贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)黔01民终9306号上诉人(原审被告)：黄娟，女，1979年6月4日出生，汉族，住（系第三人的母亲）。委托诉讼代理人：，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201201210792010。委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证书号：15201200010490509。被上诉人（原审原告）：黄秋雲，男，1991年8月1日出生，汉族，住。委托诉讼代理人：江泉慧，女，1959年4月1日出生，汉族，住，与黄秋雲系母子关系。委托诉讼代理人：黄文强，男，1958年1月1日出生，汉族，住，与黄秋雲系父子关系。原审第三人：，女，2005年6月16日出生，汉族，学生，住。法定代理人：，男，1977年9月9日出生，汉族，住，系刘奕出生。委托诉讼代理人：白峰，贵州黔鹰律师事务所律师，执业证号：15201200079010040。第三人（原审第三人）：贵州新力天置业有限公司锦江路分公司，住贵州省贵阳市经济技术开发区锦江路****。负责人：王朝新。委托诉讼代理人：杨艳，女，1985年7月16日，汉族，系该公司员工，住。委托诉讼代理人：杨洪敏，女，1995年2月23日，汉族，系该公司员工，住。上诉人黄娟因与被上诉人黄秋雲及原审第三人、贵州新力天置业有限公司锦江路分公司（以下简称新力公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院(2018)黔0111民初4713号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。黄娟上诉请求：1、请求法院依法撤销原判决第一项，改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：1、我方在签订合同时并不知道需要征得第三人及其法定代理人同意才能做出完全处分，并不能预料该合同可能存在无效或无法履行的情况，主观上并非故意；2、新力公司作为专业的中介机构应该在签订合同时做详细的解释，在未告知全部情况下，我方就与被上诉人签订了合同，但后积极的征得及其法定代理人的同意，并未违背诚实信用原则且被上诉人也未按照合同约定支付定金；3、被上诉人明知案涉房屋存在共有人依旧与我方签订合同，被上诉人与新力公司也存在过错；4、我与是案涉房屋的共有人，未经一方同意无权处分此财产，故合同应是无效合同；4、房屋溢价是一审法院主观臆断，无事实依据。综上一审法院认定事实错误，适用法律错误，应改判。黄秋雲辩称，1、双方在签订合同是都在场，上诉人当时就表示自己是可以代表孩子处分案涉房屋也承诺孩子的父亲能签字，我方在多次询问上诉人与咨询各个中介类似的情况之后才与上诉人签订的合同，上诉人既是房屋的共有人也是的监护人，我方有理由相信上诉人有权处置的部分产权的，合同上我方做到了审查义务，没有任何的过错；2、案涉房屋的价格是以当时的市场价进行交易的，不存在损害的未成年人的权利。刘某1辩称，除同意上诉人的意见外，补充几点：1、上诉人一直在说服孩子的父亲同意，不存在违反合同约定的情况，且上诉人确实已离婚，案涉房屋是所有权人刘某1的基本生活保障，因此不同意出售案涉房屋；2、在签订合同之前以及发生纠纷至今，被上诉人和新力公司对买卖的事宜从未联系过刘某1的父亲进行告知或是听取意见；3、被上诉人明知合同有瑕疵的情况下还要求继续履行合同，新力公司与被上诉人都存在过错，被上诉人也没有证据证明因此次交易受到的实际损失。新力公司辩称，没有联系到刘某1父亲是因为上诉人一直没有提供联系方式，也因上诉人没有提供委托书及承诺函而导致我方无法办理资金监管账户，我方认为是上诉人违约，没有履行合同义务。黄秋雲向一审法院起诉请求：1.判决被告赔偿因《房地产买卖合同》无法履行给原告造成延误购房损失50,000元、中介费8,400元、律师费2,500元，共计人民币60,090元；2.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：在第三人新力公司的促成下，2017年11月18日，原告作为买方、被告作为卖方、第三人新力公司作为经纪方共同签订了一份《房地产买卖合同》，该《房地产买卖合同》主要内容：“买卖方通过经纪方出售或购入本市小河区香江路14号华田清水湾2栋2单元6+1层1号房产，该房产转让成交价为人民币840,000元整。购房定金人民币50,000元整，定金须于卖方签署本合同之日起进监管，首期款人民币220,000元于签署本合同后划入资金监管账户；余款570,000元以银行按揭贷款付款；买方向经纪方支付服务佣金人民币16,800元；买方未能履行本合同条款导致本合同不能顺利完成的，则已付定金由卖方没收，而卖方有权再将该房产转让他人（赔偿范围可包括律师费、差旅费、交通费等）。卖方在收取定金后不按照本合同条款将该房产出售于买方，则卖方须承担返还双倍定金的义务，即卖方须在违约行为发生后的二个工作日内返还买方定金并赔偿一倍定金的金额给买方。（赔偿范围可包括律师费、差旅费、交通费等）。1、经买卖双方协商，首期款及定金进资金监管；2、佣金签订合同当日支付50%，佣金包括贷款服务费及评估费；3、余款在办理完毕包含水、电、煤气过户后付清；4、经纪方为买方核实卖方产权情况；5、经纪方为买方办理贷款，贷款金额570,000元，年限20年；6、经纪方监督卖方结清交房前杂费，若经纪方未能履行其职责范围内条款，则视为违约，买方有权追究经纪方违约责任……”。合同还就相关权利、义务等进行了约定。合同签订后，原告向第三人新力公司支付了中介服务佣金人民币8,400元。被告提供的涉案房产筑房权证小河字第**房屋所有权证载明：“房屋所有权人：刘某1，房屋坐落：小河区香江路14号华田亲水湾2栋2单元6+1层1号。建筑面积：188.22㎡，用途：住宅。共有：住宅黄娟，共有权人所占份额：50%，成交价：462,984元”。因涉及该房屋所有权人系未成年人（第三人刘某1）及另一法定代理人（第三人刘某1的父亲刘某2）共同办理合同履行中的相关事宜（含资金监管、房屋变更登记等均需刘某2到场签名办理）上述合同签订前，原告及第三人新力公司即告知被告，被告同意通知第三人刘某1的父亲刘某2共同办理合同履行中相关事宜。合同签订后，被告以第三人刘某1的父亲刘某2不在贵阳，自己工作忙等为由向原告许诺延迟办理。经原告及第三人新力公司多次催促，被告多次许诺联系第三人刘某1的父亲刘某2共同办理履行合同事宜。至2018年5月6日，被告告知原告：第三人刘某1的父亲刘某2不同意办理相关履行合同事宜，也告知新力公司不愿把房屋出售给原告。原、被告发生纠纷，经协商未果，原告遂委托律师代理本案诉讼，并支付律师代理费人民币2,500元，诉至法院，请求如前。另查明，自双方签订上述“房地产买卖合同”后，本地房地产价格呈持续上涨状况。至2018年6月涉案房屋区域二手房价格已由2017年11月原、被告及第三人新力公司签订《房地产买卖合同》时的每平方米4,400元左右涨至每平方米7,500元左右。审理中，经法院向原告释明是否向第三人新力公司主张赔偿权利，原告明确表示在本案中只向被告主张权利。经法院依法组织双方调解未果。一审法院认为，民事活动应当符合法律规定，应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。合同当事人均有过错的，应各自承担相应责任。本案原、被告及第三人经过协商后自愿签订了“房地产买卖合同”，该合同虽不违反法律、行政法规的强制性规定，但该合同实际履行需案外人（第三人黄奕萱的父亲杨凯）的协助方能使合同能够履行。故造成该合同不能履行的责任在被告黄娟及第三人新力公司，被告黄娟明知对涉案房屋的处分（买卖）有50%涉及第三人黄奕萱，第三人黄奕萱是未成年人，应当征得第三人黄奕萱的父亲（黄奕萱的法定代理人）杨凯的同意，且应在不损害第三人黄奕萱的利益的前提下对涉案房屋进行处分，恰恰相反，被告黄娟在未征得第三人黄奕萱的父亲杨凯同意的前提下，草率签订了上述“房地产买卖合同”，以致该合同不能履行，被告对此具有过错责任。第三人新力公司是经依法登记成立的专业进行房地产买卖交易的中介机构，比被告更具有房地产交易的专业性、权威性。其在促成、签订上述“房地产买卖合同”的过程中，明知该合同的履行存在潜在不能履行的情形，没有按照《房地产经纪管理办法》等相关法律法规的规定履行审查、调查及审慎主导签订合同的职能义务，在其主导下签订了潜在不能履行的“房地产买卖合同”，以致原告的合同目的不能实现，给原告造成损失。对此，第三人新力公司应当承担主要过错责任。在签订上述“房地产买卖合同”过程中，从被告提供的房屋所有权证、出生医学证明，证明涉案房屋的权属状况，原告有理由相信被告具有涉案房屋的处分权，且有第三人新力公司的专业主导作用，因此原告无过错责任。被告及第三人刘某1辩称、陈述：“房地产买卖合同内容违法，在第三人刘某1作为共有人（未成年人）而不知情的情况下签订房地产买卖合同，损害了其利益，因此合同无效。”在签订房地产买卖合同时的交易价格符合当地二手房交易价格，对价合理。虽然第三人刘某1的父亲刘某2未作为法定代理人或监护人共同签订房地产买卖合同，但被告亦未提供证据证明刘某2系刘某1的实际监护人。法律并未规定未成年人的民事活动必须经全部监护人、法定代理人行使或一致同意方才生效。所以并不能因为杨凯不同意、不知道而被归于无效。原、被告及第三人新力公司签订的“房地产买卖合同”的内容并不违反《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形。故对被告的辩称及第三人刘某1的述称没有法律依据，不予采信。对被告辩称及第三人述称：“本案纠纷发生的过错在原告和第三人新力公司，理由是原告明知被告对涉案房屋没有出售权而坚持买，第三人新力公司收取中介费而与原告形成利益共同体，作为房屋买卖中介专业公司没有尽到认真审查义务。”对此，本案事实及前述已经分析说明。关于原告的诉讼请求即：判决被告赔偿因《房地产买卖合同》无法履行给原告造成延误购房损失50,000元、中介费8,400元、律师费2,500元，共计人民币60,090（实际应为60,900元，原告仅主张60,090元，应随其自愿）的主张。本案纠纷主要是因第三人新力公司未依法、依规履行职业操守、合同约定，错误主导、促成《房地产买卖合同》的签订及被告不守诚信违约而致。按照法律规定，一方违约时的损害赔偿应当使守约方达到假定合同被全面履行的状态，损害之范围既包括实际损失也包括可得利益损失。可得利益损失则旨在保护守约方的履行利益。当事人订立合同之目的就在于获得合同的履行，达到合同的目的，在合同因出卖人一方的原因导致合同无法履行时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价预期利益不能为买受人所有，其损失即属于可得利益损失，该利益损失受法律保护。现原告仅诉请要求被告赔偿延误购房损失人民币50,000元，其请求并无不当，应予支持。对原告的其余诉讼请求均源于“房地产买卖合同”的约定，且该损失已实际发生，应由被告及第三人新力公司赔偿。对原告的诉请，法院依法全额支持。由被告承担原告损失40%即人民币24,036元的赔偿责任，第三人新力公司承担原告损失60%即人民币36,054元的赔偿责任。因原告已明确表示在本案中不向第三人新力公司主张赔偿权利，系其对权利的自行处分，随其自愿。对被告的辩称、第三人刘某1的述称，不符合本案客观事实及法律规定的部分，不予采信。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第四条、第十二条、第十六条、第十七条、第十八条，《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十七条、第九十八条、第一百一十三条、第四百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定、判决如下：一、被告黄娟于本判决生效之日起五日内赔偿原告黄秋雲延误购房损失、中介费、律师代理费共计人民币24,036元；二、驳回原告黄秋雲的其余诉讼请求。案件受理费人民币652元，由原告黄秋雲负担432元，被告黄娟负担220元，（该款原告已预交，被告在履行上述赔付义务时一并支付给原告）。二审中，被上诉人向本院提交了《房屋买卖合同补充协议》，欲证明系上诉人因为价格上涨而违约。上诉人及原审第三人刘某1质证称，因该证据不属于新证据，不予质证。原审第三人新力公司质证称，签署合同之后，黄娟担心尾款下不了，才签署了补充协议。经二审审理查明的事实与原判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当遵循诚实信用之原则履行各自的权利和义务。上诉人称被上诉人在签署合同时明知黄奕萱为未成年人及被上诉人未支付定金，其未有任何收益，不需承担责任。本案中，上诉人作为黄奕萱的母亲，其为法定的代理人，在签署合同时并未告知其存在离婚的情况，导致被上诉人有足够的理由相信其对案涉房屋具有处分权。虽然被上诉人未按照合同的约定支付定金，根据原审第三人新力公司的陈述及原审中的录音等证据来看，系因为上诉人未配合办理监管账户，导致合同约定的款项未进入资金账户，并非被上诉人不愿履行支付款项的义务，综上，原判以上诉人在履行合同中存在过错为由判令其承担40%的责任，并无不当，应予维持。关于上诉人主张合同无效，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：“当事人一方以出卖人在缔结时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”之规定，对上诉人的该项主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1304元，由黄娟负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  程 奕二〇一八年十二月二十九日书记员  方雅兴