河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0503民初576号原告：邢台顺德典当有限公司，住所地邢台市桥**冶金北路**鸿溪书香园**楼，统一社会信用代码91130500556081387W。法定代表人：陈国华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：陈增波，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈鲁，河北自清律师事务所律师。被告：邢台市华麟房地产开发有限公司，住，住所地邢台市桥**中华大街**泽丰综合楼**一社会信用代码9113050057007997X3。法定代表人：孟庆玉。被告：张广军，男，1968年2月1日出生，汉族，群众，初中文化，务农，现住邢台市桥**，委托诉讼代理人：孙云卫、梁瑞斌，河北滏阳律师事务所律师。原告邢台顺德典当有限公司（以下简称顺德典当公司）与被告邢台市华麟房地产开发有限公司（以下简称华麟公司）、张广军执行异议之诉一案，本院于2018年3月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告顺德典当公司的委托诉讼代理人陈增波、陈鲁、被告张广军的委托诉讼代理人梁瑞斌到庭参加诉讼，被告华麟公司经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺德公司向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法驳回被告的异议及承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告邢台顺德典当有限公司与被告邢台市华麟房地产开发有限公司因借款合同纠纷于2015年3月20日由邢台市桥西区人民法院依法做出（2015）西民二初字第19号民事判决。我公司于2015年5月25日申请强制执行，在执行过程中于2015年7月17日由邢台市桥西区人民法院预查封了邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县，其中包括紫竹苑1-1-601室、1-1-603室、2-4-601室房产。现被告张广军称于2014年2月20日购买了紫竹苑房产1-1-601室、1-1-603室、2-4-601室房产并已付清房款，要求解除查封。首先我公司对张广军和邢台市华麟房地产开发有限公司的购房合同有质疑，请求法院依法核对双方的房款银行转账凭证日期、购房合同等相关手续。其次被告张广军于2014年2月20日购买了紫竹苑1-1-601室、1-1-603室、2-4-601室房产并已付清款。而我公司和邢台市桥西法院2015年7月查封时平乡县房管局没有这三套房的预售备案合同。2016年12月我公司和邢台市华麟房地产开发有限公司协议买房抵债时在平乡县房管局核实查封房产时也没有这三套房的预售备案合同。根据建设部《城市商品房预售管理办法》第10条：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民法院政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”而邢台市华麟房地产开发有限公司和张广军至今没有到相关部门办理商品房预售合同登记备案手续。而邢台市华麟房地产开发有限公司其他购房合同均依法备案，因此张广军和邢台市华麟房地产开发有限公司都存在过错，张广军的损失应由邢台市华麟房地产开发有限公司和张广军承担。综上所述，根据相关法律规定，请求人民法院依法驳回被告的异议，以维护原告的合法权益。华麟公司未提交答辩状，未提交任何证据。张广军口头辩称，贵院作出的（2018）冀0503执异5号执行裁定书认定的事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。原告提出的诉讼理由不成立，其诉讼请求应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。综合原、被告提交的证据及庭审查明的情况，本院认定事实如下：原告邢台顺德典当有限公司与被告邢台市华麟房地产开发有限公司、邢台洁源化工产品有限公司借款合同纠纷一案，经本院审理于2015年3月20日作出（2015）西民二初字第19号民事判决，判决生效后，原告于2015年5月25日申请人民法院强制执行，在执行中，2015年7月17日作出（2015）西执字第457号执行裁定书，本院预查封了被告邢台市华麟房地产开发有限公司开发的位于邢台市平乡县；1号楼2单元501、603、703；2号楼2单元501、601；2号楼3单元502；2号楼4单元601、602；3号楼1单元502、601；3号楼2单元401、701；3号楼4单元102、601；5号楼1单元501、601；5号楼2单元502，共计21套房产。张广军于2018年1月30日向本院提出执行异议，不服本院作出的（2015）西执字第457号执行裁定书，请求解除查封位于邢台市平乡县产。本院经审查，于2018年1月31日作出（2018）冀0503执异5号执行裁定书，裁定中止（2015）西执字第457号执行裁定书，对查封位于邢台市平乡县产中止执行。原告不服该裁定书，提起本案的执行异议之诉。另查明，2013年8月5日，被告华麟公司与被告张广军签订借款协议，被告张广军向被告华麟公司出借500万元，合同约定：“还款时间到期日，借款人未能及时归还出借方，出借方有权从紫竹苑1、2、3、4、5号居住住宅楼未出售部分任意挑选住宅楼，单价全部为每平方米1900元，按此标准计算价值500万元的住宅楼。借款人把价值500万元的住宅楼作为售楼资金抵还给出借方。除此以外的售楼手续，出借方按普通购楼手续办理，如果出借方将住宅楼转卖给他人，借款人必须及时提供一切手续”。借款到期后，双方又于2014年8月5日签订补充协议，所借款项延期12个月。2014年2月20日，被告华麟公司与被告张广军就涉案争议房产签订平房监第（0W341）号、平房监第（0W342）号、平房监第（0W333）号《商品房买卖合同》，并为被告张广军出具购房款收据。还查明，2018年1月9日，张广军将华麟公司诉至河北省平乡县人民法院，该院于2018年7月25日作出（2018）冀0532民初126号民事判决书，判决：“一、原告张广军与被告邢台市华麟房地产开发有限公司于2014年2月20日签订的编号为平房监第（0W330）号、平房监第（0W344）号、平房监第（0W345）号、平房监第（0W333）号、平房监第（0W332）号、平房监第（0W331）号、平房监第（0W338）号、平房监第（0W341）号、平房监第（0W342）号、平房监第（0W336）号、平房监第（0W335）号、平房监第（0W334）号、平房监第（0W340）号、平房监第（0W343）号、平房监第（0W329）号、平房监第（0W339）号、平房监第（0W328）号、平房监第（0W337）号、平房监第（0W347）号、平房监第（0W346）号紫竹苑小区商品房买卖合同为有效合同；二、被告邢台市华麟房地产开发有限公司自本判决生效之日起十五日内向平乡县产权登记机关提供上述房产办理产权登记所需资料，协助原告张广军办理上述房产的产权登记；三、被告邢台市华麟房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告张广军诉前保全费5000元。”上述判决书现已生效。本院认为，本案执行异议是否成立主要审查被告张广军对查封的房产是否享有足以排除强制执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。首先，本案中被告张广军是否为已查封房产的权利人，2013年8月二被告之间达成借款协议，并且约定在借款到期后如被告未归还借款，用其开发的紫竹苑房产抵偿该债务，双方债权债务关系明确，被告张广军提供的借款协议、转账证明等证据，可以说明其为已查封房产的权利人。其次，在借款之后，2014年2月20日，二被告协商将其开发的房产用作抵偿被告张广军的债务，在当日签订涉案房产的《商品房买卖合同》，并为被告张广军出具全款的购房收据，此时借款转化为房屋购房款，据此，可以证实被告张广军为已查封房产的权利人。关于被告张广军对查封房产的权利是否足以排除执行，原告申请执行案件预查封的时间是在2015年7月17日，二被告签订《商品房买卖合同》及出具购房款收据的时间是在2014年2月20日，从时间先后的顺序上，被告张广军所签订的合同在前，预查封行为在后，并且被告张广军已经接收房屋钥匙，对房屋实际占有使用，并且河北省平乡县人民法院生效判决已将涉案争议房产签订的商品房买卖合同确认为有效合同并判决华麟公司协助张广军办理争议房产的产权登记，该种情形，执行案外人张广军对查封房产享有排除强制执行的民事权益，符合执行异议中排除执行的法律规定。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下：驳回原告邢台顺德典当有限公司的诉讼请求。案件受理费80元，由原告邢台顺德典当有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  王丽平审 判 员  周 婧人民陪审员  葛兰霞二〇一八年十二月二十日书 记 员  张立威