山西省长治市中级人民法院民事判决书（2018）晋04民终2469号上诉人（原审原告）：长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会。负责人：冯珍，男，汉族。委托诉讼代理人：秦万增，男，汉族。委托诉讼代理人：李杨洋，山西雷风律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郜海珠，男，汉族。委托诉讼代理人：张福盛，长子县丹朱镇法律服务所法律服务工作者。原审第三人：姬卫东，男，汉族。上诉人长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会（集贸小区业委会）因与被上诉人郜海珠、原审第三人姬卫东建筑物区分所有权纠纷一案，原由山西省长子县人民法院于2015年10月16日作出（2015）长民初字第358号民事判决，判后长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会不服向本院提起上诉，本院于2016年1月29日作出（2015）长民终字第01908号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。2018年9月29日山西省长子县人民法院作出（2016）晋0428民初369号民事判决，判后，长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会不服向本院提起上诉，本院于2018年10月23日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人集贸小区业委会的委托诉讼代理人秦万增和李杨洋、被上诉人郜海珠及其委托诉讼代理人张福盛、原审第三人姬卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。集贸小区业委会上诉请求：1.依法撤销山西省长子县人民法院作出（2016）晋0428民初369号民事判决，依法改判被上诉人退腾非法占用的物业配置房（1号楼214号房屋）并将房屋交付上诉人，并赔偿上诉人经济损失9万元；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.1号楼214房屋性质为物业服务用房，产权应属于全体业主，被上诉人应依法退腾。集贸小区由长子县龙华房地产开发有限公司98年开发建设，住户陆续进住，龙华地产下属龙华物业公司为集贸小区提供物业服务。其办公地点就是1号楼214房，被上诉人被聘为龙华物业副经理，被上诉人仅在龙华物业工作仅数月，以物业公司欠其工资为由强行侵占214号房屋并对外出租，一直至今。214号房屋性质为物业服务用房，龙华物业进住集贸小区时，龙华地产确定的物业管理房就是214号房屋，并且龙华物业一直在该房中办公，存放工具材料。集贸小区业主均知情，被上诉人同样认可该事实。214号房屋已经确定为物业管理用房。集贸小区所有房屋均在98年前后予以出售，业主均已办理产权登记，而214号房屋开发商从未出售过，其确定房屋性质就是物业管理用房，该房就是作为物业管理用房向全体业主提供服务。龙华物业公司存在期间，小区业主享受了基本物业服务，自2003年以后，龙华物业退出后，小区业主未享受物业服务，之后小区日常管理、服务均由业主委员会负责。因为物业房被上诉人占用导致业主没有固定办公场所，无法另行聘请物业公司。物业服务用房根据《物业管理条例》第30条明确规定，建设单位应当按照国家规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。本案中，集贸小区作为独立小区单元，必须配备物业服务用房。2.被上诉人应当赔偿上诉人代表的全体业主经济损失9万元。214号房屋被被上诉人抢占后，被上诉人将该房屋对外出租，根据逐年出租房屋的行情，被上诉人招用房屋长达10年之久，应赔偿经济损失9万元。郜海珠辩称，被上诉人不霸占房屋，冯珍是租被上诉人房屋，有房屋合同为证。被上诉人是占龙华房地产的房屋，不是业主的房屋。原审认定事实清楚，二审应驳回上诉维持原判。姬卫东辩称，不清楚，没有意见。集贸小区业委会向一审法院起诉请求：1.依法判决被告腾出非法占用的物业配置房；2.依法判决被告赔偿损失共计9万元（占用时起至退腾时止，参照同地段同类房屋出租价格计算）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，原被告争议的房屋位于长子县集贸广场集贸商住小区1号楼214号，属临街门市房，该小区为长子县龙华房地产开发有限公司于1998年开发建设，在住户入住后，其下属单位龙华物业公司为业主提供物业服务，办公地点设在**楼**门市房，2003年2月至2003年11月被告郜海珠曾受聘于龙华物业公司，任公司总经理，后龙华物业公司不再向该小区提供物业服务。2006年，被告郜海珠以龙华物业公司欠其工资为由，占用1号楼214号房屋，并出租他人。同年9月25日，被告郜海珠与原告负责人冯珍个人签订租赁合同，将房屋出租于冯珍供其个人使用。另查明，长子县龙华房地产开发有限公司曾与第三人姬卫东签署转让合同，合同约定龙华房地产开发有限公司将所有股份转让给第三人姬卫东，由姬卫东和该公司共同管理，但是公章和财务章均由龙华房地产开发有限公司掌管。2003年长子县龙华房地产开发有限公司撤离，龙华物业公司不再提供物业服务，转让手续也没履行，公司所有公章也被带走，第三人也无法继续行使相关权利。再查明，原告负责人冯珍持有“长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会”印章。根据长子县人民法院（2014）长民初字第395号民事裁定书，可以确定原告代理人秦万增现居住于长子县集贸小区。一审法院认为，物业管理用房，是房地产开发建设中按照有关规定建设的、由开发建设单位以建造成本价一并转让给购房业主集体，用作物业管理办公、工作人员值班以及存放工具材料的用房，其所有权归全体业主共有。本案原告主张被告郜海珠非法占用该物业管理用房，要求被告腾退并赔偿损失，原被告争议的××县市房的归属，即是否为长子县龙华房地产开发有限公司为小区配置的物业用房。原告虽以该房屋曾作为长子县龙华房地产开发有限公司所属龙华物业办公用房的事实为依据，主张该门市房为建设单位为集贸小区配置的物业用房。但此案经过几次庭审，原告长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会均并未提供长子县龙华房地产开发有限公司将该门市房作为物业用房交付于业主集体的额相关证据，也未提供其对本案诉争房屋拥有合法占有的相关证据，故原告的诉讼请求因其主张证据不足，本院不予支持。鉴于原告负责人冯珍持有“长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会”印章，可视为该业主委员会成立合法，而原告代理人秦万增现居住于××县，也可以作为原告代理人参加诉讼，故对于被告提出的原告成立不合法、不具备诉讼主体资格，其负责人冯珍并非本小区业主成员以及原告委托代理人秦万增不具备公民代理的法定条件，应依法驳回原告起诉的诉讼主张，本院不予采纳。判决：1.驳回原告要求被告郜海珠退腾集贸小区1号楼214号门市房屋无赔偿损失9万元的诉讼请求。案件受理费2050元，由原告承担。二审期间，当事人均未提交新的证据。二审查明的事实和一审基本相同。本院认为，当事人对其主张的基本事实应当提供证据，反驳对方也应当提供证据。本案系由上诉人诉请被上诉人郜海珠退腾位于长子县集贸广场商住小区1号楼214号房屋所引发的诉讼，上诉人应先就其对涉案房屋享有合法权利承担举证证明责任，之后再由被上诉人郜海珠就其是否对涉案房屋享有权利，应否腾退房屋承担举证证明责任。通过庭审调查，上诉人主张其作为小区业主委员会对涉案房屋享有的权利系因该涉案房屋属于物业配置房，依法物业配置房由业主委员会管理。被上诉人对该主张不予认可，并陈述其占用房屋系因债务纠纷所致。通过双方举证质证，本院认为，上诉人所主张该小区房屋目前销售现状及涉案房屋之前为前一物业公司使用应视为物业配置房，根据《中华人民共和国物权法》之规定，使用行为不属于不动产物权权属及房产性质变动的依据，该主张不能免除上诉人对主张合法物权的举证证明责任，根据国务院颁布的《物业管理条例》第三十条、第三十八条第一款、第六十一条、第六十二条之规定，本院认为，上诉人需就涉案房屋属物业配置房并由上诉人享有合法权利，或存在前一物业服务公司与其已就涉案房屋属物业配置房屋办理交接并记录，或存在行政机关已就本小区建设单位是否履行修建物业配置房下达相关文件和资料承担举证证明责任，否则需承担举证不能的不利后果。鉴于上诉人并未提供相关证据予以佐证，在被上诉人郜海珠对上诉人主张不予认可情况下，原审根据查明的事实认定驳回腾退房屋诉请并无不妥，据此驳回损失诉请也无不当，上诉人的该项主张缺乏事实和法律依据本院不予支持。综上所述，长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人长子县丹乐社区集贸小区业主管理委员会负担。本判决为终审判决。审判长 孙 锐审判员 王 瑞审判员 王成立 二〇一八年十二月二十四日书记员 张 宁