广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28419号原告：黄健，男，汉族，1983年3月4日出生，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈鸿彬，广东雷鸿律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司,住所地佛山市禅城区季华五路******之二,统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告黄健诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭进行审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续实际履行涉案的《商品房买卖合同》；2、被告向原告支付逾期交楼的违约金106342.35元；3、被告归还原告已交2018年3月1日至2018年5月31日期间的物管费1063.87元；4、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告变更诉讼请求第二项的违约金为35092.35元。另，原告明确其逾期交楼违约金仅主张计算截止至2018年4月24日。事实与理由：2016年12月17日，原、被告双方签订涉案的《商品房买卖合同》，该合同第三条和第六条等约定，被告将位于佛山市禅城区季华四路68号二座609室以708949元价格出卖给原告；第九条约定，上述涉案的房屋交付应符合以下条件：1、该房屋已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该房屋已取得房屋测绘报告；第十一条约定，被告应在2017年6月30日前交付上述涉案房屋给原告；第十二条第二款第二项约定，若原告要求继续履行涉案合同的，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。原告已根据上述涉案合同的约定，全部履行完毕义务，并向被告交付2018年3月1日至2018年5月31日期间的物管费1063.87元。被告于2018年4月25日才将上述涉案的房屋交付给原告，已逾期300天。原告认为，依法或依约，被告都应当及时完全履行涉案合同。被告上述的行为已严重违约，己给原告造成了严重的经济损失。因此，根据有关法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法判决，以维护原告的合法的利益。被告雄盛王府公司辩称：1、被告一直依约履行《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》，但取得房屋测绘报告并不是被告交付商品房的必要条件，该约定应撤销。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》和《商品房买卖合同补充协议书》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座609房，价款为708949元；约定被告在2017年6月30日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。本案《商品房买卖合同（预售）》是政府职能部门（佛山市禅城区国土城建和水利局）监督制定的格式合同，合同第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；”。该约定商品房交付时应取得房屋测绘报告与法律规定有冲突，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用，并未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》(建房〔2010〕53号)第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案，也未规定有取得房屋测绘报告为交付条件。另外，此前同属涉案楼盘的商品房买卖合同版本也未约定商品房需取得房屋测绘报告为交付条件。故本案《商品房买卖合同（预售）》第九条商品房交付条件，约定“该商品房交付时应当符合下列第2条件：2、该商品房已取得房屋测绘报告；”是与法律法规冲突，与实际商品房交付不符，应予以撤销，不应作为商品房转移占有的交付条件。2、因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告依法依约不承担违约责任。本商品房所在项目竣工验收后于2018年1月17日取得竣工验收备案表，同时被告向佛山市禅城区房产测绘和交易中心申请了房屋面积测绘，要求出具《房屋测绘报告》。但因佛山市禅城区房产测绘和交易中心原因致使测绘报告不能及时作出。在被告的强力要求下，佛山市禅城区房产测绘和交易中心才于2018年4月9日出具了2区（68号）二座的《房屋测绘报告》。出具《房屋测绘报告》是政府职能部门的工作，政府职能部门的原因属于不可抗力因素，因此导致涉案商品房未能及时取得《房屋测绘报告》应免除被告的违约责任。根据《广东省商品房买卖合同补充协议书》第8条“对本合同第十四条与第十五条的补充与修改”第3项约定：“政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任”。现因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，被告不因此承担延期交楼的违约责任。此外，根据佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知（佛建管[2012]321号）规定，房屋竣工验收合格交付使用条件是：已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告现已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到法律法规规定商品房交付条件，原告无权拒绝办理交付。3、本案中被告已向原告支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金，无需另行支付违约金。原告主张被告支付逾期交房违约金106342.35元没有事实依据。按照《买卖合同》约定，被告应于2017年6月30日（交付期限）将已取得建设工程竣工验收备案证明文件的商品房交付给原告，逾期应自交付期间届满次日起支付违约金。被告已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告已向原告支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金71250元，故本案逾期交房违约金已经支付完毕，被告无需另行支付违约金。4、原告2018年3月1日收楼，并已履行向物业管理公司支付物业管理费。被告并未收取原告支付的物业管理费，原告诉求被告归还无事实依据。物业管理公司第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司依照原告签订的前期物业管理合同收取。涉案房屋已于2018年1月17日达到交付条件，原告2018年3月1日收楼并按照约定向物业管理公司缴纳物业管理费，但原告一直拖延直至2018年4月25日才签收有关收楼手续文件并确认承诺依照《前期物业管理服务协议》向物业管理公司支付物业管理费，并已向物业管理公司支付了2018年3月1日至5月31日的物业管理费，其诉求被告归还物管费没有依据，应予以驳回。综上所述，根据本案证据和事实，原告的诉求没有事实依据，请求依法应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告的企业信用查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（预售）》。证明原、被告于2016年12月17日签订涉案的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20161217004201）；合同第三条和第六条等约定，被告将季华四路68号二座609室以708949元出卖于原告，第九条约定上涉房屋交付应符合以下条件:1、取得竣工验收备案证明文件；2、取得房屋测绘报告。第十一条约定，被告与2017年6月30日前交付。第十二条第二款第二项约定，若原告要继续履行合同，合同继续履行，被告应按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金。3、收楼确认书。证明被告已于2018年4月25日将上述涉案房屋交付给原告。4、缴费确认单、收款收据。证明原告已向被告支付2018年3月1日至2018年5月31日期间的物管费1063.87元。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》。证明原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的；被告应在2017年6月30日前，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第九、十一条约定）；被告逾期交楼的，应自交付期间届满次日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金（《买卖合同》第十二条逾期交付责任约定）；第二十五条送达约定了被告按照买卖合同载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书。政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告。证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，房屋测绘报告是办理房屋确权和房产证时使用，并非法定的房屋交付条件。逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。4、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告未及时办理收楼，责任应由其自行承担。5、佛山市住房和城乡建设管理局关于规范新建商品房交付使用流程的通知。证明该文件第一条写明，根据相关法律法规要求，商品房竣工验收合格后可交付使用，竣工验收合格交付使用条件是，已办理竣工验收备案手续并取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。房屋测绘报告并不是法律规定的商品房交付要件，涉案商品房已于2018年1月17日取得竣工验收备案表，达到交付条件。6、逾期交楼处理协议书、收据、佛山农商行批量代收付结果明细清单。证明原被告双方已就逾期交楼事宜达成一致，应按照协议书的约定处理；被告已向原告支付2017年7月1日至2018年1月17日的逾期交楼违约金71250元。7、收楼确认书。证明原告已于2018年4月25日办理收楼手续。经庭审质证，原、被告对对方举证证据的真实性均无异议，本院经审查后对原、被告提交证据的真实性均予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2016年12月17日，原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元6层609室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋预测建筑面积为73.88平方米，商品房价款为708949元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取分款付款方式：第一期自本预售合同网上签订之日起1日内（不超过5日）支付全部房价款的50%，金额（人民币）354475元；第二期在2017-01-17前支付全部房价款的50%，金额（人民币）354474元。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续。（一）出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）查验房屋。……3、查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（2）经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：①拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；②该商品房经验收合格；③已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人要求继续履行合同的合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》。2017年12月31日，原、被告签署《逾期交楼处理协议书》，该协议载明：因涉案房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年7月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。三、就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。协议签订后，被告分三笔向原告支付了涉案房屋2017年7月1日至2018年1月17日逾期交房违约金合计71250元。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》等,该邮件于2018年1月19日签收。另查明一，涉案房屋于2018年4月9日取得佛山市禅城区房产测绘和交易中心出具的《房屋测绘报告书》。根据该测绘报告，其中涉案609室房屋建筑面积73.53㎡，套内建筑面积52.47㎡。庭审中，原告陈述其2018年12月3日才在被告的举证材料中看到涉案房屋的《房屋测绘报告书》。被告陈述其在取得竣工测绘报告后，及时在物业服务中心（即办理交楼处）公示该测绘报告，而且该测绘报告是公开的文件，在政府相关部门是可以查阅获悉的。另查明二，原告黄健于2018年4月25日签署了《收楼确认书》，确认已收到佛山雄盛王府广场管理处交付之二座609单元及锁匙等，并同意即日起正式接收涉案单元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》、《逾期交楼处理协议书》是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行权利及义务。本案中，双方对逾期交楼的事实及逾期交楼违约金的计算标准并无争议，根据原、被告的诉辩意见，本案争议焦点为逾期交房违约金截止时间如何确定。对此，本院分析如下：首先，根据合同第九条关于商品房交付条件的约定，涉案商品房交付需同时符合两个条件，即取得竣工验收备案文件及取得房屋测绘报告。结合该合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知第九条约定的房屋测绘报告应指竣工测绘报告，被告抗辩取得房屋测绘报告并非被告交付商品房的必要条件，明显与合同约定不符，本院对其抗辩意见不予采纳。另，被告抗辩因政府部门的原因导致不能及时出具《房屋测绘报告》，但未提供证据予以证明，应承担举证不利的法律后果。其次，涉案房屋虽已于2018年4月9日取得《房屋测绘报告书》，但同时根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十一条的约定，买受人也即原告办理交付手续需同时满足被告已经按照本合同第九条的规定出示相关文件。合同第九条载明的取得房屋测绘报告仅为商品房符合交付条件的条件之一，并不表示取得房屋测绘报告即完成了交付手续。被告陈述其已经对房屋测绘报告进行公示，但未举证证明，且原告不予确认，故本院对其抗辩意见不予采纳。本案中，原告主张计算逾期交楼违约金至2018年4月24日，合法有据，本院予以支持。经核算，自2018年1月18日至2018年4月24日，被告应向原告支付涉案609室的逾期交房违约金为34384.03元（708949元×万分之五×97天），原告主张超出部分，本院不予支持。另，原告主张被告退还原告已交的2018年3月1日至2018年5月31日期间的物业管理费，因被告非物业管理费的收取方，被告也不是物业服务合同的合同相对方，故原告要求被告退还该部分费用，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄健支付逾期交楼违约金34384.03元；二、驳回原告黄健的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费352元，由原告黄健负担52元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担300元。原告起诉时多预交的872元，于本判决生效后经申请予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十二月十日书记员 廖凯锐