广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0113民初10239号原告：广州市领荟翔物业管理有限公司，住所地广州市番禺区石楼镇沙浦东路清晖道**之二，统一社会信用代码91440113569775644T。法定代表人：梁镇江，职务：总经理。委托诉讼代理人：刘禄华，广州市领荟翔物业管理有限公司员工。委托诉讼代理人：梁宝丹，广州市领荟翔物业管理有限公司员工。被告：周某，男，1980年10月29日出生，汉族，户籍地广东省汕头市朝阳区，现住广州市番禺区。原告广州市领荟翔物业管理有限公司与被告周某物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告广州市领荟翔物业管理有限公司（以下简称领荟翔公司）的委托诉讼代理人刘禄华到庭参加诉讼,被告周某经本院传票合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告领荟翔公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付从2014年1月1日起至2018年1月31日止所拖欠的物业管理服务费人民币4385.01元，及从2014年1月2日起，按每日应交物业管理服务费的1‰交纳滞纳金计至欠款实际清偿之日止（暂计至起诉之日以不超本金4385.01元为限），暂总计为人民币8770.02元；2、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：被告是广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居9幢之三508房业主，该小区自2005年7月8日至2018年1月31日期间的物业管理服务一直由广州市洛城物业管理有限公司（以下简称洛城公司）提供，但被告自2014年1月1日起至2018年1月31日期间一直未向该公司缴纳物业管理服务费，经该公司多次催缴未果。原告是依法设立并处于有效存续期间的物业管理企业，原告与洛城公司于2018年6月26日签订了一份《债权债务抵偿协议》，按该协议约定，原告有权向被告追讨上述欠费及主张相关权利。因此，为维护原告的合法权益，原告现根据相关法律规定向法院提起诉讼，恳请法院依法判决，支持原告的全部诉讼请求。被告周某提交书面答辩状辩称，被告于2012年9月入住洛涛居。洛城公司未履行物业合同义务，管理不善，业委会要求解聘物业，物业公司百般阻扰，霸占小区不肯撤走。2016年开始洛城公司管理进一步恶化，小区根本没有管理，就只有收费人员，导致小区卫生脏乱差，盗窃时有发生。洛城公司管理小区过程中存在以下违规事实：1、洛城公司在服务过程中没有按照《广州市普通住宅物业服务等级标准》的一级标准执行，却以一级标准收费，具体体现为每年没有开展一次以上健康有益的社区文化活动、对违反规划乱搭乱建和擅自改变房屋用途的行为没有及时劝阻、小区没有平面示意图、主要路口没有路标、小区出入口没有24小时站岗执勤、无执行车辆有序通行停放管理、垃圾无人管理、垃圾桶缺少、部分业主私自拉线给电动车充电无人制止；2、小区缺少维修、养护和管理，小区会所被拆除，沦为一堆废墟，物业管理失职；3、偷盗事件时有发生；4、恶意破坏业委会选举，小区车辆被刮被砸没人管，保安严重失职；5、无出示物业管理合同，委托管理时间已经过期，悬挂的收费许可证已于2007年过期，洛城公司本身收费行为已经非法。综上，物业公司只是事实管理霸占小区，没有尽到管理义务，原告违约在先，原告要求被告补缴物业费及滞纳金不应得到支持。经审理查明：洛城公司是具有从事物业管理资质的企业法人，自2005年7月8日起至2018年1月31日止，为涉诉小区及全体业主提供物业管理服务工作。广州市番禺区洛浦街洛溪新城芳华花园洛涛居9幢之三508房的房屋登记在被告周某名下，该房屋为住宅，建筑面积94.20平方米。2010年1月13日，广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会作为甲方与洛城公司作为乙方就广州市番禺区洛溪新城洛涛居物业服务有关事宜协商签订了《物业管理服务合同》，其中第一章总则第三条约定委托管理期限为24个月，自2010年1月1日起至2011年12月31日止。第五章第二十条约定案涉小区住宅按照0.95元/月/平方米的标准交纳物业服务费；业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起除物业管理费外每日按应缴款的千分之一缴纳滞纳金。但是，双方并未约定业主和物业使用人每月缴纳物业管理费的时间。此外，上述物业服务合同还对其它事项进行了约定。合同到期后，双方未续签物业管理服务合同。广州市番禺区洛浦街洛湖社区居民委员会于2018年3月15日出具一份证明，证实洛城公司自2005年7月8日至2018年1月31日期间为涉案小区提供物业管理服务。2018年6月26日，原告领荟翔公司作为甲方与洛城公司作为乙方签订《债权债务抵偿协议》一份，约定将洛城公司自2005年7月8日至2018年4月30日期间为涉案小区提供物业服务后未收取物业管理费债权转让给原告领荟翔公司行使。2018年6月29日，原告通过广州日报对上述债权转让事宜进行公告。2018年7月11日，原告向被告寄送《债权转让通知书》。原告未能提供被告收取债权转让通知书的妥投证明。庭审中，原告领荟翔公司称被告周某应按一般的交易习惯，于每月10日前缴纳物业管理费，每月缴纳的物业管理费应为89.49元（0.95元/月/平方米×94.20平方米），而被告周某自2014年1月1日起至2018年1月31日期间一直未缴纳物业管理服务费。洛城公司在2017年4月12日（挂号信单据号为XA94257534544）向被告周某寄送催收物业管理费的律师函。本院认为，根据《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；……”的规定，洛城公司有权根据其与广州市番禺区洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》对涉案房屋所在小区提供物业管理服务并收取相应的物业服务费。该《物业管理服务合同》于2011年12月31日到期，双方未续签或重新签订物业管理合同，仍由洛城公司提供物业管理服务至2018年1月31日。因此，洛城公司与被告成立事实上的物业服务合同关系。洛城公司已对涉案房屋所在小区提供了一定的物业管理服务，被告周某有向洛城公司交纳物业管理服务费用的义务。鉴于双方之间无书面的物业服务合同，可比照之前签订的物业服务合同收费标准交纳物业管理费。涉案房屋建筑面积为94.2平方米，每月应交纳物业费为89.49元（0.95元/月/平方米×94.20平方米），自2014年1月1日至2018年1月31日，共计49个月，共计应交纳物业费4385.01元。被告周某应向洛城公司支付上述拖欠物业管理费4385.01元。关于滞纳金问题。本院认为逾期支付物业管理费应缴纳滞纳金是约定在洛城物业与广州市番禺洛溪新城洛涛居业主委员会签订的《物业管理服务合同》中，而该合同已经过期而失效，不能直接对被告产生法律约束力，故对原告要求被告支付物业管理费的滞纳金的主张，本院依法不予支持。原告领荟翔公司与洛城公司签订债权债务抵偿协议，原告领荟翔公司对债权转让内容通过广州日报进行公告，取得了相应的追讨物业管理费的权利。虽原告领荟翔公司未能提供将债权转让直接通知到被告周某的相关证据，但本院在诉讼中向被告周某送达案件的应诉通知书等诉讼材料，被告周某收取后提交答辩状，原告领荟翔公司已经通过提起诉讼的形式完成了通知义务，被告周某负有向原告领荟翔公司支付拖欠物业管理费的义务。至于被告周某提出的洛城公司物业管理服务质量低劣、管理不善等问题。本院认为，洛城公司作为物业服务企业，其对涉诉房屋所在小区内公共秩序维护、安全防范等事项的管理责任，应满足最基本的使用要求。被告周某所陈述的问题反映出洛城公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但该些瑕疵并不构成违约或者存在折抵物业服务费的过错，故本院对被告周某的抗辩不予采纳，被告周某应承担相应的物业管理费用。被告周某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩、质证等相关的诉讼权利。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第六十一条、第七十九条、第八十条、第一百零七条，《物业管理条例》第十五条第（二）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告周某应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州市领荟翔物业管理有限公司支付2014年1月1日起至2018年1月31日期间的物业管理费4385.01元；二、驳回原告广州市领荟翔物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费25元，由原告广州市领荟翔物业管理有限公司负担12元，由被告周某负担13元。本判决为终审判决。审判员  朱丽晖二〇一八年十二月十九日书记员  李芷晴