江西省赣州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）赣07民终5082号 上诉人(原审被告)：赣州东南医院，住所地：赣州市章贡区青年路**。 法定代表人：郭基桥，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭维伟，广东华商（赣州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈莉，广东华商（赣州）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赣州市保障性住房建设运营有限公司，住所地：赣州蓉江新区赣南大道阳光·金色春城小区。 法定代表人：肖继来，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：宁梅英，江西公仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄海萍，江西公仁律师事务所实习律师。 上诉人赣州东南医院因与被上诉人赣州市保障性住房建设运营有限公司（以下简称保障性住房公司）租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 赣州东南医院上诉请求：1、请求撤销江西省赣州经济技术开发区人民法院（2018）赣0791民初729号民事判决第一、二项，改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审判决超出了被上诉人的诉讼请求范围。被上诉人的诉讼请求是要求上诉人支付自2016年12月起至2017年12月累计13个月的租金。且本案于2018年3月19日立案，原审判决却判令上诉人向被上诉人支付2017年12月8日起至2018年9月8日止的租金，原审判决明显超出了被上诉人的原审诉讼请求范围，应当予以纠正。二、关于租赁合同生效时间。原审判决认为，上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》，被告于2017年12月8日知晓消防验收合格后，发生法律效力。但本案中并没有证据证实，被上诉人于2017年12月8日告知过上诉人关于消防验收合格的相关事项。故原审判决上述认定没有事实依据。三、关于租金的起算时间。根据双方《租赁合同》第二条的约定，被上诉人应将租赁房屋交付给上诉人两个月以后才开始计算租金，租赁房屋的交付应当是合法交付、合格交付。本案被上诉人交付的租赁房屋必须是经过公安消防机构验收合格的房屋。因此本案中，即使是要计算租金，租金的起算时间也应当是从消防验收合格之后(合同生效之日）起两个月后开始计付。四、上诉人并没有故意拖欠被上诉人租金，被上诉人移交给上诉人的租赁房屋是未通过消防验收的房屋，导致上诉人无法正常使用该租赁房屋。依据合同法相关规定，上诉人有权拒绝支付租金。上诉人未缴纳房租的行为仅是对自身权利的救济，与故意违约有着根本区别，原审法院不应支持被上诉人关于违约金的诉讼请求。被上诉人的起诉状以及所提交的催收函等材料可以证实，被上诉人一直向上诉人主张从2016年12月开始的租金。而如前所述，因租赁房屋无法使用，上诉人依法抗辩，双方因此矛盾无法调和，导致租金的问题一直无法达成一致，合同无法履行。该纠纷矛盾的过错方是被上诉人，是被上诉人先严重违约(房屋移交后一年半多才消防验收合格)，上诉人并未违约，也不是过错方。为此原审判决要求上诉人自2017年12月8日起支付违约金，承担违约责任明显不当，应予纠正。五、由于被上诉人的严重违约，导致了上诉人的重大损失。如前所述，被上诉人移交给上诉人的租赁房屋未办理消防验收，且违约时间持续长达一年多，导致上诉人长期无法使用租赁房屋。上诉人原本租赁房屋后，计划及时开业经营，为此投入了大量的人力物力，可因为被上诉人的违约致使上诉人无法开业，损失巨大，为此上诉人也多次向被上诉人主张适当补偿，但双方未达成一致，在此情况下，被上诉人非但不积极沟通妥善解决纠纷，反而先行起诉主张租金及违约金，挑起诉争，实为无理。为此请求二审查明事实，驳回被上诉人的诉讼请。 保障性住房公司辩称，一、被上诉人的一审诉讼请求明确提出2017年12月之后的租金按合同约定计算至上诉人实际腾房之日止，违约金按上诉人拖欠租金总额的30%计算至上诉人实际腾房之日止，故原审法院判决上诉人支付2017年12月8日起至2018年9月8日的租金、违约金未超出原审诉讼请求。二、关于合同的生效时间及租金的起算时间。首先，本案《租赁合同》本身即为自始有效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，租赁房屋如具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定的，承租人可以请求解除合同，因此即便答辩人提供的房屋违反了使用条件的强制性规定也不导致合同无效。原审判决依据的《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》作出的时间为2004年，而《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》作出的时间为2009年，根据新法优于旧法原则，本案应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》。其次，租金自2018年12月8日起算并无不妥。合同约定的两个月免租期是为了给上诉人对店铺进行装修，本案房屋已于合同签订当日交付给上诉人，房屋交付时已具备装修条件，上诉人有足够充分的时间对房屋进行装修，且上诉人实际上已经对租赁房屋进行了装修。三、上诉人存在违约行为，应按约定支付违约金。首先，本案租赁合同于2016年7月28日签订，合同签订当日被上诉人即将房屋使用权交付给了上诉人，上诉人也受领了房屋使用权并未提出异议，且对房屋进行了装修。上诉人未经被上诉人同意擅自在装修过程中改变消防设施，存在多处消防安全问题，给被上诉人消防验收审核通过造成困难，不仅使本案租赁房屋的消防验收迟迟无法通过，更延误了金色春城小区店铺的整体消防验收。其次，本案房屋使用权早在合同签订时就已经交付给了上诉人，且在2017年11月28日取得了消防验收合格意见书。此时，答辩人已经完全履行了合同义务，上诉人应按合同约定支付租金，而不能以案件存在争议为由而拒绝支付租金，上诉人未按合同约定支付租金则理应承担相应的违约责任。 保障性住房公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠租金210422元（合同期内第一、二、三、四、五、六、七年的月租金分别按16112元、16434元、17092元、17775元、18486元、19226元、19995元计算。暂从2016年12月计算至2017年12月，之后按签署标准计算至被告实际腾退房屋之日止）。2、判令被告立即向原告支付违约金63126.6元（按拖欠租金的30%计算，暂从2016年12月计算起至2017年12月，之后按此标准计算至被告实际腾房之日止），以上共计273548.6元。3、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年7月20日，被告经社会公开招租竞拍取得赣州蓉江新区赣南大道·阳光金色春城小区商品103-1（含2层）、商铺103-2（含2层）的承租权，并于2016年7月28日与原告签订《租赁合同》。原告为合同甲方，被告为合同乙方。合同约定，1、甲方将坐落于赣州蓉江新区赣南大道路1888号阳光金色春城小区商铺103-1（含2层）、商铺103-2（含2层）的房屋出租给乙方，该房屋系钢混结构，建筑面积1611.2平方米，该房屋状况经乙方验收符合承租条件；2、乙方租赁甲方出租房屋的期限为七年，即自2016年10月1日至2023年9月30日止，合同签订后，甲方应于2016年7月31日之前将房屋交付给乙方；3、甲方将房屋出租给乙方经营医疗服务使用，不得从事汽车维修美容及餐饮类行业；如乙方将出租房屋用于其他用途的，须经甲方书面同意，并应保证符合国家有关规定；4、房屋租金：租金不含物业管理费，第二年月租金在第一年月租金基础上递增2％，第三年开始在前一年月租金基础上递增4％（第一年月租金为16112元，第二年月租金为16434元，第三年月租金为17092元，第四年月租金为17775元，第五年月租金为18486元，第六年月租金为19226元，第七年月租金为19995元）；乙方应于计租之日起每月的15日前将本月租金足额交付给甲方指定的金融部门代收或交至辖区内房管所，若有拖欠，从约定交付日的次日起，甲方按拖欠租金额每日千分之五计收乙方违约金；5、乙方同意在本合同签订时向甲方缴纳合同履约保证金和水电保证金，合同履约保证金标准为合同约定期限最后年度三个月的月租金标准金额，计59984元，水电保证金为2500元；6、租赁期间，乙方需对租赁房屋进行装修，须征得甲方书面同意并符合城市市容规划要求和小区的管理规定，甲、乙双方应就此另行签订书面协议；7、租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得将出租房屋全部或者部分转租于他人。合同签订后，原告依约交付房屋，被告依约缴纳了履约保证金并预缴了1个月的租金。后被告领取钥匙并对案涉商铺进行装修。2016年8月26日，赣州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》（赣市公消验字（2016）第0145号），认定案涉商铺的住宅部分消防复验综合评定为合格。2017年3月10日，赣州市公安消防支队出具了《建设工程消防设计审核意见书》（赣市公消审字（2017）第0044号），认定案涉商铺的部分消防设计不符合相关消防技术标准的规定，该工程消防设计不合格。2017年5月3日，原告对被告装修过程中擅自改变消防联动系统出具《函》，要求被告积极配合原告对案涉房屋消防系统进行问题排查整改。2017年5月17日。原告出具《函》，要求被告对其装修存在的问题完成整改，并报原告工程管理处。2017年5月23日，赣州市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》（赣市公消验字（2017）第0080号），认定案涉商铺工程消防验收不合格，该工程未经消防验收合格不得投入使用。2017年5月26日，原告向被告发出《租金催缴通知书》，要求被告缴纳拖欠的租金。2017年6月25日，原告出具《律师函》，对被告拖欠租金的法律后果予以了告知。被告以原告交付的房屋未通过消防验收为由，拒绝支付相应的租金。2017年11月28日，赣州市公安消防支队出具了《建设工程消防验收意见书》（赣市公消验字（2017）第0228号），认定该建设工程消防验收综合评定为合格；被告于2017年12月8日收到上述意见书。后双方就租金缴纳等问题协商未果，因而成讼。 一审法院认为，一、关于被告是否应当支付租金的问题。本案的争议焦点在于案涉商铺在交付时是否已经具备交付使用的条件问题。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收，其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。该法第七十三条规定“公众聚集场所，是指宾馆、饭店、商场、集贸市场、客运车站候车室、客运码头候船厅、民用机场航站楼、体育场馆、会堂以及公共娱乐场所等”、“人员密集场所，是指公众聚集场所，医院的门诊楼、病房楼，学校的教学楼、图书馆、食堂和集体宿舍，养老院，福利院，托儿所，幼儿园，公共图书馆的阅览室，公共展览馆、博物馆的展示厅，劳动密集型企业的生产加工车间和员工集体宿舍，旅游、宗教活动场所等。”据此，最高人民法院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》认为，出租《中华人民共和国消防法》第十三条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋，未经验收或验收不合格的，应当认定租赁合同无效。本案中，在原告提交的拍租资料中明确标明“标的序号59的商铺只可举办医院”以及在《租赁合同》第一条款中写明案涉商铺的面积为1611.2平方米，故案涉商铺属于建筑面积大于1000平方米的医院，认定为人口密集场所，应当进行消防验收。但2016年8月26日仅对案涉房屋的住宅部分进行了消防验收，案涉商铺并未达到消防验收合格的标准，原告交付的案涉商铺不符合拍租标的要求，不能作为拍租标的，存在根本违约行为，被告以案涉商铺消防验收不合格为由行使抗辩权，有事实和法律依据。故原告主张2016年12月至消防验收合格前的租金，一审法院不予支持。2017年11月28日，案涉商铺经消防验收合格，已经达到了拍租标的要求，可以交付使用，原、被告之间签订的《租赁合同》发生法律效力，原、被告应当依约继续履行合同。但被告于2017年12月8日才知晓案涉房屋消防验收合格，故被告应于其知晓案涉房屋消防验收合格之日起支付租金。二、关于租金数额问题。因2017年11月28日前原告交付的房屋不符合合同约定，合同不发生法律效力；2017年11月28日，案涉商铺经消防验收合格，被告于2017年12月8日知晓消防验收合格后，合同发生法律效力。因合同于2017年12月8日发生法律效力，故合同约定的期限应随之顺延，即合同约定的第一年起算点为2017年12月8日。因此，租金应从2017年12月8日起按合同约定的第一年月租金16112元进行计算。2017年12月8日至2018年9月未超过一年，故案涉商铺的租金应按第一年月租金16112元，从2017年12月8日起计算至2018年9月8日止，计145008元（16112元／月×9个月＝145008元）。三、关于违约金问题。案涉商铺于2017年11月28日经消防验收合格，被告于2017年12月8日知晓上述商铺消防验收合格。根据相关法律规定，被告在2017年12月8日前无缴纳租金的义务，未构成违约，故原告要求被告在上述期间内支付违约金的主张与事实不符，一审法院不予支持。但被告在知晓消防验收合格后，应当支付案涉商铺租金，被告未支付租金，其行为已构成违约，应计付违约金。合同约定，逾期支付租金每天按拖欠租金的千分之五加收违约金，已高于法律规定，原告主张按拖欠租金的30％计付违约金过高，一审法院认为违约金应按拖欠租金的20％计付为宜，从2017年12月8日起计算至2018年9月8日止，计29001.6元（145008元×20％＝29001.6元）。判决：一、限被告赣州东南医院于判决生效后十日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付拖欠的租金145008元；二、限被告赣州东南医院于判决生效后十日内向原告赣州市保障性住房建设运营有限公司支付违约金29001.6元；三、驳回原告赣州市保障性住房建设运营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5403元，由原告赣州市保障性住房建设运营有限公司负担1966元，被告赣州东南医院负担3437元。 本院二审期间，双方当事人均未向法庭提交新证据。 二审认定的事实与一审认定的一致。 本院认为，关于一审判决是否超出诉讼请求的问题。被上诉人一审诉请的租金及违约金仅是暂计算至2017年12月，并非对之后的租金和违约金未提出主张，故上诉人该项上诉理由不成立。 关于租赁合同的生效时间问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，消防验收合格并不是法律、行政法规规定的应当办理的批准、登记手续，故双方当事人签订的《租赁合同》自签订合同时即生效。一审法院认为案涉合同自上诉人知晓消防验收合格之日即2017年12月8日才发生法律效力，属于适用法律瑕疵。但上诉人认为被上诉人没有证据证明上诉人于2017年12月8日知晓消防验收合格，一审法院就认定案涉合同自此时发生法律效力亦无法律依据，其该项上诉理由不成立。 关于上诉人应从何时支付租金及违约金。如前所述，双方的《租赁合同》应自成立时生效，但上诉人所租赁的房屋用途为开办医院，消防验收不合格，会导致被上诉人交付的租赁物无法正常使用，给上诉人造成损失。本案中，上诉人虽自认其已经进行了装修，但被上诉人并未举证证明上诉人在此期间一直使用租赁物正常经营，且上诉人也未举证证明在此期间其具体损失数额，并未提出反诉要求赔偿损失，故一审法院判决上诉人不支付消防验收合格之前的租金，实际上属于弥补因被上诉人履行合同存在瑕疵而给上诉人造成的违约损失，处理妥当。在消防验收合格之后，被上诉人不存在合同履行瑕疵的问题，且双方签订的《租赁合同》也未解除，在上诉人仍占有租赁物的前提下，上诉人应当支付此后的租金和逾期支付租金而应承担的违约金，故上诉人认为其不应支付自2017年12月8日起的违约金的上诉理由不成立。 综上所述，赣州东南医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但在合同生效时间认定上存在适用法律瑕疵，但判决结果处理妥当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3780元，由上诉人赣州东南医院负担。 本判决为终审判决。 审判长  王阿婷 审判员  郑小兵 审判员  赖国东 二〇一八年十二月二十七日 书记员  廖勤勤