江西省抚州市临川区人民法院民 事 判 决 书（2018）赣1002民初3424号原告（执行案件案外人）：过文吉，男，汉族，1975年4月27日出生，农民，住抚州市临川区。原告（执行案件案外人）：李建梅，女，汉族，1978年3月4日出生，农民，住抚州市临川区，系过文吉妻子。诉讼委托代理人：龚国庆，江西论研律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（执行案件申请执行人）：杨兰娇，女，汉族，1965年9月10日出生，农民，住江西省抚州市临川区。诉讼委托代理人：付斌、付博纬，江西澍正律师事务所律师，代理权限：特别授权。第三人（执行案件被执行人）：饶顺吉，男，汉族，1968年2月18日出生，农民，住江西省抚州市临川区湖南乡加溪村瑶溪****，身份证号：。第三人（执行案件被执行人）：黄秋梅，女，汉族，1968年9月6日出生，农民，，住江西省抚州市临川区湖南乡加溪村瑶溪****身份证号：。系饶顺吉妻子。原告过文吉、李建梅诉被告杨兰娇、第三人饶顺吉、黄秋梅执行异议之诉一案，本院于2018年7月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李建梅及原告过文吉、李建梅的委托代理人龚国庆，被告杨兰娇及其委托代理人付博纬、第三人黄秋梅到庭参加诉讼，被告饶顺吉经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告过文吉、李建梅诉称：第三人饶顺吉夫妇因资金周转从2012年开始陆续向案外人赵义和夫妇借款，同时以抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁（原洋洲立交桥）住）住房向赵义和夫妇抵押把该房产所有购买手续一并给了赵义和夫妇。2016年10月20日，第三人饶顺吉尚欠案外人赵义和夫妇借款16.6万元，因赵义和夫妇自身急需用钱，双方签订以房抵债协议，将涉案房屋出让给赵义和夫妇抵债。协议签订后，赵义和为了尽快拿到钱，再加上房产手续均为第三人饶顺吉的名字，为了方便明确表示由饶顺吉帮忙以其名义将涉案房屋尽快出售。经人介绍，原告找到第三人饶顺吉，并了解到饶顺吉该房产进行了抵债，但只要饶顺吉还清了赵义和夫妇借款本息，房产出售不存在问题。于是，2018年1月15日，原告与第三人一家人就该房产及空地出让签订了《购房协议》，约定第三人饶顺吉一家将涉案房屋及空地一并出卖给原告过文吉、李建梅夫妇，当时同村左艳红等五人作为见证人在协议书上签字。协议签订后，原告支付了全部房款51.8万元。原告随后住进该房，并对房子进行了修缮，由于时间仓促，未办理房产权属变更登记。2018年5月9日原告发现房屋大门被临川区法院贴上封条，找到法院问明情况才得知因饶顺吉与杨兰娇民间借贷纠纷未履行判决，被法院裁定强制执行。原告认为，在2016年10月20日饶顺吉夫妇就已将房屋抵债给了案外人赵义和，临川区法院查封的房产已不属于饶顺吉，属于错误查封他人财产。在第三人饶顺吉以自己名义出卖给原告后，法院再对该房屋进行评估、拍卖更是错上加错。综上，原告于2018年元月15日与第三人饶顺吉签订的购房协议为双方真实意思表示，协议合法有效，同时原告购买房屋后虽未办理产权过户登记，但原告已支付所有价款并占有房屋至今。根据《最高院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，原告取得该房产后未变更登记，不影响买卖合同效力，原告并不存在过错，故人民法院不应查封该房产。诉请：1、请贵院判决终止对原告购买的位于抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁，房产证号为抚房权证文字第**商品房的强制执行，包括强制进行评估和拍卖等；2、请法院判决确认原告过文吉、李建梅与第三人饶顺吉、黄秋梅于2018年1月15日签订的《购房协议》合法有效，并确认抚房房权证文字第**品房归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。被告杨兰娇及其代理人辩称：1、2016年第三人与案外人赵义和签订抵债协议书将涉案房屋抵偿借款，赵义和未实际占有该房屋，双方协议虽有效，但不发生物权变动；2、涉案房屋在被查封时一直属于第三人所有，与赵义和无关；3、无论是赵义和还是第三人将涉案房产出卖给原告，其出卖时间均在人民法院查封之后，原告提出的执行异议不能成立，不能确认涉案房产归原告所有。请法院驳回原告诉请。第三人黄秋梅述称，2012年我就将房子抵押给了赵义和，并将房产所有手续给了赵义和。因还不起赵义和的钱，两原告听我隔壁邻居说我有房子要出售并抵押给了他人，就联系我夫妇购买，2018年1月15日我、我老公一家人与原告过文吉、李建梅签订了《房屋买卖协议》，当天原告付了购房款。2018年春节前，我将房屋空出给了原告居住。我和赵义和之间只有债务16万元，不可能将房屋全部抵债给赵义和，更不可能过户给赵义和。我欠杨兰娇的钱我一定还，原告没必要起诉杨兰娇。原告为支持其诉请，向本院提交证据如下：1、原、被告身份证拟证明原、被告诉讼主体资格；2、原告与第三人签订的《购房协议》、原告支付购房款的转账凭证、收条2份、契税证、房产证。拟证明两原告与第三人所签订的关于位于抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁，房产房产证号为抚房权证文字第**房购房协议系双方真实意思表示，合法有效；两原告已经支付房屋合理价款，已经是该房产合法所有人；契税证房产证证明第三人饶顺吉是房屋登记所有人。3、第三人一家与案外人赵义和签订的《房屋抵债协议》影印件及对赵义和配偶喻会芳调查笔录、喻会芳身份证影印件，拟证明2016年10月20日房屋权属已经转移给赵义和；第三人是替赵义和出售房屋以收回借款，购房协议书虽是以第三人名义签订，但实质合同双方是赵义和与两原告签订，第三人只是充当了中间人角色。被告申请对涉案房屋查封保全时，该房屋已经是赵义和而非饶顺吉的，所以法院查封主体错误。4、（2018）赣1002执异42号执行裁定书，证明两原告2018年6月25日对该裁定提出过书面执行异议，法院对执行异议作出了裁定。被告质证意见如下：1、对证据一无异议。2、对证据二，真实性和合法性无异议，但《购房协议》签订时间是在被告申请法院查封（2017年7月）之后，导致该协议约定的内容已经履行不能，原告仅对第三人享有债权，不享有涉案房屋物权，达不到原告证明目的。对转款凭证无异议，即便支付了购房款，也不能说明房子归原告所有，不因此发生物权变动。3、对证据三，对于抵债协议书无法确认赵义和与饶顺吉之间债务的真实性，饶顺吉将涉案房屋抵偿给赵义和为16万多元，但卖给原告是51万多元，抵债价格明显低于市场价，目前没有赵义和在签订抵偿协议后实际占有该房屋和支付对价的证据，因此涉案房屋物权并未变动至赵义和名下，赵义和无权将涉案房屋卖给两原告。调查笔录属于证人证言，被调查人未到庭接受法庭询问，其证言需要其他证据佐证，不应凭该陈述确认事实。4、对证据四，三性无异议。第三人黄秋梅对原告提交的《房屋抵债协议》，在法庭辩论时提出其与赵义和之间的债务为16万元，不可能将房产全部抵债给赵义和，更不可能过户给赵义和；对其他证据无异议。本院对原告证据认证如下：1、对于原被告诉讼主体身份，双方均无异议，本院予以认定。2、对于证据二的真实性、合法性、双方均无异议，可以认定原告向第三人购买涉案房屋并已支付购房款的事实及涉案房产登记所有人为饶顺吉的事实。3、对于证据三，《房屋抵债协议》所反映的案外人赵义和与第三人饶顺吉之间存在借贷关系及以房抵押的情况；但结合后来原告与第三人所签涉案房屋买卖协议，及被调查人喻会芳调查笔录，及第三人黄秋梅陈述，房屋出卖权实际为第三人饶顺吉所掌控，出售房屋得款51.8万也是由其支配（部分支付赵义和还债，部分用于清偿其他人债务）。该组证据达不到原告证明涉案房产在法院查封前已归案外人赵义和所有的目的。4、对于证据四，为本院法律文书，双方均无异议，对其真实性、合法性、关联性予以认定。被告举证证据有：1、（2017）赣1002民初3284号民事判决书、涉案房屋登记簿、不动产产权情况表、协助执行通知书，拟证明被告因与第三人存在债务纠纷向临川区人民法院提起诉讼，诉讼过程中2017年7月26日法院查封了涉案房屋，被告对第三人享有债权得到法院的依法确认。原告质证意见：1、对于判决书如能与原件核对无异，真实性无异议，但该判决的内容是被告与饶顺吉的债务，与本案没有关联性。对于涉案房屋登记簿、不动产产权情况表如能与原件核对无异，对其真实性无异议，虽然房产登记在第三人饶顺吉名下，但不代表房产归饶顺吉所有，而实际上2016年10月20日该房产已归赵义和所有，赵义和后转卖给原告，因此该房产属原告所有。第三人黄秋梅对杨兰娇起诉其夫妇的事实认可，对涉案房产登记在第三人饶顺吉名下无异议。本院对被告的证据认证如下：该组证据来源于本院民事案卷、执行案卷，能证明法院查封涉案房产的时间及事实。综合以上当事人举证、质证意见、本院认证意见，本院确定如下事实：涉案房产坐落于抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁，房产证号抚房权证房权证文-**07年7月2日办理了不动产登记，现登记所有权人为饶顺吉。2012年，第三人饶顺吉以涉案房产作抵押担保，向案外人赵义和夫妇借款，并把该房产所有购买手续一并给了赵义和夫妇。2016年10月20日，第三人饶顺吉因借款未还清，与赵义和签订《协议书》一份，协议约定将涉案房屋作价16.6万元给赵义和夫妇抵债。2018年元月，原告过文吉、李建梅夫妇听到第三人要出售涉案房屋消息后，找到第三人饶顺吉，也了解到赵义和对该房产享有抵押权的情况。同年1月15日，原告过文吉、李建梅夫妇与第三人签订了《协议书》一份，约定第三人饶顺吉一家将涉案房屋及空地一并以51.8万元价格出卖给原告过文吉、李建梅夫妇，当时同村左艳红等五人作为见证人在协议书上签字。协议签订当日，原告通过银行转账支付了全部房款51.8万元，第三人一家出具了收据。第三人得款后，部分用于偿还赵义和的债务（后赵义和将房屋相关购买手续还给了第三人）。2018年春节前，第三人空出所售房屋交付给了原告，但至今未办理房屋过户手续。另查明，杨兰娇诉饶顺吉、黄秋梅民间借贷纠纷一案，本院于2017年7月20日立案受理，案号为（2017）赣1002民初2384号，在该案审理期间，本院于2017年7月26日查封了登记在饶顺吉名下位于昌抚公路抚河大桥收费亭旁房产（房产证号：抚房权证文房权证文-**17年9月26日，本院判决饶顺吉、黄秋梅在本判决生效后三日内归还杨兰娇借款本金55万元及截止2017年7月17日的利息191000元，合计人民币741000元（此后的利息以55万元为基数，从2017年7月17日起按月息2分计算至还清款时止）。因饶顺吉、黄秋梅未按判决书履行还款义务，杨兰娇于2017年11月20日向本院申请强制执行，本院于2017年11月20日立案执行，案号（2017）赣1002执1312号，在执行期间，本院于2018年5月15日作出（2017）赣1002执1312号执行裁定书裁定拍卖被执行人饶顺吉所有的位于抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁，面积306.77平方米、不动产权证号为文-0000747号的房产。原告过文吉、李建梅于2018年6月25日向本院提出执行异议，要求停止对坐落于抚州市昌抚公路抚河大桥收费亭旁房产的执行。2018年6月28日本院作出（2018）赣1002执异42号《执行裁定书》，裁定驳回该执行异议。过文吉、李建梅的委托代理人2018年7月2日收到该裁定，过文吉、李建梅不服，于2018年7月9日向本院提起本案执行异议之诉。本院认为，涉案房屋登记在第三人饶顺吉名下，在本院审理杨兰娇诉饶顺吉、黄秋梅民间借贷纠纷一案过程中于2017年7月26日被我院查封，而第三人将涉案房屋出售给原告签订买卖合同的时间为2018年元月15日，原告占有房屋的时间为2018年春节期间，均在法院查封之后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”买受人原告过文吉、李建梅对登记在被执行人名下的不动产提出异议，不符合该条第一项、第二项、第四项之规定，本院对原告提出的执行异议不予支持。原告过文吉、李建梅与第三人饶顺吉、黄秋梅一家签订了涉案房屋的买卖协议，支付了对应价款，但该房屋仍将面临被法院执行，原告因此遭受的损失可另行向出卖人主张权利。对于原告认为涉案房产在法院查封前已归赵义和所有，房屋系赵义和委托第三人出售给原告的辩解。经查，第三人饶顺吉因向案外人赵义和借款，用涉案房屋作担保，抵押给了赵义和（未办理抵押登记），虽然2016年10月20日双方签定了抵债协议，但事后并未占有该房屋和办理房屋过户登记，未发生物权转移，赵义和在第三人清偿借款后将房产手续还给了饶顺吉，抵债协议并未实际履行。且在涉案房产出售给原告过文吉、李建梅时，签订房屋买卖协议的出卖方并非是赵义和，而是饶顺吉、黄秋梅以房屋实际所有人身份直接与原告签订；再者饶顺吉对所得房款部分用于清偿赵义和的借款，部分用于清偿他人债务，足以表明第三人饶顺吉对该房屋拥有完全的处分权利。综上，本院认定涉案房屋在出售给原告之前，第三人饶顺吉为房屋所有人。故原告认为涉案房产在查封前实际为赵义和所有的辩解与事实不符，本院不予采信。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百一十二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告过文吉、李建梅的诉讼请求。本案诉讼费8980元，由原告过文吉、李建梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于抚州市中级人民法院。审 判 长  杨岿然人民陪审员  王晓倩人民陪审员  武贞娥二〇一八年书记员戴婷婷