江苏省盐城市大丰区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)苏0982民初3040号 原告：盐城市大丰区现代教育投资有限公司，住所地盐城市大丰区金丰路教育大厦**。 法定代表人：于步翠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：陈国明，江苏陈定喜律师事务所律师。 被告:大丰区东昌汽车修理厂，住所地大丰区西康路西侧职教中心学生创业中心**。 经营者：董纯，男，汉族，。 委托诉讼代理人：朱春彦，盐城市大丰区经济开发区法律服务所法律工作者。 原告盐城市大丰区现代教育投资有限公司（以下简称现代教育投资公司）与被告大丰区东昌汽车修理厂（以下简称东昌汽修厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告现代教育投资公司的委托诉讼代理人陈国明、被告东昌汽修厂经营者董纯及委托诉讼代理人朱春彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告现代教育投资公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即将承租的坐落在大丰区西康路1号西侧职教中心校园北面的女生宿舍楼B栋1楼门面房清空返还给原告；2、判决被告自2018年1月1日起至实际返还之日止，按每天3000元的标准向原告支付逾期返还承租房屋的违约金，并承担原告律师代理费8500元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由:2011年1月18日被告经营者董纯因创设汽车维修厂需要与原大丰市职业技术教育中心（以下简称职教中心）签订《合作协议》承租职教中心坐落在间门市房，租赁期限自2011年5月1日起至2017年4月30日止，年租金为人民币4万元整。2011年10月10日，被告经营者董纯与职教中心就《合作协议》的部分条款经协商一致进行了变更，将汽修厂的生产经营资质、行政手续办理及相关费用、房屋改造装修及设备安装等义务变更为由被告公司暨法定代表人董纯负责和承担。2014年1月9日，我公司因职教中心女生宿舍楼改造上市影响了被告公司的经营，经与被告公司协商一致签订了一份《租房补充协议》，将原订的合同期限延长8个月，即自2011年5月1日起至2017年12月31日止。同时，被告承诺不再向我公司提出其他要求，到期后无条件撤离。否则，每延长一天承担罚款3000元，并承担由此产生的司法费用，然而合同到期后，被告并没有信守承诺，至今未将承租的门面房清空并返还给我公司，我公司因此造成了巨大损失，为维护自身合法权益，具状法院，请求支持我公司诉请。 被告东昌汽修厂答辩称，2011年1月18日，并非董纯为创设汽车维修厂需要与职教中心签订合作协议书，而是职教中心有驾驶员培训学校、汽车运用与维修专业需要汽车维修及学生实习等事项需要找董纯合作办汽车维修厂。本案原告主体不适格，形成本案纠纷的主要事实依据是2011年1月18日，大丰市职业技术教育中心与董纯签订的合作协议，该协议约定了相关内容和双方的权利义务，本案原告无权替代职教中心提起本案诉讼。至目前，被告交房也只能交给职教中心，交给其他部门或个人均可能构成履行不当，原告并没有取得案涉房产的所有权证，其不能作为本案的原告向被告主张权利。原告要求被告支付违约金和律师代理费无法律事实和依据，因职教中心违约在先，我方保留要求职教中心承担违约责任的权利。 当事人围绕诉讼请求依法提交了会议纪要复印件、租房补充协议复印件、收据复印件、合作协议、商谈纪要、支付核报单复印件、房权证复印件、通知书、律师函、快递单留存联及快递单号查询记录、收费依据、情况说明、合作协议书及附件设备清单等证据材料，本院依法组织双方当事人进行了质证。 本案经审理认定事实如下：案涉房屋所有权人为盐城市大丰区职业技术技术教育中心，房屋坐落于市区西康路西侧职教中心女生宿舍B幢。 2011年1月18日，甲方（出租方）大丰市职业技术教育中心与乙方（承租方）东昌汽车服务中心签订《合作协议书》一份，约定：“一、厂房出租。1、甲方愿意将坐落在西康路1号西侧大丰市职业技术教育中心校园北面16间门市房（以下简称“租赁物”）出租给乙方。2、本协议项下的租赁物的用途仅限于建立汽车维修厂，未经甲方同意，乙方不得改变用途。二、租赁期限。1、租赁期限自2011年5月1日至2017年4月30日止。2、租赁期届满乙方应按时把租赁物交还给甲方。乙方如需继续承租上述租赁物，应在租赁期限届满前三个月与甲方协商，经甲方同意后，双方重新签订租赁合同，同等条件下，乙方有优先承租权。3、汽车修理厂生产经营资质、行政手续审批由甲方负责办理。三、租赁物的交付使用在本协议生效之日起15日内，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。租赁物的现有设备及附属设备详见附件。四、租金支付方式。租赁物年租金为人民币肆万元整。全部装修及设备安装由甲方负责，工程结束后甲方支付40%的工程款，乙方支付60%的工程款，乙方支付的60%的工程款抵充租金。五、其他费用。租赁期间，使用租赁物所发生的水、电、煤气、通讯费用由乙方承担并负责按季度（必须于每季度首月前五日内）缴纳，逾期未支付的需承担相应的滞纳金，且由此引起的后果由乙方自行承担。……九、转租、协议变更及归还。1、乙方在承租期间，无特殊情况不得转租与他人，如确有特殊情况需将所承租的房屋全部或部分转租或与他人合资、合作经营的，须经甲方书面同意，并另行签订协议。如擅自中途转租，甲方有权解除协议，并要求乙方赔偿损失（包括直接损失和可得利益损失），且甲方不退还租金。2、在租赁期间，确须变更或解除租赁协议的，双方当事人应提前协商。如乙方解除租赁协议，必须提前三个月通知甲方。3、在承租期间，因甲方原因不能履行租赁合同，乙方有权要求甲方赔偿乙方损失。4、乙方在租赁期满后协议提前终止时，应于租赁期满或协议提前终止之时将租赁物清扫干净、搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。如乙方归还租赁物时不清理杂物，则甲方清理该杂物所产生的费用由乙方负责……”，该协议还约定了其他内容。甲方由大丰市职业技术教育中心公章及法定代表人签字章确认，乙方由经营者董纯签字确认。嗣后，被告东昌汽修厂向大丰职教中心缴纳了10万元。 2014年1月9日，现代教育投资公司与东昌汽修厂签订《租房补充协议》一份。2015年8月18日，被告东昌汽修厂向原告现代教育投资公司缴纳租金14万元，原告现代教育投资公司向被告东昌汽修厂开具了收据，载明“收款事由：房租（收至2017年12月31日）”。 2017年12月13日，原告现代教育投资公司出具《房屋租赁到期通知书》一份，载明：“致：大丰市东昌汽车修理厂根据贵方与我方签订的《租房补充协议》，现因我方经营需要，拟合同期满终止后，不再与贵方续租。根据我国《合同法》相关规定，我方作为出租房现依法通知贵方如下事项：一、根据2014年1月9日贵方与我方之间签订的《租房补充协议》，请贵方在合同期满（即2017年12月31日前）无条件撤离位于西康路1号西侧的原大丰市职业技术中心校园北面16间门面房。并在期满日或期满日前结清水电费，交还钥匙等物品。二、如逾期未搬离或未全部搬离，我方则默认房屋内剩余物品为废弃品，我方有权自行收回房屋并清理，清理时，不会保管任何剩余物品，所有物品将作废品处理。三、因我方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。四、若因合同终止事宜发生纠纷，我方将通过法律途径解决，要求贵方按《租房补充协议》第4条承担相应的损失。本通知函一式两份，一份送达于贵方，另一份我方留存。”该通知函加盖了原告现代教育投资公司公章，被告东昌汽修厂经营者董纯收悉并在原告提供的通知书上签字确认。 2018年5月30日，原告现代教育投资公司委托江苏陈定喜律师事务所向原告发出律师函，要求被告东昌汽修厂在接函后三日内将承租的房屋清空并返还给原告教育投资公司。 因被告东昌汽修厂仍未搬离，原告现代教育投资公司诉至本院，要求东昌汽修厂清空门面房并返还，支付违约金并支付律师代理费，本院于2018年6月14日立案受理。原告现代教育投资公司为此支付律师费用8500元。 另查明，盐城市大丰区职业技术教育中心于2018年7月12日出具《情况说明》一份，载明：“根据原市政府有关职教中心资产处置会议精神，我中心在东迁港区后，已将位于大丰区西康路西侧、健康西路南侧的教学区资产及部分非教学资产（食堂、浴室、男生宿舍楼南楼等）移交给大丰区实验小学使用，剩余非教学区资产（男生宿舍北楼、女生宿舍楼）全部交由盐城市大丰区现代教育投资有限公司（简称“现代教育投资公司”）进行管理和处置。对现代教育投资公司在管理、处置我中心前述非教学区资产过程中所作出的一切行为，以及由此产生的法律后果，我中心均予以认可和承担。特此说明。” 审理中，原告现代教育投资公司向本院提交了2011年10月10日《关于东昌汽车服务中心租赁大丰职教中心门面房建汽车修理厂的商谈纪要》复印件、2014年1月9日《租房补充协议》复印件，原告现代教育公司的委托诉讼代理人陈述因原负责人李建新突然死亡，相关资料未能找到原件，其提交的复印件拟证明原告享有诉权以及自2011年10月10日起职教中心退出与被告经营者董纯的合作，将2011年1月18日合作协议变更为纯粹的房屋租赁协议的事实，并基于《租房补充协议》逾期搬离赔偿条款主张赔偿款。被告东昌汽修厂质证认为，《商谈纪要》、《租房补充协议》系复印件，无法确认其真实性，并否认与原告签订《商谈纪要》、《租赁补充协议》的事实。 本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方当事人均应严格履行合同义务。 关于本案合同主体的问题。大丰职教中心于2011年1月18日与被告东昌汽修厂签订的《合作协议书》，从协议内容上看实为租赁合同。根据合同约定，租赁期限自2011年元月1日至2017年4月30日止。该租赁期限对双方当事人具有约束力，即在该期限内，非合同约定事由出现，任何一方不得擅自终止合同，否则构成违约并应承担相应的民事责任。在合同的实际履行中，原告现代教育投资公司于2014年1月9日与被告东昌汽修厂签订了《租赁补充协议》一份。虽然原告未能提交该份证据的原件，但结合被告东昌汽修厂实际向原告交纳租金14万元及此后被告的经营者董纯在原告出具的《房屋租赁到期通知书》签名的事实，可以确认原、被告双方于2014年1月9日达成了《租赁补充协议》，并且明确了要求被告东昌汽修厂在2017年12月31日无条件撤离案涉租赁房屋。同时，结合原告提供的案涉房屋所有人大丰职教中心出具的《情况说明》，可以认定原告已经取得了授权，对案涉租赁物取得处置权利，是本案适格主体。民事活动应当遵循诚实信用的原则，原租赁合同及董纯在《房屋租赁到期通知书》签字均系当事人真实意思表示，应遵照履行。因大丰职教中心与东昌汽修厂约定的租赁期限至2017年4月30日止，其后原、被告将租赁期限延迟至同年12月31日，现代教育投资公司亦向被告发送租赁到期通知书，明确合同期满后不再续租并要求被告到期后无条件撤离，故原告请求被告迁出和返还租赁房屋，应予支持。 关于原告主张的逾期返还房屋的违约金问题。本案中，原告主张的违约金，是基于其提交的《租房补充协议》复印件，原告未能提供原件，虽然不影响对双方之间房屋租赁关系的认定，但在被告对租赁补充协议不予确认的情况下，不能作为双方存在违约金约定的依据，因此，在原告所举证据不足以证明双方存在约定违约金的情况下，其在本案中关于支付违约金的诉讼主张不能成立。关于原告主张的律师代理费8500元，因原告提交的证据不足以证明双方对律师代理费的负担有约定，且被告对此不予认可，故本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告大丰区东昌汽车修理厂于本判决生效后十五日内腾空所承租的位于大丰区西康路1号西侧职教中心校园北面的女生宿舍楼B栋1楼门面房并返还给原告盐城市大丰区现代教育投资有限公司。 二、驳回原告盐城市大丰区现代教育投资有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8835元，由原告盐城市大丰区现代教育投资有限公司负担8755元，由被告大丰区东昌汽车修理厂负担80元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  张 倩 审 判 员  茅小红 人民陪审员  沈冠山 二〇一八年十二月十一日 法官 助理  龚若卉 书 记 员  刘宣岑 附录法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。