安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 (2018)皖1524民初第1736号 原告：安徽观歌资产管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区梅山路**安徽国际金融中心**，统一社会信用代码91340100343815949X。 法定代表人：张南，该公司董事长。 委托诉讼代理人：钱东宁，该公司员工。 委托诉讼代理人：彭梅，该公司员工。 被告：陆俊，男，1962年7月11日生，汉族，住安徽省金寨县。 被告:郑晓琴（陆俊妻子），女，1966年1月25日生，汉族，住安徽省金寨县。 二被告委托诉讼代理人：杨谋兵，安徽英锐律师事务所律师。 第三人：林先平，男，1979年6月11日生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：李甫、王芝平，安徽英锐律师事务所律师。 原告安徽观歌资产管理有限公司（以下简称观歌公司）与被告陆俊、郑晓琴、第三人林先平债权人撤销权纠纷一案，本院于2018年7月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人彭梅、被告陆俊、郑晓琴委托诉讼代理人、第三人委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 观歌公司向本院提出诉讼请求：依法撤销陆俊、郑晓琴以550万元的价格向第三人转让陆俊名下位于金寨县权属证书编号为皖（2017）金寨县不动产权第××号房产及其占用范围内的建设用地使用权的行为。事实和理由：2017年7月31日，原告与陆俊签订《借款合同》，约定陆俊向原告借款500万元，期限自2017年8月2日至2017年8月12日止，郑晓琴与原告签订《保证合同》，对上述借款承担连带保证责任。到期后，二被告没有还款，原告于2018年1月15日将二被告起诉至合肥市蜀山区人民法院，并申请财产保全，此时原告才发现二被告已于2017年12月15日将涉案房产以550万元的价格转让给林先平并办理了过户手续。经查，在2014年10月份，陆俊曾委托评估机构对该房产和建设用地进行价值评估，合计1100万元。原告认为，时隔三年，该房产价值应远大于1100万元，而二被告以明显不合理的低价将该房产转让第三人，低于市场交易价的70%，恶意逃避债务，其行为损害了原告利益。根据《合同法》及其司法解释的规定，请求法院依法撤销二被告与第三人林先平之间的房屋买卖行为。 陆俊、郑晓琴辩称，1、被告与第三人签订买卖合同是2017年4月23日，该买卖行为在原被告民间借贷关系发生之前；2、2017年12月10日，被告与第三人签订以房抵债协议时，约定涉案房屋交易价格为690万元，而非原告在诉状中陈述的550万元；3、被告与第三人约定的交易价为690万元，原告方申请评估的价格为695.7万元，涉案房屋价格不存在低于市场价格交易的情况，更看不出低于市场价格的70%。因此被告与第三人签订买卖合同、转让登记的行为不存在损害原告权益的情形存在，请求人民法院驳回对原告的诉请。 林先平认为，1、原告作为专业的资产管理公司，对于自己500万元的过桥资金疏于风险防范，在明知被告拥有案涉宾馆情况下，不予办理抵押登记，且在日后不愿接受被告以宾馆抵债方式，因此对至今不能实现债权人目的，应自行承担法律后果；2、第三人的债权真实存在且在原告作为陆俊的债权人之前已经形成，而在原告不接受以宾馆抵债的情况下第三人与被告陆俊达成合理价格的抵债协议没有损害原告的合法权益；3、原告以2014年被告正在经营中的宾馆评估价格作为本案的判断标准，不符合事实和市场规律，当时的评估价格主要用于贷款，且宾馆正处在正常的经营状态，价格虚高是普遍存在的现象，而宾馆转让第三人时，处在停业衰败状况，不可同日而语；4、第三人在抵付中，还支付了土地出让金、税费等，并且将抵付中多出的100万元按照约定又返还给了被告陆俊。综上，第三人与被告之间的转让系合理对价，不存在明显低价转让情况。请求法院驳回原告的诉讼请求，维护第三人的合法权益和正常的市场交易秩序。 原告提供证据1、原告身份情况；2、被告身份信息；3、林先平身份信息；证据5、房地产权天堂寨字第××号、房地产权证天堂寨字第××号房地产权证复印件，证明被告对双松大酒店拥有产权，房产面积1802.62元；证据8、不动产登记申请表，证明2017年12月15日二被告将涉案房产过户至林先平名下；证据10、蜀山区人民法院判决书，证明二被告欠原告495万元没有归还（已付利息3万元）。二被告及第三人对上述证据无异议，本院依法记录在卷，予以确认。 对有争议的证据本院认定如下：原告提供证据4、借款合同、保证合同、转账汇款电子回单，证明2017年7月31日，被告陆俊向原告借款500万元，郑晓琴担保，原告通过网上转账履行了义务。二被告认为实际借款为495万元；第三人认为与自己无关。本院认为该组证据能够证明二被告向原告借款的事实，并经合肥蜀山法院确定借款为495万元，二被告没有归还，予以确认。 证据6、国有建设用地使用权出让合同，证明陆俊以76.58万元取得涉案房产1019.75平方米的40年建设用地使用权。二被告及第三人对真实性无异议，但认为土地出让金系林先平支付，且出让金系二被告与当事人以房抵债的内容之一。本院认为二被告在将房屋出卖给当事人时，出让金系第三人林先平支付，予以确认。 证据7、二被告与林先平签订的《房屋买卖合同》，证明2017年4月23日，二被告将价值1100余万元的房产及建设用地使用权作价550万元出卖给林先平。二被告与第三人对真实性无异议，但认为二被告与第三人议定房屋价格为690万元，而不是550万元。本院认为二被告与第三人将涉案房屋进行买卖属实，合同约定价格550万元，签订以房抵债协议时最终议定价格为690万元，予以确认。 证据9、2014年房地产评估报告和土地评估报告，证明涉案房产及建设用地使用权在2014年10月被评估为1100余万元。二被告及第三人认为当时评估是涉案房产双松大酒店正处于正常经营状态，其评估价格远高于二被告与第三人以房抵债时处于破败的情形，且评估报告系为了贷款需要，而不是用于买卖。本院认为该两份报告系二被告单方申请，评估目的不是用于买卖，且在本案诉讼过程中，原告已申请对涉案房产及建设用地使用权进行评估，故对2014年二被告自行申请得出的评估报告不予确认。 二被告提供证据1、结算清单及还款计划，证明第三人向二被告主张借款债权并结算利息，二被告承诺在银行贷款后还本付息；证据2、以房抵债协议，证明因二被告无力偿还第三人借款，双方协商以二被告在天堂寨的双松宾馆(涉案房产）作价690万元（含土地出让金及税款）抵偿给第三人；证据3、说明一份，证明二被告与第三人签订房屋买卖合同时间为2017年4月23日，发生于原被告之间的民间借贷关系形成之前。 原告对二被告提供证据质证意见为：证据1真实性有异议，陆俊向林先平借款234万元应该有银行转账记录；证据2、3真实性有异议，二被告与第三人房屋买卖合同形成于2017年4月23日，2017年12月15日双证合一，2017年4月23日不可能预知2017年12月15日房产证号，故协议虚假。 第三人提供证据1、结算清单及还款计划，证据2、以房抵债协议，证据1-2证明目的同二被告证据1-2；证据3、银行转账记录，证明陆俊向林先平借款234万元，约定月息2分，林先平于2013年2月18日通过银行转账借款给陆俊。证据4、六安政务区农业银行交易卡明细，证明林先平交纳土地出让金76.58万元；证据5、农商行对账表，证明林先平交纳税款843616.8元；证据6、六安梅山路支行农行卡交易明细，证明林先平履行房屋买卖合同的约定，过户后支付二被告100万元；证据4-6也是二被告与第三人以房抵债的内容之一。 原告对第三人提供证据质证意见为：没有看到原始借据，也没有还款流水，银行清单只能证明转账，不能证明是什么款项，不能达到其证明目的。 根据二被告、第三人提供证据，本院认为二被告、第三人提供证据证明了如下事实：1、2013年被告陆俊向林先平借款234万元，林先平通过银行转账打入陆俊账户；2、陆俊、郑晓琴夫妇无钱还款，遂与第三人达成以房抵债协议，作价690万元，此款包括本息443万元、土地出让金、税款及支付前述款项后的余款100万元；3、土地出让金、税款、100万元尾款均通过银行交易支付。 原告在诉讼过程中申请对涉案房屋双松宾馆及其土地使用权进行评估，申请的评估时间节点为2017年8月2日。博文房地产评估集团有限公司出具评估报告书为：涉案房地产总价为695.7万元。 原告对该评估报告提出异议，认为评估报告前后矛盾，没有考虑原告在评估过程中提出的异议；二被告及第三人无异议。本院认为该评估报告是专业鉴定机构出具，综合考虑了当地宾馆买卖的市场价，是法院审理案件的参照依据，予以确认。 依据上述认定的证据及当事人陈述，本院确认事实如下：2013年2月18日，陆俊向林先平借款234万元，林先平通过银行转账打入陆俊账户。2017年7月31日，陆俊向原告借款500万元，约定期限为2017年8月2日至2017年8月12日，郑晓琴提供担保，2017年8月2日，原告将500万元打入陆俊账户，2017年8月8日，二被告归还3万元利息，后未还款；2018年1月15日，原告在合肥市蜀山区人民法院起诉，蜀山区法院认定原告实际发放借款本金495万元（当日归还本金5万元），并于2018年5月3日作出判决，陆俊归还原告本金495万元及利息，郑晓琴承担连带清偿责任，判决生效后二被告没有履行。2017年8月8日，林先平与陆俊就陆俊欠林先平借款签订还款计划并对借款本息进行结算，截止2017年8月8日，陆俊合计欠林先平未支付利息209万元，借款本金234万元，本息合计443万元，约定了还款期限。此后陆俊向金寨县农商行办理贷款手续未果。2017年12月10日，林先平与陆俊、郑晓琴签订《以房抵债协议》，确认截止2017年12月10日，陆俊累计欠林先平借款本息443万元，以涉案房产双松宾馆作价690万元抵偿给林先平，包括土地出让金、过户税款等150万元，过户后7日内，林先平将抵债后下余部分算作100万元返还陆俊，协议签订后，林先平支付土地出让金76.58万元，交纳税款843616.8元；2017年12月15日，陆俊、郑晓琴、林先平在金寨县不动产登记中心办理了过户手续；2017年12月22日，林先平将抵付借款后的多余款100万元打入陆俊账户。 本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《合同法》第七十四条、第七十五条明确规定了撤销权行使的事由及行使的时间,即被告以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的事实成立，原告才可以行使撤销权。因此，本案原告撤销权请求的成立，必须同时满足两个条件：转让价为明显不合理的低价，受让人具有主观恶意。 一、二被告与第三人之间的房屋买卖行为是否属明显不合理低价。原告之所以提出撤销权之诉，其依据就是2014年的1100余万元评估报告。该评估报告系被告自行委托，其目的是为了贷款，房屋价值有虚高成分；且在诉讼过程中，原告为了实现其诉请目的，申请对涉案房产进行评估，其评估价值为695.7万元；被告和第三人之间以房抵债的443万元借款本息和土地出让金76.58万元，总和为519.58万元，相比较695.7万元的评估价，已超出市场交易价的70%。故被告与第三人之间不存在以明显不合理低价转让的行为。 二、被告与第三人之间的转让行为是否具有主观恶意。从现有证据看，被告与第三人之间存在借贷关系无疑；由于二被告无钱还款，双方签订房屋买卖合同，后又签订还款计划，以房抵债协议，办理不动产过户手续，该系列行为除了双方有合同证实外，均通过银行转账予以交易；在二被告无力偿还其借款的情况下，第三人通过以房抵债方式实现自己的债权，在情理之中；原告无证据证明被告与第三人之间的转让行为存在勾结、规避被告欠原告借款等恶意的情况。 原告向被告出借近500万元，其期限只有10日，没有就该借款要求被告提供物的担保，过于相信了被告的征信。在此期间，被告与第三人达成以房抵债协议，并没有侵犯原告的合法权益，第三人主观上无恶意。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十四条、第七十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告安徽观歌资产管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费50300元，由原告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 长  郝诗亮 人民陪审员  江贤刚 人民陪审员  陈 浩 二〇一八年十二月二十五日 法官 助理  梁晓晓 书 记 员  俞 祥 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。 第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。 转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。 债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。