江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）赣08民终2602号上诉人（原审被告）：邓小芳，女，1982年7月12日生，汉族。委托诉讼代理人：龚安，男，1979年8月5日生，汉族，系邓小芳丈夫。被上诉人（原审原告）：赣州信和物业管理有限公司吉安分公司，住所地江西省吉安市吉州区中山东路嘉苑８栋1、2号门面，统一社会信用代码913608027697824277。法定代表人：吴建勇，该公司经理。委托诉讼代理人：雷昀晖，该公司员工。委托诉讼代理人：贺文君，江西向群律师事务所律师。上诉人邓小芳因与被上诉人赣州信和物业管理有限公司吉安分公司（以下简称信和公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初3622号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邓小芳上诉请求：撤销原审判决。事实及理由：一、原审判决内容与事实不符。1、判决书称“被告邓小芳经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼及被告邓小芳未作答辩”。事实是开庭当天，邓小芳的丈夫龚安受邓小芳委托出庭诉讼，但之前吉州区人民法院从未告知需要复印身份证及委托书，邓小芳不了解法院审判程序，当龚安到庭后被告知不能作为本案被告，只能旁听。本案包括邓小芳在内共有四人出现相同现象。庭审中，龚安就自己在本案中身份向法庭提出了疑问，当庭向主审法官递交书面材料并要求答辩，被主审法官拒绝。2、原审判决确认信和公司为小区提供的物业服务存在一定程度缺陷与事实不符。小区内管理存在严重缺陷，突出的体现在商铺占道经营商，整个小区内绝大部分公共场地被商铺霸占用于经营电瓶车，负有管理职能的物业公司对此熟视无睹，采取纵容默许的态度。邓小芳就商铺占道经营现象多次向物业公司反映，物业公司均置之不理。这也是多数业主拒交物业费的主要原因，原审判决对此严重问题未对物业公司提出约束性的措施和建议。3、原判决书酌定对原告诉请的物业费扣减百分之二十，而同意的调解的其他业主扣减百分之三十，邓小芳认为没有事实依据。被上诉人信和公司答辩称：一、一审中被告无正当理由未到庭，到庭人员并非本案的当事人，且无委托书无权代理本案，一审并无程序错误；二、涉案小区不是封闭式小区，电动车市场本身规划的就是商业性的，不属于业主购买小区的物业服务范围；三、调解是双方在自愿的基础上作出的相应让步，调解并不能判决依据。被上诉人信和公司向一审法院起诉请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费3320元及至实际付清之日止的滞纳金（暂计至2018年3月31日为2011元）；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：被告系吉安市吉州区信和嘉苑小区3栋3单元501室业主，房屋建筑面积为131.75平方米。2005年3月19日，原告信和公司与被告邓小芳签订《业主（住户）公约》、《前期物业管理协议》，约定原告对信和嘉苑小区提供物业管理服务事宜，双方就服务内容进行了约定，对住宅按建筑面积计算，多层每月按0.45元/㎡收取物业管理服务费，于每月1-5日交纳。另查明，根据吉州区物价局关于信和嘉苑住宅小区物业服务收费标准备案的复函：多层住宅（7层以下）物业管理公共性服务收费标准每月每平方米0.4元（建筑面积）。被告自2013年1月1日起至2018年3月31日共拖欠物业管理服务费63个月，共计3320元。原告多次以在被告家单元门口及向被告邮寄催收函的形式向被告催收物业费未果。在庭审过程中，信和公司委托诉讼代理人对被告提交的反映其物业服务存在问题的证据的真实性予以确认，并表示正在积极沟通处理。综合集中开庭审理质证的全案证据，依法确认原告为信和嘉苑小区提供的物业服务存在一定程度缺陷。一审法院认为：原告信和公司与被告邓小芳签订的《业主（住户）公约》、《前期物业管理协议》，合法有效，双方均应按照上述约定履行，被告理应支付拖欠的物业费。本案系集中开庭审理的系列案件，综合原告及各被告诉辩、全案证据材料，可将该系列案争议焦点概括并评析如下：（一）关于服务质量问题及安保问题。原告物业管理的职责是对小区建筑本体的公共部位及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等。原审法院在审理原告与小区业主偿付物业服务费系列案件过程中，经集中开庭审理，到庭涉诉业主均反映原告的服务管理及安保措施不到位，并提交相关证据材料以印证其抗辩主张，原告亦认可其管理确有不到位之处。综合业主提交的证据材料、原告的质证意见、原告提供的物业管理服务已辐射全体业主且不可分割等特点分析，原审法院确认原告在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时，其合同行为有一定缺陷且未能得到相关业主的认可，故对于其要求被告支付滞纳金的诉讼请求，依法不予支持，并酌定对原告诉请的物业费扣减20%，被告仅需向原告支付80%的费用计2656.08元（63个月×0.4元×131.75㎡×0.8）；（二）关于业主抗辩的其他问题。本案中部分被告提出因小区商铺开设餐馆影响其生活质量的抗辩，原审法院认为，商铺业主将房屋作餐馆使用，属自主行为，如其存在违反规划、危害相邻业主生活之处，物业公司有规劝、引导等职责，但无强制职能。相关业主如认为自身权利受到侵害，如符合起诉条件，均可另觅途径解决，对不属于本案审理范围的抗辩主张，依法不予支持。对于其他问题，如未安装门禁、电动车占道等问题，原审法院已综合全案证据，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，酌情减少物业费，被告以原告提供的物业服务存在严重缺陷，拒付全部物业服务费的理由不足，依法不予支持。最后，需要指出的是，若物业公司在对小区进行服务的过程中出现缺陷和瑕疵，该小区的业主即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平的质量的下降，如此循环，明显有碍于小区管理秩序，亦侵害了已缴费业主的合法权益。当出现以上情况，业主应主动向业委会、物业公司以及行政主管部门反映，相关责任主体亦应就存在的问题予以改正，以提高服务水平。同时，业主亦可通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳全部物业服务费。原告诉请被告偿付物业管理费，部分金额具有法律和事实依据，依法予以支持。被告提出的抗辩主张，部分于法有据，依法予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、被告邓小芳于判决生效之日起10日内支付原告赣州信和物业管理有限公司吉安分公司2013年1月1日至2018年3月31日期间物业管理费2656.08元；二、驳回原告赣州信和物业管理有限公司吉安分公司其他诉讼请求。案件受理费50元减半收取计25元，由原告赣州信和物业管理有限公司吉安分公司负担5元，被告邓小芳负担20元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人邓小芳向本院提交两组照片及一份视频，证明小区管理混乱，占道经营，单元门和门禁均已坏，垃圾乱倒，物业公司不作为。被上诉人信和公司质证后对照片的真实性无异议，照片里面很多都是以前存在的问题，信和公司多次和相关部门沟通，电动车市场是商业性的并不是小区内的；电动车是业主是自行堆放，信和公司也进行过管理，同时也划了线规范停放；关于七号厨房的垃圾倾倒问题信和公司已经做了相关处理，安装了帘子隔断，且该店铺是商业体，信和公司不能强制性的管理；信和公司和业主沟通过门禁问题，门禁系统维修要启动维修基金，物业公司只有管理的职能，不可能出钱来维修；垃圾堆放是业主装修的垃圾，物业公司会定时清理。本院认为，信和公司对邓小芳提供的证据的真实性无异议，且照片和视频中反映的问题能够证明小区物业管理存在的缺陷，本院对该证据予以采信。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于原审法院庭审程序是否存在瑕疵的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条第一款规定：“委托他人代为诉讼，必须向人民法院提交由委托人签名或者盖章的授权委托书。”信和公司向原审法院起诉后，原审法院依法向邓小芳送达了相应法律文书。庭审时，邓小芳本人确未到庭，其虽然主张委托其丈夫龚安到庭应诉，但没有向原审法院提交委托书，原审法院认定邓小芳经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，认定并无不当。邓小芳的该上诉理由缺乏法律依据，本院依法不予采纳。关于信和公司的服务是否存在瑕疵，应否核减物业费的问题。邓小芳二审时向本院提交的照片和视频能够证明小区内存在单元门、门禁均已坏，垃圾乱倒、占道经营等问题。原审法院也已认定信和公司在履行小区共用部位维护、共用设施管理、公共场所清洁卫生、安全防范协助管理等合同义务时，其合同行为有一定缺陷，认定并无不当。邓小芳主张七号厨房乱倒垃圾造成其生活困扰的问题，原审法院认为商铺业主将房屋作餐馆使用，属自主行为，如其存在违反规划、危害相邻业主生活之处，物业公司有规劝、引导等职责，但无强制职能，该认定亦无不当，但是因类似问题确已造成邓小芳生活困扰，本院综合涉案小区物业整体服务质量和邓小芳的实际生活情况，酌定在信和公司主张邓小芳支付的物业费的基础上核减30%，即2324.07元（63个月×0.4元×131.75㎡×70%）。邓小芳的关于信和公司的服务存在瑕疵应核减物业费的上诉理由部分成立，本院依法予以部分采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理欠妥，应当予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初3622号民事判决第二项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2018）赣0802民初3622号民事判决第一项为：限上诉人邓小芳在本判决生效之日起10日内支付被上诉人赣州信和物业管理有限公司吉安分公司2013年1月1日至2018年3月31日期间物业管理费2324.07元；三、驳回被上诉人赣州信和物业管理有限公司吉安分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，二审案件受理50元，共计75元，由上诉人邓小芳负担50元，被上诉人赣州信和物业管理有限公司吉安分公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  肖建文审判员  肖永兰审判员  胡 婧二〇一八年十二月十八日书记员  郭 琴