西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 (2016)陕0113民初9373号 原告（反诉被告）赵淑英，女，汉族，1978年6月23日出生，住西安市雁塔区。 委托代理人翟继延，陕西泽界律师事务所律师。 委托代理人雷冰，陕西泽界律师事务所律师。 被告（反诉原告）陕西民生家乐商业运营管理有限公司，住所地西安市新城区尚勤路**西苑安置楼特**。 法定代表人刘昆，该公司总裁。 委托代理人吴利东，男，汉族，1990年9月22日出生，现住，系员工。 委托代理人刘洁，女，汉族，1980年2月17日出生，现住，系员工。 原告（反诉被告）赵淑英与被告（反诉原告）陕西民生家乐商业运营管理有限公司（以下简称民生公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告双方委托代理人均到庭出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告(反诉被告)诉称，2012年8月2日，原告赵淑英与被告民生公司达成租赁协议，原告租赁被告位于丈八路店3楼，整层面积3970平方的意向，并同日支付保证金50万元，后被告迟迟不配合办理进场事宜，直至2015年6月30日，被告才与原告签订租赁合同，原告进行适应性装修，并缴纳租赁费，原告按照合同约定进行招商活动。商户进驻进行实施登记备案过程中，相关部门告知商户该楼的消防工程一直未经验收合格，原告就此事多次找到被告进行调处，但被告长期哄骗原告消防正在办理中，时至今日有关消防手续仍未办理，商户因此无法办理卫生许可证进行经营。原告认为被告客观无法履行适租标的合同无效，故现诉至法院请求：1、请求依法判令合同无效，被告赔偿原告装修费用一百五十万元；2、请求判令被告返还原告交付的保证金人民币五十万元；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告（反诉原告）民生公司辩称：被告与原告签订的租赁合同主体适格，内容合法有效，系当事人的真实意思表示，不存在法定无效情形，合同约定的物业交付条件为现状交付，原告亦将租赁房屋分割转租给第三方个体商户从事餐饮经营项目且实际经营至今。期间原告一致拖欠被告租金，经多次催要后原告曾承诺及时还款，因此原告诉请合同无效的请求和理由于法无据，与事实不符从而也就不存在赔偿装修的问题。另外原告诉请被告返还保证金50万元一事的诉讼请求与主张与事实不符。原告诉请要求被告返还50万元保证金，系原被告双方租赁合同签订的订约保证金，租赁合同签订后，按照合同第三条第一款的约定，合同签订后原告支付的50万元订约保证金于合同签订之后，20万元转为履约保证金，剩余30万元用于抵充乙方应付租金，且事实也已经冲抵2015年10月1日至2015年12月31日期间的租金。综上，原、被告所签订的租赁合同形式上符合法律要求，内容合法有效，请求依法驳回原告诉讼请求。 被告（反诉原告）反诉诉称，2015年6月30日原、被告双方签订《租赁合同》，合同约定租赁面积为3970平方米，租期自2015年1月11日至2026年12月31日止，2015年至2017年租金161850元，租金交付方式为一次交纳三个月，提前半月交纳，先交纳后适用，物业交付方式为现状交付，即原告知悉租赁面积的消防现状，针对原告承租后有关场所需要的消防改造报建、施工及验收由其自行负责，合同签订后，被告如约交付了租赁标的，原告亦按现状对房屋进行了部分装修并将场地转租给了十余家商户经营餐饮及儿童乐园等，且这些商户已实际经营，合同履行后原告前期支付的50万元定金中的20万元转为履约保证金，30万元冲抵了租金，原告向被告支付了615672元的合同租金（含所冲抵的租金共计915672元，该金额为原告应付及实际支付的截止2015年12月31日租金）。自2015年12月15日起原告开始无故拖欠被告租金、物业费及水电费等合同约定费用，被告多次发函催要，故反诉诉称：1、依法判令解除反诉人与被反诉人签订的《租赁合同》，并判令被反诉人于租赁合同解除之日起5日内向反诉人返还租赁标的物；2、依法判令被反诉人立即支付拖欠反诉人的房屋合同费用至租赁合同判令解除之日，暂计算至2016年9月30日，合同费用共计1814605.6元（其中租金1456650元、物业费336873元、水电费21082.6元）；3、依法判令被反诉人立即支付拖欠合同费用的滞纳金（暂计算至2016年9月30日）544381.68元，及自2016年10月1日起至实际欠付合同费用支付之日的利息（按银行同期贷款利率计算）；4、依法判令被反诉人参照租赁合同约定的合同费用标准（租金161850元/月、物业费23026元/月，水电费按照合同约定标准计算）自租赁合同解除返还租赁标的物期限届满次日起至被反诉人实际返还租赁标的物之日止的占用使用费。5、本案的反诉费由被反诉人承担。 原告（反诉被告）针对反诉辩称，被告（反诉原告）的行为违反了国家强制性法律规定，造成租赁合同无效，被告应当承担全部责任，请求驳回被告（反诉原告）的诉讼请求。 经审理查明，2012年8月3日原告（反诉被告）赵淑英向被告（反诉原告）民生公司支付了50万元保证金。2013年10月12日，被告（反诉原告）民生公司向原告赵淑英出具《易道郡•玫瑰公馆11、12号楼商业用房消防问题承诺书》承诺：一、因一次消防验收合格后未出验收意见书造成贵司不能装修报建的，由我司负责。二、在贵司装修及验收期间，由于一次消防验收合格后未出验收意见书，造成的停工、罚款由我司承担。三、在一至三层装修消防验收中，由于一次消防验收合格后未出具验收意见书引起的不能正常验收，由我司负责。2015年6月30日原告（反诉被告）赵淑英（乙方）与被告（反诉原告）民生公司（甲方）签订《租赁合同》，合同约定出租场地位于甲方丈八路店三楼（预留足够通道，需双方认可），租赁面积为3970平方，公摊面积整体租赁已添加，对应的租金及费用收取，均以含公摊的合同租赁面积为准。租赁期限为2015年1月11日至2026年12月31日，被告（反诉原告）民生公司给予原告（反诉被告）赵淑英六个月的免租期，免租期满次日即2015年7月12日开始计算租金，租金的计算标准为2015年至2017年为161850元/月，之后每间隔两年按比例递增。2012年8月3日原告（反诉被告）赵淑英支付给被告（反诉原告）民生公司的50万元保证金中20万元作为保证金，30万元用于冲抵租金。2016年4月27日西安市公安消防支队高新技术产业开发区大队向西安市美好餐饮管理有限公司出具《责令限期整改通知书》，要求西安美好餐饮管理有限公司在2016年4月27日消防监督检查中发现存在消防安全违法行为：2.消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效；3、损坏消防设施、器材；4、封闭疏散通道、安全出口；11、其他消防安全违法行为和火灾隐患：火灾自动报警系器防尘罩未摘。责令你单位于2016年5月9日前整改。 另查明，原、被告双方争议的经营场所西安市高新区丈八北路80号1-3层商用部分业主为西安蓝基物业管理有限公司，被告（反诉原告）民生公司承租后，将地上一、二层自用，命名为陕西民生家乐投资管理有限公司丈八北路店。三层出租给原告（反诉被告）赵淑英。西安美好餐饮管理有限公司的法定代表人为赵淑英。2014年10月16日，被告（反诉原告）民生公司对自用部分陕西民生家乐投资管理有限公司丈八北路（地（地上****修面积4000平方米）工程竣工验收消防备案。截止一审法庭辩论终结，本案涉案的场所陕西民生家乐有限公司丈八北路店第三层仍未取得建设工程消防验收合格。 原告（反诉被告）赵淑英于2018年6月20日向本院提交《资产评估申请书》，要求对位于西安市雁塔区丈八北路玫瑰公馆商业裙楼（民生家乐美食广场）三楼，面积3970平方米整层所有装修价值进行评估。2018年10月18日陕西通海资产评估有限责任公司做出《西安市中级人民法院委托赵淑英与陕西民生家乐投资管理有限公司一案所涉及房屋装修评估报告》，报告显示，在评估基准日，赵淑英与陕西民生家乐投资管理有限公司一案所涉及房屋装修的继续使用价值共计：人民币90.19万元。 上述事实，有当事人陈述、当事人提交的证据以及庭审笔录、鉴定报告等在卷佐证，并经当庭核对无误。 本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。本案中，涉案房屋未取得建设工程消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者验收不合格的，禁止投入使用，其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。故原、被告双方签订的《陕西民生家乐投资管理有限公司租赁合同》无效。合同无效因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所收到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告（反诉被告）要求退还保证金，并赔偿装修损失于法有据，本院依法予以支持。但因原告占用涉案房屋从2015年1月11日至2016年4月27日，扣除双方约定的免租期六个月，从2015年7月12日开始计算。原告（反诉被告）应当支付一定的占用费，本院酌情认定50万元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）赵淑英与被告（反诉原告）陕西民生家乐投资管理有限公司2015年6月30日签订的《陕西民生家乐投资管理有限公司租赁合同》无效。 二、被告（反诉原告）陕西民生家乐投资管理有限公司在本判决生效后十日内返还原告赵淑英保证金及租金共计50万元。 三、被告（反诉原告）陕西民生家乐投资管理有限公司在本判决生效后十日内支付原告赵淑英房屋装修损失90.19万元。 四、原告（反诉被告）赵淑英在本判决生效后十日内支付被告（反诉原告）陕西民生家乐投资管理有限公司占用费50万元。 五、驳回被告（反诉原告）的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费22800元，由被告（反诉原告）承担。本案反诉费12836元。由原告（反诉被告）自行承担。因原告（反诉被告）已预交，被告（反诉原告）在支付上述费用时一并支付对方。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  景振宇 人民陪审员  徐 凯 人民陪审员  刘 军 二〇一八年十二月十七日 书 记 员  李 丹