河南省许昌市建安区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1003民初4509号原告庞会钊，男，住许昌县。委托代理人吴亚辉，男，河南名人律师事务所专职律师，委托代理权限为特别授权。被告吴小杰，女，住许昌市魏都区。原告庞会钊诉被告吴小杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法向被告邮寄送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，并适用简易程序公开开庭进行了审理。原告庞会钊的委托代理人吴亚辉到庭参加了诉讼，被告吴小杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庞会钊诉称，2017年12月，原告因经营需要与被告签订租赁合同一份，约定租赁位于311国道以北，新1**国道以西邓庄乡鲁庄村的标准化厂房一处。原告向被告支付了10万元租金，并购买了大量的装修材料进场施工。但在原告进场施工后，东城区永昌街道办事处却要求原告停止施工，称该厂房为违法建筑并要求拆除。同时原告还发现该处厂房归属正牵扯多起诉讼，已经被法院查封。根据双方签订的租赁协议第四条“在租赁期内如有第三方因上述车间和土地的归属问题与乙方发生纠纷，由甲方负责出面协调解决，如第三方因上述车间和土地归属问题造成乙方生产经营损失由甲方负责”之约定，被告应退还原告交付的10万元租金并赔偿原告购买和拆除装修材料所产生的费用77858元。就返还及赔偿事宜，原告多次与被告协商无果。为维护原告的合法权益，特提起诉讼。请求判决解除双方所签订的租赁合同；判决被告立即返还原告租赁费10万元，并赔偿原告因租赁而产生的损失77858元；同时由被告承担本案的案件受理费、保全费等费用。被告吴小杰未答辩。原告向本院提交的证据材料有：1、厂房租赁协议、转账凭证及收到条各一份，证明原、被告双方就311国道以北、新1**国道以西邓庄乡鲁庄村的厂房一处签订租赁协议，原告依约向被告支付租赁费10万元，协议约定如果因被告原因造成原告生产经营损失的，应由被告向原告赔偿。2、许昌市国土资源局作出的行政处罚决定书复印件一份及照片两张，证明原告租赁被告的厂房系违章建筑，许昌市东城区拆迁办已于2018年8月将厂房部分拆除，而被告故意隐瞒这一事实，涉嫌欺诈，故应依法撤销该合同。3、许昌市建安区人民法院制作的查封公告、执行裁定书、查封财产清单复印件各一份以及被告与其爱人的身份证、结婚证复印件各一份，证明原告所租赁的厂房系被告及其丈夫的共同财产，现该厂房已被法院依法查封，原告现无法使用的事实。4、长葛金城销售结算单、长葛金城钢铁装车单及收据复印件、油漆钢构配件销售清单各一份、收款收据五份、微信截图照片及马胜利出具的收条、张靖出具的收到条各一份，证明原告租赁涉案厂房后依法对其进行装修，共支出装修费用（钢构、油漆、运费等）共计77858元。被告未向本院提交相关证据材料。经对原告提交的证据进行审查，本院认为，对于证据1，因来源正当、形式合法、内容客观，且能够相互印证，同时在本案审理过程中，被告也未提交相反的证据对其客观性与真实性加以反驳，故本院对该组证据予以确认。对于证据2，其中的行政处罚决定书，系行政机关对案外人李丙业所作出，其上面记载的土地及建筑物也不足以看出与本案存在关联性，同时原告提交的两张照片也系其自行制作，并无被告签字，被告也未出庭对之予以确认，无法确定其真实性以及与本案的关联性，故本院对该组证据不予确认。对于证据3，经本院核实属实，且内容能够相互印证一致，故本院予以确认。对于证据4，因并非正规票据、形式不合法，且原告也未提交其他的证据予以充分佐证，不足以证明与本案之间在客观上存在关联性，故本院均不予确认。根据原告的陈述、举证及诉称意见，依据上述有效证据，结合庭审中查明的有关情况，本院可以确认以下案件事实：2017年12月25日，被告吴小杰作为甲方（出租方），原告庞会钊作为乙方（承租方），签订厂房租赁协议一份。协议约定，甲方将其所有的位于311国道以北、新1**国道以西邓庄乡鲁庄村的标准化厂房出租给乙方，用于乙方开办的许昌天达盛昌石材有限公司生产经营使用，车间面积约3300m2,租赁期限为15年即从2018年3月1日起至2033年3月1日止，租金为前十年每年25万元，于每年3月1日至4月1日缴纳当年租金，后五年的租金参照周边仓库租赁行情进行上下浮动，如超出约定时间三个月仍未支付租金，甲方有权解除协议；甲方保证向乙方出租的上述车间所有权为甲方所有，在租赁期内如有第三方因上述车间和土地的权属问题与乙方发生纠纷由甲方负责出面协调解决，如第三方因上述车间和土地的权属问题造成乙方的生产经营损失由甲方负责；甲方协议同时应当向乙方提供租地协议复印件。协议另约定了其他事项。原、被告均在该协议落款处进行了签字并按指印确认。同日，原告庞会钊通过其中国建设银行账户向被告吴小杰转款10万元（用于支付厂房租金）。被告吴小杰亦将涉案厂房的钥匙交给了原告并向原告出具收款收据一份，具体内容为“收款收据2017年12月25日建行今收到庞会钊厂房租金人民币壹拾万元整￥100000.00元系付厂房租金收到人吴小杰”。后原告对该厂房进行了一定程度的装修。2018年9月13日，因被告吴小杰丈夫郭建锋与他人存在民间借贷纠纷，经债权人申请，本院依法将涉案厂房予以查封，并在该厂房处张贴了查封公告。因被告至今一直未向原告出具关于涉案厂房的任何合法权属证明（如房屋产权证书、集体土地建设用地使用证或者土地租赁合同等手续），且原告认为该厂房属于违法建筑，而被告签订合同时隐瞒了该重要事实，故提起本案之诉。另查明，被告吴小杰与郭建锋于2009年2月11日办理结婚登记手续。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。另，在诉讼过程中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，除非法律另有规定，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担相应的不利后果。本案中，原、被告于2017年12月25日签订的厂房租赁协议系双方当事人真实的意思表示，内容本身也并不违反相关法律、行政法规的禁止性规定，且已实际履行，故该合同自双方签订之日起成立且生效。关于原告解除涉案厂房租赁协议的主张是否应予支持的问题。本院认为，被告在与原告签订涉案厂房租赁协议时即承诺向原告提供租地协议复印件，但自2017年12月25日租赁协议签订之日起至本判决作出前长达一年的时间内，被告始终未向原告出具涉案房产的任何合法权属证明（如房屋产权证书、土地租赁合同、或者集体土地建设用地使用证等手续），故不足以证明其对涉案房产享有合法的所有权或者处分权，在缺乏切实有效的证据证明涉案房产存在合法性（即是否系依法建造，所占有的土地是否具有合法的审批手续等）的情况下，原告继续对其租赁确实存在因该房产属于违章建筑而被有关部门责令拆除的风险，同时被告承诺向原告提供相关手续而一直未履行的行为，也已构成违约，原告基于不安抗辩权要求解除涉案租赁协议符合双方之约定与情理，故对原告所提解除涉案厂房租赁协议的诉讼请求本院予以支持。关于原告主张让被告返还10万元租赁费及赔偿77858元损失的诉请是否应予支持的问题。首先，就10万元租赁费的返还而言。因被告的违约行为及被告丈夫的债务纠纷而导致涉案厂房被依法查封的情况，已造成原告根本无法再正常对涉案厂房进行使用，且本院亦准许了原告所提出的解除涉案厂房租赁协议的请求，同时，本院对原告赔偿装修损失的请求也未予支持（具体理由详见下文分析），故被告因该协议而实际获得的财产即10万元租赁费应当予以返还为宜。其次，就77858元损失的赔偿而言。虽然原告并未提交充分有效的证据证明其装修的具体状况及花费情况，但考虑到原告租赁厂房的初衷及租赁的期间（自2017年12月25日涉案租赁协议签订后到2018年9月13日涉案厂房被依法查封，被告实际占有该厂房已8月有余），对该厂房进行一定程度的装修符合情理。不过鉴于已判令被告向原告全部返还了10万元涉案租赁费，而原告在签订涉案租赁协议之初亦没有严格审查被告的相关合法权属证件，对本案目前局面的发生也存在一定的过错，故根据双方的过错程度及公平原则，本院认为，以原告自行承担其相关装修损失为宜。综上，对原告主张让被告返还10万元租赁费的诉讼请求本院予以支持，对其主张让被告赔偿其装修损失的诉讼请求本院则不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、第一百四十四条及相关司法解释之规定，判决如下：一、解除原、被告于2017年12月25日所签订的厂房租赁协议。二、被告吴小杰于本判决生效之日起十日内一次性向原告庞会钊返还租赁费10万元。三、驳回原告庞会钊的其他诉讼请求。案件受理费3858元、减半收取1929元，由原告庞会钊承担779元，由被告吴小杰承担1150元。被告承担部分，暂由原告垫付，待履行时或执行时一并返还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。期满不上诉，则本判决生效。双方当事人必须自觉履行生效判决所确定的内容，否则，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，在法定期限内申请执行，逾期不申请的，本院将视为放弃权利。审判员 李  恒  干二〇一八年十二月二十七日书记员 张静芳（兼）