辽宁省沈阳市于洪区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）辽0114民初5242号 原告：阳光一百置业（辽宁）有限公司，住所地沈阳市于洪区 法定代表人：萧德迎，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙蒙蒙，辽宁恒生律师事务所律师。 被告：张忠文，男，1967年8月8日出生，汉族，住址辽宁省新民市（缺席）。 第三人：中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行，住所地沈阳市皇姑区（缺席）。 负责人：张先林，系该行行长。 原告阳光一百置业（辽宁）有限公司（以下简称：置业公司）诉被告张忠文、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行（以下简称：建设银行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年5月30日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告置业公司的委托代理人孙蒙蒙到庭参加诉讼，被告张忠文及第三人建设银行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求解除原告与被告之间的《商品房买卖合同》；2、请求被告将位于沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1商品房退还给原告；3、请求撤销沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1商品房的买卖合同备案登记和预购商品房预告登记并由被告承担备案费用；4、请求判令被告向原告给付原告为其向银行承担的利息、罚息、诉讼费用及执行费用等共计59728.75元；5、请求判令被告向原告支付违约金53076.6元；6、请求判令被告和第三人办理撤销沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1商品房预抵押权登记手续；7、请求判令被告承担本案诉讼费用、保全费、公告费等费用。 事实与理由：2015年9月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，被告购买了原告开发的位于沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1商品房，建筑面积78.88平方米，房屋总价款530766元，被告向原告缴纳首付款，其余37万元采用贷款方式支付，原告为被告办理了合同备案、预告登记手续。2015年9月14日，被告与建设银行签订《个人住房借款合同》，原告为该合同的保证人。按合同约定：第三人向被告发放了个人住房按揭贷款37万元，用于购买位于沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1商品房并办理了预抵押登记手续。由于被告只偿还了一段时间的月供，未按照贷款合同约定履行还款义务，第三人诉至法院要求被告履行还款义务、承担违约责任并要求原告承担连带保证责任。2017年1月9日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2016）辽0105民初7353号民事判决书，判决：一、解除中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行与被告张忠文签订的《个人住房借款合同》；二、被告张忠文偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金及利息81225.55元；三、被告张忠文给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行借款本金368688.4元的利息及罚息；四、阳光一百置业（辽宁）有限公司承担连带保证责任。2018年3月26日、27日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2018）辽0105执743号协助扣划存款通知书，分两次扣划了原告账户存款42万元、9728.75元。依据原告与被告签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议约定，第三条第4款：“买受人不履行还款义务，出卖人承担连带责任，买受人应于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息，并应支付给出卖人房屋总价款10%的违约金。”因此，被告应承担相应的违约金。综上所述，被告的违约不还款行为，给原告造成了实际的经济损失，原告为维护自身合法权益提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告张忠文未到庭，亦未提交书面答辩意见。 第三人建设银行未到庭，亦未提交书面答辩意见。 原告为支持其诉讼请求，向本院提供了《商品房买卖合同》、民事判决书、民事裁定书、执行扣划通知书等证据，经本院审查，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年9月1日，原告置业公司与被告张忠文签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定张忠文购买置业公司开发的位于沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1房屋，建筑面积87.88平方米，总房款530766元。付款方式为买受人交首付款160766元，余款37万元办理银行按揭贷款。补充协议第三条（4）中约定，如因买受人不履行还款义务，导致银行提前解除抵押贷款合同而使出卖人承担连带责任、提前偿还买受人所欠全部贷款余额的，买受人应于10日内偿还出卖人代为清偿之全部贷款款项及罚息，并应支付给出卖人房屋总价款10%的违约金，否则出卖人有权解除买卖合同，出卖人解除买卖合同的，扣除贷款本息、罚息及相关费用及违约金后无息返还买受人剩余购房款。合同签订后，原告收到被告支付的首付款及银行发放的贷款。2015年9月18日，原告为被告办理了买卖合同备案登记和商品房预告登记。 另查明，2015年9月14日，被告张忠文与原告置业公司、建设银行签订《个人住房(商业用房)借款合同》，借款金额37万元，借款期限192个月，用于购买沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1房屋，原告置业公司在保证人处签章，为该笔贷款提供连带保证责任。建设银行与原告置业公司、被告张忠文办理了预购商品房抵押权预告登记。2015年9月21日，建设银行向被告发放了37万元个人住房贷款。 再查明，《个人住房(商业用房)借款合同》签订后，被告张忠文自2015年12月起未按借款合同约定期限还款。截止2016年7月19日，被告张忠文欠建设银行贷款本金及利息381225.55元。建设银行向沈阳市皇姑区人民法院提起民事诉讼，2017年1月9日，沈阳市皇姑区人民法院作出（2016）辽0105民初7353号民事判决书，判决被告张忠文偿还建设银行贷款本金及利息共计381225.55元(截止至2016年7月19日)及贷款本金368688.4元的利息及罚息(自2016年7月20日起至贷款还清时止)，本案原告阳光一百置业(辽宁)有限公司承担连带责任。判决生效后，建设银行向沈阳市皇姑区人民法院申请强制执行，沈阳市皇姑区人民法院于2018年3月26日作出（2018）辽0105执743号民事裁定书及协助扣划存款通知书，扣划置业公司银行账户存款42万元，于2018年3月27日作出（2018）辽0105执743号民事裁定书及协助扣划存款通知书，扣划置业公司银行账户存款9728.75元。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，民事诉讼的当事人具有到庭参加诉讼，依法举证并就对方当事人提供的证据发表质证意见，进行辩论和自愿申请、接受调解的权利。同时，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。被告张忠文及第三人建设银行经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了上述诉讼权利，本院依据民事诉讼证据判断规则并结合原告的陈述意见，对案件事实予以确认。 被告张忠文与原告置业公司签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，未侵害他人合法权益，合法有效，双方均应遵照执行。根据双方合同约定，被告未能履行向银行应尽的还款义务，而导致原告作为担保人承担担保责任，代被告清偿拖欠贷款，原告置业公司有权解除其与被告张忠文签订的商品房买卖合同。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。现置业公司因代被告履行还款义务而取得追偿权，置业公司向被告主张代偿费用，本院予以支持。由于被告张忠文未按借款合同约定履行还款义务，构成违约，导致原告承担保证责任，故原告要求被告张忠文按双方签订的《商品房买卖合同》约定给付违约金，符合法律规定，本院予以支持，具体数额为53076.6元(530766元×10%)。 综合本案，由于原告置业公司尚未将涉案房屋交付被告张忠文，不存在退还的事实，故对原告要求被告张忠文应将涉案房屋退还给原告的请求不予支持。由于该涉案房屋已经办理了商品买卖合同备案登记和商品房预告登记手续，故被告张忠文应协助原告置业公司办理撤销沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1房屋的买卖合同备案登记和商品房预告登记手续。 由于原、被告之间的《商品房买卖合同》解除，故原告置业公司应退还被告张忠文已支付的购房首付款160766元及已经偿还建设银行的贷款本金1311.6元（370000元-368688.4元），但应扣除原告在（2016）辽0105民初7353号案执行过程中，原告为被告张忠文垫付的贷款利息、罚息、诉讼费用、执行费等费用61040.35元（420000元+9728.75元-368688.4元）及违约金53076.6元。综上，扣除应由被告张忠文承担的费用，原告置业公司应退还被告张忠文的购房款为47960.65元(160766元+1311.6元-61040.35元-53076.6元)。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十五条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告阳光一百置业（辽宁）有限公司与被告张忠文于2015年9月1日签订的《商品房买卖合同》（E1509093065）； 二、被告张忠文于本判决书发生法律效力之日起十五日内协助原告阳光一百置业（辽宁）有限公司撤销沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1房屋的商品房买卖合同备案登记和商品房预告登记，撤销买卖合同备案登记和商品房预告登记过程中所需费用由被告张忠文负担； 三、原告阳光一百置业（辽宁）有限公司于本判决书发生法律效力之日起十五日内退还被告张忠文47960.65元购房款； 四、被告张忠文、第三人中国建设银行股份有限公司沈阳皇姑支行于本判决书发生法律效力之日起十五日内协助原告阳光一百置业（辽宁）有限公司撤销沈阳市于洪区汪河路49-1号2-34-1房屋的预购商品房抵押权登记； 五、驳回原告其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2562.4元、公告费690元，由被告张忠文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。 审 判 长  张俊伟 人民陪审员  张 冰 人民陪审员  陈 颖 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  黄名兰