广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初23089号原告：黄英葵，女，**年**月**日出生，壮族，住南宁市邕宁区。委托诉讼代理人：何源强，广东邦南律师事务所律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：佛山市南海区。法定代表人：招英森。原告黄英葵与被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下称长富公司）租赁合同纠纷一案,本院于2018年11月13日立案后，本院依法适用简易程序于2018年12月19日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人何源强到庭参加诉讼，被告经本院传票传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《物业使用权租赁合同》，被告退回原告已支付款项178000元及支付该款从2018年7月1日起至清还之日止按日万分之五计算的违约金（暂计至2018年10月31日为10947元）；2.被告返还原告预付的物业管理费2370元予原告；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2017年9月12日经充分协商共同签订《物业使用权租赁合同》，约定被告将位于佛山市南海区**物业以租赁形式交付原告使用（实为买卖）。同时还约定所谓租金支付方式、期限及各自相关权利、义务等。合同签订后，原告依约支付首期款119000元以及二期各29500元分期款后，发现物业建设进度根本不可能在双方约定的2018年6月30日前交付使用，遂停止了支付后续两期款项。被告建设的物业至今仍未完成通水、通电工作，仍无法进行实际交付。根据双方签订的《物业使用权租赁合同》第十四条合同解除第（三）款第3项和第十五条违约责任（三）条的约定：被告交付物业时间逾期60天以上且双方无法对交付问题协商一致的，原告可以选择解除合同，并可按逾期时间依已付余额万分之五支付逾期违约金。综上，原告请求解除双方签订的合同，并请求支付违约金，特提起诉讼。被告长富公司没有答辩。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法视为其放弃举证质证的权利。原告提供的证据材料内容真实，来源合法，与本案相关联，本院予以采信。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区**项目办理建设工程规划许可证。2017年9月12日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权出让合同》，约定：乙方向甲方承租位于佛山市南海区**号房的物业使用权，物业建筑面积34.3平方米，其中公摊面积10.3平方米；乙方签订合同时清楚了解物业现状为在建工程，相关手续尚在完善，对甲方以租赁上述物业使用权并无任何异议；物业用途为主导商业、办公；物业使用权出让期自物业交付之日起至2038年6月30日。甲方在上述约定租赁期限届满之日起，赠送该物业使用权给乙方至2042年8月31日止。物业使用权租赁期满，乙方须将物业交回甲方使用；物业使用权租赁金总计237000元，签订《物业使用权租赁确认书》时，乙方支付10000元给甲方作为租赁该物业使用权的定金。于2017年9月2日支付首期租赁款119000元并签订《物业使用权租赁合同》，于2017年12月2日、2018年3月2日、2018年6月2日各支付部分租赁款29500元，于2018年6月30日付清租赁款29500元。甲方应于2018年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；乙方在甲方发出书面通知后十日内不接收该物业的视为甲方于发出书面通知后第十日将物业交付，乙方应于该期限次日起向物业管理公司缴交物业管理费，该物业损毁风险也转移予乙方。甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金。逾期交付超过60天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。2015年3月20日，被告长富公司出具收据，确认收取原告使用权转让金29500元。2017年9月12日，被告长富公司出具收据，确认收取原告交来涉讼物业物业公共维护费2370元。2017年9月12日，被告出具收据，确认收取原告支付的使用权转让金119000元。2018年3月26日，被告出具收据，确认收取原告支付的使用权转让金29500元。原告在诉讼中陈述，被告于2018年6月27日向原告发出交楼通知，通知原告在2018年8月20日办理收楼手续，如在2018年10月20日前没有办理收楼手续，可以电话通知被告作为默认收楼成功。2018年8月20日原告到现场，但没有看到有交楼人员，房屋尚未通水通电，不具备交楼条件。2018年11月13日，原告提起诉讼。2018年11月24日，被告收到本案起诉状及应诉材料。本院认为，原告与被告长富公司签订的《物业使用权出让合同》约定原告向长富公司支付一定的对价，取得长富公司在建房产一定年限的使用权，到期后将房产交回给长富公司，该合同权利义务约定属于租赁合同的性质，故涉讼合同为租赁合同。原告、长富公司签订《物业使用权出让合同》时，出租的房产办理了规划报建手续，故原告、长富公司之间在20年租期约定内形成合法有效的租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”《物业使用权出让合同》约定的租期超过二十年的部分无效。合同约定长富公司应于2018年6月30日前交付房屋给原告使用，逾期交付超过60日原告有权解除合同。由于涉讼房屋在签订合同时尚未竣工验收，不具备投入使用的条件，长富公司应提供竣工验收的房屋给原告使用。至本案庭审终结日，长富公司没有提供涉讼房产竣工验收的证据材料，长富公司也没有到庭提出其他抗辩，《物业使用权出让合同》有效部分的约定，原告请求解除，符合双方约定和法律规定，本院予以支持。无效部分的约定自始无效，本院对原告相应解除请求不予支持。本院确认《物业使用权出让合同》二十年租期内的约定于被告收到解除通知即本案起诉状之日2018年11月24日解除。合同解除后因该合同取得的财产应予返还，被告长富公司应退还原告已支付的款项178000元和物业公共维护费2370元予原告。《物业使用权出让合同》约定如被告逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之五支付逾期违约金，逾期交付超过60天的原告有权要求解除本合同。被告应以178000元为本金计付从逾期之日即2018年7月1日起至合同解除之日2018年11月24日按日万分之五计算的逾期违约金13083元（178000×147×0.0005）予原告。原告的其他违约金请求没有约定依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄英葵与被告佛山市南海长富物业投资有限公司于2017年9月12日签订的《物业使用权出让合同》关于二十年租期内的约定于2018年11月24日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还178000元予原告黄英葵；三、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还2370元予原告黄英葵；四、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金13083元予原告黄英葵；五、驳回原告黄英葵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2527.38元（原告已预交），由被告负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 方 菲二〇一八年十二月二十八日书记员 孔捷莹