甘肃省庄浪县人民法院民事判决书(2016)甘0825民初589号原告：李某1，甘肃省庄浪县人，住庄浪县。委托诉讼代理人：李某2，系原告李某1之子，住庄浪县。委托诉讼代理人：赵某，甘肃广辰律师事务所律师。被告：石某，甘肃省庄浪县人，住庄浪县。委托诉讼代理人：甘某，甘肃胜友律师事务所律师。原告李某1诉被告石某宅基地使用权转让纠纷一案，本院于2015年3月18日立案后，依法适用普通程序，于2015年6月25日公开开庭进行了审理，2015年11月19日，本院作出（2015）庄南民初字第51号民事判决书，判决：（一）被告石某交付原告李某1在原告具有使用权的宅基地及相邻土地上修建的楼房的一楼相邻门面两间（自西面起第五、六间）、二楼住宅楼房一套（自西面起第一套）；（二）原告李某1给付被告石某6万元。被告石某不服本判决提起上诉。2016年3月30日，平凉市中级人民法院对该案作出（2016）甘08民终40号民事裁定书，裁定：（一）撤销庄浪县人民法院（2015）庄南民初字第51号民事判决书;（二）发回庄浪县人民法院重新审理。2016年4月11日,本院决定对该案立案另行组成合议庭审理。2016年10月23日中止审理，2018年10月15日恢复审理。2018年10月23日，本案公开开庭进行了重新审理，原告李某1因故未到庭，委托诉讼代理人李某2、赵某到庭，被告石某及其委托诉讼代理人甘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李某1向本院提出诉讼请求，1、判令被告履行其与原告在《永久性租赁合同》中的约定，向原告交付使用其修建的三层楼房的一楼门面房两间，二楼住宿楼四间；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告李某1与被告石某系同村集体成员，原告在××庄有一处院落。2011年被告找到原告家要求在原告的院落上修建商品房及住宅，并给付原告门面两间、二楼住宿四间，由原告给付被告6万元。原告同意后由原告之子李某2与被告签订了一份《永久性租用合同》，被告开始动工修建，2012年工程竣工并投入使用。但被告迟迟不予履行合同约定，原告家人多次找被告商谈未果。原、被告系同村集体成员，双方签订的合同未违反国家法律规定，系双方真实意思表示。被告的违约行为给原告造成了极大损失，故依法提起诉讼，维护原告合法权益。原告围绕其诉请主张，提交如下证据：1、身份证复印件一份，欲证明原告属庄浪县南湖镇南门村后街社人。2、庄集建（1991）字第A2-241号集体土地建设用地使用证复印件1份，欲证明被告在原告具有使用权的宅基地上修建楼房的事实。3、庄浪县南湖镇南门村民委员会便函原件1份，欲证明原告的宅基地因小城镇建设，拆迁后东西长29米。4、集体土地建设用地使用证1份，欲证明该使用证的土地使用者为原告长子李兰平，并非被告所述的原告另有一处宅基地。5、《永久性租用合同》及说明各1份，欲证明原告之子李某2与被告石某经原告同意签订了《永久性租用合同》，合同约定将原告具有使用权的宅基地（长29米，宽以油路至湖畔）永久租给被告石某修建楼房，由被告给付原告门面两间、二楼住宿四间，房间的大小按规划图纸的要求而定，因二楼修建成为楼房，双方口头约定二间为一套楼房，即二楼为二套楼房，原告给付被告6万元。6、造地费完税发票1张、收据1张，金额300元，欲证明李兰平的宅基地是其申请审批，而不是拆迁安置所得。7、南湖镇南门村委会证明1份，欲证明当时对拆迁户的土地没有进行补偿。8、石某与李有才签订的合同复印件1份，欲证明被告在修建南湖公园综合楼时与其他人也同样签订了合同。被告石某辩称，首先，该合同签订后被告获知原告具有使用权的宅基地经法定程序规划为南湖公园的建设用地，而且《建设项目选址意见书》的发证时间为2010年11月10日，早于原告之子与被告签订合同的日期。《南湖公园建设情况说明》中明确公园综合楼建设用地为原城区生活垃圾集中堆放点，故原告家的老院子已经被政府规划为建设用地，不属于宅基地。其次，原告之子与被告签订合同时未告知其不是所涉宅基地的使用权人，原告与其子是不同的民事权利主体，原告以其子与被告签订的合同中约定的权利义务内容进行诉讼，违背法律规定，原告主体不适格。再次，被告作为开发商修建南湖公园综合楼给南湖镇政府交付了10万元，并免费投资修建了南湖公园大门，南湖镇政府才批准该地由被告修建，出售房屋所得收入归被告所有，南湖镇公园的项目业主是南湖镇政府，被告无权将建成的房屋交付别人使用。第三，原告之子李某2与被告签订的《永久性租用合同》无效。假设合同有效，合同约定原告之子李某2应该向被告提供长29米的用地及给付6万元现金，但原告未履行其义务。同时，原告名下的宅基地长为17.2米，宽为15米，双方合同中签订的宅基地长29米无法成立。第四，原告虽然持有本案所涉宅基地使用权证书，但原告在其宅基地上的实体权利已不复存在，因为1997年南湖镇规划建设中已将原告在内的17户村民宅基地进行了整体搬迁及重新安置，且政府对搬迁户已给予补偿，原告新宅基地安置在南门村小川28号。《中华人民共和国土地管理法》第62条明确规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。原告现在使用的宅基地为南门村小川28号，而非南湖公园原宅基地。综上，原告的诉请无事实基础、无法律依据，应依法驳回。被告石某为证明其抗辩主张，提交如下证据：身份证复印件1份，欲证明被告属南湖镇南门村后街社人。南湖公园建设情况说明1份、庄浪县发展和改革局文件、庄浪县城乡建设规划局建设项目选址意见书、庄浪县南湖镇公园总体平面规划图各1份，欲证明原、被告争议的土地在双方签订合同前被规划为南湖公园建设用地，不属于原告的宅基地，在该土地上修建的房屋的业主是南湖镇政府。照片4张，欲证明双方争议的土地已被政府征用为建设用地。4、《协议书》1份，欲证明南湖公园所建项目的业主是南湖镇政府，被告只是投资建设的施工方，该协议书的签订时间在原告之子与被告签订《永久性租用合同》之后。5、庄浪县南湖国土资源所土地登记表及便函各1份，欲证明争议的宅基地于1991年登记在原告名下，而政府给原告划分了新的宅基地后应该重新办理登记手续，但原告确未进行登记在自己名下，而将规划的新宅基地登记在其子李兰平名下。6、照片4张，欲证明原告在新的宅基地居住，但其在自己名下未办理宅基地使用权证书。7、收据1张，欲证明被告作为投资者，向南湖镇政府交付10万元后才在包括争议的土地上修建房屋的事实。8、集体土地使用证2份，欲证明须由本人申请才能办理土地使用证。9、2015年11月27日庄浪县南湖镇人民政府的《情况说明》1张；2015年11月25日，庄浪县南湖镇南门村村民委员会证明1张；2015年12月17日庄集用（1991）-241宅基地情况说明1张。三份证据与原审的第二组证据相互印证，欲证明南湖镇公园以及南湖综合楼的建设主体单位是南湖镇政府，被告石某只是施工单位主体；证明原告的宅基地已经在××镇建设中全部拆迁补偿，并安置了新的宅基地的事实，只是原宅基地使用证没有收回。10、南湖镇政府和南湖镇南门村村民委员会便函5份，欲证明李某1原有的宅基地因拆迁已经补偿，不存在涉诉争议土地是属于李某1的宅基地所有权的事实。11、2018年3月24日南政发（2018）77号文件1份；2018年5月31日庄不动产资字（2018）32号文件1份；1996年4月9日，南湖镇城区拆迁统计登记册1份；地籍调查表1份。欲证明原告的宅基地在1997年南湖镇拆迁改造工程中，共拆迁补偿196户，其中原告家补偿967.88元，并为原告安置了新的宅基地南湖镇小川28号，登记在原告儿子李兰平名下，旧宅基地使用证没有及时注销，目前庄浪县人民政府正在依法注销。案件争议焦点：1、涉案争议的土地性质；2、涉案争议的土地是否属于李某1的宅基地；3、原告李某1是否另行审批划分了新的宅基地；4、涉案争议土地现修建为南湖公园综合楼，规划手续是否齐全，开发主体、施工单位、投资者分别是谁；5、原、被告签订的《永久性租用合同》是否有效。下列事实，当事人无异议：原告李某1与被告石某均系庄浪县南湖镇南门村后街社村民，原告在××镇集建[1991]字第A2-241号集体土地建设用地），占地面积258㎡，1991年9月12日，庄浪县土地管理局为原告颁发了集体土地建设用地使用证。1996年至1997年，南湖镇小城镇建设拆迁改造及庄静公路扩建过程中，政府拆除了原告宅基地上的全部房屋并给予补偿。2010年11月10日，庄浪县城乡建设规划局拟选1350㎡土地修建南湖公园及南湖公园综合楼（包括涉案诉争的土地在内），并附有庄浪县南湖镇公园总平面规划图。2010年11月16日，庄浪县发展和改革局颁发了庄发改字〔2011〕245号批复文件《关于南湖公园建设项目立项的批复》。2011年5月29日，经原告同意，原告之子李某2与被告石某签订了《永久性租用合同》。2011年涉案争议土地上修建了南湖公园综合楼。当事人有争议的事实：当事人围绕诉讼请求和抗辩主张依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对有争议的证据和事实，本院认定意见如下：（一）原告李某1是否另行审批划分了新的宅基地。原告认为，南湖镇小川地的宅基地是其子李兰平个人申报合法审批所得，有原告出示的第4、6、7组证据足以证明，并非被告辩称原告另有一处宅基地的事实。被告认为，原告使用的庄集建（1991）字第A2-241号集体土地建设用地，在1997年南湖镇小城镇建设中被拆除后，政府征用了原告涉案诉争的宅基地，并安置补偿了原告新的宅基地(南湖小川地28号)，因原告当时属于城镇户口，遂将补偿的新宅基地登记于其子李兰平名下，现又重新变更登记在李兰平弟媳魏艳丽名下，有被告出示的第5、6、10、11组证据足以认定。本院认为，原告出示的证据4来源合法、真实，但不能证明李兰平名下的宅基地是其申报审批的事实成立；证据6造地费票据，因与原告出示的证据4时间上不相吻合，证据缺乏真实性，不予采信；证据7来源合法、真实，与本案具有关联性，应予采信，可以证明当时镇政府征收补偿原告宅基地及其地上附着物的情况。被告出示的第5、6、10、11组证据，来源合法、真实、与本案具有关联性，应予采信。能够证明1997年南湖镇小城镇拆迁改造及庄静公路扩建工程中，政府征用了原告的庄集建（1991）字第A2-241号集体土地建设用地的宅基地及全部房屋，并进行了安置补偿，即规划安置新的宅基地南湖小川28号，补偿安置费用967.88元，当时共补偿拆迁户196户。（二）原告诉讼主体是否适格。原告认为，当初签订合同时自己在场参与，其子李某2的签名是原告本人的真实意思表示，故诉讼主体适格。被告认为，庄集建（1991）字第A2-241号集体土地建设用地使用证的权利人是李某1，而不是李某2。2011年5月29日，原告之子李某2与被告签订的《永久性租用合同》，合同内容均反映的是李某2老院子，而不是李某1，故原告诉讼主体不适格。本院认为，李某1与李某2系父子关系，李某2和石某于2011年5月29日签订《永久性租用合同》时，地点在原告家里，有4人在场参与（包括原告在内）。李某2的代理行为，原告人事前事后均予认可，有原告出示的《说明》和本院依职权调查的证人马某的证言笔录佐证，应予以采信，能够认定李某1具有原告诉讼主体资格。（三）涉案诉争的土地是否属于李某1的宅基地。原告认为，1997年南湖镇小城镇拆迁改造建设中，拆除了其（庄集建[1991]字第A2-241号集体土地建设用地）地上的全部房屋及部分宅基地，剩余部分宅基地呈梯形状，地上没有附着物，其中一边宽13米、另一边宽6.5米，还有一边长为16米左右。剩余部分的宅基地仍属于原告所有，这一事实被告也予以认可，即“合同中签订的剩余宅基地长29米，宽以油路至河畔，但在我修建楼房时，靠近南湖公园大门边的长度为11.3米，与其相对的一面长为5.7米，靠近河畔的一面长度我不知道”，且有原告出示的南湖镇南门村民委员会便函，能够证明原告宅基地拆迁后的东西长度29米。这一事实与被告出示的南政发（2018）77号文件中记载的情况是相互对应一致的，即“拆除后剩余的旧院道和房屋归原农户所有”，故应归原告合法所有。被告认为，南政发（2018）77号文件、庄不动资字（2018）第32号文件、南湖镇城区拆迁统计册，均能证明南湖镇对1997年小城镇拆迁改造建设中的拆迁户均补偿旧院道并安置规划了新院道的事实，目前旧院证正在报请县级人民政府予以注销，涉案诉争的土地不属于原告的宅基地。本院认为，1997年南湖镇小城镇建设拆迁改造工程，申报为省列小城镇建设试点镇，是政府为了公共利益需求，进行的一次集体土地征收行为。当初拆迁补偿196户拆迁户，其中原告家补偿967.88元，并为原告另行安置补偿了新的宅基地南湖小川28号，登记在原告长子李兰平名下，这一事实有被告出示的9、10、11组证据予以证明，应予以采信。证明原告李某1原使用的庄集建（1991）字第A2-241号宅基地，已在1997年南湖镇小城镇改造建设中被镇政府予以征收、拆迁、补偿、安置，其宅基地大部分被占用，剩余小部分土地，地上无任何附着物，土地的性质由集体征收为国有土地，此地长期闲置为垃圾堆放点，使用权不属于原告所有，也不属于李某1的宅基地。按照《土地登记规则》第五十七条、《甘肃省土地登记条例》第二十二条第一款规定，权利人应当在庄集建（1991）字第A2-241号土地使用权证终止15日内，持有关证明文件，申请该宗土地使用证注销登记，并交回庄集建（1991）字第A2-241号土地使用证，逾期未注销的。注销登记期满，逾期不申请的，县级以上人民政府可以直接注销土地权利登记，并予以公告。（四）涉案诉争的建筑物南湖公园综合楼是否属于被告石某所有。原告认为，南湖公园综合楼是被告投资修建，所有权属于被告，这一事实，有双方签订的《永久性租用合同》，也有被告出示的南湖镇政府证明佐证，证明南湖公园综合楼归被告石某所有。被告认为，2011年6月1日，其投资向南湖镇政府交付10万元，然后才在包括涉案诉争的土地上修建南湖公园综合楼，其所有权应当归被告所有。本院认为，被告提交的证据7与南湖镇政府证明（2011年11月13日，证明该项目由开发商石某承包修建，按照谁投资谁受益的原则，石某与南湖镇政府协议约定，南湖公园综合楼房屋产权及附属物，全部归开发商石某所有），只能证明被告石某于2011年6月1日向南湖镇政府交付10万元，但不能证明包括涉案诉争的土地，以及地上修建的南湖公园综合楼的所有权属于被告。因为被告没有经过法定程序，办理南湖公园综合楼《立项批复文件》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》相关行政审批手续。被告出示的《协议书》、南政发〔2010〕129号文件、建设工程勘察合同、南湖镇公园土地使用及当时情况说明，证据来源合法、真实，与本案具有关联性，予以采信。能够证明南湖公园综合楼建设用地所涉及的村民原宅基地，在1997年南湖小城镇建设、庄静公路改扩建当中已被政府全部征用拆迁，对拆迁户的住宅全部进行了补偿、安置，并另行规划了新的宅基地；也能够证明涉案的南湖公园综合楼用地原为南湖湖边、河边荒地、滩涂地及1997年南湖镇小城镇建设、庄静公路改扩建占地后部分南湖镇南门村集体土地规划而来，无任何村民的宅基地，也非农业用地，此处建设用地自1997年至2011年公园建设前一直为排洪设施用地及垃圾堆放点。从2010年开始，南湖镇政府为了乡镇村公共设施和公益事业建设，将此地范围内的土地（包括涉案争议的土地范围内）申报立项、规划为南湖公园和南湖公园综合楼建设用地项目，涉案诉争的土地的性质属于国有土地。还能够证明南湖公园综合楼的开发业主是南湖镇政府，被告只是该开发项目的承包人，并进行了部分投资，该工程至今未组织正式竣工验收。原告对被告提交的证据4的真实性无异议，对其证明目的及关联性有异议，认为《协议书》中的××庄经济社会发展办公室”，其不具有法人资格，对该证据不予认可，其质证意见理由不成立，本院不予采信。（五）2011年5月29日，经原告同意，原告之子李某2与被告鉴订的《永久性租用合同》是否有效。原告认为，自己原使用的（庄集建[1991]字第A2-241号）宅基地只拆除了全部房屋及部分宅基地，补偿了房屋，仍留有部分旧宅基地应予确认。原、被告签订的《永久性租用合同》，李某1拥有遗留部分宅基地的所有权。原、被告属于同集体成员，根据《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定，同集体成员的宅基地可以流转，原、被告签订合同合作建房的行为，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定。被告的修建获得相关部门批准，原被告之间的合同有效，被告的行为构成违约，其应积极履行合同约定。被告认为，原告李某1原使用的（庄集建[1991]字第A2-241号）宅基地，已在1997年南湖镇小城镇拆迁改造工程中经镇政府征收，李某1已经不具有土地使用权，其没有转让标的物，李某2和石某签订的《永久性租赁合同》无效。本院认为，宅基地使用权的转让，属于用益物权，应该有明确具体的标的物存在。涉案诉争的土地，已在1997年南湖镇小城镇拆迁改造工程中经镇政府征收，李某1已经不具有土地使用权，其没有转让标的物，地上没有任何附着物，长期闲置为垃圾堆放点，该宗土地不属于原告李某1的宅基地。原告虽持有本案所涉宅基地使用权证书，但原告在其宅基地上的实体权利已不复存在，原告无权处分该宗土地。因此，原告之子李某2与被告石某签订的《永久性租用合同》违背法律的禁止性规定，属无效合同。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，不得损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定订立的合同无效。本案原告李某1原使用的庄集建（1991）字第A2-241号宅基地，已在××镇扩建中，政府为了公共利益的需求，进行的一次集体土地征收行为，政府已对原告所属的该宗宅基地上的全部房屋给予补偿，并在南湖小川28号为原告规划安置了新的宅基地，原告登记在其子李兰平名下，现又重新变更登记在李兰平弟媳魏艳丽名下。涉案诉争的土地，修建之前地上没有任何附着物，长期闲置为垃圾堆放点，不属于李某1的宅基地，原告虽持有涉诉宅基地使用权证书，但原告在其宅基地上的实体权利已不复存在，其用益物权已经消灭。因此，原告无权处分涉案诉争的土地，其与被告签订的《永久性租用合同》无效，原告的诉请无事实基础和法律依据，故不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第一百一十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定，判决如下：驳回李某1的诉讼请求。案件受理费1000元，由李某1承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判长 郑云鹏审判员 马善德审判员 王虎虎 二〇一八年十二月二十六日书记员 王雪敏