河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀01民终13073号 上诉人（原审被告）：石家庄盛通房地产开发有限公司，住所地石家庄市裕华区建通街与仓盛路交口,注册号130100000428583。 法定代表人：张晨，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李彦平，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：胡胜霞，女，1982年8月24日出生，汉族，住河北省保定市曲阳县。 委托诉讼代理人：谷飞，男，1981年9月23日出生，汉族，住石家庄市新华区，系被上诉人胡胜霞之夫。 上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司（以下简称盛通房地产公司）因与被上诉人胡胜霞定金合同纠纷一案，不服河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初188号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 盛通房地产公司上诉请求：1.撤销河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初188号民事判决；2.依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、未签订《房屋认购协议》的法律责任应由被上诉人承担。2016年9月15日，被上诉人为订购上诉人开发的河北国际商业广场的8套房产向上诉人交纳定金10万元，当时双方未确定订购房屋的价格，后被上诉人因资金不足表示无力购买，放弃了对订购8套房屋的购买，因此才未能订立《房屋认购协议》。对此事实，有原一审庭审时被上诉人当庭陈述的庭审录像可以证明。因此说，是被上诉人存在违约行为，上诉人并不存在违约行为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十五条规定，当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金。因此，上诉人不存在违约行为，主合同未订立的责任在被上诉人，上诉人不应向被上诉人退还定金。退一步讲，即便按照被上诉人在原一审庭审笔录记载的那样，双方因房屋价格问题未能协商一致，未签订正式的房屋买卖合同，也是因为双方的原因而未能订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还给买受人。即便上诉人需要返还定金，也不应是双倍返还，一审法院判决上诉人双倍向被上诉人返还定金是错误的。二、上诉人没有书面告知被上诉人权利义务的法定义务。一审判决被上诉人交付定金后，上诉人未书面告知被上诉人权利和义务，作为上诉人违约的理由之一，但合同法、担保法并未规定接受定金一方必须要以书面形式告知交纳定金一方权利、义务，一审法院以此作为上诉人违约的理由不能成立，属于适用法律错误。三、上诉人有权将被上诉人定购的8套房产另售他人。一审认为在收取被上诉人交纳的定金后，未与被上诉人就房屋买卖相关事宜协商一致的情况下，将8套房屋另售他人认定为一种违约行为。但被上诉人只缴纳了10万元定金，当时双方并未确定房屋的价格，为此双方就此问题进行了多次沟通和协商，未达成一致。被上诉人不接受上诉人价格的情况下，上诉人有权将房屋另行出售。法律并未规定在此情况下上诉人必须将房屋出售给被上诉人。一审法院以此作为上诉人违约的认定，没有法律依据，违反了合同法平等、自愿原则，属于适用法律错误。 胡胜霞答辩称，一、我在交完定金后，上诉人没有口头或书面通知我去签订房屋认购协议；二、上诉人在没有通知我的情况下将我购买的房屋出售给他人，上诉人存在违约行为；三、我方请求上诉人将10万元定金按法律关于定金的规定处理，应双倍返还。 胡胜霞向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告双倍返还购房定金200000元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年9月15日，原告欲购买被告开发的位于石家庄市裕华区的房产（原为1401、1402、1403、1404、1421、1422、1423、1424室8套，依据可以调换的约定，调换到9层），总面积417.47平方米。原告向被告交付购房定金10万元，被告给原告出具了收据，加盖公章，并标注“定金”字样。后双方未签订《房屋认购协议》。庭审中，双方对于未签订《房屋认购协议》的原因说法不一，原告称是被告没有通知原告胡胜霞签订房屋认购协议，也未通知原告方交付剩余款项，系被告违约。被告辩称已经通知原告交纳房款，但原告因资金紧张，未交纳房款，系原告违约。该项目被告已经于2016年6月29日取得商品房预售许可证，2016年12月5日，被告将上述8套房屋出售给他人。 以上事实有原告提交交付定金的收据、银联商务签购单予以证实；被告提交河北国际商会广场认购单、预售商品房合同备案书、（2017）冀0108民初2459号案件庭审笔录予以证实。 一审法院认为，原告购买被告的8套房屋，给被告交纳了定金10万元，被告给原告出具了收据，并标注“定金”字样，应认定为定金性质。对于未签订《房屋认购协议》的原因，被告抗辩已经通知原告，是原告未交纳房款致使未签订《房屋认购协议》。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，原被告之间未能签订商品房买卖合同，并非不可归责于当事人双方的事由，原告交付定金，被告未将权利义务进行书面告知，在双方当事人未就房屋买卖相关事宜协商一致的情况下，被告将8套房产另售他人，被告盛通房地产公司存在违约行为，因此，本案原告胡胜霞交付的10万元定金应按法律关于定金的规定处理。因此被告盛通房地产公司应双倍返还定金给原告。对于原告的诉请，该院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：被告石家庄盛通房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内双倍返还原告胡胜霞定金20万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告石家庄盛通房地产开发有限公司负担。 本院二审查明，被上诉人向上诉人交付10万元定金的时间是2016年9月15日，此后，双方将预购房屋由14楼调换为9楼，上诉人称调换时间是在交付定金后一星期左右，被上诉人称是在2016年10月下旬。原审中，上诉人提交的其与案外人李志同签订《河北国际商会广场认购单》的时间是2016年9月16日，上诉人提交的其与案外人李志同签订的《商品房认购协议》对所购房屋的交款方式、交款时间以及逾期交款等内容进行了约定。上诉人称双方未确定房屋价格，因被上诉人资金不足，表示放弃了购买；被上诉人称交付定金时约定的价格是8600元∕平米。双方均未提交证据证实。除此之外，二审确认一审查明的其他事实。 本院认为，被上诉人向上诉人交付10万元定金的时间是2016年9月15日，该时间与上诉人和案外人李志同在2016年9月16日签订认购单、认购协议书的时间间隔一天，结合上诉人与案外人李志同签订的认购单、认购协议的约定内容、原审时上诉人申请的证人出庭作证情况，以及上诉人与被上诉人此后将预购房屋的楼层由14层调换到9层的事实分析，上诉人所称在被上诉人交付定金后其向被上诉人进行过合理催告的陈述内容，比较符合日常实践生活，依法应予采信。 退一步讲，即便上诉人不能证明其向被上诉人进行过合理催告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”本案中，上诉人向被上诉人出具的定金收据中没有载明预购房屋的价格。上诉人称双方未确定预购房屋的价格，后因被上诉人资金不足，表示放弃购买；被上诉人称交付定金时约定的价格是8600元∕平米。双方陈述不一，但均不能证实自己的主张。虽然上诉人与被上诉人此后对预购房屋的楼层进行了调换，但被上诉人仍未举证证明此时双方对预购房屋的价格进行了确定，故应依法认定双方对预购房屋的价格没有确定。导致双方未能签订商品房买卖合同的原因，应合理推定为磋商不成，并非哪一方当事人对订立商品房买卖合同无故反悔。由于上诉人与被上诉人因对预购房屋价格磋商未成，是导致未能签订商品房买卖合同的真正原因，故被上诉人交付给上诉人的10万元定金，依法应由上诉人返还，但上诉人主张被上诉人违约，不返还定金的上诉请求，本院依法不予支持。一审对本案处理不当，应予纠正。 综上所述，上诉人盛通房地产公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、变更河北省石家庄市裕华区人民法院（2018）冀0108民初188号民事判决为上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内返还被上诉人胡胜霞定金10万元； 二、驳回被上诉人胡胜霞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一、二审案件受理费共8600元，由上诉人石家庄盛通房地产开发有限公司负担4300元，被上诉人胡胜霞负担4300元。 本判决为终审判决。 审判长  刘立红 审判员  任永奇 审判员  刘瑞英 二〇一八年十二月十七日 书记员  许钰芳