福建省福州市晋安区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽0111民初3823号 原告：周凤英，女，1956年1月21日出生，香港永久性居民，现住福建省福州市长乐市。 委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。 被告：陈燕，女，1984年9月7日出生，汉族，住福建省长乐市。 被告：陈豪，男，1981年11月1日出生，汉族，住福建省长乐市。 共同委托诉讼代理人：肖振蕊，福建尔凡律师事务所律师。 第三人：福州市小草房产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区鳌峰路**鳌峰广场红星苑****楼****，统一社会信用代码9135010359349173XN。 法定代表人：陈春辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：张霞，女，1980年12月3日出生，汉族，住福建省福州市台江区，公民身份信息350781198012030024。系公司员工。 原告周凤英与被告陈燕、陈豪、第三人福州市小草房产代理有限公司（以下简称小草房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，于2017年12月4日作出（2017）闽0111民初2334号民事判决，后被告陈燕、陈豪不服提起上诉，福州市中级人民法院于2018年5月23日作出（2018）闽01民终1538号民事裁定，将该案发回本院重审。本院于2018年7月25日重新立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周凤英及其委托诉讼代理人池建伟、蒋洮婷，被告陈燕、陈豪的委托诉讼代理人肖振蕊，第三人小草房产公司的委托诉讼代理人张霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周凤英向本院提出诉讼请求：1.判令确认其与陈燕、陈豪于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》有效；2.判令陈燕、陈豪继续履行《房屋买卖合同》，并协助其办理福州市晋安区连江路XX小区X楼XX单元、X层XX附属间的房屋（以下简称诉争房屋）所有权过户手续；3.判令陈燕、陈豪支付自起诉之日起至履行过户手续之日止的延期履行违约金（以75万为基数，每日按万分之五计算）；4.判令陈燕、陈豪承担本案的诉讼费用及财产保全费。事实与理由：其与陈燕、陈豪系亲戚关系。陈燕、陈豪将继承自母亲周秀芳名下的诉争房屋卖给其，并于2012年12月将诉争房屋交付给其使用，但双方尚未办理房屋产权过户登记手续。在此期间，一直由其偿还诉争房屋的银行贷款。2016年4月20日，其与陈燕、陈豪以及第三人小草房产签订了《房屋买卖合同》等文件，约定第三人作为诉争房屋交易的服务人，代为办理诉争房屋的交易手续。合同签订后，陈燕、陈豪于2017年1月办理了继承公证手续，2017年3月31日其偿还诉争房屋的全部银行贷款，注销了诉争房屋的抵押权手续。陈燕、陈豪却挂失诉讼房屋的权属证书，意图将诉争房屋转卖并侵吞其已支付的所有购房款、解押款。其与第三人多次督促陈燕、陈豪并依约办理诉争房屋的所有权过户手续，但陈燕、陈豪完全置之不理。 陈燕、陈豪辩称，1.诉争房屋买卖合同是在原告的逼迫下和哄骗下以低于市场价格签订的，属于可撤销情形；2.即使房屋买卖合同有效，周凤英尚未依约支付全部的购房款，其未过户行为系行使先履行抗辩权，不应承担违约责任。 小草房产公司述称，其只是为原被告双方代办手续，对周凤英的诉请和事实理由没有异议。当时办理过户的时候，其负责代办手续的员工问了周凤英与陈燕、陈豪，他们说购房款已经支付了；在签订合同的时候，两被告没有存在被逼迫的情况。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 经审理,本院认定如下事实：周凤英与诉争房产原所有权人周秀芳系同胞姐妹关系，陈燕、陈豪系周秀芳与配偶陈金通（1998年10月11日死亡）的子女。2006年12月26日至2011年3月24日期间，周凤英共分10次合计汇款526069元至周秀芳、陈豪账户（2006年12月26日汇款1.5万元给周秀芳、2005年9月26日汇款7.3万元给周秀芳、2007年1月17日汇款4.5万元给周秀芳、2007年4月26日汇款5.339万元给周秀芳、2007年7月11日汇款5.089万元给周秀芳、2007年8月3日汇款5.376万元给周秀芳、2008年1月30日汇款3.4601万元给周秀芳、2008年12月9日汇款2.0542万元给陈豪、2011年3月24日汇款16万元给陈豪、2011年6月1日汇款1.9886万元给周秀芳）。周秀芳于2011年12月12日在福州死亡，诉争房产由陈燕、陈豪共同继承。诉争房产自2012年12月起由周凤英占有使用，周凤英委托案外人刘建彬办理出租诉争房屋、周灵办理偿还诉争房产的贷款，合计194000元。2016年4月20日周凤英、陈燕、陈豪及小草房产公司共同签订《房屋买卖合同》约定，陈燕、陈豪将诉争房屋（产权证号：Ｒ字第××号）以75万元的价格出售给周凤英；2017年1月23日福州市公证处根据陈燕、陈豪的申请出具(2017)榕公证内民字第2383号公证书，确认诉争房产由陈燕一人继承。2017年1月23日福州市公证处根据陈燕的申请，出具（2017）榕公证内民字第2254号公证书，确认陈燕委托刘建彬作为其代理人处理诉争房屋的继承公证、继承房产产权过户登记、诉争房屋出售等手续。 本院在原一审过程中，根据周凤英提出财产保全申请，依法作出（2017）闽0111民初2334号民事裁定，冻结诉争房产的转移及抵押登记手续。 综合当事人诉辩主张和庭审查明的事实，本院总结本案争议焦点并分析论证如下： 1、诉争的《房屋买卖合同》效力问题。 陈燕、陈豪认为诉争房屋买卖合同是在原告的逼迫和哄骗下以低于市场价格签订的，属于可撤销合同。本院认为，陈燕、陈豪作为完全民事行为能力人，理应明知签订诉争房屋买卖合同的法律后果，其未提供证据证明诉争合同具有可撤销的法定事由;且根据为双方提供代办服务的小草房产公司员工之陈述，两被告没有存在被逼迫的情况。因此，周凤英与陈燕、陈豪签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。故陈燕、陈豪关于合同效力的辩解意见，本院不予采纳。 2.周凤英是否履行了诉争合同的付款义务，周凤英于2006年至2011年间转给周秀芳、陈豪的款项是否双方合意抵扣购房款问题。 本院认为，此争议焦点问题应当综合考虑周凤英与胞妹周秀芳及其子女陈燕、陈豪就诉争房屋买卖的整个过程。该过程涉及周凤英与原产权人周秀芳生前达成的转让合意及周秀芳去世后其继承人对该房产的处置。在周秀芳去世后，诉争房产即由周凤英实际占有使用，其多年来持续偿还诉争房屋按揭贷款合计19.4万元。在原产权取得满5年后可以较低税费转让之际，陈燕、陈豪作为周秀芳的继承人与周凤英签订了《房屋买卖合同》，陈燕先通过继承公证形式继承了诉争房产，同日即公证委托案外人刘建彬办理诉争房产的买卖过户等事宜，系以积极的行为履行《房屋买卖合同》约定的义务。为双方提供交易代办的小草房产公司亦证实双方订立《房屋买卖合同》目的是为了委托其办理房产过户手续，陈燕、陈豪亦曾向小草房产公司员工确认周凤英已经支付了购房款。因此，据此诸多事实可证实，陈燕、陈豪作为继承人，以其积极的意思表示认可并履行其母周秀芳生前与周凤英的买卖合意。综上，本院认定周凤英与陈燕、陈豪达成合意将2006年至2011年间转给周秀芳、陈豪的款项抵扣购房款，周凤英已经履行了支付购房款的合同义务。陈燕、陈豪主张周凤英未支付购房款，其未过户行为系行使先履行抗辩权的辩解，本院不予支持。 综上所述，周凤英与陈燕、陈豪签订《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。周凤英主张陈燕、陈豪应当按照合同约定协助办理诉争房产的所有权过户手续，符合法律规定，本院予以支持；陈燕、陈豪拒不配合办理房屋过户手续，构成违约，应承担违约责任。周凤英主张陈燕、陈豪支付自起诉之日起至履行完毕过户手续之日止的延期履行违约金（以75万元为基数每日按万分之五计算），有合同约定且不违反法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认周凤英与陈燕、陈豪于2016年4月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、陈燕、陈豪应履行前款《房屋买卖合同》，并应于本判决生效之日十日内起协助周凤英办理福州市晋安区连江路连潘北小区8＃楼104单元、1层23附属间[闽（2017）福州市不动产权第9038832号]的房屋所有权过户手续； 三、陈燕、陈豪应于本判决生效之日起十日内向周凤英支付违约金（以75万元为基数，按日万分之五支付自2017年5月18日起至陈燕、陈豪履行福州市晋安区连江路连潘北小区8＃楼104单元、1层23附属间过户手续之日止）。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费11300元、财产保全费4270元，由陈燕、陈豪共同负担。 如不服本判决，周凤英可在判决书送达之日起三十日内、陈燕、陈豪可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 长  林国童 人民陪审员  刘用惠 人民陪审员  吴 莺 二〇一八年十二月六日 法官助理黄学相 书记员何海亮 附：一、本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。