贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0115民初541号原告：贵州一桓物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区宝山北路嘉信华庭********。法定代表人：贺成钧，职务：公司副总经理。委托诉讼代理人：罗春宇，贵州惠原律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛鹏飞，贵州惠原律师事务所律师。被告：高阳，男，汉族，1987年2月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：王家伦，北京市京顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡世英，女，汉族，1963年4月2日出生，系被告高阳之母。第三人：龙潭春天业主委员会，，住所地贵州省贵阳市观山湖区黔灵山路**龙潭春天小区负责人：杨健，职务：主任。原告贵州一桓物业管理有限责任公司（以下简称一桓物业）与被告高阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年6月30日作出（2017）黔0115民初365号民事判决，被告高阳不服该判决向贵阳市中级人民法院提起上诉。贵阳市中级人民法院于2017年12月14日作出（2017）黔01民终5410号民事裁定，发回重审。重审阶段本院依法追加龙潭春天业主委员会为本案第三人后另行组成合议庭，于2018年5月22日公开开庭进行了审理。原告一桓物业委托诉讼代理人罗春宇、毛鹏飞以及被告高阳委托诉讼代理人王家伦、胡世英到庭参加了诉讼，第三人龙潭春天业主委员会经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告一桓物业向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付拖欠的2016年7月1日至2016年12月31日物业服务费1244.96元，违约金341.74元，合计为1586.70元；2、案件受理费由被告承担。被告代理人辩称：2016年7月1日到2017年12月物管费拖欠未缴纳是事实，但对方从未向我方催缴过。物业公司入驻小区不合法，什么时候进入的不知道，前一物业公司什么时候走的也不知道。另外，原告公司并未提供很好的物业管理服务。小区内违章建筑多，从事违法犯罪的行为也有，收费也不合理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证明诉讼主体适格的原告营业执照、被告入驻证明以及真实性无异议的《上调物管费征求意见情况》等本院予以确认并在卷佐证。根据庭审举证质证情况及当事人陈述，本院认定如下：一桓物业成立于2002年6月14日，注册资金为二千万元整，营业期限从2012年5月14日至长期。该物业服务企业为多个住宅小区和单位办公楼等提供物业管理服务。2015年７月１日，龙潭春天业主委员会与原告一桓物业签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业为龙潭春天小区提供物业服务并收取每月1.1元/平方米的物业服务费用。《合同》第十一章第三十六条约定合同期限暂定三年（即2015年7月1日至2018年6月30日止），合同一年一签。之后，原告一桓物业即进入龙潭春天小区提供物业管理服务。2016年2月29日，龙潭春天业主委员会对拟调整物业管理价格一事制作征求意见的《公告》粘贴于小区公示栏。3月18日，龙潭春天业主委员会又就一桓物业要求增长物管费一事向580户业主发出《征求意见书》征求业主意见，后回收该意见书，同意上涨物业费的超过三分之二。2016年4月15日龙潭春天业主委员会与一桓物业联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明。4月19日，龙潭春天业主委员会与一桓物业联名制作《通告》，确定自2016年7月1日起物业费从每月1.1元/平方米上调至每月1.4元/平方米，并将《通告》粘贴于小区公示栏处向小区业主进行公示。2016年7月1日，原告一桓物业与龙潭春天业主委员会重新签订《物业委托管理合同》约定由原告一桓物业继续为龙潭春天小区提供物业管理服务并收取每月1.4元/平方米的物业服务费用。合同续签后，567户业主相继缴纳了2016年下半年物业服务费用。本案被告高阳于2013年4月入住龙潭春天小区7栋1单元。2016年5月10日，按照1.1元/平方米缴纳了2016年上半年（六个月）物业服务费978元后未再缴纳物业服务费。2017年1月14日，原告一桓物业向被告发出物业费催缴通知书但被告认为原告入驻小区不合法且并未提供优质物业管理服务故未缴纳下半年的物业费。另查明，2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主完成筹建业主委员会工作。2015年6月8日，观山湖区住房和城乡建设局发出观住建通字[2015]31号文件，同意贵阳市龙潭春天业主委员会备案。2016年12月贵阳市住房和城乡建设局评定一桓物业龙潭春天小区为贵阳市2016年度物业服务管理市级示范项目，2016年3月贵阳市社会治安综合治理委员会评定其为五星级平安居住小区。2017年12月贵州省物业管理协会授予龙潭春天为贵州省物业管理示范项目四星级。本院认为，物业服务合同是指物业服务企业与业主委员会订立的，规定由物业服务企业提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬的服务合同。本案为物业服务企业起诉业主支付物业服务费的物业服务合同纠纷，主要争议焦点有三：一、原告一桓物业入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法；二、原告一桓物业上调物业服务费是否合法；三、原告一桓物业提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到被告拒缴物业费的条件。关于争议焦点一，原告一桓物业入驻龙潭春天小区提供物业管理服务是否合法的问题。对于该问题可从三方面进行认定。其一，一桓物业是否具备作为物业服务企业的资质。一桓物业是在贵阳市工商行政管理局依法注册成立的有限责任公司，注册资金二千万，自其成立以来已为多个住宅小区和办公楼等提供物业服务，服务经验丰富。自其入驻龙潭春天后，先后获得贵阳市住房和城乡建设局、贵阳市社会治安综合治理委员会及贵州省物业管理协会等的正面评价。因此，一桓物业作为物业服务企业已具备一定资质。其二，龙潭春天业主委员会组建是否合法。业主委员会是业主大会的意思执行机构，业主委员会的决定，对业主具有约束力。2012年3月至2013年1月，龙潭春天小区业主经过公投推选出业主委员会成员，成功组建了龙潭春天小区业主委员会后又向贵阳市观山湖区住房和城乡建设局报请备案。被告辩称龙潭春天小区业主委员会不合法，但该委员会已经贵阳市观山湖区住房和城乡建设局备案，因此，在被告未对其辩称进行举证证明而龙潭春天业主委员会又经行政单位登记备案的情形下，本院对被告的该项答辩意见不予认可。其三，一桓物业与龙潭春天业委会签订的《物业委托管理合同》是否合法有效。2015年7月1日，龙潭春天业主委员会与原告一桓物业签订《物业委托管理合同》，合同当事人主体适格，合同内容是双方的真实意思表达且不违反法律、法规的强制性及效力性规定，应属有效。此外，在原告一桓物业入驻龙潭春天后，2016年7月1日未上涨物业服务费前，本案被告以及小区500多户业主按约定向原告支付了物业服务费用，视为对一桓物业入驻并提供物业管理服务的认可。综上，对于被告辩称原告入驻小区提供物业服务不合法的意见，本院不予认可。关于争议焦点二，其一，原告一桓物业在上涨物业费前与龙潭春天业主委员会核对账目计算盈亏；其二，在上涨物业费前业主委员会对拟上调物业费事项在小区进行了公示公告，之后还制作了《征求意见书》以书面征求意见形式对业主是否同意上涨物业费进行了调查，仅有少部分业主不同意上涨物业费；其三，在上涨物业费前，龙潭春天业主委员会与一桓物业联名发函致观山湖区住房和城乡建设局、贵阳市物价局观山湖区分局，对龙潭春天小区首次上调物业综合服务费作情况说明；最后，在物业费上调后，已有567户缴纳了2016年下半年的物业服务费视为对新物业合同的追认。基于以上几方面原因，法庭认为原告调整物业费的行为程序合法，即使有部分环节存有瑕疵，广大业主也对涨价行为及续签的合同进行了追认。关于争议焦点三，原告一桓物业提供物业管理服务是否质量不合格，能否达到被告拒缴物业费的条件的问题。庭审中，被告提交业主意见表15页，同时申请三名证人出庭作证，拟证明原告未提供优质、高效的物业服务。原告亦提交照片证明其确实履行了物业合同的义务。被告提供的业主意见表系复印件，无法查实证据内容的真实性，被告申请出庭作证的三名证人，其一，该三名证人系住同一小区与本案有利害关系；其二，三证人所阐述的现象不具普遍性代表性，因此，被告提交的证据不能完全达到其证明目的。本院对被告辩称因原告一桓物业提供物业服务质量不达标而拒绝以每月1.4元/平方米的标准支付物业服务费的理由不予支持。关于原告请求判决被告支付违约金341.74元的诉请问题。本案中，原、被告交纳物业费的习惯是半年交纳一次，被告高阳于2016年5月10日，缴纳了2016年上半年物业服务费用后未再缴纳物业服务费，2016年下半年物业费应于2017年年初交纳，原告贵州一桓物业公司于2017年1月14日向其发出催缴通知书后，于同月18日诉至我院并主张支付违约金。该情况与原、被告日常交易习惯不符，且原告催缴中并未给予被告合理的履行期限，故对原告主张被告支付2016年下半年未缴纳物业费违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国物业管理条例》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决如下：一、被告高阳于本判决生效之日起十五日内给付原告贵州一桓物业管理有限责任公司物业服务费1,244.96元；二、驳回原告贵州一桓物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告高阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判长  杨小菠审判员  苏 飞审判员  谢光琴二〇一八年十二月二十九日书记员  洪 典