北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0108民初9637号原告:焦京京，女，1983年3月5日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孙士琦，北京市一法律师事务所律师。被告:大钟寺商业有限公司，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**。法定代表人：徐红，执行董事。委托诉讼代理人：王英，女，大钟寺商业有限公司员工。被告：北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆，住所地北，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼****v>负责人：邵信谋，经理。委托诉讼代理人：翁飞，北京大成律师事务所律师。被告：北京长河房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区北三环西，住所地北京市海淀区北三环西路**院**楼**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王燕，执行董事。委托诉讼代理人：李亚茹，女，北京长河房地产经纪有限公司员工。原告焦京京与被告大钟寺商业有限公司(以下简称大钟寺商业公司)、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆(以下简称大钟寺康师傅牛肉面馆)、北京长河房地产经纪有限公司(以下简称长河房地产公司)物权保护纠纷一案，本院于2018年2月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告焦京京及其委托诉讼代理人孙士琦，被告大钟寺商业公司的委托诉讼代理人王英，被告大钟寺康师傅牛肉面馆的委托诉讼代理人翁飞，被告长河房地产公司的委托诉讼代理人李亚茹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。焦京京向本院提出诉讼请求：1、判令大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司腾退租赁的房屋(北京市x区x号院x号楼x层x1、x2、x3、x4、x5、x6号)；2、判令大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司连带支付租赁房屋占用使用费(期间自2017年8月31日至房屋实际腾退之日止，标准为每日每建筑平方米13元)。本案的诉讼费由大钟寺商业公司、大钟寺康师傅牛肉面馆、长河房地产公司负担。事实和理由：2007年8月9日，我与大钟寺商业公司签订《委托经营合同》。该合同约定，我将北京市x区x号院x号楼x层x1、x2、x3、x4、x5、x6号房屋出租给大钟寺商业公司，期限自2007年8月31日起至2017年8月30日止。合同到期后，被告未能及时交还房屋，故我诉至法院。大钟寺商业公司辩称，我公司委托长河房地产公司与商户签订的租赁合同的租赁期限未到期，现无法腾退房屋。对于焦京京要求我公司支付的占用费标准不认可，焦京京所主张的占用费明显过高。综上，我公司不同意焦京京的诉讼请求。大钟寺康师傅牛肉面馆辩称，我公司与长河房地产公司签订的租赁合同合法有效，我公司依约支付了租金，对涉案房屋的使用权具有合同依据。所有权的变动不影响涉案租赁合同的效力，焦京京与大钟寺商业公司应协商解决，与我公司无关。考虑本案的实际情况，焦京京的房屋面积仅占我公司租赁面积的小部分，判决腾退房屋将损害我公司的合法利益，导致执行不能。焦京京要求我公司支付房屋占用费，没有相应的法律依据。综上，我公司不同意焦京京的诉讼请求。长河房地产公司辩称，现涉案房屋由大钟寺康师傅牛肉面馆正在使用，无法腾退。焦京京要求的房屋占用费标准明显过高，没有合同与法律依据。我公司受大钟寺商业公司委托与大钟寺康师傅牛肉面馆签订租赁合同，我公司与焦京京没有法律关系，因此我公司不应承担腾退义务，也不应支付占用费。综上，我公司不同意焦京京的诉讼请求。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2007年1月8日，大钟寺商业公司与长河房地产公司(原名北京中坤长河房地产经纪有限公司)签订《协议书》。该协议书约定：大钟寺商业公司委托长河房地产公司为大钟寺国际广场项目进行统一出租、经营、商铺管理、招商代理；委托期限自2007年1月1日至2027年12月31日。2007年8月23日，焦京京与大钟寺商业公司签订《委托经营合同》六份。该合同约定：焦京京将大钟寺现代商城第x幢x层x1、x2、x3、x4、x5、x6号(现更名为北京市x区x号院x号楼x层x1、x2、x3、x4、x5、x6号)房屋委托大钟寺商业公司进行统一出租、统一管理、统一经营，并根据本合同之约定收取固定保证租金；委托经营期限为10年，自2007年8月31日起算，至2017年8月30日终止；自2007年8月31日起至2017年8月30日止，大钟寺商业公司每年按乙方购买房屋总价款的8%向乙方支付该房屋的固定保证租金。该合同到期后，大钟寺商业公司未将上述房屋返还焦京京。另查，焦京京于2011年3月26日取得上述房屋的房屋所有权证书，该证书上载明：1208号房屋建筑面积22．6平方米，套内建筑面积为10．42平方米；1209号房屋建筑面积22．6平方米，套内建筑面积为10．42平方米；1210号房屋建筑面积22．6平方米，套内建筑面积为10．42平方米；1211号房屋建筑面积22．6平方米，套内建筑面积为10．42平方米；1225号房屋建筑面积51．69平方米，套内建筑面积为23．83平方米；1226号房屋建筑面积45．09平方米，套内建筑面积为20．79平方米。2007年11月28日，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆签订《租赁合同》。该合同约定：大钟寺康师傅牛肉面馆承租北京市x区x座x层x1、x2、x3号房屋，租赁面积(即套内面积)292．20平方米，其建筑面积为587．92平方米；租赁期限为10年，从开业日起计算；第1年租金为每天每平方米9元，从第2年开始租金单价每4年环比增长5%。庭审中，长河房地产公司确认租赁合同中所约定的房号是其公司出租时自行划分的。长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆确认租赁期限自2012年3月1日起至2022年2月28日止。2017年10月21日，焦京京以律师函的形式告知大钟寺康师傅牛肉面馆：其是涉案房屋的所有权人，其与大钟寺商业公司的委托经营期限已经届满，要求大钟寺康师傅牛肉面馆与其重新签订租赁合同，如双方未重新签订租赁合同则要求大钟寺康师傅牛肉面馆腾退房屋，并支付房屋占用使用费。在本案审理过程中，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆确认：涉案房屋包含在大钟寺康师傅牛肉面馆承租范围内，现大钟寺康师傅牛肉面馆仍使用涉案房屋，并向长河房地产公司支付租金至2018年11月，现租金标准为套内面积每天每平方米9．92元。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，焦京京委托大钟寺商业公司进行经营的期限届满日为2017年8月30日。但大钟寺商业公司委托长河房地产公司进行经营的期限届满日为2027年12月31日，而长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆的租赁期限届满日为2022年2月28日。大钟寺商业公司基于焦京京的委托取得涉案房屋的对外出租权，而其委托长河房地产公司进行经营的期限不应超过与焦京京约定的委托期限，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆约定的租赁期限亦不应超过焦京京委托大钟寺商业公司的期限。由此可见，大钟寺商业公司在委托期限届满后虽未返还涉案房屋，但自2017年8月31日起其无权将涉案房屋对外出租，也无权委托长河房地产公司对外出租；而长河房地产公司也丧失了将房屋出租给大钟寺康师傅牛肉面馆的权利。鉴于此，长河房地产公司与大钟寺康师傅牛肉面馆约定的租赁期限超过2017年8月30日的部分应为无效。现大钟寺康师傅牛肉面馆已丧失了使用涉案房屋的合同依据，但其仍使用涉案房屋，故本院对于焦京京要求大钟寺康师傅牛肉面馆腾退房屋的诉讼请求，予以支持。大钟寺商业公司、长河房地产公司未实际使用房屋，故本院对于焦京京要求上述二公司腾退房屋的诉讼请求，不予支持。关于房屋占用费问题。如前所述，大钟寺商业公司在委托合同期限届满后未及时返还涉案房屋，且超过焦京京的委托期限与长河房地产公司约定委托经营期限。长河房地产公司同样超过焦京京的委托期限与大钟寺康师傅牛肉面馆约定租赁期限，致使大钟寺康师傅牛肉面馆至今仍占用涉案房屋。鉴于此，大钟寺商业公司与长河房地产公司对此均存在过错。同时，大钟寺康师傅牛肉面馆实际占用涉案房屋，其虽向长河房地产公司支付了租金，但不能免除其向涉案房屋所有权人焦京京支付房屋占用费的义务。综上，大钟寺商业公司、长河房地产公司、大钟寺康师傅牛肉面馆理应共同向焦京京支付房屋占用费。至于占用费的标准，焦京京针对其主张的占用费标准未提供相应的证据证明，本院根据涉案房屋的具体情况及委托合同及租赁合同的约定，参照周边房屋租金的市场价格，酌情予以判定。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，判决如下：一、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆于本判决生效后30日内将位于北京市x区x号院x号楼x层x1、x2、x3、x4、x5、x6号房屋腾空，交予焦京京。二、大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司向焦京京支付房屋占用费，自2017年8月31日起至上述房屋实际腾退之日止，按照上述房屋的建筑面积共计187．18平方米每日每平方米10元的标准计算。如果大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9142元，焦京京已预交4571元，由大钟寺商业有限公司、北京德克士食品有限公司大钟寺康师傅牛肉面馆、北京长河房地产经纪有限公司负担，于本判决生效后7日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  王全有人民陪审员  桂成玉二〇一八年十二月二十七日书 记 员  倪 虹