重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2018）渝0120民初4569号原告（反诉被告）：王兴梅，女，汉族，生于1974年8月6日，住重庆市璧山区。原告（反诉被告）：丁朝春，男，汉族，生于1972年1月7日，住重庆市璧山区。二原告共同委托诉讼代理人：董金迪，重庆合纵律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：黄敏，重庆合纵律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈荣惠，女，汉族，生于1970年7月22日，住重庆市璧山区。被告（反诉原告）：王应，男，汉族，生于1977年3月28日，住重庆市忠县。二被告共同委托诉讼代理人：朱成义，重庆弘平律师事务所律师。第三人：重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司南门唐城分公司，住所地：重庆市璧山区璧泉街道泉山路**，统一社会信用代码91500227MA5UGTYC46。负责人：廖森维，店长。委托诉讼代理人：佐正伟，男，汉族，生于1982年7月20日，住四川省内江市,重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司总经理。原告王兴梅、丁朝春（反诉被告，以下简称原告）与被告陈荣惠、王应（反诉原告，以下简称被告），第三人重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司南门唐城分公司（以下简称第三人）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月2日立案后，被告陈荣惠、王应于2018年7月20日向本院提起反诉，本院依法适用简易程序，将两案合并公开开庭进行了审理。原告王兴梅、丁朝春的委托诉讼代理人董金迪、黄敏，被告陈荣惠、王应及二被告共同委托诉讼代理人朱成义、第三人的委托诉讼代理人徐秀琼到庭参加了诉讼；第二次开庭原告王兴梅、丁朝春（反诉被告）及其委托诉讼代理人邓继军、被告张长木（反诉原告）及二被告共同委托诉讼代理人陈川、第三人的委托诉讼代理人佐正伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王兴梅、丁朝春向本院提出诉讼请求：1.判令解除二原告与二被告、第三人于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）以及于2018年6月4日签订的《补充协议》；2.判令二被告立即退还二原告已支付的定金人民币50000元，并立即向二原告支付违约金人民币138700元；3.本案诉讼费、保全费由二被告承担。事实和理由：2018年5月13日，二原告、二被告以及第三人签订了《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）（以下简称合同），二原告通过第三人向二被告购买其所有的位于重庆市璧山区璧泉街道银山路1号20幢X的房屋一套，房屋建筑面积93.88平方米，购房总价款73万元。原告已按照合同约定，分别于2018年5月13日、18日向被告支付定金共计50000元。其后，二被告明确告知原告其不再履行合同约定的义务，已构成根本违约。在当前重庆市房屋价格普遍大幅上涨的背景下，二被告背信弃义，为谋取更高额的房屋售价而单方违反合同约定，拒不履行合同约定的义务，已给二原告造成了经济损失。现根据民法总则、合同法有关规定，原告有权解除合同，并请求二被告承担相应的违约责任，赔偿原告损失。被告陈荣惠、王应辩称：一、陈荣惠、王应同意解除与王兴梅、丁朝春、重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司南门唐城分公司于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）。解除的理由为原告已实际违约。根据三方签订的合同第三条银行按揭付款第二项约定，一方承诺2018年5月30日前交付购房首付款人民币400000元；第八条第三项约定，乙方承诺2018年5月30日前交首付款400000整，如逾期未交付视为放弃购买此房，视为违约，甲方有权另行出售，定金不退，所收费用不退。根据三方于2018年6月4日签订的《补充协议》第一条、第三条的约定，乙方如在2018年7月4日之前未补交尾款280000元，买卖合同自动作废，并承担房屋总成交价19%的违约金作为甲方的补偿（金额为138700元）。原告至今尚未向被告支付合同约定的房屋首付款400000元以及尾款280000元，故原告已实际违约。二、二被告不应当支付原告定金以及违约金138700元。2018年5月13日原、被告及第三人签订合同后，已全面履行该合同。而原告王兴梅、丁朝春没有履行该合同及补充协议，至今仍没有向被告支付该合同约定的购房首付款及尾款，由此可见，二被告没有任何违约行为，故不应向王兴梅、丁朝春支付定金50000元及违约金138700元。三、二被告不应承担诉讼费、保全费。合同签订后，原告未按合同约定履行支付首付款和尾款，此诉讼属恶意诉讼，因此二被告不应承担诉讼费、保全费。被告陈荣惠、王应提出反诉请求：1.判令解除二反诉人与被反诉人、第三人于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）；2.判令反诉被告支付反诉原告违约金138700元；3.本案诉讼费由二反诉被告承担。事实和理由：二反诉被告于2018年7月2日向贵院起诉，以二反诉原告违约为由，要求解除双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》，并要求二反诉原告退还定金50000元以及支付违约金138700元，并承担诉讼费。二反诉原告认为，自己已经完全按照合同约定，履行了合同义务，而反诉被告没有履行合同及补充协议，至今仍没有想反诉原告支付购房首付款及尾款，根据三方签订的合同第三条银行按揭付款第二项约定，一方承诺2018年5月30日前交付购房首付款人民币400000元；第八条第三项约定，乙方承诺2018年5月30日前交首付款400000整，如逾期未交付视为放弃购买此房，视为违约，甲方有权另行出售，定金不退，所收费用不退。根据三方于2018年6月4日签订的《补充协议》第一条、第三条的约定，乙方如在2018年7月4日之前未补交尾款280000元，买卖合同自动作废，并承担房屋总成交价19%的违约金作为甲方的补偿（金额为138700元）。反诉被告至今尚未向反诉原告支付合同约定的房屋首付款400000元以及尾款280000元，故原告已实际违约，其行为已经违反了合同的约定，给反诉原告造成巨大经济损失。请求贵院将本诉与反诉合并审理，维护反诉原告的合法权益。原告王兴梅、丁朝春（反诉被告）辩称：1、本诉原告虽未按照合同约定在2018年5月30日向本诉被告支付房屋首付款40万元，但本诉被告也并未向本诉原告提供其银行收款账户信息，根据合同法94条第1款3项规定“.....",根据合同法96条规定“....."，但本诉被告未催告本诉原告支付首付款，也未通知本诉原告解除合同，且本诉原被告及第三人在2018.6.4签订补充协议，也表明三方愿意继续履行房屋买卖合同及补充协议；2、反诉被告没有违约，反诉理由均不成立。第三人重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司南门唐城分公司本诉和反诉述称：原被告签订合同，陈荣惠和王兴梅于2018.5.13签订合同，约定先付5万元定金，2018.5.30付首付款40万元，但王兴梅到期未支付，银行贷款无法申请下来，金顺南门唐城分公司就和王兴梅协商，但王兴梅不付首付款，也不办理贷款，也不解除合同，拒不履行责任，导致卖房人收不到钱，后又签订《补充协议》，补充协议中王兴梅清楚如不按期付款卖房人有权处理涉案房屋。经审理查明，2018年5月13日，原告王兴梅作为乙方，被告陈荣惠、王应作为甲方，第三人作为丙方，三方签订了《房屋买卖居间合同》（编号：8000471），合同约定二被告将坐落在璧山区凤凰城20栋X的房屋出售给乙方原告，建筑面积93.77㎡，房权证号为2018-00041XXXX，实际成交价格为：（大写)柒拾叁万元整，中介服务费7000元。付款方式为“银行按揭付款：1、乙方在2018年5月13日交纳购房定金人民币5000元，2018年5月18日补交定金45000元；2、一方承诺在2018年5月30日前交付购房首付款人民币肆拾万元整；3、甲乙双方约定因办理按揭贷款，过户时间以银行通知为准，当银行通知审批通过，甲乙双方必须在接到电话通知3天内到产权所在地房交所办理变更登记手续，任何一方接到通知拒绝办理过户手续，由此产生的一切责任由违约方承担，剩余房款由乙方委托丙方代为向银行申请按揭贷款支付。4、甲乙双方应在签订本合同3天内提交真实完整的贷款所需相关资料及付清办理按揭贷款所需费用，如提供虚假资料造成银行审批不成功，由提供虚假资料乙方承担由此产生的一切责任；5、乙方委托丙方代为向银行申请按揭贷款贰拾捌万元整；6、按揭贷款具体事宜以银行审批为准，如银行实际贷款金额低于乙方申请贷款金额，不足部分由乙方于产权过户当日支付给甲方”。第五条违约责任,“1、甲方必须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方必须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。4、甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的银行费用和定金不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实、可靠。如因资料不属实或造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）甲乙双方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由延期方承担。5、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。6、……”。第六条免责条款。第七条争议的解决方式。第八条约定其他事宜：（1）因甲方此房正在装修中，由甲方通知乙方装修来看房，如乙方未看起，定金不退。（2）此房包含室内装修及家具。（3）乙方承诺于2018年5月30日前支付首付款肆拾万元整，如逾期未交付视为放弃购买此房，视为违约。甲方有权另行出售，定金不退，所收费用不退。合同尾部，甲方处有被告王应、陈荣惠（反诉原告）签名，乙方有原告王兴梅（反诉被告）签名，丙方加盖有第三人公司公章。合同签订当天，原告王兴梅向被告陈荣惠支付定金5000元，被告陈荣惠出具了《收款证明》，载明“本人陈荣惠身份证号码51023219700722XXXX将位于璧山区凤凰城20栋X的自有住房出售给王兴梅，房屋成交价格为柒拾叁万元整（小写730000元）。本人已收到王兴梅支付的定金伍仟元（小写5000元整），本人承诺本定金后，如果本人或家人不卖产生的一切违约责任由本人承担，违约金按照房屋总价的19%支付。以上情况不实所产生的一切后果由本人承担。收款人：陈荣惠，2018年5月13日”。2018年5月18日，原告王兴梅向被告陈荣惠支付定金45000元，被告陈荣惠出具了《收条》，载明“今收到买方王兴梅（51023219740806XXXX）购买璧山区璧泉街道凤凰城20栋X定金45000元(大写肆万伍仟元）。收款人：陈荣惠，2018.5.18”。2018年6月4日，原告王兴梅（乙方）与被告陈荣惠、王应（甲方）及重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司（中介方）签订了《补充协议》，载明“于2018年5月13日在璧山区金顺房产签订买卖合同，房屋地址为璧山区璧泉街道银山路1号20幢X（产权证号渝20**璧山区不动产权第00041XXXX号）。现甲乙双方就编号为8000471合同作出以下补充：1、因上述合同签订的付款方式是按揭，现甲乙双方协商：乙方王兴梅按揭审批不通过，需在2018年7月4日前补齐尾款280000元（大写贰拾捌万元整），不得有异议。如不补齐，买卖合同自动作废，并承担房屋总成交价19%的违约金作为甲方的补偿（金额为1387002元，大写壹拾叁万捌仟柒佰元整）。2、如乙方违约，甲方应扣除违约金后，直接将剩余款转入乙方622848047836399XXXX中国农业银行卡号内，户名：王兴梅。3、如乙方2018年7月4日前未付清尾款，甲方有权另行出售房屋，合同三方均不得以任何理由干涉。签订本合同，甲乙双方均为完全民事行为能力人，自愿协商，该协议一式三份，甲乙双方签字后生效，中介方为见证人”。补充协议尾部，甲方处有被告陈荣惠、王应签名，乙方处有原告王兴梅、丁朝春签名，重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司在中介方处加盖公章。第三人对重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司在该补充协议上的行为予以认可。还查明，2018年8月1日，被告王应将涉案房屋出售并过户登记在邓林、张丽名下。另查明，原、被告请求解除的双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）的合同文本，原告向本院提交的是复印件，被告提交的是原件。原告称合同原件中介未交给他，但被告出示的合同原件，除第八条第三项不予认可外，其余均予以认可。经本院审查，原告向本院提交的双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）的合同文本复印件中，第八条没有第三项。被告提交的该合同的原件第八条中，有第三项即“（3）乙方承诺于2018年5月30日前支付首付款肆拾万元整，如逾期未交付视为放弃购买此房，视为违约。甲方有权另行出售，定金不退，所收费用不退”字样。原、被告请求解除的双方于2018年6月4日签订的《补充协议》，原告向本院提交的是复印件，被告提交的是原件。原告对被告举示的该协议原件无异议，本院予以确认。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）、《收款证明》《收条》，《中国农业银行借记卡交易明细》2份、《对私客户对账单》、《补充协议》、《户室详细情况》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。庭审中原告提交的证据即：银行账户明细、短信通话记录截图、看房视频、涉案房屋出售信息截图、璧山区璧泉派出所报案回执，以及被告提交的证据《委托书》，经庭审质证，本院认为以上证据不符合证据的构成要件，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应严格依约履行合同义务。原告王兴梅、丁朝春与被告陈荣惠、王应及第三人于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）和于2018年6月4日签订的《补充协议》，系三方真实意思表示，该合同不违背法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应按约履行自身义务。一、关于原、被告请求解除的双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）及2018年6月4日签订的《补充协议》的诉讼请求。从双方签订的《补充协议》所载明的内容看，即“于2018年5月13日在璧山区金顺房产签订买卖合同，房屋地址为璧山区璧泉街道银山路1号20幢X（产权证号渝20**璧山区不动产权第00041XXXX号）。现甲乙双方就编号为8000471合同作出以下补充：1、因上述合同签订的付款方式是按揭，现甲乙双方协商：乙方王兴梅按揭审批不通过，需在2018年7月4日前补齐尾款280000元（大写贰拾捌万元整），不得有异议。如不补齐，买卖合同自动作废，并承担房屋总成交价19%的违约金作为甲方的补偿（金额为1387002元，大写壹拾叁万捌仟柒佰元整）。2、如乙方违约，甲方应扣除违约金后，直接将剩余款转入乙方622848047836399XXXX中国农业银行卡号内，户名：王兴梅。3、如乙方2018年7月4日前未付清尾款，甲方有权另行出售房屋，合同三方均不得以任何理由干涉”，双方在《补充协议》中就首付款400000元的付款时间未进行重新约定，原告应在2018年5月30日前支付首付款400000元，在2018年7月4日前支付购房尾款280000元。但原告举示的证据不能充分的证明其在2018年7月4日前向被告支付过购房首付款和尾款，以及被告在此期间的违约行为。相反原告于2018年7月2日起诉本案。由于本案在审理过程中，合同及补充协议约定的解除条件已经成就，故对原告请求解除的双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）及2018年6月4日签订的《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。被告于2018年7月20日向本院起诉，被告起诉时双方签订合同及补充协议约定解除的条件成就，且按照《补充协议》的约定，双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）在2018年7月4日后就已经解除。故对被告请求解除的双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）的诉讼请求，本院不予支持。二、关于原告请求“判令二被告立即退还二原告已支付的定金人民币50000元，并立即向二原告支付违约金人民币138700元”与被告反诉请求“判令反诉被告支付反诉原告违约金138700元”的诉讼请求。本院认为，双方于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）的第五条约定违约责任,“1、甲方必须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲方必须保证该房屋结构无拆改或拆改得到相关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、甲乙双方委托他人签订本合同的，如发生争议，受托人与委托人承担连带违约责任。4、甲方认可乙方以贷款方式付款时：（1）甲方有义务配合乙方办理贷款手续。（2）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，则乙方须补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已交纳的银行费用和定金不予退还。（3）乙方须保证所提供的各种材料与证明的完整、真实、可靠。如因资料不属实或造成的贷款未果，乙方承担相应责任及经济损失。（4）甲乙双方需按照约定按时到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由延期方承担。5、如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1、2、3、4违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的19%作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。6、……”。本案庭审中，原告举示的证据不能充分证明被告在双方交易的过程中有违反上述条款行为，故原告请求二被告支付违约金人民币138700元的诉讼请求，本院不予支持。另《补充协议》第一条约定，即“因上述合同签订的付款方式是按揭，现甲乙双方协商：乙方王兴梅按揭审批不通过，需在2018年7月4日前补齐尾款280000元（大写贰拾捌万元整），不得有异议。如不补齐，买卖合同自动作废，并承担房屋总成交价19%的违约金作为甲方的补偿（金额为1387002元，大写壹拾叁万捌仟柒佰元整）”。该条款明确约定为补偿性的违约金。本案中，被告在2018年8月11日将涉案房屋出售并过户与他人，且被告也未举示证据证明其有何损失，故对被告反诉请求“判令反诉被告支付反诉原告违约金138700元”的诉讼请求本院不予支持。再综合《补充协议》的全部内容看，该协议是对合同中逾期支付购房款的法律后果的重新约定，不论合同的第八条第三项是否成立，逾期支付购房款的法律后果均应按照该补充协议的约定履行。该补充协议中，并未对原告交付给被告的定金50000元做明确的不予退还的约定，因此，对原告请求“判令二被告立即退还二原告已支付的定金人民币50000元”的诉讼请求，本院予以支持。第三人重庆市璧山区金顺房产经纪有限公司南门唐城分公司在本案中不承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、原告王兴梅、丁朝春与被告陈荣惠、王应于2018年5月13日签订的《房屋买卖居间合同》（编号：8000471）及2018年6月4日签订的《补充协议》于本判决生效之日予以解除。二、被告陈荣惠、王应于本判决生效后三日内返还原告王兴梅、丁朝春定金50000元。三、驳回原告王兴梅、丁朝春的其他诉讼请求；四、驳回被告陈荣惠、王应的反讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本诉6493元，由原告王兴梅、丁朝春负担3246.5元，被告陈荣惠、王应负担3246.5元；反诉受理费6243元，由被告陈荣惠、王应负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起算。审判员  徐静二〇一八年十二月十日法官助理孙海月书记员连洪