河南省郑州市金水区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0105民初27674号原告余越，女，汉族，1989年9月4日出生，住河南省睢阳县。委托代理人王宁，河南良达律师事务所律师。被告郑州金成时代广场建设有限公司，住所地郑州市东明路**金成大厦****，统一社会信用代码91410100795714209N。法定代表人祁军，执行董事。委托代理人李煜群，河南钟秀律师事务所律师。委托代理人张莹莹，河南钟秀律师事务所实习律师。原告余越诉被告郑州金成时代广场建设有限公司（以下简称“被告”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王宁到庭参加诉讼，被告经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金共计17953.94元（以商品房买卖合同约定总房款的日万分之一为标准，自2016年9月1日计算至2017年10月22日止，共计416天）；2、被告向原告支付逾期进行产权登记的违约金共计13961.77元（以商品房买卖合同约定总房款的日万分之零点五为标准，自2016年11月1日暂计至2018年8月10日，共计647天，之后的违约金按合同约定计算至被告实际办理之日止）；3、本案的诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2015年2月3日签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），合同约定，由原告购买被告位于金水区姚砦路133号10幢16层1609号房产一套，总价款人民币431585元，被告应于2016年8月31日前将房产交付给原告使用。合同签订后，原告已按照合同约定将房款向被告支付完毕，但是被告却在2017年10月22日才将房屋交付原告，已构成逾期交房。根据合同约定，被告逾期交房的，应自双方约定最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，被告应向原告支付违约金17953.94元。另《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）附件4第六条约定：被告应当在2016年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定的时限内未报送上述申报或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款0.005%的违约金。截止到原告起诉之日，被告仍未按照约定办理房屋权属初始登记，从而导致被告仍未向原告交付房屋产权证书。被告应按照合同约定向原告支付违约金13961.77元，并持续计算至其实际履行办理房屋权属初始登记之日止。本案纠纷发生后，原告一直被告按照合同、协议的相关约定履行约定，但被告却置之不理。被告辩称，被告金成时代和原告签订商品房买卖合同后，被告积极履行合同，在履行过程中受到了各种政府政策、社会环境等因素的影响，最后克服各种困难，顺利的实现了交房。但是，原告在房屋交接入住后，却以交房逾期为由要求支付违约金，实属不应该。首先，原告没有任何损失。在原告提供的证据里，没有能够证明原告有损失的任何证明。实际上，原告不仅没有损失，反而因房屋的增值实现了大幅度的盈利，商品房买卖合同约定的房价也就是最高六七千元，而现在此地段的房价早突破一万元以上。所以，原告没有因为购买商品房而有损失；其次，关于违约时间的计算及违约金的问题。被告和原告签订合同后，因政府政策、地方、地方命令等导致的停工时间自2015年至房屋交付合计218天定被告逾期违约，则这段时间应予扣除。违约金是以补偿损失为原则，但原告要求的违约金，按天计算，远远超过了法律规定，不应支持其请求。被告认为如有违约，按前期交款为基数乘以1%的违约金，符合合同的约定，也符合法律的精神；再者，关于补充协议，因原告交款时间没有按照约定，所以，不生效，应按实际交款时间计算；最后，如果原告坚持要求如此的高的违约金，被告则要求解除商品房买卖合同，并愿意退还其所交本金及同期银行利率。根据当事人的陈诉、提交的证据以及庭审情况，本院确认以下案件事实：原告提交的2015年2月3日原告余越（××）与被告郑州金成时代广场建设有限公司（出卖人）签订的《商品房买卖合同》一份（合同编号：150××××****），合同约定原告购买被告位于郑州市××××房，房屋建筑面积52.63平方米，每平米8200.36元，总金额431585元。合同第六条约定2015年2月3日以现金形式付款151585元，2016年4月3日以商业贷款形式付款280000元。合同第七条约定，××未按照合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不做累加），第一款第一项约定逾期在180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；合同第八条约定被告应于2016年8月31日前将房产交付原告使用，该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工验收备案表；配套的基础设施与公共设施按照合同第十四条约定的内容已完成；前期物业管理已落实。但如遇一下特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起90日内告知原告的；2、由于相关政策、法律、法规、规章的强制性规定等原因影响交房的，以及施工期间遇自然灾害、区域性公共安全等不可抗力影响；3、遇城市人民政府重大城市规划、市政工程、地下、地下文物等影响本合同项下房屋建设的延交房日期；合同第九条约定除本合同规定的特殊情况外，被告如未按照合同规定的期限将该商品房交付原告使用，（1）、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）、逾期超过180日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需有被告提供的资料到产权登记机关备案。如因被告的原因，××不能在规定的期限内取得房地产权属登记证书的，双方同意按附件四第六条约定内容执行。附件四补充协议第六条第一款约定，出卖人应当在2016年10月31日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，出卖人在约定的时限内未报送上述申报资料或报送不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向××支付总房款0.005%的违约金。合同出卖人签章处有被告印章，委托代理人处有吕本超印，××处有余越签字按手印。原告提交的2015年2月3日合同信息备案摘要一份，主要载明：原、被告就本案涉案房屋已于2015年2月3日进行合同备案。原告提交的开票日期为2015年2月3日的销售不动产统一发票显示：原告（付款方）向被告（收款方）缴纳151585元购房款，不动产楼牌号为10栋1单元16楼1609号，备注为金水区姚砦路133号，合同编号150××××****。原告提交的开票日期为2015年4月1日的销售不动产统一发票主要载明：原告（付款方）向被告（收款方）缴纳280000元购房款，不动产楼牌号为10栋1单元16楼1609号，备注金水区姚砦路133号，合同编号150××××****。原告提交的2017年10月22日河南万厦物业管理有限公司收费专用凭证一份，主要载明原告向河南万厦物业管理有限公司缴纳850.4元物业费，其中物业服务费用区间为17.08.01-18.4.30。审理中，被告提交《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案的通知》（郑政文[2016]170号）显示建筑施工工地停止室外施工作业、《郑州市人民政府关于印发2016-2017年度冬季大气污染防治工作方案的通知》（郑政文[2016]171号）、《中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争70周年纪念活动金水区空气质量保障方案》、相关新闻报道（郑州市环境保护局官方网站上打印），证明应当按照合同约定将政府政策性强制规定及区域性安全事件扣除，交房时间相应顺延。本院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。在合同签订之后，原告支付了合同约定的相应价款，而被告没有按照合同的约定按时交付房屋，被告的行为已经构成违约，应当按照合同约定向原告承担违约责任。合同约定被告应当在2016年8月31日向原告交付房屋，原告称实际交房之日为2017年10月22日，被告未提出异议，也未提出证据予以反驳，对该事实本院予以认定。因此被告应当按照合同约定按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，原告已支付全部房价款431585元，自2016年9月1日(最后交房期限届满后第二日)计算至实际交房2017年10月22日，共计416天。被告辩称原告计算违约金期间应按照合同约定将政府政策等其他原因造成的停工期间扣除，将交房时间相应顺延，并提交了被告提交《郑州市人民政府关于印发郑州市重污染天气应急预案的通知》（郑政文[2016]170号）显示建筑施工工地停止室外施工作业、《郑州市人民政府关于印发2016-2017年度冬季大气污染防治工作方案的通知》（郑政文[2016]171号）、《中国人民抗日战争暨世界反法西斯战争70周年纪念活动金水区空气质量保障方案》及相关新闻报道予以证明，但是并没有提供证据证明具体停工天数。综上，本院认定实际违约天数为296天，即被告应当支付逾期交付房屋的违约金12774.92元（0.1‰/日*296日*431585元）。合同约定被告应当在2016年10月31日（房屋交付使用后60日内）前将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，被告认可原告所称的产权登记为初始登记报送资料，并辩称已经将初始登记的材料报送至郑州市住房保障和房地产管理局，但是其并未提交证据予以证明，对其辩称，本院不予采纳。被告在约定期限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向原告支付总房款的0.005%的违约金，而被告未能报送完毕，属于违约，原告有权要求被告支付逾期进行产权登记的违约金。本案的实际交房日为2017年10月22日，故被告应按照合同约定向原告支付自2017年12月22日至办理产权初始登记之日止的违约金，暂计算至2018年8月10日为4984.81元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内支付原告余越逾期交付房屋违约金12774.92元。二、被告郑州金成时代广场建设有限公司于本判决生效后十日内向原告余越支付逾期进行产权登记的违约金4984.81元（暂计至2018年8月10日，之后的违约金按合同约定计算至被告实际办理之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费598元，由被告郑州金成时代广场建设有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  焦玉娟人民陪审员  张继红人民陪审员  郭 虹二〇一八年十二月十四日书 记 员  刘旭如