湖南省宜章县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1022民初1552号 原告：彭波，男，1986年6月5日出生，住湖南省宜章县。 原告：巫静，女，1988年6月27日出生，住湖南省宜章县。系原告彭波之妻。 委托代理人：刘伟，湖南天地人郴州律师事务所律师。 被告：宜章县鑫园房地产开发有限责任公司，住所地湖南省宜章县玉溪镇文明北路**。 法定代表人：欧回养，1954年9月20日出生，系该公司总经理。 委托代理人：周永生，1966年4月12日出生，住湖南省宜章县文明南路**。系该公司员工。 原告彭波、巫静与被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司（以下简称鑫园房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年9月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭波及其委托代理人刘伟，被告鑫园房地产公司的委托代理人周永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭波、巫静诉讼请求：1、依法判决被告向原告支付房屋差价款3440元；2、判决被告立即为原告办理鑫园商贸大酒店小区1栋9层902室的不动产权证；3、判决被告支付逾期办理不动产权证的违约金，按合同约定10元/天计算至产权证办理之日止，现暂从2015年4月1日计算到2018年9月1日计16100元；4、诉讼费用由被告承担。 被告鑫园房地产公司答辩称：1、双方在合同第五款明确规定实际面积以产权证为准，多退少补；2、由于政府在土地出让金和益价的问题上还没有达成协议是造成不能及时办证的原因，现在已经协商好，可以办证了；3、因为在合同期限内，被告早就给原告办理了备案手续，不存在违约；4、原告根本没有分清楚地块位置，所以不存在侵权。 审理查明的事实 经审理查明：宜章县鑫园房地产开发有限责任公司成立于2007年3月12日，经营范围为：房地产开发、餐饮、住宿。 2014年4月4日，两原告、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，两原告购买了被告开发的位于宜章县玉溪镇文明北路17号鑫园商贸大酒店小区1栋9层902室，约定面积75.58平方米，商品房单价3440.07元，房屋总价款260000元，首付8万元，余款银行贷款按揭。2014年7月18日被告到宜章县房产管理局办理了商品房买卖合同备案登记。原告办理银行贷款按揭时，对房产局测量实际面积是74.94㎡，被告予以确认，被告多收了原告房款2201元。2015年4月25日，原告签收了收房确认书，办理房屋交接手续。合同第十五条约定为：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付10元的违约金。被告交房后至今未到房地产管理部门产权登记机关办理备案手续。根据合同约定，被告向原告支付逾期到房地产管理部门产权登记机关办理备案手续的起算日为2016年4月20日。从2016年4月20日至2018年9月1日，共计864天，按10元/天计算，违约金的数额8640元。 判决理由与结果 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对双方具有约束力。本案的争议焦点有三点： 一、关于立即办理不动产权证的问题。不动产权属登记系一种行政行为，涉及到房产登记机关一系列的行政审查行为。被告不是办理房屋登记的机关，仅有协助办证部门办理房产证的义务。从合同约定的内容看，也是约定由被告在商品房交付使用后的一定期限内提供办证资料到产权登记机关办证。如果被告未按约履行义务，应依据合同约定主张违约责任，而不宜由司法机关强制房地产开发企业作出限期内办证的行为。故该诉讼请求不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。 二、被告鑫园房地产公司是否存在逾期办证的违约行为并承担违约责任的问题。本案中，被告在接受原告的办证委托后，未按照《房屋买卖合同》第十五条的约定，在房屋交付使用的2014年4月20日后360日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，且至今无证据证明其已履行了上述合同义务，被告存在逾期办理权属登记的行为，应当按照合同的约定从从2016年4月20日起暂计至2018年9月1日，共计864天，按10元/天计算，违约金的数额8640元。原告诉请暂计至2018年9月1日的逾期办证违约金16100元，本院予以支持8640元；2018年11月20日后的违约金按约定计算至房屋所有权转让备案登记之日止。 三、原告彭波、巫静主张被告多收取的房屋差价款3440元是否现在退还。原、被告签订《商品房买卖合同》约定，原告购买被告开发的位于宜章县玉溪镇文明北路17号鑫园商贸大酒店小区1栋9层902室，约定面积75.58平方米，商品房单价3440.07元，原告办理银行贷款按揭时，房产局测量实际面积是74.94㎡，被告确认多收了原告房款2201元。原告彭波、巫静请求判令被告退还多收取的房屋差价款3440元，本院予以支持2201元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向原告彭波、巫静支付逾期办理权属登记违约金8640元；2018年9月1日后的逾期办理权属登记违约金按约定10元/天计算至房屋所有权办理权属登记备案登记之日止； 二、被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起二十日内向原告彭波、巫静退还多收取的房屋价款2201元； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告彭波、巫静的其他诉讼请求。 案件受理费289元，减半收取144.5元，由被告宜章县鑫园房地产开发有限责任公司负担80元，原告彭波、巫静负担64.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  李鹏伟 二〇一八年十二月六日 书记员  彭李苗 附：相关法律规定及司法解释 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能过调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。