云南省罗平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0324民初2076号 原告：袁菊梅，女，1964年3月8日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。 委托诉讼代理人：尹德周，云南凌云（曲靖）律师事务所律师。特别授权代理。 委托诉讼代理人：马贤超，云南凌云（曲靖）律师事务所律师。特别授权代理。 被告：宋琼珠，女，1963年11月16日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。 委托诉讼代理人：朱丽平，云南剑宇律师事务所律师。一般授权代理。 第三人：袁甲玉，男，1952年12月30日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。 第三人：袁金书，男，1960年10月19日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。 第三人：袁青平，男，1966年3月14日出生，汉族，云南省罗平县人，住罗平县。 原告袁菊梅与被告宋琼珠，第三人袁甲玉、袁金书、袁青平所有权确认纠纷一案，本院于2018年8月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁菊梅及其委托诉讼代理人尹德周、马贤超，被告宋琼珠及其委托诉讼代理人朱丽平，第三人袁甲玉、袁金书、袁青平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告袁菊梅向本院提出诉讼请求：1．判决确认原告与袁金才于2014年10月16日签订的宅基地转让协议合法有效；2．判决确认位于罗平县的土地使用权（集体土地建设用地使用证号：罗土集建1995字第**）及地上附着物三间铺面的使用权、收益权由原告与第三人袁甲玉、袁金书、袁青平共同享有；3．判决被告宋琼珠将罗平县三间铺面2015年至2019年的租金收益162,750.00元返还给原告。本案审理过程中，原告放弃了第一项诉讼请求。事实与理由：原告袁菊梅与第三人袁甲玉、袁金书、袁青平系亲姊妹关系，袁甲玉、袁金书、袁青平分别为原告的大哥、三哥和弟弟，被告宋琼珠为原告二嫂。1994年1月30日，原告父亲袁树明与袁甲玉、袁金才、袁金书、袁青平在协商一致的基础上签订了分家凭证，约定将袓父留下的位于罗平县的老房子、灶房、小水泥砖房分配给袁甲玉、袁金才、袁金书、袁青平兄弟四人，由兄弟四人每人出资2,500.00元共计出资1万元对前述房屋进行修建，待房屋修建好后，该房由袁树明管理使用，租金由袁树明收取作为养老费用，待袁树明逝世后该房屋由兄弟四人平分。分家凭证签订后，袁金才因没钱建房，便将其分到的朝阳巷1号的老房子份额及朝阳巷4号的宅基地转让给了原告，原告以2,500.00元和一辆摩托车作为相应的转让对价与袁金才达成了转让协议。转让协议签订并交付后，原告与袁甲玉、袁金书、袁青平每人出资2,500.00元共同建盖了现位于朝阳间铺面，该房屋建盖后由袁树明出租，直至2014年3月21日袁树明去世。袁树明去世后，铺面出租收益本该由原告和第三人袁甲玉、袁金书、袁青平共同所有，但袁金才以1994年约定的转让款过低及物价上涨等作为借口要求原告再支付10万元给袁金才。原告碍于情面和同情袁金才，于2014年10月16日在袁甲玉、袁青平的见证之下再次与袁金才达成了宅基地转让协议，并支付了10万元补偿款给袁金才。袁金才收取了10万元补偿款后，又欺骗了原告和骗取租户的信任私自收取了铺面租金。袁金才于2017年4月13日去世后，被告宋琼珠继续强行向租户收取铺面租金。经罗雄街道红星社区调解委员会多次组织调解，双方协商未果。原告与袁金才于2014年10月16日签订的宅基地转让协议合法有效，位于罗平县的土地使用权及地上附着物三间铺面的使用权、收益权应由原告与第三人袁甲玉、袁金书、袁青平共同享有，被告宋琼珠应将2015年至2019年的铺面租金收益162,750.00元返还给原告。请人民法院依法支持原告的诉讼请求。 被告宋琼珠辩称，袁金才1994年通过分家协议取得了朝阳巷1号房屋四分之一的分配权，被告宋琼珠与袁金才结婚长达18年，其婚前财产已经转化为夫妻共同财产，2014年的宅基地转让协议书上没有宋琼珠的签名不合法，袁金才的签名无法确定是否是其本人所为，该协议无效。原告所述当时出了2,500.00元和一辆摩托车与袁金才调换4号宅基地和临街四分之一的铺面不属实，当时原告只用了一辆摩托车与袁金才调换了现在已办证的4号宅基地，其他均未调换，也没有出过2,500.00元钱。请法庭驳回原告的诉讼请求。 第三人袁金书述称，朝阳巷1号的房子是1994年分家后，我们兄弟四人每人出资2,500.00元钱盖的。袁菊梅只用摩托车换了袁金才60多平方米的地点，没有出过2,500.00元钱，也没有参与建房，没有权利享受。 第三人袁甲玉、袁青平述称，原告袁菊梅的起诉符合事实，对其起诉没有意见。 原告及其委托诉讼代理人围绕其诉讼主张向本院提交了以下证据，本院组织双方进行了质证。 第一组，《集体土地建设用地使用证》和《分家凭证》各一份（复印件），用以证明双方诉争的罗平县红星180号（现罗平县）宅基地使用权人为袁树明，袁树明于1994年1月30日将该宅基地及地上房屋分配给袁甲玉、袁金才、袁金书、袁青平四人。 第二组，《宅基地转让协议》两份（复印件），用以证明袁金才已将位于朝阳巷1号的宅基地及地上附着房屋的四分之一和朝阳巷4号的宅基地转让给了原告，原告已经取得了前述房屋的所有权和宅基地的使用权。 第三组，《集体土地建设用地使用证》一份（复印件），用以证明袁菊梅已经办理了朝阳巷4号的宅基地使用权证，该宅基地系袁金才转让给原告的。 第四组，《证明》《遗产证明》《调解说明书》《调解说明》各一份、《询问证人笔录》三份（均为复印件），用以证明袁金才于1994年将诉争房屋及土地的四分之一转让给原告袁菊梅，诉争房屋现属于原告与袁甲玉、袁金书、袁青平共有。 第五组，《收条》两份（复印件），用以证明袁金才将诉争房房屋及土地的四分之一转让给原告后，原告与袁甲玉、袁金书、袁青平各出资2,500.00元共同翻建了诉争的房屋，原告出资的收条由袁某代笔。 第六组，《租房合同》六份、《庭审记录》一份（均为复印件），用以证明：1．诉争房屋2014年至2018年租金的四分之一即162,750.00元已由袁金才及被告宋琼珠收取；2．证明袁金才没有生育子女。 第七组，《户口注销证明》（复印件），用以证明袁树明已于2014年死亡并办理了户口注销手续。 第八组，《宅基地及房屋转让说明》《辖区居民证明》各一份（均为复印件），用以证明涉案宅基地属于红星社区第三居民小组所有，转让宅基地及地上附着的房屋合法。 第九组，《结婚证》和《户口注销证明》各一份（均为复印件），用以证明宋琼珠与袁金才于1996年4月22日登记结婚，袁金才已死亡，宋琼珠系适格的被告。 第十组，《证明》和《接处警登记表》各一份（均为复印件），用以证明原告和宋琼珠、袁金书长期存在矛盾，袁金书与原告存在利害关系，其陈述的情况不属实。 第十一组，《结账单》一张（复印件），用以证明袁某是建房的参与人，清楚资金的收取和房屋建盖的过程。 第十二组，申请证人刘某、袁某出庭作证。刘某证实：我与袁金才离婚时女儿有6岁，离婚后我们又在一起生活了三年多时间，到现在已有二十多年。当时是我和袁金才去喊袁菊梅买这个地点，写了协议，袁菊梅拿钱给袁金才时我在场。盖房子时我跟袁金才都没有出着钱，是袁菊梅凑钱盖。袁某证实：当时他们分老房子的地点我参加，弟兄四个每人一套，前面老房子留给老人，老人提出来要四兄弟每人出2,500.00元修建房子，不足的由老人出。房子租金由老人收取，待老人去世后四兄弟分。凑钱时我参加了，因为老人是我堂哥，不会写字，老人收钱，我代写收据。当时我代写了袁甲玉、袁金书、袁青平、袁菊梅四个人的收条，每人2,500.00元。我记得有一个是在房子验收的时候才把2,500.00元付清掉。 被告宋琼珠及第三人袁甲玉、袁金书、袁青平均未向法庭提交证据。 被告宋琼珠及其委托诉讼代理人对原告提交的证据发表了如下质证意见： 1．对第二组证据三性均有意见，两份协议上没有财产共同使用人宋琼珠签字，协议上袁金才的名字是否是袁金才本人所写无法确定。在10月14日的协议中，在“朝阳巷4号”后人为加上“和1号”的内容，不能证实是双方当事人的真实意思。该两份协议不能作为原告主张权利的证据使用。 2．第四组证据中的两份证明来源不合法，且袁树明已去世，其签字的真实性无法确定，该两份证明不能作为证据使用；调解说明书格式不符合，说明书上有六个说明人但内容出自一个人之手，形式不合法，内容不确定；调解说明没有附相关依据，完全是按照原告的要求进行说明，该调解说明认定朝阳巷1号三间房屋的继承权由袁甲玉、袁金书、袁菊梅、袁青平四人所有，内容不合法，原被告之间的争议不是继承权争议，而是共同财产处理上的分配争议。 3．对袁甲玉和袁青平询问笔录的真实性没有意见，但对笔录的内容有意见，原告没有出资2,500.00元，袁甲玉证实出了2,500.00元跟一辆摩托车不属实，建房时袁菊梅没有出资2,500.00元，袁菊梅拿了10万元钱给袁金才不属实。 4．对阮朝清询问笔录中所进行的真实性辨认有意见，因袁树明已死，其签名无法确定。在1994年的分家协议中已将袁树明的财产分割完毕，遗产证明袁菊梅有份，证明内容不合法。 5．两份收条只能证明袁青平和袁甲玉各出资2,500.00元给其父亲袁树明建房，与本案无关。 6．宅基地转让说明是在双方发生争议并且诉至法院后作出的，该说明认为朝阳巷1号宅基地上的建筑物已转让给了袁菊梅，内容违法，因为转让行为是否合法，还没有得到人民法院或者人民政府的确认，第三居民小组无权就待定事实作出说明。 7．辖区居民证明不能证明袁菊梅属红星三组人员，应以公安机关的户籍为准；结账单与本案无关。 8．因1994年分家时刘某已经和袁金才离婚多年，所以刘某所作证言不真实；袁某说当时写了袁菊梅交款的收条，但是原告没能出示收条。 9．对两份集体土地建设用地使用证，六份房屋租赁合同的真实性，庭审笔录中原告需要证明的内容，两份户口注销证明、结婚证以及罗平县公安局罗雄派出所出具的证明和出警登记均无异议。 第三人袁金书发表了如下质证意见：宅基地转让协议是伪造的，只是用摩托车换，没有支付过10万元；对两份遗产证明有意见，财产是分给袁甲玉、袁金才、袁金书和袁青平，没有分给袁菊梅；调解说明书不属实，调解说明认为房子属于袁菊梅不合，房子是属于袁金才的；收条是最近才写的，是伪造的；宅基地及房屋转让说明不属实；结账单不符合，以前老人承包时是1万元钱；对原告提供的其他证据无异议。 第三人袁甲玉、袁青平对原告提交的证据均无异议。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下： 虽然被告宋琼珠否认袁金才在原告提交的2014年的两份宅基地转让协议上签名，但是该协议的见证人袁甲玉和袁青平均陈述系袁金才的签名，并且双方的争议经过罗雄街道红星社区人民调解委员会调解，调解委员会出具的证明证实了存在该份协议，至于手写的协议中，在“朝阳巷4号”后添加了“和1号”的内容，由于协议中有“临街”宅基地的表述，与“和1号”相对应，该两份协议均明确了在此之前，袁金才将前述协议中涉及的土地使用权和房屋权益转让给了袁菊梅。朝阳巷4号土地转让后，袁菊梅已经办理了集体土地建设用地使用证，朝阳巷1号虽然在1995年办理的集体土地建设用地使用证中的使用权人为袁树明，但是袁树明在2007年5月10日的证明和2013年农历9月9日的遗产证明中均说明其名下的三间门面房由袁甲玉、袁金书、袁青平和袁菊梅享有，袁金才没有份。虽然袁树明已经去世，但是该两份证明经双方当事人的小舅阮朝清在法庭上辨认属实，被告宋琼珠无相反证据否认该两份协议和证明，本院对该两份证明和协议的真实性予以采信。 罗雄街道红星社区人民调解委员会出具的调解说明虽然部分内容措辞不准确，但是能够证实原告袁菊梅与袁金才对朝阳巷1号房屋权属发生争执，双方签订协议后袁金才又反悔这一事实，与其他证据相互印证，本院予以采信。法庭对袁甲玉、袁青平、阮朝清的询问笔录证实了其在《分家凭证》《证明》《遗产证明》上签名，该三份书证是真实的，与其他证据相互印证，本院予以采信。宅基地及房屋转让说明证实了红星社区第三居民小组追认朝阳巷1号部分房屋和朝阳巷4号宅基地的转让行为，红星社区居委会出具的辖区居民证明能够证实袁菊梅属于红星社区居委会**居民，结账单可以证明袁某清楚朝阳巷1号房屋建房出资等情况，本院对上述证据予以采信。两份收条证实了袁甲玉、袁青平各出资2,500.00元参与修建朝阳巷1号房屋，由袁某代笔出具收条，本院予以采信，但该两份收条不能证实原告出资了2,500.00元钱。调解说明书从内容看属于证人证言，不符合证据的形式要件，本院不予认定。 证人刘某证实了袁菊梅出钱买地点和房屋，并出资建房，证人袁某证实了1994年分家时房子和地点的分配处理情况，并代袁树明书写了收到袁甲玉、袁金书、袁青平、袁菊梅四个人每人2,500元的收条，与其他证据能够相互印证，本院对刘某、袁某证实的上述情况予以采信。 根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告袁菊梅与第三人袁甲玉、袁金书、袁青平系姊妹关系，袁甲玉、袁金书、袁青平分别为原告的大哥、三哥和弟弟，被告宋琼珠为原告的二嫂。1994年1月30日，原告父亲袁树明与袁甲玉、袁金才、袁金书、袁青平协商后签订了《分家凭证》，对原告祖父袁应昌遗留下的罗平县红星180号（现朝阳巷1号）房产以及紧邻该房产的空地做出分割处理。《分家凭证》第一条约定：“前面老房子和灶房、小水泥砖房一间，弟兄四人每人拿出币2,500.00元，共壹万元正修建老房子，由老人管理，作为老人的养老费用，待老人仙逝及二个妹妹（袁菊兰、袁菊琼）出嫁后由弟兄四人平分。”《分家凭证》签订后，袁金才与原告袁菊梅达成协议，将其分到的现在朝阳巷4号宅基地和朝阳巷1号房屋中袁金才按照分家凭证所享有的份额转让给原告袁菊梅，袁菊梅支付了相应的转让对价后，于1995年10月办理了朝阳巷4号的土地使用证，并与袁甲玉、袁金书、袁青平各出资2,500.00元交给父亲袁树明，由袁树明请人翻修了朝阳巷1号房屋。1995年10月，罗平县人民政府为袁树明颁发了该房屋的土地使用证，使用权人为袁树明。该房屋翻修后，由袁树明出租管理并收取租金。2007年5月10日，袁树明出具《证明》，内容为：“前面盖房子，三个铺面，弟兄妹集资，袁甲义、袁金书、袁青平、袁菊梅四人集资，袁金才没有集资，没有份。”2013年农历9月9日，袁树明出具《遗产证明》，内容为：“在我名字下的所有钱财，三间门面，平均分给袁甲玉、袁金书、袁青平、袁菊梅四个儿女。说清楚点，袁金才二儿子，钱财、门面都没有份。”2014年3月21日，袁树明去世。同年10月14日、16日，袁金才与袁菊梅签订《宅基地转让协议》，两份协议中均确认了双方此前就现朝阳巷1号土地使用权及房屋权益转让达成协议。因物价上涨，由袁菊梅一次性再付给袁金才10万元，今后宅基地和临街铺面四分之一的使用权永远归袁菊梅。 袁树明去世后，袁甲玉、袁金才、袁金书、袁青平收取朝阳巷1号三间铺面租金后平均分配。2017年4月13日，袁金才去世。2017年9月20日，被告宋琼珠与袁甲玉、袁金书、袁青平共同收取了朝阳巷1号三间铺面一年的租金，宋琼珠分得35,250.00元。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。被告宋琼珠之夫袁金才于1994年将其对罗平县红星180号房产享有的份额转让给原告袁菊梅，是其对该房屋享有的权利和应承担的义务的概括转让，转让后袁菊梅与袁甲玉、袁金书、袁青平各出资2,500.00元翻修了该房屋，原告之父袁树明和第三人袁甲玉、袁金书、袁青平当时均未提出异议，并且作为原房屋所有权人的袁树明还在2007年5月10日和2013年农历9月9日的证明中明确了该房屋归袁甲玉、袁金书、袁青平、袁菊梅所有，袁金才没有份。袁树明去世后，袁金才与袁菊梅于2014年10月14日、16日签订的两份《宅基地转让协议》只是对双方1994年协议的确认和补充。袁金才与袁菊梅属于同一集体经济组织成员，双方关于宅基地的转让协议红星三组亦予认可，由于《分家凭证》注明该房屋平分，因此，现罗平县房屋（原罗平县红星××号）在未分割前，应归袁甲玉、袁金书、袁青平、袁菊梅按份共有，该房屋所占土地的使用权属于袁甲玉、袁金书、袁青平和袁菊梅。被告宋琼珠认为1994年袁金才与袁菊梅之间的转让协议不包含朝阳巷1号房屋与事实不符，宋琼珠认为其是朝阳巷1号房屋的共有人没有事实和法律依据。关于房屋租金，由于租金收益是基于对房屋的所有权而产生的财产权，被告宋琼珠收取的本属于原告袁菊梅应当享有的2017年租金35,250.00元，属于不当利益，应当将其所收取的该部分租金返还给原告袁菊梅。原告袁菊梅要求被告宋琼珠返还的其余租金127,500.00元，因为没有证据证实被宋琼珠占有，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条、第九十四条，《中华人民共和国民法通则》第七十二条、第九十二条的规定，判决如下： 一、双方争执的罗平县（原罗平县红星××号，土地使用证号为“罗土集建1995字第2860号”）的土地使用权及该宗土地上的三间房屋使用权、收益权归原告袁菊梅与第三人袁甲玉、袁金书、袁青平共同享有，各享有四分之一的份额。 二、被告宋琼珠将其2017年9月20日收取的房屋租金35,250.00元返还给原告袁菊梅，在判决生效后10日内付清。 三、驳回原告袁菊梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3,855.00元，由原告袁菊梅负担2,850.00元，被告宋琼珠负担1,005.00元（原告袁菊梅已预交，执行时一并给付袁菊梅）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 审 判 长  张清华 人民陪审员  毛学周 人民陪审员  熊海芬 二〇一八年十二月六日 书 记 员  李 强