内蒙古自治区鄂托克前旗人民法院民事判决书（2018）内0623民初2140号原告：鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司，住所地内蒙古自治区鄂尔多斯市。法定代表人杨君，系该公司董事长。委托代理人贺龙东，男，1949年12月4日出生，汉族，系该公司员工，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。被告：张宝斌，男，1967年3月11日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区鄂尔多斯市。原告鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司（以下简称诚源物业公司）与被告张宝斌物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诚源物业公司的委托代理人贺龙东、被告张宝斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诚源物业公司向本院提出诉讼请求：1、由被告支付所拖欠的物业服务费3737元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年7月23日至2017年6月30日和2017年7月1日起至2020年12月31日，我公司与都市华庭房地产开发商、小区业主委员会先后各签订了一份《物业服务合同》，合同约定，由我公司承担该小区全部物业管理与服务工作，期限从2012年7月23日至2020年12月31日。合同签订后，我公司依约按时保质保量为该小区的业主进行着全部的物业管理与服务工作。而被告张宝斌系该小区业主，至今拖欠2016年1月1日至2018年1月1日物业服务费141.54㎡×1.1元×24月=3737元拒不缴纳，以致严重影响着我公司的正常运作。依据《物权法》第七十二条、《物业管理条例》（国务院令【2007】第504号）第六十七条和《内蒙古自治区物业管理条例》第五十四条之规定，以及我公司和都市华庭业主委员会签订的一份《物业服务合同》，被告至今未缴纳物业服务费，故我公司诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告张宝斌辩称，钱数不对，我交过1000元。我的车玻璃被砸烂了，是因为小区里面管理不善，路面不好导致的。小区秩序混乱，没人管理。玻璃烂了不给管。一周也看不到清洁工，所以不交物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：（1）原告提供的《物业服务合同》复印件两份，经与原件核对无异，且来源合法，与本案具有关联性，对其证明效力本院予以确认；（2）被告提供的接处警记录一份，因事发的具体地点不明，无法判定与小区路面破损有直接因果关系，故对其证明效力本院不予确认。本院经审理认定事实如下：原告诚源物业公司是依法注册成立的经营物业管理、家政服务等项目的公司。2012年7月23日，原告与内蒙古巨德房地产开发有限公司签订《巨德都市华庭小区物业管理服务合同》一份，2017年7月1日，原告又与都市华庭业主委员会签订《鄂托克前旗都市华庭物业服务合同》一份。上述两份合同内容主容均为原告为巨德都市华庭小区提供物业管理服务事宜，包括物业基本情况、服务内容与质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、违约责任等。其中服务期限分别为：“暂定二年，合同期满后，业主大会尚未成立的，合同自动顺延至业主大会成立，业主委员会代表全体业主一起选择的物业管理企业签订的物业管理服务合同生效时”和“自2017年7月1日起至2020年12月31日止”；收费标准分别为：“高层住宅1.8元/月/平方米”和“高层电梯二楼至六楼（含六楼）1.1元/月/平方米”；物业服务费交纳时间及方式分别为：“物业管理服务费用的收取时间及方式由乙方与业主（住户）或者物业使用人另行按有关规定约定”和“物业服务费每年可分两次交清，业主或物业使用人应在合同签订服务年度内的第一个月内交付60%的物业服务费，年底内交清全年的物业服务费”。被告张宝斌系巨德都市华庭小区高层住宅楼的业主，其专有住房建筑面积141.54平方米。2016年1月至2017年1月期间，被告交纳物业服务费1000元，此后被告下欠的2016年1月1日至2018年1月1日期间的物业服务费经原告索要未果，现原告诉至法院。本院认为，原告与内蒙古巨德房地产开发有限公司签订的《巨德都市华庭小区物业管理服务合同》及与都市华庭业主委员会签订的《鄂托克前旗都市华庭物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。根据相关法律法规规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故上述两份合同对原、被告均具有法律效力，原告应按约定全面履行服务义务，被告应按约定及时交纳物业服务费。本案中，2016年1月1日至2017年6月30日期间，原告的服务已完成，有权利向被告收取相应的物业服务费。根据《巨德都市华庭小区物业管理服务合同》约定，高层住宅的物业服务费为1.8元/月/平方米，原告根据自身的服务水平和意愿，自愿同意以1.1元/月/平方米的标准收取物业服务费，较为合理，本院予支持。此期间被告已支付物业服务费予以核减，故被告尚欠原告物业服务费1802.49元（1.1元/月/平方米×141.54平方米×18个月-1000元）；2017年7月1日至2018年1月1日期间，因原告自认巨德都市华庭小区的公共道路磨损面积较大，但称此系开发商工程质量问题，不属于物业公司维修的范围，对此，根据《鄂托克前旗都市华庭物业服务合同》第二条“1、物业公用部分的维修、养护和管理物业费”，原告对小区的公共道路有维修的义务，若确属于工程质量问题，原告负有积极协调小区业主委员会动用公共维修基金维修公共道路的责任，但原告未提供证据证明已履行该项义务，故对不属于原告维修范围的意见本院不予采信。因原告未尽此项义务，故本院根据合同第四条物业服务费的主要开支及第十四条“乙方的管理服务达不到本合同约定的服务内容和质量标准的，应向甲方或者业主支付违约金”的约定，酌定核减15%的物业服务费，被告尚欠原告物业服务费794.04元（1.1元/月/平方米×141.54平方米×6个月×85%）。被告辩称小区门禁管理不到位，但未提供证据予以证明，对该意见本院不予采信。综上，原告的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张宝斌于本判决生效之日向原告鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司交纳2016年1月1日至2017年6月30日期间的物业服务费1802.49元；二、被告张宝斌于本判决生效之日向原告鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司交纳2017年7月1日至2018年1月1日期间的物业费服务费794.04元；三、驳回原告鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告鄂托克前旗诚源物业管理有限责任公司承担7.75元，由被告张宝斌承担17.25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。审判员 徐嘉敏 二○一八年十二月二十一日书记员 车梦杨法条链接《物业管理条例》第七条第五项，业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。第四十一条第一款，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。