陕西省宝鸡市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕03民终1356号上诉人（原审被告、反诉原告）：马宝绪，男，1970年5月12日出生，住宝鸡市渭滨区。委托诉讼代理人：喻绍伟，陕西高理律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：宝鸡市惠宇工贸有限公司，住所地宝鸡市高新开发区马营镇街道，统一社会信用代码916103017700397022。法定代表人：赵会霞，任总经理。委托诉讼代理人：刘录强，宝鸡市渭滨区八鱼法律服务所法律工作者。上诉人马宝绪因与被上诉人宝鸡市惠宇工贸有限公司（以下简称惠宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2018）陕0302民初1232号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马宝绪上诉请求：1、依法撤销渭滨区人民法院（2018）陕0302民初1232号民事判决，依法改判或发回重审。2、上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定事实不清。双方租赁合同已经在（2017）陕0302民初4010号判决书中解除，但认定该判决的事实发生变化，合同可以继续履行；不交租赁费并不是解除合同的要件，原审法院的认定明显属认定事实不清；原审法院对被上诉人签订租赁合同的时间多出其租赁土地时间的事实没有认定。2、原审适用法律错误。3、原审程序违法。被上诉人惠宇公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉人的上诉请求。被上诉人惠宇公司向一审法院院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同书》，责令被告限期搬离租赁屋；2、被告清偿租赁费240000元，并按照合同约定承担违约金；3、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告放弃要求被告承担违约金的诉讼请求。上诉人马宝绪向一审法院提出反诉请求：1、原告赔偿被告损失60万元；2、原告承担诉讼费。一审查明事实：2006年8月18日，案外人马营镇人民政府（出租方）与原告惠宇公司（承租方）签订《土地租赁协议》，出租方将马营镇橡胶厂5.2亩土地租赁给承租方创办企业使用，租期为十年，自2016年8月18日至2017年8月18日止。合同签订后，原告在所租赁土地上建设了楼房。2009年12月28日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：被告承租原告所有的综合楼二楼、三楼、四楼（包括副楼二、三、四楼）房屋42间、卫生间3间，共计1700平方米；租赁期限10年，自2010年1月1日至2020年1月1日止；年租金240000元，于每年12月20日前一次性交清；原告免费为被告提供所租房屋门前院内停车场地。合同第八条约定“乙方（被告马宝绪）在经营期间，必须自觉遵守安全规定，消除不安全因素，因此造成的损失由乙方承担。”，第十三条约定“除本合同第八条所列规定外，任何一方不得提前终止合同。否则，可视为违约，违约方须向守约方支付相当于租赁期壹年租金额的违约金。”，合同有原告公司法定代表人签名及公司印章，被告马宝绪签名。合同签订后，被告马宝绪对承租房屋进行了装修，用于经营宝鸡市福居商务酒店。案外人马营镇人民政府与原告惠宇公司所签订的《土地租赁协议》到期后，2016年8月18日，马营镇人民政府与原告惠宇公司法定代表人赵会霞之子杜杰续签一年协议，合同期自2016年8月19日起至2017年8月19日止，年租金为26250元，2016年8月31日前一次性缴清本年度全部租金。协议第六条第7项约定“租赁期满后，甲方（马营镇人民政府）如果继续出租，同等条件下乙方（杜杰）可优先租赁；乙方若不愿继续租赁应提前一月通知甲方，及时无条件处置并迁出在租赁土地范围内的一切自有资产，30天恢复原貌，甲方不承担任何赔偿和费用，逾期甲方将有权予以强制处置并收回土地。”，协议对双方权利义务进行了约定，协议尾部有马营镇人民政府代表张爱霞签字并加盖宝鸡市渭滨区马营镇人民政府印章，有杜杰签名及按印。2018年5月22日，案外人杜杰向马营镇政府支付了2017年8月19日至2018年8月18日土地租费26250元。另查，被告马宝绪自2017年1月起未支付房屋租赁费。2017年12月9日，原告惠宇公司向被告马宝绪送达告知书，要求其于2017年12月20日前付清2017年租费240000元，如不能按期付清租费，可视为被告马宝绪违约，将解除合同。再查，被告马宝绪经营的宝鸡市福居商务酒店于2018年2月底停业。2018年3月1日，原告惠宇公司对被告马宝绪承租房屋停止供应水电。2018年7月5日，一审法院对涉案房屋装饰装修情况进行现场勘验并制作勘验笔录，现场勘验后原告明确表示被告对涉案房屋进行的所有装饰装修不愿意继续利用，并要求被告将租赁房屋恢复原状。一审认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告于2009年12月28日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效合同，双方均应按照约定全面履行合同义务。本案双方的争议焦点为：一、租赁合同是否解除及解除时间。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定。对此，分述如下：一、租赁合同是否解除及解除时间。被告主张双方签订的租赁合同已于2017年8月17日解除，依据查明事实，原告于2018年5月22日向马营镇政府支付2017年8月19日至2018年8月18日土地租费26250元，生效民事判决书认定的事实发生变化，房屋租赁合同继续履行。双方约定年房屋租金应当于每年12月20日前一次性交清，被告认可2017年8月19日后实际占用租赁房屋继续经营酒店至2018年2月底，然，被告未按照双方房屋租赁合同约定按时交纳房租，已构成违约。2018年3月1日，原告对被告承租房屋停止供应水电，合同目的无法继续实现，双方租赁合同解除。二、租赁合同解除后双方权利义务如何确定。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方的租赁合同解除后，被告应当搬离所租赁的房屋。原告按照合同的约定交付了租赁标的物给被告使用，被告应当按照合同的约定交纳房屋租金。被告经催告后仍未按合同约定按时交纳房屋租金，原告请求被告交纳2017年1月1日起至2017年12月31日的房屋租金240000元的诉讼请求于法有据，予以支持。双方在合同中对装饰装修并无约定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”第十一条“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以补偿；……”。经现场勘验并询问原告后，其明确表示不愿意对被告装修残值进行利用，并要求被告在搬离租赁房屋时恢复原状，故被告要求原告赔偿其装修损失52万元的主张于法无据，不予支持。被告主张原告应当赔偿其违约金240000元，扣减其应付2017年1月1日至2017年8月19日房屋租金160000元，实际应支付其80000元。虽然《房屋租赁合同书》第十三条对于违约金的支付约定为除“乙方（马宝绪）在经营期间，必须自觉遵守安全规定，消除不安全因素，因此造成的损失由乙方承担”外，任何一方提前中止合同可视为违约，然，本案中被告未按照合同约定按时支付房租已构成根本违约，原告系依法行使合同解除权，故对被告要求原告支付违约金的主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十三条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决：一、原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司与被告（反诉原告）马宝绪签订的《房屋租赁合同书》于2018年3月1日解除。二、被告（反诉原告）马宝绪于本判决生效后十日内搬离，并向原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司返还租赁房屋。三、被告（反诉原告）马宝绪于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司房屋租金240000元。四、驳回原告（反诉被告）宝鸡市惠宇工贸有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）马宝绪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费4900元，反诉受理费4900元，均由被告（反诉原告）马宝绪承担。二审审理中双方当事人均未提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，从生效的（2017）陕0302民初4010号民事判决书中能够认定被上诉人与马营镇人民政府之间的土地租赁协议已于2017年8月19日到期，双方虽未再续签租赁合同，但马营镇政府并未收回涉案的租赁土地，至今涉案的土地仍由被上诉人继续租赁，因此，被上诉人与马营镇人民政府之间为不定期租赁合同关系。一审法院认定“生效民事判决书认定的事实发生变化，房屋租赁合同继续履行”符合本案的实际情况，且并无违反法律法规之处，本院予以认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。本案上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》的租赁期限至2020年1月1日，显属超过了被上诉人与马营镇人民政府签订的租赁期限，依据上述法律规定，超过部分应属无效。一审法院认定上诉人与被上诉人签订的合同合法有效违反了上述法律规定，应予纠正。本案被上诉人起诉的时间为2018年2月27日，未超过其与马营镇人民政府签订的土地租赁协议的期限，因此，上诉人有权要求解除合同。涉案合同超出部分无效的认定，不影响本案的处理结果。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的；本案上诉人从2017年1月起未向被上诉人支付房屋租赁费，2017年12月9日被上诉人向上诉人送达告知书，告知“上诉人应于2017年12月20日前付清2017年租费24万元，如不能按期付清，视为违约将解除合同。”而上诉人并未按期交纳租费，同时从生效的（2017）陕0302民初1111号民事判决中能够认定，双方因2016年租赁费发生纠纷。因此，一审判决认定上诉人违约，解除双方签订的租赁合同符合法律规定，本院予以支持。上诉人虽在一审期间反诉要求被上诉人赔偿各项损失60万元，但双方签订的《房屋租赁合同书》中对装修残值并未约定，本案在一审审理期间，经现场勘验并询问被上诉人是否愿意对上诉人装修残值进行利用，被上诉人明确表示不愿利用。因此，一审判决依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条规定，驳回其反诉请求，符合法律规定，本院予以支持。综上，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确。上诉人的上诉请求无证据支持，应予驳回，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4900元，由上诉人马宝绪承担。本判决为终审判决。审判长  李宝萍审判员  邱有前审判员  马 林二〇一八年十二月三日书记员  王 慧