天津市蓟州区人民法院民 事 判 决 书(2018)津0119民初12647号原告：郑文旺，男，1954年4月2日出生，汉族，居民，住天津市蓟州区。被告：天津市美好愿景房地产投资有限公司，住所地天津市蓟州区渔阳镇渔阳南路中段东侧胜达家园。法定代表人：付江，总经理。委托诉讼代理人：刘剑，天津惠予达律师事务所律师。原告郑文旺与被告天津市美好愿景房地产投资有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告与被告的委托诉讼代理人刘剑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑文旺向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2016年5月1日至2017年9月1日逾期交付商品房已付房款利息、违约金总计43679元；2.判令被告协助原告办理房屋产权证过户登记手续；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月12日，双方签订了《天津市商品房买卖合同》，合同约定：由原告购买被告开发的坐落于蓟州区兴华大街26号景华苑2号楼-1-101房屋，房屋总价款660087元，被告于2016年5月1日交付房屋，逾期交房超过90日的由被告每日给付原告已付房款的银行同期贷款利息及按百万分之一支付违约金。原告依约付清房款后，被告未按合同约定履行，推迟至2017年9月1日交付房屋，共计推迟交付490天，另时至今日被告也没有给原告办理权属登记。虽经多次与被告协商，但由于合同约定的违约金明显过低，显失公平，不能达成一致意见，不予原告办理产权登记手续，故诉至法院判准原告的诉讼请求。天津市美好愿景房地产投资有限公司辩称，双方签订商品房买卖合同属实，被告未能如期交房属实，系因资金困难，未能完全办结商品房竣工验收手续，现正在筹资办理，尽快办理相关手续，向原告办理相关证件；双方签订的商品房买卖合同第五条第三款对违约金有明确约定，被告同意按照该合同约定支付违约金及利息，即不超过总房款的百分之一，原告主张的违约金及利息的数额无依据。本院经审理认定事实如下：天津市美好愿景房地产投资有限公司从事房地产开发与经营、房地产投资等项目的企业法人。2014年10月12日，原、被告就购买被告开发的坐落于蓟州区房屋达成协议，约定房屋总价款660087元，并于当日支付被告预收房款316088元，后在2016年3月14日支付购房款180000元。2017年9月1日，以原告为乙方，以被告为甲方，双方签订《天津市商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于蓟县兴华大街北侧、华光路东侧景华苑2-1-101房屋，房屋总价款660087元。其中双方合同第三条约定：商品房竣工，经验收合格并取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后，方可交付,未经验收或验收不合格的，不得交付使用；甲方于2016年5月1日前，将符合上述条件的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，据实延期；合同第五条约定：甲方逾期交付商品房，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应支付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，乙方在向甲方追究已付款利息的同时，还有权按照下列的第3种约定，追究甲方违约责任：即3.逾期超过90天的，逾期每日，甲方按乙方已付款的百万分之一支付违约金，甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不超过乙方已付款总额的1%；合同第十二条约定：双方约定，在下列第1种期限内，办结房屋权属转移登记：即1.自初始登记完毕之日起180日。当日，双方达成补充协议，其中第9条约定：本合同第十二条调整为商品房竣工验收合格后，甲方在180日内办理房屋所有权初始登记。合同签订后，原告再次支付被告房款158999元，并与被告办理了入住流转单，接收了本案诉争房屋。因被告未完全办结商品房竣工验收手续，未取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》，没有按合同约定的2016年5月1日向原告交付涉案房屋，故原告诉至本院而成讼。本院认为，本案的争议焦点：原告要求被告给付自2016年5月1日至2017年9月1日逾期交付商品房已付房款利息、违约金共计43697元及要求被告协助办理涉诉房屋产权证过户登记手续的诉讼请求有无事实和法律依据。原告对此焦点提供了本案诉争商品房的天津市商品房买卖合同、被告收取原告房款收据、景华苑入住流转单，证明双方存在商品房买卖合同关系，付清了购房款，接收了诉争商品房，被告应依法支付原告请求的利息、违约金和协助办理过户手续。被告对原告提交上述证据的真实性予以认可，但不能证明原告要求按银行同期贷款利率支付已付房款利息和违约金的证明目的，双方应按合同的第五条第三款约定承担违约责任。本院对此认为，虽双方签订的《天津市商品房买卖合同》依法成立并生效，但被告未按合同约定交付涉案商品房，应承担违约责任，因该合同第五条中关于“甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不得超过已付款总额1%”约定的部分，是被告为了重复使用而预先拟定，在订立合同时未与对方协商的格式条款，该约定属于限制其责任并排除对方主要权利的条款，且未采用足以引起原告注意的文字、字体、符号或者其他明显标志作出提示，该约定排除了原告在被告持续违约情况下要求其承担违约责任的权利，免除了被告自身在持续违约情况下的违约责任，故合同第五条中关于“甲方向乙方支付逾期交房违约金及利息总额不得超过已付款总额1%”的约定无效，应依据第五条约定的“逾期交付商品房的，被告应按银行同期贷款利率计算向原告支付已付款利息，同时，逾期每日，被告应按原告已付款的百万分之一支付违约金”承担违约责任，所以对原告上述证据证明被告承担支付违约金及利息的主张，本院予以支持，被告应支付自2016年5月2日起至2017年9月1日止已付房款的银行同期贷款利息及逾期每日给付已付房款的百万分之一的违约金。因被告对原告提交支付购房款的收据证实已付清房款的主张没有提出异议，所以对原告已付清购房款660087元的主张，本院予以支持。原告要求被告协助原告办理房地产权证过户登记手续的请求，按照合同第十二条及补充协议第9条约定，被告应于商品房竣工验收合格后180日内办理房屋所有权初始登记，自初始登记完毕之日起180日办结房屋权属转移登记，因涉案房屋尚未经竣工验收合格，协助办理产权过户登记手续的条件尚未成就，不能确定具体的时间，原告可待被告办结初始登记后另行主张。综上，原告要求被告超过已付房款1%的数额支付自2016年5月2日起至2017年9月1日止银行同期贷款利息及每日给付已付房款的百万分之一违约金的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。原告要求被告协助办理房地产权证过户登记手续的请求，因涉案房屋尚未经竣工验收合格，协助办理产权过户登记手续的条件尚未成就，不能确定具体的时间，原告可待被告办结初始登记后另行主张。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第三十九条、第四十条、第四十一条、第六十条、第一百零七条及有关之规定，判决如下：一、由被告天津市美好愿景房地产投资有限公司于本判决生效后5日内给付原告郑文旺自2016年5月2日起至2017年9月1日止已付房款的银行同期贷款利息42415.17及违约金329.38元，共计42744.55元；二、驳回原告郑文旺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费446元，由天津市美好愿景房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  张玉良二〇一八年十二月二十一日书记员  张益康附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。