重庆市沙坪坝区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）渝0106民初6701号 原告：蔡川东，男，1972年6月8日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：汤文俊，重庆中钦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭聪聪，重庆中钦律师事务所律师。 被告：姜艺，女，1988年8月9日出生，汉族，重庆金辉房地产有限公司置业顾问，住重庆市永川区。 委托诉讼代理人：徐翔，重庆百君律师事务所律师。 第三人：王元会，女，1984年12月2日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。 原告蔡川东与被告姜艺、第三人王元会房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告蔡川东的委托诉讼代理人汤文俊、郭聪聪，被告姜艺及其委托诉讼代理人徐翔到庭参加诉讼。2018年10月30日，本院依职权通知案外人王元会作为本案第三人参加诉讼。追加第三人后，依法由审判员谢凤鸣独任审判，适用简易程序并于2018年11月20日公开开庭进行了审理。原告蔡川东的委托诉讼代理人汤文俊，被告姜艺及其委托诉讼代理人徐翔到庭参加诉讼，第三人王元会经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法可以缺席审理。本案现已审理终结。 原告蔡川东向本院提出诉讼请求：1.请求判决确认蔡川东与姜艺双方所签《房屋买卖合同》真实、合法、有效；2.请求判令被告继续履行合同并为原告办理房产过户手续；3.请求判令被告支付原告违约金80000元；4.请求判令被告支付原告提起诉讼所支付的律师费22000元；5.请求判决被告承担本案的诉讼费、财产保全费用。 事实与理由：2016年12月26日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定原告出资40万元购买被告姜艺位于重庆市沙坪坝区某房屋，但合同签订后，被告不按照合同履行相应的前置义务使得原告无法继续履行合同，且又与他人签订商品房买卖合同，一房二卖，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，要求判如所请。 被告姜艺辩称，协议是虚假的，并非本案被告所签署，系原告与案外人串通拟侵害被告利益而捏造的合同；本案是虚假诉讼，因为签订协议之前，被告并不知道原告这个人的存在，原告提供的证据显示协议系王元会签订。被告将涉案房屋出售给案外人陈凡明而于2016年11月23日与案外人陈凡明签订三方协议即房屋买卖（转让）合同，根据协议约定，将委托办理给陈凡明指定的人即本案原告提供证据中显示的王元会，王元会并非被告指定。在另外一个案件中，陈凡明并未按照协议履行后续义务，后来，被告了解到陈凡明系倒卖房屋的购房者，即购买售卖的房屋，在经过简单装修后，再高价卖出，故由于陈凡明一直未找到合适下家，未履行还贷义务，2017年2月20日，被告将陈凡明起诉至贵院，要求陈凡明支付违约金40000元及律师费，案件正在审理中。陈凡明为了抵消被告提起诉讼给其带来的损害，他们伙同王元会以及与被告并不认识也不了解的本案原告签订了虚假的房屋买卖合同，拟通过制造被告违约来补偿另一案件的损失。本案即使合同是真实的，也对被告不产生约束力，因为王元会并不享有签订本协议的权利，而是超越代理权签订合同。原告主张的诉讼请求均不符合法律规定，也不符合合同约定，应该予以驳回， 第三人王元会提交书面材料述称，姜艺喊我帮她卖一下那个房子，所以委托我帮忙处理、装修。我早在（2016年）12月5号就开始喊人进场装修房屋了，为了方便我代理她另外找人接房、卖房，就去办理了委托公证。姜艺给我的委托授权跟陈凡明没有关系，姜艺是明知我代理她签合同卖房给蔡川东的。另，姜艺本身也炒房，我在做房产投资，因为这个关系认识的姜艺。 本院经审理认定事实如下：姜艺系重庆市沙坪坝区某房屋的所有权人。姜艺在该房屋上为重庆银行股份有限公司龙头寺支行设立了抵押登记。 2016年12月13日，姜艺向第三人王元会出具《委托书》一份，载明：“我（姜艺）委托受托人办理出售重庆市沙坪坝区某房屋的如下事宜：1、代为到银行偿还上述房屋剩余的贷款、领取该房屋的房地产权证及解押的相关资料；2、到相关部门办理该房屋注销抵押登记相关一切手续并领取注销抵押后的房地产权证；3、领取注销抵押的房地产权证后，代为签订出售该房屋的买卖合同并收取全部房款（包括买方以按揭贷款方式支付的房款）；4、代为办理接房手续，处理该房屋装修的相关事宜并缴纳相关费用；5、代为办理上述房屋产权、国土过户的相关手续；6、代为查询并提取该房屋的相关档案；7、代为办理减免税费的相关手续并缴纳相关税费；8、代为配合买方办理二手房按揭贷款相关的一切手续。受托人在我授权范围内签署的一切相关文件，我均认可。委托权限：全权委托，无转委托权。委托期限：二O一六年十二月十三日至二O一八年十二月十三日”。重庆市沙坪坝公证处对上述经过出具了（2016）渝沙证字第19926号《公证书》予以公证。 2016年12月26日，王元会以姜艺的名义与蔡川东签订《房屋买卖合同》，该合同载明，卖方姜艺（简称甲方）、代理人王元会，买方蔡川东（简称乙方），第一条，乙方同意购买甲方座落在重庆市沙坪坝区某房屋，建筑面积61.68平方米。买方确认知晓该房屋存在银行按揭款未还清的情况，代理人王元会已代卖方姜艺说明了该房屋的银行按揭抵押情况，受托公证卖房及代为签订合同的事宜（详见土地房屋权证，房屋抵押贷款合同，（2016）渝沙证字第19926号《公证书》）。第二条，上述房产的交易总价400000万元，过户产生的各类税费及其他费用由卖方姜艺承担，详见第四条。买方的购房款应打入王元会在中国农业银行渝北支行尾号为881976账户。第三条，甲乙双方同意分期付款：合同签订之日买方支付50000元给甲方作为定金，在签订合同之日起4个月内另行支付230000元给买方或者买方指定的账户下，卖方应当在买方支付上述280000元到位后三日内完成该房屋的银行解压（押）手续，保证该房屋具备过户的条件并且在收到上述共计280000元之日起十日内完成过户手续，该房屋过户给买方后60日内买方支付完剩余的房款。第四条，经双方协商，交易税费由卖方承担，代办产权过户手续费由卖方承担。第五条，违约责任：1、双方签定合同后，若乙方未按约定及时支付定金或任何一期房款，卖方有权以本次逾期金额为基数按月息2分计收违约金直到买方按照合同约定足额支付，如果买方同时逾期金额超过280000元并且逾期时间超过120天的，构成严重违约，卖方有权立即解除合同并要求买方赔偿其他损失；2、若卖方未按合同第三条第一款约定在约定时间内完成银行解压（押）手续，或在合同约定时间内未完成房屋过户手续的，买方有权要求卖方承担房屋总价20%的违约金并有权要求甲方继续履行合同或立即解除合同。上述任何一方违约，守约方有权要求违约方承担诉讼所引起的律师费、诉讼费、保全费等行使法律手段主张权利的费用。 合同签订后，蔡川东未按《房屋买卖合同》第三条的约定在合同签订之日支付50000元给姜艺作为定金。 2017年4月5日，蔡川东与重庆中钦律师事务所签订《委托代理合同》，约定重庆中钦律师事务所接受蔡川东委托，指派汤文俊律师为蔡川东因与姜艺合同纠纷一案在一、二审中提供法律服务，担任代理人。该合同加盖了重庆中钦律师事务所公章，汤文俊作为签约代表在合同签字。 2017年4月5日，蔡川东向重庆中钦律师事务所交纳法律服务费用22000元。 2017年4月5日，重庆中钦律师事务所向本院出具《重庆中钦律师事务所委托代理函》，指派汤文俊为蔡川东在其与姜艺合同一案中的诉讼、执行代理人。 2017年4月5日，蔡川东制作《诉前财产保全申请》，要求冻结姜艺名下400000元的银行存款或查封等值的其他财产，并在《诉前财产保全申请》上注明：财产线索：房屋：重庆市沙坪坝区某房屋房产证复印件1份。 2017年4月6日，蔡川东向本院提交《诉前财产保全申请》。同日，本院受理蔡川东的诉前财产保全申请。 2017年4月6日，蔡川东通过银行转账向第三人王元会在中国农业银行尾号为881976的账户支付280000元。 2017年4月7日，蔡川东向本院交纳财产保全费2520元。 2017年4月7日，本院作出（2017）渝0106财保180号民事裁定书，裁定对姜艺价值400000元的财产予以保全。 2017年4月24日，蔡川东认为，姜艺不按照合同履行相应的前置义务使其无法继续履行合同，且又与他人签订商品房买卖合同一房二卖，遂向本院起诉，要求判如所请。 另查明，2016年11月23日，姜艺与案外人陈凡明、重庆诚祥房地产经纪有限公司签订《房屋买卖（转让）合同》一份，约定：姜艺将位于重庆市沙坪坝区某的房屋出售给陈凡明，成交价400000元。陈凡明须于合同签订当日支付定金20000元。姜艺须于2016年12月30日之前将提前还贷解押的相关权利全权公证委托给经纪方指定受托人员。姜艺在还清该房屋的银行欠款（具体金额以银行欠款清单为准）且赎出抵押在银行的相关证件后10个工作日内到房交所办妥注销抵押登记，注销抵押完成后姜艺需将产权证明原件交经纪方托管。姜艺承诺在2016年11月23日前将该房屋交付给陈凡明，并结清交房前该房屋的水电等相关费用，买卖双方应在交房确认书上签字确认，同时经纪方转付所托管的房屋交割保证金。买卖双方或双方各自的委托代理人之任何一方违反本合同约定（包括但不限于1、拒不或逾期办理解押；2、拒不或者逾期提交真实有效的按揭贷款、过户资料；3、拒不或者迟延办理或配合办理按揭贷款、过户手续；4、拒不或逾期交付房屋；5、拒不或逾期或无法支付房款、中介服务费、税费等费用；6、拒不或者迟延或无法履行本合同项下之其他义务），则（1）逾期10日（含）以内的，违约方须每日按房屋成交价格的千分之一向守约方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过10日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。以上违约金不足以弥补守约方的损失的，违约方应当向守约方补足损失与违约金之间的差距。本合同之任何一方违约而导致他方追究违约方的违约责任而产生的费用（包括但不限于诉讼费、诉讼保全费、律师费、交通费、住宿费、执行费）等均由违约方承担。该合同第九条规定，本合同记载的“现居住地址”“联系方式”为所有通知、文件、资料的送达地址或联系方式，如有变更，须及时通知合同其他方，否则仍以上述地址为有效送达地址和联系方式。邮件等一经正常投递后3日即视为送达，短信一经发出视为收到。第十条补充条款约定：1、双方签订本合同，约定在2016年12月30日之前将房屋全权公证委托给陈凡明指定人员名下，公证当天陈凡明将全部房款除去银行欠款外全部支付给姜艺。2、陈凡明自愿帮姜艺还清银行贷款，必须在公证后30个工作日内还清贷款。3、陈凡明中介费承担5000元。合同签订当日，陈凡明支付姜艺购房定金20000元。姜艺向陈凡明出具《收款收据》一份，并将重庆市沙坪坝区某房屋交付给陈凡明使用。2016年12月13日，陈凡明支付姜艺购房款107535元。2016年12月20日，陈凡明再次支付姜艺2000元。随后，姜艺多次催促陈凡明按约履行合同，并通过微信向陈凡明发出了《催办通知书》，要求其在2017年1月23日前完成银行结清贷款手续。2017年2月16日，姜艺向陈凡明在《房屋买卖（转让）合同》载明的居住地址发出《解除合同通知书》一份，载明：因陈凡明未按合同约定在公证后30个工作日内还清贷款，逾期21日，且姜艺多次催促陈凡明履行合同未果，现通知陈凡明解除房屋买卖合同并保留追究违约责任的权利。2017年2月20日，姜艺向本院提起诉讼，请求：1、判决解除姜艺与陈凡明之间的房屋买卖合同。2、判令陈凡明支付姜艺违约金40000元。3、判令陈凡明支付姜艺律师费7000元。4、判令陈凡明将位于重庆市沙坪坝区某号房屋腾空并返还给姜艺。本院审理该案后在该案中认为，一、姜艺与陈凡明签订房屋买卖合同，按常理推断，姜艺没有必要办理公证委托给陈凡明指定人员代为履行合同义务。审理中，陈凡明亦向本院陈述，该合同条款系基于陈凡明的要求订立，其用意在于方便将涉案房屋直接过户给陈凡明指定的人员，而房价款应当按照其与姜艺签订的房屋买卖合同约定支付。二、房屋买卖合同约定，姜艺在2016年12月30日之前公证委托给陈凡明指定人员，公证当天陈凡明将全部房款除去银行欠款外全部支付给姜艺，陈凡明代姜艺偿还银行按揭贷款本息。2016年12月13日，姜艺办理公证委托当天，陈凡明即支付姜艺购房款107535元。审理中，陈凡明虽陈述其系根据姜艺告知的金额支付，但陈凡明事实上并未对该笔购房款金额系按照合同约定扣除姜艺按揭贷款本息后的购房款余额提出异议。且陈凡明在支付姜艺购房款107535元后又再次支付姜艺2000元购房款。若姜艺并未按合同约定公证委托给陈凡明指定人员，陈凡明仍按合同约定支付姜艺购房款，甚至增加支付购房款，与常理明显不符。三、庭审中，陈凡明对姜艺关于合同中约定的公证委托事项就是指《公证书》载明的委托事项第1-8项的陈述没有异议，足以证明陈凡明对公证委托一事是知情且没有异议的。陈凡明虽事后反悔，但未举示充分证据推翻其作出的对自己不利的陈述，故本院对陈凡明的反悔不予采信。四、王元会坚持认为其与姜艺相识多年，系姜艺指定人员，但委托诉讼代理人对王元会是否有姜艺的电话、微信或其他联系方式，王元会如何将与蔡川东签订房屋买卖合同一事告知姜艺，王元会如何得知姜艺归还银行按揭贷款本息的银行卡卡号，以及王元会与姜艺的关系，平时有无往来和联系，王元会是否清楚姜艺的住址等问题均无法作出明确回答。王元会在本院指定的期间内未到庭接受询问，也未在其庭后提交的《情况说明》中就上述其本应能够明确回答的问题作出回答。此后，经本院传票传唤，王元会又无正当理由拒不参加其后的庭审。王元会的行为明显存在逃避诉讼之嫌。结合王元会在庭审中对姜艺举示证据证明目的的部分认可，对陈凡明关于姜艺“一房二卖”陈述的认可以及陈凡明举示证据证明目的的完全认可，很难推导出王元会系姜艺指定的公证委托受托人的结论。五、王元会虽有代姜艺支付相关费用的事实，但审查王元会支付相关费用的时间，均发生在姜艺办理公证委托之后，不能证明其关于与姜艺相识多年，系由姜艺指定，作为公证委托受托人的主张。综合上述证据以及事实，足以形成证据锁链，证明王元会系陈凡明指定的公证委托受托人，并非姜艺自行指定受托人的事实。至于姜艺在办理公证委托过程中如何取得王元会基本信息，虽姜艺在举证过程中存在瑕疵，但不足以推翻前述证据锁链，故本院对陈凡明、王元会关于王元会系陈凡明指定公证委托受托人的主张不予采信。据此，本院根据上述理由和其他理由作出(2017)渝0106民初3396号民事判决:一、限被告陈凡明于本判决发生法律效力之日起三日内支付原告姜艺违约金40000元。二、限被告陈凡明于本判决发生法律效力后三日内支付原告姜艺律师费7000元。三、限被告陈凡明于本判决发生法律效力后三日内将位于重庆市沙坪坝区某号房屋腾空并返还给原告姜艺。四、驳回原告姜艺的其他诉讼请求。该判决因陈凡明提起上诉，现尚未发生法律效力。 审理中，姜艺于2017年9月7日解除对王元会的授权。 审理中，蔡川东举示王元会交付给蔡川东的涉案房屋钥匙实物、姜艺偿还银行贷款的银行卡照片、王元会银行卡客户交易详细信息、2016年12月5日姜艺交纳装修保证金的收据、2016年12月5日姜艺交纳出渣费的收据、2016年12月5日姜艺交纳物业服务费的收据以及王元会代付款项的POS机刷卡回单，以证明其有理由相信王元会有权代理姜艺，构成表见代理。而姜艺质证时认为，姜艺授权王元会是根据陈凡明的指定，王元会实质是代理陈凡明，姜艺是将涉案房屋钥匙实物、还贷款的银行卡交付给陈凡明的，装修保证金、物业服务费、出渣费的交款时间可以看出对王元会的授权是为了处理陈凡明履行合同事宜，根据蔡川东举示的证据，足以看出蔡川东和王元会一伙的，如果王元会是姜艺找的代理人，肯定王元会与姜艺的关系更好，王元会将证据原件交给蔡川东，明显不符合常理，因此，对蔡川东的证明目的不予认可。 审理中，王元会提交书面《情况说明》称，因姜艺是炒房的，其本人是在做房产投资，因而接受姜艺的委托，但未说明其是有偿还是无偿代理姜艺，为何自行垫付资金代姜艺进行涉案房屋装修、代姜艺缴纳装修保证金、出渣费、物业服务费，与蔡川东签订合同前是否与姜艺沟通以及如何沟通，是否已将其从蔡川东处所收280000元房款转交给姜艺，为何力求证明姜艺存在违约行为。本院通知王元会本人到庭就有关问题接受询问，但王元会拒绝出庭。 审理中，本院特别通知蔡川东本人到庭就有关问题接受询问，但蔡川东本人拒绝出庭。 上述事实，有原告蔡川东提交的房屋买卖合同、银行卡交易明细清单、（2016）渝沙证字第19926号《公证书》原件、照片、钥匙、委托代理合同书、发票、解除授权委托通知书、《催办通知书》、《解除合同通知书》、(2017)渝0106民初3396号民事判决书，有被告姜艺提交的姜艺与陈凡明签订的《房屋买卖（居间）合同》、民事起诉状、档案查询结果，本院依职权出示的（2017）渝0106财保180号案件的诉前财产保全申请书、案件受理通知书、授权委托书、委托代理函、民事裁定书以及各方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定案件事实的根据。 本院认为，本案的争议焦点为王元会是否有权代理姜艺与蔡川东签订房屋买卖合同、本案是否构成表见代理、王元会代理姜艺与蔡川东签订的涉案房屋买卖合同对姜艺是否具有约束力。现针对本案的争议焦点评述如下; 关于王元会是否有权代理姜艺与蔡川东签订房屋买卖合同的问题。 姜艺向第三人王元会出具的《委托书》第3条明确确定王元会在“领取注销抵押的房地产权证后，代为签订出售该房屋的买卖合同并收取全部房款（包括买方以按揭贷款方式支付的房款）”，涉案房屋至今未注销抵押，蔡川东及王元会也未举示证据证明王元会“领取注销抵押的房地产权证”，因此，王元会在未领取注销抵押的涉案房屋房地产权证时，代理姜艺与蔡川东签订房屋买卖合同，超越了代理权。 关于本案是否构成表见代理的问题。 表见代理制度是为了保护善意第三人的信赖利益和交易安全而设立的，其主观要件为行为人必须是善意且无过失。蔡川东以王元会代理姜艺与蔡川东签订涉案房屋买卖合同时不仅向其出示了经过公证的《委托书》，还向其移交了涉案房屋钥匙实物、姜艺偿还银行贷款的银行卡照片、王元会银行卡客户交易详细信息、姜艺交纳装修保证金、出渣费、物业服务费的收据以及王元会代付款项的POS机刷卡回单为由，主张其有理由相信王元会有权代理姜艺，王元会构成表见代理。审理中，姜艺在答辩和质证过程中，坚持认为王元会系案外人陈凡明指定的受托人，蔡川东从王元会处取得的相关证据是王元会代理陈凡明时取得的，蔡川东和王元会一伙的；坚持认为依据公证的《委托书》无权代理姜艺与蔡川东签订涉案房屋买卖合同并且对王元会的代理行为不予追认；本案的《公证书》含姜艺向第三人王元会出具的《委托书》原件系蔡川东向法庭举示，蔡川东亦自认其与王元会签订涉案房屋买卖合同时王元会向其出示了涉案《委托书》，因此，蔡川东明知王元会在未领取注销抵押的涉案房屋房地产权证时无权代理姜艺与其签订涉案房屋买卖合同，但仍然与王元会签订涉案房屋买卖合同存在过错，并非善意第三人，因此，蔡川东关于本案构成表见代理的主张不成立。 另外，姜艺关于“蔡川东和王元会一伙的”的主张，没有充分的证据，本院不予支持，但蔡川东的一些行为却也令人费解，如：蔡川东未按约定在合同签订之日支付定金50000元，而在分文未付的情况下于2017年4月5日与重庆中钦律师事务所签订《委托代理合同》并交纳法律服务费用（律师费）22000元聘请律师，在申请诉前财产保全后再向王元会支付购房定金和购房款280000元，然后以姜艺一房二卖为由提起诉讼；本院在诉讼中通知蔡川东本人到庭就有关问题接受询问而蔡川东本人拒绝出庭。 王元会的一些行为亦令人费解，如：王元会未说明其作为“做房产投资”的人为何自行垫付资金代姜艺进行房屋装修、代姜艺缴纳装修保证金、出渣费、物业服务费，为何未将从蔡川东处所收280000元房款转交给姜艺；王元会作为姜艺指定的代理人为何力证姜艺存在违约行为。 关于王元会代理姜艺与蔡川东签订的涉案房屋买卖合同对姜艺是否具有约束力的问题。 涉案房屋买卖合同的签订时间是2016年12月26日，应当适用《中华人民共和国民法通则》。《民法通则》第六十六条第一款规定，没有代理权、超越代理权或者终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。本案中，王元会超越代理权代理姜艺与蔡川东签订涉案房屋买卖合同，未获得姜艺的追认，且姜艺知道王元会以姜艺的名义与蔡川东签订涉案房屋买卖合同后明确否认王元会有代为签订涉案房屋买卖合同的代理权，因此，王元会代理姜艺与蔡川东签订的涉案房屋买卖合同对姜艺不具有约束力。 综上，本院对蔡川东要求判决确认蔡川东与姜艺双方所签《房屋买卖合同》真实、合法、有效的请求不予支持，对蔡川东要求判令姜艺继续履行合同并为蔡川东办理房产过户手续的请求不予支持，对蔡川东要求判令姜艺支付违约金80000元、律师费22000元的请求不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 驳回原告蔡川东的诉讼请求。 案件受理费7300元，减半收取3650元、财产保全费2520元，合计6170元（原告已预交），由原告蔡川东负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费,递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉，上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。 审 判 员 谢凤鸣 二〇一八年十二月十日 法官助理 袁 琴 书 记 员 郭 琴