湖北省荆州市沙市区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂1002民初1363号原告：荆州市港航管理局，住所地：荆州市沙市区长港路**。法定代表人：陈义宏，系该局局长。委托诉讼代理人：肖斌，湖北荆楚律师事务所律师。被告：王秀莲，女，汉族，1968年8月26日出生，住荆州市沙市区。原告荆州市港航管理局诉被告王秀莲房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人肖斌、被告王秀莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆州市港航管理局诉称：2017年1月1日，被告与原告签订了《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，约定原告将位于沙市区××4，面积为33平方米的房屋出租给被告居住，租期一年，年租金为2400元。合同到期后，该房屋另有他用，被告也未依合同约定期满前一个月通知原告。被告经原告多次口头及书面通知归还房屋，但被告既不归还房屋也未支付逾期占用房屋的使用费，原告故诉至法院请求判令：1、被告与原告终止租赁合同关系，被告将位于塔儿桥路租赁房屋10号19-附4归还原告并向原告支付租赁房屋占用费用（从2018年1月1日起算至房屋归还时止）每月200元；2、被告承担逾期归还房屋违约金66元/日，从2018年1月1日至房屋归还时止；3、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、原告事业单位法人证书，拟证明原告诉讼主体资格。2、原告法定代表人身份信息，拟证明原告诉讼主体资格。3、原告法定代表人身份证明书，拟证明原告诉讼主体资格。4、被告户籍证明，拟证明被告诉讼主体资格。5、《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，拟证明原被告之间的租赁关系。6、转款银行凭证，拟证明被告缴纳了一年的租金。7、《房屋清退通知书》，拟证明原告向被告书面通知，要求被告腾退房屋。8、土地使用权证，拟证明涉案房屋属于原告。经庭审质证，被告对原告提交的证据1-3、8表示不清楚；对证据4-6无异议；对证据7有异议，认为与被告实际收到的通知书不一致。被告王秀莲辩称：1、涉案房屋是其婆婆的，不是被告本人的；2、被告婆婆2015年12月31日去世时，原告出具了通知要求被告搬出，被告不同意，不愿意搬出，被告同意缴纳房租，但认为房租太贵；3、关于违约金的问题，收到通知的当天与原告方工作人员沟通过，原告方当时同意不缴纳租金，未涉及到违约金；4、诉讼费应该由败诉方承担，不一定由被告承担。被告王秀莲为支持其抗辩理由，向本院提交了以下证据：1、《熊**遗嘱》，拟证明被告婆婆熊**系户主，已经过世。2、熊**身份证信息，拟证明熊**身份。3、电费、收视费发票一组，拟证明熊**的户主身份。4、照片一组，拟证明标的房屋情况。5、《房屋清退通知书》，拟证明原告证据7不实。6、《结婚证》，拟证明标的房屋建房时间比原告提交的土地证载明的时间早。7、被告王秀莲及家人户口身份信息，拟证明被告身份情况。8、被告配偶周涛的《低保证》，拟证明被告资产。9、塔桥社区出具的《证明》，拟证明被告资产。10、不动产查询信息记录，拟证明被告资产。经庭审质证，原告认为被告提交的证据1、2、6、证据7中案外人身份信息，8-10与本案无关；认为证据3显示的户名和地址与本案无关；对证据4中的两张照片原件无异议，显示的是标的房屋；对证据5、证据7中被告的身份信息无异议。综合原、被告双方的质证意见，本院对原、被告双方提交证据的证明效力分析认定如下：原告提交的证据4-6和被告提交的证据5，因对方当事人对该证据或证据的真实性没有异议，且上列证据来源合法，与本案具关联性，本院对上列证据的证明效力予以确认，作为认定本案事实的依据。关于原告提交证据1-3，系原告身份信息，本院对该证据的证明效力予以采信。关于原告提交的证据7，与被告提交的证据5证明效力相同，予以采信。关于原告提交的证据8，拟证明标的房屋的权属，经当庭询问，被告对标的房屋的权属系原告所有并不持异议，其异议在于被告认为被告婆婆对标的房屋拥有居住权，被告婆婆去世后，被告依其遗嘱继续享有对标的房屋的居住权，故拒绝搬离标的房屋，因此，结合双方当事人对房屋权属的认同，本院对该证据的证明效力予以采信，作为认定本案事实的依据。关于被告提交的证据1-4、6、7，证明效力在“本院认为”部分阐述。关于被告提交的证据8-10，与本案无关，不予采信。根据本院确认的有效证据，综合双方当事人陈述，查明本案事实如下：位于沙市区××4，面积为33平方米的房屋属原告荆州市港航管理局所有。该房屋一直由原告租赁给被告婆婆熊**长期居住。后熊**去世，生前留下遗嘱，将此标的房屋留予其子即被告夫妇居住。2017年1月1日，原告与被告重新签订《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，约定：将上述标的房屋租赁给被告王秀莲居住，租赁期限自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租赁期满后被告若需续租，须在该合同期满前一个月书面通知原告，在同等条件下，以及在该合同履行期内被告严格履行合同各项义务前提下，有权优先续租，但须双方重新确定租金和签订租赁合同；年租金为2400元/年（已足额缴纳）；租赁期满，被告逾期归还房屋的，则每逾期1日应向原告支付约定日租金5倍的违约金；等。现租赁期限届满，被告未予腾退，故而成讼。根据本院查明的案件事实，综合双方当事人的诉辩意见，本案双方争议的焦点是：被告因继承取得的对标的房屋的居住权能否对抗原告对标的房屋的所有权？本院认为：原、被告于2017年1月1日签订的《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵守。现租赁合同期限届满，双方未再形成新的租赁合意，故被告应向原告腾退房屋。被告辩称，标的房屋原由其婆婆长期居住，被告理应享有对标的房屋的居住权；本院认为，无论是被告婆婆生前的居住权，还是被告现在的居住权，均以租赁关系的存在为前提，而以债权为基础形成的居住使用权其效力不足以对抗原告享有的物权所有权，所以即使被告婆婆去世后在遗嘱中对租赁房屋的居住权予以分配，仍不能对抗原告现对标的房屋物权的主张，故被告关于其婆婆享有居住权的举证，即使属实仍不能达到其证明目的，对该部分证据的证明效力本院不予采信。关于原告向被告主张房屋占用费及违约金的诉请，本院认为，此两项主张竞合，房屋占用费损失包含在违约金中，基于被告租赁期满后未予腾退的违约事实，本院认定，依据租赁合同约定，被告应向原告支付违约金，自2018年1月1日起至归还房屋之日止，按日租金的5倍计，即33元/日（2400元/年÷365日×5倍）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告荆州市港航管理局与被告王秀莲于2017年1月1日就沙市区塔桥路10号19-附4、面积为33平方米的房屋签订的《荆州市行政事业单位房屋租赁合同》于2017年12月31日届满终止。二、被告王秀莲于本判决生效之日起十五日内向原告荆州市港航管理局归还位于沙市区塔桥路10号19-附4，面积为33平方米的房屋。三、被告王秀莲向原告荆州市港航管理局支付违约金，违约金按33元/日计，自2018年1月1日起至归还房屋之日止。四、驳回原告荆州市港航管理局其它诉讼请求。本案案件受理费550元，由被告王秀莲负担。被告王秀莲如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于荆州市中级人民法院。审 判 长  张 华人民陪审员  肖忠莉人民陪审员  严慧玲二〇一八年十二月四日书 记 员  徐雪峰