广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤20民终2749号上诉人（原审被告）：中山市志洪房地产开发有限公司，住所地广东省中山市坦洲镇利源路**志洪嘉园33卡，统一社会信用代码91442000740838706F。法定代表人：盘志雄，该公司总经理。委托诉讼代理人：王京京，该公司行政专员。被上诉人（原审原告）：管慧芳，女，1984年2月8日出生，汉族，住湖北省石首市。委托诉讼代理人：余静言，广东嘉骏律师事务所律师。上诉人中山市志洪房地产开发有限公司（以下简称志洪公司）因与被上诉人管慧芳商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月14日立案后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人志洪公司上诉请求：撤销一审民事判决。事实和理由：1.2010年12月10日上诉人办公室售楼部被大量业主打砸，办公室完全破坏，资料丢失大半，用于涉案小区验收的资料亦丢失，导致上诉人不得不重新整理资料，包括到各相关管理部门开具证明文件，以补充原始资料，从而导致办理房产证期限延后。故延迟办理房产证非上诉人主观意愿，属客观原因。2.上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中有约定面积补差条款，上诉人依照合同收取此项费用。3.小区规划验收时，中山市住建局未要求飘窗必须有防盗网，至小区施工结束交付验收时，又要求飘窗必须有防盗网。安装304不锈钢防盗网非上诉人与被上诉人约定义务，且上诉人向被上诉人收取费用远低于市场价。一审庭审中上诉人表示，若被上诉人不需要其可拆除，上诉人同意按防盗网款收据上的单价退款。4.产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费都是由中山市房地产交易管理中心要求由上诉人代为收取的上诉人未从中得利。综上，请求二审法院支持上诉人的请求。被上诉人管慧芳二审辩称，1.合同约定的商品房交付时间大部分都在2009年至2010年间，约定的办证时间是房屋交付后的720个工作日内办理。而本系列串案所涉45个房产的办证时间均在2015年年底至2016年初，上诉人的违约已属于既定事实。因为涉案小区违建过多，至2015年8月才取得竣工验收备案表，即便上诉人所称的办公地点因遭业主打砸致资料丢失属实，也非法定或约定的逾期办证理由。2.上诉人确认安装防盗网是住建部门要求的，是上诉人作为开发商的义务，上诉人将自身义务产生的成本转嫁给被上诉人，缺乏依据，所以应当返还。3.涉案小区其他自行办证的业主反映无需缴纳产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费测绘费，故被上诉人请求返还已经交纳的上述费用。上诉人本身无权收取上述费用，且无法提供已经向相关有权部门缴纳该部分费用的单据，故应向被上诉人返还上述费用。4.双方约定的计算面积是按套内面积计价，现因实测套内面积与合同约定的套内面积存在±0.6%以上至±3%的差距，故被上诉人要求按补充协议约定的单价多退少补，上诉人应返还超额部分。合同约定的是按套内面积计算，但上诉人实际上按套内面积折算成建筑面积单价，公摊面积多了，导致被上诉人多交费用。本系列串案中45户业主中有2户业主是无需补差价的，但也要求该2户业主补交差价款，该部分也应退还。管慧芳于2017年11月13日向一审法院起诉请求：1.判令志洪公司向管慧芳支付逾期办理房产权属证书违约金4652.66元；2.判令志洪公司向管慧芳返还超额收取房款（面积补差款）1453.83元；3.判令志洪公司向管慧芳返还防盗网款1236元；4.判令志洪公司向管慧芳返还产权证明费50元、印花税10元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元一审法院认定事实：2009年6月11日，管慧芳、志洪公司双方签订一份中山市商品房买卖合同，约定管慧芳购买志洪公司开发的位于中山市坦洲××区××房的预售商品房，该商品房合同约定建筑面积为98.29平方米，其中套内建筑面积81.84平方米、公共部位与公用房屋分摊建筑面积16.45平方米；该商品房按套内建筑面积计价，单价为每平方米5685.07元，总价款465266元；志洪公司应当在2010年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关约定，将经验收合格即由建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具工程竣工验收报告的商品房交付管慧芳使用；志洪公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由志洪公司提供的资料到产权登记机关备案；如因志洪公司的责任，管慧芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的,管慧芳不退房，志洪公司按已付房价款的1%向管慧芳支付违约金；管慧芳必须在志洪公司将该商品房交付其使用时一次性付清办理产权登记所需的税费和全部房价款及签订面积差异补充协议，否则志洪公司有权拒绝为管慧芳领取契证而不承担该条的违约责任；由于政府政策、法律、法规改变或其他影响办证进度的政府行为，志洪公司可据实顺延本条的办证期限。合同补充协议约定，商品房交付使用后，合同约定计价面积与实测套内建筑面积有差异的，以实测套内建筑面积为准；实测套内建筑面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：⑴差异值为±0.6%以内（含0.6%）的，买卖双方不作任何补偿⑵差异值为±0.6%以上至±3%以内（含3%）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补⑶差异值超过±3%的，管慧芳不退房的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；商品房公共部位与共用房屋分摊建筑面积若有差异，买卖双方不调整总房价款。合同及补充协议还约定了其他事项。合同签订后，管慧芳已按约定支付了全部购房款。2010年，为通过竣工验收，志洪公司为涉案商品房安装了防盗网，并收取管慧芳防盗网款1236元。在办理权属证书前，志洪公司向管慧芳收取了面积补差款6343元、产权证明费50元、印花税10元、房产证工本费40元、、地籍测绘费26元2015年12月28日，管慧芳取得涉案房地产的不动产权属证书，证书记载涉案商品房的房屋建筑面积为99.63平方米，其中专有建筑面积为82.7平方米。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。案涉中山市商品房买卖合同系管慧芳与志洪公司在平等自愿基础上签订，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生法律约束力，双方均应恪守履行。对于管慧芳主张的诉求，一审法院评析如下：一、关于逾期办证违约金，根据双方商品房买卖合同约定，志洪公司应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因志洪公司的责任，管慧芳不能在规定期限内取得房地产权属证书的,管慧芳不退房，志洪公司按已付房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，合同约定的商品房交付时间为2010年4月30日前，至2015年12月28日涉案房地产登记在管慧芳名下，已大大超过合同约定的办证期限。志洪公司辩称办公地点被部分业主打砸致部分资料丢失，导致办证期限延后。一审法院认为，即便该情况属实，也并非约定或法定的志洪公司可免除迟延办证违约责任的事由，该辩解理由不能成立，一审法院不予采纳。现管慧芳按照合同约定主张志洪公司支付按房价款1%计算的逾期办证违约金4652.66元，理据充分，一审法院予以支持。二、关于面积补差款，根据双方补充协议的约定，若实测套内建筑面积与合同约定计价面积的差异值在±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因商品房买卖合同已约定按套内建筑面积计价，现涉案房屋实测套内建筑面积为82.7平方米，比合同约定的套内建筑面积81.84平方米相差0.86平方米，差异值在±0.6%以上至±3%以内，依上述补充协议约定应按买卖合同约定的房屋单价多退少补，即管慧芳应补交的面积补差款为4889.17元，志洪公司超出该金额多收取的面积补差款1453.83元缺乏依据，应当退还给管慧芳。三、关于防盗网款，志洪公司辩称安装防盗网是住建部门要求的，即安装贴窗护栏系志洪公司自身的义务，其不能将履行法定义务所产生的成本转嫁给管慧芳，其向管慧芳收取防盗网款1236元缺乏依据，故应予返还。四、关于产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费因志洪公司并非有权收取前述费用的适格主体，其已向管慧芳收取了产权证代办费，且在一审法院限定的期限内未提交收取前述费用的依据及相关部门的收费凭证，故志洪公司收取该款项缺乏依据，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，判决：一、志洪公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向管慧芳支付逾期办证违约金4652.66元；二、志洪公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向管慧芳返还面积补差款1453.83元；三、志洪公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向管慧芳返还防盗网款1236元；四、志洪公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向管慧芳返还产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费共计126元如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（管慧芳已预交），减半收取为25元，由志洪公司负担（志洪公司于一审判决生效之日起七日内迳付管慧芳）。二审中，志洪公司向本院提交办证费票据，拟证实其已代管慧芳向中山市不动产登记中心缴纳涉案房屋相关办证税费。管慧芳确认上述证据的真实性。管慧芳二审期间未向本院提交新证据。本院对一审查明的基本事实予以确认。二审诉讼期间，管慧芳称，鉴于志洪公司确实垫付了相关办证费用，故其同意放弃其要求志洪公司返还产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费的诉讼请求本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案中山市商品房买卖合同系志洪公司与管慧芳的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依诚信原则充分履行各自义务。根据志洪公司的上诉，本院作如下分析：首先，志洪公司与业主在商品房买卖合同中约定，出卖人应当在商品房交付使用后720个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。依照上述合同约定，志洪公司应于2010年4月30日前向管慧芳交付涉案商品房，并应于自此开始计算的720个工作日内将办理案涉商品房权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案。但经查，涉案房屋至2015年12月28日才登记至管慧芳名下，显然与合同约定不符。现管慧芳要求志洪公司承担合同约定逾期办证违约责任即向管慧芳支付按房价款1%计算的逾期办证违约金4652.66元，一审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。至于志洪公司称2010年12月10日其办公地点被部分业主打砸致部分资料丢失，导致办证期限迟延。即使志洪公司该主张真实，上述事实也并非法定或约定的志洪公司可免除迟延办证违约责任的事由，故本院对此不予采纳。其次，志洪公司与业主在补充协议中约定，若实测套内建筑面积与合同约定计价面积的差异值在±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。因商品房买卖合同已约定按套内建筑面积计价，现涉案房屋实测套内建筑面积为82.7平方米，与合同约定的套内建筑面积81.84平方米相差了0.86平方米，差异值在±0.6%以上至±3%以内，故依据上述约定应按案涉买卖合同约定的房屋单价多退少补，即管慧芳应补交的面积补差款为4889.17元，志洪公司超出该金额多收取的面积补差款1453.83元无事实和法律依据，一审法院判决退还并无不妥，本院亦予以维持。再次，从志洪公司本案诉讼中的自认反映，涉案房屋飘窗安装防盗网系交付验收时住建部门提出的要求，即此为志洪公司的法定义务。因此，在志洪公司和业主未在合同中明确约定安装房屋飘窗防盗网费用由业主负担的情况下，志洪公司要求业主承担其履行法定义务的成本，收取管慧芳防盗网款1236元，无事实和法律依据。一审法院判决志洪公司予以退还亦并无不妥，本院予以维持。最后，根据志洪公司二审提交的办证票据反映，志洪公司确实为管慧芳垫付了办证所需相关费用，管慧芳二审期间也同意放弃要求志洪公司向其返还产权证明费、印花税、房产证工本费、、地籍测绘费的诉讼请求系其对自身合法民事权益的处分，本院可予准许。综上所述，上诉人志洪公司的上诉请求部分成立。因二审期间出现新证据导致认定事实发生变化，本院对一审判决结果予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21437号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初21437号民事判决第四项。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取为25元（被上诉人管慧芳已向一审法院预交），由上诉人中山市志洪房地产开发有限公司负担（上诉人中山市志洪房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人管慧芳）；二审案件受理费50元（上诉人中山市志洪房地产开发有限公司已向本院预交），由上诉人中山市志洪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  赖晓筠审判员  陈爱玲二〇一八年十二月十日书记员  谭俏芬