湖南省长沙县人民法院民 事 判 决 书（2018）湘0121民初8089号原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司,住址：湖南省长沙市天心区湘府中路**星城荣域园****。法定代表人付晓明。委托代理人李高翔，湖南通程律师事务所律师。委托代理人唐星宇，湖南通程律师事务所实习律师。被告严凌，男，1978年7月15日出生，汉族，户籍所在地：长沙市开福区。委托代理人严尧卿，男，1943年1月12日出生，汉族，住址同，住址同上严凌父亲。被告陈赛男，女，1949年8月15日出生，汉族，住址同，住址同上iv>原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司（以下简称深圳市万厦居业湖南分公司）与被告严凌、陈赛男物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告请求判令：一、被告向原告支付物业管理费26025.37元（物业管理费计算自2011年4月30日至2016年3月31日）；二、被告支付滞纳金5000元（滞纳金计算自2011年4月30日至2016年3月31日止，鉴于滞纳金金额较高，原告酌情主张5000元）；三、由被告承担本案所有诉讼费。被告严凌、陈赛男答辩要点：一、物业公司严重失职，没有达到协议约定的标准。如答辩人家里主卧内墙开裂，已修理4次仍未修好，2015年厅屋靠东边外墙渗水，要求物业负责维修，物业派人来看后就没有下文了，小区别墅大量住户违规的扩建房屋，侵占公共绿地、人行道，物业从未按照合同要求公布过物业管理费收支账目，小区内卫生未搞好，车辆乱停乱放现象严重。二、答辩人同意缴纳物业费，但是物业公司未按照合同约定尽到职责，也要承担相应的违约责任,如恢复答辩人家对面的公共用地及车库外面的公共用地，减少物业费的收费标准等。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、严凌、陈赛男系长沙县星沙镇东四线以东、凉塘路以北鹏基·诺亚山林索菲亚21栋302房的业主，两人系按比例占有，其中严凌占60%，陈赛男占40%，房屋的建筑面积为245.06平方米。原告陈述被告于2008年1月份已经收房，但被告陈述因房屋质量问题，其于2010年才收房。2、2010年10月15日，深圳市万厦居业有限公司湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处（甲方，以下简称深圳市万厦居业湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处）与严凌（乙方）签订了《鹏基·诺亚山林前期物业管理服务协议》，约定由深圳市万厦居业湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处为鹏基·诺亚山林提供物业服务，物业服务费自办理入伙之日起开始，未办理入伙手续的，自小区办理入伙之日起的次月开始，多层洋房1.5元/平方米/月，联排别墅1.8元/平方米/月，独栋别墅2元/平方米/月，商业用房2元/平方米/月，小高层1.2元/平方米/月，物业管理服务费采取预缴方式，入伙时一次性预缴六个月的物业管理费，六个月后，业主每月10日前将当月物业管理服务费交给物业管理处，逾期交纳的，从逾期之日起每天按欠交部分的千分之三交纳滞纳金。甲方的物业管理服务内容包含房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理，物业管理服务质量包含公共区域内无违章、私搭、乱建现象，共用部位、共用设施设备完好率达95%以上，保养制度完善等。合同还对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。同日，深圳市万厦居业有限公司湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处（甲方，以下简称深圳市万厦居业湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处）与严凌（乙方）签订了《鹏基·诺亚山林业主临时规约》，规约对业主的权利和义务、物业的使用和维修、物业服务的方式和费用的交纳、违约责任和违约纠纷的解决等进行了约定，物业管理服务费交纳标准与《鹏基·诺亚山林前期物业管理服务协议》约定的一致。3、被告认可欠付从2011年5月1日至2016年3月31日的物业服务费26025.37元（245.06平方米×1.8元/月/平方米×59个月）。4、2013年8月16日，原告向被告送达书面《费用催缴单》，被告严凌进行了签收；2013年11月16日，原告向被告邮寄了书面《催收物业费律师函》；2018年10月29日，原告向被告送达书面《物管费用催缴单》。5、原告服务的物业区域内存在业主私占小区共用部位，搭建违章建筑等情形。二、双方当事人有争议的事实1、原告对物业管理区域的违规违建行为的管理、维护义务。原告认为其非行政部门，对业主的上述行为不具有执法权，被告认为，原告有管理的义务。本院认为，按照《物业管理条例》规定，物业服务企业对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动是基于物业服务合同约定，其不同于行政机关基于法律、法规等规定的行政管理职能，物业服务企业对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业只能制止，并及时向有关行政部门报告，但不能实施行政处罚、行政强制等行政行为。被告以业主私占小区公共部位、搭建违章建筑等为由拒缴物业服务费，本院不予认可。针对物业管理区域内的业主违规扩建房屋，侵占共用部位等违规违建行为，物业服务企业无行政管理职权，利害关系业主认为其区分所有权受到侵害可另谋途径解决。物业管理区域内存在违规违章建筑，原告陈述已口头制止，但并无证据证明其已经履行及时向有关行政管理部门报告的义务。2、被告对交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，《物业管理条例》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》有明确规定，被告并未提交相关证据证明其房屋内墙漏水、外墙开裂，其以原告没有进行维修抗辩物业费缴纳，没有依据，不予采信。3、被告以原告没有公布财务收支状况拒交物业服务费没有法律依据。被告作为业主可以按照《物业管理条例》规定对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况行使其享有的知情权和监督权。判决的理由与结果本院认为，深圳市万厦居业湖南分公司鹏基·诺亚山林物业管理处与被告严凌签订的《鹏基·诺亚山林前期物业管理服务协议》和《鹏基·诺亚山林业主临时规约》均系双方真实意思表示，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效。原告依合同约定对小区房屋及配套的设施、设备进行了维护、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行了维护，被告应按约定向物业公司缴纳物业服务费。依照《物业管理条例》第四十五条：“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。”对于原告物业管理区域内业主私搭违章建筑、侵占共用部位等行为，原告陈述已口头制止，但并无证据证明其已经及时向有关行政管理部门报告，本院认定原告在实施物业管理服务过程中确实存在瑕疵，原告应对其瑕疵服务承担相应责任。综上，原告主张2011年5月1日至2016年3月31日的物业服务费应予支持。因原告实施物业服务存在瑕疵，按照服务费用与质量相当的原则，对原告主张的物业服务费26025.37元，本院酌情认定按照九折予以缴纳，即由被告支付原告物业服务费23422.83元（26025.37元×0.9）。鉴于该物业公司的物业服务有需要改进的地方，双方一直未能妥善解决，被告不属于恶意拖欠物业费，故原告要求被告承担逾期付款滞纳金的诉请不适宜，不予支持。被告在法庭辩论终结后向本院提出要求原告赔偿因物业服务质量不到位造成小区房价低于周边楼盘房价，而给被告造成的损失。依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理的规定，本院不予一并审理，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十五条和最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、限被告严凌、陈赛男在本判决生效后五日内支付原告湖南谋信物业服务有限公司物业服务费23422.83元；二、驳回原告深圳市万厦居业有限公司湖南分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费576元，减半收取288元，由被告严凌、陈赛男负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  盛群二〇一八年十二月十七日法官助理彭英书记员李超奇附：判决适用的法律法规条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第四十五条对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。