四川省三台县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0722民初3891号 原告：杨文强，男，汉族，住四川省都江堰市。 被告：韩军，男，汉族，生于1971年5月28日，住四川省。 委托诉讼代理人:杨德斌，四川擎剑律师事务所律师。特别授权。 被告：杨宗润，男，汉族，住四川省射洪县。 被告：代宏茜，女，汉族，住成都市锦江区。 原告杨文强与被告韩军、杨宗润、代宏茜案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月15日立案后，依法适用普通程序，于2018年11月13日公开开庭进行了审理。原告杨文强、被告韩军的委托诉讼代理人杨德斌、杨宗润到庭参加了诉讼，被告代宏茜经本院传票传唤未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 原告杨文强向本院提出诉讼请求：1、判决立即解除对原告购买于成都市龙泉驿区天鹅西湖南路333号世茂城四期西区22栋1单元17楼1704号房的查封及停止其他执行程序。（以下统称争议房屋）；2、判决确认原告杨文强于2017年2月28日与被告杨宗润、代宏茜签订的并在四川省成都市律政公证处公证的房屋买卖《预约合同》合法有效。并确认争议房屋归原告所有。3、判决被告杨宗润及代宏茜立即（7天内）协助和配合原告签订正式房屋买卖合同并办理争议房屋的过户登记。4、本案受理费用由被告分担。5、本案原告所产生的交通费、误工费、律师咨询费由被告杨宗润、代宏茜承担。事实与理由：2017年2月14日，原告与被告杨宗润、代宏茜，在经纪方：成都东山之家房产经纪有限公司的参与下，签订了《房屋转让意向协议》，内容简要如下：4、该房屋按套转让，转让价格为肆拾万元整，经双方协商，在签订合同当日支付定金贰万元，做预约合同公证当天支付捌万元整。同月24日，原告及被告杨宗润、代宏茜在四川省成都市律政公证处公证了原告与被告杨宗润、代宏茜房屋买卖《预约合同》。公证当天原告按合同约定支付了房款，当天被告杨宗润、代宏茜向原告交付了所有房屋相关资料及房屋钥匙，随后原告装修入住。2018年5月29日，成都市龙泉驿国土资源局对争议房屋颁发了不动产证书（川20**龙泉驿不动产权第0030101号），按照预约合同约定，双方签订正式房屋买卖合同条件已经实现，但因2018年5月2日房屋被查封后，被告杨宗润、代宏茜均拒不联系沟通，因此正式的房屋买卖合同双方未签订。又因被告韩军与被告杨宗润借贷纠纷一案，在2018年5月4日，原告在该住所收到了贵院（2018）川0722执保**查封公告。贵院依据（2018）川0722民初1745号民事裁定书于2018年5月3日查封了被执行人杨宗润位于成都市龙泉驿区天鹅西湖南路333号22栋1单元17楼1704号房屋。综上，原告是在2017年2月28日与被查封房屋原所有人杨宗润、代宏茜签订房屋买卖预约合同（并公证），是在房屋被查封前出售给原告，双方对房屋转让《预约合同》真实性、合法性均无异议。而后又因被告杨宗润要求提前支付部分房款来减轻他的资金压力，原告在此情况下又分多次提前支付房款合计88000元。原告在查封当日前尚不知被告杨宗润与其他人借贷纠纷，但贵院查封了该房屋。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案原告现有情况：1、原告在法院查封前已签订合法有效合同。2017年2月14日签订房屋房屋转让意向协议，并在同月24日公证了《房屋转让预约合同》，该合同是原告与被告杨宗润、代宏茜双方的真实意思表示，其内容、条款具体、明确，详细规定了买卖双方的权利、义务。2、法院查封前原告已合法装修并入住（实际占有该房产）2017年2月24日后，装修并入住（相关查封前的装修许可证、物业管理费的缴纳证明）3、非因原告原因导致未能办理过户登记手续（因开发商不动产权证在2018年5月2日前未下证，无法签订正式买卖合同及办理过户手续，且被告杨宗润、代宏茜在查封当日后就拒绝联系，且在被查封后原告就在跟进执行异议申请与上诉流程）4、原告已按合同约定支付部分房款，应杨宗润要求还提前支付了88000元房款，未支付剩余房款是因为1、双方签订的预约合同并未规定要在下证之前全部付清；2、且截止2018年5月，被查封房产还有拾陆万余元的房贷，因目前杨宗润涉及借贷纠纷，原告愿意用现金支付余下房款贰拾壹万贰仟元整，前提是扣除本案被告所承担的诉讼费、交通费、误工费、律师咨询费。且此款优先用于还清被查房屋银行贷款，以便原告与杨宗润、代宏茜顺利办理房屋过户登记手续。因原告2018年10月13日收到贵院执行裁定书，驳回了原告的异议申请。为此，现依据相关法律规定提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求为感。 被告韩军辩称，异议人杨文强虽然拟定购买杨宗润位于成都龙泉驿区天鹅西湖南路333号22栋1单元17楼1704号房屋，但是，其权利并没有构成足以能够排除执行的状态，恳请法院依法驳回其异议请求。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人杨文强的异议请求要得以实现，必须同时具备四个要件：1、在法院查封前已签订合法有效的书面合同。2、在法院查封前已合法占有该不动产。3、已支付全部价款，或者已按合同约定支付部分价款且将剩余价款按照法院要求交付执行。4、非因买受人自身原因未办理过户登记。就本案证据而言，异议人杨文强交了部分房款且已入住、交了几年物业管理费、垃圾费，就此而言，仅仅具备了“在人民法院查封前已合法占有了该不动产”一个要件，还差三个要件。第一，2018年5月3日，三台县法院在查封讼争房屋时，异议人杨文强并没有具备“合法有效的书面买卖合同”，仅仅持有《房屋转让意向协议》，就该协议的效力而言，不能取代更不能等同“合法有效的书面买卖合同”，况且，该协议明确约定，这种“合法有效的书面合同”，是要待“杨宗润、代宏茜取得得房屋产权证后30个工作日内”才可以签订，而在法院查封讼争房屋时，出卖人杨宗润、代宏茜还没有取得房屋产权证，也就是说，异议人杨文强和出卖人杨宗润、代宏茜之间还不具备签订“合法有效的书面买卖合同”的条件。事实上，至今双方也仍然未签订法律规定的“合法有效的书面买卖合同”。第二，异议人杨文强虽然交付了房款188000元，但双方预定的房款是40万元，显然没有达到“已支付全部价款”的要件，加之异议人也未“将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”。第三，涉案房屋至今“未办理过户登记”事实，究其原因，也是异议人杨文强本人所致，因其自身约定的办理过户登记条件未成就。再就异议人杨文强与杨宗润签订的《房屋转让意向协议》的效力而言，依照担保法第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理抵押登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”和物权法第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产”之规定，该协议是无效的。因为从异议人自己提供的证据《房屋转让意向协议》第一条看，案涉房屋是按揭的，既然是按揭，必然有抵押法律关系，既然有抵押就必有抵押权人，异议人杨文强与杨宗润之间签订的《房屋转让意向协议》时，没有证据证明经过了抵押权人同意，因此该协议是无效的。既然协议无效，双方约定的“解除条款、违约金条款、添附财产处理条款等”自然也是无效的，对双方当事人就不具有法律约束力。综上，由于异议人杨文强的异议请求得以实现的条件不具备，其请求不能成立，请求法院驳回其诉讼请求。 被告杨宗润辩称，同意被告韩军的答辩意见。 被告代宏茜未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2016年4月8日，杨宗润、代宏茜与成都世茂新城房地产开发有限公司就争议房产签订了《房屋买卖合同（预售）》。2017年2月14日，杨宗润、代宏茜与杨文强在成都东山之家房地产经纪有限公司的居间介绍下，就本案争议房屋签订了《房屋转让意向协议》，约定：房屋总价款为40万元；签订合同当日支付定金2万元，办理预约合同公证当日支付8万元、过户时支付10万元，杨文强委托经纪方代办银行按揭贷款20万元。2017年2月24日，杨宗润、代宏茜与杨文强在四川省成都市律政公证处对争议房屋的《预约合同》办理公证，《预约合同》载明：预约合同涉及房屋的面积和具体地址以《不动产权证书》登记为准，该房屋现状已交付杨文强，尚未办理《不动产权证书》；杨宗润、代宏茜承诺待取得房屋产权证书后将该房屋转让给杨文强，双方应按本预约合同签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖合同之合同目的；经双方协商确定房屋总价款为40万元，签订合同当日支付首付款10万元（包含定金2万元），办理不动产转移登记当日支付18万元，尾款12万元待杨文强办理好贷款后直接转入杨宗润、代宏茜指定账户；正式合同的签订时间为杨宗润、代宏茜取得争议房屋产权证后30个工作日内。公证书载明：杨宗润、代宏茜与杨文强签订的《预约合同》符合有关规定，合同上双方的签名、捺印均属实。2017年5月23日，世茂天城物业服务集团有限公司成都分公司（下称世茂公司）向杨文强出具收据两份，分别载明收到杨文强渣运费、充电卡、水费预付合计4808.8元，收到杨文强装修管理费2460元。2017年9月29日，世茂公司向杨文强出具发票一份，载明收到杨文强物业费预付821.92元。2018年5月2日，世茂公司向杨文强出具发票一份，载明收到杨文强物业费预付812.49元。2018年5月，世茂公司向杨文强出具发票一份，载明收到杨文强生活垃圾费48元。至2018年4月11日，杨文强共向杨宗润支付了购房款188000元。2018年5月29日，成都市龙泉区国土资源局颁发的不动产证书【川（2018）龙泉驿区不动产权第0030101号】载明：权利人为代宏茜，共有情况为共同共有，坐落为龙泉驿区天鹅西湖南路333号22栋1单元17层1704号，共同共有人为杨宗润。2018年5月29日，成都市龙泉区国土资源局颁发的不动产证书【川（2018）龙泉驿区不动产权第0030100号】载明：权利人为杨宗润，共有情况为共同共有，坐落为龙泉驿区天鹅西湖南路333号22栋1单元17层1704号，共同共有人为代宏茜。本院在审理韩军与杨宗润民间借贷纠纷一案中，依据（2018）川0722民初1745号民事裁定书，于2018年5月3日对争议房屋进行了查封。（2018）川0722民初1745号民事判决生效后，韩军向本院申请强制执行。杨文强向本院提出书面执行异议，要求解除对本案争议房屋的查封。2018年9月30日，本院作出了（2018）川0722执异39号执行裁定书，裁定：驳回杨文强的异议申请。 上述事实，有双方当事人陈述，有原告提交的《房屋转让意向协议》《预约合同》公证书、（2018）川0722执异39号执行裁定书、《商品房买卖合同》、支付房款凭证、涉案房屋缴水费等证据在卷佐证。为此本院对上列能够证明客观事实的证据予以采信并对上述事实予以确认。 本院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告要求排除对本案讼争房屋的执行，要同时具备上述四个条件。本案中，原告与被告杨宗润、代宏茜只签订了涉案房产的《预约合同》，在该预约合同中明确约定了在被告杨宗润、代宏茜取得涉案房屋《不动产权证书》后将该房屋转让给原告杨宗润。双方约定按本预约合同内容签订正式房地产转让合同，以最终实现双方房屋买卖之合同目的。但至本院查封本案涉案房产时，双方并未签订的合法有效的书面买卖合同。预约合同只是对双方预期的房屋买卖作出的预先约定，预约合同中对双方签订正式房屋买卖合同相关事项作出了约定，充分说明了该预约合同不是正式的书面买卖合同。原告杨文强的执行异议不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行要件。因此本院对讼争房屋所采取的查封措施并驳回杨文强的异议申请符合法律规定。 综上所述，原告提供的现有证据不足以支持其诉讼请求，被告之抗辩理由依法成立，本院对讼争房屋所采取的执行措施及驳回杨文强的异议申请并无不当，故对原告的诉讼请求理应驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国物权法》第九条，最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项之规定，判决如下： 驳回原告杨文强的诉讼请求。 本案受理费7300元，由杨文强负担。 如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审 判 长  姚 力 审 判 员  许亚州 人民陪审员  任凤文 二〇一八年十二月三日                                                                            法官助理   王涵                                                                              书记员    习庆