湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘13民终1448号上诉人（原审原告）：易松波，男，1972年8月10日出生，汉族，居民,住新化县。委托诉讼代理人：袁首，湖南如顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南紫东同仁房地产开发有限公司，住所地新化县梅苑开发区上梅东路东方财富街。法定代表人：秦光臻，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振斌，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张斌，湖南迪坤律师事务所律师。上诉人易松波因与被上诉人湖南紫东同仁房地产开发有限公司（以下简称紫东同仁公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2018）湘1322民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月30日立案后，依法由审判员陈友红担任审判长，与审判员刘威、曾爱东组成合议庭对本案进行了审理。上诉人易松波及其委托诉讼代理人袁首，被上诉人紫东同仁公司的委托诉讼代理人李振斌、张斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人易松波的上诉请求：撤销一审判决，依法改判由紫东同仁公司按照易松波已付购房款314547元每日1‰的标准支付自2017年12月16日至所购房屋符合交房条件的逾期交房违约金（暂计算至2018年9月3日为80838.6元）；本案的全部诉讼费用由紫东同仁公司承担。事实与理由：一审认定紫东同仁公司按约交付房屋事实不清，适用法律错误。紫东同仁公司未办理验收备案登记，根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规规定，竣工验收是商品房交付使用的实质性要件，取得交付使用的批准文件是商品房交付使用的形式性要件。根据《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第十条关于交房约定，即使按团购委认可的延期交房期限为2017年12月16日，紫东同仁公司至今未取得竣工验收备案表，亦未提交整改到位的证据，紫东同仁公司没有达到法定的交房条件。且一审法院依法调取的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是空白的，没有相关单位签章，并非有效文件。故紫东同仁公司应自2017年12月16日起按购房款总额314547元每日1‰支付逾期交房违约金。被上诉人紫东同仁公司答辩称：1、根据新化县城建局出具的《建设工程竣工档案初验认可证》、新化县质监站等多家单位对案涉房屋验收合格出具的《新化县东方城市广场工程竣工验收记录》、新化县建设工程质量监督站和新化县建筑工程安全监督站出具的《证明》，可以证明案涉房屋已经竣工验收，并经质检部门验收备案，符合交房条件；2、一审法院调取的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》合法有效；3、紫东同仁公司交房时间为2017年12月15日，因案涉房屋系团购房，紫东同仁公司向团购委出具的《有关商品房交付事宜告知函》即视为向易松波交房，易松波不按时收房应自行承担相应法律责任；4、双方对因团购委迟延交付购房款及连续下雨顺延交房日期得到团购委复函同意，紫东同仁公司并未逾期交房。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。易松波向一审法院起诉请求：1、判决被告继续全面履行4-602《商品房买卖合同》及《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》、《补充协议书（2015.10）》；2、判决被告按《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第六项、第七项设计要求整改到位，电表安装到位，独门独户有入户花园，窗户按设计建设，安装载重量均为1000KG的品牌电梯，如前述要求不能达到，则被告因前述违约应赔偿原告2万元；3、判决被告赔偿原告因逾期交房应承担至符合交房条件止的违约金（截至2018年4月16日为152869元）；4、判决被告因所销售住宅使用年限不达标应补偿原告2万元；5、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：一、双方当事人无争议的事实。1、被告紫东同仁公司成立于2013年5月22日，属自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本3000万元，经营范围为房地产开发（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。2、2013年3月15日，新化县农村信用合作联社第二次职工代表大会表决通过成立了新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会。3、2013年5月22日，被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订了《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》，协议的主要内容为：一、团购商品房小区的位置：具体位置（原东方文武学院靠二桥方向）。二、乙方团购799套电梯房自住；三、团购价格：甲方同意以均价每平方米2488元的价格出售给乙方799套住房。四、甲方向乙方提供799套住房，由团购房委员会研究方案公平分配。五、价款的支付：1、为加强对团购商品房建设资金管理，发挥资金效益，保障资金安全，降低房屋建设成本，经双方协商，甲方选定新化县农村信用联合社营业部开立一般存款账户，管理团购商品房和购买车位等资金。本协议签订时，乙方购房业主第一次支付购房定金户型140平方米的每户交8万元、户型180平方米的每户交10万元给甲方。第一次购房定金为甲乙双方共同购买该宗土地款项，乙方要求甲方购房款项只能从此账户转账结算。2、户型设计征得乙方同意且大小规定通过规划设计方案并取得规划用地许可证和项目施工许可证，工程建设到正负零时，乙方购房业主第二次付购房定金每户5万元给甲方。3、本项目开盘营销时，甲乙双方签好《商品房买卖合同》，共同配合办理按揭贷款手续，由甲方向银行申请按揭贷款，乙方必须在一个月之内提供相关资料，逾期不再受理按揭贷款，凡交现金的购房业主，每户按所购房面积付足总房款的80%给甲方（在银行按揭的购房户按按揭规定办理）。4、本项目主体工程封顶时，乙方团购业主每户将购房款付至总房款的100%给甲方，在办理按揭贷款时，按合同均价扣5%的质量保证金，工程竣工验收合格以后付清5%的质量保证金。6、乙方团购业主在签订《商品房买卖合同》时，由乙方将房屋交易契税、房屋维修费、印花税、办证费用等相关税费一次性交给税务、房管等相关部门，甲方予以配合。同时将数字电视、燃气、自来水、电等立户费用由乙方负责一次性交给相关部门办理。甲方凭乙方交纳的凭证经乙方办理房屋产权证和国有土地使用证。六、交房标准：2、电梯：为有机房电梯，每个单元设置载重量1000KG电梯两台。速度为2.2M/S。电梯品牌必须是双方认可的品牌（一线品牌）。3、内墙及天棚采混合沙浆找平，符合国家标准要求，卫生间、洗漱间、厨房、入户花园的地面和卫生间高度0.8米内的墙面按设计要求做好刚性柔性防水，保证在交房时不漏水、不渗水。因购房业主装修改造引起的漏水、渗水，由购房业主负责，甲方概不负责。八、质量要求：1、甲方建设应按国家、省市及行业规范要求的质量按图施工，在施工过程中如须变更，应双方协商同意。九、交房时间：1、项目总体开发建设进度自本协议签订之日起36个月即2013年6月16日至2016年6月16日前竣工交付使用，若有特殊原因可适当推迟，但推迟时间最多不得超过6个月即2016年12月16日前竣工交付。十、交房：1、当甲方建设完工，质监部门验收备案后，即可向乙方购房业主办理交房手续。验房过程中，如果发现问题，可以要求甲方进行整改，整改到位后再验房交钥匙。3、甲方向乙方业主交房时，分别向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。十一、违约责任：2、如甲方在2016年12月16日前未能竣工交房，则每推迟一天向乙方支付所付购房款总额千分之一的违约金。3、如乙方未能按双方所签订《商品房团体购房协议》要求交付购房款，则取消该违约购房户的购房资格，所交购房定金无息退还。4、2013年9月29日，被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订了《人民银行、信用联社团购房补充协议》，协议的主要内容为：一、甲、乙双方签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中，乙方团购799套电梯房，而根据乙方的需求，乙方要再增加81套电梯房，共计880套（其中户型建筑面积140平方米的608户，建筑面积180平方米的272户）。二、增加的81套电梯房的团购价格，团购房及购买车位分配到户的方法、价款的支付、交房标准、配套设施要求、质量要求、交房时间、交房违约责任、其它事项都参照《人民银行、信用联社金融家园商品房团购房协议》的标准执行。五、户型设计建筑面积140平方米（上下3个平方米左右）按三室二厅设计；建筑面积180平方米（上下5个平方米左右）按四室二厅设计（二种户型，都要设计A、B户型）。5、2015年10月30日，被告紫东同仁公司（甲方）与人民银行、信用联社金融家园商品房团购户（乙方）签订了《补充协议（2015.10）》，协议的主要内容为：一、鉴于甲方在设计团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差，为此甲方承诺整体补偿乙方人民币1000万元整。具体补偿方案由乙方自行制订、自行分配。在乙方分配后，于乙方第三次交付购房款中进行抵扣。三、项目资金使用：……乙方按照团购房工程实际进度和主合同及本补充协议的规定进行拨付团购款项。其中，甲方主体工程封顶时付至总价款的90%，全部工程竣工验收并交付使用时付至100%。五、房屋交易税由甲方负责，契税由乙方业主各自承担。七、团购房栋号确定为3#栋、4#栋、5#栋、6#栋、7#栋，不足部分经甲乙双方协商在2#栋进行补足。6、2015年12月17日，被告紫东同仁公司办理了新房售字（2015）第012号《商品房预售许可证》。售房单位：湖南紫东同仁房地产开发有限公司；项目名称：东方城市广场；商品房屋结构：框剪。7、新化县农村信用合作联社金融家园团购户唐友学的团购住房的名额转让给原告易松波。2013年4月20日，原告易松波以唐友学的名义向新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会交首期购房款10万元；2015年9月1日，原告易松波向新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会交第二期购房款3万元；2016年1月28日，原告易松波向被告交纳房屋维修基金569元，同年1月29日，余款在银行办理了按揭贷款手续。8、2015年12月19日，被告紫东同仁公司（甲方）与原告易松波（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同编号为4-602，合同的主要内容为：第二条：乙方所购商品房的基本情况：1、乙方向甲方购买东方城市广场4栋602号住宅一套，该房建筑面积140平方米，该栋建筑为框剪结构。第三条：计价方式及价款：1、甲、乙双方约定建筑面积计算房款，该房屋单价为每平方米2234元，总价款为人民币314547元。第四条付款方式：采取银行按揭贷款，于本合同签订之日向甲方交付首期购房款13万元，余款184547元向银行申请贷款。第六条：交付期限及条件：1、甲方必须保证乙方所购买的房屋按施工设计图进行施工。2、甲方必须于2017年8月30日前，将乙方购买的房屋交付乙方。3、乙方必须在本合同约定期限内按时交付房款，否则按本协议第五条处理。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，或政府部门相关原因，甲方可据实予以延期。2、甲方在本合同约定的交房期限前未收到乙方支付的全部房款及应缴的费用，甲方有权顺延交房日期和办理权属证书登记日期。3、如连续下雨致停工一星期以上，可据实延期。第七条：房屋交接及违约责任：购买房屋达到交付条件后，甲方应当及时通知（含任何形式的通知、公示、电话、短信等）乙方办理房屋交接手续。乙方如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向甲方书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接收。乙方在接到通知之日起十个工作日内对该房屋进行验收并与甲方办理交房手续。超过本合同约定的交房日期三十个工作日，乙方仍不来办理交房手续，该房屋应视为甲方已交付，甲方不承担逾期交房责任，也不承担保管责任，房屋损毁的风险由乙方承担。乙方有向甲方提供真实资料的义务，如乙方资料有所变更，应及时书面通知甲方，否则，由此产生的一切后果由乙方承担。除本条约定特殊情况外甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方：逾期交房超过交房之日九十个工作日，甲方按九十个工作日超出之后的日期向乙方支付已付款的银行同期贷款利率的违约金。逾期180个工作日，甲方按180个工作日之日起向乙方按已付款的万分之一支付违约金。第十一条：甲方关于装饰、设备标准承诺与违约责任：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准达不到本合同附件二规定的标准的，乙方有权要求甲方按约定完善装饰、设备达到标准。第十五条：其他约定：3、水、电、有线电视、通信网络、天燃气，安装落户由甲方负责统一办理，但所需费用由乙方承担。第十六条：合同的保管和效力：……本合同之附件均为本合同不可分割之一部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。2016年1月10日，原告易松波在新化县房地产管理局办理了合同备案登记。附件一为房屋平面图；附件二主要内容为：一、套内部分：4、门窗：设入户门，入户门为品牌防盗门，户内门仅留门洞，窗为铝合金窗。8、强弱电：强电：接口入户。弱电：电话、宽带、闭路接口入户。二公共部分：2、电梯：配置品牌电梯。附件三为费用明细表；附件四为合同补充协议，内容为买受人信息、物业管理、按揭贷款等方面的约定。附件五：主要内容为：团购房补充协议：主合同上条款必须建立在新化县农村信用社金融家园团购房委员会与湖南紫东同仁房地产开发有限公司于2013年5月22日签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、2013年9月29日签订的《人民银行、信用联社团购房补充协议》、2015年11月3日签订的《补充协议（2015.10）》的法律基础之上，以上条款如有违反，必须按以上三个协议条款执行，否则各自依法承担法律责任。9、2015年12月19日，被告与新化人民银行、信用联社团购业主委员会签订了《新化人民银行、信用联社金融家园补充协议》（适用全部业主），主要内容为：《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》、《补充协议（2015.10）》三个协议（以下简称三原始协议）。一、团购房业主与开发商紫东同仁公司签订的《商品房买卖合同》与三原始协议有冲突的条款（包括对乙方约束或义务约定超越三原始协议），以三原始协议约定事项为准：包括但不限于《商品房买卖合同》第五条乙方逾期付款违约责任约定、第六条第2款交房期限约定、第六条第4段第3项甲方逾期交房免责条款约定。二、关于《商品房买卖合同》第七条第3段甲方逾期交房（交房期限为三原始协议约定2016年6月16日，适当推迟最多不超过6个月）应支付违约金约定不明确。三、本协议为所有团购房业主与开发商紫东开发公司签订的《商品房买卖合同》之补充协议，适用所有业主与开发商紫东开发公司的商品房买卖合同法律关系。10、2017年8月，被告向新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会递交了《有关商品房交付事宜告知函》，通知购买了业主带相关证件到东方城市广场物业管理公司办理有关交接房屋手续接收房屋。2017年9月6日，原告以被告不具备交房条件拒绝收房，并于2017年9月8日向被告送达拒绝收房声明书。二、双方当事人有争议的事实。1、是否存在新化县农村信用合作联社金融家园团购房委员会逾期支付购房款和出现合同约定的下雨等可以顺延交房的事实？原告认为，自己按约交付了购房款，不存在违约和因此造成工程停工延期的事实。原告提交了收款收据等证据。被告认为，根据《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第五条第二款的约定：“工程建设到正负零时，乙方购房业主第二次支付购房定金每户5万元给甲方”。但团购房工程于2014年11月动工，2015年6月中旬达到正负零，团购委没有按时支付购房定金，导致被告无法按时支付工程进度款，工程被迫延期5个多月。被告提交了（函）第16号《索赔函》、《关于延期交房有关问题的协商函》、《关于延期交房问题的复函》等证据。一审法院认为，被告于2016年1月10日向人民银行、信用联社金融家园商品房团购委员会送达了（函）第16号《索赔函》，该函的主要内容为：工程于2014年11月动工，2015年6月中旬达到正负零，根据2013年5月22日，我司与贵委签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第五条第二款的约定：“工程建设到正负零时，乙方购房业主第二次支付购房定金每户5万元给甲方”。由于贵委违约没有按时给其房款，致使我司无法按时支付工程进度款，直接导致工程承包方停工五个多月，并要求我方赔偿其停工损失。据此，我司特向贵委提出索赔要求，要求贵委承担因迟延支付房款所造成的全部损失。被告于2017年8月2日向县人民银行、信用联社金融家园团购委送达了《关于延期交房有关问题的协商函》，该函的主要内容为：第一、……东方城市广场的工程于2015年6月所有栋号全部完成地下室的主体结构即“建设工程达到正负零”，而贵委没有按时给付第二批房款，导致工程款无法按时支付，使工程从停工到工程恢复，耽误工期5个多月。……第二，……根据我公司工地的记载统计，2015年4月-2017年7月底，持续下雨致停工一星期以上以及因洪涝灾害，导致工程停工共计185天……。综上所述，根据合同的约定及履行合同的实际情况，交房日期至少可推迟11个多月。……。新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会于2017年8月6日对此予以复函，《关于延期交房问题的复函》的内容为：贵司2017年8月2日《关于延期交房有关问题的协商函》收悉。你们所反映的情况属实，我委同意贵司意见。综上，因新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会在复函中对延期支付购房款及下雨原因造成可延期交房的事实予以认可，故法院认定在新化县农村信用合作联社金融家园团购房委员会逾期支付购房款和合同约定遇下雨等不可抗力情形下被告可以顺延交房。2、新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会是否同意变更安装通力牌货梯和无障碍电梯？原告认为，根据被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第六条第2点的约定，电梯为有机房电梯，每个单元设置载重量1000KG电梯两台。速度为2.2M/S。电梯品牌必须是双方认可的品牌（一线品牌）。但被告实际安装一台载重800KG和一台载重1000KG，存在违约事实。被告认为，电梯的变更系设计单位规划设计所致，为此，被告曾去函征求了团购委的意见，团购委派人查看了规划设计图，复函同意根据规划设计要求，采用通力牌货梯一台，通力牌无障碍电梯一台。被告安装的电梯都是名牌产品，符合国家建设设计要求，没有违约。被告提交了《关于电梯采购的意见函》、《关于电梯采购的意见复函》、《关于确定电梯采购有关事宜的复函》等证据。一审法院认为，被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第六条第2点虽约定：电梯为有机房电梯，每个单元设置载重量1000KG电梯两台。但双方在签订该合同时，房屋的设计尚未出台，但根据新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的《关于确定电梯采购有关事宜的复函》的内容“2016年8月份，我团购委接到湖南紫东同仁房地产开发有限公司通知，要求与我团购委就采购电梯一事进行协商。我团购委派人查看了原工程规划设计图，同意湖南紫东同仁房地产开发有限公司根据原有规划设计图纸要求，采购通力牌货梯一台，通力牌无障碍电梯一台，必须符合国家建筑设计规范要求”，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会与被告在履行合同过程中，双方对电梯的载重、型号和品牌协商后重新约定为电梯为通力牌货梯一台、通力牌无障碍电梯一台，是双方的真实意思表示，予以认可。故被告安装的通力牌货梯、无障碍电梯各一台未违反合同约定。3、原、被告在合同中是否明确约定设计入户花园？原告认为，根据被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第六条第3点的约定：内墙及天棚采混合沙浆找平，符合国家标准要求，卫生间、洗漱间、厨房、入户花园的地面和卫生间高度0.8米内的墙面按设计要求做好刚性柔性防水，保证在交房时不漏水、不渗水。但被告没有设计入户花园，故被告存在违约事实。被告认为，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中虽有“入户花园”的表述，该“入户花园”指的是：1、2、8号栋；而团购房是：2、3、4、5、6、7号栋；且在被告与原告签订的《商品房买卖合同》中没有入户花园的约定，《商品房买卖合同》签订于《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》之后，应以《商品房买卖合同》的约定为准，故被告不存在违约事实。一审法院认为，被告紫东同仁公司（甲方）与罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户（乙方）签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第六条第3项中虽然提到设计“入户花园”的意向，但对“入户花园”如何设计没有具体约定，签订该协议时房屋设计方案尚未出台，在后来的房屋规划设计中，并未有“入户花园”的设计方案，且双方在签订《商品房买卖合同》中亦没有约定“入户花园”；事后，也未对“入户花园”达成新的补充约定，故法院认定原、被告在合同中未明确约定“入户花园”。4、原、被告对涉案房屋窗户采用“单开”、“双开”设计建设是否有明确约定？原告认为，被告所交付的房屋的窗户为单开窗，而设计图纸中为双开窗，违反了合同及设计的约定，并提供了设计图等证据。被告认为，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中没有关于窗户设计的约定；《商品房买卖合同》附件二中，仅有“铝合金门窗”的表述，被告严格按设计施工，不存在违约事实。一审法院认为，被告与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中，对窗户的要求无相关约定，原、被告所签订的《商品房买卖合同》附件二中，对窗户的约定为：设入户门，入户门为品牌防盗门，户内门仅留门洞，窗为铝合金窗。双方仅对窗户的材质有约定，对窗户采用单开或双开未进行约定，事后，双方也未达成新的补充约定。故法院认定原、被告对涉案房屋窗户设计建设未明确约定采用“单开”或“双开”。5、关于涉案房屋土地使用权年限的问题？原告认为，自己购买的房屋系住宅，其土地使用权应为70年，而被告开发的为房屋中，土地性质为综合用地，使用年限变成50年。被告认为，涉案房屋的土地使用年限为70年，土地使用权系2013年7月获得，住宅的土地使用权年限至2083年7月，有70年的使用年限。被告提交了《国有建设用地使用权出让合同》、土地使用权证等证据。法院认为，2013年7月24日的《国有建设用地使用权出让合同》，出让人为新化县国土资源局，受让人为湖南紫东同仁房地产开发有限公司，该合同的第七条约定：本合同项下的国有建设用地使用权出让年限为：其他普通商品住房用地70年，其他商服用地40年……。因涉案房屋为普通商品住房，按合同约定，涉案房屋土地使用权限70年。6、被告就原告所购房屋尚未安装“一户一表”，是否构成了违约的事实？原告认为，被告所交付的房屋没有安装一户一表，违反了合同的约定，构成违约。被告认为，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中没有关于电表的约定；《商品房买卖合同》附件二中，只约定了“接口入户”，且已于2016年7月29日与国网湖南省电力公司娄底供电分公司签订了《娄底市新建住宅供电设施组织建设合同》，并交纳了安装费用。湖南省电力公司娄底供电公司将电源已经接口入户，被告没有违约事实。法院认为，被告与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中，对电表的安装无相关约定，被告与原告所签订的《商品房买卖合同》第十五条：其他约定：3、水、电、有线电视、通信网络、天燃气，安装落户由甲方负责统一办理，但所需费用由乙方承担。附件二第8点中，对电的约定为：8、强弱电：强电：接口入户。弱电：电话、宽带、闭路接口入户。2016年7月29日，被告与国网湖南省电力公司娄底供电分公司签订的《娄底市新建住宅供电设施组织建设合同》中第2条、供电设施工程建设工程范围：本项目住宅公变供电设施建设工程的范围为：从上级公共电源网接入点至小区住户“一户一表”电表箱止（不含表后线）。第3条建设费用及支付方式：3.1……本项目建设资金为壹仟零叁拾玖万贰仟肆佰叁拾肆元（10392434元）。3.2甲方在本合同签订后10个工作日内支付工程建设资金人民币贰佰零柒万元整（2070000元）；设计审查合格后、招投标前20个工作日内甲方再支付工程建设资金人民币陆佰贰拾肆万元（6240000元），余款（2082434元）在中间检查合格后、配表送电前五个工作日内付清。2016年8月3日，被告付款2070000元；2017年3月8日，被告分两次付款6240000元。从上述被告与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会以及被告与原告的合同中，虽均未明确约定安装一户一表，但从常理及生活常识得知，每个住户均须承担电费的交纳义务，而电费的计量依据是电表，故一户一表的安装是生活常理所应具备的基本要素。但电表的安装并非被告所能完成，合同中也未约定由被告安装，只是《商品房买卖合同》的第十五条约定了“安装落户由甲方负责统一办理，但所需费用由乙方承担。”及附件二“强电：接口入户。”，本案中，被告在交房之前已经与国网湖南省电力公司娄底供电分公司签订了合同，对电表的安装也已经进行了约定，并按规定交纳了相关费用，故被告已经履行了“安装落户由甲方负责统一办理”的约定，不存在不履行或拖延履行等违约事实。7、被告紫东同仁公司（甲方）与人民银行、信用联社金融家园商品房团购户（乙方）签订的《补充协议（2015.10）》中，被告补偿1000万元包括了哪些项目？原告认为，被告补偿的1000万元是由于建设地址变更，造成了所建房屋的“被遮挡房屋问题”，而给予的补偿。并提交了《新一轮团购房项目谈判（2015.9）会议纪要》等证据。被告认为，被告补偿团购委的1000万元，是鉴于在设计团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差的原因，并非只是“被遮挡房屋问题”。法院认为，2015年10月30日，被告紫东同仁公司（甲方）与人民银行、信用联社金融家园商品房团购户（乙方）签订的《补充协议（2015.10）》，其中约定：一、鉴于甲方在设计团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差，为此甲方承诺整体补偿乙方人民币1000万元整。具体补偿方案由乙方自行制订、自行分配。在乙方分配后，于乙方第三次交付购房款中进行抵扣。而原告所提交的《新一轮团购房项目谈判（2015.9）会议纪要》只是团购委内部之间的会议纪要，属于单方意思表示，该会议纪要并没有得到被告的签字认可。而《补充协议（2015.10）》属于双方签订的合同，对双方具有约束力，故对该1000万元的补偿项目的确定，应以《补充协议（2015.10）》的约定为依据。8、被告于2017年12月15日交房，是否系延期交房？原告认为，协议约定于2016年6月16日前竣工交付使用，推迟时间最多不得超过6个月即2016年12月16日前竣工交付，但被告至今都没有交付。并提交了《拒绝收房声明书》，证明：被告未按约支付违约金、被告拟交的房屋不具备交房条件，交房时不能向业主提供相关房、地产手续，欠缺《竣工验收备案表》、测绘部的实测面积文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；房屋存在漏水、窗户不合设计要求等；物业费不合理；房屋维修基金下落不明等而拒绝收房。被告认为，公司于2017年12月15日交房，未违反约定，不属于延期交房，《商品房买卖合同》约定的交房日期为2017年8月30日，按团购委所同意的顺延期交房11个多月计算，属于提前交房。被告提交了《有关商品房交付事宜告知函》等证据，证明：公司曾于2017年8月30日向团购委发出了交房告知函，告知函发出之后，虽有部分业主接收了房屋并进行装修。但仍有部分业主提出要竣工验收后方接收房屋，现团购房屋已于2017年12月6日通过了验收合格，已完全具备交付使用条件，请贵委接此函件后，通知尚未接收房屋的业主带相关证件，于2017年12月15日起到东方城市广场物业管理公司办理有关交接房屋手续接收房屋。法院认为，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》约定的交房日期为：项目总体开发建设进度自本协议签订之日起36个月即2013年6月16日至2016年6月16日前竣工交付使用，若有特殊原因可适当推迟，但推迟时间最多不得超过6个月即2016年12月16日前竣工交付。《商品房买卖合同》约定的交房日期为：2017年8月30日。同时约定：但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：1、如遇人力不可抗拒的自然灾害，或政府部门相关原因，甲方可据实予以延期。后因建设过程中，因团购委延期付款及下雨等特殊情况，被告致函给团购委，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会于2017年8月6日的复函中，已同意被告因特殊情况而延期交房11个多月，故被告于2017年12月15日交房，不属于延期交房。1、一审法院经审理认为：关于《商品房买卖合同》、《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》的法律效力？法院认为，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》签订时，特别是《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》签订时被告尚未取得涉案地块的土地使用权证，未办妥涉案建设项目的立项、规划、报建等审批手续，开发项目尚未开工，可见，当时并不具备商品房预售条件。故而仅从整体上约定了所建楼房的户型种类、套数、房屋均价，每一购房者所购房屋的具体面积、楼号、单元号、层数、购房款总额等，具体细节尚需另行签订《商品房买卖合同》，团购协议及补充协议中，购房主体是特定的，还有权选择退款还息，不符合商品房买卖合同面向社会不特定对象出售的特征，故只能视为是商品房买卖的预约合同，不等同于商品房买卖的本约合同，且该团购协议及补充协议又属于双方真实意思的表示，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定认定为无效。《商品房买卖合同》签订时，被告已取得了《商品房预售许可证》，并在新化县房地产管理局办理了合同备案登记，未违反法律行政法规的效力性强制规定，合法有效，予以认定。2、关于新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会与原告之间的法律关系及其与被告在签订、履行协议中所作出的承诺和对被告行为的认可等对原告是否具有约束力的问题？原告认为，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会与被告签订的协议及同意被告规划设计、变更电梯安装、延期交房等行为，原告均不知情，不能作为被告随意变更的理由。被告认为，团购委与被告签订的合同具有法律效力，原告系受让原团购户的团购指标后成为团购户，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的履职行为对原告具有约束力。一审法院认为，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会由2013年3月15日新化县农村信用合作联社第二次职工代表大会第六次会议表决通过，并以新信联工发[2013]1号文件形式下发。根据2015年8月21日通过的《新化县农村信用合作联社人民银行金融家园团购委员会关于选举通过新化县农村信用合作联社人民银行金融家园团购委员会主席团成员决议》中“并授权该同志代为参与与开发商的谈判协调、质量监督、进度跟进、产权办理等事宜。”的约定，新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会与新化县农村信用合作联社全体团购户之间系委托代理法律关系，并存在多项代理权限；《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。本案中，《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》中，虽加盖了新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的印章，但在合同的首部，乙方明确为：罗逸钢、陈锋、王志中、钟香文、邹芸、李鹏飞等799户；原告系转让新化县农村信用合作联社原团购户杨晨的团购“指标”而同意成为团购户，其行为表明已对委托代理法律行为予以了认可和接受，故原告虽未参与新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的选举，但对新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的代理权限予以了追认。故新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会与被告在签订及履行协议中所作出的承诺和对被告行为的认可等均对原告具有约束力。3、被告是否仍应继续全面履行《商品房买卖合同》、《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》？原告认为，被告所交付的房屋不具备交付条件，电表等尚未安装，房屋没有验收合格，故应继续履行合同。被告认为，房屋已验收合格，具备了交付条件，电表等已与国网湖南省电力公司娄底供电分公司签订了《娄底市新建住宅供电设施组织建设合同》，正在安装之中，房屋的备案登记也在进行之中，只是因职能部门的审核需要一段时间，故被告已履行了合同义务。法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效；《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》亦系合法有效的协议，原、被告双方均应依法依约履行自己的义务。本案中，被告提交证据证明：2017年12月6日，被告召集了设计单位、监理单位、地基单位、施工单位、质量监督站等部门对原告认购的房屋进行了竣工验收，其中新化县建设工程质量监督站认为：“满足设计及使用功能要求，符合施工质量验收规范要求，经我公司评定本工程质量为合格工程。”，并备注为：“正在办理竣工备案手续。”等事实，故对原告认为房屋没有竣工验收的事实主张及理由，不予采纳。电表的安装，被告已履行了自己的“办理”义务，电梯、窗户及有无入户花园建设的约定等，被告已按合同约定及设计要求完成，对此，被告已履行了自己的合同约定义务。但至本判决之日止，被告尚未依约或依法履行完为原告等办理所购房屋的房产、国土等相关手续的义务；《竣工验收备案表》亦在办理之中，尚未完成；同时，与国网湖南省电力公司娄底供电分公司签订的《娄底市新建住宅供电设施组织建设合同》中，工程尚未完成，余款尚未支付，被告仍有督促或协助履行的义务，这些行为直接牵涉原告的合法权益，故对原告要求被告继续全面履行《商品房买卖合同》、《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》的诉讼请求，予以支持。4、被告是否需要承担对电表未安装到户、未建设入户花园、窗户未按设计建设、未安装两台载重量均为1000KG的品牌电梯等进行整改或赔偿原告20000元的违约损失？原告认为，被告未按约履行对电表未安装到户、未建设入户花园、窗户未按设计建设、未安装两台载重量均为1000KG的品牌电梯等合同义务，应对此进行整改或承担赔偿原告20000元的违约损失。一审法院认为，关于对电表的安装、入户花园的建设、窗户的设计问题，因被告已履行了相关的合同约定义务，不存在违约行为，电梯的设计变更、选购与安装均得到了新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会的同意，且已因“鉴于甲方在设计团购房整体方案时根据新化县大规委的批示与最初双方签订的合同有偏差，为此甲方承诺整体补偿乙方人民币1000万元整。”，并已履行，故对原告的该诉讼请求，不予支持。5、被告要求解除合同的抗辩意见，是否符合法律规定？被告认为，原告迟延交纳房款，存在重大违约行为，原告不同意继续履行合同，要求解除合同。一审法院认为，合同解除权和撤销权都属于形成权。形成权适用除斥期间，请求权适用诉讼时效，这是我国民法的基本原理和原则。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。民法总则第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，本案中，被告提出解除合同系其抗辩理由，未提起反诉，且被告在新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会延期交付房款后，又与原告签订了《商品房买卖合同》，被告以其行为已放弃了自己的权利，同时，在《商品房买卖合同》签订后，被告未提交证据证明原告存在迟延交付房款的证据予以证明，被告依法应承担举证不能的法律后果，故对被告的该抗辩观点，不予采纳。6、被告是否应承担逾期交房或交房不符合约定而造成的逾期交房违约金？原告认为，被告于2017年12月15日交房，已属于延期交房，且至今都没有达到交房条件，交房时不能向业主提供相关房、地产手续，欠缺《竣工验收备案表》、测绘部的实测面积文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；房屋存在漏水、窗户不合设计要求等；物业费不合理；房屋维修基金下落不明等。故被告依法应承担违约责任。一审法院认为，被告与原告及新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会签订的合同中，虽对交房时间进行了不同的约定，但同时约定了遭遇特殊原因情况下，被告方可据实予以延期的情形。故对被告辩称其经新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会同意和认可的延期期限应予以扣除，被告于2017年12月15日交房，不属于延期交房的抗辩理由，予以采纳。本案中，被告提交证据证明：2017年12月6日，被告召集了设计单位、监理单位、地基单位、施工单位、质量监督站等部门对原告认购的房屋进行了竣工验收，其中新化县建设工程质量监督站认为：“满足设计及使用功能要求，符合施工质量验收规范要求，经我公司评定本工程质量为合格工程。”，并备注为：“正在办理竣工备案手续。”。新化县建设工程质量监督站系工程质量的法定监督机构，对其对工程的验收结论，予以认定；该证据虽证明了被告交付的房屋已经验收合格，但被告在2017年12月15日交房时，尚未能提供《竣工验收备案表》，其行为违反了《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》中“当甲方建设完工，质监部门验收备案后，即可向乙方购房业主办理交房手续。”的约定，被告的交付行为存在瑕疵，故被告理应积极履行该义务。但根据新化县建设工程质量监督站对所交付的房屋认为“满足设计及使用功能”的结论及被告在交付房屋时，提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的事实，一审法院认为，被告向原告所交付的房屋符合合同约定，故对原告的该项诉讼请求，不予采纳。至于面积、物业费、维修基金等问题，原告未提出诉讼请求，不属于本案审理的范围，在本案中不作认定。法院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。被告与原告及新化县农村信用合作联社金融家园团购委员会签订的合同，系其双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，予以认定。双方当事人均应遵循诚实信用原则依法行使权利、履行义务。被告在履行合同过程中，尚未为原告等办理房产、国土等相关手续，理应依法继续履行合同义务，对原告要求被告继续履行合同义务的诉讼请求，予以支持；原告诉称被告未建设入户花园、窗户建设、电梯、电表安装等更改了设计方案或未履行而要求整改或赔偿违约损失的诉讼请求，因缺乏事实依据，不予采纳；被告履行了按约交付房屋的义务，虽所交付的房屋尚未办理验收备案登记，但亦在积极办理中，故履行行为虽存在瑕疵，应继续履行相应义务，但因所交付的房屋能满足设计及使用功能，且履行了提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等附随义务，故对原告要求被告赔偿逾期交房违约金的诉讼请求，不予采纳。对于原告要求被告支付土地使用年限不足的赔偿损失的诉讼请求，因该土地使用权年限不存在不足的情形，其请求赔偿的理由不成立，亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司继续履行《商品房买卖合同》、《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》、《人民银行、信用联社团购房补充协议》及《补充协议（2015.10）》中为原告易松波办理产权登记等尚未完成的法定或约定义务。二、驳回原告易松波的其他诉讼请求；本案案件受理费4157元，由原告易松波负担2910元，被告湖南紫东同仁房地产开发有限公司负担1247元。二审期间，被上诉人紫东同仁公司向本院提交了以下证据：1、建设工程竣工档案初验认可证，拟证明案涉房屋已经竣工验收合格，并通过了质监部门的备案登记；2、新化县建设工程质量监督站、新化县建筑工程安全监督站于2018年5月2日出具的《证明》，拟证明东方城市广场项目严格按国家质量、安全管理规范要求管理及质量控制，在施工过程中无任何质量安全事故。上诉人易松波经质证认为，证据1系复印件，无相关部门加盖复印属实公章，对证据的真实性、合法性有异议，该验收记录不能视为案涉房屋验收合格，达不到其证明目的；证据2在一审中没有提交，且不能达到其证明目的。竣工验收应经多单位多部门参与，并非仅仅质监部门验收即可。经审查，对紫东同仁公司提交的证据1和证据2，本院将结合其他证据及一审查明的案件事实予以综合审查认定。本院二审经审查，确认原审判决所查明的事实。本院认为，本案二审中涉及以下争议焦点：易松波要求紫东同仁公司支付自2017年12月16日起至所购房屋符合交房条件之日的逾期交房违约金是否应予以支持。易松波主张案涉房屋未取得竣工验收备案表，《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》并非有效文件，紫东同仁公司亦未提交整改到位的证据，紫东同仁公司应按购房款每日千分之一的标准支付逾期交房违约金。经查，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”故建筑工程交付使用的法定标准为“经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建筑工程竣工验收备案是国家对建筑工程质量监管的行政管理方式，备案与否不足以影响双方商品房买卖合同的实现及继续履行。关于双方约定的交房条件，2013年5月22日签订的《人民银行、信用联社金融家园商品房团体购房协议》第十条交房：1、当甲方建设完工，质监部门验收备案后，即可向乙方购房业主办理交房手续。紫东同仁公司在一审提交的《新化县东方城市广场工程竣工验收记录》证明2017年12月6日案涉房屋已经竣工验收合格，新化县建设工程质量监督站亦认为案涉房屋验收合格，并备注“正在办理竣工备案手续。”该记录中还载明竣工验收中存在需要整改的问题已于2017年12月13日整改到位，并加盖了设计、监理等单位的公章，易松波亦未提供案涉房屋目前存在尚未整改到位的证据。案涉房屋系团购住房，团购住房有团购住房的特殊性，一审法院在结合本案实际情况的基础上判令紫东同仁公司继续履行相应义务，对易松波要求紫东同仁公司赔偿逾期交房违约金的诉讼请求不予支持并无不当。综上所述，上诉人易松波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审诉讼费1821元，由上诉人易松波负担。本判决为终审判决。审判长  陈友红审判员  曾爱东审判员  刘 威二〇一八年十二月十九日法官助理刘琦书记员吴昊俣附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。