福建省长乐市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0182民初1917号 原告：中国工商银行股份有限公司长乐支行，住所地长乐市吴航建设路、西洋路交叉路口，统一社会信用代码91350182854861699R。 主要负责人：林威，行长。 委托诉讼代理人：陈苏，男，系该行工作人员。 被告：陆礼通，男，1982年11月24日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：福建省鼎弘置业有限公司，住所地长乐市金峰镇金港路**，统一社会信用代码91350182585327518J。 法定代表人：程高彬，董事长。 委托诉讼代理人：左向真，福建智君律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄朝铭，福建智君律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司长乐支行(以下简称工行长乐支行)与被告陆礼通、福建省鼎弘置业有限公司(以下简称鼎弘公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案，依法适用简易程序。2018年8月9日，本案变更适用普通程序，于2018年11月16日公开开庭进行了审理。原告工行长乐支行委托诉讼代理人陈苏，被告鼎弘公司委托诉讼代理人黄朝铭到庭参加诉讼，被告陆礼通经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。 工行长乐支行向本院提出诉讼请求：1.陆礼通向工行长乐支行偿还借款本金565724.64元及利息（含罚息、复利，按合同约定计算至清偿全部借款本息之日，暂计至2018年5月21日的利息为4652.58元）；2.工行长乐支行有权以案涉抵押物(即陆礼通名下位于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号单元房产及其占用范围内的土地使用权)折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿陆礼通上述第一项债务；3.鼎弘公司对陆礼通的上述债务承担连带保证责任；4.陆礼通、鼎弘公司承担本案诉讼费（含案件受理费、公告费）。事实和理由：2015年6月30日，陆礼通与工行长乐支行签订了《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2015]年[一手房贷DHW0211]号），约定陆礼通向工行长乐支行借款59万元，用于购置位于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号单元房产，借款期限为三十年，借款利率为基准利率，采用等额本息还款法按月归还贷款，借款逾期的罚息利率在贷款利率基础上加收50%确定。合同还约定，陆礼通以前述房产及其占用范围内的土地使用权为抵押物担保还款，鼎弘公司为前述陆礼通债务提供连带责任保证担保。合同第十一条约定，合同争议的解决方式为向贷款人所在地人民法院起诉。合同签订后，工行长乐支行依约履行了贷款发放义务，长乐市房地产交易管理部门亦对上述房屋进行了房屋预告登记（航房预ＣＬ押字第××号）。但是，陆礼通未按照合同规定的时间和金额还款，鼎弘公司亦未履行其连带保证责任。截至2018年5月21日，陆礼通拖欠本金565724.64元，拖欠利息（含罚息、复利）4652.58元。 陆礼通未应诉答辩。 鼎弘公司辩称：1.2018年1月，鼎弘公司曾到原告处要求办理抵押登记，因原告不配合，致使抵押登记无法办理，应视为保证责任的解除条件已成就，鼎弘公司不承担保证责任，应驳回原告的诉讼请求；2.根据福州中院类似案例，应先判令陆礼通去办理抵押登记，若无法办理抵押登记，鼎弘公司愿意承担保证责任，但对抵押物处置原告行使优先受偿权之外的价款应先返还鼎弘公司。若抵押登记办理好，则鼎弘公司不承担保证责任。若法院判令鼎弘公司承担保证责任，其依法享有追偿权。 工行长乐支行行围绕诉讼请求提交了以下证据： 1.陆礼通的身份证、户口簿，鼎弘公司的营业执照、公司章程，共同证明二被告的主体资格。 2.婚姻证明，证明陆礼通的婚姻状况。 3.A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2015]年[一手房贷DHW0211]号《个人购房借款/担保合同》，证明陆礼通向原告借款59万元，以其房产抵押担保，借款/担保合同依法成立并生效。 4.借款凭证，证明工行长乐支行已向陆礼通发放借款59万元。 5.预告登记证明，证明陆礼通以其位于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号单元房产进行预抵押登记。 6.自营历史明细列表，证明截止2018年5月21日陆礼通尚欠的借款本息金额。 7.个贷逾期提前还款函、催收邮件详情单，共同证明：（1）工行长乐支行向陆礼通催收逾期借款本息，本案未超过诉讼时效；（2）工行长乐支行依合同约定向陆礼通宣布贷款提前到期。 鼎弘公司提交以下证据： 1.开发项目首次登记证明、不动产登记申请书、抵押登记申请报告、授权委托书、缴存凭证、存款凭证，共同证明2018年1月，鼎弘公司的工作人员到工行长乐支行办理陆礼通的抵押登记及产权证，但原告工作人员拒绝盖章，导致无法办理抵押登记和产权证。 2.业务回单（付款），证明鼎弘公司已经从2017年12月至2018年3月为陆礼通向原告代偿12575.15元。 经庭审质证，鼎弘公司对原告提交的7项证据均无异议，仅对证据3说明认为，其提供的是阶段性担保，产权证及抵押登记办理完毕后，鼎弘公司的保证责任便终止。原告对鼎弘公司提交的证据的真实性没有异议，但对证据1的证明对象有异议，认为陆礼通预抵押登记的房产于2017年12月25日被长乐法院查封，无法办理抵押登记，其才拒绝办理。 本院认为，因陆礼通未到庭参加诉讼，也未提交相反证据予以反驳，视为自动放弃举证、质证的诉讼权利。原告与鼎弘公司对上述证据的真实性均无异议，但原告对鼎弘公司提交的证据1的证明对象有异议，本院对原被告双方无异议的证据予以确认。对鼎弘公司提交的证据1的证明对象，本院经向福州市长乐区不动产登记和交易中心核实，案涉陆礼通预购的房屋于2017年12月25日被本院另案财产保全查封，鼎弘公司在审理中也确认无法联系到陆礼通，产权证因此无法办理，进而导致抵押登记亦无法办理，对鼎弘公司证据1的证明对象，本院不予认可。 根据以上有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2015年6月30日，陆礼通（借款人、抵押人）、鼎弘公司（保证人）与工行长乐支行（贷款人）签订编号为“A：[闽]字[营业部]行[长乐]支行[2015]年[一手房贷DHW0211]号”《个人购房借款/担保合同》（以下简称“借款担保合同”），借款担保合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置住房贷款，金额为人民币59万元；本合同项下贷款用于购买坐落于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号房；贷款期限30年（2015年6月30日至2045年6月30日），实际放款日与到期日以借款凭证为准；贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率（无浮动比例）。贷款发放后，遇基准利率调整，贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；还款方式为按月等额本息还款法，按月计息；借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在贷款利率的基础上加收50%确定；发生抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的，影响贷款本息按期足额偿还的其他情形等情形之一的，贷款人可以采取停止发放本合同项下的贷款、宣布本合同项下未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用及解除本合同等；抵押人自愿向贷款人提供抵押担保，抵押物详见《抵押物清单》（《抵押物清单》记载：抵押人陆礼通，房产地址为B8幢9层901号房产，房产权属证书编号为CL预售201502548号）；抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务；保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足本合同约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任；保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。“借款担保合同”还约定：借款人、担保人承诺，本合同项下约定的送达地址正确无误，如送达址变更，借款人、担保人有义务及时书面通知贷款人。贷款人向约定的送达地址或借款人、担保人另行书面通知的地址寄送相关文件，即视为已向受送达人履行了通知义务，如因地址变更未及时通知贷款人造成的一切后果由借款人与担保人承担。陆礼通在“借款担保合同”中填写其送达地址为“长乐市潭头镇潭头村建设路207号”。 2015年7月8日，工行长乐支行向陆礼通发放贷款59万元，陆礼通在工行长乐支行制作的《个人借款凭证》上签名确认，《个人借款凭证》记载：贷款起始日为2015年7月8日，贷款到期日为2045年7月8日，执行利率为（年）5.4%。2015年8月18日，长乐市房地产交易管理所对上述陆礼通预购的房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，工行长乐支行取得“航房预ＣＬ押字第××号”《房屋预告登记证明》。 陆礼通借款后按约还款至2017年11月8日，之后不再还款。2018年1月23日，工行长乐支行以陆礼通未按约还款，分别向陆礼通、鼎弘公司寄送“个人逾期贷款催收函（通知书）”，要求借款人还款，保证人督促借款人还款或承担保证责任。鼎弘公司从2017年12月27日至2018年3月21日为陆礼通代偿借款本息计12575.15元，之后亦不再垫款。2018年3月26日，工行长乐支行分别向陆礼通、鼎弘公司寄送“提前还款函”，以贷款已连续逾期4次为由，宣布“借款担保合同”提前到期，要求陆礼通在收到函件之日起5日内清偿全部贷款本金565724.64元，并要求鼎弘公司履行保证责任。截至2018年5月21日，陆礼通结欠原告借款本金565724.64元、利息（含罚息、复利）4652.58元。 审理中另查明：1.长乐市国土资源局（长乐市不动产登记中心）于2017年10月19日向鼎弘公司发出闽（2017）长乐市总第0007号《开发项目首次登记证明》，同意办理地址在长乐市金峰镇金港路399号（鼎弘·东湖湾B区）B5#-B13#楼等项目首次登记；2.陆礼通办理案涉房屋的交房手续后未办理抵押登记手续，亦未取得房屋所有权证与他项权利证书；3.陆礼通预购的房屋因另案于2017年12月25日、2018年9月28日被本院预查封；4. 长乐工商行在审理中表示，愿意办理案涉陆礼通预购房屋的抵押登记手续。 本院认为，工行长乐支行与陆礼通、鼎弘公司签订的《个人购房借款/担保合同》，系三方当事人真实意思表示，约定的内容没有违反法律或行政法规的禁止性规定，合法有效，各方当事人均应按合同履行各自的义务。合同签订后，原告已按约向陆礼通发放了贷款，履行了贷款人的义务。陆礼通作为借款人，未按约定期限足额偿还借款本息，已构成违约，原告有权根据合同的约定提前收回借款。原告主张要求陆礼通偿还尚欠的借款本金并按约计收利息（罚息）、复利之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。鼎弘公司为陆礼通预购商品房贷款提供阶段性连带责任保证担保，现案涉商品房尚未办理产权及抵押登记手续，免除保证责任的条件尚未成就，鼎弘公司依约仍应承担保证责任。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条关于“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，保证人鼎弘公司在承担保证责任后，有权向债务人陆礼通追偿。鼎弘公司关于因原告不配合，致使抵押登记无法办理，应视为保证责任的解除条件已成就，鼎弘公司不承担保证责任，应驳回原告诉讼请求的辩解主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。 陆礼通以其预购的案涉房产对本案借款设定抵押担保，并办理了预购商品房抵押权预告登记手续，原告诉请要求以该抵押房产折价，或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿。本院认为，由《中华人民共和国物权法》第二十条第一款关于“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”的规定可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。基于预告登记并非正式物权登记，故在仅办理预购商品房抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。 商品房按揭贷款涉及贷款银行、开发商、购房人三方利益，商品房担保贷款合同与商品房买卖合同亦相互牵连，若在商品房已经具备抵押登记条件而因购房人原因未能完成正式登记，将导致银行对商品房的抵押权未能依登记而及时设立，开发商提供阶段性担保（通常约定保证期间至抵押权设立之时）的保证期间被不当延长，购房人亦将面临开发商以购房人违约为由解除商品房买卖合同而导致其无法获取商品房溢价收益的不利局面，影响到交易安全和合同稳定。因此，在具备物权登记条件情况下，购房人有义务协助贷款银行办理商品房抵押登记，开发商亦应督促购房人办理抵押登记。在商品房抵押登记完成后，抵押权方依法设立，银行才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。本案中，案涉房屋已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，虽然陆礼通预购的房屋被另案财产保全预查封，但该房屋抵押权预告登记在法院查封之前，不存在对法院已查封动产设定权利负担的情形，故购房人负有协助办理抵押登记的义务，鼎弘公司应督促其办理。本院确定陆礼通应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。 购房人陆礼通若逾期仍未协助办理抵押登记，基于其尚未办理商品房的不动产所有权登记，故本院无法径行判决由债权人工行长乐支行自行办理抵押登记手续。在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，亦应赋予债权人对不动产优先受偿权。理由如下：其一，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条关于“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”的规定，陆礼通尚未办理案涉商品房产权证，但该商品房已具备物权登记条件，应认定为属于陆礼通的财产，客观上应作为陆礼通的责任财产进行处置。其二，案涉商品房已具备不动产抵押登记条件，但购房人却拒不办理，已违反抵押合同约定，违背了诚实信用原则，赋予债权人对案涉房产优先权，有利于遏制违约失信行为，维护交易安全。其三，当商品房具备办理抵押登记条件时，购房人怠于办理登记，本质上属于购房人为自己的利益而不正当地阻止条件成就，应参照附条件民事法律行为的相关法律规定，而视为条件已成就，即债权人行使优先权的条件因义务人恶意阻却而依法视为已成就。其四，抵押权预告登记虽非正式抵押登记而不产生设立抵押权的法律效果，但第三人可通过抵押权预告登记情况知悉不动产将来可能设立抵押权，故其亦已具备一定的公示外观，在满足特定条件下，赋予债权人对不动产优先权，并不违反物权公示要求。最后，赋予债权人优先权，亦符合法律及司法解释规定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条关于“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”的规定，债权人工行长乐支行有权处分购房人陆礼通于商品房买卖合同项下的合同权利，而陆礼通取得商品房所有权亦属于该权利范畴，故工行长乐支行有权处置案涉商品房。综上，案涉商品房已具备物权登记条件但因购房人原因导致抵押权客观上无法依登记而设立，在此特定情况下赋予债权人对商品房处置价款优先受偿权，有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。故根据《中华人民共和国物权法》第二十八条关于“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”的规定，本院依法确认债权人工行长乐支行对案涉不动产拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 陆礼通于本判决生效之日起十日内偿还中国工商银行股份有限公司长乐支行借款本金565724.64元及利息（含罚息）、复利（计至2018年5月21日的利息（含罚息）、复利为4652.58元，之后至还清借款之日止的利息（含罚息）、复利，按案涉《个人购房借款/担保合同》约定的利率计付）； 福建省鼎弘置业有限公司对本判决第一项陆礼通应偿还的债务承担连带清偿责任； 三、陆礼通应于本判决生效之日起三十日内协助中国工商银行股份有限公司长乐支行办理其提供抵押的位于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号房产的抵押登记手续，福建省鼎弘置业有限公司应督促陆礼通并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，福建省鼎弘置业有限公司的保证责任终止； 四、上述陆礼通提供抵押的位于长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号房产抵押登记办妥后，或陆礼通逾期仍未办理抵押登记的，中国工商银行股份有限公司长乐支行有权以上述房产拍卖、变卖所得价款，对本判决第一项确定的债权优先受偿； 五、中国工商银行股份有限公司长乐支行对长乐市金峰镇金港路南侧、金漳路东侧鼎弘·东湖湾B区B8幢9层901号房产拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿福建省鼎弘置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项，再有余款的退还陆礼通； 六、福建省鼎弘置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项受偿不足部分，有权向陆礼通追偿。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9504元、公告费300元，由陆礼通、福建省鼎弘置业有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。 审 判 长  郭绍锦 人民陪审员  陈满银 人民陪审员  陈颂锋 二〇一八年十二月六日 法官助理邢颖晶 书记员林精铭 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。 第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 《中华人民共和国物权法》 第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。 《中华人民共和国担保法》 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法(?javascript:SLC(12418,0)?)第三十一条(?javascript:SLC(12418,31)?)规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。 保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 -1-