山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)鲁01民终8052号上诉人（原审原告）：刁付琴，女，1973年10月14日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：胡春雨，山东鹊华律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永杰，山东鹊华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（山东）发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙波，总经理。委托诉讼代理人：肖理哲，北京德恒（济南）律师事务所律师。上诉人刁付琴因与被上诉人华润置地（山东）发展有限公司（以下简称：华润置地）房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初1058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刁付琴上诉请求：1.撤销（2018）鲁0103民初1058号民事判书，并改判支持刁付琴的请求；2.本案一审、二审诉讼费由华润置地承担。事实与理由:一、华润置地逾期交房构成违约事实清楚，应当承担违约责任。1、从合同约定交房之日到取得综合验收，逾期共计359天。分期综合验收备案证明不仅是双方约定的交付条件，也是《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案办法》规定的强制性交付标准。济南市也是按照此规定在执行的。华润置地逾期交房后，刁付琴等业主咨询建委部门，建委工作人员明确答复，只要没有取得分期综合验收，业主有权拒收。可见业主是依据法律规定和政府指引依法维权。2、从部分业主收房时签署的《住宅确认函》来看华润置地自认因房屋未能在合同约定交付时间内取得分期综合验收备案证明，自愿支付逾期交房违约金，标准为总房款的1%。而根据一审法院的判决，业主不认可华润置地的赔付方案，提出诉讼的却未能获得违约金，这违反了公平原则。二、补充协议7.1条是无效的格式条款，华润置地不能据此免责。1、华润置地制定的补充协议7.1条违反合同法第三十九的规定，未遵循公平原则确定双方的权利义务。2、华润置地制定的补充协议7.1条未采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，未按照业主的要求，对该条款予以说明。3、按时交房，按照标准交付不仅是华润置地的合同义务也是法定义务，在不能按时或者按标注交房时，应当承担违约责任。7.1条剥夺了业主主张违约金的权利，应属无效条款。三、《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》内容失实不应被采信。首先，《情况说明》隐瞒了华润置地是兴仲路道路及相关市政配套的施工主体这一基本事实，致使一审法院认为华润置地与兴仲路道路及相关市政配套施工的延期无关。其次，《情况说明》隐瞒了兴仲路及相关市政配套施工因控制扬尘措施不力被处罚、停工整改的事实，仅称“因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天”，将责任完全推给环保等部门。实际上，2017年11月28日兴仲路建设项目被列入《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目》（济尘治字[2017]14号）（兴仲路项目见项目清单第10号），不因环保预警停工。《关于将兴仲路建设项目主体责任单位列入市中区建设工程扬尘治理与渣土整治黑名单的通报》（市中城管委办发[2018]28号）明确指出，兴仲路项目被处罚和停工整改的原因是控制扬尘措施不力，责任主体是华润置地。再次，《情况说明》中“紫云府小区需要等待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用于办理综合竣工验收备案”的说法是错误的。事实上，兴仲路道路至今仍未竣工，但本案房屋所在地块的市。兴仲路道路竣工不是取得市政综合验收证明的条件，也不是取得分期综合验收的必备条件。综上，一审法院认定事实错误，未审查格式条款效力，适用法律错误，应当予以改判。华润置地辩称，一、关于分期综合验收效力的问题，并不属于强制性规定，已经被国务院（2004）16号文取消。二、对于刁付琴提到的格式条款问题，并非所有格式条款都归于无效，华润置地约定的格式条款内容明显属于华润置地无法控制、更改的内容，因此具有合理性。三、刁付琴提到赔付1%的事实，该内容是华润置地与相关业主达成的部分意见，与本案没有关联关系，并且本案的当事人是否适用该范围无法确定。刁付琴向一审法院起诉请求：1、华润置地向刁付琴支付逾期交付房屋违约金65431.34元（自2017年5月1日起至2018年4月25日止）、逾期交付车位违约金6185.2元（自2017年6月1日起至2018年4月25日止）；2、本案诉讼费用由华润置地负担。一审法院认定事实：2015年7月16日，双方签订《济南市商品房买卖合同》及补充协议一份，约定刁付琴购买华润置地开发的位于济南市市中区兴隆片区二环南路南侧紫云府小区F2地块4号楼1-1702室房屋，建筑面积114.29平方米，金额911318元，华润置地应当在2017年4月30日前，将取得《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的房屋交付刁付琴使用。补充协议第7条（交付期限）约定：“因遵守法律法规和政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的交房延迟；或市政配套设施接通延迟、政府部门验收延迟、市政府规划变更导致的延期；或因气候原因，被迫临时性停工；或遇突发性公共事件（包括但不限于非典型性肺炎及其他国家或省、市启动一级防疫措施的流行性疾病、政府部门进行与本项目关联的市政干线工程发生突然事件、市政停水停电、政府指令暂停施工）等非甲方（本案华润置地，一审法院注）原因导致该商品房无法按时交付的，除双方同意解除合同或者变更合同外，甲方可据实予以延期，并无需承担逾期交房责任”、“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”同年11月10日，双方签订《济南华润城·紫云府人防车位买卖合同》，约定刁付琴购买华润置地转让的济南华润城紫云府F-2地块地下1235号车位，价款94456元。合同第三条（交付日期）约定：“甲方应当于北区2017年5月31日前移交该车位，乙方（本案刁付琴，一审法院注）实际接受该车位前，应付请该车位的全部车位价款、首期物业服务费（或车位管理费）及违约金，并签订物业管理等相关协议，否则甲方有权拒绝办理该车位的移交，且不承担任何责任。甲方承诺按本合同约定的交付日期达到本条第3款所约定的标准进行交付。但如遇不可抗力或本合同签订之后颁布新的法律法规或行政规章以及宏观政策调整、政府部门的行政行为等特殊原因致使甲方不能按时使该车位达到交付条件的，以及乙方未支付全部车位款项的，甲方均可相应延期交付而无需承担延期交付的责任”、“附件一：车位交付标准：1、外墙：涂料外墙；2、内墙：防水腻子刮白至2.2米高度；3、顶棚：涂料顶棚。”合同第四条第二项约定：“若甲方延迟交付车位，则应就迟延期间，每日按车位转让总价款的万分之二向乙方支付违约金。”同日，华润置地收取刁付琴车位款94456元。2017年4月21日，华润置地向刁付琴出具发票一张，证实收到购房款911318元。同年4月22日，华润置地向刁付琴发送《交付使用通知书》一份，刁付琴以商品房不具备交付条件为由，没有办理车位交接手续。2018年4月25日，涉案房屋取得《房地产开发项目竣工综合验收备案证明》。同年4月30日，双方办理涉案房屋、车位交接手续。案件审理过程中，济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》一份，证实：济南市市中区兴隆片区项目由该部负责管理建设工作，其中兴仲路为兴隆片区主要城市次干道之一，该路服务于华润紫云府小区等，因存在多处拆迁户诉求过高，拆迁推进艰难，直至2018年1月11日最后一栋房屋方才拆迁完毕。受其影响，兴仲路道路及水、电、气、热专业市政配套施工周期大幅延后，且因环保橙色预警、各级环保部门检查等原因，施工期间累计停工35次，合计82天，主干道通车时间为2018年4月30日。由于紫云府小区需要等待道路及相关市政配套设施竣工后方能取得供电合格证明、市政综合验收合格证明，用以办理综合竣工验收备案。受此影响，紫云府F2一标、二标、F4一标综合竣工验收备案至2018年4月25日方才办理完毕。一审法院认为,合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务的协议。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方签订的《济南市商品房买卖合同》及补充协议、《车位买卖合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。双方均应按照约定履行各自的义务。对于华润置地是否应承担逾期交房违约责任的问题。一审法院认为，双方签订的补充协议中对于逾期交房的免责范围进行了明确约定，根据华润置地提交的由济南市市中区兴隆片区项目指挥部出具的《关于兴仲路及市政配套设施施工周期延后的情况说明》可以证实，涉案房屋所在地块需要等待道路及相关市，用以办理综合竣工验收备案。受此影响，涉案房屋综合竣工验收备案至2018年4月25日方才办理完毕。此种情况符合合同约定的逾期交房免责范围，华润置地据此提出的抗辩理由，合法有据，一审法院予以采纳。根据双方签订的《车位买卖合同》的约定，至2017年5月31日车位已达到交付的条件，刁付琴拒绝接收，是对自己民事权利的处分。刁付琴提出的诉讼请求，依据不足，一审法院依法不予支持。判决如下：驳回刁付琴的诉讼请求.案件受理费1010元，由刁付琴负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。刁付琴提交证据一、2018年8月29日从市中区市场监管局调取的业主联名举报信及华润公司关于霸王条款的回复意见各一份；证据二、2018年8月30日市场监管局行政处理结果告知书一份；证据三、华润公司于2017年4月28日发布的公告一份；证据四、业主吕萍与华润公司于2018年2月23日签订的住宅确认函一份及车位确认函一份；证据五、招标网中打印的工程招标公告一份。经质证，华润置地辩称对五份证据中打印件及复印件真实性均不认可。华润置地对证据一的真实性认可，对证明目的有异议，举报信是针对门窗性能及施工标准的问题，与本案无关，回复意见中也没有体现华润置地自认违约行为的内容。对证据二真实性认可，对证明内容不予认可，该份告知书处罚的是房屋结算移交协议书，与本案商品房买卖合同及补充协议没有任何关系，并且该处罚现阶段已进入复议程序并未生效。对证据三公告真实性无异议，该公告是给予相关业主的补偿，并非是自认违约事实，并且明确标注了4月28日至4月30日集中办理交付给予的优惠条件，但本案刁付琴并未在该期限内办理交付。对证据四的真实性不予认可，即使存在相关补偿，不能认定为华润置地自认了违约事实。对证据五真实性不予认可，首先，在《情况说明》中明确说明了拆迁进度艰难，直到2018年1月11日才完成了最后一栋房屋的拆除，因此可知即使兴仲路项目是华润置地进行招标，其施工的前提也是在拆迁完成后，拆迁行为对施工是有明确影响的；其次，兴仲路属于市政工程，一般情况下市政工程如果委托开发企业代建，开发企业也只是施工方，在法律关系中责任主体依然是委托方的相关单位，不能以此来反证商品房买卖合同中相关条款的效力问题。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：《关于公布济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单的通知》载明“报市政府研究确定了第三批重点土石方作业项目，共计160个（见附件），采暖季期间……办理2017—2018年秋冬季建设工程项目施工通道特许证”，附件《济南市2017-2018年秋冬季第三批重大民生工程和重点项目清单》第10号项目为济南市兴隆南区兴仲路道路及配套设施工程。另查明，华润置地于2017年4月28日出具《关于“华润城紫云府F2一标段交付”的公告》一份，载明：“交付日如未取得《综合验收备案证明》，自交付日起至取得《综合验收备案证明》之日止，我司同意给予客户一定的补偿，补偿标准为：日向客户支付已交付房价款的万分之一，但总额最高不超过房款总额的1%。”又查明，《济南华润城·紫云府人防车位买卖合同》第三条约定：“乙方认可该车位达到附件一《车位交付标准》约定或同等标准作为交付条件即可交付”，附件一约定：“车位交付标准：1、外墙：涂料外墙；2、内墙：防水腻子刮白至2.2米高度；3、顶棚：涂料顶棚；4、地面：行车道金刚砂地面、车位部分混凝土地面；5、门窗：普通铝合金单层玻璃窗、防火门、卷帘门。”一审法院认定的其他事实属实，本院予以确认。本院认为:本案的争议焦点为一、华润置地是否应当承担逾期交房违约责任；二、华润置地是否应当承担逾期交付车位违约责任。关于焦点一，华润置地辩称，因拆迁逾期交房，其不应承担违约责任。但根据《商品房买卖合同补充协议》第7.1条中的约定，拆迁原因不是华润置地逾期交房的免责事由，故本院不予采信。华润置地又辩称，由于环保橙色预警及各级环保部门检查兴仲路累计停工82天，是逾期交房的免责事由。经本院查明，兴仲路工程属济南市重大民生工程和重点项目之一，可在2017—2018年秋冬季时特许施工。即使该停工82天的免责事由存在，华润置地逾期向刁付琴交房三百余天，仍应承担逾期违约责任，故华润置地此项辩称本院亦不予采信。另，华润置地于2017年4月28日的公告中提出若交付日未取得《综合验收备案证明》则向业主补偿的补偿方案，虽名为补偿金，但结合华润置地逾期交房的事实及其过错程度，可作为认定华润置地违约的补强证据。故此，本院认为，华润置地逾期交房应当承担相应的违约责任。关于逾期交房违约金的计算问题，《补充协议》约定：“甲方逾期交房，逾期超过180日后，买受人选择继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，但总额最高不超过房款总额的4%。”刁付琴主张65431.34元违约金，系按已支付房价款的日万分之二计算；如按房款总额911318元的4%计算违约金，则为36452.72元。《最高人民法院关于适用》若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，逾期交付使用房屋的，违约金可按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。结合司法解释的规定及商品房买卖合同中双方的约定，本院认为，以房屋价款总额的4%计算违约金为宜，即36452.72元。关于焦点二，《济南华润城·紫云府人防车位买卖合同》中约定，车位的外墙、内墙、顶棚、地面、门窗达到交付标准，即可向刁付琴交付车位。2017年4月22日，华润置地向刁付琴发送《交付使用通知书》一份，刁付琴拒绝接收达到交付标准的车位，其主张房屋未交付则车位不能视为达到交付标准，理由不能成立。故刁付琴主张逾期交付车位违约金，本院不予支持。综上所述，刁付琴的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销济南市市中区人民法院（2018）鲁0103民初1058号民事判决；二、华润置地（山东）发展有限公司支付刁付琴逾期交房违约金36452.72元；三、驳回刁付琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1010元，由华润置地（山东）发展有限公司负担514元，由刁付琴负担496元；二审案件受理费1010元，由华润置地（山东）发展有限公司负担514元，由刁付琴负担496元。本判决为终审判决。审判长 褚 飞审判员 刘晓菲审判员 高希亮二〇一八年十二月十日书记员 刘 琳