江苏省沭阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏1322民初15517号 原告:胡海燕，女,1986年11月28日出生，沭阳县人，住沭阳县。 被告：江苏亿恒房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91321322675489545J，住所地沭阳县沭城街道上海花园**楼****商铺。 法定代表人：叶力，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张蒲剑，该公司员工。 原告胡海燕与被告江苏亿恒房地产开发有限公司（下简称“亿恒公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月11日受理后，依法适用简易程序，于2018年10月22日公开开庭进行了审理。原告胡海燕、被告委托诉讼代理人张蒲剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付逾期交房违约金8335.34元（按照合同约定的标准计算）、逾期办证违约金（以445740元为基数，自2018年6月4日至实际办证之日止，按每日5元计算）。事实和理由：2017年7月27日，原、被告签订商品房买卖合同，原告以按揭贷款方式支付了445740元，购买被告开发的沭阳县峰尚国际小区1号楼2单元1202室房屋，约定的房屋交付日期为2017年8月30日前，约定被告如未按本合同规定的期限将涉案房屋交付买受人使用，被告自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日止，按日向原告支付已交付房价款万分之1的违约金，后被告于2018年3月6日拿房。经原告多次协商无果，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告亿恒公司辩称，对原告主张被告于2018年3月6日交付房屋没有异议，原告在2018年2月12日才交齐房款，原告在交清房款之前，被告有理由拒绝交付房屋。 本院经审理查明事实如下：2017年7月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沭阳县东侧峰尚国际第1、5幢第2单元-1202（1#）号房，总房款为445740元，首付款165740元，贷款280000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2017年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起60天退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不退房，出卖人按超出日期5元/日支付违约金。商品房买卖合同后附峰尚国际房屋补充协议，该协议第4条约定，买受人若需银行按揭，出卖人协助买受人办理，买受人必须将银行贷款所需资料于合同签订之日起其一周之内交齐于出卖人并保证内容详实，若由于买受人原因导致按揭无法办理，则视为买受人未按合同约定时间付款，相应违约责任按本合同第七条执行，如因买受人条件不符合银行贷款要求，银行审查不通过的，买受人应重新选择付款方式。2017年7月3日，原告向被告交付首付款165740元，并办理按揭贷款，但因按揭贷款未办理成功，原告于2018年2月12日通过银行转账方式向被告交付余款280000元，且原、被告于2018年2月12日签订补充协议，对商品房买卖合同第六条第三款进行变更，增加首付款280000元，房款已付清。2018年3月6日，原告与被告办理了涉案房屋交付手续并签订上房交接单。 另查明，沭阳县峰尚国际小区尚未通过综合验收。 本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定行使权利，履行义务。双方互负债务，没有先后履行顺序的情况下，应同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求；一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。本案中，因原、被告双方对于交付房款与交付房屋的履行顺序未作出明确约定，且原告未付款项占房屋总价款的比例较大，故本院对被告在原告未付清房款的情形下有理由未按照约定交付房屋的抗辩理由予以采纳。但原告在2018年2月12日付清房款后，被告应同时向原告交付房屋，被告于2018年3月6日才向原告交付房屋已构成违约，被告应按照合同约定的标准承担自2018年2月12日起至2018年3月6日至的违约金，经计算，逾期交房违约金总额为980.63元。被告作为房屋的出售人，除负有按约定期限将经验收合格的商品房交付原告使用的义务外，还有义务协助原告办理不动产产权登记手续。现因被告开发的峰尚国际小区未通过综合验收，导致涉案房屋无法办理不动产权属登记，被告应按约定向原告承担逾期办证的违约金，即自房屋交付90日后即2018年6月4日起按照合同约定5元/天标准支付逾期办证违约金至其按照合同约定将办理权属登记需由被告提供的材料报产权登记机关备案之日止。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告江苏亿恒房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡海燕支付逾期交房违约金980.63元； 二、被告江苏亿恒房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告胡海燕支付逾期办证违约金（违约金自2018年6月4日起按5元/日计算至被告将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案之日止）； 三、驳回原告胡海燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告江苏亿恒房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费50元。 代理审判员 葛 蕾 二〇一八年十二月十日 书 记 员 宋明寒 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十六条当事人互负债务的，没有先后履行顺序的情况下，应同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。