广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终7052号上诉人（原审被告)：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾**石化大道**畔山名居******房。法定代表人：易友刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾传富，广东深大地律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：熊娇，女，汉族，1984年9月12日出生，户籍住址湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：谢新志，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司因与被上诉人熊娇商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初200号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司上诉请求：二审法院依法发回重审或依法予以改判。事实与理由是：一、关于对合同条款“办理权属登记需由出卖人提供的资料”的理解问题。原审认定：“合同第十五条约定：‘权属登记’应当为转移登记”，上诉人认为该认定缺乏法律依据，根据广东省高级人民法院2017年9月12日发布的《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》三十四条：“商品房买卖合同未明确约定出卖人代为办理所有权登记的,出卖人仍然负有协助义务。出卖人应当在合理期限内办理初始登记,并将办理所有权转移登记所需要的材料提交登记机关,依照合同约定或者其他合理方式告知买受人可以自行申请办理房屋所有权转移登记。出卖人未履行上述义务的,应当承担逾期办证的违约责任。买受人起诉请求出卖人协助其办理房屋所有权转移登记,但一审法庭辩论终结前出卖人尚未办理初始登记的,人民法院可以向买受人释明变更诉讼请求为解除合同、赔偿损失。买受人不变更的,驳回其诉讼请求。”。由上述规定可见，合同中约定的“备案”是指“办理初始登记”的备案，合同中不仅约定了备案的时间也约定了办理房地产证书的时间。原审认定上诉人提交资料是办理不动产转移登记所需资料，即不动产权证资料备案回执并无法律依据，应当予以纠正。二、违约金标准的认定存在错误。在假定上诉人逾期办理不动产权证的情况下，违约金标准问题值得商榷：原审认定：“关于被告如何承担违约责任的问题。一、双方没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于‘由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算’的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准确定并计算逾期违约金”。上诉人认为该认定与原审认定的：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”相矛盾。首先，既然原审认定是办理不动产权证的备案，则其结果就是等待政府发不动产权证了，其实质就是认定备案时间就是办理房地产权证的时间。按此理论，备案逾期则应当只能按照该条款约定的房屋总价的日万分之一承担违约责任，否则就自相矛盾。其次，合同第十五条约定的违约金责任是对整体办理房地产权证的约定，就是整体性。现在法院认定办理房地产证的节点提前或认定最后一个节点作为办理房地产证的时点并不影响违约金承担标准的结果。第三，合同统一约定逾期付款或逾期办证承担的责任均为日万分之一，是对等的且公平合理的，且逾期办理房地产证的违约责任为日万分之一，则其他节点的违约不会大于该违约的严重性和危害性，没有理由承担比办理房地产权证更大的违约金责任。否则就是不公平，不合理。第四，本案已经非常明确的约定了逾期办理房地产权证的违约责任，且被上诉人也是明确要求承担逾期办理房地产证的诉讼请求。适用约定逾期办理房地产证的违约责任并无不当，为何要认定没有约定违约金责任呢？原审法院的使用法律和酌定并无事实依据。由上，上诉人认为，即使认定了提交资料备案为办理每个购买人的房地产权证备案资料，其违约了也是应当按照双方在第十五条约定违约金责任进行承担，原审法院的认定不能成立，请予以纠正。综上所述原审认定的：“上述合同约定的资料应当是办理原告所购房屋不动产权转移登记所需的资料。”以及对于违约金标准酌定存在错误，请二审法院依法公正审理，做出准确的判决。被上诉人熊娇辩称，1、《商品房买卖合同》约定办理产权登记的期限为“商品房交付使用后540日内，上诉人将办理商品房房地产权属登记证书所需的资料报产权登记机关”。合同第二十四条约定，被上诉人委托上诉人办理房地产权证，第十五条约定上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理。按照通常理解，该条中的权属登记指的是上诉人为被上诉人购买商品房办理房地产权属证书。《不动产暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起三十个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。只要规定了上诉人向产权登记机关提供办理商品房房地产权属证书资料的期限，那么，被上诉人取得房地产权属证书的期限就是确定的，即上诉人提交资料之后的三十个工作日内取得。上诉人逾期向产权登记机关提交相关资料，必然导致被上诉人延期取得房地产权属证书。因此，上诉人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案应认定为商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。2、合同第十五条第一款第三项对上诉人违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担的违约责任没有约定。根据合同的上下文，第十五条第一款第三项规定的应当是对上诉人违反“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定所应承担违约责任。但是该条款规定的却是“双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的”这种情况下的违约责任，第十五条第一款第三项属于格式条款，在约定不明或者无法解释的情况下应做有利于被上诉人的解释，视为双方对上诉人“在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”这一约定的所应承担的违约责任没有约定。此外，上诉人设置第一款第三项这一格式条款的目的是为了免除自身违约责任，该条款应认定为无效。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。一审原告熊娇向一审法院起诉请求：1．被告向原告支付逾期办理产权证违约金16878（房屋总价款485000元，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，自2017年6月23日起，暂算至2017年12月31日，应算至房地产权属证书实际取得之日）元；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年1月15日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州××西区××大道西××号恒丰润畔山名居第2栋一单元1703号房，该房建筑面积为87.55平方米，总价款为485000元，买受人于2014年1月15日付清首期款155000元，余款330000元向银行办理按揭贷款支付。双方就交付期限约定为：被告应在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方就产权登记约定为：出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3.双方约定在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按己付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。附件四补充协议第十三条约定，买受人未按约定交清所有款项和办妥相关手续的，出卖人可拒绝向权属登记部门提供须由出卖人提供的登记备案资料，并可拒绝代买受人办理房地产权属证书，因此造成的后果由买受人承担，……出卖人依据合同第十五条承担逾期办证的违约责任最高不超过该商品房屋总价款的5%。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订前，原告于2014年9月25日前支付首期款155000元并向银行申请贷款330000元用于支付余款，贷款银行于2014年12月8日支付贷款。原告按约向被告提交了办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费，委托被告办理权属登记的手续。2015年12月25日，原告到被告处办理房屋验收交接手续，领取了住户手册、业主临时规约、商品房质量保证书、商品房使用说明书、前期物业管理服务协议、业主临时出入证等，并签署了《房屋验收交接表》和《资料领取清单》。2016年6月28日，惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》，主要内容为：从2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、自建房首次登记、一手商品房过户、二手房过户等业务的，须先行开展不动产权籍调查。即自2016年6月30日起，新建商品房权属登记增加了首次登记权籍调查和增量房转移登记权籍调查手续。惠湾国土资函[2018]669号《关于不动产权权籍调查流程及时间的复函》显示：不动产权籍调查和宗地图制作业务属于不动产登记前置工作，主要工作是调查不动产权属信息和制作宗地图等，为登记工作提供依据。不动产权权籍调查一般办理流程为：申请人提供不动产资料，委托调查机构进行调查；调查机构根据申请人的委托和提供的资料进行调查（权属信息、不动产落宗落号、制作宗地图等）；根据调查结果出具调查成果（含宗地图）；成果审核；成果提供。抵押、预告登记类的权籍调查业务正常办理时限为10个工作日；其他权籍调查业务（首次登记、增量房转移登记等类型）正常办理时限为20个工作日。庭审中被告称涉案房产两次权籍调查的实际办理期限均为30天左右，原告对此没有异议。2017年4月12日，大亚湾不动产登记中心受理了被告申请的恒丰润畔山名居2栋首次登记，2017年5月27日，恒丰润畔山名居2栋完成首次登记。被告于2017年11月17日向不动产登记机关提交了涉案房屋办理转移登记所需的资料并取得受理回执。一审法院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。关于商品房交付使用的时间确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。原告于2015年12月25日到被告处办理了房屋验收交接手续和领取相关资料，并签署了《房屋验收交接表》和《资料领取清单》,应当视为房屋于当日交付使用。关于被告是否逾期办理房产证的问题。合同约定出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。被告提交资料备案的合同目的是为原告取得不动产权属证书做准备，原告作为房屋的买受人，被告作为房屋的出卖人，双方约定的“办理权属登记”当然是为买受人办理权属登记，而不应当是为出卖人办理首次登记（又称“初始登记”或“大产权登记”），故合同第十五条约定“权属登记”应当是转移登记（又称“增量房转移登记”或“小产权登记”）。被告已于2015年12月25日完成交付义务，被告应当在540日后即2017年6月17日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告未按期完成该项义务，已构成违约，应当承担违约责任。关于合同第十五条第一款第3项的效力问题。合同第十五条第一款第3项约定，出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书，逾期不能办理的，买受人不退房，但应按己付房款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止。该条款是被告在主合同上事先添加的内容，属于为了重复使用而预先拟定，符合格式条款的要件，该格式条款免除了被告的违约责任，应当认定无效。关于被告如何承担违约责任的问题。一、双方没有约定逾期提交资料报产权登记机关备案的违约金及其计算标准，而原告因被告逾期提交资料报产权登记机关备案的行为所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价款为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金，但是，该违约金总额不得超过合同总价款的5%的违约责任上限。二、在惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局发布《公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，即2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。原被告双方在庭审中对两次权籍调查的时间确认为60天，本院予以采信。故被告提交资料报产权登记机关备案的期限顺延60天应为2017年8月16日。被告于2017年11月17日向不动产登记机关提交了办理转移登记所需的资料并取得受理回执，故逾期办证违约金计算至2017年11月17日，共逾期93天，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：485000元×93天÷365天/年×6%/年=7414.5元。该违约金总额未超过合同总价款的5%的违约责任上限，符合双方约定，被告应当依法支付给原告。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决：一、被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告熊娇支付逾期办证违约金7414.5元；二、驳回原告熊娇的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费222元，由原告熊娇负担124元，由被告惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司负担98元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，综合上诉人的上诉请求及被上诉人的答辩理由，本案二审争议焦点是：一、恒丰润公司是否存在逾期办证的问题；二、恒丰润公司逾期办证的违约金应按什么标准计算。本院分析如下：关于上诉人是否存在逾期办证的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。上述条款中的“权属登记”是指首次登记还是指转移登记，双方当事人的理解存在分歧，上诉人认为是首次登记，被上诉人认为是转移登记，并且都在上诉和答辩过程中阐述了各自理由。对此，本院认为：该条款是上诉人为了重复使用而预先拟定的条款，属于格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”，故对该条款应当作出不利于提供格式条款一方即上诉人的解释，该条中的“权属登记”应理解为转移登记，即，该条约定的“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”应理解为：“上诉人应当在商品房交付使用后540日内将办理商品房转移登记需由其提供的资料报产权登记机关备案”。同理，既然上述第十五条中的权属登记是转移登记，则其与该条第3项“在出卖人取得登记机关备案完成之日起550个工作日内办理该商品房的房地产权属证书的，逾期不能办理的，买受人不退房，但是应当按已付房价款的日万分之一计算违约金，直到取得房地产证之日止”的约定属重复且矛盾的合同条款，原审据此认为该格式条款因免除了提供格式条款一方的违约责任，从而认定双方当事人对本案合同第十五条第3项中关于逾期办证时间的延长约定条款无效有理，本院依法予以支持。关于上诉人逾期办证的违约金应按什么标准计算的问题：双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，虽然对办理“权属登记”是指首次登记还是转移登记理解上存在分歧，导致对办证时间的约定不明确。但在该条款第3项中，双方当事人对逾期办证应当按已付房价款的日万分之一计算违约金的约定是明确的。依据《中华人民共和国合同法》第五十七条的规定：“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。”同时，双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条及第九条关于买受人逾期付款、出卖人逾期交房的违约责任均按日万分之一承担，根据合同双方权利、义务对等原则，亦应认可双方当事人按已付房价款的日万分之一的标准，确认逾期办证违约金。故一审根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定以及本地区审判实践的相关标准，本院酌情确定为：以总房价为基数按年利率6%的标准计算逾期违约金”的认定与本案合同的约定不符，应依法予以纠正。被上诉人已付购房款为485000元，上诉人逾期提交转移登记资料的时间是93天，所以，上诉人应向被上诉人支付的逾期办理房地产权属证书的违约金为4511元（485000元×1/10000×93天）。该违约金总额未超过双方约定的商品房价款的5%的逾期办证违约责任上限，上诉人应当依法支付给被上诉人。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，对有理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初200号民事判决第二判项；二、变更广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2018）粤1391民初200号民事判决第一判项为：惠州大亚湾恒丰润房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向被上诉人支付违约金4511元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审受理费222元，由上诉人负担135元，被上诉人负担87元。本判决为终审判决。审判长  郭志文审判员  胡 江审判员  于海砚二〇一八年十二月二十五日法官助理唐栩权书记员刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。