包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2031号   上诉人（一审被告）：任化北，男，1965年8月25日出生，汉族，个体工商户，住内蒙古自治区包头市。   被上诉人（一审原告）：内蒙古包钢金基房地产开发有限公司。   法定代表人：申守城，该公司董事长。   委托诉讼代理人：安乐，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘林刚，上海市建纬（包头）律师事务所律师。   一审被告：王宝成，男，1963年10月22日出生，汉族，无固定职业，住内蒙古自治区包头市。   上诉人任化北因与被上诉人内蒙古包钢金基房地产开发有限公司（以下简称金基房地产公司）、一审被告王宝成租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。   任化北上诉请求：撤销一审判决，改判驳回金基房地产公司的诉讼请求或者发回重审；一、二审诉讼费用由金基房地产公司负担。其上诉主张的事实及理由为：一审判决认定事实错误。2016年5月，双方达成口头协议，任化北购买金基房地产公司包头市昆区钢铁大街35号街坊华丰园2栋106、107号房屋，并现支付了10000元的购房押金，待房屋相关手续办理妥当后双方签订买卖合同并支付购房款。协议达成后，任化北于5月14日交纳了10000元押金，对方将房屋交付。后由于金基房地产公司开发的房产无法办理房屋相关手续，导致双方迟迟不能签订买卖合同并办理网签及过户手续，一审认定基本事实不清。押金条上的租字是金基房地产公司后来自己添加的，双方是买卖关系而非租赁关系。一审法院判令解除租赁关系并返还房屋支付租金是适用法律错误。   金基房地产公司答辩称：一审判决认定本案为租赁法律关系正确，任化北提出的买卖关系没有事实及法律依据。第一，金基房地产公司作为案涉房屋的开发单位，享有该房屋的所有权。根据物权法第三十九条的规定，所有权人对自己不动产及动产享有占有使用收益和处分的权利。2016年5月，双方达成口头协议，将案涉房屋租赁给任化北及王宝成，5月14日，任化北交纳租金押金10000元，金基房地产公司于5月17日将房屋交付对方。故双方在未签订书面租赁合同的情况下形成不定期租赁合同，而非买卖关系。第二，任化北主张买卖关系没有依据，双方未签订过书面的买卖合同，金基房地产公司一直向其索要租金说明公司只有租赁的意思表示。从事实的角度，任化北仅交纳了10000元押金，虽然对方说租是公司自行添加的，但是如一审判决所认定的，即使没有租字也仅能说明任化北交纳了10000元押金，不能证明双方形成买卖关系。第三，任化北没有任何证据证明买卖关系存在，应当承担举证不能的不利后果。第四，双方形成不定期租赁关系，任化北占有房屋后，至今一直正常经营，但从未付过租金，构成根本违约，金基公司有权根据合同法的相关规定随时解除合同。第五，根据最高院关于租赁合同的解释，因任化北根本违约造成合同解除，其装饰装修物无论是否形成附和都应当无条件拆除并将房屋恢复原状。   一审被告王宝成未答辩。   金基房地产公司向一审法院起诉请求判令：1、解除双方的房屋租赁合同；2、任化北拆除装饰装修物、恢复原状、限期搬离并返还房屋；3、任化北支付从2016年5月至返还房屋之日止的租金（按照每月1.25万元计算）；4、本案诉讼费用由任化北负担。   一审法院认定事实：座落于包头市××区号、107号商业用房系金基房地产公司开发建设。2016年5月14日任化北以王宝成名义向金基房地产公司交纳押金10000元。金基房地产公司出具收款收据一份，载明收到王宝成押金10000元。该收据上押金后面注明“租”，任化北对此不予认可，认为该收据上没有“租”字，但其未能向法庭提供金基房地产公司向其出具的收据联。交纳押金后，金基房地产公司于2016年5月17日将房屋交付任化北。现该房屋由任化北使用，经营“回家吃饭”饭店（未办理营业执照）。   一审审理过程中，金基房地产公司申请对本案涉案房屋的租金进行评估。一审法院依法委托包头市中级人民法院司法鉴定技术处通过摇号确定鉴定机构。经包头市恒信房地产价格评估有限公司评估：2016年5月至2017年5月的年租金为142390元，2017年5月至2018年5月的年租金为146794元，2018年5月至2019年5月的年租金为151334元。   一审法院认为:金基房地产公司认可向其交纳押金10000元系任化北所为，且将房屋交付任化北使用。任化北亦认可其接收了房屋，并用此房屋经营饭店。故对任化北使用座落于包头市××区号、107号商业用房的事实予以确认。任化北使用王宝成的身份证复印件，并以王宝成名义在收据上签字，对此，法院认为，金基房地产公司默认任化北使用他人身份证的行为，认可任化北系押金的实际交纳人，也将房屋交付任化北使用，且金基房地产公司并未提供任化北与王宝成共同开设饭店为合伙人的证据，故王宝成对于本案的事实不应承担责任。   对于双方间是商品房买卖合同关系还是房屋租赁合同关系，法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据加以证明。本案中，双方之间仅有的关联证据为一张“收据”，该张收据载明是押金，即便按照任化北的主张，该收据上没有“租”字，也仅能说明其向金基房地产公司交纳过10000元押金，并不能证明双方形成买卖合同关系，且任化北也没有提供任何能够证明买卖合同关系成立的证据，故对金基房地产公司要求对此进行司法鉴定以及构成商品房买卖合同关系的抗辩意见，法院不予采信。从本案双方都认可的事实来看，任化北至今仍在使用涉案房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。任化北虽然没有与金基房地产公司签订房屋租赁合同，但事实上占有使用金基房地产公司的房屋，故双方之间形成了不定期租赁合同关系，因双方未就租金达成一致意见，经司法鉴定已作出评估，故租金以评估报告为准。对不定期租赁合同，金基房地产公司有权随时解除合同，但应给予承租人留出必要的期限。   一审法院依据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、解除金基房地产公司与任化北之间的租赁合同关系；二、化北于本判决生效后六十日内拆除装饰装修物、恢复原状，并向金基房地产公司返还位于包头市××区号、107号商业用房；三、任化北于本判决生效后六十日内向金基房地产公司支付2016年5月17日起至返还房屋之日止的租金（其中2016年5月17日起至2017年5月16日的租金按照年租金14.239万元计算，2017年5月17日起至2018年5月16日止的租金按照年租金14.6794万元计算，2018年5月7日起至返还之日止的租金按照年租金15.1334万元计算）；四、驳回金基房地产公司的其他诉讼请求。案件受理费11300元，由任化北负担。   本院二审经审理查明，一审法院认定事实清楚，本院予以确认。   另查明，2015年6月30日及2016年7月29日，金基房地产公司将与案涉房屋相邻的108号、105号商铺出租给案外人，并与之分别签订《商品房租赁使用合同》，对租金、租赁期限及双方权利义务等进行明确约定。   上述事实有《商品房租赁使用合同》等书证及当事人陈述在案佐证。   本院认为：金基房地产公司系案涉房产的开发单位及所有权人，本院对此予以确认。金基房地产公司主张任化北基于租赁关系占有使用案涉房屋，双方形成房屋租赁合同关系，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外…”的规定，金基房地产公司诉请任化北给付租金并腾房，首先需对双方形成租赁合同关系完成举证证明责任。根据已查明事实，金基房地产公司于2016年5月将案涉房屋交付任化北使用，而与案涉房屋相邻的105、108号店铺在出租时，金基房地产公司均与承租人签订了书面的租赁合同，且合同内容基本一致，但对因何未与任化北签订租赁合同未能作出合理解释；金基房地产公司未能提供充分证据证实双方曾就房屋租赁事宜进行过协商，亦不能证实双方已形成口头租赁协议，故现有证据不能证实双方间存在租赁合同关系，金基房地产公司基于房屋租赁合同关系要求任化北给付租金并腾房恢复原状的主张不能成立，本院不予支持。   综上，一审判决对双方间法律关系认定错误。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：   一、撤销内蒙古自治区包头市昆都仑区人民法院（2018）内0203民初122号民事判决；   二、驳回被上诉人内蒙古包钢金基房地产开发有限公司的诉讼请求。   一、二审案件受理费22600元，由被上诉人内蒙古包钢金基房地产开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审 判 长 丰 悦   审 判 员 魏晓燕   审 判 员 董婷婷     二○一八年十二月五日   法官助理 侯 丽   书 记 员 杨苏敦   附：本判决适用法律条文   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事   实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   第一百七十一条第二审人民法院对不服第一审人民法院裁定的上诉案件的处理，一律使用裁定。