湖南省辰溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2017)湘1223民初1722号 原告：赵群，女，1970年12月3日生，汉族，辰溪县人，居民。 被告：辰溪吉祥房地产开发有限公司，住所地辰溪县晓园新村。 法定代表人：杨吉祥，董事长。 委托代理人李润奇，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 委托代理人米承善，湖南人和人（怀化）律师事务所律师。 原告赵群与被告辰溪吉祥房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赵群与被告辰溪吉祥房地产开发有限公司的委托代理人李润奇、米承善到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵群向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告2010年2月28日签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告退回原告购买辰溪吉祥庄园1期3栋1单元负一楼（即辰溪县房产局颁发的713000636号房产证登记的房产）购房款696959.3元。事实与理由：2010年2月28日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将吉祥庄园一期3栋一单元负一楼面积208.49平方米的地下室以758/㎡的价格出卖给原告。2013年8月，吉祥庄园物业公司通知原告领取该地下室房产证时，原告方知自己的权利被侵害，一是认为地下室不能办房产证作商品房买卖；二是被告未能为原告购买该房办理按揭手续，遂发生纠纷。房子质量不合格又是廉租房。至2016年8月，原告向法院起诉辰溪县房产管理局颁发的713000636号房产证（即涉争房屋）的行为违法。2017年11月21日，怀化市中级人民法院作出（2017）湘12行终107号行政判决，判决撤销辰溪县房产局对原告颁发的713000636号房产证。据上事由，因被告的严重违约行为致使原告蒙受购买该房的经济损失696959.3元，包括购房款107926元，装修、维修损失47056元及购房款八年的利息损失。 被告辰溪吉祥房地产开发有限公司辩称：1、原告的债权请求已经超过诉讼时效，原告诉称其于2013年8月就已知道其权利受到侵害，但直到2017年12月5日才向人民法院提起诉讼，已超过两年诉讼时效；2、原告要求返还购房款696959.3元没有事实和法律依据，首先原、被告之间的房屋买卖合同尚未终止。其次原告没有证据证明向被告支付了购房款696959.3元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年2月28日，原告赵群与被告辰溪吉祥房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（编号GF—2009），合同约定被告将其开发建设的吉祥庄园一期3栋一单元负一楼面积187.16平方米的地下室以758/㎡的价格出卖给原告赵群，购房总价款为141867元。合同第五条约定，出卖人应当在2010年6月30日前将房屋交付给买受人，逾期交付，出卖人按买受人已交购房款总额按每月2％支付实际逾期时间的违约金。合同签订后，原告已支付被告购房款88035元（2010年2月24日支付定金20000元、2010年2月28日支付购房款22867元、2010年6月7日支付购房款29000元、2013年3月23日支付购房款16168元），抵押登记费1544元，办证费18347元，共计支付被告款项107926元。2013年4月30日，辰溪县房产管理局为原告所购买的该房屋办理了产权登记手续，登记权利人为赵群，权证号码为713000636，产权面积为208.49元。原告赵群认为被告为其办理的房产证系违法办证，于2017年7月19日向本院提起行政诉讼，要求辰溪县房产管理局撤销该房产证。同年8月30日，本院作出（2017）湘1223行初19号行政判决，驳回了原告赵群的起诉。原告赵群不服，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。湖南省怀化市中级人民法院审理认为：原告赵群所购买的房屋没有规划成商品房，辰溪县房产管理局给赵群颁发的房产证因没有依法取得规划许可应予以撤销。并于2017年11月21日作出（2017）湘12行终107号行政判决，撤销了本院（2017）湘1223行初19号行政判决，并判决撤销辰溪县房产管理局对赵群颁发的713000636号房产证。原告为此诉至本院，要求被告返还原告的购房款107926元，赔偿装修、维修损失47056元，并要求被告按照每月4％的利率向原告支付购房款的利息。 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告2010年2月28日签订的《商品房买卖合同》虽然系双方当事人的真实意思表示，但因被告出卖给原告的房屋不在建设工程规划许可范围内，没有被规划成商品房，被告为原告所办理的房产证（713000636号）亦经人民法院生效裁判依法撤销，被告也未提供证据证明在原告起诉前已经取得商品房预售许可证明，故该《商品房买卖合同》为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，无需予以解除。合同无效后，双方因该合同取得的财产应当予以返还，故原告要求被告返还购房款88035元的请求本院予以支持，但原告亦应当将所购买的房屋返还给被告辰溪吉祥房地产开发有限公司。而导致该合同无效的直接原因是被告在销售涉案房屋时未取得商品房预售许可证，被告具有过错，而原告在签订该合同过程中没有过错，故被告应当承担缔约过失责任，即应当赔偿原告因此所造成的经济损失，包括办证费用损失、抵押登记费损失、所付购房款的利息损失、房屋维修、装修费用等损失，根据本案事实，原告所交付的办证费、抵押登记费共计18347元，被告应当予以赔偿，并应当按照原告已支付的购房款总额为基数向原告支付利息，利息按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算，至购房款付清之日止。原告要求被告按照每月4％的利率支付利息没有事实法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿其房屋维修、装修费用47056元的请求，因原告未提供房屋维修、装修的材料清单、正式发票等证据证明其主张的事实，而是仅提供了相关人员的手写清单，无法确定其真实性和合法性，应当承担举证不能的法律后果，原告的该项请求本院不予支持。而被告提出原告的债权请求权以超过诉讼时效的抗辩意见因没有事实依据本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第一项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释第九十条之规定，判决如下： 一、原告赵群与被告辰溪吉祥房地产开发有限公司2010年2月28日签订的《商品房买卖合同》无效； 二、由被告辰溪吉祥房地产开发有限公司返还原告赵群购房款88035元，并向原告赵群支付购房款利息（利息按照中国人民银行公布的银行同期同类贷款利率计算，自原告赵群每次交付购房款之日起以所交付的购房款为基数分别计算，至购房款付清之日止），限判决生效后3日内付清； 三、由被告辰溪吉祥房地产开发有限公司赔偿原告赵群办证费用等损失18347元，限判决生效后3日内付清； 如未按本判决指定的期间给付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。 四、原告赵群于本判决生效之日起15日内将所购买的吉祥庄园一期3栋一单元负一楼房屋（原房产证号713000636号）返还给被告辰溪吉祥房地产开发有限公司； 五、驳回原告赵群的其他诉讼请求。 本案案件受理费10770元，由原告赵群负担4000元，被告辰溪吉祥房地产开发有限公司负担6770元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 长  魏良象 人民陪审员  刘恩和 人民陪审员  张英群 二〇一八年十二月二十七日 书 记 员  张芳芳 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任： （一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明； （二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实； （三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。