广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终5402号上诉人（原审被告）：王春雨，男，1976年8月20日出生，汉族，住广东省廉江市。委托诉讼代理人:梁雪谦，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人:梁剑敏，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邵梅珠，女，1983年1月22日出生，汉族，住广东省电白县。被上诉人（原审原告）：邵兴华，女，1987年5月8日出生，汉族，住广东省电白县。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:贺嘉发，广东凯行律师事务所律师。上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:郑晓晴，广东凯行律师事务所律师。原审第三人：中山市乐有家房地产经纪有限公司（原中山市家家顺房地产经纪有限公司）,住所地广东省中山市**中山五路**汇智大厦****6卡，统一社会信用代码91442000678855547H。法定代表人:李功镇，该公司执行董事。原审第三人：中山农村商业银行股份有限公司，，住所地广东省中山市**中山三路**之一统一社会信用代码914420006633583105。法定代表人:马英文，该公司董事长。委托诉讼代理人:孙伟仁，男，该公司员工。上诉人王春雨因与被上诉人邵梅珠、邵兴华以及原审第三人中山市乐有家房地产经纪有限公司（以下简称乐有家公司）、中山农村商业银行股份有限公司（以下简称中山农商银行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初11549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。上诉人王春雨上诉请求：1.撤销一审判决第一、二、三项；2.改判驳回邵梅珠、邵兴华的诉讼请求。事实和理由：一、邵梅珠在涉案房屋交易过程中存在明显过错，具体包括（1）伪造《放弃办理资金监管声明书》，拒不提供该声明书的原件导致无法进行鉴定。2017年3月31日，王春雨仍在广州市番禺区的邮政局上班，没有到过中山，其不可能与邵梅珠签署上述声明书。因此，上述声明书上的笔迹与手指模确实是中介与邵梅珠伪造的证据，不能作为邵梅珠支付首期款的依据。即邵梅珠仍应在2017年3月25日前按照双方签订的《中山市二手房买卖及居间服务合同》支付首期款。（2）邵梅珠在未经王春雨同意，在深圳前海大道金融服务有限公司（以下简称大道公司）已办妥担保赎楼手续的情况下，以赎楼费用过高及赎楼时间过长为由擅自拒绝缴纳赎楼款，并取消与大道公司的交易。同时，邵梅珠向王春雨主张先行支付20万元，要求王春雨自行赎楼。邵梅珠的上述行为明显违反合同约定，拒不履行合同超过十五个工作日，王春雨有权解除合同。（3）邵梅珠与中介伪造了用于贷款的《中山市二手房买卖及居间服务合同》（签订时间为2017年1月5日），该合同上王春雨的签名及指模均系伪造。邵梅珠为获得银行贷款，虚构合同及付款转账凭证，将房屋交易价格虚构为70万元，企图获得银行56万元的贷款。此外，邵梅珠发函要求继续履行合同的行为发生在其违约两个多月后，且邵梅珠停止办理担保赎楼手续已超过30天，故王春雨有权解除合同。二、王春盈或王春雨从未向邵梅珠作出变更支付首期款支付时间或担保赎楼方式的意思表示。（1）王春盈在录音中反复催要首期款。王春盈在中介人员误导下，误认为王春雨曾签订过《放弃办理资金监管声明书》，并作出错误的意思表示。（2）王春盈并未同意变更赎楼的方式。邵梅珠在未与王春雨协商的情况下，擅自终止与大道公司办理赎楼手续。王春盈知道相关情况后，才向大道公司取回相关资料。（3）退一步而言，王春盈作为王春雨的代理人参与涉案房屋的交易事宜，其在未取得王春雨特别授权的前提下，无权擅自变更首期款的付款方式或同意赎楼方式的变更。综上，邵梅珠逾期支付首期款及擅自停止办理担保赎楼手续的行为构成违约，根据合同约定，王春雨有权解除合同并追究邵梅珠、邵兴华的违约责任。三、邵梅珠及乐有家公司办理的《放弃办理资金监管声明书》放弃的是首期款的支付方式，而首期款不但包括双方争议的2万元，还包括银行贷款不足的部分。由此可见，伪造的《放弃办理资金监管声明书》对双方合同约定进行了重大变更。邵梅珠不知道签署《放弃办理资金监管声明书》的签名是王春盈还是王春雨或者其他人。实际上，该声明书既不是王春雨也不是王春盈的签名，而是邵梅珠与乐有家公司伪造的签名。四、合同约定的首期款是2万元，按照当时的政策邵梅珠不可能贷到56万元，邵梅珠伪造了交易金额为70万元的购房合同。邵梅珠、邵兴华答辩称：一、一审诉讼中，邵梅珠提交的录音证据及乐有家公司所作的情况说明、刘必波的陈述均能证实邵梅珠曾与王春雨签订《放弃办理资金监管声明书》，且王春雨知悉变更首期款支付时间的相关情况。根据声明书的约定，邵梅珠支付首期款的时间为双方办理递件过户手续的当天，故邵梅珠并不存在迟延付款的行为。二、因邵梅珠与王春雨协商将赎楼方式变更为由邵梅珠提供现金进行赎楼，且王春雨在2017年5月将涉案的赎楼资料取回，才导致大道公司取消涉案房屋的赎楼业务。邵梅珠在合同履行过程中一直积极履行合同义务，邵梅珠在王春雨不同意现金赎楼后，仍然愿意继续按照合同约定继续履行合同。但王春雨经邵梅珠多次催促，仍不配合。三、邵梅珠作为普通购房者，并未伪造合同骗取贷款，银行出具的同贷书载明的贷款金额为43万元，而涉案合同载明邵梅珠意向贷款金额是56万元，即邵梅珠并非一定可以贷到56万元。四、一审诉讼中，王春雨已确认王春盈作为其代理人参加涉案房屋的交易，故王春盈所签订的《放弃办理资金监管声明书》王春雨应已知悉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。中山农商银行述称，邵梅珠与王春雨争议的问题与其无关，其意见与一审时的意见一致。乐有家公司未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面意见。邵梅珠、邵兴华向一审法院起诉请求：1.继续履行2017年1月20日就位于中山市西区××北街××号碧翠华庭四期一幢201房的房产签订的中山市二手房买卖及居间服务合同（以下简称二手房买卖居间合同）；2.王春雨向邵梅珠、邵兴华支付违约金15300元（以600000元为本金，自2017年5月8日起按每日万分之五计算至继续履行合同之日止，暂计至起诉日为15300元）。一审法院认定事实：2017年1月20日，邵兴华（买方）与王春雨（卖方）及乐有家公司（居间方）签订二手房买卖居间合同。该合同约定：买卖双方交易的房地产位于中山市西区××北街××号碧翠华庭4期1幢201房，该房产转让总价款为600000元；买方同意在合同签订时向卖方支付定金20000元，买卖双方一致同意将上述定金交由居间方托管，托管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方及居间方所签的托管协议或类似文件而定，买方将定金支付给居间方托管或打入卖方已签署的托管协议或类似文件上指定的托管账户后，即视为卖方本人已收讫；买方以按揭付款方式支付楼款（不含定金），卖方须无条件配合签署银行资金监管协议、办理资金监管手续；买方须于2017年3月25日之前支付首期款2万元至买卖双方约定的银行监督账户；买方意向贷款金额为56万元（具体贷款金额以银行批复为准），并于2017年3月1日前申请按揭，向银行或公积金管理中心提交按揭贷款申请的相关材料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金后少于合同约定转让总价款的，买方应于接到按揭银行通知后三个工作日内补足；在买方按约定将房款一次性打入买卖双方指定的银行监管账号或取得银行的贷款批复函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签署广东省房地产买卖合同并办理产权过户递件手续，递件回执由居间方或第三方代为托管；买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房地产证，买方负有抵押义务的，须于领取新房产证时将其交予居间方送至按揭银行，并于收到相关部门通知后的两个工作日内办理抵押登记手续，否则视为买方违约；该房产处于抵押状态，卖方需要委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订合同之日30个工作日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准；卖方在买方取得银行贷款批复函后15个工作日内配合担保公司还清银行贷款，办妥注销抵押登记手续；若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在30个工作日内自行筹集资金赎楼，增加的费用应由卖方承担；卖方应在还清贷款并办妥注销抵押登记后两个工作日内，将房地产证原件交给第三方办理过户；卖方自愿支付提前还款短期贷款利息，其他交易有关税费全部由买方支付；买卖双方同意从支付定金或楼款中预留1万元作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过十五个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；合同三方将文件及通知等书面材料邮寄送达至合同约定的通讯地址即视为收件人已收到。二手房买卖居间合同还约定了其他内容。当天，邵兴华将2万元定金交由乐有家公司托管。2017年2月19日，邵梅珠与邵兴华、王春雨签订主体变更确认书，载明三方协商一致同意由邵梅珠履行原合同（王春雨与邵兴华签订的二手房买卖居间合同）及其附件有关买方权利义务的约定，将涉案房屋过户到邵梅珠名下，邵兴华保证邵梅珠具有购房资格，能顺利履行合同，否则邵兴华按原合同承担连带责任。2017年3月28日,王春雨与案外人大道公司、陈维维等人办理公证手续，委托大道公司、陈维维等人单独或共同代为办理涉案房屋有关提前还款等事宜。2017年4月15日，中国工商银行股份有限公司中山银苑支行出具二手房按揭贷款确认书，载明待涉案房屋过户到邵梅珠、蔡日强名下，并办理以该行为抵押权人的抵押登记手续后，同意向邵梅珠、蔡日强发放期限为28年、金额为43万元的贷款。因邵梅珠与王春雨在合同履行过程中产生争议，邵梅珠、乐有家公司于2017年5月23日、2017年6月8日向王春雨邮寄送达催告函，分别催告王春雨收到函件起10日、3日内履行注销涉案房屋抵押登记的手续，王春雨分别于2017年5月24日、2017年6月10日签收前述催告函。2017年6月16日，王春雨委托律师向邵兴华、邵梅珠、乐有家公司发函，告知因邵梅珠存在拒绝支付担保赎楼费用、擅自变更赎楼方式、逾期支付首期款等违约行为，乐有家公司存在欺瞒交易价格、制作虚假材料、冒充委托人签名的行为，故解除涉案二手房买卖居间合同。后邵梅珠以王春雨拒绝继续履行合同构成违约为由，诉至一审法院主张前述实体权利。一审庭审中，邵梅珠表示愿意一次性支付剩余房款58万元，并向一审法院提供了其名下借记卡账户历史明细清单证明其具备足额支付余款的能力。一审法院另查明，邵梅珠提交了2017年3月31日的《放弃办理资金监管声明书》复印件。该声明书注明买方为邵梅珠、卖方为王春雨，载明就涉案房屋交易，双方放弃办理该房产交易中的定金托管服务、首期款资金监管服务，并将原合同约定的办理首期款资金监管的时间和方式变更为“买卖双方办理递件过户手续当天由买方直接支付给卖方”。乐有家公司称，因负责涉案房屋交易的员工刘必波已从该公司离职，刘必波并未向其提交该声明书的原件，对于声明书签订细节不清楚。王春雨称该声明书中其签名是他人伪造，不确认该声明书的真实性。一审诉讼中，就有关争议问题，邵梅珠申请乐有家公司前员工刘必波作为证人出庭作证，并提交了2017年6月11日其与王春盈夫妇，乐有家公司员工赵维扬、刘必波以及案外人邵兴华、邵梅珠代理人陈文珍的商谈录音；王春雨申请王春盈作为证人出庭作证，并提交了2017年6月9日王春雨与案外人大道公司员工史礼彬的电话录音、2017年6月11日王春盈与刘必波的电话录音。证人刘某称，1.2017年1月20日，案外人邵兴华与王春雨签订合同，合同约定购房款为600000元，邵兴华须在2017年3月21日前申请银行贷款，按揭贷款金额为560000元，余款在2017年3月25日之前支付予王春雨；2.合同约定王春雨委托担保公司融资赎楼，双方口头约定赎楼的相关费用由邵兴华承担;3.因邵兴华无法办理银行贷款，2017年2月17日变更买方主体为邵梅珠，刘必波只负责整个交易前期部分工作，对邵梅珠办理贷款、王春雨赎楼的过程不清楚；4.由于在合同约定的支付首期款之日即2017年3月25日前王春雨仍未办理完成赎楼手续，故由王春雨的哥哥王春盈及其妻子代表王春雨参与放弃办理资金监管声明书的签订过程，并明确表示同意变更首期款的支付方式为由邵梅珠直接向王春雨支付。声明书中王春雨及邵梅珠的签字当时具体由谁签订，刘必波不清楚。声明书签订后，王春盈告知刘必波其与妻子商量后又不同意首付款支付方式的变更；5.邵梅珠以担保赎楼手续所需时间过长为由，提出由其向王春雨支付20万元购房款并由王春雨补上余款的方式办理现金赎楼手续，刘必波向王春盈沟通后，王春盈表示同意，后又以办理现金赎楼需要其从广州市到中山市往返多次为由予以拒绝。证人王春盈述称，1.其与王春雨是兄弟关系，代理王春雨处理涉案合同，整个交易都参与其中；2.交易过程中，邵梅珠称要委托深圳一家担保公司赎楼，王春雨与该担保公司员工史礼彬联系，并与该担保公司签署文件办理委托公证手续。交易过程中，乐有家公司员工刘必波电话告知邵梅珠取消赎楼担保，愿意支付20万元赎楼，其中18万元作为首期款、2万元作为借款出借给王春雨。邵梅珠取消担保赎楼后，其与王春雨向担保公司拿回资料，发现存在一份总金额为70万元的合同复印件，该合同中王春雨的签名是他人冒签；3.刘必波于2017年5月17日向王春盈发送了《放弃办理资金监管声明书》，称王春雨已经放弃了首期款资金监管，但实际上该协议上王春雨签名系伪造，后王春雨询问担保公司员工史礼彬，史礼彬称该份文件是乐有家公司提供；4.对于大道公司通知邵梅珠缴纳赎楼费用的时间不清楚。王春雨确认该证人证言的真实性，邵梅珠不予确认。商谈录音反映：王春盈表示其受王春雨委托处理与邵兴华涉案房屋交易事宜，可以出具委托书；赵维扬称“所以买方这提出20万给你赎楼，当时是你不同意啦”，刘必波称“不是，一开始你是同意来的呀，后来你跟我说又告诉我什么不成立，你说开头讲的是18万，后来你说我业主那边添一点嘛，这个你太太也是知道的”，王春盈妻子表示“我是他跟我说要我们自己掏钱赎楼，我就不同意……我们当时签合同的时候……我说实收60万，我们是没有钱去赎楼的”，刘必波回应“你当天的话签合同的当天是这样说的，但是后面的话你确实是有说过”，王春雨妻子称“是他同意，我不同意”，陈文珍称“现在业主同意，你能代表业主不同意”，王春盈妻子表示业主授权给王春盈、王春盈可以听取她的意见、她不同意变更赎楼方式；陈文珍询问“首款不是签了资金放弃监管那个协议”，王春盈称“那是后面”，陈文珍表示“是后面，但是你们同意了我们签了”，王春盈表示“前面我们催了你们好几次啦，你们当初说，哎，这个首款收首款的话要等你们把楼赎出来之后的话，过户当天”，陈文珍询问“那你们不同意你为什么要签这个呢，肯定都是大家同意的”，王春盈表示“你后面是补签的”，陈文珍则回应“补签你不同意你为什么签呢”，王春盈称“你现在来这里，你现在来说字眼是吧”。王春盈与刘必波的电话录音反映：王春盈询问刘必波“我们当初约定买家去赎楼，委托大道金服，我们配合做资料，费用是他们给……但是你5月份的话，我不知道他为什么要暂停，是你们暂停，还是她暂停呢”，刘必波回复因邵梅珠小孩上学原因想抓紧时间交易，邵梅珠经乐有家公司建议后同意出钱赎楼。王春盈与史礼彬的电话录音反映：王春盈询问“谁告诉你不做那个事情（担保赎楼）”，史礼彬回复“……你看买家那边的话，就说当时已经到了缴费的环节，这个费用没有缴纳，然后你也是过来把那个证件拿回去，我不知道你和买家什么事，我不太清楚，但是后来你也是过来把证明取回去，那就是不做了嘛，那我这边就把这个业务取消了”，还表示“如果你和买家还要继续做，反正到时间就说简单的，说清楚，审批下来就行了，不用重新公证什么的……”；王春盈询问邵梅珠是否因担保费价格较高不愿意由大道公司赎楼，史礼彬表示其不清楚。一审庭审中，王春雨表示其在2017年3月将所有赎楼资料交给大道公司，大道公司于2017年4月审批通过，后刘必波提出变更赎楼方式，王春盈不同意并于2017年5月底取回了有关资料；由于邵梅珠存在逾期支付首期款、擅自变更赎楼方式的违约行为，其提出解除合同；其只授权王春盈协商有关情况，不包括签署文件，王春盈告知了与乐有家公司、邵梅珠洽谈的经过及细节，有关放弃办理资金监管声明书的事宜2017年6月才提及，本人未在该协议书上签名，也未授权王春盈签订该协议书。邵梅珠表示清楚并愿意承担赎楼产生的费用，由于担保赎楼时间较长遂向乐有家公司提出能否变更为现金赎楼，乐有家公司询问后告知王春雨同意现金赎楼，但随后乐有家公司又告知王春雨反悔要求担保公司赎楼，其因王春雨已取回赎楼资料而无法缴纳有关费用。一审法院又查明，涉案房屋位于中山市西区××北街××号碧翠华庭4期1幢201房[房产证号:**××76，土地证号:国（2014）易20024**]，登记权利人为王春雨；该房屋于2014年10月14日抵押给中山农商银行，抵押金额为287000元；因邵梅珠于本案提出诉讼保全申请，该房屋被一审法院查封，除本案查封外无其他查封情形。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王春雨、乐有家公司与邵兴华签订的二手房买卖居间合同，以及王春雨与邵兴华、邵梅珠签订的主体变更确认书均是各方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应恪守履行。本案争议焦点在于违约方的认定。从商谈录音反映的内容来看，王春盈曾与邵梅珠签订过有关放弃资金监管的协议，约定由邵梅珠提供20万元现金、王春雨自行赎楼以及变更首期款支付时间为过户当天。王春盈称其作为王春雨的代理人参与涉案房屋交易事宜，王春雨对该陈述予以确认，已查明的事实也反映交易过程中王春雨通过王春盈传达其意思表示，有关赎楼事宜由王春盈直接负责并与相关人员联系沟通。因此，王春盈就涉案房屋交易向邵梅珠作出变更首期款支付时间以及变更担保赎楼方式的意思表示，足以使邵梅珠、乐有家公司相信王春雨已知晓并同意，故王春雨有关邵梅珠逾期支付首期款、擅自变更赎楼方式的辩解意见与事实不符。实际上，王春雨提交的两段电话录音反映，王春盈、大道公司员工史礼彬、涉案房屋交易的经纪人刘必波均提及邵梅珠要求大道公司“暂停”担保赎楼，但并无证据证明邵梅珠向大道公司提出取消担保赎楼，且史礼彬电话中明确大道公司是在王春盈取回担保赎楼资料后才认定取消有关担保赎楼交易。王春盈于2017年5月底取回有关担保赎楼资料后，邵梅珠多次发函催告王春雨未果以至无法缴纳担保赎楼费用。综上，一审法院认定违约方为王春雨。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”庭审中，邵梅珠表示愿意一次性支付剩余房款58万元，该房款足以支付王春雨对中山农商银行的抵押债务，且涉案房屋除本案查封外不存在其他查封，本案不存在无法履行的情形，邵梅珠要求王春雨继续履行房地产买卖居间合同并将涉案房屋过户至邵梅珠的诉求，符合前述法律规定以及合同约定，一审法院予以支持。根据权利义务对等原则，邵梅珠应履行其付款义务，故邵梅珠应在清偿中山农商银行的贷款本息后向王春雨支付剩余购房款（尚未支付的购房款58万元扣除支付给中山农商银行的贷款本金、利息及相关费用）。中山农商银行作为款项接收方，应协助配合邵梅珠办理代为清偿手续以消除抵押权；王春雨亦需配合邵梅珠收取剩余购房款。至于在交易中产生的税费问题，根据合同的约定，应由邵梅珠自行负担。合同约定“如卖方（王春雨）未按照合同约定期限履行义务，买方（邵梅珠）有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同”，因2017年6月8日的催告函指定3日内即2017年6月11日前履行注销涉案房屋抵押登记的义务，故违约金应自履行期限届满次日起算，一审法院依法调整对邵梅珠的违约金诉求为：以房屋成交总价60万元为基数，自2017年6月12日起按每日万分之五的标准计算违约金至涉案房屋过户之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、王春雨继续履行与邵梅珠于2017年1月20日就中山市西区××北街××号碧翠华庭四期一幢201房的房地产签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；二、邵梅珠于一审判决发生法律效力之日起七日内代王春雨向中山农商银行清偿位于中山市西区××北街××号碧翠华庭四期一幢201房[房产证号：**××76，土地证号：国（2014）易20024**]的贷款本金、利息及相关费用（贷款本金、利息及相关费用以清偿之日确定的实际数额为准）；中山农商银行于邵梅珠清偿前述贷款本金、利息及相关费用后七日内协助办理注销前述房地产的抵押登记手续,王春雨于注销抵押登记后七日内协助邵梅珠将前述房地产过户至邵梅珠名下；在此同时，邵梅珠向王春雨支付剩余房款（尚未支付的购房款58万元扣除支付给中山农商银行的贷款本金、利息及相关费用）；三、王春雨于一审判决发生法律效力之日起七日内向邵梅珠支付违约金（以60万元为基数，自2017年6月12日起按每日万分之五计算至上述房地产办理过户手续之日止）；四、驳回邵梅珠的其他诉讼请求。若未按一审判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9954元、诉讼保全费2020元，合共11974元（邵梅珠已预交），由王春雨负担（王春雨于一审判决发生法律效力之日起七日内迳付邵梅珠）。本院二审期间，邵梅珠、乐有家公司及中山农商银行均未向本院提交新的证据。王春雨围绕其上诉请求向本院提交了新证据考勤统计表一份，拟证明2017年3月31日，王春雨在广州市番禺区正常上班，不可能签订《放弃资金监管声明书》。经庭审质证，邵梅珠、邵兴华以及中山农商银行对王春雨提交的上述证据的真实性、合法性及关联性均不确认。一审判决审理查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明：1.2018年3月22日，一审法院就王春雨（原告）与邵梅珠、邵兴华（被告）房屋买卖合同一案，作出（2017）粤2071民初15453号民事判决。该判决认定王春雨为涉案房屋交易过程中的违约方，并据此判决驳回王春雨关于要求解除涉案合同以及主张邵梅珠、邵兴华向其支付违约金的诉讼请求。2.2017年6月11日的商谈录音显示，买方代理人陈文珍与卖方代理人王春盈夫妇以及乐有家公司员工刘必波、赵维扬曾协商解决本案纠纷。陈文珍表示，买方可以继续通过大道公司办理赎楼手续，并由买方承担相关赎楼费用。刘必波亦明确，赎楼的费用全部由买方承担，卖方实收售楼款60万元。但王春盈主张时间拖得太久，并主张邵梅珠存在迟延支付首期款的问题，故最终未明确表示同意买方继续通过大道公司办理赎楼手续。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点为涉案的房屋买卖合同未能继续履行可归责于哪一方。对此，本院作如下分析：双方当事人及中介签订的涉案房屋买卖合同系各方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，各方均应严格按照合同约定履行各自的义务。同时，双方在合同履行过程中应秉承诚实信用原则，相互信任、相互配合，以促成涉案合同的顺利履行。本案中，王春雨上诉主张涉案合同未能继续履行的原因在于邵梅珠未能在合同约定的时间内（2017年3月25日前）向其支付首期款2万元并擅自变更双方约定的赎楼的方式。关于首期款支付时间的问题。虽然根据涉案合同的约定，邵梅珠应在2017年3月25日前向王春雨支付首期款2万元。但根据邵梅珠、邵兴华提交的《放弃办理资金监管声明书》载明的内容可知，邵梅珠与王春雨已在2017年3月31日协商将邵梅珠支付首期款的时间变更为在办理过户手续当天支付。该声明书虽然为复印件，但乐有家公司的经办员工刘必波确认该声明书确为双方当事人的真实意思表示。而邵梅珠、邵兴华提交的2017年6月11日的商谈录音的内容亦显示王春盈作为王春雨的代理人，多次明确确认双方曾签订上述声明书。虽然王春雨主张王春盈系因乐有家公司的误导而作出上述意思表示，王春雨实际上并未签订上述声明书。但从上述录音的内容来看，并不存在乐有家公司误导王春盈作出错误意思表示的情形。乐有家公司作为涉案交易的参与者与协调者，其经办员工亲历了涉案交易的全部过程，故其经办员工刘必波陈述的内容具有较高的可信度，在王春雨未能提供反证的情况下，对上述情况说明的内容应予采信。若确如王春雨所言，邵梅珠应在2017年3月25日前向其支付首期款2万元，则邵梅珠超过该期限未向其支付该款项，王春雨应及时向邵梅珠提出异议。但邵梅珠不但未及时提出异议，还在2017年3月28日就涉案房屋的交易事宜办理了相关公证手续，以其行为表明其愿意继续履行涉案合同。此亦从另一个侧面印证双方已实际变更了首期款付款期限的事实。此外，根据审理查明的事实可知，双方在协商赎楼方式的过程中，邵梅珠曾主张由其直接向王春雨支付20万元，其中18万元为购房款，另外2万元为借款，由王春雨自行办理赎楼手续。邵梅珠在过户前不愿意向王春雨支付2万元的首期款，却愿意在过户前向王春雨支付18万元的购房款，显然不符合常理，由此亦能印证邵梅珠在双方交易过程中并不存在不愿意支付购房款的行为。关于办理赎楼手续的问题。虽然涉案合同约定由王春雨一方委托担保公司办理担保融资赎楼，但根据审理查明的事实可知，在实际履行过程中，双方当事人协商确定通过大道公司办理赎楼手续，并由邵梅珠承担赎楼所发生的相关费用。此系双方对于赎楼方式的约定，目的在于注销涉案房屋上的抵押登记，确保涉案房屋顺利过户至买方的名下。后因邵梅珠申请按揭贷款获批的金额为43万元，比邵梅珠意向的贷款金额56万元要少。邵梅珠为加快赎楼的进度，遂提议其直接向王春雨支付20万元（其中18万元为购房款、2万元为借款）用于王春雨自行赎楼，不足的款项由王春雨自行补足。邵梅珠的该提议目的在于加快赎楼手续的办理，也是因应涉案合同实际履行过程中出现的情况对赎楼方式所作出的调整。同时，乐有家公司的员工刘必波就涉案交易经过所作的陈述以及上述商谈录音的内容亦能证明，邵梅珠提议变更赎楼的方式后，乐有家公司已将邵梅珠的该提议反馈给王春盈。王春盈先是表示同意，后又予以拒绝。王春盈不同意邵梅珠变更赎楼方式后，邵梅珠亦明确表示双方仍通过大道公司办理赎楼，相关赎楼费用仍由其自行承担。至此，只要双方相互配合，信守诚实信用原则，涉案合同仍可继续履行。但王春盈既不同意邵梅珠主张的通过现金赎楼的方式进行赎楼，也对邵梅珠主张的双方继续按照原约定通过大道公司进行赎楼的意见不置可否。同时，王春盈还从大道公司取回办理赎楼的相关资料，致使大道公司取消办理涉案房屋的赎楼业务。而王春盈既不同意现金赎楼，也通过其行为表示其不同意通过担保公司赎楼，其行为导致邵梅珠根本无法办理涉案房屋的赎楼手续。即涉案房屋未能最终办理赎楼手续，可归责于王春雨一方。王春盈作为王春雨的代理人，实际参与了涉案房屋的交易过程。邵梅珠及乐有家公司在王春雨未明确表示其对王春盈的代理范围已加以限制的情况下，有充分的理由确信王春盈在涉案交易中的行为即王春雨的意思表示。故王春雨关于王春盈不能代表其同意邵梅珠变更付首期款的期限及赎楼的方式的说法，理据不足，本院不予认可。本院认定，涉案合同未能继续履行系王春雨的行为所致，其应承担继续履行合同及支付违约金的违约责任。一审判决对此认定正确，本院予以维持。综上，上诉人王春雨的上诉请求理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，实体处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9954元（上诉人王春雨已预交），由上诉人王春雨负担。审判长  牛庆利审判员  马燕清审判员  刘 通二〇一八年十二月十一日书记员  隋 越