贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9474号原告：蔡从生，男，汉族，1965年4月24日出生，住湖南省涟源市。原告：刘美芝，男，汉族，1964年8月13日出生，住湖南省涟源市。二原告共同委托诉讼代理人：路肖（特别授权代理），贵州盛实律师事务所律师。执业证号：15205201710012820。二原告共同委托诉讼代理人：李应康（一般代理），贵州盛实律师事务所律师。执业证号：15205201810033226。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司。住所地:贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村。统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周丹（特别授权代理），贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15205201811069891。委托诉讼代理人：王涛（一般代理），贵州本芳律师事务所实习律师。原告蔡从生、刘美芝与被告毕节市鑫城房地产开发有限公司（下称：鑫城房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告蔡从生、刘美芝委托诉讼代理人路肖、李应康，被告鑫城房开公司委托诉讼代理人周丹、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡从生、刘美芝向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即为原告交付办理商品房转移登记的有关文书并办理商品房转移登记到原告名下；2、判决被告立即向原告支付因迟延交付上述文书的违约金暂计60,897.54元（以278,071.00元为基数，按日万分之二的比率从2015年11月8日起计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书及并办理商品房转移登记到原告名下之日止）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2013年5月21日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于七星关区××大道茶亭村“××市商品综合××市场”××号商铺，原告以贷款方式付款。合同签订后，原告向被告支付了首期房款148,071.00元及相关税费，余款原告每月按时向银行支付按揭款。但在合同履行过程中，被告至今未按合同约定期限向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，更未按合同约定办理商品房转移登记。原告认为。双方签订的合同是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，对合同双方均具有约束力。合同第二十二条第三款约定：“出卖人应当于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，若不能按期交付办理商品房转移登记的有关文书的，则约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后出卖人仍然不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付房价万分之二的违约金”。根据《合同法》第一百一十四条的规定，原告履行了付款义务，被告迟延未向原告交付办理商品房转移登记的有关文书，不能及时办理商品房转移登记的行为已经构成违约。为此，原告提起诉讼，恳请法院判若所诉。庭审中，原告明确：第一项诉请为立即将办理涉案房屋的产权转移登记到原告名下，为原告办理不动产权登记证书；第二项诉请的违约金为逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。被告鑫城房开公司辩称：1、原告的起诉超过诉讼时效的规定，应驳回原告的诉讼请求。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)(试行)》第2条规定:“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应适用中断或中止的规定。”，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”双方约定的交付办理商品房转移登记的有关文书日期为2014年6月30日。原告起诉时已经超过诉讼时效，故应驳回原告的诉讼请求；2、本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，所以答辩人不应承担支付逾期办违约金的法律责任。答辩人开发的“毕节市商品综合批发大市场”一期共有1500余户购房户。鑫城公司陆续建设的过程中，为数众多业主违法建设构筑物，实质影响整栋楼《建设工程竣工规划认可证》的办理，直到2017年8月3日方由规划执法部门通过行政强制执行的方式，消除答辩人办理《建设工程竣工规划认可证》的障碍，从而导致答辩人就办理涉案房屋初始登记前置条件的《竣工验收备案表》滞后于2017年12月8日方才取得。同时，政府部门原定将项目占地在2012年7月20日征收拆迁完毕，交付答辩人。但是，由于政府行政征收滞后，直到2015年11月底才将涉案项目土地全部净地拆迁完毕交付，整个工程进度受到实质性影响，特别是消防工程所涉总控制室直到2016年9月25日才完工，严重影响答辩人办证。2018年5月29日，三板桥办事处出具《证明》，载明:“1.三板桥街道办代表区政府实际协同答辩人实施土地、房屋征收工作。2.征收补偿工作从2011年开始展开，由于难度大，直至2015年2月2日才完工。坟茔迁移直至2015年11月才完成。3.上述原因导致涉案项目消防设施完善、建设工程竣工验收严重滞后。”。2018年6月20日,七星关区城乡规划局出具《说明》，载明:“1.2012年至2016年期间，因业主违法搭建构筑物，导致该项目一直未取得竣工规划许可。2.2017年8月3日，七星关区城乡规划局根据毕节市不动产统一登记工作领导小组的通知开始对违法建筑物进行强制拆除，2017年11月17日核发该项目的竣工规划认可证。”通过上述事实可以得知，本案系由于政府未及时行使行政强制行为等原因导致答辩人逾期办证情况的出现，因此答辩人不应承担任何违约责任；3、即使人民法院认为答辩人应支付违约金也应结合实际损失调整违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，案涉商品房买卖合同系住建部门提供的标准合同，答辩人无法对合同中的违约金条款进行修改，若答辩人私自修改则会遭受行政处罚。且逾期办证情况的出现并非由于出卖人的原因造成，故不能依据商品房买卖合同解释第十八条之规定计算违约金。事实上，答辩人早已经将涉案房屋交付给原告使用，原告已经获得房屋的使用价值，其合同目的已经获得实现。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何的损失。若原告认为其因此遭受了损失，则原告应举证证明逾期办证给其造成的实际损失及具体计算标准后再计算违约金的具体数额。原告无法举证证明其损失及具体计算方法的，应承担不利后果。另外，截止至2018年6月5日，答辩人应承担的合同约定违约金已经达到一亿多元，若继续按照合同履行，对答辩人显失公平。综上所述，原告的起诉超过诉讼时效，且诉讼请求无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。原告蔡从生、刘美芝向本院提交如下证据：二原告身份证复印件、《商品房买卖合同》、发票1张。被告鑫城房开公司向本院提交了如下证据：鑫城房开公司营业执照和法定代表人身份证明书及身份证、《毕节市商品综合批发市场项目投资协议书》、《国有建设用地使用权出让合同》、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处出具的证明、刘汉坤及刘汉云两户坟茔迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照等及该分公司出具的证明、七星关区人民政府三板桥街道办事处关于拆除茶亭社区湖南商会小区业主违法建设的工作预案、三板桥街道办事处关于“毕节市商品综合批发大市场”违法建筑拆除的情况说明、七星关区城乡规划局出具的说明、《建设工程竣工规划认可证》、《贵州省建设工程竣工验收备案表》、《毕节市商品房屋备案证明书》、《不动产权证》。经组织质证，原告所举证据，被告对证据的三性均无异议，本院予以确认并在卷为凭；被告所举证据，原告对真实性均无异议，本院予以确认并在卷为凭。根据以上证据，结合当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年5月21日，原告蔡从生、刘美芝作为买受人，被告鑫城房开公司作为出卖人，双方签订《商品房买卖合同》。合同约定：买受人购买出卖人开发建设贵州省××市××区××大道茶亭村××市商品综合××市场××幢A7幢壹层壹拾肆号房，房号为A7-1-14；建筑面积33.89平方米，套内建筑面积32.76平方米，总房款278,071.00元；买受人以贷款方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款148,071.00元，余款130,000.00元以银行按揭支付；出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。合同还约定了其他事项。合同签订后，2018年11月9日，被告向原告出具发票，确认收到原告涉案房屋购房款278,071.00元。被告认可原告已向其交付了维修基金和契税。原告认为，被告迟延未交付办理商品房转移登记的有关文书，构成违约，应承担违约责任，故以前述诉请诉至本院。另查明，2018年5月9日，被告取得毕节市商品房综合批发大市场一期1、4、6、7、8、9、10、11、12、14、15、16、17栋的《毕节市商品房屋备案证明书》。2018年7月2日，被告取得毕节市商品房综合批发大市场（一期）7幢的《不动产权证书》，涉案商品房已具备办理转移登记的条件。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则行使权利、履行义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按约定履行合同义务。原告履行了支付购房款义务，被告亦应按约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告未按约定履行上述义务，构成违约，应当继续履行并承担相应的违约责任。同时，原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，并向被告交付维修基金和契税。现被告已取得涉案房屋所属综合批发大市场（一期）7幢的《毕节市商品房屋备案证明书》和《不动产权证书》，具备办理转移登记的条件，故原告主张被告为其办理不动产权证书的诉请，本院予以支持，但原告负有缴纳办证所需税费和提供相关文书的义务。对于原告诉请的逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金问题。原告主张按《商品房买卖合同》约定的日万分之二计付违约金，被告提出了约定的违约金过高，要求减少的抗辩主张。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，司法应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳，原告主张的违约金按合同约定标准计算。关于违约金的计算起止时间问题，被告提出诉讼时效抗辩主张。本案中，原告主张的违约金请求权系债权请求权，适用诉讼时效，但被告未按约定履行交付办理商品房转移登记的有关文书的行为，系持续违约行为，合同约定该违约金采取以日为单位的累计方式计付，故该违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。被告承诺于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，诉讼时效原则上应从2014年6月30日起计算。原告于2018年11月12日提起诉讼主张该违约金，根据2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，一般诉讼时效期间为三年，则原告起诉之日（2018年11月12日）往前回溯三年即2015年11月12日以前的违约金请求权已超过三年的诉讼时效期间，被告确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权。原告也未举证证明对该项违约金的诉请存在诉讼时效中止、中断的情形，故被告的诉讼时效抗辩主张部分成立，对原告诉请的违约金从2015年11月12日起计算。同时，原、被告在合同中约定原告同意委托被告办证，而被告将办理商品房转移登记的有关文书交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内。庭审时，被告提交涉案房屋所属综合批发大市场（一期）7幢的《毕节市商品房屋备案证明书》及《不动产权证书》，原告即已知晓涉案房屋具备办理转移登记的条件，视为被告通知原告，则违约金的截止时间为本案开庭之日（2018年12月24日）。故原告诉请的违约金，以原告已付购房款278,071.00元为基数，按日万分之二的标准，从2015年11月12日起计算至2018年12月24日止（共计1137天），计算为278,071.00元×0.2‰×1137天=63,233.35元。对于被告提出的本案逾期办证事实的发生系因政府原因导致，属于行政不可抗力，其不应承担支付逾期办证违约金的法律责任的抗辩主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”之规定，第三人因素不能免除被告根据合同约定应承担的违约责任，且有关部门征地拆迁滞后行为并不属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情形，不属于被告不应承担违约责任的免责事由。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于原告蔡从生、刘美芝缴纳办证所需税费和提供相关文书之日起90日内为原告蔡从生、刘美芝办理涉案商品房的不动产权证书；二、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告蔡从生、刘美芝支付逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金63,233.35元；三、驳回原告蔡从生、刘美芝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费661.00元（已减半收取），由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  刘玉桂二〇一八年十二月二十八日书记员  张婵婵