成都市金牛区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川0106民初12204号 原告（反诉被告）：成都兴荣源物业管理有限公司，住所地成都市金牛区蜀兴东街**********。 法定代表人：张明群，职务总经理。 被告（反诉原告）：周某某，男，1979年11月3日出生，汉族，住成都市金牛区。 原告（反诉被告）成都兴荣源物业管理有限公司（以下简称兴荣源公司）与被告（反诉原告）周某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）兴荣源公司的法定代表人张明群，被告（反诉原告）周某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）兴荣源公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2014年1月1日至2018年6月30日拖欠的物业费、垃圾费及公摊费共计5916元。2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会与成都兴荣源物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，合同约定：由兴荣源公司对蜀明西路2-4号小区进行物业管理服务。《物业管理服务合同》对物业服务内容、物业管理服务费标准、滞纳金、违约责任等权利义务进行了约定。截止2018年7月31日，被告尚欠兴荣源公司：物业管理服务费、生活垃圾清运费、公共区域水电费合计5916元，被告拒不缴费的行为已严重违反了《物业管理服务合同》，为维护原告及其他业主的合法权益，特诉至贵院，请求法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）周某某辩称，原被告之间没有物业服务合同关系，也无事实上的物业服务合同关系，原告无资格收取物业费，原告兴荣源公司强制留在小区，强制业主消费。原告不诚信，未尽到安保义务，被告家中被盗3次，损失3台电动自行车，价值1.2万元，经当时原告的保安队长黄某协商，同意赔偿被告6000元，并以物业费抵扣。现在原告内部人员更换就不认账，其行为极不诚信。原告的种种不负责任的行为导致今日的纠纷，其提供物业服务的行为明显质量不达标，被告有权拒付相关费用。原告诉请的垃圾费、公摊、滞纳金都是没有法律依据的，原告部分请求超过诉讼期限。 反诉原告（被告）周某某提出诉讼请求：1.请求被反诉人赔偿反诉人财产损失6000元；2.请求被反诉人支付反诉人及家人精神抚慰金1000元3.本案的诉讼费用被反诉人承担。事实和理由：反诉被告无合同依据，强行管理小区，由于反诉被告的重大过错，反诉原告3次被盗，故反诉原告应当赔偿损失。反诉原告因家中失窃，导致珍贵的有纪念意义的照片遗失，又遭到反诉被告对反诉原告名誉上的损害，反诉被告应当支付精神抚慰金。 反诉被告（原告）兴荣源公司辩称：反诉原告的诉请没有事实依据，无法证明其车辆因反诉被告原因被盗的位置，被盗的具体情况。反诉原告长期不交纳物业费，关于保管车辆双方并无约定。反诉被告已经尽到妥善的安保义务，反诉原告家中被盗不应当由反诉被告承担责任。 本院经审理认定事实如下：2008年9月12日，成都市金牛区西延锦绣物业管理业主大会业主委员会（甲方、以下简称西延锦绣业委会）与原告签订了《物业管理服务合同》，合同约定了原告为蜀明西路2-4号小区（以下简称案涉小区）提供物业服务，详细约定了双方的权利义务、委托管理事项、违约责任等等内容，约定了原告承担水电气进入小区总表以内，业主室内分表以外的全部公用费用。双方约定委托管理期限为36个月，物业费收费标准（除商业外）为0.6元/平方米/月，垃圾清运费由乙方按户8元/月向业主或物业使用人收取，对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期30日起按应缴费用千分之三加收滞纳金，对无理由拒交物业管理费的业主，乙方可通过法律途径解决，关于该合同期限约定如下：委托管理期限为36个月，试用期为一年，试用期从2008年9月12日8：00起至2009年9月14日零点止。若乙方在一年内完成了正大门安全门禁系统的设置，达到服务承诺标准。经业主委员会认可后本合同期限顺延至2011年9月14日零点止。2017年8月30日，金牛区西延锦绣业主大会出具《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》：由于小区年久失修，开发商原无完善的配套设施设备，应广大业主要求由业主委员会委托成都兴荣源物业管理有限公司先共花费小区建设公共区域改造项目费用如下:一、西延锦绣小区绿化修枝维修整改工程(共四个花园)共计161730元：①号花园:56000元；②号花园65730元；③④号花园共计40000元。二、为了解决停车难，控制一卡多车及外来车辆进入，将安装完成车辆道闸智能识别系统(一进一出两套)确保业主在本小区内有地方停放车辆，外来车辆严禁进入，安装费用共计30800元(待安装)。三、小区大门口值班室清水房未装，装修费用共计人民币19500元。四、全小区网络高清监控安装费用共计79800元(已经施工完成)。五、围栏刺丝，防盗伞及燃气管道安全防范，费用共计12000元。由成都兴荣源物业管理有限公司已经完成。六、路灯围墙灯更换维修6200元，现已经完成小区路面塌陷，凹凸不平，维修改造。七、小区内各项维修改造费用及施工单位详见预算表。在西延锦绣第三届业主委员会指导下，由兴荣公司完成(此内容在物业合同中并未规定整改条款)。整改完成后，签订物业服务合同(试用期合同)。2018年6月30日，原告（物业移交单位）、成都金房物业服务公司（物业接收单位）和成都市金牛区西延锦绣第三届业主委员会（物业监交单位）签订《西延锦绣物业交接单》，原告将地下停车场、路面停车场、消防设施、、地下非机动车停车场、配电房**物业收费室**物业办公室水表截止数、电表截止数、单元电卡交接给成都金房物业服务公司。另查明，被告系成都市金牛区蜀明西路某房屋所有权人，该房面积为160.89平方米，该房共有人为周春。 庭审中，原告提交的欠费清单显示被告从2014年1月1日到2018年6月30日期间未交纳物业费和垃圾处理费。原告提交了其2013年到2018年6月期间向成都市城市管理局交纳城市生活垃圾处理费的部分票据。原告明确表示放弃向周春主张物业费、垃圾处理费等费用。被告提交了由原告开具的被告交纳车辆管理费的收据一张，被告提交了原告开具的物业费、垃圾处理费、滞纳金的收据一张，上盖有原告的印章，下方有备注：电动车多次被盗，经协商折价赔偿6000元，冲抵2014年后的物业费到扣完为止。被告申请周宜成出庭作证，周宜成称其系被告岳父，被告家中电瓶车被盗，原告同意以物业费6000元抵扣电瓶车被盗的赔偿款。 以上事实，有《物业管理服务合同》《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》《西延锦绣物业交接单》、四川省证据非税收收入通用票据、房屋信息查询记录、兴荣源公司收费单据、费用通知单、照片、收据和庭审笔录等在案予以证实。 本院认为，关于原告兴荣源公司是否系收取物业费的合法主体问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”，《物业管理服务合同》，属于原告与西延锦绣业委会的双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方应当全面履行合同约定的权利义务。同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该协议对案涉小区的业主均具有约束力，且从《关于西延锦绣小区公共区域维修改造项目确认函》和《西延锦绣物业交接单》可以看出，原告事实上在案涉小区提供物业服务直到2018年6月30日撤场，提供物业服务期间支付了小区公共部分的维修、改造费用，原告与被告之间存在事实上的物业服务合同关系。关于被告欠付物业费的时间，原告提交了费用通知单为证，被告未提交其交纳物业费的证据，故原告向被告主张从2014年1月1日至2018年6月30日的物业费，符合合同约定和法律规定，予以支持。被告房屋面积160.89平方米，物业费收费标准为0.6元/平方米/月，每整月应付96.53元，被告应向原告支付物业费共计5212.8元。关于垃圾处理费，原告已经履行了代缴义务，被告未举证证明其交纳了上述费用，被告应当支付共计432元（54个月×8元/月）。关于公区分摊的水电费的诉请，与合同约定不符，不予支持。 原告辩称原被告之间没有物业服务合同关系，也无事实上的物业服务合同关系，原告的物业服务质量差。本院认为，物管费的收取主要是用于保障物业共用部位、共用设施设备的日常运行维护、清洁卫生、公共秩序维护、物业服务人员工资等项目的开支，没有按时支付的物业费做支持，客观上必然会影响物业服务公司的服务水平和质量，必然会损害全体业主的权益。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”，被告认为原告不履行或者不完全履行物业服务合同约定的义务，可以要求原告继续履行、采取补救措施或者赔偿损失，被告提出诉讼请求、证据充分且于法有据的情况下，人民法院应当支持，但直接以此主张对应交而未交的物业费予以减免则无法律依据。 被告（反诉原告）并提出反诉请求，要求原告赔偿损失6000元。被告持有的原告加盖公章的车辆管理费收费票据和物业费收费票据足以证明双方协商一致由原告赔偿被告6000元并以物业费抵扣的事实，庭审中原告亦未对该票据印章的真实性予以否定，故该约定系双方真实意思表示，合法有效，对被告的该项反诉请求予以支持。被告提出要求原告赔偿精神抚慰金1000元，按照《中华人民共和国侵权责任法》第二十二条“侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。”的规定，关于被告人身权益受损，受到严重精神损害的事实无证据证明，难以支持。 关于本案诉讼时效。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”，物业服务合同具有连续性，应当从最后一期费用履行期限届满之日开始计算诉讼时效，故本案诉讼时效未经过。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、本诉被告周某某于本判决生效之日起十日内向本诉原告成都兴荣源物业管理有限公司支付2014年1月1日至2018年6月30日期间物业服务费5212.8元、垃圾处理费432元； 二、反诉被告成都兴荣源物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告周某某支付赔偿金6000元； 三、驳回本诉原告成都兴荣源物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告周某某的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由本诉被告周某某负担。反诉案件受理费25元，由反诉被告成都兴荣源物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审判员  邹雨妙 二〇一八年十二月十九日 书记员  叶 婧