云南省景洪市人民法院民 事 判 决 书（2018）云2801民初3565号原告:西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司。统一社会信用代码：91532800550144287E.住所云南省西双版纳傣族自治州景洪市勐养路**。法定代表人：王遥，职务：董事长。委托诉讼代理人：方云生，云南景诚律师事务所律师，特别授权代理。被告:皇甫江，男，1984年11月21日出生，汉族，身份证住址北京市丰台区。委托诉讼代理人：李贵红，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。原告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司（以下简称“鑫盛酒店公司”）与被告皇甫江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月13日受理后，依法适用简易程序进行了审理。原告鑫盛酒店公司的委托诉讼代理人方云生、被告皇甫江的委托诉讼代理人李贵红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫盛酒店公司向本院提出诉讼请求：1请求判令被告支付原告违约造成的经济损失86551元，并承担违约金。2、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原被告双方分别于2014年2月5日和2016年2月25日，签订了两份《房屋租赁合同》，约定被告将其先后购买的位于景洪市勐养路8号“鑫盛时代”C栋1501和1518两套房出租给原告用于酒店经营，合同期限为十年，均从原告接收房屋时起算。双方约定，两份租赁合同均为在十年合同期限内为不可撤销合同，同时约定，双方租赁合同的变更、解除和终止需双方签订书面协议，否则无效。合同还约定了其他相关内容（详见合同书》。合同签订后，虽然酒店尚未开业，但原告至今已向被告支付租金86551元，然而，被告却在2018年2月提起解除其购房涉案房屋买卖合同的诉讼，最终其购买涉案的“鑫盛时代”C栋1501、1518两套房屋的买卖合同被解除，至此，其丧失了1501、1518两套房屋的所有权，使用权，导致原被告双方签订的《房屋租赁合同》无法履行，被告的行为违反双方租赁合同第二条第二款和第五条第一款的约定，构成合同违约，使原告在租凭合同中的权利无法实现，造成已付被告租金损失。对此，被告应按合同第四条约定赔偿原告的损失，现原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告皇甫江答辩称，原告与被告于2014年2月5日、2016年2月25日签订合法有效的《房屋租赁合同》，且房屋也被原告实际使用管理，原告有支付商铺回报款的义务，景洪市人民法院2018年5月15日作出的（2018）云2801民初509、510号民事判决书认定原告未按约定进行商品房购销合同备案登记，是由于原告的原因，导致（买受人）被告无法办理房屋所有权登记，判决解除原告与被告于2014年2月5日、2016年2月25日签订的《商品房购销合同》，且该（2018）云2801民初510、509号判决书已生效，并进入强制执行程序，原告在商品房购销合同纠纷一案中的违约行为属于根本性违约，违约行为性质严重，法院判决法定解除权成立正确，属于《合同法》中的法定解除，二者之间的房屋租赁合同关系因法定解除权的成立而失去继续存在的前提和基础，不具备继续履行的条件和依据。原、被告签订的商品房购销合同因原告的在先违约行为被依法解除，建立在商品房购销合同之上的原、被告之间签订的房屋租赁合同关系终止，原告在以被告在房屋租赁合同关系中存在违约行为为由法院提起诉讼并要求赔偿经济损失没有事实和法律依据。原告支付被告房屋租金至2018年1月，自2018年2月起，原告就没有在继续支付租金，而双方之间的商品房购销合同的民事判决书于2018年6月3日生效，说明双方的商品房购销合同于2018年6月3日正式解除，原告与被告签订的《房屋租赁合同》因双方之间的商品房购销合同被人民法院法定解除而终止，不再具备履行条件。房屋租赁关系合同终止之前即2018年2月至2018年6月3日四个月的房屋租金13577.6元原告应当支付给被告，原告拒绝支付房租行为应属违约。本院经审理确认证据如下：本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告向本院提交的《营业执照》复印件1份、《房屋租赁合同》原件1份、《银行汇款明细》复印件1组、《付款明细》原件1份，内容真实，来源合法，能证实原告的主体身份情况及双方签订房屋租赁合同，合同对双方的权利义务、违约责任等事项进行了约定的情况、以及原告支付租金的情况，本院予以采纳。被告向本院提交的《商品房购销合同》、《收款收据》、《查询结果》、《回函》、《民事判决书》、《民事载定书》复印件各1份，内容真实，来源合法，能证实原、被告双方签订1501、1518号房屋商品房购销合同的情况、被告向原告交付购房款及办证费用、景洪市房地产交易所及景洪市不动产中心回函未查询到被告相关房屋网上备案信息情况及未查询到1501号、1518号房的相关不动产登记信息情况，本院作出（2018）云2801民初509、510号民事判决书，认定由于原告的原因，导致（买受人）被告无法办理房屋所有权登记，判决解除原告与被告双方签订的《商品房购销合同》的情况，（2018）云2801民初509、510号民事判决书已生效，并进入执行程序的情况，本院予以采纳、经本院审理认定法律事实如下：2014年2月5日、2016年2月25日被告皇甫江（乙方）与原告鑫盛酒店公司（甲方）签订《商品房购销合同》、《合同补充协议》，主要约定，乙方向甲方购买“鑫盛时代”第C幢第十五层C1501、C1518号房，房屋套内建筑面积每套分别为39.2平方米，该商品房价款每套分别为254580元，乙方于分别2014年4月30日一次性付清剩余款（1501号）、2016年2月25日一次性付清（1518号）。甲方分别应于2015年12月30日前（1501号）、2016年12月31日前（1518号），将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给乙方。由甲方向房屋所在地的县或者市房地产管理机关登记备案。合同还对其它事项进行了约定，《合同补充协议》第二条1、（1）交付时的房屋为精装修公寓。2016年2月25日被告皇甫江向原告鑫盛酒店公司交付完了1501、1518号房屋的购房款509160元及办证费28000元。2016年2月25日被告皇甫江对房屋现状情况验收后签字确认接房，原告将1501、1518号房屋交付被告皇甫江。2016年2月25日被告皇甫江与原告鑫盛酒店公司签订《房屋租赁合同》，约定：“甲方（被告皇甫江）将购买的房屋出租给乙方（原告鑫盛酒店公司）用于酒店经营，该房屋位于景洪市勐养路8号“鑫盛时代”C栋1501、1518号房，本合同租赁期限为十年。租赁期从乙方与甲方办理完“鑫盛时代”接房手续起，计算至第十年届满时止。甲乙双方均已充分理解本合同的全部内容，并同意前述租赁期限内本合同为不可撤销合同。租赁期开始后，本合同项下房屋年租金为甲方实际支付购房款金额的8％。四、违约责任：1、任何一方均不得单方变更或解除合同，否则视为违约。违约方除应向守约方赔偿全部经济损失，守约方要求继续履行合同的，还应继续履行合同。合同还对其他事项进行了约定。”2016年3月28日原告向被告支付1518号房屋租金20366元，之后自2017年1月11日起至2018年2月27日止每月向被告支付租金1697元，共计支付被告租金42427元。2014年7月11日原告向被告支付1501号房屋租金20366元，之后自2017年1月9日起至2018年2月26日止每月向被告支付租金1697元，共计44124元。2018年2月24日被告向本院提起诉讼，要求本院判令解除原告与被告的商品房购销合同并返还购房款、办证费、支付违约金，本院于2018年5月15日作出（2018）云2801民初509、510号民事判决书，认定由于原告的原因，导致（买受人）被告无法办理房屋所有权登记，判决解除原告与被告双方签订的《商品房购销合同》，并返还购房款、办证费、支付资金占用期间利息。该案已生效，并进入执行程序。后原告以被告违约造成经济损失为由，于2018年9月13日起诉至本院。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原、被告双方于2014年2月5日、2016年2月25日签订《商品房购销合同》，双方于2016年2月25日办理交房手续，被告皇甫江依法对该房屋享有占用、使用、收益的权利，2016年2月25日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制规定，属合法有效，双方当事人均应当按合同约定履行义务，亦享有权利，本案的《房屋租赁合同》又因被告皇甫江于2018年2月24日向本院提起诉讼，本院以由于原告的原因，导致（买受人）被告皇甫江无法办理房屋所有权登记，判决解除原告与被告双方签订的《商品房购销合同》，该两份判决书于2018年6月3日生效，原被告双方签订的《商品房购销合同》已于2018年6月3日解除，该《商品房购销合同》解除后，被告皇甫江即丧失了本案的1501、1518号房屋合法的占有、使用，收益权利，双方签订的《房屋租赁合同》亦视为解除。双方在《房屋租赁合同》合同中约定任何一方不得单方变更或者解除合同，否则视为违约，违约方向守约方赔偿全部经济损失，被告皇甫江系依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”之规定，向本院提出要求解除《商品房购销合同》，被告皇甫江明知《商品房购销合同》的解除，必然致使双方签订的《房屋租赁合同》解除，会导致原告的经济损失，仍然行使《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定赋予解除合同的权利，在本案的房屋租赁合同纠纷中已属于违约，应当按照《房屋租赁合同》中的约定赔偿原告的全部经济损失，但双方在合同中没有约定损失的金额和计算方式，原告主张按其已支付1501号、1518号房屋的租金86551元作为其的全部经济损失，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张违约金的问题。本案中双方在《房屋租赁合同》没有约定违约金，对原告主张被告支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告皇甫江于本判决生效之日起三十日内向原告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司赔偿经济损失86551元。二、驳回原告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1964元，减半收取982元，由被告皇甫江负担。保全费885.33元，由被告皇甫江负担，原告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司预交的被告皇甫江负担的案件受理费、保全费本院不再另行清退，由被告皇甫江迳付原告西双版纳鑫盛酒店有限责任有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省西双版纳傣族自治州中级人民法院。双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 骆 伟二〇一八年十二月三日书记员 钟宇莹