安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖15民终2237号上诉人（原审原告）：安徽五针松物联网有限公司，住所地安徽省霍山县与儿街镇大别山电商产业园，统一社会信用代码91341525MA2N9D1370（1-1）。法定代表人：金继善，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑清，男，1965年6月27日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，系该公司法律顾问。上诉人（原审被告）：霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司，住所地安徽省霍山县经济开发区迎宾大道**，统一社会信用代码91341525766859046R。法定代表人：杜敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹浩，安徽自智律师事务所律师。上诉人安徽五针松物联网有限公司（以下简称五针松公司）因与上诉人霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司（以下简称裕丰公司）租赁合同纠纷一案，不服安徽省霍山县人民法院（2018）皖1525民初244号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月6日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月30日公开开庭进行了审理。上诉人五针松公司的委托诉讼代理人郑清，上诉人裕丰公司的委托诉讼代理人尹浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。五针松公司上诉请求：1、撤销被上诉人赔偿上诉人损失343616.56元，改判457003.56元，即租金133387元不应由上诉人承担而直接冲抵总损失；2、维持一审的其他判决；3、判令被上诉人承担二审的诉讼费。事实与理由：一、一审判决认定事实清楚。2016年12月27日，双方签订《租赁协议书》约定裕丰公司应提供四处租赁标的物：场内标的物一处即主楼一楼23间场所及设施；场外标的物三处：主楼前后地和200米主干道两侧(含消防塘)空地用于旅游活动、25平方米活动板房一间、顶楼和楼侧面广告宣传等，协议租期自2017年5月30日至2031年11月30日止，每年租金200080元，上诉人依约先投资70多万元用于内部装潢、平整美化外场地等用于旅游活动和停车场的建设。2017年3月12日，因裕丰公司主管领导变动，其以主管局的名义，在传达室大门口张贴布告，严禁外车进入，致上诉人装修和外场地上建设无法继续进行，上诉人无法使用场地和经营。2017年6月29日，经法院调解，为开业必须的门前广场硬化工作，裕丰公司书面《承诺》后未能按时兑现，造成场地仍无法使用，上诉人无法经营。2017年12月18日，裕丰公司给上诉人发出书面通知，称有重大项目入驻上诉人租赁的外场地，单方要求上诉人撤场。以上基本事实，一审判决已认定清楚，上诉人认同。针对被上诉人的违约和过错，一审判决均予确认，并判决赔偿457003.56元，上诉人对于该认定基本认同。二、一审判决计算租金有误。一审判决在关于租金计算及用以冲抵上诉人的赔偿款，显属认定错误。1、在主要事实清楚情况下，租金计算方法与违约责任不符。（一）上诉人从合同履约期前2017年3月开始，就没有使用全部租赁标的物，即主楼前空地和200米主干道两侧（含消防塘）空地、25平方米活动板房，让上诉人承担租金与认定的主要事实不符。（二）2017年12月18日，裕丰公司发出《通知》，一审法院认定其是违约过错方，让无过错的上诉人承担未使用租赁物的8个月租金133387元，与违约责任相悖。（三）在一审开庭后，2017年下半年，裕丰公司改变了租赁标的物现状，未经上诉人同意的情况下，将场地用铁栅栏围住强占，并大规模施工建设，目前租赁物已经给裕丰公司占用，致该合同目的无法实现，该证据已在一审判决前的2018年5月5日向法院提交，可见由上诉人承担租金，显然不合理，请求改判。（四）在诉讼前，上诉人已将租赁标的物内的物品全部腾空，所有租赁标的物己通知归还裕丰公司，并不存在房租费用问题。2、租金计算方法与法律规定不符。（一）判决于法无据。在一审审理中，裕丰公司并未就租金问题提起反诉，一审法院却判令上诉人承担133387元租金，显然判为非请，与法无据。（二）根据《合同法》第一百零三条规定，上诉人在履行协议中无过错，应由不履行合同的裕丰公司承担赔偿责任，让无过错方承担全部租金，与过错方承担法律责任不符。（三）根据《合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而事实情况是上诉人因裕丰公司的违约，租赁物既不能使用，又不能收益，且该违约行为在合同正式履行期2017年5月30日之前就发生，承租人没有义务支付该租金。综上，请求二审法院支持上诉请求。裕丰公司答辩称，1、双方租赁合同约定的租赁物是23间房屋，楼前空地以及消防塘只是供上诉人以美化环境及停车。五针松公司搭建违章建筑，被相关部门叫停，其损失不应当由我方承担；2、五针松公司关于租金计算方式是不正确的。一审法院认定事实是清楚的。截至目前，双方租赁合同还没有到期。五针松公司也没有明确表示不再继续租赁，其租金还应当继续计算。3、五针松公司由于各方原因，经营管理不善，如果无法继续履行租赁合同，其责任不在我方。裕丰公司上诉请求：1、请求撤销一审判决的第一项，并依法改判或者发回重审；2、本案一审、二审的诉讼费用由五针松公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清楚。霍山县人民法院作出的一审判决认为：“被告没有按期兑现门前硬化的承诺，存在一定过错，对原告造成的直接损失，应予以赔偿；关于消防塘边建筑是否违建，被告没有提供相关证据证明系违建，故在被告有重大项目入驻，要求原告拆除设施时，应对原告的损失作出补偿”。上述认定属于事实认定错误：双方签订的《租赁协议书》、《补充租赁协议书》关于租赁物的约定从来没有说要将消防塘租赁给五针松公司使用，消防塘及塘边的设施不在租赁范围之内。裕丰公司只是承诺在符合产业政策、规划要求、项目审批等手续时，甲方可以协助办理。但事实是，五针松公司在该处搭建违法不动产建筑，改变了土地用途，在工业用地上擅自搭建不动产建筑，不符合相关规划要求和土地用途，裕丰公司一再告知停建，五针松公司均不予配合。其为此产生的工程相关费用怎么会应该由裕丰公司承担？关于门前硬化（实际上就是将办公大楼的门前铺上水泥）。根据双方的租赁协议，以及我方的承诺书，该项内容也不在租赁协议范围之内。我方在承诺书约定期限内也如期完成了硬化，五针松公司认为我方关于没有硬化而违约并没有证据，也不符合事实。二、一审判决适用法律不正确。我方作为出租人，将房屋租赁给五针松公司使用。其不仅拖欠房租，还未经出租人的同意，违法搭建不动产，现在反过来出租人却要赔偿承租人损失，不符合常理，也没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。该法第十四条：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。我方并没有同意五针松公司搭建扩建消防塘边设施，一审法院关于消防塘边设施的所有造价费用均判由我方承担，不符合上述法律规定，也不公平。五针松公司扩建关于消防塘边设施的费用，一审法院认定直接经济损失为457003.56元，没有事实依据。该损失的数额是五针松公司自己在起诉前计算出来的，没有经过双方确认，也没有法院的委托评估鉴定。关于该处工程实际造价也远低于457003.56元，该工程只是刚刚开始，连地基工程和土建工程都没有完工。其按照整个工程的工程量来计算其损失，没有事实和法律依据。综上，请求二审法院查清事实，撤销一审判决的第一项，并依法改判或者发回重审。五针松公司答辩称，一、一审判决认定事实清楚（在我方的上诉状中已作详细说明）。二、裕丰公司上诉认为一审事实认定错误的两个理由，属其未能认清基本事实：1、双方签订的《租赁协议书》第二条第1-2款明文：甲方提供给乙方的标的物(2)：使用主楼前空地和200米主干道两侧(含消防塘)空地，可用于美化环境、旅游活动及停车。可见对消防塘及塘边是在租赁范围之内。裕丰公司称改变土地用途和搭建不动产，既无事实依据，也无法律规定。而用于美化环境，旅游活动及停车等建设是合同中约定好，且在建设初期，裕丰公司是积极支持的，并及时供电供水。如果裕丰公司不同意，也不可能产生工程费用。2、关于门前硬化，该地方是主楼门前铺上水泥，是属《租赁协议》第二条第1-2条明确的范围内。如果门前广场不铺水泥地，楼前全是泥泞荒地，开业就无法进行。还是在一审法官调解情况下，当法官面裕丰公司才签下《承诺》，书面承诺不完工造成损失由裕丰公司承担。结果裕丰公司未按承诺时间完工，拖近三个月才完工，所有损失均未承担。三、答辩人并未拖欠房租，是裕丰公司不让答辩人使用租赁物的托辞。1、事实上，根据一审所举证据，足以证明为租赁物己由裕丰公司与第三方合作新项目而单方违约。2、在本次诉讼前，答辩人己把房屋中的物资早己腾空，并多次通知裕丰公司接受空屋，但其一直不理不睬，因此造成的租金应由裕丰公司承担。3、所有租赁物的建设和场地平整均在协议范围内（地面上也未搭建不动产），且都是经裕丰公司同意和支持情况下发生，故裕丰公司是违约和承担全部过错责任方。四、关于直接经济损失457003.56元。一审庭审中，答辩人所有的证据，严格按庭审法定程序质证后认定。有关未完工程也是根据实际工程量由具有法定资格的第三方评估鉴定的，不存在没有事实和法律依据。五针松公司向一审法院起诉请求：1、判令被告赔偿因违约造成原告直接经济损失794376元；2、判令被告因违约减少租赁标的物，现租金应按市场价减至46304元；3、判令被告承担本案诉讼费及其相关费用。一审法院审理查明：2016年12月27日，原、被告双方签订了《租赁协议书》，被告租赁给原告的标的物包括：1、一楼23间（除西边一间）的场所及现有设施；2、主楼前空地和200米主干道两侧（含消防塘）空地，可用于美化环境、旅游活动及停车；3、约25平方米活动板房一间；4、顶楼和楼侧面，原告在不影响主体结构的情况下，可用于广告宣传。双方约定租赁期限自2017年5月30日至2031年11月30日，《租赁协议书》三年一签，被告应于2016年12月30日前将租赁物交于原告，原告每年支付租金200080元。原、被告双方于2017年6月29日签订了《补充租赁协议书》，将租赁物主体一楼23间变更为21间，一楼大厅、北大门由原、被告双方共用；该补充协议书具体内容第5条约定：综合楼门前硬化，应符合规划要求，由被告在开业仪式前完工；该补充协议书具体内容第10条约定：在经营期间，若被告有重大经营项目落户且原告无项目，被告应通知原告在15日内搬出，否则费用自理，租赁费用按实际发生据实结算，搬迁费按现行政策给予补偿；该补充协议书具体内容第11条对违约责任约定：如一方违约，可通过协商解决，协商不成的，可通过法律途径解决。原告已付租金人民币20000元，并且为了平整场地、美化环境、修建临时配套用房等花去了一定的费用。被告未按期兑现门前硬化的承诺，且被告于2017年12月18日书面通知原告，因有重大项目入驻，要求原告于2017年12月底拆除消防塘边建筑。原、被告双方就相关赔偿无法达成一致意见，原告诉至人民法院，请求判如所请。一审法院认为，原、被告签订的《租赁协议书》、《补充租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，对双方均有约束力，两份协议书对违约责任均没有详细约定，只是约定如有违约，先通过协商，协商不成，通过法律途径解决。该案中，被告没有按期兑现门前硬化的承诺，存在一定过错，对原告造成的直接损失，应予以赔偿；关于消防塘边建筑是否违建，被告没有提供相关证据证明系违建，故在被告有重大项目入驻，要求原告拆除设施时，应对原告的损失作出补偿；被告的行为给原告造成直接经济损失共计457003.56元，被告应予以赔偿；关于租金计算，应自2017年5月30日计算至原告起诉之日（2018年1月31日），共计八个月，租金为200080元/年÷12个月×8个月=133387元，抵除已给付的20000元，原告仍应给付被告租金113387元；原、被告双方在本案审理过程中均表示愿意继续履行租赁协议，没有提出解除租赁协议，故原、被告双方今后是否继续履行租赁协议，与本案无关。综上，被告扣除原告应给付的租金外，仍应赔偿原告各项经济损失共计343616.56元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告安徽五针松物联网有限公司各项经济损失共计343616.56元；上述款项交本院转付（账号：18×××00，户名：霍山县人民法院执行局，开户行：中国银行霍山支行营业部，汇款须注明案号和当事人姓名）；二、驳回原告的其他诉讼请求。被告如未在上述指定的期间履行给付金钱义务的，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11740元，由被告霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司负担。二审中，五针松公司向本院提交如下新的证据：证据一、霍山县粮食局官网下载的信息。证据二、裕丰公司规划效果图（裕丰公司施工过程中张贴在外墙）上述证据证明：裕丰公司早已处心积虑，租赁物使用权早已被裕丰公司剥夺。证据三、裕丰公司占用租赁主楼一楼营业大厅及过道照片。证据四、裕丰公司占用租赁物主楼前空地并建成建设工地照片。证据五、裕丰公司占用租赁物25平方活动房照片。证据六、裕丰公司占用租赁物主干道200米两侧（含消防塘）正在建筑的楼房照片。上述证据证明：1、裕丰公司强势违约，用既成事实撕毁双方合同；2、致五针松公司无法使用和营业。裕丰公司质证意见：对证据一、二，是从我方网站截取的，对真实性无异议。但对证明目的有异议。因裕丰公司占地60亩，但涉案23间房屋与其他无冲突。规划或仓库，都是在租赁标的物的相反方向，不会对五针松公司产生影响。对证据三-六的三性均有异议。从照片看，不能反映就是五针松公司目前的现场状况，也达不到其证明目的。1、其中最重要的是我方只是租赁23间房屋，五针松公司租赁是为了发展电商，摆放土特产。门前硬化是因为天气原因，才导致道路铺设延期。且这也是为了所有人共同停车用的，不是五针松公司专用。2、关于涉案水塘，当时我方没有说完全交给五针松公司。五针松公司建房子时，双方协商如果没有其他人叫停，我方也是不会阻止的。第二份协议书也清楚约定，建筑需要符合相关规划等条件，必须合理规划使用。所以不应当由我方承担责任。裕丰公司向本院提交如下新的证据：证据一、霍山经济开发区规划建设分局出具的函及照片，证明：五针松公司搭建的建筑属于违章建筑。证据二、承诺。证据三、天气统计表。证据二、三证明：裕丰公司在承诺期限内完成了硬化，工期因雨天顺延，并未违约。证据四、竞价招租的函。证据五、会议纪要。证据四、五证明：五针松公司是采取自愿竞价招标的形式租赁上诉人的房屋，标的物为23间房屋。五针松公司对上述证据质证意见：对证据一，应当在一审中提供。2017年底至2018年，裕丰公司已经与第三方合作了，那时候规划重新调整。该证据是虚假的。退一步说，这只是地下框架，经过裕丰公司同意的，不然有塌方风险。且，一审判决也认定是裕丰公司的过错。霍山县经济开发区规划建设分局没有资格出具，必须是霍山县规划建设局出具。对证据二、三，显示雨天很少，是可以按期完成的，但裕丰公司迟延施工。对证据四、五，这是标价，而标价同时附有合同。本院认证意见：对五针松公司所举证据，予以认定；对裕丰公司所举证据，具有真实性，予以认定。对其中的证据一，系在本案二审期间出具。此时，裕丰公司已对其园区进行了重新规划，不能证实五针松公司搭建的建筑物在搭建之时系违章建筑，不能达到其证明目的。二审审理查明的事实除同一审一致外，另查明：2018年3月，经招商引资，有第三方粮食仓储物流加工项目落户裕丰公司。裕丰公司对其园区进行重新规划，规划图显示两百米主干道一侧为六排建筑，现正在施工建设中。本院认为，归纳诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：一、一审法院判决以租金冲抵赔偿款及按合同约定的租金标准进行冲抵，是否属于超诉请判决；二、一审法院认定五针松公司经济损失457003.56元及判决由裕丰公司赔偿，有无事实与法律依据。关于争议焦点一，一审中，裕丰公司未就租金问题提起反诉，要求五针松公司支付拖欠的租金，五针松公司也未在一审诉讼中同意以租金冲抵赔偿款。相反，裕丰公司一审答辩称“保留追究原告赔偿损失恢复原状支付拖欠租金的权利”，故一审法院迳行判决以租金冲抵赔偿款，违反民事诉讼法“不告不理”原则，属超诉请判决，本院二审予以纠正。关于租金问题，可由双方协商或另案处理。关于争议焦点二，根据双方签订的《租赁协议书》约定，裕丰公司应提供的标的物为：1、一楼23间（除西边一间）的场所及现有设施；2、主楼前空地和200米主干道两侧（含消防塘）空地，可用于美化环境、旅游活动及停车；3、约25平方米活动板房一间；4、顶楼和楼侧面，原告在不影响主体结构的情况下，可用于广告宣传。协议签订后，因裕丰公司另有重大项目入驻，双方就租赁相关事宜发生纠纷。从二审五针松公司所举裕丰公司规划效果图上可以看出，主干道两侧已经重新规划，几乎没有可以用来开展旅游活动及停车的空间，且综合楼门前硬化未能在承诺期限内完成。五针松公司二审明确求解除合同，因裕丰公司在双方租赁期间另有重大项目入园，对园区重新规划，并依据重新规划的设计图进行大规模施工，致五针松公司承租案涉房屋开展相应的旅游活动等合同目的不能实现。目前双方的租赁合同不能继续履行，责任在于裕丰公司一方。对于五针松公司的损失，本院认定如下：①杨安林、杨德行铺地砖款合同约定26000元，五针松公司实际支付5000元，因五针松公司未提供其与施工方的结算单据，也未提供其仍欠付施工方工程款21000元的凭据，认定五针松公司该项损失5000元，核减16000元；②杨传福场地平整合同约定价35000元，实际支付18800元，认定五针松公司该项损失18800元，核减16200元，理由同前；③户外广告牌制作合同、装修施工合同，合同约定价分别为27300元、39800元，实际支付5000元、22000元，认定五针松公司该项损失27000元，核减39600元，理由同前。上述三项合计核减71800元。关于消防塘边临时用房工程价款，五针松公司提供有第三方审计单位出具的《工程竣工结算审计报告》，记载该项价款274256.56元，裕丰公司虽不认可价款，但其在本案一、二审中均未向法院申请重新鉴定。五针松公司在该临时用房施工期间，裕丰公司未加以阻止，且在裕丰公司重新规划前，也无相关部门对该部分临时用房建筑认定为违章建筑。故该项价款可以认定为五针松公司的实际损失。关于其他支出，五针松公司提供有相应的付款凭据，并载明付款用途，足以认定。据此，本院认定五针松公司的实际损失为385203.56元（457003.56元-71800元）。综上所述，五针松公司、裕丰公司的上诉请求均部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持霍山县人民法院（2018）皖1525民初244号民事判决第一项，即“驳回原告的其他诉讼请求”；二、变更霍山县人民法院（2018）皖1525民初244号民事判决第二项为“霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿安徽五针松物联网有限公司各项经济损失共计385203.56元。上述款项交本院转付（账号：18×××00，户名：霍山县人民法院执行局，开户行：中国银行霍山支行营业部，汇款须注明案号和当事人姓名）”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费11740元，安徽五针松物联网有限公司负担2740元，霍山县裕丰粮食物流产业园有限公司负担9000元。本判决系终审判决。审判长  张海龙审判员  王 军审判员  马 龙二〇一八年十二月十三日书记员  刘 军附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。