广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂03民终3395号 上诉人（原审被告、反诉原告）：粟宽强，男，1969年8月15日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市临桂区。 委托诉讼代理人：莫金球，广西同盛吉成律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：广西宏湖房地产开发有限责任公司，住所地：广西壮族自治区南宁市青秀区厢竹大道30号，统一社会信用代码：914500007689106341。 法定代表人：卓振涛，董事长。 委托诉讼代理人：吴静，广西同望律师事务所律师。 委托诉讼代理人：颜灿，广西同望律师事务所律师。 原审第三人：桂林天湖水利电业设备有限公司，住所地：广西壮族自治区灵川县八里街工业园区。 法定代表人：黄有斌，董事长。 上诉人粟宽强因与上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司、原审第三人桂林天湖水利电业设备有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区灵川县人民法院（2018)桂0323民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月9日立案后，依法组成由审判员丁勇担任审判长，审判员潘文华、周霞参加的合议庭，于2018年12月9日公开开庭审理了本案。书记员盘林云担任法庭记录。上诉人粟宽强及其委托诉讼代理人莫金球，上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司（简称广西宏湖公司）委托诉讼代理人吴静、颜灿到庭参加诉讼。原审第三人桂林天湖水利电业设备有限公司（以下简称桂林天湖公司）经本院传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人粟宽强的上诉请求：1、撤销一审判决第一项、第三项，改判驳回广西宏湖房地产开发有限责任公司要求上诉人支付租金的请求；2、改判广西宏湖房地产开发有限责任公司赔偿上诉人装修损失1661317.98元及其损失100000元，共计1761317.98元。事实和理由：首先，从2012年3月起，广西宏湖房地产开发有限责任公司一直拒收上诉人支付的租金，上诉人当时担心该公司以后以上诉人拖欠租金为由收回租赁房屋，因此在2012年4月17日到桂林市公证处提存了2012年3月和4月的租金并公证了广西宏湖房地产开发有限责任公司拒收租金的事实。被上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司对于涉案房租自2012年4月提出免收租金的要约，上诉人作出承诺，双方对租金的支付已达成新的协议，即被上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司不再收取租金，现该公司反悔要收取租金，没有依据。其次，双方当事人的合同约定按月支付，上诉人至每月应付租金期日届满未付租金，广西宏湖房地产开发有限责任公司就知道其权利被侵犯，应在一年内主张权利，而其直至2018年5月才向上诉人主张从2012年5月至2018月4月期间的租金，从诉讼时效而言，从2012年3月起，广西宏湖房地产开发有限责任公司要求上诉人支付的租金当中，从2012年5月至2016年9月30日期间的租金156万元已经超过诉讼时效。再次，当事人的《租赁合同》约定：“在有效租赁期内，甲方应保证乙方的租用权和租赁期，不能单方解除合同，否则应赔偿乙方的装修损失，退还乙方在甲方的保证金10万元，另甲方还应赔偿乙方损失费10万元。”广西宏湖房地产开发有限责任公司为了开发房地产，采取了不允许上诉人正常装修房屋、停电停水、拆除共用厕所、钻坏停车场等一系列违约行为，为了达到单方解除合同的目的，还于2012年6月提起诉讼，致使上诉人原来经营非常红火的餐馆最终倒闭。上诉人反诉要求广西宏湖房地产开发有限责任公司赔偿装修损失1661317.98元及其他损失10万元，共计1761317.98元，符合事实及法律规定，一审未支持是错误的。一审判决认定事实错误，适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司的上诉请求：1、撤销一审判决第一项，改判粟宽强向上诉人支付2012年5月至2018年4月的租金216万元，2018年4月之后的租金粟宽强应按每月3万元的租金标准向上诉人支付至合同终止之日止；2、撤销一审判决第二项，改判粟宽强向上诉人支付因拖欠租金产生的违约金513493.5元；3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人粟宽强承担。事实和理由：首先，一审判决在粟宽强逾期交租是否构成违约的认定上存在事实不清、法律适用有误的问题。支付租金为粟宽强应依法依约积极主动履行的义务，上诉人要求提存2012年3月和4月租金及是否催告的情形，均不能作为粟宽强不主动支付2012年5月后租金的合法合理事由。粟宽强至今未主动向上诉人支付任何租金，存在欠款的违约事实及主观恶意。双方自签订租赁合同以来，粟宽强一直实际占有使用租赁物业，获取转租收益，基于公平及当事人双方利益平衡的原则，粟宽强应支付租金并承担拒付租金的违约责任。其次，一审法院仅判决粟宽强支付至2018年4月的租金，未支持上诉人要求粟宽强支付2018年4月之后的租金的诉请是错误的。请求二审法院查明事实，公正判决。 粟宽强针对广西宏湖房地产开发有限责任公司的上诉请求、事实及理由答辩称，广西宏湖房地产开发有限责任公司的上诉请求没有任何事实及法律依据，依法应驳回其上诉请求。首先，广西宏湖房地产开发有限责任公司上诉称粟宽强逾期交付租金构成违约，与事实不符，粟宽强不交纳租金，不是粟宽强违约，而是该公司明确表示不再收取粟宽强的租金，不存在粟宽强拖欠而需支付违约金的问题。其次，广西宏湖房地产开发有限责任公司恶意违约并侵犯粟宽强的租赁权，不应收取租金。租金必须是在保证粟宽强能正常使用于租赁合同约定的用途的情况下，粟宽强才有义务支付租金，但从2011年下半年以后因广西宏湖房地产开发有限责任公司的恶意破坏，粟宽强根本无法正常使用租赁房屋经营双方约定的用途，因此该公司无权向粟宽强要求支付租金。另外，广西宏湖房地产开发有限责任公司在一审未主张2018年4月以后的租金，只是主张了74个月，无权在二审中主张2018年4月之后的租金。请求二审法院依法驳回广西宏湖房地产开发有限责任公司的全部上诉请求。 原审第三人桂林天湖水利电业设备有限公司未到庭参加诉讼，亦未作出书面答辩。 广西宏湖房地产开发有限责任公司向一审法院起诉请求：一、判令被告粟宽强向原告宏湖公司支付租金2220000元（自2012年3月起暂计至2018年4月，共计74个月，最终以租金支付完毕为准）；二、依法判令被告向原告支付因拖欠租金产生的违约金513493.5元（暂计至2018年4月止，最终计算至租金支付完毕为准）；三、本案的一切诉讼费、保全费等由被告粟宽强负担。 粟宽强向一审法院反诉请求：一、反诉被告宏湖公司赔偿反诉原告粟宽强装修损失1661317.98元及其他损失100000元，并退还保证金100000元；二、本案诉讼费用全部由反诉被告承担。 一审法院认定事实：2005年12月31日，广西壮族自治区桂林变压器厂（以下简称变压器厂）与粟宽强签订了关于变压器厂宿舍区门口新建综合楼的《租赁合同》。合同约定，变压器厂将位于桂黄公路旁，定江路口对面，桂林变压器厂宿舍区门口新建的六层综合楼房一栋连同楼房后面的空地租赁给粟宽强用于商贸、餐饮、旅馆等业务；租赁期限为15年，从2006年1月1日至2021年1月1日；每年的租金为人民币360000元，按月计算即每月租金30000元，租金的交纳约定为按月支付；在有效租赁期内，变压器厂应保证粟宽强的租用权和租赁期，不能单方面解除合同，否则应赔偿粟宽强的装修损失，退还粟宽强在变压器厂的保证金10万元，另变压器厂还赔偿粟宽强损失费10万元。此外，双方还对其他有关事项进行了约定。合同签订后，粟宽强利用租赁楼房开办了灵川县粟记食尚多味羊肉馆。2011年5月15日，粟宽强与郑海签订了合作经营合同。粟宽强以其承租的本案涉案综合楼与郑海合作，用于经营商贸、餐饮、旅馆等业务。现粟宽强在本案所涉租赁楼房开办的灵川县粟记食尚多味羊肉馆已停止经营，楼房一楼部分铺面出租给舒娥英经营移动手机业务，楼房四、五、六楼及一楼部分铺面出租给唐联顺作宾馆经营使用。2010年12月14日，灵川县人民政府作出决定，收回变压器厂31783.7平方米的土地使用权及地上附着物（包括本案涉案综合楼），并将土地用途确定为商业、住宅用地，进行招拍挂。2011年7月13日，宏湖公司通过拍卖取得该项土地使用权及地上附属物（含本案涉案综合楼、厂房等）。2011年9月16日，广西壮族自治区水利厅批准同意天湖公司吸收合并变压器厂，变压器厂全部资产、负债、业务无偿划转给天湖公司。2012年，宏湖公司以粟宽强擅自在承租的楼房后加建电梯房违反了《租赁合同》的约定，向本院起诉要求解除《租赁合同》。本院对该案作出判决后，当事人提起上诉，桂林市中级人民法院经审理后，将该案发回本院重审。至本案开庭前，该案尚在审理过程中。2012年4月17日，粟宽强向宏湖公司交纳租金60000元，宏湖公司未收取，并同意将租金提存在桂林市公证处。粟宽强于同日将租金60000元提存于桂林市公证处。此后，粟宽强未再向宏湖公司交纳租金。 一审法院审理认为，变压器厂与粟宽强签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，亦未损害国家和他人的合法利益，合同合法有效，各当事人均应按合同约定履行自己的义务。宏湖公司通过拍卖取得租赁物所有权后，依法继受变压器厂的合同权利义务。综合各诉讼当事人的陈述及答辩，本案的争议焦点有四个，一是粟宽强在履行《租赁合同》的过程中多年未交纳租金，是否违反合同约定，应承担相应的违约责任；二是宏湖公司提出要求粟宽强交纳2012年3月至2018年4月的租金是否有部分已超过诉讼时效，粟宽强应向宏湖公司交纳多少租金；三是粟宽强提出的反诉请求是否与本案本诉具有关联性，其诉请作为本诉的反诉是否恰当；四是宏湖公司是否违反了《租赁合同》约定，阻碍粟宽强行使租赁权，应承担相应的违约责任。一、关于粟宽强在履行《租赁合同》的过程中多年未交纳租金，是否违反合同约定，应承担相应的违约责任的问题。 《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。本案中，粟宽强于2012年4月17日向宏湖公司交纳租金时，宏湖公司未履行其收取租金的协助义务，而是拒收，粟宽强据此中止向宏湖公司继续履行交纳租金的合同义务，合法有据，不应当认定为违反《租赁合同》的约定。宏湖公司提出在本案诉讼前曾多次向粟宽强催收租金，但宏湖公司提供的证据并不足以证明其主张，粟宽强也不予认可，对此，宏湖公司应自行承担举证不能的不利后果。宏湖公司提出，粟宽强未按合同约定积极全面履行自己支付租金的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。本院认为，粟宽强于2012年4月17日向宏湖公司交纳租金，在宏湖公司拒收后又将租金提存，可认定粟宽强有积极交纳租金的意愿，宏湖公司在粟宽强交纳租金时拒收，其后又未向粟宽强催收租金，粟宽强有理由相信宏湖公司拒收其租金的意思表示在持续，因此，不能因粟宽强在2012年4月后未主动向宏湖公司交纳租金认定粟宽强不积极履行义务，构成违约。另，根据法律规定，因债权人导致债务无法履行的，债务人可将履行标的提存，但法律并未规定债务人必须将履行标的提存，因此，虽粟宽强于2012年4月后未再将应付租金提存，但不能据此认定粟宽强不积极履行义务，构成违约。综上所述，本院认为，虽粟宽强自2012年4月后多年来一直未向宏湖公司交纳租金，但此系宏湖公司拒收租金造成，粟宽强未将其后的租金提存也不违反法律规定及《租赁合同》的约定。故，对宏湖公司要求被告粟宽强支付因拖欠租金产生的违约金的诉请本院不予支持。 二、关于宏湖公司提出要求粟宽强交纳2012年3月至2018年4月的租金是否有部分已超过诉讼时效，粟宽强应向宏湖公司交纳多少租金的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。本案中，宏湖公司与粟宽强之间只存在一个房屋租赁合同关系，尽管《租赁合同》中约定了租金按月支付，但按月给付行为从根本上而言，是同一租赁合同的相同条款的反复触发。宏湖公司作为出租人从粟宽强处获得租金的合同依据自始至终都没有发生变化，粟宽强每一次的付款行为也都是为了保障所涉租赁合同的正常存续。因此各笔租金的给付虽具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。且本案所涉《租赁合同》约定的租赁期限长达十五年，如果诉讼时效从每一期租金债务履行期限届满之日分别计算，将会割裂同一租赁合同的整体性，还将导致债权人频繁地主张权利，动摇双方之间的互信，更将背离诉讼时效制度的价值目标。因此，根据公平原则及诚实信用原则，存在长期房屋租赁合同关系的双方当事人因租金支付发生纠纷的，诉讼时效应从最后一期租金履行期限届满之日起开始计算。因此宏湖公司对本案《租赁合同》项下的租金可在合同履行期限内要求承租人依约履行支付义务。宏湖公司提起本案诉讼要求粟宽强支付2012年3月至2018年4月的租金，不存在超过诉讼时效的部分。根据《租赁合同》的约定，粟宽强每月应向宏湖公司交纳的租金为30000元，从2012年3月计算至2018年4月，共计74个月，故粟宽强应向宏湖公司交纳的租金为2220000元。因粟宽强于2012年4月17日向宏湖公司交纳2012年3月及2012年4月的租金时，宏湖公司拒收，粟宽强将该两个月的租金提存在桂林市公证处，依法应当认定粟宽强已完成该两个月的租金交纳义务。故，在宏湖公司的诉请范围内粟宽强还应向宏湖公司支付72个月的租金，即2160000元。粟宽强提出宏湖公司于2012年4月17日拒收租金是宏湖公司对粟宽强提出不再收取租金的要约，粟宽强从2012年4月18日后没有再向宏湖公司支付过租金，以行为作出承诺，双方就租金的支付已形成新的协议。宏湖公司现在反悔要收取租金，应与粟宽强协商一致后才能继续收取。本院认为，粟宽强提供的《公证书》载明“林伟婉言拒收，且同意将上述租金提存在桂林市公证处”，从文义上分析，该处宏湖公司并没有放弃向粟宽强收取租金的权利的意思表示，否则也不会有“同意将上述租金提存在桂林市公证处”的表述，此处的“拒收”应结合双方履行《租赁合同》的过程，理解为因双方存在纠纷暂不收取。对粟宽强提出的宏湖公司已明确放弃向其收取租金的权利的意见，本院不予采信。粟宽强提出宏湖公司严重违约并侵犯其租赁权，不应收取租金。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人提供的证据不足以证明其主张的，应自行承担举证不能的不利后果。粟宽强提出宏湖公司严重违约并侵犯其的租赁权，宏湖公司不予认可，粟宽强对其主张应提供足够的证据予以证明，现粟宽强提供的证据不足以证明其主张，依法应自行承担举证不能的不利后果。对粟宽强提出的宏湖公司严重违约并侵犯其租赁权，不应收取租金的意见，本院不予采信。三、关于粟宽强提出的反诉请求是否与本案本诉具有关联性，其诉请作为本诉的反诉是否恰当的问题。本院认为，粟宽强提起的反诉，反诉的当事人在本诉的当事人的范围内，反诉与本诉的诉讼请求基于相同的法律关系，且反诉理由如能成立，在一定程度上能阻却本诉诉请的成立或减轻粟宽强在本诉中应承担的责任，粟宽强提起的反诉符合法律规定，应与本诉合并审理。四、关于宏湖公司是否违反了《租赁合同》约定，阻碍粟宽强行使租赁权，应承担相应的违约责任的问题。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，粟宽强提供的证据不足以证明宏湖公司有阻碍粟宽强行使租赁权的行为，依法应当有粟宽强自行承担举证不能的不利后果。且粟宽强要求宏湖公司“赔偿装修损失，退还保证金10万元，另还赔偿损失费10万元”所依据的是《租赁合同》的第十二条第一款，该款适用的前提是出租方单方面解除合同，宏湖公司虽向法院提起诉讼要求解除《租赁合同》，但这并非单方面解除合同，实际上《租赁合同》至今仍在履行当中。粟宽强诉请要求宏湖公司赔偿装修损失1661317.98元及其他损失100000元，并退还保证金100000元，没有事实和法律依据，本院不予支持。依法判决：一、本诉被告粟宽强于本判决生效之日起三十日内向本诉原告广西宏湖房地产开发有限责任公司支付2012年5月至2018年4月的租金共计2160000元；二、驳回本诉原告广西宏湖房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告粟宽强的反诉请求。本诉案件受理费14335元（已依法减半收取），财产保全费5000元，合计19335元，由本诉原告广西宏湖房地产开发有限责任公司负担3867元，由本诉被告粟宽强负担15468元；反诉案件受理费10776元（已依法减半收取），由反诉原告粟宽强负担。 二审中，各方当事人对一审判决认定的事实均未提出异议，本院予以确认。 本案二审诉讼争议焦点是：1、上诉人粟宽强是否应支付2012年5月至2018年4月的租金？2、上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司向粟宽强主张租金是否超过法定诉讼时效？3、上诉人粟宽强是否应承担逾期交付租金的违约责任？4、上诉人粟宽强主张要求广西宏湖房地产开发有限责任公司赔偿装修损失及其他损失共计1761317.98元是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于上诉人粟宽强拖欠2012年5月至2018年4月的租金问题。双方当事人之间的《租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应属有效合同，双方当事人均应按合同约定履行各自权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人使用、收益承租房屋的情况下，支付租金是其应尽的基本合同义务。2012年4月17日，上诉人粟宽强在上诉人广西宏湖公司拒收租金的情况下提存了2012年3、4月两个月租金，此后上诉人粟宽强继续使用承租房屋至今，因此其应继续履行支付租金的义务。上诉人粟宽强提出上诉人广西宏湖公司2012年4月17日拒收其租金是该公司提出的不再收取租金的要约，双方当事人就租金的支付形成新的协议的主张，无事实及法律依据，理由不能成立，本院不予认定。上诉人粟宽强提出广西宏湖公司严重违约侵犯其租赁权，但对广西宏湖公司侵犯租赁权之事实未能提供任何证据证实，本院对此亦不予认定。上诉人粟宽强如认为广西宏湖公司在履行合同过程中存在损害承租人利益并给承租人造成损失的行为，可另行主张权利。一审法院认定上诉人粟宽强应向上诉人广西宏湖公司支付2012年5月至2018年4月期间的租金2160000元并无不当，本院予以确认。 其次，上诉人广西宏湖公司向上诉人粟宽强主张租金超过法定诉讼时效的问题。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。”诉讼时效期间的起算应具备权利人的权利受到损害及权利人知道或者应当知道权利受到损害等条件。本案中，双方当事人在履行合同过程中，上诉人广西宏湖公司于2012年4月曾拒收过两个月租金，并于2012年7月以上诉人粟宽强存在违约行为为由向一审法院提起解除双方之间《租赁合同》的诉讼，该案至今仍未终审结案。上诉人广西宏湖公司基于主张解除合同终止合同权利义务的原因起诉，主观上在于解除合同收回租赁房屋而非继续出租房屋收取租金，承租人即上诉人粟宽强在诉讼期间未交付租金的行为，对上诉人广西宏湖公司而言主观上不构成对其权利的侵害，当然也不存在“权利人知道或者应当知道权利受到损害的”情形。因此，上诉人粟宽强提出广西宏湖公司向其主张涉案租金超过法定诉讼时效的诉请，理由不能成立，本院不予支持。 再次，关于上诉人粟宽强违约的问题。本案中，双方当事人在履行合同过程中存在出租人拒收租金、承租人提存租金及解除合同诉讼等情形，一审法院据此未支持上诉人广西宏湖公司要求上诉人粟宽强支付拖欠租金所产生的违约金的诉请并无不当，本院依法予以确认。 最后，关于上诉人粟宽强主张要求上诉人广西宏湖公司赔偿装修损失及其他损失1761317.98元的问题。双方当事人签订的《租赁合同》约定出租方单方面解除合同应赔偿承租方装修损失、退还承租方保证金10万元及赔偿承租方损失费10万元。本案中，上诉人广西宏湖公司虽以上诉人粟宽强存在违约行为为由提起解除合同的诉讼，但合同至今仍未解除，且上诉人粟宽强一直实际承租使用租赁房屋，上诉人粟宽强在此情况下要求上诉人广西宏湖公司赔偿其装修损失及其他损失，无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，一审判决依据法律和事实作出的判决并无不当，应予维持。两上诉人提出的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 上诉案件受理费66719元，由上诉人广西宏湖房地产开发有限责任公司负担28548元，由上诉人粟宽强负担38171元。 本判决为终审判决。 审判长 丁 勇 审判员 潘文华 审判员 周 霞 二〇一八年十二月二十四日 书记员 盘林云