四川省南充市高坪区人民法院 民 事 判 决 书 (2017)川1303民初2448号 原告：李中益，男，汉族，生于1974年12月17日，住四川省南充市。 委托代理人：梁静，四川百柯律师事务所律师。 被告：江小松，男，汉族，生于1981年3月24日，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人：杨文科，男，汉族，生于1984年8月15日，住四川省南充市顺庆区。 委托代理人：陈建军，南充市顺庆区致远法律服务所法律工作者。 原告李中益诉被告江小松土地使用权转让合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李中益及其委托代理人梁静，被告委托代理人杨文科、陈建军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李中益诉称：2014年10月16日，原、被告经协商达成一致，由原告将其所有的位于高坪区擦耳镇新正街1号的房屋及土地一并出售给被告江小松，原告于当日向被告出具收条一份，收到被告定金4万元，同时约定了房屋及土地总价款为165万元，由原告为被告办理规划手续，双方口头约定被告在开工前支付100万元，余款在工程完工之日付清。此后，原告即将案涉土地及房屋交付给被告江小松，被告组织人员将土地上的房屋进行拆除，由于规划手续未能及时办理，双方未签订正式房产买卖协议。2015年9月24日至2016年1月8日期间，原告配合被告陆续办理了规划许可证和施工许可，被告于2015年9月24日在规划许可证办理后即破土动工开始修建，除向原告支付4万元定金外，再未向原告支付任何费用。 原告认为，双方达成购买原告所属房地产购买协议，虽未能签订正式的买卖协议，但原告向被告交付了房地产，履行了房地产买卖合同的主要义务，被告已利用该土地进行了房地产开发建设。因此，双方房地产买卖关系成立有效，被告应依约向原告支付房地产价款，其至今未向原告付清房地产价款的行为，违反了合同约定，构成违约，应承担违约责任。为维护原告的合法权益，故诉请法院判令被告江小松向原告支付购买案涉房地产余欠价款161万元，并从2015年9月24日起按商业银行贷款利率计算资金利息至价款付清之日止；案件诉讼费由被告承担。 被告江小松辩称：被告确实受让了原告的房屋及土地，原告在履行过程中有多项违约。首先，根据原告出具的收条显示，原告出让给被告的房地产包括原擦耳供销社和食品站两处相邻的土地及房屋，食品站虽然不是原告的，但原告承诺负责过户，原告实际只向被告交付了原擦耳供销社的土地及房屋。其次，原告协助被告在一个月内办理建设工程施工规划等手续，否则将承担被告一切经济损失，但原告在2015年底才将规划等手续办下来，给被告造成重大经济损失。第三、原告还口头承诺修改规划，提高容积率，保证修建5000平方米以上商业住宅，现在房屋实际规划面积只有2656.3平方米。因此，不可能按165万元的价格确定转让费。另被告已向原告付款6万元非4万元，请求法院依法裁判。 经审理查明：原新民供销合作社擦耳分社（以下简称擦耳供销社）位于擦耳镇新正街**，与原擦耳食品站相邻。2007年，在新民供销社的改制过程中，经高坪区政府批准，原告李中益有偿取得擦耳供销社房屋及土地，并办理了房地产权属证书，根据产权登记信息显示，该处土地使用面积633.2平方米，地上住宅面积257.5平方米，非住宅面积247.2平方米，合计小青瓦房面积504.7平方米。2014年，经与本地建筑商江小松多次协商，原告李中益同意将擦耳镇新正街1号房屋及土地转让给被告江小松，由被告江小松以原告李中益的名义进行商业开发。同年10月16日，原告李中益向被告出具收条一张，收条载明“今收到江小松交购房和土地位于擦耳镇新正街（原食品站和供销社）总价壹佰陆拾五万元整（1650000），于2014年10月16日收到交来订金肆万元（40000）。甲方承诺一月内负责把规划手续拿出来，如一月内没办下来甲方负责乙方一切损失”。出具收条后，原告将原擦耳供销社的房屋及土地交付给被告江小松，被告组织人力对该土地上的房屋进行拆除。2015年9月至2016年1月期间，被告江小松以原告李中益的名义相继办理了商业开发所需要的《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》，载明批准用地面积633.2平方米，建设规模2656.3平方米，建设项目为“擦耳苑”。2015年10月20日，原告李中益（甲方）与四川省南充圣灯建筑工程有限公司（乙方）签订《建设工程施工合同》，约定甲方将位于高坪区擦耳镇新正街1号的“擦耳苑”商住项目发包给乙方承建。2016年夏季该项目建至地上三楼，此时原、被告就案涉房屋及土地转让范围及价款产生分歧，原告李中益出面阻挠施工，致使工程停工至今，经相关单位多次协调处理，双方无法达成一致，原告即诉至来院。 认定上述事实，有原、被告陈述、房产证、高坪区政府批文、收条、申请书、建设工程规划、施工许可证、施工合同等证据在卷证实。 本院认为：原告李中益与被告江小松虽对案涉房屋及土地买卖没有签订书面协议，但原告向被告出具的收条载明了买卖标的、价款、预付款以及李中益负责办理建设工程项目审批手续等内容，被告江小松依约向原告支付预付款4万元，原告在出具收条后将其所有房屋交付给被告拆除，由被告在原房屋旧址上进行商业开发建设，证明原、被告已就案涉房屋买卖形成合意并实际履行，双方形成事实上的房屋买卖合同关系，合同成立有效，对原、被告产生拘束力，双方基于买卖合同关系所产生的债权债务应受法律保护。本案原、被告争议的焦点在于被告买受的房屋及土地是原告李中益所有的位于高坪区擦耳镇新正街1号原擦耳供销社的房地产或者是相同地段原擦耳供销社和食品站毗邻两处房地产，由于原告出具给被告的收条对买卖标的物范围约定不明，双方为此意见分歧较大，结合原、被告当庭提交的证据以及实际履行情况综合分析判断，合议庭认为原告李中益出售给被告江小松的房地产仅限于高坪区擦耳镇正街1号原擦耳供销社的房屋及土地，主要有以下几个方面的理由。首先，在与原告洽谈案涉房屋及土地买受过程中，被告就知道原告以继受方式取得原擦耳供销社的房屋所有权，并办理了房地产权属证书，不享有原擦耳食品站的房屋所有权和土地使用权，与供销社房屋相邻的食品站房屋及土地已被南充湖人食品有限责任公司购买，原告不可能取得该房屋产权交与被告进行商业开发建设，原告向被告出具的收条载明的内容，即购房和土地位于擦耳镇新正街（原食品站和供销社），是对买卖房屋地理位置的确认，并不是合同标的物范围的界定。其次，从原、被告达成合意后的实际履行的情况来看，原告收取被告4万元预付款后，向被告出具了收条，并将其所有的位于高坪区擦耳镇新正街原供销社的房屋及土地交给被告，被告组织人力对该地上的房屋进行拆除，在随后一段时间内以原告李中益的名义相继办理商业开发所需要的相关审批手续，按规划设计投资开发“擦耳苑”商住项目，说明被告向原告买受的标的物仅限于原擦耳供销社的房屋，不包括原擦耳食品站的房屋及土地。再次，原、被告买卖房屋及土地位于场镇，土地使用面积633.2平方米，房屋面积504.7平方米，按165万元计算成交价偏高，但房地产市场处于动态状况，房价不断攀升，影响土地价格的因素较多，双方未按交易时间节点就案涉房地产的价格进行评估，不能就此认定被告向原告买受的房屋包含了原擦耳食品站的房屋。综上，应认定原告承诺向被告交付原供销社的房屋及土地。 在实际履行过程中，原告依约向被告交付位于高坪区擦耳镇新正街1号原供销社的房屋及土地，被告除向原告支付4万元预付款外，下欠的房屋及土地价款161万元至今未付，经原告多次催收未果，其行为违反了诚实信用原则，构成违约，应承担违约责任。由于原、被告未约定付款期限，被告应从原告于2017年1月19日主张债权开始计算利息至房屋价款付清之日止，按中国人民银行同期流动资金贷款基准利率结算。原告要求被告支付下欠房地产价款161万元及利息的诉讼请求成立，本院予以支持。被告在庭审中提出已向原告支付预付款6万元的抗辩理由，因未举证证实，本院不予采信。被告辩称原告应按约定在一个月内为其办完各种建设工程审批手续，实际拖延长达一年多时间，要求原告赔偿其由此遭受的经济损失，因被告在本案中未提出反诉，故本院对被告的该项请求不予作出处理，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法法》第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 一、由被告江小松在本判决书生效后十日内向原告李中益支付房屋及土地买受价款161万元，利息按中国人民银行同期流动资金贷款利率计算，从2017年1月19日起至房屋价款付清之日止。 二、驳回原告李中益的其他诉讼请求。 案件诉讼费9645万元，由被告江小松承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长 罗 东 人民陪审员 文 静 人民陪审员 吴德强 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员 许术华