广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3249号上诉人（原审被告）：杨绮兰，女，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。委托诉讼代理人：谢场兴，广东东方大卫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江门市蓬江区安然物业管理有限公司，住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：唐合群，该公司总经理。委托诉讼代理人：李旻，广东巨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健萁，广东巨信律师事务所律师。上诉人杨绮兰因与被上诉人江门市蓬江区安然物业管理有限公司（以下简称安然物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2018）粤0703民初1368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨绮兰上诉请求：撤销一审判决，发回重审。事实和理由：一、2015年11月28日《关于表决上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日的工作方案》明确表述，在丰盛苑小区业委会筹备和产生期间，同意上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业公司至2016年6月30日进行全体业主表决。2016年6月14日作出《续聘安然物业公司至2019年6月30日的表决票投票结果统计表》通过了续聘安然物业公司至2019年6月30日，并非是重新签订《丰盛苑小区物业服务协议》，只是《丰盛苑小区前期物业服务协议》的延续，在没有明确物业管理费是按照新的调整价格履行的情况下，只能延续《丰盛苑小区前期物业服务协议》的全部条款，对一审法院将阶段性上调物业管理费说成是从此上调物业管理费不能接受。小区全体业主表决同意调整电梯住宅管理费价格为每平方米每月1.2元、车位卫生照明费为每月30元是特别指定的，时间限定在2016年1月至6月。而且调整价格后小区物业管理服务质量并没有得到改善。在丰盛苑小区业委会成立以后，安然物业公司无法与业委会达成新的《物业管理服务合同》，只能按原合同执行至2019年6月30日，即根据双方签订的《丰盛苑小区前期物业服务协议》约定，物业服务费按每平方米每月0.7元、车位卫生照明费按每月20元标准收取。因此，杨绮兰实际应交2015年1月至同年12月的物业服务费1285.2元（按0.7元/㎡/月计算），2016年1月至同年6月份的物业服务费为1101.6元（按1.2元/㎡/月计算），2016年7月至2017年7月份的物业服务费为1392.3元（按0.7元/㎡/月计算），合共3779.1元；实际应交2015年1月至同年12月的车位卫生照明费240元（按每月20元计算），2016年1月至6月份的车位卫生照明费180元（按每月30元计算），2016年7月至2017年7月份的车位卫生照明费260元（按每月20元计算），合共680元。二、不同意一审判决向安然物业公司支付电梯电费465元。安然物业公司只提供了2016年7月至2017年7月共11个月的缴费凭证，共支付电费58698.95元，平均每月实际支出电费为5336.27元，由电梯用户684户平均分摊，每户只需支付7.8元。因此，只能同意支付2016年7月至2017年7月共11个月的电梯电费85.8元（7.8元/月×11个月）。三、不同意支付电梯保养费490.8元。电梯维修保养合同证实，每台电梯维修保养费每月是300元，杨绮兰购买的201室所在的17幢之一共22户只有一台电梯，每户每月只需承担13.64元，24个月共承担电梯维修保养费327.36元。四、本案是2018年2月13日立案受理，杨绮兰提出异议要求适用普通程序审理本案。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第161条规定，本案应在5月12日前结案。可是，本案2018年7月3日再次开庭，直到2018年8月2日才邮寄送达一审判决书，不能在规定的时间内审结本案，应撤销一审判决，发回重审。安然物业公司辩称，安然物业公司在担任丰盛苑小区物管期间一直提供物业管理服务，对杨绮兰所主张的包括物业管理费在内的各项服务费用均已提供相关证据予以证明，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回杨绮兰的上诉请求，维持一审判决。安然物业公司向一审法院起诉请求：1.杨绮兰向安然物业公司支付2015年1月1日至2017年7月31日的物业服务费共人民币4773.6元、车位卫生照明费810元、电梯电费465元、电梯保养费（2014年至2016年）597.5元及违约金（以杨绮兰欠缴的物业服务费、车位卫生照明费、电梯电费、电梯保养费的总金额为基数，从起诉之日即2018年2月8日起按每日1‰计至费用付清之日止）；2.杨绮兰承担一审的诉讼费用。在诉讼过程中，安然物业公司申请撤回主张杨绮兰向安然物业公司支付2014年至2016年电梯保养费中电梯检测费部分的诉讼请求。一审法院经审理，判决：一、杨绮兰应自一审判决生效之日起十日内向江门市蓬江区安然物业管理有限公司支付物业服务费4773.6元、车位卫生照明费810元、电梯电费465元、电梯保养费490.8元以及支付违约金（从2018年2月8日开始计算，按欠缴的物业服务费、车位卫生照明费、电梯电费、电梯保养费为基数，按每日万分之三计至一审判决确定的履行期限届满之日）至上述费用清偿之日止；二、驳回江门市蓬江区安然物业管理有限公司的其他诉讼请求。杨绮兰如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，由杨绮兰全部负担。二审期间，双方当事人均没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对杨绮兰的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：一、涉案物业管理服务费、车位卫生照明费、电梯电费及电梯保养费应如何计算；二、杨绮兰是否应支付违约金；三、一审法院审理本案是否存在程序违法。关于涉案物业管理服务费、车位卫生照明费、电梯电费及电梯保养费应如何计算的问题。杨绮兰主张全体业主表决只明确2016年1月至同年6月期间的物业管理服务费按1.2元/㎡、车位卫生照明费按30元/月的标准计算，未对2016年7月以后的物业管理服务费、车位卫生照明费进行表决，也未签订新的物业管理服务合同，故2016年7月以后的物业管理服务费及车位卫生照明费应分别按双方2006年10月28日签订的《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定的0.7元/㎡、20元/月的标准计算。经查，安然物业公司与杨绮兰签订的《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定，物业管理服务费为0.7元/㎡，车位卫生照明费20元/月。在上述协议履行过程中，因安然物业公司提出上调物业管理服务费的表决未能通过，该公司于2015年10月1日发出公告，决定于2015年12月31日起停止提供物业服务。在丰盛苑小区所在的社区居委会协调下，丰盛苑小区业主于2015年12月20日表决通过“上调丰盛苑小区物业管理费、续聘安然物业管理有限公司至2016年6月30日止”，调整后的物业管理服务费为1.2元/㎡，车位卫生照明费30元/月；2016年6月14日，丰盛苑小区业主再次表决通过续聘安然物业公司至2019年6月30日。涉案物业管理服务费、车位卫生照明费等费用上调后，安然物业公司继续提供物业服务至今。可见，安然物业公司继续提供物业服务的前提条件是对《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定物业管理服务费、车位卫生照明费等费用予以上调。虽然丰盛苑小区业主表决续聘安然物业公司至2019年6月30日时没有就物业管理服务费、车位卫生照明费等费用一并进行表决，亦未重新签订物业管理服务合同，但在2016年6月14日丰盛苑小区业主再次表决通过续聘安然物业公司之前物业服务费用已经上调，而且安然物业公司继续提供物业服务的前提条件是上调物业管理服务费用，否则停止提供物业服务，丰盛苑小区业主对此也是知情的，可见丰盛苑小区业主在接受安然物业公司继续提供物业服务的同时也接受了上调物业管理服务费、车位卫生照明费的事实。据此，应当认定丰盛苑小区业主与安然物业公司就《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定的物业管理服务费、车位卫生照明费及物业服务合同期限等内容进行了变更，根据《中华人民共和国合同法》第七十七条“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，变更后的合同内容属于双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，故杨绮兰应当按照上调后的物业管理服务费、车位卫生照明费标准交纳相应的费用。双方当事人对杨绮兰2015年1月起没有交纳物业管理服务费用均无异议，故一审法院根据上调后的收费标准认定杨绮兰应向安然物业公司支付2015年1月至2017年7月的物业服务费4773.6元、车位卫生照明费810元，并无不当，本院予以维持。杨绮兰主张按《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定的收费标准计算涉案物业管理服务费、车位卫生照明费，理据不足，本院不予支持。杨绮兰与安然物业公司签订的《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》合法有效，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。上述协议履行过程中，双方虽然对协议的部分内容进行了变更，但未变更电梯电费的收取标准，故该协议中关于电梯电费收取标准的约定对双方当事人仍具有约束力。杨绮兰所有的房屋为201房，根据上述协议第四条“电梯电费按以下收费标准收取：1层至2层15元/月/户，3层至5层28元/月/户，6层至8层33元/月/户……”的约定，杨绮兰应按1层至2层15元/月/户的标准支付电梯电费。双方对杨绮兰2015年1月起没有交纳电梯电费均无异议，故一审法院根据双方的约定认定杨绮兰应向安然物业公司支付2015年1月至2017年7月的电梯电费465元，有合同依据，本院予以维持。杨绮兰主张按实际产生的电费进行分摊，与双方的约定不符，本院不予支持。根据杨绮兰与安然物业公司签订的《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》约定，电梯每月的维护费及年检费按每户平均分摊；而根据安然物业公司与广东名优电梯工程有限公司签订的《电梯维修保养合同》的约定，每台电梯保养费为300元/月，一年合计3600元。安然物业公司主张杨绮兰未支付2014年至2016年的电梯保养费，杨绮兰虽然对此提出异议，但未能举证证明其已支付了该期间的电梯保养费，应承担举证不能的法律后果，而杨绮兰所有的201房所在的丰盛苑17幢之一有一台电梯共22户。据此，一审法院认定杨绮兰应向安然物业公司支付2014年至2016年的电梯保养费490.8元，并无不当，本院予以维持。杨绮兰上诉主张其只需支付24个月的电梯保养费，理据不足，本院不予支持。关于杨绮兰是否应支付违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条及一百一十四条规定，当事人一方不履行合同，给对方造成损失的，应当按照合同的约定支付违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求人民法院适当减少。本案中，杨绮兰未按合同约定支付物业服务费、车位卫生照明费、电梯电费及电梯维护费，应当按照合同约定支付违约金。虽然双方在《丰盛苑小区前期物业管理服务协议（二期）》中约定杨绮兰不按协议的收费标准和时间交纳有关费用，安然物业公司有权要求杨绮兰补交并从逾期之日起按欠缴金额每天千分之三交纳违约金，但一审法院将该违约金的计算标准调整为每日万分之三，安然物业公司并无提出异议，故一审法院以杨绮兰欠交的物业管理服务费、车位卫生照明费、电梯电费、电梯保养费为基数，判决杨绮兰按每日万分之三的标准自2018年2月8日起计付违约金至清偿之日止，并无不当，本院予以维持。关于一审法院审理本案是否存在程序违法的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，人民法院可以根据案情决定是否适用简易程序审理民事案件，故一审法院决定适用简易程序审理本案，并无违反法律规定。杨绮兰主张本案人数众多，应适用普通程序审理，缺乏法律依据，本院不予支持。一审法院虽然没有在法定期限内审结本案，程序存在瑕疵，但审理中已充分保障了当事人的举证、质证及辩论等各项诉讼权利，未对当事人的诉讼权利产生重大影响，故一审判决并无《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序需要发回重审的情形，杨绮兰以一审程序违法为由主张本案应发回重审，理据不足，本院不予支持。综上所述，杨绮兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由杨绮兰负担。本判决为终审判决。审判长  梅晓凌审判员  谢敏忠审判员  熊昌波二〇一八年十二月二十八日法官助理张媛花书记员梁启洪薛佩珠