福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽09民终455号 上诉人（原审被告）：潘德桑，男，1967年12月30日出生，汉族，经商，住福建省福鼎市。 委托诉讼代理人：杨贤校，福建惠尔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：上海漳泽资产管理有限公司，住所：上海市浦东新区栏学路******，统一社会信用代码：913101150900102957。 法定代表人：张淑阳，该公司经理。 委托诉讼代理人：李克左，福建鹏远律师事务所律师。 上诉人潘德桑因与被上诉人上海漳泽资产管理有限公司（以下简称“漳泽公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福鼎市人民法院（2017）闽0982民初1240号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人潘德桑及其委托诉讼代理人杨贤校、胡振鼎和被上诉人漳泽公司的委托诉讼代理人李克左到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 潘德桑上诉请求：撤销一审判决，改判驳回漳泽公司的起诉或驳回其诉讼请求。事实和理由：1．一审判决认定合同有效错误。案涉法律关系为房屋租赁合同关系，合同的效力审查适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，漳泽公司出租的房屋是否取得建设工程规划许可证及是否按照建设工程规划许可证的规定建设负有举证责任，目前为止其未尽举证责任，应依法认定案涉合同无效。2.案涉房屋中A10一层113、114、115、116房屋，潘德桑于2016年春节期间搬离；A10一层104、105、106房屋，潘德桑于2017年7月13日搬离归还给漳泽公司。3.漳泽公司违约金的主张没有依据。（1）案涉合同无效，其法律后果是潘德桑只承担房屋占用期间的使用费；违约金是违反有效合同的法律后果，漳泽公司主张违约金没有依据。（2）假设案涉合同有效，因漳泽公司违反合同义务，潘德桑根据《合同法》第六十六条、第六十七条的规定，行使抗辩权有权拒付场地管理费，不承担逾期付款违约金。漳泽公司的合同义务包括《场地使用管理协议》约定的义务，还有漳泽公司的委托人福建瑞盛房地产开发有限公司（以下简称“瑞盛公司”）在招商广告宣传中的要约内容，经《场地使用管理协议》签订后作为合同的组成部分而产生的合同义务。①案涉房屋所在瑞盛国际广场A10一层以及合同外的A12一层招商广告均为统一经营水暖管业。潘德桑对招商广告信以为真，才与漳泽公司签订了《场地使用管理协议》。实际的经营用途无法形成水暖产品一条街，恰恰相反的是，仅潘德桑一家经营水暖产品，更谈不上规模化，潘德桑的生意冷冷清清，被迫关闭退租。②根据《场地使用管理协议》第一条、第六条及其他条款的约定，漳泽公司作为受托方对包括潘德桑在内的瑞盛国际广场铺位场地使用方（承租方）进驻铺位的品牌、产品类别进行统一管理，对场地使用方的员工实行统一工服工牌、培训、管理等等。但漳泽公司均没有管理，包括没有按其委托方招商广告规划、分布进行管理。4.一审起诉权利应由漳泽公司的委托人、场地业主单位瑞盛公司行使，漳泽公司作为受托人无权起诉要求潘德桑履行合同付款义务。（1）根据《场地使用管理协议》签订的合同双方及该协议第一条约定，漳泽公司系受托管理瑞盛公司所有的铺位，且潘德桑签订协议前对漳泽公司与委托人的代理关系是知道的，根据《合同法》第四百零二条规定，《场地使用管理协议》直接约束委托人瑞盛公司与潘德桑，主张权利的权利人应是委托人瑞盛公司。（2）根据漳泽公司与瑞盛公司签订的《委托经营管理协议》第一条约定可证实瑞盛公司将其开发建设的本案案涉房屋在内的A1-101至A16-321号商铺委托漳泽公司统一招商、营销和管理，第九条第7项规定，因诉讼、仲裁、发生民事纠纷案需办理有关手续的，瑞盛公司有义务提供相应手续和帮助，费用由漳泽公司承担。结合两方面依据，可以认定漳泽公司与瑞盛公司双方已明确约定案涉房屋对外发生纠纷时，以委托人瑞盛公司的名义起诉或应诉。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，驳回漳泽公司的起诉；若二审法院认定漳泽公司诉讼主体资格，请求撤销一审判决，驳回漳泽公司的一审诉讼请求。 漳泽公司辩称：1.潘德桑主张“案涉合同无效”，没有事实依据。潘德桑在一审审理过程中，从未主张案涉租赁标的物为违章建筑，更没有提供案涉租赁标的物可能为违章建筑的任何相关证据。潘德桑在二审中若主张案涉租赁标的物为违章建筑，应提供相关证据。2.潘德桑至今没有通知漳泽公司解除案涉合同，更没有通知漳泽公司收回案涉租赁标的物，也没有通知漳泽公司要于何时搬离。其主张于2016年春节期间、2017年7月13日分别搬离案涉租赁标的物商铺并归还给漳泽公司，没有事实依据，漳泽公司不予认可。3.潘德桑主张漳泽公司存在二个违约内容，没有事实依据。瑞盛公司的相关招商广告宣传，不是案涉合同的组成部分，与本案不具有关联性。4.案涉《委托经营管理协议》第一条和第二条约定：案外人瑞盛公司将福鼎市瑞盛国际广场一期项目的经营业务委托给漳泽公司统一经营管理，并由漳泽公司统一招商、统一营销、统一管理，瑞盛公司不参与生产经营管理，且在上述协议有效期内，瑞盛公司不得与任何第三方签订租赁合同。根据上述协议约定，漳泽公司依法应是《经纪人管理办法》第二条规定的经纪人，而不是委托代理合同中的受托人。5.潘德桑二审补充提供的二组证据以及二审申请的证人出庭作证，上述证据的形成时间和申请时间可判定，上述证据均不是新证据，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》（以下简称“民事诉讼证据规定”）第四十一条的规定，不属于二审程序中的新的证据，依据该规定第四十三条的规定，人民法院不应予以采纳。综上，一审判决完全正确，应予维持；潘德桑上诉所主张的理由，没有事实与法律依据，应驳回其上诉。 漳泽公司向一审法院起诉请求：1.判令潘德桑立即向漳泽公司支付第二年场地管理费53871元，并按月利率2%的标准支付自2016年6月17日起至上述款项付清之日止的滞纳金；2.本案诉讼费用由潘德桑负担。 一审法院认定事实：2014年8月30日，漳泽公司与瑞盛公司签订《委托经营管理协议》，主要内容为：“甲（瑞盛公司）、乙（漳泽公司）双方本着自愿、平等、顺畅合作、互利共赢的经营原则，经双方充分协商，就委托经营瑞盛公司瑞盛国际广场一期项目租赁业务，订立本协议，谨以共同遵守：第一条，甲方自愿将自己原经营的瑞盛国际广场一期项目的经营业务委托给乙方实行统一经营管理，包括公司名称、各种证件，所有公用及辅助设施，甲方不得参与生产经营管理。瑞盛国际广场一期项目经营业务包括：甲方开发建设的A1-101至A16-321号商铺委托乙方统一招商、统一营销、统一管理业务……第三条，本协议有效期自双方签订之日起至2019年8月30日。第四条，甲乙双方同意在协议签订后的第四年开始计回报金。1.甲方同意乙方在协议签订后三年内亏损280万元人民币，亏损额由甲方承担。2.乙方在第四年开始按年利润上交给甲方……”。 2015年11月12日，漳泽公司与潘德桑签订《场地使用管理协议》，约定：使用位于福鼎市海湾新城瑞盛国际广场十号楼一层铺位号为Ａ10-104、105、106、113、114、115、116，总建筑面积285.03平方米，用于潘德桑进驻品牌“日丰管”的洁具品类产品经营使用，合同期限自2015年7月17日起至2020年3月29日止。场地管理费的标准为占用的场地铺位面积每平方米63元／月，每年管理费为215483元。扣除给予潘德桑优惠期后的第二年场地管理费为53871元，潘德桑应于2016年6月17日一次性支付。如延期交纳，漳泽公司有权向潘德桑按欠款金额每天收取3%的滞纳金。合同签订后，潘德桑已交纳第一年管理费，并入驻使用至今，但未向漳泽公司支付第二年场地管理费53871元。 一审法院对双方当事人争议焦点问题作了如下分析认定： 一、关于漳泽公司是否是本案适格主体的问题。 有权主张潘德桑向其支付第二年，即自2016年7月17日起至2017年7月16日止的场地管理费，认定本案漳泽公司主体适格。漳泽公司与瑞盛公司签订的案涉《委托经营管理协议》系漳泽公司与瑞盛公司双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。漳泽公司依据案涉《委托经营管理协议》，以自己名义与潘德桑订立案涉《场地使用管理协议》，将案涉商铺交付潘德桑使用，有权主张潘德桑向其支付第二年，即自2016年7月17日起至2017年7月16日止的场地管理费，认定本案漳泽公司主体适格。 二、关于案涉《场地使用管理协议》是否因欺诈损害国家利益而无效的问题。 首先，潘德桑未举证证实其系被欺诈而签订案涉《场地使用管理协议》，认定签订案涉《场地使用管理协议》系漳泽公司与潘德桑真实意思表示；其次，营业税应纳税额即计税营业额与适用税率乘积，计税营业额以实际经营发生为准，故对潘德桑关于因瑞盛国际广场未形成专门市场，使漳泽公司经营严重亏损以致国家税收损失的主张不予认可。认定案涉《场地使用管理协议》自成立时生效。 三、关于漳泽公司是否有权要求潘德桑向其支付场地管理费53871元及按月利率2%计算的逾期付款违约金的问题。 因案涉《场地使用管理协议》合法有效，双方应按约履行各自义务。潘德桑提出的主张不足以对抗漳泽公司要求潘德桑支付案涉场地管理费的履行请求，即潘德桑的抗辩不能成立，无权拒绝履行向漳泽公司支付场地使用费的义务。潘德桑逾期付款已构成违约，依法应承担违约责任。漳泽公司主张按月利率2%计付逾期付款违约金，明显低于双方合同的约定也不违反法律法规的规定，予以认定。 一审法院认为，漳泽公司主张潘德桑支付尚欠的第二年场地管理费53871元及逾期付款违约金，并无不当，予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决：被告潘德桑应于本判决生效之日起五日内偿还原告上海漳泽资产管理有限公司场地管理费53871元及逾期付款违约金（自2016年6月17日起至款项付清之日起，按月利率2%计算）。案件受理费443元，由潘德桑负担。 本院在二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人没有争议的漳泽公司与瑞盛公司签订《委托经营管理协议》、漳泽公司与潘德桑签订《场地使用管理协议》以及潘德桑已交纳第一年管理费的事实，本院予以确认。对当事人二审争议事实等焦点问题，本院具体分析认定如下： 一、关于案涉《场地使用管理协议》效力和双方讼争的法律关系以及漳泽公司原告主体资格的问题。 二审中，针对潘德桑上诉主张漳泽公司对出租的房屋是否取得建设工程规划许可证及是否按照建设工程规划许可证的规定建设负有举证责任，漳泽公司提交了福鼎市瑞盛国际商贸批发市场一期建设项目的建设工程规划许可证、商品房预售许可证、于2015年6月3日通过工程竣工验收的备案表，证明包括案涉店铺在内的福鼎市瑞盛国际商贸批发市场一期建筑的合规性。潘德桑的委托诉讼代理人质证对建设工程规划许可证、商品房预售许可证真实性无异议，对工程竣工验收备案表的复印件认为与原件存在差异，但对原件没有提出质疑。本院对案涉店铺已经办理建设工程规划许可的事实予以确认。 本院认为，潘德桑确认知晓漳泽公司与瑞盛公司签订《委托经营管理协议》（以下简称“《委托协议》”）的事实，《委托协议》明确约定：瑞盛公司将瑞盛国际广场一期项目的经营业务委托给漳泽公司实行统一经营管理，瑞盛公司不参与经营；瑞盛公司在协议有效期内，不得与任何第三方签订租赁合同；瑞盛公司不得无故干扰漳泽公司的自主经营权、人事权等等。故漳泽公司有权经营瑞盛国际广场一期项目租赁业务，有权对商铺统一招商、营销、管理。 潘德桑与漳泽公司对签订《场地使用管理协议》（以下简称“《场地协议》”）的事实没有异议，双方当事人意思表示真实，并不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。该合同约定的双方当事人主要权利义务为漳泽公司案涉总建筑面积285.03平方米场地铺位交付潘德桑经营使用，潘德桑向其交纳费用，一审认定案涉法律关系为房屋租赁合同关系正确。 《场地协议》第三条明确规定了潘德桑向漳泽公司交纳场地管理费标准、优惠方案、优惠政策终止方案、支付方式以及延迟交纳管理费滞纳金的收取等事项。所以，漳泽公司有权要求潘德桑履行交纳场地管理费，其提起本案诉讼，具有原告主体资格。分析《委托协议》第九条第7项规定“因诉讼、仲裁、发生民事纠纷案需办理有关手续的，瑞盛公司有义务提供相应手续和帮助，费用由漳泽公司承担。”该项规定确定了瑞盛公司提供相应手续和帮助的合同义务及费用承担，并未否定漳泽公司的对商铺经营管理和收益的权利。潘德桑关于本案应以委托人瑞盛公司的名义起诉和漳泽公司不具有上诉主体资格、应驳回起诉的上诉主张，不能成立；一审判决认定《场地协议》自成立时生效和本案诉讼漳泽公司主体适格，本院予以维持。 二、关于案涉《场地协议》履行情况及漳泽公司原审诉讼请求应否支持的问题。 二审中，潘德桑提供商铺现场照片，用于证明：案涉房屋中Ａ10一层113、114、115、116房屋，其于2015年11月已搬走，2016年11月5日漳泽公司上锁，此时间四店面处于漳泽公司实际控制之下，合同于上锁当日终止；Ａ10一层104、105、106房屋，其于2017年7月13日搬离时被保安阻拦、商铺由场地管理人员上锁，在漳泽公司实际控制之下、归还给漳泽公司。潘德桑申请证人潘某1、潘某2、朱某、陈某、姜某出庭作证，用于证明：瑞盛公司招商承诺进行规模化管理和案涉房屋搬走的时间、漳泽公司上锁、实际控制商铺，合同于上锁当日终止。潘德桑主张，瑞盛公司招商承诺进行规模化管理，案涉房屋所在区域招商广告为统一经营水暖管业，实际的经营用途无法形成水暖产品一条街，潘德桑的生意冷清、被迫关闭退租；漳泽公司没有管理，潘德桑有权拒付场地管理费，不承担逾期付款违约金。潘德桑搬离时合同终止，按实际占用期间计算使用费至搬离之日止；漳泽公司主张利息和违约金没有依据。 漳泽公司质证认为，潘德桑申请出庭作证的证人潘某1是潘德桑堂哥、证人潘某2是潘德桑哥哥，二人陈述各使用两间商铺、以潘德桑名义共同租赁案涉商铺；证人朱某是潘某1店铺的股东，证人陈某是潘某1的店员，姜某是潘德桑店里打工人员。以上证人与潘德桑均存在利害关系，证言关于搬走时间的陈述相互矛盾，与潘德桑提供商铺现场照片不能吻合。证人证言不应采信，照片不能证明潘德桑待证事实主张。 本院认为，对潘德桑提供商铺现场照片以及申请出庭作证的证人证言应综合全案予以分析。1.潘德桑对Ａ10一层113、114、115、116商铺搬离陈述“于2016年春节期间搬离”、“于2015年11月已搬走”各不相同。潘德桑提供案涉房屋中Ａ10一层113、114、115、116商铺现场一张照片体现拍照时间为2017年4月18日，潘某2陈述“德贵就拍了照片”、“里面还有几个样品。照相照完十来天全部搬走。”依此推定则全部搬离时间在2017年5月之后，在案一审证据潘德桑于2017年4月1日发给漳泽公司的《函》亦未提及商铺搬离情形，故对潘德桑主张的Ａ10一层113、114、115、116商铺搬离的时间显然无法予以确认。2.潘德桑主张Ａ10一层104、105、106商铺在2017年7月13日搬离受阻、商铺被上锁，于2017年9月25日后漳泽公司配合开锁搬离。与其提供的商铺现场六张照片内容（包括保安将水管搬进店铺以及店铺被两把插锁锁门等）、证人姜某的部分证言内容能够相互印证，漳泽公司亦确认的场地管理保安由瑞盛公司负责的事实，另有2017年10月25日漳泽公司发给潘德桑的《解除场地使用协议通知书》中载明的“未经本公司同意擅自从上述协议约定的场地铺位搬走并私自撤场。您以您的行为向本公司表明您根本不准备履行上述协议约定的义务”，可以佐证。对潘德桑主张Ａ10一层104、105、106商铺搬离情况的事实，可以予以认定。 潘德桑一审中提供的瑞盛公司广告宣传彩页中载明“本广告所有资料仅供参考，一律以政府最终审核和双方买卖合约为准。开发商在中国法律允许范围内保留有关项目和楼宇的设计/规划/平面图/物料和任何有关设备用途，以及本资料内容更改的最终修改权”，该广告宣传彩页中“要想富，就买铺！”、“专业市场5年300%价值增长！”“楼幢及业态分布图”等内容都不具有要约的性质。潘德桑主张漳泽公司未履行瑞盛国际广场铺位场地使用方（承租方）进驻铺位的品牌、产品类别进行统一管理和对场地使用方的员工实行统一工服工牌、培训、管理，构成合同违约，其行使抗辩权有权拒付场地管理费，没有合同约定的事实根据。根据《场地协议》第九条合同的变更、解除与终止“11、在使用期限届满或合同终止、解除后，乙方应按本合同约定将使用场地商位交还甲方；未经甲方的书面同意继续占用使用场所，其占用不能视为合同延期或合同续订，甲方有权随时要求乙方搬出场所，在占用期间乙方需支付相当于本合同约定各项费用（包括管理费等）的150%的占用费给甲方；且甲方有权依照法律程序追索使用场所和因上述留驻行为所发生的一切损失和费用”、“12、乙方未经甲方书面同意而提前或擅自搬走的，视为乙方违约解除本合同，甲方有权对乙方使用场地铺位的商品留置、变卖并追究乙方违约责任，对乙方拖欠的款项甲方有权追索，对该场地铺位甲方有权收回”，第十条、违约责任“1、本合同签订后即具有法律效力，各方须严格遵守；乙方违约的，应按本合同约定支付他方违约金；给他方造成损失的，还应赔偿他方损失”、“3、乙方不论何种原因撤场，如果撤场时欠缴甲方的管理费、电费及其他费用，或者商品质量保证金未补足的，甲方有权将使用场地商位内商品留置或异地留置、变卖，变卖金额抵还欠款，变卖金额不足以抵偿欠款的，甲方有权继续向乙方追索，直至清偿为止；变卖金额抵偿欠款后有剩余的，充作商品质量保证金。乙方发生逃场，属于违约行为，甲方有权将乙方使用场地铺位内商品留置、变卖并追索乙方违约责任”的规定，本案中潘德桑未经漳泽公司书面同意搬走，应视为潘德桑违约解除《场地协议》，漳泽公司有权追索潘德桑欠缴的管理费即商铺租金，并要求潘德桑按《场地协议》约定支付违约金和赔偿损失。根据《委托协议》《场地协议》可确定漳泽公司是经营管理案涉福鼎市瑞盛国际广场一期项目的专业资产管理企业，对场地商铺经营明显异常情形具备及时发现的能力，潘德桑租赁的A10一层104、105、106商铺在2017年7月13日搬离受阻、商铺被上锁，与《场地协议》有关漳泽公司行使留置商品行为的约定情形相符，可以认定潘德桑搬离该部分商铺的时间为2017年7月13日；A10一层104、105、106商铺在2017年7月13日搬离受阻、商铺被上锁的事实，亦可以确定漳泽公司足以发现潘德桑租赁的A10一层104、105、106商铺搬离情况，故可以认定到2017年7月13日潘德桑擅自搬走、违约解除《场地协议》。根据《场地协议》第九条合同的变更、解除与终止第13项“本合同期满或中途终止或解除时，乙方应在3日内将店内物品自行搬离……”本案漳泽公司因留置商品而要求承租方负担商铺占用费用的合理期间可3日予以确定；对本案漳泽公司基于行使留置商品行为造成的未搬离商品占用商铺期间费用，应视为漳泽公司原因的扩大损失。 综上，漳泽公司向一审诉讼请求为潘德桑向漳泽公司支付第二年即2016年7月17日至2017年7月16日期间的场地管理费53871元，并按月利率2%的标准支付自2016年6月17日起至上述款项付清之日止的滞纳金，符合《场地协议》约定。一审判决结论正确，本院可予维持。 综上所述，一审认定事实未分析合同履行情形存在瑕疵，但适用法律、裁判结果正确，故对潘德桑的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1440元，由潘德桑负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈万福 审判员  陈 曦 审判员  林志远 二〇一八年十二月十日 书记员  张 颖 附：相关法律规定及申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》： 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条 第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。