湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1002民初2019号 原告（反诉被告）李立军，男，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 原告（反诉被告）陈芝茵，女，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县。 共同委托代理人袁兰容，郴州市北湖区正义法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司，住所地江西省南昌市。 法定代表人章小玉，该公司董事长。 被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司，住所地湖南省郴州市。 法定代表人章健敏，该公司总经理。 两被告委托代理人李海福，湖南民浩律师事务所律师,系该公司法务。 原告李立军、陈芝茵与被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，被告江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司在诉讼过程中提起反诉，本院依法组成合议庭，两案合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁兰容，被告委托诉讼代理人李海福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）李立军、陈芝茵向本院提出诉讼请求：1、判令被告江西双辉实业有限公司郴州分公司支付逾期交房违约金27371元（违约金暂时计算至2018年5月6日，后续违约金算至被告符合交房条件之前一日日止）；2、判令被告无条件交房；3、判令被告修通水榭花都小区与南岭大道的人行通道；4、本案受理费等其他费用由被告承担。 被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司、江西双辉实业有限公司郴州分公司答辩并反诉称：1、涉案房屋已于2018年3月31日竣工验收合格，依合同约定已经达到交房的条件；2、被告逾期交房是由于天气及政府的行为等不可抗力的原因造成的，故被告不应承担违约责任；3、原告要求的违约金要求过高，应当适当降低；4、原告也存在逾期付款的违约行为，原告也应承担违约责任。综上请求法院：驳回原告的诉讼请求，并支付公司违约金31110元（以340000元为基数，按每日万分之五计算，从2017年3月24日计算至2017年9月23日）。 查明的事实 根据各方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实： 一、2017年1月23日，原告李立军、陈芝茵与被告江西双辉实业有限公司郴州分公司签订一份《郴州市商品房买卖合同》，双方约定：1、原告购买被告开发的某项目的某房，房屋建筑面积为113.12平方米，每平方为3840.73元，房屋总价值为434463元；2、买受人以银行按揭方式付款，应于合同签订之日向出卖人交付94463元，余款340000元向郴州市公积金中心申请贷款；买受人应保证所贷款项在商品房预告登记完成日后30日内付至被告，如因买受人的原因导致未能获得贷款，由买受人以自有资金在本合同后60日付至出卖人。逾期超过30日，被告同意继续履行合同的，应先按本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期付款万分之五的违约金；3、出卖人应当在2017年12月31日前将符合约定条件的房屋交付给买受人，房屋达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理房屋交付手续，买受人应当在通知送达之日起7日内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续。如出卖人逾期超过90日，买受人不解除合同的，买受人有权要求出卖人按已付房款的每日万分之五支付违约金。 二、双方签订合同后，原告按照约定支付首付购房款94463元，余款325000元，原告准备向郴州市公积金中心申请贷款，由于原告的原因，原告未能获得贷款，并于2017年9月23日将剩余房款项汇入被告账户。2018年3月31日，涉案房屋经验收合格，达到交房条件，被告以邮寄方式向原告下达《入伙通知书》要求原告在2018年3月31日至2018年4月6日办理入伙手续。另被告于2017年5月11日完成涉案房屋的初始登记。 判决的理由与结果 本院认为：本案应为商品房销售合同纠纷。本院就双方争议焦点问题评议如下： 一、本诉部分。 原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。涉案房屋已经验收合格，达到交付条件，且被告下达《入伙通知书》，故原告第二项诉讼请求，不需要本院予以判决。被告未按约定期限履行交房义务，已构成违约，应承担违约责任。被告辩称因涉案房产因不可抗力等原因导致延期交房，本院认为，被告辩称的理由缺乏证据证实，故对被告的该项辩解意见本院不予采信。双方约定逾期交房违约金按交付房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率为18%，明显超过原告的实际损失，且被告要求适当降低，本院将违约金适当调整为每日按万分三。截止2018年3月31日，被告共逾期交房90（2018年1月1日至2018年3月31日）天，应支付逾期交房违约金为11730.5元（434463元×0.0003×90天）。本案中，被告江西双辉实业有限公司郴州分公司虽系江西双辉实业有限公司的分支机构，但办理了营业执照，原告仅仅要求被告江西双辉实业有限公司郴州分公司承担责任的理由成立，本院予以认可。同时在本案中，原告未提交证实被告承诺：修通水榭花都小区与南岭大道，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。 二、反诉部分。 按照合同的约定，原告应在被告完成初始登记（2017年5月11日）后30日支付剩余房款325000元，但由于原告自身的原因致使贷款未能实现，该款项却于2017年9月23日支付给被告。由于在被告未办理完初始登记时，原告无从知晓是否能办理公积金贷款，该阶段逾期付款的责任不在原告，被告要求原告承担该阶段的逾期付款违约责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。原告逾期付款应当从2017年6月11日开始计算违约，原告逾期付款时间为102天，依据合同约定，原告应承担逾期付款的违约责任，双方约定逾期付款违约金按剩余房价款每日万分之五计算违约金，折合成年利率18%，明显超过原告的实际损失，本院将违约金适当调整为每日按万分三。截止2018年9月23日，原告应支付逾期交房违约金为9945元（325000元×0.0003×102天）。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司在本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李立军、陈芝茵逾期交房违约金11730.5元（违约金从2018年1月1日至2018年3月31日止，每日按万分之三计算）；此款限被告于本判决生效后十日内付清。 二、原告（反诉被告）李立军、陈芝茵在本判决生效之日起十日内支付被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司逾期交款违约金9945元； 三、（一）、（二）相抵，被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司支付原告（反诉被告）李立军、陈芝茵1785.5元。 四、驳回原告（反诉被告）李立军、陈芝茵其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）江西双辉实业有限公司郴州分公司其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉564元，由被告江西双辉实业有限公司郴州分公司负担；反诉费289元，由原告（反诉被告）李立军、陈芝茵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  黎 建 人民陪审员  杨志华 人民陪审员  谷翠琳 二〇一八年十二月六日 书 记 员  陈婵莹 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。