福建省莆田市城厢区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0302民初5371号 原告：吴建辉，男，1979年9月8日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 原告：蔡秀平，女，1981年11月1日出生，汉族，住所地福建省莆田市荔城区。 上述二原告的委托诉讼代理人：王志工、吴林鹰，福建众益律师事务所执业律师。 被告：莆田金碧置业有限公司（以下简称“金碧公司”），住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道**。统一社会信用代码：913503003374848217。 法定代表人：倪可铨，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：刘善理、丁苏彬，福建建达律师事务所执业律师。 原告蔡秀平、吴建辉与被告金碧公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡秀平、吴建辉的委托诉讼代理人王志工、吴林鹰和被告金碧公司的委托诉讼代理人刘善理、丁苏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 蔡秀平、吴建辉向本院提出诉讼请求：一、依法判令金碧公司支付给蔡秀平、吴建辉逾期交房违约金（以购房款人民币1476274元为基数，自2018年6月1日起至实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋之日止按照日万分之一计算违约金）；二、依法判令金碧公司支付给蔡秀平、吴建辉未按照合同附件十一补充协议中约定对住宅内装修中的客厅局部地面拼花、周边天然石材围波打线、过道地面精美拼花、卫生间地面精美地面拼花的赔偿款18000元（实际金额以评估鉴定结果为准）；三、依法判令确认自2018年6月1日起至金碧公司实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋之日止的物业费（每月每平方米2.6元）由金碧公司承担；四、确认《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条无效；五、本案案件受理费、鉴定费等均由金碧公司承担。事实与理由：2016年8月11日，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订了《商品房买卖合同》，主要约定：蔡秀平、吴建辉向金碧公司购买位于莆田市城厢区龙桥街道泗华村“恒大御景半岛”5#2406的精装修商品房，预测建筑面积为127.99平方米，每平方米11534.29元，总价款1476274元。合同第九条约定，该商品房交付时应符合1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条约定出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。合同第十二条约定出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在180日之内，自十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过180日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十八条约定补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一补充协议第三条约定逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%，附件十一补充协议第八条中约定住宅室内装修客厅地面局部拼花、周围天然石材围波打线、过道地面精美拼花、卫生间地面精美拼花等等。签订合同后，蔡秀平、吴建辉以余额支付了足额购房款。蔡秀平、吴建辉认为，一、《商品房买卖合同》第二十八条约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，但附件十一补充协议中第三条明显违反了《商品房买卖合同》第二十八条约定，减轻或免除由出卖人承担的责任，不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利，并且该《商品房买卖合同》及附件是金碧公司提供的重复使用的格式合同，为此，附件十一补充协议第三条是无效的的；二、金碧公司至今未能向蔡秀平、吴建辉移交满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋，应承担自2018年6月1日起按照日万分之一计算至涉案房屋满足《商品房买卖合同》第九条约定条件并向蔡秀平、吴建辉出示之日止的违约金；三、《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条中约定住宅室内装修客厅地面局部拼花、周围天然石材、围波打线、过道地面精美拼花、卫生间地面精美拼花，但涉案房屋的客厅地面并无拼花及天然石材围波打线，过道地面及卫生间地面也无拼花，金碧公司未按照合同约定履行合同义务，已构成违约，应当向蔡秀平、吴建辉支付赔偿款；四、根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”之规定，涉案房屋在未满足交房条件且未实际交付的情况下的物业费应当由金碧公司承担。望判如所请。 金碧公司辩称：一、金碧公司因不可抗力因素导致顺延交房，不应向蔡秀平、吴建辉承担违约责任；二、退一步而言，即使认定金碧公司存在逾期交房，对于蔡秀平、吴建辉已实际接收商品房的情形，逾期交房违约金仅应计算至蔡秀平、吴建辉实际接收商品房之日止。对于拒不接收商品房之情形，由于涉诉房屋已满足《商品房买卖合同》第九条约定的交付条件，逾期交房违约金仅应计算至金碧公司满足该合同第九条约定的交付条件之日止；三、蔡秀平、吴建辉提供的证据无法证明房屋照片来源于涉案房屋，应承担举证不能的不利后果。即使依据蔡秀平、吴建辉提供的房屋照片，金碧公司实际交付的卫生间装修也明显存在精美拼花；实际交付的过道瓷砖拼花方式也和交付标准样板房体现的纹路完全一致。蔡秀平、吴建辉明知并接受过道地面拼花方式，蔡秀平、吴建辉要求金碧公司就过道、卫生间地板拼花进行赔偿缺乏事实和合同依据；四、蔡秀平、吴建辉要求金碧公司赔偿自合同约定交付时间次日起至案涉商品房满足交付条件之日止的物业费，没有事实和法律依据；五、《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条是双方真实意思表示，符合法律规定，亦符合违约金“以补偿性为主，处罚性为辅”的原则，且不属于“不合理减轻或免除本合同中约定应由被告承担的责任”之情形，应属于合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院予以分析认定如下： 在本院审理过程中，蔡秀平、吴建辉还向本院提供：1、若干房屋照片复印件，欲证明涉案房屋的客厅地面并无拼花及天然石材围波打线，过道地面及卫生间地面也无拼花，金碧公司未按照合同约定履行合同义务，已经构成违约。2、百度搜索的地面拼花图片截图、百度搜索“拼花”意思截图，欲证明拼花是指通过木板、石材、陶瓷等平板材料进行艺术加工，然后拼接在一起，形成的艺术图案。经过对比百度搜索的地面拼花图片和涉案房屋客厅、过道、卫生间以及金碧公司提供的样品房照片可知，不论是涉案房屋还是金碧公司提供的样品房照片均未进行拼花，金碧公司并未按照合同约定履行义务，构成违约。3、百度搜索的围波打线图片截图、百度搜索“波打线”意思截图，欲证明波打线又称波导线，也称之为花边或边线等，主要用在地面周边或者过道玄关等地方，一般为块料楼（地）面沿墙边四周所做的装饰线，宽度不等；经过对比百度搜索的围波打线图片和涉案房屋客厅，金碧公司未对涉案房屋客厅地面进行天然石材围波打线，未按照合同约定履行义务，构成违约。 对蔡秀平、吴建辉提供的上述证据，金碧公司质证认为：1、对照片若干的真实性、关联性有异议，对证明对象有异议。蔡秀平、吴建辉提供的若干房屋照片模糊不清，且无法体现房屋照片来源于涉诉房屋。从该组照片可以明显看出卫生间地面瓷砖中间区域为同一种颜色瓷砖，接近墙角的地面边缘处以另外两种不同颜色瓷砖进行长方形包边，即金碧公司交付的卫生间明显已装修有精美拼花，不存在违约。而实际交付过道的瓷砖拼花方式也和交付标准样板房展示的一致。蔡秀平、吴建辉明知并接受过道地面未装修有精美的拼花方式。依据双方签订《商品房买卖合同》附件十一第八条之约定，客厅地面依约并无要求装修有精美拼花及天然石材围波打线。2、对百度搜索的地面拼花图片截图的真实性、合法性、关联性均有异议，该组证据与本案无关。从该证据也可以体现，检索拼花结果510万个，哪个结果才是蔡秀平、吴建辉所要的结果，不具有专业性，故这种搜索结果没有任何意义，也不能证明任何事项，任何一个人或单位的回复均可以在百度搜索到。该证据1-3页也只能体现2个不同的图案，并没有包含任何含义，无法证明所要说明的含义。最后一页所提供的图片中并没有看到这张图片有其所诉的所谓的“波线”，蔡秀平、吴建辉所提供的证据与证明对象自相矛盾。 本院经审查认为，涉案房屋的装修是否符合合同约定，应结合房屋现场的实际勘验情况及双方签订的合同来确定，无法仅凭照片来认定；百度搜索的地面拼花图片截图、百度搜索“拼花”意思截图及百度搜索的围波打线图片截图、百度搜索“波打线”意思截图与本案不具关联性，不能作为本案的定案依据。 在本院审理过程中，金碧公司还向本院提供：1、莆田市城厢区住房和城乡建设局颁布的《关于加强2016年度高考期间建筑施工和装修管理的通知》、《关于加强2017年中高考期间环境噪音污染监督管理的通知》、《关于加强2018年中高考期间环境噪音污染监督管理的通知》各一份，欲证明2016年、2017年、2018年连续三年中考及高考期限，住房与建设行政主管部门向金碧公司发文，要求金碧公司停止居民区附近施工；6月1日至6月25日停止午（夜）间施工审批；午间、夜间不得施工，防止中高考期间噪声扰民，上述不可抗力因素导致金碧公司无法施工。2、台风证明【编号：（莆）气证2018-010号】、《关于做好建筑工地防御第13号台风“苏迪罗”工作的紧急通知》、《关于做好建筑工地防御第1号台风“尼伯特”工作的紧急通知》、《建筑工地防御第14号台风“莫兰蒂”工作的紧急通知》、《莆田市住房和城乡建设局关于做好建筑工地防御第17号台风“鲇鱼”工作的紧急通知》各一份，欲证明金碧公司顺延交房系因不可抗力事由导致，仅自2015年7月10日起至2017年9月15日止，恒大御景半岛项目所在地遭受台风袭击就达53天，风力均在6级以上并常伴有暴雨、大暴雨，台风期间需停止施工作业并切断电源，前述不可抗力导致项目无法施工；自2018年5月31日起至2018年9月16日止，项目所在地又遭受台风袭击达4天；台风登陆前，莆田市住房和城乡建设局均会向局属各有关单位、各施工企业发出做好建筑工地防御台风工作的紧急通知，明确全市所有在建工程要全面停工停工期间工地除安排值班人员外，其他人员一律撤离等内容，发现未停工，将严肃处理有关单位及负责人。即，台风作为不可抗力因素导致恒大御景半岛项目无法施工。3、交付标准样板房照片一组，欲证明金碧公司实际交付的房屋装修情况和其展示的交付标准样板房装修情况是一致的，即金碧公司实际交付房屋之卫生间地板为精美拼花，过道地板的瓷砖拼花方式也和交付标准样板房展示的瓷砖拼花方式一致，蔡秀平、吴建辉在购买涉诉房屋前已参观、查看过交付标准样板房，已明知并接受客厅卫生间、过道地面的拼花方式。4、顺丰速运客户月结清单、莆田恒大御景半岛敦促收楼通知书各一份，欲证明对于拒不接收房产的业主，被告又以顺丰速运的方式再次通知督促原告办理涉诉商品房的交付手续，该通知已送达。5、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收意见书》复印件各一份，欲证明涉案房屋已取得竣工验收报告及消防验收意见书。 对金碧公司提供的上述证据，蔡秀平、吴建辉质证认为：1、住建局的文件没有原件，真实性无法确认,且涉案房屋并不在文件中规定的考点周围，该文件是对考点周围和午夜施工进行规定，与本案不具有关联性；金碧公司无法证明其有实际停止施工或者因该些文件导致其停止施工；高考、中考每个地区每年都有，金碧公司与蔡秀平、吴建辉订立合同时应已经充分考虑到该因素，该因素不是其违约的正当理由。2、对《台风证明》的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明对象有异议。金碧公司提供的该证据无法证实此类天气能够构成导致无法施工的不可抗力，也证明其有实际停止施工或者因台风天导致其停止施工。东南沿海地区每年都有台风天气，金碧公司与蔡秀平、吴建辉订立合同时应已经充分考虑到天气因素，台风天气不是其违约的正当理由。四份文件的真实性由法院依法认定，对关联性及证明对象有异议，认为：该证据不足以证明金碧公司有实际停止施工；涉案商品房位于莆田地区即东南沿海，在莆田地区每年都会有台风天气，被告作为房地产开发商在订立合同时就已经充分考虑到天气等因素，台风天不是被告逾期交房的理由；根据双方签订的《商品房买卖合同》附加十一补充协议第二条第一款第1项“如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期交付时间：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60内告知买受人”之约定，即使是遭遇了不可抗力，被告也应当在发生之日起60日内告知购房人，但是本案被告并未履行该约定。3、对照片的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。该照片系金碧公司单方拍摄，没有拍摄日期，是否为样板房无法确认，而且该样板房处于金碧公司的控制之下，是否为出售涉案房屋时的样板房无法确认，故该照片的真实性无法确认。该照片上的过道、卫生间并无拼花。合同附件十一第八条对客厅局部地面拼花，周边天然石材围波打线、过道地面精美拼花、卫生间地面精美拼花已经作出约定，应当以合同约定的装修标准为准。该照片无法证明蔡秀平、吴建辉在购买涉案房屋前已参观、查看过样板房，蔡秀平、吴建辉也未接受该拼花方式。金碧公司持有涉案房屋的装修图纸，但其并未提供，为此根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，现申请法院责令金碧公司提供，如其拒不提供的话应当承担相应法律责任。4、对顺丰速运客户月结清单的真实性没有异议，但对关联性及证明对象有异议。对收楼敦促通知书的真实性、合法性、关联性均有异议。认为：金碧公司无法证明其所寄送的内容为《收楼敦促通知书》；该快递是在蔡秀平、吴建辉起诉之后的2018年11月15日和第一次庭审过后的2018年11月28日才寄出的，也印证了被告在2018年11月15日和11月28日之前并未通知过蔡秀平、吴建辉；该收楼敦促通知书没有原件核对，并且内容不完整，真实性无法确认，且该通知书落款为金碧物业有限公司莆田分公司，金碧公司在庭审时也表示其与金碧物业有限公司莆田分公司不具有关联性，故该组证据与本案不具有关联性；该收楼敦促通知书上内容不实，相关证照从未进行过公示。5、该组证据的真实性、合法性由法院依法认定，对证据的关联性有异议，认为该组证据仅是竣工验收报告和消防验收意见书，并非竣工验收备案，双方约定的房屋交付条件应是以竣工验收备案为准；金碧公司提供的消防验收意见书上通过的日期均在双方合同约定的交付时间之后，足以证明在双方约定的交付时间前涉案房屋不符合交付条件。即使部分业主有拿钥匙看楼，也不能视为对房屋的交付，且业主在拿钥匙时房屋的消防验收还未通过，不管按照合同约定还是法律规定，均不应当将房屋交付给业主，应当严格按照合同约定的交付条件和程序进行房屋交接。 本院经审查认为，涉案房屋位于福建东南沿海，台风暴雨频发，金碧公司在与购房人签订合同约定交房时间时依常理即应考虑到此气候等因素，故其主张未能按期交房的理由系因台风等不可抗力造成的，缺乏依据，本院不予采信；此外，涉案房屋的装修是否符合合同约定，应结合房屋现场的实际勘验情况及双方签订的合同来确定，无法仅凭照片来认定，故其提供的照片，本院不予采信；顺丰速运客户月结清单和莆田恒大御景半岛敦促收楼通知书可以证实金碧公司于2018年11月15日将敦促收楼通知书邮寄给蔡秀平、吴建辉，且蔡秀平、吴建辉于2018年11月16日收到该通知书，蔡秀平、吴建辉主张该证据与本案不具关联性，缺乏依据，本院不予采信。金碧公司在取得房屋建筑工程竣工验收报告和建设工程消防验收意见书后，涉案房产已实际具备交付条件且可以使用，但金碧公司未在取得相关文件后立即通知蔡秀平、吴建辉办理房屋交接手续，而是在2018年11月15日邮寄通知蔡秀平、吴建辉于2018年11月17日办理房屋交接手续，故在计算相关违约金及物业费时的截止日应以金碧公司通知的办理交房手续的日期（即2018年11月17日）为准。蔡秀平、吴建辉主张相关违约金及物业费应计算至实际交房之日止、金碧公司主张违约金仅应计算至满足该合同第九条约定的交付条件之日止，均缺乏依据，本院依法不予支持。 根据当事人陈述和上述经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2016年8月11日，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：蔡秀平、吴建辉以每平方米11534.29元的价格向金碧公司购买莆田恒大御景半岛5号楼2406室房屋，总价款为1476274元，预测建筑面积为127.99平方米；……第九条：该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X；4、X……”；第十一条：（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理收楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……；第十二条：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、见附件十一。第十六条约定：……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。第二十一条第三款约定：物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】。物业服务费为2.6元/月﹒平方米（建筑面积）。附件六：关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，视为无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：……3、客厅地面：局部地面拼花，周边天然石材围波打线；4、过道：地：地面精美拼花、卫生间：地面精美地面拼花……。附件十一补充协议第三条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%。 合同签订后，蔡秀平、吴建辉向金碧公司付清购房款1476274元。2018年5月29日，金碧公司取得涉案房产的竣工验收报告。2018年7月16日，取得涉案房产的建设工程消防验收意见书。同年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，同年8月17日，金碧公司另取得工程竣工验收备案表。后蔡秀平、吴建辉以涉案房屋在交付钥匙时不符合合同第九条约定的交付条件，且室内装修不符合合同附件十一补充协议的相关约定为由于2018年10月17日向本院提起诉讼。庭审时，蔡秀平、吴建辉陈述其于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日到金碧公司处办理涉案房产的交接手续。 对于双方存在争议的下列问题，本院予以分析认定如下： 一、关于蔡秀平、吴建辉主张的逾期交房违约金能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第九条约定：“商品房交付条件，该商品房交付时应当符合下列第1、2、X、X项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；3、X；4、X……”；第十一条约定：“（一）出卖人应当在2018年5月31日前向买受人交付该商品房；（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；（三）……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）如商品房在合同约定交房日期前具备交付使用条件，出卖人提前书面通知买受人办理售楼手续，双方同意以出卖人书面通知的收楼日为交房日期；若买受人未按通知的日期办理该房屋的验收交接手续，则视为买受人同意该商品房符合交付条件，并已实际交付买受人，同时买受人应向出卖人选聘的物业管理公司缴纳物业管理费及相关费用……”；第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1、2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理【（1）和（2）不作累加】。（1）逾期在180日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退换买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照X%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2、见附件十一。”附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。2018年5月29日，金碧公司取得涉案房产的竣工验收报告。2018年7月16日，取得涉案房产的建设工程消防验收意见书。2018年7月13日，金碧公司取得房屋建筑面积测绘报告，同年8月17日，金碧公司另取得工程竣工验收备案表。金碧公司未于2018年5月31日前将符合合同约定的房屋交付给蔡秀平、吴建辉的行为已构成违约。蔡秀平、吴建辉于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日办理房屋交接手续，故金碧公司应向蔡秀平、吴建辉支付以购房款1476274元为基数自2018年6月1日起至2018年11月17日止按日万分之一计算的违约金，即1476274元×170天×0.01%=25096.66元，超过部分不予支持。金碧公司主张逾期交房违约金仅应计算至其满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件之日止，与双方签订的合同第十一条第二款的内容不相符，本院不予采纳。 二、关于蔡秀平、吴建辉要求金碧公司支付因未按照合同附件十一补充协议履行而产生的赔偿款能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第十六条约定：“……（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、（3）、（4）方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）买受人在交楼日如对装饰、设备提出异议，由出卖人按双方约定的标准进行修理、更换重做，但不影响双方在交楼日办理房屋交接手续；（4）买受人不得以出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准不符合双方约定的标准为由拒绝接收该商品房。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六”。附件六：“关于装饰装修及相关设备标准的约定。交付的商品房达不到本附件约定装修标准的，按照本合同第十六条第（三）款约定处理。出卖人未经双方约定增加的装置、装修、装饰，市委无条件赠送给买受人。双方就装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容约定如下：“……3、客厅地面：局部地面拼花，周边天然石材围波打线；4、过道：地：地面精美拼花、卫生间：地面精美地面拼花……”。根据上述合同约定，即使涉案房产精装修不符合合同约定的标准，蔡秀平、吴建辉也仅能要求金碧公司及时更换、修理，其现要求金碧公司承担相应的赔偿款，与双方签订的合同约定不相符，本院不予支持。 三、关于蔡秀平、吴建辉要求确认自2018年6月1日起至金碧公司实际交付满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件的房屋之日止的物业费（每月每平方米2.6元）由金碧公司承担能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，蔡秀平、吴建辉于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日到金碧公司处办理房屋交接手续，根据《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定以及《商品房买卖合同》第二十一条第三款：“物业服务期间，物业收费计费方式为【包干制】。物业服务费为2.6元/月﹒平方米（建筑面积）”的约定，自2018年6月1日起至2018年11月17日止产生的物业费（每月每平方米人民币2.6元）应由金碧公司承担。蔡秀平、吴建辉要求金碧公司承担至向其出示房屋建筑面积测绘报告及工程竣工验收备案表之日止的物业费，缺乏依据，本院不予支持。金碧公司主张上列物业费均应由蔡秀平、吴建辉承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 四、关于蔡秀平、吴建辉要求确认《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条无效能否得到支持的问题？ 本院经审查认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订《商品房买卖合同》附件十一补充协议第三条约定：“双方同意本合同第十二条补充如下：逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”，该约定并存在上述合同无效的情形。结合双方在合同第二十八条中约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议详见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”，附件十一补充协议第三条虽有减轻金碧公司的责任，但双方没有明确何为“不合理的减轻出卖人的责任”，即没有明确不合理减轻的范围，且违约金的性质也是以补偿为主，惩罚为辅，现双方自愿约定对违约金的上限进行调整，并不违反有关法律规定，故合同附件十一补充协议第三条应是合法有效的，蔡秀平、吴建辉要求确认该条款无效，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，本院认为，蔡秀平、吴建辉与金碧公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定履行义务。金碧公司作为商品房的开发商，在商品房出售给蔡秀平、吴建辉后，应当按照合同约定及承诺向蔡秀平、吴建辉交付涉案房产，但其却未能在约定的期限内将符合合同约定的房产移交给蔡秀平、吴建辉，已构成违约，依法应按照双方的约定承担违约责任。蔡秀平、吴建辉于2018年11月16日收到金碧公司邮寄的敦促收楼通知书，敦促其于2018年11月17日办理房屋交接手续，故金碧公司应向蔡秀平、吴建辉支付以购房款1476274元为基数自2018年6月1日起至2018年11月17日止按日万分之一计算的违约金，即1476274元×170天×0.01%=25096.66元，超过部分不予支持。自2018年6月1日起至2018年11月17日止的物业费也应由金碧公司承担。金碧公司主张逾期交房违约金仅应计算至其满足《商品房买卖合同》第九条约定交付条件之日止，因其通知蔡秀平、吴建辉于2018年11月17日办理房屋交接手续，故本院对其该主张不予采纳。金碧公司辩称蔡秀平、吴建辉诉求中主张的所有物业费均应由蔡秀平、吴建辉承担，缺乏事实和法律依据，本院也不予采纳。蔡秀平、吴建辉要求金碧公司承担因室内装修不符合合同约定而产生的赔偿款，与双方签订的合同约定不相符，本院不予支持。蔡秀平、吴建辉要求确认《商品房买卖合同》附件十一补充协议中第三条无效，也缺乏事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第四十一条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、莆田金碧置业有限公司应于本判决生效之日起二十日内支付给蔡秀平、吴建辉自2018年6月1日起至2018年11月17日止以人民币1476274元为基数按日0.01%计算的逾期交房违约金人民币25096.66元； 二、莆田恒大御景半岛5号楼2406室的房屋自2018年6月1日起至2018年11月17日止产生的物业费（每月每平方米人民币2.6元）由莆田金碧置业有限公司承担； 三、驳回蔡秀平、吴建辉的其他诉讼请求。 案件受理费人民币826元，减半收取为413元，由蔡秀平、吴建辉负担118.35元，莆田金碧置业有限公司负担294.65元。 如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。 审判员  林龙飞 二〇一八年十二月二十八日 书记员  黄华锋 附：本案相关的法律法规及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《物业管理条例》 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -6-