贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1837号原告：曾貌，男，1989年10月30日出生，侗族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：吴荣德，男，贵州省黎平县德凤街道法律服务所法律服务工作者。被告：贵州沐新房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91520100683994656D。地址：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段128号灵达新苑B幢6层。法定代表人：林大宇，男，1969年1月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。该公司董事长。委托诉讼代理人：宁远程，男，1972年1月29日出生，汉族，住贵州省黎平县。该公司员工。原告曾貌诉被告贵州沐新房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人吴荣德到庭参加诉讼，被告贵州沐新房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾貌向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行《商品房买卖合同》约定，将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；2、判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金22557元（按已交购房款339202.5元×0.0001×665天＝22557元，该违约金从2016年12月31日起至2018年10月25日止合计665天）；3、依法判决被告支付原告从2018年10月26日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金（违约金按已交房款339202.5元的年利率6.18%计算）；4、案件受理费由被告承担。事实和理由：原告于2014年5月20日与被告签订《商品房买卖合同》，原告以银行贷款形式跟被告购买位于黎平县××新区××福××商住楼××单元××层××商品房××套，套内面积为103.2平方米，房屋总价款为339202.5元。该合同第11条、第13条分别约定交房日期为2014年12月31日前，逾期交房被告按合同约定交付期限届满之次日起到实际交付之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金。合同第22条约定被告承诺于2016年12月30日前取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期（超30日）不办理交付的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已经付清了全部购房款并交付了契税、维修基金、配套资金等费用给被告。但被告直到2016年7月29日才交付房屋给原告，交付的房屋也没有任何验收合格手续，并没有达到交付条件，且至今也未能按合同约定的期限向原告交付办理商品房转移登记的有关材料，造成原告至今未能取得该房屋的不动产权证书，显然被告的行为已经严重违约，应当依法承担违约责任。同时原告就此事宜也曾多次向黎平县人民政府有关部门反映，但也无结果。为保护原告合法权益，故原告依照《中华人民共和国合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，请求人民法院依法公正判决。原告曾貌为证明其诉讼请求理由成立，在举证期限内向本院提交的证据有：1、《商品房买卖合同》复印件，拟证明原、被告于2014年5月20日签订合同,双方就房屋价款、交付和登记日期、违约处理等事项明确约定。且该合同经黎平县住建局登记备案；2、房款收据及个人贷款凭证复印件，拟证明原告已向被告支付购房首付款及购房按揭贷款共计339202.5元；3、收据复印件，拟证明原告已向被告支付所购房的契税、维修基金、配套设施费、物业管理费等共计16907元；4、证明复印件，拟证明原告曾于2016年11月14日和金侗福邸其他买受人集体到黎平县信访局反映被告不办理房产证等事项问题；5、商品房预售合同登记备案表复印件，拟证明原告跟被告所购房屋经黎平县住建局登记备案。被告贵州沐新房地产开发有限公司未向本院递交书面答辩意见，亦未提供证据材料。结合采纳的证据和原告的陈述，本院认定如下事实：被告贵州沐新房地产开发有限公司在黎平县××新区金侗福邸修建商品房出售，并办有商品房预售许可证（证号为2013商房预字第03号）。2014年5月20日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于黎平县××新区××福××单元××层××商品房××套,合同约定原告购买的商品房为预售商品房，建筑面积为124.08㎡，套内建筑面积为103.2㎡，房屋总价款为339202.5元，被告应在2014年12月31日前向原告交付该商品房。同时合同第二十二条约定：出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。出卖人不能在该规定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按银行同期活期存款利率支付利息；（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定已支付了全部房屋价款339202.5元，并向被告交付了契税、专项维修基金、物业管理等税、费。被告已向原告交付了房屋，原告未要求退房。因被告未按合同约定取得房屋初始登记，也未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告为此曾于2016年11月14日向黎平县信访局反映该情况，后处理未果。因被告至今未将商品房转移登记的有关文书交付给原告，原告遂于2018年10月30日向本院提起诉讼。上述事实，有原告当庭陈述及提交的相关证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方于2014年5月20日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求继续履行《商品房买卖合同》约定，将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书的诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。原告请求判决被告支付原告逾期交付商品房转移登记有关文书违约金22557元（按已交购房款339202.5元×0.0001×665天＝22557元，该违约金从2016年12月31日起至2018年10月25日止，合计665天），因被告未能在承诺期限内取得该商品房初始登记，亦未能在约定期限交付办理商品房转移登记的相关文书给原告，导致原告至今未能办理商品房转移登记，被告显然已经违约，理应承担违约责任。该诉求符合合同约定，且违约金的计算不超过最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的标准，本院予以支持。对于自2018年10月26日起至实际交付商品房转移登记有关文书之日止的逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金，原告请求按已交房款339202.5元的年利率6.18%计算，本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》时，原、被告双方就办理商品房转移登记等事项均作了明确约定。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。故原告诉求按已交房款339202.5元的年利率6.18%计算后期违约金，不符合合同约定，本院不予支持。按照有约定从约定且不违反法律规定的原则，只能按照已付房价款339202.5元，利率按日万分之一计算后期违约金，从2018年10月26日起计算至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。被告经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状和证据，应承担举证、答辩不能的后果。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第174条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵州沐新房地产开发有限公司与原告曾貌继续履行《商品房买卖合同》约定，将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，并协助原告办理不动产权证书；二、被告贵州沐新房地产开发有限公司在本判决生效后30日内支付原告曾貌逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金22557元；三、被告贵州沐新房地产开发有限公司支付原告曾貌从2018年10月26日起至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，按已交房款339202.5元的日万分之一计算。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费364元，减半收取182元，由被告贵州沐新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员 周  之  勇二〇一八年十二月二十四日书记员 许瑞媛（代）