河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0191民初15650号原告孙治国，男，1977年3月5日出生，汉族，住河南省焦作市解放区。委托代理人程巍，河南公义律师事务所律师。被告连轶军，男，1969年10月4日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。原告孙治国与被告连轶军房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙治国委托代理人程巍、被告连轶军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2017年12月31日，被告携带着陈锋的身份证、房产证原件，在房屋中介一一八房地产营销策划有限公司的见证下，与原告签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定原告购买陈锋位于郑州市××新区××北××单元××号的房屋，总价款为385000元。合同签订后，原告向中介支付了购房定金30000元、中介佣金及代办费11000元。被告因担心房屋过户后户口不能落户在郑州，一直拒绝配合办理过户手续，并于2018年1月16日明确表示该房屋不卖了，拒绝履行该合同。故请求判令被告双倍返还原告定金30000元，并承担原告已支付的中介佣金及代办费11000元，共计41000元。被告辩称：1、原告所述不属实。双方签订合同后，陈锋曾在2018年1月1日至1月26日期间向居间人说过一些思想顾虑，居间人一直说原告在催促履行合同，陈锋后于1月27日电话告知居间人其同意按合同履行，要求尽快约原告共同办理下一步的手续。但经多次电话、短信联系，居间人称原告已不再购买此房屋。2月26日被告联系原告要求继续履行合同，原告称不购买该房屋。被告从未向原告明确表示过不履行合同义务。2、被告在未持有陈锋授权委托书、未获得其同意的情况下，在居间人的恶意撮合下，与原告签订了合同，构成了无权代理情形。居间人对此未尽到审查义务，原告明知被告未持有授权委托书，不是房产证产权人，仍签订合同，其存在过错，不属于善意相对人。被告于2月26日通知原告继续履行合同，该合同得以追认生效，但原告拒绝继续履行合同，被告并不存在违约。3、合同约定在签订60日内共同到房管局办理房产过户相关手续，1月16日陈锋对合同表示的思想顾虑并不能导致该合同不能履行，居间人告知原告要求履约的意思表示后，陈锋于1月27日、2月1日、2月26日多次表示同意履约，如果原告同意，该合同可以顺利履行。故该合同不能履行系因原告拒绝履行合同所致。4、居间人无经纪人、无房管部门备案凭证，高额收取佣金、重复收费，未尽到审查义务，恶意撮合，使用违法格式合同，隐瞒重要事实，故其不应取得报酬或应当对买卖双方的损失承担赔偿责任。故请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2017年12月31日，原告作为买方（乙方）、陈锋作为卖方（甲方），郑州一一八房地产营销策划有限公司（以下简称一一八房地产公司）作为居间方（丙方），签订《房屋买卖（居间）合同》一份，约定：甲方自愿将坐落于郑州市高新技术产业开发区××××号××××幢××××号的房屋出售给乙方，房屋所有权人为陈锋，房屋所有权证号为郑房权证字第**，建筑面积为33.20平方米。经甲乙双方一致协商，本合同项下的房屋成交价款为385000元，甲方自本合同签订日向甲方支付定金30000元，该定金在立契前暂时由丙方代为保管。付款方式为一次性付款，乙方在立契当日向甲方付清全部房款，定金冲抵房款的同时转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管，待物业全部顺利交割完毕后，甲方可向丙方处领取。甲乙双方应在本合同签订之日后60个工作日内共同到房管局立契并办理房产过户相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外的房款当日向乙方完整有效的交付本合同项下的房产及相关配套附属设施。丙方的中介佣金由乙方支付10000元，于签订本合同当日向丙方支付。甲方若违反本合同的条款约定，应双倍返还乙方交付的定金和合同约定的丙方佣金，乙方若违反本合同的条款约定，则无权要求返还定金。代理人应当确保其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则即使因此导致本合同效力存在问题，代理人仍应当按照本合同约定甲方或乙方应承担的同等责任向其他方当事人承担违约责任。任何一方当事人违反本合同相关约定，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金。该合同并约定2018年10月31日前甲方负责给户口迁出，迁出后押金退还。原告在该合同乙方处签字并捺压指印，被告代陈锋在该合同甲方处签字并捺压指印，一一八房地产公司在该合同丙方处加盖公司合同专用章。2017年12月31日，一一八房地产公司向原告出具收据两份，载明收到其购房定金30000元、中介费及过户代办费11000元。庭审中被告称其和陈锋说过卖该房屋的事，陈锋没有表示同意卖，被告作为代理人签订合同后的第二天，陈锋思想存在顾虑，想等到孩子9月上了大学再卖，所以和中介说不卖，后经过思想斗争最终还是决定卖。原告提交的一一八房地产公司工作人员与陈锋2018年1月16日的通话录音中，陈锋称“从元月1号到16号期间，我们是多次给咱这个中介说过，说我是这个房主，表达了我这个不卖的意思，让你们告知这个转告一下这个房主，转告一下这个买家，不知道有没有转告给他们”、“我这个房子我是不卖的，而且我从来没有授权给任何人，让谁帮我去卖，谁替我去卖，所以我就不认可这个合同”。被告提交的陈锋于2018年1月27日与一一八房地产公司经理秦世杰的通话录音中，陈锋称“现在我同意把房子卖给孙治国。今天都元月27号了，尽早约个时间办理过户手续”，秦世杰称“我们说了以后，别人生气就委托律师，当时就说这个房子我也不买了，但是一定得按合同走赔偿”。被告提交的其于2018年1月29日与一一八房地产公司经理秦世杰的通话录音中，其称“秦经理，今天都1月29日了，看过户的时间约好了没有”，秦世杰称“你前边说不卖给人家了，人家气的后边也说不买了，让律师起诉你。我给客户说了这个事”。原被告2018年2月26日的通话录音中，被告称“这事也都快两个月了，你看咱抓紧时间约个时间去把过户手续等其他的都办一办”，原告称“你当时说你不卖了，后来又卖了，是啥意思”，被告称“开始媳妇听说了，她不愿意，这一个月我给媳妇做了做工作，元月底的时候她同意了，我也不通过中介通知你了。开始媳妇给中介打电话她不同意卖，后来给媳妇做通工作了，给中介联系，他说你又不愿意要了，到现在想办法找到你的电话才联系上”，原告称“现在我确实不想要了，中介给我说你还要我赔你违约金，这是不可能的事情。咱还是法律上见面吧”。另查明，1、被告与陈锋系夫妻关系。2、原告提交的《房屋买卖（居间）合同》显示其于2018年1月18日与李祥森另签订有合同，从其处购买位于郑州高新技术产业开发区××北××单元××号的房屋。3、庭审中原告称就其向中介公司所交的30000元定金双方自行解决。4、一一八房地产公司在（2018）豫0191民初11081号案件庭审过程中，有“当时连轶军没有提交陈锋的委托书，因为连轶军之前在我们这卖过一套房子，所以认为其有代理权。签合同当天没有和陈锋联系询问其意见”的陈述。上述事实，有原告提交的房屋买卖居间合同、录音材料各一份、通话记录及短信记录各二份、收据二份，其与李祥森签订的房屋买卖居间合同及收据各一份、桑珊证人证言一份、被告提交的房屋买卖居间合同、2018年1月27日、1月29日、2月26日录音材料各一份、短信聊天截图四份，以及当事人陈述、庭审笔录在案佐证。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在1个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。本案所涉房屋登记在陈锋名下，其与被告虽系夫妻关系，但被告代陈锋签订合同时，并未提交相应委托代理手续，庭审中其亦称陈锋当时不同意卖房，故该合同在签订当时处于效力待定状态。根据庭审查明事实，可知陈锋在2018年1月16日前已明确告知中介公司其不同意出卖该房屋，并要求该公司将其意见转告给原告。故在被告签订合同时未就该房屋的处分取得陈锋的授权委托，陈锋亦明确表示拒绝出卖该房屋的情况下，应视为陈锋对该效力待定合同的拒绝追认，故该合同并未发生效力。该合同约定有“代理人应当确保其拥有代理甲方或乙方签订本合同的合法代理权，否则即使因此导致本合同效力存在问题，代理人仍应当按照本合同约定甲方或乙方应承担的同等责任向其他方当事人承担违约责任”，故在被告签订该合同时不具有相应代理权限，事后陈锋对该合同效力拒绝追认的情况下，原告请求被告承担违约责任符合法律规定及双方合同约定。原告为订立该合同支付有30000元定金（暂由中介公司保管），其请求被告按照定金罚则予以双倍返还，向其支付30000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告支付中介佣金及代办费11000元。本案中，一一八房地产公司作为居间方，在促成本案合同签订时，并未对被告的相应代理权限予以审查，其亦认可“当时连轶军没有提交陈锋的委托书，签合同当天没有和陈锋联系询问其意见”，故其作为居间方并未尽到合理审查义务，其对该合同最终未能生效亦具有过错。故就该佣金费用原告可与该公司另行协商解决，原告请求被告支付该部分费用依据不足，本院不予支持。被告辩称在合同签订后未收到原告的催告或撤销通知，陈锋在2018年1月26日前未向原告作出过任何回复表示，其与中介公司的录音只是私下讨论，中介公司不是相对人，故其不存在拒绝追认的情况。因陈锋在与中介公司工作人员的通话中提到有让中介公司将其不卖房屋的意思转告给原告，原告亦实际收到有陈锋该意思表示，且在二手房买卖过程中，买卖双方通过中介公司进行沟通联系符合交易的实际情况，故被告该辩称依据不足，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告连轶军于本判决生效后10日内，支付原告孙治国30000元。二、驳回原告孙治国的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费825元，由原告负担275元，由被告负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  汪涛审 判 员  王青人民陪审员  许婷二〇一八年十二月二十八日书 记 员  宋婕