湖北省黄石市黄石港区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鄂0202民初1667号 原告：朱序，男，1986年1月26日出生，汉族， 诉讼代表人：蔡慧平,女，1978年3月20日出生，汉族， 诉讼代表人：饶金安,男，1986年9月15日出生，汉族， 诉讼代表人：张小红,女，1978年11月20日出生，汉族， 共同委托诉讼代理人：罗京，湖北人本律师事务所律师。 共同委托诉讼代理人：黎金华，黄石市来讯法律服务所法律工作者。 被告：黄石银河房地产开发有限责任公司，住所地湖北省黄石市经济技术开发区花湖大道**，统一社会信用代码91420200753425839P。 法定代表人：刘德卿，总经理。 委托诉讼代理人：柯新周，湖北鸣伸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李佳丽，湖北鸣伸（武汉）律师事务所律师。 原告朱序与被告黄石银河房地产开发有限责任公司（以下简称银河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱序的诉讼代表人的共同委托诉讼代理人黎金华，被告银河公司的委托诉讼代理人柯新周、李佳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱序向本院提出诉讼请求：1、判令被告于本判决生效后三十日内履行协助原告办理不动产权证的义务；2、判令被告自违约之日起至协助原告办理不动产权证义务履行完毕之日止向原告支付违约金44903元（按银行同期存款利率计算，暂计算至2018年5月31日，以后的违约金另行计算）；3、判令被告负担案件受理费。在审理过程中，原告向本院申请将第一项、第二项诉讼请求变更为：1、判令被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，与法律、法规之规定，向原告履行交付出卖房屋（银海华山公馆3号楼901室所有权）义务；2、判令被告依约自2013年2月1日起至2018年5月31日，以原告已付房价款449586元为基数，按每日万分之0.5向原告支付逾期交房违约金43722元，2018年6月1日起应支付的逾期交房违约金计算至被告向原告全面履行交付出卖房屋的义务之日止。事实和理由：2012年4月16日，原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的银海华山公馆3号楼901室房屋，房屋总价款为449586元；第八条交付期限和交付条件，出卖人应当在2013年1月31日前，将经工程质量验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告支付了全部购房款。由于涉案房屋至今未通过规划验收，被告也未取得《建筑工程竣工验收备案证》，故被告未在合同约定的期限内将符合约定交付条件的房屋给付原告，构成逾期交房，应承担逾期交房违约金。为维护自身合法权益，原告诉诸法院，望判如所请。 被告银河公司辩称，一、被告建设涉案房屋的行为及预售涉案房屋的行为合法。被告对银海华山公馆项目的开发建设手续齐备，实施该项目的开发建设合法，其取得银海华山公馆项目1、2、3号楼的《商品房预售许可证书》后依法对该项目的商品房进行销售。其于2012年4月16日与原告签订的《商品房买卖合同》合法、有效。二、涉案房屋已符合法律、行政法规、规章规定的交付使用条件。根据《建筑法》第六十一条第二款、《建设工程质量管理条例》第十六条第二款、《城市房地产管理法》第二十七条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，涉案房屋只要其所在的建筑工程经竣工验收合格，即质量验收合格，就符合法定的交付使用条件。涉案房屋所在的建筑工程，被告已于2013年8月22日组织设计单位、施工单位、监理单位按规定程序进行了竣工验收，并出具了《建筑工程竣工验收报告》，故涉案房屋所在的建筑工程已竣工验收合格。三、涉案房屋已符合双方在合同中约定的交付使用条件。双方签订的合同第八条约定的商品房交付使用条件为“该商品房经工程质量验收合格”，涉案房屋所在的建筑工程于2013年8月22日通过工程竣工验收，表明该房屋建筑工程质量验收是合格的，已符合合同约定的交付使用条件。四、原告第一项诉讼请求“要求被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，与法律、法规之规定，向原告履行交付出卖房屋（银海华山公馆3号楼901室所有权）义务”因不明确无法得到支持。其认为约定的交房条件和法定的交房条件二者只能选其一，不能并列适用。被告履行合同约定的交付房屋义务的内容系向购房者转移占有房屋，而非进行所有权登记，合同第八条约定的“交付”具有特定含义，与交付房屋所有权系两种合同义务，不能混同理解。五、2013年3月19日，原告从被告处领取了涉案房屋的钥匙，该房屋已转移给原告占有，且原告受领房屋后，对该房屋进行装修并入住，至今一直在交纳物业管理费和水费。原告享有对该房屋的占有权、使用权和收益权。被告已将符合约定条件的涉案房屋交付原告使用，交付义务已履行完毕，故原告要求被告继续履行交付房屋义务的诉讼请求应予驳回。六、原告要求被告给付逾期交房违约金的诉讼请求超过了诉讼时效期间。合同第八条约定的房屋交付期限为2013年1月31日前，原告于2013年3月19日受领了涉案房屋，故至2013年3月19日，被告逾期交房的违约行为已终止。自2015年3月20日起，原告向被告主张逾期交房违约金债权超过诉讼时效期间两年，原告不享有胜诉权。 本院经审理查明事实如下：2012年4月16日，原告朱序与被告银河公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定：买受人朱序购买出卖人被告银河公司开发的位于黄石市开发区花湖花山路银海华山公馆第3幢1单元901室商品房一套，建筑面积共122.17㎡，单价为3680元/㎡，房屋总价款为449586元；付款方式为买受人于2012年4月16日之前支付139586元，同时申请按揭（公积金）贷款310000元；第八条交付期限和交房条件，出卖人应当在2013年1月31日前，将经工程质量验收合格的商品房交付买受人使用；出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；如因买受人未付清全部购房款，出卖人将不承担逾期交付房屋责任。该《商品房买卖合同》在黄石市房产交易中心办理了商品房预（销）售合同网上备案登记。2012年5月29日前，原告朱序按约定向被告银河公司付清了全部购房款449586元。2013年3月19日，被告银河公司向原告朱序交付了涉案房屋钥匙。 另查明，被告银河公司开发建设的银海华山公馆1、2、3号楼分别于2012年12月28日、2013年2月5日、2013年7月9日、2013年8月22日，通过了环保验收、消防验收、绿化工程竣工验收、建筑工程竣工验收。 2013年7月16日，被告银河公司向黄石市规划局开发区分局申请规划验收。2014年5月13日，黄石市规划局开发区分局作出黄规开函[2014]68号《认定函》，认定：被告银河公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率的建筑面积属于违法建设。2015年2月5日，被告银河公司向黄石市人民政府行政复议委员会提起行政复议。2015年3月27日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]006号行政复议决定书，决定：撤销黄石市规划局开发区分局2014年5月13日作出的《认定函》。2015年6月9日，黄石市规划局作出黄规函[2015]30号《认定书》，认定：被告银河公司以欺骗方式取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率的建筑面积属于违法建设。2015年6月17日，被告银河公司向黄石市人民政府行政复议委员会提起行政复议。2015年9月7日，黄石市人民政府行政复议委员会作出黄政复决字[2015]030号行政复议决定书，决定：撤销黄石市规划局作出的[2015]30号《认定书》。2016年3月14日，黄石市规划局作出黄规函[2016]25号《认定函》，认定：被告银河公司以不正当手段取得容积率为4.5的建设工程规划许可证，超出出让容积率2.3的建筑面积属于违法建设。2016年4月11日，被告银河公司向本院提起行政诉讼。本院于2016年9月13日作出（2016）鄂0202行初18号行政判决书，判决：撤销黄石市规划局于2016年3月14日作出的黄规函[2016]25号《认定函》。黄石市规划局不服本院判决，向黄石市中级人民法院提起上诉。2017年5月11日，黄石市中级人民法院作出（2017）鄂02行终28号行政判决书，判决：驳回上诉，维持原判。由于涉案房屋所在建筑工程至今未通过规划验收，故被告银河公司未取得涉案房屋所在建筑工程的建筑工程竣工验收备案手续。 被告银河公司分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黄石市规划局或黄石市规划局开发区分局多次书面申请办理银海华山公馆项目建设工程规划验收。在书面申请文件中均有由于该工程建设项目尚未通过规划验收导致购房业主房权证无法办理，并向被告银河公司主张赔偿，并多次到政府部门上访引发不稳定因素，请求规划部门尽快办理规划验收的相关内容表述。 2016年9月25日，被告银河公司致华山公馆业主的一封信中载明：“华山公馆业主张贴于小区内的《敬告华山公馆全体业主书》，小区物业已通告其公司，根据《敬告书》所述的产权证办理问题，其公司就有关问题作如下说明；其公司开发的该项目依法建设，广大业主合法购买的商品房均在市产权登记中心备案并已经确权，一定能够办理产权证，其合法权益一定能得到法律的保障，随后的工作中公司会尽快完善相关手续，办理好产权证。”2018年10月24日黄石市不动产登记中心出具了《信访事项处理意见书》，载明“目前，在市政府的协调下市规划局、市国土局正在积极处理该项目办证的前期手续。待完成规划验收，收到开发公司不动产登记申请后，市不动产登记中心将协助开发企业，组织不动产登记资料，迅速办结不动产登记手续。” 本院认为，双方当事人的争议焦点主要有以下四点：一、双方在《商品房买卖合同》第八条中关于交房条件为“该商品房经工程质量验收合格”的约定是否有效；二、被告向原告交付房屋钥匙的行为能否认定其全面履行了房屋交付义务以及逾期交房违约金的计算；三、原告主张的逾期交房违约金债权是否超过了诉讼时效期间；四、原告主张的第一项诉讼请求是否具有可履行性。围绕上述争议焦点，本院将逐一予以评述。 关于第一项争议焦点。本院认为，合同内容是当事人意思自治的产物，对合同内容的无效评判是对当事人意思自治的否定。基于尊重当事人意思自治、鼓励交易原则，应严格适用合同无效制度。只有合同约定的内容违反了法律、行政法规的效力性强制性规定，才能被认定无效，否则对当事人具有约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件；建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《建筑工程质量管理条例》第十六条规定“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收；建设工程经验收合格的，方可交付使用”。第四十九条规定“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起１５日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案；建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”。上述法律、行政法规规定可以解读出，建设的商品房未违反国家有关建设工程质量管理规定的可以交付使用，如果违反相关工程质量管理规定，建设行政主管部门或者其他有关部门可以责令停止使用。即使按原告主张的该交付条件的约定违反强制性规定即《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办理》（部门规章）第八条规定“备案机关发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，应当在收讫竣工验收备案文件15日内，责令停止使用，重新组织竣工验收”。对该条文的内容进行反对解释，即对商品房的工程质量进行了验收合格后即可以使用，但备案机关在备案过程中发现有违反建筑工程质量管理规定行为的，责令停止使用，故合同第八条中关于“工程质量竣工验收合格”作为商品房交付条件的约定并未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。另该合同为国家建设部、工商行政管理总局推行的示范文本，关于商品房交付条件的约定系打印，但约定的内容无免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利的情形。故本院对原告认为合同第八条关于交付条件的约定系格式条款应属无效的意见不予采纳。双方当事人关于“经工程质量竣工验收合格”为商品房交付条件的约定具有法律约束力，该合同内容合法有效，应受法律保护。 关于第二项争议焦点。本院认为，该《商品房买卖合同》对双方当事人均具有法律约束力，原、被告应当按照合同约定全面履行义务。原告已按照合同约定期限向被告付清了全部购房款，被告亦应按照合同约定向原告履行交付房屋的义务。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”被告只有在合同约定的期限前将符合约定条件的房屋转移占有给原告，才能认定其全面履行了房屋交付义务。本案中，涉案房屋工程项目于2013年8月22日经工程竣工验收合格，表明涉案房屋经工程质量验收合格，已符合合同约定的交房条件。而原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的最后交房期限为2013年1月31日，被告虽于2013年3月19日向原告交付了涉案房屋钥匙，但此时涉案房屋工程项目尚未竣工验收合格，并不符合合同约定的工程质量验收合格的交房条件，系瑕疵履行。故对原告主张被告向其支付从2013年2月1日起至达到合同约定的交房条件之日即2013年8月22日止、以已付购房款449586元为基数、按每日万分之0.5的标准计算的逾期交房违约金4563元（449586元×0.00005×203天）的诉讼请求予以支持，对超过本院认定金额的部分不予支持。2013年8月22日后，转移占有的涉案房屋已达到合同约定的交房条件，被告逾期交房的违约行为已终止，故其不再承担逾期交房违约金。 关于第三项争议焦点。被告认为合同约定的交房期限为2013年1月31日前，原告于2013年3月19日受领涉案房屋，故至2013年3月19日止，被告逾期交房的违约行为已终止。因涉案合同约定的逾期交房违约金属于继续性债权，根据法律规定，自2015年3月20日起，原告主张逾期交房违约金债权已超过诉讼时效期间。原告认为银海华山公馆购房业主从2015年1月起多次自发组织向被告主张权利，要求被告承担违约责任，且被告亦承诺积极履行合同义务，故原告主张的逾期交房违约金债权因多次发生诉讼时效中断，未超过诉讼时效期间。本院认为，被告分别于2015年1月20日、2015年4月23日、2015年5月7日、2015年9月28日、2015年10月13日、2016年10月17日向黄石市规划局或黄石市规划局开发区分局提交规划验收申请，上述申请规划验收的材料均反映出因涉案房屋所在建筑工程未进行规划验收导致买受人无法办理产权证，买受人已向被告主张赔偿，且多次向政府部门上访寻求救济的相关事实。涉案房屋未通过规划验收，不符合交房条件，导致无法取得竣工验收备案手续，与无法办理不动产权证书具有客观事实联系。买受人作为普通公民，不应苛求就逾期交房违约责任与逾期办证违约责任进行准确区分，其并未怠于行使自己的权利而不断向被告主张和相关政府部门主张反映。另被告向原告交付涉案房屋钥匙的行为系自愿履行合同交付义务内容，可认定为诉讼时效中断的事实。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定，诉讼时效因权利人向义务人提出履行请求、义务人同意履行义务、权利人提起诉讼或者申请仲裁而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。故本院对于被告银河公司提出的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间的抗辩事由不予支持。 关于第四项争议焦点。根据《最高人民法院关于人民法院立案、审判与执行工作协调运行的意见》第十一条第五项规定“继续履行合同的，应当明确当事人继续履行合同的内容、方式等”。本案中，原告主张的“要求被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，与法律、法规之规定，向原告履行交付出卖房屋（银海华山公馆3号楼901室所有权）义务”的诉讼请求表述具体内容是要求被告继续办理规划验收申请手续和房屋竣工验收备案手续，使交付出卖房屋达到交房条件，还是要求被告继续履行转移房屋所有权的义务，或兼而有之。本院向原告方委托诉讼代理人释明要求原告明确请求被告继续履行合同义务的具体内容和履行方式，但其坚持模糊化表述，故本院认为原告要求被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，与法律、法规之规定，向原告履行交付出卖房屋（银海华山公馆3号楼901室所有权）义务的诉讼请求不明确。但究其本意，原告主张的第一项诉讼请求仍系要求被告继续履行合同义务，申请规划验收，取得竣工验收备案手续，使转移占有的房屋达到合同约定的交付条件和办证条件，并办理不动产权证。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但法律上或事实上不能履行的情形除外。由于涉案房屋工程项目被告多次向规划部门申请规划验收，而规划部门未予验收导致无法取得竣工验收备案手续，被告继续履行的条件涉及到行政机关的审批行为，故要求被告继续履行涉案房屋竣工验收备案手续并办证暂不具备法律上的可履行性，本院对于原告要求被告按照房屋买卖合同约定的交房条件，与法律、法规之规定，向原告履行交付出卖房屋（银海华山公馆3号楼901室所有权）义务的诉讼请求不予支持，待继续履行的法律条件成就后，原告可再行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百三十六条、第一百四十三条、第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条第一款、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，判决如下： 一、被告黄石银河房地产开发有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告朱序支付从2013年2月1日起至2013年8月22日止、以已付房价款449586元为基数、按每日万分之0.5的标准计算的逾期交房违约金4563元； 二、驳回原告朱序的其他诉讼请求。 如果被告黄石银河房地产开发有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1022元，由原告朱序负担928元,被告黄石银河房地产开发有限责任公司负担94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省黄石市中级人民法院。 审 判 长  姜 蕾 人民陪审员  傅靖宏 人民陪审员  刘 勇 二〇一八年十二月十一日 书 记 员  张 琼