山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁1302民初1307号 原告：临沂华府置业有限公司，住所地山东省临沂市兰山区金雀山路**开元上城国际**1210，统一社会信用代码：91371300561427565A。 法定代表人：孔锋，董事长。 委托诉讼代理人：闫秋江，男，1983年10月17日生，汉族，系该公司职工。 委托诉讼代理人：乔印花，山东康桥（临沂）律师事务所律师。 被告：王小女，女，1981年9月4日生，汉族，住河北省张家口市宣化县，现下落不明。 第三人：中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部，，住所地临沂市兰山区沂蒙路**统一社会信用代码：913713001682688445。 负责人：尹永青，主任。 委托诉讼代理人：孙耿明，男，1970年12月24日生，汉族，该公司员工，住临沂市兰山区。 原告临沂华府置业有限公司（以下简称华府置业公司）诉被告王小女、第三人中国农业银行股份有限公司临沂分行营业部（以下简称农行营业部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月31日受理，于2016年11月10日作出（2016）鲁1302民初7251号民事判决，原告华府置业公司不服，向临沂市中级人民法院提起上诉。临沂市中级人民法院于2017年12月5日作出（2017）鲁13民终字5940号民事裁定，撤销本院（2016）鲁1302民初7251号民事判决，将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告华府置业公司委托诉讼代理人闫秋江、乔印花、第三人农行营业部的委托诉讼代理人孙耿明到庭参加诉讼，被告王小女经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华府置业公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告双方签订的商品房预售合同，被告配合原告到临沂市房管局等政府部门办理撤销商品房网签和备案手续；2、判令被告返还原告垫付的房屋贷款45850元及利息，并由被告支付违约金79722元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2014年6月9日签订××府××号楼××单元××号房屋的商品房预售合同及合同补充协议，合同编号为YS×××80。合同约定：被告应当履行合同、补充协议及银行贷款合同约定的义务。否则，根据商品房预售合同及合同补充协议的规定，原告有权解除合同，被告承担违约责任。本合同签订后，被告仅支付了部分首付款688252元，且停止支付房屋贷款，致从原告账户代其扣划偿付房屋贷款。至今原告代其支付贷款共计45850元。原告多次通知被告协商解决及解除合同，被告返还垫付房款并被告以违约金超过给原告造成损失30%，即按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%为标准承担违约责任及履行解除网签手续等附随义务。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院。 王小女未作答辩。 农行营业部述称，华府置业公司陈述属实，王小女自2016年1月29日不再偿还我行贷款，我行每月扣华府置业公司保证金账户内的保证金；华府置业公司要求解除商品房预售合同，在全部还完我行贷款后，我方同意解除，解除后，由华府置业公司返还银行剩余按揭贷款本金和利息，对于相关事项不提出独立的诉讼请求。 经审理查明，2014年6月7日，王小女与华府置业公司签订认购书一份，约定由王小女认购华府置业公司开发的临沂××府××号楼××单元××室房产一套。同年6月9日双方签订商品房预售合同一份，约定由王小女购买上述房产，预测建筑面积为335.52平方米，单价每平方米7291.60元，总金额2446476元。王小女应于2014年6月10日前支付首期房款1226476元，余款122万元须在2014年6月10日前办理完银行、公积金按揭贷款申请手续。合同还约定华府置业公司应于2017年10月31日前向王小女交付上述房屋。合同附件四《合同补充协议》第二部分约定：“双方同意本合同第六条、第七条修改或补充如下：（一）关于银行按揭付款方式的约定：……4、因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回该商品房，买受人以所交的全部款项作为违约金向出卖人承担违约责任。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。……。”合同签订后，王小女于2014年6月9日支付首付款443604元，于2015年6月9日支付首付款244648元，其他首付款538224元未支付，首付款以外的购房款122万元通过办理银行按揭贷款予以支付。 另查明，2014年7月10日，王小女与华府置业公司、农行营业部签订借款合同、抵押合同、担保合同，由王小女向借款122万元，用于购买以上房产；借款期限240个月；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之十后确定；该借款约定直接划入华府置业公司账户；以上借款由阶段性保证人华府置业公司提供连带责任担保，并由王小女以涉案临沂恒大华府2号楼3单元1001室房产作为抵押担保，并办理了抵押登记。合同签订后，农行营业部将借款122万于2014年7月16日划入华府置业公司账户。 王小女办理按揭贷款后，偿还了2014年8月16日至2015年12月16日17期的银行按揭贷款本金42254元，利息117519.86元，共计159773.86元。自2015年12月17日以后的银行贷款及利息未支付。自2015年12月17日至2017年3月14日，华府置业公司共代王小女垫付银行借款本金1177746元，利息77864.62元、罚息124.48元、复利204.47元，本金、利息、罚息、复利共计1255939.57元（详见附表）。王小女在农行营业部处的按揭贷款已由华府置业公司代为偿还完毕。 还查明，王小女至今未与华府置业公司涉案房屋办理交付手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、王小女与华府置业公司的商品房预售合同是否可以解除；二、如商品房预售合同可以解除，对于涉案房屋、王小女所支付的首付款、银行贷款本金、利息以及华府置业公司垫付的银行贷款本金、利息等应如何处理；三、王小女未及时偿还银行贷款，是否应当向华府置业公司承担违约责任。 关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案商品房预售合同的附件四合同补充协议中约定了“因买受人未履行本合同、本补充协议或银行贷款合同约定的相应义务，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人有权单方解除本合同，收回该商品房”，该约定应视为华府置业公司与王小女约定的一方解除合同的条件。本案中王小女办理银行按揭贷款后，只偿还了2015年12月17日以前的贷款及利息，对于以后的贷款及利息未予偿还，均由华府置业公司垫付。因此，华府置业公司与王小女在商品房预售合同中约定的合同解除条件已成就，涉案房屋在王小女出现按揭贷款偿还逾期情形时尚未交付给王小女，商品房预售合同尚未履行完毕，华府置业公司可以要求解除合同。华府置业公司要求解除与王小女签订的商品房预售合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。商品房预售合同解除后，王小女应当及时配合华府置业公司办理撤销商品房网签和备案手续。 关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定，本案商品房预售合同解除后，华府置业公司对于尚未交付的涉案房屋不再向王小女进行交付；对于王小女已向华府置业公司交付的首付款688252元、银行贷款122万元的本金及利息，应由华府置业公司向王小女予以返还，利息按照人民银行规定的同期银行贷款基准利率予以计算，分别自交款之日起计算至实际清偿之日止；对于王小女已经交付的银行贷款利息117519.86元，由王小女自行承担；剩余的银行按揭贷款已由华府置业公司予以偿还完毕，王小女应对华府置业公司代偿的银行贷款本金、利息、罚息、复利1255939.57元承担偿还责任，并自代偿之日（详见附表）起向华府置业公司支付资金占用期间的利息，利息按照人民银行规定的同期银行贷款基准利率予以计算，分别计算至实际清偿之日止。本案中华府置业公司仅要求王小女偿还代偿款45850元及利息，其余代偿款及利息未作要求，故本案仅支持45850元及利息，对于剩余代偿款及利息，当事人可参照本案判决方法自行处置。华府置业公司应返还给王小女的购房款、银行贷款的本金、利息以及王小女应偿还华府置业公司的代偿款本金、利息，双方可以进行相应的抵销。 关于焦点三，虽然华府置业公司与王小女约定的合同解除的条件已经成就，但是王小女违反的是其与农行营业部的贷款合同的约定，其在涉案商品房预售合同履行过程中并没有违约行为，因此华府置业公司要求王小女承担违约责任，支付违约金79722元的诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，华府置业公司要求解除与王小女签订的商品房预售合同，并要求王小女配合办理撤销商品房网签和备案手续以及返还代偿银行贷款及利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持；华府置业公司要求王小女承担违约责任，支付违约金79722元的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告临沂华府置业有限公司与被告王小女就临沂××府××号楼××单元××室房产签订的商品房预售合同； 二、被告王小女于本判决书生效之日起十日内配合原告临沂华府置业有限公司办理撤销商品房网签和备案手续； 三、原告临沂华府置业有限公司于本判决书生效之日起十日内返还被告王小女购房首付款688252元、银行贷款122万元的本金及利息（利息按照中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，其中443604元自2014年6月9日开始计算，244648元自2015年6月9日开始计算，122万元自2014年7月16日开始计算，分别计算至实际清偿之日止）； 四、被告王小女于本判决书生效之日起十日内偿还原告临沂华府置业有限公司代偿的银行贷款45850元及利息（利息按照同期人民银行规定的银行贷款基准利率予以计算，自代偿之日（详见附表）起，分别计算至实际清偿之日止）； 五、驳回原告临沂华府置业有限公司的其它诉讼请求。 对于上述三、四判项判令的原、被告应分别偿还的款项，原、被告可以进行相应的抵销。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2811元，由被告王小女负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 长  葛志刚 人民陪审员  廖 丽 人民陪审员  刘效华 二〇一八年十二月二十四日 书 记 员  平 静                            附表：                                                                                                                                             华府置业公司垫付王小女贷款明细表                               偿还日期                       偿还本金（元）                       正常利息（元）                       罚息（元）                       复利（元）                       合计（元）                               2016/1/29                       3081.61                       5964.79                       8.3                       16.08                       9070.78                               2016/2/29                       3095.45                       5276.2                       8.34                       14.22                       8394.21                               2016/3/24                       3109.35                       5262.3                       4.88                       8.28                       8384.81                               2016/4/26                       3123.32                       5248.33                       6.31                       10.61                       8388.57                               2016/5/30                       3137.35                       5234.3                       9.16                       15.28                       8396.09                               2016/6/28                       3151.44                       5220.21                       7.78                       12.9                       8392.33                               2016/7/25                       3165.6                       5206.05                       5.69                       9.35                       8386.69                               2016/8/29                       3179.81                       5191.84                       8.57                       13.99                       8394.21                               2016/9/28                       3194.1                       5177.55                       7.89                       12.79                       8392.33                               2016/10/25                       3208.44                       5163.21                       5.76                       9.28                       8386.69                               2016/11/23                       3222.85                       5148.8                       4.34                       6.94                       8382.93                               2016/12/31                       3237.33                       5134.32                       10.18                       16.14                       8397.97                               2017/2/27                       3251.87                       5119.78                       29.94                       47.14                       8448.73                               2017/2/27                       3266.48                       5105.17                       7.34                       11.47                       8390.46                               2017/3/14                       1133321                       4411.77                                                                       1137732.77                               合计                       1177746                       77864.62                       124.48                       204.47                       1255939.57