北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2018）京03民终14669号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：罗慧，女，1977年1月2日出生，土家族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：尹舵，北京格理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司，营业场所北京市朝阳区管庄乡小寺村望角福邸家园25号楼一层。负责人：包爱华，总经理委托诉讼代理人：权国，男，北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司总经理助理。上诉人罗慧因与被上诉人北京中北物业管理有限责任公司旺角福邸家园分公司（以下简称中北物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初46980号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。罗慧上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回中北物业公司的诉讼请求并支持罗慧的反诉请求，或将本案发回重审；二、本案诉讼费由中北物业公司承担。事实和理由：一、罗慧于2014年6月已向中北物业公司交纳了2014年至2016年期间三年的物业费，但中北物业公司将该笔费用算作2009年与2010年的物业费并据此出具了物业费收据。二、中北物业公司在物业管理服务期间，不履行合同义务，存在诸多违反合同约定及法律规定的情形。涉案房屋漏水，但中北物业公司并未及时沟通解决，罗慧只能自行出资维修。涉案房屋出租后，中北物业公司对房屋的用水、用电及供暖进行限制，导致罗慧的租金损失。涉案房屋所在小区的道路长时间不畅通，中北物业公司怠于履行职责，亦导致了罗慧的租金损失。因此，鉴于中北物业公司没有妥善履行职责，罗慧有权拒交物业费。三、关于涉案房屋的维修费损失，系因中北物业公司未积极进行维修并及时与开发商沟通解决，罗慧自行维修、装修的费用应当由中北物业公司承担。四、关于租金损失，罗慧将涉案房屋出租，但中北物业公司超越物业管理权限，严重干扰了涉案房屋的正常使用，最终导致承租人提前终止租赁合同，造成的租金损失亦应由中北物业公司承担。中北物业公司辩称，不同意罗慧的上诉请求及理由，服从一审判决。中北物业公司向一审法院起诉请求：一、罗慧交纳2015年1月1日至2015年12月31日物业费3955元，并按日千分之零点五标准支付自2015年1月1日至实际支付日期间的滞纳金；二、罗慧交纳2016年1月1日至2016年12月31日物业费3955元，并按日千分之零点五标准支付自2016年1月1日至实际支付日期间的滞纳金；三、罗慧交纳2017年1月1日至2017年12月31日物业费3955元，并按日千分之零点五标准支付自2017年1月1日至实际支付日期间的滞纳金。罗慧向一审法院反诉请求：中北物业公司支付罗慧房屋维修费用35527．37元以及两年房屋租赁费损失33万元。一审法院认定事实：2007年11月30日，罗慧与北京中北房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定由罗慧购买该公司开发的坐落于朝阳区房屋，房屋实测建筑面积109．85平方米。2008年6月26日，罗慧与中北物业公司签订《前期物业管理服务协议》，约定由中北物业公司负责对涉案房屋公共部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。该协议约定：物业管理服务内容包括：房屋建筑共有部位及公共设施设备的使用管理，日常维修养护，巡视检查；物业区域内公共设备的日常维修、养护、运行和管理；公共区域环境及卫生的日常管理服务；园林绿化、花木、建筑小品的日常管理养护；公共秩序维护；消防管理与交通秩序维护；消防管理与交通秩序维护；参与物业竣工交付使用时的验收交接；交屋管理；物业装饰装修施工监督管理（专项服务）；向业主及使用人收取物业管理费及其它（特约服务、专项服务）费用等；车辆停放秩序管理及其场地的日常维修养护（专项服务）；拟定各类管理范围；物业档案资料的管理，包括（不限于）工程图纸、业主或使用人档案、物业所需各级工作人员的人事、劳资、培训管理等。该协议约定了物业管理服务质量。前期物业管理期间，物业管理按照年收取物业服务费，乙方于每年1月1日前缴纳当年全年的物业服务费，收取价格为：低板住宅1．35元/月．㎡（建筑面积）、高板及塔楼住宅2元/月/㎡（建筑面积）、商业用房按建筑面积每平方3元/月/㎡（建筑面积）。如延期付款，自应付款之日起至实际支付日止，按照日0．5‰支付滞纳金。2014年6月15日，中北物业公司（甲方）与罗慧（乙方）签订《协议书》，约定涉案房屋未交供暖费20870元（08-09、09-10、10-11、11-12、12-13共计5年），物业费23730元（09年至14年共计5年），合计44600元；乙方于本协议签署当日，一次性向甲方支付人民币7910元（2年物业费），乙方前期所欠余款（物业费15820元）（供暖费20870元）共计36690元，（一）2014年12月30日前缴纳12230元，（二）2015年12月30日前缴纳12230元，（三）2016年12月30日前缴纳12230元；乙方逾期未按协议缴纳各项费用，甲方有权中止物业服务，由此产生的一切后果由乙方负责。《协议书》签订后，罗慧于2014年6月16日交纳物业费7910元，中北物业公司出具收费单，收费项目为“09物业费”，“10物业费”，罗慧不认可收费单载明的收费项目，认为其交纳的是2015-2016年物业费，另称当时为出租房屋，需要中北物业公司提供消防图纸，中北物业公司强迫其签订该协议。中北物业公司对此不予认可。2015年，中北物业公司起诉罗慧要求支付2014年1月1日至2014年12月31日期间物业费及滞纳金，一审法院经审理出具（2015）朝民初字第12776号民事判决，支持了中北物业公司关于物业费的诉请，驳回了滞纳金诉请。北京市第三中级人民法院出具（2015）三中民终字第11508号民事判决，维持了一审判决。罗慧拒绝交纳物业费理由包括：2009年涉案房屋墙面和屋顶漏水导致房屋受损，报修后中北物业公司一直未修理，还对其限水限电；涉案房屋东侧通惠河南街与长营路交叉口长期存在土山堵塞道路，中北物业公司对此未积极协调处理，影响其出租房屋，产生经济损失。罗慧在（2015）朝民初字第12776号案件审理中以同样理由拒绝交纳物业费。中北物业公司在该案中意见认为漏水问题罗慧应向开发商主张，土山也并非存在于小区的管理范围内，均与中北物业公司无关。2014年4月25日，罗慧与中国民生银行股份有限公司总行营业部（以下简称民生银行）签订《房屋租赁合同》，约定罗慧将涉案房屋出租给民生银行使用，租赁期三年，自2014年6月1日至2017年5月31日，年租金165000元。2016年2月24日，民生银行向罗慧发送《解约告知函》，由于民生银行与物业纠纷等诸多原因无法继续使用此房产，无法同罗慧履行原合同，告知提前终止合同。罗慧称为了房屋出租，自行对房屋漏水部分进行了装修。罗慧就其主张提交“卫生间改造工程”预算书，载明工程造价为35527．37元。另提交2014年4月19日向施工单位交纳工程款收据两张，金额分别为23450元、12077．37元。罗慧提交与民生银行工作人员谈话录像，证明银行因物业原因终止合同，罗慧称民生银行发送《解约告知函》中所述物业纠纷指的是中北物业公司打砸民生银行设备，干扰银行正常经营，限制用水用电。中北物业公司称民生银行违规在门前摆放摇摇车，与银行经营没有任何关系；银行违法发放小广告，造成公共区域卫生状况差，影响了其他业主利益，物业公司履行管理职责制止了银行的行为。关于罗慧主张中北物业公司限水限电，中北物业公司提交涉案房屋买水记录，显示2015年4月至2017年9月期间均有买水记录，数量1吨至50吨不等。本案一审审理过程中，为查明案件相关事实，一审法院向北京市公安局朝阳分局管庄派出所发出调查令，该单位于2017年9月5日向一审法院回复《工作记录》，称2016年1月14日10时21分接到报警人胡启立报警，称×××小型汽车在北京市朝阳区管庄双柳北街民生银行外堵门，2016年1月18日10时18分接到报警人李晓春报警，称×××小型汽车在北京市朝阳区管庄双柳北街民生银行外堵门，2016年1月12日也接到过类似警情。罗慧认可×××小型汽车是其单位车辆，称堵门是为了让民生银行说明不交纳租金的理由。罗慧提交与中北物业公司工作人员微信记录，要求中北物业公司提供涉案房屋出租所需消防图纸，工作人员请示领导后要求罗慧先缴纳欠费。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。罗慧与中北物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。中北物业公司按照协议约定，为罗慧在内的小区业主提供了对小区内共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目的维护、修缮、服务与管理，罗慧应当按照约定标准支付物业管理费。双方于2014年6月15日签订《协议书》，罗慧于2014年6月16日向中北物业公司交纳物业费7910元，其虽称《协议书》系受胁迫签订，并未举证证明，一审法院难以采信。罗慧主张其已交纳2015-2016年物业费，与中北物业公司出具的收费单相矛盾，一审法院不予采信，故认定罗慧未交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间物业费。依据相关法律规定，只有在物业服务公司存在未履行合同主张义务时，即物业服务公司出现根本性违约的情况下，业主拒交、减交物业费的主张才有可能得到法院支持。罗慧主张房屋出现漏水问题属于房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，不能成为其拒交物业费的合理事由，且罗慧本人亦表示开发商工作人员曾到现场查看过漏水的情况，中北物业公司作为物业服务单位已经履行了沟通协调工作。罗慧所述土山堵塞道路区域不属于物业管理服务范围，罗慧以此抗辩拒绝交纳物业费，缺乏依据。罗慧主张中北物业公司对涉案房屋限水限电亦无充分证据支持，以此为由拒交物业费，于法无据，故一审法院对中北物业公司的物业费主张依据房屋建筑面积及物业费标准核算后予以支持。关于滞纳金，罗慧作为业主因房屋本身遇到问题寻求物业公司帮助解决符合常理，因双方沟通原因问题解决受阻，中北物业公司亦有责任，罗慧逾期交纳物业费亦情有可原，并非无理欠费，一审法院对中北物业公司主张的滞纳金不予支持。同时需要指出，消防图纸等工程图纸、物业物业档案的管理属于物业服务公司的法定职责，不应以交纳物业费为前提条件，中北物业公司应进一步提升服务质量，注意与业主的沟通交流，尽力为业主解决实际问题，罗慧关于房屋维修费用的反诉主张与物业服务合同并非同一法律关系，一审法院不予支持。罗慧难以举证证明中北物业公司不履行或履行物业服务合同不当导致罗慧与民生银行之间租赁合同提前终止，其关于房屋租赁费用损失主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、罗慧于判决生效后七日内支付中北物业公司二〇一五年一月一日至二〇一七年十二月三十一日期间物业费一万一千八百六十三元八角；二、驳回中北物业公司其他诉讼请求；三、驳回罗慧全部反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求所依据的有关事实和适用法律进行审查。根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点包括：一、罗慧应否支付中北物业公司2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费；二、中北物业公司应否赔偿罗慧房屋维修费损失及租金损失。关于争议焦点一。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，罗慧与中北物业公司签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。中北物业公司为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，罗慧作为涉案房屋业主，应交纳相应期间的物业费。罗慧上诉称其已于2014年6月交纳了2014年至2016年期间三年的物业费且双方已协商免除2014年以前的物业费，但并未提交证据予以证明，且该主张与其在一审中陈述的该笔物业费对应的缴纳期间不一致，一审法院依据中北物业公司出具的物业费单据认定罗慧应交纳2015年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，具有事实及法律依据，本院予以维持。罗慧上诉主张房屋出现漏水问题，但此属于房屋质量问题，与本案并非同一法律关系，罗慧可另行主张，其以此为由拒绝缴纳物业费，于法无据，本院不予支持。关于争议焦点二。罗慧上诉主张因涉案房屋存在质量问题，其自行出资维修且中北物业公司不当干扰涉案房屋的正常租赁及使用，本院认为，中北物业公司作为物业管理服务主体，其职责范围应限于双方签订的物业服务合同约定及相关法律法规的规定，罗慧主张的房屋维修费损失及租金损失，与本案物业服务合同纠纷均非同一法律关系，且现有证据并不足以证明其该项上诉主张，故一审法院未支持罗慧关于房屋维修费用及房屋租赁费损失的反诉请求，并无不当，本院依法予以维持。另，双方当事人对一审法院认定的物业费数额均无异议，本院依法予以确认。综上所述，罗慧的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6961元，由罗慧负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 李 坤审判员 田 璐审判员 杜丽霞二〇一八年十二月十一日法官助理刘衍书记员刘波书记员陈佳琪