湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘08民终908号 上诉人（原审被告）：张家界欣业房地产开发有限公司，住所地湖南省张家界市教场路**。 法定代表人：屈先恩，董事长。 委托诉讼代理人：高尚，湖南向法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宋利萍，女，1975年3月15日出生，土家族，住湖南省张家界市永定区。 被上诉人（原审原告）：龙家五，男，1971年12月13日出生，苗族，住湖南省张家界市永定区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡伟，湖南风云律师事务所律师。 上诉人张家界欣业房地产开发有限公司（以下简称欣业公司）因与被上诉人宋利萍、龙家五商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2018）湘0802民初3200号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 欣业公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：依据现有规定，买受人请求出卖人支付逾期办证违约金的，应从合同约定或法定期限届满之日起计算诉讼时效。依据合同约定，上诉人应于2013年给被上诉人办理好房屋产权变更登记手续，故被上诉人主张权利的期限应截止2015年。现被上诉人于2018年才起诉，早已过了诉讼时效，故应判决驳回被上诉人的诉讼请求。 宋利萍、龙家五辩称，本案没有过诉讼时效，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。 宋利萍、龙家五向一审法院起诉请求：1.判令欣业公司立即为宋利萍、龙家五办妥房屋不动产权证；2.判令欣业公司支付宋利萍、龙家五逾期办证违约金3768.32（376832.00×1%）元及赔偿损失4000元；3.本案诉讼费用由欣业公司承担。 一审法院认定事实：2011年8月17日，宋利萍、龙家五与欣业公司签订《张家界市商品房买卖合同》，约定宋利萍、龙家五购买欣业公司开发的位于崇文办事处燕窝塔居委会的凤湾欣业苑项目中的第C栋5层C2-568号的商品房。该商品房总金额376832.00元。合同还约定，出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……2、商品房经建设单位、监理单位、施工单位、勘察、设计单位竣工验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。出卖人应在商品房交付使用后并小区综合验收合格后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后365日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第3项处理：……3、买受人不解除合同，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，……。合同签订后，宋利萍、龙家五按照合同约定向欣业公司支付了房屋全款。截止起诉之日，欣业公司开发的凤湾欣业苑还未经有关部门综合验收合格。欣业公司对未按约办理相关权证的违约事实并无异议，愿意协助宋利萍、龙家五办理不动产权证。 湖南省张家界市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，于2016年6月13日停止受理商品房所有权证及商品房分户土地使用证的办证申请，于2016年6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在欣业公司延迟履行其办证义务后所发生。 一审法院认为，宋利萍、龙家五与欣业公司签订的《张家界市商品房买卖合同》及其附件是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，宋利萍、龙家五已按约定支付了房屋全款，欣业公司理应按照合同的约定为宋利萍、龙家五办理房屋所有权证及土地使用权证，但由于本市在新规《不动产登记暂行条例实施细则》实施以后，已于2016年6月13日停止受理商品房分户土地使用证的办证申请，并于2016年6月25日开始按照新规办理不动产登记。国家政策的变化是在欣业公司延迟履行后发生的，欣业公司仍应积极采取补救措施，按新规定的要求为宋利萍、龙家五办妥房屋不动产权证。故，对宋利萍、龙家五要求欣业公司办妥房屋不动产权证的诉讼请求，予以支持。因欣业公司违约，理应按照合同约定的标准向宋利萍、龙家五支付违约金，即按照已付房价款的1%支付违约金，具体金额为376832×1%=3768.32元，因考虑到欣业公司尚未进行房屋的综合验收，故应给予一定的时间进行验收及办证，以90日较为适宜。关于宋利萍、龙家五要求欣业公司赔偿损失的诉讼请求，因没有充足证据证实宋利萍、龙家五发生实际损失，不予支持。关于是否超过诉讼时效的问题，欣业公司系因未办证而违约，不能将请求办证的行为与请求支付违约金割裂为两个独立的请求权。欣业公司不予办证的违约状态是持续状态，宋利萍、龙家五请求支付违约金并不是一种单纯的债权请求权，同时还包含了办证的请求。只要宋利萍、龙家五系在欣业公司不予办证的违约状态结束之日起三年内起诉的，均未超过诉讼时效。本案中，欣业公司截止起诉之日，未能为原告宋利萍、龙家五办好证，故宋利萍、龙家五起诉，未超过诉讼时效。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告张家界欣业房地产开发有限公司于判决生效之日起90日内为原告宋利萍、龙家五办妥房屋不动产权证；二、被告张家界欣业房地产开发有限公司于判决生效之日起10日内向原告宋利萍、龙家五支付违约金3768.32元；三、驳回原告宋利萍、龙家五的其他诉讼请求。案件受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由被告张家界欣业房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院二审予以确认。 本院认为，上诉人欣业公司的上诉理由不能成立，理由如下：1.商品房买卖中，业主要求开发商办证的权利与要求开发商支付逾期办证违约金的权利有紧密联系，该违约金产生的基础是开发商有逾期办证行为。本案所涉及的违约金为固定数额的违约金，不因逾期时间长短而发生变化，开发商的逾期办证行为是一种持续性违约行为，此情况下逾期办证违约金的诉讼时效应从违约状态结束时起算。2.因欣业公司不能完成案涉小区的综合验收，导致至今没有给宋利萍、龙家五办理房屋产权证书，其违约状态一直持续存在，尚未结束，故宋利萍、龙家五请求欣业公司支付逾期办证违约金的诉讼时效尚未起算，更不存在超过诉讼时效的保护期限。 综上所述，欣业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人张家界欣业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  詹恒清 审判员  刘利利 审判员  杨 芳 二〇一八年十二月十九日 法官助理盖景阳 书记员郭茎松 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。