河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0926民初904号原告:尹书臣，男，1943年生，汉族，住肃宁县。委托代理人：李双双，河北清音律师事务所律师。被告：付宗光，男，1957年生，汉族，住肃宁县。被告：库亮如，女，1960年生，汉族，住肃宁县。二被告委托代理人：李运彩，河北李运彩律师事务所律师。付宗光委托代理人：付金祥，男，1981年生，住肃宁县，系付宗光、库亮如之子。库亮如委托代理人：付天祥，男，1987年生，住肃宁县，系付宗光、库亮如之子。追加被告：刘占领，男，1958年生，汉族，住肃宁县。委托代理人吴宏伟，河北海岳（任丘）律师事务所律师。原告尹书臣与被告付宗光、库亮如、刘占领房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。根据被告付宗光申请本院依法追加刘占领作为被告参加诉讼。原告尹书臣委托代理人、被告付宗光委托代理人、被告库亮如委托代理人、被告刘占领委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。尹书臣向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的合同。2.判令二被告共同返还购房款577000元。3.判令二被告共同赔偿损失900000元（以最终鉴定为准）。事实和理由：二被告为夫妻关系，2011年3月13日原告购买被告的新新小区商业楼，该楼邻光华街西侧，建筑面积257.24平方米，房产证号为**××89，房屋价款为577000元，该房登记在刘占领名下。原告按照约定向被告支付了购房款577000元，2018年5月原告到不动产登记部门查询得知在购房以前该房已经被法院查封。根本无法办理过户手续，致使合同目的不能实现，因此原告要求解除房屋买卖合同，由被告返还购房款并赔偿损失。付宗光辩称，本案原告依法属于滥用诉权，并有充足理由使人相信涉嫌虚假诉讼，具体理由如下：本案原告和尹东升是和刘占领直接签订的房屋买卖合同--《售房协议》，生效时间尹书臣、尹东升和刘占领共同确定为2007年3月11日，我和尹书臣的亲属高某以证明人的身份在《售房协议》上签了字。2018年6月7日，本案原告尹书臣以刘占领为被告，起诉到肃宁法院，肃宁法院经审查，刘占领和尹书臣的房屋买卖合同主体合法，内容有效，2018年6月8日给予立案，由城关法庭李景汉庭长主审，尹书臣的诉讼请求是：”判令被告（刘占领)配合履行过户手续，将房产证号为冀肃房产证肃宁镇09××89号房屋过户至原告名下房价约48万元。”当时尹书臣将09××89号刘占领名下房屋申请法院查封。尹书臣起诉后发现，在这之前，河间市河北同创建筑安装工程股份有限公司因刘占领和河间市魏昌河合伙欠百万左右，09××89号房产被该公司申请查封（查封时间为2011年2月28日）。刘占领、魏昌河合伙偿还同创公司欠款后，因魏昌河和刘占领内部经济纠纷，魏昌河以向刘占领追偿为案由，随即起诉刘占领到河间法院，刘占领09××89号房产被河间法院第二次查封，时间是2017年5月25日。尹书臣诉刘占领要求刘占领配合过户09××89号房屋一案同，尹书臣以起诉后得知房产被查封为由撤诉，同时请求解除对该房产的查封，撤诉时间为2018年6月19日。综上，我不是本案被告，我的妻子库亮如更不是被告，应依法驳回其诉讼，从现在种种迹象表明，不排除本案原告和相关利害关系人，共同串通、捏造事实、进行虚假诉讼、损害我们夫妇合法利益的可能，请法院明查并追究。库亮如辩称，我不是本案被告。刘占领辩称，本案不应追加我为被告，答辩人不应承担任何责任。1.答辩人原来在做生意时与被告付宗光接触过，互相认识，后来答辩人欠了付宗光几万元钱，付宗光想要答辩人的门市，双方曾协商将答辩人的门市卖给付宗光，顶几万元的账，付宗光再贴给答辩人点钱，合价480000元，但付宗光没给答辩人钱双方就没有达成买卖协议。后来付宗光将门市楼售与原告，付宗光让答辩人与原告签署了一份售房协议，说签了协议后就给答辩人钱。协议签署后，答辩人把房产证给了付宗光，但是答辩人却没有收到房款。2.当时签协议时原告与付宗光已经知道门市有角，也就是说他们知道答辩人的房是查封状态，原告与付宗光明知房产是查封状态仍然让答辩人签了协议，因此，他们存在过错。根据法律规定，协议无效。3.这些年原告与付宗光一直将答辩人的门市往外出租，收取租金，而答辩人因无力偿还付宗光的债务，才没有提出要回房子。综上，答辩人与原告不存在买卖合同关系，不应承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对原告提交的证据本院认定如下：1.肃宁县公安局尚村派出所的户籍证明信。拟证实付宗光和库亮如为夫妻关系。被告付宗光、库亮如无异议，本院予以认定。2.售房协议。通过原告提交的对付宗光、库亮如夫妇的录音内容、付宗光为原告出具的收房款收据、刘占领的陈述、高某证言看，该售房协议不具有客观性，本院不予认定。3.2011年3月13日付宗光收到577000元的收到条。被告付宗光无异议，本院予以认定。4.涉案房屋的房产证，本院予以认定。5.证人高某出庭证言。主要内容为：房屋协议上是自己的签名，其系当时房屋买卖的中间人，付宗光将房屋卖给了尹书臣，价格是五十多万，并非四十多万。刘占领到现场约十分钟签了字就走了，没吃饭。自己并不认识刘占领。高某的证言与原告提交的录音等证据内容相互印证，本院予以认定。因缺乏刘素芬在现场的证据，故对其证言的真实性本院存在疑义。6.原告儿媳崔美丽和付宗光、库亮如的录音光盘4张。录音中付宗光认可收到了原告的涉诉房屋房款57.7万元，刘占领将涉诉房屋卖给自己，自己将涉诉房屋卖给了原告，原告方还要求将房屋退给付宗光，付宗光将房款退还自己，付宗光夫妇称自己没钱退。原告儿媳称付宗光、库亮如卖这房赚了钱，库亮如称没赚什么钱。付宗光还提出用自己的其他房屋与涉诉房屋互换。但双方未达成协议。7.申请本院调取的涉案房屋被查封的情况。肃宁县不动产登记局经查询出具证明，证实涉诉房屋2010年9月21日、2011年2月28日、2018年6月15日被三次查封，现已解除，2017年5月25日被查封，2018年6月15日被查封，2018年6月22日轮候查封。8.房地产估价报告、鉴定费发票。估价结果：确定估价对象于价值时点2018年8月24日的房地产价值为1692639元。该鉴定程序合法，鉴定机构、人员均有相应资质，鉴定人出庭接受了质询，对估价报告、鉴定费发票本院予以认定。对被告付宗光、库亮如提交的证据本院认定如下：申请本院调取的尹书臣诉刘占领合同纠纷一案的诉状、撤诉申请书，对该部证据的真实性本院予以认定，售房协议与原告提交的售房协议内容一致，本院已作出认定。诉状、撤诉申请书恰恰证实了原告欲以起诉刘占领的方式实现涉诉房屋过户，取得涉诉房屋的不动产物权，从而彻底解决纠纷，但因涉诉房屋被查封，已无法实现这一目的。通过原告提交的录音证据、收房款收据、证人证言、刘占领的陈述看，原告在另一案件中提交的诉状、撤诉申请书并不能反映案件的客观事实。对付宗光、库亮如提交的房屋租赁协议本院予以认定。通过原被告各方的陈述、对以上证据的分析认定，本院可以认定以下事实：被告付宗光与刘占领因存在债权债务关系，约定刘占领将涉诉房屋出售给付宗光，这一约定的形成时间无法查明。后经中间人高某联系，付宗光决定将涉诉房屋出售给尹书臣，2011年3月13日尹书臣、付宗光、中间人高某、尹东生（已故）共同协商，付宗光以57.7万元的价格将涉诉房屋出售给原告。因房屋未办理产权过户手续，涉诉房屋的所有权人仍为刘占领，故在尹书臣、付宗光、中间人高某、尹东生达成协议后，由刘占领在售房协议上签名，该售房协议中房屋售价为48万元，售房协议中规定，房款一次性付清。乙方（尹书臣）交付房款时甲方（刘占领）将刘占领原房产证交与乙方。当日尹书臣将57.7万元交付付宗光，付宗光为尹书臣出具了收房款收据。尹书臣与刘占领签订的售房协议上落款日期为2007年3月11日。但从收款时间、证人出庭证言分析，协议签订实际时间应为2011年3月13日。售房协议拟定者将时间打印为2007年3月11日，而非真实时间2011年3月13日，应是考虑到了涉诉房屋处于查封状态。本院认为，原告尹书臣与被告付宗光存在房屋买卖合同关系，原告提交了对付宗光、库亮如的录音、付宗光出具的收房款收据、证人证言等证据，对该事实本院予以确认。付宗光否认与尹书臣房屋买卖合同关系，其解释收房款是受刘占领的委托，对此刘占领否认，刘占领也否认与尹书臣存在房屋买卖合同关系，付宗光对自己的解释不能提供证据，故本院对其意见不予采纳。本案原告尹书臣、被告付宗光、库亮如提交的售房协议内容相同，合同中的房款48万元与实际售房款存在差异，合同实际签订日期从本案其他证据考虑应为2011年3月13日，实为为规避查封状态，原告实施该行为无益于自己，任何人在正常认知的情况下，了解该房屋的查封状况后，不会购买涉诉查封房产。售房协议中规定，乙方交付房款时“甲方（刘占领）将刘占领”原房产证交与乙方。从该条款语言表达习惯看，该格式条款并非刘占领提供。被告付宗光、库亮如主张尹书臣与刘占领存在房屋买卖合同关系，提交了售房协议，售房协议并不符合各方之间实际存在的法律关系，尹书臣在另一案件中起诉刘占领的民事诉状、撤诉申请书等证据，正因为该案诉讼的理由不符合客观事实，不成立才撤回起诉。同时原告提交的相应证据结合刘占领的部分陈述，与被告付宗光、库亮如提交的证据比较而言更能客观的反映案件情况。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条中规定，被司法机关依法裁定查封的房地产不得转让，所涉房产转让的协议违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项的规定，合同无效。刘占领并非房款收款方又不认可委托付宗光收款，这一点可以较充分的说明付宗光才是涉诉房屋的卖方，付宗光向原告出售其不具有处分权、被查封的房屋，存在过错。刘占领虽未收到房款，但其在买卖合同中签字，显然知道付宗光将房屋出售给尹书臣，刘占领存在过错。原告与付宗光之间的买卖合同关系，原告与刘占领签订的售房协议，均为无效合同。原告从付宗光处购买涉诉房屋，未进一步了解付宗光对该房屋是否享有处分权及房屋被查封状态，也是造成合同无效的原因，存在过错，同时考虑原告在购买涉诉房屋后已实际占有，并在一段时期内将房屋出租，从中受益，从实际情况考虑，以从原告损失中扣除受益价值180000元为宜。《中华人民共和国合同法》第五十八条中规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应予返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告主张付宗光返还购房款577000元本院应予支持。涉诉房屋相比购买时升值1115639元，考虑到上述因素本院认为付宗光、刘占领承担升值部分1115639元的60%即669383元损失并扣除原告的受益价值180000元，即489383元，按付宗光、刘占领的各自过错分别承担489383元损失的60%、40%，付宗光作为房屋的卖方应赔偿原告损失293630元，该债务属合同之债，且用于付宗光、库亮如家庭生活，属于夫妻共同债务，作为夫妻的库亮如应共同承担。刘占领作为过错方应赔偿原告损失195753元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第一款第五项、第五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、原告尹书臣与被告付宗光之间的房屋买卖合同关系无效，被告付宗光、库亮如返还原告尹书臣合同价款577000元并赔偿原告尹书臣损失293630元，自本判决生效之日起十日内履行清。二、被告刘占领赔偿原告尹书臣损失195753元。自本判决生效之日起十日内履行清。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18093元，评估费16900元由原告负担3000元被告付宗光、库亮如负担20000元，被告刘占领负担11993元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  马久利人民陪审员  黄晓娥人民陪审员  李长京二〇一八年十二月二十九日书 记 员  范美娜