河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0184民初8016号原告：云丽娜，女，1964年7月6日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：崔光辉，河南良承律师事务所律师。委托诉讼代理人：张利克，河南良承律师事务所实习律师。被告：河南兴隆房地产开发有限公司，住所地新郑市薛店镇世纪大道与胖哥路交叉口世纪花园小区**楼**，统一社会信用代码91410184053383586Ｗ。法定代表人：王文轩，总经理。委托诉讼代理人：李玉飞，河南豫龙律师事务所律师。原告云丽娜与被告河南兴隆房地产开发有限公司（以下简称兴隆公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2018年11月16日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告云丽娜及其委托诉讼代理人崔光辉、被告兴隆公司委托诉讼代理人李玉飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云丽娜向本院提出诉讼请求：1、请求确认原被告于2015年2月3日签订的《“世纪花园”项目内部认购协议书》合法有效；2、请求被告与原告签订正式的商品房买卖合同，并进行备案；3、请求被告协助并配合原告办理所购房屋的不动产所有权证书，请求被告在办理不动产所有权证书过程中提供必要的证明文件。4、案件受理费由被告承担。事实与理由：2015年2月3日，原、被告签订《“世纪花园”项目内部认购协议书》，主要内容：原告购买被告开发的位于新郑市××店镇××哥路与世纪大道西北，建设的10栋高层住宅中世纪花园项目1号楼2单元13层东户的房屋，面积114.39㎡，每平方米5100元，房屋总价款583389元。协议签订后，原告支付了全部房款，维修基金、配套费，被告出具收据并向原告交付了房屋。原告对房屋进行装修后居住至今。被告未与原告签订商品房买卖合同，也未到房管局备案。为此，原告诉至本院，望判如所请。被告兴隆公司辩称，1、被告与原告之间不存在任何交易，包括本案原告所诉房屋交易；2、本案认购书并非商品房买卖合同，不具备商品房买卖合同的必要条款，无法具体落实执行；3、被告未收到原告支付的购房款，原告诉状所述不属实。综上，请求依法驳回原告诉讼请求。本院经庭审认定事实如下：2015年2月3日，兴隆公司（甲方）与云丽娜（乙方）签订《“世纪花园”项目内部认购协议书》，约定云丽娜购买兴隆公司开发的位于新郑市××店镇××哥路与世纪大道西北，建设的10栋高层住宅中世纪花园项目1号楼2单元13层东户的房屋，建筑面积约114.39㎡（该面积系暂测面积，最终按合同面积签约为准，多退少补），认购单价5100元／㎡，总价583389元。二、付款方式为一次性。乙方在2015年2月3日前支付房款583389元。三、针对项目认购事宜，双方遵守如下条款：3、本认购协议自双方签字盖章后生效；其他未尽事宜最终双方协商为准。4、本认购协议一式两份，甲方一份，乙方一份；后期凭此协议签订商品买卖合同，双方最终以签订的商品房买卖合同为准。待商品房买卖合同签订之日起，此认购协议自动作废。落款处甲方由兴隆公司加盖公章，乙方由云丽娜签名按印。庭审查明，1、云丽娜提交收据一份，该收据显示入账日期2013年2月3日，交款单位云丽娜，收款方式现金，人民币583389元，交款事由购世纪花园1号楼2单元13层东户，加盖兴隆公司财务专用章。证明云丽娜已支付全部购房款。兴隆公司认可收据上面公章，但认为双方不存在真实交易，没有收到该笔房款，同时，房款数额较大，原告应提供转款证明等凭证来证明支付的事实。2、云丽娜提交其与郑州熙景装饰设计有限公司签订的装饰装修工程施工合同、郑州熙景装饰设计有限公司向原告出具的收据两张；提交被告收取其维修基金和费用的收据及物业公司出具的收取物业费、水电费的收据；提交物业公司出具的证明。证明其已对涉案房屋进行装修，并缴纳水电费、物业费，并实际入住，对涉案房屋实际占有使用。兴隆公司对施工合同以及收据真实性有异议，因该合同系原告与案外人签订，合同的真实性以及是否真实履行并不能确定，不能据此确定被告交付和原告使用。另，部分收据付款人并非原告本人，系案外人张秀玲。装修合同当中约定的施工期间明显晚于物业费等费用支付的时间。再次说明原告提供的装修合同并非真实存在。3、云丽娜提交其与兴隆公司股东刘艳琴的谈话录音，证明因兴隆公司原因造成涉案房屋没有过户到原告名下，兴隆公司私自将该房屋登记在其名下。兴隆公司对此录音的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。云丽娜未提交电子证据的原始载体，被录音人的身份不确定，无法确定其与兴隆公司的关系，以及兴隆公司关于本案交易的详细情况，也无法确定兴隆公司在本案中存在过错。4、云丽娜提交河南省郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13436号民事判决书。该判决书查明，涉案楼盘系河南宏业投资担保有限公司与兴隆公司合作开发，双方均系对河南宏业投资担保有限公司拥有债权，通过债权人、河南宏业投资担保有限公司及兴隆公司三方协商，王朝忠、刘贞的债权充抵购房款与兴隆公司签订了内部认购协议。云丽娜要了涉案的房屋。该判决书另查明，本院（2017）豫0184民初3120号、4054号、3074号民事判决，证明涉案房屋的内部认购协议及收据是真实有效的。云丽娜提交本院（2017）豫0184执2586号执行裁定书、协助执行通知书和送达回证。证明原告与被告所签订的“世纪花园”项目内部认购协议书真实有效，原告已支付了全部房款，并于2016年11月5日入住该房屋，并且没有进行网签及没有办理过户手续过错不在于原告。执行裁定书、协助执行通知书和送达回证证明涉案房屋现在已被解封。兴隆公司对证明目的有异议，该判决书中并未明确确认原告所述的证明事项。对解除本案房屋查封的执行裁定书、协助执行通知书和送达回证，与本案交易没有直接关系。另查明，兴隆公司认可涉案小区已具备合同备案及办理不动产权证条件。但因与云丽娜没有房屋交易，故不同意与其签订商品房买卖合同，并办理合同备案。以上事实，有当事人的陈述，《“世纪花园”项目内部认购协议书》，录音资料、收据，装饰装修工程施工合同，民事判决书、执行裁定书、协助执行通知书、送达回证及本案庭审笔录等相关证据证明。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第16条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同，明确交易的主要内容。本案中，尽管双方当事人之间仅签订《“世纪花园”项目内部认购协议书》，兴隆公司也仅出具了收据，但依据双方对该协议的履行情况及涉案房屋的交付情况及郑州市中级人民法院（2017）豫01民终6812号、6809号、6808号、6806号四份判决书的内容，可以认定涉案房屋中双方买卖的真实性及兴隆公司出具的收据真实性。以上事实已被郑州市中级人民法院（2018）豫01民终13436号生效民事判决书所确认，本院予以采信。故该《“世纪花园”项目内部认购协议书》可以认定为商品房买卖合同。且该合同的主要义务，即支付房款及交付房屋，双方均已履行完毕。兴隆公司以双方不存在任何交易，未收到云丽娜购房款为由的抗辩意见，本院不予采信。该《“世纪花园”项目内部认购协议书》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故该协议书依法成立且已生效。关于云丽娜主张确认《“世纪花园”项目内部认购协议书》合法有效的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。依法成立并生效的合同，对当事人均有约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。故兴隆公司应按协议约定与云丽娜签订正式的商品房买卖合同。但兴隆公司在庭审中明确表示不同意与云丽娜签订商品房买卖合同。本院认为，民事活动应当遵循自愿原则。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。如兴隆公司未按约与云丽娜签订商品房买卖合同，云丽娜可以向兴隆公司主张违约责任，而不能主张与兴隆公司签订商品房买卖合同。故云丽娜要求与兴隆公司签订商品房买卖合同的诉讼请求，依法应予以驳回。关于云丽娜要求兴隆公司到房管部门办理合同信息备案的诉讼请求，本院认为，办理合同信息备案，作为商品房买卖合同的附随义务，由于双方商品房买卖合同尚未签订，故云丽娜该项诉讼请求，尚不具备起诉条件，依法应予以驳回。关于云丽娜要求兴隆公司协助并配合办理涉案房屋的不动产权证书，并在办理过程中提供必要的证明文件的诉讼请求。本院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。本案中，云丽娜未能提供涉案房屋的相关初始登记信息，以证明涉案房屋具备办理产权转移登记的条件，故云丽娜的诉讼请求尚不满足起诉条件，依法应予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二条、第四条、第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告云丽娜与被告河南兴隆房地产开发有限公司于2015年2月3日签订的《“世纪花园”项目内部认购协议书》合法有效；二、驳回原告云丽娜其他诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由被告河南兴隆房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉后的七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交至本院查验，逾期视为放弃上诉处理。审判员  许俊峰二〇一八年十二月二十日书记员  纪瑞雪