湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1229民初898号 原告：刘永友，男，1980年9月12日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告：刘永金，男，1982年9月24日出生，侗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告：田德志，男，1977年12月15日出生，苗族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：杨文集，男，1969年11月18日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 被告：杨文征，男，1969年11月18日出生，汉族，湖南省靖州苗族侗族自治县人，住湖南省靖州苗族侗族自治县。 原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文集、杨文征房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月25日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告刘永友、刘永金、田德志到庭参加诉讼，被告杨文集、杨文征经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘永友、刘永金、田德志向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决解除原告与被告2012年7月18日签订的《购房协议》，判决被告立即返还原告已支付的购房款150万元，判决被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；2、判决原告对被告杨文集的房屋（位于靖州县的房屋，房产证号2011字第**-××号）享有优先受偿权（优先于抵押权和其他债权）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年7月18日，原告与被告签订了《购房协议》，协议约定，被告将位于靖州县的房屋（房产证号2011字第**-××号）以228万元的价格出卖给原告，该房屋过户税费由被告负担，原告先付购房款90万元，剩余房款由被告办理好该房屋的过户手续后，一次性付清。《购房合同》签订后，原告共支付了购房款150万元，被告将该房屋交付给了原告，并以原告刘永金的身份证到电力、自来水等部门办理了该房屋的用电、用水相关手续，原告以房屋所有权人的身份将房屋出租，原告已实际占有了该房屋。随后，被告下落不明，至今无法办理该房屋的过户手续。后来，被告又将该房屋抵押给了黄小兰，被告的行为已严重违反了合同约定，致使原告无法取得该房屋，为了维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。 原告刘永友、刘永金、田德志为支持自己的诉讼请求，向本院提交了下列证据： 1、原告刘永友、刘永金、田德志的身份证复印件各1份（与原件核对一致），拟证明原告刘永友、刘永金、田德志的身份信息情况。 2、《购房协议》复印件1份（与原件核对一致），拟证明被告将位于靖州县的房屋（房产证号2011字第**-××号）以228万元的价格出卖给原告，该房屋过户税费由被告负担，原告先付购房款90万元，剩余房款由被告办理好该房屋的过户手续后，一次性付清。 3、收条及借条复印件8份（与原件核对一致），拟证明原告共向被告支付了购房款150万元。 4、湖南省靖州苗族侗族自治县人民法院（2016）湘1229民初642号民事判决书复印件1份（与原件核对一致），拟证明被告杨文集于2015年4月20日将位于靖州县的房屋（房产证号2011字第**-××号）抵押给了案外人黄小兰。 经本院公开开庭审理，当事人当庭举证、质证和辩论，本院认为，原告刘永友、刘永金、田德志提交的证据1、2、3、4具有合法性、关联性和客观真实性，本院对上述证据予以采信。 根据本院采信的证据及原告的陈述，本院确认以下案件事实：2012年7月18日，原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文集、杨文征签订了《购房协议》，协议约定，被告杨文集、杨文征将位于靖州县的房屋（房产证号2011字第**-××号）以228万元的价格出卖给原告刘永友、刘永金、田德志，该房屋过户税费由被告杨文集、杨文征负担，原告刘永友、刘永金、田德志先付购房款90万元，剩余房款由被告杨文集、杨文征办理好该房屋的过户手续后，一次性付清。《购房协议》签订后，原告刘永友、刘永金、田德志共向被告杨文集、杨文征支付了购房款150万元，被告杨文集、杨文征将该房屋交付给了原告刘永友、刘永金、田德志，原告刘永友、刘永金、田德志已实际占有了该房屋。随后，因被告杨文集于2015年4月20日将位于靖州县的房屋（房产证号2011字第**-××号）抵押给了案外人黄小兰，原告刘永友、刘永金、田德志至今无法办理该房屋的过户手续。 本院认为，原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文集、杨文征所签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，该合同未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按照合同的约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。根据上述规定，本案中，被告杨文集在与原告刘永友、刘永金、田德志签订购房合同后，又将该房屋抵押给第三人黄小兰，致使原告刘永友、刘永金、田德志无法取得该房屋的所有权，原告刘永友、刘永金、田德志可以请求人民法院解除《购房协议》，并可要求被告杨文集、杨文征返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求被告杨文集、杨文征承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任，原告刘永友、刘永金、田德志要求解除与被告杨文集、杨文征2012年7月18日签订的《购房协议》，返还已支付的购房款150万元，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据本案的实际情况，原告刘永友、刘永金、田德志于2013年就支付了购房款150万元，结合已付购房款150万元的利息及其他综合因素考虑，被告杨文集、杨文征应承担120万元的赔偿责任为宜。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《合同法》第286条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”。《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》规定：一、《批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。上述两个条文明确规定了房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权，体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。二、基于《批复》保护处于弱势地位的房屋买受人的精神，对于《批复》第二条“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。根据上述规定，消费者交付购买商品房的全部或者大部分房款后，其清偿顺序无疑是排在第一位的，即购房款返还请求权优于商品房享有的工程价款优先受偿权，商品房享有的工程价款优先受偿权优于抵押权人的抵押权，抵押权人的抵押权优于其他债权。因此，原告刘永友、刘永金、田德志对被告杨文集的房屋（位靖州县层的房屋房产证号2011字第**-××号号）以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。被告杨文集、杨文征经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条、第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告刘永友、刘永金、田德志与被告杨文集、杨文征2012年7月18日签订的《购房协议》； 二、被告杨文集、杨文征将150万元购房款返还给原告刘永友、刘永金、田德志，并赔偿原告刘永友、刘永金、田德志120万元，上述款项共计270万元，限被告杨文集、杨文征在本判决生效后十日内付清； 三、原告刘永友、刘永金、田德志在上述款项范围内对被告杨文集的房屋（位靖州县层的房屋房产证号2011字第**-××号号）以拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，且优先于工程价款优先受偿权、抵押权和其他债权。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费18300元，由被告杨文集、杨文征负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  刘玉祥 人民陪审员  岳 梅 人民陪审员  欧小莉 二〇一八年十二月二十八日 法官助理张霞 书记员周洋 附相关法律条文： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人； （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。 《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。 五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。