贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔26民终2412号上诉人（一审原告）:黎平县恒源汽车维修服务中心。统一社会信用代码：92522631MA6EKLGF1C。经营场所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇南泉社区厚德大酒店负一楼。负责人：刘文林，男，1963年4月2日出生，侗族，住贵州省黎平县。系黎平县恒源汽车维修服务中心的实际经营者。委托诉讼代理人：吴学林，贵州兴黔律师事务所律师。上诉人（一审被告）：贵州厚德南泉山大酒店有限公司。统一社会信用代码：91522631314362725W。住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州黎平县德凤镇黎阳大道南泉山北侧。法定代表人：王芳，执行董事。委托诉讼代理人：王正江，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗安静，贵州天筑律师事务所律师。上诉人黎平县恒源汽车维修服务中心（以下简称“恒源汽修”）与上诉人贵州厚德南泉山大酒店有限公司（以下简称“南泉山大酒店”）租赁合同纠纷一案，不服黎平县人民法院(2017)黔2631民初1127号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒源汽修上诉请求：1.改判支持恒源汽修要求退还112530元房屋租金的诉讼请求；2.改判支持恒源汽修2017年7月17日起到能够搬出变更场地正式营业时止的经济损失。事实和理由：第一，恒源汽修与南泉山大酒店签订的合同履行期限为五年，既然南泉山大酒店在2017年7月17日对恒源汽修进行停水停电，足以证明南泉山大酒店的行为构成根本违约，根据合同法的规定，南泉山大酒店应当对恒源汽修的全部损失进行赔偿，包括间接经济损失。一审只判决退还28683.75元房屋租金理据不足。第二，南泉山大酒店从2017年7月17日对恒源汽修停水停电到一审判决作出之日止13个月的时间，南泉山大酒店对恒源汽修中心停水停电以来，后面唯一可以搬运设备的通道被堵死，现有通道根本不能够搬运设备，现场状况可充分证明恒源汽修根本不可能将租赁房屋腾退给南泉山大酒店，更不可能采取措施防止损失扩大，但一审判决认定恒源汽修中心可以腾退房屋采取措施防止损失扩大系不尊重客观实际的错误认定。因此南泉山大酒店应当赔偿上诉人此期间的企业运营损失和设备折旧损失。南泉山大酒店辩称：对方经营困难系内部合伙人矛盾及自身经营不善导致，即使对方有经营损失也是自身原因导致。南泉山大酒店上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四项，并查清事实，依法改判或发回重审；2.判令恒源汽修承担本案诉讼费。事实和理由：1.一审法院遗漏诉讼当事人，未追加承租人蔡明忠及其他合伙人参与诉讼，违反法定程序。一审中南泉山大酒店提出本案必须追加合同相对人蔡明忠参加诉讼，一审法院未采纳导致程序违法。本案《租赁合同》及《补充协议》均由黎平欧斯顿酒店有限公司（以下简称“欧斯顿酒店”）与承租人蔡明忠签订，欧斯顿酒店主体名称变更后，由南泉山大酒店承继其权利与义务，而蔡明忠作为合同相对人，签署合同的主体为其个人，其从未向欧斯顿酒店或南泉山大酒店提出租赁合同权利义务转让的任何请求，上述合同项下权利义务仍由其个人享有和承担。可见，蔡明忠才是本案适格当事人。恒源汽修提交的《合伙经营协议》仅为内部协议，对外不具有效力，且为了查明案件事实，如恒源汽修系五人合伙，除应追加承租人蔡明忠作为当事人参加诉讼外，还应追加其他合伙人参加诉讼，以查明案情，明确其在本案中的权利义务。2.一审法院未对承租人蔡明忠及合伙人经营不善导致的市场经营风险作任何认定；且恒源汽修无权占有租赁房屋，承租人蔡明忠及恒源汽修未提供取得欧斯顿酒店或南泉山大酒店同意装饰装修的证据，依法应对自身经营风险承担相应责任。根据恒源汽修提交的证据证明，其作为个体工商户且系多个人合伙经营，合伙经营期间长期不稳定，其合伙人先后退出合伙经营，是导致恒源汽修经营不稳定的主要原因。承租人蔡明忠租赁房屋及恒源汽修无权占有使用租赁房屋期间，未完全履行租金支付义务。蔡明忠非法转租租赁房屋，恒源汽修系次承租人，无权占有租赁房屋，不仅应对南泉山大酒店承担租金支付义务，且对装修及投资经营损失无请求的权利。一审判决免除恒源汽修租金支付义务，且判决南泉山大酒店返还其部分租金，支持恒源汽修场地装修损失及经营损失，违反法律及事实。3.一审法院在恒源汽修无请求权基础的前提下，判决南泉山大酒店退还恒源汽修3个月的租金无任何依据，且对补充协议部分3个月租金金额认定错误。补充协议部分第一年租金24255元，月租金为2021.25元，而非2205元。恒源汽修辩称：1.诉讼主体没有问题，恒源汽修是合伙的，租金都是恒源汽修交纳；2.恒源汽修没有任何过错，而南泉山大酒店于2015年9月的装修行为、2016年5月的二期工程修建行为造成恒源汽修无法经营、全面停业已构成严重违约，房屋租金应全部退回给恒源汽修。恒源汽修向一审法院提出诉讼请求：1.依法解除原、被告双方于2015年3月16日签订的《租赁合同》和2015年3月19日签订的《补充协议》；2.判决被告对原告承担租赁合同的违约责任，被告承担因酒店维修和新建项目造成原告汽车维修经营的经济损失：①场地装修费213051元；②购维修汽车设备28269；③购专用拖车费用138726元；④购其他的配套设施及办公用具损失35300元；⑤退还租金122760元，总投资损失金额为792529元，承担该款项的利息损失273447元；⑥从2015年9月起至2017年6月收入损失320183元。以上总损失1386159元，由被告全部承担赔偿责任；3.资产评估费12000元；4.利息损失，2017年6月至2018年6月按11889元/月计算，直至终审判决作出之日止；5.赔偿2016年7月17日停电以来直至终审判决作出之日止每月13921元的企业营运损失；6.案件受理费由被告全部承担。一审法院认定事实：2015年刘文林与蔡明忠、童建华、潘成、吴建成五人拟成立汽车维修中心共同经营，并于2015年3月16日签订《合伙经营协议》。同日，经协商，蔡明忠与黎平欧斯顿酒店有限责任公司（以下简称“欧斯顿酒店”）的代表人李星霖签订了本案涉案场地的《租赁合同》，合同明确了双方的权利、义务，约定了租赁期限为五年，年租金为96300元，前三年租金不变，第四年后每年按百分之十五递增；另约定出租方给予承租方优惠条件，免除承租方1个月的装修期租金，合同签订之日一次性支付第一期一年（11个月）租金88275元。《租赁合同》签订当日，蔡明忠即向出租方欧斯顿酒店交付（地下室）第一期一年的租金88275元。2015年3月17日，蔡明忠注册成立黎平县恒源汽车维修服务中心，注册号为522631600178272，企业类型为个体工商户，组成形式为个人经营，注册地点为黎平县德凤镇南泉社区欧斯顿大酒店地下室。2015年3月19日，因汽车维修服务中心的场地设计需要，蔡明忠与欧斯顿酒店签订了《补充协议》，向欧斯顿酒店增加租赁场地（面积147平方米），增加年租金26460元。《补充协议》签订当日，刘文林代表黎平县恒源汽车维修服务中心（以下简称：“恒源汽修（注册尾号272）”）向欧斯顿酒店支付了补增租赁场地第一年11个月租金24255元。2015年4月7日，恒源汽修（注册尾号272）将负责人蔡明忠变更为刘文林。2015年5月25日，恒源汽修（注册尾号272）正式开业经营。2015年7月1日，黎平欧斯顿酒店有限责任公司名称变更为贵州厚德南泉山大酒店有限公司。2015年9月，南泉山大酒店开始对地下室进行装修。2016年2月18日至2016年7月18日，吴建成、童建华、潘成、蔡明忠四人先后退出恒源汽修（注册尾号272）的管理和经营。2016年6月29日，恒源汽修（注册尾号272）注销。2016年7月12日，刘文林注册成立黎平县恒源汽车维修服务中心，统一社会信用代码证号：522631600211084，2016年7月14日黎平县恒源汽车维修服务中心注销。2016年11月23日，刘文林再次注册成立黎平县恒源汽车维修服务中心，统一社会信用代码证号：92522631MA6EKLCF1C。2016年1月15日，恒源汽修（注册尾号272）因南泉山大酒店对地下室装修导致其生产、生活、经营受到影响向南泉山大酒店送达《申明》书，要求南泉山大酒店整改，消除影响、赔偿损失。2016年7月，南泉山大酒店在其正后方和右侧进行二期工程建设，新建1、2、5号楼。2016年8月10日，经营者刘文林以黎平县恒源汽车维修服务中心的名义联合南泉山大酒店的其他承租户黔东南州正源汽车有限公司、凯大汽修向南泉山大酒店书面送达《关于疏通生命通道的恳求》，请求南泉山大酒店保持进出口通道的畅通和清洁，赔偿损失。后因双方协商解决未果，2017年7月19日原告恒源汽修向一审法院提起诉讼，诉请解除原、被告双方于2015年3月16日签订的《租赁合同》和2015年3月19日签订的《补充协议》；请求南泉山大酒店赔偿原告因酒店维修和新建项目造成原告汽车维修经营所造成的场地装修费、购买维修汽车设备、购专用拖车费用、总投资损失金额的利息、营业纯收入、退还原告租金、支付资产评估费等损失，承担案件受理费。同时查明，进出本案涉案租赁场地仅有一条通道，被告在地下室装修、二期工程建设时亦共用该通道。南泉山大酒店已收取本案涉案场地第一年(2015年3月16日至2016年3月16日)租金共计112530元。经原告恒源汽修申请黔东南名阳价格评估事务有限公司鉴定评估，评估认定损失为：1.装饰装修（含水电安装）112504元；2.机器设备安装费9183元；3.2015年9月至2017年7月的经营损失42987元。另查明，上述三次注册成立的黎平县恒源汽车维修服务中心均经营汽车修理与维护，经营场所均为黎平县德凤镇南泉社区厚德大酒店负**（地下室）。2017年7月17日，被告南泉山大酒店对恒源汽修停水停电，从2017年7月17日起至今恒源汽修处于停业状态。一审法院认为：本案双方争议的焦点为：1.原告诉讼主体是否适格；2.被告南泉山大酒店在地下室装修、二期工程施工的过程中是否严重影响了原告的正常经营；3.原告是否违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定和《租赁合同》第五条约定的问题。一、关于原告诉讼主体是否适格的问题。（一）被告南泉山大酒店辩称，《租赁合同》及《补充协议》所载明的承租方均系蔡明忠，并由其支付租金，并非是恒源汽修，恒源汽修主体不适格。一审法院认为，2015年3月16日，刘文林、蔡明忠、童建华、潘成、吴建成五人签订《合伙经营协议》拟共同出资经营汽车维修，协议第七条约定刘文林为合伙负责人，其职责为“…对外开展业务，订立合同，负责管理合伙事业的全面工作…”，约定蔡明忠的职责为“…负责协助刘文林对外谈业务和订立合同并共同参与合伙事业的管理…”。同日，因恒源汽修尚未注册成立，由蔡明忠以其个人名义与欧斯顿酒店签订《租赁合同》，承租欧斯顿酒店所有的地下室作为合伙经营场所，系蔡明忠履行合伙职责的行为，2015年3月17日，黎平县恒源汽车维修服务中心注册成立，经营者为蔡明忠。2015年3月19日，因场地建设需要，蔡明忠继续以其个人名义与欧斯顿酒店签订《补充协议》，彼时蔡明忠为恒源汽修的经营者，其续签《补充协议》的行为同样得到了欧斯顿酒店的认可。从常理来说，民事主体从事汽车维修等类似的经营活动，都是要先租赁场地然后才能进行后续的准备工作，签订合同时恒源汽修尚未注册成立，故蔡明忠履行合伙职责与欧斯顿酒店签订租赁合同并无不妥。租赁合同履行过程中，欧斯顿酒店及承继欧斯顿酒店权利义务的南泉山大酒店均分别、多次开具收据收取“恒源汽修”的水、电等费用，就租赁合同履行过程中出现的问题与恒源汽修负责人刘文林进行过多次协商，并且在南泉山大酒店后续起诉要求支付租金的被告主体亦为恒源汽修而非蔡明忠，在南泉山大酒店为原告的案件中，2016年4月14日，2016年4月20日，南泉山大酒店两次分别向恒源汽修送达了《关于催缴租金的函》，《租金催缴通知书》催收租金，而不是向签订合同的蔡明忠催收租金。本案中，黎平县恒源汽车维修服务中心先后经过1次变更登记，2次注销后重新登记，变更登记后和屡次注销后又重新登记的经营者均为刘文林，经营地点不变，故黎平县恒源汽车维修服务中心实际已继受并取得了承租本案涉案场地的租赁权，同时应承担向被告南泉山大酒店履行《租赁合同》的责任和义务。综上可见，被告南泉山大酒店以其行为认同原蔡明忠签订的地下室《租赁合同》及《补充协议》，现承租方已变更为黎平县恒源汽车维修服务中心。（二）被告南泉山大酒店辩称，《租赁合同》于2015年3月16日签订，而恒源汽修于2016年11月23日成立，类型为个体工商户，组成形式为个人经营并非合伙经营，恒源汽修不可能成为本案租赁合同的相对人。一审法院已查明，2015年4月7日，恒源汽修（注册尾号272）将负责人蔡明忠变更登记为刘文林，2016年6月29日，恒源汽修（注册尾号272）注销。合伙成员蔡明忠、童建华、潘成、吴建成四人亦在2016年2月18日至2016年7月18日期间，先后退出合伙经营和管理。2016年11月23日，刘文林在本案涉案场地上个人注册成立黎平县恒源汽车维修服务中心（即本案原告）。一审法院认为，刘文林作为恒源汽修（注册尾号272）的合伙人在恒源汽修（注册尾号272）存续期间，已取得本案涉案场地在租赁期间的使用权。又因个体工商户对外继受权益和承担责任的主体系工商登记人和实际经营者，即刘文林在原租赁场地上利用原恒源汽修（注册尾号272）的物资再次登记成立汽车维修中心，未违反《租赁合同》的约定，其行政注册登记行为不影响原租赁关系。（三）被告南泉山大酒店辩称“原告拒向被告支付租金及水电费，属于根本违约的行为……”，亦证实被告承认原、被告间的租赁合同关系。综上，原告系本案适格的诉讼主体，一审法院对被告南泉山大酒店辩称原告主体不适格的理由不予采信。二、关于被告南泉山大酒店在地下室装修、二期工程施工的过程中是否影响了原告正常经营的问题。被告南泉山大酒店右侧的通道系原告租赁场地通往外面主行车干道唯一的通道。被告南泉山大酒店对1、2、5号楼进行二期工程建设中，也共用该通道进行拉土运石。从恒源汽修提供的证据和查明的事实来看，南泉山大酒店共用此通道进行工程施工，未妥善处理好工程车的拥堵疏通和泥沙的清洗等问题，上述行为确实造成唯一通道的堵塞和脏乱差现象，严重影响了原告的经营：一是给经营汽车修理和清洗的原告的不确定客户一种不好的印象，可能导致一部分客源流失；二是大量拉土石方工程车出入路面拥堵，导致原告无法正常营业的事实存在，该影响在一段时期内处于持续、未消除状态。为此，一审法院确认被告南泉山大酒店在地下室装修和二期工程施工期间对原告恒源汽修的经营造成了严重影响。三、关于原告是否违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定和《租赁合同》第五条约定的问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条中“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。”的规定，该条款应以“装饰装修或者扩建”行为损害出租人的合法权益为基础，本案《租赁合同》明确约定租赁场地用于经营汽车维修，原告以经营汽车维修为目的对租赁场地进行必要的装饰装修，未损害被告的合法权益。被告在向原告出租租赁物时已预知原告将会对租赁场地进行必要的装饰装修，且被告在原告装修期间亦未提出异议，该程序上的告知行为对是否承担装饰装修的损失实体权益不影响。为此，一审法院对被告南泉山大酒店的辩解意见不予采纳。综上，原、被告双方的《租赁合同》及《补充协议》合法有效，双方应按合同约定全面履行。但在房屋租赁期间，被告南泉山大酒店因自己地下室装修和二期工程施工需要占用唯一共用通道，污水横流、工程渣土遗落路面，影响了道路通行，且在原告向被告提出异议后，未有及时整改处置，已违反了《租赁合同》约定。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”为此，被告应当承担违约责任并赔偿损失。关于被告南泉山大酒店辩称评估数据不能作为定案依据的问题，原告的相关损失经黔东南名阳价格评估事务有限公司价格评估，该评估行为、程序合法有效，庭审中，被告亦未就评估的具体问题向评估公司提出异议和说明理由。为此，一审法院对被告南泉山大酒店辩称评估依据不能作为定案的理由不予采信。一审法院对原告恒源汽修的诉请及损失的数额，确定如下：（一）原告恒源汽修诉请解除原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》。结合与本案合并开庭审理的（2018）黔2631民初921号原告南泉山大酒店（本案被告）诉被告恒源汽修（本案原告）租赁合同纠纷案，原、被告均诉请法院解除双方的租赁关系，均愿意终止租赁合同。根据民法意思自治基本原则，对原告恒源汽修请求解除原、被告双方签订的《租赁合同》和《补充协议》的诉求予以支持。（二）原告请求赔偿场地装修费损失213051元，该项损失经黔东南名阳价格评估事务有限公司评估，认定装饰装修损失为112504元、机器设备安装损失为9183元，合计为121687元。经庭审举证质证，对该项损失评估数额原告表示认可，被告不予认可，认为该项损失系原告自身原因产生，且违反合同约定未经被告南泉山大酒店同意，私自装修，损失应自行承担。一审法院认为，本案评估鉴定程序系经诉讼当事人原告自愿申请，评估鉴定机构由双方自愿选择，评估报告书由依法注册登记且具备司法鉴定资质的黔东南名阳价格评估事务有限公司出具，且有评估人欧诗斌、潘晓晴签名，数据客观公正。另，被告南泉山大酒店未对评估数额表示异议，仅对损失产生的因果关系持异议。故对原恒源汽修的场地装修费损失确定为121687元，超出部分不予支持。（三）原告请求赔偿购买维修汽车设备282692元、购买专用拖车费用138726元、购其他的配套设施及办公用具损失35300元。一审法院认为，原告为经营汽车维修服务，购买相关维修汽车设备、专用拖车、备置一定的办公设备，系其因自身经营工作所需，相关设备原告可变卖、出租或转移至他处使用，与被告南泉山大酒店影响其经营损失无直接的因果关系，故对原告的这部分请求不予支持。（四）原告请求被告南泉山大酒店退还租金122760元。经审查原告提交的收据证明，原告的实际经营者已支付被告南泉山大酒店第一年租金112530元。根据《租赁合同》第二条租赁期限约定，双方商定租期为五年，自2015年3月16日起至2020年3月16日止。原告已支付第一年租金，即2015年3月16日至2016年3月16日的租金。2016年1月15日，恒源汽修（注册尾号272）实际经营者向被告南泉山大酒店送达《申明》书，告知被告南泉山大酒店，自2015年9月起因其地下室装修大量施工材料堆放和施工车辆停放，堵塞了通道，对维修中心的日常经营造成了严重影响，并提出经济补偿。同日，被告南泉山大酒店总经办签收了《申明》书，并在《申明》书上注明：“以上通知酒店方已收到，关于最后一项经济补偿问题，待后期双方协商处理，而不是给予补偿。”另结合原告提交的2015年6月至2016年5月的维修中心会计资料，表明被告的地下室装修施工行为确实在房屋租赁第一年期间从9月起对承租方维修中心的正常经营造成了一定影响，9月前的租赁期间没有影响。因原告未提交证据证明其中被告对其经营活动影响期间的损失，结合本案实际，酌情考虑被告退还原告第一年租期中的3个月租金：[（88275÷12）+（26460÷12）]×3=28683.75元。（五）原告诉请被告赔偿原告总投资792529元从2015年9月至终审判决作出之日止的利息损失（按借款约定利息15‰，792529元×1.5%=11889元/月计算）。一审法院认为，原告投入资金系用于购买相关设备和场地装修等，属于自身的经营性开支，且已在本案诉讼请求中要求赔偿维修中心的经营性损失，现再次要求赔偿投入资金的利息损失，无法律依据和事实根据，为此原告的该项请求不予支持。（六）原告请求赔偿从2015年9月起至2017年7月，共计23个月维修中心的经营性纯收入的损失，以每月13921元计算，共计320183元。一审法院认为，被告南泉山大酒店二期工程施工对原告正常经营影响事实客观存在，且2015年9月至2017年7月期间，该影响持续未消除，故对原告请求被告赔偿2015年9月至2017年7月间的经营性损失，予以支持。经评估鉴定，原告在2015年9月至2017年7月间每月的经营性损失为1869元，23个月总经营性损失为42987元，为此支持原告在2015年9月至2017年7月期间的经营性损失共计42987元，超出部分不予支持。（七）原告请求赔偿2017年7月17日停电以来至终审判决作出之日止每月13921元的企业营运的经济损失。一审法院认为，2017年7月17日，被告在此前催收原告租金未果的情况下断掉原告的经营、生活性用电，同年7月19日，原告提起诉讼要求解除租赁合同并赔偿相关损失，并随后提出了对相关损失进行评估的申请。收到申请后，一审法院积极着手推进评估鉴定工作的进行，2018年6月，评估机构作出最后一次评估结论。也就是说，对于2017年7月停电以后原告的经营性损失和被告的租金损失均客观存在，但原、被告在诉讼后对涉案租赁场地均未就如何腾退进行协商，且由于评估内容、事项的需要须对租赁场地原貌进行现场查看。故原、被告双方对这一期间产生的损失均无过错。另，原告在相关损失确认和庭审查明后，应及时联系、转移经营场所，以减少经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，对原告诉请的2017年7月17日以后的企业营运的经济损失，不予支持。（八）原告请求被告承担资产评估费12000元。评估费数额有正规票据为证，予以确认；本案因被告南泉山大酒店违约产生，案件在审理过程中双方就赔偿无法达成一致意见，故资产评估费应由被告承担。综上，因被告南泉山大酒店违反合同约定，应向原告赔偿经济损失共计为121687元+42987元=164674元；退还原告场地租金28683.75元。为此，根据《中华人民共和国民法总则》第五十四条、《中华人民共和国民法通则》第三十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十九条之规定，判决：一、解除原告黎平县恒源汽车维修服务中心与被告贵州厚德南泉山大酒店有限公司于2015年3月16日签订的《租赁合同》和2015年3月19日签订的《补充协议》；二、被告贵州厚德南泉山大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告黎平县恒源汽车维修服务中心各种经济损失共计164674元；三、被告贵州厚德南泉山大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告黎平县恒源汽车维修服务中心场地租金28683.75元；四、资产评估费12000元，由被告贵州厚德南泉山大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内支付给原告黎平县恒源汽车维修服务中心；五、驳回原告黎平县恒源汽车维修服务中心的其他诉讼请求。案件受理费17276元，减半收取8638元，由被告贵州厚德南泉山大酒店有限公司负担2263元，原告黎平县恒源汽车维修服务中心负担6375元。本院二审期间，恒源汽修、南泉山大酒店均提交了证据，本院组织进行了质证，质证意见及证据分析具体如下：上诉人恒源汽修提交证据：图片，拟证明恒源汽修周围一直在施工，四周道路被堵，无法继续经营，也无法搬离。南泉山大酒店认为恒源汽修提交的仅仅是局部图片，对其真实性有异议，一审时南泉山大酒店已经举证证明正源汽修一直使用该通道正常经营。上诉人南泉山大酒店提交证据：水电费通知单19张、收据14张，拟证明2016年2月至2017年7月，恒源汽修向南泉山大酒店支付水电费至2017年4月，水电费使用均衡，经营期间应按合同约定支付房屋租金。恒源汽修对该组证据真实性予以认可，但不认可其证明目的，认为恒源汽修正常经营一天的水电费应该就是几百元，该组证据刚好证明南泉山大酒店严重违约，导致恒源汽修不能正常经营。本院对恒源汽修、南泉山大酒店提交的证据的真实性均予以认可，恒源汽修提交的图片虽然客观反映了恒源汽修周围通道的现状情况，但既然双方均同意解除合同，恒源汽修应积极与南泉山大酒店沟通协商腾退房屋，南泉山大酒店也应积极予以配合。本院二审查明事实与一审查明一致。本院认为，本案二审争议的焦点为：一、本案是否遗漏蔡明忠及蔡明忠的其他合伙人作为当事人；二、一审判决支持装修费损失、经营性损失是否符合法律规定；2017年7月17日后的停业经济损失是否应予支持；三、恒源汽修诉请退还第一年的全部租金是否应予支持；一审判决南泉山大酒店退还3个月的租金及数额是否正确。一、关于本案是否遗漏蔡明忠及蔡明忠的其他合伙人作为当事人的问题。2015年3月16日，蔡明忠以个人名义与黎平欧斯顿酒店有限责任公司（因股权变更，后更名为“贵州厚德南泉山大酒店有限公司”，恒源汽修及负责人知晓变更事实，对南泉山大酒店承继涉案租赁关系的权利义务并无异议）签订《租赁合同》，按照恒源汽修负责人刘文林的陈述，签订协议时系刘文林、蔡明忠共同找到欧斯顿酒店租赁场地，并披露了租赁场地用途是用于合伙开办汽车维修服务中心所用的事实，但当时“恒源汽修”还未注册成立，没有民事权利，并不具备法律主体资格，蔡明忠以个人名义与欧斯顿酒店签订前述合同的行为并不能直接认定为代表今后将成立的“恒源汽修”，且蔡明忠在签订合同后，在“恒源汽修”注册成立下，为扩大租赁面积，仍又以个人名义与欧斯顿酒店签订《补充协议》，故从前述签订合同的行为及合同相对性原则来看，蔡明忠应为与欧斯顿酒店签订《租赁合同》、《补充协议》的主体。但蔡明忠在签订上述协议后，仅以个人名义支付了2015年3月16日至2016年3月15日的租金后，便不再以个人名义继续履行义务，接下来便是由刘文林直接以“恒源汽修”的名义向南泉山大酒店履行合同的权利义务，比如：以恒源汽修向南泉山大酒店支付每月的水电费、因南泉山大酒店装修等情况影响经营后以恒源汽修的名义向南泉山大酒店主张权利、维护利益等。而南泉山大酒店对于恒源汽修以自己名义交纳水电费的行为并未提出任何异议，且在自己下发的水电费通知单中直接载明通知对象为恒源汽修，并在收取了以恒源汽修名义支付的水电费后，直接向恒源汽修出具相应的收据。在未收到2016年3月16日至2017年租金的情况下，又直接向恒源汽修送达《租金催缴通知书》及《关于催缴租金的函》，前述事实有南泉山大酒店提交的水电费通知单、收据、关于催缴租金的函、租金催缴通知书等为证。故从前述恒源汽修、南泉山大酒店的行为，以及恒源汽修一直对租赁标的物占有使用的事实来看，蔡明忠是把与欧斯顿酒店之间的租赁关系的权利义务概括转让给恒源汽修，南泉山大酒店也完全知晓了转让行为，予以同意并接受，恒源汽修、南泉山大酒店的行为符合《中华人民共和国合同法》第八十八条“当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人”的规定，所以南泉山大酒店提出本案遗漏当事人的理由不成立。二、关于一审判决支持装修费损失、经营性损失是否符合法律规定；2017年7月17日以后的停业经济损失是否应予支持的问题。本案《租赁合同》和《补充协议》明确约定租赁场地用于经营汽车维修，出租方在出租租赁物时已预知承租方将会对租赁场地进行必要的装饰装修，且承租方以经营汽车维修为目的对租赁场地进行必要的装饰装修，未损害出租方的合法权益。在合同约定的租赁期间内，南泉山大酒店因地下室装修和二期工程施工需与恒源汽修共用其使用的唯一通道，势必就会导致通道的堵塞及脏乱，影响恒源汽修中心的正常经营，且在恒源汽修提出异议后仍未及时整改。2017年7月之后，南泉山大酒店已经断了恒源汽修水电，恒源汽修已无法正常使用场地进行经营，已经达不到使用租赁物价值的目的，双方租赁合同的目的已不能实现，最终导致双方诉请解除合同。南泉山大酒店作为出租方应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，其在履行租赁合同中存在违约行为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，南泉山大酒店应当承担违约责任并赔偿损失。一审判决南泉山酒店赔偿恒源汽修场地装修费损失121687元、2015年9月至2017年7月期间的经营性损失42987元，具有事实和法律依据，本院予以确认。对于恒源汽修上诉请求赔偿2017年7月17日至能够搬出变更场地正式营业时的经济损失。2017年7月17日南泉山大酒店对恒源汽修停水停电，2017年7月19日恒源汽修向一审法院提起本案诉讼，并提出对相关损失进行评估，一审法院积极进行委托评估鉴定工作，由于评估内容、事项的需要须对租赁场地原貌进行现场查看，2017年7月17日以后恒源汽修的经营性损失和南泉山大酒店的租金损失均客观存在，但双方对此期间的损失均无过错。鉴于双方均有意愿解除租赁合同，恒源汽修应积极与南泉山大酒店沟通协商腾退房屋，南泉山大酒店也应积极予以配合，双方应互谅互让，共同处理好解除合同的后续事宜，因此综合本案的实际情况，从公平合理的角度考量，恒源汽修诉请赔偿2017年7月17日以后的停业经济损失，不予支持。三、关于恒源汽修诉请退还第一年的全部租金是否应予支持；一审判决南泉山大酒店退还3个月的租金及数额是否正确的问题。根据查明的事实，恒源汽修已支付了第一年即2015年3月16日至2016年3月16日期间的租金，在该租赁期间内，南泉山大酒店地下室装修施工行为从2015年9月起对恒源汽修的正常经营造成影响，2015年9月前的租赁期间没有影响，恒源汽修支付租金是其应当履行的合同义务，其诉请退还第一年的全部租金与事实不符，本院不予支持。因考虑到南泉山大酒店对恒源汽修的经营活动造成了影响，给恒源汽修造成了一定的经济损失，结合本案实际，一审判决酌情考虑南泉山大酒店退还恒源汽修第一年租期中的3个月租金，酌情得当。但一审判决计算这3个月的租金数额有误，本院予以纠正。根据《租赁合同》和《补充协议》约定的租金，第一年原租部分租金为96300元/年，增租部分租金为26460元/年。恒源汽修支付的第一年租金88275元和24255元是南泉山大酒店给予免除恒源汽修当年一个月装修期租金的优惠，一审法院以88275元计算第一年租金数额错误，本院予以纠正，即退还的3个月租金应为：[（96300÷12）+（26460÷12）]×3=30690元。综上所述，上诉人恒源汽修和上诉人南泉山大酒店的上诉请求部分成立，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持黎平县人民法院（2017）黔2631民初1127号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销黎平县人民法院（2017）黔2631民初1127号民事判决第三项、第五项；三、贵州厚德南泉山大酒店有限公司于本判决生效之日起十五日内退还黎平县恒源汽车维修服务中心租金30690元；四、驳回黎平县恒源汽车维修服务中心的其他诉讼请求。一审案件受理费17276元，减半收取8638元，由贵州厚德南泉山大酒店有限公司负担2263元，黎平县恒源汽车维修服务中心负担6375元。二审案件受理费5853元，由贵州厚德南泉山大酒店有限公司负担4380元，黎平县恒源汽车维修服务中心负担1473元。本判决为终审判决。审判长  龙集东审判员  王 珺审判员  吴竹春二〇一八年十二月二十九日法官助理罗维书记员罗朝丽