广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初13954号原告：梁学文，男，1969年11月15日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：柯民、黄天锦，均系广东禅都律师事务所律师。被告：佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司（以下简称桂城科技园资产公司）。住所地：广东省佛山市南海区桂城街道XXX，统一社会信用代码XXX。法定代表人：郭杰彪。委托诉讼代理人：何泳茵、罗伟炘,均系公司员工。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2018年8月1日立案后，依法适用简易程序，于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柯民、黄天锦、被告的委托诉讼代理人何泳茵、罗伟炘均到庭参加诉讼。诉讼中,原告申请司法鉴定，相应期间依法不计入审理期限。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、双方签订的《土地使用权租赁合同》第十二条第3款约定双方互不赔偿的条款是无效的，被告应向原告赔偿820万元；2、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2017年8月1日，原、被告签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将南港路北侧XXX亩土地出租给原告，租赁期5年。2018年4月28日，原告收到被告《关于终止租赁关系通知》，要求原告在同年6月30日前清空土地并无条件迁出，同时终止合同，双方互不补偿。原告承租土地以来，按时交纳租金，同时在承租土地斥巨资兴建足球场，现球场经前期大量租金投入，现经常组织举办各类赛事及培训，正处于高速发展的初级阶段。被告仅在出租后几个月内终止合同，原告不仅无法收回巨大的前期投入成本、员工遣散、投资收益的保障，同时面临已签订合同的违约损失等，被告的单方解除合同行为导致原告经济损失严重。一、原告认为《土地使用权租赁合同》第十二条第3款约定双方互不赔偿的条款无效，理由如下：1、被告刻意隐瞒涉讼地块在出租前已被收储的事实，被告明知涉讼地块随时有可能被开发情况下，仍与原告订立长达5年的租赁合同，导致原告前期投入大量资金进行建设。2、被告既未向南海土储中心报告出租案涉土地事宜，亦未得到该中心同意，存在明显过错，直接导致原告遭受严重损失。案涉土地日常虽由被告使用、管理，但土地开发计划仍由南海土储中心决定。被告在出租土地时，明知开发计划对原告是否承租土地有重大影响，但该土地的出租，被告既没有向南海土储中心报告，亦未得到该中心的同意，而是擅自与原告签订了长达5年的租赁合同，存在明显过错，才有了被告认为的“土地随时会出现开发的可能”。实际上，如果被告向南海土储中心报告出租案涉土地事宜，是完全可以避免这一“可能”的发生，因为是否可以承租5年，南海土储中心是肯定知道并可以作出决定，但被告为完成土地平整任务，与原告签订5年租赁合同，放任原告可能遭受严重损失结果的发生，并利用自身优势与原告签订“遇租赁期内租赁土地启动开的，甲乙双方互不赔偿”的特别约定来规避赔偿风险。3、现行及已失效的《土地储备管理办法》均规定“储备土地的临时利用，一般不超过两年，且不能影响土地供应。”本案中，被告与原告签订长达五年的租赁合同，明显违反了上述规定，存在明显过错。二、《土地使用权租赁合同》第十二条第3款约定双方互不赔偿的条款明显属于显失公平，理由如下：签约时，被告具有政府背景、管理桂城大面积地块资源，了解案涉土地的开发动向明显比原告有优势，明知会出现合同双方利益严重失衡的结果而放任结果的发生，主观上存在恶意倾向。被告是桂城资产办下属公司，负责管理桂城大面积地块资源，案涉土地是被告代表南海土地储备中心管理的，被告了解该土地的开发情况比原告便捷。因案涉土地一直由附近村民私自占用，被告无法收回土地进行平整，但得知原告有能力协调村民关系后，在明知原告需巨额投入兴建足球场、且没有向南海储备中心报告并得其同意情况下，利用原告急于寻租大面积地块的需要，与原告订立了一个长达5年的租赁合同。原告正是基于被告具有政府背景、管理大面积地块资源、相信地块短期内不会收回而与被告签订案涉合同，因此，被告明显具有利用其自身优势，放任土地随时被回收而令原告巨大投入化为乌有的主观恶意。三、在履行合同过程中，确实发生了双方利益严重失衡的结果。原告在2017年8月1日租赁土地后，投入约500万元兴建足球场。2018年4月28日，原告突然收到被告《关于终止租赁关系通知》，要求原告在同年6月30日前清空场地并无条件迁出，同时终止合同，双方互不补偿。在租赁土地不到一年、足球场刚运营并发展上升时终止合同，且不予赔偿，原告不仅无法收回前期的巨额投入，同时面临球场大量员工如何遣散赔偿、之后投资收益如何保障的问题，更面临已签订的赛事无法承办所导致的违约损失。因此，被告单方解除合同的行为导致原告经济损失极其严重。此外，被告收回土地是用于出让，可获巨额出让金，如果不予原告补偿，不符合常理，有违公平原则。综上，被告利用自身优势，在原告急于寻租大面积土地的情况下，致使合同双方权利义务明显违反公平原则，应认定为显示公平，原告有权撤销该约定，原告的诉求合情合理，应予以支持。被告辩称：原、被告是在自愿、平等情况下签订涉讼合同，签约时，被告并不能预见涉讼地块的开发时间。合同约定“遇政府规划需要收回租赁土地或租赁期限内租赁土地启动开发的，甲方提前60日通知，乙方须清空地块并无条件迁出，甲乙双方互不赔偿”，现因规划导致合同出现履行不能，并非被告有意而为。被告在得知涉讼地块将要进行开发后，已于2018年4月28日及时通知在同年6月30日前清空场地并无条件迁出，被告并无违反合同约定，因此不应支付补偿或赔偿。综合原、被告的诉辩意见，本案讼争的焦点是：1、租赁合同第12条第3款的约定是否无效；2、被告应否向原告作出赔偿，赔偿金额如何计算。诉讼中，原告举证如下：1、身份证复印件、工商信息打印件各1份。2、平洲文盈足球公园盈利预测打印件1份。3、2018年4月27日，桂城科技园资产公司向梁学文发出的《关于终止租赁关系通知》原件1份，主要内容是南港路XXX地块拟于2018年下半年进行出让开发，须于2018年6月30日前停止租赁该地块，根据《土地使用权租赁合同》第十二条第3款约定，要求梁学文在2018年6月30日前清空场地并无条件迁出，终止合同，双方互不补偿。4、2017年8月1日，桂城科技园资产公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的梁学文签订的《土地使用权租赁合同》原件1份，主要内容是甲方将南港路北侧XXX亩土地出租给乙方，租赁期限自当日起至2022年7月31日，合同并对租金标准、支付方式、违约责任等作了约定，同时，合同第十二条第3点特别约定：遇政府规划需要收回租赁土地或租赁期限内租赁土地启动开发的，甲方提前60日通知，乙方须清空地块并无条件迁出，甲乙双方互不赔偿。5、发票原件4张。经质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：对第1、4项证据无异议。对第2项证据无法确认。对第3项证据无异议，但认为被告已按合同约定提前书面告知原告因规划调整，需收回土地进行开发。对第5项证据的真实性无异议，但认为是在本案立案后才产生的。被告举证如下：1、2016年南海区土地储备中心作为甲方，与作为乙方的桂城街道办事处签订的《安全生产责任书》复印件1份，主要内容是乙方（包括其下属企事业单位）利用镇（街）属储备土地进行相关生产活动（包括生产、经营、临时利用等），必须严格履行安全生产责任，在生产过程中，因债权债务问题产生的法律及经济责任全部由乙方承担，与甲方无关。2、2017年6月20日，桂城街道办事处向桂城公有资产办作出的《关于做好C22街区剩余储备地管理工作》的批复复印件1份，主要内容是同意由桂城科技园资产公司将南港路XXX亩土地出租给梁学文开发足球场，租期5年，如上述储备地在租赁期内启动开发，梁学文须无条件配合并无偿交还储备地。经质证，原告对被告提供的上述证据认为无原件核对，不予确认，并认为涉讼土地是被告代南海土储中心管理，被告仅有日常使用的权利，但出租等重大事项应征得南海土储中心的审批同意，且经收储土地临时使用按规定不得超过两年，故被告与原告签订长达五年的合同存在明显过错。诉讼中，本院于2018年8月6日依法委托广东人信工程咨询有限公司对位于佛山市南海区桂城街道办平洲南港路XXX文盈足球场的造价进行鉴定。同年10月22日，该公司出具《工程造价鉴定报告》，认定文盈足球场工程项目总造价为4997894.24元。经质证，原告对鉴定报告无异议，认为被告的单方解约行为而造成上述损失。被告对鉴定报告无异议，但无法确认工程量，对现场与实际设计图纸存在异议的地方，原、被告也在评估过程中进行过确认及变更。经审查，原、被告提供的证据及鉴定机构出具的鉴定报告来源合法，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：座落南海区桂城××路北侧××街区××土地××）属储备用地。2016年，南海区土地储备中心作为甲方，与作为乙方的桂城街道办事处签订《安全生产责任书》，明确乙方（包括其下属企事业单位）利用镇（街）属储备土地进行相关生产活动（包括生产、经营、临时利用等），必须严格履行安全生产责任，在生产过程中，因债权债务问题产生的法律及经济责任全部由乙方承担，与甲方无关。2017年6月20日，桂城街道办事处向桂城公有资产办作出《关于做好C22街区剩余储备地管理工作》的批复，同意由桂城科技园资产公司将南港路XXX街区的94.2亩土地出租给梁学文开发足球场，租期5年，如上述储备地在租赁期内启动开发，梁学文须无条件配合并无偿交还储备地。同年8月1日，被告桂城科技园资产公司作为出租方（甲方）与作为承租方（乙方）的原告梁学文签订《土地使用权租赁合同》，约定被告将南港路XXX街区的94.2亩土地出租给原告，租赁期限自当日起至2022年7月31日，合同并对租金标准、支付方式、违约责任等作了约定，同时，合同第十二条第3点特别约定：遇政府规划需要收回租赁土地或租赁期限内租赁土地启动开发的，被告提前60日通知，原告须清空地块并无条件迁出，双方互不赔偿。签约后，被告依约交付了土地，原告亦依约支付了租金。2018年4月27日，被告向原告发出《关于终止租赁关系通知》，因南港路C22街区地块拟于下半年进行出让开发，须于同年6月30日前停止租赁，故根据《土地使用权租赁合同》第十二条第3款约定，要求原告在2018年6月30日前清空场地并无条件迁出，终止合同，双方互不补偿。同年8月，原告将租赁的土地交还被告。同年8月1日，原告提起本案诉讼。同年8月6日，本院根据原告的申请，依法委托广东人信工程咨询有限公司对位于佛山市南海区桂城街道办平洲南港路XXX街区文盈足球场的造价进行评估。同年10月22日，该公司出具《工程造价鉴定报告》，认定文盈足球场工程项目总造价为4997894.24元。原告为此支付了评估费54400元。同年10月31日，原告申请追加佛山市南海区土地储备中心为共同被告参加诉讼。同年11月16日，原告撤回了上述追加申请。另查，2018年9月14日，桂城南港路XXX街区的52659.3平方米土地【地块编号：XXX】以228379万元被公开出让成交。本院认为：被告在2017年8月1日将涉讼的94.2亩土地出租给原告经营足球场，并约定经营期限为5年，原告因此投入巨资建设球场后，被告即于2018年4月27日通知原告于同年6月30日前终止合同并返还场地，据此，被告不向原告作出赔偿，明显有违公平原则，故双方所签的《土地使用权租赁合同》第十二条第3点“遇政府规划需要收回租赁土地或租赁期限内启动开发的，原告须清空地块并无条件迁出，双方互不赔偿。”的约定属显失公平，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第（二）项“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销：在订立合同时显失公平的。”的规定，涉讼合同的此约定应予撤销。原告第1项诉请中的此部分主张有事实及法律根据，本院予以支持。根据上述同一法律第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，因双方所签的《土地使用权租赁合同》互不赔偿的约定被撤销，故原告租赁场地后因建设足球场的投入，被告应赔偿给原告。诉讼中，经依法评估，原告因建设球场的投入为4997894.24元，被告应将此款赔偿给原告。原告第1项诉请中的此部分主张亦有事实及法律根据，本院予以支持。原告第1项诉请中另要求被告赔偿未来四年预测的盈利320万元，原告此部分主张没有事实依据，本院不予支持。关于本案的主体问题。诉讼中原告要求追加佛山市南海区土地储备中心为共同被告参加诉讼，其后又撤回了上述追加申请，据此，在原、被告双方均没有要求该中心参加诉讼情况下，本院不主动追加该中心作共同被告或第三人参加诉讼。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、撤销原告梁学文与被告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司于2017年8月1日所签《土地使用权租赁合同》第十二条第3点“遇政府规划需要收回租赁土地或租赁期限内租赁土地启动开发的，原告须清空地块并无条件迁出，双方互不赔偿。”的约定；二、被告佛山市南海区桂城科技园资产经营有限公司应于本判决生效后十日内赔偿原告梁学文足球场投入损失4997894.24元；三、驳回原告梁学文的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案评估费54400元（原告已预交），由被告负担，被告应于本判决发生法律效力之日起十日内将上述评估费返还给原告。本案适用简易程序结案，案件受理费34600元（原告已预交），由原告负担11200元、被告负担23400元。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费23400元，逾期本院依法强制执行；对原告多交的受理费23400元，在本判决发生法律效力后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  叶志标二〇一八年十二月二十六日书记员  邓洁婷