广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0312民初2022号 原告：广西某房地产有限公司，住所地广西桂林市临桂区。 法定代表人：陈某,该公司董事长。 委托诉讼代理人：程某，广西诚瑞律师事务所律师。 被告：梁某，女，汉族，1972年7月19日生，住四川省盐亭县。 委托诉讼代理人：卢某，广西亚卓律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭某，广西亚卓律师事务所律师。 原告广西某房地产有限公司与被告梁某商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告广西某房地产有限公司委托诉讼代理人程某，被告梁某的委托诉讼代理人卢某、谭某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告广西某房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号20170014)；2、判令被告协助原告撤销商品房购销合同备案登记手续；3、判令被告支付违约金90，423元（按房款总额20%计算即452117×20%）；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年4月12日被告认购由原告开发的桂林电子商城四栋1-1601号房。2017年4月28日双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20170014）。房款总额：452,117元。被告于2017年4月24日支付首付款92,117元，被告通过中国农业银行股份有限公司临桂县支行按揭贷款，将剩余房款360,000元支付给原告。原告于2017年4月28日，在临桂区房地产管理所办理商品房购销合同备案登记手续。2017年6月27日在临桂区不动产登记局办理了不动产预告登记手续（现已失效）。自2018年2月被告开始逾期并失联，原告于2018年5月23日被银行扣划了7，328.28元.被告因为一直处于失联状态，导致贷款银行中国农业银行股份有限公司临桂县支行于2018年7月19日依据《个人购房担保借款合同》第十一条11.4的约定，提前宣布收回贷款并提前行使担保权，原告无奈只好为被告承担保证责任，为被告支付贷款本金、利息、罚息、复利等353,743.05元。依据原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第五条1（1）约定，由于被告违约未按期足额偿还银行贷款本息，原告在承担保证责任后，有权解除《商品房买卖合同》并加收房款总额20%的违约金。为了维护原告的合法权益，特诉至贵院。请求依法查明事实，公正判决。 原告广西某房地产有限公司对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、商品房买卖合同编号20170014，证明被告签订商品房买卖合同及合同补充协议的事实，该合同已经房管所备案的事实，被告违约处理的约定:见合同补充协议第五条1(1)；2、个人购房担保借款合同，证明被告按揭贷款360，000元(借款期限240个月)，原告为被告借款承担阶段性保证，被告逾期还款的违约责任及保证人的担保责任:见合同第十一条；3、广西增值税普通发票（两张），证明被告支付首付款92，117元，房款银行按揭360，000元；4、贷款试算，证明被告按揭贷款的本金为360，000元，利息为4.9%，贷款期限为240个月，每月应偿还的贷款本金及利息；5、通知函2018年6月20日，证明被告从2018年2月开始断供，被告失联，银行扣划原告7，328.28元，银行通知原告贷款提前到期，银行要求原告承担保证责任；6、业务凭证（四张），证明2018年5月23日农行临桂支行从原告账户中扣划7，328.28元，2018年7月19日农行又从原告账户扣划被告的贷款本金利息、复利、罚息等合计353，743.05元；7、进账单，证明原告账户中353，743.05元转入被告贷款账户中，用于承担保证责任，偿还全部贷款责任；8、逾期贷款清收情况说明，证明被告逾期违约，原告承担担保，为被告偿还353，743.05元的构成项目。 被告梁某辩称，1、原告起诉的条款为无效条款，双方签订合同没有依据公平原则确定双方的权利义务关系，合同约定出卖人的违约金仅以银行利息计算，而买房人违约其要求的违约金是总房款的20%，存在严重不公平，依据相关法律规定，此条款为无效条款，被告不应支付违约金，也不同意解除合同。2、原告主张的违约金明显过高，原告无偿占有被告资金一年多，且目前临桂房价已上涨至7，000元左右一平方米，双方约定的房价为5，000元左右，房价已上涨近一千多元每平方米，现原告要求收回此房并再次出售，比之前售房时多赚了8万多，因此原告不存在实际损失，原告向法院举证的证据，也没有体现相应的损失，依据合同法的规定，原告要求被告支付的违约金为总房价的20%已过分高于原告的损失，当事人可以请求人民法院适当的减少。3、被告梁某自2017年7月2日至2018年3月8日共计支付房贷18，689.81元，如若合同解除，应做相应的扣减。4、被告梁某曾向原告支付过首付款92，117元，代办费1，980元及契税7，000元左右，如原告要求收回销售的商品房，应返还被告所支付的所有费用。 被告梁某对其辩称的事实在举证期限内提供的证据有：1、刷卡单，证明被告已经交过首付款；2、收据1张，证明原告代收被告交的代收款1，980元；3、银行流水复印件，证明被告自2017年7月2日至2018年3月8日还款共计18，689.81元。 经过开庭质证，被告对原告提供的证据1、真实性没有异议，但是对合法性、关联性有异议，合同补充协议第5条第1款第1项有异议，该约定属于格式条款，加重了被告的责任，依法应属于无效条款；2-4、没有异议；5、被告没有收到通知函，不予认可；6-8、不清楚，由法院认定。原告对被告提供的证据1-2、予以认可；3、没有异议。本院结合原、被告举证和质证及开庭笔录，认证如下：对原、被告双方确认的书证予以确认采信；对双方提出异议的书证，因与本案原、被告双方诉辩事由及本案事实具有一定的关联性，故本院亦作为定案的参考依据。 本院经审理认定事实如下：2017年4月12日，被告认购由原告开发的桂林电子商城四栋1-1601号房。2017年4月28日双方签订《商品房买卖合同》（合同编号20170014）。房款总额：452,117元。被告于2017年4月24日支付首付款92,117元，被告通过中国农业银行股份有限公司临桂县支行按揭贷款，将剩余房款360,000元支付给原告。原告于2017年4月28日，在临桂区房地产管理所办理商品房购销合同备案登记手续。2017年6月27日在临桂区不动产登记局办理了不动产预告登记手续（现已失效）。自2018年2月被告开始逾期并失联。原告于2018年5月23日被银行扣划了7，328.28元.被告因为一直处于失联状态，导致贷款银行中国农业银行股份有限公司临桂县支行于2018年7月19日依据《个人购房担保借款合同》第十一条的约定，提前宣布收回贷款并提前行使担保权，原告为被告承担保证责任，为被告支付贷款本金、利息、罚息、复利等353,743.05元。《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议五、按揭担保、退房约定，如被告未能按期偿还银行按揭贷款本息的，原告在承担保证责任后，视为根本违约，原告有权解除《商品房买卖合同》收回房屋另行处理，并收取房价款总额20%的违约金。庭审中，原告要求本院就其返回被告部分与原告为被告支付银行款项、违约金进行抵扣。 本院认为：原告广西某房地产有限公司与被告梁某于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，为合法有效协议，双方应予履行。被告辩称该合同没有依据公平原则确定双方的权利义务关系，违约金条款为无效条款，但被告并没有提供证据证明，对此本院不予采信。根据双方合同约定，被告因违反贷款合同约定，导致贷款银行解除贷款合同并要求原告承担连带保证责任的，原告有权解除《商品房买卖合同》并要求被告支付总房款20%的违约金。被告辩称20%违约金过高，但并没有提供相关证据证明，对此本院不予采信。现合同履行过程中，因被告梁某不偿还银行贷款，导致原告为其支付银行款项共361，071.33元（353,743.05元+7，328.28元），其行为已经违反双方的合同约定，根据双方对合同解除条件的约定，原告有权解除合同。故原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》(合同编号20170014)，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》合第九十二条对规定，权利义务终止后，被告梁某还应履行必要的协助义务，协助原告办理解除《商品房买卖合同》备案的相关手续。故原告诉请被告协助原告办理撤销商品房购销合同备案登记手续，本院予以支持。 合同解除后，对于被告梁某已支付的购房首付款、银行贷款、代办费共计454，097元（92,117元+360,000元+1，980元），原告应予以返还。但双方合同权利义务的终止，并不影响合同中结算和清理条款的效力，被告因其违约行为，仍应按合同约定以总房款的20%向原告支付违约金。据此计算，违约金为90，423.4元（总房款452，117元×20%）因原告已经为被告支付给银行贷款本金、利息、罚息、复利等361，071.33元（353,743.05元+7，328.28元）元，经过抵扣后，原告需返回购房款93，025.67元（454，097-361，071.33元）给被告。该款项扣除被告应支付给原告的违约金后原告还应退被告2，602.27元（93，025.67元-90，423.4元），故原告诉请被告支付违约金90，423元，经抵扣代交银行贷款后被告已不欠原告违约金，对该部分本院不予以支持。对被告辩称要求原告返还更名费，该费用已经产生，由于被告违约，本院对此不予采信。被告辩称要求返还契税费用和已偿还银行贷款18，689.81元，但契税和银行贷款并非原告收取，故对此本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第九十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告广西某房地产有限公司与被告梁某于2017年4月28日签订的《商品房买卖合同》(合同编号20170014)； 二、被告梁某协助原告广西某房地产有限公司办理撤销商品房购销合同备案登记手续； 三、驳回原告广西某房地产有限公司其他诉讼请求。 本案案件受理费9，226元，由被告梁某负担。 上述债务，义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费9，226元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉期满后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  郑远来 人民陪审员  秦桂生 人民陪审员  李胜余 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  彭 婷