贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9289号原告:周礼康，男，汉族，1981年7月6日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告:张成燕，女，汉族，1985年12月30日出生，住贵州省毕节市七星关区，上述二原告共同委托诉讼代理人：付立萍（特别授权代理），贵州文腾律师事务所律师。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区流仓办事处****，统一社会信用代码：91520502598396555T。法定代表人：杜位爵，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：罗凤兰（特别授权代理），系贵州本芳律师事务所律师。原告周礼康、张成燕与被告毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日登记立案后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告周礼康、张成燕的委托诉讼代理人付立萍，被告毕节兴业房地产开发有限公司的委托诉讼代理人罗凤兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告继续履行合同并于本判决生效后立即为原告办理房产过户手续；2、依法判令被告支付原告违约金，违约金计算方式为：以365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月30日起计算至被告实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止；3、依法判决被告承担本案诉讼费用。案件审理过程中，原告自愿撤回其第一项诉讼请求，保留其他诉讼请求。事实及理由:2014年11月2日，原告向被告购买原告开发的位于毕节××××区盛世华都2号楼1单元10-1号房，商品房总价款为365868.00元。当日，原告与被告签订了商品房买卖合同，且原告向被告支付了首付款115868.00元，并向中国农业银行贷款250000.00元。2015年12月30日,被告如期交房，原告也如期还贷款，现原告已入住。出卖人承诺于2016年12月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。约定日期起60日以后，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。被告现已超过合同约定的日期未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，就应该向原告支付违约金。原告为维护其合法权益，因此诉至本院。被告毕节兴业房地产开发有限公司辩称：本案因政府机关征地拆迁严重滞后造成答辩人违约，非因答辩人原因造成，答辩人不应承担本案违约责任。答辩人开发涉案商品房所属的国有土地，系2012年答辨人与毕节市国土资源局七星关分局签订涉案商品房国有土地使用权出让合同取得，合同约定国土局在2012年12月31日前将涉案土地完全交付给兴业公司。然因征地、拆迁的原因，涉案土地实际于2016年3月才完全交付。由于政府行政征收滞后，导致涉案商品房开发的整个工程进度受到实质性影响。其次，答辩人将涉案商品房交付给被答辩人后，在办理初始登记过程中，涉案商品房消防通道其中一段主要道路属于市政工程，因该市政道路也因政府未能如期完成涉案商品房开发土地的全面征收及拆迁问题，导致施工没有按期完成并竣工验收，同时致使涉案商品房消防通道未能通过验收，以致于答辨人不能如期取得涉案商品房的竣工验收备案，造成答辩人在期限内未能办理初始登记。上述客观情况的发生，全因政府未能如期完成涉案土地的征收、拆迁所致，属于政府机关行政行为造成，非因答辩人过错造成，答辩人对本案违约行为应当免责。同时，答辩人已如期向买受人交房，合同签订后一直积极的履行办证的义务，并未对买受人造成任何损失。据此，本案违约金也不应计付。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年11月2日,原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的毕节××××区流仓桥办事处流仓村德溪新区二号路旁“盛世华都”2幢1单元10层1号房屋，按套计算房款，总价款为365868.00元。出卖人承诺于2016年12月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，约定日期60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同还约定了办理商品房转移登记的方式是：原告委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。合同签订后，原告依约支付了房款，被告向原告交付了房屋。但未向原告交付办理涉案房屋转移登记的有关文书，原告以前述请求诉至本院。上述事实，有原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2016年12月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告至今未取得涉案房屋所有权初始登记证书，且未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。由于原被告之间系委托办证，且涉案房屋目前并不具备办理转移登记的条件，故计算违约金的截止时间应为被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止。因此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计付至被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止。对于被告抗辩称因政府机关征地拆迁严重滞后行为造成答辩人违约，非因答辩人原因造成，答辩人不应承担本案违约责任的理由。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。对于被告抗辩称已如期向买受人交房，合同签订后一直积极履行办证义务，并未对买受人造成任何损失，不应计付违约金的请求。根据原被告之间签订的商品房买卖合同的约定，如被告存在逾期交付办理转移登记有关文书的情形，且已逾期超过60日的，就应当按照合同约定向原告支付相应的违约金。该违约责任的承担并不以买受人基于逾期办证遭受损失为事实基础，故被告所称逾期办证未对原告造成实际损失，不应支付违约金的抗辩理由不成立，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告毕节兴业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周礼康、张成燕逾期交付办理毕节××××区盛世华都第2幢1单元10层1号房屋权属转移登记有关文书的违约金，违约金计算方式为：以原告已付购房款365868.00元为基数，按照每日万分之一的标准，从2016年12月31日起开始计付至被告向不动产登记管理部门提交完毕涉案房屋转移登记有关文书并通知原告之日止；二、驳回原告周礼康、张成燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150.00元，由被告毕节兴业房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  吴运成二〇一八年十二月五日书记员  张婵婵毕节市七星关区人民法院民事判决书(2018)黔0502民初9289号原告：周礼康，男性，1981年07月06日出生，汉族，住七星关区盛世华都**楼****，居民身份证5224011981********。原告：张成燕，女性，1985年12月30日出生，汉族，住七星，住七星关区盛世华都**楼****份证522401198512304023。被告：毕节兴业房地产开发有限公司，住，住所地贵州毕节织机构代码91520502598396555t。周礼康、张成燕与毕节兴业房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案。审判长审判员审判员二〇一八年十二月五日书记员张婵婵