安徽省宣城市宣州区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖1802民初3284号原告：欧龙军，男，1977年11月10日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：程学平，安徽师阳安顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟治国，安徽师阳安顺律师事务所实习律师。被告：唐小兵，男，1974年11月15日出生，汉族，住安徽省宣城市宣州区。委托诉讼代理人：沈小燕，安徽今昔律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐雪雁，安徽今昔律师事务所律师。第三人：宣城市大唐万安置业有限公司，住所地安徽省宣城市宣州区陵西路**，统一社会信用代码913418006789235034（1-1）。法定代表人：王福海，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡正，安徽今昔律师事务所律师。原告欧龙军与被告唐小兵、第三人宣城市大唐万安置业有限公司（以下简称大唐万安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告欧龙军的委托诉讼代理人程学平、翟治国，被告唐小兵及其委托诉讼代理人沈小燕、徐雪雁，第三人大唐万安公司的委托诉讼代理人胡正均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧龙军向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2017年1月3日签订的房屋买卖合同有效；2．责令被告在宣州区某某路甲小区某幢某室房产权证办到被告名下后三日内，为原告办理该房产的产权过户手续；3．判决第三人在符合交房条件成就时，将甲区某幢某室交付给原告，并将对被告应承担的延迟交房违约金直接支付给原告；4．本案诉讼费、保全费等诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年8月21日，被告与第三人签订商品房买卖合同（编号*****），约定第三人将位于宣州区某某路甲小区某幢某室出卖给被告，面积为124.16平方米，房价为545,050元，交付时间为2016年5月30日。原、被告系村邻关系，因其经济困难，要求将其在第三人处购买的甲区某幢某室出卖给原告。由于当时标的物尚未交付，原告担心有麻烦，在被告的一再要求和承诺下，原告同意购买。双方于2017年1月3日签订《房屋买卖合同》。合同第一条约定：该房屋自开发商交付甲方之日，甲方应无条件交付给乙方使用；第二条约定：房屋交易价格为476,000元；第三条约定付款方式及自2017年1月起，由原告代被告承担按揭贷款的偿还义务；第四条约定开发商延迟交付等原因应交付给甲方的违约金转为乙方享有；合同还约定了其他事项。依合同约定的付款条件，原告于合同签订的当日，给付被告147,000元，其中转账94,000元，余53,000元以现金给付，被告出具收条，载明收到欧龙军购房款147,000元。同日，被告将购房发票原件两份、购房合同原件一份、税收完税证明一份交原告收执。2017年1月20日，原告给付现金23,000元。因被告欠原告5,000元，双方口头约定由被告先按月偿还按揭贷款方式偿还。2017年8月9日，原告又向被告汇款6,700元，用于被告偿还4-7月的房贷。因2017年8月，第三人还未能交付房屋，致被告不能依合同约定向原告交付房屋，更不能办理不动产证。自8月以后，原告未再代被告给付房贷，但向被告承诺，在房产过户时，一并结算给付。被告也未提异议。近日，被告口头告知原告，要求解除双方签订的房屋买卖合同，并愿承担10万元违约金，原告不同意，被告声称要将房屋出卖给他人，被告的失信行为已严重威胁原告的合法财产权。唐小兵辩称，合同签订时初期履行有效，但已经在去年年底和今年年初口头告知过原告要求解除合同，被告不存在办理房产的产权过户手续，故驳回原告诉请。另被告欠原告债务并非5,000元而是3,000元，被告没有同意代支付房款，后催原告交纳房款但原告没有去交，被告认为合同就解除了。大唐万安公司辩称，原、被告之间的纠纷与第三人无关，原、被告之间于2017年1月3日签订的房屋买卖合同不能增加第三人的义务，因原告与第三人间无合同约定，故第三人不向原告承担延迟交房违约金的义务，故驳回起诉。本院经审理认定事实如下：对于原、被告双方没有争议的证据及事实，本院予以确认并在卷佐证。被告虽对原告相关证据的证明目的有异议及第三人虽认为原告相关证据与其无关联性，不影响本院对该相关证据的认定，本院结合其他证据予以认定该相关证据的证明目的。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月21日，唐小兵（买受人）与大唐万安公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：****），合同约定唐小兵向大唐万安公司购买座落于宣州区某某路甲小区某幢某室商品房，该商品房套内建筑面积124.16平方米，总金额545,050元等。后唐小兵在中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行办理房屋按揭贷款。唐小兵于2014年8月25日支付预收购房款305,050元、于2014年10月19日支付剩余售房款240,000元、于2015年11月10日支付契税10,901元。2017年1月3日，唐小兵（卖方：甲方）与欧龙军（买方：乙方）签订《房屋买卖合同》。合同约定内容有：“……第一条乙方同意购买甲方拥有的座落在宣城市宣州区某某路甲小区某幢某室的房屋，建筑面积为124.16平方米，该房屋自开发商交付甲方之日，甲方应无条件交付给乙方使用。第二条上述房产的交易价格总价为人民币肆拾柒万陆仟元整（小写：476,000元）。第三条付款方式：因该房产于2017年8月左右才能办理不动产权证，到时甲方应积极协助乙方办理过户登记手续。截止2016年12月，甲方尚欠银行按揭贷款226,000元。经双方协商，自2017年元月份起，由乙方履行甲方承担的按揭贷款的偿还义务。本合同生效之日，乙方向甲方支付壹拾肆万柒仟元整，于2017年春节前支付贰万叁仟元，余款捌万元等甲乙双方办理过户登记手续后，乙方申办的银行按揭贷款放款当日付给甲方。第四条自本合同生效之日，宣城市大唐万安置业有限公司因延迟交房等原因应支付给甲方的违约金转由乙方享有，甲方不得主张该权利。……”合同中另约定的内容有：甲乙双方税费分担、违约责任等。2017年1月3日，欧龙军通过银行转账及现金给付方式共给付唐小兵购房款147,000元。同日，唐小兵将购房发票原件两份、购房合同原件一份、税收完税证明一份交欧龙军收执。2017年1月20日，欧龙军给付唐小兵现金23,000元。唐小兵欠欧龙军的款项及欧龙军于2017年8月9日向唐小兵转账的6,700元，用于抵付及支付唐小兵偿还2017年1月至7月的按揭贷款款项。2017年8月以后，大唐万安公司代为向银行支付按揭款8,236.71元，唐小兵支付银行按揭贷款按月还款款项。大唐万安公司在庭审中表示该房屋的产权登记尚未办理，估计2018年底才能办理产权登记。本案审理过程中，欧龙军表示其有能力支付购房余款，同意付清从2017年8月起至银行剩余按揭贷款一次性付清止的房屋贷款，也同意在房产过户至欧龙军名下后三日内即给付余款8万元。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告与被告签订的《房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，合法有效，对原、被告均具有法律约束力，原、被告都应当依法履行各自的义务。原告依约于合同生效之日向被告支付了14.7万元，于2017年1月20日（2017年春节前）向被告支付了2.3万元，并向被告支付（含抵付）了被告在2017年1月至7月的银行按揭贷款。因截至本案庭审时产权登记尚未办理，原、被告在《房屋买卖合同》中约定2017年8月左右办理不动产权证过户登记手续属约定有瑕疵，致原告未再继续支付涉案房屋的按揭贷款，且被告无相关证据证明其催告原告支付银行按揭贷款，又未书面通知原告解除合同，现案件审理中，原告明确表示可以一次性付清剩余房屋贷款及给付余款以继续履行合同，原告该意思表示未加重被告的义务，也符合合同法的精神与原则，依法应予支持。故对被告关于解除原、被告合同的意见，本院不予支持。对原告要求确认原、被告于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同》有效的要求，本院予以支持。对于被告自2017年8月起已支付的银行贷款偿还款项、第三人向银行支付的代偿款8,236.71元、被告尚欠银行的全部剩余按揭贷款本金及利息，原告予以一次性付清；对于合同约定的购房款余款8万元的给付，由原告按期履行。结合第三人关于办理产权登记的时间，对原告要求被告在宣州区某某路甲小区某幢某室房产权证办到被告名下后三日内，为原告办理该房产的产权过户手续的请求，本院予以支持。原告自2017年8月起未向被告履行被告承担的银行按揭偿还义务行为属迟延履行，而非根本违约，对于原告因该行为产生的违约责任，被告可另行主张。因第三人非涉案房屋买卖合同的当事人，对于原告向第三人提出的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、确认原告欧龙军与被告被告唐小兵于2017年1月3日签订的《房屋买卖合同》有效；二、原告欧龙军于本判决生效之日起三日内向被告唐小兵支付被告唐小兵自2017年8月起已支付的银行贷款偿还款项（不包括第三人宣城市大唐万安置业有限公司向银行支付的代偿款8,236.71元）；三、原告欧龙军于本判决生效之日起三日内向第三人宣城市大唐万安置业有限公司支付代偿款8,236.71元；四、原告欧龙军于本判决生效之日起三日内向被告唐小兵支付被告唐小兵欠中国邮政储蓄银行股份有限公司宣城市分行的全部剩余按揭贷款本金及利息，被告唐小兵履行协助义务；五、被告唐小兵在宣州区某某路甲小区某幢某室不动产权登记到被告唐小兵名下后三日内，协助原告欧龙军将该房屋的不动产权变更登记至原告欧龙军名下；六、原告欧龙军于被告唐小兵履行上述第五项义务后三日内给付被告唐小兵剩余购房款8万元；七、驳回原告欧龙军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,251元，由原告欧龙军负担3,000元、被告唐小兵负担6,251元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审 判 长  王晓红人民陪审员  刘顺莲人民陪审员  王明瑛二〇一八年十二月七日书 记 员  王鑫宇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。