文书内容            广东省梅州市梅江区人民法院                  民事判决书      （2018）粤1402民初1095号原告：古彬宇，男，汉族，1977年10月24日出生，现住广东省梅州市梅江区。原告：古琳，女，汉族，1976年12月3日出生，现住广东省梅州市梅江区。被告：何中华，男，汉族，1962年6月26日出生，住址广东省东莞市莞城区。委托诉讼代理人：郭丹妮，广东粤梅律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴盛锋，广东粤梅律师事务所律师。第三人：梅州市梅江区大华房地产开发有限公司，统一社会信用代码91441402797722261Ｙ,住所梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园**楼**店铺。法定代表人：李坚。第三人：李小平，男，汉族，1964年11月12日出生，，住址广东省深圳市龙岗区第三人：梅州农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码91441400MA52CT90XW，，住所梅州市梅县区嘉应西路农信大厦法定代表人：谢永伟，系该银行董事长。委托诉讼代理人：谢乃煌，广东义致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志亮，系该银行工作人员。原告古彬宇、古琳诉被告何中华，第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司（以下简称“大华公司”）、第三人李小平案外人执行异议之诉一案，本院于2018年5月28日立案。诉讼过程中，依法通知梅州农村商业银行股份有限公司（以下简称“农商银行”）作为第三人参加诉讼。本案依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告古彬宇，被告何中华的委托诉讼代理人郭丹妮律师、吴盛锋律师，第三人农商银行的委托诉讼代理人谢乃煌律师到庭参加了诉讼。原告古琳，第三人大华公司、第三人李小平经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告古彬宇、古琳向本院提出诉讼请求：1.请求终止对梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园公寓楼BXXX房（不动产权证证号：XXXXXX）的强制执行、解除查封；2.请求判令第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司立即为原告办理梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园公寓楼BXXX房产权登记至原告的名下；3.本案诉讼费用由被告承担。在诉讼过程中，古彬宇、古琳增加诉讼请求：4.请求确认原告与第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。事实和理由：梅州市梅江区人民法院于2018年4月10日发布了（2016）粤1402执765号之一《公告》：告示于2018年3月1日查封了大华公司位于中能香榭丽花园的房产一批。因法院查封的中能香榭丽花园公寓楼BXXX号［粤房地权证字第**]，是原告在法院查封之前已签订了《商品房买卖合同》，并已支付了房款，交付给原告使用的房产，原告实际享有被查封的公寓楼BXXX号的产权。为此，原告向法院提起执行异议，但被梅江区人民法院裁定驳回异议申请。原告认为法院裁定驳回原告的异议属于认定事实不清，适用法律错误，现向人民法院提起执行异议之诉。一、在法院查封之前，原告与大华公司已签订了《商品房买卖合同》、并付清了购房款。原告因购房需要，于2015年2月13日与大华公司在中能香榭丽销售中心签订了《商品房买卖合同》，合同约定大华公司将其位于中能香榭丽花园公寓楼BXXX房出售给原告。原告与大华公司签订合同之后，大华公司与原告共同向梅州市住房和城乡规划建设局申请合同备案登记，梅州市住房和城乡规划建设局也为涉案房屋办理了合同备案登记。在合同备案登记之后，原告向大华公司付清了购房款，大华公司向原告开具了不动产销售发票。付清购房款之后，原告按规定时间向梅州市梅江区地方税务局缴纳了住房买卖交易契税，梅州市梅江区地方税务局也向原告出具了《完税凭证》。原告还向梅州市住房和规划建设局缴清了住房维修基金等。综上，原告与大华公司签订《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律法规的规定，该合同合法有效。原告签订合同，支付购房款等，均在法院查封之前。二、在法院查封之前，原告已合法占有使用、管理涉案房产。原告购买的是现房，在签订合同之后，大华公司即把涉案房屋的钥匙交给原告，即涉案房产正式交付原告使用。因购买的涉案房产属于毛坯房，原告购买之后，对房屋进行了设计及装修，购买家具家电等，为此支付了费用约20万元以上。原告从购买当月起至今按月缴纳物业管理费。三、非因原告的原因未办理产权登记。原告在签订《商品房买卖合同》及付清购房款之后，多次催促大华公司办理产权登记，但是大华公司以各种理由拖延办理产权登记。原告作为消费者，购买房产履行了付款义务，没有违约行为。对于原告来说，为了能保护自身的合法权益，原告对办理产权证是求之不得的事情，无证据表明原告存在故意拖延办理涉案房屋产权登记手续的情形。相反，鉴于开发商大华公司存在为数不少的其他也未办理房屋产权登记的案例，可认定涉案房产未办理产权登记手续的根本责任在开发商大华公司。即便购房者存在迟延办理申请办证的行为，也没有法律依据表明该行为构成过错从而影响消费者对所购房产对抗普通债权申请执行的权利。四、原告己取得了涉案房产的土地使用权属。原告通过催促大华公司办证之后，大华公司向国土部门申请了办理《国有土地使用权证》，目前原告也取得了涉案房产的土地使用权证。因土地与房产是不可分割的，原告取得的涉案房产的土地使用权属，原告取得土地上的涉案房产权属合理期待应受法律保护。五、大华公司隐瞒涉案房产已抵押的事实，原告作为善意第三人购房时已查询了大华公司的预售许可证，大华公司有预售许可证表明涉案房产可以向大众销售，原告已尽合理的、谨慎的注意义务。在执行异议审查阶段，经法院查明涉案房产是己办理了抵押登记。原告领取到执行裁定书之时，才了解到涉案房产办理了抵押登记。但是，涉案房产已办理抵押登记，梅州市住房和城乡规划建设局为何能为原告办理了合同备案登记？梅州市梅江区地方税务局为何能向原告收取房屋交易契税？梅州市国土资源局为何能向原告出具《国有土地使用权》？原告正是基于大华公司取得预售许可证，且基于梅州市住房和城乡规划建设局能为原告办理买卖合同备案登记，原告才付清了购房款，并对房屋进行装修。相关职能部门也负有监管失职的责任，让广大的购房者蒙受损失。六、即使涉案房产抵押在前转让在后，转让行为未必不生效。根据《物权法》第192条规定，原告与大华公司签订的《商品房买卖合同》未必无效，抵押权人如追认或将来大华公司还清了贷款解除了抵押登记、或者抵押登记存在瑕疵等情况，大华公司仍可将涉案房产登记至原告的名下。原告的涉案房产在梅州市住房和城乡规划建设局办理了合同备案登记，可供大众查询，抵押权人应知涉案房产己办理合同备案登记但一直未提出异议，在执行异议阶段，抵押权人也未提起任何异议，也形成了一种默认。七、原告不能成为大华公司股东之间纠纷的替罪羔羊。据了解到何中华与李小平原属于大华公司的股东，原告涉案房产所在的中能香榭丽花园房地产项目属于李小平与何中华共同投资开发，现因双方之间的纠纷，致使广大购房者无故受牵连，李小平和何中华为刀俎，广大购房者为鱼肉，广大购房者任其宰割，严重损害广大购房者的合法权益。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前己签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，原告提供的《商品房买卖合同》、《国有土地使用证》、不动产销售发票、住房买卖交易契税、物业收费收据等相关证据，足以证实涉案房产在被法院查封之前，原告已签订了合同、付清了购房款等。据了解，在执行异议阶段，法院也传唤了大华公司的法定代表人李坚对原告提供的材料的真实性进行确认，李坚也确认了在查封之前己签订了《商品房买卖合同》，支付了购房款并已交付给业主使用、占有、管理，是因大华公司的原因未理产权登记的事实。抵押在前转让在后，转让未必无效。为了维护自己的合法权益，原告向人民法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。两原告为证明他们所陈述的事实及支持他们的主张，举出了如下证据：证据一、两原告的身份证复印件，证明两原告的诉讼主体资格。证据二、被告的广东公安人口信息查询资料复印件，证明被告的诉讼主体资格。证据三、第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司的企业登记信息复印件，证明第三人的诉讼主体资格。证据四、第三人李小平的身份证复印件，证明第三人的诉讼主体资格。证据五、梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园公寓楼BXXX房的广东省商品房买卖合同原件，证明原告在查封之前已签订《商品房买卖合同》的事实。证据六、发票原件一张，证明被告在查封之前已支付完毕购房款，并已缴纳税费的事实。证据七、物业管理费收款收据3张原件，证明原告在查封之前，已合法、占用、使用、管理涉案的房屋的事实。证据八、国有土地使用权证原件[梅州市国用（2015）XXXXX号]，证明原告在查封之前，已经合法取得涉案房屋的土地权证。证据九、（2018）粤1402执异40号执行裁定书原件一份，证明原告提出执行异议申请，梅江区法院裁定驳回原告的异议申请的事实。证据十、梅州市住房和城乡建设局官方网站查询截图，证实原告购房时并无抵押登记情况显示，原告购房是合理合法的。被告何中华辩称，一、原告与大华公司之间的房屋转让行为属于无效行为。根据《物权法》第一百九十一条第二款：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”以及《担保法》第四十九条第一款：“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。”2013年期间，大华公司将涉案房产抵押给梅州市梅江区农村信用合作联社，并且办理了抵押登记手续。2015年2月13日，大华公司未经抵押权人梅州市梅江区农村信用合作联社的同意，擅自与原告签订了《商品房买卖合同》，且原告一直没有代为清偿梅州市梅江区农村信用合作联社的债务以消除该抵押权。因此，涉案房产抵押权成立在前，买卖合同成立在后，根据“物权优于债权”的原则，以及根据《物权法》第一百九十一条第二款、《担保法》第四十九条第一款的规定，原告与大华公司签订的《商品房买卖合同》违反了法律规定而导致无效，故涉案房屋的转让行为也属于无效行为，并不能发生物权变动的效力。原告不享有排除本案强制执行的民事权益，涉案房产不应当被解除查封。针对原告在诉状中提出的其已支付全部款项或部分款项并实际占有，但根据法律规定，这种情况所蕴含的重要前提是原告与第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司签订的合同是合法有效的，若丧失这个基本前提，即便原告根据无效的合同支付了对应的价款，其也只能根据合同无效的处理方式由原告另行向第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司主张要求返还。二、原告向法院提起本案执行异议之诉的时间已经超过法定期限。根据《民事诉讼法》第二百二十七条：“……案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”梅州市梅江区人民法院于2018年5月4日依法作出了(2018)粤1402执异40号执行裁定书，原告起诉的时间为2018年5月23日，原告未在执行裁定书送达之日起十五日内向法院起诉，其诉权已经消灭，原告的诉讼请求也应当予以驳回。三、执行裁定书和公告是人民法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定。梅州市梅江区人民法院作出(2016)粤1402执765号之一《公告》以及(2018)粤1402执异40号执行裁定书，是执行(2015)梅江法民三初字第650号民事判决书的判决内容，人民法院依照生效裁判文书所进行的执行行为，程序正当，没有违反法律规定，依法应予维持。四、涉案房产的登记权属人为大华公司，故原告有权申请查封。根据《物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由于涉案房产的登记权属人为大华公司，因此涉案房产属于大华公司的合法财产，而大华公司、李小平未履行(2015)梅江法民三初字第650号民事判决书所确定的还款义务，故原告有权申请查封、扣押、冻结、拍卖大华公司及李小平的合法财产。另外，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前己合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原告与大华公司签订的《商品房买卖合同》违反了法律规定而导致无效，涉案房产的转让行为属于无效行为，原告未能举证证明查封之前就合法实际占有涉案房产，也未证明非因原告自身原因未能办理涉案房产的过户登记，根据《民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，第六十五条：“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。”的规定，原告应当承担举证不利的后果。原告提交的证据不足以证明原告同时符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。综上所述，原告不享有排除本案强制执行的民事权益，涉案房产不应当被解除查封。原告的全部诉讼请求均无事实和法律依据，请求人民法院依法予以驳回。对原告增加的诉讼请求，该诉请属于确认合同有效纠纷，与本案的执行异议之诉纠纷无关，应另行起诉主张。且被告不是合同的相对方，被告也不是适格的合同主体，与被告没有关联，不应当将被告何中华列为该诉请的被告。第三人农商银行向本院提出独立诉讼请求：1.判令驳回原告的诉讼请求；2.判令执行标的优先清偿、完全实现第三人农商银行的抵押权后，才用来清偿被告何中华的债权。事实和理由：农商银行不同意原告的全部诉讼请求及其理由，亦不同意被告的部分意见，主张优先实现农商银行的抵押权。一、同意被告如下答辩观点及其理由：原告与大华公司的房产转让行为无效。原告提起执行异议之诉超过时效。二、农商银行作为第三人，对原、被告争议的执行标的享有抵押权，足以对抗原告的诉讼请求和被告的执行申请。2013年9月4日，农商银行对原、被告争议的执行标的房产，与大华公司签订了《抵押合同》并进行了他项权登记。最高人民法院“法释(1998)15号”司法解释第四十条、第九十四条，“法释(2015)10号”司法解释第二十七条，均足以支持。三、关于最高人民法院“法释(2015)10号”司法解释相关规定的理解与适用，1.本案作为金钱债权执行案件，原告作为“买受人”对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，与最高人民法院“法释(2015)10号”关系密切的规定是第二十九条而非第二十八条，第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”2.原告提供的证据，不足以支持其适用最高人民法院“法释(2015)10号”第二十九条的规定而实现其诉讼请求：第一、无证据证明原告的权利“能够排除执行”；第二、原告与大华公司签订的买卖合同非在法院查封前合法有效签订；第三、无证据证明原告所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；第四、原告支付价款的证据的真实性与合法性亦值得怀疑。综上所述，农商银行作为本案第三人，对原、被告争议的执行标的独立享有依法优先受偿的抵押权。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求、被告的执行申请，支持农商银行的诉讼请求。第三人农商银行为证明其所陈述的事实及支持其主张，举出了如下证据：证据1.营业执照、谢永伟的居民身份证、法定代表人身份证明书、粤银监复[2018]324号中国银监会广东监管局文件，证明第三人农商银行（原梅江区农村信用合作联社）的诉讼主体资格。证据2.《流动资金借款合同》复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行借款的事实。证据3.借款借据复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行借款的事实。证据4.《抵押担保合同》复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行提供涉案房产抵押的事实。证据5.《抵押声明书》复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行提供涉案房产抵押的事实。证据6.房地产权证复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行提供涉案房产抵押的事实。证据7.他项权利证复印件，证明第三人大华公司向第三人农商银行提供涉案房产抵押的事实。证据8.（2017）粤1402民初1810号民事判决书复印件，证明第三人农商银行起诉借款人即本案第三人大华公司并胜诉的事实。证据9.执行立案通知书复印件，证明第三人农商银行就上述胜诉判决书已向梅州市梅江区人民法院申请强制执行的事实。原告古彬宇、古琳对第三人农商银行的诉讼请求辩称，一、原告与第三人大华公司签订的房屋买卖合同是经过住建局网签的，经过政府职能部门确认的合同是有效的。涉案房产的买卖合同是原告与第三人大华公司在自愿、平等协商一致的情况下签订的，是双方真实意思表示，且签订时无法律规定的无效行为，涉案合同是合法有效、对双方有法律约束力，应受到法律的保护。同时，依据法判2011-442号全国民事审判工作会议纪要第二点，关于房地产纠纷案件的规定，物权法第191条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性和强制性、规定性的规定，当事人转让房地产未经抵押权人同意为由，请求确认合同无效的不应支持。物权法第191条第二款的规定，抵押期间抵押人未经抵押权人的同意不得转让财产，但本案涉及的房产是经抵押权人的同意才进行销售的。从抵押权人知悉涉案房产已办理房产买卖合同备案登记，但一直未提出异议，在执行异议阶段，抵押权人也未提出任何异议等行为事实可以证明。同时，从涉案房产能够正常在政府主管职能部门网签、合同备案、缴纳契税等都可以进行佐证。因此，涉案房产的转让行为是合法有效的，应该受到法律的保护。另外，已办理抵押权的房屋不经抵押权人的同意，是无法进行网签的。能够进行网签证明是经过抵押权人的同意。二、对第三人农商银行提出的原告超过诉讼时效的问题，根据民事诉讼法第204条规定，执行过程中案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自受到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定终止对该标的物的执行，理由不成立的，裁定驳回。按该规定，案外人提出的异议时间是在涉案房产执行过程中，原告从法院张贴的公告获悉，合法拥有的房产被查封，且法院对该查封房产并未执行完毕，另外，原告是在收到执行异议裁定书规定时间内提起执行异议之诉，从梅州市梅江区人民法院依法受理原告的异议申请并送达执行异议裁定书可以证明。故第三人农商银行提出的第二点答辩观点是不成立的。三、原告与第三人大华公司签订的商品房买卖合同是有效的，是在法院查封之前签订的，从网签合同的时间在法院查封公告之前可以说明。四、原告已支付的房款全额发票可以证明，原告已付清涉案房产的全部价款。五、原告的契税完税证明也可以证明原告对涉案房产的合法拥有。六、原告拥有的国有土地使用证也可以证明原告对涉案房产的合法拥有。被告何中华对第三人农商银行的诉讼请求表示无异议。第三人大华公司、第三人李小平未到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩及证据。经出示本院于2018年11月20日向梅州市国土资源档案馆调取的涉案公寓楼BXXX单元不动产的权利人信息表以及本院（2018）粤1402执异40号卷宗。本案在法庭审理中，原、被告，第三人就各方当事人所举出的证据、法院调取证据进行了质证，并发表了质证意见。对原、被告、第三人所举的证据中，相对方均无异议的证据，本院予以采信，并作为证明案件事实的证据使用。本院根据上述有效证据以及庭审查明的事实，确认以下事实：原告古彬宇与原告古琳系夫妻关系。2015年5月27日，本院对何中华诉大华公司、李小平欠款纠纷一案作出(2015)梅江法民三初字第650号民事判决，判令：一、被告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司、李小平应在本判决生效之日起5日内共同支付欠款本金人民币23620200元、利息人民币5430166元（至2015年9月30日止），合计29050366元，给原告何中华。二、被告梅州市梅江区大华房地产开发有限公司、李小平应从起诉之日即2015年11月13日起至还清欠款之日止，按实欠本金数，以双方约定利率计付利息，给原告何中华。上述民事判决发生法律效力后，因第三人大华公司、李小平逾期没有履行法律文书确定的法律义务，被告何中华遂向本院申请执行，本院在立案后向第三人大华公司、李小平发出执行通知书责令其在指定的期间履行上述法律文书确定的义务，但第三人大华公司、李小平逾期仍未履行。2018年2月28日，本院作出（2016）粤1402执765号之十二执行裁定书，裁定拍卖现权属人登记为第三人大华公司的包括本案争议房屋梅州市梅江区××镇宫××中××花园公寓楼××单元在内的房产以偿付本案相应的债务。期间，原告古彬宇、古琳向本院提出执行异议，本院受理后依法进行对上述异议进行审查，并于2018年5月4日作出（2018）粤1402执异40号执行裁定书，裁定驳回原告古彬宇、古琳的执行异议申请。本院于2018年5月10日送达裁定书给原告古彬宇、古琳。原告古彬宇、古琳对此不服，遂于2018年5月24日向本院提起本案诉讼。又查明：涉案房产坐落于梅州市梅江区××镇宫××中××花园公寓楼××单元，登记房地产权属人为第三人大华公司，不动产权证号为XXXXXX。2013年9月4日，第三人农商银行与梅州市鑫兴装饰装潢有限公司签订《流动资金借款合同》（合同编号：XXXXXXXX号），梅州市鑫兴装饰装潢有限公司向第三人农商银行借款12000000元。2013年9月4日，第三人农商银行与第三人大华公司签订《抵押担保合同》（合同编号：XXXXXX号），第三人大华公司将登记在其名下的包括涉案房产公寓楼ＢXXX单元在内的45处房产抵押给第三人农商银行，并办理了抵押登记手续，他项权利登记证号为粤房地他项权证梅州市字第XXXXXXX号。2017年10月16日，本院立案审理农商银行诉梅州市鑫兴装饰装潢有限公司、大华公司、李斯映、张常春、李小平、李楷金融借款合同纠纷一案后，作出（2017）粤1402民初1810号民事判决书，判决书第四项内容确认第三人农商银行对第三人大华公司提供的借款抵押物，即位于梅州市三角镇××中××花园××涉案房产公寓楼××单元在内的45处房产，以折价、拍卖或者变卖所得价款享有优先受偿权。2018年2月5日，第三人农商银行向本院申请强制执行上述45处房产，现仍在执行中。2015年2月13日，原告古彬宇、古琳与第三人大华公司签订《商品房买卖合同》1份，合同约定第三人大华公司将涉案房产公寓楼ＢXXX单元出卖给原告古彬宇、古琳，并于2015年2月13日进行了网签。2015年2月13日，第三人大华公司将房屋交付给原告古彬宇、古琳使用至今。两原告2015年11月12日将购房款200000元付清给第三人大华公司。2015年11月12日，梅州市国土资源局向原告古彬宇、古琳颁发了涉案房产公寓楼ＢXXX单元的《国有土地使用证》[梅州市国用（2015）XXXXX号]，登记土地使用权人：古彬宇、古琳。原告古彬宇、古琳认为其享有被查封的涉案房产公寓楼ＢXXX单元的产权，能排除强制执行，故向本院起诉提出上述诉讼请求。被告何中华作了上述答辩。第三人农商银行认为其对原、被告争议的执行标的独立享有依法优先受偿的抵押权,提出上述诉讼请求及事实和理由。第三人大华公司、第三人李小平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院认为，本案为案外人执行异议之诉纠纷。本案原告古彬宇、古琳作为被告何中华诉大华公司、李小平欠款纠纷一案[(2015)梅江法民三初字第650号]的案外人，对本院在执行债务人大华公司、李小平财产时提出执行异议之诉，由于其与执行的实体判决无关，故两原告提起本案诉讼符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定。原告古彬宇、古琳在其执行异议申请被本院裁定驳回后,自执行异议裁定送达之日起十五日内提起执行异议之诉,根据《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百零五条的规定，两原告起诉未超过法定期限，被告何中华对此所提之抗辩，理由不成立，本院不予采纳。对于原告要求终止对涉案房产公寓楼ＢXXX单元（不动产权证号：XXXXXX）的强制执行、解除查封（要求停止评估、拍卖等）的诉讼请求。案外人提起执行异议之诉的目的是为了阻止人民法院对诉争标的的强制执行，故本案的审理应当围绕原告对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”规定，第三人农商银行对涉案房产公寓楼ＢXXX单元依法享有对抗案外人的抵押权，原告对涉案房产公寓楼ＢXXX单元只是取得房屋买卖合同的债权，涉案房产并未过户至原告名下，原告未取得该房产物权。根据物权优于债权原则，原告的主张及其所提供的证据不足以排除强制执行，故其请求本院对涉案房产公寓楼ＢXXX单元停止执行，依据不足，本院不予支持。本案中，原告对执行标的涉案房产公寓楼ＢXXX单元提出确认其权利的诉讼请求:1.确认原告与第三人大华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；2.判决第三人大华公司立即为原告办理涉案房产公寓楼ＢXXX单元产权登记至原告的名下。原告与第三人大华公司签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订的合同，符合法律的规定,该合同自成立时生效,因此,原告主张该《商品房买卖合同》合法有效,本院予以支持。虽然原告与第三人大华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，但是原告主张依据该合同要求第三人大华公司将涉案房产公寓楼ＢXXX单元的产权登记至原告的名下，存在法律障碍，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”第三人大华公司对抵押权人第三人农商银行所负债务并未消灭。据此，原告古彬宇、古琳请求判决第三人大华公司立即为原告办理涉案房产公寓楼ＢXXX单元的产权登记至原告的名下的诉讼请求，本院不予支持。原告可待法律障碍消除即抵押权消灭后，另行主张依据该《商品房买卖合同》要求第三人大华公司将涉案房产公寓楼ＢXXX单元的产权登记至原告的名下。对于第三人农商银行请求对执行标的享有优先受偿权的问题。第三人农商银行的该请求在（2017）粤1402民初1810号民事判决书已经得到支持，本院不再重复作出判决。第三人大华公司将已经抵押的涉案房产公寓楼ＢXXX单元出卖给原告，引发本次诉讼，应承担相应的法律后果。第三人大华公司、李小平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为他们放弃抗辩、质证等权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，以及《最高人民法院关于适用民事诉讼法的解释》第三百零五条规定，判决如下：一、驳回原告古彬宇、古琳要求终止对坐落于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园公寓楼ＢXXX单元[不动产权证号为XXXXXX]的强制执行，解除查封、停止评估和拍卖的诉讼请求。二、确认原告古彬宇、古琳与第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司于2015年2月13日签订的《商品房买卖合同》合法有效。三、驳回原告古彬宇、古琳要求第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司将坐落于梅州市梅江区三角镇宫前村中能香榭丽花园公寓楼ＢXXX单元的产权登记至原告的名下的诉讼请求。案件受理费4300元(已由原告古彬宇、古琳预交100元)，由第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司负担。有独立请求权的第三人梅州农村商业银行股份有限公司提出诉讼请求的案件受理费2412.5元(此款已由第三人梅州农村商业银行股份有限公司预交)，由第三人梅州市梅江区大华房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。（当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省梅州市中级人民法院预交相应的案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。）审判长  黎伟平审判员  陈晓军审判员  肖俊峰二〇一八年十二月二十六日书记员  廖紫娟