福建省福州市台江区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0103执异47号 案外人:陈艳华，女，汉族，1964年9月9日、住福州市晋安区。 申请执行人：吴淑珍，女，1960年4月22日出生，汉族，住福州市晋安区。 被执行人：张秀榕，女，1973年4月10日出生，汉族，住福州市台江区。 在本院执行申请执行人吴淑珍与被执行人张秀榕民间借贷纠纷一案中，案外人陈艳华对本院执行被执行人张秀榕因鹤林村蒲岭19号拆迁安置于岳峰新城三区A-7座806单元的房产不服向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人陈艳华称：对台江区人民法院（2018）闽0103执684-2号《执行裁定书》及（2018）闽0103执684号《公告》程序及内容的合法性提出异议。请依法予以撤销。案外人于2017年7月在福州梦家园房产经纪服务有限公司挂牌出售的房源中选中了晋安区晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元，并按交易规则通过福州梦家园房产经纪服务有限公司与原产权人张秀榕达成买卖合同，（详见证据一）。依据合同，案外人向卖方张秀榕指定的帐户支付了购房款的大部份共壹佰叁拾陆万捌仟元（详见证据二）。按合同约定，张秀榕于2017年8月向案外人交付了晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋，异议人对房屋进行装修并入住至今（详见证据三）。按约定：余款叁拾肆万贰仟元，在张秀榕为案外人办清产权证时支付。2018年7月15日，原产权人张秀榕告诉案外人：晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋已被台江区人民法院查封，为此，案外人随张秀榕到台江区法院执行庭向法官查询，才知道台江区法院以（2018）闽0103执684-2《执行裁定书》查封了该房，并张贴了（2018）闽0103执684号《公告》。原因是张秀榕因欠债而被告，在台江法院签署了（2018）闽0103民初798号《民事调解书》并已生效。执行法官认为晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元仍是张秀榕产权，所以进行查封。对于上述查封事项，案外人提出异议如下：一、本案申请执行人吴淑珍在起诉之前就已经知道该房屋已经出售。张秀榕在该房查封前就已向法院说明该房在起诉前就已经出售并交付给买方。所以贵院在查封前应与案外人取得联系，张帖《公告》时也应告知案外人。但是，贵院在明知该房已经易主的情况下，故意避开案外人，在程序上是违法的。二、本案实质是：1、张秀榕是在未被起诉前，对房屋进行处分，并非恶意转移财产。2、案外人是在完全不知张秀榕欠债的情况下善意并且合法取得晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋的，所以合法的买卖应该得到法律保护。三、为此，请求人民法院撤销（2018）闽0103执684-2号《执行裁定书》及（2018）闽0103执684号《公告》，确认异议人对晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋合法占有。以上异议请贵院予以采纳 案外人为支持其主张，向本院提供如下证据： 1、交易服务合同；证明案外人与被执行人张秀榕签订了晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋买卖合同。 2、收条（三份）；证明案外人已经向被执行人张秀榕支付购房款1368000元。 3、收款收据：证明案外人向中间支付20000元服务费。 4、对账单；证明案外人已经向被执行人张秀榕支付购房款1368000元的银行流水。 5、物业缴费收据；案外人缴纳讼争房产2018年8月1日至2018年12月31日的物业费及水电费。 申请执行人吴淑珍称：一、执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。本案中台江区人民法院（2018）闽0103执684-2《执行裁定书》，即台江人民法院在执行（2018）闽0103民初798号民事调解书内容的过程中，法院依照执行程序作出的执行处理行为没有违反法律规定，执行裁定书是法院依法执行行为，是维护申请执行人合法权益的正义之举，是维护法律尊严的正当行为。二、案外人对被执行房产不在执行范围内的主张缺乏事实和法律依据。（一）陈艳华未支付房屋全部价款。《执行异议书》中，案外人陈艳华作为晋安区岳峰新城A区7#楼806单元的买方，但陈艳华并未支付房屋全部价款，尚有余款叁拾肆万贰仟元未支付。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，案外人陈艳华因未支付房屋全部价款，且未办理产权过户登记手续，故该房产仍属于被执行人张秀榕本人所有，申请执行人吴淑珍要求对该房产强制执行于法可依。（二）案外人陈艳华支付的部分价款并未提供转账记录。1、根据异议人陈艳华提交的材料中，仅显示由张秀榕出具的收款收据，并不能证实该付款行为真实有效。2、案外人陈艳华与被执行人张秀榕的《交易服务合同》中约定，由陈艳华将房屋价款转账至林淑珠账户上。张秀榕作为完全民事行为能力人，在明知其本人尚欠吴淑珍116万元的情况下，将其名下房屋出售，并要求买方陈艳华将全部价款转至他人帐户上，存在着恶意转移财产的行为，而陈艳华配合其将部分价款转至林淑珠帐户上，存在过错，对申请执行人吴淑珍造成重大影响，直接导致吴淑珍无法实现对张秀榕的债权权利。综上，请求人民法院依法驳回案外人的异议，依法执行人民法院在（2018）闽0103执684-2《执行裁定书》及（2018）闽0103执684号《公告》规定的内容，以维护申请执行人的合法权益，维护法律的神圣尊严。 申请执行人吴淑珍未向本院提交相关证据材料 被执行人张秀榕未向本院提交书面答辩意见及相关证据材料。 本院查明：本院在执行申请执行人吴淑珍与被执行人张秀榕民间借贷纠纷一案中，于2018年5月8日作出（2018）闽0103执684号之二执行裁定书，内容为“冻结被执行人张秀榕因鹤林村蒲岭19号拆迁安置于岳峰新城三区A-7座806单元的房产。”，2018年7月10日本院又作出（2018）闽0103执684号公告，内容为：“申请执行人吴淑珍与被执行人张秀榕民间借贷纠纷一案，本院作出的（2018）闽0103民初798号民事调解书已经发生法律效力。申请执行人吴淑珍于2018年3月9日向本院申请执行，本院于同日立案执行。在执行过程中，本院以（2018）闽0103执684号之二执行裁定书查封了被执行人张秀榕所有的坐落于福州市晋安区岳峰新城三区A-7座806单元的房产。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十七条、第二百五十条的规定，责令被执行人张秀榕于2018年7月15日之前自动履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应于2018年7月20日前自行迁出上述查封的房产，将该房产交付本院拍卖。逾期拒不迁出又不履行生效法律文书确定的义务，本院将依法强制迁出，由此产生的费用和造成的损失均由被执行人自行承担。”，并依法进行张贴。 另查，讼争房产系被执行人张秀榕原福州市鹤林村蒲岭19号房屋拆迁安置房，该房已经交付使用，目前尚不能办理产权登记手续。2017年7月22日，案外人陈艳华与被执行人张秀榕签订了《交易服务合同》,合同约定:被执行人张秀榕将晋安新城片区横屿组团安置房一期岳峰新城A区7#楼806单元房屋出卖给案外人陈艳华，被执行人张秀榕实收购房款171万元，案外人陈艳华先后向被执行人张秀榕指定账户付款1368000元，余款342000元合同约定在被执行人张秀榕为案外人办清产权证时支付，双方还约定了交房及办理公证的时间及其它事项。 再查，本院于2018年11月2日通知案外人陈艳华到庭，询问其是否愿意继续履行《交易服务合同》，并在本院指定的期限内（截止至2018年11月22日止）将剩余购房款项342000元交至本院，案外人陈艳华表示同意。但截止至2018年11月23日止，案外人陈艳华仍未向本院缴纳剩余购房款项。 本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款规定“案外人基于实体权利既对执行标的提出排除执行异议又作为利害关系人提出执行行为异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。”，本案中，案外人陈艳华基于实体权利向本院提出执行异议，应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定；“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人与被执行人张秀榕虽然签订有《交易服务合同》，并支付部分购房款项，但案外人陈艳华未能按本院要求将剩余购房价款交付执行，故案外人陈艳华的异议主张本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条第一款、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人陈艳华的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 刘 宏 审判员 黄旭东 审判员 林 赫 二〇一八年十二月四日 书记员 池京征 附：本案适用的主要法律及司法解释条文 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面案外的，人民法院应当自收到书面案外之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条规定金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合同法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记； 三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第八条第一款案外人基于实体权利既对执行标的异议又作为利害关系人提出执行异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定进行审查。