云南省楚雄市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云2301民初2302号 原告：王胤麟，男，1990年4月23日生，汉族，大学文化，云南省姚安县人，公务员，住楚雄市。 委托诉讼代理人：杨军，云南聂宗林律师事务所律师（特别授权）。 被告：楚雄万湖房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市鹿城镇胜景路汇东胜景****（市民政局对面），统一社会信用代码：91532300582366431X。 法定代表人：马啸，职务：董事长。 委托诉讼代理人：严晓楠，男，1989年1月3日生，汉族，大专文化，云南省楚雄市人，该公司职员，住楚雄市（特别授权）。 被告：中国工商银行股份有限公司楚雄分行，营业场所：云南省楚雄州楚雄市北浦路175号，统一社会信用代码：91532300431846112F。 负责人：罗涛，职务：行长。 委托诉讼代理人：廖栋，男，1976年9月6日生，汉族，云南省昆明市人，大学文化，该公司法律事务部职员，住云南省昆明市盘龙区（特别授权）。 委托诉讼代理人：李强，男，1966年6月7日生，汉族，云南省姚安县人，大学文化，该行信贷与投资管理部经理，住楚雄市（特别授权）。 原告王胤麟与被告楚雄万湖房地产开发有限公司（以下简称万湖房地产公司）、中国工商银行股份有限公司楚雄分行（以下简称工商银行楚雄分行）商品房销售合同纠纷、金融借款合同纠纷一案，本院于2018年6月28日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王胤麟的委托诉讼代理人杨军，被告万湖房地产公司的委托诉讼代理人严晓楠，被告工商银行楚雄分行的委托诉讼代理人廖栋、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王胤麟向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》；2.请求判令被告万湖房地产公司向原告退还购房款120227元、支付违约金40022.70元（400227元×10%）、代收税费12136.81元、车位费60000元，合计232386.51元；3.请求判令解除原告与被告工商银行楚雄分行签订的《个人购房借款/担保合同》；4.请求判令被告万湖房地产公司偿还原告至判决生效之日起已归还被告工商银行楚雄分行的贷款本息；判决生效后的贷款本息由被告万湖房地产公司偿还；5.由二被告承担诉讼费用。事实和理由：2015年5月9日，原告与被告万湖房地产公司签订《商品房购销合同》。约定原告向被告万湖房地产公司购买“楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段”的房屋，总价款400227元。合同签订后，被告万湖房地产公司便已收取原告房款120227元，另代收税费12136.81元。余款280000元，原告与被告工商银行楚雄分行签订了《住房公积金借款合同》、《个人购房借款/担保合同》，分别贷款150000元、130000万元支付给了被告万湖房地产公司，并从次月起向被告工商银行楚雄分行还本付息。《商品房购销合同》约定，被告万湖房地产公司应于2016年11月30日前向原告交房，如逾期超过120天，原告可选择：（1）终止合同，被告万湖房地产公司按合同总金额的10%支付原告违约金；（2）继续履行合同，被告万湖房地产公司按5%支付原告违约金。至约定交房日，被告万湖房地产公司未交房，并且所涉房产施工处于停滞状态。2017年2月14日，被告万湖房地产公司书面承诺“我公司承诺于2017年3月5日前3栋、5栋、6栋全面复工，3月15日前向要求退款的业主全额退还所交款项。如在3月30日内无法履行该承诺，我公司自愿将万湖东城土地交还政府，由政府处置（所赔款项均以现金方式赔付）”。但截止原告起诉之日，被告万湖房地产公司未兑现任何承诺。原告认为，根据双方合同约定以及被告万湖房地产公司的承诺，原告有权请求解除合同，被告万湖房地产公司应退还购房款、支付违约金，并偿还原告已归还被告工商银行楚雄分行的贷款本息。同时，被告工商银行楚雄分行对资金监管具有重大失职责任，其未按照《楚雄市商品房预售款监管协议书》的约定，认真履行资金监管义务，导致万湖房地产公司通过网银自行转走大量在账资金12531.98万元，造成商品房预售款未完全用于工程建设，导致工程停工，房屋烂尾的严重后果。原告与被告工商银行楚雄分行的借款合同已无再履行的必要，请求人民法院一并解除。 被告万湖房地产公司辩称：1.《商品房购销合同》及《合同补充协议》涉及的建设项目及房屋销售行为均合法，本合同及补充协议合法、有效。2.《商品房购销合同》迟延履行不是被告本意，被告也希望早日完工交付给原告，但无奈遇到房地产政策调控，房地产市场遭遇前所未有的寒冬，被告虽然举步维艰，但目前仍在积极筹措资金，想尽一切办法履行本合同。解除合同对被告只能是雪上加霜，且对于原告权利的实现没有任何益处，故被告请求继续履行本合同，被告愿意承担迟延履行合同的责任。3.原、被告双方签署的《合同补充协议》第六条第2款约定原告按《商品房购销合同》“逾期交房责任”行使解约权的，应于约定期限届满之日起15日内向被告发出解除合同的书面通知，若原告未在上述期限内将解除合同的书面通知送达被告，则视为原告放弃解除合同的权利。《商品房购销合同》约定的房屋交付时间为2016年11月30日前，约定期限届满后被告未收到原告送达的书面解除合同通知，原告已经放弃解除合同的权利。4.鉴于被告目前的实际情况，请求法院调低或者免除本案的违约金。5.银行诉讼主体地位由法院依法确定。 被告工商银行楚雄分行辩称：一、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条规定：根据《合同法》第94条的规定：“出卖人延迟交付房屋或者买售人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予以支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本案中，原告与万湖房地产公司签订的《商品房购销合同》第一条第3款约定延期交房的，原告可以选择终止合同或继续履行合同，而不是解除合同。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条明确规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。”三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第25条同时规定“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，因此，在原告与楚雄万湖房地产开发有限公司的《商品房购销合同》经法院生效判决认定无效、或被撤销、解除之前，原告要求解除《个人购房借款/担保合同》，由出卖人返还担保权人购房贷款的诉讼请求不能得到法院的支持。综上所述，一是因原告行使解除权的合理期限已过，无权再要求解除《商品房购销合同》，二是在银行没有提起诉讼或以第三人身份参加诉讼前，法院不能主动审理借款合同纠纷，三是在《商品房购销合同》没有解除前，不应由出卖人向担保人返还购房贷款。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告王胤麟针对其诉请，向本院提交证据如下：1.《商品房购销合同》；2.原告身份证复印件；3.发票联、个人住房公积金贷款资金划转凭证、个人借款凭证；4.住房公积金借款合同、贷款还款计划打印、《个人购房借款/担保合同》；5.商品房买卖合同登记备案表；6.收款收据；7.收据收据；8.承诺；9.自营历史明细列表、还款本息表。 被告万湖房地产公司针对其辩解，向本院提交证据如下：1.营业执照（副本）；2.国有土地使用权证（3份）；3.中华人民共和国建设用地规划许可证；4.中华人民共和国建设工程规划许可证；5.中华人民共和国建筑工程施工许可证；6.商品房预售许可证明。 被告工商银行楚雄分行针对其辩解，向本院提交证据如下：1.原告身份证复印件、中国工商银行个人贷款申请表、个人借款凭证、《个人购房借款/担保合同》；2.中国工商银行全球信贷与代理投资管理系统查询信息表、“万湖东城”项目购房人在工行楚雄分行贷款情况。 因案情需要，本院依职权向楚雄市住房和城乡建设局调取了以下证据：1.《商品房预售款监管协议书》；2.市住建局函；3.银行提供数据；4.楚雄市住建局对“万湖东城”项目预售资金审批情况说明。 经庭审质证，原、被告对对方证据的真实性无异议，各方仅对证据之间的关联性及部分证据的合法性存在不同意见。本院结合案件实际，对双方证据的真实性予以采信，并对证明本院认定案件基本事实部分的证据合法性及关联性予以采信。对本院调取证据的真实性，本院予以采信。 经庭审举证、质证、认证，本院确认本案法律事实如下：被告万湖房地产公司系楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目的房地产开发企业。2015年4月14日被告万湖房地产公司取得房屋预售许可证。2015年5月9日，原告王胤麟（乙方、买方）与被告万湖房地产公司（甲方、卖方）签订《商品房购销合同》，约定：乙方向甲方购买楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段的房屋一套；套内建筑面积111.88平方米，每平方米售价3577.29元，总金额400227元，买受人首期支付购房总价款的30.04%，金额120227元，付款日期为2015年5月9日，其余价款280000元，向工商银行楚雄分行贷款支付。双方对房屋交付及逾期付款、交房违约责任，约定如下：甲方应于2016年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方；乙方如未按本合同约定付款，自应付款时限届满后次日起至实际付款之日止120天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，甲方有权选择终止合同，乙方按本合同总金额的10%支付甲方违约金，或选择继续履行合同，乙方按本合同总金额的5%支付甲方违约金；甲方如未按本合同约定交房，自应交房时限届满后次日起至实际交房之日止120天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期120天后，乙方有权选择终止合同，甲方按本合同总金额的10%支付乙方违约金，或选择继续履行合同，甲方按本合同总金额的5%支付乙方违约金。同时，合同补充协议约定：乙方按商品房购销合同逾期交房责任行使解约权的，应于期限届满之日起15日内向甲方发出解除合同的书面通知，若乙方未在上述期限内将解除合同的书面通知送达甲方，则视为乙方放弃解除合同的权利。合同签订后，原告交付了首付款120227元、代收代付费用12136.81元、车位费60000元，被告万湖房地产公司向原告王胤麟开具了交纳房款的发票及交纳代收代付费用、车位费的收款收据。2015年6月2日，涉案房屋备案登记在原告王胤麟名下。2015年8月13日，原告王胤麟为借款人、抵押人，与中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行以及被告万湖房地产公司（保证人）签订了《住房公积金借款合同》，合同约定：借款金额为150000元，用于购买楚雄市鹿城东路南侧青龙河东侧万湖东城的房产；借款期限240个月；全部借款直接划入被告万湖房地产公司账户，由原告王胤麟提供所购上述房屋作为抵押担保，由被告万湖房地产公司提供阶段性保证责任。2015年8月17日，被告工商银行楚雄分行从委托单位楚雄州住房公积金管理中心的公积金账户内向被告万湖房地产公司转账150000元。2015年8月4日，原告王胤麟为借款人、抵押人，与被告中国工商银行股份有限公司楚雄牡丹支行以及被告万湖房地产公司（保证人）签订了《个人购房借款/担保合同》，合同约定：借款金额为130000元，用于购买楚雄万湖东城城市综合体开发建设项目一标段的号房产；借款期限20年；全部借款直接划入被告万湖房地产公司账户，由被告万湖房地产公司提供阶段性保证责任。2015年8月17日，被告工商银行楚雄分行将130000元借款打入合同指定账户。此后，原告王胤麟按合同约定归还贷款本息至2018年7月17日。截止2018年8月15日原告王胤麟累计归还贷款本息共29954.92元，尚欠贷款本金118061.93元未归还。经查明，本案商品房的工程建设于2014年7月开始施工，2015年10月全面停工。因未能按合同约定期限交房，被告万湖房地产公司于2017年2月14日作出书面承诺，内容为：我公司在2017年3月5日前3栋、5栋、6栋全面复工，3月15日前向要求退款的业主全额退还所交款项。如在3月30日内无法履行该承诺，我公司自愿将万湖东城土地交还政府，由政府处置（所赔款项均以现金方式赔付）。至本案开庭时，被告万湖房地产公司承建的万湖东城房地产建设一标段项目工程尚处于停工状态，原告购买的商品房所属的第6幢楼房仅建盖至地面第三层，不具备合同约定的房屋交付条件。 另查明，2016年11月4日，中国工商银行云南省分行以工银云复[2016]323号文件批复，因工商银行楚雄分行深化扁平化管理改革，经中国工商银行云南省分行批准，中国工商银行股份有限公司楚雄东路支行、中国工商银行股份有限公司楚雄牡丹支行的一级支行管理职能上收，该支行对外业务产生的责任由工商银行楚雄分行承担。 2015年4月8日，甲方(万湖房地产公司)、乙方(市住建局)、丙方(工商银行楚雄分行)三方签署《房屋预售款监管协议》，其中协议第四章第二条约定：甲方欲使用专用账户资金时，应填报《预售商品房项目预售款使用申请审批表》，提交《预售人申请使用预售款申请材料》，乙方在核实用款金额后，签署审批意见作为丙方拨付预售资金的依据。第四章第三条约定：丙方作为资金监管银行，应按乙方审核签署意见并送达丙方的《预售商品房项目预售款使用申请审批表》内所载明的已完成工程量进度、拨付金额、用款时间进行核验后，方可办理资金拨付业务。丙方对甲方办理预售款拨付的金额必须以乙方批准的金额为准，未经乙方批准擅自拨付预售款的，丙方应承担由此产生的经济法律责任。第五章第十条约定：甲方使用预售款，只能按本协议第八条规定的用途使用，不得挪作他用。2016年1月21日,楚雄市住建局向中国银行监督管理委员会楚雄监管分局发出“加强对商品房预售资金共管银行监管的函”。同时，2018年2月28日楚雄市住建局出具的情况说明中载明：经查询相关资料，未发现我局曾对“万湖东城”项目预售资金进行审批的情况。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.商品房销售合同纠纷与金融借款合同纠纷能否合并审理；2.商品房销售合同及金融借款合同是否应当解除。 关于焦点一，本院认为，购房者为购房与开发商、银行先后签订商品房销售合同与金融借款合同，即借款合同系因买房需要而签订，两个独立的合同相辅相成，因同一事实而发生，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款之规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并处理。由此，上述两个合同中的任何一方均可向法院起诉，法院根据起诉情况可以合并审理。现原告因买房目的无法实现,一并主张解除两个合同，为便于查明事实，节约诉讼成本，法院可以将商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理。 关于焦点二，本院认为，原告与被告万湖房地产公司签订的商品房销售合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。被告万湖房地产公司作为开发商，按约交房系其基本的合同义务。根据合同约定，被告万湖房地产公司应当在2016年11月30日前将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的商品房交付给原告，现查明的事实是被告万湖房地产公司出售给原告的商品房项目工程至今仍处于停工状态，其公司逾期交房120天以上，双方虽约定了合同解除权的行使期限，但被告万湖房地产公司于2017年2月14日作出的承诺可视为对合同解除权行使期限的撤销，现双方的合同目的已不能实现，原告有权依照合同约定解除与被告万湖房地产公司签订的商品房销售合同。该合同解除后，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的应予支持。故对本案中的金融借款合同，本院一并予以解除。金融借款合同解除后即对双方不再具有约束力，原则上应当恢复原状，即购房人应当返还所贷全部款项，银行应当返还购房人已经偿还的本金及利息。在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致房屋买卖合同解除而致时，购房人向银行承担的损失赔偿责任最终亦应由开发商承担。为减少当事人的诉累，在商品房销售合同纠纷和金融借款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。这符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定的本意。故被告万湖房地产公司应将已收取的首付款、代收代付费用、车位费及原告已向银行归还的贷款本息返还原告，并承担原告名下的剩余贷款本息。关于原告主张的违约金，按合同约定，本院以房款总金额的10%予以支持。 关于本案涉及的商品房预售款监管问题，因不属于民事诉讼审查的范围，故本院不予评判。 综上，对于原告要求解除商品房购销合同、个人购房借款/担保合同及要求归还购房首付款、代收代付费用、车位费、违约金的诉请，符合法律规定，本院予以支持。对原告要求支付贷款本息的诉请，根据原告归还贷款截止的时间予以支持，此后的贷款本息由被告万湖房地产公司偿还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下： 一、解除原告王胤麟与被告楚雄万湖房地产开发有限公司于2015年5月9日签订的《商品房购销合同》； 二、解除原告王胤麟与被告中国工商银行股份有限公司楚雄分行下设中国工商银行股份有限公司楚雄牡丹支行于2015年8月4日签订的《个人购房借款/担保合同》； 三、被告楚雄万湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内，返还原告王胤麟已付购房首付款120227元、代收代付费用12136.81元、车位费60000元，共计192363.81元（款交本院）； 四、被告楚雄万湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内返还原告王胤麟自2015年9月17日起至2018年7月17日止已向被告中国工商银行股份有限公司楚雄分行归还的贷款本息共计29954.92元（款交本院）； 五、被告楚雄万湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向被告中国工商银行股份有限公司楚雄分行偿还原告王胤麟自2018年7月18日起就《个人购房借款/担保合同》剩余的贷款本金118061.93元及相应利息（利息以中国工商银行股份有限公司楚雄分行出具的明细清单为准，款交本院）； 六、由被告楚雄万湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内支付原告王胤麟违约金40022.70元（款交本院）。 如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5107元，由被告楚雄万湖房地产开发有限公司负担（未交，限于本判决生效后三日内交纳，款交本院）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。 审判长 田 涛 审判员 杜元梅 审判员 杨文君 二〇一八年十二月七日 书记员 吴艳姣