北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初33744号原告：北京致达物业管理有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝路**海天中心****。法定代表人：黄烨，总经理。委托诉讼代理人：何洪岩，北京市凯泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张湘义，男，1951年9月27日出生，该公司职工，住北京市海淀区。被告：何连杰，男，1962年8月14日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：周密，北京道生律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛兵，辽宁碧海律师事务所律师。原告北京致达物业管理有限公司（以下简称致达物业公司）与被告何连杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年9月18日立案受理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告致达物业公司之委托诉讼代理人何洪岩、张湘义及被告何连杰之委托诉讼代理人周密、葛兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。致达物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2012年8月1日签订的房屋租赁合同；2、判令何连杰支付租金499.26万元及违约金11.66万元，租金计算至实际腾房之日止;3、判令何连杰腾退所租用的房屋。事实和理由：2012年8月1日我公司与何连杰签订房屋租赁合同，合同期限为2012年8月1日至2016年7月31日，租金为每年140万元（不含税金）。合同签订后，何连杰仅支付了首期租金70万元，实际支付72.04万元，此后未再支付任何租金。截止至2015年8月31日，共拖欠租金499.26万元。由于何连杰违反了租赁合同第七条第三款和第八条第三款规定，我公司有权解除合同并要求赔偿违约金，故提起诉讼。何连杰辩称，致达物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求驳回其诉讼请求。第一，房屋租赁合同无效。因涉案房屋属业主共用，而非致达物业公司所有。第二，致达物业公司主体不适格。其主要业务是管理服务，无权处分业主共有物，致达物业公司签署租赁协议的行为，属代理行为，致达物业公司收取租金的主体不适格，房屋权利人是海天小区的业主。第三，致达物业公司租金计算有错误，2013年5月致达物业公司因服务质量被小区业主赶出小区，其后由业主自行管理，自此致达物业公司没有实际管理和出租房屋的事实。第四，致达物业公司隐瞒事实，转嫁风险。2012年5月致达物业公司利用便利自己开招待所。明知不具备开招待所的条件和资质，骗我签订了租赁合同。我自2012年9月连续三个月收到北京市海淀区房屋管理局的通知，要求停业、恢复原状。期间我多次找到致达物业公司要求解除合同，退还相关费用，致达物业公司拒绝，愿将租金减半，但房屋不能用于经营的根本问题没有解决。我发出通知要求解除合同。第五，我解除合同行为有效。合同客观上无法履行，合同目的无法实现。故何连杰根据合同法第94条规定，向致达物业公司发出了解除通知。我已经依法解除了租赁合同。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2001年12月10日，北京海天大厦发展有限公司与致达物业公司签订协议，将海天中心小区x座地下一层及地上未销售面积约1400平方米、x1座地下二层及地上未销售面积约2000平方米、C2段面积约500平方米，交由致达物业公司经营管理，委托期限为30年，并同意其出租、自用。2012年7月5日，致达物业公司（甲方、出租人）与何连杰（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，合同约定：第一条，房屋位于北京市海淀区羊坊店东路x号院x号楼地下一、二层，x号楼x门地上一层一间（24.84㎡），租用面积为2151.3平方米。x1座地下一层156房间，面积（22.8㎡）和x1座地下二层员工宿舍（16㎡）不包括在出租范围。第二条，本合同租期：乙方从2012年8月1日至2016年7月31日承租甲方房屋，租金为肆年。第三条，房屋租金为每年壹佰肆拾万元。第四条，自本合同签订之日起，乙方需向甲方支付首年上半年租金七十万元，于2013年1月15日前支付下半年租金70万元，之后三年，以此类推。合同签订后，致达物业公司将案涉地下室交付何连杰，何连杰用于地下招待所经营。2012年7月17日，何连杰支付案涉地下室房屋押金117000元、半年租金700000元及设备转让款190000元。之后，北京市海淀区房屋管理局就案涉房屋多次检查，并出具普通地下室安全检查记录表，载明何连杰承租房屋的设计用途为备用房、自行车库，要求产权单位及使用单位进行限期整改，严格按照规划用途使用上述地下空间。因北京市海淀区房屋管理局责令整改地下空间，何连杰向致达物业公司多次发函沟通协商。2012年11月6日，何连杰向致达物业公司致函：你公司出租给我的地下招待所因没有合法手续至今不能经营，请你公司一周内提供地下招待所的合法证明，尽快办理备案证，以便早日取得营业执照，合法经营，达到双方共赢。停业期间的租金不能计算。致达物业公司回函：我司收到你2012年11月6日发来的《告知书》和小区内检查文件复印件，我司一定积极配合你，尽快提供办理备案证所需文件，办理备案证和经营手续，合法经营。有关地下室的经营问题，暂按小区办处理意见执行。2012年12月15日，何连杰提出终止合同，再次向致达物业公司致函：经查你公司出租给我的地下招待所没有合法手续，是海天小区自行车库及设备用房，无法取得经营手续，房管局要求你公司恢复原用途，不许住人，现已关停至今，你公司用欺骗手段骗取钱财，给承租人造成了严重损失，特告知你公司，收到告知书之日起终止2012年8月1日签订的房屋租赁合同，退还我交纳的租金、押金、违约金等一切损失。我将保留追究你公司法律责任的权利。致达物业公司回函称已收到该告知书，将上报董事会，等董事会做出处理意见后，再另行告知。物业公司主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，称何连杰拖欠租金构成违约，其有权解除租赁合同。何连杰辩称2012年12月15日其向致达物业公司致函后，租赁合同已经解除。致达物业公司主张何连杰拖欠租金，且持续使用房屋至今。何连杰对此不予认可，主张其向致达物业公司支付押金117000元、租金700000元及设备转让款190000元；期间因行政机关检查，时断时续使用房屋，特别是2012年9月18日至2012年11月3日期间旅馆关停，该期间租金应扣除；2013年春节后大概2、3月份，租赁房屋被贴封条后搬离房屋，2013年5月后致达物业公司停止物业服务，案涉地下室由业委会收回管理，提交了2017年6月30日、2018年3月26日北京海天中心业委会出具的证明。庭审中，何连杰申请证人原致达物业公司法定代表人张某出庭作证，张某陈述：房屋租赁合同中明确约定租赁用途为招待所经营使用，致达物业公司有义务为何连杰出具文件协助办理营业执照；案涉房屋属于设备房和备用房，签订合同时不清楚案涉房屋是否能够对外出租经营使用；2012年10月左右，致达物业公司股东黄某与何连杰协商年租金减至70万元；何连杰搬离案涉房屋时间系2012年12月15日。对此，致达物业公司不予认可，称其提交的合同真实合法有效，证人证言不足以认定双方明确租赁用途为旅馆经营、租金减免及何连杰搬离案涉房屋时间。本院认为，致达物业公司与何连杰签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。关于致达物业公司主张解除房屋租赁合同的请求。致达物业公司称虽然双方的合同已到期，但何连杰一直在使用涉案房租从事旅馆经营，但未提交证据，且何连杰否认其一直使用涉案房屋。故致达物业公司的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于致达物业公司主张返还房屋的请求。本案中，致达物业公司称何连杰持续使用房屋至今，请求何连杰返还案涉地下室，但未提交充分证据予以证明。结合张某的证人证言、北京海天中心业委会出具的证明，本院认定案涉房屋现已由业委会收回管理，何连杰现未占有使用该房屋，致达物业公司关于何连杰返还房屋的请求，本院不予支持。关于致达物业公司主张何连杰支付拖欠租金及违约金的请求。本案中，双方当事人一致认可何连杰已支付房租70万元及押金117000元。考虑案涉房屋违反规划用途无法满足经营使用，何连杰于2012年12月15日已提出合同解除，于2013年春节前搬离涉案房屋。现致达物业公司未提交充分证据证明何连杰存在拖欠租金的行为，故对其主张何连杰支付拖欠租金及违约金的请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回北京致达物业管理有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47564元（北京致达物业管理有限公司已预交23782元），由北京致达物业管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王一凯人民陪审员  范望白人民陪审员  耿 涛二〇一八年十二月七日书 记 员  崔 维