广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终11614号上诉人（原审被告）：广州市西民物流有限公司，住所地广东省广州市越秀区。法定代表人：符建深。委托诉讼代理人：钟远玉，广东南天明律师事务所律师。委托诉讼代理人：高慧婷，广东南天明律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：马岩，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：陈哲红，广东大同律师事务所律师。原审被告：中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司，住所地广东省广州市白云区。负责人：李瑞金。原审被告：中国对外西北建设工程集团有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：张宝亮。上诉人广州市西民物流有限公司（以下简称西民公司）因与被上诉人马岩、原审被告中国对外西北建设工程集团有限公司广东分公司（以下简称西北广东分公司）、中国对外西北建设工程集团有限公司（以下简称西北公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2017）粤0605民初19479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人西民公司上诉请求：1.请求依法发回重审或撤销一审判决第一项，改判驳回马岩要求西民公司返还467192元的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费由马岩承担。事实和理由：一、西民公司不是合同相对方，也未授权西北广东分公司对外签订合同，合同对西民公司不发生效力，应由签订方承担责任。《合作建房合同》的签订主体是马岩与西北广东分公司，西民公司不是合同相对方，也未收到对应购房款，马岩要求西民公司承担合同责任，没有合同依据。且西民公司从未授权西北广东分公司对外签订《合作建房合同》，当时维稳办等部门介入调查时，西北公司已经明确声明《授权书》非真实，一审法院也未认定《授权书》的真实性。西北广东分公司未经授权而擅自签订合同的行为，损害了西民公司的权利。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，西北广东分公司是无权代理，其对外签订的合同对西民公司不发生效力，所有的责任应由行为人西北广东分公司承担和负责。二、西民公司发出《通知函》承接A栋房的验收工作和其他善后工作，并非代表西民公司承诺承继西北广东分公司所签订的全部《合作建房合同》，也没有追认西北广东分公司的无权代理行为，一审法院以《通知函》断章取义认定西民公司承接西北广东分公司所签订的全部合同的权利义务是错误的，判决西民公司承担责任没有法定与约定依据。西民公司会发出通知函承接A栋房的验收工作和其他善后工作，完全是基于考虑社会稳定和依据协调会议精神，配合维稳办等政府部门要求，仅对与西北广东分公司存在真实合同且真实付款的合作建房人重新签订合同后继续履约。对于要求退款、合同非真实的合作建房人，西民公司概不负责。《通知函》未有明确西民公司承诺承继西北广东分公司所签的全部合同权利义务，也没有追认西北广东分公司的无权代理行为，因此，不符合通知函条件的合作建房人，其与西北广东分公司的纠纷与西民公司无关。三、马岩与西北广东分公司签订的合同因违反法律强制性规定而无效。无效合同导致的结果是马岩可诉求返还财产，即享有不当得利请求权，应由谁受益谁返还。西民公司不是受益人，一审法院判决西民公司返还款项没有事实和法律依据。根据马岩提供的收款收据和相关转账凭证，收款人为西北广东分公司或其他案外人，西民公司从未收到马岩交来的购房款或是西北广东分公司转来的任何款项，因此，西民公司不是受益人，马岩的不当得利请求权益不应由西民公司承担，一审法院判决西民公司返还款项没有事实和法律依据。四、西北广东分公司已经在协调会上承诺会退回房款给对应合作建房人，表明西北广东分公司自认未经授权对外签署合同，相关合作建房的解除与退款事宜，应由西北广东分公司与合作建房方自行解决，与西民公司无关。被上诉人马岩辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。原审被告西北广东分公司、西北公司在二审期间未进行陈述。马岩向一审法院提出诉讼请求：1.解除马岩与西北广东分公司签订的《合作建房合同》；2.西民公司返还马岩合作建房款467192元；3.西民公司向马岩支付上述合作建房款占用期间的利息（其中108048元自2014年1月8日起算，162072元自2014年4月1日起算，162072元自2014年5月20日起算，35000元自2014年11月18日起算，按银行同期同类贷款利率标准计至实际清偿之日止）；4.西北公司、西北广东分公司对西民公司应付款项承担连带清偿责任；5.本案诉讼费用由西民公司、西北广东分公司、西北公司承担。一审法院查明：西北广东分公司为西北公司的分公司。马岩持有一份盖具西民公司印章的《授权书》，授权西北广东分公司在碧×.银×T×A公馆项目中全权负责宣传、策划、管理、销售等全部事宜。2014年1月7日，西北广东分公司（甲方）与马岩（乙方）签订《合作建房合同》，约定甲方先行垫支部分启动资金，乙方同意参与合作建房后选择相应楼层的房屋，按照定价支付合作资金，由甲方统一管理直至施工工程竣工，相应房屋交付乙方使用；甲方确认乙方为合作建房的本合同约定房屋使用权人，房屋使用年限从2014年12月30日至2038年8月30日止，期满后物业所有权归属甲方所有；在双方签署的合作建房合同的房屋使用期限满后，根据东×村碧×股份经济社所签订的土地租赁合同条款与相关政策，制订相应续约条款，由甲方办理并承担乙方房屋由2038年8月30日至2053年8月30日止的承租、续约的所有费用；乙方确认选择房屋为A栋首层A7号房，出资合作建房总款540240元；签订合同后7天内乙方支付甲方第一期合作建房款108048元；乙方所选定房屋主体结构的三层完成后，以甲方电话通知7天内乙方支付甲方第二期合作建房款162072元；乙方所选定房屋主体结构的六层封顶完成后，以甲方电话通知7天内乙方支付甲方第三期合作建房款162072元；工程完工后，房屋交收前乙方支付甲方剩余的全部合作建房款108048元；甲方定于2014年12月30日前完成合作建房工程，工程完工十天内甲方书面、电话通知乙方收楼，双方现场交接房屋；甲方确认乙方房屋使用权，乙方知悉合作建房的用地性质、规划情况，乙方不得以办理产权契证为由引起任何纠纷，否则视为乙方单方违约，并承担由此引起的所有责任及费用；等等。合同附有涉讼项目土地使用权证及建设工程规划许可证，土地使用权人为佛山市南海区××镇东×村碧×股份合作经济社。西北广东分公司于2014年1月8日出具收据，确认收取涉讼房屋第一期款108048元。西北广东分公司于2014年4月1日出具收据，确认收取涉讼房屋的第二期款162072元。西北广东分公司于2014年5月20日出具收据，确认收取涉讼房屋第三期款162072元。西北广东分公司于2014年11月18日出具收据，确认收取马岩交来佛山市南海区××镇东×村碧×股份合作经济社商业楼A栋首层A5、A7、二层A2第四期款部分款100000元。2016年9月16日，西民公司以登报方式向××镇东×村碧×股份经济社（锦×河地段）商业楼A栋各合作建房人发出《通知函》，合作建房人与西北广东分公司签订的《合作建房合同》，由于该公司的原因导致合同已无法履行，西民公司承接A栋房屋的验收工作和其他善后工作。一审法院认为，《合作建房合同》约定马岩支付一定价款，分配固定房屋，实质由西北广东分公司起建房屋出售予马岩，为商品房预售合同。无论西民公司还是西北公司，均不具备房地产开发企业资质；无任何证据反映涉讼楼宇办理分层分户可独立销售的规划报建手续，亦没有任何预售许可，《合作建房合同》违反法律强制性规定，依法无效。无效合同自始没有法律约束力，马岩请求解除合同的主张一审法院不予支持。合同无效，西北广东分公司收取的款项应退还予马岩。西北广东分公司2014年11月18日出具100000元收据并未区分A栋首层A5、A7，二层A2的具体金额，马岩主张本案为35000元部分一审法院予以准许。西北广东分公司应返还合共467192元予马岩。马岩清楚了解涉讼房屋状况仍签订合同，致合同无效双方均存在过错，相应损失双方各自承担，马岩请求计付利息的主张一审法院不予支持。分公司不具有法人资格，西北广东分公司的民事责任由西北公司承担。无论西民公司有否授权西北广东分公司，西民公司承诺承接涉讼楼宇的相关事宜，马岩请求西民公司承担责任的主张一审法院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第十四条、《商品房销售管理办法》第六条、第十二条的规定，判决：一、西北广东分公司、西北公司、西民公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还467192元予马岩；二、驳回马岩的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9501.92元，由马岩负担1194.04元，由西民公司、西北广东分公司、西北公司负担8307.88元。二审期间，西民公司向本院提交了《确认书》及曾某的身份证复印件，拟证明西北广东分公司负责人曾某确认其擅自对外签订《合作建房合同》，且未经西民公司的确认和追认，表明马岩提交的授权委托书是虚假的。经审查，该《确认书》属于证人证言，证人曾某无正当理由未出庭接受法院询问，无法查证其真实性，本院对该证据不予采信。二审期间，马岩、西北广东分公司、西北公司均未向本院提交新证据。经审查，本院对一审判决认定的案件事实予以确认。本院认为，根据当事人的上诉及答辩意见，本案的上诉争议焦点系西民公司应否向马岩返还本案所涉款项。本案中，西民公司上诉主张其不应向马岩返还本案所涉款项的主要理由是其并非案涉合作建房合同的签订主体，也非案涉款项的收取方，故其不应向马岩返还相应款项。对此，本院认为，首先，案涉合作建房合同基于出卖方不具有房地产开发企业资质，以及没有取得预售许可等，违反法律强制性规定而无效，无效合同自始没有法律约束力，不受法律保护。其次，马岩持有一份加盖西民公司印章的《授权书》，该授权书显示西民公司授权西北广东分公司在碧×.银×T×A公馆项目中全权负责宣传、策划、管理、销售等全部事宜。虽然西民公司抗辩认为该份授权书是伪造的，但其并未提交相关充分、有效的证据予以证实，故本院对其的该项主张不予支持。至于西民公司于二审期间以其于2018年12月12日已向相关公安部门报案为由要求中止审理本案，不符合法律规定，本院不予采纳；再次，2016年9月16日，西民公司以登报方式承诺承接案涉楼宇的相关事宜；最后，西民公司在诉讼中亦自认其是案涉土地的承租人，也是案涉项目的实际开发人。据此，一审法院判令西民公司向马岩返还本案所涉款项，符合本案实际以及公平原则，本院予以维持。综上所述，西民公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8307.88元，由上诉人广州市西民物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  余珂珂审判员  李 虹审判员  黄玉凤二〇一八年十二月二十一日法官助理黄结仪书记员蔡依丽