山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2519号上诉人(原审被告)：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司，住所地：大同市向阳西街**。法定代表人：郭永钢，职务：经理。委托诉讼代理人：韩莉，山西民仁律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王爱堂，男，汉族，1970年5月3日出生，律师，住大同市。委托诉讼代理人：张志文，山西焦点律师事务所律师。上诉人大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司(以下简称阳光嘉业公司)因与被上诉人王爱堂买卖合同纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初3172号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阳光嘉业公司的委托诉讼代理人韩莉、被上诉人王爱堂的委托诉讼代理人张志文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阳光嘉业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的诉求;2、本案的全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、违约方不是上诉人，上诉人不应当承担违约金。首先，双方签订的《大同市商品房买卖合同》第十五条:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理”，如果系因上诉人的责任,那么上诉人要承担相应的违约责任。但根据《大同市商品房买卖合同》第五条:“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。”以及本合同的附件四--《合同补充协议》第四条:“买受人应在办理该商品房交付手续时与出卖人办理面积及房款差异结算协议,并结清相关房款,否则出卖人可以不予交房、不予为买受人办理房屋所有权证并不视为出卖人逾期交房或逾期办理房屋所有权证,由此产生的风险和不利后果均由买受人承担。”可以看出，签订确认表和面积误差补充协议是买受人的合同义务。上诉人已经对被上诉人就该项合同义务进行了明确、着重的说明和提示义务，被上诉人也就应及时与上诉人签订相应的确认表和误差补充协议,如果没签导致上诉人无法按时向房管部门提交相应的备案资料进而导致房产证办理延时，那是被上诉人的责任;出卖人也即上诉人只是代办人，并不是办理房屋产权证的办证主体,也就更不可能控制被上诉人在某个固定时间内来签订确认表和面积误差补充协议。其次，因案涉房屋实际测绘面积与合同约定面积不符，而房款需要据实结算，根据情况多退少补，故而在测绘面积确认后,双方应据实签订《认购户型确认表》，并签订《凯德世家面积误差补充协议》，然后交房管部门审核通过后，上诉人才能办理房屋产权登记手续。即使被上诉人的确认表中退还面积差额为0,也仍然需要签订补充协议。而上诉人多次通知被上诉人签订上述协议，但被上诉人拖延未签，导致上诉人不能将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房管部门备案。因此，没有办理房产手续的原因和责任不在上诉人方。所以上诉人没有违约，上诉人也就更不应当承担任何违约责任。二、待被上诉人签订补充协议后，上诉人也将依约履行办理房产手续。如果被上诉人不配合签订上述协议,被上诉人是无法在一审判决第一项规定的判决生效后30日内完成房产证的办理手续的。三、被上诉人要求上诉人支付的逾期办理权属备案费用利息损失6337.62元是从2013年8月28日计算至2018年8月27日,明显已过诉讼时效,不应得到支持,一审判决支持该利息的认定是错误的。综上所述，本案上诉人并未违约，反而是被上诉人存在违约的行为，损害了上诉人的合同权益，一审法院判决明显违反了法律的公平原则以及诚实信用原则，损害了当事人的合法权益，请二审法院依法改判。王爱堂答辩：1、一审法院认定事实清楚，上诉人已于2012年6月30日交付房屋，其主张的签订补充协议，上诉人从来没有通知过被上诉人；2、双方签订的《认购户型确认表》里面非常明确，双方不存在签订补充协议的必要性。上诉人主张的逾期利息权属已经超过诉讼时效，二审提交的证据已经说明被上诉人积极主张自己的权利，没有超过诉讼时效。请求维持原判。王爱堂向一审法院起诉请求：1、判令被告为原告办理房屋不动产产权手续；2、依法判令被告按照合同约定支付原告从2015年7月30日至2018年7月30日逾期办理权属备案违约金138997.78元，违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；3、依法判令被告按照已付不动产契税9512元、产权证工本费80元、代收预告登记费80元、产权证查档费100元、代办费500元、公共维修基金10564元、合计20836元为计算基数，以中国人民银行同期贷款利息为准，赔偿原告从2013年8月28日至2018年8月27日逾期办理权属备案费用利息损失6337.62元，利息计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；4、判令被告返还原告超付购房款405元；5、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定：2012年8月19日，原、被告签订了《大同市商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于大同市城区迎宾街北侧凯德世家11号楼1单元1302号房屋一套，房屋预测建筑面积140.85米，单价每平方米4502.05元，总金额634114元。同时约定出卖人应当在商品房交付使用后360天内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按照逾期天数每日向买受人支付已付房价万分之二的违约金。”合同签订后，原告按合同约定金额缴纳购房款，被告于2012年6月30日向原告交付房屋。2012年8月28日被告向原告收取不动产契税9512元、产权证工本费80元、代收预告登记费80元、产权证查档费100元、代办费500元、公共维修基金10564元。2015年8月26日，被告出具认购户型确认表，确认原告所购房屋测绘面积为140.76平方米，房屋总价634114元，原告在确认表上签字。2016年4月24日，被告为原告出具不动产发票。就双方争议的问题，该院认定如下：1、原告主张违约金是否超过诉讼时效期间，鉴于双方约定的违约金是按日给付，因而违约金是在合同履行过程中不断产生的，每日的违约金均为独立债务，应分别计算诉讼时效期间届满日。2、原告主张的违约金以及利息损失是否符合合同约定和法律规定。原、被告双方签订认购户型确认表，确认原告并不存在面积差及需补交、退还面积差额，故对被告抗辩签订面积误差补充协议后办理房产手续，不予支持。关于违约金数额，本着兼顾惩罚、补偿、公平合理的原则，酌情按照约定的日万分之二支持两年违约金为92580.6元。不动产契税、产权证工本费、代办费等共计20836元，办理权属证书时应向相关部门缴纳的税费，被告提前收取，占用该笔资金，原告主张按银行同期贷款利率标准支付利息损失，符合法律规定，应予支持。3、原告主张返还超付购房款。因并不存在面积差及需补交、退还面积差额，且原告已签字确认，故对原告该项主张不予支持。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，原告主张办理房屋的不动产产权手续，符合法律规定，应予支持。原告主张的违约金部分予以支持。原告要求被告支付占用资金的利息6337.62元，证据充分且符合法律规定，该院应予支持。综上所述，原告诉讼请求所依据的事实清楚，符合法律规定，该院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助原告王爱堂办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家11号楼1单元1302号房屋的产权登记手续；二、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告王爱堂支付违约金92580.6元（计算至2018年7月30日），违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；三、被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告王爱堂支付占用资金20836元的利息损失6337.62（计算至2018年7月30日），此后按银行同期贷款利率标准计算至被告实际向有关部门缴纳税费之日止；四、驳回原告王爱堂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3215元，由原告王爱堂负担1033元，被告大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担2182元。二审中，被上诉人王爱堂提交了一张图片复印件，欲证明上诉人不按合同办理产权手续，业主维权要求办理。上诉人认为与本案没有关联性，不予认可。本院认为，该图片真实，能够反映小区业主要求办理产权的事实，对该证据本院予以采信。双方当事人对一审查明的其他事实均无异议，本院予以确认。本案的争议焦点为：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司是否存在违约行为并应承担相应的违约金及利息损失？本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的规定，合法有效。该合同第十五条关于产权登记的约定，载明了出卖人应当在商品房交付使用后360日内办理权属登记，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按1.买受人退房2.出卖人支付违约金的方式处理。2015年8月26日，双方就面积问题签订了《认购户型确认表》，确认面积差为0，无需补交或退还面积差额。根据合同第五条，没有面积差异的只进行面积确认，有面积差异的应当签订补充协议。故双方没签订面积误差补充协议。上诉人未提交既使无面积差也必须签订面积误差补充协议的相关证据，也未提供证据证明多次通知王爱堂必须签订补充协议。而被上诉人提交的图片可以证明业主要求办理产权的情况，反驳了上诉人的说法。故上诉人未在约定时间内办理产权属于违约行为，应承担违约责任。王爱堂要求上诉人承担的延迟办理房屋产权登记违约金是以其要求继续履行合同为前提的，原审判令上诉人办理房屋产权证书并给付王爱堂违约金于法有据。关于占用资金的利息损失问题，上诉人为办理权属收取税费，系正常收取，不属提前收取，且双方在合同中没有对此问题进行约定。上诉人已经承担违约金，违约金本身具有惩罚违约人和补偿无过错一方所受损失性质，再支付资金利息，则属于双重赔偿。故上诉人该项主张成立，一审认定有误，应予纠正。综上所述，大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初3172号民事判决第一、第二项，即：（一）、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内协助王爱堂办理大同市城区迎宾街北侧凯德世家11号楼1单元1302号房屋的产权登记手续；（二）、大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向王爱堂支付违约金92580.6元（计算至2018年7月30日），违约金计算至房屋不动产产权手续办理完成之日止；二、撤销山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初3172号民事判决第三项，即：大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向王爱堂支付占用资金20836元的利息损失6337.62（计算至2018年7月30日），此后按银行同期贷款利率标准计算至被告实际向有关部门缴纳税费之日止；三、驳回王爱堂其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3215元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担2042元，王爱堂负担1173元；二审案件受理费2373元，由大同市阳光嘉业房地产开发有限责任公司负担2221元，王爱堂负担152元。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二0一八年十二月十七日书记员 王毅伟