广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤02民终567号上诉人（原审被告）：韶关市顺宏房地产开发有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区腊石坝韶关碧桂园销售中心内**。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：陈植林，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈玉婷，广东金韶律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯勇文，男，1974年6月18日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托诉讼代理人：廖文忠，广东秦唐律师事务所律师。上诉人韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）因与被上诉人冯勇文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2017）粤0204民初2597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人顺宏公司的委托诉讼代理人陈植林，被上诉人冯勇文的委托诉讼代理人廖文忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顺宏公司上诉请求：1、依法将本案发回重审，或撤销原判，驳回冯勇文的全部诉讼请求；2、一、二审的案件受理费由冯勇文承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。一、根据顺宏公司与冯勇文签订的《商品房买卖合同》附件四附录三第三条的约定，顺宏公司在具备一定条件情况下，将办理涉案房屋的权属登记资料送交房地产交易登记所。冯勇文应按房地产部门的要求提供或签署身份证明或其他所需一切文件(如身份证、户口薄、计生证明等)。本案一审阶段，冯勇文提供了契税的《税收完税证明》、《物业专项维修资金缴款通知书》，仅证明其何时缴纳涉案房屋的契税，物业专项维修基金。并不能够证明冯勇文已经将该两项及全部的资料提交给顺宏公司。一审判决直接认定冯勇文已经履行自己的全部义务，没有事实基础，属于认定事实错误，违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负责举证责任的当事人承担不利的后果。”的规定。二、顺宏公司与冯勇文签订《商品房买卖合同》附件四附录三《委托办理权属登记协议书》，冯勇文委托顺宏公司递交涉案房屋权属登记资料等事宜，顺宏公司并未收取任何委托费用，属于无偿委托行为。冯勇文已经实际收楼入住，并无任何经济损失。一审判决的违约金标准畸高，即使认定顺宏公司需要承担责任，法院应该根据案件实际情况，依职权进行调整违约金的标准。三、一审判决即使认定涉案房屋的交付日期即是递交办证资料的起算日期，一审法院认定递交办证资料期限的届满日期及计算违约金的起算日期也是有误。冯勇文口头辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。冯勇文向一审法院起诉请求：1、确认《委托办理权属登记协议书》（附录三）第二条第三款，关于非因冯勇文的原因不能办理涉案房屋该栋楼的初始登记，以及该栋楼宇其他房屋未能办理权属登记的，与此相关的全部责任俱由相关买受人承担的格式合同条款无效；2、确认《委托办理权属登记协议书》（附录三）第三条，关于具备条件之日起210个工作日，顺宏公司将所需权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所的格式条款内容无效；3、判令顺宏公司自2015年9月1日起，按每日50元，向冯勇文支付逾期办证违约金（暂计至2017年10月30日共790天39500元）；4、判令顺宏公司承担所有诉讼费用。一审法院认定事实：2013年7月31日，双方签订《商品房买卖合同》及附件、附录等，约定由冯勇文购买顺宏公司位于韶关市十里亭镇五里亭良村公路2号韶关碧桂园高山流水7街6座803号商品房，总价款为524692元，顺宏公司应当在2014年9月30日前向冯勇文交付该商品房，关于产权登记的约定详见合同附件四《补充协议书》第二十条的约定等条款内容。双方在合同附件四《补充协议书》第二十条中约定：买受人自愿同意委托出卖人代为办理该商品房《房地产权证》和《国有土地使用证》，该委托的具体事宜详见买受人与出卖人签订的本补充协议附录三《委托办理权属登记协议书》，出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币50元的违约金。双方在附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第三款约定，如买受人未按约定及时面询及提供资料等原因造成其所购商品房买卖合同不能备案、逾期付款、逾期办证，以及因合同未备案进而造成该商品房所属楼宇不能办理初始登记及该栋楼宇其他房屋也未能依约递件办理权属登记的，与此相关的全部责任俱由相关买受人承担，出卖人有权在相关买受人合同备案延误的时间内予以顺延递件办理其本人及该楼宇其他买受人房屋权属登记的时间；第三条约定，买受人自愿同意出卖人在所列条件同时具备之日起210个工作日内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料送交韶关市房地产交易登记所，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需税费代缴给相关部门等内容；第五条约定，出卖人仅负责该商品房权属登记资料的递交事宜，具体取得该商品房的《房地产权证》和《国有土地使用证》的时间由登记机关确定，与出卖人无关，出卖人对此不负任何责任等条款内容。合同签订后，冯勇文支付了购房款，并于2015年8月3日办理房屋收楼手续，缴纳房屋契税、专项维修资金和办证费用等，履行了自己的义务，顺宏公司并未通知冯勇文补充提供房屋权属登记所需相关资料。庭审中，顺宏公司称其已向不动产登记部门递交办证的申请资料。涉案房屋已于2017年7月10日办妥不动产权证。冯勇文主张自涉案房屋交付后第31日，即2015年9月1日起计算逾期递件办证的违约金，顺宏公司认为按合同约定在210个工作日届满后才算逾期。冯勇文称若从涉案房屋交付后起算210个工作日，则计至2016年6月3日届满，顺宏公司对此不持异议。涉案合同的买受人冯勇文、杜敏为夫妻关系，其出具《家事代理授权证明书》，表明杜敏委托冯勇文行使家事代理权，由冯勇文作为原告提起本案诉讼杜敏不参加诉讼。顺宏公司对此不持异议。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、附件四《补充协议书》及附录三《委托办理权属登记协议书》，依法成立并生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。一审法院对双方当事人争议焦点分析认定如下：一、关于冯勇文主张格式条款无效的问题。《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，冯勇文请求确认附录三《委托办理权属登记协议书》第二条第三款和第三条的条款无效。经查，《委托办理权属登记协议书》第二条第三款内容主要列明如冯勇文违约可能造成的后果，顺宏公司有行使相应履行抗辩权的合同权利，但并没有免除顺宏公司递件办证责任，只要冯勇文没有违约，就不存在排除冯勇文主要权利的法律后果；《委托办理权属登记协议书》第三条约定在210个工作日内递件办证，是双方真实意思表示，也是根据目前的交易习惯和行业标准等实际情况合理约定，并不违反法律、行政法规的强制性规定。上述条款内容均是为了明确双方的合同权利义务、具体履行条件及后果而约定，并不存在单方面免除顺宏公司递件办证责任、加重冯勇文责任、排除冯勇文主要权利的法律后果。因此，冯勇文主张有关格式条款无效的诉讼请求，依据不足，不予支持。二、关于冯勇文主张顺宏公司支付逾期办证违约金的问题。按照合同约定，顺宏公司应在具备条件之日起210个工作日内，将办理涉案房屋产权证所需权属登记资料送交登记部门，并将向冯勇文代收的办证所需税费代缴给相关部门，顺宏公司未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天，应向冯勇文支付50元的违约金。冯勇文已付清房屋价款，缴纳了相关税费，并在2015年8月3日办理了收楼手续，顺宏公司并没有提供证据证明其递交资料办证的条件未成就，应自2015年8月3日起的210个工作日内，即在2016年6月3日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门。冯勇文主张顺宏公司应自2015年9月1日起至履行递交办证资料义务之日止按每日50元支付逾期办证违约金（暂计至2017年10月30日共790天共39500元）。一审法院认定违约金应自210个工作日届满后的2016年6月4日起算，按每日50元计至顺宏公司履行递交办证资料义务之日止，鉴于涉案房屋已于2017年7月10日办妥不动产权证，顺宏公司虽未提供证据证明其递件的具体日期，但可根据办证的合理时间30天确定其最迟在2017年6月10日递件，故一审法院认定违约金自2016年6月4日起计至2017年6月10日止为宜，违约金为18600元（50元/天×372天），超出部分不予支持。顺宏公司主张每日按50元支付违约金过高，请求调整，但没有提供证据予以证明，一审法院认为双方约定的违约金并不过高，对顺宏公司的主张不予采纳。一审法院判决：一、韶关市顺宏房地产开发有限公司应于判决生效之日起十日内向冯勇文支付自2016年6月4日起计至2017年6月10日止的违约金18600元；二、驳回冯勇文的其他诉讼请求；案件受理费减半收取计394元，由韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。二审询问时，顺宏公司为了证明其已履行《委托办理权属登记协议书》的义务，在条件具备之日起的210个工作日内，将办理涉案房屋《房地产权证》所需的权属登记资料送交办证登记机关，由于国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了新的一系列法律规定，调整了产权登记制度，致使顺宏公司于2016年5月前后为购房业主冯勇文递交办理《房地产权证》所需的权属登记资料不符合不动产登记申报要求而被办证机关退件并要求顺宏公司必须按照新的不动产权登记申报要求重新准备资料，向本院补充提供了盖有韶关市国土资源局公章的《关于碧桂园为购房业主迟缓办理不动产权证的情况说明》，内容为：经核查并分析顺宏公司2016年前后为购房业主办理产权登记的相关资料，现将碧桂园太阳城的花地、岭誉、天麓山、青云台、柏林、芙蓉湾以及碧桂园凤凰城的凤凰山、翠林山语、高山流水、云林水岸、翠山峰景、翠云峰、水木春华、林涛花岸、云台翠色、凤凰商业广场等数千户房产迟缓办理不动产权证的相关情况说明如下：一、顺宏公司2016年5月前后为业主申请办理产权登记的房产基本上是2014年和2015年预售的。顺宏公司与业主签订购房合同约定的是办理房屋产权证而非不动产权证，且顺宏公司在为该时段购房业主准备办理产权登记申报资料都是按照原来办理房屋产权证要求准备的资料。然而，随着《不动产统一登记暂行条例》的施行，我市于2016年6月28日起全面实行不动产统一登记(见附件《韶关市人民政府关于实施不动产统一登记的公告》)，即我市从2016年6月28日开始只受理不动产登记申请业务而不再受理原房屋产权登记申请业务。为此，顺宏公司在此之前准备的房屋产权登记申报资料在2016年6月28日后，由于国家产权登记制度的调整，都不符合不动产权登记申报要求而被退件，顺宏公司须按不动产权登记要求重新准备资料。二、不动产权登记申报资料除了字面内容上与房屋产权登记申报资料不同以外，关键还增加了一项必备资料，即《不动产权籍调查报告》。不动产权籍调查是不动产统一登记申请必备的前置条件，其工作繁琐复杂，规程不是简单地将以前房屋信息与土地信息的资料叠加，而是必须严格按照落图、落地、落宗、落号要求，在逐宗外业测量的基础上将原有的房屋平面测绘信息和房屋幢基地信息，准确地实现落宗落地并配置不动产单元号。此外不动产权籍调查是一种市场行为。我市不动产统一登记实施之初，由于不动产权籍调查单位受资质条件及不动产权籍调查业务供需矛盾严重等多元客观因素影响，权籍调查进缓慢，在一段时间内给不动产统一登记工作带来较大影响。顺宏公司无法在短期内为业主准备齐不动产登记申报资料确是其主观无法改变的客观事实。不动产统一登记是国家统一部署的一项改革性攻坚任务，于国家政策的调整，顺宏公司以及其他房地产开发商在为购房业主办理不动产权证中所遇到一些新的问题和困难，客观上影响了办理不动产权证的进度。本院对该证据认证如下：首先，该情况说明的内容并不能证明顺宏公司递交的申请房屋办证材料中包括涉案房屋在内；其次，该情况说明只有韶关市国土资源局的公章，没有该局负责人的签名或盖章，不符合《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第77条：“依照民事诉讼法第六十五条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章。”规定的证据形式，本院对顺宏公司提供该情况说明拟证明的目的不予采信。本院补充查明，国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行。2016年6月17日，韶关市人民政府发布《关于实施不动产统一登记的公告》，告知：韶关市国土资源局设立不动产登记局和韶关市不动产登记中心，韶关市不动产登记中心负责韶关市市区（浈江区、武江区）范围的不动产登记发证有关业务工作，从2016年6月28日起，韶关市辖武江区和浈江区范围内的各类不动产登记（包括案涉房屋在内的其他涉讼房屋均位于市辖武江区和浈江区范围内）业务统一由韶关市不动产登记中心受理，并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，为确保发新证停旧证更替平稳有序，市辖两区原有的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《林权证》等各类不动产权的登记颁证，从2016年6月20日起停止收件，在2016年6月28日前依法领取的《房屋所有权证》、《土地使用证》、《林权证》等各类原不动产权属证书继续有效。自2015年8月4日起计算210个工作日，即至2016年6月6日截止。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”的规定，本院针对上诉人顺宏公司的上诉意见，归纳本案争议焦点为：一、顺宏公司是否违约造成办证机关至今未办理好涉案房屋的《房地产权证》的问题。按照《委托办理权属登记协议书》第三条约定，顺宏公司应在具备条件之日起210个工作日内，将办理涉案房屋《房地产权证》所需权属登记资料送交登记部门，并将顺宏公司向冯勇文代收的办证所需税费代缴给相关部门。合同签订后，冯勇文在2015年8月3日办理了收楼手续，因此，顺宏公司应自2015年8月4日起的210个工作日内，即在2016年6月6日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门。顺宏公司未能提供证据证明其于2016年6月6日前递交办证所需的权属登记资料给办证部门，故顺宏公司已构成违约，依据《补充协议书》第二十条的约定，顺宏公司未按约定履行递交资料义务的，每逾期一天顺宏公司应向冯勇文支付50元的违约金，即从2016年6月7日起，顺宏公司应向冯勇文支付50元/天的违约金。由于国务院颁布的《不动产登记暂行条例》自2015年3月1日起施行，该条例第三条规定：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例；第四条第一款规定：国家实行不动产统一登记制度；第一百零五条第一款规定：本实施细则施行（注：2016年1月1日起施行）前，依法核发的各类不动产权属证书继续有效。不动产权利未发生变更、转移的，不动产登记机构不得强制要求不动产权利人更换不动产权属证书。而国土资源部颁布的《不动产登记暂行条例实施细则》自2016年1月1日起施行，《不动产登记操作规范（试行）》于2016年5月30日颁布，再有，韶关市虽然于2015年11月30日正式成立不动产登记中心，但从2016年6月28日起才实施不动产统一登记（受理并颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》）。由此可见，国家对于办理不动产权属登记颁布、施行了新的一系列法律规定，调整了产权登记制度，由原来分开办理、颁发的《房地产权证》、《国有土地使用证》，统一改变为办理、颁发《不动产权证书》和《不动产权证明》，即从2016年6月28日起，依照变化后的法律规定，双方在《委托办理权属登记协议书》中约定的办理房屋《房地产权证》的目的已不能实现。该情况的发生系国家政策调整所致，并不能归责于本案任何一方当事人。由于韶关市人民政府通知不再办理《房屋所有权证》，顺宏公司只能协助李秀满按照《不动产权证书》办理的程序和要求，重新组织材料另行向政府相关部门申请办理。因此，双方于政策调整之前关于办理权属证书的责任约定在没有重新协商达成一致的情况下，并不能直接适用约束政策调整之后出现的情形。参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任的意见，从2016年6月28日起，顺宏公司不应承担逾期办理《房地产权证》的违约责任，但仍应承担自2016年6月7日起至2016年6月27日止共21天的违约责任，即按每日50元计算支付违约金1050元（50元/天×21天）。二、一审判决按每日50元的标准计算违约金是否畸高。顺宏公司与冯勇文签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议书》第二十条关于“出卖人未按《委托办理权属登记协议书》的约定履行递交资料义务的，每逾期一天出卖人向买受人支付人民币五十元的违约金。”的约定，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款“由于出卖人的原因，买受人在商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，对双方当事人具有法律约束力。顺宏公司作为出卖人应当按照约定全面履行自己的义务。顺宏公司主张按每日50元的标准计算违约金畸高，没有提供证据加以证明。因此，本院对顺宏公司提出一审判决的违约金标准畸高的主张不予采信。综上所述，顺宏公司的上诉请求部分成立，对其成立部分本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2597号民事判决第二项；二、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2017）粤0204民初2597号民事判决第一项为：韶关市顺宏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付自2016年6月7日起至2016年6月27日止共21天，按每日50元标准计算的违约金1050元给冯勇文；三、驳回冯勇文的其他诉讼请求。一审案件受理费394元，由冯勇文负担。二审案件受理费265元，由韶关市顺宏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  韩文锋审判员  赖凯文审判员  庄少山二〇一八年十二月二十五日书记员  罗稀蕾