贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3270号 上诉人（原审被告）：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。 法定代表人：谢双喜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：陈胜华，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224200010944387。 委托诉讼代理人：周丹，贵州本芳律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：王新才，男，1981年3月27日出生，白族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：陈利亚，女，1971年11月10日出生，苗族，住贵州省织金县。 委托诉讼代理人：郑秋艳，贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15224201511820078。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：张競，系贵州圣谋律师事务所律师。执业证号：15205201311395378。 上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司（以下简称：鑫城公司）因与被上诉人王新才、陈利亚商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2824号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审原告王新才、陈利亚提起诉讼，请求判决：1.被告立即为原告办理并交付毕节市商品综合批发大市场的A12幢12层17号（房号为A12-1-17）商品房转移登记的产权证及有关文书；2.被告以382,800.00元购房本金为基数，按日万分之二支付原告自2014年7月1日至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止的违约金（暂定8,000.00元）；3.本案诉讼费由被告负担。在诉讼过程中，原告王新才、陈利亚变更违约金计算从2014年7月1日至不动产权属证书交付之日，金额暂计为109,174.56元（截止至2018年5月21日）。事实及理由：2013年9月8日,原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A12-1-17），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品××批发综合市场××号商品房，价款为382,800.00元，原告足额支付了购房款。根据合同的约定，被告应于2013年3月31日前交付房屋，《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。如在180日内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书的按已付房款万分之二承担违约责任；若被告在180个工作日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房，被告应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。 原审被告鑫城公司辩称：1.即使答辩人违约，根据法律规定，被答辩人诉请逾期办证违约金的诉讼时效期间为2014年6月30日至2016年7月1日，本案已超过诉讼时效期间。2.逾期办证系答辩人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况所致。首先，导致延期办证的原因是政府部门要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后一并办理产权登记，导致一期工程的产权证被暂缓办理。其次，二期征地受阻致使二期工程延迟施工，二期工程用地涉及坟墓搬迁，但坟主不予配合，造成工程不能动工。根据合同约定，应当免除答辩人因上述不可抗力事由造成的逾期办证违约责任。3.即使认定答辩人存在违约行为，合同约定的违约金过高，违约金应当以实际损失为准。 原审经审理查明：原、被告双方于2013年10月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号XC-SP-A12-1-17），约定原告购买被告开发的位于毕节市商品××批发综合市场××号商品房，合同价款为382,800.00元，原告已支付完涉案房屋的全部房款务。根据合同的约定，被告承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书上，交付原告。如在180日以内，被告交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房款的万分之一承担违约责任；如在180日以后仍然不能按约定交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自应自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日万分之二支付违约金。被告于2018年5月9日取得涉案商品房的备案登记。 原审认为：原、被告双方订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方应按照合同约定全面履行各自义务。原告已履行了支付购房款的义务，被告未按合同约定交付办理商品房转移登记的有关文书为原告办理涉案商品房权属转移登记，已构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房屋已取得初始备案登记，能办理转移登记，对原告主张的为原告办理涉案商品房转移登记的诉讼请求予以支持。逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任属于单纯的债权性质的义务，从督促权利人及时行使权利以及尽快稳定社会秩序的角度，逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约责任的请求权应当适用诉讼时效。因原、被告在合同中约定以日为单位累计计算违约金数额，则违约金的数额随着违约行为的持续而不断增长，该种违约金给付，在性质上属于继续性债权，即其内容和范围受到时间因素的影响，随着时间的推移不断发生变化，故违约金应当以每个个别的债权分别适用诉讼时效。如果当事人在《中华人民共和国民法总则》生效前，其依照《中华人民共和国民法通则》享受的2年诉讼时效期间已经用完，不可能因新法的实施而使已消灭的时效重新“激活”，只有在当事人的诉讼时效利益在《中华人民共和国民法总则》生效时，因中止、中断或延长等原因导致2年的诉讼时效没有经过，才适用《中华人民共和国民法总则》中关于3年诉讼时效期间的规定。本案中，由于双方在合同中约定被告应在2014年6月30日前将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，且约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，原则上应从2014年7月1日起开始计算违约金。但原告在2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，未超过诉讼时效，且在《中华人民共和国民法总则》关于3年诉讼时效期间内，应当予以支持；2014年7月1日至2015年9月30日期间的违约金，已超过诉讼时效，不予支持。对于导致逾期办证是否属于不可抗力，是否部分或全部免责的问题。被告提供的证据，不能证明逾期办证属于不可抗力的因素导致。被告在开发涉案项目时，应当预见工程进度，坟主未按时迁坟，不属于不可抗力的范畴。被告称政府要求将涉案一、二期工程全部建设完毕后整个项目一道办理无事实和法律依据。被告于2018年5月9日才取得涉案商品房屋备案登记，不是不可抗力所致，对支付违约金不能部分或全部免除责任。原告与被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条“三、转移登记：出卖人承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按照买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”中对违约金的计算有相应约定，且双方约定的违约金计算标准并未超过法律规定，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，不符合《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”规定的约定违约金过分高于损失，人民法院予以适当减少的情形。因此，被告应向原告支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，违约金的计算以原告已付购房款为基数，按日万分之二的标准，从2015年10月1日起开始计算。涉案房屋虽已取得商品房屋备案证明书，已具备办证条件，且系委托被告办证，只有被告向办证部门提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日，被告才履行完毕交付义务。故涉案房屋的违约金应计算至被告向不动产登记机关提交完毕办理商品房转移登记的相关文书并通知原告之日止，即该违约金以原告王新才、陈利亚已付房价款382,800.00元为基数，按日万分之二的标准从2015年10月1日起计算至被告鑫城公司向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告王新才、陈利亚之日。对被告鑫城公司提出诉讼时效的抗辩的事由，予以适当采纳；对其他抗辩事由，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权属证书交付原告王新才、陈利亚；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告王新才、陈利亚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金（违约金以购房款487,175.00元为基数，按日万分之二从2015年10月1日起计算至被告毕节市鑫城房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告王新才、陈利亚之日）；三、驳回原告王新才、陈利亚的其他诉讼请求。案件受理费1,241.75元，由原告王新才、陈利亚负担372.50元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担869.25元。 原审宣判后，鑫城公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判上诉人支付被上诉人违约金38元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实和理由：1.根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条及《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）》第二条的规定，本案双方约定交付办理有关商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日，但被上诉人在2018年4月13日才提起诉讼，已超过诉讼时效期间。根据司法实践，违约金的起算应从债权人起诉之日起向前推两年；同时上诉人已于2018年5月9日取得了涉案商品房的初始登记证书即商品房备案证明书，故本案只能计算2016年4月13日至2018年5月9日期间的违约金。2.按照立法精神，出卖人逾期办证的违约责任是以买受人的实际损失为基础；除居住、使用外，房地产还有融资的功能，逾期办证给买受人造成的损失是基于融资担保贷款不能而发生。被上诉人采取按揭方式购买涉案房屋，即使其取得了不动产权属证书，该证书仍然要留存于银行，不能用于二次融资，故被上诉人并未产生实际损失，且双方约定的违约金过高，应当予以调减；3.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，只有因出卖人原因导致的逾期办证，出卖人才须承担违约责任；同时，只有出卖人自身能够控制的原因才能被认定为“出卖人原因”，如因出卖人意志以外的因素导致逾期办证，则不属于“出卖人原因”。本案中，政府土地行政征收和规划行政执法不作为导致上诉人逾期办证，即便上述事由不能认定为不可抗力事由，亦属于非出卖人原因，出卖人不应承担违约责任。综上，本案系多因一果导致逾期办证，请求依法减轻上诉人的违约责任。 被上诉人王新才、陈利亚答辩称：1.涉案违约金系按日累计的持续性债权，根据民法总则第一百八十八条，一审判决上诉人支付答辩人2015年10月1日之后的违约金，适用法律正确；2.违约金具有惩罚性的特征，不以非违约方遭受损失为前提；同时，上诉人的违约行为导致答辩人对涉案房屋享有的物权受到限制，造成的损失客观存在但难以计算。按照法律规定，在“损失数额难以确定”的情况下，以已付购房款为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算答辩人的损失（违约金），此与《商品房买卖合同》第二十二条约定的按日支付已付购房款万分之二的违约金大致相当。上诉人称其违约未给答辩人造成损失，以此主张调减违约金，没有事实依据。3.依据合同约定，除不可抗力因素外，上诉人均应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书及不动产权证书的违约责任。 二审中，上诉人提交下列证据： 证据一，《不动产权属证书》、《商品房备案证明书》，证明目的：在涉案房屋具备办理产权转移登记的条件下，上诉人为被上诉人办理房屋转移登记的时间不应计入上诉人的违约责任期间，本案违约责任期间的截止时间应为2018年5月9日。证据二，《借款合同》，证明目的：被上诉人以按揭方式购买涉案房屋，逾期办证不会给被上诉人造成损失，双方约定的违约金应予酌情调减。证据三，毕节市七星关区城乡规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》；证明目的：逾期办证系政府原因导致，属行政不可抗力，上诉人无须承担违约责任。 被上诉人质证认为：1.对证据一的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的。上诉人应当于2014年6月30日前为答辩人办理并交付商品房转移登记有关文书，但截至一审庭审之日，上诉人未履行该义务，《商品房备案证明书》并非商品房初始登记，不等同于上诉人已经履行办理并交付商品房转移登记有关文书的义务；上诉人在审判决作出后才取得不动产产权证书，答辩人对此并不知情，上诉人也没有通知答辩人；因此，上诉人承担违约责任的期间不应截至2018年5月9日，也不应截至原审开庭之日。2.对证据二的三性不持异议，但达不到上诉人的证明目的；合同约定的违约金标准不违反法律规定，依法不应予以调减；不论答辩人采取何种方式支付购房款，均不能免除上诉人的违约责任。3.对证据三的三性不予认可，证明未经经手人及单位负责人签字，不符合法律规定且达不到证明目的；证明记载的内容表明系第三方因素导致办证迟延，根据法律规定，当事人一方因第三人的原因造成违约，应当承担违约责任。 经审查，《商品房备案证明书》、《不动产权属证书》来源真实合法，可以证明涉案房产符合办理产权转移登记的条件，但达不到上诉人的证明目的，不予采信；被上诉人对《借款合同》真实性无异议，但涉案房屋是否系以按揭方式购买，与上诉人应否承担逾期办证违约责任，不具有关联性，达不到上诉人的证明目的，不予采信；毕节市七星关区城乡规划局出具的《说明》及毕节市七星关区三板桥街道办事处出具的《证明》，仅能反映职能部门拆除违法建筑及处理完毕土地、建筑物、构筑物的征收、补偿和坟茔迁移的时间，达不到上诉人的证明目的，不予采信。 经审理查明：二审认定事实与原审判决认定事实一致。 本院认为：综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是：1.本案是否超过诉讼时效期间；2.上诉人是否应当承担违约责任及违约责任的期间如何认定；3.违约金应否调整？ 关于第一个争议焦点，依据《商品房买卖合同》第二十二条，双方当事人约定采取以日为单位的累计方式计付违约金，依此计付的违约金属于继续性债权，应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原审法院关于本案未超过诉讼时效期间的认定，论证充分翔实，认定意见并无不当，本院予以确认，不作赘述。 关于第二个争议焦点，《商品房买卖合同》第二十二条载明：“出卖人承诺于2014年6月30日前,取得该商品房所有权初始登记,并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人”。依据上述条款，上诉人负有在2014年6月30日前取得涉案商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人的合同义务。鉴于双方另约定了委托办证事宜，此时上诉人确无向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书的现实必要，由上诉人将办证所需文书径行提交不动产登记机关即可，此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记证书、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。本案无证据显示上诉人在约定期限内履行了文书交付或者涉案商品房具备办理转移登记条件的披露义务，据此并结合上诉人已于2018年5月9日取得涉案商品房的备案登记、具备办理商品房转移登记的条件，故一审庭审之日（2018年5月21日）可视为被上诉人通知到达上诉人之日。上诉人应当承担自2016年4月13日起至2018年5月21日止的违约责任。 针对被上诉人提出的逾期办证违约责任主张，上诉人主要以政府行为构成的不可抗力是导致办证迟延的原因、依法应当酌情减轻或者免除违约责任进行抗辩。本院审查认为，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。一般而言，自然灾害以及战争、罢工等突发社会异常事件属于不可抗力。本案中，上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为均属于具体行政行为，系行政主体行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的事关行政相对人权利义务的具体行为，其发生具有频发性、非突发性以及影响范围特定性等特征，动辄将具体行政行为列入不可抗力范畴，容易导致对不可抗力的滥用，影响正常的交易秩序；同时，相关法律对具体行政行为的权利救济进行了明确规定，当事人可以通过行政复议、行政诉讼等程序予以克服。上诉人诉称的土地征收迟延以及规划部门行政不作为应属第三人原因，并非不能预见、不能避免并不能克服情形。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，对上诉人提出的因不可抗力事由导致其迟延履行合同义务、违约责任应予酌情减免的上诉意见，不予采信。 关于第三个争议焦点，不动产权属证书系权利人享有不动产物权的证明，协助买受人办理商品房转移登记证书，系商品房出卖人应当承担的主要合同义务。逾期办证违约金条款依据双方当事人意思缔结，对督促出卖人全面履行协助办证义务具有积极意义。本案中，双方约定逾期办证违约金以已付购房款为基数、按日万分之二的标准计付，该违约金兼具补偿和惩罚属性，不存在利益明显失衡情形；加之上诉人作为主张调减违约金的违约一方，应当对违约金明显高于被上诉人的实际损失这一事实承担初步举证责任，上诉人对此举证不力，本院对其主张的违约金调整请求不予支持。 综上，上诉人鑫城公司的上诉请求部分成立，原审判决认定事实不清。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下： 一、维持贵州毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2824号民事判决第一、三项，即：被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起九十日内向不动产登记机关提交为原告王新才、陈利亚办理涉案商品房转移登记的相关文书，并将办理好的不动产权属证书交付原告王新才、陈利亚；驳回原告王新才、陈利亚的其他诉讼请求。 二、变更贵州毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初2824号民事判决第二项为：即：毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，支付王新才、陈利亚逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金自2015年10月1日起，以购房款487,175元为基数、按日万分之二计付至2018年5月21日）。 三、驳回上诉人毕节市鑫城房地产开发有限公司的其他上诉请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 一审案件受理费1,241.75元，由王新才、陈利亚负担372.50元，毕节市鑫城房地产开发有限公司负担869.25元；二审案件受理费2483元，由王新才、陈利亚负担183元，毕节市鑫城房地产开发有限公司负担2300元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月二十八日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷