湖北省武汉市江汉区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0103民初6788号原告：龚幼平，女，1957年1月25日出生，汉族，住武汉市江汉区，委托诉讼代理人：刘天兵，国浩律师（武汉）事务所律师。委托诉讼代理人：高冬，国浩律师（武汉）事务所律师。被告：武汉市水产供销公司海味公司，住所地武汉市江汉区民族街万年片****。法定代表人：马建平，经理。委托诉讼代理人：王高翔，湖北首义律师事务所律师。委托诉讼代理人：张霞，湖北首义律师事务所律师。第三人：黄望梅，女，1962年9月9日出生，汉族，住武汉市硚口区，第三人：彭健雄，男，1963年8月4日出生，汉族，住武汉市江汉区，第三人：阮成章，男，1938年10月15日出生，汉族，住武汉市江汉区，原告龚幼平与被告武汉市水产供销公司海味公司（以下简称海味公司）、第三人黄望梅、彭健雄、阮成章房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。龚幼平及其委托诉讼代理人刘天兵、高冬，海味公司委托诉讼代理人王高翔、张霞，第三人黄望梅、彭健雄、阮成章到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚幼平向本院提出诉讼请求：1.确认龚幼平与海味公司之间就坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层由南至北第六档门面房屋订立的房屋买卖合同关系合法有效；2.判令海味公司协助龚幼平将坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层房屋1/6份额的不动产权证书办理至龚幼平名下；3.本案诉讼费由海味负担。事实和理由：因海味公司改制需要资金解决职工转变身份的经济补偿问题，2001年12月26日，海味公司的上级单位武汉商贸国有控股集团有限公司批准海味公司将坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层门面（建筑面积240.25平米）以45万元的价格转让给黄陂区滠口镇盘龙泥木土方工程队(以下简称泥木土方工程队)，后泥木土方工程队放弃购买。海味公司为不影响企业改制进程、及时获取资金，在征得相关部门同意后，将该门面分割为六档，以46万元的总价（评估价值45万元）将该一层门面转让给黄望梅、彭建雄、阮成章、龚幼平四人。其中龚幼平与工程队签订《房地产转让合同书》，以8万元的价格购得由南至北第六档门面房屋，海味公司作为鉴证方在该合同上加盖公章，认可该涉案房屋的转让，后海味公司又向龚幼平出具证明文件，再次表明该转让系其意思表示。该合同约定待土地使用证和房屋所有权证解冻后再办理过户，过户手续由双方负责，税费由龚幼平承担。在涉案房屋满足合同约定的过户条件后，龚幼平曾多次要求海味公司配合办理过户手续，但其至今未协助办理过户，龚幼平遂诉至本院，请求判如所请。海味公司辩称，海味公司与龚幼平之间不存在房屋买卖合同关系，其上级单位批复是将涉案房屋转让给泥木土方工程队，龚幼平是与该工程队签订的合同，而该工程队在工商部门没有注册登记，事实上不存在。当时该上级批复中明确指明交易对象系泥木土方工程队，而非龚幼平，因泥木土方工程队不存在，因此批复无效。即使该买卖合同关系成立，因该合同本身违反了处置国有资产的相关规定和程序，损害了国家利益，国有资产的转让也没有在产权交易中心等机构中公开进行，因此该合同是无效的。且房屋现在不具备变更权属的条件，该房屋的土地系划拨土地，需要交纳相应的土地出让金。综上，海味公司请求本院驳回龚幼平的诉讼请求。第三人黄望梅、彭健雄、阮成章述称，其与龚幼平分别向海味公司购买了坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层门面的六个档口，合同真实有效，房屋也实际交付多年，其请求本院支持龚幼平的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：海味公司于1990年2月28日成立，原名为武汉市水产供销公司海味批发部，企业类型为国有经济，注册资本为85万元，原隶属于武汉市水产供销公司，由该公司全额出资。武汉市水产供销公司又隶属于武汉市副食品商业（集团）总公司。2000年10月31日，武汉商贸国有控股集团有限公司（以下简称武商控股集团）登记设立，其经营的国有资产包括：以市商委所属工业品（集团）公司总公司及所属24户国有企业的国有资产、市副食品商业（集团）总公司及所属19户国有企业的国有资产。坐落于武汉市江汉区新天门墩**的****房屋中的**均登记在海味公司名下，其中1栋1层面积为339.61平米，2栋1层面积为213.62平米，3栋1层面积为366.37平米，上述房屋用地性质均为划拨用地，上述房屋均包含在上述国有资产中。2000年5月25日，武汉市人民政府办公厅印发关于促进中小型国有企业改制的若干实施意见的通知[武政办（2000）102号]，对武汉市中小型国有企业进行改制，允许难以整体改制或整体出售的企业将企业资产进行分拆出售，由企业内部职工、社会法人和企业以外自然人购买。企业产权转让或资产出售，以资产评估值为基准，按市场原则确定转让价格。为促进企业改制，海味公司对其项下资产进行出售。其计划向武汉市黄陂滠口盘龙泥木土方工程队（系个人独资企业，于2001年3月29日更名为武汉市黄陂滠口经济发展区盘龙市政工程队,现经营状态为吊销，未注销）出售坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层门面，并通过武汉市水产供销公司向其上级单位武商控股集团进行报批。后由于泥木土方工程队放弃购买，海味公司转而寻求他人购买该房产。2001年11月8日，海味公司与龚幼平达成合意，约定由其出资8万元，购买该房屋由南至北的的第六间门面，龚幼平向海味公司缴款8万元，海味公司向其出具加盖有泥木土方工程队的收条，载明今收到龚幼平购房款8万元。同日，海味公司与龚幼平签订《房地产转让合同书》一份，因其是以泥木土方工程队作为购房人向其上级单位报批，故海味公司将泥木土方工程队列为该合同的转让方，该合同约定由龚幼平购买第六号门面房（建筑面积40平米），转让款8万元，因该房地产已抵押，待土地使用证和房屋所有权证解冻后再办理过户，过户手续由双方负责，该宗房屋及土地过户的费税由龚幼平负担，房屋内部隔墙及改造费用由龚幼平及其他业主负担。该合同甲方处由泥木土方工程队盖章，海味公司在鉴证方处盖章。2001年12月26日，武商控股集团对海味公司的房产出售报告进行批复，同意其将坐落于江汉区新天门墩21号第2栋1层门面（建筑面积240.25平米）转让给泥木土方工程队，转让资金45万元全部用于企业职工转变身份的经济补偿。上述合同签订后，海味公司将房屋交付龚幼平，龚幼平使用该房屋至今。2002年6月27日，因上述房屋需要办理独立电水表，海味公司为龚幼平提供了该房屋所在土地的武汉市国有土地使用权证复印件，并在该复印件上加盖公章。2009年3月25日，海味公司出具证明一份，载明：因企业改制，本公司将汉口新天门墩21号6号门面出售给龚幼平同志，现在正在办理房屋过户手续，特此证明。2009年7月21日，海味公司向案外人武汉海达荣商贸有限公司出具承诺书，承诺愿以其全部资产用于清偿其下欠该公司的借款本金2068.5万元和借款利息2220.76万元，并载明其资产房屋坐落，其中不包含本案诉争房屋，海味公司承诺除上述房屋资产外，另有其他资产，一经发现，无条件归武汉海达荣商贸有限公司所有。另查明，本案诉争的坐落于武汉市江汉区新天门墩21号2栋1层房屋（建筑面积213.62平米）的其余部分由海味公司出售给黄望梅、彭健雄、阮成章，该房屋被黄望梅、龚幼平、彭健雄、阮成章四人自行砌墙，平均分割为6间门面。诉争房屋目前仍整体登记在海味公司名下，没有办理分割手续，也未办理抵押登记，亦未被法院查封。本院认为，本案争议焦点为：龚幼平与海味公司之间是否存在房屋买卖合同关系；该房屋买卖合同是否生效。针对该焦点，本院认定如下：1.龚幼平与海味公司之间存在房屋买卖合同关系。龚幼平签订的书面合同上载明的出让人为泥木土方工程队，鉴证方为海味公司，系海味公司为完善内部批复所致，海味公司为诉争房屋的所有权人，其基于出售房屋获得职工安置款的意思表示，向龚幼平出售该房屋，购房款由其实际收取，房屋也由其向龚幼平进行交付，之后其也以出具证明，提供土地使用权证复印件为龚幼平办理水电独表等种种行为对出卖方的合同义务进行履行，均可以表明海味公司为房屋买卖合同的相对方，出售房屋系其真实意思表示，合同关系应自其收取龚幼平购房款及签订合同当日成立。2.该房屋买卖合同是否生效。海味公司对外出售房屋，在武汉市人民政府同意国有企业通过出售资产进行企业改制的前提下，经过其上级单位武商控股集团批复同意，虽然该批复针对的转让对象系泥木土方工程队，但该批复系根据海味公司的报告所作出，应视作武商控股集团同意出售该房屋，而不能认为其同意出售的对象具有指向性。本案所涉房屋系国有资产，海味公司主张该房屋转让违反了处置国有资产的相关规定和程序，损害了国家利益，国有资产的转让也没有在产权交易中心等机构中公开进行，因此该合同无效，其提供的证据，均非法律及行政法规的规定，且对于国有资产处置的相关法律规定，均为管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条关于“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”的规定，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效的合同，是指违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，法律、行政法规中的管理性强制性规定不能作为认定合同无效的依据，违反管理性强制性规定并不必然导致平等主体间合同的无效。海味公司也没有证据证明龚幼平与其有恶意串通损害国家利益的行为，故双方之间的房屋买卖合同是有效的，该合同自成立时生效。综上，因房屋买卖合同有效，海味公司应依约为龚幼平办理房屋过户手续，该房屋所涉土地使用权为划拨土地使用权，该土地的划拨性质并不影响合同的履行，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，合同中约定该宗房屋及土地过户的费税由龚幼平负担，龚幼平应在办理不动产过户手续时按规定向有关部门缴纳土地出让金。合同所涉房屋系由黄望梅、龚幼平、彭健雄、阮成章自行封闭分割，未经房地产管理部门通过法定程序登记确认，不能确认其自行分割的部分是否为独立使用、权属界线封闭的空间，也不能确认是否为能够登记的不动产最小基本单元，故该房屋只能整体办理登记为黄望梅、龚幼平、彭健雄、阮成章共有，龚幼平在其中占有1/6的份额。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下:一、确认原告龚幼平与被告武汉市水产供销公司海味公司就坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层房屋由南至北第六档门面订立的房屋买卖合同有效；二、被告武汉市水产供销公司海味公司于本判决生效之日起十日内协助原告龚幼平将坐落于武汉市江汉区新天门墩21号第2栋1层房屋1/6份额的不动产权证书登记至原告龚幼平名下。减半收取的案件受理费3650元，由被告武汉市水产供销公司海味公司负担（此款原告龚幼平已预付本院，被告武汉市水产供销公司海味公司应随同上述判决款项一并支付原告龚幼平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  袁毅然二Ｏ二Ｏ一八年十二月二十五日书记员  柯 锴