上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0101民初22126号原告(反诉被告)：林功民，男，1961年7月29日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：林某某(系原告之兄)，男，1953年3月24日出生，汉族，住上海市静安区。被告(反诉原告)：张占斌，男，1985年4月19日出生，回族，户籍地青海省。原告林功民与被告张占斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林功民及其委托诉讼代理人林某某，被告(反诉原告)张占斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林功民向本院提出诉讼请求：1、要求原、被告之间的房屋租赁合同于2018年5月17日予以解除；2、要求被告以7,200元/月标准支付自2018年5月14日起至实际返还房屋之日止的所欠房屋租金(房屋占有使用费)；3、要求被告立即腾空并搬离本市黄浦区重庆北路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)。事实与理由：原、被告于2013年3月20日签订了《房屋租赁合同》，约定由被告向原告承租系争房屋，月租金10,000元。合同同时载明被告应向有关部门申办相关执照。租赁期届满后，应被告要求双方于2016年11月15日续签了《房屋租赁合同》，租赁期限至2019年11月14日止，租金调整为每月7,200元。被告在无法取得营业执照的情况下擅自开设牛肉拉面店，明确违反了房屋使用用途，并多次被相关执法部门要求整改。原告于2018年5月17日向被告送达了《终止租赁合同通知书》，决定终止与被告的《房屋租赁合同》。此外，被告自2018年5月14日起拖欠租金至今。被告张占斌辩称：同意解除房屋租赁合同。合同建立之初，被告一直将系争房屋用于经营拉面店，原告对此是知晓的。目前，因系争房屋无法办理营业执照，已经不具备实际经营条件，故合同无法继续履行，被告同意解除。被告不存在违约行为，没有支付2018年5月14日之后的租金是征得原告同意的，原告表示被告可待营业执照办理之后再进行租金支付。反诉原告张占斌向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿系争房屋转让费480,000元和装修费200，000元。事实和理由：签订合同时，原告承诺可以办理营业执照，为此，被告对用于拉面餐饮经营的系争房屋进行装修并支出店面转让费共计680，000元。现营业执照未能办理导致系争房屋无法继续用于餐饮经营，反诉原告认为上述损失应当在合同解除之际由反诉被告承担。反诉原告林功民辩称：要求驳回反诉原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋系非居住营业用房，承租人为上海市静安区林木服饰店，原告为上海市静安区林木服饰店经营者。经原告委托，案外人林某某与被告于2013年3月18日签订《房屋租赁合同》，约定被告向原告承租系争房屋，租赁期限自2013年3月20日起至2016年3月19日止，租金为每月10,000元。合同届满后，林某某与被告于2016年11月14日重新签订《房屋租赁合同》，合同期限自2016年11月15日起至2019年11月14日止，月租金调整为每月7,200元，每次付款需提前五天。被告自租赁初始就将系争房屋用作餐饮经营。为此，被告向原告支付押金20,000元以及截至2018年5月14日的租金。原告对租金支付方式当庭表述其有时会上门收取。期间，被告与案外人马德正、马乙晒达成《面馆转让协议》，约定兰州拉面店转让给被告一人经营并由被告支付两案外人480,000元转让费。目前，系争房屋由被告占有使用。本院认为：原告以被告存在擅自改变系争房屋的经营用途并被相关部门勒令整改且拖欠租金数月等违约事由主张解除合同。根据已查明的事实和证据，原、被告签订的《房屋租赁合同》未对系争房屋的用途作出限制性约定，被告租赁初始就一直经营拉面馆，原告在庭审中表述其经常上门收取租金，故原告声称对系争房屋用作餐饮经营不知情不符合客观事实。但，被告自2018年5月起拖欠租金至今，其辩称暂停支付租金系征得原告同意亦没有相应证据予以证明，故原告据此要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。因原告未在诉讼前向被告送达因拖欠租金要求解除合同的书面材料，而原告起诉状副本于2018年6月29日送达被告，故原、被告之间租赁合同实际于该日予以解除。被告理应支付租赁期间拖欠租金以及合同解除后实际占有涉案房屋所产生的房屋占有使用费并及时向原告返还系争房屋。反诉原告要求反诉被告赔偿损失680,000元，因转让费系反诉原告与案外人之间就拉面店经营达成的内部协议，与反诉被告无关，故本院不予支持该项费用。因合同解除系反诉原告单方面违约所致，且其未能就装修产生的费用提供证据予以证明，故本院不予支持反诉原告主张的装修费用。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(二)项、第九十六条第一款、第九十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)林功民与被告(反诉原告)张占斌于2016年11月14日签订的《房屋租赁合同》于2018年6月29日解除；二、被告(反诉原告)张占斌以7,200元/月为标准向原告(反诉被告)林功民支付自2018年5月15日起至2018年6月29日止的租金10,800元以及自2018年6月30日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。三、被告(反诉原告)张占斌应当自本判决生效之日起十日内搬离本市黄浦区重庆北路XXX号房屋。四、驳回被告(反诉原告)张占斌要求原告(反诉被告)林功民赔偿680,000元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费880元(原告林功民已预缴)，减半收取计440元，由被告张占斌负担；反诉案件受理费10,600元(反诉原告张占斌已预缴)，减半收取计5,300元，由反诉原告张占斌负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  魏乐陶二〇一八年十二月十八日书记员  陈星然附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。