贵州省金沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0523民初3876号原告：付开武，男，1970年2月9日出生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。原告：甘良均，女，1971年1月24日生，汉族，贵州省金沙县人，住金沙县。二原告委托代理人：王涛，贵州恒发律师事务所律师，系特别授权。二原告委托代理人：石建成，贵州恒发律师事务所实习律师，系特别授权。被告：贵州嘉业兴房地产开发有限公司，住所地贵州省毕节市金沙县鼓场街道东南环线，统一社会信用代码91520000697512793W。法定代表人：杨茂禄，系该公司董事长。委托代理人：王涛，贵州名城（金沙）律师事务所律师，系一般授权。委托代理人：唐波，贵州名城（金沙）律师事务所律师，系一般授权。原告付开武、甘良均与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月25日立案受理，于2018年12月4日公开开庭进行了审理。原告付开武、甘良均的委托代理人王涛、被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司的委托代理人王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：１、判决解除原告付开武、甘良均与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司签订的《金沙县商品房买卖合同》，并确认原告退还在被告天逸城处购买的房号为1－1F－1的房屋；2、判决被告返还原告已付房款、房屋维修基金、登记备案费共计8万元，且原告无需支付其余任何购房款；3、判决被告按照原被告双方签订的《金沙县商品房买卖合同》约定支付原告逾期交房违约金1600元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年原告与金沙县西洛街道办事处签订《金沙县2017年棚户区改造房屋征收补偿合同》，原告的房屋被征收，征收补偿金金沙县西洛街道办事处还未支付给原告。因房屋征收需预留购房款用于购房，2018年6月原告在被告贵州嘉兴业房地产开发有限公司开发的天逸城处看房后，欲购买被告天逸城房号为1－1F－1的房屋一套，便向被告交纳了定金8万元，交了定金后被告称如原被告签订购房合同后，由被告向西洛街道办事处催收棚改款作为剩余购房款。2018年6月27日，原告请求西洛街道办事处出具了《棚户区改造房屋征收情况证明》，原告购房款差额部份由原告委托西洛街道在其应付征收补偿款中扣划给被告，原告将该证明交给了被告。2018年7月19日，被告通知原告签订合同，于是原被告双方签订了《金沙县商品房买卖合同》，原告交给被告的定金8万元经被告计算，其中71650元作为购房款，7800元作为维修基金，550元作为备案登记费。原被告双方签订合同后，被告将一份合同送金沙县房产管理局备案，备案号为Y18033189，另一份送金沙县西洛街道办事处用于催收棚改款作为购房款使用。双方签订的合同第十一条约定“交房时间和条件：出卖人应当在2018年8月30日前向买受人交付该商品房”，第十三条约定“逾期交房责任：（2）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人该当自收到退房通知之日起三十内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。”，被告至今未将该房屋交付给原告。因被告违约，双方约定的退房条件已成就，符合合同解除情形。被告辩称：1、被告并不存在违约行为，原告请求解除双方签订的《金沙县商品房买卖合同》的条件不成就，被告也未逾期交房。原告请求支付逾期交房违约金1600元无事实和法律依据；2、鉴于已签订的《金沙县商品房买卖合同》解除条件不能成就，原告不能请求被告返还已付房款、房屋维修基金、登记备案费共计8万元；3、即使本案认定应当解除签订的商品房买卖合同，由于房屋维修基金7800元、登记备案费550元已交给金沙县房产管理局，该部份费用不能够进行返还，应当返还的金额为71650元。原告提供的证据有：1、二原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告，用以证明原被告诉讼主体适格。被告无异议。2、付开武户《房屋征收补偿合同》复印件，用以证明原告属于金沙县2017年度棚改户，棚改补偿款为776711.24元。被告对证据的真实性无异议，认为该合同系原告与案外人签订，与被告无关。金沙县西洛街道棚户区改造房屋征收情况证明复印件，用以证明原告委托西洛街道用房屋征收款代付在被告处购房的购房款，原告已将该证明交给了被告。被告对真实性无异议，称已得到该证明，但被告至今未收到原告所差的购房款。４、2018年7月13日商铺填页表复印件，用以证明原告在被告预购房时就已明确表示除原告预付定金8万元外，其余未款项均从房屋补偿款中支付给被告，以及预购房的信息。被告对该表的真实性无异议，称该表上并未写明原告差的购房款由金沙县西洛街道办事处支付给被告。《金沙县商品房买卖合同》，用以证明原告在被告处购买了诉争房屋。被告对真实性无异议。收据三张，用以证明原告于2018年7月19日向被告交纳了维修基金7800元、购房款71650元、备案登记费550元。被告对真实性无异议。被告提供的证据有：《金沙县商品房买卖合同》，强调第8条约定原告需一次性缴纳购房款78万元给被告。原告对真实性无异议，称双方未约定什么时候将78万元付清，被告已认可差的房款以指示交付的形式由西洛街道代为支付。毕节市商品房预售合同备案登记表，用以证明原告购买的商铺被告已在金沙县房产管理局登记备案。原告对证据的三性无异议，称该房屋的产权人只是预登记为原告。收据复印件三张、房产管理局专用收据复印件，用以证明原告已交的房款为71650元，7800元的维修基金和550元的备案登记费已交给金沙县房产管理局。原告无异议。原被告双方提供的证据能够证明案件的相关事实，对其证明效力予以认定。经审理查明：2017年12月30日，付开武与金沙县西洛街道办事处签订了《房屋征收补偿合同》，由金沙县西洛街道办事处对付开武的房屋进行征收，征收人应付的款项包括房屋及装修、附属设施补偿款与奖励共计776711.24元，合同约定了付款方式。付开武与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司经过协商，决定向被告购买被告开发的商铺一套。2018年6月27日，征收方金沙县西洛街道办事处向原告出具了《棚户区改造房屋征收情况证明》，该证明中有“该户预留购房款不足以支付所购房屋价款的，差额部份由付开武委托西洛街道在该户其他应付征收补偿款中扣划给被告公司”的内容，同时，西洛街道在证明中要求被告公司给原告办理购房手续，原告得到证明后即将该证明交给被告。原被告于2018年7月13日签订了《商铺填页表》，约定了购买的商铺房号、价格等内容，在付款方式上注明的付款方式为“棚改一次性”，该表注明原告需要预付的款项为8万元，其余708350元由政府在征收房屋扣款中支付。2018年7月19日，原被告双方签订了《商品房买卖合同》合同约定的主要内容为：购买房屋的房号为1－1Ｆ－1，建筑面积为66.94平方米，总价为780000元；第8条约定了付款方式为一次性付款；第11条约定的交房时间为2018年9月30日前；第13条约定了逾期交房责任“（1）逾期在30日之内，自第11条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起１５日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（２）逾期超过30日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，合同签订当日原告向被告支付了预付款80000元（被告出具的收据表明其中购房款为71650元，维修基金为7800元，备案登记费为550元）。2018年8月3日，被告向金沙县房产管理局就该房进行了商品房预售合同备案登记。金沙县西洛街道一直未按照所出具证明中的内容向被告公司支付购房款差额。被告称在2018年7月19日双方签订合同时房屋处于可以交付状态，被告至今未向原告交付涉案房屋。原被告双方发生纠纷，原告诉来本院要求裁决。本院认为：本案的焦点是原告方是否有合同解除权及解除合同后被告方应否承担违约金责任。原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同符合法律的规定，属于有效合同。关于双方的付款方式，根据原告方因房屋拆迁补偿向被告购房的事实，结合双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺填页表》及西洛街道出具的证明的内容，可以确定双方约定了购房款780000元中除原告支付的预付款80000元外，余款由西洛街道办事处在应付原告的征收款中向被告支付。原被告双方在购房合同中约定了被告逾期交房超过30日，原告即可解除合同，因被告在约定的交房时间2018年9月30日后一直未向原告交房，故原告要求解除合同符合双方约定的解除条件，原告有权要求解除合同；同时，由于双方约定在合同解除后被告应退还全部已付款，即被告应将原告已付的80000元预付款退还给原告，故被告所称的只应退还71650元的辩解不符合双方的合同约定，不予支持。对于原告要求支付逾期交房违约金的请求，因第三方西洛街道未按照原被告双方的预期及约定即时代为支付购房款，被告如果在此时按照约定交房而一直不能得到购房款，将使合同双方的权利义务出现较大失衡，故在原告要求解除合同的情况下，本院作利益衡量后不再支持原告要求被告支付违约金的请求。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告付开武、甘良均与被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司在本判决生效后三十日内退还原告人民币80000元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币920元（已减半收取），由被告贵州嘉业兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决发生法律效力，原告可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员  王涛二〇一八年十二月十三日书记员  周曼