广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤13民终6191号上诉人（原审被告）：惠州市金衡实业有限公司，住所惠州市博罗县福田镇福新居委会车桥头，统一社会信用代码91441322590065508R。法定代表人：黄菊璇，总经理。委托诉讼代理人：王思瑶，广东科明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赖运辉，男，1960年9月25日出生，汉族，住广东省博罗县，委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律师。上诉人惠州市金衡实业有限公司（以下称金衡公司）因与被上诉人赖运辉商品房销售合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院作出的（2017)粤1322民初4128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人金衡公司的委托诉讼代理人王思瑶，被上诉人赖运辉的委托诉讼代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金衡公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回赖运辉的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由赖运辉承担。事实和理由：一、本案已过诉讼时效。以2015年10月31日为约定交楼期，则期满两年的最后一天应当是2017年10月31日，赖运辉起诉已超过诉讼时效；二、涉案房屋已竣工验收，开发商并已作告示。本案之前，开发商曾面临多起交楼问题的诉讼案件。为避免损失继续扩大和发生同类诉讼，2016年9月1日，金衡公司在山水华章花园楼盘处向买受人公开告示：“山水华章花园房地产开发系地方政府BT关联项目并有项目作为整体进行验收安排等不可抗问题，为避免交付矛盾发生和损失扩大，公司特此公开告示并即时生效。一、解除与山水华章花园第1栋、第2栋、第3栋、第48栋、第49栋、第50栋合同买受人签订的商品房买卖合同；合同买受人即可联系公司办理相关手续；二、合同买受人可予谅解，按标准补偿物业管理费并办理入住，公司将按原商品房买卖合同办理业主物权登记手续；三、不予谅解的合同买受人，请务必不可办理入住使用，否则滋生一切债权与物权责任纠纷后果自负。”三、一审判决按照每日万分之四向赖运辉支付违约金，违约金已达到购房款总额的40%多甚至50%，明显过高，应予调整。《合同法》规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以减少。合同法解释二规定，当事人主张违约金过高请求适当减少的，法院应当以实际损失为准。赖运辉的损失只有银行贷款利息或者租房租金利息等损失，购房人以较低价格买房并享超额升值溢价，在没有其他实际损失的客观情况下，应当对违约金予以恰当调整；四、交房时间约定显然失当，违约金计算截止日期不合理。从合同约定来看，合同设定的交楼时间显然不符合房地产开发商业行为的一般规律，甚至购房人自身也是预计到按照合同设定的时间交楼是不可能完成的任务。现在房屋还未交付，如违约金计算至交房之日，将让企业无法承受，甚至破产，法院应对计算违约金的截止日期进行综合考虑。赖运辉辩称：一、诉讼时效起算时间应当是从收楼或者交楼的次日起计算三年。10月31日只是约定的交楼期，但是金衡公司没有交楼的事实一致持续现在，违约状态一直持续；二、金衡公司发出的告示，系单方告示，赖运辉不知情。其告示内容既不符合合同约定也不符合法律规定，所以是无效的，对赖运辉不产生约束力；三、违约金不存在过高的情况。商品房预售合同是金衡公司单方面制作的格式合同，业主没有修改的权力，现在金衡公司在出现对自身不利的情况下提出违约金过高，明显不当。逾期交房对业主造成了有形、无形的损失，而无形的损失无法用金钱衡量。再者，金衡公司在一审时没有提出调整违约金的问题，应不予支持。赖运辉向一审法院起诉请求：1、判令金衡公司向赖运辉支付违约金90234元（309020元×0.04%×自2015年11月1日暂计至2017年11月1日730天）；2、判令金衡公司自起诉之日起至交房之日止向赖运辉按万分之四支付违约金；3、诉讼费用由金衡公司承担。一审法院认定的事实：金衡公司系有限责任公司，经营范围为房地产开发。2014年8月4日，赖运辉与金衡公司签订了一份合同编号为14060445的《商品房买卖合同》，约定赖运辉购买金衡公司开发的位于博罗县××山水华章花园××房，房款为309020元。《商品房买卖合同》第八条约定，金衡公司应当在2015年10月31日前将商品房验收合格交付赖运辉使用。第九条约定，金衡公司逾期交房的违约责任：逾期超过90日后，赖运辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自付款期限的第二天起至实际交付之日止，金衡公司向赖运辉支付已交房价款万分之四的违约金。以上合同签订后，赖运辉于2014年8月12日支付了首期款项93020元，并支付了购房按揭贷款216000元，赖运辉已经付清款项。金衡公司收取房款后未按合同第八条约定的时间交付房产给赖运辉使用。一审法院认为，金衡公司是具备房地产开发资质的企业，赖运辉与其签订的《商品房买卖合同》约定的内容没有违反相关法律法规的规定，属合法有效的合同，双方应按合同全面履行自己的义务。赖运辉按合同履行付款义务后，金衡公司无正当理由未按合同第八条约定的时间将房产交付赖运辉，明显属违约，根据《中华人民共和国合同法》关于违约的规定及双方签订的合同的第九条、第十一条的约定，现赖运辉要求金衡公司自2015年11月1日起至实际交付房屋之日止，每日按赖运辉已交房款的万分之四计算违约金，理由充分，予以支持。至于金衡公司以政策规定变化导致合同客观情况无法履行，并未提供充分有效的证据予以证明，且金衡公司提供的公告及协议书，系单方制作，并无赖运辉的签名或印章，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：惠州市金衡实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付违约金（从2015年11月1日起至交付房屋之日止按房款309020元为基数，并按每日万分之四计算）给赖运辉。案件受理费1028元，由惠州市金衡实业有限公司承担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理，对一审查明的事实予以确认。本院认为,本案二审的争议焦点：一是赖运辉起诉是否超过诉讼时效；二是违约金的计算标准是否过高；三是对逾期交房计算违约金的截止时间如何认定？关于赖运辉起诉是否超过诉讼时效的问题。逾期交楼违约金是基于同一违约行为而产生的一个整体债权，该债权因房屋出卖人逾期交楼行为的持续而延续，并因出卖人履行交楼义务而完成。本案金衡公司仍未履行交楼义务，因此，金衡公司认为赖运辉起诉超过诉讼时效，本院不予支持。关于违约金是否过高应予调整问题。金衡公司与赖运辉签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。在赖运辉已按合同履行付款义务后，金衡公司至今未按合同约定的时间将房产交付赖运辉使用，明显属违约，金衡公司应承担相应的违约责任。赖运辉请求金衡公司自2015年11月1日起至交房之日止，每日按已交房款的万分之四计算违约金，符合合同约定，应予支持。金衡公司张贴的告示系其单方制作，自行减轻或免除其应承担的义务，并未得到赖运辉的确认，对赖运辉不产生法律约束力。金衡公司认为逾期交房违约金约定过高，应就双方约定的违约金过分高于造成的损失承担举证责任，金衡公司未履行充分的举证责任，应承担举证不能的不利后果。因此，金衡公司请求调整逾期违约金数额的请求不能成立。关于违约金的计算截止时间如何确定的问题。本院认为，企业在追逐利润最大化同时，亦应承担自身的合同义务、社会责任、商业风险。房屋是否实际交付使用涉及房屋买受人的重大利益，为有利于督促商品房出卖人及时履行房屋交付使用义务，更好地平衡商品房出卖人、买受人权利义务，赖运辉请求计算逾期交房违约金的截止时间计至实际交房之日止，符合双方合同约定，理由正当，应予支持。综上所述，金衡公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2056元，由上诉人惠州市金衡实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  温永宏审 判 员  饶来新代理审判员  罗 帅二〇一八年十二月二十四日法官助理严克芳书记员赵昕