湖北省武汉市蔡甸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0114民初1635号原告（反诉被告）：汪昌华，男，1979年3月30日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区。委托诉讼代理人：刘欣，女，1984年11月20日出生，汉族，住湖北省武汉市武昌区尚隆路**********，系原告汪昌华之妻。原告（反诉被告）：刘欣，女，1984年11月20日出生，汉族，住湖北，住湖北省武汉市武昌区iv>被告（反诉原告）：张盼，男，1987年12月21日出生，汉族，住湖北，住湖北省沙洋县iv>委托诉讼代理人：王成，北京市中盾律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈敬，女，1989年11月21日出生，汉族，住湖北，住湖北省荆门市东宝区iv>委托诉讼代理人：王成，北京市中盾律师事务所律师。原告汪昌华、刘欣与被告张盼、陈敬房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用普通程序进行了审理。被告张盼、陈敬提出反诉，本诉与反诉合并审理。原告汪昌华的委托诉讼代理人暨原告刘欣，被告张盼、陈敬的委托诉讼代理人王成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪昌华、刘欣向本院提出诉讼请求：1、判令被告张盼、陈敬支付下欠购房款13000元；2、判令被告张盼、陈敬支付违约金及补偿金计158000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月4日，原告与被告签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定原告将其位于武汉市蔡甸区沌口小区锦绣豪园兆裕苑2-A的房屋出卖给被告，房屋总价款1168000元。同年7月14日，原告协助被告办理案涉房屋过户手续，但被告却未能按约定支付购房款，原告遂于2017年8月31日申请诉前财产保全，将案涉房屋予以查封。同年9月4日，原、被告签订补充协议约定，被告确保原告在2017年9月30日前收到购房款1040000元。若银行贷款未审批通过，则被告补偿原告20000元，另自2017年9月1日起，被告每日向原告支付500元作为补偿金，直至原告收齐全部房款。2017年11月6日，被告向华夏银行申请的贷款获批，该行将930000元转至原告汪昌华账户，但该款项实际为冻结款，原告无法支取，直至2018年6月29日，华夏银行才将上述款项解冻。原告此时才视为收到上述款项。截止起诉之日，原告实际收取的房款总额为1155000元。综上，被告应向原告支付下欠的购房款，并按照补充协议约定承担违约责任。被告张盼、陈敬辩称，2017年9月4日，张盼按照补充协议约定向汪昌华支付13000元，此款性质应为补充协议约定的剩余购房款、补偿金及违约金的概称，但是汪昌华收到上述款项后并未按照补充协议约定解封涉案房屋，导致张盼申请银行贷款无法正常审批、放款，被告并不存在过错。综上，被告并不下欠原告的购房款，也不应支付补偿金及违约金。反诉原告张盼、陈敬向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告汪昌华、刘欣向反诉原告支付合同违约金150000元；2、判令反诉被告汪昌华、刘欣向反诉原告赔偿因查封房产造成的损失22333元；3、判令反诉被告汪昌华、刘欣向反诉原告返还补偿金13000元，用以抵扣剩余购房款；4、本案反诉费由反诉被告承担。事实和理由：2017年5月4日，张盼、陈敬通过中介购买汪昌华、刘欣所有的位于武汉市蔡甸区锦绣豪园兆裕苑2-A的商品房。2017年7月26日，反诉被告单方面停止房产交易和贷款后期手续，导致反诉原告申请的银行贷款无法正常房款，其行为明显违反合同约定。同年7月27日，双方签订《补充协议》，但是反诉被告汪昌华、刘欣拒绝配合反诉原告前往贷款银行消除影响，单方终止履行该协议，并申请法院查封案涉房屋。同年9月4日，双方再次签订《补充协议》，反诉原告次日向反诉被告支付补偿款13000元，但是反诉被告并未按照约定解封房屋。反诉原告曾要求反诉被告退还补偿款13000元，对方亦曾答应退款，但始终未予退还，反诉原告认为此补偿款应已转化剩余购房款。根据双方于2017年5月4日签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》约定，双方于办理产权过户手续后，卖方拿到全部房款拾日内，买方应当交付房屋。如卖方逾期不交付房屋的，买方不解除合同的，卖方每逾期一日，按已支付房款的0.1%向买方支付违约金。截止2017年11月7日，反诉被告已收到全部购房款1168000元。根据合同约定，反诉被告应于2017年12月1日前交付房屋，而案涉房屋于2018年6月20日解封房屋，卖方逾期交房达200余天，故反诉被告应向反诉原告支付违约金230000元，现反诉原告在本案中仅向反诉被告主张违约金150000元。同时，因反诉被告查封房产，导致反诉原告对案涉房屋无法居住及出租，造成租金损失23333元。反诉被告汪昌华、刘欣辩称，（2017）鄂0114民初2005号案件的一审及二审中均确认，我们收到张盼、陈敬支付的购房款仅为1155000元，并非双方于2017年5月4日所签订的《武汉市存量房屋居间（买卖）合同》中约定1168000元，故张盼、陈敬至今未向我们付清全部房款；同时，根据双方于2017年9月4日签订《补充协议》约定，买方确保卖方在2017年9月30日前收到1040000元的购房款，但直至2017年11月6日，华夏银行才将张盼、陈敬申请的贷款930000元存入汪昌华账户，且此款为冻结款，无法支取。综上，我们并未收到全部房款，不存在在逾期交房，请求法院驳回反诉原告的全部反诉请求。原告（反诉被告）汪昌华、刘欣为支持其诉讼请求和反诉答辩意见，向本院提交如下证据：第一组证据：《武汉市存量房居间（买卖）合同》，拟证明双方于2017年5月4日成立房屋买卖关系，合同对房屋坐落、交易价格、交付时间及违约责任等事项进行约定；第二组证据：武汉市不动产权登记信息查询单，拟证明汪昌华、刘欣已依约协助陈敬、张盼履行房屋过户手续；第三组证据：《房屋买卖合同补充协议》，拟证明双方对房屋价款给付及违约责任作出新的约定；第四组证据：（2017）鄂0114民初2005号民事判决书、（2018）鄂01民终4133号民事判决书，拟证明汪昌华、刘欣有权起诉要求陈敬、张盼支付违约金；第五组证据：情况说明，拟证明陈敬、张盼向汪昌华、刘欣支付的13000元并非购房款，而是部分补偿金；第六组证据：银行贷款审批表，拟证明陈敬、张盼向汪昌华、刘欣支付的930000元的购房款直至2018年6月29日解冻；第七组证据：录音音频和文字记录，拟证明陈敬、张盼向银行申请贷款被拒绝放款的责任并不在汪昌华、刘欣，而在于陈敬、张盼虚增房屋交易价格所致；第八组证据：房屋交接手续，拟证明陈敬、张盼与汪昌华、刘欣于2018年6月19日办理房屋交接手续，但在此之前陈敬、张盼在此之前已实际居住。被告（反诉原告）陈敬、张盼为支持其答辩意见和反诉请求，向本院提交如下证据：第一组证据：《武汉市存量居间房居间（买卖）合同》，拟证明汪昌华、刘欣交易过程中构成违约，其应按照双方于2014年5月4日签订的《武汉市存量居间房居间（买卖）合同》约定支付违约金；第二组证据：《补充协议》，拟证明汪昌华、刘欣违约的事实；第三组证据：《房屋买卖合同补充协议》，拟证明汪昌华、刘欣收到陈敬、张盼给付的13000元后，并未按照协议约定解封房屋，存在违约行为；第四组证据：（2017）鄂0114财保79号民事裁定书，拟证明案涉房屋因汪昌华、刘欣申请被查封的事实；第五组证据：（2018）鄂01民终4133号民事判决书，拟证明华夏银行发放的930000元贷款被冻结的原因在于汪昌华、刘欣查封房产，且汪昌华、刘欣错误查封房产，应赔偿陈敬、张盼的损失；第六组证据：华夏银行审批表、平安银行贷款审批通知，拟证明陈敬、张盼申请贷款经银行审批通过后，双方办理过户和签订补充协议；第七组证据：不动产登记收件单、税收完税证明，拟证明房产过户时间；第八组证据：《协议书》，拟证明汪昌华单方撕毁《协议书》，拒绝配合陈敬、张盼办理贷款，违反协议约定；第九组证据：收条两份、存款金融交易明细查询及华夏银行转账提示，拟证明陈敬、张盼已将1168000元购房款全部支付给汪昌华、刘欣，其中2017年9月的收条证明汪昌华、刘欣收到了13000元没有按照协议约定解除房屋查封，构成违约；第十组证据：开锁和交电费记录，拟证明陈敬、张盼实际接收房屋的时间应为2018年6月20日；第十一组证据：《房屋租赁合同》，拟证明因汪昌华、刘欣违约，导致陈敬、张盼房屋租金损失。陈敬、张盼对汪昌华、刘欣提交的证据的真实性均无异议，对其中部分证据的证明目的有异议，故本院对汪昌华、刘欣提交的证据真实性予以采信。汪昌华、刘欣对陈敬、张盼提交证据中的第一、二、三、四、五、六、七、九组证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以采信。关于陈敬、张盼提交的第八组证据，汪昌华、刘欣认为其并未签订该份协议。本院认为，陈敬、张盼提交的该组证据为被撕毁的《协议书》，其中陈敬、张盼持有的部分中并无汪昌华、刘欣完整的签名，且该协议已被撕毁，可见双方并未就协议中的内容达成合意，故本院对该证据依法不予采信。关于陈敬、张盼提交的第十组证据，汪昌华、刘欣认为陈敬、张盼已于2018年3月实际占有房屋，为此原告曾向公安机关报警。本院认为，陈敬、张盼提交的证据与汪昌华、刘欣提交的房屋交接单相印证，且汪昌华、刘欣未能提交证据证明陈敬、张盼已于2018年3月入住房屋及向公安机关报警，公安机关出警处置的情况，故本院对陈敬、张盼提交的该组证据予以采信。关于陈敬、张盼提交的第十一组证据，汪昌华、刘欣对其真实性不予认可。本院认为，陈敬、张盼仅提交《房屋租赁合同》，并未提交承租人向其交纳租金的凭证等证据予以佐证，故本院对证据不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，汪昌华与张盼作为合同的甲、乙方，签订《武汉市存量房居间（买卖）合同》，约定汪昌华将其所有的位于武汉市蔡甸区沌口小区锦绣豪园兆裕苑2-A号房屋（建筑面积162.83㎡，房屋所有权证号为武房权证蔡字第**，土地使用权证号为蔡国用（××）第××号）出售给张盼，价格为1168000元。付款方式为：1、张盼在合同签订当日向汪昌华支付购房款10000元，并交由武汉居上家三忠房地产经纪有限公司（以下简称居上家公司）保管，待房屋交付且结清水、电、物业等费用后支付给汪昌华；2、张盼在合同签订当日向汪昌华支付房款10000元；3、汪昌华同意张盼以银行贷款1050000元的方式支付第三期房款，张盼应在合同签订后25日内向银行办理贷款及抵押手续，汪昌华及居上家公司予以协助；4、在贷款申请审核通过后10个工作日内，由居上家公司陪同汪昌华、张盼到房产交易部门办理过户手续，张盼在办理过户手续当日向汪昌华支付第二期房款98000元；5、如贷款不足申请额度，则张盼应在办理产权过户当日现金补齐不足部分；6、汪昌华在办理过户手续后，收到全部房款10日内，在居上家公司陪同查看房屋后将房屋交付给张盼，同时居上家公司将尾款10000元交于汪昌华。双方还对税费承担、违约责任等作了约定。汪昌华及其妻刘欣在合同甲方处签名，张盼在合同的乙方处签名。合同签订后，张盼即向汪昌华支付定金20000元，汪昌华亦按合同约定将其中10000元及房屋“两证”交由居上家公司保管。2017年6月7日，张盼、陈敬出具委托书，委托王成作为受托人处理购房事宜，并经武汉市琴台公证处进行了公证。2017年6月8日，双方就上述房屋签订《武汉市存量房买卖合同》，约定房屋价款为1302640元，首付202460元，余款等银行放款后一次付清，同时约定了违约责任，汪昌华、刘欣在合同的甲方处签名，张盼、陈敬在合同的乙方处签名。2017年7月14日，双方就上述房屋又签订《武汉市存量房买卖合同》，约定房屋价款为1302640元，付款方式为银行按揭，同时约定了违约责任，汪昌华、刘欣在合同的甲方处签名，张盼、陈敬在合同的乙方处签名。同日，双方办理房屋产权过户手续，汪昌华将房屋过户给张盼、陈敬，张盼向汪昌华支付购房款108000元，并缴纳税费32566元。此后，张盼、陈敬未再向汪昌华、刘欣付款。2017年7月27日，双方签订《补充协议》一份，约定：一、2017年5月4日的合同继续履行；二、……；三、如银行贷款未能及时到账，按下列形式处理：1、逾期至2017年8月31日的，自2017年9月1日至2017年9月30日期间，每日支付汪昌华500元补偿金；2、逾期至2017年9月30日的，自2017年10月1日起至2017年10月31日期间，每日支付汪昌华700元补偿金；3、逾期至2017年10月31日的，张盼、陈敬应在3日内一次性付清余款1040000元，否则汪昌华有权收回房屋所有权，张盼、陈敬前期支付118000元款项不退还，2017年9月1日至2017年10月31日的补偿金继续支付，且房屋过户的费用、中介费、诉讼费均由张盼、陈敬承担；四、……；五、2017年5月4日合同与本协议不一致的，以本协议为准。补充协议签订后，张盼、陈敬向汪昌华支付补偿金13000元。2017年8月31日，汪昌华、刘欣向本院申请诉前保全，请求对涉案房屋进行查封，本院作出（2017）鄂0114财保79号民事裁定书，裁定对涉案房屋进行查封，期限为三年。2017年9月4日，汪昌华、刘欣与张盼、陈敬再次签订《房屋买卖合同补充协议》一份，约定：1、张盼、陈敬确保汪昌华、刘欣在2017年9月30日之前收到1040000元房款（包括但不限于通过银行贷款支付）。汪昌华、刘欣同意张盼、陈敬可继续向华夏银行申请二手房抵押贷款筹集付款资金，汪昌华、刘欣作为出卖方配合张盼、陈敬在贷款银行办理相关面签等手续。因申请银行贷款产生的相关责任与汪昌华、刘欣无关。若华夏银行贷款放下来，张盼、陈敬补偿汪昌华、刘欣20000元，另从2017年9月1日算起，每天支付汪昌华、刘欣500元补偿金，直至汪昌华、刘欣收到全部房款。若华夏银行贷款放款不成功，则张盼、陈敬自筹资金（包括另行向其他银行贷款）向汪昌华、刘欣付清购房款，同时张盼、陈敬补偿汪昌华、刘欣10000元，另从2017年9月1日算起，每天支付汪昌华、刘欣500元补偿金，直至汪昌华、刘欣收到全部房款。除此之外，张盼、陈敬不再向汪昌华、刘欣支付任何费用。2、应张盼、陈敬要求，银行和评估公司人员到房屋做评估的，汪昌华、刘欣无条件配合。在张盼、陈敬的贷款手续通过贷款银行审核程序当日或次日，张盼、陈敬将贷款金额之外的剩余购房款及前述补偿金、违约金（计算至银行向汪昌华、刘欣放款之日）支付汪昌华、刘欣，汪昌华、刘欣即申请蔡甸区人民法院解除对房屋的诉前保全查封。汪昌华、刘欣申请解封同时，张盼、陈敬将房屋不动产权证交予汪昌华、刘欣律师暂为保管，银行审核贷款和抵押需要使用时汪昌华、刘欣无条件配合。在银行向汪昌华、刘欣放款后，汪昌华、刘欣将不动产权证交还张盼、陈敬。若张盼、陈敬自筹资金付款（包括前述补偿金、违约金、计算至银行向汪昌华、刘欣放款之日），则汪昌华、刘欣在付款当日或次日申请解封。3、若张盼、陈敬违反约定不能确保汪昌华、刘欣在2017年9月30日前收到全部购房款项及违约金，则汪昌华、刘欣有权单方解除与张盼、陈敬签订的房屋买卖合同（包括在房地部门用于房产过户所签订的备案合同），收回房屋，张盼、陈敬已支付房款作为违约金不予返还。若张盼、陈敬已事实上将房屋转让过户给第三方造成汪昌华、刘欣收回房屋实际不可能，则张盼、陈敬除付清全部购房款外，另支付买卖合同所约定总房款的30%给汪昌华、刘欣作为赔偿，汪昌华、刘欣提起诉讼发生诉讼费用、律师费用概由张盼、陈敬承担。张盼、陈敬的代理人王成对本约定（支付购房款及赔偿）承担连带支付责任。4、本补充协议之前约定与本约定不一致的，以本约定为准。5、本协议一式二份，双方各执一份，协议经双方签字即生效。王成作为担保人亦在协议上签字。2017年10月9日，汪昌华、刘欣因仍未收到房款遂向本院起诉，其诉讼请求：1、判令解除双方就锦绣豪园兆裕苑2-A房屋买卖分别于2017年5月4日、6月8日和7月14日所签订的《存量房居间（买卖）合同》、《武汉市存量房买卖合同》及《武汉市存量房买卖合同（武房22字第××号）》；2、确认汪昌华、刘欣无义务返还张盼、陈敬因买房支付的118000元购房款及违约金、补偿金13000元；3、案件诉讼费由张盼、陈敬承担。张盼、陈敬则提起反诉，其反诉请求：1、撤销双方于2017年7月27日签订的《补充协议》和2017年9月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》；2、反诉费由反诉被告汪昌华、刘欣承担。案件审理过程中，张盼、陈敬向华夏银行贷款成功，于2017年11月6日将贷款930000元存入汪昌华账户，次日通过建设银行向汪昌华转账97000元。经本院释明，汪昌华、刘欣表示如不能解除合同，则要求张盼、陈敬按总房款1302640元的30%赔偿损失377792元。本院于2018年1月30日作出（2017）鄂0114民初2005号民事判决书判决驳回汪昌华、刘欣的本诉请求，并驳回张盼、陈敬的反诉请求。宣判后，汪昌华、刘欣不服一审判决，向武汉市中级人民法院提起上诉。该院另查明，存入汪昌华账户的930000元贷款资金被华夏银行予以冻结，至收妥不动产抵押登记收件单止解冻。张盼、陈敬自2017年12月20日起每月向华夏银行偿还房屋贷款。汪昌华、刘欣和张盼、陈敬均认可房屋买卖交易价款为1168000元。武汉市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）鄂01民终4133号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。2018年6月19日，汪昌华、刘欣与张盼、陈敬及居上家公司办理房屋交接手续。2018年6月29日，经中国银行业监督管理委员会湖北监管局协调，华夏银行对存入汪昌华账户的930000元予以解冻。本院认为，汪昌华、刘欣和张盼、陈敬均认可房屋买卖交易价款为1168000元，双方实际履行的是2017年5月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》。该合同签订后，双方在履行合同的过程中，根据实际情况对合同内容进行了补充约定，于2017年7月27日和2017年9月4日分别签订了补充协议，该两份协议均系当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方当事人诉讼请求和答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、张盼、陈敬是否下欠汪昌华、刘欣购房款；2、汪昌华、刘欣主张的补偿金应否支持；3、汪昌华、刘欣是否构成延期交房及应否承担相应的违约及赔偿责任。关于张盼、陈敬是否下欠汪昌华、刘欣购房款的问题。本院认为，汪昌华、刘欣和张盼、陈敬均认可房屋买卖交易价款为1168000元，2017年11月6日，张盼、陈敬向华夏银行贷款成功，并于当日将贷款930000元存入汪昌华账户，次日通过建设银行向汪昌华转账97000元，张盼、陈敬向汪昌华、刘欣支付购房款共计1155000元。故张盼、陈敬尚欠汪昌华、刘欣购房款13000元。关于张盼、陈敬主张其于2017年9月4日支付13000元性质为购房款、补偿金的概称，其并不差欠汪昌华、刘欣房款的意见，本院认为，收条明确载明“2017年9月4日收到买房人张盼部分补偿金壹万叁仟园整（13000元）”，且汪昌华、刘欣亦不认可此款性质包括购房款及补偿金，故本院对张盼、陈敬的意见，不予采信。关于汪昌华、刘欣主张的补偿金应否支持的问题。本院认为，根据双方于2017年9月4日签订的《房屋买卖合同补充协议》，张盼、陈敬向华夏银行申请贷款成功，其应补偿汪昌华、刘欣20000元。另从2017年9月1日起至汪昌华、刘欣收到全部房款时止，按每天500元支付补偿金，截止汪昌华、刘欣起诉前，张盼、陈敬尚欠房款13000元，现汪昌华、刘欣主张张盼、陈敬自2017年9月1日起至2018年6月29日止（共计302天），按每天500元支付补偿金即500元/天×302天=151000元，符合合同约定。扣除张盼、陈敬于2017年9月4日已支付的部分补偿金13000元，张盼、陈敬还应向汪昌华、刘欣支付补偿金138000元。综上，原告汪昌华、刘欣主张张盼、陈敬支付补偿金158000元，符合合同约定，本院予以支持。关于张盼、陈敬主张汪昌华、刘欣在其贷款通过银行审核程序后未解除房屋查封违反《房屋买卖合同补充协议》的约定的意见，因张盼、陈敬未能提交证据证明其申请贷款确已通过贷款银行审核，故本院对张盼、陈敬的意见，不予支持。关于汪昌华、刘欣是否构成逾期交房及应否承担违约责任或赔偿责任的问题。本院认为，根据汪昌华、刘欣和张盼、陈敬实际履行的2017年5月4日签订的《武汉市存量房居间（买卖）合同》约定，汪昌华、刘欣拿到全部房款拾日内，将房屋交付张盼、陈敬，但是张盼、陈敬至今尚欠汪昌华、刘欣房款13000元，且双方于2018年6月19日完成房屋交付，故汪昌华、刘欣并不构成逾期交房，故张盼、陈敬主张汪昌华、刘欣构成逾期交房，应承担违约金150000元的诉请，与客观事实和合同约定不符，本院不予支持。另汪昌华、刘欣基于防范诉讼风险考量，将案涉房屋予以查封，并未影响房屋的实际使用，故张盼、陈敬主张汪昌华、刘欣错误保全致其租金损失的意见，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张盼、陈敬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汪昌华、刘欣支付购房款13000元；二、被告（反诉原告）张盼、陈敬于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）汪昌华、刘欣支付补偿金158000元；三、驳回本诉原告汪昌华、刘欣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张盼、陈敬的反诉请求。本案案件受理费3720元，减半收取1860元，由被告张盼、陈敬负担；反诉费4006元，减半收取2003元，由反诉原告张盼、陈敬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 肖 新人民陪审员 鄢 华人民陪审员 周克祥二〇一八年十二月二十日书 记 员 李 斌