山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁0181民初8467号原告（反诉被告）：陈国新，男，1974年4月15日出生，汉族，居民,籍贯山东省济南市历城区，现住山东省济南市历城区。委托诉讼代理人：张怀国，山东国鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静，山东国鲁律师事务所律师。被告（反诉原告）：韩加强，男，1974年1月1日出生，汉族，居民，住山东省济南市章丘区。被告（反诉原告）：李晓波（系韩加强之妻），女，1977年4月4日出生，汉族，居民，籍贯山东省济南市章丘区，现住山东省济南市章丘区。两被告（两反诉原告）委托诉讼代理人：于忠，章丘翔宇法律服务所工作人员。原告(反诉被告)陈国新与被告（反诉原告）韩加强、李晓波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月31日立案后，被告韩加强、李晓波提出反诉。本院依法予以受理后，依法适用简易程序，公开开庭与本诉进行了合并审理。原告（反诉被告）陈国新及其委托诉讼代理人张怀国、被告（反诉原告）李晓波及韩加强、李晓波共同委托诉讼代理人于忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国新向本院提出诉讼请求：请求法院依法判令1.韩加强、李晓波向陈国新退还多收的房租8423.61元[其中：面积不符多收385.44元，按天数应退还的房租8038.17元]和多收的物业费730元，共计9153.61元；2.涉诉费用由韩加强、李晓波负担。事实和理由：2017年10月18日，陈国新与韩加强、李晓波签订房屋租赁合同，房屋位于山东省济南市章丘区龙泉国际4号楼写字楼609室。陈国新为承租人，韩加强、李晓波为出租人。合同约定房屋租赁时间为2017年10月31日至2023年10月30日，房租每年一缴等相关事项。双方又于2018年7月2日签订一份退房协议。韩加强、李晓波不要求陈国新退还违约金，退房时间为2018年8月17日，陈国新负责交纳2018年8月17日之前的物业费等。退房协议订立后，陈国新依约履行了协议。但下列款项韩加强、李晓波应退还给陈国新：第一，2018年8月17日至2018年10月30日应退的房租8038.17元；第二，房租因合同面积和实际面积差额（0.88平方米）之间多收的房租385.44元；第三，陈国新交纳的是2018年7月1日至2018年9月30日一季度的物业费，请求退还2018年8月17日至2018年9月30日多缴的物业费730元。后双方协商未果，陈国新特诉至法院，请求判令如上诉讼请求。被告韩加强、李晓波辩称，陈国新所诉不实。双方签订退房协议后，陈国新并未实际履行。双方至今未解除房屋租赁合同，该房屋一直由陈国新占用、使用、收益。陈国新所诉各项请求依法不能成立。因陈国新至今未向韩加强、李晓波交付房屋，故不存在退还房租及物业费的问题，综上所述，应当驳回陈国新的诉讼请求。反诉原告韩加强、李晓波诉称：请求法院依法判令1.解除韩加强、李晓波与陈国新于2017年12月8日签订的房屋租赁合同并向韩加强、李晓波返还涉案房屋；2.陈国新向韩加强、李晓波支付自2018年10月1日至实际返还房屋之日的房屋租赁费和物业费（按照房屋租赁合同约定标准支付），3.陈国新支付合同违约金3964.8元，并承担本诉及反诉的诉讼费。事实和理由：2017年10月18日，韩加强、李晓波与陈国新签订房屋租赁合同，将其位于山东省济南市章丘区双山大街1688号龙泉国际广场4号楼609室办公室出租给陈国新开办培训学校。签订合同后，因陈国新没有开展培训学校，与李晓波、韩加强商议后于2018年7月2日签订退房协议一份，约定退房日期为2018年8月17日。但陈国新签订退房协议后却一直未办理退房手续。且在2018年8月28日，陈国新又向李晓波提出继续履行房屋租赁合同的请求，且韩加强、李晓波同意后，陈国新主动交纳2018年7月1日至2018年9月30日的物业费。时至今日，陈国新仍然占用上述房屋，未向韩加强、李晓波返还。2018年9月1日，李晓波短信通知陈国新交纳下一年度租赁费未果，却得知陈国新已起诉，陈国新肆意违约，严重违反合同法的诚实信用原则，并侵犯了韩加强、李晓波的合法权益，请求法院驳回陈国新的诉讼请求，判令支持韩加强、李晓波的反诉请求。反诉被告陈国新辩称，韩加强、李晓波所诉与事实不符。陈国新并没有在2018年8月28日向韩加强、李晓波提出继续履行2018年10月18日的房屋租赁合同。2018年7月2日双方签订退房协议时，韩加强、李晓波与陈国新进行了交接，韩加强、李晓波当即将涉案房屋上锁，房屋内无陈国新的物品，不存在占用这一说法。2018年8月28日陈国新交纳物业费一事，是因陈国新认为2018年8月17日前的物业费应当由陈国新交纳。至于多交的部分，陈国新认为韩加强、李晓波会与陈国新结算，所以才交纳，但不能以此认为陈国新认可继续履行租赁合同。2018年9月1日李晓波短信通知陈国新交纳下一年的租赁费事宜，陈国新当时并没有注意到该短信，在收到反诉状后，陈国新翻阅短信才看到此短信通知，该短信纯系韩加强、李晓波违背事实，企图让陈国新承担租赁费。至于韩加强、李晓波的反诉请求，陈国新认为没有事实和法律依据，应当予以驳回。陈国新围绕其诉讼请求提交以下证据：1.房屋租赁合同一份，用以证实韩加强、李晓波与陈国新之间存在的租赁合同法律关系及双方之间的权利义务约定；2.退房协议，用以证实李晓波与陈国新就涉案房屋已达成退房协议，并对双方之间的权利义务重新进行了约定；3.房租收条及转账凭证一份，用以证明陈国新已支付2017年10月31日至2018年10月31日的房租40033元；4、收据复印件一份及发票一张，用以证实陈国新已按照房屋面积90.52平方米，交纳了2018年7月1日至2018年9月30日的物业费1493.58元；5.律师函、特快专递详单及查询详单各一份，用以证实因韩加强、李晓波不退换房租及物业费一事，陈国新曾委托山东强将律师事务所给其发送律师函催要，且韩加强、李晓波已实际签收的事实。韩加强、李晓波针对其主张提交以下证据：1.不动产证书一份，用以证实韩加强、李晓波系涉案房屋的所有权人；2.陈国新交纳物业费单据两份。用以证明陈国新与韩加强、李晓波已就租赁合同重新达成协议，由陈国新继续租赁韩加强、李晓波的房屋。因陈国新同时租用609、614两处办公室，同时就两处房屋签订了退房协议，而陈国新交纳物业费时将614房产交至2017年8月17日，却将本案房产交至2018年9月30日，由此视为陈国新并未与韩加强、李晓波解除租赁合同；3.陈国新与李晓波的短信交流，李晓波分别于2018年9月1日、9月4日向陈国新催要过租赁费，用以证实陈国新并未与韩加强、李晓波解除合同。经审查，房屋租赁合同、退房协议、收据及银行转账凭证、律师函、不动产产权证书、物业费单据符合证据的合法性、真实性、关联性，本院作为有效证据予以认定。陈国新与李晓波的短信，本院对其真实性予以确认，但不能单独作为证据予以认定。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年10月18日，陈国新与韩加强、李晓波签订房屋租赁合同，合同主要内容约定如下：1.韩加强、李晓波将其位于山东省济南市章丘区双山大街1688号龙泉国际广场4号楼609室房产一处[房产证号：鲁（2018）章丘区不动产权第00225**]出租给陈国新，建筑面积91.4平方米。2.租赁期限为2017年10月31日至2023年10月30日。3.租金：（1）租金标准:租金每天每平方米1.2元，每年40033元；（2）支付时间及方式：银行转账，提前一个月按年支付，韩加强、李晓波收取租金后，应向陈国新开具收款凭证。4.房屋租赁保证金：韩加强、李晓波交付房屋时，陈国新向其交付该房屋租赁保证金，具体金额为一个月租金3360元，支付方式为：第一年租金含保证金（相当于第一年支付十一个月租金）。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应有陈国新承担的费用、租金及承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给陈国新。2018年7月2日李晓波（甲方）与陈国新（乙方）签订退房协议，双方约定1.甲方承诺，关于双方解除协议后，甲方不再要求违约金。2.乙方提前退房，时间为2018年8月17日。3.甲、乙双方将尽快努力将该房租出，于8月17日前未租出，仍有乙方承担房租和物业费；如在8月17日前租出至8月17日，房租甲方按1.2元每平方米退还给乙方，物业费由租赁者承担；8月17日后，乙方与该房屋无关（租房价1.4-1.5每平方米），甲、乙双方合力出租。4.原乙方装修留给甲方用于出租，其他浮财归乙方。陈国新按照房屋面积91.4平方米、1.2元/每平方米/每天交纳了2017年10月31日至2023年10月30日的房屋租金共计40033元。签订退房协议后，陈国新于2018年8月28日交纳2018年7月1日至2018年9月30日之间的物业费1493.58元。该房屋实际面积为90.52平方米，且该房屋至今尚未租出。陈国新于2018年9月7日委托山东强将律师事务所给韩加强、李晓波发送律师函一份，催要过上述款项。本院认为，本案争议的焦点为：陈国新认为2017年8月17日后，与涉案房产已没有关系，韩加强、李晓波应退还其剩余租金及多交纳的物业费，而韩加强、李晓波认为陈国新并未与其解除房屋租赁合同，应当支付2018年10月1日至实际返还房屋之日的租金，并应当支付违约金。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，陈国新与韩加强、李晓波签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。陈国新与李晓波于2018年签订的退房协议系双方关于解除《房屋租赁合同》的后续事宜所达成的合意，该协议属合法有效，双方均应依约履行。在退房协议中，李晓波已与陈国新就解除房屋租赁合同后关于违约金、退房时间及房屋租金、物业费的的承担作出了相关约定。双方应依约履行。房屋租赁合同中，房屋面积91.4平方米，而房产证中房屋面积为90.52平方米，面积差额部分，韩加强、李晓波理应按照1.2元每平方米每天的标准退还给陈国新，故陈国新要求退还多收房租385.44元[(91.4-90.52)平方米×1.2元×365天]合理合法，本院应予以支持。陈国新交纳2018年7月1日至2018年9月30日的物业费，其中多交付部分，韩加强、李晓波也应予以退还。韩加强、李晓波因陈国新同时租用的另一间房屋交至2018年8月17日，而涉案房产交至2018年9月30日，表示陈国新想继续租用涉案房产，理由不充分，本院不予以采信，故陈国新要求韩加强、李晓波退还多余的物业费730元(1493.58元÷90天×44天)合理合法，本院应予以支持。双方约定2018年8月17日后，涉案房产与陈国新无关，且韩加强、李晓波与陈国新约定不再收取违约金，故韩加强、李晓波应退还陈国新多收房租（90.52平方米×1.2×74天=8038.17元）。退房协议中明确约定2018年8月17日后，陈国新与涉案房产无关，故2018年8月17日视为双方解除租赁合同之日，故韩加强、李晓波的反诉请求于法无据，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第二百一十二、第二百一十六、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）韩加强、李晓波于本判决生效之日起10日内退还向原告（反诉被告）陈国新多收的房租8423.61元（面积不符385.44元+多收的房租8038.17元）及多收的物业费730元，共计9153.61元。二、驳回被告（反诉原告）韩加强、李晓波的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，反诉费25元，由被告（反诉原告）韩加强、李晓波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件的受理费，上诉于山东省济南市中级人民法院。如在上诉期满后7日内仍未交纳上诉案件受理费的，按撤回上诉处理。审判员  袁舜二〇一八年十二月十七日法官助理安淑娟书记员纪云梅