广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初3576号原告：邓少容，女，1958年12月28日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，委托诉讼代理人：杜伟坚，广东佛明律师事务所律师。被告：黄建辉，男，1975年4月20日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告邓少容与被告黄建辉租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用简易程序分别于2018年11月27日、2018年12月11日公开开庭进行了审理。原告邓少容的委托诉讼代理人杜伟坚，被告黄建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》；2.被告向原告支付拖欠的租金9922元及解除合同后的占用费（租金暂计至2018年10月31日，占用费从解除合同之日起计至被告将涉案租赁物交付给原告之日止，参照租金标准4961元计算）；3.原告有权没收被告的押金10000元；4.被告向原告归还位于佛山市高明区荷城街道怡乐路83号之23号、25的商铺；5.本案诉讼费用由被告负担。事实及理由：2016年9月，原被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市高明区怡乐路美的·西海岸（东区）23号商铺（面积约68平方米）和25号商铺（面积约68平方米）出租给被告使用，合同期限自2016年9月1日至2021年8月31日，共5年；租赁期内承租方不得将商铺转租给第三方。被告向原告支付了8000元押金。原告依约向被告交付租赁物，被告使用至今。根据《商铺租赁合同》第四条的约定，承租方须在每月30日前支付下月租金，如超期15天，出租方有权单方解除租赁合同，押金不作返还。但是，自被告承租涉案商铺始终未按该合同条款履行交租义务，2017年1月租金经原告多次催告直到2017年1月15日仍未支付，原告遂依合同约定于2017年1月17日邮寄《解除商铺租赁合同通知书》至被告，要求与被告解除租赁关系、收回商铺，但由于被告表示商铺已投入了装修等费用，极力要求继续承租商铺，并承诺日后将严格按照合同条款履行承租义务。双方经协商一致遂签订《商铺租赁合同》，约定自2017年3月开始，被告每满三个月缴纳一次租金，于第三个月的最后一天缴清前三个月租金；租赁合同押金在原来8000元的基础上增加2000元，即租赁合同押金共10000元。2018年7月左右，原告路经涉案商铺时发现23号商铺已被转租，转租后的店铺名称为“佛山市高明区智梵装修店”、经营者为“严灿辉”。被告擅自转租的行为违反了《商铺租赁合同》第八条的约定。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款的规定，原告有权解除与被告签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》第一条可以得出2018年9月、10月租金合共9922元（2018年9月、10月、11月三个月租金共14883元，每月租金为4961元）。被告应向原告支付拖欠的租金9922元。由于诉讼期间被告仍一直占有并使用原告的商铺，故被告支付拖欠的租金数额暂计至2018年10月31日，实应计至被告将涉案租赁物交付给原告之日止。原告有权收回租赁物，并没收押金。根据《商铺租赁合同》第八条的约定，由于被告擅自将租赁物转租给第三人，被告的行为已经构成根本违约，因此原告有权收回所有租赁物，并没收合同押金10000元。被告答辩称：不同意解除原被告双方签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同》，被告没有转租，被告与严灿辉是合作关系。《商铺租赁合同》约定是三个月缴纳一次，这个季度的租金还没有到要交的时间。对原告要求的商铺占用费有异议，法院不应支持。不同意原告没收被告的押金，押金是用来保证租金的，如果被告不交租可以用押金抵扣，但不能直接没收被告的押金。不同意归还位于佛山市高明区荷城街道怡乐路83号之23号、25的商铺。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依职权调查取证，向严灿辉作调查笔录1份，并调取租赁合同1份，原告对上述证据没有异议，被告对严灿辉调查笔录1份有异议，认为严灿辉陈述其与被告之间的关系不真实，但未提供足够证据予以反驳，且有租赁合同与该证据相互印证，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年9月，原被告双方签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于佛山市高明区怡乐路美的·西海岸（东区）23号商铺（面积约68平方米）和25号商铺（面积约68平方米）出租给被告使用，合同期限自2016年9月1日至2021年8月31日，共5年；被告在租赁期内，不得将商铺转租第三方。被告向原告支付了8000元为租赁合同押金。合同期满，商铺保持完好，与房屋经营活动所有相关的费用缴纳清完，押金交还被告，若合同存续期间被告自行退约，押金不退回被告，归原告所有，并且被告需承担违约责任，支付原告两个月当期租金作为违约金。后原被告再签订《新补充协议》，约定自2017年3月开始，被告每满三个月缴纳一次租金，于第三个月的最后一天缴清前三个月租金；租赁合同押金在原来8000元的基础上增加2000元，即租赁合同押金共10000元。截止起诉之日，原告尚未支付2018年9月后的租金。2018年3月5日，被告、案外人严灿辉与佛山市高明区柏林房屋信息中介行签订《租赁合同》，约定被告将坐落在佛山市高明区怡乐路美的西海岸东区23号铺出租给严灿辉使用，每月租金为4000元，租赁期自2018年3月19日至2021年3月18日，该铺租金每年递增8%。严灿辉向被告缴纳8000元作为房屋租金押金。后严灿辉在案涉23号铺成立并经营一家佛山市高明区智梵装修店。原告发现案涉23号铺被转租，向被告提出异议，表示不同意转租。另查明，位于佛山市高明区荷城街道怡乐路**之23铺（以下简称“23号铺”）和佛山市高明区荷城街道怡乐路83号之25铺的房地产权属人均为邓少容。本院认为，本案为租赁合同纠纷，双方签订的《商铺租赁合同》及《新补充协议》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均与法不悖，应认定为合法有效，双方应按照约定全面履行合同。本案争议的焦点是：1.被告是否存在未经原告同意转租商铺的行为；2.《商铺租赁合同》及《新补充协议》是否有解除的事实依据及法律依据；3.原告是否有权没收押金10000元。关于焦点一。经查，被告未经原告同意，通过中介机构将23号铺转租给案外人严灿辉，有严灿辉调查笔录、《租赁合同》、《个体户机读档案登记资料》等证据予以证实，足以认定。被告抗辩称其与严灿辉合作开办佛山市高明区智梵装修店，是共同经营，不属于转租，并提供水电费缴费截图、微信聊天截图等证据，拟证明涉案两个铺位的水电费都是被告缴纳的，均是被告在使用。本院认为，严灿辉在调查笔录中陈述，佛山市高明区智梵装修店的共同经营者是案外人严灿辉及王伟均，其对半出资，收益对半，并且每月向被告缴纳商铺租金。即使商铺的水电费等由被告缴纳，亦不足以证明被告与严灿辉合作经营佛山市高明区智梵装修店。对被告的该抗辩意见本院不予支持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”及第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，被告将案涉商铺转租他人，其行为已经构成违约，原告根据《商铺租赁合同》第八条的约定主张解除《商铺租赁合同》及《新补充协议》，于法有据，本院予以支持。由于合同自通知到达对方时解除，且原告并未提供证据证实其在本院于2018年11月6日向被告送达民事起诉状之前通知过被告解除合同，故原告要求解除《商铺租赁合同》及《新补充协议》的通知是2018年11月6日到达被告，则原、被告签订的《商铺租赁合同》及《新补充协议》已于2018年11月6日解除。关于租金，应计算2个月6日，计得10914.2元（4961元+4961元+992.2元）。合同解除后，被告应将案涉23号、25号商铺返还原告，但被告仍占有使用该商铺，应向原告支付合同解除后至实际交还商铺之日止的占用费，占用费标准可继续参照双方之间约定的租金4961元计算。关于焦点三。押金是指一方当事人将一定费用存放在对方处保证自己的行为不会对对方利益造成损害，如果造成损害的可以以此费用据实支付或另行赔偿。在双方法律关系不存在且无其他纠纷后，则押金应予以退还。根据《商铺租赁合同》约定，合同期满，商铺保持完好，与房屋经营活动所有相关的费用缴纳清完，押金交还被告，若合同存续期间被告自行退约情形下，押金不退回被告。根据《新补充协议》约定，被告每满三个月缴纳一次租金，被告逾期不交租金，合同押金不作返还。可见，双方在合同及补充协议中对押金的担保范围明确，不退押金的前提是被告自行退约或不按约定支付租金，本案中被告虽未经原告同意转租商铺，但没有自行退约且在原告起诉前均有按约定支付租金，故原告主张没收被告的押金10000元没有事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、第二百二十四条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告邓少容和被告黄建辉在2016年9月签订的《商铺租赁合同》及《新补充协议》于2018年11月6日解除；二、被告黄建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓少容支付租金10914.2元；三、被告黄建辉应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓少容支付商铺占用费（按每月4961元的标准，从2018年11月7日起计至实际交还商铺之日止）；四、被告黄建辉于本判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市高明区荷城街道怡乐路83号之23铺和佛山市高明区荷城街道怡乐路83号之25铺交还原告邓少容；五、驳回原告邓少容的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4254元，减半收取2127元（原告已预交），由原告邓少容负担107元、被告黄建辉负担2020元。被告负担的受理费2020元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  刘骏全二〇一八年十二月十八日法官助理赵宇晴书记员叶学麟