贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4226号 上诉人（原审被告）赵成顺，男，汉族，1958年5月2日出生，小学文化，农民，住贵州省威宁县。 上诉人（原审被告）卯昌芬，女，汉族，1960年10月11日出生，不识字，农民，住贵州省威宁县。 上诉人（原审被告）赵康军，男，汉族，1986年1月17日出生，初中文化，农民,住贵州省威宁县。 三上诉人的委托诉讼代理人吕远义，威宁县雪山法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。 被上诉人（原审原告）赵乔英，女，汉族，1949年6月16日出生，退休教师，住贵州省威宁县， 委托诉讼代理人谭永朝，贵州驰远律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。 上诉人赵成顺、卯昌芬、赵康军因与被上诉人赵乔英确认合同无效纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初3938号民事判决，向本院提起上诉。本院2018年10月30日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卯昌芬、赵康军及三上诉人共同委托诉讼代理人吕远义、被上诉人赵乔英的委托诉讼代理人谭永朝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赵成顺、卯昌芬、赵康军上诉请求本院撤销一审判决，改判驳回一审原告赵乔英的无理诉求。事实及理由：一审法院查明事实存在瑕疵，双方签订的《土地转让协议》虽然约定将该承包地做宅基地，但是附条件的，协议约定由赵乔英办理相关手续，如手续不完善使用该地块由赵乔英负责。而双方签订协议并交付赵乔英使用至今，该土地的使用性质一直保留原状，该地块的使用性质就未改变。该协议上的“永久性使用”是为担心出让方反悔而对该协议效力约定的时限为永久性，而不是约定土地的转让时限。赵乔英签约的目的是想用该地块盈利而非建房。所以该地块自转让至今赵乔英没有去改变土地的使用性质，而是被上诉人发现无法达到盈利目的后才采取无理手段毁约来达到目的。同时，根据有关法律规定，双方签订的协议，发包方同意并加盖印章，该协议应为有效协议。上诉人一方将自己的承包经营权转让给被上诉人属于依法转让，而非“非法转让”，该行为并无不当。一审法院在适用法律上也存在不当。《土地承包法》第四十八条的规定主要适用于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒滩等“四荒”资源的承包。上诉人一方将自己一户获得承包权的承包地经营权转让给被上诉人，并不是转让本集体村民共有的“四荒”土地给被上诉人，该转让行为根本未触及本集体经济组织所有成员的利益，所以该行为只要通过发包方确认即可，根本无需三分之二的村民代表同意。 被上诉人赵乔英辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。上诉人与被上诉人签订的土地转让协议违反法律的强制性规定，首先，被上诉人不是该村集体的村民，所以法律对土地的转让亦有明确的规定，根据土地管理法第15条第二款的规定，本案的土地转让违反法律的强制性规定，属于无效协议，上诉人在上诉状中陈述的承包地或者“四荒”地，本案诉争的是承包地，根据法律规定承包地的管理更要严于“四荒”地，更应当遵守土地管理法的规定，就土地而言只有国有和集体两种性质的土地，没有第三种性质的土地，不管是国有还是集体土地转让均需遵循土地管理法。 原审原告赵成顺、卯昌芬、赵康军诉称：2011年，被告介绍说家里想建房，因资金紧张，想把自己家一块土地出售。被告与原告协商后，将其位于西海村××水井组的承包地出售给原告做宅基地，使用期限为永久使用。2011年8月8日，原、被告双方签订了《土地转让协议》，协议约定被告将西海村××水井组洋瓦沟的承包地出售给原告做宅基地使用，协议同时约定了土地四至界限、面积、转让价款等内容。协议签订后，被告分多次向原告收取了共计192000元，并向原告出具了《收条》。综上，原、被告之间签订的《土地转让协议》擅自改变了土地的用途，协议内容实质上是土地买卖合同，违反了法律的强制性规定，依法属于无效合同。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院。请求判令：1、请求确认原、被告之间于2011年8月8日所签订的《土地转让协议》无效；2、三被告共同向原告返还购地款192000元，并按中国人民银行同类同期贷款利率自2011年9月25日起至本判决生效之日止向原告支付利息10000元。 一审法院查明：原告赵乔英系退休教师，属居民户口，三被告属农民户口。2011年8月8日，被告赵成顺、卯昌芬、赵康军（甲方）与原告赵乔英（乙方）签订《土地转让协议》，协议载明：乙方向甲方转让西海村××水井组洋瓦沟处赵成顺的承包地做宅基地，永久性使用，经双方协商如下：1、四至界限为东、西长、北面12米，中段15.9米，南面20米，南北长34.2米，东以本家地界12米，15.9米，20米，北以本家34.2米。2、价格：390元每平方米，合计面积543.8平方米，合计人民币212080元。4、该地块由乙方到相关单位办理土地使用手续方可使用，如手续不完善使用该地块后果由乙方负责。原被告均在协议上签名捺印，协议加盖了西海村委会公章。该地块属于被告承包经营管理的承包地。协议签订后，原告先后向被告共计支付了转让款192000元。 一审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地承包经营期限为三十年，承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。第十五条规定，农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。第八十一条规定，擅自将农民集体所有的土地的使用权出让、转让或者出租用于非农业建设的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处罚款。《中华人民共和国农村土地承包法》第四条规定，国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定。农村土地承包后，土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。第八条规定，农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第二十条规定，耕地的承包期为三十年。第三十三条规定，土地承包经营权流转不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，流转的期限不得超过承包期的剩余期限。由此可知，农村土地承包后，土地的所有权性质不变，土地转让不得改变土地用途，转让给本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。并报乡（镇）人民政府批准。期限不能超过承包合同约定的承包期限。本案被告将其承包土地转让给原告做宅基地永久使用，合同目的是用作宅基地建房。原告作为退休教师，不属于被告集体经济组织成员，转让行为未经村民会议决议。双方签订的《土地转让协议》显然违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》的相关规定。而《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、行政法规的强制性规定签订的合同无效。故原、被告于2011年8月8日签订的《土地转让协议》属无效合同。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还原告转让款192000元的主张，予以支持。因合同属无效合同，对此签订合同双方均有过错，应各自承担相应责任。故原告要求被告承担利息的主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条、第十五条、第八十一条，《中华人民共和国农村土地承包法》第四条、第八条第一款，第二十二条、第三十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告赵乔英与被告赵成顺、卯昌芬、赵康军之间于2011年8月8日所签订的《土地转让协议》无效；二、原告赵乔英返还三被告涉案《土地转让协议》中西海村××水井组井组洋瓦沟处承包地，被告赵成顺、卯昌芬、赵康军共同返还原告已付转让款人民币192000元。定于本判决生效后10日内履行；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费2165元由原告承担1083元，被告赵成顺、卯昌芬、赵康军共同承担1082元。 经二审审查，一审查明的事实属实，本院予以确认。 本案二审当事人争议焦点是：涉案土地转让协议效力如何认定？ 本院认为，我国法律对农村集体所有的土地使用和流转有严格的规定，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”、第十五条第二款规定“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准”、《中华人民共和国农村土地承包法》第四条第二款规定“农村土地承包后，土地的所有权性质不变。承包地不得买卖”。本案中上诉人与被上诉人签订的《土地转让协议》，将上诉人承包经营的土地转让给作为非农居民的赵乔英作宅基地，既改变土地的农业用途，也将土地权属在本集体经济组织以外流转，违反前述法律的强制性规定。同时，也违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发〔2007〕71号）第二条“严格规范使用农民集体所有土地进行建设”中“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或‘小产权房’。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。农村村民一户只能拥有一处宅基地，其面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”相关规定，双方签订的《土地转让协议》违反了国家法律和行政法规的强制性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该《土地转让协议》应认定为无效。上诉人上诉主张双方签订的《土地转让协议》有效与法律规定不符，本院不予采信。一审法院依法判决确认《土地转让协议》无效，并相互返还所取得的对方的财产并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求缺乏充分的事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4330元，由上诉人赵成顺、卯昌芬、赵康军负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  张 雄 审 判 员  田 川 审 判 员  徐 洪 二〇一八年十二月十五日 法官助理  张园园 书 记 员  赵文标