贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民初3152号原告：贵阳臣功物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新天大道**，统一社会信用代码915201126839790344。法定代表人：丁列一，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖平，该公司员工，特别授权代理。委托诉讼代理人：郑兴敏，该公司员工，一般授权代理。被告：李美娥，女，1983年10月6日出生，汉族，住贵阳市乌当区。被告：何明阳，男，1983年10月15日出生，汉族，住址同上。原告贵阳臣功物业管理有限公司（以下简称臣功物业公司）与被告李美娥、何明阳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告臣功物业公司的法定代表人丁列一，原告臣功物业公司的委托诉讼代理人廖平、郑兴敏，被告李美娥、何明阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告臣功物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付截止至2018年9月30日的物业服务管理费13525.44元，违约金15103.1元，合计28628.54元，并按约定计算至实际履行日止；2、本案诉讼费及其他维权损失费用由被告承担。事实和理由：被告因购买“臣功·新天地小区4号楼2单元11楼3号”房屋与原告于2010年10月31日签订《前期物业管理协议》，协议约定：被告房屋面积为115.8平方米，由原告向被告提供物业服务，被告作为该物业服务的受益人，应以1.6元/平方米的标准在每季度首月10日前向原告交纳该季度的物业管理费，逾期交付物管费的从逾期之日起按每日1‰加收违约金。依照该约定，被告每月应向原告支付185.28元，然而从2012年9月1日至2018年9月30日，被告仍未支付，由于被告不履行合同义务的行为给原告造成了一定经济损失，为依法保护原告的合法权益，现诉请法院依法判决。被告李美娥、何明阳辩称，1．应驳回原告的诉讼请求。因《前期物业管理协议》及《臣功新天地小区物业管理服务合同》无效。原告的物业服务不符合约定，业主行使先履行抗辩权。12楼户外阳台不达标，导致本户客厅、外墙面被渗水破坏，多次要求原告解决未果。被告在2018年10月才接到原告催收通知，时效从2016年新物业合同签订开始算追缴期。本院经审理认定事实如下：被告李美娥、何明阳是臣功·新天地小区4号楼2单元11楼3号房屋的业主。2010年10月31日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《前期物业管理协议》，该协议主要约定，乙方房屋建筑面积为115.8平方米；甲方对乙方所住小区提供物业服务，住宅按建筑面积每平方米1.6元收取物业服务费；乙方应于每季度首月的10日前预交物业服务费；甲方违反协议，未达到管理质量约定标准时，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每日1‰加收违约金。之后，臣功新天地小区成立了业主委员会，2017年3月2日，原告与业主委员会签订《臣功新天地小区物业管理服务合同》，约定原告继续为臣功新天地小区提供物业服务，服务期限为2017年3月2日至2020年3月1日，物业服务费的收费标准为每月每平方米1.60元，物业服务费可按年、季、月度提前缴纳。同时，合同还对其他相关内容进行了约定。在原告向被告提供物业服务期间，被告交纳了至2012年8月30日期间的物业服务费，从2012年9月1日起未再向原告交纳物业服务费，截止2018年9月30日，被告共欠原告物业服务费13525.44元（即115.8平方米×1.6元×73个月），原告多次催收未果，遂向本院提出如前诉请。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《前期物业管理协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务，原告有权依据该协议对小区实施物业管理。由于臣功新天地小区成立了业主委员会，原告与业主委员会于2017年3月2日签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，该合同内容亦未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，合同效力及于包括被告在内的小区全体业主，该合同对原、被告均具有约束力，双方均应按照协议约定行使权利和履行义务。因原告在与业主委员会签订了《臣功新天地小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”、第三十四条第一款“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。”的规定，《臣功新天地小区物业管理服务合同》自2017年3月2日生效，原、被告双方签订的《前期物业管理协议》即行终止，自2017年3月2日起，原、被告应受《臣功新天地小区物业管理服务合同》的约束，同时按照该合同行使权利和履行义务。因物业服务费是维持小区正常运转必要的资金来源，也是物业公司赖以生存的物质来源，原告对被告所住小区提供了物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费。被告在《臣功新天地小区物业管理服务合同》签订之前即已欠交物业服务费，根据《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。”的规定，在物业管理活动中，小区业主应当依约按时交纳物业服务费，被告长期未交纳物业服务费的行为已经影响了小区和原告的正常运转，同时也对其他按时交纳物业服务费的业主造成了不公平的后果。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”的规定以及《前期物业管理协议》、《臣功新天地小区物业管理服务合同》中关于交纳物业服务费的约定，被告作为臣功新天地小区业主，应当按照约定向原告交纳物业服务费，其逾期交纳物业服务费已经构成违约，故原告诉请被告支付物业服务费有事实和法律依据。原告诉请被告支付物业服务费13525.44元，本院予以支持。关于原告主张被告支付违约金的问题。因《前期物业管理协议》约定的违约金过高，而《臣功新天地小区物业管理服务合同》未约定违约金支付标准，但被告确未按照合同约定时间支付物业服务费，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，原告诉请被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。根据《前期物业管理协议》和《臣功新天地小区物业管理服务合同》约定，结合物业服务费按年、季度、月支付的约定，本院分情况酌情支持违约金。对于被告逾期支付的2012年9月1日至2017年3月1日期间物业服务费的违约金，以被告按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日开始计算，按照中国人民银行公布的同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；对于2017年3月2日至2018年9月30日期间物业服务费的违约金，以被告按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费支付之日起届满6个月之次日开始计算，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日。对于原告主张被告支付的其他维权损失费用的问题。因原告在庭审中并未举证证实该费用已经实际产生，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，其应承担举证不能的法律后果，本院对其该项请求不予支持。关于被告辩称的《前期物业管理协议》及《臣功新天地小区物业管理服务合同》无效。原告的物业服务不符合约定，业主行使先履行抗辩权。12楼户外阳台不达标，导致本户客厅、外墙面被渗水破坏，多次要求原告解决未果。被告在2018年10月才接到原告催收通知，时效从2016年新物业合同签订开始算追缴期等问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，被告（或者通过业主委员会）可以请求原告继续履行、采取补救措施或赔偿损失等，但不得以此拒交物业服务费。关于被告辩称12楼户外阳台不达标，导致本户客厅、外墙面被渗水破坏的问题，因该问题与本案原告诉请其交纳物业服务费是不同的法律关系，被告可另案向相关责任主体主张权利。关于诉讼时效的问题，原告已通过短信、张贴通知等方式向被告催收物业服务费，因此本院对其辩解意见不予采纳。关于本案，本院认为，权利与义务具有统一性，法律权利和法律义务是相互依存的，法律权利的实现必须以相应的法律义务履行为条件，法治社会中不存在没有权利根据的法律义务。本案被告一味追求其应当享受的权利，却对自己交纳物业服务费这一义务闭口不提，自2012年9月1日起从未履行自己的交费义务，先行违约后却又要求原告履行种种义务，此举对于原告而言，有违实质公平。同时，原告作为小区的物业服务公司负责日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务，其在提供物业服务过程中虽然存在一定的不足之处，但已尽到了主要的物业服务义务。虽然不能苛求原告提供的物业服务达到小区所有业主的满意，但是原告仍应努力追求管理服务措施上的尽善尽美，力求赢得广大业主的理解和支持。被告不应当以拒付物业服务费作为手段以加剧与原告之间的矛盾，长久以往、恶性循环，势必将损害双方的利益，最终影响被告的生活环境。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条，《物业管理条例》第七条、第二十六条、第三十四条第一款、第四十一条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、被告李美娥、何明阳于本判决生效之日起十日内给付原告贵阳臣功物业管理有限公司2012年9月1日起至2018年9月30日期间的物业服务费人民币13525.44元；二、被告李美娥、何明阳于本判决生效之日起十日内向原告贵阳臣功物业管理有限公司支付违约金，其中2012年9月1日至2017年3月1日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告李美娥、何明阳按季度应支付的物业服务费数额为基数，分别自合同约定的物业服务费按季度支付之日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率的1.5倍计算至该期间物业服务费付清之日；2017年3月2日至2018年9月30日期间逾期交纳物业服务费的违约金，以该期间被告李美娥、何明阳按月应支付的物业服务费数额为基数，分别自物业服务费按月支付之日起届满6个月之次日起按照中国人民银行同期银行贷款基准利率计算至该期间物业服务费付清之日；三、驳回原告贵阳臣功物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币258元，由被告李美娥、何明阳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  张本勤二〇一八年十二月十一日书记员  孙 毅