濮阳市华龙区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0902民初10894号原告：河南省综利物业服务有限公司，住所地河南省濮阳市中原路中段路南（乙烯宾馆对面）。统一社会信用代码：914109026881819618（1-1）。法定代表人：李瑞霞，该公司总经理。委托诉讼代理人：史丙珍，该公司职工。被告：张红琴，女，汉族，1975年4月5日出生，住河南省濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：马瑞花，濮阳市华龙区胜利路法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李坤，濮阳市华龙区胜利路法律服务所法律工作者。电话：16603935686。原告河南省综利物业服务有限公司（以下简称综利物业公司）与被告张红琴物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告综利物业公司的委托诉讼代理人史丙珍，被告张红琴的委托诉讼代理人马瑞花、李坤均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告综利物业公司诉称：原告与华龙区京开道黄埔街正宏花园开发商滑县正宏房地产开发公司于2010年4月6日签订了物业委托管理合同，2014年6月29日与正宏花园小区业主委员会续签了物业管理服务委托管理合同，合同期限为3年。原告接管正宏花园小区物业管理后，严格按照合同约定为小区提供服务、收取物业管理费。被告系原告所提供物业管理服务的河南省濮阳市华龙区京开道黄埔街正宏花园3号楼1单元6楼东户房屋的业主，建筑面积124.45平方米。被告2013年5月31日前物业费标准是0.88元，2013年5月31日以后是每平方0.8元，每月公摊6.8元。被告自2014年9月12日至2015年11月30日拖欠原告物业费1552元，2015年11月30日至2017年2月17日拖欠原告物业费1548.9元，欠费期间原告多次对被告进行催缴，被告至今仍不履行缴费义务，故请求判令被告向原告支付2014年9月12日至2017年2月17日期间的物业管理费及公摊费3100.9元；判令被告按照每日千分之三的标准向原告支付逾期付款的部分违约金直至交清全部物业管理费止，计算至2017年2月17日为4206.46元；本案诉讼费由被告承担。被告张红琴辩称：原告所诉涉案房屋的坐落位置及面积属实。原告根本没有为被告提供物业服务，更谈不上被告拖欠原告物业管理费用，原告无权要求被告支付物业费，应依法驳回原告的诉讼请求。首先，原告在起诉状中称被告以各种理由拖欠物业费用与事实不符。被告从未拖欠原告物业等费，如原告认为被告没有缴纳物业费用，应提交相关证据证明被告未交物业管理费的期限、金额等，如不能提供则应承担举证不能的后果。其次，原告在起诉状中称原告严格按照合同为小区提供服务，被告以各种理由拖欠物业费用不是事实。虽然原告与华龙区京开道黄埔街正宏花园开发商签订了物业委托管理合同，与正宏花园小区业主委员会续签了物业管理服务委托管理合同，但原告并没有按合同约定为被告小区提供服务，反而是原告仗着这两份合同势欺人只收取管理费用，从来没有按合同标准进行服务，没有一项服务标准能达到合同约定，致使小区环境脏、乱、差，别说原告能给被告提供物业服务了，原告甚至给被告小区停水停电，严重影响了小区居民的正常生活，激起了小区的民愤。原告于2016年11月撤出涉案小区，根本不会产生2017年的物业费用。如果原告严格按照合同为该小区提供服务，应当提交严格为小区服务的证据，且原告从来没有公示过在该小区的账目，没有给小区业主开具过发票本身已违法。原告现又利用涉案“合同”、“法院”只想收取物业管理费，不提供物业服务的行为已构成滥用诉权，严重侵害了被告的合法权益，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告的诉讼时效已过，依法应当驳回原告的诉讼请求。原告自知理亏，利用签订涉案合同霸占物业房屋只收取物业费不提供物业服务，不交物业费就给被告停水停电强迫被告缴纳，直到原告撤离小区后，又无理无具的向法院起诉2014年11月以后的物业费，该权利的主张已过三年诉讼时效，法院应当依法应驳回起诉。原告主张的违约金没有事实理由，法院应当依法驳回不予支持。原告按照每日千分之三诉求违约金无理无据，涉案合同上并没有约定物业费的交纳时间，视为约定不明。且原告没有按合同约定给被告提供物业服务也构成违约，故法院应当依法驳回不予支持。原告侵害广大业主的合法利益。依据物业管理委托协议第十九条之规定，业主和物业使用人对原告的满意率必须达到65%，而自从原告强制入住正宏花园后，物业管理人员就与业主矛盾不断，物业管理人员毫无素质，经常骂骂咧咧，与业主无法正常沟通，甚至与业主发生肢体冲突，业主对原告的满意度不可能达到65%，正宏花园业主同意法院随时展开民意调查。擅自停水停电，致使被告直接经济损失，被告保留另行主张的权利，原告应当依法赔偿被告。综上所述，原告违反了物业合同相关条款，以及《物业管理条例》第三十六条的规定，违约在先，导致合同不能履行，且原告主张事实不清、证据不足，不能证明被答辨人履行合同，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2010年4月6日，滑县正宏房地产开发公司（甲方）与原告（乙方）签订物业管理合同一份，合同主要内容：期限为2010年11月1日起至2015年11月1日止，1、车位费：（1）汽车停车费，按天交5元，办月卡100元，年卡1000元；（2）电动车、充电车辆每月50元，不充电车辆每月30元；（3）自行车每月20元。2、物业费：（1）高层三楼及三楼以上为0.88元/平方米；（2）高层一、二楼及低层为0.46元/平方米。3、公摊费用每户每月6.8元。2014年6月29日，濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（甲方）与原告河南省综利物业服务有限公司（乙方）签订正宏花园小区物业管理委托协议一份，主要内容为1、该协议对双方权利、义务及物业管理服务内容、服务质量进行了明确约定；2、协议第三章第十六条约定委托管理期限为叁年，自2014年6月29日起至2017年6月29日止；3、协议第五章第十九条第11项约定业主和物业使用人对乙方的满意率达到65%；4、协议第六章第二十条约定多层住宅房屋由乙方按照建筑面积0.4元/㎡/月、高层住宅（二楼以上含二层）0.8元/㎡/月向业主或物业使用人按年收取；公摊费6.8元/月；第二十一条约定露天车位：月缴100元、年缴1000元、半年缴500元，车辆及车内物品被盗，车辆划伤等有车主自己承担，车位费用于小区停车场地基础设施维护及贴补小区服务费用；车库120元/年；5、协议第八章第三十四条约定本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意由濮阳市仲裁委员会仲裁。原告提交落款时间为2016年7月15日，濮阳市华龙区正宏花园业主委员会（甲方）与原告河南省综利物业服务有限公司（乙方）签订正宏花园小区物业管理委托协议补充协议一份，内容为：因甲乙双方签订了正宏花园小区物业委托协议，原协议约定了仲裁条款，而在实际操作中双方发现仲裁程序复杂，效率低下，仲裁费用也较高。为了能在实际工作中迅速解决矛盾、纠纷，更好的做好小区物业管理工作，经双方协商本着平等、互利、诚实、公正的原则签订本补充协议。1、原协议第八章三十三条内容更正如下：“本协议在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商无果可向人民法院起诉。”2、本补充协议是原协议的补充，和原协议具有同等效力。另查明，被告张红琴系濮阳市京开大道黄埔街正宏花园小区3号楼1单元6楼东户业主，房屋建筑面积为124.45平方米。原告要求被告缴纳物业管理费及公摊费，并支付所欠物业费滞纳金，被告辩称原告作为物业公司未尽到其职责，应当驳回原告的诉讼请求，双方形成纠纷。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。在物业服务合同中，物业公司服务的对象是人数众多的业主，双方在履行合同中应相互理解，相互配合，相互支持，友好合作。物业公司应尽其所能，努力改进服务质量，让业主在美丽、安全、舒适的环境中生活，同时业主应按合同约定及时交纳物业服务费，配合物业公司的各项服务工作，这样才有利于双方的权利及时得到实现，这样才有利于文明城市建设，这样才有利于和谐社会建设。相关法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告作为涉案小区的物业服务企业，应当及时全面履行对物业管理区域内的公用部分的维护管理服务及对公共区域的环境卫生、公共绿化、秩序维护等其他物业管理服务，被告作为涉案小区业主，应当按照合同约定及时交纳相应物业服务费。原告作为物业服务企业，先后依据其与正宏公司签订的物业管理合同、与正宏花园小区业主委员会签订的正宏花园小区物业管理委托协议为正宏花园小区提供了物业服务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，被告张红琴系正宏花园小区业主，原告综利物业公司提供证据证实其提供了物业服务，被告应依约支付物业费，但被告辩称原告综利物业公司提供的服务不到位，存在水管爆裂、卫生及安全隐患等问题大部分属于原告综利物业公司日常提供的物业服务范围，该服务内容直接影响服务质量，原告所提供的物业服务直接影响到业主的生活环境，业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准。原告综利物业公司未能提供证据证明其所提供服务达到协议约定的65%满意度，结合本院同期审理的原告诉涉案小区业主物业服务合同纠纷系列案件中，业主集中反映原告在服务期间就水管爆裂、绿化、卫生等方面存在瑕疵，并提供了相应的照片等证据予以佐证，业主所提交的证据可以说明原告对业主所反映的物业服务方面的问题未能妥善解决，综合业主的一致陈述可认定原告所提供的物业服务存在瑕疵，作为原告的物业公司，在服务过程中尚有提升服务质量的空间，故根据本案实际，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持，并依法酌定被告按70%比例支付相应期间的物业管理费。关于原告从濮阳市华龙区京开道黄埔街正宏花园撤出时间即物业费截止时间，原、被告产生争执，原告称其于2017年2月撤出涉案小区，被告辩称原告于2016年11月撤出涉案小区，对此原告应当负有举证责任，因原告未提交相应证据证实其主张，故本院按被告认可的2016年11月予以确认。关于诉讼时效问题，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第五条规定:“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算”，且原告称其多次向被告催要，故原告本次起诉并不超过法定诉讼时效期间。被告称原告擅自停水停电，致使被告直接经济损失，被告保留另行主张的权利，故本案不予处理。结合原告请求，被告应当支付原告2014年9月12日至2016年11月30日期间物业费（0.8元/平方米×124.45平方米＋6.8元）×26.6个月×70%=1980.42元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第四项、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题规定》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张红琴支付原告河南省综利物业服务有限公司物业费1980.42元，于本判决生效后10日内履行完毕；二、驳回原告河南省综利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，已由河南省综利物业服务有限公司预交，由原告河南省综利物业服务有限公司负担20元，由被告张红琴负担5元，被告于本判决生效之日将其应负担的案件受理费支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本，并在7日内交纳上诉案件受理费，上诉于濮阳市中级人民法院。逾期未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 王 炜二〇一八年十二月六日书记员 靳伟华