贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初2192号原告贵阳保利投资房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处贵州火炬软件园，统一社会信用代码91520112780181112K。法定代表人王涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：米见华，该公司法律顾问，特别授权代理。被告：刘宇，男，1986年5月20日出生，汉族，身份证住址贵州省赫章县，现住址不详。第三人：中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**贵州世贸大厦，统一社会信用代码91520100214453320X。负责人：杜忠阳，该银行行长。委托诉讼代理人：李云苏，该银行员工，特别授权代理。原告贵阳保利投资房地产开发有限公司（以下简称保利房开公司）与被告刘宇、第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行（以下简称农行云岩支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年7月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告保利房开公司的委托诉讼代理人米见华及第三人农行云岩支行的委托诉讼代理人李云苏到庭参加诉讼，被告刘宇经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告保利房开公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，由被告承担撤销备案登记费193.04元（以房管部门实际收取为准）；2、被告立即归还原告被第三人扣划的保证金6188.82元（最终以合同解除后第三人扣划金额为准）；3、被告归还原告保利·公园2010紫薇郡第9-5-3-10-2号房屋；4、被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续；5、被告承担违约金38971元、律师费15000元；6、诉讼费由被告承担。事实和理由：2012年6月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利·公园2010紫薇郡第9-5-3-10-2号房屋一套，总价款389712元。被告支付了首付款199712元，余款190000元采用银行按揭方式支付。原告为被告的贷款提供担保，并与银行签订《个人住房借款（商业用房）最高保证合同》、《个人住房销售贷款协议书》。现因被告未能足额归还银行借款，导致银行扣划原告保证金6188.82元。根据《商品房买卖合同》补充协议第1.3.3条，原告有权解除合同收回房屋，因此造成的损失由被告承担，故提出如前诉请。被告刘宇经本院公告传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2012年6月17日，原告保利房开公司与被告刘宇签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，由被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区保利·公园2010紫薇郡第9-5-3-10-2号房屋一套，总价款389712元，买受人首付199712元，余款190000元采用银行按揭方式支付。《补充协议》第1.3.3条约定，因乙方（被告）逾期偿还银行贷款，导致银行基于甲方（原告）保证责任的存在而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起15日内将所购房屋无偿归还给甲方，甲方扣除相关损失（包括但不限于实际发生的贷款本、利息、财产保全费、差旅费、评估费、拍卖费等费用）后将购房款归还给乙方；第5.7条约定，因乙方原因导致解除合同，须向甲方支付总房款10%的违约金。被告刘宇于合同签订当日支付了首付款，并于同日进行了商品房预售合同备案登记（登记号Y0360647）。第三人农行云岩支行为被告刘宇向原告提供了购房按揭款190000元。因被告刘宇未按期向银行归还贷款，第三人农行云岩支行于2017年4月30日起至2017年11月30日从原告账户扣划保证金共计12377.24元。上述事实，有原告及第三人的当庭陈述，原告提交的《商品房买卖合同》及《补充协议》、《商品房预售合同备案登记表》、银行捐款凭证等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告保利房开公司与被告刘宇签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告为被告刘宇在第三人农行云岩支行的按揭贷款提供了连带保证责任，现被告刘宇未按期支付银行贷款，第三人已从原告账户扣划保证金12377.24元，依照《补充协议》第1.3.3条的约定，原告有权向被告刘宇追偿扣划的保证金款项，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，本院对原告要求被告归还其被第三人扣划的保证金的诉请予以支持，因扣划保证金是在被告未按期还款的条件下产生，故保证金扣划金额应当以第三人最终的结算凭证为准为12377.24元。关于原告要求解除与被告刘宇签订的《商品房买卖合同》的诉请，因《商品房买卖合同》签订后，被告已全额支付购房款，涉案房屋原告已交付被告使用，并办理了商品房预售备案登记，合同已实际履行。被告未按期偿还贷款造成原告被第三人扣划保证金，对此原告承担的是保证责任，原告可向被告主张追偿权。且被告购房至今未正常偿还贷款仅为2017年4月30日起至2017年11月30日共计12377.24元，在总房款中所占比例较小，考虑到房价上涨因素，解除合同将给被告造成巨大经济损失，对被告显失公平。再根据原、被告签订的《补充协议》第1.3.3条约定：因被告逾期偿还银行贷款，导致银行基于原告保证责任而扣划甲方款项，则甲方可通知乙方解除《商品房买卖合同》，乙方须在甲方发出通知之日起15日内将所购房屋无偿返还给甲方。原告并未按照约定履行通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第五条“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”之规定，原告未履行催告义务，故对原告的该项诉请，本院不予支持。因《商品房买卖合同》未予解除，原告关于要求被告归还原告房屋及被告配合原告办理撤销该房屋备案登记手续的诉请，本院亦不予支持。对于原告要求被告支付违约金40716元的诉请。因原、被告双方在《补充协议》中对违约金的约定是针对解除合同情形所作的约定，本案中《商品房买卖合同》未予解除，故原告主张违约金38971元，本院不予支持。但原告被第三人扣划保证金12377.24元是因被告违约所致，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告应当承担违约责任即违约金，违约金应以12377.24元为计算基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率标准，从2017年11月30日起计算至12377.24元付清之日止。关于原告主张的律师费15000元，因原告未提交该费已实际支付的相关凭据，故本案中对律师费不予支持。被告刘宇经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为放弃其举证、质证及辩论的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘宇于本判决生效之日起七日内偿还原告贵阳保利投资房地产开发有限公司被第三人中国农业银行股份有限公司贵阳云岩支行扣划的2017年4月30日起至2017年11月30日的保证金12377.24元及违约金（违约金以12377.24元为计算基数，按中国人民银行同期同类银行贷款利率标准，从2017年11月30日起计算至12377.24元付清之日止）；二、驳回原告贵阳保利投资房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍计算后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息）。案件受理费8051元，由原告负担6851元，被告负担1200元。（此款原告已预交，被告负担的部分被告在履行上述给付义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  张本勤人民陪审员  汤忠芬人民陪审员  刘文锦二〇一八年十二月五日书 记 员  孙 毅