江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初574号原告：谭秀，女，1975年6月18日出生，汉族，住江苏省射阳县经济开发区。委托诉讼代理人：陈永奎，江苏公正律师事务所律师。被告：射阳九龙招商城商业运营有限公司，住所地江苏省射阳经济开发区解放西路**。法定代表人：王恩文，该公司总经理。被告：盐城洲盛置业发展有限公司，住，住所地江苏省射阳经济开发区解放西路**/div>法定代表人：郭钰，该公司总经理。二被告共同委托诉讼代理人：田同玉，江苏德佳律师事务所律师。原告谭秀与被告射阳九龙招商城商业运营有限公司（以下至判决主文前简称“九龙公司”）委托合同纠纷一案，本院于2018年1月10日立案后，依法适用简易程序，于2018年3月21日公开开庭进行了审理，原告谭秀及其委托诉讼代理人陈永奎、被告九龙公司的委托诉讼代理人田同玉到庭参加诉讼。后转为普通程序，本院依法追加盐城洲盛置业发展有限公司（以下简称“洲盛公司”）作为被告，于2018年11月21日公开开庭进行了审理，原告谭秀及其委托诉讼代理人陈永奎、二被告共同委托诉讼代理人田同玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。谭秀向本院提出诉讼请求：1.要求九龙公司给付2016年8月29日至2017年8月28日的委托经营收益15400元（房屋总价款140000元×11%），并赔偿损失（其中7700元，自2016年10月1日起至实际给付之日，按照年利率6%计算；另7700元，自2017年4月1日至实际给付之日，按照年利率6%计算）；2.诉讼费由九龙公司负担。事实和理由：2013年8月29日，谭秀、九龙公司及洲盛公司签订《射阳·九龙招商城委托经营管理合同》（下称《委托经营管理合同》），约定将谭秀所有的位于射阳县洲盛商贸城的21号楼3032号商铺全权委托九龙公司经营管理，委托经营期限自2013年8月29日至2023年8月28日，并约定了委托经营管理第四至第五年的收益每年按照商品房买卖总价款的11%支付等内容。现九龙公司未能给付2016年8月29日至2017年8月28日的委托经营收益，谭秀向本院提起诉讼。九龙公司辩称：1.《委托经营管理合同》是三方协商一致签订的合同，三方有共赢的目的，最初仅有签订合同的意向，因为政府承诺将南苑招商场整体搬迁到洲盛公司开发的商铺，三方看到存在商机可赚利益的前提下共同协商，初步有合作意向，后因不可抗力因素即南苑招商场并未整体搬迁导致商铺无法整体运营，从而导致三方未能达成一致意见，合同未成立。也并未生效，合同约定主体是三方，而最后盖章处丙方未盖章，根据合同第九条的约定，此合同并未生效。2.即使合同成立并生效，根据合同第四条及第六条的约定，九龙公司支付的前提是客观收取到租金，且是谭秀依据商铺产生的实际租金并开具合法票据的前提下支付。商铺并未实际产生租金，也未产生收益，谭秀也失去开具相应发票的基础，因而九龙公司不存在支付任何收益，且本合同是《委托经营管理合同》，九龙公司是受托方，最终的后果也应由委托方来承担。请求驳回谭秀的诉讼请求。洲盛公司辩称：洲盛公司并未在《委托经营管理合同》中签字盖章，合同的三方未达成一致意见，合同未成立，也未生效，洲盛公司不应该承担任何责任。刚开始九龙公司与洲盛公司是有合作意向，因为我公司告知是招商引资项目，南苑招商场要整体搬迁过来，搬迁过来后就委托九龙公司进行运营，双方就初步谈了一个合作意向，但南苑招商场并没有整体搬迁，这一计划就无法运营，从而导致合作合同没有签订，也未按照原有的计划履行。本院经审理认定事实如下：2013年8月，九龙公司面向社会发布投资专刊，主要内容为：“九龙招商城，投资商：香港苏润发集团，开发商：洲盛公司。总价10万元起，主力铺面15－20㎡，10年保底总收益超260%。前3年租金按投资总额的24%一次性返还，4－5年按签约价的11%返还，6－7年按签约价的12%返还，8－10年，实际租金与投资者1：9分成，第10年启动回购政策，投资者申请可收获等同签约价足足两倍的回购金。”2013年8月29日，谭秀与洲盛公司签订编号1032752920130829《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定谭秀向洲盛公司购买射阳洲盛商贸城第21幢第3层3032号房，单价6407.32元/平方米，建筑面积共21.85平方米，房款140000元，买受人于2013年8月29日前付首付款90000元，余款50000元采用银行按揭方式，出卖人应当在2013年12月31日前，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用等内容。2013年8月29日，谭秀（合同称甲方、委托方）、九龙公司（合同称乙方、受委托方）和洲盛公司（合同称丙方、回购方）在射阳洲盛商贸城售楼处商谈《委托经营管理合同》事宜，主要内容为：“1.甲方委托乙方统一招商经营并管理，该经营及管理包括但不限于统一出租、直营、自营、分租等乙方认为合适的方式，并以此获得经营成果。2.委托经营管理期限为10年，从2013年8月29日至2023年8月28日。3.权利义务。在约定的经营管理期限内，无须事先通知甲方，乙方即享有对商铺的自主经营管理的权利，包括有权实施任何有利于射阳·九龙招商城（产权名：射阳洲盛商贸城）经营管理或商业利益的行为。……甲乙丙三方同意该由甲方向丙方购买并交由乙方委托经营的商铺为：甲方委托乙方与该委托商铺的开发商丙方直接办理房屋交付手续，该委托包括房屋的交接、验收等，除乙方通知需甲方配合工作外，甲方无需再与丙方直接办理房屋交付手续，由乙方代表甲方直接签收商铺的交付……甲方可以合法行使商铺的处分权……商铺所有权人发生变化的，不影响本合同的效力及履行，本合同对乙方、丙方及变更后的商铺所有权人继续有效，变更后的商铺所有权人在规定时间内向丙方提出回购申请时，仍按变更前由甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》总价款的200%退还。在乙方经营管理期间，对于甲方的商铺无论是乙方自用还是授权其他第三方使用，也不论乙方在经营管理甲方商铺期间所取得的收益高于或低于按本合同约定应付甲方收益，甲乙双方均不得要求增加或减少本合同约定的乙方应付甲方的款项，如乙方经营管理收益低于应付甲方收益的，亏损由乙方承担。4.在委托期内，租金由乙方代收后支付给甲方，乙方向承租方收取管理费并用于日常支出和管理，并代收各项其他费用。……甲方同意委托期内第一年至第三年，作为无租期，商铺经营管理费用收支由乙方负责。委托期内第四至第五年，双方约定，乙方承诺给予甲方每年保底收益按本合同第一条所指房款总价的11%，如实际租金比率超出11%，超出部分租金，乙方按比例与甲方结算，其中90%归甲方所有，余10%则作为委托管理费归乙方所有。（保底收益是指甲方因前三年为培植市场所作出的贡献，如果因市场租金不高，乙方以收取的管理费对甲方给予适当的帮助和扶持，补偿甲方的租金损失。委托管理费是指若乙方将市场壮大等导致租金上涨，甲方作为回报，支付管理费。）……租金每半年支付一次，在每半年度的第一个月内凭甲方提供的相应发票或合法票据支付，如甲方不提供或拒绝提供的，乙方有权拒付代收的租金而不会被认为违约。甲方应在2023年1月1日至2023年6月30日期间，以书面形式向丙方提出回购申请，丙方应当在接到甲方书面申请后于2023年12月31日前办理回购手续，并按《商品房买卖合同》总价款的200%退还甲方购铺款。超出上述期限的，甲方不再享有要求丙方回购的权利。如十年管理期限届满后，甲方选择将商铺继续委托经营，乙方拥有优先续约权。5.违约责任。甲乙丙三方应严格遵守本合同所约定内容，均应按本合同约定履行义务，任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均应构成违约。甲乙丙三方均无权单方面要求终止合同，若一方单方面终止本合同，视为该方违约。6.合同的变更与解除。本合同的变更和解除应由三方协商一致并签订书面形式的协议，否则，任何一方均不得单方面变更或解除本合同。7.争议的解决。由三方协商解决，协商不成，任何一方均可向商铺所在地的人民法院提起诉讼。8.本合同自三方签字或盖章之日起生效”。后谭秀在甲方处签名，九龙公司在乙方处加盖合同专用章；丙方处填有打印好的洲盛公司的公司名称和法定代表人信息，但未盖章。2014年4月24日，洲盛公司开具销售不动产统一发票，载明付款方谭秀，收款方洲盛公司，建筑面积21.85平方米，购房款金额140000元。另查明，案涉商铺已办理房屋权属登记、土地使用权权属登记，权利人为谭秀。庭审中，谭秀陈述，不清楚商铺的经营现状；案涉《商品房买卖合同》和《委托经营管理合同》根据合同上的日期是同一天签的，《委托经营管理合同》是当时三方谈好有这个意向以后，由谭秀签个字就行，当时买房的都是这样，并不是谭秀一户；按照合同约定该收取第四年收益的时候，找九龙公司要钱已经找不到人了，无奈到政府信访，政府也做了工作，协调结果是九龙公司说经营不善没有钱支付租金。九龙公司陈述，没有接手案涉房屋。洲盛公司陈述，房屋买卖成立，并且办理了产权手续，房屋就已经交付了，交付给谭秀了。以上事实，有当事人的庭审陈述及谭秀提供的已与原件核对的《商品房买卖合同》及补充协议复印件、不动产发票复印件、房屋土地权属证书复印件、《委托经营管理合同》复印件等证据在卷予以证实，本院予以确认。本院认为：1.依法成立的合同对当事人具有法律约束力。案涉《委托经营管理合同》在射阳洲盛商贸城售楼处签订，虽回购方洲盛公司未盖章，但已打印填写了公司名称、法定代表人、地址和、地址和联系电话思表示的表征，且三方的确对此进行了商谈。合同中，设定回购方权利义务的条款主要是关于到期回购的承诺，且其承诺回购的目的是为了让买受人也就是谭秀更放心地进行投资，同时确保九龙公司经营的连续性和优先性，与谭秀、九龙公司之间的权利义务履行并不相干。另，不论该合同对洲盛公司是否具有约束力，都不影响谭秀与九龙公司之间已签章形成的一致意思表示，谭秀与九龙公司之间委托合同应具备的条件已经实现，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同中设定的谭秀、九龙公司之间权利义务的内容应认定为合法有效，双方均应按照协议内容全面且诚实信用地履行合同的权利义务。九龙公司提出是三方协议，因回购方未签字，故合同未成立生效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。2.关于商铺的交付问题。合同约定案涉商铺由谭秀委托九龙公司代表从洲盛公司处接收交付；同时，为进行前期市场培育、实现合同目的，合同亦明确约定九龙公司自合同签订之日开始对案涉商铺进行经营管理，此种运营管理是一种整体性的运营管理。九龙公司作为接收商铺交付的受托方和商铺受托经营管理方，为实现持续经营收益，理应依约及时与洲盛公司办理房屋交付手续。案涉合同文本内容亦非谭秀提供，目前，虽无书面手续证实交付事实，但现有证据已足以证实九龙招商城处于运营状态，九龙公司实际占地经营包括案涉商铺在内的一系列商铺。九龙公司抗辩其未按合同约定与洲盛公司办理房屋交接手续，自认怠于履行受托人义务，也从未告知谭秀，亦无证据证实有与谭秀解除委托的情形，该抗辩因与客观经营事实不符，本院不予采纳。谭秀从未实际控制案涉商铺，仅依据合同约定，在支付商铺价款后享有协议约定的收益请求权，九龙公司不按约支付其承诺的收益，构成违约，应承担向谭秀支付合同约定的第四年度的委托经营收益的民事责任。综上，谭秀主张九龙公司支付第四年度的委托经营收益15400元及损失（自2016年10月1日至实际给付之日，以7700元为基数，按照年利率6%计算；自2017年4月1日至实际给付之日，以7700元为基数，按照年利率6%计算）的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百二十四条、第一百二十五条、第三百九十六条之规定，判决如下：被告射阳九龙招商城商业运营有限公司于本判决发生法律效力后十日内，向原告谭秀支付第四年度的委托经营收益15400元及损失（自2016年10月1日至实际给付之日，以7700元为基数，按照年利率6%计算；自2017年4月1日至实际给付之日，以7700元为本金基数，按照年利率6%计算）。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费154元，由被告射阳九龙招商城商业运营有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  徐 霞代理审判员  姜海凤人民陪审员  周军国二〇一八年十二月二十四日书 记 员  林小雨附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十四条本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或者其他法律最相类似的规定。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同