广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0404民初2654号原告：珠海市玛卡本草保健饮品有限公司。法定代表人：徐燕，执行董事。委托诉讼代理人：杨斌，湖南靖兴律师事务所律师。被告：潘建超，男，1966年8月19日出生，汉族。委托诉讼代理人：芦平芳，女，系被告潘建超妻子。被告：珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。法定代表人：林宇。原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司（以下简称玛卡公司）诉被告潘建超、珠海市西部兴龙源实业集团有限公司（以下简称兴龙源公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2018年9月25日受理后，依法适用普通程序，于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨斌，被告潘建超及其委托诉讼代理人芦平芳到庭参加诉讼，被告兴龙源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、准许执行被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下位于xxx214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（19x6）字第0403-13xxx49、0403-13xxx0号）中的珠海市xxx；2、案件受理费由被告院作出(2xx4)珠金法三民初字第x2号《民事判决书》，就被告珠海市西部泰宝实业集团有限公司拖欠原告的债务本金2,000,000元及利息2,544,861.66元，判决原告有权以被告珠海市西部兴龙源实业集团有限公司名下位于xxxx214.29平方米土地使用权及其地上建筑物（土地使用证号：珠国用（19x6）字第04x3-130xx49、0403-13xx50号）折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。2018年8月20日，被告潘建超就原告与被执行人珠海市西部兴龙源实业集团有限公司债权转让合同纠纷执行一案提出异议承担。事实与理由：珠海市西部泰宝实业集团有限公司成立于1993年3月12日，2000年6月7日公司名称变更为珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。1994年7月，该公司就购买钟妙琼、钟彩云位于xxx138平方米的土地使用权申请登记。1996年6月3日，取得了涉案土地的《国有土地使用证》（土地使用证号：珠国用（1xx6）字第0403-130xxx9）；后公司因经营需要申请将该土地使用权及地上建筑物等一并抵押用以向银行贷款，珠海市地产转让出租抵押登记管理办公室审查后于1996年6月17日出具了珠府（国）抵押（19xx6）字第010号《土地使用权抵押证明书》。2014年6月24日，珠海市金湾区人民法【（xx18）粤04xx4执异x7号】，诉称：1992年9月25日，案外人蔡纯伟与珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（后变更为珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司）签署了xxxx的《购房合同书》，分三次向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司缴纳了购房款。2016年12月18日，潘建超以8万元向蔡纯伟购买了该房产。2018年金湾区人民法院张贴了查封公告，遂提出了执行异议。经听证后，金湾区人民法院作出了（2018）粤0404执异87号《执行裁定书》，裁定中止执行xxxx。原告认为：被告向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司购买房屋，而涉案的房屋属于被执行人所有，分属两个不同的企业法人，双方发生房屋买卖合同关系时，被执行人尚未成立，不存在为被执行人代销房产的事实基础。原《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》第24条规定“商品房的预售方，没有取得土地使用证，也没有投入开发建设资金进行施工建设，预售商品房的，应当认定商品房预售合同无效”；第28条规定“商品房的预售合同无效的，预售商品房的转让合同，一般也应当认定无效”。因被告主张的购房合同中的发展商金海岸泰宝实业发展有限公司没有取得土地使用权，没有证据证明投入了开发资金实际施工建设，至今也没有任何法定机构确认或审批其销售涉案的房屋，故其与蔡纯伟签订的《购房合同书》无效。被告与蔡纯伟之间的《购房协议》，自然也无效。况且被告于2016年12月18日在涉案土地及房产被法院查封、卖方没有取得土地使用权证和房产证、也没有在法定机构审批或备案的情况下，以8万元购买了80多平方的房屋，庭审时也明确承认其购买涉案房产时知道没有办理产权证，存在重大风险，故在涉案房产依法办理了抵押登记的情况下，虽被告对合同相对方珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司享有合同债权，但不能排除对本案被执行人财产的执行。故法院在执行异议中裁定中止执行涉案房产明显错误。为保护抵押权人的合法权益，保障抵押登记的公信力，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。原告向法庭提交的证据有：1.商事登记薄两份；2.《土地登记申请书审批表》、珠国用（1xx6）字第0xx3-1xxx49《国有土地使用证》及珠府（国）抵押（19xx6）字第xx0号《土地使用权抵押证明书》；3.(2014)珠金法三民初字第32号《民事判决书》；4.（2x8）粤0404执异x7号《执行裁定书》；5.不动产限制（查封）登记表；6.“泰宝新村”《国有土地使用证》及其红线图。被告潘建超辩称，一、2018年9月3日广东省珠海市金湾区人民法院已经判决，终止金湾区人民法院对xxx的执行，原告在起诉状上所列出的事实与理由，执行裁定书上表述清晰。二、作为购房人被告并无过错，不应损害被告对该楼房产的权益，被告购买蔡纯伟的房产存在的重大风险也是与蔡纯伟之间的问题，这不能改变该房产的合法性，而与原告无关。三、涉案房产于1992年取得建筑许可证，建设用地许可证。蔡纯伟于1992年—1993年分三次向珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司缴纳了全部购房款。已合法拥有该房产，而原告将被告的合法房产进行查封，这是对被告合法权益的严重侵害。请求法院驳回原告的诉讼请求。被告潘建超向法庭提交如下证据：1.（2018）粤04xx执异87号执行裁定书；2.中国工商银行自动终端凭证；3.购房协议；4.购房款收款收据、售房（铺）专用收据；5.商品房支付使用证；6.购房合同书；7.建房协议书；8.申请表、审批表；9.建筑许可证；10.合股合作建房合同书；11.骆冠仲身份证；12.建筑用地许可证。被告兴龙源公司未答辩，亦未提交证据。经审理查明，1992年9月23日，蔡纯伟与珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司（以下简称泰宝实业公司）签订了《购房合同书》，约定泰宝实业公司将位于珠海市xxx出售给蔡纯伟，房屋面积为83.03平方米，转让价格为人民币155,266.10元。泰宝实业公司出具了《收款收据》、《售房（铺）专用收据》，确认收到蔡纯伟购房款人民币155,266.10元。泰宝实业公司于1993年10月26日向蔡纯伟出具了交付使用证，将上述房屋交付给蔡纯伟。2016年12月18日，蔡纯伟与被告潘建超签订《购房协议》，约定蔡纯伟将上述房产以人民币8万元转让给潘建超。潘建超已支付购房款8万元，并已占有涉案房产。另查明，本院（2014）珠金法三民初字第144号案民事判决查明，“泰宝新村”项目开发人为珠海市西部泰宝实业集团有限公司，工商部门企业机读资料及档案材料显示，珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司是珠海市西部泰宝实业集团有限公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司后经工商登记变更为被告珠海市金海岸泰宝物业发展有限公司。2000年6月7日，珠海市西部泰宝实业集团有限公司经核准变更登记为珠海市西部兴龙源实业集团有限公司。再查明，关于申请执行人玛卡公司与被执行人兴龙源公司债权转让合同纠纷一案，本院于2018年4月12日作出（2016）粤04xx4执恢58号之一执行裁定书，查封了被执行人兴龙源公司名下位于xxxx214.29平方米土地使用权及包括涉案房产在内的地上建筑物。在上述案件执行过程中，被告潘建超作为案外人向本院提出执行异议，请求裁定中止对涉案房产的执行，本院于2018年9月4日作出裁定：中止本院对珠海市xxx的执行。玛卡公司不服，向本院提起诉讼。本院认为，首先，被告潘建超系合法程序购买涉案房产。泰宝实业公司与蔡纯伟签序完全合法。未能办理房屋所有权登记系泰宝实业公司怠于履行义务所致，其过错在于泰宝实业公司，蔡纯伟或者潘建超对此没有任何过错。订《购房合同》，蔡纯伟向该公司购买了涉案房产，并支付完毕购房款155,266.10元，泰宝实业公司亦已将涉案房产交付蔡纯伟使用，后蔡纯伟又将涉案房产转让给被告潘建超，潘建超亦已支付全部购房款，房屋亦已交付潘建超，即潘建超购买涉案房屋的程其次，虽然涉案的房产登记在被告兴龙源公司名下，但是系由泰宝实业公司对外签订合同予以销售，结合本院（2xx4）珠金法三民初字第1xx号案民事判决查明的事实，即珠海市金海岸泰宝实业发展有限公司是珠海市西部泰宝实业集团有限公司的核心企业，经营范围为商住楼的代购代销。故本院认定，虽然《购房合同书》不是被告兴龙源公司与蔡纯伟签订，但泰宝实业公司系被告兴龙源公司的核心企业，代销被告兴龙源公司的房产，泰宝实业公司已将涉案房产出卖给蔡纯伟，后蔡纯伟将上述房产转让给潘建超，涉案房产已经交付潘建超。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。再次，关于原告抵押权实现的问题及购房合同的效力问题。原告的抵押登记在《购房合同》及房产交付使用之后，且涉案房产未能过户的原因系泰宝实业公司及被告兴龙源公司导致的，蔡纯伟、潘建超并没有过错，抵押不应损害蔡纯伟、潘建超对涉案房产已享有权益。因此，对于原告的该项的主张，本院不予支持。关于《购房合同》效力问题，并非本案异议审查的范围，原告可另寻法律途径解决。综上，本案中，蔡纯伟、潘建超系通过合法程序购买涉案房产，已经支付完毕购房款并已实际占有涉案房产，虽然尚未办理产权过户登记手续，但蔡纯伟、潘建超对此没有过错，被告潘建超就执行标的享有足以排除强制执行的权益，故应排除对涉案房产的执行。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条第二项规定，判决如下：驳回原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告珠海市玛卡本草保健饮品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  陈立涛代理审判员  修瑞娟人民陪审员  刘昌言二〇一八年十二月二十九日书 记 员  张志锋