山西省太原市杏花岭区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）晋0107民初2878号 原告赵旭华。 原告张燕。 原告赵雁。 三原告共同委托代理人樊秋凌，山西弘韬（阳曲）律师事务所律师。 三原告共同委托代理人陈速彪，山西弘韬律师事务所实习律师。 原告田蕾。 委托代理人王宇卫（田蕾的配偶），男，住山西省忻州市。 被告刘变鱼。 被告陈虹霞（刘变鱼之女）。 二被告共同委托代理人张宇，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。 二被告共同委托代理人宿根生，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。 被告宋维丽。 被告牛志萍。 二被告共同委托代理人曹喆，国浩律师（太原）事务所律师。 被告王秀萍。 被告王超（王秀萍之女）。 二被告共同委托代理人张若飞，太原市杏花岭区杏花岭法律服务所法律工作者。 第三人山西美吉姆教育咨询有限公司，住所地山西省太原市杏花岭区新建路****东塔楼******A0129（入驻太原市博达商务秘书服务有限公司）。 法定代表人田甜，执行董事兼总经理。 委托代理人陈会会，北京德和衡（太原）律师事务所律师。 委托代理人付敏，北京德和衡（太原）律师事务所律师。 原告赵旭华、张燕、赵雁、田蕾与被告刘变鱼、陈虹霞、宋维丽、牛志萍、王秀萍、王超及第三人山西美吉姆教育咨询有限公司占有物损害赔偿纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理，依法由审判员陈东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵旭华、张燕、赵雁及其委托代理人樊秋凌、陈速彪，原告田蕾的委托代理人王宇卫，被告刘变鱼、陈虹霞及其委托代理人张宇，被告宋维丽、牛志萍及其委托代理人曹喆，被告王秀萍及其委托代理人张若飞，第三人山西美吉姆教育咨询有限公司的委托代理人陈会会、付敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赵旭华、张燕、赵雁诉称，2017年，原告等人共同与被告分别签订《商铺租赁合同》。约定：原告和其他合伙人共同支付租金租赁各被告的房屋，用于开办幼儿园；租期为2017年4月15日至2032年4月15日，租金半年一付。合同签订后，原告依约两次支付了全年租金。此后，原告对所租赁房屋按照经营需要投入了巨额的资金进行了装修并购置了所需的各类教学用具等，开始了幼儿园的筹办和试运营。原、被告之间的《租赁合同》租期长达15年，被告理应积极的协助配合原告，提供幼儿园办理各种证照手续所需的文件、诚信履行自己的合同义务。但是，2018年4月15日，各被告为一己私利，单方强行终止履行《商铺租赁合同》，并要求包括原告在内的投资人立即停止经营、腾退房屋。为达到强行关闭幼儿园的目的，自2018年4月16日开始直至起诉前，各被告不间断的采取了强行终止合同、强行清除的手段：针对幼儿家长：不间断的在各位家长面前，发布包括原告在内的投资人准备卷款跑路、财务混乱、幼儿园系无证照经营、恶意拖欠房租等不实信息，并要求在园幼儿办理退园、退费手续，如此做法造成在园幼儿家长人心惶惶，直接导致不愿意再让孩子继续入园、幼儿退园，也造成其他有入园意向的幼儿家长忧心忡忡，根本不敢入园，后期招生无人敢报名。针对周边小区：不间断的在富力城各小区门口和富力城地区各微信群等公共场合，发表各原告拖欠房屋、物业费的不实言论、张贴《公告》，声称幼儿园房屋已经另租他人、其他幼儿园不日入驻，原告即将卷款跑路等不实信息，在周围公众中给原告本人及幼儿园的声誉造成极为恶劣的影响。针对幼儿园：各被告多次公然带领社会闲杂人员强行进入幼儿园，冲进幼儿园教室、幼儿公共活动区域，数次将幼儿园大门、办公室、餐厅等上锁，最多一次共计上锁18把大型U型锁；殴打幼儿园投资人；公然带领已经另行承租的承租方进入幼儿园，强行准备接收幼儿园资产。协助义务：对于幼儿园证照的办理，各被告本应诚信履行自己应当的协助义务，提供办理诸如消防等证件，以方便原告等投资人为幼儿园办理各种办学后续所必需的证照手续。但是，各被告非但不配合，反而在不如实提供消防等手续的基础上，向消防、食药、公安、社区、教育等部门实名举报原告筹办的幼儿园没有合法手续，造成幼儿园被食药局将食堂封条锁门、各部门频繁光顾，如此做法严重阻碍了幼儿园各类证照的办理。媒体方面：各被告为了彻底阻止幼儿园的继续开办，自行联系媒体，在媒体（黄河电视台）上断章取义、捏造事实，刻意抹黑各原告个人名誉及幼儿园的声誉。2018年7月6日，各被告再次冲入幼儿园，将幼儿园的后门捣毁...各被告的所作所为，造成在园幼儿家长不敢再继续交费，部分家长也已开始要求办理退费手续，新生家长根本不敢报名，在职幼儿教师开始辞职...，已经严重妨害了幼儿园手续的正常筹办，其行为严重干扰了幼儿园的正常的教学秩序、正常管理和对外招生的进行；恶意编造针对原告的不实信息在富力城业主等微信群里广为散布，对原告的个人名誉及幼儿园声誉造成了严重的负面影响，也给原告等人的投资造成严重的经济损失。2018年5月23日，被告将涉案的商铺出租给第三方，被告的再次出租行为已经构成根本性违约。各位在园幼儿家长受各被告对幼儿园、各原告所进行种种不当行为的影响，坚持要求原告退还所收取的费用。不得已之下，2018年8月25日，各原告退还各位家长费用共计372350元，给各位幼儿办理了退园手续；各位在园老师办理了解聘离职手续，自此时起，幼儿园名存实亡，继续履行《商铺租赁合同》已经没有任何必要。《商铺租赁合同》第八条，“违约金和违约责任”中，双方约定“若甲方在依法没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为年租金的50%”，各位原告每年交给各被告的年租金为790000元，被告应向原告支付违约金395000元。综上，自《合同》签订至今，各被告一直不能向原告提供商铺消防验收合格的书面文件，给幼儿园手续的办理造成实质性的障碍：各被告将商铺再次出租给第三方的行为已经根本违反合同的约定，构成根本性违约；因被告的滋扰行为导致幼儿园不能继续开办、全体幼儿家长退费、老师离职，幼儿园已经不复存在。各被告应当对自己的违约行为向原告承担违约责任。原作为合伙投资人之一的田蕾，已经向各个被告声明不再租房退出幼儿园经营。诉请：1、判令解除原、被告之间所签订的《商铺租赁合同》。2、各被告赔偿原告由于被告违约造成的经济损失2184792.49元。（其中给家长的退还学费372350元，装修损失1812442.49元）。3、各被告支付原告违约金395000元。以上共计2579792.49元。4、判令各被告对上述损失承担连带赔偿责任。5、本案诉讼费用、保全费等由各被告共同承担。 原告田蕾在本案第一次开庭时未到庭参加诉讼，在最后陈述阶段田蕾主张，同意各被告的诉讼请求。 被告刘变鱼、陈红霞辩称，根据原告的起诉，我们认为本案的案由是租赁合同纠纷，而不是占有物损害赔偿。双方均主张合同解除或已经解除，因此租赁合同必然解除。本案是因合同解除产生的遗留装饰装修赔偿之诉，承租人到期无正当理由拒付租金构成违约超过30日，是导致合同解除的直接原因。依据相关司法解释，承租人违约，出租人无法利用剩余装饰装修要求恢复原状，不承担补偿责任。承租人违约后被发现的经营主体间矛盾、无证经营、有能力拒不履行生效判决等情节，是导致承租人经营困难的根本原因，经营困难是导致承租人到期拒付租金的直接原因。出租人因承租人违约，希望依约解除合同收回房屋的行为，发生在承租人拒付房租的违约行为之后，不可能是造成其经营困难的原因。且上述行为没有违法、没有造成承租人合法权益损失，是合理合法的维权行为，不构成导致合同解除的违约。原告主张的退学费损失，依法是无证经营的必然结果，与租赁关系解除没有任何关联。与本案的主要诉求不是同一法律关系，应当驳回其诉讼请求。根据合同法66条、260条承租人应当如期交租金，出租人可以要求承租人在合理期限交付。根据最高法院租赁的解释的第十一条第二款规定，承租人违约导致合同解除，承租人要求赔偿装潢装修的损失，人民法院不予支持。本案中2018年4月15日原告不缴纳租金，合同已经解除，不存在损失的问题。 被告宋维丽、牛志萍辩称，涉案租赁合同已于2018年4月15日解除，原告的严重违约行为是导致合同解除唯一、直接和根本的原因，原告在2018年4月15日之后对房屋强占行为是非法占有，根本无权主张其在本案中提出的任何诉讼请求。我方在本案中陈述的核心问题是：在本案租赁合同的履行过程中，原告拖欠租金和无证经营的严重违约行为，是导致本案合同解除的根本原因，是双方友好租赁关系破裂的唯一责任方。合同约定被告享有解除权的情形有：“承租人拖欠租金累计达30天”和“承租人利用承租房屋损害公共利益”等。本案中，截止被告等向原告发函时，原告已拖欠第三期租金长达60天、累计拖欠租金长达120天有余（2017年8月15日的应付租金拖欠2月支付，2018年2月15日的应付租金直至2018年4月15日拖欠2月仍未支付），已严重违反了合同约定，符合合同的解除条件；在催要房租过程中，被告发现原告等经营的哈佛国际生态幼儿园根本未取得合法的办学资质，原告无证状态下开展的幼儿看管教育，无疑在消防、卫生、教师选聘等方面均存在各种监管缺失及安全隐患，严重损害了不特定社会公众群体的重要利益，该种情形也符合被告行使合同解除权的条件。在这种前提下，被告强调以下四点：（1）涉案合同已于2018年4月15日解除。因原告的上述严重违约行为严重违反了合同约定、严重损害了被告等的合法权益，2018年4月15日被告及其他三位房东联名向原告等承租人发送《合同终止告知书》，合法行使了合同约定的解除权将涉案租赁合同予以解除，原告已于当日确认收到，根据法律规定已发生合同解除的法律效力。（2）原告在合同解除后仍非法占有房屋，被告有权采取自力救济手段积极维护自身的合法权益、收回房屋。原告在本案中提出的被告等在2018年4月15日之后的所谓“损害行为”，事实上是被告等房东在合同解除后，针对房屋仍被原告恶意占据的违法行为，所行使的自力救济手段。原告恶意占据房屋本就不受任何法律的保护，被告等所行使的自力救济也未损害任何人的合法权益。相反，违约人和非法占有人应当自行承担由此产生的一切损失。（3）本案中，原告作为非法占有人，无权提出解除合同的诉讼请求，事实上，合同已于2018年4月15日解除，原告也不能再行提出此类请求。（4）原告自身原因导致的合同解除，无权向被告等房东提出的任何损害赔偿主张，不应得到法院的支持。原告在本案中提出的案由是“占有物损害赔偿责任纠纷”，但根据以上陈述，原告对被告等房屋的占有完全是无权占有、非法占有，不应得到任何法律的保护，事实上通过我方陈述的事实和原告提出的诉讼请求看，本案本质上还是一件“租赁合同纠纷”原告此番主张的目的是为掩人耳目、极力回避其在租赁合同中构成严重违约的事实。我方坚持认为，原告违约是引发双方租赁关系破裂的根本原因，被告行使的合法自力救济手段不应成为其颠倒黑白、借以主张非法权利的依据，原告主张的包括退还学费、包括赔偿装修损失，也是其不珍惜合作关系、严重违反与出租人之间的约定所导致的，应由其自食恶果、自行承担。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第11条之规定，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，人民法院不予支持。原告提出的装修损失的诉求，也不应得到支持。 被告王秀萍、王超辩称，同意之前各被告代理人的意见。其次补充：原告的第一项诉请是错的，依据合同法96条，他此时的诉讼请求应当是确认合同效力，而非再次解除合同，第二项诉请也是错的，针对装修损失，原、被告自合同签订后，被告实际使用的房屋，实际使用期间不应当计算损失，正确的表述应当是剩余租赁期内的装修损失。 第三人山西美吉姆教育咨询有限公司述称，第三人美吉姆公司与本案无关，不是本案的适格主体。1、《房屋租赁合同》是原、被告之间签署的，合同相对方为原告、被告双方。第三人不是该合同的主体，不享有合同中约定的权利，因此，也不需要承担任何合同义务。要求第三人享有合同权利或者承担合同义务，都是突破合同相对性，没有法律依据。2、第三人并未实际占有使用原告房屋，更未对涉案房屋造成侵害。因此，被告申请追加美吉姆公司为本案第三人没有事实依据，也没有法律依据。 经审理查明，原告赵旭华、张燕、赵雁、田蕾共同投资租用本案被告刘变鱼、陈虹霞、宋维丽、牛志萍、王超所有的商铺开办幼儿园。被告刘变鱼、陈虹霞、宋维丽、牛志萍、王超是太原市富力城4期C3商业（胜利东街7号78幢1-3层商业）1001-1007号房的所有人。上述房屋相互比邻共在一幢楼上。其中上述1001、1002、1003为刘变鱼、陈虹霞按份共有，1004为刘变鱼所有，刘变鱼为陈虹霞的母亲。上述1005号为宋维丽购买，1007号为牛志萍购买，1006号为王超所有，被告王秀萍为王超的母亲。 2017年2月8日，被告刘变鱼、宋维丽、王秀萍、王芳、牛志萍（甲方）与原告田蕾（乙方）签订《商铺租赁合同》。约定，甲方将其位于太原市富力城4期C3商业1001-1007号出租给乙方，作为乙方教育办公营业使用。甲方于2017年2月15日前向乙方交付房屋。租赁期自2017年4月15日起至2032年8月15日止，其中2017年2月15日至2017年4月15日，作为乙方筹备和装修时间，不计入正式租期，免除乙方房屋租赁费。第一年周期12个月（即2017年4月15日至2018年4月15日），每户租金分别为12万元。第1-3年每户租金分两次付款。第一期：租金60000元，付款时间2017年2月15日前。第二期:租金60000元，付款时间2017年8月15日前。租金实行年付时，需在下一年度周期一个月前一次性付清年租金。承租人有下列情形之一，出租人可以中止合同，收回房屋：1、承租人擅自将房屋改变用途、转租、转让、或者转借的；2、承租人利用承租房损害公共利益的；3、承租人拖欠租金累计达30天的。房屋交给承租方后，承租方的所有拆改、装修及修缮，须经出租方同意并符合国家及物业管理相关规定，装修费用及相关责任损失由承租方自行负责。如承租方不再使用出租方的商铺后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。根据出租方当时需求，乙方承诺当不再承租时可恢复拆改事项。若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为年租金的50%。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为年租金的50%。如因此造成承租房屋的损坏的，还应负责赔偿。合同还约定了其他事项。该合同是出租人与承租人签订的租赁总合同。出租人还与承租人分别签订了分合同。 2017年2月8日，被告刘变鱼（甲方）与原告田蕾（乙方），还签订《商铺租赁合同》一份。约定甲方将其涉案C3商业1001，C3商业1002，C3商业1003，C3商业1004商铺出租乙方。约定的内容与上述总合同基本相同。所不同者为：第二期：租金为60000元，付款时间为2017年10月15日前。因甲方需求占用01、02、03、04地下室，年租金给乙方减免每间1万元整，总计4万元整。甲方还占用被告宋维丽地下室一间，甲方再给乙方减免1万元，乙方的实际租金每年43万元。 2017年2月8日，被告宋维丽（甲方）与原告田蕾、张燕、赵旭华（乙方）还签订了《商铺租赁合同》一份。约定甲方将其涉案位于太原富力城4期C3商业1005号，合同面积142.41平方米，附赠隔层4层及地下室面积94.94平方米出租给乙方。约定的内容与总合同基本相同。所不同者为：付款时间及金额，第二期：租金为60000元，付款时间为2017年8月15日前。 2017年2月8日，被告王秀萍、案外人王芳（甲方）与原告田蕾、张燕、赵旭华（乙方）还签订了《商铺租赁合同》一份。案外人王芳系被告王秀萍之女，王超之姐。约定甲方将其涉案位于太原富力城4期C3商业1006号，合同面积142.41平方米，附赠隔层4层及地下室面积94.94平方米出租给乙方。约定的内容与总合同基本相同。所不同者为：租赁期限自2017年4月15日起至2032年4月15日止。付款时间及金额，第二期：租金为60000元，付款时间为2017年4月15日前。 2017年2月8日，被告牛志萍（甲方）与原告田蕾、张燕、赵旭华（乙方）还签订了《商铺租赁合同》一份。约定甲方将其涉案位于太原富力城4期C3商业1007号，合同面积139.95平方米，附赠隔层4层及地下室面积93.3平方米出租给乙方。约定的内容与总合同基本相同。以上租赁合同的总合同及四份分合同，当事人均无异议。 按双方约定，出租人即本案被告依约将涉案租赁物交付承租人即本案原告，原告即进行装修，之后幼儿园开始营业，但幼儿园办学资质迄未得到办理。承租人的房租现已交至2018年4月15日，承租人在交付租金时未按合同约定在2018年2月15日前交付，发生逾期。此后至今的房租尚未向出租人支付。2018年4月15日出租人牛志萍、刘变鱼、宋维丽、王秀萍向承租人田蕾、张燕、赵旭华送达《合同终止告知书》，载明：双方2017年2月8日签订富力城4期C3商业1001-1007号《商铺租赁合同》，根据约定截止2018年4月15日你们已逾期二个月未交付房租，期间多次和你们交涉未果，我们七户共同决定，依据合同约定收回房屋。请你们2018年4月16日起停止一切经营教育活动，否则因此造成的一切后果自负。同时我们七户保留对你们违约责任及后续造成出租房损失的追诉权利，请尽快商谈平稳退出移交事宜。现幼儿园已经处于停业状态，涉案租赁物仍由承租人占用。从2018年4月16日起，出租人开始向原告索要租金，双方因此发生纠纷，诉至本院。 上述事实有，原、被告及第三人身份证明、商铺租赁合同、收条、合同终止告知书及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，本案当事人签订的涉案租赁合同的总合同及各分合同，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，双方均无异议，为合法有效合同，对双方均有约束力。因分合同是承租人与各出租人具体的约定，故总合同与分合同不一致处，应适用分合同的约定。原告赵旭华、张燕、赵雁诉请解除商铺租赁合同，各被告刘变鱼、陈虹霞、宋维丽、牛志萍、王秀萍、王超也主张解除总合同及分合同，合乎法律，本院准予。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告自签订合同之后，承租人仅将房租交至2018年4月15日，并未按合同约定在2018年2月15日前交付，发生逾期，此后至今的房租尚未向出租人支付，原告构成违约。被告要求原告解除合同、退还租赁物的行为发生在2018年4月15日，原告逾期交付租金和欠付租金之后，故原告主张退还学费及违约金的诉讼请求，不予支持。根据《最高人民法院》第十一条的规定，承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。所以，原告主张的装修损失，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、解除原告田蕾与被告刘变鱼、宋维丽、王秀萍、王芳、牛志萍签订的《商铺租赁合同》以及被告刘变鱼与原告田蕾，被告刘变鱼、陈虹霞与原告田蕾、张燕、赵旭华，被告宋维丽与原告田蕾、张燕、赵旭华，被告王秀萍、案外人王芳与原告田蕾、张燕、赵旭华，被告牛志萍与原告田蕾、张燕、赵旭华签订的四份《商铺租赁合同》。 二、原告赵旭华、赵雁、张燕、田蕾于本判决生效之日起30日内返还位于太原市富力城4期C3商业（胜利东街7号78幢1-3层商业）1001-1007号商铺。具体为原告赵旭华、赵雁、张燕、田蕾向被告刘变鱼、陈虹霞返还太原市富力城4期C3商业1001、1002、1003、1004号商铺。原告赵旭华、赵雁、张燕、田蕾向被告宋维丽返还位于太原富力城4期C3商业1005号商铺。原告赵旭华、赵雁、张燕、田蕾向被告牛志萍返还位于太原富力城4期C3商业1007号商铺。原告赵旭华、赵雁、张燕、田蕾向被告王秀萍、王超向被告牛志萍返还位于太原富力城4期C3商业1006号商铺。 三、驳回原告赵旭华、赵雁、张燕的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取10556元，由四原告共同负担5278元，被告刘变鱼、陈虹霞负担1319.5元，被告宋维丽负担1319.5元，被告牛志萍负担1319.5元，被告王秀萍、王超负担1319.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员 陈 东 二〇一八年十二月二十六日 书记员 赵彬戌 附：相关法律规定 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院》 第十一条承租人经出租人同意装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。