福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽06民终2766号 上诉人（原审原告）：颜佩玉，女，1975年3月24日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈忠志，福建明鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：郭景文，男，1975年7月18日出生，汉族，住福建省华安县。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 原审原告：颜杰，男，1967年12月29日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 原审第三人：厦门市易住房地产代理有限公司，住所地：厦门市湖里区厦禾路**国泰大厦31A，统一社会信用代码91350206791293435F。 法定代表人：吴道坤，总经理。 委托诉讼代理人：黄小应，男，系该公司员工，住福建省漳州开发区。 上诉人颜佩玉与被上诉人郭景文、原审原告颜杰、原审第三人厦门市易住房地产代理有限公司（以下简称“厦门易住公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初4043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月24日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 颜佩玉上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，重新依法做出裁判；2.由郭景文承担一、二审诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费等一切费用）。事实和理由：（1）郭景文曾经口头承诺会在合同签订后15日或30日之内办理好银行贷款，故而颜佩玉同意先办理讼争店面过户手续。补充协议也约定过户取得权证的同时要办理贷款。故而一审认定合同没有对付款时间做出约定，与事实不符。（2）从常理上看，不可能郭景文拖欠房款而颜佩玉不予催讨。（3）郭景文拖欠款项超过一年，直至颜佩玉发出律师函才积极办理，故而郭景文系属恶意拖延付款。 郭景文辩称：（1）双方合同仅约定购房尾款由郭景文向银行贷款支付，但没有约定何时向银行办理贷款。颜佩玉没有证据证明郭景文存在迟延付款的违约行为。郭景文没有口头承诺15天或30天内办好银行贷款。厦门易住公司亦无证据证明其向郭景文推荐贷款业务而郭景文拒绝予以办理。（2）颜佩玉并没有举证证明在发出律师函之前有向郭景文催讨付款而郭景文拒绝付款。收到律师函后郭景文即积极筹款，以“水电安装”项目取得贷款，足以证明郭景文的付款诚意。（3）本案没有证据、实践中也没有交易喜欢、亦无法律规定，付款合理期间为一年。 颜杰述称：同意颜佩玉的上诉意见。 厦门易住公司述称：没有意见。 颜杰、颜佩玉向一审法院起诉请求：1、判令郭景文立即向二颜杰、颜佩玉支付购房尾款235000元，并支付逾期付款违约金41986.67元（以购房尾款235000元为基数，按照年利率24%计算，从2017年8月3日起计算至郭景文实际支付购房尾款之日至，暂计至2018年4月28日止），以上暂合计276986.67元；2、由郭景文承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2017年5月18日，颜杰、颜佩玉（甲方）与郭景文（乙方）通过中介方厦门易住公司（丙方）签订《房产买卖协议》（编号：0018299）。主要约定：第一条，甲方同意将座落于漳州开发区湘江路88-16号的房产，用途店面出售给乙方；建筑面积59.01平方米（附属用房35.9平方米），详见土地房屋权证号（漳房权证招字第××号）。第二条，甲乙双方同意，上述房屋的成交总价为860000元。甲乙双方向房管部门办理交易过户时的申报之间的差额为过户价，本协议书所约定的成交价与申报价之间的差额作为房屋装修及设备转让款。本协议签订后，乙方支付甲方购房定金100000元。并按以下第1种方式支付给甲方：1、乙方于本协议签订之日直接支付给甲方10000元，2017年5月22日内再支付90000元。第四条，乙方将总房款分1次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款。具体付款日期及金额如下：1、乙方于过户当天向甲方支付76万元。第五条，上述房产的产权现状为（Ａ）类，甲乙双方均清楚该房产的产权状况，各方不以此为由拒绝履行合同：Ａ：上述房产已经办理了土地房屋权证，无银行抵押揭贷款。第六条，甲乙双方应于2017年7月18日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续。若于2017年7月25日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任（违约责任详见本协议书第十二条）。第九条，交房事项：1、甲方应于过户当天将房产交付乙方使用。第十二条，违约责任：1、甲、乙双方签订本协议后，双方不得中途悔约。若甲方中途悔约，应以书面形式立即通知乙方及丙方，并自悔约之日起三日内应以乙方所付定金的双倍及乙方已付款返还给乙方。若乙方中途悔约，应以书面形式立即通知甲方及丙方，甲方应自乙方悔约之日起三日内将乙方的已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有。2、若乙方不能按期支付房款或甲方不能按期交付房产，每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交总价0.05%的违约金。任何一方逾期超过七日仍未履约的，视为悔约，守约有权解除合同，同时悔约方应按本条第一款的约定承担悔约责任。第十七条，本协议未尽事宜双方可另签补充协议，与本协议具有同等法律效力。双方约定的其他事项：1、此房产出售已征得产权共有人同意，颜杰愿承担一切责任……此房产出售价格包含漳州开发区湘江路88大学商业街1幢412号房产（漳房权证字第××号）。三方在房产买卖协议上签名确认，其中，甲方由颜杰签名并捺手印。 2017年7月25日，三方又签订补充协议，协议约定主要内容:2017年5月18日签订房产买卖协议原约过户时间为2017年7月25日修改为2017年8月2日由颜杰取得《全权委托公证书》后过户给乙方郭景文，过户时间最迟不能超过2017年8月9日，过户当天乙方支付给甲方500000元，先过户漳州开发区湘江路88-16号店面，剩余尾款260000元（后双方确认尾款为235000元）由乙方向银行贷款直接支付给甲方……贷款放款给甲方7天内再办理漳州开发区湘江路88大学商业街1幢412号房产过户给乙方等。 2017年8月1日，颜佩玉夫妻共同办理全权委托颜杰代办上述房产出售、出租等相关公证手续。合同签订后，郭景文按约定支付购房款600000元（包括定金100000元），颜杰、颜佩玉也按约定将出售漳州开发区湘江路88-16号房产过户给郭景文。 2018年5月10日，颜杰、颜佩玉向厦门市思明区人民法院提起诉讼，并申请诉讼保全，要求查封、冻结被申请人郭景文名下价值276986.67元的存款或等值财产。该院受理后，于2018年6月14日，冻结被申请人郭景文名下福建省漳州开发区湘江路88-16号的店面，保全期限三年。 一审法院认为：根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：关于本案颜杰是否有适格的诉讼主体问题。经查，本案讼争房屋登记所有人系颜佩玉，且颜杰未提供其对讼争房屋享有共有权的证据，其不具有本案诉讼主体资格；郭景文提出颜杰不是本案适格的诉讼主体的意见，予以采纳。（另行制作民事裁定书，予以驳回） 关于本案是否应支付违约金问题。2017年7月25日，三方签订补充协议均异议，根据协议约定，剩余购房尾款235000元由郭景文向银行贷款直接支付给颜杰、颜佩玉，颜杰、颜佩玉在收到该款款项7天内再办理漳州开发区湘江路88号大学商业街1幢412号房产过户给郭景文。从协议内容分析，该协议只约定郭景文向银行贷款支付剩余购房尾款，没有约定郭景文何时向银行申请贷款或何时取得贷款；为此，颜佩玉主张郭景文逾期支付购房尾款，应支付逾期付款违约金的诉求，没有合同约定，不予支持；郭景文的辩解意见，可以采纳。 综上，房产买卖协议和补充协议的真实性各方均无异议，且当事人均已按合同约定内容各自履行权利和义务，合同有效，予以确认。现颜佩玉主张郭景文立即向其支付购房尾款235000元，符合合同约定，应予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、郭景文应于本判决生效之日起五日内向颜佩玉支付购房款235000元；二、驳回颜佩玉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5454元，减半收取2727元，由颜佩玉负担413元，郭景文负担2314元。 除颜杰主张一审遗漏查明2017年7月25日三方补充协议约定的“过户完取得产权证之后立即公证给颜杰”的事实外，对一审判决查明的其他事实双方当事人均陈述没有异议，对没有争议的事实本院予以确认。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人提交的证据和证明对象，本院分析认定如下： 颜佩玉提交房屋权属信息查询结果证明，证明对象为讼争店面在2017年8月17日已登记，发证时间为2017年8月23日，以及郭景文迟延付款。 郭景文对该证据的真实性合法性没有异议，但认为不能证明郭景文迟延付款的事实。 颜杰、厦门易住公司对颜佩玉证据三性和证明对象没有异议。 分析认为：因各方当事人对该证据的真实性、合法性没有异议，故对房屋权属信息查询结果证明予以采信。根据该证明的内容，并不能证明郭景文迟延付款的事实，但可以认定如下事实： 漳州开发区湘江路88-16号店面于2017年8月17日办理所有权转移登记，2017年8月23日颁发权属证书。 二审另查明：（1）双方于《房产买卖协议》中以补充条款约定，经双方协商，本协议的成交总价由860000元整调整为835000元整。（2）2017年7月25日，颜佩玉、颜杰、郭景文、厦门易住公司签订的补充协议，除约定2017年8月2日由颜杰取得《全权委托公证书》后过户给郭景文、先过户88-16号店面等一审查明的内容外，还约定剩余尾款由郭景文向银行贷款直接支付给颜佩玉、颜杰，过户完取得产权证后立即公证给颜杰同时办理贷款，贷款放款给颜佩玉、颜杰后的7天内再办理漳州开发区湘江路88大学商业街1幢412号房产过户给郭景文的手续。（3）本案除2017年8月1日公证《委托书》外，没有其他公证。（4）郭景文于2018年5月11日贷款放款400000元，但其在2018年4月21日收到颜佩玉的律师函（要求收到函件后5日内支付购房尾款）后，迄今仍未支付购房尾款。 上述事实有2017年5月18日《房产买卖协议》、2017年7月25日《补充协议》，二审调查笔录中颜佩玉、颜杰关于88-16号店面过户后没有办理其他公证的陈述，颜佩玉至郭景文的《律师函》、2018年4月21日签收的快递查询结果，郭景文一审关于收到《律师函》的质证意见（虽其质证收到时间是2018年5月21日，但应以快递查询结果为准），郭景文举证的《最高额借款合同》、存款明细表、一审庭审中关于2018年5月11日贷款放款400000元的陈述等为据，可予认定。 本院认为：本案《房产买卖协议》及其《补充协议》，是合同双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，属合法有效，合同各方应依约全面履行合同义务，不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担违约责任。 本案中，双方于《补充协议》约定，先办理88-16号店面过户，“过户完取得产权证后立即公证给颜杰同时办理贷款”，贷款放款给颜佩玉、颜杰后再办理1幢412号过户。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条关于“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思”的规定，根据《补充协议》所使用的词句的逻辑顺序、确保出卖人收到购房尾款的合同目的，结合二手房交易实践中，通常采取由买受人委托出卖人或出卖人指定的人员代办银行贷款以确保出卖人收到银行贷款的购房尾款的交易习惯，可以认定《补充协议》所约定的真实意思系指颜佩玉先过户88-16号店面给郭景文，郭景文以办理银行贷款方式支付购房尾款，颜佩玉收到购房尾款后再过户1幢412号房屋给郭景文，故而《补充协议》关于“过户完取得产权证后立即公证给颜杰同时办理贷款”的公证，应当是指郭景文委托颜杰办理银行贷款的公证。 本案中，88-16号店面于2017年8月23日颁发权属证书，故按照《补充协议》的约定，作为买受人的郭景文应于2017年8月23日之日起授权颜杰办理银行贷款并与颜杰办理授权公证，或自行办理贷款以支付购房尾款，但郭景文并与颜杰办理授权贷款的公证，亦未及时自行办理贷款，且经催告履行迄今仍未支付购房尾款（郭景文未举证证明其已通过提存方式支付了购房尾款，亦未举证证明其支付了购房尾款而颜佩玉予以退还）。但因办理贷款与放款需要一定的时间，故而酌情予以3个月合理期间。即自2017年11月24日起至付清购房尾款之日止，郭景文应按照合同约定支付颜佩玉逾期付款违约金。 综上，颜佩玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项规定，判决如下： 一、维持福建省龙海市人民法院（2018）闽0681民初4043号民事判决第一项； 二、撤销漳州市芗城区人民法院（2017）闽0602民初5319号民事判决第二项； 三、郭景文应自2017年11月24日起至付清购房款235000元之日止，每日按照235000元的0.05%支付违约金给颜佩玉，违约金于付清购房款235000元之日同时支付。 四、驳回颜佩玉的其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5454元，减半收取2727元，由颜佩玉负担200元，郭景文负担2527元；二审案件受理费850元，由颜佩玉负担150，郭景文负担700元。 本判决为终审判决。 审判长 花 絮 审判员 李 凌 审判员 翁艺晖 二〇一八年十二月十日 法官助理黄兴 书记员卢杰