北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2018)京0117民初10144号原告（执行案外人）：黄召勇，男，1979年5月29日出生，汉族，河北省三河市燕郊开发区居民，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：祝辉良，北京市盈科律师事务所律师。被告（申请执行人）：刘丽华，女，1968年5月10日出生，汉族，北京市平谷区居民，住北京市平谷区。委托诉讼代理人：周宝胜，北京市时雨律师事务所律师。第三人（被执行人）：北京嘉厚房地产开发有限公司，住所北京市平谷区马坊工业园区****，统一社会信用代码：91110117760110528M。法定代表人：郝明，总经理。委托诉讼代理人：王鹏，男，北京嘉厚房地产开发有限公司职员。委托诉讼代理人：刘伟光，北京观韬中茂（天津）律师事务所律师。原告黄召勇与被告刘丽华、第三人北京嘉厚房地产开发有限公司（以下简称嘉厚公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。黄召勇及其委托诉讼代理人祝辉良，刘丽华的委托诉讼代理人周宝胜，嘉厚公司的委托诉讼代理人王鹏、刘伟光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄召勇向本院提出诉讼请求：1．依法撤销平谷区人民法院作出的（2018）京0117执异164号执行裁定书；2．判令解除对北京市平谷区马坊镇马坊大街某号院某号楼某号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封。事实与理由：刘丽华与嘉厚公司一案的执行过程中，贵院查封了黄召勇的房屋，黄召勇曾提起案外人执行异议申请，贵院作出执行裁定书驳回了黄召勇的异议请求，黄召勇不服，提起案外人执行异议之诉。一、执行裁定书认定基本事实不清。黄召勇与嘉厚公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，并将房款结清，嘉厚公司将涉案房屋交付给黄召勇，涉案房屋的所有权人是黄召勇，不是嘉厚公司。二、执行裁定书适用法律错误。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”黄召勇与嘉厚公司在法院查封前已签订合法有效的房屋买卖合同，已支付了全部购房款项，已合法占有使用房屋，非因黄召勇原因未办理过户。法院应支持黄召勇的诉求，解除对涉案房屋的查封。刘丽华辩称，不同意黄召勇的诉讼请求，黄召勇的诉讼请求没有事实和法律依据。理由如下：一、黄召勇与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。黄召勇在案外人执行异议案件审查过程中，自认涉案房屋系通过抵债取得。黄召勇提交的《北京市商品房预售合同》系基于抵顶欠款而形成。黄召勇与嘉厚公司之间形式上虽然表现为房屋买卖合同关系，实质上是北京市园林设计工程有限公司与嘉厚公司消灭债权债务的民事法律行为，黄召勇与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》只是消灭债权债务的延续行为，因此黄召勇与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系。同时，黄召勇与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》的时间距离涉案房屋被依法查封时间间隔较长，此期间内，黄召勇未办理涉案房屋网上签约、预售登记及过户登记手续，该事实足以证明黄召勇并非出于个人或家庭居住生活之需、基于买受涉案房屋的真实意思表示而支付房屋对价，并通过合法手续占有、使用涉案房屋，而是待价而沽，将涉案房屋转卖以赚取经济利益。二、黄召勇提交的证据不足以证明其于人民法院依法查封之前合法占有涉案房屋。黄召勇提交的北京市前期物业服务合同，只是履行入住手续的书面文书，并不能证明其已经实际占有涉案房屋。且众所周知，即使没有实际占有房屋也应缴纳取暖费、物业费等费用。三、黄召勇对于未办理涉案房屋过户登记存在过错。其一，商品房过户登记的前置程序为网上签约和预售登记，黄召勇对于未办理涉案房屋网上签约和预售登记存在过错。根据《关于北京市商品房预售合同实行网上签约和预售登记管理工作的通知》（京建交[2005]100号）规定，本市行政区域内房地产开发企业与购房者签订的商品房预售合同，均应按本通知规定在北京市房地产交易管理系统上进行网上签约和预售登记。黄召勇与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》之后，应当依规办理商品房网上签约和预售登记。黄召勇对于人民法院查封涉案房屋之前未办理上述手续致其不能办理过户的情形存在过错。其二，黄召勇主观上对怠于办理涉案房屋过户登记存在过错。2014年11月，涉案房屋已经办理初始登记，具备办理过户登记的条件。但自黄召勇与嘉厚公司签订《北京市商品房预售合同》至涉案房屋被平谷区人民法院查封，黄召勇始终未办理房屋过户登记。同时，黄召勇未举证证明其因嘉厚公司迟延办理涉案房屋过户登记而向主管机关举报，或者依据《北京市商品房预售合同》的约定主张相关权利。反之，上述事实却能证明黄召勇怠于行使相关权利，主观上不希望办理涉案房屋过户登记的事实。其三，黄召勇恶意逃避纳税义务不办理房屋过户登记存在过错。根据《北京市城市房地产转让管理办法》第二十三条规定，房地产转让时，房地产转让人和受让人应当依法纳税。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《国务院办公厅转发关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）第七条第一款规定，预售商品房须取得房屋权属登记后方可转让并应履行依法纳税义务。涉案房屋所在楼盘的预购人通行做法均系故意不办理房屋过户登记，待寻找房屋买受人后与嘉厚公司直接变更商品房预售合同主体，再由买受人办理房屋过户登记，该行为的直接后果是造成了国家税款的流失。本案中，黄召勇在条件成就的前提下，故意不办理涉案房屋的过户登记手续，恶意逃避税款，以达到自身利益最大化的目的，应认定黄召勇对未办理涉案房屋过户登记存在重大过错。四、黄召勇并未取得涉案房屋的物权，无权排除刘丽华债权的执行。黄召勇与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系，虽然双方之间签订了《北京市商品房预售合同》，但涉案房屋并没有办理网上签约、预售登记及过户登记。因此，涉案房屋并未发生物权变动，黄召勇并未取得涉案房屋所有权，无法排除刘丽华债权的执行。因此，黄召勇的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应当驳回。嘉厚公司辩称，同意黄召勇的诉讼请求。黄召勇、刘丽华围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。嘉厚公司未提交证据。黄召勇围绕诉讼请求依法提交了《北京市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、房屋抵付工程款协议复印件、工程款抵房款收据。刘丽华对黄召勇提交的房屋抵付工程款协议复印件真实性不认可，对其提交的其他证据真实性无异议，但不认可证明目的，并称黄召勇与嘉厚公司之间不存在真实的房屋买卖关系，黄召勇与嘉厚公司签订的《北京市商品房预售合同》应属无效；《前期物业服务合同》不足以证明黄召勇实际占有涉案房屋的状态，嘉厚公司认可黄召勇提交的证据。刘丽华围绕答辩意见依法提交了执行裁定书、公证书、个人结算业务申请书、银行卡交易明细清单、《北京市商品房现房买卖合同》。黄召勇认可刘丽华提交《北京市商品房现房买卖合同》的真实性，称刘丽华虽然与嘉厚公司签订商品房买卖合同并进行网签，但从刘丽华向嘉厚公司主张债权并申请法院执行，但没有主张房屋所有权的事实可以看出，刘丽华认可其与嘉厚公司之间不存在房屋买卖关系；涉案房屋可以办理网签手续，之所以没有办成，并非出于黄召勇的个人原因，而是嘉厚公司的原因导致的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的意见》第二十八条之规定，应认定黄召勇是涉案房屋的合法产权人。黄召勇对刘丽华提交公证书、个人结算业务申请书的真实性认可，并称刘丽华的借款行为应属无效，因刘丽华没有出借的资质，不是合法的金融机构，其大额出借款项的行为违反《中国人民银行关于银行从事贷款业务的规定》，刘丽华无权依据无效的行为申请强制执行，并查封涉案房屋。嘉厚公司认可刘丽华提交的证据。本院依照刘丽华的申请并依职权依法到北京市规划和国土资源管理委员会平谷分局、北京市平谷区房屋市场管理中心以及本院执行部门调取了涉案房屋的网签备案、初始登记情况、协助执行通知书、执行裁定书、公证书、执行证书、查封情况等证据材料。黄召勇认可本院调取的证据材料的真实性，并称通过这些证据基本上可以证实网签的时间在黄召勇与嘉厚公司签订购房合同之后，刘丽华以涉案房屋已进行网签来对抗黄召勇的产权人身份是不成立的。刘丽华和嘉厚公司对本院调取的证据材料无异议。本院经过审查后认证如下：黄召勇和刘丽华提交的证据，及本院依法调取的证据具有真实性、合法性，与本案待证事实有关联，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年6月27日，嘉厚公司作为借款人与出借人刘丽华签订《借款合同》。2015年6月29日，双方当事人向北京市公明公证处申请办理前述《借款合同》公证，北京市公明公证处于2015年6月29日作出（2015）京公明内经证字第530号公证书，确认：“自前面的《借款合同》生效及债权债务形成之日起，本公证书具有强制执行效力”。2017年12月4日，北京市公明公证处作出（2017）京公明证执字第54号执行证书，主要内容：被执行人为嘉厚公司；执行标的为：1、借款本金：人民币2000万元。2、利息：2000万元×18%（年息）×应付息期限（自2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。3、违约金：2000万元×3‰（日）×逾期期限（2017年4月30日起至被执行人清偿全部债务之日止）。4、申请执行人为实现债权支出的公证费用、财产保全费用、律师代理费、执行费、差旅费等（均以实际发生数额计算）等。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条之规定，上述执行标的2、3、4项总计不超过年利率24%等。后刘丽华持公证书、执行证书向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法查封了嘉厚公司名下多处房屋，含本案所涉位于北京市平谷区马坊镇马坊大街某号院某号楼某层某号房屋（以下简称某号房屋），查封期限3年。黄召勇作为案外人曾向本院提出执行异议申请，要求解除对涉案房屋的查封措施。本院作出执行裁定书，驳回了黄召勇的执行异议。黄召勇在法定期间内向本院提起本案诉讼。黄召勇向本院提出执行异议申请过程中称,涉案房屋系抵账获得。黄召勇作为买受人与嘉厚公司作为出卖人签订了一份日期为2013年1月31日的《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类），但未办理网签备案。合同中约定黄召勇所购房屋的房号、建筑面积、单价、总价款。合同中另约定：该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为北京银行股份有限公司平谷支行，抵押登记部门为北京市国土资源局平谷分局，抵押登记日期为2012年5月15日等。嘉厚公司为黄召勇出具日期为2013年1月31日的收据，载明：黄召勇（某#）工程款抵房款，金额499582元。另查一，自2015年起，嘉厚公司作为出卖人与买受人刘丽华分别于2015年10月27日、2016年6月28日、2017年3月2日签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定刘丽华购买嘉厚公司开发建设的北京市平谷区马坊镇马坊大街52号院1号楼内66套房屋，其中包括涉案房屋。刘丽华认可其与嘉厚公司之间多次签订房屋买卖合同，多次办理网签备案手续，但双方之间并不是房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同的形式为嘉厚公司向刘丽华的借款提供担保。另查二，涉案房屋的网签人为刘丽华，第一次网签时间为2015年6月27日。另查三，嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，不动产权证书号为X京房权证平字第XXXX号。本院认为，案外人执行异议之诉案件中，案外人应当就其对执行标的物享有所有权或者其他足以阻止执行标的物转让、交付的实体权利所依据的事实承担举证责任。被执行人对案外人的主张表示承认的，不能免除案外人的举证责任。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议成立且能够排除执行需要符合下列条件：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，黄召勇主张其作为买受人对涉案房屋享有权利，并提出异议以及要求排除执行需同时符合上述四项条件。具体到本案，黄召勇提供的证据不足以证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。其一，黄召勇称涉案房屋系抵付工程款所得，在完成涉案房屋法定登记手续之前，黄召勇基于以房抵债关系受让涉案房屋并不优先于其他一般债权。其二，黄召勇虽与嘉厚公司在涉案房屋被查封之前签订了《商品房预售合同》，但并未实际占有使用涉案房屋。其三，黄召勇与嘉厚公司已于2013年1月31日签订《北京市商品房预售合同》，且嘉厚公司已于2014年11月14日取得涉案房屋的所有权初始登记，即具备办理转移登记的条件，但涉案房屋一直未过户登记到黄召勇名下，黄召勇亦未举证证明其已积极向嘉厚公司主张权利，应认定其对涉案房屋未办理过户登记存在一定过错。黄召勇要求撤销执行裁定书，并停止对涉案房屋的强制执行，并解除对房屋查封的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回黄召勇的全部诉讼请求。案件受理费70元，由黄召勇负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  常书燕审 判 员  李东杰人民陪审员  张宝伶二〇一八年十二月二十七日书 记 员  赵海丽