安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书(2018皖01**民初6071号原告(反诉被告)：合肥瑞邦物业服务有限公司，住所地安徽省合肥市法定代表人：沈光超，董事长。委托诉讼代理人:孔林,该公司员工。委托诉讼代理人：蒋晓梅，该公司员工。被告(反诉原告)：梁翠，女，汉族,1975年5月18日出生，住合肥市瑶海区。委托代理人：袁为民,男，汉族,1969年10月27日出生,住址合肥市瑶海区。原告合肥瑞邦物业服务有限公司（以下简称“瑞邦物业公司”）诉被告梁翠物业服务合同纠纷一案，本院2018年6月20日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告瑞邦物业公司的委托诉讼代理人孔林、蒋晓梅，被告梁翠的代理人袁为民均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告瑞邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告物业费7359元及逾期缴纳物业费的利息损失1701元（利息暂计算至2016年12月1日，利息实际金额应计至被告全额缴纳物业费之日止），两项暂合计9060元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为被告所在小区长春都市花园的物业服务公司，对被告所在的长春都市花园小区进行服务，原告取得合肥市物价局物业收费许可。被告房屋面积130.6平方米，原告与被告小区业主委员会签订的《物业管理合同》约定了双方的权利义务，合同签订后，原告依据合同约定履行了合同义务，但被告作为长春都市花园的业主，自2013年12月1日起至2017年12月31日拖欠原告物业费7359元，原告向被告多次催要物业费，但被告迟迟没有履行缴纳物业费的义务。原告为维护自身合法权益，现具状诉至贵院，请求贵院依法维护当事人合法权益。被告梁翠答辩称：本人2002年开始入住长春都市花园，至2013年年底一直如期按照物业费。2010年起空置，一直到现在未入住。2014年8月13日楼下邻居漏水，由于下水道堵塞，水淹到房子，当时通知物业，物业没有工具，后来找了外面的修理工来清理。当时说有损失汇报领导，后来因为工作忙，就离开了。2015年7月18日，生活污水淹至门外，也找了物业，也没处理，电话不接，所以就没交物业费。反诉原告梁翠向本院提出诉请：1、依法判令反诉被告赔偿反诉原告损失合计50000元；2、判令反诉被告瑞邦物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告自2002年购买、装修、入住室以来，到2013年年底，一直按时预交每年物业管理费，并享受一次性缴纳一年物业管理费优惠一个月的政策，12年里从未欠交物业管理费。2010年反诉原告购买新房搬家离开长春都市花园，2010年至现在该房产一直空置。从2012年至2018年反诉原告长期在外地工作，很少回来长春都市花园，对长春都市花园更换物业一事不是很了解。当时也没有人联系我们缴纳物业管理费。直到2014年8月13号，楼下邻居)打电话告知他家卫生间天花板漏水，反诉原告赶回合肥，发现是由于厨房下水道公用下水井堵塞，楼上住户排水从反诉原告家洗菜盆反流，浸泡了厨房，客厅，卧室，卫生间，再渗入楼下邻居家天花板。反诉原告当时通知反诉被告瑞邦物业服务公司过来维修，物业说没有工具，然后外面维修工人带工具过来疏通的下水道，找保洁工人擦干净污水和清理干净房间。并自己支付了所有费用。然后找反诉被告物业前台员工，要求其重新维修公用下水管道，并处理浸泡带来的家具、地板的损失问题。物业工作人员回复说要请示领导。当时因为工作忙，反诉原告第三天就离开合肥。只是在电话联系追问。物业公司也敷衍塞责，没有具体答复。一直拖到2015年7月18日，反诉原告对面邻居家又发现反诉原告家大门口往外冒水，联系反诉原告，赶回合肥发现又是公用下水井堵塞造成厨房下水道反流。大量生活污水再一次涌入我家厨房，客厅，卧室，卫生间。这次情况比上一次更加严重。橱柜、大门、家具、地板、墙壁全部受浸泡，发霉，变形，开裂。反诉原告与反诉被告交涉维修好公用下水井并赔偿反诉原告损失，反诉被告均以各种理由推卸责任，或者直接不接电话。反诉被告这种行为严重侵害了人的知情权、财产权和健康权，违反了物业契约精神。鉴于此种情况，反诉原告停交物业费以期反诉被告能够尽快履行义务和职责。2016年年底和2017年年底，反诉被告两次电话联系反诉原告缴纳物业管理费，反诉原告也再次交涉损失赔偿问题，反诉被告同样没有正面答复。反诉原告2014年和2015年先后两次雇请水工及保洁工人疏通维修、清理花费2000元，2017年维修霉变内墙及家具花费8000元，目前还有橱柜1组、浸泡实木地板70平方米及5扇大门尚未修理更换，请装修公司现场勘测修复报价40000元。综上所述，反诉被告的行为已造成反诉原告重大经济损失，理应承担法律责任。故此，根据我国法律的相关规定，恳请贵院依法支持反诉原告的反诉请求，以维护反诉原告的合法权益。反诉被告瑞邦物业公司辩称：针对反诉原告陈述的2014年8月13号与2015年7月18号两次家中漫水的事实我们不清楚。反诉原告以在外地为借口拒交物业费，催缴物业费的方式有电话和书面两种。其家中漫水催缴的时候未听说，在上次开庭时才提出。本院经审理认定事实如下：被告梁翠系合肥市长春都市花园小区藏云阁A座（19栋）201室业主，房屋建筑面积为130.6㎡。2013年12月，合肥振东物业管理有限公司（乙方）与长淮街道长春社区居民委员会（甲方）签订《合肥长春都市花园小区物业服务合同》。合同期限为2013年12月1日至2014年11月30日止。2014年8月8日合肥振东物业管理有限公司将企业名称变更为合肥瑞邦物业服务有限公司，并在同日与瑶海区长春都市花园第五届业主委员会（甲方）签订《合肥长春都市花园小区物业服务合同》。合同期限自2014年8月8日至2017年3月28日止。两份合同均约定：甲方选聘乙方对长春都市花园小区提供物业服务事宜；乙方提供物业共用部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、物业管理区域内的安全防范和维护、物业使用中对禁止性行为的管理措施、综合服务；乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费（一费制），其中高层住宅1.15元/月/平方米，多层住宅0.55元/月/平方米，物业服务等级乙级；物业服务费实施包干制按半年进行交纳，业主应在规定时间内履行交纳义务；物业服务费也可以预收，但预收期限不得超过6个月等内容。合同签订后，瑞邦物业公司为该小区提供物业服务。合同期满后，因该小区未选聘新的物业公司，仍由瑞邦公司提供物业服务至2017年12月31日退出。因被告自2016年1月1日起未缴纳物业费，瑞邦公司在案涉房屋门前张贴法务函催交未果后遂诉讼来院。另查明，被告房间内厨房有漫水现象，现存在墙壁霉变迹象。本院认为：瑞邦物业公司与长淮街道长春社区居民委员会和瑶海区长春都市花园业主委员会签订的《合肥长春都市花园小区物业服务合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，对全体业主及瑞邦物业公司均具有约束力。合同签订后，瑞邦物业公司按照合同约定履行了提供物业服务的义务。被告作为业主，在接受了瑞邦物业公司提供的物业服务后，理应缴纳物业费。关于反诉原告梁翠提出其所住房屋在2014年8月13日与2015年7月18日两次家中漫水以致遭受财产损失的事实，根据上述《合肥长春都市花园小区物业服务合同》第三条、第四条、第十三条、第十八条等之约定，瑞邦物业公司负责物业共用部位及共用设施的管理和维护、公共绿化和公共区域的环境卫生维护等，对涉及专有部分的专有部位，专有设施损坏时，业主、物业使用人可以向物业公司报修，也可以自行修复。经报修的，维修费由业主、物业使用人承担。在本案中，由于其未能提供证据证明家中漫水的原因是属于瑞邦物业公司管理的范围，且相关损失也未提供评估鉴定结论，反诉原告应当承担举证不能的责任，对于其诉请该物业公司赔偿两次家中漫水导致的财产损失，本院不予支持。关于物业费收费标准问题,根据《合肥长春都市花园小区物业服务合同》第四条之约定，乙方按建筑面积（不含附属间）向业主收取物业服务费（一费制），其中高层住宅1.15元/月/平方米，多层住宅0.55元/月/平方米，物业服务等级乙级。本案中，被告梁翠的涉案住房虽在高层，但由于其是二楼，该楼栋在二层并未开设电梯口，此前被告梁翠也一直按照多层住宅的标准缴纳物业费，本院据此认定本案的物业费收费标准为0.55元/月/平方米。根据被告提供的照片以及本院在审理涉及该小区其它物业服务合同纠纷案件中，查明原告提供的物业服务存在一定瑕疵，亦应对其服务方式、服务细节逐步整改，力求完善，故本院对瑞邦物业公司主张物业费的诉请按80%予以支持，物业服务费经计算为2815.74元（130.6平方米×0.55元/月/平方米×49个月×80%）。关于瑞邦物业公司主张的逾期交纳物业费的利息损失，因物业服务合同未对逾期交纳物业费的利息损失进行约定，且原告提供的物业服务存在不完善之处，故对该项主张，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《物业管理条例》第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定之规定，判决如下：一、梁翠于本判决生效之日起十日内支付合肥瑞邦物业服务有限公司2013年12月1日至2017年12月31日期间的物业费2815.74元；二、驳回合肥瑞邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告梁翠的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由被告梁翠负担。反诉案件受理费525元，由梁翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  孙方奎二〇一八年十二月二十六日书记员  陶 慧附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《物业管理条例》第四十二条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。