湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0502民初3165号 原告罗春梅，女，1976年7月4日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。 委托代理人望家军，系原告罗春梅之夫，汉族，1978年3月16日出生，住址同上。（特别授权代理） 委托代理人袁绪令，湖北三雄律师事务所律师。（特别授权代理） 被告张玉芳，女，1973年7月18日出生，汉族，住枝江市。 委托代理人刘继炎，湖北诚业律师事务所律师。（特别授权代理） 被告司金蓉，女，1968年12月24日出生，汉族，住宜昌市伍家岗区。 委托代理人王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。（特别授权代理） 被告司文志，男，汉族，1964年7月5日出生，住宜昌市夷陵区。 委托代理人王玉林，宜昌市中信法律服务所法律工作者。（特别授权代理） 原告罗春梅与被告张玉芳、司金蓉、司文志案外人执行异议之诉一案，本院于2018年11月15日立案受理后，依法由审判长尹暹宾、审判员李玮、郭娟组成合议庭于2018年12月13日公开开庭进行了审理。原告罗春梅委托代理人望家军、袁绪令，被告张玉芳委托代理人刘继炎，被告司金蓉、司文志共同委托代理人王玉林到庭参加了诉讼。本院依法进行了审理，本案现已审理终结。 原告罗春梅诉称，2013年2月24日，原告与被告司文志、司金蓉签订《弘乐大厦房屋买卖合同》，合同约定原告购买司金蓉、司文志开发的位于夷陵区乐天溪镇“弘乐大厦”临街一楼门面4间，新编号6-9号（老编号8-11号），总价68.8万元，包含办理产权证、土地证费用。付款方式为，签订本合同时支付60万元，余款8.8万元办理产权证、土地证后一次性支付，司金蓉在两年内办理产权证和土地证。签订合同当日原告转账支付购房款60万元给司文志，由被告设立的“朱家湾弘乐大厦售楼部”出具《收据》。合同签订后，司文志、司金蓉将上述房产全部交付原告使用。2016年6月18日原告与司文志、司金蓉签订补充协议约定，被告放弃剩余房款8.8万元(写为9万元）作为对原告违约损失的补偿，房产过户时间延长至2017年6月18日之前，被告逾期不配合过户需承担20万元违约金。之后，被告仍然拖延不予办理过户。被告于2014年9月将上述门面房抵押给湖北银行贷款，2016年7月15日被西陵区人民法院执行查封。2017年5月初原告得知此情况，于同年6月7日提出异议，西陵法院于2017年6月19日裁定驳回原告的异议请求。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告司金蓉、司文志签订的《弘乐大厦房屋买卖合同》及补充协议合法有效，要求司金蓉将其名下位于宜昌市××区××溪××村商业用房（房权证00××84、00××86、00××87、00××88号）共计242.64平方米的房产过户到原告名下；2、对上述房产查封、评估、拍卖等执行程序不予执行；3、被告承担本案诉讼费用。 被告张玉芳辩称：1、案涉四套房屋已经设立抵押并且经过人民法院依法判决确认湖北银行享有优先受偿权；2、我方依法受让湖北银行的债权，并经法院裁定为申请执行人，依法对案涉房屋享有优先受偿权；3、原告的诉请与生效判决的原裁定有关，应当予以驳回；4、原告与司金蓉、司文志不存在合法的房屋买卖合同关系，其不享有排除案涉房屋执行的权利。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。 被告司金蓉、司文志辩称：银行的抵押权在先，优于原告的物权期待权，不能排除对案涉房屋的执行，请求法院依法判决。 经审理查明，2013年2月24日，罗春梅与司金蓉签订《弘乐大厦房屋买卖合同》1份，合同约定罗春梅以总价68.8万元（包办产权证、土地证）购买司金蓉位于乐天溪镇××村（小区名称为“弘乐大厦”）的临街商业门面四套（面积以产权证为准）。双方约定签订本合同时支付60万元，余款8.8万元，在司金蓉交付产权证、土地证后一次性支付；合同签订后一周内交房。司文志作为见证人在此份买卖合同上签字。合同签订当日，罗春梅通过中国农业银行转账支付购房款60万元给司文志，朱家湾弘乐大厦售楼部向罗春梅出具《收据》1份，载明收到罗春梅购房款60万元。2013年2月底，司文志、司金蓉将上述房产全部交付给罗春梅，由罗春梅占有使用至今。2014年9月24日，宜昌成龙商贸有限公司向湖北银行股份有限公司宜昌二马路（以下简称“湖北银行二马路支行”）借款300万元，双方签订《流动资金借款合同》1份，司金蓉将其所有的朱家湾村商业用房四套抵押给湖北银行二马路支行办理借款，并办理了抵押登记。该抵押的房屋为夷陵区房权证乐天溪字第××号(房屋他项权证号为5008876)，00××86号、00××87号(房屋他项权证号5008879)，00××88号(房屋他项权证号5008878)房屋。2016年6月18日，罗春梅（买受人）与司文志（出售人）、司金蓉（房屋产权登记人）签订《弘乐大厦房屋买卖合同补充协议》1份，协议约定朱家湾村商业用房四套（房屋产权证号分别为：夷陵区房权证乐天溪字第××号、00××86号、00××87号、00××88号）现登记在司金蓉名下，司文志是上述房屋实际出资人。现司文志、司金蓉同意出售给罗春梅，因司文志从2013年2月24日至2016年6月18日没有交付房屋房产证，土地证，司文志、司金蓉同意放弃剩余房款88000元作为违约金抵销房款。房产过户相关税费由司文志、司金蓉承担，如果司文志、司金蓉在2017年6月18日之前无法将上述房屋办理过户签字手续，司文志同意承担20万元违约金。之后，司文志、司金蓉仍未能配合罗春梅办理过户手续。2016年7月13日，因贷款逾期，抵押权人湖北银行二马路支行向本院提起民事诉讼。2016年10月26日，本院作出（2016）鄂0502民初1516号民事判决书，判决主文第二项判决湖北银行二马路支行对上述抵押房产拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。2017年1月12日，湖北银行二马路支行与被告张玉芳签订《债权转让协议》1份，协议约定湖北银行二马路支行将（2016）鄂0502民初1516号民事判决书中的债权以3364575.91元的价格转让给张玉芳。《债权转让协议》签订当日，张玉芳向湖北银行二马路支行支付债权转让款3364575.91元。2017年3月22日，本院作出（2016）鄂0502执106号民事裁定书，裁定张玉芳对抵押的为夷陵区房权证乐天溪字第××号(他项权证号5008876)，00××86号、00××87号(他项权证号5008879)，00××88号(他项权证号5008878)房屋拍卖、变卖所得款项享有优先受偿权。2017年6月7日，罗春梅对本院执行上述四套房屋提出异议，要求法院停止对该四套房屋执行。2017年6月19日，本院作出（2017）鄂0502执异13号执行裁定书，裁定驳回案外人罗春梅的异议请求。罗春梅认为其与司文志、司金蓉签订合法有效的房屋买卖合同在先，已经支付全部价款且实际占用案涉房屋，湖北银行二马路支行将债权转让给张玉芳并没有办理抵押权变更登记，张玉芳不享有抵押权优先受偿权，罗春梅认为其享有的权益足以排除本案的执行，遂向本院提起案外人执行异议之诉。 上述事实，有原、被告身份证明，《弘乐大厦房屋买卖合同》，《弘乐大厦房屋买卖合同补充协议》，（2016）鄂0502民初1516号民事判决书、（2016）鄂0502执106号民事裁定书，（2017）鄂0502执异13号执行裁定书，债权转让协议，湖北银行记账凭证以及当事人当庭陈述在卷佐证。 本院认为，罗春梅作为不动产买受人，其享有的物权期待权并不能排除本案优先受偿权的强制执行。本案中虽然罗春梅与司金蓉、司文志签订房屋买卖合同在先，且已经交付全部价款并实际占有案涉房产，其属于无过错的不动产买受人，对物权享有期待权。但是本案中案涉房产办理了抵押登记，具有公示的效力，且本案中已经登记的抵押权经法院生效文书确定为优先受偿权，罗春梅享有的物权期待权并不能与之对抗，不足以排除案涉标的物的强制执行。罗春梅认为湖北银行二马路支行将债权转让给张玉芳并没有办理抵押权变更登记，张玉芳不享有抵押权优先受偿权，本院认为，抵押权作为一种从属权利，其具有转让上的从属性，主债权转让，从属权利跟随转让，并不需要另行办理抵押变更登记。且本案中湖北银行二马路支行是将（2016）鄂0502民初1516号民事判决书中的债权转让给张玉芳，生效法律文书已经确立了优先受偿权，因此对于罗春梅的诉称意见，本院不予采纳。综上，本案经法官联席会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零四条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告罗春梅的全部诉讼请求。 案件受理费10680元，由原告罗春梅负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判长  尹暹宾 审判员  李 玮 审判员  郭 娟 二〇一八年十二月二十七日 书记员  万婷婷