湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初2132号原告：武汉市时代天宇置业有限公司，住武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭、熊珂，该公司职工（一般授权）。被告：周某，男，1994年10月1日生，汉族，住武，住武汉市硚口区div>委托诉讼代理人：陈某（特别授权，系母子关系），1970年9月9日生，汉族，住武，住武汉市硚口区div>原告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）与被告周某商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月23日公开开庭进行了审理。原告时代天宇公司的委托诉讼代理人张旭、熊珂；被告周某的委托诉讼代理人陈某到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告时代天宇公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房屋差价款41130元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇.盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年3月31日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的上述项目中的第5、6幢6单元8层4号房屋，合同约定的建筑面积138.49平方米，总金额1736596元。合同中第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。后原告于2014年5月4日将房屋交付给被告。2017年，上述房屋取得《不动产权属证明》，登记的建筑面积为141.77平方米。为此，被告应当按合同约定向原告补缴房屋差价房款。被告周某辩称：1、原告提交的实测面积的依据不充分，面积差合同约定按实际面积据实结算，要求原告提供实测面积依据。且即使存在房屋面积差，也是原告违法违规形成的，应自行承担。2、原告在违规事实已发生的情况下，隐瞒事实与业主签订购房合同，属欺诈行为。3、原告违反合同约定交房，属违约交房。原告因违法建筑面积增大，反而从中获利的行为如获得支持不符合法律精神。4、原告起诉超过诉讼时效，依据商品房买卖合同第九条约定，原告应在规定时间交房。原告也应在规定时间起诉，2014年国土规划部门出具了违法建设行政决定书，原告自此知道实际面积，原告未在法定时间主张面积差，已过法定三年诉讼时效。5、阳台等面积双方口头约定只算一半，原告在知道实际测量面积情况下与被告签订合同，表明原告口头承认约定的面积。面积差系原告擅自违规建设行为导致。业主去年问过原告是否差房款，原告称不差，今年又起诉主张面积差的房价款，原告诉请无事实与法律依据，原告应自行承担因违法建设行为导致的面积差。6、原告的格式合同被告不能自主选择，原告未提供合理解释说明，这严重违反公平原则，因此不能依据该条款认定被告应当按现有面积据实结算。7、开发商改变行政规划建设，我方不清楚，且原告未告知我方，原告起诉后，业主向官方投诉，官方回复向开发商公示了处罚结果，但未向我方公示。我们保留追究原告对被告造成损失赔偿的权利。综上，应当驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年3月31日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“周某购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第5、6幢6单元8层4号房屋（合同约定建筑面积138.49平方米），总金额1736596元。”每平方米价格为12539.5元。合同第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。合同签订后，周某向时代天宇公司支付了购房款。后时代天宇公司向周某交付了房屋。2017年4月25日，涉案房屋所在项目取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2017年8月间，涉案房屋取得《不动产权属证明》，权属登记的建筑面积为141.77平方米。原告遂提起诉讼，要求被告按现权属登记中记载的面积为准补足房屋差价。另查明，周某购买的涉案房屋为时代天宇公司宣传图册中的A户型，该户型宣传图册中蓝色阴影部分表示不计入面积部分，该部分为主卧空调机位及卫生间外阳台位置，红色阴影表示计一半面积部分；该涉案房屋权属登记所附《房产分户图》中主卧外墙长4.4米、宽3.8米，该部分在产权登记时计算全面积登记；卫生间及阳台长2.1米、宽2.4米，该部分产权登记时计算半面积登记。《武汉市商品房买卖合同》附图涉案房屋主卧外墙长为3.8米、宽3.8米；卫生间长2.1米、宽1.7米。结合宣传图册及上述两附图所涉及不计入面积部分产权登记的面积为3.015平方米，即3.8米×（4.4米-3.8米）+2.1米×（2.4米-1.7米）÷2=3.015平方米。再查明，2014年6月17日，武汉市国土资源和规划局作出武土资规罚（2014）2035号《违法建设案件行政处罚决定书》，内容为：因武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目未按建设工程规划许可证进行建设，擅自1、将5栋住宅楼的阳台封闭，并将3层商网局部扩建。2、原审批的幼儿园未建，在原幼儿园用地上新建1栋2-5层小区业主活动用房。3、新建2栋门房、1栋配电房、1栋锅炉房。4、封闭2、3、4栋住宅楼架空层，作为物业用房及社区用房，违法建筑面积12665.92平方米，违反了《武汉市城市规划条例》第43条的规定，属违法建设，根据《武汉市城市规划条例》第63条的规定，决定对时代天宇公司做出如下处罚：1、对封闭阳台、扩建商网、新建业主活动用房和门房、配电房及锅炉房的11523.07平方米违法建筑按违反建设工程造价的80%处以9843701.20元罚款后办理相关手续；2、对封闭的1142.85平方米架空层免予罚款处罚，暂时保留使用（不计入验收面积）。上述事实，有双方当事人的陈述；《武汉市商品房买卖合同》《不动产权属证明》、《违法建设案件行政处罚决定书》、《关于武汉市时代天宇置业有限公司天宇盛世滨江项目有关情况的回复》、《盛世滨江户型广告宣传图》等书证以证实，经开庭质证，本院审查，依法认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。广告说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告提交的涉案房屋宣传图册对房屋赠送面积及计入一半面积的位置标注明确而具体，宣传图册的房型与合同附图及权属证明的附图中的房型一致，该宣传图册实为要约。宣传图册上的赠送面积在合同附图上没有显示，但已经实际包含在产权登记的面积中。在双方签订房屋买卖合同之时，正是宣传图册明确能够获得赠送面积，对被告以合同价格签订合同产生了重大影响。而被告在签订合同时已经知道实际建造的房屋与原设计方案不一致，故上述宣传图册对赠送面积和计算半面积的标识应视为合同条款。另外，涉案房屋权属登记增加的房屋面积并非由于正常的施工导致，而多是因为原告违规建设造成，原告应当自行承担该后果。综上，基于诚实信用原则及“任何人都不能从自己的违法行为中获益”这一法律精神，根据宣传图册户型图、合同附图以及权属证明附图计算出属于原告赠送面积的价款应由原告自行承担，由于施工误差等原因增加面积的价款应由被告向原告补足。根据涉案房屋权属登记证明所附《房产分户图》与《商品房买卖合同》所附房屋平面图计算的主卧增加的面积与阳台增加面积3.015平方米在《宣传图册》中应属于原告赠送的面积，该部分面积的差价应由原告自行承担。其他增加的面积为141.77平方米-138.49平方米-3.015平方米=0.265平方米，应补的差价为0.265平方米×12539.5元=3322.97元，应由被告向原告支付。因涉案房屋在2017年8月取得权属证明后其登记的面积才予以确认，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定，经本院审委会讨论，判决如下：一、被告周某于本判决生效之日起7日内向原告武汉市时代天宇置业有限公司支付房屋面积差价3322.97元；二、驳回原告武汉市时代天宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费828元，由原告武汉市时代天宇置业有限公司负担728元，由被告周某承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判长  朱少明审判员  李晓丹审判员  余 敏二〇一八年十二月十日法官助理邱艳红书记员刘桦