贵州省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔民终955号上诉人（原审原告）：上海宝达投资有限公司，住所地上海市黄浦区西藏南路****。法定代表人：沈伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：苏勇敏，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨正林，该公司工作人员。上诉人（原审被告）：贵州南湖商贸有限公司，住所地，住所地贵州省贵阳市白云区健康路**iv>法定代表人：邸晴，该公司董事长。委托诉讼代理人：韦德照，贵州星照律师事务所律师。上诉人上海宝达投资有限公司（以下简称宝达公司）、贵州南湖商贸有限公司（以下简称南湖公司）因租赁合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1429号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实和理由，决定不开庭审理。本案现已审理终结。宝达公司上诉请求：1、请求撤销一审判决并依法改判支持宝达公司的一审诉请；2、本案一、二审诉讼费由南湖公司承担。事实和理由：宝达公司按照协议约定内容逐一履行了合同义务，南湖公司于2016年1月3日单方收回农贸市场，构成违约。一、一审判决认定宝达公司违约属事实认定错误。依据宝达公司与南湖公司签订《租赁协议》内容，宝达公司全面履行了合同义务，包括：向南湖公司交付押金5万元；安置原市场管理人员，并保证被安置人员收入不低于原工资标准；在市场改造期间修建朝晖路临时过渡市场安排市场内经营户过渡和回迁；按时向南湖公司支付租金；不定期对市场进行维护、维修；为完善市场改造宝达公司出资修建临时大棚；出资对市场进行改造。但一审法院仅以宝达公司在管理期间于2015年12月份对市场设备、设施临时改造、维修时产生的垃圾未及时清理，造成政府相关部门要求整改、以及2015年12月29日南湖公司致函宝达公司要求补交拖欠供电局部分电费等理由认定宝达公司违反合同约定，构成违约，属事实认定错误。市场内垃圾是宝达公司依约临时性的对市场内的设施、设备实施进行改造、维修产生的，且对改造、维修市场期间产生垃圾未及时清理的行为不是双方约定的合同解除事由和法律规定的合同解除事由。另外，宝达公司拖欠部分电费的主体是供电局，而并非南湖公司。而南湖公司致函宝达公司从提出解除《租赁协议》的要求，到收回市场仅三个工作日。二、一审判决宝达公司对市场的改造后的分摊残值认定错误。一审判决采用双方在庭审中均认可宝达公司对大山洞农贸市场的改造费用总额为2,972,970.08元，在减扣政府给予的市场改造补助费用后剩余费用为2,479,370.08元，并根据双方约定的20年的租赁期限进行残值摊销。但一审判决在计算中已将政府给予的市场改造补助费用全部扣减，依据《租赁协议》第四条第二款第四项约定上述一审判决扣减的政府给予的补助应归宝达公司享有，不应该扣除上述政府对市场改造的补助费用后再以双方20年的租赁期限计算残值。三、一审判决驳回宝达公司主张搭建三角大棚的费用属事实认定错误。三角大棚属于市场改造以外的建筑，并由宝达公司另行出资搭建，一审期间宝达公司主张要求南湖公司赔偿宝达公司搭建三角大棚的费用，提供了部分劳务合同和付款凭证，并在一审中申请人民法院委托有资质的鉴定机构对搭建费用进行鉴定，因鉴定需作破坏性鉴定，且南湖公司不同意。所以，一审法院以宝达公司无法提供相应的证据为由，驳回宝达公司的该项主张。但宝达公司提供的劳务合同和付款凭证虽不全面，但能客观证明宝达公司产生相应的搭建费用。据此，三角大棚的搭建费用，应由法院根据宝达公司提供的劳务合同和付款凭证酌情予以判决。四、依据本案事实，宝达公司依据《租赁协议》约定和政府的要求在对大山洞农贸市场整体改造期间搭建朝晖路临时市场用于原市场经营户在市场改造期间的过渡，虽然该临时市场现已灭失，但该市场客观存在，南湖公司应承担相应的赔偿。南湖公司上诉请求：1、依法改判（2016）黔01民初1429号民事判决第一项，为南湖公司补偿被宝达公司农贸市场升级改造失残值损失991748.03元；2、本案一、二审诉讼费由上海宝达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定部分事实不正确，与农贸市场客观实际情况不符。一审法院在判决对大山洞农贸市场升级改造部分的残值摊销认定方式与实际情况不符，南湖公司与宝达公司解除租赁合同后，发现该农贸市场的设施设备、经营场地均以破旧不堪，破旧不堪，除部分柜台可以维修使用外，给排水、电路、地面、、地面设施设备均需要拆除重建。南湖公司将此情况反映到区主管部门及区政府，经区政府及主管部门同意，对案涉农贸市场的设施设备进行维修更换，场地进行重新改造，共计产生费用1065026.95元。宝达公司从投资升级改造案涉农贸市场实际支出费用为2479370.08元，才投入使用6年两个月，农贸市场已经破旧不堪了，需继续投资维修维护和改造才能继续经营。因此，一审法院按照双方《补充协议》约定的租赁期限20年进行摊销计算残值补偿不正确。二、一审法院基于上述不正确的认定，判决南湖公司于15日内补偿宝达公司农贸市场升级改造损失1714897.66元属认定错误。宝达公司从2009年11月1日至2015年12月31日共计经营6年零两个月，依此计算宝达公司应摊销费1487622.05元，剩余未摊销的残值为991748.03元，应由南湖公司补偿宝达公司。宝达公司向一审法院起诉请求：1、依法确认宝达公司与南湖公司分别于2008年6月19日、2010年2月9日签订的《租赁协议》、《补充协议》有效，判令南湖公司承担违约责任，支付合同违约金1,000,000元；2、判令南湖公司赔偿宝达公司实际经济损失3,757,916.08元；3、判令南湖公司赔偿宝达公司经营可得利益5,050,600元（2016年1月至2029年10月31日期间）；4、判令南湖公司返还宝达公司合同押金50,000元；5、判令南湖公司返还宝达公司已付租金73,000元（2016年1月、2月租金）；6、本案诉讼费用由南湖公司负担。一审法院认定事实：2008年6月19日南湖公司作为甲方与作为乙方的宝达公司签订《租赁协议》，约定甲方将位贵阳市××××号号大山洞农贸市场出租给乙方，改造方案需报区人民政府批准后方可实施，由乙方独自经营管理；甲方原市场管理人员11人由乙方全员安置，其待遇、收入不低于原工资标准；承租期限自2008年8月6日起至2026年8月6日止，共计18年整；自本协议生效之日起的前三年每年租金70万元，以后每三年在前一次租金基础上递增一次，增幅为5%；租金支付遵循先支付后使用原则，每3个月支付一次；协议签订之日，乙方向甲方一次性交纳押金5万元，协议期终止时不计息一次性退还乙方；协议生效后，甲方协助乙方清退原经营户后，乙方对标的物进行装修改造，期限为三个月，期间甲方免租金（前三个季度交费期，每季度减一个月租金，合计减免3个月），同时甲方协助乙方妥善安置经营户过渡，市场改造完成后协助乙方做好经营户回迁工作；协议期结束后，乙方在协议期间内投入的固定装修部分不能拆除，并归甲方所有；乙方在承租期内必须确保甲方资产的安全完好，管理上，卫生消防安全、文明规范，营造良好的市场环境；经营上，合法经营，独立承担法律责任；市场周边权属第三方辖区临时大棚按政府统一规划，由乙方与产权方另行商议；甲方违约，乙方有权终止本协议，甲方赔偿乙方全部装修费用（以原始账本为准），并支付给乙方违约金100万元及预期经营利润；乙方违约，甲方有权终止本协议，乙方改造装修的装饰物和押金归甲方所有，并支付给甲方违约金100万元；甲乙双方无正当理由均不得随意要求变更或解除合同；因乙方违反合同规定或其他原因损害甲方的利益，或因甲方违反合同规定，严重干扰乙方生产经营自主权，致使乙方无法自主经营，合法收入得不到保证，甲乙任何一方均可要求解除合同等内容。宝达公司于2009年12月2日向南湖公司交纳押金50,000元。2010年2月9日宝达公司、南湖公司双方签订《补充协议》，约定因在宝达公司市场改造及组织回迁过程中，经营户拖延工期，加之各部门协商，对经营户的租金、租期等方面宝达公司作了较大让步，经营前5年处于严重困难，为确保宝达公司市场管理的正常运营，双方签订补充协议如下；租赁期限：市场正式开业起，合同租赁期限为20年（即2009年11月1日至2029年10月31日）；租赁费递增：从开业之日起，五年内不递增，从第六年起恢复原合同，在前一次租金基础上递增一次，每三年增幅5%；新增费用：在经营户一致要求和区相关职能部门协调下，市场增设一个通道，每年产生租金费54,000元，宝达公司承担12,000元，余额由南湖公司承担，由宝达公司直接从南湖公司租赁费用扣除代为支付；五年内（2010年11月1日至2015年10月31日）租金南湖公司减免3.8万元/年，2015年11月1日起恢复原合同价。2008年10月10日白云区人民政府召开大山洞农贸市场升级改造有关问题专题协调会议，并形成会议纪要，要求在2009年1月10日完成大山洞农贸市场升级改造工作，并于2008年10月11日零时起搬迁到朝晖路临时市场经营，过渡期三个月。在改造农贸市场期间，宝达公司在朝晖路搭建临时市场。2009年3月27日白云区经济贸易局致函宝达公司，上载：已搭建好的朝晖路临时市场，原定作为大山洞农贸市场改造期间市场内经营户过渡经营地点，由于近期大山洞农贸市场内大多数经营户反映，在朝晖路临时市场过渡经营搬运货物和生活都不方便，对经营影响较大，要求将过渡地点改在朝阳路，否则将抵制搬迁；针对大多数经营户提出的问题和意见，并结合经营户的经营现状，经区政府研究，原则同意将临时过渡地点调整至朝阳路，现通知你公司可以对朝晖路临时过渡市场进行拆除。2009年7月27日贵阳市白云区发展和改革局印发白发改［2009］98号《关于下达白云区大山洞农贸市场升级改造建设计划的通知》，同意宝达公司对大山洞农贸市场进行改造，项目总投资及资金来源：总投资418万元，其中宝达公司投资278万元、市级配套资金100万元、区政府匹配40万元；建设期限2009年7月至12月。宝达公司随即对案涉农贸市场进行升级改造。2009年11月26日贵阳市白云区经济贸易局致函贵阳市商务局，申请对大山洞农贸市场升级改造进行市级验收。上述市场升级改造费用经贵阳市白云区财政局委托贵州欣盛建设工程咨询有限公司审计核定金额为2,972,970.08元，白云区财政局亦对该金额予以确认。审理中南湖公司提交了白云区商务局出具的2010年10月起支付大山洞农贸市场款项清单，南湖公司主张宝达公司对市场进行改造时政府投入511,800元，分别是：1、2010年10月11日支付标准化市场改造款200,000元；2、2011年5月16日支付迎国检工作经费4,000元；3、2011年6月24日支付升级改造区级匹配资金273,600元；4、2011年9月支付三创一办整改补贴20,000元；5、2011年10月18日直接支付装修公司门头改造费8,200元；6、2014年12月24日支付创文复检卫生费6,000元；南湖公司主张上述费用应从核定金额2,972,970.08元中予以扣除。宝达公司质证表示第5项费用未支付给宝达公司，宝达公司不知晓；第2、6项费用与市场改造无关。审理中一审法院责令宝达公司在限定的时间内对第1、3、4项费用进行核对，并向一审法院提交书面意见，逾期不提交视为认可，宝达公司一直未向一审法院提交核对意见。宝达公司还在大山洞农贸市场外搭建三角大棚用于经营。南湖公司收回大山洞农贸市场后仍继续使用宝达公司搭建的三角大棚。为做好白云区农贸市场迎接国家卫生城市复审考核工作，2015年7月17日贵阳市白云区人民政府办公室印发白府办发［2015］62号文件《区人民政府办公室关于印发＜白云区农贸市场迎接国家卫生城市复审考核工作方案＞的通知》，提到农贸市场经营者是农贸市场管理的主体责任单位，在属地乡（镇）政府、社区服务中心的管理和区属有关部门的监督指导下，根据《贵阳市农贸市场管理办法（试行）》、《贵阳市农贸市场管理办法（试行）实施细则》和《贵阳市3A/4A级农贸市场升级改造和标准化建设标准》，对农贸市场实施直接管理，完善市场设施，实行国家卫生城市长效管理；农贸市场产权单位与市场经营方承担同等责任，负责与市场经营方共同做好市场日常管理工作；大山洞农贸市场产权单位为南湖公司，市场经营方为宝达公司。2015年7月22日白云区人民政府印发《大山洞农贸市场内迎接国家卫生城市复审考核整治方案》，明确南湖公司与宝达公司作为产权方与经营方同责，并提出相关整改措施。2015年7月28日南湖公司致函宝达公司要求宝达公司按照要求积极配合相关部门整治好大山洞农贸市场的环境卫生工作。2015年12月10日贵阳市白云区爱国卫生运动委员会办公室印发白爱卫办督字［2015］23号《整脏治乱督查通报》中载明白云区爱卫办于2015年12月7、8日对该区城乡市容环境卫生进行督查，存在的问题为：……大山洞农贸市场内建筑垃圾、暴露垃圾成堆，要求于2015年12月15日前落实整改情况。2015年12月11日贵阳市全国文明城市巩固提升工作指挥部印发贵阳市全国文明城市巩固提升工作督查通报（第三十一期）《关于对白云区“全国文明城市测评体系”实地考察部分迎检工作推进情况进行暗访的督查通报》载明该指挥部2015年12月10日进行暗访中存在的具体问题为：……大山洞农贸市场内门延堆杂严重、路面油污湿滑，有暴露垃圾、安全通道出现堆杂经营现象，要求在2015年12月16日前进行整改。此后白云区商务局多次向南湖公司发出整改通知。南湖公司亦向宝达公司发出整改通知。因宝达公司拖欠电费，2015年12月29日南湖公司致函宝达公司要求宝达公司补交拖欠电费恢复供电，并将市场内建筑垃圾清理出市场。因宝达公司未按要求进行整改。2015年12月30日南湖公司通过律师向宝达公司送达《律师催告函》提出因宝达公司管理大山洞农贸市场期间管理混乱、垃圾成堆，且未按要求进行整改，宝达公司行为构成违约，南湖公司有权解除双方签订的《租赁协议》，并要求宝达公司在收到该函后3个工作日内与南湖公司协商解除《租赁协议》事宜。2015年12月31日宝达公司致函南湖公司表示不同意解除合同，且市场秩序混乱及垃圾堆积并非宝达公司原因导致。2016年1月3日南湖公司单方收回大山洞农贸市场。南湖公司于2016年1月19日向宝达公司发出《解除“《租赁协议》”通知书》，称因宝达公司在履行《租赁协议》过程中，严重违反约定义务，造成大山洞农贸市场脏、乱、差的混乱局面，构成根本违约，从当日起解除双方签订的《租赁协议》。南湖公司收回大山洞农贸市场后在原来市场的基础上进行了装修整改。宝达公司于2015年12月30日向南湖公司交纳了2015年12月、2016年1月、2月租金共计109,500元。南湖公司于2015年12月31日交纳大山洞农贸市场2015年12月的电费14,315.22元（其中违约金141.73元），于2016年2月23日交纳大山洞农贸市场2016年1月10日前的电费12,944.57元。审理中宝达公司称大山洞农贸市场建筑垃圾产生是因为其对摊位进行升级改造，且改造经白云区人民政府同意，但宝达公司未能提交白云区人民政府同意其于2015年12月对农贸市场进行改造的审批文件。审理中宝达公司申请对其出资修建的“三角大棚”建造费用、“朝晖路临时市场”平场、建造、拆除费用进行鉴定；对大山洞农贸市场的改造装修残值、宝达公司的预期收益进行评估。一审法院委托贵州众益建设工程造价司法鉴定所对大山洞农贸市场改造的剩余价值、三角大棚的建造费用及剩余价值、朝晖路临时摊位的平场、搭建、拆除费用进行司法鉴定。贵州众益建设工程造价司法鉴定所于2017年6月13日回复一审法院：该所根据资质证书规定，只能对工程建设中新建、改扩建项目工程造价进行司法鉴定，对工程项目的剩余价值不能进行评估鉴定，故对大山洞农贸市场改造的剩余价值、三角大棚的剩余价值不能作出鉴定；经了解朝晖路临时摊位的平场、搭建、拆除费用无相关资料，现场搭建的实体也全部拆除，无法还原现场平场、搭建、拆除的全部事实，故无法进行鉴定；三角大棚无相应资料用于计算搭建工程费用，如采用现场测量方法进行鉴定则有可能对现有建筑进行破坏才能确认部分数据，破坏程度现无法估量，是否进行鉴定还需双方当事人确认。宝达公司表示如因鉴定造成三角大棚无法使用，可由其进行修复，维修费用由其承担。南湖公司表示不同意进行破坏性鉴定。一审法院委托贵州铭建司法鉴定所对宝达公司2016年1月至2029年10月31日的预期收益进行鉴定，因宝达公司有部分收入有收款收据及收款轨迹，但无租赁合同，有部分摊位拖欠租金的案件立案后尚未审结，故按租赁收入未包含有收据无合同及除肉摊以外欠收租金拟诉讼部分摊位收入和租赁收入包含有收据无合同及除肉摊以外欠收租金拟诉讼部分摊位收入两个方案进行鉴定。贵州铭建司法鉴定所作出的黔铭建司所鉴字［2018］第002号司法鉴定意见书载明：1、按租赁收入未包含有收据无合同及除肉摊以外欠收租金拟诉讼部分摊位收入方案：宝达公司2013年1月1日至2015年12月31日期间平均每年亏损530,477.88元，按此历史经验数据测算，宝达公司在大山洞农贸市场租赁期内（从2016年1月至2029年10月31日）无预期收益；2、按租赁收入包含有收据无合同及除肉摊以外欠收租金拟诉讼部分摊位收入方案：宝达公司2013年1月1日至2015年12月31日期间平均每年盈利91,416.61元，按此历史经验数据，折现率采用最新银行贷款5年期以上贷款利率4.9%，盈利按宝达公司与租赁户租金上浮的口径每3年上浮15%环比测算，宝达公司在大山洞农贸市场租赁期限内（从2016年1月至2029年10月31日）的预期收益为1,911,944.75元，以2016年1月1日为基准日期，预期收益净现值为1,382,633.73元；以2018年1月1日为基准日，预期收益净现值为1,403,250.82元。一审法院认为，宝达公司、南湖公司签订的《租赁协议》及《补充协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。农贸市场的经营管理涉及周边居民的切身利益，且从卫生、环境保护方面对农贸市场也应严格进行管理。根据审理中南湖公司提交的政府相关部门的督查通报，大山洞农贸市场在宝达公司租赁期间确实存在建筑垃圾、暴露垃圾成堆的情况，审理中宝达公司称系经政府批准对摊位进行升级改造因摊位的经营户阻挠才导致垃圾未及时清理，一审法院认为宝达公司提交的证据不能充分证明宝达公司的上述主张，且对各经营户进行管理，保证农贸市场健康有序经营亦是宝达公司的合同义务，宝达公司在政府相关部门对大山洞农贸市场存在的问题进行通报后，未及时进行整改，宝达公司的行为已构成违约。南湖公司作为大山洞农贸市场的产权单位，同时也是该农贸市场迎接国家卫生城市复审考核的同等责任主体，在宝达公司不按要求及时进行整改的情况下，提前收回大山洞农贸市场并解除租赁合同，及时对农贸市场进行整改的行为并不违反法律规定及合同约定，故一审法院确认宝达公司与南湖公司签订的《租赁协议》及《补充协议》已解除，且系因宝达公司违约导致合同解除。因原、南湖公司签订的《租赁协议》及《补充协议》已解除，上述协议虽系有效协议，但已不能再继续履行，故宝达公司要求一审法院判令上述协议有效的诉讼请求，已无在判决主文再行明确的必要。因解除合同的责任在宝达公司并非在南湖公司，故对宝达公司以南湖公司违约为由要求南湖公司承担违约责任赔偿违约金1,000,000元的诉讼请求，一审法院不予支持。对南湖公司主张的预期收益损失、市场人员工资损失及解除劳动合同关系经济补偿金、赔偿经营户张太原的损失的诉讼请求，一审法院均不予支持。关于宝达公司支付的50,000元押金，因在合同中约定宝达公司违约，南湖公司有权终止合同，宝达公司押金归南湖公司所有，故对宝达公司要求南湖公司返还50,000元押金的请求，一审法院不予支持。关于朝晖路临时市场的费用，一审法院认为该费用系宝达公司租赁市场期间为升级改造市场而搭建，属于宝达公司的经营成本，该临时市场已拆除，且对升级改造期间宝达公司的损失南湖公司已通过减免租金等方式进行了补偿，故对宝达公司要求南湖公司承担该费用的主张，一审法院不予支持。关于三角大棚由于宝达公司无法提交相应的鉴定资料，而南湖公司亦不同意进行破坏性鉴定，该大棚位于人员密集区域破坏性鉴定易危及不特定人群的人身安全，故本案中不宜采用破坏性鉴定的方式进行鉴定。而在贵州铭建司法鉴定所出具的司法鉴定意见书中亦载明“三角大棚及改造费用在宝达公司账面未体现”，即宝达公司的财务账册也无法体现其支出了该建造费用，故虽然宝达公司确搭建三角大棚且该大棚现仍在使用，但因宝达公司无法举证证明三角大棚的搭建费用，且也未提交搭建该三角大棚所办理的合法建设手续，故对宝达公司请求南湖公司赔偿三角大棚搭建费用的主张，一审法院不予支持。宝达公司对大山洞农贸市场进行升级改造，南湖公司收回大山洞农贸市场后亦在宝达公司原升级改造的基础上对农贸市场进行装修改造，南湖公司实际继续使用了宝达公司的装修残值，考虑到大山洞农贸市场经营秩序混乱是因多种原因造成，而宝达公司在对大山洞农贸市场进行升级改造时预期经营时间为20年，现仅经营6年零两个月，从公平角度出发，一审法院认为南湖公司应对宝达公司就大山洞农贸市场升级改造部分的残值进行补偿。该部分造价根据贵阳市白云区财政局委托贵州欣盛建设工程咨询有限公司审计核定金额为2,972,970.08元，审理中南湖公司提交了白云区商务局出具的2010年10月起支付大山洞农贸市场款项清单，南湖公司主张宝达公司对市场进行改造时政府投入511,800元，分别是：1、2010年10月11日支付标准化市场改造款200,000元；2、2011年5月16日支付迎国检工作经费4,000元；3、2011年6月24日支付升级改造区级匹配资金273,600元；4、2011年9月支付三创一办整改补贴20,000元；5、2011年10月18日直接支付装修公司门头改造费8,200元；6、2014年12月24日支付创文复检卫生费6,000元；南湖公司主张上述费用应从核定金额2,972,970.08元中予以扣除。一审法院认为上述费用中第2、6项，根据该清单所列项目不能证明与市场升级改造费用有关，故不应予以扣减；第5项由于直接支付给装修公司，并未支付给宝达公司，且南湖公司也未举证证明该工程包含在南湖公司主张的升级改造工程中，故不应予以扣减；第1、3、4项费用，因宝达公司未在一审法院指定的期限内提交核对意见，应视为其认可上述费用，故上述贵阳市白云区商贸局2010年10月11日支付的标准化市场改造款200,000元、2011年6月24日支付的升级改造区级匹配资金273,600元、2011年9月支付的三创一办整改补贴20,000元，共计493,600元，应在宝达公司支出的升级改造费用中予以扣减，宝达公司升级改造农贸市场实际支出的费用为2,479,370.08元。虽然审理中一审法院拟对大山洞农贸市场装修残值进行评估，但考虑到南湖公司收回农贸市场后已对市场重新进行改造，宝达公司升级改造的原状已发生改变，故在贵州众益建设工程造价司法鉴定所回复因资质证书规定对大山洞农贸市场改造的剩余价值不能作出鉴定后，一审法院未再委托其他评估机构对此进行评估。一审法院认为此部分残值，可以按照双方《补充协议》约定的租赁期限20年进行摊销，据此计算每年应摊销123,968.50元，从2009年11月1日至2015年12月31日宝达公司共计经营6年零两个月，应摊销764,472.42元，则剩余未摊销的残值1,714,897.66元，应由南湖公司补偿给宝达公司。宝达公司交纳了2015年12月、2016年1月、2月租金共计109,500元，但实际仅租赁到2015年12月，故南湖公司应将多收取的租金73,000元退还宝达公司。综上所述，一审法院判决：一、南湖公司贵州南湖商贸有限公司于本判决生效之日起15日内补偿宝达公司上海宝达投资有限公司农贸市场升级改造损失1,714,897.66元；二、南湖公司贵州南湖商贸有限公司于本判决生效之日起15日内返还宝达公司上海宝达投资有限公司租金73,000元；三、驳回宝达公司上海宝达投资有限公司的其他诉讼请求。案件受理费82,247.60元，由宝达公司上海宝达投资有限公司负担67,441.60元、南湖公司贵州南湖商贸有限公司负担14,806元。鉴定费150,000元由宝达公司上海宝达投资有限公司负担。本院查明，南湖公司与宝达公司签订的《租赁协议》首部约定，为加速实现贵阳市政府提出的“绿色农贸市场”改造工作，改善农产品、食品安全保障体系，改善市民购物环境，提升贵阳城市形象，南湖公司将贵阳市白云区大山洞农贸市场出租给宝达公司，由宝达公司独自经营管理。本院另查明，2010年3月28日，宝达公司作为发包方与上海封美建筑装潢工程有限公司作为承包方签订《大山洞农贸市场钢架大棚工程合同》约定，施工合同包干价为376800元。本院查明其他事实与一审认定事实基本一致，本院予以确认。本院根据双方当事人的上诉请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：一是南湖公司单方面收回大山洞农贸市场的经营管理权是否构成违约？二是宝达公司主张的搭建三角大棚的费用、临时过渡市场修建和拆除费用能否得到支持？三是一审判决对于大山洞农贸市场改造后的剩余价值的计算方式是否适当。（一）关于南湖公司单方面收回大山洞农贸市场的经营管理权是否构成违约。本院认为，南湖公司作为甲方与宝达公司作为乙方于2008年6月19日和2010年2月9日签订的《租赁协议》和《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政性法规的强制性规定，应当认定合法有效，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《租赁协议》在首部明确约定，为加速实现贵阳市政府提出的“绿色农贸市场”改造工作，改善农产品、食品安全保障体系，改善市民购物环境，提升贵阳城市形象，南湖公司将贵阳市白云区大山洞农贸市场出租给宝达公司，由宝达公司独自经营管理。根据上述约定，南湖公司作为大山洞农贸市场的产权方与宝达公司作为经营方订立《租赁合同》的初衷和目的除了追求经营利益外，还有通过农贸市场的升级改造，实现改善市民购物环境、提升城市形象，营造健康有序的市场环境的目的和社会责任。对此，双方在《租赁协议》第四条第二款第三项进一步约定“乙方在承租期内必须确保甲方资产的安全完好，管理上，卫生消防安全、文明规范，营造良好的市场环境；经营上合法经营，独资承担法律责任”。即宝达公司对大山洞农贸市场进行经营、管理，即是宝达公司的合同权利，也是宝达公司的合同义务。但根据本院查明事实，虽然宝达公司根据合同约定履行了诸如对农贸市场进行升级改造、按期交付租金、安置原市场管理人员等方面的义务，但在经营管理方面，一方面，宝达公司因与市场经营户之间就摊位费问题产生纠纷，宝达公司没有妥善处理，而是采取损毁经营户摊位、拒缴大山洞农贸市场电费等极端方式进一步激化与大山洞农贸市场经营户之间的矛盾，导致市场经营秩序混乱，造成非常不良的社会影响。另一方面，白云区政府在迎接国家卫生城市考核期间，大山洞农贸市场多次被政府相关部门通报存在市场内垃圾成堆等问题，针对上述环境督查通报，南湖公司曾先后于2015年7月28日、2015年12月14日、2015年12月28日、2015年12月29日多次向宝达公司发出紧急通知和整改通知，要求宝达公司对大山洞农贸市场的垃圾进行清理，配合相关部门整治好“大山洞农贸市场”的环境卫生，而宝达公司并未提供相关证据其对上述通知采取积极应对措施的相关证据。基于上述事实，南湖公司单方面收回大山洞农贸市场的经营管理权，其行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。故本案中宝达公司单方面收回大山洞农贸市场经营管理权，系宝达公司经营管理不善，导致农贸市场经济秩序混乱所致，宝达公司违反合同约定致使南湖公司合同目的不能实现，南湖公司依法行使合同解除权，并不构成违约。宝达公司关于南湖公司构成违约的上诉理由不成立，本院不予支持。（二）关于宝达公司主张的临时过渡市场修建、拆除费用和搭建三角大棚的费用能否得到支持？如上所述，宝达公司违反合同约定致使南湖公司合同目的不能实现，南湖公司依法行使合同解除权，南湖公司和宝达公司签订的《租赁协议》及《补充协议》已解除。《中华人民共国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，合同解除效力溯及于合同成立之时，但合同已部分履行的，除当事人另有约定外，解除效力不溯及已履行部分。本案中宝达公司主张的关于搭建的临时过渡市场修建和拆除费用，属于宝达公司履行合同过程中已经履行的部分，该临时市场已经灭失，且升级改造期间，南湖公司已通过减免租金等方式进行了补偿，宝达公司要求南湖公司返还上述费用，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于宝达公司主张的搭建三角大棚的费用，一审法院认为该三角大棚位于人员密集区域，不宜采取破坏性方式鉴定，宝达公司无法举证证明三角大棚的搭建费用，故其对宝达公司主张的三角大棚搭建费用不予支持。对此，本院认为，虽然三角大棚剩余价值无法鉴定，但由于宝达公司在一审中提交了《大山洞农贸市场钢架大棚工程合同》，上述合同可以认定三角大棚的施工总价是376800元，且合同解除后南湖公司仍在继续使用三角大棚，从公平原则出发，南湖公司应当酌情给予宝达公司适当补偿。本院综合三角大棚的使用情况、搭建用途、施工总价等几方面综合酌定南湖公司给予宝达公司188400元的补偿。（三）一审判决对于大山洞农贸市场改造后的剩余价值的计算方式是否适当。本院认为，因南湖公司在收回大山洞农贸市场后已经对市场进行重新改造，农贸市场原状已经发生改变，一审法院委托鉴定机构不能对其剩余价值作证鉴定，一审法院根据贵州欣盛建设工程咨询有限公司审计核定金额为2972970.08元，扣除白云区商务局对市场进行改造时政府投入493600.00元，计算得出宝达公司升级改造农贸市场实际支出费用2479370.08元。在此基础上，按照租赁合同20年租赁期限进行摊销后，得出剩余未摊销的残值1714897.66元，该种计算方式并无不妥。关于宝达公司提出的一审法院在计算中不应当扣除政府给予的市场改造补助费用的上诉理由，因政府给予的改造补偿费用，不属于宝达公司的履行支出，宝达公司主张将其计算在改造费用总额中，没有事实依据和法律依据，本院不予支持。至于南湖公司提出，一审法院按照20年租赁期限进行摊销计算残值补偿不正确的上诉理由，因南湖公司在收回大山洞农贸市场后在宝达公司原升级改造基础上对农贸市场进行装修使用，实际上使用了宝达公司的装修残值，合同解除后南湖公司应当对此予以补偿。另外，宝达公司对于大山洞农贸市场投入资金进行升级改造，其预期的经营期限是20年，虽然《租赁协议》因宝达公司经营不善导致解除，但是考虑到引发宝达公司与经营户矛盾的起因是占道经营问题，宝达公司对于南湖公司行使合同解除权不具有预见性，宝达公司实际仅经营6年零2个月，从公平角度出发，一审法院按照20年租赁期限进行摊销计算残值补偿并无不当，南湖公司的上诉理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，宝达公司的上诉理由部分成立，南湖公司的上诉理由不成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1429号民事判决第一项、第二项。（即：一、贵州南湖商贸有限公司于本判决生效之日起15日内补偿上海宝达投资有限公司农贸市场升级改造损失1,714,897.66元；二、贵州南湖商贸有限公司于本判决生效之日起15日内返还上海宝达投资有限公司租金73,000元；）二、撤销贵州省贵阳市中级人民法院（2016）黔01民初1429号民事判决第三项。三、贵州南湖商贸有限公司于本判决生效之日起15日内补偿上海宝达投资有限公司修建三角大棚费损失188400元。四、驳回上海宝达投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费81320.61元，由上海宝达投资有限公司负担59390.61元、贵州南湖商贸有限公司负担21930元。鉴定费150,000元由上海宝达投资有限公司负担。（因上海宝达投资有限公司在一审法庭调查终结前提出减少诉讼请求数额，根据《诉讼费用交纳办法》第二十一条第二项之规定，一审法院应当按照减少后的诉讼请求数额计算退还。具体为：变更诉请数额之前案件标的为10074600元，实收一审案件受理费82247.6元，变更诉请数额之后案件标的为9931516.08元，应收一审案件受理费81320.61元，对于一审上海宝达投资有限公司多预交的927元，应予退还。）二审案件受理费共计101554.61元，由上海宝达投资有限公司负担59390.61元，贵州南湖商贸有限公司42164元。本判决为终审判决。审判长  朱进审判员  秦娟审判员  黄新二〇一八年十二月三十一日法官助理许文艳书记员罗莎艳