四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川1702民初3545号 原告（反诉被告）：四川金世纪房产开发有限公司。 法定代表人：熊亭喜总经理。 住所地：达州市通川区。 委托诉讼代理人（特别授权）：石得均，达州市通川区东城法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈立江，四川弘旺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张达夫，男，1948年1月26日出生，汉族，通川区通达联合公司退休职工，住四川省达州市通川区。 被告（反诉原告）：张文丽，女，1971年6月2日出生，汉族，个体业，住四川省达州市通川区。系张达夫之女。 二被告共同委托诉讼代理人：余琳，四川虹信律师事务所律师。 第三人：李德兰，女，1968年3月7日出生，自由职业，住四川省达州市通川区。 原告四川金世纪房产开发有限公司（以下简称金世纪房产公司）诉被告张达夫、张文丽确认合同无效纠纷一案，本院于2018年9月19日受理后，被告张达夫、张文丽于2018年10月10日提出反诉，本案合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）金世纪房产公司的委托诉讼代理人石得均、陈立江以及被告（反诉原告）张达夫、张文丽及其委托诉讼代理人余琳均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 本诉原告金世纪房产公司提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》无效；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：案外人蒲仁田与第三人李德兰于2004年共同合伙以原告四川金世纪房产公司名义开发建设四川金世纪房产开发公司“金地阳光”项目。2005年原告四川金世纪房产公司取消蒲春毅的项目负责人，由蒲仁田对外签订《房屋买卖合同》，由于流动资金需要，原告于2007年2月8日向达州市通川区农村信用合作联社金融借款150万元，并以“金地阳光”A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程提供抵押担保，双方签订了《抵押借款合同》，还办理了抵押登记并延长至2009年2月26日。2007年3月13日蒲仁田与第三人李德兰开会决定《会议纪要》第1条：9号门市按7000元每平方米出售，8号门市按8000元每平方米出售。2008年10月16日第三人李德兰在担任出纳兼管理财务期间，将银行抵押物以低于7000元每平方米私自出售给二被告，因二被告知晓该门市系银行抵押物故到目前为止还下欠原告35万元购房款及一切税费（包括三通一线）12万元。双方为此产生纠纷，特起诉来院请求判令如上诉讼请求。 本诉被告张达夫、张文丽辩称，原告所称不属实，请求依法驳回原告的诉讼请求。 反诉原告张达夫、张文丽向本院提出反诉请求：1、请求依法确认反诉原、被告于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》合法有效；2、依法判令位于达州市通川区大西街1-5号“金地阳光”A幢1层9号门市属反诉原告张达夫、张文丽所有；3、判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》约定的义务，立即为反诉原告办理房屋产权证，并承担违约责任25万元且立即支付给反诉原告；4、本案本诉、反诉费用全部由反诉被告承担。事实及理由：2004年，蒲仁田与李德兰共同合伙以反诉被告四川金世纪房产开发公司名义开发建设通川区大西街“金地阳光”项目。2008年10月16日，反诉原告张达夫、张文丽与反诉被告金世纪公司签订了《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》：反诉原告购买了位于达州市通川区大西街1-5号“金地阳光”A幢1层9号门市，面积207.76平方米，合同约定房屋总价款为516975元，付款方式为分期付款；1、在签订合同时付25万元；2、25天后付25万元；3、余款在反诉被告金世纪公司办理好两证后由反诉原告付完；同时约定承担违约责任的方式。即日，反诉原、被告又签订《补充协议》，约定该房房款为85万元（包括办理两证交易产生的一切税费、大修基金、工本费等一切费用及水电气开户费）。合同签订后，反诉原告按约定支付了50万元购房款。2008年10月14日，反诉被告“金地阳光项目部”负责人蒲仁田《承诺》：金地阳光A幢9号门市半年租金37500元交张达夫，如此租金收不齐，由蒲仁田负责。2008年12月22日，蒲仁田、李德兰还向反诉原告借款10万元，称为反诉原告办理房产证。2009年12月9日，反诉被告“金地阳光项目部”给反诉原告出具《代付租金证明》并对该房屋租金进行结算，从租金结算之日到今天为止，该房屋的租金一直由反诉原告收取。反诉原告严格按合同约定履行了义务，但反诉被告只对该房进行备案登记却至今未办理房屋权属证书。反诉被告不但不履行合同约定的义务，还起诉要求确认合同无效，严重违背诚实守信原则。为维护原告合法权益，故提出如上反诉请求。 反诉被告金世纪房产公司辩称，反诉原告的诉讼请求不能成立，双方于2008年10月16日签订的合同不是反诉被告真实意思表示。反诉原告自称李德兰与蒲仁田共同合伙开发的“金地阳光”项目，2006年反诉被告将该房产抵押银行借款，2008年李德兰因需在反诉原告处借款私下与反诉原告签订买卖合同，该商品房买卖合同名为商品房买卖实为民间借贷。在双方签订的《补充协议》中，李德兰与反诉原告约定甲方在交房时就必须由乙方缴清所有费用。后添附的条款与补充协议内容相违背。签订《补充协议》的时间与签订《商品房买卖合同》系同一天，但两个协议内容自相矛盾，充分证明不是反诉被告真实意思表示，反诉原告是为了资金的安全签订的假买卖合同。且该合同未经网上备案，仅系半年后在房管部门人工备案。因此，涉案房屋尚在抵押中，在抵押期间买卖该房屋违背了法律规定，反诉原告的诉讼请求不成立，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 双方当事人围绕各自主张提交了证据，并对所提交证据进行举证、质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。 根据以上举证、质证、认证及当事人在庭审中陈述，本院确认如下事实： 2008年10月16日，原（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《商品房买卖合同》，约定：原告（反诉被告）（甲方）将其所有的位于达州市通川区大西街1-5号“金地阳光”A幢1层9号门市出售给被告（反诉原告）（乙方）张达夫。计价方式与价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2500.00元，总金额（516975.00元）。付款方式及期限：…2、分期付款：一、签订合同时付款贰拾伍万元正；二、25天后在付贰拾伍万元正；三、余款在甲方办理好两证后由乙方付完。同日，原告（反诉被告）（甲方）与被告（反诉原告）（乙方）张达夫、张文丽再次签订《商品房买卖（预售）合同补充协议》，约定：一、价格调整：每平方米增加1610.45元，单价调整至每平方米4110.45元，调整后总房价为85万元；二、一次付款1、乙方于2008年10月15日前，支付总房款25万元；2、乙方于2008年11月10日前，支付总房款25万元…九、本商品房款85万元包括办理两证交易产生的一切税费大修基金、工本费等一切费用及水电气开户费。十、本商品房售房款由李德兰收存并出据金世纪房产公司公章的收据，不能扣除其它借款，此合同才有效。否则视为违约，乙方赔甲方违约金房款的20%…同日，被告张达夫书面承诺“本人郑重承诺购四川金世纪房产开发公司金地阳光A栋底楼9号门市交购房款时不抵扣蒲仁田私人在我处的借款，否则金地阳光项目有权收回此房产产权由此造成的后果由我本人负责。承诺人：张达夫2008.9.16”。 2008年10月15日、10月30日、11月10日，原告（反诉被告）分四次向被告（反诉原告）张达夫出具购房款收据四份，收到总金额50万元，收款事由均为：购“金地阳光”A幢底楼9号门市购房款。2009年5月5日，案涉房屋在达州市房产管理局办理备案登记，备案登记表上载明信息为：出卖人（以下简称甲方）：四川金世纪房产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：张达夫【居民身份证：5130011948××××××××】、张文丽【居民身份证：5130011971××××××××】。一、乙方所购商品房项目名称：金地阳光，商品房位于：通川区大西街1-5号金地阳光A幢营1-9号，建筑面积207.76平方米，总价516975元… 2008年10月14日，蒲仁田向被告（反诉原告）张达夫书面《承诺》：“关于张达夫买金地阳光A栋9#门市，只要按买房合同执行交款，我保证原金地阳光开发商收9#门市半年租金费37500.00元（叁万柒仟伍佰元正），款全交还张达夫，此条款是蒲仁田与张达夫协商达成协议，如张达夫此项款半年收不齐，由蒲仁田全权负责。承诺人：蒲仁田2018.10.14”。同日，蒲仁田向张达夫出具《扣款条》，载明“张达夫购买口品火锅店（A栋9号门市），由于股东要收850000.00元大写（捌拾伍万元整）。张达夫交835000.00（大写捌拾叁万伍）下欠壹万伍（15000.00）由蒲仁田本人负责，于其它股东无关。此据扣款人蒲仁田2008.10.14”。 2008年12月22日，李德兰向张达夫出具《借条》，载明：“今借到张达夫现金壹拾万元正，借期三个月。月利率3.5%（月息3分伍），用于金地阳光项目办住户房产大证交费用。到期必付利息。违约每天另加20元。此款张达夫拿到房产证可抵以前房屋欠款。金地阳光项目李德兰2008.12.22”。2008年12.23日，蒲仁田在借条上签字。 2009年10月17日，蒲仁田向张达夫书面《承诺》：载明“原蒲仁田在张达夫手里的借款，蒲仁田自己用于金地阳光的开发投资。由于张达夫买A幢一楼九号门市的欠款由张达夫扣出200000.00（贰拾万元正）作蒲仁田还张达夫的借款。由于蒲仁田自己去偿还A幢一楼九号门市贰拾万元的售房款。如公司以后找张达夫要A幢一楼九号门市贰拾万元的售房款权权由蒲仁田负全部责任。保证承诺人：蒲仁田2009.10.17”。 2009年12月9日，金地阳光项目部向张达夫出具《代付租金证明》：载明“四川金世纪房产开发公司系金地阳光项目部按照二00六年九月二十六日与张燕和李燕所签订的租赁合同，我们应对给张达夫的租金已全额付给张达夫。付给时间2009年10月30日止。（已原收据为准）。2009年12月10日的租金由金地阳光项目部结算。此后的租金不由金地阳光项目部负责。2009.12.9”。2009年12月10日后，原告（反诉被告）将案涉9号门市交付被告（反诉原告）占有使用，并由被告（反诉原告）自行对外进行出租。 同时查明，案外人蒲仁田与第三人李德兰系达州市通川区大西街“金地阳光”项目合伙人。挂靠在原告四川金世纪房产开发公司名下开发金地阳光项目。2005年2月，蒲仁田因需资金周转与达州市通川区农村信用合作联社签订《借款合同》，约定达州市通川区农村信用合作联社向蒲仁田发放贷款150万元，期限为12个月，原告四川金世纪房产开发公司自愿用其开发的位于达州市通川区大西街“金地阳光”A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程（面积1007平方米）为蒲仁田贷款150万元提供抵押担保，并签订了《抵押合同》，办理了抵押登记，他项权证号为达市房他字第××号。期满后，蒲仁田继续办理续贷。2016年“金地阳光”第一层已修建完成，并编号1-9号门市。续贷期间，继续使用A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程（面积1007平方米）为蒲仁田贷款150万元提供抵押担保，未变更担保物。期间，**门市由蒲仁田出售他人。直至2007年2月14日，蒲仁田继续办理续贷，期限为12个月。2007年3月13日，“金地阳光”项目部会议纪要载明“…9号门市按7000元/㎡出售。8号门市按8000元/㎡出售。”2008年2月14日，贷款再次到期，蒲仁田继续办理展期12个月，即2009年2月26日到期，仍未变更担保物。 又查明，原、被告于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》系第三人李德兰与被告张达夫签订后交由原告金世纪房产公司盖章。第三人李德兰同时告知原告金世纪房产公司及被告张达夫未对该房设置抵押，当时，第三人李德兰既是项目合伙人，又是该项目出纳。截止目前，案涉9号门市在房管部门未办理抵押登记。 本院认为：原告（反诉被告）金世纪房产公司与被告张达夫、张文丽（反诉原告）于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同补充协议》系双方自愿达成，现原、被告对该合同是否具有法律效力产生纠纷，本案中，原告（反诉被告）金世纪房产公司诉请确认该合同无效的主张，其理由：一是认为该合同系“金地阳光”项目合伙人李德兰为保证借款资金安全而签订的假买卖合同，名为商品房买卖，实为民间借贷；二是签订买卖合同时，案涉9号门市尚在抵押中，在抵押期间买卖该房屋违背法律规定，应属无效。被告（反诉原告）提出反诉请求确认该合同有效。本院认为，该合同合法有效。理由是：从法律行为的性质上看，一、原、被告以书面形式签订了买卖合同，合同中对合同标的、价格、支付方式等进行了明确约定，按合同约定，被告（反诉原告）对其所交付的50万元购房款在原告（反诉被告）处取得购房款收据原件，收据中明确载明为“购金地阳光A栋9号门市购房款”；二、在2009年5月5日，案涉9号门市由原告（反诉被告）在达州市房产管理局为被告（反诉原告）办理备案登记；三、买卖合同签订前后，双方对房款交付条件、租金的交接及案涉9号门市的交付及项目合伙人借款用途及冲抵部分房款等分别进行多次书面承诺；四、2009年12月10日后，原告（反诉被告）将案涉9号门市结清租金后交付被告（反诉原告）占有使用，并由被告（反诉原告）自行对外进行出租。上述事实均有证据予以佐证，且该证据能形成完整的证据锁链证明双方买卖案涉9号门市的真实意思表示。相反，原告（反诉被告）主张双方为借贷关系，不但缺少关键性的以案涉9号门市作担保的《借款合同》，其所称的项目合伙人李德兰的借款及他人借款虽然是真实的，但与买卖合同无关联性。被告（反诉原告）所提交的证据占明显优势，结合双方当事人提交的证据，本院认为，当事人签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同补充协议》时的真实意思为案涉9号门市的买卖合同法律关系而并非民间借贷关系。从效力上看，本院认为，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，即使案涉9号门市尚在抵押中，并不影响合同效力。本案中从合同主体及内容显示，既无行为能力瑕疵，也无意思表示瑕疵，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，也无《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同系双方自愿达成的真实意思表示，合法有效，该合同对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。对原告（反诉被告）主张合同无效的诉请，本院不予支持。对被告（反诉原告）反诉主张合同有效的诉请，本院予以支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）办理过户手续的诉请，本院认为，按合同约定，原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理房屋过户手续。对案涉9号门市能否发生物权变动效果，原告（反诉被告）抗辩案涉9号门市尚在抵押中，其理由是案涉9号门市属达州市通川区大西街“金地阳光”A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程（面积1007平方米）范围内，该部分财产早于2005年2月设置抵押，从本案查证的事实，2005年2月案外人蒲仁田借款时所设置的抵押物系A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程（面积1007平方米），但2006年款项到期后进行续贷，抵押物A幢负一层、第一层2-6轴至D-K轴商业用房在建工程（面积1007平方米）已修建完成，并编号1-9号门市，现在房管部门查阅并无案涉9号门市抵押的相关阻却条件，因此，原告（反诉被告）抗辩理由不成立，本院不予采信。对于被告（反诉原告）要求办理房屋过户手续的诉请，本院予以支持。案涉9号门市系不动产，根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。”第九条“…不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，…”的规定，被告（反诉原告）在案涉9号门市办理过户登记后才能取得对该门市的所有权。本案中对其反诉请求依法判令位于达州市通川区大西街1-5号“金地阳光”A幢1层9号门市属反诉原告张达夫、张文丽所有的诉请，本院不予支持。对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金25万元的主张，本院认为，双方对办理过户手续的期限及方式未作明确约定，也未对违约责任及方式进行明确约定，对被告（反诉原告）主张违约金25万元的诉请，本院不予支持。但原告（反诉被告）因未按合同约定全面履行义务，存在过错，应承担继续履行过户手续的义务。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款及《中华人民共和国物权法》第六条、第九条之规定，判决如下： 一、驳回原告（反诉被告）四川金世纪房产开发有限公司的诉讼请求； 二、原告（反诉被告）四川金世纪房产开发有限公司与被告（反诉原告）张达夫、张文丽（反诉原告）于2008年10月16日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖（预售）合同补充协议》有效； 三、限原告（反诉被告）四川金世纪房产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于达州市通川区大西街1-5号金地阳光A幢营1-9号门市过户至被告（反诉原告）张达夫、张文丽名下； 四、驳回被告（反诉原告）张达夫、张文丽的其他反诉请求。 案件受理费100元，反诉费6150元，共计6250元，均由原告（反诉被告）四川金世纪房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  桂娟 二〇一八年十二月十三日 书记员  庞通