江苏省连云港市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）苏07行终207号 上诉人（原审被告）灌云县房屋征收局，住所地江苏省灌云县伊山镇南京路**恒驰大厦。 法定代表人马东，该局局长。 副职负责人高宏伟，该局副局长。 委托代理人成殿军，该局法律顾问。 上诉人（原审第三人）于达建，性别××年××月××日出生，××族，现居住地江苏省灌云县果品公司宿舍楼。 委托代理人陆咸江，灌云县侍庄法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）连云港康云置业有限公司，，住所地江苏省灌云县伊山镇胜利东路** 法定代表人袁必超，该公司总经理。 委托代理人李志刚，连云港市海州区正义法律服务所法律工作者。 上诉人灌云县房屋征收局、于达建与被上诉人连云港康云置业有限公司（以下简称康云公司）行政征收补偿协议一案，不服连云经济技术开发区人民法院（2017）苏0791行初158号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人灌云县房屋征收局副职负责的人高宏伟及其委托代理人成殿军、上诉人于达建及其委托代理人陆咸江、被上诉人康云公司的委托代理人李志刚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原审法院审理查明，2016年9月3日，灌云县房屋征收局发布《关于原旋耕机公司西侧地块棚户区改造项目房屋调查登记的公告》，公告明确“调查期间，征收范围内的单位和个人应积极主动配合调查工作，及时提供房屋、土地、经营等相关证件和材料”。本案康云公司及于达建均向灌云县房屋征收局提交了相关的证件、材料。2016年11月28日，灌云县房屋征收局灌（甲方）与于达建（乙方）签订房屋征收补偿协议书，涉案被征收房屋建筑面积85.46㎡。乙方自愿选择货币补偿方式，补偿费用总计597571元。 另查明，2007年袁必超向孙友军借款16万元，袁必超以涉案三间房屋作抵押，约定如不能还款，以该房屋抵债，于达建为袁必超作担保。后因袁必超未能还款，于达建作为担保人承担了还款责任。于达建与孙友军达成协议：涉案三间房屋归于达建所有。2011年8月10日，案外人孙友军诉于达建房屋买卖合同纠纷一案，灌云县法院认定孙友军与于达建之间就涉案三间房屋的转让行为无效。康云公司诉于达建返还原物纠纷一案，灌云县法院于2017年9月15日作出的民事判决书确认涉案三间房屋所有权属于康云公司所有。 还查明，在原审法院审理过程中，于达建披露其与案外人平春霞共同出资，取得了涉案三间房屋。其就涉案三间房屋中的自东向西一、二间（即涉案被征收房屋）与灌云县房屋征收局签订了征收补偿协议，评估建筑面积为85.46平方米。平春霞就第三间与灌云县房屋征收局签订了征收补偿协议，评估建筑面积为42.73平方米。 原审法院认为，一、对于于达建提出袁必超以康云公司名义提起诉讼不具有原告主体资格的意见。经查，灌云县法院的民事判决书已判决解除袁必超与杨伟胤之间企业转让的协议，并判决杨伟胤协助袁必超将康云公司的法定代表人由杨伟胤变更为袁必超。经袁必超申请该院执行，因康云公司营业执照被吊销，无法进行法定代表人的变更。依据上述证据确认袁必超可以以康云公司名义提起诉讼。二、对于灌云县房屋征收局提出其将涉案被征收房屋权属情况公示期间，康云公司未提出异议的辩解。康云公司予以否认，称灌云县房屋征收局并未就权属情况予以公示，灌云县房屋征收局未提供已公示的证据，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条规定，灌云县房屋征收局应当承担举证不能的不利后果。对灌云县房屋征收局的辩解，不予支持。三、对于康云公司的诉讼请求是否应予支持。依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十五条规定，灌云县房屋征收局在依法征收期间，应当对征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记。灌云县房屋征收局于2016年9月3日发布《关于原旋耕机公司西侧地块棚户区改造项目房屋调查登记的公告》后，为证明涉案被征收房屋权属，康云公司向灌云县房屋征收局提供了包括涉案被征收房屋在内的两层楼房的产权证明、情况说明等，于达建向灌云县房屋征收局提供了借款协议。灌云县房屋征收局未经充分调查，仅依据于达建提供的借款协议，与于达建签订征收补偿协议并发放征收补偿款的证据不充分。康云公司提交的房屋产权证、灌云县法院（2016）苏0723民初6303号民事判决书能够证明涉案被征收房屋系康云公司所有。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条的规定，灌云县房屋征收局应当与涉案被征收房屋的所有权人签订征收补偿协议。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条规定，灌云县房屋征收局与于达建签订征收补偿协议的主要证据不足，法予以撤销。灌云县房屋征收局应当与涉案被征收房屋的实际所有权人即康云公司签订征收补偿协议。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决：一、撤销灌云县房屋征收局与于达建于2016年11月28日签订的《房屋征收补偿协议》。二、责令灌云县房屋征收局在判决生效后60日内，就涉案被征收房屋对连云港康云置业有限公司进行补偿。案件受理费50元，由灌云县房屋征收局承担。 上诉人灌云县房屋征收局上诉称：1.本案涉案房屋被征收期间，被上诉人康云公司从未向上诉人灌云县房屋征收局主张过涉案房屋的任何权利，原审判决认定被上诉人康云公司向灌云县房屋征收局主张过权利系事实认定错误。2.于达建提供的证据表明涉案房屋为其所有，上诉人与于达建签订《房屋征收补偿协议》，符合相关法律规定，于达建与袁必超借款协议被认定无效不影响上诉人征收补偿行为的合法性。请求二审法院撤销原审判决，依法改判维持上诉人灌云县房屋征收局与上诉人于达建所签订的房屋征收补偿协议。 上诉人于达建不服原审判决，向本院提起上诉称：1.原审法院认定事实错误，上诉人于达建是基于以物抵偿行为而获取涉案房屋的所有权。2004年10月25日，康运公司前身连云港康云物业管理有限公司将涉案房屋以225000元的价格出卖给案外人封伟中。2007年9月26日被上诉人向案外人孙友军借款人民币160000元，借期3个月，约定利息2分，由上诉人于达建为其提供担保，经手人为袁必超。借款期限届满后，被上诉人无力还款，孙友军向上诉人于达建索要，上诉人于达建分三次替被上诉人偿还了借款本息。2007年12月30日被上诉人委托孙友军将涉案房屋以人民币169600元的价格出卖给上诉人于达建，已给付房款160000元，余下9600元未付，房屋交付给上诉人于达建居住使用长达10年没有异议。2011年5月孙友军以上诉人为被告向灌云县法院起诉要求给付房屋余款9600元，后因未取得房产证，买卖行为违法被驳回。2.袁必超以康云公司的名义提起本案诉讼没有法律依据。3.被上诉人康云公司未在公示期间提出涉案征收补偿的主体、数额、程序方面的异议，说明其认可涉案房屋被征收补偿的权利人为上诉人于达建。综上，原审判决未查明案件基本事实，且适用法律错误，请求二审法依法撤销原审判决，依法改判驳回康云公司的原审诉讼请求或发回重审。 被上诉人康云公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律法规正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 原审法院审理期间，被上诉人康云公司向原审法院提供了下列证据： 1.企业法人营业执照三份，证明2005年、2009年、2010年袁必超作为该公司的法定代表人的公司年审情况。 2.2017年12月26日灌云县市场监督管理局出具的证明一份，证明因康云公司被吊销，无法将法定代表人杨伟胤变更为袁必超。 3.公司准予变更登记通知书、灌云县人民法院（2012）灌商初字第0448号的民事判决书、（2015）灌执字第0362号协助执行通知书、（2015）灌执字第0362-1号民事裁定书各一份，证明康云公司的股权及法定代表人曾由袁必超变更为杨伟胤。经袁必超起诉，灌云县法院判决解除袁必超与杨伟胤之间的转让协议，杨伟胤协助袁必超将康云公司的法定代表人由杨伟胤变更为袁必超。袁必超申请强制执行，因康云公司营业执照被吊销，法定代表人未能变更为袁必超。 4.“灌国用（2004）第0021号”《中华人民共和国国有土地使用证》、“房权证灌字第××号”《产权证》、灌云县不动产登记查询结果告知单，证明灌云县伊山镇胜利东路16号土地使用权及地上两层楼所有权属于康云物业公司，两层楼的产权是整体的，共30余间房间，整体面积是1342.03平方米，用途是非住宅，商业用房。 5.康云物业公司关于房屋拆迁及公司土地情况说明一份、康云物业公司袁必超关于对灌云20**年原旋耕机公司西侧地块产权情况的说明一份、收取法律文书记录，证明康云公司出具涉案三间房屋产权属其所有的书面说明，灌云县房屋征收局于2016年10月10日收到了康运公司的情况说明及法律文书。 6.灌云县人民法院（2011）灌民初字第0723号民事判决书、孙友军情况说明一份，证明经法院判决，孙友军与于达建就涉案三间房屋的转让行为无效。 7.灌云县人民法院（2016）苏0723民初字6303号民事判决书，证明该判决确认涉案三间房屋所有权属于康云公司。 8.江苏省连云港工商行政管理局“公司准予变更登记通知书”、企业法人营业执照，证明康云物业公司于2006年7月24日名称变更为康云公司。 上诉人灌云县房屋征收局为证明被诉行政行为的合法性，在法定期限内向原审法院提供以下证据和依据： 1.灌云县人民政府文件“灌政发[2016]139号文件”灌云县人民政府2016年10月26日《关于对原旋耕机公司西侧地块棚户区改造项目用地范围内房屋实施征收的决定》，证明灌云县房屋征收局依法征收。 2.灌云县房屋征收局文件“灌房征[2016]23号”及网上发布的截图，证明涉案被征收地块进行了公告，要求权利人予以配合调查。 3.借款协议书，证明涉案三间房屋抵偿给于达建，且于达建已经居住了近10年，是实际产权人。 4.分户补偿表（价格汇总表），证明涉案被征收房屋的面积和价款。 5.房屋征收补偿协议，证明灌云县房屋征收局和于达建签署了房屋征收补偿协议，并给付了房屋的补偿款项。 法律依据：《国有土地上房屋征收与补偿条例》。 上诉人于达建向原审法院提交了下列证据： 1.2007年12月28日协议书一份，系经案外人孙友军、第三人共同就借款结算后针对涉案三间房屋而形成的一份协议书，证明于达建为涉案被征收房屋的实际权利人。 2.分户补偿价格汇总表二份，证明于达建与康云公司签订的补偿协议，评估建筑面积为85.46平方米。平春霞与于达建签订的补偿协议，评估建筑面积为42.73平方米。 上诉人于达建提起上诉后，原审法院已将上述证据随卷移送本院。 本院经审理查明的事实与原判相同。认定上述事实的证据均经原审人民法院庭审质证，本院亦予以确认。 另查明，二审期间，上诉人于达建以新证据的形式向本院出示了协议书和收条（均系复印件），主要证明涉案被征收房屋由被上诉人康云公司出卖给案外人封伟中，灌云县房屋征收局不向康云公司发放征收补偿款是正确的。被上诉人康云公司质证认为：该组证据不属于《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》中所规定的新证据，且该组证据系复印件，不能作为证据。本院认证意见，不动产所有权转移以登记为要件，协议书不能达到物权转移的效力，且灌云县人民法院于2017年9月15日作出的生效民事判决已确认涉案三间房屋所有权属于康云公司所有，于达建提出的上述证据不能达到其证明目的，本院不予采纳。 本院认为，关于上诉人于达建提出的袁必超以康云公司的名义提起本案诉讼没有法律依据的上诉理由，经查，袁必超与杨伟胤之间企业转让协议已被人民法院生效民事判决解除，该生效判决同时判令杨伟胤协助袁必超将康云公司的法定代表人由杨伟胤变更为袁必超，后因康云公司营业执照被吊销，无法进行法定代表人的变更，原审法院据此确认袁必超可以康云公司名义提起诉讼符合法律规定，上诉人于达建提出的该上诉理由本院不予采纳。关于上诉人灌云县房屋征收局、于达建提出涉案房屋被征收期间被上诉人康云公司从未向灌云县房屋征收局主张过涉及该房屋的任何权利亦未对涉案征收补偿的主体、数额、程序方面提出异议的上诉理由，经查，在原审法院审理期间，被上诉人康云公司提供了康云物业公司关于房屋拆迁及公司土地情况说明一份、康云物业公司袁必超关于对灌云20**年原旋耕机公司西侧地块产权情况的说明一份、收取法律文书记录等证据，上述证据可以证实在房屋征收期间，被上诉人康云公司就涉案房屋权属向上诉人灌云县房屋征收局主张过权利并提交了相关情况说明等书面材料，故两上诉人提出的被上诉人未在房屋征收提出房屋权属主张亦未对涉案征收补偿的主体、数额、程序方面提出异议的上诉理由，本院不予支持。关于上诉人灌云县房屋征收局提出的于达建提供的证据表明涉案房屋为其所有，上诉人与于达建签订《房屋征收补偿协议》符合相关法律规定；涉案房屋被征收后，康云公司与于达建的协议被认定无效并不影响上诉人征收补偿行为的合法性，以及上诉人于达建提出的其基于以物抵偿行为而获取涉案房屋的所有权的上诉理由。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定，房屋征收补偿的对象是房屋的所有权人，上诉人灌云县房屋征收局发布《关于原旋耕机公司西侧地块棚户区改造项目房屋调查登记的公告》后，为证明涉案房屋权属，康云公司、于达建分别向灌云房屋征收局提供了相关证据，在涉案房屋权属存在争议的情况下，灌云县房屋征收局仅依据于达建提供的借款协议认定于达建为涉案征收房屋所有权人，继而与于达建签订房屋征收补偿协议明显不当。上诉人于达建与袁必超所签订的借款协议书中直接以涉案房屋抵充欠款的约定属于流押条款，因违反法律的强制性规定而无效，于达建不能基于此协议而取得涉案房屋的所有权，且房屋等不动产的物权变动以登记为要件，被上诉人康云公司提供了涉案房屋产权证明、灌云县人民法院（2016）苏0723民初6303号生效民事判决亦确认涉案房屋所有权为康云公司，上诉人灌云房屋征收局应与房屋的实际所有权人康云公司签订征收补偿协议。故上诉人灌云县房屋征收局提出的其与于达建签订房屋征收补偿协议符合法律规定，于达建与袁必超借款协议被认定无效不影响其征收补偿行为的合法性，以及于达建提出其基于以物抵偿行为而取得涉案房屋所有权的上诉理由，本院不予支持。原审法院撤销灌云县房屋征收局与于达建签订的《房屋收补偿协议》，并责令灌云县房屋征收局对康云公司进行补偿符合法律规定。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人灌云县房屋征收局、于达建共同负担。 本判决为终审判决。 审判长 李 进 审判员 王小姣 审判员 戴立国 二〇一八年十二月十八日 法官助理马俊峰 书记员李盼盼 法律条文附录 《中华人民共和国行政诉讼法》 第八十九条人民法院审理上诉案件，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律、法规正确的，判决或者裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；