广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0105民初7648号 原告：刘某，女，汉族，1976年12月15日出生，住广西南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁某，广西某律师事务所实习律师。 被告：广西某投资有限公司，住所地：南宁市江**。 法定代表人：周某，系该公司总经理。 原告刘某与被告广西某投资有限公司（以下简称某公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李某、梁某到庭参加诉讼。被告某公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求：1、判令解除原、被告于2012年12月1日签订的两份《合同书》；2、判令被告向原告返还房屋占有使用费233398.2元，并支付利息损失65736.44元（利息计算：以233398.2元为基数，按中国人民银行贷款基准利率4.9%，自2012年12月1日起暂计至2018年8月31日，之后按此标准另计至被告实际履行债务完毕之日止）；3、判令被告向原告返还履约保证金2891元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月1日，原、被告签订一份《合同书》，约定被告提供其投资经营的位于南宁市铺面(面积11.576平方米)给原告经营使用，自2012年12月2日起至2023年12月1日共11年，店铺使用费按69.7033元每平方米每月计收，原告一次性向被告缴纳店铺使用费106508.9元，并支付履约保证金2891元；原告承租后将铺面承包给被告指定的项目管理公司（即南宁市某物业服务有限公司）经营，双方还就租赁合同的其他事宜进行了约定。当日原、被告就上述铺面签订另一份《合同书》，约定租期自2023年12月1日起至2042年10月8日（共226个月7天），店铺使用费按69.7033元每平方米每月计收；原告一次性向被告缴纳店铺使用费182544.5元，并支付履约保证金2891元，其他事宜与第一份《合同书》内容一致。上述两份合同约定的租期共计29年10个月7天，店铺使用费共289053.4元。原告当日将289053.4元店铺使用费和2891元履约保证金支付给了被告。此后原告承租后将铺面承包给南宁市某物业服务有限公司，因该公司拖欠原告租金，原告已另案起诉该公司。 经查，被告提供的涉案编号为B****号铺面房屋建设手续证件不齐全，没有取得建设工程规划许可证及房产证。原告认为，原、被告签订的两份《合同书》属于房屋租赁合同性质，分开签订两份合同也是被告为规避法律关于租期最长不能超过20年的强制性规定，故两份《合同书》因违背法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同。合同无效则自始无效，因无效合同取得的财产应当予以返还，故被告应将原告缴纳履约保证金及扣除已使用铺面期间应交的租金后剩余的233398.44元返还给原告。被告明知房屋未取得合法报建手续却对外出租存在过错，应赔偿原告租金被占用期间的损失。 综上，原告为维护自身合法权益，请求法院判如所请。 原告为支持其起诉向本院提供的证据有：企业信用信息公示报告、《合同书》、收据、《铺面承包合同书》、银行账户明细。 被告未作答辩亦未举证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年12月1日，原告（发包方、甲方）、南宁市某物业服务有限公司（承包方、乙方）及被告（项目方、丙方）签订了一份《铺面承包合同书》，主要约定：被告是某商业广场项目的投资方；2012年12月1日被告与原告签订了两份《合同书》约定被告将其投资经营的某商业广场地上一层B****号铺面（铺面建筑面积11.576平方米）提供给原告经营使用（其中一份《合同书》约定的经营期限为11年，自2012年12月2日至2023年12月1日，从项目经营期开始之日起，满12个月为一个经营使用年度。店铺使用费共106508.9元于该《合同书》签订当日由原告一次性付清给被告；另一份《合同书》约定的经营期限为226个月零7天，自2023年12月1日至2042年10月8日，店铺使用费共182544.5元于该《合同书》签订当日由原告一次性付清给被告；店铺使用费按69.7033元/平方米每月计算；原告应于《合同书》签订当天一次性支付被告2891元作为履约保证金）；南宁市某物业服务有限公司是负责某商业广场项目日常经营管理的服务企业，原告、南宁市某物业服务有限公司、被告在《铺面承包合同书》中约定，将地上一层B****号铺面经营使用权承包给南宁市某物业服务有限公司，由南宁市某物业服务有限公司全面负责地上一层B****号铺面的招商租赁、对外经营等经营管理工作，被告同意原告将地上一层B****号铺面经营使用权承包给南宁市某物业服务有限公司经营管理，《铺面承包合同书》约定南宁市某物业服务有限公司承包经营期限为10年（从2012年12月2日至2022年12月1日），承包经营期限从签订《铺面承包合同书》次日起算，不管南宁市某物业服务有限公司是否经营、采取何种方式经营、经营效益如何，均应承担店铺承包金，承包金为第1年、第2年两年承包金共57810.7元（按14452.7元/半年计算，该两年承包金应于《铺面承包合同书》生效当天支付），第3、第4年两年承包金共62591.8元（按15897.9元/半年计算，该两承包年的每承包年上半年承包金分别于2015年、2016年6月10日前支付，每承包年下半年承包金分别于2015年、2016年12月10日前支付），第5、第6年两年承包金共70788.6元（按17697.1元/半年计算，该两承包年的每承包年上半年承包金分别于2017年、2018年6月10日前支付，每承包年下半年承包金分别于2017年、2018年12月10日前支付），第7、第8年两年承包金共75153.9元（按18788.5元/半年计算，该两承包年的每承包年上半年承包金分别于2019年、2020年6月10日前支付，每承包年下半年承包金分别于2019年、2020年12月10日前支付），第9年、第10年两年承包金共80935元（按20233.7元/半年计算，该两承包年的每承包年上半年承包金分别于2021年、2022年6月10日前支付，每承包年下半年承包金分别于2021年、2022年12月10日前支付）。南宁市某物业服务有限公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，否则每逾期一日南宁市某物业服务有限公司按未付款的万分之二支付赔偿违约金给原告，逾期90日的，原告有权终止《铺面承包合同书》，收回店铺自行经营或出租或同时终止原、被告的《合同书》并收回履约保证金及原告剩余租赁期已交的店铺使用费，造成原告经济损失的，原告还有权向南宁市某物业服务有限公司追索，被告负有连带责任；合同于签字盖章后生效。 上述合同签订后，原告于2012年12月1日向被告支付了11年加226个月零7天的店铺使用费106508.9元+182544.5元=289053.4元和履约保证金2891元。南宁市某物业服务有限公司使用了地上一层B****号铺面，并向原告支付了2012年12月2日至2016年12月1日期间的租金，但此后租金未付，截止本案起诉时某公司尚欠原告到期租金53091.3元；南宁市某物业服务有限公司于2015年7月27日向原告转账15897.9元，2016年7月5日通过银行转账向原告支付投资回报款15897.9元，2016年7月26日通过银行转账向原告支付投资回报款15897.9元，2018年1月5日通过银行转账代某付向原告支付租金15897.9元，共计向原告转账63591.6元。 另查明，涉案租赁物已取得建设工程规划许可证。 本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。原、被告及南宁市某物业服务有限公司签订的《合同书》、《铺面承包合同书》系原、被告、南宁市某物业服务有限公司真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告及南宁市某物业服务有限公司之间存在合法有效的房屋租赁合同关系。原告将租赁物交付给南宁市某物业服务有限公司使用之后，南宁市某物业服务有限公司应当按照合同约定履行给付租金的义务，南宁市某物业服务有限公司逾期支付的，应当承担相应的违约责任。依照合同约定，南宁市某物业服务有限公司应按约定的时间足额支付承包金给原告，逾期90日的，原告有权终止《铺面承包合同书》，收回店铺自行经营或出租或同时终止原、被告双方的《合同书》、收回履约保证金及原告剩余租赁期已交的店铺使用费（租金），造成原告经济损失的，原告还有权向南宁市某物业服务有限公司追索。南宁市某物业服务有限公司尚欠原告2016年12月2日至2018年6月1日租金53091.3元，其尚欠原告租金已逾期90日，南宁市某物业服务有限公司的行为致使原告的合同目的不能实现，按照合同约定及合同法规定，原告有权终止（实为解除）原、被告的《合同书》并收回履约保证金及原告剩余租赁期已交的店铺使用费（租金），故原告要求解除其与被告于2012年12月1日签订的两份《合同书》及要求被告返还履约保证金2891元，本院予以支持。关于原告要求被告返还房屋占有使用费233398.2元及赔偿利息问题，按《合同书》约定及本案实际，原告从2012年12月2日至2018年8月31日共5年零270天使用被告提供的涉案的铺面产生的租金计算为11.576平方米×69.7033元/平方米每月×12个月/年×[5+（270÷365）]年=55575.61元，原告已向被告支付了11年加226个月零7天的店铺使用费289053.4元，被告应向原告返还2018年8月31日之后的剩余租金289053.4元-55575.61元=233477.79元，现原告仅要求被告返还剩余租金233398.2元，本院予以支持。基于上述理由，本院确定原、被告于2012年12月1日签订的两份《合同书》解除的时间为2018年8月31日。两份《合同书》解除后，被告可另行向原告主张返还涉案铺面的权利及相关权利。另外，原告要求被告赔偿利息（利息计算：以233398.2元为基数，按中国人民银行贷款基准利率，自2012年12月1日起计至被告实际履行债务完毕之日止），并未超出法律规定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第（四）项，第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 原告刘某于2012年12月1日与被告广西某投资有限公司签订的两份《合同书》于2018年8月31日解除； 被告广西某投资有限公司向原告刘某返还剩余租金233398.2元； 三、被告广西某投资有限公司向原告刘某赔偿利息（利息计算：以233398.2元为基数，按中国人民银行贷款利率，自2012年12月1日起计至被告实际履行债务完毕之日止）； 四、被告广西某投资有限公司向原告刘某返还履约保证金2891元。 上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务违约金，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费2965元，由被告广西某投资有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  白宁庆 人民陪审员  刘 宪 二〇一八年十二月十三日 书 记 员  苏春倩 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。