北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0107民初26387号原告：李勇，男，1969年12月28日出生，住北京市海淀区。被告：北京京西景荣置业有限公司，住所地北京市石景山区阜石路****楼****。（统一社会信用代码911101070766388285）法定代表人：欧阳兵，董事长。委托诉讼代理人：李伟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王丽媛，北京市盈科律师事务所律师。原告李勇与被告北京京西景荣置业有限公司（以下简称京西公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李勇，被告京西公司之委托诉讼代理人王丽媛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李勇向本院提出如下诉讼请求：1、判令原告与被告按双方签订的《绿地环球文化金融城定购协议》确定的建筑面积单价、按《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）补充协议》确认的预测与实测的建筑面积差额据实结算房价款，判令被告退还原告房屋差价款15458．71元；2、判令被告赔偿原告延期入住的损失78000元（6000元/月、2017年7月1日至2018年8月1日）；3、判令被告赔偿原告延期入住期间缴纳的物业管理费及取暖费共计4749．97元。事实和理由：2016年8月17日，原告与被告签订《绿地环球文化金融城定购协议》，约定：原告购买被告开发的、位于石景山区京西商务中心（**）商业金融项目用地3#（后变更为6#楼）xx层xxxx室，建筑面积单价46554．18元/平方米，预测建筑面积49．19平方米，房屋总价229万元，定金5万元，20%房款（计46万元）付讫后双方签订《北京市商品房预售合同》。《绿地环球文化金融城定购协议》签订当日，原告向被告支付定金5万元。2016年8月22日，原告向被告支付了20%房款后，双方签订了《北京市商品房预售合同》，此合同为被告单方制定且未提前向原告出示、协商，且不允许原告修改，如果达不成协议，定金将不予退还。《北京市商品房预售合同》约定：该商品房按套内面积计算，单价每平方米67511．79元；该商品房交付时，预测面积与实测面积发生误差的，按套内建筑面积计价的约定据实结算房价款；出卖人应当在2017年6月30日先向买受人交付该商品房，买受人同意委托出卖人代缴契税等，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。此后，原告依约履行了支付房款的合同义务。2017年6月21日，原告收到被告发出的《入住通知书》。2017年6月30日原告通过EMS向被告发书面通知，声明依据《中华人民共和国合同法》第410条以及《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》之规定，自即日起，我解除《北京市商品房预售合同》第十六条第（五）2项约定事项的委托。2017年7月1日，办理入住手续时，被告向原告出示了《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）补充协议》和《委托协议书》，原告当即对《补充协议》中面积补差的计算方法和数额表示异议，并再次申明解除代办产权证和代缴契税的委托，但被告表示，没有协商余地，否则不予办理入住手续。2018年8月13日，经双方协商，被告同意原告解除代缴契税、代办产权证的委托，但不同意按照建筑面积进行补差、结算。为避免扩大损失，原告于当日按照《收房通知书》列明的房屋差价款、物业管理费、供暖费缴齐费用后收房。原告认为，《绿地环球文化金融城定购协议》有关条款是原告与被告重复协商一致的结果，双方在本协议中约定买卖涉诉房屋按建筑面积计价。在原告支付20%首付款后，被告在单方制定的《北京市商品房预售合同》强行变更为按套内建筑面积计价、补差。但被告向原告提交的《商品房预售合同联机备案表》仍标明以建筑面积备案。从后在被告单方制定的《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类）补充协议》第2条并没有标明涉讼房屋套内建筑面积计价补差的方式，该《补充协议》第3条，原告对《补充协议》的上述两条约定没有异议且已签署，但按照双方《绿地环球文化金融城定购协议》约定的建筑平面单价46554．18元/平米，原告应补差8845．29元，而非24304元。由于被告利用其强势地位制定格式合同，而且拒绝平等协商，致使原告长期无法收房，被告应承担延期入住的损失。由于被告原因导致原告无法按时收房，但原告已交纳2017年7月1日至2018年6月30日的物业管理费、取暖费，被告应赔偿。为维护原告的合法权益，故诉讼至法院。被告京西公司辩称，不同意原告所有诉讼请求，针对第一项诉讼请求补差款，按照双方签署的北京市商品房预售合同约定，按套内面积来进行计价收款的，原告应按套内实测面积向被告补齐房款；针对第二、三项诉讼请求，与被告无关，是原告自行原因延期入住，在延期入住期间主张的损失、物业费、取暖费与被告无关，且该房已交付给本人，不存在延期事实。本院经审理认定事实如下：2016年8月17日，京西公司（甲方）与李勇（乙方）签订了绿地环球文化金融城订购协议（以下简称订购协议），约定李勇购买x楼x单元xxxx室，定金5万元整，房屋总价（含定金）2290000元，首付款（含定金1150000元），在甲乙双方签署《北京市商品房预售合同》之日起，订购协议即行终止。双方在订购协议下方以手写体书写了如下内容：“1、当日付齐房款定金5万和8万会员费；2、2016年8月23日前付齐房款20%46万整；3、2016年9月17日前付齐房款30%69万整；房款付齐20%后，签《北京市商品房预售合同》。”订购协议签订后，李勇以刷卡方式分别于2016年8月17日、2016年8月22日向京西公司支付了共计460000元。2016年8月22日，京西公司与李勇签订了《北京市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定李勇购买被告开发建设的石景山区京西商务中心（东区）商业金融项目用地x#楼xx层xxxx号房屋（暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准）一套（以下简称诉争房屋）;出卖人委托预测该商品房面积的房产测绘机构是杜鸣沐城测绘（北京）有限公司，其预测建筑面积共49．19平方米。其中，套内建筑面积33．92平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积15．27平方米。该合同第五条约定，出卖人与买受人约定按照套内建筑面积计算商品房价款，该商品房单价每平方米人民币67511．79元，总价款人民币2290000元。预售合同第十二条交付条件第（一）款出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。预售合同第十五条面积差异处理约定：商品房交付时，出卖人应当向买受人公示其委托的有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测基数报告书，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第1种方式处理。（1）根据第五条按照套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）套内建筑面积误差比绝对值超过3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人已付房款，并按照本合同生效时中国人民银行公布的活期存款基准利率付给利息。买受人不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%的房价款由出卖人双倍返还买受人。套内建筑误差比实测套内建筑面积－预测套内建筑面积面积误差比＝─────────────────×100%预测套内建筑面积双方在预售合同附件五第二条约定：无论买受人采取何种方式支付购房款，买受人在《预售合同》约定的房屋交付日前或出卖人通知交房之日前（以先到达者为准）均须向出卖人付清全部购房款（其中以按揭贷款方式付款的买受人所申请的贷款须到达出卖人指定账户）及各项税费，并向出卖人付清其依据《预售合同》或补充协议的约定所应承担的违约金等各项费用，否则，出卖人有权拒绝向买受人交付房屋，并无需承担因此逾期交房的违约责任，且买受人应当承担《预售合同》约定的逾期付款的违约责任。2017年3月30日，杜鸣沐城测绘（北京）有限公司出具房屋面积测算技术报告（以下简称测算报告），诉争房屋建筑面积为49．38平方米，套内建筑面积34．28平方米，共有建筑面积15．10平方米。2017年6月21日，李勇收到京西公司向其发出的入住通知书，通知李勇将于2017年6月29日至2017年7月1日成立联合收房中心，建议李勇于7月1日办理入住手续。在入住通知书后边附有费用一览表，要求李勇支付面积补差24304元、契税69429．12元、印花税1157．45元等。2018年8月13日，李勇与京西公司签订《北京市商品房预售合同（商业、办公等非住宅类补充协议）》（以下简称补充协议），该补充协议第二条：“《合同》中约定的预测建筑面积为49．19平方米，总价款2290000元；经实际测量，该房屋实测建筑面积为49．38平方米，最终价款为2314304元。”2018年8月13日，李勇向京西公司补缴房款24304元，双方签署了房屋交接书，在房屋交接书第2条确认：“自2017年7月1日起，该房屋已由出卖人正式交付给买受人。”上述事实有订购协议、预售合同、补充协议、入住通知书、面积测算技术报告书、发票、刷卡记录及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。原、被告双方在订购协议中约定的计价方式为按照建筑面积计价，但订购协议效力自双方签订预售合同之日起即行终止，而双方在预售合同中对计价方式作出了新的约定，即按照套内建筑面积计价，每平方米单价67511．79元，预售合同中还约定了实测面积与预测面积发生误差的处理方法，为套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。因预售合同中约定诉争房屋的预测套内建筑面积33．92平方米，而实测套内建筑面积34．28平方米，比预测面积多出0．36平方米,故李勇应按照预售合同的约定支付京西公司面积补差款24304元(67511．79×0．19)，故本院对李勇要求退还房屋补差款15458．71元的诉讼请求，不予支持。京西公司已于2017年6月21日通知李勇办理收房手续并补缴相关款项，李勇因契税及房屋补差款收费标准问题与被告产生争议没有办理收房，京西公司对此并无过错，且李勇在房屋交接书第2条中已认可自2017年7月1日房屋已由出卖人正式交付给买受人，故对李勇要求被告赔偿延期入住损失的请求及赔偿物业费、供暖费的请求，均不予支持。综上所述,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回李勇全部诉讼请求。案件受理费2256元，由原告李勇负担（已交纳1128元，余款于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费（到本院领取交费通知），上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱 薇人民陪审员  冯凤增人民陪审员  刘丙杰二〇一八年十二月十八日书 记 员  王海玲