广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0403民初769号 原告：梧州东海电力有限公司，住所地广西梧州市万秀区富民三路****仓，统一社会信用代码91450400057506395F。 法定代表人：于炳辉，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李左、练靖华，广西通途律师事务所律师。 被告：梧州宏通房地产开发有限公司，，住所地广西梧州市文澜路**军分区综合**楼**2437-3439现于广西梧州市万秀区富民二路35-1号办公，统一社会信用代码91450400619419470N。 法定代表人：胡裕烈，该公司总经理。 委托诉讼代理人：黎阳锦，广西彤日律师事务所律师。 原告梧州东海电力有限公司与被告梧州宏通房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，依法组成合议庭，分别于2018年8月2日、2018年12月26日公开开庭进行了审理。2018年8月2日庭审，原告梧州东海电力有限公司的委托诉讼代理人李左、练靖华，被告梧州宏通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎阳锦到庭参加诉讼；2018年12月26日庭审，原告梧州东海电力有限公司的委托诉讼代理人李左、被告梧州宏通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人黎阳锦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梧州东海电力有限公司向本院提出诉讼请求：一、撤销原告与被告于2017年12月21日签订的《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》；二、判令被告支付利息47248.13元（按中国人民银行六个月贷款利率，以2300112元为基数，自2017年12月21日起计至2018年6月8日），支付原告聘请律师费用50000元，并赔偿原告2300112元。事实和理由：2014年10月20日，原告与被告签订《电力工程施工合同》一份，约定被告将梧州市富民二路XX号合富花园配电工程发包给原告施工，原告负责相关设备和材料采购和施工等，合同价款6523629.26元。2017年12月21日，原告与被告签订《梧州市商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买梧州市富民二路XX号合富花园第X幢X层X-X号房，合同价款2300112元。同日，双方签订《梧州市商品房买卖合同补充协议》一份，双方确认合富花园配电工程被告应付未付原告工程款2823629.26元，购房款从工程款中抵扣，抵扣后被告尚欠原告工程款523517.26元。被告确保原告所购商品房不会出现抵押及一房多卖的情况，如被告擅自抵押等，被告应返还原告2300112元及利息、支付原告因此产生的律师费等，并赔偿原告2300112元。现原告发现，被告提供给原告抵偿工程款的前述房屋，早已抵押给中国建设银行股份有限公司梧州分行，且经梧州市中级人民法院作出民事判决确认该行享有优先受偿权，被告在与原告签订《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》时恶意隐瞒该事实，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立前述合同的行为已构成欺诈。根据《合同法》第五十四条之规定，原告有权请求法院撤销前述合同，要求被告承担后果赔偿责任。为此，原告诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 原告对其陈述事实向法庭提供的证据有：1.《梧州市商品房买卖合同》复印件，拟证明原告向被告购买梧州市富民二路XX号合富花园第X幢X层X-X号房，合同价款2300112元。2.《梧州市商品房买卖合同补充协议》复印件，拟证明①合富花园配电工程被告应付未付原告工程款2823629.26元；②购房款2300112元从工程款中抵扣，抵扣后被告尚欠原告工程款523517.26元；③如被告擅自抵押等，导致原告无法取得房屋的，被告应返还原告2300112元及利息、支付原告因此产生的律师费等，并赔偿原告2300112元。3.（2017）桂04民初57号民事判决书复印件，拟证明被告早已将第X幢X层X-X号房抵押给建行梧州分行。4.委托代理合同复印件。5.对公客服回单、业务回单（收款）复印件。6.广西增值税普通发票复印件，证据4、5、6拟共同证明原告已支付本案律师代理费50000元。7.企业信用信息公示报告复印件，拟证明被告工商登记情况。8.广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法复印件，拟证明律师收费标准相关情况。 被告梧州宏通房地产开发有限公司辩称：一、原告诉称“被告在与原告签订《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》时恶意隐瞒该事实，使原告在违背真实意思的情况下与被告订立前述合同，已构成欺诈”不是事实。答辩人与原告签订上述合同前，答辩人已口头多次告知原告总经理何有海，原告购买的合富花园第X幢X层X-X号房屋已抵押给建行梧州分行的事实，答辩人根本不存在恶意隐瞒。原告起草了多份合同补充协议，答辩人过于相信原告，在没有详细阅读合同补充协议的情况下签订，原告为达到非法占有目的，现反而是原告在恶意冤枉答辩人。二、原告诉称在断章取义。双方签订的《梧州市商品房买卖合同补充协议》写明：如甲方（答辩人）擅自抵押或再次出卖，导致乙方（原告）无法取得房屋的，甲方应返还乙方购房款2300112元及利息、支付乙方因此产生的各项费用并赔偿乙方2300112元。但原告在诉状故意隐瞒该约定是导致乙方无法取得房屋的前提条件，同时原告也故意隐瞒约定交付房屋的时间是在2018年10月31日前。三、原告诉请缺乏事实和法律依据。其一，答辩人交付房屋的时间是在2018年10月31日前，现离交付房屋时间还有三个月，还未到交付房屋的时间，原告现断定答辩人不能交付房屋还为时尚早；其二，答辩人根本不存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实，本案所售房屋的付款方式是抵扣答辩人所欠原告的工程款，不是原告另行付款。如答辩人故意隐瞒，对答辩人没有任何好处，答辩人不必刻意隐瞒。同时双方在签订合同前，答辩人也确实如实告知了原告的何有海总经理所售房屋已经抵押给银行的事实，况且原告也可以到有关部门查询所售房屋有否抵押的情况；其三，原告没有任何证据证实其损失情况，原告要求答辩人支付律师费50000元、利息47248.13元，赔偿原告2300112元无事实和法律依据。即使答辩人不能在2018年10月31日前交付房屋，原告要求计算利息的也只能从2018年10月31日后起算，而不能按照双方签订商品房买卖合同的时间2017年12月21日及银行六个月贷款利率计算。综上，由于本案未到房屋交付的时间，原告提起诉讼违反双方签订的合同及补充协议的约定，原告诉请缺乏事实和法律依据，答辩人请求法院驳回其诉请。 被告为其辩解在举证期限内没有向法庭提供证据。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、7没有异议。对证据2的真实性没有异议，但对协议部分内容的合法性有异议。其一，《补充协议》第四条第二款违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金约定过高；其二，根据《补充协议》第四条第一款的约定，现在还未到交房时间，不存在原告无法取得房屋的事实。对证据3没有异议，但认为原、被告签订买卖合同时，被告已经告知原告房屋已抵押给银行，被告不存在欺诈。对证据4-6，认为现在还未到交房时间，且被告要求支付的相关费用属于违约金约定过高，违反法律规定；对律师费的支付情况，被告无法确定是否是其他案件的律师费用。对证据8的真实性、合法性没有异议，但对关联性有异议，认为收费办法与本案无关。 案件审理过程中，本院依职权向梧州市国土资源局调取了《不动产登记资料查询结果证明》二份。 原告经质证后认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。案涉《梧州市商品房买卖合同》约定的富民二路X-X号应是笔误。这份证据也可以证实双方交易的房屋已经抵押给建设银行，亦被法院查封，被告没有如实告知原告有关情况，存在欺诈。 被告经质证后认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。对于原告称被告有恶意欺诈的说法不予认可，认为当时被告已经如实将房屋真实情况告知了原告的经理何有海。 结合双方当事人的举证和质证，本院认证如下：1.对原告提供的证据1、7及法院调取的证据，因双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证；2.对原告提供的证据2-6、8，因被告对其真实性无异议，只是对其拟证明的内容有不同意见，并不影响其证明效力，故本院依法对上述证据的证明力予以确认。至于所证明的内容，由本院结合其他证据综合分析后在事实部分作出认定。 本院经审理认定事实如下： 2017年12月21日，原、被告订立《梧州市商品房买卖合同》，约定出卖人（被告）以出让方式取得位于广西梧州市富民二路XX号地块的土地使用权，出卖人经批准在上述地块上建设商品房，暂定名合富花园第X幢；买受人（原告）购买的商品房为本合同上述规定的项目中的（房屋坐落）梧州市富民二路XX-X号第X幢XX层X、X、X、X、X、X、X、X、X、X、X号房，该商品房单价为每平方米4800元，总金额为2300112元。买受人按一次性付款方式按期付款，出卖人应当在2018年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任等内容。 同日，原、被告又订立《梧州市商品房买卖合同补充协议》，约定双方以抵扣工程款方式付款：双方确认合富花园配电工程甲方（被告）应付未付乙方（原告）工程款总金额人民币2823629.26元；双方约定本宗商品房总价为人民币2300112元，房款在中抵扣；房款抵扣后甲方尚欠乙方合富花园配电工程工程款为人民币523517.26元。甲方应在2018年10月31日前将乙方所购商品房验收合格交付乙方……甲方确保乙方购房的商品房不会出现抵押及一房多卖的情况，如甲方擅自抵押或再次出卖，导致乙方无法取得房屋的，甲方应返还乙方购房款2300112元及利息、及支付乙方因此产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等），并赔偿乙方2300112元等内容。 另查明，坐落于梧州市富民二路**第********办公用房于2017年2月16日办理不动产抵押登记，抵押给中国建设银行股份有限公司梧州分行[证号：桂（2017）梧州市不动产证明第0000535号]。此外，坐，坐落于梧州市富民二路**第********并无不动产登记信息/div> 2018年7月2日，原告以本案起诉理由向法院提起诉讼，请求法院撤销《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》，由被告以中国人民银行公布的金融机构六个月以内人民币贷款基准利率计付自2017年12月21日至2018年6月8日的利息及支付律师费50000元、赔偿损失2300112元，并提供《委托代理合同》（记载原告因工程欠款纠纷一案委托广西通途律师事务所参加代理活动，广西通途律师事务所接受委托并指派李左、练靖华律师为原告与被告工程欠款纠纷一案的第一审或仲裁、非诉讼代理人，广西通途律师事务所向原告收取律师代理费50000元等内容）、转账凭证及发票（记载原告向广西通途律师事务所转账支付律师费50000元）以证实其律师费主张；被告则以上文答辩理由进行抗辩。庭审中，双方当事人均确认《梧州市商品房买卖合同》所涉房屋座落应为梧州市富民二路XX号第X幢X层X号至X号，至今被告未将上述房屋交付予原告。 再查明，一、原告向法庭提交的《授权委托书》记载有“现委托上列受委托人在我单位与梧州宏通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案中，作为我方代理人”等内容；二、案涉《梧州市商品房买卖合同补充协议》用作抵扣房款的2300112元工程款及自2018年7月2日起算的利息，原告已于（2018）桂0403民初768号原告梧州东海电力有限公司与被告梧州宏通房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷一案中另行主张，代理人情况与本案一致，《授权委托书》记载案由为“工程欠款纠纷一案”。 本院认为，对于本案讼争《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》订立前，双方因案涉合富花园配电工程存在建设工程施工合同法律关系之事实，原、被告均无异议，故该《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》实为双方协商以房屋给付替代原工程价款给付而形成的以物抵债协议。又因双方当事人均确认《梧州市商品房买卖合同》约定的房屋座落应为梧州市富民二路XX号第X幢X层X号至X号，且梧州市富民二路XX-X号第X幢XX层XX号至XX号并无不动产登记信息，故应以梧州市富民二路XX号第X幢X层X号至X号认定标的物所在。而根据梧州市国土资源局不动产登记资料的记载，双方订立买卖合同及补充协议之前，原告欲受让的梧州市富民二路**第********房已经抵押给案外人，但被告仍于合同中作出“出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷”、“甲方确保乙方购房的商品房不会出现抵押及一房多卖的情况”等承诺，向原告故意隐瞒案涉房屋已经抵押的真实情况，致使原告作出错误意思表示，其行为已经构成欺诈。根据《中华人民共和国合同法》关于“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”之规定，原告有权请求法院对上述合同予以撤销。故原告对应诉讼主张，具有相应的事实和法律依据，本院依法予以支持。被告虽以口头告知抵押情况、原告仍有可能取得讼争房屋为由进行抗辩，但又未对其辩解的如实告知行为加以举证，亦未提供证据证明案涉房屋设定的抵押权已经涤除，故对其上述抗辩理由，本院依法不予采纳。 此外，原告还据《梧州市商品房买卖合同补充协议》关于“如甲方擅自抵押或再次出卖，导致乙方无法取得房屋的，甲方应返还乙方购房款2300112元及利息、及支付乙方因此产生的各项费用（包括但不限于诉讼费、保全费、律师费、执行费等），并赔偿乙方2300112元”之约定及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”之规定，主张被告支付利息、律师费及赔偿一倍房款。对此应认为，其一，本案《梧州市商品房买卖合同补充协议》系双方基于在先的建设工程施工合同权利义务关系而订立的以物抵债协议，现原告已通过另案起诉的方式要求履行原债权债务合同，对《梧州市商品房买卖合同》及《梧州市商品房买卖合同补充协议》被撤销后应返还的财产即用作抵扣房款的2300112元工程价款以及利息损失，已经另行提出主张。虽计息时段与本案有别，但其于另案何时起算利息系其对自身诉讼权利的处分，与本案并无关联。因此，原告于本案并不存在本金请求的情形下主张孳息，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法不予支持。其二，如前所述，原、被告订立《梧州市商品房买卖合同补充协议》这一以物抵债协议，目的在于消灭在先的金钱债务，双方于协议约定的交付房屋仅为消灭债务的履行方式，与基于买卖合同产生的物权期待权具有基础性的区别。由此，原告作为以物抵债协议中拟受让抵债物的受让人，与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中界定的因房地产开发企业向社会销售房屋而支付对价取得房屋所有权的买受人存在差别，故原告援引该项规定请求对方赔偿一倍房款的主张难以成立。此外，因被撤销的合同自始没有法律约束力，原告又据双方关于违约责任所作约定请求对方赔偿一倍房款，亦缺乏相应的法律依据。故对原告该项诉讼请求，本院依法不予支持。其三，对于原告主张的律师费，因该笔费用并非原告实现本案债权的必要费用，且其据以主张的《委托代理合同》记载事由与本案案由及其提交法院的《授权委托书》记载案由并不一致，难以证实与本案有所关联，故原告该项诉讼请求，缺乏相应的事实和法律依据，本院依法亦不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十六条、第五十八条、第一百二十四条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 撤销原告梧州东海电力有限公司与被告梧州宏通房地产开发有限公司于2017年12月21日订立的《梧州市商品房买卖合同》、《梧州市商品房买卖合同补充协议》； 驳回原告梧州东海电力有限公司其他的诉讼请求。 本案案件受理费25979元（原告梧州东海电力有限公司已预交），全部由原告梧州东海电力有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于梧州市中级人民法院。 审 判 长  李棠在 审 判 员  汪瑞远 人民陪审员  刘经述 二〇一八年十二月二十九日 法官助理黄金灿书记员梁路 附相关法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款： 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 第五十六条： 无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条： 合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 第一百二十四条： 本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。 2.《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款： 抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。 3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条： 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。