河南省濮阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）豫09民终2776号 上诉人(原审被告)：管明，男，1969年5月5日出生，汉族，住濮阳市。 上诉人(原审被告)：郭丽娟，女，1969年9月28日出生，汉族，住濮阳市。 以上二上诉人的共同委托诉讼代理人：刘一平，濮阳市华龙区建设路街道办事处五甲户居民委员会名誉法律顾问。 被上诉人(原审原告):李传民，男，1969年4月10日出生，汉族，住濮阳市华龙区。 原审被告：李振勇，男，1976年8月28日出生，住濮阳市华龙区。 上诉人管明、郭丽娟因与李传民，原审被告李振勇排除妨害纠纷一案，不服华龙区人民法院（2018）豫0902民初7095号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人管明、郭丽娟及二人的委托诉讼代理人刘一平，被上诉人李传民到庭参加诉讼。本院依原审被告李振勇留置的送达地址向其送达开庭传票，无人接收。本案现已审理终结。 管明、郭丽娟上诉请求：依法撤销华龙区人民法院（2018）豫0902民初7095号民事判决，驳回李传民的诉讼请求。事实与理由，1、被上诉人购买李振勇涉案房屋无事实及法律依据。李传民无证据证明其向李振勇支付了70万元的房款。李传民的妻子于3月12日、3月21日分别向李振勇转款8000元、7000元，其他转账记录均和本案无关连，提供的转账达十几次至几十次，一千元两千元的都有，不能证实李传民支付了对价，李传民不享有排除妨害请求权；2、即便是李传民与李振勇签订有房屋买卖合同，李传民在一审及发回重审庭审中均称在和李振勇签订合同时发现郭丽娟在此居住，郭丽娟已告知李传民在此居住的缘由。李传民明知郭丽娟以租赁涉案房屋，还购买该房屋，根据买卖不破租赁的原则，郭丽娟享有依照合同约定在此房屋居住15年的权利，因此其应承担不利的法律后果。 李传民答辩称，上诉人称被上诉人向李振勇转账几十次与事实不符，被上诉人及爱人共向李振勇转账12次，其中归还李振勇中国银行濮阳分行营业部贷款两笔；一审中管明郭丽娟提交的李振勇还款计划，落款时间为2016年7月30日，明确书明“若有拖延，李振勇将名下房产（涉案房屋）作为抵押物，将钥匙交于郭丽娟”。据此上诉人在2016年7月30日之前未在涉案房屋中居住，被上诉人于2016年3月4日与李振勇签订房屋买卖合同早于郭丽娟在此房屋居住的时间。濮阳利民搬家公司出具证明，李振勇搬出该房的时间为2016年9月，实际情况是，我与爱人在此打扫卫生时，管明、郭丽娟强行进入，才知李振勇与郭丽娟签订有租赁合同。郭丽娟与李振勇签订的是以租抵债合同，租赁时间长达16年，严重侵害了被上诉人的合法权益，李振勇欠郭丽娟的18万元，华龙区法院（2018）豫0902号判决，李振勇的原配偶李利红对18万元中的10万元承担还款责任，现该案正在执行中，综上所述，该案不适用买卖不破租赁的规定。请求维持原判。 原审被告李振勇未作答。 一审李传民诉讼请求：1、请求判令被告停止侵害，搬离原告所有的房屋；2、判令被告自2016年9月起至搬出之日，按照每月1000元的经济损失赔偿原告；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定的事实，2016年4月1日，被告郭丽娟与被告李振勇签订了一份房屋租赁合同，主要约定：一、被告李振勇将其位于非凡景致小区10号楼2单元602号房屋租赁给被告郭丽娟使用；二、租赁期限自2016年4月1日起交付使用，租赁期15年；三、每年租金1万元，付款方式为一次性付清15万元；四、自入住之日起，房屋内的水电费、电话费、煤气费均由被告郭丽娟承担；另查明，因被告李振勇与李利红夫妻关系存续期间向二被告管明、郭丽娟多次借款未归还，被告李振勇的房屋交由被告郭丽娟、管明夫妇居住没有收取租金，只是按照每年租金10000元折抵欠款，双方虽签订了一份租赁协议，但其目的是为实现债权而实施的租赁费抵扣欠款行为。2016年7月25日，被告李振勇向郭丽娟出具还款计划一份，主要承诺2016年7月30日还款20000元；2016年8月15日还款126000元，保证按承诺及时还款，剩余款不再追要。若有拖延，需付全部现金180000元，李振勇将名下房产（该争议房屋）作为抵押物，将钥匙交给郭丽娟，还清后钥匙退还李振勇，不能按时还清房屋任由郭丽娟处理。但双方未在房产管理部门办理抵押或其他法律手续。后，本案被告郭丽娟向法院起诉李振勇、李利红要求归还借款18万元，2016年12月14日本院作出（2016）豫0902民初8065号民事判决，判决被告李振勇偿还郭丽娟借款18万元，判决李利红对上述18万元借款中10万元承担共同还款责任，现该案正在法院执行中。被告郭丽娟提供物业缴费清单若干份、濮阳市薪义达物业服务有限公司证明及与李振勇的通话录音一份，用于证明2017年底前物业费仍然以被告李振勇的名誉由自己缴纳，该争议房屋其于2016年4月开始入住，李振勇出卖房屋给原告是在其离婚之后（离婚时间为2016年5月18日）；另查明，被告李振勇为原告出具收据一份，落款时间为2016年3月4日。内容为：收到原告购买非凡景致10号楼2单元602号房屋定金6000元整。被告李振勇又为原告出具收据一份，落款时间为2016年3月12日。内容为：收到原告购买非凡景致10号楼2单元602号房屋款100000元，附带家具、热水器、抽烟机、衣柜、书柜（衣柜登星牌两个）、晾衣架一个、凳子四把、花架四个、卫生间晾衣架、窗帘。被告李振勇又为原告出具收据一份，落款时间为2016年3月21日。内容为：收到原告购买非凡景致10号楼2单元602号房款50000元。同年8月19日，被告李振勇为原告出具收据一份，内容为：收到原告购非凡景致10号楼2单元602号房款70万元。2016年9月9日，该争议房屋的转让方李振勇与受让方李传民夫妇在濮阳市房地产管理中心办理了房屋交易和产权状况确认告知单，2016年10月21日，濮阳市房地产管理部门出具濮阳市不动产登记受理单，2016年11月1日，原告取得了涉案房屋的不动产证，证号为豫（2016）濮阳市不动产权第0000086号。原告李传民的爱人杨雪珍2016年3月12日、3月21日通过汇款分别转给李振勇8000元和7000元，其他均是李振勇出具的收据，原告提供上述证据只为证明李振勇收到李传民购房款共计70万元。当事人未提供李振勇出卖房屋时事先征得了被告郭丽娟、管明的意见。原告亦提供被告李振勇2017年2月4日给原告出具的证明一份及搬家公司证明一份，主要证实2016年7月份，被告郭丽娟、管明夫妇强迫李振勇与其签订房屋租赁合同，签订日期早于房屋买卖日期；证明2016年9月份该争议房屋仍有李振勇居住，对该证明被告郭丽娟、管明不予认可，认为原告与被告李振勇有串通侵犯其权益的嫌疑。 一审法院认为，本案为排除妨害纠纷。那么妨害究竟是什么？是排除物权妨害还是排除租赁权妨害？原告以其为涉案房屋所有权人为由要求被告管明、郭丽娟搬离涉案房屋，被告管明、郭丽娟以其租赁房屋在前，原告购买在后为由，拒绝搬离，双方发生纠纷。纵观本案纠纷的起因主要是被告李振勇的行为所致。被告李振勇因欠被告郭丽娟夫妇借款未还，将房屋抵押给郭丽娟十五年以不用支付租金的方式折抵欠款。被告李振勇因欠银行按揭贷款无钱按期归还将房屋卖给原告，除得到部分房款后，按揭房款由原告偿还，而被告李振勇卖房所得的房款亦未清偿欠被告郭丽娟夫妇的借款，导致被告郭丽娟夫妇居住在该争议房屋中不予搬出，致原告购买了该争议房屋后不能及时居住和收益。本案中涉案房屋的权属已登记在原告名下，而根据《物权法》的规定，原告对涉案房屋享有物权，该争议房屋的所有权归原告显然没有任何争议。而根据物所有权的特性，原告对该争议房屋具有占有、处分、收益等权利。现原告请求法院排除妨害，让被告郭丽娟夫妇搬出权属登记在原告名下的房屋符合法律规定，依法应予支持。被告郭丽娟、管明对被告李振勇的债权已经法院判决，其可以通过执行来实现利益。且被告未提供原告取得该争议房屋所有权非善意取得的证据，故被告郭丽娟、管明应搬出该争议房屋，将涉案房屋交由原告。关于原告请求房屋被占有的损失问题，因导致本案争议发生的主要过错方是被告李振勇，原告购买房屋后，被告李振勇亦未尽到及时交付的义务，应对原告的损失承担赔偿责任。本案中涉案房屋的权属已登记在原告名下，而根据《物权法》的规定，原告对涉案房屋享有物权，该争议房屋的所有权归原告显然没有任何争议。而根据物的所有权的特性，原告对该争议房屋具有占有、处分、收益等权利。现原告请求法院排除妨害，让被告郭丽娟夫妇搬出权属登记在原告名下的房屋符合法律规定，本院应予支持。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第三十四条、第三十五条、第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民法总则》第三条之规定，判决如下：1、限被告郭丽娟、管明于本判决生效后十日内从豫（2016）濮阳市不动产权第0000086号房屋中搬出，将该房屋交于原告李传民；2、被告李振勇赔偿原告经济损失24000元（自2016年11月1日至2018年11月1日）3、驳回原告的其他诉讼请求。 二审中双方当事人均未提交新证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为：郭丽娟与李振勇签订的《房屋租赁合同》性质如何认定；郭丽娟夫妇对涉案房屋享有的权利能否对抗李传民享有的物权。关于《房屋租赁合同》的性质问题，郭丽娟与李振勇签订的房屋租赁合同，郭丽娟夫妇并未支付对价，而是以房屋租赁费抵扣李振勇对郭丽娟夫妇的欠款，其性质是以房屋的使用权抵偿债务的合同关系。而房屋租赁合同是房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期支付租金的协议。承租人缔约的目的是为取得房屋的使用权，出租人则为定期收取租金。本案中因李振勇欠郭丽娟夫妇借款未还，郭丽娟夫妇与李振勇之间系借款合同之债，李振勇通过让郭丽娟夫妇使用涉案房屋15年以抵销所欠债务。双方之间签订的为债权债务合同关系，而非房屋租赁合同关系；关于郭丽娟夫妇享有的权利能否对抗李传民享有的物权，本院认为，是否能对抗李传民享有的物权，要看本案是否适用买卖不破租赁原则。通过以上分析，郭丽娟夫妇与李振勇签订的系是以租抵债合同，是为消灭双方之间的债权债务，是合同之债，不适用买卖不破租赁的原则。郭丽娟夫妇与李振勇签订的合同具有相对性，仅对双方当事人具有约束力，不能对抗案外第三人，故郭丽娟夫妇享有的权利不能对抗李传民享有的物权。 综上，上诉人的上诉请求，无事实及法律依据，应予驳回。一审法院认定的事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元由上诉人管明、郭丽娟负担。 本判决为终审判决。 审判长  苏章臣 审判员  李光胜 审判员  张慧勇 二〇一八年十二月二十四日 书记员  赵亚贺