广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初7034号原告：广东省番禺广地房地产开发有限公司。法定代表人：连杰。委托诉讼代理人：黄健，广东华科律师事务所律师。委托诉讼代理人：许华昌，广东华科律师事务所律师。原告：彭燕琳，女，1974年10月30日出生，汉族，住广东省东莞市。原告广东省番禺广地房地产开发有限公司诉被告彭燕琳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告广东省番禺广地房地产开发有限公司委托诉讼代理人许华昌，被告彭燕琳到庭参加了诉讼。本案依法进行审理，现已审理终结。原告广东省番禺广地房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告双方签订的《广地花园一期认购书》、编号为穗（番）房合字××号《商品房买卖合同》、编号为穗（番）房合字××号《商品房买卖合同》及其《广地花园购房补充协议》；2、被告于判决生效之日起3天内现状腾退房屋并协助原告到番禺区房管局办理涂销预售合同备案登记；3、被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2001年6月10日，原告作为广地花园的开发商将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E3聚英楼首层8号、9号商铺售于被告，并签订《广地花园一期认购书》，确认两商铺总成交价为408200元，并约定如下付款方式：第一期43347元（包括房款30000元、契税12246元、其他税1101元）于2001年6月25日支付；第二期87100元于2002年6月25日支付；第三期87100元于2003年6月25日支付；另外204000元通过银行按揭形式支付。双方于2001年7月15日签署8号商铺的《商品房买卖合同》，对应编号为穗（番）房合字××号，于2002年2月4日签署9号商铺的《商品房买卖合同》，对应编号为穗（番）房合字××号。其后，双方2001年7月份签订《广地花园购房补充协议》，确认总价为408200元，房款按照如下付款时间与方式付款：第一期2001年6月25日前支付30000元；第二期2002年6月25日前支付87100元；第三期2003年6月25日前支付87100元。银行按揭款204000元于2001年7月25日以银行按揭方式或一次性付清。合同及补充协议签订后，被告仅向原告支付20000元，尚欠首期房款184200元、契税12246元，印花税204.1元、办证费284.47元、物业维修基金8164元，共计205098.57元。上述欠款虽经原告先后在《番禺日报》、广地花园管理处公告栏、广地花园社区居民委员会宣传栏催告，但被告至今仍拒不履行支付义务。2015年2月16日，原告再次在《南方日报》刊登《催告通知》。以催告被告尽快与原告联系，解决合同继续履行的相关事宜，但在合理期间内，被告从未与原告联系。2015年3月25日，原告在《南方日报》刊登《解除买卖合同通知》。根据《商品房买卖合同》第七条第二款的约定以及《合同法》第94条、第96条规定，原告行使合同解除权合法有效，原被告之间的《商品房买卖合同》及其《广地花园购房补充协议》解除。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告彭燕琳辩称，不同意原告的诉讼请求。原告广东省番禺广地房地产开发有限公司向本院提交如下证据：1、广地花园一期认购书，2、《商品房买卖合同》两份（其中编号为0326468的合同原件遗失，无法当庭提供），3、《广地花园购房补充协议》，4、《个人购房借款合同》，5、《催告通知》2015年2月16日《南方日报》A12版（复印件，无法提供原件），6、《解除买卖合同通知》2015年3月25日《南方日报》A16版（复印件，无法提供原件），并拟以此证明其诉讼主张。被告彭燕琳向本院提交如下证据：1、2001年6月10日广地花园销售核对单（港币45000元），2、2001年6月13日收款收据（港币39950元），3、2002年12月6日收款收据（人民币20000元），并拟以此支持其诉讼抗辩。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。经审查双方当事人提交证据，并结合其庭审质证、陈述，本院认定事实如下：1、原告广东省番禺广地房地产开发有限公司为具备房地产业经营范围的有限责任公司。2001年6月10日，原告（甲方，发展商）与被告彭燕琳（乙方，认购方）签订一份编号为000149的《广地花园一期认购书》（以下简称认购书），由原告向被告出售位于广州市番禺区迎宾大道塘西路段广地花园E3栋聚贤楼首层8号铺、9号铺（以下简称涉案商铺）。售价为人民币408200元。付款方式为部分款项分期支付及部分款项按揭支付。具体为：（1）2001年6月25日，支付43347元（含房款30000元，契税12246元，其他费用1101元）；（2）2002年6月25日支付87100元；（3）2003年6月25日支付87100元；（4）房款204000元通过银行按揭支付。认购书对其他事项也作了相关约定。2、2001年7月15日，原告（出卖人）与被告彭燕琳（买受人）签订编号为0315173的《商品房买卖合同》（以下简称8号铺买卖合同），约定原告将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E3栋聚英楼首层8号商铺出售给被告，售价228800元。合同第六条付款时间约定中，仅另行加盖“分期付款”，未约定具体付款时间。出卖人须于2001年10月8日前将符合验收标准的商品房交付买受人使用。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在60日之内，每日支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过90日后，出卖人有权提出解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人同意继续履行合同的，买受人支付逾期应付款万分之四的违约金。国土房管部门于2002年1月22日，对上述合同加盖他项权利（按揭）登记专用章。2002年2月4日，原告（出卖人）与被告彭燕琳（买受人）签订编号为0326468的《商品房买卖合同》（以下简称9号铺买卖合同），约定原告将位于广州市番禺区南村镇迎宾大道塘西路段广地花园E3栋聚英楼首层9号商铺出售给被告，售价179400元，商铺交付日期为2001年10月8日前。合同其他条款与8号铺买卖合同基本一致。原告未能当庭提供合同原件核对，合同复印件中无显示有国土房管部门对合同进行备案或加盖他项权证印章的情况。2001年7月，双方当事人签订一份《广地花园购房补充协议》（以下简称补充协议）确认被告购买涉案商铺付款方式为：（1）2001年6月25日前支付30000元；（2）2002年6月25日前支付87100元；（3）2003年6月25日前支付87100元；（4）2001年7月25日前通过银行按揭方式支付204000元。补充协议对其他事项也作了相关约定。3、2001年12月20日，被告彭燕琳（借款人），原告广东省番禺广地房地产开发有限公司（保证人）及案外人中国工商银行广州市番禺支行（贷款人，以下简称工行番禺支行）签订一份《个人购房借款合同》（以下简称借款合同），约定工行番禺支行为被告向原告购买涉案商铺提供204000元的贷款，被告授权将该款直接支付给原告。合同对其他事项也作了相关约定。被告确认上述合同的真实性。4、2001年6月10日，被告向原告支付港币45000元，原告员工夏洪出具一份《广地花园销售核对单》，注明付款内容为首期款及税费。原告对该款项支付不确认，表示无原告公司印章确认。2001年6月13日，被告向原告支付房款港币39950元，内容为购买涉案商铺。原告出具编号为006363的收款收据，并加盖“广东省番禺广地房地产开发有限公司财务专用章”。2002年12月6日，被告向原告支付房款20000元，支付方式为现金，被告出具编号为0024096的收款收据，并加盖“广东省番禺广地房地产开发有限公司财务专用章”。5、2015年2月16日，原告在南方日报A12版刊登《催告通知》要求包括被告在内的多名购房人未能依约支付购房款及其他税费，须在见报之日起10日内持房屋买卖相关资料原件与其核对，并协商合同履行事宜。2015年3月25日，原告在南方日报A16版刊登《解除买卖合同通知》，表示被告在内的多名购房人仍未与原告协商解决长期拖欠款项的相关事宜，故通知自见报之日解除双方签订的广地花园房屋《买卖合同》。以上事实有双方提交证据及庭审笔录为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方当事人签订的认购书、8号铺买卖合同、9号铺买卖合同、补充协议内容无违反法律的禁止性规定，应认定为双方真实意思表示，合法有效。关于涉案商铺的交付时间，两份买卖合同均约定应在2001年10月8日前交付，双方当事人对上述证据均无异议，本院确认涉案商铺已在2001年10月8日前交付。至于房款支付情况。原告提供的《广地花园销售核对单》虽然仅有原告当年的销售主管夏洪签名，但经审查该广地花园销售核对单，可确认为多年前所开具，且时间、金额与原告证据认购书基本吻合，本院确认被告抗辩在2001年6月10日支付首期款及税费港币45000元的内容。该交费行为距本案庭审时已超过17年时间，原告在认购书签订17年后，再主张被告未履行付款义务而要求被告提供17年付款时的详细证明，显然会过于加重被告的举证义务。本院结合本案的合同签订及履行事实，确认被告抗辩的交费行为存在。被告分别于2001年6月13日支付房款港币39950元，2002年12月6日支付房款人民币20000元，均有原告盖章的收据予以证实，本院对该付款行为予以确认。同时，被告于2001年12月20日签订借款合同，通过银行按揭方式，向原告支付房款204000元。原告主张被告未按时支付房款，应当及时向被告主张。现原告在合同约定的最后付款期限截止后15年半后的2018年7月25日才向本院提起诉讼，就被告不履行合同约定付款义务请求解除合同。原告的行为极不合常理。自2000年至今，原告发生了一房二卖及重复抵押、虚假抵押的重大欺诈消费者事件，其原法定代表人也因相关犯罪事实被定罪判刑，原告股东也发生重大变化。涉案商铺的相应房款在合同中约定十几年前应当支付，原告在15年后起诉主张被告未支付款项，本院如要求被告提供15年前相应的付款凭证，在举证责任上将对被告造成极大不公正。原告在2002年12月就已经支付大部分购房款，并在2001年10月8日前接收商铺并占有至今，已形成长期占有使用涉案商铺的事实。即使被告确实存在未及时支付房款的事实，原告也应及时追讨，而不是放任超过合同约定履行期限15年后再主张。为保障物权公示的稳定性，保护占有人的合法权益，本案不宜解除涉案合同及补充协议。如因被告未履行15年前的付款义务而导致涉案商铺的产权发生变更，则极大不利于市场交易的稳定。原告诉请解除购销合同及补充协议，理据不足，本院依法予以驳回。同时，原告也无权要求被告腾退房屋并履行办理涉案房屋的涂销预售合同备案登记义务。原告如认为被告未履行付款义务，其可以另行进行追讨。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一条、第五条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告广东省番禺广地房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件本诉受理费7423元，由原告广东省番禺广地房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应当在递交上诉状次日起七日内按《诉讼费用交纳办法》确定的上诉受理费向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨 东人民陪审员  杨彩萍人民陪审员  巫晓蓉二〇一八年十二月十三日书 记 员  何震宇