西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初18794号 原告：刘瑞珍，女，汉族，1988年08月12日出生，住西安市。 委托诉讼代理人：吴选明，陕西海普睿诚律师事务所律师。（特别授权） 被告：方亚飞，男，汉族，1975年12月04日出生，住陕西省榆林市榆阳区。（未到庭） 委托诉讼代理人：李艳，陕西纳智律师事务所律师。（特别授权） 委托诉讼代理人：李波，陕西纳智律师事务所实习律师。（特别授权） 第三人：西安金玉房地产营销策划有限公司。住所地：西安市莲湖区大寨路旭景碧泽园**。 法定代表人：孔凡爱，该公司总经理。 委托诉讼代理人：郭蒲林，陕西轩举律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘佳博，陕西轩举律师事务所实习律师。 第三人：周霞，女，汉族，1975年10月05日出生，住陕西省榆林市榆阳区，系被告方亚飞之妻。（未到庭） 委托诉讼代理人：刘阳，陕西文星律师事务所所律师。 原告刘瑞珍与被告方亚飞买卖合同纠纷一案本院于2018年10月15日立案受理。审理中,被告方亚飞申请第三人陕西金玉房地产营销策划有限公司（以下简称金玉公司）参加诉讼，有独立请求权的第三人周霞申请参加诉讼，本院予以准许。适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告刘瑞珍及其委托诉讼代理人吴选明，被告方亚飞的委托诉讼代理人李艳、李波，第三人金玉公司的委托诉讼代理人郭蒲林、刘佳博，有独立请求权的第三人周霞的委托诉讼代理人刘阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告刘瑞珍向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告与原告办理网签备案，与原告共同办理二手房交易结算资金监管和不动产权属转移登记等手续；2、判令被告从2018年10月3日起至过户之日每日支付违约金356元（按成交价178万元每日万分之二计算）；3、判令被告承担《平安诉讼财产保全责任保险》5340元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年11月12日原告经金玉公司居间介绍与被告达成《房地产买卖居间合同》，约定被告将其持有《商品房买卖合同》坐落于西安市××区××北路“××”小区××单元××室住宅房158.89平方米以178万元转让给原告。合同签订当日，原告向被告支付购房定金50万元。合同同时约定：待符合过户条件，双方办理产权证过户手续。后原告将自己名下的住宅转让给他人取得了购房人资格。被告也用原告支付的定金，还清了房贷40余万元并将一手房产证撤销抵押并赎回。2018年09月18日原告收到被告《督促付款及过户通知书》，被告称其已具备过户条件，要求原告必须先付清房款余款128万元。但根据双方的约定：买方选择银行按揭付款，则在首付款及银行贷款存入资金监管账户之日起60日内（含当日）买卖双方办理递件手续并缴纳相关税费。而原告办理银行按揭贷款，须被告和原告网签《西安市二手房买卖合同》，因被告一方面拒绝网签，一方面又要原告向其私户上支付尾款128万元，违反了三方合同的明确约定。原告认为，房地产买卖居间合同签订后，被告理应依约履行网签、资金监管、转移登记等法定义务，其先拖延后反悔，违背诚实信用原则，依法应当立即履行义务，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求， 被告方亚飞答辩称，被告当庭并不否认《房地产买卖居间合同》是三方签订并生效。但辩解因其妻主张夫妻共有财产，其妻不同意过户登记，根据《合同法》110条致合同无法履行。如果继续履行则违反《物权法》106条，房屋登记管理办法也有相关规定。但在该居间合同履行过程中，原告及金玉公司存在明显的怠于履行义务及恶意串通的过错行为，倘若原告能在合同签订后或被告房屋具备上市交易资格后及时利用一天时间取得购房资格，双方早已完成该不动产交易行为，就不可能出现如今对簿公堂的情形，倘若金玉公司不是为了赚取4万元非法收益，企图违法操控交易，亦不会在明知原告不具备购买资格、房屋依法不能上市交易的前提下，违法促成该居间合同，且在之后的多次沟通过程中，原告及金玉公司均一再表示原告客观上无法取得购买资格，最快亦需一、两个月才能完成，事实上一天足以完成以上行为，该两方一致的谎言不攻自破，故被告认为该两方在合同履行过程中存在较大过错行为，现被告愿意尽快退还被答辩人所支付的购买款，以终止该出售行为。综上，请求驳回原告诉请。 有独立请求权第三人周霞向本院主张：1、涉案房屋系被告方亚飞与周霞夫妻共同财产，被告未经周霞同意处分涉案房屋，系无权处分行为。2、原告不符合善意取得条件，不构成善意取得。综上，请求法院驳回其诉请，维护周霞合法权益。 金玉公司述称，双方合同合法有效，双方应当继续履行，其公司愿意按照合同约定配合双方办理手续。理由：合同双方自愿签订，价格双方协商确定，买受人按照约定支付定金，双方对限购政策是明知的，一切都是在自愿平等的条件下达成的。周霞的请求，没有任何事实及法律依据的，周霞认为属于夫妻共同财产，一手《商品房买卖合同》上并无周霞名字，方亚飞也说过与第三人没有任何产权交易，并不知道有周霞，签订合同时对房屋价格充分协商，且符合市场交易行情，作为周霞，如果真是房屋产权人的话，她不可能不知道方亚飞在卖房，需要去银行办理解押手续，中介公司有理由相信她是明知的。所以中介公司认为周霞的请求不符法律规定。 对于三方无争议的事实：2017年11月12日原告经金玉公司居间介绍与被告达成《房地产买卖居间合同》，约定被告将其购买坐落于西安市××区××北路“××”小区××单元××室住宅房158.89平方米以178万元转让给原告。合同签订当日，原告向被告支付购房定金50万元。合同约定：待符合过户条件，双方办理产权证过户手续。后原告将自己名下的住宅转让给他人取得了购房人资格。被告也用原告支付的定金，还清了房贷40余万元并将一手房产证撤销抵押并赎回。2018年09月18日被告向原告发送《督促付款及过户通知书》，被告称其已具备过户条件，要求原告必须先付清房款余款128万元。但根据双方的约定：买方选择银行按揭付款，则在首付款及银行贷款存入资金监管账户之日起60日内（含当日）买卖双方办理递件手续并缴纳相关税费。而原告办理银行按揭贷款，须被告和原告网签《西安市二手房买卖合同》，原告没有满足被告的要求。 本案三方争议焦点：一是原告与被告签订《房地产买卖居间合同》是否应当继续履行；二是周霞的主张能否阻止合同继续履行；三、被告应否承担从2018年10月3日起至过户之日每日支付违约金356元（按成交价178万元每日万分之二计算）；四、被告应否承担《平安诉讼财产保全责任保险》的保费5340元。 关于争议一，本院认为，被告的主张与《中华人民共和国合同法》第九十一条合同终止的七种法定事由是不符的。关于被告引用《中华人民共和国合同法》第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可经要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行规定。被告依此为据认为事实上不能履行，而事实上不能履行，是指标的已客观不能履行和永久不能履行，而本案不存在客观不能履行和永久不能履行的情况，故该条规定不适用于本案。关于被告主张如果继续履行则违反《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回的，除法律另有规定外，符合下列情形的受让人取得不动产或者动产的所有权规定。该条是关于善意取得制度的规定，而本案方亚飞并不是无权处分人，且原告也并未取得交易的房屋，因此该条规定亦不适用于本案。被告的辩解缺乏法律依据，故其主张不予采纳。 关于争议二，周霞对涉案房屋的所有权享有合法利益，原告刘瑞珍因买卖合同对房屋也享有合法利益，两者均无恶意，到底优先保护谁的利益。保护周霞的利益属于保护静的财产安全，保护原告刘瑞珍的利益则属于保护交易安全，静的财产安全与交易安全发生冲突时，理应保护交易安全，这是理论界和实务界的共识。另，本案中方亚飞从陕西希望鱼化置业有限公司购买房屋的《商品房买卖合同》上买受人只有方亚飞，没有周霞签名，网签也没有周霞。原告刘瑞珍有理由相信涉案房屋就是方亚飞的个人房屋。周霞有较为便捷的方式防止其房屋被丈夫方亚飞擅自处分。涉案房屋属于夫妻共有财产，只要周霞在房产管理部门予以登记公示，就可有效保护自己的权益，在一定意义上讲，其不作为，放任了本案结果的发生，其理应承担不利的法律后果。 关于争议三，原告依据《房地产买卖居间合同》第4条递件过户时间约定：如买方选择银行按揭付款，则在首付款及银行贷款存入资金监管账户之日起60日内（含当日）买卖双方办理递件手续并缴纳相关税费。如买卖双方当中任何一方拒绝交纳税费或拒绝办理递件、拒不签订资金监管协议，拒不办理抵押登记等方式给交易造成障碍的，按照本合同11条、12条承担违约责任。《房地产买卖居间合同》第12条约定：如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按照日万分之伍支付违约金并继续履行合同。因被告要求原告直接将购房余款直接汇入其指定账户违反了三方的约定，未在约定期限递件过户构成违约，应当承担约定责任，但双方约定的日万分之伍过高，原告主张按日万分之二，有合同依据和事实依据，本院予以支持。 关于争议四，因被告方亚飞在没有解除与原告的涉案房屋买卖合同的前提下，又委托其他中介公司出售涉案房屋，是其不诚信行为，引起原告采取诉讼保全，因此造成的损失，应当由被告承担。 综上，本院认为，原告刘瑞珍在居间人金玉公司介绍下与被告方亚飞签订的《房地产买卖居间合同》是三方当事人真实意思表示，未违反国家法律、法规的强制性规定，是合法有效的，应当继续履行。故原告请求依法判令被告与原告办理网签备案，与原告共同办理二手房交易结算资金监管和不动产权属转移登记等手续；承担从2018年10月3日起至过户之日每日支付违约金356元；承担《平安诉讼财产保全责任保险》的保费5340元的三项请求，符合法律规定，依法应予支持。被告的辩解意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。第三人金玉公司的意见与法相符，予以采纳。有独立请求权第三人周霞的意见，与法不符，其请求不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百零七条、第一百一十条规定，判决如下： 被告方亚飞于本判决生效之日起三十日内与原告刘瑞珍对涉案房屋坐落于西安市雁塔区丈八北路“天朗蓝湖树”小区18幢2单元8层802室在西安市房地产管理部门办理网签，与原告刘瑞珍共同办理二手房交易结算资金监管和不动产权属转移登记手续； 如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行金。 被告方亚飞于本判决生效后三十日内支付原告刘瑞珍从2018年10月3日起至过户之日每日支付违约金356元； 被告方亚飞于本判决生效后三十日内支付原告刘瑞珍《平安诉讼财产保全责任保险》的保费5340元。 四、驳回有独立请求权第三人周霞诉讼请求。 本案案件受理费100元，保全费5000元由被告方亚飞负担。因原告刘瑞珍已交纳被告方亚飞将负担的5100元，连同上述应付款一并给付原告刘瑞珍。有独立请求权第三人周霞交纳的50元受理费由周霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  侯永杰 人民陪审员  孙英花 人民陪审员  刘 媛 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  苟晓姝 打印：扈艳红校对：苟晓姝2018年月日送达