福建省莆田市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽03民终2949号 上诉人（原审被告、反诉原告）：福建省安特房地产开发有限公司，住所地福建省莆田市城厢区荔城中大道三信城市家园综合楼**，统一社会信用代码91350300669293263F。 法定代表人：黄鸿华，总经理。 委托诉讼代理人：郭梅莺、吴新星，福建倍拓律师事务所执业律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李庆勇，男，1975年6月19日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢碧金，女，1977年1月27日出生，汉族，居民，住福建省仙游县。 委托诉讼代理人：陈宗文、陈丽萍，北京大成（福州）律师事务所执业律师。 上诉人福建省安特房地产开发有限公司（以下简称“安特公司”）因与被上诉人李庆勇、卢碧金商品房销售合同纠纷一案，不服福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初2006号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人福建省安特房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李庆勇、卢碧金一审全部诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由李庆勇、卢碧金承担。事实和理由：1.李庆勇、卢碧金未及时提交办证相关材料，导致办证迟延，安特公司不存在违约。本案《商品房买卖合同》第十四条明确约定“经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记”，依据上述约定，安特公司与李庆勇、卢碧金关于办理诉争房屋权属证系委托合同关系，李庆勇、卢碧金应先行提交办理房屋权属登记所需的全部资料、税费及书面委托手续。根据李庆勇、卢碧金一审庭审自认，其未向安特公司提交书面委托手续，且李庆勇、卢碧金提供的《收款收据》显示其向案外人福建安特物业管理有限公司缴交办证契税而非安特公司，甚至李庆勇、卢碧金没有任何证据证实其已向安特公司完整的提交任何办证所需资料。因此，李庆勇、卢碧金尚未履行其作为委托方的先合同义务，在此情况下，李庆勇、卢碧金要求安特公司办理房屋产权证及承担逾期办证违约金不应得到支持。2.协助办证期限尚未届满，安特公司不存在违约事实。本案协议办理不动产权证的期限应为合同约定的办理房屋权属证书期限加上办理土地使用权证书期限。根据现有《不动产登记暂行条例》规定，房屋所有权证与国有土地使用权证两证合一成不动产权证书，房屋权属登记政策的更改属于情势变更，故协助办理不动产权证的期限应为交房后12个月加365日，协助办证期限尚未届满，合同也未约定办结时间，安特公司并无逾期办证的违约行为。3.一审判决第二项没有合同和法律依据，且有违契约自由精神。（1）李庆勇、卢碧金逾期11天支付购房款，根据合同补充协议第四条第6款约定“……买受人未按合同约定的时间付款、提供办理按揭所需的各种材料等，除承担违约责任外，每逾期一天，出卖人交房时间可顺延一周（可累加）且出卖人无需承担任何责任。”及《福建省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件疑难问题的解答》第19点“问：买受人逾期支付购房款或者未依约足额支付购房款，能否成为出卖人逾期交房、逾期办理房屋权属证书的抗辩事由？是否应视出卖人有无具备交房、办证条件区别对待？答：依照双方当事人的约定，买受人付款义务应当先于或者与出卖人的交房、办证义务同时履行的，买受人逾期支付全部或部分购房款时，出卖人可以行使后履行抗辩权或者同时履行抗辩权，其交房、办证的期限可予相应顺延。”因此，一审法院认定李庆勇、卢碧金存在逾期付款的事实，但未就逾期付款所产生的交房办证期限顺延的事实予以认定，属于遗漏认定事实，导致违约金起算时间错误。（2）李庆勇、卢碧金主张违约金过低应调高，未尽举证义务，应承担举证不能的法律后果。（3）一审法院将逾期办证违约金的计算方式上调高达200倍，有违契约自由原则，更无从谈及公平、公正。本案办证义务系商品房买卖合同的后合同义务，且合同及一审判决也明确安特公司仅仅是协助义务，其违约责任不应与商品房销售合同根本违约的逾期付款、逾期交房责任作对比。而作为主要办证义务的李庆勇、卢碧金存有逾期付款等主合同违约情形，更是无法证实逾期办证的损失，甚至逾期办证并无造成李庆勇、卢碧金直接或者间接的经济损失，一审法院直接适用公平原则有违契约自由原则，也会使安特公司面临重大经营困难。综上，本案逾期办证系因李庆勇、卢碧金违约、政府办证窗口限制收件数量等客观原因所致，退一步讲，如果判决应付逾期办证违约金，也应充分尊重合同约定，慎用自由裁量权。 被上诉人李庆勇、卢碧金答辩称：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定，安特公司逾期办理初始预登记，也从未向李庆勇、卢碧金提供相应办理权属登记的资料。相反，安特公司在发出交房通知时要求李庆勇、卢碧金交付相应的办理权属登记所需要交纳的税费，所以安特公司是认可要为李庆勇、卢碧金办理产权证，李庆勇、卢碧金也从未拒绝委托，安特公司目前也为李庆勇、卢碧金办理了产权证，进一步证实不存在李庆勇、卢碧金的原因导致安特公司无法办证的事实。2.房屋权证包括房屋所有权证和土地使用权证，开发商的办证义务本来就包括该两证，安特公司主张政策变化导致两证合一需要延长办证时限，没有依据。安特公司主张的也仅是其有权因情势变更请求法院变更或解除合同，但是安特公司在一审时并未提出诉求，法院不应审理。3.一审判决以安特公司交房后满12个月后才起算逾期办证违约金，明显偏袒安特公司，政府住建部门提供的买卖合同范本第十四条，明确要求开发商交房后90日内让买受人取得房屋权属证书，第二十二条明确要求补充协议不得含有减轻或免除应当由出卖人承担的责任，或排除买受人主要权利，安特公司通过补充协议将办证时限从90日延长至12个月，不符合合同范本第二十二条约定，一审判决予以延长办证时限明显偏袒安特公司。4.安特公司对逾期办证违约金起算时间的陈述明显张冠李戴，将逾期交房的抗辩事由用于抗辩逾期办证，合同第十四条已经明确约定办证时限从交房之日起算，安特公司主张并确认的交房时间不能成立，且如果按照安特公司主张的逾期办证每天按已付款的日千万分之一计算违约金，一天违约金只有几毛，一年只有一百多元，明显不公，该约定违约金明显可以忽略不计，相当于没有约定违约金。根据相关法律规定，合同没有约定违约金或者损失难以计算，可以按照已付款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收的逾期贷款利息的标准，即按照日万分之二点一计算。一审判决未按日万分之二点一，而是按照日万分之零点二，仅是法律规定的十分之一不到，明显偏袒安特公司。安特公司利用开发商强势地位签订不平等条约，不应予以支持。综上，请求驳回上诉，维持原判。 李庆勇、卢碧金向一审法院起诉请求：1.判令安特公司向李庆勇、卢碧金支付逾期交房违约金132418元；2.判令安特公司立即将坐落于仙游县鲤城街道东门社区1号宗地、2号宗地安特•御景园B12幢05商品房所有权转移登记到李庆勇、卢碧金名下；3.判令安特公司向李庆勇、卢碧金支付逾期办证违约金,违约金计算方法：以已付购房款286万元为基数、按日万分之一，从2016年12月7日起计至安特公司将涉案房屋所有权转移登记到李庆勇、卢碧金名下之日止（暂计至2018年1月5日，违约金共计112684元）。 安特公司反诉请求：判令李庆勇、卢碧金支付逾期收房保管金104962元（2860000×0.0001×367天，暂按房款总额的日万分之一计付）。 一审法院认定事实：安特公司以出让方式取得位于仙游县鲤城街道东门社区1号宗地、2号宗地土地使用权，国有土地使用权证号为仙国用（2009）第QY721号、仙国用（2009）第QY722号，并经批准建设商品房，名称为“安特·御景园”。涉案房屋已由仙游县住房和城乡规划建设局批准预售，预售许可证号为（2013）莆房许字第××号。 2014年4月4日，李庆勇、卢碧金与安特公司签订买卖合同及《补充协议》，约定：李庆勇、卢碧金向安特公司购买“安特•御景园”B12幢05号商品房，按建筑面积计算，每平方米8993.43元，总价款为286万元。 买卖合同第六条约定：买受人于2014年4月4日前向出卖人支付购房款286万元。 买卖合同第七条约定：自逾期之日起按应付金额每日万分之三支付滞纳金，逾期超过30天起按每日万分之五支付滞纳金，逾期超过60天的，出卖人有权选择解除合同，解除合同时买受人应按房价款总额20%支付违约金给出卖人。 买卖合同第八条约定：交付条件与期限。出卖人应当在2015年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的、该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与建设工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4.出卖人与买受人议定，商品房具备前述第1项交付条件中的单体竣工验收合格，出卖人即可通知买受人交房，买受人同意按出卖人通知予以收房。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内书面告知买受人；2.延期理由详见附件六。 买卖合同第九条约定：出卖人逾期交房的违约责任。1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.05的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.06（该比率应不小于本条第1项和第七条中的比率）的违约金。 买卖合同第十一条约定：交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：每延期一日买受人支付总房款日千分之二的保管金给出卖人。 买卖合同第十四条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按如下处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。 买卖合同第十八条约定：本商品房项目由出卖人依法以协议方式选聘安特物业提供前期物业服务。 买卖合同第二十条约定：本合同确定的联系地址为各类通知、文书送达的地址。 买卖合同第二十二条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件六），但补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。合同还对其他事宜进行约定。 《补充协议》第四条第1项约定：对合同第八条交付条件，另外约定如下：房屋具备该幢单体验收合格即可作为交付条件，出卖人即可通知买受人收房，买受人按出卖人通知予以收房。 《补充协议》第四条第2项约定：买受人应当在出卖人通知的交房期限内到指定地点办理房屋交接手续，交接前买受人应结清款项（含代收税费）。 《补充协议》第四条第3项约定：交房后，与商品房有关的全部费用及风险责任由买受人承担。 《补充协议》第四条第4项约定：买受人未按出卖人通知时间办理房屋交接手续的，则自通知的交接期限届满之次日起视为出卖人已向买受人履行了交房的义务、买受人对房内一切设施无异议，与该房产有关的风险或责任随之转移给买受人；买受人按每逾期一日向物业支付总房款千分之一点五的保管费。 《补充协议》第四条第6项中约定：本合同履行有严格的先后顺序，在买受人未按合同约定时间付清全部购购房款之前，出卖人有权行使抗辩权暂缓向买受人交付房屋直至解除买卖合同。买受人未按合同约定的各付款时间点付清购房款，无权向出卖人主张逾期交房、质量瑕疵等任何与房产有关的权利。此外、买受人未按合同约定的时间付款、提供办理按揭所需的各种材料等，除承担违约责任外，每逾期一天，出卖人交房时间可顺延一周（可累加）且出卖人无须承担任何责任。 《补充协议》第四条第8项约定：合同第八条约定的出卖人可据实予以延期交付的情形除不可抗力外，还包括：（1）施工期间遇到雨天或1级以上（含1级）刮风或2级以上（含2级）地震的；（2）施工期间遭遇有关部门通知停水、停电情形或因有关部门原因延误供水、供电的；（3）施工期间遭遇政府有关部门作出禁止施工作业，实施交通管制等公告的情形；（4）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素。 《补充协议》第五条关于产权登记的约定，其第一项约定：出卖人应当在买卖合同第八条约定交房时间后12个月内将需要由其提供的资料报产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证书所需要相关手续。 《补充协议》第五条第四项约定：在买受人所在物业内，全部买受人的房屋所有权证办理完毕后365日内，出卖人与买受人应按土地登记的相关规定办理国有土地使用证登记手续。 《补充协议》第六条约定：买受人需交纳的税、费以政府部门实际收取的项目和金额为准，由出卖人代收。 《补充协议》第八条关于文书送达约定：双方确认前述各自的联系方式均为正确并可以有效送达。倘若任何一方联系方式发生变更的，须及时以书面形式通知对方，并在对方签收确认后方为有效。如前述联系方式不准确或无法有效送达或任一方联系方式发生变更未按前述约定有效通知对方的，则由此而引发的全部责任和损失均由该方自行承担，且对方的所有通知均视为已合法送达。 出卖人除可按合同确定的联系地址向买受人邮寄通知或文书，也可直接在湄洲日报、莆田晚报上以刊登公告的方式送达或通过手机短信、电子邮件送达。邮寄或公告送达的，自邮件发出或公告刊登之日起第3日即视为送达，手机短信、电子邮件发出后一天即为送达。买受人对此不持任何异议。 《补充协议》第十条第十二项约定：买受合同与本补充协议不一致之处，以本补充协议的内容为准。 合同签订后，李庆勇、卢碧金没有按照买卖合同约定于2014年4月4日前向安特公司支付购房款286万元，而是延迟至同月15日才支付购房款286万元。 2015年5月21日，安特公司与勘察、设计、施工、工程监理单位对涉案房屋进行竣工验收，评定合格。 2015年9月1日，安特公司通过EMS向李庆勇、卢碧金邮寄交房通知书(李庆勇、卢碧金于同日收到)，通知办理入伙手续的时间段为2015年9月2日至2015年9月4日，但建议在2015年9月5日前往办理涉案房屋的交付手续。并提示需交纳各项税费(含物业费)，并将2015年10月1日至2016年9月30日的物业费汇入安特物业账户，法人代表黄鸿华，其他费用汇入吴珍恩银行账户。 2015年10月16日，莆田市公安消防支队对涉案房屋出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。 2015年10月17日，安特公司通过EMS向李庆勇、卢碧金再次邮寄交房通知书(李庆勇、卢碧金于同月24日收到)，通知集中交付时间为2015年10月17日至2015年11月17日。并提示交房需缴纳契税、转移登记费、物业费等费用，其中物业费汇入安特物业账户，其他费用汇入黄鸿华银行账户。 2016年9月6日，安特公司将涉案房屋交付李庆勇、卢碧金实际使用；同日，李庆勇与安特物业经办人进行涉案房屋验收，并与安特物业签订《安特•御景园业主入住合约》，同时向安特公司委托的安特物业交纳了契税、转移登记费、正式抵押费等费用。 因李庆勇、卢碧金认为安特公司构成违约，遂于2018年1月5日以上述诉讼请求诉诸一审法院。在审理期间，安特公司亦以上述反诉请求提起反诉。 本案的争议焦点：一、安特公司是否存在逾期交房的违约行为、李庆勇、卢碧金是否存在逾期收房的违约行为，以及各自是否应承担相应违约责任的问题。二、安特公司是否存在逾期办证行为，以及其是否应承担相应违约责任的问题。对此，一审法院予以分析评判如下： 一、安特公司是否存在逾期交房的违约行为、李庆勇、卢碧金是否存在逾期收房的违约行为以及各自是否应承担相应违约责任的问题。 李庆勇、卢碧金主张：安特公司没有按合同约定交付房屋，构成违约，应支付自2015年5月31日至2016年9月6日止共463日按日万分之一计算的违约金即132418元；安特公司是在不具备交房条件时通知交房、李庆勇、卢碧金有权拒收，不存在其逾期接收房屋问题。 安特公司认为：虽然合同初步约定交房时间为2015年5月31日，但因为李庆勇、卢碧金存在逾期支付房款，其逾期共计11日，按照买卖合同及《补充协议》约定可顺延77日即顺延至2015年8月16日，又因天气原因至少顺延至2016年2月15日之后，且安特公司已于2015年9月1日通知李庆勇、卢碧金接收房屋,故安特公司不存在逾期交付事实；2015年5月21日，涉案房屋已经验收合格，且其公司已于同年9月1日发出交房通知，通知李庆勇、卢碧金于同年9月2日至9月4日办理房屋交接手续，但李庆勇、卢碧金至2016年9月5日才前往接收房屋，应视为安特公司于通知期限届满之次日即已履行了交房义务。 一审法院评判：李庆勇、卢碧金与安特公司之间签订的买卖合同及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，主要内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定合同有效,双方均应按照合同约定履行义务、享有权利。因李庆勇、卢碧金确实存在履行支付购房款的时间迟延的违约行为，故安特公司可以按照合同约定顺延交房。安特公司两次通知交房乃至一审法院审理期间，诉辩双方均尚无充分证据证实安特公司已符合国务院《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”及国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条关于“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收”规定的交房条件，据此，可以认定安特公司先后两次通知李庆勇、卢碧金交房不具备法律意义上的交房要件，故截至目前，涉案房屋尚不存在安特公司逾期交房与李庆勇、卢碧金逾期收房的问题。所以，李庆勇、卢碧金关于安特公司存在逾期交房及安特公司关于李庆勇、卢碧金存在逾期收房的主张，均不能成立，其第一项诉讼请求和安特公司的反诉请求均无理，不予支持。 二、安特公司是否存在逾期办证行为及是否应承担相应违约责任的问题。 李庆勇、卢碧金主张：安特公司接受李庆勇、卢碧金委托代为办理房屋权属登记，却未能按照约定在商品房交付后90日内为李庆勇、卢碧金办理房屋所有权转移登记，因此构成违约，应承担违约责任。 安特公司认为：根据合同约定办理房屋所有权证的时间系交房后12个月、协助办理土地使用权证的时间是全部买受人房屋所有权证办理完毕后365日内。故李庆勇、卢碧金主张从2016年9月1日起计算逾期办证违约金没有事实和法律依据。 一审法院评判：《补充协议》第五条第1项约定，出卖人应当在买卖合同第八条约定交房时间后12个月内将需要由其提供的资料报产权登记机关，协助买受人办理该商品房权属证书所需要相关手续。考虑到双方已在2016年9月6日对涉案房屋进行实际交接，安特公司本依约应在2017年9月5日前协助李庆勇、卢碧金办理涉案房屋权属证书登记手续。但至今未能提供可证明其已在2017年9月5日前已协助办理该涉案房屋权属证书的证据，故根据本案实际情况，可以认定安特公司存在逾期办证的违约事实，应承担违约责任。因双方在合同中约定违约金由出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00001%向买受人支付违约金偏低，有悖公平原则，可调整为按日万分之零点二计算。李庆勇、卢碧金主张该项违约金应自2016年12月7日起计算虽有买卖合同第十四条的约定依据，但因买卖合同与附件《补充协议》是不可分割的合同整体，且《补充协议》第十条对买卖合同与之不一致之处特别约定以《补充协议》内容为准，故应按双方对“延期理由”的特别约定即按《补充协议》第五条的约定执行，即该违约金的开始计算日期应调整为自2017年9月7日起计算。所以，李庆勇、卢碧金的第三项诉讼请求有理部分予以支持，无理部分不予支持。 一审法院认为：李庆勇、卢碧金与安特公司之间签订的买卖合同及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。安特公司没有按合同约定期限及时协助李庆勇、卢碧金办理房屋所有权等权属登记，构成违约，应继续承担协助义务及逾期办证违约金。李庆勇、卢碧金诉讼请求有理部分予以支持，无理部分不予支持。安特公司反诉请求无理，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条、第一百五十九条规定，判决：一、福建省安特房地产开发有限公司应至迟于本判决生效后的十日前协助李庆勇、卢碧金将坐落在仙游县鲤城街道东门社区1号宗地、2号宗地安特·御景园B12幢05商品房的所有权等权属转移登记到李庆勇、卢碧金名下。二、福建省安特房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给李庆勇、卢碧金逾期办证违约金，违约金计算方法：以已付购房款286万元为基数，自2017年9月7日起按日万分之零点二计至福建省安特房地产开发有限公司协助将上述商品房权属登记至李庆勇、卢碧金名下之日止。三、驳回李庆勇、卢碧金的其他诉讼请求。四、驳回福建省安特房地产开发有限公司的反诉请求。本诉案件受理费人民币4977元，由李庆勇、卢碧金负担4927元，福建省安特房地产开发有限公司负担50元；反诉案件受理费减半收取为1199.5元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。 二审中，李庆勇、卢碧金没有提交新的证据。安特公司提交初始登记证明三份，欲证明安特公司在2016年6月7日前已经向仙游县房地产管理中心提交办证资料，仙游县房地产管理中心经审查认为涉案房屋已符合初始登记条件，并准予登记。安特公司已经充分履行协助买受人办证义务，涉案房产已经完成办证。李庆勇、卢碧金质证认为，上述证据不属于二审新证据，不应作为证据使用，附条件质证认为对证据真实性没有异议，但对证明对象有异议，安特公司从未按规定将办理权属登记的资料提交给李庆勇、卢碧金，安特公司也是认可为李庆勇、卢碧金办理权属登记，李庆勇、卢碧金也按约定缴纳相关税费，故买受人不存在过错，应当由开发商承担逾期办证责任。本院审查认为，安特公司提交的初始登记证明，李庆勇、卢碧金对证据的真实性没有异议，本院予以采信。 经审理查明，双方当事人对一审法院认定事实均没有异议，本院予以确认。 另查明，2018年5月7日，涉案房屋的不动产权证办出，后安特公司于2018年6月5日将其交付给李庆勇、卢碧金。 本院认为，李庆勇、卢碧金与安特公司之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律拘束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。李庆勇、卢碧金依约预缴了代办证费用，结合莆田市的办证习惯，应视为李庆勇、卢碧金与安特公司成立委托办证关系，安特公司应当为李庆勇、卢碧金代为申请办理并交付权属证书。由于不动产登记政策改革，房屋所有权证和国有土地使用证双证合一，统一为不动产权证，致使安特公司无法单独办理房屋权属证书，双方当事人在签订协议时对政策改革既不可预见，亦不可控，不能因此归责于一方当事人，故安特公司办理不动产权证的期限可以认定为协议约定的办理房屋权属证书期限加上办理土地使用权证书期限。2016年9月6日，安特公司将涉案房屋交付李庆勇、卢碧金实际使用，根据《商品房买卖合同》第十四条、《补充协议》第五条第一项、第四项以及第十条约定，安特公司依约应在2018年9月6日前为李庆勇、卢碧金办理涉案不动产权证书登记手续，现安特公司已办理涉案房屋的不动产权证并将其交付给李庆勇、卢碧金，因此安特公司并未违反协议的约定，一审法院认为安特公司存在逾期办证的违约事实是错误的，应予纠正。因安特公司已办理涉案房屋的不动产权证并交付，一审判决第一项已经履行完毕，故该项判决没有实际意义，本院予以撤销。安特公司的上诉理由有理，予以采纳。 综上所述，上诉人福建省安特房地产开发有限公司的上诉请求成立，应予支持；一审法院认定事实存在错误，判决部分不当，应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销福建省仙游县人民法院(2018)闽0322民初2006号民事判决； 二、驳回被上诉人李庆勇、卢碧金的一审诉讼请求； 三、驳回上诉人福建省安特房地产开发有限公司的一审反诉请求。 一审本诉案件受理费4977元，由李庆勇、卢碧金负担；反诉案件受理费减半收取为1199.5元，由福建省安特房地产开发有限公司负担。二审案件受理费146元，由李庆勇、卢碧金负担。 本判决为终审判决。 审判长  林美双 审判员  陈利强 审判员  彭赵龙 二〇一八年十二月十六日 法官助理林逸 书记员倪益群 附：相关主要法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 -17-