山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2166号上诉人（原审被告）：大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司，住所地大同市新建北路东风里**院**楼。法定代表人：王春华，该公司经理。委托诉讼代理人：薛向东,山西星瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：大同市开关电器厂，住所地山西省大同市市辖区新建北路**。负责人：郑平，清算组组长。委托诉讼代理人：韩亚峰，山西雁北律师事务所律师。上诉人大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司因与被上诉人大同市开关电器厂租赁合同纠纷一案，不服大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2601号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司的委托诉讼代理人薛向东、被上诉人大同市开关电器厂的委托诉讼代理人韩亚峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司向本院提出上诉请求：1、依法撤销原审判决，予以改判。2、判令上诉人支付被上诉人2014年7月1日至2018年6月30日房屋租金190万元。3、本案一、二审诉讼费由被上诉人全部负担。事实和理由：原审判决认定事实不清，应撤销原判，予以改判。2009年7月1日，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》，租期5年，到2014年6月30日止，上诉人按约支付了全部租金，该租赁合同已履行完毕。租期届满后，上诉人与被上诉人就房屋续租问题达成了一致意见，继续按每年40万租金租赁房屋。2015年，因租赁的后院楼房整体下沉、开裂，上诉人并对此进行再次加固工程，同时把后院员工食堂、原制衣厂3间、大库房1间、后院门口2间重新装修成独立雅间,共计投资200余万元。期间，上诉人响应政府环保部门的要求，对锅炉房进行了改造，又投资50多万元。2016年，因租赁的房屋消防系统不完善，上诉人又投资90多万元对消防系统进行了改造，大约停业9个多月。2017年初，上诉人宣布正式停业。这些情况被上诉人是知情的，是看在眼里的（因同在一个院办公)。正是由于上诉人巨额投资，再加上行业不景气，出现了亏损，而且还有负债，致使后期房租无法正常交付。上诉人也据实向被上诉人反映了延缓交付租金的问题，被上诉人也同意。2016年6月份，因被上诉人破产工人闹事，破产清算组要求上诉人写还款协议，上诉人为了配合清算组应付工人闹事,迫于压力给破产清算组出具了还款协议，但这并不代表上诉人的真实意思表示。为此，上诉人又多次找清算组和被上诉人协商沟通。2016年7月份，上诉人与清算组和被上诉人就房租达成了一致意见，即从2014年7月1日至2016年6月30日房租按每年50万(含每年10万元滞纳金),2016年7月1日至2019年6月30日房租按每年45万元。上诉人于2018年6月份上诉人重新对外营业，正准备交付租金，没想到收到了被上诉人的起诉状，要求解除租赁合同，被上诉人前后言行不一,当初续租合同，被上诉人已承诺还按每年租金40万元，所以上诉人投巨资进行了改造工程,如果按每年100万租金，上诉人不可能投巨资进行改造工程，因为租赁的房屋才30来间，满打满算全年都住满客人，上诉人连100万房租也挣不了，更别说收回投资。所以上诉人签订还款协议是配合清算组,平息工人闹事，迫于无奈签订的。上诉人在一审时就实际情况进行了如实陈述并提供了对话录音,证明上诉人所说事实。而一审法院仅凭还款计划，不顾上诉人的据实陈述，在无其他证据佐证的情况下,片面推理出从2014年7月1日至2018年6月30日每年租金100万元，显然对事实认定太草率。另上诉人延缓交付租金是经被上诉人同意的，因此，上诉人不属违约。综上所述，上诉人所述全部属实，且有人证、物证。上诉人本着诚信的原则愿意继续履行合同，尽快将所欠的四年租金190万元结清，恳请二审法院查清事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求大同市开关电器厂辩称，我方与上诉人的租赁合同合法有效，虽然双方签订的合同期限为2009年到2014年，但是合同第12条又约定了续期五年，所以上诉人所说合同履行完毕与事实不符。2、上诉人陈述的还款计划和我方提交的2016年8月9日租金催收函明确证实，双方已就租金达成一致。而且还款计划盖有上诉人的公章并有其法定代表人亲笔签字，是上诉人真实意思表示，不存在胁迫。3、上诉人逾期支付租金的事实清楚，根据合同法第227条及双方签订的《租赁合同》第11条第1款第1项，答辩人享有法定和约定的合同约定解除权。4、上诉人所谓的投资和对租赁物进行装修和改造，以及经营亏损，不是其迟延支付租金和不承担违约责任的理由，而且上诉人投资的损失由其自行承担，与答辩人无关。首先，上诉人已实际使用租赁物，其作为承租人的合同目的已实现。上诉人对租赁物进行装修，完全是其通过改善房屋的使用功能，满足经营需要，从而实现其使用租赁物获得自己高额收益的经营目的，至于装修投资能否收回，是其自身经营风险问题，这种风险只能由上诉人自行承担。其次，双方所签订的《房屋租赁合同》第八条明确约定：合同到期或中途其他原因中断合同，在合同期内承租人投入的改造装修等一切费用不抵顶房租，租金不作价，不回收，如需拆除，清理现场，恢复原样。第三，双方已明确约定，租赁期满或提前终止，租赁物的装饰装修不回收，而涉案租赁合同提前解除，正是因为上诉人逾期支付租金的严重违约行为导致，根据《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同解释》第10条、第12条规定，即使上诉人提出装修损失补偿，也不会得到法律的支持。大同市开关电器厂向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》，同时判令被告于判决生效之日起五日内将租赁物（恢复原状）返还给原告，如逾期返还，参照租金（年100万元，折合日租金2740元）标准向原告支付占用费，直到租赁物实际返还给原告为止；2.判令被告向原告支付所欠租金400万元（2014年7月1日至2018年6月30日），同时，判令被告继续承担从2018年7月1日起至判决生效日的租金（参照租金100万元/年，折合日租金2740元）；3.判令被告向原告赔偿逾期支付租金损失136166.67元（200万元，按人民银行同期贷款利率4.75%，从2017年1月1日计算至2018年6月1日），同时判令被告继续承担利息直到所欠200万元租金付清。4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2009年7月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》和《合同补充协议》，约定出租范围：甲方（原告）留有变电室和变电室相连的6间南房做办公室，45平米库房，其余公司大门内所有房屋、车间场地归乙方（被告）合理使用，原有建筑需拆除要经甲方同意，租期五年，从2009年7月1日至2014年6月30日；租金：前三年每年租金叁拾万元整，后两年每年租金肆拾万元整，上打房费，一次性付清；合同到期后续租五年，租金根据当时价格行情另定。2016年6月17日被告给大同市开关电器厂破产清算组出具《大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司还款计划》，内容为：大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司，租赁现占有的大同市开关电器厂办公楼、车间、库房，从2014年7月1日至2015年6月30日，年租金壹佰万元整，从2015年7月1日至2016年6月30日，年租金壹佰万元整，共欠租金贰佰万元整。由于各种原因经营困难，未按规定时间支付房租，现特制定还款计划，2016年9月30日以前分批还清2014年7月1日至2015年6月30日租金壹佰万元整，2016年12月30日以前分批还清2015年7月1日至2016年6月30日租金壹佰万元。2010年大同市开关电器厂依法进入破产程序，2014年11月12日山西省大同市中级人民法院以（2010）同民破字第44-7号民事裁定书裁定终结大同市开关电器厂破产清算程序，债权人未得到清偿的债权不再清偿。至今大同市开关电器厂未办理工商注销登记。对双方争议的问题，一审法院认定如下：一、原告主体问题。被告称，原告已经破产，从法律上已经死亡，其主体不适格。该院认为，《中华人民共和国民法总则》第六十八条规定“有下列原因之一并依法完成清算、注销登记的，法人终止：（一）法人解散；（二）法人被宣告破产；（三）……”，第七十二条第三款规定“清算结束并完成法人注销登记时，法人终止”。本案中，原告虽被宣告破产并清算结束，但并未办理注销登记，故其法人尚未终止，其主体适格。二、合同应否解除问题。被告不同意解除合同，称其投入了大量资金进行了改造，如解除合同应该赔偿其损失。该院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。被告从2014年即欠付租金，在承诺的还款期限内仍未支付，故原告要求解除合同的理由正当，该院予以支持。被告如有损失可依法另行主张。三、欠付租金的数额问题。原告要求被告支付2014年7月1日至2018年6月30日租金400万元，并提供还款计划予以证实。被告认可还款计划的真实性，但对内容不予认可，称还款计划是清算组和国资办的人为了安抚开关电器厂的闹事工人，迫于压力要求被告出具，不是真实意思表示，实际还按原合同的每年40万元租赁履行。并提供录音光盘一张予以证实。原告对被告提供的录音光盘真实性、合法性、关联性均不认可。该院认为，被告提供的录音资料无其他证据佐证，不能证明录音对象及内容的真实性，故不予采纳。该院依据被告出具的还款计划确认从2014年7月1日起双方约定的年租金为100万元，至2018年6月30日被告欠原告租金共400万元。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，合法有效，该院予以确认。被告给原告出具的还款计划真实有效，该院亦予以确认。被告未按约定期限支付租金显系违约，应承担违约责任。故原告要求解除合同、支付租金、并按年利率4.75%支付逾期付款损失的请求合法，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、解除原告大同市开关电器厂与被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》；二、被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于判决生效后三十日内将租赁物返还原告大同市开关电器厂；三、被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于判决生效后十日内给付原告大同市开关电器厂租赁费400万元（截至2018年6月30日），并按年租金100万元（日租金2740元）标准从2018年7月1日起向原告支付租金至租赁物全部返还原告之日止；四、被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于判决生效后十日内给付原告大同市开关电器厂逾期付款利息136166.67元（截至2018年6月1日），并按年利率4.75%以200万元为基数支付从2018年6月2日起至该200万元付清之日止的利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39989元，减半收取计19994.5元，由被告负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，对原判认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院二审审理查明的事实与一审相同。本案争议焦点为：是否应当解除租赁合同及补充协议？2014年6月30日以后的租金应当如何认定？关于是否应当解除租赁合同及补充协议的问题。本院认为，上诉人于2014年7月即欠付租金，在还款承诺期内仍未支付，故被上诉人请求解除合同符合相关法律规定，应予支持。上诉人如有损失可依法另行主张。关于2014年6月30日以后的租金如何认定的问题。上诉人二审提供大同市开关电器厂厂长闫存、副厂长赵连出具的情况说明及与清算组长郑平的通话录音，欲证明上诉人所签还款计划是为了应付工人闹事所签。被上诉人对该部分证据不予认可。本院认为，情况说明系闫存、赵连个人所签，未加盖公章，且与还款计划相矛盾。另上诉人称还款计划的签订非真实意思表示，但对该还款计划未提起撤销或变更，故还款计划的证明效力较高，本院对情况说明及录音证据的证明目的不予采纳。但还款计划仅载明2014年至2016年两年的租金为每年一百万元。双方所签租赁合同约定：2014年6月30日合同到期后续租五年，租金根据当时价格行情另定，故2016年7月1日以后的租金应按照双方合同的约定计算。原审对此计算有误，应予纠正。考虑到双方前期合同约定的租金费用及上诉人实际经营情况和市场行情，本院酌情确认2016年至2018年的租金费用为每年35万元。本院认为，上诉人与被上诉人所签《房屋租赁合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法有效。上诉人给被上诉人出具的还款计划真实有效，应予确认。上诉人未按约定期限支付租金显系违约，应承担违约责任。被上诉人要求解除合同、支付租金的请求符合双方约定及法律规定，本院予以支持，但租金数额应为270万元（截止2018年6月30日）。关于被上诉人主张的利息损失因还款计划对此并未约定，故对该请求不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2601号民事判决第一项、二项即“解除原告大同市开关电器厂与被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司签订的《房屋租赁合同》、《合同补充协议》；被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于判决生效后三十日内将租赁物返还原告大同市开关电器厂”；二、撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2601号民事判决第四项即“被告大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于判决生效后十日内给付原告大同市开关电器厂逾期付款利息136166.67元（截至2018年6月1日），并按年利率4.75%以200万元为基数支付从2018年6月2日起至该200万元付清之日止的利息”；三、变更大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2601号民事判决第三项为：大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司于本判决生效后十日内给付大同市开关电器厂租赁费270万元（截至2018年6月30日），并按年租金35万元（日租金959元）标准从2018年7月1日起支付租金至租赁物全部返还之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19994.5元，由大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司负担13052元，大同市开关电器厂负担6942.5元；二审案件受理费24689元（大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司已交纳），由大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司负担16116元，大同市开关电器厂负担8573元（于本判决生效后十日内给付大同市金沙碧海休闲会馆有限责任公司）。本判决为终审判决。审判长 屈胜肖审判员 齐立波审判员 王艳宏 二〇一八年十二月十四日书记员 李 丽