广东省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤民初15号原告：广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会。住所地：广东省广州市番禺区。负责人：陈鉴光。委托诉讼代理人：崔建川、王晓文，均为广东华誉律师事务所律师。被告：广州市威尔物业管理有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：梁文，董事长。委托诉讼代理人：黄松，国信信扬（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶凌旭，国信信扬（东莞）律师事务所实习律师。被告：广州市金豪物业管理有限公司。住所地：广东省广州市花都区。法定代表人：王有清，总经理。委托诉讼代理人：陈勇，广东百健律师事务所律师。被告：广州达浩创业投资有限公司。住所地：广东省广州市番禺区。法定代表人：王有清，总经理。委托诉讼代理人：陈勇，广东百健律师事务所律师。原告广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会（以下简称沙圩二村）诉被告广州市威尔物业管理有限公司（以下简称威尔公司）、广州市金豪物业管理有限公司（原广州市金豪房地产开发有限公司，以下简称金豪公司）、广州达浩创业投资有限公司（以下简称达浩公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序对本案进行了审理。原告沙圩二村的委托诉讼代理人崔建川、王晓文，被告威尔公司的委托诉讼代理人黄松、叶凌旭，被告金豪公司、达浩公司的共同委托诉讼代理人陈勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。沙圩二村向本院提出诉讼请求：1、判决沙圩二村与威尔公司、金豪公司、达浩公司之间于2007年11月17日签订的《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、2007年12月7日签订的《承包合同补充协议》、2008年1月8日签订的《承包合同补充协议》于2014年9月29日解除。2、判决威尔公司、金豪公司、达浩公司将位于广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路北侧土地（国有土地证号：Ｇ31-××0、Ｇ31-××1）及附属地上7层、地下**的建筑物交还给沙圩二村管业。3、判决威尔公司、金豪公司、达浩公司共同向沙圩二村支付从2014年1月1日开始至实际交还广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路北侧土地（国有土地证号：Ｇ31-××0、Ｇ31-××1）及附属地上7层、地下**的建筑物之日期间的欠付租金（承包金）和逾期违约金（滞纳金）（2014年度欠付租金为815万元，2015年度欠付租金为1815万元、2016年度欠付租金为1815万元；以后每三年递增10%，即2017年至2019年每年租金为1996.5万元，2020年至2022每年租金为2196.15万元，以此类推；从逾期支付租金之日起（从2014年开始，每年度逾期支付租金之日为2月1日）至实际付清之日止，每逾期一日，违约金（滞纳金）按逾期租金金额的万分之五计算。现暂计至2016年12月31日，租金（承包金）本金为4445万元，违约金（滞纳金）为13732500元）。4、判决剩余保证金7590000元归沙圩二村所有；5、本案诉讼费由威尔公司、金豪公司、达浩公司承担。事实和理由：沙圩二村与威尔公司、金豪公司在2007年11月17日签订的《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、2007年12月7日签订的《承包合同补充协议》、2008年1月8日签订的《承包合同补充协议》。上述文件约定，沙圩二村将位于广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路与德兴路交汇处的国有商业用地及地上商铺（德兴商贸城）约40193平方米土地交由威尔公司、金豪公司承包建设、经营。威尔公司、金豪公司全额出资将德兴商贸城改造成为大型综合商业中心并进行对外经营（包括自营、分租）。承包期限为40年，即从2008年1月1日起至2047年12月31日止。承包期前三年如规划部门批复容积率达1.5的，沙圩二村每年向威尔公司、金豪公司收取承包款1500万元，承包期内承包金每三年递增10%，承包金从2008年1月1日起计缴。（见《承包合同补充协议》）承包金每年缴付一次，威尔公司、金豪公司须在每年第一个月内向沙圩二村付清当年承包金。若威尔公司、金豪公司逾期不付清沙圩二村承包金的，按拖欠金额每天万分之五计付滞纳金给沙圩二村；若威尔公司、金豪公司不付清应付沙圩二村承包金（即有拖欠承包金）达三个月，即作威尔公司、金豪公司根本性违约，沙圩二村有权解除合同，没收威尔公司、金豪公司的保证金，威尔公司、金豪公司于用地上的所有建筑物及配套水电设施及一切地上财物无偿归沙圩二村所有（沙圩二村有权进场管业）。2012年4月9日，沙圩二村与威尔公司、金豪公司签订《确认书》，由达浩公司承接金豪公司在《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》项下的全部权利义务。上述合同签订后，沙圩二村已依约将上述合同约定的土地及商铺交由威尔公司、金豪公司、达浩公司开发建设。但威尔公司、金豪公司、达浩公司未能依约支付租金（承包金），从2014年1月份起拖欠租金（承包金）。根据合同7.2、21.2约定，威尔公司、金豪公司、达浩公司不仅应当清偿其欠付的租金（承包金）和逾期违约金（滞纳金），沙圩二村还有权解除合同，无偿收回租赁物管业权。故诉至法院，望判如所请。威尔公司未作书面答辩，庭审时口头答辩称：作为本次租赁合同纠纷的乙方，三公司都是独立法人，威尔公司已按照合同及协议要求履行了义务，沙圩二村诉求解除合同依法无据，原合同继续有效。威尔公司主要义务是支付3000万承包金，承担1500万为上限的拆迁费用，威尔公司已经全面履行。2007年12月7日，威尔公司与金豪公司签订合作协议，根据当时的协商，约定了1500万一年的承包金，双方约定两年承包金3000万，得到村委会的确认。威尔公司在2009年3月26日、2009年10月30日申请延期缴付的申请书上，申请内容是以威尔公司单独署名的名义申请，第一次是800万，申请至2009年11月付清，后来申请延至2010年8月31日付清。后在同一份申请上，村委会同意延期至2011年1月10日。经过几次延期，威尔公司都按期缴纳了承包金。威尔公司没有任何违约行为，不同意解除合同。金豪公司、达浩公司未作书面答辩，庭审时共同口头答辩称：不同意沙圩二村的诉讼请求。一、达浩公司虽有拖欠租金行为，但因租金约定不明确，而且不是根本违约，合同目的可以达到，沙圩二村不能行使解除权，合同应继续履行。至沙圩二村起诉之日（2015年3月16日），金豪公司已于2014年1月27日付1000万租金。沙圩二村起诉要求解除三方于2007年11月17日签订的《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、2007年12月7日签订的《承包合同补充协议》、2008年1月8日签订的《承包合同补充协议》。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条的规定，合同可以因约定而解除，也可以因达到法定解除的条件而解除。本案中，《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》7.2条约定：承包金每年缴纳一次，乙方须在每年第一个月内向甲方付清当年承包金。若乙方逾期不付清甲方承包金的，按拖欠金额每天万分之五计滞纳金给甲方；若乙方不付清应付甲方承包金（即有拖欠承包金）达三个月，即作乙方根本性违约，甲方有权解除合同，没收乙方的保证金，乙方于用地上的所有建筑物及配套水电设施及一切地上财物无偿归甲方所有（甲方有权进场管业）。按合同约定，金豪公司应于2014年1月30日前付1650万元租金，虽只于2014年1月27日付1000万，但已高达当年应付租金的60%，而且还有建设保证金759万元在沙圩二村。在被告仅拖欠650万元承包金的情况下，沙圩二村就于2014年9月24日发函，要求解除《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城承包合同》及相关补充协议，收回汇珑商业中心管业权。金豪公司应于2015年1月30日前付租金，但时间刚过一个半月，沙圩二村即匆忙于3月16日起诉，要求支付租金2630万元，并解除所有合同，涉案土地上的建筑物无偿归其所有。沙圩二村的诉讼目的非常明显，是想侵占被告的巨额财产！合同约定承包经营期限为40年，从2008年1月1日至2047年12月31日，至沙圩二村2015年3月19日起诉时，合同才履行了8年，而其中2009开始拆迁，2010年3月开挖基坑，2012年1月封顶，汇珑商业中心于2013年11月20日试营业，将近6年时间用于拆迁、建设，达浩公司实际经营时间和有经营收益仅一年多时间，实际经营时间和有经营收益时间仅占全部经营期限的5%。这种情况下，即使被告存在逾期支付租金的违约行为，此时也不会产生合同目的不能实现的后果，被告的行为不构成根本性违约，不应适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项的规定，支持沙圩二村解除前述合同的诉讼请求。本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的其他情形，沙圩二村请求解除合同，不符合法定的条件。达浩公司前后总共投入大概6亿元建设、运营汇珑商业中心，从公平合理的角度出发，合同也不应解除。二、《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》7.2条、《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）合作协议》第十一条第二款内容显失公平，应予撤销或变更。该两条均约定：承包金每年缴付一次，乙方须在每年第一个月内向甲方付清当年承包金。若乙方逾期不付清甲方承包金的，按拖欠金额每天万分之五计付滞纳金给甲方；若乙方不付清应付甲方承包金（即有拖欠承包金）达三个月，即作乙方根本性违约，甲方有权解除合同，没收乙方的保证金，也就是说，只要乙方不付清当年承包金，不管拖欠金额如何，只要不付清应付承包金达三个月，乙方于用地上的所有建筑物及配套水电设施及一切地上财物无偿归甲方所有。威尔公司和金豪公司分别投入1500万和1000万元用于拆迁原德兴商贸城，金豪公司投入人民币6亿元建设汇珑商业中心，各租户也投入上亿资金进行装修，即使被告拖欠当年租金超过三个月，金额也才是1650万元。按该条款的约定，乙方仅因拖欠1650万元承包金，乙方价值6亿的资产和各租户价值近亿元的资产就归甲方所有。该条款显失公平，违反等价有偿原则。被告违约程度与沙圩二村获利程度明显不对等。三、本合同项下的保证金是700万元，不是759万，沙圩二村要求没收保证金759万元没有事实和法律依据。四、沙圩二村收取达浩公司7450万元承包金后，未出具正式发票，导致达浩经营成本未能抵扣，因税务问题被税务部门立案调查，公司财务账册被调走，账户被封。被告有权行使抗辩权拒绝交承包金。五、合同如解除，沙圩二村应赔偿达浩公司人民币6.7亿元和拆迁费人民币1000万元。金豪公司以一家之力，总共投入人民币6亿多元建设汇珑商业中心，合同如解除，由于金豪公司已把其全部的合同权利义务转让给达浩公司，沙圩二村应赔偿达浩公司人民币6亿元和拆迁费1000万元。六、达浩公司应交承包金约定不明确，A25铺2014年1月28日至2034年1月27日的使用权已由沙圩二村一次性收取，达浩公司的实际使用面积已减少，应从2014年起相应减少承包金。2014年1月18日，达浩公司、威尔公司（甲方）与沙圩二村（乙方）签订《委托合同》，合同内容：甲方委托乙方以竞价方式1500万元招租汇珑商业中心一层A25铺（实用面积1670平方米、建筑面积2386平方米）。以乙方名义发布招租广告，实行公开竞价方式招租，乙方收取竞价定金，成交后，由甲方与竞得人（承租人）签订《租赁合同》。成交租金使用为：1、优先支付乙方2014年度汇珑商业中心承包款1815万元；2、偿还支付给乙方的借款4000万元的本息；3、偿还支付1.3亿元银行借款。广州市世代物业管理有限公司以人民币1550万元中标竞得A25铺2014年1月至2047年12月的使用权。1550万元的支付途径为：1、交给村委会1000万元；2、交给达浩公司转交沙圩二村利息（1月）24万；3、交给达浩公司转给沙圩二村欠农商银行贷款本息（1月20日）5228690.37元；4、剩余31309.63元以现金交给沙圩二村。达浩公司认为，把A25号铺的使用权交回给沙圩二村，由沙圩二村拍卖并收取所得价款，实际是把汇珑商业中心的使用价值交回给沙圩二村，由沙圩二村管理。达浩公司的实际使用面积和使用收益已减少，从2014年起达浩公司交纳的承包金应相应减少。金豪公司和达浩公司一直认为租金交付标准应相应减少。七、沙圩二村2014年9月24日发函要求解除合同后，拒绝为各租户办理证照提供《临时场地使用证明》和《同意转租证明》，导致各租户无法正常经营而纷纷流失，被告的经营大受影响，是无法交纳2015年、2016年租金的主要原因。汇珑商业中心已通过规划验收，还没通过综合验收，属于未正式完工的建筑，商场运营属于试营业状态。根据工商部门的要求，各租户要提供产权所有人同意转租证明原件，申请《临时经营场所使用证明》后才能办理《工商营业执照》。沙圩二村于2014年9月24日发函要求解除合同后，拒绝为各租户出具《临时场地使用证明》和《同意转租证明》，导致原租户无法正常经营而纷纷流失，无法再招商新租户。汇珑商业中心还没综合验收，在经营过程中必须要沙圩二村出具同意转租的证明才能正常经营。因为沙圩二村的阻挠，被告的经营大受影响，经营收入仅能维持正常的运营，无法交纳2015年、2016年的租金。对此沙圩二村也要承担责任。被告保留要求其赔偿重大经济损失的法律权利！八、金豪公司已于2012年4月9日把全部合同项下的权利义务转让给达浩公司，与沙圩二村已没有本案项下的合同关系，不是本案适格主体，不对沙圩二村承担法律责任。九、汇珑商业中心从地段、设计、环境、客流、经营等条件来看，只要是能正常运作，履行合同根本不成问题。现有四大主力商家和631名长租客，沙圩二村与被告的合同如全部解除，将不利于维护交易秩序，肯定会造成严重的社会后果，会成为社会不稳定因素。汇珑商业中心现有的商家和租户，仅恒生家私、永辉超市、堂会KTV和泛洋电影等四大主力商家租赁面积就达42506平方米，二次装修投入高达上亿元。如合同被解除，沙圩二村无偿收回汇珑商业中心，势必影响重大，成为社会不稳定因素，不利于维护合同的稳定性，不利于维持交易秩序，不利于保护各租户和商家利益。沙圩二村自2014年9月24日发函解除合同，拒绝出具《临时场地使用证明》和《同意转租证明》，并在社会上散布大量负面消息，导致被告招商的新商家无法办理营业执照，原有商家纷纷撤场。有部分租户把商铺返租给广州汇珑物业管理有限公司，因为沙圩二村的违约行为，经营环境急剧恶化，广州汇珑物业管理有限公司无法按时支付委托经营收益，有部分租户诉至广州仲裁委，有部分租户到处上访，扬言要自杀，已经成为广州市番禺区重大社会不稳定因素。2015年11月，达浩公司与威尔公司向沙圩二村提出，同意支付3000万租金，要求沙圩二村放开经营，出具《临时场地使用证明》和《同意转租证明》，但被沙圩二村拒绝。为解决与沙圩二村的纠纷，被告多次向政府各级部门信访，寻求救济，但未果。达浩公司认为，在被告部分拖欠承包金，应交租金有争议的情况下，沙圩二村利用显失公平的合同条款，不顾被告已投资大量资金的客观事实，不顾合同还可以继续履行的情况，迫不及待地提起诉讼，用各种手段阻挠被告正常经营，把好端端的一个商业项目故意人为搞死，企图把被告搞破产，以诉讼的方式达到侵占被告价值高达6亿多元资产的目的。沙圩二村、威尔公司、金豪公司、达浩公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人依法提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2007年11月17日，沙圩二村（甲方）与威尔公司、金豪公司（共同乙方）签订《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》，主要约定：沙圩二村将位于广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路与德兴路交汇处的国有商业用地及地上商铺（德兴商贸城）约40193平方米土地交由威尔公司、金豪公司承包建设、经营。威尔公司、金豪公司全额出资将德兴商贸城改造成为大型综合商业中心并进行对外经营（包括自营、分租）。有关正大商业中心建设而应办理的有关规划、建设的一切手续文件，均由威尔公司、金豪公司负责办理，包括为规划、建设而准备的一切资料、设计文件图纸等，均由威尔公司、金豪公司负责，并承担一切费用（包括政府部门的收费）。沙圩二村对上述约定事项，提供必要的协助，包括沙圩二村作为土地使用权人身份在所有法定文件上盖具公章、委派专人协助威尔公司、金豪公司等，并出具合同所列的证件、文件。承包期限为40年，即从2008年1月1日起至2047年12月31日止。如沙圩二村在规定的期限内未能如期将德兴商贸城移交由威尔公司、金豪公司开发建设，相应顺延承包期。承包期的前三年，在规划部门批复该项目的容积率达1.6以上（含1.6），沙圩二村每年向威尔公司、金豪公司收取承包金1500万元；批准容积率在1.6以下、1.5以上的，沙圩二村每年向威尔公司、金豪公司收取承包金1400万元；承包期内承包金以上一年的承包金为基数每三年递增10%，承包金从2008年1月1日起计缴。承包金每年缴付一次，威尔公司、金豪公司须在每年第一个月内向沙圩二村付清当年承包金。若威尔公司、金豪公司逾期不付清沙圩二村承包金的，按拖欠金额每天万分之五计付滞纳金给沙圩二村；若威尔公司、金豪公司不付清应付沙圩二村承包金（即有拖欠承包金）达三个月，即作威尔公司、金豪公司根本性违约，沙圩二村有权解除合同，没收威尔公司、金豪公司的保证金，威尔公司、金豪公司于用地上的所有建筑物及配套水电设施及一切地上财物无偿归沙圩二村所有（沙圩二村有权进场管业）。签订合同之日起12个工作日内，威尔公司、金豪公司付给沙圩二村人民币5000万元作合同定金，合同即生效。定金使用方式为：1、700万元作为合同保证金，直至合同届满在威尔公司、金豪公司移交整个项目给沙圩二村后五个工作日内无息退给威尔公司、金豪公司；2、余款4300万元作建设保证金，分期退回，等等。2007年12月7日，沙圩二村与威尔公司、金豪公司签订《承包合同补充协议》，主要约定：双方就2007年11月17日签订的承包合同达成下列补充协议，承包期间的前三年，在规划部门批复该项目的容积率达1.5（含1.5）的，沙圩二村每年向威尔公司、金豪公司收取承包款1500万元，承包期内承包金以上年的承包金为标准，每三年递增10%，承包金从2008年1月1日起计缴。原合同约定的5000万元合同定金，改为如下支付方式：本补充协议签订之日，威尔公司、金豪公司先付第一期定金2000万元，其中威尔公司、金豪公司各支付1000万元；在威尔公司、金豪公司取得容积率达1.5的规划批文之日起十个工作日内，由威尔公司向沙圩二村支付第一年承包金1500万元。金豪公司于十个工作日内向向沙圩二村支付第二期定金3000万元。2008年1月8日，沙圩二村与威尔公司、金豪公司签订《承包合同补充协议》，主要约定：由于春节在即，容积率在春节前不能批复，但村民需要资金分红，经双方协议，作如下补充：2008年1月20日前由金豪公司向沙圩二村提前支付第二期定金800万元；2008年1月20日前威尔公司向沙圩二村提前支付第一年承包金700万元；在取得容积率达1.5的规划批文，金豪公司可以延期至2008年7月30日向沙圩二村支付第二期定金余款2200万元；在取得容积率达1.5的规划批文，威尔公司可以延期至2008年7月30日向沙圩二村支付第一年承包金余款800万元；2012年4月9日，沙圩二村与威尔公司、金豪公司签订《确认书》，主要载明：为便于项目统筹建设、经营和管理，经金豪公司、威尔公司协商一致且取得沙圩二村同意，由新组建的项目公司达浩公司承接金豪公司在《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》项下的全部权利义务。另对于本项目的此前贷款，金豪公司仍需承担相关的责任。2009年3月13日，广州市城市规划局向沙圩二村颁发《建设用地规划许可证》，载明总用地面积40190平方米，可建设用地面积38179平方米；土地使用性质为商业金融用地；容积率≤2.8，建筑密度≤45%；等。上述合同签订后，沙圩二村已依约将上述合同约定的土地及商铺交由威尔公司、金豪公司、达浩公司开发建设。沙圩二村主张威尔公司、金豪公司、达浩公司未能依约支付租金（承包金），从2014年1月份起拖欠租金（承包金）。沙圩二村确认其于2014年1月27日，收取达浩公司缴交的2014年度承包金1000万元；金豪公司、达浩公司提交沙圩二村开具的该1000万元收据复印件为证。2014年9月24日，沙圩二村分别向达浩公司、威尔公司、金豪公司发出《关于解除及相关补充协议收回汇珑商业中心管业权的通知》，载明：“……目前，贵方已拖欠2014年租金（承包金）815万元，且拖欠时间已超过三个月，符合合同解除条件。因此，我村决定解除《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城承包合同》以及相关的补充协议，收回汇珑商业中心管业权，包括但不限于管理权、经营权、出租权、收益权等。贵方收到本通知后，应当立即将汇珑商业中心交给我村委会管业，协助我村向承租商户直接收取租金，并清偿拖欠的租金和相应的违约金。”沙圩二村、威尔公司、金豪公司、达浩公司确认，依据合同约定，前三年每年租金为1500万元，每三年递增10%，承包金从2008年1月1日起计缴；至2014年度，应缴租金为1500万元×110%×110%=1815万元；2014年度达浩公司已缴纳租金1000万元。沙圩二村、威尔公司、金豪公司、达浩公司确认，沙圩二村到2009年已经按承包合同的约定收取了5000万元保证金，至2013年6月已退还4241万元，剩余759万元。各方确认达浩公司缴交2014年度租金1000万元后，未再支付过租金；沙圩二村提起本案诉讼后，威尔公司、金豪公司、达浩公司均未再向沙圩二村缴交租金。2011年3月10日，广州市人民政府向沙圩二村作出《关于汇珑商业中心命名的批复》。批准将“番禺区市桥街道办事处辖内，德兴路东侧、清河东路北侧地段在建的用地面积41468.8平方米、规划总建筑面积136581平方米，地上**、地下**的商业楼命名为汇珑商业中心”。2011年12月30日，广州市番禺区建设局向沙圩二村颁发了《建筑工程施工许可证》，载明的工程建设规模为136581㎡，合同价格为10802万元。2013年1月15日，广州市公安消防局向沙圩二村发出建设工程消防验收意见书（穗公消验[2013]第0099号），综合评定位于广州番禺市桥街沙圩二村的1栋7层、地下室**的土建工程消防验收合格，并提出相关要求。金豪公司、达浩公司陈述，涉案项目于2009年开始拆迁，主体工程于2012年1月封顶，2013年11月试营业。沙圩二村对金豪公司、达浩公司前述陈述无异议，但表示因为没有相关材料体现，故对具体时间无法确认。达浩公司主张沙圩二村从2014年5月开始就不出具《临时用地证明》、《同意转租证明》，导致其租户无法向工商行政管理部门申办相关营业执照。达浩公司因之前交了承包款后沙圩二村没有开具正式发票，所以2014年1月后就不再缴纳承包金。沙圩二村确认其没有开具发票给各被告，但与本案的事实无关；认为从2014年3月开始各被告资金链已断裂，没有偿还银行贷款，银行随后申请仲裁，导致其资金状况更加恶化。各方当事人确认，因向广州农村商业银行股份有限公司番禺支行借款（（2014）穗仲案字第1690号）及双方之间发生借贷纠纷（（2014）穗中法金民初字第193号），已发生仲裁、诉讼案件多宗。本案一审庭审中，金豪公司、达浩公司对于自2014年以来欠付的连续五年承包金，明确表示暂时没有能力交付，并说明是因沙圩二村限制了其使用，其没有正常运营涉案项目。威尔公司明确表示现在还没有能力交付，并说明如果600多户租户的营业执照办下来，一个月内就可以支付欠付租金。金豪公司、达浩公司主张其共投资672355341.51元建设汇珑商业中心，沙圩二村对此不予确认。金豪公司、达浩公司认为汇珑商业中心是由其筹集资金建造，工程造价与本案有重要利害关系，申请本院委托评估机构对其工程造价进行评估。威尔公司认为金豪公司、达浩公司提交的证据《建设工程施工许可证》中显示的合同价格为10802万元，与金豪公司、达浩公司主张的金额相差巨大。为查清事实，申请对各方在汇珑商业中心的项目投入及次承租人二次装修的投入进行司法审计。沙圩二村认为前述申请与本案没有关联，其结果只在处理各被告内部关系时才有作用。另查明：2016年10月25日，广东省广州市番禺区人民法院作出（2015）穗番法刑初字第2075号刑事判决，原沙圩二村村委会主任陈炽佳犯非国家工作人员受贿罪，判处有期徒刑十年，并处没收财产二百万元；威尔公司法定代表人梁文犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑一年十个月，并处罚金十一万元；威尔公司股东黄成光犯对非国家工作人员行贿罪，判处有期徒刑一年十个月，并处罚金十万元；追缴陈炽佳违法所得人民币670万元，予以没收，上缴国库。本院认为，本案系合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点为涉案合同是否应予解除及相应的责任承担问题。一、关于涉案合同是否应予解除问题本案中，沙圩二村与威尔公司、金豪公司于2007年11月17日签订的《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、于2007年12月7日签订的《承包合同补充协议》、于2008年1月8日签订的《承包合同补充协议》是当事人的真实意思表示，其主要条款内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。2012年4月9日，沙圩二村与威尔公司、金豪公司签订《确认书》，确认由项目公司达浩公司承接金豪公司的全部权利义务。各方均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依前述合同约定，沙圩二村将涉案商业用地及地上商铺交由威尔公司、金豪公司承包建设、经营，威尔公司、金豪公司全额出资将原德兴商贸城改造成为大型综合商业中心并进行对外经营（包括自营、分租）。双方约定承包期限为40年，承包期内承包金以上一年的承包金为基数每三年递增10%，承包金从2008年1月1日起计缴。承包金每年缴付一次，威尔公司、金豪公司须在每年第一个月内向沙圩二村付清当年承包金。沙圩二村、威尔公司、金豪公司、达浩公司确认，前三年每年承包金为1500万元。合同约定，若威尔公司、金豪公司逾期不付清沙圩二村承包金的，按拖欠金额每天万分之五计付滞纳金给沙圩二村；若威尔公司、金豪公司不付清应付沙圩二村承包金（即有拖欠承包金）达三个月，即作威尔公司、金豪公司根本性违约，沙圩二村有权解除合同，没收威尔公司、金豪公司的保证金，威尔公司、金豪公司于用地上的所有建筑物及配套水电设施及一切地上财物无偿归沙圩二村所有（沙圩二村有权进场管业）。从双方合作内容看，威尔公司、金豪公司需全额投入巨资改造涉案商城，但如若合同解除则“没收保证金”、相关财物“无偿归一方所有”，该约定不符合《中华人民共和国合同法》第五条有关“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”的规定，本院依法不确认其效力。从双方前述合同约定内容看，沙圩二村将涉案项目土地、商铺交与威尔公司、金豪公司、达浩公司建设、改造、经营，目的在于每年收取约定数额的承包金（租金）。《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》明确约定，威尔公司、金豪公司如若拖欠承包金三个月，即作威尔公司、金豪公司根本性违约，沙圩二村有权解除合同。威尔公司、金豪公司、达浩公司确认其从2014年度开始拖欠承包金（租金）至今；2014年度应缴承包金为1500万元×110%×110%=1815万元，达浩公司实际仅缴交1000万元，欠付815万元。沙圩二村于2015年4月28日向广东省广州市中级人民法院提起本案诉讼时，威尔公司、金豪公司、达浩公司实际已拖欠2014年度、2015年度承包金2630万元，违反双方有关承包金缴交的约定。威尔公司、金豪公司、达浩公司不同意解除涉案合同，主张沙圩二村收取达浩公司7450万元承包金后，未出具正式发票，导致达浩经营成本未能抵扣；沙圩二村2014年9月24日发函要求解除涉案合同后，拒绝为各租户办理证照提供《临时场地使用证明》和《同意转租证明》，导致各租户无法正常经营而纷纷流失，经营大受影响、是无法交纳2015年、2016年租金的主要原因。威尔公司、金豪公司、达浩公司因此主张其可以拒缴承包金（租金）。经查，涉案合同对于发票、相关证明材料的开具并无明确约定，亦未约定如若出现此种情形，威尔公司、金豪公司或达浩公司可以迟付或不付承包金。威尔公司、金豪公司、达浩公司亦未提交相关证据，证明其已向沙圩二村提出开具发票、相关证明材料的申请。发票及相关证明材料的出具是沙圩二村的协助义务，属沙圩二村履行涉案合同的随附义务。威尔公司、金豪公司、达浩公司以沙圩二村未履行合同随附义务为由不履行其缴交承包金的主要义务，缺乏理据，本院不予支持。金豪公司、达浩公司主张其应交承包金的约定不明确，A25铺2014年1月28日至2034年1月27日的使用权已由沙圩二村一次性收取，达浩公司的实际使用面积已减少，应从2014年起相应减少承包金。经查，双方对于涉案合同约定的承包金数额、递增标准、缴付时间均无异议。涉案合同并没有根据“实际使用面积”确定承包金的约定，从达浩公司陈述的情况看，有关汇珑商业中心一层A25铺租金的使用，达浩公司、威尔公司与沙圩二村亦有明确约定，并未涉及涉案承包金的调整问题。威尔公司、金豪公司、达浩公司亦未提交相关证据，证明其曾因该A25铺使用问题向沙圩二村主张调整承包金。金豪公司、达浩公司该主张，没有合同依据，亦与本案事实不符，本院不予采纳。涉案《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》约定的履行期限为40年，威尔公司、金豪公司、达浩公司亦已完成前期改造、建设等工作。至2014年9月24日沙圩二村向达浩公司、威尔公司、金豪公司发出《关于解除及相关补充协议收回汇珑商业中心管业权的通知》，达浩公司、威尔公司、金豪公司拖欠的承包金为815万元。因达浩公司、威尔公司、金豪公司未依约缴付承包金，沙圩二村客观上亦未协助对方办理有关商铺转租证明等材料。鉴于涉案履行期限长达40年、双方皆有巨额投入的实际情况，涉案双方本应积极协商妥善解决纠纷。在威尔公司、金豪公司、达浩公司已巨额投入建设涉案项目、仅拖欠2014年度部分承包金、双方尚未充分协商解决情况下，不宜仅凭一方通知即认定涉案合同已经解除。还应结合其后各方履约情况、履约能力等因素综合判断。沙圩二村主张涉案合同于2014年9月24日解除，本院不予支持。从沙圩二村发出解除合同通知、提起本案诉讼至今，威尔公司、金豪公司、达浩公司并未履行合同主要义务，连续拖欠2014年至2018年五个年度承包金，累计数额已达（815万元+1815万元+1815万元+1996.5万元+1996.5万元=8438万元）8438万元。本案庭审中，威尔公司、金豪公司、达浩公司对于自2014年以来欠付的连续五年承包金，明确表示暂时没有能力交付。依合同收取年度承包金是沙圩二村将涉案土地、项目移交威尔公司、金豪公司、达浩公司建设经营的主要目的，威尔公司、金豪公司、达浩公司连续多年未缴清欠付承包金，且诉讼中明确表示没有能力交付已拖欠的承包金，足以令人怀疑其履约能力，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定的“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”及第（四）项规定的“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的情形。从双方陈述、确认的事实看，双方因该项目向金融机构借款已发生仲裁、诉讼案件多宗；原沙圩二村村委会主任陈炽佳犯非国家工作人员受贿罪、威尔公司原法定代表人梁文、股东黄成光犯对非国家工作人员行贿罪、已分别被判处相应刑罚。在双方纠纷不断、矛盾突出且缺乏信任情况下，继续履行涉案合同亦缺乏必要基础。鉴于前述情况，本院认定涉案合同从本判决发生法律效力之日起解除。二、关于合同解除后各方相应民事责任的承担问题金豪公司主张其已于2012年4月9日把全部合同项下的权利义务转让给达浩公司，故不再对沙圩二村承担法律责任。经查，沙圩二村与威尔公司、金豪公司于2012年4月9日签订《确认书》，说明“为便于项目统筹建设、经营和管理，经金豪公司、威尔公司协商一致且取得沙圩二村同意，由新组建的项目公司达浩公司承接金豪公司在《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》项下的全部权利义务”，但达浩公司并未在该《确认书》上签字盖章，确认承接金豪公司全部权利义务。事实上，金豪公司在其后亦继续参与涉案项目的经营和管理。另外，金豪公司与达浩公司法定代表人均为王有清，其公司股东亦存在重叠的情形（如卢剑彬均为两个公司股东），在对该项目的经营管理上高度混同。对于金豪公司该主张，本院不予采纳。金豪公司应与达浩公司、威尔公司共同承担相应民事责任。涉案“汇珑商业中心”相关证照实际登记在沙圩二村名下，涉案《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、2007年12月7日、2008年1月8日《承包合同补充协议》解除后，威尔公司、金豪公司、达浩公司依约应将位于广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路北侧土地（国有土地证号：Ｇ31-××0、Ｇ31-××1）及附属地上7层、地下**的建筑物交还给沙圩二村管理。由于本案沙圩二村与威尔公司、金豪公司、达浩公司对是否解除涉案合同存在争议，威尔公司、金豪公司、达浩公司本案亦未针对沙圩二村提起反诉。故对威尔公司、金豪公司、达浩公司在涉案项目所作实际投入的返还、补偿及因沙圩二村未及时配合出具相关证明所致经营损失等相关问题，本案不作处理。在本案判决合同解除后，各方可协商或另循法律途径解决。金豪公司、达浩公司所提工程造价评估申请、威尔公司所提项目投入司法审计申请，其结论与本案处理并无关联，故本院对其前述申请不予支持。威尔公司、金豪公司、达浩公司应向沙圩二村支付从2014年至实际交还涉案项目物业之日止的承包金。对于拖欠的承包金，涉案合同虽约定“按拖欠金额每天万分之五计付滞纳金”，但从本案双方发生纠纷的情况看，沙圩二村因达浩公司、威尔公司、金豪公司未依约缴付承包金，其作为涉案项目业主单位亦未继续协助对方办理有关商铺转租证明等材料，客观上影响了2014年度之后涉案项目的正常经营。而此时恰处于威尔公司、金豪公司、达浩公司基本完成涉案项目主体商城的升级改造工作、正处于对外招租的关键阶段。综合考量前述事实及涉案合同已解除的情况，本院认定沙圩二村有关涉案欠付承包金的滞纳金的主张理据不足，不予支持。沙圩二村主张剩余保证金759万元归其所有。如前所述，本院已依法不确认涉案合同有关“没收保证金”约定的效力，且综合考量前述履约事实及涉案合同已解除的情况，对于沙圩二村该主张，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下：一、广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会与广州市威尔物业管理有限公司、广州市金豪物业管理有限公司于2007年11月17日签订的《广州市番禺区市桥街沙圩二村德兴商贸城（即正大商业中心）承包合同》、于2007年12月7日、2008年1月8日分别签订的《承包合同补充协议》于本判决发生法律效力之日起解除；二、限广州市威尔物业管理有限公司、广州市金豪物业管理有限公司、广州达浩创业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，将位于广州市番禺区市桥街沙圩二村清河路北侧土地（国有土地证号：Ｇ31-××0、Ｇ31-××1）及附属地上7层、地下**的建筑物交还给广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会管理；三、限广州市威尔物业管理有限公司、广州市金豪物业管理有限公司、广州达浩创业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会支付拖欠的承包金（2014年度欠付815万元；2015年度、2016年度各欠付1815万元；2017年度欠付1996.5万元；其后按合同约定每三年递增10%标准计至实际交还前述建筑物之日止）；四、驳回广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2716315元，由广州市番禺区市桥街沙圩二村民委员会负担543263元；广州市威尔物业管理有限公司、广州市金豪物业管理有限公司、广州达浩创业投资有限公司共同负担2173052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中华人民共和国最高人民法院。审判长  秦红梅审判员  郑捷夫审判员  胡晓清二〇一八年十二月十九日书记员  邓 欣