海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7200号原告：胡永英，女，汉族，1956年12月20日出生（公民身份号码×××），住海南省三亚市。委托诉讼代理人：李昌瑜，海南法立信律师事务所律师。被告：三亚市天涯区人民政府，住所地海南省三亚市凤凰路**。法定代表人：江雄标，该区区长。委托诉讼代理人：侯孝发，海南同玺律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴开诚，海南同玺律师事务所律师。被告：林秋弟，男，汉族，1965年11月30日出生（公民身份号码×××），住海南省三亚市。被告：林亚九，女，汉族，1934年3月10日出生（公民身份号码×××），住海南省三亚市。被告林秋弟、林亚九共同委托诉讼代理人：陈扬法，海南琼亚律师事务所律师。被告林秋弟、林亚九共同委托诉讼代理人：陈相儒，海南琼亚律师事务所律师。第三人：孙有斯，男，汉族，1943年2月5日出生（公民身份号码×××），住海南省三亚市，系孙志坚的大哥。委托诉讼代理人：齐小周，北京地平线（深圳）律师事务所律师。第三人：孙志坚，男，汉族，1955年7月15日出生（公民身份号码×××），住海南省三亚市，系原告丈夫。第三人：三亚物资（集团）公司，住，住所地三亚市/div>法定代表人：施良德，该公司经理。原告胡永英诉被告三亚市天涯区人民政府（以下简称：天涯区政府）、林秋弟、林亚九及第三人孙有斯、孙志坚、三亚物资（集团）公司(以下简称：物资公司)物权纠纷一案，本院于2018年8月3日受理后，依法适用简易程序进行审理。第三人孙志坚系原告胡永英丈夫，本院于2018年8月21日向孙志坚释明对本案争议房产是否为夫妻共同财产并作为原告参加诉讼，孙志坚认为该房产是胡永英因单位职工取得的个人房产，其放弃作为本案原告参加诉讼，据此，本院依职权追加其为本案第三人参加诉讼。因本案案情复杂，本院于2018年9月7日作出（2018）琼0271民初7200号民事裁定，将本案转为普通程序。本院依法组成合议庭，于2018年10月23日对本案公开开庭进行了审理。原告胡永英及委托诉讼代理人李昌瑜，被告天涯区政府的委托诉讼代理人侯孝发、吴开诚，被告林秋弟及其被告林秋弟、林亚九的共同委托诉讼代理人陈扬法，第三人孙有斯及其委托诉讼代理人齐小周到庭参加了诉讼。第三人孙志坚、物资公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告胡永英向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认物资公司集资宿舍楼B栋702房因棚户区改造拆迁后由政府补偿的111.887m安置房及发放的227887元补偿款（补偿款明细详见附件，具体安置房位置、面积以及补偿款金额以安置补偿协议约定为准）均归原告所有；2.判令被告天涯区政府将111.887㎡安置房登记至原告名下并交付给原告；3.判令被告林秋弟与被告林亚九连带向原告返还补偿款227887元；4.本案的全部诉讼费由三被告共同承担。事实和理由：原告系物资公司职工，1995年12月18日，原告与物资公司签订《集资建房合同书》，约定：原告作为物资公司的员工，获得职工集资宿舍楼B栋702房的购房指标。原告自愿全额集资，分六期交纳集资款。在物资公司将集资宿舍楼建成后，物资公司将集资宿舍楼B栋702房交给原告，产权也归原告。孙有斯系原告丈夫的大哥，当时其因女儿结婚需要婚房，于是向原告借用该房屋，考虑到双方的亲戚关系，于是原告答应了孙有斯的请求，将涉案房屋暂时借给孙有斯的女儿作为婚房使用。然而，房屋借给孙有斯后，孙有斯的女儿并未长期连续居住，而是偶尔居住使用。而且，孙有斯的女儿搬出后，孙有斯又将房屋交给其他亲戚使用，甚至出租给他人牟利，考虑到双方的亲戚关系，原告也没有过多追究。2016年6月份左右，原告打算收回房子自己居住，要求孙有斯及当时的居住人林秋弟腾房，方才发现孙有斯在未经原告同意的情况下已于2007年7月18日与林秋弟签订了《房屋转让协议书》将涉案房屋转让给了被告林秋弟。为维护自身权益，原告于2016年7月28日起诉林秋弟要求搬出并返还房屋。后因考虑到原告与孙有斯是亲戚关系，为维护家庭和睦而向法院撤回起诉，但也保留了追诉的权利。然而，孙有斯却不顾亲情，在得知涉案房屋将被政府征收后，为贪图征地补偿款，与林秋弟串通将原告告上法庭。后经三亚市城郊人民法院一审和二审判决，均认定原告已将涉案房屋转让给孙有斯，并认定孙有斯与林秋弟之间签订的《房屋转让协议书》有效。原告不服一、二审判决，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院纠正了原一、二审判决，于2018年7月5日作出（2018）琼民申803号《民事裁定书》，确认：原告是涉案房屋的购买人，原告与孙有斯之间并未就涉案房屋所有权或购房资格转让形成合同关系，孙有斯在未成为合同主体并依据合同取得房屋所有权的情形下，不具有处分涉案房屋的权利，也就是说涉案房屋的所有权仍属于原告。然而，当原告持海南省高级人民法院的民事裁定书要求天涯区政府棚户区改造小组将安置房及补偿款交付给原告时，棚改小组却称其已与被告林秋弟、林亚九签订了安置补偿协议，安置房已登记在了被告林亚九名下，227887元补偿款也已经拨付给了被告林秋弟、林亚九。原告是涉案房屋的实际权利人，涉案房屋被政府征收后，安置房及补偿款均应归原告所有，被告林秋弟、林亚九利用错误的判决书欺骗被告天涯区政府将涉案房屋认定为被告林秋弟的房屋并将补偿款和安置房发放给被告林秋弟、林亚九，严重侵害了原告的合法权益。为了维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告天涯区政府辩称：一、涉案房屋位于三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造房屋征收范围内。2017年5月10日区政府作出《三亚市天涯区人民政府公告》《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》，并于2017年5月12日正式发布。涉案房屋位于三亚市××路楼，属于阳光海岸棚户区改造项目征收对象。二、区政府依法与林亚九签订房屋征收补偿安置协议并支付各项补偿款。根据林秋弟、林亚九提供的房屋产权相关资料，区政府确认林亚九作为涉案房屋的被征收人单独与天涯区人民政府签订房屋征收补偿安置协议。区政府依法委托测绘公司和评估公司，对涉案房屋的建筑面积及套内面积进行测绘，对室内装修装饰价值进行评估。2017年6月20区政府与林亚九签订房屋征收补偿安置协议。林亚九选择产权置换的安置方式，安置地为食品厂安置区，安置类型为期房安置。2018年2月1日，区政府将涉案房屋征收档案送区财政局作付款审核，将涉案房屋的室内装修装饰评估、临时过渡安置费、搬迁奖励、搬迁补偿及家用设备迁移补助费共计227887元支付至林秋弟名下账户。三、区政府不是本案的适格被告。1、区政府作为房屋征收主体，已经依法与林亚九签订房屋征收补偿安置协议并支付各项补偿款，各项征收工作均已完成。林亚九选择产权置换的补偿方式，且安置类型为期房安置。安置区由市政府统筹、规划、建设。目前安置房还未建成交付，且区政府不是不动产登记的填证机关也不是颁证机关，无法将安置房登记在原告名下。因此，原告所列第二项诉求是错误的，原告在本案中将区政府列作被告系错列被告。综上所述，请求人民法院依法审理，驳回原告对区政府的起诉。被告林秋弟、林亚九共同辩称：胡永英和林秋弟争议的官司已经是第三个案子了，在第一个案子的起诉过程中，孙志坚写了一个说明意见后，就撤诉了，当时买房子的来龙去脉写清楚给法院；第二个案子，胡永英撤诉后还胡搅蛮缠，撤诉后林秋弟就起诉胡永英请求法庭确认他和孙有斯的买卖合同是有效的；再就是今天庭审的这个案子，我们希望今天可以公开审理该案的整个过程，对于事实问题我认为是没有争议的，所争议的是孙有斯是否有权处置涉案房屋，现有证据已经充分证明都是由孙有斯支付，付了两笔款，其中一笔是付给胡永英的20000元房屋指标款，房子的钱是十万多元付给物资公司的，发票是以胡永英的名义开出来的。胡永英和孙有斯之间是有买卖关系的，是发生在1995年，对于当时买卖集资房屋没有相关规定，从法律层面来说是不违法的，卖给林秋弟是合理合法的，胡永英起诉这件事是因为看到利益增加了心里不平衡，她起诉的依据是海南省高院经过听证作出的裁定，而我们是经过一审、二审查明的事实，从效力来看到底是庭审查明的更具有说服力还是听证。所以原告拿到听证的裁定后当做救命稻草是不合理的。第三人孙有斯辩称：1、涉案房屋的所有权应当归属于本案的被告林秋弟，涉案房屋在1995年11月原告得知其有购房资格，但又不想购买涉案房屋，因原告老公孙志坚与孙有斯为兄弟关系，原告将指标赠与孙有斯，孙有斯支付20000元作为回报，之后孙有斯在1995年12月8日至1997年11月7日共分6次支付房款100568.3元，其中1995年12月8日交付4万元，1996年5月9日交付1.6万元，1996年8月1日交付1.6万，1996年12月20日支付10000元，1997年12月7日支付15568.3元，均是由孙有斯交付给原告，由原告转付给物资公司，所有收据原件均是由孙有斯保存，1997年底，在交付完全部款项后就将钥匙给了孙有斯，孙有斯认为取得房屋的钥匙就取得房屋所有权，便开始装修，先是由其女儿居住，之后对外出租收取租金，原告对此均是知情且从未提出异议，2007年初因孙有斯女儿在外地购房，孙有斯便出售房屋，在开家庭会议后，原告也曾想找第三人买，但因价格不合适未能成交，2007年7月18日孙有斯与林秋弟签订了房屋买卖合同，原告及第三人孙志坚均是知情的，在2017年5月24日的家庭会议纪要予以确认，孙志坚签字确认，所以涉案房屋从始至终都不是原告所有的，一直是孙有斯在使用处分和占有，林秋弟现为房屋的所有权人；2、海南省高院裁定书的本院认为，属于说理部分，而非对于涉案房屋的所有权的认定，且该认定与一审二审的结论完全不符，省高院的意见认为涉案房屋孙有斯仅有购房款收据和居住的事实作依据，但事实上孙有斯不仅有交付购房款的所有原件，而且从1997年至2017年长达20年的时间，原告对此房屋从未进行过管理，也从未认为涉案房屋是其所有，直到房屋拆迁之后，才提出了侵权之诉，省高院还忽略了一份重要证据即2017年的家庭会议纪要，该纪要不仅确认了房屋的由来、房款的支付，而且对于孙有斯将涉案房屋转让给第三人，也进行了确认，且该会议纪要有孙有斯、孙诚、赵兰、孙志坚、孙有秀均予以确认签字，上述证据足以形成完整的证据链，证明涉案房屋的由来以及所有权的归属；3、原告主张涉案房屋为其所有，除其私藏的集资合同以外，没有任何证据证明，其实际并未支付款项，也未对涉案房屋进行过任何占有使用，20年来一直是孙有斯收取收益，因为其深知其并非房屋的所有人，所以涉案房屋归孙有斯所有是天经地义的，原告及原告家人在20年中并未提出异议；4、借资格购买房屋比较普遍，早在2017年的8月19日，凤凰网海南网站刊登出一篇名为“女子名下凭空多出一套房，22年前被冒名购买集资房”的文章，在该文中，占荣花女士，也是三亚市物资公司员工，在1995年有人用她的名义购买了**94平方米的集资房，2015年上半年，其公司副总电话要求其更名，原因是棚户改造，合同中写着自己的名字，但首付中的交款收据自己并不知情，梁某繁不是三亚物资的员工，从上述案件来看，涉案的物资小区存在的不是员工购买集资房的情况，在该案中，占荣花从未认为自己是房屋所有人，只是认为其资格受到侵害，而本案中原告同样是未出资未使用过涉案房屋又有什么理由说自己是房屋所有人呢。综上，孙有斯是涉案房屋的实际使用人、管理使用者，1997年至2007年均是如此，原告未提异议，十年之后孙有斯将房屋转让给林秋弟是对自己房屋的处分，合法有效，林秋弟基于自己权利取得房屋拆迁补偿款有事实及法律依据，原告无权取得涉案房屋的拆迁补偿款，应当驳回诉讼请求。第三人孙志坚未到庭参加诉讼，向本院提交了书面答辩意见书，辩称：本人与胡永英是夫妻关系，当时法院受理此案件后，我哥孙有斯让我向法院提出意见，我当时考虑这也是一个息事宁人的办法，一则可以维护兄弟之间的团结，二则又能达到家庭和睦的目的，在孙有斯的授意下，律师拟了一个《意见书》，列举三点理由：1、房屋是我和胡永英夫妻的共同财产，我不同意起诉；2、95年12月胡永英已将购房指标转让给我大哥孙有斯，大哥已告诉我；3、胡永英起诉林秋弟违背诚信原则。我当时只考虑让法院尽快撤案，免得家里经常吵吵闹闹，让旁人取笑。出于这个愿望，我在意见书上签了名，本想以此了却我一块心病。在全家的压力下，胡永英于2016年9月18日被迫向法院提交撤诉书。遗憾的是从2016年9月19日撤诉至林秋弟于2017年7月4日起诉胡永英止，在十个月这么漫长的时间里，一是大哥孙有斯没有兑现他的承诺，二是期间也未见林秋弟找过胡永英协商。并且在撤案八个月之后的2017年5月24日，大哥孙有斯专门召开家庭会议，名义上是解决胡永英与林秋弟的房屋纠纷问题，首先由我大哥介绍情况，当讲到指标转让问题时，胡永英和大哥孙有斯各执一词，胡永英否定指标转让。事隔几天后大哥孙有斯让我到他住处在《家庭会议纪要》签名，大家看到我签名后也跟着签名，但胡永英拒绝签名。就在全家签名后不久，大哥孙有斯对我说林秋弟要起诉胡永英，我当时听后想不通，林秋弟与胡永英不是合同双方当事人，凭什么起诉胡永英，想当初胡永英起诉林秋弟时大哥拼命让我给妻子施压，甚至为了让法院撤诉不择手段，在这点上不得不让我产生怀疑，这不是利用我的《意见书》和《家庭会议纪要》变相作收集证据吗，果然不出所料，在接着来的官司当中，从郊院、中院一直到高院，凭着我的《意见书》和《家庭会议纪要》一直作为证据使用。第三人物资公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，对本案的证据和事实认定如下：原告胡永英系物资公司的职工。1995年12月，物资公司进行单位集资建房。1995年12月18日，胡永英与物资公司签订《集资建房合同书》，约定：物资公司愿意将位于和平路与胜利路交叉东南侧处的职工集资宿舍楼第B栋702号套房交胡永英使用，胡永英需按预算单价850元/平方米在物资公司规定的分期缴款时间内预交集资款，最终房价以结算为准；集资房建成后，产权归胡永英所有，其房产证由物资公司负责按胡永英姓名尽快申报办理，费用由胡永英负担。物资公司分别于1995年12月8日、1996年5月9日、1996年8月1日、1996年12月17日、1996年12月20日、1997年11月7日共六次向胡永英出具6张《收据》，分别记载胡永英交来集资建房款40000元、16000元、16000元、3000元、10000元、15568.3元。以上共计100568.3元。孙有斯系原告丈夫孙志坚的大哥，涉案房屋建成后，孙有斯对该房屋进行装修居住使用10余年，还曾出租他人。2007年7月18日，孙有斯与林秋弟签订《房屋转让协议书》，约定：孙有斯将涉案房屋以21万元的价格转让给林秋弟所有，房屋使用权归林秋弟所有，如果因政府需要赔偿搬迁款全部归林秋弟所有，以后房产证办理事宜孙有斯应协助林秋弟完成。胡永英与物资公司签订《集资建房合同书》原件一直在胡永英处存放，物资公司向胡永英出具的6张《收据》原件在孙有斯处存放，孙有斯于2007年7月18日收取林秋弟21万元购房款后将该6张《收据》原件交给林秋弟。胡永英于2016年7月向本院起诉林秋弟要求其搬出并返还房屋，后向法院撤回起诉，本院于2016年9月18日作出（2016）琼0271民初5577号民事裁定书，裁定准许胡永英撤回起诉。2017年7月4日，本院立案受理原告林秋弟诉被告孙有斯、胡永英、第三人物资公司房屋转让协议纠纷一案，林秋弟诉请依法确认林秋弟与孙有斯于2007年7月18日签订的《房屋转让协议书》有效并继续履行，并判令胡永英协助林秋弟将涉案房屋的产权过户至林秋弟名下。2017年8月9日，本院作出（2017）琼0271民初5092号民事判决书，判决确认林秋弟与孙有斯于2007年7月18日签订的《房屋转让协议书》有效，但认定胡永英不是《房屋转让协议书》签订人，林秋弟无权要求《房屋转让协议书》之外的胡永英履行合同义务，林秋弟诉求胡永英继续履行《房屋转让协议书》，并要求胡永英协助其将涉案房屋的产权过户至其名下没有合同根据和法律依据，并据此判决驳回林秋弟的该项诉讼请求。胡永英不服该一审判决，上诉至三亚市中级人民法院，三亚市中级人民法院于2017年12月1日作出（2017）琼02民终1468号民事判决书，判决维持（2017）琼0271民初5092号民事判决书。胡永英不服上述一、二审判决，向海南省高级人民法院申请再审，海南省高级人民法院于2018年7月5日作出（2018）琼民申803号《民事裁定书》，认定胡永英是涉案房屋的购买人，胡永英与孙有斯双方未就购房资格或涉案房屋所有权签订书面转让合同，仅以物资公司向胡永英出具的购房款收据由孙有斯持有和保管及对涉案房屋长期居住使用的事实作为依据，不足以证明双方就涉案房屋所有权或购房资格转让形成合同关系；孙有斯在未成为合同主体并依据合同取得房屋所有权的情形下，不具有处分涉案房屋的权利；同时根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条关于“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，认为再审申请人胡永英的主张并不足以否定二审法院对林秋弟与孙有斯签订的《房屋转让协议书》认定为有效合同的判决结果，并裁定驳回胡永英的再审申请。另查，2017年5月12日，三亚市天涯区人民政府发布《三亚市天涯区人民政府公告》《三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造征收补偿安置方案》，将涉案房屋列入阳光海岸棚户区改造项目征收对象。2017年6月20日，三亚市天涯区人民政府与林亚九对涉案房屋被征收签订《三亚市三亚湾“阳光海岸”片区棚户区改造项目房屋征收补偿安置协议（产权置换）》。林亚九选择产权置换的安置方式，安置地为食品厂安置区，安置类型为期房安置，可置换的套内面积总计99.858平方米。2018年2月1日，天涯区政府将涉案房屋征收档案送三亚市天涯区财政局作付款审核，将涉案房屋的室内装修装饰评估、临时过渡安置费、搬迁奖励、搬迁补偿及家用设备迁移补助费共计227887元支付至林秋弟名下账户。本院认为，本案的主要争议焦点是：（一）关于第三人孙有斯对物资公司集资宿舍楼B栋702房是否有处分权的问题。胡永英基于物资公司职工身份取得涉案房屋的购买资格，以胡永英的名义缴纳相应购房款，并与物资公司签订《集资建房合同书》。据此，应认定胡永英是涉案房屋的购买人。胡永英与孙有斯双方未就购房资格或涉案房屋所有权签订书面转让合同，且《集资建房合同书》原件一直在胡永英处存放保管，而孙有斯仅以物资公司向胡永英出具的购房款收据由孙有斯持有和保管及对涉案房屋长期居住使用的事实作为依据，不足以证明双方就涉案房屋所有权或购房资格转让形成合同关系。因此，孙有斯在未成为《集资建房合同书》的主体并依据合同取得房屋所有权的情形下，不具有处分涉案房屋的权利。（二）关于物资公司集资宿舍楼B栋702房（已拆）的所有权以及涉案房屋拆迁后的安置房的归属问题。孙有斯对物资公司集资宿舍楼B栋702房不具有处分的权利，其与林秋弟于2007年7月18日签订的《房屋转让协议书》虽然有效，但胡永英不是《房屋转让协议书》的签订人，对胡永英不具有法律约束力。故该《房屋转让协议书》应为债权合同，物资公司集资宿舍楼B栋702房（已拆）的所有权、处分权仍属于胡永英，该房屋拆迁后由此衍生的安置房（安置地为食品厂安置区，安置类型为期房安置，可置换的套内面积总计99.858平方米）的所有权、处分权亦应归属于胡永英。原告胡永英诉求确认物资公司集资宿舍楼B栋702房因棚户区改造拆迁后由政府补偿的安置房归其所有，合法有据，本院予以支持。（三）关于补偿款227887元的归属问题。涉案房屋的室内装修装饰评估、临时过渡安置费、搬迁奖励、搬迁补偿及家用设备迁移补助费共计227887元，天涯区政府于2018年2月1日支付至林秋弟名下账户。由于涉案房屋建成后，孙有斯对该房屋进行装修居住使用10余年，后转由林秋弟、林亚九居住、使用，故原告起诉请求该款归其所有以及被告林秋弟、林亚九连带向其给付该款，没有事实根据，本院不予支持。（四）关于被告天涯区政府应否将涉案安置房登记至原告名下并交付给原告的问题。原告诉求被告天涯区政府应否将涉案安置房登记至原告名下并交付给原告，属于有关人民政府、行政机关的行政管理职权，不属民事诉讼审理的范围，本院对此不作为民事案件审理并裁判。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款、第一百一十九条第四项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下:一、确认三亚物资（集团）公司集资宿舍楼B栋702房因棚户区改造拆迁后由三亚市天涯区人民政府补偿的安置房（安置地为食品厂安置区，安置类型为期房安置，可置换的套内面积总计99.858m）的所有权归原告胡永英；二、驳回原告胡永英的其他诉讼请求；案件受理费4718元（原告胡永英已预交），由原告胡永英负担2359元，被告林秋弟、林亚九负担2359元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审 判 长 吴雄文人民陪审员 孙令欢人民陪审员 梁兴智 二○一八年十二月十三日书 记 员 孙艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条(javascript:SLC(98761,64))第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百一十九条第四项起诉必须符合下列条件：（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。