广西壮族自治区南宁市武鸣区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0122民初3685号 原告:梁翠辉，男，1976年9月2日出生，壮族，住广西南宁市武鸣区。 委托代理人：何曲波，广西金狮律师事务所律师。 委托代理人：宾道新，广西金狮律师事务所实习律师。 被告：广西沙龙投资有限公司，住址：南宁-东盟经济开发区建设路**。统一社会信用代码：9145010072978644XK。 法定代表人：张国兴，执行董事。 原告梁翠辉与被告广西沙龙投资有限公司（以下简称沙龙公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年11月13日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月18日公开开庭进行了审理。原告梁翠辉及其委托代理人何曲波到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告梁翠辉诉称，2013年12月24日，原、被告签订了【传承府邸】VIP预约单，原告并于当日交付了1000元作为预约金。在被告故意隐瞒其未取得商品房预售许可证的情形下，2013年12月4日被告与原告签订《“传承府邸”商品房认购协议书》，约定原告购买被告开发的位于南宁-东盟经济开发区（南宁华侨投资区）建设路16号“传承府邸”第B幢4单元8层01号房，建筑面积为94.17㎡，套内面积71.27㎡，单价为3750元/平方米，总房价为353137元，原告采用银行按揭方式付款，并于签约当日支付总房款的30%共计106137元作为首期房款。上述协议书签订后，原告催促被告签订正式的商品房买卖合同被告一直以种种借口不签订正式商品房买卖合同。后来，在原告多次催促后，被告才告知要等办好商品房预售许可证后才与原告签订正式合同，至此，原告才知道被告还没有商品房预售许可证。从2014年3月开始，被告因其自身原因造成项目停工，2016年1月15日被告给包括原告在内的所有业主出具了一份承诺函，被告在承诺函的第一条承诺“传承府邸于2016年正月十五后两个月内（2016年4月22日之前）恢复开工，如不能恢复开工，我公司同意对提出退款要求的业主给予全额退款，关于利息或违约金问题按购房合同内的相关规定执行”。但2016年4月22日至今被告仍未能恢复开工，由此给原告造成巨大损失。综上，原告认为，原、被告双方签订《“传承府邸”商品房认购协议书》后，被告一直以商品房预售许可证还未办下来为借口未与原告签订正式的商品房买卖合同，从2014年3月开始，被告因其自身原因造成项目停工，2016年1月15日给包括原告在内的所有业主出具了一份承诺函，被告在承诺函的第一条承诺“传承府邸于2016年正月十五后两个月内（2016年4月22日之前）恢复开工，如不能恢复开工，我公司同意对提出退款要求的业主给予全额退款，关于利息或违约金问题按购房合同内的相关规定执行”。但2016年4月22日至今被告仍未能恢复开工且被告目前仍未能办理商品房预售证明。被告应对原告的损失承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉。请求：1、确认原、被告双方签订的《“传承府邸”商品房认购协议书》为无效合同；2、判令被告返还原告已付购房款107137元；3、判令被告支付原告2013年12月4日支付的购房款107137元的利息（以银行同期贷款利率计）共计25445.04元（利息暂计算从2013年12月5日至2018年12月4日止，以后的利息另行计算至还清之日止）；4、确认原告对原、被告签订的《“传承府邸”商品房认购协议书》中位于南宁-东盟经济开发区（南宁华侨投资区）建设路16号“传承府邸”第B幢4单元8层01号房享有优先受偿权；5、判令本案诉讼费由被告承担。 原告对其主张在举证期限内提供的主要证据有：1、梁翠辉身份证（复印件）一份，拟证明原告主体资格；2、电脑咨询单，拟证明被告主体资格；3、“传承府邸”VIP预约单，拟证明原告向被告购买位于南宁-东盟经济开发区（南宁华侨投资区）建设路16号传承府邸第B-4-801房，原告于当日向被告支付预约金1000元；4、“传承府邸”商品房认购协议书一份，拟证明原告向被告购买位于南宁-东盟经济开发区（南宁华侨投资区）建设路16号“传承府邸”第B号楼4单元801号房，建筑面积为94.17㎡，单价为3750元/平方米，总金额为353137元和原告采用银行按揭付款，并于签约当日向被告支付房屋总价款的30%共计106137元作为首付款；5、收据，拟证明被告收到原告交来购房预约金1000元；6、收据，拟证明被告收到原告交来购房房号B-4-801购房首付款106137元；7、承诺函一份，拟证明被告承诺项目将在2016年4月22日恢复开工，否则将给予业主全额退款，利息或违约金问题按购房合同内的相关规定执行。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。故本院对原告提交的证据予以确认。 被告沙龙公司未向本院提交任何证据。 双方当事人争议的焦点是:1、原、被告双方签订的商品房认购协议书是否有效？2、原告主张的利息损失及诉争房产的优先受偿权有何依据？ 经审理，本院查明事实与原告陈述一致。另查明：被告沙龙公司开发的涉案项目传承府邸小区至今未取得商品房预售许可证,该项目目前一直处在停工状态。 本院认为：当事人订立合同应当遵循诚实信用原则，不得违反法律、行政法规的强制性规定。房地产开发企业进行商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明，并按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。本案被告沙龙公司在明知自己没有取得商品房预售许可证的情况下与原告签订《“传承府邸”商品房认购协议书》，违反了法律的强制性规定，且在本案起诉前亦未取得商品房预售许可证，应当认定双方之间订立的购房协议为无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，原告主张对商品房认购协议中认购的房产享有优先受偿权进行确认的诉讼请求于法无据，本院不予支持。本案中，被告沙龙公司故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实而与原告签订购房协议导致合同无效，应当承担合同无效所产生的法律责任，赔偿原告因此所受遭受的损失，故原告要求被告返还其已支付的购房款，并要求支付利息的诉讼请求于法有据，本院予以支持。关于原告请求的利息损失计算，应以其所交付的购房相关款项总额为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2013年12月5日起至本案生效裁决所确定的履行期限最后一日止分段计付。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下： 一、原告梁翠辉与被告广西沙龙投资有限公司签订的《“传承府邸”商品房认购协议书》无效； 二、被告广西沙龙投资有限公司返还原告梁翠辉购房款107137元； 三、被告广西沙龙投资有限公司支付原告梁翠辉逾期利息（利息计算：以购房款107137元为基数，从2013年12月5日起至本案生效裁决所确定的履行期限的最后一日止，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准分段计算）； 四、驳回原告梁翠辉的其他诉讼请求。 案件受理费2952元，减半收取1476元，由被告广西沙龙投资有限公司负担。 上述款项，义务人应于本判决生效之日起三十日内履行完毕，如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效裁判所确定的履行期限的最后一日起二年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。款汇：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁竹溪支行；账号：20×××17。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  陆子贤 二〇一八年十二月二十五日 书记员  韦玮芸 附本判决所适用法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书； （二）持有建设工程规划许可证； （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期； （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。