成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初3583号 原告（反诉被告）：姚文月，女，1991年2月10日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：敬晓洪，四川蜀泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川成功企业发展有限公司，住所地：成都市成华区建设北路三段**********。 法定代表人：刘娜。 委托诉讼代理人：刘奇，男，系四川成功企业发展有限公司员工。 委托诉讼代理人：刘楠，四川汇韬律师事务所律师。 被告（反诉原告）：四川金池房地产开发有限公司，住所，住所地：成都市青羊区金阳路********div> 法定代表人：黄明炜。 委托诉讼代理人：商洋，四川时代经纬律师事务所律师。 第三人:成都中润实业有限公司,住所地:成都,住所地:成都市新都区成都家具产业园区 法定代表人:吴国安,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：殷航，四川中沛律师事务所律师。 第三人：浙江省工业设备安装集团有限公司，住所地：杭州，住所地：杭州市开元路** 法定代表人：张振荣,系该公司董事长。 委托诉讼代理人：周永森，男，系浙江省工业设备安装集团有限公司员工。 原告姚文月诉被告四川成功企业发展有限公司（简称成功公司）、四川金池房地产开发有限公司（简称金池公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年4月9日受理后，依法适用简易程序，分别于2018年5月16日和5月29日进行了第一次和第二次公开开庭审理。在第二次公开开庭审理后，为查明案件事实，本院依法追加成都中润实业有限公司（简称中润公司）和浙江省工业设备安装集团有限公司（简称浙江工安公司）作为本案第三人参加诉讼，并于2018年8月23日进行了第三次公开开庭审理。在第三次公开开庭审理中，被告成功公司、金池公司当庭提出反诉，本院审查后依法受理了被告成功公司、金池公司提出的反诉，并于2018年10月26日公开开庭对本案本诉与反诉进行了合并审理。在第一次公开开庭审理中，姚文月及其委托诉讼代理人敬晓洪、成功公司的委托诉讼代理人刘奇及原委托诉讼代理人刘毅、金池公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼；在第二次公开开庭审理中，姚文月的委托诉讼代理人敬晓洪、成功公司的委托代理人刘奇、金池公司的委托诉讼代理人商洋到庭参加诉讼；在第三次公开开庭审理中，姚文月及其委托诉讼代理人敬晓洪、成功公司的委托诉讼代理人刘楠、金池公司的委托诉讼代理人商洋、中润公司的委托诉讼代理人殷航、浙江工安公司的委托诉讼代理人周永森到庭参加诉讼；在第四次公开开庭审理中，姚文月及其委托诉讼代理人敬晓洪、成功公司的委托诉讼代理人刘楠和刘奇、金池公司的委托诉讼代理人商洋、中润公司的委托诉讼代理人殷航、浙江工安公司的委托诉讼代理人周永森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 姚文月向本院提出本诉诉讼请求：1.判令成功公司、金池公司向姚文月交付其所购买的位于成都市锦江区成龙路街道办金像寺村“成功·红树林”号房屋，并在交房后30日内为姚文月办理房屋所有权登记手续；2.判令成功公司、金池公司承担违约金及经济损失5万元（庭审中，姚文月自愿放弃了该项诉讼请求）；3.判令成功公司、金池公司承担本案全部诉讼费。事实和理由：2016年6月6日，姚文月与成功公司、中润公司、浙江工安公司签订《抵偿协议》，约定成功公司以“成功·红树林”项目的房产代中润公司抵偿欠付浙江工安公司的工程款，姚文月取得“成功·红树林”项目相应房产。《抵偿协议》签订后，姚文月与成功公司、金池公司签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，姚文月购买了“成功·红树林”号房屋（现房）。成功公司出具了收到房款（工程款抵房款）的专用收据，姚文月与成功公司、金池公司于2017年1月12日在成都市房地产管理局对该房屋进行了登记备案。2017年10月，姚文月去“成功·红树林”项目办理收房手续时，成功公司、金池公司却以未收到房款为由，拒绝交房，故姚文月提起本案诉讼。 成功公司本诉辩称，成功公司未收到姚文月的购房款，且姚文月经成功公司书面催收也未支付购房款。购房合同的第九条第二项约定，姚文月应于2016年10月9日前支付涉案房产的全部价款；在第十一条也明确约定了预售资金监管账户；补充协议也约定买受人没有付清房款前，出卖人有权抗辩买受人提出的房屋交付的请求，买受人未付清应付房款的，出卖人有权拒绝交房而不承担逾期交房的违约责任。成功公司分别于2017年9月30日和2017年10月23日向姚文月快递送达了催款函和解除合同通知书，案涉购房合同已经解除。综上，成功公司认为姚文月没有实际支付购房款，成功公司不存在违约行为。 金池公司本诉辩称，成功公司与姚文月签署的《商品房买卖合同》及补充协议已于2017年10月23日解除，请求驳回姚文月的诉讼请求。根据姚文月的陈述，成功公司用案涉房屋代中润公司抵偿工程款，并由姚文月买受该房产，但是该房屋系金池公司与成功公司共有，金池公司并未签署前述案涉《抵偿协议》，对以房抵债之事并不知情且也不会同意，因该《抵偿协议》损害了金池公司的合法权益，应依法认定为无效。案涉《商品房买卖合同》及补充协议均无以房抵债的约定，也未将前述《抵偿协议》纳入合同附件，即案涉房屋买卖不涉及以房抵债的内容。因姚文月不履行《商品房买卖合同》及补充协议约定的支付购房款义务，金池公司已要求成功公司于2017年10月23日向姚文月共同发出《解除合同通知书》，依法解除了案涉《商品房买卖合同》及补充协议。 中润公司本诉述称，中润公司与浙江工安公司于2013年12月签订《中央空调安装工程施工合同》，并签订了两份补充协议，双方之间确实存在施工合同关系的事实。中润公司于2014年1月至2018年2月分22次向浙江工安公司合计付款9114242元，其中包括2016年7月以案涉房屋抵款方式支付的工程款。因此，中润公司确认于2016年6月6日与姚文月、成功公司及浙江工安公司签订了《抵偿协议》，约定用成功公司、金池公司名下开发的案涉房屋抵偿欠付浙江工安公司的工程款，该合同签订当日姚文月与成功公司、金池公司又签订了《商品房买卖合同》，故各方确信系基于《抵偿协议》签订了《商品房买卖合同》。姚文月已经抵偿了相应的购房款，中润公司以房抵偿浙江工安公司的工程款义务已经履行完毕。综上，本案事实清楚且符合法律规定，请求法院支持姚文月的诉讼请求。 浙江工安公司本诉述称，中润公司与浙江工安公司签订了《中央空调安装工程施工合同》，并且约定以房屋抵偿工程款，因此签订了《抵偿协议》，浙江工安公司认为该《抵偿协议》真实有效。 成功公司、金池公司共同向本院提起反诉诉讼请求：1.确认成功公司、金池公司与姚文月签署的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除；2.本诉和反诉的诉讼费用由姚文月承担。事实和理由：根据案涉《商品房买卖合同》及补充协议的约定，姚文月应于2016年10月9日前支付该商品房全部价款807202元，但时至2017年9月，成功公司、金池公司并未收到姚文月支付的购买该商品房的价款。为此，成功公司、金池公司于2017年9月30日向姚文月发出催收房款的《律师函》，要求姚文月依约支付购房款。姚文月经催告后亦未在合理期限内履行支付房款的义务，成功公司、金池公司于2017年10月20日向姚文月发出《解除合同通知书》，解除了成功公司、金池公司与姚文月之间的《商品房买卖合同》及补充协议。成功公司、金池公司认为其解除与姚文月的《商品房买卖合同》及补充协议具有充分的法律和事实依据，故请求法院依法确认双方之间的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除。 姚文月反诉辩称，成功公司、金池公司提起反诉不符合法定程序，其应当在法庭调查前提出。姚文月并未收到成功公司、金池公司提及的《律师函》和《解除合同通知书》。成功公司、金池公司并不具有合同解除权，即使其发出了《解除合同通知书》，按照法律规定也未发生效力。综上，请求驳回成功公司、金池公司的反诉诉讼请求。 中润公司反诉述称，除同意姚文月的意见和陈述的事实以外，另补充以下意见：成功公司、金池公司与姚文月签订《商品房买卖合同》是基于各方当事人之前签订的《抵偿协议》，该《抵偿协议》第4条明确约定，协议签订后由成功公司、金池公司与姚文月签订《商品房买卖合同》并协助办理备案及过户的义务。事实上，姚文月已经以抵款的方式支付了购房款，其在《商品房买卖合同》中的义务已经履行完毕，成功公司、金池公司却未按照合同的约定履行义务，因此根据法律规定，成功公司、金池公司无合同解除权。成功公司、金池公司违反合同约定，导致守约方即姚文月产生损失。 浙江工安公司反诉述称，浙江工安公司确认其与中润公司之间的施工合同合法有效，且其已经完工，各方签订的《抵偿协议》也是有效的，浙江工安公司已经向姚文月出具了房款收据。 本院经审理认定事实如下：2013年12月26日、2014年1月22日及2014年9月23日，中润公司与浙江工安公司先后签订《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及补充协议、补充合同，约定中润公司将中润欧洲城一期二批次B区1#楼的中央空调安装工程交由浙江工安公司施工。 2016年6月6日，甲方成功公司、乙方中润公司、丙方浙江工安公司、丁方姚文月签署《抵偿协议》（编号：），约定：乙、丙双方于2013年12月26日就“中润·欧洲城一期二批次项目”签订《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及其补充协议，合同结算总金额10397008.42元，其中已支付9407040元，未付款989968.42元，含质保金519850.42元；经甲、乙、丙、丁四方协商一致同意，甲方用其合法拥有的位于“成功·红树林”的房屋、价值807202元抵偿乙方未向丙方支付上述项目工程款807202元；甲方以房屋抵扣方式代乙方支付给丙方“中润·欧洲城一期二批次项目”工程款807202元，此款项甲方从乙方存于甲方的合同利益中扣除，丙方应按工程合同的约定向乙方提交票据及其他付款手续；经以上四方协商一致同意，上述用于抵偿款项的房屋，由甲方与丁方签订《商品房买卖合同》，甲方协助丁方办理房屋备案登记手续，因购买房屋和办理产权产生的全部税费、专项维修资金等其他费用由丁方自行承担；根据物权法的相关规定，待办理完以上房屋备案登记手续后，此房屋应属丁方所有，且丁方为丙方指定的房屋抵偿受让对象，视为丙方已收到“中润·欧洲城一期二批次项目”工程款807202元，丙方承诺届时不得以未取得抵偿的房屋为由向甲、乙双方主张任何权利。该《抵偿协议》落款的甲方处由柳函柏签名，中润公司、浙江工安公司分别在乙方和丙方处加盖印章，姚文月在丁方处签名。 中润公司2016年7月22日的记账凭证载明：以红树林房屋5-1-3103抵偿浙江工安公司工程款807202元，资金调拨往来成功公司。该记账凭证所附的2016年6月6日中润公司《工程款审批单》载明：合同名称为中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同，结算价10397008.42元、累计已付款9407040元、未付款470118元、质保金519850.42元；申请支付款807202元，付款说明：抵偿红树林房屋、价值807202元。该《工程款审批单》的“经办部门负责人”处有成功公司的本案诉讼代理人刘奇的签名（落款时间2016年6月12日），“分管领导”处有柳函柏的签名（落款时间2016年6月13日），“集团意见”一栏的“董事长”处有成功公司的时任法定代表人吴国新的签名（落款时间2016年7月13日）。 2016年6月17日，出卖人成功公司、金池公司与买受人姚文月签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：买受人向出卖人购买“成功·红树林”号的房屋，房屋实测建筑面积100.87平方米，总价款807202元，买受人采用商业贷款方式付款，于2016年6月14日前支付首期房款257308元，余款590000元向贷款机构申请贷款支付；出卖人在2015年10月31日前向买受人交付该商品房；买卖双方同意自该商品房按合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。同日，成功公司向姚文月出具专用收据，载明：收到姚文月的红树林5-1-3103的房款807202元，并备注“工程款抵房款”。庭审中，成功公司陈述案涉房屋的销售人员在看到姚文月提供的《抵偿协议》及《商品房买卖合同》的情况下向姚文月出具了上述房款收据。 2016年6月20日，浙江工安公司向姚文月出具收条，载明：已收到姚文月房款807202元，此房为抵偿房（成功红树林5-1-3103，抵偿协议编号：）。 2017年1月12日，成功公司、金池公司为前述《商品房买卖合同》进行了备案登记，合同签约备案号，登记的房屋地址为锦江区晨辉东路号，项目名称为“成功·红树林”。 案涉房屋所属的“成功·红树林”项目系成功公司和金池公司共同开发建设，成功公司、金池公司于2013年10月11日取得该项目4、5号楼的商品房预售许可证，载明：售房人为金池公司和成功公司、项目名称为“成功红树林二期”；截止2018年12月20日，案涉房屋登记所有权人为成功公司和金池公司，登记时间为2016年11月2日。庭审中金池公司陈述，案涉项目的房屋销售实际由成功公司负责和操作，案涉商品房买卖合同的备案手续也是成功公司操作。 成功公司的法定代表人原为吴国新，于2017年6月9日变更为刘娜。 2017年10月23日，成功公司、金池公司通过邮政快递的方式向姚文月发出《解除合同通知书》，收件地址为案涉《商品房买卖合同》中姚文月的通讯地址。该《解除合同通知书》载明：鉴于姚文月一直未履行双方之间的《商品房买卖合同》及其补充协议约定的支付购房款的义务，且经催告后亦未在合理期限内履行，故决定解除双方之间的《商品房买卖合同》及其补充协议。 上述事实有各方当事人的陈述及下列证据证实：姚文月的身份证明、成功公司的企业信息、金池公司的企业信息、中润公司的企业信息、浙江工安公司的企业信息，商品房预售许可证，《中润欧洲城一期二批次B区1#楼中央空调安装工程施工合同》及补充协议、补充合同，《抵偿协议》、收条，记账凭证及《工程款审批单》，《商品房买卖合同》及补充协议，购房款专用收据，商品房买卖合同摘要，《解除合同通知书》及邮寄单等。 本院认为，姚文月与成功公司、金池公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，该合同真实有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案的争议在于：姚文月是否未履行支付购房款的合同义务。根据查明的事实，中润公司2016年7月22日的记账凭证及所附的2016年6月6日《工程款审批单》均载明中润公司向浙江工安公司的该次应付款为807202元，并明确以红树林房屋抵偿，该金额与案涉《商品房买卖合同》约定的交易价格一致，时任成功公司法定代表人吴国新也在该《工程款审批单》签名确认，且成功公司在庭审中也确认其销售人员在看到该《抵偿协议》及案涉《商品房买卖合同》的情况下向姚文月出具了购房款收据，据此足以认定成功公司知晓且同意案涉《抵偿协议》所约定的关于以案涉成功红树林抵偿工程款的内容。姚文月作为《抵偿协议》约定的房屋抵偿受让对象，其已经按照约定与成功公司、金池公司签订《商品房买卖合同》，且已收到成功公司出具的购房款收据，应视为其已经向成功公司履行了支付购房款的义务。虽然金池公司辩称其与成功公司系案涉房屋共同出卖人，成功公司无权单方处分案涉房屋，但是金池公司在庭审中自认案涉房屋所属项目的销售实际由成功公司负责和操作，而姚文月作为普通的购房者其有理由相信成功公司有权以其单方名义处分案涉房屋，故其向成功公司一方履行付款义务也应视为其已完全履行了合同约定的付款义务。综上，成功公司、金池公司认为姚文月未履行支付购房款的义务的主张，本院不予支持。根据《商品房买卖合同》约定，成功公司、金池公司应在2015年10月31日前向姚文月交付该商品房，且自合同约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，即合同约定的房屋交付期限和办理房屋所有权转移登记的期限均已届满，且案涉房屋已经办理了不动产产权登记，即案涉房屋已经具备交付和办理产权转移登记的条件，故姚文月主张成功公司、金池公司向其交付案涉房屋，并协助其办理所有权转移登记的诉讼请求，具有相应的事实依据和法律依据，本院予以支持。关于成功公司、金池公司主张确认案涉《商品房买卖合同》及补充协议已经解除的诉讼请求。对此本院认为，成功公司、金池公司主张合同解除权系基于姚文月未履行合同约定的支付购房款的义务，但是如前述，成功公司、金池公司认为姚文月未支付购房款的主张不能成立，且无证据证明姚文月存在其他违约行为，即成功公司、金池公司无合同解除权，其向姚文月发出的《解除合同通知书》未发生效力，故其主张确认案涉《商品房买卖合同》及其补充协议已经解除的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）姚文月交付位于成都市锦江区晨辉东路号房屋，并协助原告（反诉被告）姚文月办理该房屋的不动产权转移登记手续即将该房屋不动产权登记至原告（反诉被告）姚文月名下； 二、驳回被告（反诉原告）四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司的反诉诉讼请求。 本诉案件受理费减半收取525元，由原告（反诉被告）姚文月负担475元，由被告（反诉原告）四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费减半收取5936元，由被告（反诉原告）四川成功企业发展有限公司、四川金池房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  黄鸿彬 二〇一八年十二月二十八日 书记员  覃雪梅