四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终18227号 上诉人（原审原告）：陈聪，男，1991年6月9日出生，汉族，住四川省自贡市自流井区。 委托诉讼代理人：张桂花，四川霖澳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：孙玮，男，1986年12月26日出生，汉族，住甘肃省酒泉市肃州区。 委托诉讼代理人：张敏，四川元绪律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖鑫彬，四川元绪律师事务所律师。 上诉人陈聪因与上诉人孙玮房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市高新区人民法院（2017）川0191民初7677号民事判决，向本院提起了上诉，本院于2018年12月4日立案受理后，依法组成合议庭，依法进行了公开审理，陈聪及其委托诉讼代理人张桂花、孙玮的委托诉讼代理人廖鑫彬都到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈聪上诉请求：依法维持成都市高新区人民法院（2017）川0191民初7677号民事判决第一、二、三项，撤销判决第四项，依法改判孙玮向陈聪支付律师费损失26000元、保全保险责任费1379.48元、购房佣金损失11480元。事实与理由：一审法院部分事实认定不清，判决结果错误。陈聪主张的律师费损失26000元已经实际支付，保全责任保险费1379.48元是陈聪就本案提起诉讼申请财产保全提供担保必然产生的费用，孙玮违约行为导致陈聪合同目的落空，另外选购房屋必然再次支付佣金，该费用亦为陈聪已经遭受的实际损失。 孙玮辩称，孙玮不存在恶意违约行为，是因为限购政策导致交易不能继续，陈聪的上诉请求赔偿的损失依法不能成立，请求驳回其上诉请求。 孙玮上诉请求：1．撤销成都高新区人民法院（2017）川0191民初7677号民事判决第三项；2．改判驳回陈聪关于解除《成都市存量房买卖合同》及其附件、《房屋预约买卖合同》以及退还29万元购房款之外的其他全部诉讼；3．陈聪承担本案诉讼费、保全费、评估费。事实和理由：1．一审法院认定错误，案涉房屋的买卖应当受到限购政策约束；2．陈聪不符合限购政策的规定是双方无法继续履行合同的唯一原因。孙玮对于无法完成的房屋交易没有过错，其另售房屋的行为不是违约行为，而是合同法119条规定的减损行为；3．一审法院认定违约金过高，应当依法予以调减。 陈聪辩称，1．本案中孙玮系恶意违约。案涉房屋位于高新区天府4街，价格一直处于上升状态。孙玮与案外人交易价格是70余万元的，远低于案涉房屋当时的价格和此前与陈聪交易的价格，不符合常理。此外，孙玮拿到产权就另行签订房屋买卖合同并过户后，孙玮的户口还在此房上，这表明孙玮与案外买受人是有利害关系的。故我方认为其第二次交易并非真实交易。2．案涉合同签订在限购政策出台之前，不受其约束。孙玮恶意违约应当承担相应违约责任。请求驳回上诉请求。 陈聪向一审法院提出起诉请求：判令1．解除陈聪与孙玮签订的《成都市存量房买卖合同》及其附件、《房屋预约买卖合同》；2．孙玮继续退还陈聪剩余购房款本金290000元；3．孙玮赔偿陈聪房屋涨价损失904900元、购房佣金损失11480元、律师费损失26000元、保全责任保险费1379.48元；4．孙玮按银行同期贷款利率计算向陈聪支付长期占有购房款本金的利息，其中500000元本金的利息自2017年6月15日起算至2018年1月18日止为13110.42元，其中290000元自2017年6月15日起算至实际退还之日止；5．孙玮承担本案诉讼费、保全费、评估费。 一审法院认定事实：2016年8月19日，陈聪与孙玮在成都搜房房天下房地产经纪有限公司的居间服务下签订了《成都市存量房买卖合同》及相关附件，约定：陈聪向孙玮购买其位于成都市高新区天府五街666号3栋2单元17层1704号房屋，成交价为1148000元，购房定金100000元，首付款690000元在孙玮预约还按成功当日陈聪把款转到还按银行，余款358000元陈聪在过户当天支付被告；孙玮在建设银行的按揭款690000元，在孙玮预约结按成功当天内由陈聪协助还按，并在预约结按前，前往公证处做借款公证；在孙玮产权办理成功后，孙玮做委托公证给房天下工作对接人，房天下将托管的定金100000元转入孙玮的银行卡；陈聪、孙玮双方在前往银行结按时，房天下进行协同办理，且在结清后，房天下协助孙玮办理产权等事项；陈聪、孙玮双方任何一方不履行合同约定的义务或履行合同义务不符合约定致使合同目的无法达到的，守约方有权解除合同。同日，陈聪向孙玮支付了定金100000元，孙玮出具了定金收据。同日，成都搜房房天下房地产经纪有限公司出具佣金收据，确认收到陈聪支付的居间服务费11480元。2016年9月22日，陈聪、孙玮签订《房屋预约买卖合同》并在四川省成都市蜀都公证处进行了公证，该合同主要约定：孙玮将其所有的位于成都市高新区天府五街666号3幢2单元17层1704号房屋出售给陈聪，总价1148000元；陈聪、孙玮双方签订合同之日起，孙玮不得以任何理由、任何形式再与他人签订上述房屋的转让、典当、抵押等合同处分上述房屋；如孙玮取得房屋所有权证并注销抵押登记之日起届满三十日仍不配合陈聪办理房屋所有权过户手续的，视为孙玮不出售该房屋给陈聪，陈聪有权向孙玮主张赔偿房屋总价一倍以内的违约金，并退还已付房款；房屋总价一倍以内违约金=双方发生争议时整套房屋的市场价-本合同约定的房屋总价。双方发生争议时整套房屋的市场价由守约方委托专业评估机构进行评估确定，违约方对该评估确定的市场价不得有异议；违约方应承担守约方因诉讼、强制执行所产生的诉讼费、执行费、律师费、差旅费等。2016年9月22日，陈聪向孙玮在中国建设银行成都市第四支行的按揭账户转入了690000元。2017年5月3日，孙玮取得了案涉房屋的不动产权证。2017年5月17日，孙玮将案涉房屋出售给案外人张光军并办理了过户登记。2018年1月18日，陈聪向孙玮出具《收据》一份，确认收到孙玮退还的500000元购房款。诉讼中，陈聪向一审法院提交了一份《房产评估申请书》，要求对案涉房屋的市场价值进行评估，评估基准日为本案立案日即2017年6月15日。一审法院依法委托四川大成房地产土地评估有限公司对案涉房屋进行评估，四川大成房地产土地评估有限公司于2018年5月10日作出四川大成（2018Ｚ）房字第××号房地产估计报告，该报告上载明案涉房屋在价值时点2017年6月15日的评估总价为205.29万元。陈聪为此次评估支付了20000元评估费。 一审法院认为，陈聪、孙玮签订的《成都市存量房买卖合同》、《房屋预约买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行相应义务。孙玮将案涉房屋售于他人的行为属违约。孙玮在与陈聪签订买卖合同后又将案涉房屋另售他人的行为导致房屋买卖合同不能继续履行，构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务……”之规定，陈聪具有合同解除权，陈聪主张解除其与孙玮签订的《成都市存量房买卖合同》、《房屋预约买卖合同》于法有据，一审法院予以确认。孙玮辩称陈聪不具备购房资格是不能履行合同的根本原因，孙玮不存在违约行为，一审法院认为，双方的房屋买卖法律关系成立于2017年3月23日成都市人民政府出台的限购政策之前，双方签订的房屋买卖合同不受该限购政策的影响，故一审法院对孙玮的该抗辩理由不予采纳。关于孙玮是否应向陈聪退还购房款290000元的问题。一审法院认为，孙玮的违约行为导致陈聪的合同目的不能实现，陈聪行使合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八的规定，陈聪有权要求孙玮返还剩余购房款290000元，故一审法院对陈聪主张的第二项诉讼请求予以支持。关于孙玮是否应向陈聪赔偿房屋涨价损失、利息损失、购房佣金、律师费、评估费、保全责任保险费的问题。根据双方签的《房屋预约买卖合同》中违约责任的约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十三条的规定，陈聪有权主张合同解除造成的损失。对于陈聪主张的案涉房屋的涨价损失，一审法院认为，在本案双方签订合同后，本地房屋市场价格进入了一个明显的上涨周期，孙玮一房二卖的主要原因也在于此，因此，为了充分弥补守约方的实际损失，一审法院对于陈聪主张的房屋溢价价值予以支持，同时，该房屋溢价部分作为损失亦符合双方的合同约定，涉争合同明确约定了房屋总价一倍以内的违约金等于双方发生争议时整套房屋的市场价减去合同约定的房屋总价，因此，该溢价损失并未超出违约方可以预见的损失范围。为确定案涉房屋的涨价损失，一审法院依法委托了专业评估机构进行了评估，案涉房屋在本案立案时即2017年6月15日的估价为2052900元，与双方合同约定的房屋总价相差904900元，故一审法院确定陈聪遭受的房屋溢价损失为904900元，对陈聪要求孙玮支付该涨价损失的请求予以支持。孙玮对评估意见有异议，认为该估价意见依据不足，要求重新鉴定。一审法院认为，孙玮未提供有效证据证明评估机构作出的估价意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十七条规定的应予重新鉴定的情形，故一审法院对孙玮的该意见不予认可。对于陈聪主张的利息损失、购房佣金，由于一审法院已经按照陈聪取得房屋后的状态支持了其溢价损失，故对于房屋交易过程中的应有成本不再另行支持。对于陈聪主张的律师费，由于陈聪并未举证证明其已经实际支付，一审法院对此不予支持。陈聪主张的保全责任保险费并非陈聪因为涉争合同产生的损失范围，一审法院不予支持。对于鉴定费20000元，其系诉讼中产生的必要举证费用，该费用应当由涉争合同的违约方即孙玮承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、解除陈聪与孙玮签订的《成都市存量房买卖合同》、《房屋预约买卖合同》；二、孙玮于判决生效之日起十日内向陈聪返还购房款290000元；三、孙玮于判决生效之日起十日内向陈聪赔偿损失904900元；四、驳回陈聪的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取8171元、保全费5000元、评估费20000元，由孙玮承担。 二审中当事人没有提交新的证据，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于本案中孙玮是否存在违约的问题。本案中，在陈聪依合同约定将案涉定金、首付款按时支付给孙玮后，孙玮本应在取得案涉房屋产权后积极履行过户义务，却将案涉房屋另行出售并过户的行为导致房屋买卖合同不能继续履行，构成根本违约双方的房屋买卖法律关系成立于2017年3月23日成都市人民政府出台的限购政策之前，该房屋买卖合同不应受限购政策的影响，本院对孙玮主张因限购导致合同不能履行其不构成违约的上诉理由不予采纳。孙玮的行为构成违约，应当依法承担相应的违约责任。 关于违约责任承担的范围问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据该规定，违约方除赔偿守约方实际损失外，还应当赔偿守约方可得利益损失。众所周知，2017年成都市二手房屋价格呈现普遍上涨的趋势，陈聪在履行该买卖合同后应当具有可得利益。故本院依法对陈聪主张的案涉房屋的涨价损失依法予以支持。孙玮要求对该违约损失进行调整。本院认为，案涉合同明确约定了违约金为房屋总价一倍以内为限和计算方式，该上涨损失并未超出违约方可以预见的损失范围。同时，孙玮未能提供与案外人进行房产交易的任何款项给付凭证，其要求以其主张以与案外人交易价格作为认定损失的依据不足。故本院对孙玮要求调减上涨损失的上诉理由不予采纳。关于陈聪上诉要求支持其主张的相关损失，本院根据所售房屋的价格、合同履行情况、双方对于违约责任的约定以及当事人的过错程度等因素，在已经全部支持陈聪主张的房屋上涨损失的情形下，一审法院对陈聪主张的律师费、保全责任保险费、佣金损失不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上所述，陈聪、孙玮的上诉请求均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费13620元，由陈聪负担771元，孙玮负担12849元。 本判决为终审判决。 审判长 李 俊 审判员 白福群 审判员 冯 璐 二〇一八年十二月二十一日 书记员 邱 灿