吉林省松原市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）吉07民终1582号上诉人（原审原告）：张旭，女，1991年4月9日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。上诉人（原审原告）：张义明，男，1988年4月17日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。委托诉讼代理人：张晓光，吉林车宏伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玲，女，汉族，1966年12月16日生，住乾安县。被上诉人（原审被告）：陈梅，女，1972年6月20日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。被上诉人（原审被告）：才宝陆，男，1972年6月10日出生，汉族，乾安县人，现住乾安县。委托诉讼代理人：张丽华，乾安县法律援助中心律师。上诉人张旭、张义明因与被上诉人陈梅、才宝陆房屋买卖合同纠纷一案，不服乾安县人民法院（2018）吉0723民初1518号民事判决，提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张义明及其与张旭共同委托诉讼代理人张晓光、陈玲、被上诉人陈梅、被上诉人才宝陆的委托诉讼代理人张丽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张旭、张义明上诉请求：1、撤销一审判決，改判支持上诉人的一审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用、保全费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉房屋买卖协议因出卖人原因导致合同目的不能实现，应予解除。一审判决认定产权登记为合同附随义务进而未支持解除合同存在事实认定和法律适用错误。一审判决分析了合同法定解除和约定解除相关问题，但忽略了结合合同目的判断法定解除是否符合《中华人民共和国合同法》第九十四条相关规定的基本原则。房屋买卖合同的根本目的系取得房屋的所有权，也就是买房人取得对房屋占有、使用、收益和处分的所有权权能。就买方而言其负有交付房款的主要合同义务，就卖房而言其负有交付房屋并办理过户登记的主要合同义务。一审判决将过户登记这一依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；末经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的法定取得所有权的理由视为附随义务，明显适用法律错误。而且，忽略了房屋买卖合同的根本目的。就上诉人而言，其购买房屋不仅是对房屋的占有使用，其收益和处分的权利系所有权的主要权能。不能将房屋过户至买房人的上诉人名下，将直接导致买卖协议的合同目的不能实现。尤其到本案的事实，由于上诉人拟用房屋再次进行抵押贷款，以融资履行双方买卖协议，但是不动产登记部门明确表示不能办理转移登记，上诉人无法就案涉房屋进行处分。即使如此，因被上诉人系上诉人的亲姨和姨夫，上诉人母亲亦多次与陈梅沟通，以陈梅的名义再次贷款，并由陈梅处理相关不能过户事宜后再商讨履行合同，但陈梅予以拒绝。至此，完全导致了作为买房人的上诉人无法行使房屋所有权权能，房屋买卖合同目的无法实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，依法应予解除。二、一审判决认为办理房屋不动产登记负有责任和义务而不支持解除合同，存在事实认定和法律适用错误。（一）陈梅、才宝陆未完全取得案涉房屋项下土地使用权系导致房屋不能办理转移登记的主要原因，该责任归属于作为出卖方的陈梅、才宝陆二人，依法应当承担违约责任。事由致使房屋买卖协议日的不能实现，上诉人依法享有合同解除权。不动产统一登记实施之前，房屋所有权登记与土地使用权登记采取了分别办理的方式。在不动产统一登记之后，当然要求原来的房屋所有权登记及土地使用权登记均合法有效方能进行不动产统一登记及转移登记。土地使用权系房屋作为不动产的当然依附，陈梅作为房屋出卖人必然要求其对房屋项下土地依法享有土地使用权，土地使用权属于不动产物权范畴，《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”，第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致：记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准”。从上述两个条款的规定，能够看出，物权设立的前提系记载于不动产登记簿，而非仅仅是取得权属证书。就案涉房屋而言，陈梅虽有土地使用权证，但仅仅系权属证书，应当以不动产登记部门的登记簿就本案而言为地籍档案来确定土地使用权的真实权属。亳无疑问，作为不动产登记部门的的乾安县国土资源局于2018年6月26日出具的《关于陈梅办理不动产证的补充说明》、《陈梅无法办理转移登记原因的说明》材料已经明确了，陈梅对案涉房屋持有的土地使用权证无地籍档案，无出让合同、无出让金票据，按照法律规定而言，也就是案涉土地使用权并未记载于不动产登记簿、没有合法的土地使用权出让手续系导致房屋不能办理转移登记的原因。依据《物权法》第十七条的规定，案涉房屋项下土地，不动产登记簿与权属证书不一致，应以不动产登记簿为准，而本案登记机关已经明确无地籍档案，也就是没有记载于不动产登记簿，即陈梅尚未完全取得房屋项下的土地使用权。而且，应当明确的是，乾安县国土资源局2018年6月26日出具的说明材料系以“陈梅无法办理转移登记的原因”为抬头条款，也就是明确了案涉房屋无法办理转移登记，该事实能够确认。其原因说明材料已经说明清楚，上述已经进行分析。据此，案涉房屋无论是否清偿抵押贷款均不能办理转移登记，根本无法过户至上诉人名下，其原因系因无地籍档案也即为进行不动产登记簿记载，无出让手续。该原因系作为房屋出卖人的陈梅、才宝陆所致，与上诉人无关，属于卖房人的责任及过错，当然构成违约，进而导致无法实现房屋买卖合同的根本目的，符合法定解除合同的条件。（二）上诉人未能代替陈梅、才宝陆偿还贷款系双方就重新贷款产生争议及上诉人行使不安抗辩权的原因，上诉人对此不负有过错责任。签订协议后，上诉人一直代替陈梅偿还银行货款利息，因双方系亲姨表关系，上诉人的母亲与陈梅系亲姐妹，上诉人及其母亲基于近亲属关系，对被上诉人有一定的信任，原来曾多次说明了用房屋重新贷款偿还原来的贷款，然而，在找到陈梅说明再贷款时，陈梅明确表示索要其他高额款项，并拒绝配合办理新的货款手续。而上诉人要偿还银行贷款根本无力再给付陈梅多余的款项，上诉人考虑到近亲属关系，一再让步，但陈梅始终不予配合。上诉人拟过户登记后自己贷款，但经向不动产登记中心了解查询，该房屋无法办理过户登记手续，即使上诉人融资借款偿还贷款也无法将房屋登记在自己名下，并对其进行处分。对于偿还贷款的问题，上诉人不仅系基于亲属关系对被上诉人信任，更为重要的是，上诉人知晓了该房屋无法办理过户登记手续，导致心理极大的不安，即使其偿还贷款也无法办理产权过户登记，将会导致上诉人更大的损失，其作为买受人无法取得房屋所有权，不能对房屋进行处分严重影响了合同目的的实现。而找到被上诉人要求就房屋不能过户事宜给予解决，其明确表示予以拒绝，而且，一审审理时，法庭亦给予陈梅一定的宽限期，让其依法消除房屋不能过户的原因，但其亦未能办理。上诉人对此当然享有不安抗辩权，一审判决认为上诉人未能偿还贷款进而认为双方均对过户负有责任和义务，属于认定事实和适用法律错误。没有对上诉人如果偿还贷款将会造成更大的损失这一事实予以考虑。上诉人依法提出解除合同，解除权属于形成权，一旦做出即发生法律效力。上诉人已于诉讼前发出解除合同通知，并多次向被上诉人表明解除合同的意思表示，而且，上诉人通过诉讼的方式提出了解除合同的意思表示，最高人民法院相关裁判观点，吉林省法院相关裁判观点均已明确，以诉讼方式提出解除合同的发生通知解除合同的效力，也即一审诉状送达被上诉人时即发生解除合同的法律效力。合同解除的过错在陈梅、才宝陆一方，其应当承担返还购房款及赔偿损失的法律责任。上述已经明确，案涉买卖协议系因无法办理过户登记而导致合同目的不能实现，上诉人作为守约方依法享有合同解除权，对合同解除不负有任何过错。据此，上诉人已付的购房款及其利息损失以及因此承担的货款利息损失，陈梅和才宝陆应当依法返还及赔偿。综上，一审判决认定事实和适用法律存在错误，依法应予纠正，本案系因被上诉人原因导致无法办理转移登记手续，致使上诉人无法取得行使案涉房屋所有权权能，致使合同目的不能实现，依法应予解除，并由被上诉人返还已付购房款赔偿利息损失及其他损失。被上诉人陈梅、才宝陆答辩，一、一审法院的判决是客观公正的。上诉人与被上诉人的房屋买卖合同的主要合同义务在房屋买卖合同签订之日起已实际履行。至于办理房屋不动产权登记属于合同附随义务，且双方对办理房屋不动产证登记均有责任和义务，不存在过错与无过错方。二、上诉人的诉请是要求法院确认房屋买卖合同是否有效的。该案是买卖合同纠纷，上诉人多次引用物权法的相关规定来证明陈梅对交易房屋不具有权属问题是错误的。物权是指权利人依法对特定的物享有直接和排他权利，本案诉争的房屋没有权属争议，与上诉人交易前权利人是陈梅的毫无疑问。至于陈梅手中持有的土地使用证也不是陈梅伪造的，而是购房时开发商交付的。至于该诉争的房屋目前在土地部门无地籍档案陈梅是不知情的。但是通过土地部门的多份证明，该房屋项下土地使用权属虽无地籍档案，但是诉争土地出让金已完成，前去办理土地使用证，陈梅也表示积极配合交纳土地出让金。至于如今办理不了房屋产权过户手续是因为上诉人不偿还约定由此负担的银行贷款、抵押的房屋产权证抽不出来，所以至今没有办理过户手续，那么在这种情况下，上诉人依然无理的要求解除已经实际履行两年的房屋买卖合同，过错方在上诉人。三、上诉人已经支付了两年之久的银行贷款利息，在近几个月停止不支付了，给陈梅的个人信誉带来了极大的影，是违约行为，不存在不安抗辩权。房屋一直被上诉人占有和使用着何来的不安，这是上诉人对自己的违约找的借口罢了。四、合同签订后上诉人与被上诉人双方即已交付和使用，被上诉人之前用该房屋开宾馆，上诉人购买前将宾馆拆除开办舞蹈学校，上诉人交付的房款是用楼房抵顶，也已被被上诉人卖掉，所以该房屋买卖已交付完毕，只差最后的办理房屋产权过户手续，只需双方各自尽到协议约定的责任，积极配合，房屋产权不动产权是定会能办理的。希望二审法院维持乾安县人民法院的判决。一审原告张旭、张义明向法院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告之间签订的《房屋买卖协议书》和《买卖协议》已经解除。2.判决二被告返还原告购房款本金1474000元、利息128028.06元及原告为被告偿还的房屋贷款100000元，计人民币1702028.06元。3.二被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原、被告于2016年7月22日签订《房屋买卖协议书》和《买卖协议》，双方约定原告以280万元的价格购买被告位于乾安县福地居楼下产权证号为2***3号房屋一套，原告承担此房屋剩余的120万贷款，剩余160万元由原告另行支付给被告。原告于当日向被告交付购房款110万元（其中用2套房屋抵顶78万元，交付现金1万元、抵消被告债务31万元），后原告又分四次向被告支付现金37.4万元，至此原告共向被告支付147.4万元，期间原告又承担了此房屋贷款的利息10万元。此后，原告一直要求被告办理《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》更名过户手续，被告均以各种理由拖延办理。原告于2018年1月份到乾安县国土资源局查询《国有土地使用权证》时，发现被告向原告交付的《国有土地使用权证》（编号为：2008第72××××16号）在土地管理部门档案中未存档，后原告与被告协商此事，在协商未果的情况下，原告向被告发送了《合同解除通知书》，要求解除双方签订的《房屋买卖协议书》和《买卖协议》，并要求被告返还原告已经支付的购房款本金和利息。张旭、张义明认为：因被告交付给原告的《国有土地使用权证》在乾安县国土资源局未存档，致使双方无法办理《国有土地使用权证》和《不动产权证书》更名过户手续，原告的合同目的无法实现，被告已经构成严重违约。现根据《合同法》等相关法律和法规的规定，特向贵院提起诉讼，请求人民法院依法予以支持原告的诉讼请求。一审被告陈梅、才宝陆辩称，原、被告之间的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合法有效。被告已经履行合同的主要义务，将房屋及相关证照交付原告。解除合同是原告的单方意思表示，本案不具备合同解除的条件，房屋不能过户是由于原告未偿还房屋的抵押贷款，不是被告的过错造成的，现在的房屋由原告开设舞蹈学校，原告仍在继续占有使用，现在被告不同意解除合同。一审法院审理查明：2016年7月22日，作为甲方陈梅、才宝陆与乙方张旭、张义明签订《房屋买卖协议书》及《买卖协议》，双方约定：甲方将福地居楼下产权证号2***3的380平方米的门市房出售给乙方，价款280万元，因楼房有抵押贷款120万元，涉及抵押贷款的相关费用由乙方负责偿还，乙方应向甲方支付余款160万元，乙方用张成玉、陈玲名下92.06平方米的住宅及张义明、张旭名下88.70平方米的住宅抵顶购房款78万元，后乙方又陆续向甲方支付购房款共计37.4万元，并一直偿还房屋抵押贷款利息。合同签订后，二被告将涉案房屋交付二原告使用至今。因二原告在要求二被告办理不动产权证书变更登记过程中，发现涉案房屋的国有土地使用证在乾安县国土资源局没有地籍档案，无法办理涉案房屋的不动产权证书更名过户手续，于是二原告向二被告邮寄送达了《合同解除通知书》，二被告否认已经收到该通知书，现二原告以涉案房屋不能办理不动产权证书，二原告合同目的无法实现为由，请求依法判令解除合同，二被告返还二原告已经交付的购房款及利息。另查明，经本院到乾安县国土资源局调查，乾安县国土资源局为本院出具了《关于陈梅办理不动产证的说明》及《关于陈梅办理不动产证的补充说明》各一份。结合二原告提交的乾安县不动产登记中心的《说明》一份，涉案房屋的土地未在桦甸市房屋开发有限公司一号楼东西102米的土地使用范围之内，无出让合同及土地出让金票据。一审法院认为：二原告与二被告签订的《房屋买卖协议书》及《买卖协议》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同有效的情况下，单方解除合同有两种方式，一种为约定解除权，一种为法定解除权。因双方未在买卖合同中约定解除合同的情形，故不存在单方约定解除权。现二原告依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定请求按照法律规定解除合同。理由是涉案房屋的国有土地使用证没有地籍档案且未在桦甸市房屋开发有限公司一号楼东西102米的土地使用范围之内，但乾安县国土资源局及乾安县不动产登记中心出具的证据均不能证实涉案房屋属于不可能办理不动产权证书的建筑物，且二被告已经将涉案房屋交付二原告，二原告已经交付大部分购房款并一直在管理和使用涉案房屋，双方的主要合同义务已经履行，办理房屋不动产权登记属于合同的附随义务，属于未全面履行合同义务，该附随义务的履行不仅要求二被告取得涉案房屋国有土地使用权，还要求二原告履行偿还贷款本息的义务，故双方对办理房屋不动产证登记均有责任和义务，在此种情况下，二原告请求解除《房屋买卖协议书》和《买卖协议》，不符合法律规定，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条之规定,判决如下：驳回原告张旭、张义明的诉讼请求。案件受理费20170元及保全费5000元，由二原告负担。经本院审理查明，查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。另查，涉案房屋陈梅购买于桦甸市房屋开发有限公司，持有的《国有土地使用权证（编号为：2008第72××××16号）》、吉房产证乾字第20××××63号房产证均系桦甸市房屋开发有限公司办理本院认为，张旭、张义明与陈梅、才宝陆签订的《房屋买卖协议书》及《买卖协议》系有效合同。张旭、张义明请求依法解除合同，其主要理由为陈梅对案涉房屋持有的土地使用权证无地籍档案、无出让合同、无出让金票据，导致房屋不能办理转移登记手续。陈梅、才宝陆持有的《国有土地使用权证（编号为：2008第72××××16号）》系真实的，该二人只要向乾安县国土资源局缴纳了土地出让金，张旭、张义明就可办理转移登记手续，其购房的目的就可全部实现。陈梅二审庭审时明确表示愿意缴纳土地出让金，所以本案予以维持为妥。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费20170元，由上诉人张旭、张义明负担。本判决为终审判决。审判长  牟凤桐审判员  魏 巍审判员  刘祥芬二〇一八年十二月二十八日书记员  张 丽