贵州省望谟县人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2326民初777号原告（反诉被告）：陈某，女，1970年2月17日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。原告（反诉被告）：邱某某，女，1967年4月24日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。陈某、邱某某共同委托代理人：汪浩，贵州集法律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：周某某，男，1989年11月29日生，汉族，贵州省册亨县人，无业，住册亨县。被告（反诉原告）：周发某，男，1960年10月17日生，汉族，贵州省册亨县人，住册亨县。系被告周某某之父。周发某、周某某共同委托代理人：李孟，贵州盘江同心律师事务所律师。代理权限：特别授权。陈某、邱某某诉周发某、周某某缔约过失责任纠纷一案，本院于2017年6月18日作出（2017）黔2326民初16号民事判决书，陈某、邱某某不服，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提起上诉，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院经审理认为原判决认定事实不清，作出（2017）黔23民终1411号民事裁定书，将该案发回本院重新审理。本院依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理，陈某、邱某某及其共同委托代理人汪浩、周发某及周发某、周某某的共同委托代理人李孟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某、邱某某向本院提出诉讼请求：一、由被告支付原告因修建其房屋基础所产生的各项费用共计451292.50元及利息（利息以451292.50元为基数，月息按0.75分计算，暂从2012年9月26日起计算至2016年8月26日，合计为：159080.00元，实际利息计付至清偿欠款之日止）。二、案件受理费由被告承担。事实及理由：2011年1月5日，被告周发某与者楼镇者楼村第二村民小组签订《土地转让协议书》非法转让取得200㎡的土地。2011年7月20日，被告周发某作为甲方与作为乙方的陈某、邱某某签订《房屋置换协议书》，约定甲方将其坐落于册亨县者楼镇环城路124号砖混结构的私有住房一栋和该房屋前后所转让的200㎡土地与乙方进行置换，乙方在上述土地上进行商品房开发，房屋建成后，乙方将600㎡的房屋置换给甲方。为进行商品房开发，陈某、邱某某与龙云奇分别于2012年1月15日签订《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》、2012年3月10日签订《补偿协议》、2012年3月29日签订《堡坎砌筑补充协议》，将拆除旧房、基础土方开挖、砌堡坎等工程发包给龙云奇。2012年9月26日，经原告与龙云奇结算，原告支付龙云奇工程总价款共计418726.00元（2014年兴民终字第620号民事判决书中被告周发某认可）。另外原告还雇请周志凯挖土方支付17050.00元、雇请周子凯挖土方支付4800.00元、搭接电线支付朱明泽1000.00元、购买安装用电配件支付996.50元、建房屋基础时损坏罗某的房屋造成其另行租房支付租金和搬家费8000.00元、安装水管支付陈仁武、龚路720.00元。以上各项费用共计451292.50元。2013年初，被告周发某以解除《房屋置换协议书》为由起诉至法院，后《房屋置换协议书》被确认无效。2015年至2016年期间，周发某在无任何手续的情况下，以其子周某某的名义在原告修建的基础上修建面积为2213.65㎡、建筑占地面积为347.25㎡、占用土地面积为631.40㎡的房屋。现被告作为该土地的权利主体，原告修建被告房屋基础所产生的各项费用共计451292.50元及利息，被告拒绝支付原告于法无据，为了维护原告的合法权益，特诉至人民法院，请求依法判决。周发某、周某某辩称：一、原告要求被告赔偿其修建房屋基础的费用451292.50元没有法律依据。一是望谟县人民法院（2013）望民重字第8号民事判决书已将原、被告于2011年7月20日签订的《房屋置换协议书》确认无效，双方已经不存在履行权利义务的基础法律关系；二是原告与龙云奇签订的《协议》，被告始终未参与，根据合同相对性原理，原告是合同义务的履行者；三是黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2014）兴民终字第620号民事判决书判令由原告支付龙云奇的工程款418726.00元，而并非被告支付；四是债务的履行必须有基础的法律关系构成要件。本案中，被告与原告既不存在侵权的法律关系，也不存在合同义务的给付关系。所以，原告要求被告给付其工程款的诉讼请求没有法律依据，应当依法予以驳回。二、被告在本案中属于受害人，并非受益人，也不属于不当得利，因此没有支付工程款给原告的义务。一是双方签订的《置换协议》在未被法院判决认定无效之前，双方存在对等的给付义务，条件是被告将房屋证件和房前房后的土地交给原告进行商品房开发，被告已经履行了这一义务，可是原告在没有取得建设许可证、施工许可证的情况下，请无资质的施工队进行施工，导致施工不当引发塌方事故，危及周边住户安全，被有关部门叫停；二是被告完好的219.65㎡的住房被原告挖毁，被告曾多次找原告协商修复该房屋均无果，故不得已才自行重新修建房屋居住；三是被告完好的房屋被原告挖毁后在外租房居住长达5年，支付租金3万多元。所以，在本案中被告既不是受益人，更不是不当得利者，而是受害人。因此，没有任何义务支付其欠龙云奇的工程款。三、原告的行为属于商业投资，风险应由其自己承担。一是原、被告双方签订的《房屋置换协议书》已经明确，原告进行商品房开发目的是从中牟利；二是原告从事建房转卖行业多年，应该知道进行商品房开发是需要具备有关资质和办理有关许可证方能进行施工，而原告为了节约成本，心存侥幸，在无任何资质、尚未办理有关许可证、施工队也无资质的情况下进行商品房开发，属违法商业行为；三是《置换协议》第五条第4款明确约定：“乙方必须在政策和法律允许的条件下进行商品房开发”。原告盲目开工修建被有关部门强制叫停，是导致不能支付工程款的真正原因。因此，原告才是支付工程款的义务人，与被告无关。四、原告在施工过程中，因施工不当导致费用增加，系其自己的过错造成，应由其自行承担。一是（2014）兴民终字第620号民事判决已经认定：“施工过程中，由于龙云奇施工不当，造成案外人李某某的菜地全部垮塌，影响到周边住房的安全，且工程量增加”；二是（2013）望民重字第8号民事判决书已经认定：“由于施工不当，造成李某某家的菜地全部垮塌，影响到周边住户的安全，被告为安全起见，从该宗地靠山一侧起至李某某家院坝边缘全部砌成堡坎”，这一事实的认定已经非常清楚；三是两个《补充协议》都是事故发生后需要采取补救措施的情况下签订的，使整个工程量增加138726.00元。因此，原告自己的过错不能强加于被告。综上，请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。周发某、周某某提出反诉请求：1、依法判令被反诉人按1418元/㎡计算支付219.6㎡的修住房费311392.80元；2、依法判令被反诉人赔偿反诉人因租住房屋所遭受的损失22160.00元；3、依法判令被反诉人支付反诉人代其赔偿金120000.00元；4、依法判令被反诉人支付反诉人因对屋基保坎采取安全措施所支付的费用147952.00元；5、本案本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。重审中，周发某、周某某将反诉请求变更为：1、判令被反诉人赔偿反诉人重新修建房屋的费用171264.51元、鉴定费10000.00元、租房费用22160.00元、代被反诉人赔偿李某某菜地损失20000.00元、代被反诉人赔偿罗某房屋损失100000.00元、装修费60000.00元，共计383424.51元；2、判令反诉人的经济损失383424.51元与被反诉人的损失280000.00元相抵扣，由被反诉人赔偿反诉人损失103424.51（383424.51-280000.00）元；3、反诉费由被反诉人承担。事实及理由：2011年7月20日，反诉人作为甲方与被反诉人作为乙方签订《房屋置换协议书》，约定反诉人将位于册亨县者楼镇环城路124号混砖结构的住房一栋和房前屋后与村组农户转让过来的土地与被反诉人进行置换，后来由于被反诉人无法办理开发商品房的手续，无法履行合同义务；2013年12月17日，望谟县人民法院作出（2013）望民重字第8号民事判决书，判决反诉人与被反诉人签订的《房屋置换协议书》无效。在此期间，反诉人两层砖混结构（一楼一底）共219.65㎡的房屋被被反诉人拆除，房屋现在已经不复存在，也无法修复；而被反诉人与龙运奇签订了《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》，把反诉人的房屋拆除、挖屋基、修堡坎，工程包干价280000.00元。客观上反诉人与被反诉人就房屋置换协议一事，由于合同无效，双方均有损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，被反诉人应当赔偿反诉人的经济损失。一、反诉人的经济损失。1、房屋恢复修建的损失。根据贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所司鉴【2018】工程造价鉴字第030号鉴定意见书的鉴定意见，以2011年7月20日为基准日，反诉人房屋修建鉴定金额为171262.51元，由于该房屋系重新修建后反诉人需要实际支出的经济损失，所以不能将房屋的折旧作为房屋贬值的因素予以考虑，即被反诉人应当按照171262.51元的房屋修建费用赔偿给反诉人。2、由于二被反诉人在进行基础开挖时，因施工不当造成李某某家菜地垮塌，影响周边住户的安全，而后反诉人在修建房屋过程中，受到李某某、罗某等周边住户的阻止。2016年10月26日，反诉人与李某某、罗某达成协议，由反诉人为被反诉人在施工中造成罗某、李某某两户私人住房的损失，分别预先垫付罗某家损失100000.00元，李某某家损失20000.00元，款付清楚以后，罗某家、李某某家不能再以任何理由阻止反诉人施工。该损失是被反诉人施工不当造成的，反诉人实际上已经代被反诉人赔偿了该费用，所以被反诉人应当将该部分的损失120000.00元赔偿给反诉人。3、反诉人的房屋修建完毕之后要进行装修，而在贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所司鉴【2018】工程造价鉴字第030号鉴定意见书的鉴定意见171262.51元的金额中，并没有包含反诉人房屋装修的损失，因此反诉人219.65㎡房屋的装修费用必然会产生，按照2011年7月20日为基准日进行计算，估价装修费为60000.00元。对于该笔损失被反诉人应当承担赔偿的责任。4、2013年12月17日，望谟县人民法院作出（2013）望民重字第8号民事判决，判决反诉人与被反诉人签订的《房屋置换协议书》无效，截止2012年12月30日，被反诉人不能向反诉人交付置换的房屋，至此双方约定的合同目的已经不能实现。而此时反诉人仍在外租房居住，直至2016年8月5日结束。所以，自2013年12月17日《房屋置换协议书》被判决无效后，反诉人在外租房产生的损失22160.00元，应当由被反诉人承担。5、反诉人的房屋已经被被反诉人拆除、损毁，现在已经无法恢复，只能重新修建；为了明确反诉人重新修建房屋的损失，反诉人不得不申请法院委托鉴定机构对反诉人房屋修建进行工程造价鉴定，对于反诉人支付的鉴定费10000.00元，也属于反诉人的经济损失，理应得到赔偿。二、被反诉人诉请反诉人赔偿其经济损失451292.50元，于法不符，与客观事实相悖。反诉人把房屋和土地交付给被反诉人后，被反诉人即与龙云奇签订了《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》，工程包干价为280000.00元，对于超出部分的损失451292.50元-280000.00=171292.50元，是由于被反诉人“施工过程中施工不当”造成的额外的损失，该事实已经在望谟县人民法院（2013）望民重字第8号民事判决和黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2014）兴民终字第620号民事判决书中予以认定。被反诉人将其所造成的不必要损失强加给反诉人承担是违反法律规定和不公平的。另外，反诉人与者楼镇者楼村第二村民小组签订的《土地转让协议书》是否违法并不是本案的审查事项，况且者楼村第二村民小组也未就转让该宗土地的行为提出异议，要求认定该《土地转让协议书》无效，所以反诉人并不能就土地转让的行为向被反诉人承担责任。再者，反诉人在与被反诉人进行房屋置换时，就已经把土地的性质、宅基证、房屋所有权证等全部交给被反诉人，所以被反诉人对于该宗土地是否能进行修建房屋是明知的，而且在整个过程中并未提出异议；反诉人将土地转让和房屋交付给被反诉人之后，至于其要以什么样的性质进行修建房屋，与反诉人无关，在此情形下，反诉人才与被反诉人签订了《房屋置换协议书》，而在履行合同的过程中，被反诉人因为违法修建的行为，最终导致被住建部门叫停，致使实现合同目的遥遥无期，反诉人方才提起诉讼，要求认定《房屋置换协议书》无效。根据案件事实和法律规定，被反诉人在本案中具有完全的过错责任，对于造成反诉人的损失，应当承担全部的赔偿责任。因此，特提出反诉请求，望给予支持。陈某、邱某某答辩称：被告提出的反诉与本案无关，如果被告的反诉成立，原告方认为周发某违法建筑的房屋不属于周发某，反诉一直在混淆、忽视现房屋价值4000000.00元的基础是原告修建的事实，还认为因原告未办理相关手续，而忽视原告的投资。同时，原告拆除老房子是损失有违正常逻辑，拆除房屋是基于合同，如不拆除旧房，被告房屋的增值从何而来。陈某、邱某某向本院提交的证据有：1、陈某、邱某某身份证复印件，用于证明原告的诉讼主体资格。经质证，周发某、周某某无异议。2、（2013）望民重字第8号民事判决书复印件、（2014）册民初字第154号民事判决书复印件。用于证明陈某、邱某某为周发某、周某某修建地基所花费的费用是418726.00元。同时该价格周发某、周某某是认可的事实。经质证，周发某、周某某有异议，认为该证据只能确定陈某、邱某某请施工队进行施工的价格，周发某、周某某并未承认该价格，同时堡坎的质量不合格。3、（2014）兴民终字第620号民事判决书复印件。用于证明陈某、邱某某为周发某、周某某修建地基所花费的费用是418726.00元。该价格周发某、周某某是认可的，该判决书上明确：陈某、邱某某为周发某、周某某修建的地基花费的费用，待地基上的房屋权利人确定后另行主张。经质证，周发某、周某某有异议，认为修建该地基的价格应该是280000.00元，并非418726.00元，并且工程质量是有问题的。4、《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》复印件。用于证明周发某、周某某现在建房的地基的土方及旧房的拆出工程、堡坎是陈某、邱某某组织施工的事实。经质证，周发某、周某某无异议，但认为堡坎存在质量问题。5、2011年1月5日陈某、邱某某与者楼村第二村民小组签订的土地转让协议书复印件。用于证明周发某、周某某非法取得了案涉旧房以外的土地。经质证，周发某、周某某无异议，认可土地转让是事实。6、《房屋置换协议书》复印件。用于证明：（1）从房屋置换协议书的内容看，该房屋置换协议无效，周发某、周某某无权取得该块土地，陈某、邱某某也不可能在该块土地上进行所谓的商品房开发；（2）因为周发某、周某某土地来源不合法，陈某、邱某某和周发某、周某某是不可能办理相关建筑手续的；（3）从签订本协议后，陈某、邱某某打好建房的基础以及做好建房前期工作后，周发某、周某某就以陈某、邱某某办不了手续不能进行继续施工就要求终止房屋置换协议。经质证，周发某、周某某有异议，认为合同无效是（2013）望民重字8号判决书认定的，不认可打好基础的说法，只能称得上是平整场地。7．责令停止违法行为《通知书》复印件及行政执法文书送达回证复印件。用于证明该违法建筑的权利人是周发某、周某某。经质证，周发某、周某某认可房屋确实是周某某的，不是周发某的。8．关于邱某某反映周发某涉嫌贪污、侵占公私财产及其他违法违纪行为的《答复》复印件。用于证明周发某取得该块土地不合法，同时也证实周某某是该违法建筑的权利人；国土局认为周发某非法取得该块土地导致办不了相关建房手续。由此可以证明，本案中的违约责任人是周发某、周某某并非陈某、邱某某。经质证，周发某、周某某对证明内容中证明周发某取得该块土地不合法以及周某某是该违法建筑的权利人的内容认可，不认可国土局认为周发某非法取得该块土地导致办不了相关建房手续；由此可以证明，本案中的违约责任人是陈某、邱某某并非周发某、周某某。同时该土地的取得不是全部违法，只是部分违法，周发某、周某某有宅基地土地使用证和房产证。9．照片2张。用于证明周发某、周某某在陈某、邱某某修建的地基基础上建房的事实。经质证，周发某、周某某无异议。10．收条和领条共6份，证明除诉状上418726.00元以外，陈某、邱某某因为建周发某、周某某的房屋基础还花费了32566.50元的事实。经质证，周发某、周某某只认可支付给朱明泽的用电搭接费1000.00元，其他的不认可。周发某、周某某向本院提交的证据有：1．（2014）册民初字第154号民事判决书复印件及（2014）兴民终字第620号民事判决书复印件、（2013）望民重字第8号民事判决书复印件。用于证明陈某、邱某某提出的418726.00元与周发某、周某某无关，证明418726.00元中138726.00元是原告施工不当所造成的，同时也包括陈某、邱某某提供证据中收条和领条的费用。经质证，陈某、邱某某对该三份证据合法性、真实性、关联性无异议。但对周发某、周某某提出的138726.00元是陈某、邱某某施工不当所造成的不认可，在（2014）兴民终字第620号民事判决书中周发某、周某某已经认可。2．陈某、邱某某与案外人签订的《房屋赔偿协议书》、《通知书》、照片、周某某与案外人签订的《协议书》。用于证明：一是陈某、邱某某施工不当造成李某某菜地垮塌，罗某房屋发生安全隐患；二是证明陈某、邱某某在施工过程中没有按照规范操作程序进行，造成安全隐患被有关部门下达通知书；三是因陈某、邱某某的行为给他人造成损失后没有赔偿导致周某某建房时李某某、罗某阻工，为能顺利施工，周发某、周某某不得已代陈某、邱某某赔偿了李某某、罗某共120000.00元。经质证，陈某、邱某某对《房屋赔偿协议书》真实性无异议，对《通知书》以及照片还有《协议书》真实性、关联性不认可，与本案无关，《房屋赔偿协议书》签订的基础是陈某、邱某某在该地基上修建好商品房，周发某、周某某得到600㎡的房子，陈某、邱某某补偿李某某、罗某各一套房子，这是陈某、邱某某对该商品房开发后所做的处分；周发某、周某某所说的是陈某、邱某某施工不当造成的损失不认可，是不是施工不当需要有关部门认定，陈某、邱某某给第三人造成的损失已经协议处理清楚，而不是周发某、周某某开发好商品房后为了获得更大的利益擅自补偿给第三人，对该补偿协议的真实性，陈某、邱某某称不清楚，对收据也不认可。3．房屋面积记载、册亨县住房和城乡建设局出具的《证明》。证明一是陈某、邱某某拆除周发某、周某某的房子是砖混结构219.65㎡；二是在同等位置修建类似建筑的价格是1418.00元/㎡。经质证，陈某、邱某某认为该组证据与本案无关，陈某、邱某某拆除周发某、周某某的房屋是基于房屋置换协议书中所列明的事项，假如陈某、邱某某不拆除该房屋，陈某、邱某某就要赔偿周发某、周某某的违约金300000.00元，本案中并非是陈某、邱某某拆除行为损害周发某、周某某的相关权益，而是周发某、周某某取得该块土地不合法损害了陈某、邱某某的权益。4．租房合同及收条复印件3张。用于证明房屋置换协议被认定无效后，陈某、邱某某没有及时为周发某、周某某修复被挖毁的房屋，不得已周发某、周某某在外租房造成损失的事实。经质证：陈某、邱某某认为该组证据与本案无关，陈某、邱某某拆除周发某、周某某的房屋是基于《房屋置换协议书》中所列明的事项，假如陈某、邱某某不拆除该房屋，陈某、邱某某就要赔偿周发某、周某某的违约金300000.00元，本案中并非是陈某、邱某某拆除行为损害周发某、周某某的相关权益，而是周发某、周某某取得该块土地不合法损害了陈某、邱某某的权益。5．陈某、邱某某的2012年9月26日起诉状和2013年2月4日民事反诉状复印件。用以证明陈某、邱某某自己承认无证施工是违法的。经质证，陈某、邱某某认为无证的原因是周发某、周某某取得的土地不合法，办不了相关手续，周发某作为政法委副书记都不能配合办理相关手续，陈某、邱某某更无法办理相关手续，恰好证明本案中是周发某违约在先。6．周发某的原住房结构图，证明陈某、邱某某挖掉的房子的实际结构。经质证，陈某、邱某某认为该结构图缺乏客观性，可以从图纸上看出是设计部门根据想象画出来的，没有附照片及相关部门的印证材料。7、非税收入一般缴款书（收据）复印件一份，用于证明：一是周发某、周某某在该宗地上修建房屋，册亨县国土局认定周某某、周发某系违法占地，对其作出罚款共计98809.00元的处罚决定，周发某、周某某已按处罚决定全部缴纳了罚款。二是证明被告已经接受册亨县相关部门处罚，不应当在本案中对原告承担责任。经质证，陈某、邱某某对真实性无异议，但认为被告因违建接受相关部门的罚款，系行政处罚行为，而以此不承担民事责任是不符合逻辑的。8、贵州正业工程技术投资有限公司鉴定费收款回单复印件，用以证明因房屋鉴定所花费的鉴定费用为10000.00元。经质证，陈某、邱某某对真实性无异议，但认为与本案无关。9、（2017）黔2326民初16号判决书，用以证明本案原审对事实认定清楚，只是计算方法不当。经质证，陈某、邱某某对真实性无异议，但达不到被告的证明目的。为查明案件事实，本院依职权调取如下证据：1、到案涉房屋施工现场进行勘察绘制的示意图一份以及2017年3月29日对吕某某（系案外人李某某的妻子）的询问笔录一份。经质证，双方当事人均无异议。2、本院从陈某、邱某某处调取周发某原房屋的房屋所有权证复印件和宅基地证复印件各一份。经质证，周发某、周某某均无异议。3、从本院（2013）望民初字第54号案件卷宗中调取的照片复印件两份、册亨县住房和城乡建设局《责令停止违法行为通知书》、《贵州省建设工程安全监督限期整改通知书》复印件各一份。经质证，双方当事人均无异议。4、《司法鉴定意见书》，系本院根据周某某、周发某的申请，委托贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所对案涉旧房以2011年7月20日为重建基准日进行的造价鉴定。经质证，陈某、邱某某对该证据的“三性”不予认可，认为在没有原物的事实基础上作出的鉴定意见不客观不真实。鉴定的是已经拆除的房屋，不是损失，实际是收益，与本案不具有关联性。周发某、周某某认为鉴定意见客观真实；本案是旧房换新房，在没有换房的情况下，属于损失。5、册亨县国土局出具的（2018）望法字第54号复函。证实案涉土地上已建房但未到该局办理相关土地使用手续。经质证，陈某、邱某某对真实性无异议，周发某、周某某对真实性无异议，但手续现在正在办理中。6、2018年6月7日对李某某的妻子吕某某的询问笔录。其证明因案涉地基施工时造成其菜地塌方，陈某、邱某某与李某某家达成以一套120㎡左右的房屋赔偿的协议，并收取了周发某家给付的部分赔偿款20000.00元的事实，并表示将继续向陈某、邱某某主张赔偿事宜。经质证，陈某、邱某某称与吕某某有协商的事实，但没有达成明确方案。周发某、周某某对“三性”予以认可，同时证明系原告的施工不当，已经由被告垫付赔偿款的事实。7、2018年6月7日对罗某的妻子李某某的询问笔录。其证明因案涉地基施工时造成罗某家房屋损坏，陈某、邱某某与罗某家达成以一套130㎡左右的房屋赔偿的协议，并收取了周发某家给付的部分赔偿款100000.00元的事实，并表示将继续向陈某、邱某某主张赔偿事宜。经质证，陈某、邱某某承认有协议约定，但具体约定内容记不清楚了，同时表示对周发某家与李某某家的交易不清楚。即便用房补偿，也是用被告修建好的房屋进行补偿。周发某、周某某对“三性”无异议，同时也证明是因原告的施工不当，导致罗某家房屋受损，被告已经代原告垫付给罗某100000.00元的赔偿。8、2018年7月11日对陈某、邱某某的询问及质证笔录。载明陈某、邱某某认可周发某、周某某用于鉴定旧房造价的房屋设计图的布局与被拆除的案涉旧房一致，即：一、二层均为三室一厅一厨一卫，总建筑面积为219.65㎡。经质证，周发某、周某某认为旧房前面是贴瓷砖的，其他三面为水泥清光。布局是真实的，面积也是真实的。房屋地砖未贴，但已经装修过，门是木门。9、2018年7月5日对周发某的询问笔录。经质证，陈某、邱某某认为被告所述不属实，其描述的图纸也不属于证据，不能作为鉴定的依据。10、2018年9月20日对案外人龙云奇的电话询问笔录。龙云奇证实案涉地基实施时施工用水、用电安装产生的费用由陈某、邱某某承担。经质证，陈某、邱某某无异议，周发某、周某某认可现场安装水、电的事实，但认为水管的费用是塌方后的修复费用而非安装费用。11、贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所就本院对案涉旧房鉴定有关问题的《回复》。经质证，陈某、邱某某无异议，周发某、周某某无异议。12、册亨县住房和城乡建设局规划管理股负责人就本院对案涉堡坎及安全防护围墙修建的必要性等相关事宜出具的咨询意见。经质证，陈某、邱某某无异议，周发某、周某某对案涉堡坎应修建厚度达3-4米及后方应建安全防护围墙的专家意见无异议，对该堡坎实际修建厚度为2.5米也无异议，但在建房时为确保安全，已将堡坎的下面部分撤除并打抗滑桩进行了加固。经审理查明：2011年7月20日，周发某作为甲方，陈某、邱某某作为乙方，双方签订《房屋置换协议书》，约定：“一、置换标的：甲方将座落于册亨县者楼镇环城路124号混砖结构的私有住房壹栋（一楼一底，建筑面积约为：220㎡，房屋所有权证号为：02067）和房前屋后甲方与村、组、农户转让过来的土地与乙方进行房屋置换。二、置换数额：乙方在甲方所有的上述宗地内进行商品房开发，将修好的600㎡的房屋交由乙方自行处理；三、置换方式：……2、该宗地有关开发证件由乙方办理，甲方配合，所产生费用由乙方支付；……。五、双方权利和义务：1、甲方应在本协议签订之日，将所置换的土地证、房屋所有权证及相关材料交付乙方；……；4、乙方必须在政策和法律允许的条件下进行商品房开发；……”。签订《房屋置换协议书》后，周发某将124号房屋的宅基地证、房屋所有权证交给陈某、邱某某，并搬出该房屋。陈某、邱某某在未办理案涉土地使用许可、建设规划许可及开工许可的情况下，于2012年1月15日与案外人龙云奇签订《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》，将周发某的一楼一底旧房屋拆除、挖屋基、修建堡坎等工程发包给龙云奇施工，约定合同价款为干包价280000.00元。在施工过程中，由于施工不当，造成位于案涉土地后上方的李某某户菜地垮塌、案外人罗某户房屋受损。2012年3月5日，册亨县住房和城乡建设局向陈某、邱某某下发《责令停止违法行为通知书》和《建设工程安全监督限期整改通知书》，责令立即停止违法行为，限期对施工导致的安全问题进行整改。因塌方导致土方工程量增加，陈某、邱某某与施工方龙云奇于2012年3月10日签订《补充协议》，约定增补工程款15000.00元。为确保案涉地基及周边住户的安全，陈某、邱某某于2012年3月29日与案外人龙云奇签订《堡坎砌筑补充协议》，将案涉土地靠山一侧起至李某某家院坝边缘与罗某家房屋边缘全部砌成堡坎，将堡坎厚度从原来约定的1.2米变更为2.5米，增补堡坎工程包干费110000.00元；另外，在案涉堡坎后方修建了安全防护围墙，投入资金13726.00元。案涉堡坎工程于2012年6月竣工，最高处不低于15米；2012年9月26日经双方结算，工程价款为418726.00元。同时查明，为解决施工现场的用电、用水问题，陈某、邱某某向朱明泽支付了1000.00元用电搭接费，支付了购买、安装用电配件费用996.50元、支付了安装水管费用720.00元，实际施工人龙云奇予以证实。2012年3月15日，陈某、邱某某与李某某协商达成协议：由陈某、邱某某于商品房修建好后将一套面积为110至120㎡的商品房赔偿给李某某。庭审中，陈某、邱某某承认与案外人罗某也达成了以一套房屋赔偿损失的协议，但未向本院提供该书面协议。本院已生效的（2013）望民重字第8号民事判决书载明：“陈某以其名义于2011年10月25日申请办理该宗地的建设用地规划许可证，没有处理结果；陈某之女江琪以其名义又于2013年3月13日申请办理该宗地的建设用地规划许可证，册亨县住房和城乡建设局经研究，决定对该宗地用地规划手续作暂缓办理处理；以上两次申请建房用途为自建住房”。因陈某、邱某某未能办理到案涉土地的建设用地许可、规划许可及开工许可等手续，2012年8月14日，周发某以陈某、邱某某不能履行合同为由诉至册亨县人民法院，当事人提出回避申请，后经黔西南布依族苗族自治州中级人民法院指定望谟县人民法院审理，2013年4月10日，本院作出（2013）望民初字第54号民事判决，陈某、邱某某不服提出上诉，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院于2013年7月15日以事实不清为由作出（2013）兴民终字第00388号民事裁定书：撤销望谟县人民法院（2013）望民初字第54号民事判决，将该案发回本院重审；重审后，本院于2013年12月17日作出（2013）望民重字第8号民事判决书，判决被告周发某与陈某、邱某某签订的《房屋置换协议书》无效，并驳回双方当事人的其他诉讼请求，该判决书已生效。2014年3月10日，案外人龙云奇以建设工程施工合同纠纷将陈某、邱某某及周发某诉至册亨县人民法院，要求陈某、邱某某、周发某支付其实施案涉地基及堡坎的工程款418726.00元；2014年6月12日，册亨县人民法院作出（2014）册民初字第154号民事判决书，判决由陈某、邱某某支付龙云奇工程款418726.00元；陈某、邱某某不服，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院提出上诉，2014年10月20日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2014）兴民终字第620号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。2015年5月21日，周某某与案外人陈国平签订《工程施工合同》，开始在案涉土地上修建房屋。经查，虽建房的《工程施工合同》是由周某某与案外人陈国平签订并筹措建房资金，但周发某也投入资金30余万元用于房屋建设，建房行为实为周某某、周发某共同实施。为确保建房安全，周某某、周发某在陈某、邱某某已砌筑堡坎的基础上，将堡坎的下面部分撤除并采取打抗滑桩的方式进行加固。之后，册亨县国土局在巡查中发现周发某、周某某正在建房，于2015年9月15日向周发某下发了册住建违停字［2015］第24号《责令停止违法行为通知书》，责令立即停止违法行为。经该局调查及实地勘查核实认定：“周某某共占用土地面积631.40㎡，其中，建筑占地347.25㎡，总建筑面积2213.65㎡，该宗地符合《册亨县者楼镇土地利用总体规划》，占用地类为建设用地，周某某占用原宅基地、空地和周发某与者楼村村民小组转让得来的土地建房的行为，未经有权机关批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条的规定；周发某与者楼村二组转让集体土地面积220㎡的行为，未经有关机关批准，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条的规定，于2016年3月31日下达《国土资源行政处罚决定书》，作出没收周某某占用周发某原宅基地和非法转让得来的土地上新建的房屋建筑面积2213.65㎡（按册亨县政府《研究规划城乡违法用地违法建设专项治理工作事宜》册府专议［2009］18号两违清理专题会议纪要确定的按建筑占地面积没收建筑物折价、罚款合计260.00元/㎡的标准进行处理），非法占用土地面积631.40㎡，按30元/㎡的罚款进行处罚，共计金额98809.00元”。周发某、周某某已向册亨县国土部门全部缴纳罚款，但至今尚未办理有关用地手续和房屋产权证明。2016年8月，周发某、周某某及其家人已全部搬入该栋新修建的房屋内居住至今。因案涉地基施工过程中造成李某某家菜地垮塌、造成罗某家房屋受损后未对该两户的损失进行赔偿，在周某某建房时受到该两户阻工；2015年10月26日，周某某分别与罗某、李某某达成协议约定：“由周某某为陈某、邱某某在施工中造成罗某私人住房的损失先予垫付其中一部分100000.00元、由周某某为陈某、邱某某在施工中造成李某某的菜地塌方的损失先予垫付20000.00元，垫付清楚后罗某、李某某两家不能再以任何理由阻止周某某施工”。经与罗某、李某某核实，该120000.00元已实际支付。另查明，周发某原一楼一底的砖混结构房屋于1995年修建第一层、2000年修建第二层。2012年2月23日周发某与邱某某对该房屋面积进行丈量，双方确认该房屋总建筑面积为219.65㎡。案件审理中，周发某、周某某申请以2011年7月20日为基准日对案涉旧房重新修建的造价进行鉴定。经本院委托，贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所按照周发某提交的设计图纸的建筑面积235.95㎡进行了鉴定，于2018年8月13日出具鉴定意见，鉴定的造价金额为171264.51元（其中：外立面贴砖及抹灰工程造价10230.84元），每平方米造价为725.85元（171264.51元÷235.95㎡=725.85元/㎡）；周发某、周某某支付了鉴定费10000.00元。另查明，周发某与陈某、邱某某双方认可的旧房建筑面积为219.65㎡，比周发某、周某某提交用于鉴定的设计图建筑面积235.95㎡少16.3㎡，相差部分面积的造价经本院函询鉴定机构，应按照鉴定认定的单位造价进行核减；核减后，案涉219.65㎡旧房按设计图的重建造价为159433.16元（171264.51元-16.3㎡×725.85元/㎡=159433.16元）。同时查明，用于鉴定的设计图中包含了房屋外立面贴砖及抹灰工程，设计的基础为地脚牵梁结构；陈某、邱某某认为原旧房没有这三项内容，周发某、周某某未提供证据证实案涉旧房曾实施了该三项内容，故案涉旧房重建的实际造价应为159433.16元减除该三项费用。另外，用于鉴定的设计图中未包含房屋内部装修。再查明，被告周发某和周某某系父子关系，在搬出案涉旧房后，共同在外租房居住，直至2016年8月5日搬入在案涉地基上新建的房屋内共同居住生活至今。本院（2013）望民重字第8号民事判决书生效之日即2014年1月2日起至2016年8月5日止，周某某、周发某共支付租房费19686.00元。上述事实，有原告起诉状、被告反诉状、答辩状、原、被告双方提交的证据、本院依职权调取的证据、询问笔录、质证笔录及庭审笔录等在卷证实。本案的主要争议焦点为：一、陈某、邱某某因修建案涉地基而实际支出的各项费用应如何认定和承担？二、周发某、周某某反诉主张的各项损失应如何认定和承担？一、关于陈某、邱某某因修建案涉地基而实际支出的各项费用应如何认定和承担的问题。本院认为，虽然周某某、周发某至今未合法取得案涉地基的使用权，但其已在案涉地基上修建了房屋并已搬迁入住，全部利用了陈某、邱某某因修建案涉地基和堡坎所投入资金的物化成果，使双方因缔约过失而导致的修建案涉地基和堡坎的损失转变为周某某、周发某的实际受益，成为案涉地基和堡坎的实际使用人和受益人。因此，陈某、邱某某因修建案涉地基和堡坎所产生的全部费用中，除因施工行为不当所产生的费用应由陈某、邱某某自行承担外，其余部分应由周某某、周发某承担。周发某、周某某辩称该堡坎存在质量问题，其在建房时按照相关专家的意见在陈某、邱某某实施的堡坎基础上打抗滑桩加固并拆除了陈某、邱某某实施的大部分堡坎，但未提供证据对陈某、邱某某实施的堡坎存在质量问题以及已拆除并重建了大部分堡坎的事实予以佐证，且案涉堡坎至今仍正常使用；对周发某、周某某的该辩称理由，本院不予采信。本案中，陈某、邱某某主张修建案涉房屋基础所产生的费用为451292.50元，分别为：原告与案外人龙云奇结算的工程款418726.00元（包括：原告于2012年1月15日与龙云奇签订的《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》约定的工程干包价280000.00元、于2012年3月10日与龙去奇签订《补充协议》约定因土方塌方工程量增加而增补的工程款15000.00元、于2012年3月29日与龙云奇签订《堡坎砌筑补充协议》约定将堡坎厚度由原来的1.2米增加至2.5米而增补的堡坎方量增加干包费110000.00元、修建案涉堡坎后方防护围墙的费用13726.00元）、原告雇请周志凯挖土方支付17050.00元、雇请周子凯挖土方支付4800.00元、搭接电线支付朱明泽1000.00元、购买安装用电配件996.50元、安装施工用水支付720.00元、因做房屋基础时损坏罗某的房屋支付租房费和搬家费8000.00元。1、对陈某、邱某某于2012年1月15日与龙云奇签订的《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》约定的工程干包价280000.00元以及施工过程中搭接电线支付朱明泽的1000.00元，周发某、周某某无异议，本院予以确认。2、对陈某、邱某某于2012年3月10日与龙去奇签订《补充协议》约定因土方塌方工程量增加而增补的工程款15000.00元、2012年3月29日与龙云奇签订《堡坎砌筑补充协议》约定将堡坎厚度由原来的1.2米增加至2.5米而增补的堡坎方量增加干包费110000.00元以及修建案涉堡坎后方安全防护围墙产生的费用13726.00元，三笔费用共计138726.00元的认定和处理。周发某、周某某辩称，此三笔费用系因陈某、邱某某所请的施工方因施工不当而增加的费用，故该138726.00元费用应由陈某、邱某某自行承担。经查，陈某、邱某某在施工前未采取适当的安全防护措施，上述款项中的15000.00元费用是因施工不当造成塌方，导致土方工程量增加而增加的不合理费用；故周发某、周某某的辩称理由合法有据，予以采信，该笔费用应由陈某、邱某某自行承担。关于陈某、邱某某将堡坎厚度由原来的1.2米增加至2.5米而增补的堡坎方量干包费110000.00元以及为修建案涉堡坎后方的安全防护围墙发生的费用13726.00元，经向册亨县住房和城乡建设局咨询，该局负责规划管理方面的专家意见为：“根据案涉地基后方为十几米高的坡坎且为土质结构，为确保安全，堡坎厚度应达到3-4米厚，且在后上方修建安全防护围墙也是必要的；即使当时未出现垮塌，也应当修建3-4米厚的堡坎才能确保安全”。经现场踏勘，案涉堡坎高度不低于15米，且地质为土方，与本案双方当事人的庭审陈述相符，具有高边坡易塌方的特点，加之该地基左后侧、右后侧及后侧上方均有其他住户居住，即使施工中未发生垮塌，地基开挖后也存在垮塌的重大安全隐患，严重威胁着其他住户的生命财产安全。另外，周发某、周某某对册亨县住建局专家的意见不持异议，对陈某、邱某某将案涉堡坎修建为2.5米厚也无异议。综上可以认定，陈某、邱某某将案涉地基堡坎厚度从原来的1.2米调整为2.5米并在该堡坎后上方修建安全防护围墙是必要的、合理的。因此，为确保安全而增加堡坎厚度实际已发生的110000.00元以及修建安全防护围墙而产生的13726.00元费用，应由周发某、周某某承担。3、对雇请周志凯挖土方支付的17050.00元、雇请周子凯挖土方支付的4800.00元的认定和处理。陈某、邱某某称是施工中发生塌方后挖掘机不便作业，所以才另行雇请施工方龙云奇的工人周子凯和周志凯进行人工挖运而产生的费用。陈某、邱某某于2012年1月15日与龙云奇签订的《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》约定的工程干包价为280000.00元，施工中出现塌方后，双方于2012年3月10日与龙云奇签订《补充协议》约定因土方塌方工程量增加而增补工程款15000.00元，后因确保安全需要，双方又于2012年3月29日签订了《堡坎砌筑补充协议》，约定将堡坎厚度由原来的1.2米增加至2.5米并增补砌筑堡坎干包费110000.00元；该三份协议已明确约定了案外人龙云奇为陈某、邱某某实施案涉堡坎和地基的全部费用，并清楚记载了整个施工过程中费用增加的过程和内容。陈某、邱某某所称另行雇请施工方龙云奇的工人周子凯和周志凯进行施工的内容，本来就包含在龙云奇与陈某、邱某某约定的施工范围内，且周子凯和周志凯均为龙云奇的工人，该二人所挖运土方的行为，实质是为履行龙云奇应当完成的施工任务，原告无需另行支付费用，否则将构成对同一工程内容的重复计价。陈某、邱某某主张该两笔费用缺乏合理性，故不予确认。4、对因塌方损坏罗某家房屋支付给罗某的租房和搬家费8000.00元，由于塌方系因陈某、邱某某雇请的施工队施工不当所致，故该笔费用应由陈某、邱某某自行承担。5、对陈某、邱某某主张的购买安装用电配件的996.50元以及安装施工用水管支付的720.00元的认定和处理。该两笔费用虽然没有正式发票，周发某、周某某也不予认可，但鉴于施工现场需要使用水、电的实际，该两笔费用系为满足正常施工需要而发生的合理费用，且施工人龙云奇也证实施工现场的用电、用水是由陈某、邱某某负责落实并承担相应的费用。故对该两笔费用，应由周发某、周某某承担。陈某、邱某某主张修建案涉地基所产生的各项费用451292.50元中，除因施工不当而增加的不合理费用应自行承担外，应由周发某、周某某承担的部分为406442.50元（280000.00+110000.00+13726.00+1000.00+996.50+720.00=406442.5）。关于陈某、邱某某要求以451292.50元为基数，按月利息0.75%从2012年9月26日起计算支付利息至清偿欠款之日止的请求。本院认为，陈某、邱某某主张据以计算利息的451292.50元为双方缔约过失所造成的损失，而导致双方签订的《房屋置换协议书》无效，双方均有过错，故陈某、邱某某主张对因缔约过失造成的损失计算利息缺乏法律依据，本院不予支持。二、关于周发某、周某某反诉主张的各项损失应如何认定和承担的问题。本院认为，民事活动必须遵守法律和诚实信用原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。本案中，陈某、邱某某与周发某于2011年7月20日签订的《房屋置换协议书》已于2013年12月17日被本院（2013）望民重字第8号民事判决书认定为无效合同，而导致该《房屋置换协议书》无效的根本原因，是周发某用于置换的土地部分属于农村集体土地，未经批准不得出让、转让用于非农业建设；也未被依法征收为国有土地，不具备出让条件。双方签订的置换协议因违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条的强制性规定而无效。作为出让人，周发某负有保证对其所提供的交易标的物即土地拥有合法处分权的先合同义务；但周发某明知是农村集体土地，也明知陈某、邱某某不具备商品房开发资质，仍然将案涉土地违法转让给陈某、邱某某用于房屋建设。其次，周发某作为国家工作人员，明知自己并非案涉土地所在地者楼村村民，不符合在该村申请宅基地的条件，其用案涉旧房及周边从村组转让所得的集体土地与陈某、邱某某签订《房屋置换协议书》，目的是换取600㎡的新房，将其不能取得案涉土地合法使用权的风险进行转移。作为合同相对人，陈某、邱某某在与周发某签订《房屋置换协议书》时，并不具备商品房开发资质，在明知周发某用于置换的部分土地属于农村集体土地的情况下，过于自信地认为自己能够办理土地使用及建房的相关手续而签订协议，且在未依照相关法律法规的规定及双方约定办理案涉土地使用许可、建设规划许可及开工许可等手续的情况下，盲目与案外人龙云奇签订《巴蕉湾挖土方砌拆旧房施工合同书》后即进行施工，动工后又未能补办相关手续且因施工不当对周边住户形成安全威胁，被相关主管部门责令停工，从而造成损失。综上，原、被告双方的行为不但违反了法律的强制性规定，同时也有违诚实信用原则，双方均有过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，造成原、被告双方签订的《房屋置换协议书》无效的根本原因是周发某对用于与陈某、邱某某置换的土地存在处分的权利瑕疵所致；对造成损失的直接原因是陈某、邱某某未批先建，动工后又未能补办相关手续所致。综合双方在签订《房屋置换协议书》时的认知能力、主观过错以及协议签订后所实施的客观行为，本院认为，周发某过错责任较大，应承担60%的缔约过失责任；陈某、邱某某应承担40%的缔约过失责任。1、对案涉219.65㎡旧房被撤除的损失的认定和处理。陈某、邱某某认为拆除案涉旧房是基于原、被告双方签订的《房屋置换协议书》的约定，周发某、周某某新建的房屋是在原告修建的地基上建设的，在拆旧建新的过程中，周发某、周某某是受益人，故旧房的拆除不应该计算为损失。另外，贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所对案涉旧房的鉴定结果是在没有原物的基础上作出的，不具有客观真实性，鉴定结果与本案无关。本院认为，原、被告双方签订的《房屋置换协议书》因违反法律的强制性规定自始无效，故陈某、邱某某以原、被告双方签订的《房屋置换协议书》作为拆除案涉旧房的合法依据的抗辩理由不成立。另外周发某、周某某于2015年未经相关主管部门批准擅自在案涉地基上建房，已实际利用了陈某、邱某某为修建该地基所投入资金的物化成果，故对陈某、邱某某为修建案涉地基所投入的全部合理费用，理应由实际受益人周发某、周某某承担。从形式上看，拆除案涉旧房与被告在此建新房的过程是一个拆旧建新的过程，但在本案中，陈某、邱某某2012年拆除案涉旧房和周发某、周某某2015年在案涉地基违法建房属于两个不同的法律关系，两者性质不同且有明确的时间界限，不能以拆旧建新为由否定因双方缔约过失而导致案涉旧房价值灭失的客观事实。案涉旧房作为原、被告双方签订的《房屋置换协议书》约定的置换标的物之一，其价值是客观存在的，因双方缔约过失造成《房屋置换协议书》无效，协议无法履行；但旧房已被拆除，其原有的价值已不复存在，故对旧房被拆除的损失应由双方按责任比例承担。对案涉旧房的重建造价，虽然据以作出鉴定结果的房屋设计图系周发某根据其对旧房布局的回忆请设计机构设计，但经质证，陈某、邱某某均认可该图纸的房间布局与拆除的旧房布局相一致；作出该鉴定结论的鉴定机构及鉴定人员均具有相应的资质，鉴定过程合法，鉴定结果能够真实反映出案涉旧房被拆除前即2011年7月时的重建造价。故对该鉴定结论，本院予以采信。对周发某主张的房屋装修费60000.00元。陈某、邱某某认为与本案无关不予认可，但认可案涉旧房室内地面为水泥清光、室内墙面为普通瓷粉粉刷。因贵州正业工程技术投资有限公司司法鉴定所出具的鉴定结果中未包含房屋的装修费用，但包含了房屋外立面贴砖及抹灰工程的费用，且基础为地脚牵梁结构，而周发某、周某某无证据证实案涉旧房外立面曾实施了贴砖及抹灰工程，也无证据证实案涉旧房基础为地脚牵梁结构；该两部分费用本应予以扣除，但综合考虑案涉旧房在拆除前系周发某、周某某居住的房屋，门、窗等设施均应具备，结合周发某、周某某均认可案涉旧房室内地面为水泥清光、室内墙面为普通瓷粉粉刷的实际，本院酌定以鉴定结果中本应减除的房屋外立面贴砖及抹灰工程的费用，以及实施基础地脚牵梁比不实施的相应差价两部分费用折抵案涉旧房重建后的装修费用。综上，案涉旧房重建的造价（含装修费）为159433.16元。陈某、邱某某应承担63773.26元（159433.16元×40%），周发某、周某某应承担95659.90元（159433.16元×60%）。2、对周某某已向案外人罗某、李某某共计支付的120000.00元的认定和处理。本院认为，对周发某、周某某主张其代陈某、邱某某向案外人罗某、李某某支付的赔偿费120000.00元，应由当事人另行主张。理由如下：一是本案系陈某、邱某某诉周发某、周某某缔约过失责任纠纷，而陈某、邱某某雇请的施工队伍在施工时造成案外人罗某房屋受损、李某某菜地垮塌的损失系施工过程中的侵权行为所致，两者不属于同一法律关系；周发某、周某某既未参与施工合同的签订，也未参与施工合同的履行，不是施工合同的当事人，与施工造成案外人的损害后果无法律上的直接联系；根据合同相对性原则，因施工过程中的侵权行为造成的损失应由当事人另行主张。二是在损害事实发生后，陈某、邱某某与罗某、李某某已经就损失赔偿达成协议；因此，案外人的损失应由案外人自行主张。三是周某某与案外人罗某、李某某签订的《协议书》以及支付的120000.00元款项，陈某、邱某某表示不知情，也未同意由其代为赔偿，不认可周发某、周某某辩称的代偿行为，故不同意向周发某、周某某偿还该120000.00元。四是周某某与案外人罗某签订的《协议书》中载明的100000.00元，明确仅是所应赔偿损失的一部分；与案外人李某某签订的《协议书》中载明的20000.00元，也载明仅是先予垫付部分，对两案外人的损失赔偿纠纷并不因周某某向两案外人支付120000.00元而完结，并且案外人也明确表示其受到的损害是由陈某、邱某某造成的，要向陈某、邱某某主张赔偿事宜。故对周发某、周某某主张的该120000.00元代偿款，本案不作处理，周发某、周某某可另行主张。3、对周某某、周发某主张的租房费22160.00元的认定和处理。周发某、周某某主张的租房费为本院（2013）望民重字第8号民事判决书生效之日起至2016年8月5日其搬入新房时止。本院认为，周某某、周发某租房的事实从本院（2013）望民重字第8号判决书作出前一直持续到该判决书生效后；在该判决书生效后，双方已明知签订的《房屋置换协议》无效，协议不能继续履行，但均未采取合理的措施防止租房损失进一步扩大，导致周某某、周发某一直在外租房居住直至2016年8月5日搬入其自建的新房时止。故周某某、周发某自本院（2013）望民重字第8号判决书生效之日起至2016年8月5日止的租房费用，是由原、被告双方的过错共同造成的，应由双方按过错责任比例分担。周某某、周发某主张的22160.00元租房费的起止时间为2013年9月5日至2016年8月5日，共计1065天，平均每天为20.81元；本院（2013）望民重字第8号判决书于2013年12年17日作出，于2014年1月2日生效；判决生效之日至2016年8月5日共计946天，故应由原、被告双方分担的租房费金额为19686.00元（946天×20.81元/天=19686元）。陈某、邱某某应承担的金额为7874.40元（19686.00元×40%），周发某、周某某应承担的金额为11811.6元（19686.00元×60%）。4、对周发某、周某某主张的案涉旧房造价鉴定费10000.00元的认定和处理。该笔费用系周发某、周某某为确定案涉旧房造价而实际支出的鉴定费用，并提供了正式收费票据，本院予以确认，应由原、被告双方按照责任比例承担。陈某、邱某某应承担的金额为4000.00元（10000.00元×40%），周发某、周某某应承担的金额为6000.00元（10000.00元×60%）。综上，陈某、邱某某应赔偿周发某、周某某的损失有：案涉旧房被拆除的损失63773.26元、租房费7874.40元、鉴定费4000.00元，三项共计75647.66元。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告（反诉原告）周发某、周某某赔偿原告（反诉被告）陈某、邱某某因修建案涉房屋地基所产生的费用406442.50元。二、由原告（反诉被告）陈某、邱某某赔偿被告（反诉原告）周发某、周某某219.65㎡原一楼一底砖混结构房屋被拆除的损失、2014年1月2日至2016年8月5日期间的租房费损失以及案涉旧房鉴定费损失共计75647.66元。三、驳回原告（反诉被告）陈某、邱某某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）周发某、周某某的其他反诉请求。原、被告双方应赔偿的数额相互折抵后，周发某、周某某尚应赔偿陈某、邱某某330794.84元，限周发某、周某某于本判决生效之日起二十日内付清。本判决生效后，如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9904元，由陈某、邱某某承担3309元，由周发某、周某某承担6595元。反诉案件受理费9815元，由陈某、邱某某承担1234元，由周发某、周某某承担8581元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。权利人可以在判决书规定的履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  陈大林审 判 员  李发伦人民陪审员  贺明智二〇一八年十二月十七日书 记 员  王发阳