四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川18民终1086号 上诉人（原审原告）：朱成霞,女,生于1980年9月11日,汉 族,住四川省荥经县。 上诉人（原审原告）：陈军,男,生于1978年9月24日,汉 族,住四川省荥经县。 被上诉人（原审被告）：荥经县三利房地产开发有限公司,住 所地：四川省荥经县严道镇康宁路东二段337号。 法定代表人：严杰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谢慧，女，汉族，该公司员工。 委托诉讼代理人：王冉，女，汉族，该公司员工。 上诉人朱成霞、陈军因与被上诉人荥经县三利房地产开发有限公司（以下简称三利房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省荥经县人民法院(2018)川1822民初632号民事判决，向本院提出上诉。本院于2018年11月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱成霞、陈军上诉请求：撤销一审判决，判令三利房地产公司支付逾期办证违约金5310元。事实和理由：《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日施行，在购买地下车位时，三利房地产公司就知道要将房产证变更为不动产权证，朱成霞、陈军在得到办理产权证承诺后，购买了车位，在不可抗力因素并不存在的情况下，三利房地产公司已经逾期531天未能办理产权证。 三利房地产公司答辩称：逾期办证是事实，但并非三利房地产公司主观原因，而是因国家政策原因造成的，符合合同法的不可抗力，三利房地产公司不应承担逾期的违约责任。 朱成霞、陈军向一审法院诉称：2016年12月6日,朱成霞、陈军与三利房地产公司签订《商品房买卖合同》,约定三利房地产公司将位于人民路东二段金海岸商住楼建设项目的地下停车位14幢负一楼43号出售给朱成霞、陈军。依照约定，三利房地产公司应在该车位交付之日起548日内向朱成霞、陈军交付产权证书，但直到2018年7月3日止，三利房地产公司仍未办证，逾期共555天。朱成霞、陈军认为，三利房地产公司不按期交付产权证书，违反了双方所签订的《商品房买卖合同》的约定，按合同约定，三利房地产公司按每日10元向柴林支付违约金，直至产权证书办理完毕。朱成霞、陈军请求：判令三利房地产公司向朱成霞、陈军支付逾期办证违约金5550元。 三利房地产公司辩称：造成逾期办证的结果，并不是三利房地产公司的原因，而是国家政策方面的原因。实行双证合一新政出台前，整个雅安市出让土地的时候都没有计算地下土地容积率，当时地下车位只可办理产权证，而没有土地使用证。双证合一新政出台后，地下车位需补交地下空间的土地出让金才能办理。三利房地产公司多次向政府相关部门询问缴费标准，但政府一直没有出台缴费标准，政府相关部门也以此为由不予办理，请求驳回朱成霞、陈军的诉讼请求。 一审法院经审理查明：三利房地产公司是荥经县金海岸商住楼建设项目开发商，2014年12月29日，取得荥经县金海岸商住楼建设项目“车位”的商品房预售许可证。2015年2月27日,双方签订《商品房买卖合同》,合同约定三利房地产公司将位于人民路东二段金海岸商住楼建设项目14幢负一楼43号出售给朱成霞、陈军，《商品房买卖合同》还约定“出卖人在2017年3月5日前向买受人交付该商品房。买卖双方自该商品房按合同约定交付使用之日起548日内，共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，并按规定承担各自应缴纳的税费。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起548日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按以下方式处理：合同继续履行，出卖人按10元/日向买受人支付逾期办证违约金,直至买受人房屋所有权证书办理完毕。”等内容。此后，因三利房地产公司未能在合同约定期限内为朱成霞、陈军办理所购车位的产权双证，朱成霞、陈军于2018年7月12日提起诉讼。 另查明：2015年3月1日国务院颁布的《不动产登记暂行条例》施行，2016年1月1日，国土资源部《不动产登记暂行条例实施细则》颁布并实施。2016年8月16日，三利房地产公司按批次为二十六个车位在荥经县房地产管理所办理了车位房产证。2016年9月18日，雅安市人民政府发布《雅安市人民政府关于雅安市中心城区实施不动产统一登记有关事项的通告》，通告载明：“根据《不动产登记暂行条例》规定以及国家、省关于加快推进不动产统一登记工作的安排部署，市人民政府决定从2016年9月26日0时起，在雅安市中心城区范围内实施不动产统一登记，启用不动产统一登记簿证。2016年9月，荥经县成立“不动产登记中心”，统一办理不动产登记事项。2018年8月6日印发《荥经县人民政府办公室关于印发的通知》（荥府办发【2018】49号），对地下空间范围内车库（位）有关土地出让金的收取标准进行了明确，即：《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》第七条规定“地下空间用于小区住宅配套停车库（位）及其他非经营性停车库（位）的，在办理土地有偿使用手续时，其地下负一层的土地出让金按100元/建筑平方米收取;地下空间用于商业服务、仓储、停车库（位）等经营性用途的，其地下负一层的土地出让金按照同地段、同类型用途基准地价折算为楼面地价（商业用地容积率为1.8，居住用地容积率为2.5）的30%收取。地下负**的土地出让金按地下负**的标准减半收取；地下负**的土地出让金按地下负**的标准减半收取，并依此类推。”且该文件于2018年9月6日后生效。 一审法院认为：当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者补偿损失等违约责任。本案中双方当事人在合同中约定因三利房地产公司的原因致使在约定期限内未取得所购车位的产权证，就按约定支付违约金。虽然三利房地产公司逾期确实未办妥所购车位的产权证，但并非三利房地产公司原因造成，而是办证的相关政策变动和配套政策未出台所致，在约定期限内未办妥朱成霞、陈军所购车位产权证的原因不在三利房地产公司，三利房地产公司不应承担逾期办证支付违约金的违约责任，故对朱成霞、陈军要求三利房地产公司支付其违约金5550元的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十八条之规定判决：驳回朱成霞、陈军要求荥经县三利房地产开发有限公司支付其违约金5550元的诉讼请求。案件受理费25元，由朱成霞、陈军负担。 二审审理中，朱成霞、陈军提交证据：1、荥经县人民政府《关于荥经县行政区划范围内实施不动产统一登记有关事项的通告》；2、荥经县不动产登记中心出具的“情况说明”。拟证明荥经县不动产登记是2016年8月31日起在荥经县不动产登记中心办理，之前是可以办理房屋产权双证的，不存在因政策原因中断的情况。 三利房地产公司质证意见：对证据的真实性、合法性无异议，但对证明的目的不予认可。因为住房确实可以及时办理产权证，但车位因政府要确定土地出让金缴费标准后才能办理产权证，荥经县是2018年9月6日以后才能办理。 本院认为，对证据的真实性、合法性予以确认，对本案的关联性，本院将结合本案其他证据综合认定。 二审经审理查明的本案基本事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，……出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……。” 根据本案查明的事实，因国务院、国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》施行。2016年9月，荥经县成立“不动产登记中心”，统一办理不动产登记事项，但由于荥经县政府未出台地下车库（位）补缴土地出让金标准，荥经县不动产登记中心不予办理地下车库（位）权属证书。2018年8月6日，荥经县人民政府办公室印发《荥经县人民政府办公室关于印发的通知》（荥府办发【2018】49号），对地下空间范围内车库（位）有关土地出让金的收取标准进行了明确，同时规定《荥经县地下空间国有建设用地不动产登记办法（试行）》于2018年9月6日后施行。期间，三利房地产公司以书面“函”的方式向荥经县相关部门反映因新的规定出台后，不能办理地下车库（位），要求及时解决。综上，案涉地下车库（位）未能按照约定办理权属证书的原因系国家出台新不动产登记政策所致，并非最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定的由于三利房地产公司主观原因造成。故三利房地产公司不应承担迟延办理案涉地下车库（位）权属证书的违约责任。 综上所述，朱成霞、陈军上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审法院对本案的审理，认定事实清楚、适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人朱成霞、陈军负担。 本判决为终审判决。 审判长 付 屹 审判员 汤 玉 审判员 陶明钢 二〇一八年十二月二十一日 书记员 邵 莎