广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤04民终3127号上诉人（一审被告）：珠海市伯利恒涂料工业有限公司，住所地：珠海市唐家湾镇那洲村后门山。统一社会信用代码：91440400617875739T。法定代表人：陈恩安。被上诉人（一审原告）：珠海市香洲那洲股份合作公司，住所地：珠海市香洲区唐家湾镇金鼎那洲一村**。统一社会信用代码：914404001926380755。法定代表人：谭国伟。委托诉讼代理人：陈华，广东运胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：何婷婷，广东运胜律师事务所实习律师。上诉人珠海市伯利恒涂料工业有限公司（以下简称伯利恒公司）因与被上诉人珠海市香洲那洲股份合作公司（以下简称那洲公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院（2018）粤0402民初922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。伯利恒上诉请求：1.撤销一审判决，驳回那洲公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由那洲公司承担。事实与理由：那洲公司提供的2016年《后门山铁棚1464平方米、后门山空地3500平和后门山生活区及办公室500平方米租赁合同》（以下简称2016年租赁合同）的复印件，看不到承租方的公章。伯利恒公司在开庭审理过程中用手机拍照，并在一审法院规定的时间内，向一审法院邮寄提交了《庭后补充答辩状》、《庭后补充证据清单》、《申请法院调查取证申请书》，提供了充分的证据证明上述合同上的印章是假的，该合同是无效的合同，而且庭审中亦说明陈约邦不是伯利恒公司的员工，一审法院收到伯利恒公司补充提交的证据，理应再开庭核实，并依法判决。一审法院不按程序审理，不按事实判决，实属枉法裁判。综上所述，伯利恒公司依法提起上诉，请求对上述合同上承租方的印章真假进行司法鉴定，重视和保护华侨权益。那洲公司辩称：一审人民法院判决认可2016年租赁合同的真实性正确，伯利恒公司对该事实提出异议没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。1.该租赁合同是在政府三资平台签订，伯利恒公司提交委托书等办理文件经政府审核后才能签订，而且该合同经过了珠海高新区社区集体经济“三资”监管交易中心审查见证，合法性和真实性不容置疑。2.伯利恒公司的住所地即为租赁合同的地址，伯利恒公司一直是在该租赁合同地址经营并进行工商登记注册，且在拖欠租金之前每月是按照合同约定交付租金、、地租和水电费现伯利恒公司在拖欠租金之后否认租赁合同不是伯利恒公司签订，明显不诚信，不合事实。综上，伯利恒公司的上诉没有事实和法律依据，违反诚实信用原则，请二审法院依法审判，公正裁决。那洲公司向一审法院起诉请求：1.伯利恒公司向那洲公司支付2016年4月至2017年12月租金342800元；2.伯利恒公司向那洲公司支付2016年4月至2017年12月地租70000元；3.伯利恒公司向那洲公司支付2016年1月至2017年12月清洁费9200元、2017年9月至11月污水处理费897.4元、2017年9月至11月水费2147.35元、2017年10月电费7425.6元；4.伯利恒公司向那洲公司支付以上1、2、3项费用的逾期利息（以432470.35元为本金，按照月利率6%自2018年1月1日起计算至实际支付之日止）；5.本案诉讼费、公告费由伯利恒公司承担。一审法院认定事实：2003年1月2日，那洲公司和伯利恒公司签订《租赁厂房办厂合同》，约定伯利恒公司租赁后门山生铁棚862平方米（其中厂房562平方米，宿舍等300平方米）给伯利恒公司作办厂之用。每月租金2155元，厂房物业管理费为每月2155元，合计4310元。租赁期限为10年。合同签订后，伯利恒公司租用上述厂房、宿舍，开办涂料工厂。合同期满后，双方租赁关系延续。2016年7月7日，那洲公司和伯利恒公司签订新的租赁合同《后门山生铁棚1464平方米、后门山空地3500平和后门山生活区及办公室500平方米租赁合同》。该租赁合同约定，那洲公司将坐落于珠海市后门山的后门山生铁棚1464平方米、后门山空地3500平和后门山生活区及办公室500平方米（资产类别）出租给伯利恒公司使用，租赁期限三年，自2016年1月13日零时至2019年1月12日24时止。每月租赁为后门山生铁棚1464平方米租金：10元/平方米·月；后门山空地3500平租金：1元/平方米·月；后门山生活区及办公室500平方米租金：5元/平方米·月（合计：20640元/月整）。租金在每月10日前缴纳，如逾期交付上述租金，除仍应及时如数补交外，还应每日按欠款额加收滞纳金。伯利恒公司每月需向那洲公司缴纳垃圾费400元整，并向那洲公司支付10000万元作为合同履约押金。合同特别约定：本合同租赁物暂未办理产权，伯利恒公司在知悉此情况下自愿签订本合同。合同乙方由陈约邦签名，并加盖伯利恒公司公章。伯利恒公司在租赁期间，未能如约支付租金及其他费用。2017年12月15日那洲公司向伯利恒公司出具了《通知函》，称伯利恒公司分别拖欠那洲公司2016年4月至2017年12月租金342800元、、地租70000元2016年1月至2017年12月9200元清洁费，以及2017年9月至11月水费2147.35元，2017年10月电费7425.6元，2017年9月至11月污水处理费897.4元，以上款项共计432470.35元，该通知函由陈约邦签收。伯利恒公司收到上述函件后，并未回应，也没有清偿所欠款项，故那洲公司起诉至一审法院。另查，伯利恒公司向珠海市唐家湾规划局查询上述租赁土地的性质，珠海市唐家湾规划局向其出示相关图纸，伯利恒公司认为案涉地块为国有土地，那洲公司为此提供珠海市唐家湾镇人民政府及居民委员会于2012年4月18日出具的《产权证明》，证明后门山生铁棚862平方米土地属那洲公司所有。一审法院认为，那洲公司和伯利恒公司自2003年1月起存在土地租赁合同，且在2016年就具体租赁土地的面积、位置、性质、租金标准予以明确，签订新的租赁合同。该租赁合同是双方当事人的真实意思表示。至于租赁合同所涉土地的性质，目前仍未明确，但长期以来，无论该土地是那洲公司自有集体土地或是国家统征土地，在国有土地未开发使用前，那洲公司作为土地的管理方，有权对闲置的集体土地或统征土地进行出租使用并收益的权利。故那洲公司和伯利恒公司之间的租赁合同合法有效，当事人应予以恪守。2016年签订的《后门生铁棚1464平方米、后门山空地3500平和后门山生活区及办公室500平方米租赁合同》，由伯利恒公司员工陈约邦签名认可并加盖公章，一审法院认可其真实性。在伯利恒公司拖欠租金及其他费用的情况下，那洲公司向伯利恒公司出具催收通知函，明确列举伯利恒公司拖欠款项的项目及金额。该通知函由合同签约代理人陈约邦签收，应视为伯利恒公司已实际收取了催收通知。伯利恒公司收到催收通知后，没有对通知函列举的欠款金额提出异议，要求重新核对，故视为伯利恒公司认可那洲公司提出的欠款金额。那洲公司就此提出诉讼，要求伯利恒公司支付2016年4月至2017年12月的租金342800元、、地租70000元2016年1月至2017年12月清洁费9200元、2017年9月至11月污水处理费897.4元、2017年9月至11月水费2147.35元、2017年10月电费7425.6元，理据充分，一审法院予以支持，那洲公司要求对拖欠款项按照月利率6%计付逾期利息，没有合同依据，一审法院不予支持。基于伯利恒公司的违约事实，应计付自那洲公司起诉之日即2018年1月24日起至付清之日止，按人民银行一年期银行利率的标准计算逾期付款违约金。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十七条之规定，一审法院判决如下：一、伯利恒公司向那洲公司支付2016年4月至2017年12月的租金342800元、、地租70000元2016年1月至2017年12月清洁费9200元、2017年9月至11月污水处理费897.4元、2017年9月至11月水费2147.35元、2017年10月电费7425.6元；二、驳回那洲公司其他诉讼请求。一审案件受理费7787元，案件公告费300元，均由伯利恒公司负担。二审期间，伯利恒公司提交如下证据：1.伯利恒公司于2007年1月11日在珠海市公安局治安警察支队一大队备案的公章；2.伯利恒公司在工商局备案的公章文件，证据1、2共同证明伯利恒公司真正使用的公章；3.2016年租赁合同及印章的放大件，证明该合同上伯利恒公司的印章是伪造的；4.伯利恒公司前法定代表人陈恩赞的第一次住院记录和第二次住院记录，证明伯利恒公司的前法定代表人被迫害致残；5.2013年1月13日至2016年1月12日的《租赁厂房合同》，证明伯利恒公司在签订合同时使用的真正公章。6.法定代表人授权委托书，证明伯利恒公司提交的该授权委托书使用的是伪造的伯利恒公司公章，并且伪造法定代表人签名；7.中国农业银行转账单，证明2018年1月22日那洲公司收取了伯利恒公司12万元保证金；6.2018年5月7日《后门山生铁棚1464平、后门山生铁棚（原办公室）200平租赁合同》，证明那洲公司知道诉讼中的合同是假的，遂以停电等手段迫使胡家述于2018年5月7日签订该份新合同；7.高新区用地红线总图，证明2018年8月30日珠海市国土资源局高新区分局提供给美国华侨进出口商会广东分会的高新区用地红线总图，告知在凤凰山生态文化公园到268省道中间约有3000亩国有土地可以申请建海归小镇。另，伯利恒公司还提交了对2016年租赁合同上印章进行司法鉴定的申请。那洲公司提交如下证据：1.授权委托书，证明伯利恒公司向珠海市××新区社区集体经济“三资”监管交易中心提供授权委托书，授权陈约邦签订2016年租赁合同；2.2016年1月13日至2016年3月13日伯利恒公司缴纳的房租地租发票，证明伯利恒公司按照2016年租赁合同的约定向那洲公司交纳2016年1月、2月的房租、、地租房租17140元/月（14640＋2500），，地租3500元/月两个月地租7000元，房租34280元；3.2016年3月13日至2016年4月12日伯利恒公司缴纳的房租地租发票，证明伯利恒公司按照2016年租赁合同的约定向那洲公司交纳2016年3月的房租、、地租房租17140元/月（14640＋2500）、、地租3500元/月本院经审理查明，伯利恒公司提交的2016年租赁合同落款处有见证单位珠海高新区社区集体经济“三资”监管交易中心盖章，且注明见证意见：合同条款与招租文件、中标人的竞标文件无偏离。那洲公司提交一份《法定代表人授权委托书》，其上注明“企业法人竞标委托适用”，内容如下：珠海市××新区社区集体经济“三资”监管交易中心：兹授权陈约邦先生为我单位办理后门山生铁棚1464平方米、后门山空地3500平和后门山生活区及办公室500平方米项目事务的受托人，其权限是办理签订合同手续。授权单位：珠海市伯利恒涂料工业有限公司。法定代表人（签名）：陈恩讚（手写）。……受托人性别：……职务：董事总经理……受托人签名样式：陈约邦（手写），并加盖了伯利恒公司的印章。该授权委托书底部还彩印了加盖广东省公安厅铭章的陈恩赞的证件。那洲公司称该授权委托书原件交由珠海市××新区社区集体经济“三资”监管交易中心存档。一审法院2018年6月20日开庭审理过程中，伯利恒公司陈述2016年租赁合同上乙方签名“陈约邦”，是陈恩赞的第三个儿子陈约邦所签，但其未在公司担任任何职务。2017年5月16日，伯利恒公司向那洲公司交纳2016年1月13日至2016年3月12日的租金34280元、、地租7000元2017年9月15日，伯利恒公司向那洲公司交纳2016年3月13日至2016年4月12日的租金17140元、、地租3500元那洲公司出伯利恒公司开具了上述款项的发票。2018年1月22日，胡家述向那洲公司转账12万元。2018年5月7日，那洲公司和珠海市金鼎双飞泰五金制品厂签订《后门山生铁棚1464平、后门山生铁棚（原办公室）200平租赁合同》，约定租赁期限为2018年1月1日至2020年12月31日，珠海市金鼎双飞泰五金制品厂需交纳履约保证金12万元。珠海市金鼎双飞泰五金制品厂属个体工商户，经营者为胡家述。那洲公司庭审中主张胡家述支付的12万元即为2018年5月7日租赁合同的履约保证金。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。本院认为：一审判决在判项中漏判了伯利恒公司应支付的逾期付款违约金，确有不当，但是伯利恒公司未在法定期限内提起上诉，应视为服判，故本院对一审判决该判项予以维持。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点在于2016年租赁合同对伯利恒公司是否有约束力。伯利恒公司否认2016年租赁合同承租人印章的真实性并申请对该合同及授权委托书印章及“陈恩讚”签名进行司法鉴定，对此，本院认为，首先，2016年租赁合同是在珠海市××新区社区集体经济“三资”监管交易中心的见证下签订，在签订合同时，承租人一方的签约代表陈约邦向监管中心提交了《法定代表人授权委托书》，该委托书上不仅加盖有伯利恒公司的印章，还有“陈恩讚”签名并附有陈恩赞的出入境证件，而且陈约邦是伯利恒公司前法定代表人陈恩赞的儿子，因此即使如伯利恒公司所述该合同印章不是伯利恒公司的备案印章且授权委托书上法定代表人签名非陈恩赞所签，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”的规定，陈约邦作为陈恩赞的儿子，持有有“陈恩讚”签名及证件复印件的授权委托书在2016年租赁合同上签名、盖章的行为，足以使那洲公司有理由相信陈约邦有代理伯利恒公司签订租赁合同的权利，该代理行为依法有效，伯利恒公司应受该合同约束。而且，伯利恒公司在2017年5月和9月曾分两次按2016年租赁合同约定的租金标准向那洲公司补交了2016年1月13日至2016年4月12日的租金，据此亦可推定伯利恒公司对陈约邦的代理行为予以追认。因此，无论2016年租赁合同上伯利恒公司的印章真假与否，该合同均对伯利恒公司有约束力。虽然伯利恒公司就其上诉主张提出司法鉴定申请，但据上分析，无论司法鉴定的结论如何，并不足以否认2016年租赁合同对伯利恒公司的约束力，因此，本院对伯利恒公司的鉴定申请不予准许。对于伯利恒公司主张涉案土地非那洲公司所有，本院认为，涉案土地长期以来一直由那洲公司管理、出租、收益，即使涉案土地已被统征为国有，亦可由国有土地行政管理部门向那洲公司另行主张土地权益，伯利恒公司以此为由拒绝交纳租金，依据不足。据上分析，2016年租赁合同对那洲公司和伯利恒公司有约束力，双方均应恪守。伯利恒公司欠交2016年4月至2017年12月的租金，理应按合同约定支付，一审法院判令伯利恒公司支付该期间的租金342800元及地租70000元，并无不当，本院予以维持。关于那洲公司主张的2016年1月至2017年12月的清洁费、污水处理费、水费、电费等，伯利恒公司主张其合作伙伴胡家述已交纳12万元用于抵扣，但是根据那洲公司提交的证据，胡家述向那洲公司支付的12万元系胡家述为履行珠海市金鼎双飞泰五金制品厂于2018年5月7日与那洲公司签订的《后门山生铁棚1464平、后门山生铁棚（原办公室）200平租赁合同》所交纳的履约保证金，伯利恒公司主张该12万元用于交纳其所欠的水费、电费、清洁费、污水处理费等，理据不足，不应采纳。因伯利恒公司对那洲公司主张的上述费用，未提供证据其已交纳或那洲公司计算数额有误，故对那洲公司所主张的费用金额，应予认定，一审法院判令伯利恒公司支付，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。伯利恒公司上诉无理，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项的规定，判决如下：驳回上诉，维持一审判决。二审案件受理费7787元，由上诉人珠海市伯利恒涂料工业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李烈斌审判员  朱 玮审判员  王 芳二〇一八年十二月二十六日书记员  江月娴