河北省廊坊经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀1091民初1383号 原告马希军，男，回族，1963年5月4日出生，现住河北省廊坊经济技术开发区。 委托诉讼代理人刘体河，河北智联律师事务所律师。 被告王忠良，男，汉族，1975年2月15日出生，现住河北省廊坊市广阳区。 委托诉讼代理人周可爱，河北乾翔律师事务所律师。 被告高延良，男，1979年3月10日出生，住址不详。 本院在审理原告马希军与被告王忠良、高延良租赁合同纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘体河，被告王忠良的委托诉讼代理人周可爱均庭参加诉讼。被告高延良经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。 原告诉称，二被告曾于2011年7月28日与廊坊开发区博泰房地产开发有限公司（以下简称博泰公司）订立《房屋租赁合同》，双方约定：被告承租博泰公司坐落在开发区总建筑面积2204.6平方米的房屋，租赁用途为餐饮、娱乐；租期为12年，自2011年10月1日至2023年9月30日；年租金321000元，每三年调增一次，调增幅度为上三年期间段年租金的10%；被告不按时支付租金，逾期支付达30日的，博泰公司有权解除合同并收回房屋，并有权要求被告承担当年年租金的20%的违约金；租赁期间，被告不能擅自将房屋转租或转借，否则博泰公司有权解除合同，收回房屋。2017年10月16日，博泰公司将包含上述租赁房屋在内的廊坊开发区华祥路商业楼（7990.7平方米）作价转让给原告，后双方及时办理了资产交接手续，被告房屋租金已收到2017年9月30日。2017年10月27日，原告通过召开会议形式，要求被告向原告履行房屋租赁合同，被告知情后，始终没有向原告支付房屋租金，至今仍然拖欠。且，近日原告还发现被告擅自将承租的部分房屋转租给多个第三方，收取高额租金从中渔利，擅自改变了租赁合同中约定的餐饮、娱乐用途，被告根本违约。故请求判令:1、解除原、被告之间的《房屋租赁合同》并责令被告即刻搬出租用原告的房屋；2、被告清偿自2017年10月1日至被告实际搬出原告房屋之日的租金（每月租金32367.5元）并依合同约定向原告支付违约金；3、诉讼费用由被告承担。 原告针对己方主张向本院提交证据如下：1、房屋租赁合同一份，证明坐落在开发区建筑面积为2204.06平方米的房屋在博泰公司与被告之间存在房屋租赁合同关系。2、债务清偿合同、交接清单证明和签到表各一份，证明2017年10月16日，博泰公司将包含租赁给本案被告的房屋在内的廊坊开发区华祥路商业楼7990.7平方米的房屋整体作价转让给原告，原告依法取得上述全部商业楼的使用，经营收益权，有权行使涉及商业楼租赁合同中出租方的各项权利，同时证明被告承租的房屋租金收到的截止日期是2017年9月30日。被告安排专人姚成平参加了原告对各承租户召开的会议，表明原告对于全部商业楼的主体资格身份，对被告应当向原告履行房屋租赁合同，被告是知情的。但是，被告对于应支付的年租金长期未付拖欠至今，远远超过租赁合同所约定的逾期30日的期限。3、照片两张（拍摄于华祥路），证明被告在履行租赁合同过程中，存在擅自将承租房屋转租以及擅自改变租赁用途的违约行为。其中，比较明显的是被告承租房屋当中有经营台球的，还有经营福利彩票的等等。 被告辩称，1、原告无权依据《博泰商业街二区租赁合同》对我方提起诉讼，其不具备原告主体资格。租赁合同一方当事人为博泰公司，另一方为二被告。2、假设原告主体资格没问题，原告请求解除合同的理由也不成立。我方未交租赁费是因为原告单方提高了租金价格，我方将原高延良承租的房屋对外转租是经博泰公司同意的。3、我方同意在得到博泰公司的明确书面通知后，按租赁合同约定的价格缴纳租金。我方不存违约行为，不同意给付所谓的违约金，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告针对己方主张向本院提交证据如下：1、重新签署合同通知一份，证明原告要求被告否定博泰公司与被告签订租赁合同的效力要求另行订立租赁合同，并提高了租金价格。2、通知一份，证明该证据明确显示原告将租金价格由每平方米每天0.4元提高到每平方米每天1.5元。3、网页打印件一份，证明该网页在百度贴吧里，显示2015年被告将高延良承租的房屋在博泰公司同意下出租给第三方经营台球厅，该台球厅开业应该是2015年，博泰公司从未对此提出过反对。 经庭审举证、质证及当事人当庭陈述，本院确认事实如下： 2011年7月28日，博泰公司与王忠良、高延良签订了《博泰商业街租赁合同》，约定：1、房屋坐落于河北省廊坊开发区，建筑面积为2204.6平米，3层框架结构。2、租赁期限为12年，即自2011年10月1日至2023年9月30日（其中含两个月的装修免租金期，故实际租赁期限应为12年零2个月，从2011年10月1日开始计收租金）。3、租赁用途为餐饮、娱乐，未经博泰公司书面同意，王忠良、高延良不得改变租赁用途。王忠良、高延良擅自改变租赁用途的，博泰公司有权解除合同并收回房屋，王忠良、高延良应按当年年租金的20%支付违约金；租赁期间，王忠良、高延良不能擅自将房屋转租或转借；不得利用所租房屋进行非法活动或损坏公共利益；否则，博泰公司有权解除合同，收回房屋，并有权要求王忠良、高延良支付当年年租金20%的违约金。4、租金标准及交付方式：租金（不含税）以租用房屋建筑面积计算，每天每平米0.4元人民币；前三年租金每年为321000元，三年共计963000元。后每三年调增一次，即每个三年为一个期间段，每个期间段做一次调增，调增幅度为上个期间段年租金的10%，以此类推；王忠良、高延良在本合同签订之日起10日内付当年年租金的50%给博泰公司，在2012年4月1日前付清剩余年租金。以后王忠良、高延良应在每个租赁年度的10月1日前支付当年的租金；王忠良、高延良不按时交付租金，每逾期一天加收拖欠金额3%的滞纳金，逾期支付租金达30日的，博泰公司有权解除合同并收回房屋，并有权要求王忠良、高延良承担当年年租金20%的违约金；租赁期内水费、电费、暖气费、物业管理费及垃圾清运费等相关费用由王忠良、高延良承担。5、租赁期满之日起10日内，王忠良、高延良将该房屋归还给博泰公司，王忠良、高延良装修装饰部分，可拆除的王忠良、高延良可以拆除，但不得影响该房屋的结构和外观；不能拆除的，无偿归博泰公司所有。合同还进行了其他约定。合同签订后至2017年9月30日，博泰公司和王忠良、高延良各自履行了合同内容。 2017年10月16日，马希军与博泰公司的耿春萍签订《债务清偿合同》，约定：马希军持有毕节市博泰混凝土有限公司股份及经营利润，毕节市博泰混凝土有限公司一直未付给马希军，耿春萍愿将其所使用经营的廊坊开发区华祥路商业楼（建筑面积7990.7平米，包括涉诉房屋）作价转让给马希军，用于收购马希军所持有贵州省毕节市博泰混凝土有限公司的全部股权、抵偿所欠马希军的所有债务。马希军另支付给耿春萍转让差价伍佰万元（500万）；本合同签署后三日内耿春萍将华祥路商业楼房产证、土地使用证、原始协议书及现租房户的租赁合同等原件一并转给马希军；耿春萍确保华祥路商业楼无债权债务、无他项请求，在转移给马希军后，不得以任何理由干扰马希军的经营活动；自本合同生效后，七日内耿春萍需告之该楼所有租赁户与马希军重新签订租赁合同，所有现租赁户转为马希军管理。耿春萍对租赁户所作出的承诺（除合同约定外）全部废止。待全部手续与现租赁户交接完毕后五日内马希军将差价款伍佰万元一次性支付给耿春萍。该合同后附交接清单，同时，博泰公司在2017年10月25日对该合同作出确认：博泰公司与王忠良、高延良于2011年7月28日签订的《博泰商业街二区租赁合同》原件二份，租金已收至2017年9月30日。 2017年10月27日，马希军找到博泰公司和姚成平（代表八百里王忠良）对姚成平说明了上述合同事宜。 2018年3月16日和22日，马希军以“廊坊开发区宝鑫金源饭店有限公司”的名义向王忠良（八百里）发出《重新签署租赁合同通知》、《通知》，通知：马希军已于2017年10月16日接管华祥路商业楼，要求租赁户于2018年3月23日前按调整后的租金与马希军签署新的租赁合同；要求于3月23日下午五时前与马希军签署租赁合同，租金每日每平米1.5元。 王忠良、高延良对上述事实已知晓。 另查明，王忠良经营一家名为廊坊市八百里餐饮有限公司，注册于2004年6月8日，地址为廊坊市广阳区银河北路**，存续；王忠良还经营一家名为廊坊开发区华祥路八百里私家菜馆的饭店，注册于2011年9月27日，，地址为廊坊开发区华祥路博泰商业楼**2018年11月20日注销。同时，姚成平经营一家名为廊坊开发区华祥路八百里私家菜馆的饭店，注册于2015年10月23日，，地址为廊坊开发区华祥路博泰商业楼存续。 高延良经营乔氏台球厅，租用的房屋为王忠良经营的八百里饭店的二楼。 目前，廊坊开发区华祥路八百里私家菜馆和乔氏台球厅一直经营，王忠良、高延良按时交纳水费、电费等。但自2017年10月1日起至今未再交纳租赁房屋的租金。 又查明，王忠良还将部分房屋租给第三方经营中国福利彩票、体育彩票等。王忠良当庭确认该转租行为是其取得博泰公司口头同意的，王忠良对姚成平系其员工予以确认。 再查明，博泰公司于2018年10月29日出具证明一份，证明马希军取得涉诉商业楼的使用、经营及收益权，有权行使涉及商业楼租赁合同中出租方的各项权利；同时双方在2017年10月25日签署的《交接清单》第二部分所列租赁协议，即为博泰公司与三处房产承租人书面签署的全部书面合同，已按约定全部交付给马希军。除此之外，博泰公司郑重声明，就三处出租房产未与相应承租人另行签署或单独出具过任何书面合同或证明材料。 本院认为，博泰公司与王忠良、高延良签订的租赁合同关系是双方自愿达成，不违反法律规定，本院依法确认。双方均应按照租赁合同的约定履行相应的权利义务。后，马希军与博泰公司针对涉诉租赁房屋的出租权达成债务清偿合同，博泰公司将涉诉租赁房屋的出租权转让给马希军，双方在2017年10月25日对涉诉房屋租赁合同的相关手续进行了交接，马希军即取得了涉诉租赁合同中出租人的权利。2017年10月27日，马希军将上述情况告知姚成平，即告知王忠良、高延良，自此王忠良、高延良一直向马希军交纳涉诉租赁房屋的水、电等费用并使用租赁房屋至今。也就是说，马希军和王忠良、高延良对于双方继续按照《租赁合同》履行各自的权利义务已形成事实，马希军作为新的出租人行使权利应充分考虑原租赁合同的一致性和连贯性，在房屋租赁合同未到期或者没有解除合同的情形时，双方均应共同遵守。 王忠良、高延良于马希军接手涉诉租赁合同出租人权利前，王忠良辩称其转租他人是通过口头形式得到博泰公司同意，却没有提供充分的证据证明，本院对王忠良的该项辩解意见不予采信。王忠良、高延良在未取得博泰公司的书面同意即将所租赁的房屋部分进行转租，且二人在得知出租人已变为马希军后，明知未经马希军书面同意，却依然将部分租赁的房屋租赁他人，已违反了《租赁合同》的约定，马希军有权解除合同并收回房屋。故，王忠良、高延良在向马希军履行义务的同时未征得马希军书面同意擅自转租并获益，马希军因此主张解除与其之间的房屋租赁合同关系，本院予以支持。 关于违约金。第一、考虑到博泰公司与马希军之间因债务清偿行为而将出租人及出租人所享有的权利变更到马希军名下，博泰公司与王忠良、高延良原有的租赁合同关系势必出现变化。也就是说，博泰公司与王忠良、高延良在之前履行租赁合同关系的时候，博泰公司虽然没有书面明示，但其对于王忠良、高延良转租房屋一事采取漠视的态度，继而造成王忠良、高延良认为现在出租人虽然变为马希军，但其仍可一贯地继续下去以至于形成本诉之事实，这并不完全归责于王忠良、高延良；第二、王忠良、高延良租赁房屋的用途为餐饮、娱乐，租赁合同始于2011年7月，作为投资人，王忠良、高延良投入资金不在少数，马希军根据合同约定主张解除合同也将造成二人剩余租赁期间所获收益的损失。因此，综合本案的事实，马希军要求解除与王忠良、高延良之间的合同关系，二人已承担违约责任，马希军再要求二人承担违约金的意见，本院不予支持。 结合王忠良、高延良租赁房屋的实际使用情况，马希军与王忠良、高延良之间的租赁合同关系自本判决生效之日起解除，王忠良、高延良应在之后的一个月内搬离、腾空房屋并交回马希军；二人应根据实际使用期间给付马希军租赁费和实际使用的水、电等相关费用。 依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告马希军与被告王忠良、高延良之间形成的关于坐落于河北省廊坊经济技术开发区博泰房地产开发有限公司开发建设、3层框架结构）租赁合同关系。 二、被告王忠良、高延良在本判决生效之日起一个月内清理、搬离房屋，并将腾空后的房屋交还原告马希军；同时，被告王忠良、高延良应按实际使用租赁的房屋期间（自2017年10月1日始）向原告马希军支付租金，租金按照原有合同约定执行。 三、驳回原告马希军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7806元由原告马希军承担；此款于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 长  刘 鹏 人民陪审员  刘玉连 人民陪审员  李 婕 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  崔婷婷