贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9556号原告：马国恩，男，1972年4月25日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，原告：周静，女，1973年9月6日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区，上列原告共同委托诉讼代理人：黄雪薇（特别授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所律师。上列原告共同委托诉讼代理人：潘虹（一般授权代理），贵州贵达（毕节）律师事务所实习律师。被告：毕节市鑫城房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村，统一社会信用代码：9152050258412134XE。法定代表人：谢双喜，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵雄（特别授权），系贵州本芳律师事务所律师。委托诉讼代理人：王涛（一般授权），系贵州本芳律师事务所实习律师。原告马国恩、周静与被告毕节市鑫城房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前称鑫城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序于2018年12月15日公开开庭进行了审理。原告马国恩、周静及委托诉讼代理人黄雪薇、潘虹，被告鑫城公司委托诉讼代理人赵雄、王涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马国恩、周静向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即为原告申请办理并交付位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期北区第25幢1-6、1-7、1-8、1-9号共四套商铺的转移登记，并向原告交付涉案商铺转移登记的有关文书；二、判令被告支付原告逾期办理商品房转移登记及有关文书的违约金暂计347,918.00元（违约金以1,588,667.00元为基数，按日万分之二从2015年11月8日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；三、本案诉讼费用由被告负担。庭审中原告撤回第一项诉讼请求。事实及理由：2013年7月22日、2013年8月15日，原、被告分别签订四份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期北区第25幢1-6、1-7、1-8、1-9号共四套商铺。合同约定房屋总价款为1,588,667.00元（25幢1-6号房334,743.00元，1-7号房334,743.00元、1-8号房455,665.00元、1-9号房463,516.00元），合同签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。双方签订的《商品房买卖合同》约定被告应于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。被告至今未履行合同约定的办证义务。被告的行为已构成违约，根据合同约定，被告逾期办证，以原告已支付购房款为基数，按日向原告支付万分之二的违约金。故原告诉至法院，请求法院支持原告的诉讼请求。被告鑫城公司辩称：一、根据《商品房买卖合同》约定“政府行为造成的逾期属于行政府不可抗力，答辩人得以免责”。该约定合法有效，答辩人不应承担支付违约金的责任；二、若人民法院认为答辩人在本案中存在违约行为，也不能按照合同约定计算违约金，合同约定的违约金过高，请求人民法院依法调整。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”之规定，违约金的计算应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况。本案中，原告购买的商品房采用按揭贷款方式购买，即使不动产登记证书办理完毕也需扣留在不动产登记中心办理按揭贷款，不能直接交付原告，故未对原告造成任何损失。且合同中约定的违约金明显高过实际损失的百分之三十，应认定为约定过高予以调整。三、原告与被告签订的XC-SP-25-1-6号《商品房买卖合同》中，签订合同的时间为2017年7月19日，约定交付办证有关文书时间为2016年6月30日，该约定属于履行不能，应认定为没有时间约定，应以原告起诉之日作为原告要求答辩人交付商品房转移登记有关文书的日期。综上所述，原告的诉讼请求超过诉讼时效，无事实和法律依据，原告的主张不应得到支持。事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，即原告所举的身份证被告提供的营业执照、法人身份证和法定代表人身份证明，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据,本院认定如下：对原告所举的商品房买卖合同、收款收据、发票，上述证据相互印证，能够证明原告履行了合同义务的事实，本院予以采信。对被告所举的毕节市商品综合批发市场项目投资协议、国有建设用地使用权出让合同、毕节市七星关区人民政府三板桥街道办事处证明、迁坟资料、草海大道环境资源项目征地面积及地上附作物公示表、一期建筑平面图、贵阳林峰消防工程有限公司安顺第一分公司营业执照、法定代表人身份证明书、资质证书、证明、工作预案、情况说明、规划局说明、贵州建设工程竣工规划认可证、贵州省建设工程竣工验收备案表、商品房备案证明书，上述证据能够证明本案的相关事实，本院予以采信，但不能完全达到其证明目的，因双方在《商品房买卖合同》中已经明确约定了双方的权利义务，被告上述证据不能对抗合同效力，也不能免除被告应承担的违约责任；对被告所举证的商品房买卖合同4份，该4份合同与原告提交的4份合同内容上基本一致，只是办证时间不一致，且增加：“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”。该4份合同与原告提交的4份合同对被告违约责任的承担相矛盾，且对XC-SP-25-1-6号《商品房买卖合同》，原告提交的签订时间为2013年7月22日，被告提交的签订时间为2013年7月19日，故应以后签订的合同为依据，对另外3份合同，签订时间虽同为2013年8月15日。但对原告提交的4份合同封面有七星关区房产局的备案专用章（备案）及登记号，被告提交的4份合同均没有（备案），且合同为示范文本，提供合同的主体应为被告，故应采信原告提交的已备案的4份合同，对被告提交的该证据本院不予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年7月22日、2013年8月15日，原、被告分别签订四份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发建设的位于贵州省毕节市七星关区三板桥办事处茶亭村毕节市商品综合批发大市场一期北区第25幢1-6、1-7、1-8、1-9号共四套商铺（房号A25-1-6，建筑面积29.53平方米，套内面积28.47平方米，房款334,743.00元；房号A25-1-7，建筑面积29.53平方米，套内面积28.47平方米，房款334,743.00元；房号A25-1-8，建筑面积40.89平方米，套内面积38.42平方米，房款455,665.00元；房号A25-1-9，建筑面积40.89平方米，套内面积39.42平方米，房款463,516.00元）。以上四套房总价款为1,588,667.00元，合同（均已备案）签订后，原告按合同约定支付了全部购房款。转移登记；对该四套商品房房，出卖人承诺于2014年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第（2）项处理：（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。双方同意按照下列第2种方式办理商品房转移登记：2、买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用按实际发生收取，由买受人承担。此外，双方还在合同中约定了其他权利义务。合同签订后，原告按约定向鑫城公司支付了涉案房屋购房款及公共维修基金、契税、房屋登记等办证所需的费用。在2014年6月30前，被告未将办理商品房转移登记有关文书交付给原告，原告诉至本院，请求判如所诉。另查明:2012年6月20日，被告与毕节市国土资源局七星关分局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，取得了涉案项目的建设用地使用权。2018年5月29日，毕节市七星关区人民政府三板桥办事处出具《证明》，证明因土地、房屋建筑物、构筑物的征收、补偿以及坟茔迁移的滞后，导致被告开发的市场、商品房整体竣工滞后，影响了消防通道等消防设施的整体完善，并进而影响到建设工程的竣工验收延迟至2017年11月。2018年6月20日，毕节市七星关区规划局出具《说明》，载明被告位于毕节市××办事处茶亭村××“××市商品综合××市场××北区、南区××楼”建设项目，因从2012年至2016年，陆续有业主搭建违章建（构）筑物，导致该项目一直未取得竣工规划认可。涉案项目“毕节市商品综合批发大市场”于2017年10月17日，取得《贵州省建设工程竣工规划认可证》；2017年12月8日，取得《贵州省建设工程竣工验收备案表》；2018年5月9日，取得《毕节市商品房屋备案证明书》，2018年9月27日，涉案商品房所属25幢取得毕节市商品房备案证明书，但涉案商品房还不具备办理商品房不动产权证书的条件。本院认为，综合原被告的诉辩意见和本案事实，本案争执的焦点为：一、被告是否应当向原告支付迟延办理不动产权证书的违约金及违约金是否应调整、违约期限该如何计算，二、原告向被告主张违约金是否超过诉讼时效，三、被告逾期办证是否约定明确。对焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，……”原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原告与被告均应按约定履行合同所约定的义务。原告已按合同约定支付了购房款，被告亦应按合同约定于2014年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。被告未依约如期取得涉案房屋所有权初始登记，并将办理商品房产权转移登记的有关文书交付原告，已经构成违约，应当承担相应的违约责任；根据《商品房买卖合同》约定，若被告未能履行前述义务，则从约定日期起超过180日，原告不退房的，被告应自约定日期起至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。对被告主张双方签订合同约定“因政府部门行为造成的逾期视为行政不可抗力，出卖人不承担违约责任”，故其不应承担违约责任，从原告提交的4份合同均未有此约定，而被告提交的4份合同虽有此约定，但本案已不采信（详见证据认证部分），所以，被告的抗辩理由无事实依据，本院不予以支持；对被告主张约定的违约金过高，要求调整。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的规定，对违约金由高调低的条件是合同约定的违约金高于造成损失的30%，且违约金的调整以不超过实际损失30%为限。被告主张调整违约金，应当承担举证责任，但被告未举证证明因其违约给原告造成的实际损失及具体数额。而原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十二条，就逾期交付办理涉案商品房转移登记有关文书的违约责任的约定具体明确，是基于双方当事人真实意思表示而缔结，不违反法律规定，应予尊重。故被告调整违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。对焦点二，根据套《商品房买卖合同》的约定，被告应当于2014年6月30日之前履行交付办理商品房转移登记的有关文书义务，但被告未在合同约定的期限内履行该义务，已构成违约，应当承担相应的违约责任。则从2014年7月1日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。由于被告的该种违约属于一种持续性违约行为，违约金的数额随着违约行为的持续发生而不断增长，此时，守约方享有的违约金给付请求权作为继续性债权，亦随时间的推移发生变化，违约金应当以按日形成的单个独立债权分别计算诉讼时效。原告在2015年10月1日《中华人民共和国民法总则》施行前就已知道或者应当知道其权利受到损害，其向人民法院请求保护的诉讼时效期间，应当适用《中华人民共和国民法通则》关于2年诉讼时效期间的规定，而原告所举证据不足以证明逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金的诉讼时效出现中止、中断或延长的情形。故自《中华人民共和国民法总则》施行之日回溯2年的违约金应予保护，超过2年的部分，应认定为已超过诉讼时效期间，不予保护。因此，2015年10月1日起的逾期交付办理商品房转移登记的有关文书违约金，适用3年诉讼时效的规定，原告向本院起诉时间为2018年11月15日，从2018年11月15日之前的三年内的诉讼时效未超过，故应从2015年11月15日起的违约金未超过诉讼时效，之前的违约金已超过。本院应予以支持从2015年11月15日起的违约金，对原告的主张，超过部分，本院不予以支持。对焦点三，从原告提交的证据《商品房买卖合同》已明确载明了办证的具体时间，被告主张原、被告签订XC-SP-25-1-6号《商品房买卖合同》的时间为2017年7月19日，约定交付办证有关文书时间为2016年6月30日，该约定属于履行不能，应认定为没有时间约定，应以原告起诉之日作为原告要求答辩人交付商品房转移登记有关文书的日期。经查，原、被告签订的该合同的时间为2013年7月22日，并不是被告主张的2017年7月19日，这被告对该事实的错误认定，故对被告的该主张，本院不予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告毕节市鑫城房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告马国恩、周静逾期办理不动产权证书的违约金（违约金以1,588,667.00元为基数，按日万分之二从2015年11月15日起计算至被告提交完毕办理商品房转移登记的到办证部门并通知原告之日止）；二、驳回原告马国恩、周静的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,259.00元，由被告毕节市鑫城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇一八年十二月二十日书记员  徐畅