河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民终12560号 上诉人（原审被告、反诉原告）：李彦青，女，1965年2月17日出生，汉族，住石家庄市裕华区。 委托诉讼代理人：杨金龙，男，1964年3月16日出生，汉族，住石家庄市裕华区，系李彦青丈夫。 委托诉讼代理人：刘新杰，男，1966年3月12日出生，汉族，住石家庄市栾城区，系石家庄市裕华区宋营镇八方村村民委员会推荐。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：石家庄森海房地产经纪有限公司，住所地石家庄市正定县燕赵北大街**，统一社会信用代码91130123092559345E。 法定代表人：高立超，该公司经理。 委托诉讼代理人：张杰诺，河北冀督律师事务所律师。 上诉人李彦青因与被上诉人石家庄森海房地产经纪有限公司（以下简称森海公司）追偿权纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人李彦青的委托诉讼代理人杨金龙、刘新杰，被上诉人森海公司法定代表人高立超及委托诉讼代理人张杰诺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李彦青上诉请求：1、撤销河北省石家庄市裕华区人民法院做出的（2018）冀0108民初681号判决，依法改判或发回重审。2、确认双方签订的《房屋抵押合同》为无效合同。3、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方签订《房屋抵押合同》（借款合同）后，被上诉人并未依约向上诉人支付借款，其后上诉人对所欠剩余购房款按月分期定额加息（以月供的形式）向晋煤公司三合项目部支付，上诉人支付几期月供后，发现所购买的房屋为公租房，依据国家规定，公租房只能租赁不得出售，因此上诉人就停止了向晋煤公司三合项目部支付月供。上诉人停止支付月供后，晋煤公司三合项目部并没有起诉上诉人，要求上诉人继续交付月供；反而是被上诉人向法院提起诉讼，要求上诉人归还借款。上诉人辩称被上诉人没有按照《房屋抵押合同》的约定向上诉人支付借款。本案中，被上诉人依据《房屋抵押合同》向上诉人主张返还借款本息，上诉人提起反诉，请求确认《房屋抵押合同》为无效合同。裕华区法院做出了支持被上诉人诉讼请求的判决，却未对反诉做出判决。《房屋抵押合同》中未约定被上诉人代上诉人垫付购房款及收款方为晋煤公司三合项目部，一审判决中未列举按照约定向晋煤公司三合项目部付款的证据，因此，一审判决认定事实不清，证据不足，且本案就一个债务出现两个债权人。二、《民事诉讼法解释》第九十三条规定，下列事实当事人无须举证，（三）、根据法律规定推定的事实。依据住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会等七部委发布的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》建保（2010）87号第五条，所建的公共租赁住房只能租赁不得出售。另依据《河北省人民政府关于加快发展公共租赁住房的实施意见》冀政（2010）104号第四条规定，公共租赁住房只能租赁不得出售。据此法律规定，公共租赁住房只能租赁不得出售。据此晋煤公司三合项目部非法向上诉人出售公租房，侵害社会公共利益，是违法的行为，依据《民事诉讼法解释》第九十三条（三）的规定，根据法律规定已推定晋煤公司三合项目部向上诉人出售公租房，属违法的事实。因此，一审法院认为在未经任何法定程序对购房行为进行认定的情况下，上诉人主张购房行为违法，并据此向法院提出请求确认《房屋抵押合同》无效的诉讼请求，没有法律依据，一审不予支持的认定是错误的。三、最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十四条（三）出借人事先知道或应当知道借款人借款用于违法犯罪活动的，仍然提供借款的，借款合同无效。本案中无须法定程序认定购买公租房违法，只有被上诉人知道上诉人借款用于违法购买公租房即可，之前已经叙述，购买公租房依据法律推定为违法行为，无须举证证明。被上诉人在一审庭审时承认其推销的涉案房屋为公租房，并且被上诉人是房产经纪公司，属专业人士，在签订《房屋抵押合同》时应当明知涉案房屋不是商品房及明知本案借款是用于违法购买公租房。上诉人反诉请求确认《房屋抵押合同》为无效合同，本是同一法律关系，一审法院以《房屋抵押合同》与本案并非同一法律关系应另案主张的认定是错误的。一审法院受理了上诉人的反诉后，法院已合并审理，但一审法院未对反诉做出判决。此属程序违法，遗漏了反诉请求。 森海公司答辩称，李彦青的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 森海公司向一审法院起诉请求：1、判令被告李彦青按《房屋抵押合同》偿还原告截止起诉之日起借款46552.36元，利息13873.98元，逾期违约金暂计12103.61元，合计72529.95元；2、被告向原告支付自2018年1月11日至清偿完毕之日期间的本息及违约金；3、被告承担本案的诉讼费、代理费等费用。 李彦青向一审法院提出反诉请求：1、确认被告与原告签订的《房屋抵押合同》（编号为NO108）为无效合同；2、诉讼费用由原告承担。 一审法院认定事实：2015年10月13日，被告李彦青与晋煤金石化工投资集团有限公司三合公寓项目部签订《购房合同》，约定李彦青以334240元的总价款购买于坐落于石家庄藁城市房屋一套。付款方式为分期付款，2015年10月13日付104240元，剩余230000元做五年贷款。2015年10月27日，被告与原告签订《房屋抵押合同》，约定被告自愿以其有权处分并拥有使用权的位于石家庄藁城市晋煤金石化工投资集团公司幸福家园小区，房号为2栋3单元1801室，面积为115.6平米的房源一套抵押给原告，被告向原告贷款230000元，贷款期限为五年，按月等额本息还款，每月偿还4648元，每个月为一期，共计60期，每月月初10日前将月供款足额划入原告指定账户。 原告提交了九张收款收据，显示交款人为被告李彦青，收款事由为2-3-1801房款，均加盖了晋煤金石化工投资集团有限公司三合公寓项目部的公章。原告还提交了一张编号为0605055的收据，时间为2015年10月27日，交款单位为原告公司，收款方式为现金，金额为230000元，收款事由为三合公寓幸福家园2-3-1801房款。2017年11月20日，晋煤金石化工投资集团有限公司三合公寓项目部出具《收款证明》一份，证明收到原告垫付的23万元房款现金。 2017年12月1日，石家庄市中级人民法院作出（2017）冀01民终11383号民事判决书，认定原告与被告签订的《房屋抵押合同》是基于原告代被告向晋煤公司项目部支付房款而享有的追偿权订立的合同，该合同系双方真实的意思表示，合法有效，故判决李彦青偿还石家庄森海房地产经纪有限公司借款本息46480元，并以借款本金33215.35元为基数自2017年1月1日起至清偿之日止按月利率2%计付利息及违约金。 另查明，被告在原告主张的2017年1月至2018年1月期间应偿还的借款本息为60424元。双方签订的合同第八条中约定：违反本协议的约定，构成违约行为，赔偿对方一切损失，月供未按期缴纳每逾期一日交100%的滞纳金。双方合同中约定还款方式为按月等额本息还款。原告提交的证据中显示，在（2017）冀01民终11383号民事判决书中法院认定2016年3月至12月共10期的应还借款本金为33215.35元，每期应还本金应为3321.535元。故本案中，2017年1月至2018年1月共13期的应还本金为43179.96元。 一审法院认为，原告与被告签订的《房屋抵押合同》系双方真实意思表示，合法有效。依据原告提交的证据，原告已按照约定代被告垫付了23万元房款。现被告未按约定向原告偿还2017年1月至2018年1月期间的借款本息合计60424元，原告有权向被告追偿。本案中的月供还款中已经包含利息，故对原告要求被告支付1213.61元逾期违约金的诉讼请求，违反法律规定，对于超出月利率2%部分，该院不予支持。应以2017年1月至2018年1月期间的借款本金43179.96元为基数，自2018年1月至清偿之日止，以月利率2%的计算标准向原告支付利息及违约金。对原告主张的代理费，原告未提交证据予以证明，对该项主张该院不予支持。 对被告提出的反诉，1、被告主张其借款用于购买的是保障性住房，该购买行为是违法行为，故其为借款与原告签订的《房屋抵押合同》应为无效合同。该院认为，被告主张的购房行为违法，与本案并非同一法律关系，被告应另案主张。在未经任何法定程序对购房行为进行认定的情况下，原告自行主张购房行为违法，并据此向法院提出请求确认《房屋抵押合同》无效的诉讼请求，没有事实和法律依据，该院不予支持。2、被告主张原告未按合同约定向被告支付借款，贷款未实际履行。经查，晋煤金石化工投资集团有限公司三合公寓项目部已出具证明，证明收到原告垫付款23万元。而被告对其提出的主张未提交相关证据予以佐证，故该院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告李彦青于本判决生效之日起十日内偿还原告石家庄森海房地产经纪有限公司借款本息60424元，并以借款本金43179.96元为基数自2018年1月起至清偿之日止按月利率2%计付利息及违约金；二、驳回原告石家庄森海房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取807元，由原告石家庄森海房地产经纪有限公司负担135元，被告李彦青负担672元。反诉案件受理费40元，由被告李彦青负担。 本院二审期间，当事人没有提交新证据，对当事人二审争议的事实，本院认定如下：二审查明的基本事实与一审查明的事实一致。 本院认为，本案双方当事人争议的焦点为，被上诉人是否向上诉人履行了出借23万元的义务？双方签订的《房屋抵押合同》是否有效？上诉人与晋煤金石化工投资集团有限公司三合公寓项目部签订了购房合同，约定上诉人购买石家庄市藁城区邱头镇幸福家园2栋3单元1801室，之后被上诉人与上诉人签订了《房屋抵押合同》，约定上诉人向被上诉人贷款23万元用于购买上述房屋，上诉人用该房屋做抵押。被上诉人提交了其向晋煤金石化工投资有限公司三合项目部付款收据以及该项目部出具的收款证明，用以证明被上诉人已经依约替上诉人向晋煤金石化工投资有限公司三合项目部交清房屋尾款，同时上诉人认可该项目部已经将上述房屋钥匙交给上诉人且上诉人已经入住，现上诉人只是向被上诉人偿还了部分贷款，故被上诉人有权向上诉人追偿剩余款项。综上所述，本案应为追偿权纠纷。上诉人主张：涉案款项的出借人不是被上诉人，《房屋抵押合同》是以《房屋买卖合同》为基础签订的从合同，由于上诉人受晋煤公司三合项目部欺诈签订了《房屋买卖合同》，该合同应为无效，故相对应的《房屋抵押合同》同样无效。但其未提供证据证明被上诉人与晋煤公司三合项目部系同一单位，应承担不利的法律后果。本案中双方所签虽然名为《房屋抵押合同》，但实际是基于被上诉人代上诉人向晋煤公司三合项目部支付房款而享有的追偿权订立的合同，该合同系双方真实的意思表示，且晋煤公司三合项目部认可被上诉人已依约履行了支付23万元房款义务，故该《房屋抵押合同》合法有效。对于上诉人所主张《房屋买卖合同》无效，因与本案并非同一法律关系，其可另案处理。 综上所述，李彦青的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1694元，由上诉人李彦青负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘立红 审判员  任永奇 审判员  刘瑞英 二〇一八年十二月五日 书记员  许钰芳