贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书(2018)黔0502民初8380号原告：谭小军，男，汉族，1979年6月21日出生，住湖南省邵东县，原告：阎艳群，女，汉族，1982年9月18日出生，住湖南省邵东县，两原告委托诉讼代理人：李朝胜（特别授权代理），贵州众正律师事务所律师。两原告委托诉讼代理人：左帅（一般授权代理），贵州众正律师事务所实习律师。被告：贵州翰林置业有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区鸭池镇干海子村远航七星万象城博览中心**，统一社会信用代码：91520000587288487K。法定代表人：彭跃，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈浩（特别授权代理），贵州锐驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘力铭（一般授权代理），贵州锐驰律师事务所实习律师。原告谭小军、阎艳群与被告贵州翰林置业有限公司（以下简称：翰林置业）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告谭小军、阎艳群之委托诉讼代理人李朝胜、左帅，被告翰林置业之委托诉讼代理人陈浩、刘力铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭小军、阎艳群向本院提出诉讼请求：1.判令被告及时为原告办理关于毕节远航综合专业市场（位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处））地上**5-1-85-1-12号房屋产权登记并交付相关产权证；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，暂定60000元（以原告购房款为基数，从2015年10月1日起按每日万分之二计算至开庭之日止）；3.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2013年10月31日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于贵州省××市××区××综合专业市场××、××号商铺，合同约定被告应于2015年4月28日前为原告办理房屋产权转移登记并交付有关文书，并规定约定日期起180日内，出卖人交付上述有关文书的，按已付房价款的万分之二承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人未能交付上述有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。但被告未按合同约定履行，故诉至法院。被告翰林置业辩称：一、根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定”及最高人民法院于2015年《第八次民商事审判工作会议纪要》第二十九条之规定，本案原告诉请支付违约金的请求为债权请求权，适用《民法总则》关于诉讼时效的约定，答辩人与被答辩人约定的关于逾期办证违约金的请求权已过诉讼时效，人民法院应予驳回其请求。二、答辩人虽未在合同约定的期限内办理产权证书，但办证不能并非答辩人的原因造成。答辩人开发建设的涉案房产即远航商贸物流园区综合专业市场位于毕节德溪新区，按规定应有供电部门的双回路供电，而由于毕节市城市基础建设落后，德溪新区只有一条10KV的临时施工用电，且性能不够稳定，也正因为供电部门的供电达不到要求，导致消防工程验收未能通过，才使答辩人不能办理产权证书。答辩人一直在申请供电部门实施永久性双回路用电，并就因供电影响消防验收这一问题，于2015年10月已向七星关区人民政府提出过书面请示，七星关区人民政府也给予了回复。基于上述原因，办证不能不是答辩人存在过错，而是答辩人不能把控的客观因素导致，故答辩人应当免责。三、退一步说，即使答辩人应当承担逾期办证的违约责任，也应以本案被答辩人未遭受损失的实际情况对违约金进行酌减。首先，《中华人民共和国合同法》第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，违约金的计算必然依托实际损失，且可根据实际损失请求增加和减少。本案中，该铺面被答辩人已于2013年12月期间起开始进行正常的出租经营管理使用，被答辩人未遭受任何损失且还有收益。再从产权证书的用途上看，也不能证明答辩人给被答辩人带来损失。取得房屋产权证书无非用于出租、转让、抵押、继承，首先，涉案房屋现本就处于出租状态，其次，转让的金额具有不确定性，可高于也可低于原房价，被答辩人不能以假设的东西来认为自己受到损失，第三，涉案房屋是商铺，抵押贷款只能贷原房款的50%，且所贷款项的投资也无法确定是盈利还是亏损，故仍不能证明被答辩人有损失，第四，继承尚未发生。综上，虽然合同约定违约金为日万分之二未违反法律规定，但该格式合同办证期限是由房产部门规定而非答辩人自行约定，结合实际情况，答辩人在整个施工及办理房屋相关手续中，难免会遇到答辩人不能控制的情形发生，导致在合同约定的办证期限内不能得以办理产权证。因此，在被答辩人没有遭受损失的基础上，仍按合同约定的违约金主张过高，对答辩人显然不公平，故应当予以减少。四、贵院曾审理的彭云等诉毕节市贵福房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷案，该案是逾期交房，比逾期办证给业主带来的后果严重许多，确给业主带来了一定损失，贵院根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，认为该案应当以实际损失为基础来承担违约责任，没有支持业主按合同约定要求赔偿5万多元违约金的诉请，而是酌情判决支付1万多元违约金。据此，本案中答辩人并未给业主带来任何损失，且业主购房起即获得盈利，故不应当向其支付违约金。综上所述，被答辩从购房时就收取了租金获得了利益，答辩人实际上已履行了交房给被答辩人的义务，不应当承担逾期交房的违约责任。在合同约定期限内不能办证是因其他客观因素导致，答辩人不应当承担违约责任，即使承担也应当考虑被答辩人并未受到损失，只应给其适当补偿。加之答辩人属我市重点招商引资企业，涉案业主人数众多，若按日万分之二给付违约金，答辩人将面临破产，引起群体性事件发生，给我区、市带来不稳定因素，使公共利益受损，使区、市人民政府面临难以收场的局面，只有将法律效果和社会效果有机统一，方能彰显法律的公平和正义。同时，答辩人在2018年11月6日已经通知给龙辉、李友菊、王文定、叶琼两户，其余五户已在2018年9月27日通知提交办理办理不动产权证书有关资料。对于办证需要被答辩人缴纳契税、维修基金补足平方差金额等费用，同时将相关资料缴纳后方可办证，但办证属于行政行为，答辩人不能控制行政机关办证的时间，故答辩人的义务只能是配合被答辩人将相关资料缴纳到办证机关。本院经审理认定事实如下：2013年10月31日，原告与被告签订了两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：0239、0240），合同约定：原告购买被告开发建设的位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号、××号两套商业营业用房。5-1-8号建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为411,600.00元；5-1-12号建筑面积为50.40平方米，套内建筑面积42.00平方米，商品房总价款为411,600.00元。在两份《商品房买卖合同》中，被告均承诺于2015年4月28日前，取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告；被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按下列约定处理：1、约定日期起180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款万分之二承担违约责任；2、约定日期起180日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照下列第（2）项处理：（2）原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋转移登记，委托费用按实际发生，由原告承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按合同的约定向被告支付了上述商品房的购房款共计823,200.00元。同时，被告代收了其他相关费用。另查明，被告于2017年12月29日取得《毕节市商品房屋备案证明书》，涉案商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的原告的身份证复印件、商品房买卖合同2份、收据1张、发票2张，被告提交的营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、关于先期办理远航综合商贸市场房产证的请示、毕节市商品备案证明书、办理不动产权证通知上交材料进度情况签字表、彭云商品房预售合同民事判决书。以上证据经庭审举证质证，已收集在卷为凭。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金及违约金是否应调整？二、原告向被告主张违约金，是否超过诉讼时效？关于焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的两份《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告未按合同约定于2015年4月28日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告的行为，已经构成违约，应当承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任。故对于被告提出逾期办证事实的发生系城市基础设施落后等原因导致，被告不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩意见，本院不予采纳。根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。同时，因原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付了办理不动产权证书所需的费用，2018年11月26日庭审时，被告出示了《毕节市商品房屋备案证明书》，证明涉案的商品房已具备办理房屋权属转移登记的条件，故对原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，同时，计算违约金的截止时间应当为2018年11月26日。被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。关于焦点二，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2015年4月28日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2015年4月29日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。对于原告主张的2015年10月1日起至2018年11月26日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告抗辩原告提起诉讼的逾期办证违约金已超过诉讼时效的理由，本院不予采纳。故违约金应从2015年10月1日起，以原告已付购房款823,200.00元为基数，按日万分之二的标准计算至2018年11月26日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告贵州翰林置业有限公司于原告谭小军、阎艳群缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告谭小军、阎艳群办理位于毕节市七星关区××办事处××村与鸭池镇××村交界处××远航综合专业市场××号、××号商品房不动产权属证书；二、被告贵州翰林置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告谭小军、阎艳群逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金的计算方式为：以823,200.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至2018年11月26日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650.00元，由被告贵州翰林置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年十二月八日书记员  高立