浙江省绍兴市柯桥区人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）浙0603行初139号 原告马建君，男，1979年1月9日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局。住所地：绍兴市柯桥区群贤路**建设大厦。统一社会信用代码：11330621002582155Q。 法定代表人李卫龙，局长。 委托代理人陈显明、袁晓燕，浙江明显律师事务所律师。 被告绍兴市柯桥区华舍街道办事处。住所。住所地：绍兴市柯桥区华舍街道兴华路**div> 负责人孙其康，主任。 委托代理人徐明刚，浙江越光律师事务所律师。 原告马建君诉被告绍兴市柯桥区住房和城乡建设局（以下简称住建局）、绍兴市柯桥区华舍街道办事处（以下简称华舍街道办）其他行政行为一案，于2018年10月22日向本院提起行政诉讼，本院于当月26日受理，分别于2018年10月26日和2018年10月30日向被告住建局和华舍街道办送达起诉状副本及应诉通知书等。本院依法组成合议庭对案件进行了审查。本案现已审理终结。 原告马建君诉称：原告系柯桥区湖畔林语一期业主，房号为1幢601室。湖畔林语系绍兴保利房地产公司（以下简称保利公司）开发的位于华舍街道××以北，千梭路东西两侧，其中一期自2014年10月开始交付。2015年底，一期173户中有90%以上业主交付并开始装修入住。到2016年底，二期606户中有90%以上业主交付并开始装修入住。2017年9月，原告等以书面形式向被告住建局提交“申请公开绍兴湖畔林语是一个物业管理区域的划分文件”，要求其及时公开文件。后俩被告于2018年1月作出绍柯物划[2018]01号《物业管理区域划分意见书》（以下简称《意见书》），把湖畔林语一期和二期划分为一个物业管理区域。 一个物业管理区城成立一个业主大会，而业主才是设立业主委员会的主体。《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条明确规定选举业主委员会属于业主共同决定的事项，地方人，地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举委员会给予指导和协助管理条例》第十条、第十一条，《浙江省物业管理条例》第十三条进一步表明我国已经把成立业主委员会的权力赋予业主。一个物业管理区域成立一个业主大会，业主委员会是小区业主通过业主大会选取的业主代表，组成的业主自助自管机构，并单纯为本小区业主提供服务，同时代理小区全体业主和物业公司等第三方服务机构签订各类合同和交涉。但是业主只有在成立业主委员会的前提下才能行使这些权力，并且物业管理区域的不同划分，对业主实际权力行使有决定性影响。原告作为湖畔林语一期业主，有行使一期共有部分的权益和对应的义务，而俩被告作出的《意见书》与事实不符，剥夺了原告作为湖畔林语一期业主的合法权益。由于湖畔林语一期位于千梭路以东，地块编，地块编号BF-18的红线图、总平面图、规划许可及技术经济指标等，是一个独立的封闭小区。湖畔林语二期位于千梭路以西，地块编，地块编号BF-17立的红线图、总平面图，规划许可及技术经济指标等，也是一个独立的封闭小区。湖畔林语一期和二期不仅仅只是红线图分开，其配套的技术经济指标独立，连小区内关于安全防范智能系统设备的配套设施设备也是独立可以区分的。浙江省人大常委会法制工作委员会、浙江省人民政府法制办公室、浙江省建设厅编著的《译议》作出了这样的解释“如果其配套设施设备是各自独立的，应当分别划分物业管理区域”以保障业主权益最大化。如果将湖畔林语一期和二期划分为一个物业管理区域，成立一个业主委员会，不仅对物业管理工作提升难度，而且还会破坏自然形成的生活规律与生活环境，势必会引起很多纠纷，产生很多矛盾，对于“物业管理区域划分应有利于业主的生活环境和工作环境并便于管理”的初衷背道而驰，损害广大业主的合法权益，会激化矛盾，影响小区健康发展。物业管理区域的划分，在实践操作中，通常把建设用地规划许可证所确定的红线图作为划分物业管理区域的标准之一。但是在湖畔林语一期和二期的物业管理区域划分中，俩被告完全忽略建设用地规划许可证及红线图的不同，单方面决定湖畔林语一期和二期划分为一个物业管理区域，无事实依据，也违反法律规定。综上，诉请撤销《意见书》，并对湖畔林语一期和二期的物业管理区域重新进行划分。 被告住建局辩称，一、被告作出的《意见书》合理、合法，不存在需要被撤销的情形。2017年10月20日，保利公司向被告住建局提出申请，要求将湖畔林语一期和二期划分为同一物业管理区域并提交了相关申请材料。经核查，湖畔林语一期和二期共属于保利公司开发建设，于2011年4月2日作为同一个投资项目备案。其中一期位于山阴路××、××路以东，二期位于山阴路××、××路以西，一二期之间地块毗邻，仅隔一条千梭路、一期的建筑规模较小，仅约为二期的三分之一，且一期和二期有部分设施设备为共用状态。经向被告华舍街道办了解，当时湖畔林语尚无以区政府审批同意的管辖社区接管。考虑到这一特殊性，被告住建局便向被告华舍街道办征求了关于本次物业管理区域划分的意见，并会同其作出了《意见书》。因此，从建筑规模、社区建设、设施设备的共用情况、小区管理等因素考虑，被告住建局根据《物业管理条例》第九条、《浙江省物业管理条例》第七条等规定作出《意见书》并无不妥，程序也符合法律规定。二、《意见书》并未侵犯原告的人身权、财产权等合法权益，并非行政诉讼法规定的受案范围。《意见书》仅对物业管理区域作出了划分，并未剥夺或限制原告作为一期业主的相关权益，对其权利义务不产生实际影响。综上，请驳回原告诉讼请求。 被告华舍街道办辩称，一、华舍街道办不是适格的被告。根据《物业管理条例》第五条、《浙江省物业管理条例》第四条的规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。华舍街道办不是该辖区负责物业管理区域划分的职权部门，故作为被告不适格。二、原告诉讼请求无事实根据和法律依据。1、根据《物业管理条例》第九条和《浙江省物业管理条例》第七条的规定，物业管理区域根据物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。红线图、平面图、技术经济指标等因素并非划定物业管理区域的依据，在分期开发的较大规模的住宅小区建设过程中为便于施工建设和前期管理而形成的不同期住宅之间的围墙、道路也不应成为将整个规划小区划分不同物业管理区域的界线。2、根据《浙江省物业管理条例》第七条规定，新建住宅区，包括分期建设或者两个以上单位开发建设的住宅区，拥有共同的配套设施设备的，应当划分为一个物业管理区域。保利公司在《柯桥区物业管理区域划分申请书》中明确说明，湖畔林语一期总建筑面积小，户数小，与二期拥有共同的配套设施设备，故原告诉请无事实根据和法律依据。综上，请驳回原告起诉。 本院认为，根据《物业管理条例》（国务院令第666号）第八条的规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十一条规定，“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”第十二条规定，“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。……业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……。” 本案中，原告马建君诉请撤销的《意见书》系俩被告作出的将柯桥区华舍街道湖畔林语一期和二期划分为一个物业管理区域的行政行为，属于可能影响到湖畔林语一期和二期全体业主共同管理权利的重大事项。如果对该《意见书》不服，应当由湖畔林语一期和二期业主以业主大会会议的形式，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加并同意，方可提起相应诉讼，故原告马建君提出涉案诉讼不符合前述法律规定，对其起诉应予驳回。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉的解释》第六十九条第一款第（十）项之规定，裁定如下： 驳回原告马建君的起诉。 如不服本裁定，可在收到裁定书之日起十日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 长  雷红莉 审 判 员  桑伟强 人民陪审员  周宗芳 二〇一八年十二月十二日 书 记 员  寿 梦 附：相关法律条文 《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉： （一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的； （二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的； （三）错列被告且拒绝变更的； （四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的； （五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的； （六）重复起诉的； （七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的； （八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的； （九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的； （十）其他不符合法定起诉条件的情形。 前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。 人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。