湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘09民终215号上诉人（原审原告）：刘建中，男，1971年10月6日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：陈婧（刘建中之妻），住桃江县。上诉人（原审原告）：李微军，男，1970年10月17日出生，汉族，住桃江县。上诉人（原审原告）：卢秀芝，女，1966年8月7日出生，汉族，住桃江县。上诉人（原审原告）：刘放明，男，1958年1月26日出生，汉族，住桃江县。上诉人（原审原告）：罗剑，男，1979年10月23日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：罗世凡（罗剑之父），住桃江县。上述五上诉人之共同委托诉讼代理人：莫平，湖南理定明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊辉星，男，1966年1月30日出生，汉族，住桃江县。委托诉讼代理人：何汉珍，湖南桃花江律师事务所律师。上诉人刘建中、李微军、卢秀芝、刘放明、罗剑（以下简称刘建中等五人）因与被上诉人熊辉星相邻关系纠纷一案，不服湖南省桃江县人民法院（2016）湘0922民初2049号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢秀芝，上诉人刘建中之委托诉讼代理人陈婧，上诉人罗剑之委托诉讼代理人罗世凡，五上诉人之共同委托诉讼代理人莫平，被上诉人熊辉星及其委托诉讼代理人何汉珍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘建中等五人上诉请求：撤销一审判决，改判熊辉星将住宅改变为经营性用房违法，将房屋用途恢复为住宅，拆除封闭的天井，恢复房屋原有承重结构，由熊辉星承担诉讼费用。事实和理由：1.熊辉星擅自改变房屋用途，严重影响刘建中等五人的正常生活；2.熊辉星封闭天井的行为违反了民事法律的规定，一审认为刘建中等五人只能向城乡规划主管部门提出请求，不在人民法院的管辖范围错误；3.熊辉星雇佣无资质人员擅自拆除房屋的承重墙，严重影响了房屋安全，相关职能部门作出了责令恢复原有承重结构的行政决定，一审应结合相关行政法的规定，判决熊辉星恢复原有承重结构。熊辉星辩称，将住宅改为棋牌室没有影响刘建中等五人的正常生活，仅封闭二楼部分的天井，对房屋进行了装修与粉刷，对房屋的结构与安全不造成影响，一审经鉴定，已判决熊辉星承担赔偿责任。请求二审驳回上诉，维持一审判。刘建中等五人向一审法院起诉请求：1.确认熊辉星将住宅改变为经营性用房违法，判令熊辉星停止侵害，将房屋用途恢复为住宅；2.判令熊辉星恢复所属房屋原有结构，拆除封闭天井，对刘建中等五人的住宅进行修缮，并据实赔偿刘建中等五人的损失；3.诉讼费用由熊辉星承担。一审法院认定事实：1996年12月31日，罗剑与案外人李某新、刘某才、刘某城四人共同受让了位于桃江县桃花江镇资江路旁国有土地一宗，计划共建房屋五层，一楼为门面，二楼以上为住房，随后罗剑与刘某才、刘某城与房屋建设工程承包方签订《基本建设承包合同书》合同约定了工程造价，楼层面积计算等。其中明确约定楼层面积含采光井分摊面积，采光井每层面积7.5平方米，每套3.75平方米，由各户分摊费用，后各住户继续签订了土地使用权分割，房屋建筑面积、房屋分层费用分摊，共有公用面积负担等相关协议。房屋建成后，李微军、刘建中、刘放明、卢秀芝分别从李某新、刘某城手中购买了三层和五层的相关房屋。熊辉星系刘某才的儿子，房屋建成后就登记在熊辉星的名下，且各住户均取得了房屋所有权证和土地使用证。2001年桃江县纪委、监察局、国土局联合组成的“城镇建设用地清理领导小组办公室”责令熊辉星应按商服用地补交土地出让金。2012年，熊辉星补办了相关手续后，桃江县城镇建设用地清理领导小组办公室发文给桃江县国土资源局，为熊辉星办理商业用地40年的国有土地使用权证，熊辉星由此获得了商业用地40年的国有土地使用权证。2013年1月14日，熊辉星向桃江县房地产管理局申请对住宅进行了变更登记。2015年，刘建中等五人发现熊辉星将第二层住房改建为宾馆、娱乐室，封闭二层顶部天井，对相关房屋结构进行了改动。刘建中等五人认为，熊辉星对房屋的改动造成了三层以上房屋墙壁、地面开裂，房屋受损，即向有关部门投诉。后刘建中等五人又发现，在2000年桃江县房地产管理局向熊辉星颁发的房屋所有权证就已将房屋天井19.89平方米确权给了熊辉星。2013年1月14日，桃江县房地产管理局根据熊辉星申请，将住房用途变更为非住宅，并于当日向熊辉星发放了桃房权证桃花江镇字第7XXXXXXXX号房屋所有权证。刘建中等五人对上述相关事实不服，上访至有关部门。2015年12月，刘建中等五人以桃江县房地产管理局为被告，熊辉星为第三人向桃江县人民法院提起行政诉讼。法院以桃房权证桃花江镇字第7XXXXXXXX号房屋产权证将共有共用的天井面积登记在熊辉星名下证据不足为由，判决撤销桃江县房地产管理局颁发给熊辉星的7XXXXXXXX号房屋产权证。刘建中等五人和熊辉星均不服提起上诉，益阳中院维持了上述判决。随后，刘建中等五人遂依法提起民事诉讼。另认定，熊辉星对房屋进行改造并变更登记后，由其亲友卢晓东为经营者，于2015年3月17目从桃江县公安局取得旅馆业特种行业许可证，并于2015年3月20日申请登记成立桃江八天会所。2015年11月20日，桃江县公安局作出撤销行政许可决定书，撤销了该许可证，并责令停止从事旅馆业经营。另认定，事情发生后，桃江县房地产管理局于2015年8月聘请湖南省宏尚检测技术股份有限公司对该栋房屋进行了结构检测，其鉴定结论为：熊某等三户私人住宅楼受建时各方条件（设计材料、施工技术、施工机械等）所限，本身存在一些施工质量问题，如灰缝不饱满、不均匀，砖和砂浆强度较低等，但地基基础、混凝土结构均较稳定，结构暂时安全。建议：楼面使用荷载应控制在2.O0KNm2荷载之内，不要私自加载重物；对住宅楼开裂的楼板及墙体部位，应立即进行加固处理，二层改建部分砖柱应按设计要求改为混凝土柱，并正常使用，定期维修。在庭审过程中，法院根据刘建中等五人申请，委托湖南大学司法鉴定中心对房屋的现状及形成原因、修复方案、修复费用进行了鉴定，其结论为：l、益阳市桃江县高桥大厦3-5层墙体裂缝原因主要是房屋为砖混结构房屋，砂浆强度偏低，局部砂浆不饱满，砌体及粉刷后受温度变化、材料收缩变形和其他外界影响因素较为敏感易产生裂缝有关。预制板板间裂缝属于质量通病，2层部分承重墙体拆除对裂缝的进一步发展有不利影响。2、益阳市桃江县高桥大厦3-5层裂缝修复可采用布钢筋网粉水泥复合砂浆、碳纤维处理等方案进行处理。3、根据修复处理方案，以评估日为基准目评估，其费用为46682.45元，其中301室（李微军）费用10557.26元，302室（刘建中）费用为10147.93元，401室402室（罗剑）共计费用8589.84元，501室（刘放明）费用8672.81元，502室（卢秀芝）费用2436.07元，公共区域修复费用6278.54元。关于拆除对裂缝的不利影响，该鉴定中心表示无法对其进定量分析。一审法院认为，本案是相邻关系纠纷，《中华人民共和国物权法》第八十四条规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案双方争议的主要问题是：一、熊辉星就自有住宅的使用权问题。双方的房屋为共同修建的私有房屋，熊辉星在二层，刘建中等五人分别住在三至五层，各方均取得了相关权证，根据法律规定，均对自有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权力，对公共部分享有共有和共用管理的权利。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。上述规定的经营性用房，一般是指在该房中进行具有严重扰民性质，对周围邻居的生产、生活具有严重影响，且法律、法规以及管理规约明确规定不得在此进行的活动，主要是指歌厅、舞厅、成规模的办公场所等。本案熊辉星居住在二层，刘建中等五人分别居住在三至五层，各刘建中等五人的出行通道在一侧，而熊辉星经与他人协商后，在另一侧开辟了一个通道，将自己所有的二层住宅改作家庭式棋牌室，对各刘建中等五人的生产、生活没有严重影响；但熊辉星也应加强管理，避免出现干扰刘建中等五人以及周围邻居生活的现象；根据当前的实际情况，熊辉星在自有房屋内进行的活动，无足够证据认定为在上述法律规定的禁止范围之内经营性用房。故对刘建中等五人要求确认熊辉星将所属住宅改变为经营性用房违法，判令熊辉星停止侵害，将房屋用途恢复为住宅的请求，不予支持。但熊辉星的特种行业许可证已被吊销，不得再进行相应的行业活动，否则，将由相关职能部门对其进行处理。二、对熊辉星将二层房屋结构进行改变，封闭天井的处理。熊辉星未与刘建中等五人进行协商、沟通，擅自将自有二层房屋结构进行改变，其行为存在不妥之处，以致引起双方的纠纷。现熊辉星对房屋的改变，经湖南省尚宏检测技术股份有限公司和湖南大学司法鉴定中心等鉴定机构进行了检测，但均未认定熊辉星的行为对刘建中等五人的房屋造成重大影响，并作出必须立即恢复原状的鉴定结论，故应根据科学的鉴定意见进行处理，对各刘建中等五人要求熊辉星恢复房屋原状的请求，不予支持。但熊辉星应对改变后的房屋进行加固，以保证房屋的安全使用，并对因自行改变房屋结构给刘建中等五人造成的损失予以赔偿。根据湖南大学司法鉴定中心的意见，刘建中等五人现有房屋出现损坏的主要原因：主要是房屋为砖混结构房屋，砂浆强度偏低，局部砂浆不饱满，砌体及粉刷后受温度变化、材料收缩变形和其他外界影响因素较为敏感易产生裂缝有关。预制板板间裂缝属于质量通病，2层部分承重墙体拆除对裂缝的进一步发展有不利影响。3-5层裂缝修复可采用布钢筋网粉水泥复合砂浆、碳纤维处理等方案进行处理；其费用为46682.45元。据此，熊辉星对刘建中等五人房屋造成的损害的处理办法是对房屋进行修缮处理，其赔偿费用问题，根据鉴定意见，熊辉星为次要责任，可酌情考虑在30％的范围内对其修缮费用进行赔偿。至于熊辉星将二层至三层顶部的天井进行封闭，改为住房的问题。根据现场的实际情况，该天井应为双方的共用空问，起到通风、采光的作用，熊辉星未经刘建中等五人同意，擅自将其封闭，变成一间用房，应视为违章建筑，虽然对各刘建中等五人的影响不是很大，但仍是对刘建中等五人共有权的侵犯，属于违法行为。对此有两种处理办法：一是双方协商，达成共识，维持原状，由熊辉星对刘建中等五人予以适当经济补偿；一是对违章建筑予以拆除。现刘建中等五人要求予以拆除，根据相关法律法规和《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、第六十八条规定：在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线、和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城币、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。城乡规划部门作出责令停止建设或者限期拆除的决定后，当事人不停止建设或者逾期不拆除的，违建工程所在地县级以上地方人民政府可以责令有关部门采取查封施工现场，强制拆除等措施。据此，刘建中等五人要求熊辉星拆除封闭的天井及其所建成的非法建筑，只能向县级以上地方人民政府城乡规划主管部门提出请求，不应在人民法院的管辖范围，故对刘建中等五人的上述请求，不予支持。综上所述，双方的纠纷是相邻关系纠纷，互相之间应加强沟通与交流，以诚相待，协商解除双方之间的分歧与矛盾。熊辉星在处理上述争议问题上确实存在某些不妥之处，应吸取教训；熊辉星对房屋的改造应确保其使用安全；熊辉星因改造房屋所给刘建中等五人造成的损失应予以赔偿。刘建中等五人要求确认熊辉星将所属住宅改变为经营性用房违法，判令熊辉星停止侵害，将房屋用途恢复为住宅，证据不足，理由不能成立，不予支持。刘建中等五人要求熊辉星拆除封闭天井后建成的违章建筑，应向有关职能部门提出申请，不在人民法院的管辖范围，故对此请求，亦不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十七条、第七十七条、第八十四条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条、第六十四条、第六十八条，《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由熊辉星赔偿刘建中等五人刘建中房屋维修损失3044元（302室），赔偿刘建中等五人李微军房屋维修损失3167元（301室），赔偿刘建中等五人卢秀芝房屋维修损失731元（502室），赔偿刘建中等五人刘放明房屋维修损失2602元（501室），赔偿刘建中等五人罗剑房屋维修损失10147.93元（40l室、402室），赔偿公共部分维修损失1884元，共计14005元，于判决生效后十曰内付清；二、驳回刘建中等五人其余的诉讼请求。案件受理费2800元，鉴定费30400元，共计33200元，由刘建中等五人负担23240元，由熊辉星负担9960元。二审中，本院依刘建中等五人的申请，对本案案涉房屋二楼原有承重结构的改动情况、恢复方案及恢复费用进行鉴定。湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2018年9月19日作出《土木建筑工程鉴定意见书》，建议进行加固/加强处理。湖南睿哲工程项目管理有限公司于2018年9月29日作出《工程造价鉴定意见书》，鉴定结论为：依据湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2018年9月19日作出《土木建筑工程鉴定意见书》，二楼恢复费用为35565.59元，梁加固费用（复合砂浆钢筋网法）为5101.66元/细石（自流密实）钢筋混凝土外包法为7618.22元。刘建中等五人质证称，上述两份鉴定意见均有遗漏。熊辉星质证称，上述两份鉴定意见均不准确。本院经审查认为，该两份鉴定意见真实、合法，本院予以采信。本院二审经审理查明，刘建中等五人将桃江县房地产管理局作为为被告，熊辉星作为第三人，向桃江县人民法院提起行政诉讼，以桃江县房地产管理局颁发给熊辉星的房屋所有权证将天井登记在熊辉星名下，并将用途改为非住宅违法为由，要求撤销该证。桃江县人民法院认为，没有规定将业主同意作为变更登记的前置条件，桃江县房地产管理局的变更行为未违反法律的禁止性规定，但将共有共用的天井面积登记在熊辉星名下证据不足，撤销了桃江县房地产管理局颁发给熊辉星的房屋所有权证。后刘建中等五人上诉至本院，本院以桃江县房地产管理局根据熊辉星提交的有关材料将规划用途变更为非住宅不违反现行法律、法规的禁止性规定，但将共有共用的天井面积登记在熊辉星名下证据明显不足为由，维持原判。另查明，刘建中等五人向本院申请对湖南湖大土木建筑工程检测有限公司于2018年9月19日作出的《土木建筑工程鉴定意见书》、湖南睿哲工程项目管理有限公司于2018年9月29日作出的《工程造价鉴定意见书》进行补充鉴定。本院司法技术室以补充鉴定中要求鉴定的事项在原鉴定报告中均已包含，无须补充鉴定为由，予以退鉴。除此以外，二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系相邻关系纠纷。本案二审争议的焦点是：一、熊辉星将住宅改为经营性用房是否违法；二、熊辉星是否应对本案案涉房屋恢复原状。关于熊辉星将住宅改为经营性用房是否违法的问题。刘建中等五人已就熊辉星将住宅改为经营性用房的问题向法院提起过行政诉讼，经法院一、二审，撤销桃江县房地产管理局向熊辉星颁发的房屋所有权证，但该局并未颁发新的权证，熊辉星涉案房屋的用房性质处于未确定状态，且刘建中等五人亦未提供任何充分有效的证据证实该房屋的登记核准性质为住宅，故刘建中等五人提出的，熊辉星将住宅改为经营性用房违法，应将房屋用途恢复为住宅的上诉请求，缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。关于熊辉星是否应对本案案涉房屋恢复原状的问题。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应由法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”业主共用部分一般包括维持建筑物安全所必需的建筑物主体结构除专有部分以外的其他部分，如基础、承重墙、支柱等。本案中，熊辉星未经其他共有人同意，擅自封闭属于公共区域的天井，侵害了刘建中等五人的合法权益，应当恢复原状。故对于刘建中等五人提出的，要求熊辉星拆除封闭的天井的上诉请求，本院予以支持。熊辉星在使用自己房屋的过程中，因装修期间对二楼部分原有承重墙体结构构件进行拆除、改动，而造成楼上刘建中等五人的房屋墙体开裂、门窗变形，损害刘建中等五人房屋的安全，应承担相应的侵权责任。故对于刘建中等五人提出的，要求熊辉星恢复本案案涉房屋的原有承重结构的上诉请求，本院予以支持。一审认为，熊辉星的改动行为未对刘建中等五人的房屋造成重大影响，只应承担30%的责任不当，本院依法予以纠正。经鉴定，可以通过加固/加强处理来恢复本案案涉房屋的原有承重结构，梁加固可以采用复合砂浆钢筋网法（5101.66元）或者细石（自流密实）钢筋混凝土外包法（7618.22元）两种方式，费用分别为40667.25元（二楼恢复费用35565.59元+复合砂浆钢筋网法5101.66元），43183.81元（二楼恢复费用35565.59元+细石（自流密实）钢筋混凝土外包法7618.22元）。综上所述，刘建中等五人的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省桃江县人民法院（2016）湘0922民初2049号民事判决；二、熊辉星于本判决生效之日起十五日内拆除封闭的天井；三、熊辉星于本判决生效之日起一个月内按照湖南湖大土木建筑工程检测有限公司的《土木建筑工程鉴定意见书》的鉴定意见，采用复合砂浆钢筋网法（40667.25元）或者细石（自流密实）钢筋混凝土外包法（43183.81元）恢复本案案涉房屋的原有承重结构；四、驳回刘建中、李微军、卢秀芝、刘放明、罗剑的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。一审案件受理费2800元，鉴定费30400元，合计33200元，由刘建中、李微军、卢秀芝、刘放明、罗剑负担3320元，熊辉星负担29880元；二审案件受理费2800元，鉴定费10000元，合计12800元，由刘建中、李微军、卢秀芝、刘放明、罗剑负担1280元，熊辉星负担11520元。本判决为终审判决。审判长  黄和平审判员  刘国清审判员  黎 娜二〇一八年十二月五日书记员  胡银燕