广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2018）粤2071民初12592号原告（反诉被告）：广东康城物业管理服务有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区张家边三村继光路**96卡，统一社会信用代码9144200067881848XT。法定代表人：黄广升，该司经理。委托诉讼代理人：董建，广东共阳律师事务所律师。被告（反诉原告）：冯彩霞，女，1975年7月4日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区，委托诉讼代理人：池逢生，男，1971年5月1日出生，汉族，身份证住址广东省中山市**，系被告（反诉原告）冯彩霞的丈夫。原告广东康城物业管理服务有限公司（以下简称为康城物业公司）诉被告冯彩霞物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月25日立案受理后，被告冯彩霞对原告康城物业公司提起反诉。本案依法适用小额诉讼程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）康城物业公司委托诉讼代理人董建、被告（反诉原告）冯彩霞及其委托诉讼代理人池逢生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告康城物业公司向本院提出诉讼请求：被告冯彩霞向原告康城物业公司支付2013年1月1日至2018年2月28日期间的物业管理费9796元及滞纳金8963.34元。庭审中，原告康城物业公司明确滞纳金以每月应交物业管理费158元为基数，从2013年1月1日起至清偿之日止按每日千分之一计算，暂计至2018年2月28日为8963.34元。事实和理由：被告冯彩霞未按时向原告康城物业公司支付物业管理费。被告冯彩霞辩称并反诉称，一、原告康城物业公司于2018年4月9日起诉，其主张2013年1月1日至2016年4月9日的物业管理费，已过2年的诉讼时效，应予以驳回。二、原告康城物业公司不履行物业服务合同，是其违约在先，被告冯彩霞无需支付物业管理费，主要表现在：1.被告冯彩霞商铺的天花板与二楼业主共用，墙体与W18卡业主共用，在二楼业主大肆施工改造二楼露台种植果树以及W18卡租户装饰装修物业过程中，原告康城物业公司并未履行管理和监督责任，造成其天花板漏水、墙体渗水发黑，此后原告康城物业公司也没有按业主临时公约履行协助调解业主之间纠纷与争执的义务；另外其商铺背后靠小区的墙体也是长期渗水，但原告康城物业公司从来不维修养护。被告冯彩霞自行对天花板及墙体进行补漏维修分别花费了3000元及6900元。2.物业服务合同约定每12个月清疏一次化粪池及排水系统，但排污管道在小区内沿地面明管铺设，所有污水不经过化粪池处理，直接排入市政管道，由于污水流量大增，无法及时排走，造成污水隔几个月就从临街商铺门口的沙井涌出来，臭气熏天，严重影响商铺生意。3.临街商铺门口沉降严重，原告康城物业公司从不参与维修，停水、停电前从来没有通知临街商铺，9间商铺共用一个漏电开关，只要有一家漏电，开关马上跳闸，造成9间商铺没电用，原告康城物业公司并未帮忙解决又不给予协助。4.临街商铺的卫生清洁、垃圾收集和清运是港口镇环卫工人和商铺业主自己完成的，原告康城物业公司从不参与该工作。5.商铺业主或租户的财物被盗的事情时有发生，原告康城物业公司未履行安全防范义务。三、原告康城物业公司应提交卫生清洁、安全监控、巡视执勤、专项维修资金等记录，以履行其举证责任。综上，被告冯彩霞提起反诉，向本院提出反诉请求：1.物业管理费按每月0.3元/平方米收取；2.反诉原告冯彩霞不需要向反诉被告康城物业公司支付滞纳金；3.反诉被告康城物业公司赔偿墙体补漏维修费用6900元；4.反诉被告康城物业公司赔偿天花补漏维修费用3000元；5.反诉原告冯彩霞保留继续追讨补漏费用的权利。庭审中，经本院释明，反诉原告冯彩霞明确其反诉请求为：1.反诉被告康城物业公司向反诉原告冯彩霞赔偿墙体补漏维修费用6900元；2.反诉被告康城物业公司向反诉原告冯彩霞赔偿天花补漏维修费用3000元。反诉被告康城物业公司针对反诉辩称，二楼露台并非公共区域，要进入二楼露台要先进入二楼业主的房屋，但由于反诉被告康城物业公司进场前由其他物业公司对该小区进行管理，资料交接不完善，故没有证明二楼露台权属的资料。反诉被告康城物业公司的装修监管义务仅限于确保业主在装修过程中不损害公共部位及共用设施，而非全程监视业主的装修活动，其无权干涉业主对自己物业装修的权利。至于商铺背后靠小区的墙体，防水处理是由建设单位负责的，反诉被告康城物业公司是不承担墙体质量保证责任的，是否由于防水没有做好导致外墙渗水，反诉原告冯彩霞也没有举证证明。综上，反诉原告冯彩霞商铺的墙体、天花损坏的原因可能是因为房屋质量问题，也可能是因为二楼业主和W18卡业主装修的原因导致，在其没有举证证明该损害与反诉被告康城物业公司之间具有因果关系的情况下，其应当向二楼业主及W18卡业主主张赔偿，而非向反诉被告康城物业公司主张。本院经审理认定事实如下：2012年3月1日，中山市康城物业管理服务有限公司（于2015年9月变更企业名称为广东康城物业管理服务有限公司，即本案原告）与中山市美景港城花园业主委员会（以下简称为美景港城花园业委会）签订《物业服务合同》，约定：由康城物业公司对中山市港口区银库路2号美景港城花园小区物业提供管理服务，服务事项包括：1.日常服务，即房屋建筑共用部位、共用设施设备和相关场地、生活服务设施、绿化与建筑小品等维修养护和管理、公共环境卫生、安全防范工作、交通与车辆停放秩序的管理等；2.定期服务，即定期清洗楼梯、清理生活垃圾、清疏化粪池及排水系统、检修水泵、电梯、消防设施设备等；3.管理与物业相关的工程图纸、住户档案和竣工验收资料等；商铺按建筑面积每月每平方米1.5元收取物业服务费，每次缴费时间为每月5日前；业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金；服务期限自2012年3月1日起至2015年3月31日止。上述合同期限届满后，康城物业公司与美景港城花园业委会续签了两次合同，服务期限延续至2019年9月30日止。另查，冯彩霞系中山市港口镇美景港城花园A1幢W19号商铺（即港口镇银库路2号W19卡商铺，建筑面积为105.51平方米）的业主，因其对康城物业公司提供的物业服务不满，拒交2013年1月至2018年2月期间的物业管理费，康城物业公司追讨无果，遂诉至本院。冯彩霞以其商铺漏水、渗水为由，提起反诉向康城物业公司主张赔偿补漏维修费用。对于商铺漏水、渗水的原因，冯彩霞未在本院指定的期限内提交司法鉴定申请。庭审中，冯彩霞向本院提交了照片，拟证明其商铺及周边环境的情况。据照片显示，涉案商铺楼上露台种植了一些果树，商铺内天花板漏水剥落、墙体渗水发黑；排水管道沿地面铺设，污水直接排入市政下水道，卫生情况较差。另外，冯彩霞提交了其商铺门外监控录像的视频光盘，拟证实康城物业公司未为临街商铺门前道路提供卫生清洁服务，但据监控录像显示，商铺门前道路卫生状况尚可。康城物业公司认可照片及视频的真实性，但表示：从冯彩霞提交的证据中不能反映康城物业公司没有提供服务或服务质量差的情况，因为涉案小区是比较旧的小区，，地下的排污管道因为地质沉降的原因存在部分损坏的情况，如果要完全整改的话，需要将整个地面挖开，这个工程量是比较大的，需要用到专项维修基金，而专项维修基金的使用需要业委会召集业主决定，并非康城物业公司自己能够支配，因此康城物业公司也只能采用替代的方式，将管道进行更换，并不影响污水排放，对于排污口有进行防范处理；商铺门前为公共道路，沙井是位于路边，该区域不在小区封闭范围之内，属于市政清洁、维护的范围，不属于康城物业公司的服务范围。对此，康城物业公司提交了涉案小区总平面图，表示其服务范围在建筑红线以内。冯彩霞则认为用地红线与建筑红线之间的区域属小区公共区域，应属康城物业公司的服务范围。另外，冯彩霞提交了美景港城花园物业管理服务质量调查表若干份，拟证明康城物业公司服务质量不好，其他业主对物业服务不满意。康城物业公司不认可该证据的真实性。本院要求康城物业公司提交日常服务及定期服务的工作记录，其表示由于小区比较小，一些工作做了之后没有留下书面记录，故无法提交。关于诉讼时效问题，康城物业公司表示曾通过电话和口头催收，但没有书面证据。冯彩霞否认康城物业公司曾向其催收。又查，冯彩霞为证实其修补天花板及墙体产生的费用，向本院提交了收据5份，合计金额为9900元。冯彩霞称其以现金方式支付了上述费用，该收据由补漏师傅梁鉴荣出具。本院认为，康城物业公司与美景港城花园业委会签订的三份《物业服务合同》对该小区业主具有约束力。针对双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案争议的焦点为：一、诉讼时效问题；二、康城物业公司的物业服务质量问题，以及冯彩霞是否应支付物业管理费及滞纳金；三、康城物业公司是否应赔偿补漏维修费用。对此，本院分析如下。关于焦点一。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持；第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。本案中，康城物业公司于2018年4月9日向本院提交起诉状主张冯彩霞支付2013年1月至2018年2月的物业管理费，此后本案移送诉前联调工作室进行调解，并于2018年6月25日正式立案。因康城物业公司未举证证明存在诉讼时效中断、中止的事由，故2015年9月以前的物业管理费在民法总则施行前即2017年10月1日前已过二年的诉讼时效，本院对该部分物业管理费不予支持。2015年10月以后的物业管理费尚未超过三年的诉讼时效，康城物业公司有权请求支付。关于焦点二。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，建筑区划内建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，以及通道、楼梯、大堂等公共通行部分属于共有部分，康城物业公司对小区共有部分负有维修、养护、管理的义务。关于冯彩霞主张商铺天花板漏水及墙体渗水，首先，由于其未申请司法鉴定，故无法判断造成漏水、渗水的原因，亦无法判断康城物业公司是否存在过错；其次，因现有证据无法证实二楼露台的权属问题，故该部分是否属于康城物业公司提供物业管理的范围亦无从考证。冯彩霞以此作为拒交物业管理费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。但通过冯彩霞提交的照片可以看出，涉案小区的排水、排污管道外露，卫生状况不佳，且康城物业公司未能提交其提供日常服务及定期服务的工作记录，无法证实其已按《物业服务合同》约定的标准履行了义务，故本院认为康城物业公司的物业管理服务存在瑕疵。冯彩霞以此拒交物业管理费或有一定的正当性，但物业管理的内容是多方面的，不能仅以部分履行瑕疵免除其全部付款义务。涉案小区一层外围为临街商铺，商铺以上为住宅，基于功能区域的划分，不同性质的物业在接受管理服务的程度上虽有一定的差别，但涉案小区作为一个整体，不能以商铺接受的物业服务较少而否定康城物业公司为涉案小区提供了管理服务。根据收费与服务水平相适应的原则，本院酌定冯彩霞按1元/平方米/月的标准向康城物业公司支付2015年10月至2018年2月期间的物业管理费共3059.79元（105.51平方米×1元/平方米/月×29个月）。关于康城物业公司主张的滞纳金，其性质实为违约金，因冯彩霞主张违约金过高请求本院予以调整，在康城物业公司未能举证证明其损失的情况下，其主张按每日千分之一计算违约金显然过高，综合双方当事人的过错程度，本院酌情调整为按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算。关于焦点三。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。如前所述，由于冯彩霞没有证据证实其商铺漏水、渗水是由于康城物业公司的过错造成的，其应当承担举证不能的不利后果，其主张康城物业公司承担赔偿责任的反诉请求，理据不足，本院不予支持。若因相邻的业主违规改造或施工不当造成冯彩霞的商铺漏水、渗水，冯彩霞可另案向相关业主主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告冯彩霞于本判决生效之日起七日内向原告广东康城物业管理服务有限公司支付2015年10月至2018年2月期间的物业管理费3059.79元及违约金（违约金计算方法：分别从欠费当月的6日起至清偿之日止，以每月应付的物业管理费105.51元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍计算）；二、驳回原告广东康城物业管理服务有限公司其他的诉讼请求；三、驳回反诉原告冯彩霞的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费269元（原告广东康城物业管理服务有限公司已预交），由原告广东康城物业管理服务有限公司负担221元，被告冯彩霞负担48元并于本判决生效之日起七日内迳付原告广东康城物业管理服务有限公司。反诉案件受理费25元（反诉原告冯彩霞已预交），由反诉原告冯彩霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  李静敏人民陪审员  梁素轼人民陪审员  林 祺二〇一八年十二月二十四日书 记 员  何惠怡书 记 员  林雪莲