贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2631民初1959号原告吴念，女，1987年12月19日，苗族，住贵州省黎平县，被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91522631662955308T。地址：贵州省黎平县德凤镇正阳街麒麟家园C栋2层。法定代表人庄朝本，男，该公司总经理。委托代理人王志艺，男，1982年5月19日出生，汉族，住福建省南靖县，系该公司职工。原告吴念诉被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，原告于2018年11月15日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员粟志文独任审判，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告吴念，被告委托代理人王志艺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴念向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续全面履行其与原告签订的《商品房买卖合同》，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告。2、判决被告承担逾期办理商品房转移登记的相关文书违约金73173.80元（暂从2016年1月1日起计算到2018年11月15日，共计1049天，房屋总价款411988元×6.18%÷365天×1049＝73173.80元。）（目前商业银行同期存款年利率为6.18%。）3、判决被告继续履行后期逾期办理商品房转移登记违约金，从2018年11月15日计算到被告实际将商品房转移登记相关文书办结并交付到原告止，计算标准参照上述第2条。4、判决被告退还原告所交的维修基金8111元。5、判决被告退还原告房屋少面积费3451.06元×（119.38－117.51）＝6453.48元。6、本案诉讼费由被告承担。以上费用合计87738.28元。事实与理由：原告于2012年10月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关德凤镇××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为119.38平方米，房屋单价3451.06元每平方米，房屋总价411988元，合同约定被告应当于2015年12月30日前将办理商品房转移登记的相关文书交付给原告，合同还约定了被告向原告交付房屋的条件和逾期交房以及逾期交付办理产权转移登记相关文书的违约责任和法律后果。《商品房买卖合同》签订之后，原告按照合同的约定向被告支付了全部房款，房屋维修基金和水电开户、物业管理等费用全部交清，由被告代为收取，被告至今仍未将代收的维修基金上交住建部门。合同履行过程中原告依法交付了有关契税。合同签订以来，被告无故违约不履行合同约定，由被告方协助完成的商品房产权转移登记的办证义务，其多次忽悠、搪塞原告，至今没有把商品房转移登记有关文书交付给原告，也没有任何通知协助原告完成产权转移登记的有关约定义务，其应当依法承担违约责任。鉴于以上事实，被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，为维护法律的严肃性，维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》119条的规定，特依法向人民法院起诉，请立案审理，并请支持原告的诉讼请求。被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司辩称：1、原告提出的违约金过高，请求法院予以调整；2、办理不动产权证是由多方面因素造成的，不应该由被告单方面承担全部责任；3、被告作为房地产开发有限公司，预售的商品房数量较多，现在起诉要求被告支付违约金的购房业主较多，被告所要承担的违约金明显过高，被告已经没有实际履行的能力，违约金过高不利于纠纷的解决，也无法达到预期效果，请求法院考虑上述情况，酌情予以调整违约金；4、被告已于2014年交房给原告使用，原告没有实际由于购房带来的过多的利益损失，5、关于维修基金，根据购房合同及相关的法律法规执行；6、关于退还原告的面积款，根据不动产权上的面积，据实结算给原告。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：1、身份证复印件，证明原告诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同》，证明原告购房事实。3、合同明细，证明房屋价款。4、收款收据，证明原告已付购房款。5、收据，证明原告已付房屋维修基金、水电开户、物业费、垃圾清理费、电梯使用费。6、个人贷款支付凭证，证明原告贷款买房的事实。7、业主临时管理规约，证明原告业主。被告在举证期限内未向本院提交证据。经审理查明：原告于2012年10月28日与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的位于黎平县城关五开××家园××室房屋，该合同约定商品房面积为119.38平方米，房屋总价411988元。合同第十四条第四项约定：买受人同意委托出卖人代买受人向相关单位缴纳维修基金等费用，出卖人应当于缴费后5日内向买受人交付相应缴款凭证。合同第二十二条第三款转移登记约定：（一）出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房的初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1，约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还买受人已付款，并按照同期活期存款利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.1%的违约金。（四）双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同签订后，原告按合同约定付清了全部购房款、维修基金及相关费用，但被告至今未将维修基金交到有关单位，未有取得商品房所有权初始登记，亦未将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。上述事实，有原、被告陈述，原告提交的证据证实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，属有效合同，合同当事人应当遵照诚实信用原则全面履行义务。合同签订时，原、被告双方就房屋价款、交房时间、办理房屋产权证等事相均作了明确约定。关于原告要求被告继续全面履行《商品房买卖合同》的权利和义务，立即将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告的请求，本院认为，根据合同第二十二条第三款转移登记第（一）款约定，出卖人承诺于2015年12月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。根据双方合同约定，原告请求符合合同约定，未违反法律规定，对此，本院予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，根据合同第二十二条第三款转移登记约定，被告未在约定期限内取得初始登记及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，被告的行为显然已经构成违约，应当按照合同约定承担违约责任。按合同约定，被告违约的时间应当从2015年12月30日的下一日即从2015年12月31日起算，原告要求从2016年1月1日开始计算，本院予以支持。违约金从2016年1月1日起算至原告请求的2018年11月15日止，共计1049天，本院予以支持1049天。关于违约金的计算标准，双方合同约定为每日按已付购房款的0.1%计算违约金，违约金的确过高，原告要求参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，按照年利率6.18%的标准计算违约金，本院予以支持。因此，被告因逾期交付办理商品房转移登记有关文书应向原告承担的违约金计算为：411988元×6.18%÷365天×1049天=73173元。因被告违约行为系持续的，原告请求以后的违约金自2018年11月15日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，本院认为以后的违约金应从2018年11月16日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，计算标准仍按年利率6.18%计算。关于原告请求被告退还原告所交维修基金的问题，根据合同第十四条第四项约定原告已经向被告交付了维修基金，至今4年时间被告未有将委托收取的维修基金交到相关单位，显然违反了委托的事项，损害了原告的权益，原告有理由请求被告退还收取的维修基金，故对原告请求退还维修基金予以支持。关于原告要求被告退还原告房屋少面积款6453.48元的请求，被告不同意现在退还，要求办理不动产权证后，据实结算，本院认为，因现房屋尚未通过综合验收，亦未实际办证，现没有充分证据证明房屋面积与合同约定面积相差多少，故，对原告的此项请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司继续履行与原告吴念签订的《商品房买卖合同》，将商品房转移登记的相关文书办结交付给原告。二、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内支付原告吴念逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金73173元。2018年11月16日以后的违约金按已交房款411988元，年利率6.18%计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。三、被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司在本判决生效后10日内退还原告吴念交付的维修基金8111元。四、驳回原告吴念的其他诉讼请求。本判决生效后，义务人未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1994元，减半收取997元，由被告贵州省黎平利南房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决书发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年内向本院申请执行。审判员  粟志文二〇一八年十二月十四日书记员  陆小凤