贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9516号原告：朱加欢，男，汉族，1974年5月19日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：朱怀礼，女，汉族，1975年12月18日出生，住贵州省毕节市七星关区，委托诉讼代理人：路肖（特别授权），系贵州盛实律师事务所律师，执业证号：1520520170012820。委托诉讼代理人：吕品（一般授权），系贵州盛实律师事务所律师，公民身份证号码：5224011995********。被告:毕节市鑫城房地产开发有限责任公司，住所地:贵州省毕节市七星关区草海大道茶亭村。统一社会信用代码:9152050258412134XE。法定代表人:谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人:赵雄(特别授权代理)，贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人:王涛(一般授权代理)，贵州本芳律师事务所实习律师。原告朱加欢、朱怀礼与被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司（以下简称鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序于2018年11月21日公开开庭进行了审理。原告朱加欢、朱怀礼的委托代理人路肖，被告鑫城房开公司的委托诉讼代理人赵雄、王涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，并办理商品房转移登记到原告名下;2、判令被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金暂计:129473.23元(以591202.00元为基数，按日万分之二的比率从2015年11月8日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止);3、本案案件受理费、保全费用等诉讼费由被告承担。事实及理由:2013年1月19日，2013年6月7日，原告与先后被告签订《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)购买由被告开发的位于七星关区草海大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的第A9幢1层28号和第A9幢1层302号商铺。合同签订后，原告分别向被告支付了两套房屋总房款311516.00元和279686.00元。但在合同履行过程中，被告至今未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告观点:《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，对合同双方均具有约束力，应当受到法律的保护。该合同第二十二第三款约定:“出卖人应当于2014年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价的万分之一承担违约责任;约定日期起180日以后出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价款万分之二的违约金”;根据《合同法》第一百一十四条:“当事人可以约定-.方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，本案中，原告履行了合同付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书、不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。并且，给原告生活及生产经营带来诸多不便、造成极大损失。依照上述合同约定及法律规定，原告向被告主张支付违约金的诉求于法有据，理应得到支持。综上，为了维护自身合法权益，原告根据《合同法》及《民事诉讼法》119条之规定，特向贵院提起诉讼，请求判若所诉。被告鑫城房开公司辩称：一、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求。二、本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办违约金的法律责任。答辩人“鑫城公司”开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人鑫城公司办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人鑫城公司就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人鑫城公司办证。2018年5月29日，三板桥办事处出具《证明》，载明以下主要内容:“1、三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2、征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大，直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3、上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日,七星关区城乡规划局出具《说明》，载明以下主要内容:“1、2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2、2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任。三、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何的损失。若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。本院经审理查明，2013年1月19日，2013年6月7日，原告与先后被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于七星关区草海大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的第A9幢1层28号和第A9幢1层302号商铺。合同签订后，原告分别向被告支付了两套房屋总房款311516.00元和279686.00元。被告承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如被告不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任;2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第(2)项处理:(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同约定由原告委托被告办理涉案房屋转移登记手续，相关费用由原告负担。合同签订后，原告通过自筹首付款以及银行按揭贷款的方式向被告支付全部购房款。但合同约定的（2014年6月30日）被告向原告提交办理涉案商品房转移登记的有关文书期限届满后，被告仍未向房屋登记管理部门提交办理转移登记的有关文书。另查明，2018年8月24日，被告取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋已符合办理转移登记条件。被告已当庭通知原告提交相关办理涉案房屋转移登记的有关资料。上述事实，有原被告提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按合同约定履行各自义务。原告已按合同约定全额支付了购房款，被告应按合同约定于2014年6月30日前取得涉案房屋所有权初始登记证书，并将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告。而被告于2018年8月24日才取得涉案房屋所有权初始登记证书，但未将办理涉案房屋转移登记的有关文书交付原告的行为，已构成违约。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。对于计算违约金的起止时间问题。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的前述约定，原被告双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，则违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。本案中，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书义务，故应从2014年7月1日起开始分别以每一日为单位计算原告的诉讼时效期间。原告于2018年11月13日，提起本案诉讼，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，原告2015年10月1日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《中华人民共和国民法总则》的施行而消灭。而原告2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条:“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，对于2014年7月1日至2015年11月13日的违约金，因超过民法通则规定的二年诉讼时效期间，本院不予支持。故计算逾期办证违约金的起止时间应为2015年11月14日计算至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告时止，由于2018年8月24日涉案房屋已符合办理转移登记条件，开庭时视为已通知原告。因此，违约金的计算方式为：以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年11月14日计算至2018年11月21日止。对于原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求。因涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告要求被告办理涉案房屋不动产权属证书的请求，本院予以支持。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办证违约金的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。对于被告抗辩称应结合实际损失对违约金进行调整的理由。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人意思自治而缔结，不违反法律规定，司法机关应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告朱加欢、朱怀礼提供办理房屋转移登记所需资料及缴纳办证所需税费之日起60日内为原告办理位于七星关区草海大道茶亭村“毕节市商品综合批发大市场”的第A9幢1层28号和第A9幢1层302号商铺的不动产权证书并交付原告；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告朱加欢、朱怀礼其逾期提交办理涉案商品房转移登记有关文书的违约金；该违约金的计算以原告已付购房款591202.00元为基数，按日万分之二的标准计算，从2015年11月14日计算至2018年11月21日止；三、驳回原告朱加欢、朱怀礼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1445.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一八年十二月二十八日书记员  李 犇