山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁02民终8260号 上诉人（原审被告）：王春华，女，1967年4月8日出生，汉族，住青岛市城阳区。 委托诉讼代理人：孙伟，山东柏瑞律师事务律师。 委托诉讼代理人：孙维鹏，山东柏瑞律师事务律师。 被上诉人（原审原告）：孙巧玲，女，1990年11月9日出生，汉族，住青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：娄鸿博，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘宗祥，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。 上诉人王春华因与被上诉人孙巧玲房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市黄岛区人民法院（2018）鲁0211民初5961号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 王春华上诉请求：1、撤销原审判决第二项，依法改判上诉人无须返回被上诉人定金2万元或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：双方当事人签订的房屋买卖合同不违反法律法规的强制性规定，依法成立且生效。被上诉人没有按照合同约定支付购房首付款16万元，没有提供必须的基础材料等向银行申请贷款，致使合同无法履行，应承担相应责任，上诉人无任何过错，不应退还定金。对于房屋中介的证言一审法院未经与银行等部门核实，不应予采信。 孙巧玲辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 孙巧玲向一审法院起诉请求：1.判决解除原、被告于2018年1月18日签订的《房屋买卖合同签订文件合订本》；2.判决被告返还原告支付的购房定金2万元及对应银行存款利息（截止2018年4月15日为83.4元）；3.诉讼费、律师费由被告承担。事实和理由：2018年1月18日，原告经青岛链家兴业房地产经纪有限公司（以下简称“链家公司”）介绍与被告签订《房屋买卖合同签订文件合订本》，合同编号100001435245，约定以按揭购买被告位于青岛开发区房屋，购房总价款65万元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房定金2万元，并于2018年1月31日前向银行提起购房贷款申请。但因该房屋不符合银行发放贷款的条件，被告无法取得该类房屋的购房贷款，购房合同无法继续履行。后原告多次与被告协商解除合同，但被告无正当理由拒绝与原告协商并退还原告购房定金。综上，被告的行为严重损害了原告的合法权益，故诉至法院。 一审法院认定事实：1、被告王春华是青岛开发区房屋的登记所有权人。2018年1月18日，经链家公司介绍，原告作为买受人，被告作为出卖人签订《青岛市存量房屋买卖合同》，约定出卖人将其位于青岛开发区房屋（建筑面积40.2平方米）出卖给买受人，房屋总价款65万元。第五条约定，买受人于2018年1月18日支付定金2万元，于2018年1月31日之前将第一笔购房款16万元以理房通支付，买受人拟向银行贷款45万元，并由贷款机构将该部分房款直接支付给出卖人，若买受人因自身原因未获得贷款机构批准，买受人继续申请其他贷款机构贷款，累计两次，直至贷款机构批准。第十条违约责任约定，买卖双方任何一方逾期履行本协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；出卖人拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的，买受人有权书面通知解除合同，出卖人应在违约行为发生之日起十五日内支付买受人房屋总价款20%的违约金，居间费用由违约方向守约方直接赔付；买受人逾期履行合同约定的义务超过十五日的，出卖人有权书面通知解除合同，买受人应在违约行为发生之日起十五日内支付出卖人房屋总价款20%的违约金，居间费用由违约方向守约方直接赔付。同日，原告、被告、链家公司签订《居间服务合同》，约定原、被告委托链家公司办理交易房屋的购房贷款手续及相关事宜，具体委托事项包括但不限于收集办理相关手续应提交的材料、向银行申请办理贷款及协助办理贷款手续有关的全部事项。同日，原告向被告支付购房定金2万元，被告向原告出具了收到定金2万元的定金收条。 2、原告提交的其与链家公司工作人员朱某微信聊天记录显示，原告于2018年1月23日、1月24日联系朱某，表示已准备好首付款，问银行贷款是否能够正常批准。朱某回复，60平方米以下的房屋贷款原来只有中信银行可以做，但现在中信银行也不接件了；如果不行就赶紧退单，拖得时间长了怕房主不退定金。 3、证人朱某应原告的申请出庭作证称，2018年1月18日中午，客户想定房屋，其联系链家公司的贷款专员，贷款专员联系银行贷款事宜。当时签合同不能出网签，开发区二套系统存在问题，二套系统的房屋贷款只有中信银行、民生银行可以做，60平以下的房子当时只有中信银行可以做。当时把他们的材料发过去，说中信银行可以办贷款，约定周一、周二到银行面签。当时中信银行已经停止接件了，所以这个房子就没有办法办理贷款了，这个交易没法进行下去了，协商房主退定金。房主开始同意退定金，后来一直不退。后期，让被告退定金被告一直含含糊糊，到被告家里去了一趟，没有谈成。对于原告不能办理房屋贷款后如何处理，合同没有书面约定，后来组织协商，被告要求付首付款，一直没有协商成。房屋贷款的流程是先支付首付款，然后银行进行审核。据证人了解，近4年黄岛区没有发布文件说60平方米以下的房屋不能办理贷款。对于原告支付的中介费，链家公司已经退回原告。 4、庭审中，被告曾提出反诉，要求原告支付违约金13万元，但因被告未按本院指定期限交纳反诉费，故本案对反诉不予处理。 一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：被告是否应当返还原告支付的定金2万元？综合本案的案情及相关的法律规定，法院作如下分析判定： 原、被告于2018年1月18日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，当事人应按照合同约定履行各自的义务。现原告请求解除该份合同，被告亦同意解除该份合同，不违反法律规定，法院予以确认解除该合同。对于《房屋买卖合同签订文件合订本》中所涉《居间服务合同》等其他内容，因涉及其他案外人利益，故本案中不予处理。 根据《居间服务合同》的约定，链家公司作为房屋买卖中介服务机构向原、被告提供涉案房屋买卖贷款协助服务，对房屋贷款的流程及条件较为了解，链家公司的工作人员所做的证言比较真实可信，可以认定对涉案房屋在2018年1月时不符合银行审批贷款的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现原、被告对于涉案房屋不能通过银行按揭贷款后的履行方式未作出具体约定，双方应当协议补充，但在2018年1月经协商原、被告未达成一致意见，合同因此无法继续履行，不能归责于买卖双方哪一方履行合同不符合合同约定，故买卖双方互相不应承担违约责任。本案中，原、被告均同意解除房屋买卖合同，对于原告支付的定金2万元，被告应当予以返还，但原告主张被告承担该定金的利息责任，依据不足，依法不予支持。被告认为，原告未按约定期限支付首付款，构成违约，依据不足，对其抗辩不予采纳。另，原告在诉讼请求中提出律师费由被告承担，未提交有关证据及依据，故亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告孙巧玲和被告王春华于2018年1月18日签订的《青岛市存量房屋买卖合同》；二、被告王春华于本判决生效后十日内返还原告孙巧玲定金2万元；三、驳回原告孙巧玲的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元（原告已预交），减半收取151元，由原告负担1元，由被告负担150元。被告承担的上列费用于本判决生效后十日内支付原告。 本院二审期间，上诉人提交青岛市黄岛区不动产登记中心登记信息两张、房地产买卖契约一份、个人购房担保借款合同一份，证明被上诉人于2018年1月31日已经与案外人签订房地产买卖契约，购买房屋坐落于上诉人出售房屋系同一小区同一单元，已于2018年2月6日办理完产权过户手续和银行抵押贷款，说明被上诉人所述无法办理银行贷款与事实不符。被上诉人对该证据的真实性无异议，但对证明事项有异议，上诉人提交双方买卖的房屋是60平米以上的，当时还可以办理，但涉案房屋是60平米以下，确实银行不给办理贷款。 本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实相一致。 本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认”，这就是民事诉讼中民事责任承担的证明原则—优势证据原则。本案中，链家公司工作人员朱某一审时出庭作证证实，其联系链家公司的贷款专员，贷款专员称只有中信银行能办理60平米以下的房屋买卖贷款，后经联系中信银行，中信银行也停止接件办理了，因此涉案房屋交易无法进行辖区，其将信息告知被上诉人，由被上诉人联系上诉人退回定金。被上诉人提交的其与朱某的微信聊天记录也印证了朱某的证言。链家公司作为房屋买卖中介服务机构向双方当事人提供涉案房屋买卖贷款协助服务，对房屋贷款的流程及条件较为了解，链家公司的工作人员所做的证言比较真实可信，可以认定对涉案房屋在2018年1月时不符合银行审批贷款的条件。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。现双方当事人对于涉案房屋不能通过银行按揭贷款后的履行方式未作出具体约定，双方应当协议补充，但在2018年1月经协商原、被告未达成一致意见，合同因此无法继续履行，不能归责于买卖双方哪一方履行合同不符合合同约定，故买卖双方互相不应承担违约责任，被上诉人支付的定金2万元，上诉人应当予以返还。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人王春华负担。 本判决为终审判决。 审判长  秦艳华 审判员  于瑞军 审判员  尤志春 二〇一八年十二月二十五日 书记员  肖若男