广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018)粤13民终3995号上诉人（原审原告）：林满奇。委托诉讼代理人：汪腾锋，广东知明律师事务所律师。委托诉讼代理人：张勇，广东知明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市隆基房地产开发有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头安惠大道**蓝海湾苑爵士阁**房。法定代表人：吴凤武。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市港荟星城商业管理有限公司，住所，住所地：惠州市惠阳区淡水白云二路隆基天地广场公寓楼**div>法定代表人：吴新华。委托诉讼代理人：俞永，广东鸿浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏小琴，广东鸿浩律师事务所律师。上诉人林满奇因与被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司（下称隆基房产公司）、惠州市港荟星城商业管理有限公司（下称港荟星城公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服广东省惠阳区人民法院（2017）粤1303民初3952号民事判决，向本院提起上诉，本院于2018年7月17日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人林满奇委托诉讼代理人王腾锋、张勇，被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司、惠州市港荟星城商业管理有限公司委托诉讼代理人俞永、魏小琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林满奇上诉请求：1、撤销（2017）粤1303民初3952号《民事判决书》，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担全部一审、二审诉讼费用。事实与理由：（2017）粤1303民初3952号《民事判决书》依据非常荒谬的事实和法律逻辑，竟然否认铁证如山的开发商及其代理人的欺诈行为事实，驳回上诉人要求撤销合同、返还财产并赔偿损失的诉讼请求，毫无疑问属于事实认定和法律适用两方面均有严重错误的判决！首先，一审判决轻描淡写认定开发商已受到行政查处的虚假广告只不过是“宣传有夸大的成分”，而且“广告宣传语并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一因素”，明显涉县歪曲事实，为开发商开脱欺诈责任！因为涉案买卖标的物是商铺，众所周知，近年来因电子商务的蓬勃发展，实体店铺生意受到严重冲击，直接导致商铺的投资价值断崖式下降。为了高价销售本已滞销的商铺，开发商及其销售代理人不仅通过多种形式突出宣传“无国界跨界免税低价国际直邮店”等严重虚假内容，而且竟然在惠州直管的党报即《惠州日报》上刊发“港荟星城：惠州首家进口商品免税低价直邮店”的虚假新闻，谎称获得发改委批文，巧妙利用官方严肃媒体的权威性和号召力，并借助当今最热门的“电子商务”、“海外代购”、“免税直邮”等商业投资概念的煽动性和蛊惑性，这毫无疑问是购房者决定以超高价格购买商铺的“唯一关键性影响因素”。如果说如此恶劣的虚假广告和宣传行为还不构成可撤销事由的欺诈的话，那么中国民法里面就没有“欺诈”一说了！开发商就是靠这种赤裸裸的欺诈行为，以极高的价格售出商铺1100余间，非法获取收入超过2.4亿元，理应受到法律严厉制裁，承担退款和赔偿损失的后果。其次，更荒唐的是，一审判决书竟然又说，开发商的上述虚假广告和宣传内容并没有体现在商品房买卖合同主文或附件中，不构成合同的要约，仅是要约邀请，因此，“被告不构成对原告的欺诈，不构成合同的解除条件”。这完全是混淆了合同法上的违约、欺诈、撤销、解除等最基本的概念。这其中的法律其实很简单：如果开发商的虚假广告和宣传内容载入合同，就构成了合同的权利义务条款，开发商实际交付的商铺不符合这些条款的约定，就构成了违约，应当承担违约责任；如果开发商用严重虚假的信息欺骗、误导购房者，使购房者误认为其将购买的商铺具有开发商宣称的超高投资价值而决定签署合同购买商铺，也就是开发商以欺诈手段，使购房者在违背真实意思的情况下实施民事法律行为（签署购房合同），这是欺诈，而欺诈的法律后果是受欺诈方（购房者）有权请求人民法院撤销民事法律行为（合同）并要求欺诈方赔偿损失！如此泾渭分明的两种法律行为及其法律后果，竟然在一审判决书中被混作一谈，上诉人有充分理由怀疑法院是为了偏袒开发商而在故意曲解和玩弄法律！综上，一审法院的判决无论在事实认定还是法律适用方面都犯下非常低级荒唐的错误。一审法院如此明显错误判决，完全丧失客观公正立场，严重损害司法公正形象，进一步激化民愤，危害社会安宁和谐。上诉人特依法提起上诉，恳请二审法院排除狭隘地方利益的不当干扰，严格遵循以事实为根据、以法律为准神的司法原则，客观公正审理，纠正一审错误判决，维护惠州市法院系统的声誉和国家的司法权威，保护弱势群体的合法权益，维护社会的和谐稳定！被上诉人惠州市隆基房地产开发有限公司、惠州市港荟星城商业管理有限公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，被上诉人与上诉人双方签订商品房买卖合同，履行中被上诉人不存在虚假宣传欺诈行为，因此一审法院判决结果合理合法，请求维持原判，驳回上诉人的全部诉讼请求。原审原告林满奇向一审法院起诉请求：一、判令撤销《商品房买卖合同》和《商铺委托经营管理合同》；二、判令被告退还原告支付的商铺价款92万元加上利息82,800元（按基准贷款利率6%，从2016年5月28日暂计算至2017年11月30日）；三、判令被告支付商铺租金76,164元（租金3462元/月×2间，从2016年12月30日暂计算至2017年11月30日）；（以上2、3项金额合计人民币1,078,964元）四、判令两被告为上述价款、利息和租金承担连带责任；五、判令被告承担全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月25日，原告林满奇与被告隆基公司签订了两份《广东省商品房买卖合同》，约定：林满奇向隆基公司购买惠州市惠阳区淡水白云二路隆基天地广场XX层0309、0310号商铺（现房），建筑面积均为11.79平方米，每个商铺总价款为人民币460000元；首期款100000元于2016年4月25日前付清，二期房款160000元须于2016年4月28日前付清，剩余房款200000元由乙方以申办银行按揭贷款的方式支付。出卖人应当在2018年12月30日前，交付商品房。出卖人应当在签订本合同并交清所有房款（按揭客户在银行放款之日）后220个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，自逾期之日起，出卖人每日按已付房价款的万分之一支付违约金。买受人的房屋仅作为商铺使用……同日，隆基公司与林满奇签订《商品房买卖合同补充协议书》。2016年5月28日，隆基公司向林满奇出具收到1层0309、0310号铺铺款各460000元的两份收据。另查明，原告在签订买卖合同当日又与被告惠州市港荟星城商业管理有限公司签订两份《商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托被告对外出租及管理，自2016年12月30日起至2018年12月30日止获取固定收益每月租金3462元，合计83088元，0309、0310号商铺固定收益租金共计166176元。原告所获取的固定收益已在原告购买该商铺时与购铺款相抵，委托经营期限内经营管理该商铺所获得的收益全部归被告惠州市港荟星城商业管理有限公司所有，原告不得有任何异议。一审法院认为，原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《商铺委托经营管理合同》均是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院依法予以确认。本案争议的焦点是：被告在双方签订《广东省商品房买卖合同》时是否存在欺诈行为，该合同是否具备可撤销的条件。《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”据此，判断当事人的行为是否构成可撤销的欺诈行为，必须具备以下要件：一、是欺诈方须有欺诈行为；二是欺诈方须有欺诈故意；三是被欺诈方需因欺诈行为而陷于错误认知，并基于错误认知作出意思表示；四是被欺诈方的意思表示违背其真实意思。现针对本案原告的主张，分析如下：关于“虚假宣传”的问题。根据原、被告双方签订的商品房买卖合同第三条第二款的约定：该商品房的用途为商铺。原告主张被告大肆虚假宣传，使原告产生错误的判断，在违背其真实意思的情况下签订了涉案的两份买卖合同，被告的行为构成对原告欺诈。经审查，首先，涉案商铺在销售时是与其他商铺一起作为整体以“港荟星城”的名义进行宣传，宣传对全部商铺的整体规模、地理、地理位置状况等进行了说明，还包含“深惠一瞬间、厦深两小时”以及“无国界跨境免税低价国际直邮店”、“GUCCI”、“PRADA”等品牌宣传字眼。虽然以上宣传有夸大的成份，而且事后没有兑现，但是商铺投资对于普通老百姓来说属于价值较大的投资项目，根据一般的认知，购买者在购买前必定对商铺的价格、质量、周围地段、商场配套设施、交通、商铺后续收益的可观性等方面因素进行综合考虑后才会作出购买与否的意思表示。被告隆基公司在本案中的广告宣传词语并非直接影响原告决定是否购买的关键性因素，更非唯一性因素。其次，根据双方签订的商品房买卖合同，上述宣传信息并没有体现在合同上，也没有体现在合同附件上，因此广告宣传所作的承诺不构成合同的要约，仅是要约邀请。该宣传属于商铺的后续管理经营范畴，并没有导致原告林满奇对其实际签订的合同内容产生错误认识，其购买涉案房屋系其真实意思表示。因此，被告不构成对原告的欺诈，不构成合同的解除条件，原告的主张没有事实依据，一审法院不予支持。一审法院认定原被告签订的两份《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规规定，应认定合法有效，原、被告应当按照合同约定严格履行各自义务。原告请求撤销双方签订的《广东省商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于原告基于此诉请被告返还已经支付的购房款、利息，没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。本案为商品房买卖合同纠纷，原告请求解除与被告签订的《商铺委托经营管理合同》及请求被告支付商铺租金，属于另外一个法律关系，本案不作处理。判决：驳回原告林满奇的全部诉讼请求。本案受理费7255元，由原告林满奇负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于港荟星城公司就惠阳区工商行政管理局（下称惠阳工商局）对其作出的惠阳工商瓦窑坑处字[2017]11号《行政处罚决定书》关于其构成违法发布虚假广告的行为作出处罚的问题，港荟星城公司提起行政诉讼后，博罗县人民法院于2017年10月30日作出（2017）粤1322行初字243号行政判决书。该行政判决书认定惠阳工商局提交的证据“不足以证明涉案虚假广告系由原告（港荟星城公司）发布”，故而对港荟星城公司作出行政处罚依据的事实不清、证据不足。据此，撤消了惠阳工商瓦窑坑处字[2017]11号《行政处罚决定书》。该行政案件二审中，也认为“上诉人（惠阳工商局）认定被上诉人（港荟星城公司）是涉案虚假广告的发布主体，主要证据不足”。据此，维持了一审行政判决。本院再查明一：2015年11月24日《惠州日报》“第A2版：要闻”刊登了标题为“港荟星城：惠州首家进口商品免税低价直邮店”的新闻。其中内容有“10月30日，惠阳区港荟星城海外进口免税、报税体验店隆重开业。……港荟星城相关负责人介绍，惠阳区港荟星城海外进口的商品存放在黄埔保税区。顾客在港荟星城实体店的展柜上可以体验样品实物，只要填好相关资料同时现场付款，几天后就会收到从黄埔保税区直接邮寄商品”。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”针对上诉人林满奇的上诉请求，本院处理如下：关于隆基房产公司与港荟星城公司是否存在发布虚假广告的问题。依据本院作出的（2017）粤13行终282号生效行政判决，本院以主要证据不足以证明港荟星城公司是广告发布主体为由而撤销了惠州市惠阳区工商行政管理局于2017年6月16日对港荟星城公司作出的惠阳工商瓦窑坑处字[2017]11号《行政处罚决定书》，故该处罚决定的相关内容不能作为本案定案的依据。对于该行政判决中所提到的惠州报业传媒广告有限公司淡澳分公司出具的证明称，2015年11月24日在惠州日报中发布的关于港荟星城的素材是由开发商隆基公司所提供的问题。从报道的内容上看，该报道只是叙述了消费者在港荟星城免税体验店中的消费体验，并不足以证实开发商隆基公司进行了虚假宣传。综上，现有证据不足以证明隆基公司与港荟星城公司存在发布虚假广告的行为，故上诉人主张隆基公司与港荟星城公司发布虚假广告构成欺诈诉请撤销案涉合同并连带返还商铺价款没有事实依据，本院不予支持。上诉人可待出现新证据足以证明虚假广告发布事实的存在时再行主张权利。关于上诉人请求被上诉人支付商铺租金的问题。本案为商品房买卖合同纠纷，而上诉人主张被上诉人支付商铺租金是基于其与港荟星城公司签订的《商铺委托经营管理合同》，由于《商铺委托经营管理合同》所引起的纠纷属于房屋租赁合同纠纷，并不属于商品房买卖合同纠纷这一法律关系，故不属于本案审理范围，上诉人可另案处理。一审法院对此认定无误，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费14511元，由上诉人林满奇负担。本判决为终审判决。审判长  陈晓文审判员  刘天贞审判员  张佳誉二〇一八年十二月十九日法官助理荣盟书记员王清附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。