文书内容江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初7178号原告：陈桂明，男，1966年5月17日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：赵洁琼，江苏博事达律师事务所律师。委托诉讼代理人：张指铭，江苏博事达律师事务所实习律师。被告：潘承汉（曾用名潘筱东），男，1982年5月18日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：丁峰松，江苏爱信律师事务所律师。被告：韩晶，女，1985年4月23日出生，汉族，住东台市。原告陈桂明与被告潘承汉、韩晶房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈桂明及其委托诉讼代理人赵洁琼、被告潘承汉的委托诉讼代理人丁峰松到庭参加诉讼。被告韩晶经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈桂明向本院提出诉讼请求：两被告返还原告所垫付的款项362429.34元，并按同期银行贷款利率支付利息6000元（自2018年2月8日暂计至起诉之日，并实际主张两被告支付付款之日止）。事实和理由：2012年9月18日，原告陈桂明与被告潘承汉、韩晶签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定：原、被告于2012年9月18日签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定原告购买两被告所有的位于南京市，总价款为人民币198万元，原告支付两被告100万元用于解押房屋等等。合同签订后，原告积极履行相关付款义务，先后共支付给两被告定金及解押款等共计人民币135万元。此后，被告潘承汉因外债涉诉，涉案房屋被法院保全。为解除保全措施，原告又按两被告要求，向其支付6万元。但此时两被告仍未办理涉案房屋的权属证书，原告为了尽早办理房产过户，无奈只得再次替两被告垫付了共用维修基金17955元、公证费350元、契税22754.47元，共计41059.47元。但之后两被告仍拒不履行过户手续，原告无奈诉至法院，请求两被告办理产权转移登记手续，并赔偿损失、支付违约金等。在该案审理过程中，原告又代两被告垫付房屋银行贷款891369.87元用以涤除抵押权。原告认为，两被告应返还原告所垫付的办理一手房屋产权证书相关费用41059.47元及涉案房屋银行贷款891369.87元。上述款项与原告尚未支付的购房款57万元相抵扣后，两被告应返还原告362429.34元，并支付相应利息。故原告诉至法院，请求判如所请。被告潘承汉辩称，原、被告双方在买卖过程中以约定办理房屋过户的手续全部由原告承担，因此原告所称的41059.47元不应由被告承担；在原告起诉要求办理产权转移登记的案件中被告已承担9.5万元的违约金，在本案中原告再次主张支付利息，无事实依据；原告自2012年10月起即实际占有房屋，要求法院考虑原告在实际使用房屋过程中所产生的租金部分应当与被告应支付的款项进行抵扣；对涤除银行抵押款项891369.87元无异议。被告韩晶未到庭应诉、答辩。本院经审理认定事实如下：2012年9月18日，两被告（甲方、出售方）与原告（乙方、买受方）、南京利众投资顾问有限公司（丙方、中介方，以下简称利众公司）签订了《房地产买卖中介合同》及补充协议，约定甲方将涉案房屋出售给乙方，房屋价款为198万元；三方如违反合同约定，应支付违约金10万元；乙方于2012年9月18日支付甲方定金2万元，于2012年9月19日支付甲方定金3万元，定金冲抵房款；于2012年11月5日前乙方支付甲方首付款100万元用于解押，待他项权证出来当天，双方进行送件过户当天乙方支付甲方房款人民币30万元；出件当天，甲、乙双方进行物业交验，之前甲方需迁出房屋内所有户口，并结清前期所有水、电、气等费用，当天乙方支付甲方尾款人民币3万元；甲方承诺该房屋产权清晰，无任何纠纷；乙方承诺贷款的资料真实有效；乙方承担该房屋出售过程中的一切税费等等。合同签订时，两被告尚未取得涉案房屋的房屋权属证书。合同签订后，原告先后向两被告支付定金及解押款等共计135万元。因被告潘承汉涉及其他债务纠纷，涉案房屋被法院保全，为解除保全措施，原告于2014年8月22日向被告潘承汉支付6万元。此后，为办理涉案房屋第一手产权证书，原告支付了共用维修基金、公证费、税费等共计41059.47元。自2012年10月起，原告实际占有使用涉案房屋至今。原告称系被告潘承汉母亲将房屋钥匙交付给原告。被告潘承汉对此不予认可，但亦未能提交证据证明涉案房屋系原告擅自强行占用。2017年7月27日，因潘承汉、韩晶未协助办理涉案房屋过户手续，陈桂明另案诉至本院，请求判令：潘承汉、韩晶协助办理过户手续、赔偿损失13.5万元及支付违约金10万元。本院依法立案受理，案号为（2017）苏0106民初7697号。本院经审理，认为潘承汉、韩晶未按合同约定协助办理涉案房屋的过户手续，构成违约，并据此于2018年2月28日作出（2017）苏0106民初7697号民事判决，判决：一、被告潘承汉、韩晶于本判决生效之日起十日内协助将南京市；二、被告潘承汉、韩晶于本判决生效之日起十日内向原告陈桂明支付违约金95000元；三、驳回原告陈桂明的其他诉讼请求。该判决现已生效。2018年2月28日，在上述案件审理过程中，原告代两被告垫付了涉案房屋上的银行贷款891369.87元用以涤除抵押权。本案审理中，原告称其尚有57万元购房款未付，被告潘承汉对此无异议，但辩称根据合同约定涉案房屋的所有税费都应当由原告负担，因此原告主张的一手房办证相关费用，不符合合同约定。原告对于被告潘承汉的此时抗辩意见不予认可，认为合同约定的仅仅是两被告将涉案房屋过户给原告过程中的相关费用由原告承担，即本案所涉房屋交易，而不包含应由两被告自行承担的两被告取得涉案房屋权属证书的费用。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，故该合同依法成立并有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于垫付款项问题。首先，根据合同约定，两被告承诺该房屋产权清晰，无任何纠纷，因此两被告作为出卖方应当在取得涉案房屋权属证书，且涤除相应抵押的情况下，将涉案房屋进行过户交易。现原告除了支付了合同约定的解押款之外，又替两被告偿还了银行贷款891369.87元，该款项应当由两被告向原告偿还。其次，根据合同约定，原告承担该房屋出售过程中的一切税费。从该合同条款字面意思以及合同约定的两被告承诺房屋产权清晰等其他约定内容来看，该合同条款约定的由原告承担的税费应仅限于原、被告之间涉案房屋过户产生的费用，不应当包含两被告先行取得涉案房屋权属证书所应负担的税费及其他费用。两被告对此持有不同意见，但未能提交证据予以证明，应当承担举证不能的不利后果。因此原告因涉案房屋取得第一手权属证书而代为支付的41059.47元应由两被告承担。据此，原告共计代被告垫付932429.34元，该款项与尚未支付的购房款57万元种类、品质相同，相互抵扣并无不妥，且双方对于剩余房款数额均无异议，故原告主张抵扣剩余购房款57万元后要求两被告返还垫付款项362429.34元的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张利息问题。扣除剩余房款后，原告代两被告垫付的362429.34元，不属于房屋买卖合同中原告应付的购房款项，原告所主张垫付款项的利息属于法定孳息，两被告应当予以支付。前述生效判决所判决两被告承担的违约金系因两被告迟延履行过户义务而承担的违约责任，即不等同也不包含上述垫付款的利息，故本院对于被告潘承汉抗辩前案违约金亦包含垫付款利息损失的意见，不予采纳。原告以362429.34元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向两被告主张从2018年2月8日起至两被告实际付清该款项期间利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告韩晶经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告潘承汉、韩晶于本判决生效之日起十日内返还原告陈桂明垫付款项362429.34元，并支付相应利息（以此362429.34元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，自2018年2月8日起计算至两被告实际返还该款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费6826元，公告费600元，合计7426元，由被告潘承汉、韩晶负担6826元，被告韩晶负担600元（此两笔款项原告陈桂明已预交，被告潘承汉、韩晶在支付上述款项时加付此款）。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  周磊人民陪审员  朱锐人民陪审员  黄立二〇一八年十二月四日书 记 员  杨艳