广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23058号上诉人（原审被告）：广州潮府馆餐饮有限公司，住所地广东省广州市广东省天河区华明路****（自编号01）。法定代表人：雷礼成，执行董事。委托诉讼代理人：向金波，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐江，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：刘泽科，男，1989年1月17日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：沈晶莹，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。原审被告：黄立恩，男，1972年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原审第三人：广州市城市建设开发有限公司，住所地广东省广州市天河区珠江新城珠江西路**广州国际金融中心**自编号01。法定代表人：林昭远，董事长。委托诉讼代理人：吴兵山，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州越秀物业发展有限公司（原名广州城建开发物业有限公司），，住所地广东省广州市天河区体育西横街**法定代表人：杜凤君，董事长。上诉人广州潮府馆餐饮有限公司（以下简称潮府馆公司）因与被上诉人刘泽科及原审被告黄立恩、原审第三人广州市城市建设开发有限公司（以下简称城建开发公司）、广州越秀物业发展有限公司（以下简称越秀物业公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初23404号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潮府馆公司委托诉讼代理人向金波、徐江，被上诉人刘泽科委托诉讼代理人沈晶莹，原审第三人城建开发公司委托诉讼代理人陈宝团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。潮府馆公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、四项；2.撤销一审判决第三项，改判潮府馆公司自2016年11月16日起按每月每平米80元的标准向刘泽科交付租金，无需向刘泽科支付违约金；3.一、二审诉讼费由刘泽科负担。事实与理由：（一）一审判决确认刘泽科已于2017年10月13日解除了与潮府馆公司之间的《租赁补充合同》，缺乏依据。一审判决认定潮府馆公司自2016年9月1日起拖欠支付租金，刘泽科在此情况下有权主张解除租赁合同，该认定错误。1.潮府馆公司与刘泽科之间并未签订租赁合同。涉案物业的产权人是城建开发公司，2011年城建开发公司委托越秀物业公司与潮府馆公司设立股东代表黄立恩签订租赁合同及补充合同，约定由潮府馆公司承租涉案物业。在城建开发公司将物业转让给刘泽科后，刘泽科并未按照潮府馆公司与越秀物业公司签订的租赁合同的约定，与潮府馆公司重新签订租赁合同。由此可见，潮府馆公司与刘泽科之间并不存在租赁合同。2.一审判决认定潮府馆公司自2016年9月1日对刘泽科拖欠支付租金，与事实不符。第一，刘泽科无权要求自2016年9月1日起向其支付租金。针对刘泽科以新业主的身份主张租金权利的事宜，潮府馆公司多次要求刘泽科提供其已取得物业权属的凭证，但刘泽科拒不提供。在本案所涉租赁物业的所有权发生变动的过程中，刘泽科始终拒不向潮府馆公司提供房屋所有权变动的凭据。即使刘泽科在本案中提供的相关证据是真实的，刘泽科也是直至2017年5月16日才向潮府馆公司提供租赁物业的不动产权证。在2017年5月16日之前，潮府馆公司有权拒绝向刘泽科履行支付租金的义务而不构成违约。第二，根据刘泽科提供的《不动产权证书》的记载，刘泽科取得案涉租赁物业所有权的时间为2016年11月15日，刘泽科只能主张自2016年11月16日起收取租金的权利，而无权主张要求自2016年9月1日起收取租金。3.潮府馆公司未向刘泽科支付租金，主要责任在于刘泽科。首先，针对城建开发公司与刘泽科之间的房屋买卖交易，潮府馆公司认为侵犯了其优先购买权，并向法院起诉。城建开发公司与刘泽科之间的房屋买卖合同存在被认定为无效的可能性。在此情况下，潮府馆公司停止向刘泽科支付租赁具有合理性。其次，为了妥善解决各方纠纷，刘泽科、潮府馆公司以及潮府馆公司的有关股东于2017年7月10日签订了《协议书》，约定由刘泽科与城建开发公司协商，免除城建开发公司追究潮府馆公司的责任，以及刘泽科同意免除潮府馆公司的租金。该《协议书》签订后，各方至今仍在协商，根据该《协议书》的约定，刘泽科不应收取潮府馆公司的租金。该《协议书》同时约定，在满足上述条件后，潮府馆公司于2017年10月15日前将场地移交给刘泽科。因此，至少在2017年10月15日前，各方仍应受《协议书》的约束，潮府馆公司不应向刘泽科支付租金。但刘泽科却于2017年10月12日向潮府馆发函要求解除租赁合同，一审判决确认租赁合同于2017年10月13日解除。一审判决的认定违反了《协议书》的约定，缺乏依据。综上，潮府馆公司没有按租赁合同约定的期限支付租金具有正当的理由，刘泽科无权据此解除租赁合同。一审判决确认潮府馆公司与刘泽科之间的租赁合同已解除，并判决潮府馆公司将租赁房屋腾空交还给刘泽科错误。（二）潮府馆公司已提供证据证明在合同履行过程中，出租人同意潮府馆公司按每月每平方米80元标准支付租金，双方已就变更租金标准达成合意。一审判决仍判决潮府馆公司按原租赁合同约定的租金标准交付租金，没有事实依据。（三）一审判决潮府馆公司应向刘泽科支付违约金错误。潮府馆公司未按租赁合同约定的期限向刘泽科支付租金，具有合理正当的理由，不构成违约。（四）潮府馆公司与刘泽科之间没有签订租赁合同，是因为潮府馆公司发现在整个交易的过程中涉嫌违法。在整个交易过程中，小区业主多次反映情况，在刘泽科和城建开发公司房屋买卖合同当中存在违法交易，该买卖合同关系有被撤销或者是认定无效的可能，因此，如果是涉嫌违法，刘泽科就不可能取得产权，潮府馆公司也不存在与刘泽科成立租赁关系并向其缴纳租金的情况。综上，请求二审法院支持潮府馆公司的上诉请求。刘泽科辩称，（一）根据合同法第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动不影响租赁合同的效力。刘泽科取得了物权，有权要求潮府馆公司支付租金，潮府馆公司认为刘泽科与其没有签订租赁合同就拒付租金没有依据。（二）刘泽科在2016年9月1日从原业主处接收物业，随即刘泽科就与越秀物业公司告知潮府馆公司物业的产权人发生了变更，并且刘泽科还发出了催付租金的催告函。潮府馆公司再次否认该事实显属无理。（三）潮府馆公司称涉案物业交易违法，侵犯了其优先购买权，有权拒付租金，对于该问题，另案生效判决已经驳回了潮府馆公司关于侵犯其优先购买权的请求。潮府馆公司称交易违法不符合客观事实。（四）2017年7月10日，在刘泽科及潮府馆公司的股东签订的协议书中约定潮府馆公司同意在2017年10月15日将涉案物业移交给刘泽科，在此情况下刘泽科才可以免除租金，但在签订协议之后，潮府馆公司并没有清场，所以双方签订的协议书没有履行。本案是两份租赁合同，一份在2018年6月30日到期，另外一份也在2019年4月30日到期，也就是说，无论是任何什么原因，潮府馆公司都应该在租赁期到期的时候向刘泽科交付涉案物业。（四）刘泽科2016年4月29日签订购房合同后支付了购房款，但潮府馆公司两年多来却一直拒绝支付租金给刘泽科，导致刘泽科损失惨重。潮府馆公司拖延时间不交租金的行为恶劣。请求二审法院维持原判，并尽快判决。黄立恩经本院传票传唤无到庭应诉，也无提交书面意见。城建开发公司述称，同意刘泽科的意见。越秀物业公司经本院传票传唤无到庭应诉，也无提交书面意见。刘泽科向一审法院起诉请求：1.确认刘泽科于2017年10月12日解除越秀物业公司与黄立恩签订的《广州市房屋租赁合同》及《租赁补充合同》【合同编号：市城开物业合（2013）451号】，确认刘泽科于2017年10月12日解除与黄立恩、潮府馆公司就位于广州市天河区×××物业上的租赁关系；2.黄立恩、潮府馆公司迁出位于广州市天河区×××物业，清空场地并向刘泽科交还上述物业；3.黄立恩、潮府馆公司向刘泽科支付2016年9月1日至租赁合同解除之日即2017年10月12日期间的租金1039673元及逾期交付的违约金（按照每日千分之八的标准计算，从合同约定的应付租金之日计至2017年10月12日止）；4.黄立恩、潮府馆公司向刘泽科支付自租赁合同解除之日即2017年10月13日起至黄立恩、潮府馆公司实际清场并交还物业给刘泽科之日止的租金及违约金（自2017年10月13日起计至黄立恩、潮府馆公司实际清场之日止，按合同约定每日违约金为租金的100%，即每日租金及违约金共5368元）；5.黄立恩、潮府馆公司承担本案的诉讼费用。一审法院经审理查明：越秀物业公司原名广州城建开发物业有限公司，于2017年6月22日变更为现名。据2017年10月16日国家企业信用信息公示系统显示，潮府馆公司成立于2012年3月2日，住所，住所地广州市天河区华明路****号01），法定代表人为周自立，股东为王奕元、周自立。2016年7月15日，股东由陈镇雄、黄广源、黄立恩、王奕元变更为王奕元、周自立。2016年7月15日，法定代表人由黄立恩变更为周自立。刘泽科领有广州市国土资源和规划委员会于2016年11月15日颁发的《不动产权证书》【粤（2016）广州市不动产权第05×××7号】，载明：刘泽科为广州市天河区×××房（以下简称“4×××1房”，建筑面积6350.81平方米）权属人，用途为商业。该4×××1房产为刘泽科于2016年4月29日与城建开发公司签订《广州市商品房买卖合同》购买所得，补充条款约定：乙方（即刘泽科）知悉，在买卖合同签订时，该商品房尚存在租约未期满的租赁关系，乙方已清楚知悉该物业的现状及租赁合同的情况，乙方同意购买带租约出售的该房产，乙方承诺继续履行该物业的租赁合同直至租约期满，承担该物业原出租方的权利和义务责任等。2013年7月15日，越秀物业公司（原广州城建开发物业有限公司，出租方、甲方）与黄立恩（承租方、乙方）签订《租赁补充合同》（合同编号：市城开物业合（2013）451号），约定：甲、乙双方在签订由广州市国土资源和房屋管理局编制的《广州市房屋租赁合同》的同时，就乙方租用甲方房产用于文体用房用途事宜达成一致意见。房产地址为广州市天河区×××（以下简称“02单元”），双方确认该物业计租建筑面积为830平方米。合同期限自2013年7月15日起至2018年6月30日止；合同期间，乙方向甲方缴纳该物业的租金，其中2013年12月1日至2015年6月30日，每月租金73040元；2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金76692元，2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金80527元，租金按照自然月计算，乙方须于每月5日前向甲方交付当月租金；房产按现状交付，双方无异议。（6.5条）乙方承诺自愿放弃该物业的优先购买权。租赁期间，如甲方转让、出售该物业给第三人或甲方收回场地，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方该物业即将转让、出售、收回。若该物业所有权发生变化，甲方保证使受让方了解本合同中甲、乙方的权利和义务。转让、出售生效后，受让方享受原出租方的权利并承担原出租方的义务。乙方应当按本合同文本与买受人签订新的租赁合同，并办理相关手续，自甲方指定日期起向新的产权人履行合同义务，享受合同权利。若乙方以此为由拒不与买受人签订租赁合同，甲方有权视同乙方提前终止合同，并要求乙方按本合同违约条款约定承担违约责任。（8.2条）有下列情形之一，甲方有权单方面提前终止合同，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方，并按合同10.4条约定承担违约责任：A、乙方逾期支付租金达1个月以上。（9.1条）本合同如提前终止、解除或届满时，房屋内一切原有设施、镶嵌于建筑物结构的乙方附属物无偿归属甲方，一切因装修镶嵌在该物业上的附着物不得拆除。（9.2条）乙方须于提前终止、解除或届满之日或之前迁出房屋，搬走物品，逾期不迁的，视为乙方放弃遗留物品之所有权，甲方有权自行或会同公证部门采取任何其认为适当的方式进入该物业及处理该物业内的物品，收回房屋，甲方无须为此向乙方承担任何责任；（10.2条）如乙方未能按本合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期1天，甲方有权按拖欠租金总额的千分之八标准向乙方收取违约金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水及其他适当措施，而无须就该措施带来的后果承担责任；（10.4条）由于乙方的原因导致合同提前解除或终止的保证金及剩余租金甲方不予退还，由于甲方的原因导致合同提前解除或终止的甲方退还乙方所缴交的保证金及剩余租金，同时向乙方赔偿与保证金等额的金额。（10.6条）乙方违反合同第9.1的规定，逾期不退还房产，除应向甲方按本合同标准支付租金外，还须按该占用期租金总额的100%向甲方支付违约金，同时甲方有权采取认为必要的一切措施进入及收回该物业。租赁合同未涉及的内容或与本合同不一致之处，以本合同为准。关于交付状态，越秀物业公司称本案02单元交付时带前手租户装修交付，另01单元（广州市天河区×××单元，下简称01单元，建筑面积2700平方米）为毛坯交付。潮府馆公司称，01、02单元交付时均为毛坯。2016年8月16日，城建开发公司与刘泽科出具《商品房交付书》，内容为刘泽科所购买的401房已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2016年9月1日等。2017年4月13日，刘泽科向潮府馆公司及黄立恩发出《关于向新业主支付租金的催告函》，称刘泽科向城建开发公司购买了401房，并支付了全部购房款，取得了不动产权证书，2016年9月1日，城建开发公司向刘泽科交付了房屋，黄立恩与城建开发公司签订的《租赁补充合同》，承租的01、02单元属于401房的物业范围，刘泽科已于2016年9月1日通知潮府馆公司、黄立恩承租使用的物业的新业主为刘泽科，自2016年9月1日，潮府馆公司、黄立恩应依据租赁合同的约定向刘泽科支付租金，潮府馆公司、黄立恩长期拖欠租金的行为已经严重违反租赁合同约定，请潮府馆公司/黄立恩在收到函件之日起3天内，向刘泽科支付2016年9月1日至2017年4月30日期间的租金3114008元。2017年4月20日，潮府馆公司向刘泽科发出《回复》，称刘泽科至今未向潮府馆公司提交不动产权证，要求潮府馆公司向其交付租金是没有依据，潮府馆公司享有优先购买权，城建开发公司以及刘泽科应妥善解决侵害潮府馆公司优先购买权所生责任的问题等内容。2017年5月16日，刘泽科向潮府馆公司发出《关于提供物业不动产权证的回复》，称2016年9月1日，城建开发公司向刘泽科交付了401房，随后刘泽科取得了401房的《不动产权证书》，对于刘泽科接受401房并取得相应产权的情况，潮府馆公司早于2016年9月1日及此后有潮府馆公司及城建开发公司共同参与的有关物业交接及租金交付协调会议上知悉，潮府馆公司在会议上从未对刘泽科获得物业产权提出任何质疑，刘泽科已于2016年11月15日取得了401房的《不动产权证书》，据此享有401房的物权，潮府馆公司应当向其支付租金。刘泽科提交了该函件的EMS单以及投递查询记录。其中，EMS单上的邮寄地址与前述《关于向新业主支付租金的催告函》邮寄单的邮寄地址一致。潮府馆公司称未收到该函件。2017年10月12日，刘泽科向黄立恩、潮府馆公司发出《关于解除×××单元的租赁合同的通知》（EMS显示2017年10月13日签收），称：鉴于黄立恩、潮府馆公司与城建开发公司签订的《租赁补充合同》，承租了401房的4层自编号01、02单元，租赁面积分别为2700平方米、830平方米，上述租赁物业属于刘泽科购买的401房屋的物业范围，为此刘泽科多次通知黄立恩、潮府馆公司向刘泽科支付自2016年9月1日开始的租金，黄立恩、潮府馆公司一直拖欠租金至今，已长达一年之久，故，刘泽科书面通知，自本通知作出之日起解除双方就01、02单元的租赁关系，解除城建开发公司与黄立恩、潮府馆公司签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁补充合同》【合同编号：市城开物业合（2011）231号】、《租赁补充合同》【合同编号：市城开物业合（2013）451号】，请黄立恩、潮府馆公司自租赁合同解除之日3日内迁出01、02单元，清空场地并向刘泽科交回租赁物业。黄立恩、潮府馆公司抗辩租赁标准变更为80元/平方米，提交由潮府馆公司（乙方、承租方）、城建开发公司（甲方、出租方）签订的《租赁补充合同》【市城开物业合（2011）336号补一】及租赁发票若干，其中《租赁补充合同》约定：甲乙双方于2012年6月1日签订合同【市城开物业合（2011）336号】及其相关的租赁补充合同。物业位置为星汇云锦项目四楼，物业建筑面积2700平方米，租赁期限自2011年5月1日至2019年4月30日。现补充协议：本协议期限为2014年4月1日至2015年3月31日；本协议租赁期间，每月租金为216000元（80元/平方米）；乙方每月5日前向甲方交纳当月租金，逾期不交，本《租赁补充合同》失效，按原合同【市城开物业合（2011）231号】执行。城建开发公司予以确认其真实性，但主张租金标准仅限于2014年4月1日至2015年3月31日期间。另黄立恩、潮府馆公司抗辩与刘泽科协商一致，为此出示于2017年7月10日刘泽科（甲方）、潮府馆公司（乙方、签约代表显示为黄广源）、丙方为王奕元的《协议书》，内容有：甲方是华明路4号四层的现产权人，乙方是承租人，原产权人以乙方拖欠租金为由，起诉乙方、丙方，黄广源是乙方的实际经营方和控制人，乙方目前处于亏损状态，为妥善解决案件，达成协议如下：1、甲方同意协助乙方、丙方与原产权人协商，争取在乙方同意按本协议约定退场交还经营场地给甲方的情况下，劝说原产权人撤回案件的起诉，并放弃追究乙方、丙方一切法律责任；2、乙方同意在2017年10月15日前将经营场地移交甲方，并由黄广源负责处理好员工、供应商等一切事项，在此情况下，甲方同意免除乙方从甲方取得产权证至乙方依约退场前的全部租金；3、若甲方顺利劝说原产权人撤诉及放弃追究乙方、丙方一切法律责任的权利，则乙方同意到越秀区人民法院撤诉等；4、若原产权人不同意撤诉并放弃追究乙方和丙方的一切责任的，则本协议作废。黄广源负责代表乙方现股东周自立同意签订本协议等。刘泽科确认其签署该《协议书》，但双方并没有实际履行，未收回场地，且城建开发公司未放弃起诉，故协议作废。关于违约金标准，黄立恩、潮府馆公司抗辩过高，请求调整，刘泽科表示其损失为租金损失，其自2016年9月1日未收取租金，且黄立恩、潮府馆公司一直无偿经营，另租金市场在上涨。关于场地交还标准，刘泽科表示按合同约定执行，不承接黄立恩、潮府馆公司装修，要求腾空场地交还房屋。另查：2016年12月21日，潮府馆公司以城建开发公司、越秀物业公司损害其优先购买权为由，向一审法院提起诉讼，要求城建开发公司、越秀物业公司赔偿其损失，一审法院以（2016）粤0106民初20404号立案（以下简称“20404号案”）。20404号案查明：2011年，越秀物业公司（出租方/甲方）与黄立恩（承租方/乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将广州市天河区×××单元出租给乙方作商业用途使用，建筑面积2700平方米，租赁期限自2011年5月1日至2019年4月30日等。该合同已在广州市国土资源和房屋管理局天河区分局办理了租赁登记备案。2011年11月21日，越秀物业公司与黄立恩申请将租赁房屋地址由广州市天河区×××变更为广州市天河区×××单元。越秀物业公司（出租方/甲方）与黄立恩（承租方/乙方）签订了《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2011）231号]，约定甲乙双方在签订广州市国土资源和房屋管理局编制的《广州市房屋租赁合同》版本的同时，经协商就星汇云锦裙楼物业租赁事宜达成一致意见；租赁物业地址为广州市天河区×××单元（下简称01单元）；双方确认该物业计租建筑面积为2700平方米；本合同期限自2011年5月1日起至2019年4月30日止；租赁期间，如甲方转让/出售案涉房产予第三人，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方；若案涉房产所有权发生变化，甲方保证使受让方了解本合同中甲、乙方的权利和义务；转让生效后，受让方享受原出租方的权利并承担原出租方的义务；乙方应当与新的产权人办理相关手续，包括但不限于按本合同条款文本与买受人签订新的租赁合同，自甲方指定日期起向新的产权人履行合同义务，享受合同权利，若乙方以此为由拒不与买受人签订租赁合同，甲方有权视同乙方提前终止合同，并要求乙方按本合同违约条款约定承担违约责任等。越秀物业公司（出租方/甲方）与潮府馆公司（承租方/乙方）签订了《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2011）336号补一]，约定甲、乙双方于2012年6月1日签订单元物业租赁合同[合同编号：市城开物业合（2011）336号]及相关的租赁补充合同，物业位置为星汇云锦项目四楼，物业建筑面积2700平方米，租赁期限自2011年5月1日起至2019年4月30日止；甲、乙双方就物业租赁事宜签订本补充协议，本补充协议期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，本补充协议租赁期间每月租金为216000元等。越秀物业公司（出租方/甲方）与黄立恩（承租方/乙方）又签订了《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]，约定甲乙双方经协商就乙方租用甲方房产用于文体用房用途事宜达成一致意见，房产地址为广州市天河区×××（下简称02单元），双方确认该物业计租建筑面积为830平方米；本合同期限自2013年7月15日起至2018年6月30日止；乙方承诺自愿放弃该物业的优先购买权；租赁期间，如甲方转让/出售该物业给第三人或甲方收回场地，不必征得乙方同意，但甲方应提前1个月书面通知乙方该物业即将转让/出售/收回；若该物业所有权发生变化，甲方保证使受让方了解本合同中甲、乙方的权利和义务；转让/出售生效后，受让方享受原出租方的权利并承担原出租方的义务；乙方应当按本合同文本与买受人签订新的租赁合同，并办理相关手续，自甲方指定日期起向新的产权人履行合同义务，享受合同权利；若乙方以此为由拒不与买受人签订租赁合同，甲方有权视同乙方提前终止合同，并要求乙方按本合同违约条款约定承担违约责任等。2015年3月5日，越秀物业公司（出租方/甲方）与黄立恩（承租方/乙方）、潮府馆公司（承租方/乙方）签订了《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号补一]，约定甲、乙双方于2013年7月15日签订单元物业租赁合同[合同编号：市城开物业合（2013）451号]及其相关的租赁补充合同，物业位置为星汇云锦项目四楼，物业建筑面积830平方米，租赁期限自2013年7月15日起至2018年6月30日止；甲、乙双方就物业租赁事宜签订本补充协议，本补充协议期限自2014年4月1日至2015年3月31日止，本补充协议租赁期间每月租金为66400元等。2016年3月23日左右，越秀物业公司向潮府馆公司发出《销售通知》，内容为越秀物业公司拟销售天河区×××项目四楼，因潮府馆公司为自编号01单元的当前承租人，特通知潮府馆公司，若潮府馆公司拟购买上述物业，请于2016年4月23日前填好相关回执并回复越秀物业公司，越秀物业公司收到回执后将会有专人联系潮府馆公司，统一安排购买的各项具体事宜，在同时存在其他购买人的情况下，潮府馆公司享有同等条件下的优先购买权；若潮府馆公司未能在2016年4月23日前给予书面回复，则视为潮府馆公司无意购买上述物业，自动放弃购买，上述物业销售后越秀物业公司将要求新业主承诺按越秀物业公司与潮府馆公司签订的编号市城开物业合（2013）451号、市城开物业合（2011）231号《租赁合同》及其补充合同所约定的出租方责任及权利执行至原合同期满。2016年3月28日，潮府馆公司向越秀物业公司出具《回执》，称潮府馆公司在得知越秀物业公司拟出售广州市天河区×××四楼会所自编01单元的情况后，经慎重考虑，潮府馆公司放弃整体购买上述物业。2016年4月29日，城建开发公司（甲方/卖方）与案外人刘泽科（乙方/买方）签订《商品房买卖合同》，约定城建开发公司将广州市天河区×××（自编A1-A4栋、商业裙楼）×××（裙楼栋）4层401号房（门牌地址：天河区×××房）出售给刘泽科，建筑面积共6350.8132平方米；该商品房按总价交易，总金额107963824元等。2016年6月2日，潮府馆公司向广州市城市建设开发集团有限公司发出《要求贵司保护我方优先购买权的函》，内容为潮府馆公司听闻贵司拟出售潮府馆公司租赁的物业，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，潮府馆公司作为承租人，在贵司对外出售租赁物业时，享有同等条件下的优先购买权；为保护潮府馆公司的优先购买权，潮府馆公司要求贵司在对外出售物业的过程中，及时告知潮府馆公司有关物业的出售条件，以确保潮府馆公司能就是否行使优先购买权进行合理判断。2016年6月22日，越秀物业公司向潮府馆公司发出《关于广州潮府承租的物业已出售的函》，内容为潮府馆公司承租的华明路4号四楼会所自编01单元已出售，待新业主对所购物业收楼后再与潮府馆公司签订新的租赁合同；在签订新合同前，一切条款按原合同执行。2016年8月16日，城建开发公司向案外人刘泽科出具《商品房交付书》，内容为刘泽科所购买的×××已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2016年9月1日等。2016年9月1日，案外人刘泽科向潮府馆公司发出《关于向新业主支付租金的通知》，要求潮府馆公司按照租赁补充合同[合同编号：市城开物业合（2011）231号、市城开物业合（2013）451号]的约定向刘泽科支付租金，并与刘泽科联系办理租赁补充合同的出租方变更为刘泽科的相关手续等。2016年9月12日，越秀物业公司向潮府馆公司发出《关于租赁合同变更的通知》，内容为广州市天河区×××房包含潮府馆公司承租部分已由城建开发公司出售给新业主刘泽科，并于2016年9月1日交付给刘泽科；潮府馆公司与越秀物业公司签订的租赁补充合同[合同编号：市城开物业合（2011）231号、市城开物业合（2013）451号]承租了天河区×××单元，上述租赁物业属于刘泽科购买的物业范围；自2016年9月1日起原合同的出租方由越秀物业公司变更为刘泽科，越秀物业公司在原合同中享有和承担的权利和义务转为刘泽科享有和承担；根据原合同约定，潮府馆公司应立即与新业主签订新的租赁合同，并应按照原合同的约定向越秀物业公司结清各项应缴付的费用等。2016年9月25日，潮府馆公司向越秀物业公司、城建开发公司发出《回函》，对《关于租赁合同变更的通知》回复称越秀物业公司、城建开发公司至今未提供潮府馆公司承租物业所有权发生变动的相关资料，在此情况下，越秀物业公司发函要求潮府馆公司与新业主签订新的租赁合同，将出租方变更为刘泽科没有依据；潮府馆公司依法对租赁物业享有优先购买权，潮府馆公司要求越秀物业公司、城建开发公司采取措施，依法保护潮府馆公司的优先购买权不受侵害等。20404号案审理认为：本案中，潮府馆公司主张城建物业公司、城建开发公司出售案涉房产时侵害了其承租人优先购买权，并要求城建物业公司、城建开发公司赔偿其经济损失。但根据已查明的事实可知，《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2011）231号]及《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]均明确约定承租方放弃优先购买权。而且，在城建开发公司出售案涉房产之前，城建物业公司已提前告知潮府馆公司拟出售案涉房产的事宜，并要求潮府馆公司回复是否有意购买案涉房产；其后，潮府馆公司作出《回执》明确表示放弃购买案涉房产。在此情况下，城建开发公司再与案外人刘泽科签订《商品房买卖合同》，将案涉房产出售给案外人刘泽科。纵观上述整个过程中，城建物业公司、城建开发公司并未损害潮府馆公司的承租人优先购买权。因此，现潮府馆公司要求城建物业公司、城建开发公司赔偿其损失的诉讼请求明显缺乏事实及法律依据，有违诚实信用原则，不予支持。20404案判决驳回潮府馆公司的诉讼请求。现20404案判决已生效。本案讼争标的物为×××建筑面积2700平方米），均位于401房内，对于01单元，刘泽科另案起诉黄立恩、潮府馆公司，请求解除合同及支付租金等【（2017）粤0106民初23405号】，案件正在审理中。另，刘泽科称，城建开发公司没有向其移交《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]中所提及的《广州市房屋租赁合同》，城建开发公司与潮府馆公司就02单元仅签订了《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]，因此刘泽科申请撤回其第1项诉请中撤销《广州市房屋租赁合同》的请求。城建开发公司予以确认，其与潮府馆公司就02单元仅签订有《租赁补充合同》。一审法院认为，刘泽科撤回其部分诉讼请求，属其诉讼权利自由主张，一审法院予以照准。依据买卖不破租赁原则，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]的签约人为黄立恩以及越秀物业公司，依据20404号案查明的事实可知，《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]的合同相对方应为潮府馆公司以及城建开发公司。刘泽科购买401房（包含本案02单元及另案的01单元）时知悉带租赁交付，城建开发公司出售前告知潮府馆公司，潮府馆公司放弃购买，产权人发生变更，不影响潮府馆公司对涉案商铺的租赁，刘泽科、潮府馆公司应按照《租赁补充合同》[合同编号：市城开物业合（2013）451号]的约定，切实履行合同。潮府馆公司作为承租人，支付租金系其义务，并由其对已付租金进行举证，否则承担举证不能的法律责任，潮府馆公司逾期支付租金构成违约，应依约承担违约责任。从查明的事实可见，潮府馆公司对于业主变更是知情的，城建开发公司及刘泽科亦分别告知业主变更及支付租金事宜。刘泽科、城建开发公司确认于2016年9月1日以现状交付，自该日起，刘泽科享有租金收益，潮府馆公司抗辩以不动产权证出具之日起算租金缺乏依据，不予采纳。潮府馆公司另案（20404案）诉讼经处理，其优先购买权诉请被驳回诉讼请求，另案诉讼不免除其作为承租人应支付租金的义务。潮府馆公司以2017年7月10日的《协议书》抗辩免除租金，该《协议书》附带条件，条件未成就，按协议约定应以作废处理，故该免除义务抗辩缺乏事实依据，不予采纳。潮府馆公司逾期多月未支付租金，构成违约，刘泽科依约行使合同解除权，并发函解除，函件于2017年10月13日有效送达。刘泽科请求确认解除租赁合同关系具有合同依据，予以支持。一审法院予以确认讼争合同自2017年10月13日解除。合同8.2条及9.1条约定合同解除时场地交还标准，现合同因潮府馆公司逾期未支付租金构成违约，刘泽科依约行使合同解除权，刘泽科请求潮府馆公司清空交还场地具有合同依据，予以支持。对于搬迁时间，一审法院酌情判令潮府馆公司于本判决发生法律效力之日起15日内予以搬迁。关于刘泽科主张合同解除前的租金及违约金请求，潮府馆公司依约应向刘泽科支付该期间的租金。潮府馆公司为承租人，其在经营期间曾与出租人达成一致意见，约定在2014年4月1日至2015年3月31日按80元/平方米/月结算，该标准附带期限，期限届满，双方未另行作出协商，一方意志不得强加对方，潮府馆公司按该标准继续支付。潮府馆公司抗辩按80元/平方米/月结算租金缺乏合同依据，不予采纳。每月租金按约定标准执行，即2016年9月1日至2017年6月30日，每月按76692元计算，2017年7月1至2017年10月13日，每月按80527元计算。按约定，潮府馆公司每月5日前支付当月租金，逾期按10.2条承担违约责任，现潮府馆公司抗辩该每日千分之八标准过高，一审法院认为，潮府馆公司逾期支付租金应承担违约责任，该每日千分之八约定标准为真实意思表示，应受约束，因违约金兼具惩罚性及补偿性，在刘泽科未充分合理举证其实际损失情况下，约定的每日千分之八标准显属过高，一审法院从公平角度酌情调整违约金标准，违约金以当月租金为本金，参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%，自当月6日起计，刘泽科主张违约金计至2017年10月12日，予以照准。对于刘泽科主张的超出部分，予以驳回。关于合同解除后的租金及违约金，按合同第10.6条约定，即按合同约定的标准租金标准双倍计算费用，现潮府馆公司抗辩违约金过高，依据上述调整逾期支付租金违约金理据，一审法院从公平角度，结合日常生活经验，酌情调整合同解除后至实际搬迁时的租金及违约金，参照合同期内租金标准，即按月租金80527元上浮20%即96632.40元计算使用费用。对于刘泽科主张的超出部分，予以驳回。黄立恩非租赁合同相对方，刘泽科请求其承责缺乏合同依据，予以驳回。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，于2018年10月12日判决：一、确认黄立恩、越秀物业公司（原广州城建开发物业有限公司）就广州市天河区×××（建筑面积830平方米）签订的《租赁补充合同》自2017年10月13日解除（该合同约束刘泽科、潮府馆公司）。二、潮府馆公司于判决发生法律效力之日起15日内，将上述房屋腾空交还刘泽科。三、潮府馆公司于判决发生法律效力之日起10日内，向刘泽科支付2016年9月1日至2017年10月13日期间的租金及逾期支付租金的违约金（其中2016年9月1日至2017年6月30日的租金，每月按76692元计算；2017年7月1至2017年10月13日的租金，每月按80527元计算；逾期支付上述租金的违约金以当月租金为本金，参照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率上浮50%，自当月6日计至2017年10月12日）。四、潮府馆公司于判决发生法律效力之日起10日内，向刘泽科支付2017年10月14日至实际搬迁交还上述房屋之日止的使用费（每月费用按96632.40元计算）。五、驳回刘泽科的其他诉讼请求。如果潮府馆公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向刘泽科支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费29210元，由潮府馆公司负担。二审期间，潮府馆公司提交如下证据：1.小区业主举报材料及情况反映材料；2.潮府馆公司举报及情况反映材料，拟证明刘泽科购买涉案物业涉嫌违法，其能否成为物业所有权人尚不确定，因此刘泽科不能以出租人身份向潮府馆公司主张权利。经质证，刘泽科的意见为：1.该证据形成的时间在本案诉讼之前，不属于新证据；2.潮府馆公司没有提交证据原件，对真实性不予确认，与本案也没有关联性。城建开发公司质证意见与刘泽科一致。经审查，本院对于一审判决查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。根据潮府馆公司的上诉及刘泽科的答辩意见来看，本案的争议焦点问题为：（一）刘泽科是否有权向潮府馆公司主张权利；（二）潮府馆公司以刘泽科、城建开发公司侵犯其优先购买权为由认为其从2016年9月1日起未交租的主要责任在于刘泽科，依据是否充分；（三）应如何确定涉案物业2016年9月之后的月租金标准；（四）一审法院确认涉案合同已于2017年10月13日解除依据是否充分。关于本案第一个争议焦点问题，潮府馆公司对于其取得涉案物业的承租权来源于越秀物业公司与其股东黄立恩签订《租赁补充合同》的事实无异议，本院予以确认。根据该合同约定，双方约定的租赁期限为自2013年7月15日起至2018年6月30日止。2016年8月16日，涉案物业的所有权人城建开发公司向刘泽科出具《商品房交付书》，内容为刘泽科所购买的401房（即涉案物业）已具备交付条件，予以交付使用，交付日期为2016年9月1日。由于城建公司于涉案房屋出售前已告知刘泽科涉案房屋带有租约，刘泽科对此没有异议并同意购买涉案标的物，故城建公司确认从2016年9月1日起刘泽科享有涉案物业租赁合同的权利；而从本案查明的事实来看，潮府馆公司对于刘泽科购买涉案物业也是知情的。由于刘泽科已经取得了涉案物业的所有权，并承继了租赁合同的出租权。因此，在潮府馆公司违反租赁合同约定的情况下，刘泽科作为租赁合同的承继者有权对潮府馆公司提起诉讼，并要求潮府馆公司承担相应的法律责任。至于潮府馆公司二审提交的证据亦不能证明其所主张的事实，本院不予采纳。关于第二个争议焦点问题，根据本案查明的事实来看，潮府馆公司至今未交纳涉案物业2016年9月之后的租金给刘泽科。若潮府馆公司作为承租人确实有诚意履行涉案合同，那么即使其对于城建开发公司将涉案物业已出售给刘泽科，并将该物业的租赁权转移给刘泽科不知情，那依照常理，潮府馆公司也应依照约定将每月的租金按时支付给城建开发公司，而非拖欠至今都拒绝予以支付。况且，即使如潮府馆公司所称城建开发公司侵犯了其对于涉案物业的优先购买权，根据本案查明的事实来看，潮府馆公司也已于2016年12月21日对城建开发公司、越秀物业公司另案提起诉讼。因此，本院对于潮府馆公司以其从2016年9月开始不交纳合同约定的租金责任归责于刘泽科，由于缺乏基本的事实和法律依据，故本院不予支持。至于潮府馆公司主张刘泽科同意免租的问题，由于缺乏依据，故本院亦不予支持。关于第三个争议焦点问题，根据2013年7月15日越秀物业公司与潮府馆公司股东黄立恩签订《租赁补充合同》约定，涉案租赁物建筑面积为830平方米，其中2015年7月1日至2017年6月30日，每月租金76692元（单价92.4元/平方米/月），2017年7月1日至2018年6月30日，每月租金80527元（单价97元/平方米/月）。潮府馆公司以《租赁补充合同》【市城开物业合（2013）451号补一】的约定主张双方达成合意将租金标准变更为每月每平方米80元，但根据该补充合同的内容来看，该合同并未约定2016年9月之后亦同样依照每月80元/平方米标准计付租金，故潮府馆公司上诉主张2016年9月之后的月租金标准按照80元/平方米计付缺乏依据，本院不予支持。关于第四个争议焦点问题，经审查，一审法院根据查明的事实认定涉案合同已于2017年10月13日解除正确，本院予以维持，理由不再赘述。综上所述，潮府馆公司上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由上诉人广州潮府馆餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王会峰审判员  黄春成审判员  闫 娜二〇一八年十二月二十六日书记员  甄雪皓肖晓桐