贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初7004号原告：马永洪，男，汉族，1945年10月5日出生，住贵州省毕节市七星关区，原告：谢福英，女，汉族，1958年7月13日出生，住贵州省毕节市七星关区，二原告委托诉讼代理人：孙兰（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师，执业证号：15205201811031589。二原告委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师，证号：230713012110508。被告：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园城会展中心。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵军，该公司董事长。委托诉讼代理人：郎荣昌（特别授权代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201510771344。委托诉讼代理人：姚进（一般授权代理），贵州中创联律师事务所律师。执业证号：15201201610401826。原告马永洪、谢福英与被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司（下称：招商商置公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马永洪、谢福英委托诉讼代理人孙兰、潘虹，被告招商商置公司委托诉讼代理人郎荣昌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即为原告申请办理位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房的转移登记，并向原告交付涉案商品房转移登记的有关文书；2.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金，违约金以已付购房款人民币270,235.00元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息为基准，从2016年10月1日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的有关文书到办证部门并通知原告之日止(暂计人民币10,000.00元);3.本案的诉讼费用由被告负担。事实与理由:2014年9月15日，原告与被告订立《商品房买卖合同》，合同约定:原告购买被告开发的位于贵州省××市××区招商花园城××号商品房，房屋总价款为270,235.00元。合同签订后，原告支付了全部购房款，被告根据合同的约定于2016年3月30日将涉案商品房交付给原告使用。但被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书提交至产权登记机关，致使原告不能在法律规定期限内取得房屋权属证书。原告认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，原告已依约全额支付了购房款，被告亦应按合同约定于2016年10月1日前取得该涉案商品房所有权登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，而被告至今未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，显然被告的行为已构成违约。虽然原、被告双方在涉案合同中并未对违约责任进行约定，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，被告的行为已违反了合同约定及法律规定，给原告带来了一定的经济损失。为维护原告的合法权益，现原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条相关规定，提出诉求如前，恳请判如所请。审理过程中，原告明确诉请1为判令被告立即为原告办理涉案商品房的不动产权证书。被告招商商置公司辩称：一、原告的诉请没有事实及法律依据，被告将房屋出售给原告后按期施工，证照齐全，并在合同约定时间内取得相应初始登记，符合合同订立时约定的办证条件，并且也通知了原告，因此被告已按照合同约定履行相应的交付办理转记文书相关义务，甚至有不少业主已经取得了产权证。二、之所以有部分业主未取得权属证书是因毕节地区在2016年9月30日施行不动产统一登记，将房屋使用权证和土地使用权等统一归属为不动产权证，不能因为该政策的出台，否定被告已经按当时合同约定的条件履行相应义务的事实，原告方不能因政策变动强行对合同的条款进行变更解释，因此被告已经按合同约定履行相应义务。三、办证义务合同是双方共同约定的，对被告来说是一种协助义务。针对原告明确的诉讼请求进行以下答辩，该诉讼请求没有事实及法律依据，双方约定的是共同向房屋登记机关申请办理转移登记，申请办理转移登记也是原告的责任和义务，被告方无法单方申请办理转移登记，而且申请转移登记与办理不动产权证书并不相同。办理不动产权证书是相关行政职能部门的行政行为，被告方无法完成及进行。毕节市自2016年9月19日实行统一不动产登记，不动产权证书并不属于合同约定的内容。原告方不能单方变更合同签订时合同所可能涉及的内容。被告早已按照合同约定履行完毕交付办理转移登记文书的义务，且原告在2016年就已获得房屋交易确认单。本院经审理查明：2014年9月15日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订《商品房买卖合同》（合同编号：BJHYC-EZ1224），约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区招商花园城××房,房号：E4-20-5；建筑面积77.12平方米，套内建筑面积60.16平方米；该商品房总价款为270,235.00元；买受人以银行按揭付款，应于合同签订之日向出卖人交付首期房款90,235.00元，余款180,000.00元以银行按揭支付；三、转移登记：（一）出卖人承诺于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记有关文书，交付给买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180个工作日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180个工作日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还买受人已付款，并按照0.5%利率支付利息;双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订合同附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“3、关于产权登记的补充；3.1、若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；3.2、如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外。”合同签订后，原告交付了涉案房屋购房款270,235.00元；2015年12月23日，被告向原告交付涉案房屋。2015年12月23日，被告向原告代收了契税、土地证、公共维修基金、产权登记费、印花税等相关办理涉案房屋权属转移登记的相关费用；2016年1月13日，被告取得涉案房屋所属的E4幢的商品房备案证明书。2017年1月2日，被告将涉案商品房办理商品房转移登记的有关文书交到毕节市住房和城乡建设局，毕节市住房和城乡建设局为涉案房屋颁发了《房屋交易（转让类）确认单》，该确认单是房产管理部门出具给交易当事人申请房屋登记的唯一合法证明。以上事实，有原、被告的陈述及原、被告提交的各项证据在卷为凭。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”而原告在2016年1月20日已经将公共维修基金、产权登记费、土地证、契税、印花税等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。现涉案房屋已取得所有权初始登记，符合办理转移登记条件，故对原告主张被告办理涉案房屋不动产权证书的请求，本院予以支持，但应以原告交清办证所需税费并提供完毕办证所需相关文书（应由原告提交的部分）作为前提。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应当于2016年9月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。但因原告委托被告代为向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，故被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有向原告告知已经具备办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务。原告按约定履行了交付购房款的义务，被告已取得涉案房屋所属的E4幢楼的商品房备案证明书，具备办理涉案房屋转移登记的条件，但被告提供的证据不足以证明其在具备办理涉案房屋转移登记条件后已尽到告知原告的义务，原告主张被告承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的诉请，有合同约定，本院予以支持。关于违约金的起止时间问题，因原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中约定的办理涉案房屋转移登记的时间为2016年9月30日前，故应从2016年10月1日开始起算违约时间，如前所述，因原、被告形成委托代办关系，虽然被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告已经取得办理商品房转移登记条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其合同约定的交付义务,被告所举证据不能证明其具备办理涉案房屋转移登记后已告知原告，但被告提交的《房屋交易（转让类）确认单》，能证明被告已于2017年1月20日将办理涉案商品房转移登记的有关文书交到办证部门，已履行完毕其合同约定的交付义务。故原告主张的违约金计算期限为：2016年10月1日起至2017年1月20日止；关于违约金的计算标准问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，被告逾期已经超过180个工作日，违约金可以按照原告已付购房款总额270,235.00元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息按照同期同类贷款利率的1.3倍计算；综上，原告诉请的违约金以原告已付购房款总额270,235.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍从2016年10月1日计算至2017年1月20日。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于原告马永洪、谢福英交清办证所需税费和提供相关文书之日起九十日内为原告马永洪、谢福英办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马永洪、谢福英逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以原告已付购房款270,235.00元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2016年10月1日起计算至2017年1月20日止）；三、驳回原告马永洪、谢福英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25.00元（已减半收取），由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  陆云二〇一八年十二月二十九日书记员  高立