河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）冀01民终8195号上诉人（原审原告、反诉被告）：李萌，女，1988年11月12日出生，汉族，现住邢台市隆尧县。委托诉讼代理人：李佳泽（系李萌丈夫），男，1989年6月16日出生，汉族，现住邢台市隆尧县。委托诉讼代理人：王军立，河北冀华律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：郭思，女，1990年12月11日出生，汉族，现住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：梁立华，北京大成（石家庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳芝，北京大成（石家庄）律师事务所律师。原审第三人：石家庄汉谷房产经纪有限公司，住所地：石家庄市桥**槐安东路**香晴苑家世界-9。法定代表人：平恩毅，该公司总经理。委托诉讼代理人：尹二朋，该公司员工。上诉人李萌因与被上诉人郭思及原审第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初1252号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李萌上诉请求：1、撤销石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初1252号民事判决第三、四项，改判支持被上诉人双倍返还上诉人定金16万元的诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费及其他费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、郭思未在合同约定的期限内提交贷款资料的行为已构成违约，应当依约承担双倍返还上诉人定金16万元的违约责任。1.《房屋买卖居间合同》约定，甲乙双方于2017年10月10日前将贷款所需资料准备齐全，交于丙方初审。郭思未在约定的时间内将贷款资料交于原审第三人初审，该行为已构成违约。该违约行为的直接后果导致日后房产评估价格的降低，进而无法继续履行合同。2.《房屋买卖居间合同》约定，若甲方违约，甲方应在违约之日起第二日内将购房定金退还乙方，并另付给乙方相当于定金数额一倍的违约金。佣金及按揭服务费不予退还，并由甲方承担乙方佣金及按揭服务费的损失。据此，郭思应按照合同约定承担违约责任，即双倍返还上诉人定金16万元，一审判决认定事实不清，适用法律错误，故应予纠正。二、上诉人、被上诉人、原审第三人签订的《房屋买卖居间合同补充协议》约定了涉案房屋评估价值和合同自动解除的条件，房屋评估单价低于约定评估单价的，合同不再履行，各方无责，合同约定的解除条件成就，合同解除。1.《房屋买卖居间合同补充协议》明确写明，售房人郭思与购房人李萌于2017年9月30日签署房屋买卖居间合同，现补充如下。可见，该补充协议约束的重点是被上诉人与上诉人解除合同的条件。2.协议三方在《房屋买卖居间合同补充协议》约定，涉案房屋评估价值达不到1.8万/平，合同不再履行，各方均无责任。履行合同中，因被上诉人未按时提交贷款资料导致交易中止，等被上诉人可以交易时，此时涉案房屋评估价值低于约定的1.8万/平，合同因客观原因无法再继续履行，故此，合同符合约定解除的条件，上诉人不需对解除合同承担任何责任。综上所述，被上诉人未在约定的时间内提交贷款资料已构成违约，被上诉人应对上诉人承担双倍返还定金的违约责任，且因被上诉人违约导致涉案房屋价值低于约定价值，约定的合同解除条件成就，上诉人无需再继续履行合同。郭思答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，并无不当。被上诉人是否按时提交贷款资料并非是导致合同无法继续履行的根本原因，上诉人以此为由要求被上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据。二、合同和补充协议并没有约定房屋评估价格低于18000元就可以解除合同，也没有约定这种情况下三方均无责，上诉人以此主张解除合同，并要求被上诉人承担违约责任缺乏事实和法律依据。三、上诉人没有充分证据证明其已经按时提交了贷款资料，并且上诉人在房屋具备贷款条件下拒绝办理贷款，已经构成违约，应当承担违约责任。四、上诉人在没有充分证据证明存在合同约定或者法定的合同解除条件的情况下，单方拒绝履行合同，已经构成违约。石家庄汉谷房产经纪有限公司答辩称，同一审法庭调查时陈述的房屋买卖经过，因遇国家政策调整，恒大雅苑的银行贷款评估值掉落，远远不足当初约定的1.8万元/㎡。这导致李萌无法支付巨额首付，按合同约定，此种情况下应当解约，并由郭思退还李萌定金8万元，我方退还李萌中介费，双方互不违约。房东不退定金是违约行为，且导致这种情况发生的原因也在房东，因为其房本没有在合同签署后一周左右办下来，导致房屋贷款评估值下降。李萌向一审法院起诉请求：1、解除原、被告及第三人签署的《房屋买卖居间合同》；2、被告双倍返还原告定金16万元；3、第三人退还居间费18500元和贷款服务费1500元；4、诉讼费由被告承担。郭思向一审法院反诉请求：1、原告继续履行《房屋买卖居间合同》；2、原告向被告支付违约金8万元；3、反诉费用由原告负担。一审法院认定事实：2012年10月17日河北高杰士房地产开发有限公司与被告郭思签订《商品房买卖合同》，约定将裕华区方郄路178号金碧雅苑17-2-2502房屋出售给被告。2012年11月6日被告郭思与中国工商银行股份有限公司石家庄中华支行签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告为购买上述房屋向该行贷款51万元，贷款期限为360个月，抵押物即为所购房屋。银行交易记录显示被告于2012年12月7日至2018年3月8日期间偿还上述购房贷款。2017年12月18日被告取得本案涉及房屋的不动产权证书，证号为：冀（2017）石家庄市不动产权第0084873号。2018年1月24日该房屋办理了抵押登记，抵押权人为中国工商银行股份有限公司石家庄中华支行。2018年2月9日石家庄市公安局方兴派出所出具的户籍证明信显示被告户籍地址为上述房屋所在地。2017年9月30日原告李萌与被告郭思、第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司签订《房屋买卖居间合同》一份，约定被告将其名下位于石家庄市裕华区房屋出售给原告，建筑面积124.6平方米，价格为185万元，合同签订当日原告交付购房定金8万元。付款方式为：原告向银行申请贷款129万元，贷款期限25年，首付款56万元（以上数据只作为原告向银行提出申请时的参考，实际交纳的首付款、贷款金额、贷款年限及被告收取贷款额的时间以银行调查审批为准），原、被告于2017年10月10日前将贷款所需资料准备齐全，交第三人初审，原告于2017年12月1日前将购房首付款存入贷款银行资金监管账户监管，同时原、被告将贷款资料递交银行并办理相关手续。本合同签订视为居间服务成功，签订同时原告向第三人交纳佣金18500元，如原告需要办理按揭则应向第三人交纳按揭服务佣金13500元。原、被告任何一方未按约定日期提交过户证件及配合贷款行为的，或不按第三人要求的时间办理资金监管、过户等相关手续的，视为该方违约并承担违约责任，若原告违约，原告支付的定金、佣金及按揭服务费不退，若被告违约，被告应在违约之日起第二日将购房定金退还给原告。贷款过程中，征信不良导致未通过银行审批或银行审批已通过提出终止贷款行为的，则原告需补齐所差房款，继续履行合同，已交纳的按揭服务费不予退还。合同第十条补充约定：1、相关银行和房管局政策以即时政策为准；2、原被告协商一致如原告贷款未办理下来，三方均不违约。同日原、被告与第三人签订《补充协议》一份，约定：“1、因售房人无法办理房屋所有权证（如遇不可抗力因素），该合同不属于售房人违约，三方均不承担违约责任；2、购房人银行按揭贷款，中介方保证银行利率10%（如遇银行全部调整利率上浮，以银行政策为准），该房屋银行评估值18000”。2017年9月30日原告向被告支付购房定金8万元，向第三人支付中介费18500元和贷款服务费1500元，收据上注明剩余贷款服务费12000元于审批通过后交清。2017年10月10日第三人工作人员白龙飞向原告出具收条一份，内容为收到原告办理贷款的全套手续。关于第三人所称本次房屋买卖的两个条件问题（1、房产证办不下来；2、评估值达不到每平米1.8万元，达不到任何一个条件，买卖合同不再履行，各方均无责），原告予以认可，但认为第二个条件没有约定各方均不担责。被告不认可第三人的说法。原告认可第三人在2017年12月底附近向其说过房产证办下来了，自己要求继续履行合同，但是评估值达不到每平米1.8万元，首付不够无法再履行合同。第三人称房子并没有评估，但是问了银行，评估值为每平米1.3万元左右。关于涉案房屋办理抵押事宜，第三人称知晓，原告称知道有贷款，但抵押情况被告没有明确答复。一审法院认为，（一）被告是否违约，1、被告已经办理了房屋权属证书，而且《房屋买卖居间合同》和补充协议对被告是否办理房屋权属证书的法律后果进行了明确约定；2、无证据显示被告房屋权属处于争议状态且影响合同的履行；3、被告将涉案房屋抵押与前期银行按揭贷款之间存在法律因果联系，无证据显示被告存在主观恶意；4、无证据显示被告户口迁入交易房屋影响合同的履行；5、原告认可第三人在2017年12月底（涉案房屋权属证书办理时间为2017年12月18日）告知其权属证书已办理下来，其未继续履行合同的原因是涉案房屋的评估值到不到每平米1.8万元。故被告不存在违约行为。（二）涉案房屋评估值达不到每平米1.8万元的法律后果，《房屋买卖居间合同》约定银行（贷款）以即时政策为准，补充协议约定的是第三人保证房屋银行评估值（每平米）1.8万元，故该条件约束的是第三人而非被告，在上述条件不能达成的情况下，第三人应退还原告中介费18500元和贷款服务费1500元。相对于被告来说，原告以该理由不再继续履行合同，是一种违约行为，应承担违约责任，被告有权不返还原告已付购房定金。（三）《房屋买卖居间合同》的解除，涉案房屋的评估价值无法达到第三人向原告的承诺，合同继续履行缺乏事实基础，原告要求解除合同，予以准许。一审判决：一、解除原告李萌与被告郭思、第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司于2017年9月30日签订的《房屋买卖居间合同》。二、第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司于本判决生效后五日内返还原告李萌中介费18500元、贷款服务费1500元。三、驳回原告李萌的其他诉讼请求。四、被告郭思有权不返还原告李萌已付购房定金8万元。五、驳回被告郭思的其他反诉请求。案件受理费1950元（已减半收取），由第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司负担217元，由原告李萌负担1733元。反诉费900元由被告郭思负担。本院二审期间，上诉人提供石玉宏律师于2017年11月30日给被上诉人发送的短信记录一份，用以证明我方律师告诉被上诉人在2017年11月30日之后10日内提供房产证等资料，但其未在约定时间内提交资料，而后又在2018年2月份督促中介提交贷款资料，这明显是一种违约行为。被上诉人的质证意见为：该短信是上诉人代理人所发，代理人作为律师代表上诉人一方地位不够客观，本身地位就是不公正的。而且作为上诉人的代理律师还有可能故意以这种形式让被上诉人判断失误。此外，该短信不符合证据的关联性、合法性和客观性。被上诉人提供其与白龙飞微信截图一份，用以证明不动产权证书办下来以后催促对方尽快办理，提交贷款资料，但是白龙飞没有告诉我对方已经提交贷款资料，是我没有提供贷款资料，所以当时我还蒙在鼓里，不知道我要提交哪些资料。我一直以为对方没有提交贷款资料，还一直在催白龙飞。上诉人的质证意见为：根据三方签署的《房屋买卖居间合同》第四条约定，提交贷款资料的时间为2017年10月10日前，该份合同三方均有留存。被上诉人在2018年2月才督促中介办理贷款资料，明显是违约行为，也是一种推卸责任找借口的行为。原审第三人石家庄汉谷房产经纪有限公司的质证意见为：因为我们是服务买方和卖方的，不可能只通知买方提交什么资料，而不通知卖方。我们肯定提前告知需要准备什么资料了，不存在没有通知一方的事实。二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人于2017年9月30日签订《房屋买卖居间合同》，后签订《补充协议》。上述协议系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。因涉案房产在上述协议签署时尚未办理产权登记手续，且《补充协议》第一条明确载明“如因售房人无法办理房屋所有权证（如遇不可抗力因素），该合同不属于售房人违约，三方均不承担违约责任”，由此可知上诉人对签订协议时房产未办理产权证书是明知的，故被上诉人虽晚于约定时间将贷款所需材料交付给原审第三人，但该行为并不必然导致合同无法履行，且上诉人未提供证据证实因被上诉人原因导致不动产权证书延迟办理，此外，被上诉人在取得涉案房产不动产权证书后将贷款所需资料交付给原审第三人，有履行协议的意思表示，故上诉人称被上诉人构成违约应双倍返还定金的理由不能成立。《房屋买卖居间合同》第四条约定了付款方式，《补充协议》第二条约定“购房人银行按揭贷款，中介方保证银行利率10%（如遇银行全部调整利率上浮，以银行政策为准）。该房屋银行评估值18000元（每平米）。”该条款约定的是原审第三人保证房屋的银行评估值，约束的是原审第三人而非被上诉人，且《补充协议》未约定如房屋评估值未达到18000元（每平米）三方无责，上诉人也未提供确切证据证实案涉房屋实际评估价值与《补充协议》约定的评估价值差距过大，故上诉人未按照协议约定办理银行贷款不再继续履行合同的行为系上述协议无法履行的根本原因，已构成违约，被上诉人取得的定金8万元不应返还。综上所述，上诉人李萌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1950元，由上诉人李萌负担。本判决为终审判决。审判长 王 靖审判员 李 祥审判员 李 曼二〇一八年十二月五日书记员 许晓琳