北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2018)京03民终15723号上诉人(原审原告、反诉被告):高建生，男，1971年12月5日出生，北京市顺义区村民。委托诉讼代理人：尚卫，北京市民博律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：于秀丽，女，1972年3月8日出生，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：李文博，男，1993年6月15日出生，住河北省涿州市。原审第三人：宋长英，男，1974年12月21日出生，辽宁省大石桥市村民。上诉人高建生因与被上诉人于秀丽、原审第三人宋长英农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2017）京0113民初8192号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高建生上诉请求：一、撤销一审判决第二项、第三项；二、改判于秀丽于十五日内将涉诉房屋及院落腾退给高建生；三、本案全部诉讼费和鉴定费由于秀丽承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.高建生从未收到于秀丽支付的45万元房款。从2018年3月28日双方订立《房屋买卖合同》至今，高建生从未收到过于秀丽支付的购房款，在多次催告无果的情况下，高建生于2016年4月6日以书面形式向于秀丽发出了《催告函》快递，在函中再次催交房款，但于秀丽仍至今未支付购房款；2.高建生从未委托他人代收房款，《房屋买卖合同》第三条明确约定了付款方式，高建生从未口头或书面要求于秀丽向其他人支付购房款；3.关于宋长英出具的于秀丽房款已付清的证明，因于秀丽与宋长英之间存在重大利害关系，所以该证明无效。于秀丽向宋长英个人支付了45万元，足以证明他们之间存在其他经济往来，双方具有重大利害关系；宋长英在派出所询问笔录中的表示说明于秀丽要求宋长英出具该证明，以此作为付款40万元的条件，即如果宋长英不写证明于秀丽就不会给他钱，因此具有交易性质，所以宋长英出具的证明无效，且其亦未出庭质证；4.一审法院依法追加宋长英作为第三人，但其未出席庭审活动，因此其在公安机关所作供述不能作为定案证据。二、一审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，1.对于合同无效，双方均存在过错。于秀丽与高建生均长期居住在农村且为农业户口，应当了解相关法律规定，知悉所订立的房屋买卖合同应属无效合同，因此对于合同无效双方均存在过错，所以不存在有过错方赔偿无过错方损失的情况，所以高建生不应赔偿于秀丽损失；2.于秀丽不存在信赖利益损失。法律规定合同双方不得通过订立、履行违反法律强制性规定的合同来获利，所以于秀丽不存在信赖利益损失；3.在合同无效的情况下，于秀丽自2014年8月24日起实际占有使用房屋至今分文未付，损害了高建生的合法权益，构成不当得利，应当支付租金；4.高建生请求确认合同无效的理由系基于于秀丽迟迟不支付购房款的根本违约行为所致，而非实践中常见的卖房人为追求拆迁利益主动起诉的情况，不存在高建生违背诚实信用原则的情况。三、房地产估价报告不适用于本案。由于农村集体所有土地依法不得上市买卖流通，故于秀丽无法取得被拆迁人地位参与拆迁活动，因此无法获得拆迁补偿，故评估宅基地区位补偿价无法适用作为非集体经济组织成员的于秀丽；该区域范围内都是农村集体土地，所以于秀丽不能在此范围内重新购买或重建类似房产，因此对于重置成新价进行评估无意义。于秀丽辩称，同意一审判决，不同意高建生的上诉，请求驳回上诉，维持原判。宋长英二审未答辩。高建生向一审法院起诉请求：1.确认高建生与于秀丽签订的房屋买卖合同无效；2.判令于秀丽将占有的涉诉房屋返还高建生。于秀丽向一审法院反诉请求：判令高建生返还于秀丽购房款并赔偿于秀丽房屋和附属建筑物、宅基地区位补偿价损失共计1027797元。一审法院认定事实：2014年8月25日，高建生（卖方，甲方）与于秀丽（买方，乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方同意购买甲方拥有的位于后鲁各庄村福兴西街1号院的房产，房屋价款为45万元；双方同意以一次性付款方式付款，于合同生效之日乙方付给甲方45万元；双方同意自收到乙方全额房款之日起当天内甲方将交易的房产全部交付给乙方使用（包括房屋、宅院及附属物、钥匙、宅基地使用证复印件），上述房产所占用的土地使用权随该房产的转让而转移给乙方；甲乙双方在合同上签字或盖章后合同即生效，若甲方中途违约应书面通知乙方，并自违约之日起10日内向乙方支付购房款45万元并附加违约金45万元。卖方高建生、买方于秀丽及证明人于跃德均在合同上签字、捺印。一审庭审中，高建生称因于秀丽一直未向其给付购房款，故其向于秀丽发出《催告函》，要求解除合同，于秀丽对此未提出异议，并提供2016年4月6日的《催告函》为证。于秀丽认可《催告函》的真实性，但不认可其证明目的，称其虽然没有将购房款直接给付高建生，但已经按照高建生的指示支付给了第三人宋长英，故其已经履行了付款义务，双方合同已经履行完毕。于秀丽称，高建生曾于2013年3月28日以25万元的价格将涉诉房屋卖给了第三人宋长英，后来宋长英打算把房屋转让给于秀丽，但因宋长英不是涉诉房屋所在村的村民，且高建生欠宋长英的钱，所以三方协商以高建生的名义将房屋转让给于秀丽，于秀丽于签合同当日给付宋长英45万元购房款。为证明上述事实，于秀丽提供2013年3月28日高建生与宋长英签订的《房屋买卖合同》（复印件）、兴业银行2014年8月25日的《零售业务凭证》以及宋长英于2014年8月25日所立字据等为证。其中，字据的内容为：2014年8月25日，房主高建生将后鲁村福兴西街1号院卖给于秀丽，买房款已付清。高建生不认可上述《房屋买卖合同》的真实性和证明目的，称其未与宋长英签订过上述合同；亦不认可《零售业务凭证》及字据的真实性和证明目的，称其之前不认识宋长英，宋长英是于秀丽找来的，签合同时宋长英也在场，但是并不清楚于秀丽向宋长英给付购房款一事。一审中，于秀丽称其已就本案房屋买卖一事向公安机关报案，称其在房屋买卖过程中受到了诈骗。一审法院向北京市公安局顺义分局光明派出所调取了于秀丽被合同诈骗一案的询问笔录。宋长英在2018年1月21日的询问笔录中证实其在2009年认识的高建生和于跃德，高建生一开始向其借款20万元，并以宅基地使用证作抵押，同时双方签订了借款协议；后来高建生又找其借钱，但没有抵押物，故双方在于跃德的见证之下签订了一份房屋买卖合同，合同价款是25万元；大约3年前，高建生和于秀丽签订房屋买卖合同，因高建生欠其钱，其又是外地人，无法购买高建生的房屋，所以高建生用卖房款支付了向其的借款，其收到钱款后就把宅基地使用证、借款协议和房屋买卖合同都还给了高建生。关于于秀丽是否向高建生支付了购房款，宋长英称其不清楚于秀丽是否支付了购房款，但称高建生和于秀丽确实签订了房屋买卖合同，并且签完合同第二天就收到了高建生的还款，其收款账户是兴业银行的，应该是于秀丽给的买房款。关于宋长英为高建生和于秀丽买卖房屋作证一事，宋长英称其当时为了收回借款才作的证明，其还在兴业银行门口为于秀丽出具了一份证明，证明于秀丽的买房款已经支付了。经于秀丽申请，一审法院委托北京建亚恒泰房地产评估有限公司对位于北京市顺义区北小营镇后鲁各庄村福兴西街1号院内的房屋及附属物的现价值、宅基地区位补偿价进行了评估。该公司于2018年6月12日作出《房地产评估报告》，评估结果为涉诉房屋的重置成新价为383081元，附属物价值为21734元，宅基地区位补偿价为172982元，以上合计577797元。于秀丽支付鉴定费用3000元。一审法院认为：于秀丽在与高建生签订《房屋买卖合同》时不是涉诉房屋所在集体经济组织的成员，双方所签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，应当自始无效。故高建生要求确认房屋买卖合同无效的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，高建生称于秀丽未向其给付购房款，但根据于秀丽所提供的证据以及一审法院调取的公安机关对宋长英所做的询问笔录，可以证实于秀丽已经按照高建生的指示将购房款支付给了第三人宋长英，履行了合同约定的付款义务。高建生的上述主张缺乏事实和法律依据，一审法院不予采纳。故合同无效后，于秀丽应当将涉诉房屋腾退并返还给高建生，高建生应当将购房款返还于秀丽。但应当指出，因农村房屋的市场价值存在波动，故一审法院根据《房地产评估报告》中的评估结论确定高建生应当返还的购房款的数额。另，因高建生违背诚实信用原则要求确认合同无效，给作为守约方的于秀丽造成了信赖利益的损失，对此高建生应当予以赔偿。于秀丽要求高建生赔偿其损失的请求有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于赔偿的具体数额，一审法院根据《房地产评估报告》中的评估结论综合予以确定。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，判决：一、确认高建生与于秀丽于二〇一四年八月二十五日签订的《房屋买卖合同》无效；二、高建生赔偿于秀丽购房款及信赖利益损失共计七十六万四千八百一十五元，于判决生效之日起十五日内履行；三、于秀丽自收到高建生上述全部赔偿款之日起三十日内将涉诉房屋及院落腾退给高建生；四、驳回高建生的其他诉讼请求；五、驳回于秀丽的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，农村房屋的买卖涉及到相应宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系。根据查明的事实，于秀丽就涉案房屋与高建生签订《房屋买卖合同》时并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，现有证据亦不足以表明于秀丽已经取得涉诉房屋所在集体经济组织成员身份，因此于秀丽不具备取得相应宅基地使用权及购买涉案房屋的主体资格，故一审判决据此认定双方所签订的《房屋买卖合同》无效，处理正确，本院予以维持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。高建生在上诉意见中称于秀丽未向其给付购房款，于秀丽则主张其已将购房款按照高建生的指示支付给宋长英。结合于秀丽一审提供的证据以及一审法院调取公安机关询问笔录内容，在高建生未能提供充分反证，且其关于合同签订过程、高建生与宋长英之间的关系一、二审相关陈述存在不一致，亦与其在公安机关询问笔录中陈述存在出入的情形下，本院对高建生的相应主张难以采信；同时考虑到高建生在对方未支付购房款的情形下即已把涉诉房屋交付给于秀丽入住亦有违常理的因素，一审法院对于秀丽关于其已经履行了合同约定的付款义务予以采信并无不当。故合同无效后，于秀丽应当将涉诉房屋腾退并返还给高建生，高建生应当将购房款返还于秀丽。高建生作为出卖方，应当知晓其房屋坐落的宅基地属于村集体所有，农村集体的宅基地不能向本村集体经济组织成员以外的人转让，其在房屋转让若干年后，以房屋买卖行为违反相关法律规定为由，主张该房屋买卖合同无效，此行为有悖诚实信用原则，故高建生应当对合同无效所造成的后果承担主要责任。于秀丽明知自身并非涉诉房屋所在集体经济组织成员，其仍与高建生就涉诉房屋达成房屋买卖协议，故于秀丽对合同无效所造成的后果应当承担次要责任。结合双方的过错程度、评估报告载明的涉诉房屋及附属物的现价值、出卖人因土地升值所获得利益等因素考虑，经核算，现有证据不足以表明一审法院确定高建生给付于秀丽购房款及信赖利益损失的总数额存在不当之处，本院予以维持。综上所述，高建生的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11448元，由高建生负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 宋 毅审判员 石 煜审判员 张玉娜二〇一八年十二月二十五日法官助理常欣法官助理贾宇飞书记员李峥