广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初21226号原告：廖利东，男，1973年7月8日出生，汉族，住广东省兴宁市。原告：廖志强，男，1999年1月20日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。原告：廖志刚，男，2000年5月30日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区。三原告共同委托诉讼代理人：钟琦，广东华安联合律师事务所律师。三原告共同委托诉讼代理人：李昕，广东华安联合律师事务所律师。被告：佛山市南海国昌投资有限公司,住所地:广东省佛山市南海区。法定代表人：崔伟权。委托诉讼代理人：钟承霖，广东重威律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄龙生，广东重威律师事务所律师。上述原、被告租赁合同纠纷一案，本院2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，于同年11月21日公开开庭进行了审理。三原告的委托诉讼代理人钟琦、李昕，被告的委托诉讼代理人钟承霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付回购款637500元及回购利息（按照年利率10%计算，以本金112500元从2018年4月1日起、以本金150000元从2018年7月1日起、以本金150000元从2018年9月1日起、以本金225000元从2018年11月1日起，均至被告实际还清之日止）；2.请求判决被告向原告支付罚息18427.4元（按照中国人民银行同期年基准贷款利率的双倍计算，以本金112500元从2018年4月1日起、以本金150000元从2018年7月1日起、以本金150000元从2018年9月1日起、以本金225000元从2018年11月1日起，均至被告实际还清之日止）；3.请求判令被告立即将该商铺的使用权交付给原告，直至被告足额支付给原告回购款及利息、罚息；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》，约定被告将涉案物业及相关配套场地交付原告有偿使用20年，被告对该项目实施统一的经营管理。同时约定原告同意将物业委托给被告进行管理和经营。原告有权在委托经营期届满时书面通知被告解除合同，但应在委托经营期届满前提前180天送达被告。被告收到原告书面通知后，委托经营期届满日合同自动解除，双方合同权利义务自动终止，物业由被告收回。原告按上述合同全额支付了使用费并将场地的经营权交由被告管理和使用。原告在委托经营期届满时书面通知被告解除本合同，被告向原告出具《回执》，确认收到原告的《回购通知书》，并承诺履行回购相关义务。但被告并没有按约将全部使用费无息退还给原告，并且使用该场地转租给他人，并收取租金。原被告多次沟通后签订《佛山南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称《回购协议》），约定被告分五期向原告支付回购款；分期支付期间，被告以当期应付欠款余额为本金、按年利10%向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按应付原告回购款总额以人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有。回购支付协议签订后，被告仅按约定支付了第一期回购款，场地则由被告自用或转租他人收取租金。因合同约定在被告未付清回购款及利息、包括罚息前，商铺使用权归原告所有，被告不得以任何理由变卖或抵押，故要求被告立即将商铺使用权交付给原告，直至被告足额支付回购款、利息及罚息，特提起本案诉讼。被告辩称，1.支付回购款与交付商铺的使用权两个诉请相矛盾，不能一并主张，自原告向被告发出回购通知书且被告也出具回执之日起，其意味着被告以向原告支付对价回购款的方式赎回商铺的使用权，原告负有向被告交付商铺使用权的义务，被告仅负有向原告支付对价回购款的义务。原被告双方租赁场地使用合同已终止履行。若支付原告上述两项主张，无异于支付原告获取双重利益，利益严重失衡，违反了公平合理的基本原则。2.被告从来没有对租赁场地使用权进行变卖和抵押，原告也未能提供证据证明被告有对租赁场地使用权进行变卖和抵押的行为会影响到回购款及利息的受偿，依法不应支持原告的诉讼请求。3.被告在支付原告以未付回购款为本金，按年利率10%计算利息后，不应再向原告支付罚息。利息已足以补偿原告的损失。但若在利息之上再加收罚息，无疑过分高于原告的实际损失，也无疑于是对被告的双重惩罚，有违公平合同原则，故不应支付原告的罚息请求。4.退一万步讲，即使要求支付罚息，原告诉请要求按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍计算罚息，也过分高于原告的实际损失，若被告并未举证其实际损失，其实际损失仅为中国人民银行同期同类贷款利率的损失，遂根据民事诉讼法的相关规定，罚息应当依法予以降低。5.被告应退还原告的使用费中应扣减5年委托经营期间的相应使用费，首先，被告在委托经营期间一直依约向原告支付了全部回报款，原告在此期间已经获得了应得的收益。倘若仍要求被告退还包括委托经营期间的全部场地使用费，则有失公平；其次，整体商业环境恶化造成被告经营的商场租金低、出租率低，被告委托经营的租金远低于被告支付给原告的委托经营收益，铺位还经常闲置，实际上被告在委托经营期间已经承担了原告的经营风险，但仍按约定付清了原告的委托经营回报，因此，既然原告选择解除合同收回使用费，从公平合理角度应扣除委托经营期间的使用费；而且，双方订立合同时，是想通过委托经营方式，用实际承租人的租金向原告支付经营回报款，但因实体经济变差，导致被告收取的租金远比向原告支付的回报款少，履行回购义务需要付出高昂代价，其结果与订立合同时的目的相违背，被告要求扣除委托经营期间的使用费符合情势变更原则；最后，被告面临租户集体起诉的局面，整体债务额巨大，为保障及平衡租户、土地出租方、场内经营者的利益，扣减委托经营期间的使用费有助于降低整体债务，给被告融资解决债务危机提供更大的空间及可能性，如巨额债务被告无法承担，则只能面临破产，造成全部业主难以挽回损失。本案原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告对原告提交证据的真实性均无异议，本院对原告证据的真实性予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实：2012年10月29日，黄XX（乙方）与被告（甲方）签订《国昌·新城市广场铺位租赁和场地使用合同》（以下简称《场地使用合同》），约定甲方以750000元将国昌·新城市广场建筑面积约45.93平方米的A2133B物业及配套场地租给乙方有偿使用20年。同日，黄XX与被告签订《国昌·新城市广场委托经营合同》，约定黄XX依约取得了A2133B物业及相配套场地的经营使用权，黄XX自2012年11月1日起至2017年10月31日委托被告对该物业进行经营管理，被告应在每季度第二个月10-20日按约定标准向黄XX支付经营回报，延期付款，被告应自延期之日起按日万分之五向黄XX支付违约金，延期支付超过180天，黄XX有权单方面终止合同，收回物业自主经营。2017年4月14日，广东省深圳市龙岗公证处出具编号为（2017）深龙证字第6425号公证书，确认被继承人黄XX于2017年2月25日死亡；黄XX与被告于2012年10月29日签订的《场地使用合同》的合同权益由黄XX的配偶廖利东、儿子廖志强、廖志刚三人共同继承。2017年4月21日，被告出具回执，确认收到三原告提交的《回购通知书》，表示被告将按约定履行A2133B铺位的回购义务，双方的权利义务在原告全额收到约定款项之日终止。2017年12月29日，原、被告签订《佛山市南海国昌投资有限公司商铺回购款支付协议》（以下简称《回购协议》），约定被告按以下时间向原告支付回购款750000元：2017年12月31日前、2018年3月30日前各支付15%；2018年6月30日前、8月30日前各支付20%；2018年10月30日前支付30%。分期支付期间，被告以应付欠款余额为本金、按年利率10%向原告支付自2017年11月1日起至付清回购款日止的利息，利息于2018年10月30日前与最后一笔款项同时付清给原告；被告延期付款，应按人民银行同期年基准贷款利率双倍计算罚息；在未付清回购款及利息前，被告不得以任何理由变卖或抵押属于原告的场地使用权，铺位和场地使用权归原告所有；原、被告选择本方案后，不得另行选择其它和解方案。本条款是独立条款，主合同与本协议同时生效。2018年3月9日，被告向三原告支付了第一期回购款112500元。本院认为，黄XX与被告签订的《回购协议》系当事人真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。经公证，场地使用合同的合同权益由黄XX的配偶廖利东、儿子廖志强、廖志刚三人共同继承，三原告主体适格。一、关于回购款的本息问题。因回购协议约定被告应在2018年10月30日前向原告支付全部回购款，至法庭辩论终结时止，被告已拖延支付第二期回购款，第三期、第四期、第五期回购款支付期限在法庭辩论终结时亦已届满，但被告明确目前并无能力向原告支付第二期回购款，也无具体的资金筹措计划，考虑到剩余回购款的支付期限较短，本院对原告主张被告根本无能力按约定期限支付回购款的意见予以采信，并对原告请求被告支付剩余回购款637500元的诉讼请求予以支持。回购协议明确约定被告应自2017年11月1日起按年利率10%向原告支付回购款利息，原告要求被告按上述利率标准支付112500元自2018年4月1日起、150000元自2018年7月1日起、150000元自2018年9月1日起、225000元自2018年11月1日起至还清之日止的利息，未超出上述利息约定，本院予以支持。因回购协议系因被告未能在约定时间内履行场地使用合同而达成的，明确被告应付原告回购款的总额，并约定了具体的付款时间、金额，双方对各自的权利、义务、履约能力等均有充分的认知及判断，且被告亦依约支付了第一期回购款，被告已付的经营回报款属其使用场地的对价，现被告以经营困难、无力按原约定支付回购款、原告已取得相应收益等为由，要求在退还原告的回购款中扣减5年场地使用费的辩称明显于理不合、于法无据，本院对被告的此抗辩不予采信。二、关于回购款罚息问题。因回购协议明确约定了回购款支付的期限，同时明确被告逾期付款应自逾期日起以未付款项为本金、按中国人民银行同期贷款利率二倍向原告支付罚息，系双方真实意思表示，且未违反法律强制性规定，被告主张对罚息计算标准予以调整，本院不予支持。原告要求被告按该标准支付112500元自2018年4月1日起、150000元自2018年7月1日起、150000元自2018年9月1日起、225000元自2018年11月1日起至还清之日止的罚息的主张符合约定，本院予以支持。三、关于交付商铺使用权问题。原、被告签订的回购协议为原、被告解除场地使用合同的结算协议，签订回购协议后双方之间场地使用合同已终止履行。被告在签订的该协议中明确约定了具体支付回购款的期限，其逾期支付回购款的行为违反该结算协议的约定，结算协议同时约定按人民银行同期贷款利率双倍计算罚息，属于对被告违反结算协议逾期支付回购款的违约责任。《回购协议》明确不得变更和解方案，现被告未依约支付回购款，原告有权要求其承担违约责任，但并无权要求被告继续履行场地使用合同。故本院对原告要求被告在未付清剩余回购款、利息、罚息前，将铺位场地使用权交付其所有的主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖利东、廖志强、廖志刚支付回购款637500元，并按年利率10%支付其中112500元自2018年4月1日起、150000元自2018年7月1日起、150000元自2018年9月1日起、225000元自2018年11月1日起至清偿日止的利息予原告廖利东、廖志强、廖志刚；二、被告佛山市南海国昌投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内，对上述第一项判决的回购款637500元，按中国人民银行同期贷款利率二倍支付其中112500元自2018年4月1日起、150000元自2018年7月1日起、150000元自2018年9月1日起、225000元自2018年11月1日起至清偿日止的罚息予原告廖利东、廖志强、廖志刚；三、驳回原告廖利东、廖志强、廖志刚其它诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费5276.62元（三原告已预交），由被告负担。被告应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳受理费5276.62元，逾期缴纳的，本院依法强制执行。三原告已预交的案件受理费5276.62元，在本判决发生法律效力后经三原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇一八年十二月十三日书记员  杨嘉瑜