广西壮族自治区灵山县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0721民初2101号 原告:李思欣，女，1975年3月6日出生，汉族，灵山县居民,住。 委托诉讼代理人:梁雁洁，女，1968年8月20日出生,汉族，灵山县居民，住。 委托诉讼代理人:霍春红，女，1975年10月12日出生，汉族，灵山县居民，住。 被告:广西天福达商贸有限公司，住所地：灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际****。统一社会信用代码：91450721081192146E。 法定代表人：何育武，该公司董事长。 被告:广西灵山县茂源城市投资有限公司，住所地：灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际1单元2;地王国际****：9145072159981638XJ。 法定代表人：蔡家雄，该公司董事长。 以上两被告委托诉讼代理人：唐振兴，广西颂诚律师事务所律师。 以上两被告委托诉讼代理人：李春晖，广西颂诚律师事务所律师。 原告李思欣与被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用普通程序，于2018年12月17日公开开庭进行了审理。原告李思欣的委托诉讼代理人梁雁洁、霍春红到庭参加诉讼，被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司的委托诉讼代理人唐振兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李思欣向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2015年12月27日签订的《条款变更协议》于2018年10月16日正式解除；2、被告广西天福达商贸有限公司支付原告2018年4月1日至2018年10月15日的商铺租金23684元、滞纳金1656元；3、被告广西天福达商贸有限公司支付原告违约金50000元；4、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司的上述款项承担连带清偿责任；5、本案受理费由被告承担。事实和理由：2014年11月19日，原告与两被告签订了《商铺租赁合同》，约定原告将其所有的灵山县和平路64号茂源地王国际2层262号商铺租赁给被告广西天福达商贸有限公司经营使用，被告广西灵山县茂源城市投资有限公司作为租金支付担保方，租赁期为三年，自2016年1月1日起至2018年12月31日止，合同还对租赁物面积、价格、租金交付时间、违约责任、合同解除条件等进行了约定，其中租金支付方式为按季度支付，提前7日支付下季度租金。合同签订后，原告依约将租赁的商铺交付被告广西天福达商贸有限公司使用。2016年至2018年1月，被告广西天福达商贸有限公司尚能按照合同约定支付租金，2018年3月至今，被告广西天福达商贸有限公司未能按照约定支付租金。2018年8月27日，原告向两被告发出书面催告，要求两被告在收到催告书之日起30日内向原告缴纳租金，但直到催告期限届满，两被告一直没有缴纳租金给原告。2018年10月8日，原告向两被告发出《提前解除合同通知书》，决定单方解除原告与两被告签订的《商铺租赁合同》，合同解除日期为2018年10月16日，同时要求两被告于2018年10月15日前搬空租赁场地并缴清租金、水电费、及拖欠租金的滞纳金，截止2018年10月17日，两被告没有提出异议。按照《商铺租赁合同》约定，一方违约时需支付守约方50000元违约金，被告不按时交纳租金的，每逾期一天按应收租金额加收万分之五滞纳金，逾期两个月不交租金，经原告催告后，仍拒绝交纳的，原告有权提前终止合同，收回租赁场地，并要求被告缴清租金、水电费、滞纳金等费用。截止2018年10月15日，两被告共拖欠租金23684元，应支付违约金50000元和相应的滞纳金1656元，但两被告一直没有支付给原告，两被告拖欠租金的行为严重侵害了原告的合法权益，原告为此诉至法院。 被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司辩称，一、本案滞纳金的约定属于双重违约金，原告作为民事主体无权行使行政主体收取滞纳金的权利。二、原告要求支付50000元违约金过高，且原告没有证据证明其遭受了相应的损失。本案原告诉请的租金包含整个尚未履行租赁期限的全部租金，违约金已经超过尚欠的租金，原告的损失仅是被告迟延支付租金期间的利息损失，且被告没有存在恶意或故意拖欠租金的情形，违约金应以实际迟延支付租金的同期银行贷款利息为限。三、原告主张的租金起算日从2016年1月1日起算与事实及合同约定不符。原告提交的《商品房买卖合同》证实商铺的交付日期为2016年3月31日，在商铺交付之前不存在租赁的事实，被告主张从2016年1月1日起计算租金与事实不符。原、被告双方在《商铺租赁合同》中亦约定，原告与开发商签订《商品房买卖合同》之日后的十六个月为建设期和装修期，第十七个月起算租赁期，因此，原告的租金起算日期与合同约定亦不相符。四、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司未经董事会或股东会议为关联公司提供担保，违反了《公司法》的相关规定，《商铺租赁合同》约定的担保条款及被告广西灵山县茂源城市投资有限公司的担保行为应属无效。五、本案合同履行期间，当地政府于2017年12月开始对租赁商铺所临的燕山路及和平路进行市政工程施工，并于2018年5月进行道路全封闭施工，致使租赁场所无法正常经营，客流量严重流失，营业额不足正常经营期间的30%，但被告仍积极筹集资金，支付原告的租金。被告认为，由于政府行为是难以预见的，不能归责原、被告双方的不可抗力，原告要求被告承担违约责任没有法律依据。 原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 综合全案的证据及当事人的陈述意见，本院确认以下法律事实：2014年11月19日，原告李思欣（以下简称“甲方”）与被告广西天福达商贸有限公司（以下简称“乙方”）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称“丙方”）签订了一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将其所有的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际2层262号商铺租赁给乙方;地王国际****商铺租赁给乙方经营使用期为三年，丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之日后的16个月为建设期和装修期，从第17个月起计租赁期；商铺租金第一年为48元/月/㎡、第二年为95元/月/㎡、第三年为166元/月/㎡，乙方按季度交付租金，并提前7日支付下季度租金，租赁期间的水、电费由乙方承担；丙方在合同有效期间，对乙方依约应支付给甲方的租金收益承担连带保证责任；乙方在丙方将商铺交付给甲方后10日内与甲方办理商铺移交确认手续，逾期的，以甲方发出办理商铺移交通知之日为租赁起始日；合同签订生效后，甲、乙双方有一方违约，导致合同不能履行的，违约方应向守约方赔偿50000元违约金；乙方逾期交纳租金的，每逾期一天应按收租金额加收万分之五的滞纳金，逾期两个月不交纳租金的，经甲方书面催告后，乙方仍不交纳的，甲方有权提前终止合同、收回租赁场地，并有权要求乙方缴清租金欠款、水电费及相应滞纳金。被告广西灵山县茂源城市投资有限公司及其法定代表人均在租金支付担保人处盖章。 2015年12月27日，原告李思欣（以下简称“甲方”）与被告广西天福达商贸有限公司（以下简称“乙方”）、广西灵山县茂源城市投资有限公司（以下简称“丙方”）签订了一份《条款变更协议》，约定：原《商铺租赁合同》第二条“租赁期：三年。丙方与甲方正式签订《商品房买卖合同》之后的十六个月为建设期和装修期，第十七个月起计租赁期。”变更为租赁期三年，租金计算从2016年1月1日起至2018年12月31日截止；本协议是原《商铺租赁合同》不可分割的组成部分，与其具有同等的法律效力，除本变更条款外，合同的其余部分继续有效。 《商铺租赁合同》签订后，原告依约将商铺交付给了被告广西天福达商贸有限公司使用。被告广西天福达商贸有限公司支付了至2018年3月的租金给原告，2018年4月1日之后的租金，被告一直没有支付。2018年8月27日，原告向两被告分别发出《催告函》，催告被告广西天福达商贸有限公司在收到《催告函》后30日内支付租金、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司在收到《催告函》30日内敦促被告广西天福达商贸有限公司履行支付租金的义务，逾期则追究两被告的违约责任。两被告在收到原告发出的《催告函》后30日内没有履行各自义务。2018年10月8日，原告向两被告发出《提前解除合同通知书》，通知两被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除，两被告于2018年10月9日收到原告发出的《提前解除合同通知书》。2018年11月8日，原告遂以上述诉讼请求、事实和理由诉至本院。 另查明，2014年11月19日，原告李思欣与被告广西灵山县茂源城市投资有限公司签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号：2014014262），约定原告购买被告广西灵山县茂源城市投资有限公司开发的位于灵山县灵城镇和平路64号茂源·地王国际2层262号商铺。;地王国际****商铺 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,依法成立的合同是确立双方当事人权利义务关系的依据。原告李思欣与被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司签订的《商铺租赁合同》,系双方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,该合同合法有效，双方应当遵照合同约定履行。 关于原告请求确认原告与被告于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》及2015年12月27日签订的《条款变更协议》于2018年10月16日正式解除的问题。本案中，两被告以市政施工因素影响、商铺达不到预期收益为由，没有按照《商铺租赁合同》约定的期限交纳租金超过2个月，属于将经营风险转嫁给原告，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原告依约享有合同解除权后，向两被告分别发出《提前解除合同通知书》，通知两被告与原告签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除，《提前解除合同通知书》也于2018年10月9日到达了两被告，现原告请求确认原告与两被告于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日已正式解除的诉讼请求，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。《条款变更协议》作为《商铺租赁合同》的附属合同，《商铺租赁合同》被解除后，《条款变更协议》的效力亦同时终止，故原告请求确认2015年12月27日签订的《条款变更协议》于2018年10月16日正式解除的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于原告请求被告广西天福达商贸有限公司支付原告2018年4月1日至2018年10月15日商铺租金23684元、滞纳金1656元的问题，本案中，原告与两被告签订的《商铺租赁合同》中约定262号商铺的计租期从原告与被告广西灵山县茂源城市投资有限公司签订《商品房买卖合同》之日后的第17个月起计，后原告与两被告又签订《条款变更协议》，约定租赁期为3年，租金计算从2016年1月1日起至2018年12月31日止，该变更协议是双方的真实意思表示，不违反法律规，与《商铺租赁合同》具有同等的法律效力，故262号商铺的计租期应从2016年1月1日开始，租赁期从2016年1月1日至2018年12月31日止，262号商铺2018年4月1日至2018年10月15日的租金为：166元/月/㎡×21.95㎡×6月+166元/月/㎡÷30天×21.95㎡×15天=23684元，现原告请求被告广西天福达商贸有限公司支付商铺租23684元，符合双方约定，本院予以支持。关于滞纳金的问题，本院认为，原告与两被告在《商铺租赁合同》中约定的滞纳金，实际是双方就被告一方逾期支付租金时，被告因实际占有原告租金收益而向原告支付一定金钱作为补偿的约定，与原告请求被告因违约致使合同履行不能而支付的违约金不属于同一的性质，该项约定属于当事人的意思自治，原告请求被告广西天福达商贸有限公司支付滞纳金1656元，符合双方的约定及法律规定，本院予以支持。 关于原告请求被告广西天福达商贸有限公司支付违约金50000元的问题，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出判决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”的规定，本案中，被告广西天福达商贸有限公司作为违约方主张违约金约定过高，应承担举证责任，原告作为非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据，但原、被告双方均未提交证据证明各自主张，本院根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合考虑，原告请求支付违约金50000元过高，本院酌定支持被告广西天福达商贸有限公司按约定违约金数额的百分之二十支付给原告违约金10000元。 关于原告请求被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司的上述款项承担连带清偿责任的问题，被告广西灵山县茂源城市投资有限公司在《商铺租赁合同》租金支付担保处均盖有公司印章及法定代表人印章，原告有理由相信被告广西灵山县茂源城市投资有限公司的该行为为公司行为，故对被告辩称担保条款及担保行为未经董事会讨论或股东会决议应属无效的答辩意见，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第十八条第一款“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证”的规定，原告与两被告签订的《商铺租赁合同中》约定了被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司依约应支付原告的租金收益承担连带保证责任，因此，本院支持被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告的租金承担连带清偿责任。因原告与两被告在《商铺租赁合同》没有约定被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带保证责任，故对原告请求被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司应支付给原告的滞纳金、违约金承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十起条，《中华人民共和国担保法》第十八条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，判决如下： 一、确认原告李思欣与被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司于2014年11月19日签订的《商铺租赁合同》于2018年10月16日正式解除； 二、被告广西天福达商贸有限公司支付给原告李思欣租金23684元、滞纳金1656元、违约金10000元； 三、被告广西灵山县茂源城市投资有限公司对被告广西天福达商贸有限公司支付给原告李思欣的租金23684元承担连带清偿责任； 四、驳回原告李思欣的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应在本案判决生效后10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1734元，由原告李思欣负担921元，被告广西天福达商贸有限公司、广西灵山县茂源城市投资有限公司共同负担545元，被告广西天福达商贸有限公司负担268元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。 审 判 长  劳宏耀 审 判 员  李文伟 人民陪审员  纪庆莲 二〇一八年十二月二十八日 法官 助理  廖元廷 书 记 员  王一兰