北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0114民初11887号原告：周洁，女，1972年2月14日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：牛玉刚，男，1970年10月23日出生，汉族，住北京市海淀区。二原告委托诉讼代理人：雷玉清，北京市京师律师事务所律师。被告：北京汇超房地产开发有限公司，住所地北京市昌平区城南街道旧县村西（**楼）。法定代表人：吕守刚，董事长。委托诉讼代理人：郑菊芳，北京市格平律师事务所律师。原告周洁、牛玉刚与被告北京汇超房地产开发有限公司（以下简称汇超公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告周洁、牛玉刚的委托诉讼代理人雷玉清，被告汇超公司的委托诉讼代理人郑菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周洁、牛玉刚向本院提出诉讼请求：1.判令被告以购房款1128834元为基数，按日万分之二向原告支付违约金至实际交房之日止（暂计2018年1月1日至2018年6月21日为38831.8896元）。2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年4月28日，原告与被告签订《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同）。根据预售合同约定，原告购买被告开发建设的位于北京市昌平区城南街道旧县村的绿海家园项目住宅楼，预测建筑面积89.59平方米，房屋总价款为1128834元，被告应于2017年12月31日前向原告交付房屋。预售合同签订后，原告依照合同约定向被告履行了付款义务，但被告未能在预售合同约定期限内向原告交付房屋。根据预售合同第十四条第一款第二项约定，“逾期超过30日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金。”原告认为，预售合同合法有效，双方应切实履行。被告行为已经构成严重违约，应当承担相应的违约责任。被告汇超公司辩称：一、原告要求我公司支付逾期交房违约金的诉讼请求无事实和法律依据，请予以驳回。（一）我公司工期延误，至今未能按约定期限交付房屋，是因为政府的行为所致，根据预售合同的约定，我公司无需承担逾期交房的违约责任。自双方签署预售合同之后，北京市因为召开国际会议、组织大型活动以及为了落实《大气污染防治行动计划》、《京津冀及周边地区2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》等，经常以直接或间接的方式，要求北京市的相关工程停止施工活动，因此我公司的工程施工遭受了不规律的、长时间的停工和复工，这是工程无法按时竣工、无法按时交房的最直接的原因。根据预售合同第十四条第二款的约定，应当免除我公司逾期交房的违约责任。（二）原告关于逾期交房违约金的请求属于无法明确、无法具体的诉讼请求，依法应予驳回。原告要求逾期交房违约金至实际交房之日，由于交房日期无法确定，因此违约金数额无法确定，原告的诉讼请求不符合民事诉讼法关于诉讼请求必须明确、具体的规定，应当予以驳回。（三）原告要求的逾期交房违约金与合同约定不符，不应得到支持。预售合同的补充协议第十条约定，逾期交房违约金最高不超过买受人已支付房价款的百分之一，第二十三条约定，凡预售合同与本补充协议约定不一致的，应以补充协议为准。原告主张的金额远超过已支付房价款的百分之一，不应得到支持。（四）原告无权现在主张逾期交房违约金。预售合同第十四条约定，逾期交房违约金支付时间为房屋交付之日起30日内，故原告现在无权要求支付违约金。二、预售合同第十四条及补充协议第十条第三款并非格式条款，且亦不是免除我公司责任或者加重原告责任的条款，不应无效。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对本案的事实，本院认定如下：2017年4月28日，周洁、牛玉刚（买受人）与汇超公司（出卖人）签订了《北京市商品房预售合同（限价商品住房）》（以下简称预售合同）及附件。预售合同约定：周洁、牛玉刚购买汇超公司出卖的位于昌平区城南街道旧县村绿海家园（暂定名）×#号住宅楼第×层×单元-×号（暂定编号）限价商品住房，房屋用途为普通住宅，预测建筑面积89.59平方米，总价款为1128834元。关于交付条件，第十二条约定：（一）出卖人应当在2017年12月31日前向买受人交付该商品房；（二）该限价商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件；出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程质量分户验收表》：1.该限价商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。关于逾期交房责任，第十四条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，1、按照逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该限价商品住房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金；2、如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为而引起延误的，出卖人可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。关于不可抗力，第二十八条约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。此外，第三十条约定：本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解除，应当采用书面形式，本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。合同还约定了其他条款。同日，双方还签订了预售合同的补充协议，约定：十、对预售合同第十四条的补充约定（关于逾期交房责任）:3、出卖人逾期交房的，应按预售合同第十四条的约定承担违约责任，出卖人依此款规定支付违约金的，最高不超过买受人已支付房价款的百分之一。二十三、凡预售合同文本与本补充协议约定不一致的，均以本补充协议为准，买卖双方对本补充协议条款内容全部知悉和理解，出卖人已就协议条款尤其是可能会免除或者限制出卖人责任的条款进行了提示和说明，买受人已充分理解并同意其全部内容。本补充协议系双方的真实意思表示，本补充协议的签署是双方协商一致的结果。补充协议还约定了其他内容。经查，汇超公司签订预售合同前已取得商品房预售许可证。周洁、牛玉刚依约向汇超公司支付了全部购房款。汇超公司未按约定期限即2017年12月31日前向原告交付房屋。汇超公司称，目前预售合同第十二条第（二）项所列举的三项交付条件均不具备，保守估计将在2019年年底交房。关于逾期交房的原因，汇超公司称系因北京市各种重大会议和活动、雾霾等，政府经常要求停工，导致工期延误；此外，共有产权房改革，虽然不包括涉案房屋，但项目性质有变化，工程也受到影响，上述因素属于因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件引起的工期延误，按照预售合同第十四条的约定无须承担违约责任。为此，汇超公司提交了北京京朋工程监理有限责任公司出具的施工情况说明，载明工程滞后的原因为“雾霾、两会、国庆及每年11月15日至次年3月15日属于冬季施工（冬季施工质量得不到保障）期间建委要求所有在施单位禁止施工”，并载明工程“预计完成时间为2019年7月31日”；汇超公司还提交了北京市大气污染综合治理领导小组的通知文件。周洁、牛玉刚对上述证据的真实性认可，对证明目的不认可，称证据中没有直接显示相关政府部门要求汇超公司停工或暂缓施工，不能作为汇超公司逾期交房的正当理由，双方在签订合同前，北京市就有大气污染治理政策，合同既然约定在2017年12月31日前交房，是把北京市的各种政策考虑进去的。另查，预售合同使用的是北京市住房和城乡建设委员会制订的示范文本。周洁、牛玉刚主张，预售合同及补充协议文本系汇超公司提供，预售合同第十四条关于逾期交房违约金的支付期限和无须承担违约责任的情形约定，以及补充协议第十条第三款关于违约金最高限额的约定，都属于汇超公司为重复使用而预先拟定的格式条款，不合理地限制或免除了汇超公司的违约责任，未尽合理提示义务，且显失公平，因此主张上述条款无效。汇超公司对此不予认可，称有下划线的部分属于提醒业主注意的内容，补充协议是双方协商拟定的，其中第二十三条进行了加黑，双方是平等主体作出的真实意思表示，汇超公司不存在免除自己责任和加重业主责任的行为；规定违约金的支付时间是起草合同必然要考虑的时间节点问题；关于政府行为，是汇超公司考虑到现实因素并告知了业主，业主也接受了，限定违约责任的最高限，也是出于对房屋性质做的明确告知和约定，不损害业主的利益。因此，汇超公司主张上述条款有效，目前尚不具备支付违约金的条件。关于违约金的支付标准，汇超公司认为周洁、牛玉刚主张的标准过高，请求法院予以调整，即使支付违约金，也应酌减到补充协议第十条第三款的标准；周洁、牛玉刚对此不予认可，称逾期交房给自己造成的损失为实际在海淀区租房的租金损失，且租金高于涉案房屋出租的租金，还有房屋使用年限减少造成的损失，并提交房屋租赁合同予以证明。上述事实，有预售合同、补充协议、购房款发票、商品房预售许可证、施工情况说明、北京市大气污染综合治理领导小组文件等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，周洁、牛玉刚主张，预售合同第十四条关于逾期交房违约金的支付期限和无须承担违约责任的情形的约定，以及补充协议第十条第三款关于违约金最高限额的约定，均属无效，汇超公司对此不予认可。本院认为，当事人可以依法对合同履行期限、免责条款和违约金的支付金额及标准等内容进行约定，当事人如认为存在违约金约定过高或者过低的情况时可申请法院进行调整，但并不意味着相关条款当然无效，故周洁、牛玉刚与汇超公司签订的预售合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定全面履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。预售合同中约定汇超公司应于2017年12月31日前向周洁、牛玉刚交付房屋，但至今仍未交付，汇超公司称因北京市各种重大会议、活动、雾霾以及共有产权房改革等因素，影响其工程进度导致延期交房，周洁、牛玉刚对此不予认可。本院认为，首先，汇超公司未就上述逾期原因提交充分证据予以证明；其次，预售合同的履行是一个相对长期的过程，即使因为雾霾、重大会议、活动等引起短期停工，并不必然导致迟延交付，而且双方在签订合同时应当对相关因素有充分的预判，因此，汇超公司所主张的逾期交房的理由不符合合同约定及法律规定，本院不予采信，汇超公司未按约定如期交付房屋，应承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的支付时间，汇超公司主张按照预售合同第十四条的约定，违约金支付期限尚未届至。本院认为，涉案房屋逾期尚未交付，预售合同中关于在实际交付之日起30日内向买受人支付违约金的约定，适用于当事人自动履行合同时应当遵守的期限，当事人在诉讼中主张违约金的，不受此限。同时，考虑到房屋交付时间尚未完全确定，违约金可分段给付，即自预售合同约定的交付期限届满之次日起至法庭辩论终结之日止的违约金于本判决生效后给付，法庭辩论终结之次日起至房屋实际交付之日止的违约金于房屋实际交付后给付。关于逾期交房违约金的支付标准，周洁、牛玉刚主张应当按照预售合同第十四条的约定，按已付房款的日万分之二的标准计算；汇超公司则主张按照补充协议第十条的约定，违约金总金额最高不超过已支付房款的百分之一。本院认为，预售合同第三十条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以预售合同为准。本案中，汇超公司逾期交房期间较长，如果按照已支付房款的百分之一计算，明显不合理地减轻了汇超公司应当承担的责任，因此，根据预售合同第三十条约定，本案中应当排除对补充协议第十条第三款的适用。但汇超公司同时主张周洁、牛玉刚要求的违约金过高，请求法庭予以调整。对此，本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金是否过高需要根据对当事人造成的损失来作出判断。本案中，逾期交房给周洁、牛玉刚造成的损失主要为另行寻找同地段替代性房屋的租金损失，周洁、牛玉刚主张应为其在其他区租房的租金损失以及房屋使用年限减少的损失，依据不足，本院不予采信。据此，预售合同第十四条约定的违约金远高于汇超公司违约给周洁、牛玉刚造成的实际损失，本院参照与涉案房屋同地段房屋的租金标准，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对预售合同第十四条约定的违约金标准进行调整，酌定为按照已支付房款的日万分之一为标准计算。综上，周洁、牛玉刚的诉讼请求中合理的部分本院予以支持，过高部分本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、北京汇超房地产开发有限公司给付周洁、牛玉刚逾期交房违约金（以1128834元为基数，按照日万分之一的标准计算，2018年1月1日至2018年9月3日的违约金27769.32元，于本判决生效之日起七日内给付；2018年9月4日至房屋实际交付之日止的违约金，于房屋实际交付之日起七日内给付）；二、驳回周洁、牛玉刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费771元，由周洁、牛玉刚负担385.5元，已交纳；由北京汇超房地产开发有限公司负担385.5元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  陈文洁审 判 员  尹海萍人民陪审员  艾秋军二〇一八年十二月二十五日书 记 员  盛 楠