江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0924民初3894号原告：陈锦惠。原告：陈锦跃。原告：陈锦红。原告：陈锦良。以上四原告共同委托诉讼代理人：赵其勇、李红霞，射阳县海通法律服务所法律工作者。被告：朱祖亮。委托诉讼代理人：吴冰，江苏新中一律师事务所律师。原告陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良与被告朱祖亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年6月12日受理后，依法适用简易程序，于2018年8月8日公开开庭进行了审理，四原告的共同委托诉讼代理人赵其勇、李红霞，被告朱祖亮及其委托诉讼代理人吴冰到庭参加诉讼。后依法转为普通程序审理，于2018年8月28日公开开庭进行了审理，原告陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良及四原告的共同委托诉讼代理人赵其勇、李红霞，被告朱祖亮及其委托诉讼代理人吴冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良向本院提出诉讼请求：1.确认陈某与朱祖亮签订的房屋买卖协议书无效；2.确认尚未领取的房屋拆迁补偿款及相关补偿费用538695元归原告所有。事实和理由：陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良的父亲系陈某。2011年陈某、陈锦良在陈锦惠、陈锦跃、陈锦红不知情的情况下与非同村人朱祖亮签订房屋买卖协议书，按照法律规定该协议无效。在此之前母亲已去世。合同签订后陈锦跃即与朱祖亮交涉要求退还购房款，返还房屋，但朱祖亮拒绝。前不久，陈锦惠、陈锦红得知该房屋要拆迁，相关部门与朱祖亮签订了拆迁补偿协议，才知道卖房一事。陈某与朱祖亮签订的案涉房屋买卖协议不但损害了原告的合法权益也违反了继承法和农村土地承包法的规定。因与朱祖亮交涉无果，故诉至法院，请求判如所请。朱祖亮辩称：一、原告诉称不符合客观事实。1.2011年5月27日，陈某、陈锦良及其妻丁某3人与我，在法院对面的射阳县合德法律服务所，由原村书记朱某草拟签订的案涉房屋买卖协议。陈某、陈锦良卖房在本村几乎人人皆知，他们问过本村许多人无人购买后，找到我出售案涉房屋的。陈锦跃与陈某同住一屋，与案涉房屋仅隔一户居民，称不知道陈某、陈锦良出售案涉房屋，显然不符合客观事实和生活逻辑。陈锦惠和陈锦红系陈某之女，陈某、陈锦良出售房屋时，明确告知我，其家庭《家产分配》是陈锦红的丈夫所书写和打印，陈某名字上的两个手印就是陈锦惠和陈锦红的，而且多年来经常到陈锦跃家探望父亲陈某，故对其父陈某将名下的坐落于大兴居委会五组的两幢房屋分别分配给陈锦跃和陈锦良以及陈某配合陈锦良出售案涉房屋也是知晓的，案涉房屋买卖协议没有损害原告的利益。2.陈锦跃从未要求我退房，也未与我交涉过。因该房屋年久失修，我购买后，无法直接居住，便于2011年11月进行了全面修缮，并于2012年6月正式搬迁入住，直至政府征用拆迁。期间，陈某及其子女均从未提出过任何异议。二、部分原告无诉讼主体资格。根据陈某和陈锦良向我提供的《家产分配》，案涉房屋的所有权、处分权、收益权等已由陈某转移到陈锦良，因此案涉房屋的权利实体主体是陈锦良，程序主体是陈某，其他原告对案涉房屋没有任何权利，故不具有本案诉讼主体资格。陈某之妻陆某于2009年去世，其子女现对母亲遗产主张权利已超过诉讼时效。三、案涉房屋买卖协议并非全部无效，应为部分无效。1.陈某和陈锦良共同将案涉房屋出售给我，不违反法律的规定，是有效的法律行为；2.案涉房屋所占有的土地属大兴居委会集体所有，对房屋之下的土地，陈某、陈锦良无权出卖给我，因此土地的买卖无效，我遵从法律规定。四、拆迁补偿金应全部归我所有。1.案涉房屋出售给我时年久失修，且长期无人居住，同期、同地段、同面积的房价均在五六万元左右，而我出10.6万元购房此房屋，是比较高的，当时出这个价就是因为双方均考虑到了土地成本和将来的拆迁补偿费用。2.案涉房屋买卖协议中第六条明确约定了拆迁补偿权益归我。五、本案诉讼费和保全费不应由我承担。部分原告无权诉讼，同时原告的诉请违背了客观事实和协议约定，违背了诚实信用的公序良俗，所有费用应由原告方承担。综上，原告的诉请不成立，请求法院依法驳回对我的起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良系陈某（于2018年10月26日因病去世）和陆某（于2008年7月31日因病去世）所生子女。陈某于1982年在射阳县购买取得编号XXXX的房屋5间，建筑面积110.09平方米。2011年5月10日，陈某作为分配人与陈锦尧（即本案陈锦跃）、陈锦良作为受益人签订《家产分配》一份，载明：“本人陈某，现年76岁，有两儿子陈锦尧和陈锦良。为本人日后的赡养和减少不必要的矛盾，特作家产分配如下：本人现有房产两处：一是位于；二是位于。经我慎重考虑，决定将大兴XXX号的房产分配给陈锦尧，此房产的所有权均由陈锦尧所有。大兴居委会XXXX号房产分配给陈锦良，此房产的所有权均由陈锦良所有。其中73号西边二间小房由陈锦尧借让我永久居住，最终还归陈锦尧，如遇陈锦尧改建，由陈锦尧负责本人的居住。本人日后的赡养由陈锦尧和陈锦良俩兄弟共同负担。本人的承包地分配：1、朱某某户后的条块中2.6亩归陈锦尧所有，XX号房屋前后的土地也归陈锦尧所有。2、沈某户后边和西边田块归陈锦良所有，XX号房屋前后的土地也归陈锦良所有。此家产分配由受益人和分配人签字，签字后永久生效。”2011年5月27日，陈某、陈锦良、丁某（出卖方、甲方）与朱祖亮（买受人、乙方）签订《协议书》一份，主要约定内容如下：陈某与陈锦良系父子关系，丁某系陈锦良妻子，陈某于1990年12月25日对位于原射兴村五组的平房办理了土地使用证（苏射集建〈90〉字第XXXX号）用地面积为191.22平方米，建筑面积为122.17平方米。2011年5月10日，陈某经家庭协议将此房分给次子陈锦良。现陈锦良、丁某因外出发展，自愿将该房产等出售给朱祖亮。特立协议如下：一、陈某、陈锦良、丁某自愿将位于砖瓦结构平房出售给朱祖亮，（苏射集建〈90〉字第XXXX号）厕所、房屋前后土地南至东西路，东至小沟，北至小沟，西至吴必俊界址，一起转让。二、总房款：10.6万元。三、交款方式：协议成立时一次性现金支付。四、房屋前后约1.3亩土地同时转让。五、甲方确保该房产权属清楚四址明确与他人无任何债务关系，如因与他人债务纠纷导致乙方损失的，甲方无条件承担一切损失。六、协议成立后该房产权土地均归朱祖亮所有，无论今后政府拆迁与否均与甲方无关，一切均由乙方享有。本协议一式五份，当事人、见证机关各一份，当事人签字见证后生效。该协议上有陈某、陈锦良、丁某三人的签字和捺印，朱祖亮签字。该协议系四人在射阳县合兴法律服务所法律工作者朱某处签订。在上述《协议书》签订后，陈某、陈锦良、丁某收到朱祖亮支付的10.6万元购房款，并向朱祖亮出具了收条。2018年5月23日，合德镇大兴社区居民委员会（甲方）与朱祖亮（乙方）签订《房屋搬迁协议书》，其中约定：乙方房屋产权证合法建筑面积为110.09平方米，房屋产权证号为射兴XXXX，房屋补偿价为551777元，附属设施及装潢费用为70251元；乙方土地使用证核准面积为191.22平方米，土地使用证号为〈09〉XXXX，实补面积（地大于房）为81.13平方米，补偿金额为39754元；搬迁补偿费1101元；临时安置补偿费6个月6605元；“两证”工本补助费188元；电开户280元；未确权104107元；漏项19162元；树木1720元；以上费用合计794945元。在双方于同日签订的《房屋搬迁奖励结算协议》中约定奖励补助合计55045元。故案涉房屋拆迁各项费用总计849990元。原告方主张其中的房屋补偿价和附属设施及装潢费用各50%，以及其他各项补偿奖励，合计538695元归其所有。关于案涉房屋在朱祖亮购买后有无进行变动的情况。朱祖亮在庭审中陈述：案涉房屋是陈某从方成勇处买来的七几年建的十七八斗高的老房子；卖给我时是3间半房子，执照上是20米，西边倒塌了没有了，原有的屋基上也种上棉花了；当时里外都是石灰粉，总长13.5米，宽（含墙）5.23米，最东一间4.25米，中间客厅4.2米多一点，西边一间3.5米；2011年棉花收了后，我开始进行修缮；我把房子中间的墙都拆了，改成四米一间的三等份，保留了东西的墙头；高度增加了八斗，改为3.89米；把杂棍毛竹改成了水泥桁条，原来房子东间与客厅有两架木梁，客厅的后门没有门，是篱笆挡着的，原来的门窗都无法使用，把原来对开的木门大门改成四开铝合金大门，现有的室内包括门窗都是铝合金并带有防盗窗；原始的屋面是笆盖的，笆上面是水泥瓦，我换成了清水屋面，上面盖的是琉璃瓦；原来无水泥大场，我浇了25米长、5.8米宽的水泥大场；2011年10月份我请左邻右舍一起帮忙，从居民路修了55米长、2.8宽的水泥路通到这个房子；原来没有厨房，烟囱也倒了，周围的瓦都掉地上了，附属房是我自己建的违章建筑，包括厨房、仓库、车库，大约125平方米，就是拆迁协议上的未确权部分；其他没有大动了；旧房的修缮和装潢以及水泥大场、路等共近三十万元，违章建筑建成和装修共有三十万元。原告方则认为朱祖亮购买后未进行变动，房屋原始状况就是如此。2018年9月26日，本院就案涉事实与朱某作了谈话，朱某陈述：1996年至1999年我在射兴村担任书记。2011年的一天，陈锦良到我所在的合兴法律服务所找我，说要把房子卖给朱祖亮，请我帮忙草拟合同。当时陈某、陈锦良、丁某、朱祖亮四人全来的，我一看全认识。当时陈锦良他们出示了身份证原件、土地登记审批表、家产分配原件，家产分配是他们来之前就签好的，陈某和陈锦良全说他们家里内部已经把房子分好了，要卖的这个房子就是分给陈锦良的。我根据他们双方谈好的内容草拟了协议书，他们四人本人当场签字捺印。购房款是当场现金交付，收条的内容是我所写，收款人处是他们本人签字捺印。之后，他们均没有再找过我。我以前看过这个房子的外观，没有进去过，以前是普通砖瓦结构民房，外墙没有贴瓷砖，水泥场地应该是有的，就是大小问题，他们买卖时门口的村中心水泥路应该还没有铺。我记得房子以前没有朱祖亮提供的照片上这么新。至于双方买卖房屋的原因，当时朱祖亮原来的房子被拆迁了，他的连襟与陈锦良一个生产队的，其他的不清楚。2018年10月23日，本院就案涉事实与大兴居委会主任郭某作了谈话，郭某陈述：朱祖亮在2011年购买这个房屋，当时房屋有四间，是砖瓦房，外墙没有贴瓷砖，没有浇水泥场，后来他进行了粉刷装修，房屋也扩建了不少，后面走廊部分都是扩建。在卖房前，陈锦良常年不在家，陈某清楚卖房一事，而且也是他拍板的，我不晓得其他子女是否清楚。这个房屋周围的土地也由朱祖亮种植了。朱祖亮在庭审中陈述的案涉房屋及周边邻居的相关情况属实。我估计朱祖亮房屋修缮、装修最多不超过20万元。本院于2018年6月12日立案受理本案时，陈某亦作为原告参与诉讼，2018年6月19日陈某、陈锦惠、陈锦跃、陈锦红提出保全申请，本院依法审查后于2018年6月19日作出（2018）苏0924民初3894号民事裁定，裁定：一、对朱祖亮在射阳县合德镇农经管理服务中心的拆迁款40万元予以查封，查封期间不得支付；如到期射阳县合德镇农经管理服务中心要求支付上述款项，应提存至射阳县人民法院账户；查封期限三年；二、查封案外人赵恒所有的位于射阳县城海韵嘉园19号楼1203室的房屋[不动产权登记证号：苏（2017）射阳县不动产权第0009156号]，查封价值在40万元范围内，查封期限为三年。拆迁补偿款及相关补偿费用中未被保全的449990元已被朱祖亮领取。在本案审理过程中，陈某于2018年10月26日因病去世，其法定继承人为陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良，明确表示诉讼请求不变，要求继续进行本案诉讼。另查明，朱祖亮户口所在地一直不在案涉房屋所在的集体经济组织。陈锦良的妻子丁某明确表示，同意其对案涉房屋所享有的权利和义务由陈锦良行使。本院认为，1.关于案涉房屋买卖合同效力的问题。依照法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，只有作为本集体经济组织成员才能享有宅基地的权利。朱祖亮并非案涉房屋所在集体经济组织成员，无权在该集体经济组织享有宅基地，故案涉房屋买卖协议书因违反了法律强制性规定，应认定为无效。《协议书》中第六条关于拆迁利益归属的约定依附于双方之间的房屋买卖合同，而该房屋买卖合同无效，故该条约定亦为无效条款。2.原告诉讼主体资格问题。根据法律规定，提起诉讼的原告须是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织。案涉房屋原系陈某、陆某夫妻共同财产，陆某于2008年7月31日去世后，其在案涉房产中的份额应当作为遗产由继承人继承。陆某的法定继承人为陈某、陈锦惠、陈锦跃、陈锦红、陈锦良。2011年5月10日，陈某与其二子陈锦跃、陈锦良签订《家产分配》，三人一致约定将该房产处置给陈锦良，因此陈某、陈锦跃已将各自对案涉房屋享有的份额处分给陈锦良，其二人对案涉房屋不再享有实体权利。现陈锦跃提起诉讼要求享有案涉房屋的拆迁利益，无事实和法律依据，本院不予支持。因无证据证明陈锦惠、陈锦红二人对于陆某的遗产明示放弃，陈某、陈锦跃、陈锦良无权擅自处分陈锦惠、陈锦红作为陆某的法定继承人在案涉房屋中所享有的权利。故陈锦惠、陈锦红对案涉房屋享有部分权利，为本案适格的诉讼主体。根据继承法第八条规定，继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。陈锦惠、陈锦红的权利被侵犯之日应当为案涉房屋被拆迁，朱祖亮领取拆迁补偿款之日。故陈锦惠、陈锦红的诉讼请求未超过诉讼时效。根据婚姻法及相关司法解释的规定，陈锦良在婚后继承及接受赠与所得的财产应视为与丁某的夫妻共同财产。但丁某已明确其对案涉房屋所享有的权利由陈锦良主张，系对自己权利的处分，本院不予干涉。3.关于原告陈锦惠、陈锦红、陈锦良的诉讼请求能否得到支持的问题。案涉房屋买卖合同为无效合同，合同法第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。陈锦良将案涉房屋出卖给朱祖亮，时隔七年之后，因该房屋拆迁而向法院诉讼要求获得部分拆迁利益，有违诚实信用原则；朱祖亮明知其非案涉房屋所在集体经济组织的成员，无权享有该集体经济组织的宅基地权利，却购买案涉房屋，违反了相关的法律规定。本案案涉房屋的拆迁补偿款为849990元，根据审理查明的事实，结合本案实际，当事人签订买卖合同时间较长，双方当事人的过错以及朱祖亮对案涉房屋的修缮和添附情况，以出卖人适当少分的原则，本院依法酌定陈锦惠、陈锦红、陈锦良对朱祖亮与大兴居委会签订的《房屋搬迁协议书》中的房屋拆迁补偿款及相关补偿费用中享有20万元。综上，原告陈锦惠、陈锦红、陈锦良的诉讼请求中有事实和法律依据的部分，本院予以支持，其余部分予以驳回。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国继承法》第八条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条规定，判决如下：一、确认2011年5月27日原告陈锦良、丁某、陈某与被告朱祖亮签订的《协议书》无效；二、被告朱祖亮尚未领取的房屋拆迁补偿款及相关补偿费用中的20万元由原告陈锦良、陈锦惠、陈锦红所有；三、驳回原告陈锦良、陈锦惠、陈锦红的其他诉讼请求；四、驳回原告陈锦跃的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9187元、保全费4770元，合计13957元，由原告陈锦惠、陈锦红、陈锦跃、陈锦良负担8775元，被告朱祖亮负担5182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  张玲玲代理审判员  唐文静人民陪审员  朱永生二〇一八年十二月十二日法官 助理  沈莹莹书 记 员  周广林附录法律条文1.《中华人民共和国土地管理法》第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3.《中华人民共和国继承法》第八条继承权纠纷提起诉讼的期限为二年，自继承人知道或者应当知道其权利被侵犯之日起计算。但是，自继承开始之日起超过二十年的，不得再提起诉讼。4.《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。5.《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十二条当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。6.《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。