黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黑02民终2705号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区欣豪尚品**楼******。法定代表人：王一宁，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵东辉，黑龙江百烁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司，住所地，住所地齐齐哈尔市龙沙区锦绣花园**楼******iv>法定代表人：冯齐，该公司经理。委托诉讼代理人：张春艳，黑龙江四方律师事务所律师。委托诉讼代理人：张丽芳，该公司房管员。上诉人齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司因与被上诉人齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司上诉请求：1、依法撤销黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2018）黑0202民初1043号民事判决书，驳回被上诉人全部诉讼请求，解除双方签订的《物业管理服务协议》；2、被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：本案原审认定事实不清，判决上诉人给付物业费错误。一、双方签订的《物业管理服务协议》非当事人真实意思表示，应属无效协议。上诉人的房屋系座落在小区外的独立楼宇，在上诉人自有产权范围内，没有享受任何物业服务。尤其是与上诉人无关的电梯费，被上诉人都要求缴纳，实属无理。但在购房时被强制签订了《物业管理服务协议》，包括每平方米2.20元的物业费，也是被强迫接受的不合理条款。二、被上诉人管理该范围物业，未履行法定程序。上诉人从未接到通知，被上诉人系按照《物业管理条例》等规定，被业主或业主大会选定的物业管理企业，其主体身份不合法。三、被上诉人未提供任何服务，收取费用无事实和法律依据。原审中，经法官及被告代理人询问，被上诉人未能就所提供的物业服务项目当庭列明。反之，原审被告提供了照片等证据证明我方自行管理物业，被上诉人未进行所谓的物业服务。根据《物业管理服务协议》第八条的规定，该协议早已实际解除。但被上诉人又以此协议为根据提出诉讼，实属无理。综上，本案原审认定事实不清，导致判决错误，请求二审法院依法纠正，维护上诉人的合法权益。齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司答辩称，第一，1、双方签订的物业管理服务协议是当事人的真实意思表示，是有效的协议，上诉人签订物业服务协议均为双方的真实意思表示，事后，上诉人并没有提出该协议无效的任何事由，而且签订协议后连续缴纳了2年的物业服务费用；2、上诉人提到上诉人缴纳电梯费用实属无理，这一说法没有事实依据，根据我们提供的物业费缴纳票据显示我们物业公司并未让上诉人缴纳任何的电梯费用，详见一审提交的物业票据；3、关于上诉人提到的物业费属于强迫不合理的条款也没有事实依据，被上诉人在小区门前，出入明显的位置公示出物业收费管理办法及依据，所以上诉人的该项请求明显与事实不符，没有依据；第二，上诉人提出管理该物业范围未履行法定程序，该说法属于错误，被上诉人依据与房地产开发企业的物业前期委托服务协议以及与业主签订的物业管理服务协议均履行了法定程序并且符合法律规定，明显上诉人的说法不能成立，请法院驳回；第三，被上诉人提供了符合要求的物业服务，在原审中，上诉人曾经提出过被上诉人未给其提供物业服务，明显与事实不符，原因如下：1、上诉人出现问题后，未及时的向物业管理员进行报修，所以被上诉人对上诉人提出的自己发生的维修费用不予认可；2、上诉人提及的自扫门前清雪，与事实不符，振宇出租车公司系小区外围的一个商服，独立的楼宇，不在小区院内，其门前的广场不属于自己的物业管理范围而不承担任何清雪的责任，在帮助小区的主干道清理完清雪，仍然将不属于自己范围内，协助上诉人清扫干净，在一审中，我们提交了物业人员帮助其扫雪的照片，故上诉人提出的诸多上诉理由均不成立，请法院依法驳回，维持原判。另外，根据黑建规范（2017）第1号文件，关于加强和规范黑龙江省物业管理工作的指导意见第二条第一点，物业管理区域的划分应当有利于实施物业管理，以物业规划许可证的用地单位为基础，综合考虑物业的公用设施设备，建筑物的规模，社区的建设，业主的人数，自然界限等因素，物业的配套设备公用的应当划分一个物业管理区域，那么根据该款的规定，齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司为一个物业管理区域，且该区域公用的物业管理设施设备均为不可分割，故上诉人的主张明显不符合规定，请求驳回上诉、维持原判。齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司向一审法院起诉请求：要求被告给付物业服务费47,458.00元及违约滞纳金8,543.00元，要求顺延至被告履行完毕时止）合计56,001.00元。原告主张的事实与理由：被告是欣豪尚品28号楼商服业主，房屋建筑面积898.83平方米，2015年3月5日，原被告签订了入住通知书。同时签订《物业管理服务协议》。合同约定：物业费为2.20元/平方米，年物业服务费23,729.00元。被告按约定交纳了二年的服务费用(2014年11月5日至2016年11月4日），原告按约定为被告居住的小区提供物业服务，被告在第三、四年度迟迟不交纳物业费及电梯使用费，原告多次催告被告交费。至诉前被告已欠二年物业服务费。为此，原告为维护自己的合法权益诉至法院，要求被告交纳物业费。一审法院认定事实：2014年11月5日，原告齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司与被告齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司签订物业管理服务协议一份，协议对物业基本情况、双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理服务及相关费用、维修资金的管理与使用，违约责任等事项作出约定。协议签订后，被告于2014年11月5日，2016年9月21日各缴纳物业费23,729.00元，物业缴费日期截止到2016年11月4日，就余款及物业服务质量问题双方产生纠纷，原告起诉至法院，要求被告缴费，被告抗辩原告未提供物业服务。一审法院认为，齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司与齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司签订的物业管理服务协议系双方真实意思表示。协议签订后，原告应按合同约定为小区及被告提供物业服务，被告亦应按合同约定履行缴纳物业费的义务，现被告物业费缴纳至2016年11月4日，应按约定补齐至2018年度的物业费。若被告认为原告未按物业合同约定全面履行协议义务，被告有权另行主张权利，非抗辩交纳物业费的事由。被告关于原告未提供任何物业服务，拒绝缴纳物业费的抗辩理由，证据不足，本院不予采信。另就门前清雪及部分绿地管理问题双方确实存在争议，故原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例2007年修订》第四十二条之规定，判决如下：一、被告齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司于本判决发生法律效力后，立即给付原告齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司2016年11月5日起至2018年11月4日止的物业费47,456.00元；二、驳回原告齐齐哈尔欣豪物业管理有限公司的其它诉讼请求。案件受理费600.00元，由被告齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司上诉称双方签订的《物业管理服务协议》非当事人真实意思表示，被上诉人管理该范围物业，未履行法定程序，应属无效协议及被上诉人未提供任何服务，收取费用无事实和法律依据，未提供证据予以证实,本院不予支持。综上所述，齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费987.00元，由齐齐哈尔振宇出租汽车有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  赵广平审判员  李宏艳审判员  刘 颖二〇一八年十二月二十四日书记员  王 鹏