-2-贵州省纳雍县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0525民初3216号原告：郭某明，男，1966年4月8日出生，穿青人，住贵州省纳雍县。委托诉讼代理人：张青平，贵州省纳雍县董地法律服务所法律工作者。被告：纳雍新鼎房地产开发有限责任公司，住所地贵州省毕节市纳雍县环城路星宇小区**楼**门面。统一社会信用代码：91520525055030936P。法定代表人：周湘武，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：王军，贵州圣谋律师事务所律师。原告郭某明与被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前简称“新鼎公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序于同年12月6日公开开庭进行审理。原告郭某明及其委托诉讼代理人张青平、被告新鼎公司委托诉讼代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭某明向本院提出以下诉讼请求：1、判决被告向原告支付违约金38444.81元；2、案件受理费由被告负担。事实及理由：2014年8月28日，我因向被告认购位于纳雍新鼎大商汇的B5-1栋1层1-7号商铺，向被告支付了30000元定金。该商铺建筑面积为26.95平方米，套内面积为26.04平方米，总价为286474元。我于2014年8月24日、8月28日向被告支付了商铺总价款共计286474元（包含定金）。2016年3月19日，我与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定，被告于2016年3月31日向我交房，若逾期交房，被告应以我支付房款的日万分之二向我支付违约金。但合同签订后，交房期限届满，被告一直未向我履行交房义务，经我多次催促无果。为防止损失继续扩大，我主动到物业管理处要求被告交房，但因被告商铺门锁出现问题，一直未达到交房条件，直至2018年2月8日我交清相关物业管理费用后才取走钥匙，被告安装的门至今仍不合格。被告逾期交房构成违约，应向我支付从2016年4月1日起至2018年2月8日止的违约金，违约金以已交付的房款286474元为基数，以日万分之二为利率计算，计算为38444.81元。因多次向其主张违约金未果，故向人民法院提起诉讼。被告新鼎公司辩称,首先，我公司对违约的事实予以认可，但对原告所计算的违约期间有异议。我公司员工于2016年6月3日通知原告交房，但原告未到我公司办理交房手续，2016年6月3日后造成的损失应由原告自行承担，我公司此后未构成违约，不应当承担违约责任。其次，原被告合同约定的违约金过高，应参照涉案商铺租金进行调整，请求人民法院做出调整。对原、被告提交的证据，本院分析认定如下：原告所举证据:证据1、新鼎公司交款通知单1份、新鼎公司收款收据4份，用以证明原告已向被告支付了商品房总款286474元及维修基金、预告费共计3415元；证据2、《商品房买卖合同》1份，用以证明原被告系买卖合同关系，合同中明确约定了交房时间、交房条件及违约责任；证据3、物业管理费收据4份，用以证明原告向被告委派的物业管理公司缴纳了物业管理费后，才取得商铺钥匙；证据4、证人张某1证言“我与郭某明一直共同生活，未办理结婚登记，因我患有尿毒症，不能履行夫妻义务，后与郭某明协商，分开居住，各自嫁娶不论，郭某明以其在大商汇购买的这个商铺给我管理，租金用于维持我的生活和医疗，我们一直没有接到过大商汇的交房通知，后因需要用钱我将商铺出租，收取了承租人租金没办法退，才去领取商铺钥匙，商铺至今都存在质量问题，墙体修歪了10厘米，卷帘门拉不下来。”。对原告所提交的证据，被告对证据1、2、3真实性均无异议，但认为证据1中维修基金、预告费收款收据与本案争议事实无关，证据2中约定的违约金过高，证据3与本案无关，物业公司不是本案的合同相对人，其通知原告与否与被告是否履行合同无关联，证据4不具有真实性，证人与原告有利害关系，证人证言所提出的问题是商铺保修范围内问题，并不能证明被告违约。本院认为结合本案审理过程中原被告诉辩称及被告提交的证据，对原告提交的证据1、2、3、4均予以采信，作为案件认定事实的依据。被告所举证据：证据1、贵州省建设工程竣工验收备案表1份，用以证明原告购买的B5-1栋商铺于2015年5月7日经相关部门验收合格，符合交房条件；证据2、证人张某2证言“我是新鼎公司置业顾问，郭某明是我的顾客，我通知了郭某明来交房，但通知时间记不清楚了，郭某明是2018年2月左右来接的房。”原告对被告提交的证据1质证认为，对证据真实性无异议，但认为达不到被告证明目的，竣工验收仅为交房的条件之一，对证据2证人证言中的交房时间没有异议，但证人无法陈述通知交房的时间，不应采信已通知交房的事实。本院认为，证据1具备证据“三性”特征，经审查，商品买卖合同中约定的交付条件具有相对独立性，该商品房通过相关部门验收合格，只能说明商品房本身的土建工程部分经验收合格，不能代表该商品房符合合同约定的交付条件，因此，对该证据予以采纳，作为相关事实认定依据，但达不到被告证明目的，证据2证人证言可证实原告实际办理交房手续的时间，但达不到证明被告履行通知交房的事实。庭审中，本院出示了依职权抽样调取的新鼎公司开发的大商汇房地产一期地盘内商铺租赁情况调查笔录七份、租赁合同两份。该证据庭审中向当事人出示并经当事人发表意见，本院认为上述证据客观真实，依法采纳。本案经审理查明事实如下:2014年8月24日,原告郭某明因向被告新鼎公司认购了该公司开发的房地产一期B5-1栋1层1-7号商铺，向被告支付了30000元定金，原、被告商定商铺总价为286474元。2014年8月28日原告向被告支付了商铺尾款256474元，定金转为房款，截止截至此时，被告向原告支付了商铺总价款共计286474元。2016年3月19日，原、被告共同签订了《商品房买卖合同》，合同第三条约定，买受人购买新鼎大商汇城市综合体一期工程第B5-1栋1层1-7号房，建筑面积为26.95平方米，套内面积为26.04平方米；第七条约定，商品房价款按照套内建筑面积计算，该商品房每平方米11001.31元，总价为286474元；第十一条第一款约定，出卖人应当在2016年3月31日前向买受人交付商品房；第十三条约定，出卖人未按照合同约定的期限和条件交房，出卖人自交房期限届满之日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原、被告于2018年2月8日办理交房手续。本案的争议焦点是：1、被告的违约期限应如何认定；2、违约金的数额应如何确定。本院认为，关于被告违约期限应如何认定的问题。二原告与被告签订的《商品房买卖合同》是依法成立并生效的合同，双方当事人均应按照约定全面履行合同义务。本案中，被告认为其已履行了交房的通知义务，应免除违约责任，根据“谁主张、谁举证”的举证责任归责原则，本案涉案商品房达交房条件及合同相对方按合同约定期间通知交房的事实举证责任应由被告承担。庭审中，被告提供证据不足以证明涉案商品房达到交房条件及被告已通知原告交房的事实。因此，被告提出“交付义务已经于2016年6月3日履行完毕”的抗辩理由不能成立。被告违约责任的负担期限应当从2016年4月1日起计算至2018年2月8日止，原告主张的违约期间应予支持。关于违约金的数额应如何确定的问题。本案中，被告提出违约金过高，依法请求对违约金进行调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”本案中，结合本院依职权调取的该地段商铺租赁情况笔录，原告商铺租金酌情认定为每年9000元，根据合同约定的违约金计算方法计算所得的违约金数额，明显高出实际损失的1.3倍。因此，被告提出调整减少违约金数额的抗辩理由，本院予以采纳。被告向原告支付的违约金标准应当调整为每年：9000元×130%=11700元。从2016年3月31日次月起，即2016年4月起计算至2018年2月止，共一年零十一个月，违约金计算为22425元，原告的主张超出该范围部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十五日内向原告郭某明支付逾期交房违约金22425元。二、驳回原告郭某明的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费762元，适用简易程序审理减半收取381元，由原告郭某明负担159元，由被告纳雍新鼎房地产开发有限责任公司负担222元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力。审判员  朱青青二〇一八年十二月二十四日书记员  朱 婵