山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）晋07民终2539号上诉人（原审原告）：米海军，男，1979年12月16日生，汉族，寿阳县人，现住寿阳县。委托诉讼代理人：白四虎，男，1943年12月27日生，汉族，寿阳县。被上诉人（原审被告）：寿阳县麓源科技工贸有限责任公司。住所地：寿阳县受川北路**。法定代表人：李树林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：闫真田，寿阳县乡联法律服务所法律工作者。上诉人米海军因与被上诉人寿阳县麓源科技工贸有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服寿阳县人民法院（2018）晋0725民初734号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月8日立案后，依法组成合议庭公开审理了本案。上诉人米海军及委托诉讼代理人白四虎、被上诉人寿阳县麓源科技工贸有限责任公司委托诉讼代理人闫真田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人米海军上诉请求：1.请求将一审判决书的第二项改判；2.除被上诉人退还上诉人装修保证金2000元外，支持上诉人在一审中其它所有请求。即：被上诉人退还物业管理费835.74元，电梯费614.98元，取暖费1378.97元，有线电视费500元，修好水管、水表恢复原样。事实与理由：一、关于要求退还物业管理费835.74元，根据晋中市《市价管字【2007】4号》文件第七条第一款规定：“前期物业管理服务，由开发建设单位通过招标方式选聘的具有相应资质的物业管理企业承担。前期物业服务收费标准，由市、县物价、房地产行政管理部门按照从低的原则核定，每月每平方不超过0.30元。前期物业服务收费标准从执行之日起一年内，或房屋交付使用率达到50%以上，须按规定组建业委员会。达到业主委员会成立条件而未成立的，停止物业管理企业收费行为。”2009年市价管字（2009）174号文件第八条重申照此执行。而被上诉人每月每平方米却违规收费高达0.8元，据此向上诉人多收费（0.8-0.3）*139.29*12=835.74元。一审法院认为双方形成事实上的物业服务合同关系，被上诉人提供了物业服务，上诉人理应按被上诉人的要求缴纳物业费用，上诉人提出的是违规收费的问题，判非所诉。被上诉人的收费远远超过晋中市文件的规定，就以一审法院依据的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》来看，该解释第五条之规定，被上诉人理应退还收取的物业管理费835.74元；二、关于电梯费，根据《市价管字（2004）118号》文件规定，电梯服务最高指导价、电梯收费标准每月每平方米为0.35元，被上诉人违规收费每户100元，多收费614.98元；三、关于取暖费，被上诉人应退还第一个供热期内多收取的取暖费1378.97元；四、关于有限电视费，被上诉人应退还收取的有线电视初装费500元，以上四项共计款3329.69元；五、关于修水管和水表恢复原样的问题，现提供房屋水管漏水的照片，上诉人与物业工作人员确认水管已坏的音频和谈话录音记录，根据此真实情况，被上诉人应将水管修好，另外上诉人的水表已交费200元，并未用完，水表属于业主所有，物业公司未经我允许私自更换水表，应恢复原样。被上诉人寿阳县麓源科技工贸有限责任公司辩称，一、物业管理费。依据滨河小区交房工作专题会会议议定，物业管理费按0.8元／平方米／月缴纳，符合物业服务收费指导价标准（服务等级4级）。二、电梯费。滨河花园住房性质属职工享受棚户区改造补贴和积分补贴的商品住房，依据滨河小区交房工作专题会会议议定、电梯费100元／户／月，并明确包括电梯更新改造费用在内，符合物业服务收费指导价标准和滨河花园对电梯管理和使用的实际。三、取暖费的收取，按照《供热合同》滨河小区职工住宿管理部代供热公司义务包缴，供热公司并无装修期间仅收50％的取暖费之规定。四、电视网络初装费。滨河花园住房性质属职工享受棚户区改造补贴和积分补贴的商品住房，统一进行电视网络初装是滨河花园住房的附属设施，向每户收取电视网络初装费己交付电视网络公司。五、上诉人水表因自身原因损坏三年走了15吨水，管理部门为防止水被偷或漏造成损失和事故，从县自来水公司购买并验表后予以更换新表，属正常管理行为。补充第二点明确一下，包括电梯更新改造及更换费用。米海军向一审法院提出诉讼请求：1.判决寿阳县麓源科技工贸有限责任公司退还多收取的前期物业管理费835.74元，电梯费614.98元，装修保险金2000元，取暖费1378.97元，有线电视费500元，共计5329.69元，并按国家规定支付利息。2.判令寿阳县麓源科技工贸有限责任公司将水管修好，水表恢复原样。一审法院认定的事实：2014年9月24日，米海军与山西寿阳段王煤业集团有限公司签订商品房买卖合同，米海军购买位于寿阳县城南外环滨河花园小区（居民俗称段王小区）10楼303号房间，建筑面积139.29平方米。2014年10月29日，米海军验收房屋后，依据寿阳县麓源科技工贸有限责任公司出具的滨河花园房屋结算明细表，交纳物业费1337.18元、电梯费1200元、装修保证金2000元、代收取暖费2757.94元、代收有线电视费500元等各项费用，同时米海军领取了房屋钥匙。现米海军认为寿阳县麓源科技工贸有限责任公司在交房时收取的各项费用不符合相关标准，要求寿阳县麓源科技工贸有限责任公司退还多收取的前期物业管理费835.74元，电梯费614.98元，装修保证金2000元，取暖费1378.97元，有线电视费500元，共计5329.69元，并按国家规定支付利息。另查明，米海军居住的滨河花园由山西寿阳段王煤业集团有限公司修建，主要出售给段王集团职工，并给予职工棚户区补贴和积分补贴的优惠。工程竣工后，为加强物业管理，由寿阳县段王集团的子公司即寿阳县麓源科技工贸有限责任公司负责房屋的出售及对滨河花园小区的管理，寿阳县麓源科技工贸有限责任公司为加强对滨河花园小区的物业管理，又成立了寿阳县滨河花园职工住宿管理部，具体对滨河花园的物业进行管理。管理方式实行半社会化管理。2014年9月28日，山西寿阳段王煤业集团有限公司召开滨河小区交房工作专题会，会议通过了寿阳县麓源科技工贸有限责任公司提出的滨河花园物业费收费标准为0.8元/㎡/月、电梯费的收费标准为100元/户/月，包含电梯更新改造费用。再查明，2014年10月12日，寿阳县麓源科技工贸有限责任公司和寿阳县同力供热有限公司签订供热合同，由寿阳县麓源科技工贸有限责任公司的寿阳县滨河花园职工住宿管理部对滨河花园的整体供热费实行包缴，由管理部依据寿阳县供热公司的收费标准向各业主进行收取。有线电视费，即电视台的网络入户费，每户的电视网络入户费由寿阳县麓源科技工贸有限责任公司的管理部代收，代收后于2014年6月11日统一交付山西省晋中广播电视网络有限公司寿阳县分公司。上述事实由米海军提交的商品房买卖合同、滨河花园房屋结算明细表、寿阳县麓源科技工贸有限责任公司出具的交费收据2份。寿阳县麓源科技工贸有限责任公司提交的山西寿阳段王煤业集团有限公司滨河小区交房工作专题会会议纪要；供热公司和寿阳县麓源科技工贸有限责任公司签订的2014-2017年供用热合同；同力供热公司的证明；山西省晋中广播电视网络有限公司寿阳县分公司的证明、收据和付款回单；寿阳县发改局（2018）3号文件及双方庭审陈述证明属实，上述证据材料已经开庭质证及一审法院审查，予以采信。一审法院认为，米海军与寿阳县麓源科技工贸有限责任公司虽未签订书面的物业服务合同，但从寿阳县麓源科技工贸有限责任公司领取钥匙并按寿阳县麓源科技工贸有限责任公司出具的滨河花园房屋结算明细表交纳前期物业服务费用时起，双方已经形成事实上的物业服务合同关系。寿阳县麓源科技工贸有限责任公司向米海军提供了物业服务，米海军理应按寿阳县麓源科技工贸有限责任公司的要求缴纳物业费用，且寿阳县麓源科技工贸有限责任公司收取物业费的标准符合寿阳县住宅小区前期物业和保障性住房小区物业服务收费指导价格中关于高层住宅的收费标准；关于电梯费每月每户收取100元，按米海军的住房面积虽然高于相关标准，但该费用中还包含电梯更新改造费用。综上寿阳县麓源科技工贸有限责任公司并未多收取物业费、电梯费。故米海军要求寿阳县麓源科技工贸有限责任公司返还多收取的物业费、电梯费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于取暖费寿阳县麓源科技工贸有限责任公司依据寿阳县供热公司的收费标准向米海军收取，且在第一个供热期内米海军并未向供热公司申请房屋空置，故米海军主张在第一个供热期内按50%收费没有事实依据。关于有线电视费，寿阳县麓源科技工贸有限责任公司为代收，且已经将代收的费用交付相关单位，故米海军主张退还，一审法院不予支持。米海军主张退还装修保证金2000元，庭审中寿阳县麓源科技工贸有限责任公司同意退还，对该项诉讼请求，一审法院予以支持。另外米海军主张寿阳县麓源科技工贸有限责任公司将水管修好，水表恢复原样，庭审中米海军并未提供任何证据，一审法院难以认定。为此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、寿阳县麓源科技工贸有限责任公司在本判决生效后15日内退还米海军装修保证金2000元。二、驳回米海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，上诉人提交了新的证据：1、录音对话文字版，时间是2017年1月27日，是物业公司经理弓振兴与物业公司工作人员张某与我的对话，在一审的时候他们说我的水管没有坏，后来我又找他们的时候他们承认说水管坏了，证明他们向法庭说谎了。2、照片三张，证明漏水后我的墙被阴了，照片是2017年拍的，就是通话前后，这个照片上是走廊，厉害的一边是挨着卫生间，不厉害的一边是另一边。被上诉人质证称，对录音说的内容在庭审中都说清楚了，和本案没有关联性；对照片的真实性和关联性均不认可。其余事实与一审查明的一致。本院认为，二审争议的焦点是：被上诉人是否应退还上诉人主张的物业管理费、电梯费、取暖费、有线电视费、并修好水管、恢复水表原样。关于物业管理费，上诉人与被上诉人双方对形成物业合同关系的事实不持异议，上诉人称被上诉人应收物业费高于实际收取标准，应予核减，其依据是《晋中市物业服务收费管理实施细则》和《晋中市住宅小区物业服务等级和收费标准》的相关规定。被上诉人作为该小区物业管理机构，系段王煤业集团企业内设机构，根据《晋中市物业服务收费管理实施细则》第二条规定：“机关、企事业单位实行物业化管理的，可参照本细则执行。”被上诉人实施的是半社会化管理，管理方式和标准可以根据其企业内部具体情况并参照该细则的规定标准确定。根据被上诉人该集团会议上会议纪要载明的可以证明，本案房屋系上诉人作为段王煤业集团职工享受了一定补贴政策所购买的房屋，对房价、补贴政策、物业管理等事项经过了山西寿阳段王煤业集团有限公司的大会通过，并未脱离企业内部事项管理范畴。上诉人对该物业费和电梯费收费标准有异议，但其提交的证据不充分，本院难以支持。关于取暖费和有线电视费，被上诉人在一审中已提交证据佐证其履行的是代收义务，上诉人未提交证据证明该代收不当，故上诉人该上诉主张本院不予支持。关于修理水管、恢复水表与原状问题，被上诉人认可上诉人水管确实漏水，并未经上诉人确认对被上诉人的水表予以了更换，故上诉人主张被上诉人修好水管和恢复水表原状的诉讼请求应予支持。综上所述，米海军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第二项之规定，判决如下：一、变更寿阳县人民法院（2018）晋0725民初734号第一项为：寿阳县麓源科技工贸有限责任公司在本判决生效后15日内退还米海军装修保证金2000元、修好米海军漏水水管并将水表恢复原状；二、撤销寿阳县人民法院（2018）晋0725民初734号第二项；三、驳回米海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取25元，二审案件受理费50元，共计75元由寿阳县麓源科技工贸有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 胡 睿审判员 张晓军审判员 韩丽娜二〇一八年十二月六日书记员 许艳玫