成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0108民初5679号 原告：丛梅，女，1970年4月23日出生，汉族，住广东省中山市石歧区。 委托诉讼代理人：张建新，黑龙江卓唯律师事务所律师，特别授权。 被告：四川卓旭置业有限公司，住所地:成都市成华区槐树店路长融街**********。 诉讼代表人：王鑫，该公司破产管理人负责人。 被告：北京金杜（成都）律师事务所，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段**国际金融中心****。 以上二被告共同委托诉讼代理人：杨浩月，女，该公司破产管理人工作人员，一般授权。 以上二被告共同委托诉讼代理人：王思涵，女，该公司破产管理人工作人员，一般授权。 原告丛梅与被告四川卓旭置业有限公司（以下简称卓旭公司）、北京金杜（成都）律师事务所（以下简称金杜成都律所）确认合同有效纠纷一案，本院于2018年7月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年10月24日公开开庭与(2018)川0108民初5668号、(2018)川0108民初5669号、(2018)川0108民初5670号、(2018)川0108民初5671号、(2018)川0108民初5672号、(2018)川0108民初5673号、(2018)川0108民初5674号、(2018)川0108民初5675号、(2018)川0108民初5676号、(2018)川0108民初5677号、(2018)川0108民初5678号、(2018)川0108民初5680号共13案进行了合并审理。原告丛梅的委托诉讼代理人张建新，被告卓旭公司、金杜成都律所的共同委托诉讼代理人杨浩月、王思涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 丛梅向本院提出诉讼请求：确认丛梅与卓旭公司于2015年8月7日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SHMSGG-00368）有效。 事实及理由：2015年8月7日,丛梅与卓旭公司签订《商品房买卖合同》，约定由丛梅购买卓旭公司开发的位于成都市成华区住宅用房，面积79.83平方米，成交价人民币941994元。2017年9月11日,成都市成华区人民法院经四川天府银行有限公司成都分行申请,裁定卓旭公司进入重整程序。自接到卓旭公司管理人金杜成都律所重整通知时，丛梅将与卓旭公司签订《商品房买卖合同》的情况及时反馈给金杜成都律所，向金杜成都律所表达了自己已全部支付房款，希望金杜成都律所可以替卓旭公司继续履行合同义务，为丛梅办理房屋过户手续。但直至金杜成都律所向法院提交重整计划，其仍未向丛梅做出是否继续履行合同的意见，严重影响丛梅的切身利益。丛梅与金杜成都律所就《商品房买卖合同》订立的前期条件存在争议，金杜成都律所仅凭杨保安、杨言、丛梅、谢建林四人在经侦2016年录取的几份笔录即认定丛梅与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》效力存在争议。在金杜成都律所向丛梅出示的作为认证上述事实的依据中，未见任何金杜成都律所对几人经侦笔录真实情况作出核实的证据，亦未见其他佐证可以认证上述事实。成都市经侦向杨保安、杨言、丛梅、谢建林四人收集笔录时，距离丛梅与卓旭公司签订《商品房买卖合同》已经过了一段时间，因此从几位当事人的笔录中均可见到不确定性的表述，可见在收录笔录时几位当事人对于《商品房买卖合同》的具体情况记忆已模糊，无法准确表述，而当时向几人收集笔录的重点是因为杨保安涉嫌犯罪，经侦在询问时存在明显的针对性，并不能完整表达丛梅与卓旭公司订立《商品房买卖合同》时的实际情况，且笔录作为当事人的主观陈述，尤其是在当时杨保安因挪用公款被经侦采取强制措施的情况下，不能排除其为了推脱罪行而做出非真实的意思表示。因此，即使金杜成都律所提出的笔录是在经侦调取并经几位当事人签字盖章，在没有其他佐证予以证明的情况下，也不能保证笔录均为当事人的真实意思表示。金杜成都律所将上述笔录作为认定丛梅与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》效力的唯一凭据是明显不当的，其证明力也是明显不足的，而且在笔录中几人描述的情况是推动双方签订《商品房买卖合同》的动机，根据《合同法》的相关规则，订立合同的动机并不会影响合同的有效成立。金杜成都律所没有任何证据表明该合同签订时违背任何一方当事人的意愿，双方当事人是在对合同约定房屋的处分达成一致意见的情况下签订的《商品房买卖合同》。因此，丛梅与卓旭公司订立的《商品房买卖合同》系在双方真实意思表示下订立的，且不存在《合同法》第五十二条及五十四条规定的法定无效及解除的情形，是真实有效存在的。丛梅已实际支付了所有的购房款（有银行的收款凭证），丛梅的付款情况在金杜成都律所接管卓旭公司时进行的审计报告中也有所体现。丛梅已经全部履行完毕合同的主要义务，不存在《破产法》第十八条规定的可解除的情形，所以丛梅与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》不存在《破产法》中规定的可撤销事由，金杜成都律所无权撤销。另外，《合同法》中规定的除斥期间为一年，破产法中相关规定最长时限也是一年。丛梅与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》的时间为2015年7月，丛梅收到金杜成都律所债权申报通知时间为2017年11月。金杜成都律所若主张撤销权的话，此时，合同自生效之日起已经超过两年零三个月的时间。不论是《合同法》中的除斥期间还是《破产法》规定的最长可撤销时间均已届满，金杜成都律所无权撤销基于真实有效成立的《商品房买卖合同》。综上，根据《合同法》、《破产法》、《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿问题的批复》等相关法律、司法解释规定之精神，丛梅在缴纳了全部购房款之后，就所购房产所享有的是一种针对特定不动产的具有非金钱债务属性的特殊债权，所购房产亦因丛梅已经履行完毕全部合同义务而被特定化，不再属于破产财产。为此，丛梅诉至法院。 卓旭公司辩称，丛梅没有真实的购房意思，其与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》无效。 金杜成都律所辩称，金杜成都律所系卓旭公司重整案件指定的管理人，只是作为卓旭公司的诉讼代表人，金杜成都律所不是本案适格被告。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月7日,丛梅（买受人）与卓旭公司（出卖人）签订《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同编号：SHMSGG-00368，以下简称《商品房买卖合同》），约定丛梅购买卓旭公司开发的位于成都市成华区“沙河名仕公馆”XX号住宅用房，建筑面积79.83平方米，房价人民币941994元，一次性付款。2015年8月8日，前述《商品房买卖合同》完成了相应合同签约备案。2015年8月7日，丛梅通过其银行账户向卓旭公司转账1972750元。同日，卓旭公司并出具相应《收据》，载明收到3106、305房款1972750元。 2017年9月11日,本院裁定卓旭公司破产重整，并指定金杜成都律所作为卓旭公司的管理人。卓旭公司进入破产重整程序后，丛梅向金杜成都律所提交了购房人诉求申报表，要求继续履行前述《商品房买卖合同》。金杜成都律所经审查后认为丛梅没有真实的购房意思，不同意继续履行。 另查明，2015年5月10日，卓旭公司（欠债方）与丛森（债权人1）、杨言（债权人2）签订《债权债务转让书》，载明：丛森自2012年起，多次借款给杨言，目前杨言欠丛森借款本金2450万元；杨言于2012年12月底之前分多次将上述借款和其本人的部分资金3100万元借给卓旭公司的法定代表人杨保安（卓旭公司当时未成立），由卓旭公司用于购置成华区多宝寺路14号地块建设用地的部分前期付款，目前卓旭公司尚欠杨言借款本金共计2550万元；三方经协商同意卓旭公司未偿还杨言的借款人民币2450万元债务由卓旭公司直接偿还给丛森，卓旭公司尚欠杨言的借款余额为人民币100万元；卓旭公司承诺在2015年6月30日前偿还丛森的全部借款本金及衍生利息；从即日起，卓旭公司负责将所属房产办理预告登记到杨言指定方，预告登记的房产价值与债权额度相同，在卓旭公司偿还完毕所有债务后，杨言承诺撤销所有预告登记。杨保安作为卓旭公司的法定代表人在该《债权债务转让书》上签字。丛梅确认丛森系其弟弟，杨言系其表哥。 后杨保安因涉嫌挪用卓旭公司资金而被公安机关立案侦查。丛梅于2017年3月5日接受公安机关的询问时陈述，丛森向其告知了前述债权债务转让事宜后，“因我是他的亲姐，就让我去成都将沙河名仕公馆的房屋和商铺办理登记到我的名下”，“我直接将购房款打到卓旭公司账上，还签了一份《承诺书》，在交了购房款以后，我就和小谢去办理了房产登记手续，再之后，杨保安又将我交的购房款通过他的卡还到我的卡上”，“购房款总共交了2300多万吧，退了我也差不多2300多万吧”。依据相应银行流水显示，卓旭公司在2015年8月7日收到丛梅缴纳的购房款1972750元后，于同日向杨保安银行账户转账1972750元，杨保安再于同日向杨言转账1971750元。同时，丛梅还向公安机关提交了由其出具的《承诺书》，载明：本人于2015年8月4日购买卓旭公司沙河名仕公馆项目XX号房屋，共计6套商铺；本人承诺在2016年12月31日或本人、、、述房屋产权以前，如果卓旭公司全额退还本人上述购房款所生利息（月息2%），本人将上述所购房屋退还卓旭公司，协助卓旭公司办理相应解除购房手续。 庭审中，丛梅认可，其通过丛森或杨言向杨保安借款，后因杨保安无法归还借款提出用房屋抵债，其并出具了承诺书，承诺杨保安在归还了相应借款本息后，就将购买的13套房屋退还给卓旭公司或杨保安。 上述事实有当事人陈述及下列经庭审质证的证据证实：原被告身份信息、商品房买卖合同、四川省商品房买卖预售合同、网签合同信息查询、购房款收据、中信银行客户回单、关于债权申报相关事宜的复函、至卓旭公司管理人函、丛梅询问笔录、杨言询问笔录、谢建林询问笔录、杨保安讯问笔录、中信银行流水、招商银行流水、债权债务转让书、四川衡立泰司法鉴定所司法会计鉴定意见书、卓旭公司债权申报表、卓旭公司借款证明等。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：意思表示真实。就丛梅与卓旭公司签订的《商品房买卖合同》是否有效在于双方是否存在真实的购房意思表示。依据庭审查明的事实及丛梅的自认，丛梅虽然与卓旭公司签订了该《商品房买卖合同》并办理了相应的网签备案手续，但其同时还承诺在卓旭公司（杨保安）归还相应借款后，将相应的房屋退还给卓旭公司，并办理相应购房解除手续，亦即双方签订《商品房买卖合同》的真实意思并不是以转移房屋所有权为目的的房屋买卖，而仅是作为卓旭公司（杨保安）相应借款的担保。鉴于丛梅与卓旭公司之间并无真正的购房意思表示，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该《商品房买卖合同》应为无效，丛梅关于确认该《商品房买卖合同》有效的主张，于法无据，本院依法不予支持。同时，金杜成都律所并非该《商品房买卖合同》的当事人，其不是本案适格被告。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、第一百四十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回丛梅的全部诉讼请求。 案件受理费100元，由丛梅承担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  符荣华 二〇一八年十二月十一日 书记员  周雨荞