河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0102民初3705号原告：王立松，男，1973年9月12日出生，汉族，住河南省陕县。委托诉讼代理人：贠赟，河南宇萃律师事务所律师。被告：河南宏江房地产开发有限责任公司，住所地郑州市中原区棉纺西路**。法定代表人：刘明阳，系该公司董事长。委托诉讼代理人：孙蕴莎，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所律师。原告王立松与被告河南宏江房地产开发有限责任公司（以下简称宏江公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王立松的委托诉讼代理人贠赟，被告宏江公司的委托诉讼代理人靳华阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王立松向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金46832.9元（违约金以391505元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年7月28日起暂计至2017年5月28日）；2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告将第一项诉讼请求明确为：判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金46832.9元（违约金以391505元为本金，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算，自2015年7月28日起暂计至2017年5月28日），之后的违约金按照此标准计算至被告实际办理房屋权属证书之日止。事实和理由：2012年1月13日，原告与被告签订12030201号《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的宏江中央广场小区4号楼1单元804号住宅一套。合同约定建筑面积136.89平方米，商品房价款为391505元，约定交付时间为2013年5月30日。合同签订后，原告按照约定付清了全部房款391505元，并向被告交纳了契税等费用。2013年5月30日，被告将房屋交付给原告。根据《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日延期以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案”。但是被告却违反合同约定，迟迟未将办理房屋不动产权属登记资料提交不动产登记机关备案，导致原告至今无法领取到不动产权属证书。根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，被告未能在约定时间内办理不动产权属证书，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告宏江公司辩称：1.原告未在法定的诉讼时效届满前行使权利，丧失了请求人民法院强制被告按合同履行支付违约金的权利，依法应当驳回原告的诉讼请求，原、被告之间是基于合同产生的债权债务关系，依法应当适用诉讼时效的法律规定。原告要求被告自2015年起支付违约金，是在2017年10月1日起施行的《中华人民共和国民法总则》前产生的债权债务关系，应当适用民法通则第一百三十五条的诉讼时效二年的规定，因此原告请求人民法院保护其权利的诉讼时效在2017年7月时已经届满，依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条的规定：民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。原告未在法定时效期间内行使权利，现诉讼时效期间已经届满，依法应当驳回原告的诉讼请求。2.因三门峡相关行政部门收回土地、调整规划，才导致未按合同约定办证，而非被告的原因，因此不能适用关于商品房买卖合同司法解释的规定，请求法院驳回原告的诉讼请求。通过被告提供的证据，可以证明三门峡相关行政部门多次调整规划、收回土地这一客观事实，才使被告在与原告签订合同时已经取得国有土地使用权证，建设工程规划许可证需要补办。2013年8月份三门峡城市规划委员会开会同意收回土地与调整商住比例时，涉案小区已经交房，被告此时应按合同约定履行办理产权登记，国有土地使用权证与建设工程符合规划的材料均是办理房屋产权登记时必须提供的材料。现收回了部分国有土地使用权，被告只能在补办国有土地使用权证后，再申请办理国有土地使用权分户许可证，之后才能将土地使用权转移给原告。因为调整了商业与住宅的比例，说明部分土地的用途发生了变更，部分楼栋的规划也进行了变更，被告只能重新补办建设工程规划许可，然后取得城建部门认可的建设工程符合规划的文件，才能向产权登记部门报送材料，因此造成被告重新补办办理产权登记所需材料耗费时间以致逾期履行合同，被告不应当承担支付违约金的责任。原告围绕其诉讼请求提交了证据，被告对原告提交的《商品房买卖合同》、购房发票、契税完税证、河南宏江房地产开发有限责任公司收据、深圳市安达物业管理有限公司收据、前期物业管理服务协议，原告对被告提交的不动产产权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证的真实性均无异议，本院均予以确认；被告提交的三门峡市人民政府关于收回国有建设用地使用权的批复、湖滨区人民政府关于调整宏江中央广场项目商住比例的请示、三门峡市城乡规划委员会会议纪要等文件虽系复印件，但文件内容可以与被告补办的不动产产权证书、建设工程规划许可证等相互印证，本院对其真实性亦予以确认。根据本院确认的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2012年1月13日，原告王立松和被告宏江公司签订《商品房买卖合同》，合同约定：“…第三条、商品房基本情况：三门峡市湖滨区文明路16号院4号楼1单元8层04号房。该商品房建筑面积136.89平方米。第四条、计价方式及价款：1、房价款按建筑面积计算，单价为每平方米2860元，总金额为391505元……第八条、交付期限：出卖人应当在2013年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将本合同约定的经建设、勘验、设计、施工、监理单位共同验收合格的竣工商品房交付买受人使用。但遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人可据实予以延期…第十五条、关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。”合同签订后，该合同进行了登记备案。原告王立松共交付购房款391505元，并缴纳了维修基金等其他费用。宏江公司于2013年5月30日向王立松交付房屋。按照合同约定，被告应在自2013年5月30日起540个工作日内（即在2015年7月28日前）将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但被告未能如期履行。另查明，涉案房屋所在土地原不动产宗地号为411202001102GB00004，被告分别于2010年办理了建设用地规划许可证、于2010年8月25日办理建设工程规划许可证、于2010年11月12日办理了建筑工程施工许可证、于2011年1月5日办理了商品房预售许可证。2012年7月24日，根据三门峡市人民政府批复，涉案土地中的5.23亩土地被收回，经三门峡市湖滨区人民政府请示，三门峡市城乡规划委员会于2013年8月13日形成会议纪要，对涉案项目建筑密度和商业建筑面积比例等技术指标调整。本院认为，原告与被告宏江公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，符合法律规定，合同真实有效，双方应当依约履行。原告依约履行了支付房款的义务，被告宏江公司应当在合同约定的期限内办理权属登记资料备案。根据双方约定，出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限取得房地产权属证书的，买受人同意给予180工作日宽限期限以配合出卖人和政府部门尽早取得权属登记资料备案，在宽限期结束时，若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金。由于双方实际交房日为2013年5月30日，被告应当按照实际交付日期即2013年5月30日起经过540个工作日即2015年7月28日前向产权登记机关提交备案资料，逾期未提交，被告应当承担违约责任。关于被告辩称的其未按约定期限提交产权备案资料系因行政部门收回土地、调整规划等原因导致不应承担违约责任的意见，本院不予采信，但在确定违约金的金额上对该因素的存在予以适当考虑。关于违约金的计算标准，合同第十五条约定：“若出卖人未达到权属登记资料备案，买受人提出退房，出卖人承担已付房款1%违约金”，该违约金适用的前提是买受人提出退房，对于买受人未提出退房的违约金，双方没有约定。根据《最高人民法院》第十八条的规定，合同没有约定逾期办证违约金或损失数额难以约定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。鉴于本案中涉案项目存在行政机关收回部分土地、调整规划等因素，本院酌定违约金按年利率3%标准自2015年7月28日起计算至被告到产权登记机关提交备案资料之日止。关于被告抗辩的原告的主张超出诉讼时效的意见，本院认为，被告至今未将原告办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案，其违约行为一直持续，被告的持续违约行为所产生的违约损失在原告起诉时并未确定，故本院对被告的此项抗辩意见不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第十八条之规定，判决如下：被告河南宏江房地产开发有限责任公司支付原告王立松逾期办理产权证违约金（以购房款391505元为基数，自2015年7月28日起至办理权属登记需由出卖人提供的资料报送产权登记机关备案之日止，按照年利率3%计付）；驳回原告王立松的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元，由被告河南宏江房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判长  李军波审判员  毛大帅审判员  任留柱二〇一八年十二月二十四日书记员  胡 桐