安徽省南陵县人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0223民初5624号原告：张静，女，1978年9月14日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。被告：南陵江南国际综合市场经营管理有限公司，住所地芜湖市南陵县籍山路与南翔路交叉口和顺阳光城市，统一社会信用代码913402235675229853。法定代表人：王善记。委托诉讼代理人：周宏，安徽皖陵律师事务所律师。原告张静与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托经营管理合同纠纷一案，本院于2018年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。原告张静、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司委托诉讼代理人周宏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张静向本院提出诉讼请求：1．判令被告立即支付所欠原告第五经营年度2016年5月1日至2017年4月30日、第六经营年度（2017年5月1日至2018年4月30日）的租金共计47,890元；2．判决支付每天按照原告可得收益的日万分之三违约金；3．撤销合同中关于本经营年度的租金收益在下一个经营年度的头3个月内进行利益分配的明显不合理、不公平的约定，请求在本经营年度开始前进行支付房屋租金；4．判决被告赔偿原告误工费、交通费、通讯费等1,000元；5．本案诉讼费由被告负担。被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司辩称：原告诉请拖欠第5、6年度的租金情况属实，租金收益按照双方合同约定房屋已经出租的按照被告实际获得的租金收益1：9进行分成，房屋没有出租的按照市场同档次的租金标准1：9进行分配；原告的房屋在2017年7月16日前租赁给伍维霖，2017年7月16日以后，商铺处于未出租状态，对于原告诉请的违约金请法庭根据双方合同约定依法判决；对原告诉请的撤销合同当中的租金收益分配时间我方认为该合同系双方真实意思的表示，不违反法律的禁止性规定，除非双方协商一致对合同条款进行变更，否则原告单方面要求变更或撤销合同条款没有法律依据；对原告诉讼的交通费、通讯费、误工费请法庭结合已经生效的判决依法予以判决。综上请求法院依法作出判决。本案经本院审理认定如下事实：2012年7月29日，原告张静与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订了一份《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，合同约定原告将自己购买的南陵县籍山镇江南国际精品街2幢（即B6幢）122室商铺（面积为117.59平方米，一层计租面积为40.42平方米，1-3层）商铺委托给被告经营管理。委托经营管理期限为十年，2012年5月30日起算，前三年原告不收取租金。合同第二条2约定：乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可，有权依法采取各种合法方式直接向拖欠租金和费用的租户进行追缴。第四条2（2）：从第四年开始甲乙双方按实际租金收益9：1分成，相应税费甲乙双方按收益比例承担。从第四年开始，甲方已经委托乙方经营前提下，若甲方购买的店铺未按正常出租，乙方应按同档次商铺的市场平均出租价格给付甲方按照上述比例和方式的租金回报。（3）：从第四年开始，双方在下一个经营年度的头三个月内进行本经营年度的利益分配。第六条第3条约定：在委托期内，被告对于该商铺进行重新布局、装潢和改造，无需另行通知原告或取得原告同意。第七条2（6）约定：“乙方未按约支付甲方应得利益且无甲方违约在先等其它无抗辩事由的，甲方可解除合同，同时乙方承担租金额万分之三每天的延付租金违约金”。合同签订后，原告即将上述房屋交付给被告经营管理。目前该商铺未被租出。被告未支付原告第四经营年度（2015年5月30日至2016年4月30日止）的租金收益，被告未再支付之后的租金收益。2014年6月16日，被告将原告的上述商铺和相邻的123号商铺出租给伍维霖，年租金49,610元，其中，一层面积80.84平方米，1.6元/平方米/天，年租金为47,210元，二层1,200元/年/间，三层0元/年/间。租期三年，自2014年6月16日至2017年7月15日止，免租期自2014年6月16日至2016年7月15日，2016年7月15日计算租金。承租户与被告约定承租户不支付租金。被告已经按该约定收取了租金。之后，原告的该商铺未被租出。与原告商铺类似的同档次商铺被告与承租户王水根于2015年3月5日签订了《商铺租赁经营合同》，承租户王水根租赁了A24幢109、110商铺二套，合同载明：一层面积80.84平方米，每天每平方米按1.6元计算，年租金47,210元，二层1,200元/年/间，三层0元/年/间，租赁期限三年，租赁期间2015年3月5日至2018年3月4日止，免租期自2015年3月5日至2017年3月4日，免租期间，承租户与被告约定承租户不支付租金。自2017年3月5日起计算租金。2018年3月3日被告与承租户王水根继续签订了《商铺租赁经营合同》，承租户王水根继续租赁A24幢109、110商铺二套，合同载明：一层面积80.84平方米，每天每平方米按1.6元计算，年租金47,211元，二层2,000元/年/间，三层1,000元/年/间，租赁期限一年，租赁期间2018年3月5日至2019年3月4日止，免租期自2018年3月5日至2018年9月4日，免租期间，承租户与被告约定承租户不支付租金。自2018年9月5日起计算租金，实际收取26,606元（含二层2,000元，三层1,000元）。2015年7月31日，被告与业主吴琪签订了《江南国际综合市场信访事项接访记录》，该记录载明：“经2015年7月31日在南陵县信访局就市场的芜湖市区、宣城、铜陵、南陵等地业主代表就江南国际物业管理公司兑付业主第四经营年度租金及兑付时间达成以下备忘：一、租金标准：底层1.6元/平方米/天，二层2,000元/年、三层1,000元/年；二、兑付时间：第四个经营年度的房租每半年一付，每次兑付50%”。上述事实，有原告、被告的当庭陈述，原告、被告举证、本院调取的下列证据在卷佐证，本院予以确认：原告举证的原、被告的身份信息、原告的皖（2018）南陵县不动产权第0007763号《不动产权证》《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》《商品房买卖合同》，被告举证的一份《商铺租赁经营合同》三份、与原告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》，在（2017）皖0223民初2290号案中由当事人陈凌云、朱玲玲举证的《江南国际综合市场信访事项接访记录》。本院认为：原告张静与被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，合法有效，应受法律的保护。原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点1．在于被告将原告的商铺出租，与承租人约定了免租期，原告应否获得免租期的租金收益，本院认为，虽然被告对于与承租户签订的免租期应当告知原告，征得原告的同意，而被告没有将上述情况告知原告，原告认为被告的该行为超越了上述合同约定的委托权限，其后果应当由被告自行承担，但根据上述合同第二条2约定的理解，乙方（被告）以自己的名义与最终租户签订和变更、终止租赁合同。乙方有权自己制定租金收入标准收取经营收入、自己选择经营户而无需甲方（原告）认可。且根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。对于被告与承租户约定的免租期（自2016年5月1日至2016年6月14日止），被告亦不支付原告此间的租金收益。被告应按照所实际收取的租金按照《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》约定的比例支付所欠原告扣除免租期后的租金收益。本案争议的焦点2．在于被告应按照何标准支付原告第五经营年度的租金收益？因被告未将原告的房屋租出去，计算标准是按照同档次商铺市场平均出租价格按比例支付原告的租金，是否应包括被告与同档次商铺的承租户签订的出租合同约定的免租期间的时间也计算在内，根据本院向承租户所作的调查证明，被告与承租户签订的租赁合同均约定了免租期（目前尚未有发现被告与承租户签订的租赁合同没有约定免租期），并且已经出租的商铺在免租期外的租赁期实际收取的租金，商铺一层均按每天每平方米按1.6元计算收取租金，租金适当，被告的上述行为显然没有损害原告的利益，没有违反商业活动中的诚实信用的原则，应理解为符合合同第二条2约定的内容。故被告应按照同档次商铺市场平均出租价格应将出租合同约定的免租期间的时间计算在内后按比例支付所欠原告第五经营年度的租金收益，根据上述合同的约定租金标准可参照已经出租同档次商铺的《商铺租赁合同》【A24幢109、110商铺】载明的一层以应收年租金47,210元除以一层总面积80.84平方米再除以1095天（含免租期间）计0.53元/平方米/天进行计算至2018年3月4日。在2018年3月5日后以23,606元除以一层总面积80.84平方米再除以365天（含免租期间）计0.80元/平方米/天进行计算至2018年4月30日。对于原告的商铺二层、三层，根据公平原则，分别按照《江南国际综合市场信访事项接访记录》以2,000元/间/年、1,000元/间/年计收租金收益为宜。对于原告请求3，因原告与被告签订的《芜湖江南国际综合市场商铺委托经营管理合同》系当事人真实意思表示，且该合同已经履行，故原告的该请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零一条、第四百零二条、第四百零四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付所拖欠原告张静第五经营年度即自2016年5月30日至2017年4月30日止以（1.6元/平方米/天×40.42平方米×320天＋二层2,000元/平方米/天÷365天×320天＋三层1,000元/平方米/天÷365天×320天）×90%计算租金收益为20,992.66元，于本判决生效后十日内付清；二、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2017年8月1日起至本判决生效之日止以租金收益20,992.66元乘以每天万分之三乘以实际天数的标准计算支付原告张静的违约金，于本判决生效后十日内付清；三、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司支付所欠原告张静第六经营年度即自2017年5月1日至2018年4月30日止的租金收益（0.53元/平方米/天×40.42平方米×308天＋二层2,000元/平方米/天÷365天×308天＋三层1,000元/平方米/天÷365天×308天）×90%＋（0.80元/平方米/天×40.42平方米×57天＋二层2,000元/平方米/天÷365天×57天＋三层1,000元/平方米/天÷365天×57天）×90%合计10,297.18元，于本判决生效后十日内付清；四、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司自2018年8月1日起至本判决生效之日止以租金收益10,297.18元乘以每天万分之三乘以实际天数的标准计算支付原告张静的违约金，于本判决生效后十日内付清；五、被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司赔偿原告张静追讨租金收益所产生的各项损失费500元，于本判决生效后十日内付清；六、驳回原告张静的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为536元，由被告南陵江南国际综合市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  万晓华二〇一八年十二月七日书记员  徐 晨附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第三百九十九条受托人应当按照委托人的指示处理委托事务。需要变更委托人指示的，应当经委托人同意；因情况紧急，难以和委托人取得联系的，受托人应当妥善处理委托事务，但事后应当将该情况及时报告委托人。第四百零一条受托人应当按照委托人的要求，报告委托事务的处理情况。委托合同终止时，受托人应当报告委托事务的结果。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第四百零四条受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。