河北省赵县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0133民初1368号原告（反诉被告）朱玉璋，女，1984年12月4日生，汉族，住赵县。委托诉讼代理人郭志超，石家庄市赵县冀中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）石家庄振业房地产开发有限公司。统一社会信用代码：911301335954145273。住所地：赵县北晨路（所里街北段西侧）。法定代表人赵西振，该公司总经理。委托诉讼代理人胡伯良，河北来仪律师事务所律师。委托诉讼代理人李新创，石家庄市赵县民生法律服务所法律工作者。第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司。统一社会信用代码：911301136732077198。住所地：赵县北二环南侧西关村北侧。法定代表人庞晖，系该公司总经理。原告（反诉被告以下称原告）朱玉璋与被告（反诉原告以下称被告）石家庄振业房地产开发有限公司、第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司房屋买卖合同纠纷，被告反诉原告、第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司合同纠纷一案，本院作出（2017）冀0133民初2254号民事判决书，被告石家庄振业房地产开发有限公司不服该判决提起上诉，石家庄市中级人民法院作出（2018）冀01民终1554号民事裁定书，裁定撤销该判决，发回本院重审。本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人郭志超、被告委托诉讼代理人胡伯良、李新创、第三人法定代表人庞晖均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告朱玉璋向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告于2013年11月21日签订的购房认购书合法有效并责令被告与原告签订正式的《商品房买卖合同》；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告开发位于赵县的上林经典小区。原告于2013年11月21日购买了被告上林经典小区2单元402室，单价每平方米2180元，建筑面积138平方米，总金额300840元，双方并签订了上林经典认购书，2014年2月22日原告向被告交订金款10000元，2014年3月30日原告向被告交首付款80900元，被告承诺2015年5月1日前与原告签订正式商品房买卖合同，并于2015年10月1日前交房，达到原告入住条件。原告按照约定履行义务后多次找被告要求签订正式商品房买卖合同均被种种理由推诿，被告时至今日一直未按约定交付房屋，与原告签订正式的《商品房买卖合同》，被告的行为已构成违约，故原告诉至法院，请求依法支持诉讼请求，判令被告立即履行合同义务，与原告签订正式的商品房买卖合同。原告提交以下证据材料：一、原告身份证复印件一张，用以证明原告的基本情况。二、被告石家庄振业房地产开发有限公司作为甲方与原告朱玉璋作为乙方于2013年11月21日签订的上林经典认购书一份，用以证明原告购买被告开发的单元楼楼号、单价、总价款。三、2014年2月22日被告石家庄振业房地产开发有限公司给原告开具的收据一张，收据单号NO.0019842。四、2014年3月30日被告石家庄振业房地产开发有限公司给原告开具的收据一张，收据单号NO.56718。五、2014年2月24日被告石家庄振业房地产开发有限公司出具的上林经典住宅楼团购付款条件及优惠通知一张。六、2014年10月11日被告石家庄振业房地产开发有限公司出具的通知一份。七、2014年10月22日被告石家庄振业房地产开发有限公司出具的交款账号一份。证据二至七用以证明原告按约定交付了订金及首付款，原告已履行了合同义务。八、2014年10月15日被告石家庄振业房地产开发有限公司出具的补充协议一份，用以证明被告承诺原告如按2014年10月11日的通知交纳购房款后，被告在2015年5月1日前与原告签订正式的商品房买卖合同，并承诺在2015年10月1日前交房并达到入住条件。九、上林经典项目信息公示栏商品房预售照片四张，用以证明被告取得商品房预售许可证的时间是2015年8月4日，在2015年5月份时被告处于不能签订正式房屋买卖合同状态，被告存在过错，已构成违约。被告石家庄振业房地产开发有限公司辩称，一、被答辩人的主张没有法律依据，与事实不符，应当依法驳回其诉讼请求。首先，上林经典认购书（以下简称认购书）系预约合同，其本约合同为正式的商品房买卖合同，该认购书本身内容约定不明确，不符合《商品房销售管理办法》第十六条的主要内容，《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房买卖合同应当具备如下十三项主要内容：（1）当事人基本情况；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套设施的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。认购书中仅就上述规定中的第一、第二项进行了约定，对于其他主要内容均没有明确约定。同时，该认购书第七条明确规定，待甲乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止，以正式的商品房买卖合同约定为准。以上充分说明，本案的认购书只是答辩人与被答辩人就未来可能签订正式的商品房买卖合同相关事宜进行的预约，并不是对商品房买卖结果进行的直接确认。认购书与正式的商品房买卖合同之间尚有诸多环节需要被答辩人与答辩人磋商确认，在未磋商达成一致意见之前，其不具备签订正式的商品房买卖合同的条件。其次，被答辩人主张答辩人承诺2015年5月1日前与被答辩人签订正式商品房买卖合同，并于2015年10月1日前交房，达到入住条件。同时还主张其按照约定履行义务后多次找答辩人要求签订正式商品房买卖合同均被种种理由推诿，其上述主张与事实不符。答辩人向被答辩人所属公司中国移动赵县分公司下达过通知及补充协议一份，补充协议中甲方为答辩人，乙方为移动公司团购商品房客户。补充协议中约定乙方接到通知后10日内应配合答辩人签订购房合同，逾期不签订，视为自动放弃，答辩人有权另行出售。在答辩人就上述通知及补充协议送达被答辩人之后，被答辩人拒绝提供签订合同及办理贷款的相关手续，导致合同无法签订，对于此，应当由被答辩人承担缔约过失责任。二、诉讼费用由被答辩人承担。三、被答辩人违反了诚实信用原则，导致答辩人的损失，依法应当承担缔约过失责任。答辩人通知被答辩人按期缴纳款项并提交办理合同、贷款所需手续，但被答辩人拒绝提供，导致答辩人未能及时回笼资金，对于答辩人的损失，依法应当由被答辩人承担。被告提供以下证据材料：被告的本诉证据材料同本案反诉中的证据材料。第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司针对本诉述称，原告代表的是个人行为，与第三方我公司无关。我方没有参与原告与被告的诉讼当中。第三人在本诉中没有提交证据材料。被告（反诉原告）石家庄振业房地产开发有限公司反诉称，反诉人与被反诉人2013年11月21日签订了《上林经典认购书》，其中约定被反诉人认购反诉人开发的位于赵县的上林经典项目。认购书中只约定了房号、建筑面积、单价、总价，对于其他事项并未约定。认购书第七条约定，待甲、乙双方签订正式的经政府有关部门批准的《商品房买卖（预售）合同》后，本合同自行废止。以正式的商品房买卖合同约定为准，后反诉人于2014年向被反诉人下达通知，要求其与反诉人提供手续，签订正式合同，但被反诉人以种种理由予以推脱，导致合同无法签订，反诉人无法及时回收资金，损失巨大，因此，根据我国合同法及相关解释、规定，依法提出反诉，请求一、解除反诉人与被反诉人2013年11月21日签订的购房认购书并请求被反诉人赔偿反诉人损失300000元（自2015年5月1日起暂计算至2017年12月1日止）；二、本案诉讼费用由被反诉人承担。后被告在原审时撤回了反诉请求第一项中的前半部分，在本案进行审理过程中被告又增加了该项反诉请求。被告（反诉原告）提交以下证据材料：一、被告石家庄振业房地产开发有限公司、河北凤宇建筑有限公司作为乙方、赵县移动公司职工代表大会、公司工会、职工代表赵利杰、刘丽缺、陈晓伟、宋云波、郭德全签名，并有第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司签骑缝章的协议一份，用以证明原、被告签订的上林经典认购书中涉及的房屋是原告以第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司员工身份进行的团购。二、证人田某、郝某的书面证言和出庭的证人证言、证人高某的书面证言，用以证明被告在可以签订正式房屋买卖合同之后曾经通知原告让其配合签订，但是由于原告的原因没有签订。三、被告售楼部工资单五张，用以证明证人郝某、高某的身份。四、在2017年8月11日录制的录音光盘一张、整理的录音笔录一份，用以证明被告在能够办理正式的房屋买卖合同之后多次通知原告，原告对此予以认可。五、被告石家庄振业房地产开发有限公司于2014年2月24日出具的关于上林经典住宅楼团购付款条件及优惠、于2014年10月11日出具的通知、于2014年10月15日出具的补充协议，用以证明被告在符合办理签订正式的商品房买卖合同条件的前后均通知了原告。六、被告石家庄振业房地产开发有限公司出具的关于部分购买房屋用户（包括部分原告）签名领取上林经典赠洗衣机的证明十四页24户，用以证明原告在按照被告的证据五的要求履行了部分义务，且领取了相关优惠奖励。七、从2013年2月6日起至2016年11月28日被告石家庄振业房地产开发有限公司、法定代表人赵西振作为甲方、与部分自然人作为乙方签订的借款协议书四十张并附有相关银行的明细交易记录、被告整理的欠款记录三页，用以证明被告为了筹建上林经典住宅楼多次向他人借款，月利率为2%、3%、4%、5%，作为被告向原告主张损失的计算依据。原告（反诉被告）朱玉璋辩称，一、关于反诉人请求解除购房认定书，答辩人在2013年11月21日与反诉人签订《上林经典认购书》后，便按照认购书的约定支付给反诉人10000元的订金和80900元的首付款（收款票据上载明“首付”），2014年10月15日反诉人送达给答辩人一份补充协议，作为认购书的补充部分。反诉人承诺在2015年5月1日之前与被答辩人签订正式的房屋买卖合同，于2015年10月1日前交付并达到入住条件，但直到起诉前被告一直没有通过电话、张贴公示等途径通知答辩人办理房屋贷款手续及签订商品房买卖合同等事宜，因此答辩人没有过错，被答辩人不享有《合同法》第九十四条的法定解除权，应继续依照合同约定履行合同义务。二、关于反诉人请求赔偿损失的诉求。1、根据反诉人提交的借款协议可证明借贷方为赵西振个人，并不是反诉人石家庄振业房地产开发有限公司，故不能证明与反诉人石家庄振业房地产开发有限公司存在借贷关系。2、从借款协议中关于利息的约定，借贷利息远远高出法定利息，其中2013年4月26日出借人李庆林借款协议中载明，收到借款金额为3000000元但银行电子回单显示打款金额为2910000元存有巨大出入，属违法借贷行为依法不应受到法律的保护。3、据了解赵西振名下还有一名为河北凤宇建筑有限责任公司（注册于2000年4月1日）。退一步讲即便反诉人确有借贷事实，也不能证明借贷用于石家庄振业房地产开发有限公司的账上。4、客观地审查反诉人提交的40份借款协议书可看出，借款协议上的法人签章与反诉人2014年2月24日签发的《关于上林经典住宅团购付款条件及优惠》通知、2014年10月11日签发的《通知书》、2014年10月15日签发的《补充协议》及2014年10月22日签发的《交款账号》的通知，法人签章存在极大出入，以上签章均无防伪码而所有借款协议的法人签章均带有防伪码。反诉人提交的这40份借款协议中，自最早的2013年4月26日及2014年1、3、5、6、7、9、10月份及以后2015年、2016年的借款协议书均加盖的是带有防伪码的法人签章，显然不符合逻辑也违反了印章使用及备案的有关规定故属虚假证据。三、作为房地产开发商在无强有力的资金支持下，就贸然开工导致未能按期交房存在主、客观上的过错责任，理应自担风险。反诉人所提交的证据，真实性、合法性、关联性也毫不具备，应依法驳回其反诉请求。原告（反诉被告）提交以下证据材料：网上打印的河北凤宇建筑有限责任公司信息一张，用以证明本案被告的法定代表人赵西振也是该公司的法定代表人，反诉原告主张的借款即使属实也无法证实所有款项均用于上林经典项目。第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司针对反诉述称，不发表意见。第三人在反诉中没有提供证据材料。经审理查明，被告石家庄振业房地产开发有限公司开发建设了位于赵县的上林经典楼盘。该楼盘位于第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司办公楼南邻。在2013年7月27日被告石家庄振业房地产开发有限公司和河北凤宇建筑有限公司作为乙方、赵县移动公司职工代表大会、公司工会、职工代表赵利杰、刘丽缺、陈晓伟、宋云波、郭德全签名，并有第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司签骑缝章的协议一份，该协议内容：“协议，甲方：赵县移动公司职工代表，乙方：石家庄振业房地产开发有限公司。一、房屋团购：乙方在赵县移动公司南侧建设住宅楼一座，楼高26层，初步高度为78米，与移动办公楼相距70米。由于涉及遮阴权益，甲方坚决反对。鉴于乙方前期已经有大量资金投入，考虑到实际情况，双方初步拟定一下协议。（一）：按照国家有关规定，六层一下楼间距为层高1.5倍。七层以上为楼高1.7倍，该建筑高度为70多米，按照标准计算，楼间距为117米，照目前两楼间距算，该建筑将大大影响我采光，赵县移动公司职工代表大会和赵县移动公司工会作为维护本公司职工权益的机构，有权对乙方建筑高度和间距提出质疑。强烈要求停止上述违法行为。（二）：考虑到乙方前期资金的大量投入，同时考虑到该建筑距离公司较近，上下班方便。公司员工跟职代会提议，愿意以个人行为自愿结合，以团购形式购买乙方房屋，职代会表示同意。针对遮阴事实，职代会将推选出职工代表5名，与乙方进行交涉。（三）：乙方愿意就遮阴和施工占用我公司走道施工等现实情况在团购房屋上进行补贴，愿意以2150元/㎡均价（含10.8%税）价格，出售该商品房。甲方再享受优惠后3年不准过户。（四）：协议签订后，甲乙双方就购房事宜进行协商，签订购房协议（加盖乙方公章）。该商品楼主体完工后，员工可按照当初商定的协议进行交款。（五）：甲方一次性团购68套。（六）：若乙方以后建设车库和规划停车位，乙方应优先照顾甲方购买，优惠比例同商品房优惠比例。（七）：乙方所建商品房必须水、电、暖、燃气设施齐全，协议规定房价中含上述各项费用，不得以任何理由向甲方收取上述各项费用（含设施成本、管网建设、接口等）。（八）：乙方建设商品房手续必须健全，所有证件必须齐全。协议约定以下交款方式：1、一次性交纳全部房款，乙方在协议商定基础上再优惠1%。2、走银行按揭形式。（七）：乙方对此楼不得转售，不得将出售给公司员工的房屋与其他开发商签订一切附加条件来对公司员工提出一切额外要求。必须按照当初商定楼层、价格，乙方表示同意。（八）：协议签订后，乙方办理土地手续涉及甲方时，甲方将积极配合。（九）：乙方必须严格建筑质量，不得以次充好，不得偷工减料，所有材料必须有有关部门质检后才能使用。（十）：甲方所购单元，所有管线，弱电必须使用国标，不得降低线号，不得以次充好。（十一）：协议签订后，甲方允许乙方利用7分地作为施工走道，并积极协助。（十二）：夫妇双方都在移动公司的，只能购一套。二、其他：（一）：乙方在施工期间，要严格遵守安全规定，安装好防护网并严格进行安全巡检，吊装施工材料要注意观察，避免伤及我公司员工和我公司设施，由此引发事故乙方负全责。（二）：考虑到我公司南侧有库房、机房等设施和乙方此建筑北侧没有消防通道等现实情况，以后发生火灾不得利用我公司通道。（三）：房屋交付后，若出现质量问题，按照国家相关规定执行。（五）：如果乙方因为资金链短缺造成项目停滞，或中途转包。必须有甲方全程参与，不管工程项目如何转换，乙方必须保证协议中甲方享受的各项利益。（六）：协议在实施过程中如若发现乙方名称更改而引起法律纠纷，乙方必须负全部责任并负责赔偿由此而引起的各种损失，甲方有权勒令乙方停止施工。三：税金：（一）：甲方所购房屋款项按照商定价格含税。四：其他未尽事宜，双方协商解决并写入补充方案签字盖章。五：本协议一式两份，甲乙双方各一份。六：本协议从签订之日起生效。甲方：赵县移动公司职工代表大会、公司工会、职工代表：赵利杰、刘丽缺、陈晓伟、宋云波、郭德全签名，并有第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司签骑缝章，乙方石家庄振业房地产开发有限公司并有该公司印章和河北凤宇建筑有限责任公司印章。”该协议上加盖的骑缝章涉及的第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司是国有企业。该第三人公司的负责人明确表示不申请鉴定，并称经询问第三人市公司综合部贾晓晗法务主管，被告提供的该协议上的骑缝章涉及到的名称是第三人曾经使用的名称，且该公司名称就是第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司现在使用的名称。该协议中涉及到的赵利杰、刘丽缺、陈晓伟、宋云波、郭德全五人均是第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司的员工。在2013年11月21日原告朱玉璋与被告石家庄振业房地产开发有限公司签订了上林经典认购书，约定原告购买被告开发的上林经典楼盘房屋为2-402，建筑面积138平方米，单价为2180元/平方米，总金额300840元，在2014年2月22日原告向被告交付订金10000元。2014年2月24日被告公司作出“关于上林经典住宅楼团购付款条件及优惠”，公布在2014年3月30日前交纳购房款50000元、30%首付款、50%首付款、60%首付款、全款购房者的优惠方案；2014年10月11日被告公司发出“通知”，告知第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司员工开发项目的土地证已经办理，催促员工于2014年10月25日前交足100000元，公布首付60%、全款购房者的奖励、优惠方案；2014年10月15日被告对第三人公司员工购商品房客户公布“补充协议”，承诺购房户按“通知”规定时间交纳商品房款后，被告公司在2015年5月1日与购房户签订正式商品房买卖合同，并在2015年10月1日前交房，达到入住条件。在2014年3月30日原告向被告交付首付款80900元。在2015年8月4日赵县住房保障和房产管理局向被告公司颁发了商品房预售许可证，在2017年8月11日被告工作人员到第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司三楼办公室与移动公司工作人员和部分购房员工的谈话录音用以证实被告告知原告提交办理签订商品房买卖合同所需的身份证、户口本、工资证明、银行流水等材料，但原告没有提交，导致原、被告始终没有签订正式的商品房买卖合同。以上事实有上述证据、庭审笔录予以证实。本院认为，2013年7月27日被告石家庄振业房地产开发有限公司和河北凤宇建筑有限公司作为乙方、赵县移动公司职工代表大会、公司工会、职工代表赵利杰、刘丽缺、陈晓伟、宋云波、郭德全签名，并有第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司签骑缝章的协议一份是一个第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司员工购买被告石家庄振业房地产开发有限公司开发建设的位于赵县的上林经典楼盘房屋的团购协议。《中华人民共和国合同法》第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”该协议中涉及的第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司是一个国有企业，该协议中涉及的有关条款违反上述法律规定，应是一个无效协议。原告朱玉璋作为第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司的员工，与被告石家庄振业房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的上林经典认购书是在上述团购协议的时间之后。该团购协议作为一个基础合同，基础合同无效，即原告朱玉璋与被告石家庄振业房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的上林经典认购书也应无效，故原告主张的诉讼请求应予驳回；《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”基于此法律规定，原告向被告交纳的订金10000元、首付款80900元，被告应予返还。原告朱玉璋、被告石家庄振业房地产开发有限公司、第三人中国移动通信集团河北有限公司赵县分公司均有过错，基于无效的合同被告无法行使合同解除权，被告作为反诉原告反诉请求赔偿损失的主张因其自身存在过错，且所提交的证据不足以证明因没有与反诉被告（原告）朱玉璋签订房屋买卖合同所造成的损失数额，故对其主张反诉被告（原告）朱玉璋赔偿其300000元经济损失的反诉请求也应予以驳回。经调解各方达不成一致意见。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《诉讼费用交纳办法》第十八条之规定，判决如下：一、原告朱玉璋与被告石家庄振业房地产开发有限公司于2013年11月21日签订的《上林经典认购书》无效；二、被告石家庄振业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告朱玉璋订金款10000元、首付款80900元；三、驳回原告（反诉被告）朱玉璋其他的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）石家庄振业房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，由原告负担；反诉案件受理费5800元，减半由被告负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。审判长  陈建辉审判员  张晓辉审判员  杨旭宁二〇一八年十二月十七日书记员  王风辉