大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2018）辽0211民初10195号原告：李志，男，汉族，1985年7月2日生，住大连市沙河口区。原告：王建双，女，汉族，1987年9月22日生，住大连市甘井子区。二原告共同委托诉讼代理人：王国学，辽宁社和律师事务所律师。被告：刘长忆，女，汉族，1982年11月14日生，住大连市中山区。第三人：瑞家装饰（大连）地产代理有限公司，住所地大连市西岗区大胜街**，统一社会信用代码91210203665815781X。法定代表人：于瑞宝，系总经理。委托诉讼代理人：李丹，女，汉族，1981年8月4日生，系公司员工，户籍地辽宁省普兰店市。原告李志、王建双与被告刘长忆、第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司以下简称“瑞家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员林鹏太独任审判，公开开庭进行了审理。原告李志、王建双及其共同委托诉讼代理人王国学、第三人瑞家公司的委托诉讼代理人李丹到庭参加了诉讼。被告刘长忆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。二原告诉称，2018年1月25日，原告李志、被告及第三人签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于大连市甘井子区悦和西园27号2单元4层1号的房屋，房屋面积92.71平方米，房屋总价款人民币95万元，定金2万元，购买方式为商业贷款。合同签订当日，原告交付了2万元定金、5000元中介费和3000元贷款服务费。2018年2月12日原被告及第三人签订《合同变更协议》，约定原合同的买方李志变更为李志为共有权人，王建双为产权人。当日原告王建双、被告及第三人在中国民生银行将首付款17万元做资金托管。但合同签订后，被告没有按约定时间撤销案涉房产抵押手续，把产权证交予第三人，并找借口一直拖延。2018年9月14日，原告向被告及第三人发送催告通知函，要求被告2018年9月30日前履行合同，否则合同正式解除，并由被告承担违约责任。被告接到催告后，直到催告期限届满，仍没有履行合同。故原告诉至法院，请求：1、判令被告返还原告定金2万元，由第三人将代为被告保管的定金直接退回原告；2、判令被告赔偿原告损失总计258000元（其中房屋价格上涨损失以评估为准，暂定为250000元，中介费5000元，贷款服务费3000元）；3、本案诉讼费由被告承担。被告刘长忆提交书面答辩意见称，对于原告的第一项诉讼请求，直接由第三人将代为保管的2万元定金退回原告，被告对此无异议。对于原告的第二项诉讼请求，房屋买卖根本没有进行，房屋产权没有变更给原告，此房屋所产生的任何收益或损失均与原告无关，250000元房屋价格上涨损失并非原告的直接经济损失，要求赔偿无法律依据；贷款服务费是发生在原告与第三人之间，与被告无关，被告向贷款银行要求提前还清全部贷款要求未马上得到同意，并要求被告与沈阳创银商务信息咨询公司协商，导致被告提前一次性结清全部欠贷无法实现，在此种情况下，原告与第三人仍去进行房屋贷款的操作程序，负有责任；中介费是原告与第三人之间订立的居间服务合同所产生的，与被告无关。原告无理要求提出的赔偿数额所产生的诉讼费用应由原告自己承担。依据合同约定，被告负责在向贷款银行还款之日起7日内将注销抵押的房屋产权证交付给居间方代为保管，但该条件并未出现，合同中也没有约定要求被告在提出提前还贷款申请到向贷款银行实际还款之间的时间限制，故原告武断地认为被告构成全部违约是不正确的。第三人瑞家公司述称，第一项诉讼请求，鉴于被告同意返还，我们同意返还代为保管的定金。同意第二、三项诉讼请求。经审理查明，位于大连市甘井子区悦和西园********房屋（以下简称“案涉房屋”）登记在被告刘长忆名下。2018年1月25日，原告李志作为买方与被告刘长忆（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买卖双方通过居间方购买及出售卖方所有的案涉房屋，权属为私有产权，该房屋权属证号为00×**0，建筑面积约92.71平方米（房屋具体面积与地址以房屋所有权证及相关正式法律文书上的记载为准）；经买卖双方协商一致，该房屋售价按套计算为人民币（大写）玖拾伍万元整（￥950000.00），付款方式：1、定金人民币（大写）贰万元整（￥20000.00），于买卖双方交接房屋时冲抵房款；买受人应于本合同签订之日支付定金人民币（大写）贰万元整（￥20000.00）；定金以实际支付数额为准，买卖双方同意由居间方代卖方保管定金；卖方在签订合同当日需将房屋所有权证及权属证明原件放于居间方处，并于签订合同之日起7个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方；买方于签订本合同之日起7个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方办理贷款审核及权属转移相关手续；违约责任，如买方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则已付的定金将支付给卖方作为违约赔偿，卖方有权再将房屋转让于任何人；如卖方未能履行本合同条款导致本合同终止或无法履行，则卖方须双倍返还定金给买方作为违约赔偿；如因一方违约导致合同解除，则由违约方赔偿守约方的居间费用损失。第三人瑞家公司作为居间方在本合同上加盖公章。同日，原告李志（甲方）与第三人瑞家公司（乙方）签订《房地产居间服务合同》，约定：甲方签署房地产买卖合同，视为乙方已经完全履行居间义务，甲方需向乙方支付居间服务费人民币（大写）伍仟元整。同日，被告刘长忆（甲方）、原告李志（乙方）、第三人瑞家公司（丙方）签订《购房贷款代理服务合同》，约定：鉴于甲、乙双方就案涉房屋签订了房地产买卖合同，乙方以贷款购房方式支付甲方房款，为此甲、乙双方委托丙方办理购房贷款事宜，丙方收取贷款服务费人民币（大写）叁仟元整，贷款服务费由乙方承担；贷款服务费应于丙方进入贷款办理阶段前支付丙方；甲、乙双方如未按本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失；丙方已经进入贷款办理阶段的，丙方贷款服务费不予退还。同日，原告李志向第三人瑞家公司交付购房定金人民币2万元、中介费5000元及贷款服务费3000元，第三人瑞家公司向原告李志出具专用收款收据，该定金至今一直由第三人瑞家公司保管。2018年2月12日，原告李志、王建双作为买方与被告刘长忆（卖方）、居间方第三人瑞家公司签订《合同变更协议》，约定：原合同约定买方为李志，现变更为李志为共有权人，王建双居民身份证号码为2102111987××××××××为产权人，其他权利及义务不变。同日，被告刘长忆（卖方）、原告王建双（买方）、第三人瑞家公司（中介机构）与案外人中国民生银行股份有限公司大连分行签订《二手房交易资金托管协议》，约定：原告王建双同意将监管资金人民币170000元壹拾柒万（大写）元划转至监管账户。上述合同签订后，被告刘长忆未按照合同约定履行义务。2018年9月15日，原告李志向被告刘长忆邮寄送达《催告通知函》，邮件于2018年9月23日因家中长期无人、保管期满未领被退回。2018年9月16日，原告通过微信向被告刘长忆发送《催告通知函》，催告并通知被告刘长忆在2018年9月30日前履行合同义务，将撤销抵押后的产权证原件交与第三人瑞家公司处，并继续办理过户手续；逾期双方签订的《房地产买卖合同》解除，同时被告刘长忆应当承担违约责任，赔偿原告的损失。庭审过程中，二原告表示在合同解除后尚未购买新的房屋。本院所确认的上述事实，有房地产买卖合同、合同变更协议、专用收款收据、二手房交易资金托管协议、房地产居间服务合同、购房贷款代理服务合同、催告通知函、EMS全国邮政特快专递投寄单、微信聊天记录等证据材料及本院的庭审笔录在案为凭，这些证明材料已经开庭质证及本院的审查，可以采信。本院认为，合法的买卖关系应受法律保护。原、被告就案涉房屋所达成的买卖合意是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应当依约履行合同义务、享有合同权利。本案中，原告已按照合同约定向第三人瑞家公司交付了案涉房屋的购房定金两万元，被告应按照合同约定在签订合同之日起7个工作日内，备齐过户及贷款文件交于居间方。根据第三人瑞家公司在庭审过程中的陈述，在2018年2月28日原告贷款审批通过后，被告一直以欠贷机构要求违约金过高为由拖延履行合同，致使合同至今未能履行。鉴于被告的违约行为，原告于2018年9月向被告发送《催告通知函》，催告被告在2018年9月30日前履行合同义务，但被告直至庭审之日（2018年11月22日）仍未履行其相应的义务。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条之规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同，并有权要求赔偿损失。现二原告请求被告返还已交付的定金两万元并赔偿中介费、贷款服务费损失，于法有据，应予支持。鉴于定金系由第三人代被告保管，且被告、第三人对于向原告返还定金均无异议，第三人应将代为保管的定金直接返还给原告。关于二原告要求被告赔偿房屋价格上涨损失的诉讼请求，本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因原、被告合同解除后，二原告未购买新的房屋，故二原告主张的因房价上涨导致的损失尚未实际发生，且二原告购买案涉房屋并非用于商业转卖获利之用途，案涉房屋现在的市场价值与签订合同时的购买价格之价差不能认定为二原告的可得利益损失，亦不能认定为被告在订立合同时应当预见到的因违反合同可能造成的损失范畴。二原告的该项诉讼请求无事实及法律依据，不应予以支持，二原告据此提起的司法评估鉴定申请亦无进行的必要。被告刘长忆未到庭，视为放弃相应的诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十五条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘长忆于本判决生效之日起十日内向原告李志、王建双返还购房定金人民币20000.00元，上述款项由第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司实际支付给原告李志王建双；二、被告刘长忆于本判决生效之日起十日内向原告李志、王建双支付违约损失赔偿人民币8000.00元；三、驳回原告李志、王建双的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告刘长忆、第三人瑞家装饰（大连））地产代理有限公司应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币5470元（原告已预交），减半收取为2735元，由原告李志王建双负担2485元，由被告刘长忆负担250元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  林鹏太二〇一八年十二月二十八日书记员  郝安琪附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。