惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1391民初419号原告：柯玲芬，女，香港居民，1950年3月24日出生，住所地：香港荃湾委托代理人:彭四根，广东百朋律师事务所律师。被告：惠州市国力房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾南山国际大厦******房。法定代表人：唐从松，该公司总经理。委托代理人：刘淼、陈宝君，该公司员工。原告柯玲芬诉被告惠州市国力房地产开发有限公司（下称国力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年1月22日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，于2018年6月11日公开开庭进行了审理。原告柯玲芬的委托代理人彭四根到庭参加诉讼，被告国力公司委托代理人刘淼、陈宝君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。诉辩意见原告柯玲芬向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告立即为原告办妥不动产权证书；2、依法判决被告支付原告延期交楼违约金1764元；3、依法判决被告按银行逾期贷款利息标准支付原告延期办证违约金人民币18900元整（从2016年12月14日起暂计至2017年12月21日），并以此标准支付至不动产权证书办理之日止；4、依法判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2013年10月16日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定，原告购买被告开发的国力凯旋花园第9栋一单元1102号房产，建筑面积为78.82平方米，总金额为315000元；被告应在2016年1月30日前将合同项下的房产交付使用，逾期交楼不超过90日，被告按日向原告交付已付房款万分之一的违约金；合同还约定，被告须在楼盘交付使用后180个工作日内将需由被告提供的资料保送向产权登记部门备案，若因被告的责任导致原告不能在规定时限内取得房地产权属证书的，被告应继续为原告办理房屋产权手续。合同签订后，原告依约履行了合同义务，被告迟于2016年3月28日交付房产，但却未能按照合同约定为原告办理房地产证。被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。为此，原告特诉诸贵院，请求依法判决。原告提交了如下证据：1、商品房买卖合同，拟证明原告向被告购买涉案房产，约定被告承担为原告办理房地产权属证书的义务；2、购房发票、纳税收据、委托缴纳契税协议书，拟证明原告已全部缴纳购房款项，并向被告缴纳办理房产权属证书的相关税费；3、商品房质量保证书，拟证明涉案楼盘入伙日期和取得证书相关时间。被告国力公司辩称，一、根据相关法律法规及《商品房买卖合同》规定，答辩人承担的是协助办证（递件）义务而非办证义务。二、答辩人已按照《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案，被答辩人所述未能取得不动产权属证书系客观因素导致，非答辩人原因。答辩人已按照《商品房买卖合同》规定在房屋交付后180个工作日内提交了资料报产权登记机关备案。两证合一属于政策变更，不可抗力，在签订合同时无法预见，非答辩人可以控制。在不动产权籍调查过程中存在一个漫长的反复修改的过程，但该过程并非被告的过错导致，非被告所能控制。不动产权籍调查作为不动产登记的前置环节，其所耗时长直接增加了办证总体时长。政府规定的办证时限与实际办证时限不一致，非被告所能控制，应将超出规定办证时限所占用的时间排除在合同约定的180个工作日之外。三、出证缓慢直接影响答辩人的切身利益，不存在答辩人怠于办证的可能性。四、办理了入伙手续领取房屋钥匙才意味着收房完成。综上，答辩人已尽最大努力按约定递交了资料，履行合同义务，答辩人不存在任何违约情形。假如将答辩人在签订商品房买卖合同时无法预料和控制的客观因素造成的出证缓慢全部归责于答辩人，要求答辩人承担违约责任，明显违背合同精神和公平合理原则。故为维护答辩人的合法权益，恳请贵院依法查明事实，驳回被答辩人的全部诉讼请求。被告国力公司提交了如下证据：1、国力凯旋花园首次登记权籍调查递件时间的复函、收发文呈办单，拟证明大确权送件时间为2016年8月10日、大权籍出件时间为2016年11月16日；2、惠州大亚湾区不动产登记受理回执（大确权送件），拟证明大确权送件时间为2017年3月7日；3、惠州大亚湾区商品房首次登记告知书，拟证明大确权出件时间为2017年3月31日；4、惠州市大亚湾区不动产登记受理回执（小确权送件），拟证明小确权送件时间为2017年10月31日；5、公告、通知、告知书，拟证明政策、系统等客观原因对办证的影响；6、同类案件裁判书，拟证明开发商义务仅限于送件；7、商品房预售款专用账户监管协议书，拟证明我司为自身利益考虑，不可能会也不存在刻意拖延办证；8、领钥匙登记表，拟证明时间交房时间为2016年1月2日。查明的事实经审理查明：2013年10月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发建设的国力凯旋花园第9栋一单元1102号商品房，该房建筑面积为78.82平方米，总价款为315000元。双方就交付期限约定为：被告应在2016年1月30日前，将经验收合格的商品房交付原告使用。双方就产权登记约定为：被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案；如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由原告自愿委托被告办理房屋产权手续。双方在《合同补充协议》就办理产权登记补充约定为：原告办理所购商品房房屋产权证的，应当在签订商品房买卖合同时向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费；原告超过7天仍未向被告提交办理房屋产权证所需的资料以及相关办证税费的，由此造成的契税违约金及办证责任由原告自行承担或自行办理房屋产权证；非因被告原因导致原告迟延取得房地产权属证书的，被告不承担任何责任。双方在《合同补充协议》就交付期限补充约定为：自《入伙通知书》收楼期限届满之日起，即视为被告按相关规定向原告交付房屋，相关责任由原告自行承担，原告即应承担与商品房有关的合理费用（包括但不限于物业服务费，水、电费等），……。原、被告还对其他相应事宜作出了约定。合同签订后，原告向被告付清了购房款，并按约向被告提交了办理房屋产权证所需的身份证信息资料以及办证契税款、国土证费，委托被告办理权属登记的手续。2016年1月2日，原告领取了涉案房屋的钥匙。2017年10月31日，惠州市国土资源局颁发了涉案房产的不动产权证。2016年6月，惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局联合发布的《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》，规定：自2016年6月30日起，区土地、房屋、林地、海域等不动产登记业务，统一到区不动产登记中心，领取《不动产权证书》、《不动产登记证明》，停发原各类不动产权属证书；自2016年6月30日起，申请办理土地首次登记、新建商品房首次登记、一手房过户等业务的，需先行开展不动产权籍调查（以地块为基础，以房屋等定着物为基本单位，查清房屋等定着物涉及的地块信息，包括地块的权利人、权利类型、权利性质、土地用途、四至、面积等土地状况）。2016年8月10日，被告向不动产登记部门递交了上述房屋所在的国力凯旋花园新建商品房首次登记权籍调查申请，因不动产产权登记系统要求新建住宅小区首次登记业务需要按栋受理及出具权籍调查成果，不动产登记部门通知被告退件，随后被告按要求将涉案房产所在小区分栋向不动产权登记部门递交了首次登记权籍调查申请，涉案房产第9栋首次登记权籍调查业务受理时间为2016年9月21日，办结时间为2016年11月16日。涉案房产第9栋一单元1102号房屋转移登记权籍调查业务受理时间为2017年4月28日，办结时间为2017年5月23日。被告于2017年10月31日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料。判决理由及结果本院认为，本案系商品房预售合同纠纷案，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。本案争议焦点如下：被告在办理权属证书方面是否存在违约，如果构成违约应如何承担违约责任。在庭审过程中，原告认可被告主张的交房时间即2016年1月2日，在双方约定的交房期限2016年1月30日之前，故被告不存在延期交房的问题。原告请求被告支付延期交房违约金，本院不予支持。被告在办理权属证书方面是否存在违约的问题。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告只需完成将由被告提供的资料报产权登记机关备案即完成合同义务，不动产权证书的办理属不动产登记机关的事务，还需原告配合方能完成。现被告已于2017年10月31日向登记部门申请和提交了涉案商品房办理不动产权转移登记所需的全部资料，且惠州市国土资源局于2017年12月28日颁发了涉案房产的不动产权证。故原告要求被告办理不动产权证书本院不予支持。关于被告提交资料报产权登记机关备案是否逾期的问题。本案中，涉案商品房已于2016年1月2日交付原告使用，故被告应当在2016年9月19日前将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告在2017年10月31日将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案，超出约定报备时间407天。在惠州市国土资源局大亚湾经济技术开发区分局和惠州大亚湾经济技术开发区房产管理局于2016年6月份联合发布《关于大亚湾区实施不动产统一登记有关事项的公告》之前，办理产权登记首先需要开发商办理所售项目商品房的首次登记，然后再向登记部门申请办理所购商品房的转移登记。不动产权登记新政策出台后，被告在办理所售项目商品房产权的首次登记前，增加了申请办理该所售项目商品房的首次登记权籍调查手续。在办理完成所售项目商品房产权的首次登记后，又增加了一项工作，即被告再先行申请办理原告所购商品房的转移登记权籍调查手续。因此，自2016年6月30日之后，被告向不动产登记机关申请办理产权登记增加了两个环节，即两次的权籍调查环节。该增加环节所需的时间在原、被告双方签订合同时是无法预见的，属于政策变化，若由被告承担因两次权籍调查而额外延长的办证时间的违约后果是不公平的，故本院酌情予以扣除。本案中，被告向产权登记机关提供资料备案的时间比合同约定逾期407天，扣除被告为涉案房屋申请两次权籍调查的时间123天(2016年8月10日至2016年11月16日为首次登记权籍调查时间，共计98天；2017年4月28日至2017年5月23日为转移登记权籍调查时间，共计25天)后，被告实际逾期提供资料报产权登记机关备案的时间为284天。综上，被告在提交办证资料报产权登记机关备案方面存在违约，应承担相应的违约责任。关于被告如何承担违约责任问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》并未就被告逾期办证明确约定计付违约金，且原告因逾期取得房屋权属证书所受损失也难以确定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书的，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定。故本院按有关规定以总房价款为基数按年利率6%的标准计付逾期违约金，即本案被告应向原告支付的逾期违约金计为：315000元×6%/年÷365天/年×284天＝14705.75元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告惠州市国力房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，向原告柯玲芬支付逾期办理房屋产权证违约金14705.75元；二、驳回原告柯玲芬的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费317元，由原告柯玲芬负担200元，被告惠州市国力房地产开发有限公司负担117元。原告已向本院预缴317元，由被告于本判决生效后径付给原告117元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  谢学炎审 判 员  古朝晖人民陪审员  王 玲二〇一八年十一月十四日书 记 员  黄岸龙