广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0902民初3586号 原告：广西宏志物业综合管理有限公司，住所地广西玉林市广场东路**第**，统一社会信用代码：914509007997137052。 法定代表人：刘伟志，职务:总经理。 委托诉讼代理人：曾献武，广西纳百川律师事务所律师。 被告：周永清，女，1958年6月14日出生，汉族，住玉林市玉州区。 原告广西宏志物业综合管理有限公司与被告周永清物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广西宏志物业综合管理有限公司的委托诉讼代理人曾献武到庭参加诉讼，被告周永清经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西宏志物业综合管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告给付2013年4月至2016年11月物业服务费3602.37元及违约金12493.01元（违约金分段计算：以每月应缴物业费81.872元为基数，从每月的6日起计至被告付清物业服务费之曰止，按每日千分之三计算，计至起诉至日止，违约金为12493.01元，以后续计）。2、判令被告向原告给付2013年7月至2016年11月电梯养护费1025元。3、判令被告向原告给付2014年1月至2016年12月生活垃圾费252元。4、判令被告向原告给付2013年4月至2016年10月水费816.58元。5、判今被告向原告给付2012年1月至2016年9月的公摊水电费1662.52元。6、判今被告向原告给付2013年4月至2016年11月的专项维修基金费514.62元。7、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：被告周永清系原告所服务的玉林市欧洲城住宅小区的业主。被告与开发商玉林市华商房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，购得4A903房，建筑面积116.96m2。玉林市华商房地产有限责任公司与原告于2011年12月21日签订《前期物业服务合同》，由原告对其开发的“欧洲城”住宅小区进行物业管理，服务期限自2011年12月21日起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止。合同约定原告向业主提供物业管理服务，业主应于每月5日前向原告交纳当月应缴的物业服务费用及其他应交费用，带电梯住宅按建筑面积每月0.7元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，商业物业按每月每平方1.5元收取，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月代市环卫部门收取，水电费按实际发生的结算。业主或物业使用人应当按月足额缴纳物业服务费及相关公摊费用，逾期不缴纳的按照每日千分之三收取滞纳金。合同生效后原告依约为“欧洲城”住宅小区及业主提供物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业服务费及其他应交费用，自2013年4月至2016年11月，被告共欠物业服务费3602.37元，电梯养护费1025元，生活垃圾费252元，水费816.58元，公摊水电费1662.52元，专项维修基金费514.62元，违约金12493.01元，合计20366.1元。原告多次对其书面及上门催缴，均无效果。现诉至法院，望公正裁决。 被告周永清未答辩，亦未提交证据。 原告围绕诉讼请求依法提交了证据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十八条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告周永清经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩和质证的权利。对原告提供的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：玉林市欧洲城住宅小区是由玉林市华商房地产有限责任公司开发的房地产项目，被告周永清向开发商购得该小区4A903房，系欧洲城住宅小区的业主。2011年12月21日，原告与玉林市华商房地产有限责任公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由原告对玉林市华商房地产有限责任公司开发的“欧洲城”住宅小区进行物业管理，服务期限自2011年12月21日起至小区依法成立业主委员会并重新选聘物业管理公司签订的物业服务合同开始生效之日止；业主应于每月5日前向原告交纳当月应缴的物业服务费用及其他应交费用，其中带电梯住宅按建筑面积每月0.7元/m2的标准向原告缴纳物业管理费，商业物业按每月每平方1.5元收取，电梯养护费按每户每月25元收取，生活垃圾费按7元/月代市环卫部门收取，水电费按实际发生的结算；业主或物业使用人应当按月足额缴纳物业服务费及相关公摊费用，逾期不缴纳的按照每日千分之三收取滞纳金；原告未能按约定提供服务，玉林市华商房地产有限责任公司有权要求原告限期整改，逾期未整改且严重违约的，玉林市华商房地产有限责任公司有权解除合同。合同生效后，原告依约为欧洲城住宅小区进行日常物业管理服务。被告周永清购买的位于该小区的4A903房建筑面积为116.96m2，每月应缴物业管理费81.87元（116.96×0.7）。但被告并未依合同约定缴清物业管理费及其他应交费用给原告，其中尚欠2013年4月至2016年11月物业服务费3602.37元，2013年7月至2016年11月电梯养护费1025元，2014年1月至2016年12月生活垃圾费252元，2013年4月至2016年10月水费816.58元，2012年5月至2016年9月的公摊水电费1662.52元，2013年4月至2016年11月的专项维修基金费514.62元等未缴纳。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”规定，原告与玉林市欧洲城住宅小区的房地产开发公司签订了前期物业管理服务合同，该合同对被告周永清有约束力。原告对玉林市欧洲城住宅小区进行前期物业管理，被告周永清接受了原告对欧洲城住宅小区的物业服务，双方之间形成了物业服务关系，依法应向原告交纳物业服务管理费及《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定的各项费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持”规定，被告没有证据证明原告存在违规收费行为。原告没有证据证明其履行了合同约定的每半年对物业费用进行公示的义务，但该违约行为较为轻微，不构成根本违约。被告抗辩不予缴纳各项费用的理由不成立，本院不予支持。被告自收房后至2016年11月30日原告退出服务时止，尚欠物业服务费3602.37元、电梯养护费1025元、生活垃圾费252元、水费816.58元、公摊水电费1662.52元、专项维修基金514.62元，现原告要求被告支付尚欠费用，本院依法予以支持。《玉林市欧洲城住宅小区前期物业服务合同》约定：业主或物业使用人逾期不交纳服务费及相关公摊费用的按每日3‰收取滞纳金，该约定逾期不缴纳费用的计收滞纳金，是违约后应支付的惩罚性费用，其真实意思应为违约金。被告未按合同约定在每月的5日前缴纳物业管理各项费用属违约，应承担违约责任，但原告请求按合同约定每日3‰计算明显过高，显失公平，过高部分没有法律效力。鉴于原告提供的管理服务工作亦存在不足，本院综合考虑依法调整违约金按中国人民银行同期同类贷款利率计，对超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告周永清支付物业服务费3602.37元、电梯养护费1025元、生活垃圾费252元、水费816.58元、公摊水电费1662.52元、专项维修基金514.62元给原告广西宏志物业综合管理有限公司。 二、被告周永清支付逾期交纳物业服务费的违约金给原告广西宏志物业综合管理有限公司（违约金计算方法：以每月应缴物业费81.87元为基数，从2013年4月起的每月6日起计起至被告付清物业服务费之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率分段计算）。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 本案受理费309元，减半收取计155元，由原告广西宏志物业综合管理有限公司负担90元、被告周永清负担65元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院，于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费309元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员 袁 亮 二〇一八年十二月十二日 书记员 黎远展