广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0111民初14578号原告：沈敏嫦，女，1971年10月19日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。被告：广州市南大房地产开发有限公司，住所地广州市白云区三元里大道**之**。法定代表人：吴林，董事长。委托诉讼代理人：舒辉，广东金桥百信律师事务所律师。原告沈敏嫦与被告广州市南大房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月24日受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈敏嫦、被告广州市南大房地产开发有限公司的委托诉讼代理人舒辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈敏嫦向本院提出诉讼请求：1.判令被告向我支付逾期办证违约金39777.75元（以1120524元为本金，按每日0.05%计算，从2015年10月1日计算至2015年12月10日共71天）；2.判令被告退还多收的契税5602.7元；3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：我与被告于2013年10月14日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定被告将位于广州市白云区某房出卖给我。合同签订后，我依据合同约定支付完毕购房款及契税17738元，但被告于2014年4月30日将房屋交付给我后，迟至于2015年12月10日才办好房产证。被告的行为已构成违约，应向我支付逾期办证违约金，由于部分期间已超过诉讼时效，现我明确违约金从2015年10月1日计算至2015年12月10日。被告多收契税部分，亦一直未有退还，且一直也未向我交付完税证明，被告应向我退还多收契税。为维护我的合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告广州市南大房地产开发有限公司辩称，1.我司无法按时办证乃因存在无法预见的政策原因，属于不可抗力。2014年3月14日，《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》印发，我司需要补缴巨额的土地出让金。我司在2015年8月18日才将土地出让金补缴完毕。上述原因属于我司无法预见的不可抗力，我司并不存在过错。2.测量机构在2014年对房屋面积测量错误，只能在2015年10月9日又重新进行测量，导致我司迟至2015年10月28日才办妥大确权。在办妥大确权后，我司积极履行义务，原告已在2015年12月10日取得房产证。上述事实可以证明我司不存在懈怠职责的过错或过失。3.原告无证据证实其存在损失及损失的具体数额。我司因政策原因不得不补缴801万元的土地出让金，客观上加重了我司办理房地产权证的负担，请求法院对违约金标准进行调整或减免。4.我司的证照被案外人非法持有，现在贵院存在诉讼，案号为（2018）粤0111民初5986号，请求中止诉讼。5.原告所主张多收的契税，应提供完税发票证明证实实际税款金额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2013年10月14日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件。合同约定：乙方所购商品房为白云区某号房（下称涉案房屋），房屋地址位于白云区××大道××（自××）某房。该商品房合同约定建筑面积共50.59平方米，其中套内建筑面积40.36平方米，共有分摊面积约10.23平方米。第七条、该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米27763.23元，总金额（人民币）1120524元。第十三条、甲方应当在2014年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。房屋交付使用后，甲方不得以房屋已交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其他义务，如：办理产权证的义务等。第二十一条、产权登记：双方同意由乙方委托甲方办理房地产权证，甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后3个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任。若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的，乙方可以按照《广州市城镇房地产登记办法》的规定，单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。第二十二条、迟延办理产权登记的违约责任：如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，甲方应当自逾期之日的次日起至乙方实际取得《房地产权证》之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。合同附件七《本合同补充协议》第七条、关于产权登记（对合同第二十一条的变更和补充）：1.卖方在房屋交付后、买方交清全部资料、税、费及物业维修资金并办理完毕房屋面积补差手续后，卖方为买方办理房屋所有权证。2.买方须主动向卖方提交办理权属转移登记的相关资料，及时与卖方办理房屋面积补差（合同约定面积与产权登记面积之间的误差）的结算手续，支付按政府规定应由买方承担的物业维修资金和办理房屋权属证书所需的各种税、费并提供全部资料。如买方未在卖方通知期限内与甲方办理上述手续和缴交税、费，则不能及时办理房屋权属转移登记等后果由买方自行承担。卖方并免除《商品房买卖合同》第二十二条迟延办理产权登记的违约责任。3.委托卖方办理产权证的中介服务费由买方承担。同日，原告已依约向被告付清全部购房款1120524元，并预交了契税17738元。原告提交向广州市白云区地方税务局查询的照片显示，涉案房屋的契税金额为11192.82元。2015年12月10日，原告领取涉案房屋《不动产权证书》。庭审中，原、被告双方确认涉案房屋交楼时间为2014年4月30日。原告明确放弃主张超过诉讼时效期间的违约金，仅主张被告支付2015年10月1日至2015年12月10日期间的违约金。庭审中，被告提交了《广州市人民政府办公厅关于土地节约集约利用的实施意见》，拟证明原、被告双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件后，政府出台了“车位补地价”政策，要求被告补缴国有建设用地出让价款，被告最终于2015年4月才确定应补缴交的土地使用费，应扣除上述因不可抗力所致延长的时间。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据、不动产权证、意见、照片及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，是双方当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应恪守履行。关于逾期办证违约金的诉讼请求，现原告已付清购房款，按合同约定，被告应当在商品房交付之日起210个工作日内为原告办妥产权登记并交付房地产权证，被告于2014年4月30日向原告交付了涉案房屋，故合同约定办理房产证期限届满之日应为2015年3月4日，被告迟于2015年12月10日才将《不动产权证书》交付给原告已构成违约，应承担违约责任。原告明确放弃主张超过诉讼时效期间的违约金，属于处分自身权利，本院予以准许。现原告要求被告按合同约定按房价款0.05%每日的标准支付从2015年10月1日起计算至2015年12月10日止的逾期办证违约金符合合同约定，本院予以准许。逾期办证违约金经核为1120524元×0.05%×71天=39778.6元。被告抗辩因新政策出台需缴纳土地出让金及房管部门重新测量的期间属不可抗力均应免除其违约责任的问题。对此本院认为，被告提出的上述情况均属于被告应当预见的经营风险及在办证程序中有可能发生的客观情况，且合同约定的办证期限210个工作日已足以处理。被告的相关抗辩于法无据，本院不予采纳。对于被告认为其司证照被案外人持有，并不影响本案的处理，被告要求中止本案审理的意见，本院不予支持。关于被告多收的契税。被告作为代办过户登记手续方，证实具体契税数额的举证责任应在被告，现被告无法举证证实涉案房屋的实际契税数额，本院采信原告所提交的证据，确认涉案房屋过户登记契税数额为11192.82元。被告多收原告的契税6545.18元应退还原告。原告仅要求被告退回多收契税5602.7元，乃对自身权利的处分，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告沈敏嫦支付逾期办证违约金39778.6元；二、在本判决生效之日起五日内，被告广州市南大房地产开发有限公司向原告沈敏嫦退还多收的契税5602.7元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费467.3元，由被告广州市南大房地产开发有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  崔颖华二〇一八年十二月七日书记员  苏秋雅