上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0117民初12588号原告(反诉被告)：徐红玉，女，1970年5月13日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：徐浩，上海市志君律师事务所律师。被告(反诉原告)：赵为正，1980年9月20日生，汉族，住安徽省六安市。委托诉讼代理人：程若朋，上海市华天成律师事务所律师。原告徐红玉诉被告赵为正房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，被告赵为正于2018年8月6日提起反诉，本院依法受理后与本诉合并审理，并于2018年9月13日公开开庭进行了第一次庭审。后因案情复杂，本案于2018年10月31日转为适用普通程序，并于2018年12月19日公开开庭进行了第二次庭审。原告徐红玉及其委托诉讼代理人徐浩，被告赵为正及其委托诉讼代理人程若朋均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐红玉向本院提出诉讼请求：1、判令被告搬离并返还位于上海市松江区泗泾镇鼓浪路XXX号-XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)；2、判令被告支付原告自2017年9月24日起至2018年3月23日止的租金70,000元；3、判令被告支付原告自2018年3月24日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(以年租金140,000元标准)；4、判令被告支付原告违约金23,333.30元。审理中，原告放弃第1项诉讼请求并明确第3项诉讼请求为：判令被告支付原告自2018年3月24日起至2018年9月23日止的房屋占有使用费(以年租金140,000元标准)。事实与理由：2014年3月26日，被告因经营电瓶车需要，向原告承租系争房屋，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，租赁期自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金为140,000元，一年支付一次，每次提前30天支付，逾期支付的，被告需按日租金的1倍支付逾期违约金，并对双方权利义务及违约责任作出了约定。合同到期前，应被告要求，双方于2017年2月25日签订了1年的续租合同，约定房租支付手续变更为半年支付一次，每次提前30日。但直至2017年8月份，被告迟迟不予支付下半年度房租，经多次催讨未果，故原告诉至法院，望判如所请。被告赵为正辩称，1、原告已于2017年6月21日与案外人签订了拆迁安置补偿协议，将房屋所有权让渡给拆迁人，原告签订安置补偿协议后无权出租涉案房屋，也就无权收取租金；2、即便被告需要支付租金，也因拆迁对被告产生影响应减免相应的房租，因被告是做电瓶车经营生意，当地有关系争房屋拆迁的说法，导致很多人以为拆迁后无法得到售后维修，没有前来买车，导致被告生意受影响；3、被告也不同意支付房屋占有使用费；4、对违约金，被告也不同意支付，原告要求被告支付违约金没有事实依据，双方签订的最后一份租赁合同对于违约金没有任何约定。审理中，被告赵为正向本院提出反诉请求：1、判令原告支付被告系争房屋拆迁的装饰装修费用244,324元、停产停业费274,908元、搬迁费5,499元，合计524,731元；2、判令原告赔偿被告未提前通知损失35,000元(年租金140,000元除以12个月乘以3个月)；3、判令原告退还被告押金10,000元。审理中，被告赵为正变更第1项反诉请求为：判令原告支付被告系争房屋拆迁的装饰装修费用244,324元。事实和理由：被告因经营电瓶车生意之需，于2014年3月26日与原告就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租赁期自2014年3月24日起至2017年3月23日止。被告承租系争房屋后，遂对系争房屋进行装饰装修，并于2014年2月7日注册个体工商户营业执照，上述合同到期前，双方协商又续订一份《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2017年3月24日起至2018年3月23日，并约定动迁过程中赔偿的装修费是归被告所有。但被告了解到原告与案外人签订了相关拆迁补偿安置协议，原告迟迟未将相关装修补偿款支付给被告，故被告提出如上反诉请求，望判如所请。原告徐红玉对被告赵为正的反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。1、原、被告补充租赁合同系前一份租赁合同的延续，租赁合同约定未经原告同意，被告不得对房屋进行装修添附，至今被告也未举证证明对系争房屋装修的证据，且系争房屋装修包含的是之前承租户的装修和购房时原有的装修；2、拆迁安置补偿协议的对象为原告，并非被告，涉案装修费与被告无关，原、被告之间是租赁合同纠纷，而被告反诉是基于动拆迁利益纠纷，不应当在本案中一并处理；3、系争房屋租赁合同是无效的，故相关的合同条款也应当是无效的，根据相关司法解释的规定，在房屋租赁合同无效的情形下，只有租金条款可以参照，其他条款是无效的。经审理查明，2014年3月26日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：原告将系争房屋出租给被告使用，租赁期限自2014年3月24日起至2017年3月23日止，年租金为140,000元,租赁保证金为10,000元。另，该份合同对双方权利与义务等相关事宜作出了约定。2017年2月25日，原告作为甲方与被告作为乙方，签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2017年3月24日至2018年3月23日；房租每半年付一次，每次提前30天，押金10,000元；如拆迁须提前3个月通知乙方，退还余下房租，如动迁开发商赔偿装修费给乙方和甲方无关；如合同期内发生一切人身安全违法事件与甲方无关；如不拆迁可一直续租。2018年9月24日，原、被告双方就系争房屋办理了房屋交接手续。另查明，系争房屋未取得建设工程规划许可证。2003年12月3日，原告与案外人松江区泗泾镇赵非泾村民委员会(以下简称“赵非泾村委会”)签订《集资房屋买卖契约》一份，约定：原告向案外人赵非泾村委会购买系争房屋，建筑面积229.09平方米，房屋总价款为801,815元，系争房屋于2003年12月3日前交付原告；2007年6月26日，案外人赵非泾村委出具《证明》一份，写明：系争房屋建筑面积240平方米，该房产权纯属原告所有。2017年6月21日，被告同案外人上海大得同置业有限公司(以下简称“大得同公司”)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：就系争房屋，案外人大得同公司补偿原告装修装饰费244,324元、房屋补偿款等各项费用。再查明，2007年7月10日，原告将系争房屋出租给案外人许某某，后案外人许某某在系争房屋上注册个体工商户营业执照，经营范围及方式为电动车、自行车零售；原告分别于2008年8月25日、2011年3月25日，将系争房屋出租给案外人黄郑孙经营洗脚店经营使用；2014年1月5日，被告与案外人谢某某签订《转让协议》一份，写明：本人经房东徐玉红同意将鼓浪路207-209原《依雪足浴》转让给赵为正先生，装让费一次性付清(空房转让)，三方达成一致，同意合同期内可以转让。庭审中，原、被告一致确认，被告租金支付至2017年9月23日；被告支付押金10,000元。原告陈述，系争房屋交付给被告时有地砖等简单装修；对此，被告则认为其在2013年年底、2014年年初对系争房屋进行了相应装修，2017年签订第二份租赁合同后并未进行装修。另，对合同载明的“如动迁开发商赔偿装修费给乙方和甲方无关”条款的理解，原告认为该句话的意思是开发商如果与被告签合同的话，钱款与原告无关；被告则认为开发商只会跟房屋的权利人即原告商谈，装修补偿是基于房屋现状的补偿，系争房屋是由被告装修的，理应赔偿给被告。审理中，2018年10月8日，本院向案外人上海大得同置业有限公司(以下简称“大得同公司”)发送《协助调查函》一份，就本案相关事实请案外人大得同公司予以协助调查；后案外人大得同公司出具《复函》一份，其中关于装饰装修费计算依据，写明按照案外人上海百盛房地产估价有限责任公司(以下简称“百盛估价公司”)的评估报告为依据；案外人大得同公司提供案外人百盛估价公司出具的《装修估价情况表》一份，载明系争房屋的装修评估金额为244,324元，其中包括抛光砖、瓷砖等装修项目。以上事实，由房屋租赁合同、证明、集资房屋买卖契约、上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议、装修估价情况表、收条、复函、转让协议、出租房屋合同、租房合同、营业执照副本、上海市房屋租赁合同以及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因系争房屋未取得建设工程规划许可证，故原、被告就系争房屋所签订的《房屋租赁合同》无效。就本案原、被告之间就租赁合同无效的过错责任而言，原告明知未取得建设工程规划许可证仍将系争房屋出租给被告，应承担主要责任；被告作为承租人，签约前未谨慎审查租赁标的物的相关情况，应承担次要责任。虽合同无效，被告仍应参照合同约定的标准向被告支付其占有使用系争房屋期间的占有使用费，现被告仅向原告支付截止2017年9月23日的占有使用费，故原告要求被告支付2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用费140,000元，于法有据，本院予以支持。另，鉴于合同无效，原告要求被告支付违约金的诉请，于法无据，本院不予支持。关于被告的反诉请求，因原、被告于2017年2月25日签订租赁合同时，均明知系争房屋即将被拆迁，对有关装修部分的拆迁利益作出了约定，但原、被告双方对合同载明的“如动迁开发商赔偿装修费给乙方和甲方无关”存在不同解释，该条款未能明确原告根据动拆迁协议取得的系争房屋装修部分即等同于动迁开发商赔偿给乙方的装修费，且被告未提供证据证明其对系争房屋进行装修的具体内容，基于诚实信用原则及公平原则，本院酌定被告应获得的系争房屋装修装饰费为171,026.80元(244,324元*70%)。另，因合同无效，原、被告已就系争房屋办理了交接手续，故被告要求原告退还押金10,000元的反诉诉请，于法有据，本院予以支持。而被告要求原告赔偿未提前通知所造成损失35,000元的反诉诉请，因被告在2017年签订租赁合同已明知系争房屋即将被拆迁，且对其主张的损失，未提供充分证据予以证实，该项反诉诉请，本院难以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第(五)项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐红玉与被告(反诉原告)赵为正于2017年2月25日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告(反诉原告)赵为正于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)徐红玉自2017年9月24日起至2018年9月23日止的占有使用费140,000元；三、原告(反诉被告)徐红玉于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)赵为正装修补偿款171,026.80元；四、原告(反诉被告)徐红玉于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)赵为正租房押金10,000元；五、驳回原告(反诉被告)徐红玉的其余诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)赵为正的其余反诉诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3,100元，反诉案件受理费减半收取计2,820元，合计诉讼费5,920元，由原告(反诉被告)徐红玉负担1,960元(已付)，被告(反诉原告)赵为正负担3,960元(已付2,820元，剩余1,140元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  黄 勇审 判 员  李 娜人民陪审员  丁世勤二〇一八年十二月二十七日书 记 员  万小兰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。