云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云01民终1901号上诉人（原审原告）：陈桂梅，女，1957年7月31日出生，汉族，住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：刘英、牟城，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：纪春丽，女，1983年1月20日出生，汉族，住昆明市盘龙区。上诉人（原审被告）：汪双宗，男，1981年11月15日出生，汉族，住址同上。纪春丽、汪双宗共同委托诉讼代理人：路佳、刘晓军，云南大韬律师事务所律师，特别授权代理。上诉人陈桂梅因与上诉人纪春丽、汪双宗房屋租赁合同纠纷一案，均不服昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4989号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月16日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案因案情复杂报请批准延长审理期限并依法扣除当事人申请庭外和解期限，现已审理终结。上诉人陈桂梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持陈桂梅的全部诉讼请求；二、纪春丽、汪双宗承担本案的案件受理费。事实和理由：一、《铺面租赁合同》及《和解协议》应当继续履行，纪春丽、汪双宗应当支付2016年8月24日至2017年8月23日的租金11万元及物管费。二、根据双方2015年9月15日签订的《和解协议》，纪春丽、汪双宗已多次违约，守约方根据约定主张违约金有事实和法律依据，且所约定的违约金计算标准即按五年租金总额的20%计算的违约金132615元并不高，纪春丽及汪双宗应当予以支付。三、陈桂梅为实现债权委托律师代理本案诉讼，并有合同和款项支付依据，该律师代理费10000元系陈桂梅的合理损失，应当由纪春丽、汪双宗承担。综上所述，请求二审法院在查明事实的基础上依法支持陈桂梅的全部诉讼请求。纪春丽、汪双宗针对陈桂梅的上诉一并答辩称：双方在合同履行过程中产生冲突，矛盾较深，2016年7月29日我方已经搬出商铺。因陈桂梅的电话无法接通，故于7月30日在所租商铺及陈桂梅的住处均张贴了交接通知，并在此后亦多次通过电话短信、微信向陈桂梅告知搬离事实，故涉案租赁合同自2016年7月30日起即已解除，不宜继续履行。同时，陈桂梅请求的违约金和律师代理费均过高，故应当依据其实际损失予以调减。上诉人纪春丽、汪双宗上诉请求：一、撤销一审判决第一、二、三项，并在查明事实的基础上依法改判；二、由陈桂梅承担本案的案件受理费。事实和理由：一、纪春丽、汪双宗通过所有可能的方式向陈桂梅送达了交接通知，已明确告知不再承租商铺，故《铺面租赁合同》、《和解协议》已于2016年7月30日解除，不应再行支付合同解除后的租金。二、一审判决认定的违约金过高，违约金应当根据损失进行计算。现纪春丽、汪双宗之前已缴付的2万元押金加上已支付但未使用的2016年7月29日至同年8月23日的租金已足以弥补陈桂梅损失，故相互扣减之后违约金不应再行支付。三、物管费同意支付至2016年8月23日止。四、一审判决承担的律师费6000元同意支付。综上，请求二审人民法院依法支持纪春丽、汪双宗的前述上诉请求。陈桂梅针对纪春丽、汪双宗的上诉答辩称：纪春丽、汪双宗从未告知不再承租商铺的事实，也未送达交接通知，故《铺面租赁合同》、《和解协议》未解除。同时，陈桂梅主张的违约金及律师费有事实和法律依据，应当予以支持。陈桂梅向一审法院起诉请求：1、判令继续履行双方于2014年8月23日签订的《铺面租赁合同》、2015年9月15日签订的《和解协议》；2、判令纪春丽、汪双宗立即向陈桂梅支付自2016年8月24日起至2017年8月23日止的租金11万元；3、判令纪春丽、汪双宗立即向陈桂梅支付其垫付的物管费1974元；4、判令纪春丽、汪双宗立即向陈桂梅支付违约金132615元；5、判令纪春丽、汪双宗立即向陈桂梅支付律师代理费10000元；6、本案诉讼费由纪春丽、汪双宗承担。一审法院认定事实：2014年8月23日，陈桂梅与纪春丽签订《铺面租赁合同》，约定陈桂梅将其所有的位于昆明市金实小区694幢2单元102号、面积22平方米的商铺出租给纪春丽，每月租金1万元，逐年递增5%，租金一年一付，每年12万元，纪春丽于2014年8月24日前一次性付清；租期五年，从2014年8月24日至2019年8月23日；以后租金需每年7月23日提前付清，如租金拖欠一个月视为违约，合同因违约而终止；纪春丽向陈桂梅交付铺面押金2万元，待租赁结束后，所装修固定物、灯具不能拆除，房屋、设施完好、各费用交清后，陈桂梅如数退还给纪春丽，反之，押金作为损失均不退还。合同还约定有关铺面使用涉及到物管费、水电、卫生及经营活动中产生的费用均由纪春丽负责交纳。合同签订当日，纪春丽向陈桂梅支付了2014年8月24日至2015年8月23日的租金及物管费120987元、押金2万元。合同履行过程中，由于纪春丽未按期交纳下一年租金等各项费用，陈桂梅诉至昆明市盘龙区人民法院解决。2015年9月15日，陈桂梅与纪春丽、汪双宗达成《和解协议》，约定从2015年8月25日起每年租金调整为11万元，不再递增，租金先付后用，一年一付，需于每年7月23日前付清；在租赁期内，若出现不按时足额支付租金或要求降低租金、提前终止协议、解除协议等事由，均视为违约，被告纪春丽、汪双宗应按上述租赁合同约定的五年合同租金总额的20%支付陈桂梅违约金并承担陈桂梅由此造成的诉讼费、律师代理费等。当日，纪春丽、汪双宗向陈桂梅支付了2015年8月24日至2016年8月23日的租金11万元。2016年7月27日，由于纪春丽又未按时交纳租金，陈桂梅前往上述租赁商铺与纪春丽协商，纪春丽表示不愿再继续履行合同。在此过程中，双方产生争执并报警处理。后纪春丽搬离上述租赁商铺并对商铺的装修进行了部分拆除，但未与陈桂梅交接涉案租赁商铺。另，纪春丽与汪双宗系夫妻关系。一审法院认为：陈桂梅与纪春丽、汪双宗签订的租赁合同及和解协议系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应严格按照约定履行各自义务。汪双宗虽没有在租赁合同中签字，但是《和解协议》明确了租金金额、支付方式、违约责任等内容，对之前租赁合同进行了部分变更及明确，汪双宗在该《和解协议》上签字确认的行为应当视为其认可了租赁合同及《和解协议》，因此，汪双宗也应承担该协议约定的相应权利义务，故对汪双宗的该答辩意见不予采纳。纪春丽认为其与陈桂梅发生矛盾、无继续合作的基础，2016年7月30日向陈桂梅送达《交接通知》解除合同，涉案合同已经解除。一审法院认为，首先，没有证据证明纪春丽、汪双宗已经书面通知陈桂梅解除合同；其次，陈桂梅与纪春丽、汪双宗未就解除合同的事宜协商一致，双方也没有书面约定解除条件，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，纪春丽、汪双宗亦不享有单方解除权，即使纪春丽、汪双宗确有向陈桂梅送达过该《交接通知》，对陈桂梅也不发生效力，故纪春丽、汪双宗提出的合同已经解除之主张，没有事实和法律依据，不予采纳，但纪春丽未按照合同约定履行支付租金及相关费用的义务，而是搬离租赁商铺，并将原来商铺的装修进行了拆除，如继续履行合同，费用过高。并且综合全案，陈桂梅与纪春丽在履行合同过程中产生冲突、矛盾较深，涉案标的亦不适宜强制履行，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，涉案租赁合同及《和解协议》不宜继续履行，对于陈桂梅要求继续履行合同及《和解协议》的诉讼请求不予支持。对于陈桂梅依据合同要求纪春丽、汪双宗支付2016年8月24日至2017年8月23日的租金11万元之诉讼请求，虽然可以证明纪春丽已经实际搬离了涉案商铺，但是纪春丽搬离时未与陈桂梅交接，涉案商铺未实际腾还给陈桂梅，纪春丽实际仍然占用涉案商铺，因此，纪春丽、汪双宗应当向陈桂梅支付该期间的租金。涉案租赁合同自判决生效后确认不再履行，因此，纪春丽、汪双宗应当支付陈桂梅2016年8月24日至判决生效之日止的租金；租金计算方式依据双方签订的《和解协议》，每年租金为11万元，每日租金标准为301.37元。对于纪春丽交纳的押金2万元，合同约定租赁合同不再履行时抵扣完各项费用后退还，因此，该押金应当抵扣纪春丽欠付的租金、物管费等各项费用后仍有剩余予以退还，依据上述，押金可抵扣66日的租金，因此，纪春丽、汪双宗应当向陈桂梅支付2016年11月1日至判决生效之日的租金。基于上述认定，纪春丽存在逾期交纳租金的违约行为，应当承担违约责任。依据双方签订的《和解协议》，如纪春丽存在未按时足额支付租金的行为，应当按照租赁合同租金总额663075.75元的20%即132615元向陈桂梅支付违约金，但纪春丽、汪双宗答辩认为该违约金约定过高，要求法庭予以调整。综合涉案合同的履行情况、当事人过错程度及陈桂梅实际损失，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，酌情调整为50000元。陈桂梅主张的物管费，基于双方在租赁合同中约定该费用应当由纪春丽、汪双宗承担，纪春丽、汪双宗应当向陈桂梅支付其实际使用租赁商铺期间即2015年8月24日至判决生效之日止的物管费，结合双方第一年度的履行情况及陈桂梅证据，该物管费按每年987元即每日2.704元的标准支付。对于律师代理费1万元的主张，双方在《和解协议》中明确约定因纪春丽、汪双宗违约致使陈桂梅造成的律师代理费应由纪春丽、汪双宗承担，陈桂梅亦提供了产生该律师代理费的证据，陈桂梅的该主张有事实和法律依据，参照《云南律师服务收费标准（暂行）》，律师代理费调整为6000元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：1、纪春丽、汪双宗于判决生效之日起十日内向陈桂梅支付违约金50000元及律师费6000元，共计56000元；2、由纪春丽、汪双宗向陈桂梅支付2016年11月1日至判决生效之日止的租金（按每日301.37元的标准计算）；3、由纪春丽、汪双宗向陈桂梅支付2015年8月24日至判决生效之日止的物管费（按每日2.704元的标准计算）；4、驳回陈桂梅的其他诉讼请求。案件受理费5119元，由陈桂梅承担1400元，纪春丽、汪双宗承担3719元。经审理，一审判决已经确认事实中除关于“2014年8月23日《铺面租赁合同》有关租金支付标准的约定”与二审查明事实不一致外，其余事实与二审查明事实一致，本院依法予以确认。另，本院二审补充确认如下事实：一、2014年8月23日《铺面租赁合同》约定的第一个租金年度内每月租金10000元，合计12万元，同时，在约定五年租期内的租金标准逐年递增5%。另，涉案双方各自持有的该合同文本的第五条均包括打印体和手写体两部分，其中打印体部分载明“乙方（即承租方）在使用期间不得将房屋以合作、承包、转租等方式给第三人使用，如须合作、承包、转租需甲方（即出租方）同意，甲方禁止乙方收转让费。否则甲方有权解除本合同，并要求乙方承担本合同租金总额的20%的违约金”，而紧随其后的手写体部分同时载明“提前终止合同，愿按第五条执行”。二、《和解协议》明确载明“租赁期满，如双方不再续约，乙方（即承租方）应在租赁期满之日退还租赁物，且乙方对租赁物的装修装饰采取‘来建去丢’的原则，不得损坏、破坏租赁物的任何装修装饰及设施设备，否则乙方应按损坏、破坏的实际价值赔偿甲方（即出租方），甲方可直接在收取的铺面押金中扣除。另，本协议与《铺面租赁合同》有冲突的地方，以本协议为准”。三、2016年7月29日，纪春丽、汪双宗自行搬离涉案商铺并拆除商铺门头及货架。2016年7月30日，纪春丽、汪双宗在涉案商铺卷帘门上以及昆明市盘龙区金实路鑫实园6100A幢1单元401室（陈桂梅住所）防盗门上粘贴《交接通知》，载明双方因涉案商铺承租一事无法达成共识且发生矛盾冲突，纪春丽、汪双宗已于2016年7月29日搬离铺面后电话通知陈桂梅交接钥匙未果，并多次到陈桂梅身份证登记住址送钥匙，陈桂梅均未在家。由于陈桂梅不出面交接房屋钥匙，故向陈桂梅书面通知：1、纪春丽、汪双宗于2016年7月29日已搬离商铺并从2016年7月30日起要求解除双方之前订立的《铺面租赁合同》及和解协议；2、请陈桂梅看到通知后与纪春丽联系并交接商铺钥匙，否则造成的一切损失由陈桂梅自行承担。四、陈桂梅当庭认可“139××××****”系其本人使用的电话号码。2016年8月30日、2016年9月2日及同年9月7日，该号码为正常使用，在上述日期，纪春丽均向“139××××****”以短信方式通知“纪春丽已于2016年7月29日搬离铺面并希望与陈桂梅办理钥匙交接的事宜”。五、二审双方当事人一致认可：纪春丽、汪双宗仅支付了截止2015年8月23日前涉案铺面物管费用（含卫生费），涉案铺面自2015年8月24日至2017年8月23日的物管费用（含卫生费）每年987元，合计1974元均系陈桂梅支付。六、陈桂梅就涉案诉讼支出律师费10000元。归纳双方诉辩主张，本案争议焦点在于：涉案《铺面租赁合同》及《和解协议》是否解除及其解除之后的法律后果？本院认为：《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，涉案双方当事人所订立的《和解协议》实为《铺面租赁合同》的补充协议，现上述两份协议就承租方是否具有单方解除权的问题均有明确约定且并不冲突，即“承租方提前终止合同按违约处理，并应按《铺面租赁合同》约定的五年租金总额的20%向出租方支付违约金，并应承担出租方由此造成的诉讼费、律师费等”。为此，涉案承租方纪春丽、汪双宗基于上述约定在合同履行期间单方要求解除合同并同意承担相应违约责任的主张应有事实和法律依据。根据之前已经查明的事实，虽然纪春丽、汪双宗在自行搬离铺面之次日即2016年7月30日已通过在涉案铺面及陈桂梅住所分别粘贴《交接通知》的形式通知陈桂梅相关合同解除事宜，但由于纪春丽、汪双宗不能进一步证实该通知确已由陈桂梅接收并知晓，而审理中陈桂梅对该交接通知明确否认（即主张未予收到）的情况下，该通知的粘贴时间不能认定为涉案合同的解除时间。与此同时，基于纪春丽、汪双宗在此后的2016年8月30日、9月2日及9月7日再向陈桂梅正常使用的电话号码以短信方式通知合同解除及钥匙交接事宜的客观情况，虽然陈桂梅对此仍予否认，但结合日常生活常识且陈桂梅亦未能提交证据予以反驳的情况下，该短信通知应当认为由陈桂梅实际接收，并应产生合同解除的法律效力。为此，涉案《铺面租赁合同》及《和解协议》最早应于2016年8月30日即已解除。本案陈桂梅关于上述协议应继续履行的主张及其诉请不能成立，本院不予支持。关于合同解除之后的法律后果。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，缔约双方已就承租人行使单方解除权的法律后果予以明确约定，即应向出租人承担《铺面租赁合同》约定的五年租金总额的20%的违约金，并赔偿出租方由此造成的诉讼费、律师费等费用。对此，根据《铺面租赁合同》所约定的五年租金的计算方式，其总额应为663075.75元，按该数额的20%计算，涉案承租人按约承担的违约金应为132615.15元，但鉴于涉案租赁合同已于2016年8月30日予以解除而承租人交付租金至2016年8月23日并实际已于2016年7月29日搬离铺面的客观情况，涉案出租人自2016年9月1日起未能及时接收租赁铺面而导致其后租金损失扩大的后果应由其承担相应责任，同时，因本案承租人已然主张前述约定违约金的标准过高并要求人民法院予以调整的情况下，本院结合本案实际以及出租方陈桂梅因合同解除后基于正常情况不能及时完成铺面出租而可能存在的合理损失，酌情认定承租人纪春丽、汪双宗仍应承担因提前解除合同的违约金8万元。至于2016年8月23日至2016年8月30日的应付租金及物管费，因本院在酌定上述违约金数额时亦一并对此作出考量且结合涉案纪春丽、汪双宗实际已于2016年7月29日搬离铺面的客观实际，涉案纪春丽、汪双宗对上述费用不再另行支付。至于律师费问题，因双方当事人对于承租人违约之后应赔偿出租人律师费的问题具有明确约定，现出租人陈桂梅对于涉案租赁合同纠纷案件聘请律师参与诉讼并已实际支出律师费10000元的事实提交证据证实，该费用系陈桂梅实际产生的损失，且该费用的计算并不违反相关法律规定，故应由纪春丽、汪双宗全部承担。一审法院对该费用酌情调整认定无事实和法律依据，依法应予纠正。本案中，鉴于双方《和解协议》对于租赁期届满后，承租人纪春丽、汪双宗不得损坏、破坏租赁物的任何装修装饰及设施设备，否则应按损坏、破坏的实际价值赔偿出租人并从押金中直接扣除的事宜具有另行约定，现经审理查明纪春丽、汪双宗因提前要求解约而导致租赁合同提前到期并在搬离铺面时对部分装修装饰予以拆除的事实存在，故基于前述约定以及装修拆除价值无法核实的情况下，本院酌情确定从20000元押金中扣除10000元作装修赔偿，其余10000元因承租人还需另行支付陈桂梅代垫的2015年8月24日至2016年8月23日的物管费用（含卫生费）987元，故再由出租人陈桂梅从中扣减之后最终退还押金9013元。与此同时，因二审纪春丽、汪双宗就其所缴押金可用于抵扣违约金的问题明确表示同意，故上述两项费用相互抵扣，本案纪春丽、汪双宗还应支付陈桂梅违约金70987元。综上所述，上诉人陈桂梅及上诉人纪春丽、汪双宗的上诉请求均部分成立，本院部分予以支持。一审判决对于涉案合同是否赋予承租人具有单方解除权等事实认定及法律适用存在错误，导致判决有误，本院依法予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2016）云0103民初4989号民事判决；二、纪春丽、汪双宗于本判决生效之日起十日内支付陈桂梅违约金70987元及律师费10000元；三、驳回陈桂梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5119元，由陈桂梅负担3481元，由纪春丽、汪双宗共同负担1638元；二审案件受理费5119元，由陈桂梅负担3481元，由纪春丽、汪双宗共同负担1638元。本判决为终审判决。审 判 长  起 俊审 判 员  汪 佳代理审判员  钱晓燕二〇一八年十二月二十九日书 记 员  罗明珠