：买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人在本合同生效后的100个工作日内办理该商铺的注销抵押手续；第十一条：本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广东省阳西县房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按逾期长短，分别处理[即下列（1）、（2）两点不合并执行]：（1）逾期30日之内，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1‰的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除本合同。若买受人解除本合同的，出卖人应当自买受人解除本合同通知到达且买受人配合出卖人办理完毕合同解除后续事宜之日起90天内退还全部已付房价款并以已收房价款为基数，按银行同期贷款利率向买受人计付违约金；若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；第十二条：保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任；第十四条：本合同约定的合同解除条件成就时，买卖双方应当自合同解除条件成就之日起三个月内行使合同解除权；第十六条：本合同自双方签字盖章之日起生效”等内容，该合同由原告梁明盛在“买受人”栏签名捺印，被告陈泽贤、农门盛世公司在“出卖人”栏签名或盖章确认，保证人栏没有签章记录。2013年12月14日，原告梁明盛与被告农门盛世公司签订《商铺租赁合同》，约定原告将上述位于阳西县富和新城F区水果农贸市场第二层221号商铺出租给被告农门盛世公司经营管理，租期自2014年5月1日起至2017年4月30日止，租金共67070元，以及其他内容。此外，原告梁明盛还与被告农门盛世公司签订《农门盛世综合服务协议》，约定原告将涉案商铺委托被被告农门盛世公司进行统一设计、装修、管理招商及开业推广；原告为被告农门盛世公司所提供的设计、装修、管理、招商广告及品牌推广支付综合服务费234170元；由于原告与被告农门盛世公司已经就该物业签订了三年内的租赁合同，双方均同意将全部租金，即人民币69070元从上述综合服务费中一次性扣除，剩余部分的综合服务费人民币165100元应当由原告在7天内一次性向农门盛世公司付清；原告应在签订本协议当日向被告农门盛世公司支付购房款定金30000元等内容。2018年11月13日，原告梁明盛以被告未交付商铺和办理商铺权属转移登记手续为由，诉至法院，请求如诉请。本院于2018年12月6日向被告陈泽贤送达本案起诉状副本、应诉通知书等材料。另查明，原告提交2013年12月8日30000元收据，拟证明其因购买上述商铺在签订《商铺买卖合同》当天支付定金30000元给被告农门盛世公司，该收据上载明“收款事由：定购农门盛世2-221号铺定金”；提交2013年12月14日173180元收据，拟证明其支付173180元商铺尾款给被告农门盛世公司，该收据上载明“收款事由：交来农门盛世2-221号铺尾款”。涉案商铺办理了抵押手续，目前尚未注销，且该商铺于2015年10月29日被佛山市顺德区人民法院查封。庭审中，原告陈述，虽《商铺买卖合同》约定购房款是38080元，但其支付给被告农门盛世公司的203180元均是涉案商铺的购房款。本院认为，原告梁明盛与被告陈泽贤、农门盛世公司之间签订的《商铺买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应当恪守并全面履行各自义务。合同签订后，原告已依约履行了支付购房款给被告的义务，被告陈泽贤应为原告办理涉案商铺的交易过户手续,被告陈泽贤未能在合同约定的期限内为原告办理涉案商铺的交易过户手续，且涉案商铺被办理抵押手续，又被法院查封，无法办理过户手续，已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求与被告陈泽贤、农门盛世公司解除涉案《商铺买卖合同》，于法有据，本院予以支持。本院于2018年12月6日向被告陈泽贤送达本案起诉状副本，应视为被告陈泽贤于该天收到原告的解除合同通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，本院确认涉案《商铺买卖合同》于2018年12月6日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，解除上述合同后，被告陈泽贤、农门盛世公司应当返还购房款给原告。根据原告提交的收据及转账记录，应认定其支付给陈泽贤、农门盛世公司的203180元均为购买涉案商铺的购房款，因此，原告请求被告陈泽贤、农门盛世公司返还购房款203180元，本院应予支持。关于利息问题，根据《商铺买卖合同》对违约金的约定，本案利息即违约金应自被告收到解除合同通知之日（2018年12月6日）起第91天即2019年3月7日起，以已收房价款203180元为基数，按银行同类贷款利率（年利率4.35%）计付。原告请求按照同期银行贷款利率计算违约金，并无不当，应予支持。被告陈泽贤、农门盛世公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也不作任何答辩，视为放弃相应的抗辩、质证等诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，原告梁明盛与被告陈泽贤于2013年12月8日签订的《商铺买卖合同》应予解除；被告陈泽贤、农门盛世公司应返还购房款203180元并支付违约金（违约金从2019年3月7日起按年利率4.35%计付至上述款项付清之日止）给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告梁明盛与被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司于2013年12月8日签订的《商铺买卖合同》；二、被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内返还购房款203180元并支付违约金给原告梁明盛，其中，违约金从2019年3月7日起，按年利率4.35%计至款项付清之日止；三、驳回原告梁明盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2503元，由被告陈泽贤、阳西县农门盛世市场经营管理有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  许文华二〇一八年十二月二十四日法官助理罗璐瑶书记员叶文斌附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。