安徽省临泉县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1221民初8510号原告：耿杰，男，1965年5月8日出生，汉族，个体工商户，住安徽省临泉县。委托诉讼代理人：于明湖，安徽鸣理律师事务所律师。被告：刘卫华，女，1961年03月02日出生，汉族，退休职工，住安徽省临泉县。被告：庞龙，男，1989年4月27日出生，汉族，住安徽省临泉县。被告：庞虹，女，1983年1月15日出生，汉族，住安徽省临泉县。三被告委托诉讼代理人：李培振，安徽安一律师事务所律师。第三人：临泉县百货批发公司国企改革工作组，住所地：临泉县政务新区****。负责人：季斌。委托诉讼代理人：王华栋，安徽安一律师事务所律师。原告耿杰与被告刘卫华、庞龙、庞虹，第三人临泉县百货批发公司国企改革工作组房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告耿杰及其委托诉讼代理人于明湖、被告刘卫华及其共同委托诉讼代理人李培振、第三人临泉县百货批发公司国企改革工作组的委托诉讼代理人王华栋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告耿杰向本院提出诉讼请求：1、依法判决确认原告与被告的《售房协议》有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告刘卫华的配偶庞敬奎于2002年7月1日签订《售房协议》，将其在临泉县城中路顺河街第二百货大楼房产一套（面积约98平方）以23000元出售给原告耿杰，并约定产权归原告所有。并由张某在场见证。双方签订合同时原告向庞敬奎支付了23000元，庞敬奎也依约向原告交付了房屋，原告接收房屋后居住至今。2018年因该房屋面临棚户区改造，被告刘卫华向原告索要赔偿，否则到拆迁办公室干扰原告签署拆迁协议。原告拒绝了被告无理行为以后，被告干涉原告，导致原告至今无法获得拆迁安置补偿。原告起诉。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：第一组：原告身份证复印件，证明原告的自然状况和具有合法的诉讼主体资格。第二组：售房协议，证明原告和被告刘卫华配偶庞敬奎签订的合法有效的售房协议，并约定房屋产权归原告所有。第三组：集资建房收据，证明被告刘卫华配偶庞敬奎在1991年向临泉县百货公司大百货批发部缴纳的5000元集资建房款，购买本案所涉房屋并取得所有权。第四组：《关于第二百货大楼房屋补偿纠纷的调查报告》及情况统计表，证明本案第三人在向拆迁办公室的报告中隐瞒了其他多户没有纠纷的非百货公司住户，并且在报告中明确表明17户房屋产权认定为集资的职工所有。第五组：该楼住户张军和张哲宇两人的征收补偿协议两份，证明两位非百货公司员工以房屋所有权人的身份签订房屋拆迁征收补偿协议。第六组证人张某的证词，证明该证人是原告耿杰的邻居。被告刘卫华没有搬走的时候也是邻居。证人买某的早些，是买王运良的房子。有一次被告让证人去，说他和耿杰两家买卖房子，耿杰在楼下开饭店，证人到饭店里去，到了之后才知道被告把他家的房子卖给耿杰了，他们两家互相写协议，当时是刘卫华的当家庞敬奎写的协议，一式三份，他们两家签字之后让证人作证，证人签了字。这次拆迁证人是以其儿子张哲宇的名字与拆迁办签订的房屋补偿协议。被告刘卫华、庞龙、庞虹辩称：1、案涉房屋所签协议系无权处分行为，案涉房屋至今所有权属于第三人临泉县百货批发公司国企改革工作组所有，2012年7月1日该协议签订时被告就明确告知原告被告向单位缴纳5000元房屋集资款，只取得了房屋的使用权，单位给出使用权的期限直至房屋被征收拆迁为止，原告也明知案涉房屋没有任何产权证书，没有任何书面手续，由此产生的法律后果和风险应由本案原告承担，案涉房屋的所签协议名为买卖，实为使用权的转让，因为在签订协议时被告根本不具有案涉房屋的所有权即处分权；2、根据合同法规定，被告在签订协议时无处分权，签订协议后也没有取得案涉房屋的所有权，同时也没有得到房屋所有权人的追认，该份协议应当是一份无效的协议，退一步说，即便该协议是有效的，根据物权法规定，房屋所有权也不发生转移，原告的诉求无任何事实和法律上的依据；3、案涉房屋协议签订时被告所属单位是不知情的，在本次拆迁赔偿发生争议时，原告不仅将案涉房屋进行申报拆迁赔偿，而且将被告刘卫华在单位中的工龄及房改的相关收益权全部予以顶用，造成被告刘卫华在后来的拆迁赔偿中额外多支出十万余元。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩，向本院提举如下证据材料：第一组：三被告身份证复印件，证明三被告的自然状况及诉讼主体资格。第二组：临字第950901号房屋所有权证，证明案涉房屋所有权归第三人所有。第三组：关于第二百货大楼三楼两处房屋征收拆迁补偿的申请，证明1、原告诉称的房屋是1987年兴建，1989年建成投入使用，1995年办理产权登记，产权人临泉县百货批发公司，至今没有将房屋转让给任何内部职工及外部个人，并于2018年10月18日依法向临泉县城关街道顺河片区棚改项目指挥部申请签订拆迁补偿协议；2、以上可以充分证明案涉房屋签订的协议名为买卖，实为使用使用权的转让，原因就在于被告根本不具有该房屋的处分权，即便原被告签订协议被认为买卖协议，被告的行为也是无权处分协议，该协议也是无效协议。第四组：关于第二百货大楼房屋补偿纠纷的调查报告，证明1、原被告因诉中的房屋拆迁补偿发生纠纷，产权人百货批发公司知悉后依法做出调查报告和处理意见，调查报告认定被告作为临泉县百货批发公司职工家属通过集资享有的是房屋居住权，而非所有权，百货公司对原被告私自签订的售房协议不知情也不予认可，因被告中途将房屋转让未能一直居住至拆迁时间，产权人百货公司在拆迁时不再将该房屋的产权转让给被告，原告不是百货公司的职工，不享有职工相应的权利，更不应该得到房屋的产权，其与被告私自签订的售房协议而取得的居住权随着房屋拆迁自动中止，原被告之间私下进行的欠款交易由其自行处理，处理意见认为原告诉称的房屋所有权依然为百货公司，临泉县城关街道顺河片区与百货公司改革小组签订房屋拆迁补偿协议，相关费用由百货公司承担，拆迁款用于安置职工。百货公司从拆迁补偿款中优先退还建房人的集资款，其他例如室内装修补偿等继续享有。3、被告私自收取的房屋转让费退还给原告，如何退还由其自行协商。4、拆迁补偿款归产权人百货公司所有，因此引起的法律和经济责任，百货公司全部承担。第三人临泉县百货批发公司国企改革工作组述称：1、本案中所涉房屋登记在第三人名下，系第三人所有，原、被告之间的交易行为第三人之前并不知情，现在不予认可；2、被告出售房屋的行为系无权处分行为，原、被告之间的售房协议在第三人未认可之前系效力待定的行为，原告主张与被告签订的协议有效没有法律依据；3、售房协议缺少相关的条款，协议中并未就房屋的具体位置进行明确规定，且双方均知道该房屋并非出售人所有的前提下就今后发生争议或房屋被拆迁进行约定。综上，恳请法庭依法公正裁决。第三人未向本院提供书面证据材料。综合以上举证及当事人的陈述，本院查明的事实如下：2002年7月1日原告耿杰乙方与庞敬奎甲方（被告刘卫华爱人，庞龙、庞虹的父亲）经双方协商签订《售房协议》。售房协议约定：1、甲方现有东顺河街98号1-2户二室一厅楼房一套，甲方以贰万叁仟元售给乙方，产权属乙方所有。2、甲方原先集资款伍仟元整，交给乙方，属乙方所有。3、本协议一式三份，甲、乙双方、监证方各一份，协议签字之日起生效，永不纠缠。甲方：庞敬奎，乙方：耿杰，监证人：张某，2002年7月1日。合同签订后，双方均履行了合同义务。原告居住至今无任何纠纷。2018年因该房屋属政府征收拆迁范围，进行棚户区改造，并对房屋征收价格进行了评估。原、被告因房屋拆迁发生纠纷，原告起诉。上述事实，由原、被告的陈述、辩解，原、被告提供的证据材料经庭审质证在卷佐证。本院认为：2002年7月1日耿杰与庞敬奎签订的《售房协议》实际上是房屋买卖合同，该协议是双方当事人的真实意思表示，同时双方当事人均按协议约定履行了义务，原告交付了房屋，被告支付了购房款，该合同已履行完毕多年，该售房协议有效。被告辩称，案涉房屋所签协议系无权处分行为，房屋属于第三人临泉县百货批发公司国企改革工作组所有。原告也明知案涉房屋没有任何产权证书，没有任何书面手续，由此产生的法律后果和风险应由本案原告承担，案涉房屋的所签协议名为买卖，实为使用权的转让，因为在签订协议时被告根本不具有案涉房屋的所有权即处分权；2、根据合同法规定，被告在签订协议时无处分权，签订协议后也没有取得案涉房屋的所有权，同时也没有得到房屋所有权人的追认，该份协议应当是一份无效的协议，退一步说，即便该协议是有效的，根据物权法规定，房屋所有权也不发生转移，原告的诉求无任何事实和法律上的依据；3、案涉房屋协议签订时被告所属单位是不知情的，在本次拆迁赔偿发生争议时，原告不仅将案涉房屋进行申报拆迁赔偿，而且将被告刘卫华在单位中的工龄及房改的相关收益权全部予以顶用，造成被告刘卫华在后来的拆迁赔偿中额外多支出十万余元。综上，原告诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。本院认为，庞敬奎、刘卫华作为第二百货大楼的职工，在获得集资建房后，即享有集资房屋的请求权。原告与庞敬奎签订《售房协议》时，虽未取得集资房屋的所有权，但其对集资房屋的权利属于资格权利，属于一种期待利益，可依法转让。根据售房协议的内容，双方的协议实际上是集资建房的请求权转让。且庞敬奎通过《售房协议》，直接获得了一定的经济利益。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第四条的规定，合同法实施以后，人民法院确定合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。对于经济适用房、保障房的转让，国家只有附条件的限制性规定，因此，涉案《售房协议》并非合同效力禁止性规定，所以涉案《售房协议》是双方当事人的真实意思表示，并未损害其他人利益和社会公共利益，也不存在《中华人民共和国合同法》规定的合同无效情形，故该《售房协议》合法有效。该房屋原告居住多年，平安无事，被告是明知的。现在该涉案房屋属于临泉县政府拆迁范围内，相关部门对涉案房屋已进行了拆迁评估，本案明显系因房屋拆迁补偿引起的诉讼。被告的辩解缺乏事实和法律依据，本院对被告的辩解不予采纳。第三人述称：本案中所涉房屋登记在第三人名下，系第三人所有，原、被告之间的交易行为第三人之前并不知情，现在不予认可；被告出售房屋的行为系无权处分行为，原、被告之间的售房协议在第三人未认可之前系效力待定的行为，原告主张与被告签订的协议有效没有法律依据；3、售房协议缺少相关的条款，协议中并未就房屋的具体位置进行明确规定，且双方均知道该房屋并非出售人所有的前提下就今后发生争议或房屋被拆迁进行约定。综上，恳请法庭依法公正裁决。因该房屋是集资建房，被告在缴纳集资建房款后已取得房屋的请求权，其将该房屋请求权转让给原告不需要第三人同意认可，对第三人的意见本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，的规定，判决如下：原告耿杰与庞敬奎于2002年7月1日签订的《售房协议》有效。案件受理费减半收取40元，由被告刘卫华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  吴中世二〇一八年十二月二十六日书记员  吴旭丽附相关法律条文:《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十二条当事人采用合同形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于适用若干问题的解释（一）》第四条合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。