8贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终7406号上诉人（原审被告）：李辉，男，1971年8月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人（原审被告）：夏小慧，女，1972年11月2日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。二上诉人共同委托诉讼代理人：夏颖，贵州黔成起智律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：刘习永，贵州黔成起智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：贵州可立亚房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳2006-08地块以东、长岭南路延伸段以北贵阳世纪城**团******。法定代表人：陈鸿志，该公司执行董事。委托诉讼代理人：令狐昌勇，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭树静，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。原审被告：夏溢，男，2000年7月8日出生，住贵州省贵阳市观山湖区。上诉人李辉、夏小慧因与被上诉人贵州可立亚房地产经纪有限公司（以下简称可立亚公司）、原审被告夏溢居间合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔0115民初2614号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人李辉、夏小慧上诉请求：一、依法撤销原判，依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人未完成其居间义务，该合同不能履行系被上诉人造成，一审法院对该事实及证据认定存在错误。被上诉人未完成居间义务，且上诉人不存在违约行为，是由于被上诉人未能在合同期限内履行找到适合买家并及时将相关情况告知上诉人的义务所导致，并非一审法院所认定的上诉人存在违约行为。二、被上诉人要求上诉人支付的违约金过分高于其损失，一审法院对该事实认定存在错误。合同未能履行的原因系被上诉人导致，该损失不应由上诉人承担。若上诉人在本案中确实存在违约行为，根据《合同法》第一百一十三条就损失的范围进行了规定，该损失应该不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。一审法院在证据和事实认定方面均有错误，导致其作出错误的判决。被上诉人可利亚公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当予以驳回上诉人的上诉请求。原审被告夏溢无答辩意见。李辉、夏小慧向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告夏溢于2018年3月29日签订的《可立亚地产限时销售合同》；2、判决被告夏溢立即返还原告保证金6,000元；3、判决被告夏溢立即向原告支付违约金43,600元；4、判决被告夏溢承担原告律师费8,000元；5、判决被告李辉、夏小慧对二、三、四项债务承担连带责任；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：位于贵阳市××区××路××世纪城××、××组团××楼××单元××号房屋系被告夏溢所有。被告李辉、夏小慧系被告夏溢父母。2018年3月29日，以被告夏溢为（甲方）、被告李辉、夏小慧为其监护人与作为乙方的原告签订了一份《可立亚房地产限时销售合同》，约定甲方将位于贵阳市××区××路××世纪城××、××组团××楼××单元××号房屋委托乙方代理出售。合同与本案有关的主要内容有：1、有满足下列条件的，乙方即可全权代理甲方出售：交易净收价格109万元，付款方式按揭或一次性付款均可，买卖双方税费由买方支付；2、限时销售（独家委托）期限，签订本合同之日起至2018年6月1日；3、甲方于本合同签订当日向乙方提供第一条规定的交易房地产真实合法，有效的相关资料（包括但不限于产权证、土地证、所有权人身份证、共有权人身份证、他项权利证、司法机关依法查封、扣押文件等），配合乙方到相关部门对交易房地产进行房地产登记信息查询，乙方在甲方查档并核实上述材料后向甲方支付限时销售保证金6,000元；乙方保证如未在本合同规定的限售期限内为甲方找到适格买家，则甲方有权没收此限售保证金；如乙方在限售期限内找到适格买家，则此限售保证金在甲方与买家签订《房屋买卖合同》当日返还给乙方；甲方拒绝与乙方找的买家签订《房屋买卖合同》，则甲方须向乙方返还此限售保证金，且甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；适格买家，是指经乙方推荐后愿意以不低于本合同销售条件购买甲方房屋的人；4、限时销售（独家委托）期限内，乙方应按照本合同规定推销甲方上述房地产、为甲方寻找买家，如因乙方不履行推销义务，须向甲方支付该房地产委托交易价的4%作为违约金；5、限时销售（独家委托）期限内甲方必须保证乙方能够带领客户顺利看房，若乙方按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书，即视为乙方居间成功，甲方应在与买家签订《房屋买卖合同》当日将实际售价高于上述委托价的差额支付给乙方作为咨询及中介服务费；6、限时销售（独家委托）期限内，若乙方介绍的买家同意按本合同委托条件交易的，则甲方全权委托乙方代为收取购房定金，乙方代甲方收取定金后可将部分或全额定金直接转入甲方如下账户：户名李辉，账号及开户行略，即视为甲方已收到买家的购房定金，甲方完全认可乙方与买方就办理与该房地产买卖交易有关的各项手续和程序以及签订的协议约定等；7、甲方收取或乙方代为收取买家定金后，若甲方拒绝出售该房地产或拖延时间不配合乙方及买家办理该房地产的相关交易手续的，甲方除向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金外，还应承担双倍返还定金给买家的责任，该双倍返还保证金由甲方直接支付到乙方指定账户，再由乙方支付给买家；8、第十条、限时销售（独家委托）期限内，甲方不得擅自终止本合同、自行出售该房地产或另行委托其他公司及个人销售该房地产；限时销售（独家委托）期限内，如甲方不予配合，拖延时间影响乙方销售工作的，乙方有权当房面解除本合同并追究甲方的违约责任；9、第十一条、乙方通过自行组织销售或与其他中介合作等方式向买家推销并成功交易的，甲方不得拒收定金，不得拒绝出售该房地产，甲方承诺不与乙方介绍的买家私下进行交易；10、若有违反合同第十条、第十一条的，甲方应向乙方支付该房地产委托交易价格的4%作为违约金；若乙方擅自终止本协议的，乙方应支付甲方相当于该房地产委托交易的4%作为违约金；11、乙方可通过发短信、微信信息、邮件等任一通讯形式向甲方发送通知、文件、资料，乙方发送至甲方如下通讯方式之一，即视为送达，甲方确认其有效的通讯电话为138××******；相关邮寄资料自乙方邮寄之日起5日视为送达，电子数据（通过短信、微信、电子邮件等形式发送的）自乙方发出之时起24小时内即视为送达；12、若履行本合同发生争议的，在贵阳市观山湖区人民法院起诉，诉讼费、律师费均由违约方承担；13、此住宅带车位一起出售（029号车位）。合同签订当日，原告如约向被告李辉支付了保证金6,000元，被告李辉均出具收据予以确认。上述合同签订后，原告在2018年5月10日向案外人孙丽芬出具一份《收据》，该《收据》载明原告收到孙丽芬交来购买世纪城龙凯苑21栋2单元29-1号住宅诚意金5,000元，谈条件为103万房东净收，谈成中介费3万元整（中介方配合办完一切手续），不再另外收费，买方保证征信无问题，谈成诚意金自动转为房款，谈不成则无条件返还；同时该《收据》还注明“在此中介承诺103万元谈成，如谈不成三倍返还诚意金，如谈成买方不买赔偿中介方三倍诚意金”。此后，原告还出具一份《收据》，载明收到案外人权盛交来购买观山湖区金阳南路6号世纪城Y1、Y2组团21号楼2单元29层1号住宅的车位（029号车位）诚意金5,000元，谈条件为6万元整房东净收。2018年5月12日，原告向案外人辛姗出具一份《收据》，载明收到辛姗交来购买观山湖区金阳南路6号世纪城Y1、Y2组团21号楼2单元29层1号住宅及车位（029号车位）诚意金20,000元，谈条件为109万元房东净收，谈成诚意金自动转为房款，谈不成则无息返还。后被告未与上述任一买家签订《房屋买卖合同》。2018年5月22日，上述买家之一的孙丽芬向该院提起诉讼，认为其与可立亚公司达成一致以103万元购买观山湖区世纪城龙凯苑21栋2单元29-1号房屋，若谈不成则赔偿三倍诚意金，后可立亚公司以房东不愿出卖房屋为由拒绝，要求可立亚公司按双方约定赔偿三倍诚意金即15,000元，该案该院以（2018）黔0115民初2726号案件予以受理，尚未审结。2018年5月24日，原告以诉称事实与理由向该院提起诉讼并提出如前诉请。2018年7月2日，原告与贵州贵达律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师提供法律服务，并支付律师代理费8,000元。庭审中双方当事人均确认，案涉《可立亚房地产限时销售合同》中被告夏溢的签名及捺印，系由被告李辉、夏小慧代为签署。一审法院认为，本案争议的焦点有三点：一、案涉《可立亚房地产限时销售合同》是否有效，合同相对人是谁；二、被告是否存在违约行为，若存在违约行为，应由谁向原告承担违约责任。对上述焦点，该院意见如下：关于合同效力及合同相对人。案涉房屋系由被告夏溢所有，合同载明的相对人系被告夏溢，但签订合同时被告夏溢系未成年人，其签名及捺印均由其父母即被告李辉、夏小慧代为签署，庭审中被告据此提出合同无效抗辩，而依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，被告的主张不能成立，案涉《可立亚房地产限时销售合同》系有效合同。《可立亚房地产限时销售合同》实际系由被告李辉、夏小慧代被告夏溢签订，而夏溢系未成年人，庭审中双方当事人均未提供证据证实李辉、夏小慧代为出售夏溢所有的房屋损害了夏溢利益，则依照《中华人民共和国民法总则》第十九条“八周岁以上的未成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其年龄、智力相适应的民事法律行为。”的规定，李辉、夏小慧二人的代理行为有效，案涉《可立亚房地产限时销售合同》的效力及于被告夏溢，原告及被告夏溢，系该合同的相对人。二、被告是否存在违约行为，若存在违约行为，谁应向原告承担违约责任。被告主张原告完成居间义务的标志为“按照甲方上述委托条件与买家签订承购确认书”，但原告至今未提交相应“承购确认书”，故原告未完成居间义务，被告不存在违约行为。庭审中原告确实未提交以“承购确认书”为标题的相应书面文件，仅提交了3份《收据》，但从该3份《收据》的具体内容来看，基本能够判断原告寻找的3名客户具有分别购买案涉房屋和车位以及同时购买案涉房屋和车位的意向，房屋、车位的对应价款亦符合合同约定，此3份《收据》的内容具有确认购买案涉房屋以及车位的行为特征，可以确定原告已履行居间义务，被告未与任一客户签订《房屋买卖合同》，其行为已构成违约。庭审中被告否认上述3份《收据》的真实性，但并未提交相反证据予以反驳，应承担举证不能的法律后果，其辩解该院不予采信。该院已确认被告存在违约行为，但签订合同时被告夏溢系未成年人，合同的签订、履行等夏溢均未实际参与，而是由其父母即被告李辉、夏小慧代为行使，被告夏溢缺乏恶意违约的行为要件，则向原告承担违约责任的，应为被告李辉、夏小慧，原告要求被告夏溢承担连带责任的诉请，该院不予支持。从原告具体诉讼请求来看，其要求解除合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，该项诉请，该院予以支持。原告要求被告返还保证金6,000元，符合双方约定，该院予以支持。原告要求被告支付违约金43,600元，系按照合同约定的总价款4%计算，被告主张过高，但被告的违约行为导致原告不能获得3%的佣金收益，同时可能承担收取买方5,000元诚意金的3倍赔偿责任，该院确认按照合同价款4%的标准计算违约金并未过分高于给原告造成的损失，该项诉请，该院予以支持。原告要求被告承担律师费8,000元，因导致本案诉讼系被告的违约行为，违约方承担律师费符合双方约定，该院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第十九条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十三条第二款、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”之规定，判决：一、解除原告贵州可立亚房地产经纪有限公司与被告夏溢于2018年3月29日签订的《可立亚房地产限时销售合同》；二、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内返还原告贵州可立亚房地产经纪有限公司保证金6,000元；三、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内支付原告贵州可立亚房地产经纪有限公司违约金43,600元；四、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内支付原告贵州可立亚房地产经纪有限公司律师费8,000元；五、驳回原告贵州可立亚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费620元（已减半收取），由被告李辉、夏小慧负担。经二审审理查明的事实与原判查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。关于上诉人所称“合同不能履行系被上诉人造成”的上诉理由不能成立，《可立亚地产限时销售合同》签订后，被上诉人依约履行义务，而上诉人违约拒绝销售房屋；上诉人没有证据证明违约金过高，其所称违约金过高的上诉理由不能成立。另，违约金的约定足以弥补被上诉人的损失，故对于律师费不应予以支持。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，对于成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔01民初2614号民事判决第一项、第二项、第三项，即一、解除原告贵州可立亚房地产经纪有限公司与被告夏溢于2018年3月29日签订的《可立亚房地产限时销售合同》；二、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内返还原告贵州可立亚房地产经纪有限公司保证金6,000元；三、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内支付原告贵州可立亚房地产经纪有限公司违约金43,600元；二、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2018）黔01民初2614号民事判决第四项、第五项：即四、被告李辉、夏小慧于本判决生效之日起十日内支付原告贵州可立亚房地产经纪有限公司律师费8,000元；五、驳回原告贵州可立亚房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。三、驳回贵州可立亚房地产经纪有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费620元，由贵州可立亚房地产经纪有限公司负担；二审案件受理费1240元，由李辉、夏小慧负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  刘 佳审判员  庞 敏二〇一八年十二月二十七日书记员  李 萌