上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0109民初24285号原告：陈潇，男，1981年3月1日出生，汉族，住上海市虹口区。被告：上海中原物业顾问有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：陆成，董事长。委托诉讼代理人：何金成。原告陈潇与被告上海中原物业顾问有限公司(以下简称中原公司)居间合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。陈潇、中原公司的委托诉讼代理人何金成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈潇向本院提出诉讼请求：1、要求中原公司退还佣金7,000元；2、要求中原公司赔偿损失7,000元。事实和理由：2016年8月9日，经中原公司居间介绍，陈潇与案外人李某某签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，约定陈潇购买李某某名下的上海市水电路XXX弄XXX号XXX室房屋。后陈潇向中原公司支付了佣金14,000元。根据《房地产买卖居间协议》约定，中原公司不得隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事项或提供虚假情况，若买卖双方正常履行，中原公司承诺将无偿提供房屋交易过户等协助服务，但是在此次房屋买卖过程中，中原公司未协助陈潇办理产权过户手续、房屋交接手续，并拒绝开具佣金发票。陈潇购买系争房屋时，中原公司称房屋内无户口，系争房屋内实际有案外人吴用户口，至今未迁出。陈潇为了户口问题，需请假去派出所协调户口强迁事宜，并为此在法院诉讼，吴用还去系争房屋破坏门窗，陈潇若知晓系争房屋内有非产权人的户口，肯定不会购买系争房屋的。此外，经查询，此次房屋买卖交易过程中的经纪人朱宝萍的经纪人执业证书编号是虚假的，在相关机构网站并未查询到朱宝萍的执业证书编号。中原公司辩称，不同意陈潇的全部诉讼请求。根据相关法律规定以及《佣金确认书》、《房地产买卖居间协议》的约定，陈潇应当按约支付中原公司佣金，陈潇基于对中原公司实际工作的认可，向中原公司支付了佣金14,000元。不认可陈潇提出的中原公司未告知系争房屋内户口，《房屋买卖合同》第10.3条约定了系争房屋内户口迁出期限，中原公司从未隐瞒或提供虚假错误信息给陈潇，而是明确告知了系争房屋内存在户口，并协助陈潇与出售方约定出售方应当在买卖合同签订后90日内迁出户口，这也帮助陈潇提出的要求出售方支付逾期迁移户口违约金的诉讼请求得到法院支持。对于陈潇提出的中原公司未协助过户交房一节不认可，中原公司在2016年11月2日协助陈潇与出售方办理产权过户手续，而双方的房屋交接日期亦为2016年11月2日，办理产权过户和交房系同一天，故中原公司积极履行了协助过户和交房的工作，后续产生纠纷系出售方的配偶在买卖双方完成过户送件手续的次日向交易中心申请异议登记，导致产权过户手续未能完成，这非中原公司原因所致，且出售方也因此向陈潇支付了相应的违约金，陈潇不存在任何损失。至于陈潇陈述的前案诉讼过程中曾要求中原公司协助办理过户手续，中原公司未收到陈潇要求协助过户的通知。关于陈潇提到的经纪人执业证书问题，《上海市房地产买卖合同》必须经过房管局、经纪人协会认可的经纪人的秘钥才能打印，这份合同已经得到交易中心的确认，故陈潇提到的经纪人资格虚假问题不存在。本院经审理认定事实如下：系争房屋原产权人为李某某。2016年8月9日，李某某作为出卖方(甲方)、陈潇作为买受方(乙方)、中原公司作为居间方(丙方)，三方签订《房地产买卖居间协议》一份，约定，系争房屋总房价款140万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金10万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并且乙方应于甲方签署本协议二日内补足定金至10万元；丙方应当依法积极履行以下居间义务，向甲方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如乙方拟购买该房地产及购买条件，向乙方如实报告订立《房屋买卖合同》之机会，如甲方拟出售该房地产及出售条件，撮合甲乙双方买卖意向，促成甲乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》，向甲乙双方如实报告订立《房屋买卖合同》的重大事项(详见《房屋买卖合同》第1条)，故意隐瞒与订立《房屋买卖合同》有关的重要事实或者提供虚假情况，给甲、乙双方造成严重损失的，应依法承担责任，甲乙双方应支付给丙方的佣金，是丙方为甲乙双方提供居间媒介服务的居间报酬，若甲乙双方正常履行，丙方承诺将无偿提供房屋的交易过户等协助服务；《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲乙双方应于丙方居间成功同时分别按照本协议约定的房价款的1%支付丙方佣金，双方同意丙方可从转付或保管的任何款项中扣除应付佣金，在《房屋买卖合同》成立后，若因甲方或乙方任何一方违约行为导致本次买卖交易未能完成，则丙方仍有权依约收取佣金，或者有权选择向该违约方主张本次交易的全部佣金等等。同日，李某某作为出售方(甲方)、陈潇作为买受方(乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，乙方受让甲方自有的系争房屋，总房价款140万元；为办理交易过户手续之需，甲乙双方同意于本合同签署后十天内前往居间方签订《上海市房地产买卖合同》；甲乙双方应于2016年11月10日前对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款5万元；甲乙双方应于2016年10月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续；若该房地产上有户口，则甲方应于本合同签订后90天内，将原有户口迁出，否则每逾期一日，应当按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出之日止等等。同日，陈潇作为佣金支付人(甲方)、中原公司作为佣金收受人(乙方)签订《佣金确认书》一份，约定成交房地产为系争房屋，交易方式为买卖，甲方为买受方，甲方应向乙方支付的佣金数额为14,000元，支付时间为2016年9月20日前，收到甲方支付的佣金后，乙方将出具正式发票给甲方等等。陈潇在《签收单》签字确认收到中原公司提供的系争房屋的《房地产买卖交易事项告知函》，确认对函件及其附件一、二、三、四所涉内容已清楚、明白。前述《房地产买卖交易事项告知函》共八页，内容包括附件一《限购政策告知函》、附件二《委托人应协助的事宜及提供的资料》、附件三《房屋交易的一般程序及可能存在的风险》、附件四《房屋交易涉及的税费》，陈潇在第三页购房人处签字，其中《房屋交易的一般程序及可能存在的风险》中载明“卖方应及时将原有户口迁出，买方应向派出所了解所购房屋的户口情况，并注意户口迁移问题由公安机关专属处理”。2016年8月15日，李某某为卖售人(甲方)、陈潇为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过上海中原物业顾问有限公司凉城路分公司居间介绍(房地产执业经纪人：朱宝萍，经纪人执业证书号：FAXXXXXXXXX)，由乙方受让甲方的系争房屋，建筑面积33.32平方米，转让价款140万元；甲乙双方确认，在2016年10月15日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助；甲方未按本合同约定的期限将系争房屋交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，自本合同约定的应当交付期限起算至实际交付之日止；甲方承诺于本合同签订后九十日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口(若有)的迁出手续，若甲方未按时申请办理原有户口(若有)迁出手续，则每逾期一日，甲方按照房地产转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至原有户口(若有)迁出时止。2016年11月2日，李某某与陈潇在中原公司业务人员陪同下共同至上海市虹口区不动产登记事务中心办理了系争房屋产权变更手续，当天李某某向陈潇实际交付了系争房屋。陈潇向中原公司支付了佣金14,000元。系争房屋原有李某某的配偶吴用的户籍在内。2016年11月11日，吴用以李某某配偶的身份至上海市虹口区不动产登记事务中心主张系争房屋共有，申请异议登记。2016年11月14日，上海市虹口区不动产登记事务中心向陈潇发出《不予登记告知书》载明：“系争房屋因异议申请人办理了异议登记，该件不予登记。”2016年11月11日，吴用至本院起诉李某某，要求确认登记在李某某名下的系争房屋为吴用与李某某共同共有，李某某配合吴用办理系争房屋产权变更登记手续。2017年5月10日，本院判决驳回吴用的所有诉讼请求。该案经二审维持原判。2017年8月30日，陈潇至本院起诉李某某，要求李某某配合办理系争房屋产权过户手续；李某某按照房屋总价日万分之五为标准支付逾期办理过户手续的违约金；李某某支付未及时迁出系争房屋内户籍的违约金，自2016年11月14日起至判决生效之日止，按照房屋总价日万分之五为标准。该案审理过程中，李某某与陈潇自行办理了系争房屋产权过户手续，2017年11月14日，系争房屋产权人变更为陈潇，陈潇撤回了要求李某某配合办理产权过户的诉请。本院于2017年12月20日作出一审判决，判决李某某支付陈潇逾期办理过户登记的违约金4万元和逾期迁移户籍的违约金3.5万元。本院判决时，系争房屋内仍有吴用户籍。该案现已生效。审理中，关于佣金发票，中原公司表示其已于2016年11月4日就陈潇支付的14,000元佣金开具了上海增值税电子普通发票，审理中，中原公司向陈潇交付了该电子发票复印件。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现中原公司已促成买卖关系成立，房屋交易过户已经完成，故中原公司的居间义务已履行完毕，其有权向陈潇收取佣金。陈潇认为中原公司拒绝协助其办理产权过户手续，本院认为，2016年11月2日，中原公司的业务人员已经陪同陈潇与李某某前往交易中心办理产权过户手续，嗣后遇到吴用提出异议登记，未能完成过户系因案外人引某，陈潇最终在法院审理过程中完成了过户交易，因案外人原因给陈潇造成的不便，不能归咎于中原公司，此外，陈潇并无证据证明在第二次办理产权过户前曾通知并要求中原公司予以协助。关于陈潇提出的中原公司未协助办理交房手续，本院认为《房地产买卖居间协议》中并未约定作为居间方的中原公司在交房事项上的责任，2016年11月2日，陈潇已与李某某完成房屋交接手续，陈潇无证据证明因中原公司的业务人员未参与交房给买卖双方办理房屋交接手续产生了障碍，亦未证明其当时就中原公司未参与交房提出过任何异议。至于佣金发票，本案审理过程中，中原公司已经将佣金发票交付陈潇。经房地产交易中心登记备案的《上海市房地产买卖合同》具有对外公示力，该备案合同中明确记载了此次交易的经纪人执业证书编号，故陈潇提出的经纪人执业证书虚假问题，缺乏事实依据，本院不予采信。事实上，系争房屋已完成了产权转移登记，且由陈潇实际占有、使用，故对陈潇要求中原公司退还佣金7,000元的诉讼请求不予支持。关于陈潇要求中原公司赔偿损失7,000元的诉讼请求，本院认为，根据《房地产买卖居间协议》约定，中原公司应当向买卖双方如实报告包括系争房屋的产权、抵押、查封、租赁等影响《房屋买卖合同》订立的重要信息，而系争房屋内有户口并不影响系争房屋的交易过户，此外中原公司已经在《房地产买卖交易事项告知函》中提示陈潇其有义务向派出所了解系争房屋内户口情况，陈潇并无证据证明中原公司有知道而故意隐瞒的行为。更何况买卖双方签订的《房屋买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》对于户口未迁出的违约责任均有所约定，未迁移户口的主要责任在于出售方，本院已在另案中对于出售方逾期迁出户口应承担的违约责任依法进行了处理，判决出售方支付陈潇逾期迁出户口的违约金3.5万元。综上，陈潇现在本案中要求中原公司赔偿损失缺乏依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条第一款规定，判决如下：一、对原告陈潇要求被告上海中原物业顾问有限公司退还佣金7,000元的诉讼请求，不予支持；二、对原告陈潇要求被告上海中原物业顾问有限公司赔偿损失7,000元的诉讼请求，不予支持。本案受理费150元，减半收取计75元，由原告陈潇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇一八年十二月十日书记员  戴 燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……