江苏省沭阳县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏1322民初16007号原告：王保卫，男，1964年8月20日生，沭阳县人，居民，住沭阳县。委托诉讼代理人：李兵，江苏瀛扬律师事务所律师。被告：沭阳苏诚资产投资管理有限公司，统一社会信用代码：9132132206458181Ｘ7，住所地沭阳县上海南路与松江路交汇处东100米中国沭阳国际图书城售楼部。法定代表人：蒋华志，该公司总经理。委托诉讼代理人：张传浩，江苏名典律师事务所律师。原告王保卫与被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司（以下简称苏诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月18日立案，后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人李兵、被告的委托诉讼代理人张传浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令1.被告苏诚公司给付原告逾期交房违约金（以221952元为基数，自2016年7月1日起，按照日万分之一计算至实际交付房屋之日止）。事实和理由：2016年3月2日，原、被告签订商品房买卖合同，约定原告以221952元的价格购买被告开发的位于沭阳县房屋，同时约定被告于2016年6月30日前将通过综合验收、取得《工程竣工验收备案表》的房屋交付原告，并约定了逾期交房的违约责任。后原告依约交清房款，但被告未按照合同约定交付房屋，构成违约，应承担违约责任。被告辩称：原、被告签订商品房买卖合同及补充协议属实，涉案房屋已经于2017年11月通过单体验收，且原告已于2017年9月8日接收房屋并向被告出具承诺书，自愿按照房屋现状接收房屋，并免除被告逾期交房的相关责任，故被告不应承担逾期交房的违约责任。即使被告应承担相应违约责任，按照补充协议的约定，违约金的起算日期应自原约定的交付期限向后顺延180日，故请求驳回原告诉讼请求。针对被告的答辩意见，原告补充陈述：原、被告签订的补充协议中关于逾期交房责任的约定与合同主文第八、九条的内容不一致，应作对被告不利解释，即按照合同主文第八、九条的约定承担逾期交房违约责任。承诺书系原告因子女就学被迫签订，并非原告真实意思表示。本院经审理查明：原、被告曾签订商品房买卖合同，约定由原告购买被告开发的位于沭阳县北侧中国沭阳国际图书城电商服务中心601号房屋，价款221952元，于签订合同时一次性付清。合同载明“商品房必须通过综合验收，取得《工程验收备案表》后方可交付使用，购房人方可领取钥匙，交房时开发企业应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》”。合同第八条约定“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格……5、买受人付清所有房款和各种税费……”。第九条约定“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。合同附件四补充协议第七条对本合同第九条补充约定如下：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）:（1）逾期不超过180日，该时间作为房屋交付整改期，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，自本合同第八条规定的最后交付期限的180天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。后原告按约支付了房款，并于2017年9月8日接收涉案房屋。同日原告向被告出具承诺书一份，载明“本人已知悉所购房屋的工程进度和支付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业的相关后续手续及缴纳各项费用，其中包含物业各项管理费用。因本人提前收房办理交接手续，待正式交付时不再进行验收。因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。对该房屋可能存在的工程质量问题或引起的法律后果和责任，由本人自行承担……”。同时查明，涉案房屋于交付原告后通过单位工程质量竣工验收，至本案法庭辩论终结前，尚未通过综合验收。以上事实，由原告陈述、被告答辩、商品房买卖合同、收据、承诺书、单位工程质量竣工验收记录表予以证实，足以认定。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院依法予以确认。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已付清房款，被告应当按合同约定期限将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同约定的交房期限为2016年6月30日前，被告于2017年9月8日向原告交付房屋，构成逾期交房，应依约承担逾期交房的违约责任。原、被告签订的补充协议系商品房买卖合同的附件，为该合同的有效组成部分，对原、被告均具有约束力。补充协议第七条关于逾期交房违约责任的约定系对商品房买卖合同第九条相关约定的变更和补充，依据该条补充协议，逾期交房的违约金应自2016年12月27日起按照原告已付房款的日万分之一计算。涉案房屋在交付原告时虽不符合双方约定的交付条件，但原告出于自身原因自愿接收房屋，故其要求被告承担其接收房屋以后的逾期交房违约责任无事实依据，本院不予支持。经计算，被告应给付原告逾期交房违约金为5659.78元（以221952元为基数，自2016年12月27日起至2017年9月8日止，按日万分之一计算）。被告辩称原告已向被告出具承诺书，承诺免除其逾期交房违约责任，故被告不应支付原告逾期交房违约金。本院认为该份承诺书虽由原告签字确认，但承诺书内容系被告预先拟定并提供，且据被告所述，涉案小区提前接收房屋的业主均签订了内容相同的承诺书，故该承诺书具有制式性。依据相关法律规定格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。诉争承诺书为被告预先拟定，对所有买受人统一适用，不具有协商性，现亦无证据表明双方在签订时就该条款进行过协商，应认定上述条款为格式条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。承诺书中约定买受人一方单方免除出卖人的交房责任，甚至对房屋可能存在的工程问题或引起的法律后果和责任均约定由买受人承担，免除了出卖人主要责任、排除了买受人主要权利，应为无效约定（认定为格式条款时说理，此种说理暗含承诺书中的交房责任包括逾期交房违约责任，个人意见，逾期交房违约责任并不是被告的主要责任，故不能适用无效格式条款的规定,此为同类型其他案件承办人说理，个人倾向以下说理）。原告在签署涉案承诺书时，被告已存在逾期交房的违约事实，即原告已享有向被告主张逾期交房违约金的权利，权利的放弃应为权利人真实意思表示且明确确定。而涉案承诺书中载明“本人已知悉所购房屋的工程进度和支付条件，自愿按照现有条件收房……因房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任”，综合全文亦可以理解为原告不要求被告承担在其接收房屋以后所产生的交房责任和其他相关责任，而并不能必然得出原告对被告已存在的逾期交房违约事实放弃权利。因该承诺书系被告提供的制式合同，故应此作出不利于被告的解释。而承诺书中其他内容亦无法表明原告自愿放弃主张逾期交房违约金的权利，即承诺书无法证明原告放弃其向被告主张逾期交房违约金的权利，故该对被告的该项辩解，本院不予采纳。调解不成，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告沭阳苏诚资产投资管理有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内给付原告逾期交房违约金5659.78元；二、驳回原告王保卫其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费106元，减半收取计53元，由原告负担28元，被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费106元。代理审判员  黄琳二〇一八年十二月十二日书 记 员  韦杰附录法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。