陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终8268号上诉人（原审被告、反诉原告）：任毅。委托诉讼代理人：李丹。委托诉讼代理人：桑佳佩。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曹芳玲。委托诉讼代理人：李建奇。原审被告：西安禹皇房地产营销策划有限公司。法定代表人：陈光。委托诉讼代理人：张德威。上诉人任毅因与被上诉人曹芳玲、原审被告西安禹皇房地产营销策划有限公司（以下简称禹皇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5126号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2017年9月30日，曹芳玲作为乙方与甲方即任毅、丙方禹皇公司签订《房屋买卖三方合同》，约定由曹芳玲出资255万元购买任毅所有的位于西安市经济技术开发区凤城九路南侧5幢1单元11901室和11902室。合同约定，曹芳玲于2017年9月30日交付定金5万元，其余购房款100.5万元于房屋过户前3日内交付，剩余购房款办理银行贷款。任毅应于2017年10月15日前办理房屋抵押注销手续，并于办理完银行撤押手续赎出房产证且曹芳玲银行按揭手续审批后3日内办理房屋权属转移登记手续。合同第十一条违约责任中（三）其他违约责任2约定“自本合同签订之日起，任何一方不得单方变更合同条款，……任何一方违反合同约定不愿继续履行合同义务的，守约方可要求对方继续履行合同，违约方应当按日计算向守约方支付已付款百分之0.1的违约金；逾期超过7日的守约方有权解除合同。违约方应赔偿因此给守约方所造成的中介费及相关损失，并按房款总额的百分之20向守约方支付违约金。……”合同第十五条其他约定“1、甲乙双方约定乙方因户籍问题无法购房，双方不承担违约责任。2、乙方支付房屋定金交由丙方保管，待甲方将房屋产权资料交由丙方后，丙方将定金转给甲方。（房屋定金人民币伍万元整）3、……”任毅已经收取该5万元定金。2018年1月12日曹芳玲与任毅任毅又签订《补充协议（进一步确认原合同）》，将涉案房屋价格从255万元变更为255.5万元，同时在原签订的《房屋买卖三方合同》上将房屋价格变更。同年1月24日，曹芳玲与任毅分别签订《西安市存量房买卖合同》，约定11901号房屋为100万元，11902号房屋以60万元价格买卖，两份合同中均约定以贷款形式购房，曹芳玲应将部分资金交至共管账户中。因任毅迟迟未能办理解除银行抵押登记，曹芳玲委托诉讼代理人于2018年2月8日向任毅发出律师函，建议任毅在收到函后5日办理抵押注销手续，按照《房屋买卖三方合同》的约定，履行自己的义务。任毅未予答复。曹芳玲遂诉至法院，要求任毅继续履行《房屋买卖三方合同》，办理涉案房屋过户登记手续，并承担迟延履行合同违约金7500元。审理中，曹芳玲与任毅均认可涉案房屋成交价格约定为255.5万元。因任毅不同意履行合同，经释明后，曹芳玲变更诉请。任毅认为曹芳玲未能按期将户口迁至西安市，任毅承担风险较大，无法按期解除抵押权；且双方曾经协商过，由曹芳玲偿还银行按揭贷款后，双方再办理网签备案，但是曹芳玲反悔，致使合同不能履行，本案违约责任在于曹芳玲，故提出反诉，要求曹芳玲承担其《房屋买卖三方合同》及《补充协议》约定的房屋价格与《西安市存量房买卖合同》中约定的房屋价格的差价损失98.5万元等损失。又查，曹芳玲已于2017年10月19日将户籍迁至西安市。庭审调解中，因双方各持己见，致法庭调解未果。2018年3月15日，曹芳玲诉至西安市未央区人民法院称，其与任毅、禹皇公司签订《房屋买卖三方合同》，约定由其出资购买任毅所有的房屋，房屋买卖合同签订后，其已按约交纳定金5万元，但任毅未按约履行，现诉至法院，要求解除《房屋买卖三方合同》；判令任毅退还曹芳玲定金5万元；判令任毅支付曹芳玲违约金51.1万元；并由任毅、禹皇公司承担本案诉讼费。任毅辩称，同意解除签订的《房屋买卖三方合同》，请求驳回曹芳玲其他诉请。禹皇公司辩称，同意解除《房屋买卖三方合同》，由任毅承担相关法律责任，其公司不承担责任。任毅提出反诉称，因曹芳玲违约导致合同不能履行，现反诉要求曹芳玲赔偿其损失95.5万元；承担律师费等费用4.3万元；由曹芳玲承担反诉费。曹芳玲辩称，本案合同不能继续履行是任毅违约导致，因此任毅的反诉请求无事实和法律依据，请求驳回任毅的反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。曹芳玲、任毅、禹皇公司协商签订《房屋买卖三方合同》及《补充协议》，系各方当事人自愿协商一致达成，内容合法、有效，各方当事人均应按照合同约定履行各自义务。现合同各方当事人均同意解除合同，予以准许。曹芳玲户籍是否迁入西安市并非本案合同履行的必备条件，且现曹芳玲户籍已经迁入西安市，任毅再拒绝履行合同系违约；任毅辩称双方曾协商由曹芳玲清偿银行贷款解除抵押权，但曹芳玲不认可，任毅所提供的证据亦不能支持其辩解意见，且按照合同约定，解除银行抵押系任毅的义务，故本案合同不能履行，系任毅违约所致，故曹芳玲要求由任毅返还已交付定金5万元的诉请，予以支持。曹芳玲、任毅均认可房屋实际购买价格为255.5万元，因本案合同解除系任毅违约导致，故曹芳玲要求任毅按照《房屋买卖三方合同》约定，承担购房款总额的20%计51万元，理由正当，予以支持。因本案系任毅违约导致的合同无法履行，故其反诉请求不予支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条之规定，判决：一、解除原告曹芳玲与被告任毅、西安禹皇房地产营销策划有限公司2017年9月30日签订的《房屋买卖三方合同》。二、被告任毅于本判决生效后十日内退还原告曹芳玲定金5万元。三、被告任毅于本判决生效后十日内给付原告曹芳玲违约金51万元。四、驳回反诉原告任毅的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费14400元（案件受理费9400元、保全费5000元），曹芳玲已预交，现由被告任毅承担，与上述款项履行时一并给付曹芳玲。反诉案件受理费6890元，反诉原告已交纳，现由其自行承担。宣判后，任毅不服原审判决，向本院提起上诉称，曹芳玲同意偿还尾款解除抵押，但网签后，曹芳玲拒绝履行约定义务，导致合同无法继续履行，一审法院查明其违约与事实不符，实际违约方应为曹芳玲。一审法院即使认为其是违约方，对违约金确定为20%，该比例实属过高，且事实上曹芳玲并未因此产生损失，曹芳玲仅支付了5万元定金，应依照定金罚则认定违约责任。上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回曹芳玲诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费、保全费由曹芳玲承担。曹芳玲辩称，任毅诉称其同意代偿尾款解除抵押，此说法与事实不符，也不符合二手房交易模式。因任毅未结清贷款，未注销抵押，后任毅明确拒绝履行合同，构成根本违约。一审法院认定任毅违约，按照房款总额20%支付违约金，符合合同第十一条第（三）项约定，也符合《合同法》第九十四条、第一百一十四条规定。根据现有房地产市场价格，一审法院按照20%的违约金来判决，无法弥补其损失，就此损失，其保留另行起诉任毅的权利。请求驳回上诉，维持原判。禹皇公司辩称，三方签署的合同，是经过多次沟通。任毅称曹芳玲代还贷款尾款的情形不属实。根据现在房价，20%违约金不足以抵消房价的涨幅。请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，曹芳玲与任毅、禹皇公司签订的《房屋买卖三方合同》及《补充协议（进一步确认原合同）》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，曹芳玲依约向任毅支付了定金5万元。现各方均同意解除涉案合同，一审法院判决解除《房屋买卖三方合同》，曹芳玲向任毅返还定金5万元，符合《中华人民共和国合同法》第九十三条及第九十七条之规定，本院对一审法院上述裁处予以确认。关于违约责任问题，违约金具有补偿性为主，惩罚性为辅的性质。涉案《房屋买卖三方合同》中约定的交易价款为255万元，曹芳玲于2017年9月30日交付定金5万元，其余购房款100.5万元于房屋过户前3日交付，剩余购房款银行按揭。合同第二条第3（B）约定：甲方（任毅）应于2017年10月15日前办理抵押注销手续。此后，2018年1月12日曹芳玲、任毅又签订《补充协议(进一步确认原合同)》，将涉案房屋价格从255万元变更为255.5万元，同时在原签订的《房屋买卖三方合同》上将房屋价格变更。同年1月24日，曹芳玲与任毅分别签订《西安市存量房买卖合同》约定，11901号房屋为100万元，11902号房屋为60万元，两份合同中均约定以贷款形式购房，曹芳玲应将部分资金交至共管账户。违约金为房款总额的20%。综合以上合同签订和履行的事实，虽然任毅未能如约办理涉案房屋抵押注销手续确已构成事实违约，但涉案合同中约定的按房款总额的20%向守约方支付违约金也已超过造成损失的30%。综合考虑，以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，任毅应当向曹芳玲支付违约金35万元为宜。至于任毅上诉认为双方约定应由曹芳玲偿还银行贷款解除抵押一节，在曹芳玲否认该事实的情况下，任毅并未提供任何证据证明其该项主张，本院对任毅该项上诉意见不予采纳。综上，本院对任毅上诉理由中合理部分予以采纳，对一审判决第一项、第二项、第四项予以维持，第三项予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5126号民事判决第一项、第二项、第四项；二、变更西安市未央区人民法院（2018）陕0112民初5126号民事判决第三项为：任毅于本判决生效后十日内给付曹芳玲违约金350000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件诉讼费14400元（案件受理费9400元、保全费5000元），曹芳玲已预交，由任毅负担；反诉案件受理费6890元，任毅已预交，由任毅负担。二审案件受理费9400元（任毅已预交），由任毅负担。本判决为终审判决。审 判 长 何 强代理审判员 窦 敏代理审判员 王学堂二〇一八年十二月二十四日书 记 员 陈 歆