湖北省宜都市人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0581民初1877号原告：裴德林，男，1972年7月20日出生，汉族，湖北省宜都市人，住湖北省宜都市，个体工商户.委托诉讼代理人：姚方敏，女，1978年9月3日出生，汉族，湖北省长阳土家族自治县人，住湖北省宜都市陆城街办清江大道**翰林华庭****，个体工商户，系原告裴德林妻子，公民身份号码：4205281978********。原告：姚方敏，女，1978年9月3日出生，汉族，湖北省长阳土家族自治县人，住湖北省宜，住湖北省宜都市.被告：宜昌翰林房地产开发有限公司，住所地：宜都市陆城清江大道**,统一社会信用代码：91420581092002221Q。法定代表人：俞朝晖，公司董事长。委托诉讼代理人：陈建琴，女，1972年9月22日出生，汉族，十堰市竹山县人，户籍地湖北省十堰市竹山县，现住湖北省宜都市，该公司员工.委托诉讼代理人：张翠胜，男，1953年2月25日出生，汉族，湖北省宜都市人，户籍地湖北省宜都市，现住宜都市，该公司员工.原告裴德林、姚方敏与被告宜昌翰林房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案受理后，依法由审判员聂其玺适用简易程序，于2018年11月22日公开开庭审理了本案，原告姚方敏、被告宜昌翰林房地产开发有限公司的法定代表人俞朝晖和委托诉讼代理人陈建琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裴德林、姚方敏向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告因逾期交房的违约金8420.91元（按合同约定的日万分之三从2016年8月1日起计算至2016年10月27日止）；2、由被告承担本案诉讼费。事实和理由：2015年8月24日原告与被告宜昌翰林房地产开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，约定由原告购买被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭1单元1-703号商品房一套，购房总价款为318974元，原告已按照合同约定付清了全部房款。按照原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》第九条、第十一条约定的交房条件、交房时间和手续，被告应当在2016年7月31日之前交付房屋给原告，并且交房时应当取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；同时合同第十二条规定，如逾期交房在90日内的，则按照合同第十一条约定的交房期限届满之次日起至房屋实际交付之日止由被告按全部房款的日万分之三向原告支付违约金。因被告违反了合同约定，未通过专项验收和未办理竣工交付使用相关手续，以致不能按照合同约定的日期交付房屋。原告认为，被告延迟交房不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，故应当按照合同第十二条约定向原告支付违约金。原告裴德林、姚方敏为支持其诉讼请求，向本院提供了以下证据：1、原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》一份，证明原告购买了由被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭1单元1-703号商品房一套，双方在合同第九条、第十一条、第十二条中明确约定了交房条件、交房时间及逾期交房的违约责任，但被告在通知交房时未取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不符合合同第九条约定的交房条件，因此被告存在违约，根据合同第十二条约定被告应向原告支付违约金。2、《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》一份，证明被告直到2016年10月27日才取得工程竣工验收备案证明书，是原告主张违约金的依据。3、房屋不动产权证一份、支付房款的发票两份，证明原告在2016年7月31日之前已付清被告的房款318974元，并且所购商品房已于2018年3月12日办理了产权证。4、宜都市人民法院（2017）鄂0581民初61号民事判决书，证明该案件与本案相类似，该案件原告的诉讼请求已得到宜都市人民法院的支持，因此本案原告的诉讼请求也应当得到宜都市人民法院的支持。被告宜昌翰林房地产开发有限公司辩称：1、原告与被告于2015年8月24日签订的《宜昌市商品房买卖合同》以及合同附件，均是双方当事人的真实意思表示，合同及附件内容都没有违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力，合同双方均应按照合同及附件的约定享有权利和承担义务。2、原告与被告签订合同时，原告对项目开发情况已作详细了解，被告也向原告作了客观介绍，双方在《宜昌市商品房买卖合同》附件十第三项中作出了补充约定：“地块东南侧二户私房暂未拆迁，最终能否拆除以政府批准结果为准；但不影响住房的交付使用及地下室停车的使用”，该附件十属合同双方的特别约定，是对合同格式条款的修改，在效力上高于格式条款。该条表明，原告与被告在签订商品房买卖合同时，被告就已经对配套工程延期问题向原告履行告知义务，符合《合同法》第45条规定的延期条件或者说否定条件，购房者在合同附件上签字，说明其对合同所附条件表示认可。也正因为拆迁拖的时间太长（直到2015年12月28日地块东南侧二户私房才拆除），才导致办理备案证时间延迟；但依照法律规定，一旦合同条件成就，原告就应当放弃要求被告承担违约责任的权利，这是双方当事人的真实意思表示，对双方当事人具有约束力。3、被告在合同约定的2016年7月31日交房时间之前，就已通知了包括原告在内的购房业主办理交房手续，原告也已于2016年8月30日办理了拿钥匙收房的相关手续，故应当视同原告接受了当时的交房条件；被告通知交房时虽未取得备案证明书，但对业主房屋装修和使用没有任何影响，被告没对原告造成任何损失，被告履行合同义务符合约定条件。另外，原告自2016年8月30日拿钥匙收房后，直到2018年8月14日才提起诉讼，这更加说明原告对合同附件的认可，也更印证了对原告没造成经济损失。4、针对原告提交的宜都市人民法院（2017）鄂0581民初61号民事判决书的问题，被告认为：首先，该案件与本案有本质区别，该判决书的原告是完全拒收房屋，而本案原告是已实际收房，认可了交房条件，故宜都市人民法院的（2017）鄂0581民初61号民事判决书不应当作为本案的证据采用；其次，该判决书中认定的事实与本案的案件事实存在很大差异，不可类比，该判决书对本案的审判不具备任何参考价值。综上所述，请求宜都市人民法院驳回原告的诉讼请求。被告宜昌翰林房地产开发有限公司为证明其主张的成立，向本院提供了如下证据：1、钥匙、水、电、天然气开通单领取表签名清单一份，证明原告现已实际收房，收房时间是2016年8月30日；2、被告通知原告收房的通话清单明细一份，证明被告在2016年7月26日下午15点17分钟就已经通知了本案原告在2016年7月31日之前到被告公司办理交房手续。对原告提供的证据，被告宜昌翰林房地产开发有限公司质证认为：证据1真实性无异议，但不认可原告的证明目的，被告在2016年7月26日下午15点17分钟就已通知本案原告按合同约定的时间收房，所以被告不存在违约。证据2真实性无异议，但不认可原告的证明目的，因为证据2是有关政府部门发放的竣工验收备案证，与实际交房无关联。证据3无异议，认可原告在2016年7月31日之前就已经付清了房款318974元。证据4的质证意见与答辩意见一致。对被告宜昌翰林房地产开发有限公司提供的证据，原告经质证无异议，认可通知交房的时间和拿钥匙的时间。对原告和被告提供的证据，本院认定如下：原告提供的证据1、证据2的真实性本院予以采信，但原告的证明目的本院不予采信；证据3被告无异议，本院予以采信；证据4与本案无关联，且系本院未生效判决书，原告的证明目的本院不予采信。被告提供的证据1、证据2原告无异议，故本院予以采信。本院经审理查明以下案件事实：2015年8月24日原告裴德林、姚方敏与被告宜昌翰林房地产开发有限公司签订《宜昌市商品房买卖合同》一份，合同约定由原告裴德林、姚方敏购买被告开发的位于宜都市陆城清江大道46号翰林华庭一单元1-703号商品房一套，建筑面积89.93平方米（含公摊面积），房屋总价款为318974元。合同第九条约定被告交房时应当取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；合同第十一条约定被告应当在2016年7月31日之前将商品房交付给原告；合同第十二条对逾期交房的违约责任进行了约定：“（1）逾期在90日以内的，自本合同第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，由出卖人按已付全部房款的日万分之三向买受人支付违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同……”同时，原告与被告签订的《宜昌市商品房买卖合同》附件十第三项特别约定：“地块东南侧二户私房暂未拆迁，最终能否拆除以政府批准结果为准；但不影响住房的交付使用及地下室停车的使用”。合同签订后，被告于2015年12月10日之前完成了房屋主体工程建设并经分户验收合格。但由于地块东南侧有两户私房未拆迁，致使翰林华庭小区内部分公共配套设施未完工，被告也因此没有在合同约定的交房时间之前即2016年7月31日之前取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。2015年12月28日经做工作两户私房拆除，被告在完成了小区内公共配套设施施工之后，才于2016年10月27日取得了该备案证明书。同时查明，2016年7月26日被告通知包括原告在内的很多购房业主去被告公司办理交房手续，但原告姚方敏直到2016年8月30日才找被告拿了钥匙，接收了该房屋。另查明，原告裴德林、姚方敏在2015年8月25日向被告支付了购房首付款98974元，余款220000元在2016年7月31日之前已付清给被告。上述事实，有原、被告在庭审中的陈述及提交的证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告裴德林、姚方敏与被告于2015年8月24日签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，属于合法有效的合同，双方应当按照合同的约定履行自己的义务。本案原告要求被告支付违约金的主要理由是因为被告在2016年7月26日通知原告收房时没有取得《湖北省建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不具备合同第九条约定的交房条件，构成逾期交房，故被告应当按照合同约定向原告支付违约金。针对原告的上述理由，本院经审查认为，其一，在被告取得备案证明书之前的2016年8月30日原告就已经拿了钥匙，接收了房屋，故应当视为双方对合同约定的交房条件进行了变更；其二，原告没有提供证据证明其延期收房的原因是因为被告未取得工程竣工验收备案证明书；其三，被告在2016年7月26日通知原告交房时，工程已竣工并通过了分户验收合格，具备了交房的条件，未取得备案证明书并不影响房屋的居住功能，即使房屋存在质量瑕疵，也是属于被告保修责任范围；其四，被告通知原告交房时工程已竣工并经分户验收合格，已具备了交房条件，被告的主要义务已经完成，取得备案证明书只是附属义务；其五，被告已在2016年7月26日通知了原告交房，故被告已按照合同约定的时间完成了交房义务，但原告直到2016年8月30日才接收房屋，应当属于原告延迟领受，现房屋已转移占有，被告不构成逾期交房，但因交房时被告未取得备案证明书，可视为被告违约；其六，交房时必须取得工程竣工验收备案证明书只是行政管理性规范要求，对原告房屋使用并无实质性影响，未取得备案证明书交房可由被告承担相应的行政责任，但不应当成为原告拒收房屋的理由；其七，没有证据证明原告存在经济损失。综上所述，原告的诉讼请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告裴德林、姚方敏的诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元（原告已预交），由原告裴德林、姚方敏承担15元，由被告宜昌翰林房地产开发有限公司承担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  聂其玺二〇一八年十二月二十五日书记员  向小庆