海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4640号上诉人（原审被告）：海南港实业开发总公司，住所地：海口市滨海大道**海港大厦**。统一社会信用代码：×××。法定代表人：云彦。委托诉讼代理人：陈垂瑜，北京大成（海口）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄红，北京大成（海口）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：海口鑫德港汽车修理服务中心，原住所地为：海口市国兴西路北侧昌导集团旁，因拆迁现在没有办公地址。统一社会信用代码：×××。法定代表人：曾香庭。委托诉讼代理人：张庭墛，海南中辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春生，海南中辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：曾香庭，男，1960年4月13日出生，汉族，住海口市。身份证号码：身份证号码：×××。委托诉讼代理人：张庭墛，海南中辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘春生，海南中辰律师事务所律师。上诉人海南港实业开发总公司（以下简称海南港公司）与被上诉人曾香庭、海口鑫德港汽车修理服务中心（以下简称鑫德港中心）租赁合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2017）琼0105民初6854号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。海南港公司上诉请求：1.依法撤销一审判决；2.改判驳回曾香庭、鑫德港中心的诉讼请求；3.本案一审、二审诉讼费由曾香庭、鑫德港中心承担。事实与理由：一、本案基本情况。2005年8月28日，海南港公司与曾香庭、鑫德港中心签订《场所使用权出租协议》，约定海南港公司将原出租给李钧的场地收回，继续出租给曾香庭、鑫德港中心经营汽车服务业务；出租场地位于海口港吹填地内，即海口滨海汽车交易广场以东原赛车场南面场地，使用面积为3362.4平方米，同时出租给曾香庭、鑫德港中心办公用房一栋（即B栋整幢）；租期为5年7个月，自2005年9月1日起至2011年3月31日止。曾香庭、鑫德港中心每月应向海南港公司缴纳租金合计为1.1万元，并且必须在每月5日前向海南港公司缴纳当月租金。曾香庭、鑫德港中心逾期30天不向甲方缴纳租金或水电费，此协议终止，甲方收回场所等。合同签订后，曾香庭、鑫德港中心等相关承租人在租用场地内兴建的建筑物因未依法报建，导致在2007年4月份均被纳入海口市人民政府第13批违建拆除范围内。2007年5月14日，海口市龙华区城市管理行政执法局向海南港公司及其他被拆除对象均发出《关于限期自拆的通知》。曾香庭、鑫德港中心自拆其经营使用的建筑物或被海口市龙华区城市管理行政执法局强制拆除。2007年6月12日，曾香庭、鑫德港中心与其他第三方签订《场地使用权租赁协议书》，到异地重建汽修厂。因曾香庭、鑫德港中心的租金只缴纳到2007年4月份，且租赁土地上的建筑物已经拆除，曾香庭、鑫德港中心于2007年6月12日已经自行搬离，双方合同权利义务已经终止的情形下，海南港公司于2007年7月10日向曾香庭、鑫德港中心发函，通知曾香庭、鑫德港中心双方签订的《场所使用权出租协议》于2007年6月8日终止。曾香庭、鑫德港中心予以认可，当时未提出任何异议，直至2007年8月29日，曾香庭、鑫德港中心发现海南港公司要对原出租场地进行整体利用，出于自身的私利考虑才向海南港公司发函，要求海南港公司继续履行《场所使用权出租协议》，否则要求海南港公司承担一切违约责任。现在，曾香庭、鑫德港中心提起诉讼要求海南港公司赔偿曾香庭、鑫德港中心的损失，没有任何事实和法律依据。二、一审判决认定“2007年6月8日，涉案两层办公楼一栋因违章建筑被海口市龙华区行政执法局拆除......合同中关于海南港公司另租给办公用房一栋的约定，因该栋涉办公用房未取得建设工程规划许可证，为无效条款”，没有事实和法律根据。（一）涉案的办公用房并非违章建筑。国家最早关于要求城市规划区内的建设工程需取得建设工程规划许可证方可开工建设的法律是《中华人民共和国城市规划法》，该部法律自1990年4月1日起施行。虽然办公用房未取得建设工程规划许可证，但该办公用房建设时间为20世纪80年代，根据法不溯及既往的原则，办公用房并非违章建筑。况且，该办公用房当时是建在海口港吹填地内，是否属于在城市规划区内有待商榷，当时港区内用于生产、办公的建筑物均不需报建。因此，涉案的办公用房并非违章建筑。（二）涉案的办公用房是在曾香庭、鑫德港中心搬离土地及地上建筑物，并且在双方的租约依法终止的情况下，由海南港公司自行拆除的，对于拆除的行为，海南港公司根本不存在违约行为。三、一审法院认定“海南港公司未经曾香庭、鑫德港中心同意解除合同，已构成违约。海南港公司提前解除《场所使用权出租协议》的行为构成根本违约”，没有事实依据，严重违反法律规定。首先，海南港公司出租给曾香庭、鑫德港中心的是土地和办公用房一栋，而曾香庭、鑫德港中心经营汽修厂使用的土地上的建筑物（厂房等）并非由海南港公司兴建。因此，因曾香庭、鑫德港中心经营使用的建筑物未依法报建，被曾香庭、鑫德港中心自拆或政府强拆，并非是海南港公司的原因造成的，其损失（如有）应由曾香庭、鑫德港中心自行承担。其次，从曾香庭、鑫德港中心经营使用的建筑物被纳入海口市政府第13批违建拆除范围内，到建筑物被曾香庭、鑫德港中心自拆或被海口市龙华区城市管理行政执法局强制拆除将近2个月的时间，曾香庭、鑫德港中心从未向海南港公司提出继续使用租赁场地的要求。相反，曾香庭、鑫德港中心只缴纳租金到2007年4月份，并且在2007年5月份已经开始准备异地重建汽修厂，在2007年6月12日与其他第三方签订《场地使用权租赁协议书》，正式选址异地重建汽修厂，自行完全搬离租赁场地。第三，租赁合同为双务有偿合同。而本案中，曾香庭、鑫德港中心只缴纳租金到2007年4月份，后续没有再继续缴纳租金，因此，曾香庭、鑫德港中心根本无权要求海南港公司继续提供场地给其使用。综上，海南港公司根本不存在擅自解约的违约行为。一审法院认定海南港公司擅自解除租赁合同构成根本违约，显然完全违背客观事实，严重违反法律规定。四、一审法院认定“海南港公司交付的涉案办公楼因违章建筑被海口市龙华区行政执法局拆除，海南港公司并未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，对曾香庭、鑫德港中心的经济损失存在过错，应承担相应赔偿责任；根据本案合同的期限、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情支持曾香庭、鑫德港中心诉请中的15万元”，严重违背客观事实，严重违反法律规定。如前所述，涉案办公用房并非是违章建筑，并且海南港公司是在双方的租约依法终止的情况下自行拆除的，海南港公司不存在过错行为，并且曾香庭、鑫德港中心也没有任何证据证明，海南港公司存在过错，一审法院酌情判令海南港公司支付经济损失15万元，没有任何法律根据，已经严重损害了海南港公司的合法权益。五、一审判决认定“海南港公司关于曾香庭、鑫德港中心诉请主张均早已过诉讼时效”的理由不成立，严重违反法律规定。曾香庭、鑫德港中心主张其在2007年8月29日、2008年9月23日、2009年4月24日、2013年4月23日、2013年8月12日、2015年8月6日等多次发函给海南港公司，并且海南港公司在2013年9月至10月期间作出一个内部意见后便对双方的争议事项置之不理。且不论海南港公司是否有收到曾香庭、鑫德港中心的上述全部函件，曾香庭、鑫德港中心提交的证据是否有海南港公司认可的相关人员的签收记录；单就从曾香庭、鑫德港中心的主张来看，曾香庭、鑫德港中心从2009年4月24日发函后，直到2013年4月23日才再次致函给海南港公司，间隔有4年的时间，无论是按照民法通则2年的诉讼时效期间，还是按照民法总则3年的诉讼时效期间，其主张均早已过诉讼时效，在此情形下，即便曾香庭曾于2016年2月1日向海口市秀英区人民法院提起民事诉讼，并不构成诉讼时效的中断或重新起算。另外，海南港公司作为国有企业，对于与曾香庭、鑫德港中心投诉相关事项作出的内部意见，且该内部意见认定曾香庭、鑫德港中心投诉主张完全不成立，该文件并未构成诉讼时效的中断或重新起算。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，海南港公司特提起上诉，请依法支持海南港公司的上诉请求。曾香庭、鑫德港中心辩称：海南港公司认为租赁合同终止不是其的原因及认为一审判决没有事实和法律依据的理由不成立。关于涉案办公用房是否是违章建筑的问题。海口市龙华区城市管理行政执法局发出的通告已明确海南港公司租赁给曾香庭、鑫德港中心的办公用房属于违章建筑。在租赁涉案土地和厂房时海南港公司称临时建筑物不需要报建，后来海口市龙华区城市管理行政执法局对违章建筑拆除时，海南港公司还与曾香庭、鑫德港中心协商搬运事宜。因拆除房子后不能使用租赁土地，海南港公司单方终止土地租赁合同就不再收取租金，并于2007年5月21日发出关于限期撤出经营场地的通知单方面终止租赁合同，其行为构成违约，故应承担赔偿损失的责任。关于时效的问题。曾香庭、鑫德港中心一直与海南港公司沟通赔偿事宜，海南港公司没有答复，才向法院起诉的，未超过诉讼时效。综上，曾香庭、鑫德港中心认为一审判决认定事实清楚，适用法律证据，证据确凿，海南港公司的上诉请求没有事实和法律依据，请求依法驳回。曾香庭、鑫德港中心向一审法院起诉请求：1.确认海南港公司提前解除《场所使用权出租协议》的行为构成根本违约；2.海南港公司向曾香庭、鑫德港中心赔偿因违约解除合同给曾香庭、鑫德港中心造成的经济损失共计1055581.82元（一是曾香庭、鑫德港中心对涉案汽修厂的投入48万元，二是拆旧建新厂房是298381.82元，三是租金差价损失估算，具体数字以鉴定的结果为准）；3.海南港公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2005年3月28日，曾香庭、鑫德港中心以30万元的价格从陈玲玲处受让了位于海口市港吹填地内的海口龙华林达汽修厂和所占周边地块以及港属两层办公楼一栋。海南港公司同意将原出租给李均经营汽车服务业务的场所收回，续租给曾香庭、鑫德港中心继续经营汽车服务业务，2005年8月28日，双方签订《场所使用权出租协议》。《出租协议》约定：海南港公司租给曾香庭、鑫德港中心位于海口港吹填地内，即海口滨海汽车交易广场以东原赛东场南面场地。具体位置为南北向30米，东西向112.08米，使用面积为3362.4平方米。海南港公司另租给曾香庭、鑫德港中心办公用房一栋（即B栋整幢〉932平方米；租赁期限为5年7个月，自2005年9月1日起至2011年3月31日止；第五条第2款约定：在曾香庭、鑫德港中心租用期内，海南港公司不得随意退约或把曾香庭、鑫德港中心所租用的土地转为他用。如发生上述情况，海南港公司必须赔偿曾香庭、鑫德港中心的全部投资损失。协议签订后，曾香庭、鑫德港中心依约向海南港公司支付租金，并继续经营活动。2007年7月10日，海南港公司向曾香庭、鑫德港中心送达了一份《关于终止“场地使用权出租协议”的函》，载明：由于海口市龙华区城市管理行政执法局2007年5月14日就贵司租赁我司丽晶路62号土地兴建的临时建筑发出了《关于限期自拆的通知》，我司也据此向贯司发出了《关于限期撤出经营场地的通知》，龙华行政执法局因贵司未及时自拆而于2007年6月份强制拆除了贵司兴建的临时建筑，导致贵我双方于2000年11月签订的《场她使用权出租协议》不能继续履行。根据该协议第五条第三款及相关法律的规定，我司决定从2007年6月8日起终止双方签订的《场地使用权出租协议》。曾香庭、鑫德港中心多次向海南港公司提出异议，并分别于2007年8月29日、2008年9月23日、2009年4月24日、2013年4月23日、2013年8月12日、2015年8月6日，多次发函要求海南港公司承担赔偿责任。2013年9月6日，海南港公司企业法律室作出《关于曾香庭要求解决其租赁实业开发总公司丽晶路场地建筑物被拆迁补偿纠纷的法律意见》，认为曾香庭、鑫德港中心涉案场地的建筑被强拆是曾香庭、鑫德港中心有过错，后果应由曾香庭、鑫德港中心承担，与海南港公司无关，并建议曾香庭、鑫德港中心通过诉讼途径解决。曾香庭曾于2016年2月1日向海口市秀英人民法院提起民事诉讼，一审法院以曾香庭个人非适格原告为由作出（2016）琼0105民初412号民事裁定书驳回曾香庭的起诉。另查明。2007年6月8日，涉案两层办公楼一栋因违章建筑被海口市龙华区行政执法局拆除，曾香庭、鑫德港中心承租涉案场地及经营汽修厂后再次投入10万元经营资金，并在2005年10月9日向原合伙人支付了退股本金8万元，曾香庭、鑫德港中心已缴纳租金至2007年4月份。同期土地基准价2007年78万元每亩，2008年103万每亩，2009年126万每亩。2010年210万每亩，2011年242万每亩。本案在审理过程中，曾香庭、鑫德港中心撤回对租金差额损失的评估申请。一审法院认为，曾香庭、鑫德港中心与海南港公司双方签订的《场所使用权出租协议》是双方的真实意思表示，除合同中关于海南港公司另租给办公用房一栋的约定，因该栋涉办公用房未取得建设工程规划许可证，为无效条款外，其他内容未违反有关法律禁止性规定，属有效合同，应受到法律保护。合同签订后，双方按照约定各自履行了自己的义务。根据合同约定：租赁期限为5年7个月，自2005年9月1日起至2011年3月31日止。2007年7月10日，海南港公司向曾香庭、鑫德港中心送达了一份《关于终止“场地使用权出租协议”的函》，决定从2007年6月8日起终止双方签订的《场地使用权出租协议》。海南港公司未经曾香庭、鑫德港中心同意解除合同，已构成违约。曾香庭、鑫德港中心要求确认海南港公司提前解除《场所使用权出租协议》的行为构成根本违约，有事实与法律根据，一审法院予以支持。曾香庭、鑫德港中心接到海南港公司函件后向海南港公司提出异议，并分别于2007年8月29日、2008年9月23日、2009年4月24日、2013年4月23日、2013年8月12日、2015年8月6日，多次发函要求海南港公司承担赔偿责任。2013年9月6日，海南港公司企业法律室作出《关于曾香庭要求解决其租赁实业开发总公司丽晶路场地建筑物被拆迁补偿纠纷的法律意见》。曾香庭曾于2016年2月1日向海口市秀英人民法院提起民事诉讼，因此，海南港公司关于曾香庭、鑫德港中心诉请主张均早已过诉讼时效的理由不成立，一审法院不予采纳。海南港公司违约应承担违约责任。海南港公司交付的租赁物涉案两层办公楼一栋因违章建筑被海口市××区行政执法局拆除，海南港公司并未在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，对曾香庭、鑫德港中心的经济损失存在过错，也应承担相应赔偿责任。参照同期土地基准价格2007年78万元每亩，2008年103万每亩，2009年126万每亩。2010年210万每亩，2011年242万每亩；曾香庭、鑫德港中心对涉案汽修厂的投入48万等情况，根据本案合同的期限、履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情支持曾香庭、鑫德港中心诉请的1055581.82元中的15万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，判决：一、确认海南港公司提前解除《场所使用权出租协议》的行为构成根本违约；二、海南港公司在本判决生效之日起三日内向曾香庭、鑫德港中心支付经济损失15万元；三、驳回曾香庭、鑫德港中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费14300元，由海南港公司承担4300元，由曾香庭、鑫德港中心承担10000元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点：1.海南港公司是否存在违约行为，应否向曾香庭、鑫德港中心支付经济损失15万元；2.曾香庭、鑫德港中心的主张是否超过诉讼时效。本院认为，本案中，曾香庭、鑫德港中心与海南港公司签订的《场所使用权出租协议》，除因涉租办公用房未取得建设工程规划许可证为无效条款外，其他合同条款内容未违反有关法律禁止性规定，均为有效条款。该合同约定租赁期限自2005年9月1日起至2011年3月31日止。2007年7月10日，海南港公司未经曾香庭、鑫德港中心同意，单方面向曾香庭、鑫德港中心送达《关于终止“场地使用权出租协议”的函》，决定终止双方合同关系，其行为构成违约。曾香庭、鑫德港中心接到海南港公司函件后已向海南港公司提出异议，并分别于2007年8月29日、2008年9月23日、2009年4月24日、2013年4月23日、2013年8月12日、2015年8月6日，多次发函要求海南港公司承担赔偿责任。从海南港公司企业法律室于2013年9月6日作出《关于曾香庭要求解决其租赁实业开发总公司丽晶路场地建筑物被拆迁补偿纠纷的法律意见》的事实，也印证曾香庭、鑫德港中心此前曾向海南港公司主张赔偿的事实。此后，曾香庭于2016年2月1日向海口市秀英人民法院提起民事诉讼。曾香庭、鑫德港中心的上述主张，产生诉讼时效中断的效力。曾香庭、鑫德港中心于2017年10月10日提起本案诉讼，因此未超过法律规定的诉讼时效。本案由于海南港公司交付的租赁物涉案两层办公楼一栋因违章建筑已被海口市××区行政执法局拆除，海南港公司在租赁期间不能保持租赁物的完整性，且海南港公司未经协商一致提前解除双方租赁合同的行为已构成违约。一审法院根据曾香庭、鑫德港中心对涉案汽修厂的投入情况，合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，酌情认定海南港公司应向曾香庭、鑫德港中心赔偿经济损失15万元并无不当，本院予以维持。海南港公司关于涉案办公用房并非是违章建筑，曾香庭、鑫德港中心自行拆除建筑并搬离承租地，租金也只缴纳到2007年4月份，在双方合同权利义务已经终止的情形下，海南港公司于2007年7月10日向曾香庭、鑫德港中心发函终止双方合同关系，不存在违约行为，且曾香庭、鑫德港中心的主张均早已过诉讼时效，一审法院酌情判令其支付经济损失15万元，没有任何法律根据的理由不成立，本院不予采纳。综上，海南港公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人海南港实业开发总公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈杰林审判员 谭晓梅审判员 赵 曼 二Ｏ一八年十二月五日书记员 周 娟速录员 刘梦微附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。风险提示1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。