山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0203民初26号原告（反诉被告）：肖继恩，男，1955年7月21日出生，汉族，户籍在青岛市市**。委托诉讼代理人：王新华，山东昌圣律师事务所律师。被告：山东省回国留学人员服务中心，住所地在青岛市市**福州北路**。法定代表人：李念祥。被告（反诉原告）：青岛科技大学，住，住所地青岛市崂山区松岭路**/div>法定代表人：马连湘，职务：校长。委托诉讼代理人：刘沪生，山东自力律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘文洁，山东自力律师事务所律师。第三人(反诉被告)：青岛华恩置业有限公司，住所，住所地青岛市福州北路****楼****div>法定代表人:张维涛，职务：总经理。原告（反诉被告）肖继恩与被告（反诉原告）青岛科技大学（以下简称“科技大学”）、被告山东省回国留学人员服务中心（以下简称“留学中心”）、第三人（反诉被告）青岛华恩置业有限公司（以下简称“华恩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月22日作出（2015）北民初字第5946号判决，科技大学不服该判决向青岛市中级人民法院提出上诉，青岛市中级人民法院作出（2017）鲁02民终2908号民事裁定书，撤销本院（2015）北民初字第5946号判决，发回本院重审。本院依法适用普通程序另行组成合议庭，于2018年8月28日对本诉与反诉公开开庭进行合并审理。原告肖继恩及其委托诉讼代理人王新华，被告科技大学的委托代理人刘沪生、刘文洁，第三人华恩公司的法定代表人张维涛到庭参加诉讼。2018年11月26日原告肖继恩申请撤回对被告科技大学的起诉，本院予以准许。被告留学中心经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理本案。本案现已审理终结。原告肖继恩向本院提出诉讼请求：1、判令被告留学中心履行合同义务、协助肖继恩办理青岛市市北区福州北路129号9-10层房屋（以下简称“涉案房屋）的产权过户手续；2、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2009年4月28日留学中心与华恩公司签订协议，约定将青岛市市北区福州北路129号12层（现为10层）房屋无偿转让给肖继恩，同时约定将尽快办理该房屋的产权登记手续，所需费用由华恩公司承担。随后留学中心交付房屋给肖继恩使用。2010年9月2日留学中心与华恩公司签订房屋买卖合同，约定将青岛市福州北路129号11层房屋转让给华恩公司，转让价款为200万元，同时约定办理房产登记所需费用由华恩公司承担。2010年9月8日，华恩公司向留学中心支付房款200万元。留学中心随后交付房屋给华恩公司使用。2010年11月1日肖继恩与华恩公司签订债权转让协议，约定华恩公司将上述两份房屋转让合同项下对留学中心享有的全部权利转让给肖继恩。自上述房屋交付至今，肖继恩一直占有使用，但留学中心迟迟未办理涉案房屋的产权登记手续。为此，原告肖继恩提起诉讼，请求判如所请。被告留学中心未答辩。第三人华恩公司述称，同意原告肖继恩诉讼请求。反诉原告科技大学提出反诉请求：1、请求判令确认留学中心与华恩公司签订的补充协议、房屋买卖合同无效，确认华恩公司与肖继恩签订的债权转让协议无效；2、请求判令肖继恩返还侵占的涉案房屋；3、本案反诉费由华恩公司和肖继恩负担。事实与理由：2009年4月28日、2010年9月2日留学中心与华恩公司签订房屋转让合同、房屋买卖合同，非法转让留学中心名下位于青岛市市北区福州北路129号12层、11层房产，因上述国有划拨土地，地上建筑办公楼为，地上建筑办公楼为国有教育房产有划拨土地及地上国有产权建筑的出让或转让有严格的规定和程序。因反诉被告不是国家教育、科研事业单位，留学中心无权私自非法转让、出卖国有资产，因此留学中心与华恩公司签订的房屋转让合同与房屋买卖合同，违反国家强制性规定，是无效合同。反诉被告应当返还侵占的国有房产。肖继恩在华恩公司占出资额的90%，工商登记材料中并未记载肖继恩与华恩公司签订的债权转让协议的有关股东会决议和其他必备手续，该转让协议违反国家法律强制性规定，侵占国有资产，形式内容均违法，是无效协议。另留学中心经省政府研究已经并入科技大学，其单位建制已经被撤销，其人员和财产已经由科技大学接收，山东省教育厅正在为办理注销手续，留学中心不是本案适格被告，科技大学愿意承担留学中心在本案中的权利义务。为此，反诉原告科技大学提起反诉，请求判如所请。针对反诉原告科技大学提出的反诉，反诉被告肖继恩辩称：1、科技大学反诉请求确认转让协议、买卖合同等无效没有法律依据；2、涉案房产仍登记在被告留学中心名下，不存在返还房产的情况；3、被告科技大学将国有划拨土地转让与国有划拨土地上的建筑物的转让混淆。综上，请求法院驳回其反诉请求。针对反诉原告科技大学提出的反诉，反诉被告华恩公司辩称，同肖继恩答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年4月28日留学中心（甲方）与华恩公司（乙方）签订补充协议一份，主要内容为：因乙方在为甲方拆迁补偿青岛市福州北路129号综合办公楼过程中，钢材、水泥等建材涨价较高，造成建设成本增大，甲方同意将综合办公楼12层（原规划10层）220平方米及平台、办公楼一层网点（原规划负二层）156平方米的房屋产权无偿转让给乙方所有，另将现13层设备间中的64平方米及平台即甲方原有的1号楼办公楼西侧网点房245平方米无偿归乙方所有，作物业管理用房使用，以作为对乙方建设成本增加的补偿；乙方将综合办公楼的建安工程总造价发票（10076298.18元）与甲方交换等额的山东省行政事业单位资金往来结算收据；双方同意本协议生效后尽快共同办理该楼的产权登记手续，产权登记所需费用由甲方承担；甲方取得该楼产权证后，即按本协议为乙方办理产权过户手续，所需费用由乙方承担；由于乙方在给甲方拆迁补偿时，超出双方商定补偿费1205401.82元，此款是肖继恩个人出资给付的，故甲乙双方同意将综合办公楼12层（原规划10层）220平方米及平台、13层设备间中的64平方米及平台、办公楼一层西网点（原规划负二层）156平方米的房屋产权办理给肖继恩个人等。2010年1月8日留学中心（甲方）与华恩公司（乙方）签订房屋买卖合同备忘录，主要内容为：2003年6月甲乙双方签订了乙方为甲方代建综合办公楼合同。由于在建设期间成本提高，经双方协商，于2009年4月28日签订补充协议，由甲方将综合办公楼中十二层（建筑面积约220平方米）及平台、一层网点（约156平方米）房产无偿转让给乙方（具体归肖继恩个人所有），作为对代建办公楼建筑成本增加的补偿。由于在办理房产转让变更登记中，房产登记部门提出，补偿协议不可办理变更登记，必须是买卖契约方可办理。为此，需要双方将原签署的补充协议变更为房地产买卖契约，故签订本买卖契约。本契约仅为对原补充协议在房产转让形式上的变更，并不因此对双方产生任何新的权利和经济往来。乙方不再付给甲方费用。办理房产转让变更登记过程中所需的一切税费均由肖继恩个人承担。甲方不承担任何费用。2010年9月2日留学中心（甲方）与华恩公司（乙方）签订房屋买卖合同，主要内容为经双方友好协商，甲方同意将福州北路129号划拨土地上综合办公楼11层楼转让给乙方，经乙方委托有关部门进行测绘，双方认可实地测绘的建筑面积为448.11平方米，转让价格为200万元，在办理房产转让变更登记过程中所发生的土地、税费等费用均由乙方承担，甲方不负担任何费用，甲方在合同签订时将11层楼整体按现状交给乙方，乙方将11层楼转让款200万元一次性付给甲方。庭审中，肖继恩提交收据存根复印件一张，该收据存根复印件上加盖有留学中心的公章，收据载明华恩公司于2010年9月8日向留学中心交款200万元。下方空白处注明：因华恩置业有限公司将第三联收据丢失，特补此件。2010年11月1日华恩公司（甲方）与肖继恩（乙方）签订债权转让协议，主要内容为华恩公司将其与留学中心关于青岛市福州北路129号综合办公楼房屋和建筑的补充协议、房屋买卖协议、房屋买卖合同备忘录项下全部权利转让给乙方。留学中心于2010年11月8日取得涉案房屋权属登记证书（青房地权市字第201093631号），登记的房屋建筑面积为694.86平方米，规划用途为办公，取得方式为划拨，土地用途为科研、综合。2010年9月25日山东省教育厅出具《关于同意将山东省回国留学人员服务中心办公楼部分房屋转让的函》，内容为：“我厅同意将青岛市福州北路129号山东省回国留学人员服务中心所属办公楼第九层（448.11平方米）、十层（246.75平方米）共694.86平方米转让给青岛华恩置业有限公司。”庭审中，经询问肖继恩，涉案房屋的转让尚未经过有关批准并补缴出让金。反诉中，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月29日山东省机构编制委员会办公室鲁编办[2014]271号《山东省机构编制委员会办公室关于调整省教育厅所属事业单位机构编制事项的通知》载明，经省政府研究决定，省回国留学人员服务中心并入青岛科技大学，撤销省回国留学人员服务中心事业单位建制，收回事业编制14名，请省教育厅、青岛科技大学按规定办理事业单位法人注销登记。科技大学提交一份2003年6月23日留学中心（甲方）与华恩公司（乙方）签订的拆迁补偿协议书，该协议主要内容为：甲方同意将福州北路129号6081平方米国拨地块使用权中的4309平方米交由乙方，经青岛市国土储备中心办理合法受让手续后进行开发，同意乙方拆除甲方在该地块上原有的3267平方米办公楼；乙方同意在拆除甲方办公楼后给予甲方1128.17万元经济补偿，由甲方重新建设办公楼等。肖继恩、华恩公司对该证据真实性无异议，但称留学中心至今未按该协议约定将原有3276平方米办公楼腾出，导致该办公楼无法拆除，故华恩公司不存在向留学中心支付经济补偿的义务。科技大学提交青岛恒信工程造价事务所《关于山东省回国人员服务中心1号楼结算审计报告》，用以证明1号楼结算审计值为1128.17万元，与拆迁协议中补偿费数额相符，根本不存在华恩公司所称的工程建设成本增加的说法。肖继恩、华恩公司对该证据真实性无异议，但认为该证据与本案中涉及的房屋买卖合同备忘录、补充协议、房屋买卖合同无关联性。科技大学还提交华恩公司工商登记信息查询结果一宗，用以证明华恩公司于2003年3月17日设立，法定代表人为肖继恩，2011年8月8日变更为张维涛，注册资本1000万元，股东肖继恩出资900万元，占90%，留学中心出资100万元，占10%，该公司工商登记材料中没有涉案房屋无偿转让、买卖的股东会决议，也没有华恩公司将涉案房屋转让给其股东肖继恩的股东会决议，因此华恩公司与肖继恩之间的债权转让协议是非法、无效的。肖继恩、华恩公司对该证据真实性无异议，但对证明事项有异议，认为留学中心出资100万元，也是肖继恩实际出资的。诉讼中，本院函询山东省事业单位监督管理局有关留学中心登记情况，该局于2018年7月9日回函称留学中心于2002年9月16日设立登记，目前《事业单位法人证书》已废止，未办理注销登记。本案争议焦点为：1、留学中心主体是否适格；2、留学中心与华恩公司签订的房屋买卖合同是否有效。本院认为，关于留学中心主体是否适格的问题，根据山东省事业单位监督管理局复函，留学中心事业单位法人未办理注销登记，故留学中心主体适格。关于留学中心与华恩公司签订的房屋买卖合同是否有效的问题。本院认为，留学中心与华恩公司签订的房屋买卖合同所占土地的性质为国有划拨土地。根据有关法律规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。本案中，诉争涉案房产取得方式为划拨，留学中心与华恩公司签订的涉案房产转让合同，尚未经有批准权的人民政府批准，合同无效。据此，原告肖继恩请求判令被告留学中心协助办理青岛市市北区福州北路129号9-10层房屋的产权过户手续的主张无事实和法律依据，本院不予支持。反诉原告科技大学请求确认留学中心与华恩公司签订的补充协议、房屋买卖合同无效以及华恩公司与肖继恩签订的债权转让协议无效的主张符合有关法律规定，本院予以支持。反诉原告科技大学请求肖继恩返还涉案房产的请求，经查，涉案房产目前登记在留学中心名下，留学中心主体并未注销，科技大学主张返还涉案房产与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、《中华人民共和国物权法》第十七条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：驳回原告肖继恩的诉讼请求。二、被告山东省回国留学人员服务中心与第三人青岛华恩置业有限公司于2009年4月28日签订的补充协议、于2010年1月8日签订的房屋买卖合同备忘录、于2010年9月2日签订的房屋买卖合同无效。第三人青岛华恩置业有限公司与原告肖继恩于2010年11月1日签订的债权转让协议无效。三、驳回反诉原告青岛科技大学的其他反诉请求。本诉案件受理费500元，由原告肖继恩负担。反诉案件受理费29700元，由反诉原告青岛科技大学、反诉被告肖继恩、反诉被告青岛华恩置业有限公司各负担9900元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  梁志鹏人民陪审员  于敬乐人民陪审员  于美英二〇一八年十二月三日书 记 员  张 茁