海口市秀英区人民法院稿纸民事判决书（2018）琼0105民初7578号原告：李雨哲，男，1994年10月22日出生，汉族，住河南省郑州市，公民身份证号：×××。委托诉讼代理人：夏宗成，河南万特律师事务所律师。被告：海南天泓基业实业有限公司，住所地：海南省海口市庆龄大道南侧西海岸高尔夫温泉别墅天龙苑******，统一社会信用代码：×××。法定代表人：陈军，董事长。委托诉讼代理人：严伟艳，女，公司法务。原告李雨哲与被告海南天泓基业实业有限公司（以下简称“天泓公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案后，依法适用简易程序，并于2018年12月24日公开开庭进行了审理。李雨哲的委托诉讼代理人夏宗成、天泓公司的委托诉讼代理人严伟艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李雨哲向本院提出诉讼请求：1、判令天泓公司向李雨哲支付逾期交房产生的违约金87249.33元，并赔偿相应的交通、食宿费用等损失（以实际产生费用损失为准）；2、判令天泓公司承担诉讼费用。事实和理由：李雨哲与天泓公司在2013年12月7日签订《海口商品房买卖合同》，李雨哲购买天泓公司开发的位于海口市××区的房屋，价款为728887元，并约定在2015年6月30日前交付符合规定和约定的商品房，同时还约定了逾期交房的违约责任。双方签订的合同生效后，李雨哲依约交付了房款，但合同约定的交付日期2015年6月30日到达后，天泓公司向李雨哲交付房屋，李雨哲千里迢迢跑到海口办理交房手续，却发现该房屋各房间地面楼板严重不平整、给水系统无法使用、电气类设施无法使用、飘窗存在安全隐患，根本就达不到房屋交付使用的标准。为此，经过多次严正交涉，天泓公司表示整改，期间李雨哲紧急催告天泓公司抓紧处理，天泓公司通知李雨哲2016年8月3日可以交付房屋，李雨哲再赴海口办理相关手续，可发现整改后的房屋有诸多毛病，李雨哲为尽快得到自己的房产，勉强与天泓公司办理了交房手续。依据双方签订的《海口商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定，天泓公司应当承担违约金，以上所述均有事实和法律依据，请求法院依法予以支持。天泓公司辩称，一、天泓公司不存在逾期交房，不应支付逾期交房违约金及相应赔偿损失费用。1.依据《海口市商品房买卖合同》第八条约定，天泓公司应当在2015年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付李雨哲使用，即该商品房经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格。该商品房所属的海长流二期项目于2015年6月11日通过规划审批、于2015年6月30日通过消防验收、于2015年6月30日通过人防竣工验收、于2015年6月19日通过绿地规划验收、于2015年6月12日通过国家安全局验收，并分别于2015年6月8日、2015年6月17日、2015年6月17日通过排水、节水设施、水土保持验收、于2015年6月9日通过环保验收、于2015年6月17日通过防雷验收，并于2015年6月24日通过海口市建设工程质量安全监督站验收，据此，该商品房于2015年6月30日就达到合同第八条关于交付条件、交付期限的约定。2.天泓公司所售涉案房屋在符合合同约定交房条件的情况下，已按合同约定向李雨哲发出交房通知书，履行了交房义务，并且李雨哲也已办理了房屋交接手续接收了房屋，因此天泓公司不存在逾期交房的行为，不应支付逾期交房违约金及相应赔偿损失费用。《海口市商品房买卖合同》第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应当在收到该通知之日起7日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。由于买受人原因，造成出卖人未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：即附件七补充条款第三条约定：买受人如存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房催告函》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房。3.收房时，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。2015年6月20日，天泓公司向李雨哲发出《交付通知书》，通知李雨哲于2015年6月30日办理房屋交接手续及应当携带的证明文件，由于李雨哲未按时收房，天泓公司于2016年3月2日再次催告李雨哲办理房屋交接手续，但李雨哲仍未办理房屋交付手续。在天泓公司多次催促下，李雨哲于2016年8月3日办理了收房手续。因此，天泓公司已尽到通知交房的义务，该商品房具备约定的交房条件且不存在主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题，即使存在一般质量问题不影响房屋的交付，天泓公司不承担逾期交付责任。李雨哲为证明其主张，依法向本院提交如下证据：1.《海口市商品房买卖合同》及附件，拟证明李雨哲向天泓公司购买了涉案房屋，合同对于交付的约定以及违约责任的约定等；2.《房屋现场照片》（5张）、《维修工作通知单》、《业主收楼验收及保修记录》，拟证明李雨哲查看涉案房屋时，房屋存在诸多质量问题，没有达到居住使用的标准；3.《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》及《签字照片》、《物业费收款收据》、《收据》，拟证明李雨哲于2016年8月3日办理交房手续，并自2016年8月3日开始交纳物业费及其他费用，故交房时间应为2016年8月3日，晚于合同约定的2015年6月30日；4.《交通、住宅费票据》（七份），拟证明因天泓公司违约，增加李雨哲远赴海南产生相应的交通费及住宿费。天泓公司对于5张《房屋现场照片》的真实性不予确认，其理由是未显示拍摄时间，也无法显示房屋存在严重的质量，且李雨哲并未将存在的上述问题反馈给天泓公司。天泓公司对其李雨哲提交的其他证据的真实性以及合法性均无异议。因《房屋现场照片》无原件核对，无法核对拍摄时间，故对其真实性本院不予确认，对于李雨哲提交的其他证据的真实性予以确认。天泓公司为证明其抗辩理由，依法向本院提交如下证据：1.《海口市商品房买卖合同》及附件，拟证明合同约定的交付条件为涉案房屋经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格；2.《海口市建设工程规划核实意见书》、《关于海长流二期建设工程消防验收合格的意见》、《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》、《关于对海长流二期项目绿地规划验收的审核意见》、《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》、《关于海长流二期项目排水竣工验收意见的函》、《关于海长流二期节水设施竣工预验收意见的函》、《关于印发海长流二期项目水土保持设施验收鉴定书的函》、《关于海口海长流二期项目试运行初审意见的函》、《防雷装置竣工验收核准书》、《关于海长流二期工程施工质量监督的意见》、《海南省建筑工程竣工验收备案证》，拟证明涉案房屋已经各项验收，并于2015年6月24日通过海口市建设工程质量安全监督站的验收、于2015年12月25日取得竣工验收备案证；3.《绿地海南海长流二期交付通知书》及快递单、《交房催告函》及快递单，拟证明天泓公司已于2015年6月20日、2016年3月2日两次通知李雨哲办理房屋交接手续。李雨哲认可天泓公司提交的上述证据的真实性，但对证明内容有异议。本院对上述证据的真实性、合法性、关联性均予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月7日，李雨哲作为买受人，与天泓公司签订一份《海口市商品房买卖合同》，约定天泓公司将位于海口市××区（层）1-301（房号）出售给李雨哲，总价款为728887元。合同第八条约定，天泓公司应于2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第3种条件（即商品房经海口巿规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格）的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在合同约定的交付日3日前，书面通知买受人办理查验手续及买受人应当携带的证明文件，买受人应在收到该通知之日起七日内，会同出卖人对该房屋进行验收交接。合同第十一条约定，出卖人未能按合同约定的期限交房，逾期在90日内，每逾期一天，买受人要权要求出卖人每日按已付房价款的万分之三支付违约金，逾期超过90日后，买受人有权单方面解除合同，买受人要求继续履行合同的，出卖人按逾期日数每日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。合同《补充条款》第三条第2项约定，出卖人在合同正文约定的交付之日前取得合同约定的批准文件，并已向买受人寄送《交房通知书》的，视为出卖人已履行了房屋交付通知义务，买受人存在如下情形的，视为该房屋已按照合同约定标准交付：（1）买受人未按照《交房催告书》规定的时间与出卖人办理交房手续的；（2）该房屋交付时，除了不具备约定的交房条件和主体结构质量问题及严重影响居住使用的质量问题外，买受人以其他任何理由拒绝收房；（3）买受人实际收房、入住、装修或使用的。合同《补充条款》第三条第3项约定，收房时，买受人发现的一般质量问题不影响交接手续的办理，买受人可要求出卖人在房屋交付后的合理时间内承担维修义务并按国家的相关规定承担保修义务。合同签订后，李雨哲已按合同约定支付了全部购房款，并根据其收到的天泓公司发出的《绿地海南海长流二期交房通知书》（2015年6月20日）的要求，于2015年6月28日前往海长流售楼处办理相关验房手续，因李雨哲查验房屋后认为涉案房屋存在诸多质量问题，当时并未办理完毕房屋交接手续。天泓公司于2016年3月5日以邮寄方式向李雨哲发出《交房催告函》，李雨哲于2016年8月3日办理了收房手续，并领取了涉案房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，缴纳了物业管理服务费及代收办证杂费等。办理收房手续后，李雨哲以涉案房屋仍存在质量问题、未达到交付条件，提起本案诉讼。另查，涉案房屋所属的海长流二期项目于2015年6月11日取得《建设工程规划核实意见书》，通过规划审批；2015年6月30日取得《关于海长流二期建设工程消防验收合格的意见》，通过消防验收；2015年6月30日取得《民用建筑人防工程竣工验收（备案）意见书》，通过人防竣工验收；2015年6月19日，取得《关于对海长流二期项目绿地规划验收的审核意见》，通过绿地规划验收；2015年6月12日，取得《涉及国家安全事项的建设项目（验收）准予许可决定书》，通过国家安全局验收；2015年6月8日取得《关于海长流二期项目排水竣工验收意见的函》、2015年6月17日取得《关于海长流二期节水设施竣工预验收意见的函》、《关于印发海长流二期项目水土保持设施验收鉴定书的函》，通过排水、节水设施、水土保持验收；2015年6月9日取得《关于海口海长流二期项目试运行初审意见的函》，通过环保验收；2015年6月17日取得《防雷装置竣工验收核准书》，通过防雷验收；2015年6月24日取得《关于海长流二期工程施工质量监督的意见》，通过海口市建设工程质量安全监督站验收；2015年12月25日取得《海南省建筑工程竣工验收备案证》。本院认为，李雨哲与天泓公司签订的《海口市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律及行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。合同签订后，李雨哲依约向天泓公司支付了全部购房款，天泓公司按合同约定在2015年6月20日向李雨哲发出交房通知。本案的争议焦点为：天泓公司的交房行为是否符合合同约定以及法律规定。双方签订的《海口市商品房买卖合同》第八条对商品房交付条件提供了三个选项：“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房项目已经办理房屋所有权初始登记；3、该商品房经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格。”双方一致同意选择以“3、该商品房经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格”为商品房交付条件。该合同文本为海口市住房和城乡建设局、海口市工商行政管理局监制的示范文本，文本内容经过了行政主管部门的审核，双方在合同示范文本明确提供了“1、该商品房已完成建设工程规划验收和各种专项验收，并取得建筑工程竣工验收备案证明文件”和“3、该商品房经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格”不同选项的情况下，一致同意选择“3、该商品房经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格”作为交房条件，该约定为双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效约定，天泓公司应当在2015年6月30日前将符合约定的经海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门验收合格的商品房交付给符李雨哲。根据工程竣工验收的有关法律法规规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的，方可交付使用。根据本案查明的事实，涉案房屋所属海长流二期工程已于2015年6月24日通过海口市建设工程质量安全监督站的验收，并认定该工程施工质量合格，符合法律规定可以交付使用，至2015年6月30日前，涉案房屋所属海长流二期工程先后通过了海口市规划、消防、人防、园林、国安、水务、环保、防雷部门的验收，故涉案海长流二期工程于2015年6月30日已符合合同约定的交付条件。天泓公司以邮寄书面交房通知书的形式，于2015年6月20日通知李雨哲于2015年6月27日至2015年6月30日期间办理收房手续，已全面履行合同约定的交付义务，故本院认定天泓公司不存在逾期交房的违约行为。李雨哲以天泓公司交付的涉案房屋存在严重质量问题为由，主张天泓公司的交付行为不合法、并应承担相应的逾期交房违约责任，因李雨哲主张的质量问题均属于保修范围的质量瑕疵问题，不属于房屋主体质量不合格或严重影响居住不能交付的情形，故对其主张，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告李雨哲的诉讼请求。案件受理费为2106元，减半收取1053元，由原告李雨哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 杨 明 二〇一八年十二月二十九日法官助理 荣子玲 《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》