河南省舞钢市人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0481民初3029号原告：刘某，男，1977年10月6日出生，汉族，住舞钢市。委托诉讼代理人：金琦，河南东方大律师事务所律师。被告：孟某，女，1979年8月1日出生，汉族，住舞钢市。被告：姬某，男，1975年5月15日出生，汉族，住舞钢市。原告刘某与被告孟某、姬某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月8日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告刘某委托诉讼代理人金琦到庭参加诉讼，被告孟某、姬某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘某向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告之间签订的租房合同；2.二被告赔偿原告房屋租金3万元及装修损失6万元。事实和理由：原告因做生意使用、租用被告仓库，双方于2017年12月3日签订租房合同一份，约定租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日，租金为每年3万元，合同签订后，原告分两次合计交付租金3万元后开始装修该仓库，至2018年5月份仓库装修完毕，合计花费6万元。在原告即将上样品时，发现仓库被停水停电，后经核实才发现，因为被告隐瞒仓库系违章建筑，该仓库被城建局及铁山办事处暂停供水、供电，并下发限期拆迁通知。因为该仓库停水停电，无法满足原告正常的经营、使用条件，经与被告协商沟通，被告承诺退还租金并收回了原告的钥匙。后经原告多次向被告追要租金及装修损失，被告以种种理由推诿、拖延，不予赔偿。无奈之下，原告只得提起诉讼，请求法院依法支持原告诉讼请求，维护原告的合法财产权益。孟某、姬某辩称，原被告双方签订租房合同不到期限情况下，自行离开，违反了租房合同约定，应当赔偿违约金9万元。原告在同我签订租房合同之前，我们应原告的要求对房屋室内外进行了抬高、路面硬化，并按照原告要求在后院打通一个后门，前后花费近6万元，希望原告承担此项费用。违章建筑之事，在租房前已经告知了原告，而且此地有很多类似情况，停电问题出现后，我方及时给原告沟通，并给他在别处接通电源，让其正常使用。在原告擅自单方解除合同情况下，我要求原告清除在装修时产生的建筑垃圾，但原告一直拖延找借口不予清理。而且使我的房屋吊顶、灯具、电线多处损坏，也造成一定损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。刘某提交的证据有：证据一、房屋租赁合同一份，证明原告承租二被告的房屋。证据二、装修预算一份、装修收据一份、装修照片12张、装修公司证明一份，证明原告花费装修费用6万元。最后一张照片系应被告的要求拆除的木地板。证据三、原告与姬某的录音四段，系原告五月初装修完毕后仓库即被下达拆迁且停水停电，原被告之间协商的经过，证明姬某是合同实际相对人之一，系本案适格的主体，同时证明原告已经交付了3万元首年租金；原告所租的仓库被认定违章建筑限期拆迁、后一直处于停水停电状态无法解决，不能正常使用，被告认可原告的装修事实，但要求原告拆除装修，不愿与原告进行协商。证据四、拆迁公告照片两张，证明被告出租的仓库系违章建筑，被下达限时拆除后，因被告交付不能达到合同目的出租屋导致双方合同履行不能，被告应该赔偿因此对原告造成的损失。证据五、收条一份，证明姬某收到租金1万元。孟某、姬某对刘某提交的证据的质证意见为：证据一合同属实。证据二事实无异议，确实进行了装修，装修的照片是后来偷拍的照片，原告还钥匙的时候少给我了一把，照片是近期的照片，钥匙是原告到九月份时主动给我的。证据三录音是我说的话，但我感觉不是五月份的事情，时间应该是7、8、9月份左右，五月份时原告还没有把房子装修好。拆迁通知我是在9月10日收到了一份。证据四无异议。证据五无异议。孟某、姬某提交的证据有：证据一、收条3份，送货单一份及我所记的流水账一份，证明原告为了租我房子，要求我硬化路面所花的费用。证据二、房屋现状的照片12张，证明建筑垃圾原告不清理。刘某对上述证据的质证意见为证据一真实性及证明目的均存在异议，三份收条及送货单不能证明与本案原告之间的关系，无法核对收条的真实性，是否真实产生，即使产生，该费用也是被告为了使其出租屋达到符合租赁条件而实际投入的前期成本，与原告没有任何关系，如果按照被告的逻辑，其盖房子的投入原告是否也应该承担；对被告的流水账系复印件，与原件无法核对，同时该流水账不符合证据的要求，系被告自行做出，不具有证明作用，其他意见同上述意见。对证据二，经原被告协商后，原告已经撤出了该仓库，根据录音也能显示原告按照被告的要求拆除了部分设施，其中照片均能显示，所拆除的木地板与原告举证照片一致；其次该仓库系违章建筑，限时拆除，故清垃圾与否，均无任何意义，都会被强制拆除。根据原被告各方当庭陈述及上述经确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月3日，孟某作为出租方（甲方）、刘某作为承租方（乙方）签订了了一份租房合同，约定：1.甲方将朱兰苗圃向东500米路南仓库出租给乙方使用，租赁期限自2018年1月1日至2020年12月31日止租赁期间租金不变；2.年租金为人民币（大写）叁万（小写30000元）；3.乙方租赁期间，水费、电费等使用而产生的费用由乙方承担，租赁结束时，乙方须交清以上欠费；4.乙方不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得甲方同意，并承担改造费用；5.租赁期满后，如乙方要求继续租赁，须提前1个月向甲方提出，甲方收到乙方要求后10天内答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同，同等条件下，乙方享有优先租赁的权利；6.租赁期间，任何乙方提出终止合同，提前1个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书……。合同签订后刘某向孟某交付了2018年的租金30000元，刘某租赁涉案仓库后即开始进行装修，2018年4月25日刘某向河南新雅艺苑装饰工程有限公司支付装饰款60000元，同时河南新雅艺苑装饰工程有限公司向刘某出具的装饰预算显示，装饰费用包括：扣板吊顶费用5850元、龙骨隔墙费用21950元、墙面找平费用9039元、墙面壁纸费用5600元、强化地板费用6800元、地面瓷砖费用7650元、改电费用2000元、灯具费用3000元。后因案涉仓库系违章建筑，相关行政部门就案涉仓库做出限期拆迁通知书双方为此发生争议，后刘某将案涉仓库内的部分装饰材料拆除，并称其于2018年8月份之后将案涉仓库的钥匙交还给姬某，而姬某则称刘某交钥匙的时间是在2018年9月十几号。姬某与孟某系夫妻关系，孟某与姬某签订合同后，刘某缴纳的预付款项由姬某收取，原被告双方发生争议后，刘某一直与姬某协商解决事宜。在庭审中二被告认可案涉仓库由二被告夫妻二人及一个朋友所建，经本院释明刘某当庭表示不追加被告。本院认为，孟某与刘某所签订的租房合同中所涉及的房屋未取得建设工程规划许可证系违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，双方签订的租房合同系无效合同，故刘某要求解除合同的诉讼请求，于法无据本院不予支持。关于刘某主张的返还租金的请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，故刘某占有使用案涉仓库期间刘某仍需按照合同约定的租金标准向孟某支付占有使用费，刘某称其于2018年8月份之后返还案涉仓库的钥匙但并未提交相关证据予以证明，同时二被告认可返还钥匙的时间为2018年9月中旬，根据谁主张谁举证的原则，应当将2018年9月中旬确定为应当支付占有使用费的截止日期，因刘某缴纳了一年的租金，孟某仍需向刘某返还3个半月的租金即10500元。关于刘某要求赔偿装修损失60000元的诉讼请求，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有;不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。在本案中刘某对房屋进行装修时孟某知情且未对此提出异议，应当视为刘某的装修经过了孟某的同意，在诉讼过程中二被告对河南新雅艺苑装饰工程有限公司出具的收据及装饰预算清单未提出异议，该收据和装饰预算清单可以作为认定本案事实的证据，该装饰预算清单中显示的与案涉仓库未形成附合的装饰装修物包括扣板吊顶、龙骨隔墙、强化地板、灯具，二被告未同意对上述装饰装修物进行利用，可由刘某进行拆除；装饰预算清单中形成附合的装饰装修物包括墙面找平、墙面壁纸、地面瓷砖、改电，上述装饰装修物价款共计24289元，二被告未同意对上述装饰装修物进行利用，对该部分装饰装修物应当由双方各自按照导致合同无效的过错分担，孟某提供的案涉仓库未取得建设工程规划许可证导致合同无效自身存在过错，同时刘某作为承租人对案涉仓库是否未取得建设工程规划许可证是否系合法建筑也应当尽到相应的审核、注意义务，其自身也存在一定的过错，本院酌定对原被告双方上述形成附合的装饰装修物价款24289元各自承担50%的责任，即孟某应当向刘某赔偿损失12144.5元。综上，孟某应当向刘某返还租金10500元、并赔偿装饰装修损失12144.5元，共计22644.5元。同时孟某与姬某系夫妻关系，虽然与刘某签订租房合同的为孟某，但收取预付租赁费及与刘某协商争议问题的均为姬某，二被告也认可仓库由夫妻二人共同建造，故孟某应当向刘某支付的租金及赔偿款应当为夫妻共同债务。综上依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告孟某、姬某于本判决生效之日起十五日内共同向原告刘某返还租金10500元并赔偿装饰装修损失12144.5元，共计22644.5元；二、驳回原告刘某的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费减半收取1075元，由原告刘某负担775元，被告孟某、姬某共同负担300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审判员  郑康乐二〇一八年十二月二十九日书记员  栗彩彩附相关法律条款1.《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。