贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终4276号 上诉人（原审原告）：陈祖泽，男，汉族，1975年2月19日出生，住址：贵州省毕节市何官屯镇大渔洞村石杠冲组**，现住毕节市七星关区。 上诉人（原审原告）：周芝琼，女，汉族，1974年10月21日出生，，住址：贵州省毕节市岔河镇桥边村****现住毕节市七星关区。 被上诉人（原审被告）：毕节创美房地产开发有限公司，住，住所地：贵州省毕节市七星关区市西办事处翠西社区一社会信用代码：9152050259418407XN。 法定代表人：张明会，公司执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：赵波，贵州本芳律师事务所律师。执业证号：15224201610396291。 委托诉讼代理人：赵文媛，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人陈祖泽、周芝琼因与被上诉人毕节创美房地产开发有限公司(以下简称：创美公司)商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初4237号民事判决，向本院提起上诉。本案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告提起诉讼，请求判决：1.被告毕节创美房地产开发有限公司在三十日内为原告办理涉案商品房的不动产权属证书，并将办理好的不动产权属证书交付给原告；2.被告创美公司支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金（从2015年6月30日起至办理不动产权属证书并交付给原告之日，以总房款321715.00元为基数，按《商品房买卖合同》约定按日万分之一计算）暂计为30000.00元；3.诉讼费由被告承担。事实及理由：2013年8月17日原告与被告就商品房买卖达成协议，双方签署了《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于七星关××××大道旁创美世纪城第5幢1单元第20层3号商品房，房号为5-1-20-3。原告已将首付款人民币101715.00元支付给被告，并如约与中国农业银行股份有限公司毕节分行签订了《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》，后中国农业银行股份有限公司毕节分行将原告的贷款人民币220000.00元支付到被告账户内，为此原告合计支付给被告的总房款为321715.00元，原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定被告于2015年3月31日前验收合格并交付给原告使用，第二十二条约定“房屋登记第三款转移登记中约定(一)出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理:1……、2约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第1、2项处理:(1)。(2)买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。同日被告与原告签订《商品房买卖合同补充协议》第九条“对合同第二十二条（房屋登记）的说明及补充的第一项和第二项中约定，买受人将办理房屋产权登记所需的各种税、费等，买受人应当提交相关资料。如买受人在交房时未将上述费用交付给出卖人或没有同时提交相关资料，买受人每天向出卖人支付人民币壹佰元（小写：￥100元）的违约金，由此造成出卖人未能在合同约定期限内办理产权登记的责任由买受人承担”，《补充协议》签订后，原告已经将房产证工本费、国土证工本费、契税、产权交易手续费、维修基金给被告，后在合同约定办证期限(2015年6月30日)到期后原告多次到被告处要求办证，但被告至今未将办理好的房屋权属证书交付原告，即使按照合同约定的2015年6月30日后的180日以后，已是2015年12月30日，被告也应将办理好的房屋权属证书交付原告，至今也未交付。综上事实，依据相关法律规定，原告依照《商品房买卖合同》和《补充协议》履行了合同义务，被告应自2015年6月30日前为原告办理房屋相关不动产证（注：签订合同时是办理房屋所有权证、国有土地使用证）。至今仍未将房屋不动产证书交付给原告，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。 原审被告创美公司辩称：一、涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》约定的办理“商品房转移登记”是指《房屋登记办法》规定的单独“房屋所有权证”，并非现行政策法律下的“不动产权属证书”。然而，在合同履行过程中，我国于2015年3月1日开始施行《不动产登记暂行条例》，该条例的施行直接改变了原有商品房房地分别登记的模式，强制要求将房屋的“房屋所有权”及所占土地的“土地使用权”合并登记于一本不动产权利证书。在此情况下，要求答辩人按照《商品房买卖合同》签订时的合同原意办理“房屋所有权证”已经不具有可能性。换言之，合同约定由被答辩人履行的单独房屋登记义务已经在法律变更的不可抗力因素下履行不能，只能一体化办理房屋、土地权利合并的不动产权属证书。因此，势必产生被答辩人另一“国有土地使用证”的办理义务与“房屋所有权证”办理义务合并履行。而根据双方签订的“补充协议”第九条第3款：“买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后两年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证”之约定，国有土地证的办理系在商品房分户产权证办理后两年内。由此可知，即使将《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日识别为答辩人应当办理房屋所有权证的履行期限，那么在法律变更导致不可单独办理及“补充协议”约定国有土地使用证延后两年办理的情况下，答辩人也基于两个义务合并履行而获得履行期限的顺延，即以2017年7月1日为包含房屋所有权及土地使用权在内的不动产权属证书的办理期限。因此，被答辩人诉请自2015年6月30日起计付逾期办证违约金无事实和法律依据，不应当获得支持。二、另外，按照涉案合同约定，逾期向被答辩人交付有关文书的，超期在180日内，系按照已交总房款的万分之一支付被答辩人；超期180日外，才按照日万分之一支付违约金。现被答辩人片面理解，忽视180日的时间分段点，均以逾期天数万分之一的标准诉请答辩人支付违约金，系错误解读合同意思，不应当获得支持。本案中，被答辩人一直拒不配合交付办证资料，导致办证程序迟延，直至2017年9月18日，被答辩人才将完整的资料提交答辩人。此后，涉案房屋及所占土地的不动产权属证书在2017年12月22日申请办理并经房产交易大厅确认后于2018年3月14日颁发。因此，按照合同约定，即使答辩人构成违约，其违约状态应当在向不动产登记部门申请办理及提交相关资料后即行终止，而上述申请日期逾期尚在合同约定期限届满后的180日内，答辩人承担的违约金仅为总房款的万分之一，非被答辩人诉请的自2015年6月30日后每日万分之一计算。 原审经审理查明：2013年8月17日，原告陈祖泽、周芝琼作为买受人与被告创美房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定：“买受人购买出卖人修建的位于七星关××××大道旁创美·世纪城第5幢1单元20层3号房，房号为5-1-20-3；商品房总价款为321715.00元；转移登记：（一）出卖人承诺于2015年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起180日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2、约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按照国家标准收取，由买受人承担。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或者补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。对本合同的解释，应当采用书面形式。本合同附件及补充协议与本合同具有同等法律效力。”当日，双方又签订《补充协议》，该补充协议第九条约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”第十八条约定：“本补充协议作为《商品房买卖合同》的附件，经双方签字、出卖人盖章生效，凡补充协议与《商品房买卖合同》不一致或有抵触之处，均以补充协议为准。”合同签订后，原告依约向被告支付了房款、契税及维修基金等费用。 另查明，《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，2015年6月29日国土资源部第3次部务会议通过的《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定：“房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。”第六条规定：“不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。”被告于2017年12月22日向办证机关申请办理涉案房屋不动产权属转移登记，毕节市国土资源局于2018年3月14日为原告办理了案涉房屋不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0004518号。 原审认为，综合原、被告的诉辩，本案争议的焦点为：1.被告是否为原告办理涉案商品房不动产权属转移登记证书并交付原告；2.被告是否承担因逾期交付办理涉案商品房转移登记的有关文书的违约金以及违约责任期限如何认定。 对于焦点一，因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告作为受托方有义务为原告办理不动产权属证书并交付给原告，且被告于2017年12月22日向办证机关申请办理涉案房屋不动产权属转移登记，毕节市国土资源局于2018年3月14日为原告办理了案涉房屋不动产权证，不动产权证号为：黔（2018）毕节市不动产权第0004518号，但还未交付原告。因此，被告应将涉案商品房不动产权属证书交付原告。 对于焦点二，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应当依照合同约定履行其义务。虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定被告创美公司应当在2015年6月30日前取得商品房登记初始证书，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，且约定了违约责任。但是双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第九条又约定：“出卖人已经以出让方式取得商品房买卖合同第一条所述地块的《国有土地使用证》，根据国务院（1998）第248号令《城市房地产开发经营管理条例》规定，买受人应当办理土地使用权变更手续，出卖人提供协助。在本项目办理完商品房分户产权证后二年内，出卖人协助买受人办理分户国有土地使用证。”，因此，被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告的时间应当在2015年6月30日之后的二年内，即2017年6月30日之前。理由为：因《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行后，土地使用权证与房屋所有权证合并为统一的不动产权证，实行“二证合一”。因此，本案《商品房买卖合同》约定于2015年6月30日前取得的商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的内容已随房地产登记政策的改变而发生变化，被告办理涉案商品房所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书增加了办理土地使用权的相关资料。由于双方对办理土地使用证的期限约定为办理完商品房分户产权证后二年内，故被告取得涉案房屋所有权初始登记以及交付办理商品房产权转移登记的有关文书的时间应为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前。故本案被告承担逾期交付办理涉案房屋转移登记的有关文书违约责任的时间应从2017年7月1日起开始计算。同时，因《商品房买卖合同》约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，被告无需向原告直接交付办理商品房产权转移登记的有关文书，而由被告将办理商品房产权转移登记的有关文书交付有关部门，申请办理涉案商品房产权转移登记之日即视为履行了合同义务。因此，被告承担违约责任的时间应为2017年7月1日起至被告向相关部门申请办理涉案商品房产权转移登记之日，即2017年12月22日，共计174日。因被告的违约天数未超过180日，根据合同约定，被告应当支付给原告的违约金计算为32.17元。 综上所述，对原告合理的诉讼请求，本院予以支持。而被告的部分辩解理由不成立，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决如下：一、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将涉案商品房不动产权属证书交付给原告陈祖泽、周芝琼。二、被告毕节创美房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告陈祖泽、周芝琼逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金32.17元。三、驳回原告陈祖泽、周芝琼的其他诉讼请求。案件受理费人民币275.00元，由被告毕节创美房地产开发有限公司负担。 宣判后不服，向本院提起上诉，请求撤销原判判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金35807元，并将涉案商品房转移登记有关文书交付给二上诉人；本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 事实及理由：原审认定事实错误。1.本案商品房买卖合同约定的办理商品房转移登记有关文书的最后期限为2015年6月30日，被上诉人未将不动产权属证书交付上诉人，其违约行为一直存在，违约金应当从2015年7月1日起计算至庭审终结时止；原审将被上诉人提交资料到不动产登记中心的时间作为违约金的计算终止期限错误；补充协议系被上诉人统一制定的格式合同，根据法律规定，应当做有利于上诉人一方的解释；该协议第9条，因被上诉人一直持有涉案土地的所有权，不需要其他时间重新办理土地使用权转移登记而无效，原审依据补充协议第九条扣掉2年的违约金起算时间不当；2.《不动产登记暂行条例》于2015年3月1日起施行，根据该条例的规定，办理不动产权属证书，不得超过90日，那么在2015年6月30日之前，被上诉人具备办理不动产权属证书的条件；2015年3月，被上诉人通知上诉人提供资料用于办证，上诉人也及时提交了资料，按照规定，应当认为被上诉人让上诉人提交资料办理的就是不动产权属证书，并且被上诉人具备办证条件，也具有办证时间。3.在约定的办证期限之前，被上诉人并未向上诉人进行过任何的说明及解释，并且通知上诉人提交资料办理证书。若不具备办证条件，或办证条件改变，被上诉人应当在通知之时进行说明或在违约之后进行解释并告知上诉人新的情况；但直至庭审之前，被上诉人均未向上诉人作任何说明或解释，由此可见，被上诉人具备办证条件，其逾期办证应当承担违约责任。4.《不动产登记暂行条例》施行后，各地依然存在办理房产证的情形，继续办理房产证具有可行性。 被上诉人创美公司二审未作答辩。 经审理查明：二审认定的事实与一审认定无异。 本院认为：综合双方当事人的诉辩主张，本案二审争议焦点为：焦点1，上诉人承担违约责任的期限应如何认定；焦点2，《商品房买卖合同补充协议》是否为无效合同。 关于焦点1，对于被上诉人创美公司取得“商品房所有权初始登记”以及“交付办理商品房产权转移登记的有关文书”的时间为自《商品房买卖合同》约定的2015年6月30日往后推迟两年，即2017年6月30日前，一审判决对此认定事实清楚，说理充分详实，二审予以确认，不做赘述。上诉人主张违约金的计算时间应为《商品房买卖合同》中约定的2015年6月30日开始起算的上诉理由不成立，本院不予采纳； 关于焦点2，关于商品房所有权转移登记的法定义务的问题，根据《房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”《房屋登记办法》12条：“申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外”和《不动产登记暂行条例》14条：“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”的规定，在商品房买卖中，出卖人虽具有根据合同法等相关法律规定转移商品房所有权的义务，但出卖人转移商品房所有权的义务主要体现为协助买受人办理商品房产权转移登记，出卖人与买受人均具有向房屋产权部门申请办理房屋产权转移登记的义务，且买受人是办理产权转移登记的主体；因此，《补充协议》约定的内容，不具备《中华人民共和国合同法》第四十条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定应认定无效情形；故，上诉人关于《补充协议》系被上诉人创美公司单方拟定的格式合同，且该补充协议规避了上诉人作为出卖方的法定义务，应认定无效的上诉理由，本院不予采纳； 综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果得当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费550元，由上诉人陈祖泽、周芝琼负担。 本判决为终审判决。 审判长  杨孝春 审判员  王 云 审判员  罗 珣 二〇一八年十二月十日 书记员  张炜林