福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2774号 上诉人（原审原告）：许向红，男，1972年11月13日出生，汉族，居民，住所福建省莆田市城厢区。 上诉人（原审被告）：莆田市华港房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区新度镇新度村（莆田市日山饲料有限公司综合楼**），统一社会信用代码9135030079375651XU。 法定代表人：林华清，总经理。 委托诉讼代理人：吴国章、林彩霞，福建壶兰律师事务所执业律师。 上诉人许向红与上诉人莆田市华港房地产开发有限公司（以下简称华港公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初1294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人许向红上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判华港公司立即向许向红支付逾期代为办理位于延寿北街356号11幢2101号房屋《不动产权证书》的违约金计7380元；二、一审、二审案件受理费由华港公司承担。事实与理由：本案是以华港公司代为申请办理好房屋的不动产权权属证书作为其完全履行合同的要件，华港公司的违约行为自2012年1月1日始处于持续状态，且至2016年8月31日该违约责任方最终确定，华港公司应承担的违约责任需要根据其违约行为持续发生的状态而累加计算。许向红主张的违约金是双方在《商品房买卖合同》中所确定的一个整体性合同权利，而不是按照华港公司违约天数具体分割为若干按日计付分别计算诉讼时效的独立的权利。华港公司直到2016年8月31日才履行《商品房买卖合同》约定的不动产登记义务，应当从2016年8月31日开始计算许向红诉讼时效保护期限，至2019年8月31日止才届满期限。因此，许向红于2018年3月12日提起本案诉讼主张华港公司承担自2012年1月1日至2016年8月30日止的逾期产权登记违约责任的违约金并未超过法定诉讼时效，一审判决认定事实不清，适用法律错误。 上诉人华港公司针对许向红的上诉理由答辩称：1.本案逾期办证是因政府政策原因，幼儿园没有在同期交付使用才导致，且该政策至今还在继续施行，华港一直积极与政府相关办证部门协商并最终于2016年8月31日为许向红办出证。因此本案不能在合同期限内办理产权证书是政府政策原因导致，不属于出卖人原因。2.退一步讲，即使认定华港公司存在逾期办证违约行为，许向红要求按照每日万分之三计算违约金没有事实和法律依据，许向红仅有的损失是可以计算的，应当以不超过银行同期贷款利息计算为限。3.许向红认为本案部分诉讼时效没有超过不能成立，按照许向红主张其是明确知道华港公司没有为其依约办理产权证书，已经知道自己权利受到侵害，但是没有及时提起诉讼要求支付相应的违约金，超过诉讼时效的违约金应当予以驳回。4.本案不适用商品房买卖合同司法解释第十八条。 上诉人华港公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回许向红的全部诉讼请求；二、一审、二审案件受理费用由许向红承担。事实与理由：一、根据《房屋登记权属证书印制管理办法》规定，商品房合同约定的房屋权属证书不包括土地使用证，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》中关于认定办理产权登记时间的条款。二、根据合同法规定，违约金应当事先约定。本案中关于出卖人逾期办证违约金计付标准一栏予以涂掉，可知许向红已经预先自愿放弃追究华港公司逾期办证责任的权利，涉案房屋已经交付许向红使用，是否办理土地使用权证不影响许向红使用，不存在损失，一审法院判决华港公司向许向红支付违约金，没有依据。 许向红针对华港公司上诉理由答辩称：1.《物权法》、《房屋登记办法》的法律效力高于《房屋登记权属证书印制管理办法》，《商品房买卖合同》中约定的房屋权属证书是包括土地使用权部分的不动产权属，本案又是华港公司提供的格式合同，对合同内容理解不一致时，应作出不利于华港公司的理解。《代扣税、费收据》明确记载代收费用包括办理土地证的费用。一审认定“委托华港公司代办的权属证书包括国有土地使用权证部分”适用法律正确。2.双方在《商品房买卖合同》中关于出卖人逾期办证违约金计付标准一栏明确记载0.03，是从莆田市房地产管理中心档案室复制的证据，因复制因素致模糊，并非涂掉，上面既未加盖华港公司校对章也没有许向红摁捺手印，即使双方同意涂掉没有约定违约金，也应根据合同法、合同法解释（二）规定，由华港公司提供格式条款一方对格式条款中免除或限制责任的内容已尽合理提示及说明承担举证责任，但华港公司并未举证证明。3.不动权属证是否及时办理与户口迁移入户、子女能就读片区优质教育资源有必然联系。因华港公司逾期办证造成孩子无法就读片区小学，这种损失数额是难以确定的，华港公司的辩解和主张缺乏依据。 许向红向一审法院提起诉请求：1.华港公司向许向红支付逾期代为办理位于延寿北街356号11幢2101号房屋《不动产权证书》的违约金2334元（以代收办证费用14437元为基数自2015年3月12日起至2016年8月31日止按每日0.03%计算）；2.本案诉讼费用由华港公司承担。 一审法院认定事实：华港公司以出让方式取得位于莆田市地块的土地使用权，国有土地使用权证号为莆国用（2008）第Ｎ2008270号。经批准，华港公司在该地块上建设商品房，名称为华港小区，建设工程规划许可证号为建字第350300201008008号荔，施工许可证号为荔建管证（2010）020号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第××号。2010年7月12日，许向红与华港公司订立《商品房买卖合同》（合同编号为ＭＦ-2007-01-№0241523），约定许向红以单价5928元／㎡，总价款812432元向华港公司购买华港小区第11幢21层2101号商品房（建筑面积为137.05㎡）。合同第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的█%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。合同附件六：补充协议（一）第一条约定：买受人所购商品房的产权证由买受人委托出卖人统一办理，办理产权证的所有税费由买受人承担，在交房时由买受人预交给出卖人（此项税费按相关部门的收费标准代为预收，多还少补）。买受人应配合出卖人办理产权证及抵押登记等手续，因买受人原因造成房产证及抵押登记未能在商品房交付之日起180日内办妥的，则买受人按房价款每日万分之三向出卖人支付违约金。华港公司分别于2010年7月6日、2010年7月29日、2012年1月11日出具发票一份，载明许向红已经支付华港小区二期高层11＃2101室商品房购房款342432元、70000元、400000元。2011年9月30日华港公司与许向红办理了涉案商品房的交接手续，同日，许向红向华港公司预交了涉案商品房的公共维修基金及办理房产证、土地证等相关代收费用23062元。后华港公司代为许向红申请办理涉案商品房的权属登记，许向红购买的本案涉案商品房的权利类型为国有建设用地使用权的《不动产权证书》于2016年8月31日转移登记至许向红名下。现因涉案商品房的权属证书（《不动产权证书》）未能及时办理，致讼。案经审理，因双方无法达成一致协议，致一审法院调解无效。 一审法院认为：许向红与华港公司签订的《商品房买卖合同》，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。许向红已交纳清楚本案涉案商品房的购房款，双方确认于2011年9月30日办理涉案商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，华港公司应于涉案商品房交付使用后60日内（即2011年11月29日内）向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2011年12月29日内）为许向红取得涉案商品房《不动产权证书》。但涉案商品房的《不动产权证书》于2016年8月31日才登记至许向红名下，华港公司逾期代为许向红申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应承担相应的违约责任。华港公司辩称双方未就土地使用权证的办理进行约定，商品房买卖合同约定的房屋权属证书不包括土地使用权证，不能适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同司法解释》中关于认定办理产权登记时间的规定；但根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十条、第六十一条第三款及《房屋登记办法》第八条的规定，我国实行房地一体的原则，华港公司将讼争商品房出售给许向红，相应的土地使用权也随之转让给许向红，且从双方签订的《商品房买卖合同》附件六：补充协议（一）第一条的约定及华港公司代收的费用中包含了办理土地证的费用可以看出，许向红委托华港公司代办的权属证书包含《国有土地使用权证》，华港公司的上述辩称不能成立，一审法院不予采纳。华港公司辩称双方未对逾期办理权属证书的违约金进行约定及延期办证并未给许向红造成损失，许向红请求其支付逾期办证的违约金应不予支持或调整违约金计算标准为不超过银行同期贷款利率计算;许向红主张华港公司应当按照日万分之三向其支付违约金；因双方在《商品房买卖合同》中未约定因出卖人的原因导致买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的情况下，出卖人向买受人支付的违约金的计算方式，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释》第十八条的规定，华港公司应当向许向红支付以许向红已付购房款总额为基数按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（且不超过许向红请求的违约金计算标准，即日万分之三）计算的逾期代为申请办理产权证书的违约金，现许向红自愿降低计算标准，诉讼请求按14437元为基数计算违约金，系对其权利的自由处分，一审法院予以支持。华港公司辩称许向红的部分诉讼请求已超过诉讼时效，应予驳回。逾期办证的违约责任是基于合同违约而产生的一种责任，买受人请求出卖人支付违约金，属于债权请求权保护范畴，故应适用关于诉讼时效的规定。因双方没有约定违约金的支付期限，本案的诉讼时效应从华港公司应承担逾期办证违约责任之日起算，许向红于2018年3月12日向一审法院提起诉讼，但华港公司的违约行为发生在2017年9月30日之前，自许向红知道或者应当知道其权利受到损害之日起至2017年10月1日超过二年的，诉讼时效期间已届满，一审法院不予保护，故许向红诉讼请求2015年9月30日之前的按日计付逾期办理《不动产权证书》的违约金已超过诉讼时效，一审法院不予支持。对许向红诉讼请求华港公司承担自2015年10月1日起至涉案商品房的《不动产权证书》登记在许向红名下之日即2016年8月31日止按14437元的每日0.03%计算违约金的合理部分，一审法院予以支持，不合理部分，一审法院不予支持。华港公司主张本案属于重复诉讼，因许向红在（2018）闽0304民初336号民事案件中诉讼请求的是华港公司返还其不当收取相关费用及使用费（占用费）等，并非本案主张的逾期代办涉案商品房《不动产权证书》的违约金，故本案不属于重复诉讼，华港公司的上述辩解没有事实依据，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给许向红逾期代为申请办理坐落于福建省莆田市荔城区商品房《不动产权证书》的违约金（以14437元为基数，自2015年10月1日起至2016年8月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，且该违约金计算标准不超过日万分之三）；二、驳回许向红的其他诉讼请求。案件受理费50元，由莆田市华港房地产开发有限公司负担。 二审中，许向红没有提交新的证据。华港公司提交二组证据:1.工程规划许可证一份，欲证明涉案幼儿园是在2010年8月3日获得建设工程规划许可审批;2.幼儿园营业执照一份、办学许可证一份，欲证明幼儿园是在2018年6月21日获得办学许可，无法办证是由于政府原因造成的，且华港公司一直与政府协调。许向红质证认为，对二组证据的真实性没有异议，但对合法性、关联性有异议。本院审查认为，华港公司提交二组的证据，许向红对真实性没有异议，本院予以采信。 经审理查明，许向红：对“2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的█%向买受人支付违约金”有异议，认为事实上是已付款的0.03%，原件华港公司不给许向红，办证的时候故意涂掉，复印时就变成黑色的；对一审法院认定的其他事实没有异议。华港公司对一审法院认定事实没有异议。双方当事人对一审法院认定事实没有异议的部分，本院予以确认。 本院认为，许向红与华港公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。许向红按合同约定付清购房款，华港公司也于2011年9月30日办理涉案商品房的交接手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，华港公司应于涉案商品房交付使用后60日内（即2011年11月29日内）向当地房屋权属登记机构办理涉案商品房所有权初始预登记，在交付使用后90日内（即2011年12月29日内）为许向红取得涉案商品房《不动产权证书》，但涉案商品房的《不动产权证书》于2016年8月31日才登记至许向红名下，华港公司逾期代为许向红申请办理房屋权属证书，已构成违约，故应依合同约定承担逾期办证的违约责任。华港公司主张约定违约金已涂掉，可知许向红已自愿放弃违约金，许向红主张约定违约金是每日按已付款的0.03%，鉴于双方对逾期办理房屋权属证书违约金的约定存在争议，华港公司已将《不动产权证书》登记至许向红名下，许向红又未能举证证明逾期办证所造成的实际经济损失，根据合同法(?javascript:SLC(21651,0)?)规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，结合审判实践，本院酌定逾期办理房屋权属证书的违约金按日万分之一计算，一审法院判决华港公司向许向红支付自2015年10月1日起至2016年8月31日止，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算不当，应予纠正。许向红上诉请求支付7380元违约金，没有事实与法律依据，上诉理由不能成立，不予采纳。华港公司上诉请求驳回许向红的诉讼请求，与合同约定的事实不符，没有法律依据，上诉理由不能成立，不予采纳。 综上所述，上诉人许向红、上诉人华港公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，但违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算判决不当，应予更正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省莆田市荔城区人民法院（2018）闽0304民初1294号判决； 二、莆田市华港房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内支付给许向红逾期代为申请办理坐落于福建省莆田市荔城区商品房《不动产权证书》的违约金（以14437元为基数，自2015年10月1日起至2016年8月31日止，按日万分之一的标准计算）； 三、驳回许向红一审其他诉讼请求； 四、驳回许向红的上诉请求； 五、驳回莆田市华港房地产开发有限公司的上诉请求。 本案二审案件受理费50元，由许向红、华港公司各负担25元。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一八年十二月十二日 法官助理林逸 书记员倪益群 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -12-