广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)桂0105民初3923号 原告:南宁某有限公司，住所地南宁市江**。 法定代表人：陆某，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李某，广西某律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈某，女，1985年3月8日出生，住南宁市江**，系该公司员工。 被告：谢某，男，1965年1月12日出生，住广东省广宁县。 原告南宁某有限公司与被告谢某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月5日立案，依法适用普通程序，分别于2018年7月16日、2018年12月20日进行了两次公开开庭审理。原告南宁某有限公司的委托诉讼代理人李某、陆某两次公开开庭均到庭参加诉讼。被告谢某经本院传票传唤，两次公开开庭均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告的诉讼请求：1.确认原被告双方于2015年4月23日所签订的《广西金砖时代广场租赁协议》已于2018年5月16日解除；2.判令被告向原告支付租金81787.87元（计算方式：从2017年2月1日开始，2017年2月1日-5月31日按照每月4671元的租金计算标准，2017年6月1日起按每月5495元的租金标准计算至2018年5月15日止）；3.判令被告向原告支付违约金20000元；4.由被告承担案件诉讼费。事实和理由：2015年4月23日，以原告为甲方，被告为乙方，双方签订了《广西金砖时代广场租赁协议》，约定：甲方将位于南宁市江南区房屋出租给乙方，租期自2015年6月1日起至2018年5月31日止；第一年的的月租金为3847元，第二年的月租金为4671元，第三年的月租金为5495元，每三个月支付一次租金；签订租赁协议时乙方向甲方缴纳租赁保证金20000元，如出现以其实际行为提前终止本协议或放弃承租的，或因乙方重大违约行为，甲方根据本协议约定提前解除本协议的，该租赁保证金不予返还；如乙方未按时付清租金等款项的，每逾期一日，应按欠付金额的千分之三支付违约金；如乙方拖欠租金等应付款项，累计达30天或以上（无论甲方是否曾催促乙方支付）的，其行为属于重大违约，甲方有权随时单方面解除本协议，不退还已付租金及租赁保证金，依法还应向甲方支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿甲方的损失；除非另行有约定，否则双方的联系地址、电话、传真均以本协议列明的为准，任何一方采用邮寄方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；甲方向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方可以在该房屋外墙或通往案涉房屋的显著位置张贴书面通知，该张贴或发布之时，视为已经送达。合同签订后，原告依约将该房屋交付给了被告，但被告仅交付了2015年6月1日至2017年1月31日的租金，至今尚欠2017年2月1日至2018年5月15日的租金。根据协议约定，被告已严重违约，对原告的经营造成了极大的影响，原告于2018年5月10日通过EMS向被告邮寄《关于终止协议及催缴租金等相关费用的通知》（金砖函2****3）。由于被告拒收，原告于2018年5月25日到涉案房屋处张贴上述通知，并在涉案房屋门口处张贴并拍照。原告认为，被告长期拖欠租金的行为，已构成严重违约，被告应向原告付清自欠费之日起至合同解除之日止的租金，并承担相应的违约责任。同时，原告依约享有单方面合同解除权，原告按照协议约定方式向被告发出解除租赁协议的通知具有法律效力。综上所述，原告为了维护自身合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 在案件审理过程中，原告变更其第一项、第二项、第三项诉讼请求为：1.确认原被告双方于2015年4月23日所签订的《广西金砖时代广场租赁协议》及2015年10月10日签订的《补充协议书》无效；2.判令被告向原告支付房屋占有使用费108821.5元（计算方式：以3847元/月，自2015年5月3日开始计算至2015年5月31日，共计3590元；以4671元/月，自2016年9月1日开始计算至2017年5月31日，共计42039元；以5495元/月，自2017年6月1日开始计算至2018年5月15日，共计63192.5元）；3.判令被告谢某向原告支付损失赔偿20000元（包括被告延迟支付房屋占有使用费所造成的的利息损失及原告支付律师费的损失）。 原告向本院提供了下列证据：1.《广西金砖时代广场租赁协议》，证明原、被告双方存在商铺租赁关系；2.《关于终止租赁协议并缴清所欠费用的通知》，证明原告因被告违约，决定依租赁协议规定解除协议，并依法通知被告。 原告还补充提供了下列证据：1.土地证及《委托书》，证明原告有权对涉案房屋进行经营、管理；2.房屋验收表，证明原告已于2015年5月3日将涉案房屋交付给被告使用，房屋占用费应从该日期开始计付。自2015年5月3日至2015年5月31日，按3847元/月的标准计算，房屋占用费为3590元；3.《补充协议书》，证明因本案双方签订的租赁协议无效，其补充协议也无效。因此，补充协议约定的免租期也无效，被告仍应当支付2016年9月1日至2017年1月31日期间的房屋占用费共计23355元；4.EMS邮寄详情单，证明原告于2018年5月10日向被告发出《关于终止租赁协议并缴清所欠费用的通知》，限其在收到通知书后的5日内交清相关费用，被告已于次日收到，但至今未支付款项。原告主张房屋占用费计算至2018年5月15日有事实依据；5.委托合同、发票，证明原告为本案支付的律师费为3000元。 被告未提交书面答辩，亦未提交证据。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告谢某经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。经本院审查，原告提交的证据来源合法，与其陈述的事实有关联，真实可信，故本院对原告提交的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明：南宁集有（2005）第1****2号农村集体土地所有权证显示：地址位于南宁市江**所有，该土地属于农用地，面积7.8362公顷。南宁市江南区福建园街道淡村村民委员会将土地证号为南宁集有（2005）第1****2号的土地开发称为广西金砖时代广场，并将该广场委托给南宁某有限公司负责对外租赁业务。 2015年4月23日，原告与被告签订一份《广西金砖时代广场租赁协议》，约定：原告将位于南宁市江南区房屋出租给被告，租赁面积为52.84平方米；租赁用途为经营茶叶、茶具；租期三年，自2015年6月1日起至2018年5月31日止；被告可以免交2015年5月1日至2015年5月31日的租金，2015年6月1日至2016年5月31日期间的租金为每月租金为3847元，2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金为每月租金为4671元，2017年6月1日至2018年5月31日期间的租金为每月租金为5495元，被告每三个月向原告支付一次租金；为担保本协议的全面履行，被告同意在签订租赁协议时原告向原告缴纳租赁保证金20000元，该保证金由原告无息保管；如出现被告单方面提前解除本协议，被告以实际行为提前终止本协议或放弃承租，因被告原因导致本协议无效，因被告重大违约行为等情形，原告根据本协议约定提前解除本协议的，该租赁保证金不予返还；如被告未按时付清租金等款项的，每逾期一日，应按欠付金额的千分之三支付违约金；如被告拖欠租金等应付款项，累计达30天或以上（无论原告是否曾催促被告支付）的，其行为属于重大违约，原告有权随时单方面解除本协议，不退还已付租金及租赁保证金，被告还应向原告支付相等于租赁保证金总额的违约金，并另行赔偿原告的损失；除非另行有约定，否则双方的联系地址、电话、传真均以本协议列明的为准，任何一方采用邮寄方式将邮件送至对方联系地址时，即视为对方已收到了该通知；甲方向乙方送达书面通知，而乙方拒绝签收或无法签收的，甲方可以在该房屋外墙或通往案涉房屋的显著位置张贴书面通知，该张贴或发布之时，视为已经送达。2015年5月3日，被告在《广西金砖时代广场房屋验收表》上签字，验房情况为内墙面、地面、天花板、窗、电源、卷帘门、卫生间、钥匙等均完好。2015年10月10日，原告与被告签订一份《补充协议》，约定：被告承认，截止至2015年10月10日被告已拖欠原告三个月（自2015年9月1日至2015年11月30日）租金11,541元；鉴于被告承诺一次性缴纳拖欠的三个月租金，并决定将租金同时交至2016年8月31日，原告同意增加五个月（2016年9月1日至2017年1月31日）的免租期；免租期满后，被告应按双方签订的《广西金砖时代广场租赁协议》第四条约定的标准缴纳租金。 原告于2018年5月10日通过EMS向被告邮寄《关于终止协议及催缴租金等相关费用的通知》（金砖函2****3），广宁县赤坑邮政支局多次安排投递员投递，因收件人拒收退回，原告员工于2018年5月18日签收该退件。《关于终止租赁协议并缴清所欠费用的通知》所载内容为：被告拖欠2017年2月1日至2018年5月15日期间的租金81,787.87元，属于重大违约，应支付违约金20,000元；原告于2018年5月16日解除与被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》，限被告收到通知之日起五日内自行搬离涉案房屋，并将钥匙退还给原告；逾期不搬离涉案房屋并返还房屋的，视为被告已自动放弃该房屋内的一切物品、设备、设施、装修的所有权，原告将有权强制收回该房屋并处置屋内一切物品，不承担任何法律责任；限被告在接到通知之日起三日内到原告处缴清所欠租金、物业服务费、违约金及其他应付款项；如被告逾期不交租金、物业服务费、违约金，原告保留通过法律途径追索由此造成的全部经济损失的权利。 原告自认，被告已向原告交付保证金20,000元，被告已向原告交纳2015年6月1日至2017年1月31日期间的租金，被告于2018年5月15日将涉案房屋退还给原告。原告自认的上述内容对被告并无不利，本院予以确认。 另查明，截至本案一审法庭辩论终结，涉案房屋未取得建设工程规划许可证。 本院认为：当事人的合法权益受法律保护。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，本院依法认定原告与被告签订的《广西金砖时代广场租赁协议》及《补充协议》无效。在本院依法向原告释明本院确认房屋租赁合同无效后，原告将其第一项诉讼请求变更为判令确认原被告双方于2015年4月23日所签订的《广西金砖时代广场租赁协议》及《补充协议》无效、被告向原告支付房屋占有使用费108821.5元、被告赔偿原告损失20000元。原告变更其第一项、第二项、第三项诉讼请求系原告行使其诉讼权利，本院依法予以准许。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，无效的合同自始没有法律效力；合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告应将保证金20,000元退还给被告，被告应将涉案房屋退还给原告。原告自认被告已于2018年5月15日退还涉案房屋。原告将其明知没有取得建设工程规划许可证的房屋租赁给被告使用，过错在于原告，因此，本院对原告诉请被告赔偿损失不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。原告在2015年5月3日将涉案房屋交付给被告使用，被告于2018年5月15日将涉案房屋退回给原告，因此，被告应依据双方约定的租金标准向原告支付涉案房屋的占有使用费。因双方当事人在合同中约定，2015年5月1日至2015年5月31日期间由被告免租使用涉案房屋，对原告要求计算2015年5月3日至2015年5月31日期间的占有使用费，本院不予支持。双在《补充协议》中约定，增加五个月免租期，即2016年9月1日至2017年1月31日期间免租，对原告要求被告支付2016年9月1日至2017年1月31日期间的房屋占有使用费，本院不予支持。对原告主张2017年2月1日至2018年5月15日期间的占有使用费，本院予以支持。根据双方约定的租金标准，经计算，本院确定2017年2月1日至2018年5月15日期间的占有使用费为81,787.87元。因原告还应退还被告保证金20,000元，抵扣后，被告还应向原告支付占有使用费61,787.87元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告谢某与原告南宁某有限公司签订的《广西金砖时代广场租赁协议》及《补充协议》无效； 二、被告谢某向原告南宁某有限公司支付房屋占有使用费61,787.87元； 三、驳回原告南宁某有限公司要求被告谢某赔偿损失20,000元的诉讼请求。 案件受理费308元，被告谢某负担。 上述付款义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 长  苏建湘 人民陪审员  周曼丽 人民陪审员  利 萍 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  苏春倩 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。 第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。 当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 ——