贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)黔05民终4576号 上诉人（原审被告）：李健，男，1964年10月29日出生，汉族，贵州省金沙县人，住贵州省金沙县。 被上诉人（原审原告）：金沙县金钻物业管理有限公司。地址：金沙县鼓场街道东南环线金钻豪庭。 统一社会信用代码：91520523692714222Y。 法定代表人：方蓝萍。 委托代理人：王文兴、范渊，贵州山一（金沙）律师事务所律师。 上诉人李健因与被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司（以下简称为金钻物业）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2044号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判被上诉人承担相应的违约责任。 事实和理由：一审法院认定事实不清，证据不足，适用法律不当。1、被上诉人与原金钻物业管理公司签订的金钻豪庭物业管理委托合同属无效合同，被上诉人按1.3元/月每平方米收费无法律依据，属乱收费。2、被上诉人为上诉人提供的服务达不到合同约定质量要求，存在严重瑕疵，被上诉人违约在先，上诉人拒绝交物业管理费属于行使合同履行中的抗辩权行为。3、被上诉人起诉要求上诉人交纳2017年至2018年期间的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效。 被上诉人辩称：本案物业服务合同是我公司与业主方签订的，合同是有效的。合同中约定物业费的收取价格是1.3元每平方米，上诉方提出的物业收费的标准是民间标准，其不具有法律效力，并不能推翻我公司与业主签订合同约定的价格。关于面积误差的问题，我们在计算物业费的时候都是以房屋买卖合同上的面积来确定。关于维修基金费用等，收费的依据是合同中有约定的，是房开公司委托我公司代为收取的费用，收到的费用我方已经全部交纳给房开公司了，我方是接受房开公司的委托。上诉方说我公司与房开公司是同一家公司不属实。 原审原告向一审法院起诉请求：1、依法判决被告立即支付原告物业管理费2932元；2、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：原告金沙县金钻物业管理有限公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有物业管理、日用百货、五金交电等。被告李健系金沙县金钻豪庭小区C栋1302号房屋业主，该房屋实际建筑面积为140.98平方米（合同建筑面积141.73平方米）。2015年3月30日，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，该合同第十条“本合同委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算”，第二十二条“物业管理综合服务费用：1、本物业管理服务费用暂按以下标准收取，物价部门核准后按物价部门规定收取。（1）住宅屋按其拥有建筑面积每月1.30元收取。”。在金沙县金钻物业管理有限公司物业管理期间，被告从2017年1月1日开始拒绝向原告交纳物业服务费，2017年1月1日至2018年4月30日欠物业费为16个月×1.3元×140.98平方米=2932元。经原告多次向被告催收未果，故向法院提起诉讼。本案因双方意见分歧较大，经一审法院调解未果。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。《最高人民法院》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”，因此，原告与金钻豪庭小区业主委员会签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，被告作为业主，该合同对其具有法律约束力。《最高人民法院》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予以支持。”，金钻豪庭小区业主委员会已与原告签订《金钻豪庭物业管理委托合同》，合同期间，原告为金钻豪庭小区提供了物业服务，作为业主，按时缴费是其应尽的义务，被告应根据合同约定支付物业管理费，故原告诉请被告支付物业管理费于法有据，一审法院予以支持。被告李健从2017年1月开始拒绝交纳物业管理费，截止2018年4月被告欠原告物业费2932元，原告要求被告缴纳物业管理费2932元的诉讼请求，一审法院予以支持。 对被告以原告未尽到管理职责拒绝缴纳物业费的意见，因物业服务企业未履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以依据合同和法律规定请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任，但不能以拒交物业服务费的方式解决问题，故被告的抗辩理由，于法无据，一审法院不予采纳。对被告认为原告收取了其维修基金、契税、煤气开户费等费用未上交相关部门，也未开通煤气，要求法院给予审理的辩解意见，该法律关系属于另一法律关系，与本案不具有关联性，原告可以另行起诉主张其权利，一审法院对该辩解意见不予采纳。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决： 被告李健在本判决生效后立即支付原告金沙县金钻物业管理有限公司物业管理费2932元。 案件受理费60元，减半收取计30元，由被告李健负担。 上诉人二审提交了责令改正通知书、解聘通知书，证明被上诉人没有按照与上诉人签订的协议履行物业服务，业委会责令其改正，被上诉人不改正之后，当时临时成立业主委员会解聘被上诉人。被上诉人质证对该证据真实性认可，对合法性及关联性有异议，该通知书是在新的业主委员会成立，其业主委员会想自主经营该小区的物业服务，为了争夺经营权，与原物业公司存在利益冲突，因此不能作为判定服务质量的标准。本院认为该组证据结合本案其他证据可以确认金钻物业提供的物业服务存在一定瑕疵，故对该组证据予以采纳。 被上诉人二审提交了2012年4月30日被上诉方与金钻豪庭小区业主委员会签订的物业服务合同一份用以证明涉案合同之前的上一份物业服务合同的截止时间是2015年6月30日。上诉人质证表示不清楚该合同。本院认为该组证据具备证据三性，可以辅助证明金钻豪庭小区业主委员会与被上诉人签订多次物业服务合同并具有时间上连贯性的情况，本院予以采纳。 二审经审理查明：金沙县金钻物业管理有限公司2018年5月1日之前一直在案涉金沙县金钻豪庭小区提供物业管理服务，李健自2017年1月1日之后未向金沙县金钻物业管理有限公司交纳物业管理费。因金沙县金钻物业管理有限公司在提供物业服务过程中存在诸多问题，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年3月24日书面责令金沙县金钻物业管理有限公司整改，因金沙县金钻物业管理有限公司逾期未整改，金沙县金钻豪庭业主委员会于2018年4月28日书面通知金沙县金钻物业管理有限公司，终止双方的合同关系。其余事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，本案二审争议的焦点是：李健应否向金沙县金钻物业管理有限公司支付2017年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，如何支付。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，当事人对自己诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，承担举证证明责任。根据金沙县金钻物业管理有限公司提交的与金沙县金钻豪庭小区业主委员会于2015年3月30日签订的《金钻豪庭物业管理委托合同》，金沙县金钻物业管理有限公司系金沙县金钻豪庭小区业主委员会选聘的物业服务企业，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，金沙县金钻物业管理有限公司有权依据《金钻豪庭物业管理委托合同》的约定向李健主张支付物业管理费。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”和《物业管理条例》第四十一条的规定，李健已经接受了金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业管理服务，依法应当向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费。但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，李健在审理过程中提交了金沙县金钻豪庭小区业主委员会发送给金沙县金钻物业管理有限公司的责令整改通知书证明金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，结合金沙县金钻物业管理有限公司已于2018年4月28日被金沙县金钻豪庭业主委员会书面通知终止物业服务合同的事实，可以认定金沙县金钻物业管理有限公司提供的物业服务存在瑕疵，故对于金沙县金钻物业管理有限公司请求李健支付的2017年1月1日至2018年4月30日期间的物业管理费，应酌情予以扣减，结合本案实际，以李健房屋的建筑面积140.98平方米，按照1元/平方米/月的标准计算较为合理，也即李健应向金沙县金钻物业管理有限公司支付的物业管理费为：140.98平方米×1元/平方米/月×16月=2255.68元，一审判决认定事实和适用法律错误，本院依法予以纠正。 本案为物业服务合同纠纷，金沙县金钻物业管理有限公司和贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司系依法成立具有独立法人主体资格的民事主体，李健主张金沙县金钻物业管理有限公司无权收取房屋维修基金、契税的问题，贵州金沙金钻房地产开发有限责任公司多收取购房款的问题，以及李健房屋的质量问题等上诉主张涉及当事人之间的其他法律关系，李健可收集相关证据后另案主张权利，不属于其不向金沙县金钻物业管理有限公司支付物业管理费的法定理由。 关于上诉人上诉认为被上诉人起诉要求上诉人交纳2017年至2018年期间的物业管理费的诉讼请求已过诉讼时效的上诉主张，经查，2015年3月30日，被上诉人与金钻豪庭小区业主委员会签订《金钻豪庭物业管理委托合同》约定委托管理期限暂定5年，自合同签订之日开始计算，物业管理费一年一付，每次缴纳费用时间为每年首月15日前。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人诉请主张的物业管理费具有整体性和关联性，约定的分期给付的独立性不足以否定其整体性和关联性，应将物业管理费的给付视为一个整体计算诉讼时效，物业管理费的给付义务诉讼时效应从最后履行期限届满之日起算，则被上诉人的起诉尚未超过诉讼时效。故上诉人该主张不能成立，本院不予采纳。 综上所述，李健的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十七条，《最高人民法院》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省金沙县人民法院（2018）黔0523民初2044号民事判决； 二、上诉人李健于本判决生效后十日内向被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司一次性支付物业管理费2255.68元； 三、驳回被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回上诉人李健的其他上诉请求。 如未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费30元，由上诉人李健负担20元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元；二审案件受理费50元，由上诉人李健负担40元，被上诉人金沙县金钻物业管理有限公司负担10元。 本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  刘光全 审判员  唐 琳 二〇一八年十二月十九日 书记员  邱诗韵