上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初27728号原告：陆磊，男，1984年3月19日出生，汉族，住安徽省芜湖市。委托诉讼代理人：巫如秀，上海言知律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑一鸣，上海言知律师事务所律师。被告：上海闪辉商贸有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：雷土连，董事长。委托诉讼代理人：顾贵麟。原告陆磊与被告上海闪辉商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2018年10月25日公开开庭进行了审理。原告陆磊及其委托诉讼代理人郑一鸣，被告上海闪辉商贸有限公司的委托诉讼代理人顾贵麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆磊向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同，被告向原告退还进场费10,000元(人民币，下同)、保证金3,330元，退还未履行期间的房屋租金15,025元，支付违约金6,660元；2.被告向原告赔偿装修损失暂计30,000元(以司法评估为准)，赔偿期待利益损失暂计30,000元；3.被告承担原告的律师费4,500元。事实和理由：被告2016年间起自案外人上海敏南投资有限公司(以下简称敏南公司)处承租租赁合同，原告承租上海市闵行区沪闵路XXX号“滨江生活广场”第2层以上物业，用于经营“上苏易购品牌”卖场。2017年10月间，经被告申请、敏南公司同意，被告划出第2层面积约700平方米的场地(后被称为美食街)，用于经营美食广场、百货零售等业态。为此，经敏南公司推荐，被告委托案外人上海岷惠商务咨询有限公司(以下简称岷惠公司)代其对外招商。2017年10月14日，岷惠公司代表被告与原告签署了租赁合同，原告承租沪闵路XXX号“滨江生活广场”第2层B12(20)商铺(以下简称涉案商铺)，约定的租期自2017年10月27日至2018年10月27日，免租期30日，月租金3,330元。原告于10月20日支付了租赁保证金3,330元、进场费10,000元，全年的租金40,000元。经营初期，水电费一度也曾由岷惠公司代为收取，春节后便均由被告收取，据被告称，因岷惠公司法定代表人涉刑，故今后将均由被告自行接手管理。6月11日，“滨江生活广场”物业部通知，因被告经营的卖场无力继续经营，故包括美食街在内的物业均要收回，要求被告搬迁，且包括原告商铺在内的美食街全部商铺均被断水断电。无奈之下，原告等经营户只得报警，但未果，至今再也不能经营。原告认为，涉案合同关系合法、有效，现因被告原因不能继续履行，故被告有义务退还保证金、进场费，退还未履行期间的房屋租金(免租期不计，自2017年11月27日起至2018年6月10日，共7.5个月，已实际发生的租金金额为24,975元)。根据合同第11.3条的约定，被告应当支付违约金，根据合同第11.4条的约定，原告支付的律师费应当由被告承担。原告装修损失按30,000元计算。因不能继续履行合同导致原告期待利益损失暂计30,000元，亦应由被告承担。为此，原告提起诉讼，请求法院依法裁判。被告上海闪辉商贸有限公司辩称，合同非由被告签订，被告未收到任何租金，原告没有理由起诉被告。案外人周某某与被告签订合同，未向被告支付租金、水电费，导致被告无法向大房东支付。被告与原告之间无合同关系，与原告不发生关系，故不同意原告所有的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年9月25日，被告向敏南公司提出《关于增加经营范围申请》，被告在该申请书中提出“贵公司于2016年租赁闵行区沪闵路XXX号2层以上苏易购品牌经营大型卖场……今年上半年以来，经营状况困难，亏损较大，针对目前经营状况，我公司也积极寻找对策……我公司将划出700平方米左右面积做美食广场、百货零售等外租面积，解决目前的困难状况……”。顾贵麟代表被告公司签字。同年10月1日，敏南公司同意设立部分轻餐饮铺面外租。2017年10月14日，岷惠公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《滨江美食街租赁合同》，约定甲方将位于上海市闵行区沪闵路XXX号“滨江生活广场”第2层B12(20)商铺建筑面积25.55平方米(按实际丈量面积为准)的经营场地提供给乙方作为商业。乙方的经营范围百货零售，经营品牌手机零售。该房屋的租赁使用期限自2017年10月28日起至2019年10月27日止。免租期30天。乙方租金付款方式，付12个月押1个月方式支付，月租金3,330元。租赁保证金3,330元。甲方有下述行为，乙方即有权解除合同，甲方应退还未使用期间已缴纳的使用费及物业管理费等所有应退费用。在乙方清场并结算完毕各项费用后返还押金并支付当年使用年度2个月的使用费的违约金。1)因甲方的原因，乙方无法继续履行合约的。2)因甲方的原因无法继续维系商场经营的。3)因甲方商场改造、改建致使乙方无法正常经营的。4)因甲方物业管理不善，造成乙方无法正常使用租赁区域继续经营的。一方有权提前解除合同而另一方不予配合的，一方通过诉讼途径解除合同时，其合理支出的律师费应当作为一方损失而有权向另一方索偿。2017年10月20日，岷惠公司出具收据四份，载明收到原告以现金方式支付的进场费10,000元、租金40,000元、租赁保证金3,300元。2017年12月1日，被告(出租方、甲方)与岷惠公司(承租方、乙方)签订《滨江美食街租赁合同》，约定乙方承租甲方位于上海市闵行区沪闵路XXX号“滨江生活广场”第2层B12美食街区建筑面积700平方米(按实际丈量面积为准)的经营场地提供给乙方作为商业经营用途。合同对双方的权利义务作出约定。2018年6月11日，报案人陆磊报警称，其和其他业主在沪闵路XXX号滨江生活广场二楼收到滨江生活广场物业部通知，因上苏易购超市经营不下去，就无法履行与广场的租赁协议，之后将对商场进行断水断电处理。因为其和超市存在租赁关系，超市不经营了，因此对方物业也不让其美食街业主经营。2018年7月10日，原告签署《聘请律师合同》，委托律师提起本案诉讼。为此，原告支付律师费4,500元。上述事实由原告提供的关于增加经营范围申请、租赁合同、收据、报案接报回执单、聘请律师合同及发票等，被告提供的租赁合同，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于原告提供的案外人与顾贵麟之间的视频，旨在证明岷惠公司与被告之间存在代理关系，被告对视频中人员的身份提出异议，提出其并非美食街的经营户。本院认为，因原告未能证明视频中人员的切实身份，及与本案的关联性，且即便该人员为滨江生活广场二楼美食街的经营商户，从谈话内容看，被告代表顾贵麟也仅认可岷惠公司周某某原本为被告招商，但后续因周某某使用岷惠公司作为租赁主体与原告签订租赁合同，被告就将商铺租赁给岷惠公司，从顾贵麟的表述中，并未确认被告授权岷惠公司与本案原告签订租赁合同，故本院对该证据的证明效力不予确认。关于原告提供的滨江生活广场二楼美食街的经营商户与物业部门负责人之间的视频，被告同样对其中的人员身份提出异议，同理，因原告未能证明视频中人员的切实身份，及与本案的关联性，本院对该证据的证明效力不予确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，被告作为出租人与岷惠公司作为承租人就“滨江生活广场”第2层B12美食街区(建筑面积约700平方米)签订了房屋租赁合同，形成房屋租赁关系。岷惠公司作为出租人与原告作为承租人就“滨江生活广场”第2层B12(20)商铺签订了房屋租赁合同，形成房屋租赁关系。根据合同相对性原则，前一份租赁合同的当事人为被告及岷惠公司，则相应的权利义务仅对被告及岷惠公司具有法律效力。同理，后一份租赁合同的当事人为岷惠公司及原告，相应的权利义务仅对岷惠公司及原告具有法律效力。现与原告发生租赁法律关系的系岷惠公司，故原告不得突破合同相对性原则直接向被告主张相关权利义务。原告认为岷惠公司系代表被告签订合同，因被告对其与岷惠公司之间存在代理关系予以了否认，而原告对此未进行充分、有效地举证，故本院对原告的意见不予认可。综上，本院对原告基于其与岷惠公司之间的租赁合同而向被告主张的全部诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告陆磊的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1143.94元，由原告陆磊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一八年十二月五日书记员 董琪华附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。