贵州省安顺市中级人民法院民 事 裁 定 书(2018)黔04民终1233号上诉人（原审原告）：黄发义，男，汉族，1975年1月1日生，贵州省人，住贵州省。上诉人（原审原告）：熊毅，男，1963年12月18日生，汉族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市云岩区。二上诉人委托诉讼代理人：成勇、王涛，贵州谦明律师事务所律师和实习律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：贵州利安房地产开发有限公司。住所地贵州省安顺市西秀区民主路**楼**。统一社会信用代码：91520000622362057H。法定代表人：何波。委托诉讼代理人：石祥龙、杨云蕾，贵州联通律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人黄发义、熊毅因与被上诉人贵州利安房地产开发有限公司（下称“利安公司”）房屋买卖纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2018）黔0402民初2881号民事裁定，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。黄发义、熊毅上诉请求：撤销原审裁定，指定贵州省西秀区人民法院审理；诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、本案一审中，被上诉人并未向法院提交证据原件，但一审法院在未对证据真实性进行核对的情形下，将该证据作为认定案件事实的依据，违反法律规定。2、上诉人提交的《商品房买卖合同》和《预售备案登记表》，足以说明双方是真实的买卖合同关系，一审法院对此进行否定并无依据。3、一审法院认为上诉人未主张交付房屋错误，事实上上诉人多次口头向被上诉人主张交付房屋，但并未留下证据。被上诉人现因房价上涨，意欲违约，一审对此适用法律错误。利安公司二审未答辩。黄发义、熊毅在一审诉请：1.判令利安公司立即交付位于贵州省安顺市××字中环商业广场××号房屋；2.判令利安公司立即将贵州省安顺市××字中环商业广场××号房屋的转移登记办理在二人名下，并将转移登记的有关文书交付给二人；3.判令利安公司支付逾期交房已产生的违约金70.4万元(暂计算至2018年6月27日)，并以500万元为基数，每日按万分之一计算，自2018年6月27日起计算至实际交付案涉房屋之日止；4.判令利安公司支付逾期转移登记已产生的违约金65.8万元(暂计算至2018年6月27日)，并以500万元位基数，每日按万分之一计算，自2018年6月27日起计算至实际交付办理案涉房屋转移登记的有关文书之日止；5.本案诉讼费用均由利安公司承担。一审查明：2014年1月26日，黄发义、熊毅与利安公司签订《商品房买卖合同》，约定二人购买利安公司开发的位于安顺市××字中环商业广场××房，所购房屋建筑面积7811.56㎡，套内建筑面积6018.62㎡，总房价款为500万元。该《商品房买卖合同》第十一条约定，利安公司应于2014年7月30日前向黄发义、熊毅交付房屋。第十三条约定，若利安公司逾期交房超过60日，黄发义、熊毅要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，利安公司应按日计算支付全部已付款万分之一的违约金。第二十二条约定，利安公司应当于2014年10月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给黄发义、熊毅。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在自收到退房通知之日起×日内退还买受人已付款，并按照×利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。双方并于同日办理了《安顺市商品房预售合同备案登记表》。同日，双方又另行签订一份《回购协议》，协议内容为：甲方为贵州利安房地产开发有限公司，乙方为熊毅、黄发义。甲、乙双方为2014年01月26日签定的《商品房买卖合同》，乙方向甲方购买的商品房为：位于贵州××字中环商业广场××层，编号为负2-1，共1套商品房，建筑面积为：7811.56平方米，套内面积为：6018.62平方米。甲、乙双方在平等、自愿的基础上协商一致，乙方同意甲方对该1套商品房进行回购，具体的回购事项如下：第一条、回购的商品房基本情况：上述1套商品房（中环商业广场第A幢负2-1房）坐落于贵州省××十字，土地证号：安国用（2005）第1**，建筑面积为：7811.56平方米，套内面积为：6018.62平方米。房产用途为车库。第二条、甲乙双方约定，乙方同意甲方回购第一条所述全部房产，回购需符合本协议约定的条件。第三条、回购的商品房的期限:1.回购期限为签订本合同的三个月内(即2014年01月26日至2014年04月26日)，甲方在此约定的期限内付清全部协议价款。逾期不付清全部价款即为违约，应承担违约的责任。第四条、甲乙双方约定回购的支付款项条件如下:该商品房的回购金额为（人民币）590万元。甲、乙双方约定采用分期付款的方式支付回购房款。其中：1、1月26日支付30万元；2、2月26日支付30万元；3、3月26日支付30万元；4、4月26日支付500万元。第五条、甲方逾期付款的违约责任：1、甲方应按约定支付第一、第二、第三、第四期回购房款。如甲方逾期支付回购房款，则作甲方根本性违约，视放弃回购权利。2、本协议约定的宽限期届满，甲方不能依约支付全部回购房款的，甲方丧失回购权利。甲方并应按原《商品房买卖合同》，将商品房的权属证书（含：《土地使用权证》《房屋所有权证》、《房屋所有权共有用证》）办理至乙方名下。3、如甲方到期未能及时付清回购房款，应于回购约定到期之日15个工作日之内向乙方提出书面申请，经甲乙双方审议同意后给予三个月宽限期，宽限期由2014年04月26日至2014年07月26日，若甲方未能在规定时效内向乙方提出宽限期的书面申请，视甲方放弃回购权，作单方面违约。4、在乙方同意给予的宽限期间内，甲方自愿给予乙方经济上补偿，每月补偿金额为人民币30万元，按月结算一次，不足一个月的，则按月结算。第六条、其他约定：1、甲方向乙方回购上述商品房所产生的一切责任及费用由甲方自行承担，与乙方无关。2、回购时间：甲方按上述约定时间支付回购房款给乙方的，乙方在收到全部回购房款的当天，且协助办理取消销售备案登记手续。如乙方不配合甲方办理销售备案撤销手续，所产生的一切责任及费用由乙方自行承担。第七条、本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决：协商不成的，依法向商品房当地人民法院起诉。另查明，利安公司指定的收款人为何波。合同及协议签订后，黄发义、熊毅在2014年1月26日-28日期间分四次将500万元通过银行汇入利安公司指定的账户，利安公司出具有收款收据。同时查明，2016年1月26日，利安公司与安顺市西秀区公用设施建设运营管理有限公司签订有《地下停车位（库）整体买卖合同》。庭审中，一审法院就《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定对黄发义、熊毅进行了释明，其拒绝变更诉讼请求。一审法院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否具有当事人房屋买卖的真实意思表示，或作为民间借贷的担保。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”。本案当事人在签订《商品房买卖合同》的同时又签订了《回购协议》，双方在《回购协议》中对回购的时间、价款及付款方式等进行了约定，且利安公司至今未向黄发义、熊毅交房，黄发义、熊毅也未能提供证据证明其向利安公司主张过交房等事实，足以认定双方签订的《商品房买卖合同》非当事人购买房屋的真实意思表示，而是作为民间借贷的担保，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。黄发义、熊毅经释明后，拒绝变更诉讼请求。一审裁定：驳回原告黄发义、熊毅的起诉。二审中，上诉人提交以下证据：2014年1月27日至2014年10月16日何波和利安公司出具的“借条”4份及熊毅银行流水清单，拟证实熊毅与何波利安公司之间存在民间借贷关系，利安公司和何波向熊毅汇款系偿还双方之间的借款利息，与本案的500万元购房款无关。被上诉人提交以下证据：安顺市城乡规划局文件一份、2014年1月21日案外人濮树与利安公司签订的《商品房买卖合同》、《回购协议》，拟通过案外人濮树与利安公司之间借款合同采用与本案双方一致的方式签订买卖合同，但真实情况仍系民间借贷，且濮树的购房单价远远超过本案双方约定。对被上诉人提交的证据，上诉人认为与本案无关，不能以案外人与被上诉人之间的合同行为来衡量本案双方之间的真实意思。对上诉人提交的证据，被上诉人抗辩称，何波与熊毅之间确实存在其他借贷关系，但偿还利息是统一计算后向熊毅支付，本案双方确实是民间借贷关系。本院认为，上诉人主张本案系房屋买卖合同关系，并提交了书面证据予以佐证，一审应当围绕当事人诉讼请求进行实体判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省安顺市西秀区人民法院(2018)黔0402民初2881号民事裁定；二、本案指令贵州省安顺市西秀区人民法院审理。审判长 谢 晖审判员 辜贤莉审判员 黎福伟二〇一八年十二月十七日法官助理李欣书记员刘章仙（代）