文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初8835号原告（反诉被告）：陈海珉，男，1962年9月16日出生，汉族，住南京市。原告（反诉被告）：曹振雷，男，1964年2月22日出生，汉族，住南京市。原告（反诉被告）：仝琳，女，1966年1月26日出生，回族，住南京市原告（反诉被告）：马安迪，女，1998年8月5日出生，回族，住南京市。四原告共同委托诉讼代理人：陈婷，江苏当代国安律师事务所律师。被告（反诉原告）：金肯职业技术学院，住所地在南京市。法定代表人：繆玉溶。委托诉讼代理人：赵瑞，江苏汇丰锦律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟，江苏汇丰锦律师事务所律师。原告（反诉被告）陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪与被告金肯职业技术学院（反诉原告，以下简称金肯学院）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。四原告（反诉被告）委托诉讼代理人陈婷及原告陈海珉、被告（反诉原告）金肯学院委托诉讼代理人陈伟、赵瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告金肯学院向四原告给付第二个租赁年度的租金41万元，并按照300元/天的标准向原告支付自2018年6月12日起至实际付清该笔租金之日止的违约金；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月11日，四原告作为出租方与被告签订了南京市，约定租期5年，租金按照先付后租的方式支付。合同签订后，被告支付了第一年度的租金。按照合同约定，被告应于2018年6月11日前付清第二个租赁年度的租金41万元，否则按照300元/天计算逾期付款的违约金，但被告未能按期履约，且在原告催告后仍未支付。故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告金肯学院辩称（反诉称）：首先，案涉房屋已不能满足被告的承租目的，被告已于2018年6月23日通知原告解除了双方的房屋租赁合同，且已对原告进行了足额补偿，故原告无权要求被告向其支付租金。其次，本案所涉合同属于不适用于强制履行的情形，原告不能强制被告履行。再次，被告已尽合理的通知义务，原告因其自身原因拒绝受领房屋，由此产生的损失，应由其自行承担。综上。请求驳回原告的诉讼请求，并请求确认被告所提出的双方的租赁合同已经于2018年6月23日解除的反诉请求。反诉的事实和理由同答辩意见。四原告对金肯学院的反诉答辩称：首先，被告的解除理由不符合协商终止合同的条件，不产生解除合同的效力。其次，被告履行的义务系给付金钱义务，在法律上是可以强制履行的，而非不能履行。再次，该合同并不是被告支付两个月的租金及违约金就可以随意解除的，双方的租赁合同并未解除，该合同仍然有效。综上，被告的反诉请求及理由不符合合同约定及法律规定，请求驳回被告的反诉请求。本院经审理认定事实如下：陈海珉是江东北路305号16-A座的产权人，曹振雷是16-B座的产权人，仝琳和马安迪是16-C座的产权人。2017年5月11日，上述四人（甲方）与金肯职业技术学院继续教育学院（乙方，以下简称金肯继续教育学院）签订了房屋租赁合同，约定将上述房屋出租给金肯继续教育学院，租期62个月，自2017年5月12日起至2022年7月11日止，其中前两个月为装修期，免收租金，此后的期间为计租期间；甲方将房屋出租给乙方作为办公和教育用途使用；房屋前三年的租金为41万元/年，后两年的租金为43万元/年；乙方以先付后租的方式按年度支付租金，具体为合同生效后三日内支付第一年度租金41万元，从第二个年度开始，乙方应提前一个月按本合同约定的金额预付下一租赁年度的租金；从第二个租赁年度开始，乙方应提前一个月按合同约定的金额付清下一个租赁年度的租金；甲方签约时收取3万元租赁保证金，作为租房、装潢、附属设施、家电以及乙方应承担有关费用的担保；乙方转租房屋时，应经甲方书面同意，转租合同内容应经甲方书面认可；因不可抗力或意外事件致使房屋无法使用的，出租房屋被依法征收的，本合同终止；一方因故要求提前终止合同的，需提前2个月书面通知对方，经双方协商并签订终止合同协议后，方产生本合同终止的效力；因甲方原因终止合同的，甲方向乙方支付9万元作为违约金，并根据实际装潢、装修费用按年限折旧后对残值予以补偿；因乙方原因终止合同的，乙方向甲方支付9万元违约金；租赁期内，乙方未按合同约定缴纳租金的，每逾期一天，乙方向甲方承担违约金300元等。合同签订当日，金肯学院向四原告缴纳了押金3万元，并支付了首期租金41万元，四原告亦将房屋交付给被告使用。2018年6月23日，金肯继续教育学院向陈海珉等四人发送了《解除房屋租赁合同的通知》，明确其承租该房主要是作为继续教育的培训场所，由于此房场地受限，无法用于培训，不得不将场地调整到学院本部，因此其签订该房屋租赁合同的目的已无法实现，故决定提前解除双方的租赁合同。另告知对方，自本通知送达当日，双方之间的租赁合同解除，请求对方在收到本通知后一周内与其办理房屋交接手续，结清相关费用。当日，陈海珉签收了该解除通知，并向对方发送了《回复函》，明确金肯继续教育学院解除合同的理由没有合同和法律依据，依法不产生合同解除的效力，其亦不同意解除合同，并要求对方严格按照合同的约定继续履行合同，支付租金和逾期付款违约金。2018年6月29日，金肯继续教育学院又向陈海珉等四人发送了一份函件，内容是根据合同约定其可以解除合同，其同意向陈海珉等支付2个月的租金68333元，并同意承担违约金9万元，以及2018年6月11日至6月23日逾期支付租金的违约金6900元。其要求对方在7日内与其联系，否则其将在扣除租赁押金后，直接将款项支付至对方账户。陈海珉等人收到了该函。2018年7月25日，金肯学院向四原告支付了135233元，银行电子回单载明该款系租金和违约金。当日，金肯学院相关人员向陈海珉发送了短信，明确了钱款的构成。2018年7月27日，陈海珉向金肯学院发送通知函，明确其已经于2018年7月25日向法院起诉，对方所汇至的13万余元系单方行为，其将作为争议款暂时予以留存，待双方纠纷处理完毕后再行处置，并提醒对方重视2018年6月23日的回复函，以避免损失的进一步扩大。2018年9月28日，金肯学院向陈海珉寄送了涉案房屋的钥匙，但送达地址却是陈海珉委托诉讼代理人所在的律师事务所，该律师事务所签收了邮件。庭审中，陈海珉等人提供了一份短信截屏，该截屏显示，2018年6月12日金肯学院的领导审批了向陈海珉等人支付租金的申请。金肯学院对该证据的真实性不持异议，但辩称该审批材料仅系审批过程中形成的材料，并非其单位的最终审批意见，且该材料系内部审批意见，对外并不产生法律效力。上述事实，有原告陈海珉等人提供的房屋产权证、租赁合同、回复函、通知函、邮寄回单、手机信息截屏，被告金肯学院提供的押金、租金收条、银行电子回单、解除房屋租赁合同通知、函、邮寄凭证及详情单、短信记录等证据，以及本院的庭审笔录、质证意见等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同对当事人有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方违反合同约定擅自变更或解除合同的，对方当事人可以请求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。一、关于合同的效力问题本案所涉房屋租赁合同虽系金肯学院下属的继续教育学院与陈海珉等四人签订的，但金肯学院在该合同签订后向对方支付了租金，并到庭参加诉讼，且未对该合同的效力提出异议，故本院认定金肯学院对其下属的继续教育学院的行为进行了追认，该合同对金肯学院产生拘束力。因金肯继续教育学院与陈海珉等人所签订的合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性和效力性规定，故合法有效，金肯学院作为具有法人资格的主体，应当按照合同的约定履行自己的义务。二、关于解除合同的行为是否有效的问题首先，金肯学院与陈海珉等人所签订的房屋租赁合同期限为5年，而金肯学院在第一年租期届满后不久即提出解除房屋租赁合同，其解除通知虽明确系“场地受限，无法用于培训，不得不将场地调整到学院本部”，但其在庭审中并未向本院提供证据证明该场地限制了其发展，且无法用于培训。相反，其在合同签订后使用房屋一年的事实，可以使本院认定，案涉房屋可以用于教育培训或办公，否则其完全不可能与对方签订合同，亦不可能使用一年。其次，金肯学院作为一个独立的法人，应当在合同签订前对自己的发展状况、发展速度以及所承租的房屋能否满足自己的需要进行评估，然后再与对方签订合理期限的房屋租赁合同，而其在合同签订一年后即以房屋不能满足自己的教学目的为由解除合同，该行为显然存在过错，金肯学院应对自己的过错承担责任，而不应由对方承担合同不能履行的责任。再次，从其解除通知的内容可以得知，其学院本部完全可以满足教学，在此情况下，其根本无需与陈海珉等人签订长达5年的房屋租赁合同，而其故意签订该合同，显然系自愿放弃其良好的教学场地而主动租赁他人房屋。现其在合同签订后，又以场地所限、不能实现合同目的为由解除合同，理由显然不真实，不能被本院采信。复次，从陈海珉等人提供的微信截屏可以看出，金肯学院内部在2018年6月初曾提出过继续支付租金的申请。如该房屋完全不符合使用目的，则其学院内部根本不会提出这种申请，而只可能提出解除或终止合同的申请。因此，其抗辩意见与其内部所提出的继续支付租金的事实不符，本院不予采纳。最后，金肯学院在合同履行的过程中负有依约支付租金的义务，该义务并非法律所规定的不适于强制履行的内容，故本院对其辩称的本案所涉合同不属于可强制履行的意见，不予采纳。相反，其在合同签订后，擅自通知对方解除合同，并在解除通知发出后主动向对方打款，并将房屋钥匙寄送对方，该行为实际是强制对方接受其返还的房屋，其行为于法无据，其应就自己的行为承担责任。综上，金肯学院解除本案所涉合同，无事实和法律依据，其发出的解除通知依法不发生解除合同的效力。三、关于租金问题因金肯学院解除合同的行为无效，且双方合同约定从第二个年度开始，乙方应提前一个月按本合同约定金额预付下一租赁年度的租金，而金肯学院并未依约在2018年6月11日支付第二年度的租金，故其行为已经违反了合同约定，构成违约，应承担继续履行的责任。因双方合同约定的第二年租金为41万元，且金肯学院已在2018年7月25日支付了2个月的租金68333元，故仍需支付第二年的剩余租金341667元（41万元-68333元）。四、关于违约金问题因金肯学院未于2018年6月11日支付第二年的房租，，其行为构成违约，应按合同的约定向对方支付自2018年6月11日起至实际给付第二年全部租金时止的违约金。因双方合同约定的违约金标准为300元每月，且金肯学院并未对该违约金提出异议，且已经按此标准支付了6900元的违约金，故原告请求按照300元/天计算自2018年6月11日起的违约金，具有事实和法律依据。但是，因金肯学院已经支付了6900元，故在计算上述违约金时应扣除上述款项。关于金肯学院在解除合同后另行支付的6万元（135233元-68333元-6900元），因该款系其自愿给付，且并非系逾期付款的违约金，双方在本案中亦未就该款是否抵扣达成一致意见，故本院在本案中不予理涉，双方可在本案判决后另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）金肯职业技术学院于本案判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪支付第二年度的剩余租金341667元，并按照300元/天的标准支付自2018年6月11日起至实际给付上述租金之日止的违约金（支付时扣除已给付的6900元违约金）；二、驳回原告（反诉被告）陈海珉、曹振雷、仝琳、马安迪的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）金肯职业技术学院的反诉请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7450元、反诉费3725元，共计11175元，由被告金肯职业技术学院负担（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  刘文勇人民陪审员  应伍君二〇一八年十二月四日书 记 员  陈 蓉