中华人民共和国天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2018）津02民初422号原告：刘继东，男，1955年9月3日出生，汉族，西班牙籍人，住xx。委托诉讼代理人：陈美丽（系刘继东之妻）。委托诉讼代理人：郜树良，天津澍泽律师事务所律师。原告：陈美丽，女，1957年5月2日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：刘继东（系陈美丽之夫），住xx。委托诉讼代理人：郜树良，天津澍泽律师事务所律师。被告：天津市传有钢结构有限公司，住所地天津市津**咸水沽镇工业园区。法定代表人：李传有，经理。委托诉讼代理人：翟国良，天津厚衡律师事务所律师。被告：赵凤亮，男，1972年10月13日出生，汉族，住天津市津**。被告：张宝忠，男，1969年8月12日出生，汉族，住天津市津**。二原告刘继东、陈美丽诉三被告天津市传有钢结构有限公司（以下简称传有公司）、赵凤亮、张宝忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月15日立案后，依法组成合议庭审理并作出（2016）津02民初430号民事判决。二原告刘继东、陈美丽不服，向天津市高级人民法院提起上诉。该院经审理，作出（2017）津民终525号民事裁定，撤销原判，将本案发回重审。本院于2018年4月23日立案后，另行组成合议庭，于2018年9月11日公开开庭审理了本案。二原告刘继东、陈美丽共同的委托诉讼代理人郜树良，被告传有公司的法定代表人李传有及其委托诉讼代理人翟国良，二被告赵凤亮、张宝忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二原告刘继东、陈美丽起诉，请求法院判令：1.传有公司赔偿经济损失人民币12181088元；2.传有公司支付违约金人民币8400000元；3.赵凤亮、张宝忠对前述两项诉讼请求承担连带责任；4.本案诉讼费用由各被告承担。事实和理由：二原告与被告传有公司于2011年3月2日签订《租赁合同》，约定传有公司将坐落天津市津南区福鑫路2号，建筑面积为8000平方米的房屋租赁给二原告使用。合同签订后，二原告如约履行了合同，并投资人民币12181088元对涉案房屋进行了装修，成立了天津盛鹏海鲜大酒店有限公司并开始经营。合同履行期间，传有公司将涉诉房屋擅自转租给赵凤亮，并向其收取租金，终止了合同的履行；同时传有公司还恶意起诉二原告，致二原告无法正常使用和经营涉诉房屋；2015年1月1日传有公司又将已租给二原告的房屋中的一部分转租给张宝忠；转租期间，擅自拆毁原有的供电、供水、制冷、电器、装饰、鱼池、吸顶灯等设备设施，并且破坏了整个消防系统。另案法院判决书生效后，二原告专程回国却无法与传有公司取得联系，到达涉诉房屋现场时，发现涉诉房屋存在上述问题，无法接收。鉴于传有公司违约将涉诉房屋出租给案外人经营幼儿园经营至今，导致合同无法履行，二原告不要求继续履行与传有公司签订的《租赁合同》，但传有公司的违约行为严重违反了诚实信用原则和我国合同法的规定及国家有关招商引资的政策规定，给二原告造成重大经济损失，为维护自身合法权益，向法院起诉，望判如所请。传有公司辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。传有公司与二原告于2011年3月2日签订涉诉房屋《租赁合同》，合同签订后，传有公司依约履行了义务。然而，因二原告长期拖欠租金不履行作为承租人的主要义务等原因，双方之后曾进行多次诉讼，传有公司作为出租人的合法权益得不到保障。本次诉讼，二原告以传有公司违约为由，向传有公司主张违约金和损失，没有事实和法律依据。相反，违约方是二原告，二原告在承租涉诉房屋期间，未尽到正常使用房屋的义务，导致安全隐患丛生，传有公司无奈，为保证房屋安全，通过邮寄告知函和登报公告形式提出解除双方的租赁合同，依法收回涉诉房屋另行出租他人，上述行为并无违法之处，因此无需承担违约责任，更谈不上赔偿损失，故请求驳回二原告的全部诉讼请求。赵凤亮辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求予以驳回。赵凤亮和传有公司不存在租赁关系，也没有租赁协议。赵凤亮和陈美丽、刘继东签订的转租协议，二原告经营不下去了转租给赵凤亮，赵凤亮经营之后，传有公司起诉了二原告，赵凤亮才知道他们之间的合同不允许转租。张宝忠辩称，不同意二原告的诉讼请求，请求驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定意见如下：对刘继东、陈美丽提交的证据1、房屋租赁合同，真实性予以确认。证据2、酒店装修投资的相关票据。对仅有复印件的各项票据，因无原件相比对，故真实性无法确认，不予采信。对有证据原件的193项票据及合同，结合案情阐述认定。证据3、另案天津市津南区人民法院（2015）南民三初字第1175号一案的上诉状、证据4、企业工商登记资料、证据5、另案天津市津南区人民法院（2015）南民三初字第1175号民事判决书及本院（2016）津02民终字1219号民事判决书、证据8、天津盛鹏海鲜大酒店有限公司工商登记资料，对以上证据的真实性予以确认；证据6、涉案房屋现状照片、证据7、刘继东护照出入境记录、银行付款单据、证据10、传有公司对涉诉房屋改造成幼儿园的现场照片，鉴于传有公司对以上证据真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认；证据9、现场房屋全面装修照片，因照片无法证明其证明目的，故不予采信。对二原告向本院提交的现场勘验申请书，申请对张宝忠承租的575平方米房屋是否包含在二原告承租的房屋范围内进行现场勘验，因结合在案房产证等其他证据能够证明上述租赁房屋不在二原告租赁范围内，故对于上述申请，不予准许。对传有公司提交的证据：证据1、3份法院判决书、证据2、房产证、证据3、报警情况、照片、证据4、特快专递2016年5月21日人民日报海外版公告、告知函、证据5、修复合同及付款收据，真实性予以确认，但不能证明其证明目的。证据6、证人证言，因证人无正当理由未出庭接受质询，证人证言的真实性无法确认，不予采信。证据7、房屋照片，证据8、涉诉房屋出租给二原告前的原貌视频和照片、证据9照片、证据10修缮合同，因不能证明其证明目的，故不予采信。对张宝忠提交证据：证据1、证明一份、收条，鉴于二原告认可该证据的真实性，对该证据的真实性予以确认。证据2、纪春艳书写的证明、短信、微信，因书写证明的证明人无正当理由未到庭接受质询，故对该证据的真实性难以确认，不予采信。证据3、传有公司接收房屋的证明、证据4、张宝忠与传有公司的租房协议、房产证明，鉴于二原告、传有公司、赵凤亮均认可其真实性，故对其真实性予以确认。依双方当事人当庭陈述及采信的证据，本院查明如下事实：2011年3月2日，刘继东、陈美丽与传有公司签订《租赁合同》，合同第一条约定：由刘继东、陈美丽承租传有公司所有的坐落于天津市津南区海河工业区福鑫路2号的房屋，建筑面积8000平方米主楼为六层外加洗浴中心三层、楼前停车场2000平方米。第二条约定：房屋用途为综合性酒店，从事洗浴、餐饮等服务行业。第三条约定：租期自2011年3月1日至2031年2月29日共二十年。第四条约定：年租金2000000元，从2021年开始每年递增200000元人民币。租金按年缴付，经双方协商在合同生效之日起传有公司同意给予刘继东、陈美丽装修补偿，免收两个月房租，即2011年5月1日缴付当年房屋租赁费1333600元，自2012年开始每年元月15日之前缴付当年1月1日至12月31日之内的房屋租赁费，以此类推。第五条约定：租赁期间的土地产权税由传有公司依法缴纳，房屋租赁税由双方各承担50%。第九条约定：刘继东、陈美丽有下列情形之一的，传有公司可终止合同并收回房屋：1.擅自将承租的房屋转让、转借他人或擅自调换使用…3.欠租金累计达3个月；4.无正当理由闲置达6个月；…。租赁期间，任何一方提出终止合同，需提前六个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书生效前本合同继续有效。第十条约定：1.传有公司因不能提供合同约定房屋而解除合同，应支付刘继东、陈美丽本合同租金总额的20%违约金。…3.传有公司因故提前终止合同或无法履行合同应按照合同租金总额的20%支付刘继东、陈美丽违约金并承担刘继东、陈美丽在装修过程中所付出的一切费用。上述租赁合同签订后，传有公司依约交付了房屋。刘继东、陈美丽交纳2000000元房屋租金。2011年5月10日，陈美丽以该房屋为企业地址出资设立天津猎渔舰酒店有限公司，从事餐饮、洗浴服务，法定代表人陈美丽。2012年8月7日，天津猎渔舰酒店有限公司与赵凤亮签订承包合同，约定天津猎渔舰酒店有限公司由赵凤亮承包经营，承包期自2012年9月1日至2020年8月31日，共八年；赵凤亮每年给付天津猎渔舰酒店有限公司经营承包费1000000元、房屋使用费2000000元，承包合同签订后，赵凤亮开始承包经营，2013年8月17日，天津猎渔舰酒店有限公司的名称变更为天津盛鹏海鲜大酒店有限公司，法定代表人陈美丽。2014年4月3日，陈美丽开具内容为“今有陈美丽借盛鹏大酒店现金100000元”的收条，并收取了100000元，该款刘继东、陈美丽同意抵扣承包费。传有公司曾以赵凤亮的承包行为系转包为由，向一审法院起诉，请求解除与陈美丽、刘继东的租赁合同，天津市津南区人民法院作出的（2015）南民三初字第1175号民事判决及本院作出的（2016）津02民终1219号民事判决确认承包合同履行过程中，不产生涉诉房屋承租主体变化，并驳回传有公司解除租赁合同的请求。二原告与赵凤亮达成承包协议后，诉争房屋由赵风亮与案外人崔建华共同经营使用。赵凤亮向二原告交纳了2014年度截至3月底的全部租金，崔建华向二原告交纳了2014年度剩余全部租金。2014年底张宝忠继续使用涉诉房屋，2015年1月28日，陈美丽出具内容为陈美丽与李传有在诉讼期间，为不影响酒店的正常经营，经协商陈美丽收取现承包人张宝忠2015年1月1日至12月15日承包费200000元的证明，2015年12月张宝忠要求二原告接管酒店，但未得到二原告回复，遂将诉争房屋交传有公司保管。2015年房屋出现漏水，传有公司对房屋进行了修缮。2015年1月1日，传有公司与张宝忠订立租房协议一份，租赁575平方米，用于餐饮经营。张宝忠该协议实际使用范围非二原告租赁房屋范围。2016年4月15日，传有公司向刘继东、陈美丽原户籍地温州市及现居住地西班牙分别通过邮政特快专递形式邮寄《告知函》，主要内容为：涉诉房屋从2015年12月29日已经人去楼空、无人管理，为防止火灾和盗窃发生，雇保安一名。另，两台消防专用循环电机泵因无人保养维护已经烧坏，加大了消防隐患和经济损失。根据合同约定，刘继东、陈美丽欠租达3个月之久，传有公司有权终止合同。限其二人10日内来酒店解决有关事宜，逾期不来，传有公司有权按合同约定终止合同。根据传有公司上述发函自认，刘继东、陈美丽自2016年1月开始，欠付租金。2016年5月21日，传有公司在《人民日报》国内版和海外版分别刊登公告，内容为：“刘继东先生、陈美丽女士：就你们与我公司位于天津市津南区海河科技园的房屋租赁事宜，望见报后15日之内与我方联系，逾期我方将按照租赁合同之规定追缴租赁款并依法终止合同。”庭审中，经询问，对于是否继续履行合同一节，二原告主张鉴于传有公司已经根本违约，擅自收回涉诉房屋，且已经改造成幼儿园，合同已经无法继续履行，故不要求继续履行合同，仅要求支付违约金并赔偿损失。被告传有公司认为，该公司履行了登报公告程序，双方租赁合同已于2016年6月中旬解除。赵凤亮、张宝忠对此不发表意见。另，各方当事人均对传有公司收回房屋后于2016年8月1日将涉诉房屋另行出租给案外人改建成幼儿园运营使用的事实无异议。又，庭审中，传有公司抗辩自己并无违约行为，不承担违约责任。经本院释明，传有公司表示，如果法院认定其违约，则抗辩违约金约定过高，请法院依法予以调整。以上事实有在案各方当事人提交证据、庭审陈述予以佐证。本院认为，本案围绕租赁合同的履行问题成讼。本案的争议焦点是：1.二原告主张的传有公司支付违约金8400000元、赔偿经济损失12181088元是否有事实和法律依据，是否应予支持。2.二原告主张赵凤亮和张宝忠对上述违约金和赔偿损失承担连带责任，是否有事实和法律依据。围绕争议焦点阐述如下：二原告与传有公司于2011年3月2日签订的《租赁合同》，系各方真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，真实有效。各方当事人均应按照合同约定严格履行各自的权利义务。各方在庭审中陈述，二原告主张，鉴于传有公司违约将涉诉房屋出租给案外人经营幼儿园使用，故不要求继续履行涉诉租赁合同，但要求传有公司支付违约金并赔偿损失，赵凤亮和张宝忠对上述违约金和赔偿损失承担连带责任。传有公司抗辩认为自己并无违约行为，其将涉诉房屋收回后另行出租给案外人改建成幼儿园运营使用，故合同已经解除，不可能再继续履行。赵凤亮和张宝忠表示对此不发表意见。据此，本院认定涉诉《租赁合同》客观上不具备继续履行的条件，不再继续履行。至于合同不能继续履行的违约方如何确定的问题，在《租赁合同》履行中，传有公司虽主张已通过邮寄告知函和报纸公告形式于本案成讼前将涉诉租赁合同解除，收回房屋另租他人，但传有公司在刘继东和陈美丽对于合同解除享有法定三个月异议期内，即收回房屋另出租他人，不符合法定的解除程序规定，构成违约，应当承担违约责任。同时，二原告在履行与传有公司签订的《租赁合同》过程中，未按合同约定履行支付租金的主要合同义务，且对涉诉房屋的交接和管理，未尽到审慎管理使用义务，导致涉诉房屋安全隐患，亦有一定过错。关于二原告主张传有公司支付违约金8400000元的问题，前已述及，传有公司未按法定程序解除合同，构成违约，二原告在租赁期内，欠付租金，且对涉诉房屋的交接和管理存在一定过错，结合传有公司抗辩违约金约定为总租金的20%过高的陈述，本院综合全案案情，结合双方的违约行为过错、合同约定租赁期限与实际租赁期限等情况，对违约金合同约定的标准予以调整，酌情确定为3500000元。关于二原告主张的赔偿损失12181088元一节，经本院逐一审查甄别二原告提交的证据，对于提交的无原件证据部分，因无原件相比对，无法确定其真实性，且无其他证据相互佐证，故真实性不予确认。对于提交的有原件证据部分，本院认为，上述证据不能充分证明其实际足额支出其主张的全部损失费用，但综合全案案情，并综合考虑本案传有公司与二原告签订《租赁合同》时，出租人已对于承租人装修免除了2个月租金的事实和本案实际情况，以及传有公司在收回房屋时存在一定过错，且租赁合同签订的期限为20年，二原告仅承租使用5年等情况，以及二原告购置小件物品支付对价时一般市场交易习惯，本院酌情确定传有公司应支付的违约金金额足以弥补二原告损失，故二原告主张的损失金额，本院不予支持。关于二原告主张的赵凤亮、张宝忠承担连带责任的问题，因涉诉《租赁合同》的合同相对方是二原告和传有公司，且现有证据能够证实，赵凤亮、张宝忠继续经营，张宝忠为二原告的承包人，二原告的书面证明中明确确认张宝忠为其承包人，且二原告收取张宝忠承包费，张宝忠基于与二原告的承包关系使用涉诉房屋。因此不存在传有公司将诉争房屋转租张宝忠的事实。传有公司与张宝忠存在另一租赁合同，该合同租赁的房屋，与二原告租赁的并非同一房屋。二原告主张传有公司直接将涉诉房屋租与张宝忠没有事实依据。故二原告主张赵凤亮、张宝忠承担连带责任没有约定和法定依据，本院不予支持。综上，二原告刘继东、陈美丽的部分诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百二十条、第一百二十二条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百六十九条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告天津市传有钢结构有限公司于本判决生效之日起十五日内给付二原告刘继东、陈美丽违约金人民币3500000元；二、驳回二原告刘继东、陈美丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币144705元，由二原告刘继东、陈美丽负担120097元，由被告天津市传有钢结构有限公司负担24608元。如不服本判决，刘继东、陈美丽可在本判决送达之日起三十日内，天津市传有钢结构有限公司、赵凤亮、张宝忠可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市高级人民法院。审 判 长  李 静代理审判员  李冬梅人民陪审员  胡金英二〇一八年十二月二十七日书 记 员  丁 宁