广东省韶关市武江区人民法院行 政 判 决 书（2018）粤0203行初215号原告：戴秀珍，女，1960年6月5日出生，汉族，住广东省韶关市浈江区。委托代理人：张育华，广东众同信律师事务所律师。被告：韶关市住房和城乡建设管理局（下称：韶关市住建局），地址：广东省韶关市芙蓉东路**。法定代表人：谢天友，“韶关市住建局”局长。委托代理人：吴丽华，“韶关市住建局”产权科主任科员。委托代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。被告：韶关市房产测绘管理所（下称：市房产测绘所），地址：韶关市和平路**房地产大厦**。法定代表人：许少宏，“市房产测绘所”所长。单位负责人：林瑞强，“市房产测绘所”副所长。委托代理人：赖桂平，广东智成律师事务所律师。被告：韶关市国土资源局（下称：市国土局），地，地址：韶关市武江区西联镇芙蓉园**/div>法定代表人：黄宣剑，“市国土局”局长。单位负责人：杨锦华，“市国土局”副局长。委托代理人：江志平，广东天行健律师事务所律师。被告：韶关市不动产登记中心（下称：不动产登记中心），地，地址：韶关市浈江区和平路**/div>法定代表人：郭志宏，“不动产登记中心”主任。委托代理人：江志平，广东天行健律师事务所律师。第三人：韶关市金财资产运营有限公司（下称：金财公司），住所，住所地：广东省韶关市浈江区镇江南路桥南西南角**之一div>法定代表人：吴武超，“金财公司”总经理。委托代理人：刘丹丹，广东天行健律师事务所律师。委托代理人：杨嘉全，广东天行健律师事务所律师。原告戴秀珍诉被告“韶关市住建局”“市房产测绘所”房屋行政登记一案，原告于2018年7月18日向本院提起行政诉讼。本院于2018年7月23日立案受理后，于2018年7月24日向被告“韶关市住建局”“市房产测绘所”邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2018年9月13日公开开庭审理了本案。原告的委托代理人张育华，被告“韶关市住建局”的委托代理人吴丽华、叶纬，被告“市房产测绘所”的负责人林瑞强及委托代理人赖桂平到庭参加诉讼。2018年10月23日，本院依原告申请，依法追加“市国土局”“不动产登记中心”为被告，“金财公司”为第三人参加本案诉讼。于2018年10月24日向被告“市国土局”“不动产登记中心”邮寄送达了起诉状副本及应诉通知书。2018年12月13日，本案进行第二次公开开庭审理。原告的委托代理人张育华，被告“韶关市住建局”的委托代理人吴丽华、叶纬，被告“市房产测绘所”的负责人林瑞强及委托代理人赖桂平，被告“市国土局”的负责人杨锦华及委托代理人江志平，被告“不动产登记中心”的法定代表人郭志宏及委托代理人江志平，第三人“金财公司”的委托代理人刘丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与金财公司于2012年11月18日签订了《百年东街认购协议书》，协议约定：原告向金财公司认购位于韶关市××东街××区××号商铺（下称“涉案房屋”)，建筑面积14.64平方米；套内面积7.76平方米，商铺总价为332106元。2012年11月26日，双方又另行签订了《商品房买卖合同》，合同中所约定的商铺号、建筑面积、套内面积、商铺总价均与认购协议书约定一致，2013年12月31日交付原告商铺，2014年12月26日办理所购商铺权属登记。合同签订后，原告依约向金财公司支付了全部购房款332106元及办证等费用共12308元（其中办证服务费200元；产权证费用550;房屋登记费550元；查档费100元；办理备案查档费100元；契税9963元；维修资金845元），但一直没有出具商铺测绘报告，只是代替原告办理了商铺产权登记手续，却未将不动产权证交付给原告。后原告发现所购商铺的实际面积比规划长度缩小了一米（即长为4.5米，原为5.5米）套内面积仅为6.34平方米，即比《商品房买卖合同》约定的面积少约1.4平方米，公摊面积未相应减少，实际上是公摊面积增加，商铺价格也增加，相关费用也增加。经查不动产权证登记中原告商铺面积为建筑面积14.67平方米；套内面积7.77平方米，公摊面积6.9平方米与《商品房买卖合同》中约定的面积大体一致。原告向被告“市房产测绘所”韶关市房产测绘管理所问询为何有此差异，得到的回答是该所是按照设计图纸进行计算测绘的，并没有到现场对实际施工的建筑物进行测绘。本案商铺是金财公司建设，其应知道出售给原告商铺的规格，但其故意隐瞒建筑面积缩小的事实，而被告“市房产测绘所”没有按规定到现场勘测，属于失职，由于二者共同违法、违规行为造成原告商铺比不动产权登记的面积缩小，使原告多付购买商铺款项6万多元。原告曾向被告“市房产测绘所”、原韶关市房地产交易登记中心、金财公司请求重新测量原告商铺面积，并更正面积，均未得到回应，原告又向被告“韶关市住建局”投诉，被告“韶关市住建局”回复中却声称，由金财公司对商铺进行间隔解决。被告“韶关市住建局”是涉案房屋建筑面积测绘数据的管理机关，对不动产建筑面积测绘数据应依法管理，发现问题应及时纠正。被告“韶关市住建局”同意采用被告“市房产测绘所”虚假测量的数据，造成原告商铺不动产登记错误，侵犯了原告合法权益。为此，原告特根据相关的法律规定向法院起诉，请法院依法判令：一、确认粤（2016）韶关市不动产权第0004609号不动产权证上所测绘的数据违法，四被告依法应撤销其作出的测绘数据，四被告在限期内对涉案房屋的面积进行重新测绘。二、本案的诉讼费用由被告共同承担。原告向本院提交了以下证据材料：1、原告身份证件；2、广东省商品房买卖合同；3、查档书；4、函；5、EMS快递；6、信访件的回复；7、（2017）粤0204民初2268号《民事判决书》。被告“韶关市住建局”辩称，一、“韶关市住建局”没有房地产权登记和房地产面积测绘的职能。根据《不动产登记暂行条例》、《国土资源部住房城乡建设部关于做好不动产统一登记与房屋交易管理衔接的指导意见》（国土资发[2015]90号）和《韶关市机构编制委员会办公室关于设立韶关市不动产登记中心等问题的批复》（韶机编办发[2015]132号）文件的精神，自2016年1月起，韶关市房地产登记职能已转移至韶关市国土局××韶关市不动产登记中心。“韶关市住建局”不再具有指导房地产登记的职能。又根据《韶关市人民政府办公室关于印发韶关市住房和城乡建设管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（韶府办[2017]47号），“韶关市住建局”并无指导房屋测绘的职能。二、“韶关市住建局”作出的《戴秀珍信访件的回复》未侵犯原告合法权益。2018年3月7日，原告向“韶关市住建局”负责人写信时，“韶关市住建局”已没有指导房地产权登记的职能，也没有指导房地产面积测绘的职能。但作为韶关市测绘管理所的行政主管部门，在收到戴秀珍关于购买韶关市东堤路百年东街B3区二层029号商铺面积存在差异的来函后，“韶关市住建局”进行了调查了解，根据本案涉及的问题，进行了信访回复，给原告提出了解决问题的建议。这是行政机关为民服务的体现，是正确的行为。这个信访回复，没有损害原告的利益。三、应驳回原告对“韶关市住建局”的诉讼请求。原告诉讼请求“韶关市住建局”不应承担责任:1.如上所述,原告向“韶关市住建局”来函时，“韶关市住建局”并无指导不动产登记的职能，“韶关市住建局”无权干预不动产登记部门在不动产登记中采用的测绘数据，更无权撤销其测绘数据；2.“韶关市住建局”亦无权对涉案房屋的面积进行重新测绘。原告诉称：“韶关市住建局”同意采用“市房产测绘所”虚假测量的数据，造成原告商铺不动产登记错误，侵犯了原告的合法权益。”无事实根据、无法律根据。因为原告无证据证明向房地产登记部门申请了该商铺的物权登记，并依据测绘结果取得了商铺的物权。原告至今未申请登记涉案商铺的物权，不是法律意义上的物权人。所以，所谓“造成原告商铺不动产登记错误，侵犯了原告的合法权益。”无事实根据。综上所述：本案纠纷的实质是原告与韶关市金财资产运营有限公司之间因房屋买卖合同纠纷引起的民事纠纷而非行政纠纷。“韶关市住建局”无相应职权也无违法行为。恳请人民法院查明事实,依法驳回原告的诉讼请求。被告“韶关市住建局”向本院提交了以下证据材料：1、统一社会信用代码证；2、《韶关市机构编制委员会办公室关于设立韶关市不动产登记中心等问题的批复》（韶机编办发[2015]132号）；3、《韶关市人民政府办公室关于印发韶关市住房和城乡建设管理局主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（韶府办[2017]47号）。被告“市房产测绘所”辩称，一、本案原告主体依法不适格。不动产登记根据《中华人民共和国物权法》及《不动产登记暂行条例》的规定是依当事人申请而开始的。本案原告只是因与韶关市金财资产运营有限公司签订的一份《百年东街认购协议书》、《商品房买卖合同》取得了韶关市东堤百年东街B3区2层029号商铺的合同债权，从未依法向房地产登记部门申请该商铺物权登记并经登记取得商铺物权。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条、第二十五条的规定，其不是行政行为的相对人或利害关系人，故依法无权提起本案行政诉讼。二、“市房产测绘所”作为本案被告主体依法不适格。根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二条的规定，由于“市房产测绘所”只是事业单位而不是行政机关和行政机关工作人员，故本案原告诉“市房产测绘所”行政侵权属行政诉讼被告主体不适格。三、本案不存在行政侵权事实。原告诉称：“韶关市住建局”同意采用“市房产测绘所”虚假测量的数据，造成原告商铺不动产登记错误，侵犯了原告的合法权益，无事实根据、无证据佐证、无法律根据。因为原告无证据证明也根本没有向房地产登记部门申请了该商铺的物权登记，并依据“市房产测绘所”的测绘结果取得了商铺的物权，“造成原告商铺不动产登记错误，侵犯了原告的合法权益”属无中生有。综上所述，本案原告、被告主体不适格，原告纠纷的性质是其与韶关市金财资产运营有限公司之间因合同纠纷引起的民事纠纷而非行政纠纷。故“市房产测绘所”恳请人民法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告“市房产测绘所”没有向本院提交证据材料。被告“市国土局”辩称，一、原告戴秀珍尚未取得案涉房屋的所有权，不具备原告资格。原告仅对案涉房屋办理了预告登记，尚未办理不动产权证。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，从法律意义上讲，原告并非案涉房屋的所有权人，其无权提起诉讼。二、韶关市不动产登记中心为韶关市金财资产运营有限公司办理案涉不动产的首次登记所记载的房屋建筑面积、分摊面积不存在错误。韶关市不动产登记中心为韶关市金财资产运营有限公司办理案涉不动产的首次登记所记载的房屋建筑面积、分摊面积与其提供的《不动产权籍调查表》当中的测绘报告记载的房屋建筑面积、分摊面积一致，不存在错误登记的情形。综上，原告无权提起本案诉讼，请求人民法院依法驳回其起诉。被告“市国土局”向本院提交了以下证据材料：1、不动产登记资料查询结果证明；2、不动产权籍调查表；3、《不动产登记暂行条例实施细则》。被告“不动产登记中心”辩称，一、原告戴秀珍尚未取得案涉房屋的所有权，不具备原告资格。原告仅对案涉房屋办理了预告登记，尚未办理不动产权证。预告登记并不导致不动产物权的设立或变动，而只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的权利。因此，从法律意义上讲，原告并非案涉房屋的所有权人，其无权提起诉讼。二、韶关市不动产登记中心为韶关市金财资产运营有限公司办理案涉不动产的首次登记所记载的房屋建筑面积、分摊面积不存在错误。韶关市不动产登记中心为韶关市金财资产运营有限公司办理案涉不动产的首次登记所记载的房屋建筑面积、分摊面积与其提供的《不动产权籍调查表》当中的测绘报告记载的房屋建筑面积、分摊面积一致，不存在错误登记的情形。综上，原告无权提起本案诉讼，请求人民法院依法驳回其起诉。被告“不动产登记中心”向本院提交了以下证据材料：1、不动产登记资料查询结果证明；2、不动产权籍调查表；3、《不动产登记暂行条例实施细则》。第三人“金财公司”述称，一、原告尚未取得涉诉商铺的所有权，并非登记权利人，不具备原告主体资格。原告向第三人购买了涉诉商铺，并办理了预告登记，但在该商铺满足办理不动产权证的条件成就时，第三人通过电话、函件的方式通知原告办理不动产权证，原告均不配合。根据我国《物权法》的规定，不动产物权以登记为取得要件，因此，原告尚未取得涉诉商铺的物权，不存在原告所述的“造成原告商铺不动产登记错误，侵犯原告合法权益”的事实。二、原告尚未与第三人办理正式的交铺手续，办理正式的交铺手续时第三人将按照确权登记的面积向原告交付涉诉的商铺。第三人与原告签订《广东省商品房买卖合同》的同时，原告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订了《委托经营管理合同》，委托期限至2016年9月30日止，原告的商铺现状是在委托经营期间，韶关市百年东街物业服务有限公司根据使用需要临时砌墙隔断的，而并不是最终交付给原告的面积。在经营管理期限届满，第三人通知原告办理收铺手续时，原告迟迟不予配合，不来办理收铺手续，直至2018年头，第三人聘请施工队根据确权登记的面积重新砌墙时，原告便阻扰施工，不允许第三人将商铺恢复至确权登记的面积。原告的目的是想通过临时砌墙的商铺面积与确权登记的面积差异超过3%，来向第三人主张解除买卖合同，退回案涉的商铺。三、案涉商铺确权登记所记载的房屋面积不存在错误，韶关市不动产登记中心、韶关市国土资源局的登记行为符合法律的规定，依法应当予以维持。综上，恳请贵院驳回原告的诉讼请求，以维护交易的稳定。第三人“金财公司”没有向本院提交证据材料。经庭审质证，对原告提交的证据，被告“韶关市住建局”对证据1、2、3、5无异议，证据4合法性、关联性有异议，不发表意见，证据6关联性有异议，证据7合法性有异议；被告“市房产测绘所”对证据1、2、3、4、5真实性、合法性、关联性有异议，证据6关联性有异议，证据7有异议；被告“市国土局”对证据1、2、5无异议，证据3、7关联性及证明内容有异议，证据4、6证明内容有异议，不予认可；被告“不动产登记中心”对证据1、2、5无异议，证据3、7关联性及证明内容有异议，证据4、6证明内容有异议，不予认可；第三人“金财公司”对证据1、2、3、4、5无异议，证据6证明内容有异议，证据7符合法律规定。对被告“韶关市住建局”提交的证据，原告对证据1无异议，证据2证明内容、关联性有异议，证据3关联性有异议；被告“市房产测绘所”“市国土局”“不动产登记中心”，第三人“金财公司”对证据无异议。对被告“市国土局”提交的证据，原告对证据1关联性有异议，证据2合法性、关联性有异议，证据3仅是作为其行政职权的依据；被告“韶关市住建局”“市房产测绘所”对证据1、2无异议，证据3不发表意见；被告“不动产登记中心”，第三人“金财公司”对证据无异议。对被告“不动产登记中心”提交的证据，原告对证据1关联性有异议，证据2合法性、关联性有异议，证据3仅是作为其行政职权的依据；被告“韶关市住建局”“市房产测绘所”对证据1、2无异议，证据3不发表意见；被告“市国土局”，第三人“金财公司”对证据无异议。经审理查明，2012年11月26日，原告与第三人“金财公司”签订一份《商品房买卖合同》，约定原告向第三人购买位于韶关市浈××北路××东街××座××层××商铺一间（建筑面积14.64平方米，套内建筑面积7.76平方米，分摊建筑面积6.88平方米），属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，每平方单价为42797.17元，总售价332106元。双方还约定第三人于2013年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的套内面积为准进行面积差异处理。上述合同签订后，原告与韶关市百年东街物业服务有限公司签订一份《委托经营管理合同》，由原告委托韶关市百年东街物业服务有限公司对其购买的上述商铺进行经营管理。2016年期间，第三人就涉案商铺领取了被告“不动产登记中心”颁发的粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》，该证书记载：“权利人：韶关市金财资产运营有限公司”“坐落：韶关市浈江区百年东街2号百年东街B幢B3座2层029号”“面积：宗地面积8718㎡/房屋建筑面积14.67㎡”“权利其他状况：1、房屋结构：钢筋混凝土结构；2、建筑面积：14.67㎡，分摊面积6.9㎡；3、总层数：4层，所在层：2层；4、竣工时间：2014-08-18”。2018年7月18日，原告以其所购商铺面积与该商铺《不动产权证书》（粤（2016）韶关市不动产权第0004609号）中登记的面积不一致为由，与向本院提起行政诉讼，要求本院确认该证载数据违法,被告重新对涉案商铺面积进行测绘。另查明，韶关市人民政府于2016年6月17日作出《关于实施不动产统一登记的公告》，明确：韶关市国土资源局设立不动产登记局和韶关市不动产登记中心。韶关市不动产登记中心负责韶关市区（浈江区、武江区）范围的不动产登记发证有关业务工作。从2016年6月28日起，韶关市辖武江区和浈江区范围内的各类不动产登记业务统一由韶关市不动产登记中心受理。2017年10月期间，原告以涉案商铺建筑面积与分摊面积均与合同约定不符，且误差比例已超出3%，“金财公司”未按约定交付，构成违约为由，向韶关市浈江区人民法院提起民事诉讼，请求解除其与“金财公司”签订的《商品房买卖合同》，“金财公司”返还购房款及利息，赔偿其支付的办证费用及利息。韶关市浈江区人民法院经审理，于2018年3月30日作出（2017）粤0204民初2268号民事判决，以原告与“金财公司”在合同中约定“商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记的套内面积为准进行面积差异处理”，而合同约定的面积与证载建筑面积误差值为+0.2%，套内面积误差值为+0.13%为由，驳回了原告的诉讼请求。原告不服，向韶关市中级人民法院提起上诉，该案还在审理过程中。本院认为：《中华人民共和国行政诉讼法》第二十六条第六款规定：“行政机关被撤销或者职权变更的，继续行使其职权的行政机关是被告。”《不动产登记暂行条例》第二条规定：“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。”第三条规定：“不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。”第六条第二款规定：“县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。”根据上述规定，结合韶关市人民政府关于《实施不动产统一登记的公告》，从2016年6月28日起，韶关市辖武江区和浈江区范围内的各类不动产登记业务统一由“不动产登记中心”受理，关于各类因不动产登记行为提出的行政诉讼，应以“不动产登记中心”为被告。《不动产登记暂行条例实施细则》第七十九条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项有错误，可以申请更正登记。权利人申请更正登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书；（二）证实登记确有错误的材料；（三）其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。”第八十条规定：“不动产权利人或者利害关系人申请更正登记，不动产登记机构认为不动产登记簿记载确有错误的，应当予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。”根据上述规定，《不动产登记证书》的权利人或利害关系人认为证载事项有错误的，可以依照规定向不动产登记中心递交资料申请变更登记。不动产登记中心经核查，确实存在登记错误情形需要更正的，书面通知权利人换发《不动产登记证书》，并载明换发事项；《不动产登记证书》记载无误的，书面通知申请人不予更正。具体到本案，原告提出“确认粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》上测绘的数据违法，依法应撤销该测绘数据，限期被告对涉案房屋的面积进行重新测绘。”的诉讼请求，实质上就是认为粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》上登记的面积错误，要求按实际测绘面积予以更正登记。原告作为涉案房产的买受人，认为“不动产登记中心”就涉案房产颁发给第三人“金财公司”的粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》上记载的面积数据错误，需要更正数据的，应向“不动产登记中心”提交能够证实其与涉案房产存在利害关系的证据，以及粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》登记确有错误的证据，申请变更登记。只有在“不动产登记中心”拒绝变更或逾期不予答复的情况下，才能向法院提起行政诉讼。现原告未申请“不动产登记中心”履职就直接向法院提起行政诉讼，要求变更粤（2016）韶关市不动产权第0004609号《不动产权证书》登记的数据，理由不成立，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决如下：驳回原告戴秀珍的诉讼请求。案件受理费50元，由原告戴秀珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省韶关市中级人民法院。审 判 长  胡 敏人民陪审员  冯世振人民陪审员  王长林二〇一八年十二月二十九日书 记 员  黎 宸