山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初7821号 原告（反诉被告）：荣某，男，1973年6月13日出生，回族，山东省科技出版社职工，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 被告（反诉被告）：孙钧，女，1945年11月25日出生，汉族，济南市舜玉小学退休教师，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：黄召福，山东润泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尚风河，男，1944年2月7日出生，汉族，中国重汽股份有限公司退休职工，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。 原告荣某与被告孙钧、尚风河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告孙钧、尚风河的委托诉讼代理人曹艳林、黄召福到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序，分别于2018年3月13日和2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告孙钧、尚风河的委托诉讼代理人曹艳林、黄召福到庭参加诉讼。后因被告尚风河另行向本院起诉，要求撤销原告荣某与被告孙钧所签房屋买卖合同，本院立案后作出（2018）鲁0103民初5235号民事裁定，将该案并入本案审理。本院依法将被告尚风河列为反诉原告，于2018年8月3日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，下同）荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告（反诉被告，下同）孙钧及其诉讼代理人黄召福，被告（反诉原告，下同）尚风河及其委托诉讼代理人曹艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣某向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，并将涉案房屋登记到原告名下；2、判令被告支付原告违约金77000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。案件审理期间，原告明确表示：如涉案房屋买卖合同被告认定无效，或者因被告尚风河拒绝对涉案房屋买卖合同进行追认，而使合同不能继续履行，将第一项诉讼请求变更为判决原、被告所签房屋买卖合同于判决生效时解除，判令被告返还原告定金20000元，并赔偿原告经济损失77万元。事实和理由：2016年12月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于济南市市中区舜玉小区南区38号楼401室房屋一套（房产证号：济房权证中字第**）出售给原告。原告依约在合同签订当日向被告交付20000元定金，后原告根据双方合同约定，向被告交付购房余款，但被告拒绝接收，并表示不再继续履行合同。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请判如所请。 被告孙钧辩称：涉案房屋为房改房，原告在买房时就知道房屋性质，并知道房屋有共有人，且在签订买卖合同时，被告已向原告告知被告的丈夫并不知道房屋买卖事情，还需要和其进行协商，原告表示同意等待。由于被告尚风河不同意卖方，被告孙钧通知原告来拿定金，原告一直没有拿定金，现原告起诉要求继续履行合同，因共同有人不同意，实际无法履行，请求驳回原告诉讼请求。针对其变更诉讼请求，其请求不明确，且其损失无法证明。合同无效，原告也有过错，被告不应承担损失。 被告尚风河辩称：第二被告不是合同主体，不应列尚风河为本案被告。涉案房屋是两被告共同财产，被告孙钧无权单独处分房屋，即使签订了协议，该协议对被告尚风河无约束力，因此不同意原告所主张的继续履行合同及支付违约金的诉讼请求。 被告尚风河向本院提出反诉请求：1、依法撤销原告荣某与被告孙钧于2016年12月7日签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告孙钧为夫妻关系，位于济南市市中区舜玉****楼**房屋为我与被告孙钧的房改房，系夫妻共同财产。2016年12月6日原告荣某与被告孙钧在我不知情的情况下，签订《济南市存量房屋买卖合同》，被告孙钧以远远低于市场价的价格将上述房产出卖给原告荣某，所签合同显示公平，且荣某系利用被告孙钧为老年人与社会接触少，对房屋市场价格不清楚，而自己熟知房屋市场价的优势乘人之危签订合同，依据我国《合同法》第五十四条关于显示公平的法律规定，该合同属于依法可被撤销的合同，故向法院起诉，请依法判如所请。 原告荣某答辩称：首先，根据我国合同法第五十四条的规定，有权行使撤销权的必须是合同签订一方当事人，被告尚风河非涉案房屋买卖合同签订当事方，其无权请求撤销合同。其次，根据上述法律规定，合同可撤销的前提是因重大误解而订立的合同，订合同时显失公平或者一方以欺诈、胁迫手段、乘人之危而订立合同，本案孙钧系涉案房产证上登记的唯一所有权人，房屋买卖协议系双方自愿签订，合法有效，双方应当遵照执行，且签订合同时房屋价格符合当时市场价格，并不存在可撤销的情形。再次，根据尚风河代理人前几次庭审答辩，尚风河在2017年5月份甚至更早的时间就知道其配偶将涉案房屋出售给荣某，实际上在2016年12月7日荣某与孙钧签订房屋买卖协议时，尚风河对此是明知且同意的，故尚风河已超过一年内行使撤销权的法律规定，请依法驳回被告尚风河的起诉和全部诉讼请求。 被告孙钧答辩称：我与尚风河结婚时，房屋是尚风河家提供的，现在涉案房屋是原来结婚时尚风河家提供的房屋换来的，后来写的我的名字。 原告荣某围绕其诉讼请求，依法提供了下列证据： 证据一，《济南市存量房屋买卖合同》一份，证明原告与被告孙钧于2016年12月7日签订房屋买卖合同，合同对房屋座落位置、成交价款、定金、剩余房款支付时间、交房时间及违约责任等作了约定。 证据二、原告户口本及《济南市房屋登记信息查询结果证明》各一份，证明在签订合同前原告夫妻已具有济南市城镇户口，且原告夫妻名下仅有一套房屋，具有购房资格。 证据三、原告荣某与被告孙钧于2017年10月19日的通话录音一份、2017年10月28日和30日原告向被告孙钧发送的手机短信截图各一份，证明合同约定的第二次付款期限前原告已备好剩余房款，并要求被告履行合同，但被告孙钧明确拒绝，其行为构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿原告经济损失。 证据四、2017年11月3日打印的涉案房产《房屋权属状况信息》和涉案房产《房产证》复印件各一份，证明涉案房产房产证上登记的所有权人为被告孙钧一人。 证据五、原告之妻张静《借记卡账户历史明细清单》一份，证明原告为履行双方之间签订的房屋买卖合同已准备好全部剩余房款75万元，可以一次性向被告支付。 证据六、鉴定费发票一张，证明原告为确定涉案房产价值实际支付鉴定费13515元。 被告孙钧针对其辩称事实，依法申请证人杨军翔（被告孙钧和尚风河的女婿）出庭作证，证明合同签订时被告孙钧和证人已告诉原告涉案房产系孙钧和尚风河的夫妻共同财产，被告尚风河不同意出卖涉案房产。 被告尚风河针对其反诉请求，依法提供了下列证据： 证据一、《房屋权属状况信息》打印件一份，证明涉案房屋为孙钧、尚风河共同共有。 证据二、《济南市存量房屋买卖合同》复印件一份，证明两被告签订合同时反诉原告并不知情，且合同并没有其签名，价格77万元远远低于市场价格。 证据三、常住人口登记卡一份，证明尚风河和孙钧系夫妻关系。 本案审理期间，本院依法到济南市房屋档案馆调取了涉案房屋的权属登记和权属变更登记资料，包括：被告孙钧在房改时申请购买涉案房产的《济南市居民购房申请表》、《济南市房改购房产权登记申请审批书》、《房地产权登记信息》、《房屋权属状况信息》、济房房字第023-8015《房屋所有权证》存根。根据原告申请，依法委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2017年11月6日的市场价格进行了司法鉴定。 对当事人提供的上述证据和本院调查收集的证据及鉴定结论，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的上述证据，结合当事人陈述，本院认定如下事实： 被告孙钧与被告尚风河系夫妻关系。2016年12月7日，被告孙钧在其女婿杨军翔陪同下到原告家中，与原告签订《济南市存量房屋买卖合同》一份。该合同约定：出卖人孙钧，买受人荣某；所售房屋坐落为市中区舜玉南区38号楼4层，建筑面积78.90平方米，所有权人孙钧，房屋所有权证号为济房权证中字第xxxxxx号，该房屋无抵押、无租赁；出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意思真实，保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人的原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为77万元，签订合同时，买受人向出卖人支付定金2万元，该定金于（交付首付款）时抵作房屋价款；房款交割方式约定为（自行交割房款），具体付款方式及期限的约定为：2017年10月20日支付余款75万元，2017年10月30日正式交付该房屋；买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担；逾期房屋登记的违约责任：由于出卖人责任的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过10日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起7日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；逾期交房的违约责任：由于出卖方责任逾期交付房屋的，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过10日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起7日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。被告孙钧、原告荣某和被告的女婿杨军翔分别在合同尾部出卖人、买受人和证明人处签名。合同签订时，原告支付被告孙钧定金2万元。2017年10月19日，原告给被告孙钧打电话商量按合同20号办理过户手续问题，被告孙钧答复：“之前就让孩子（指其女婿，本院注）上你那儿去说房子不卖了，说还给你定金，你不要，不卖了怎么还过户呢？”原告回复：“想当初你那个房子你那个钱我能买得起，你说你不卖给我了，我现在这个钱买不起房子了，你不能拿2万块钱就打发我了。”双方未能达成一致意见。2017年10月28日18时50分，原告使用手机给被告孙钧发短信，短信内容为：“孙阿姨您好，我们这几天给你打电话你也不接，从19号那天就给你打电话联系你，说给你付剩余75万房款，你给我们个账户，我们给你打过去”。2017年10月30日17时57分，原告再次给被告孙钧发了相同内容的短信。上述两个短信，被告孙钧已收到，但均未回复。案件审理期间，因原、被告对涉案房产现市场价格不能形成一致意见，经原告申请，本院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2017年11月6日原告起诉之日的市场价格进行了司法鉴定，该公司于2018年6月8日出具鲁新评字[2018]法044号《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房产在2017年11月6日的房地产评估总值为xxxxxxx元。在本院限定的异议期限内，原、被告均未对上述估价结果提出异议。被告在本院委托评估机构进行评估后，曾对涉案房产价格评估的时间点提出异议，认为应按照2016年12月7日的市场价格进行评估；原告在本院限定的异议期限届满后的庭审中，提出应以2018年6月8日作为涉案房屋价值鉴定的基准日更加公平，因自原告2017年11月6日起诉至鉴定作出之日，涉案房屋价值又进行了上涨。 本院另查明：涉案的济南市市中区舜玉南区38号楼1单元401室房产（市中区舜玉南区38号楼1-401）系被告孙钧于1996年房改购房时以其夫妻双方工龄购买，1997年1月2日取得济南市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》（房产证号：济房房字第**3-80**），该房屋所有权证中未载有共有权人。1999年9月变更登记信息后换发房屋所有权证（证号变更为：济房权证中字第xxxxxx号）。原告主张，其与被告孙钧签订房屋买卖合同时，被告出示的房产证中无共有人记载。本案审理期间，两次限期被告孙钧提供涉案房产所有权证原件，被告始终未提供。 本案中，原、被告争议的事实为：原告与被告孙钧签订合同时是否知道被告尚风河不同意出卖涉案房屋。 被告孙钧申请证人杨军翔出庭作证时陈述：签订合同之前，被告孙钧说原告多次找过她说要购买她的房子。被告孙钧委托我作为买卖房屋合同签订的见证人。签订合同时，是我与孙钧及原告在原告家中签订的，合同是原告提供的，我仔细看看了合同版本。签订合同时，我告诉原告涉案房屋是我岳父岳母双方共同财产，我岳父尚风河不同意出卖该房屋。之后我岳父知道了这个事情，不同意卖房。我便告诉了原告我岳父不同意卖房。是签订合同不到一个月时间，我去原告家中告诉原告我岳父不同意卖房的。对原告代理人所问“签订合同前你是否见过涉案房屋的房产证?”，证人杨军翔回答：“没有”；对原告代理人所问“你没有见过房产证，那么房产证号是怎么书写上去的？”，证人杨军翔回答：“产权证号是我岳母提供的”；对原告代理人所问“你陈述涉案房屋是两被告共同所有，为何在房屋买卖合同中你亲自书写的房屋所有权人为被告孙钧一人？”，证人杨军翔回答：“所有权人只书写孙钧一人是失误”。 原告主张，签订合同时，被告孙钧出示的《房屋所有权证》中只有孙钧一人的名字，无共有权人。被告孙钧和其女婿杨军翔并未告知被告尚风河不同意出卖涉案房屋。杨军翔与两被告系亲属关系，且其陈述的事实前后矛盾，合同中包括房屋坐落、面积、房屋所有权人、房屋所有权证号等合同空白条款的内容均系由杨军翔书写，其不可能在告知原告涉案房产系两被告共同财产的情况下，在合同所有权人处只填写被告孙钧一人，也不可能在当时没见过房产证的情况下写上房产证号，故对其证言不予认可。 被告孙钧认为，证人是原、被告签订合同时的证明人，证明当时原、被告认可其证明人的合法身份，故对其证言应予认可。根据证人所述，原告在签订合同时已明知涉案房屋的基本情况，并坚持要求签订合同，对合同无效存在过错，应承担过错责任。而且被告在合同签订后一个月内已经通知原告共有权人尚风河不同意卖房，其当时明知房屋买卖合同不能继续履行，即使房屋有增值也应以当时的增值，而不应以现在的房屋价值。 本院认为，原告主张其与被告孙钧签订涉案合同时，被告孙钧向其出示了涉案房产的《房屋所有权证》，该所有权证中所有权人只有孙钧一人，无共有人记载。对此，原告虽未提供证据证明，但根据证人杨军翔关于“合同是原告提供”的陈述和合同中包括房屋坐落、房屋面积、所有权证号等空白条款均有其填写的事实，结合日常交易习惯和如被告孙钧未携带《房屋所有权证》，则证人所填房产的各项信息只能由被告孙钧凭记忆向其提供，此很难保证所填信息准确无误的情况，原告主张事实存在的盖然性较证人杨军翔陈述事实的盖然性更高，据此，本院认定涉案合同签订时，被告孙钧携带并向原告出示了涉案房产的《房屋所有权证》。同时，结合被告孙钧持有涉案房屋所有权证，而经本院两次限期其均拒绝提供的情况，对原告主张的涉案房产《房屋所有权证》中所有权人只有孙钧一人的事实，本院予以认定。被告孙钧主张，合同签订时即告知原告其丈夫尚风河不同意出售涉案房产。其主张虽与证人杨军翔证言相符，但证人杨军翔与两被告系岳父母与女婿关系，与两被告存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据；且证人杨军翔陪同被告孙钧主动到原告家中，目的系为签订涉案房屋买卖合同，在此情况下，其主动告知原告涉案房产系两被告夫妻共同财产，且被告尚风河不同意出卖涉案房产，明显不符合常理，亦有悖于其到原告家中签订合同的目的，故本院对证人杨军翔该部分证言不予采信，并对被告孙钧主张的合同签订时即告知原告其丈夫尚风河不同意出售涉案房产的事实，不予认定。同理，对证人杨军翔关于“签订合同不到一个月时间，我去原告家中告诉原告我岳父不同意卖房”的陈述，本院亦不予采信。涉案房产《房屋所有权证》中所有权人为孙钧一人，且被告孙钧出卖涉案房产对其女婿杨军翔都不做隐瞒，其故意隐瞒其丈夫尚风河明显不符合常理，加之合同签订前，其女婿杨军翔仔细看过合同内容，对合同中关于“出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人的原因造成该房屋不能办理产权登记……的，由出卖人承担相应责任”的约定亦未提出异议，据上情况，原告有理由相信被告孙钧出卖涉案房产系其夫妻乃至更多亲属的真实意思，故本院认定原告在与被告孙钧签订涉案房屋买卖合同时，并不知道被告尚风河不同意出卖涉案房产，其购买被告孙钧出售的涉案房产不存在主观恶意和重大过失，属善意购买。 根据本院认定的上述事实，本院认为，原告与被告孙钧所签涉案房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定；合同签订时，原告有理由相信被告孙钧对涉案房屋具有完全的处分权，且其出卖涉案房屋并不违背被告尚风河的意志，故原告不存在恶意和重大过失，属善意购买；且被告尚风河亦未主张和提供证据证明原告与被告孙钧具有相互串通损害其利益的行为；故原告与被告孙钧所签涉案房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。”被告尚风河并非涉案房屋买卖合同的当事人，不具有行使涉案合同撤销权的主体资格，故其要求撤销涉案房屋买卖合同的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，依法应予裁定驳回起诉。对于原告要求被告继续履行与其所签《房屋买卖合同》，将涉案房屋登记到其名下的诉讼请求。本院认为，我国合同法规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行，但在法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，涉案房产系两被告夫妻共同财产。原告虽然有理由相信被告孙钧对涉案房屋具有完全的处分权，且其出卖涉案房屋并不违背被告尚风河的意志，但其并未提供证据证明被告尚风河事先确实同意被告孙钧出售其夫妻共有的涉案房屋。现被告尚风河对被告孙钧出售涉案房屋的行为不予追认，并起诉要求撤销涉案房屋买卖合同，此已表明其不予协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，故根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产……，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意”、第一百零六条关于“无处分权人将不动产或动产转让给受让人，……符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条关于“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，原告关于继续履行合同和进行涉案房产权属变更登记的请求，不符合上述法律规定的条件，涉案房产依法不能实现物权变动，即涉案合同在法律上不能继续履行。同时，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定：未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。此条规定虽非效力性强制性规定，但属管理性强制性规定，故在涉案房屋共有人尚风河不同意出卖涉案房产的情况下，房地产登记部门对申请办理权属变更登记的，亦不予办理，即涉案合同在事实上亦不能继续履行。综上，涉案房屋买卖合同在法律上和事实上均不能履行。故对原告要求被告孙钧继续履行合同，并将涉案房屋登记到其名下的诉讼请求，本院不予支持。但被告孙钧未征得共有权人尚风河同意出卖涉案房产，对合同不能履行具有过错，应当承担违约责任。现原告要求解除与被告孙钧所签房屋买卖合同，并要求被告返还定金20000元，支付违约金77000元和赔偿经济损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于涉案合同的解除时间，原告虽在庭审中认可被告的女婿于2017年10月曾到其家中告知房子不卖了，但被告孙钧作为违约方，其单方通知原告不再履行合同，在原告不同意解除合同的情况下，并不发生合同解除的法律效力，故双方所签合同应自原告主张权利，即原告起诉之日解除。原告既要求被告支付违约金，又要求被告赔偿损失，根据法律规定，其要求被告赔偿的损失额，应以被告支付违约金后的实际损失为限；该损失额应为合同履行情况下原告的可得利益损失，即原告起诉之日涉案房屋的评估价xxxxxxx元与原、被告约定的涉案房屋成交价xxxxxx元之差，并扣除违约金77000元的部分，即xxxxxx元。被告尚风河并非涉案合同的当事人，不受涉案合同的约束，故原告要求被告尚风河支付违约金和赔偿其经济损失的请求，于法无据，本院不予支持。关于原、被告对涉案房产价值评估基准日的异议。本院认为，本院根据原告申请委托鉴定机构对涉案房产市场价格进行鉴定的目的，系为当涉案合同不能继续履行而解除时，确定由此给守约方造成的可得利益损失。被告主张的基准日为2016年12月7日，即涉案合同的签订日；原告主张的基准日为2018年6月8日，即鉴定机构作出估价报告之日。其双方主张均不符合上述委托司法鉴定的目的，故本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）荣某与被告孙钧于2016年12月7日签订的《济南市存量房屋买卖合同》，自2017年11月6日解除； 二、被告孙钧于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）荣某购房定金20000元； 三、被告孙钧于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）荣某支付违约金77000元； 四、被告孙钧于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）荣某可得利益损失xxxxxx元； 五、驳回原告（反诉被告）荣某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12270元，财产保全费5000元，鉴定费13515元，均由被告孙钧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  刘建华 人民陪审员  刘爱群 人民陪审员  赵书泉 二〇一八年十二月二十日山东省济南市市中区人民法院 民事判决书 （2018）鲁0103民初7821号 原告（反诉被告）：荣某，男，1973年6月13日出生，回族，山东省科技出版社职工，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：张钦博，山东众成清泰律师事务所律师。 被告（反诉被告）：孙钧，女，1945年11月25日出生，汉族，济南市舜玉小学退休教师，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：黄召福，山东润泉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：尚风河，男，1944年2月7日出生，汉族，中国重汽股份有限公司退休职工，住济南市，公民身份号码：。 委托诉讼代理人：曹艳林，山东润泉律师事务所律师。 原告荣某与被告孙钧、尚风河房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年11月6日立案后，依法适用简易程序，于2017年12月12日公开开庭进行了审理。原告荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告孙钧、尚风河的委托诉讼代理人曹艳林、黄召福到庭参加诉讼。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，本院依法裁定转为普通程序，分别于2018年3月13日和2018年6月28日公开开庭进行了审理。原告荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告孙钧、尚风河的委托诉讼代理人曹艳林、黄召福到庭参加诉讼。后因被告尚风河另行向本院起诉，要求撤销原告荣某与被告孙钧所签房屋买卖合同，本院立案后作出（2018）鲁0103民初5235号民事裁定，将该案并入本案审理。本院依法将被告尚风河列为反诉原告，于2018年8月3日再次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告，下同）荣某及其委托诉讼代理人张钦博，被告（反诉被告，下同）孙钧及其诉讼代理人黄召福，被告（反诉原告，下同）尚风河及其委托诉讼代理人曹艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣某向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》，并将涉案房屋登记到原告名下；2、判令被告支付原告违约金77000元；3、判令被告承担本案诉讼费、保全费等费用。案件审理期间，原告明确表示：如涉案房屋买卖合同被告认定为无效，或者因被告尚风河拒绝对涉案房屋买卖合同进行追认，而使合同不能继续履行，将第一项诉讼请求变更为判令被告返还原告定金20000元，并赔偿原告经济损失77万元，并判决原、被告所签涉案合同于判决生效时解除。事实和理由：2016年12月7日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于济南市市中区舜玉小区南区38号楼401室房屋一套（房产证号：济房权证：济房权证中字第**告。原告依约在合同签订当日向被告交付20000元定金，后原告根据双方合同约定，向被告交付购房余款，但被告拒绝接收，并表示不再继续履行合同。被告的行为已构成违约，依法应承担违约责任。为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。 被告孙钧辩称：涉案房屋为房改房，原告在买房时就知道房屋性质，并知道房屋有共有人，在签订买卖合同时被告也已告知原告的丈夫并不知道房屋买卖事情，还需要和其进行协商，原告表示同意等待。由于被告尚风河不同意卖方，被告孙钧通知原告来拿定金，原告一直没有拿定金，现原告起诉要求继续履行合同，因共同有人不同意，实际无法履行，请求驳回原告诉讼请求。针对其变更诉讼请求，其请求不明确，且其损失无法证明。合同无效，原告也有过错，被告不应承担损失。 被告尚风河辩称：第二被告不是合同主体，不应列尚风河为本案被告。该房屋是两被告共同财产，孙钧无权单独处分房屋，即使签订了协议，该协议对被告尚风河无约束力，因此不同意原告所主张的继续履行合同及支付违约金的诉讼请求。 被告尚风河向本院提出反诉请求：1、依法撤销原告荣某与被告孙钧于2016年12月7日签订的《济南市存量房屋买卖合同》；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：我与被告孙钧为夫妻关系，位于，位于济南市市中区舜玉****楼**房屋为我与被告孙钧的房改房妻共同财产。2016年12月6日原告荣某与被告孙钧在我不知情的情况下，签订《济南市存量房屋买卖合同》，被告孙钧以远远低于市场价的价格将上述房产出卖给原告荣某，所签合同显示公平，且荣某系利用被告孙钧为老年人与社会接触少，对房屋市场价格不清楚，而自己熟知房屋市场价的优势乘人之危签订合同，依据我国《合同法》第五十四条关于显示公平的法律规定，该合同属于依法可被撤销的合同，故向法院起诉，请判如所请。 原告荣某答辩称：首先，根据我国合同法第五十四条的规定，有权行使撤销权的必须是合同签订一方当事人，被告尚风河非涉案房屋买卖合同签订当事方，其无权请求撤销合同。其次，根据上述法律规定，合同可撤销的前提是因重大误解而订立的合同，订合同时显失公平或者一方以欺诈、胁迫手段、乘人之危而订立合同，本案孙钧系涉案房产证上登记的唯一所有权人，房屋买卖协议系双方自愿签订，合法有效，双方应当遵照执行，且签订合同时房屋价格符合当时市场价格，并不存在可撤销的情形。再次，根据尚风河代理人前几次庭审答辩，尚风河在2017年5月份甚至更早的时间就知道其配偶将涉案房屋出售给荣某，实际上在2016年12月7日荣某与孙钧签订房屋买卖协议时，尚风河对此是明知且同意的，故尚风河已超过一年内行使撤销权的法律规定，请依法驳回被告尚风河的起诉和全部诉讼请求。 被告孙钧答辩称：我与尚风河结婚时，房屋是尚风河家提供的，现在涉案房屋时原来结婚时尚风河家提供的房屋换来的，后来写的我的名字。 原告荣某围绕其诉讼请求，依法提供了下列证据： 证据一，《济南市存量房屋买卖合同》一份，证明原告与被告孙钧于2016年12月7日签订房屋买卖合同，合同对房屋座落位置、成交价款、定金、剩余房款支付时间、交房时间及违约责任等作了约定。 证据二、原告户口本及《济南市房屋登记信息查询结果证明》各一份，证明在签订合同前原告夫妻已具有济南市城镇户口，且原告夫妻名下仅有一套房屋，具有购房资格。 证据三、原告荣某与被告孙钧于2017年10月19日的通话录音一份、2017年10月28日和30日原告向被告孙钧发送的手机短信截图各一份，证明合同约定的第二次付款期限前原告已备好剩余房款，并要求被告履行合同，但被告孙钧明确拒绝，其行为构成根本违约，应承担违约责任，并赔偿原告经济损失。 证据四、2017年11月3日打印的涉案房产《房屋权属状况信息》和涉案房产《房产证》复印件各一份，证明涉案房产房产证上登记的所有权人为被告孙钧一人。 证据五、原告之妻张静《借记卡账户历史明细清单》一份，证明原告为履行双方之间签订的房屋买卖合同已准备好全部剩余房款75万元，可以一次性向被告支付。 证据六、鉴定费发票一张，证明原告为确定涉案房产价值实际支付鉴定费13515元。 被告孙钧针对其辩称事实，依法申请证人杨军翔（被告孙钧、尚风河的女婿）出庭作证，证明合同签订时被告孙钧和证人已告诉涉案房产系孙钧和尚风河的夫妻共同财产，被告尚风河不同意出卖涉案房产。 被告尚风河针对其反诉请求，依法提供了下列证据： 证据一、《房屋权属状况信息》打印件一份，证明涉案房屋为孙钧、尚风河共同共有。 证据二、《济南市存量房屋买卖合同》复印件一份，证明两被告签订合同时反诉原告并不知情，且合同并没有其签名，价格77万元远远低于市场价格。 证据三、常住人口登记卡一份，证明尚风河与孙钧系夫妻关系。 本案审理期间，本院依法到济南市房屋档案馆调取了涉案房屋的权属登记和权属变更登记资料，包括：被告孙钧在房改时申请购买涉案房产的《济南市居民购房申请表》、《济南市房改购房产权登记申请审批书》、《房地产权登记信息》、《房屋权属状况信息》、济房房字第023-8015《房屋所有权证》存根。根据原告申请，依法委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2017年11月6日的市场价格进行了司法鉴定。 对当事人提供的上述证据和本院调查收集的证据及鉴定结论，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据本院确认的上述证据，并结合当事人陈述，本院认定如下事实： 被告孙钧与被告尚风河系夫妻关系。2016年12月7日，被告孙钧在其女婿杨军翔陪同下到原告家中，与原告签订《济南市存量房屋买卖合同》一份。该合同约定：出卖人孙钧，买受人荣某；所售房屋坐落为市中区舜玉南区38号楼4层，建筑面积78.90平方米，所有权人孙钧，房屋所有权证号为济房权证中字第xxxxxx号，该房屋无抵押、无租赁；出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，出卖意思真实，保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人的原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；买卖双方约定该房屋（含一并出卖的附属房屋、设施设备、装饰装修及相关物品）成交价款为77万元，签订合同时，买受人向出卖人支付定金2万元，该定金于（交付首付款）时抵作房屋价款；房款交割方式约定为（自行交割房款），具体付款方式及期限的约定为：2017年10月20日支付余款75万元，2017年10月30日正式交付该房屋；买卖双方就该房屋产权转移所发生的相关税费由买方承担；逾期房屋登记的违约责任：由于出卖人责任的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金，逾期超过10日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起7日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金；逾期交房的违约责任：由于出卖方责任逾期交付房屋的，出卖方按日计算向买受人支付全部房价款万分之二的违约金；逾期超过10日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，自买受人解除合同通知书到达之日起7日内，出卖人应退还买受人已付全部价款（含定金），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款利率给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的10%向买受人支付违约金。被告孙钧、原告荣某和被告的女婿杨军翔分别在合同尾部出卖人、买受人和证明人处签名。合同签订时，原告支付被告孙钧定金2万元。2017年10月19日，原告给被告孙钧打电话与其商量按合同20号办理过户手续问题，被告孙钧答复：“之前就让孩子（指其女婿，本院注）上你那儿去说房子不卖了，说还给你定金，你不要，不卖了怎么还过户呢？”双方未能达成一致意见。2017年10月28日18时50分，原告使用手机给被告孙钧发短信，短信内容为：“孙阿姨您好，我们这几天给你打电话你也不接，从19号那天就给你打电话联系你，说给你付剩余75万房款，你给我们个账户，我们给你打过去”。2017年10月30日17时57分，原告再次给被告孙钧发了相同内容的短信。上述两个短信，被告孙钧已收到，但均未回复。案件审理期间，因原、被告对涉案房产现市场价格不能形成一致意见，经原告申请，本院委托山东新永基土地房地产评估咨询有限公司对涉案房产在2017年11月6日原告起诉之日的市场价格进行了司法鉴定，该公司于2018年6月8日出具鲁新评字[2018]法044号《房地产估价报告》，估价结果为：涉案房产在2017年11月6日的房地产评估总值为xxxxxxx元。在本院限定的异议期限内，原、被告均未对上述估价结果提出异议。被告在本院委托评估机构进行评估后，曾对涉案房产价格评估的时间点提出异议，认为应按照2016年12月7日的市场价格进行评估；原告在本院限定的对评估结果提出异议的期限届满后的庭审中，提出应以2018年6月8日作为涉案房屋价值鉴定的基准日更加公平，因自原告2017年11月6日起诉至鉴定作出之日，涉案房屋价值又进行了上涨。 本院另查明：涉案的济南市市中区舜玉南区38号楼1单元401室房产（市中区舜玉南区38号楼1-401）系被告孙钧于1996年房改购房时以其夫妻双方工龄购买，1997年1月2日取得济南市房地产管理局颁发的《房屋所有权证》（房房产证号：济房房字第**3-80**，该房屋所有权证中未载有共有权人。1999年9月变更登记信息后换发房屋所有权证（证号变更为：济房权证中字第xxxxxx号）。原告主张，其与被告孙钧签订房屋买卖合同时，被告出示的房产证中无共有人记载。本案审理期间，两次限期被告孙钧提供涉案房产所有权证原件，被告始终未提供。 本案中，原、被告争议的事实为：原告与被告孙钧签订合同时是否知道被告尚风河不同意出卖涉案房屋。 被告孙钧申请证人杨军翔出庭作证，杨军翔陈述：签订合同之前，被告孙钧说原告多次找过她说要购买她的房子。被告孙钧委托我作为买卖房屋合同签订的见证人，签订合同时，是我与孙钧及原告在原告家中签订的，合同是原告提供的，我仔细看看了合同版本。签订合同时，我告诉原告涉案房屋是我岳父岳母双方共同财产，我岳父尚风河不同意出卖该房屋。之后我岳父知道了这个事情，不同意卖房。我便告诉了原告我岳父不同意卖房。是签订合同不到一个月时间，我去原告家中告诉原告我岳父不同意卖房的。对原告代理人所问“签订合同前你是否见过涉案房屋的房产证?”，证人杨军翔回答：“没有”；对原告代理人所问“你的没有见过房产证，那么房产证号是怎么书写上去的？”，证人杨军翔回答：“产权证号是我岳母提供的”；对原告代理人所问“你陈述涉案房屋是两被告共同所有，为何在房屋买卖合同中你亲自书写的房屋所有权证为被告孙钧一人？”，证人杨军翔回答：“所有权人只书写孙钧人是失误”。 原告主张，签订合同时，被告孙钧出示的《房屋所有权证》中只有孙钧一人的名字，无共有权人。被告孙钧和其女婿杨军翔并未告知被告尚风河不同意出卖涉案房屋。杨军翔与两被告系亲属关系，且其陈述的事实前后矛盾，合同中包括房屋坐落、面积、房屋所有权人、房屋所有权证号等合同空白条款的内容均系由杨军翔书写，其不可能在告知原告涉案房产系两被告共同财产的情况下，在合同所有权人处只填写被告孙钧一人，也不可能在当时没见过房产证的情况下写上房产证号，故对其证言不予认可。 被告孙钧认为，证人是原、被告签订合同时的证明人，证明当时原、被告认可其证明人的合法身份，故对其证言应予认可。根据证人所述，原告在签订合同时已明知涉案房屋的基本情况，并坚持要求签订合同，对合同无效存在过错，应承担过错责任。而且被告在合同签订后一个月内已经通知原告共有权人尚风河不同意卖房，其当时明知房屋买卖合同不能继续履行，即使房屋有增值也应以当时的增值，而不应以现在的房屋价值。 本院认为，原告主张其与被告孙钧签订涉案合同时，被告孙钧向其出示了涉案房产的《房屋所有权证》，该所有权证中所有权人只有孙钧一人，无共有人记载。对此，原告虽未提供证据证明，但根据证人杨军翔关于“合同是原告提供”的陈述和合同中包括房屋坐落、房屋面积、所有权证号等空白条款均有其填写的事实，结合日常交易习惯和如被告孙钧未携带《房屋所有权证》，则证人所填房产的各项信息只能由被告孙钧凭记忆向其提供，此很难保证所填信息准确无误的情况，原告主张事实存在的盖然性较证人杨军翔陈述事实的盖然性更高，据此，本院认定涉案合同签订时，被告孙钧携带并向原告出示了涉案房产的《房屋所有权证》。同时，结合被告孙钧持有涉案房屋所有权证，而经本院两次限期其均拒绝提供的情况，对原告主张的涉案房产《房屋所有权证》中所有权人只有孙钧一人的事实，本院予以认定。被告孙钧主张，合同签订时即告知原告其丈夫尚风河不同意出售涉案房产。其主张虽与证人杨军翔证言相符，但证人杨军翔与两被告系岳父母与女婿关系，与两被告存在利害关系，其证言不能单独作为认定事实的依据；且证人杨军翔陪同被告孙钧主动到原告家中系为签订涉案房屋买卖合同，在此情况下，其主动告知原告涉案房产系两被告夫妻共同财产，且被告尚风河不同意出卖涉案房产，明显不符合常理，亦有悖于其到原告家中签订合同的目的，故本院对证人杨军翔该部分证言不予采信，并对被告孙钧主张的合同签订时即告知原告其丈夫尚风河不同意出售涉案房产的事实，本院不予认定。同理，对证人杨军翔关于“签订合同不到一个月时间，我去原告家中告诉原告我岳父不同意卖房”的陈述，本院亦不予采信。涉案房产《房屋所有权证》中所有权人为孙钧一人，且被告孙钧出卖涉案房产对其女婿杨军翔都不做隐瞒，其故意隐瞒其丈夫尚风河明显不符合常理，加之合同签订前，其女婿杨军翔仔细看过合同内容，对合同中关于“出卖人保证对该房屋享有合法的处置权，保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人的原因造成该房屋不能办理产权登记……的，由出卖人承担相应责任”的约定亦未提出异议，据上情况，原告有理由相信被告孙钧出卖涉案房产系其夫妻乃至更多亲属的真实意思，故本院认定原告在与被告孙钧签订涉案房屋买卖合同时，并不知道被告尚风河不同意出卖涉案房产，其购买被告孙钧出售的涉案房产不存在主观恶意和重大过失。 根据本院认定的上述事实，本院认为，原告与被告孙钧所签涉案房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律和行政法规的效力性强制规定；合同签订时，原告有理由相信被告孙钧对涉案房屋具有完全的处分权和其出卖涉案房屋并不违背被告尚风河的意志，故原告不存在重大过失，属善意购买；且被告尚风河亦未主张和提供证据证明原告与被告孙钧具有相互串通损害其利益的共同恶意；故原告与被告孙钧所签涉案房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显示公平的。”被告尚风河并非涉案房屋买卖合同的当事人，不具有行使涉案合同撤销权的主体资格，故对其要求撤销涉案房屋买卖合同的起诉，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的起诉条件，依法应予裁定驳回起诉。对于原告要求被告继续履行与其所签《房屋买卖合同》，将涉案房屋登记到其名下的诉讼请求。本院认为，虽然根据我国合同法的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。但我国合同法同时规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方当事人可以要求履行。但在法律上或者事实上不能履行的除外。本案中，涉案房产系两被告夫妻共同财产。原告虽然有理由相信被告孙钧对涉案房屋具有完全的处分权和其出卖涉案房屋并不违背被告尚风河的意志，但其并未提供证据证明被告尚风河事先确实同意被告孙钧出售其夫妻共有的涉案房屋，现被告尚风河对被告孙钧出售涉案房屋的行为不予追认，并起诉要求撤销涉案房屋买卖合同，此已表明其不予协助办理涉案房屋的权属变更登记手续，故根据《中华人民共和国物权法》第九十七条关于“处分共有的不动产……，应当经占份额三分之二以上的按分共有人或者全体共同共有人同意”、第一百零六条关于“无处分权人将不动产或动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：……（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记”和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条关于“一方未经另一方同意出售夫妻共有的房屋，第三人善意购买，支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持”的规定，原告关于继续履行合同和进行涉案房产权属变更登记的请求，不符合上述法律规定的条件，涉案房产依法不能实现物权变动，即涉案合同在法律上不能继续履行。同时，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条第四项规定：未经其他共有人书面同意，不得转让共有房地产。此条规定虽非效力性强制性规定，但属管理性强制性规定，故在涉案房屋共有人尚风河不同意的情况下，房地产登记部门对申请办理权属变更登记的，亦不予办理权属变更登记，即涉案合同在事实上亦不能继续履行。综上，涉案房屋买卖合同在法律上和事实上均不能履行，故对原告要求被告孙钧继续履行合同，并将涉案房屋登记到其名下的诉讼请求，本院不予支持。但被告孙钧未征得共有权人尚风河同意出卖涉案房产，对合同不能履行具有过错，应当承担违约责任。现原告要求解除与被告孙钧所签房屋买卖合同，并要求被告返还定金20000元，支付违约金77000元和赔偿经济损失的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于涉案合同的解除时间，原告虽在2017年10月19日与被告孙钧的通话中，认可被告家人于2017年10月（与被告通话之前）到其家中告知不再履行合同，但被告孙钧作为违约方，其单方通知原告不再履行合同，在原告不同意解除合同的情况下，不发生合同解除的法律效力，故双方所签合同应自原告主张权利，即原告起诉之日解除。原告既要求被告支付违约金，又要求被告赔偿损失，根据法律规定，其要求被告赔偿的损失额，应以被告支付违约金后的实际损失为限；该损失额应为合同履行情况下原告的可得利益损失，即原告起诉之日涉案房屋的评估价xxxxxxx元与原、被告约定的涉案房屋成交价xxxxxx元之差，并扣除违约金77000元的部分，即xxxxxx元。原告要求被告尚风河支付违约金和赔偿其经济损失的请求，于法无据，本院不予支持。关于原、被告对涉案房产价值评估基准日的异议。本院认为，本院委托鉴定机构对涉案房产市场价格进行鉴定的目的，系为当涉案合同不能继续履行而解除时，确定由此给守约方造成的可得利益损失。被告主张的基准日为2016年12月7日，即涉案合同的签订日；原告主张的基准日为2018年6月8日，即鉴定机构作出估价报告之日。双方主张均不符合上述委托司法鉴定的目的，故本院均不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十二条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十五条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）荣某与被告（反诉被告）孙钧于2016年12月7日签订的《济南市存量房屋买卖合同》，自2017年11月6日解除； 二、被告（反诉被告）孙钧于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）荣某购房定金20000元； 三、被告（反诉被告）孙钧于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）荣某支付违约金77000元； 四、被告（反诉被告）孙钧于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）荣某可得利益损失xxxxxx元； 五、驳回原告（反诉被告）荣某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12270元，财产保全费5000元，由被告（反诉被告）孙钧负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长刘建华 人民陪审员刘爱群 人民陪审员赵书泉 二〇一八年十二月二十日 书记员胡桂娟