贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4647号 上诉人（原审原告）刘贵美，女，1973年10月2日出生，汉族，农民，小学文化，住威宁县。 被上诉人（原审被告）林登明，男，1990年10月19日出生，汉族，中专文化，自由业，住威宁县。 委托诉讼代理人金瓒，威宁县中心法律服务所法律工作者。 上诉人刘贵美因与被上诉人林登明房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院(2018）黔0526民初3816号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 原审原告刘贵美起诉请求：判令被告履行2014年5月8日签订的《房屋转让合同》中第三条给定将威宁县××镇星光村为××组的房屋交付给原告。事实及理由：2014年5月8日，由于被告的母亲欠原告214万元，因其母亲无法偿还借款，被告自愿将位于威宁县××镇星光村为××组的房屋为其母亲偿还借款，原、被告双方在公平公正、自愿的情况下签订了《房屋转让合同》。协议签订后，被告一直未履行，也未将该房屋交付给原告。 上诉人刘贵美上诉请求：1.撤销威宁县人民法院（2018）黔0526民初3816号民事判决或发回重审或依法改判；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、本案事实不清，在本案中上诉人提供相关证据证明被上诉人应当履行合同，并交房给上诉人使用，首先上诉人与被上诉人签订的合同是真实有效的，被上诉人的父亲林早才与被上诉人的母亲陈梅珍离婚，并将位于威宁县××镇星光村火星××组面积176.4平方米的房屋约定给被上诉人，在一审中上诉人提供威宁县建设局的建设用地规划许可证，证明位于威宁县××镇星光村火星××组面积176.4平方米的房屋归林早才及陈梅珍所有，林早才与陈梅珍夫妻离婚约定将该房屋等被上诉人满18周岁后将房屋交给被上诉人管理使用。有被上诉人的父母离婚协议书作证及2011年3月17日林早才、陈梅珍签订的离婚补充协议书作证。因此位于威宁××××镇星光村面积176.4平方米的房屋应当归被上诉人所有。二、被上诉人及被上诉的母亲陈梅珍因经济上困难，多次找上诉人借钱，由于上诉人的经济不是很好，就给周边的邻居借钱来给被上诉人及被上诉人的母亲，当被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍给上诉人借钱来办理位于威宁××镇星光村面积176.4平方米的房屋产权证时，被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍给上诉人说办理房屋户权证后，房屋增值就把房屋卖了还钱给上诉人，因为上诉人与被上诉人是亲属，就相信被诉人及被上诉人的母亲陈梅珍，上诉人借钱给被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍后，被上诉人的位于威宁县草海镇星光村火星塘组的房屋面积为176.4平方米的房屋一直没有卖出去，由于上诉人借给被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍的钱是给别人借来的，都是给别人利息的，被上诉给上诉人写的借条总的为23万元，陈梅珍及陈梅珍后来找的丈夫陈祥举给上诉人写借条为150万，有借条作证，后来上诉人多次找被上诉人及被上诉人的母亲及陈祥举要求归还借款，被上人都是找各种理由拒绝偿还上诉人的借款，在上诉人多次要求被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍及除祥举偿还欠款后，被上诉人就找被上诉人的母亲及林早才签订离婚补充协议将位威宁县星光村火星××组面积为176.4平方米的房屋交给被上诉人，因为被上诉人已满18周岁。三、经上诉人多次要求被上诉人还钱末果后，被上诉人就与上诉人协商，双方在公平、公正、自愿的情况下签订了《房屋转让合同》被上诉人与上诉人约定将被上诉认位于威宁县星光村火星××组面积为176.4平方米的房屋作为偿还上诉人的借款转给上诉人，当时上诉人及被上诉人经结算下来，将被上诉人的房屋作价214万，当时约定被上诉人自愿为其母亲陈梅珍偿还给上诉人的借款及自己的借款，上诉人与被上诉人并于2014年5月8日补签《房产转让合同》将被上诉人位于威宁××星光村火星塘面积为176.4平方米的房屋转给上诉人作为偿还被上诉人及被上诉人的母亲陈梅珍的借款，合同签订后，由于上诉人与被诉人是亲属，就想让被上诉人多住一段时间，可是一日复一日，被上诉人迟迟没有交房屋给上诉人，有时还不接上诉人电话，导致无法履行合同，因此上诉人在没有办法的情况下才起诉至法院。综上，上诉人认为一审判决认定事实不清，上诉人为了维护自己的合法权益，特依法提出上诉，请二审法院查清事实后依法判决。 一审认定事实：被告林登明系林早才、陈梅珍的儿子。2007年6月21日，其父林早才与母亲陈梅珍协议离婚，约定林登明由陈梅珍抚养，开发区的房产归陈梅珍所有。2011年3月17日，林登明的父母签订了《离婚补充协议》约定该房屋的所有权变更为林登明所有，双方的债权债务由本人自行承担，不得以房屋出租、出售、抵押等资金为自已的债权债务。同时在该协议中明确该房屋位于草海××沿河东路，未办理产权登记手续。2014年6月28日，刘洪以陈梅珍及其丈夫徐祥举向其借款为由搬到该房屋居住。2015年原、被告协商，因担心该房屋被他人执行，双方签订了两份《房屋转让合同》并将签订时间提前为2014年10月23日。被告林登明以此为依据将刘洪诉至一审法院，要求排除妨害。一审以林登明不是房屋所有权人，不具备原告主体资格，驳回林登明的起诉。后双方发生纠纷，原告诉至法院。 一审认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原告刘贵美以被告林登明为帮其母陈梅珍偿还214万的债务，将自已的房屋转让给原告，要求被告履行双方签订的《房产转让合同》中约定的房屋交付义务，但在庭审中查明，被告林登明并不知晓陈梅珍借款的具体数额，陈梅珍也未参与核实借款的真实性，原告也认可实际借款金额不是214万元，双方是为了帮陈梅珍逃避债务，才签订了《房产转让合同》，并且将签订时间予以提前。且从合同签订至今，该借据仍由原告持有，房屋也未交付给原告，同时在生效裁定书中已认定被告不是房屋的所有权人。因此，从以上所查明的情况可以认定，原、被告双方为帮他人逃避债务将不属于被告林登明的房屋，假借买卖的方式转让给原告刘贵美，双方签订了虚假的《房产转让合同》，该行为属违法行为，该合同的签订损害了他人的利益违反了法律的规定，应为无效合同。因此，对原告的主张，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百一十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决驳回原告刘贵美的诉讼请求。案件受理费30.00元由被告刘贵美承担。 经二审审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.案涉《房屋转让合同》的性质及效力；2.应否支持刘贵美请求交付案涉房屋的主张。 本院认为：案涉《房屋转让合同》“房屋转让的基本情况”处，林登明、刘贵美一致确认转让合同的产生系因林登明母亲陈梅珍无力偿还刘贵美“214万元债务”，林登明将“自己房屋”代为清偿债务，合同产生的事实基础是“以房抵债”。因此，林登明与刘贵美签订的《房屋转让合同》的性质不是合同名称标示的“转让合同”，而是属于“以物抵债”协议。“以物抵债”是指债务清偿期届满后，债务人不能清偿债务时，债务人以自己的财产或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。首先，生效民事裁判文书已然认定林登明非案涉房屋的所有权人，其与刘贵美签订的《房屋转让合同》不具备以物抵债行为的基础。也就是说，林登明在不享有涉案房屋所有权的前提下，其基于对涉案房屋实施的民事行为均不能产生设立、变更、终止案涉房屋物权的法律后果。上诉人刘贵美请求交付案涉房屋的主张不能获得支持。其次，刘贵美并未举证证明其与陈梅珍之间的债务清偿期届满且确实为214万元，在刘贵美、林登明均认可陈梅珍对外欠有多项债务的情况下，案涉“以房抵债”很显然阻却其他债权人通过案涉房屋实现债权的目的，明显损害其他债权人的合法权益。一审认定林登明与刘贵美签订的《房屋转让协议》为无效合同，并据此判决驳回刘贵美的诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。上诉人刘贵美的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60.00元，由上诉人刘贵美承担。 本判决为终审判决。 审判长 李 可 审判员 张 晶 审判员 黄塑希 二〇一八年十二月十七日 书记员 曹 晶