广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1825民初329号原告：连山壮族瑶族自治县吉田镇莲花大厦住宅小区业主委员会，住所地：广东省清远市连山壮族瑶族自治县吉田镇莲花大厦。负责人：植成勋，该业委会主任。委托诉讼代理人：黄北荣，广东贤祥律师事务所律师。被告：连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司，住所地：连山壮族瑶族自治县吉田镇鹿鸣中路莲花大厦**。法定代表人：袁建图，该公司董事长。原告连山壮族瑶族自治县吉田镇莲花大厦住宅小区业主委员会（以下简称莲花业委会）诉被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司（以下简称邓氏房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年9月12日立案，依法适用简易程序，于2018年10月11日、11月2日和7日先后三次公开开庭进行了审理。原告莲花业委会的委托诉讼代理人黄北荣到庭参加了诉讼，被告邓氏房地产公司经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莲花业委会向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告办公室搬离莲花大厦四层，并建设好中空花园和176.54平方米物业管理用房交付原告使用；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：吉田镇莲花大厦是独幢建筑的住宅小区，由被告开发建设，按照规划设计建设是：第四层为住宅小区的中空花园，其中建有176.54平方米物业管理用房，这些都是属于全体业主的共有建筑物。中空花园、物业管理用房等为全体业主的公共部位与公共房屋，物业管理用房由全体业主分摊了建筑面积。但是，被告继续占用第四层一部分设立其办公室，未按规划设计建设好中空花园和物业管理用房交付给全体业主使用。综上事实，被告未按规范设计建设好中空花园和176.54平方米物业管理用房交付使用，显属违约行为，应继续履行建设好中空花园和物业管理用房交付使用的义务。为维护莲花大厦全体业主合法权益，请求法院判如所请。原告向本院提交证据有：1、《关于同意成立莲花大厦住宅小区业主委员会的批复》、《莲花大厦住宅小区业主募集诉讼费用登记表》复印件，证明原告主体资格是适格的；2、连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司营业执照复印件，证明被告的主体资格；3、《关于莲花大厦于第四层增加一层中空花园的批复》复印件，证明建设规划第四层为莲花大厦住宅小区的中空花园；4、莲花大厦销售宣传单，证明莲花大厦住宅小区的配套设施有中空花园；5、莲花大厦第四层平面图复印件，证明莲花大厦第四层为小区的中空花园，其中建有物业管理用房176.54平方米；6、莲花大厦分摊说明复印件，证明莲花大厦的物业管理用房176.54平方由全体业主分摊了建筑面积；7、莲花大厦《商品房买卖合同》复印件，证明莲花大厦物业管理用房等为全体业主的公共部位与公共房屋，由全体业主分摊了建筑面积；8、邓氏房地产公司承诺书、关于建设莲花大厦的批复。证明大厦四层空中花园被告承诺于2017年内尽快完成建设，是属于业主的；9、验收合格证、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、质量评估报告，证明莲花大厦住宅小区已竣工验收合格，作为附属的公用设施的第四层空中花园，被告应当建设完成并交付使用。原告出示上述证据，被告未到庭质证，本院予以审核。被告邓氏房地产公司辩称，原告说莲花大厦四楼是属于全体业主的物业，是错的，根据预测报告书写得很清楚四楼是房屋，而且已通过规划设计批准，已核发连山壮族瑶族自治县房地产权属证明书，并且已抵押了给连山农村信用联社。整个四楼也没有分摊给所有业主，所有权是邓氏房地产公司是没有质疑的。邓氏房地产公司出资建设的房产即没有分摊，是不属于全体业主的，而且我们的买卖合同也没有写明四楼是共有物业。被告邓氏房地产公司向本院提出证据有：1、粤房地建抵登山字第0300000001号、0300000012号、0300000056号、0300000068号、0300000081号、0300000082号房抵押证，对该证据，被告没有到庭予以出示。本院向本县不动产登记中心和县住房和城乡规划建设管理局调取证据有：1、莲花大厦建设工程规划许可证；2、莲花大厦规划CAD平面图6张；3、本县商品房预售许可证，说明莲花大厦由规划的280套变成292套；4、本县测绘所分户说明、本县测绘所分层汇总表、本县测绘所分摊说明、本县测绘所CAD平面图共18张，说明莲花大厦4层为13套房；5、本县不动产登记中心住房产权登记信息查询结果，说明答复给本院，莲花大厦4层的抵押情况；6、本县农信社的覃信龙询问笔录，说明莲花大厦4层共13套房，其中12套房已抵押给农信社。对上述材料，原告陈述了意见。本院经审理查明，2010年9月1日，连山壮族瑶族自治县发展和改革局批复同意被告邓氏房地产公司建设莲花大厦工程。2011年10月20日，连山壮族瑶族自治县规划市政局批复同意莲花大厦于第四层增加一层中空花园，建筑层数由23层变更为24层。2011年11月21日，连山壮族瑶族自治县发展和改革局作出山发改基字【2011】28号《关于建设莲花大厦的批复》，同意注销山发改基字【2011】20号文（《关于建设莲花大厦的批复》），变更莲花大厦工程项目建设规模为框架结构，2幢24层，建筑面积44722.3平方米；项目总投资4500万元，全部由项目单位自筹解决。2012年3月21日，连山壮族瑶族自治县规划市政局向被告邓氏房地产公司下发《建设工程规划许可证》，许可莲花大厦建设规模为框架24层，地下空**，**商铺，4层为架空花园，5至24层为商住，共280套房。2012年11月26日，连山壮族瑶族自治县规划市政局在莲花大厦四层设计平面图上签署符合规划要求的意见，该四层变更为12套房和物业管理用房。连山壮族瑶族自治县房地产管理局房地产测绘所确认莲花大厦四层共有住宅12套房和物业管理用房，其中1梯为401、402、405、406、407共5套房，2梯为401、402、403、404、405、406、407共7套房。2012年12月3日，连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设局向被告邓氏房地产公司作出《广东省连山壮族瑶族自治县商品房预售许可证》，确认莲花大厦1、2梯共有住宅套数由原来规划280套房变为292套房，所列房屋经审核已符合预售条件，准予预售。2013年4月25日，被告邓氏房地产公司将莲花大厦第四层1梯的401、402、405、406、407共五套房和2梯的401、402、403、404、405、406、407共7套房抵押给连山壮族瑶族自治县农村信用合作联社，并向连山壮族瑶族自治县不动产登记中心办理抵押登记在案。2014年6月11日，连山壮族瑶族自治县规划市政局作出山规验字【2014】03号《清远市（连山县）建设工程规划管理验收合格证》，确认莲花大厦符合验收标准。2015年4月20日，被告邓氏房地产公司与原告的业主虞月苗、李积繁签订《广东省商品房买卖合同》，按该合同附件（二）约定，业主虞月苗、李积繁分摊公共部位和公用房屋建筑面积27.34平方米，其中包含分摊物业管理用房的面积。2016年12月6日，清远市卓越工程建设监理有限公司对莲花大厦工程作出《房屋建筑质量评估报告》，评定该工程质量等级为合格；同日，连山壮族瑶族自治县住房和城乡规划建设管理局对莲花大厦工程作出《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，拟同意验收备案。2016年12月29日，被告邓氏房地产公司向连山壮族瑶族自治县住房和城乡建设管理局作出承诺书，承诺在2017年春节后尽快完善四层空中花园设施。2016年12月30日，连山壮族瑶族自治县建设工程质量安全监督管理站作出《建设工程质量监督报告》，报告确认莲花大厦工程的建设、勘察、设计、施工、监理单位均同意通过竣工验收，竣工验收程序基本符合有关规定。2017年1月3日，连山壮族瑶族自治县住房和城乡规划建设管理局对莲花大厦工程同意验收备案。2018年2月13日，连山壮族瑶族自治县住房和城乡规划建设管理局批复同意成立莲花大厦住宅小区业主委员会。2018年9月12日，原告向本院提起诉讼，请求判如所请。另查明，被告在莲花大厦四层设有办公室，作为被告临时办公用房。到目前为止，被告未能按承诺书完善莲花大厦四层空中花园设施，亦未提供176.54平方米的物业管理用房给原告使用。在审理过程中，就原告提出诉请，根据诉讼标的和诉讼理由的不同，涉及确权和合同及抵押等问题，应分案处理。本院向原告释明，原告认为分案处理，请求本案中先处理物业管理用房的问题，对建设空中花园和请求被告搬离办公室的问题，则另案处理。上述事实，有《关于同意成立莲花大厦住宅小区业主委员会的批复》、《莲花大厦住宅小区业主募集诉讼费用登记表》复印件、连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司营业执照复印件、《关于莲花大厦于第四层增加一层中空花园的批复》复印件、莲花大厦销售宣传单、莲花大厦第四层平面图复印件、莲花大厦分摊说明复印件、莲花大厦《商品房买卖合同》复印件、邓氏房地产公司承诺书、关于建设莲花大厦的批复、验收合格证、建设工程质量监督报告、竣工验收备案表、质量评估报告，本院向本县不动产登记中心和县住房和城乡规划建设管理局调取莲花大厦建设工程规划许可证、莲花大厦规划CAD平面图6张、本县商品房预售许可证，说明莲花大厦由规划的280套变成292套、本县测绘所分户说明、本县测绘所分层汇总表、本县测绘所分摊说明、本县测绘所CAD平面图共18张，说明莲花大厦4层为13套房、本县不动产登记中心住房产权登记信息查询结果，说明答复给本院，莲花大厦4层的抵押情况、本县农信社的覃信龙询问笔录，说明莲花大厦4层共13套房，其中12套房已抵押给农信社和本院庭审笔录等证据佐证。本院认为，本案主要问题：1、本案定性问题；2、关于被告应否建设好物业管理用房交付原告使用问题。一、本案定性问题。原告诉请判决被告办公室搬离莲花大厦第四层，并建设好中空花园和物业管理用房交付原告使用，该诉请存在两类不同法律关系，涉及房屋权属和合同问题。从本院调查证据表明，莲花大厦第四层是否系原告所有的空中花园或是被告所有的房屋尚存争议，由于诉的标的和诉讼理由不同，应分案处理，原告认为分案处理，诉请先处理物业管理用房问题。鉴于被告与原告的业主之间签订有商品房销售合同，且该合同约定被告应提供物业管理用房的条款，对于原、被告双方诉争问题，本案定性为商品房销售合同纠纷。二、被告应否建设好物业管理用房交付原告使用的问题。根据《中华人民共和国物权法》和《广东省物业管理条例》有关规定，涉及业主共同物业事项，依法可以授权给原告，原告作为全体小区业主的代表，有权行使民事诉讼权利。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”规定，本案中，原告的业主与被告签订《广东省商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律法规，该合同合法有效，被告应当按照合同约定全面履行义务。从原告的业主与被告签订合同约定来看，被告应提供物业管理用房，并且业主在购房时分摊了公共部位和公用房屋建筑面积，其中包含分摊物业管理用房面积。被告邓氏房地产公司作为莲花大厦住宅小区的开发商，应按合同约定为所开发的小区提供物业管理用房。被告没有依合同约定提供物业管理用房给原告，违反合同约定的义务，应当承担继续履行的合同义务。由于原告的业主与被告在合同没有约定物业管理用房建设具体位置，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，依法由被告提供176.54平方米物业管理用房给原告使用。依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司在本判决生效后六个月内，按约定提供176.54平方米物业管理用房给原告连山壮族瑶族自治县吉田镇莲花大厦住宅小区业主委员会使用；二、驳回原告连山壮族瑶族自治县吉田镇莲花大厦住宅小区业主委员会的其他起诉。本案受理费50元，由被告连山壮族瑶族自治县邓氏房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本三份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  欧书勇二〇一八年十二月十一日书记员  李炜森附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条人民法院对下列起诉，分别情形，予以处理：（一）依照行政诉讼法的规定，属于行政诉讼受案范围的，告知原告提起行政诉讼；（二）依照法律规定，双方当事人达成书面仲裁协议申请仲裁、不得向人民法院起诉的，告知原告向仲裁机构申请仲裁；（三）依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决；（四）对不属于本院管辖的案件，告知原告向有管辖权的人民法院起诉；（五）对判决、裁定、调解书已经发生法律效力的案件，当事人又起诉的，告知原告申请再审，但人民法院准许撤诉的裁定除外；（六）依照法律规定，在一定期限内不得起诉的案件，在不得起诉的期限内起诉的，不予受理；（七）判决不准离婚和调解和好的离婚案件，判决、调解维持收养关系的案件，没有新情况、新理由，原告在六个月内又起诉的，不予受理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。