山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初4302号原告：李玉川，男，1987年5月9日出生，汉族，住太原市。委托诉讼代理人：贺浩伟，山西邦宁律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭钰，山西邦宁律师事务所律师。被告:太原市新大地房地产开发有限公司，住所地太原市民营区松庄路**3-101，统一社会信用代码×××。法定代表人：易强，执行董事。委托诉讼代理人：张健，山西弘光律师事务所律师委托诉讼代理人：李传程，山西弘光律师事务所律师。原告李玉川与被告太原市新大地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李玉川及其委托诉讼代理人贺浩伟、郭钰，被告太原市新大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张健、李传程均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玉川向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法确认被告解除合同编号为20160041240的《商品房买卖合同》的行为无效，并判令被告继续履行该合同；2.请求贵院依法判令本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年8月3日与被告签署了合同编号为20160041240的《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于太原市康兴路7号(金地丽水湾)5幢1单元31层3102号房，合同约定房屋总价为758250元，其中首付款158250元，剩余600000元购房款采用公积金贷款的方式进行支付。2016年7月30日，原告按照《商品房认购书》的约定支付首付款158250元，并于售楼部工作人员明确可以使用农业银行公积金贷款。原告于2016年9月5日获得军人住房公积金贷款资格批准书，但售楼部工作人员却告知原告不予办理农业银行公积金贷款，农业银行工作人员多次前往售楼部进行协商，仍无济于事。为了能够积极履行自己的合同义务，原告重新申请了中国银行公积金贷款，并于2017年5月5日获得军人住房公积金贷款资格批准书，但因中国银行原因无法办理。之后原告主动提出办理商业贷款，由于办理商业贷款需要被告配合，但被告拒不配合，反而要求原告退房。至始至终，原告都在积极履行合同义务，并不存在违约行为。被告于2018年8月17日向原告送达律师函，要求解除合同编号为20160041240的《商品房买卖合同》。原告认为自己在履行合同的过程中并不存在违约情形，被告解除合同不符合法律规定。现原告特向贵院提起诉讼，请求依法判令被告继续履行合同，望贵院依法判如所请。被告太原市新大地房地产开发有限公司的委托诉讼代理人辩称，原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按约全面履行自己的义务。原告未按约支付剩余购房款，经被告多次催促后仍拒绝履行，已构成严重违约。被告依法、按约解除《商品房买卖合同》合法、有效，不存在行为无效情形，原被告签订的《商品房买卖合同》已于2018年8月17日解除。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于原告提交的银行转账凭证，拟证明原告已经按照合同约定向被告支付158250元的首期房款。被告太原市新大地房地产开发有限公司的质证意见为对证据6不予认可，金额和收据认可。根据当事人的陈述和经过审查确认，本院对被告的质证意见不予采纳。2.原告提交的武警部队军人住房公积金贷款资格批准书两份（编号分别为×××80013；×××40011）,拟证明原告在《商品房买卖合同》约定的办理贷款的期限内已经获得中国农业银行的军人住房公积金贷款的资格，在被告告知原告不予办理农业银行的公积金贷款后，原告又重新申请了中国银行的军人住房公积金贷款，且获得相应资格。被告太原市新大地房地产开发有限公司的质证意见为对上述证据的真实性、合法性、关联性认可，但对证明目的不认可，无法证明原告在约定的贷款期限内办理了公积金贷款且原告在贷款期限内未将贷款金额支付给出卖人。根据原被告签订的《商品房买卖合同》的合同补充协议第三条第四款的约定，原告应在签订主合同之日后30日内未将公积金申请贷款金额支付给被告，原告应在10日内向被告支付全部购房款。根据原告提交的证据，原告于2016年9月5日获得农业银行军人住房公积金贷款资格，且有能力在规定的期限内支付剩余购房款，故本院对被告的质证意见不予采纳。3.原告提交的收据收款，拟证明在尾款采用公积金贷款的方式支付后，原告缴纳了10000元的公积金保证金，证明被告同意原告使用军人公积金贷款。被告太原市新大地房地产开发有限公司的质证意见为对其真实性认可，但对证明目的不认可，不是双方口头约定的，实际为原告提出被告收取10000元的公积金保证金且原告向被告出具了一份公积金贷款购房承诺书。根据当事人的陈述和经过审查确认，本院对被告的质证意见不予采纳。4.原告的提交的录音，拟证明原告与被告售楼部人员交谈中被告提出加价，被告太原市新大地房地产开发有限公司的质证意见为对其真实性认可，合法性、关联性不认可，因为双方都不能确定谈话人就是原告李玉川且王琴从未在我处任职，该份证据不完整，对其证明目的也不予认可。根据当事人的陈述和经过审查确认，本院对原告提交的这组证据的证明目的予以认可，对被告的质证意见不予采纳。5.关于被告提交的公积金贷款购房承诺书，拟证明原告于2018年8月3日向被告出具了一份公积金贷款购房承诺书。原告李玉川的质证意见为对其真实性予以认可，但该承诺书明确将公积金贷款的期限延长到45天，那么被告第一份农业银行的贷款批准书并未超期，且该承诺书为实现拟定的格式合同，其在承诺书中表述的每日1000元的损失明显超过其损失，应当做出不利于被告的解释。根据原告提交的证据和当事人的陈诉，本院对原告的质证意见予以采纳。6.关于被告提交的《商品房买卖合同》，拟证明原被告于2016年8月3日签订了该合同。原告李玉川的质证意见为其真实性认可，但该合同的正本部分都是按照住建部格式，补充协议却是事先拟定的。根据原告提交的证据和当事人的陈诉，本院对原告的质证意见予以采纳。经上述认证，结合当事人的庭审陈述，本院认定事实如下：2016年7月30日，原告李玉川与被告太原市新大地房地产开发有限公司签订编号为0000225的《商品房认购书》，于同年8月3日签订编号为20160041240的《商品房买卖合同》，约定首付款为158250元，尾款以住房公积金贷款的方式进行支付，原告李玉川同时出具了一份公积金贷款购房承诺书。2016年8月11日原告李玉川通过银行转账的方式向被告太原市新大地房地产开发有限公司支付158250元的首付款。2016年9月5日，原告成功申请农业银行军人住房公积金贷款，但被告以与农业银行没有合作关系为由拒绝配合办理，再次期间农业银行工作人员多次前往被告处进行协商，均遭到拒绝。原告又于2017年5月5日成功申请中国银行军人公积金贷款，但被告太原市新大地房地产开发有限公司售楼处却提出加收50000元的改名费，以致原告未能按照合同约定履行自己的义务。2018年8月10日，被告太原市新大地房地产开发有限公司向原告李玉川发出律师函，要求解除编号为20160041240的《商品房买卖合同》。本院认为，原告李玉川与被告太原市新大地房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行自己的义务。当事人签订的《商品房买卖合同》约定:“在主合同签订三十日内买受人未将公积金申请贷款金额支付出卖人，买受人应在十日内向出卖人支付全部购房款。否则出卖人有权解除合同，并将房屋另行出售。”原告已经于2016年9月5日成功申请农业银行公积金贷款，有能力在合同约定的期限内支付剩余购房款，合同目的依然可以实现，且综合全案及当事人的当庭陈述，原告未继续支付剩余购房款，也是由于被告没有明确告知原告其只对接中国建设银行，双方均存在过错。另外，被告辩称曾多次催告原告李玉川支付剩余购房款，但未能提供相应的证据，应承担举证不利的法律后果，同时根据《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条之规定，被告在自己享有解除权的期间未积极行使自己的权利，行使权力的期间已过。综上，本院认为被告解除《商品房买卖合同》的行为无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告太原市新大地房地产开发有限公司解除合同编号为20160041240的《商品房买卖合同》的行为无效；二、被告太原市新大地房地产开发有限公司继续履行合同编号为20160041240的《商品房买卖合同》。案件受理费用100元由被告太原市新大地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 员  郝志亮人民陪审员  郝燕芝人民陪审员  姚 华二〇一八年十二月二十六日书 记 员  牛婷婷附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件适用法律若干问题的规定》第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。