贵州省六盘水市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔02民终1827号上诉人（原审被告）：贵州华飞新都市房地产开发有限公司，住所地：贵州省六盘水市水城县双水新区诚信路与保健路交汇处东南侧水之宛梅苑商住楼**。统一社会信用代码：915202007411151046。法定代表人：谢黔华，系该公司董事长。委托诉讼代理人：吴洋，系贵州盾辉律师事务所律师。执业证号：15201201210258906。被上诉人（原审原告）：刘忠俊，男，1977年9月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司因与被上诉人刘忠俊商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省六盘水市钟山区人民法院（2018）黔0201民初1733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司的委托诉讼代理人吴洋，被上诉人刘忠俊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贵州华飞新都市房地产开发有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审判决认定事实错误，导致适用法律错误。一审判决认为被上诉人所在小区成立天粟园业主委员会，该业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日向上诉人提出履行请求，天粟园业主委员会每一次向上诉人提出履行请求时，本案诉讼时效均中断，诉讼时效期间均重新计算，该认定事实错误。经过一审庭审调查，天粟园业主委员会并没有在2014年6月24日、2015年5月27日向上诉人提出履行办理房产证请求，故本案诉讼时效均不存在中断及诉讼时效期间重新计算的情况。相反，上诉人于2016年9月7日才向被上诉人等全体业主发出告知函，承诺其于2017年3月31日前完成“天粟园”项目的初始登记，并于2017年9月30日前将住宅分户办理完毕。本案已过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实错误导致适用法律错误，应依法改判。刘忠俊辩称，被上诉人与上诉人签订的合同，被上诉人已经履行了合同的约定，但是上诉人对合同的约定并未全部履行，按照合同约定，上诉人应当于2013年6月30日前为被上诉人办理房屋产权证书，如违约应当承担向被上诉人支付违约金的责任。上诉人一直未为被上诉人办理产权证书，被上诉人也一直在主张权利，上诉人的违约行为是持续行为，一直持续到现在。另，被上诉人已经提交过的证据中有两份证据，能够证明被上诉人于2014年6月24日和2015年5月27日联合其他业主及业主委员会向上诉人主张权利的事实，故请求法院依法判决。刘忠俊向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告因未在规定期限内取得房地产权属证书违约金72618.07元（暂计算2013年7月1日至2018年3月31日期间违约金，即209274元×0.0002×1735天），后续的违约金继续按合同约定的每日万分之二计算直至办理完产权证之日止（即209274元×0.0002=41.9元，每日违约金41.9元）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2010年8月3日，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司（原名六盘水华飞房地产开发有限公司）与原告刘忠俊签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告出售天粟园21层02号商品房一套，其中，合同的第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行”。合同签订后，原告向被告缴纳购房款209274元。被告于2012年6月30日将房屋交付给原告。涉案房屋所在小区业主成立了业主委员会，并于2014年6月24日、2015年5月27日选出代表与被告洽谈关于逾期办理房产证和房产证违约金相关事宜。2016年9月7日被告还就办理房产证的事宜向“天粟园”业主发出告知函。但至今原告未领取房屋的不动产权证。现原告以被告违反合同约定，应当承担违约责任，诉至法院。另，六盘水华飞房地产开发有限公司先更名为贵州新都市开发投资有限公司，后又于2014年6月5日更名为贵州华飞新都市房地产开发有限公司。一审法院认为，被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司系由原六盘水华飞房地产开发有限公司更名而来的有限责任公司，原六盘水华飞房地产开发有限公司的权利和义务应由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司享有和承担。原六盘水华飞房地产开发有限公司与原告刘忠俊于2010年8月3日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，合法有效，原、被告均应严格依照该合同的约定全面履行自己应尽的义务。现原告刘忠俊已按照合同约定支付了购房款，被告亦于2012年6月30日将涉案房屋交付给原告管理使用，但按照合同的约定，被告还应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，被告至今却未履行该项义务，原告也因此至今未取得房屋权属证书，被告的行为已违反合同约定，应当承担违约责任。被告辩称本案已超过诉讼时效期间。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，诉讼时效期间为二年，本案诉讼时效应从交付房屋之日起365日后起算，即从2013年6月30日起算两年至2015年6月30日，在此期间，原告所在小区成立天粟园业主委员会，该业主委员会于2014年6月24日、2015年5月27日向被告提出履行请求，业主委员会代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，故天粟园业主委员会每一次向被告提出履行请求时，本案诉讼时效均中断，诉讼时效期间均重新计算，故诉讼时效应从2015年5月27日起计算二年至2017年5月27日。2016年9月7日被告向原告等全体业主发出告知函，承诺其于2017年3月31日前完成“天粟园”项目的初始登记，并于2017年9月30日前将住宅分户办理完毕。本案诉讼时效再次发生中断，诉讼时效应从2017年9月30日重新计算两年至2019年9月30日。2017年10月1日《中华人民共和国民法总则》正式实施，该法第一百八十八条规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”，根据新法优于旧法的原则，本案的诉讼时效期间为三年，故应从2017年9月30日重新计算三年至2020年9月30日。由此可见原告主张违约金的诉讼请求并未超过诉讼时效期间，故对被告的该辩称不予采信。关于合同约定的违约金是否过高的问题，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，当事人请求减少违约金的，应以超过造成的损失的30%适当减少。本案中，由于被告的原因不能办理房屋产权证书，故每逾期一天，以万分之二作为计算标准符合合同约定，有事实及法律依据，并不存在约定过高的问题，故被告按合同的约定支付原告违约金。现原告主张被告支付从2013年7月1日起至2018年3月31日止期间的违约金72618.07元（209274元×0.0002×1735天），该主张未违反双方合同的约定，予以支持。对原告主张被告支付2018年4月1日起至被告为原告办理房屋产权证之日止的违约金，仍以总房款209274元为基数，按日万分之二计算至被告实际为原告办理房屋产权登记之日止。本案纠纷系因被告违约而引起，应由被告承担全部过错责任，故本案诉讼费用应全部由被告承担。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘忠俊支付违约金72618.07元；从2018年4月1日起至被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司为原告刘忠俊办理房屋产权登记之日止的违约金仍以总房款209247元为基数，按日万分之二计算；案件受理费1616元，因适用简易程序减半收取808元，由被告贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。双方当事人在二审中均未提交新证据。本院二审审理查明的事实与一审认定的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点是：本案逾期办证违约金是否超过诉讼时效。关于本案逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。经查，双方当事人于2010年8月3日签订的《商品房买卖合同》第十五条明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3条处理：……3、每逾期一天，出卖人向买受人支付购房总款万分之二的违约金，合同继续履行。”双方当事人庭审中对违约金的约定均予以认可。上诉人称未收到被上诉人所在小区天粟园业主委员会分别于2014年6月24日和2015年5月27日向华飞地产发出了关于逾期办理房房产证违约金的告知书，但2016年9月7日上诉人致天粟园全体业主告知函，承诺于2017年9月30日前该项目住宅分户办理完毕。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条“诉讼时效期间届满，当事人一方向对方当事人作出同意履行义务的意思表示或者自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案上诉人华飞公司于2016年9月7日作出承诺后，又以诉讼时效期间届满为由抗辩，不符合上述规定，故上诉人关于本案诉讼时效已过的上诉理由不能成立，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律有瑕疵，还应引用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，应予纠正，但裁判结果正确，应予维持。依照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条、第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1615元，由上诉人贵州华飞新都市房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 罗 光审判员 刘 靖审判员 邓少旭二〇一八年十二月十二日法官助理孙婷婷书记员安梦薇