四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终14857号 上诉人（原审原告）：李青松，男，汉族，1976年7月2日出生，住双流区。 委托诉讼代理人：颜永刚，四川川蓉律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：吴红梅，女，汉族，1973年1月22日出生，住双流区。 委托诉讼代理人：颜永刚，四川川蓉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都高投置业有限公司。住所地：成都市高新区天府一街**。 法定代表人：任正，董事长。 委托诉讼代理人：俞博能，国浩律师（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彦瑶，国浩律师（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都银都物业服务有限公司。住所。住所地：成都市新光路**div> 法定代表人：田昕。 上诉人李青松、吴红梅与被上诉人成都高投置业有限公司（以下简称高投公司）、原审第三人成都银都物业服务有限公司（以下简称银都公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初9469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，银都公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 李青松、吴红梅上诉请求：一、撤销原判，依法改判或发回重审。二、本案二审诉讼费用由高投公司承担。事实与理由：一、一审法院认定李青松、吴红梅诉讼请求超过时效不符合法律规定与客观事实。李青松、吴红梅分别于2014年5月16日、2015年5月19日、2015年6月1日要求高投公司整改屋顶漏水问题后履行房屋交付义务，并未怠于行使自身权利。2016年2月19日，李青松、吴红梅、高投公司、银都公司签署房屋整改验收协议后，才正式进入交房程序，办理交房手续。故诉讼时效起算日期应为2016年2月19日。二、屋面漏水严重影响房屋使用功能，开发商不按规范、标准整改，拖延交房，属于履职构成逾期交房。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条、六十一条，《建筑工程施工质量验收统一标准》第5.0.8条和《屋面工程质量验收规范》第3.0.12条，均对屋面防水质量验收标准有明确要求。高投公司疏于履职，严重损害了李青松、吴红梅的合法权益，应当承担法律责任。 高投公司答辩称，一、案涉合同为双方真实意思表示，不存在无效、可撤销的情形，一经签订对双方均有约束力；二、高投公司在《商品房买卖合同》约定的交房日前，已经达到交房条件并在2014年4月19日完成交房义务，不应当承担逾期交房的违约责任；三、按照商业惯例，在房屋交付后对房屋进行整改属于较为常见的情况，按照双方合同约定，以及本案的实际履行情况，对房屋进行整改的时间不能算作逾期交房的时间；四、李青松、吴红梅主张高投公司支付违约金的诉讼时效已经经过。 银都物业未发表答辩意见亦未提交书面答辩状。 李青松、吴红梅向一审法院提出诉讼请求：1、高投公司支付逾期交房违约金87150.67元（计算公式：总房款×万分之二×逾期天数）；2、高投公司支付违约金逾期给付利息8647.28元，暂计算至2018年3月31日，要求计算至判决实际履行之日止（计算公式：应付违约金总额×银行一至五年期贷款年利率4.75%×天数）；以上两项合计95797.95元；3、本案诉讼费用由高投公司承担。李青松、吴红梅明确第一项诉讼请求以总房款727648元乘以万分之二乘以逾期天数599天，计算至交房时间2016年2月19日，第二项诉讼请求按合同约定，如果发生逾期交房以后，要在实际交房十日之内给付逾期交房的违约金，往后推十天，逾期利息计算方式：应付违约金总额87150.67元×4.75%×752天，计算至起诉2018年3月31日共752天。 一审查明：2013年5月22日，李青松、吴红梅、高投公司签订《商品房买卖合同》，约定李青松、吴红梅购买由高投公司开发建设的位于成都高新区住宅房，建筑面积共87.41平方米，套内建筑面积70.63平米方，合同总价为727648元，买受人采取贷款方式付款，出卖人应当在2014年6月30日前向买受人交付该商品房，该商品房交付时应当符合下列1、2项所列条件：1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；除不可抗力外，出卖人未按约定期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加，（1）逾期在60日之内，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有要求退房。买受人要求继续履行的，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同补充协议》约定：出卖人在商品房达到《合同》约定的交付使用条件后，无须一定以书面形式通知买受人办理房屋的交付手续，无论出卖人的通知在客观上买受人是否能够看到，买受人均应于《合同》约定的交房日或其他相关补充协议约定的交房届满日前到ICON·尚郡现场办理房屋交接手续，买受人逾期不到指定地点接房并办理房屋交接手续，或逾期未签署房屋交接清单的，其责任由买受人承担，出卖人不承担责任。上述情况下自出卖人通知交房期届满之日起视为出卖人按照《合同》约定交付房屋，买受人亦已认同该房屋的交付符合双方约定的交付标准，且房屋的毁损、灭失风险以等自该日起由买受人承担。同时，自该日起开始计算房屋的质保期，买受人自此时间开始承担相应的物业管理费用。商品房经检测取得规划验收报告，但买受人与出卖人共同查验收房时，发现有其他问题，应在办理交接手续、缴纳法律规定应缴纳的税费后当日以书面形式提出，且书面异议需详细、具体，有理有据；对买受人提出的质量问题，双方应书面记录发现的问题并按约定的时间修复。若双方对质量问题产生争议时，任何一方均可以委托有资质的建设工程质量检测机构检测。买受人在未取得证明房屋存在严重质量问题的法定有效证据之前提下，不得以房屋的建筑、装饰装修存在质量问题等为由拒绝接收房屋，否则视为出卖人自通知交房期届满之日起已依约定完成交房义务。《合同》指的书面通知是指挂号信函、特快专递、传真、电子邮件、当地报纸公告任意一种通知方式。出卖人只履行“一次书面通知”义务，凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。 合同签订后，李青松、吴红梅向高投公司支付了全部购房款。2013年10月25日高投公司取得ICON·尚郡（原双河铜牌房地产项目）1-3号楼的《房屋建筑面积测绘成果报告》。2013年12月18日，高投公司取得双河铜牌房地产项目1-8栋及地下室《建设工程规划合格证》，2013年12月23日，该项目取得竣工验收备案，2014年4月19日，高投公司通知李青松、吴红梅交房，李青松、吴红梅称与开发商、物管、施工单位相关负责人共同验收时发现储藏间的屋顶被钻了四个直径约25mm的洞，导致储藏室内两个卧室漏水等，李青松、吴红梅拒绝收房，并要求高投公司整改，整改后，其认可于2016年2月19日在交房程序表上签字接收房屋并进行了装修。 另查明，案涉房屋位于成都高新区。 以上事实，有李青松、吴红梅、高投公司的当庭陈述、《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》、发票、《房屋建筑面积测绘成果报告》、《建设工程规划合格证》、《竣工验收备案表》、《高投置业［ICON·尚郡］交房程序表》等证据在卷佐证。 一审法院认为，李青松、吴红梅、高投公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同全面履行义务。本案中，高投公司于2014年4月19日通知李青松、吴红梅提前收房，李青松、吴红梅认为储藏间的屋顶被钻了四个直径约25mm的洞，导致储藏室内两个卧室漏水等，并从2014年5月开始一直要求高投公司整改，故未在2014年4月19日的《高投置业［ICON·尚郡］交房程序表》上签字，李青松、吴红梅认可双方于2016年2月19日在《高投置业［ICON·尚郡］交房程序表》上签字才正式收房。高投公司辩称在2014年4月19日高投公司通知李青松、吴红梅收房，高投公司已取得规划验收批准文件和工程竣工验收备案表，取得面积实测报告，符合合同约定的交房条件，高投公司已按合同约定于2014年6月30日前向李青松、吴红梅交付了房屋，李青松、吴红梅于2016年2月19日在《高投置业［ICON·尚郡］交房程序表》签字的时间，仅仅是在高投公司完成交房手续后李青松、吴红梅签署接收单的时间，该时间并不能作为实际交房，从李青松、吴红梅提交的现场照片、质保期整修单不能直接证明案涉房屋在交付时不具备合同约定的交付条件，属于无正当理由不接收房屋，在房屋整改过程中，是由相关的维修部门对瑕疵进行整改，而不是涉及交付问题，案涉房屋假定存在逾期交房的行为，李青松、吴红梅诉讼时效已经经过，李青松、吴红梅要求高投公司就其违约金支付利息的诉讼请求，没有法律的直接规定，也没有合同的明确约定，且高投公司就不应当向李青松、吴红梅支付违约金，不应当对违约金支付利息。一审法院认为，李青松、吴红梅、高投公司双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，高投公司应当于2014年6月30日前向李青松、吴红梅交付案涉房屋，高投公司逾期交付房屋的，李青松、吴红梅有权要求高投公司支付违约金。据此约定，若高投公司存在逾期交房的情况，李青松、吴红梅有权向其主张逾期交房违约金，但高投公司对李青松、吴红梅的前述主张提出了诉讼时效的抗辩。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条之规定，普通民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案中，李青松、吴红梅主张逾期交房违约金的诉讼时效起算时间应从其知道或者应当知道权利被侵害之日即双方合同约定的交房期限届满之次日(即2014年7月1日)起开始计算，而李青松、吴红梅于2018年4月13日向一审法院提起诉讼，李青松、吴红梅未提供证据证明诉讼之前存在诉讼时效中止、中断的情形，其要求高投公司支付逾期交房违约金以及支付违约金逾期给付利息的诉讼请求已超过诉讼时效，故对李青松、吴红梅的诉讼请求，一审法院不予支持。对高投公司辩称的李青松、吴红梅诉讼请求已超过诉讼时效的辩解意见，一审法院予以采纳。 依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回李青松、吴红梅的全部诉讼请求。案件受理费1097元，由李青松、吴红梅负担。 二审中，李青松、吴红梅对一审判决认定的事实部分除对李青松、吴红梅、高投公司的表述有颠倒、错误外，其余基本事实无异议。高投公司对一审判决认定的事实部分无异议。本院对双方无异议的事实部分予以确认。 二审中，李青松、吴红梅提交一份2015年5月19日出具的《函告》，证明：高投公司拖延整改，未按规范整改、验收，李青松、吴红梅发函要求其整改并交付房屋，且要求第三方机构对案涉房屋损伤程度及整改方案进行评价。高投公司质证称，该证据无第三方机构盖章，对其真实性不予认可，同时第三方并未对案涉房屋作出评价，故对其合法性、关联性均不予认可。 本院二审另查明，高投公司（甲方）和李青松（乙方）、银都物业（丙方）在2016年2月19日签订《协议》，载明：案涉房屋屋顶空洞经修补后“于2016年2月18日做蓄水试验后，再未出现渗漏现象。”“3、由甲方负责完善乙方后续交房事务。” 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、高投公司是否存在逾期交房的行为；二、逾期交房违约金及利息是否应当被支持。现将该争议问题阐述如下： 高投公司是否存在逾期交房的行为 案涉《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》系李青松、吴红梅、高投公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，真实有效，双方均应依约享有权利，履行义务。《商品房买卖合同补充协议》第五条第一款的约定，李青松、吴红梅在取得房屋存在严重质量问题证据的前提下，可以以此为由拒绝接收房屋。《中华人民共和国合同法》第一百四十八条规定“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”根据《协议》，直到2016年2月18日，案涉房屋仍在做蓄水试验，以及李青松、吴红梅提交的现场照片，结合证人证言、当事人陈述均能够证明案涉储藏间屋顶的四个孔已经导致卧室出现严重的漏水问题，造成案涉房屋客观无法居住，房屋居住功能的合同目的不能实现，李青松、吴红梅有权拒绝接受案涉房屋。 根据《协议》载明，在2016年2月19日高投公司要协助李青松、吴红梅完成后续交房事务，且高投公司也没有证据证明在整改过程中其通知李青松、吴红梅再次办理房屋交付手续，则案涉房屋并未实际完成交付。后李青松、吴红梅在2016年2月19日签署《高投置业【ICON·尚郡】交房程序表》，案涉房屋的实际完成交付的时间应为2016年2月19日。因《商品房买卖合同》约定案涉房屋应当在2014年6月30日以前进行交付。故高投公司存在逾期交房的行为，应当承担逾期交房的违约责任。 逾期交房违约金及利息是否应当被支持 对高投公司主张李青松、吴红梅的诉讼请求已超过诉讼时效，高投公司和李青松、吴红梅签订案涉合同，明确双方权利义务。高投公司按照约定应当在2014年6月30日以前进行房屋交付，然而因为屋顶钻孔漏水问题导致房屋交付一直未实现，直到2016年2月19日房屋漏水问题整改完毕，双方实现房屋的实际交付。在此期间，高投公司逾期交房这一违约状态一直持续、并未中断，而通过李青松、吴红梅和高投公司在整改期间关于整改漏水问题的协商接洽，李青松、吴红梅并未明确表示放弃主张追究高投公司违约责任的权利。同时，根据《商品房买卖合同》第十二条约定，高投公司出现逾期交房超过60日的，在案涉商品房实际交付之日起10日内向李青松、吴红梅支付违约金。则高投公司基于逾期交房而应承担违约责任的违约金数额在2016年2月19日得到明确。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”故对高投公司关于李青松、吴红梅的诉讼请求已超过诉讼时效的主张，本院不予支持。李青松、吴红梅可以基于高投公司逾期交房向其主张逾期交房违约金。高投公司应当自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向李青松、吴红梅支付全部已付款万分之二的违约金，共计87150.67元。由于我国立法对于违约金制度的设置采取“补偿为主、惩罚为辅”的原则，违约金主要以补偿守约方实际损失为主要功能，因违约金足以弥补李青松、吴红梅的损失，故对于李青松、吴红梅逾期交房违约金利息的主张，本院不予支持。 综上所述，李青松、吴红梅的上诉请求部分成立。一审查明事实清楚，但适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 撤销成都市高新技术开发区人民法院（2018）川0191民初9469号民事判决。 成都高投置业有限公司于判决生效之日起十日内向李青松、吴红梅支付逾期交房违约金87150.67元。 驳回李青松、吴红梅其他诉讼请求。 如果成都高投置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审案件受理费1097元，由成都高投置业有限公司负担，二审案件受理费2195元，由成都高投置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 廖 方 审判员 张卫敏 审判员 夏 伟 二〇一八年十二月四日 书记员 郑 帅