安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1602民初3580号原告：程其，男，1975年2月4日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托诉讼代理人：吕腾，北京京师（亳州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李维梅，北京京师（亳州）律师事务所实习律师。被告：太安（亳州）置业有限公司。住所地安徽省亳州市养生大道**太安堂**。统一社会信用代码：9134160009739413XE。法定代表人：郑列雄，公司经理。委托诉讼代理人：李解放，该公司员工。程其与太安（亳州）置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月22日受理后，依法适用普通程序，于2018年8月29日公开开庭进行了审理。程其及其委托诉讼代理人吕腾、李维梅，太安（亳州）置业有限公司委托诉讼代理人李解放到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。程其向本院提出诉讼请求：1、请求太安（亳州）置业有限公司继续履行原、被告双方于2017年4月25日签订的《商品房买卖合同》中规定的交付房屋的义务；2、判令太安（亳州）置业有限公司按照合同约定向程其支付逾期交房违约金49650.5元（违约金自2017年10月1日起按照日万分之五计算至2018年5月17日止），剩余违约金自2018年5月18日仍按照每日万分之五计算至太安（亳州）置业有限公司实际交付房屋之日止；3、本案的诉讼费用由太安（亳州）置业有限公司承担。事实与理由：2017年4月25日，程其与太安（亳州）置业有限公司签订商品房买卖合同，并于同年5月12日办理网上备案证明。合同约定，程其购买太安（亳州）置业有限公司开发的太安堂亳州中药材特色产业园建设项目B2（20#）1层105号房，房屋总价款1435885元。合同签订后，程其支付首付款725885元，剩余710000元购房款由太安（亳州）置业有限公司负责为程其办理按揭手续，且根据合同第十二条、第十三条约定，太安（亳州）置业有限公司应于2017年9月30日前将符合合同约定条件的房屋交付程其，若逾期超过30日则太安（亳州）置业有限公司每日须按全部房款的万分之三向程其支付违约金。现程其早已履行支付房屋首付款的义务，并按照太安（亳州）置业有限公司要求及时提供办理按揭手续的全部相关材料，而太安（亳州）置业有限公司至今未按照合同约定向程其交付合同约定的房屋。综上所述，程其特向贵院起诉，请求人民法院在查清事实的基础上维护程其的合法权益，支持程其的全部诉讼请求。太安（亳州）置业有限公司辩称，1、请求法院驳回程其的诉讼请求。原、被告双方在签订的商品房买卖合同中对于程其购买房屋的付款方式已明确约定，由程其支付购房首付款，剩余房款由程其作为申请人向银行申请贷款，以银行商业贷款形式支付。太安（亳州）置业有限公司无偿帮助程其向银行递交贷款资料，属于好意施惠行为，程其的贷款申请是否能通过银行审批完全由银行方面根据程其提供的资料结合程其的实际还款能力的情况单方面做出判断，太安（亳州）置业有限公司从未承诺，贷款申请一定能通过银行审批。无法通过贷款审批的风险应当由程其自行承担，太安（亳州）置业有限公司没有义务为此承担责任。支付房屋时买受人应尽的义务，无法定情形或未经太安（亳州）置业有限公司同意，程其的付款义务不得免除或消灭。程其有义务在银行按揭贷款申请被银行方面拒绝的情况下，由其自身继续严格按照合同的约定履行购房人的付款义务，支付剩余房款。根据合同法的相关规定，程其向太安（亳州）置业有限公司履行交付房屋义务并主张逾期交房违约金时，必须是自己的义务全部履行完毕，否则，太安（亳州）置业有限公司有权行使同时履行抗辩权，拒绝交付房屋，且无需承担违约责任。综上所述，太安（亳州）置业有限公司延迟交付房屋的原因系程其未按照合同约定付清全部房款导致，属于法定免责事由，太安（亳州）置业有限公司无需承担任何逾期交房违约责任。2、本案诉讼费用由程其负担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：余款还款方案的邮寄单，程其质证认为太安（亳州）置业有限公司无权在没有经过其同意的情况下更改付款方式。本院对该质证意见予以采纳，对该证据效力不予认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2017年4月25日，程其与太安（亳州）置业有限公司签订商品房买卖合同，同年5月12日办理了网上备案。合同约定，程其购买太安（亳州）置业有限公司开发的太安堂亳州中药材特色产业园建设项目B2（20#）1层105号房，建筑面积316.47平方米，每平方米4537.19元，总房价1435885元。程其应支付首付款725885元，余款710000元向贷款机构申请贷款支付。太安（亳州）置业有限公司应于2017年9月30日前将案涉房屋交付程其，如逾期交付房屋超过30日，程其要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，太安（亳州）置业有限公司按日向程其支付全部房价款万分之五的违约金。商品房买卖合同补充协议第二条约定：“合同约定的房屋交付期限届满时，买受人未能依约向出卖人支付全部到期款项（该款项包括但不限于违约金、税费等）的，除买、卖双方协商同意解除合同或变更合同内容外，出卖人可据实延期，但买受人逾期支付该款项超过30日，则出卖人有权按合同第七条买受人逾期付款违约责任相关规定处理”。合同签订后，程其于2017年4月25日支付首付款725885元，余款710000元向徽商银行申请贷款，因太安（亳州）置业有限公司在徽商银行贷款额度已用完，导致程其未能与该银行订立贷款合同。本院认为，1、关于合同当事人的权利与义务的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”。第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，程其与太安（亳州）置业有限公司签订合同后，双方均应按照该合同的约定履行各自的权利和义务；程其按照该合同的约定支付全部购房款，太安（亳州）置业有限公司应于2017年9月30日前将房屋交付程其。2、关于合同当事人的违约责任问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。本案中，根据补充协议约定，在商品房买卖合同约定的交付期限届满前，如程其未能支付全部款项时，太安（亳州）置业有限公司可“据实延期”，故对程其要求太安（亳州）置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，太安（亳州）置业有限公司逾期交付房屋，应按照商品房买卖合同的约定承担继续履行合同交付房屋，房屋交付时程其应支付余款710000元。在商品房买卖合同约定的交付期限届满前，程其未能支付全部款项时，太安（亳州）置业有限公司可“据实延期”，故对程其要求太安（亳州）置业有限公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条规定，判决如下：一、太安（亳州）置业有限公司继续履行合同，于本判决生效之日起三十日内将太安堂亳州中药材特色产业园建设项目B2（20#）1层105号房交付程其。二、驳回程其的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1211元，由太安（亳州）置业有限公司负担80元、程其负担1131元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。审 判 长  张 凯人民陪审员  张平平人民陪审员  王 燕二〇一八年十二月十三日书 记 员  赵丽娟