福建省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽民终919号 上诉人（一审原告、执行案外人）：杨英莲，女，汉族，1973年7月26日出生，住福建省南安市。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：山西省宏图建设集团有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区建设北路**。 法定代表人：武文进，该公司总经理。 被上诉人（一审被告、申请执行人）：山西省宏图建设集团有限公司泉州分公司，住，住所地福建省泉州市洛江区万安吉源花苑****/div> 负责人：郭志强，该公司经理。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：王坤龙、王坤枝，福建伟盛律师事务所律师。 一审第三人（被执行人）：南安成功房地产拓展有限公司，住所地福，住所地福建省南安市水头镇后店村v> 法定代表人：蔡崇发，该公司执行董事兼总经理。 上诉人杨英莲因与被上诉人山西省宏图建设集团有限公司（以下简称宏图公司）、山西省宏图建设集团有限公司泉州分公司（以下简称宏图泉州分公司）、一审第三人南安成功房地产拓展有限公司（以下简称成功公司）案外人执行异议之诉一案，不服福建省泉州市中级人民法院于2018年3月27日作出（2017）闽05民初1256号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人杨英莲及被上诉人宏图公司、宏图泉州分公司委托诉讼代理人王坤龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨英莲上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持杨英莲的诉讼请求。事实和理由：（一）杨英莲与成功公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，一审法院未予认定错误。1.该合同由成功公司提供，合同中有加盖出卖人宏图公司公章以及法定代表人私章，买受人杨英莲签字并按手印，双方经签字确认后，合同成立，故不需要再有任何经办人员签字。依据合同法规定，落款日期并不是合同有效成立的必备要件，合同内容中没有签署日期的，也不会影响到合同效力，可以由双方当事人就合同中的签订日期进行补正，由双方共同签字确认即可。具体在本案中，虽合同落款日期空白，但结合成功公司开具发票的日期，可以印证杨英莲主张签订合同的时间。虽合同第八条约定讼争房产交付时间为2013年5月30日之前，但在杨英莲购买日期即2013年11月27日，讼争房产还未达到交付条件，事实上成功公司于2014年下半年才通知交付使用，故杨英莲签订合同的时间晚于合同中约定的交付时间并无不妥，系杨英莲自愿购买延期交付的房屋，杨英莲又不是向成功公司主张延期交房的经济损失，故房屋交付时间与签订合同时间的早晚问题不在本案的审查范围内。2.杨英莲已将全部购房款存入成功公司指定收款账户中，成功公司也开具销售不动产统一发票交由杨英莲收执，该发票即为房屋买卖价款的支付收据凭证。故杨英莲按照成功公司要求变更合同中约定的支付账户并无不妥，不影响合同的效力。3.成功公司于2014年下半年将讼争房产交付给杨英莲使用，办理交房手续（成功公司将讼争房产钥匙、福建省新建商品房质量保证书、福建省新建商品房住宅使用说明书、维修基金收款收据等交付给杨英莲）后，杨英莲立即投入装修，已实际入住讼争房产，并缴纳了相关物业费、水电费等，使用至今。因此，杨英莲并没有强行入住，而是合法入住自己购买的房屋，已合法占有使用讼争房产。4.涉案房屋未办理登记备案手续的责任不在杨英莲，系成功公司的过错。根据讼争合同第二十六条关于“商品房预售的，自本合同生效之日起30日内，由出卖人向南安市房地产交易管理所办理合同登记备案”之约定，杨英莲多次要求成功公司配合办证，但成功公司均以单户无法办证，需要等成功国际城三期业主全部一起方可办理为由进行推诿。杨英莲认为，无论是办理网签备案登记手续，还是办理过户登记，均是需要成功公司进行主导，杨英莲已支付全部购房款，且不存在任何购房资格上的障碍，因此，讼争房产未能办理登记备案手续并非杨英莲的过错，将讼争房产登记至杨英莲名下，是成功公司应当履行的义务，而讼争房产至今仍未登记至杨英莲名下，亦是由成功公司的过错造成。杨英莲认为，其购买期房的物权期待权之所以要保护，就是因为杨英莲已经为取得物权履行了一定义务并以一定方式对外进行了公示，尽管该公示方式较之法定登记公示方式在效力上较弱。本案中，杨英莲已经拿到房屋的钥匙，办理物业的入住手续，并已经实际入住，应视为对讼争房产已经有事实上的管理和支配权。杨英莲系南安市成功国际城****商品房的所有权人，就应当享有排除强制执行的民事权益。杨英莲所购买的商品房是用于自身居住，且杨英莲在南安市房屋交易管理中心申请查询，杨英莲名下无其他用于居住的房屋，本案讼争房产系杨英莲的唯一住房。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，为保护杨英莲的居住权，杨英莲所提出执行异议申请符合前述规定，足以排除执行。 宏图公司、宏图泉州分公司答辩称：（一）杨英莲提交的《商品房买卖合同》的真实性、合法性、关联性均存疑，一审法院不予采信正确。讼争合同虽加盖成功公司公章和法定代表人的私章，但是合同中手写笔迹和落款杨英莲签名的笔迹一样，即合同的手写内容均是杨英莲个人所写，这明显不符合正常签约流程。讼争房产系成功国际城三期工程房产，售房都是网签流程，正常网签都是电脑打印，无需手写，即使手写也应由成功公司的工作人员填写，毕竟他们才是专业的工作人员，不可能由杨英莲这样一个不熟悉的人来填写。同时，合同中无成功公司任何经办人员签字，合同落款时间空白，明显也不符合常理。房屋买卖是大宗交易，需要大笔资金，双方在办理过程中都会很慎重，不可能会遗漏签订合同时间。（二）杨英莲的主张与证据之间自相矛盾、违背常理，种种蛛丝马迹不排除是杨英莲与成功公司恶意串通损害施工单位的合法权益。1.讼争合同无落款时间，杨英莲主张发票开具时间2013年11月27日是合同签订时间，但是从讼争合同第八条体现交房时间是2013年5月30日前，那么该交房期限早于签订时间2013年11月27日。按照杨英莲的说法，在杨英莲主张的合同签订之日，开发商已经构成事先违约，依据讼争合同第九条约定，杨英莲可要求解除合同，并要求开发商支付巨额违约金。这明显不符合逻辑，开发商也不可能这样操作，违背常理，二者自相矛盾。2.讼争合同第六条约定，买受人应当按时依约将购房款存入指定农行南安支行的预售款监管账户。合同又约定“买受人按下列第1种方式按期付款：⒈一次性付款，合同签订时付清本合同全部价款”，然而杨英莲并未提供购房款转入监管账户凭证。3.讼争合同第四条第1款销售单价每平方米3634.02元、总金额324481元，商品房是大宗交易，金额较大，在总数不凑整的情况下，单价精算至小数点后两位，不符合常理，也与网签销售单价不符。4.涉案购房款324481元不是小数目，提现金付款不现实不安全也不符合常理，杨英莲至今未能举证任何银行转账凭证来证明付款的时间及付款的真实性，仅凭一张发票不足以认定支付购房款的真实性，无法排除是杨英莲与成功公司恶意串通、转移财产损害施工单位宏图公司利益的嫌疑。5.讼争房屋在项目至今只办理初验，未办理竣工验收移交手续，至今未具备交付条件，杨英莲也未能提供开发商通知交房、交付房屋的手续。因此，杨英莲属于强行入住，非法占有使用讼争房产。6.杨英莲提交的《福建省新建商品房质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》程序不对，属于非法证据。正常程序是在项目整体竣工验收合格后，宏图公司作为施工单位为整个建筑物出具该两份材料给开发商，开发商再分别出具给个别购房者。事实上，讼争房产在2015年4月20日办理初验后，至今未办理竣工、消防验收和移交手续。杨英莲对讼争房产的占有不符合约定及法定交房条件，属于非法占有使用，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项关于“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之规定。（三）杨英莲对于合同未办理备案过错明显，其非讼争房产的所有权人，不享有排除强制执行的民事权益。1.《商品房买卖合同》第二十四条注明合同一式4份，第二十五条约定40日内申请预告登记，第二十六条约定30日内办理合同备案登记，在该份合同上明显无加盖备案章。假设杨英莲所主张是2013年11月23日签订日期，那么至2015年10月份被查封，期间近2年时间，杨英莲并未举证有催促成功公司办理预售备案，杨英莲过错明显。宏图公司于2015年10月份申请查封时，宏图公司仅根据诉讼金额冻结其中部分未售房产，还有多套房产未被保全，但是杨英莲迟至2017年9月15日才提出案外人执行异议，此时成功公司所有的其余房产全部被转移了。由此可以说明，该房产被查封2年后，杨英莲仍怠于催促备案及公示，过错明显。假设杨英莲2013年11月27日购房属实，那么在前后长达4年时间内从未向开发商提出预售备案及公示，过错明显。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第三十一条等规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，处分不动产物权应以登记为实现要件，所涉房产所有权仍属于成功公司。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，前后长达四年时间，杨英莲未及时积极督促成功公司依法办理登记备案手续，对其未办理该房产的购房合同备案和产权变更手续存在过错，一审判决驳回杨英莲的诉讼请求正确，应予维持。（四）杨英莲的户籍地显示为农村门牌号，说明其拥有房产，不属于无房者。综上，请求驳回上诉，维持原判。 杨英莲向一审法院起诉请求：依法撤销（2017）闽05执异28号执行裁定书，解除对杨英莲名下所有的位于南安市的查封措施。一审法院认定事实：宏图公司、宏图泉州分公司在其与成功公司建设工程施工合同纠纷一案中，向一审法院提出财产保全申请，一审法院予以准许并作出（2015）泉民初字第1537-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结成功公司名下价值5000万元的财产。2015年10月19日，一审法院查封了成功公司所有的坐落于南安市成功国际城的房屋，包括16号楼406号商品房。诉争房产尚未进行竣工验收，杨英莲提供的其与第三人签订的《商品房买卖合同》未办理备案登记。2017年9月15日，杨英莲以其系该房产的所有权人为由对该裁定提出书面异议，一审法院经审查于2017年10月13日作出（2017）闽05执异28号执行裁定书，驳回杨英莲的异议申请，并于2017年11月5日向杨英莲送达该民事裁定书，杨英莲于2017年11月16日提起本案诉讼。 一审法院认为：本案讼争房产系被执行人成功公司名下的预售商品房，在不动产登记没有变更的情况下，杨英莲尚不能成为《中华人民共和国物权法》所指的房屋所有权人。本案中，杨英莲提供的其与第三人签订的《商品房买卖合同》不能认定为合法有效的书面买卖合同，理由如下：1.《商品房买卖合同》无甲方任何经办人员的签字，合同落款日期空白。杨英莲主张是其付款当天签订的，即2013年11月27日签订的，而合同第八条交付却约定2013年5月30日前交付，本案系购买预售商品房，约定交付时间早于合同签订时间，明显不符合逻辑；2.《商品房买卖合同》第六条约定，买受人应当按时依约定将房价款应存入指定的银行--中国农业银行股份有限公司南安支行预售款监管账户13×××12，但杨英莲并未能提供房价款存入监管账户的证据；3.杨英莲并未能提供将《商品房买卖合同》向讼争房产所在地房地产交易登记机构办理预售预购备案登记手续的证据。故杨英莲依据该合同主张其系诉争房产的合法所有权人不能成立。另外，虽然杨英莲主张其已入住并缴纳了相关物业费、水电费等，但占有使用房产并不能证明其即是相应房产的合法所有权人。此外，讼争房产尚未竣工验收，杨英莲主张其已实际入住讼争房产，但其未能提供开发商入伙通知等证据，无法证明其合法占有讼争房产。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条明确规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。也就是说具备上述四个要件的可以排除法院执行，根据前述分析，杨英莲尚不具备该条所规定的四个条件，对诉争房产的执行程序不应停止。综上所述，杨英莲主张对讼争房产享有足以排除强制执行的民事权益，证据明显不足，故对其请求排除对讼争房产的执行的诉讼请求，不予支持。成功公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决驳回杨英莲的诉讼请求。 本院经审理查明，各方当事人对原审查明的事实没有异议，对于各方当事人没有异议的事实，本院予以确认。 二审审理期间，杨英莲提交其与张荣辉的结婚证、户口簿，《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》，福建南安农村商业银行存款明细账、张荣辉出具的《工作/收入说明》。其中，《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》载明张荣辉于2013年11月27日向陈淑和转账352481元，附加信息及用途为储蓄转，福建南安农村商业银行存款明细账可以印证前述转账的真实性，前述证据用于证明杨英莲的配偶张荣辉已经通过银行转账方式支付全部购房款，汇入成功公司指定的第三方陈淑和账户，变更账户是成功公司内部的政策，杨英莲转账的日期和开发商开具的购房发票的日期是同一日，成功公司愿意开具发票就说明了这个转账的真实性。宏图公司、宏图泉州分公司质证称，对结婚证、户口簿、《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》、福建南安农村商业银行存款明细账的真实性、合法性无异议，但与本案无关，付款人是张荣辉，收款人是陈淑和，与本案当事人没有关系，附加的信息是储蓄转，未能体现购房款，且转账的金额352481元与发票金额324481元不一致，购房合同里也有指定的账号，杨英莲没有证据证明有变更账号。张荣辉《工作/收入说明》，系张荣辉个人陈述，对于收入3500元每月以上未能提供相应的纳税证明，依据不足，且对于年分红未能提供相应证据，仅凭个人陈述不足为证。 宏图公司提交《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》1份，载明南安市成功国际城三期工程11＃楼开工日期为2010年11月25日，竣工日期为2015年4月20日，用于证明讼争房产所在11#楼于2015年4月20日初验，至今未办理竣工验收及移交手续，因为开发商第一期、第二期积累了很多问题，所以很多业主强行入住，统计过大概达到60多户，宏图公司垫了大量资金一直到工程完工，目前成功公司欠宏图公司工程款5000多万元，加上利息大概有6000多万元，杨英莲所提交的《福建省新建商品房质量保证书》、《福建省新建商品房住宅使用说明书》程序不对、属于非法证据，系非法入住。杨英莲对《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》的真实性、合法性无异议，但杨英莲不清楚房屋验收的情况，2014年上半年就通知可以交房，杨英莲是下半年11月份办理的，其他三期的业主也都已经办理交付手续了。 本院认为：（一）关于杨英莲与成功公司之间的商品房买卖关系是否合法有效的问题。杨英莲主张付购房款当日即为签约时间，即2013年11月27日。经查，讼争合同的落款时间为空白。故本院无法确定案涉《商品房买卖合同》签订时间早于法院查封之前，即无法确定杨英莲在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。 （二）关于杨英莲是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产的问题。一审法院于2015年10月15日作出（2015）泉民初字第1537-1号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结成功公司名下价值5000万元的财产。2015年10月19日，一审法院作出协助执行通知书，通知南安市房地产管理处协助办理查封成功公司所有的址在南安市成功国际城的房屋，其中包括了11栋406室商品房。杨英莲在一审期间提交了《国网福建南安市供电有限公司通用机打发票》，载明客户名称杨英莲，用电地址为讼争406室，计费年月为2014年8月－10月、2015年1月－12月、2016年1月－9月，开票日期均为2016年9月27日（机打）；还提交了泉州市联纵物业经营有限公司出具的《收款收据》，载明收款日期为2014年11月25日（手写），缴款人为11＃406室，款项内容为管理费3214元（至2017年5月31日）。因泉州市联纵物业经营有限公司《收款收据》体现缴款人为11＃406而非杨英莲，且收款日期2014年11月25日为手写，真实性无法确认，《收款收据》无法证明杨英莲实际占有讼争房产；虽《国网福建南安市供电有限公司通用机打发票》中有体现收款时间为2014年8月4日，但发票并非收款时打印，无法证明当时缴款人就是杨英莲，不足以证明杨英莲实际占有了讼争房产。另外，案涉《商品房买卖合同》第八条约定，该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。现宏图公司、宏图泉州分公司主张讼争房产不符合交房条件以及办理移交手续。对此，杨英莲未举证证明讼争房产已经达到交付条件，也未举证证明成功公司向其书面通知办理交付手续。故杨英莲即便占有讼争房产，也不属于合法占有。 （三）关于杨英莲是否已经支付全部价款的问题。杨英莲向本院提交了《福建省人民币个人同城跨行转账专用凭证》、福建南安农村商业银行存款明细账等，该证据仅能体现张荣辉向陈淑和转账352481元，未能证明款项的性质，亦无法证明系成功公司指示杨英莲将款项汇入陈淑和账户，且与合同约定的金额、账户不一致。因此，杨英莲主张其已经支付全部价款不能成立，不予支持。 综上，杨英莲的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决结论正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由杨英莲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  林国新 审 判 员  陈 曦 代理审判员  陈志辉 二〇一八年十二月十五日 法官助理刘洁君 书记员宋瑜 附：本案适用的主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。