山东省济南市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）鲁0103民初5527号 原告：穆青，女，1965年7月24日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市。 原告：张冠军，男，1965年11月20日出生，汉族，户籍地济南市，现住济南市。 两原告共同委托诉讼代理人：张心富、李海英，山东统河律师事务所律师。 被告：济南中海地产投资有限公司，住所地济南市。 法定代表人：欧阳国欣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨小英，女，1981年11月10出生，汉族，该公司职员，住济南市 委托诉讼代理人：陈艳，山东德恒（济南）律师事务所律师。 原告穆青、张冠军与被告济南中海地产投资有限公司（以下简称“中海地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告穆青、张冠军的共同委托诉讼代理人李海英、被告中海地产公司的委托诉讼代理人陈艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆青、张冠军向本院提出诉讼请求：1、判令被告对原告所购房屋存在的楼梯断裂部位予以维修，2、判令被告对原告所购房屋墙面开裂、存在裂缝的部位予以修复，符合居住使用条件，3、上述维修费用以及本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年9月，穆青、张冠军与中海地产公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，房屋于2016年9月交付，还未取得不动产权证。穆青、张冠军接收房屋后经过几场大雨，发现房屋存在地下车库漏雨严重、墙面开裂、地基下沉等严重质量问题，同时发现房屋存在多处质量问题：1、车库门外西侧立墙与房屋主体脱离，安装的小护栏基座与基础脱离；2、墙面开裂、入户门处的水泥地面开裂；3、房屋正面前的楼梯断裂；4、房屋南墙墙体变形，南墙与西墙不垂直等。2016年10月，穆青、张冠军已将上述质量问题通过中海物业公司反馈给中海地产公司，但中海地产公司一直未予以解决。在2017年初，穆青、张冠军在楼房载荷较轻的北部地下室上方进行加层改建，增加北部载荷，使得楼房整体载荷处于暂时平衡，以期解决地基不稳造成的局部沉降漏雨等质量问题。随着时间的推移，地下室地面又开始开裂，墙面出现裂缝渗水等问题。由于中海地产公司不再予以维修加固，现依法起诉，请法院保护原告的合法权益。庭审中，穆青、张冠军明确第一、二项诉讼请求为：按照司法鉴定书裂纹汇总表中的项目进行维修，不合格的材料予以更换。追加诉讼请求为要求中海地产公司对负一层出现空鼓的部位进行维修，主要是指地下一层车库南墙起，往南4米、东西向7米的区域内出现的空鼓部位进行维修。 中海地产公司答辩称，一、房屋已经超过质保期，中海地产公司不负有维修的义务。穆青、张冠军购买涉案房屋已经超过质保期限，原《济南市商品房买卖合同》第十六条及《住宅质量保证书》明确约定质保期是自房屋交付开始2年，涉案房屋交付时间是2013年7月2日，质保期至2015年7月2日截止，故此后中海地产公司不再负有维修义务。二、房屋出现问题是原告自行导致并非中海地产公司的房屋质量问题：1、涉案房屋业主大面积改变房屋格局，进行破坏性装修；2、涉案房屋未经有关部门批准，业主改变规划擅自改建、加建，导致房屋整体结构受力不均，并且业主行为已经在济南市行政部门联合拆违行动中进行公示，责令限期拆除。以上两点经中海地产公司工程师核实，是导致房屋出现裂痕的主要原因，因此导致房屋开裂问题主要是业主自身行为导致，并非中海地产公司的问题。综上，穆青、张冠军诉求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回穆青、张冠军的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年9月17日，穆青、张冠军与中海地产公司签订商品房买卖合同，约定由穆青、张冠军购买中海地产公司建设的位于市中区房屋，合同第八条约定出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》。合同第十六条保修责任第三款约定：在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非因出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。补充协议第二条约定付款方式：一次性付款，买受人于2016年8月19日前向出卖人支付定金20万元，于2016年6月26日前向出卖人支付剩余房款460万元。穆青、张冠军称其与中海地产公司之间没有房屋交接手续记录。 2017年7月10日，中海地产公司开具了购买方为穆青、张冠军的关于案涉房屋的山东增值税普通发票，价税合计460万元。但穆青、张冠军未能在本院指定的期限内提供向中海地产公司支付购房款以及中海地产公司向其交付房屋的相关证据。 本院依据中海地产公司的申请，依法委托山东国泰建筑工程设计咨询有限公司对：1、现阶段是否存在沉降严重影响正常居住使用，2、现阶段主体结构是否存在严重影响正常居住使用，3、房屋墙体裂缝、漏水、返潮、墙面表层脱落等问题能否排除该房屋违建因素，4、房屋出现的墙体裂缝、漏水、返潮、墙面表层脱落等问题是否房屋主体结构质量问题引起进行鉴定。另外根据中海地产公司明确了上述第一项鉴定内容是对地基稳定性进行鉴定，并明确了违建范围。2018年4月11日，鉴定机构出具了司法鉴定意见，认为裂缝产生的主要原因是材料本身原因和温度变化引起的；渗漏、洇水痕迹说明该部位有开裂现象，应对裂缝进行修复；脱落、破损的大理石应更换。鉴定机构经勘验存在的裂缝情况为： 漏水、受潮、破损、脱落等问题：未发现。 2018年4月19日，鉴定机构出具说明：所鉴定房屋的主体结构构件目前未见明显的变形，相应部位的基础未见明显的沉降迹象，且裂缝绝大部分发生于隔墙上，对正常居住使用没有严重影响。2018年9月11日，鉴定机构回复本院：1、异议中第1条房屋沉降的检测，因历时较长，经与法院沟通，在我单位出具的鉴定报告中不包括此项检测内容，2、异议中第2条检测中发现记录的裂缝绝大部分位于非承重的隔墙中，或是位于隔墙与梁、板、柱交界处，裂缝的位置、形态、数量、特征等方面与主体不均匀沉降造成的裂缝关联不大，故裂缝产生的主要原因排除了主体不均匀沉降的原因，但裂缝应进行维修。3、异议中第3、4条所列现象，依据其位置和特征，与主体不均匀沉降关联不大，故裂缝产生的主要原因排除了主体不均匀沉降的原因，但破损位置应进行维修，4、如果需要对房屋的沉降进行观测，可请法院通知我公司进行实施。 除上述鉴定意见书中的质量问题外，穆青还主张地下一层车库南墙起，往南4米、东西向7米的区域内存在地面空鼓。本院为此现场进行了查看，该地方确实存在地面空鼓问题。 另查明，2013年5月，济南市城乡建设委员会出具了济综验第2013037号《房地产开发项目分期竣工综合验收备案证明》，载明的备案范围包含有案涉房屋在内。2013年7月2日，穆磊、高静与中海地产公司、物业管理处办理了《收房手续办理会签单》，中海地产公司将案涉房屋交付给了穆磊、高静。2014年3月15日，穆磊向物业备案申请对涉案房屋进行装修，装修范围为室内外装修。穆青与穆磊系姐弟关系，中海地产公司称是因亲属间的更名，将案涉房屋的买卖合同变更为了穆青、张冠军。 以上事实，有双方均提交的商品房买卖合同、中海地产公司提交的收房办理会签单、住宅质量保证书、装修备案表以及司法鉴定意见书等证据及双方的庭审陈述予以证实。 本院认为，本案中案涉房屋原系由案外人穆磊购买，中海地产公司并已向穆磊交付了房屋，之后其以与穆青系亲属关系为由，将房屋买卖合同更名为了由穆青、张冠军购买，事实清楚，本院予以确认。之后穆青、张冠军与中海地产公司签订的商品房买卖合同，合法有效，签约双方应依约履行。 中海地产公司、穆磊同意将案涉商品房买卖合同更名为由穆青、张冠军购买，穆青、张冠军签订商品房买卖合同后，虽未再行办理房屋交接手续，但穆青、张冠军已入住，中海地产公司亦确认了由穆青、张冠军购买，依法应认定案涉商品房买卖合同属即时履行交房义务的行为，故保修期限应从穆青、张冠军与中海地产公司签订房屋买卖合同之时即2016年9月17日起算。根据合同关系的相对性原则，既然中海地产公司与穆青、张冠军直接签订了商品房买卖合同，那么中海地产公司就应对合同约定的保修期限内存在的质量问题予以进行维修。 穆青、张冠军入住后，发现案涉房屋存在质量问题，至向本院起诉时并不超过商品房买卖合同约定的保修期限，中海地产公司依法应对存在的房屋质量问题履行保修义务。经鉴定机构勘验，案涉房屋存有质量问题并已在鉴定意见书中列明，事实清楚，本院予以确认，鉴定机构所列明的质量问题应由中海地产公司予以维修。另外，根据穆青追加后的诉讼请求，经本院现场查看确实存在地下室地面空鼓质量问题，明显、清楚，中海地产公司应一并进行维修。 综上所述，原告穆青、张冠军主张由被告中海地产公司对房屋存在的质量问题进行维修的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告济南中海地产投资有限公司于本判决生效之日起一个月内对裂缝部位（具体以山东国泰建筑工程设计咨询有限公司出具的司法鉴定意见书中关于该房屋裂缝情况汇总表中载明位置为准）以及地下一层车库南墙起，往南4米、东西向7米的区域内存在的地面空鼓质量问题进行维修。维修更换费用由被告济南中海地产投资有限公司承担，原告穆青、张冠军对此负有协助义务。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，由被告中海地产公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 长  张绪晨 人民陪审员  江淑媛 人民陪审员  张联军 二〇一八年十二月五日 书 记 员  高文雅