文书内容江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）苏04民终3124号上诉人（原审被告）：袁利军（又名袁利俊）,男，1967年5月17日生，彝族，住常州市金坛区。委托诉讼代理人：夏旸，江苏常金律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨龙英,女，1930年1月7日生，汉族，住常州市金坛区。被上诉人（原审原告）：许月琴,女，1952年3月6日生，汉族，住常州市金坛区。以上被上诉人共同委托诉讼代理人：叶曼，江苏兴坛律师事务所律师。上诉人袁利军因与被上诉人杨龙英、许月琴返还原物纠纷一案，不服常州市金坛区人民法院（2018）苏0482民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年8月28日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。袁利军上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回杨龙英、许月琴的诉讼请求；2.本案诉讼费用由杨龙英、许月琴承担。事实与理由：一、一审认定事实清楚，但适用法律错误。一审法院认为，袁利军因2003年3月29日的《购房协议》取得陆洪旺、陆明盛两处宅基地，违反了《江苏省土地管理条例》第三十四条“农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地”的规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，合同若违反法律、行政法规的强制性规定的则无效。江苏省人大颁布的《江苏省土地管理条例》既不属于国务院颁布的行政法规，更不是法律，属地方性法规，故违反该规定并不导致协议无效，杨龙英、许月琴要求返还案涉三间房屋则无从谈起。二、根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，所谓一户一宅是指农村集体经济组织成员一户只能申请一处宅基地，此处禁止的是不能申请两处宅基地，而没有限制宅基地的转让。农村村民对自己的宅基地上的房屋享有完全的所有权，房屋买卖行为是平等民事主体的合法行为，法律法规并不禁止，因此法无明文禁止不违法。综上，请求二审法院查明事实，依法作出公正判决。杨龙英、许月琴辩称，售房协议中不包含案涉的三间平房，我方认为未将该三间平房卖给袁利军，袁利军系无故占有。请求二审依法驳回上诉，维持原判。杨龙英、许月琴向一审法院起诉请求：1.判令袁利军返还杨龙英、许月琴朱林镇长兴村原夏陈村3组涉案房屋；2.本案诉讼费用由袁利军承担。一审法院认定事实：陆洪旺生前系杨龙英丈夫，已辞世。陆明盛生前系许月琴丈夫，陆明盛在2003年3月29日前已辞世。陆明盛系陆洪旺、杨龙英的独子。陆明盛与许月琴生育子女陆云、陆云兰、陆俊。涉案房屋一层三间1996年登记在陆洪旺名下，1997年陆洪旺领取了土地证。2003年3月29日陆洪旺与袁利军签订售房协议，将楼房及副房三间作价34088元卖给袁利军，当地队长陆某在协议上签字见证。协议楼房为两层六间一厢楼房，1996年登记在陆明盛名下，坐落长兴村陆家棚11号（原夏陈村3组），登记面积297.07平方米，楼房后另有无证猪圈、鸡鸭副房。当日协议主要内容还有：楼房、副房以房产证面积，陆洪旺提供证件，过户手续袁利军负责。协议后陆洪旺将陆明盛楼房房屋证件及房屋交付袁利军使用至今，袁利军支付了房款给陆洪旺。随后陆洪旺、杨龙英、许月琴一直在陆俊处生活。袁利军购买房屋后于2004年1月全家户口由原籍落户当地。2018年3月袁利军持协议取得的陆明盛房产证件与当地村委会签订动迁安置补偿协议。诉讼中，杨龙英、许月琴陈述许月琴作为丧偶儿媳对陆洪旺尽了赡养义务，陆洪旺财产的其他继承人同意由杨龙英、许月琴出面主张权利（陆明盛房屋与袁利军纠纷该院另案处理，两案并案开庭审理）。诉讼中袁利军陈述陆洪旺名下三间房协议时是堆的草，所以协议没有说三间副房腾让东西，协议后一直由袁利军使用；2018年3月动迁安置补偿协议涉及陆洪旺名下三间房（庭后一审承办人电话联系当地村书记王爱平核实陆洪旺名下三间房屋未签动迁安置补偿协议）。庭审中，袁利军主张陆洪旺名下三间房其已经协议取得，认为协议中的副房三间就是涉案陆洪旺名下三间房，陆明盛楼房后面的猪圈等不能认为是房屋概念上的副房。举证提交2003年3月29日售房协议及证人陆某到庭证词。证人证词主要内容：协议内容是村会计写的，陆洪旺签字是在我家签的，我是队长做的见证人签字，陆洪旺卖房子是卖的所有房子，包括陆洪旺名下三间房。杨龙英、许月琴质证认为，协议不能确定是陆洪旺签名，协议范围没有陆洪旺名下三间房，并反证提交陆洪旺名下三间房的房屋、土地（登记用地82.5平米）两证。结合双方举证、质证陈述，该院认定如下：审查协议内容，副房三间是陆洪旺名下三间房还是陆明盛楼房后的猪圈等辅助房屋，双方约定不明。按双方约定，买卖的房屋需要提供证件，陆洪旺当时将陆明盛名下房屋证件交付了袁利军，没有将自己名下三间房证件交给袁利军，协议中明确搬清楼房财物，没有明确搬清三间房财物（尽管按袁利军陈述三间房只有草）；单纯判断协议内容无法确定陆洪旺当时交易本意是否包含涉案三间房。但结合证人陈述，根据当事者证人的认知能力能确认房屋买卖范围包括陆洪旺名下三间房。一审法院认为，所有权人对自己的不动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。丧偶儿媳对被继承人尽了赡养义务，作为第一顺位继承人，继承的财产有房屋等财产。农村村民一户在农村只能拥有一处宅基地。违反国家强制性法律、行政法规的合同无效，因合同无效取得的财产应当返还。本案杨龙英是涉案房屋共有人之一，许月琴在陆明盛去世后对陆洪旺尽了赡养义务，许月琴可以与杨龙英作为陆洪旺财产继承人主张权利。陆洪旺在陆明盛去世后与袁利军在2003年3月29日签订买卖协议，协议内容没有明确约定包括陆洪旺名下三间房，根据证人证词可以确定包括该涉案三间房。2003年3月29日协议房屋因此涉及陆明盛户宅基地和陆洪旺户宅基地两证宅基地，袁利军因协议取得两证房屋违反了江苏省强制性行政法规关于村民一户在农村只能拥有一处宅基地的规定而无效（假定袁利军已经被当地村民集体经济组织接纳为村民），袁利军已经与当地村民集体组织协议陆明盛名下房屋动迁，且该户面积大，可以尽量保证袁利军利益，因此认定2003年3月29日协议中涉及陆洪旺名下三间房买卖无效。袁利军因无效合同取得的涉案三间房依法应当予以返还。杨龙英、许月琴是依法享有、继承陆洪旺三间房权利的房屋物权人现起诉主张权利，该院予以支持，袁利军不能继续使用占有涉案房屋。袁利军虽已协议取得房屋但违反法律强制性规定，其辩称驳回杨龙英、许月琴请求的意见，该院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国继承法》第十二条、第三条、《江苏省土地管理条例》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，该院遂判决：袁利军于判决生效之日起十五日返还杨龙英、许月琴涉案三间房屋。案件受理费80元，按规定减半收取计40元，由袁利军负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于售房协议中载明的“副房三间”是否系陆洪旺名下的三间房屋的问题。第一，售房协议载明将“自楼房一幢、副房三间”出售给袁利军，双方约定“楼房和副房以房产证面积，房屋过户手续由袁利军负责”，说明楼房和副房以房产证的面积为准，如副房是指楼房后面的猪圈，则不存在房产证，双方也不需要约定以房产证的面积为准。第二，一审中，案涉售房协议签订时的见证方陆某到庭作证，陈述大大小小的房子都卖给了袁利军，包括陆洪旺名下的三间房屋。第三，售房协议签订后，陆洪旺、杨龙英、许月琴一直在陆俊处生活，案涉楼房、三间房屋由袁利军一家使用至今，杨龙英、许月琴认为该三间房屋系被袁利军无故占用，但未提供证据证明十多年来曾向袁利军主张权利，要求其搬离。综合以上三点，应认定售房协议中载明的“副房三间”系指陆洪旺名下的三间房屋。一审法院认定事实正确，本院予以确认。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。从这规定可以看出，农村一户家庭只能拥有一处宅基地，立法目的在于既要保障农民的基本居住权，也要防止一户家庭拥有多处宅基地造成土地浪费、降低土地利用效率。农民私有房屋买卖后，出卖人将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，土地制度没有变革的情况下，根据现行法律规定，应认定买卖合同无效。另案中，2018年3月袁利军持售房协议取得的陆明盛房产证与当地村委签订了动迁安置补偿协议，根据已生效判决，杨龙英、许月琴等要求袁利军返还陆明盛房产的诉讼请求被驳回，表明袁利军享有该房产的所有权及宅基地的相关权益。因此，如袁利军再取得案涉陆洪旺名下三间房屋的所有权，则违反了“一户一宅基地”的强制性规定。一审法院认定袁利军与陆洪旺关于案涉三间房屋的买卖合同无效并无不当，但适用《江苏省土地管理条例》不当，应适用《中华人民共和国土地管理法》的相关规定。一审判决袁利军向杨龙英、许月琴返还陆洪旺名下三间房屋正确，本院予以维持。综上所述，袁利军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律部分虽有不当，但不影响案件的实体判决，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人袁利军负担。本判决为终审判决。审判长 王 莹审判员 谢唯立审判员 罗希夷二〇一八年十二月二十四日书记员 邹 静