江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2018)苏0722民初9703号原告:陈维章，男，1977年3月9日出生，汉族，住江苏省东海县。委托诉讼代理人：吴同娟，与原告陈维章系夫妻关系。原告：吴同娟，女，1974年7月25日出生，汉族，住江苏省东海县。被告：江苏万尚会经营管理有限公司，住所地东海县迎宾大道**（245省道车庄村北）。法定代表人：王彪铸，总经理。被告：江苏省禧徕乐房地产开发有限公司，住，住所地东海县迎宾大道**45省道车庄村北）。法定代表人：王春文，总经理。二被告共同委托诉讼代理人：刘友青、丁雯玉，江苏道忠律师事务所律师。原告陈维章、吴同娟与被告江苏万尚会经营管理有限公司（以下简称：万尚会公司）、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司（以下简称：禧徕乐公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈维章委托诉讼代理人吴同娟、吴同娟、二被告共同委托诉讼代理人丁雯玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈维章、吴同娟向本院提出诉讼请求：1、判令二被告连带偿还原告2017年1月1日至2017年12月31日一年租金31924元及利息（以31924元为基数，按照年利率24%计算）、2018年1月1日至2018年12月31日一年租金31924；2、本案诉讼费等一切开支由二被告共同承担。事实和理由：2013年06月29日，被告万尚会公司与原告双方签订经营管理合同，约定被告万尚会公司于2017年12月31日前向原告支付2017年1月1日至2017年12月31日的租金31924元，于2018年12月31日向原告支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金31924元，时至今日，在原告多次催要以及联合其他业主共同催要等情况下，被告万尚会公司以种种理由推迟，双方多次协商未果。被告禧徕乐公司对此有不可推卸的责任，被告禧徕乐公司卖房前后到处宣传散发卖房传单、宣传、鼓吹万尚会家具建材广场极具投资价值，打出“五年返租，十年回本，独立产权，无忧托管”、“包你赚”的旗号，误导原告买房，时至今日一分租金未给，将租金占为己有。被告禧徕乐公司与原告签订选房确认单，承诺以该商户前三年租金抵房款，并捆绑要求原告与被告万尚会公司签订统一经营合同，口头承诺连带支付到期租金。被告禧徕乐公司承诺“五年返租”，要求原告在签订《商品房买卖合同》的同时必须签订《委托经营管理合同》，两份合同均是在同一办公室、同一张桌子、由同一工作人员签订，由此原告认为二被告有千丝万缕的联系，有共同忽悠的事实，故被告禧徕乐公司有不可推卸的责任。二被告与万尚会商铺业主签订的《商铺租金支付房款的订房确认书》上印有“万尚会经营管理公司”、“禧徕乐开发公司”、“购铺业主”三方，并加盖江苏万尚会经营管理有限公司和江苏省禧徕乐房地产开发有限公司的印章，足以证明二被告有一定的连带责任。被告万尚会公司辩称，本案中禧徕乐公司与万尚会公司是两家具有独立法人独立主体的有限责任公司，且股东及高管的构成均不一致，二被告不应承担连带责任。关于原告主张的2017年租金，被告予以认可，但是对于原告主张的2018年租金，被告认为依据《统一经营管理合同》的约定，对于第五年租金的主张并没有依据，同时被告也不存在预期违约的情况，故对2018年租金不应得到支持。原告诉求的违约金部分，虽然是按照以2017年的租金为基准，年利率24%主张，但被告认为本案涉及500多租户的租金问题，若主张违约金，数额巨大，对于被告必将是无力承受的，且被告目前存在一系列的生产经营困难及压力，故被告请求法庭将本案中违约金部分调减至零。类似群体性索要租金、违约金的案例，在南京出现过，当时法院考虑企业实际运营情况，对违约金部分并未支持，请求法庭结合判例及实际情况，依法驳回原告对被告违约金部分的诉求。被告禧徕乐公司辩称，同被告万尚会公司答辩意见。经审理查明：2013年6月29日，原告陈维章、吴同娟作为买受人与被告禧徕乐公司签订《商品房买卖合同》，约定二原告以303281元总价购买被告开发的商业营业用房一套，该房位于第E5幢1单元124室。2014年10月12日，原告陈维章支付房款303281元，被告禧徕乐公司开具发票。2015年3月6日，二原告取得该房房权证。另查明，2013年6月29日，原告陈维章、吴同娟（甲方）与被告万尚会公司（乙方）签订《统一经营管理合同》，约定：二、2-1甲方将万尚会精品建材馆E5幢124号商铺委托乙方管理经营，期限五年，自市场开业之日起计算，最迟不晚于2013年12月31日。2-2市场开业后的前三年为市场培育期，甲方同意在市场培育期内乙方无需支付该商铺的租金。甲方确认不得以此向乙方主张免除根据本合同所应承担的所有义务。乙方同意承担全部市场培育期内的经营费用（包括但不限于广告、招商、物业管理费用等）及其他费用。2-3在市场开业后第四年至第五年，每年支付一次租金，按￥31924元，租金支付日期为每年的12月1日至12月31日。甲方自行承担依法应缴纳的税费，乙方依法承担代扣代缴义务。八、8-1任何一方怠于履行本合同项下义务的，必须按照《商品房买卖合同》价款的30%的标准向对方支付违约金并应继续履行本合同（本合同另有违约责任约定的除外）。再查明，合同签订后，原告依约将商铺交付被告经营管理。被告未依约向原告支付第4年租金。以上事实，有当事人陈述以及原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、房权证、《统一经营管理合同》等证据予以证实。本院认为，原告陈维章、吴同娟与被告万尚会公司签订的《商品房买卖合同》以及与与被告万尚会公司签订的《统一经营管理合同》系当事人真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应按照合同的约定全面履行义务。根据《统一经营管理合同》的约定，被告万尚会公司未在约定期限内支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。故原告要求被告万尚会公司支付商铺第四年的租金，本院予以支持。关于违约金，被告万尚会公司主张按照《统一经营管理合同》约定的违约金数额过高，请求法院予以减少。本院认为，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于原告并未提供实际损失的依据，据此本院根据被告实际经营情况酌情确定万尚会公司承担违约金为：以拖欠的租金为本金，按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率支付利息。关于第五年租金，由于原告与被告万尚会公司之间约定的第五年租金支付时间为2018年12月1日至2018年12月31日，合同约定的第五年租金履行期尚未届满，故原告要求被告万尚会公司支付第五年的租金及违约金的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告禧徕乐公司虽然并未在《统一经营管理合同》上签字盖章，但也没有向原告披露说明其与万尚会公司之间的关系，开发商与业主签订商品房买卖合同的同时，经营管理公司与业主签订委托经营合同，开发商对于其与经营管理公司系各自独立的主体没有向业主明确披露说明，致使业主对开发商和经营管理公司系关联企业产生合理信赖的,开发商对于经营管理公司的行为应当承担连带责任。故原告请求禧徕乐公司承担连带责任，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告江苏万尚会经营管理有限公司在本判决生效后10日内向原告陈维章、吴同娟支付第四年度房屋租金31924元及违约金（违约金计算方式：以31924元为本金，按中国人民银行规定的银行同期贷款利率计息,自2018年1月1日起计算至实际给付之日止）;二、被告江苏省禧徕乐房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；三、驳回原告其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1196元减半收取598元，原告负担299元，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司连带负担299元（已由原告垫付，被告江苏万尚会经营管理有限公司、江苏省禧徕乐房地产开发有限公司于本判决生效后十日内与上述款项一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向本院预交上诉案件受理费人民币1196元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：10×××94。010000依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 吴鹏二〇一八年十二月二十一日法官助理 马跃书 记 员 王玥法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。（二）《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。