河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0802民初4136号原告：河南中安建设工程有限公司，住所地：焦作市解放区和平街**。法定代表人：周栓成，董事长。委托诉讼代理人：张超超，女，该单位工作人员。委托诉讼代理人：李彬彬，男，该单位工作人员。被告：牛军山，男，1965年4月9日出生，汉族，无业，住焦作市解放区。委托诉讼代理人：陈树山（系被告姐夫），男，1952年2月19日出生，汉族，住辽宁省绥中县。原告河南中安建设工程有限公司与被告牛军山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年11月27日公开开庭进行了审理。原告河南中安建设工程有限公司的委托诉讼代理人张超超、李彬彬，被告牛军山及其委托诉讼代理人陈树山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南中安建设工程有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即腾空并交付租赁原告的房产；2.被告支付拖欠原告2018年8月至10月的租赁费28500元，支付从起诉之日起至被告实际交付房屋之日止按合同约定的年租金标准计算的租赁费,支付违约金88920元（自2018年8月6日至起诉之日按年租金114000元的1%计算，以及至租赁房产交付原告之日止按上述标准计算的违约金）；3.被告支付原告垫付2018年8月至10月的物业费24000元及违约金7800元（自2018年8月6日至起诉之日按每日100元计算，以及至租赁房产交付原告之日止按上述标准计算的违约金）、2018年7月至8月的电费1644元、2018年7月至10月的水费440元;四、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年1月1日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告和平街市场内××房和鑫鞋城区71号房屋，租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，年租金114000元，押金1500元；租赁费按月结算，被告在每月5日前付清当月租赁费，逾期一天按年租金5%支付违约金；逾期半月视为合同自动解除，押金不退；被告逾期交房，每拖延一天按年租金5%支付违约金。2018年8月5日前被告不再履行合同向原告交纳租赁费，虽经原告十数次催要，被告至今仍无故拒不支付。同时，被告又与焦作市和家物业管理有限公司签订《物业管理合同》，就租赁原告的房产委托该物业公司管理，约定合同期限2018年1月1日至2018年12月31日，年服务费用96000元；按月结算，被告在每月5日前付清当月费用，逾期一天每日按100元支付违约金。被告也没有按月履行物业管理合同的约定，拖欠物业管理费和水、电费拒不支付。因原告市场房屋、商铺的物业管理和收取水、电费工作全部由焦作市和家物业管理有限公司负责，为维护原告市场正常的物业管理秩序，在焦作市和家物业管理有限公司的要求下，原告被迫代被告支付了2018年8月至10月的物业费24000元及违约金7800元（自2018年8月6日至起诉之日按每日100元计算）、2018年7月至8月的电费1644元、2018年7月至10月的水费440元；此后的违约金按上述标准计算至租赁房产交付之日止，焦作市和家物业管理有限公司将该债权转让给原告，原告继续向被告主张。原告综合考虑后，决定就拖欠租赁费的违约金按年租金114000元的1%计算。综上所述，被告无故违反合同约定，导致原告合法利益受损。原告依据相关规定依法向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告牛军山辩称，1.2018年5月9日被答辩人己正式通知我解除合同，我本人己在通知上签字同意解除合同，双方合同己经解除，可却用已解除的合同起诉我，根本不成立，我也不接受。2.我接到解除合同通知后，在2018年7月己经向焦作市和平街市场书记张春喜和保卫科长周东正式提出口头通知不干了，因市场己经和我解除合同。3.市场领导在接到我的通知后，开始对所租的和鑫鞋城进行停电并驱赶原有商户，同时对原电路电表进行了整改，这也充分证明焦作市和平街市场管委会实质上己经接收了房屋，我也不用再承担任何责任和费用。鉴于上述原因，请求人民法院对原告的诉讼请求予以驳回，被告不承担任何责任。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点是：1.涉案合同是否已经解除，如解除，解除的方式和时间应如何确定，被告是否已将涉案房屋返还给了原告；租赁费及物业服务费是否已经向合同相对方结清；2.原告的三项诉讼请求有无事实及法律依据，应否予以支持。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告河南中安建设工程有限公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.2018年1月1日的《租赁合同》一份、2018年2月28日被告牛军山承诺书一份、2018年5月9日、8月15日、8月20日通知三份、2018年8月、9月、10月欠费单三份，证明被告无故违反合同约定，拒不交纳房屋租金，违反合同和承诺书，拒不支付租赁费。原告依约定向被告发出催缴租赁费和合同解除通知书，但被告至今拒不返还租赁房屋，也不交纳房屋租金，应当承担合同约定的违约责任和赔偿原告的损失；2.《物业管理合同》一份，焦作市和家物业管理有限公司营业执照一份、2018年10月22日收款收据和协议书各一份、欠费单据四份，证明被告违反合同约定拒不交付物业管理费和水电费用。为不影响原告市场秩序，原告代其交纳物业费和水电费，并和物业公司签订了债权转让协议。该费用及损失由物业公司转让给原告向被告追偿。依据相关法律规定被告应承担原告代为垫付的费用和合同约定的违约责任；3.企业信用信息公示报告一份，证明河南中安建设工程有限公司和平街市场房屋租赁部系原告的分公司，该租赁部已于2018年7月注销。该证据还证明原告的诉讼主体资格。被告牛军山对原告提交的证据质证后，发表如下意见：对证据1中的租赁合同无异议、对承诺书无异议，对三份通知有异议，被告没有收到，不知情。对三份欠费单不认可，被告并不欠该费用；对证据2中的物业管理合同、营业执照无异议，但对收款收据有异议不认可，协议书与被告无关。对四份欠费单据有异议，被告不知情，因为被告已经不干了，不应承担该费用；对证据3有异议，被告不清楚。被告牛军山为支持自己的主张，向本院提交如下证据：1.照片二张、2018年5月9日的通知一份，证明和平街市场管委会已经接收了商场，已经安装上了电表。被告以前的电表已经作废不用了。和平街市场停了两次电，让商户搬，商户不搬，后续的事情被告就不知道了。另外市场的保卫科和市场管委会书记张春喜在2018年7月份接到被告口头通知，同意被告不干了。原告河南中安建设工程有限公司对被告提交的证据质证后，发表如下意见：对照片的真实性有异议，不能证明被告的主张，也不能作为证据使用。对通知的真实性无异议，但对其证明指向有异议，该通知只能证明原告通知被告按合同约定缴费，否则解除合同、收回租赁房屋使用权。被告签收的事实不能证明被告与原告协商解除合同交付租赁房屋的主张。本院对当事人提交的证据认证如下：关于原告提交的证据，被告对证据1中的租赁合同、承诺书均无异议，本院对该证据均予以采信。被告已经收到2018年5月9日的通知，且将该通知也作为证据向本院提交，因此本院对该证据予以采信。被告否认收到2018年8月15日、2018年8月20日的通知，该通知系原告单方作出，原告也无证据证明被告收到该通知，因此本院对该两份通知不予采信；欠费单能够证明被告未向原告交纳2018年8月至10月房屋租赁费的事实，本院予以采信；被告对证据2中的物业管理合同、营业执照均无异议，本院对该证据均予以采信，收款收据能够证明原告代被告向焦作市和家物业管理有限公司交纳物业费的事实，本院予以采信，协议书能够证明焦作市和家物业管理有限公司将涉案物业管理合同产生的违约金转让于原告的事实，本院予以采信；欠费单能够证明被告未交纳2018年8月至10月的物业费、2018年7月至10月的水电费的事实，本院予以采信；证据3能够证明河南中安建设工程有限公司和平街市场房屋租赁部已经注销的事实，本院予以采信。关于被告提交的证据，本院对两张照片的真实性予以采信，2018年5月9日的通知与原告提交的该证据一致，本院予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月1日河南中安建设工程有限公司和平街市场房屋租赁部（甲方、出租方）与被告牛军山（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：被告租赁原告和平街市场内××房和鑫鞋城区71号房屋，租赁期限2018年1月1日至2018年12月31日，年租金114000元，押金1500元。租赁费按月结算，被告在每月5日前付清当月租赁费，不得拖延，每逾期一天按年租金5%支付违约金；延期超过半个月，视为合同自动解除，甲方收回房屋使用权，押金不退；被告延期交房，在甲方未收取房屋使用权期间，除支付房屋租金外，每拖延一天按年租金5%支付违约金。2018年1月1日被告牛军山又与焦作市和家物业管理有限公司签订《物业管理合同》，约定：由焦作市和家物业管理有限公司对被告租赁原告的房屋（和平街市场内××房和鑫鞋城区71号）委托该物业公司管理，合同期限2018年1月1日至2018年12月31日，年服务费用96000元；按月结算，被告应在每月5日前付清当月的费用。水电费用每两个月结算一次，实行单月交费，交费时间为每个单月的5日前。违约责任约定：被告不按规定交纳物业管理服务费和水电费用，每拖延一天按100元支付违约金，逾期超过15天，视为自动解除。凡违反上述规定，被告须向物业管理有限公司支付100-2000元违约金，并承担一切经济责任和法律责任。违约金超过规定期限交纳的，甲方有权建议对被告租赁的房屋采取一切必要的措施。签订涉案《租赁合同》和《物业管理合同》后，被告牛军山租赁了涉案房屋，接受了焦作市和家物业管理有限公司的物业管理服务。2018年2月28日在被告对涉案房屋装修期间作出了承诺书，承诺：房屋的装修费用由被告全部承担，房屋租赁合同结束后，被告负责恢复原状，所产生的费用及损失由被告承担。2018年5月9日被告收到焦作市和平街市场发出的通知，内容：限被告在2018年5月10日前交清所欠押金。超过三个月仍未交押金，按合同自2018年8月10日解除合同，收回租赁房屋使用权。被告交纳租赁费、物业服务费至2018年7月31日，尚有2018年7月至8月的电费1644元，2018年7月至10月的水费440元未支付对方。2018年10月22日因被告未向焦作市和家物业管理有限公司交纳物业服务费，原告作为涉案房屋的所有人，代被告向焦作市和家物业管理有限公司交纳了2018年8月至10月的物业服务费24000元，违约金7800元，水费440元和电费1644元，焦作市和家物业管理有限公司向原告出具了收据。当日原告、焦作市和家物业管理有限公司签订了协议书，约定:焦作市和家物业管理有限公司向原告转让被告拖欠物业费的后续违约金。违约金为2018年10月23日至被告将租赁房屋交付原告之日止按每日100元计算。上述费用原告可向被告主张权利，诉讼追偿。另查明：河南中安建设工程有限公司和平街市场房屋租赁部是河南中安建设工程有限公司的分公司，现在已经注销。原告于2018年11月1日向本院提起诉讼，本院同日立案。被告在诉讼中认为，原告己正式通知解除合同，并己经接收了房屋，被告也不用再承担任何责任和费用。本院认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。原告河南中安建设工程有限公司与被告牛军山签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应全面履行自己的义务。被告租赁房屋后未按照合同的约定向原告交纳2018年8月1日后的租赁费，依照双方的合同约定和法律规定，作为租赁合同的承租人未履行支付租赁费的义务，出租人有权解除合同，因此原告在被告未支付租赁费的情况下，有权解除涉案租赁合同，被告应将涉案房屋返还，并向原告支付租赁费。被告辩称其已经将涉案房屋交付返还于原告，但未提供充足的证据予以证明，因此本院对其该抗辩意见不予采纳。原告要求被告支付的租赁费是被告支付拖欠原告2018年8月至10月的租赁费28500元和支付从起诉之日起至被告实际交付房屋之日止的租赁费，实际上是要求被告支付2018年8月1日起至被告归还房屋之日止的租赁费，该期间的租赁费应按照双方在涉案合同约定的标准即年租赁费114000元予以计算。关于原告主张的租赁费的违约金问题。原告要求从2018年8月6日起每日以114000元为基数按1%予以计算，本院认为，该违约金明显过高，本院调整为从2018年8月6日起以114000元为基数按年利率24%予以计算。关于原告主张被告支付原告垫付的2018年8月至10月的物业费24000元及违约金7800元（自2018年8月6日至起诉之日按每日100元计算，以及至租赁房产交付原告之日止按上述标准计算的违约金）、2018年7月至8月的电费1644元、2018年7月至10月的水费440元的问题。本院认为，原告作为涉案房屋的所有人，原告代被告向焦作市和家物业管理有限公司交纳了2018年8月至10月的物业服务费24000元、水费440元和电费1644元，因此被告应当返还原告代为支付的上述款项。原告要求被告支付垫付的7800元和从起诉之日至被告归还房屋之日止每日100元计算物业服务费的违约金，因涉案的《物业管理合同》对于违约责任有明确的约定，该约定对当事人应具有法律约束力。被告因违约，未交纳物业服务费的违约金的上限为支付违约金2000元，因此被告应支付涉案《物业管理合同》的违约金为2000元。原告的该诉讼请求超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告牛军山于本判决生效之日起三十日内返还原告河南中安建设工程有限公司位于和平街市场内大房和鑫鞋城区71号房屋；二、被告牛军山于本判决生效之日起十日内支付原告河南中安建设工程有限公司2018年8月1日起至被告返还房屋之日止的租赁费（该期间的租赁费应按照双方在涉案合同约定的标准即年租赁费114000元予以计算）和违约金（从2018年8月6日起以114000元为基数按年利率24%予以计算至被告返还房屋之日止）；三、被告牛军山于本判决生效之日起十日内支付原告河南中安建设工程有限公司垫付的2018年8月至10月的物业费24000元、2018年7月至8月的电费1644元、2018年7月至10月的水费440元及违约金2000元；四、驳回原告河南中安建设工程有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1649元，由被告牛军山负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 郭 岩二〇一八年十二月四日书记员 韩鑫鑫附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。