湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5153号 原告：周恒山，男，侗族，1985年4月20日出生。 委托诉讼代理人：向卓云，湖南世勤律师事务所律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司。 法定代表人：邹明。 委托诉讼代理人：杨小利，男，汉族，1982年5月26日出生，系公司员工。 原告周恒山诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称“大汉置业公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告周恒山的委托诉讼代理人向卓云，被告大汉置业公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告周恒山向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2015年10月29日起至交房之日延期交房违约金4544元（按支付房屋的价款为基础，按日万分之一计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年1月20日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，约定原告以339162元的价格购买被告开发建设的大汉龙城旺龙府8幢一套，面积119.93平米。该购房合同对该房屋总价款、支付方式、交付期限及条件、房屋交接及违约责任作了如下约定：一、合同第四条第1款约定：“该商品房单价为每平米2828元，总金额339162元。”二、合同第十条约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，按照国家的地方政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收及合规并在当地建设主管部门备案取得《竣工验收备案表》”；三、合同第十一条约定：“逾期超过60日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款，但被告未按房屋依法定和约定条件交付原告。2016年3月11日，原告自行收了房，根据合同约定，被告应向原告支付延期交房违约金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请支持原告的诉讼请求。 被告大汉置业公司辩称：1、原告所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持。2、被告开发建设的房屋已经竣工验收，属合格工程，具备法律规定的交房条件。2016年1月23日，被告开发建设的大汉·龙城旺龙府住宅小区8号楼，经过施工、设计、监理、建设等单位的共同验收，取得了结论为合格的《工程质量竣工验收记录》。被被告购买的房屋，正是8栋的房屋。这一事实，表明被告开发建设的房屋，属验收合格可以交付的房屋，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件。被告所售的房屋达到约定的交房条件，之后不应当再承担逾期交房违约责任。3、被告可以延期交房，不应当承担逾期交房违约金。双方在《补充协议》第二条第二款约定，被告未付清有关税费、住房维修资金的，被告可以拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任。4、被告已经在合同约定交付时间前通过公告形式通知被被告办理收房手续，不应当承担逾期交房违约责任。2015年9月26日，被告通过在怀化日报发布交房公告的方式通知被被告办理了房屋交接手续，履行了告知义务，被告不应当再承担交房违约责任。综上，对原告提起的诉讼请求，依法应予以驳回。 双方当事人围绕诉讼请求向本院提交了相关证据，对原、被告身份信息、《商品房买卖合同》及《补充协议》、收款凭据、销售不动产统一发票、《工程质量竣工验收记录》、消防验收意见书、2015年9月26日怀化日报交房公告、商品房交接书，本院予以确认并在卷佐证。 根据采信的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：2014年1月20日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的大汉龙城·旺龙府项目的第8幢住宅，总房款为339162元。被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》。如果被告逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金；由于原告的原因未能按期接受房屋的，双方同意按补充协议执行。同日，原、被告签订一份《补充协议》，《补充协议》第二条第2点约定：由于原告原因未能办理完毕合同备案、贷款手续或未付清房款、有关税费、维修基金及合同约定的违约金等，被告有权拒绝交付房屋，被告由此延期交房无需承担违约责任。第3点第一款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续，同时，原告必须按合同约定交清所有款项及物业公司的相关费用后才能办理房产交接手续……。但《补充协议》第3点第三款同时又约定：被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。 合同签订后，原告付清了全部购房款，并于2016年3月11日收房。 2016年1月23日，本案涉及的“大汉龙城·旺龙府”第8栋取得《工程质量竣工验收记录》，2017年7月6日经消防验收合格，但本案所涉商品房至今未取得《竣工验收备案表》。 本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同。原、被告在《补充协议》第二条第3点第一款、第三款对于交房条件的约定出现理解歧义，导致双方对交房条件出现争议，按照《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，对格式条款的理解发生争议，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，且双方签订的《商品房买卖合同》也约定：被告应当在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将约定的商品房交付原告使用，交付时该商品房经在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，故本院认定经竣工验收合格并在建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》为涉案商品房的交房条件。原告按约已支付全部购房款，被告应当在2015年9月30日前将符合约定的合格商品房交付给原告使用，被告至今就涉案商品房未能取得《竣工验收备案表》，构成违约，应承担违约责任。原告于2016年3月11日收房，视为其自愿变更了交房条件，故违约金应从2015年10月1日计算至2016年3月11日。该期间违约金的数额随着违约行为的持续不断增加，对这一违约的给付请求为继续性债权，该类型债权随时间的推移不断发生变化，违约金应以每个个别的债权分别适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告于2018年11月8日向本院提起诉讼，其未举证证明期间存在诉讼时效中止、中断的事由，故2015年10月1日至2015年11月7日期间的逾期交房违约金已过诉讼时效。原告要求被告支付该期间的逾期交房违约金，本院不予支持。原告要求按日万分之一计算违约金，系原告对自身权利的处置，本院予以支持。综上，被告应向原告支付2015年11月8日至2016年3月11日期间的逾期交房违约金4239.52元（339162元×0.0001×125天）。被告关于逾期交房违约金部分已过诉讼时效的抗辩意见成立，本院予以支持。被告辩称原告未及时交维修基金和契税，其不应当支付逾期交房违约金的理由，因被告不是维修基金和契税的权利人，且缴纳维修基金和契税不是合同的主要义务，被告以他人的权利来免除自己的义务，不符合先履行抗辩权的条件，本院对该辩称意见不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告周恒山支付逾期交房违约金4239.52元； 二、驳回原告周恒山的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  张磊 二〇一八年十二月六日 代理书记员  谭惠 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。