海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民终4725号上诉人（原审原告）：陈薪宇,女,1984年8月20日出生，汉族，住海南省海口市。委托诉讼代理人：吴诗文，海南昌博律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李玮锋，男，1978年3月7日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。被上诉人（原审被告）：刘伊平，女，1946年11月20日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄岩磷，广东华商律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：邓兵，广东华商律师事务所律师。原审被告：海南富爸爸房地产营销策划有限公司，住所地：海南省海口市秀英区海长流******商铺。法定代表人：高美娟，总经理。委托诉讼代理人：李文飞，海南瑞来律师事务所律师。委托诉讼代理人：张志强，海南瑞来律师事务所实习律师。上诉人陈薪宇因与被上诉人李玮锋、刘伊平及原审第三人海南富爸爸房地产营销策划有限公司（以下简称富爸爸公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初4066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈薪宇的上诉请求：1.撤销原审判决，改判二被上诉人向上诉人支付违约金510000元。2.一、二审诉讼费由二被上诉人承担。上诉人陈薪宇上诉的事实和理由：2018年初，上诉人经富爸爸公司介绍，与被上诉人李玮锋签订了《房地产买卖合同》，约定上诉人以总价170万元的交割购买被上诉人李玮锋位于海口市长怡路10号长信海岸水城海岸8A-605房。上诉人于3月22日、3月26日先后给被上诉人李玮锋支付了购房定金50000元。4月末，富爸爸公司告诉上诉人，被上诉人李玮锋因家庭意见不统一，不愿意再出售涉案房屋。上诉人于2018年5月1日分别向二被上诉人及富爸爸公司发函，要求对方本着诚实信用原则履行合同，并要求其就是否继续履行合同事宜函告上诉人。2018年5月5日，上诉人本着希望对方履约的愿望，向对方再次汇款150000元，并函告对方，要求继续履行合同。对方仍然置之不理。被上诉人李玮锋是明知其母亲出售名下房产，并授意其母亲进行出售行为，现违反合同约定，理应进行赔偿，一审判决认定事实不清，导致判决结果错误，理应改判。被上诉人刘伊平出售房屋的行为构成表见代理合同理应有效。倘若被上诉人刘伊平不构成表见代理，那么其作为无权处分人，理应承担相应的法律责任，但原审法院并未进行认定说理，实属于判决错误。被上诉人李玮锋的行为已经构成了违约。为此，特提出上诉，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人李玮锋、刘伊平答辩称：原判定认定事实清楚，适用法律正确。原判认定事实清楚。1.本案中购房定金协议并不是李玮锋签署的，李玮锋也并没有委托刘淑贤签署该定金协议；2.房地产买卖合同签字页上李玮锋的签名不是李玮锋本人所签署，而是其母亲刘伊平代为签署，但刘伊平代为签署时并没有取得李玮锋的授权，这点上诉人是明知，况且中介公司富爸爸公司在居间过程中也明确告知必须要取得李玮锋的授权才可以成交即上诉人对于不确定性也是明知的，即取得李玮锋的公证授权就才可以成交，如果没有取得就成交不了，这是事实，上诉人非常清楚。3.2018年3月27日，刘伊平电话告知中介富爸爸公司，李玮锋不同意买房次日，富爸爸公司、刘伊平在海南协商因为李玮锋不同意办理公证授权。4.上诉人在明知李玮锋不买房并且办理不出公证授权房产无法履行的情况，仍然在2018年5月5日仍然向李玮锋打款，李玮锋认为这是强买强卖的行为。5.李玮锋、刘伊平已经把上诉人支付的定金50000元及2018年5月5日支付的150000全部退还给上诉人，上诉人并没有提出异议。请求二审法院维持原审判决驳回上诉人的上诉请求。原审被告富爸爸公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院维持一审判决。上诉人陈薪宇原审的诉讼请求：1.解除陈薪宇与李玮锋签署的《房地产买卖合同》；2.李玮锋、刘伊平支付违约金510000元；3.富爸爸公司对上述判决款项承担连带责任；4.本案的诉讼费由李玮锋、刘伊平、富爸爸公司承担。原审法院查明：2018年初，陈薪宇通过富爸爸公司的介绍认识刘伊平的妹妹刘淑贤，得知有房子出售，经协商，陈薪宇于2018年3月22日缴纳10000元定金给刘淑贤，同年3月26日，刘淑贤给陈薪宇写下《购房定金协议》，内容是：“因李玮锋本人不在海口市，特委托刘淑贤代理签署海南省海口市××区号长信·海岸水城海岸8A-605房，购房定金人民币五万元，收条签字，此房售价为人民币壹佰柒拾万元整”。刘淑贤在委托人处签名，富爸爸公司的高美娟在见证人处签名。刘伊平对该份协议予以认可。协议签订后，陈薪宇于2018年3月26日支付5000元，3月27日支付35000元，加上3月22日的10000元，共计50000元定金一并打入李玮锋建行尾号为988的账户上。该银行卡系李玮锋交给其母刘伊平代管专门用于缴纳深圳住宅水电费代扣用的账户。2018年4月20日，陈薪宇（买方）与李玮锋（卖方）及富爸爸公司（居间方）签订了《房地产买卖合同》，合同约定，陈薪宇以总价1700000元的价格购买李玮锋名下位于海口市长怡路10号长信·海岸水城海岸8幢A单元605房产，面积为84.08㎡。陈薪宇须在2018年3月26日前向李玮锋支付购房定金50000元，须在2018年5月5日前银行面签向李玮锋支付首付款750000元，并将房产产权证等相关证件交付富爸爸公司保管；陈薪宇须向富爸爸公司支付佣金人民币35000元；若李玮锋违约，买卖双方己签订合同的，李玮锋应在三日内返还所收到的全部房款给陈薪宇，并向陈薪宇支付该房购房款总额的30%的违约金；若由于富爸爸公司原因造成买卖双方无法交易的，富爸爸公司应无息退还所收佣金。陈薪宇、李玮锋、刘伊平、富爸爸公司分别在合同上签字。合同签订后，刘伊平于2018年4月27日电话通知富爸爸公司，因涉案房屋未经所有权人李玮锋的授权委托，且李玮锋也不同意出售涉案房屋，故刘伊平不再出售涉案房产。当天富爸爸公司即将该情况转告陈薪宇。次日，刘伊平飞抵海口与富爸爸公司及陈薪宇协商解决涉案房产不再出售相关事宜，双方协商未果。同年5月5日陈薪宇往李玮锋建行尾号为988的账户上汇款150000元，5月14日，李玮锋将150000元及定金50000元，合计200000元退回给陈薪宇的原打款账户上。另查明，2018年4月20日，陈薪宇、李玮锋及富爸爸公司签订的《房地产买卖合同》中的李玮锋的签名不是其本人的签名，由富爸爸公司将《房地产买卖合同》邮寄到深圳刘伊平的住处，因李玮锋不在家，由刘伊平代李玮锋签名后将合同寄回富爸爸公司，富爸爸公司将刘伊平代李玮锋签名的情况如实转告陈薪宇，同时告知陈薪宇、刘伊平，在房产交易过程中，必须有房产所有人李玮锋的公证授权才能办理。再查明，涉案房屋（即海南省海口市××区号长信·海岸水城海岸8A-605房）的房屋所有权证（即海口市房权证海房字第XX**）的填发日期是2008年8月25日，且该证登记的房屋所有权人是李玮锋。李玮锋未授权委托刘伊平处理涉案房屋。2007年11月23日，李玮锋与耿晓辉登记结婚。原审判决认为：本案争议的焦点问题是：1.关于刘伊平代签《房地产买卖合同》的行为是否构成表见代理，《房地产买卖合同》是否有效；2.李玮锋、刘伊平是否应当支付违约金510000元给陈薪宇；3.富爸爸公司对上述款项是否应当承担连带责任。一、关于刘伊平代签《房地产买卖合同》的行为是否构成表见代理，《房地产买卖合同》是否有效的问题。表见代理须是无权代理，须要求相对人在主观上善意无过失。本案中，原、被告在签订《房地产买卖合同》的同时，富爸爸公司已经明确告知陈薪宇，该合同中李玮锋的签名系其母亲刘伊平代签，涉案房产所有权人为李玮锋，而并非刘伊平，且目前尚未取得李玮锋的公证授权，双方也曾为此协商未果。故法庭有理由相信，陈薪宇是明知刘伊平未取得李玮锋授权而代签《房地产买卖合同》的，刘伊平代签的《房地产买卖合同》行为并未构成表见代理。且根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立后合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，可知无处分权的刘伊平，在未能取得涉案房屋登记的所有权人李玮锋对涉案房屋的处分权或是对刘伊平代签的《房地产买卖合同》的追认时，该《房地产买卖合同》无效。因此，陈薪宇诉请解除该《房地产买卖合同》，已无履行的前提条件，故陈薪宇的该项诉请无法律依据，原审法院不予支持。二、关于李玮锋、刘伊平是否应当支付违约金510000元给陈薪宇的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”的规定，刘伊平以李玮锋代理人身份与陈薪宇签订的《房地产买卖合同》，未经被代理人即李玮锋的追认，属于无权代理。该合同对李玮锋不具有法律效力。且李玮锋在收到50000元定金后，明确表示涉案房产未经其授权，其不同意出售，并将陈薪宇汇入其账户上的150000元及定金50000元，合计200000元全部退回给陈薪宇。故李玮锋抗辩刘伊平无权代理，《房产买卖合同》对李玮锋也不发生法律效力，符合法律规定，原审法院予以采信。陈薪宇诉请李玮锋向其支付违约金510000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。其次，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第四款“相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任”的规定，陈薪宇在签订《房地产买卖合同》时，已知悉涉案房产所有权人为李玮锋，而并非刘伊平，及该合同中李玮锋的签名系其母亲刘伊平代签的前提下，陈薪宇未核实刘伊平的代理人身份，未尽合理的注意义务，存在疏忽懈怠的过失。因此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，本案中，在《房地产买卖合同》无效，及陈薪宇未举证证明其因刘伊平的代签行为而导致直接损失的情况下，陈薪宇诉请刘伊平向其支付510000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。故刘伊平抗辩陈薪宇的该项诉请存在举证不能，原审法院予以采信。三、关于富爸爸公司对上述款项是否应当承担连带责任的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，本案中，富爸爸公司作为居间方，与陈薪宇、李玮锋和刘伊平之间存在居间合同关系；其将房屋买卖过程中的实际情况已经如实告知陈薪宇，包括房产所有权人是李玮锋，《房地产买卖合同》中的李玮锋签名是由刘伊平代签，及暂未拿到李玮锋出具的书面公正授权委托书等情况。后富爸爸公司又因李玮锋和刘伊平决定不再出售涉案房屋，组织陈薪宇、刘伊平双方进行协商。其已尽到居间方该尽的义务，不存在故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的情形，因此，陈薪宇诉请富爸爸公司承担连带责任，无事实和法律依据，原审法院不予采信。综上所述，陈薪宇的诉讼请求无事实和法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条、第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第四百二十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回陈薪宇的诉讼请求。案件受理费1275元，由陈薪宇负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明：2018年4月20日，陈薪宇与李玮锋及富爸爸公司签订的《房地产买卖合同》第八条第2点卖方违约责任约定：买方已付定金的，卖方需退还双倍定金给买方，其中买方须按照合同金额支付居间方中介服务费；买卖双方已签订买卖合同的，卖方应在三日内返还所收到的全部房款给买方，并向买方支付该房购房款总额30%的违约金（买方须从中支付全部中介服务费给居间方）。本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为：本案二审争议的焦点问题如下：一、被上诉人刘伊平代被上诉人李玮锋签订涉案《房地产买卖合同》的行为是否构成表见代理；二、涉案《房地产买卖合同》是否有效；三、两被上诉人是否存在违约行为，是否应向上诉人支付违约金510000元。一、表见代理和合同效力问题。表见代理，是指虽然行为人事实上无代理权，但相对人有理由认为行为人有代理权而与其进行法律行为，其行为的法律后果由被代理人承担的代理。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刘伊平与李玮锋系母子关系，刘伊平委托房产中介公司富爸爸公司挂牌出售产权登记在其儿子李玮锋名下的涉案房产，并委托其妹妹刘淑贤与陈薪宇进行房屋买卖的磋商，双方达成买卖协议后，陈薪宇依约将购房定金共50000元转入李玮锋的银行账户，之后，由刘伊平代李玮锋在涉案《房地产买卖合同》上签字，从上述行为和事实可以认为，陈薪宇有购买房屋的需求，通过房产中介富爸爸公司与刘伊平和刘淑贤进行协商，并依合同约定向李玮锋账户支付了购房定金50000元，系善意相对人且无过；李玮锋虽然未向其母亲刘伊平出具书面委托出售涉案房屋的手续，但基于刘伊平与李玮锋系母子的特殊关系以及提供了李玮锋的银行账户的事实，李薪宇在客观上有理由相信，刘伊平系经过李玮锋同意二、及授权，与陈薪宇协商房屋买卖事宜，并委托其妹妹刘淑贤与陈薪宇进行协商，以及有权以李玮锋名义签署购房合同。因此，应认定刘伊平以李玮锋名义签订涉案《房地产买卖合同》的行为构成表见代理，房屋买卖合同有效，由此产生的法律后果应由李玮锋承担。李玮锋不同意出售涉案房屋，并于2018年5月14日将陈薪宇支付的款项予以退还，现陈薪宇诉请解除合同，视为双方对解除合同达成了一致意见，本院予以确认。原审法院以刘伊平未经李玮锋授权代签房屋买卖合同，未经李玮锋追认为由，认定涉案《房地产买卖合同》无效适用法律错误，本院予以纠正。三、赔偿问题。在涉案《房地产买卖合同》有效的情况下，李玮锋收到购房定金后不同意出售房屋，继续履行合同，构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据合同的约定，如果李玮锋违约，陈薪宇已付定金的，李玮锋需退还双倍定金给陈薪宇；双方已签订合同的，李玮锋应在3日内向陈薪宇返还所收到的全部购房款，并支付购房款总额30%的违约金。合同约定涉案房屋总价款为1700000元，陈薪宇依此主张违约金的数额为510000元，对此，本院认为，以上支付购房款总额30%违约金的约定适用于双方已签订合同，买方已付购房款的情形，而本案中，陈薪宇向李玮锋支付50000元定金后，李玮锋即表示不同意出售涉案房屋，陈薪宇未支付剩余房款，刘伊平就涉案房屋不再出售事宜与陈薪宇协商解决未果的情况下，陈薪宇自行支付给李玮锋的150000四、元，李玮锋已连同50000元定金退还给陈薪宇，从支付定金到退款时间未超过两个月，陈薪宇未举证证明因李玮锋的违约行为给其造成的具体损失，因此，结合本案合同的履行情况，李玮锋应根据双方合同关于双倍返还定金的约定向陈薪宇承担双倍返还定金的违约责任，李玮锋已将陈薪宇支付的定金50000元予以退还，故其应再向陈薪宇支付双倍定金差额50000元，陈薪宇主张超出部分没有合同依据，本院不予支持。陈薪宇主张刘伊平与李玮锋共同赔偿没有法律依据，本院不予支持。综上，上诉人陈薪宇的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销海口市秀英区人民法院（2018）琼0105民初4066号民事判决；二、确认陈薪宇与李玮锋于2018年4月20日签订的《房地产买卖合同》于2018年5月14日解除；三、李玮锋于本判决发生法律效力之日起十日内向陈薪宇返还双倍定金差额50000元；四、驳回陈薪宇的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1275元，由陈薪宇负担575元，李玮锋负担700元；二审案件受理费1275元，由陈薪宇负担575元，李玮锋负担700元。本判决为终审判决。审判长 潘 娜审判员 王法坚审判员 周慧娟 二〇一八年十二月二十七日书记员 王 震速录员 庄翠玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。