福建省武平县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0824民初2477号 原告：钟天荣，男，1971年9月10日出生，汉族，经商，住福建省武平县。 被告：钟贵旺，男，1966年5月26日出生，汉族，居民，住福建省武平县城厢镇垇坑村老虎坑**，现住福建省武平县。 第三人：曾小明，男，1986年9月27日出生，汉族，经商，，住福建省武平县岩前镇龙井村界竹连塘**现住福建省武平县。 原告钟天荣与被告钟贵旺、第三人曾小明租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 钟天荣向本院提出诉讼请求：1.判令钟贵旺继续履行钟天荣与钟贵旺于2017年3月2日签订的《店面出租协议书》，将二间店面的使用权交还给钟天荣使用；2.判令曾小明限期从钟贵旺的县标店面搬离，腾空并将该二间店面交还给钟天荣使用。诉讼过程中，经本院释明，钟天荣变更诉讼请求为：1.解除钟天荣与钟贵旺签订的《店面出租协议书》；2.判令钟贵旺赔偿钟天荣年租金50000元的10%的违约金5000元；3.判令钟贵旺退还钟天荣租金135200元（已交200000元，扣除曾小明转账给钟天荣的64800元）。事实和理由：钟天荣与钟贵旺是朋友关系。2017年3月2日，钟贵旺以资金周转为由向钟天荣借款200000元。钟天荣将200000元现金给钟贵旺后，钟贵旺当即出具借条一张。借款时钟贵旺聊起其将改行养蛙，其在武平县县标的恒旺建材店面空着，当时钟天荣觉得自己经营的摩托车配件店店面太小又不好停车，因此决定把钟贵旺的二间店面租下来。双方于借款当日签订了《店面出租协议书》，约定:一、钟贵旺将位于县标现开设恒旺建材店面门面(店面2间约230平方米，卫生间1间，办公室1间，包括店面隔楼及配套设施)出租给钟天荣。二、租赁期为4年，即从2017年5月1日起至2021年5月1日。三、租金每年为50000元，四年合计租金为200000元，钟天荣必须于2017年5月1日前一次性将租金交齐付清……。六、店面出租协议书的出租方与承租方的变更。第1款约定，在合同履行期内，钟天荣自己不用时，有权将店面转租给第三者或相互对换店面，钟贵旺无权收回店面。第2款约定，在合同期内，钟天荣有权将店面使用权交付给第三者，本合同对钟天荣与店面使用者继续有效……。十五条、在钟贵旺需要开店用店面，钟贵旺向钟天荣租赁，每月租金7200元等内容。2017年4月中旬，钟天荣按《店面出租协议书》的约定将2017年3月2日钟贵旺出具的借条返还给钟贵旺，将此借款200000元抵作四年的租金一次性付清。钟贵旺还将二店面的钥匙等交付给了钟天荣。因钟天荣在武平县环城西路租来的店面还在租赁期，还可继续使用，因此，钟天荣只拿了钥匙并没有搬到钟贵旺的店面经营。2018年9月10日，钟天荣经过钟贵旺的店面时发现该店面门开着，便立即打电话给钟贵旺问清情况，钟贵旺称“我看你一直空着，以为不用就将店面出租给曾小明了。租金我会让曾小明直接支付给你”。钟天荣非常生气，要求钟贵旺继续履行双方签订的《店面出租协议书》，立即终止与第三人曾小明签订的协议书，把店面交还。但钟天荣与钟贵旺多次协商无果。双方签订的《店面出租协议书》合法有效，而且钟天荣已将四年的租金全部付清，该店面的使用权归钟天荣，即使钟天荣将店面空置，钟贵旺也无权将该店面再次出租给第三人，钟贵旺一房二租的行为损害了钟天荣的合法权益，钟天荣有权依照合同约定要求钟贵旺按年租金50000元的10%支付违约金5000元，并要求钟贵旺退还租金135200元（200000元扣除从第三人曾小明获取的64800元）。 钟贵旺辩称，1.答辩人认可欠钟天荣200000元，因答辩人没有钱归还，而当时答辩人有两间店面空置，钟天荣称其正在承租的店面不好停车，想租答辩人的店面，双方也签订了合同。签订合同时答辩人要求钟天荣将借条归还，但钟天荣至今都没有归还。因钟天荣事后认为搬到答辩人的店面不划算，便一直没有使用店面，为此，答辩人出面与钟天荣的房东协商，让房东给钟天荣减少了租金，钟天荣就不再搬到答辩人的店面。届时，答辩人刚好欠第三人曾小明钱，曾小明也想租答辩人的店面，所以答辩人就将店面租给曾小明。当时答辩人没有将此事告知钟天荣，曾小明装修时钟天荣知情后便前来闹，拉了一车黄土倒在店门口，此后答辩人与钟天荣、曾小明三人协议一致，由曾小明每月付7200元租金给钟天荣，一个季度共支付21600元。钟天荣至今已经收取了三个季度合计64800元的店租。答辩人已将店面租给了曾小明，不可能再向钟天荣交付店面，而且各方已达成口头协议并且实际履行，答辩人要求继续按协议履行，直至答辩人欠钟天荣的200000元付清为止。2.答辩人欠钟天荣200000元，但钟天荣并没有将借条归还答辩人，答辩人有权利转租店面。钟天荣要求解除与答辩人签订的店面出租协议，答辩人没有意见，但其要求答辩人支付违约金不合理。答辩人并不存在支付违约金的情形。答辩人是欠钟天荣借款200000元，并不欠钟天荣租金，双方不存在退还租金的问题。扣除钟天荣从曾小明处获取的款项后，答辩人还欠钟天荣135200元，答辩人承认且会归还。综上，请法院依法裁判。 曾小明述称，1.第三人不清楚钟天荣和钟贵旺之间的情况，第三人向钟贵旺租赁店面并签订了合同，当时并不知道钟天荣和钟贵旺之前签订了合同。第三人装修店面时钟天荣打电话询问后第三人才知情。此后，三人协商达成口头协议，第三人按照钟天荣的要求将店租7200/月按季度支付给钟天荣。于第三人而言，租金交给谁都一样，所以没有要求写书面合同。2.第三人共租赁钟贵旺店铺两间，面积200多平方米，每月租金11800元，租期6年，从2018年1月1日开始计算租金（装修期间不算租金）。因2016年12月20日钟贵旺结欠第三人276000元，约定2017年6月20日归还，故租店前一天双方书面约定由第三人每月从租金中抵扣5000元用于归还钟贵旺欠第三人的借款，其余6800元租金交至钟贵旺儿媳处。双方按此约定履行，自钟天荣参与进来后第三人就开始将租金转账给钟天荣，至今已经转了三个季度的租金合计64800元（分别于2018年3月31日转账21600元，7月1日转账21600元，10月1日转账21600元）。期间武平法院曾要求第三人将租金交至法院。第三人认为自己不应当腾出店面，此事应由钟天荣和钟贵旺处理清楚。第三人对钟天荣变更后的诉讼请求没有意见，请法院依法裁判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对对方提交的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年3月2日，钟贵旺向钟天荣出具借条，载明其向钟天荣借来现金200000元。同日，钟天荣与钟贵旺签订《店面出租协议书》，约定钟贵旺为出租方，钟天荣为承租方，由钟天荣租赁钟贵旺位于武平县县标现开设的恒旺建材门面2间，约230平方米，卫生间1间、办公室1间，包括店面阁楼及配套设施；租赁期限为4年，从2017年5月1日至2021年5月1日；租金每年50000元，4年合计200000元，钟天荣必须于2017年5月1日前一次性将租金交齐付清；在合同履行期内，钟天荣有权将店面使用权交付给第三者，该合同对钟天荣与店面使用者继续有效；钟天荣自行不用，其有权将店面转租给第三者或者相互对换店面，钟贵旺无权收回店面；钟贵旺应按合同规定的时间将店面交给钟天荣使用，否则每超出一天应赔偿钟天荣年租金10%的经济损失；钟贵旺不得无故终止合同（除有政策变化，县规划部门统一规划等其他原因需要拆除店面），否则应赔偿钟天荣年租金10%的经济损失；若钟贵旺需要使用店面，其同样向钟天荣租赁，应交租金每月7200元且必须在每月1日交租金，未交租金作为放弃店面使用，钟天荣有权利租赁其他人使用等内容。前述《店面出租协议书》签订后，钟贵旺将店面钥匙交付钟天荣，但钟天荣并未按约定于2017年5月1日前一次性将租金付清给钟贵旺，也未将钟贵旺于2017年3月2日出具的200000元借条归还钟贵旺。 2017年6月22日，钟贵旺与曾小明达成《还款协议》，明确因钟贵旺暂无法偿还曾小明欠款，现由钟贵旺出租原开设“恒旺物资”建材店铺2间予曾小明（店铺面积约为240㎡，及店面阁楼），租赁期限为六年，于2017年6月23日至2023年6月22日止，租金每月11800元；在合同履行期间，曾小明每月抵5000元作为钟贵旺分期还款金额，剩余租金则每月或每季度安排打款到钟贵旺儿媳钟晓红账户。 2017年6月23日，曾小明与钟贵旺的儿媳妇钟晓红签订《房屋出租合同》，约定钟晓红将位于武平县县标旁边的店面2间出租给曾小明作建材销售使用，租赁期限六年，自2017年6月23日起至2023年6月22日止，租金每月11800元，曾小明应在签订合同的同时向钟晓红预交3个月房屋租金（从2017年9月23日至2017年12月22日）35400元，以后按3个月以此类推，缴交保证金20000元……等内容。 曾小明与钟晓红签订《房屋出租合同》时并不知晓钟贵旺与钟天荣已经就该店面签订有《店面出租协议书》。2018年1、2月间，钟天荣看到前述店面正在装修，了解情况后知晓钟贵旺将店面租给了曾小明。后钟天荣、钟贵旺、曾小明三人达成口头协议，由曾小明将其应支付给钟贵旺的租金中的7200元直接支付给钟天荣，按季度支付，每季度21600元。曾小明分别于2018年3月31日、7月1日、10月1日各转账21600元至钟天荣账户，合计已支付64800元。 钟贵旺与钟天荣签订的《店面出租协议书》所涉店面即为曾小明与钟晓红签订的《房屋出租合同》所涉店面，两间店面登记在钟贵旺及其妻谢珍凤名下。 2018年7月5日，本院作出（2018）闽0824执488号《协助执行通知书》，告知曾小明本院执行的王新华与钟贵旺买卖合同纠纷一案，因钟贵旺作为被执行人拒绝履行生效判决所确定的义务，本院依法要求曾小明协助扣留、提取钟贵旺的租金收入，将租金转汇至法院账户。 本院认为，钟天荣与钟贵旺签订的《店面出租协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按协议书约定履行义务。钟贵旺与钟天荣签订《店面出租协议书》后在既未与钟天荣解除租赁协议又未经钟天荣同意的情况下将店面租赁给第三人曾小明，违反了《店面出租协议书》的约定，应当承担相应违约责任。钟天荣要求钟贵旺按年租金50000元的10%支付违约金5000元符合合同约定，本院予以支持。曾小明已经实际承租了钟天荣与钟贵旺《店面出租协议书》所涉店面，钟天荣现要求解除与钟贵旺签订的《店面出租协议书》不违反法律规定，钟贵旺亦同意解除，本院对钟天荣的该项诉讼请求予以支持。钟天荣要求钟贵旺返还租金135200元，但钟天荣在与钟贵旺签订《店面出租协议书》后并未按合同约定将四年租金200000元一次性付清给钟贵旺，也未将钟贵旺向其出具的金额为200000元的借条返还给钟贵旺，与店面租金互抵，故钟天荣实际并未向钟贵旺支付租金，其要求钟贵旺返还租金依据不足，其该项诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，钟天荣的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除钟天荣与钟贵旺于2017年3月2日签订的《店面出租协议书》； 二、钟贵旺应于本判决生效之日起十五日内支付钟天荣违约金5000元； 三、驳回钟天荣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由钟贵旺负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审判员  刘亚莉 二〇一八年十二月十八日 书记员  徐旭玉 附： 法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行提醒 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定，申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 根据法律及相关司法解释的规定，发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。如不履行可能面临下列后果： 1.被执行人在生效法律文书确定的义务未履行完毕之前，限制其乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位等高档交通工具和使用高档通讯工具，以及购房、旅游、对外投资等行为。 2.被执行人具有履行能力而不履行法律文书确定的义务，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其信用惩戒。 3.诉讼参与人或者其他人拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 4.对人民法院的判决、裁定有能力执行而拒不执行，情节严重的，处三年以下有期徒刑、拘役或者罚金；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。 单位犯前款罪的，对单位判处罚金，并对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依照前款的规定处罚。 -10-