广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2018)粤1973民初10784号原告：陈日星，男，1959年11月4日出生，香港居民，委托诉讼代理人：刘晓丰，广东今久律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋莎莎，广东今久律师事务所律师。被告：吕晓，男，汉族，1977年7月17日出生，住址：广西北流市，委托诉讼代理人：万向阳，广东永坤律师事务所律师。被告：东莞市裕安房地产经纪有限公司，住所地：广东省东莞市樟木头镇樟罗怡乐花园地铺**。法定代表人：谭艳玲。委托诉讼代理人：蒙海芳，男，蒙古族，1989年7月30日出生，住址：重庆市合川区，原告陈日星诉被告吕晓、东莞市裕安房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年10月17日公开开庭进行了审理。原告陈日星及其委托代理人宋莎莎，被告吕晓的委托代理人万向阳，被告东莞市裕安房地产经纪有限公司的委托代理人蒙海芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈日星诉称，2016年3月29日，原告与两被告签署《房屋买卖及居间合同》（NO.8800310），约定原告将其单独所有的位于东莞市樟木头镇御景花园棕榈苑二期八座一楼D室的房产转让给被告吕晓，转让价为650000元，定金30000元在签署合同当天支付，余款620000元在办理公证委托手续当天付清。后因被告吕晓资金不足，需通过银行贷款的形式支付购楼余款，原告与被告吕晓双方经协商一致，于2016年4月19日签署《房屋买卖补充协议书》，约定原告与被告吕晓双方于当天前往邮政银行常平支行办理按揭手续，同时，被告当天需支付首期楼款200000元（包括定金30000元）给原告。补充协议签署当天，被告吕晓支付首期楼款，原告依约交付房屋并积极配合办理了银行开户及按揭等系列手续，委托公证亦在两被告的安排下，在此前已办妥。后因被告吕晓原因，银行按揭贷款申请一直未被批，被告吕晓遂向原告承诺，若原告于2016年10月30日还未收到银行放款，其与被告东莞市裕安房地产经纪有限公司员工何海明自筹资金一次性付清余款450000元给原告。但遗憾的是，原告至今未能收到银行放款，被告亦始终拒绝支付余款。根据贵院依原告申请调取的案涉房屋登记信息查询结果得知，案涉房屋已被连续转让两次，现有的产权人为案外人，解除合同的目的无法实现，但鉴于两被告于2016年6月26日签署承诺书向原告承诺，两被告至今未履行已构成违约。故此，为了维护自身权益，原告起诉至法院，请求判令：1、两被告向原告支付购房余款450000元；2、两被告向原告支付违约金414700元（以案涉房屋转让价650000元为计算基数，按照每日0.1%的标准，从2016年10月31日起算，暂计至2018年7月31日，要求顺延计至两被告付清款项之日止）；3、两被告向原告支付律师费43000元；4、两被告承担本案的诉讼费用。被告吕晓辩称，被告在履行合同过程中不存在违约行为。房屋买卖合同及补充协议约定，被告通过银行按揭形式支付原告房款，但由于案涉房屋不在国土部门规划的红线图范围内，无法办理房屋转移及抵押登记手续，东莞市房管局暂停办理案涉房屋的不动产转移及抵押登记，原告、被告约定的由银行按揭贷款方式无法履行，2016年6月26日，原、被告签订承诺书，被告同意在2016年10月30日前如银行未抵押放款，则自筹资金支付给原告，2016年10月，因房屋超红线图范围未能处理，银行未能发放贷款，被告又未能筹到现金，于是原、被告双方协商，由被告先分期支付房款，每月2300元，待银行放款后一次性付清。被告从2016年11月至2017年10月均有支付给原告2300元。2017年11月、12月共4600元，由于原告未在微信支付当中领取而退回给被告。从2018年大概2月开始，案涉房屋的超红线问题得到处理，银行开始放款，被告告知原告，可领取案涉余下房款，但原告一直未予理睬，之后诉至法院。被告均是按照双方的书面或口头协议履行房屋买卖合同的付款义务，原、被告也一直实际履行双方变更后的付款方式，因此被告不存在违约行为。原告的诉请请求没有事实和法律依据，被告已支付购房款227600元，还欠422400元未付，被告已多次要求原告收取该款项，但由于原告的不配合所以未支付，原告要求支付违约金414700元不符合合同约定，且被告没有违约，不应当支付。原告诉请的律师费43000元没有合同约定，更没有法律依据，被告不应支付。请求查明事实依法判决。被告东莞市裕安房地产经纪有限公司辩称，没有意见。经审理查明，2016年3月29日，原告与两被告签订《房屋买卖及居间合同》，约定原告将位于东莞市樟木头镇御景花园棕榈苑二期八座一楼D室的房产以650000元的价格出售给被告吕晓，定金30000元，余款620000元在至公证处办理委托公证手续当天支付。同时，该合同条款第二十五条约定“甲方或乙方任何一方拒不履行其应尽义务导致交易手续无法正常办理的，守约方可按以下约定追究对方的违约责任：每逾期一日，违约方须按标的物转让价的1‰向守约方支付违约金。逾期三十日且仍未履行的，守约方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，并可要求违约方承担相当于物业转让价20%额度的违约金。”，第二十八条约定“甲方应保证房屋不存在被查封或债务等产权受限（不含因贷款发生的抵押情形）或第三方拥有并且表示已放弃优先购买权的情形；如房屋存在被查封或债权债务等产权受限（不含因贷款发生的抵押情形）或第三方拥有并且未放弃优先购买权的情形或甲方本人本身信用问题导致银行不审批。则甲方应赔偿乙方因此遭受的包括因处理与此相关事情所支出的律师费用在内的一切损失。”，并在补充约定中约定：1、经原告与被告吕晓双方协商共同达成，若被告吕晓资金不足，需要以银行按揭的形式交易，被告吕晓必须在2016年4月30日前告知原告，原告同意并配合办理银行按揭等相关手续，并提供按揭所需资料；2、最终贷款金额以银行同贷书审批为准，被告吕晓按揭可指定任意一人办理…。2016年4月19日，原告与被告吕晓签订《房屋买卖补充协议书》，约定双方于2016年4月18日到中国邮政银行常平支行签署贷款申请手续当天，被告吕晓将首期款200000元一次性支付给原告。原告于收齐首期款当天到公证处以全权委托的形式委托被告吕晓办理房地产交易过户手续，剩余楼款450000元由银行放款至原告指定的账户。2016年6月27日，原告与被告吕晓在东莞市东部公证处办理了公证委托手续。2016年6月26日，原告与被告吕晓及被告东莞市裕安房地产经纪有限公司的工作人员何海明签订承诺书，承诺书载明：由于东莞市樟木头镇御景花园棕榈苑二期八座一楼D室的房产公证委托书出现错误，导致房管局受理不了，改新的不动产权证，时间延慢出证，所以银行放款时间延慢，现吕晓、何海明承诺陈日星于2016年10月30日收到银行放款450000元，若超过时间，则吕晓、何海明先筹足450000元给陈日星，陈日星把银行放款的中国邮政银行卡及密码给吕晓和何海明。原告提交了代理合同、律师费发票到庭，佐证因本案聘请律师花费律师费43000元。被告吕晓提交了房地产权证，佐证案涉房屋不在被告吕晓名下。被告吕晓提交了微信转账截图到庭，用以证实从2016年11月至2017年10月，每月向原告支付2300元房款。原告对此提交了微信截图到庭，主张上述款项系被告吕晓支付给原告的房租，因原告将房屋交给吕晓后，无房可住，被告吕晓支付每月2300元给原告用于原告租房居住。被告吕晓提交了广东省东莞市房产管理局信访事项处理意见书、东莞市房产管理局告知书到庭，以证实案涉房产因红线图的原因，无法办理过户及按揭。庭后，被告吕晓补充提交了其与佘军、杨美之间签订的《房屋买卖及居间合同》、付款凭证到庭，主张其将案涉房屋出售给佘军、杨美的价格为750000元，原告陈日星主张的违约金过高。另查明，案涉房产由原告陈日星于2016年6月29日过户至佘军、杨美名下，再于2018年6月27日过户至文世华、戚顺鸽名下。以上事实，有《房屋买卖及居间合同》、《房屋买卖补充协议书》、公证书、个人账户申请书、承诺书、代理合同、律师费发票、房地产权证、微信转账截图、广东省东莞市房产管理局信访事项处理意见书、东莞市房产管理局告知书、不动产（房产）登记信息查询结果以及本院的庭审笔录等附卷予以证实。本院认为,本案属于房屋买卖合同纠纷，原告与被告吕晓签订的《房屋买卖及居间合同》、《房屋买卖补充协议书》属于双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，本院予以确认。按照合同及协议约定，被告吕晓变更付款方式为银行按揭，被告吕晓抗辩称因红线图问题，案涉房屋无法办理抵押，故而无法向原告支付楼款，且双方就支付楼款的事宜变更为每月支付2300元。从原告提交的微信截图看，每月支付的2300元并非楼款，而系被告吕晓支付给原告的房租，因此，被告吕晓的上述抗辩理由，本院不予采信。按照原告与被告吕晓及东莞市裕安房地产经纪有限公司的工作人员何海明签署的承诺书，被告吕晓承诺原告于2016年10月30日收到银行放款450000元，否则自筹资金450000元支付给原告，鉴于案涉房产已于2016年6月29日过户至案外人佘军、杨美名下，被告吕晓庭审中也确认系将案涉房产出卖给了佘军、杨美，因此，被告吕晓与佘军、杨美之间如何约定付款方式，与原告无关，在房屋已经出售给他人的情况下，被告吕晓理应及时将案涉房款支付给原告。而被告吕晓提供的广东省东莞市房产管理局信访事项处理意见书、东莞市房产管理局告知书，佐证的系2016年7月开始，案涉房屋因红线图问题无法过户，但案涉房屋在之前已经过户至佘军、杨美，由此，被告吕晓提出的抗辩理由，不能免除其按约定向原告支付楼款的义务。因被告吕晓已支付了200000元楼款给原告，剩余的450000元，被告吕晓应及时向原告支付。至于违约金，被告吕晓违约属实，理应承担违约责任。但《房屋买卖及居间合同》约定的系合同一方拒不履行义务导致交易手续无法正常办理的情形，本案案涉房屋已经交易完成，未出现交易手续无法正常办理的情形，因此，原告依据上述约定主张被告吕晓承担违约责任依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，被告吕晓虽违约，但原告并未举证证明其因被告吕晓违约而造成除应获得利息收入的其他方面的损失，且被告吕晓将案涉房屋出售给佘军、杨美也仅赚取差价100000元，原告陈日星主张的违约金明显过高，本院对此予以调整，酌情按照中国人民银行同期贷款利率的130%计算违约金，从承诺书中约定的应付楼款之日即2016年10月30日起计至实际付清剩余楼款之日止，违约金以450000元为限。至于律师费，《房屋买卖及居间合同》第二十八条约定的系原告违约导致买受人因聘请律师所花费的律师费应由原告承担，且该条款设定了三种特定情形：1、案涉房屋存在被查封或债务等产权受限情形；2、第三方拥有并且未放弃优先购买权的情形；3、出卖人本人本身信用问题导致银行不审批的情形，只有在此三种情况下，买受人因聘请律师所花费的律师费才由出卖人承担。由此，上述三种特定情形对于买受人来说，并不存在对等之义务，原告以合同约定权利义务对等的原则，要求被告吕晓违约应承担原告聘请律师所花费律师费，于法无据，不予支持。至于被告东莞市裕安房地产经纪有限公司，原告依据承诺书的约定，以东莞市裕安房地产经纪有限公司的员工何海明承诺付款为由，要求被告东莞市裕安房地产经纪有限公司承担付款义务。首先，东莞市裕安房地产经纪有限公司仅系居间方，其不存在向原告支付楼款的法定义务；其次，承诺书中约定的系何海明个人承诺筹足款项支付给原告，而非代表的东莞市裕安房地产经纪有限公司；再次，何海明作为东莞市裕安房地产经纪有限公司的员工，其在明显超出权限范围作出的承诺，对东莞市裕安房地产经纪有限公司没有约束力。综上，原告诉请被告东莞市裕安房地产经纪有限公司承担责任，依据不足，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告吕晓于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈日星支付楼款450000元；二、限被告吕晓于本判决发生法律效力之日起五日内向原告陈日星支付违约金（以450000元为本金，从2016年10月30日起，按中国人民银行同期贷款利率130%的标准计至实际清偿之日止，违约金以450000元为限）；三、驳回原告陈日星对被告东莞市裕安房地产经纪有限公司的诉讼请求；四、驳回原告陈日星的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12877元，由原告陈日星负担6493元，被告吕晓负担6384元。原告陈日星已预交上述费用。如不服本判决，原告陈日星可在判决书送达之日起三十日内，被告吕晓、东莞市裕安房地产经纪有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  朱 畅人民陪审员  利见弟人民陪审员  蔡雪萍二〇一八年十二月五日书 记 员  罗春梅附判决引用法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十八条：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。