山西省平遥县人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0728民初1427号原告：山西裕昌房地产开发有限公司。法定代表人：刘鑫，该公司总经理。委托诉讼代理人：付暾，北京隆安（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋媛媛，北京隆安（太原）律师事务所律师。被告：赵永革。委托诉讼代理人：郝晓俊，平遥县法律援助中心法律工作者。被告：马晓丽。原告山西裕昌房地产开发有限公司与被告赵永革、马晓丽商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西裕昌房地产开发有限公司之委托诉讼代理人付暾、宋媛媛、被告赵永革及其委托诉讼代理人郝晓俊到庭参加诉讼。被告马晓丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西裕昌房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原被告于2017年1月13日签订的合同编号为20170002531的《商品房买卖合同》；2.请求判令被告赵永革协助原告办理合同编号为20170002531的《商品房买卖合同》的撤销备案登记手续；3.请求判令被告赵永革承担《商品房买卖合同》违约金74487.8元及原告代偿的本金3755.41元，逾期利息9422.62元及罚息98.47元（截止2018年8月13日）；4.请求判令被告马晓丽承担抵押责任；5.请求判令二被告承担本案律师费35795元；6.请求判令原告有权从被告已付购房款中扣除上述应赔付费；7.请求判令二被告承担本案诉讼费、保全费以及其他费用。事实和理由：原告与被告于2017年1月13日签署编号为20170002531的《商品房买卖合同》，被告以按揭的方式购买该套商品房，截止2018年8月13日，被告未偿还银行贷款4期。原被告及浦发银行于2017年1月9日签订了《个人购房担保借款合同》，原告为该笔借款的担保人，被告赵永革以购买的房屋做抵押，被告马晓丽作为抵押财产共有人同意以该房产做抵押。现银行要求原告根据《个人购房担保借款合同》承担保证责任，代为支付逾期所欠贷款。因为被告的违约行为给原告造成了极大的经济损失，故提出请求如上。被告赵永革辩称，答辩人确实未按合同约定支付银行贷款，但答辩人已经支付了首付款154878元，并按照合同约定在浦发银行办理了个人购房担保借款合同，原告要求解除合同不符合法律规定。至于答辩人所欠原告为答辩人代偿的银行本金及利罚息，答辩人同意支付，剩余原告的请求均不符合法律规定，依法不应当得到支持。被告马晓丽未作答辩。原告山西裕昌房地产开发有限公司围绕诉讼请求提交以下证据：1.商品房买卖合同；2.商品房买卖合同补充协议；3.个人购房担保借款合同；4.银行工作联系函回复；5.浦发银行太原分行“昌裕蓝庭”项目逾期按揭客户清单；6.浦发银行太原分行授信业务凭证/回单；7.委托代理合同及发票。本院组织当事人进行了质证，被告赵永革对原告提供的证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告与被告赵永革于2017年1月13日签订合同编号为20170002531的《商品房买卖合同》，合同约定：商品房位置、面积、单价、总价：太原市万柏林区金阳路3号1幢15层1505号房，建筑面积共计108.11平方米，每平方米6890元，总金额744878元；付款方式：买受人于签订合同当日缴纳首付款154878元，剩余590000元办理贷款；买受人的违约责任双方自行约定（见补充协议）；备案登记：自本合同生效日起30日内，由出卖人向太原市房产管理局申请登记备案等。《商品房买卖合同》之补充协议约定：按揭贷款中（3）当买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月还款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同，买受人应按房屋总额的5%向出卖人支付违约金并赔付：保证担保范围内包括但不限于买受人借款本金、利息（包括罚息）、应支付违约金、赔偿金以及银行为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费）；出卖人垫付的以及出卖人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费、保险费及审计评估费）。买受人同意出卖人从其已付商品房价中直接扣除，已付商品房价款不足的，出卖人有权向买受人追偿。同年1月9日，被告赵永革与上海浦东发展银行股份有限公司太原分行、山西裕昌房地产开发有限公司、财产共有人马晓丽签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：赵永革向上海浦东发展银行股份有限公司太原分行借款59万元；用途为购买太原市万柏林区金阳路3号1幢15层1505号房；借款期限从2017年1月16日至2044年1月16日止，借款年利率为4.9%，逾期按50%加收罚息；用太原市万柏林区金阳路3号1幢15层1505号房作为抵押；山西裕昌房地产开发有限公司对上述借款承担连带保证责任。上述合同签订后，被告赵永革向原告山西裕昌房地产开发有限公司缴纳首付款154878元，并按《个人购房担保借款合同》约定向上海浦东发展银行股份有限公司太原分行支付借款本金及利息至2018年4月。此后，被告赵永革未按合同约定支付本息，2018年8月15日，上海浦东发展银行股份有限公司太原分行向原告山西裕昌房地产开发有限公司发出工作联系函，要求支付逾期借款余额404.74万元（含被告所欠本息13341.5元），原告山西裕昌房地产开发有限公司代被告赵永革偿还银行借款本息、罚息共计13336.09元后向本院提起诉讼，为此，原告山西裕昌房地产开发有限公司与北京隆安（太原）律师事务所签订委托代理合同，合同约定：代理事项：代理案件为山西裕昌房地产开发有限公司与赵永革《商品房买卖合同》的一审、二审、再审、执行阶段诉讼程序；代理费28000元（不包括诉讼费及旅差费、交通费）等，合同签订后，山西裕昌房地产开发有限公司按合同约定支付北京隆安（太原）律师事务所代理费28000元。2018年11月6日，被告赵永革提供转账的形式向原告山西裕昌房地产开发有限公司支付欠款13341.5元，向上海浦东发展银行股份有限公司太原分行支付借款本息6428.73元。本院认为，本案系山西裕昌房地产开发有限公司以赵永革未按《商品房买卖合同》及其补充合同约定支付银行贷款而由其代偿为由主张解除合同而引发的商品房买卖合同纠纷。当事人争议的焦点主要有：1.山西裕昌房地产开发有限公司要求解除合同的条件是否成立；2.山西裕昌房地产开发有限公司违约金等诉请应否支持。关于山西裕昌房地产开发有限公司要求解除合同的条件是否成立的问题。首先，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，另一方当事人可以解除合同。也即迟延履行只有在不能实现合同目的构成根本违约时，另一方当事人才有权解除合同。被告赵永革逾期支付银行贷款本息违约及由原告山西裕昌房地产开发有限公司为被告赵永革代偿银行贷款本息13341.5元的事实清楚，尽管双方有当买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月还款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的，出卖人有权解除合同的约定，但该违约行为并不能导致合同目的必然不能实现，可以通过违约责任来平衡双方当事人的利益，原告山西裕昌房地产开发有限公司就为其代偿银行贷款本息13341.5元，可以行使追偿权。被告赵永革通过支付首付款及银行按揭贷款的形式已全部支付了原告山西裕昌房地产开发有限公司购房款，并不会导致双方房屋买卖合同目的无法实现，不符合合同法第九十四条第（四）项规定的合同解除条件。且被告赵永革在审理期间就所欠银行贷款及原告山西裕昌房地产开发有限公司为被告赵永革代偿银行贷款本息13341.5元，证明其有履行合同的意愿和能力。其次，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的，当事人可以解除合同；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。”第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”从上述法律规定可知，在房屋买卖合同中，当事人一方迟延履行债务，另一方当事人必须经催告程序，给予对方三个月的合理还款期限，如仍不履行的，方可行使合同解除权。况且本案中，被告赵永革在已全部支付原告山西裕昌房地产开发有限公司情况下，作为保证人的原告山西裕昌房地产开发有限公司有义务通知督促被告赵永革及时归还银行贷款。原告山西裕昌房地产开发有限公司尽管在庭审中称其在被告赵永革银行贷款逾期后一直通知被告赵永革履行还款义务，被告赵永革予以否认，但原告山西裕昌房地产开发有限公司不能提供其通知被告赵永革履行还款义务的证据，故原告山西裕昌房地产开发有限公司合同解除权的行使不符合相关法律规定。关于山西裕昌房地产开发有限公司违约金等诉请应否支持的问题。因山西裕昌房地产开发有限公司解除合同的诉讼请求不成立，双方《商品房买卖合同》应继续履行，被告赵永革承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》及其补充协议“当买受人未能履行向银行应尽的义务（包括但不限于拖欠银行的月还款）而导致出卖人作为担保人承担担保责任的出卖人垫付的以及出卖人为实现债权而发生的相关费用（包括但不限于律师费、诉讼费、拍卖费保险费及审计评估费）”的约定。由于被告赵永革未能按照双方《商品房买卖合同》及其补充协议的约定履行义务，被告赵永革除应支付原告山西裕昌房地产开发有限公司为其代偿银行贷款本息13341.5元（诉讼中，被告赵永革已经支付）外，还应当承担原告山西裕昌房地产开发有限公司因提起诉讼支付的律师费，然而原告山西裕昌房地产开发有限公司在与北京隆安（太原）律师事务所订立《委托代理合同》时，约定了该案的一审、二审、再审、执行阶段诉讼程序，明显扩大了损失，就其扩大的部分由其自负，故酌情认定律师费为7000元较为适宜。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）、第（三）项、第一百零七条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《中华人民共和国担保法》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：由被告赵永革支付原告山西裕昌房地产开发有限公司为其代偿银行贷款本息13341.5元（诉讼过程中已经支付）；二、由被告赵永革在本判决生效后五日内支付原告山西裕昌房地产开发有限公司律师代理费7000元；三、驳回原告山西裕昌房地产开发有限公司的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1386元，由原告山西裕昌房地产开发有限公司负担1231元，被告赵永革负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山西省晋中市中级人民法院。审判员  李锦泰二〇一八年十二月四日书记员  赵建华