贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初1779号原告（反诉被告）：贵阳西南国际商贸城有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区西南国际商贸城**工程****，统一社会信用代码：915201155841455364。法定代表人：黄士冯，职务：总经理。委托诉讼代理人：陈晓叶，北京盈科（贵阳）律师事务所律师，执业证号：15201201811037871。被告（反诉原告）：庄细珍，女，汉族，1981年10月17日生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：王太渊，贵州恭信律师事务所律师，执业证号：15201200510633491。原告贵阳西南国际商贸城有限公司（以下简称贵阳西南商贸城公司）与被告庄细珍商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托其诉讼代理人陈晓叶、被告委托其诉讼代理人王太渊到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。本诉原告贵阳西南商贸城公司向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付房屋尾款820,000.00元及逾期付款的违约金（从2017年8月15日起以820,000.00元为基数，按日万分之一的标准计算至实际付清尾款之日止），截止2018年4月11日违约金为19,352.00元，以上费用共计：839,352.00元；2、案件诉讼费等由被告承担。事实及理由：2014年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由被告购买原告位于贵阳市××区××新区××大道西侧，环城高速东侧贵阳西南国际商贸城一期地面工程2-F-1-168号房屋。合同约定：被告通过首付加银行按揭方式支付购房款。合同签订后，原告如约向被告交付房屋，被告支付首付款后即未按合同约定办理银行贷款也未支付剩余房款。至今，尚欠原告房屋尾款820,000.00元。为此，原告多次向被告主张未果。为了维护自身合法权益，故诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。本诉被告庄细珍辩称：被告与原告签订的《商品房买卖合同》已经成立生效，被告庄细珍是以按揭贷款的方式购买现房。并依约支付了首付款、维修基金、物管费和按揭预告登记费。被告庄细珍在支付了首付款后，由于不能办理按揭贷款，所以之后的房款没有支付。被告认为是原告的原因不能办理按揭贷款。理由有四：一是有了《现房销售许可证明》，才可以到银行办理按揭贷款，原告不能提供现房销售证明书。二是被告庄细珍在签订《商品房买卖合同》后于2014年12月9日交给原告550.00元银行按揭预告登记费，说明银行按揭手续是由原告去办理。否则，被告没有必要交纳此款给原告。三是签订合同后，按揭贷款全部资料被招商银行退回（其他购房人也一样），不接受按揭贷款。四是从原告的诉讼请求中，原告的违约金是从2017年8月15日开始结算也可看出，按揭贷款不能办理的原因在被告。本案中的证据均不能证明是因为哪一方的原因不能办理按揭贷款。从证据看至少是不能归责于双方的原因不能办理按揭贷款。原告对商场规划进行了变更，加装了相应的消防门，产生了物理隔离，并且在2018年3月份，被告购买的门面已经被原告封了，具体时间记不太清。反诉原告庄细珍向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除2014年11月30日反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令反诉被告退还反诉原告购房款836,821.00元、维修基金16,568.00元及利息（以836,821.00元+16,568.00元=853,389.00元为基数，自2014年12月10日始至付清之日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算利息，截止2018年5月10日止利息暂计为138,498.00元）；3、反诉费由反诉被告承担。事实及理由：2014年11月30日，反诉原告与反诉被告签订的《商品房买卖合同》约定：反诉原告购买贵阳西南国际商贸城第2幢F-1-168号商品房；总价款1,656,821.00元，首期付款836,821.00元，余款820,000.00元以银行按揭支付；出卖人应当应当在2015年1月31月前向买受人交付该商品房；出卖人于2016年1月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。合同签订后，反诉原告按约于2014年12月9日支付了首期购房款836,821.00元、维修基金16,568.00元和银行按揭预告登记费550.00元。由于反诉被告的原因，该期商品房于2017年以前均不能办理按揭贷款。至今，反诉被告也未按合同约定为反诉原告办理商品房所有权转移登记。反诉被告的行为构成根本违约，致反诉原告订立合同的根本目的不能实现，特反诉，请求法院支持反诉原告的诉讼请求。反诉被告贵阳西南商贸城公司答辩称：庄细珍已经构成严重违约，根据合同法的相关规定，庄细珍应向贵阳西南商贸城公司支付购房尾款及违约金；对于庄细珍的诉讼请求返还维修基金，根据合同中的约定，已经明确了贵阳西南商贸城公司是代为收取，并非实际获取该款项的主体，因此该诉请不应得到支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的原告营业执照、法定代表人职位证明、法定代表人身份证复印件、被告身份证复印件、《商品房买卖合同》、房屋图片、通知函、律师函、邮寄回单等证据本院予以认定并在卷佐证。根据原告、被告陈述和依法确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，由被告购买原告位于贵阳市××区××新区××大道西侧，环城高速东侧贵阳西南国际商贸城一期工程第2幢F单元1楼168号商品房。合同约定：“买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计836,821元，余款（小写）820,000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起七日内，将申请办理银行按揭贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后七日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务，按照合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起七日内，支付不足款项，不承担上述合同第十条约定的违约责任；逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后十五日内将已付款退还买受人。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人有权解除本合同，合同解除后三十个工作日内出卖人应退还已付款及银行同期贷款利息。因非归责于双方的原因，导致买受人未能获得贷款或获得的贷款少于申请贷款的数额，买受人应在十五日内支付不足款项。逾期，任何一方均可单方解除合同，合同解除后三十日内，出卖人应退还已付款项及银行同期存款利息。”当事人双方同日签订合同附件十二《补充协议》，协议中第三条约定“买受人选择银行按揭方式支付购房款，买受人应当在签署本合同之日起七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人指定的银行并办理完善相关按揭手续，出卖人不再另行书面通知”。合同签订后，原告已向被告交付房屋，在商铺交付之后，贵阳西南商贸城公司在通道中加装了常开式防火玻璃门，但被告在交付首期款后至今未支付剩余房款。另查明，原告分别于2017年8月1日、2017年12月27日向被告邮寄《通知函》、《律师函》，要求被告支付剩余房款。本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》，系真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应本着诚实信用的原则依约履行各自的义务。本案中，原、被告合同约定“买受人选择银行按揭方式支付购房款，买受人应当在签署本合同之日起七日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人指定的银行并办理完善相关按揭手续，出卖人不再另行书面通知”，但是庭审中，贵阳西南商贸城公司并未就是否已指定银行进行举证，应由其承担举证不能的责任。由于贵阳西南商贸城公司未履行先行义务，其要求庄细珍一次性支付剩余房款的条件尚未成就，故对其本诉诉讼请求，本院不予支持。关于反诉部分，由于双方当事人对指定银行的期限、方式、违约责任等约定不明，而被告未及时履行该义务亦无法律规定合同相对方即可取得合同解除权。由于该先行义务未实际履行，不能付款的原因亦不能明确，同时当事人亦未举证证明不能付款的原因，故对庄细珍主张系贵阳西南商贸城原因而未获得贷款从而要求解除合同、退还房款、支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告贵阳西南国际商贸城有限公司的诉讼请求；二、驳回反诉原告庄细珍的诉讼请求。本诉案件受理费12,193.00元，由原告贵阳西南国际商贸城有限公司承担;反诉费6,166.00元，由反诉原告庄细珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长 苏飞人民陪审员周启玉人民陪审员颜晓燕二〇一八年十二月二十五日书记员 黄        启        洋