湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0102民初12941号原告：陈新钧，女，1941年11月19日出生，汉族，住武汉市武昌区，委托诉讼代理人：韩红霞（一般授权代理），湖北言达律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘彬（一般授权代理），湖北言达律师事务所律师。被告：武汉大桥实业集团有限公司，住所地：武汉市江岸区建设大道**。法定代表人：刘继生，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾宪强（特别授权代理），湖北光年律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏威（特别授权代理），湖北光年律师事务所律师。原告陈新钧与被告武汉大桥实业集团有限公司（以下简称大桥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月27日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈新钧的委托诉讼代理人韩红霞、甘彬，被告大桥公司的委托诉讼代理人夏威到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈新钧向本院提出诉讼请求：1、判令大桥公司向陈新钧支付逾期交房违约金84,576元（1,059,845.84元×266天×0.0003，自2017年3月1日起计算至2017年11月21日）；2、判令大桥公司向陈新钧支付逾期办证违约金51,191元（1,059,845.84元×230天×0.00021，自2017年5月30日起暂计算至起诉之日2018年1月15日，剩余违约金计算至大桥公司取得初始登记并协助陈新钧取得房屋权属证书止）；3、判令本案诉讼费由大桥公司承担。事实和理由：一、大桥公司未达到法定交房条件，应承担逾期交房的违约责任。2016年4月4日，陈新钧与大桥公司签订《武汉市商品房买卖合同》，该合同约定陈新钧向大桥公司购买武汉市洪山区徐东大街七星欢乐苑一期第1幢（单元）5层2号房，陈新钧依约向大桥公司支付了全部购房款1,059,845.84元，并已经全面履行了合同约定由陈新钧承担的全部义务。根据该合同第九条及补充协议第八条约定：“出卖人（被告）应当在2017年2月28日前向买受人（原告）交付该商品房，并在该商品房交付前完成该商品房所在项目的规划验收合格、竣工验收备案登记手续、该商品房所在项目的供电、给水、排水、燃气等配套设备、设施达到正常使用条件等。……”该合同第十二条约定：“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人（被告）应当将办理交接手续的时间、地、地点及应当携带的证件的内容书面通知买受人（原告）…”经查，该合同中的涉案房产在2017年11月21日才取得项目竣工验收备案登记手续，才具备向陈新钧交付房屋的法定条件。因此，大桥公司的行为已经构成逾期交房，应向陈新钧承担逾期交房的违约责任。二、大桥公司违反合同约定和法律规定，应承担逾期办证的违约责任。根据双方签订的合同第十六条约定“出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。……”同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项以及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，大桥公司应当自商品房交付使用之日起90日内，协助陈新钧办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。但是，大桥公司至今都未履行合同约定和法定的义务，截至陈新钧起诉之日，大桥公司都未完成该项目的初始登记，导致陈新钧至今也无法取得房屋权属证书。因此，大桥公司的行为已构成逾期办证，应承担逾期办证的违约责任。综上所述，原、被告双方签订的《武汉市商品房买卖合同》真实合法有效，双方均应依法依规履行合同义务。大桥公司违反合同约定和法律强制性规定的行为，已严重侵犯了陈新钧的合法权益。现陈新钧为维护自己的合法权益，特诉至贵院，请求法院依法裁判。大桥公司辩称，1、陈新钧所购商品房已于2017年2月28日正式完成交付，陈新钧已经在交房验收表、钥匙发放凭证上签字确认，故陈新钧主张逾期交房的违约金没有事实依据；2、针对陈新钧主张的逾期办证的违约金，双方签订的合同已经约定了违约形式，要求就是退房，按照购房款的1%来主张，要么按照实际损失来主张，但是本案中陈新钧并未有实际损失；3、鉴于陈新钧所购买的商品房已于2017年2月28日正式完成交付，陈新钧在所购房屋的占有、使用、收益不存在任何损失，陈新钧现主张的违约金过高，请求法院在其实际损失范围内予以调整；4、陈新钧诉请的第一、第二项诉讼请求存在重复计算。本院经审理认定事实如下:2016年4月4日，陈新钧与大桥公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份，双方约定：陈新钧购买大桥公司投资建设的位于武汉市洪山区徐东大街岳家咀七星欢乐苑一期第1幢5层2号(建筑面积73.34平方米)商品房一套；商品房单价为每平方米14,540.35元，总金额为1,066,389元；合同第九条规定，出卖人应当在2017年2月28日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交房之日买受人所购商品房通电；6、给水：交房之日买受人所购商品房通水；7、燃气：交房之日天然气设施安装到户，点火时间以相关管理部门法规为准。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起30日内书面告知买受人。合同第十一条规定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。第十六条规定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，按照补充协议第十三条的约定办理。同时，双方在该合同附件六合同补充协议第八条中约定，修订、补充本合同第九条：1、将本合同的第九条第一款中第1、2、3、4项的约定内容修订为：出卖人应当在本合同约定的时间向买受人交付该商品房，并应在该商品房交付前完成该商品房所在项目的规划验收合格、竣工验收备案登记手续，该商品房所在项目的供电、给水、排水、燃气等配套设备、设施达到正常使用条件。2、如遇下述情况，出卖人可凭武汉市有关政府部门或政府认可之专业机构出具之证明文件据实予以延期交付商品房：人力不可抗拒的自然灾害或其他事故：出于政府法规或行政命令的改变而导致的延误。双方在该合同附件六合同补充协议第十三条约定，补充本合同第十六条：1、出卖人办理完房地产初始登记后向买受人提供办理该商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》所需的《商品房权属证明书》、《房屋登记申请书（所有权转移登记）》及《国有土地分割转让证明》。买受人应按照政府相关部门的规定自行办理该商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》，并自行承担政府税费调整的风险。2、出卖人办妥房地产初始登记后，应通知买受人领取该商品房之《商品房权属证明书》、《房屋登记申请书（所有权转移登记）》及《国有土地分割转让证明》。买受人应在收到出卖人通知后30日内至出卖人指定地点领取前述资料。买受人未在上述期限内领取前述资料的，前述资料遗失，损毁的风险由买受人承担。3、如因出卖人的责任造成买受人不能办理该商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的，买受人有权要求退房并将该商品房按交接时之标准返还给出卖人，届时出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人。合同签订后，陈新钧付清购房款1,059,845.84元。陈新钧于2017年2月28日收房。另查明，大桥公司于2017年2月28日前，完成了该商品房所在项目的规划验收合格手续，该商品房所在项目的供电、给水、排水、燃气等配套设备、设施达到正常使用条件。大桥公司于2017年11月21日取得该商品房所在项目的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2018年6月13日取得《不动产权属证明》。本院认为：陈新钧与大桥公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对双方均有约束力。陈新钧依约履行了付款义务后，大桥公司应将符合合同约定交付条件的商品房交付陈新钧使用。但大桥公司交付的房屋没有办理《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，不符合合同约定的交付条件，构成违约，应承担逾期交房的违约责任。大桥公司于2017年11月21日取得该竣工验收备案证明书，完成合同约定的相关手续，故截止2017年11月21日，涉案房屋即符合合同约定的交房条件。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三”，审理中大桥公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到陈新钧已于2017年2月28日收房，陈新钧也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之一，即大桥公司应向陈新钧支付逾期交房违约金为28,191.90元[1,059,845.84元×0.1‰×266天（2017年3月1日—2017年11月21日）]。陈新钧要求大桥公司支付逾期交房违约金84,576元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于陈新钧要求大桥公司支付逾期办证违约金51,191元的诉讼请求，大桥公司虽未在双方合同约定的在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，但双方在合同中，对此项的处理约定为“如因出卖人的责任造成买受人不能办理该商品房《房屋所有权证》及《国有土地使用证》的，买受人有权要求退房并将该商品房按交接时之标准返还给出卖人，届时出卖人按已付房价款的1%赔偿买受人。”而本案中，陈新钧未要求退房，对此情形双方在合同中未进行约定，现陈新钧未提交证据证明其实际损失，故陈新钧要求大桥公司支付逾期办证违约金51,191元的诉讼请求，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉大桥实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向原告陈新钧支付逾期交房违约金28,191.90元；二、驳回原告陈新钧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,015元由被告武汉大桥实业集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  王国君人民陪审员  罗文珍二〇一八年十二月二十日书 记 员  姚忠全