宁夏回族自治区青铜峡市人民法院民 事 判 决 书(2018)宁0381民初1211号原告：青铜峡市大坝镇人民政府，住所地青铜峡市。法定代表人：杨秀梅，系镇长。委托诉讼代理人：杨金会，宁夏青禾律师事务所律师，特别授权代理。被告：王常青，男，1962年10月5日生于宁夏中宁县，汉族，小学文化，个体工商户，住青铜峡市。委托诉讼代理人：王燕，女，系被告王常青女儿，特别授权代理。第三人：樊建民，男，1975年5月9日生于宁夏吴忠市，汉族，大专文化，职工，住吴忠市。委托诉讼代理人：刘占明，宁夏马瑛律师事务所律师，特别授权代理。原告青铜峡市大坝镇人民政府（以下简称大坝镇政府）与被告王常青、第三人樊建民合同纠纷一案，本院于2018年4月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大坝镇政府的委托诉讼代理人杨金会、被告王常青的委托诉讼代理人王燕、第三人樊建民及其委托诉讼代理人刘占明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。大坝镇政府向本院提出诉讼请求：1.请求确认原、被告口头达成的以房顶账协议无效；2.请求判决被告及第三人返还原告所有的青铜峡市某某新村A区8-1、8-2、19-2三套房屋或支付购房款1037025元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2012年被告王常青挂靠宁夏东杰建筑工程有限公司施工建设大坝镇某某金岸湖畔新村特色二层楼一标段单体户型2工程。在施工过程中，被告与原告协商，将原告所有的某某新村A区8-1、8-2、19-2三套房屋以1037025元的价格抵顶原告应付工程款，原告出具购房款收据并将房屋交给被告，双方没有签订房屋买卖或顶账合同，也没有办理过户手续。2017年2月27日，被告起诉要求原告支付下欠工程款，不认可以房顶账支付工程款1037025元的事实，法院对以房顶账未作认定，现上述三套房屋由第三人占有。被告不认可以房顶账支付工程款，也没有实际支付购房款，现起诉请求支持原告的诉讼请求。王常青辩称，原告所述事实无异议，挂靠施工事实属实，确实与原告协商以房抵顶工程款，购房款收据交付给我后，因房价高，没有房产证，所以不好卖，我又没钱支付工程款，向第三人借款50万元，并把原告顶账的房子抵押给第三人。后来我以转账方式向第三人还款524000元，另通过现金方式支付20多万元，现已不欠第三人的钱。我的工程款已和原告结算清楚，原告不欠我的工程款了，结算时不包含房屋顶账，原告请求确认口头以房顶账协议无效被告没有意见，房屋已经抵押给第三人，现借款已还清，第三人不应再占有房屋，我同意返还，但应由第三人返还。樊建民述称，1.原告要求第三人退还涉案三套房屋没有法律基础、请求权基础，原告诉请前提是与第三人有直接利害关系，双方才存在法律关系，负有履行合同义务。根据原、被告所述，是原、被告存在顶账买卖房屋的合同关系，第三人与被告存在买卖关系，与原告没有直接法律关系，如果原告认为被告与第三人的买卖关系无效，应通过撤销之诉产生诉权，不能认为原、被告的法律关系无效，直接要求第三人退还涉案房屋；2.第三人占有本案所涉房屋是合法占有，原、被告是否存在以房顶账事实，第三人不清楚，第三人是从被告处得到要预出售的房屋，被告交付房屋，并授权原告给第三人出具一套房屋收款收据，其余三套房屋出具被告名义的收款收据，第三人提出异议，当时原告工作人员答复是原、被告存在债权债务关系，三套房屋价值与原、被告间的债权债务数额吻合，便于顶账，所以出具给本案被告。被告将四张收据一并交付第三人，第三人收到原告出具的收据后，原告工作人员将四套房屋直接交付给第三人，故涉案房屋债权凭证在第三人手中，第三人是合法占有；3.原、被告间的买卖关系不存在无效情形，原告在诉状中只说被告不认可以房顶账，所以无效，但合同不违反法律强制性规定，不因双方当事人主张无效就无效；原告诉讼请求中要求支付涉案三套房屋价款，第三人不否认该房屋是在集体土地上所建的房屋，但国家有关政策对土地管理有所松动，住建部容许在城市规划土地中的国有、集体土地可以建立住宅房用于租赁，本案房屋所在集体土地并不属于宅基地，是国家为发展小城镇的需要建设的安置房，产权人和出卖方是一级人民政府，比如原告，而不是一般民事主体，因此，原、被告的买卖关系不存在无效问题；4.如果认为原、被告的以房顶账协议无效，就要恢复原状，第三人与原、被告达成的协议，是三方同意情况下达成的，本案所要解决的必然问题是返还房屋价款，应是本案原、被告负连带责任向第三人返还，第三人与被告及原告直接建立房屋买卖关系，而不是房屋抵押关系。综上，请求法庭驳回原告对第三人的诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告大坝镇政府提交（2017）宁0381民初789号民事判决书，证明原告已支付及法院判决应支付被告的工程款均不包括以房顶账的价款；被告非青铜峡市大坝镇辖村集体成员；提交收据三份，证明原告针对涉案三套房屋的抵顶对象为被告，被告实际没有支付购房款；提交收条一张，证明原告已履行完向被告支付工程款的义务，与被告没有经济纠纷。被告对原告提交的证据无异议，第三人认为民事判决书没有涉及四套房屋处置的认定，不认可其关联性和证明目的；认可三张收据是原告出具且用来记账，说明原告认可收到购房款，至于与被告如何算账及其关系是双方需要解决的问题，如票据记载虚假，已超过撤销期限；认为被告出具收到工程款履行内容的收条与本案无关联性。被告王常青提交银行转账记录凭证23份，证明被告向第三人转账还款524000元，已将借款还清。原告对被告提交的转账记录凭证无异议；第三人对其真实性、合法性无异议，但认为与本案无关联性，第三人与被告存在长期借贷业务，以上还款是支付前期借款的利息。第三人樊建民提交收据三张，证明原告已收到案涉三套房屋的价款；提交收条二张，证明第三人与被告存在房屋买卖交易，且被告收到第三人交付的购房款。原告认可三张收据系其出具，但用途是以房屋抵顶被告的工程款，实际没有抵销应付工程款，第三人也没有向原告支付购房款，不认可其证明目的；对被告出具的购房款收条不认可，认为被告没有实际收到该数额的购房款，四套房屋总金额140多万元，按照常理不可能是现金支付，第三人应补充提交证据证明付款事实。被告对收据无异议，认可购房款收条系其出具，但认为收款钱数是第三人转账的60余万元借款，且该款已还清。经审核，被告提交银行转账记录凭证证明其与第三人借款还款事实，与本案无关联性，证明效力不予认定；原告提交的（2017）宁0381民初789号民事判决书、新村专户收据（记账联）、王常青收条，第三人提交新村专户收据（收据联）、王常青收条，结合各方当事人所述，能够证明案件事实，对此本院予以确认并在卷佐证。结合庭审当事人所述及审查确认的证据，本院认定事实如下：大坝镇政府依据本市发展和改革部门工程立项批复，建设“大坝镇某某金岸湖畔新居安置楼一、二标段”工程，规模为特色二层砖混结构楼房、五层安置楼房（危房改造）、硬化村庄道路等。被告以一标段工程项目经理身份承包施工6456.58平米建筑，另以个人身份承包部分混凝土道路工程及部分车库建设。施工过程中，原、被告口头协商确定以所建房屋抵顶工程款，由原告出具大坝镇民生保障服务中心新村专户收据交给被告，载明收到被告交来中庄新居某套房屋购房款，被告给原告出具相应金额的借条，而后持收据对外联系以销售等方式融资。自王常青处取得收据的人，向原告缴纳燃气安装、物业、装修等费用，即可从原告处领取房屋钥匙、装修入住。2013年6月6日，被告出具收条，载明收到第三人交来某某新村19-1、19-2两套房款691350元，并将原告出具的收据交给第三人，后应第三人要求、经被告同意，原告的会计史福荣将收据更换为编号32894、32895的新村专户收款收据，分别记载第三人交来中庄新村19-1购房款345675元、被告交来某某新村19-2购房款345675元，日期均为2013年6月6日。2013年7月1日，原告的会计史福荣给被告出具两份新村专户收据，编号32862、32863，分别记载收到被告交来某某新村8-1、8-2购房款各345675元。次日，被告给第三人出具收条，载明收到其交来某某新村8栋楼-1号、-2号两套房款691350元，并将以上两份收据交给第三人。以上四份收据现由第三人持有，但案涉房屋尚未办理前述“交费领钥匙”手续。2017年3月，被告起诉原告、宁夏东杰建筑工程有限公司（大坝镇中庄金岸湖畔特色二层楼一标段工程中标单位）要求支付工程款，否认与原告以房屋、车库抵顶工程款，因无相应证据确定抵顶事实及金额，该案根据工程结算报告，扣减已付款及材料折价款，判决原告支付或承担连带责任支付被告工程款共计625667.77元。各方均未提出上诉，判决生效后，原告在期限内已履行判决内容。本院认为，依据审理查明的案件事实，原告给被告出具的新村专户购房款收据，能够证实双方协议以房屋抵顶工程款，现以涉案房屋未认定为已付工程款提起诉讼。原、被告工程款已经结算付清，原告请求确认协议无效，目的是收回房屋，依其协议履行方式，涉案房屋至今未完成“领钥匙”的交付转移，如何履行及是否继续履行，双方应遵循诚信原则自主协商决定，人民法院不宜干预；原告要求返还房屋的诉讼请求，无事实依据，不予支持；原告要求被告、第三人支付购房款，亦无事实依据，且与诉讼请求权基础相悖，不予支持。被告与第三人的经济纠纷，双方可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十条第一款、第四条规定，判决如下：驳回原告青铜峡市大坝镇人民政府的诉讼请求。案件受理费14133元，由原告青铜峡市大坝镇人民政府负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院。审 判 长  薄鹏飞人民陪审员  李新春人民陪审员  张伏军二〇一八年十二月十二日书 记 员  王雪艳（2018）宁0381民初1211号民事判决书附件引用法律条文《中华人民共和国合同法》第二条本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。婚姻、收养、监护等有关身份关系的协议，适用其他法律的规定。第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。