四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)川01民终10800号上诉人（原审原告)：四川省仁基恒业投资有限公司，住所地：四川省成都市温江区永宁镇永文路南段1052芙蓉花开。法定代表人：杨珩，董事长。委托诉讼代理人：常娟娟，女，1983年6月11日，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。委托诉讼代理人：王海霞，女，1986年8月20日，汉族，住四川省成都市青羊区，系公司员工。被上诉人（原审被告)：成都农村商业银行股份有限公司双流胜利分理处，住所地:成都市双流区东升镇长顺路四段**。法定代表人：徐亚林，主任。委托诉讼代理人：唐兵兵，四川君合律师事务所律师。委托诉讼代理人：王娜，四川君合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：苏皓，女，1981年10月5日出生，汉族，住四川省邛崃市。被上诉人（原审第三人）：廖伟，男，1980年9月9日出生，汉族，住四川省邛崃市。上诉人四川省仁基恒业投资有限公司（以下简称“仁基恒业公司”）因与被上诉人成都农村商业银行股份有限公司双流胜利分理处（以下简称“农商行胜利分理处”）、苏皓、廖伟案外人执行异议之诉纠纷一案，不服四川省成都市双流区人民法院（2017）川0116民初2103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月2日立案受理后，依法组成合议庭于2018年10月18日公开开庭进行了审理，上诉人仁基恒业公司委托诉讼代理人王海霞、被上诉人农商行胜利分理处委托诉讼代理人唐兵兵、王娜到庭参加诉讼，被上诉人苏皓、廖伟经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人仁基恒业公司上诉请求：1.依法撤销成都市双流区人民法院（2017）川0116民初2103号民事判决；2.依法终止对位于成都市温江区商品房的强制执行，并解除查封；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院适用法律错误。案涉房屋自始至终所有权人为上诉人，不存在适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议与复议规定》）第二十六条第二款处理的前提。2.一审判决认定事实错误。案涉房屋一直未办理产权转移登记，所有权人仍为上诉人仁基恒业公司，被上诉人廖伟、苏皓仅为备案合同之买受人予以登记。经温江区人民法院生效判决确认仁基恒业公司与廖伟、苏皓之间的《商品房买卖合同》已经解除，廖伟、苏皓已丧失基于《商品房买卖合同》请求办理案涉房屋产权过户登记的合同权利。《商品房买卖合同》解除后，上诉人依法享有案涉房屋的所有权，预查封失去了对象，一审法院继续对案涉房屋采取预查封措施，缺乏事实和法律依据。被上诉人农商银行胜利分理处答辩称：1.一审判决应依法予以维持。一审法院于2016年3月21日对案涉房屋进行查封，上诉人与廖伟、苏皓间解除房屋合同是在2016年8月19日，一审法院适用《执行异议与复议规定》恰当。2.双流区人民法院对案涉房屋采取的查封措施符合法律规定，且上诉人与廖伟、苏皓之间的判决已经生效，已有执行的依据。3.《商品房买卖合同》中载明房屋总价款是78万元，是在廖伟、苏皓支付了首付款24万元之后，民生银行贷款支付给上诉人。由于廖伟、苏皓在偿还贷款时出现了问题，由开发商代偿了547678.40元，开发商不仅未向买受人归还24万元的首付款，还收回了房屋，这种行为将直接导致我方的债权无法实现，也导致苏皓、廖伟已支付的房款部分无法返还。4.一审判决有事实依据，适用法律正确，该判决有利于各方当事人实现利益。仁基恒业公司向一审法院起诉请求：判决终止对位于成都市温江区商品房的强制执行，并解除对上述房屋的查封措施。一审法院审理查明：2014年9月5日，仁基恒业公司与廖伟、苏皓签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定廖伟、苏皓以银行按揭贷款的方式购买位于成都市温江区恒大新城（一期）x幢x单元xx楼x号的房屋，仁基恒业公司向民生银行成都分行提供连带保证担保。2016年3月14日，一审法院受理的农商银行胜利分理处诉廖伟、苏皓金融借款合同纠纷一案的审理过程中，一审法院根据农商银行胜利分理处的申请，作出（2016）川0122民初1509-1号民事裁定，对案涉房屋采取了查封措施，并于2016年3月21日依法向温江区房管局送达了协助执行通知书及民事裁定书。因廖伟、苏皓逾期支付民生银行成都分行的房屋按揭贷款，仁基恒业公司于2016年4月28日代廖伟、苏皓结清了《商品房买卖合同》及补充协议项下的全部贷款本息。2016年5月5日，仁基恒业公司向廖伟、苏皓邮寄送达了《关于解除的通知》，载明自廖伟、苏皓收到该通知之日起解除《商品房买卖合同》及补充协议。随后，仁基恒业公司向成都市温江区人民法院提起诉讼，要求解除仁基恒业公司与廖伟、苏皓签订的《商品房买卖合同》及补充协议，同时要求廖伟、苏皓配合仁基恒业公司办理注销商品房买卖合同备案、注销预告登记手续等解除合同相关的全部手续。2016年8月19日，成都市温江区人民法院作出（2016）川0115民初2359号民事判决，判决：一、仁基恒业公司与廖伟、苏皓于2014年9月5日签订的温江区恒大新城x幢x单元xx楼x号商品房《商品房买卖合同》及补充协议于判决生效之日起解除；二、廖伟、苏皓于判决生效之日起十五日内协助仁基恒业贵公司至房屋产权登记部门办理注销恒大新城x幢x单元xx楼x号商品房的商品房买卖合同备案登记手续和商品房预告登记手续。一审法院认定以上事实采信了《商品房买卖合同》、《个人购房借款合同》、律师函及邮寄回单、《贷款结清通知书》、《关于解除的通知》、不动产权利及其他事项登记信息、民事判决书、执行裁定书、协助执行书。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”无论案外人所持有的生效法律文书的基础权利是什么，只要另案生效法律文书作出的时间是在执行标的被查封之后，人民法院对案外人提出的异议均不予支持。而本案中，一审法院于2016年3月21日即对案涉房屋采取了查封措施，仁基恒业公司于此后才代廖伟、苏皓偿还所欠的银行按揭贷款本金及利息，并另案向成都市温江区人民法院提起解除《商品房买卖合同》及补充协议。故一审法院对仁基恒业公司关于终止一审法院对案涉房屋的执行并解除查封措施的诉讼请求不予支持。此外，仁基恒业公司关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条的适用前提条件为该规定的第二十五条的主张于法无据，一审法院不予支持。综上，仁基恒业公司提出的执行异议不成立。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回四川省仁基恒业投资有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由四川省仁基恒业投资有限公司负担。二审中，各方在举证期限内均未提交证据。举证期限届满后，上诉人仁基恒业公司向本院提交了一份《情况说明》以及《借款协议》《债权转让协议》等证据材料，拟证明廖伟、苏皓交纳的首付款已经被抵扣，并不存在其他到期债权在上诉人处。本院经审查认为，前述证据材料系在举证期限届满后提交且与本案无关，本院不予采信。本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，结合上诉人的上诉与被上诉人的答辩，本案二审争议焦点为：仁基恒业公司对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权利。对此本院做如下评述：《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）（以下简称《通知》）第十五条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”本案中，2016年3月14日一审法院作出（2016）川0122民初1509-1号民事裁定书，对案涉房屋采取查封措施系预查封。同时，根据该通知第十八条的规定，预查封的效力等同于正式查封，故预查封虽非针对被执行人已经取得产权登记的房屋，但不可否认预查封房产的执行对象应当包括被执行人在履行商品房买卖合同过程中取得的可供执行的财产权益。廖伟、苏皓于2014年9月5日从仁基恒业公司处购买案涉房屋，并通过按揭贷款方式结清了全部购房款，仁基恒业公司已为该房产办理了预售合同的登记备案。该登记备案行为是廖伟、苏皓享有的物权期待权。2016年3月14日一审法院对案涉房屋的预查封行为效力等于查封，之后即便因仁基恒业公司履行担保义务导致原房屋买卖合同被解除，但仁基恒业公司并不能用查封行为之后成立的合同解除权来排除该执行行为。虽案涉房产现登记为仁基恒业公司，但该登记是开发建设单位的初始登记，在已经办理预售合同备案登记的情况下，仁基恒业公司不能用其成立在后的请求解除合同的债权行为排除成立在先并且进入执行程序的其他债权。一审法院根据《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定，驳回仁基恒业公司的请求并无不当，本院予以支持。因案外人执行异议之诉的审查范围主要是案外人对于执行标的是否享有相应的权利进而排除强制执行，故对于仁基恒业公司关于解除对案涉房屋的查封措施的诉请本院不予审查。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11609.28元，由上诉人四川省仁基恒业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄小华审 判 员 牛玉洲审 判 员 邓凌志二〇一八年十二月二十七日法官助理 任 丽书 记 员 杨春容