湖北省武汉市汉阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0105民初3429号原告：马和平，男，1969年7月15日出生，汉族，湖北工程建设总承包有限公司职员，住武汉市洪山区，委托诉讼代理人：陈丹，湖北正康律师事务所律师,特别授权代理。被告：郑明良，男，1973年8月10日出生，汉族，武汉国际石材城三华石业法定代表人，住武汉市江夏区，被告：李清，女，1972年6月20日出生，汉族，武汉国际石材城三华石业职员，住武汉市江夏区，第三人：湖北美地房地产开发有限公司，住所地：武汉市汉阳区琴台路**。法定代表人：龚玉亮，系该公司总经理。原告马和平与被告郑明良、李清及第三人湖北美地房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告马和平的委托诉讼代理人陈丹、被告郑明良到庭参加了诉讼，被告李清、第三人湖北美地房地产开发有限公司经本院传票传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马和平向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告于2014年3月4日签订的《个人售房协议》（房屋及车库共计180万）；2、请求判令两被告将占有的汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋（建筑面积164.29平方米，原值165万）及车库B10（原值15万元）腾退返还给原告；3、判令两被告支付自2014年2月28日房屋交付之日起暂计算至本案原告起诉之日止的租金，其中，房屋租金按2,500元/月计算（2014年2月28日至2018年4月16日止共计50.5个月×2,500元/月＝126,250元），车库（按车）租金按500元/月计算(2014年2月28日至2018年4月16日止共计50.5个月×500元/月＝25,250元)，前述合计租金人民币151,500元；4、判令两被告应按前述月租金标准支付自判决之日起至腾退房屋、车库完毕之日止的租金；5、两被告已付款项，在扣抵租金、承担案件受理费、保全费、评估费等费用后进行结算，多退少补；6、案件受理费、保全费、评估费等诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告系湖北工程建设总承包有限公司的管理人员，该公司于2010年7月承接了湖北美地房地产开发有限公司开发的汉阳区宝安·山水琴台项目（后正式定名为宝安·汉水琴台小区），由原告按内部承包方式，对该项目实行承包经营管理。因开发公司资金紧张，用包括汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室在内的4套房屋及地下车库3个（E65、C57、B10）抵工程款，后湖北工程建设总承包公司决定将前述房屋作价抵给原告，由原告处理。后原告将1套房屋及1个车库以优惠价格出卖给被告，2014年2月24日，原、被告双方就汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室及车库补签《个人售房协议》。协议签订后，原告通知湖北美地房地产开发有限公司将房屋交付给郑明良，2014年2月28日，物业公司将钥匙交付给郑明良并开始计收物业管理费，被告领取钥匙后装修入住至今。但被告未按照合同约定的付款方式支付购房款，截至2016年9月28日，被告仅支付65万元。2016年9月28日，被告郑明良与原告签订《还款协议》，承诺在2016年12月31日付清拖欠的购房款、车库款合计115万元，并承诺若不能按期限支付欠款，乙方自愿放弃包括但不限于居住的武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室及车库所有权利，直至归还所欠甲方房款，如果抵偿欠款不够，乙方将以个人其他资产用以抵偿甲方所欠款项，直至抵偿完毕。后被告仍不严格按照协议约定履行义务，至起诉之日仍拖欠原告人民币70.9万元。为维护自身合法权益，原告现起诉至法院，要求法院判如所请。被告郑明良辩称，我与原告协商的时候，原告承诺可以用工程款来抵扣房款，现在我的资金周转有困难，但承诺会支付利息。目前，我共计拖欠原告资金人民币70.9万元。被告李清未到庭答辩。第三人湖北美地房地产开发有限公司未到庭答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：被告郑明良与李清系夫妻关系。2010年7月14日，发包人湖北美地房地产开发有限公司与承包人湖北工程建设总承包有限公司签订《湖北省建设工程施工合同》，对位于武汉市汉阳区宝安·山水琴台3、5、6、7号楼（工程规模71,388.24平方米）工程项目承包等内容进行约定。2010年7月16日，湖北工程建设总承包有限公司（甲方）与马和平（乙方）签订《湖北工程建设总承包有限公司内部承包经营协议书》，约定由乙方作为甲方员工承包宝安·山水琴台3、5、6、7号楼工程。2011年11月18日，湖北美地房地产开发有限公司（甲方）与湖北工程建设总承包有限公司（乙方）签订《房产销售协议》，约定：“甲乙双方经友好协商，现就甲方以自行投资开发的汉水琴台项目部分房产销售给乙方以抵偿乙方工程款项有关事宜达成如下协议：一、合同标的：甲方用于销售给乙方的房产共计5套，用于冲抵的房产总价值为775.3483万元，总面积约786.9平方米。经双方协商，上述房产按照单价9,853.2元/平方米，合计总价775.3483万元冲抵工程款项金额；二、有关事项：1、甲方保证上述房产产权清晰并拥有完全产权和处置权。本合同签订后，保证将上述房产的完整产权和处置权转让乙方，甲方不得另行处置该房产。为确保乙方拥有上述房产的完整产权和处置权，甲方应在本合同签订后一周内与乙方签署《商品房买卖合同》，并按照《商品房买卖合同》的约定在2012年12月底前向乙方移交上述房屋的《商品房屋权属证明书》、《土地分割证明》和相关办证材料；2、甲方应在本协议签署完毕后，向乙方移交上述房产的《商品房买卖合同》，双方并应互开房款收据和工程款项收据；3、甲方应协助乙方办理上述商品房买卖相关手续，按照乙方指定的房屋买受人签署合同并办理完毕合同备案等相关手续。”2013年12月22日，湖北工程建设总承包有限公司向湖北美地房地产开发有限公司发出《置换房源申请》，表明：“由我司总承包施工贵司宝安·山水琴台项目，2011年按节点支付工程款时，因贵司资金紧张，用5号楼2单元1203、1303、1403、1503、1603共计五套房，总价775.3483万元冲抵工程款。现因年关将近，支付各劳务队、材料供应商工程款急需资金，贵司付款难度大。我司通过各种途径，销售房源，但客户看中房源为2501、1804、1601、1801及地下车位3个（E65、C57、B10）。请贵司考虑，置换房源，解燃眉之急！为盼！”后湖北美地房地产开发有限公司同意置换房源。2014年1月6日，湖北工程建设总承包有限公司召开高管会议，决议“鉴于湖北工程建设总承包有限公司承接的宝安·山水琴台项目，是由公司员工马和平同志个人承包经营，现业主方用其商品房抵偿部分工程款，同时我公司与业主方签订了《房产销售协议》及《置换房源申请》，约定业主方用坐落于山水琴台小区共计4套房及地下车位3个抵偿工程款，现依据马和平与湖北工程建设总承包有限公司签订的《协作型联营协议书》，需要向马和平支付承包宝安·山水琴台项目工程款，公司高层一致同意并决定，将以下房屋作价抵给马和平，作为支付其承包工程款，总共价值775.348万元，由马和平以个人名义自行处理，需要湖北工程建设总承包公司配合办理手续的，湖北工程建设总承包公司予以配合。”后马和平与郑明良就出卖位于武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋（建筑面积164.29平方米）达成一致，2014年3月4日，马和平（甲方）与郑明良、李清（乙方）签订《个人售房协议书》，约定：“甲方将位于武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋（建筑面积164.29平方米），以人民币1,650,000元价格出售给乙方，乙方分四次付款：2014年1月20日支付人民币300,000元、2014年5月1日支付人民币200,000元、2014年12月30日支付人民币600,000元、2015年12月30日支付人民币550,000元；甲方定于2014年2月28日将上述房屋交付给乙方。经甲乙双方协商，后期办理证件及各种税费、手续费等由乙方自理。乙方必须按时支付房款，否则，甲方有权无条件收回房屋所有权。”马和平、郑明良在协议末尾处签名。2014年3月4日，湖北美地房地产开发有限公司将武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋（建筑面积164.29平方米）以及B10车库交付给郑明良，并从2014年2月28日开始计收物业管理费。2016年9月28日，马和平与郑明良签订《还款协议》，约定：“鉴于马和平（甲方）与郑明良、李清夫妇（乙方）在2014年2月24日签订的购房协议书，乙方未按照协议要求在2015年12月31日前付清甲方房款，甲、乙双方经协商达成如下协议：一、甲方现在居住的武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房，人民币1,650,000元，车库人民币150,000元,合计人民币1,800,000元，截止到2016年9月28日，乙方累计付款（含咸宁转账、汪幼平转账）给甲方人民币650,000元整，乙方还欠甲方人民币1,150,000元；二、乙方承诺在2016年12月31日前付清上述所欠全部房款人民币1,150,000元，如果乙方不能按承诺期限归还欠甲方房款，乙方自愿放弃包括但不限于居住的武汉市汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋及车库所有权利，直至归还所欠甲方房款；如果抵偿所欠甲方房款不够，乙方将以个人其他财产用以抵偿甲方所欠款项，直至抵偿完毕。”马和平与郑明良在该协议末尾处签名捺印。经核对，郑明良一共向马和平支付购房款人民币1,091,000元，分别为：2014年1月23日支付人民币300,000元、2015年11月21日支付人民币300,000元。2017年5月30日支付人民币47,000元、2017年6月19日支付人民币94,000元、2017年6月30日支付人民币300,000元、2018年1月9日支付人民币50,000元，截至目前为止，郑明良尚欠马和平房款人民币709,000元未支付。另查明：位于武汉市汉阳区琴台大道**宝安山水琴台**楼**房屋（建筑面积164.29平方米）目前产权人仍登记在湖北美地房地产开发有限公司名下。2018年11月10日，湖北美地房地产开发有限公司出具《证明》，内容为：“兹有我公司开发的汉水琴台小区2号楼1804室房屋及B10车位已于2014年3月4日交付给郑明良，截止本证明出具之日，该房屋及车位仍由郑明良占有使用控制。因郑明良系外地户口，属限购对象，至今该房屋及车位没有办证。”本院认为：位于武汉：位于武汉市汉阳区琴台大道**宝安山水琴台**楼**房屋164.29平方米）产权人系第三人湖北美地房地产开发有限公司。第三人湖北美地房地产开发有限公司为抵偿工程款，将该房屋转让给湖北工程建设总承包有限公司，湖北工程建设总承包有限公司又将该房屋作价抵偿给原告马和平，符合法律规定的转让条件。原告马和平与被告郑明良于2014年3月4日签订的《个人售房协议书》及2016年9月28日签订的《还款协议》均未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同签订后，被告郑明良向原告马和平支付房款共计人民币1,091,000元，原告马和平将诉争房屋及车库交付被告郑明良使用，而剩余房款人民币709,000元被告郑明良一直未按约支付，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，被告郑明良的行为应属违约。现原告马和平要求解除双方于2014年3月4日签订的《个人售房协议》以及返还汉阳区宝安·汉水琴台小区2号楼1804室房屋（建筑面积164.29平方米）及B10车库的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，原告马和平表明愿意退还被告郑明良已支付购房款人民币1,091,000元，本院予以照准。原告马和平要求两被告支付租金的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告马和平与被告郑明良于2014年3月4日签订的《个人售房协议书》；二、被告郑明良、李清于本判决生效之日起三十日内将位于武汉市汉阳区琴台大道820号宝安山水琴台2号楼1804室（建筑面积164.29平方米）房屋及B10车库返还给原告马和平；三、原告马和平于本判决生效之日起三十日内返还给被告郑明良、李清购房款人民币1,091,000元；四、驳回原告马和平的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币22,364元，由被告郑明良、李清承担（此款原告马和平已预交，被告郑明良、李清应于本判决生效之日起三十日内将应付的款项直接支付给原告马和平）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  王 琴人民陪审员  周佩芳人民陪审员  林文利二〇一八年十二月十九日法官助理丁侃雯书记员陈璇