河北省承德市双桥区人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0802民初5580号原告刘凤芹，女，1963年4月21日出生，汉族，住承德市双桥区。委托代理人陈彦冰、回志强，河北德汇律师事务所律师。被告承德维思房地产经纪有限公司，住所地承德市双桥区佟温****楼**商业。法定代表人冯月明，职务经理。被告冯月明，男，1981年10月18日出生，汉族，承德维思房地产经纪有限公司经理，住承德县。上述二被告委托代理人顾云凤，河北山庄律师事务所律师。被告承德山诚房地产开发有限公司，住，住所地承德市双桥区水泉沟路日化厂后山**一社会信用代码91130802760313982F。法定代表人袁二明，职务董事长委托代理人李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。原告刘凤芹与被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明、被告承德山诚房地产开发有限公司定金合同纠纷一案，本院受理后，于2018年6月27日作出（2018）冀0802民初1957号民事判决书，二被告不服该判决，向河北省承德市中级人民法院提起上诉，河北省承德市中级人民法院2018年10月30日作出（2018）冀08民终2994号民事裁定书，撤销了本院作出的（2018）冀0802民初1957号民事判决书，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告承德维思房地产经纪有限公司的法定代表人、被告冯月明、被告承德山诚房地产开发有限公司的法定代表人及委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘凤芹向本院提出诉讼请求：被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明系被告承德山诚房地产开发有限公司碧泉花园小区房产销售代理商。2016年7月14日，原告与被告承德维思房地产经纪有限公司协议，以6200.00元每平米购兴碧泉花园小区4#楼2单元403室住宅一套，当天向被告冯月明缴纳定金2万元，被告冯月明开出收据一张，并在收款人处签名。未加盖公章。待原告去签购房合同时被告知已无房卖，被告的行为已构成违约。为此，特向法院起诉，请求判令被告双倍返还购房定金40000.00元。由被告承担全部诉讼费用。被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明辩称，答辩人作为山诚房地产的代理人，答辩人的身份并非买卖合同的相对方，而是原告与被告承德山诚房地产开发有限公司之间买卖行为的居间辅助人、所以答辩人不应承担任何责任，应由被代理人被告承德山诚房地产开发有限公司承担民事责任。根据《民法通则》第64条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”本案中，答辩人与被告承德山诚房地产开发有限公司之间签订了《项目策划及销售代理合同》，答辩人系被告承德山诚房地产开发有限公司的代理人，基于被告承德山诚房地产开发有限公司的委托、授权并依据代理合同，独家代理宣传、销售山诚房地产的房屋，答辩人履行的是代理行为，最终签订《商品房买卖合同》的双方应为原告和被告承德山诚房地产开发有限公司。所以，本案应依据《民法通则》第63条的规定判决由被代理人即被告承德山诚房地产开发有限公司承担民事责任。答辩人的代理行为已经被告承德山诚房地产开发有限公司追认，最终造成无房买卖，未能签订正式《商品房买卖合同》的原因是被告承德山诚房地产开发有限公司的自身原因，答辩人作为代理人不应承担责任。对于代理事项，答辩人与被告承德山诚房地产开发有限公司法人袁二明及时进行沟通汇报，有打款凭证和录音为证，同时，答辩人的销售行为是在被告承德山诚房地产开发有限公司的售楼处，均可证实被告承德山诚房地产开发有限公司对答辩人的代理行为是知情和认可的。被告冯月明作为公司的法定代表人，其履行的职务行为，不承担共同返还定金的责任。综合以上理由，答辩人作为代理人，并非买卖合同的相对方，不应承担任何责任。被告承德山诚房地产开发有限公司辩称，我方与原告刘凤芹不存在房屋买卖合同关系，既没有买卖合同，也无其他证据证明。原告刘凤芹虽然出示的收据，但是该收据收款人是被告冯月明，被告冯月明是以个人名义收款，原告刘凤芹汇款至被告冯月明的银行卡，且被告冯月明所收款项自行使用，收款行为是个人行为，与被告承德山诚房地产开发有限公司没有关系。被告冯月明的行为不是表见代理行为，我公司与被告承德维思房地产经纪有限公司之间代理期间已经届满，被告冯月明及所在公司无权代表我公司，依据《民法通则》第六十六条没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。基于被告冯月明依据合同代理权限已经终止，被告冯月明及承德维思房地产经纪有限公司不再有代理权，其代理行为被告承德山诚房地产开发有限公司没有追认，故该责任应被告冯月明及承德维思房地产经纪有限公司承担。请求依法驳回原告刘凤芹对被告承德山诚房地产开发有限公司的诉讼请求。庭审中，原告出示了以下证据，1、收据一张；2、冯月明书写关于刘凤芹定房说明一份。被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明对原告出示的证据发表以下质证意见，1号证据的真实性没有异议，但是该收据收款虽是被告冯月明，但是被告冯月明是维思房地产的法定表人，其是履行职务行为，该收据中也写明了刘凤芹碧泉花园4号楼403室，该房屋是山诚房地产销售的房屋，被告冯月明及维思房地产是代理销售，该现金收取完之后，冯月明将其中的10000.00元转账给山诚房地产法定代表人袁二明，剩余一万作为公司的运营资金。2号证据没有异议。上述两份证据，真实性没有异议，但是与我方无关。被告承德山诚房地产开发有限公司对原告出示的证据发表以下质证意见，1号证据的真实性没有异议，但是收款人是冯月明，没有山诚公司的公章，也没有以山诚名义的收取，是冯月明的个人行为，而不是代理行为。证据2、不予认可，不真实，都是被告冯月明的个人行为，不是公司的行为。庭审中，被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示了以下证据，1、项目策划及销售代理合同一份复印件；2、2016年7月14日关于刘凤芹定房与开发商法定代表人袁二明汇报录音及文字整理及说明；3、中国农业银行个人账户明细短信截图；4、2017年5月2日一份，2017年5月19日一份，2017年5月23日两份录音。被告承德山诚房地产开发有限公司对被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示的证据发表以下质证意见，1号证据的真实性没有异议，但是代理合同的期限是自2016年1月1日至2016年6月31日，而原告提交的收据时间是2016年7月14日，是在代理期限届满以后收取的，属于代理届满以后的个人行为。同时合同约定是在代理届满后的，第七条第四项明确约定。2号证据的真实性没有异议，只是询价的问题，并未说明原告刘凤芹房屋定金事实。2017年5月19日一份，2017年5月23日录音明确约定不可以收取定金。3号证据不是2016年7月14日，时间应该是即时，数额上来看，是2万元，不是1万元，另一案件中，袁二明与冯月明是借款关系，那会需要资金，所以找冯月明借钱1万元。原告对被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示的证据不做质证，是二被告之间的资金走向，权利义务，与原告无关。经本院审核，被告对原告出示的1号证据无异议，对原告主张的上述事实，亦未提出异议，因此，本院对原告主张的上述事实予以认定。原告出示的2号证据系被告冯月明出具，被告承德山诚房地产开发有限公司对上述证据提出异议，因此，该证据不能证明被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明所主张的事实。被告承德山诚房地产开发有限公司对被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示的1号证据无异议，本院对该证据予以采信。被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示的其他证据不能证明其主张，因此，对被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明出示的其他证据本院不予采信。经审理查明，被告冯月明系被告承德维思房地产经纪有限公司的法定代表人，被告承德维思房地产经纪有限公司与承德市山诚房地产开发有限公司于2015年12月21日签订《项目策划及销售代理合同》一份，该代理合同约定，被告承德维思房地产经纪有限公司代理承德市山诚房地产开发有限公司销售位于承德市双桥区水泉沟加油站西的碧泉花园楼房，代理合同的期限是自2016年1月1日至2016年6月31日。2016年7月14日，被告冯月明收取原告购买碧泉花园4号楼403室房屋定金2万元，被告冯月明出具收据一张。被告冯月明与原告口头约定房屋每平方米单价6200.00元。原告至今未能签订房屋买卖合同。本院认为，被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明收取原告定金时委托销售代理期限已届满，被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人被告承德山诚房地产开发有限公司追认，该行为对被代理人被告承德山诚房地产开发有限公司不发生效力。被告承德维思房地产经纪有限公司及其法定代表人收取了原告交纳的购房定金后，未能促成原告签订房屋买卖合同，应由被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明承担双倍返还定金的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，判决如下：被告承德维思房地产经纪有限公司、冯月明共同双倍返还原告刘凤芹购房定金40000.00元，于本判决生效之日起10日内付清。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，另加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，根据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。案件受理费800.00元，由被告承德维思房地产经纪有限公司、被告冯月明共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。审 判 长  张明华人民陪审员  杜亚萍人民陪审员  朱彦丽二〇一八年十二月十日书 记 员  吴文利附页《中华人民共和国合同法》第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》第一条根据民事诉讼法第二百五十三条规定加倍计算之后的迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算，生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。