云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2018）云2331民初1753号原告:禄丰诚兴物业管理有限公司，住所地禄丰县金山镇环城路公务员小区。统一社会信用代码：91532331678737460K。法定代表人:欧阳俊忠，该公司经理。委托诉讼代理人:李珺，云南鑫玉李珺律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：刘俊荣，男，1976年3月29日生，彝族，云南省禄丰县人，住禄丰县。委托诉讼代理人：文亚萍，女，1979年9月6日生，汉族，云南省禄丰县人，住禄丰县，代理权限：特别授权。原告禄丰诚兴物业管理有限公司与被告刘俊荣物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月5日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年11月19日公开开庭进行了审理。原告禄丰诚兴物业管理有限公司的委托诉讼代理人李珺，被告刘俊荣及其委托诉讼代理人文亚萍均到庭参加诉讼。在审理过程中，被告刘俊荣提起反诉，本院经审查认为反诉人提起的反诉不符合反诉条件，不能合并审理驳回了反诉人的反诉请求。本案现已审理终结。原告禄丰诚兴物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、责令被告缴纳2015年至2017的物业管理费2343元，滞纳金70元，垃圾清运费225元，合计2638元；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告在禄丰县公务员一期小区购买了130.15㎡的住房一套，2008年7月因公务员一期的物管公司擅自终止合约，退出小区管理，造成公务员一期垃圾堆积成山。为此公务员小区建设工程指挥部在2008年7月9日与原告签订了“关于给予解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中的若干问题协议”。责成原告尽快进驻小区，先行承担小区物业管理工作。后经禄丰县建设局主持，在2008年7月18日选举产生了业主委员会，2009年8月6日原告与禄丰县公务员一期业主委员会签订了《公务员一期物业管理合同》约定原告从2008年7月开始对小区进行管理，物业费用按照每月0.4元/㎡的标准收费，此后原告按照合同约定对公务员小区进行物业管理，投入了大量的物力、财力，然而被告在明知双方存在约定的情况下，拒绝缴纳2015-2017年的物管费，为了众多业主的利益，原告为公务员小区提供物业服务的同时，每年均向被告发出了催缴通知并通过电视媒体发布催缴公告，但被告一直不予理睬。直到2017年12月31日，因小区业主委员会与新的物业管理企业签订新的物业服务合同，原告按照相关小区的约定退出对小区的管理。被告仍未缴纳管理费。因此，原告只能向法院起诉。被告刘俊荣辩称：1、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先。该公司自2008年7月9日至2017年12月31日签订小区物业托管合同，前期业主积极支持诚兴物业服务管理工作，业主按时交纳物管费，随着小区业主入住率增加，广大业主发现单元防盗门、可视电话损坏无人处理，住宅渗漏、墙体回水、环境卫生差、绿化管护不力、自行车、摩托车和私家车在小区内丢失、被盗和刮擦、人为划痕等服务管理问题反映增多，业主反映的合情合理的物业问题、意见得不到物业的重视和适时解决。该物管公司重效益轻投资，重现状服务轻建设管理，重一般性服务轻公共质量的可持续建设，几年来小区公共资源、公共物业管理维护避重就轻，这些问题小区广大业主有目共睹，业主的财产受到损失，是造成本人及广大业主未交物业管理费的主观原因。2、禄丰诚兴物业管理有限公司自接管本小区物业后，对公共设备（屋顶、共用水箱）等管理不当，且未按合同条款履行义务，是造成被告屋顶漏雨、墙体渗水的主要原因。原告对业主私自上楼安装、维修太阳能、水管、私自打眼钻孔、改变原管道结构等行为，没有采取有效监管、管理措施，导致屋顶防水层受到破坏，导致共用部分（楼顶）漏雨、墙体渗水泥、地板、家具等财产受到损失；单元共用水箱和各户太阳能出现问题，经常是溢水数日而物管未能发现和及时处理，物管没有尽到对共用设施进行日常维护、维修，也是造成被告屋顶漏雨、墙体渗水的主要原因。被告多次向物管公司反映屋顶、墙体公共部分漏水，要求原告履行《公务员小区一期物管合同》第十七条、第二十二条义务，负责编制房屋、附属建筑物、设备、绿化等年度维修计划并实施，对房屋公共部分、共用设施进行及时修缮、小修、养护，而原告只管催要物管费，以各种理由搪塞、回避业主反映的问题，从未对屋顶、墙体共用设施进行维护，对院内植被养护不到位，致使小区院内花草逐年衰败、地面坑凹积水，垃圾处理不及时，成堆堆放，详见照片。可视门铃、单元防盗门损坏，多年没有维修，至今仍无法使用。被告于2010年、2011年、2013年多次找到物管办公室申明：“若再不给予答复处理公共设施渗水问题、提高小区物业服务质量，本人将拒绝其物管服务，不再向其缴纳物管费，不承担由此产生的一切责任。”并向被告工作人员书面告知，要求其签收，但被其拒绝签收。之后本人又亲自与物管负责人周俊秋进行交涉，其答复：“房屋有问题的业主，不交物管费是有原因的，我们可以理解，在没有处理问题之前暂不追究物管费。”3、2018年9月10日，经正式成立的业主委员会向禄丰县发展和改革局对原告向法院提交的禄发字[2011]309号文件提出询问，才知道诚兴物业管理有限公司在2009年8月1日至2015年7月31日期间单方调高价格收费，是违法的乱收费行为。4、被告多年屋顶渗水严重并未得到修复，实在无法居住，才于2017年4月11日请专业人员做屋顶防水处理，缓解了渗水情况，被告支付了总费用7600元，已付6600元，尚欠施工方1000元。这些损失都是由于原告未认真履行物管合同第十七条、第二十二条义务，从未对房屋公共部分、共用设施进行维修、养护造成的，所造成的经济损失7600元理应由原告承担。综上请求法院驳回原告诉讼请求。为支持其诉讼请求，原告禄丰诚兴物业管理有限公司向本院提交以下证据：1、营业执照、法定负责人身份证明，欲证明原告的身份及原告系适格的诉讼主体；2、资质证书，欲证明原告具备物业管理资质，系适格的物业企业；3、（2008）10号会议纪要文件（复印件），欲证明公务员一期的开发商对公务员一期的物业管理移交做了处理以及公务员一期工程质量存在问题的事实；4、（2008）13号会议纪要文件（复印件），欲证明公务员一期的业主委员会选举产生的情况，同时证实业主委员会的选举得到了开发商的认可；5、交接协议、物管移交若干问题的协议（复印件），欲证明业主委员会成立后，原告与开发商委托的物管公司办理了移交，2008年之前的物管费由两家物管公司自行对接；6、物业管理合同（复印件），欲证明在业主委员会选举产生后，原告与公务员一期的业主委员会就公务员一期的物业管理达成了协议；7、禄丰县住建局的回复（复印件），欲证实明在物业管理合同即将到期时，原告针对小区管理中的问题向禄丰县住建局汇报相关情况，并得到住建局答复，要求原告继续对公务员一期进行管理；8、禄丰县发展和改革局文件（复印件），欲证明：原告收取物管费的标准和方式是按政府文件执行；9、光盘，欲证明：通过电视媒体发布了催缴通知。（该光盘原件在该批系列案件中。）10、生活垃圾清运费委托代收协议和发票，欲证明：收费主体是禄丰县环境卫生管理站，原告只是代收。11、关于物业管理费收费标准调整的公告2011年和2015年和粘贴公告照片，欲证明：两次调整收费标准的依据是禄丰县发展和改革局的文件，调整收费标准是与业主代表协商后，达成一致的，同时已向业主进行了公示，公示后没有业主提出异议。经质证，被告刘俊荣对原告提交的证据1、2、3、5、7无异议，对证据4有异议，业委会选举不知情，对证据8收取物管费的标准有异议，对证据9催收的事实认可，但因房屋的问题去找原告谈论过，一直没有结果，对证据10不能证明就是公务员一期小区，而且不一定就是代收我所居住的小区的，不予认可，收费标准不予认可，应经过业委会的同意，不认可其收费标准上调。为支持其辩解理由，被告刘俊荣向本院提交了以下证据材料：1、身份证，欲证明：被告人的身份情况及主体适格。2、照片12张，欲证明：屋顶损坏、屋面、墙体、窗台渗水部分，使我的财产受到损失。3、收据1份，欲证明：我的屋顶做防水支付的处理费用是7600元。4、物管合同一份，欲证明：物管公司没有履行义务，小修是物管公司处理的范围。5、物业费收据一份、垃圾清运费1份，欲证明：原告单方面调价至0.5元，私自收取物管费用。经质证，原告对被告提交的证据1三性无异议，对证据2该组照片的真实性无异议，对合法性和关联性不予认可，对证据3三性均不认可，对证据4、5三性均认可。对当事人无异议的证据，本院予以确认。双方有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的证据4，系政府职能部门作出的会议纪要，内容不违反法律规定，予以认定。对原告提交的证据9，系原告通过当地媒体向义务人主张权利的公告，其形式合法，予以认定。对原告提交的证据10生活垃圾清运费的委托代收协议，协议未明确系本案小区的费用，原告所服务的小区并不只有本案争议的小区，因此不予认定。对原告提交的证据11，系原告对调价公示过程的证明，形式合法，予以认定。对被告提交的证明材料2，因该组照片不能证实损坏形成原因和时间，不予认定，但对原告在管理该小区过程中确实存在管理混乱、服务不到位的事实，已通过本院受理的该小区其他同类案件中得到证实，对该部分事实予以认定。对被告提交的证明材料3，系被告处理房屋屋顶漏雨产生的费用，该收据不能证明费用的产生系原告行为所致，故本院对其欲证事实不予采信。根据原、被告陈述及本院审查确认的证据，本院认定本案的法律事实如下：2006年，被告刘俊荣购买了禄丰县公务员小区一期2幢2单元602室面积为130.15㎡的住房一套。2008年7月以前，该小区的物业管理由远东物业管理公司管理，后因该公司退出小区停止物业管理，造成小区无人管理。为此，在2008年7月9日，禄丰县公务员小区建设工程指挥部召集有关人员就该小区的问题形成会议纪要，该纪要明确了本案所涉的公务员一期小区存在房屋漏水、窗台回水、太阳能等工程质量问题及上述问题的解决方案，确定了原告作为该小区的新物业管理公司。同时以公务员小区建设工程指挥部与原告的法定代表人欧阳俊忠签订了“关于解决禄丰县公务员小区物业管理交接手续中若干问题的协议”，该协议就公务员小区物管公司的入驻期限、业主委员会的成立、新旧物业公司的权利及义务、公共设施的维修管护等问题的处理进行了约定。同日，远东物业管理公司与原告签订了《公务员小区物管交接协议》，并完成了交接手续。2008年7月21日，公务员小区建设工程指挥部以（2008）13号会议纪要确认了本案涉及的公务员一期小区业主委员会成立及相关成员。2009年8月6日，禄丰县公务员一期业主委员会与原告的法定代表人欧阳俊忠签订了《公务员小区一期物业管理合同》，合同约定委托管理期限为6年，自2009年8月1日起至2015年7月31日止；物业管理费按建筑面积每月0.4元/㎡向业主或物业使用人收取、管理服务费乙方将根据物价和人工工资等因素按年度调整、业主或物业使用人逾期缴纳管理费的，有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳滞纳金，并可采取停水、停电、公告等催缴措施和停止相应服务，直至向人民法院起诉。合同签订后，原告对公务员一期进行管理。2011年12月24日，原告根据禄丰县发展和改革局文件禄发字（2011）309号文件“关于印发禄丰县物业服务收费指导意见的通知”，在小区公告栏内粘贴《公告》，将小区物业管理费收费标准自2012年1月1日起由0.4元/㎡调整为0.5元/㎡。公告期届满后，原告自2012年1月1日按0.5元/㎡标准向小区的业主收取物业管理费。2015年7月31日物业服务合同约定的服务期限届满后，业主委员会未向原告发出解聘通知，原告就公务员一期物业管理问题分别于2015年1月12日、12月18日、2016年1月6日向禄丰县住房和城乡建设局提交了报告。2016年2月1日禄丰县住房和城乡建设局对公务员一期物业服务合同到期、小区外墙皮及屋顶飞边脱落、使用维修基金修理共用部分及共用设施等问题进行了回复，由原告继续对公务员一期管理。2017年12月31日，原告退出对该小区的管理和服务。在此期间，被告刘俊荣以原告服务不到位给自己造成损失为由拒绝缴纳2015年至2017年物业管理费。本院认为，禄丰县公务员一期业主委员会系依法成立，并取得了相关行政主管部门的认可，能够代表小区全体业主。原告禄丰诚兴物业管理有限公司与公务员一期业主委员会签订的《公务员一期物业管理合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为合法有效的合同，受法律保护，对该小区的全体业主具有约束力，原告及小区业主均应按约定履行各自的义务。原告在2011年12月24日以公告的方式将小区物业管理费收费标准自2012年1月1日起由0.4元/㎡调整为0.5元/㎡，虽然未按合同约定与业主委员会达成一致，但在其公告后，小区业主委员会及业主均未就调价问题向原告或其他相关部门提出异议，且小区大部分业主均按调整后的价格向原告交纳了物业管理费，应视为小区业主委员会及业主对该调价行为的默认，被告以此为抗辩理由依法不予采纳。被告提出因原告管理服务不到位的原因致自己的房屋屋顶漏雨、墙体渗水受损的意见，其在庭审中出示的证据不能证实该损害发生的时间和原因，即该损害与原告的服务存在因果关系，对被告提出应由原告赔偿其损失的要求不予支持。对被告认为其房屋因他人的原因而致损害，可另案起诉。就原告与该小区其他业主因物业费收取而产生的系列案件审理中所查明的情况，原告在提供物业服务管理过程中确实存在管理混乱、服务不到位的客观事实，故对其主张的物业管理费本院酌情扣减20%，即予以支持1874元（130.15㎡×0.5元/㎡×36个月×80%≈1874元）。对原告要求被告支付滞纳金225元，因原告在服务管理过程中存在瑕疵，且该瑕疵持续存在未能改善，其本身存在过错，对该项诉请不予支持；对原告主张的垃圾清运费225元，因原告在本案中提交的证据不能证实其主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第四十一条的规定，判决如下：一、由被告刘俊荣于本判决生效之日起五日内支付原告禄丰诚兴物业管理有限公司2015年1月至2017年12月期间的物业管理费1874元，合计1874元。二、驳回原告禄丰诚兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已交），由被告刘俊荣负担40元，由原告负担10元。（因原告已预交，由被告在支付上述款项时一并支付原告）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  李云峰审 判 员  史建琼人民陪审员  李 发二〇一八年十二月二十二日书 记 员  付秀峰