河南省新乡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0721民初1882号原告（执行案外人）:史杰，男，汉族，1977年7月29日出生，住新乡市。委托代理人:王艳，河南正安律师事务所律师。委托代理人:赵国旗，新乡市红旗区明正法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）:新乡市成光实业有限公司，住所地：新乡化学物理电源产业园区107国道曲里村东。法定代表人：梁成胜，总经理。委托代理人:王运庭、贾星汉（实习），河南联盟律师事务所律师。被告（被执行人）：新乡市银马基业有限公司，住所地：新乡市牧野区中原路**。法定代表人：张知军，经理。被告（被执行人）：河南银马建设有限公司，住，住所地：新乡市牧野区中原路**/div>法定代表人：张贵臣，任经理。委托代理人：刘鹏仁，男，系该公司员工。系被告新乡市银马基业有限公司、河南银马建设有限公司委托代理人。原告史杰诉被告新乡市成光实业有限公司（以下简称成光公司）、被告新乡市银马基业有限公司（以下简称银马基业公司）、河南银马建设有限公司（以下简称银马建设公司）执行异议之诉一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人王艳、赵国旗，被告成光公司委托代理人王运庭、贾星汉，被告银马基业公司、银马建设公司委托代理人刘鹏仁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：解除对原告位于银马宝利城四层4237号商铺的查封并中止评估拍卖。事实和理由：被告成光公司诉被告银马基业公司、银马建设公司买卖合同纠纷一案，经新乡市牧野区法院、新乡市中级法院审理，给双方送达了新乡市中级法院（2016）豫07民终2565号判决书，且已发生法律效力。由于银马基业公司、银马建设公司未按判决书履行义务，成光公司向新乡市牧野区法院申请强制执行后，牧野区法院于2017年4月7日将原告2012年4月份就认购买下的银马宝利城四层4237号商铺予以查封。2018年2月2日新乡市中院作出（2018）豫07执监4号裁定书，裁定本案由新乡县法院执行，新乡县法院在强制执行过程中于2018年6月27日对查封的银马宝利城四层4237号商铺以（2018）豫0721执208号执行裁定书发出限期履行通知书进行依法评估、拍卖。为保护原告合法权益，原告于2018年9月19日向新乡县法院提出执行异议。新乡县法院于2018年10月6日驳回原告的异议请求。银马宝利城4237号商铺是原告于2012年4月29日购买，合同签订当日，原告将80814元现金全额一次性交付给银马基业公司。原告购买后使用至今，产权属于原告所有，在查封前原告已经付清全款并实际占有使用。从原告签订合同后，多次要求银马基业公司办理产权登记，但银马基业公司均以种种理由推脱至今，并非原告原因未办理产权登记。被告成光公司辩称：1、我们有理由相信原告与被告银马基业公司所签订的商铺认购合同和收据是虚假的。牧野区法院于2017年4月7日查封银马基业公司拥有的银马宝利城四层的商铺103套，该裁定法院均送达至银马基业公司，其作为商铺及车库所有人，在一年半的时间内，并无所谓的权利人主张自己的权利受到侵害。在拍卖过程中，银马基业公司参与评估机构的选定也签收手续，想将商铺抵偿给我们，由于价格原因我们未同意。直到新乡县法院对查封房产发出限期履行通知书进行评估、拍卖届满时，原告才提起执行异议申请，我们有理由相信合同及收据是虚假的。如果是真实的，会在银马基业公司财务资料显示，在原告没有提交支付凭证时，银马基业公司没有举证出示财务资料时，原告请求不能得到支持。2、该商铺仍为银马基业公司所有，原告并未实际占有。该商铺位于银马宝利城四层，现由河南省文化影视集团有限公司承租开设影院和KTV。这是由银马基业公司委托新乡市银博商业管理有限公司管理共计4050平方米的房屋，将其出租给河南文化影视集团有限公司的。因此该商铺所有人为银马基业公司，占有使用的是承租方河南文化影视集团有限公司，原告并没有在法院查封前合法的占有该房屋。3、即使合同与收据为真实有效的。符合最高院第28条规定，现我们要求原告补交剩余款项，交由新乡县法院执行。被告银马基业公司、银马建设公司辩称：原告购买的商铺是真实的，其中部分款抵偿三年租金。没有备案是我方的错误，与原告无关。被告成光公司的答辩理由不成立。被告银马基业公司、银马建设公司未向本院提交证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人真实性无异议的证据执行裁定书，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告证据1商铺认购合同、计算单及收据一份，2统一托管协议一份、银行卡交易明细单一份，被告银马基业公司、银马建设公司均予以认可。被告成光公司质证意见认为，原告没有付清房屋全款以及原告并没有对商铺实际占有，但根据庭审查明的事实、原告的证据及被告银马基业公司、银马建设公司的陈述，可以印证原告的主张，本院对原告的证据予以认定。对于被告成光公司的证据企业信用信息公示报告，并不能证明其所述的原告并未实际占有该商铺，对被告成光公司的该证据本院不予认定。依据有效证据，本院确认如下事实：2012年4月29日原告与被告银马基业公司签订商铺认购合同，购买位于新乡市××与××西北角银马宝利城商业四层4237号商铺，4237号商铺总价款106334元。合同约定付款方式为一次性付清房款。2012年4月29日，原告与被告银马基业公司及新乡市银博商业管理有限公司签订统一托管协议书，协议书约定原告同意将自己购买的上述房屋托管给新乡市银博商业管理有限公司招商及营运管理，自购买该房屋之日起，以新乡市银博商业管理有限公司的名义为该房屋寻找承租人、与目标承租人签署有关承租意向、合同等文件，代收租金、代为缴纳税金等应付费用并完成托管工作。统一经营管理分成若干个连续的托管期，其中从原告与被告银马基业公司约定之日2012年5月1日起算满三年，为第一个托管期；第四年到第六年为第二个托管期等。第一个托管期内，为便于该项目的商业价值，原告无偿提供给新乡市银博商业管理有限公司统一经营管理，期内租金合同没有注明，但三方口头约定年租金为8%，折抵购商铺款。第二个托管期内，4237号商铺的目标酬金为31900元，月目标酬金为886元；第三个托管期、第四个托管期等对酬金及月酬金在托管协议中均有明确约定。目标酬金的支付方式为：新乡市银博商业管理有限公司以原告在按揭时办理的还款银行卡为准，按约定时间期限打入原告账户。一次性付款的，新乡市银博商业管理有限公司按约定时间期限打入原告指定账户。原告于2012年4月29日向银马基业公司支付4237号商铺房款80814元。原告与银马基业公司约定，签订合同的前三年租金计算按照合同约定的总价款×8%×3年，这三年租金是第一个托管期折抵房款，原告不再收取前三年的租金。4237号商铺经计算为106334元×8%×3年=25520.16元，加上原告实际支付的房款80814元，等于总房款106334元。托管协议签订后，银马基业公司及新乡市银博商业管理有限公司按约定向原告支付了部分租金后，不再按期支付租金。本院认为，本案的争议焦点是原告的证据是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一、原告与被告银马基业公司签订有书面商铺认购合同，虽然被告有异议，但从合同签订的内容、被告银马基业公司承认以及其他购房人提供的合同综合认定，该商铺认购合同是真实的。二、原告购买的房屋应视为已经实际占有，从原告与被告银马基业公司及新乡市银博商业管理有限公司签订的统一托管协议看，是原告租赁给新乡市银博商业管理有限公司经营，证明了原告已经接受和占有了案涉商铺。三、原告虽然没有按合同约定支付全部购房款，但根据原告、被告银马基业公司和新乡市银博商业管理有限公司签订的统一托管协议，前三年租金不再支付原告，折抵了原告剩余的购房款，三年的租金与原告已交的房款与商铺认购合同的总房款一致，所以应认定原告已经支付了全部价款。四、原告购买的商铺所在商场是第四层，被告银马基业公司称是因其欠税款而致使全部商铺都没有办理房产手续，所以不是因原告自身原因未办理过户登记。综上，原告的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》三百一十一条、第三百一十二条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于新乡市银马宝利城四层4237号商铺。案件受理费1820元，由被告新乡市成光实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费票据，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。本院（2018）豫0721执异60号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  田 伟审 判 员  赵书佳人民陪审员  田泽臣二〇一八年十二月七日书 记 员  苑 柯