江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12100号原告：苏宁易购集团股份有限公司，南京市。法定代表人：张近东。委托诉讼代理人：臧峰，男。被告：蒋素萍，女，1978年2月11日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：孙云飞，江苏六骏律师事务所律师。第三人：南京斗石商业管理有限公司，住所地在南京市。法定代表人：盛华勇。第三人：南京南香居餐饮服务有限公司，住所地在南京市。法定代表人：马壮。第三人：南京优仕健康管理咨询有限公司，住所地在南京市。法定代表人：潘剑。委托诉讼代理人：蔡凌，总经理。第三人：南京市鼓楼区渔兵卫餐饮店，住所地南京市。经营者：张鹏，男，1981年8月27日生，汉族，住南京市。原告苏宁易购集团股份有限公司（以下简称苏宁易购公司）与被告蒋素萍及第三人南京斗石商业管理有限公司（以下简称斗石公司）、第三人南京南香居餐饮服务有限公司（以下简称南香居公司）、第三人南京优仕健康管理咨询有限公司（以下简称优仕健康公司）、第三人南京市鼓楼区渔兵卫餐饮店（以下简称渔兵卫餐饮店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏宁易购公司委托诉讼代理人臧峰，被告蒋素萍委托诉讼代理人孙云飞、第三人优仕健康公司委托诉讼代理人蔡凌、第三人渔兵卫餐饮店经营者张鹏到庭参加诉讼。被告斗石公司、南香居公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告苏宁易购公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间所签订的商铺租赁合同，并判令被告立即向原告返还位于南京市；2.被告向原告支付拖欠的2017年9月至2018年8月的租赁费合计280万元，并判令被告按照日千分之五的标准向原告支付延迟付款的违约金（以70万元为基数，自2017年9月1日计算至2017年11月30日；以140万元为基数，自2017年12月1日计算至2018年2月28日；以210万元为基数，自2018年3月1日计算至2018年5月31日；以280万元为基数，自2018年6月1日计算至实际支付之日止，目前总额暂定70万元）；3.被告向原告支付拖欠的水电费76500元；4.被告向原告返还2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金优惠70万元；5.诉讼费由被告承担。被告蒋素萍辩称：首先，被告不同意解除合同，因为被告没有违约行为，且被告在承租涉案房屋后对该房屋进行了装修，如解除合同将导致被告产生巨大的损失，不利于节约社会财富；2.由于原告在签订合同时隐瞒了涉案房屋的部分产权属于磐石物业公司，导致被告在店面招牌、电梯开通上耽误了时间，直至2017年12月22日电梯才正式开通，客户才能直达五楼。另外，原告提供的房屋空调有故障，至今未能维修好，导致被告的客源受损，给被告造成了损失。被告至2018年4月才开始正常营业，被告已经支付了2017年6、7、8三个月的租金共计70万元，被告并未违约，因此原告主张违约金无事实和法律依据；3.原告请求收回租金优惠并无合同依据，本案是原告没有按照合同履行给被告造成了损失，而非被告违约；4.原告主张存在其他水电费，应提供相应的单据，否则被告不予认可。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人斗石公司、南香居公司未答辩，亦未向本院提供答辩状。第三人优仕健康公司述称：其是于2017年与蒋素萍的哥哥签订的房屋租赁合同，承租了300多平方米的铺面，房租已经支付至2020年，因为本案诉讼，苏宁易购公司将商铺内的电源切断，导致其产生高达150万元的损失了，目前损失仍在扩大，蒋素萍的哥哥不愿意处理此事，故希望原告与被告方能够赔偿其损失。第三人渔兵卫餐饮店述称：优仕健康公司的陈述属实，其也承租了涉案房屋中100多平方米的铺面。本院经审理认定事实如下：江苏省邮政公司系金山大厦A楼3、4、5层的所有权人，其中A幢第五层的建筑面积为1960.75平方米。苏宁易购公司是金山大厦B楼第五层的所有权人，B幢第五层的建筑面积为2063.71平方米。上述两楼第五层建筑面积的总和为4024.46平方米。2002年12月5日，江苏同达物业管理有限公司、中外合资南京太古城房地产开发有限公司与苏宁电器连锁集团股份有限公司（简称苏宁电器公司，苏宁易购公司前身）签订房屋租赁合同，约定将山西路8号金山大厦1-5层整层及A楼8层的办公用房全部出租给苏宁电器公司使用，租期至2013年3月7日，苏宁电器公司可将不超过商场总面积的40%对外转租。后江苏同达通信技术有限责任公司与苏宁电器公司签订补充协议，约定将上述房屋的租期延长至2023年3月7日。2015年3月19日，江苏同达通信技术有限责任公司与苏宁云商集团股份有限公司（以下简称苏宁云商公司，苏宁易购公司曾用名）及江苏省邮政公司签订主体变更协议，约定江苏同达通信技术有限公司将上述合同的权利义务一并转让给江苏省邮政公司。苏宁电器公司与江苏同达物业管理有限公司曾签有协议，约定将金山大厦A楼一至五层全部交由江苏同达物业管理有限公司管理。2016年10月9日，苏宁易购公司（甲方，原名为苏宁云商集团股份有限公司）与蒋素萍（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定将南京市.46平方米）出租给蒋素萍，租期6年4个月，即从2016年10月18日至2023年2月17日；因甲方仅有该商铺部分面积产权，故双方约定，在本合同到期后，如甲方非自有产权部分区域能够续约成功，甲方同意与乙方就该商铺租赁续约4年，如未能续约成功，则本合同到期终止；本合同租赁费有租金和综合管理费构成，为体现甲方对乙方经营的支持，甲方同意给与乙方次年租金70万元的租金优惠，但若乙方提前解除合同或因乙方原因导致合同提前终止，乙方应补足甲方所给与的前述租金优惠；具体的租赁费用为：2016年10月18日至2017年10月17日，租金280万元；2017年10月18日至2018年10月17日，租金210万元；2018年10月18日至2019年10月17日租金280万元，2019年10月18日至2022年10月17日，租金每年为294万元；2022年10月18日至2023年2月27日，租金共计102.9万元。租金和管理费按照先付后租的方式，按季度支付，即每三个自然月为一个支付周期，支付一次费用。在本合同签订后的三个工作日内，乙方向甲方支付首期租金和首期综合管理费，以后每个周期，乙方应提前一个月支付下一个周期的租金及综合管理费。水电费均按照水表和电表的实际计量数据及同期供水、电部门规定的收费标准并加收10%的损耗按月向甲方或供水、电部门缴纳；四部手扶电梯独立安装电表（电损10%）。本合同签订时，乙方一次性向甲方缴纳相当于三个月租金及三个月综合管理费总额的租赁保证金70万元，另向甲方缴纳装修保证金3万元，作为乙方履行本合同的保证。租期内，乙方必须按照合同的约定足额支付租金、综合管理费，乙方逾期支付的，按未缴费数额内日千分之五的标准计算违约金，延迟一个月的视为乙方违约，甲方有权解除合同并主张违约金。租赁期满，乙方如无任何违约行为或违约行为已经根据本合同承担违约责任，在乙方将租赁商铺交回甲方后十个工作日内，甲方将保证金余款无息返还；租赁期内如乙方维护合同条款给甲方造成损失、乙方未按时交纳租金等各项费用、乙方未按规定摆放物品给甲方造成不良影响等，甲方有权在保证金中直接扣减；该商铺于2017年10月18日交付，具体日期以甲方发出的通知中所规定的时间为准；合同期满或因乙方违约导致本合同提前解除，乙方应在合同期满或解除之日或收到甲方另行通知的日期内撤出。乙方违反本合同第17至19条、第31至35条、第48、49条及第52条的，除应向甲方支付相当于当年度三个月租赁费用的违约金外，还应补足甲方给予乙方次年的租金优惠70万元，且甲方有权解除本合同，保证金不予退还，前述违约金和保证金不能弥补甲方全部损失的，乙方还需承担赔偿责任。甲乙双方依照本合同的条款解除合同的，应当书面通知对方，合同自通知到达对方时解除。2016年10月11日，原、被告双方签署了《山西路店5F项目租赁物及附属设备设施交付确认书》，确认场地的交付时间为2016年10月18日。2016年12月21日，江苏磐石物业管理有限公司向苏宁易购公司回函，明确其原则上同意苏宁易购公司将5楼转为餐饮业态进行经营，观光电梯原为6楼餐饮单独使用，但如开通5楼电梯，改造方案需报相关部门审批，并经其同意；考虑到大楼的安全，金山大厦A楼5楼客梯开通的要求无法满足；外立面店招位置如涉及A楼外立面或涉及6楼餐饮店招，需经其同意……，贵司的装修方案需报我司审核，经我方同意后与我方签订装修协议，遵守装修协议上的工程管理和安全施工约定。2017年6月16日，苏宁易购公司与蒋素萍签订了《变更协议》，约定合同租赁起租日变更为2017年3月1日，原合同约定给予乙方的次年优惠70万元，变更至2017年3月1日至2017年5月31日期间体现，变更后的租金标准为2017年3月1日至2018年2月28日为210万元，2018年3月1日至2020年2月29日为280万元/年，此后至2023年2月28日为294万元/年；后期乙方不得再要求甲方给予租金优惠，且不得以此为由延迟支付租金等各项费用。蒋素萍承租本案所涉的房屋后对房屋进行了装修，并将该房屋中的部分店铺转租给了张鹏、何大庆、潘剑等人用于经营餐饮。2017年8月10日，蒋素萍向苏宁易购公司发送了《苏宁山西路店五楼租赁电梯及相关事宜函告》，明确由于电梯五楼开口矛盾一直没能解决（牵扯第三方产权物业原因），原定的开业时间一再延后，损失巨大。五楼需增加观光电梯开口，贵司的审批手续繁杂，已拖延近三个月，导致损失巨大，租赁期应从上述矛盾解决之日起起算；外立面店招位置贵司应及时出面协调；楼层漏水严重；五楼中央空调有三台未维修，美食城根本无法正常运营；第三方物业公司要求我方缴纳物业管理费，但我方缴纳的租金是含有物业管理费的，所以贵司应给予我方2个月的免租补偿。2017年9月13日，蒋素萍向苏宁易购公司出具了一份承诺函，内容为：针对合同中约定的外立面位置苏宁方未能按约提供事宜，我方同意苏宁给予一个月免租优惠，优惠后对上述问题双方互不追究，我方承诺不再因上述问题向苏宁主张任何违约责任；剩余应付租金我方承诺于2017年9月30日前向苏宁支付；其余在店面筹建与经营过程中需协调产权及物业公司投入改造的相关事项由我方自行解决，与苏宁方无关；如因我方未能按承诺支付租金或有合同中约定的其他违约行为导致苏宁解除合同的，我方承诺不向苏宁主张任何装修投入及其他损失，且需按照苏宁方的要求清场并交还场地。2017年7月4日至2017年12月23日期间，蒋素萍的哥哥通过微信与苏宁易购公司的员工李苏围绕着观光电梯、招牌挂设、空调维修、漏水等问题进行了沟通。2017年12月22日，涉案房屋5楼的观光电梯得以开通。2017年8月14日，苏宁易购公司向蒋素萍发送了催款函，称其应在2016年12月19日支付2016年10月18日至2017年4月17日应当缴纳的租金140万元、保证金70万元、装修保证金3万元，但仅支付了40万元，故要求其收到该函后15日内将173万元付给苏宁易购公司。2017年10月12日，苏宁易购公司再次发函，要求蒋素萍支付2017年8月1日应当缴纳的租金70万元（2017年9月至11月）。2017年9月份，本案所涉房屋产生水电费26438.16元，10月份产生水电费29650.81元，11月份产生水电费23493.29元，12月份产生32080.01元。蒋素萍在2016年10月18日至2017年5月27日期间共向苏宁易购公司支付了231万元，其中2016年10月18日支付了20万元，12月29日支付了20万元，2017年4月20日支付了10万元，2017年5月2日支付了30万元，5月13日支付了1万元，5月27日支付了150万元。2017年5月27日以后，蒋素萍未再向苏宁易购公司支付租金。蒋素萍确认，其没有支付2017年8月以后的租金，其理由是无法正常营业，因此没有支付。2018年7月4日，苏宁易购公司将涉案房屋中的电源切断，同时停止五楼电梯的运营。上述事实，有原、被告双方提供的证据以及双方及第三人的当庭陈述与抗辩等，在卷予以佐证，本院予以认定。庭审中，原、被告双方对蒋素萍是否违约产生正争议，蒋素萍称其没有及时支付租金的原因是苏宁易购公司提供的房屋漏水、观光电梯无法通行、空调存在故障灯导致其无法进行正常经营，因此其未及时缴纳房租，故其不存在违约责任，该责任应由苏宁易购公司承担。另外，苏宁易购公司主张至2018年9月28日庭审时蒋素萍尚有水电费共计76500元未缴纳，蒋素萍辩称其已经将2017年的电费全部缴纳完毕，但未向本院提供缴纳电费的证据。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自更改或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，对方当事人可以解除合同，并可依据合同的约定要求对方赔偿损失。一、关于本案所涉合同的起止期间问题本案中，苏宁易购公司与蒋素萍于2016年10月9日所签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性效力性规定，故合法有效，双方当事人均应按照本合同履行自己的义务。本合同虽约定合同的期限为2016年10月18日至2023年2月17日，但双方在2017年6月16日协商一致签订了《变更协议》，约定合同的租期变更为2017年3月1日至2023年2月28日，因该约定符合法律规定，故双方的租赁期间应自2017年3月1日开始计算。二、关于苏宁易购公司是否违约的问题合同法第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。本案中，苏宁易购公司虽将五楼整层房屋交给了蒋素萍使用，但并未按照合同的约定及时开通观光电梯，且蒋素萍提供的函件、微信聊天记录以及第三人的当庭陈述等均可印证涉案房屋存在漏水及外立面不能挂设招牌等问题，故苏宁易购公司在合同的履行过程中显然存在违约行为。但是，从蒋素萍于2017年9月13日出具的承诺函来看，蒋素萍已经表示在苏宁易购公司给予一个月免租优惠的基础上，其不再就上述问题追究对方的违约责任，且承诺于2017年9月30日前向苏宁支付剩余期限的租金，故结合蒋素萍在2017年8月10日要求苏宁易购公司给予2个月免租补偿的事实，以及苏宁易购公司以2017年9月13日的承诺函来抗辩自己无需承担违约责任的事实，本院认定苏宁易购公司已经与蒋素萍之间达成了免除蒋素萍一个月租金，且蒋素萍不再对之前的问题向苏宁易购公司主张违约责任的协议。关于苏宁易购公司于2018年7月4日停止电梯运行并断电的问题，因该行为违反了合同约定，故亦构成违约。但是，蒋素萍并未在本案中提出反诉，故本院对此不予理涉。三、关于蒋素萍是否违约的问题因双方之间的变更协议约定第一年的租期自2017年3月1日起算，且2017年3月1日至2018年2月28日的租金为210万元，故蒋素萍第一年应缴纳的租金数额为210万元。另因蒋素萍与苏宁易购公司在2017年9月13日达成了减免一个月租金的协议，故2017年3月1日至2018年2月28日期间，蒋素萍实际应缴纳租金1925000元（210万元-210万元÷12个月×1个月）。因蒋素萍自2016年10月18日至2016年12月29日仅支付40万元，故其行为显然违反了合同约定，构成违约。蒋素萍虽至2017年5月27日共缴纳了租金231万元，但根据双方合同的约定及扣除1个月租金的约定，蒋素萍在2018年1月即应支付第二年中第一个季度的租金70万元，并应在2018年3月支付第二笔70万元，而蒋素萍至2018年5月才共计支付了231万元，故其行为违反了合同约定，亦构成违约。因苏宁易购公司多次发函要求其支付租金，而其并未依约支付，故苏宁易购公司请求解除双方的房屋租赁合同，并请求判令蒋素萍返还涉案房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。四、关于租赁费的计算期间问题因2017年3月1日至2018年2月28日期间蒋素萍应付的租金数额为1925000元，2018年3月1日至2018年8月31日期间应支付的数额为1400000元（280万元/年÷12个月×6个月），共计应付3325000元，因蒋素萍仅支付了231万元，故仍欠付1015000元。五、关于违约金问题因2017年3月1日至2018年2月28日期间蒋素萍应付的租金数额为1925000元，其已经于2017年5月27日付至231万元，故其并不欠付2017年9月1日至2018年2月1日的租金，因此不应就上述期限内的款项支付租金。关于2018年3月1日至2018年5月31日期间的租金80万元，因蒋素萍仅支付了其中的385000元，尚欠315000元【700000元-（2310000元-1925000元）】，因此蒋素萍应自2018年2月1日起按照日千分之五的标准支付该款的利息，至实际付清该款为止。关于2018年6月1日至2018年8月31日的违约金问题，因蒋素萍应于2018年5月1日支该款，而其并未支付，故应以70万元为基数，以千分之五每日的标准支付自2018年5月1日起至实际给付该款之日止的违约金。六、关于水电费问题蒋素萍虽辩称其已经足额缴纳了2017年的水电费，但并未向本院提供充分的证据予以证明，且被告不予认可，故本院对该事实，不予认定。因苏宁易购公司提供的水电费清单已经超过了76500元，且被告对该清单的真实性不持异议，故本院对苏宁易购公司主张的蒋素萍应支付水电费75600元的事实，予以认定。七、关于租金优惠的返还问题因双方合同约定在蒋素萍违约并导致合同解除的情况下，其应退还已经给予的租金优惠70万元，而本案中苏宁易购公司提供的证据足以证明蒋素萍存在违约行为，且该行为系本院判决解除的基础，故本院对苏宁易购公司主张的蒋素萍应退还租金优惠70万元的请求，予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告苏宁易购集团股份有限公司与被告蒋素萍之间就南京市，被告蒋素萍于本案判决生效之日起十日内向原告苏宁易购集团股份有限公司上述房屋；二、被告蒋素萍于本案判决生效之日起十日内向原告苏宁易购集团股份有限公司支付拖欠的租金1015000元，并对该款中的315000元和700000元，按日千分之五的标准支付违约金（315000元自2018年2月1日起开始计算违约金；700000元自2018年5月1日起开始计算违约金，均计算至实际付清该款之日止）；三、被告蒋素萍于本案判决生效之日起十日内向原告苏宁易购集团股份有限公司支付拖欠的水电费76500元；四、被告蒋素萍于本案判决生效之日起十日内向原告苏宁易购集团股份有限公司支付2017年3月1日至2017年5月31日期间的租金优惠700000元；五、驳回原告苏宁易购集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40400元，保全费5000元，公告费600元，合计46000元，由原告苏宁易购集团股份有限公司负担20000元，由被告蒋素萍负担26000元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  周晓波人民陪审员  金岁燕二〇一八年十二月二十九日书 记 员  陈 蓉