南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初9241号 原告：范新好，男，1970年8月4日出生，汉族，住安徽省芜湖市繁昌县。 委托诉讼代理人：李亚威，江苏轩衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘梦梦，江苏轩衡律师事务所实习律师。 被告：南京三步两食餐饮管理有限公司，住所地江苏省南京市。 法定代表人：李涵。 委托诉讼代理人：陈军钰，男。 原告范新好与被告南京三步两食餐饮管理有限公司（以下简称三步两食公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范新好的委托诉讼代理人李亚威、潘梦梦、被告三步两食公司的委托诉讼代理人陈军钰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告范新好向本院提出诉讼请求：1.原、被告双方签订的《租赁定金协议》于2018年6月20日解除；2.被告返还原告租赁保证金20000元、入场费10000元、管理费9600元以及剩余水电费、宣传费1000元，共计40600元。事实和理由：2017年8月17日，原、被告双方签订了《三步两食（新街口店）租赁定金协议》（以下简称《租赁定金协议》），约定原告承租被告位于南京市。原告按约支付了租金、保证金等费用，但被告未能切实履行合同义务，未尽到安全保障义务，给原告造成重大损失，合同目的无法实现，故原告于2018年6月20日发函告知被告要求解除合同，退还押金等费用，但被告未予理睬，原告催要未果。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告三步两食公司辩称，1.被告同意租赁定金协议于2018年6月20日解除，原告于2018年6月20日左右已全部搬离承租铺位，租赁定金协议事实上已经解除，但协议解除系原告原因导致；2.因租赁合同尚未到期，系原告违约解除，被告仅同意退还剩余水电费，其余费用均不同意退还；3.原告所述的被告未尽到安全保障义务与事实不符，涉案商铺不存在大量油烟排放不出去的情况，被告也曾未对商场客流量做出承诺。 本院经审理认定事实如下：南京市。被告于2016年3月成立。2016年10月31日，新华房地产公司同意将涉案楼房中的负一楼交由南京华龙电子电器投资有限公司（以下简称华龙公司）对外招租。2017年华龙公司（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定甲方将南京市，建筑面积805平方米出租给乙方，乙方租赁该商铺用于分租经营餐饮，租赁期限自2017年8月1日至2023年10月31日；甲方给予3个月装修免租期，年租金102万元，每两年递增一次；甲方应于2017年8月1日前向乙方交付该商铺等等。 2017年8月17日，被告三步两食公司（甲方、出租方）与原告范新好（乙方、承租方）签订了一份《租赁定金协议》，约定甲方将南京市，面积约27平方米租赁给乙方使用，经营品种为麻辣烫，年租金总额12万元，综合管理费1600元/月，商铺保证金20000元，约定租用时间为2年；乙方在签订本协议时向甲方交纳定金10000元，入场费为10000元，甲方只负责此铺位外饰面设计提供于乙方，装修乙方自行负责；乙方在签订此租赁定金协议3天内，须到甲方处签订租赁合同，办理相关手续，并付清本协议约定的相关费用，逾期视作乙方自动放弃所定店铺，定金不予退还；本协议自双方签字或盖章之日起生效，自双方签订的商铺租赁合同履行完毕时终止，本协议作为双方签订的商铺租赁合同的组成部分，具有同等法律效力等等。当日，原告支付被告定金10000元。 后双方未签订租赁合同，原告于2017年8月28日支付被告半年租金60000元，2017年11月29日支付被告水电卡押金100元、充值50元，2017年12月11日支付被告合同保证金20000元、半年管理费9600元、水费充值500元、电费充值3000元、押金100元。被告于2017年10月中旬将2号商铺交付给原告，该商铺所在美食城于2017年10月22日正式开业。原、被告双方确认合同租期为2年，计租日为该美食城开业日期即2017年12月22日，原告缴纳的定金10000元后转化为进场费。 2018年6月20日，原告向被告发出一份《解除合同通知书》，称2017年8月17日双方签订合同后，被告存在以下违约行为：1.美食城仍有大门没有修缮完成，歇业后仅有的卷帘门仅需扭动即可打开，存在重大安全隐患；2.垃圾及食材运输共用同一通道，严重影响食品安全；3.美食城内空调及排气系统时断时续，无法保障正常经营，油烟排放不出，致使商铺客流量大幅度减少；4.未尽到承诺的宣传和把控商铺品类义务，出现大量品类近似商铺；5.怠于履行拓展及提高客流量的义务等等，原告曾多次与被告沟通，但被告未能有效解决，致使合同目的无法实现，故通知被告自本函作出之日起解除双方合同，被告于收函之日起10个工作日内退还违规收取的保证金、入场费、剩余公共水、电费及保洁等不当费用共计39600元，逾期将追究被告责任等等。被告于2018年6月24日收到该通知书。 2018年6月28日，被告向原告发出一份《告知函》，称根据双方2017年8月17日签订的租赁合同，原告应于2018年4月22日前支付下期（2018年6月23日至12月22日）租金60000元，经被告多次催要一直未交，原告拖欠房租已构成违约；原告应于2018年6月22日按每月1600元的标准支付下期6个月的公共水电费及保洁费共计9600元，经被告多次催要一直未交，已构成违约，根据合同约定，通知原告收到本函之日起5个工作日内联系被告办理退铺手续，根据合同约定归还商铺并迁出营业执照，事项完成后被告与原告解除租赁合同，逾期将追究原告责任等等。 2018年6月22日，原告不再使用涉案商铺进行经营，并搬离涉案商铺，但未与被告办理交接手续。2018年8月原告诉至本院，要求判如所请。涉案商铺于2018年7月28日由被告与他人另行签订租赁合同，约定进场时间为2018年8月16日。 庭审中，原告认为被告存在前述违约行为，致使不能实现合同目的，构成根本违约，故据此解除合同。被告则认为被告所承租的是南京市，该侧门安装完好，而主门所在位置不属于被告承租范围，且原告在租赁期间，未丢失任何物品；美食城空调开放有季节性和时间性，根据气温调节；因美食城位于南京市，经常被有关部门抽查、检查，因此排烟不存在任何问题，且每家商铺都另有单独排放措施；合同中未约定被告应当宣传到何种程度以及不得有类似经营项目的商铺。 被告称原告欠付租金构成违约，保证金不应当退还；管理费系正常的物业费、保洁费及公共水电能耗费，不存在重复收费问题，不应当退还；入场费包括排烟、隔油设施的分隔到户的费用以及场地设计费、桌椅等费用，因此不应当退还。关于入场费，被告称包括排烟、隔油等设施设备及分隔到户的费用，且该费用系一次性投入，仅向首次承租涉案商铺的承租人收取，对于之后的承租人不再收取。 原告另行主张被告退还剩余水、电费，但原告未能明确该费用对应的水、电费发生时间段以及剩余金额，且其亦未提交证据证明已将水电卡交还被告。被告称剩余水、电费可以根据实际数量退还原告，双方可另行处理。 本院认为，当事人的合法权益受法律保护。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告就涉案商铺签订的《租赁定金协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规效力性强制性规定，依法成立并生效。双方当事人应当按照约定履行各自义务。原、被告虽未按照《租赁定金协议》约定签订租赁合同，但原告向被告支付了租金、商铺保证金、综合管理费等相关费用，被告予以接收并将涉案商铺交付原告，故原、被告双方之间形成房屋租赁合同法律关系。 本案中，原告向被告提出解除合同，但其在《解除合同通知书》中所称事项尚未达到合同目的无法实现、构成根本违约之程度，且原告未提交充足证据证明其所称事实，故对原告认为被告构成根本违约的意见,本院不予采纳。虽然原告解除协议所依据的事由不成立，但原告于2018年6月22日起不再使用涉案商铺进行经营，并搬离涉案商铺，被告对此亦予以同意，应视为原、被告就终止履行合同意见一致，此后合同不再履行，本院对此予以确认。原告作为承租人应当依照协议约定全面履行，《租赁定金协议》约定租赁期限为两年，由于原告未及时支付租金，经被告催告后仍未履行，导致合同终止履行，对于被告主张系原告违约的抗辩意见，本院予以采信。 关于保证金、入场费、管理费问题。由于《租赁定金协议》对保证金、入场费、管理费性质、内容及是否退还均未明确约定，本院结合双方过错程度、合同履行情况及被告实际损失情况，对原告缴纳的保证金20000元、入场费10000元、管理费9600元，酌定由被告退还15000元。 关于水电费和宣传费的问题。原告主张的剩余水、电费，被告同意退还该费用，由于原告未能提交证据证明水、电费的实际发生情况以及水、电费准确数额，应当承担举证不能的不利后果，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持，双方可在核对水、电费数额后另行结算处理。对于原告主张的宣传费，原告未提供证据证实其已实际向被告缴纳宣传费及数额，故对原告的该项诉讼请求，本院亦不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除原告范新好与被告南京三步两食餐饮管理有限公司2017年8月17日签订的《三步两食（新街口店）租赁定金协议》； 二、被告南京三步两食餐饮管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告范新好15000元； 三、驳回原告范新好的其他诉讼请求。 如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费815元，减半收取计407元，由原告范新好负担257元，被告南京三步两食餐饮管理有限公司负担150元（此款原告已预交，被告负担部分在支付上述款项时加付此款）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审判员  朱玉梅 二〇一八年十二月五日 书记员  陈 悦 履行告知书