云南省弥勒市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)云2504民初2694号 原告：曹江，男，1990年2月13日出生，汉族，农民，现住弥勒市。 委托诉讼代理人：李志刚，云南红河谷律师事务所律师。代理权限：特别授权。 被告：蒙自鸿海房地产开发有限责任公司，住所地蒙自市学海路瀛洲河畔****。 法定代表人：詹海涛，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：罗鹏飞，系该公司弥勒项目部经理。代理权限：特别授权。 委托诉讼代理人：施海松，系该公司总经理助理。代理权限：特别授权。 原告曹江与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曹江及其委托诉讼代理人李志刚，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人罗鹏飞、施海松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曹江向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决我与被告于2017年9月19日签订的《商品房购销合同》为有效合同，责令被告继续履行该合同约定的相关义务；2.由被告支付我已付购房款10%的违约金39400元；3.由被告赔偿因其违约给我造成的租赁房屋居住3个月的租金损失1500元（500元/月×3月）；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月19日，我与被告签订《商品房购销合同》。合同约定：被告将其投资建设的位于弥勒市以每平方米3414.79元的价格出售给我，面积为115.47平方米；被告应于2017年10月30日前将房屋交付给我，被告逾期30天交房的，按我已付款0.05%乘以逾期天数向我支付违约金，合同继续履行。合同签订后，我按约定支付被告首期购房款124306元。2018年3月29日，我与中国农业银行股份有限公司弥勒市支行签订《个人购房担保借款合同》。我取得该银行的270000元贷款后，随即向被告支付了购房款270000元。至此，我已将应付的394306元购房款足额支付给被告。交房期限届满后，被告未能交付房屋，应当承担违约责任。因被告违反双方约定的交房期限，我只能在被告交房期限届满后未能交付房屋而进行租赁房屋居住至今，该租金属于因被告违约造成的直接经济损失，应由被告予以赔偿。另，合同中约定的违约金计算方法过低，应当予以调整。诉讼中，原告:将第一项诉讼请求中“并责任被告继续履行该合同约定的相关义务”变更为“并责令被告继续履行合同”;将第二项诉讼请求变更为：由被告支付原告自2017年10月31日起至2018年8月29日止的违约金，并支付自2018年8月30日起至实际交房之日止的违约金(其中自2017年10月31日至2018年4月30日按日利率万分之五，自2018年5月1日起至实际交房之日止按日利率0.1%计算)。 被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司辩称：原告所述《商品房购销合同》约定的内容、购房时间、价款、房款的支付情况及现在尚未交房是事实，同意原告的第一项诉讼请求，但《商品房购销合同》约定的违约金过高，过分高于造成的损失，显失公平，公司无法承担，恳请法院依照2018年中国人民银行同期贷款利率依法降低违约金，待房屋交付之后双方核付违约金。对原告主张的房屋租金，我公司不同意赔偿。造成无法交房的主要原因是施工方未在约定的工期内完成施工，拖延施工进度，导致收尾工程至今仍未完成；客观上，2017年度降雨量增大，导致小区外围墙及内部道路不能施工，加之小区西南门口的规划道路没有修建完毕，小区排水工程不能进行；另外，2018年6月7日至今，弥勒市温泉社区居民委员会大梅花居民小组部分村民围堵我公司工地大门，使我公司不能按计划进行收尾工作，大梅花居民小组对我公司不能交房应负完全的责任，故申请追加施工方和大梅花居民小组为本案的被告。 原告曹江围绕诉讼请求，依法向本院提交了以下证据： 1.原告的身份证复印件1份，欲证明原告的身份情况及诉讼主体资格。 2.《商品房购销合同》1份，欲证明《商品房购销合同》的签订时间、被告应当交付房屋的期限，以及关于违约金的约定。 3.《个人购房担保借款合同》1份，欲证明原告向中国农业银行股份有限公司弥勒市支行贷款的时间及金额。 4.云南增值税普通发票3份，欲证明原告已经依据《商品房购销合同》的约定，向被告足额支付了购房款。 5.《房屋租赁合同》复印件1份，欲证明原告因被告的违约交房而导致原告租赁房屋居住造成的租金损失1500元。 6.《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》复印件1份、《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的告知函》复印件2份，欲证明被告多次重申其交房的期限及其存在违约行为的事实。 经质证，被告对原告提交的证据1、2、3、4、6无异议；对 证据5的真实性无异议，对证明力有异议，认为被告不应承担租金损失。 被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司未向本院提交证据。 本院对上述证据审核后认为，原告提交的证据1、2、3、4、6，来源合法、内容真实，且被告无异议，均能证明原告欲证明的事实，予以采信。证据5，能证明原告曹江与案外人签订《房屋租赁合同》，约定原告自2017年4月1日起至2019年4月1日租赁弥勒市柏枝园小区的房屋居住，租金为6000元/年，但该证据不能证明原告欲证明的事实，部分予以采信。 本院经审理认定事实如下：被告系从事房地产开发经营的自然人独资法人。被告以出让的方式取得位于弥勒市地块的土地使用权，土地规划用途为城镇住宅用地，土地使用权证号为弥国用（2014）第XX号，建设规划许可证号为建字第弥规2015-235号，并经红河州住房和城乡建设局批准，取得商品房预售许可证，证号为预许红字（201611）号，投资开发弥勒市湖泉万象二期小区。2017年9月19日，原告与被告签订《商品房购销合同》（合同编号10007471），约定：被告将其投资建设的位于弥勒市湖泉万象二期XX号房以3414.79元/每平方米的价格出售给原告，房屋建筑面积为115.47平方米，总金额为394306元，原告于2017年9月19日前支付31.53%即124306元，其余房款270000元通过办理银行担保贷款进行支付；被告应于2017年10月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的房屋交付原告；被告逾期30天后交房的，按原告已付款0.05%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同还对付款方式等进行了约定。合同签订后，原告向被告支付购房首付款124306元。2018年3月29日，原告与中国农业银行股份有限公司弥勒市支行签订《个人购房担保借款合同》。原告取得该银行的270000元贷款后，即向被告支付购房款270000元。原告共计向被告支付购房款394306元。交房期限届满后，被告未能交付房屋。原告曹江与案外人签订《房屋租赁合同》，约定原告自2017年4月1日起至2019年4月1日租赁弥勒市柏枝园小区的房屋居住，租金为6000元/年。 被告出具《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》给原告，该函载明：湖泉万象二期项目原定2017年12月31日前完成交房事宜，由于小区门口市政道路一直未修通，市政排水管网未能修建完成，导致小区排水管网、路面硬化及绿化一直未做，故不能按时交付使用，现经公司商议将于2018年4月30日前完成交房事宜。2018年4月30日前逾期交房违约金按签订的购房合同条款履行，若2018年4月30日还未交房，2018年4月30日后逾期交房违约金按业主已付总房款的0.1%乘以逾期天数执行。2018年4月25日、5月30日，被告再次函告原告延期交房，至今未能交房。原告以被告违约为由提起诉讼。庭审中，被告要求追加施工方及弥勒市温泉社区居民委员会大梅花居民小组为共同被告，原告不同意追加。 本院认为：一、关于合同的效力及履行的问题。被告办理相关房地产开发手续，并依法取得预售许可证投资开发弥勒市湖泉万象二期房地产，与原告自愿签订《商品房购销合同》，于法不悖，且诉讼中双方均对“合同有效”不持异议，故双方签订的《商品房购销合同》合法有效，原告要求确认该合同有效，并责令被告继续履行合同，于法有据，予以支持。 二、关于逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”《商品房购销合同》中约定了逾期交房违约金的计算标准和计算方法，被告出具给原告的《关于弥勒湖泉万象二期延期交房的函》中对违约金的支付进行了承诺，原告主张按约定及被告的承诺支付违约金，被告以违约金过高为由要求予以调整。（2018）云2504民初2722号原告何永丽与被告蒙自鸿海房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案中，被告申请对涉案房屋同地段同类房屋租金标准进行评估，经红河州中誉房地产评估有限公司评估，湖泉万象二期XX室的月租金、不含税租赁价格为13.43元/平方米，该案与本案涉及的房屋均为湖泉万象二期商品住房，系同地段同类房屋，本院参照该评估价格，对违约金调整为67.20元/天（13.43元/月/平方米÷30天×115.47平方米×130%），故对原告主张由被告支付自2017年10月31日起至2018年8月29日止及自2018年8月30日起至实际交房之日止的违约金（其中：2017年10月31日至2018年4月30日按日利率万分之五，2018年5月1日起至实际交房之日止按日利率0.1%计算）的诉讼请求，本院支持由被告支付自2017年10月31日至2018年8月29日的违约金20361.60元（67.20元/天×303天）及自2018年8月30日起至实际交房之日止的违约金（按67.20元/天计算）。 三、关于租房损失的问题。原告主张由被告赔偿因其违约给原告造成租赁房屋3个月的损失1500元，由于双方签订的《商品房购销合同》中未约定被告逾期交房应承担原告房屋租赁费用的条款，法律亦无规定，而此合同中约定了违约金，违约金具有补偿性及惩罚性，对被告逾期交房造成原告的损失也包含在双方约定的违约责任当中，故该诉讼请求不予支持。 四、关于诉讼主体的问题。诉讼中,被告提出追加施工方及弥勒市温泉社区居民委员会大梅花居民小组为本案共同被告，由于被告申请追加的当事人不是《商品房购销合同》中的合同相对人，且与本案不属于同一法律关系，不是本案必须共同进行诉讼的当事人，不应当追加，故其主张无事实及法律依据，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十六条规定，判决如下： 一、原告曹江与被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于2017年9月19日签订的《商品房购销合同》（合同编号10007471）合法有效，由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司继续履行该合同。 二、由被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司于判决生效之日起三日内一次性支付原告曹江违约金20361.60元，并支付自2018年8月30日起至实际交房之日止的违约金（按67.20元/天计算）。 三、驳回原告曹江的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1927元，由原告曹江负担1466元，被告蒙自鸿海房地产开发有限责任公司负担461元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 审 判 长  解雯璇 审 判 员  张勤海 人民陪审员  昂永昌 二〇一八年十二月二十五日 书 记 员  黄 瑶