湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2572号 原告：彭秀凤，女，1974年5月28日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省安仁县。 委托代理人：颜晓华，湖南商友律师事务所律师。 被告：郴州市美世界房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区健康路与国庆路交汇处北湖新世界****。 法定代表人：曾楷峰，系该公司总经理。 委托代理人：邓伍军，男，系该公司法务。 委托代理人：江新春，湖南奋斗者律师事务所律师。 原告彭秀凤与被告郴州市美世界房地产开发有限公司（以下简称：美世界公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月24日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告彭秀凤及其委托代理人颜晓华，被告美世界公司的委托代理人邓伍军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭秀凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金290104元（违约金以已付购房款为基数按照每日万分之二，自2016年10月1日暂计至2018年6月21日，实际违约金计至实际交房之日止）；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。 被告美世界公司的主要答辩意见：1、被答辩人通过与郴州美世界商业管理有限公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，将本案商铺委托给商管公司进行经营、管理，答辩人已经按照约定向该第三人交付了涉案的房产，履行了台同约定的交房义务。被答辩人购买本案商铺享受托管协议约定的托管收益，商铺所在项目的整体品质及升值空间也大大提升，并没有给被答辩人造成任何实际损失。在被答辩人并无损失的情况下，其诉请以总房款为基数，万分之二每日为标准计算违约金显然过高，且于法无据。2、答辩人没有如期交房是因强降雨雪的恶劣天气、郴州市创建文明城市而对土方外运有严格的时间限制等不可抗力导致，依据合同约定可以据实延期。3、请求驳回被答辩人的诉讼请求。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实： 一、2016年5月24日，原告彭秀凤（买受人）与被告美世界公司（出卖人）签订一份编号为20130203180的《郴州市商品房买卖合同》，约定彭秀凤购买美世界公司开发的位于郴州市美美世界城市商业广场项目中的第A.B.C.D.E.F.G.H.J栋1层180号房,该商品房设计用途为商业，面积共47.86平方米，每平方米48414.65元，总价款为2317125元。 二、合同第五条约定：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）1827125元，余款490000元向交通银行股份有限公司郴州分行申请贷款。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时，买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起5日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后10日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按本合同第六条处理。 三、合同第六条约定：买受人未按照合同约定时间付款，双方同意按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过180日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人应按应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金。 四、合同第九条约定：出卖人应当在2016年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定商品房交付买受人使用：……3、该商品房经验收合格，该商品房专指本栋见附件四，验收标准详见附件四补充协议。但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以顺延：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项（包括违约金、税费等）；3、政府对验收及市政配套、安装之延误。 五、合同第十条第三款约定：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过180日后，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付价款万分之二（该比率应不小于第①项中的比率）的违约金。 六、签订《郴州市商品房买卖合同》后，彭秀凤按约定分三笔向美世界公司支付购房款共计1827125元，并通过美世界公司办理其余490000元购房款按揭手续，向美世界公司支付全部购房款共计2317125元。 七、美世界公司在涉案“美美世界”项目未取得验收合格文件的情况下曾要求购房业主收房，并为此与购房业主发生纠纷。至今为止，涉案房屋尚未通过综合验收备案，美世界公司尚未交房给彭秀凤。上述合同约定是2016年10月1日前交付，至2018年6月21日，美世界公司已逾期交房626天（从2016年10月1日起至2018年6月21日止）。 判决的理由与结果 本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷中的商品房预售合同纠纷。原、被告自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。现对双方当事人争议的问题评判如下： 一、被告应否对原告承担逾期交房违约责任的问题。 1、被告辩称其与案外人郴州美世界商业管理有限公司签订了《商铺委托经营及管理协议书》，将涉案商铺委托给案外人进行经营、管理，且已经按照约定向该案外人交付了涉案的房产。但是，被告未提供证据证明其与案外签订《商铺委托经营及管理协议书》已告知原告且经原告认可，亦未提供证据证明涉案商铺已经实际交付，故本院对被告的该项抗辩不予采信。2、被告辩称其逾期交房主要是因施工期间恶劣天气、郴州市创文明城市等不可抗力原因导致。本院认为，被告提交的证据不足以证明其所称的上述情况符合不可抗力的构成要件，不足以证明其至今尚未交房是上述原因所致，故对被告提出的上述抗辩理由，本院亦不予采信。3、原告在约定的交房日之前支付了全部购房款，被告却至今未按约定履行交房义务，已逾期二年以上，而且也未能举证证明存在上述合同第九条约定的可以延期交房的情形，因此被告逾期交房已构成违约，原告要求被告承担逾期交房违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。 二、被告应支付给原告的逾期交房违约金的确定问题 被告辩称原告根据上述《郴州市商品房买卖合同》总金额每日万分之二计算违约金明显高于银行同期贷款利率，且超过造成损失的30%，请求予以核减。本院认为，上述合同约定的计算逾期交房违约金、逾期付款违约金的标准是相同的，均是按每日万分之二（年利率为7.3%）计算，美世界公司并未举证证明上述合同约定的按每日万分之二计算的逾期交房违约金已超过造成损失的30%。因此美世界公司请求调减违约金，本院不予支持。原告要求被告支付以已付购房款2317125元为基数按每日万分之二计算的逾期交房期间违约金290104元（2317125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），符合双方合同约定以及相关法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 被告郴州市美世界房地产开发有限公司向原告彭秀凤支付逾期交房违约金290104元（2317125元×0.0002×626天，暂从2016年10月1日计算至2018年6月21日，以后另行计算至涉案商铺交付之日止），此款限被告郴州市美世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日支付完毕。 如果被告郴州市美世界房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5652元，诉讼保全费1971元，合计7623元，由被告郴州市美世界房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  罗文林 人民陪审员  谢寒梅 人民陪审员  蔡秋玲 二〇一八年十二月三日 书 记 员  肖 隽 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。 判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。