河北省香河县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀1024民初4409号原告：徐长远（反诉被告，以下简称原告），男，1986年1月20日生，汉族，山东省吕县人，住吕县。委托诉讼代理人：贾忠强，北京京师（成都）律师事务所律师。被告：宁淑娜（反诉原告，以下简称被告），女，1988年8月8日生，汉族，黑龙江省巴彦县人，住巴彦县。委托诉讼代理人：付艳珍，河北正昊律师事务所律师。被告：三河市顺心置地房产经纪有限公司，住所地：三河市燕郊镇中赵浦村东南。法定代表人：宋润姬，董事长。委托诉讼代理人：于永超，该公司员工。原告徐长远与被告宁舒娜、三河市顺心置地房产经纪有限公司（以下简称顺心置地公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案后，依法适用简易程序于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告徐长远及其委托代理人贾忠强、被告宁舒娜及其委托代理人付艳珍、被告顺心置地公司的委托代理人于永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与二被告签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》及相关协议。2、判令被告顺心置地公司返还原告购房服务费47000元。3、判令被告宁舒娜返还原告购房定金及首付款661000元。事实与理由：2017年3月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》，约定原告购买被告宁舒娜位于香河县，房屋总款1600000元。原告向被告支付购房定金及首付款661000元。根据限购限贷的规定，首付比例提高至50%，原告无能力支付首付款，同时银行不给审批贷款，且原告已无资质购买涉案房屋，也无法办理房屋过户手续。为维护原告的合法权益，故起诉，请求法院支持原告的诉讼请求。被告宁舒娜辩称，1、不同意解除房屋买卖合同及相关协议，希望继续履行。原告与二被告签订的房屋买卖合同及相关协议均为双方自愿签订，无欺骗胁迫等行为，均为双方真实意思表示，且不违反法律规定，合同依法成立并已实际履行，原告已收取了涉案房屋的钥匙并实际控制该房屋，同时交纳了2018年物业费。2、原告诉状陈述与事实不符，根据香河县国土资源局不动产登记信息查询说明，原告在香河县城无房产登记信息，根据廊坊市人民政府办公室2017年6月2日出台的相关政策，非香河户籍家庭可以购买一套香河房产。根据香河县人民政府【2017】45号文件，在2017年6月2日前签订的房屋买卖合同，不受3年社保和3年纳税的影响，原告有购买涉案房屋的资格。根据涉案房屋买卖合同第4条贷款交易明细及第九条违约责任明确约定：涉案房屋房本下发后，原告应当积极办理银行贷款，如贷款不能或者不足的情况下，应当筹齐全款，而不应解除房屋买卖合同及相关协议，原告单方解除行为本身就构成违约，应承担违约责任。3、原告诉状中称其支付被告宁舒娜购房定金及首付款661000元与事实不符。原告与被告宁舒娜2017年3月15日签订房屋买卖合同后，原告支付被告宁舒娜首付款及定金共计500000元。2017年3月22日廊坊市人民政府办公室出台了【2017】27号限购政策，首付款比例提高至50%，原告与被告宁舒娜于2017年6月24日签订《补首付款合同》，约定：原告需补交20%首付款300000元整。原告分三次给付，原告支付第一次100000元后，第二次100000元，原告仅支付50000元。因被告宁舒娜在黑龙江老家贷款购房，故原告2017年6月26日支付了被告宁舒娜11000的贷款利息，故此，该11000元并非涉案房屋的首付款。综上，被告宁舒娜希望能继续履行涉案房屋买卖合同及相关协议，望法庭驳回原告全部诉讼请求，支持被告宁舒娜的反诉请求，并判决原告承担单方解除涉案房屋买卖合同的违约责任。被告顺心置地公司辩称，不同意原告的诉请。1、原告不符合合同解除的法定条件，因原告与二被告签订的居间合同是三方真实意思表示。2、根据居间服务合同第三条第二款规定，被告顺心置地公司已完成居间义务，原告要求被告顺心置地公司退还居间服务费，没有事实和法律依据。3、原告所说的服务费47600元，具体数额需要原告出具相应证据予以佐证。反诉原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决反诉原告与反诉被告徐长远继续履行房屋买卖合同及相关协议；2、请求法院依法认定反诉被告徐长远的行为构成违约，并判决反诉被告徐长远支付反诉原告违约金480000元；3、由反诉被告徐长远承担本案全部诉讼费。事实与理由：反诉原告与反诉被告徐长远于2017年3月15日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，合同内容不违反法律规定，合同依法成立并且已经实际履行。反诉被告徐长远已向反诉人交纳了650000元购房款。2017年3月21号廊坊市人民政府办公室出台【2017】27号限购政策后，反诉原告与反诉被告徐长远于2017年6月24日签订首付款补齐至50%的补充协议，该补充协议约定反诉被告徐长远分三笔补齐，反诉被告徐长远支付完第一笔100000元后，第二笔约定2017年7月30日支付100000元，但反诉被告徐长远仅支付了50000元，剩余50000元至今未付，反诉被告徐长远本身就构成违约。涉案房屋的房本已于2018年3月12日下发，但反诉被告徐长远一直以各种理由予以推脱，不与反诉原告办理面签等手续。反诉原告认为反诉被告徐长远解除合同的真实原因是市场房屋价格出现波动，房屋价格下跌导致的。根据双方签订的房屋买卖合同第四条贷款交易明确约定：买受人因自身原因或国家、金融机构相关政策变动导致未获得贷款机构批贷或贷款机构批贷额度小于买受人申请贷款金额的，买受人应自行筹齐剩余房款并支付出卖人。根据上述约定，被反诉人不应起诉法院解除合同，而应当积极办理银行贷款，贷款不能或不足的情况下，应当筹齐全款支付反诉人继续履行合同。综上，反诉原告希望能继续履行房屋买卖合同并承担相应的合同义务，反诉被告单方解除合同构成违约，应当按照房屋买卖合同第九条违约责任规定支付违约金480000元。请求法庭支持反诉原告的反诉请求，驳回反诉被告徐长远全部本诉请求。反诉被告徐长远辩称，不同意反诉原告请求。1、2017年廊坊市出台新的限购政策，并非反诉被告故意违约，因为政策原因导致合同不能履行，并且在办理贷款反诉被告穷尽各种方法都在积极履行合同义务，没有违约的故意，因为各种原因导致反诉被告不能履行。被告顺心置地公司认为，对于反诉状中第一项诉讼请求及事实理由部分没有异议。对第二、三项请求法院予以裁定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》，其中《房屋买卖合同》约定原告购买被告宁舒娜位香河县室，房屋总款1600000元，原告应于合同签订当日支付定金50000元，于2017年3月24日交纳首付款500000元（含定金），同时，约定涉案房屋以贷款交易方式，拟贷款1100000元。《居间服务合同》约定由原告向被告顺心置地公司支付居间服务费25600元、过户费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费16000元。2017年3月18日原告给付被告顺心置地公司居间服务等共计47600元。2017年3月21日原告给付被告首付款及定金500000元，同日，原告与被告宁舒娜又签订《补充协议》，约定原告给予被告宁舒娜宽限还银行尾款3个月，被告宁舒娜给予原告宽限2个月申请贷款的时间。2017年6月24日原告与被告宁舒娜签订《补首付款合同》，约定同意将原告首付款比例由30%增加到50%，原告需补交首付款300000元，原告分三次给付被告宁舒娜，第一次于2017年7月1日前支付100000元，第二次于2017年7月30日支付100000元，第三次于银行面签时支付100000元。同日，原告与被告宁舒娜又签订《补充协议》，约定由于原告个人原因无法贷款，经双方协商，被告宁舒娜同意原告更换其未婚妻王燕妮。2017年6月26日原告向被告宁舒娜支付房款11000元。2017年6月30日被告宁舒娜收原告补交首付款100000元。2017年7月29日被告宁舒娜收原告补交首付款50000元。2018年3月12日香河县国土资源局不动产登记中心向被告宁舒娜颁发冀（2018）香河县不动产权第0007780号不动产权证书。后原告与二被告因房屋买卖发生争议，诉至本院。以上事实有当事人提供的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补首付款合同》、《补充协议》、个人信用报告、查询说明、收条、收据、转账记录等在卷佐证。本院认为，房屋买卖合同约定以按揭贷款的形式付款，买受人确因个人的原因及政策的影响无法继续履行合同的，买受人请求解除合同的，应予以支持。2017年3月15日，原告与二被告签订《房屋买卖合同》、《补充协议》均明确约定在交付定金及首付款后，原告拟贷款1100000元，因此，原告购买涉案房屋系贷款形式购买，并非采用全款形式购买。因2017年3月21日廊坊市出台限贷政策，原告与被告宁舒娜于2017年6月24日签订《补首付款合同》，同意将原告首付款比例由30%增加到50%，并约定首付款分批交付，但同日，原告与被告宁舒娜又签订《补充协议》被告宁舒娜认可原告因个人原因无法贷款，将买受人更名为原告未婚妻王燕妮，而签订上述《补充协议》系在廊坊市出台限购政策之后，且王燕妮也非香河户籍，受限购政策调控，无购买资格。同时，银行贷款须于2018年3月12日下发不动产权证后方可进行银行面签，而2018年3月以后涉案房屋的价值明显降低，无法足额贷款。另外，因原告已给付首付款及定金共计661000元，而在银行面签时，须在面签当日由原告向被告宁舒娜指定的贷款账户转账800000元，而被告宁舒娜未在本院指定时间内配合原告转账。综上所述，原告与被告宁舒娜签订的《房屋买卖合同》确因原告与被告宁舒娜个人的原因及政策的原因无法进行银行贷款，导致无法继续履行。原告请求解除合同符合法定的解除要件，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。关于原告已交纳的首付款661000元，虽合同解除系原告与被告宁舒娜个人的原因及政策的原因导致解除，双方均无过错，但限贷政策于2017年3月21日出台，原告仍与被告宁舒娜签订《补首付款合同》，且现有房屋市场价格下降较大，被告宁舒娜损失较多，同时，双方2018年3月12日才能办理银行贷款面签，综合以上因素，本院认为被告宁舒娜应退还原告首付款561000元，余款100000元作为被告宁舒娜损失补偿为宜。被告宁舒娜抗辩主张根据《房屋买卖合同》第四条第（六）款第2项第（2）分项贷款交易的约定认定原告应在银行无法审批或批贷不足时应对尾款进行全款支付。本院认为，上述条款明确系属贷款交易条款下的约定，且上述约定不能推定银行无法审批或批贷不足时应对尾款进行全款支付，上述约定只是对约定无法贷款及贷款额不足的处理。综上所述，被告反诉要求继续履行合同并支付违约金480000元的请求，本院不予支持。被告主张2017年6月26日原告向被告宁舒娜支付11000元系原告支付被告利息损失，未提供证据证明，本院不予支持。因被告顺心置地公司完成了居间服务义务，但被告顺心置地公司未完成过户、贷款及评估义务，因此，被告顺心置地公司应返还过户服务费3000元、贷款服务费3000元、评估服务费16000元共计22000元。综上，原告要求被告顺心置地公司返还居间服务费等共计22000元的请求，本院予以支持，对其余部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（五）项、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告徐长远与被告宁舒娜、三河市顺心置地房产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《补充协议》及其相关协议。二、被告宁舒娜于判决生效后立即返还原告首付款及定金共计561000元。三、被告三河市顺心置地房地产经纪有限公司于判决生效后立即返还原告过户服务费等共计22000元。四、驳回原告其他诉讼请求。五、驳回反诉原告的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5440元，由原告负担835元、被告宁舒娜负担4310元、被告三河市顺心置地房地产经纪有限公司负担169元，保全费3825元，由被告宁舒娜负担。反诉案件受理费4300元，由反诉原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。审判员  彭开全二〇一八年十二月九日书记员  张佳欣