广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终22712号上诉人（原审被告）：深圳市英格利家具有限公司法定代表人：黄回英，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈家平，广东穗江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市聚苠实业有限公司法定代表人：陈某某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李承宪，广东宏泰律师事务所律师。上诉人深圳市英格利家具有限公司(以下简称英格利公司)与被上诉人深圳市聚苠实业有限公司（以下简称聚苠公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初364号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。英格利公司的上诉请求：撤销一审判决，发回重审或查清事实后依法改判。上诉事实与理由：一审适用推定规则来推定聚苠公司已将租赁物交付给英格利公司明显违反法律规定，本案不适用推定规则，而适用举证规则。聚苠公司作为出租人，依证据规则应当举证证明已将租赁房屋移交给英格利公司，聚苠公司经营的电子世界(出租房屋），有经营商户几十家，设有物业管理处，如果确实已将租赁物移交给英格利公司，不可能没有相关手续，最基本的也要抄水电表底和进驻的手续。一审以英格利公司预付工程款为由推定已移交租赁物显然不当，聚苠公司根本就没有将租赁场地移交给英格利公司，英格利公司对租赁场地一天都没有使用过，并且英格利公司早在2018年3月16日就已起诉聚苠公司（请求确认合同无效和退还已收的租金)，如果英格利公司实际占用租赁物，不可能起诉时还不交还给聚苠公司。英格利公司对租赁场地一天都没有使用过，一审却判决英格利公司支付到2018年5月份的租赁，让人难信服。英格利公司在庭审中补充上诉事实与理由：一审法院认定英格利公司使用租赁物到2018年5月31日，但签订租赁合同的时间是2017年10月30日，使用时间长达七个月，却没有产生任何水电费，很明显一审法院认定与事实不符。如果实际使用过房屋，不可能不产生水电费，而英格利公司也没有任何物品在租赁场地，只能说明聚苠公司根本就没有向英格利公司移交给租赁场地，租赁合同也并未实际履行。支付房屋占有使用费的前提是实际占有使用，举证责任也应当是聚苠公司，英格利公司在2018年3月20日起诉聚苠公司时，案号为（2018）粤0307民初5572、5571号，已书面申请法院到现场核实，但法院并未去现场核实，却推定英格利公司使用，明显是滥用推定规则，聚苠公司未举证证明英格利公司实际使用房屋，所以英格利公司依据法律规定无需支付房屋占有使用费。聚苠公司答辩称：一、英格利公司如果没有占有使用聚苠公司的场地，却按照自己的意图对上述场地进行装修，并加装了铁皮围栏，这与英格利公司的陈述是自相矛盾的。二、英格利公司在一审中陈述，其花费9万元的装修费，其本来打算是做装修吊顶使用，仅仅是发现不合适，就没有再继续进行装修吊顶。但如果仅仅是观察了一下场地而没有进行任何的装修，就被包工头（装修施工人）扣去一半的金额，也是不符合常理。综上，一审法院事实清楚，适用法律明确，请求维持。聚苠公司向一审法院起诉请求：一、确认聚苠公司、英格利公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》为无效合同；二、英格利公司支付聚苠公司2017年11月至2018年1月共计三个月的房屋占有使用费12000元；三、英格利公司已经支付给聚苠公司的2018年2、3月份租金8000元折抵其应支付的2018年2、3月份房屋占有使用费8000元；四、英格利公司支付聚苠公司2018年4、5月份房屋占有使用费8000元或由英格利公司缴纳的押金8000元抵扣2018年4、5月份房屋占有使用费，及支付此后拖欠的各月房屋占有使用费（以每月租金4000元计）；五、本案诉讼费用由英格利公司承担。一审法院认定事实：2017年11月1日，聚苠公司与英格利公司签订《租赁合同》，约定英格利公司租用聚苠公司位于深圳××山新区××号xxx世界x区x楼过道，面积为300平方米，以实际测量面积为准，仅供英格利公司用于经营家具展厅。租期从2017年11月1日至2022年7月31日止，免租期（只免租金）从2017年11月1日起至2018年1月31日止。租金按英格利公司租用场地的建筑面积计算，租金4000元/月，租金按每年3%递增。合同签订后，英格利公司向聚苠公司缴纳两个月的租金和两个月的履约保证金，此履约保证金在双方合同履行时自动转为租赁押金。双方合同采用5年一签。2017年11月3日，英格利公司的监事黄某某向聚苠公司法人陈某某转账16000元。聚苠公司出具收款收据确认收到2018年2、3月租金8000元及合同保证金8000元。《租赁合同》第八条第1款约定，英格利公司逾期缴纳租金，管理费达10天者，聚苠公司有权解除合同，英格利公司已交履约保证金（押金）聚苠公司不予退还，英格利公司应在聚苠公司发出解除合同通知之日起7日内退出经营场地。聚苠公司主张英格利公司于2017年11月16日至2017年12月6日在租赁地右侧装修加建了铁皮围栏，为此提交了用地范围图、照片，英格利公司对该证据不认可。聚苠公司还主张英格利公司的监事黄某某于2017年11月16日向深圳市xx行钢材有限公司的法人林某某转账90000元，向其购买铁皮等材料对涉案房屋进行装修，花费材料费46437元，2017年12月7日英格利公司停止了装修，并将一部分未使用的材料退还深圳市xx行钢材有限公司，深圳市xx行钢材有限公司法人林某某将剩余材料款48900元退还给英格利公司监事黄某某，为此提交了英格利公司及深圳市xx行钢材有限公司的工商信息、微信转账记录、工商银行电子回单、银行转账明细、送货单。英格利公司当庭确认工商信息、银行转账明细、工商银行电子回单的真实性，并主张90000元是预付给蔡某某的吊顶工程款，该款项是付给蔡某某指定的林某某的账号。由于聚苠公司未能提供房产证和消防验收手续，也未移交租赁房屋，吊顶没有实际施工，蔡某某扣除成本后于2017年12月7日退回了预付工程款48900元。2018年3月20日，英格利公司向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼【（2018）粤0307民初5571号】，请求判令双方签订的租赁合同无效，聚苠公司退还租金、押金及占用利息，陈某某及深圳市龙岗区粮食有限公司对上述债务承担连带清偿责任。2018年5月5日，本案聚苠公司收到了法院送达的起诉材料，并于2018年5月30日提起了本案诉讼。另查明，涉案租赁场地没有取得建设工程规划许可证及房地产权证。涉案场地属深圳市龙岗区粮食有限公司所有，案外人深圳市xxx投资有限公司承租了涉案场地后又转租给了聚苠公司，聚苠公司再将涉案场地转租给了英格利公司。一审法院认为，涉案租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，《租赁合同》违反了国家法律的强制性规定，依法应当认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十七条规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”《租赁合同》约定免租期从2017年11月1日起至2018年1月31日止，聚苠公司主张英格利公司支付该期间的房屋占有使用费没有事实依据，一审法院不予支持。本案的争议焦点在于涉案房屋是否已实际交付使用。依双方提交的证据，一审法院认为，1、依常理，签订租赁合同前不可能不对租赁场地进行实地查勘及权属了解，以确定能否实现租赁之目的，尤其像本案租赁期限长达5年之久的情形。本案租赁场地为x楼过道，出租给聚苠公司前并未出租给他人，不存在不可交付之阻却情形。2、英格利公司2017年11月1日签约，两天后的11月3日又向聚苠公司缴纳了两个月租金和两个月保证金合计16000元，足可证明英格利公司已实际接收了租赁场地；3、聚苠公司举证英格利公司对涉案租赁场地进行了加建装修，称英格利公司的监事黄某某于2017年11月16日向深圳市xx行钢材有限公司的法人林某某转账90000元，向其购买铁皮等材料对涉案房屋进行装修，英格利公司虽否认与深圳市xx行钢材有限公司有业务往来，但对该银行汇款记录的真实性予以确认，称该90000元是英格利公司2017年11月16日预付给蔡某某的吊顶预付工程款，由于聚苠公司未能提供房产证和消防验收手续，也未交付租赁房屋，所以吊顶没有实际施工。英格利公司的辩解显然与常理相悖，在租赁合同签订半个月之后，不去关注租赁场地能否实际交付，反而预付巨额工程款购买材料预备装修吊顶，且，与蔡某某协商吊顶装修事宜前不可能不去现场确认相关装修细节，足以说明英格利公司早于11月16前已实际接收租赁场地。综上，英格利公司的辩解无事实依据，一审法院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。聚苠公司主张英格利公司支付2018年2、3、4、5月及此后每月房屋占有使用费，英格利公司未举证证明其以书面方式曾向聚苠公司主张解除租赁合同，但其于2018年3月20日向深圳市龙岗区人民法院提起诉讼【（2018）粤0307民初5571号】要求确认涉案租赁合同无效并诉请退还保证金、租金，在该案中，聚苠公司于2018年5月5日收到了英格利公司的起诉材料，可以得知英格利公司通过诉讼的方式告知聚苠公司已无履约的可能。在当事人通知对方解约的情况下，若双方对合同效力有异议的，方可诉至法院主张确认合同无效。且，本案中，聚苠公司给予英格利公司的免租期长达三个月。鉴于此，一审法院为平衡双方利益，酌定将占有使用费计算至2018年5月31日止，该部分费用为16000元（4000元×4个月）。英格利公司已经缴纳2018年2、3月的房屋占有使用费8000元，尚应支付8000元的房屋占用使用费（16000元-8000元），对超过该部分的诉请，没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条，第五十八条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认深圳市聚苠实业有限公司与深圳市英格利家具有限公司于2017年11月1日签订的《租赁合同》无效；二、深圳市英格利家具有限公司于判决生效之日起5日内向深圳市聚苠实业有限公司支付2018年4月至2018年5月31日期间的房屋占有使用费8000元；三、驳回深圳市聚苠实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，聚苠公司已预交，由聚苠公司负担196元,英格利公司负担54元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案租赁房屋没有取得建设工程规划许可证，也没有取得房地产证，一审判决认定涉案《租赁合同》无效正确，本院予以确认。本案二审争议的焦点为英格利公司是否应向聚苠公司支付2018年2-5月的占有使用费。英格利公司主张聚苠公司未向其交付涉案房屋，其无需支付占有使用费。本院认为，首先，从双方提交的涉案房屋的照片来看，涉案房屋并非完全封闭场所，在接收上并不存在障碍，英格利公司在签订合同后即可接收使用。其次，聚苠公司主张英格利公司对涉案房屋加建了铁皮围栏，并提交了照片、送货单为证。英格利公司对此虽不予认可，但其确认其向案外人蔡某某预付了90000元装修款，因未施工，2017年12月7日扣除成本退回48900元。即便按照英格利公司的自认，其在签订租赁合同半个月后也已经准备装修，若涉案房产在免租期开始已半个月后仍未移交，英格利公司仍付款准备装修亦不符合一般常理。对于90000元预付款于2017年12月7日仅退回48900元，英格利公司也未作出合理解释。两相比较，本院采信聚苠公司的主张，即涉案房产已实际交付。则英格利公司应向聚苠公司支付相应的占有使用费。就占有使用费的期间，一审考虑到双方约定的免租期较长，自免租期结束计算至聚苠公司收到英格利公司的起诉材料的当月底并无不妥，本院予以确认。对于占有使用费的标准，从双方举证来看，涉案租赁物一直处于空置状态，英格利公司未实际使用过涉案租赁物，因此，本院酌定英格利公司参照《租赁合同》约定租金的50%即每月2000元的标准向聚苠公司支付占有使用费。按上述期间及标准，英格利公司应支付的2018年2月-5月期间的占有使用费为8000元（2000元×4个月）。英格利公司原已向聚苠公司支付了8000元租金，因此聚苠公司本案中请求英格利公司再行支付2018年4月、5月的占有使用费，本院不予支持。综上所述，一审判决对占有使用费处理欠妥，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初364号民事判决第一项；二、撤销广东省深圳市坪山区人民法院（2018）粤0310民初364号民事判决第二、三项；三、深圳市英格利家具有限公司已经向深圳市聚苠实业有限公司支付的2018年2、3月租金8000元中4000元折抵其应支付的2018年2、3月房屋占有使用费4000元；四、驳回深圳市聚苠实业有限公司的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计750元，由深圳市聚苠实业有限公司负担650元，由深圳市英格利家具有限公司负担100元。本判决为终审判决。审判长 张    睿审判员 吴  春  泷审判员 许  莹  姣二〇一八年十二月二十六日书记员 谢文琦（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。