广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂09民终1954号 上诉人（一审原告）：北流市兴和物业服务有限公司，住所地北流市北流镇南园新苑**楼**。 法定代表人：阮清金，经理。 委托诉讼代理人：李开勇，广西鸿州律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢东恒，广西鸿州律师事务所实习律师。 被上诉人（一审被告）：广西瑞富资产管理有限公司，住，住所地广西南宁市青秀区金洲路**金旺角商住楼****/div> 法定代表人：卢文彬，经理。 委托诉讼代理人：彭世瑶，男，1964年5月20日出生，汉族，住广西北流市，该公司职工。 上诉人北流市兴和物业服务有限公司（以下简称兴和物业公司）因与被上诉人广西瑞富资产管理有限公司（以下简称瑞富公司）物业服务合同纠纷一案，不服北流市人民法院（2018）桂0981民初439号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月29日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人兴和物业公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判被上诉人付清其拖欠的物业管理服务费1007652.03元并支付违约金给上诉人（违约金计算：以1007652.03元为基数，按年利率24%计算，从2016年8月1日起计至付清之日止）；二、本案一、二审的诉讼费，由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人执行的《业主临时管理规约》是受新天地公司委托制定，并经北流市房地产管理所备案登记的，该规约明确物业服务费按建筑面积每月每平方米1.5元进行收取，被上诉人购买涉案商铺时视为同意该规约收费标准。一审判决认定“新天地公司没有制定《业主（临时）公约》，也没有向被告出示和说明《业主（临时）公约》”、“对被告商铺的交费期限不明确”是严重错误的，是没有事实依据的。2、一审判决认为“新天地公司”“未经与被告协商，利用低价优势”与上诉人约定“商业街”的商铺的前期物业管理费按建筑面积每月每平方米1.5元进行收取“损害了其他业主的利益”并认为“被告商铺应按每月每平米0.5元交纳物业费较为适宜”完全没有事实依据和法律依据。上诉人执行的《业主临时管理规约》是经有关部门备案登记的，不存在“利用定价优势”问题，上诉人与开发商签订《补充协议》，约定按每月每平方米0.5元收取物业管理费，是仅仅给予开发商股东自行经营的商铺的优惠，不存在“明显损害了其他业主的利益”的情况。另外，被上诉人拖欠本案物业费时，无论是瑞富公司还是其法定代表人，均不是开发商的股东，且瑞富公司涉案的商铺均是出租给他人经营，不是自行经营，不符合上诉人与开发商《补充协议》中享受物业费优惠的条件。上诉人向整个“商业街”提供整体物业服务，且被上诉人将商铺出租给他人没有向上诉人备案，故一审认定上诉人没有提供物业服务是没有法律依据的。3、关于物业费代收问题。上诉人受“华佳公司”委托，有权收取“华佳公司”提供物业服务期间的物业管理费，上诉人退出案涉“商业街”物业管理后，委托玉林市宏祥物业管理有限公司代为收取案涉物业管理费，无论是上诉人还是宏祥公司均未委托北流市新天地商住小区业主委员会代为收取案涉物业费，一审法院认定业主委员会有权代为收取案涉物业费没有法律依据。 被上诉人瑞富公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 上诉人兴和物业公司向一审法院起诉请求：判决瑞富公司付清物业费1007652.03元及违约金（以1007652.03元为基数，按年利率24％计,从2016年8月1日起至付清之日止，其中计至起诉之日止的违约金约为409778.49元）。 一审法院认定事实，2007年8月，由新天地公司开发建设的商业街第一期交付使用，北流市华佳物业有限公司（下称华佳公司）提供物业服务，并制定《业主临时管理规约》。2011年5月5日，瑞富公司与新天地公司签订《商铺买卖合同》，购买商业街二期负一层101至103号、105号、二期一层101号至115号、二期二层201号至215号共34间商铺，面积共计13697.64平方米。买卖合同没有包含前期物业合同约定的内容。合同附件五合同补充协议约定买受人承诺遵守本项目《业主（临时）公约》，但新天地公司没有制定《业主（临时）公约》，也没有向瑞富公司出示和说明《业主（临时）公约》。当日，新天地公司即交房给瑞富公司。2012年5月，华佳公司退出服务。2012年6月4日，新天地公司与兴和物业公司签订前期物业合同，约定委托兴和物业公司对商业街提供物业管理，期限自2012年6月1日起至新天地商住小区业主委员会成立或业主大会重新聘请物业服务公司并订立物业管理合同止，如业主委员会继续选用该物业公司，此合同继续有效。由兴和物业公司向业主和物业使用人收取物业管理服务费等费用。商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取（建筑面积包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑面积），由业主按其拥有物业的建筑面积（未取得房屋所有权证前按商品房买卖合同记载的建筑面积计算，取得房屋所有权证后按证载建筑面积计算）交纳等。新天地公司与兴和物业公司签订前期物业合同，未经招投标和所在地房地产行政主管部门批准。同日，新天地公司又与兴和物业公司签订《补充协议》约定，兴和物业公司负责代收业主所欠前届物业公司的物业管理费，收到的现金按三七分成，新天地公司占七成，兴和物业公司占三成分配。属于新天地公司股东经营管理的商铺，兴和物业公司按每月每平方米0.5元收取物业费，直至新天地公司把商铺销售或出租后则按前期物业管理合同收取各项费用，新天地公司股东直接经营的收费价格永久不变等。2012年9月1日，华佳公司出具《委托书》，委托兴和物业公司代收其服务期间的物业费。 兴和物业公司服务期间，瑞富公司34间商铺中，二期负一层101号2014年3月25日至2017年3月24日出租，已付清2012年6月至2014年1月、2014年4月至6月、2014年8月至2016年6月的物业费；二期负一层102号2015年10月1日至2020年9月30日出租，已付清2012年12月至2015年7月、2015年10月至2016年6月的物业费；二期负一层103号于2012年12月10日至2017年12月10日出租，已付清2012年12月至2016年7月的物业费。2015年9月25日，瑞富公司与吕爱群签订《房屋租赁合同》，将二期一层101号至115号、二期二层201号至215号共30间商铺出租给吕爱群开办经营大润发超市。兴和物业公司以吕爱群不与其签订服务合同为由，不允许吕爱群使用水电，不提供物业服务。2016年4月20日，业主委员会成立。2016年7月31日，兴和物业公司退出对商业街的物业服务。兴和物业公司的财务移交汇总表列明其对代收物业费按30％收取手续费。2016年8月1日，由玉林市宏祥物业管理有限公司（下称宏祥公司）提供物业服务。同日，新天地公司出具《委托书》：2012年6月之前各业主商户所欠各项物业费由兴和物业公司代收，现兴和物业公司退出新天地商住小区，自2016年8月之前各业主商户所欠各项物业费用由宏祥公司代收。兴和物业公司签字盖章同意新天地公司委托书意见。2017年2月28日，宏祥公司退出商业街的物业管理。同年3月3日，宏祥公司按代收取物业费的70％向业主委员会移交兴和物业公司服务期间的物业费。2017年3月起，该小区物业由业主委员会管理。2017年3月16日，瑞富公司与业主委员会签订《协议书》约定，瑞富公司欠兴和物业公司物业费按每月每平方米0.5元的70％收取，转入业主委员会设立的专用账户。瑞富公司限自2017年7月30日至2018年10月30日分期付清等。同年4月13日，业主委员会公告：追收上来的属欠兴和物业公司的费用全部留作公共维修基金和电梯维护费使用，要求业主交清所欠费用等。2017年7月25日至2018年1月15日，瑞富公司向业主委员会支付兴和物业公司服务期间的物业费和专项维修基金51000元。2018年1月10日，新天地业委会与广西北流市鸿丞物业管理有限公司（下称鸿丞公司）签订《北流市新天地商住小区物业服务合同》，约定从2018年1月13日起由鸿丞公司为新天地商住小区一、二期提供物业服务，鸿丞公司取得新天地业委会的授权后，有权利和义务追缴小区业主以往拖欠的物业费等费用，按7比3比例分配，新天地业委会收七成，鸿丞公司收三成等。同年1月13日，业主委员会出具委托书，委托鸿丞公司代收所欠物业费，按物业费总额的30％提取劳务费。2018年1月28日，瑞富公司将商铺租给北流市新天地衣居乐新零售有限公司（衣居乐公司）使用。同年1月17日至2月13日，鸿丞公司收取衣居乐公司17万元和瑞富公司80421元合计250421元，作为代业主委员会收取瑞富公司支付的兴和物业公司服务期间的物业费和公共维修基金。瑞富公司两次共交纳301421元物业费和公共维修基金，其中，物业费232216.33元、公共维修基金69204.67元。2018年4月1日，业主委员会出具证明：兴和物业公司退出服务时，兴和物业公司、新天地公司和业主委员会一致同意，该小区物业服务移交后，无论业委会、新进驻的物业公司或开发商继续托管等，代收前届物业服务公司服务期间业主拖欠的相关费用时，沿用原华佳公司退出该小区服务时与兴和物业公司约定的代收拖欠前届物业费等费用的分配办法，新物业公司占三成，前届物业公司收七成。电梯维护费、公共维修基金、车位费不提成。 另查明，瑞富公司法定代表人卢文彬是新天地公司股东。兴和物业公司退出小区服务后移交的《商铺欠费明细表（开发商一、二期商铺）》将瑞富公司商铺列入开发商的商铺。 一审法院认为，新天地公司与兴和物业公司签订的前期物业合同、补充协议是双方真实意思表示，合法有效。但新天地公司与瑞富公司签订的《商铺买卖合同》不包含有前期物业服务合同约定的内容，瑞富公司与兴和物业公司又没有物业收费协议，前期物业合同中关于商铺每月每平方米1.5元的约定对瑞富公司没有约束力。虽然瑞富公司承诺遵守《业主（临时）公约》，但新天地公司没有制定也没有向瑞富公司明示、说明《业主（临时）公约》，应当认定对瑞富公司商铺的交费期限约定不明确。兴和物业公司已提供了相应的物业服务，瑞富公司应当支付相应的物业费。瑞富公司商铺的物业收费标准实行市场调解价，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。瑞富公司的法定代表人卢文彬是新天地公司的股东，兴和物业公司起诉前移交的《商铺欠费明细表（开发商一、二期商铺）》将瑞富公司商铺列入开发商的商铺，证明兴和物业公司认可瑞富公司商铺是新天地公司股东经营的商铺，按新天地公司股东经营商铺的物业收费标准计收瑞富公司物业费。股东可以各种合法的方式从事经营，瑞富公司法定代表人作为新天地公司的股东，以开办公司的形式进行经营，应当认定为新天地公司股东经营，其开办公司的物业收费标准应按照约定的每月每平方米0.5元计。《物业管理条例》第四十条、《物业服务收费管理办法》第五条、第十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，建设单位与买受人签订的买卖合同应当约定物业管理服务内容，服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。因此，瑞富公司商铺与新天地公司股东经营商铺的收费标准应当一致。新天地公司未经与瑞富公司协商，利用定价优势与兴和物业公司签订的前期物业合同约定商铺物业服务费标准每月每平方米1.5元，却另外约定其股东经营的商铺每月每平方米0.5元，明显损害了其他业主的利益。兴和物业公司未提供证据证明其服务水平与每月每平方米1.5元的收费相适应。兴和物业公司、新天地公司与承租户没有签订合同，兴和物业公司主张瑞富公司支付物业费，应参照新天地公司与兴和物业公司签订的《补充协议》约定其股东经营的商铺每月每平方米0.5元的标准，瑞富公司商铺应按当每月每平方米0.5元交纳物业费较为适宜。 瑞富公司应当交纳二期负一层101至103号商铺2012年6月至2016年7月期间和二期负一层105号、二期一层101号至115号、二期二层201号至215号商铺2012年6月至2015年9月期间的物业费给兴和物业公司。二期负一层105号、二期一层101号至115号、二期二层201号至215号商铺2015年10月至2016年7月期间的物业费因瑞富公司出租给吕爱群后，兴和物业公司没有提供服务，不应收取物业费。结合华佳公司委托兴和物业公司代收物业费、兴和物业公司签字盖章同意新天地公司委托意见、兴和物业公司财务移交汇总表对代收物业费按30％收取手续费、宏祥公司按70％移交物业费、业主委员会与瑞富公司签订协议、业主委员会委托鸿丞公司代收所欠物业费、业主委员会证明、瑞富公司在兴和物业公司起诉前及收到起诉书副本应诉通知书前已向业主委员会支付拖欠的物业费的事实及情节，互相印证，形成完整的证据链条，足以证明和认定兴和物业公司同意其退出服务后由下届物业公司或业主委员会代收其服务期间的物业费并按三七分成的事实成立。业主委员会为了尽快收回瑞富公司所欠物业费，放弃其代收物业费应得的30％的分成，瑞富公司只需交纳兴和物业公司应得的物业费中的七成，即按每月每平方米0.35元交纳。除已经交纳的部分外，瑞富公司还应支付物业费188231.65元给兴和物业公司。从2017年7月25日至2018年2月13日，瑞富公司已向兴和物业公司认可的代收人业主委员会交纳物业费232216.33元，瑞富公司的义务已经履行完毕。兴和物业公司请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回北流市兴和物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费17556元（兴和物业公司已预交），由北流市兴和物业服务有限公司负担。 本院二审期间，上诉人兴和物业公司在举证期限内向本院提交了如下证据：证据1、前期物业服务委托合同；证据2、企业信用信息；证据3、委托书；证据4、说明和物业代收费明细表以及声明。被上诉人瑞富公司对以上证据的质证意见为：证据一不属于新证据，在一审起诉前已经拟好的，我方不予以质证，如果要证实是按照1.5元收取的请拿出每月收费单据予以证明；对证据2的三性没有异议，但该证据不能证明黄光生是新天地的股东；对证据3的三性有法院认定；对证据4的三性有异议，我方不予质证，且该证据不能证明上诉人的主张。 对上述证据，本院认定如下：上诉人提交的证据客观真实，与本案具有关联性，能够作为认定案件事实的依据。综合双方诉辩及证据认定，对当事人二审争议的事实，本院认定如下，一审判决查明的事实基本属实，本院依法予以确认。 另查明，上诉人兴和物业公司服务期间，被上诉人瑞富公司所有的位于北流市的未缴费的物业面积及月份如下：二期负一层101号商铺，面积88.93㎡，4个月未付物业管理费；二期负一层102号商铺，面积105.99㎡，9个月未付物业管理费；二期负一层103号商铺，面积106.31元，6个月未付物业管理费；二期负一层105号、二期一层101号至115号、二期二层201号至215号商铺（共31间），面积共计：13396.41㎡，未付2012年6月至2016年7月（49个月）物业管理费。 本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，在北流市房地产管理所备案的《业主临时管理规约》虽是华佳公司出具，但兴和物业公司已经承继华佳公司权利义务，并按《业主临时规约》为小区提供了物业管理服务，上诉人兴和物业公司依约为小区提供了物业服务，被上诉人瑞富公司作为业主应按照合同约定向上诉人支付物业管理费用。 一、关于物业费收费标准问题。虽然经备案的北流市《业主临时管理规约》约定：商铺的物业管理服务费按建筑面积每月每平方米1.5元收取，但根据上诉人在管理服务期间与开发商新天地公司签订的《补充协议》，以及上诉人出具的《商铺欠费明细表（开发商一、二期商铺）》，可以确认上诉人对被上诉人案涉的商铺按每月每平方0.5元收取物业管理费是认可的，且该明细表系上诉人在退出物业管理时出具给开发商的，同时亦委托宏祥公司按此标准收取物业费，是上诉人对自身权益的自行处置，故本院认定上诉人兴和物业公司应按每月每平方0.5元收取被上诉人瑞富公司的物业管理费。 二、关于业委会是否有权代收案涉物业费的问题。上诉人兴和物业公司在2012年6月4日至2016年7月31日期间，对北流市实行了物业管理，依法享有收取物业管理费的权利，被上诉人瑞富公司所有的位于北流的案涉商铺，在此期间享受了上诉人兴和物业公司提供的物业服务，依法应当向上诉人兴和物业公司支付相应的物业管理费，被上诉人瑞富公司逾期未向上诉人兴和物业公司支付物业管理费，双方之间形成债权债务关系。上诉人兴和物业公司未授权业主委员会收取相关物业管理费，被上诉人瑞富公司向业主委员会缴纳了部分物业管理费，不能消除其与上诉人兴和物业公司之间的债权债务，故一审法院认定被上诉人瑞富公司已经缴纳物业管理费给业主委员会而驳回了上诉人的诉讼请求不当，本院依法予以纠正，被上诉人瑞富公司应当向上诉人兴和物业公司支付欠付的物业管理费。被上诉人瑞富公司与业主委员会之间的法律关系，可通过其他途径予以解决。 三、关于瑞富公司应当缴纳多少物业管理费的问题。根据被上诉人提供的《供电方案协议》、《大润发致新天地需完成事项》等材料可以证实，在2015年10月至2016年7月期间被上诉人将二期负一层105号、二期一层101号至115号、二期二层201号至215号商铺（面积共计：13396.41㎡）租赁给案外人装修期间，上诉人未能尽到辅助义务，被上诉人未能享受完全的物业服务，故被上诉人瑞富公司抗辩上述商铺可以不缴纳2015年10月至2016年7月期间（10个月）的物业管理费理由成立，本院予以采纳。但被上诉人瑞富公司的上述商铺在2012年6月至2015年9月共39个月应按每月每平米0.5元缴纳物业管理费给上诉人兴和物业公司，共计261229.99元（13396.41㎡×0.5元/㎡/月×39个月=261229.99元）。另外，被上诉人瑞富公司所有的二期负一层101号商铺，面积88.93㎡，尚欠4个月的物业管理费，共计177.86元（88.93㎡×0.5元/㎡/月×4个月=177.86元）。二期负一层102号商铺，面积105.99㎡，尚欠9个月的物业管理费，共计476.96元（105.99㎡×0.5元/㎡/月×9个月=476.96元）。二期负一层103号商铺，面积106.31元，尚欠6个月的物业管理费，共计318.93元（106.31㎡×0.5元/㎡/月×6个月=318.93元），综上，被上诉人瑞富公司尚欠兴和物业公司物业管理费262203.74元（261229.99元＋177.86元＋476.96元＋318.93元） 四、关于瑞富公司是否应当支付违约金问题。根据本院查明，上诉人兴和物业公司在提供物业服务确有瑕疵，且上诉人没有其他损失，故对其请求支付违约金的诉请不予支持。 综上所述，上诉人兴和物业公司的部分上诉请求成立，应予支持；部分上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，但适用法律错误，实体处理有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销北流市人民法院（2018）桂0981民初439号民事判决； 二、被上诉人广西瑞富资产管理有限公司向上诉人北流市兴和物业服务有限公司支付物业管理服务费262203.74元； 三、驳回上诉人北流市兴和物业服务有限公司的其他上诉请求。 上述债务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。 一审案件受理费17556元（北流市兴和物业服务有限公司已预交），由北流市兴和物业服务有限公司负担12992元，被上诉人广西瑞富资产管理有限公司负担4564元。二审案件受理费17556元（上诉人已预交），由上诉人北流市兴和物业服务有限公司负担12992元，被上诉人广西瑞富资产管理有限公司负担4564元。 本判决为终审判决。 审判长  黄炳才 审判员  邹丽娟 审判员  陈明学 二〇一八年十二月二十六日 书记员  梁海玉