北京市密云区人民法院民 事 裁 定 书（2018）京0118民初10733号原告：高富强，男，1960年11月14日出生。委托诉讼代理人：唐容，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：娄静，北京市盈科律师事务所律师。被告：北京万利房地产开发有限公司，住所地北京市密云区花园路**。统一社会信用代码9111022810300619XD。法定代表人：刘加更（已故）。现任负责人：刘程，总经理。委托诉讼代理人：张伟，男，该公司销售经理。原告高富强与被告北京万利房地产开发有限公司(以下简称万利公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高富强及其委托诉讼代理人唐容、娄静，被告万利公司之委托诉讼代理人张伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高富强向本院提出诉讼请求：1.请求确认我与万利公司于2015年6月27日签订的购房协议无效；2.请求判令万利公司返还我已支付的购房款100万元并赔偿利息损失(自2015年6月28日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算)；3.请求判令万利公司返还我物业管理费2502元、首季度取暖费5421元、电费1000元、装修押金3000元、装修管理费1000元、公共维修费用27800元、其他6839元，合计47562元，并赔偿利息损失（自2015年6月28日起至实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；4.请求判令万利公司赔偿我已付购房款一倍的赔偿金1047562元；5.请求判令万利公司赔偿我房屋差价损失1780034元；6.请求判令本案诉讼费由万利公司承担。事实及理由：2015年6月27日，我与万利公司签订《购房协议》，合同约定我购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元X室，建筑面积139平方米，2015年10月1日前万利公司将涉案房屋交付给我，产权证于房屋交付使用后3年内办理到我名下。合同签订当日，我向万利公司支付了100万元购房款、物业管理费2502元、首季度取暖费5421元、电费1000元、装修押金3000元、装修管理费1000元、公共维修费用34639元，合计1047562元，万利公司出具收据。后万利公司将涉案房屋出售他人，并由他人居住至今。且该涉案房屋无商品房预售许可证，《购房合同》应属无效。为维护自身合法权益，诉至法院。万利公司认可购房协议盖章的真实性，认可高富强未占用涉案房屋等事实，但辩称：双方签订的购房协议并非双方的真实意思表示，而是为双方的借贷关系做担保，并未实际支付房款及相关费用，高富强对涉案房屋未取得预售许可证的事实是明知的，且万利公司与高富强之间自2013年左右开始即存在民间借贷关系，现双方仍存在民间借贷纠纷。万利公司与高富强之间签订过很多份购房协议，其中部分购房协议已收回。综上不同意高富强的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2015年6月27日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元X室，建筑面积139平方米，房款100万元。付款方式及期限：一次性付款金额壹佰万元整，2015年6月27日。交付期限：出卖人应当在2015年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得建筑工程竣工验收备案表；2.该商品房取得面积实测技术报告书；3.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。……该合同并就交接、产权登记、保修责任等事项进行了约定。合同签订当日，万利公司向高富强出具100万元购房款、物业管理费2502元、首季度取暖费5421元、电费1000元、装修押金3000元、装修管理费1000元、公共维修费用34639元等收据。本院同时受理高富强诉万利公司的同类案件共6件，除本案涉案房屋外，另外5个案件的涉案房屋分别为：2015年6月13日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元302号，建筑面积115平方米，房款100万元；2014年4月21日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元201号，建筑面积140平方米，房款100万元；2013年12月22日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元401号，建筑面积139平方米，房款100万元；2015年6月27日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元302号，建筑面积139平方米，房款100万元；2015年6月13日，高富强与万利公司签订《购房协议》，合同约定高富强购买万利公司开发建设的位于北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元402号，建筑面积115平方米，房款100万元。其中万利公司向高富强出具的2015年6月13日签订的两套房屋的收据编号分别为0696423、0696424。万利公司向高富强出具的2015年6月27日签订的两套房屋的收据编号分别为0696401、0696402。万利公司为证明双方实际为借贷担保关系，向本院提交了以下证据：1.万利公司自行制作的向高富强及其亲属归还借款本息的明细，高富强称该明细不具备证据形式，不予认可；2.万利公司与高富强签订的另外17份购房协议，万利公司称该17份购房协议与涉诉6份认购协议性质相同，均系为借贷提供担保，因已偿还相关借款及利息，该17份购房协议已被万利公司收回。高富强认可万利公司以700万元回购了其中7套房屋，分别为：2014年1月28日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元第3座3单元601号，建筑面积140平方米，房款100万元。2014年3月16日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元502号，建筑面积140平方米，房款100万元。2014年3月22日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元501号，建筑面积139平方米，房款100万元。2014年4月23日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元602号，建筑面积139平方米，房款100万元。2014年9月16日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元302号，建筑面积102平方米，房款100万元。2014年5月14日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元601号，建筑面积140平方米，房款100万元。2014年7月18日双方签订协议的北京市密云区X镇X村X小区第X座X单元202号，建筑面积102平方米，房款100万元。高富强不认可万利公司提供的该证据的证明目的；3.万利公司员工刘俊东的证人证言：我是万利公司的销售，涉案的6份认购协议是分开签订的。高富强与万利公司没有房屋买卖关系，涉案房屋是为万利公司的法定代表人刘加更（已故）与高富强的借贷关系做担保，涉案合同与收据都是我出具的，我出具的收据都是抵押担保的合同。高富强对刘俊东的证人证言不认可。另查明，万利公司所开发的万利花园小区已建成但未通过竣工验收，未取得商品房预售许可证，且该状态已持续10年之久。高富强现并未占有诉争房屋。万利公司自2013年左右开始向高富强借款，现双方仍存在借贷纠纷。2018年7月6日，高富强以万利公司以及该公司现任负责人刘程为被告向本院提起民间借贷纠纷诉讼，该案中，高富强诉称：2016年5月31日，二被告向高富强出具借条一份“今借到高富强现金伍仟叁佰柒拾叁万陆仟元整（小写金额：53736000元），借款人刘加更（已故），刘程，万利公司盖章。”被告拒不还款，故诉至法院请求判令：1.二被告共同向高富强还款人民币54136000元及自2016年6月1日起至实际还清之日止的利息，按月利率2%计算；2.诉讼费用由二被告承担。该案正在进一步审理中。上述事实，有双方当事人陈述、认购合同、收据等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点为高富强与万利公司关于诉争房屋所签订的《购房协议》如何认定？高富强主张与万利公司之间系房屋买卖合同关系，万利公司主张与高富强签订《购房协议》系对双方之间民间借贷的担保。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价的目的在于取得房屋所有权是房屋买卖合同关系的基本法律特征。由于本案双方对签订的房屋买卖合同外观形式表现的法律关系是否与双方真实意思表示一致存在争议，故本案需基于在案证据能够证明的双方签订的相关合同情况、约定的权利义务内容及履行等双方交易的事实并结合各自主张的法律关系特征进行综合审查判断，认定双方签订房屋买卖合同的真实意思及双方之间的法律关系性质。根据本案查明的事实，本案诉争房屋的《购房协议》与以支付购房款取得房屋所有权为目的的房屋买卖合同关系的法律特征不符，而与民间借贷中以签订房屋买卖合同为借贷提供担保的通常做法相吻合，故高富强与万利公司之间应不属于真实的房屋买卖合同关系，应为以涉案房屋的买卖合同为担保的借贷法律关系。理由如下：第一，涉诉的6套房屋虽面积不同，合同签订时间不同，但房屋总价均为100万元，双方签订的其它认购合同房屋总价亦均为100万元，房屋总价款“一刀切”的特点不符合正常的房屋买卖情形，且单价明显不符合房屋买卖交易中开发商通常能够让利的幅度，反而与民间借贷用于担保的房屋作价通常低于实际市场出售价格的特点吻合；第二，自2013年左右，双方开始存在民间借贷关系，双方曾存在以涉案房屋所在小区的房屋进行借款担保及房屋回购的情形，且目前双方的民间借贷纠纷正在审理中，而万利公司未取得涉案房屋预售许可证明、竣工验收证明的事实已经持续很长时间，高富强在明知涉案房屋未取得预售许可证明、竣工验收证明的情况下，仍然与万利公司签订《购房协议》，此不符合一般购房人特征；第三，高富强称购买涉诉6套房屋支付房款的方式均为现金，此不符合一般情形下购房人支付房款的方式；第四，在北京市限购政策下，高富强与万利公司签署如此多的购房协议，明显不符合一般人购房特征。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。经本院向高富强释明，高富强坚持以其与万利公司之间系房屋买卖合同关系为由主张权利，拒绝变更诉讼请求，故根据上述规定，应裁定驳回高富强的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第三项之规定，裁定如下：驳回原告高富强的起诉。案件受理费一万八千九百元（原告高富强已预交），于本裁定书生效后予以退回。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  吕书义二〇一八年十二月二十五日法官助理黄杰书记员侯君颖