鞍山市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0303民初2759号原告：邱荣海，男，汉族，1963年2月26日出生，住辽宁省鞍山市铁**。被告：鞍山胜源置业房地产开发有限公司。住所地，鞍山市千山区旧堡区**。法定代表人：高波，公司总经理。委托诉讼代理人：徐支援，女，汉族，1954年3月20日出生，该公司职员，住鞍山，住鞍山市铁**iv>委托诉讼代理人：杨爱东，辽宁天博律师事务所律师。原告邱荣海诉被告鞍山胜源置业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2017年8月30日作出（2017）辽0303民初941号民事判决书，宣判后双方当事人不服上诉至辽宁省鞍山市中级人民法院，辽宁省鞍山市中级人民法院作出民事裁定书，裁定撤销本院（2017）辽0303民初941号民事判决书，发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告邱荣海、被告鞍山胜源置业房地产开发有限公司委托诉讼代理人杨爱东。本案现已审理终结。原告诉称：2013年7月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鞍山市铁西区，产籍号2-35-466-1033，房屋总价款405935元。2014年11月3日，办理了房屋入住，合同明确约定了被告交付房屋90日后将办理权属登记需由被告提供资料报产权登记机关备案。现早已超过90日，仍不能办理产权证，被告已属违约应当支付违约金。另依据双方合同约定，涉案房屋的阳台应该是封闭式，被告交给原告的房屋并非封闭式，原告只能自行封闭，为此花费4000元，该笔费用应当由被告承担。请求法院1、判令被告将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案，并按合同约定为原告办理房屋权属证书；2、判令被告支付原告因逾期办理房屋权属证书的违约金2029.68元；3、判令被告支付原告封闭阳台的费用共计4000元；4、本案诉讼费用由被告承担。被告书面辩称：1、被告开发的小区2012年9月1日开工，依法取得相关审批手续，在建设中严格按照规划部门审定的设计图纸施工，对于阳台部位没有发生过设计变更。被告对所有房屋的面积进行了测量，出具了《测量报告》，阳台的状态必须根据规划设计和《测量报告》的记载照实填写，不属于双方当事人自主约定的事项。2、2000年8月1日实施的国家标准《房产测量规范》规定，全封闭的阳台计算全部建筑面积，未封闭的阳台计算一半建筑面积，挑台（露台）等不计算建筑面积。原告购买的房屋设计为不封闭阳台，在计算建筑面积时未计算阳台面积，阳台面积未收费。涉案《商品房买卖合同》中，由于被告销售人员的工作疏忽出现默认的阳台选项“封闭式”的错误，但应当以设计图纸为准。3、如是封闭阳台将按100%的建筑面积计算在销售面积当中，显然是对买受人不利的。4、原告在按未封闭阳台的现状接受房屋时，与鞍山宗源物业服务公司签订了《装修管理协议书》，协议书第17条规定：“乙方承诺不得擅自更改空调室外机的位置，不得封闭阳台”。由此可见原告对不封闭阳台是清楚并认可的。5、不封闭阳台是经依法规划设计所确定，这种状态已无法改变，原告私自封闭阳台是违法之举，产生的费用应当由其本人承担。办理权属登记所需的相关手续已经全部提供给产权登记机关，原告购买的房屋在今年年初已经可以办理产权证。经审理查明，2013年7月17日，原、被告双方签订《商品房房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买的商品房，……公安号为铁西区民北街27栋3层3号，产籍号2-35-466-1033。第四条，总价款为405935元。第十五条，出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关进行初始登记备案。但如遭遇不可抗力导致无法按期备案的，出卖人需在上述期满前告知买受人，双方可协商解除合同或变更合同，出卖人应承诺新的备案时间。如出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的：……2、若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。原告已全部交付购房款。2014年10月31日，原告办理入住手续，并签订了《业主临时管理规约》、《业主装修手册》、《装修管理协议》、《业主（住户）消防安全责任书》、《永缙澜庭前期物业服务合同》及承诺书。《装修管理协议》第四条17：乙方承诺不得擅自更改空调室外机的位置，不得封闭阳台。另查，原告的房屋在2018年已能够办理房屋所有权证书。涉案房屋阳台规划设计为非封闭式，被告交付原告房屋时阳台也是非封闭式。上述事实，原告提供的证据有：商品房买卖合同、销售不动产统一发票、业主入伙手册一份、原告部分陈述。被告提供的证据有：当庭陈述、营业执照、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证、房屋验收合格证明、设计图纸、测量报告、房产测绘部门出具的情况说明及企业信息公示报告一份、网签页面一份、装修管理协议及封闭阳台申请、调查通知一份以上证据，经庭审质证及本院审查，所证事实足资认定，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告签订商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，故合法有效。合同第十五条约定，出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记须有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，若买受人不退房，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付的违约金。2014年10月31日被告交付原告所购房屋，但因被告违约，原告直至本案发回重审期间的2018年才能够办理该房的房屋所有权证书，因此，被告依约应向原告支付逾期办证违约金。原告签订合同后支付给被告房款为405935元，故被告应当按照合同约定支付违约金405935×0.5%=2029.67元；另因原告现已能够办理房屋产权证书，故原告要求被告为此办理产权证的诉讼请求已无必要，故原告诉讼请求合理部分有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告要求被告支付封闭阳台费4000元一节，涉案房屋规划设计为不封闭式阳台，被告交付房屋时也系非封闭式阳台。被告按照规划设计要求建造不封闭阳台是符合国家建筑相关法律规定的。原告接收房屋时也签订了《装修管理协议》，《装修管理协议》约定了业主不得擅自更改空调室外机的位置，不得封闭阳台。原告封闭阳台时也承诺出现任何问题自行承担。故原告要求被告支付封闭阳台费用4000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定判决如下：一、被告鞍山胜源置业房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告邱荣海逾期办证违约金2029.67元；二、驳回原告邱荣海的其他诉讼请求。如果被告鞍山胜源置业房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告承担25元，被告承担25元，被告支付上述款项时一并支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审 判 长  冯 萍审 判 员  崔 敏代理审判员  赵紫峰二〇一八年十二月二十八日书 记 员  兰 竹附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。