安徽省阜阳市颍泉区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民一初字第01497号原告：王振兴，男，1980年9月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。原告：朱卫红，女，1985年8月21日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。以上二原告共同委托诉讼代理人：杨建国，安徽风采律师事务所律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：邓辉，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。被告：孙婷婷，女，1989年12月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。被告：孙明，男，1964年6月18日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。以上二被告共同委托诉讼代理人：杨作福，北京市义派律师事务所律师。原告王振兴、田凤侠、朱卫红与被告孙婷婷、孙明排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月20日受理后，依法适用简易程序，后因案情复杂，转为普通程序，依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。审理中，因本案的审理需要另案审理结果为依据，本案依法中止诉讼。本案审理中，原告王振兴、朱卫红申请追加孙明为本案被告，本院予以准许。后原告田凤侠因不再是房屋共有人，申请撤回起诉，本院予以准许。原告朱卫红及原告朱卫红、王振兴共同的委托诉讼代理人杨建国、邓辉，被告孙婷婷及被告孙婷婷、孙明的共同委托诉讼代理人杨作福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王振兴、朱卫红提出诉讼请求：1、判令被告停止侵权，恢复原状，即刻搬出原告具有所有权的位于阜阳市颍泉区中市办水厂巷9#2幢102室、103室的房屋；2、判令被告赔偿原告房租等经济损失每月6000元（自2014年7月23日至被告停止侵权，恢复原状时止）。现暂定三个月计损失1.8万元。3、本案诉讼费用由被告承担。2016年6月27日，王振兴因被告继续占用房屋申请增加诉讼请求13.5万元。2018年4月26日，王振兴再次申请增加诉讼请求10万元，将诉讼请求总额变更为25万元。事实与理由：原告于2014年7月23日以购买的方式，取得了案争房屋所有权，被告无理拒不搬出该房，并持续在此经营广告生意，店名为阜阳市颍泉区时代广告经营部，为此原告多次主动同被告协商，而被告依然非法占有，给原告带来了巨大损失，原告在主动协商、让步未果的情况下，不得不提起诉讼，请求法院依法判决。孙婷婷辩称，答辩人于2010年租用位于阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷9#2幢102、103门面房两间。按约定，答辩人每季度向中市区印刷二厂交付租金3000元。2014年6月被答辩人与中市区印刷二厂资产处置小组采取先签协议后报批的欺骗手段，非法购买（按规定应当通过公开拍卖竞价的方式购买）位于阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷****102、103两间门面房，违反了《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利，严重的侵犯了答辩人优先购买权。尽管被答辩人已取得了房屋的所有权,但答辩人至今属于合法使用房屋，并不存在侵权行为，因为《中华人民共和国合同法》第二百二十九条明确规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。答辩人的房屋租赁关系至今没有依法解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2014年7月23日被答辩人非法取得房屋所有权后，于2014年9月2日向答辩人快递缴纳房屋租金通知，由此可见被答辩人是认可答辩人承租房屋的事实。被答辩人至今没有要求解除房屋租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条规定被答辩人在租赁合同未解除的前提下，提起侵权之讼，缺乏事实和法律依据。综上所述，答辩人请求法院依法驳回被答辩的诉讼请求。孙明辩称，答辩人于1999年租用位于阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷9#2幢102、103门面房两间。2010年6月12日以后由孙婷婷使用，该租赁房屋的实际使用人为孙婷婷。这一事实颍泉区人民法院（2014）泉民一初字第01491号判决书已确认（详见判决书第10页第8-11行：2010年5月6日，原告孙婷婷(孙明之女)要将该房屋改做广告经营,在办理营业执照时,印刷二厂出函证明孙婷婷租赁该单位门面房一间从事招牌锦旗制作,孙婷婷领取了个体工商户营业执照）。被答辩人采取不正当的手段非法取得该房所有权后，其任何纠纷与答辩人没有任何关系。被答辩人将答辩人列为本案的被告，没有事实与法律依据，请求法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告举证的证据一身份证、证据二不动产登记证书；被告举证的证据一（2014）泉民一初字第01491号民事判决书，证据二2014年9月2日本案原告王振兴、朱卫红向本案被告签发的邮政快递内容，证据三营业执照，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告举证的证据三评估意见书、评估费发票，被告认为，该评估意见书内容不客观，孙婷婷是合法使用涉案房屋，而评估意见书认定为侵权；同时租赁价格没有尊重事实，评估价格高于市场价。本院认为，该组证据是原告申请，双方当事人选取评估机构作出，评估程序合法，对于评估结果本院予以采信；评估费发票是因评估产生的必要性支出，对该组证据本院予以认定；对于原告举证的证据四，两证人证言证明孙婷婷从2014年一直使用案涉房屋，该证言与孙婷婷当庭陈述的其于2010年起使用案涉房屋并不矛盾，因此对该证人证言陈述的孙婷婷使用房屋的事实本院予以采信。经审理查明，位于阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷****102、103门面房两间，每间面积41平方米，该房产原属阜阳市中市区印刷二厂集体所有。后该房出租给孙明使用，双方签订有租赁房屋协议书。2010年5月6日，孙婷婷（孙明之女）要将该租赁房屋改做广告经营部，在办理营业执照时，阜阳市中市区印刷二厂出函证明孙婷婷租赁该单位门面房一间从事招牌锦旗制作，孙婷婷领取了个体工商户营业执照。2010年6月12日之后，孙婷婷在阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷9#2幢102、103门面房从事经营活动。后阜阳市中市区印刷二厂因经营管理不善倒闭。2012年11月27日，阜阳市颍泉区中市街道办事处下发《关于成立阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组的批复》，同意成立资产处置领导小组，组长朱兰三，成员李树才、王勤英。2014年6月12日，阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组与田凤侠、王振兴、朱卫红签订房地产买卖合同，约定该两间门面房以40万元的价格出售给田凤侠、王振兴、朱卫红。2014年6月23日阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组张贴通知，告知房屋进行出售，请租赁户结清房租、水电费等并于2014年7月8日搬迁完毕。次日，孙明根据阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组的通知到中市街道办事处向陈春风反映15天搬迁时间太短，并且愿意购买该房。2014年7月4日，田凤侠、王振兴、朱卫红将购房款40万元汇入阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组指定的账户，同年7月23日，该讼争房产过户至田凤侠、王振兴、朱卫红名下。2014年10月20日，王振兴、朱卫红、田凤侠起诉至本院，要求排除妨害。2017年6月9日，田凤侠放弃了共有，该房屋登记在王振兴、朱卫红名下。本案审理中，经原告王振兴申请，要求对案涉房产自2014年7月23日至2017年9月24日所产生的租赁费用的价格进行鉴定。双方当事人选取评估机构，2017年7月17日，安徽笑天木子价格评估有限公司出具皖笑价评字【2017】0152号《价格评估意见书》：一、价格评估标的，颍泉区中市办水厂巷9#2栋102室、103室的房屋租金。租金期间：从2014年7月23日起至2017年9月24日止。……六、价格评估方法，现行市价法，评估标的价格=现行市场价格（年租金）×综合调整系数。七、价格评估过程，……3、市场价格调查，价格评估小组对评估标的所在区域房屋租金在评估基准日的市场价格进行了调查统计，位于该巷子地段的相似门面房屋2014年至2017年的月租金均价分别为每间1800元、2000元、2100元、2300元。4、标的评估价格，考虑评估标的房屋位于该建筑物的位置及其面积等因素，综合调整系数取1.05，则2014年租赁期价格为1800×5×2×1.05=18900元，2015年租赁期的价格为2000×12×2×1.05=50400元，2016年租赁期价格为2100×12×2×1.05=52920元，2017年租赁期价格为2300×9×2×1.05=43470元，评估标的价格=18900＋50400＋52920＋43470=165690元。王振兴、朱卫红支付评估费6600元。评估报告出具后，向双方当事人送达了评估意见书，经庭审质证，结合评估意见书，对王振兴、朱卫红损失计算如下：从2016年5月25日起2016年原告损失为2100×7×2×1.05=30870元；2017年原告损失为2300×12×2×1.05=57960元；2018年原告损失为2300×12×2×1.05=57960元。合计损失为146790元。该损失计算至2018年12月25日。另查明，孙婷婷于2010年6月12日注册成立阜阳市颍泉区爱生时代广告经营部，该经营部登记营业场所为阜阳市颍泉区水厂巷2号。庭审中，孙婷婷认可从2010年办理营业执照起至本案开庭审理时一直在使用涉案两间房屋。2014年10月16日，孙明、孙婷婷起诉阜阳市中市区印刷二厂、王振兴、朱卫红、田凤侠要求享有优先购买权。本院于2015年12月10日作出（2014）泉民一初字第01491号民事判决书，认定阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组侵犯孙明、孙婷婷的优先购买权，对其损失145843元予以支持。孙明、孙婷婷、阜阳市中市区印刷二厂资产处置领导小组不服，上诉至阜阳市中级人民法院，2016年5月17日阜阳市中级人民法院作出（2016）皖12民终905号民事判决，对本院判决予以维持，2016年5月25日判决已生效。本院认为，本案为排除妨害纠纷。首先应审查本案是否存在侵权行为。本案中，原告王振兴、朱卫红于2014年7月23日通过购买方式取得了涉案房屋，取得了房屋的所有权。并办理了产权过户手续。而本案被告孙婷婷取得房屋承租权是基于之前孙明与阜阳市印刷二厂之间的租赁合同，孙明之女孙婷婷在案涉房屋从事经营活动。（2014）泉民一初字第01491号民事判决确定了孙婷婷承租房屋的承租权。之后孙明、孙婷婷起诉原房主及本案原告要求享有优先购买权，2016年5月25日，孙婷婷起诉优先购买权的案件生效，对孙明、孙婷婷主张优先购买权的损失予以确认。此时孙婷婷丧失了合法占有的权利，孙婷婷应搬离涉案房屋。故孙婷婷占用该房屋的费用应从2016年5月25日起计算。之后孙婷婷一直占有涉案房屋，侵犯了原告的所有权。原告要求排除妨害的请求本院予以支持。关于损失如何计算的问题，原告申请对案涉房屋的损失进行了评估，经双方当事人选取评估机构，对房屋损失进行评估，确定了原告的损失。本院参照该评估意见书确定原告的损失。对于被告搬离之前的损失按照本案确定的标准计算。关于孙明是否应当承担责任问题。原生效判决认定自2010年起孙婷婷为涉案房屋使用人，租赁涉案房屋进行经营活动。原告并未提供其他证据证明孙明为本案侵权人，因此原告要求孙明承担责任的请求本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条、第三十九条、第二百四十一条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孙婷婷于本判决生效之日起三十日内搬离阜阳市颍泉区中市办事处水厂巷9#2幢102、103门面房。二、被告孙婷婷于本判决生效之日起三十日内支付原告王振兴、朱卫红房租损失146790元。（该损失计算至2018年12月25日，搬离之前的损失按照本案确定的标准计算）。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告王振兴、朱卫红的其他诉讼请求。案件受理费5050元，评估费6600元（原告王振兴已经支付），合计11650元，由原告王振兴、朱卫红负担4810元，被告孙婷婷负担6840元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审 判 长 李   璜审 判 员 王 甫 成人民陪审员 白   云二〇一八年十二月十九日书 记 员 王帅（代）附：（2014）泉民一初字第01497号民事判决书适用的法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。赔偿标的款请按以下名称汇入：开户银行：徽商银行阜阳科技支行收款单位：阜阳市颍泉区人民法院账号：20×××08