河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀10民终6047号上诉人（原审原告）:韩留壮，男，1957年7月2日出生，汉族，住文安县，委托诉讼代理人：王銮芝，女，1952年6月6日出生，汉族，住文安县，系韩留壮之妻。被上诉人（原审被告）：谷景杰，男，1968年10月24日出生，汉族，住文安县，被上诉人（原审被告）：于国平，男，1963年9月7日出生，汉族，住文安县，被上诉人（原审被告）：李盼，男，1989年4月15日出生，汉族，住文安县，上诉人韩留壮因与被上诉人谷景杰、于国平、李盼房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省文安县人民法院（2018）冀1026民初2208号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。韩留壮上诉请求：依法改判被上诉人谷景杰继续履行合同交付坐落于文安县房屋一套，房产证号为房权证文字第**，同时改判被上诉人于国平、李盼协助办理归还上诉人所有的房屋，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、一审认定事实不清。一审法院认定被上诉人于国平与案外人唐小九所签订的房屋买卖合同有效，构成善意取得，不符合实际和法律规定。根据日常生活经验法则，买受人除了应当对房屋登记信息查询外，还会现场查看，了解之前房屋登记变更记录及有无纠纷等事实。但于国平明知涉案房屋存在权属纠纷，交易价格明显低于市场价格而购买，主观上并非善意，一审中也并未提供合理的价格凭证。况且购买后出租也违反常理，收取的租金少于将购房款存入银行或投资商铺。故于国平主观上并非善意，或者是与谷景杰及唐小九恶意串通损害上诉人权益，被上诉人购买房屋的合同应属无效。二、一审法院适用法律错误。关于一房数卖的纠纷案件的审理有相关规定。其中，恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。另外，还要综合其他因素进行判定。本案中，上诉人与谷景杰签订合同在先，经两级法院三次确认合法有效，并实际取得房屋所有权，至今屋内物品及装修均属于上诉人所有。另外，即使一审法院认定合同无法继续履行，也应当一并判决被上诉人谷景杰根本违约，应双倍返还所收取上诉人的518000元。谷景杰辩称，不认可上诉事实和理由。于国平辩称，我方通过中介正常买卖，不存在其他情况。李盼辩称，我只是租房的。韩留壮向一审法院起诉请求：1、请求判令被告谷景杰继续履行合同，交付坐落于文安县北侧（蕴祥小区）北楼中单1楼西门房屋一套，房房产证号为：房权证文字第**；、请求判令被告于国平、李盼协助履行该合同，归还属于原告实际所有的房屋；3、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2010年10月22日，原告与被告谷景杰签订房屋买卖合同，原告购买被告谷景杰坐落于文安县北侧（蕴祥园小区）北楼中单1楼西门房屋一套，房产房产证号为：房权证文字第**，谷景杰将房产证及缴费票据全部交给了原告。该房屋也交与原告实际居住。2012年原、被告补签房契一份，文安县人民法院已作出的（2017）冀1026民初4167号民事判决和廊坊市中级人民法院作出的（2018）冀10民终1619号民事判决均判决该合同有效。因原告自2014年未在该房屋居住，被告谷景杰便与案外人唐小九恶意串通，把该房屋过户到唐小九名下，唐小九又将该房屋卖给被告于国平，现过户到于国平名下，于国平将该房屋交给李盼实际使用。原告多次找被告协商未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院。一审法院认定事实：2012年原告韩留壮与被告谷景杰签订了房屋买卖合同一份，被告谷景杰将位于文安县北侧（蕴祥园小区）北楼中单西门（房产证房产证号为：房权证文字第**）出卖给韩留壮，并约定该房权转移为韩留壮所有，与本房有关的协议全部作废，如需办理过户谷景杰协同韩留壮办理。2015年5月28日被告谷景杰将房产证号房产证号为房权证文字第**登房产过户给了案外人唐小九，过户后的房产证号为文房权证文房权字第**，2017年7月2日被告于国平经廊坊荣汇房地产经纪有限公司介绍与案外人唐小九签订了房屋买卖协议，于国平支付了购房款855000元，2017年7月12日案外人唐小九将房产证号为文房房权证文房权字第**下的房产过户给了李春英和被告于国平夫妇，过户后的房屋产权证号为冀（2017）文安县不动产权第00006**，权利人为李春英、于国平，后被告于国平之儿媳程红艳将涉案房屋出租给被告李盼，双方2017年11月3日签订了房屋租赁协议。一审法院认为，本案的主要争议焦点为：一、被告于国平取得争议房产是否构成善意取得。二、原告要求被告谷景杰依约履行交付房屋的义务能否实现。三、原告要求被告于国平和被告李盼归还房屋是否应该得到支持。一审法院认为，房屋买卖合同是一种债的法律关系，只要当事人意思表示真实，双方达成合意，且不违反法律、行政法规的强制性规定，亦无损害公共利益和他人利益，则合同有效。本案中原告韩留壮与被告谷景杰签订的房屋买卖合同和被告于国平与案外人唐小九之间签订的房屋买卖合同系依法成立，房屋买卖关系均合法有效。原告主张被告谷景杰与案外人唐钰璞、唐小九恶意串通，损害了原告的合法权利，该行为自始无效，被告于国平明知该房屋存在权属争议仍然以不合理低价购买系恶意，被告于国平与案外人唐小九的房屋买卖行为无效，但原告就自己的主张未提供有效证据证明，其请求确认被告于国平与案外人唐小九所签订房屋买卖合同无效的理由没有事实和法律依据，不予支持。在原告韩留壮与被告谷景杰和被告于国平与案外人唐小九所签订的房屋买卖合同均有效的情况下，首先根据我国物权法规定，以法律行为设立、变更、转移不动产物权时，非经登记，不发生物权的变动，不动产物权变动除了要具备有效的债权行为外，还应当经过物权登记程序，虽然原告韩留壮和被告谷景杰签订的房屋买卖协议合法有效，但这种合同效力无法对抗被告于国平，关键原因在于被告于国平办理了房屋登记过户手续，故涉案房屋所有权在办理过户手续后已经转移给了被告于国平。其次，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不经登记的已交付给受让人。”。就本案而言，第一，被告于国平是通过房产中介公司购买涉案房屋时查验了涉案房屋确实登记在案外人唐小九名下，其已经尽到了谨慎的注意义务；第二，取得房屋所有权并支付了对价855000元，而原告所提供的证据不能证明被告于国平明知或应当知道法律上的物权人不是事实上的物权人，亦无提供有效证据证明被告支付的价款不合理；第三，被告于国平已经对涉案房产进行了不动产变更登记。综上，一审法院认为，被告于国平善意有偿支付对价，并办理了涉案房产产权过户手续，已取得该房屋的所有权。因被告于国平已善意取得涉案房产的物权，故导致原告主张要求被告谷景杰按合同履行交付房屋的合同目的无法实现，且被告于国平和作为房屋承租人的被告李盼亦无归还原告房屋的义务。综上所述，对原告韩留壮的诉讼请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第一百零六条之规定，判决：驳回原告韩留壮的诉讼请求。案件受理费100元，由原告韩留壮负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审法院查明的一致。本院认为，一审法院综合全案证据，判定被上诉人于国平对涉案房屋构成善意取得，有事实基础和法律依据，并无不当之处。上诉人主张被上诉人于国平与谷景杰及唐小九恶意串通，未提供有效证据予以证实，系推测，不予支持。现涉案房屋已过户到被上诉人于国平夫妇，上诉人诉请不能得到支持。综上，上诉人韩留壮的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审判长 张 欣审判员 史纪红审判员 韩静威二〇一八年十二月三日法官助理杨学军书记员郝镜颖