北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终15150号上诉人（原审原告）：张宝利，男，1978年3月28日出生。委托诉讼代理人：梁永富，北京和丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙曦，北京和丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：顺义区北务镇王各庄村村民委员会，地址北京市顺义区北务镇王各庄村。法定代表人：李建国，主任。委托诉讼代理人：张楠，北京市玖典律师事务所律师。上诉人张宝利因与上诉人顺义区北务镇王各庄村村民委员会（以下简称王各庄村委会）农村土地承包合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初20287号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月28日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张宝利及其委托诉讼代理人梁永富、孙曦，上诉人王各庄村委会之委托诉讼代理人张楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝利上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.依法判令王各庄村委会给付张宝利房屋拆除损失人民币598587元；3.依法酌情判令王各庄村委会给付张宝利预期利益损失人民币20万元；4.一审及二审案件受理费、评估费由王各庄村委会承担。事实和理由：一、一审法院以张宝利在与王各庄村委会签署土地承包《协议书》过程中未对土地性质尽到审慎审查义务以及建筑房屋未取得相关部门的审批为由，认定张宝利对房屋被拆除存在过错加大了村民的责任。房屋是否取得相关部门审批不应作为张宝利存在过错的依据。二、一审法院对房屋评估结果进行参照适用部分结论的理由是不成立的，应当将房屋鉴定结论598587元全部金额作为赔偿依据。三、张宝利的预期利益损失应给予酌情支持。王各庄村委会辩称：不同意张宝利的上诉请求。事实及理由：第一，王各庄村委会没有进行统一规划要求张宝利在涉案土地建房，是张宝利在2006年至2017年私自陆续建房。最初涉案土地有作为商业街规化的意向，但最后该规划未具体实施，所以王各庄村委会没有统一组织张宝利建房。基于张宝利已经与王各庄村委会签订租赁协议，该土地使用权归张宝利所有。张宝利应按土地性质妥善使用该土地，而不应该在未经王各庄村委会同意，未经相关部门审批的情况下建房。并且双方协议第4条第二句明确写明若张宝利实施再建建筑物应经王各庄村委会同意，从卫星截图可以看出，张宝利于2015年将房屋主体建造完毕后，又于2015年在房间北侧接出一间房子，即使如其所述之前的房屋是由王各庄村委会统一规划的，该棚子为其自行建造，该部分损失应由其自行承担。第二，张宝利所建房屋是按照居住用房建造的，从其自己提交的房屋平面图也可以看出，并非按照商业街的规划进行建造。第三，对于预期的损失，因并未实际发生，法院不应予以支持。评估报告结论的作出未考虑农村建房的实际情况，不合理。王各庄村委会认可一审法院将与农村建房的相关费用扣除。其他意见同王各庄村委会上诉意见。王各庄村委会上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判驳回张宝利的一审全部诉讼请求或发回重审；2.张宝利负担一审、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.对涉案土地的性质及其演变过程一审法院未了解清楚；2.对于涉案房屋的结构、材质、尺寸并未查清。二、一审法院适用法律错误。1.诉讼主体有误。王各庄村委会没有要求张宝利拆除涉案房屋，只是按镇政府要求传达上级指示；2.从双方签订的《协议书》中可以看出张宝利建房的前提已经约定清楚，即必须在王各庄村委会的统一安排下，而一审法院对此断章取义。三、涉案房屋资产评估报告脱离实际，不应作为案件的参考依据。1.涉案房屋已经拆除，实物不存在，无法进行现场勘验，那么也就无法定房屋的尺寸、结构、所用材质，所以房屋的工程量是无法确定的。评估报告中所有数据是评估公司凭空臆想出来的，完全没有事实依据；2.张宝利未能提供建房合同，也未能提供建房图纸；3.评估报告完全脱离了现今农村建房的实际情况；4.评估报告中的“保暖管道、电气布线、屋内保温及防水”等项目全部是主观臆断的。张宝利辩称：不同意王各庄村委会的上诉请求、事实及理由。第一,不存在一审法院未查清房屋的结构、材质、尺寸的事实，在鉴定损失之前，三方均同意将录像、照片、草图等材料作为鉴定的依据。第二，诉讼主体不存在问题，张宝利是依据双方签署的《协议书》主张权利，当时双方均不清楚房屋性质。案件系合同纠纷，王各庄村委会未依据合同约定保证张宝利在合同约定的租赁期限内正常使用土地建房，所建房屋的权利没有得到保障。在合同纠纷的情况下，王各庄村委会应当承担违约责任，由谁拆除房屋不影响双方的诉讼主体资格。第三，关于张宝利建房的问题，按照协议的约定，建房需在王各庄村委会的统一安排下进行，事实上统一指的是王各庄村委会对于房屋的建筑外观做统一安排，对房屋内部没有任何要求。在张宝利建房之前已经有4户村民建房完毕，张宝利的房屋在外观上与前4家一致，且在建设过程中王各庄村委会未提出任何异议。第四，评估报告是客观、准确的。其他意见同张宝利上诉意见。张宝利向一审法院起诉请求：1.判令王各庄村委会赔偿张宝利房屋拆除后的经济损失598587元；2.判令王各庄村委会赔偿张宝利预期利益损失90万元；3.诉讼费、鉴定费由王各庄村委会承担。一审法院认定事实：2005年11月28日，王各庄村委会收取了涉案土地费用25000元。2006年4月1日，张宝利与王各庄村委会签订了《协议书》，甲方为王各庄村委会，乙方为张宝利，该协议书载明：为了推动王各庄村经济发展、更好地为村民致富创造条件，根据上级精神，经村民代表大会讨论通过。甲、乙双方在平等互利条件下达成土地租赁协议如下：二、年限：50年，自2006年4月1号起至2056年3月31号。三、租赁金额及付款方式：合同期内一次付清。共计贰万伍仟元整。四、允许乙方在租赁地块建筑房屋，但必须在甲方统一安排下进行。如果乙方实施再建建筑物，应经甲方同意，否则不得施工。五、如遇国家或上级征用土地，乙方享有地上物全部经济补偿权，土地补偿权归甲方所有。六、乙方对该租赁地块及建筑物受法律保护，享有出租、转让及依法继承权利。七、租赁期满，乙方在同等条件下享有继续租赁的权利，具体事宜双方协商。协商不妥，乙方应予全部拆除或由甲方折旧收买。2017年10月11日，王各庄村委会作出的《关于拆除永久基本农田内违法用地的通知》载明：张宝利：根据国家土地督察北京局督察现状耕地（基本农田）与实地不一致确认问题，经市、区国土资源局核查，你在王各庄村承租地内存在违法用地行为。按照国家土地督察北京局要求，北务镇自4月份开始进行基本农田违法用地行为整治，你所涉及违法用地行为一直并未清理整治，现通知你2017年10月12日上午8:30对你承租地内所涉及的违法用地设施进行拆除。2017年11月28日，顺义区北务镇人民政府出具的《证明》载明：张宝利与王各庄村委会农村土地承包纠纷一案，因张宝利（于2006年4月1日与王各庄村签订协议）承包王各庄村土地性质为基本农田，顺义区国土资源局核查认定，该承包地内存在违法用地行为，2017年10月12日由顺义区北务镇人民政府组织人员对违法用地内涉及的建筑物进行了拆除，特此证明。诉讼中，张宝利申请对被拆除的涉案房屋进行评估。北京联首资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》载明：评估目的：评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的市场价值，为委托人对该案的审理提供价值参考。评估范围：位于北京市顺义区北务镇王各庄村的涉案房屋，建筑面积218.35平方米，评估范围内的详细情况以当事人所提供资料为准。评估基准日：2018年3月22日。评估结论：经评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的评估结论如下：598587元（已取整），人民币大写：伍拾玖万捌仟伍佰捌拾柒元整。该报告第十二项，特别事项说明部分载明：3.本项目为工程造价鉴定，重置成本仅考虑项目建安成本，建设方管理费、利息、利润不在评估范围。6.应委托人要求，因涉案的房屋及装修已拆除无实物，故我公司未对委估资产进行现场勘查。按照委托人提供图纸及视频资料确定评估范围，其中房屋基础、构造柱、圈梁、保暖管道、电气布线、屋内保温及屋内防水等根据一般标准计算，若当事人提供充分的证据证明事实与评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论进行相应调整。7.评估人员无法对装修部分资产“复原”过程进行假设和估计，故仅以重置成新价作为复原成本。如当事人双方对该部分资产的处置方式另有约定，请法院酌情判定。该报告后附的《单位工程费用表—建筑》中载明的项目有安全文明施工费、企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等；该报告后附的《单位工程费用表—装饰》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费等；该报告后附的《单位工程费用表—电气》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等。诉讼中，王各庄村委会称协议书明确写了为了推动王各庄村经济发展更好的为村民致富创造条件，基于该原因村委会是要进行统一安排来建设的，而张宝利是自行建筑涉案房屋，签订本合同时该地块是作为商业街来规划的，和协议书的目的一致，而张宝利却将房屋建设成了居住用的住宅，其建设行为本身与合同目的违背。诉讼中，王各庄村委会称涉案地块属于沟边地，闲置地，在农田的南侧本不属于基本农田，但卫片拍摄涉案土地属于基本农田，北务镇原设想把涉案地块打造成商业街，没有形成文件，也没有具体实施。对此，张宝利称建房过程中村里领导也去现场看过，对于建设标准村里没有提出异议，也没有阻止。诉讼中，张宝利称涉案房屋是2006年陆续建的，但是具体哪一年建了多少不清楚，其承租涉案土地的目的是一部分用于自住，一部分用于出租，涉案房屋没有装修好，还没来得及出租。一审法院认为，农村土地的承包方应维持土地的农业用途，不得用于非农建设。张宝利与王各庄村委会签订的《协议书》约定：四、允许乙方在租赁地块建筑房屋，但必须在甲方统一安排下进行。如果乙方实施再建建筑物，应经甲方同意，否则不得施工。而顺义区北务镇人民政府于2017年11月28日出具的《证明》载明：……因张宝利（于2006年4月1日与王各庄村签订协议）承包王各庄村土地性质为基本农田，顺义区国土资源局核查认定，该承包地内存在违法用地行为，2017年10月12日由顺义区北务镇人民政府组织人员对违法用地内涉及的建筑物进行了拆除。王各庄村委会作为发包方，在协议中明确约定允许张宝利在涉案土地上建筑房屋，故对涉案房屋被拆除应负主要责任。张宝利作为承包方，亦未对土地性质尽到审慎审查义务，且建筑房屋亦未取得相关部门的审批，故对涉诉建筑被拆除亦有过错，但其过错明显小于王各庄村委会应承担的责任。对于责任比例，法院综合考虑双方提交的证据、庭审陈述酌定张宝利承担30%，王各庄村委会承担70%。诉讼中，张宝利申请对涉诉建筑进行了评估。北京联首资产评估事务所有限公司出具的《资产评估报告》载明：十一、评估结论。经评定估算委估资产在评估基准日2018年3月22日的评估结论如下：598587元（已取整）。但该《资产评估报告》亦载明：第十二项，特别事项说明部分载明：3.本项目为工程造价鉴定，重置成本仅考虑项目建安成本，建设方管理费、利息、利润不在评估范围。6.应委托人要求，因涉案的房屋及装修已拆除无实物，故我公司未对委估资产进行现场勘查。按照委托人提供图纸及视频资料确定评估范围，其中房屋基础、构造柱、圈梁、保暖管道、电气布线、屋内保温及屋内防水等根据一般标准计算，若当事人提供充分的证据证明事实与评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论存在差异，并经法庭准许的前提下，可据此对评估结论进行相应调整。7.评估人员无法对装修部分资产“复原”过程进行假设和估计，故仅以重置成新价作为复原成本。如当事人双方对该部分资产的处置方式另有约定，请法院酌情判定。该报告后附的《单位工程费用表—建筑》中载明的项目有安全文明施工费、企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等；该报告后附的《单位工程费用表—装饰》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费等；该报告后附的《单位工程费用表—电气》中载明的项目有企业管理费、利润、规费、社会保险费、住房公积金费、税金等。综合考虑案情、双方提交的证据及农村建房的实际情况，对于该评估结果，法院将参照适用部分结论。关于张宝利要求王各庄村委会赔偿其预期利益损失90万元的问题，诉讼中，张宝利自称涉诉建筑尚未装修好未来得及出租，且其陈述该建筑一部分用于自住，故其该项主张，无事实及法律依据。对该主张，法院不予支持。关于王各庄村委会要求追加北京市规划和国土资源管理委员会为被告的申请，法院认为，该申请与案件的审理结果无关联，对该申请不予准许。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国农村土地承包法》第十七条之规定，判决：一、北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会给付张宝利款三十一万元，于判决生效之日起七日内执行；二、驳回张宝利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王各庄村委会提交新证据：谷歌地图拍摄的照片2张，用以证明张宝利的房屋最北侧是后接出来的棚子，与原有房屋建筑不一致，从2012年9月15日的截图看房屋北侧没有棚子，从2015年8月4日的截图看房屋北侧已经接出了一个棚子。张宝利发表质证意见：真实性、关联性、证明目的均不认可。关于房屋的具体结构，拆除时有录像可以证明，但王各庄村委会至今没有向法庭出示该视频。本院经审查认为，王各庄村委会提交的照片无法确定是否为涉案土地，对上述证据的真实性不予认定。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于涉案房屋被强制拆除后的损失赔偿问题。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定：“国家实行土地用途管制制度……使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地”，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条规定：“农村土地承包应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设”。本院认为，在确定承包合同效力时，应以是否改变土地用途作为根据。对于未经合法审批改变农用地用途的承包合同，在案件审理终结前未能补办审批手续，均应被认定无效。本案中，张宝利与王各庄村委会签订的《协议书》约定允许在租赁地块建筑房屋，张宝利在未取得政府部门审批的情况下即进行了房屋建设。顺义区北务镇人民政府于2017年11月28日出具的《证明》载明：张宝利承包王各庄村土地性质为基本农田，顺义区国土资源局核查认定，该承包地内存在违法用地行为，顺义区北务镇人民政府组织人员对违法用地内涉及的建筑物进行了拆除。因此，王各庄村委会作为发包方，在协议中明确约定允许张宝利在涉案土地上建筑房屋，双方均认可承包土地用途为建设商业街，故双方签订的《协议书》改变了土地用途，应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于《协议书》被认定无效的责任问题。本院认为，关于承包合同无效后的责任分担问题，应当根据双方的过错来认定。王各庄村委会作为发包方理应知道涉案土地的农业用途仍然发包给张宝利进行非农建设，故对涉案房屋被拆除应负主要责任。张宝利作为承包方，亦未对土地性质尽到审慎审查义务，且建筑房屋亦未取得相关部门的审批，故对涉诉建筑被拆除亦有过错。一审法院综合考虑双方过错程度酌定王各庄村委会承担70%责任、张宝利承担30%责任，并无不妥。关于涉案房屋被强制拆除后的损失赔偿问题。张宝利上诉主张房屋拆除后的经济损失为598587元，一审法院参照评估结果并结合双方的责任比例酌定王各庄村委会给付张宝利31万元，数额合理，张宝利的过高要求，本院不予支持。张宝利上诉主张预期利益损失20万元，因预期利益损失系合同有效但不能履行情况下产生的损失，涉案《协议书》为无效合同，张宝利主张的预期利益损失没有法律依据，本院不予支持。王各庄村委会以张宝利自身过错导致房屋被拆除为由不同意承担赔偿责任的上诉意见，与前述认定的事实不符，本院不予采纳。综上所述，张宝利、王各庄村委会的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决未明确涉案《协议书》的效力，存在瑕疵，本院予以纠正。一审判决对于顺义区北务镇王各庄村村民委员会的名称误写为“北京市顺义区北务镇王各庄村村民委员会”，本院予以纠正。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条，《中华人民共和国农村土地承包法》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初20287号民事判决第二项；二、撤销北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初20287号民事判决第一项；三、顺义区北务镇王各庄村村民委员会于本判决生效之日起七日内赔偿张宝利经济损失31万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费20000元，由张宝利负担15867元（已交纳），由顺义区北务镇王各庄村村民委员会负担4133元（于本判决生效之日起七日内交纳）。一审案件受理费18300元，由张宝利负担12350元（已交纳），由顺义区北务镇王各庄村村民委员会负担5950元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费14579元，由张宝利负担8629元（已交纳），由顺义区北务镇王各庄村村民委员会负担5950元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李春香审判员  贾 旭审判员  张 慧二〇一八年十二月二十九日法官助理李晓晴法官助理常佳敏书记员陈玥