北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）京0105民初52394号原告（反诉被告）：北京京师同元科技有限公司，住所地北京市海淀区新街口外大街******专家留学生楼****。法定代表人：林京元，总经理。委托诉讼代理人：陈欣，北京金台（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婷婷，北京金台（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京市朝阳开元盛建材供应站，住，住所地北京市朝阳区太阳宫乡十字口村南湖渠路口/div>个体工商户经营者：时文殊，男，1965年12月17日出生，汉族，住北京市朝阳区望京西路**。原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司（以下简称京师同元公司）与被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站（以下简称开元盛供应站）租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。京师同元公司法定代表人林京元、委托诉讼代理人陈欣、张婷婷，开元盛供应站到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京师同元公司向本院提出诉讼请求：1、判令开元盛供应站赔偿装修损失140万元（按照每平米500元的标准计算2800平方）、停业损失168万元（按照每平方米600元的标准计算2800平方米）、货物搬迁费用15万元、租金差价损失97万元（原告估算的剩余租期10年的租金差价损失）；2、判令开元盛供应站返还已支付的2016年7月16日至2016年9月30日的房屋租金7.5万元。事实和理由：2007年8月5日，京师同元公司作为承租方与开元盛供应站签订协议，取得北京市朝阳区孙河乡上辛堡村XXX路XX号XX及附属场地的使用权，租赁协议约定的租赁期间为自2007年10月1日至2023年1月30日止。经工商管理机关核准，该地点登记注册为京师同元公司家具分公司经营场所，目前已使用近10年时间。2017年3月14日，北京市朝阳区孙河乡人民政府发出《限期拆除通知书》，京师同元公司租赁的上述房屋及场地被认定为非法建设，限期拆除。根据《租赁协议》约定，开元盛供应站保证房屋及场地有权转租给京师同元公司使用。如有违法及违约行为开元盛供应站赔偿京师同元公司由此产生的一切损失。2017年5月9日，开元盛供应站向京师同元公司发出《告知书》，要求于2017年5月31日前将所有物品搬离，造成京师同元公司上述经营场所无法经营。开元盛供应站辩称，不同意京师同元的诉讼请求。第一，京师同元公司承租的房屋及场地未到期被限期拆除不是开元盛供应站的原因，是朝阳区政府贯彻落实北京市政府的非首都功能疏解整治专项行动，是政策原因、政府行为，而非开元盛供应站的个人行为，有上辛堡村经济合作社出具的通告为证。京师同元公司提交的限期拆除决定书和告知书也可以证明这一点。第二，涉案场地是孙河乡上辛堡村委会所有的集体土地，出租给北京XX生物工程有限责任公司（以下简称XX公司），开元盛供应站与XX公司签约承租该场地后出租给京师同元公司使用。现因疏解整治专项行动，村委会与XX公司、XX公司与开元盛供应站已经解除了租赁协议，所以京师同元公司与开元盛供应站的租赁协议必须解除，不可能继续履行。第三，涉案房屋被认定为违法建筑发生于2017年3月，是乡政府开始疏解整治专项行动之后的行为。双方2007年8月签订租赁协议，至今已近十年。京师同元公司在签订协议时对房屋的全部情况知情且自愿签约，以该房办理了营业执照，并正常使用了十年。当年该房能够通过工商局审核，可以认定它是能够合法使用的。这类房屋非常普遍，大量存在，并且能够正常使用。双方在签订合同时，均不可能预料到今天政策原因被限期拆除。乡政府在限期拆除通知书中直接认定该房为违法建筑，其行政行为不合法。第四，开元盛供应站认为应当依据租赁协议第六条第2款，在合同有效期内，因市、区、乡规划调整，征用该场地时，征用方对该场地的财产赔偿，应按照国家政策。第七条约定，因国家征用土地及开发用地导致本协议不能履行时，甲方不负任何责任，但甲方需提前三十天通知乙方，乙方必须按规定期限搬出。疏解整治专项行动应比照适用上述约定，故开元盛供应站不应承担赔偿责任，但开元盛供应站同意依据协议约定，给付京师同元公司所建建筑物的相应补偿。第五，不同意退还租金，要求严格执行租赁合同。开元盛供应站向本院提出反诉请求：判令京师同元公司立即给付开元盛供应站拖欠的租金211000元（包括2012年10月1日至2015年9月30日租金递增部分4000元、2015年10月1日至2016年9月30日租金递增部分18000元、2016年10月1日至2017年3月31日租金18.9万元）。事实理由：2007年8月，开元盛供应站与京师同元公司签订租赁协议，京师同元公司承租涉案房屋及场地，双方已经正常履行近十年。自2016年10月起，京师同元公司未给付租金。京师同元公司对开元盛供应站反诉辩称，不同意开元盛供应站的诉讼请求。2012年10月1日至2015年9月30日的租金递增部分4000元同意给开元盛供应站，2015年10月1日至2016年9月30日租金递增部分的18000元确实没有给，但2016年7月15日开始停水停电，京师同元公司无法正常使用租赁房屋，因此该日之后的房屋租金不同意支付，京师同元公司在本诉中已经要求返还。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，并据此认定如下事实：2007年8月5日，京师同元公司（乙方）与开元盛供应站（甲方）签订《租赁协议》，约定甲方将位于北京市朝阳区孙河乡上辛堡村西开元盛供应站库区临街两层楼（1537.5平方米），甲方院内的X号院东边厂房（1200平方米）以及两楼之间的空地（5米宽60米长，以下简称涉案租赁物）出租给京师同元公司使用。《租赁协议》第一条约定：“以下房屋及场地甲方保证有权转租给乙方使用。如有违法及违约行为甲方赔偿乙方由此产生的乙方的一切损失。”第三条约定：“租赁期限约25年，自2007年10月1日起至2032年1月30日止。其中2007年8月10日至2007年9月31日为免租金期。”第四条约定：“1、乙方每年向甲方交纳房屋租金36万元，每半年交清，每五年递增5%，即2012年10月1日起每年37.8万元（递增方式为连续递增）。4、甲方向乙方提供用水、电设施，必须安装到位供乙方使用。5、甲方必须提供100千瓦电量供乙方使用。如电量不足，乙方及时通知甲方，甲方应及时给予修复，以保证乙方的正常经营；如果甲方不能及时给乙方予以解决，乙方有权要求甲方赔偿正常经营损失（不可抗拒原因除外）。”第五条约定：“3、租赁期内，乙方须合理使用房屋，经甲方同意，乙方有权将承租的房屋转租及改建。转租在不违法及不损伤原建筑主体的情况下，甲方应予以同意。改建在不影响建筑的主体下，甲方应予以同意。”第七条约定：“因国家征用土地及开发用地导致本协议不能履行时，甲方不负任何责任，但甲方须提前30天通知乙方，乙方必须按规定期限搬出，房屋租金截止到甲方通知之日，乙方已交纳租金，但租期未用完，甲方必须将余款如数退还给乙方”。2016年4月26日，北京市朝阳区孙河乡上辛堡村经济合作社（以下简称上辛堡经济合作社）发出《通告》，告知承包（租凭）人为消除上辛堡低级次产业，其将于2016年4月1日至2016年6月30日回收上辛堡村XX路以西土地，要求租户从即日起至2016年5月中旬前尽快搬离。开元盛供应站称其于2017年3月3日告知了京师同元公司上述《通知》的内容，京师同元公司对此认可。2016年6月12日，北京市朝阳区孙河乡人民政府（以下简称孙河乡政府）向XX路西侧各土地承租人、房屋使用人发出《公告》，告知根据疏解非首都核心功能、消除各类安全隐患、清理低级次产业的工作要求，拟以上辛堡经济合作社为主体，开展沙黄路西侧集体土地、房屋回收工作，该工作截止期限为2016年7月15日，希望各土地承租人尽快与经济合作社进行土地、房屋回收的合同签订工作。2017年3月14日，孙河乡政府向时文殊发出《限期拆除决定书》，认定其在孙河乡上辛堡村村西XX路西侧擅自建设的砖混房屋属于违法建设，责令其于2017年3月19日9时前自行拆除。2017年5月9日，北京市朝阳区孙河乡上辛堡村民委员会（以下简称上辛堡村委会）向京师同元公司、林京元发出《告知书》，通知其上辛堡村委会与XX公司已解除《土地租赁协议》及所有相关协议，要求其在2017年5月31日前将所有物品搬离，逾期未搬离的，视为自动放弃对物品的占有、处分权利，由村委会自行处理。关于租金交纳情况。京师同元公司称其交纳了2016年9月30日之前的租金，之后的租金没有交纳，其同意给付2012年-2015年欠付的递增租金4000元，认可未给付2015年-2016年的递增租金18000元。开元盛供应站认可京师同元公司的租金付至2016年9月30日，之后没有付租金，2016年9月30日之前的租金未足额交纳，其中2012年-2015年欠付递增租金4000元，2015年-2016年欠付递增租金18000元。京师同元公司称从2016年7月15日开始涉案租赁物停水停电无法正常使用，之后一直没有通水电，其去村乡问过，都说不是他们停的，不清楚是谁停的水电，其于2016年7月16日给开元盛供应站经营者时文殊发送短信：“2016年7月16日起我们两家是否解除合同开始协商赔偿损失啊？现已经停电停水，我们无法正常工作，损失也惨重。我不再付租金了，我上一次付的7、8、9月份租金希望你退还给我两个月半的租金。”时文殊回复：“该退您的肯定退给您，不过现在不是讨论这个问题的时候，看怎样让咱们的损失降到最低。”开元盛供应站认可2016年7月15日停水停电，但称停水停电是国家行为，之后来过一次水电，持续时间不清楚，然后又停了水电。关于京师同元公司承租涉案租赁物的用途，双方均认可是用于家具展厅和库房。京师同元公司称2016年7月15日停水电后，由于村里说没指望继续有电，其员工就搬走了，大概一个月左右将前面展厅里面的东西拿走了，库房的东西在2017年8、9月份搬出来的，2017年11月29日涉案租赁物拆除时还有一部分没有搬出来。开元盛供应站对京师同元公司的上述陈述认可，但称展厅的东西80%搬出了，还有一点在里面。开元盛供应站称其与XX公司的租赁合同到2017年3月底终止，所以其主张的租金也是到2017年3月底。京师同元公司称其不清楚具体时间，但开元盛供应站告知其与XX公司的合同已经解除，但实际上是否解除不清楚。经京师同元公司申请，本院委托北京中兴恒信工程造价咨询有限公司对涉案租赁物上的房屋及附属场地装修造价及现值进行鉴定。2017年11月15日，北京中兴恒信工程造价咨询有限公司作出（2017）中兴鉴字8041号《工程造价鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见书》），结论为：可确定的造价部分是1326163.23元，室外地面造价按京师同元公司的意见为38391.67元，开元盛供应站意见为0元。因此，按京师同元公司意见装修造价为1364554.9元，折后现值为846024.04元。按开元盛供应站意见装修造价为1326163.23元，折后现值为822221.2元。京师同元公司预交鉴定费18000元。京师同元公司对《鉴定意见书》的鉴定结论认可，要求开元盛供应站补偿其室外地面造价损失38391.67元。开元盛供应站认为鉴定与本案无关，对《鉴定意见书》未发表意见。关于室外地面造价，京师同元公司称其对室外地面进行了绿化、拓宽了地面、增加了两个通道和混泥土的厚度。开元盛公司认可京师同元公司做了绿化和增加了混泥土的厚度，其出租给京师同元公司时打了水泥，京师同元公司又自己增加了一层，绿化时覆盖了化粪池和两个排污口。京师同元公司对其主张的停业损失、搬迁费、租金差价损失未提交证据。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证、未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案租赁物的建设无合法审批手续，且在2017年3月14日被孙河乡政府认定为违法建筑，因此，京师同元公司与开元盛供应站签订的《租赁协议》无效。关于原告主张的装修损失的诉讼请求，根据相关规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。依据北京中兴恒信工程造价咨询有限公司出具的《鉴定意见书》，按京师同元公司的意见涉案租赁物装修的现值为846024.04元、按开元盛供应站的意见现值为822221.2元，双方的分歧在于室外地面造价，根据双方的庭审陈述，开元盛供应站认可京师同元公司对室外地面进行了绿化、增加了混泥土的厚度，说明京师同元公司确实对室外地面进行了装修，本院对按京师同元公司意见的涉案租赁物装修现值846024.04元予以采信。本案的《租赁协议》无效双方均存在过错，但开元盛供应站作为出租人将违法建筑出租给承租人使用，导致承租人对涉案租赁物的装修投入大量资金，其过错较大，本院按照出租人承担70%过错、承租人承担30%过错的原则分摊涉案租赁物装修的现值损失。关于京师同元公司主张的停业损失、搬迁费、租金差价损失，未举证，本院不予支持。关于京师同元公司主张退还的租金及开元盛供应站要求支付租金的请求，京师同元公司同意向开元盛供应站支付2012年至2015年租赁期间的递增租金4000元，本院不持异议。2016年7月15日之后的占有使用费，京师同元公司承租涉案租赁物用于家具展厅和库房，鉴于双方均认可2016年7月15日开始停水停电，该情况对京师同元公司正常使用租赁物产生了一定影响，且双方亦认可停水电后约一个月京师同元公司将展厅内的大部分物品搬走，库房内物品在2017年8、9月份搬走，开元盛供应站主张涉案租赁物至2017年3月31日的占有使用费有事实和法律依据，本院予以支持，《租赁协议》中约定2016年至2017年度的租金为每月31500元，但考虑到停水电的情况，本院对2016年7月15日之后每月占有使用费的标准酌减为16000元，所以，京师同元公司在2015年10月1日至2016年9月30日应当向开元盛供应站支付占有使用费共计339250元、在2016年10月1日至2017年3月31日应当支付占有使用费96000元，扣减京师同元公司在2015年10月1日至2016年9月30日交纳的360000元，京师同元公司还应向开元盛供应站支付占有使用费75250元。综上，对京师同元公司和开元盛供应站诉讼请求中有事实和法律依据的予以支持。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第九条第二款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司装修损失五十九万二千二百一十六元八角；二、原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司于本判决生效之日起七日内给付被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站占有使用费七万九千二百五十元；三、驳回原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费41000元，由原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司负担35320元（京师同元公司已预交20200元，剩余15120元于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站负担5680元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费4466元，由原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司负担2233元（于本判决生效后七日内交纳）；由被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站负担2233元（已交纳）。鉴定费18000元，由原告（反诉被告）北京京师同元科技有限公司负担5400元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京市朝阳开元盛建材供应站负担12600元（京师同元公司已预交，开元盛供应站于本判决生效后七日内给付京师同元公司）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  乔红星人民陪审员  王艳芬人民陪审员  赵雅筠二〇一八年十二月六日书 记 员  刘茵茵书 记 员  栾晨焕