湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终9499号上诉人（原审被告）：新亿胜（武汉）置业发展有限公司，住所地武汉市汉阳区龙阳大道**。法定代表人：谢冠荣，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘松、江跃，均系湖北泓峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：樊姗姗，女，1989年2月4日出生，汉族，住湖北省襄樊市樊城区，委托诉讼代理人：张彦、周正富，均系湖北鼎力众邦律师事务所律师。上诉人新亿胜（武汉）置业发展有限公司（以下简称新亿胜（武汉）置业公司）因与被上诉人樊姗姗房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2018）鄂0105民初1523号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭，于2018年11月23日公开开庭进行了审理。上诉人新亿胜（武汉）置业公司的委托诉讼代理人刘松、江跃，被上诉人樊姗姗的委托诉讼代理人张彦、周正富到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新亿胜（武汉）置业公司上诉请求：一、撤销一审判决;二、改判驳回被上诉人对上诉人全部的诉讼请求；三、由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实与理由：案涉房屋虽在交付使用之日起90日内未办理完初始登记，但不可归责于上诉人，系因被上诉人未提出办理房地产权属证书的申请，因此，上诉人没有违约，无需支付逾期办证违约金。综上，一审判决认定事实不清、适用法律错误，请二审法院支持上诉人的上诉请求。樊姗姗答辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请予维持。樊姗姗向一审法院提出诉讼请求：1、新亿胜（武汉）置业公司立即支付樊姗姗逾期交房违约金人民币37,571.67元（逾期交房违约金按合同约定计算至收房止，计算公式：1,633,551元(115天(0.0002=37,571.67元）；2、新亿胜（武汉）置业公司立即支付樊姗姗逾期办理房地产权证书违约金人民币77,484.02元（逾期办证违约金按银行同期贷款利率计算至2017年10月31日止，计算公式：1,633,551元*0.0435/365*398天=77,484.02元）；3、诉讼费用全部由新亿胜（武汉）置业公司承担。一审法院认定事实：2016年5月13日，樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司签订《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197058），约定：樊姗姗购买新亿胜（武汉）置业公司开发建设的位于武汉市汉阳区永丰乡龙阳村.汉城村的南国明珠四期第1、2【幢】2号楼单元22层3号房，建筑面积为167.97平方米；按建筑面积计算，房屋单价为每平方米人民币9,725.25元，房屋总价为人民币1,633,551元；付款方式为贷款方式付款。交房期限及条件为出卖人应当在2016年6月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：与交房时间同；6、给水：与交房时间同。因不可抗力或者买卖双方在合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当在发生之日起15日内书面告知买受人。出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）。逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，买受人应当按照出卖人书面《交付通知书》中约定的时间办理交房手续；超过60日未办理交接手续的，属买受人违约，应按照总房款的5%向出卖人承担违约金。由于买受人原因，未能按期交付的处理方式的约定划有下划线。出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的，双方同意按下列方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金。合同附件六对房屋交接时间及通知方式进行了补充约定：本合同第九条所约定的交房时间，仅指开发的房屋满足交付条件。本项目交接时《房屋交付通知书》以挂号信、特快专递、公告或双方约定的其他方式送达。买卖双方签订购房合同时所留通讯地址及方式必须真实，如发生变更或有误，必须3日内书面通知对方，如因不真实、、地址有误或变更后未通知对方出卖人按签订合同时所留通讯地址书面通知买受人后，即视为买受人收到，所产生的一切法律后果由买受人自行承担。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，樊姗姗向新亿胜（武汉）置业公司实际支付了购房款人民币1,633,551元。2016年9月27日，新亿胜（武汉）置业公司以特快专递形式向樊姗姗寄送了交房通知书。2016年10月23日，樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司办理了交房手续。当日，樊姗姗签署收楼声明书一份，该声明书载明：“声明除列于《房屋交付验收单》内需要更正及改善的项目外，本人认为其他设备符合购房合同的条件和要求，现正式声明收楼入户。同时收到南国明珠《前期物业管理服务协议》、《业户手册》、《业主临时公约》《装修管理协议》、《住宅质量保证、使用说明书》”。原告樊姗姗在业主签名处签名。同日，樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司签订《逾期交房违约赔偿协议书》一份，该协议书载明：鉴于2016年5月18日，甲（新亿胜（武汉）置业公司）、乙（樊姗姗）双方共同签订了《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：市140197058），乙方购买南国明珠四期项目2号楼2203室，乙方已向甲方支付购房款人民币1,633,551元；甲方应于2016年6月30日向乙方交付商品房，由于南国明珠四期住宅楼工程逾期竣工，甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房；乙方已收到甲方的《入住通知书》，甲方自2016年9月29日起办理入住手续，乙方同意甲方的逾期交房违约金截止至2016年9月28日；自2016年7月1日起至2016年9月28日止，甲方逾期交房90日，对照《武汉市商品房买卖合同》第十一条之约定，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。甲、乙方双经协商，达成以下协议：甲方向乙方支付逾期交房违约金人民币29,404元。乙方收到交房通知书一个月内未签订本协议的视同放弃追索甲方违约赔偿的权利，乙方不得再向甲方追索违约赔偿的责任。甲方自从交房之日起，两个月内支付违约金。乙方收到甲方支付违约金，视同甲方已履行违约赔偿责任，乙方不得再向甲方追索违约赔偿的责任。乙方（买受人）签名处樊姗姗签名、捺印。同年12月7日，新亿胜（武汉）置业公司向樊姗姗银行账户转款人民币29,404元。现樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司因逾期交房及办证问题协商未果，樊姗姗起诉至一审法院。一审法院另查明，2016年1月，南国明珠四期项目人防工程竣工验收，同年4月26日，该项目人防工程竣工验收备案。同年6月21日，南国明珠四期供水工程竣工验收。同年8月17日，南国明珠四期燃气管道供气工程竣工验收，同年9月13日该项目取得《武汉市燃气热力工程竣工验收备案证》。同年8月23日，南国明珠四期项目高压供用电合同签订。同年9月2日，南国明珠四期项目1至7号楼单体工程质量符合设计及施工质量验收规范要求，竣工验收。同年9月28日，南国明珠四期项目（不含集中商业）消防验收合格。同年11月4日，新亿胜（武汉）置业公司取得了武汉市国土资源和规划局汉阳分局颁发的南国明珠四期项目的《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》。同年11月11日，南国明珠四期项目专用供电工程竣工验收。2017年8月16日，南国明珠四期园林景观工程苗木采购及施工项目竣工，同年9月30日验收合格。2018年2月13日，南国明珠四期1至2号楼取得武汉市汉阳区建设局颁发的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》。截至2018年6月21日，南国明珠四期项目1栋、2栋房屋尚未完成初始登记。一审法院再查明，2016年10月25日，武汉市住房保障和房屋管理局房地产开发企业、房地产经纪机构信用信息公开不良记录显示，南国明珠四期项目擅自将未经验收的房屋交付使用。案经调解，双方当事人未能达成一致协议。一审法院认为：樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应全面履行合同。合同签订后，樊姗姗依约支付了全部购房款。根据该合同约定，新亿胜（武汉）置业公司应当在2016年6月30日前将符合合同约定条件的商品房交付给樊姗姗，但直至2018年2月13日，南国明珠四期项目1-2号楼才取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书，才具备房屋交付条件。新亿胜（武汉）置业公司交付房屋超过合同约定时间，应当按照合同约定承担逾期交房违约责任。现樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司已就新亿胜（武汉）置业公司逾期交房的违约责任达成一致协议，签订了《逾期交房违约赔偿协议书》，在该协议中双方约定了逾期交房违约金的截止日期、金额及承担，同时约定了樊姗姗收取该违约金后，不得再向新亿胜（武汉）置业公司追索违约赔偿责任。该赔偿协议书系樊姗姗与新亿胜（武汉）置业公司双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，新亿胜（武汉）置业公司已按协议约定将补偿金支付樊姗姗。依据上述协议，樊姗姗在收取违约金后，不得再向新亿胜（武汉）置业公司追索违约赔偿责任，故对樊姗姗提出的要求新亿胜（武汉）置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求不予支持。关于逾期办证违约金，依据双方合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。诉争房屋在2018年2月13日具备交付条件后，新亿胜（武汉）置业公司至今尚未办理初始登记，超过合同约定的90天，导致樊姗姗至今仍不能办理房地产权属证书，新亿胜（武汉）置业公司未能举证证明存在不可抗力或其他免除责任的情形，故新亿胜（武汉）置业公司应按合同约定承担逾期办证的违约责任。关于逾期办证违约责任的承担标准，樊姗姗主张以已支付房价款为标准，按同期银行贷款利率计算至2017年10月31日止，但双方在合同中明确约定了出卖人按已付房价款的0.3%向买受人支付违约金，在双方有明确约定的情形下，应依双方约定，樊姗姗主张以银行同期贷款利率计算违约金无事实及法律依据，不予支持。依据合同约定，新亿胜（武汉）置业公司应向樊姗姗支付已付房价款0.3%的违约金人民币4,900.65元（人民币1,633,551元(0.003）。对于新亿胜（武汉）置业公司辩称合同第16条约定的只有因出卖人原因不能办理房产证才需要承担违约责任而不是在限定时间内不办证就需要承担违约责任的观点，综合第十六条全文理解，新亿胜（武汉）置业公司上述辩称观点不符合上下文文义，不符合商品房销售的惯例，且明显对买受人不公平，故对新亿胜（武汉）置业公司的该辩称观点不予采信。对于樊姗姗提出逾期办证违约金比例约定过低的主张，樊姗姗未提交证据证明造成的损失，不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向樊姗姗支付逾期办证违约金人民币4,900.65元；二、驳回樊姗姗的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,601元（樊姗姗已预交），由樊姗姗负担人民币2,497元、新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担人民币104元，新亿胜（武汉）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内将应负担的款项直接支付给樊姗姗。本院二审期间，双方均未提交新证据。二审经审理查明，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据上诉人新亿胜（武汉）置业公司的上诉请求和理由及樊姗姗的答辩意见，本案上诉争议焦点为：涉案房屋在交付使用之日起90日后不能办理房地产权属证书的责任归属。双方所签合同第十六条约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记，出卖人不能在约定的90日内办理完房地产初始登记，导致买受人不能办理房地产权属证书的应承担违约责任。根据本案所查明事实，新亿胜（武汉）置业公司在涉案房屋交付使用之日起90日内未能办理完房地产初始登记，客观上导致樊姗姗不能办理涉案房屋权属证书。因此，涉案房屋在交付使用之日起90日后不能办理权属证书的责任应归属于新亿胜（武汉）置业公司。上诉人新亿胜（武汉）置业公司的上诉理由缺乏事实和法律依据，不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,601元，由上诉人新亿胜（武汉）置业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 焰审判员 申 斌审判员 张文霞审判员 丰 伟审判员 骆朝辉二〇一八年十二月十一日法官助理严洁书记员陈佳佳