上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0116民初14915号原告：马春山。原告：窦德平。两原告共同委托诉讼代理人：韩承鹏。被告：上海皖辉餐饮有限公司。法定代表人：许前前。委托诉讼代理人：张玉虎。原告马春山、窦德平与被告上海皖辉餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月22日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月7日公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人韩承鹏、被告委托诉讼代理人张玉虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签署的《商铺租赁合同》，并将承租房屋归还原告；2、判令被告向原告支付拖欠的租金4193.4元(暂计至2018年10月30日)；3、判令被告向原告支付拖欠的水电费、物业管理费及滞纳金，诉讼中明确为支付垫付电费及过期电费违约金合计517.06元，其他费用在收集证据后另行主张；4、请求判令被告将公司注册地从原告承租房屋内迁出；5、判令由被告承担本案案件受理费。事实和理由：原告是上海市金山工业区恒顺路******商铺的权利人，面积87.51平方米。2015年5月9日，同楼层业主陆国宝代表214至232号全体业主，与被告签署了《商铺租赁合同》。被告承租后从事餐饮服务经营。《商铺租赁合同》第三条“租金与期限2、2018年8月1日至2020年7月31日，计2年，每年租金30万元”，租金支付方式为全年租金一次性付清，租金支付时间为每年的7月18日，如逾期支付，按每天千分之三支付滞纳金，第九条违约责任又约定“乙方拖欠租金1个月以上的(8月31日后)未足额支付的，甲方作为乙方自动停业，甲方有权收回全部出租的商铺，押金作为违约金不予退还”，被告自2017年8月1日起就没有足额向原告支付租金，原告为此向法院提起了诉讼，金山法院依法判令被告向原告支付租金到2018年7月31日，被告至今仍占有并使用原告的房屋从事经营活动，又不支付租金，构成严重违约。被告总承租面积为1560.88平方米，按照每年30万元租金计算，原告本次先行主张租金4193.40元(计算方式：自2018年8月1日至同年10月30日，以30万元年租金÷全年365天×暂计违约天数91天天÷1560.88平方总面积×原告所有面积)。现原告为维护自己合法权益，特提起诉讼，请求支持诉请如前。被告辩称，一、金山工业区恒顺路165弄二楼(214号-232号)共19个门牌号房屋的业主对外应共同属于租赁合同的一方当事人，对被告享有共同的权利并共同承担连带责任，被告与原告陆国宝之间签订的《商铺租赁合同》及履行合同的事实即证明了此点，所以，本案中各位原告各自向被告主张自己所属房屋的租金，没有事实和法律依据。二、本案原告(19个门牌号码中的业主)请求解除房屋租赁关系及支付2018年6月之后的租金，没有事实和法律依据。原告出租的房屋自被告承租以来，一直存在各种质量问题。主要房屋楼面存在多处断裂致使大面积漏水、渗水，致使被告装修多处损坏，严重影响了被告及他人的经营活动，并损坏了第三人的财产，经被告多次发函并报警要求原告维修，均无结果，被告被迫于2018年5月底停止经营活动，被告认为根据合同法及司法解释，因租赁房屋质量问题或维修影响承租人使用租赁房屋的，被告合同目的无法实现，被告有权拒付或者延期支付租金。三、因原告拒绝维修房屋，被告因此已另行提起诉讼，贵院以(2018)沪0116民初13279号立案审理，而该案的审理结果直接影响本案的判决，故本案依法应当中止审理。为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据：1、上海市房地产权证，证明涉案房屋为原告所有，面积为87.51平方，性质为店铺；2、《商铺租金合同》及业主信息统计表，证明业主代表陆国宝代表原告与被告方建立的租赁关系；3、(2018)沪0116民初6074号民事判决书，证明被告方应付原告2017年8月1日至2018年7月31日期间租金3364.05元的事实；4、原、被告身份信息资料，证明双方主体资格。被告除了认可与陆国宝签订的《商铺租金合同》的真实性外，对其余证据的真实性均不予认可。为证明自己的抗辩主张，被告向本院提供如下证据：1、律师函，证明维修通知内容；2、快递单，证明维修通知函寄给了原告代表陆国宝；3、维修房屋通知书，证明通知原告维修的内容；4、快递单，证明维修通知函寄给了原告代表陆国宝；5、维修预估价格，证明房屋维修情况；6、快递单，证明维修价格寄给了原告代表陆国宝；7、快递单，证明楼下业主将维修通知寄给了原告代表陆国宝；8、维修通知，证明租赁房屋楼下业主维修通知内容；9、微信记录，证明被告经营人通知陆国宝维修房屋的内容。原告对被告的证据的真实性不予认可，并认为在被告起诉的案件中已经发表了质证意见，按照一事不再理的原则，在本案中被告的证据及抗辩主张不需再处理。本院认为，根据证据规则生效判决确认的事实无需当事人举证证明，故原告提供的生效判决所确认的事实本院予以认定，原告提供的其他证据，真实合法、相互关联，本院予以采信；而被告提供的关于租赁房屋质量问题方面的证据，其真实性原告有异议，且因被告已经就租赁合同的质量纠纷向本院另行提起了诉讼，故本院在本案中对被告证据不予审议。根据上述采信的证据，本院认定本案事实如下：1、生效判决确、生效判决确认的事实：原告是上海市金山工业区恒顺路******商铺的权利人，1平方米。2015年5月9日，陆国宝作为业主代表与被告皖辉餐饮的法定代表人许前前签订一份商铺租赁合同，约定业主代表陆国宝将位于金山工业区恒顺路165弄的二楼(从214号至232号)共19个门牌号产权证的商铺出租给被告皖辉餐饮经营使用。租赁合同期限为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日。考虑到被告皖辉餐饮需要进行商铺装修，办理证照等事项，2015年5、6、7月3个月为免租期。2015年8月1日至2018年7月31日，计3年，每年租金额为28万元。2018年8月1日至2020年7月31日，计2年，每年租金金额为30万元。先付后用，每年一次付清房租，租金支付日为每年的7月18日一次性全额付清。如逾期支付，按每天千分之三支付滞纳金。被告于2017年8月20日向业主代表陆国宝支付自2017年8月1日至2018年7月31日租金220,000元。因被告拖欠租金，原告向本院提起诉讼，本院(2018)沪0116民初6074号民事判决书判决被告方应付原告2017年8月1日至2018年7月31日期间租金3364.05元。2、经审理查明的事实：除上述生效判决确认的事实外，双方合同在第四条第2款约定租金“如逾期支付，按每天千分之三支付滞纳金”，第七条4款约定被告在“租赁期间的水、电、煤气、电话、有线网络等所产生的各项费用，按时足额缴纳”，第6款约定被告“在租赁期内不得擅自改变房屋结构及基础设施，使用中如有损坏管道，管道堵塞、漏水、各种维修维护费用等，全部由被告自理”，第九条第3款约定“乙方拖欠租金1个月以上的(8月31日后)未足额支付的，甲方作为乙方自动停业，甲方有权收回全部出租的商铺，押金作为违约金不予退还”。2018年8月1日至今，被告虽已于2018年6月起因故停业，但原、被告双方《商铺租赁合同》尚未解除。被告以房屋质量维修责任等原因，未按照合同约定于2018年7月18日支付年度租金，至2018年10月30日，被告共拖欠原告91天租金4193.40元。因被告未按约定支付电费，原告为被告垫付电费及过期电费违约金合计517.06元。本院认为，原告方业主代表陆国宝与被告法定代表人许前前签订的《商铺租赁合同》，明确代表了原、被告双方，是双方真实意思的表示，体现了合同的目的，且已实际履行，合同内容未发现有违反法律强制性规定的内容，合法有效，对双方均有约束力。本案需要解决的问题为以下几个方面：1、根据合同的履行情况，涉案商铺租赁合同是否符合约定的解除条件或法定的解除条件。就此，本院注意到，从表面上看，被告拖欠租金1个月以上的事实已由生效判决所确认，根据合同的先付后用的付款方式的约定，被告也已拖欠2018年8月1日至2019年7月31日的租金，根据双方合同第九条第3款的约定，原告有权收回全部的出租商铺，但鉴于被告已经就房屋质量问题等另行提起了诉讼，被告停业的事实也存在，显然，被告拖欠租金的原因及责任、被告停业的原因及责任均不明确，需在被告提起商铺租赁合同房屋质量纠纷的案件中一并解决，故在本案中不予审议，原、被告双方均可在被告提起诉讼的案件中提出自己的抗辩主张；2、本案拖欠租赁费纠纷与被告在另案中起诉原告的商铺租赁合同(质量)纠纷之间是否相互牵连，应否中止审理。就此，本院注意到，第一，根据有关规定，房屋有瑕疵的，首先要分清房屋瑕疵的责任，在确定房屋瑕疵是出租人责任的情况下，根据租赁房屋瑕疵情况和承租人实际使用的情况，可以部分减少相应租金；如果导致租赁房屋完全不能使用的，可以拒付租金。显然，房屋瑕疵责任与租金既有联系，又有区别，如果在同一案件中可以本诉与反诉合并审理，而在本案中，拖欠租金纠纷与租赁房屋质量纠纷虽然基于同一法律关系，但原、被告双方均已分别起诉，拖欠租金事实清楚，但房屋质量瑕疵责任未分清，尚在审理中，故可以先行处理租金纠纷；第二，在涉案商铺租赁合同未解除的情况下，被告停业的事实并不能当然免除被告支付租金的义务，被告不能在未经法定程序确认房屋质量瑕疵责任原因的情况下，即以此为由拒付租金；第三，涉案租赁合同也未对被告拒付租金的事由进行约定，只约定了“在使用中如有损坏管道，管道堵塞、漏水、各种维修维护费用等全部由被告自理”，故被告应当按约支付租金。第四，至于本案中判令被告支付的租金，如果在被告提起的另案中胜诉，被告完全可以折抵租金。综上所述，被告的合法权利不因本案的判决而影响，被告有救济的途径，不符合“本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结”的民事诉讼法关于中止审理的情形，故本案不需要中止审理；3、关于原告的诉讼请求。就此，本院认为，合同责任是严格责任，原告关于租金的请求，符合合同先付后用的约定及法律规定，也符合房屋租赁行业的习惯，应予支持。根据合同约定，原告有权要求被告支付2018年8月1日至2019年7月31日的租金，原告现选择三个月租金，系原告对实体权利的处分，与法不悖，本院予以认同；原告要求被告支付拖欠水电费、物业管理费及滞纳金的请求，因原告只提供了垫付电费的凭据，故本院对电费请求予以支持，其余请求原告可在提供证据的情况下另行主张；原告关于解除合同的请求，如前所述的原因，在本案中不予审议；原告关于判令将被告公司注册地从原告承租房屋内迁出的请求，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百十七条、第二百三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告上海皖辉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马春山、窦德平租金4193.4元；二、被告上海皖辉餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马春山、窦德平电费及过期电费违约金合计517.06元；三、驳回原告马春山、窦德平其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告上海皖辉餐饮有限公司负担，被告所负之款于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  谢晓平二〇一八年十二月二十六日书记员  顾春燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条【支付租金的期限】承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条【租金的未支付、迟延支付和逾期不支付】承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十一条【租赁物的灭失】因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百五十条有下列情形之一的，中止诉讼：……（五）本案必须以另一案的审理结果为依据，而另一案尚未审结的；……。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。