四川省泸定县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川3322民初306号 原告：王万林，男，藏族，1952年12月30日出生，现住西藏自治区拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：谢毅，男，四川鹏兴律师事务所律师。 被告：王永才，男，汉族，1962年2月22日出生，四川省双流县人，现四川省成都市双流区号。 被告：徐定义，男，蒙古族，1970年11月6日出生，四川省泸定县人，现四川省泸定县路。 委托诉讼代理人：徐定蓉，女，汉族，1968年9月17日出生，四川省泸定县人，现泸定县号，系徐定义姐姐。 委托诉讼代理人：姜文强，男，四川致高律师事务所律师。 第三人：四川省中普房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区林荫街**，统一社会信用代码91510107720386036X。 法定代表人：胡宗理，男，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：朱明新，男，汉族，1979年10月6日出生，成都市高新区号，系该公司员工。 原告王万林与被告王永才、徐定义，第三人四川省中普房地产开发有限公司（以下简称中普公司）确认合同无效纠纷一案，原一审案件本院于2017年9月1日立案，同年11月24日作出（2017）川3322民初331号民事判决书，被告徐定义不服该判决向甘孜藏族自治州中级人民法院提起上诉，2018年5月2日，甘孜藏族自治州中级人民法院作出（2018）川33民终40号裁定书，裁定发回重审。本院于2018年6月12日重审立案，依法由审判员于新平担任审判长，与审判员常雪和人民陪审员洪双组成合议庭，于2018年9月29日公开开庭进行了审理。原告王万林的委托诉讼代理人谢毅，被告王永才，被告徐定义的委托诉讼代理人徐定蓉、姜文强，第三人中普公司的委托诉讼代理人朱明新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王万林向本院提出诉讼请求：1.确认被告王永才以第三人中普公司名义与被告徐定义签订的《商品房买卖合同（合同编号484）》无效；2.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：第三人中普公司系泸定县龙吟半岛小区开发商，被告王永才系“泸桥.龙吟半岛”小区项目负责人。2009年，原告等人（王万林、绒某、迟某、索朗某某）与被告王永才达成口头约定，购买龙吟半岛小区住房四套，总房款154万元，其中龙吟半岛小区7幢1层102（702）的房屋为原告购买。因原告购房系朋友介绍，双方约定，购房合同由被告王永才代签后邮寄给原告。原告等四人按照约定先后支付了购房款132万元，余款22万元（原告尚欠5万元）待产权证办理后再行支付，原告支付购房款后，被告王永才于2011年将上述房屋交付原告。后因被告王永才未偿还徐定蓉（徐定义姐姐）借款，其伪造中普公司印章，以第三人名义与被告徐定义签订了《商品房买卖合同》（合同编号484），约定将龙吟半岛小区7幢1层102（702）的房屋出售给被告徐定义，并在住建部门办理了房屋预售备案登记，其擅自与被告徐定义串通签订的名为房屋买卖合同实质为流质借款抵押的合同，严重侵害了原告的合法权益，也违反了法律的禁止性规定，应属无效合同。综上，为维护原告的合法权益，请求依法判决。 被告王永才辩称，其本人确实将龙吟半岛小区7幢1层102（702）的房屋卖给了原告，中途缺少资金又将该房子抵押给徐定义，徐定义出具了承诺书。借款金额本人在公安机关陈述得很清楚，也有鉴定结论支持。房屋大约是在2009年卖给王万林的，当时王万林也交了钱，卷宗里面有关于卖房子的时间以及转款金额。其于2011年向被告徐定义的姐姐徐定蓉处借款50万元，先行扣除3万元利息后，实际借款47万元，借钱没多久，就把该房屋和另一房屋【7幢1层101（701）】分别抵押给徐定义及其姐姐徐定蓉，当时是抵押不能备案，后来双方就把买卖合同的时间改到2010年才去办了备案，前后两份合同的印章均为其私刻。 被告徐定义辩称，一、原告不是合同一方当事人，无权提起确认合同无效之诉，不具备诉讼主体资格。1.本案为确认合同无效之诉，依据合同相对性原则，只有合同当事人才能提起确认合同无效之诉；2.原告与第三人中普公司之间未签订书面购房合同，仅有一份索朗某某向王永才转账45万元的凭证和王永才出具的收条和情况说明，不能证明原告与中普公司存在房屋买卖合同关系。而中普公司与原告之间没有房屋买卖合意，并且未签订任何商品房买卖合同，原告仅凭与王永才的口头约定，就支付巨额款项，且没有提供相应证据证明支付款项的事实，应当认为原告与王永才个人之间系债权债务关系；3.松某于2013年7月10日在公安机关的笔录中，松某陈述其购买了龙吟半岛701、702其中一套，且明确回答“绒波就是我”，尚未明确查清绒某、松某等人权属的情况下，原告的实体权利处于待定状况，原告与涉案房屋不存在利害关系；4.王永才出具的收条是收取王万林、迟某、索朗某某、绒某四人总“购房款”，具体房屋如何分配不清楚，原告个人不能单独提起诉讼；5.商品房买卖合同为书面要式合同，买卖双方应当签订书面商品房买卖合同，王永才的笔录中收取的是四人的“购房定金”，交付定金并非等同于签订了书面商品房买卖合同，本案因商品房买卖合同的形式要件未成就，因而双方的买卖关系不成立。二、徐定义与中普公司之间建立的商品房买卖合同关系真实、合法、有效。1.王永才作为中普公司在“泸桥.龙吟半岛”项目的负责人，在项目建设过程中因缺少资金，向徐定蓉借款，还款期限届满后不能清偿债务，双方达成合意，终止借款合同关系，建立并重新签订商品房买卖合同是合法有效的；2.徐定义与中普公司签订的《商品房买卖合同》并非为双方之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期，“泸桥.龙吟半岛”项目负责人王永才难以清偿债务时，双方协商通过商品房出售给徐定蓉、徐定义的方式，实现双方权利义务平衡的一种交易安排。徐定义签订的《商品房买卖合同》、《商品房（预）售备案登记表》缴纳税费等内容均表明，徐定义具有实际向中普公司购买涉案房屋的真实意愿，中普公司亦是向徐定义出售房屋的真实意愿，并未违反法律、行政法规的强制性规定。尽管案涉购房款源于当事人借款关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意；3.徐定义与“泸桥.龙吟半岛”项目负责人王永才签订《商品房买卖合同》时并无任何过错，不存在与王永才恶意串通，没有法定无效的情形。徐定义并不知道涉案房屋已经出售的事实，对于王永才伪造印章也不知情，所以徐定义并未与王永才恶意串通，本身没有过错，没有损害他人利益；4.“泸桥.龙吟半岛”项目负责人王永才实施的行为应当由中普公司承担。王永才受中普公司委托负责“泸桥.龙吟半岛”项目的开发、建设、销售及支付工程款事宜，王永才持有中普公司的印章，并一直以“泸桥.龙吟半岛”项目负责人对外进行民事活动，实施该项目的行为均代表中普公司，中普公司依法承担相应的责任。徐定义在签订《商品房买卖合同》的过程中均已尽到了合理注意义务，自身无任何过错，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条的规定，即使《商品房买卖合同》、收据上的中普公司的公章为伪造，但王永才的行为均代表中普公司，其法律后果亦应由中普公司承担；5.房屋登记备案的意义在于对外公示效应，具有对抗第三人的法律效果。徐定义与中普公司签订的《商品房买卖合同》已经备案登记，并缴纳了相关税费，双方已经履行完毕；6.民间借贷涉嫌构成非法吸收公众存款罪，并不当然影响民间借贷合同的效力。单个借款行为是民间借贷法律关系的民事法律事实，并不构成非法吸收公众存款的刑事法律事实，当事人订立民间借贷合同时，主观上基于借贷的真实意思表示，不存在违反法律法规的强制性规定或以合法形式掩盖非法目的，非法吸收公众存款的犯罪与单个民间借贷行为并不等价，民间借贷行为没有损害其他合法利益的故意和过错，客观上也没有对其他合法利益造成侵害的现实性和可能性，民间借贷受法律保护；7.徐定义姐姐徐定蓉与王永才的民间借贷50万，包括转账47万元以及交给沈某的3万元现金。综上，请查明案件事实，驳回原告的诉讼请求，维护徐定义的合法权益。 第三人中普公司述称，1.中普公司作为“泸桥.龙吟半岛”项目的开发商，是案涉房屋真正的所有权人，而原告与中普公司之间无房屋买卖合意，且未签订任何商品房买卖合同，原告仅凭与王永才的口头约定，就向其转交了数额巨大的购房款，应当系原告与王永才之间发生的关系，与中普公司无关；2、中普公司从未授权王永才代表中普公司对外签订商品房买卖合同和收取款项，被告王永才向原告收取所谓的购房款，未取得中普公司的授权和追认。依据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，王永才与原告之间发生的关系，对中普公司不发生法律效力；3.原告与被告王永才之间所谓的“收条”、“情况说明”，均系王永才的个人行为，充分说明原告应当向被告王永才主张权利，与中普公司无关。被告王永才伪造中普公司印章的事实已由法院生效法律文书认定；4.被告王永才明知案涉房屋在2010年7月21日就已“出售给了徐定义”，而其未向原告披露真实情况，且在2013年1月15日向原告出具了“收条”和“情况说明”。结合泸定县人民法院（2014）泸定刑初字第36号刑事判决书中的相关事实和本案的具体情况，公司认为系被告王永才个人行为，且涉嫌构成诈骗犯罪；5.被告王永才伪造公司印章，冒用公司名义与被告徐定义签订的《商品房买卖合同》应无效。被告王永才为给其个人非法吸收的存款提供担保，伪造公司印章与被告徐定义签订《商品房买卖合同》，徐定义在无真实购房意思的情况下，为获取高额利息回报，与被告王永才恶意串通、隐瞒真实情况，骗取房屋主管部门登记备案，损害中普公司合法利益，扰乱国家房屋登记管理秩序。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的规定，该《商品房买卖合同》属于无效合同，应撤销已经办理的房屋预售备案登记。 本院经审理认定事实如下：2009年，“泸桥·龙吟半岛”项目建成后，被告王永才便以第三人中普公司的名义对外进行商品房销售，并用第三人真实印章签订了数份《商品房买卖合同》。被告王永才自认在同年，原告王万林及案外三人（绒某、迟某、索朗某某）与其达成口头协议，购买“泸桥.龙吟半岛”5幢一单元705、805和7幢701、702四套房屋，并已支付购房款132万元（其中从索朗某某账户转账给被告王永才账户45万元，其他均为现金支付），并于2011年交付，双方至今未签订书面的《商品房买卖合同》，其中7幢1层102（702）即涉案房屋卖予原告王万林。2011年9月28日，被告王永才从被告徐定义的姐姐徐定蓉处借款50万元，借款月息6%，扣除第一个月利息后，实际借款47万元，该款转入王永才指定的付某（龙吟半岛项目部工作人员）的账户。借款后，被告王永才以7幢1层101（701）和涉案房屋7幢1层102（702）为上述借款提供担保，并以第三人中普公司名义就涉案房屋与被告徐定义签订了编号为1601的《商品房买卖合同》作为担保，被告徐定义向王永才出具承诺书，承诺书载明“龙吟半岛王永才2012年9月28日还清徐定义借款后，徐定义退还龙吟半岛开具的购房合同（编号1601）和购房收据（编号0319231）金额：陆拾伍万柒仟贰佰壹拾陆元整，该合同及收据作废！承诺人:徐定义，身份证号码5133221970××××××××,2012年8月27日”。借款到期后，被告王永才无力还款，付某（龙吟半岛项目部工作人员）以上述合同和收据去办理备案，因合同时间问题无法办理，被告王永才以第三人中普公司名义与被告徐定义签订了编号为484的《商品房买卖合同》（将合同时间签为2010年7月21日，其他事项均未变更），并重新开具了收据（编号为1734323，金额657216元），由龙吟半岛项目部的彭某某办理了涉案房屋的备案登记，时间为2012年10月12日。后原告发现涉案房屋被占用，认为被告王永才以第三人中普公司名义与被告徐定义签订的《商品房买卖合同》（编号484）侵犯了其权益，起诉至法院，要求确认该合同无效。 另查明，1.被告王永才因两次（2009年9月与2012年5月）私刻第三人中普公司印章，已被泸定县人民法院以伪造公司印章罪依法判处刑罚。 2.被告王永才因非法吸收公众存款罪已被泸定县人民法院依法判处刑罚，被告徐定义的姐姐徐定蓉向其出借的47万元在泸定县人民法院（2014）泸定刑初字第36号刑事判决书中已认定为犯罪金额。 3.原告王万林与案外人索朗某某系夫妻关系。 以上事实，有如下证据及本案庭审笔录在卷予以佐证：《商品房买卖合同》（编号为484），收据（编号为1734323），承诺书（徐定义），（2014）泸定刑初字第36号刑事判决书，情况说明，收条，银行客户回单，结婚证（王万林与索朗某某），询问笔录三份（对王永才询问2份，对付某询问1份），甘孜州中级人民法院二审庭审记录。 本院认为，一、关于本案原告的诉讼主体资格及是否遗漏必要诉讼当事人的问题。被告徐定义提出异议：1.原告不是合同一方当事人，无权提起确认合同无效之诉；2.原告无书面购房合同，付款证据不足，不能证明与中普公司存在商品房买卖合同关系；3.本案原告应为四人，原告提供的证据并未明确涉案房屋为原告购买。第三人中普公司提出异议：原告与中普公司之间无购房合意，也未与中普公司签订购房合同，中普公司并未收取原告的购房款，故原告主体不适格。因被告王永才在前期“泸桥.龙吟半岛”商品房对外销售时，均以中普公司的名义，且在法院的生效判决中已认定了被告王永才该种行为系职务行为，其行为后果理应由第三人中普公司承担，故被告王永才自认其将涉案房屋即7幢1层102（702）出卖给原告，并收取了大部分购房款对中普公司具有法律效力，原告与本案有利害关系，具有诉讼主体资格。对原告等四人购买房屋的情况，被告王永才也自认其将上述涉案房屋卖予原告，双方达成口头协议，因其本人原因至今未签订书面的商品房买卖合同，故本案利害关系人只应是原告，并未遗漏必要诉讼当事人。综上，对被告徐定义及第三人中普公司异议不予采信。二、关于涉案《商品房买卖合同》（编号为484）的效力问题。通过庭审查明的事实，被告王永才从被告徐定义的姐姐徐定蓉处实际借款47万元，并以第三人中普公司名义与被告徐定义签订购房合同（编号1601）为上述借款提供担保，后因该合同的签订时间问题无法办理合同备案，于是双方将合同时间变更为2010年7月，其他事项均未更改，重新签订了编号为484的《商品房买卖合同》，并由龙吟半岛项目部的工作人员去办理了合同备案。由此可见，编号为484的《商品房买卖合同》系为办理备案需要而重新签订的，内容除时间更改外，其他与原购房合同一致，故该合同仍然是为双方之间的借款提供的担保。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三项的规定“以合法形式掩盖非法目的”的合同无效，本案被告王永才以民间借贷的形式从被告徐定义的姐姐徐定蓉处借款50万元，实际得款47万元，已被生效的刑事判决书认定为非法吸收公众存款罪的组成部分，符合上述法律规定，故被告王永才与被告徐定义的姐姐徐定蓉之间的事实民间借贷合同无效，《商品房买卖合同》系为该民间借贷提供的担保，主合同无效，担保合同亦无效，故该《商品房买卖合同》无效，本院对原告的诉讼请求依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条，《中华人民共和国担保法》第五条规定，判决如下： 确认被告王永才以第三人四川省中普房地产开发有限公司的名义与被告徐定义签订的《商品房买卖合同》（编号为484）无效。 案件受理费50元，由原告王万林负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘孜藏族自治州中级人民法院。 审 判 长  于新平 审 判 员  常 雪 人民陪审员  洪 双 二〇一八年十二月五日 书 记 员  李芸湘 附：本判决所引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国担保法》 第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。 担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。