贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔02民终2248号上诉人（原审原告）:柳菜芬，女，1971年3月15日出生，彝族，住贵州省盘州市。委托诉讼代理人：严昭，贵州典正律师事务所律师，执业证号：15201201410411941。被上诉人（原审被告）：贵州弘黔房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市钟山区钟山中路**，统一社会信用代码：915202007221674002。法定代表人：张元柱，系贵州弘黔房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张志雷，男，1974年12月3日出生，汉族，系贵州弘黔房地产开发有限公司员工，住贵州省六盘水市钟山区。上诉人柳菜芬因与被上诉人贵州弘黔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初4467号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。柳菜芬上诉请求：1、撤销贵州省盘州市人民法院（2018）黔0222民初4467号民事判决；2、改判支持上诉人一审全部请求；3、上诉费由被上诉人承担。事实及理由：1、上诉人关于逾期办证违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中约定：出卖人应当在商品房交付使用后一定期限（360日或540日）内，将办理权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案。如出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权利证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。该《商品房买卖合同》中仅约定了违约金的计算方式，并未约定违约金的支付期限，故本案上诉人关于违约金的诉讼请求，不存在诉讼时效的计算问题。2、即使本案关于逾期办证违约金的诉讼请求涉及诉讼时效，从上诉人起诉之日起倒推三年内的违约金并未超过诉讼时效。最高人民法院在《民事审判指导与参考》及《第八次全国民商事审判工作会议（民事部分）纪要》的理解与适用一书中均认为，买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。具体来说，如果当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，为一时性债权，从约定或法定的期限届满之次日起算诉讼时效；如果当事人在合同中约定以日或月为单位累计计算违约金数额的，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，这既可以促使出卖人尽快履行办证义务，也可对买受人给予适当的补偿，有利于平衡当事人之间的利益。以当事人约定为例，如果当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额的，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付，在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就已确定，故诉讼时效应当从该一时性债权的清偿期限届满之次日起算。如果当事人在合同中约定以每日或每月为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，则该种违约金的给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故对于自起诉之日倒推三年的违约金，一般仍应予以保护；自起诉之日回溯超过三年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间。最高人民法院关于逾期办证违约金的诉讼时效“从起诉之日倒推”的观点，已在全国各地的裁判文书中有所体现。我国虽然不是判例法国家，但能够体现司法公平、合理的案例是值得借鉴的，法律应当平衡各方利益，判决被上诉人承担一定数额的违约金，更有利于督促其履行办证义务。一审判决不利于实现法律的公平和公正原则，也不利于维护上诉人的合法权益。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。贵州弘黔房地产开发有限公司答辩称，1、一审法院关于逾期办证违约金的诉讼请求超过诉讼时效的认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条中约定办证的期限为交房后360日内，由于被上诉人未按照此期限协助上诉人办证，所以上诉人才要求被上诉人支付逾期办证的违约金。被上诉人交房时间是2010年10月30日前，也即是说在2011年10月25日之时，上诉人就已经知道其权利被侵害。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条的规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时计算。”本案诉讼时效的起算时间就应当为2011年10月25日。至于上诉人以未约定违约金的支付期限为由，否定诉讼时效的计算时间属无稽之谈，没有依据。因此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”认定本案已经超过诉讼时效的事实清楚，适用法律准确，应予以维持。2、关于上诉人提出逾期办证违约金按倒推三年的方式计算，不符合本案实情，更无法律依据，应当驳回。首先，本案中，被上诉人已将案涉房屋交付给上诉人使用，只因该房屋涉及373.9平方米土地过户问题，导致目前被上诉人无法协助上诉人办理备案登记手续。而不能过户的原因系涉及国有资产处置的问题，也是盘州市政府遗留的历史问题（目前被上诉人正积极与政府相关部门协商解决）,系政府原因，该因素并非被上诉人能够预测和控制，也非被上诉人的意志能够决定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。”这里规定的是“由于出卖人原因”导致逾期办证，出卖人才承担违约责任。虽然该法条对“由于出卖人的原因”的界定并不清晰，但就本案而言，确因不可归责于被上诉人的原因导致案涉房屋不具备办证条件。所以，根据公平、合理原则，被上诉人不应承担逾期办证的违约责任。其次，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”及最高人民法院《第八次民商事审判工作会议（民事部分）纪要》“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约责任，从合同约定或法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”中均明确规定了请求逾期办证违约金适用2年的诉讼时效。关于上诉人提出的诉讼时效倒推三年的说法，并非法律、法规的规定。上诉人列举的诉讼时效倒推三年的案例与本案事实并不相符。再次，被上诉人与上诉人签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人按已付房价款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。”这句话首先是明确违约金的基数是按照已付房价款为基数进行计算，其次表述的是按基数的多少及百分比计算违约金额，在这里并未约定上诉人所说的按日或按月为单位累计计算违约金。因此，上诉人认为本案属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效的理由并不成立。最后，即使上诉人以每个个别的债权分别适用诉讼时效，在本案中，也不能按照上诉人诉请的固定存款利率3.3%作为计算违约金的标准。因为，既然违约金是按日或月为单位累计计算，根据银行相关存款的定义理解，就不能视违约金是定期存款，应为零存整取，而银行最近几年的三年期零存整取年利率标准为1.55%。所以在上诉人倒推三年计算违约金的理由得到支持的前提下，违约金的计算标准也只能按照银行三年期的零存整取年利率即1.55%计算。综上，请求二审法院驳回上诉人的全部诉请。柳菜芬向一审法院起诉请求：一、判决被告贵州弘黔房地产开发有限公司履行原被告签订的《商品房买卖合同》，及时为原告办理房产登记手续；二、判决被告支付原告逾期办理房屋产权登记手续的违约金37017.20元（自2011年10月25日起至2018年5月5日止），2018年5月6日之后的违约金按照存款利率3.30%继续计算至原告取得该房屋产权证书时止；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原被告于2010年1月5日签订商品房买卖合同，约定原告以171840元的总价款向被告购买位于盘县红果锦鸿苑小区4幢2-7单元1号房，房屋建筑面积为107.4平方米。双方还约定出卖人应在房屋交付使用后360日内，将办理房屋权属登记需由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，若因出卖人的责任使买受人不能在约定期限内取得房屋产权证书，买受人在不退房的前提下，由出卖人按已付房款的银行同期存款利率向买受人支付违约金。合同签订后，原告向被告支付了171840元购房款，被告于2010年10月30日向原告交付房屋。被告至今未为原告办理房屋产权手续，但被告一直在向相关房地产主管部门申请办理进行房屋初始登记的相关事项，并一直认可愿意继续为原告办理房屋产权登记的相关协助事项。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、被告是否应协助原告办理产权登记手续；2、原告主张违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效；3、被告是否应当向原告支付违约金，如应当支付，违约金如何计算。关于被告是否应当协助原告办理房产权登记手续的问题。原、被告签订合同后，原告已依约向被告全额支付了购房款，被告虽已将房屋交付原告使用，但原告向被告购买商品房的目的是要取得房屋的所有权，因被告的原因致使原告至今未能办理涉案房屋的所有权登记，原告有权根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条的规定要求被告继续履行合同，协助原告办理房屋所有权登记。被告于2010年10月30日将房屋交付原告使用，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告应在房屋交付使用后360日内即2011年10月25日之前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，以便原告办理房屋所有权登记，但被告至今未为原告办理产权登记的行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。由此，原告主张要求被告履行协助原告办理房屋产权登记手续的理由成立，予以支持。被告辩称原告要求办理房产登记手续没有事实和法律依据，不予支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，房地产开发企业为买受人办理房屋产权登记手续的时间一般为房屋交付使用后90日，参照该时限，被告应当于判决发生法律效力后90日内向房屋登记部门提交办理房屋产权登记手续需由被告提交的相关材料，协助原告办理房屋产权登记手续。关于原告主张违约金的诉讼请求是否已超过诉讼时效的问题。按照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”原告应于2013年10月24日前主张违约金，审理中，原告提出从2013年开始一直找被告要求办理房产证和支付违约金，但未能提交证据予以证实，且被告庭审中否认原告向其提出过要求支付违约金，故原告于2018年7月6日才向人民法院提起诉讼主张违约金已经超过诉讼时效，其关于违约金的诉讼请求依法予以驳回，据此，对违约金应当如何计算的问题法院不再审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条、第一百三十五条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告贵州弘黔房地产开发有限公司于判决生效之日起九十日内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关，协助原告柳菜芬办理位于盘县××镇××单元××房的产权登记手续。二、驳回原告柳菜芬的其他诉讼请求。案件受理费363元，由原告柳菜芬负担181.50元，由被告贵州弘黔房地产开发有限公司负担181.50元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。二审审理查明的事实与一审认定的事实基本一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本案二审的争议焦点是：上诉人主张的违约金能否得到支持？本院认为，上诉人主张违约金属于债权请求权，应受诉讼时效的约束。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中约定了被上诉人应当在商品房交付使用后一定期限内将办理权属登记需由被上诉人提供的资料报产权登记机关备案，如因被上诉人的责任，上诉人不能在规定期限内取得房地产权属证书且上诉人不退房的，被上诉人按已付房价款的银行同期存款利率向上诉人支付违约金。因此，上诉人在合同约定应取得房屋权属证书的期限届满之次日就应当知道其权利受到侵害，其请求被上诉人支付违约金的诉讼时效期间应从此时开始计算。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。上诉人于2018年7月6日才提起本案诉讼主张违约金，且不能证明诉讼时效产生中止、中断的情形，诉讼时效期间已超过，故本院对上诉人主张的违约金不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费725元，由上诉人柳菜芬负担。本判决为终审判决。审判长  潘铁军审判员  林 波审判员  谭茶芬二〇一八年十二月十日法官助理黄佑玲书记员陈香黎