内蒙古自治区土默特左旗人民法院民事判决书(2018)内0121民初2503号原告：张建伟，男，1991年1月29日出生，汉族，个体，现住内蒙古自治区。委托诉讼代理人：王晓琴，内蒙古蒙中律师事务所律师。被告：内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，住所地：呼和浩特市赛罕区诺和木勒大街****综合楼****4064。法定代表人：张玉宝，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁莅，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娟，北京大成（内蒙古）律师事务所律师。原告张建伟与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月14日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人、被告的委托诉讼代理人均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张建伟向本院提出诉讼请求：一、请求判令原、被告继续依法履行2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》;二、请求依法判令被告协助原告办理位于土左旗台阁牧镇霍寨村南碧水蓝山小区16号楼-1-501号房屋的房屋权属证书,并支付逾期办理房屋权属证书的违约金76593元(逾期办证违约金按已付房款325242元为基数,自2014年1月14日起至2018年9月6日为止,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;自2018年9月6日起至办理完上述产权证为止,按照已付房款325242元为基数,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;三、判令被告向原告支付逾期交房的违约金元1808元(自2014年11月13日至2015年1月14日,按照同类地段同类房屋的租金计算);四、判令被告全部承担本案诉讼费用。事实与理由：2014年11月13日,原告张建伟与被告签订商品房买卖合同。合同约定,原告以325242元的价款购买被告开发的土左旗台阁牧镇霍寨村碧水蓝天小区16栋1单元501号,面积为91.36平方米的住宅。合同签订后,原告向被告交纳了首付款115242元,剩余房款为贷款,贷款为210000元,被告2015年1月14日向原告交付了房屋,并代为收取了原告办理房产证等相关费用,但被告并没有代原告向不动产管理部门办理房屋产权登记事宜。现被告迟迟不能为原告办理房屋权属转移登记手续,以远远超过合同约定期限。被告应当承担延迟办理房屋权属转移登记的违约责任,另根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条和补充合同约定:“由于甲方的原因,未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的,按下列第1种约定处理:合同继续履行。甲方应按房屋价款的001o/o向乙方支付违约金”。原、被告所约定的违约金过低,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加”,原告请求人民法院增加违约金数额,原告要求按照已付购房款总额,按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司辩称，1、案涉的碧水兰山16号楼1-501号房屋，系原告从特竑公司购买的顶账房并将购房款付给了特竑公司。2、被告出于为张建伟以后办理房屋按揭贷款、房屋产权登记等的需要与原告签订《商品房买卖合同》、出具了购房凭据等。3、与原告签订《商品房买卖合同》时，被告开发的楼房“五证、政府立项”齐全，符合法律对预（售）商品房的规定。4、被告不存在违约行为，不应支付违约金。能否办理并发放产权证书是由政府行政单位决定，原被告按照政府相关行政单位的要求将各自应提交的相关资料提交到该政府相关单位以及原告还需要面签后，政府才能决定能否为购房者办理房屋产权证，在该办理过程中，被告起到的作用是协助作用，但最终能否办理并发放房屋产权证书是政府相关单位决定。事实是由于政府政策规划等原因该涉案小区所在地的城市集中供热管网、城市公共供水管网、排水管网、燃气管网等市政基础设施不完备造成的涉案小区配套设备不能按期安装就位，使得政府部门延迟对涉案小区工程各项验收、竣工综合验收并延期发出相关文件所致，涉案小区的不动产登记的迟延不是由被告的原因所致，所以被告不承担该责任。5、自政府相关部门对涉案小区放宽工程竣工验收标准后和政府相关部门就涉案小区现有条件并考虑业主等多方面原因后，在2018年年初给予通过了工程竣工综合验收后，被告就着手积极协助业主办理物权登记，为此被告不存在原告所诉的违约行为，当然不应承担违约责任，被告已经在政府相关部门通过竣工验收后协助办理物权登记。6、被告不存在原告所诉的逾期交房的违约行为，双方签订合同的日期2014年11月13日到原告领房的2015年1月15日，只间隔了2个月，依据双方签订的附件六《补充合同》第三条的约定延期交付期限在六个月以内的，出卖人不承担迟延交房的违约或赔偿责任。原告领房日期为2015年1月15日，至起诉时已超过了法定的3年的诉讼时效。7、我们为了查明本案原告系购买的顶账房这一客观事实，为此我们向法院申请了追加第三人，如果原告能够配合法庭查明购买顶账房这一事实，我们将不再申请追加第三人。本院经审理认定事实如下：2014年11月13日，张建伟与内蒙古巨东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买内蒙古巨东房地产开发有限责任公司开发的位于土左旗台阁牧镇霍寨村碧水蓝山小区16栋1单元501号房屋，建筑面积91.36平方米,每平方米价格3560元，房屋价款为325242元，买受人于2014年11月13日前交付商品房总价款的35%作为首付款(不包含定金),合计人民币115242元，余款为商品房总价款的65%,即人民币210000元，由买受人向银行申请贷款的方式支付。2014年8月30日前将房屋交付使用买受人。在第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移，由于甲方原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，合同继续履行，甲方应按房屋价款的0.01%向乙方支付违约金。第十三条商品房预告登记中约定，乙方向房屋权属机关申请房屋权属预告登记，办理房屋权属预告登记。另查明，原告于2013年11月12日向内蒙古巨东房地产开发有限责任公司交付定金10000元及首付款105243元，同时被告向原告出具了相应收据。2015年1月7日，原告向中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部贷款210000元，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部已经将原告申请的贷款一次性划入被告账户内。2015年1月15日张建伟交纳房本费用11228元，同日办理了缴费入住手续。再查明，2011年7月5日，土默特左旗发展和改革局向内蒙古巨东房地产开发有限责任公司作出《关于碧水蓝山B区基建项目的批复》。2012年3月12日，土默特左旗发展和改革局向内蒙古巨东房地产开发有限责任公司作出《关于碧水蓝山商住小区续建项目的批复》。2018年11月7日，土默特左旗台阁牧镇霍寨村民委员会出具《情况说明》，该村自2018年5月开始建设排污管网，2018年8月份完工，完工后110国道北侧的村里、万盛凯小区、内蒙古巨东房地产开发有限责任公司开发的碧水蓝山小区等的排污管网接入主管网排污。天然气管网由燃气公司自2017年7月施工，到2018年1月完工，但自来水主管网、供暖主管网至今未铺设。2018年11月9日，呼和浩特中燃城市燃气发展有限公司出具《说明》，碧水蓝山小区于2011年向该公司报装燃气安装，该公司于当年开始施工，施工完毕后，因110国道主气源未接通，未能给该小区供气。2016年12月，该公司110国道中压主线贯通，该小区具备通气条件，因该小区多年未通气，为保障管道无泄露隐患，经与开发商协商，我公司开始为该小区进行二次打压验收，因小区内大部分为已售无人房，开发商多次联系业主，均未能完成二次打压验收，目前仅剩4栋楼完成二次打压，准备通气。2018年11月9日，土默特左旗住房和城乡建设局出具《关于碧水蓝山住宅小区供水、供暖、排污等市政管网建设情况的说明》，碧水蓝山住宅小区供水由自备井供水，有取水许可证和水质化验报告；供暖由呼和浩特市寅龙热力有限责任公司供给；排污管网已接入市政管网。市政管网接入小区与否影响综合验收。2012年8月1日，内蒙古巨东房地产开发有限责任公司填报《建设工程竣工验收备案表》报请备案，2018年1月25日，经有关部门批准同意备案。该项目五证齐全。本院认为，张建伟与内蒙古巨东房地产开发有限责任公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。内蒙古巨**地产开发有限责任公司申请追加呼和浩特市特竑建筑安装有限责任公司作为第三人，因案涉房屋系原、被告签订合同，实际由张建伟居住，且张建伟支付首付款后，剩余房款已办理按揭，按揭款已由银行支付给内蒙古巨东房地产开发有限责任公司，开发商已实际收回购房款，该房屋的抵顶关系与本案没有关联性，故本院对追加第三人的申请不予准许。在《商品房买卖合同》第十二条商品房权属登记中约定自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移，但初始登记日期并未作明确约定，履行期限不明确，购房者可随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间，故本院认定内蒙古巨东房地产开发有限责任公司应在九十日内协助张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区16号楼1单元501号房屋的房屋权属证书。关于原告主张的逾期办理房屋权属证书的违约金76593元的诉讼请求，该小区未能办理房屋权属证书并非内蒙古巨东房地产开发有限责任公司客观不协助业主办理，而是由于市政工程未配套导致，该责任不可归责于开发商，故该项诉讼请求本院不予支持。关于张建伟主张的逾期交房的违约金1808元的请求，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事诉讼时效期间为三年……”，本案中，被告认为原告张建伟于2015年1月15日入住，至起诉时已过诉讼时效，本院对此抗辩理由予以支持。关于原告提出的律师费1300元的主张，因在双方签订的合同中未进行约定，故本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第（四）项、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、原告张建伟与被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司继续履行2014年11月13日签订的《商品房买卖合同》。二、被告内蒙古巨东房地产开发有限责任公司于本判决生效后九十日内，协助原告张建伟办理位于土默特左旗碧水蓝山小区16号楼1单元501号房屋的房屋权属证书。三、驳回原告张建伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1760元由原告张建伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按双方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。权利人应于本判决确定的履行期限届满后二年内，持本判决向本院书面申请执行，逾期则不予受理。审 判 长 哈布日其其格审 判 员 杜  娜  云人民陪审员 高    燕 二○一八年十二月六日书 记 员 李    洁附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债务人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。