四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川01民终13014号 上诉人（原审被告）：郭兴华，男，1971年4月5日出生，汉族，现住四川省成都市郫都区。 委托诉讼代理人：廖述龙，四川中沛律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：洪健，男，1977年8月4日出生，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜小华，女，1972年8月21日出生，汉族，现住四川省德阳市旌阳区。 委托诉讼代理人：辛长洋，四川恒创律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都郫县峻岭商业管理有限公司，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇犀安路**********。 负责人：周奇。 委托诉讼代理人：王成龙，男，汉族，1992年4月6日出生，住四川省平昌县，系该公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都郫县蓝光和骏置业有限公司，住，住所地：四川省成都市郫都区犀浦镇恒山大道中段金犀庭苑/div> 负责人：余驰，总经理。 委托诉讼代理人：侯铭轩，男，汉族，1985年2月9日出生。住四川省成都市武侯区，系该公司员工。 上诉人郭兴华因与被上诉人洪健、杜小华、成都郫县峻岭商业管理有限公司（以下简称峻岭公司）、成都郫县蓝光和骏置业有限公司（以下简称蓝光公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1693号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 郭兴华上诉请求：撤销成都市郫都区人民法院（2018）川0124民初1693号民事判决，依法改判驳回洪健、杜小华的一审全部诉讼请求。事实与理由：1．一审法院认定事实不清，峻岭公司在未与郭兴华协商时于2017年4月底将郭兴华经营店铺的设备搬走，并将店铺上锁。出租方并没有实际将租赁房屋交付郭兴华使用。2．郭兴华此前并不知晓承租房屋装让给洪健、杜小华。郭兴华租房事宜一直是与峻岭公司沟通，期间并无他人与郭兴华沟通租赁房屋事宜，郭兴华当然认为出租方为峻岭公司。由于峻岭公司发出的解除租赁合同函件，搬走店铺设备并锁门造成洪健、杜小华的损失应由峻岭公司负担；3．郭兴华签订的租赁合同约定租金为每季度支付一次，且洪健、杜小华明确知晓，其在未收到租金的情况下未向峻岭公司、郭兴华主张，不符合交易习惯；4．一审法院认定洪健、杜小华的房屋收益起始于2017年1月25日错误。洪健、杜小华购买房屋的租金收益起始于其办理不动产产权登记的时间2017年5月24日；5．一审诉讼中，洪健、杜小华主张的违约金过高，郭兴华要求降低，但一审法院未予调整。 洪健、杜小华辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回郭兴华的上诉请求，维持原判。1．洪健、杜小华于1月26日付清房款、交付房屋之日就成为实际出租人。郭兴华应当按照《商品房租赁合同》的约定标准向洪健、杜小华支付2017年1月26日以后的租金，认定事实清楚，适用法律正确。一审法院认定洪健、杜小华未采取有效措施防止损失扩大，从而也未完全支持洪健、杜小华的诉讼请求；2．峻岭公司将案涉房屋转让给洪健、杜小华后，峻岭公司不再是合同当事人的情况下向郭兴华发出的解除合同函没有法律效力。郭兴华房屋上锁的情况与洪健、杜小华没有利害关系，上锁行为并不能代表郭兴华、蓝光公司签订的租赁合同已解除，《商品房租赁合同》在洪健、杜小华起诉前仍然处于履行状态；3．违约金的约定是基于租赁合同的总价为标准，该约定并不违反法律规定，不应予以调整。 峻岭公司述称，案涉房屋系峻岭公司从蓝光公司购买，峻岭公司在将房屋卖给洪健、杜小华时，约定将付清房款日作为租金收益分割时间节点；2．郭兴华于2016年7月起就欠付租金。在洪健、杜小华未支付完毕全部房款时，峻岭公司于2017年6月向郭兴华发送解除合同函并无不当。请求驳回上诉请求，维持原判。 蓝光公司述称，蓝光公司确与郭兴华于2015年5月13日签订了租赁合同；蓝光公司已将郭兴华缴纳的租赁保证金交给了峻岭公司。 洪健、杜小华向一审法院提出起诉请求：判令1．解除洪健、杜小华与郭兴华的商品房租赁合同；2．郭兴华向洪健、杜小华支付2017年1月26日至2017年11月30日期间的房屋租金180527元；3．郭兴华向洪健、杜小华支付违约金52504.65元；4．峻岭公司、蓝光公司在已收取郭兴华支付的2017年1月26日之后的房屋租金范围内向洪健、杜小华承担支付责任；5．请求判令峻岭公司、蓝光公司向洪健、杜小华支付其已收取郭兴华支付的租赁保证金17600元。 一审法院认定事实：洪健、杜小华于2017年1月25日从峻岭公司处购买位于成都市郫都区犀浦镇犀安路2号“蓝光＊幸福满庭”13幢2层27号房屋，房屋面积318.21平方米。洪健、杜小华在购买房屋时，该房屋即处于出租状态：房屋于2015年5月13日由蓝光公司出租于郭兴华，双方签订有《商品房租赁合同》。其后，蓝光公司将该房屋转让于峻岭公司，由峻岭公司作为“蓝光＊幸福满庭”商铺的管理单位进行统一管理，同时峻岭公司作为出租人向郭兴华收取租金。2017年1月25日，洪健、杜小华与峻岭公司签订《商品房买卖合同（二手）》购买了标的房屋，峻岭公司告知洪健、杜小华房屋已处于出租状态且《商品房买卖合同（二手）》中也载明了已出租现状。蓝光公司与郭兴华签订的租赁合同约定支付租金的方式为每季度支付一次，洪健、杜小华在连续两个季度没有收到房屋租金的情况下，于2017年7月向峻岭公司询问相关情况。后峻岭公司告知洪健、杜小华，郭兴华因经营不善已无力继续承租标的房屋。因租赁合同关系尚未解除，且租赁标的内有桌、椅等物品郭兴华尚未清理，洪健、杜小华一直未将租赁标的另行出租，2017年12月1日，洪健、杜小华将租赁标的另行出租于案外人刘晋成，就之前部分租金支付主体、金额各方无法达成一致意见。 同时查明，蓝光公司与郭兴华双方签订《商品房租赁合同》，约定租赁期限5年，自2015年7月15日至2020年7月14日；租赁期内2016年7月15日至2017年7月14日租赁费用210018.6元，2017年7月15日至2018年7月14日租赁费用220519.53元；自2016年4月15日起租金支付方式为按季度支付；合同约定郭兴华不按时支付租金，除应补交租金外，每逾期一天按照每季度租金总额的5%支付违约金，逾期十五日，视为根本违约，守约方有权解除合同，郭兴华支付违约金52504.65元，履约保证金不予退还。 峻岭公司收取郭兴华履约保证金17600元。郭兴华实际支付租金至2016年7月14日，在案涉房屋实际经营至2017年4月底。洪健、杜小华办理案涉房屋不动产权证为2017年5月。峻岭公司2017年6月15日向郭兴华发出关于解除商品房租赁合同并要求限时返还租赁房屋的函件，郭兴华同日收悉。 一审法院认为，案涉商铺自2015年7月起由蓝光公司租赁给郭兴华使用，期间，商铺所有权转移给峻岭公司，再继而转让给本案洪健、杜小华，根据“买卖不破租赁”原则，郭兴华的租赁权益受到法律保护，其与蓝光公司租赁合同对洪健、杜小华继续有效，相应约定权利义务不变，如支付租金、继续使用租赁物等，同理，洪健、杜小华取得租金请求权、合同终止权等。洪健、杜小华与峻岭公司签订二手房买卖合同时，仅在第二条中简单约定案涉房屋为已出租，但双方并未签订实际的《带租约销售协议》，未对各方权益进行约定，也未与实际承租人即被告郭兴华之间形成书面约定，导致今日之诉讼。洪健、杜小华2017年1月25日全款购买案涉房房屋，购房当时即已知晓房屋已在出租，本身即看中购房后资金回笼迅速、有保障的好处，案涉房屋在洪健、杜小华与峻岭公司签订合同、完成款项支付义务后，案涉房屋上的财产权益即应由洪健、杜小华享有，才符合公平、诚实信用原则，同时，峻岭公司庭审陈述亦承认买卖房屋时与洪健、杜小华即已约定，房款付清前收益归该公司所有，房款付清之后收益归洪健、杜小华所有，该约定系当事人真实意思表示，不损害他人利益，合法有效，故洪健、杜小华主张案涉房屋买卖合同签订后租赁费用，有事实依据及法律依据，一审法院应予以支持，郭兴华庭审辩称洪健、杜小华案涉房屋产权办理之前的租赁费用不应由其主张，辩解于法无据，一审法院不予采信。 郭兴华承租案涉房屋，应当按照合同约定金额按时足额支付房屋租金，其交纳租金至2016年7月14日，此后租金一直未交纳，已属违约，应当承担违约责任。履约保证金与违约金本属不同概念，但履约保证金本身亦具有补偿性及惩罚性质，同时，本案履约保证金约定保证案涉房屋整个租赁期间的履行，必然包含房屋产权转移洪健、杜小华之前时间，故洪健、杜小华诉请峻岭公司支付洪健、杜小华从郭兴华处收取的保证金17600元，一审法院不予支持，合同当事人可以合同约定违约金的计算方式或支付金额，蓝光公司与郭兴华双方签订《商品房租赁合同》约定逾期支付租金逾期十五日，视为根本违约，守约方有权解除合同，郭兴华支付违约金52504.65元，其约定合乎法律规定，约定金额未超出法定标准，洪健、杜小华据此主张违约金52504.65元，一审法院予以支持。 关于郭兴华租赁期间租赁费用，现有证据证明郭兴华实际租赁至2017年4月底，但租赁合同系郭兴华与蓝光公司之间签订，峻岭公司无权于案涉房屋产权已转移给洪健、杜小华后向郭兴华发出解除租赁合同并要求返还租赁房屋的函件，其解除合同函件并不发生合同解除法律效力，郭兴华同样并没有因经营困难等协商解除合同，租赁合同关系仍旧成立有效，根据洪健、杜小华诉请事实陈述，其于2017年7月知晓郭兴华无力继续承租案涉房屋，但并未采取合法有效措施减少损失扩大，一审法院根据带租约房屋买卖现状及案涉房屋合同履行实际情况，认定洪健、杜小华知晓郭兴华无力经营后一月时间为洪健、杜小华采取措施减损必需时间，即租赁费用计算至2017年8月14日，根据合同约定租金计算标准，2017年1月26日至2017年8月14日，共计200天，租赁费用为115000元，2017年8月15日至洪健、杜小华另行租赁房屋给他人期间损失由其自行承担。 房屋买卖导致房屋产权人主体变更，洪健、杜小华概括承受案涉房屋上租赁合同权利义务，属于债权债务的法定转移，案涉房屋出租人自动变更为洪健、杜小华，洪健、杜小华诉请解除洪健、杜小华与郭兴华签订的租赁合同，一审法院予以支持。 蓝光公司并未收取案涉房屋履约保证金、并未从郭兴华处收取租金，不承担向洪健、杜小华返还相应款项责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、解除洪健、杜小华与郭兴华签订的《商品房租赁合同》；二、郭兴华于判决生效后十日内支付洪健、杜小华房屋租金115000元；三、郭兴华于判决生效后十日内支付洪健、杜小华违约金52504.65元；四、驳回洪健、杜小华其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2530元，由郭兴华承担。 本院查明事实与一审法院查明事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，案涉房屋买卖合同及租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方当事人应当按照约定全面履行自己的义务并享有合同权利。 关于本案中洪健、杜小华就案涉租赁合同收取租金的计算期间确定问题。本院认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十九条关于“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”之规定，案涉租赁合同应被遵守和继续履行，在受让人洪健、杜小华与承租人郭兴华之间继续发生效力。其次，峻岭公司当庭陈述买卖房屋时与洪健、杜小华已约定，房款付清前收益归该公司所有，房款付清之后收益归洪健、杜小华所有，该约定系当事人真实意思表示，也视为峻岭公司将收取租金的权利在收到房屋全款后让与给洪健、杜小华，故本院认定洪健、杜小华自2017年1月26日起有权收取案涉租赁合同租金。第三，峻岭公司无权于案涉房屋产权已转移给洪健、杜小华，在没有取得现有所有权人、出租人洪健、杜小华认可的情形之下，以出租人身份向郭兴华发出解除租赁合同并要求返还租赁房屋的函件。同时，案涉合同的解除权赋予给守约方而非违约方。在案涉合同有效租赁期内，郭兴华自行终止租赁的行为并不产生其不支付合同约定的租金的法律后果。故一审法院根据带租约房屋买卖现状及案涉房屋合同履行实际情况，酌定洪健、杜小华采取措施减损必需时间，将租赁费用计算至2017年8月14日，并无不当，本院予以维持。 关于本案违约金是否应当调整。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，案涉租赁合同约定逾期支付租金逾期十五日视为根本违约，守约方有权解除合同，并约定了违约金计算方式。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，违约金调整的前提系过分高于损失，而郭兴华未举证证明该违约金过分高于其违约行为造成的损失。洪健、杜小华据合同约定主张违约金，于法有据，一审法院不予调减并无不当，本院予以维持。 综上所述，郭兴华的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费5060元，由郭兴华负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐骥 审判员  赵锋 审判员  冯璐 二〇一八年十二月十八日 书记员  邱灿