湖南省益阳市赫山区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0903民初1487号原告：益阳市城东恒昌建筑有限公司，住所地益阳市高新区益阳大道**。法定代表人：陈光佑，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨志武，湖南银城律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：益阳汉典房地产开发有限公司，住所，住所地益阳市赫山区金银山北路资水会龙不夜城****212-216div>法定代表人：方力，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡德华、薛周纯，均为湖南九方律师事务所律师，蔡德华代理权限为特别授权，薛周纯代理权限为一般代理。第三人：徐佑兰，男，1965年12月6日出生，汉族，住益阳市赫山区。委托诉讼代理人：唐巨威，湖南激扬律师事务所律师，代理权限为一般代理。本院立案受理原告益阳市城东恒昌建筑有限公司（以下简称恒昌公司）与被告益阳汉典房地产开发有限公司（以下简称汉典公司）、第三人徐佑兰债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。第一次庭审时原告恒昌公司委托代理人杨志武、被告汉典公司委托代理人喻建平、第三人及其委托代理人唐巨威到庭参加诉讼，审理过程中，被告汉典公司变更委托代理人，第二次庭审时原告恒昌公司委托代理人杨志武、被告汉典公司委托代理人蔡德华、第三人委托代理人唐巨威到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年4月25日，原、被告签订了《资水会龙不夜城二期工程建筑施工承包协议》，约定被告的资水会龙不夜城二期工程南三区和北三区地上7层由原告承建。同年6月26日，原、被告又签订了《建设工程施工合同》，现该工程已竣工，原告多次找被告催要工程款未果。原告于2016年3月向赫山区人民法院起诉，该案调解结案，确认被告欠原告工程款17196750元和保修金2385707元。后发现被告因向第三人借款，于2014年6月16日与第三人徐佑兰签订5份《商品房买卖合同》，将资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房共计383.08平方米的商铺以5624元每平方米出售给第三人并办理了网签，同时被告又与第三人签订《回购协议书》，协议约定双方在网签的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为团购价，与被告门市价之间的差价部分，被告自愿放弃，并不得以成交价格过低等理由向第三人主张任何权利。经查被告同类其它商铺均按12800元每平方米出售，第三人明知被告以不合理的低价转让财产而受让。被告以明显不合理的低价转让其房产，导致被告的自有资产大量减少，无法支付原告的工程款，从而对原告造成损害，且第三人知道该情形，为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求判令：1、撤销被告与第三人徐佑兰之间关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房共计383.08平方米的房屋买卖行为；2、本案诉讼费用由被告和第三人共同承担。被告辩称：被告因向第三人借款而与第三人签订商品房买卖合同，且为第三人办理了网签。被告与第三人签订商品房买卖合同后又签订了回购协议，被告是以网签作为担保，双方并不是以房屋所有权转移为目的，故价格低于市场价。被告请求继续部分履行合同，只撤销合同总价与鉴定价格存在的差额部分。第三人辩称：本案涉案房屋办理网签的时间为2014年6月16日，债权人行使撤销权的诉讼时效为一年，债权人没有在法定时间内行使撤销权，本案已过诉讼时效。本案商品房买卖合同合法有效，且第三人已履行合同义务，依法不得撤销。本案涉案房产为团购，且存在配套设施不齐全，相关手续不完善等瑕疵，成交价格是合理的。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年4月25日，原、被告签订了《资水会龙不夜城二期工程建筑施工承包协议》，约定被告的资水会龙不夜城二期工程南三区和北三区地上7层由原告承建。同年6月26日，原、被告又签订了《建设工程施工合同》，现该工程已竣工，原告多次找被告催要工程款未果。原告于2016年3月向赫山区人民法院起诉，该案调解结案，（2016）湘0903民初713号调解书确认被告欠原告工程款17196750元。后因被告没有按调解书约定的时间履行付款义务，原告于2016年5月17日申请执行。执行时发现被告于2014年6月16日与第三人签订了5份商品房买卖合同，商品房买卖合同约定的房价款均为每平方米5624元。合同编号分别为预字YY2014009568（南三栋-1层F114号房，建筑面积87.3平方米，价款为490975元）、YY2014009570（南三栋-1层F115号房，建筑面积97.55平方米，价款为548621元）、YY2014009569（南三栋-1层F116号房，建筑面积99.17平方米，价款为557732元）、YY2014009571（南三栋-1层F117号房，建筑面积99.06平方米，价款为557113元）。2014年6月16日，被告与第三人签订《回购协议书》，协议约定：第三人按团购价买受了被告的10套门面，本案所涉4套门面亦在其中，被告于2014年9月17日前有权回购上述房屋，如被告在约定的时间内回购和退还购房款及应所承担的费用，第三人应在2日内无条件配合被告在房管部门办理2014年6月16日网签的《商品房买卖合同》的注销手续。双方在网签的《商品房买卖合同》中约定的房屋价款为团购价，与被告门市价之间的差价部分，被告自愿放弃，并不得以成交价格过低等理由向第三人主张任何权利。《回购协议书》签订后，本案所涉的4套门面未被回购。本案在审理过程中，经原告申请，本院委托湖南恒永房地产评估咨询有限公司对本案所涉房产进行价格评估，该咨询公司出具湘恒永房评字（2018）第Y101801FY号房地产估价报告，证明涉案房产在交易时价值如下：南三栋-1层F114号房单价为11050元，价款为964665元、南三栋-1层F115号房单价为11050元，价款为1077928元、南三栋-1层F116号房单价为11050元，价款为1095829元，南三栋-1层F117号房单价为11050元，价款为1094613元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第七十四条规定,因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,并且受让人知道该情形的,债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第一款规定,对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。第二款规定,转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的,一般可以视为明显不合理的高价。根据上述规定,债权人撤销权的行使应当符合以下条件:1.债务人放弃到期债权或者无偿转让财产,对债权人造成损害的;2.债务人以明显不合理的低价转让财产,对债权人造成损害,且受让人知道该情形的。本案涉案的七套房产，合同约定的单价低于当时市场交易价百分之七十,可以视为明显不合理的低价，且被告与第三人在2014年6月16日签订商品房买卖合同后，又于同日签订回购合同，从回购合同可得知，第三人明知是低价。原告对被告享有的债权，因被告无可供执行的财产而无法执行到位，被告向第三人低价处分房屋的行为，已经损害了原告作为被告债权人的利益，该行为应当予以撤销。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。原告在2016年5月17日申请法院执行过程中才得知被告低价转让的行为，并于2016年5月23日提起诉讼。本案并未超过申请撤销的时效。对原告要求撤销被告与第三人徐佑兰之间关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房的房屋买卖行为的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条之规定，判决如下：撤销被告益阳汉典房地产开发有限公司与第三人徐佑兰于2014年6月16日实施的关于资水会龙南三栋负1层F114、F115、F116、F117房的房屋买卖行为。案件受理费500元，财产保全费500元，共计1000元，由被告益阳汉典房地产开发有限公司与第三人徐佑兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于益阳市中级人民法院。审 判 长  汤洪兵审 判 员  邓馥晖人民陪审员  昌杜敖二〇一八年十二月十三日法官助理唐亚菲书记员吴艳霞附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第七十四条因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权的行使范围以债权人的债权为限。债权人行使撤销权的必要费用，由债务人负担。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。债务人以明显不合理的高价收购他人财产，人民法院可以根据债权人的申请，参照合同法第七十四条的规定予以撤销。