山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2307号上诉人（原审原告）:雷建成，男，1963年9月22日生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：刘明伟，山西韵森律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:马成，男，1962年4月21日生，汉族，住大同市。委托诉讼代理人：王韬，山西雅名律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷炳，山西雅名律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:藏梅，男，1966年9月16日生,汉族,住大同市。上诉人雷建成因与被上诉人马成、藏梅案外人执行异议之诉一案，不服山西省大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人雷建成的委托诉讼代理人刘明伟，被上诉人马成的委托诉讼代理人王韬、雷炳，被上诉人藏梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷建成的上诉请求：请求依法撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2421号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求。事实与理由：一审法院判决认定事实不清、适用法律错误，依法应改判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被上诉人藏梅名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，对于符合以上四个条件的情形，案外人提出执行异议的，法院应依法支持。而本案完全符合以上四个条件。一、上诉人与被上诉人藏梅于法院查封前就案争房产已签订了合法有效的书面买卖合同。2017年3月31日法院查封前，2015年1月14日，上诉人与被上诉人藏梅签订了书面买卖合同。约定上诉人购买被上诉人藏梅位于内蒙古自治区兴和县新城区兴通北路东侧的（房屋权证号**XXX号)房产（以下称案争房产)，总价230万元。该合同合法有效。二、上诉人已基于买卖合同实际合法占有了案争房产。2015年2月,上诉人基于买卖合同合法占了案争房产后,于2015年6月30日，与马晓飞签订房屋租赁合同，将案争房产出租给马晓飞用于旅馆经营。三、上诉人已支付了被上诉人藏梅全部购房款合同签订后，上诉人即将全部购房款付给了被上诉人藏梅。四、案争房产之所以没有过户,是因为房产与不动产登记的交接，政府相关部门暂停办理造成的，上诉人并无过错,合同签订后，上诉人即与被上诉人藏梅去当地房产部门办理过户,但是,房产部门称因为正在为统一不动产登记做准备工作,过户暂时停止办理。所以，上诉人未及时办理过户。但是，未办理过户上诉人并无过错。基于以上理由,根据相关法律规定，法院裁定查封执行案争房产错误，依法应停止执行,解除查封。被上诉人马成答辩称：原判正确，应予维持。被上诉人藏梅答辩称：同意上诉人的上诉请求。上诉人和答辩人在2014年的房屋买卖是真实的，价款也已经支付了，过户没有办成是因为土地是国拨土地，房管局不给过户，责任不在答辩人。雷建成向一审法院提出诉讼请求：1、请求判决终结执行（2017）晋0202执555号裁定书;2、解封已查封的位于内蒙古自治区兴和县新城区兴通北路东侧的房产(房屋权证号**XXX号)。一审法院认定事实：被告马成因与被告藏梅金钱给付一案申请执行。该院于2017年4月1日将登记在被告藏梅名下的位于内蒙古乌兰察布市兴和县新城区兴通北路东侧的房产（房权证号**XXX号、0XXXX号）查封。后原告雷建成对其中产权证号0XXXX号的房产提出执行异议，该院审查后，以（2018）晋0202执异第97号执行裁定书,裁定驳回案外人雷建成的异议申请。雷建成不服该裁定，在法定期限内提起诉讼。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一)在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，原告提供的证据不足以证明买卖合同及支付购房款的真实性，同时亦不能证明原告雷建成在该院查封之前已合法占有了诉争房屋。另就未办理房屋过户登记的原因，原告与藏梅称因房屋土地问题,产权登记部门不能办理过户，但原告与藏梅均未提供证据证明，即不能证明非因买受人原因未办理过户登记。故原告的证据不足以排除对执行标的的执行。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决:驳回原告雷建成的诉讼请求。案件受理费200元，由原告雷建成负担。经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的重点是案外人雷建成是否对诉争房屋享有足以排除申请执行人申请执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”。本案中，上诉人在一审中提供了房屋买卖合同及收条，欲证明其在查封前与臧梅签订了买卖合同并支付了全部房款，上诉人主张全部购房款230万元均为现金支付，但其并未提供资金来源的相关证据，仅凭其提供的收条并不能证明其实际给付全部购房款。同时，上诉人主张其已合法占有涉案房屋，将房屋出租给马晓飞，并提供了房屋租赁协议证明其主张，但是该租赁协议未经承租方马晓飞确认其真实性，且马晓飞的母亲臧月桃是臧梅的姐姐，臧月桃在接受大同市平城区人民法院执行人员询问时陈述，同兴阁商务宾馆的产权所有人及经营人均为臧梅，臧梅让马晓飞临时管理，宾馆2015年以前出租，从2015年至今没有出租，由臧梅自己经营，故一审法院对房屋买卖合同、交付房款及租赁合同的真实性未予确认正确。且上诉人未能提供证据证明非因买受人原因未办理涉案房屋的过户登记手续。综上，上诉人雷建成未能提供有效证据证明其就案涉房屋享有足以排除申请执行人申请执行的民事权益，其提出的执行异议亦不符合相关法律和司法解释规定的情形，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人雷建成负担。本判决为终审判决。审判长 马卉妍审判员 高存慧审判员 张丽娟 二0一八年十二月二十七日书记员 常 佳