安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018)皖0102民初7902号原告：合肥京商融合置地有限公司，住所地安徽省合肥市新站区。法定代表人：洪传海，该公司董事长。委托诉讼代理人：游中正，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈磊，北京中银（合肥）律师事务所律师。被告：李德霞，女，1974年10月24日生，汉族，住安徽省合肥市包河区。原告合肥京商融合置地有限公司与被告李德霞商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合肥京商融合置地有限公司的委托诉讼代理人游中正到庭参加诉讼。被告李德霞经本院公告送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。合肥京商融合置地有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告于2013年12月5日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：*********），被告协助原告办理撤销《商品房买卖合同》备案登记及解除预抵押登记等交易手续；2.请求法院依法判令被告返还原告垫付的按揭款22159.12元，利息2751元（利息按照6%/年自2016年4月29日暂计算至2018年5月11日，之后按照上述标准计算至款项付清之日止），律师代理费用3500元，违约金7748元，合计36158.12元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为合肥市京商商贸城项目房产开发商，被告为合肥市京商商贸城房屋买受人。2013年12月5日，原、被告就合肥市京商商贸城第*区商业*室房屋，签订《商品房买卖合同》及合同补充协议,合同编号：*********。双方在合同中约定：合肥市京商商贸城第*区商业*室房屋商品房总价款154959元，首付77959元，剩余按揭贷款为77000元。在原告为被告购房贷款提供阶段性担保期间，如被告对贷款人违约，造成原告向贷款人代偿的，被告应承担因此给原告造成的所有经济损失（包括但不限于代偿资金、利息损失、诉讼代理律师的代理费等诉讼费用等）。同时出卖人有权解除合同，收回房屋并另行出售。买受人应承担合同总价款5%违约金。现因被告未能如期偿还按揭贷款导致原告代其向贷款银行偿还按揭款，同时按照合同约定，被告的行为已构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。综上，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求法院查明案件事实，依法判决，支持原告的各项诉讼请求。李德霞未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月5日，李德霞就购买原告开发建设的京商商贸城第*区编号为*号商铺与原告签订《商品房买卖合同》，建筑面积32.97㎡、套内面积30㎡，单价4700元每平方米，总价154959元；买受人采取按揭方式付款，首付房款77959元应在2013年12月5日前支付给出卖人，剩余房款77000元办理按揭贷款。2013年12月23日，原被告签订《补充协议》，约定在出卖人为买受人购房贷款提供阶段性担保期间，如买受人对贷款人违约，造成出卖人向贷款人代偿的，买受人应承担因此给出卖人造成的所有经济损失（包括但不限于代偿资金、利息损失、诉讼律师代理费以及诉讼费等）；同时出卖人有权解除合同，收回房屋并另行出售；买受人应承担合同总价款5%违约金，出卖人应将买受人已经缴纳的房款在扣除违约金以及经济损失后返还买受人；买受人违约，出卖人依法解除合同的，买受人应支付的违约金，出卖人有权在退还买受人房款中扣除。同日，双方到房产部门就上述房屋办理商品房网上认购备案确认手续，合同编号为*******,网上备案合同编号是*******。另查明，李德霞在原告处购买了包括案涉房屋在内的九套房屋，上述房屋的部分房款均通过向中国银行合肥卫岗支行办理按揭贷款的方式支付原告，原告为李德霞的上述房屋按揭贷款提供担保。2016年4月29日，中国银行合肥卫岗支行从原告的保证金账户中扣划18069.97元用于偿还李德霞的按揭贷款本息；2016年7月29日扣划27208.18元；2016年9月30日扣划18082.99元；2016年12月30日扣划27214.22元，合计扣划还款90575.36元。此外，2017年3月31日，原告向李德霞账户转款27211.92元用于偿还银行按揭贷款本息；2017年6月30日转款27216.23元；2017年9月30日转款27217.96元；2017年12月28日转款27201.87元；2018年5月16日转款45514元；2018年9月27日转款549285.18元（36389.4+512895.78），以上转款共计703647.16元。综上，合肥京商融合置地有限公司共为李德霞购买的九套房屋偿还银行按揭贷款本息794222.52元。2018年9月27日，中国银行合肥卫岗支行出具贷款还款（已结清）凭证，言明客户李德霞贷款本息已全部结清。本院认为，合肥京商融合置地有限公司与李德霞签订的《商品房买卖合同》以及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按约恪守履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第93条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。本案中，双方在补充协议中明确约定，买受人对贷款人违约，造成出卖人向贷款人代偿的，出卖人有权解除合同，收回房屋并另行出售。李德霞作为买受人，未按照约定偿还银行按揭贷款，导致原告履行代偿义务，根据双方合同约定，合同的解除条件已成就，故原告请求解除合同有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，李德霞应配合原告办理商品房买卖合同备案登记以及预抵押登记撤销手续。关于原告主张的代垫按揭款及利息。该项诉讼请求基于的法律关系为担保追偿权，与本案非同一法律关系；且原告提供的证据无法证明为案涉房屋实际代偿的按揭贷款本息数额，故本院对原告的此主张不予支持。关于原告主张的律师代理费。虽然双方在合同中对此进行了约定，但原告并未提供证据证实其实际已经支付该费用，应自行承担举证不能的法律后果，本院对原告的该项主张不予支持。关于原告主张的违约金。双方在补充协议中约定，买受人对贷款人违约，造成出卖人向贷款人代偿的，买受人应承担合同总价款5%违约金。上述约定合法有效，故原告主张的违约金7748元（154959元×5%）有事实和法律依据，本院依法予以支持。合同解除后，原告应返还被告的购房款等费用，双方就返还房款等可以进行协商，如协商不成，因被告在本案中并未提起反诉，故本院在本案中不予处理，双方均可以另案主张解决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除合肥京商融合置地有限公司和李德霞于2013年12月5日就合肥京商商贸城*区商业*室签订的《商品房买卖合同》（合同编号为********,备案单号为*********）；二、李德霞于本判决生效之日起十日内配合合肥京商融合置地有限公司办理上述第一项商品房买卖合同备案撤销手续、预抵押登记撤销手续；三、李德霞于本判决生效之日起十日内向合肥京商融合置地有限公司支付违约金7748元（从合肥京商融合置地有限公司应退还李德霞的购房款中予以扣减）；四、驳回合肥京商融合置地有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费700元，由合肥京商融合置地有限公司负担570元，李德霞负担130元；公告费800元，由李德霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  张慧霞人民陪审员  张泰轩人民陪审员  李孝年二〇一八年十二月十八日书 记 员  张 莹附本判决适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。