四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终16482号上诉人（原审被告）：四川美宸置业发展有限公司。住所地：四川省成都市武侯区锦绣路********。法定代表人：甘钢铭。委托诉讼代理人：李潇潇，北京德恒（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴玉兰，女，1972年12月8日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何心俊，男，汉族，1971年3月20日出生，系吴玉兰之夫。上诉人四川美宸置业发展有限公司（以下简称美宸置业）与被上诉人吴玉兰房屋买卖合同纠纷一案，上诉人美宸置业不服成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初7416号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。成都美宸置业的委托诉讼代理人李潇潇、吴玉兰的委托诉讼代理人何心俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四川美宸置业发展有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回吴玉兰全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由吴玉兰承担。事实及理由：一、吴玉兰的房屋所有权证逾期办理并非因美宸置业造成，美宸置业不应当承担逾期办证的责任，根据双方合同约定由于买受人未足额缴纳应由其承担税费导致延期办证的，出卖人不承担责任。而吴玉兰是2017年11月3日才缴纳产权税费和维修金，因此美宸置业无责任。而在收到吴玉兰的税费和维修基金后，美宸置业已于2018年6月25日办理了房屋产权证书，根据吴玉兰缴纳税费的时间，美宸置业没有逾期。二、即使有逾期办证的情形，吴玉兰也在事后选择了合同继续履行，放弃退房权利。三、一审判决认为根据市场交易习惯，美宸置业代办房屋产权证负有通知缴纳税费的附随义务缺乏法律依据。吴玉兰的答辩意见为：一、美宸置业逾期办理产权证并非吴玉兰的原因导致，应当由美宸置业承担逾期办证的相关违约责任，吴玉兰退房有法律依据和合同依据，合同履行中也并未出现可顺延的情形，美宸置业陈述多次通知吴玉兰缴纳相关费用也是捏造的，美宸公司在违约后虽然为吴玉兰办理了产权证书，但并不代表没有违约行为，吴玉兰有权利要求其承担违约责任。二、吴玉兰缴纳相关费用并非对退房权力的放弃，也并非退房权利的丧失，双方约定了可以行使退房权利的起算时间点，但并未约定结束时间，且美宸置业引用的商品房买卖合同案件的审理指南的相关条文与本案也无关联性。吴玉兰在一审中诉请判令：1.解除吴玉兰与美宸置业所签订的购买位于成都市龙泉驿区西河镇西河大道168号－1层155号车位的《商品房买卖合同》；2.美宸置业退还吴玉兰全部已付款95812元；3.美宸置业支付吴玉兰自2016年9月18日起至支付完全部房款之日止的违约金，违约金按每日万分之三计算。一审法院经审理查明，2014年9月29日，吴玉兰与美宸置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，双方约定：吴玉兰向美宸置业购买位于成都市龙泉驿区西河镇西河大道168号-1层155号车位，车位价款92000元；美宸置业应当在2014年9月1日前向吴玉兰交付车位；车位交付后，如因美宸置业的责任，吴玉兰未能在车位交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，逾期超过60日之内，自办理车位产权证书的期限届满之次日起至实际取得该证书之日止，美宸置业按日计算向吴玉兰支付已交房款万分之零点五的违约金，并于实际取得该证书之日起60日向吴玉兰支付违约金，合同继承履行；逾期超过60日后，吴玉兰有权选择退车位，吴玉兰选择退车位的，美宸置业应当退还吴玉兰全部已付款，并支付利息；因吴玉兰不向美宸置业出具委托书或未完整提供办理房屋所有权证书相关资料、未足额缴纳国家规定应由买受人承担的各种税费，或由于政府相关职能部门延迟的，买卖合同约定买受人取得房屋所有权证书的时间相应顺延，美宸置业无需承担任何法律责任。2014年9月29日，吴玉兰向美宸置业支付购车位款92000元。2014年10月，美宸置业向吴玉兰交付案涉车位。2017年11月3日，吴玉兰向美宸置业交付产权税2760元、维修基金502元、工本费550元。2018年3月8日，美宸置业代吴玉兰向房管部门支付了过户所需的契税、印花税共计2674.57元。2018年6月25日，吴玉兰取得了案涉车位的不动产权证【川（2018）龙泉驿区不动产权第0048467号】。另查明，美宸置业在庭审中提交收款日期为2015年12月14日的《成都市城市房屋专项维修资金交款凭证》，其上载明吴玉兰支付了502.38元的维修基金。美宸置业称上述费用为其代吴玉兰支付，拟证明吴玉兰怠于支付相关费用。吴玉兰称其于美宸置业通知后立即支付了所有税费，此前美宸置业未通知过其支付税费。一审法院认为，吴玉兰和美宸置业签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方当事人争议焦点在于逾期办理车位所有权证书的原因。从《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容可看出，吴玉兰负有向美宸置业出具委托书、及时提交办证资料及足额缴纳国家规定应由买受人承担的各种税费的义务，美宸置业则负有及时为吴玉兰代办车位所有权证书的义务。案涉合同中未明确约定吴玉兰向美宸置业交纳税费的时间，从市场交易习惯可知，美宸置业应当以合理充分有效的方式向吴玉兰及时告知缴纳税费，以便吴玉兰能够按期取得所有权证书，这一通知义务应当作为美宸置业履行合同的附随义务。在本案中，美宸置业提交的其于2015年代吴玉兰支付了车位维修基金的发票，不足以证明其及时向吴玉兰履行了通知缴纳税费的义务，以及吴玉兰自身存在怠于缴纳税费造成办证迟延的行为，因此美宸置业逾期为吴玉兰办理车位所有权证书的事实客观存在，其应当承担违约责任。因美宸置业的违约行为，导致吴玉兰实际取得车位所有权证书的时间超过约定时间60天以上，吴玉兰有权退还车位，即有权解除其与美宸置业公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议，美宸置业应当向吴玉兰返还车位款及相应税费。根据合同约定，吴玉兰选择退车位，美宸置业应当向吴玉兰支付利息，该约定利息具有违约金的惩罚性质，因此一审法院对吴玉兰所主张的违约金在此范围内予以支持，对于吴玉兰主张按日万分之三支付违约金超出此范围的部分，一审法院不予支持。因双方未明确约定利息的支付标准，一审法院酌情以已付款为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率支持从起诉之日起计算至实际付清之日止的利息。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决：一、解除吴玉兰与四川美宸置业发展有限公司签订的关于购买位于成都市龙泉驿区西河镇西河大道168号－1层155号车位【川（2018）龙泉驿区不动产权第0048467号】的《商品房买卖合同》及补充协议；吴玉兰于本判决生效之日起三十日内协助将上述车位转移登记到四川美宸置业发展有限公司名下，过户税费由四川美宸置业发展有限公司承担；二、四川美宸置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴玉兰退还已付款95812元；三、四川美宸置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴玉兰支付违约金（以95812元为基数，从2018年7月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至已付款95812元付清之日止）；四、驳回原告吴玉兰的其他诉讼请求。案件受理费2195元，减半收取1097.50元，由四川美宸置业发展有限公司负担。二审中，双方当事人均无新证据提交且对一审查明的案件事实无异议，本院依法予以确认。本院认为，一、关于吴玉兰与美宸置业签订的签订《商品房买卖合同》是否解除的问题。本案中，吴玉兰与美宸置业签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定美宸置业应当在2014年9月1日前向吴玉兰交付车位；车位交付后，如因美宸置业的责任，吴玉兰未能在车位交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，逾期超过60日后，吴玉兰有权选择退车位，吴玉兰选择退车位的，美宸置业应当退还吴玉兰全部已付款，并支付利息。因此美宸置业应当最迟于2016年12月1日前为吴玉兰办理案涉车位的不动产权证书，但至2018年6月25日，吴玉兰才取得了案涉车位的不动产权证，该不动产权证的取得时间超过合同约定时间，且已经满足退房条件。虽美宸置业抗辩是因吴玉兰逾期缴纳税费导致，对此本院认为，美宸置业作为开发企业，根据双方签订的合同，负有为吴玉兰办理产权证的义务，在办理证书的期间吴玉兰并无法知晓办证进度，也无从知晓缴纳契税的时间，因此，采取合理有效的方式告知吴玉兰缴纳契税的时间，是美宸置业应当承担的合同附随义务，而美宸置业对此并未举证予以证明，故对美宸置业的意见，本院不予采纳，因美宸置业逾期办理产权证到达合同约定的退房条件，吴玉兰有权退房。根据《四川省高级人民法院关于审理合同解除纠纷案件若干问题的指导意见》第17条第三款“当事人向人民法院起诉要求解除合同并得到支持的，合同自原告起诉状副本送达对方之日起解除”的规定，吴玉兰与美宸置业签订的签订《商品房买卖合同》及补充协议应于美宸置业收到一审法院送达起诉状副本之日，即2018年8月2日解除。二、关于违约金。因为美宸置业逾期办证导致退房，美宸置业应当承担违约责任。一审判决认定根据合同约定，吴玉兰选择退车位，美宸置业公司应当向吴玉兰支付利息，该约定利息具有违约金的惩罚性质，因此对吴玉兰所主张的违约金，酌情以已付款为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算利息之认定并无不妥，本院予以维持。但违约金计算时间应以合同解除之日，即2018年8月2日起计算至实际付清之日止，对此，一审法院认定不当，本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，但未能明确合同解除时间，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初7416号民事判决第二项，即“二、四川美宸置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴玉兰退还已付款95812元；”二、撤销成都市武侯区人民法院（2018）川0107民初7416号民事判决第一项、第三项、第四项，即“一、解除吴玉兰与四川美宸置业发展有限公司签订的关于购买位于成都市龙泉驿区西河镇西河大道168号－1层155号车位【川（2018）龙泉驿区不动产权第0048467号】的《商品房买卖合同》及补充协议；吴玉兰于本判决生效之日起三十日内协助将上述车位转移登记到四川美宸置业发展有限公司名下，过户税费由四川美宸置业发展有限公司承担；三、四川美宸置业发展有限公司于本判决生效之日起三十日内向吴玉兰支付违约金（以95812元为基数，从2018年7月16日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算至已付款95812元付清之日止）；四、驳回吴玉兰的其他诉讼请求。”三、吴玉兰与四川美宸置业发展有限公司签订的关于购买位于成都市龙泉驿区西河镇西河大道168号－1层155号车位【川（2018）龙泉驿区不动产权第0048467号】的《商品房买卖合同》及补充协议于2018年8月2日解除，吴玉兰于本判决生效之日起十日内协助将上述车位转移登记到四川美宸置业发展有限公司名下，过户税费由四川美宸置业发展有限公司承担；四、四川美宸置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向吴玉兰支付违约金（以本金95812元为基数，从2018年8月2日起计算至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行同期同类贷款利率为标准进行计算。若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止）；五、驳回吴玉兰的其他诉讼请求。二审案件受理费2217.16元，由四川美宸置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 唐 骥审判员 何广智审判员 白福群二〇一八年十二月二十四日法官助理刘杨书记员 张秋菡