福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0103民初4384号 原告：中国农业银行股份有限公司福州台江支行，住所地福州市台江区下杭路**，统一社会信用代码：91350100854426689T。 负责人：郑圣波。 委托代理人：卢顺珍，北京德和衡（福州）律师事务所律师。 被告：郑淑金，女，汉族，1968年7月2日生，住福建省福州市马尾区。 被告：正荣（马尾）置业发展有限公司，，住所地福建省福州市马尾区罗星街道青洲路**福州海峡水产品交易中心及商务配套B地块商务楼11A、1B）17层01商业（办公）（自贸试验区内），统一社会信用代码：91350105091386235H。 法定代表人：杨旭，经理。 委托代理人：陈立新、高冰清，福建谨而信律师事务所律师。 原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行（以下简称农行台江支行）与被告郑淑金、正荣（马尾）置业发展有限公司（以下简称正荣公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，原告于2018年11月26日向本院申请诉讼保全，同日，本院作出依法（2018）闽0103民初4384号民事裁定书，裁定“立即查封、冻结被申请人郑淑金名下位于福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣•御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ购字第××号，冻结价值以人民币1019315.05元为限），查封期限三年”。适用普通程序，本院于2018年12月13日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢顺珍、被告正荣公司委托诉讼代理人高冰清到庭参加诉讼，被告郑淑金经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告农行台江支行向本院提出诉讼请求：1、判令被告郑淑金立即向原告偿还借款本金人民币1013786.48元及至还款之日的利息、罚息和复利等（利息、罚息、复利等按合同约定暂计至2018年10月30日为5528.57元，此后利息、罚息和复利等根据合同约定计至两被告还清贷款之日止）,以上金额暂合计人民币1019315.05元）；2、判令原告有权对被告郑淑金名下坐落于福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣•御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ购字第××号）予以折价或对拍卖、变卖所得价款在上述第1项债权范围内享有优先受偿权；3、判令被告正荣（马尾）置业发展有限公司对上述第1项债务承担连带清偿责任；4、判令上述二被告承担本案案件受理费、财产保全费、公告费等诉讼费用。事实和理由：2016年2月15日，被告郑淑金、福建正荣（马尾）置业发展有限公司与原告（根据2017年10月23日农银闽营发(2017)290号《省分行营业部关于管理体制改革落地实施方案的报告》文件精神：福新支行按二级支行管理划归台江支行管辖，其内设机构与台江支行合并，依据《民事诉讼法》司法解释第六十三条企业法人合并的，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人规定，本案由合并后的台江支行为当事人）签订编号为35020120160013617的《个人购房担保借款合同》（合约号：13121657200000497）。合同约定：第二十三条借款金额为人民币（大写）壹佰壹拾万元整。第二十四条借款用途为购买房产。借款人购买的房产位于马尾区罗星街道建星路168号正荣•御品中央5＃楼3101单元，购房合同编号FZ1510XJ040720。第二十五条借款期限240月,实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记截为准。第二十六条借款利率；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定。第二十九条还款；本合同的还款方式为以下第(1)种:(1)等额本息还款法。还款周期为壹个月，还款日为每期末月的20日。第三十一条借款担保本合同项下借款采用以下（3）所列担保方式：（3）阶段性保证+抵押。由阶段性保证人正荣（马尾）置业发展有限公司。第三十五条阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。第九条保证方式为连带责任保证。保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起二年。发生下列情形之一的,原告有权要求保证人承担担保责任。(1)债务履行期限届满,借款人未按约定足额清偿债务;(2)贷款人按照法律法规规定或本合同约定提前回收全部或部分贷款。第九条抵押人与抵押物共有人同意以名下位于马尾区罗星街道建星路168号正荣•御品中央5＃楼3101单元的房产担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。第十一条借款人未按双方约定期限归还借款本金的,贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息,直至本息清偿为止。第十一条对应付未付利息,贷款人依据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息(含违约使用罚息)和借款逾期后产生的应付未付利息(含逾期罚息和违约使用罚息)。借款期内产生的应付未付利息,在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利,自借款到期之日起，按逾期借款利率执行复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。第十一条借款人未按约定按期足额偿还借款，货款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款,有权提前行使担保权。第十一条因借款人、担保人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人、担保人应当承担贷款人为此支付的律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 合同签订后，原告依约于2016年3月3日向郑淑金发放贷款人民币110.00万元。郑淑金于2016年3月7日办理了马尾区罗星街道建星路168号正荣•御品中央5＃楼3101单元房产的预购房屋抵押权预告登记，登记号为：榕房预ＦＺ押字第××号。然而，自2018年1月起，被告郑淑金开始出现迟延还款，直至2018年8月21日开始被告郑淑金未能返还本金及利息、罚息、复利（虽然根据贷款合约基本信息，合约号：13121657200000497的贷款状态为正常，其原因是2018年9月30日，原告依据合同9.1.4条和9.1.5条规定通过内部柜员过渡合约从阶段性保证人正荣（马尾）置业发展有限公司账户划收人民币14469.79元，用于偿还被告郑淑金拖欠原告两期的本金及利息、罚息、复利），故此被告郑淑金本人从2018年8月21日开始至今已多期未按期足额偿还借款。同时由福州市马尾区人民法院立案受理的（2018）闽0105民初1430号案件中郑淑金作为被告被陈雪华起诉，影响到原告债权，为此根据合同第11.4条及相关约定，原告有权提前收回借款，并由被告正荣（马尾）置业发展有限公司承担连带责任保证，并要求二被告承担违约责任。 被告正荣公司辩称： 一、因郑淑金怠于办理《借款合同》项下用于抵押担保的商品房权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致台江农行对该商品房抵押权未能及时设立，应视为条件已成就，台江农行对该商品房享有优先受偿权。根据讼争《借款合同》第三十二条的约定，被告郑淑金系以合同项下贷款所购正荣御品中央5#楼3101单元商品房向台江农行提供抵押担保。作为开发商的正荣公司已于2018年11月16日完成了正荣御品商住中心（即正荣御品中央）项目的产权初始登记（总登记），并于2018年12月18日向被告郑淑金发出《通知书》，通知其到正荣公司处领取办理权属登记所需材料，并办理补缴面积差、缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等。但被告郑淑金置之不理。上述事实说明，既然讼争《借款合同》项下被告郑淑金用于抵押担保的商品房已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，且正荣公司已履行了向被告郑淑金通知办证的义务，由于被告郑淑金怠于办理该商品房权属登记以及抵押登记手续，导致台江农行对该商品房的抵押权未能依登记而设立，导致正荣公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长。上述情形应属于被告郑淑金为自己的利益而不正当地阻止条件成就，那么，根据《合同法》第四十五条规定，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就，即抵押权已设立，且根据讼争《借款合同》第三十五条的约定，正荣公司的阶段性连带保证责任已免除。鉴此，台江农行主张正荣公司应对被告郑淑金尚欠借款本金及逾期利息等承担连带偿还责任，缺乏法律依据，应当予以驳回。 二、讼争《借款合同》第9.1.4条第（8）项的约定，排除了正荣公司的主要权利，加重了正荣公司的义务，且台江农行作为格式条款提供方，未尽到合理提示说明的法定义务，该约定依法应属无效条款，应视为讼争《借款合同》对正荣公司承担保证责任的顺序未作出约定。第一，根据《担保法》第二十八条规定，当同一债权中物的担保以及人的保证并存时，保证人的保证责任仅限于担保物以外的债权，否则即加重了保证人的保证责任。正荣公司认为，在讼争《借款合同》第三十二条已约定由郑淑金自行提供上述商品房向台江农行提供抵押担保的情况下，讼争《借款合同》第9.1.4条第（8）项约定关于在物保和人保并存情况下，台江农行有权选择任一方式实现债权，而不论前后清偿顺序的约定，排除了正荣公司依法享有关于清偿顺序的抗辩权利，加重了正荣公司的责任。根据《合同法》第四十条规定，该约定属于“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的情形。第二，讼争《借款合同》系台江农行提供的格式合同，根据《合同法》第三十九条的规定，订立讼争《借款合同》时，台江农行对于加重答辩人责任、排除正荣公司主要权利的条款，没有采取合理的方式（例如字体加黑、加粗等）提醒正荣公司注意上述相关条款，并予以相应说明，不能证明正荣公司在签订格式条款时已对这些重要条款明确了解和接受，那么，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第十条的规定，上述格式条款应当直接认定为无效条款。因此，应视为讼争《借款合同》对于答辩人承担保证责任的顺序未作出约定。第三，既然讼争《借款合同》对于正荣公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，根据无约定适用法定的原则，本案应当适用最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第三十八条第一款以及《物权法》第一百七十六条的规定。由于债务人郑淑金系自己提供上述商品房作为物的担保，且当事人对实现担保物权的顺序没有约定，那么作为债权人的台江农行应当先就该物的担保实现债权，正荣公司依法只就商品房折价或拍卖、变卖的价款优先受偿之后的不足部分承担连带清偿责任。 综上，正荣公司认为，因被告郑淑金怠于办理商品房权属登记以及抵押登记手续，导致台江农行对该商品房的抵押权未能及时设立，并使被告提供阶段性担保的保证期间被不当延长，应视为台江农行对上述商品房享有优先受偿权，作为保证人的被告应免于承担保证责任。即使被告应承担保证责任，《借款合同》关于正荣公司承担保证责任以及放弃抗辩等约定，排除了正荣公司依法应享有的权利，加重了正荣公司的责任，应属于无效条款。据此，应视为《借款合同》对正荣公司承担保证责任的顺序未作出约定，那么，台江农行应先就商品房折价或拍卖、变卖的价款优先受偿，正荣公司仅就其受偿后不足部分承担连带清偿责任。因此，台江农行诉请正荣公司应对被告郑淑金尚欠的贷款本金以及逾期利息、罚息等承担连带责任，缺乏法律依据，法院应当依法判令驳回台江农行针对答辩人的诉请，以维护正荣公司的合法权益。 被告郑淑金未作答辩。 原告农行台江支行围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1：农银闽营发(2017)290号《省分行营业部关于管理体制改革落地实施方案的报告》，证明：福新支行按二级支行管理划归台江支行管辖，其内设机构与台江支行合并，台江支行承受福新支行合并前的民事权利义务，因合并前的民事活动发生的纠纷，以合并后的企业为当事人，故台江支行为本案适格当事人。 证据2：《个人购房担保借款合同》。 证据3：《个人借款凭证》。 证据2-3证明：（1）被告郑淑金向原告借款人民币110万元，借款期限：240个月；（2）对还款方式、借款利率、计息方式、逾期利率、欠息利率、抵押物、违约责任和管辖等作了详细约定；（3）正荣（马尾）置业发展有限公司向原告提供阶段性连带保证责任；（4）原告于2016年3月3日向被告郑淑金发放借款本金110万元。 证据4：《预购商品房预告登记》。 证据5：《预购商品房抵押权预告登记》 证据4-5共同证明：被告郑淑金以名下坐落于福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣·御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ押字第××号）向原告提供抵押担保，并于2016年3月7日办理了上述房屋的预抵押登记。 证据6：贷款交易明细、业务凭证，证明原告通过内部柜员过渡合约从阶段性保证人正荣公司账户划收人民币14469.79元，用于偿还被告郑淑金拖欠原告两期的本金及利息、罚息、复利，被告人郑淑金本人从2018年8月21日开始至今未还尚欠原告的借款本金、利息和复利。 证据7：贷款合约基本信息、试算表，证明截止2018年10月30日，被告郑淑金尚欠原告借款本金人民币1013786.48元及相应利息、罚息、复利等（利息、罚息、复利等暂计至2018年10月30日止为人民币5528.57元），暂合计人民币1019315.05元。 证据8：福州市马尾区人民法院受理案件通知书（2018）闽0105民初1430号、民事起诉状，证明被告郑淑金被陈雪华起诉并由马尾区人民法院于2018年11月2日立案，涉及本案抵押物，影响原告债权。 证据9：送达地址确认书，证明被告文书送达地址。 补充证据：提交原告因被告郑淑金未按约定履行还款义务，原告从被告正荣公司账户中扣划的款项。 被告正荣公司对原告提供的证据质证认为； 对证据1三性无异议；证据2/3真实性合法性无异议，关联性上借款合同第9.1.4.8条的约定是格式条款，原告未尽到提示义务，加重了被告正荣公司的责任，属于无效条款。对证据4/5的三性无异议，对证明对象原告对讼争债权的优先权可以实现。对证据6的真实性无异议，贷款合约和计算表未加盖原告的公章，关联性也无异议，原告从被告正荣公司的账户扣款代为偿还原告欠款。证据7的计算表，真实性无异议，计算的金额以原告实际计算为准。证据8的真实性无异议，虽然该案涉及本案抵押物，但是原告是抵押权人，其债权可以得到保障。证据9真实性无法判断，对证明对象不发表意见。 被告郑淑金未到庭也未提交证据。 原告正荣公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 1.2018年11月16日，福州市房屋登记中心向被告正荣公司出具的《初始登记通知书》； 2.2018年12月18日，被告正荣公司向被告郑淑金发出的《通知书》以及妥投凭证。 以上证据1-2共同证明：（1）被告正荣公司开发包括讼争商品房在内正荣御品商住中心（即正荣御品中央）项目已于2018年11月16日完成产权初始登记（总登记）；（2）被告二于2018年12月18日通知被告郑淑金到被告正荣公司处领取办理权属登记所需材料，并办理补缴面积差、到现福州市不动产登记和交易中心缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等手续；（3）被告郑淑金购买的商品房已具备办理产权登记及抵押登记等物权登记条件，且被告正荣公司已履行向被告郑淑金通知办证的义务，但被告郑淑金怠于办理权属登记至其名下的手续以及抵押登记手续，导致原告对商品房的抵押权未能及时设立，并使被告正荣公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长，属于被告郑淑金为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应视为条件已成就即原告享有抵押权，对讼争商品房享有优先受偿权，作为保证人的被告正荣公司在抵押权设立之时以及之后就应当免于承担保证责任。 原告对被告正荣公司提供的证据质证认为； 我方认为依据合同约定的35条，应当办理完成房屋产权登记登记且办理好抵押登记手续后，被告正荣公司才能够解除保证责任。对于格式条款，原告在合同中都进行了加粗和特别说明，都是有效的。 经审查，原告及被告正荣公司提交的证据具有客观性、关联性、合法性特征，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所诉基本事实属实。 另查明，截至2018年12月26日，被告郑淑金尚欠原告借款本金1004571.2元、利息820.4元。 本院认为，原告农行台江支行与被告郑淑金订立的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述原告农行台江支行与被告郑淑金订立的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，双方对违约责任约定违约方应承担罚息、复利不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上述合同明确约定，若被告郑淑金未按约定的期限归还借款本息，原告有权要求被告郑淑金立即偿还所有借款本息，并计收罚息和复利。被告郑淑金未按合同约定归还借款本息，构成违约，故原告请求被告郑淑金偿还尚欠的借款本金1004571.2元，并支付暂计至2018年12月26日的利息820.4元有事实和法律依据，本院予以支持。 被告郑淑金自愿以其购买的位于福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣*御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ购字第××号），为上述《个人购房担保借款合同》提供抵押担保，并已办理了抵押预告登记。现抵押物已具备办理抵押登记的条件，被告郑淑金怠于办理抵押登记，原告据《个人购房担保借款合同》享有抵押权登记条件应视为已经成就，现被告郑淑金未依约履行债务，原告有权依据《个人购房担保借款合同》的约定，就抵押物折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿其相应债务。被告正荣公司、郑淑金与原告签订《个人购房担保借款合同》，被告正荣公司自愿为合同项下的债务提供阶段性担保，根据《中华人民共和国担保法》第十八条规定，被告郑淑金未按约履行到期债务，被告正荣公司应为《个人购房担保借款合同》合同项下的债务承担阶段性保证责任。 综上所述，对原告农行台江支行的诉讼请求，本院予以支持。被告郑淑金经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、被告郑淑金应于本判决生效之日起十日内，向原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行偿还借款本金人民币1004571.2元及利息（含罚息、复利，暂计至2018年12月26日的利息820.4元，之后的利息按合同约定的标准计付至借款本息全部清偿之日止）； 二、原告中国农业银行股份有限公司福州台江支行有权以被告郑淑金提供抵押担保的位于福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣*御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ购字第××号）折价或拍卖、变卖所得价款，就本判决一第项确定的债务优先受偿； 三、被告正荣（马尾）置业发展有限公司应对本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；被告正荣（马尾）置业发展有限公司与被告郑淑金在办理福州市马尾区罗星街道建星路168号正荣*御品中央5＃楼3101单元的房产（榕房预ＦＺ购字第××号）的抵押登记后，连带清偿责任终止。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13973元，保全费5000元，由被告正荣（马尾）置业发展有限公司、郑淑金承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  黄旭东 人民陪审员  蒋秋金 人民陪审员  叶维浩 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  池京征 附注：本判决书引用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国担保法》 第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。 第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。 抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。