西安市雁塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）陕0113民初9976号 原告（反诉被告）：张薇，女，1989年2月22日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：郭昕，陕西海普睿诚律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周照，陕西海普睿诚律师事务所律师。 被告（反诉原告）：张荣华，男，1982年8月14日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 被告（反诉原告）：孙海霞，女，1982年9月10日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 委托诉讼代理人：张荣华，男，1982年8月14日出生，汉族，住陕西省西安市雁塔区。 第三人：西安通源房地产营销策划有限公司，住所地陕西省西安市高新区丈八四路**缤纷南郡第********房。 法定代表人：许坛，职务不详。 委托诉讼代理人：朱浩杰，男，1990年4月24日出生，汉族，住陕西省岐山县。 原告（反诉被告）张薇与被告（反诉原告）张荣华、孙海霞、第三人西安通源房地产营销策划有限公司（以下简称通源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张薇及委托诉讼代理人郭昕、周照，被告（反诉原告）张荣华、孙海霞，第三人通源公司委托诉讼代理人朱浩杰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张薇向本院提出诉讼请求：1．判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖三方合同》，责令被告依法协助原告办理争议房产的过户手续并交付房屋，并向原告支付违约金90,220元（自2018年5月2日暂计算至2018年5月14日，应支付至双方办理网签之日）。2．若被告不能继续履行，则请求判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖三方合同》，被告向原告双倍返还定金10万元，并赔偿原告房屋差价损失326,765元。诉讼过程中，原告将诉讼请求1、2变更为：判令解除原、被告双方签订的《房屋买卖三方合同》，被告向原告双倍返还定金10万元，并赔偿原告房屋差价损失326,765元。3．判令被告承担原告因主张权益所发生的律师费90,400元。4．本案诉讼费用、保全费用、鉴定费用等由被告承担。诉讼过程中，张薇将诉讼请求明确为本案诉讼费、保全费及诉讼保全保险费、鉴定费等由被告承担。 事实和理由：2018年3月4日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖三方合同》，约定原告向被告购买位于西安市××新区××缤纷××小区××单元××室的房屋一套，总房价138万元。合同第八条第3款（5）约定，如因可归责于乙方事由解除合约者，已付全部定金不予退还，归甲方所有；如因可归责于甲方事由解除合约者，甲方需双倍返还乙方所付定金。第（6）项约定，因甲方或乙方违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌造成市场房价差额损失，及守约方主张权益所发生的律师费，诉讼费，调查取证费等各项费用及损失。合同签订后，原告向被告支付定金5万元。3月20日，被告撤押完毕提前取得房产证，为尽快完成交易，原、被告及第三人约定于4月8日办理网签。但被告于4月7日以原告不具有购房资格为由拒绝网签。此后，原告于4月18日、4月23日多次通过第三人与被告确定网签时间，各方同意于5月2日进行网签，但4月28日被告再次拒绝网签，致使原告购房目的不能实现。原告认为被告多次以种种理由拒绝网签，其行为已严重违反合同约定，致使原告至今无法顺利办理网签购得房屋。因房屋所在地房价上涨幅度较大，原告已遭受巨大损失。为维护原告合法权益，现提起诉讼，望判如所请。 被告（反诉原告）张荣华、孙海霞辩称，同意解除合同，但不同意支付违约金、退还定金。 被告（反诉原告）张荣华、孙海霞向本院提出反诉请求：1．请求确认张荣华、孙海霞于2018年5月9日通过第三人向张薇发送的解除合同通知合法有效，解除《房屋买卖三方合同》。2．请求判令张薇向张荣华、孙海霞赔偿违约金共计27.76万元。3．请求判令由张薇承担本案诉讼费及反诉费用。 事实和理由：2018年3月4日，反诉人与张薇通过通源公司签订《房屋买卖三方合同》，约定买卖缤纷南郡2-1-11003号房屋。合同约定了双方的权利义务。合同签订后，反诉人于3月20日提前取得房产证并通知张薇及第三人尽快履行合同手续。张薇怠于履行，明确表示不着急，后经反诉人多次催告，买卖双方及第三人共同约定于4月8日进行网签，提前一日在玛雅房屋将本合同未完善之处共同签署补充协议明确。4月7日，张薇突然临时以单位有事为由未按约定到场，指派他人（自称张薇父亲）代替张薇进行网签，并欲更换房屋网签、过户对象以及房屋产权人。问其原因，第三人告知张薇系外地（江苏省苏州市）户口，无西安市购房资格，故更换房屋网签、过户对象及产权人，以促成交易顺利进行。张荣华当即表示质疑。张薇的行为已明确表明不再继续履行合同，且本人未到场，又已更换合同主体，考虑到履行合同后存在巨大的法律风险，故拒绝与到场人进行网签及后续手续办理。4月8日，反诉人通过第三人通知张薇尽快办理落户手续，4月20日前提交网签所需所有资料，否则承担由此引发的一切法律责任。但张薇仍然明确表示拒绝履行，后又通过第三人告知反诉人欲更换其丈夫为产权人，并确定于6月初网签，反诉人因此拒绝。4月10日，反诉人再次强调必须在4月20前提交网签所需所有资料。4月20日，张薇又通过第三人通知反诉人确定于5月2日从苏州回西安进行网签，要求张荣华安排时间见面。反诉人经过考虑初步同意协调安排自己的时间与张薇进行面谈，是因为补充合同尚未签订，对是否追究张薇的违约责任持保留态度。4月25日晚，第三人电话通知反诉人确认网签时间，在经过考虑后，反诉人问及账款到账时间及张薇多次违约责任问题时，第三人称张薇欲用其丈夫公积金申请贷款，不能保证房款到账时间，按照合同不负违约责任。反诉人当时未给出明确答复，表示需要再考虑一下。4月28日晚，第三人再次给反诉人打电话确认网签时间，考虑到对方违约造成己方利益损失，未达到合同目的，继续履行合同势必造成利益损失进一步扩大，所以拒绝5月2日网签。5月9日，张荣华通过第三人向张薇发送《解除合同通知书》，解除《房屋买卖三方合同》并保留继续追究对方违约责任的权利。 原告（反诉被告）张薇针对反诉请求辩称，（一）在履行《房屋买卖三方合同》过程中，系反诉人存在诸多违约行为，其无权单方解除合同。1、反诉人明知且同意张薇父亲为购买房屋的网签人，后来又以此为理由拒绝网签，系反诉人违约。张薇此次购买房屋系为家庭购房，在签订《房屋买卖三方合同》之前，张薇就明确告诉反诉人及第三人其购房目的是购买家庭住房，要以其父亲名义购房并办理网签。反诉人在确定张薇父亲具有购房资格后，同意以张薇父亲为网签人。但由于张薇父亲当日无法到场，故暂由张薇与反诉人、第三人签订三方合同，对此情况，签订合同的三方是明知且无异议的。张薇当时要求将其父亲姓名及身份证号码写入三方合同，但第三人为尽快促成交易，告知张薇办理网签手续时将房屋写在其父亲名下即可，对此反诉人也没有异议。故此三方才签订三方合同，对于房屋买卖的各项事宜作出了具体约定。张薇从未故意隐瞒户口的问题，相反，张薇在签订合同前就积极配合反诉人和第三方，确定其父亲是否具有购房资格。三方合同签订后，房屋所在地房价上涨，反诉人违背诚实信用，背弃三方约定，企图利用购房资格问题掩盖其不欲出卖房屋之目的，此种行为已经严重违约。2、反诉人通过第三人要求张薇以全款方式购买房屋，张薇按其要求用全款购买，并无任何违约。三方合同签订后，反诉人一再提出更多要求，张薇均想办法配合，积极履行合同，从未拒绝履行合同或以行为表明拒绝履行合同。反诉人先是通过第三人希望张薇能够用全款购买房屋，其后又要求张薇提前付款。这无疑大大增加了张薇的筹款压力，但为了顺利购得房屋，让反诉人尽快拿到房款，张薇还是积极筹备了全额房款，3月30日，第三方称张薇在网签时无需到场。反诉人对此也知晓并同意，当天是由于反诉人不愿网签才未能顺利办理网签，过错在于反诉人，违约的也是反诉人。反诉人同意网签时张薇无需到场，也印证了反诉人对此次购房的网签人是张薇父亲这一事实是明知且无异议的。3、在三方就网签时间达成最终的一致约定后，反诉人再次拒绝网签，已经根本违约。第一次约定的网签未能顺利进行后，张薇与反诉人在第三人的居间下，就房屋买卖事宜再次约定网签时间，但反诉人都寻找各种理由一再拖延。先是拒绝张薇父亲办理网签，后又将全款到账时间提前，增加张薇购买房屋的障碍。张薇为购得房屋，对于反诉人提出的各项要求均一再满足。在此期间，张薇向反诉人提供了其配偶的户籍证明，也将其本人户籍转入西安市内，均证明张薇在购房资格方面不存在障碍。最终三方约定5月2日为网签时间，但反诉人在临近5月2日时又拒接电话，拒绝关于网签的约定，此时反诉人已经根本违约。按照《合同法》规定，反诉人作为违约方，没有单方解除合同的权利。反诉人企图将其因房价上涨不愿出卖房屋的违约责任强加给张薇，其发出《解除合同通知书》正是其不愿履行合同，根本违约的证明。张薇在收到《解除合同通知书》的法定异议期内提起了诉讼，该解除通知不能产生合同解除的法律效力。（二）张薇一直积极履行三方合同约定的义务，反诉人却一再违约，导致张薇的购房目的至今未能实现。张薇与反诉人、第三人签订三方合同后，积极履行合同义务。合同签订当天即向反诉人支付购房定金5万元整。后来又按照反诉人要求，将付款方式改为全款支付，在反诉人对张薇购房资格提出质疑时，张薇多次向反诉人提供其具有购房资格的证明，在整个购房过程中，从未有过违约行为。相反，反诉人在签订三方合同后，多方刁难，其目的均是在房价上涨后意欲反悔，不愿出卖房屋。反诉人以种种理由拒绝网签，导致张薇的购房目的至今不能实现。反诉人的违约行为，不但使张薇遭受房价上涨的损失，还令张薇家人无法团聚，子女无法落户上学，给张薇的生活带来了极为不利的影响。综上，提请法庭依法驳回反诉人的反诉请求。 经审理查明，2018年3月4日，张荣华、孙海霞（卖方、甲方）与张薇（买方、乙方）及通源公司（居间方）签订《房屋买卖三方合同》（以下简称买卖合同）。买卖合同约定，甲方将位于本市高新区缤纷南郡小区2栋1单元11003号的房屋（以下简称涉案房屋）出售给乙方；成交价格为138.8万元，其中定金5万元，通过按揭贷款的形式支付购房款，首付款为51万元，均存入资金监管账户；甲方于2018年5月1日办理完毕抵押注销手续或者取得抵押权人书面同意文件。买卖合同第八条第3款第（6）项约定，违反本合同约定，除应按本合同约定承担违约责任外，还应当承担守约方因此发生的因市场上涨或下跌造成市场房价差额损失，及守约方主张权益所发生的律师费，诉讼费，调查取证费等各项费用及损失。3月4日，张薇向张荣华支付定金5万元。3月27日，张薇在包括张荣华在内的微信群中表示其将在清明节返回西安与其父亲“一起办手续”。当日，张荣华未对张薇提出的“一起办手续”提出异议，仅表示若采用贷款方式支付购房款需加紧办理。4月8日，张薇在微信群中提出张荣华若坚持以张薇名字办理网签备案手续，则可继续履行合同。同日，张荣华向第三人工作人员发送通知，以张薇系外地户口，不具有购房资格等为由，要求张薇在4月20日前将网签资料包括婚姻证明备齐，并在4月25日前完成相关手续，确保总房款在5月10日前到账。4月13日，第三人工作人员告知张荣华若坚持以张薇名义办理网签手续，则张薇可将户口迁至西安。4月20日，第三人工作人员告知张荣华：张薇将于5月2日至西安办理手续并全额支付购房款。张荣华回复称“好的”。张荣华后并未在5月2日赴约办理手续。5月2日和5月9日，张荣华致函第三人要求解除买卖合同。庭审中，双方均同意按照165万元认定涉案房屋的市场价值。 另查明，张薇于2018年4月24日将户籍迁至西安市。张薇配偶在签订买卖合同前是驻陕部队的现役军人，在2018年4月9日取得部队团级以上单位开具的证明，且在入伍前为西安市户籍人口。 再查明，张薇与陕西海普睿诚律师所签订《民事委托代理协议》约定，诉前保全阶段代理费为5千元，一审阶段基本代理费5万元，一审判决后支付风险代理费3.54万元。协议签订后，陕西海普睿诚律师所为张薇开具了票面金额为5.5万元的发票。张薇至本案一审法庭辩论终结前实际支付律师费1.5万元。张薇诉讼过程中申请对涉案房屋进行财产保全并支付诉讼保全责任保险费3,522元。 上述事实，房屋买卖三方合同、银行交易记录、微信聊天记录、解除合同通知书、户籍登记信息、军官证及政治工作部出具的证明、诉讼财产保全责任保险单、民事委托代理协议、发票、不动产所有权证书、原被告的陈述等证据在卷佐证。 本院认为，在案的《房屋买卖三方合同》合法有效，对原被告双方均具有法律约束力。本案中，张薇已依约交纳定金，并在张荣华对合同主体提出异议时明确表示其本人可作为买受人继续履行合同，可将户籍迁至西安市。且在张薇在户籍迁至西安市前，张薇配偶为驻陕部队的现役军人，入伍前户籍为西安市人口，亦具有购房资格。另外，张薇在合同履行过程中亦作出可全额支付购房款的意思表示。由此来看，张薇具有购房资格，已依约履行了合同义务。而张荣华、孙海霞在获知张薇可全款购房并在接到第三人办理网签通知后拒绝赴约办理相关手续，导致买卖合同无法继续履行，其行为属违约行为。张荣华作为违约方并不具有解除合同的权利，其随后发出的解除合同通知不发生解除的法律效力，且无权据此要求张薇赔偿损失。 张荣华、孙海霞的违约行为导致买卖合同无法继续，其应当承担相应的违约责任。张薇现要求解除买卖合同并双倍退还定金10万元的主张，于法有据，本院予以支持。至于张薇主张的房屋差价损失、律师费、诉讼保全责任保险费问题。房屋溢价损失属合同履行利益的组成部分，张荣华、孙海霞应向张薇赔偿房屋溢价损失。因双方均认可涉案房屋市场价值为165万元，故本院判令张荣华、孙海霞向张薇赔偿房屋差价损失26.2万元（165万元-138.8万元）。律师费和诉讼保全责任保险费均属张荣华、孙海霞违约行为而产生的实现债权费用，应由张荣华、孙海霞予以赔偿，唯因主张的律师费金额过高，本院综合本案诉讼保全措施实施情况、律师费开票金额等情况，酌定张荣华、孙海霞赔偿律师费5.5万元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）张薇与被告（反诉原告）张荣华、孙海霞于2018年3月4日签订的《房屋买卖三方合同》中的买卖合同关系予以解除； 二、被告（反诉原告）张荣华、孙海霞于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张薇退还定金100,000元并赔偿房屋溢价损失262,000元、律师费55,000元、诉讼保全责任保险费3,522元。前述款项共计420,522元。 三、驳回原告（反诉被告）张薇的其他诉讼请求、被告（反诉原告）张荣华的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉案件受理费20,233元、诉讼保全费5,000元共计25,233元（张薇已预交），由张薇负担583元，由张荣华、孙海霞共同负担24,650元。反诉案件受理费2,732元，由张荣华、孙海霞负担。因张薇已预交费用，故张荣华、孙海霞应在履行本判决金钱给付义务时将其应负担的费用直接支付给张薇。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审 判 长  栗德亮 人民陪审员  刘希泽 人民陪审员  顿纪斌 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  贾 凡 打印：相丽华校对：田雪2018年月日送达