广西壮族自治区桂林市七星区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0305民初1696号 原告：桂林市xx物业服务有限责任公司，住所地：桂林市，统一社会信用代码：91450304747955526J。 法定代表人：李xx，该公司总经理。 委托代理人：陈xx，该公司员工。 委托代理人：梁x，该公司员工。 被告：秦xx，1976年9月17日生，住桂林市。 原告桂林市xx物业服务有限责任公司与被告秦xx物业服务合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法组成由审判员廖莉莎担任审判长、人民陪审员张小红、邓嵘菲参加的合议庭，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈xx、梁x到庭参加了诉讼，被告秦xx经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告缴清2015年1月1日至2018年4月30日，所欠物业费4112.64元;2.判令被告缴清上述欠费的滞纳金（2015年1月1日暂计至2018年4月30日）1215元，要求被告交付至交完物业费为止，共计5327.64元;3.本案因诉讼发生的全部费用由被告承担。事实和理由：原告为具有合法经营资格的物业服务有限责任公司，根据2014年1月29日原告与桂林市上东国际银座小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》，自2014年2月1日至2015年7月31日止对桂林市上东国际银座小区实施专业化物业服务管理。合同到期后，由于小区没有新的物业公司接管，经小区联名签字要求公司延续服务，并按照2014年1月29日签订的《物业服务委托合同》收费标准收取物业服务费：（1）3-6层按建筑面积每月1元/㎡；（2）7层以上（含7层）按建筑面积每月1.05元/㎡；（3）住宅改办公按建筑面积每月1.5元/㎡。被告住宅面积97.92㎡，应缴纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业费4112.64元。前述合同约定，每半年缴纳物业费，缴费时间为该收费季度的首月前10日内，逾期缴纳物业费的，从逾期之日起逾期部分按每天1元的比例交纳滞纳金。被告应交纳的滞纳金暂计为1215元。原告多次催交未果，故诉至法院，提出前述诉讼请求。 原告对其主张在举证期限内提供的证据有：1.营业执照，证明公司的合法性;2.物业服务委托合同2份（2014年、2012年签订的），证明物业公司从2012年12月到2018年4月30日一直在被告所在小区进行物业服务;3.上东国际银座小区续签物业合同签字表和合同到期后业主签字的照片1张，证明这份签字是2015年7月30日在小区大门口签字的，物业公司在合同到期后在小区就续签物业合同做过宣传，也得到小区业主的认可;4.业主委员会2018年4月16日发给原告的终止函，证明2018年4月16日给物业公司的终止函，合同终止时间是2018年4月30日;5.履行合同的证据，（1）工作照片9张,证明原告已按合同履行了全部的物业服务约定;（2）电梯年检、维保缴费单、广西壮族自治区政府非税收入专用收据、国家税务局通用机打发票、收款收据;（3）小区公共水电、二次加压电费缴费单（桂林市自来水公司发票，广西电网有限责任公司桂林供电局发票），以上证据共同证明物业公司在小区进行物业服务时，小区的电梯年检费、小区公共水电、二次加压电费等应由物业公司承担的费用都是原告出的;6.xx物业收费一览表（工作台账）,证明被告的欠费时段;7.书面催缴物业费通知（照片），证明：欠费的业主是经过多次催缴的;8.社区发给业主的催费通知，证明物业公司在小区服务的合法性，小区的物业去留待小区业委会成立后召开业主大会来讨论决定;9.和汇通社区周书记一起检查小区设备的照片2张，证明小区设施设备物业公司一直有进行检查;10.维修小区内的水泵照片2张，证明小区设备物业公司在维护;11.公告（小区业委会发给业主的致歉公告），证明物业公司是合法的，出了任何问题龙图物业负责;12.情况说明及门面业主的签名（原告发给小区和门面业主），证明消防这块物业公司也一直在检查，物业公司一直挨家挨户的通知门面配备消防灭火器;13.贴在单元门的通告、温馨提示（复印件）（告知业主电单车停放充电加强防火及消防器材的保护），证明物业公司的日常工作;14.照片（小区内业主私自拉线充电和消防通道提示），证明1栋1单元存在很大问题，灭火器是他们私自拿去楼上玩耍导致的，这些日常工作物业公司都在做;15.物业收支公示2012年2月至2017年1月（照片），证明物业公司是公示过的，合同约定是包干制，该物业公司出的钱都得出;16.消防安全检查、巡逻时间表、保洁日常表，证明物业公司日常工作;17.2013年12月4日物业公司打给业主的报告及2013年6月20日的公示，证明小区监控设备在2013年就已经坏了，不是物业公司弄坏的。 被告秦xx未到庭应诉，亦未提出书面答辩意见及证据。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃质证的权利，且原告提交的上述证据符合《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、第六十四条之规定，故本院对原告提供的证据真实性予以确认，并将其作为定案的参考依据。 经本院开庭审理结合本案案情及其他关联案件，认定事实如下：2014年1月29日，原告与桂林市上东国际银座小区业主委员会签订《物业服务委托合同》一份，约定：物业坐落于桂林市国际银座小区，物业类型为高层住宅（商住一体），总建筑面积为30290.59平方米；原告提供管理的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，受益人应履行本合同并承担相应的责任；委托服务期限为2014年2月1日起至2015年7月31日止；收取物业服务费的标准：（1）3-6层按建筑面积每月1元/㎡，（2）7层以上（含7层）按建筑面积每月1.05元/㎡，（3）住宅改办公按建筑面积每月1.5元/㎡；物业服务费每半年交纳一次，交纳时间为该收费季度的首月前10日内；逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起逾期部分按每天1元的比例交纳滞纳金（适用于起诉后）。委托服务期限内，原告依约为上东国际银座小区提供物业服务。桂林市七星区汇通社区居民委员会2015年7月21日会议记录载明：“业委会表决，与物业公司签订临时合同，延期两个月，等新的业委会成立再定物业公司。”此后，亦有部分业主签名同意原告继续延续履行上述《物业服务委托合同》至小区事务处理完毕，物业服务收费标准不变。2015年1月1日后，原告一直为被告所在小区提供物业服务，小区共有337户。2016年9月22日，176户业主在《上东国际银座小区业主关于xx物业服务公司乱收物业管理费及服务较差要求停止解聘的声明》上签名，该声明载明原告在小区物业服务期间，未能认真履行原“合同”的义务，服务态度、服务质量较差，而且违规操作，乱收费，乱管理，未尽应有服务职责，由此原小区业主委员会与其所签合同就应中止或解除。2018年4月16日，上东国际银座小区业主委员会致函原告，告知其在2018年4月30日停止在小区内的各项物业服务，并及时做好交接工作和相关手续。原告于2018年4月30日退出上东国际银座小区，不再为该小区提供物业服务。被告是该小区3、4栋1-11-2号房屋的业主,房屋面积为97.92平方米。因被告未向原告交纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业服务费，故原告诉至本院，提出前述诉讼请求。 本院认为，本案的争议焦点为：一、被告是否应交纳物业费；二、被告应交纳多少物业费；三、被告是否应承担滞纳金。 关于争议焦点一，被告是否应交纳物业费的问题。原告与上东国际银座小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同期限届满后，因业主委员会和部分业主同意原告继续为该小区提供物业服务，被告亦未提供证据证明该小区业主委员会明确要求原告撤离小区，原告事实上为上东国际银座小区提供了物业服务，被告接受了物业服务，双方形成事实物业服务合同关系，故被告仍应参照《物业服务委托合同》的约定支付物业服务费。 关于争议焦点二，被告应交纳多少物业费的问题。结合本案案情及其他关联案件看，该小区有52%业主曾表示原告提供的物业服务较差。本院认为，虽然原告提供了主要的物业服务，但其并未完全按《物业服务委托合同》约定的标准为小区提供完善的物业服务，存在服务瑕疵，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”本院对物业服务费酌情扣减，被告按应交物业服务费的80%比例向原告交纳物业服务费,故被告应交纳2015年1月1日至2018年4月30日的物业服务费3290.11元（97.92㎡×1.05元/㎡·月×40个月×80%=3290.11元）。 关于争议焦点三，被告是否承担滞纳金的问题。本院认为，因《物业服务委托合同》中约定滞纳金适用于起诉后，且被告拖欠物业费系因原告与小区业主对物业服务存在争议所致，并非被告恶意违约，故本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。 为此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告秦xx支付原告桂林市xx物业服务有限责任公司自2015年1月1日至2018年4月30日的物业服务费3290.11元； 二、驳回原告桂林市xx物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。 案件受理费50元、公告费560元，合计610元（原告已预付本院），由被告秦xx负担。 上述应付款项，义务人应于本判决生效后十五日内付清。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或向本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（收款单位：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七日内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 长  廖莉莎 人民陪审员  张小红 人民陪审员  邓嵘菲 二〇一八年十二月七日 书 记 员  杜李超