四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川18民终941号 上诉人（原审被告）：李博，男，生于1973年7月10日，彝族，住四川省汉源县。 上诉人（原审被告)：汉源县康态生猪养殖专业合作社，住所地：四川省汉源县唐家镇小关村**。 法定代表人：罗康健，该合作社董事长。 二上诉人委托诉讼代理人：李元敏，四川和创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：汉源县小关农业开发有限责任公司，住所地：四川省汉源县唐家镇小关村。 法定代表人：魏松柏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋兴洪，四川黎源律师事务所律师。 上诉人李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社（以下简称康态合作社）因与被上诉人汉源县小关农业开发有限责任公司（以下简称小关农业公司）租赁合同纠纷一案，不服四川省汉源县人民法院（2017）川1823民初1518号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 李博、康态合作社上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为合同双方在履行过程中均未按合同约定严格执行，确定每年租金60万元，属事实认定不清，应以每年40万元计算。一审判决认为除土地租金外的其他费用与租金款项性质不同，依法不在本案一并处理，属事实认定不清，法律适用错误。除代小关农业公司支付土地租金外，还另行为其支付了所欠的工人工资、水电费用，代其支付在合同前所欠的债务，代为偿还张凡借款100万元。故上述款项应当在租金中扣除。 小关农业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 小关农业公司向一审法院起诉请求：1、依法解除小关农业公司与李博于2011年12月29日签订的《养猪场租赁合同书》；2、依法判令李博、康态合作社连带向小关农业公司支付拖欠的养猪场租金4122863.50元【4800000元（800000元／年×6年）－已付猪场租金154187.50元－代付猪场用地租金522949元（7年×74707元／年），和按拖欠租金额4122863.50元的30%计算违约金1236859.05元】，二项合计为5359722.55元。 一审法院经审理查明：2011年12月29日，小关农业公司与李博签订养猪场租赁合同，双方主要约定：1、出租方小关农业公司（甲方），法定代表人魏松柏；承租方（乙方）（此处空白），代表人李博；2、甲方自愿将位于汉源县唐家乡小关村“汉源县小关农业开发有限责任公司”的养猪场租赁给乙方使用；3、整个租赁物包括：养猪场的圈舍、仓库、部分办公楼（注：二楼整层办公楼由甲方使用，其余归乙方使用）、养猪场内配套的相应设施及物件、养猪场内的土地及土地附属物租赁给乙方使用，双方对以上资产清查结果予以认可；4、租赁时间及期限：本合同从2011年12月30日至2021年12月29日终止，租赁期限为十年，合同期满后，甲方如重新发包，在同等条件下乙方享有优先权；5、合同签订生效后，乙方一次性向甲方交付保证金50000元，合同期满后甲方无息退还乙方全部保证金；6、租金支付兑现方式：乙方每年交付租赁金总额不低于四十万，不高于八十万，基础原则按每销售一头生猪交租金七十元，若按实际销售生猪量计不足四十万的，乙方应在年底结算时补足四十万，若按实际销售生猪量计超过八十万的，归乙方所有；7、乙方收到销售生猪款时向甲方支付租金，甲方向乙方开具收款凭证，每半年结算一次，若半年租金不足二十万的应及时补足，年底结算清全年租金；8、乙方逾期未支付租金，须向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为：欠交租金总额的两倍乘以拖欠天数，甲方直接从乙方交付的保证金中扣除，乙方在年底结算租金时补足当年被扣保证金数额；9、甲方的债权债务不随合同的签订而转移，甲方在合同签订之前因经营生产所产生的债权债务均由甲方承担，与乙方无关；10、由于甲方债权债务而导致乙方不能正常经营生产所产生的损失，由甲方全权负责；11、甲方负责协调乙方生产所需的水电路等设施正常运行及租赁物与周边发生的不良矛盾的排解，若因解决不当所造成的损失由甲方承担；12、在租赁期内若遇乙方欠交租金超过三个月，甲方在书面通知乙方交清欠款之日起五日内，乙方未支付有关款项，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担；若遇乙方欠交租金超过六个月，甲方有权提前解除本合同；在甲方以信函或电话等方式通知乙方之日起，本合同自动终止。13、乙方必须是本合同经营者，在合同期内不得擅自将租赁物转租给第三方，否则甲方有权终止合同。 2011年12月30日，小关农业公司与李博签订购销合同，双方主要约定：1、甲方小关农业公司，乙方（此处空白）授权代表李博；2、甲、乙双方于2011年12月29日签订了养猪场租赁合同，针对养猪场内甲方的现存栏母猪、种公猪、仔猪、生猪，现库存饲料、药品等签订本购销合同；3、甲方于2011年12月30日进行盘点清查，乙方对甲方盘点结果予以认可，依据目前市场行情评估上述物资，甲方按总价款4508000元人民币销售给乙方。2011年12月31日，李博向小关农业公司交纳保证金50000元、生猪款4448000元、饲料和药品款220238.30元。 2012年8月7日，康态合作社成立，李博担任法定代表人，继续经营本案所涉养猪场。小关农业公司知道该事实，并未提出异议。2016年3月29日，罗康健担任康态合作社法定代表人。 2017年11月10日，汉源县唐家镇人民政府出具情况说明，载明：2011年以来小关农业公司未付养猪场占地群众小关村2、3、4、5、6组村民土地租金，上述群众于2012年7月24日将养猪场围堵追讨土地租金，因小关农业公司法人代表魏松柏长期未在家，无法联系，无人牵头兑付土地租金，为化解矛盾，确保社会稳定，经唐家镇镇、村、组干部与承租人李博多次协商达成一致意见，由李博代付2011年以来的土地租金，并确保今后如期将土地租金发放到村民手中，剩余租金由小关农业公司和李博另行结算；2015年10月，村民采取围堵养猪场的形式要求上涨租金，后经镇、村、组及村民代表会同李博一起于2015年11月11日在达成租金上涨内容及支付形式，并以会议记录形式印发各方。［该会议记录主要内容为：1、四组部分村民要求土地租金需涨价，以约定2000斤稻谷每亩折合现金需3600元／亩，或者要求当年稻谷2000斤兑现；2、除去猪场所占土地租金以外，需将剩余租金支付用于猪场以外的土地租金，以李博当初租用猪场最低40万每年，就依40万每年，需付到目前为止四年的租金；3、周镇长根据会议上大家提出的意见，综合性发表以下意见：参照2007年农业公司与村民之间的土地租用合同，以合同上每亩2000斤谷子折合当年稻谷价格，2015年小关4组村民采购谷子为1.70元／斤，然后根据实际情况，适当加上买谷子所需运输费用和务工费，商定价格为1.80元／斤，折合土地租金为3600元／亩（以水田为标准），旱地为1800元／亩；4、租金支付方式：2015年猪场所占土地租金在2015年12月30日以前必须付清，从2016年起，土地租金支付时间改为每年6月30以前一次性支付当年租金；5、以上会议内容经全体参会人员共同过目，同意此次会议所商议内容；参会人员：白仕国、周永清、陈治军、李国君、罗光智、陈定全、白云禄、李博等人。］ 另查明，李博、康态合作社交纳或代付历年租金的情况：2011年74707元，2012年132497元，2013年81577元，2014年79537元，2015年140787元，2016年141215元，2017年282430元，其他代付或支付的租金77730元，共计1010480元。 一审法院认为，小关农业公司与合同相对方代表人李博经协商签订养猪场租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，一审法院依法予以确认。此后，康态合作社成立，李博担任其法定代表人，并实际经营该养猪场，小关农业公司知道该事实，并默认了该租赁关系，未提出异议。由于小关农业公司拖欠农户土地租金、拖欠工资等多方面的原因，影响了社会稳定，李博、康态合作社在汉源县唐家镇镇、村、组干部的协调下，出于化解社会矛盾、确保社会稳定的目的，先后多次向农户代付了土地租金等费用，对唐家镇人民政府协调上涨的租金，一审法院依法予以确认。本案双方均存在履行合同不规范的情形，根据汉源县唐家镇人民政府出据的关于李博代付汉源县小关农业开发有限责任公司养猪场占用租金的情况说明中载明，因小关农业公司法人代表魏松柏长期未在家，无法联系，无人牵头兑付土地租金，在这种情况下，李博、康态合作社未向小关农业公司支付租金；同时，小关农业公司向一审法院所举的通知函、请示报告等证据，未举出相应的证据证实其已经送达相关人员或部门，故小关农业公司主张李博、康态合作社违反约定、拒绝支付租金的事实不能成立。综上，对小关农业公司提出的要求解除养猪场租赁合同，要求李博、康态合作社支付违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。李博、康态合作社支付或者代付的费用中，土地租金可在应付租金中予以抵扣，其他双方诉争的涉及饲料款、药品款、借款、劳务费、运费、沙子款、协调费等费用，款项性质与租金不同，依法不在本案中一并处理，双方可另行主张权利。本案所涉及购置变压器等其他事实，因系租赁过程中，实际由承租人在使用，现租赁合同在未能解除的情况下，所涉及的类似的纠纷依法不在本案中作出处理，双方可在租赁期届满时或者租赁合同依法可予以解除时一并处理。对于本案双方的租金标准，因双方在租赁过程中，均未按照合同约定严格执行，故一审法院依法可确定标准为每年60万元，并据此计算出2011年12月30日至2017年12月29日李博、康态合作社应付小关农业公司的租金为360万元，扣除李博、康态合作社代付的土地租金和其他代付或者支付的租金后，计算出康态合作社、李博所欠小关农业公司的租金。李博、康态合作社提出已经超额支付租金的答辩意见，与查明的事实不符，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七十六条、第九十四条、第九十六条、第一百零九条、第一百二十条、第二百一十二条之规定，判决：一、驳回汉源县小关农业开发有限责任公司要求解除与李博于2011年12月29日签订的《养猪场租赁合同书》的诉讼请求；二、由李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社在本判决生效后三十日内一次性支付原告汉源县小关农业开发有限责任公司养猪场租金2589520元（3600000元－1010480元）；三、驳回汉源县小关农业开发有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49318元，由汉源县小关农业开发有限责任公司承担25491元，李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社承担23827元。 二审中，小关农业公司提交新的证据材料如下：1-6月份的销售清单，拟证明上半年的生猪销售头数是4000多头，按照一头70元的租金来计算，上半年该支付的租金就有三十多万元。 李博、康态合作社发表质证意见，生猪销售票据是李博、康态合作社这方的原始单据，对其来源有疑问。对小关农业公司提交的证据材料不予认可。 本院经组织质证后认为，证据材料能够佐证一审判决认定租金标准每年60万元，本院予以采信。 李博、康态合作社未提交新的证据材料。 二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 二审中，李博称在租赁期间即2012年1月13日至8月28日，分六次代小关农业公司偿还了其在案外人张凡处的借款100万元。 本院认为，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条第（一）款“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本案审理的焦点在于，李博、康态合作社是否应当足额支付小关农业公司养猪场租金2589520元。李博与小关农业公司自愿签订的《养猪场租赁合同书》中，载明“乙方（李博）每年交付租赁金总额不低于40万，不高于80万，基础原则按每销售一头生猪交租金七十元，若按实际销售生猪量计不足40万的，乙方应在年底结算时补足40万；若按实际销售生猪量计超过80万的，归乙方所有。”，一审查明双方在租赁过程中，均未按照合同约定严格执行，根据合同的履行情况酌定每年租金标准为60万元，且参照小关农业公司二审中提交的生猪出栏销售量来计算的证据材料，可证明一审法院确定的每年租金标准为60万元，并无不当，本院予以支持。 关于李博认为偿还案外人张凡的100万元借款应当抵扣租金的意见。2012年2月11日，李博出具的《关于汉源县小关农业开发有限责任公司债务转移的承诺书》明确载明“一、汉源县小关农业开发有限责任公司向张凡借款100万元本金转移给李博，由李博负责偿还。……承诺人：李博”，意为小关农业公司欠付张凡的100万元的债务转移至李博名下，由李博负责偿还张凡，视为李博对债务的承担，李博亦如约归还了该笔借款。故李博主张抵扣租金的上诉理由不成立，本院不予采纳。 综上所述，李博、康态合作社的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27516.16元，由李博、汉源县康态生猪养殖专业合作社负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 汤 玉 审判员 陶明钢 二〇一八年十二月二十八日 书记员 赵 楷