广西壮族自治区融安县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0224民初301号 原告：赖义兴，男，1974年9月22日出生，汉族，住福建省厦门市同安区。 委托诉讼代理人：宋文强，福建天翼律师事务所律师。 被告：吴振堂，男，1978年2月2日出生，汉族，住融安县。 被告：吴春海，男，1975年3月28日出生，汉族，住融安县。 被告委托诉讼代理人：龙芳业，融安县法律服务所法律工作者。 被告：莫雪琼，女，1980年12月19日出生，汉族，住融安县。 被告委托诉讼代理人：龙芳业，融安县法律服务所法律工作者。 原告赖义兴与被告吴振堂、莫雪琼、吴春海案外人执行异议之诉一案，本院于2018年3月21日立案后。依法适用普通程序，于2018年4月10日公开开庭进行了审理，因第一次开庭后须原告补充提交证据，于2018年7月9日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人宋文强,被告吴振堂,被告吴春海、莫雪琼及其委托诉讼代理人龙芳业到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告赖义兴向本院提出诉讼请求：1.请求确认厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产的所有权归属于原告。2.请求不得执行厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产，如正在执行，请求立即停止执行，并采取执行回转措施。3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产（下称“案涉房产”）为原告于2016年9月4日以总价134万元购买，截至2017年10月。原告就案涉房产已支付826000元，且持续支付按揭款，应当视同已全部支付购房款，并占有使用。2017年11月，原告接到案涉房产可以办理产权证书通知时，立即前往厦门市房管部门办理产权变更登记，但被告知案涉房产已被贵院（2017）桂0224执395号案查封。后原告就案涉房产立即向贵院提起书面执行异议申请，2017年12月8日，贵院作出（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》，裁定驳回原告的异议请求。原告认为，（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议请求错误，且（2017）贵0224执395号案对案涉房产处置错误，具体理由如下： 1.案涉房产是被告莫雪琼出售给案外人沈艺雄，并通过全权授权委托公证方式公证至沈艺雄指定的人员袁丽英名下，沈艺雄又将案涉房产出售给案外人缪成仁，并按缪成仁要求将案涉房产从袁丽英处直接转委托公证给缪成仁指定的下家即原告，也就是说，案涉房产最终是由原告所购买。（因案涉房产全权授权委托公证只能转委托一次，如果当时沈艺雄将案涉房产从袁丽英处直接转委托公证给缪成仁，则缪成仁将无法再全权委托公证给原告。） 2.（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》已查明，原告与案外人缪成仁于2016年9月4日签订《房产预约买卖协议》，约定以134万元交易案涉房产，并查明原告已向中介方厦门市合溢房地产行销策划有限公司支付5万元，并于2016年10月起至2017年10月期间每月持续向被告莫雪琼的银行账户支付3079元、3080元不等共计13笔40037元，用于偿还案涉房产按揭贷款。另查明原告已接收了案涉房产，并支付综合管理服务费1110元，房屋公共维修金201.6元。结合原告提交交付款项的证据及（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》查明的事实，足以证明原告就134万元总价的案涉房产，已支付了82.6万元，并占有使用案涉房产的事实，且按揭款持续支付中，这部分款项应当视同原告已支付给开发商，因此，原告已付清了本案讼争款项。另外，接中介通知，案涉房产直至2017年11月才能办理产权证及过户登记，即案涉房产并非因作为买受人的原因为办理过户登记。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，原告作为买受人提出执行权异议，符合上述规定，人民法院应予支持，因此，（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》裁定驳回原告的异议申请错误。 3.从贵院向莫雪琼所做调查笔录的情况及（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》查明的事实看，被告莫雪琼确认原告交付的13笔40037元用于偿还按揭贷款，被告莫雪琼对案涉房产已由原告购买的事实是明确知晓的，而在（2017）桂0224执395号案变卖处置案涉房产的款项过程中，被告莫雪琼却对案涉房产已由原告购买并占有使用的事实只字不提，甚至刻意隐瞒，被告莫雪琼主观上预恶意侵吞案涉房产处置款项非常明显，原告保留向被告莫雪琼追加刑事责任的权利。 4.（2017）桂0224执395号执行案所涉诉讼本身存在虚假诉讼嫌疑。 5.（2017）桂0224执395号案对案涉房产的变卖处置程序本身也是违法的。首先，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条明确规定：“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。对于财产价值较低或者价格依照通常方法容易确定的，可以不进行评估”，而案涉房产并非价值较低的财产，且2017年厦门市房产市场波动变化巨大，情况复杂，因此，房产价格必须经专业评估机构进行评估确定，但据（2017）桂0224执异132号裁定书记载，案涉房产并未经过评估机构评估，三被告于2017年8月自行协商以135万元价格出售，而此时案涉房产的市场价格已涨到180万元，（2017）桂0224执395号案未经评估机构评估而以三被告自行商定的价格出售，严重损害了原告的合法权益。其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二条明确规定：“人民法院对查封、扣押、冻结的财产进行变价处理时，应当首先采取拍卖方式，但法律、司法解释另有规定的除外”，而经原告上网查询，并无案涉房产的网拍记录，也没有看到所谓的拍卖案涉房产的裁定书。而（2017）桂0224执395号案对案涉房产未经拍卖程序，便直接以135万元价格以变卖方式处置给张英瑜，显然程序严重违法。第三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条明确规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料”，如前所述，案涉房产为原告已经购买，且已由原告接收并占有使用，但执行人员在拍卖前未对案涉房产权属、占有使用情况进行调查并制作调查笔录，严重违反程序规定，致使原告无法及时阻止该处置，并及时主张权利。 综上，案涉房产已为原告所购买，原告已实际支付购房款826000元，且持续支付按揭款，应当视同已全部支付房款，并占有使用。原告拥有案涉房产的所有权明显足以排除被告吴振堂因借款所形成的普通债权的强制执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第（一）项“案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”的规定，被告吴振堂申请执行的普通债权，而原告对案涉房产所拥有的物权当然足以排除对案涉房产的执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条的规定，特向法院起诉，请求判如所请。 被告吴振堂辩称:我与被告吴春海、莫雪琼在法院的调解并不是造假的，原告购房并没有打款给吴春海，法院的查封不能解除。 被告莫雪琼、吴春海辩称：原告不具备案外人进行起诉的资格，原告提供的房产买卖预约协议是虚构的，这个协议上面的签名不是被告莫雪琼、吴春海所签，不知道是谁代替签的，从原告提供给法院的所有证据材料中，只有房产买卖预约协议与房子有关，其他材料都无法证明与涉案的房产有关系，所以请法院驳回原告的全部诉讼请求。 经审理查明：被告吴春海与被告莫雪琼是夫妻关系。福建省厦门舜洲房地产开发有限公司于2015年5月23日将厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产（下称“案涉房产”）预售给被告莫雪琼，该房产建筑面积84.11㎡，总价836336元。2015年6月8日，该房屋已预告登记在被告莫雪琼名下（商品房预购合同号：03209214，预购商品房预告登记证明编号：YGH2015011134。）。该房产因办理按揭贷款于2015年7月20日抵押登记至中国农业银行厦门同安支行名下，担保金额58万元。被告莫雪琼实际交给房开首付款136336元，尚欠房开首付款120000元。被告莫雪琼于2016年1月将该涉案房产出售给沈艺雄，受沈艺雄的指示，被告吴春海、莫雪琼于同月26日将该房屋的所有权益委托给袁丽英办理，并于同月27日对委托书在厦门市鹭江公证处进行了公证,沈艺雄指示由案外人张彩霞代其支付给被告莫雪琼购房款100000元，同时被告吴春海、莫雪琼将购房取得的前期购房交款发票、购房合同、贷款合同及偿还贷款的银行卡等手续全部交给沈艺雄。2016年7月16日，沈艺雄以1060000元价格将该涉案房产出售给缪成仁，在签订《房产买卖协议书》的出售方是莫雪琼，签名为沈艺雄代签莫雪琼姓名。2016年9月4日，缪成仁通过中介厦门市合溢房地产行销策划有限公司以1340000元价格将该涉案房产出售给原告赖义兴，在签订《房产预约买卖协议》的出售方是莫雪琼，签名为缪成仁代签莫雪琼姓名。原告于2016年9月4日交给中介方厦门市合溢房地产行销策划有限公司50000元购房定金，于2016年9月13日支付给缪成仁590000元，于2016年9月26支付给房开商120000元（原被告莫雪琼尚欠的首付款120000元）。后缪成仁将该房产的全部手续交给原告，并通过袁丽英将原来被告吴春海、莫雪琼委托袁丽英办理该涉案房产的全部权限转委托给原告赖义兴，并注明受托人无再委托权，该转委托书于2016年9月19日在厦门市鹭江公证处进行了公证。原告从2016年10月起至2017年10月，每月通过莫雪琼绑定归还贷款的银行账户偿还案涉房产的按揭贷款3079元、3080元不等，共计13笔，已还款40037元。2016年11月10日，原告赖义兴要求中介厦门市合溢房地产行销策划有限公司协助办理该套房屋的预告登记变更手续事宜，该公司经咨询厦门市不动产登记中心，该房屋的预告登记变更在产权证办出之前尚无法办理。 2017年6月24日，原告赖义兴接收了开发商厦门舜洲房地产开发有限公司交付使用的案涉房产，并于同日支付了综合管理服务费1110元、支付了房屋公共维修金201.6元。2017年9月20日，厦门舜洲房地产开发有限公司就其开发的“禹州·溪堤尚城7#地块”办理不动产权证的通知，通知业主该项目已具备办理不运产权证的条件，于2017年9月25日至2017年10月13日受理办证手续。 另查明：吴振堂与吴春海、莫雪琼民间借贷纠纷一案，本院经审理于2017年4月13日作出（2017）桂0224民初450号民事调解书，确认当事人双方达成的调解协议：一、吴春海、莫雪琼自愿共同定于2017年4月20日前将尚欠的借款260000元归还给吴振堂，二、案件受理费减半收取2600元，吴春海、莫雪琼自愿负担。调解书生效后，因吴春海、莫雪琼未履行还款义务，吴振堂向本院申请执行。案件执行过程中，本院执行局查实厦门市同安区“禹州·溪堤尚城7#地块”一期6#楼23层2303室房产为厦门舜洲房地产开发有限公司于2015年5月23日预售给莫雪琼，该房产建筑面积84.11㎡，总价836336元，已于2015年6月8日预告登记在莫雪琼名下。该房产因办理按揭贷款于2015年7月20日抵押登记至中国农业银行厦门同安支行名下，担保金额580000元。据此，本院于2017年5月22日作出（2017）桂0224执395号执行裁定书，裁定查封该房产，并于同年5月23日通知厦门市国土资源与房产管理局协助办理了查封登记。此后，经双方当事人协商，一致同意以1350000元为底价在淘宝网挂网拍卖，本院于2017年8月1日作出（2017）桂0224执395号执行裁定书，裁定拍卖该宗房产。2017年11月15日，双方当事人协商同意以1350000元将该房产变卖给厦门市同安区居民张英瑜。经本院审查，被执行人吴春海、莫雪琼无其他案件被执行，该房产尚欠按揭贷款563216.68元，变卖价款足以清偿债务尚有剩余。本院于2017年11月15日作出（2017）桂0224执395号之一执行裁定书，裁定将该宗房产变卖归买受人张英瑜所有。张英瑜于同日向本院交纳了购房款1350000元。同年11月23日，本院从房产变卖价款中向抵押权人中国农业银行厦门同安支行支付563216.68元，剩余786783.32元暂存于本院。 因本院据被告吴振堂与吴春海、莫雪琼之间的民间借贷纠纷案执行案查封了厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产。据此，赖义兴于2017年12月14日依法向本院提出执行异议，本院经审查后，于2017年12月28日作出（2017）桂0224执异132号执行裁定书，裁定驳回赖义兴的执行异议。2018年1月21日赖义兴收到该裁定后不服遂诉至本院。 另查明，经本院核实，沈艺雄声明表示将案涉房产出售给缪成仁是其真实意思表示，并不会就案涉房产主张任何权利，缪成仁亦声明表示将案涉房产出售给赖义兴是其真实意思表示，并不会就案涉房产主张任何权利。 以上事实，有原、被告的陈述；（2017）桂0224执异132号《执行裁定书》；《商品房买卖合同》；沈艺雄代莫雪琼与缪成仁签订的《房产买卖协议书》、缪成仁代莫雪琼与赖义兴签订的《房产预约买卖协议》、吴春海、莫雪琼与袁丽英签订的委托书及（2016）厦鹭证内字第02718号《公证书》、袁丽英与赖义兴签订的转委托书及（2016）厦鹭证内字第40822号《公证书》、袁丽英出具的《关于禹州香溪里七号地6号楼2303房产借钱情况经过说明》、沈艺雄、缪成仁各自出具的《声明》等证据材料在卷佐证。 本院认为，被告莫雪琼购买房屋后，交付部分购房款后将所购买房产交付中介公司出售，在案外人沈艺雄购买得该案涉房产后，又将该房产出售给案外人缪成仁，此后缪成仁又将该房产出售给原告赖义兴，该案涉房产的连环交易转让的行为是当事人的真实意思表示，且最后的买受人赖义兴得到了原出卖人莫雪琼、吴春海的受委托人袁丽英的转委托，袁丽英将原来受委托的事项和权利全部转委托给赖义兴，即视为是对连环交易的合同最后的追认，应当认定为合法有效。原告赖义兴依约支付了房产价款和按揭贷款的按月还款及支付莫雪琼尚欠的部分购房款12万元，并办理涉案房产的交接房屋手续，交纳房屋公共维修费、综合管理服务费，该房产权属应归原告所有。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，原告赖义兴于2016年9月4日以1340000元价格与上一购房人缪成仁签订《房产预约买卖协议》，并支付了购房款项760000元及之后按月支付银行房贷13笔40037元。因案涉房屋属于在建状态，直至2017年6月24日案涉房屋具备交房条件后，原告即从开发商处接收该房屋管理并居住使用至今。 原告在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同，并且已支付房款及按时归还余下的购房贷款，视同支付全部房款，原告没有办理房屋过户手续系因该房屋只进行了预告登记而尚未可以办理房屋不动产权证，亦无法办理预告登记变更，因此未办理过户登记非因买受人自身原因。虽然本院于2017年5月23日裁定查封涉案房屋，即原告实际取得案涉房产前该房屋已被查封，但案涉房产属于房开销售的期房，在原告实际占有该房屋前是房屋权利人不能占有的情形，且被告莫雪琼将该房屋出售给沈艺雄，是其真实意思表示，其已丧失了对案涉房屋的物权权益，而原告通过合法购买，并经公证《转委托》取得案涉房屋的所有权益，因此，案涉房产厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产的所有权属于原告所有，原告提出对预登记在被执行人莫雪琼名下的不动产提出异议，应予支持，应停止对厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房屋的执行。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第一项、第二十八条的规定，经审判委员会讨论决定，判决如下： 一、厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房产的所有权属于原告赖义兴所有； 停止对厦门市同安区禹州·溪堤尚城7#地块一期6#楼23层2303室房屋的执行。 案件受理费16860元，由被告吴春海、莫雪琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。 审 判 长  黄秀红 审 判 员  余功文 人民陪审员  廖 昱 二〇一八年十二月二十七日 代书 记员  周 龙