河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0103民初736号原告:河南省二七担保有限公司,住所地郑州市**长江东路**院商业**楼**，统一社会信用代码：91410100688197162T。法定代表人：张勤，董事长。委托诉讼代理人:杨咏、张巧荣,河南融业律师事务所律师。被告:岳俊敏，女，1975年6月8日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：常宏伟、郭婉娟，金博大律师事务所律师。被告：李焕霞，女，1974年11月15日出生，汉族，住郑州市金水区。原告河南省二七担保有限公司(以下简称二七担保公司)与被告岳俊敏、李焕霞申请执行人执行异议纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告二七担保公司委托诉讼代理人杨咏,被告岳俊敏委托诉讼代理人常宏伟、郭婉娟到庭参加诉讼，被告李焕霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告二七担保公司向本院提出诉讼请求:1.判令被告之间的租赁关系不成立，准许对位于郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园E区联排3号楼2单元1-2层西户房产（郑房权证字第**）的腾房执行；2.本案诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。事实和理由:2016年12月10日，贵院作出（2016）豫0103民初6115号民事判决书，对原告诉李焕霞等追偿权纠纷一案，判决如下：一、被告郑州亨利制冷设备有限公司于本判决生效之日起十日内向原告河南省二七担保有限公司支付代偿款4504005.73元、迟延偿还期间的滞纳金等其他费用106080元及代理费13252元，共计4745337.89元，并按照年利率24%计算支付自2016年6月30日至该款项全部清偿之日止的利息；二、被告郑州鹏飞实业有限公司、被告郑州平洋耐火材料有限公司、被告郭明涛、被告赵海燕、被告李焕霞对郑州亨利制冷设备有限公司的上述还款义务承担连带责任；三、原告河南二七担保有限公司对拍卖、变卖被告李焕霞所有的抵押房屋（郑房房权证字第**）所得价款优先受偿；四、驳回河南省二七担保有限公司的其他诉讼请求。上述判决书生效后，经原告申请，于2017年2月26日立案执行，执行案号为（2017）豫0103执501号，于2017年6月23日，贵院在上述涉案房屋处张贴公告，要求被告李焕霞腾空涉案房产。2017年9月25日，被告（案外人）岳俊敏提出执行异议，贵院于2017年12月20日作出（2017）豫0103执异91号裁定书，裁定中止（2017）豫0103执501号案件中对涉案房产的腾房执行。原告不服（2017）豫0103执异91号裁定书，认为被告间的租赁关系不成立，应立即腾空涉案房产，特向贵院提出执行异议之诉，理由如下：1.被告岳俊敏提供的租赁合同不具有真实有效性。被告为逃避法律责任，故意将租赁合同签订时间设立在涉案房产抵押和保全查封之前，但在2015年3月办理抵押时，涉案房产所有人李焕霞向原告书面声明抵押物不存在租赁，因此该租赁合同系被告伪造；2.被告岳俊敏没有在抵押前占有并至今占有涉案房产；3.原告有证据证明涉案房屋在抵押前不存在租赁。在办理抵押确定涉案房产市场价值时，第三方评估机构豫通评估公司对涉案房产进行评估，对涉案房产进行现场勘察时明确显示该房产利用现状为自住，不存在租赁。综上，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告岳俊敏辩称：1.本案岳俊敏与李焕霞签订的房屋租赁合同是合法有效的。岳俊敏系涉案房屋的实际使用人，且已经按照合同支付了租赁费。2015年1月19日，岳俊敏与李焕霞签订房屋租赁合同，约定由岳俊敏承租被执行人名下坐落于郑州市中原区桐柏路与航海路交叉口帝湖花园小区203号楼二单元1到2层西户房屋，该合同约定租赁期限为十年，从2015年1月20日起到2025年1月19日租金每年10万元，每三年递增一次，每次递增5%。岳俊敏于合同签订当日即将首年的租金及押金，人民币一共105000元交付给李焕霞，随后每年依照合同约定支付租金。上述房屋租赁合同合法有效，且尚处于租赁期内，如果强行要求岳俊敏搬出房屋，不仅不利于保护善意承租人的合法权益，更不利于市场经济稳定；2.原告称租赁合同收据系伪造，没有任何证据证明，并且岳俊敏2015年10月10日交付第二年房租的10万元是通过银行转账，不存在任何伪造；3.第三方评估机构豫通评估公司对涉案房产进行的评估，声称在涉案房屋进行现场勘查时，明确显示该房产利用现状为自住，但通过其提供的证据显示，该评估没有加盖任何公司公章，并且系其公司员工出具，没有任何效力，且与被告岳俊敏无关。综上，河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103执异91号裁定，应予维持。原告为证明自己主张，向法庭提交如下证据：1.河南省郑州市二七区人民法院（2017）豫0103执异91号执行裁定书及送达回证，证明申请执行人对案涉房屋拍卖价款用有优先受偿权（抵押权），符合提起执行异议之诉的条件；2.李焕霞对二七担保公司出具的《抵押物声明》；3.当地产评估咨询公司出具的情况说明、现场勘查鉴定表，证明2015年3月24日，评估人员勘察时该房为抵押人自住，不存在租赁；4.原告代理人与帝湖花园物业经理张浩的录音；5.郑州市不动产登记中心出具的不动产登记结果证明两份，证明岳俊敏及其配偶名下有两套房屋，无需租房必要；6.申请书两份，证明原告对租赁合同和收据中签字及指纹的形成时间曾两次申请鉴定。被告岳俊敏为证明自己主张，向法庭提交如下证据：1.申请人与李焕霞签订《房屋租赁合同》、第一年房租收据、第二年房租流水、第三年房租收据各一份；2.2017年6月10日，申请人与李焕霞签订的《协议书》及收到30万租金收据各一份。以上证据证明，双方租赁关系合法有效，已履行3年，申请人已支付剩余7年房租，该房屋尚在租赁期内；3.郑州帝湖物业管理有限公司出具《居住证明》一份，（2017）豫0103执异91号执行裁定书一份，证明岳俊敏承租房屋后一直占有使用，早于二七法院查封时间。被告李焕霞未出庭、未答辩、未提交证据。本院根据当事人提交的证据并结合当事人在庭审中的陈述，查明以下事实：原告河南省二七担保有限公司诉被告郑州亨利制冷设备有限公司、郑州鹏飞实业有限公司、郑州平洋耐火材料有限公司、郭明涛、赵海燕、李焕霞追偿权纠纷一案，本院于2016年12月10日作出(2016)豫0103民初6115号民事判决书。判决书生效后，本院于2017年2月16日立案执行，案号为(2017)豫0103执501号。在执行过程中，案外人岳俊敏对本院要求腾空房屋不服，提出执行异议。本院于2017年12月20日作出（2017）豫0103执异91号执行裁定，裁定：中止对位于郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园E区联排3号楼2单元1-2层西户房屋(郑房权房权证字第**)房执行。原告二七担保公司不服裁定，向本院提起诉讼，请求：1.判令被告之间的租赁关系不成立，准许对位于郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园E区联排3号楼2单元1-2层西户房产（郑房权证房权证字第**）执行；2.本案诉讼费、鉴定费等全部费用由被告承担。另查明，岳俊敏提交的就案涉房屋其与李焕霞签订的《房屋租赁合同》中显示，签署日期为2015年1月19日，约定租赁期限为10年，自2015年1月20日至2025年1月19日。年租金10万元，每三年递增5%，按年支付，签订合同当天应支付第一年的租金，此后每年提前90天支付下一年租金。合同另约定，押金5000元，物业管理费、水电费等由岳俊敏自行缴纳。2015年1月20日，李焕霞向岳俊敏出具《收据》一份，载明：今收到房租壹拾万元整（10万元整），押金伍仟元整（5000元整）。2015年11月7日、2016年11月15日，李焕霞又分别出具两份收到租金10万元的收据。2017年6月7日，李焕霞与岳俊敏就租赁合同达成《协议书》，约定剩余7年租赁期（2018年1月20日至2025年1月19日）租金，岳俊敏同意一次性支付给李焕霞，共计30万元。2017年6月10日，李焕霞向岳俊敏出具相应收据。上述60万元租金和五千元押金，仅有一笔10万元租金系岳俊敏于2015年11月10日通过银行转账向李焕霞支付。再查明，审理中原告二七担保公司申请对岳俊敏出示的李焕霞、岳俊敏于2015年1月19签订的租赁合同上的笔迹、指纹的真实性及形成时间与落款日期是否一致，对2015年1月20日李焕霞书写的《收据》形成时间是否与落款时间一致进行鉴定。质证当天，岳俊敏、李焕霞本人经本院合法传唤未出庭，仅岳俊敏代理人到庭，无法对岳俊敏笔迹及指纹进行现场采样，造成原告二七担保公司提出的上述鉴定申请无法进行。另，案涉房屋于2015年3月30日办理了抵押登记，抵押权人为本案原告二七担保公司。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，二七担保公司提起执行异议之诉，岳俊敏做为案外人，应当就其对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，岳俊敏虽举证有其与李焕霞签订的《房屋租赁合同》、《协议书》、李焕霞出具的《收据》以及物业公司出具的《居住证明》等书证，但岳俊敏仍须就其实际占有使用案涉房屋的时间早于抵押权设立之时承担举证证明责任。案涉房屋于2015年3月30日办理了抵押登记，虽岳俊敏与李焕霞签订的《房屋租赁合同》签署日期显示为2015年1月19日，该日期早于二七担保公司的抵押权登记日期，但仅根据租赁合同以及李焕霞出具的租金收据，而无其他证据佐证，如物业费、采暖费、水电费等可以证明其对案涉房屋的实际占有并连续使用的日常居住、生活痕迹等证据，无法形成严密的证据链条；另，2017年6月7日，李焕霞与岳俊敏就租赁合同达成《协议书》，约定剩余7年租赁期（2018年1月20日至2025年1月19日）租金，岳俊敏同意一次性支付给李焕霞30万元，该租金较于租赁合同约定的每年租金10万元，系明显不合理的低价。此时，案涉房屋早已于2015年3月30日办理了抵押登记，并于2017年2月16日立案执行，二人仍签订该《协议书》，不合常理；就岳俊敏提供的《居住证明》，该书证系物业公司出具，其证明力不足以达到其早于2015年3月30日已实际占有并连续使用至今的证明目的；再有，审理中原告二七担保公司申请对岳俊敏出示的李焕霞、岳俊敏于2015年1月19签订的租赁合同上的笔迹、指纹的真实性及形成时间与落款日期是否一致，对2015年1月20日李焕霞书写的《收据》形成时间是否与落款时间一致进行鉴定，岳俊敏本人经本院合法传唤拒绝出庭，造成上述鉴定申请无法进行，应承担因此产生的不利后果。综上,原告二七担保公司提起的执行异议成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十三条，判决如下:准许对位于郑州市中原区桐柏路98号帝湖花园E区联排3号楼2单元1-2层西户房屋(郑房权证字房权证字第**)行；驳回原告河南省二七担保有限公司其他诉讼请求。案件受理费100元,由被告岳俊敏、李焕霞承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十三份，上诉至河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  王 昊人民陪审员  张庆玲人民陪审员  于桂枝二〇一八年十二月十九日书 记 员  刘欣雅