河南省内乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1325民初4058号原告：李凯，男，汉族，生于2006年1月25日，住河南省内乡县。法定代理人：李宏勋，男，汉族，出生于1970年1月17日，系李凯父亲，住河南省内乡县。被告：河南国力商业发展有限公司，统一社会信用代码：914113256973103661，住所地内乡县工业园区（湍东镇东王营村）。法定代表人：傅文华，男，现任该公司总经理。委托诉讼代理人：李文龙，男，系河南国力商业发展有限公司职工（特别授权）。委托诉讼代理人：张泽红，河南大法律师事务所律师，执业证号：14113201611250691（特别授权）。原告李凯与被告河南国力商业发展有限公司（以下简称国力有限公司）解除合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告李凯的法定代理人李宏勋，被告国力有限公司的委托诉讼代理人李文龙、张泽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李凯诉称，2012年11月10日，双方签订了《豫西南商贸中心商铺认购协议书》后，自己以分期付款方式购买被告位于内乡××××都大道东段“豫西南商贸中心”H栋256号铺，并依约于2012年11月11日、2013年2月6日、5月10日分三笔向被告付清了132140元房款，被告至今并未实际向原告交付该商铺及所有权登记证书。为此，请求：1、判令被告按照合同约定向原告交付房屋及原告房屋所有权登记证书，庭审中，该请求变更为解除合同，房屋退还给被告，并由被告按照第四条约定，以原告交款额万分之三／日自2013年6月1日起到2018年11月1日止违约天数总共为1975天支付违约金78292.95元。2、本案诉讼费由被告承担。原告李凯为支持自己的诉讼请求，向本院提交证据如下：1、身份证复印件、户口本复印件一份，以证实原告身份信息情况。2、豫西南商贸中心商铺认购协议书一份，以证实原告在被告处购买商铺，双方就该商铺签订的各项协议。3、收据三份，以证实原告就上述商铺向被告支付78292.95元的事实。被告国力有限公司辩称，2012年11月10日，李凯购买答辩人位于河南省××县××都大道东段“豫西南商贸中心”H栋256号商铺。双方约定，房屋在2013年5月31日前交付。同时，李凯又通过商铺托管的形式将房屋托管返租给河南兴城房地产营销策划有限公司，由该公司自2013年6月1日至2016年5月31日免费使用。事实上原告已经享受了财产收益，故本案争议的商铺公司早已经交付，不存在违约行为。至于办理房屋产权登记，双方在签订合同时并未约定何时办理房屋登记，公司愿意积极为原告办理房权证。尽管双方没有续签租赁合同，为了发展市场，公司愿意按照与其他商铺业主签订的租赁合同的价格上涨30%支付2016年6月1日至2019年5月31日的房租，到期后由其自行决定该商铺是否继续租赁给公司。被告国力有限公司为支持自己的答辩主张，向本院提交如下证据：1、商品房预售许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、内乡县建设工程规划许可证（副本）、内乡县建设工程竣工验收备案证书，以证实该公司属实及出售房屋系合法。2、商铺托管租赁合同一份，证明原告将房屋托管给河南兴城房地产营销公司，期限为3年，租金通过优惠房款的方式支付，所以这前3年之间，我们和原告及其他买房的业主都相安无事。原告对诉争的房屋已经实际支配并受益，不存在支付给原告违约金。3、国力有限公司的工作计划，以证实被告针对原告诉请，研究决定的处理意见。对上述原告提交证据的真实性，被告无异议，但对该证据证明方向提出异议称，公司不存在违约，房子早已交付。原告对被告提交证据真实性无异议，但是对证据3提出异议称，公司的这份工作计划，是被告单方的处理意见，原告不同意。本院评析认为，原、被告双方对上述证据真实性无异议，具有证据的客观性和真实性，本院予以认定，并在卷佐证。根据当事人的陈述，结合庭审情况，本院查明如下案件事实：2012年11月10日，原告李凯的法定代理人李宏勋代替李凯，与被告国力有限公司签订了《豫西南商贸中心商铺认购协议书》，约定李凯以分期付款方式购买国力有限公司开发的位于内乡××××都大道东段“豫西南商贸中心”H栋256号铺，面积42.83m2，原价193683元，优惠后总房款132140元，用购房优惠款额形式折抵交付商铺后前三年的租金。同时，由国力有限公司负责，让李宏勋代替李凯与河南兴城房地产营销策划有限公司另行签订了《商铺托管租赁合同》，约定将该256号铺位以托管返租形式租赁给河南兴城房地产营销策划有限公司三年，期限自2013年6月1日至2016年5月31日。事后，李宏勋代替李凯于2012年11月11日、2013年2月6日、5月10日分三笔向被告付清了132140元房款。托管租赁期间届满后，李宏勋代替李凯要求国力有限公司签订正式商品房买卖合同，并交付该商铺及所有权登记证书未果。为此，李凯诉至法院，请求判令国力有限公司按照合同约定交付房屋及所有权登记证书，并按照合同第四条，以原告交款额万分之三／日自2013年6月1日起到2018年11月1日止违约天数总共为1975天支付违约金78292.95元，并承担案件诉讼费。在审理中，国力有限公司明确表示，根据公司运行情况，自2018年12月1日起开始协助H栋楼全部业主分批办理所有权登记证书。本院认为，依法成立并生效的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方通过要约邀请和承诺程序，完成签订的《豫西南商贸中心商铺认购协议书》，是双方的真实意思表示，内容不违背法律规定，其为预约合同还是本约合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，最主要的是看该认购协议书是否具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，即是否具备当事人名称或者姓名和住所，商品房基本状况，商品房的销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，装饰、设备标准承诺，水电气讯配套等承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属等条款。只要认购书具备了上述内容，就可以认定认购书已经基本具备了商品房买卖本约合同的条件。反之，则应认定为预约合同。事实上，原、被告双方于2012年11月10日签订的《豫西南商贸中心商铺认购协议书》对于上述事项的内容基本协商一致，并且国力有限公司已经按照约定收受李凯的购房款，故该协议应当认定为商品房买卖合同，主要内容也得到双方当事人的履行。至于签订正式的《商品房买卖合同》文本，不是商品房买卖合同的主要义务，李凯在庭审中以此为由将其诉讼请求变更为解除合同，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条规定的法定解除合同条件，本院不予支持。关于李凯主张国力有限公司没有按照约定时间交付房屋，属于违约行为，应当支付违约金的请求，因为该商铺所在的H栋楼于2013年1月24日经行政部门检查验收合格，具备了交付条件，而李凯与河南兴城房地产营销策划有限公司签订的商铺托管租赁期间为2013年6月1日至2016年5月31日，且在此三年内，租赁合同的双方当事人均未对房屋是否交付提出异议，足以证明李凯对国力有限公司的交付房屋行为和租赁合同是明知和认可的。故国力有限公司在事实上已交付了争议的商铺，不存在违约交付行为，李凯的该项请求不能成立。综上，原告李凯主张解除与被告国力有限公司签订的《豫西南商贸中心商铺认购协议书》，并由被告按照第四条约定支付违约金，与事实不符，证据不足，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《商品房销售管理办法》第十六条的规定，判决如下：驳回李凯的诉讼请求。案件受理费4456元减半收取2228元，由李凯负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审判员  郑先庆二〇一八年十二月十五日书记员  屈 君