贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3691号 上诉人(原审被告)贵州聚龙城房地产开发有限公司。住所地：贵州省威宁县海边街道威双大道。统一社会信用代码：91520526569248852G。 法定代表人曾言新，该公司总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）陇康，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15205200810360302。 委托诉讼代理人（特别授权）陆桢兰，贵州浩锐律师事务所律师。执业证号：15224201611488319。 被上诉人（原审原告）覃鹏宇，男，1996年9月5日出生，汉族，住贵州省威宁县。 委托诉讼代理人（特别授权）李徽，贵州定同律师事务所律师。执业证号：15205201510417918。 委托代理人陈大忠，贵州定同律师事务所律师。执业证号：15205201810027116。 上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司（以下简称：聚龙城房开公司）因与被上诉人覃鹏宇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院（2018）黔0526民初2662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 原审原告覃鹏宇诉称：2015年4月8日，原告向被告购买其位于威宁县××镇××山路××花园××单元××住宅××套，建筑面积为120.35平方米，房屋总价款309488元。原告一次性支付全部房款。该合同未约定商品房取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告的期限。但约定“买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。”被告至今仍未按约定交付商品房转移登记文书，由于原约定违约金标准过低。请求按同期银行贷款利率4.75%，计算3年（2015年5月10日至2018年5月9日）1096天的违约金。请求判决被告支付原告逾期办证违约金44142.32元。本案诉讼费用由被告承担。 原审被告聚龙城房开公司辩称：原告起诉没有事实及起诉依据，不应支持。另外，原告计算违约金的起止时间错误，2015年10月1日前的违约金已超诉讼时效期间，且计算标准适用错误，应按合同约定的违约金标准计算，违约金应从2015年10月1日起算， 原审经审理查明：被告聚龙城房地产公司以出让方式取得位于威宁县××镇××山路占地面积47394.18平方米、编号为威国用（2011）C016号建设用地使用权，用于开发“草海镇凤山路龙城花园一期”商品房。2015年4月8日，原告覃鹏宇与被告聚龙城房开公司签订编号为201300299号《商品房买卖合同》，约定原告购买由被告开发的“草海镇凤山路龙城花园一期”清华苑第5幢E2单元3层4号商品房（商品房预售许可证号为：威商房预字第201302号），建筑面积为120.35平方米，套内建筑面积106.74平方米。按照套内面积计算，该房屋单价为2899.46元/平方米，房屋总价款为309488元。合同第十一条第一款约定：出卖人应当在2013年12月31日前向买受人交付该商品房。第二十二条第三款约定：约定日期起180工作日后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款银行同期活期存款利息的违约金。合同还约定了双方其他权利义务。合同签订后，原告按照合同约定支付了全部购房款309488元，被告未在合同约定期限内办理该商品房转移登记有关文书并交付原告。 原审认为：根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对双方当事人具有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”之规定，本案原告覃鹏宇与被告聚龙城房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按照合同约定已向被告支付全部购房款，但被告未在约定的期限内向原告交付商品房转移登记相关文书，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告已构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》约定：出卖人承诺于2013年12月31日前向买受人交付该商品房，未约定商品房取得所有权初始登记并将办理商品房转移登记文书交付原告的期限。但约定出卖人不能在约定期限内交付商品房转移登记的有关文书，逾期超过180日买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款利息的违约金。原告认为合同约定的出卖人违约以已付房款为基数按日向买受人支付已付房款同期银行存款利率的违约金标准过低，应予增加，请求被告以已付房款按同期贷款利率支付逾期办证3年的违约金44142.32元的主张，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约超过造成损失的30%为标准适当减少；当事人以请求的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”之规定，鉴于原告未举证证明其造成的损失，损失难以确定，应当依照双方在合同中约定的按同期银行存款利率标准计算违约金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第二项“商品房买卖合同的标的物为尚未建成的，自房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的出卖人应当承担违约责任”之规定，结合双方合同约定的交房日期为2013年12月31日，但合同签订日期为2015年4月8日，故合同签订日期应视为交房日期，则交付商品房转移登记有关文书日期为2015年7月8日，因《中华人民共和国民法通则》（以下简称：民法通则）第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的一般诉讼时效期间为两年，2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》（以下简称：民法总则）第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，而目前民法通则尚未废止。适用普通诉讼时效的民商事纠纷案件，若民事主体的权利受到损害的事实发生在民法总则施行之前，自权利人知道或者应当知道权利被侵害及义务人之日起至民法总则实行之日已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，应认定超过诉讼时效；至民法总则施行之日，尚未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限的，则应适用民法总则的规定，权利人提起诉讼的时效期间为三年。超过诉讼时效的请求，人民法院不予保护。但债务人自愿履行义务的除外。本案中，被告应在2015年7月8日前向原告办理并交付商品房转移登记的有关文书，在约定日期180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移的有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已付房款银行同期活期存款的违约金。对原告而言，合同约定按日支付的违约金属继续性债权，自2015年7月8日起被告就持续违约，原告的权利每天都在受到损害，原告每天都知道或应当知道自己的权利受到损害，故对原告起诉是否超过诉讼时效，应当以按日形成的每个个别债权单独进行审查、认定。从查明的案件事实看，因民法总则于2017年10月1日起施行，原告诉讼请求中对2015年10月1日之前的违约金给付请求，已超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，被告抗辩原告请求此阶段违约金已超诉讼时效的理由成立，本院予以采纳。原告主张自2015年10月1日起到民法总则施行时期间的违约金未超过民法通则规定的二年诉讼时效期限，原告于2018年5月15日向本院提起诉讼，起诉时民法总则已施行，根据新法优于旧法原则，应适用民法总则三年诉讼时效的规定。因此，对原告自2015年10月1日至2018年5月15日期间共955天的违约金给付请求，未超过诉讼时效期间，应依法予以保护。 综上，原告主张的违约金，应按已付房款309488元为基数，参照中国人民银行同期活期存款利率计算955天，即309488元×0.35%÷365天×955天=2834元。原告请求超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、由被告贵州聚龙城房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告覃鹏宇逾期交付商品房转移登记有关文书违约金2834元；二、驳回原告覃鹏宇的其他诉讼请求。案件受理费减半收取452元，由被告贵州聚龙城房地产开发有限公司负担。 宣判后，聚龙城房开公司不服，向本院提起上诉称：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》约定了交付房屋的时间，但未就交付商品房转移登记有关文书的时间作约定，且合同约定上诉人承担违约金的期限为“实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”，现上诉人还未为被上诉人办理商品房转移登记，被上诉人主张违约金的条件未成就，一审依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条作出判决，认定事实错误，适用法律错误。办理商品房转移登记是上诉人与被上诉人的共同义务，被上诉人应向上诉人提交包括契税等在内的资料，上诉人方可到相关部门办理，一审未审理被上诉人是否履行了相应义务。上诉人开发的涉案房屋已经通过各类验收，办证条件成熟，由于威宁自治县房地产监管政策的变化，相关登记停止办理，致使上诉人不能如期为被上诉人办理有关文书，此情形符合不可抗力的构成要件，上诉人不应承担违约责任。综上，请求二审改判上诉人不承担违约金及诉讼费。 被上诉人覃鹏宇未作答辩。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定无异。 本院认为：上诉人以双方未就交付办理商品房转移登记有关文书的时间作约定，且合同约定上诉人承担违约金的期限为“实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止”，现上诉人还未为被上诉人办理商品房转移登记为由，主张支付违约金的条件未成就，一审判决认定事实错误，适用法律错误无事实及法律依据，不予采纳。双方签订的《商品房买卖合同》约定上诉人对办理案涉房屋产权转移登记应履行的义务是向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，该有关文书系办理案涉房屋产权证书需由上诉人单方准备的资料，而不是需要被上诉人的配合双方共同向相关部门申请由相关部门办理的房屋权属证书，与被上诉人是否提交契税等相关资料无涉，上诉人至今仍未向被上诉人提交需由其单方准备的办理案涉房屋权属证书所需的相关资料，一审判决上诉人承担2015年10月1日至2018年5月15日期间的违约金与被上诉人是否交纳契税等相关资料无关，一审对被上诉人是否履行办理案涉房屋产权转移登记的相关资料未予审理并无不当。上诉人主张本案存在相关部门停止办理房屋权属转移登记的不可抗力因素无事实依据，不予采纳。 被上诉人一审认可按银行同期活期存款利息的标准自2015年10月1日起向被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文的违约金。一审根据上诉人的抗辩意见结合本案事实按银行同期活期存款利息的标准判决上诉人支付被上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2834元并无不当。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“对商品房买卖合同当事人未就办理房屋权属证书的期限作出约定时，如商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90内，买受人未取得房屋权属证书的，出卖人为应承担违约责任。”中“房屋交付使用之日”按文意理解应为“案涉房屋实际交付使用之日”，而非“案涉合同约定的交付房屋之日”，因此，上诉人应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约时间应为上诉人实际向被上诉人交付案涉房屋之日延后90日，原审认定上诉人未向被上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的时间为《商品房买卖合同》约定的案涉房屋交付使用之日延后90日即2014年3月31日不当。但由于上诉人一审认可其按合同约定的银行同期活期存款利息的标准自2015年10月1日起向被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文的违约金，原审结合被上诉人的诉讼请求，按银行同期活期存款利息的标准判决上诉人向被上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金2834元的判决结果正确。二审纠正一审判决上诉人自2015年10月1日起承担违约金的理由后，对一审判决予以维持。 综上，上诉人的上诉无事实及法律依据，予以驳回。原审认定事实清楚，判决结果正确。但判决理由不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，《最高人民法院关于适用 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费904元，由上诉人贵州聚龙城房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月三日 法官助理 胡伟科 书 记 员 张炜林