河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫13民终6673号上诉人（原审原告）：李瑞林，男，汉族，1974年4月30日出生，户籍地信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李喜林，男，汉族，1967年8月15日出生，住南阳市宛城区。被上诉人（原审被告）：刘志豪，男，1963年12月20日出生，汉族，住南阳市。委托诉讼代理人：王路，河南定信律师事务所律师。原审被告：南阳鸿达房地产开发有限公司。住所地：南阳市白河大道**。法定代表人：范怡冰，该公司董事长。委托诉讼代理人：张建伟，男，汉族，系公司员工。委托诉讼代理人：冯延全，男，汉族，系公司员工。上诉人李瑞林因与被上诉人刘志豪、原审被告南阳鸿达房地产开发有限公司（以下简称鸿达房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，不服河南省南阳市宛城区人民法院（以下简称一审法院）（2017）豫1302民初3176号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李瑞林上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持李瑞林一审诉讼请求或将本案发回重审。2.一、二审诉讼费由刘志豪承担。事实和理由：1.一审认定事实清楚，驳回李瑞林诉讼请求的证据不足。本案是执行异议之诉，应当严格按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定予以审查。本案争议的商品房买卖合同签订前李瑞林和鸿达房地产公司存在借款合同关系，在鸿达房地产公司未偿还借款本息的情况下，借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以物抵债的商品房买卖合同关系，将借款本息转为已付购房款，并对房屋交付、尾款支付、违约责任等权利义务作出了约定。民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。李瑞林和鸿达房地产公司经协商一致终止借款合同关系，建立以物抵债的商品房买卖合同关系，是借款合同到期鸿达房地产公司难以清偿债务时，鸿达房地产公司将其所有的商品房以物抵债出售给李瑞林的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。该交易安排并未违反法律、行政法规的强制险规定，不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。李瑞林已经取得了涉案的房产的所有权，一审法院以李瑞金抵债协议主张所有权于法无据，不予支持的理由实属偷换概念，混淆视听。2.李瑞林于2014年6月30日已经取得了涉案房屋的所有权，并已实际控制了该房产，并将其出租。而刘志豪在2016年12月才查封本案诉争房产，李瑞林取得该房产早于刘志豪查封两年，根本不可能像刘志豪所说和鸿达公司串通，阻碍执行之说。刘志豪辩称，1.李瑞林称已取得涉案房屋所有权，但依照《物权法》第六条、第九条规定，不动产的设立、变更未经登记，不发生效力。涉案房屋未登记在李瑞林名下，其称已取得房屋所有权无法律依据。2.涉案房屋登记在鸿达公司名下，应适用执行异议和复议司法解释29条之规定，29条的条文主旨是对房屋消费者物权期待权的保护，本案中李瑞林并不是消费者，其与鸿达公司之间不存在真实的房屋买卖关系。按李瑞林所称，其与鸿达公司之间是以物抵债的一般债权债务关系，李瑞林不是适用本条的适格主体不能依据本条排除执行。3.李瑞林也不满足执行异议和复议司法解释28条所规定的四要件。首先，本案中以房抵债协议当事人系李瑞林与范怡冰，鸿达公司与李瑞林是否存在债务关系存疑。其次，抵账协议目的系用于抵偿债务，该协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，只是债务人履行债务的变通方式，以房抵债协议与一般房屋买卖合同不能同等对待。其三，仅有租赁合同，没有租金交付的转账凭证和现金交付凭证，不足以证实李瑞林已实际控制房屋并将其出租。其四，李瑞林仅提供了鸿达公司出具的房款收款收据，却未能提供其向鸿达公司支付出借款的转账凭证，不能仅凭收款收据就认定李瑞林与鸿达公司存在债权债务关系以及房款已实际交付。其五，李瑞林在签订抵账协议后，怠于行使权力，对未办理过户登记有明显过错。李瑞林向一审法院起诉请求：依法确认诉争房产方城县季花城19号楼2单元101室的房屋为李瑞林所有，并停止对该房产的执行。一审法院认定事实：刘志豪与南阳鸿达房地产开发有限公司原民间借贷纠纷一案执行过程中，于2016年12月20日作出（2010）宛法执字第217-3号民事裁定书，查封鸿达公司位于方城县季花城小区的住宅房产13A#-2-101并进行了现场公证。李瑞林于2017年6月1日对执行标的提出书面异议，主张法院查封的该房屋归其所有，请求法院撤销（2010）宛法执字第217号执行裁定书和2017年5月26日评估拍卖公告。一审法院作出（2017）豫1302执异35号执行裁定书，驳回了李瑞林的异议。李瑞林遂提起本案诉讼。一审法院认为,本案系李瑞林针对刘志豪在原执行案件中申请执行提出的执行异议之诉，其请求停止一审法院对原被执行人鸿达公司坐落于方城县季花城13号楼2单元101室房屋的执行，并确认其对涉案房产享有所有权。李瑞林主张对涉案房产享有权利的基础是鸿达公司法定代表人范怡冰截止到2014年6月30日仍欠其3415987元未归还，故其与范怡冰达成以房抵债协议，约定以涉案房产抵债。针对以房抵债的债权来源即借款事实是否真实存在问题。一审法院认为，李瑞林提供的协议书及收款收据借款人均为范怡冰而不是鸿达公司，李瑞林与鸿达公司是否存在债权债务关系存在疑问。即便按李瑞林所述范怡冰作为鸿达公司的法定代表人行使的是职务行为，但其仅提交了以房抵债协议书及收款收据，未能提供任何付款凭证证明付款的真实存在。因本案系李瑞林对执行标的提出异议之诉，鸿达公司系执行案件中的被执行人，在无其他证据佐证的情况下，李瑞林主张借款事实的真实存在，证明力不足。李瑞林仅提供了以房抵债协议，而该约定实为债务的清偿。且系以他物替代清偿，在未办理物权变动手续前，李瑞林根据抵债协议主张所有权，无法律依据，一审法院依法不予支持。综上，李瑞林既未提交充分证据证明借款事实真实存在，同时其签订的以房抵债协议又未履行过户登记手续，在此情况下，李瑞林主张确认涉案房产归其所有并要求停止执行，缺乏事实和法律依据，一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决：驳回李瑞林的诉讼请求。本案受理费6309元由李瑞林承担。二审中，李瑞林和鸿达房地产公司提交了收款收据两张，证明鸿达房地产公司于2008年6月1日和10月22日收到李瑞林所出借款项各50万元。刘志豪的质证意见是，仅有收款收据没有转账凭证，李瑞林是否与鸿达房地产公司存在借款关系存疑。本院在评理部分对上述证据予以综合评判。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，李瑞林在一审中的诉讼请求是确认其对案涉房屋具有所有权，并停止对争议房屋的执行，与鸿达房地产公司的利益具有一致性。为防止案外人与被执行人串通损害申请执行人的权利，必然要求案外人提供的证据能够形成完整的证据链条，并符合相关法律和司法解释规定的排除执行的条件，否则应由其承担不利后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。李瑞林在一审中提交的协议书由范怡冰与李瑞林签订，李瑞林与鸿达房地产公司之间是否存在真实债权债务关系存在疑问。而且，该协议书并非房屋买卖合同，而是以房屋替代清偿债务的协议。即便该协议属实，因案涉房屋不仅未办理过户登记，且未进行网签备案，对外也不能产生物权变动并对抗执行的效力。对未办理过户登记和网签备案的原因，鸿达房地产公司解释称“因房地产形势急剧滑坡，公司人员放假，日常工作处于停滞状态，没能对以上房屋以及办理网签手续”。该理由的可信度较低，而且是房地产公司的主观原因，并非客观上不能办理。李瑞林未提交有效证据证明其要求鸿达房地产公司协助办理该过户登记而鸿达房地产公司不予办理。因此，案涉房屋未办理过户登记的原因不符合上述司法解释第四项的规定。故李瑞林要求确认其对争议房屋具有所有权并停止执行的理由不能成立，不应予以支持。综上，李瑞林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6309元，由李瑞林负担。本判决为终审判决。审判长 孙 峰审判员 孙小刚审判员 张朝阳二〇一八年十二月十二日书记员 何紫健