山西省太原市中级人民法院民事判决书（2018）晋01民终6163号上诉人（原审原告、反诉被告）：高靖，女，一九八二年十二月六日出生，汉族，无业，住太原市。委托诉讼代理人：翟红海，山西近道律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：崔晓霞，女，一九八七年十月十六日出生，汉族，山西恒圣通大禹渡旅游开发集团有限公司员工，住太原市。委托诉讼代理人：夏梦，山西宁丰律师事务所律师。上诉人高靖、崔晓霞因房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2018）晋0107民初2350号民事判决，向本院提起上诉。本院于二〇一八年十一月二十七日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高靖的委托诉讼代理人翟红海，上诉人崔晓霞的委托诉讼代理人夏梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高靖上诉请求：1．撤销一审民事判决，改判被上诉人崔晓霞赔偿租房期间因漏水给上诉人造成的各项经济损失120738元；2．由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一审法院适用法律错误、举证责任分配错误。二〇一七年一月六日，上诉人作为甲方和乙方崔晓霞签订了一份《租房合同》，上诉人将自己所有的座落在杏花岭区坡子街康居苑小区6号楼一单元701室租给崔晓霞使用。该合同第三条第一款约定“在租赁期内，甲方应保证出租房屋的使用安全，乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如乙方因使用不当造成房屋及设施损坏的，乙方应负责修复或给予经济补偿。”二〇一七年十月九日凌晨四时，上诉人接到了物业公司经理电话通知，说上诉人的房屋因漏水给他人房屋造成了损害，上诉人便及时联系崔晓霞，崔晓霞说其在外地，经其同意后，上诉人联系了开锁师傅将房门打开，关闭了水开关。《合同法》第二百二十二条规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毀损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”租赁期间，崔晓霞实际占有、管控房屋，不妥善保护和管理屋内设备，长时间不在房屋内居住，不关闭电源和水源开关，未尽合理注意义务，致使饮水机漏水造成损失，其依法应承担赔偿责任。《合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求岀租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。”由此可见，承租人对租赁物也负有保护和管理义务。结合本案，若崔晓霞履行了日常保护和管理义务，在发现饮水机有渗漏时及时告知上诉人予以更换或维修，在长期不居住时关闭了水源开关，长时间漏水损坏房屋的事情定不会发生。在崔晓霞实际管控房屋、占有屋内设备的情形下，上诉人连房屋都进不去，一审法院让上诉人对崔晓霞使用设备不当承担完全的举证责任，明显不公。崔晓霞没有任何证据证明其对饮水机履行过检查、管护职责，尽到了合理注意义务，一审法院却免除了其举证责任，举证责任分配错误。恳请二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。崔晓霞上诉请求：1．请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人高靖返还上诉人三个月房屋租金12500元；2．本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认为上诉人未向法庭证明何时向高靖主张要继续使用承租房屋，因此驳回了上诉人要求退还剩余房租的请求，属于事实认定不清，没有法律依据。（一）一审法院要求上诉人证明没有法律依据。从举证责任来看，上诉人已经举证证明所租赁的房屋漏水且不能居住，高靖若主张其已经将房屋修好并交付给上诉人居住使用，则需提供相关证明，但庭审中高靖并未提交。从客观事实及常理来看，房屋被水浸泡是无法居住的，上诉人提供的微信聊天记录可以证明，上诉人与高靖从发生漏水之日至合同到期日一直都对是否应当归还上诉人屋内的物品一事存在争议，若上诉人可以进入并使用房屋，就可以自由支配屋内的各种生活用品，双方也不会因是否归还物品发生争议。（二）一审法院认为上诉人未证明的说法是错误的。1．上诉人在与高靖二〇一七年十月十一日的聊天记录中，明确要求高靖把钥匙交给上诉人，高靖拒不交付，上诉人提出至少应将房屋内的私有物品归还，但高靖也拒绝履行；无奈之下，上诉人向龙潭派出所报警，高靖拒不到场，提出需赔偿其房屋漏水损失后方允许上诉人进入房屋并取走物品，因房屋漏水是其自己安装的净水机爆裂引起的，所以上诉人未同意赔偿。以上事实有上诉人提供的聊天记录、接警记录、房屋租赁合同等证据佐证，足以证明上诉人从二〇一七年十月十一日起一直在向高靖主张权利，但一直被拒。2．即使按照一审法院认定的应当由上诉人证明向高靖何时主张过使用房屋的权利，上诉人也已经完成了相应的举证责任。（三）高靖已经更换房屋门锁，上诉人无法进入并使用房屋是事实。高靖在二〇一七年十月九日发生漏水事件后，已经将出租房的门锁更换。一审庭审中，上诉人向法庭提交的书证微信及短信聊天记录、证人刘某出庭作证的证言充分证明高靖在当天就门锁更换，高靖也未提供证据证明其将更换后的门钥匙交付给了上诉人，上诉人无法进入房屋，何谈使用房屋？二、上诉人主张应退还的房屋租金事实清楚，证据充分，依法应予以支持。根据双方签订的房屋租赁合同，租期为二〇一七年一月八日到二〇一八年一月八日，年租金50000元。因漏水原因，房屋于二〇一七年十月九日开始直至合同到期共计三个月无法使用。因此，计算得出高靖应退还的租金数额为12500元。针对高靖的上诉，崔晓霞答辩称：一审驳回上诉人高靖的诉讼请求合法合理。一、举证责任的分配。（一）高靖主张因答辩人使用净水器不当造成漏水。根据民诉法解释第九十条、第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任，未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，承担举证不能的不利后果。高靖应当举证证明答辩人存在不当使用的行为，但其并未提供相关证据证明。（二）高靖认为其未实际管控、占有屋内设备，无法进入房间，因此不能要求其承担使用不当的举证责任是错误的。1．若高靖认为是答辩人使用设备不当，其可以在发生漏水后第一时间通知净水机的生产者和出售者对净水器的破裂原因进行鉴定，或在庭审中申请法院委托专业的鉴定机构进行鉴定，但截止目前庭审，高靖从未提出过鉴定申请，也未提供厂家给出的任何结论。答辩人认为，高靖是否实际管控、占有房屋设备并不影响其承担自己的举证责任。2．民诉法解释第九十条、第九十一条已明确规定了举证责任的分配，除法律明确规定的举证倒置的情形外，均应当适用正常的举证规则，但本案并不涉及举证责任倒置的情形。因此，一审法院将承担答辩人存在净水器使用不当的举证责任分配给上诉人高靖是符合法律规定的，高靖举证不能，应当承担举证不能的不利后果。二、房屋漏水的原因，是高靖安装的净水机破裂所致，而净水器破裂是以下原因，而非答辩人使用不当。（一）答辩人向法庭提交的证人刘某证言、净水器漏水视频资料、接警记录等证据，均能证明漏水的原因是高靖安装的净水器破裂所致。一审庭审中，高靖代理人也认可是净水器破裂导致的漏水。（二）该净水器不是答辩人安装，而是出租房中原本配备的，且净水器不同于其他物品，其是静态工作，起到过滤水源的作用，一旦安装好后就不会去挪动，从生活经验来看不存在使用不当的可能，且答辩人也未擅自拆卸或更改净水器的安装位置。（三）出租房屋设施存在严重缺陷，没有安装进水的入户总阀门，楼层总进水阀又由物业公司控制，如果出租方事先给出租房屋安装了进水总阀门，使承租人离开房屋时能够关闭阀门，也不会引起房屋漏水。（四）出租方未尽到定期检查和修缮义务。高靖在购买净水机时，出售者应当告知其要每年年检一次，从其发送给答辩人的净水机购买发票上可以看出，该净水机是二〇一三年六月六日购买，截止答辩人租赁时已经三年半，长时间未进行检查修缮导致净水机破裂。根据《合同法》第二百二十条规定，租赁物的检查、维修义务人是出租方而非承租人，但出租方高靖并未履行相应的义务。（五）高靖在出租房屋时，也没有向答辩人提供出租房屋及附属设施净水器的使用说明。综合以上分析，上诉人高靖在租赁合同履行期间，不仅没有保障房屋符合出租房屋的使用要求，也没有对房屋及其附属物履行定期检查和及时维护、修缮的义务，导致净水机突然破裂，进而引起房屋漏水，使得答辩人无法居住。因此，其应自行承担出租房屋所受的损失。三、答辩人已尽到合理的注意和管理义务，不存在不当使用房屋和附属设施的情形。（一）根据双方当事人向法庭提交的证据，房屋漏水发生在国庆放假期间，当时答辩人外出，外出前已经关闭屋内的水源，不存在使用不当。（二）当得知房屋漏水后，答辩人立即安排朋友前去查看漏水原因且拍摄了视频资料。从视频资料来看，是水压过大导致净水机破裂，与答辩人无关。四、上诉人高靖主张的赔偿金额无事实及法律依据。其提交的关于房屋修缮证据不属于具有相关资质的机构出具的房屋损失鉴定结论或评估报告，不具有公信力，也不能客观反映因漏水产生的损害程度及修缮的必要费用等事实，不能作为定案依据，且房屋漏水并非答辩人原因所致，因此不应由答辩人承担。五、上诉人高靖主张留置权没有事实及法律依据。根据《物权法》第二百三十条、第二百三十一条规定，所谓留置权，是指债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿的权利，且债权人留置的动产应当与债权属于同一法律关系。本案不符合留置权的构成要件。首先，答辩人签订租赁合同时已足额缴纳了房租，双方不存在债权债务关系；其次，高靖在租赁合同未到期时将房屋门锁更换，属于非法占有私人财务的侵权行为，而主张留置权必须为在留置权发生前债权人就已经合法占有债务人的动产；第三，高靖占有答辩人的财产，与其主张的因漏水产生的损失不属于同一法律关系，且其损失也不是因为答辩人的原因造成，因此其主张留置权没有依据。综上所述，房屋漏水是上诉人高靖安装的净水器破裂所致，与答辩人无关，高靖应自行承担所造成的损失。针对崔晓霞的上诉，高靖答辩称：一、崔晓霞要求返还12500元房屋租金在其起诉答辩人返还原物案件中已提出该项请求，该案已经中院终审，驳回了其诉请。其在本案中又提出与上一个案件同样的请求，应予驳回。二、崔晓霞称其于二〇一七年十月九日要求答辩人向其交付更换门锁后的房屋钥匙，该事实不存在。真实情况是答辩人当日更换门锁时，崔晓霞派了她表弟去看房屋损坏程度，但是没有向答辩人要房门钥匙。答辩人再三给其打电话协商房屋修缮事宜，崔晓霞从未到场，也没有说是否续租，长期避而不见。三、崔晓霞不见答辩人，导致双方对房屋维修事宜无法一致，答辩人为防止损失进一步扩大，单方找装修公司进行修缮，而且约定装修费用不含税价。答辩人已经把损失降低到最低程度，装修的费用可以评估。但是崔晓霞从未露面，从不协商，所以答辩人找装修公司有必要性和合理性。答辩人找装修公司装修是在二〇一七年十二月七日，如果崔晓霞不同意续租，应该提出解除合同，但是她并没有。直到二〇一八年一月八日租赁合同到期，崔晓霞仍然没有对房屋租赁是否解除进行协商，直到二〇一八年三月底答辩人把房屋租赁给他人。答辩人不存在房屋租赁合同履行过程中的违约行为，也没有单方解除，而是租赁期满才留置了崔晓霞的物品。崔晓霞上诉要求返还租金没有事实和法律依据，一审法院判决驳回其反诉合理合法。高靖向一审法院起诉请求：1．请求判令被告崔晓霞赔偿租房期间因漏水给原告造成的各项经济损失120738元；2．原告对留置被告的财物有优先受偿权；3．被告承担诉讼费用。崔晓霞向一审法院提出反诉请求：1．请求依法判令反诉被告高靖返还三个月的租金12500元；2．诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：二〇一七年一月六日，高靖作为出租人与崔晓霞就杏花岭区坡子街康居苑小区6号楼一单元701室签订《租房合同》，合同约定：1．租期一年，自二〇一七年一月八日起至二〇一八年一月八日止，房屋租金每年50000元；2．该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租人负责（但乙方使用不当除外）。二〇一七年十月九日，崔晓霞出差外地，租赁房屋内因漏水给他人房屋造成了损害，高靖及时联系崔晓霞，经崔晓霞同意，高靖联系了开锁师傅开门并关闭了水开关。另查明，房屋出现漏水的原因是饮水机破裂所致，该饮水机为高靖在出租房屋前自己安装。一审法院认为，原、被告双方签订的《租房合同》系双方真实意思表示，双方均应按约履行，《租房合同》明确约定：该房屋及所属设施的维修责任除双方在本合同及补充条款中约定外，均由出租人负责（但承租人使用不当除外），且双方在该合同中并无其他约定，也并未就维修责任达成补充条款。在租赁合同履行过程中，房屋漏水致损，高靖有修缮及承担相关费用的责任。原、被告双方对于房屋出现漏水的原因是饮水机破裂所致这一事实均予认可，且该饮水机为高靖在出租房屋前自己安装。高靖并无证据证明漏水原因系崔晓霞使用不当所致，故本院不予支持。崔晓霞反诉高靖返还三个月房屋租金12500元的诉讼请求，本院认为，高靖在二〇一七年十月九日房屋出现漏水后将诉争房门钥匙进行更换，更换门锁原因系因房屋漏水所致，崔晓霞未向法庭证明其何时向高靖主张继续使用承租房屋，故崔晓霞主张返还房屋租金12500元的诉求，本院不予支持。据此判决：一、驳回原告（反诉被告）高靖的全部诉讼请求；二、驳回反诉原告崔晓霞的全部诉讼请求。二审所查事实与一审一致。本院认为，涉案租赁房屋因净水器破裂漏水导致受损的事实，双方当事人均无异议。危急情形下，出租人高靖经承租人崔晓霞同意更换门锁、关闭水源，合理正当。但最终纠纷升级、矛盾无法调和，双方均有责任。首先，净水器系在房屋出租前安装，作为房屋设施的组成部分，出租人高靖对该设施负有管理、维护的义务和责任，并不能以房屋交付承租人使用而予以推脱。其次，没有证据证明该净水器破裂系承租人崔晓霞使用不当所致。对于出租房屋水源总阀门位于何处，双方在签订合同、进行房屋交接时是否对此明示等，双方陈述不一，现高靖以崔晓霞外出未关闭水源总阀门为由主张其对漏水发生存在过失，已超出承租人审慎注意义务的合理范围，故其要求崔晓霞承担因漏水导致的房屋损失，本身理由和证据均不充分，而其又以此作为交付钥匙、继续履行租赁合同的前提，导致纠纷陷入僵局。另一方面，漏水事件发生后，在诸多事项无法达成一致，高靖拒绝交付更换门锁后的钥匙的情况下，对于租赁合同是否继续履行，剩余租期、租金如何折算等问题，崔晓霞始终回避、消极应对，直至租赁合同届满，并未通过合法正当途径及时、积极主张权利。原审根据本案具体案情，未支持其返还租金的请求，并无不当。综上，高靖、崔晓霞上诉主张均不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共1469元，由上诉人高靖负担1357元，由上诉人崔晓霞负担112元。本判决为终审判决。审判长 雷 晨审判员 焦跃峰审判员 孙广金 二O一八年十二月二十七日书记员 齐文姝