福建省南安市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0583民初10708号 原告:南安市溪美房地产开发有限公司，住所地福建省南安市溪美街道柳新路**。 法定代表人：刘聪慧，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄丽琴，福建瀛莱律师事务所执业律师。 被告：黄智勇，男，1963年1月15日出生，汉族，住福建省南安市。 被告：黄芳芳，女，1986年8月8日出生，汉族，住福建省南安市。 原告南安市溪美房地产开发有限公司（以下简称“溪美房地产公司”）与被告黄智勇、黄芳芳商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告溪美房地产公司的委托诉讼代理人黄丽琴到庭参加诉讼，被告黄智勇、黄芳芳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 溪美房地产公司向本院提出诉讼请求：1.解除溪美房地产公司与黄智勇、黄芳芳在2009年6月16日签订的合同编号为xxx的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；2.黄智勇、黄芳芳立即协助溪美房地产公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》注销登记及备案手续；3.黄智勇、黄芳芳支付溪美房地产公司以商品房总价款15%计算的违约金70154元；4.黄智勇、黄芳芳承担溪美房地产公司因本案支出的律师代理费9500元。事实和理由：2009年6月16日，黄智勇、黄芳芳与溪美房地产公司签订一份合同编号为xxx的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定黄智勇、黄芳芳购买溪美房地产公司开发的南安市溪美办事处老公仔山新美小区(名都城)第xxx幢xxx号商品房，建筑面积142.95平方米，总房价款467688元。黄智勇、黄芳芳于合同签订当日支付了首付款93688元，余款374000元以向中国建设银行股份有限公司南安支行（以下简称“建行南安支行”）申请个人住房按揭贷款方式支付。之后因黄智勇、黄芳芳逾期归还按揭贷款，上述银行向南安市人民法院提起诉讼，该院于2016年10月10日作出了（2016）闽0583民初6517号民事判决，判决：一、上述银行与黄智勇、林翠兰、黄芳芳、溪美房地产公司签订的编号为2009年建泉南个房借字××号《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；二、黄智勇、林翠兰应于本判决生效后十日内偿还上述银行编号为2009年建泉南个房借字××号《个人住房借款合同》项下借款本金175147.13元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2015年11月6日起至清偿之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；三、对黄智勇、林翠兰的上述借款本息，上述银行有权从黄智勇、林翠兰、黄芳芳提供的抵押物即位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；四、溪美房地产公司对黄智勇、林翠兰的上述借款本息承担连带清偿责任；五、溪美房地产公司承担连带清偿责任后，有权向黄智勇、林翠兰追偿。根据《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第二条按揭担保第2项约定“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息……出卖人有权依照法律程序解除合同……买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（诉讼费、律师费等）”，黄智勇、林翠兰、黄芳芳至今仍不履行按揭还款义务的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。为此，溪美房地产公司诉至本院。 黄智勇、黄芳芳未作答辩。 溪美房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，黄智勇、黄芳芳未到庭，未对溪美房地产公司提供的证据进行质证。对溪美房地产公司提供的证据，本院认定如下：溪美房地产公司提供的《南安市商品房买卖合同备案及预告登记申请书》、《商品房买卖合同》（包含附件）、南安市人民法院（2016）闽0583民初6517号《民事判决书》、委托代理合同及律师费发票、催款函及邮寄单，证据来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 溪美房地产公司系依法注册成立的经营房地产开发等事项的有限责任公司，并依法取得南安市溪美办事处老公仔山新美小区(名都城)的商品房预售许可证。2009年6月16日，溪美房地产公司与黄智勇、黄芳芳签订合同编号为xxx的《商品房买卖合同》一份，该合同包含附件六《合同补充协议》等内容，2009年6月25日双方并就该合同进行备案及预告登记。合同约定，黄智勇、黄芳芳向溪美房地产公司购买址在南安市溪美办事处老公仔山新美小区(名都城)第xxx幢xxx层xxx号房产，建筑面积共142.95平方米，单价为3271.69元，总金额为467688元。合同第七条及附件六《合同补充协议》第一条，1、买受人于2009年6月16日向出卖人支付首期购房款（含定金）计93688元，其余374000元由买受人向贷款银行申请按揭贷款……第二条，2、在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或者出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失……合同签订后，黄智勇、黄芳芳向溪美房地产公司支付购房款93688元，余款374000元由黄智勇、林翠兰、黄芳芳向建行南安支行办理了按揭贷款予以支付。为此，黄智勇、林翠兰、黄芳芳与建行南安支行签订了一份编号为2009年建泉南个房借字××号《个人住房借款合同》，溪美房地产公司为黄智勇、林翠兰、黄芳芳贷款提供连带保证责任担保，保证期间为本借款合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由建行南安支行核对无误、收执之日止。但黄智勇、林翠兰、黄芳芳未依合同的约定向建行南安支行按时足额偿还贷款。2016年7月25日，建行南安支行就此向南安市人民法院提起原告建行南安支行与被告黄智勇、林翠兰、黄芳芳、溪美房地产公司金融借款合同纠纷一案。2016年10月10日，南安市人民法院作出（2016）闽0583民初6517号民事判决，判决如下：一、建行南安支行与黄智勇、林翠兰、黄芳芳、溪美房地产公司签订的编号为2009年建泉南个房借字××号《个人住房借款合同》于本判决生效后立即解除；二、黄智勇、林翠兰应于本判决生效后十日内偿还建行南安支行编号为2009年建泉南个房借字××号《个人住房借款合同》项下借款本金175147.13元及相应的利息、罚息（利息、罚息自2015年11月6日起至清偿之日止按中国人民银行有关规定和合同约定计算）；三、对黄智勇、林翠兰的上述借款本息，建行南安支行有权从黄智勇、林翠兰、黄芳芳提供的抵押物即位于南安市溪美办事处老公仔山“新美小区名都城”第7幢405号房产拍卖、变卖或者折价所得的价款中优先受偿；四、溪美房地产公司对黄智勇、林翠兰的上述借款本息承担连带清偿责任；五、溪美房地产公司承担连带清偿责任后，有权向黄智勇、林翠兰追偿。现该案已生效。本案商品房已于2011年4月28日办理交房手续。溪美房地产公司因本案支付律师代理费9500元。 在审理中，溪美房地产公司于2018年12月5日向黄智勇、黄芳芳发出催款函，催告黄智勇、黄芳芳履行（2016）闽0583民初6517号民事判决书确定的还款义务，否则，溪美房地产公司将依据合同和法律解除合同，追究黄智勇、黄芳芳的违约责任。黄智勇之妻、黄芳芳之母林翠兰于2018年12月6日收到该催款函。 本院认为，溪美房地产公司与黄智勇、黄芳芳签订的《商品房买卖合同》（包括附件），主体资格合格，当事人意思表示真实，内容合法，为有效合同。合同签订后，黄智勇、林翠兰、黄芳芳向建行南安支行办理按揭贷款用于支付购房款，并由溪美房地产公司提供阶段性连带保证担保。黄智勇、林翠兰、黄芳芳未依《个人住房借款合同》的约定向建行南安支行按时足额偿还贷款，其行为已构成违约，经法院判决，该合同已被解除，溪美房地产公司被要求承担担保责任。依照双方签订的《合同补充协议》第二条，2、“在担保期间，若买受人逾期归还按揭贷款本息，经贷款银行或者出卖人催告仍不履行的，出卖人有权依照法律程序解除合同，合同自出卖人发出书面解除合同的通知送达买受人之日起解除，买受人应向出卖人支付该商品房总价款15%的违约金，并承担由此引起的相关费用（税费、诉讼费、律师费、公证费、执行费等）及损失”的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，溪美房地产公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同》。因溪美房地产公司于2018年12月5日邮寄《催款函》催告黄智勇、黄芳芳履行南安市人民法院（2016）闽0583民初6517号民事判决书确定的还款义务，否则，溪美房地产公司将依据合同和法律解除合同，追究黄智勇、黄芳芳的违约责任。黄智勇之妻、黄芳芳之母林翠兰于2018年12月6日收到该催款函。现溪美房地产公司请求解除双方签订的《商品房买卖合同》（包含附件），合理合法，本院予以支持。本案合同已办理网签备案登记手续，溪美房地产公司并于2011年4月28日将本案商品房交付给黄智勇、黄芳芳，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，溪美房地产公司要求黄智勇、黄芳芳协助其办理合同解除后的合同备案及预告登记的注销登记手续，并要求黄智勇、黄芳芳支付违约金70153.2元（按总房款467688的15%计算）、及因为本案诉讼而支付的律师费9500元，符合法律规定，予以支持。因《商品房买卖合同》已解除，溪美房地产公司需将购房款返还给黄智勇、黄芳芳，但黄智勇、黄芳芳未在本案中提出请求，故对于溪美房地产公司应返还黄智勇、黄芳芳的购房款，本案不予处理，双方可另行处理；同样，黄智勇、黄芳芳应将址在南安市溪美办事处老公仔山新美小区(名都城)第xxx幢xxx层xxx号房产腾空返还给溪美房地产公司，但溪美房地产公司未在本案中提出请求，故对于黄智勇、黄芳芳应将诉争房产腾空返还，本案不予处理，双方可另行处理。若本案商品房已被司法机关查封，溪美房地产公司应退还给黄智勇、黄芳芳的款项，则应提交给有关司法机关。黄智勇、黄芳芳经合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、解除南安市溪美房地产开发有限公司与黄智勇、黄芳芳于2009年6月16日签订的编号为xxx的《商品房买卖合同》（包括附件及《补充协议书》）； 二、黄智勇、黄芳芳应于本判决生效后十日内协助南安市溪美房地产开发有限公司到原合同登记及备案机关办理上述《商品房买卖合同》备案注销及预告登记注销手续。 三、黄智勇、黄芳芳应于本判决生效后十日内支付南安市溪美房地产开发有限公司违约金70153.2元； 四、黄智勇、黄芳芳应于本判决生效后十日内支付南安市溪美房地产开发有限公司因为本案诉讼而支付的律师费9500元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8315元，减半收取计4158元，由黄智勇、黄芳芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。 审判员  蔡宗场 二〇一八年十二月十四日 书记员  杨雯君 速录员  陈家群 附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示： 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。 当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。 公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 -10- -11-