山东省兰陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁1324民初5299号原告：刘桂杉，女，1993年1月24日出生，汉族，居民，住山东省兰陵县。委托诉讼代理人：李兆金，山东上和律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓伟，山东上和律师事务所律师。被告:山东瑞恒地产开发有限公司，住所地：山东省兰陵县民兴路恒基上城**楼**。法定代表人：孟令国，总经理。委托诉讼代理人：王宇，山东元开律师事务所律师。委托诉讼代理人：王福鹏，山东鼎元律师事务所律师。原告刘桂杉与被告山东瑞恒地产开发有限公司（以下简称“瑞恒地产”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月24日立案受理后，依法适用简易程序，后变更为普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘桂杉的委托诉讼代理人李兆金、邓伟及被告瑞恒地产的委托诉讼代理人王宇、王福鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘桂杉向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令瑞恒地产返还购房款125635元及利息；2.请求依法判令瑞恒地产赔偿刘桂杉损失20000元及延期交房违约金。事实和理由：2017年7月20日，刘桂杉与瑞恒地产签订《商品房预售合同》，合同约定刘桂杉购买瑞恒地产建设的恒基?上城12幢2单元601号、701号楼房，合同签订后刘桂杉依约支付价款。现刘桂杉发现瑞恒地产预交付的701室面积仅为31.09平方米，与合同约定的53.82平方米之间存在严重误差。合同约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式，依据该处理方式瑞恒地产应返还刘桂杉购房款125635元，并支付相应的利息。在出售该房时，瑞恒地产告知刘桂杉601、701号为复式楼房，为此刘桂杉与瑞恒地产签订购房合同，但签订合同后，瑞恒地产在建设过程中更改设计，将701号建设成阁楼，该变更影响了楼房的使用，致使701号楼房价值降低，为此瑞恒地产应赔偿刘桂杉造成的损失20000元。另外，根据合同约定瑞恒地产应于2018年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，现瑞恒地产已逾期交房，因此瑞恒地产应向刘桂杉支付因此产生的违约金。为维护自身合法权益，特具状起诉，请求法院依法支持。瑞恒地产公司辩称，一、刘桂杉无诉权，刘桂杉起诉瑞恒地产既无事实依据也无法律依据。双方签订的《商品房预售合同》第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。本案中刘桂杉所提交涉案房屋面积并非产权登记面积，本案在房屋没有交付的情况下，产权面积也没有进行登记，刘桂杉不享有诉权。二、刘桂杉所述事实不清，证据不足。刘桂杉认为瑞恒地产交付的房屋实测面积与预测面积有一定差距，对此瑞恒地产不予认可。本案中瑞恒地产在《商品房预售合同》中房屋测绘面积数据来源于兰陵县房地产测绘中心测绘，刘桂杉的数据来源不明，其提供的数据无法证实该数据系涉案房屋最终测绘面积，对于涉案房屋面积需要相关部门进一步核实；三、刘桂杉称瑞恒地产所售涉案房屋为复式楼房以及瑞恒地产在建设过程中更改设计与事实不符，瑞恒地产销售的房屋可以设置内置楼梯，其设计形式上足以认定为复式楼房。根据双方签订的《商品房预售合同》第三条规定，建筑层数地上7层，无论是层701还是层702该商品房的用途为阁楼。从签订的合同看，刘桂杉对涉案房屋是否应属阁楼应是明知的，复式的设计刘桂杉认为不是复式楼这是认知错误。刘桂杉所称因涉案房屋系阁楼从而致使该房屋价值降低，并要求瑞恒地产赔偿其损失20000元，该诉求无事实依据以及法律依据；四、瑞恒地产如约交房，不存在延期交房问题，故瑞恒地产无需向刘桂杉支付延期交房违约金。综上，请法院查明事实，依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的被告销售涉案房产时的宣传材料照片4页、以及宣传彩页2页、房屋实体照片4页，拟证实被告在宣传所销售的房屋时明确将一楼和二楼、六楼和七楼定义为复式，在销售彩页上明确的将六楼和七楼定义为豪阔复式，买一层送一层，证实被告将宣传的复式房屋二楼变为阁楼销售给原告，被告存在虚假宣传，将与宣传不一致的房屋出售给原告。被告质证认为，对证据四宣传材料照片的真实性无异议，但是从照片上不能显示楼为复式阁楼，对于宣传彩页第1页不是瑞恒地产的宣传材料，另外对于房屋实体照片需要到现场核实。并不存在设计变更。上述原告提供的证据材料与本焦点无关联性。双方对证据的真实性无异议，本院予以确认。2.原告提交的王峰才从测绘中心电脑上拍摄的12号楼的数据、曾兆杰去测绘中心调取相关证据时测绘人员向其提供的打印件9号楼的数据、孟凡强与测绘中心工作人员的通话录音、恒基上城阁楼交房一览表，拟证明本案的涉案房产实际测量面积已经得出并且就在被告处。被告对上述证据不予认可，认为原告所取得的相关测量数据并没有得到测绘中心的认可，也没有加盖房管局的印章，该证据不具有公示力和公信力，不具有合法性。因双方在《商品房预售合同》第五条中约定的面积确认的标准为“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”，原告所提供的上述面积数据均非产权登记面积的数据，本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：瑞恒地产公司系恒基·上城商品房项目的开发商。2017年7月20日，瑞恒地产公司作为出卖人，原告作为买受人，双方签订《商品房预售合同》一份，合同编号YS201705127，合同第三条买受人所购商品房的基本情况如下：第12幢2-单元层701号房，用途为阁楼，预测建筑面积53.82平方米，其中套内建筑面积47.57平方米，公摊面积6.25平方米；第12幢2-单元层601号房，用途为住宅，预测建筑面积140.23平方米，其中套内建筑面积123.96平方米，公摊面积16.27平方米。合同第四条约定该商品房价款按照建筑面积计算，单价每平方米3462.23元。合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定如下：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理，即面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出产权登记面积3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。合同第六条付款方式及期限约定：买受人按照下列第3种方式按期付款，即交清首付款171846元整，剩余房款500000元整，由银行办理按揭还清。合同第八条约定：交付期限为2018年4月30日前。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、其他非出卖人原因。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条（注：此处应为第八条）规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理，即按逾期时间，分别处理（不做累加）：1、逾期不超过90日，自本合同第九条（注：此处应为第八条）规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条（注：此处应为第八条）规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹（该比率应不小于第1项中的比率）的违约金。合同第十条规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。合同签订后，原告于2017年7月7日缴纳了购房首付款171846元，又于2017年9月14日缴纳了剩余购房款500000元，由瑞恒地产公司出具收款收据。至此，原告已将全部房款671846元全部付清。2018年6月12日，瑞恒地产公司办理交房手续，将涉案房产交付给原告。原告认为涉案房产存在面积与合同约定不符、设计变更、延期交房等问题，双方多次协商未果，遂酿成本案纠纷。根据原告申请，我院向兰陵县房产和住房保障局调取涉案房产的预测面积及实测面积，兰陵县房产和住房保障局和兰陵县房地产测绘中心于2018年12月14日向我院出具《关于恒基上城实测面积延迟出具的说明》，称受瑞恒地产公司的委托，曾于2017年7月依据委托方提供的蓝图及电子版对恒基上城项目进行预测。但根据规定，需要委托方提供《竣工验收备案表》才能进行现场实测，出具实测面积报告，故现在无法提供实测面积。2018年12月17日，兰陵县房地产测绘中心又向我院出具《关于恒基上城实测面积延迟出具的补充说明》，称2018年6月恒基上城项目主体完工后，我中心测量人员在现场查看中发现与委托方提供的图纸有部分变动，其中未涉及12号楼，并称以上变更未向我中心提供变更图纸，不能确认其合规合法性，因此只有在规划、消防等部门联合验收后，由委托方出具《竣工验收备案表》，我中心测量人员才能进入现场实测，依据测绘合同内容，出具实测报告本院认为，瑞恒地产公司与原告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法予以确认，双方均应当严格按照合同约定履行各自的义务。原告主张瑞恒地产公司预交付的701室面积仅为31.09平方米，与合同约定的53.82平方米之间存在严重误差，因合同约定了产权登记面积与合同约定面积发生差异的处理方式，依据该处理方式瑞恒地产公司应返还购房款125635元，并支付相应的利息。瑞恒地产公司辩称，在《商品房预售合同》中房屋测绘面积数据来源于兰陵县房地产测绘中心测绘，而原告的数据来源不明，其提供的数据无法证实该数据系涉案房屋最终测绘面积，对于涉案房屋面积需要相关部门进一步核实，故对原告的主张不予认可。本院认为，根据双方签订的《商品房预售合同》约定，关于面积确认及面积差异的处理，依据的是合同约定面积与产权登记面积之间的差异，现涉案房产并未进行实测，尚不存在确定的产权登记面积。庭审中，原告申请对涉案房屋的实际面积进行测绘，但根据相关规定，用于产权登记的面积测绘应由房地产行政主管部门委托房产测绘单位进行，故依法不予支持。综上，原告的上述主张，证据尚不充分，可待产权登记面积确定后，再依据合同主张权利。原告主张瑞恒地产公司在出售该房时，告知其601、701号房为复式楼房，为此双方签订购房合同，但签订合同后，瑞恒地产公司在建设过程中更改设计，将701号房建设成阁楼，该变更影响了楼房的使用，致使701号楼房价值降低，为此应赔偿原告损失20000元。瑞恒地产公司辩称，其销售的房屋可以设置内置楼梯，其设计形式上足以认定为复式楼房。双方签订合同中701号房的用途为阁楼，故原告对涉案房屋是否应属阁楼应是明知的，复式的设计却认为不是复式楼这是认知错误。因涉案房屋系阁楼从而致使该房屋价值降低，要求赔偿其损失20000元，无事实依据及法律依据。本院认为，根据兰陵县房地产测绘中心提供的说明，涉案601、701号房产并未发现存在设计变更，原告提供的相关宣传材料不足以证实涉案房产即为复式楼房，且双方签订的合同中明确约定701号房用途为阁楼，应视为原告对701号房为阁楼是明知的，故对原告的上述主张，依法不予支持。原告主张根据合同约定瑞恒地产公司应于2018年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给买受人使用，实际于2018年6月12日交房，已构成逾期交房，应支付延期交房违约金。瑞恒地产公司辩称，如约交房，不存在延期交房问题，故无需支付延期交房违约金。但在庭审中，双方均认可实际于2018年6月12日交房，本院予以确认。本院认为，瑞恒地产公司未按合同约定日期交房，也未提供证据证实存在合同第八条约定的可以延期交房的特殊情况，故认定瑞恒地产公司存在延期交房的事实，应按照合同约定支付延期交房违约金。又因双方合同约定：1、逾期交房不超过90日，自最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。但上述两项不做累加。现瑞恒地产公司已实际逾期交房超过42天，但原告未要求解除合同，故瑞恒地产公司按日向原告支付已交付房款671846元的万分之壹支付42天的违约金2822元。综上所述，对于刘桂杉的诉讼请求，其合理合法的部分，依法予以支持。参照《房产测绘管理办法》（中华人民共和国建设部、国家测绘局令第８３号）第二条、第六条第二款，《山东省测绘管理条例》（山东省人民代表大会常务委员会公告第55号）第二条、第三条、第十六条规定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十四条，《中华人民共和国测绘法》第二条、第三条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条、第六十四条规定，判决如下：一、被告山东瑞恒地产开发有限公司于本判决生效后五日内支付原告刘桂杉逾期交房违约金2822元；二、驳回原告刘桂杉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3213元，由原告刘桂杉负担3150元，由被告山东瑞恒地产开发有限公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  张建江审 判 员  李 丽人民陪审员  王 迪二〇一八年十二月二十九日书 记 员  高玉娟