广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤03民终12103号上诉人（原审原告）：张冬梅，女，汉族，1976年1月25日。委托诉讼代理人：张丹，广东高帜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市罗湖区港逸豪庭第一届业主委员会，住所地：深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭物业管理处**。法定代表人：王纪明，主任。委托诉讼代理人：艾华，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘中明，广东广和律师事务所律师。上诉人张冬梅因与被上诉人深圳市罗湖区港逸豪庭第一届业主委员会（以下简称：港逸豪庭第一届业委会）业主撤销权纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2018）粤0303民初7190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年6月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张冬梅上诉请求：撤销一审判决，改判支持张冬梅的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定的事实没有证据支持，以主观分析否定张冬梅的客观证据。港逸豪庭第一届业委会在一审辩称确定张冬梅的物业管理费为每月每平方米10元，是延续原物业收费标准，没有增加，但是港逸豪庭第一届业委会却没有提供任何证据予以支持，理应承担举证不能的责任。但一审判决对此却给予认定，而对于张冬梅提供的原物业管理费每月每平方米6元的书面证据（物业管理合同和缴费凭证）给予否定，理由是分析推定，对此，试问，第一、张冬梅同原物业管理公司签订的物业管理合同是虚假的吗？没有签订日期的合同是无效的吗？合同是没有实际履行的吗？如果一审判决对上述问题没有作出认定，那么，一审判决是依据什么认定张冬梅原物业管理费不可能低于10元/月/平方米？第二、2016年3月张冬梅还没有收铺，怎么可能有缴纳物业管理费的证据。第三、2017年中期解聘原物业管理公司的业主大会还没有召开，招聘新的物业管理公司的招、投标工作还没有提上日程，何来正处于新、旧物业管理公司交接期间。关于实际缴费与物业合同约定标准不符的事实，因张冬梅的商铺常年闲置、没有收益，不需管理，张冬梅认为每月每平方米6元的标准过高，因而没有及时缴纳管理费。为此，原物业管理公司为了鼓励业主缴费，决定2017年5月以前（含5月份）优惠为每月每平方米5元，2017年6月以后恢复为每月每平方米6元合同标准缴纳。这是实际缴费与合同约定标准不符的原因，是物管公司对没有实际使用的物业打折优惠促进收费的正常举措。二、一审判决认定业主大会召开程序合法没有事实和法律依据。业主大会是在张冬梅毫不知情的情况下召开的。可一审判决却不顾《深圳经济特区物业管理条例》第十三条的规定，认定程序合法。港逸豪庭第一届业委会没有根据《深圳经济特区物业管理条例》第十三条的规定给张冬梅抄送任何有关召开业主大会的资料。港逸豪庭第一届业委会也没有举证证明给张冬梅进行了抄送。港逸豪庭第一届业委会不给张冬梅送达大会资料的行为不仅违法，而且直接侵害了张冬梅的知情权、投票表决权。一审判决依据港逸豪庭第一届业委会提交给其他两位案外人业主送达的微信截图视为给张冬梅进行了送达，不能证明送达给了张冬梅。根据《物权法》第七十八条第二款、《深圳经济特区物业管理条例》第三十三条第三款的规定，不论业主大会或者业主委员会是违法召开，还是合法召开，只要所作出的决定对业主构成侵权，就可以请求法院撤销，法律并没有规定只有违法召开的业主大会作出的侵权决定才能撤销。因此，业主大会召开程序是否合法并不是本案争议的焦点问题。三、一审判决认为港逸豪庭第一届业委会直接给张冬梅的商铺物业管理费定价为每月每平方米10元没有侵犯业主的合法权益，没有事实和法律依据。理由如下：第一、港逸豪庭第一届业委会不是物业管理公司，不是物业费的收费主体。深圳市物价局“深价联（2006)18号文件”第十一条第四款规定：物业管理服务收费标准根据业主大会批准的预算确定。而港逸豪庭第一届业委会根本没有对商铺物业管理费编制过任何形式的预算。第二、物业管理费收费标准应当由物业公司根据物业服务区域范围、服务内容、服务质量等编制预算，做到质量与价格相适应。而不是由港逸豪庭第一届业委会随意凭空捏造物业管理费的收费标准。第三、深圳市物价局“深价联（2006)18号文件”还规定对于非住宅物业实行协商收费，可是港逸豪庭第一届业委会从来没有同张冬梅和其他全体近300名商铺业主进行过任何形式的协商，也没有代表张冬梅和其他全体近300名商铺业主同物业管理公司进行过任何形式的协商。四、一审判决对直接决定物业管理费收费标准的重大问题采取回避态度。一审开庭时张冬梅的代理人当庭向港逸豪庭第一届业委会提出一系列直接决定物业管理收费标准的重大问题，港逸豪庭第一届业委会均不能清楚回答或者答非所问。这些具体的、重要的、直接决定物业管理费收费标准的问题，一审判决一概不予阐述。没有依照政府文件，依据物业服务区域的实际情况，依据程序作出预算和核算物业费的成本的收费标准就是不合理的。港逸豪庭第一届业委会辩称：一、本案的涉案决议程序合法。港逸豪庭第一届业委会在2017年第二次业主大会召开之前15天，通过小区的公告栏、通过ABC七栋大厅的出入口，以及商铺的显要位置张贴了关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告，而且还于2017年6月18日前通过手机短信等方式向业主告知了召开业主大会的时间及拟表决事项，依法履行了公告和抄送程序。在业主大会召开期间通过现场投票和微信投票相结合的书面征求意见方式，最后在相关政府部门人员包括街道办、社区工作站和派出所等工作人员的监督和指导下统计投票结果，最后形成了《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》。由此可见，业主大会的召开程序以及涉案决议的形成过程均符合法律规定和港逸豪庭业主大会的议事规则，程序合法。二、本案的涉案决议内容合法，港逸豪庭第一届业委会着重参照原XX物业的收费标准，并综合考虑广大业主提升物业管理服务质量的需求，物业管理成本等因素，预定商铺物业管理费每月每平方米10元的待表决事项，提请业主大会依法表决，该两项表决事项获得业主人数以及专有面积票权数过半数通过，得到了绝大多数业主的支持，依法形成了业主大会的物业管理决定，因此，涉案的每月每平方米10元的物管费标准这一决定内容并没有侵害张冬梅的合法权益。依照法律法规和议事规则的规定，港逸豪庭第一届业委会不可能直接作出任何物业管理决定，只能根据小区的物业管理实际情况预先对相关的物业管理事宜包括涉案的住宅和商铺的物管费标准进行提议即预先拟定待表决事项交由业主大会表决。是否能够获得通过，港逸豪庭第一届业委会是无从知晓，也无法控制的。因此预定待表决事项与直接决定或上涨物业管理费不能划等号。三、涉案六人签订前期物业管理协议以及缴费日期，其中四人的缴费时间全部集中在2017年10月23日左右，这个时间点就是业主大会涉案决议已经表决通过，另外XX物业已经签约，这一缴费行为属于原物业管理合同停止履行之后，在新的物业交接过渡期限内，张冬梅与原物业管理公司协商以优惠折扣的方式清缴历史欠费行为。另外，六人的协议签订日期均为空白，因此无法证实协议签订日期早于实际缴费的日期，且这份协议具有履行的条件和必要。即便是协议签订的时间早于实际缴费的时间，但是从四人提供的缴费凭据来看，比如谢某仅仅补缴至2017年2月，付某和马某仅仅补缴至2016年3月，缪某补缴至2016年11月，四人没有提供补缴日期之前的缴费依据，实际缴费的标准与协议约定的缴费标准也不相符。综上，张冬梅提供的部分物管协议以及缴费票据，无法客观真实全面的反映涉案商铺自入伙以来的物管费标准，也无法证实原物管费标准低于10元。四、港逸豪庭第一届业委会已经通过张贴会议通知、手机短信、业主微信群等多种途径履行了业主大会的公告程序，已经尽到了告知义务，最大程度的保证了业主的知情权。业主大会受到人力物力和财力的客观限制，如果要求业主大会召开的每一个步骤、每个环节，都严苛的教条式的甚至是机械式的套用现有流程，业主大会就很难召开，即便此次业主大会召开的程序某些环节存在瑕疵，在其不影响整体合法性的前提下，这一瑕疵应当得到法律一定程度的谅解，这也符合目前同类案例的司法实践。五、本案的纠纷背景，因原XX物业服务管理水平低下，服务质量与价格不符，绝大多数业主都不满意，都不同意继续聘用，于是港逸豪庭第一届业委会应广大业主的要求在2017年上半年筹备、发起、解聘原物业公司，因此与原物业公司发生矛盾。XX物业一方面想继续留用，一定程度上阻挠业主大会的召开，另外一方面又要追缴部分业主长期以来拖欠的物业管理费，直到2017年下半年业主大会召开完毕，表决事项通过，XX物业就开始同部分商铺业主协商优惠折扣，清缴物业管理费。并且统一按照每月每平方米6元的标准拟制了空白的前期物业管理协议，并且联合部分商铺业主于2017年10月临时签订了所谓的前期物业管理协议。这个协议一方面是作为清缴管理费双方的凭据，另一方面也为新老物业交接制造障碍。张冬梅向一审法院提出诉讼请求：撤销港逸豪庭第一届业委会主持召开的港逸豪庭第二次业主大会作出的关于裙楼商铺物业管理费显失公平的决定。一审庭审前张冬梅将该诉讼请求明确为：1、撤销港逸豪庭2017年第二次业主大会第3项决定“同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同中涉及到张冬梅每月每平方米10元物业管理费部分”；2、撤销港逸豪庭2017年第二次业主大会第4项决定“同意《港逸豪庭物业管理招标文件》中涉及张冬梅每月每平方米10元物业管理费部分”；3、港逸豪庭第一届业委会承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2017年5月31日，港逸豪庭第一届业委会召开会议，研究业主大会召开时间、大会内容及物业费是否延续此前深XX收费标准等议题，经研究定于2017年7月3日至7月12日召开业主大会，会议内容为：是否同意与深XX续签物业服务合同；是否同意业主委员会组织招投标；是否同意授权业委会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同；是否同意港逸物业管理招标文件；是否同意在深圳市物业协会挂网招标；是否同意由招标代理机构组织招投标；是否同意业委会对议事规则第二十六条进行修订；经业委会成员讨论决定，招标文件中物业收费标准采取延续原物业在5月份前收费标准，即不加不减管理费。2017年6月13日，港逸豪庭第一届业委会作出《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，内容为：根据本小区业委会会议决定，拟于2017年7月3日至7月12日召开港逸豪庭2017年度业主大会，本次业主大会表决内容公示如下：1、是否同意与深圳市XX物业管理有限公司续签物业服务合同；2、是否同意并授权业委会进行公开招标工作；3、是否同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同；4、是否通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》（附后）；5、是否同意在深圳市物业管理行业协会挂网招标；6、是否同意由招标代理机构组织相关招投标活动；7、是否同意修订后的《深圳市港逸豪庭业主大会和业主委员会议事规则》（附后）。本次业主大会表决采用书面表决和微信平台二种表决方式。业主对上述公告事项若有异议，请在15天公告期内以书面形式实名向业委会办公室提交，业委会经评议后于15个工作日内书面答复相关业主。（公告期间：2017年6月13日至2017年6月28日）。《港逸豪庭物业管理招标文件》中载明“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米；拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”。港逸豪庭第一届业委会在港逸豪庭业主委员会的公告栏、港逸豪庭住宅的主要出入口、港逸豪庭商铺的主要出入口张贴了前述公告，并于2017年6月18日通过发送手机短信的方式向业主告知召开业主大会时间及表决事项等。随后，在“罗湖区南湖街道办事处”和“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”的监督、指导下，港逸豪庭第一届业委会在港逸豪庭2017年业主大会会议召开15日前，将会议时间、地、地点式、议题、表决事项等录入在深圳市住房和建设局网站平台注册的微信投票系统，并发起投票，业主通过“深圳市物业管理公众服务”微信公众号登录微信投票系统，进行身份验证后投票，系统自动计票；同时，由南湖区街道办工作人员现场将书面投票表决结果补充录入微信投票系统，统一计票，系统最终根据业主微信投票结果、书面投票补录情况以及港逸豪庭小区总票数、总票权数等基础信息，自动生成投票结果。2017年7月13日，港逸豪庭第一届业委会作出《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》，内容为：根据《物业管理条例》及《条例实施若干规定》等法规，港逸豪庭于2017年7月3日至7月12日召开2017年度第二次业主大会，大会议题表决“是否同意与深圳市XX物业管理有限公司续签物业服务合同”等七项相关内容。……此次业主大会共有三大表决议题，7项表决项，现公告业主大会表决验票结果如下：……议题2表决物业服务公开招投标事项：此次业主大会参加投票571张，有效票571张，与会业主票权数为53487；业主大会总票权数为82609，与会业主票权数占业主大会总数的64.7％，全体业主人数为994人，与会业主人数为571人，与会业主人数占全体业主人数的57％，符合法定比例。……3、是否同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同：票权数：同意的有46315票权数、不同意有667票权数、弃权的有6495票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有541人，不同意的业主人数有18人、弃权的业主人数有12人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。4、是否通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》：票权数：同意的有46205票权数、不同意有598票权数、弃权的有6684票权数，同意的占与会业主的86%。业主人数：同意的业主人数有540人，不同意的业主人数有16人、弃权的业主人数有15人，同意的业主人数占与会业主人数的94%。该公告尾部有南湖街道办事处、派出所辖区民警、渔邨社区工作站等相关工作人员的签名。港逸豪庭第一届业委会同样将前述公告在港逸豪庭业主委员会的公告栏、港逸豪庭住宅的主要出入口、港逸豪庭商铺的主要出入口处进行了张贴。2017年8月9日，港逸豪庭第一届业委会委托招标代理机构在深圳市物业管理行业协会网站上发布了《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务项目招标公告》。2017年10月15日，港逸豪庭第一届业委会与案外人深圳市XX物业服务有限公司签订了《深圳市罗湖区港逸豪庭物业服务合同》，该合同第五条载明，本物业管理区域物业服务收费实行酬金制，物业服务费由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅物业3.8元/月/平方米；商业物业10元/月/平方米；其他物业（会所等）10元/月/平方米。2017年10月25日，港逸豪庭第一届业委会向业主/住户发布通告。通告内容为：经过漫长的投票和招标过程，投标结果为深圳市XX物业服务有限公司。自2017年11月1日起，XX将会进驻港逸豪庭取代原先的物业管理公司深圳XX物业管理有限公司港逸豪庭管理处为各业主提供物业管理服务。管理费维持不变，住宅3.8元/平方米，非住宅10元/平方米。港逸豪庭第一届业委会将该通告在商铺出入口处进行了张贴。另查，2017年2月24日业主大会审议通过的《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》第二条规定，业主大会的议事范围包括物业服务企业的选聘和解聘等。第三条规定，业主大会会议采取集体讨论或书面征求意见的形式，具体形式由会议召集人确定。第六条规定，业主大会会议召开前，召集人应在会议召开15日前向全体业主抄送会议通知并在小区公告栏或其他显著位置公告。第十三条规定，业主大会作出决定，应当经与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上多数同意。又查，张冬梅系深圳市罗湖区船步路南港逸豪庭裙楼**产的50%产权的共有所有权人，该房产的建筑面积为37.25平方米，用途为商业金融业。张冬梅提交了签订日期空白的其与深圳XX物业管理有限公司签订的《前期物业管理服务协议》，该协议第四条约定，非住宅按建筑面积每月每平方米6元收取物业管理服务费，物业管理服务费用标准按政府的有关政策进行调整。张冬梅还提交了深圳XX物业管理有限公司于2018年1月29日填写的《收据》，该收据载明：港逸商铺XX张冬梅交来2016年3月至2017年5月份管理费2793.75元、2017年6月至10月份管理费1117.50元、2016年3月至2017年10月维修资金186.20元，交款方式现金。张冬梅庭审中称，张冬梅在2017年5月（含5月份）之前按每月5元/平方米，2017年6月至10月份按每月6元/平方米的标准向深圳XX物业管理有限公司交纳物业管理服务费。一审法院认为，本案为业主撤销权纠纷。《物权法》第七十八条第二款规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。本案争议的焦点有二：一是港逸豪庭2017年度第二次业主大会作出的包括“授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同”及“通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》”等内容的决定是否违反了法律规定的程序；二是前述两项决定内容是否侵害了张冬梅的合法权益。关于第一个焦点，根据查明的法律事实，港逸豪庭第一届业委会召集召开港逸豪庭2017年度第二次业主大会，在会议召开15日前通过在小区公告栏及商铺显著位置张贴了《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，对此可视为已履行通知包括张冬梅在内全体业主的程序；业主大会召开期间采用现场投票与微信投票相结合的书面征求意见的形式；最后在相关部门工作人员的监督、指导下统计投票结果，并形成《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》。可见，业主大会的召开程序及决定的形成过程均符合法律规定及《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》相关规定，并未违反相关程序。关于第二个焦点，张冬梅认为原物业管理单位深圳XX物业管理有限公司2017年5月份前对非住宅的物管费收费标准为每月5元/平方米，2017年10月份前对非住宅的物管费收费标准为每月6元/平方米，均低于涉案决定所确定的商业物业10元/月/平方米的收费标准；港逸豪庭第一届业委会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》载明的“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米；拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”篡改了前物业管理单位的收费标准，且对包括张冬梅在内的全体商铺业主的物管费进行直接定价，超越业主大会的议事范围；港逸豪庭小区系商住混合小区，商铺业主人数仅占港逸豪庭小区业主总人数的五分之一，商铺业主的投票权数仅占住宅业主投票权数的十分之一，由多数人投票决定少数人的缴纳物管费问题，有违法律规定的公平原则，故前述两项决定内容侵害了张冬梅的合法权益。对此，一审法院分析如下：其一，张冬梅提交的《前期物业管理服务协议》签订日期不明，而其提交的《收据》系由原物业管理单位于2018年1月29日填写，载明的2016年3月至2017年5月份的物管费收费标准每月5元/平方米及2017年6月至2017年10月份的物管费收费标准每月6元/平方米均与协议约定收费标准不符，且张冬梅未进一步举证证明2016年3月之前的物管费实际缴纳情况，结合港逸豪庭小区2017年中期处于新旧物业管理单位交接期间及张冬梅存在事后补交拖欠原物业管理单位物管费的事实，一审法院对张冬梅所称的原收费标准低于10元/月/平方米的事实不予认定。考虑到港逸豪庭第一届业委会已在涉案业主大会召开前张贴包括《港逸豪庭物业管理招标文件》等文件在内的《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，该招标文件明确载明“现物业服务费管理方式：包干制，现物业服务费价格：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”，但包括张冬梅在内的商铺业主在公告期间内未对公告事实提出异议，对此可视为商铺业主对公告发出当时原物管费收费标准即商铺10元/平方米的默认，故张冬梅认为港逸豪庭第一届业委会篡改前物业管理单位的收费标准理由不足，一审法院对该诉讼理由不予采纳。其二，港逸豪庭第一届业委会所编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》载明的“拟招标物业服务费管理方式：酬金制，投标人服务费报价：高层3.8元/平方米，商铺10元/平方米”，系以原物管费收费标准为参照，且将该招标文件提交业主大会书面征求意见，在业主大会表决通过后即应视为业主大会的决定，不能视为港逸豪庭第一届业委会对包括张冬梅在内的商铺业主的物管费进行直接定价。其三，港逸豪庭业主大会根据法律规定及议事规则，其议事范围包括物业服务企业的选聘和解聘，当然包括物业服务企业物管费收费标准的招标意向和审议确定，故涉案业主大会决定涉及物管费收费标准的内容并未超越业主大会的议事范围。其四，物业管理相关法律规定及《深圳市港逸豪庭小区业主大会和业主委员会议事规则》均规定业主大会召开及形成决定应遵循的程序，并未区分一个物业管理区域内商铺业主与住宅业主人数比例以及相应建筑面积比例较大而作出特别规定；且张冬梅也未举证证明涉案物管费收费标准不合理，故张冬梅所称由港逸豪庭小区内的大多数住宅业主来投票决定少数商铺业主的物管费收费标准有违公平原则理由不成立，一审法院不予采纳。综上，港逸豪庭2017年度第二次业主大会作出的涉案决定未违反法律规定的程序，其中“授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签署物业服务合同”及“通过业主委员会编写的《港逸豪庭物业管理招标文件》”表决项目中涉及张冬梅每月10元/平方米物管费的决定内容未侵害张冬梅的合法权益。因此，张冬梅提出撤销涉案业主大会决定中前述内容的诉讼请求依据不足，一审法院予以驳回。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张冬梅的诉讼请求。案件受理费人民币100元，由张冬梅负担。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，住宅小区的建筑面积为95680.22平方米。经本院向深圳市住房和建设局调查取证，该局于2018年10月10日函复如下：港逸豪庭裙楼商铺有310户，面积达9379平方米。本院认为，张冬梅认为业主委员会主持召开的业主大会作出的决定侵害其合法权益，向法院提起撤销该决定而引起纠纷，故本案案由为业主撤销权纠纷。综合各方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为港逸豪庭第一届业委会主持召开的港逸豪庭2017年第二次业主大会关于调整商铺物业费收费标准的程序是否合法以及涉案小区商铺物业费标准的调整是否存在侵害商铺业主利益的情形而应予撤销。港逸豪庭第一届业委会主持召开的港逸豪庭2017年第二次业主大会召开关于调整商铺物业费收费标准的程序是否合法的问题。首先，港逸豪庭小区议事规则第三条规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式，也可以采取书面征求意见的形式，本案业主大会采用书面征求意见的形式符合议事规则的要求。港逸豪庭小区议事规则第八条第（一）项规定，会议召集人根据规定向本区域全体业主送达表决票或选票，并告知业主表决票或选举票投放的地点和截止时间。但议事规则规定了送达表决票，并未具体规定表决票的送达与回收方式，故港逸豪庭业主委员会在会议召开15日前通过在小区公告栏、港逸豪庭住宅主要出入口、港逸豪庭商铺的主要出入口张贴了《关于召开港逸豪庭2017年业主大会的公告》，并通过发送手机短信的方式告知业主大会时间及表决事项。业主大会召开期间采用现场投票与微信投票相结合的书面征求意见的形式，形成《港逸豪庭业主大会表决事项结果公告》。其次，《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地。地方人民政府有关部门应对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助《深圳经济特区物业管理条例》第十四条第一款规定：“业主大会会议与会业主所持有的投票超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数的，业主大会会议方为有效。”业主大会是业主自我管理的权力机关，业主大会关于选举业主委员会或更换业主委员会成员、选聘和解聘物业服务公司属于法律赋予业主大会的权力，业主委员会是业主大会的执行机构，具体实施业主大会作出的决定。因此，港逸豪庭小区业主在“罗湖区南湖街道办事处”、“罗湖区南湖街道办事处渔邨社区工作站”等部门的指导和监督下，召开业主大会，选聘物业服务企业及决定物业服务合同内容，符合法定的业主大会有效及决定通过要件。由此，可以认定港逸豪庭业主大会关于调整商铺物业费收费标准的决议程序合法。关于涉案小区商铺物业费标准的调整是否存在侵害商铺业主利益的情形而应予撤销的问题。张冬梅主张涉案小区商铺物业费收费标准的调价幅度明显高于住宅物业费收费标准而侵犯了商铺业主利益故应予撤销。对此，本院认为，张冬梅主张将涉案小区商铺物业费收费标准调整至10元/月/平方米侵害了处于少数地位的商铺业主利益，但其并未提供切实证据证明该收费标准明显高于市场价格。张冬梅仅提交其与XX物业管理公司签订的前期物业管理服务协议，而非提交开发商与物业管理公司的前期物业管理合同。张冬梅称其2016年3月之前的物业管理费已交纳，但未提交证据证实，仅一次性交纳2016年3月至2017年10月期间的管理费，未能进一步举证2016年3月份之前商铺物业管理费的收费情况，故张冬梅主张商铺物业费收费标准为6元/月/平方米，证据不足。在张冬梅并未提供充分证据证实其主张的情况下，业主大会关于调整商铺物业费收费标准的决议并未侵害商铺业主张冬梅的利益。综上，张冬梅的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由张冬梅负担。本判决为终审判决。审判长 唐    毅审判员 曹    静审判员 蔡  妍  婷二〇一八年十二月二十一日书记员 李开宇（兼）