陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民终9703号上诉人（原审被告）:陕西海之莲商贸有限公司,住所西安市新城区公园北路南段********。法定代表人:范荣惠,该公司总经理。委托诉讼代理人：勾晨，陕西群鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：魏某3，曾用名魏宏生，男，1968年12月27日出生，汉族，无业，住西安市，住西安市蓝田县v>被上诉人（原审原告）：魏运哲，男，1996年7月19日出生，汉族，学生，住西安市，住西安市蓝田县v>委托诉讼代理人：魏某3，简况同上。系魏运哲之父。被上诉人（原审原告）：魏某1，曾用名魏某2，男，2009年12月14日出生，汉族，学生，住西安市，住西安市蓝田县v>法定代理人：魏某3，简况同上。系魏某1之父。上诉人陕西海之莲商贸有限公司（以下简称海之莲公司）因与被上诉人魏某3、魏运哲、魏某1房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省蓝田县人民法院（2018）陕0122民初259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人海之莲公司委托诉讼代理人勾晨，被上诉人魏某3，被上诉人魏运哲委托诉讼代理人魏某3，被上诉人魏某1的法定代理人魏某3到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海之莲公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判为驳回魏某3、魏运哲、魏某1的诉讼请求；2.一、二审的诉讼费用由魏某3、魏运哲、魏某1负担。事实和理由：一、海之莲公司与罗民娜于2015年12月28日签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》属于无效合同。海之莲公司于2015年6月3日与蓝田县绿之圣实业有限公司（以下简称绿之圣公司）签订《绿之圣大厦商铺租赁合同》第六条6.3约定，绿之圣公司要协助海之莲公司与绿之圣公司所销售商铺的业主签订租赁协议。2015年12月28日，海之莲公司在绿之圣公司的协助下与罗民娜签订了《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，海之莲公司也按照合同约定支付了2016年5月1日至2017年5月1日期间的租金21660元，但是海之莲公司在支付了租金之后，双方均未向海之莲公司交付合同约定的商铺，海之莲公司也无法按期经营。根据海之莲公司与双方签订的租赁合同，海之莲公司已经完全履行了合同义务，但是合同权利一直无法实现，其双方的违约行为明显属于恶意串通，严重损害了海之莲公司的合法权益，依照合同法第52条规定，双方签订的合同无效，魏某3、魏运哲、魏某1应当返还其收取海之莲公司的租金。二、一审判决认定海之莲公司与魏某3、魏运哲、魏某1《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》为合法有效的合同无事实及法律依据。海之莲公司与魏某3、魏运哲、魏某1《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》签订后，海之莲公司如期按照合同约定支付了魏某3、魏运哲、魏某1的商铺租金，完成了合同义务，而魏某3、魏运哲、魏某1一直未按照合同约定向海之莲公司交付商铺，致使合同目的不能实现，造成经济损失，而一审法院却推定该合同涉案标的已经交付不符合常理，事实上该房屋一直没有交付，根据证据规则，魏某3、魏运哲、魏某1在一审时应当提供已经交付的证据，而不是根据海之莲公司交付了第一年的租金就认定商铺已交付，也不能认为海之莲公司未及时起诉就认定商铺已经交付。而海之莲公司不支付魏某3、魏运哲、魏某1之后的商铺租金系魏某3、魏运哲、魏某1不交付商铺导致的，依照《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。故海之莲公司在魏某3、魏运哲、魏某1先违约的情况下有权拒绝履行支付后续商铺租金，因此，即就是该合同有效，魏某3、魏运哲、魏某1现要求解除该合同，海之莲公司不承担违约责任，而其则应当返还基于该合同而获得的利益，并赔偿海之莲公司的损失。魏某3、魏运哲、魏某1辩称，海之莲公司与开发商恶意串通，严重损害其合法权益，事实与理由：1.海之莲公司先于2015年6月3日与绿之圣公司签订租赁合同，后在绿之圣公司协助下，于2015年12月28日，又与其签订《商铺租赁合同》，海之莲公司明知商铺不具备使用条件，却在同绿之圣公司签订《商铺租赁合同》后又与其签订租赁合同；2.绿之圣公司称海之莲公司不给买受人支付租金，绿之圣公司和买受人均是受害人，海之莲公司称买受人和绿之圣公司串通不交商铺，海之莲公司也是受害人，绿之圣公司和海之莲公司认为自己都是受害人，为什么不维护权益相互起诉。且海之莲公司认为未交房合同无效，为何又支付了第一年度的商铺租金。3.海之莲公司在与其签订的租赁合同中，多次出现要求买受人对开发商的各项违约条款不予追究，该事实不合情理、不合逻辑，明显替绿之圣公司开脱。4.海之莲公司明知商铺不具备使用条件，却在租赁合同条款中注明愿意“以绿之圣公司交付给买受人的商铺条件为使用经营标准”，按照该条款，结合收房确认书和租赁合同，海之莲公司在租赁合同签订之日就已经接收了商铺，该项足以说明海之莲公司和绿之圣公司恶意串通。依据合同法相关法律规定，理应解除合同，支付已欠付租金，承担违约责任，赔偿其损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。魏某3、魏运哲、魏某1向一审法院起诉请求：1.海之莲公司一次性给付魏某3、魏运哲、魏某12017年5月1日至2018年4月30日的商铺租金人民币43320.00元（21660.00×2的翻番租金）；2.海之莲公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月7日，罗民娜与绿之圣公司签订《商品房买卖合同》，约定罗民娜购买绿之圣公司开发的蓝田县绿之圣大厦1单元2层2-166号房，建筑面积共23.2平方米，商铺总价款为393820元。2015年12月31日，罗民娜（甲方）与海之莲公司（乙方）签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，罗民娜将其购买的上述商铺租赁给海之莲公司，甲方保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给甲方的标准为准，租赁期限为九年，即2016年5月1日至2025年4月30日，第一年、第二年支付租金为商铺实际购房总价乘以5.5%，即21660元，乙方从2016年5月1日开始按年向甲方支付2016年5月1日至2017年4月30日的租金，乙方在30个工作日内一次性支付甲方本年度租金，第一年支付租金期限为2016年5月1日至2016年6月1日，第二年支付租金期限为2017年5月1日至2017年6月1日，在租赁期内，若甲方出售该商铺，乙方享有优先购买权，若因甲方出现继承、赠予、买卖、分割等原因发生变更，本合同所约定的权利义务对该商铺新的业主继续有效；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，逾期超30日（租金翻番），在本合同约定支付的日期期限内不得按逾期算。2016年6月2日，海之莲公司向魏某3、魏运哲、魏某1支付租金4212元；2016年6月27日，海之莲公司向魏某3、魏运哲、魏某1支付租金21058元。2016年3月14日，罗民娜去世，其第一顺序继承人有丈夫魏某3、儿子魏运哲、魏某1。一审法院认为，海之莲公司与罗民娜签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为合法有效合同。罗民娜签订租赁合同的主要目的是取得租金，但海之莲公司在约定的支付租金履行期限届满后仍未按约定支付租金，且在魏某3、魏运哲、魏某1起诉请求租金的情况下，仍不同意支付租金，根据法律规定，对魏某3、魏运哲、魏某1请求解除租赁合同的请求，依法予以支持。关于魏某3、魏运哲、魏某1是否向海之莲公司交付商铺一节，双方未约定具体的交付方式，只是约定魏某3、魏运哲、魏某1保证所出租铺位（含附属设施）均以开发商交付给魏某3、魏运哲、魏某1的标准为准，而系争商铺为开放式商铺，故海之莲公司于租赁期开始后即可合法使用所承租的商铺，海之莲公司主张魏某3、魏运哲、魏某1未交付系争商铺，却在租赁期开始后至魏某3、魏运哲、魏某1起诉的两年多的时间里未曾催告魏某3、魏运哲、魏某1交付商铺，亦未请求解除合同，相反却在租赁合同约定的第一年租金支付期限届满后向魏某3、魏运哲、魏某1支付了第一年的租金，明显不符合常理，故对海之莲公司辩称魏某3、魏运哲、魏某1未交付商铺的事实不予采信。海之莲公司承租商铺，应当按照约定的时间支付第二年租金21660元。魏某3、魏运哲、魏某1主张双倍支付租金，请求赔偿损失数额过高，法院依照中国人民银行同期贷款利率计算的利息予以支持，计算时间从双方约定的第二年租金支付期限届满次日、即2017年6月2日开始计算至本判决确定给付之日。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除罗民娜与陕西海之莲商贸有限公司于2015年12月31日签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》；二、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十日内支付魏某3、魏运哲、魏某12017年5月1日至2018年4月30日的商铺租金21660元；三、陕西海之莲商贸有限公司于本判决生效后十日内赔偿魏某3、魏运哲、魏某1逾期支付租金的损失（以21660元为基数，自2017年6月2日计算至本判决确定给付之日按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。如果未按本判决书指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费883元（魏某3、魏运哲、魏某1已预交），由魏某3、魏运哲、魏某1负担400元，陕西海之莲商贸有限公司负担483元。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、海之莲公司与罗民娜签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是否有效；二、海之莲公司是否应当承担魏某3、魏运哲、魏某1的租金21660元及租金损失。一、关于海之莲公司与罗民娜签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》是否有效的问题。2015年12月31日，罗民娜与海之莲公司签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》，罗民娜将其购买的上述商铺租赁给海之莲公司。该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，一审判决认定双方签订的《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》有效，并无不当。且海之莲公司并未提供充分证据表明罗民娜与绿之圣公司之间存在恶意串通行为或者其在签订合同时存在欺诈或胁迫行为，故其该项上诉理由不能成立。二、关于海之莲公司是否应当承担魏某3、魏运哲、魏某1的租金21660元及租金损失的问题。海之莲公司上诉认为其在与罗民娜签订《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》后，绿之圣公司与罗民娜均未按约定向其交付涉案商铺,海之莲公司无法按期经营。关于罗民娜是否向海之莲公司交付商铺一节，一审法院以双方在合同中未约定具体的交付方式，只是约定罗民娜保证所出租铺位（含附属设施）均以绿之圣公司交付给罗民娜的标准为准，且海之莲公司在租赁期开始后至魏某3、魏运哲、魏某1起诉的两年多的时间里未曾催告魏某3、魏运哲、魏某1交付商铺，亦未请求解除合同，相反却在《绿之圣大厦商业铺位租赁合同》约定的第一年租金支付期限届满后向魏某3、魏运哲、魏某1支付了第一年的租金，从而认为其还应当按照约定的时间支付第二年租金21660元并无不当。关于魏某3、魏运哲、魏某1主张双倍支付租金，一审法院考虑到该请求赔偿损失数额过高，以21660元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息为标准，计算时间从双方约定的第二年租金支付期限届满次日，即海之莲公司应从2017年6月2日开始计算至判决确定的给付之日，赔偿魏某3、魏运哲、魏某1的租金损失并无不妥。综上所述，海之莲公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费342元，由陕西海之莲商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  马莉莉审判员  马延环审判员  秦燕燕二〇一八年十二月二十四日书记员  孙婉侠