文书内容广东省珠海市金湾区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0404民初3086号原告：珠海市现代名城物业管理有限公司，住所地：珠海市金湾区红旗镇藤荣路****首层夹层。法定代表人：刘源茂。委托诉讼代理人：陈大文，男，系公司员工。被告：项光威，男，1977年3月1日出生，汉族，现住珠海市金湾区。原告珠海市现代名城物业管理有限公司（下简称现代名城物业）与被告项光威物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日立案后，依法适用小额速裁程序，公开开庭进行了审理。原告现代名城物业的委托诉讼代理人陈大文，被告项光威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告现代名城物业向本院提出诉讼请求：1.判决被告付清拖欠的物业服务管理费1125元（2018年1月1日至2018年9月30日）及滞纳金(滞纳金计算：按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍暂计至2018年7月31日为73.59元)；可视对讲系统维护管理费、公摊水电费，以及特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2292元（计到2018年6月30日）；2.判决被告支付至付清之日拖欠的物业费的滞纳金；3.判决本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告是珠海市××××号世纪名城12栋302房的业主，该房建筑面积为104.51平方米。被告与原告于2009年6月14日签署《前期物业管理服务协议(世纪名城)》、《珠海市世纪名城物业管理小区业主（临时）公约》、《世纪名城房屋装修协议》三份协议。约定：1.小区住宅物业服务管理费每月每平方米1.2元,被告每季度应交物业服务管理费375元；2.被告应交可视对讲系统每月维护管理费5元、每月公摊水电费、特约服务产生的公摊维修费、分摊电梯的年检费及维保费等；3.业主逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金。从2018年1月1日至2018年9月30日，被告累计拖欠原告物业管理费1125元；从2015年4月至2018年6月共拖欠的可视对讲系统维护管理费、公摊水电费和特约服务产生的公摊维修费、电梯的年检费及维保费等2292元。被告拒不交纳其应交的上述各费，原告多次催收后仍不交纳。原告向本院提交的证据：1.《前期物业管理服务协议》；2.催费记录表；3.世纪名称12栋2018年6月物业相关费用公摊明细表及附件（抢修公告、公用水电和维修费发票等）；4.世纪名城12栋302房历年物业相关费用公摊明细表；5.滞纳金计算表。被告项光威辩称，1.《前期物业管理服务协议》内容有失公平公正。原告没有提请小区业主召开业主大会进行续聘和重新与业主签订物业服务合同；2.关于欠交管理费及滞纳金等相关费用项目金额及计算依据问题。电梯保修非常不及时，故障率高。原告收取电梯维保费后没有履行维护电梯的义务。原告提交的证据显示2015年4月-2018年6月共欠公摊电费1097元，平均近30元/月，超出正常范围，另每月只有一个总数公告，没有相关明细；可视对讲系统一直处于损坏状态，至今无法使用；滞纳金，其未及时缴纳相关费用是因原告未能提供相应的服务及合理的费用明细及相关证据，不应交纳滞纳金；3.原告没有履行协议所规定的职责和义务。聘请保安年龄过大，没有24小时巡逻，不能够提供安全保障，清洁工作不到位，对出入车辆及出入人员不问不登记，随意出入，公共设施设备损坏不维修管理，消防实施形同虚设。电子监控设备存在损坏状态，违章建筑没有及时处理等。被告向本院提交证据：照片。经审理查明，被告是珠海市××××号世纪名城12栋302房的业主，该房建筑面积为104.51平方米。2009年6月14日，原告与被告就位于珠海市××××号世纪名城12栋302房的物业签订了一份《前期物业管理服务协议》，约定：小高层、高层住宅按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费；可视对讲系统管理费每户每月5元；小区公共用水由全体业主，按房屋建筑面积分摊，各楼栋电梯用电独立计量，2楼、3楼住户按房屋建筑面积90%计算分摊，4楼及以上住户按房屋建筑面积100%计算分摊；各楼栋除电梯外的其他公共用电由各楼栋住户按房屋建筑面积分摊；小区公共用电由全体业主按房屋建筑面积分摊；开发商发出入伙通知之日起计收物业管理费，首次预收12个月以后按季度收费，每次收费时间为每季度第一个月1-10日；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之二交纳滞纳金；如合同期满，小区尚未成立业主委员会，原告经委托方审核同意，本协议则自动顺延、继续生效至小区成立业主委员会并重新聘请其他物业管理公司为止。原告提交的世纪名城12栋2018年6月份物业费分摊明细表及发票显示，世纪名城总公用分摊建筑面积为111024.33㎡，12栋分摊面积为2535.4㎡，12栋分摊系数为0.02284，电梯用电分摊建筑面积为2507.02㎡，12栋用户27户；被告12栋302房2018年6月份的物业管理费为125元，电梯保养费16元，可视对讲维护费5元，公摊电费26元，本栋维修38元。原告提交的世纪名城12栋302房2015年1月1日至2018年9月30日物业相关费用公摊明细表显示，被告共拖欠物业管理费为1125元（2018年1月1日至2018年9月30日）及电梯维保费96元（2018年1月1日至2018年6月30日）、公摊电费1097元（2015年4月1日至2018年6月30日）、公摊维修费964元（2016年2月1日至2018年6月30日）、可视维护管理费135元（2016年4月1日至2018年6月30日）。原告提交拖欠物业管理费及滞纳金明细表显示，原告按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的4倍计算滞纳金，截止2018年8月15日，物业管理费滞纳金为73.59元。原告于2018年8月，电话通知被告交纳拖欠的物业费及公摊费用。本院在审理世纪名城小区物业服务合同纠纷系列案件中，于2018年7月10日会同部分业主及现代名城物业公司部分员工就业主反映的问题对世纪名城小区进行现场勘查。本院发现，现代名城物业公司在管理过程中存在如下瑕疵：一、小区大门旁侧门没有刷卡系统，人车可随意出入，值班人员年龄偏大，在本院查勘的过程中，亦未对进出人员进行询问及身份登记；二、部分楼栋可视对讲系统整体损坏，不能使用，小区门口连接各楼栋业主的可视对讲系统亦已损坏无法使用；三、大部分楼栋的大门经业主打开未关，存在治安及安全隐患；四、小区存在消防隐患，该小区因地势下沉，导致消防水管断裂，整个小区消防水管没有水，物业公司称该小区并无公共维修基金，修缮需要业主共同出资，但部分业主连物业费都不愿缴纳，更不愿支付该项费用，而且该项费用所需资金甚大，物业公司无力垫付。物业公司在各楼栋均配备了灭火器，但本院经勘查，部分楼宇的部分楼层灭火器缺失，部分配装的灭火器也存在超过有效检验日期的情形。庭审过程中，原告称：小区没有成立业主委员会，原告在前期物业管理合同期满后，自愿按原合同标准履行合同义务，在小区提供物业服务，合同有效。被告称：其不应该交纳滞纳金，即便要交，原告计算标准过高，请求法院予以调整。其收楼开始可视对讲一直无法使用。以上事实有原、被告提供的证据及当事人当庭陈述在案佐证。本院认为，原告与被告于2009年6月14日签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照协议约定的内容忠实履行自己的义务。关于物业管理费及公摊等费用的问题。根据《前期物业管理服务协议》的约定及相关费用明细，被告自2018年1月1日至2018年9月30日共拖欠物业管理费为1125元，原告请求被告支付该款项，本院予以支持。被告拖欠2015年4月1日至2018年6月30日公摊电费1097元、2016年2月1日至2018年6月30日公摊维修费964元、2018年1月1日至2018年6月30日电梯维保费96元，共计2157元，原告提供了相关明细及发票，对于上述公摊费用，本院予以确认。关于可视对讲维护费，经本院查勘，原告所管理小区多栋楼宇可视对讲系统均不能使用，小区门口的可视对讲系统亦不能使用，被告亦称其家的可视对讲系统一直无法使用，对原告主张2016年4月1日至2018年6月30日可视维护管理费135元，本院不予支持。关于物业管理费的滞纳金问题。原告主张的滞纳金具有违约金的性质，被告迟延支付物业管理费，应向原告支付滞纳金。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算滞纳金，过分高于原告的实际损失，且被告认为滞纳金过高应予以调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》第8条“业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金。当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息”之规定，本院予以调整，酌定滞纳金的计算按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算为宜。《前期物业管理服务协议》约定每季度第一个月10日前交清当季费用375元，滞纳金的计算：应以375元为基数，自2018年1月至2018年9月，从每季度的第一个月的11日起，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算至付清之日止。关于原告在物业管理服务中存在的问题。经本院现场勘查，原告在物业管理服务中存在一定的问题，需要原告改进服务水平，但尚未达到业主应扣减或不交物业管理费的程度。原告作为涉案小区的物业管理方，有义务履行《前期物业管理服务协议》约定的义务，不断提高服务质量，为全体业主营造一个安全、卫生、健康、和谐、有秩序的居住环境。当业主反映物业管理服务中存在的问题时，原告应及时做好登记和处理，尽快解决相关问题。如电梯存在质量问题频发故障、可视对讲系统损坏及消防设施存在安全隐患长期未解决等情况，原告有义务及时通知并采取措施尽快解决问题，同时应向业主做好沟通解释工作，取得业主的谅解和支持。当然，广大业主作为小区的主人，同样有义务维护好小区的环境，不要乱停乱放，不要乱扔垃圾，不要私自占用公共区域。同时，业主不应因物业管理服务中存在一定的问题就不交物业管理费，物业管理服务作为一种服务活动，很难做到十全十美，适当的包容也是需要的。如果一些业主因物业管理服务存在一些不到位的问题，就不及时交纳物业管理费用，导致原告经营困难，自然会缩减人手降低成本从而影响服务质量，由此引发更多的业主不交物业管理费用，如此恶性循环，小区的生活质量必然会受到影响，从而影响到全体业主的根本利益，同时，对那些大多数能及时交纳物业管理费用的业主来说也不公平。遇到问题时，业主应及时向原告提出，原告也应及时改正，双方应共同努力建设良性互动物业管理服务关系。如原告确实存在没有履行《前期物业管理服务协议》中约定的义务，业主应收集和保存相关证据，或通过业主委员会与原告沟通协调，或循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条、第一百一十四条第二款，《物业管理条例》第四十二条、第四十五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告项光威于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2018年1月1日至2018年9月30日期间的物业管理费1125元以及滞纳金（详见附表）；二、被告项光威于本判决发生法律效力之日起七日内向原告珠海市现代名城物业管理有限公司支付2015年1月1日至2018年6月30日期间拖欠的公摊电费1097元、公摊维修费964元、电梯维保费96元，合计2157元；三、驳回原告珠海市现代名城物业管理有限公司的其他诉讼请求。未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告项光威负担。本判决为终审判决。审判员  于金果二〇一八年十二月二十一日法官助理石惠书记员黄峰附：滞纳金计算说明            季度              金额（元）              起算日              滞纳金计算标准              截至日                  2018年第一季度              375              2018.1.11                    中国人民银行规定的同期同类贷款利率                    付清之日止                  2018年第一季度              375              2018.4.11                  2018年第二季度              375              2018.7.11