云南省昆明市中级人民法院执 行 裁 定 书（2018）云01执异1824号异议人（被执行人）：昆明新光房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区永平路**新光世纪城。法定代表人：李志铭，董事长。申请人：中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行，住所：云南省昆明市穿金路**中产风尚中心****。负责人：鲍学凌。被执行人：昆明都顺来经贸有限公司，住所：云南省昆明市官渡区宸瑞现，住所：云南省昆明市官渡区宸瑞现代五金机电中心******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈登章。被执行人：昆明新光房地产开发有限公司，住所：云南省昆明市官渡区永平路3号。法定代表人：李志铭，董事长。被执行人：陈登章，男，汉族，1961年9月12日。住云南省昆明市官渡区。被执行人：易菊红，女，汉族，1961年10月12日生，住云南省昆明市官渡区。在本院执行中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行与昆明都顺来经贸有限公司、昆明新光房地产开发有限公司、陈登章、易菊红借款合同纠纷一案[执行依据：（2016）云01民初1639号民事调解书；执行案号：(2017)云01执1942号]中，异议人昆明新光房地产开发有限公司对执行申请人名下的3套房产(证号200638702、200638703、200615140)及所占用的土地[土地使用证号:昆官个国用（2017）第014176号]、34个车位不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。异议人昆明新光房地产开发有限公司称，请求：“申请人昆明新光房地产开发有限公司不服昆明市中级人民法院(2017)云01执1942号执行一案，现提出执行异议：一、请求中止执行本案。二、请求将申请人名下的3套房产(证号200638702、200638703、200615140)及所占用的土地[土地使用证号:昆官个国用（2017）第014176号]、34个车位（详见清单）重新进行价值鉴定。”事实和理由：申请人与被申请人金融借款合同纠纷案，经贵院审理后作出(2016）云01民初1639号民事调解书,经被申请人申请，现该案己进入执行程序。在执行程序中，申请人认为昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司的评估报告采用的收益法不合理，造成被评估对象价值严重贬损；该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。特提出异议如下：一、评估机构公司程序严重违法。根据中华人民共和国国家标准，《房地产评估规范》估价方法，5.1.2规定“对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。”5.1.3规定“己明确在估价目的，若估价对象宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍。当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由”造成被评估对象价值严重贬损。该评估报告采用的收益法中的区域类似房地产租售调查资料严重失实，完全背离本案房产的价值，使被评估对象价值严重贬损。正信评估公司选择收益法评估错误异议申请人作为房地产开发公司其房产主要用于交易。如果异议申请人的3套房产和34个车位也适用收益法，那么按照上述规定正信评估公司应采用比较法和收益法两种方法，不得随意取舍。当必须取舍时正信评估公司应在评估报告中阐述选择收益法的理由，但正信评估公司没有阐述，其行为严重违法《房地产估价规范》之规定。（1）该评估报告采用的收益法中的区域类似房地产租售调查资料也未曾提供，凭空捏造。该评估机构显然背离了资产评估应遵循客观性、科学性、专业性的工作原则和贡献原则、替代原则和预期原则的经济原则，其报告不应该被采用。（2）该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。通览整份评估报告，即便评估机构在估价结果中强调估价人员是在经过市场调查和实地查勘才得出该评估结果，但是在本次评估报告书的附件中，除被评估对象的几份照片和权属证书，并没有被评估对象的租售比情况，没有关于周边市场价格信息的任何数据资料、笔录，没根据《房地产估价规范》提供估价技术报告及简述报告计算过程，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础资料，更无从体现评估机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说，该评估机构所谓的评估价格就是建立在空中楼阁的“基础”上的，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了异议人的合法利益。二、正信评估公司评估价格与实际价格严重背离。涉案新光世纪城第3层房地产于2014年设立的最高额抵押价值已为38533400元，《公证书》足以证明其市场价值。2014年1月，在申请人与被申请人签订《小企业最高额抵押合同》时，双方就第3层抵押物进行了抵押登记，其中对该房产认定的价值为38533400元，而被申请人对其中1500万元设定最高额担保。该《小企业最高额抵押合同》已由昆明市国信公证处予以公证，且认定的价值客观公证，符合市场行情。而贵院委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对申请人名下的3套房产（证号：200638702,200638703,200615140）及所占用的土地[土地使用证号：昆官个国用（2017）第014176号]、34个车位（详见清单）进行价值鉴定，该评估公司于2018年6月8日作出的“（昆明）正信（2018)（司拍估）字第ZX212号”《房地产估价报告》，载明申请人所有的该3套房产市场总价值为231139019元；而申请人于2018年9月10日委托云南瑞尔房地产土地资产评估有限公司作出的“云瑞估2018[z-049-1〕号”《房地产估价报告》载明“昆明市永平路3号新光世纪城第3层房地产”的总价值为3061000元，该价值仅为新光世纪城第3层房地产评估价值，己远远高于贵院委托次评估的城第3层房地产以及34个车位的总价值23139019元，两评估机构均为具有资质的评估机构，但评估价值悬殊过大。众所周之，昆明的房价自从2017年至今，平均价格上浮了30%，如继续按照贵院评估价格对该房产进行拍卖，将必然给申请人的财产造成严重损失。三、正信评估公司超期作出评估报告。昆明市中级人民法院作出（2018)昆法技字第73号《昆明币中级人民法院鉴定委托书》记载“委托时间2018年4月6日是，结案期限30日”。依此计算报告最晚应于2018年5月16日作出，然而正信评估公司却在2018年6月28日作出《房地产评估报告》即在委托时间范围外作出。《司法鉴定程序通则》第十八条第三款规定“司法鉴定机构与委托人对鉴定时限另有约定的。从其约定”。为此我公司认为正信评估公司在委托时间之外出的《房地产评估报告》应属无效报告。综上所述，申请人认为正信评估公司作出的评估价格低于实际价格，且选择评估方法严重违反法律规定。为此，为维护申请人的合法权益。特向贵院提起申请，中止执行程序，依法对申请人昆明新光房地产开发有限公司名下3套房产和34个车位市场价值进行重新评估。本院查明，本院于2017年3月23日作出（2016）云01民初1639号民事调解书确认：“一、各方确认昆明都顺来经贸有限公司尚欠中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行借款本金1500万元，截止2016年10月12日尚欠利息、逾期利息、复利997804.59元；二、由昆明都顺来经贸有限公司于2017年9月30日前向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行偿还借款本金1500万元，支付截止2016年10月12日的利息、逾期利息、复利997804.59元，并支付从2016年10月13日起至2017年9月30日止按照年利率12.04%计算的逾期利息并计收复利，按月结息，利随本清；三、如昆明都顺来经贸有限公司未按协议第二条约定期限按期、足额支付款项，中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行有权从2017年10月1日起就尚欠的借款本金、利息、逾期利息、复利向人民法院申请强制执行，昆明都顺来经贸有限公司应向中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行支付以尚欠借款本金为基数，从2017年10月1日起至款项清偿之日止按照年利率12.04%计算的逾期利息并计收复利，按月结息；四、如昆明都顺来经贸有限公司未按协议第二条约定期限按期、足额支付款项，针对协议第二、三条约定的债务，由昆明新光房地产开发有限公司、陈登章、易菊红承担连带保证责任；五、如昆明都顺来经贸有限公司未按协议第二条约定期限按期、足额支付款项，针对协议第二、三条约定的债务，中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行有权对昆明新光房地产开发有限公司依昆房他证[官渡]字第××号房屋他项权证所抵押的房产及土地使用权，以折价或者拍卖、变卖抵押物所得价款优先受偿；六、案件受理费117786.83元减半收取58893.42元，财产保全申请费5000元由昆明都顺来经贸有限公司、昆明新光房地产开发有限公司、陈登章、易菊红负担，于2017年9月30日前一并支付给中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行；七、本调解协议经双方当事人签名或盖章后即生效。”由于被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请人向本院申请强制执行，本院于2018年1月12日作出(2017)云01执1942号执行裁定书，裁定：“冻结、划拨被执行人昆明新光房地产开发有限公司、易菊红、昆明都顺来经贸有限公司、陈登章存款19577321.4元及利息，或对被执行人昆明新光房地产开发有限公司、易菊红、昆明都顺来经贸有限公司、陈登章价值19577321.4元及利息的财产予以查封、扣押、拍卖、变卖。”2018年4月6日，我院委托昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司对昆明新光房地产开发有限公司名下的3套房产(证号200638702、200638703、200615140)及所占用的土地[土地使用权证号:昆官个国用（2017）第014176号]、34个车位（详见清单）进行价值评估。2018年6月8日昆明正信土地房地产资产评估咨询有限公司致函我院称：“确定估价结果总价为￥231139019元。”并向我院提交《评估报告书》。另查明，本院于2018年8月22日作出(2017)云01执1942号之一执行裁定书，载明：“本院依据（2016）云01民初1639号民事调解书于2017年11月17日正式受理中国邮政储蓄银行股份有限公司昆明市分行与昆明都顺来经贸有限公司、昆明新光房地产开发有限公司、陈登章、易菊红借款合同纠纷一案。本案在执行过程中，尚未对被执行人财产进行处置，申请执行人于2018年08月22日书面申请撤销执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（一）项及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第五百二十条之规定，裁定如下：云南省昆明市中级人民法院(2017)云01执1942号执行案件终结执行。本裁定书送达后立即生效，若被执行人不自动履行生效法律文书所确定的义务，申请人可在本裁定送达后两年内再次申请执行。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条规定：“执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。”第六条规定：“当事人、利害关系人依照民事诉讼法第二百二十五条规定提出异议的，应当在执行程序终结之前提出，但对终结执行措施提出异议的除外。案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，异议人昆明新光房地产开发有限公司所提异议针对的相关执行案件系本院(2017)云01执1942号执行案件，该执行案件已在异议人昆明新光房地产开发有限公司所提本案异议受理之前终结执行。故异议人昆明新光房地产开发有限公司所提异议不符合上述规定，本院予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条、第六条规定，裁定如下：驳回异议人昆明新光房地产开发有限公司异议申请。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向云南省高级人民法院申请复议。审 判 长  代晓明人民陪审员  伍本才人民陪审员  乐 敏二〇一八年十二月三日法官助理陈栋书记员杨敏智