河南省上蔡县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1722民初5737号原告：付玉款，女，1974年9月16日出生，汉族，住上蔡县。委托代理人：李广阔，男，1980年2月7日出生，汉族，住址同上。系原告付玉款之夫。委托代理人：党殿杰，河南英迪律师事务所律师。被告：河南花千树置业有限公司，住所地：上蔡县卧龙办事处北街北段西侧。法定代表人：韩世华，系该公司董事长。委托代理人：付洋威，河南华珠律师事务所律师。原告付玉款与被告河南花千树置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告付玉款委托代理人李广阔、党殿杰,被告河南花千树置业有限公司委托代理人付洋威均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付玉款向本院提出诉讼请求1、判令被告履行购房协议，将协议中的房子交给原告；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月30日，原告购买被告开发的位于上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处中央公园18号楼西单元902户，建筑面积122平方米。原告一次性交清总房款451379元后，双方签订了商品房认购协议，被告给原告出具有收条。18号楼已陆续交给购房者，原告要求被告交钥匙，被告予以拒绝。为此，诉至法院。被告河南花千树置业有限公司辩称，原、被告双方签订的商品房认购协议系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，协议依法成立并生效，双方应按照协议约定履行相应义务。但原告未在双方约定的日期内交纳房款，致使本约协议未形成，且原、被告签订的协议中，并未约定交房期限及交房条件，也未签订商品房买卖合同，所以双方不存在商品房买卖合同关系。本案房屋未进行竣工验收备案,业主未缴纳维修基金，不具备交房条件，开发商不能进行交房。同一栋楼其他商品房卖出,因为,已取得商品房预售许可证。现任法定代表人韩世华同意给付玉款解决该房屋的交付问题,但必须要放到最后再予以处理。原告要求被告交房，无事实和法律依据，应予以驳回。经审理查明，被告河南花千树置业有限公司在上蔡县开发建设中央公园小区，该公司现任法定代表人系韩世华。该小区部分工程由案外人张雪峰进行施工建设，双方结算时，被告河南花千树置业有限公司欲用该小区房屋冲抵欠张雪峰的工程款。因张雪峰在施工过程中，曾向原告付玉款借款，故经张雪峰、原告付玉款、被告河南花千树置业有限公司三方协商，一致同意被告花千树公司将房屋直接抵顶给原告付玉款，以此冲抵河南花千树置业有限公司欠案外人张雪峰的工程款及张雪峰向原告的借款。因此，原告付玉款（乙方）与被告河南花千树置业有限公司（甲方）于2016年1月30日签订商品房认购协议一份，该协议约定：乙方（原告付玉款）自愿认购甲方位于上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处中央公园18号楼西单元902户，建筑面积122平方米。乙方自愿向甲方交纳人民币451379元。付款方式为一次性付款。甲方有义务在取得商品房预售许可证后，尽快为乙方签订《商品房预售合同》，并协助办理后续相关事宜。2016年1月31日，被告河南花千树置业有限公司向原告出具收款收据一张，该收据明确载明：今收到付玉款人民币肆拾伍万壹仟叁佰柒拾玖元整，￥451379.00元,系付18#-西-902。经手人魏新民，并加盖有该公司财务专用章予以确认。因被告取得预售许可证后，该栋楼的其他房屋已交付使用，原、被告之间所诉争的房屋，经原告多次催促，被告一直未与原告签订商品房预售合同,且拒绝交付原告使用。遂引起本案纷争。另查明，原、被告双方签订协议中约定的上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处中央公园18号楼西单元902户与上蔡县房产所备案测绘的上蔡县龙祥路与兴隆路交汇处中央公园18号楼第九层904号商品房为同一处。依据原告申请，该商品房已被本院查封。上述事实，有原、被告陈述、商品房认购协议、收款收据、本院对被告河南花千树置业有限公司法定代表人韩世华的询问笔录、本院对张雪峰的调查笔录、庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告双方签订的商品房认购协议意思表示真实，其内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方当事人均应严格按照合同行使权力、履行义务。本案中，虽原、被告双方签订的系商品房认购协议，但依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。被告在庭审中自述，该房已取得预售许可证，可以进行出售，且原、被告双方签订的协议中对当事人名称、姓名和住所、商品房基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容进行了约定。被告公司已于2016年1月31日向原告出具收款收据予以确认。亦符合该解释的第五条之规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。因此，原、被告双方签订的协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的协议系经案外人张雪峰、原告付玉款、被告河南花千树置业有限公司三方协商一致而形成，尽管本案中房款的支付源于三方之间的三角债关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的意志意思表示，是贯彻合同自由原则的题中应有之义。本院通过对被告公司现任法定代表人韩世华询问,其同意给付玉款解决该房屋的交付问题,但必须放到最后再予以处理。并经本院对案外人张雪峰的调查，双方所述能够相互印证该房的付款方式、协议的形成及收款收据的由来，被告公司也已于2016年1月31日向原告出具收款收据予以确认。故原告请求依法判令被告履行购房协议，将协议中的房子交给原告的诉请有理，本院予以支持。被告河南花千树置业有限公司辩称，原告未在双方约定的日期内交纳房款，致使本约协议未形成，且未签订商品房买卖合同，双方不存在商品房买卖合同关系。因民事法律关系的产生、变更、消灭、除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。该协议是三方协商通过将被告花千树公司所有的房屋出售给付玉款的方式，实现三方权利义务平衡的一种交易安排。双方签订的协议内容均表明，系双方的真实意愿，并不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，亦不适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定。故对被告辩称，本院不予采信。关于被告辩称，本案房屋未进行竣工验收备案，不具备交房条件的问题，经调查，与本案中同一栋楼中的其他房屋已经进行买卖，被告也在庭审中自述，该栋楼已经取得了预售许可证，可以进行买卖，该自述与辩称自相矛盾。因此，对该辩称，本院亦不予以采信。其他辩称，未提供证据证明其主张，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：被告河南花千树置业有限公司继续履行与原告付玉款于2016年1月30日签订的协议，与原告付玉款签订河南花千树置业有限公司开发的中央公园小区18号楼第九层904号（该房屋与原、被告之间签订协议中的中央公园小区18号楼西单元902户房屋为同一处）商品房预售合同并协助办理备案登记。将该处商品房交付原告。案件受理费100元、诉讼保全费2820元，由被告河南花千树置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  余新年二〇一八年十二月二十一日书记员  张 健