西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初11413号 原告：贺宝宝，男，汉族，1982年9月13日出生，住西安市雁塔区, 委托代理人:马峰，北京市尚公（西安）律师事务所律师。 委托代理人:侯超芳，北京市尚公（西安）律师事务所律师。 被告：陕西金地佳和置业有限公司，统一社会信用代码：916100006715324116,住所地：陕西省西安市曲江新区五典坡路**金地褐石公馆**楼。 法定代表人：郝一斌，系该公司董事长。 委托代理人：李媛，北京大成（西安）律师事务所律师。 委托代理人：刘博，北京大成（西安）律师事务所律师。 原告贺宝宝诉被告陕西金地佳和置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告贺宝宝及其委托代理人马峰、侯超芳、被告陕西金地佳和置业有限公司的委托代理人李媛、刘博均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告贺宝宝诉称，2016年4月25日，原、被告双方签订合同编号为9604579《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，合同约定，原告购买被告位于金地湖城大境八号第31幢1单元1层10101号房一套，建筑面积为1665.73平方米，每平方米20000元，房屋总金额为33314600元整。合同签订后，原告按照合同约定期限向被告缴纳上述购房款，同时配合被告履行了所有合同约定的义务。然，被告并未严格按照合同关于“交付期限”之约定，将符合条件的商品房交付原告，依据合同约定的交付期限与条件为（见合同第八条）:出卖人应于2016年11月28日前，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，5、经过开发单位、设计单位、施工单位验收合格。事实上，被告所出售的上述房屋，至今并未向原告提供消防竣工验收合格证及建设工程竣工验收备案表。同时，根据合同第十五条关于房屋登记的约定:“出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理:…，2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金”。在被告将上述不符合实际使用条件的房屋交付给原告之日起，截止起诉之日，被告仍未向房管部门提供资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能办理房屋产权证书，被告理应按照合同约定承担相应的违约金。被告的上述行为已构成严重违约，导致原告自合同约定交房之日起长达543天无法投入使用所购之商品房，经原告多次索要消防竣工验收合格证及建设工程竣工验收备案表，被告均未提供；同时违反了《消防法》第十三条第二款之规定。故诉至法院，请求：1、依法判令被告继续履行双方签订的《商品房买卖合同》，即向原告提供《商品房验收备案登记表》及《消防验收合格证书》以达到原告实际作为商铺能够使用的法定条件；2、依法判令被告向原告承担违约责任，赔偿损失共计人民币7235931.12元【自2016年11月29日暂计算至2018年5月25日，按照合同第九条第二项之约定计算为1805651.32元；并恳请贵院依法判令其实际损失5430279.8元（7235931.12元-1805651.32元）即按照建筑面积1665.73平方米，以同地段商铺月租金240元/平方米，自2016年11月28日暂计算至2018年5月25日】及赔偿至达到使用条件之日止的实际损失；3、依法判令被告支付逾期办证违约金人民币166573元；4、本案诉讼费由被告承担。 被告陕西金地佳和置业有限公司辩称，一、答辩人已于《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）约定期限内履行了交房义务，涉案房屋符合交付条件且能够正常使用，不存在逾期交房情形，无相关违约责任。（一）涉诉房屋已在合同约定交房期内具备了交房条件。根据合同第八条:“出卖人应当在2016年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用:5、经开发单位、设计单位、施工单位验收合格。涉诉房屋已于约定日期前即2016年10月20日竣工并经验收合格，即在约定交房期限内具备了交房条件。（二）答辩人已完全履行交房的通知义务，被答辩人应当在约定日期接收涉诉房屋，逾期接收房屋相关责任应由被答辩人自行承担。答辩人通知被答辩人进行收房。合同附件六第二条约定:公告是双方认可的书面送达的有效方式，公告见报三日后即送达；第十一条约定:买受人应当按照出卖人书面《入伙通知书》中约定的交付时间办理收房手续；买受人未接到《入伙通知书》的均应于合同约定的交付日期前办理房屋交接手续，逾期未办者，视为出卖人已履行交付义务。答辩人已于2016年11月21日发布了《入伙公告》，通知业主于2016年11月28日前来收房。答辩人已尽到合同约定的通知义务。被答辩人逾期收房应自行承担相关责任。（三）被答辩人已经接收房屋且正常使用。被答辩人已于2017年10月17日接收了涉诉房屋。表示对合同约定交付条件的认可，并且随后对房屋进行装修使用，并不影响其正常使用房屋，未给其造成损失，被答辩人因自身原因未按时接收房屋，与被告无关。二、被答辩人诉请违约金及赔偿损失过高，且无依据。被答辨人在诉请中既要求按照合同计算所谓逾期交房违约金，又主张所谓租金损失，是对其所称同一违约损失的重复主张，且无依据，应当依法驳回。三、答辩人不存在逾期办证的情形。根据合同约定，答辩人仅有协助递交相关资料的义务，并无为其办理产权证的义务，被答辩人诉请没有依据。根据合同约定，答辩人协助递交资料的期限起算日为房屋实际接收之后365个工作日，该期限尚未届满，因此不存在逾期的情形。 经审理查明，2015年原告（买受人）与被告（出卖人）签订了合同登记号为Y15093910的《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）一份，合同约定，原告购买被告位于金地湖城大境8号地第31幢1单元1层10101号房一套，商品房的用途为商业，层高为4米，建筑层数为地上22层，地下3，地下**积为1665.73平方米，单价为每平方米20000元，房屋总金额为33314600元。约定的付款方式为买受人一次性已于2015年7月29日付清总房款33314600元。合同第八条约定的交付期限为：出卖人应当在2016年11月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经过开发单位、设计单位、施工单位验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，可以延期的情形为：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日30日内告知买受人的；2.由于政策法规或行政命令的改变、市政因素等非出卖人能力所及的情况出现导致商品房逾期支付，买受人同意免除出卖人责任。关于房屋交付在合同的附件七中补充约定：在出卖人具备了《买卖合同》第八条约定的条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，买受人应在出卖人书面通知规定的交接时间内签署房屋验收交接单并履行领受房屋的义务，逾期办理的，商品房毁损灭失的风险及物业管理等自出卖人通知规定交接时间届满之日起由买受人承担，且该商品房的保修期开始计算。若发生《买卖合同》第八条约定的不可抗力或以下情况时，出卖人可以据实延期交房:（1）因项目所在地政府部门政策的变化或为遵守政府法令而引起的房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与本项目相关联的市政干线工程或采取临时措施等而引起的房屋延期交付。（3）买受人在交接前仍有到期应付房款或其他相关费用（含契税、住宅专项维修资金、面积补差款等费用）未付清。（4）项目所在地遭遇灾害性天气。（5）测量机构原因所致迟延。在发生前款所述第（1）-（2）项延期交房的情况下，出卖人应在房屋交接时向买受人提供政府有关部门出具的合法有效的证明文件。否则出卖人不得以此为理由免除延期交房的责任。合同还约定：出卖人逾期交房的违约金计算方式为自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日支付已交付房价款万分之一计算。合同对房屋交接约定为：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示该合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同关于产权登记的约定为：出卖人应当在商品房交付使用后365个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。 原告已根据合同载明于2015年7月29日前付清总房款。 原告认为案涉房屋在其起诉时未通过消防验收，导致其不能正常使用。 被告提供案涉楼宇的《建设工程竣工验收报告》，证明案涉项目已于2016年10月20日验收合格，建设单位、监理单位、勘查单位、设计单位、施工单位均已盖章确认，案涉房屋已于2016年10月20日具备交付条件。被告还提供《入伙公告》，证明其于2016年11月21日以公告的方式通知原告收房。被告另提供《收楼意见书》、《装修备案凭证》，证明原告已于2017年10月17日接收了案涉房屋，表示对合同约定交付条件的认可，并且随后对房屋进行装修使用，不影响其正常使用房屋，未对原告造成损失，原告因其自身原因未按时接收房屋与被告无关，并认为商品房的交付应当以实际转移占有的时间为准。在被告提供的《收楼意见书》中，原告在该意见书中注明：未提供《消防竣工验收合格证》，我无法经营；未提供《建设工程竣工验收备案表》我无法经营；我方12月初第一次收房发现金地地产手续不全，但在12月月初进场做装修准备工作，发现手续不全后，我方即刻停止一切装修准备工作。 原告认为上述证据不能证明涉案房屋符合法律规定的交付条件，且未收到被告发出的入伙公告，收楼意见书中已经表明其收房意见。 在审理过程中，原告提交《建设工程消防验收意见书》的复印件和消防监督结果公开网站截图。根据消防验收意见书，金地湖城大境8号地30号楼建设工程进行了消防验收（雁公消验凭字（2018）第0086号），该工程位于曲江××东路，30号楼为地下3层汽车库、库房、商业，地上1，地上**，**度75.55米，商业裙楼3层，建筑面积52092.97平方米，属于一类高层商住楼，此次验收A座地上4至12层为住宅，B座4至22层为住宅，裙房3层为商业，地上建筑面，地上建筑面积为25011地下1层为，地下**为库房建筑面，地下建筑面积为7997。该工程于2018年11月7日进行了消防验收，综合评定该工程消防验收合格。被告对上述事实予以认可。被告还提供《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，证明涉案房屋已于2018年11月22日经西安曲江新区管理委员会备案。原告认可上述证据。在审理过程中，原告申请撤回第一项诉讼请求。 另，双方均认可金地湖城大境8号地E标段30#楼和31#楼为一栋楼。 在审理过程中，原告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金的标准及损失额进行鉴定，经西安市中级人民法院委托西安天正房地产价格评估咨询有限公司出具《房地产估价报告》，估值时点为2018年9月19日，对应时间段为2016年11月29日至2018年9月19日，涉案房屋的潜在年租金为966.27万元，考虑到“最可能出租期、最可能出租面积比例、年空置率、租金损失率”的因素，有效年租金为731.07万元。并注明：该报告未扣除估价对象出租时会产生的运营费用及归属于其他资本或经营的收益。原告据此认为有效年租金如计算到2018年11月7日为796.9万元，被告认为上述租金应当扣除原告的相应运营成本，应当按照有效年租金的标准来适用鉴定报告，认为首年是培育期，租金低廉，且有免租装修期，应予相应下浮。且被告仍认为原告并未实际产生损失，不应使用该鉴定报告的鉴定结果。 经本院向鉴定机构核实，鉴定机构称最可能出租期主要考虑了估价对象在计算年度内扣除正常的招租期、装修免租期和最可能出租时间等，年空置率主要考虑了估价对象在计算年度内空置时间、空置建筑面积和总建筑面积等。 上述事实，有《商品房买卖合同》、《建设工程竣工验收报告》、《收楼意见书》、《装修备案凭证》、《建设工程消防验收意见书》、《房地产估价报告》等证据及庭审笔录在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效成立的合同，双方均应依照约定履行各自义务。在原告交付了全部购房款后，被告亦应按约在2016年11月28日之前向原告交付符合合同约定及法律规定的商品房。《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到竣工验收报告书后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，验收合格的，方可交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定：依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。参照《建设工程消防监督管理规定》，“一类高层住宅建筑”建设单位必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并且在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收。根据GB50016-2014《建筑设计防火规范》第5.1.1，高层民用建筑根据其建筑高度、使用功能和楼层的建筑面积可分为一类和二类。一类建筑包括建筑高度大于54m的住宅建筑。本案涉案房屋建筑层数地上22层，地下3层，，地下**住宅建筑，故涉案房屋的交付条件除应通过三方验收外，还应通过消防验收。 本案中，被告虽然在向原告通知交房时已经取得了五方工程验收，符合合同约定的条件，但尚未取得消防验收，直至原告2017年10月17日收房时，涉案房屋依然未获得消防验收，并不具备交付条件，故被告应当承担未按期向原告交付房屋的违约责任。原告要求被告承担其因商铺未能出租的实际损失，并申请对涉案房屋同地段同类房屋租金的标准及损失额作出鉴定，经鉴定机构考虑到“最可能出租期、最可能出租面积比例、年空置率、租金损失率”的因素后认为2016年11月29日至2018年9月19日的有效年租金为731.07万元，原告据此认为有效年租金如计算到2018年11月7日为796.9万元。被告认为原告并未实际产生损失，因被告未按时交付符合合同约定及法律规定的房屋，且该房屋系商业用房，故被告未按时交付的行为必然会对原告产生因未能利用该商业用房而产生的经济损失，被告的该项辩称无事实依据，本院依法不予采纳。被告认为应扣除原告的相应运营成本和免租装修期，经鉴定机构核实，已在评估报告中考虑了免租装修期的因素；关于原告应该付出的运营成本，被告并未提供证据证明，且该运营成本与本案被告所应赔偿的租金损失之间并无必然联系，故被告的该项辩称，于法无据，本院依法不予支持。本案的评估报告已在考虑了各种客观因素后，评估出涉案房屋如能正常使用的情况下会得到的租金收益，本院依法采信该评估报告的意见。因被告自2018年11月7日才取得消防验收，故自该日之后涉案房屋才能正常使用，被告应承担的违约责任应计算至该日。评估报告中的2018年1月1日至2018年9月19日共261天计算为8.7个月，截止到2018年11月7日共310天应为10.3个月，原告要求被告承担796.9万元的租金损失，于法有据，本院依法予以支持。 另，根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后365个工作日内将办理权属登记需要由其提交的资料报产权登记机关备案。自被告于2017年10月17日实际向原告交付房屋时开始计算365个工作日，至今还未到合同约定的办理权属登记的最后时间，故原告要求被告承担逾期办证的违约金，无事实依据，本院依法不予支持。综上所述，兹根据依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、被告陕西金地佳和置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告贺宝宝逾期交房的违约金796.9万元； 二、驳回原告贺宝宝的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费63618元，由被告承担59968元，由原告承担3650元；鉴定费32000元，由被告承担。因原告已预交，故被告应将该款与上述款项一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  郝 杰 人民陪审员  张广乾 人民陪审员  毛建斌 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  王景涵 打印：相丽华校对：王景涵2018年月日送达