黑龙江省鸡西市滴道区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0304民初498号原告（反诉被告）：黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司，住所地鸡西市滴道区同乐委******楼**门市，统一社会信用号码912303005513199828。法定代表人：蔡立，经理。委托诉讼代理人：杨振军，男，1972年1月6日出生，汉族，现住鸡西市滴道区，经理。委托诉讼代理人：代杰，黑龙江唯实律师事务所律师。被告（反诉原告）：李清林，男，1938年6月21日出生，汉族，现住鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：李建萍（李清林之女），1970年3月21日出生，汉族，现住鸡西市鸡冠区。原告黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司（以下简称嘉丰园物业）与被告李清林物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉丰园物业委托诉讼代理人杨振军、代杰，被告李清林及委托诉讼代理人李建萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。嘉丰园物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业管理服务费2,478.00元（从2011年9月1日至起诉之日），滞纳金5,326.00元（从2011年9月1日至2018年5月30日），合计7,084.00元；2、本案诉讼费被告承担。事实理由：2010年9月18日，原告与被告签订《物业服务合同》，协议约定由原告向被告位于滴道区同乐四组团房产提供物业服务。被告自2011年9月1日起至今，未按照《物业管理合同》缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行合同约定义务，被告均已工程质量有问题为由拒不缴纳，原告已联系开发商处理完毕。故原告请求依法支持原告的诉讼请求。2013年元月1日，嘉丰园物业公司已经对被告所居住的服务小区开始返还装饰装修保证金进行了验收，因原告家中一直无人，没有进行验收，故请求驳回反诉原告的诉讼请求。李清林辩称：一、原告黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司，并非是由业主委员会选聘的物业公司，所以其作为物业服务者本身就不符合法律规定。二、就原告所称与被告签订《物业服务合同》是基于如被告不与原告签订《物业服务合同》则被告无法取得房屋钥匙为前提下所签订的，违反了平等自愿原则并存在胁迫情形。依据我国《中华人民共和国合同法》第五十四规定，该合同属于可撤销合同。三、就该《物业服务合同》原告并未尽到其应尽的义务，未按照合同约定履行职责，依据我国《中华人民共和国合同法》相关规定，原告作为先履行义务人，未按照《物业服务合同》履行义务，被告有权拒绝支付物业费。其理由如下：1、鸡政规【2017】28号《鸡西市人民政府印发鸡西市物业服务收费管理办法的通知》鸡西市物业服务收费管理办法第八条规定物业服务项目和等级标准由物业行政主管负责制定并公布；2、综合管理、公共区域秩序维护、公共区域保洁服务、公共区域绿化养护、公共区域公用部位共用设施设备维修养护等5项服务，原告未服务的项目仍然在收取百姓的费用，属于欺诈性乱收费；3、第二十三条物业服务企业应当在物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务等级、计费方式、收费标准、收费依据，以及物业服务监督举报电话62****和价格举报电话1****，自觉接受企业监督；4、第二十四条物业企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金支情况；5、第二十六条物业服务企业应当遵守价格法律、法规及有关文件规定，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的物业服务。以上5点，黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司一点都未做到，业主有权不缴纳黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司每平方米收百姓0.40元物业费，故请求驳回原告的诉讼请求。因李清林一直在该房居住八年了，家中一直有人，2013年开始对小区进行返还装饰装修保证金，很多人都没有给返还，原告住宅是物业公司蔡经理哥哥蔡静第二年去验收的，我们在居住第二年和第三年连续去物业公司要了二年的装饰装修保证金500.00元，被告至今未付。现被告提出反诉要求嘉丰园物业返还装饰装修保证金500.00元，利息200.00元，由嘉丰园物业负担反诉费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。原告提交的证据有：证据一、原被告签订的物业服务合同复印件一份，证明原被告签订物业合同，其中合同第三条明确约定住宅每平方米建筑面积收费0.40元，服务费起算日为建筑单位入住通知单中所规定日期乙方要预交一年的物业费，乙方逾期不缴纳物业费的，甲方按每天加收千分之三的滞纳金。证据二、2010年9月18日收据复印件1张，证明目的：被告李清林于2010年9月18日缴纳物业费354.00元。证据三、催缴物业费通知单复印件6张，证明目的：因被告拖欠物业费，原告以书面形式通知被告缴纳物业费。被告对原告提交的证据二无异议，对原告提交的证据一、证据三有异议，被告对原告提交的证据一认为该合同上的业主签字不是被告本人签的。对证据三认为被告没看见原告的书面催缴单，而是物业人员上门催缴的。被告提交的证据有：证据一、相片9张，证明目的：嘉丰园物业有限公司对收费小区物业服务标准均不到位。本院经过审查核实，认证如下：被告对原告提交的证据二无异议，本院予以确认。对原告提交的证据一，被告认为该合同上的业主签字不是被告本人签的，但被告未提出反驳证据，故本院对该证据予以确认。对原告提交的证据三，被告承认物业人员上门催缴，故对该证据证明原告已对被告催缴物业费予以确认。对被告提交的证据一，被告异议不成立，本院对该证据不予确认。根据以上所确认的证据及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2010年9月18日，原告嘉丰园物业与被告李清林签订了《物业服务合同》，合同约定由原告向被告位于滴道区同乐四组团B座3号楼4单元201室提供物业服务，原告每月每平方收取被告物业费0.40元。被告于当日向原告缴纳了物业费354.00元及装饰装修保证金500.00元。自2011年9月1日起，被告未按照《物业管理合同》缴纳物业管理服务费，原告多次催促被告履行合同约定义务，被告均已工程质量有问题为由拒不缴纳。2013年1月1日，原告开始对被告所居住的服务小区开始进行了验收并返还装饰装修保证金，但原告至今未到被告家中进行验收，也未给付被告装饰装修保证金。现原告诉讼来院请求被告给付所欠物业管理服务费2,478.00元、滞纳金5,326.00元。2018年10月1日，被告提出反诉请求原告返还被告装饰装修保证金500.00元及利息200.00元。本院认为，原被告签订物业服务合同，物业合同成立，双方应该按合同履行，故原告要求被告给付从2011年9月1日至起诉之日所欠物业管理服务费2,478.00元的诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告给付滞纳金5,326.00元，虽物业协议有约定，但没有法律依据，故本院不予支持。被告提出原告并非是由业主委员会选聘的物业公司，其本身不符合法律规定，原告与被告签订《物业服务合同》是违反自愿原则并存在胁迫情形所签的，原告并未尽到其应尽的义务，未按照合同约定履行职责，物业服务项目和等级标准由物业行政主管负责制定并公布，物业服务企业应当物业服务区域内显著位置公示物业服务企业名称、服务等级、计费方式、收费标准、收费依据，以及物业服务监督举报电话62****和价格举报电话1****，自觉接受企业监督，物业企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年至少公布一次物业服务资金支情况，但未提供证据证实，故被告请求驳回原告的诉讼请求，本院不予支持。原告于2010年9月收取被告装饰装修保证金500.00元，因原告至今未到被告家中进行验收，亦未提供出证据证实被告违反装饰装修管理服务协议规定，故被告反诉要求原告给付装饰装修保证金500.00元的诉讼请求，本院予以支持。被告反诉要求原告给付装饰装修保证金利息200.00元的诉讼请求，应按同期银行储蓄利率予以支持，即支持利息64.00元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款《物业管理条例》第七条第五项《黑龙江省物业服务收费管理实施办法》第十四条《鸡西市物业管理暂行办法》第三十六条规定，判决如下：被告李清林于本判决生效后十日内一次性给付原告黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司自2011年9月1日至起诉之日所欠物业管理服务费2,478.00元；反诉被告黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司于本判决生效后十日内一次性返还反诉原告李清林装饰装修保证金500.00元，利息64.00元，合计564.00元。驳回原告黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司及反诉原告李清林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司负担17.00元，李清林负担8.00元；反诉费50.00元，减半收取25.00元，李清林负担5.00月，黑龙江省嘉丰园物业服务有限公司负担20.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判员  夏世清二〇一八年十二月四日书记员  吕昕阳