贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔03民终6644号上诉人（原审被告）：申茂爱，男，1969年5月17日出生，仡佬族，住贵州省务川自治县。委托诉讼代理人：申海松，贵州舸林（务川）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：务川中投房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市务川自治县都濡街道南山广场**负2-2。法定代表人：张利华，该公司经理。委托诉讼代理人：庞启东，贵州宇辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：申红霞，女，1994年7月14日出生，仡佬族，住贵州省务川自治县。上诉人申茂爱因与被上诉人务川中投房地产开发有限公司（以下简称中投公司）、申红霞排除妨害纠纷一案，不服贵州省务川仡佬族苗族自治县人民法院（2018）黔0326民初822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。申茂爱上诉请求：1．依法撤销务川县人民法院作出的（2018）黔0326民初822号民事判决，并依法改判或发回重审；2．本案的一审、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决事实不清、证据不足。1．一审判决第7页载明“原告请求履行原租赁合同，受让人申茂爱不同意。故申茂爱也应承担原告因此造成的损失”，首先，上诉人并非租赁合同的相对人，其无权接受被上诉人申红霞的租金，被上诉人申红霞也无权要求上诉人履行原租赁合同；其次，租赁合同期限到期后，经被上诉人中投公司通知及授权，上诉人才将被上诉人的货物搬移至19号门面，上诉人在搬移过程中，未造成货物损毁；最后，被上诉人申红霞并没有向上诉人交付租金。据此，一审法院判决上诉人承担赔偿损失的事实和理由不成立。2．一审判决第5页载明“合同实行一年一签，原告与中投公司已连续签订两次租赁合同”，被上诉人申红霞与被上诉人中投公司签订的租赁合同租赁期限为2016年12月30日起至2017年12月29日止，上诉人相信被上诉人中投公司的陈述，才与被上诉人中投公司签订《商铺门面买卖合同》，同时，被上诉人中投公司向上诉人发出通知陈述其与被上诉人申红霞的租赁合同已经解除，被上诉人中投公司要求上诉人搬入门面，上诉人才搬入的，上诉人对该门面的占有是合法占有。3．一审法院查明“合同实行一年一签”，租赁合同到期后，被上诉人申红霞没有要求与被上诉人中投公司续签租赁合同，租赁合同已经自动解除，上诉人已经取得了商铺合法占有的权利。二、一审判决适用法律不当。一审被上诉人的请求是“判令被告申茂爱立即停止对原告门面正常经营的妨碍”，是排除妨害纠纷，而一审法院判令“被告申茂爱于本判决生效后十日内将位于务川自治县西门农贸市场××楼编号××号铺位（或摊位）交还原告申红霞管理使用”是返还原物纠纷，属于两个案由，一审法院作出的判决违反了民事诉讼法不告不理的原则。一审法院在判决书中载明“判决如下：．．．．．二、被告务川中投房地产开发有限公司、申茂爱于本判决生效后十日内赔偿原告申红霞损失5800元”，但是，被上诉人申红霞诉讼状的诉讼请求是“请求人民法院判令被告申茂爱赔偿原告因其妨碍门面正常经营造成的损失共计106194元”，并没有请求被上诉人中投公司赔偿，在庭审过程中，变更为请求“二被告赔偿损失”，一审法院未给予上诉人答辩期，程序违法，因此，一审法院作出的判决适用法律不当、程序违法。综上所述，一审判决事实不清、证据不足，适用法律不当、程序违法，上诉人特向贵院提起上诉，请求撤销一审判决，并依法改判或发回重审。二审中，上诉人不再将“二、一审法院适用法律不当”继续作为上诉理由。务川中投房地产开发有限公司辩称，1．中投公司已经不是讼争铺面的适格主体，已于2017年7月6日卖给了上诉人，中投公司不具有再收取租金的权利；2．讼争的63号铺面从2017年12月29日合同到期后的履约应由新的权利人申茂爱享有；3、上诉人与申红霞的租赁合同产生的排除妨害纠纷与被上诉人中投公司无关联，申红霞的损失是其未交纳租金与上诉人产生的纠纷，与中投公司没有因果关系，不应当由中投公司承担责任。申红霞辩称，中投公司的通知要求2018年1月24日前将租金交给申茂爱，2018年1月17日我就交给中投公司让其转交给申茂爱。申红霞向一审法院起诉请求：1．判令申茂爱立即停止对申红霞租赁门面正常经营的妨碍；2．判令务川中投房地产开发有限公司、申茂爱赔偿申红霞因其妨碍门面正常经营造成的损失共计106194元；3．判令务川中投房地产开发有限公司、申茂爱承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年12月23日，申红霞与务川中投房地产开发有限公司签订《租赁合同》，载明：“出租方（甲方）：中投公司，承租方（乙方）：申红霞。第一条、甲方将位于务川西门农贸市场，铺位（或摊位）编号63号为一楼的铺位（或摊位）出租给申红霞使用，物业名称西门农贸市场。第二条第二款、租赁期为2016年12月30日起至2017年12月29日止（以市场实际开业为准）。合同租期五年。第三条、乙方租赁铺位编号为63铺位。第四条、乙方应在合同签订时向甲方交付租金，金额为人民币32000元/每年（大写叁万贰仟元/每年）。甲方收取租金时，应向乙方开具收据。……第十一条、本合同有效期内，发生下列情形之一的，允许解除或变更本合同：（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用，收回或拆除租赁铺位；（三）甲、乙双方协商一致。……第二十二条、《附件一》《附件二》与本合同具有同等法律效力。备注：1．商铺产权发生转移时有同公司签订合同的此合同同样生效直至合同期满再另行签订合同。补充：合同有效期五年：前三年递增，第四年在第三年基础上递增6%以此类推”。合同签订后，申红霞向中投公司交纳了租金32000元，开始使用门面用于经营副食品及生鲜销售等。2017年7月6日，中投公司与申茂爱及其妻王春艳夫妻签订《农贸市场摊位使用权出让合同》，中投公司以30万元的价格将63号摊位使用权转让给申茂爱夫妇。2018年1月16日，中投公司向申红霞寄送了《中投公司权利转让及交付租金的通知》，载明：“申红霞：2016年12月23日，我公司与你签订了关于出租位于务川自治县西门农贸市场××号铺位的协议，协议约定总的租期为5年（2015年起至2020年12月30日止），你已实际承租2年（即2015年至2017年），并向我公司支付了63号铺位2015年至2017年两年的承租费用。根据协议约定，你的承租期限还有3年（即2017年12月30日至2020年12月30日止）。根据《中华人民共和国合同法》第八十条之规定，本公司决定将务川自治县西门农贸市场××号铺位2017年12月30日起至2020年12月30日期间收取租金的权利转让给申茂爱。因2016年12月23日，我公司与你签订的协议没有约定63号铺位剩余三年租金的支付和收取时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第（四）项之规定，请你于2018年1月24日前，向申茂爱支付63号铺位剩余3年的租金101669元。如果你收到本通知后不按时向申茂爱履行交付101669元租金的义务，根据2016年12月30日我公司与你签订的协议之约定，我公司将单方面解除合同”。申红霞于2018年1月16日收到该通知。2018年1月17日，申红霞向中投公司交纳2017年12月30日至2018年12月29日的租金，但中投公司拒收。2018年1月19日，申红霞按中投公司的通知要求向申茂爱交租金，但申茂爱拒收。2018年1月26日，中投公司向申红霞寄送《中投公司关于解除与申红霞签订的门面租赁协议的通知》。2018年1月30日，中投公司向申红霞寄送《中投公司关于责令申红霞将货物搬离63号门面的通知》。2018年2月6日，中投公司告知申茂爱，称其已单方解除与申红霞签订的门面租赁协议，要求申茂爱于2018年2月6日后将63号门面内的货物腾空并自行入住经营。2018年3月14日，中投公司通知申茂爱，要求申茂爱将63号门面的货物搬移至19号门面。2018年3月14日、2018年3月15日，申茂爱已将申红霞经营的63号门面（铺位或摊位）内的货物搬移至19号门面，申红霞报警处理未果。一审法院另查明，申红霞与中投公司于2015年12月30日也签订了《务川西门农贸市场门面（摊位）租赁合同》，合同约定由申红霞租赁中投公司的63号门面，合同期5年即2015年12月30日至2020年12月29日止，租金32000元/年。合同实行一年一签，申红霞与中投公司已连续签订两次租赁合同。2017年6月1日，申红霞与案外人简娟签订《门面租赁合同》，从简娟处租赁一间门面作为库房使用，租期一年，自2017年6月1日至2018年6月1日，每月租金1000元。一审法院认为：本案的争议焦点有二，一是申红霞与中投公司签订的《租赁合同》是否已经解除，二是务川中投房地产开发有限公司、申茂爱对申红霞的损失是否承担赔偿责任。关于焦点一，申红霞与中投公司连续两年签订的《租赁合同》及中投公司向申红霞寄送的《中投公司权利转让及交付租金的通知》均明确约定租期为5年。中投公司辩称其已向申红霞送达了《中投公司权利转让及交付租金的通知》、《中投公司关于解除与申红霞签订的门面租赁协议的通知》，申红霞未及时履行交付租金义务，故认为此合同已解除。中投公司向申红霞送达的《中投公司权利转让及交付租金的通知》中，中投公司自认与申红霞签订的《租赁合同》中没有约定案涉门面63号铺位剩余三年租金的支付和收取时间。且申红霞收到中投公司交付租金的通知书后，随即向中投公司交付租金，但中投公司拒收。故申红霞并不存在违约。申红霞与中投公司订立的《租赁合同》第十一条规定了变更或解除合同的条件为（一）发生不可抗力，使本合同无法履行；（二）政府征用，收回或拆除租赁铺位；（三）甲、乙双方协商一致。本案中，申红霞与中投公司在履行《租赁合同》过程中，双方也未协商解除合同，也未出现《租赁合同》约定的变更或解除条件，故申红霞与中投公司之间的《租赁合同》仍在租赁有效期内，尚未解除。关于焦点二，中投公司于2017年7月6日已将案涉门面出让给申茂爱，但中投公司并未及时告知申红霞，直到2018年1月16日，申红霞收到中投公司寄送的《中投公司权利转让及交付租金的通知》后才知晓此事，故中投公司存在过错。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”规定，中投公司对申红霞的损失应承担赔偿责任。作为受让人申茂爱，即使有偿取得了案涉门面的使用权，但申红霞作为承租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”规定，申红霞与中投公司之间的《租赁合同》仍继续有效。另根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”规定，申红霞收到中投公司关于《中投公司权利转让及交付租金的通知》后，按中投公司的要求及时向申茂爱支付租金，但申茂爱拒收。申红霞请求履行原租赁合同，受让人申茂爱不同意。故申茂爱也应承担申红霞因此造成的损失。对于申红霞主张的损失，申红霞租赁案外人简娟的房屋作库房使用，需要支付租金每月1000元。从2018年3月15日至今，共产生租金损失5000元。因申茂爱占有案涉门面导致申红霞的货物积压乃至变质无法出售，必然产生一定的损失。结合本案案情，酌情支持损失800元。对于申红霞的损失，务川中投房地产开发有限公司、申茂爱应共同承担。对于申红霞在案涉门面内的货物损失，申红霞表示不在本案中一并主张，这是申红霞对自己权利的处分，不违反法律规定，予以照准。为此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条规定，判决：一、申茂爱于本判决生效后十日内将位于务川自治县西门农贸市场××楼编号××号铺位（或摊位）交还申红霞管理使用。二、务川中投房地产开发有限公司、申茂爱于本判决生效后十日内赔偿申红霞损失5800元。三、驳回申红霞的其余诉讼请求。案件受理费60元，由务川中投房地产开发有限公司、申茂爱各负担30元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，申茂爱于2017年7月6日与中投公司签订了《农贸市场摊位使用权出让合同》，获得长期使用涉案摊位的权利。现申茂爱以申红霞无权占有涉案摊位为由，将申红霞货物搬离其正常经营的涉案摊位并实际控制。对此，申红霞则以其从中投公司承租了涉案摊位，主张其属于有权占有并要求申茂爱排除对摊位正常经营的妨害。经审查，申红霞与中投公司就涉案摊位分别于2015年和2016年签订的《租赁合同》中均约定合同期为5年”。该约定在《中投公司权利转让及交付租金的通知》中亦得以印证，故而可以认定申红霞与中投公司之间存在的租赁合同期限最早于2020年12月29日届满。申茂爱上诉称因申红霞逾期未交纳租金中投公司已经通过书面通知的方式与其解除了《租赁合同》，对此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，中投公司在《中投公司权利转让及交付租金的通知》中限定的后三年租金的交付期限为2018年1月24日之前，申红霞收到该通知后已于2018年1月17日主动向案涉《租赁合同》的合同相对人中投公司履行了交纳租金的义务，申红霞不应为中投公司的单方拒收租金行为承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”的规定，在不具备合同法定及约定解除条件下，中投公司无权解除讼争合同，涉案解除合同通知并不产生合同解除的法律后果。参照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，申红霞承租诉争铺位在前，租赁期内，申茂爱受让获得该摊位使用权利在后，双方当事人对作为租赁物的诉争铺位具有不同性质的合法权利，依据上述“买卖不破租赁”的法律原则，即使申茂爱在租赁期内获得诉争铺位的使用权利，并不影响租赁合同的效力，不能妨碍申红霞已经取得的租赁使用权。另外，私人的合法财产受法律保护，任何人都应当通过正当的方式维护自己的合法权益，上诉人擅自进入申红霞实际经营的摊位并从中强行搬离货物到他处并实际占有该摊位的行为显然超出自力救济的合理限度，理应对此承担责任。综上所述，申茂爱的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由申茂爱负担。本判决为终审判决。审判长  李玉振审判员  罗小龙审判员  任建毅二〇一八年十二月二十一日书记员  苟 勇