山东省济南市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2018）鲁01行初1124号 原告魏有彩，女，1943年7月19日出生，汉族，住济南市。 原告李涛，男，1967年11月28日出生，汉族，住济南市。 原告李苹，女，1969年10月3日出生，汉族，住济南市。 原告李娟，女，1975年7月31日出生，汉族，住济南市。 以上原告共同委托代理人刘勇进，北京在明律师事务所律师。 被告济南市市中区人民政府，住所地济南市。 法定代表人韩永军，区长。 负责人张立光，副区长。 委托代理人尹信民，济南市市中区房屋征收服务中心主任。 委托代理人刘庆玉，山东元序律师事务所律师。 原告魏有彩、李涛、李苹、李娟诉被告济南市市中区人民政府（以下简称市中区政府）房屋征收补偿决定一案，本院受理后依法组成合议庭，于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告魏有彩、李涛、李苹、李娟及其共同委托代理人刘勇进，被告市中区政府副区长张立光，委托代理人尹信民、刘庆玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 被告市中区政府于2018年5月24日作出[市中]政房征补决字[2018]10号《房屋征收补偿决定书》（以下简称10号征收补偿决定）。 原告诉称，被告10号征收补偿决定，被征收人为李德洪（已故）。相关权利人为魏有彩（李德洪之妻）、李涛（李德洪之子）、李苹（李德洪之女）、李娟（李德洪之女）。涉案房屋在济南市，在征收范围之内。根据10号补偿补偿决定，征收部门对该房屋面积、评估价格的确定都侵害了原告的合法权益。征收部门委托的评估机构对于该房屋合法面积的认定违背事实情况，对房屋评估机构的认定远远低于公告之日被征收房屋所处区位同类型房屋的价格，侵害了原告的合法权益。原告同时认为被告作出的涉案行政行为程序违法。综上，现向法院提起诉讼。诉讼请求：1、撤销10号征收补偿决定；2、诉讼费由被告负担。 原告提交了如下证据： 1、房屋征收补偿决定书。 2、房产证及国有土地证，证明原告的产权合法有效，有独立院落，土地性质是长期使用。 3、原告通过信息公开在2018年12月7日获取的一份济建拆告字（2009）7号拆迁公告，可以看出在该公告中将原告的房屋均列入到拆迁范围。 4、国有建设用地使用权出让合同，证明济南市国土局将包括原告在内的土地出让给旧投公司。 5、原告获取的信息公开回复，证明被告所在的拆迁项目严重违反法律规定，而且前后项目互相交叉冲突。 6、齐鲁晚报和济南时报的电子版版面各一页，证明原告所在的项目使用资金是6个亿，但是被告公示的投资是4.5个亿，被告侵占了片区老百姓资金1.5个亿，被告有与民争利的嫌疑。 被告辩称，一、被告作出房屋征收补偿决定程序合法，符合法律规定。 1、依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（以下简称征补条例）第二十六条规定，由作出房屋征收决定的市、县级人民政府作出补偿决定，本案被告有权作出房屋征收补偿决定。 2、被告于2015年5月15日发布了济（市中）征字〔2015〕4号房屋征收决定公告，征收决定及补偿方案规定了该项目签约期限。在该期限内，征收部门与被征收人未达成征收补偿协议。根据《征补条例》第二十六条规定，被告根据济南市市中区城市更新局提请汇报召开专题会议，会议研究决定对未达成征收补偿协议的被征收人作出征收补偿决定，被告于2018年5月24日依法作出10号征收补偿决定。 3、《房屋征收补偿决定书》作出后，在征收范围内进行了公告，并依法分别对被征收人进行了送达。《房屋征收补偿决定书》中依法写明了复议期限和起诉期限。 二、被告作出的房屋征收补偿决定事实清楚，证据充分，应当予以维持。 1、依照《征补条例》第二十六条第二款规定，补偿决定包括本条例第二十五条第一款规定的有关补偿协议的事项。被告作出的房屋征收补偿决定书包括了补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、过渡方式和过渡期限、附属物补偿费等事项。 2、作出征收补偿决定所依据的评估报告合法。 （1）评估机构的选择符合法定的程序。 依照《征补条例》第十九条规定，征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。《国有土地上房屋征收评估办法》（以下简称评估办法）第四条规定，房地产评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。该项目通过协商方式未能选出符合条件的评估机构，最终通过投票方式确定了山东铭浩房地产评估策划有限公司作为涉案项目的评估机构。评估机构的选定符合法律规定。 （2）评估机构严格按照法定程序进行评估并出具分户评估报告，房屋征收部门依法向被征收人转交了分户评估报告。 根据《评估办法》第六条、第八条、第九条、第十条、第十二条、第十五条、第十六条、第十七条、第二十条的相关规定，房屋征收部门与评估机构签订了房屋征收评估委托合同，评估时间为房屋征收决定公告之日。评估机构经评估出具了涉案项目国有土地上被征收住宅房屋初步评估结果评估说明，房屋征收部门将上述初步评估结果在征收范围内进行了公示，公示期间，评估机构安排注册房地产评估师在房屋征收现场办公室负责向被征收人进行解释和说明。公示期满，评估机构向征收部门提供了房屋整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交了分户评估报告。 3、依照《征补条例》、《评估办法》有关规定，评估机构按照房屋征收决定公告之日被征收房屋所处区位新建普通商品住宅价格，对被征收房屋进行了评估。按照《评估办法》第二十条、第二十一条、第二十二条之规定，被征收人在规定时间内未就评估价格向评估机构申请复核评估，也未向济南市国有土地上房屋征收和拆迁评估专家委员会申请鉴定，说明评估报告合法有效。 三、被告作出具体行政行为所依据的法律正确。 被告作出具体行政行为的主要法律依据是：《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《国有土地上房屋征收评估办法》等。 综上所述，被告作出的房屋征收补偿决定书程序合法，事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。 被告提交了如下证据： 1、10号房屋征收补偿决定。 2、房产证、房屋分户平面图（测绘面积）未登记建筑认定表，证实被征收人情况及被征收房屋面积情况。 3、关于选定梁庄四街46号楼及梁庄片区现有3户居民改造项目房屋征收评估机构的公告及在征收范围内公示照片。 4、关于选定房屋征收评估机构的通知及在征收范围内公示照片。 5、投票选择过程中形成的材料及相片。 6、梁庄四街46号楼及梁庄片区现有3户居民改造项目房屋征收评估机构选定结果公告及该公告在征收范围内公示的相片。 7、山东省济南市鲁源公证处出具公证书。 证据3-7，依据《征补条例》第十九条、第二十条规定，证明涉案项目最终通过投票方式确定1家评估机构、选定的结果在征收范围内进行了公示，评估机构的选定符合法律规定。 8、初评结果及初评结果公示的相片。 9、分户评估报告及该报告送达的证据。 证据8-9证明评估机构作出初评结果后，征收实施单位进行了公示，公示过后，分户评估报告依法向被征收人进行了送达，评估结果客观公正。 10、房屋征收决定书、梁庄四街46号楼及梁庄片区现有3户居民改造项目房屋征收补偿方案及公示的照片，证明征收决定依法作出、征收补偿方案规定的签约期限并在征收范围内公示。 11、房屋征收部门向区政府提请审议作出房屋征收补偿决定的汇报。 12、市中区国有土地上房屋征收工作审批小组房屋征收专题会议纪要。 证据11-12证明作出决定前向市中区政府提请，市中区国有土地上房屋征收工作审批小组专题会议研究通过。 13、市中区人民政府关于作出房屋征收补偿决定的公告及该公告在征收范围内公示照片，证明向被征收人及现使用人送达房屋征收补偿决定的送达回证，证实被告按《征补条例》第二十六条规定对征收补偿决定进行了公告，同时向被征收人、现使用人进行了送达。 经审理查明，被告市中区政府于2015年5月15日发布将房屋征收决定公告，原告的房屋在征收范围内。因在公告规定的签约期限内，房屋征收部门未能与原告达成安置补偿协议，被告于2018年5月24日作出10号征收补偿决定。该征收补偿决定明确规定原告可以选择货币补偿或房屋产权调换。原告如选择货币补偿，根据山东铭浩房地产评估策划有限公司的分户评估结果，原告应获货币补偿及奖励共计803932.89元，若原告选择产权调换，被告安置不少于原告原房屋面积的现房一套。10号征收补偿决定同时对搬迁费、临时安置费、室内装修及附属设施补偿费及支付时间进行了明确，并告知了原告行政复议或提起诉讼的权利。原告认为房屋面积不符。庭审中原告主张其加盖的房屋及院落未予评估补偿。现有房屋评估价格远低于被征收房屋所处区位同类型房屋的价格，且程序违法，提起诉讼，形成本案。 另查明，涉案被征收房屋尚未拆除。 本案审理的重点为，被告作出10号征收补偿决定程序是否合法、适用法律是否正确、内容是否适当。 本院认为： 《征补条例》第二十六条规定：“房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内公告。”本案，因原告未与房屋征收部门济南市市中区城市更新局签订补偿协议，被告作出10号征收补偿决定，并在被征收范围内公告，符合条例的规定。 《征补条例》第十七条规定：“作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。”本案，不存在因征收房屋造成的停产停业损失，被告作出的10号征收补偿决定包含了搬迁、临时安置的补偿费及奖励资金，符合《征补条例》的规定。 《征补条例》第二十一条第一款规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。”10号征收补偿决定提供了两种补偿安置方式，满足了原告的选择权。 《征补条例》第二十四条规定：“房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。”《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十三条第二款规定：“房地产价格评估机构应当按照委托合同的约定向房屋征收部门提供分户初步评估结果。房屋征收部门应当将分户初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。公示期限不得少于五日。”《评估办法》第四条规定，房地产评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定；协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。该项目通过协商方式未能选出符合条件的评估机构，最终通过投票方式确定了山东铭浩房地产评估策划有限公司作为涉案项目的评估机构,评估机构的选定符合法律规定。评估机构经评估出具涉案项目国有土地上被征收住宅房屋初步评估结果评估说明后，房屋征收部门将上述初步评估结果在征收范围内进行了公示，公示期间，评估机构安排注册房地产评估师在房屋征收现场办公室负责向被征收人进行了解释和说明。公示期满，评估机构向征收部门提供了房屋整体评估报告和分户评估报告，房屋征收部门向被征收人转交了分户评估报告，评估程序符合规定。《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第四十四条第一款规定：“被征收人或者房屋征收报告有异议的，应当自收到评估报告之日十日内向房地产评估机构书面申请复核……”。原告主张现有住房评估价格远低于同区位地段同类方位价格，但在规定期限内怠于行使评估复核权，视为对该项权利的放弃。 关于原告庭审中主张的几个具体问题： 1、原告主张其加盖的房屋未进行评估补偿。本院认为，原告加盖的房屋，未经过产权登记，不应认定为合法建筑，虽然可以使用，在征收房屋时不予评估补偿并无不当。 2、原告主张其院落未予补偿。原告提供了房屋产权及国有土地使用权证（市中国用（93）字第1115001），显示用地面积128.9平方米，其中建筑占地66.7平方米。被告对此无异议。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第五十八条规定，为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。参照该规定，在国有土地上房屋征收补偿中，应将被征收人合法享有国有土地使用权的院落空地面积纳入评估范围，按照征收时的房地产市场价格，一并予以征收补偿。因被告市中区政府提供的证据不足以证明其已经将被征收人合法享有国有土地使用权的院落空地面积纳入评估范围，并按照征收时的房地产市场价格，一并进行了补偿，所以被诉征收补偿决定属于主要证据不足，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，应予撤销。被告市中区政府应当按照各原告继承李德洪房屋的比例，在扣除其房屋占地面积之后，参考房屋征收补偿决定作出时同区位、同类型国有土地基准地价，增加补偿原告涉案合法土地使用权的价值。 综上，被告作出的10号征收补偿决定，程序合法、适用法律正确，但遗漏补偿内容。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条之规定，判决如下： 一、撤销济南市市中区人民政府作出[市中]政房征补决字[2018]10号房屋征收补偿决定。 二、济南市市中区人民政府在本判决生效之日起六十日内，重新就魏有彩、李涛、李苹、李娟被征收房屋的安置补偿问题作出处理。 一审受理费50元，由被告济南市市中区人民政府负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  张启胜 人民陪审员  许文亚 人民陪审员  张秀梅 二〇一八年十二月二十日 书 记 员  高 岚