江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0623民初3248号原告：袁军，男，1963年10月28日生，汉族，住常州市武进区。委托诉讼代理人：朱盛，江苏源博律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵磊，江苏源博律师事务所律师。被告：南通德禾置业有限公司，住所地如东县掘港镇县城工业新区黄山路西侧。统一社会信用代码：91320623313887917Y。法定代表人：洪英，执行董事。委托诉讼代理人：洪丹，女，1978年8月18日生，住如东县。（公司副总）委托诉讼代理人：张捷，江苏南黄海律师事务所律师。第三人：常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司，住所地常州市武进区南夏墅街道常武南路**。统一社会信用代码：91320400564301087F。法定代表人：管正民，董事长。委托诉讼代理人：唐文娟，江苏源博律师事务所律师。原告袁军与被告南通德禾置业有限公司（以下简称德禾公司）、第三人常州市武进区通利农村小额贷款股份有限公司（以下简称通利公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行审理。原告袁军的委托诉讼代理人朱盛、赵磊，被告德禾公司的委托诉讼代理人洪丹、张捷，第三人通利公司的委托诉讼代理人唐文娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁军提出的诉讼请求：1、被告继续履行合同；2、被告向原告交付房屋，协助原告办理房屋权属证书。庭审中明确第二个诉讼请求是第一个诉讼请求的具体内容。事实和理由：2017年5月24日，原、被告签订商品房买卖合同，合同约定由原告购买被告开发的位于如东县的德禾御景xx幢xx号房屋及对应的车位，双方对房屋及车位的价格均作了约定，同时被告还要求原告预交180000元用于办理房屋权证。合同签订时被告称本案所涉的房屋己属于可交付状态。原告按合同约定履行了付款的义务，但被告至今未履行房屋的交付手续。被告德禾公司辩称，1、原、被告间就商品房买卖未进行过任何磋商，双方没有真实的商品房买卖的意思表示，故商品房销售合同不成立。被告与第三人达成以商品房作价清偿债务本息的协议。被告以包括案涉别墅在内的34幢别墅及物业费、车位等作价1.1亿元清偿了第三人相应的债务本息。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定，本案基础法律关系是被告与第三人间的借贷关系。3、原告实际未支付购房款，原告虽通过银行向被告支付了相应的款项，但这些款项均来源于第三人，后被告又将上述款项转给了第三人。4、被告与第三人就抵偿债务的别墅尚存在交易契税、溢价等事宜未处理，需进行协商。综上，原告非实际购房人，也未支付购房款，仅是受第三人指令代持房屋，原告的诉讼请求不能成立，请求法院依法驳回原告的诉请。第三人通利公司述称，对双方争议的标的物，第三人没有意见。但被告抗辩的讼争房屋系被告以物抵债给第三人观点不能成立，理由：（1）被告在庭审过程中认可其已归还结欠第三人的款项。2、被告确认已收到原告支付的房款；（2）被告认可原告提供的证据的真实性。故可确定被告与第三人间的部分借款关系基于被告的还款行为归于消灭。被告与原告间是新的法律关系。根据货币资金的特性，占有即为所有，被告不能证明其与原告签订的商品房买卖合同无效，则原告主张成立。另需强调，被告在庭审中陈述的1.1亿元的还款，第三人在此确认该款项并不是全部归还的其结欠通利公司的款项。根据双方当事人的陈述及举证、质证，本院认定事实如下：2017年5月24日，原、被告签订商品房买卖合同（预售），合同约定（1）原告购买被告开发的位于如东县南侧德禾御景xx幢xx号房屋及对应车位，其中商品房单价为10269.59元/㎡，总价款为2725240元，车位单价为2000元/㎡，总价款为54760元。（2）被告于2017年3月31日前向原告交付商品房。2017年5月23日，原告以转账方式向被告支付购房款2960000元，其中180000元为原告所称的向被告预交用于办理房屋权证的费用。庭审中，被告方陈述，合同实际形成时间晚于合同载明的签订日期，被告将书面合同打印并盖章后交由第三人，由第三人指定的人签字。被告不清楚合同签订的具体情况。原告未到房屋所在地查看房屋状况，也从未与被告商谈买卖房屋事宜。原告认可诉讼前未就房屋买卖事宜与被告进行过接触，同时确认所有的购房手续都在第三人处办理。2017年5月23日，原告与第三人签订借款合同，合同约定（1）借款种类：短期农户贷款；（2）借款用途：流动资金；（3）借款期限：2017年5月23日至2018年5月22日；（4）借款金额2960000元……合同尾部借款人栏仅有原告的签名，无身份证号码、送达地址（通讯地址）、联系电话。庭审中原告确认，其向被告支付的房款来源于向第三人的借款，目前约定的借款期限已到，但原告尚未向第三人还款。2017年5月15日，被告与第三人就双方的债务解决召开会议，形成“通利公司与南通德禾债务沟通会议纪要”（以下简称“会议纪要”），“会议纪要”主要内容载：（1）因被告负担较重，无力偿还欠付第三人的债务，故以公司开发的德禾御景楼盘34套别墅，合计9673平方米左右，每平方米作价1.08万元，并配套100个车位（买2送1），共计作价1.1亿元，进屋费用包括交房费、垃圾费、物业费等全免。以常州德禾豪景禾天豪大厦全部物业，包括抵押和未抵押的商铺（约5000平方米）和车位（762个），合计作价5300万元。上述两地房产、商铺、车位合计作价1.63亿元用于抵偿被告对第三人的债务；（2）所有别墅均以个人名义购买，房产所有权归第三人；（3）抵债资产不足部分债务约2500万元继续支付利息；（4）案涉34套别墅交易契税约300万元考虑操作便捷性可由被告先行垫付，再从总金额中扣除；（5）第三人公司董事长管正民提出，每一位股东提供4位代持人（夫妻），2017年5-6月份完成全部房产交易手续；（6）第三人公司副总经理盛强提出，被告提供房屋交易相关的费用明细表以便做财务测算，交易完成后即立刻领证；（7）第三人股东代表李诚提出要考虑个人代持南通德禾别墅的合法性及安全性，可将个人代持的房产考虑办理抵押手续，全部抵押给通利公司，确保安全性。另外，通利公司内部需要签署文件，每位提供了代持人的股东要确保房产的安全性，如果出现问题，由相应股东负责……第三人确认“会议纪要”的真实性，但主张“会议纪要”未实际履行,且“会议纪要”中提及的1.1亿元债务，包含第三人及通过第三人介绍由案外人出借给被告及被告关联公司的债务。另查明（1）“会议纪要”中所涉34套别墅及配套车位分别由33人购买。其中32名购房人向本院提起诉讼，即原告徐贝飞、秦革妹、徐晓飞、徐雷、周筱芳、秦丽霞、黄辉、张慧、吴燕萍、谈丽艳、管雪民、赵文新、蒋冲、蒋伟奇、路建华、朱华媛、陈立英、周秀文、徐国南、严秋芳、周丽、袁军、陈丽、李可为、周晓春、过晓纲、沈肖龙、唐浩乔、管亚茹、蒋琴芬、许小英、陆依彦。另一购房人李宁未起诉。原告陆依彦在诉讼中向本院申请撤诉，本院予以准许。其余31案仍在审理中。上述33名购房人共向被告支付的房款总额为1.1亿元。被告在收到所有购买人的购房款1.1亿元后，通过常州德禾有限公司，除向案外人汤有光、王小萍、庄益平合计支付980万元外，其余10020万元均支付给第三人。据被告陈述其之所以向案外人汤有光、王小萍、庄益平支付，系经第三人指定并依其确定数额支付，其中第三人曾以汤有光的名义与被告间建立借贷关系。（2）原告确认，32案原告均为第三人公司的职工或职工的亲属、朋友。（3）被告确认其关联公司：常州泉榕商贸有限公司、常州德禾有限公司。（4）常州德禾有限公司系第三人股东之一。被告陈述，其与第三人间的借款部分是通过常州德禾有限公司周转。（5）陆依彦、李宁所购买的房屋，均已由被告代为出售。被告方陈述陆依彦房屋实际销售款为3020000元，李宁房屋实际销售款为3700000元，已依第三人要求分别将陆依彦的购房款2750000元、李宁的购房款3460000元汇入各自账户。剩余部分属约定的溢价部分，尚未处理，目前仍保存在被告公司。被告公司经营范围：房地产开发经营；物业管理。第三人公司主营业务活动：面向“三农”发放小额贷款，提供融资性担保，以及经省主管部门审批的其它业务。本院认为，各方对原、被告间商品房买卖合同是原告在第三人处签订的事实不存争议。案件的争议焦点：原告要求被告交付房屋并配合办理房屋产权转移登记手续有无依据。关于原告要求被告交付房屋并配合办理房屋产权移转手续有无依据的问题，被告主张双方间无买卖房屋的真实意思表示，双方间之所以签订商品房买卖合同实质是被告与第三人达成的以商品房作价清偿第三人债务的协议。对此，本院认为需从以下几方面进行分析:一、被告与第三人间的关系及双方间形成的“会议纪要”有无实际履行。（1）商品房销售合同签订的过程，可能确如被告所述，是被告将其制作的格式合同加盖公司印章后交由第三人，原告是在第三人处签订的合同。原告在第三人处签订合同前并未与被告就房屋的价格，款项的交付时间、方式，房屋的交付及办理权属等事项进行磋商。被告在原告签订合同前并不知晓合同的具体相对方。（2）依据各方均认可真实性的“会议纪要”要求，被告用于抵偿债务的别墅均需以个人名义购买，但房屋所有权归第三人，且购买房屋的代持人由股东提供。结合第三人、被告的陈述，原告在内的33位购房人支付的房款去向。可以推断，会议纪要中提及的1.1亿元借款，实际出借人除第三人外，还有第三人介绍的案外人。而借款人除被告外，还包含被告的关联公司。即便如此，被告、第三人还是以”会议纪要”的形式将被告确定为实际借款人并承担还款义务。（3）原告向被告支付的房款全部来源于第三人，原告与第三人虽称双方间是借款关系，但同时确认，借款期限已届满，原告未向第三人还款。加之购房人的身份关系，均是第三人公司的员工、员工亲属或朋友，与被告、第三人商定的会议纪要中的操作形式基本相似。（4）陆依彦、李宁名下的别墅由被告代为出售，但被告仅向两人分别支付当时所付房款额，剩余款项仍在被告处。按照常理，若陆依彦、李宁是已出售房屋的实际权利人，被告受其委托代其出售房屋后，理应将所售房屋的全部款项交付陆依彦、李宁，但被告仅退还原购房款。从这一商品房买卖合同的处置，结合“会议纪要”的约定，亦可推断陆依彦、李宁实为“会议纪要”中约定的代持人的身份。综上，因被告与第三人间存在债权债务关系，且债务履行期届满，而被告不能偿还，故双方就债务偿还事项形成“会议纪要”，并按“会议纪要”约定实际予以了履行。二、被告与第三人间行为的性质。1、《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。该条是关于通谋虚伪行为的法律效力的规定。所谓通谋虚伪行为，即行为人与相对人通谋以虚假的意思表示实施的民事法律行为。该行为意在以假意掩盖真意。其构成要件：一须有意思表示的存在；二须意思表示与内心目的（真意）不符；三须有虚伪故意（非真意的表示）与相对人通谋实施。（1）第三人作为小贷公司，其经营范围、资金出借用途、对象等均有一定的限制，并不得违反相关的禁止性规定，依法应在所注册的县（市）范围内开展业务，不得向股东发放贷款等；（2）第三人实际向被告及关联公司出借资金，且贷款到期；（3）被告与第三人共同约定将被告确定为最终偿还贷款的义务主体；（4）鉴于被告因资金压力无现金支付能力，第三人与被告共同商议以被告开发的房屋等抵偿所欠债务，并最终由第三人指定的职工、职工亲属及朋友，即包括本案原告在内的33位名义购房人与被告签订商品房销售合同。被告与第三人通过沟通共同商定了债务偿还形式，并予以了实际履行，最终达到以被告与第三人指定持有人签订商品房买卖的形式掩盖被告以商品房作价抵偿第三人到期贷款的实质。三、原、被告间有无商品房买卖的合意。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条、一百三十四条、第一百四十三条规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为可以基于双方或者多方的意思表示一致成立，也可基于单方的意思表示成立。民事法律行为成立需具备：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）民事主体的意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即民事行为所追求的效果不违反法律或者社会公共利益。2、买卖合同，是当事人约定一方转移财产权予他方，他方支付价金的协议。当事双方就标的物及价金互相同意时，买卖合同成立。合同作为民事行为的一种，其成立的要件同于民事行为的一般成立要件，即具备民事主体、意思表示及标的要素。依法成立的合同，自成立时生效。若非双方或一方真实意思，合同则不受法律保护。（1）原、被告间合同签订的背景实质是被告与第三人通谋，假借原告名义，以与被告签订合同的行为，掩盖被告与第三人间以房抵款的实质。或者说，原、被告间商品房买卖合同的订立，实质是由被告与第三人共同商定的“以物抵债”的外在表现。而所谓“以物抵债”，是指债权人与债务人约定以债务人或经第三人同意的第三人所有的财产折价归债权人所有，用以清偿债务的行为。第三人意通过原、被告间的商品房销售合同，最终实现“以物抵债“的真正目的。也就是说，原、被告间商品房合同的订立是被告与第三人合意的结果，原告并无向被告购买房屋的意思表示。（2）虽然原、被告双方均具备相应的民事行为能力，且合同约定本身并不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，但从合同的签订过程，原、被告双方并无就房屋及价金互相协商同意的意思表示，被告仅是与第三人指定的房屋代持人签订合同，至于这些代持人具体是谁并不重要，只要是第三人指定即可，也就是说被告、第三人商定的合同真正的权利义务主体应是被告和第三人，房屋所有权的将来享有者是第三人，被告也无将房屋向原告出售的真实意思表示。即，无论是本案的原告，还是被告,自始均无与对方签订房屋买卖合同的意思表示，双方间合同的订立不具备民事法律行为成立的基本要件，即合同不具备法定的成立条件。综上，原告要求被告交付房屋，协助办理房屋权属登记，无事实和法律依据。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告袁军的诉讼请求。案件受理费收取人民币30480元，保全费5000元，由原告袁军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币30480元（户名：江苏省南通市中级人民法院，账号：46×××65，开户行：中国银行南通市濠南路支行）。审 判 长  张晓红代理审判员  吴 霞人民陪审员  吴明秀二〇一八年十二月二十日书 记 员  刘 丹