河南省封丘县人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0727民初3241号原告(反诉被告)：冯永军，男，1968年4月6日生，汉族，住河南省。委托代理人：裴常宽，河南黄池律师事务所律师。被告(反诉原告)：郭孝恒，男，1972年4月2日出生，汉族，住河南省封丘县。被告(反诉原告)：高春荣，女，1971年3月26日出生，汉族，住河南省封丘县。被告委托代理人：王孝铭，河南简同律师事务所律师。第三人：封丘县陈固镇梅口村村民委员会。法庭代表人：谷善涛，男，汉族，1971年2月15日生，住河南省封丘县陈固镇梅口村，该村村委主任。原告冯永军与被告郭孝恒、被告高春荣及第三人陈固镇梅口村村民委员会（以下简称梅口村委）买卖合同纠纷一案，原告冯永军于2018年11月1日向本院提起诉讼，依法适用简易程序，于2018年11月20日公开开庭进行了审理，原告冯永军及其委托代理人裴常宽、被告郭孝恒、高春荣及其委托代理人王孝铭、第三人梅口村委法定代表人谷善涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冯永军向本院提出诉讼请求，1、要求被告郭孝恒、被告高春荣连带支付购房款145740元，2、诉讼费用由被告郭孝恒、高春荣负担。事实和理由：2013年根据县政府工作安排，陈固镇政府、第三人梅口村委与原告冯永军共建梅口村“西域梅园”社区。该社区由第三人梅口村委出地，原告冯永军出资代建，建好后全部以低价出售给梅口村村民，并由第三人梅口村委协助原告冯永军销售，销售所得房款全部归原告冯永军所有。被告郭孝恒、被告高春荣于2013年11月17日购买两层半楼房一座，当天，二被告缴纳定金28000元，2014年元月6日缴纳130000元。根据第三人梅口村委在2014年8月15日发布的公告，业主所交二期房利息于2014年8月15日终止。其中，产生利息13140元，该两层半楼房总房款218000元，二被告目前下欠46860元。2013年11月17日二被告还购买多层楼房一套，当天交付定金10000元，又于2013年11月交付的层楼房储藏室定金5000元。该多层楼房总房款113880元，已缴纳15000元，目前下欠98880元。综上，被告郭孝恒、高春荣共欠原告冯永军145740元。二被告拒不支付，为维护原告冯永军的合法权益，望判如所请。被告郭孝恒、被告高春荣辩称：原被告之间不存在买卖合同关系。“西域梅园”新农村建设的建设主体是陈固镇梅口村村委会，且土地属于集体土地，只有村委会才有权出卖涉案房屋。原告冯永军是施工人员，其对房屋没有任何处置权利，也没有得到村委会授权，故其不具有原告的诉讼主体资格。被告的缴款单据上也明确说明收取房款的主体是村委会，而非原告冯永军。如果冯永军作为施工人员要求施工费用，也不应起诉被告。原告不是适格的主体，不具有对被告的诉权。二被告并不是施工合同的相对人。根据村委会当时的说法，总房价为208000而非原告所述218000元，定金28000元应按照30000元计算。2014年1月6日的二期付款50000元，利息应计算至双方结算之日，但截至目前，双方仍未进行结算。2014年1月6日冯永军本人向被告的借款不应计算在已交房款之中，借款和房款本身就不是同一法律关系，而且对于被告来说，房款的相对人是梅口村村委会，而借款发生在原告与被告之间，不具有可抵消性，其利息也应计算至冯永军向被告还款之日。因此，原告计算的应交房款不符合事实。由于被告原来居住条件紧张，故提前入住，但是入住以来，发现房屋存在严重的质量问题，无法正常生活。且原告在交房时水电未通，排水设施没有建成，外墙未粉刷，配套设施没有完工，还需要大量的资金，应在房款中扣除。对于多层房屋，因无法居住，二被告已提起反诉，请求1、解除梅口村西域梅苑社区南楼东三单元二楼东户买卖合同，2、反诉被告退还反诉原告订金10000元，3、反诉费及律师费由被告负担。事实与理由：2013年7月第三人梅口村委会建设西域梅苑社区，反诉原告在2013年11月17日向反诉被告缴纳10000元，准备购买西域梅苑社区南楼东三单元二楼东户，但截至今日，工程尚未完工，且存在严重质量问题，无法交付使用，反诉原告无法实现及时入住的合同目的，故依据合同法的相关规定，请求依法解除合同，反诉被告应退还反诉原告订金10000元。望判如所请。第三人梅口村委述称，现在从公告看，对这个案件不了解。这是上上一任村委主任郭明生在任时的事，这个公告我没见过。另外,还需要说明，翟振江不是村委会人员，我们和上一任村委会主任郭东峰已经结合过了，此证明不具有法律效力，陈述完毕。原告冯永军对被告郭孝恒、高春荣的反诉请求辩称，反诉原告提出的反诉被告主体矛盾。此外，自2013年11月17日被告郭孝恒、高春荣向原告冯永军缴纳10000元定金起，该买卖合同已经成立。后续的购房款迟迟不支付，在此过程中原被告双方多次协商是否愿意将该房，即西域梅苑社区********卖于其他人，而反诉原告一直不同意，并且也不支付剩余购房款。严重侵害了原告的合法权益。该单元房已经达到入住条件且有大量用户入住，而反诉原告以尚未完工和存在质量问题为由，原因是拒绝支付剩余购房款，不能成立。第三人梅口村委针对反诉原告郭孝恒、高春荣的反诉请求述称，同意原告郭孝恒、高春荣的意见，目前该单元楼房并未大量入住。根据原被告及第三人诉辩意见，总结本案争议焦点为：原告冯永军是否具备诉讼主体资格？原被告之间房屋买卖合同是否成立？被告郭孝恒、高春荣是否欠原告冯永军购房款145740元？原告冯永军要求被告郭孝恒、高春荣偿还该住房款并负连带责任，以及反诉原告郭孝恒、高春荣要求解除原被告之间关于梅口村西域梅苑社区南楼东三单元二楼东户买卖合同，并要求返还订金10000元，有无事实和法律依据？是否合理、是否应予支持？原告冯永军围绕诉讼请求及争议焦点，提供的证据有：1、2017年元月20日梅口村委会出具的证明一份，证明二被告向原告购买两层半楼房一套，约定房款为218000元整，二被告分两次共交付房款158000元，下欠60000元，还证明2013年11月17日二被告向原告购买一套多层楼房，当时约定房款113880元，交付定金15000元，下欠98880元。2、2014年8月15日原告冯永军和第三人梅口村委会发布的催缴房款公告一份，证明所有业主二期房款利息于2014年8月15日终止，还证明如逾期不交款，每日收取应交房款总额的百分之一的违约金。3、河南省封丘县人民法院(2017)豫0727民初1374号民事判决书一份，证明原告冯永军具有原告主体资格，还证明与被告一样的案例的判决结果。被告郭孝恒、被告高春荣提供的证据有：1、2013年11月17日收据两份，2013年11月23日收据一份，2014年1月6日收据一份，证明村委会才是房屋的出卖主体，原被告之间没有任何法律关系，且以上四份收据均盖有封丘县陈固乡梅口村村民委员会公章，2014年元月6日50000元二期付款写明利息1分2厘，没有约定终止期限。2、2014年元月6日借条一张，金额为80000元，月息1分5厘。证明涉案80000元并非房款，而是本案原告冯永军以个人名义向被告借款，与房款没有法律关系，其个人应予偿还。3、封丘县人民法院(2017)豫0727民初1374号判决，证明村委会承诺交28000元顶30000元，也同样说明出售主体为村委会，而不是原告。4、照片14张，证明房屋后期建设并未完工，原告应承担施工费用，或者自行完成后期建设。第三人梅口村委未提供证据。庭审中，对原被告双方提供的证据进行了质证，被告郭孝恒、被告高春荣对原告冯永军提供的证据1提出异议，认为该证据与事实不符。对证据2提出异议，认为该公告为单方公告，双方并未约定通知的送达方法，故该公告对被告不产生任何法律效力，应以通知到达被告且被告同意的情况下才能够产生法律效力。对证据3真实性无异议，但认为我们实施的不是判例法，而且本案与该判决并不相同，该判决也明确说明了28000元顶30000元的事实。原告冯永军对被告郭孝恒、高春荣提供的证据1中2013年11月17日收据两份，2013年11月23日收据一份，2014年1月6日收据一份，提出异议认为并非原件，真实性无从考证;对2014年1月6日这个收据，认为虽在收据上写明利息是1分2厘，且盖有村委会公章，而在原告提供的证据二中也明确约定该利息的终止日期。对证据2认为涉案80000元的证据非原件，真实性无从考证，从该收据的字面上看，前后矛盾，上边写的是今借到，而后边无借款人，而是经手人，所以该收据不具有借条的法律效力，因不存在借款人。对证据3封丘县人民法院(2017)豫0727民初1374号判决，真实性无异议，但认为是不能证明出售主体为村委会，而在该证据中也明确说明交付定金是交付给原告，这与被告所述的主体是村委会相互矛盾。对证据4照片14张，提出异议，认为拍摄位置是否是房屋有待调查。即使是涉案房屋，也不能证明该房屋未完工存在严重质量问题，是否存在问题，需要专业的鉴定机构进行专业鉴定，而非单单几张照片。第三人梅口村委对原告冯永军提供的证据1认为该证明不具有法律效力。对证据2认为对此公告不清楚。对证据3这120000元是上一届村集体垫付的，在冯永军手中，应由冯永军偿还村委会。第三人梅口村委对被告郭孝恒、高春荣提供的证据1中2013年11月17日收据两份、2013年11月23日收据一份及2014年1月6日收据一份均无异议，是村委盖的公章。对证据2涉案80000元，是郭孝恒和冯永军之间的私人借款，和村委会没有关系，也没有村委会的章。对证据4封丘县人民法院(2017)豫0727民初1374号判决，真实性无异议，但认为是在判决书中村委会垫付的120000元应该退还。对第四组证据照片无异议。本院确认，原告冯永军提供的证据1、2、3及被告郭孝恒、被告高春荣提供的证据1、2、3客观真实，与本案事实有关联性，本院予以采信。但原告冯永军提供的证据2中有关利息和违约金的公告，不是原被告双方约定，不予采信。被告郭孝恒、高春荣提供的证据4因其不申请鉴定，不能确定其房屋存在质量问题。依据当事人陈述、举证及诉辩意见，本院对本案事实确认如下：2013年陈固镇政府、第三人梅口村委与原告冯永军协商共建梅口村“西域梅园”社区。该社区由第三人梅口村委出地，原告冯永军出资代建，建好后由第三人梅口村委协助原告冯永军销售，销售所得房款归原告冯永军所有。当时商定售房时,先期缴纳28000元的优惠2000元，也就是28000元折抵30000元。被告郭孝恒、高春荣夫妇以218000元的价格购买两层半楼房一座。2013年11月17日由被告郭孝恒预交订金28000元。在2014年元月6日由被告郭孝恒缴纳50000元，该收条上已注明二期房款按月息1分2厘付息。同时，被告郭孝恒、高春荣以113880元的价格还购买该社区南楼东三单元二楼东户一套,2013年11月17日被告郭孝恒缴纳该房屋订金10000元，2013年11月23日缴纳该单元房储藏室款5000元。2014年8月15日第三人梅口村委发布公告，要求购买多层户型及储藏室的各户在2014年8月25日前将房款交至总房款的70%，二层半户型交至178000元，逾期按日总额的1%收取违约金，且各业主所缴纳的二期房款的利息于2014年8月5日终止。2014年元月6日原告冯永军及案外人李昌以经手人的名义收取被告郭孝恒80000元，并出具借条一份，约定月息1分5厘，原告冯永军认为该款是购房款，而被告郭孝恒、被告高春荣认为该款是冯永军和李昌的借款。本案在审理过程中，反诉原告郭孝恒、高春荣于2018年11月21日以反诉主体错误为由，撤回了反诉。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案被告郭孝恒、被告高春荣以218000元购买由原告冯永军出资建造的梅口村“西域梅园”社区二层半房屋一座，被告郭孝恒、被告高春荣已缴纳28000元（折抵30000元）和50000元，下欠138000元；同时，被告郭孝恒、高春荣以113880元的价格还购买该社由原告冯永军出资建造的南楼东三单元二楼东户一套及配套的储藏室，已付15000元，下欠98800元，事实清楚，证据充分。原告冯永军要求被告郭孝恒、被告高春荣偿还该欠款，应予支持。被告郭孝恒、高春荣先期支付的28000元，已经优惠折抵30000元，故不应重复计算。但对于2014年元月11日由被告郭孝恒缴纳的50000元，该收条上已注明二层二期房款按月息1分2厘付息，是原被告双方约定，原告冯永军应支付相应的利息的，但该利息的计算终止时间，应以第三人梅口村委发布的公告的时间为截止时间即2014年8月15日为准，即6个月，折算为50000元×1.2%/月×6个月=3600元，该利息可从二层半楼房欠款中予以扣除，被告郭孝恒、被告高春荣的二层半楼房实际欠原告冯永军138000元-3600元=134400元。综上，被告郭孝恒、高春荣购买的两层半楼房一座、南楼东三单元二楼东户一套及配套的储藏室共计欠原告冯永军233200元（134400元+98800元）。本案中原告冯永军要求被告郭孝恒、被告高春荣支付的购房款诉讼请求是145740元，故本院予以支持，对于超出诉讼请求的欠款部分，原告冯永军可另行主张。对于被告郭孝恒、被告高春荣提出的房屋质量问题，因其不提出鉴定，可另行主张权利。关于第三人梅口村委提出的要求原被告双方给付的120000元，属民间借贷，与本案不属同一法律关系，第三人梅口村委亦可另行主张权利。关于被告郭孝恒、高春荣提出的2014年元月6日原告冯永军及案外人李昌以经手人的名义收取被告郭孝恒80000元，不属于偿还本案所涉房屋的款项，被告郭孝恒可另行主张。反诉原告郭孝恒、高春荣撤回反诉，是对自己权益的处分，符合法律规定，已通过本院（2018）豫0727民初3241号民事裁定书予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：限判决生效后十日内被告郭孝恒、被告高春荣支付给原告冯永军购房款145740元。本案受理费1607元，由被告郭孝恒、被告高春荣负担。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或法定代表人的人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院。审判员  温义文二〇一八年十二月七日书记员  罗 涛