贵州省都匀市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔2701民初2332号 原告：刘胜梅，女，1979年9月26日出生，汉族，住贵州省都匀市。 原告：沈友祥，男，1971年6月13日出生，汉族，住贵州省都匀市。 上述二原告共同委托诉讼代理人：刘启飞，系贵州良华律师事务所律师。 上述二原告共同委托诉讼代理人：陈士航，系贵州良华律师事务所律师。 被告：黔南天源集团实业开发有限责任公司，住所地贵州省都匀市龙山大道桃溪园内****，统一社会信用代码915227017095858867。 法定代表人：袁开海，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘轶南，系贵州仁义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙存娟，系黔南天源集团实业开发有限责任公司销售经理。 原告刘胜梅、沈友祥诉被告黔南天源集团实业开发有限责任公司（以下简称天源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘胜梅、沈友祥的共同委托诉讼代理人刘启飞，被告天源公司的委托诉讼代理人刘轶南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘胜梅、沈友祥向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判决解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》；2．请求人民法院依法判决被告返还原告购房款172654元，并支付违约金863.27元，并从2017年6月22日起按照年利率6%支付资金占用费至付清时止；3．本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2016年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：Y17010556），约定由原告购买被告开发的天源广场城市综合体2号楼2栋10层20号商业用房，建筑面积32.25平方米。双方约定的合同价款为172654元，采取一次性付款方式付款，原告已经将购房款付清。《商品房买卖合同》约定的交房时间为2017年12月31日前。约定的交房条件为：“1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”。2018年4月16日，都匀建筑工程质量安全监督站出具《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》，该情况说明载明：“到目前为止（2018年4月16日）未组织相关单位进行竣工验收，不具备向业主交房条件”。根据双方签订的《商品房买卖合同》第十三条第一款第二项约定：“逾期超过90日，买受人有权退房……”，故依据《合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，因被告无法按照约定期限交房，且经过原告要求退房后仍拒绝退房退款，严重侵害了原告的合法权益，故起诉至法院，请求判决如诉请。 被告天源公司辩称：被告已依法履行了全部合同义务，原告诉求所依据的被告的违约情形并不存在。请求法院查明事实，驳回原告的诉讼请求。具体理由如下：1．原被告签订《商品房销售合同》是双方在平等、自愿、依法的基础上签订，真实有效。案涉项目天源广场（天源2013）经过依法审批，取得建设销售的许可。双方争议的焦点是在合同约定的期限内是否达到交房的条件。根据《商品房销售合同》第十一条和第十二条，被告应当在2017年12月31日交付商品房，并达到合同约定的条件，根据所提供的证据，案涉商品房分别于2017年12月25日纳入城市自来水管网，2017年10月23日正式供电，2017年12月5日完工，相关通讯、电视网络端口敷设到户；2017年12月28日，沃尔玛超市在案涉工程所在的天源广场（天源2013）开业；2015年2月11日，被告与黔南天源集团物业管理有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由该公司提供案涉项目的物业服务；而照明、绿化景观也可以配套使用（案涉的2号楼无绿化工程，绿化景观附属于其他单元楼）；人防工程经有关单位批准，采取异地建设的方式解决，案涉项目不再建设；因此，案涉的2号楼已经完全符合全部交付使用的条件。而这些条件也正是《城市房地产开发经营管理条例》（修改前）在第十八条规定的“综合验收”项目，只不过在法律修改后的现在，这些项目已经不作为“竣工验收”的项目。同时，根据《商品房销售合同》第三条，案涉商品房规划用途为“办公”，即用于商业用途，因此无需根据《商品房销售合同》第十一条第二款的约定提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》；2．原告未履行解除合同的法定义务和约定义务，不具备通过诉讼解除合同的权利；3．本案无解除合同的其他法定事由，原告要解除合同，除了可以根据合同的约定，也可以根据法律的规定。但根据《合同法》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，如果原告要解除合同，法定的条件的情形包括：1、合同目的无法实现；2、商品房存在严重质量问题；3、其他解除合同的条件。然而案涉商品房在2017年12月31日前就已经具备居住、使用的全部法定和约定条件；4．被告两次通知原告办理收房手续，已经按照合同约定如期履行义务，无延迟交房的情形；原告没有任何证据证明商品房存在严重质量问题不能使用的情形以及其他可以解除合同的法定事由。因此原告诉求解除合同并无任何法定条件；5．对于原告提供的都匀建筑工程质量安全监督站《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》，因该《情况说明》与事实相悖，且违反发文规范。其理由为：1、该《情况说明》认为案涉项目“未组织相关单位进行综合竣工验收”，但综合验收作为交房的法定条件，早已经被法律废止；2、该《情况说明》认为案涉项目“未竣工验收不能交付使用”，但实际上案涉项目在2017年11月17日就已经经过竣工验收，并且由都匀建筑工程质量安全监督站站长汤小波和工作人员孙波监督并在《工程验收会议结论》上签字确认；3、该《情况说明》没有经办人、签发人签字署名，也不符合机关单位公文规范，在其内容与法律和事实相悖的情况下，完全不符合证据“三性”的要求；故依法不能作为证据使用。同时，原告提交的匀建质【2017】70号文件同样不能作为认定被告逾期交房的依据，因为该文依据的法律条件已经清楚地说明“竣工验收合格”就是交房的标准，但该文却对法律做了错误地理解，在案涉项目已经竣工验收合格的情况下，仍然将“竣工验收”误认为“综合验收”，因此相关文件因为违反法律规定，也不能作为审判依据；6．关于被告回复都匀住建局的书面说明，认为存在逾期交房的情况，系被告因为收到市住建局上述文件和部分工作人员的错误引导，导致对法律发生错误理解，也错误地认为“综合验收”后才能交房所致，而说明中提及了所谓“软装”以及合同约定的“硬装（即合同附件中的交房标准A或者B）”的问题，实际情况是，硬装部分已经达到了合同约定的装修标准，仅仅是部分与“软装”挂钩的收口扫尾工作（如电器安装部位的抹灰、零件安装等）未结束；7．原被告在签订商品房买卖合同的同时，还签订了售后返租协议。根据该协议，被告将返租款通过冲抵购房款的形式支付给了原告，原告将房屋的使用权转移给了被告。因此，在原告收取返租款，使用权转移的同时，意味着原告事实上已经实现了使用商品房的目的。既然原告已经使用和收益，自然意味着房屋已经交付，没有交付，何来使用，没有使用，如何转移使用权，因此根据《合同法》第七十七条的规定，原被告双方通过售后返租的形式，变更了房屋交付使用的履约模式。因此不再适用《商品房买卖合同》中关于商品房交付的条件的约定。如果双方就房屋的有关质量和使用发生争议需要解除合同的，应当根据合同的其他约定或者依照法律的规定进行确认。原告起诉要求被告承担“逾期交房”的责任，已无任何依据；综上所述，并结合案涉项目业经都匀佳信房产测绘所依法测绘，并出具《都匀房屋建筑面积测绘报告》，截至合同约定的交房期限，即2017年12月31日，案涉商品房已经符合《商品房销售合同》第十一条第（二）项第1、2项约定的条件。原告认为案涉项目没有进行竣工验收，不符合事实。且原告坚持要求解除合同的根本缘由在于原告对案涉商品房的投资收益信心不足以及与被告在交易中的沟通不到位，因而寄希望通过对于法律规定的利用来转嫁风险、宣泄情绪。因此，恳请人民法院在查明事实的基础之上，不拘泥对法律规定进行机械的理解与适用，在既维护交易稳定又兼顾公平原则的前提下综合评判，作出公正判决，驳回原告的诉讼请求，维护经济活动的稳定和社会公信。 本院经审理认定事实如下：1．原告刘胜梅、沈友祥系夫妻关系；2.2016年9月9日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的天源广场城市综合体2#楼2栋10层20号商业用房，建筑面积32.25平方米，合同价款为172654元，采取一次性付款方式付款，该《商品房买卖合同》第十一条、第十三条分别约定：“（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列123项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到条件”、“……（2）逾期超过90日，买受人有权退房，买受人要求退房的，应当书面通知出卖人．出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金……”；3.2017年11月17日，案涉项目在都匀建筑工程质量安全监督站监督下（负责人汤小波、孙波签字），经建设单位（被告天源公司）、施工单位（广东电白建设集团有限公司）、设计单位（同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司）、勘察单位（贵州地矿基础工程有限公司）、监理单位（贵州深龙港工程项目管理有限公司）共同签署了《工程验收会议结论》；4．被告天源公司分别于2018年1月1日和2018年3月28日在黔南日报上刊登交房通知，通知购房业主收房；5．由于部分购房业主以案涉房屋未达到交付条件为由，拒绝收房，进而引发信访，2018年4月16日，都匀建筑工程质量安全监督站出具了一份《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》，该情况说明载明：“天源广场到目前为止未组织相关单位进行综合竣工验收，不具备向业主交房条件”；6.2018年3月20日，被告天源公司在向都匀住建局提交的情况说明中，认可天源广场城市综合体2#楼存在逾期交房、部分装修未收口（即硬装与软装衔接部分），但未对逾期时间进行阐明；7.2018年7月24日，被告天源公司开发的天源广场城市综合体2#楼进行了竣工验收备案；8．因对合同约定的房屋交付条件，双方发生争议，我院向都匀住建局发出《调查函》一份，向都匀住建局了解《商品房买卖合同》中，第十一条第二项中：“该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件”的建筑工程竣工合格证明文件所指进行调查，2018年12月6日，都匀住建局回复我院，答复“……竣工验收合格后，以《工程验收会议结论》作为必要依据，同时达到水、电、气、三网及通行畅通等条件可以交付使用”；9.2017年6月21日，原告与被告签订《售后返租协议》一份，将案涉商品房返租给被告，并收取了收益；10．原告在诉讼中提出的装修未完成、未完善问题，至今未提供证据予以证明。 本案的争议焦点为：1．按照合同约定案涉房屋交付的条件中的建筑工程竣工合格证明文件是什么；2．被告是否存在逾期交房，期限如何计算。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告理应按照合同约定的时间，将符合合同约定条件的商品房交付给原告；关于合同中第十一条约定的“建筑工程竣工合格证明文件”系《工程竣工验收备案表》或系《工程验收会议结论》的认定涉及了案涉合同是否达到约定的解除条件，对此本院叙论如下：首先，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《建设工程质量管理条例》第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案……；《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门备案；综上，依照上述法律法规的规定，可知工程竣工验收备案是竣工验收合格后进行的，工程竣工验收备案与否不影响竣工验收合格的效力，案涉合同所约定的“建筑工程竣工合格证明文件”并非为工程竣工验收备案，并取得工程竣工验收备案表。其次，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条的规定，即工程符合下列要求方可进行竣工验收：（一）完成工程设计和合同约定的各项内容。（二）施工单位在工程完工后对工程质量进行了检查，确认工程质量符合有关法律、法规和工程建设强制性标准，符合设计文件及合同要求，并提出工程竣工报告。工程竣工报告应经项目经理和施工单位有关负责人审核签字。（三）对于委托监理的工程项目，监理单位对工程进行了质量评估，具有完整的监理资料，并提出工程质量评估报告。工程质量评估报告应经总监理工程师和监理单位有关负责人审核签字。（四）勘察、设计单位对勘察、设计文件及施工过程中由设计单位签署的设计变更通知书进行了检查，并提出质量检查报告。质量检查报告应经该项目勘察、设计负责人和勘察、设计单位有关负责人审核签字。（五）有完整的技术档案和施工管理资料。（六）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告，以及工程质量检测和功能性试验资料。（七）建设单位已按合同约定支付工程款。（八）有施工单位签署的工程质量保修书。（九）对于住宅工程，进行分户验收并验收合格，建设单位按户出具《住宅工程质量分户验收表》。（十）建设主管部门及工程质量监督机构责令整改的问题全部整改完毕。（十一）法律、法规规定的其他条件。又可知，案涉工程项目在取得《工程验收会议结论》时，已经完全具备《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备规定》第五条中规定的相关资料，符合建筑工程竣工合格条件，仅待向县级以上地方人民政府建设主管部门备案，故可以认定《工程验收会议结论》系工程竣工验收合格的证明文件，且在都匀住房和城乡建设局向本院回函中对《商品房买卖合同》中所载“建筑工程竣工合格证明文件”的解释，即……竣工验收合格后，以建设单位、施工单位、项目监理、设计单位、勘察单位五方责任主体签署的《工程验收会议结论》作为必要依据，同时需达到水、电、燃气、三网接入小区及通行畅通等交付条件可以交付使用”；再次，工程竣工验收备案属行政许可范畴，案涉工程竣工验收合格，依照法律法规的规定，应当到建设行政主管部门备案，而自工程竣工验收合格至办理完成备案期间，并未有案涉房屋应当重新组织竣工验收的事项发生，现仅因案涉工程未完成行政许可而归责房地产开发企业，最终导致合同解除，显然不符合公平原则。第四，关于2018年4月16日，都匀建筑工程质量安全监督站出具的《关于“天源2013城市综合体”项目情况说明》认定问题，因该说明中所载系：“未进行综合竣工验收”，而现行的法律法规中并无应当进行综合竣工验收的规定，故对此本院不予采信；第五，关于达到交付标准的时间认定问题，本案中，除《商品房买卖合同》中对房屋的交付条件进行了约定，其双方当事人在购买案涉房屋时，亦对案涉房屋的装修进行了口头或书面约定，对于装修部分是否符合合同约定，2018年3月20日，被告天源公司在向都匀住建局提交的情况说明中已自认，案涉房屋存在逾期交房、部分装修未收口（即硬装与软装衔接部分）等问题，并非当然符合对房屋装修部分的约定，对此被告虽辩称为“对法律法规的误解”但未提交证据加以证实，故本院结合被告第二次刊登交付通知的时间即2018年3月28日作为对案涉商品房符合装修约定的交房时间，对此，原告可另辟他径解决。 综上，案涉商品房至2018年3月28日时已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，并符合当事人间对装修部分的口头约定条件，该期限并未达到合同约定的合同解除期限（即逾期超过90日），故原告不具备法定及合同约定的解除权，其诉请依法应予驳回。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，并参照《建设工程质量管理条例》第四十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，判决如下： 驳回原告刘胜梅、沈友祥的诉讼请求。 案件受理费3770元，由原告刘胜梅、沈友祥负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  王志坚 审 判 员  毛雯潋 人民陪审员  石文芬 二〇一八年十二月十四日 法官助理李昱莹 书记员韦有刚（代）