4 贵州省纳雍县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔0525民初1940号 原告：郭某，女，1979年4月28日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。 被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码91520525055030936P。 法定代表人：周湘武，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何正斌，贵州圣谋律师事务所律师。 原告郭某与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司(以下至裁判主文前简称“新鼎公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，经审查，案由变更为商品房销售合同纠纷。本案于2018年11月1日适用普通程序公开开庭进行审理。原告郭某、被告委托诉讼代理人和何正斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郭某向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期682天交房的违约金15890.03元；2、被告向原告支付因逾期交房造成违约损失共计14947.94元；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：我因向被告购买位于纳雍新鼎大商汇的商铺，于2014年9月19日与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告修建的建筑面积为31平方米的商铺，商铺总价约定为172528元，享受被告举办的各项活动后，折后总价为162383元，该合同约定被告于2016年6月30日交房，若逾期交房被告应每天按原告已付款的万分之二支付违约金。我于2014年9月10日、11日、19日向被告支付了首付款共计92528元，于2017年9月21日支付了商铺尾款69855元。约定的交房时间到期后，被告迟迟未通知交房，我于2018年5月13日才接收到被告发出的入户通知书。被告逾期交房构成违约，应按日利率万分之二向我支付从2016年6月30日至2018年5月13日期间的违约金共计15890.03元：其中以首付款92528元为基数，违约682天的违约金为12620.82元；以尾款69855元为基数，违约234天违约金为3269.21元。被告违约行为给我造成了租金损失，截止起诉之日被告逾期交房682天，以每年8000元的租金计算，被告给我造成的租金损失共计14947.94元，被告应当将该违约损失一并支付给我。 被告新鼎公司辩称,首先，被告说我公司与其在2014年9月19日签订合同不属实，我公司于2017年9月21日才与原告签订了《商品房买卖合同》，合同约定的交房日期为2017年9月30日，被告于2018年5月10日电话通知原告交房，原告拖延至2018年5月13日才来我公司验收商品房。因此，未及时验收商品房而造成的损失应由二原告自行承担，被告违约时期间应从2017年9月30日起计算至2018年5月10日，共计222天，原告主张的682天不是事实。其次，按原告自认的每年8000元的租金损失计算，合同约定的违约金明显高于原告主张的实际损失，应按不超过实际损失的130%的标准计算违约金，请求人民法院进行调整。最后，原告主张违约金（违约金过高）的情况下同时主张租金，系重复主张损失，没有法律依据，不应得到支持。 对原、被告提交的证据，本院分析认定如下： 原告所举证据:证据1、《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》1份、《商品房买卖合同》1份（无合同编号）用以证明原被告间系商品房买卖合同关系，该协议及合同中约定内容一致，合同约定被告应以书面形式通知原告交房，交房时间为2016年6月30日，并约定了逾期交房违约责任；证据2、新鼎公司收款收据4份、交款通知单1份，用以证明原告向被告支付了商品房全款162383元；证据3、入户通知书1份、维修基金及登记费收款收据1份，用以证明被告于2018年5月13日向我交房。对原告提交的证据被告质证认为，证据1中《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》系预约合同，合同权利义务应当以正式的《商品房买卖合同》为准，对原告提交的《商品房买卖合同》，认为该件为复印件，合同书上无公司合同章及骑缝章，对合同真实性、合法性、关联性均具有异议，对证据2无异议，认为证据3只能证明原告实际接收商品房的时间，违约期间应以被告通知原告交房的时间为准，达不到原告的证明目的。本院认为，对原告提交的证据1，《商品房买卖合同》（无合同编号）虽为复印件，但合同书中落款系被告公司印章，且结合证据2中原告尾款支付时间，证据间相互能够印证，应予以采信，作为案件事实认定的依据，证据2被告质证无异议，依法采信作为定案依据，对证据3真实性予以采信，作为认定事实的依据。 被告所举证据：证据1、预售许可证1份，用以证明涉案商品房销售合法；证据2、《商品房买卖合同》（合同编号为Y17030088）1份，用以证明原、被告于2017年9月21日签订了正式的合同，合同约定交房时间为2017年9月30日；证据3、会客笔记1份，用以证明被告公司员工于2018年5月10日以电话形式通知原告接收商品房，违约期限应计算截至此时。证据4、贵州省建设工程竣工验收备案表1份，用以证明涉案的商品房已于2015年5月7日通过相关部门的合格验收，达到合同约定的交房条件。被告提交的证据，原告质证认为对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但认为在签订该合同时是受被告欺骗签订的，被告出示合同给原告签订时看到合同内容是与原协议一致的，对证据3的真实性有异议，原告是于2018年5月13日接到被告通知，并于当日就接房的，对证据4不予认可，证据4中载明的涉案商品房于2015年5月7日竣工与证据1中载明的涉案商品房2016年1月10日开工相矛盾。本院认为，证据1、2符合证据“三性”特征，依法采信作为本案相关事实认定的依据；证据3系被告公司员工自行记录，不具备证据真实性，不予采信；证据4作为物证具备证据“三性”特征，但该商品房通过相关部门验收合格，只能说明商品房本身的土建工程部分经验收合格，不能代表该商品房符合合同约定的交付条件，且该组证据确与证据1中内容相矛盾，作为书证，记载内容不具有真实性，因此，采纳原告的质证意见，对该证据不予采信。 庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。该证据庭审中向当事人出示并经当事人发表意见，本院认为上述证据客观真实，依法采纳。 本案经审理查明事实如下:2014年9月11日，原告郭某向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期A10-2栋12号商铺，双方签订了《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》，协议第一条约定乙方（本案原告）认购甲方（本案被告）开发的“新鼎大商汇”一期A10-2栋12号商铺，商铺建筑面积为31平方米；第二条约定商铺单价为5888元每平方米，总价款为182528元；第四条第一款约定乙方在签订认购协议起第8-30天内向被告缴纳首付款或全额房款……，第三款约定甲方承诺新鼎大商汇一期项目A10-2栋商铺应于2016年6月30日前向乙方交付，如不能按时交付房屋则视为甲方违约，自交房截止日起甲方每天按乙方已付款的万分之二支付违约金，直至交房为止。2014年9月10日、11日向被告支付了房款共计30000元。2014年9月19日，原告接到被告《商铺交款通知单》，通知单上载明郭某房号为A10-2栋12号；面积为30.32平方米/31平方米；单价5888元每平方米；优惠后总价172528元；贷款金额80000元；应交首付款92528元；实际应补交62528元。接到通知当日，原告向被告支付房款62528元并与被告签订《商品房买卖合同》（无合同编号），合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第A10-2栋1层12号房，建筑面积为31平方米，套内建筑面积29.2平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米5908.49元，总价为172528元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年6月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。2017年9月21日，原告与被告再次签订了《商品房买卖合同》（合同编号为Y17030088），合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第A10-2栋1层12号房，建筑面积为30.13平方米，套内建筑面积29.2平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米5561.06元，总价为162383元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2017年9月30日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了该商品房尾款69855元。2018年5月13日原被告办理了交房手续。 本案的争议焦点是：1、原、被告双方签订的《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》、两份《商品房买卖合同》的性质及效力如何认定；2、被告应支付的违约金数额应如何确定。 本院认为，关于《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》的性质问题。该协议中对涉案房屋的房号、面积、价格、付款方式、违约责任等事项进行了约定，且原告已按协议约定全面履行房款支付义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，本院认为，该协议中已经具备了买卖合同的基本要素，且约定了原被告履行合同过程中的基本权利义务，合同性质应当认定为商品房买卖合同。被告认为该协议为预约合同仅对签订本约合同的行为有约束力的抗辩不成立。关于原、被告双方签订的《新鼎大商汇商品房认购协议（商铺）》、两份《商品房买卖合同》效力问题，三份合同均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，应受到法律保护。但三个合同均是为同一个法律事实而签订，按照时间顺序，后一份合同应当视为在前一份合同基础上达成的新的意思表示，最终应遵循最后签订的一份合同为准。庭审中原告称被告存在欺骗行为不予认可编号为Y17030088的《商品房买卖合同》，但未提交证据证明合同签订时被告存在欺骗行为的证据，因此对原告的该陈述意见不予采信。三份合同依序签订，最后一份合同对涉案商品房的单价、总价及交房时间均作了变更，此消彼长，做出变更的合同内容并不存在严重减损一方利益的情况，且原告已按照最后一份合同约定的商品房总价履行了合同中的房款支付义务，因此，原被告在该商品房买卖事件中，应当以编号为Y17030088《商品房买卖合同》为准进行权利义务履行，被告交房期限应当以该合同中约定的2017年9月30日为准。 关于被告应支付的违约金数额应如何确定的问题，应先处理违约期间的问题。本案中，被告承认违约，但认为违约期间的截止点是2018年5月10日。被告主张的事实是“该商品房已经于2018年5月10日前达到交付条件”。根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，被告应当对其主张的事实承担举证证明责任。但是，被告在诉讼中提供的证据不能充分证明该商品房已经于2018年5月10日前达到合同约定的交付条件，所以，被告提出“交付义务已经于2018年5月10日履行完毕”的抗辩理由不能成立。根据本案认定事实，被告逾期交付商品房的期间应当认定为自2017年9月30日次日，即2017年10月1日起，至原被告实际交房之日，即2018年5月13日止。关于违约金的数额应如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，本案中，因被告逾期交付房屋给原告造成的实际损失，应当参照房屋所在地段同期同类门面租金的市场价格予以确认。本案中原告自认租金为每年8000元，参照我院依法调取的租赁情况，原告自认的该租金金额符合情理，应予认可。根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际租金损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，本院予以采纳。违约金支付金额计算标准应调整为8000元的130%，即以每年10400元为标准，从被告应交房之月次月即2017年10月起计算至被告实际履行交房义务之月2018年5月止，共8个月租金，被告应支付的违约金共计6933元。原告主张超出该期间范围及数额范围部分不予支持。 关于原告主张的租金损失应否得到支持的问题。根据合同法中的保护交易安全理论，违约责任通常适用“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则，违约金具有补偿和处罚的双重属性，即“支付的违约金已包含违约损失”。因此，对同一违约事实，权利人获得支付违约金，且违约金足以弥补因相对方违约所导致的损失，就不应当另行主张赔偿损失。所以，对原告提出赔偿损失14947.94元的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告郭某支付违约金人民币6933元。 二、驳回原告郭某的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费571元，由原告郭某负担521元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审 判 长  朱青青 审 判 员  丁明香 人民陪审员  黄禹铭 二〇一八年十二月十八日 书 记 员  朱 婵