安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖15民终2503号上诉人(原审原告)：管磊，男，1990年12月15日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。委托诉讼代理人：李忠诚，安徽大别山律师事务所律师。上诉人(原审被告)：六安丰泰置业有限公司，住所地安徽省六安市裕安区丰泰?卡地亚湾小区销售部，统一社会信用代码9134150067428686L。法定代表人：范旭明，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世宇，安徽徽商律师事务所律师。上诉人管磊与六安丰泰置业有限公司（以下简称丰泰置业）因房屋买卖合同纠纷一案，均不服安徽省六安市裕安区人民法院(2018)皖1503民初3544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。管磊上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项并改判支持其诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由丰泰置业承担。事实和理由：一、丰泰置业逾期办理不动产权属证书系违约行为。其一，根据《商品房买卖合同（预售）》第20条约定：房屋交付之日起90日内，其应当取得所购商品房的房屋所有权证书，逾期每日按全部房价款的万分之二支付违约金。其二，根据六安市政府相关部门答复意见，因丰泰置业原因，地库实际施工范围与规划图不相一致，导致规划不能按时验收，致其长时间未取得房屋产权证书。二、一审判决按日万分之零点六五计算违约金错误。首先，依法成立的合同对当事人具有约束力，合同对于逾期办证违约金有明确约定，应当严格执行。其次，双方约定的违约金是双方真实意思表示，应为合法有效。违约金的给付不以实际损失为条件，违约金具有一定的惩罚性。再次，逾期办理不动产权属证书给其造成了实际损失，因未能取得产权证，致使其无法转让及其他用途，失去了交易的时机，损失是客观存在的。其四，一审法院按日万分之零点六五计算违约金没有法律依据，滥用自由裁量权。丰泰置业上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判以日万分之零点二计算违约金；2.一、二审诉讼费用依法分担。事实和理由：一、涉案房屋逾期办理房产证，受到损失的一方只是丰泰置业。管磊购买房屋的付款方式为银行按揭贷款，其贷款由丰泰置业向银行提供阶段性担保，并按每户贷款金额的5%交存到银行指定的保证金专用账户用于贷款担保，直到管磊取得房产证并办理他项权证抵押给银行为止。由此可见，逾期办证的后果，是丰泰置业还要继续承担担保责任，造成保证金专户的资金不能释放使用，但对管磊来说并无任何损失。二、违约并未导致管磊受到损失，且合同目的已经实现。逾期办证虽然构成违约，但并不影响管磊对房屋的居住使用，更没有对其产生实际损失。另一方面，管磊购买住宅房屋的目的，是用于居住、生活，丰泰置业已经按照合同约定将房屋交付使用，房屋买卖的合同目的已经实现，不存在因逾期办证违约而导致合同目的落空的情形。三、一审判决按日万分之零点六五标准计算违约金，明显不公，势必导致企业经营更加困难。处理违约金纠纷应当根据案件的具体情形，以违约造成的实际损失为基准。本案的具体情形为：一是涉及违约金的当事人有1017户。二是管磊没有因违约造成损失。三是从商业利益角度来看，丰泰置业对办证是积极主动的。四是丰泰置业已经因违约导致继续担保而造成了担保资金占用损失。五是涉案房屋交易是在2015年前后房地产市场最低谷的时候血本出卖的。六是商品房买卖合同中房产部门规定交房之日起90天内办证的格式条款脱离实际，且将开发商必须通过综合验收办证与老百姓买房办证混为一谈。丰泰置业作为中小型房地产企业，刚刚从房地产低潮中摆脱困境，一方面要面对资金周转压力，另一方面又要支付1000多户的违约金，对丰泰置业不公平，不利于社会稳定发展。双方的答辩意见均同各自的上诉意见。管磊向一审法院起诉请求：1、判令被告支付延期办理不动产权属证书违约金至不动产权属证书办理完毕止（按照每日71.949元从2016年9月5日起计算），暂计至2018年4月30日计43313.3元；2、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：2015年1月18日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的坐落于六安市新安大桥北侧丰泰·卡地亚湾38栋3层302室。房屋建筑面积共99.93平方米，单价为每平方米3600元，总价款为359748元。合同第七条第（二）款约定，买受人应于2015年1月18日前支付首期房价款310684元，余款采用贷款方式付款；第二十条约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。被告于2016年6月6日交付了丰泰?卡地亚湾小区38栋302号房屋给原告使用，原告已付清该商品房的购房款并已缴交契税。但因被告的原因，被告未能在《商品房买卖合同（预售）》约定的该商品房交付之日起90日内即最迟在2016年9月4日前协助原告办理好该商品房所有权转移登记。原告遂提起诉讼。另查明，原告管磊已于2018年7月12日取得涉案房屋的所有权证。一审法院认为，本案的争议焦点是：被告逾期未能为原告办理丰泰?卡地亚湾小区38栋302号房屋所有权转移登记是否违约，如违约应如何承担违约责任。原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。本案《商品房买卖合同（预售）》虽是住建部门和工商部门统一制定的格式合同，但合同条款的具体内容约定是由被告提供，原告已按约定交付了购房款，被告应按约定期间办理房屋所有权登记，向原告交付房屋所有权证书。被告未能按约定期间办理房屋所有权登记，导致原告不能取得房屋所有权证书，被告已构成违约，应承担违约责任。庭审中，被告认为违约金过高，应予调整，一审法院认为，确认违约金是否过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度，根据公平原则，予以衡量。根据《合同法》的相关规定，当事人约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点六五向原告支付违约金为宜。因此，违约金应自2016年9月5日起以原告已付房屋价款总额359748元为计算基数，以日万分之零点六五为计算标准计算至2018年7月12日，故违约金应为15807.3元（359748元×万分之零点六五/天×676天）。综上，案经该院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告六安丰泰置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告管磊逾期办证违约金15807.3元；二、驳回原告管磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费880元，减半收取440元，由原告管磊负担220元，被告六安丰泰置业有限公司负担220元。二审中，双方均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，由于丰泰置业的原因，管磊未能在协议约定的期限内办理房屋权属证书，管磊诉请丰泰置业给付违约金，应予支持。因“房屋是用来居住的”，在丰泰置业已按期交付房屋的情况下，一审法院以管磊的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，丰泰置业的过错程度，根据公平原则，综合酌定按已收房款的日万分之零点六五为标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费880元，由六安丰泰置业有限公司和管磊各自负担440元。本判决为终审判决。审判长  张海龙审判员  魏晶晶审判员  马 龙二〇一八年十二月十三日书记员  刘 军附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。