广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0118民初7209号原告：广州增城万达广场有限公司，住所地：广东省广州市增城区荔城街增城大道******。法定代表人：齐界，总经理。委托诉讼代理人：梁龙丽，广东合成泰律师事务所律师。被告：郭巨深，男，1986年10月23日出生，汉族，住广东省广州市增城区。原告广州增城万达广场有限公司（以下简称“增城万达公司”）诉被告郭巨深商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2018年12月14日公开开庭进行了审理。原告增城万达公司的委托诉讼代理人梁龙丽到庭参加诉讼，被告郭巨深经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告增城万达公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告双方于2013年3月20日签订的《广州市商房买卖合同(预售)》及补充协议；二、判令被告立即协助原告办理涉案房屋的商品房预告登记事项的撤销登记手续；三、判令被告向原告支付违约金共计76894．2元，该违约金在应退回给被告的购房款中予以抵销；四、判令确认原告已依生效判决向中信银行股份有限公司广州增城支行清偿的贷款本息、律师费等各项费用共计l77558．98元(含案件受理费1682元、财产保全费1286元)在应退回给被告的购房款中予以抵销；五、判令确认原告己向广州市增城区人民法院支付的执行费2406元在应退回给被告的购房款中予以抵销；六、判令被告向原告支付因此案件产生的律师费用l0250元；该费用在应退回给被告的购房款中予以抵销；七、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告与被告于2013年3月20日签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》及补充协议(合同编号：201303202268)及补充协议，合同约定：被告向原告购买位于增城万达广场(商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3)8幢14层1421房，房屋总价款为384471元。上述合同及补充协议签订后，被告支付了上述合同约定的首期款194471元，其余款项l90000元以办理银行按揭方式支付。原告与被告就涉案房屋办理了预购商品房预告登记手续。2014年1月10日，被告因向银行贷款，就涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记。因被告自2015年10月1日起没有按时偿还银行贷款，中信银行股份有限公司广州增城支行(下称“中信银行增城支行”)向广州市增城区人民法院起诉原告、被告等人，广州市增城区人民法院最后判决(该判决己生效并执行完毕)：l、被告支付中信银行增城支行贷款本金135718．67元及利息、罚息、复利、律师费l5000元，原告须对上述债务承担连带清偿责任；2、案件受理费l682元，由原告、被告、谭婕负担。依据双方签订的补充协议约定《合同法》第99条第一款规定，原告可以在应退给被告的购房款项中抵销己支付给贷款银行以清偿被告的银行贷款、滞纳金、违约金等的费用。原告于2018年5月23日承担了担保责任，向中信银行增城支行支付了款项177558．98元，并承担了法院的案件的执行费2406元。依据双方签订的补充协议的相关约定，原告委托律师向被告发函，要求解除双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》(合同编号：201303202268)及补充协议，并承担相关违约责任，但被告拒不签收相关函件。原告为此起诉并产生相应律师费用。为保护自身合法权益，原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定具状法院，恳请贵院支持原告的全部诉讼请求。被告郭巨深未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年3月20日，增城万达公司（甲方、卖方）与郭巨深（乙方、买方）签订合同编号201303202268《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：乙方向甲方购买地址位于增城市××城街××大道××房，商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，总金额为384471元；甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网签之日支付全部房价的50.58%即194471元，剩余房款190000元需在2013年3月20日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款；双方按照合同附件七补充协议的相关约定执行。附件七《合同补充协议》第一条第1点约定：乙方确认，合同所填写的乙方名称、通信地址、电话等均准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准（房屋交付后，则该房屋的地址可做为有效送达地址），合同有效期内，如乙方的通信地址、电话等发生变更，乙方应当向甲方出具其亲笔签名的书面文件，经甲方正式签收确认后，变更方为有效；因合同中乙方通信地址或电话等不准确或发生变更而未按前述约定有效通知甲方，甲方按合同约定的联系方式通知乙方，视为合法有效送达乙方，如未能实际送达，其责任及由此引起的损失，全部由乙方自行承担，甲方就此不承担任何责任。第一条第2点约定：除本合同及补充协议另有约定外，甲方给乙方的所有通知可用传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递方式送达，或以在网络媒体、当地公开发行的报纸发布公告等方式送达，文件送达的时间为……以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日……第二条第4点约定：因甲方为乙方提供阶段性按揭贷款担保（即甲方在该房屋他项权证办妥并送达按揭银行前为乙方偿还房款贷款提供担保，则乙方未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致甲方承担担保责任的，乙方应在甲方向其送达告知函之日起3日内，将甲方代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给甲方，同时自甲方实际承担上述款项之日起，至乙方实际向甲方支付全部款项之日止，乙方应按日向甲方支付相当于全部上述款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；乙方因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第二条第5点约定：如该房屋或购房款因乙方原因被司法机关或行政机关查封、预查封、扣押、划拨的，甲方有权选择解除本合同及相关补充协议，将房屋收回另行出售，并要求乙方按照本补充协议的约定承担违约责任，且乙方同意甲方将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款、滞纳金、违约金等费用。第十三条第2点第（1）（2）项约定：如因乙方原因导致本合同及本补充协议解除的，双方按以下方式处理：乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由乙方承担；甲方有权在退还乙方购房款（无息）前将违约金及上述税、费先行予以扣除；乙方购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，甲方有权继续向乙方追偿；如乙方选择按揭贷款方式付款，除承担前述责任外，乙方应自行办理撤销按揭贷款的所有手续，如需甲方协助的，甲方由此产生的费用由乙方支付；如因此造成甲方损失的，乙方应予以补偿；甲方有权将乙方已付房款扣除并支付给贷款银行以清偿乙方的银行贷款；如合同解除后需办理合同备案或预告登记撤销手续，乙方应在甲方发出合同解除通知之日起10日内，配合甲方办理相关撤销手续；如乙方在前述期限内未能配合甲方办理相关备案、登记撤销手续，或将户口迁出的，则除继续承担前述责任外，乙方应向甲方支付购房款总额20%的违约金，甲方有权在退还乙方已付购房款之前扣除前述违约金，且有权通过诉讼途径强制乙方履行前述撤销备案、登记手续和迁出户口的义务。第十三条第5点约定：无论何种原因导致本合同解除，若乙方未在甲方发出书面通知送达乙方之日起7日内配合甲方到预售登记机关办理预售登记注销手续的，乙方应按房屋购房款总额的20%向甲方支付违约金，甲方有权从乙方已付的购房款中扣除，不足部分有权向乙方追索。第十六条第1点约定：本补充协议作为本合同附件，与本合同正文具有同等法律约束力，如本补充协议的约定与本合同正文向冲突的，以本补充协议为准。2014年1月10日，增城市国土资源和房屋管理局作出粤房地预登穗字第××号《房地产预告登记证明》，载明：预告登记权利人为郭巨深，预告登记义务人为增城万达公司，房屋坐落增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）8幢14层1421房，预告登记业务种类为预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记，预告登记依据合同号为商品房买卖合同201303202268，登记字号13预登12302566等内容。因郭巨深未按照约定向中信银行增城支行履行还款义务，遂中信银行增城支行于2017年3月6日以增城万达公司、郭巨深及案外人谭婕为被告诉至本院，请求判令：1、郭巨深立即向中信银行增城支行归还《中信银行个人借款合同》项下全部剩余贷款本金135718.67元，及自2017年1月1日起至2017年1月26日的利息1256.65元，从2017年1月1日起计至2017年4月5日止罚息2153.37元、复利34.56元；及自2017年4月5日起，以剩余贷款本金135718.67元为计算基数，按诉争合同约定利率计至实际付款之日止的罚息，及以利息1256.65元为基数，按诉争合同约定利率计至实际付款之日的复利；2、郭巨深向中信银行增城支行支付为追收债权而支付的律师费15000元；3、中信银行增城支行对于已抵押房产【即位于“增城万达广场（商业、酒店、办公A-6、A-7、B-2、C-1、C-2、C-3）8幢14层1421房”，预告登记证号码：粤房地预登穗字第××号】的拍卖或变卖价款享有优先受偿权；4、谭婕在前述2、3项诉讼请求范围内（包括本金、利息、罚息、复利、律师费）向中信银行增城支行承担共同清偿责任；5、广州增城万达广场有限公司在前述2、3项诉讼请求范围内（包括本金、利息、罚息、复利、律师费）向中信银行增城支行承担连带清偿责任；6、诉讼费由郭巨深、谭婕及增城万达公司共同承担。本院就上述案件于2017年6月22日作出（2017）粤0183民初1662号《民事判决书》，判令：一、郭巨深于本判决发生法律效力之日起五日内偿还借款本金135718.67元及支付利息、罚息、复利(截止至2017年1月26日的利息1256.65元，罚息22.27元，复利7.81元；从2017年1月27日起至还清之日止的利息、罚息、复利均按《中信银行个人购房借款合同》约定的利率标准计付)给中信银行股份有限公司广州增城支行；二、郭巨深于本判决发生法律效力之日起五日内支付律师费15000元给中信银行股份有限公司广州增城支行；三、谭婕对上述第一、二项债务承担共同清偿责任；四、广州增城万达广场有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回中信银行股份有限公司广州增城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1682元，由被告郭巨深、谭婕、广州增城万达广场有限公司负担，诉讼保全费1286元，由原告中信银行股份有限公司广州增城支行负担。2018年5月28日，本院出具《结案通知书》记载：关于申执行人中信银行股份有限公司广州增城支行申请执行被执行人郭巨深、谭婕、广州增城万达广场有限司金融借款合同纠纷一案，根据生效法律文书，申请执行人提交的《变更申请执行内容申请书》和《利息、逾期利息、复利计算清单》，经本院核算，三被执行人应向申请执行人连带清偿以下款项，借款本金135718.67元；计至2017年１月２6日的利息1256.65元、罚息22.27元、复利7.81元；2017年1月27日至2018年5月18日的罚息14093.96元（以年利率4.75%计算）、复利130.50元（以年利率4.75%计算）；律师费15000元；计至2018年5月18日止迟延履行期间的债务利息8361.12元。另三被执行人应向本院支付案件受理费1682元、财产保全费1286元和执行费2406元。鉴于三被执行拒不履行上述付款义务，经本院强制执行，上述应付款项从广州增城万达广场有限公司在中国农业银行股份有限公司广州增城支行开设的09×××27账户中全额划拨到本院账户，本院将近期内将上述款项转付给中信银行份有限公司广州增城支行，本案作执行完毕结案处理。2018年10月9日，增城万达公司向郭巨深发出《关于解除及补充协议的函》载明：增城万达公司与郭巨深于2013年3月20日签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，上述合同及补充协议签署后，增城万达公司严格履行合同各项义务，但郭巨深未按与贷款银行签订的《借款合同》约定按时还款，导致发放贷款的中信银行增城支行起诉郭巨深及增城万达公司，案件经广州市增城区人民法院依法判决，增城万达公司需对郭巨深清偿贷款本金及利息、罚息及律师费等承担连带责任，现增城区人民法院的判决书已生效，根据双方签订《广州市商品房买卖合同（预售）》、《补充协议》第二条第4点、第5点及第十三条第2点的相关约定以及本院的结案通知书内容，具函郭巨深：增城万达公司立即解除与郭巨深于2013年3月20日签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议并收回上述两套房屋；郭巨深立即解决两套房屋所设定的任何权利负担（包括但不限于配合增城万达公司办理预告登记注销手续，解决房屋的预查封等）；向增城万达公司支付购房款总额20%的违约金及承担其他违约责任，该违约金由增城万达公司在郭巨深已付购房款中直接抵销；增城万达公司已被本院强制执行款项179964.98元，由增城万达公司在郭巨深已付购房款中直接抵销；郭巨深在2018年10月13日前履行上述事项等内容。另查明，增城万达公司于2018年5月23日支出款项179964.98元。本院依职权调取的《产权情况表》载明：坐落于增城市××城街××大道××号房屋的产权人郭巨深单独所有；合同状态为预告；打印时间2018年12月3日。原告对该《产权情况表》记载预告登记产权人直至2018年12月3日仍是郭巨深没有异议。审理中，原告陈述以下事实：涉案房屋的状态由法院核实。本院认为：增城万达公司与郭巨深签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《合同补充协议》第二条第4点约定：郭巨深因任何原因逾期偿还银行到期贷款本息累计达三次以上（含三次）或者因逾期还款导致按揭银行终止借款合同的，增城万达公司有权选择解除本合同及相关补充协议，要求郭巨深按照本补充协议的约定承担违约责任，且郭巨深同意增城万达公司将应退房款优先并直接支付给贷款银行以清偿郭巨深银行贷款、滞纳金、违约金等费用。郭巨深因未按照约定向中信银行增城支行履行还款义务，根据本院作出（2017）粤0183民初1662号《民事判决书》，增城万达公司主张解除增城万达公司与郭巨深签订的合同编号201303202268《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，本院予以支持。原债权请求权的存在是预告登记的前提，债权一旦消灭，预告登记就失去其存在的基础，亦即债权消灭则预告登记失效。本案中，《房地产预告登记证明》中预购商品房预告登记的依据为合同编号201303202268《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件，现《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件已予解除，《房地产预告登记证明》中预购商品房预告登记的事项已失去其存在基础，因此，郭巨深应协助增城万达公司办理2014年1月10日《房地产预告登记证明》中所载预购商品房预告登记事项的注销登记手续。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《合同补充协议》第十三条第2点约定：如因郭巨深原因导致本合同及本补充协议解除的，郭巨深应向增城万达公司支付购房款总额20%的违约金，增城万达公司因签署本合同及本补充协议而承担的全部税、费（包括所得税、营业税、城市建设附加费、教育附加费、印花税以及交易手续费等）、销售佣金、签约律师费以及因此发生的其他费用均由郭巨深承担；增城万达公司有权在退还郭巨深购房款（无息）前将违约金及上述税、费先行予以扣除；郭巨深购房款不足以抵扣违约金和前述税费的，增城万达公司有权继续向郭巨深追偿。如前所述，本案《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件因郭巨深原因导致解除，增城万达公司主张郭巨深向其支付购房款总额20%的违约金76894.2元（384471×20%），理据充分，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款规定：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。本案中，增城万达公司与郭巨深签署的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件已解除，增城万达公司确认已收取的购房款应予退还郭巨深，同时，郭巨深因《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件解除而需向增城万达公司支付的违约金76894.2元，该款项符合抵销的相关要求，故增城万达公司主张违约金76894.2元在增城万达公司确认已收取而应退给郭巨深的购房款中抵销，理据充分，本院予以支持。《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七《合同补充协议》第二条第4点约定：郭巨深未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致增城万达公司承担担保责任的，郭巨深应在增城万达公司向其送达告知函之日起3日内，将增城万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金等），及增城万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）支付给增城万达公司。增城万达公司因郭巨深未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息导致本院依据本院作出（2017）粤0183民初1662号《民事判决书》扣划欠款本金135718.67元、利息1256.65元、罚息22.27元、复利7.81元、罚息14093.96元、复利130.5元、律师费15000元和郭巨深、谭婕、增城万达公司应向本院支付案件受理费1682元、财产保全费1286元共计169197.86元。据此，如前所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十九条的规定，本院确认抵销款项为169197.86元，增城万达公司主张其已承担责任的177558.98元在应退郭巨深的购房款范围内予以抵销，超出部分，本院不予支持。关于执行费2406元和迟延履行期间的债务利息8361.12元的问题。该费用是由于增城万达公司怠于履行（2017）粤0183民初1662号《民事判决书》的义务导致本院依中信银行增城支行申请采取强制执行措施而产生的，不属于其承担担保责任所产生的必要损失，此项费用的承担在《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件中亦未有约定，因此，增城万达公司主张上述费用在已收郭巨深的购房款中抵销，理据不足，本院不予支持。至于律师费10250元的问题，因增城万达公司未提供律师费发票，故对其该项主张，本院不予支持。被告郭巨深经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第九十三条第二款、第九十九条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告广州增城万达广场有限公司与被告郭巨深于2013年3月20日合同编号为201303202268的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件解除；二、被告郭巨深于本判决生效之日起十日内协助原告广州增城万达广场有限公司办理位于广州市增城区荔城街增城大道69号8幢1421号房屋的商品房预告登记事项的注销登记手续；三、被告郭巨深向原告广州增城万达广场有限公司支付因购买位于广州市增城区荔城街增城大道69号8幢1421号房屋的违约金76894.2元；四、原告广州增城万达广场有限公司因承担本院作出的（2017）粤0183民初1662号《民事判决书》判令的清偿义务而支付的各项费用共计169197.86元及被告郭巨深应向原告广州增城万达广场有限公司清偿的上述第三项债务，原告广州增城万达广场有限公司有权在已向被告郭巨深收取而应退回给被告郭巨深的购房款中抵销；五、驳回原告广州增城万达广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3535元，由被告郭巨深负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  陈少梗二〇一八年十二月十四日书记员  陈雪冰附相关的法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条第（二）项有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十九条第一款当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。