湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2101号上诉人（原审被告）：郴州汇龙置业有限公司。法定代表人：汤斌，该公司董事长。委托诉讼代理人：李万华，湖南锐鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳波，湖南锐鹏律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许智文。委托诉讼代理人：黄亚梅，湖南问由律师事务所律师。上诉人郴州汇龙置业有限公司（以下简称汇龙公司）因与被上诉人许智文商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人汇龙公司的委托诉讼代理人李万华，被上诉人许智文的委托诉讼代理人黄亚梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。汇龙公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、大幅度核减许智文请求的违约金，改判汇龙公司承担许智文延期办证受损数额30%以内的违约责任；3、本案一、二审诉讼费由许智文合理负担。事实和理由：一、一审判决汇龙公司支付许智文逾期办证违约金，以购房款584363元为基数，从2016年7月1日起按年利率4.35%计算至办妥产权证书之日止所依据的基本事实没有足够的证据证实。（一）1、一审法院忽视房屋初始登记改为不动产登记在客观上导致延迟办证的基本事实。根据双方约定，在2016年6月23日前，汇龙公司应向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料并协助买受人办妥商品房初始产权登记，郴州市人民政府于2016年6月28日实行不动产统一登记的全新管理制度，而在实施前房产部门已经在停办商品房初始登记的同时也停止了收受商品房初始登记的资料。2、自实行不动产统一登记管理制度改革以来，不动产登记部门因机构整合、部门组建、资料整理、人员编制等原因，导致郴州的不动产权证办理停滞、放缓、积压的情况加倍严重，即使到现在办证工作推进仍然迟缓。（二）一审判决违约金计算至办妥产权证书之日止缺乏任何证据支持。根据双方合同约定，汇龙公司只要向产权登记机关提交应当由其提供的相关材料并协助买受人办妥商品房产权登记，即完成合同义务。汇龙公司即使要承担违约责任，违约金计算到汇龙公司向产权登记机关提供齐应当由其提供的相关资料之日止。二、业主系购房自住，几乎无损失，一审违背违约金以损失为基础的立法宗旨属适用法律错误，应予改判。（一）双方对逾期办证违约金既无合同约定，也无计算依据，同时业主也没有提供证据证明其存在损失，故一审法院按照已付购房款的总额，按同期银行贷款利率计算逾期办证违约金明显违背违约金的立法原意，系适用法律错误。（二）商品房买卖合同的主要目的已经实现，商品房已经交付使用。一审法院机械适用2004年《商品房司法解释》第十八条，判决结果远超过订立合同预见到或者应当预见到购房人的损失，同时违背了2009年《合同法解释（二）》第二十九条。三、业主早已知晓汇龙公司规划变动，应当按照合同约定视为对规划变动的认可，应当接收因规划变动带来的后续后果。2016年7月，因业主投诉致使汇龙公司被处以近70万元的罚款，该处罚规划部门的公示已告知了业主，故业主早已知晓规划变动一事。四、汇龙公司有新证据证明许智文也存在未付清购房款的情况，双方合同约定购房面积为115.65平方米，但实测面积为124.2平方米，为此，汇龙公司多次向许智文催缴面积差价款43202元，但许智文至今未付清。因此，汇龙公司有权拒绝协助买受人办理房屋产权交易过户手续，并不承担任何责任。综上，请求二审法院维护上诉人的合法权益。许智文辩称：不动产制度的改革并没有影响汇龙公司的办证；汇龙公司逾期办证行为必然造成业主的损失；汇龙公司没有提供证据证明业主对规划的变动是知情并予以认可的；业主的购房款已经全部付清，不存在未付清购房款一说；被上诉人的诉讼请求有法律依据。许智文向一审法院起诉请求：1、判令汇龙公司支付逾期办理房屋首次登记（初始登记）造成许智文无法办理不动产权证（房屋权属登记）的违约金22230元（暂时计算至2018年3月24日，违约金计算至初始登记即首次登记之日止）；2、本案诉讼费用由汇龙公司负担。一审法院认定事实：2015年1月20日，许智文（买受人）与汇龙公司（出卖人）签订编号为201202911201的《郴州市商品房买卖合同》。合同约定许智文购买汇龙公司开发的位于郴州市青年大道南侧“汇龙.万宝国际城”项目中的第B5栋12层1201号房，建筑面积115.65平方米，每平方米5052.86元，总房款为584363元。汇龙公司在2015年1月30日前交付房屋。该合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第3项处理：1.买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起/日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的/%赔偿买受人损失。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付/的违约金。3.详见附件四：合同补充协议”。在附件四《合同补充协议》第五条中第1款，对该条的约定为“双方同意以2015年1月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关材料并协助买受人办妥产权登记。”合同签订后，许智文依约向被告汇龙公司付清了全部购房款584363元，汇龙公司于2015年1月30日将房屋交付给了许智文使用。另查明，郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书，……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明，……。”再查明：因存在违规问题，郴州市城乡规划局2016年9月12日对汇龙公司作出郴规罚字[2016]14号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款，郴州市城乡规划局2017年10月31日作出郴规罚决字[2017]22号行政处罚书，对汇龙公司予以罚款。一审法院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效，根据案件事实，汇龙公司没有按照合同约定的期限在房屋交付使用后90日内完成该商品房的初始登记，也没有在540日内向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。本案的焦点在于能否认定汇龙公司存在违约行为；如果汇龙公司存在违约行为，则如何承担违约责任。汇龙公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，属于不可抗力，对此，一审法院认为：1、《不动产登记条例》2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变；2、2016年6月28日郴州市不动产登记中心正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请；3、汇龙公司因违规建设，于2016年9月12日、2017年10月31日被郴州市城乡规划局予以处罚。无论是之前的办理房产证，还是现在的办理不动产权证，通过规划审核是办证的必要条件。该事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的案涉楼盘并不具备办证条件；4、汇龙公司并没有提交任何证据证明其曾向不动产登记中心递交了办证资料和申请，是不动产登记中心的原因导致不能办理产权手续;因此，一审法院不认可汇龙公司关于未能办证是不可抗力因素导致的观点，应当认定汇龙公司未如期办证是违约行为。(关于同一个土地证下分期开发所导致的土地验收障碍问题，经郴州市中级人民法院询问汇龙公司，本案不涉及到这个问题，同一个土地证是同期开发的。此外，经不动产登记中心领导介绍，2017年2月不动产登记中心已经试行办理该情况下的不动产登记;2017年7月市政府出台了郴政办函(2017)116号文件，专门解决这种情况下的不动产登记问题，故该问题在2017年7月底也已经解决)。双方在合同中没有约定逾期办证的违约责任。因汇龙公司存在逾期办证违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定汇龙公司应当承担逾期办证违约金是恰当的。该司法解释中使用的是“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，并没有使用“应当”一词，故可以根据案件的具体情况具体适用。由于政策的改变确实给办证带来了实际困扰，且案涉房屋早已交付许智文居住，合同的主要目的已经实现，故按照贷款利率计算本案违约金、不再予以上浮更为恰当。考虑到郴州市不动产登记中心2016年6月28日才开始办理正式不动产登记，应当从2016年7月1日开始计算违约金，因违约金持续计算，以6个月至1年的贷款利率计算亦是妥当的。中国人民银行于2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率为年利率4.35%，本案违约金从2016年7月1日起按已付购房款584363元为基数，按年利率4.35%计算到其为许智文办妥不动产首次登记之日止。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条的规定，一审判决：“一、被告郴州汇龙置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告许智文逾期办证违约金，以购房款584363元为基数从2016年7月1日起按年利率4.35%计算到其为原告许智文办妥不动产首次登记之日止；二、驳回原告许智文的其他诉讼请求。如果被告郴州汇龙置业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费356元，由原告许智文负担71元，被告郴州汇龙置业有限公司负担285元。”本院二审期间，汇龙公司提交了以下证据材料：证据材料一、《不动产首次登记证书》，拟证明郴州市国土资源局于2018年4月19日核发万宝国际城A2栋不动产首次登记证书，于2018年5月24日核发了A3栋、B2栋的，于2018年6月12日核发了A1栋、A5栋、A6栋、A7栋、B3栋、B4栋、B5、B6栋的，于2018年6月29日核发了A4栋的；证据材料二、《不动产测量报告》，拟证明2016年12月27日郴州市国土资源测绘队作出《不动产测量报告》，许智文所购房屋的实测面积比合同约定面积大；证据材料三、《律师函》以及EMS快递单，拟证明汇龙公司委托湖南锐鹏律师事务所向许智文邮寄了催缴房屋面积差价款的律师函。许智文质证认为：1、对《不动产首次登记证书》的真实性无异议，但对其证明方向有异议，恰好可以证明汇龙公司在约定期限内没有完成首次登记，明显存在违约。2、对《不动产测量报告》和证据三的真实性无异议，对证明方向有异议，该测量报告中的房屋平面图纸与许智文购房合同中的红线图纸范围不一致，通过两份房屋户型图进行对比，很明显多出了一个原来规划中采光井的面积，该部分面积是许智文购买房屋时汇龙公司承诺赠送的，不存在补交费用。本院认证如下：《不动产首次登记证书》不能直接证明汇龙公司不存在违约情况，该证据不能证明其要证明的内容，本院不予采信；《不动产测量报告》、《律师函》以及EMS快递单，许智文虽对上述材料的真实性无异议，汇龙公司主张对本案十四套房屋面积进行了实测后，已经依“购房时确认的地址进行邮寄”，书面催收《律师函》，并承诺在庭审后一周之内提交邮寄流程材料，但逾期未提交；另，汇龙公司当庭提交的EMS快递单投寄许智文的地址为“郴州市万宝国际城B3栋-1201房”，但汇龙公司与许智文签订的《郴州市商品房买卖合同》载明许智文的地址为“郴州市香花路4号”。许智文对汇龙公司主张的通知事宜不予认可，上述证据也无法证明许智文已经收到通知和认可函件内容，对于该证据的证明内容，本院不予采信。许智文二审期间未提交新证据。本院二审查明，涉案房屋不动产首次登记载明涉案房屋于2016年10月30日竣工；双方签订的商品房买卖合同第十五条“关于房屋使用的约定：出卖人不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。否则，违约者应承担由此造成的所有责任。”2018年5月1日，湖南锐鹏律师事务所接受汇龙公司委托出具《律师函》，要求本案业主补交面积差价款，不然依据《合同补充协议》第五条之规定，不协助办理房屋产权交易登记手续，一切后果由业主承担。另查明：汇龙公司与许智文签订的《郴州市商品房买卖合同》关于产权登记约定补充为：“双方同意以2015年01月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。”本院审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，争议焦点为：汇龙公司是否应承担逾期办证的违约责任；如需承担，应如何计算违约金。汇龙公司与许智文签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。该合同关于产权登记约定为：“双方同意以2015年1月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记。”汇龙公司在许智文支付购房款后，没有在合同约定的交房次日起540日内向产权登记机关提交应当由其提供的相关资料，故汇龙公司存在逾期办证的客观事实。汇龙公司虽然主张逾期办证系实施不动产统一登记的政策调整导致，属于不可抗力，该公司不应承担违约责任，但本院认为，《不动产登记条例》于2014年11月24日已经公布，2015年3月1日施行，已经给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。郴州市、区两级房产登记机构在2016年6月20日停止受理登记业务，汇龙公司未提供证据证明其在此之前曾向房产登记机构递交了办证申请和资料；郴州市不动产登记中心于2016年6月21日起正式开展不动产统一登记工作，接受相关主体的登记申请，于2016年6月28日起开始核发不动产权属证书或登记证明，汇龙公司亦未提供证据证明其此时已向不动产登记中心递交了办证申请和资料，无法证明是不动产登记政策调整导致逾期办证。汇龙公司曾于2016年9月12日被郴州市城乡规划局予以处罚，而且涉案房屋在2016年10月30日才竣工，这些事实可以证明在合同约定的办证期间内，汇龙公司所开发的涉案楼盘并不具备办证条件。对于汇龙公司提出许智文未支付涉案房屋面积误差款项问题，因业主提出涉案房屋面积的误差系汇龙公司擅自改变采光天井规划所致。依据双方合同第十五条的约定，应由汇龙公司承担所有的责任。汇龙公司虽委托律师出具《律师函》，但并未提供有效证据证明已经通知许智文，无证据证明与业主就是否应补缴涉案房屋面积误差款项达成一致意见，现汇龙公司以许智文未交清涉案房屋面积误差款项为由，要求许智文对延迟办证承担责任的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。故汇龙公司关于逾期办证是不可抗力因素所致的主张不能成立，汇龙公司逾期办证构成违约，应承担违约责任。对于涉案违约金如何计算的问题。1、关于违约金的计算标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。双方当事人在合同中虽然没有约定逾期办证违约金，由于汇龙公司存在逾期办证的违约行为，如不承担违约责任，将无法督促其及时履行约定的办证义务。具体到本案，由于政策的调整确实给办证带来了困扰，且涉案房屋早已交付给许智文，合同的主要目的已经实现，一审法院按照中国人民银行贷款基准利率4.35%，不再予以上浮或下调来计算违约金，并无不当。2、关于违约金计算的起止时间，一审法院虽酌定以已付购房款584363元为基数，以中国人民银行2015年10月24日公布的6个月至1年同期银行贷款基准利率即4.35%为年利率计算违约金并无不妥，但根据许智文与汇龙公司“双方同意以2015年01月30日交房之次日为办理产权登记期限的起算日，出卖人应当在该日之次日起540日内，向产权登记机关提交应当由出卖人提供的相关资料并协助买受人办妥产权登记”的合同约定，一审法院在合同约定期限内即判令汇龙公司从2016年7月1日开始计算违约金明显不妥，本院予以纠正。故根据上述事实，本案违约金应从2016年8月1日开始计算至汇龙公司为许智文办妥不动产首次登记之日止。综上所述，汇龙公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但违约金的起算时间认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销湖南省郴州市北湖区人民法院（2018）湘1002民初1740号民事判决；二、郴州汇龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告许智文逾期办证违约金，以购房款584363元为基数从2016年8月1日起按年利率4.35%计算到其为许智文办妥不动产首次登记之日止；三、驳回许智文的其他诉讼请求。一审案件受理费356元，二审案件受理费753元，合计1109元，由郴州汇龙置业有限公司负担1038元，由许智文负担71元。本判决为终审判决。审判长  戴陈峰审判员  林海波审判员  张友荣二〇一八年十二月十八日法官助理黄慧书记员曹媛附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。