广东省阳春市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1781民初1628号原告：甘海涛，男，1976年2月8日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。原告：陆志华，女，1978年10月27日出生，汉族，广东省阳春市人，住阳春市。上述两原告的共同委托诉讼代理人：王韬，男，广东国政律师事务所律师。被告：阳春市昊林达房地产开发有限公司，住所地：阳春市春城广场路**妇女儿童活动中心**，现办公地址：阳春市春城街道公园路16号，统一社会信用代码：91441781677081973G。法定代表人：吴国雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：范绍勇，男，住阳春市，由阳春市昊林达房地产开发有限公司推荐。原告甘海涛、陆志华与被告阳春市昊林达房地产开发有限公司（以下简称阳春昊林达房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月20日立案后，依法适用普通程序，在2018年8月15日公开开庭进行了审理。原告甘海涛、陆志华及其共同的委托诉讼代理人王韬、被告阳春昊林达房地产公司的委托诉讼代理人范绍勇到庭参加诉讼。本案经本院批准延长审理期限1个月。本案现已审理终结。甘海涛、陆志华共同向本院提出诉讼请求：1．判令或调解阳春昊林达房地产公司在15日内与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同；2．如阳春昊林达房地产公司拒绝与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同，则解除甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司于2015年5月1日签订的《新时代广场认购书》，阳春昊林达房地产公司返还购房款602000元、定金40000元和支付利息（该利息以602000元为基数，按照年利率24%的标准，从2015年5月1日起计算至购房款实际返还之日止；暂计至2018年6月1日的利息为445480元）给甘海涛、陆志华；3．本案诉讼费用由阳春昊林达房地产公司负担。在诉讼过程中，甘海涛、陆志华变更诉讼请求为：1．阳春昊林达房地产公司继续履行《新时代广场认购书》的约定，与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续；2．本案诉讼费用由阳春昊林达房地产公司负担。事实和理由：阳春昊林达房地产公司是“新时代广场”楼盘的开发商，其在取得该楼盘的《商品房预售许可证》前，即以收取认购定金和购房款的方式向社会公开销售“新时代广场”楼盘的商品房。因阳春昊林达房地产公司承诺一次性交付购房款可享受折扣优惠，甘海涛、陆志华于2015年5月1日与阳春昊林达房地产公司签订了《新时代广场认购书》，主要约定甘海涛、陆志华以602000元的价款认购阳春昊林达房地产公司开发建设的“新时代广场”B幢22层2204号的商品房（以下简称案涉商品房），甘海涛、陆志华一次性支付清购房款并于当日到其指定地点签订《商品房买卖合同》等内容条款。但甘海涛、陆志华按照约定支付清全部购房款602000元给阳春昊林达房地产公司后，其却没有按照《新时代广场认购书》的约定与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同。甘海涛、陆志华曾多次与阳春昊林达房地产公司进行交涉，但阳春昊林达房地产公司却称其已将案涉商品房暂时网签抵押给民间借贷的出借人，一旦其还清借款即可解除网签合同将案涉商品房交付给甘海涛、陆志华，并承诺在2018年8月份即可履行交付义务。2016年12月19日，阳春昊林达房地产公司取得了案涉商品房的《商品房预售许可证》，但其仍然没有通知甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同。2018年5月26日，甘海涛、陆志华向阳春昊林达房地产公司发出《催告函》，要求其在收到《催告函》三日内通知甘海涛、陆志华到指定地点签订商品房买卖合同，但阳春昊林达房地产公司在收到《催告函》后依然没有通知甘海涛、陆志华到指定地点签订商品房买卖合同。甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司签订的《新时代广场认购书》已具备了商品房买卖合同的主要条款，且阳春昊林达房地产公司已取得了案涉商品房的预售许可证，该《新时代广场认购书》已具有商品房买卖合同的性质，阳春昊林达房地产公司应当为甘海涛、陆志华办理案涉商品房买卖合同的登记备案手续。阳春昊林达房地产公司辩称，应依法驳回甘海涛、陆志华的诉讼请求。事实和理由：阳春昊林达房地产公司与甘海涛、陆志华在2015年5月1日签订了《新时代广场认购书》，但甘海涛、陆志华并没有支付过任何款项给阳春昊林达房地产公司。陈仕先在2015年5月1日以阳西陈仕先建筑施工队名义出具的《收据》与阳春昊林达房地产公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。甘海涛、陆志华围绕诉讼请求向本院提交了证据如下：1．身份证复印件、企业机读档案登记资料，拟证明甘海涛、陆志华的身份情况与阳春昊林达房地产公司的工商登记情况，双方均为适格的诉讼主体。2．《新时代广场认购书》、《收据》，拟证明甘海涛、陆志华于2015年5月1日与阳春昊林达房地产公司签订《新时代广场认购书》，主要约定甘海涛、陆志华以602000元的价款认购阳春昊林达房地产公司开发建设的案涉商品房，并支付了案涉商品房的全部购房款602000元（含定金40000元）给阳春昊林达房地产公司。3．《催告函》、快递回执、回执查询单，拟证明甘海涛、陆志华在2018年5月26日向阳春昊林达房地产公司发出《催告函》，要求阳春昊林达房地产公司在收到《催告函》三日内通知甘海涛、陆志华到指定地点签订《商品房买卖合同》，阳春昊林达房地产公司已收到该《催告函》。阳春昊林达房地产公司对甘海涛、陆志华提交的证据发表质证意见如下：1．对证据1的真实性、合法性和关联性均没有异议。2．对证据2中《新时代广场认购书》的真实性、合法性和关联性均没有异议；证据2中日期为2015年5月1日的《收据》（编号为2147615）收款单位为阳西县陈仕先建筑施工队，与阳春昊林达房地产公司无关；对证据2中日期为2015年7月19日的《收据》（编号为16098393）的真实性、合法性均没有异议，但对其关联性有异议，阳春昊林达房地产公司实际上没有收到该《收据》上载明的款项。3．对证据3的真实性、合法性和关联性均有异议。阳春昊林达房地产公司没有收到甘海涛、陆志华发出的《催告函》。阳春昊林达房地产公司没有向本院提交任何证据。为查明案件相关事实，本院去函阳春市国土资源局调查了解案涉商品房的登记情况，阳春市国土资源局出具了《不动产登记资料查询结果证明》。该《不动产登记资料查询结果证明》主要载明案涉商品房的权利人已于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣。经庭审质证，甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司对《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性和关联性均没有异议，但阳春昊林达房地产公司认为案涉商品房的权利人虽然登记为案外人黄国荣，但其性质不是买卖，实际只是抵押登记。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：阳春昊林达房地产公司是于2008年7月3日成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为开发、销售房地产；物业管理；房地产中介等。案涉商品房所在的“新时代广场”项目是由阳春昊林达房地产公司开发建设。2015年5月1日，阳春昊林达房地产公司作为甲方（出售方）与甘海涛、陆志华作为乙方（认购方）签订《新时代广场认购书》。该《新时代广场认购书》主要载明“一、认购的物业：乙方认购位于阳春市府前路124号甲方开发的‘新时代广场’项目B栋22层2204房，该物业的建筑面积133.05平方米，其中套内面积109.48平方米，销售总价人民币656735元整，认购总价人民币602000元。二、认购定金与付款方式：乙方应于签订本《认购书》时向甲方支付认购定金人民币肆万元￥40000元整，且同意选择下列第1种付款方式：1、一次性付款方式：乙方须于2015年5月10日前一次性付清总房款，并于当日到甲方指定地点签订《商品房买卖合同》。三、甲乙双方声明共同遵守如下约定：1、甲方已向乙方明示双方将签订的商品房买卖合同文本、补充协议、该物业一户一图及法律规定应明示的其他文件、证书及不利因素提示。乙方阅悉并同意上述明示合同文本、补充协议、图纸、收费项目和收费标准和其它文件、证书及不利因素提示，并无异议；对所认购物业状况、交易条件、周边环境有充分了解。”等内容条款。庭审中，甘海涛、陆志华主张案外人陈仕先在2015年5月1日通过抵顶工程款的方式支付了案涉商品房的购房款602000元给阳春昊林达房地产公司，并由阳春昊林达房地产公司于当天出具收到案外人陈仕先购房款的《收据》；2015年7月19日，案外人陈仕先将案涉商品房的认购权转让给甘海涛、陆志华，并将上述《收据》中的日期“5月1日”修改为“7月19日”，同时在该《收据》左上角书写“同意转甘海涛、陆志华”的内容和签名确认。甘海涛、陆志华对其主张的上述事实提交了两张《收据》到庭拟加以证明。其中日期为2015年5月1日（修改后的日期为2015年7月19日）的《收据》（编号：16098393）载明内容为“今收到陈仕先交来B2204房房款，金额（大写）陆拾零万贰仟零佰零拾元零角零分，￥602000.00元”该《收据》加盖有阳春昊林达房地产公司的财务专用章；左上角还有手写“同意转甘海涛、陆志华。陈仕先”的字迹内容。日期为2015年5月1日的《收据》（编号：2147615）载明内容为“今收到甘文涛购买新时代广场Ｂ栋Ｂ2204号房款一次付完共50万元”该《收据》加盖有阳西县陈仕先建筑施工队业务专用章和陈仕先的印章。庭审中，甘海涛自认其本人将上述《收据》（编号：2147615）中的“甘文涛”修改为“甘海涛”，并添加上“陆志华”的名字。阳春昊林达房地产公司与甘海涛、陆志华签订《新时代广场认购书》后，一直没有通知甘海涛、陆志华与其签订商品房买卖合同，亦没有将案涉商品房交付给甘海涛、陆志华使用。庭审中，甘海涛、陆志华主张其在2018年5月26日向阳春昊林达房地产公司发出《催告函》，要求阳春昊林达房地产公司在收到《催告函》三日内通知其到确定的地点签订商品房买卖合同，但阳春昊林达房地产公司收到该《催告函》后却置之不理。阳春昊林达房地产公司则抗辩认为其没有收到甘海涛、陆志华发出的《催告函》。另查，阳春昊林达房地产公司开发建设的“新时代广场”项目尚未办理房地产权属初始登记；阳春昊林达房地产公司已与案外人黄国荣就案涉商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》，案涉商品房的权利人已于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣。庭审中，阳春昊林达房地产公司主张该预告登记的性质为抵押登记，且其没有将案涉商品房交付给案外人黄国荣使用。经本院释明，甘海涛、陆志华坚持不变更诉讼请求为解除《新时代广场认购书》、返还购房款、赔偿损失等。再查，阳春昊林达房地产公司开发建设的“新时代广场”项目尚未向阳春市住房和城乡规划建设局申报工程竣工验收备案；阳春市住房和城乡规划建设局于2017年1月10日向阳春昊林达房地产公司核发了《广东省阳春市商品房预售许可证》（编号：春预许字2017第003号），“新时代广场”项目具备商品房销售（含预售、现售）条件。2018年6月19日，甘海涛、陆志华向本院提起民事诉讼，请求判令或调解阳春昊林达房地产公司与甘海涛、陆志华在15日内签订商品房买卖合同；如果阳春昊林达房地产公司拒绝与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同，则解除甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司签订的《新时代广场认购书》，阳春昊林达房地产公司返还购房款602000元、定金40000元和支付利息。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。甘海涛、陆志华共同与阳春昊林达房地产公司于2015年5月1日自愿签订《新时代广场认购书》，主要约定甘海涛、陆志华以602000元的价款认购阳春昊林达房地产公司开发建设的案涉商品房；甘海涛、陆志华应于签订《新时代广场认购书》时向阳春昊林达房地产公司支付认购定金40000元，须于2015年5月10日前一次性付清总房款，并于当天到阳春昊林达房地产公司指定地点签订《商品房买卖合同》等。该《新时代广场认购书》是甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，本院依法认定甘海涛、陆志华共同与阳春昊林达房地产公司于2015年5月1日签订的《新时代广场认购书》成立有效，双方当事人均应按照约定全面履行各自的义务。甘海涛、陆志华请求判令阳春昊林达房地产公司继续履行《新时代广场认购书》的约定与其签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；”本案中，虽然甘海涛、陆志华与阳春昊林达房地产公司在《新时代广场认购书》中约定，甘海涛、陆志华须于2015年5月10日前一次性支付清购房款602000元，并于当日到阳春昊林达房地产公司指定地点签订《商品房买卖合同》。但阳春昊林达房地产公司在2015年5月1日与甘海涛、陆志华签订《新时代广场认购书》后，又与案外人黄国荣就案涉商品房签订了《商品房买卖合同（预售）》，将案涉商品房销售给案外人黄国荣，且案涉商品房的权利人已于2018年2月7日预告登记为案外人黄国荣。阳春昊林达房地产公司在法律上和事实上已不能再与甘海涛、陆志华签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续。同时，经本院释明，甘海涛、陆志华仍坚持不变更诉讼请求为解除《新时代广场认购书》、返还购房款、赔偿损失等。综上，甘海涛、陆志华请求判令阳春昊林达房地产公司继续履行《新时代广场认购书》的约定与其签订商品房买卖合同并办理合同登记备案手续，理据不足，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告甘海涛、陆志华的全部诉讼请求。案件受理费14587元，由原告甘海涛、陆志华共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审判长  沈洪涛审判员  龙 旋审判员  范文哲二〇一八年十二月二十五日书记员  曾海婵附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。