湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）湘01民终10480号上诉人（原审原告）：陈雄，男，1980年7月11日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：邓芳芳，上海协力（长沙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨根，男，1969年10月29日出生，侗族，住湖南省长沙市芙蓉区。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2218。法定代表人：袁李，总经理。上诉人陈雄因与被上诉人杨根、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈雄上诉请求：1、撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2、一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院事实认定错误。1、一审法院错误认定《补充协议》约定的合同终止条件已经成就，《房屋买卖合同》已经终止。陈雄与杨根、新环境公司签署的《补充协议》第2条约定，如陈雄违约未按时支付房款则按交易自动终止。该条款约定交易终止的前提条件是陈雄违约未按时支付房款。但在2017年1月19日陈雄前往新环境公司要求支付购房款，且陈雄账户具备足额款项支付购房款，只是杨根以不前往新环境公司收款、拒不接听电话、不回复任何信息等方式拒绝接收陈雄支付的房款。对此，陈雄提交的新环境公司工作人员唐璜出具的《证明》足以证明，且一审庭审中新环境公司代理人证实了前述事实。由此可见，陈雄并未违约，一审法院以陈雄违约为由认定《房屋买卖合同》已于2017年1月27日终止，从而不支持陈雄要求解除合同的诉讼请求，显然认定错误。2、一审法院错误认定陈雄构成根本违约，而杨根不构成根本违约。办理全权委托公证书系杨根的在先义务，杨根未履行在先义务，在杨根拒绝收款且尚未办妥委托公证书的情形下，陈雄不得已行使在先义务履行抗辩权而未支付购房款，陈雄并未违约。办妥全权委托公证书是新环境公司代收房款的前置程序，杨根既未办理具有委托新环境公司代收房款、房产过户等内容的全权委托公证书，又以实际行动拒不接收陈雄的购房款，其行为是造成《房屋买卖合同》及《补充协议》无法继续履行的根本原因，杨根的行为构成根本违约。3、一审法院错误认定被上诉人新环境公司没有督促义务。上诉人认为新环境公司作为房产中介，买卖双方交易的促成方，其对买卖双方合同履行或解除过程中需房产中介配合的地方，理应有义务进行配合；且陈雄支付的购房定金50000元，在杨根接收后，目前放在新环境公司。二、一审法院适用法律不当。1、一审法院事实认定错误，导致适用法律不当。一审法院错误认定杨根的义务并非在先义务，其不构成根本违约，导致其不认可陈雄主张的先履行义务抗辩权，从而认定陈雄不支付购房款构成根本违约，显然适用法律错误。2、一审法院认定杨根存在违约行为，但是却判定其不承担任何违约责任，适用法律错误。一审判决杨根除返还其已收取的陈雄的定金外，其无需承担任何其他责任或义务，但却又明确认定杨根构成违约。根据一审判决的逻辑，杨根虽为违约方，但却无需承担任何的违约责任。此与《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定明显不相符，显然适用法律错误。3、一审法院认定上诉人陈雄同时主张违约金和损失有违损失填平的原则，适用法律不当。上诉人认为，同时主张违约金和损失赔偿并不违反法律相关规定，且杨根以162万元的高价将案涉房屋另售他人，其违约行为使其获得巨大利益，而陈雄则因其违约行为而丧失了以同样的对价购买同样地段相同品质房屋的机会，遭受了巨大损失。综上所述，一审法院认定事实错误，适用法律不当，应依法予以改判。被上诉人杨根辩称，一审判决对合同性质认定不当，对其他部分认定正确，请求判令新环境将50000元退还给杨根。被上诉人新环境公司未发表答辩意见。上诉人陈雄向一审法院起诉请求：1．解除陈雄与杨根、新环境公司于2016年10月7日签署的《房屋买卖合同》；2．杨根返还陈雄已向其支付的定金50000元；3．杨根向陈雄支付违约金50000元；4．杨根赔偿陈雄经济损失212000元（按单价16000元计算得出的房屋差价损失）；5．新环境公司督促杨根向陈雄返还定金、支付违约金和赔偿损失；6．杨根、新环境公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2016年10月7日，杨根作为甲方和出售方，陈雄作为乙方和买受方，新环境公司作为丙方和居间方，三方签订了一份《房屋买卖合同》。合同第一条“房屋概况”中约定：甲方自愿将坐落于万博汇1栋1108房出售给乙方，房屋建筑面积约为92.6平方米。合同第二条“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式”中约定：房屋总售价为1260000元，付款方式为购房定金加购房款（含政府货币补贴款项）加交房尾款；乙方于2016年10月7日支付甲方购房定金50000元，2016年12月30日之前办理产权过户手续之时，乙方支付购房首付款1200000元为房款或托管资金房款，交房时乙方支付甲方交房尾款10000元，托管丙方转交；甲、乙双方一致同意并委托丙方指定的资金担保账户托管部分资金；银行贷款或公积金贷款、产权过户及其他手续办理，甲、乙双方委托代办机构办理。合同第三条“居间服务费的支付”中约定：签订该合同后，甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务，甲、乙双方应向丙方支付服务费用，在合同签订当日甲方应支付丙方居间服务费12600元，乙方应支付丙方居间服务费25200元，为保障丙方的合法权益，三方约定的居间服务费于签订房屋买卖合同之日，甲、乙双方一次性支付给丙方，丙方有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，甲、乙双方合同签订后，任何一方违约，违约方除向守约方赔偿违约金外，同时违约方还需支付甲、乙双方向居间方支付的服务费用。合同第八条“违约责任”中约定，合同一方未按合同约定条款履行其义务，每逾期一日违约方向守约方支付100元每天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，或保证事项不真实的，守约方有权解除合同，并要求违约方向守约方支付与合同定金数目相同的违约金。合同第十一条载明：甲、乙、丙三方一致认同在签订本合同时已对本合同的所有条款均已了解、认可且无异议。该合同中列明了新环境公司的账户。当日，陈雄向杨根支付了购房定金50000元，杨根出具了收条，该款项存放于新环境公司。2016年12月22日，杨根作为甲方，陈雄作为乙方，新环境公司作为丙方，三方另签订一份《补充协议》，约定：“1.原合同继续生效，具体交易流程详见该协议；2.乙方于2017年1月20日之前支付甲方购房款850000元，如乙方违约未按时支付房款则按此条款款项数额的10%赔付甲方，如乙方逾期4个工作日未支付房款，则此交易自动终止；3.乙方于2017年4月30日之前支付甲方购房尾款360000元，乙方应将支付给丙方的居间服务费25200元于2017年4月30日和购房尾款一起支付给甲方；4.甲方于2017年1月18日之前无条件配合丙方办理涉案房屋全权委托公证书；5.丙方有权从甲方托管在丙方的托管定金中直接收取双方应支付给丙方的居间服务费。”该补充协议签订后，新环境公司未催促杨根办理委托公证事宜，杨根未办理公证事宜，陈雄亦未依照协议支付房款。另查明，杨根已将涉案房屋售予他人。一审法院认为，一、关于陈雄提出的解除房屋买卖合同的主张。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条第七项的规定，法律规定或者当事人约定终止的其他情形成就时，合同的权利义务终止。据《补充协议》约定，陈雄应于2017年1月20日之前支付杨根购房款850000元，如逾期4个工作日未支付，则“此交易自动终止”。该约定为双方对合同终止条件和情形的约定。陈雄未按期向杨根支付房款，亦未按期向新环境公司的托管账户支付房款，故《补充协议》约定的合同终止的条件已经成就。因此，双方买卖合同已因陈雄未支付房款而于2017年1月27日终止。鉴于《房屋买卖合同》已终止，陈雄诉请解除该合同已无事实依据，该院不予支持。二、关于陈雄提出的返还定金、支付违约金和赔偿损失的主张。本案属买卖合同纠纷，根据合同法第一百三十条的规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案合同双方的对待给付义务为转移房屋所有权或支付购房款。本案中，委托公证事宜需新环境公司和杨根相互配合并共同办理，该事宜未成功办理并不能全部归责于杨根，且未委托公证并不能当然阻却办理房屋产权转移登记手续，故杨根虽构成违约，但并未根本违约。在双方房屋买卖合同明确新环境公司可托管房款，且载明了相关账户的情况下，陈雄以委托公证未办理为由拒绝履行支付房款这一合同主要义务显然于法无据，即陈雄未支付剩余房款亦构成违约。本案中，陈雄同时主张违约金和损害赔偿有违损失填平原则，且如上所述杨根并未根本违约，陈雄提出的要求杨根支付违约金和赔偿损失的主张，该院不予支持。鉴于杨根未配合办理委托公证，也存在违约行为，基于公平原则，对于陈雄提出的要求杨根返还定金的主张，该院予以支持。三、关于陈雄要求新环境公司督促杨根返还定金、支付违约金和赔偿损失。如上所述，杨根无需支付违约金和赔偿损失。而陈雄主张的“督促”义务亦不属于新环境公司的合同义务，故陈雄的该项主张，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十七条、第九十一条第七项、第一百二十条、第一百三十条以及之规定，判决：一、杨根于本判决生效之日起3日内返还陈雄定金50000元；二、驳回陈雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5980元，因适用简易程序，减半收取2990元，由陈雄负担2465元，杨根负担525元。二审中，当事人均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人陈雄与被上诉人杨根、新环境公司签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》均系各方当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人应当按照该合同及补充协议的约定全面履行各自的义务。补充协议约定“甲方于2017年1月18日之前无条件配合丙方办理涉案房屋全权委托公证书；乙方于2017年1月20日之前支付甲方购房款850000元，…”，显然，根据补充协议约定被上诉人杨根无条件配合被上诉人新环境公司办理涉案房屋全权委托公证书的时间在前，上诉人陈雄支付被上诉人杨根购房款850000元的时间在后。本案中，被上诉人杨根未依约配合被上诉人新环境公司办理涉案房屋全权委托公证书，违约在先，是导致本案纠纷发生的主要原因，一审判决以未委托公证并不能当然阻却办理房屋产权转移登记手续，认定杨根并未根本违约，忽视了本次纠纷发生的起因和主要原因，系归责不当，本院依法予以纠正。在被上诉人杨根未依约配合被上诉人新环境公司办理涉案房屋全权委托公证书的情形下，上诉人陈雄未依约交纳购房款，也存在一定的违约行为。因此，被上诉人杨根应承担本案的主要违约责任，上诉人陈雄也应承担一定的违约责任。本院综合双方的违约责任认为，上诉人陈雄要求被上诉人杨根返还定金50000元及支付违约金50000元的诉请，符合合同约定及法律规定，应予支持。关于上诉人陈雄要求被上诉人杨根赔偿房屋差价损失212000元的诉请，本院经审查后认为，杨根只收取了定金50000元，陈雄并未支付房款，陈雄在得知杨根不履行配合义务时，完全可以选择购买同地段的其他房屋，造成损失的责任不能全部归于杨根，且杨根支付违约金50000元对陈雄的损失进行了一定的弥补，以及陈雄本人需承担一定的违约责任，故对陈雄该诉请不予支持。涉案合同约定终止的条件已经成就，合同自行终止，无需解除。陈雄要求新环境公司督促杨根返还定金、支付违约金和赔偿损失的诉请，合同中未约定该督促义务，对该请求可不予支持；但新环境公司作为中介机构，对交易中发生的矛盾应当进行调和及沟通，新环境公司工作不力，且还在合同中载明新环境公司有权在已收定金及购房款中直接扣取应得居间服务费，明显权利义务不对等，陈雄及杨根均可向新环境公司另行主张权利。综上所述，上诉人陈雄的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初2427号民事判决第一项；二、撤销湖南省长沙市雨花区人民法院（2017）湘0111民初2427号民事判决第二项；三、杨根于本判决生效之日起3日内支付陈雄违约金50000元；四、驳回陈雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费2990元，二审案件受理费5980元，共计8970元，由上诉人陈雄负担2990元，被上诉人杨根负担5980元。本判决为终审判决。审判长  何豪杰审判员  曾庆军审判员  詹支粮二〇一八年十二月四日书记员  侯 也附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。