广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤06民终9646号上诉人（原审被告）：中国铁塔股份有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：陈达进。委托诉讼代理人：罗正峰，广东众淼律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜丽怡，广东众淼律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：彭守佳，男，汉族，住广东省佛山市禅城区。原审被告：佛山市禅城区海景大厦（第三届）业主委员会，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：陈淑玲。原审被告：中国联合网络通信有限公司佛山市分公司，住所地广东省佛山市禅城区。负责人：姚伟俦，总经理。委托诉讼代理人：张卉，女，公司职员。上诉人中国铁塔股份有限公司佛山市分公司（以下简称铁塔公司）因与被上诉人彭守佳、原审被告佛山市禅城区海景大厦（第三届）业主委员会（以下简称海景大厦业委会）、中国联合网络通信有限公司佛山市分公司（以下简称联通公司佛山分公司）确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2018）粤0604民初10843号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。铁塔公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回彭守佳的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由彭守佳承担。事实和理由：一、海景大厦业委会是按照法定程序投票后，根据业主意见与铁塔公司签订《基站物业租赁合同》，该合同是双方当事人的真实意思表示。（一）海景大厦业委会在签订《基站物业租赁合同》前已广泛征集全体业主意见，各业主在此期间没有提出任何异议，程序合法，应为有效的投票。《物业管理条例》第十二条规定：“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。”海景大厦业委会于2015年8月12日至26日期间，在小区公示栏就拟建设基站事宜进行公告，广泛征集各业主意见，公示期间没有任何业主提出异议（该次为第一次投票），程序合法，投票结果有效。（二）2016年9月的投票（第二次投票）因没有达到法定人数参加投票，故该次投票无效。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条第二款的规定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；2.根据海景大厦《业主大会议事规则》第十二条第六项的规定“共有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效”的规定，海景大厦共有216户业主，从上述规定可知，如第二次投票为有效投票，参加投票的业主必须达到过半数即109户的要求，但实际参加第二次投票的业主只有97户，即第二次投票没有达到法定人数，故该次投票为无效投票。（三）自始至终没有任何职能部门认定第一次投票无效，且该次投票符合法律规定，故第一次投票为有效投票。从上述可知，海景大厦业委会与铁塔公司签订的《基站物业租赁合同》不存在任何欺诈、胁迫手段，也不存在恶意串通的行为，是双方当事人的真实意思表示，各方应当继续履行《基站物业租赁合同》。二、铁塔公司已按照合同约定向海景大厦业委会支付了合理对价，且海景大厦业委会已将相应租金用于冲抵部分物业管理费，可见，海景大厦业委会的出租行为没有损害业主的利益。铁塔公司租赁海景大厦楼顶架设通讯设备，已向海景大厦业委会支付了合理对价；海景大厦业委会亦将租金用于冲抵业主的部分物业管理费。显然，海景大厦业委会的出租行为不但没有损害业主的利益，还为各业主减轻了经济负担，因此《基站物业租赁合同》应当继续履行。三、退一步说，即使海景大厦业委会在征询事宜上存在瑕疵，也是彭守佳与海景大厦业委会之间的内部管理纠纷，不能以此对抗善意第三人即铁塔公司。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权限、超越代理权限或者代理权终止以后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，关于租赁海景大厦楼顶架设基站的事宜，铁塔公司作为第三人完全有理由相信海景大厦业委会有权对海景大厦公共区域的使用进行处分。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规定的强制性规定。”的规定，铁塔公司与海景大厦业委会签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，是合法有效的合同，该合同没有损害第三人利益，因此，双方应继续履行《基站物业租赁合同》。一审法院判决《基站物业租赁合同》无效没有任何事实和法律依据，请求二审法院驳回彭守佳的诉讼请求。另外，根据彭守佳在一审中提交的《关于某大厦32楼架设基站的投票公告》，投票说明表决内容只能选择一种意见，选择两种或以上则视为无效，确认表决内容，在签名栏签名。结合彭守佳提交的《补充书面意见》附件，意见表决调查表中绝大多数业主选择两种意见，没有按投票说明表决，说明第二次投票结果无效。彭守佳提交的《书面补充意见》第二页的统计表格是其单方自行统计，与事实的投票结果不一致，不能作为本案的定案依据。因此应以第一次的投票结果作为确认《基站物业租赁合同》有效的投票。彭守佳辩称，公示期间没有业主提出异议，不能认为业主同意架设通讯基站。第二次投票结果是海景大厦业委会为故意迎合铁塔公司而将有效投票修改为无效的，反对票数是多过支持票数的。统计的97户是业委会认为有效的，参加投票的人数不止97人，参加人数与投票人数是海景大厦业委会统计的，没有第三人如居委会参加。参加人员有弃权、反对等情况。97户应加上其他投票的户数。关于没有认定第一次投票无效的问题，事实上2015年石湾镇对海景大厦业委会发函，要求按法律规定进行，海景大厦业委会没有回复意见。铁塔公司与海景大厦业委会签订合同，海景大厦业委会是常务机构，没有业主授权是无效的。在租赁合同第七条第三项有相关规定，小区业主、周边居民提出异议且不想协调，是合同终止的条件。海景大厦业委会于二审中未陈述意见。联通公司佛山分公司述称，同意铁塔公司的意见。彭守佳向一审法院起诉请求：1.确认海景大厦业委会与铁塔公司签订的《基站物业租赁合同》无效；2.海景大厦业委会、铁塔公司、联通公司佛山分公司拆除海景大厦32层天面平台上的通信基站设备，恢复原状。诉讼中，彭守佳明确其诉请恢复的原状即为拆除基站设备（包括通讯设备及防护塔座）。一审法院认定事实：2015年8月12日，海景大厦业委会发出《关于小区建设通信基站的公告》，主要内容为：“就小区信号覆盖一事，现中国铁塔股份有限公司佛山市分公司于某大厦32楼天面使用/建筑面积为6平方米，作为联通移动项目基站用房使用，中国铁塔股份有限公司佛山市分公司向海景大厦业主委员会缴纳租赁费为每年壹万柒仟元，此费用将作为大厦专用维修基金使用。此公告公示期为15天，在此期间，如有业主不同意或有其它意见的，请到物业管理处提出……（相关合同及环境评估报告可到物业管理处查看）”。2015年9月1日，海景大厦业委会以海景大厦第二届业委会名义及公章与铁塔公司签订《基站物业租赁合同》，约定由海景大厦业委会将涉案某大厦32楼天面使用/建筑面积6平方米房屋及楼宇楼顶出租给铁塔公司作移动电话项目基站用房，租赁期限为2015年9月1日起至2020年8月31日止，租赁费标准为17000元/年。2016年8月15日，佛山市环境监测中心站受佛山市环境保护局委托对涉案海景大厦移动通信基站的电场强度、功率密度进行监测并出具《佛山市环境监测中心站监测报告》[（佛）环境监测委字（2016）第×号],监测结论为：本次监测的基站站址和周围公众活动区域监测点位电磁辐射水平功率密度最大值2.2μW/cm2，电场强度最大值为2.7V/m，低于本项目目标管理值（功率密度80μW/cm2、电场强度5.4V/m）的要求。2016年9月24日，海景大厦业委会向海景大厦业主发出《关于某大厦32楼架设基站的投票公告》，上载：“就小区信号覆盖、资金运营一事，中国铁塔股份有限公司佛山市分公司于某大厦32楼天面使用/建筑面积为6平方米，作为联通移动项目基站用房使用，因海景大厦3102房业主彭守佳反对架设基站，亦投诉到佛山市禅城区国土城建和水务局，现海景大厦业委会将通过书面投票的方式进行表决，有几点知会各业主，具体如下：1、中国铁塔股份有限公司佛山市分公司向海景大厦业主委员会缴纳场地租赁费为每年￥19600.00，中国电信场地租赁费为每年￥24400.00，每年合计：￥44000.00，此费用将补充到大厦物业管理费用。2、现海景大厦因部分业主长期拖欠物业管理费，造成大厦亏损运营，如各业主不同意架设基站，亏损将更加严重，为使大厦正常运营，只能每户增加物业管理费0.4元/平方米。3、基站已由佛山市环境保护局进行了环境评估检测，相关环境评估检测报告也达到了国家标准……就以上几点问题，现将由各业主进行书面投票：投票时间：2016年9月24日-9月30日下午18：00截止。投票地点：海景大厦一楼大堂公告栏（表决附表在公告栏处。投票说明：表决内容只能选择一种意见，选择两种或以上则视为无效，确认表决内容后在签名栏处签名”。2016年10月3日，海景大厦业委会向海景大厦业主发出《关于海景大厦小区架设基站和增加管理费表决结果的公告》，上载：“因海景大厦小区架设基站和增加管理费两项表决内容现在投票人数均没有过半，根据《海景大厦业主大会议事规则》第十二条第（六）项规定，共有部分占建筑总面积过半且总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效；未参加表决的业主，其投票权数是可以计入已表决的多数票范围内。现将投票时间延长到2016年10月10日下午18：00截止。另请各业主将表决签名栏处签名确认，如不签名确认，将示为废票处理。”2016年10月11日，海景大厦业委会向海景大厦业主发出《关于海景大厦小区架设基站和增加管理费表决结果的公告》，上载：“根据我小区的《管理规约》和《业主大会议事规则》有关法规规定，海景大厦于2016年9月24日～9月30日（第一期）、2016年10月1日～10月10日（第二期）以书面征求意见的形式组织召开业主大会，对以下两项议案进行表决，表决结果如下：……本次业主大会总有效票为216票，已送达216票。现《是否架设基站》议案收回97票表决有效票，《拆除基站后，是否同意增加管理费》议案收回77票表决有效票……因以上两项表决内容投票人数和建筑面积均没有过半（需要109票），此次业主大会的两项决议未获得合法通过，将作废处理……”。庭审中，海景大厦业委会就上述结果解释如下：海景大厦业委会张贴公告即视为向涉案大厦全体216户业主发出选票，表决结果中的97票、77票是指有在公告上签名并打钩的选票数，其他空白或不符合要求的投票视为废票。2017年5月26日，海景大厦业委会作出《证明》，上载：“海景大厦第三届业主委员会公章于2015年10月28日启用。此日期前所有业委会业务均使用海景大厦第二届业主委员会公章作为代章。”该《证明》于2017年5月27日由佛山市禅城区某社区居民委员会盖章确认情况属实。另查明一，彭守佳系佛山市禅城区某房所有权人。另查明二，2015年7月20日，佛山市禅城区海景大厦业主大会表决通过《业主大会议事规则》，主要内容为：“……第二章业主大会第五条（业主大会议事内容）……（九）决定本物业管理区域内物业共有部分的经营、收益等方案；（十）决定本物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，监督物业共有部分的使用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约；……第六条（业主大会决定）业主大会决定筹集和使用物业维修资金以及改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定第五条其他事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。……第七条（业主大会会议形式）业主大会会议分为定期会议和临时会议。……第八条（业主大会会议召开方式）业主大会会议可以采用集体讨论或者书面征求意见的形式，也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式，具体会议形式由会议召集人确定。……第十条（采取书面议事方式）……（一）本业主大会会议采用以下第2种形式进行表决：……2.专人送达、回收意见：由业主委员会、换届选举筹备组组织有关人员逐户派发、回收业主意见，无法送达的，应当在物业管理区域显著位置公告，经业主委员会、换届选举筹备组在监票人或物业所在地街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会、公证机构的监督下统计汇总，并公布表决结果。如果回收的选票未达到规定的票数，筹备组可以向街道办事处（镇人民政府）、居（村）民委员会申请延期，继续回收选票，延迟时间一般不超过60天。（二）鉴于本物业管理区域的实际情况，各业主同意属下列情形之一的，均为表决票已送达：1.当面领取或送达，并由业主或与其同住本物业管理区域内专有部分的使用人签收；2.按照业主提供的联系地址、通讯方式以邮政特快专递或挂号信的方式发送；3.投入业主位于本物业管理区域内的信报箱或者专有部分内。表决事项和送达情况应当在物业管理区域显著位置公告。……表决票按上述约定送达全体业主。第十二条（业主大会会议与会业主及投票权的确定）……（六）共有部分占建筑总面积过半且占总人数过半的业主参加业主大会，业主大会有效；未参加表决的业主，其投票权数是可以可以计入已表决的多数票范围内……”另查明三，铁塔公司与案外人某公司共同发出《关于铁塔相关资产转让涉及新签合同事宜的通知函》，上载：“鉴于[某公司]向中国铁塔股份有限公司转让铁塔相关资产，其中涉及贵方与[某公司]已订立的[《2014年基站（海景大厦）续租合同》]，合同编号为：[G××3]。相关合同执行至2015年10月31日，相关权利义务仍由[某公司]承担。自2015年11月1日起，铁塔相关资产相关的权利和义务由中国铁塔股份有限公司[佛山市]分公司承担，中国铁塔股份有限公司[佛山市]分公司另行与贵方友好协商新签合同。……”另查明四，一审法院于2017年1月12日以（2017）粤0604民初952号案立案受理彭守佳（本案彭守佳）诉海景大厦业委会（本案被告）、铁塔公司（本案被告）业主撤销权纠纷一案。后一审法院于2017年3月6日作出（（2017）粤0604民初952号）民事判决书，认定彭守佳（本案原告）提起该案诉讼已超过法定的撤销权一年除斥期间，故判决驳回其诉讼请求。该判决业已发生法律效力。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条关于“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项”的规定、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条关于“改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第（七）项规定的有关共有和共同管理权利的‘其他重大事项’”的规定及海景大厦《业主大会议事规则》第五条关于“（业主大会议事内容）……（九）决定本物业管理区域内物业共有部分的经营、收益等方案；（十）决定本物业管理区域内物业共有部分的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，监督物业共有部分的适用与维护，督促业主、使用人遵守管理规约”的约定，因本案《基站物业租赁合同》处分标的物为某大厦32楼天面使用权，而该天面依法属海景大厦全体业主共有，故上述合同事宜属小区有关共有和共同管理权利的重大事项，依法依约应通过召开业主大会的形式由海景大厦全体业主共同表决。但据一审法院查明的事实及海景大厦业委会自述意见，涉案《基站物业租赁合同》签订前并未经业主大会表决签订授权及合同内容，而其后海景大厦业委会所补充召开的书面业主大会则于送达选票程序上明显有违《业主大会议事规则》第十条的约定，其亦作出相关表决结果公告确认该次业主大会的决议事项未获合法通过，故此，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，涉案《基站物业租赁合同》已侵犯彭守佳的业主权益，为无效合同。至于彭守佳所主张之海景大厦业委会与铁塔公司恶意串通、以合法形式掩盖非法目的的意见，并无有效证据予以佐证，一审法院不予采纳；而就彭守佳抗辩主张之涉案《基站物业租赁合同》所盖业委会公章为已到期公章的意见，佛山市禅城区某社区居民委员会业已确认海景大厦业委会在其公章尚未启用前借用第二届业委会公章的事实，故此非合同无效事由，一审法院对该意见亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”如上分析所述，涉案《基站物业租赁合同》为无效合同，故彭守佳主张拆除基站设备用以实现上述法律规定之返还财产权利，于法有据，一审法院予以支持。至于海景大厦业委会、铁塔公司、联通公司佛山分公司是否均为拆除责任主体的问题，经一审法院查明，涉案基站设备属铁塔公司所有，其亦系涉案无效合同的相对方，故铁塔公司应为拆除基站设备责任主体；而海景大厦业委会、联通公司佛山分公司并非基站设备产权人，无拆除的义务及依据，一审法院对彭守佳主张该海景大厦业委会、联通公司佛山分公司同时承担拆除责任的诉请不予支持。另因彭守佳于诉讼中明确其所主张之恢复原状诉请即为拆除上述基站设备，实际与其前述拆除诉请相重合，故一审法院作统一判定处理。综上，一审法院依据《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，缺席判决：一、确认海景大厦业委会与铁塔公司于2015年9月1日签订的《基站物业租赁合同》为无效合同；二、铁塔公司于判决发生法律效力之日起十五日内，拆除佛山市禅城区某层天面的通讯基站设备（含通讯设备及防护塔座）；三、驳回彭守佳的其他诉讼请求。案件适用普通程序，受理费收取100元，由彭守佳自愿负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审对一审认定的事实予以确认。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合铁塔公司提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：海景大厦业委会与铁塔公司于2015年9月1日签订的《基站物业租赁合同》是否有效，铁塔公司是否应拆除案涉通讯基站设备。铁塔公司上诉主张海景大厦业委会与其签订的《基站物业租赁合同》有效，应继续履行，其主要理由一是海景大厦业委会在签订合同之前已广泛征集全体业主意见，程序合法；二是海景大厦业委会的出租行为没有损害业主的利益；三是即使海景大厦业委会在征询事宜上存在瑕疵，也是彭守佳与海景大厦业委会之间的内部管理纠纷，不能以此对抗善意第三人。本院对此分析如下：首先，关于铁塔公司主张海景大厦业委会在签订合同之前已广泛征集全体业主意见，即铁塔公司所称的“第一次投票”是否有效的问题。本院认为，如一审法院所述，因本案《基站物业租赁合同》处分标的物为某大厦32楼天面使用权，而该天面依法属海景大厦全体业主共有，故上述合同事宜属小区有关共有和共同管理权利的重大事项，依法依约应通过召开业主大会的形式由海景大厦全体业主共同表决。海景大厦业委会虽于2015年8月12日发出《关于小区建设通信基站的公告》，公告建设通信基站事宜，并告知公示期为15天，在此期间如有业主有不同意见或有其它意见可到物业管理处提出等，但《中华人民共和国物权法》第七十六条规定“下列事项由业主共同决定：……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。……决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”《物业管理条例》第十二条第一款规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。”海景大厦业委会采取的方式明显违反上述法律、行政法规的强制性规定，亦明显不符合海景大厦业主大会表决通过的《业主大会议事规则》第十条的规定，没有组织有关人员逐户派发、回收业主意见，不能视为经过业主同意，故铁塔公司上诉主张“第一次投票”程序合法，投票有效，本院不予采纳。其次，关于铁塔公司主张海景大厦业委会的出租行为没有损害业主的利益。本院认为，鉴于海景大厦业委会与铁塔公司于2015年9月1日签订《基站物业租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，合同无效，故是否损害业主利益均不能改变合同的无效性，且是否损害业主利益不是铁塔公司主观意识决定的。再次，关于铁塔公司主张本案系彭守佳与海景大厦业委会之间的内部管理纠纷，不能以此对抗铁塔公司的问题。本院认为，有关共有和共同管理权利的重大事项由业主共同决定，这是法律和行政法规的强制性规定，且铁塔公司与海景大厦业委会签订《基站物业租赁合同》，应尽谨慎审查义务，不存在善意第三人一说，故铁塔公司关于即使海景大厦业委会在征询事宜上存在瑕疵，也是彭守佳与张海景大厦业委会之间的内部管理纠纷，不能以此对抗善意第三人一说，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上分析，铁塔公司上诉主张海景大厦业委会与其签订的《基站物业租赁合同》有效，应继续履行，缺乏事实和法律依据，本院不予支持；一审法院判决确认海景大厦业委会与铁塔公司签订的《基站物业租赁合同》无效，铁塔公司拆除案涉通讯基站设备，并无不妥，本院予以维持。综上所述，铁塔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国铁塔股份有限公司佛山市分公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  潘伟丹二〇一八年十二月二十五日书记员  周英洋