湖北省武汉市洪山区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0111民初9586号原告：吴启雄，男，1974年11月18日出生，汉族，住湖北省黄梅县。委托诉讼代理人：陈于华，湖北启昊律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：彭丽萍，湖北启昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：吴启刚，男，1972年6月14日出生，汉族，住湖北省黄梅县。被告：刘昌秀，女，1972年6月15日出生，汉族，住武汉市武昌区。二被告共同委托诉讼代理人：朱文胜，湖北谦顺律师事务所律师。一般授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：吴芝芝，湖北宝开律师事务所律师。一般授权代理。原告吴启雄与被告吴启刚、刘昌秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴启雄及其委托诉讼代理人彭丽萍，被告吴启刚、刘昌秀的共同委托诉讼代理人朱文胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴启雄的诉讼请求为：1、判令二被告返还原告购房款240000元，并支付因房价上涨造成的损失150000元，共计390000元；2、律师费8000元由两被告承担；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：二被告系夫妻。2014年初，原、被告双方经协商一致，口头协议约定：二被告将其还建房屋以4000元/平方米价格出售给原告，房屋面积约70平方米，总房款240000元。此后，原告向二被告支付了全部房款，其中银行转账170000元，多笔现金及网络转账70000元。2018年该还建房屋建筑完成，小区名为铁机新居，被告分得该小区19楼1单元1002室。2018年1月30日，被告告知原告前去验收新房，原告遂与被告一同验收房屋，并由原告在《房屋接管验收记录》上签字确认。原告准备材料配合办理过户时，二被告却以现周边房价为13000元/平方米，要求原告补足差价房款。双方经多次协商，于2018年3月10日达成一致意见：二被告返还原告购房款240000元，赔偿房款利益及损失150000元，并由二被告出具亲笔签名的《欠条》。但自签订《欠条》起至今已半年有余，二被告仍未返还任何购房款，原告多次催要无果。为维护原告的合法权益，原告向本院起诉要求判如所请。被告吴启刚、刘昌秀辩称：第一，原告在签订合同时，知道买受房屋是还建房，原告不是集体经济组织成员，不能取得该房屋的所有权。所以房屋买卖协议至始至终都是无效的。第二，基于合同无效，原告主张的损失150000元是没有法律依据的。第三，原告主张的购房款为240000元，被告已返还160000元，现在只需要返还80000元购房款给原告。第三，被告于2018年3月10日出具的欠条，虽然是被告签署的，但是被告是在胁迫的情况下签署的，并非二被告真实的意思表示。欠条是原告认识错误，欠款是不成立的，实质上是原告交给被告的购房款，而非欠款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告提交的2018年3月10日二被告出具的《欠条》及《协议书》真实性有异议，认为该组证据系被告在受胁迫的情况下签字，并非被告的真实意思表示，双方对损失并未达成一致意见。但被告吴启刚、刘昌秀未提供任何证据证明其在签署或出具上述证据时受到胁迫，本院对被告的该组证据的质证意见不予认可。本院对该组证据的真实性予以确认。经审理认定如下事实：原告吴启雄分别于2014年6月19日及2015年11月30日通过银行转账形式向被告吴启刚分别支付160000元及10000元，共计170000元。被告吴启刚于2018年3月10日向原告吴启雄出具《收条》，载明“截止至今，本人及配偶收到吴启雄购房款240000元，其中银行转账170000元，多笔现金合计70000元”。原告吴启雄（乙方）与被告吴启刚（甲方）签订《协议书》，协议书载明：“鉴于：1、2014年初，甲、乙双方……达成口头协议，甲方将其还建房屋以4000元/平方的价格出售给乙方，购房面积在70平方以上；2、截止2018年1月13日，乙方总计向甲方及其配偶支付购房款240000元，其中银行转账170000元，多笔现金及网络转账70000元；3、甲方于2018年1月13日与乙方一起检验新建房屋后一直未予交房；4、甲方及其配偶所有的多套还建房现已达到10000元/平方以上。据此，为依法维护双方权利，经双方一致协商，达成如下协议：1、甲方不能交付房屋给乙方的，应当返还乙方支付的全部购房款及相应利息；2、甲方不能交付房屋给乙方的，应支付乙方因房屋价格上涨所造成的购房损失；3、甲方不能交付房屋给乙方的，甲方应支付乙方的合理开支，包括但不限于律师费、交通费等。”2018年3月10日，被告吴启刚、刘昌秀向原告吴启雄出具《欠条》，载明“截止今日，尚欠应返还吴启雄购房款240000元，赔偿房款利益及损失150000元，各项总计390000元”。2018年8月30日至9月1日，被告刘昌秀通过支付宝转账形式共计向原告吴启雄支付60000元（转账12笔，每笔5000元，含手续费12元）。被告吴启雄于2018年9月1日向被告刘昌秀出具收条“今收到刘昌秀60000元”。2018年9月2日至9月3日，被告刘昌秀通过支付宝转账形式向原告吴启雄支付40000元（转账8笔，每笔5000元，含手续费8元）。另查明，原告吴启雄与被告吴启刚系兄弟关系，被告吴启刚与被告刘昌秀系夫妻关系。上述事实，有原、被告的当庭陈述，原告吴启雄提交的《收条》及银行流水、《协议书》、《欠条》，被告吴启刚、刘昌秀提交的《收条》及支付宝付款凭证等证据予以证明。本案的争议焦点为：一、被告还应向原告返还多少购房款；二、被告是否应赔偿原告房款利益及损失150000元。一、被告还应向原告返还多少购房款？原、被告双方对原告向被告支付了购房款240000元购房款的事实均无异议，争议在于原、被告双方达成返还购房款的协议后，被告向原告退还了多少购房款。原告认为其收到了被告的退款100000元，手续费忽略不计，被告认为其向原告退还了160000元。本院认为，原告在收到被告60000元的支付宝转账后，向被告出具收到60000元的收条，支付宝转账与收条出具时间及金额均吻合，故截止到2018年9月1日，被告向原告退还了60000元。若按照被告的辩称意见，则截止到2018年9月1日，被告实际退还了120000元，那被告就应该让原告出具120000元的收条，而不是60000元的收条。同时，被告也未提交关于“60000元差额”支付方式的任何证据。综上，本院对被告“已返还160000元”的抗辩意见不予支持，同时认可被告已向原告返还购房款100000元，故被告还应向原告返还购房款140000元。二、被告是否应赔偿原告房款利益及损失150000元？原告认为，基于原、被告之间订立的《协议书》及《欠条》，被告应向原告赔偿房款利益及损失150000元。被告认为，原、被告之间的《协议书》无效，被告向原告赔偿房款利益及损失150000元没有法律依据，且被告是在受到胁迫的情况下签订的《协议书》及《欠条》，该被告不应向原告赔偿房款利益及损失150000元。首先，被告未提供任何证据证明其是在受到胁迫的情况下签订的《协议书》及《收条》，本院对被告该抗辩意见不予认可。其次，原、被告之间签订的《协议书》系双方的真实意思表示，且还建房交易未违反法律效力禁止性规定，也不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，故原、被告之间签订的《协议书》有效。最后，原、被告之间签订的《协议书》约定了被告不能交付房屋时合同解除，并约定了被告应承担的违约责任。本案中，当合同解除的条件成就时，原告向被告发出了解除合同的通知，即“要求被告返还购房款及损失”，而被告向原告出具了“欠购房款及相应的损失”的欠条，并陆续向原告返还了100000元购房款，故根据《合同法》第九十三条、九十六条、九十七条的规定，原、被告双方签订的《协议书》已经解除，同时，被告应根据《协议书》及《欠条》的内容履行其对返还购房款及支付损失的承诺。故被告应赔偿原告房款利益及损失150000元。此外，对于原告主张律师费8000元的诉讼请求，因原告对此项诉讼请求未提交相应的证据予以佐证，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十三条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告刘昌秀、吴启刚于本判决生效之日起十日内向原告吴启雄返还购房款140000元；二、被告刘昌秀、吴启刚于本判决生效之日起十日内向原告吴启雄赔偿损失150000元；三、驳回原告吴启雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3635元，由原告吴启雄负担986元，由被告刘昌秀、吴启刚负担2649元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  杨洁二〇一八年十二月二十九日法官助理李惠书记员郑梦婷