贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初3842号原告：蔡杰，女，1982年8月13日出生，汉族，身份证住址贵州省黄平县。委托诉讼代理人（特别授权）：陆淼，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：黔东南州恒丰房地产有限责任公司，住所地贵州省凯里市民族商贸街移动营业厅**，统一社会信用代码：915226007705567349。法定代表人：方加民，系该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：杨晓燕，女，1982年8月27日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市,系该公司员工。委托诉讼代理人（特别授权）：龙清苏，男，1993年4月23日出生，苗族，贵州省锦屏县人，住贵州省锦屏县，系该公司员工。原告蔡杰与被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司（以下简称：恒丰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年6月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡杰的委托诉讼代理人陆淼与被告恒丰房地产公司的委托诉讼代理人杨晓燕、龙清苏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡杰向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付逾期交房违约金49358.78元（从2016年1月1日计算至2018年5月21日），逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金29264.32元（从2017年1月1日暂计算至2018年6月1日，应计算至实际办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书之日），合计78623.1元。二、案件受理费由被告承担。事实与理由：2014年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买凯里市仰阿莎广场东侧金泉国际新城XX栋XX号商品房，该商品房购房总价款571940元，实际购房款566041元已付清。合同约定被告承诺于2015年12月31日前向买受人交付房屋，但被告未按期交付房屋，应支付逾期交房违约金。2018年5月21日，被告向原告交付商品房，已逾期交房，应支付原告逾期交房违约金49358.78元。被告承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，然而，被告也未按照合同的约定为原告如期办理产权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，应当按照合同约定承担违约责任。至2018年6月1日，被告应当向原告支付逾期违约金29264.32元。综上所述，原告为维护自身合法权益，特起诉至法院，并提出前述诉讼请求。被告恒丰房地产公司辩称：1、被告未能按期办理商品房所有权初始登记是由于被告在办理前期一期住宅所有权初始登记证时受阻才导致原告所购房楼栋的所有权初始登记证办理延后，并非被告有意拖延。2、被告对《商品房买卖合同》约定的义务也一直在努力积极履行，但由于政府内部政策及一些不可抗力的原因无法及时为原告办理房屋产权初始登记证。3、因商品房买卖合同中关于逾期办理房屋所有权证的违约金约定过高，根据公平原则，被告请求依法减少逾期办证违约金。4、被告未能按期交付商品房责任不能全归责于被告，而是被告商业风险遇阻，有不可抗力因素所致。此间被告一直在积极履行合同约定的义务，众所周知，被告做房产销售，在竞争激烈、优胜劣汰的市场下，被告肯需口碑，同时需面对上千户房产，在建造，销售房子过程中都以顾客要求优先满足才得以达到销售量，故在当时条件下未留任何证据材料的情况下尽量满足客户要求。5、被告未能按合同约定时间交房已成事实，在实际交房时，被告对逾期交房的楼栋（含原告）也作出相应的违约赔偿，违约金计算时间为合同约定交房时间至该楼栋实际统一的交房时间。对不认可且不愿领取的业主，在业主交房时被告所委托办理交房相关事宜的物业公司已经告知并向其说明关于逾期交房违约金赔付的事实。被告积极以电话、短信形式通知业主可以交房后，有的业主怠于办理，但交不交房或是什么时候交房是原告的自由，被告无权干涉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院依据采信的证据并结合当事人的陈述，确认本案事实如下：2014年3月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同主要内容为：1.原告向被告购买被告开发的“金泉国际新城”第XX幢XX层XX号房；2.出卖人在2015年12月31日前向买受人交付所售商品房，如逾期超过90日交付房屋的，买受人要求继续履行合同的，出卖人从合同约定交付房屋期限届满的次日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。3.出卖人承诺于2016年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。在签订合同后，双方又签订了《补充协议》，约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，由出卖人统一为买受人办理《房屋所有权证》，买受人给予必要配合”，“买受人确认，出卖人在签订本合同及相关补充协议、附件前，已就合同条款中免除或限制出卖人责任的条款作出了特别提示，买受人已充分理解并同意其全部内容”。该《商品房买卖合同》还约定：本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同签订后，蔡杰根据房屋实际面积向恒丰房地产公司支付了购房款566041元，恒丰房地产公司亦出具了《销售不动产统一发票》。2018年5月21日，恒丰房地产公司将该商品房买卖合同所涉房屋交付给了蔡杰。庭审中，原告不同意调解，本案没有调解的基础。另查明，凯里市人民政府于2010年12月1日作出《市人民政府关于加强基础设施建设使用建材增值税征管工作的通知》（凯府发[2010]48号）。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。商品房买卖合同是房地产开发企业（出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》及附件《补充协议》均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规禁止性规定，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。关于恒丰公司的抗辩意见。恒丰公司辩称凯里市政府的内部规定导致未能办理商品房所有权初始登记属于情势变更，自己并无过错，故恒丰公司不应支付违约金。经查，当事人双方签订《商品房买卖合同》的时间晚于凯里市人民政府于2010年12月1日作出凯府发（2010）48号文件即征收“砂石税”文件。因此，市政府征收“砂石税”的行为不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条规定的“情势变更”情形。恒丰公司认为案涉合同约定违约金过高，请求予以调整。本院认为，恒丰公司主张案涉合同约定违约金过高，根据民事诉讼的举证责任分配规则，当事人应当就其主张所依据的基本事实承担举证责任，本案中，恒丰公司未就此提供证据证明，应当承担举证不能的不利后果。案涉合同系双方当事人的真实意思表示，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不能随意变更合同的内容，更不能在违约后随意找理由逃避合同约定的违约责任。违约金本身既有补偿守约者的性质，也有惩罚违约者的性质，合同履行过程中，一方违反约定，则应当承担合同约定的相应后果。因此，本院对恒丰公司的上述抗辩理不予采纳。关于逾期交房违约金。原告诉称被告向原告交付涉案房屋的时间为2018年5月21日，被告对交房时间无异议。因案涉《商品房买卖合同》中约定恒丰公司应当在2015年12月31日前向原告交付商品房，而恒丰公司实际向原告交房的时间为2018年5月21日，属逾期交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告应获得从2016年1月1日至2018年5月21日的逾期交房违约金为49302.17元（871天×0.0001×566041元）。关于逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金。根据《商品房买卖合同》附件十二《补充协议》约定：“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》……本协议为《合同》不可分割的部分，与《合同》具有同等法律效力。上述约定已经对《商品房买卖合同》“转移登记，出卖人承诺于2013年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人……”的约定进行了变更，即由原来由房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。因此，蔡杰提出“支付逾期办理商品房所有权初始登记并交付办理商品房转移登记有关文书的违约金”的诉讼请求所依据事实已由原约定房开商“将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”变更为“房屋所有权证的办理，买受人应根据出卖人要求的时间将办理房屋所有权证所需的全部材料交付给出卖人，出卖人统一为买受人办理《商品房所有权证》”。蔡杰仍以变更前的事实为基础行使请求权，其请求不符合《补充协议》的约定，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第二条、第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告蔡杰从2016年1月1日至2018年5月21日的逾期交房违约金49302.17元。二、驳回原告蔡杰的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取883元，由被告黔东南州恒丰房地产有限责任公司负担556元，由原告蔡杰负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时在上诉期内直接向上级法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定的履行期限届满之日起，两年内向本院申请执行。审判员  赵婧霖二〇一八年十二月二十八日法官助理覃庆伟书记员覃庆伟（代）