广东省佛山市南海区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）粤0605执异714号 异议人（案外人）：王钰洛，女，1995年9月12日出生，汉族,住河南省鲁山县。 委托代理人：何军，广东引力律师事务所律师。 委托代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 异议人（案外人）：佛山市顺德区庚亿酒店管理有限公司，住所地：广东省佛山市顺德区容桂幸福居委会容桂大道中**泰安大厦**铺（住所申报），统一社会信用代码：91440606MA4WHM436G。 法定代表人：吴泽葵，总经理。 委托代理人：何军，广东引力律师事务所律师。 委托代理人：张志勤，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 申请执行人：广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行，经营场所：广东省佛山市南海区丹灶镇金宁社区金兴路**之一，组织机构代码：79934788-0。 负责人：曾志光，行长。 委托代理人：招伟松，广东至高律师事务所律师。 委托代理人：曾进朗，广东至高律师事务所律师。 被执行人：佛山市江盈物资发展有限公司，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗显纲管理区**“猪牙山”（办公楼）首层，组织机构代码：56083674-6，住所地：广东省佛山市南海区狮山镇松岗显纲管理区**&ldquo 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：江梁敏。 被执行人：温志东，男，1978年9月5日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：胡丽霞，女，1981年2月20日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。 被执行人：温洞芳，男，1944年4月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 被执行人：李焕兰，女，1953年1月28日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区。 本院在执行（2018）粤0605执1343号案，即申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司丹灶支行（以下简称“农商行丹灶支行”）与被执行人佛山市江盈物资发展有限公司（以下简称“江盈公司”）、温志东、胡丽霞、温洞芳、李焕兰金融借款合同纠纷一案中，案外人王钰洛、佛山市顺德区庚亿酒店管理有限公司（以下简称“庚亿公司”）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人王钰洛、庚亿公司共同称，请求：1.停止（2018）粤0605执1343号公告、通知责令、决定异议人自行迁出、腾空、迁出被执行人李焕兰所有的位于佛山市顺德区xxxx号铺（以下简称“1201号铺”）的强制执行措施；2.异议人对1201号铺享有租赁权，请求确认租赁权在1201号铺处置后继续存续；3.带租拍卖1201号铺。事实与理由：一、异议人王钰洛与被执行人胡丽霞、李焕兰于2012年2月23日签订的《商铺租赁合同》合法有效。1.李焕兰实际于2012年2月10日就已取得房屋占有、使用、收益权。2012年2月10日，李焕兰的代理人温志东与佛山市顺德区泰安房产发展有限公司签订《购买房产意向书》，且李焕兰已经支付购房款，因此李焕兰于2012年2月10日就已取得房屋占有、使用、收益权。2.异议人王钰洛与被执行人胡丽霞、李焕兰于2012年2月23日签订《商铺租赁合同》，约定异议人王钰洛承租两被执行人胡丽霞、李焕兰所有的位于佛山市顺德区xxxx号铺（其中1201号铺的权属人为被执行人李焕兰），租赁期限2012年3月1日起至2032年2月29日止，每月租金为人民币40000元，租金每月20日前付清等。签订合同后，被执行人胡丽霞、李焕兰依约将1201号铺移交给异议人王钰洛使用，异议人王钰洛亦依约缴清租金。3.根据法律规定和仲裁裁决书，该《商铺租赁合同》合法有效。佛山市仲裁委员会在2017年12月8日作出的（2017）佛仲字第311号仲裁裁决书确认了王钰洛与李焕兰、胡丽霞于2012年2月23日签订的《商铺租赁合同》合法有效，该裁决书已发生法律效力。4.王钰洛与庚亿公司签订的转租合同合法有效。2015年3月1日，异议人庚亿公司股东何国民与异议人王钰洛签订了《商业租赁合同》，约定2015年3月1日至2035年2月28日期间租赁包括涉案1201号铺的商铺。之后，异议人庚亿公司也实际占用了1201号铺并投入巨资进行全新装修和配套设施建设，打造出顺德容桂第一家维也纳国际酒店，一直有序经营至今。同时，异议人庚亿公司依据《商业租赁合同》以**铺在内的泰安大厦**铺为住所进行了工商注册登记。现如被迁出、清理、腾空，则不仅无法继续合法经营，已经交付消费预付款的客户将产生极大不满和怀疑情绪。二、《商铺租赁合同》签订的时间在涉案房产抵押登记和被查封之前。1201号铺于2013年7月5日办理了抵押登记，于2014年7月7日被查封。根据物权法的相关规定，1201号铺办理的抵押登记并不能对抗成立在先的租赁权。三、异议人有权提出案外人执行异议。既然《商铺租赁合同》合法有效，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条之规定，异议人王钰洛的承租行为完全符合该条所规定的所有要件，因此异议人王钰洛的租赁权应当依法得到保障。四、法院对该房产应当进行带租拍卖。 申请执行人农商行丹灶支行辩称，请求法院继续不带租约拍卖。理由如下：1.异议人提交的仲裁裁决书显示的申请仲裁时间、作出裁决时间均在1201号铺被强制执行过程中，异议人没有向执行法院提起执行异议，而提请仲裁以不公开开庭方式审理该案，该案没有将抵押权人列为第三人以查明事实，违反法定程序，严重损害申请执行人的合法权益。2.1201号铺已办理抵押登记，抵押权人为申请执行人，在办理抵押过程中，所有权人并未向抵押权人提交甚至提出1201号铺上设有租约，因此，本次异议的租约明显发生在办理抵押之后。3.异议人王钰洛与李焕兰签订租约时，年仅17岁，异议人王钰洛不可能有能力或商业意图去承租涉及14层的办公楼，该租约明显不符常理。4.异议人庚亿公司与王钰洛签订租约时，1201号铺已被法院查封且进入拍卖程序，其行为已构成妨碍司法执行。5.李焕兰作为被执行人的多件执行案件中，已经不断通过各种虚假租约来阻扰执行工作。 本院查明，本院于2018年1月25日立案执行申请执行人农商行丹灶支行与被执行人江盈公司、温志东、胡丽霞、温洞芳、李焕兰金融借款合同纠纷一案，案号：（2018）粤0605执1343号，执行依据为本院（2014）佛南法狮民二初字第341号民事判决书和佛山市中级人民法院（2016）粤06民终3006号民事判决书。在执行过程中，本院于2018年7月25日作出（2018）粤0605执1343号之一执行裁定，裁定拍卖或变卖属被执行人李焕兰所有的位于佛山市顺德区xxxx号铺（房产证号：**××05）即涉案1201号铺。案外人王钰洛、庚亿公司向本院提出申请，要求停止对1201号铺实施强制执行措施并保障承租权至2032年2月29日。经审查，本院于2018年11月2日作出（2018）粤0605执1343号通知，告知两案外人，李焕兰与王钰洛签订《商铺租赁合同》时，尚未拥有1201号铺的所有权，且没有证据证明佛山市顺德区泰安房产发展有限公司授权李焕兰或者追认李焕兰的行为，本院决定不同意案外人的请求，将不带租约拍卖1201号铺。 另查明，1201号铺登记权利人为李焕兰，登记时间为2012年10月12日，产权证号：03××05，于2013年7月5日、2014年4月21日两次办理抵押登记，抵押权人分别为农商行丹灶支行、王钰洛，该房屋于2014年7月7日被本院查封，此后，一直处在被不同案件轮候查封状态。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”本案中，异议人王钰洛、庚亿公司持佛山仲裁委员会（2017）佛仲字第311号仲裁裁决书，对本院拟拍卖处置的1201号铺主张带租约拍卖。虽该仲裁裁决确认王钰洛与李焕兰、胡丽霞于2012年2月23日签订的租赁物包括1201号铺在内的《商铺租赁合同》合法有效，但该仲裁裁决作出的时间为2017年12月8日，而1201号铺在2014年7月7日被本院查封，即另案仲裁裁决作出的时间是在执行标的被查封之后，故本院对异议人依据另案仲裁裁决主张对1201号铺带租拍卖的主张不予支持。在本案执行异议审查中，异议人仅提交《商铺租赁合同》、收据复印件等，本案现有证据尚不足以证明在1201号铺设立抵押权及法院查封1201号铺之前，异议人王钰洛与被执行人李焕兰已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该商铺。综上所述，本院对异议人的异议请求不予支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定裁定如下： 驳回异议人王钰洛、佛山市顺德区庚亿酒店管理有限公司的异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起执行异议诉讼。 审判长  植少佳 审判员  王志钊 审判员  李 娟 二〇一八年十二月十八日 书记员  潘倩琪