广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤03民终13144号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金安基地房地产开发有限公司，住所地：深圳市福田区滨河与益田路交汇处西南侧南方国际广场****，统一社会信用代码：914403007412433093。法定代表人：郑国彬，总经理。委托诉讼代理人：汪守劲，广东广深律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市金安物业管理有限公司，住所，住所地：深圳市南山区南山街道东滨路****208-210铺位（原内环路**）机构代码：59186337-6。法定代表人：王道华，执行董事。委托诉讼代理人：佘创晓，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗昭敏，广东华商律师事务所律师。上诉人深圳市金安基地房地产开发有限公司（以下简称金安房地产公司）因与被诉人深圳市金安物业管理有限公司（以下简称金安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月10日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人金安房地产公司的委托诉讼代理人汪守劲，被上诉人金安物业公司的委托诉讼代理人佘创晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金安房地产公司上诉请求：1、判令金安物业公司支付金安房地产公司垫付的水费14390.49元；2、判令金安物业公司支付金安房地产公司垫付的电费184694.4元；3、判令金安物业公司支付金安房地产公司租金72000元；4、判令金安物业公司移交给金安房地产公司“顺基楼”楼宇维修基金27723.6元；5、以上共301814.89元，判令金安物业公司支付金安房地产公司从起诉之日起上述全部款项的同期银行贷款利息；6、判令驳回金安物业公司的全部反诉请求；7、诉讼费由金安物业公司承担。在庭审过程中，金安房地产公司当庭撤回第3项上诉请求。事实和理由：一、本案物业服务合同签订的背景。金安房地产公司于2000年1月7日与深圳市中医院签订《关于合作改建市卫生局荣华里宿舍的合同》，根据该合同金安房地产公司建成了“顺基楼”物业。新建的顺基楼除拆迁补偿给深圳市中医院及拆迁户15套，余下的20套所有权属于金安房地产公司。根据物业管理法规规定，金安房地产公司可自行或与物业管理公司签订前期物业管理合同，对金安房地产公司所建“顺基楼”进行物业管理。金安物业公司项目负责人郑旭与金安房地产公司负责人系同姓宗亲，90年代郑旭来深圳时一直都是得到金安房地产公司郑姓宗亲股东及法定代表人帮助，故在金安房地产公司所建的“顺基楼”需要物业服务时，为了照顾同宗郑旭，经沟通，郑旭于2012年3月7日注册成立与金安房地产公司名称相近的金安物业公司。2012年6月30日，注册成立不久的金安房地产公司与金安物业公司签订“顺基楼”前期物业服务合同，约定由金安物业公司对金安房地产公司建设的“顺基楼”共3080.2平方米的物业提供前期物业服务，合同期限自2012年7月1日至2015年6月30日。二、涉案物业水电使用情况。该栋物业系旧改项目，因各方面原因未独立供电，经金安房地产公司与供电部门及深圳市时珍实业发展有限公司（以下简称时珍公司）协商，“顺基楼”供电由时珍公司的供电线路解决，物业管理公司在收取“顺基楼”住户的电费后按时交至时珍公司。在合同履行期间，各涉案房产住户的电费水费都是作为物业管理公司的金安物业公司收取，金安物业公司在收到该栋楼业主的电、费后未向电力提供单位时珍公司缴纳电费，导致该公司多次通知金安房地产公司交清电费，否则将停止供电。金安房地产公司为保证“顺基楼”业主的正常生活，在多次通知金安物业公司缴纳电费无果后，一共垫付了电费182694.4元、水费垃圾处理费14390.49元。三、金安物业公司使用金安房地产公司房屋。金安物业公司的具体负责人系郑旭，其在履行物业服务合同的过程中，作为金安物业公司的工作人员，为了物业管理的方便，以金安物业公司名义租用了金安房地产公司的房屋作为生活起居用。虽然金安房地产公司与金安物业公司双方没有签订房屋租赁合同，但郑旭占有、租用金安房地产公司的房屋客观存在，而且租用该房屋的目的是为了工作便利，金安房地产公司请求金安物业公司支付租金有事实和法律依据。四、根据以上事实，一审法院判决错误，理由如下：（一）金安房地产公司代为垫付的水费14390.49元、电费182694.40元合法有理，一审法院不予支持有误。一审法院在认定了水电费是金安房地产公司缴纳的事实后，以金安房地产公司没有提供金安物业公司收取住户水电费的具体金额为由不予支持违背常理。金安物业公司是如何收取住户水费，收取了多少水费，具体的收取时间及费用是金安物业公司保存的资料，金安房地产公司根本没有机会接触该数据。本案中因为涉案物业的特殊情况（涉案物业旧改项目是一事一议获批的），故没有在供电与供水部门单独开户及住户独立水电到户。在金安房地产公司多方努力下，为解决用电用水问题特与时珍公司通线，应该是金安物业公司收取住户水电费后转交给时珍公司。金安房地产公司的行为是完全的利他损己的行为。金安房地产公司提供了六张时珍公司开具的电费收据，一审法院罔顾事实，否定了金安房地产公司该请求，也否定了应该倡导的构建和谐社会的观念。（二）基于上述事实，金安物业公司的负责人是基于物业管理关系占用租用金安房地产公司的房屋，不是独立单纯的租赁合同关系，金安房地产公司请求金安物业公司在该案中支付租金/占用费合法有理。（三）金安房地产公司请求金安物业公司支付涉案“顺基楼”楼宇维修基金27723.60元合法有理。金安物业公司在履行合同过程中，每月每平方米收取了“顺基楼”业主每月每平方米0.25元维修基金，整个物业3,080.2平万米，金安物业公司共收取了36×0.25×3080.2=27723.60元，而这些维修基金都没有使用，日常的维修都是金安房地产公司出资。根据物业管理条例及维修基金的管理规定，该维修基金的所有权应该属于全体业主。金安物业公司在物业管理期间对该维修基金仅有代为收取及管理以及经业主同意使用的权利义务，现《物业管理合同》履行期限已过，金安物业公司占用该维修服务基金没有任何理由，金安房地产公司不管是作为合同的签订方还是作为业主身份，主张代管该维修基金有理有据。五、金安物业公司的请求应予驳回。（一）一审法院认定金安房地产公司应交的物业管理费及维修基金面积错误。根据双方确认的属于金安房地产公司自有物业的面积为1638.2平方米，其他部分面积均为其他住户使用，金安物业公司已经向其他业主收取。一审法院不顾该事实，按照金安物业公司单方制作提交2012年7月至2013年12月期间的该物业的全部面积3032.41计算物业管理费及维修基金完全错误。却在计算2015年4月至6月期间物业管理费及维修基金时又按1638.2平方米计算。金安房地产公司不清楚一审法院的逻辑是什么。（二）本案是因金安物业公司不与金安房地产公司对账引起，金安房地产公司多次请求在法院主持下对账，以完全解决问题，一审法院无视金安房地产公司解决问题的请求。六、金安物业公司应该支付给金安房地产公司的费用为301814.89元，金安房地产公司已经支付的物管费及维修基金为152051元，金安房地产公司应支付的物业管理费及维修基金为1638.2×（3.8＋0.25）×36=238849.56元，金安房地产公司应承担的未入住装修期间的水电费1819＋6845=8664元。则总对账应为301814.89＋152051－238849.56－8664=206351.44元，即最终金安物业公司应支付金安房地产公司206351.44元，按照一审法院的判决，金安房地产公司却还需支付给金安物业公司，道理何在？请求二审人民法院依法支持金安房地产公司的上诉请求。金安物业公司辩称，一、金安房地产公司向金安物业公司主张返还垫付的水费、电费缺乏事实与法律依据。根据《前期物业服务合同》约定及国家相关法律规定，金安物业公司作为提供前期物业服务公司拥有向物业使用者建设单位收取水费的代理义务，金安房地产公司作为建设单位及其中的大业主负有向金安物业公司缴纳物业区域内水电费的义务，金安物业公司在代理供电公司及供水公司收取相应的水电费之后，再向供电及供水公司进行转交。而金安房地产公司作为顺基楼的业主和建设单位，不仅违反国家法律规定未向金安物业公司缴纳水电费，而且还欠缴金安物业公司垫付的水电费，该事实一审法院也予以确认。金安房地产公司致使金安物业公司遭受经济利益的损失，其主张缺乏法律依据。二、金安物业公司没有向金安房地产公司移交楼宇维修基金的义务。金安房地产公司的主张与国家法律规定不符。根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十一条第二款式的规定，金安物业公司移交物业专项维修基金的对象限定在业主委员会或者新选定的物业服务企业，金安房地产公司不具有提供物业服务的法定资质，也不是法定的接管专项维修基金的单位，金安房地产公司根本无权管理顺基楼专修维修基金。金安物业公司应保存相应的维修基金，至下一任拥有资质的物业管理公司接管后向其移交。另外，金安物业公司从承担法定义务，维护业主权利的角度出发拒绝向金安房地产公司移交物业维修基金是合法合理的。三、一审判决金安房地产公司向金安物业公司缴纳物业管理费及专项维修基金认定事实清楚，适用法律正确，根据《深圳经济特区物业管理条例》第八十四条、第八十五条及金安房地产公司与金安物业公司所签订的顺基楼《前期物业服务合同》第五条、第六条、第十七条的约定，金安房地产公司作为顺基楼物业的建设单位和业主之一，负有向金安物业公司缴纳物业管理费及专项维修基金的义务，一审法院判决金安房地产公司向金安物业公司缴纳物业管理费及专项维修基金认定事实清楚，适用法律正确。另，金安房地产公司称该楼宇的专项维修基金没有具体的法律规定与事实不符。深圳市物价局、深圳市国土资源管理局关于日常收取的物业专项维修基金若干问题的通知第二条规定，物业专项维修基金收取标准为带电梯的物业每月每平方米建筑面积0.25元，因此，金安房地产公司应当按照该标准向金安物业公司缴纳物业专修维修基金。金安房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令金安物业公司支付金安房地产公司垫付的水费15825.13元；2、判令金安物业公司支付金安房地产公司垫付的电费184694.4元；3、判令金安物业公司移交给金安房地产公司“顺基楼”楼宇维修基金27723.6元；4、诉讼费由金安物业公司承担。金安物业公司向一审法院反诉请求：1、判令金安房地产公司向金安物业公司支付自2012年7月1日至2015年6月30日的物业管理费共计365159.84元及该款项自2015年7月1日起至清偿之日止按中国人民银行同期逾期贷款利率计算的利息（暂计至反诉之日的利息为3865.69元）；2、判令金安房地产公司向金安物业公司缴纳2012年7月1日至2015年6月30日期间维修基金22285.8元；3、金安房地产公司向金安物业公司支付赔偿金34569.47元（以金安物业公司3个月物业管理费收入为标准）；4、判令金安房地产公司向金安物业公司偿还《前期物业服务合同》期间所应支付的水费3491.44元、电费6845.5元；5、判令由金安房地产公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2012年6月30日，金安房地产公司与金安物业公司签订《顺基楼前期物业服务合同》，约定：金安房地产公司选聘金安物业公司对深圳市金安基地（物业名称：顺基楼）提供物业服务，物业类型为住宅物业，物业坐落位置为深圳市罗湖区××号，建筑面积为3080.2平方米，物业服务期限为自2012年7月1日至2015年6月30日止。物业服务费用采取包干制，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅：3.8元／月／平方米，物业服务费用（物业服务资金）按月交纳。业主应于通知入伙之日起交纳物业服务费用（物业服务资金）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因金安房地产公司原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用（物业服务资金）由金安房地产公司全额交纳。金安物业公司按照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金。本合同期满前，金安房地产公司决定不再聘用金安物业公司的，应在期满前3个月书面通知金安物业公司；金安物业公司决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知金安房地产公司。双方同意续签，应于本合同到期前90日内签署新的物业服务合同。本合同期届满前业主委员会成立的，由业主委员会依法选聘物业管理企业实施物业管理，本前期物业管理服务合同则即行终止。2015年3月1日，金安房地产公司向金安物业公司发出《终止合同的通知》，通知金安物业公司：金安房地产公司在物业服务限期届满后将不再聘用金安物业公司，请金安物业公司在合同约定的终止日按合同条款办理移交。2015年3月20日，时珍公司向金安房地产公司发出《关于交纳顺基楼电费通知》，通知金安房地产公司于2015年4月1日前交纳所欠电费59386.80元。2015年3月23日，金安房地产公司向金安物业公司发函，称金安房地产公司收到时珍公司发出的缴纳电费通知，欠缴自2014年7月1日至2014年12月31日用电量应交电费49513.20元、2015年1月份用电量应交电费6388.80元、2015年2月份用电量应交电费3484.80元，合计欠缴电费金额为59386.80元，请金安物业公司于2015年4月1日前缴清所欠电费。金安房地产公司提交了四份时珍公司开具的收款收据，以证明金安房地产公司向时珍公司交纳的电费金额。金安房地产公司还提交了水费统计表，以证明金安房地产公司交纳的水费金额。金安房地产公司提交了顺基楼管理费统计表，以证明双方在2014年8月18日核算了2012年7月1日至2013年12月31日金安房地产公司、金安物业公司之间的管理费、水费、电费、停车费、维修基金的结算情况，金安房地产公司依该核算数据支付给金安物业公司核算的费用。2013年11月18日，金安物业公司工作人员郑旭开具了收到金安房地产公司交纳物业管理费3万元的收款收据；2014年9月25日，郑旭开具了收到金安房地产公司交纳物业费及专项基金8万元的收款收据；2014年9月25日，郑旭开具了收到金安房地产公司交纳物业费及专项基金42051元的收款收据。金安物业公司制作的《深圳市金安基地房产开发有限公司应缴顺基楼2012.07-2013.12月份物业管理费、基金统计》，记载金安房地产公司应交纳该期间36间房屋的物业管理费（含专项维修基金）为221193元，计费建筑面积为3032.41平方米。金安物业公司制作的《2014年1月至2015年3月顺基楼物业管理费统计》，记载该期间28间房屋的物业管理费（含专项维修基金）为99350元，计费建筑面积为2193.57平方米，该表上有金安房地产公司工作人员郑宏韵签名。2014年12月17日，金安房地产公司法定代表人郑国彬出具《2014年顺基楼5D管理费确认书》，确认5D房屋（建筑面积85.93平方米）每月管理费（3.8元/平方米/月，维修基金0.25元/平方米/月）348元，由金安房地产公司从补偿款中扣除代缴，水电等其他费用由业主自行缴纳。物业管理费代缴日期为2014年10月1日至2014年12月15日。2015年1月7日，郑国彬出具《2015年顺基楼2A管理费确认书》，确认2A房屋（建筑面积87.85平方米）每月管理费（3.8元/平方米/月，维修基金0.25元/平方米/月）348元，由金安房地产公司从补偿款中扣除代缴，水电等其他费用由业主自行缴纳。物业管理费代缴日期为2015年1月1日至补偿款结清为止。2015年1月9日，郑国彬出具《2015年顺基楼4C管理费确认书》，确认4C房屋（建筑面积94.18平方米）每月管理费（3.8元/平方米/月，维修基金0.25元/平方米/月）348元，由金安房地产公司从补偿款中扣除代缴，水电等其他费用由业主自行缴纳。物业管理费代缴日期为2015年1月1日至2016年1月1日。金安物业公司提交了《2014年顺基楼水电表读数》，以证明2014年金安房地产公司使用物业区域内水费、电费记录，但金安房地产公司不予认可。金安物业公司提交了《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住水费统计》，该表记载：2014年1月-2015年2月30日未入住装修期间产生水费1819元，2014年1月-2015年3月管理费（含专项维修基金）99350元、水费6845元、电费1819元，合计108014元。金安物业公司提交了《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住电费统计》，该表记载：2014年1月-2015年2月30日未入住装修期间产生电费6845元。上述两张统计表上均有郑宏韵签名。一审庭审中，金安房地产公司、金安物业公司均确认金安房地产公司自有顺基楼20间房屋为建筑面积为1638.2平方米。一审法院认为，金安房地产公司与金安物业公司《顺基楼前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强行性规定，合法有效，各方均应严格履行。金安物业公司为金安房地产公司提供物业服务，金安房地产公司应依约交纳物业管理费及其它费用。金安房地产公司应向金安物业公司缴纳物业管理费及专项维修基金包括：1、2012年7月至2013年12月期间物业管理费及专项维修基金221062.69元（3032.41平方米×3.8元/平方米×18个月＋3032.41平方米×0.25元/平方米×18个月）（计费建筑面积按金安物业公司提交的《深圳市金安基地房产开发有限公司应缴顺基楼2012.07-2013.12月份物业管理费、基金统计》所列面积3032.41平方米）；2、2014年1月至2015年3月期间物业管理费及专项维修基金99350元（金安房地产公司工作人员郑宏韵已在该表上签名确认，一审法院采纳该表记载费用金额）；3、2015年4月至6月期间物业管理费及专项维修基金22115.79元[（1638.2平方米＋87.85平方米＋94.18平方米）×3.8元/平方米×3个月＋（1638.2平方米＋87.85平方米＋94.18平方米）×0.25元/平方米×3个月]（计费建筑面积按金安房地产公司自有20间房屋建筑面积1638.2平方米加上2A房建筑面积87.85平方米和4C房建筑面积94.18平方米）。金安房地产公司提交了金安物业公司工作人员郑旭开具的《收款收据》，故一审法院认定金安房地产公司已向金安物业公司支付了物业管理费及专项维修基金152051元。因此，金安房地产公司仍须向金安物业公司交纳物业管理费及专项维修基金合计190477.48元（221062.69元＋99350元＋22115.79元-152051元）。金安物业公司还主张金安房地产公司支付拖欠物业管理费的利息，考虑到双方当事人未及时对账结算，双方均存在一定过错，故一审法院不予支持。金安房地产公司主张金安物业公司收取住户水电费后未向供电方时珍公司足额缴纳电费，也未向供水部门足额缴纳水费，导致金安房地产公司代为垫付水费15825.13元、电费184694.40元，但是金安房地产公司并未提交证据证明金安物业公司收取住户水电费的具体金额，故应承担举证不能的不利后果。金安房地产公司请求金安物业公司支付垫付水电费的诉讼请求，一审法院予以驳回。金安物业公司提交的《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住水费统计》、《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住电费统计》，经过金安房地产公司工作人员郑宏韵签名确认，故金安物业公司请求金安房地产公司支付上述水费1819元、电费6845元，一审法院予以支持。金安物业公司主张超出上述金额水费的请求，一审法院不予支持。《顺基楼前期物业服务合同》约定的物业服务期限届满后，金安房地产公司不再与金安物业公司续约，并未违反合同约定，金安物业公司请求金安房地产公司支付赔偿金34569.47元，缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。金安房地产公司主张金安物业公司向其移交楼宇维修基金，缺乏法律依据，一审法院不予支持。金安物业公司向业主委员会或新选聘的物业服务企业移交物业专项维修资金结余事宜，有关当事人可自行协商或另寻法律途径解决。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、金安房地产公司应于判决生效之日起十日内向金安物业公司支付物业管理费及专项维修基金合计190477.48元；二、金安房地产公司应于判决生效之日起十日内向金安物业公司支付水费1819元、电费6845元；三、驳回金安房地产公司的诉讼请求；四、驳回金安物业公司其它的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5803.6元，由金安房地产公司负担；反诉案件受理费3921.6元，由金安房地产公司负担1790.3元，由金安物业公司负担2131.3元。经审理查明，一审法院查明的事实基本清楚，应予确认。本院二审另查明，一、金安物业公司在二审期间确认涉案“顺基楼”的水、电均未单独立户，水费、电费均通过深圳市中医院的户头进行缴交。二、深圳市中医院于2017年10月24日向本院出具的《“顺基楼”水、电费缴纳说明》载明：“顺基楼”水、电费一直没有单独立户，户主是“深圳市中医院”，自2012年7月份以来，直至现在，“顺基楼”水、电费由金安房地产公司承担并支付给我院，以我院的名义向水务集团、供电公司缴纳。深圳市中医院于同日向本院出具的《“顺基楼”电费收据说明》载明：六张收据金额合计184694.4元，该收据由时珍公司向金安房地产公司开具，用途是“顺基楼”电费，款项支付至深圳市中医院。因为时珍公司是深圳市中医院的关联公司。三、时珍公司的股东为深圳市中医院（持股比例50%）、深圳市中医院工会委员会（持股比例50%）。本院认为，本案为物业服务合同纠纷案件。金安房地产公司作为涉案房产的开发商，与金安物业公司签订《顺基楼前期物业服务合同》，由金安物业公司为涉案房产提供物业服务，该合同对小区业主均具有约束力，故金安物业公司要求金安房地产公司交纳物业管理费、维修基金的诉讼主张有事实和合同依据，应予支持。关于金安房地产公司应支付的物业管理费和专项维修基金数额，本院认为，首先，根据2014年8月18日的顺基楼管理费统计表，金安房地产公司对2012年7月1日至2013年12月31日的相关费用进行了结算，确认还应支付尾款42051元，随后，金安物业公司工作人员于2014年9月25日出具收款收据确认收到前述尾款，可知双方已就2013年12月31日之前的相关费用清结完毕。其次，2015年3月29日，金安房地产公司对金安物业公司提供的2014年1月-2015年3月期间的物业管理费和专项维修基金进行了核算，金安房地产公司工作人员签字确认金安房地产公司应交金额为99350元。第三，2015年4月至6月期间金安房地产公司应交纳物业管理费、专项维修基金22115.79元，一审判决对此已有详述，本院亦予确认。故金安房地产公司还应支付物业管理费和专项维修基金合计121465.79元（99350元+22115.79元），一审法院认定事实有误，导致判决结果错误，应予纠正。关于水电费的问题，本院认为，金安房地产公司工作人员在金安物业公司提供的《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住水费统计》、《2014年1月-2015年2月顺基楼未入住电费统计》上签字，确认金安房地产公司应付水费1819元、电费6845元，一审法院据此作出判决，认定事实清楚，应予确认。由于涉案“顺基楼”的水、电均未单独立户，相关费用需经深圳市中医院户头支付，而深圳市中医院已书面确认收取了金安房地产公司为“顺基楼”支付的电费184694.4元，故金安物业公司关于其已将收取的业主电费交纳至供电公司的抗辩主张，不能成立。金安房地产公司因代交电费而受损，金安物业公司构成不当得利，其应向金安房地产公司返还垫付电费184694.4元。至于水费，因金安房地产公司未能提供充分证据证明其实际垫付该部分费用，应自行承担举证不能的不利后果，故对其该部分诉求，不予支持。关于专项维修基金的移交问题，本院认为，根据《深圳经济特区物业管理条例》的相关规定，物业专项维修资金属业主所有；市主管部门应当在银行设立物业专项维修资金专户，对物业专项维修资金的收取、存储、使用、增值和查询等进行统一监督管理。各个物业管理区域的物业专项维修资金应当存入物业专项维修资金专户。本案中，当事人未提供证据证明涉案小区已按照行政主管部门的要求开立物业专项维修资金专户，故金安房地产公司要求金安物业公司移交维修基金的条件尚不成熟，本院不予支持。待涉案小区开立物业专项维修资金专户后，如业主委员会或新选聘的物业服务企业因移交物业专项维修资金结余事宜与金安物业公司发生争议，可另循法律途径解决。关于金安房地产公司上诉所主张的利息，本院认为，由于金安房地产公司在一审期间并未提出该项诉讼请求，且双方未能在二审调解，故本院二审时不予处理，当事人可另循法律途径解决。综上所述，金安房地产公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项，最高人民法院《关于适用的解释》三百二十八条第一款规定，判决如下：一、维持深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第971号民事判决第二项；二、撤销深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第971号民事判决第三、四项；三、变更深圳市南山区人民法院（2015）深南法民三初字第971号民事判决第一项为：深圳市金安基地房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市金安物业管理有限公司支付物业管理费及专项维修基金合计121465.79元；四、深圳市金安物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向深圳市金安基地房地产开发有限公司支付垫付电费184694.4元；五、驳回深圳市金安基地房地产开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回深圳市金安物业管理有限公司的其他反诉请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费5803.6元，由深圳市金安基地房地产开发有限公司负担1107.33元，深圳市金安物业管理有限公司负担4696.27元；反诉受理费3921.6元，由深圳市金安基地房地产开发有限公司负担1169.87元，深圳市金安物业管理有限公司负担2751.73元。二审案件受理费5827.2元，由深圳市金安基地房地产开发有限公司负担1111.83元，深圳市金安物业管理有限公司负担4715.37元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 路  德  虎审判员 朱    宽二〇一八年十二月二十七日书记员 张东阳（兼）