广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2836号原告：黄丽梅，女，汉族，1985年4月30日出生，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：陆燕妮，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晓静，广东广瀚律师事务所律师助理。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告黄丽梅与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄丽梅的委托诉讼代理人陆燕妮，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄丽梅向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理阳西县沙××镇月亮××房的产权证至原告名下；2、被告向原告支付逾期办理产权证的违约金（从2017年12月23日计至被告实际办理完毕房地产权证之日止）；3、被告向原告退还多收的办证费用15725元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2014年12月26日签订了《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告位于阳西县沙××镇月亮××房的房产，房屋交易总价为390512元。合同签订后，原告按照合同约定向被告交付了全部购房款390512元。被告于2015年12月23日向原告出具购房款发票，于2016年1月1日为原告办理了交楼手续。根据《商品房买卖合同》的第十五条及《合同补充协议附件四》第八条的约定，被告应当在涉案商品房实际交付后即原告实际签署房屋交接单后720日内为买受人办理完毕该商品房的权属转移登记手续。但截至目前为止，被告仍未为原告办理上述产权证，被告的行为已严重侵犯原告的合法权益。另外，被告在签订《商品房买卖合同》时，要求原告缴纳办证费用并告诉原告该笔费用按实际情况多退少补。然而，被告收取原告办证费用15725元后，并无告知原告该笔费用的去向，也没有告知原告所交付的该笔费用包含哪些项目。故原告要求被告退回该笔费用。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、被告同意尽快为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，涉案房屋的大产权证目前正在阳西县不动产登记中心审核颁发当中，预计12月份即可与原告共同申请办理该房屋权属转移登记手续。二、对于延期办证违约金，被告愿意在办理完毕该房屋权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。三、被告预收原告的办证费，包括契税、物业维修基金以及其他办证费用，由于目前尚未颁发原告名下的产权证书，该房屋仍有部分办证费用尚未确定缴纳金额，需等到原告名下的产权证书颁发后才可以确定，因此，被告同意在原告领取其产权证书的同时与原告据实结算，多退少补。目前，暂时无法进行结算办证费用。本院经审理认定如下事实：2014年12月26日，原告黄丽梅以390512元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清该商品房的购房款390512元及相关办证费用15725元给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2016年1月1日，被告将涉案商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，本案的法庭辩论终结时间为2018年12月25日。本院认为，原告黄丽梅与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，原告黄丽梅已依约付清该商品房的购房款390512元及相关办证费用15725元给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2016年1月1日将涉案商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年12月22日之前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告办理涉案商品房的房地产权属证书并支付逾期办证的违约金，本院予以支持。由于被告至今尚未依法取得涉案商品房的大产权证书，致使原、被告未能共同申请办理涉案的7栋2412号房的权属转移登记手续，故原告请求逾期办证的违约金应以390512元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年12月23日起暂计至本案法庭辩论终结时即2018年12月25日止按逾期368天计算为390512元×0.01%×368天＝14370.84元，但本案法庭辩论终结后即2018年12月26日后的违约金可另循法律途径解决。原告主张被告向其收取的相关办证费用15725元属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故原告请求被告退还办证费用15725元，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告黄丽梅办理位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾7栋2412号房的房屋权属转移登记手续；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金14370.84元给原告黄丽梅；三、驳回原告黄丽梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费584元，减半收取计292元，由原告黄丽梅负担25元，被告广东东方月亮湾有限公司负担267元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一八年十二月二十七日法官助理钟萃婷书记员许彤彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。