广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5325号上诉人（原审被告）：中山市明盛置业有限公司，住所地广东省中山市**富华道**天悦广场办公楼**，统一社会信用代码91442000763813405E。法定代表人：廖立新，该公司执行董事。委托诉讼代理人：梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁淑娴，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈敏杰，男，1981年7月2日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告）：谢嘉琳，女，1983年3月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：朱颂华，广东翔宇律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄伟恩，广东翔宇律师事务所律师。上诉人中山市明盛置业有限公司（以下简称明盛公司）因与被上诉人陈敏杰、谢嘉琳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初5855号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人明盛公司上诉请求：撤销一审判决第一判项，改判明盛公司仅需支付违约金5439.97元。事实和理由：一、涉案商品房买卖合同第十四条约定，明盛公司办证义务履行期限的起算时间是“商品房交付使用后”，即实际交房后；二、本案存在逾期交楼，因合同已约定逾期交楼违约责任，故不应就该逾期时间段再重复计算逾期办证违约责任；三、明盛公司办证义务履行期限为商品房实际交付之日起720个工作日内，本案中明盛公司逾期递件，其应支付逾期办证违约金5439.97元；四、一审判决从2016年8月20日起算逾期时间错误，即使按照合同约定的交楼时间也应从2016年8月26日起算。被上诉人陈敏杰、谢嘉琳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。一、逾期办证起算点应按合同约定时间，而非明盛公司所述的实际交房时间，涉案合同第八条第一款约定，出卖人在2013年9月30日前交付房屋给业主，合同第十四条第二款约定出卖人在交付房屋后720个工作日内办理产权登记，故应从2013年9月30日计算720个工作日；二、交房及办证义务均是明盛公司义务，其应分别承担违约责任；三、涉案合同由明盛公司出具，根据合同法第四十一条，应按照合同约定的交房时间计算逾期时间；四、一审认定的逾期办证起算时间正确。陈敏杰、谢嘉琳向一审法院起诉请求：明盛公司向陈敏杰、谢嘉琳支付违约金12030.38元（以513205元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2016年7月7日开始算至2017年1月17日出具房地产权属证书止）。一审法院认定事实：2012年9月14日，陈敏杰、谢嘉琳（买受人）与明盛公司（出卖人）签订中山市商品房买卖合同（以下简称商品房买卖合同）。商品房买卖合同约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市××道××广场××房，建筑面积93.31平方米；总价款为513205元，于2012年9月14日以现金方式支付308205元，于2012年9月14日以商业贷款方式支付205000元；买受人逾期付款在30日内，自本合同规定的应付款之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；买受人逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的10%向出卖人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意的，买受人须自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金；出卖人应当在2013年9月30日前，将竣工验收合格的商品房交付给买受人；若出卖人逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过90日而不足180日的，买受人不能行使解除合同的权利，但可要求出卖人按日向其支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；若出卖人逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付房价款的10%向买受人支付违约金；因买受人逾期未收楼，在出卖人规定的交楼期限届满当天，视为出卖人已实际交付商品房给买受人使用，此后，该商品房的风险已转移给买受人，因此导致的一切责任，损失包括商品房及其他设备设施，装修（若有）的耗损、破损及灭失等均与出卖人无关，由买受人自行负责；出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意买受人不退房，出卖人自迟延之日起每日按买受人已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。商品房买卖合同还约定了其他内容。前述合同签订后，陈敏杰、谢嘉琳依约向明盛公司支付了购房款513205元。2013年11月2日，明盛公司向陈敏杰、谢嘉琳交付了涉案商品房后，陈敏杰、谢嘉琳签署了由明盛公司提供的收楼套件签收单、物业接收认可书、承诺书。2017年1月9日，明盛公司将办理涉案商品房房地产权属证书的相关资料递交至向中山市国土资源局。2017年1月17日，中山市国土资源局就涉案商品房向陈敏杰、谢嘉琳颁发不动产权属证书。陈敏杰、谢嘉琳认为明盛公司逾期办理不动产权属证书构成违约，遂诉至一审法院，主张前述实体权利。另查，陈敏杰、谢嘉琳认为明盛公司应支付的逾期办证违约金应从合同约定的交楼之日（2013年9月30日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2017年1月17日）止；明盛公司则认为应从实际交楼之日（2013年11月2日）加上720个工作日起算至递件办证之日（2017年1月9日）止。又查，关于陈敏杰、谢嘉琳主张按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算违约金，陈敏杰、谢嘉琳认为商品房买卖合同约定标准太低，且损失难以确定而要求调整，陈敏杰、谢嘉琳未提供相关的证据予以证明；明盛公司认为应按合同约定标准计算违约金。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。陈敏杰、谢嘉琳与明盛公司签订的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，全面履行各自的义务。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。根据商品房买卖合同第十四条的约定，明盛公司应于商品房交付使用后720个工作日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。陈敏杰、谢嘉琳认为应从合同约定的交楼之日（2013年9月30日）加上720个工作日起算至颁发不动产权证书之日（2017年1月17日）止；明盛公司则认为应从实际交楼之日（2013年11月2日）加上720个工作日起算至递件办证之日（2017年1月9日）止。双方关于明盛公司递件义务的约定为涉案合同第十四条，现双方当事人对该合同条款的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。对此，一审法院作如下分析：因涉案合同约定的最后交楼日期（2013年9月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，明盛公司递件义务的起算时间应按合同约定的最后交楼之日起算，即从合同约定的最后交楼日期（2013年9月30日）加上合同约定的办证期限（720个工作日），明盛公司应在2016年8月19日前办理递件手续，即明盛公司应向买受人支付自2016年8月20日起算的逾期递件办证违约金。另，违约金计算截止时间应为明盛公司持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的时间，即递件办证时间（2017年1月9日），而非颁发不动产权属证书时间。因此明盛公司逾期时间为143天（2016年8月20日至2017年1月9日）。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，明盛公司应承担相应的违约责任，陈敏杰、谢嘉琳有权向明盛公司主张逾期办证的违约金。关于双方约定的逾期办证违约金计算标准是否过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求增加违约金，但增加后的违约金以不超过实际损失为限。具体到本案中，双方在涉案商品房买卖合同中对逾期办证违约金的计算已有明确约定，该约定并没有违反法律法规的强制性规定，且属合理范围，陈敏杰、谢嘉琳亦未举证证明其实际损失大于约定的违约金，故对于违约金计算标准，一审法院不作调整。明盛公司明盛公司应向陈敏杰、谢嘉琳支付的逾期递件办证违约金为7338.83元（513205元×0.0001元/天×143天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款,《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、明盛公司于判决发生法律效力之日起七日内向陈敏杰、谢嘉琳支付逾期办证违约金7338.83元；二、驳回陈敏杰、谢嘉琳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取为50元（陈敏杰、谢嘉琳已预交），由陈敏杰、谢嘉琳负担20元，明盛公司负担30元（明盛公司负担部分于判决生效之日起七日内迳付陈敏杰、谢嘉琳）。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为逾期办证违约金起算时间如何确定的问题。涉案商品房买卖合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。明盛公司上诉认为其递件义务应从实际交楼次日起算，陈敏杰、谢嘉琳则认为应从合同约定的交楼之日起算。双方对合同第十四条的理解产生争议。因对合同条款的理解属于合同解释的范畴，需要人民法院或仲裁机构通过合同解释进行明晰。本院认为，因涉案合同约定的最后交楼日期（2013年9月30日）是双方所共同预期，而约定交楼日之后开发商实际交楼的时间，在双方订立合同时不可预期，也非买受人之意愿。同时，因涉案商品房买卖合同属于格式合同，应根据合同法第四十一条规定的特殊解释规则进行解释，即在合同条款存在两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，明盛公司递件义务应从合同约定的最后交楼日期（2013年9月30日）起算，加上合同约定的办证期限720个工作日，即明盛公司应在2016年8月17日前办理递件手续，其未依约履行递件义务，应向买受人支付自2016年8月18日起计至2017年1月9日止的逾期办证违约金。明盛公司主张其递件办证义务应以买受人陈敏杰、谢嘉琳实际收楼之日加上双方约定的720个工作日起算，理据不足，本院不予支持。一审法院虽认定明盛公司逾期时间为143天（2016年8月20日至2017年1月9日），但不损害明盛公司利益，买受人并未就此提出上诉，本院予以维持。另外，明盛公司上诉认为，一审法院就明盛公司逾期交房时间段，重复计算逾期办证违约金，有违公平公正原则。本院认为，涉案商品房买卖合同中，买受人的主要义务是按期足额支付购房款，出卖人的主要义务是交付符合条件的房屋及办理权属证书。合同对出卖人逾期交房及办证的违约责任、买受人逾期付款违约责任均作了约定，合同双方权利义务对等。合同已约定具体交房及办证时间，并分别约定了违约金，故一审法院并不存在重复计算违约金的问题。综上，上诉人明盛公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元（中山市明盛置业有限公司已预交），由上诉人中山市明盛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  陈爱玲审判员  赖晓筠二〇一八年十二月二十一日书记员  杨俊彦