广东省深圳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）粤03民终17741号 上诉人（原审原告，反诉被告）：广东百事泰电子商务股份有限公司 法定代表人：徐新华。 上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市百事泰电气有限公司 法定代表人：徐新华。 上诉人（原审原告，反诉被告）：深圳市百事泰软件技术有限公司 法定代表人：徐新华。 上诉人共同委托诉讼代理人：刘承艺，广东恒和律师事务所律师。 被上诉人（原审被告，反诉原告）：陈森贵 委托诉讼代理人：干志贤，广东华商律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐婧婷，广东华商律师事务所律师。 上诉人广东百事泰电子商务股份有限公司（以下简称百事泰电子商务公司）、深圳市百事泰电气有限公司（以下简称百事泰电气公司）、深圳市百事泰软件技术有限公司（以下简称百事泰软件公司）（以上三上诉人或共同简称为百事泰公司）与被上诉人陈森贵租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25415号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 百事泰电子商务公司、百事泰电气公司、百事泰软件公司的上诉请求：1、撤销一审第一、二、三项；2、判决支持百事泰电子商务公司、百事泰电气公司、百事泰软件公司一审本诉全部诉讼请求；3、判决驳回陈森贵全部反诉请求；4、判令陈森贵承担本案全部诉讼费。 上诉事实与理由：一、一审判决对于涉案房屋符合环保申请条件的认定错误。涉案房屋位于深圳市政府规定的生态线范围内，深圳市人居委明确规定，位于生态线范围内的项目，一律不予作出环评批复。从深圳市生产性项目的环评批复的规定流程来说，在深圳市范围内申请环评批复需要经过有资质的环境评价机构进行调查，在相关专业机构作出符合环评要求的环境评价报告后，连同政府规定的其他文件，在深圳市人居委官网提出申请，并向政府人居委提交纸质材料，才能向深圳市人居委申请环评批复。一审认定涉案房产作出可以进行生产性经营属错误认定。二、原审法院适用的依据错误，程序违法。(一）陈森贵在一审判决前，补充提交的《宝安区基本生态控制线内历史遗留生产经营性违法建筑环保审查意见表》，已经表明两个明确的事实，首先，肯定涉案房屋在生态线内；其次，明确“建筑内具体项目须另行申报”才能通过。根据该意见表的规定，百事泰公司使用涉案房产，必须另行申报，而按照现行的深圳市人居委的规定，凡是位于生态线范围内的项目，均不予获得环评批复。因此，百事泰公司的签约的涉案房屋，不可能符合“建筑内具体项目须另行申报”的要求。一审判决认定涉案房产可运营生产经营项目错误。(二）一审法院委托深圳市宝安贸易工业局提出意见，但百事泰公司至今未看到该份文件的具体内容，仅仅在原审判决书中看到片言残语。任何未在法庭质证的材料均不得作为定案和认定事实的依据，一审法院单方面采纳未经质证的材料作出的判定是错误的，程序也是违法的。(三）宝安区贸工局仅就涉案房屋建筑本身在当时经过环保部门审查，认为符合工业用地的有关规定，仅就合法取得房产证的事实作出阐述，但并非阐述涉案房产在深圳市人居委可以获得环评批复。深圳市人居委对于社会官方公布的生态线标准，及环评批复的条件，才是当下在深圳市范围内的最新的及最高的标准。三、百事泰公司解除房屋租赁合同的时间应当在2017年6月1日前，百事泰公司最早表达解除合同的意思表示在2017年5月25日，合同目的不能实现，百事泰公司有合法解除权。(一）关于合同解除的过错方，百事泰公司认为是陈森贵的过错。百事泰公司基于对陈森贵的信任，承租房屋，而陈森贵明知其房屋在生态线内，而且是多年的老房东，明知百事泰公司是从事模具及电子类生产的企业，未明确告知我方房屋在生态线的重要事实，陈森贵存在重大过错，有重大的缔约过失。(二）关于百事泰公司解除合同的原因。根据深圳市人居委的明确规定，百事泰公司租赁涉案房产是无法取得环评报告，进而使用涉案房产的。而百事泰公司是新三板挂牌上市企业，需严格遵守法律，因此，百事泰公司签订的涉案租赁合同目的无法实现，无奈只能解除租赁合同，并非故意。(三）关于合同解除的时间点问题。1、租赁合同约定陈森贵于2017年5月31日前至少向百事泰公司交付两层厂房和12间宿舍。一方面陈森贵未向百事泰公司交付任何房屋，百事泰公司也一天未占用陈森贵的房屋；另一方面，陈森贵也并未通知百事泰公司交付任何房屋。在此条件下，百事泰公司与5月25日正式通知陈森贵中止履行合同，并且在6月1日前发出解除租赁合同书的通知。2、陈森贵收到百事泰公司解除合同的书面通知后，三个月内未通过诉讼处理，因此，涉案房屋租赁合同自百事泰公司书面送达陈森贵时，双方租赁合同解除，故在6月1日前双方租赁合同已经解除。3、就合同解除权问题。依前所述，百事泰公司签订涉案租赁合同目的无法实现，百事泰公司依法解除合同合理合法。四、百事泰公司没有违约，不应当承担陈森贵的任何损失，由于合同目的不能实现，陈森贵应当返还32万元履约保证金。陈森贵主张其一、二、三层厂房及12间宿舍的租金损失，与事实不符，不应支持。1、从本案来看，百事泰公司没有违约，也没有恶意解除合同，是事出有因，且陈森贵故意回避生态线的重大事实，该重大事实与承租的房屋由密切关系而未主动向承租人披露，存在重大过错。2、陈森贵主张一、二、三层厂房及12间宿舍的租金，没有依据。百事泰公司一审举证证明，陈森贵一、二两层厂房一直有租客，从未退租，且至今在租生产，三楼也有租客在租，陈森贵根本无法在5月31日向百事泰公司交付厂房。事实上，陈森贵也从未向百事泰公司提出交付一、二、三层厂房和12间宿舍。而百事泰公司为避免陈森贵在6月1日以后扩大损失，于5月25日提前表明中止合同履行，一审明确向陈森贵提出止损。一审判令百事泰公司支付租金损失，与事实不符。3、退一步说，按照房屋租赁的惯例，租赁合同签订押金（履约保证金）一般是两个月，即意味着合同解除后2个月的押金基本可以弥补断租期间的租金收入，2个月是一个合理期限，这是一个行业惯例。一审判决百事泰公司承担4个月租金有违租赁惯例做法。 百事泰公司在庭审中补充上诉事实与理由：一、关于合同约定“租赁期限不得单方解除合同”，而非租赁合同期内不得解除合同；以及“租赁期限”起算的问题。合同第3条约定租赁期限叁年，从整体厂房全部交付之日起算，甲方将整体厂房完全交付前的租赁期限另行单独计算，不含在前述3年的期限内，而以甲方实际交付的部分的房屋单独计算租赁期限，但在本案中，甲方（陈森贵）根本未实际交付房屋，因此双方尚未开始计算租赁期限，而第4条约定是在“租赁期内”任何一方不得单方解除合同，这里当事人约定的不是在合同期限内，而是强调在“租赁期限内”不能单方解除合同，而双方尚未进入租赁期的计算，百事泰公司因其物业在生态圈范围内客观上不能取得环保批复，故在租赁期限之前及时终止合同，我方未违反合同约定，不视为违约。进一步讲，当时合同约定整体交付在2017年8月1日，陈森贵的合同版本，系由陈森贵出的格式条款，其约定起租期，也是对其作为房东，在8月1日前具体能不能交付至少两层厂房，也是说不准的，故陈森贵提出起租期，因而存在“租赁期限”一说。实际上，就合同中2017年5月31日前至少交付两层厂房及12间宿舍的约定，陈森贵根本没有做到，因为有租客在，也无法做到。二、陈森贵不存在空租情况，一审法院将租金判至2017年9月30日与事实不符，无法律依据。陈森贵一审反诉索赔自2017年6月至9月期间，其一楼、二楼、三楼厂房及12间宿舍的租金损失，但陈森贵一审没有任何证据证明其损失存在。相反，我方举证证明：（1）其一楼一直由名为“xxx”的工厂承租，从未终止租赁，不存在损失；（2）二楼原本由“xxx公司”承租，自2016年开始就承租其二楼的一半，接着在6月份左右，就将另外半层承租下来，等于该公司承租了整层二楼。（3）三楼由名为“xxx公司”（本案当事人签租赁合同前，其一直都在，并未撤场）及“xxx公司”承租，“xxx公司”于2017年6月至7月承租后装修，8月份正式搬入三楼办公。其他各层也相应均有租客。（4）而对于陈森贵主张12间宿舍的交付的主张，我方从未接到其交付宿舍的通知，陈森贵一审也毫无证据证明。一审法院在没有任何事实与证据的情况下，将陈森贵的所谓损失判至2017年9月份，是错误的判决。三、关于合同约定免租期，不应当计算为房东的损失。四、原审法院未明确认定三层厂房及12间宿舍的每月租金是182050元/月的依据，其计算错误。五、关于在陈森贵交房前，百事泰公司多次发函要求终止合同，以减少陈森贵损失的事实。 陈森贵答辩称：一、主动告知百事泰公司涉案房屋环保状态并非陈森贵的合同义务，陈森贵对涉案合同不能继续履行不应承担任何责任。(一）涉案房屋所处的位置百事泰公司已经知晓，百事泰公司作为承租人应对所承租的房屋的环保状态等事项进行事先了解和考察，而涉案房屋处于生态控制线内属于公示公开信息。(二）百事泰公司所要求的环保审批属于特殊租赁要求，百事泰公司应主动告知陈森贵。1、本案中，由于双方在涉案合同订立时，百事泰公司并未告知陈森贵其所经营的生产项目对环保有特别要求。在双方合同未就环保事项作出特别约定的情况下，陈森贵按照出租惯例，自动默认为涉案房屋满足百事泰公司的租赁使用要求。2、百事泰公司虽有提及有模具公司要并入其一公司名下，但也并未明确告知陈森贵该模具公司是何种工艺，是否对环保亦有特别要求。(三）百事泰公司主张陈森贵应主动告知涉案房屋的环保状态，应视为主观加大陈森贵的合同责任。从事何种经营业态系百事泰公司的商业信息，在百事泰公司未主动告知又未就环保问题特别作出要求的情况下，百事泰公司主观强行附加陈森贵作为出租人的有关环保告知义务，主观上加重了陈森贵的合同责任，对陈森贵明显有失公平。二、百事泰公司应对涉案合同不能继续履行承担缔约过失责任。百事泰公司作为承租方，其对租赁物用途、生产经营业态、及其自己所从事的生产经营项目所配套需要何种级别的环保审批等事项有着更全面、更清楚认识的主客观条件。但，百事泰公司既未在涉案房屋处于生态控制线内及其环保要求等相关信息可在环保部门和国土部门公告随时查询的情况下，及时了解清楚涉案即将承租的房屋是否符合自己的使用用途；又未在订立合同时，提前告知陈森贵其对环保审批的特别要求。从而与陈森贵订立涉案合同，其应对涉案合同因环评问题无法继续履行，承担缔约过失责任。三、涉案合同解除的时间应为2017年9月30日，而非百事泰公司所主张的2017年5月25日。百事泰公司虽系于2017年5月25日发出解除涉案合同的函件，但陈森贵并不同意解除涉案合同。另，因百事泰公司单方解除合同的理由不成立，因此不应适用关于合同解除权3个月异议期的规定。因此，百事泰公司有关涉案合同于2017年5月25日解除的主张不成立。而本案中，陈森贵同意于2017年9月30日解除涉案合同，故涉案合同解除的时间应为2017年9月30日。四、陈森贵所主张的租金损失合情合理合法。1、百事泰公司单方解除合同的行为，已构成违约，依法应当承担违约责任。2、因百事泰公司的过错致使合同无法履行，百事泰公司应承担过错赔偿责任。3、上述房屋2017年6月至2017年9月四个月的租金，是陈森贵的可期待利益。如涉案合同可以继续履行，陈森贵就可以依据涉案合同获取该房屋的上诉租金。4、陈森贵虽主张了4个月的租金损失，但该金额总共为人民币728200元，恰好为涉案房屋2个月的租金，并未超过百事泰公司上诉状中所谓的2个月合同期限。5、陈森贵为履行涉案合同，所遭受的损失远远不止一审法院所判定的金额。本案中，根据陈森贵一审中所提供的证据显示，陈森贵为履行涉案合同，提前收回涉案房屋，从而导致的空租损失为人民币813120元，还不包括提前清退租户的其他损失。据此，一审法院判令百事泰公司向陈森贵支付租金损失人民币728200元，合情合理合法。 陈森贵庭审中补充答辩称：一、关于百事泰公司提出合同免租期的问题，合同的免租期是双方在依约履行合同及合同期限的前提之下才给予免租的优惠条件，但本案百事泰公司单方解除合同，不应再享受免租期的待遇，要求减免两个月的租金。二、百事泰公司提出原审法院所认定的三层厂房及宿舍的租金是182050元没有法律依据，双方的合同里面约定了整租的租金为364100元，陈森贵根据厂房和宿舍租赁的总面积和拟交付的宿舍和厂房的面积得出了182050元。 百事泰电子商务公司向一审法院起诉请求：1、百事泰公司、陈森贵双方2017年3月26日签订的《租赁合同书》于2017年5月25日解除；2、陈森贵向百事泰公司返还履约保证金人民币32万元；3、陈森贵向百事泰公司支付利息（利息以人民币32万元为本金，按照同期人民银行贷款利率，自2017年6月1日计至实际付清为止），利息暂计至2017年9月30日的暂定利息5,000元；4、陈森贵承担本案全部诉讼费。 陈森贵的反诉请求：1、百事泰公司支付2017年6月至2017年9月期间，xx工业园B栋一楼、二楼、三楼厂房及12间员工宿舍租金损失人民币728,200元（182,050×4），重新打墙施工费用人民币395,428元，合计损失人民币1,123,628元；2、百事泰公司支付未足额缴纳的履约保证金人民币408,200元；3、百事泰公司承担本案全部诉讼费用。 一审法院认定事实：百事泰公司于2017年3月26日与陈森贵共同签订租赁合同书，租用陈森贵名下的厂房。厂房地址位于深圳市××××街道xx社区xxx南面（xxx）的xx工业园x栋厂房，共租用1栋（整栋共计厂房6层）及员工宿舍35间。合同约定每月厂房租金（含相关杂费）人民币32万元，宿舍租金每月为人民币44,100元。合同第4条约定，百事泰公司需向陈森贵支付人民币728,200元的履约保证金，租赁期内任何一方不得违约单方提前解除合同，若陈森贵违约单方提前解除合同的，除应双倍返还承租方所支付的履约保证金，如数退回水电押金外，还应补偿百事泰公司厂房、宿舍装修和其他相关的经济损失，如百事泰公司违约单方提前解除合同的，陈森贵有权没收百事泰公司交付的履约保证金，厂房及宿舍的装修物无偿归陈森贵所有。合同第10条约定，陈森贵同意给予百事泰公司厂房和宿舍免租期45天，自陈森贵将整栋厂房全部交付租赁方之日起算。合同第19条约定陈森贵应于2017年5月31日前至少交付两层厂房和大约12间宿舍给百事泰公司使用，另外4层厂房和剩余宿舍于2017年8月1日前完全交付百事泰公司使用。合同签订后，百事泰公司向陈森贵支付履约保证金人民币32万元。百事泰公司于2017年5月31日向陈森贵发出解除合同租赁书通知函，称陈森贵物业位于生态控制线内，环保部门不予办理环保批文，百事泰公司无法经营，因此解除双方签订的租赁合同书。陈森贵回函称百事泰公司需支付陈森贵解约损失后可提前解除租赁合同。 以上审理查明的事实，有经当庭质证的租赁合同、押金银行流水单、不能办理建设项目环境影响审查批复函、解除租赁合同书通知函、安排另行租赁函、快递单、微信记录、公证书、工业区照片、不动产抵押登记查询表、房地产权证书、工程结算表、环保审查意见表等证据及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，百事泰公司与陈森贵协商一致，承租陈森贵物业并支付租赁费用，双方之间成立租赁合同关系，其权利义务应受我国合同法调整。 关于陈森贵是否承担其物业无法通过百事泰公司生产性环保审批导致合同无法履行的法律责任。百事泰公司与陈森贵签订租赁合同，承租陈森贵物业。百事泰公司提交证据证明租赁物业属于深圳市基本生态控制线范围之内，不符合当前深圳市政府、深圳市人居委关于生产型企业环保审批政策，无法办理“环保批复”。陈森贵提交历史遗留生产经营性违法建筑产业审查意见表及基本生态控制线内环保审查意见表及房地产权证书，证明租赁的物业经环保部门审查意见为“该建筑位于深圳市基本生态控制线内，不在一级水源保护区范围。污水必须按要求纳入市政管网；建筑内具体项目须另行申报，并须符合《中华人民共和国水污染防治法》的有关规定”；经深圳市宝安区贸易工业局审查意见为：“陈森贵投资建设的两栋厂房，出租给企业生产经营，生产产品分别属于金属压延加工、电子产品与钟表制造业、纸制品加工等制造业。依据目前宝安区执行的《产业导向目录》以及《深圳市工业项目建设用地控制标准》的规定，金属压延、电子制造业、纸制品加工业二类地区投资强制标准分别为1800、1440、2220元/㎡，该项目累计投资强度为6111元/㎡，申报建筑及配套建筑现有项目属允许类产业；房地产权证书证明经环保部门及国土资源和房产管理部门审查后，认为符合工业用地的有关规定，向陈森贵核发了房地产权证书。一审法院认为，陈森贵的物业经有关主管行政部门审核，位于深圳市基本生态控制线内，不在一级水源保护区范围，符合《中华人民共和国水污染防治法》相关规定并经申报批准后，可运营生产经营项目。百事泰公司作为生产经营性企业，其应当对自己企业承租物业用于商业经营还是生产经营最为清楚，也应当对其所从事的生产经营项目需要何种级别的环保审批最为清楚。百事泰公司在与陈森贵签订合同时，未了解清楚承租物业是否适合自己的使用用途，应当承担解除合同的违约责任。 关于合同的解除时间。百事泰公司向陈森贵提出于2017年5月25日解除合同，陈森贵认为百事泰公司不具有单独行使合同解除权的权利，不同意合同于2017年5月25日解除。百事泰公司向陈森贵寄送解除合同书表达解除合同的意愿，以自己的行为表明不履行合同主要债务，而根据法律规定，百事泰公司不具有合同任意解除权，陈森贵反诉要求百事泰公司承担至2017年9月份的房屋租金损失并要求赔偿其他损失，陈森贵表达了同意于2017年9月30日解除与百事泰公司签订的租赁合同书的意思表示。因此，一审法院认为百事泰公司与陈森贵于2017年3月26日签订的《租赁合同书》经协商后于2017年9月30日解除。 百事泰公司以自己的行为表明不履行合同主要义务，陈森贵同意解除合同，但向陈森贵主张违约责任。百事泰公司要求陈森贵返还已向陈森贵交付的租赁履约保证金人民币32万元，因其并未履行租赁合同，该保证金的性质为履约保证金，因合同未履行，陈森贵有权不返还履约保证金，百事泰公司返还履约保证金的主张，无法律依据，一审法院不予支持。同时，百事泰公司要求陈森贵支付履约保证金产生利益损失，无事实与法律依据，一审法院不予支持。 百事泰公司与陈森贵签订租赁合同书，陈森贵基于对百事泰公司履行合同行为的信赖，为履行双方租赁合同进行了前期准备工作，包括收回租赁物业、拒向第三人签约出租等行为。百事泰公司要求于2017年5月15日及31日进行第一批次及第二批次厂房验收，拟验收的厂房为一层、二层、三层及宿舍12间，租金为人民币182,050元/月。百事泰公司违反合同约定未履行合同，导致陈森贵厂房第一层、第二层、第三层及12间宿舍从2017年6月至9月期间的租金损失，百事泰公司应当予以承担。陈森贵反诉要求百事泰公司承担租金损失人民币728，200元损失，有事实与法律依据，一审法院予以支付。百事泰公司已向陈森贵支付了人民币32万元的履约保证金，该保证金陈森贵未予退还，应当抵扣部分损失，因此，百事泰公司应当向陈森贵支付租金损失差额人民币408,200元。陈森贵反诉主张百事泰公司补足履约保证金人民币408,200元的诉求，无法律依据，一审法院不予支持。 关于陈森贵反诉主张的施工费用。陈森贵提交的工程结算表，陈森贵不认可其证明效力。一审法院认为，陈森贵提交的工程结算表为陈森贵制作，不能证明陈森贵基于百事泰公司要求进行了实际施工并实际向他人支付了该笔款项，陈森贵主张的施工损失，无事实依据，一审法院不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司与陈森贵20**年3月26日签订的《租赁合同书》于2017年9月30日解除；二、广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司应于判决生效之日起三日内支付陈森贵租金损失差额人民币408,200元；三、驳回广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司其他诉讼请求；四、驳回陈森贵其他反诉请求。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币3,088元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司承担人民币2,988元，陈森贵承担人民币100元；反诉受理费人民币9,293元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司承担人民币4,418元，陈森贵承担人民币4,875元，保全费人民币4,161元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司承担人民币1,109元，陈森贵承担人民币3,052元。 本院经审理查明，（一）双方签订的《租赁合同书》第3条约定，厂房、宿舍租赁期限为三年，自甲方将整栋厂房全部交付之日起算。甲方将整栋厂房完全交付前租赁期限另行单独计算，不含在前述3年期限内，该期间承租方按照甲方分期交付的厂房层数（占厂房总层数比例）、实际承租宿舍数量以及实际租用的时间向甲方支付租金。 （二）2017年3月26日，百事泰公司工作人员通过微信告知陈森贵一方工作人员搬到涉案房产的是合同中签字盖章的百事泰电子商务公司、百事泰电气公司、百事泰软件公司，另外模具公司马上合并到百事泰电子商务公司下面。 （三）《宝安区基本生态控制线内历史遗留生产经营性违法建筑环保审查意见表》中，深圳市宝安区环境保护局的审批意见为：建筑位于深圳市基本生态控制线内，不在一级水源保护区范围。污水必须按要求纳入市政管网；建筑内具体项目须另行申报，并须符合《中华人民共和国水污染防治法》的有关规定。 （三）陈森贵确认，涉案房产移交前1-3楼整体出租给深圳市华xx实业有限公司，再由该公司分租给其他人。其中，3楼前部分分租给了深圳市xx电子有限公司，2楼前部分分租给xxx公司，2楼后部分分租给深圳市xx科技有限公司，另外还有xx科技有限公司和一个个人。 百事泰公司二审中提交了以下证据：1、案外人深圳市xxx工业自动化有限公司（以下简称xxx公司）与xx装饰设计工程（深圳）有限公司签订的《装饰装修工程施工合同》，其中约定xxx公司将xx工业区x栋x楼委托装饰公司进行装修，施工时间自2017年7月25日至2017年8月15日；2、照片，百事泰公司称拍照时间为2018年初；3、电话录音。以上三份证据目的均是证明1楼-3楼空租事实不存在。陈森贵对上述证据的真实性均不予认可。 （四）陈森贵提交了其与深圳市华xx实业有限公司签订的《厂房租赁合同》、《提前解除部分厂房租赁合同协议书》、深圳农村商业银行银行单，以证实陈森贵与深圳市华xx实业有限公司约定提前收回部分厂房、宿舍，为此陈森贵20**年4月至7月已少收租金45万元。 （五）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。 本院认为，本案为租赁合同纠纷。百事泰公司与陈森贵签订的涉案《房屋租赁合同》合法有效，本院予以确认。本案二审争议焦点为：一、双方合同解除的原因；二、合同解除后的责任承担问题。 对于焦点一。首先，百事泰公司与陈森贵签订的涉案《租赁合同书》中对于租赁房产的用途未作出特殊说明或者约定。其次，百事泰公司承租涉案房产用于生产经营，存在环保要求，但是其在订立合同前并没有将其特殊要求告知陈森贵。即便百事泰公司曾告知陈森贵其下设模具厂亦将在涉案房产生产，但是对于出租人而言无法判断百事泰公司的实际经营项目在环保等方面所需的特殊条件。相反对于涉案房产处于生态控制线内，是可以通过查询获知的，即百事泰公司通过公开信息即可知悉涉案房产的状况，自行判定承租涉案房产是否满足自身生产经营的需求。因此，百事泰公司认为陈森贵隐瞒涉案房产处于生态控制线的事实，导致其承租后无法使用的主张不成立，本院不予采纳。百事泰公司因自身失之谨慎承租涉案房产后，单方提出解除合同，导致合同无法履行，构成违约。双方《租赁合同书》第3条主要是针对前期交付房产的租赁期另行计算，不占用3年合同租赁期限的具体约定，而并非百事泰公司上诉理解的其解除合同时不在合同租赁期限内的含义，其以此为由认为双方尚未进入租赁期，其解除合同不违反合同约定的主张与合同约定不符，本院不予采纳。 对于焦点二。百事泰公司单方违约导致合同解除，根据《租赁合同书》约定，陈森贵可不予退还32万元的履约保证金。对于租金损失，虽然百事泰公司于2017年5月25日、6月5日已发函表示不再履行合同，但百事泰公司并不具有单方解除权，因此，百事泰公司对于其单方违约导致的租金损失仍需承担赔偿责任。根据双方《租赁合同书》约定，陈森贵应于2017年5月31日前至少交付两层厂房和12间宿舍，百事泰公司于2017年5月25日、6月5日已表示不再履行合同，因此，陈森贵的租金损失应以两层厂房和12间宿舍为基础，即每月租金损失应为12178.67元（320000元/3+1260元/间*12间）。至于空租的期间，百事泰公司提交的照片、装修合同等证据不足以证明涉案房产在2017年6-9月期间正常出租使用，因此，本院对于一审判决认定的租金损失期间予以确认，则百事泰公司承担的租金损失为487146.67元（12178.67元/月*4个月），陈森贵不予退还的履约保证金320000元抵扣部分损失后，百事泰公司还应向陈森贵支付租金损失差额167146.67元。 综上所述，百事泰电子商务公司、百事泰电气公司、百事泰软件公司的上诉请求部分成立，就成立部分，本院予以支持。一审判决部分认定有误，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25415号民事判决第一、三项； 二、撤销广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25415号民事判决第四项； 三、变更广东省深圳市宝安区人民法院（2017）粤0306民初25415号民事判决第二项为：广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司应于本判决生效之日起三日内支付陈森贵租金损失差额人民币167146.67元。 四、驳回陈森贵其他反诉请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件本诉受理费人民币3088元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司负担2988元，陈森贵负担100元；反诉受理费9293元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司负担3642元，由陈森贵负担5651元；保全费4161元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司负担1000元，由陈森贵负担3161元；二审案件受理费11132元，由广东百事泰电子商务股份有限公司、深圳市百事泰电气有限公司、深圳市百事泰软件技术有限公司负担8607元，由陈森贵负担2525元。 本判决为终审判决。 审判长 武  永  庆 审判员 吴  春  泷 审判员 许  莹  姣 二〇一八年十二月十七日 书记员 谢文琦（兼） 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。