广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3200号 上诉人（原审原告）：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区厢竹大道**，统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，该公司董事长。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜灿，广西同望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：粟宽强，男，1969年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：苏劲松，广西同盛吉成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：莫金球，广西同盛吉成律师事务所律师。 原审第三人：桂林天湖水利电业设备有限公司，，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街工业园区 法定代表人：黄有斌，该公司董事长。 原审第三人：郑海，男，1970年11月11日出生，汉族，住广西壮族自治区柳州市。 原审第三人：唐联顺，男，1981年10月21日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：钟耀锋，广西金鸣律师事务所律师。 原审第三人：舒娥英，女，1964年11月13日出生，汉族，住广西壮族自治区灵川县。 委托诉讼代理人：钟耀锋，广西金鸣律师事务所律师。 上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司（以下简称“宏湖公司”）与被上诉人粟宽强、原审第三人桂林天湖水利电业设备有限公司（以下简称“天湖公司”）、郑海、唐联顺、舒娥英因房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2018）桂0323民初606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宏湖公司的委托诉讼代理人吴静、颜灿，被上诉人粟宽强及其委托诉讼代理人莫金球，原审第三人唐联顺、舒娥英的委托诉讼代理人钟耀锋到庭参加诉讼。原审第三人桂林天湖水利电业设备有限公司、郑海经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人宏湖公司上诉请求：一、请求撤销（2018）桂0323民初606号判决书，发回重审或者由贵院依法改判，支持上诉人宏湖公司的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定“粟宽强虽有违约行为，但其违约行为并不导致《租赁合同》解除的后果”是错误的。上诉人宏湖公司认为被上诉人粟宽强的种种行为均达到了《租赁合同》约定的解除条件及法定的解除条件，依法应判令解除。一、一审法院认为“被告曾主动向原告缴纳租金60000元，但原告未收取，并同意将租金提存在桂林公证处。因此，此后被告未再向原告交纳租金不能视为被告违约。原告提出2017年曾多次向被告催收租金，但原告对此并未提供证据证明，被告也未予认可，原告对此应承担举证不能的不利后果。”是错误的。被上诉人粟宽强恶意拖欠租金长达6年多之久，累计拖欠租金超过8万元，早已达到《租赁合同》约定的解除条件。（一）支付租金为承租人应履行的义务，粟宽强应依法依约主动全面履行，不以上诉人宏湖公司是否催告作为付款前提。根据《租赁合同》第三条第二款“租金的交纳约定为按月支付，乙方必须在每月月终前三天将当月租金付给甲方。”的约定，及《合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。”之规定，主动支付租金是粟宽强作为承租人应主动积极履行的义务。一审法院认为上诉人有义务证明已向被上诉人进行催告，否则要承担举证不能的不利后果，完全违背了合同法及举证责任分配的规定。（二）宏湖公司让粟宽强提存租金的行为不能视为宏湖公司免除粟宽强之后租金的意思表示，更不能作为粟宽强不主动支付后续租金的合法、合理事由。现粟宽强至今未支付租金，该行为构成了违约。（三）2018年5月10日，宏湖公司已另案向灵川县法院就粟宽强拖欠租金222万元事宜提起了诉讼，粟宽强亦参加了该案件的庭审活动。然而自2018年5月至今，即便在宏湖公司催告和主张租金的前提下，粟宽强亦未支付任何租金，由此可以证明粟宽强存在拖欠租金的主观恶意。《租赁合同》第十一条约定，具有下列情形之一的，上诉人宏湖公司有权单方解除合同：（1）粟宽强违法违规经营，政府要求解除合同的；（2）粟宽强拖欠租金，累计超过60天的，或者累计拖欠费用达八万元的；（3）擅自改变或损毁楼房主体结构，造成重大安全隐患的。根据前述约定，粟宽强已达到了合同第十一条约定的拖欠租金超过60日或累计租金超过8万元的解除标准，宏湖公司有权单方解除租赁合同。二、一审法院认为“虽然被告在租赁综合楼按照电梯未经出租方同意，违反了合同约定及有关法律规定，但被告因此承担的是因安装电梯造成的包括行政处罚、经济赔偿等一切后果。被告安装电梯的行为并未改变或损毁楼房主体结构造成重大安全隐患，原告无权解除《租赁合同》”是错误的。粟宽强违法加装电梯的行为，已经造成了严重安全隐患且拒不整改，宏湖公司有权依法、依约解除合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。”及《合同法》第二百一十九条“承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。”。被上诉人粟宽强在租赁物处加装了电梯。该行为违反了国家相关法律规定，导致经灵川县建设规划局下达了责令停止违法行为通知，让作为国有企业的出租方被承担相应的行政处罚的后果。更为严重的是，该加装电梯未经报批报建，擅自加装，存在极大的安全隐患，一旦发生安全事故，将导致人身财产损害，同时也将给出租方带来极为严重的社会不良影响及面临遭受行政处罚的风险。此外，出租方还可能因此被相关第三方追索侵权赔偿。粟宽强擅自加建电梯如此严重影响安全却拒不整改的违约行为，严重侵害了宏湖公司作为出租方的合法权益，已属于严重违约行为。然而一审法院仍认为不构成解除合同的条件，这不仅仅违背了公平合理原则，更违反了合同法及其司法解释的相关规定。此举还将可能造成其他承租人纷纷效仿，随意加盖违章建筑，对社会造成严重危害。综上，上诉人宏湖公司认为一审判决在事实认定和法律适用上存在错误，《租赁合同》应依法依约解除，恳请贵院能依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人粟宽强答辩称，一、2012年3月被上诉人交纳租金，上诉人拒收，被上诉人公证提存，不存在恶意拖欠租金。二、电梯修建在房屋后面空地上，没有毁损和改变房屋结构。而且电梯每年年检，没有造成安全隐患，不属于解除合同事由。灵川县建设规划局的限期拆除决定书没有送达被上诉人。综上，请求驳回上诉。 原审第三人唐联顺、舒娥英述称，一、2012年3月被上诉人粟宽强交纳租金，上诉人拒收，被上诉人公证提存。被上诉人粟宽强不存在恶意拖欠租金。二、电梯修建在房屋后面空地上，没有毁损和改变房屋结构。而且电梯每年年检，没有造成安全隐患，不属于解除合同事由。灵川县建设规划局的限期拆除决定书没有送达被上诉人。三、上诉人无权诉请解除合同。综上，请求驳回上诉。 原审第三人天湖公司、郑海经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。 上诉人宏湖公司向一审法院起诉请求：一、判令解除广西壮族自治区桂林变压器厂与被告签订的变压器厂综合楼租赁合同；二、被告承担本案的诉讼费用和其他费用。 一审法院认定事实：2005年12月31日，广西壮族自治区桂林变压器厂（以下简称变压器厂）与被告签订了关于变压器厂宿舍区门口新建综合楼的《租赁合同》。合同约定，变压器厂将位于桂黄公路旁，定江路口对面，桂林变压器厂宿舍区门口新建的六层综合楼房一栋连同楼房后面的空地租赁给被告粟宽强用于商贸、餐饮、旅馆等业务；租赁期限为15年，从2006年1月1日至2021年1月1日；每年的租金为人民币360000元，按月计算即每月租金30000元，租金的交纳约定为按月支付；被告需对综合楼进行改造的，必须先经得变压器厂书面同意后，方可开工，否则承担一切后果；合同期限内，被告前两年内不能提出停租，两年后被告如需停租或转租，必须提前三个月书面通知变压器厂，并取得变压器厂的书面同意，在变压器厂未同意前，仍计算被告的租期和租金；被告有权寻找合作伙伴或者分租，分租变压器厂不得干涉。同时双方还约定，因国家政策变动，将租赁标的列入拆迁范围，使合同无法继续履行的，可解除合同；被告拖欠租金不交，累计超过60天的，或者累计拖欠费用达80000元，变压器厂有权单方面解除合同；被告擅自改变或毁损楼房主体结构，造成重大安全隐患的，变压器厂有权单方面解除合同。此外，双方还对其他有关事项进行了约定。2010年12月14日，灵川县人民政府作出决定，收回变压器厂31783.7平方米的土地使用权及地上附着物（包括本案涉案综合楼），并将土地用途确定为商业、住宅用地，进行招拍挂。2011年7月13日，宏湖公司通过拍卖取得该项土地使用权及地上附属物（含本案涉案综合楼、厂房等）。2011年9月16日，广西壮族自治区水利厅批准同意天湖公司吸收合并变压器厂，变压器厂全部资产、负债、业务无偿划转给天湖公司。2011年12月6日，宏湖公司到土地管理部门办理了其通过拍卖取得的原变压器厂土地的国有土地使用权证。对该项土地上的附着物，宏湖公司一直未到有关部门办理产权证。 另查明，2011年7月4日，被告向变压器厂提出申请，要求对承租的综合楼进行装修，变压器厂提出，被告需同意变压器厂提出的条件，变压器厂才同意被告进行装修，并提出双方可对有关问题进行进一步协商。此后，被告未取得变压器厂或原告的书面同意，在其承租的本案涉案综合楼后加建了电梯。2011年11月10日，灵川县建设规划局向天湖公司下达了责令停止违法行为通知书，要求天湖公司停止在本案涉案综合楼后加建电梯的违法行为，接受调查，听候处理。2011年12月27日，灵川县建设规划局向原告下达了限期拆除违法建筑决定书，责令原告自决定书送达之日起7日内自行拆除违法建设的电梯专用房。2012年4月17日，被告向原告交纳租金60000元，原告未收取，并同意将租金提存在桂林市公证处。 再查明，2011年5月15日，被告粟宽强与第三人郑海签订了合作经营合同。合同约定，被告粟宽强以其承租的本案涉案综合楼与郑海合作，用于经营商贸、餐饮、旅馆等业务；合作经营期从2011年6月1日至2021年1月1日；在合作期限内，郑海有权寻找合作伙伴或者将经营权分租。此外，双方还对其他事项进行了约定。2011年7月28日，郑海与舒娥英签订了租赁合同，将本案涉案综合楼一楼部分铺面出租给舒娥英，双方约定租赁期限从2011年8月1日至2021年1月1日。2011年8月12日，郑海与唐联顺签订了租赁合同，将本案涉案综合楼四、五、六楼及一楼部分铺面出租给唐联顺作宾馆经营使用，双方约定租赁期限从2011年8月13日至2021年1月1日。 一审法院认为，本案的争议焦点有两个，一是原告宏湖公司是否具备本案诉讼主体资格；二是被告是否违反了其与变压器厂签订的《租赁合同》的约定，导致《租赁合同》应予解除。一、关于原告宏湖公司是否具备本案诉讼主体资格的问题。被告提出，宏湖公司未取得本案涉案综合楼的所有权，无权诉请要求解除变压器厂与被告粟宽强间签订的租赁合同。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”本案中，原告通过公开竞价拍卖的形式取得了包括本案涉案综合楼的所有权，虽未办理房屋所有权证，但并不妨碍原告作为本案涉案综合楼的实际所有权人行使相关的权利，只是其行为不得对抗善意第三人。天湖公司吸收合并变压器厂后，当然的享有变压器厂原享有的权利，但天湖公司对原告继受变压器厂与被告签订的《租赁合同》中变压器厂的权利和义务并未提出异议。被告在2012年4月也主动向原告交纳租金。据此可以认定，被告对原告取得本案涉案综合楼的所有权是知晓并认可的，原告依法享有变压器厂与被告签订的《租赁合同》中出租人的所有权利，并承担相应合同义务。宏湖公司具备本案诉讼主体资格，系本案适格原告。二、关于被告是否违反了其与变压器厂签订的《租赁合同》的约定，导致《租赁合同》应予解除的问题。原告提出，被告在租赁综合楼安装电梯，没有按照合同约定经原告同意，也未经政府主管部门备案，违反了租赁合同的约定及法律规定，原告有权要求解除《租赁合同》。一审法院认为，虽然被告在租赁综合楼安装电梯未经出租方同意，违反了合同约定及有关法律规定，但被告因此承担的是因安装电梯造成的包括行政处罚、经济赔偿等一切后果。被告安装电梯的行为并未改变或损毁楼房主体结构造成重大安全隐患，原告无权因被告在租赁综合楼安装电梯解除《租赁合同》。故对原告提出的被告在租赁综合楼安装电梯，违反了合同约定及法律规定，原告有权解除《租赁合同》的意见，一审法院不予采信。原告提出，因灵川县人民政府对租赁物所处地块的性质及用途进行了变更，原告有权依照“因国家政策变动，将出租标的列入出租拆迁范围，使合同无法继续履行”可以解除合同的约定，要求解除合同。一审法院认为，所谓的国家政策一般是指国家或中央人民政府颁布的关于各行各业或者各个领域的法令法规，或者指导原则和措施。其具有广泛适用性和在一定时期内的稳定性。灵川县人民政府对租赁物所处地块的性质及用途进行变更，并不属于国家政策变动，属于具体的行政行为。因此，原告不能据此要求解除《租赁合同》。原告提出，被告将租赁综合楼转租给第三人时，没有按《租赁合同》的约定书面通知出租方，没有取得出租方的同意，原告可以解除《租赁合同》。一审法院认为，根据被告与变压器厂签订的《租赁合同》的约定，被告有权寻找合作伙伴或者分租，根据各方当事人提供的证据材料和当庭陈述，被告只是将其承租的本案涉案综合楼与他人合作经营及分租，并未整体转租，因此并未违反合同约定。而且即使被告违反合同约定将承租的综合楼整体转租，根据《租赁合同》的约定，被告应承担的责任也是仍计算被告的租期和租金，原告无权据此解除《租赁合同》。故对原告提出的被告将租赁综合楼转租第三人未取得出租方同意，原告可以解除《租赁合同》的意见，一审法院不予采信。原告提出，被告长期拖欠租金，累计超过60天，累计拖欠费用也超过80000元，原告可以解除《租赁合同》。一审法院认为，2012年4月17日，被告曾主动向原告交纳租金60000元，但原告未收取，并同意将租金提存在桂林市公证处。因此，此后被告未再向原告交纳租金不能视为被告违约。原告提出2017年时曾多次向被告催收租金，但原告对此并未提供证据证明，被告也未予认可，原告对此应承担举证不能的不利后果。故对原告提出的被告长期拖欠租金，原告可以解除《租赁合同》的意见不予采信。综上所述，被告粟宽强在履行其与变压器厂签订的《租赁合同》过程中，虽有违约行为，但其违约行为并不导致《租赁合同》解除的后果。故对原告要求解除变压器厂与被告签订的关于变压器厂综合楼《租赁合同》的诉请，一审法院不予支持。依照法律规定，判决：驳回原告广西宏湖房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费31280元，由原告广西宏湖房地产开发有限责任公司负担。 本院二审期间，被上诉人提交新证据一份：电梯年检标志一份，证实电梯检验合格。上诉人对新证据的真实性、合法性予以认可，但不能否认电梯系违法建筑的事实。原审第三人唐联顺、舒娥英对新证据的真实性、合法性、与本案关联性无异议。本院对新证据的真实性、合法性予以认可，但被上诉人并未提交证据佐证电梯的建设经过建筑规划部门审批，故不能证明电梯系合法建筑。 综上，各方当事人对一审查明事实无异议，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人宏湖公司诉请要求解除本案租赁合同有无依据。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同；当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案租赁合同的双方约定了合同解除的条件，即承租方拖欠租金不交累计超过60天或者累计拖欠费用达80000元，以及擅自改变或毁损楼房主体结构，造成重大安全隐患的，出租方有权单方面解除合同。首先，在本案租赁合同履行过程中，虽然被上诉人粟宽强在承租本案租赁物后在未征得出租方书面同意的前提下擅自安装电梯，不仅违反了合同关于“对综合楼进行改造的，须经甲方同意后，方可开工，否则承担一切后果”的约定，而且违反了我国城市建设规划的行政法律法规的规定，但是上诉人宏湖公司并未提供充分证据证明被上诉人粟宽强加装电梯足以改变或毁损租赁物主体结构造成重大安全隐患，因此，被上诉人粟宽强不构成根本违约，上诉人以此为由要求解除合同依据不充分，一审法院不予支持，本院予以维持。其次，2012年4月17日，上诉人粟宽强曾主动向上诉人交纳租金但上诉人并未收取，只是同意将租金提存在桂林市公证处，此后双方当事人一直在解除租赁合同的诉讼过程中，被上诉人粟宽强一直占用使用租赁物至今，但再未向上诉人宏湖公司缴纳或者提存租金，因此，被上诉人粟宽强未交租金的行为不构成根本违约。故上诉人宏湖公司以被上诉人粟宽强不缴纳租金构成根本违约并要求解除合同，依据不足，本院依法不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，审理程序合法，适用法律准确，实体判决正确，本院依法维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费31280元（上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司已预交），全部由上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 周 霞 审判员 潘文华 审判员 丁 勇 二〇一八年十二月二十五日 法官助理尹业广 书记员叶菁华