北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0115民初11716号原告：北京市天堂河教育矫治所,住所地：北京市大兴区西庄路**。法定代表人：倪振雄，所长。委托诉讼代理人：张士菲，北京市京广律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋振山，北京市京广律师事务所律师。被告：北京养鸡业协会，住所地：北京市昌平区小汤山镇沟流路**。法定代表人：刘琦，副会长。委托诉讼代理人：李一民，北京市瑞天律师事务所律师。第三人：北京四季丰泰农业科技有限公司，住，住所地北京市大兴区黄村镇天堂河汇林街**/div>法定代表人：刘景跃，董事长。委托诉讼代理人：李一民，北京市瑞天律师事务所律师。原告北京市天堂河教育矫治所（以下简称：天堂河矫治所）与被告北京养鸡业协会（以下简称：养鸡业协会）、第三人北京四季丰泰农业科技有限公司（以下简称：四季丰泰公司）土地租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告天堂河矫治所的委托诉讼代理人张士菲，被告养鸡业协会的委托诉讼代理人李一民，第三人四季丰泰公司的委托诉讼代理人李一民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告天堂河矫治所向本院提出诉讼请求：1、判令解除我所和养鸡业协会于2010年5月31日签订的协议书；2、判令养鸡业协会、四季丰泰公司腾退位于天堂河矫治所烤箱场南侧租赁土地181亩；3、判令养鸡业协会、四季丰泰公司支付我所土地使用费657030元（计算方式：自2016年4月1日至2018年3月31日止，按年土地使用费用328515元计算，至实际腾退土地之日止）；4、判令养鸡业协会、四季丰泰公司支付我所违约金35972.4元（计算方式：自2016年4月1日至2018年3月31日止，按当年土地使用费的每日1%计算违约金，并计算至实际腾退土地之日止）；以上合计：693002.4元；5、本案诉讼费用由养鸡业协会承担。事实与理由：2010年5月31日，我所（原名称为北京市天堂河劳动教养所）与养鸡业协会签订了《协议书》，合同约定，我所将所属场地位于烤箱场南侧土地，面积约为181亩提供给养鸡业协会使用。使用期限自2010年4月1日至2025年3月31日止，2016年4月1日至2019年3月31日，每年度使用费为人民币328515元，养鸡业协会应当于上一年度到期日30日内向我所支付下一年度场地使用费。逾期支付场地使用费，养鸡业协会应承担违约责任，按照当年使用费的每日1%向我所支付违约金。违约时间超过180日的，我所有权解除协议，并不承担任何法律及赔偿责任。本协议签订后，我所积极履行合同义务，实际交付涉案场地。但是在合同履行期内，养鸡业协会没有按照合同约定及时足额向我所支付场地使用费，截止2018年3月31日，养鸡业协会共拖欠657030元。现我所为维护自身合法利益，特诉至贵院，望依法裁判。被告养鸡业协会辩称：本案系土地租赁的法律关系，根据土地租地的法律关系天堂河矫治所是不具有合法的土地租赁的资格，合同明显就是无效的；根据法律规定判决无效，按照无效的合同来处理，民诉法第86条有规定。如果法院判决无效，要求法院对后续善后按照86条规定作出善后。同时双方约定的违约金明显超过法律规定，属于法庭予以调整的情况。同时，双方签定协议以后，181亩的土地地上一直有人种植蔬菜和粮食，迟迟不能腾退，最后还是经过我协会委托四季丰泰公司出资补偿了种植户之后才撤走，协议才进行下去，这些费用都是我协会额外承担的，当时和天堂河矫治所协商过，天堂河矫治所说往后再协商怎么解决，是从租金土地使用费冲抵，但是迟迟没有下文。这块地的投入比较大，按照天堂河矫治所的要求必须是全封闭的，出于劳教人员安全考虑和防止逃跑，为此181亩地都圈建了围墙，这些建设费用远远超过一般租种土地使用的费用，也跟天堂河矫治所协商过。当时土地租金或者使用费比较高，181亩年2000元的使用费，远远高出周边农田正常的租赁价格，目前周边农田租金价格每亩地1500元，当时考虑联办协议有一个对我们有利的条款，天堂河矫治所为我派劳动力，劳教人员来这劳动，明确约定劳动力占10%以上，在协议实施过程中，天堂河矫治所以不安全为由没有履行，没有派人员，造成了双方权利义务不对等和土地使用费非常高，为此曾经长期与天堂河矫治所在协商，每次协调有时候以菜抵租，有时候同意减免一部分，但是没有真正彻底解决问题，在今年年初我协会又一次向劳教所递交了希望协商调整的报告，对方收到后说研究到现在都没有消息，所以有些租金使用费欠交是出于这方面的考虑，希望对方对事情主动进行协商。我协会虽然跟劳教所签订了协议，我协会是社团组织，实际上在土地上经营是需要有经营实体来进行，我协会委托四季丰泰公司在作这些事情，土地的平整费用投入、拆迁费用投入和建设费用投入，全部是四季丰泰公司进行的，向天堂河矫治所支付土地使用费也全部由四季丰泰公司支付的；四季丰泰公司就注册在这块地上，实际在使用。第三人四季丰泰公司述称：就本案事实，土地由养鸡业协会承租后委托我公司经营，双方签订了经营委托书。当时约定投资由我公司来，并且经营的盈利和亏损都由我公司承担，在签订书面经营委托书之前我公司已经开始向土地进行固定资产投资和平整土地的工人投资，后来引进了国家对农业扶持的绿色养殖项目，国家出资1000多万元，我公司出资配套300多万元，先后投资和工人付出我公司已经向两块地出资将近2000万元，我公司付出巨大。约定的租金明显高于当时土地的出租价格，在近期养鸡业协会跟天堂河矫治所协商调整土地租赁价格过程中，养鸡业协会跟我公司说天堂河矫治所说曾经就周边土地的出租价格进行过评估，当时评估价格为每亩地1500元出租，但是天堂河矫治所依据评估的价值出租价格向外招租一年多也没有招来一个承租客户，所以1500元的评估价格也不准确，应该往下降，目前养鸡业协会在与天堂河矫治所合同整体调整方案进行协商，我公司也在等待协商结果，养鸡业协会与天堂河矫治所协商以我公司为主体，所以我公司在等待协商结果。对于天堂河矫治所所说的欠租情况事实存在，我公司认可，数额应该也差不多，这方面没有异议。如果协商不下来，走正式法律程序出判决，我公司认为土地出租的形式和标的不是合法的，这次土地出租的地主体是国家机关，土地也是国家批准拨给机关修建当时叫劳教场所使用的土地，国家机关出租国家划拨土地给第三方使用的，国家相关法律有明确规定，需要向国家土地管理部门报批，同时也要将自己在土地上的盈利上交给国家，我公司认为天堂河矫治所与养鸡业协会采用一个服务协议来规避土地出租性质，说明双方在事先就知道土地出租不合法，我公司认为如果通过法律判决形式，希望法院审查清楚土地出租方的主体是否具有出租土地的资格，同时也查清这块土地的性质，所有权性质和土地性质，是否可以进行商业出租，我公司认为土地租赁合同应按照无效合同处理，并且我公司把历年来向土地投入的固定资产投入票据带来了，如果将来土地租赁合同无效，涉及到双方返还问题。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2010年5月31日，北京市天堂河劳动教养所（甲方）与养鸡业协会（乙方）签订《协议书》：一、联办方式：1、甲方负责提供所管人员习艺就业基地建设所需的场地，并适当收取费用；2、乙方负责所管人员习艺就业基地的报批，建设等全部事宜，并承担全部费用。乙方自主经营、自主管理、自负盈亏。二、场地情况：场地位于甲方烤箱场南侧土地，面积约181亩。场地四至界线以实际丈量结果确定界线为准。乙方应当按照国家规定的土地用途合法使用场地，并依法妥善管理场地范围内现有林木。乙方不得擅自改变场地用途。三、联办年限：期限为15年，自2010年4月1日至2025年3月31日止，协议期满自动终止。四、场地使用及费用：1、双方一致确定：在协议有效期内，前3年期间每年年度使用费为人民币271500元。以后每3年在原有使用费271500元的基础上递增年使用费10%。具体如下：2010年4月1日至2013年3月31日，每年使用费为271500元；2013年4月1日至2016年3月31日，每年使用费为298560元；2016年4月1日至2019年3月31日，每年使用费为：328515元；2019年4月1日至2022年3月31日，每年使用费为：361366.5元；2022年4月1日至2025年3月31日，每年使用费为397503.15元；2、乙方在本协议签订之日起30日内一次性支付第一年度的场地使用费271500元。自第二年度起至协议到期前，乙方应当于上一个年度到期日前30日内向甲方支付下一年度的场地使用费。3、在联办期间，若遇国家或北京市政策调整土地用途，场地使用费应当根据调整后的用途，由甲乙双方协商后予以调整。五、双方的权利和义务：（一）、甲方的权利：1、甲方在收到第一年度的场地使用费后5个工作日内将上述用于建设所管人员习艺就业基地的场地移交给乙方占有、使用，双方办理场地移交及附属设施的清单；2、甲方有权按时足额收取场地使用费，不受乙方经济效益影响；3、甲方不干涉、不参与乙方正常合理经营，不承担乙方经营风险和经营费用，不分享乙方经营利益所得。乙方盈亏均与甲方无关。（二）、乙方的权利义务：1、按协议约定期限，向甲方足额支付场地使用费。使用费不受乙方经营效益以及建设施工与否的影响。4、在联办期间，乙方只有上述场地使用权，不得利用上述场地与第三方合作、联营、投资入股，不得将上述场地转包、转租、转让，不得利用上述场地进行抵押担保。乙方不得随意改变场地的用途和现状。若确有需要，乙方应当报甲方书面同意后，并由乙方承担相关费用。5、乙方不得擅自在上述场地上新建或者改扩建建筑物。如确有需要，必须事先取得政府相关部门的合法批准手续后报甲方书面同意。施工建设报批手续后报甲方书面同意。施工建设报批工作由乙方自行办理，甲方只负责协助提供相关资料以及报批手续。施工建设及办理手续的一切费用由乙方自行承担。六、协议的解除和期满：1、双方协商一致可以解除本协议，并签订书面解除协议。2、在联办期限内，乙方存在累计3次逾期支付使用费的或者连续2次逾期支付使用费的，甲方有权行使不安抗辩权，解除本协议，提前无偿收回场地（包括甲方土地、甲方原有建筑物及其设施、乙方新建建筑物及其设施和地上种植物），不需要向乙方支付任何补偿费用。3、到期协议解除或终止时，乙方应将场地及其附属设施、地上种、地上种植物等完好交给甲方偿收回场地使用权。由乙方新建的地上物及购置的动产由乙方自行处置。九、违约责任：1、本协议签字生效后，双方应认真、全面履行。任何一方违反本协议约定的，均应当承担违约责任，按照违约事实发生当年使用费的10%支付违约金；2、乙方逾期支付场地使用费的，按照拖欠费用总额的每日0.01%向甲方支付违约金。逾期180日以上的，甲方有权解除协议并不承担任何法律及赔偿责任，同时甲方有权追缴乙方拖欠的各种款项；3、乙方违反本协议第四条第（二）款第4项之约定的，应当承担违约责任，按照当年使用费的每日0.01%向甲方支付违约金。违约时间超过180日的，甲方有权解除本协议，并不承担任何法律及赔偿责任。2011年11月7日养鸡业协会出具经营委托书，内容为：委托人养鸡业协会承租北京市天堂河劳动教养所（即北京市天堂河劳动教养所与养鸡业协会于2010年5月31日签订的协议书），因经营需要，特委托四季丰泰公司具体负责上述地块经营事宜，为此特授权如下：一、四季丰泰公司可以自己名义签订委托经营协议及上述地块的相关法律文件；二、四季丰泰公司代为收取上述地块的经营利润后，应向养鸡业协会支付相应的管理费用，具体数额双方另议。三、本经营委托书有效期与养鸡业协会和北京市天堂河劳动教养所所签租赁协议期限一致。2014年北京市天堂河劳动教养所更名为北京市天堂河教育矫治所。本案在审理过程中，天堂河矫治所提供请示、批复及情况说明，用以证明其具有涉案土地合法占有、使用、收益及对外出租的权利；同时提出涉案土地在签订合同后，2010年6月初交付养鸡业协会实际使用，但是并未提供证据予以证明；还提出养鸡业协会自2016年4月1日至2018年3月31日拖欠两年的租金，提供催款通知书及养鸡业协会工作人员进行确认的现场照片，证明其曾2015年、2017年、2018年多次向养鸡业协议催过款，确认欠款数额，经过养鸡业协会认可，其中涉案181亩场地使用费2017年确认已交至2015年3月31日（2015年4月1日-2016年3月31日）场地使用费298650元，（2016年4月1日-2017年3月31日场地使用费328515元未交齐，两年场地使用费627165元未收回；2018年确认拖欠2015-2018年场地使用费共计1353072元。养鸡业协会、四季丰泰公司对请示、批复、情况说明真实性认可，但是证明目的不认可，认为矫治局无权证明出租是否合法；同时认可涉案土地是2010年9月双方丈量移交实际使用的，认为双方当时签有移交书，就是协议的附件，现在天堂河矫治所，应该提交法庭，因为当时没有给养鸡业协会，所以无法提供；对于租金没有太大异议，就是认为因为双方实际交接土地的时间不一致，租金的时间段不对，亦未提供交纳租金的手续；对于催款通知书认可收到，但是不能证明收到通知书就是认可欠租金数额及期限，照片是双方在调解，只能证明相关人员在开会。四季丰泰公司提供租金情况表、腾退费、定金支出凭证、移交土地清单及情况说明、整改土地照片、房地产估价报告、资产项目情况，用以证明实际由四季丰泰公司使用土地及交纳租金，四季丰泰公司在涉案土地的建设和投入情况。天堂河矫治所对四季丰泰公司提供的证据均不认可，因为这些均为四季丰泰公司单方制作的。综上，上述证据可以证明：天堂河矫治所依约定交付了涉案土地，养鸡业协会自2016年4月1日起拖欠租金未缴纳，涉案土地由四季丰泰公司实际占有使用。本院认为，天堂河矫治所与养鸡业协会签订的协议书，是双方真实意思表示，合法有效。双方均应按照协议的约定履行各自的义务，虽然该协议名为联办，但是现在双方均认可系土地租赁合同，本院不持异议。双方协议约定“养鸡业协会存在累计3次逾期支付使用费的或者连续2次逾期支付使用费的，天堂河矫治所有权行使不安抗辩权，解除本协议，提前无偿收回场地（包括甲方土地、天堂河矫治所原有建筑物及其设施、养鸡业协会新建建筑物及其设施和地上种植物），不需要向养鸡业协会支付任何补偿费用；协议解除或终止时，养鸡业协会应将场地及其附属设施、地上种、地上种植物等完好交给天堂河矫治矫治所无偿收回场地使用权。地上建。地上建筑物等不动产无偿归天堂河矫治所所有养鸡业协会自行处置，但超过30日不处置的，视为养鸡业协会自动放弃处置权，该动产归天堂河矫治所所有。”现有证据证明养鸡业协会已经自2016年起连续两次逾期支付使用费，天堂河矫治所有权解除双方签订的协议，故对天堂河矫治所要求解除和养鸡业协会于2010年5月31日签订的协议书的诉讼请求，本院予以支持；合同确认解除，养鸡业协会理应腾退位于天堂河矫治所烤箱场南侧租赁土地181亩,四季丰泰公司作为实际占有人亦应腾退上述土地；对天堂河矫治所要求养鸡业协会支付土地使用费657030元（自2016年4月1日至2018年3月31日止）的诉讼请求，本院予以支持；对天堂河矫治所要求养鸡业协会按年土地使用费用328515元计算，至实际腾退土地之日止的使用费的诉讼请求，本院亦予以支持；对天堂河矫治所要求养鸡业协会支付违约金35972.4元的诉讼请求，因天堂河矫治所并未提供其存在实际损失的证据，且养鸡业协会提出违约金过高，要求法院予以调整，本院考虑实际拖欠使用费的时间及数额，酌情确定天堂河矫治所主张35972.4元不明显过高，本院予以支持。根据合同的相对性，对天堂河矫治所要求四季丰泰公司给付租金、违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除北京市天堂河教育矫治所与北京养鸡业协会2010年5月31日签订的协议书；二、北京养鸡业协会、北京四季丰泰农业科技有限公司于本判决生效后十日内腾退位于北京市天堂河矫治所烤箱场南侧租赁土地181亩；三、北京养鸡业协会于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所2016年4月1日至2018年3月31日的使用费657030元；四、北京养鸡业协会于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所自2018年4月1日起，按年土地使用费用328515元计算，至实际腾退土地之日止的使用费；五、北京养鸡业协会于本判决书生效后十日内给付北京市天堂河教育矫治所违约金35972.4元；六、驳回北京市天堂河教育矫治所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10730元，由北京养鸡业协会负担（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 超人民陪审员  张彦春人民陪审员  焦福银二〇一八年十二月四日书 记 员  刘 丽