广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5181号上诉人（原审原告）：严炳源，男，1944年12月9日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省中山市火炬开发区。上诉人（原审原告）：严何帼薇，女，1950年9月2日出生，香港特别行政区居民，现住加拿大。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人:王萍，广东微众律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司，住所地广东省中山市石岐区富丽路**永欣阁****商场，统一社会信用代码91442000282142903P。法定代表人：温少松，董事长。委托诉讼代理人：黄炳星，广东万里海天律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄彦斌，广东万里海天律师事务所律师。上诉人严炳源、严何帼薇因与被上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19657号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。严炳源、严何帼薇上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19657号民事判决，判令永怡公司支付逾期交房的违约金8426元(421292×2%)以及逾期办证的违约金95400元（从2011年11月27日起计至2017年4月28日止，以421292元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算逾期办证违约金）。事实和理由：一、合同约定了明确的交房时间、交房条件以及逾期交房违约金标准，虽然上诉人签署交房满意书但永怡公司并未取得竣工验收备案表，而永怡公司交付的房屋并不是约定的经单体竣工验收合格的房屋，亦不符合法定的交房条件经竣工备案的房屋，上诉人在交房满意书签名并不能视为免除永怡公司逾期交房的违约责任。且逾期交房违约金属于持续递增之迟延履行违约金，合同中未约定违约金的支付期限，在房屋符合法定的交房条件之前，迟延履行的违约行为一直持续存在，上诉人的逾期交房违约金请求权并未超过诉讼时效。二、一审判决认定上诉人主张逾期办证违约金超过诉讼时效错误，上诉人于2015年9月18日起诉构成诉讼时效中断，时效中断应计至中断事由消失即撤诉之日2016年7月28日重新计算诉讼时效，上诉人于2017年10月23日起诉未超过诉讼时效。而关于起诉之后撤诉，时效起算的问题，最高人民法院在给四川省高级人民法院的函中明确是从撤诉之日起算。综上，上诉人主张权利未超过时效，请求二审依法改判。永怡公司辩称，一、上诉人确认2010年2月28日收房，茯应该在实际收房当天开始两年内主张逾期交房违约金，而上诉人一审并未提及收房时没有取得竣工验收备案表，二审亦未就此提交相应证据，上诉人主张逾期交房违约金已过诉讼时效。二、涉案合同约定逾期办证违约金是一次性固定违约金，根据合同约定，永怡公司应于2015年1月30日前办理权属登记需要提供的资料报产权登记机关备案，逾期则属违约。由于部分业主收楼后装修时违章等原因，永怡公司无法按约定期限为上诉人完成备案，但上诉人未及时主张权利，至提起本案诉讼时已超诉讼时效。根据广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十七条规定，逾期办证违约金为固定金额的，从合同约定或法定履行期限届满之日起计算诉讼时效。三、上诉人认为合同约定违约金过低要求增加应在法定诉讼时效期间内提出，但上诉人当时未提出，且亦未发生诉讼时效中断或中止的事由，上诉人的上诉主张不成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。严炳源、严何帼薇向一审法院起诉请求：1.永怡公司支付逾期交房的违约金8426元(421292×2%)；2.永怡公司支付逾期办证违约金166252元（从2011年11月27日起，按同期银行贷款利率，以421292元为本金，计至2017年4月28日为6年5个月）。一审法院认定事实：2008年3月27日，严炳源、严何帼薇（买受人）与永怡公司（出卖人）签订商品房买卖合同，约定，买受人以421292元的价格购买出卖人开发的位于中山市火炬开发区××路××东铂世纪××房；出卖人应当在2008年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经单体竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天（含90天），买受人同意不行使解除合同的权利，自第91天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金，违约金的总额不超过总楼价的2%，合同继续履行；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，因买受人的原因，如按揭供款因有未按时还款记录，银行不移交商品房买卖合同/备案表等文件给出卖人办证，或面积差异买受人不及时签署确认文件，或不及时缴交办证税费等，导致不如期取得房地产权属证书，出卖人不承担任何责任，办契证期限相应顺延。合同还约定了其他事项。合同签订后，严炳源、严何帼薇按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2010年2月28日，严炳源、严何帼薇办理了收楼手续。2015年9月18日，严炳源、严何帼薇向广东省中山市第一人民法院即一审法院提起诉讼，要求永怡公司支付2011年12月2日至2015年9月2日期间的逾期办证违约金103637元；2016年7月28日，该院作出（2015）中一法张民一初字第1547号民事裁定，准许严炳源、严何帼薇撤回起诉。2016年10月21日，中山市人民政府出具《商品房产权权属证明书》载明，房屋座落地址为中山市火炬开发区博爱七路88号××的房地产属于永怡公司所有，特发给产权权属证明书，凭此证明书办理交易手续。2016年10月26日，永怡公司将前述权属证正本交存于中山市房地产交易登记管理所。2016年10月28日，永怡公司在中山日报上刊登关于办理聚豪园东铂世纪苑《不动产权证书》的公告，告知广大业主：“我司开发建设的聚豪园东铂世纪苑已全面完成确权，并于2016年10月28日通过EMS向上述项目业主寄送办理《不动产权证书》通知书，我司将在2016年10月29日起受理代办《不动产权证书》手续，请业主携带身份证、《商品房买卖合同》或备案表、房款收据或发票、契税完税证明办证联或代收契税收据、按揭合同复印件、按揭款转账凭证等及办证所涉及的费用，亲临聚豪园售楼部办理登记手续”。2016年11月4日，永怡公司通过EMS邮政快递向严炳源、严何帼薇寄送关于办理东铂世纪苑《不动产权证书》的通知。2017年4月28日，涉案不动产的权属证书办出。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。本案争议焦点为：一、永怡公司是否需就逾期交房的违约行为向严炳源、严何帼薇承担违约责任。二、永怡公司是否需就逾期办证的违约行为向严炳源、严何帼薇承担违约责任。关于焦点一。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算，严炳源、严何帼薇于2010年2月28日办理收楼手续，彼时即应当知道权利受到侵害并及时主张，二人于2017年10月23日才提起本案诉讼，显然已超过两年的诉讼时效期间。故，对严炳源、严何帼薇关于逾期交房违约金的诉求，不予支持。关于焦点二。根据商品房买卖合同的约定，永怡公司应在合同约定的2008年12月31日前向严炳源、严何帼薇交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即2011年11月17日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案；双方还约定，永怡公司逾期办理权属证书则一次性支付已付房价款的1%作为违约金。根据民法通则前述诉讼时效期间的规定，以及民法通则第一百四十条“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”之规定，严炳源、严何帼薇于2015年9月18日向永怡公司提起逾期办证违约金的诉讼，构成诉讼时效中断，诉讼时效自2015年9月18日重新计算，但截至严炳源、严何帼薇提起本案诉讼，已超过两年诉讼时效的法律规定，诉讼时效期间已经届满。即便严炳源、严何帼薇要求变更违约金的计算方式，亦应在前述诉讼时效内主张权利。故，严炳源、严何帼薇关于逾期办证违约金的诉讼请求，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回严炳源、严何帼薇的诉讼请求。案件受理费3794元，减半收取1897元，由严炳源、严何帼薇负担（该款严炳源、严何帼薇已预交）。二审期间，当事人均未向本院提交新的证据。本院另查明，2017年4月16日，严炳源、严何帼薇交齐办证所需资料；2017年4月17日，永怡公司向中山市房地产交易登记管理所递交办证所需资料。永怡公司一审期间辩称，根据双方签订合同的约定，办证时间为交房后730个工作日，合同中“交付使用后”是指从实际交付使用而非合同约定的交付时间，而严炳源、严何帼薇实际收楼时间是2012年2月8日，从该时间起计算730个工作日为2015年1月30日，逾期办证违约金的诉讼时效截至2017年1月30日届满。严炳源、严何帼薇于2016年7月28日向广东省中山市第一人民法院即一审法院申请撤回（2015）中一法张民一初字第1547号案的起诉。当事人一致同意适用内地法律作为解决本案争议的准据法。对于一审查明的其他事实，本院予以确认。本院认为，本案系涉港商品房预售合同纠纷。因当事人一致同意适用内地法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律”的规定，本案纠纷应适用内地法律作为准据法进行裁决。本案的争议焦点有二：一是严炳源、严何帼薇主张逾期交房违约金的诉求是否超过诉讼时效；二是严炳源、严何帼薇主张逾期办证违约金的诉求是否超过诉讼时效。对于争议焦点一，涉案买卖合同明确约定交房时间、交房条件以及逾期交房违约金的标准，严炳源、严何帼薇确认已于2010年2月28日办理收楼手续，亦未举证证实永怡公司交付的房屋不符合约定的交房条件，但根据买卖合同约定的交房时间，永怡公司确属逾期交房，严炳源、严何帼薇已知其权利受到侵害理应及时主张，而二人于2017年10月23日才提起本案诉讼主张逾期交房违约金，明显已超诉讼时效。对于争议焦点二，永怡公司自认办证期限为实际交房即2012年2月8日起计算730个工作日至2015年1月30日，逾期办证违约金的诉讼时效应截至2017年1月30日届满，而严炳源、严何帼薇于2015年9月18日提起诉讼向永怡公司主张逾期办证违约金，已构成诉讼时效中断，诉讼时效应自严炳源、严何帼薇撤回该案起诉之日即2016年7月28日起重新起算，故严炳源、严何帼薇于2017年10月23日提起本案诉讼主张逾期办证违约金，并未超过二年诉讼时效。鉴于严炳源、严何帼薇主张逾期办证违约金未超诉讼时效，计算逾期办证违约金需先明确逾期办证违约金的计算期间和计算标准。对于逾期办证违约金的计算期间，严炳源、严何帼薇主张自涉案买卖合同约定的办证期限届满之日至涉案不动产权属证书办出之日止计算逾期办证违约金，但以合同约定的办证期限计算逾期办证违约金，严炳源、严何帼薇诉请逾期办证违约金已超诉讼时效，该约定内容已不受法律保护；但永怡公司自认从实际交房之日即2010年2月28日起730个工作日至2015年1月30日办证期限届满之次日即2015年1月31日起开始计算逾期办证违约金，系其对自身权利的处分，且有利于严炳源、严何帼薇，本院予以确认；永怡公司将办证所需资料递交相关管理部门即已完成其办证义务，而永怡公司未举证证实严炳源、严何帼薇拖延提交办证所需资料，故逾期办证违约金应计至永怡公司递件之日即2017年4月17日，逾期办证天数为807天。对于逾期办证违约金的计算标准，合同法第五条规定：“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”在商品房预售合同关系中，支付购房款是买受人的主要义务，交付房屋、办理房产权属登记为出卖人的主要义务。涉案合同关于双方违反其主要义务而应承担的违约责任显著不对等，按约定的违约金计算方法，出卖人逾期办证所产生的违约金额远低于买受人逾期付款所产生的违约金额，且出卖人的违约金额以已付购房款的1%为限、与逾期时间长短无关，因此合同违约责任条款的内容既不符合公平原则的基本要求，亦不利于督促出卖人积极、及时履行其办证义务、不利于买受人实现其对涉案房地产所享有的完整权益。且违约金以补偿损失为主，兼具惩罚功能，旨在督促当事人按照合同约定全面履行自己的义务。依物权法第六条、第九条、第十四条的规定，不动产物权的设立、变更、转让、消灭经依法登记才发生效力。买受人系涉案商品房的所有权人，本应对其所购买的商品房享有占有、使用、收益及处分的权利，然而因长期未能办理所有权登记，其上述权利的行使受限，虽无法明确具体金额，但由此所致的直接或间接不利影响客观存在，属于损失数额难以确定的情形。在合同关于逾期办证的违约责任条款有失公平、永怡公司单方严重违约的情况下，作为非违约方的买受人有权以金额过低为由请求对逾期办证违约金的计付方式予以调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算。”故本案可以参照上述规定认定相关业主的实际损失数额范围，严炳源、严何帼薇请求以购房款为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算逾期办证违约金未超过上述标准，应予支持。综上，永怡公司应向严炳源、严何帼薇支付逾期办证违约金47053元（421292元×中国人民银行同期同类贷款利率×807天）。综上所述，上诉人严炳源、严何帼薇主张逾期办证违约金，于法有据，应予支持；但主张永怡公司支付逾期交房违约金，已超诉讼时效，应予驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初19657号民事判决；二、被上诉人广东永怡集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人严炳源、严何帼薇支付逾期办证违约金47053元；三、驳回上诉人严炳源、严何帼薇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3794元（上诉人严炳源、严何帼薇已预交），由上诉人严炳源、严何帼薇负担2772元，由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担1022元。二审案件受理费2377元（上诉人严炳源已预交），由上诉人严炳源、严何帼薇负担1300元，由被上诉人广东永怡集团股份有限公司负担1077元。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇一八年十二月十三日书记员  杨沛坤