湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘01民终2218号上诉人（原审原告）：刘娉婷，女，汉族，1982年5月4日出生，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：罗海东，北京德恒（长沙）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：阳丽菲，女，汉族，1972年4月2日出生，住湖南省岳阳市岳阳楼区。委托诉讼代理人：赵文，湖南途顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗广，湖南途顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南新环境房地产经纪连锁有限公司，住所地长沙雨花区劳动西路**现代华都家园综合楼2201。法定代表人：袁李。上诉人刘娉婷与上诉人阳丽菲,被上诉人湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称新环境公司）房屋买卖合同纠纷一案，刘娉婷、阳丽菲均不服湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6674号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘娉婷的上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项，改判阳丽菲于判决生效之日起10日内向刘娉婷返还50000元整；2、请求依法撤销一审判决第三项，改判新环境公司于判决生效之日起10日内全额退还居间服务费24000元整；3、请求判令阳丽菲、新环境公司承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，认定上诉人刘娉婷存在预期违约的行为明显错误。刘娉婷因受520限购政策影响，原以为在限购政策出台后无购房资格，遂在5月22日请求新环境公司从中协调，并提出解除合同，不再继续履行。上诉人刘娉婷因正当理由提出解约合情合理合法，并不存在预期违约情形。二、三方签订的《房屋买卖合同》第七条备注里有明确约定“因国家、银行政策原因，导致此交易无法继续进行，则属于甲乙丙三方均不违约。”该合同正是因政策原因无法继续履行，且刘娉婷不具有任何过错与违约行为，故不应当承担房屋买卖合同解除中阳丽菲主张的任何损失；三、新环境公司消极履行合同，在限购政策发布后，拖延时间甚至是以欺诈的态度应对本次纠纷，并刻意隐瞒相关事实以逃避责任，给刘娉婷造成大量损失，应当全额退还居间服务费。上诉人阳丽菲的上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回刘娉婷的一审诉讼请求；2、刘娉婷承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、阳丽菲已严格按照合同约定履行了相应的义务，刘娉婷存在违约行为，且即使合同不能继续履行，也系刘娉婷的违约行为所导致。二、刘娉婷个人主观恶意，拒不履行合同，构成违约，应承担相应的违约责任。被上诉人新环境公司未答辩。刘娉婷的一审诉讼请求：1、刘娉婷与阳丽菲、新环境公司签订的《房屋买卖合同》解除；2、阳丽菲向刘娉婷全额退还定金50000元；3、新环境公司向刘娉婷退还居间服务费24000元；4、本案诉讼费用由阳丽菲、新环境公司承担。一审法院经审理查明：2017年5月19日，经新环境公司（丙方）居间介绍，阳丽菲（甲方、出售方）与刘娉婷（乙方、买受方）签订《房屋买卖合同》，约定阳丽菲将其所有的圣爵菲斯A4栋205房以1200000元出售给刘娉婷。付款方式为：购房定金+购房首付款+购房款+公积金贷款或银行贷款+交房尾款。付款步骤如下：乙方于2017年5月19日缴纳定金50000元；于2017年8月19日前缴纳首付款630000元；通过银行贷款510000元；在交付房屋时支付余款10000元。合同第三条约定，签订本合同后，甲乙双方即认可共同委托丙方为其已提供居间服务，甲乙双方应向丙方支付服务费用。合同签订当日，刘娉婷按合同约定向新环境公司刷卡支付购房定金50000元用于资金托管，支付居间服务费24000元，阳丽菲、新环境公司分别向刘娉婷出具收据。2017年5月20日，长沙市住房与城乡建设委员会做出长住建发（2017）71号《关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知》，暂停对在限购区域内已拥有2套及以上住房的本市户籍家庭出售商品住房(含新建商品住房和二手住房)，暂停对在限购区域内已拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭出售商品住房。2017年5月23日，长沙市不动产登记中心发出通知，经长沙市政府批准，2017年5月20日之前，已签订购房合同并已支付部分或全部购房款的客户，在6月15日前仍按原政策办理。2017年6月6日，阳丽菲向中国银行股份有限公司湖南省分行还清所涉房屋的按揭贷款，银行向其出具同意注销抵押权的证明。刘娉婷从了解上述两项限购政策后即开始与新环境公司经办房屋买卖合同的员工微信联系，表示其属于限购对象，合同无法继续履行故要求解除合同，并请该员工转告阳丽菲。刘娉婷在微信聊天记录中称，“我房子没卖，之前谈好的客户没有资格买房”，“没有什么现金在手上，六七十万的首付款去借贷款也不敢借”。至缴纳首付款日截止日止，双方对合同解除和购房定金、中介费问题协商未果，刘娉婷也未缴纳首付款，双方遂诉至一审法院。庭审中，阳丽菲认可已从新环境公司处收取购房定金50000元。一审法院认为：刘娉婷与阳丽菲、新环境公司签订的《房屋买卖合同》，该合同包括房屋买卖合同关系和居间合同关系，合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应按照合同全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据长沙市不动产登记中心关于“对已签订购房合同并已支付部分或全部购房款的购房户在6月15日前仍按原政策办理”的通知，刘娉婷是在长沙市出台“520”限购政策前与阳丽菲、新环境公司签订了合同，并支付购房定金50000元，刘娉婷在此期间提出解除合同的请求，阳丽菲不同意解除合同，刘娉婷可以在6月15日前按原政策继续履行合同，因刘娉婷怠于履行合同，故刘娉婷构成预期违约，但在6月15日之后合同目的已不能实现，一审法院确认解除刘娉婷与阳丽菲、新环境公司于2017年5月19日签订的《房屋买卖合同》。合同解除系刘娉婷预期违约在前，政府出台房屋限购政策在后，刘娉婷的违约责任不能免除。但合同不能继续履行，既有刘娉婷的违约因素，又有限购政策因素，综合本案情况，一审法院认定由阳丽菲酌情退还刘娉婷部分购房定金30000元。房屋买卖合同解除后，刘娉婷与新环境公司之间的居间合同关系亦终止，新环境公司已按合同约定履行义务，且对合同无法继续履行无过错，故对刘娉婷要求新环境公司退还居间服务费24000元的诉求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除刘娉婷与阳丽菲、新环境公司于2017年5月19日签订的《房屋买卖合同》；二、阳丽菲于本判决生效之日起10日内支付刘娉婷30000元;三、驳回刘娉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1650元，因适用简易程序减半收取825元，由刘娉婷承担660元，阳丽菲承担165元。本院经审理查明：《房屋买卖合同》中关于首付款及房屋过户的约定为：乙方（刘娉婷）在产权过户进窗后缴税前手续办理之时支付甲方（阳丽菲）购房首付款63万元，以自行支付的方式支付给甲方；手续甲乙双方最迟应于2017年8月19日之前办理。本院经审理查明的其它事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：根据《房屋买卖合同》的约定，刘娉婷支付首付款63万元以及阳丽菲将房屋产权过户进窗的时间均为2017年8月19日前，而根据限购政策，涉案房屋已不可能在合同约定的最后期限过户；但政策出台后，在政策规定的过户时间2017年6月15日前，刘娉婷并未与阳丽菲协商变更首付款支付时间及房屋过户时间以使房屋买卖目的得以实现，反而以受政策影响，其不能筹措房款为由表示将不履行合同主要义务，要求解除合同，因此，刘娉婷存在过错；但政策出台后，阳丽菲亦未与刘娉婷进行相关协商以实现房屋买卖目的，其亦存在过错。故综合双方的过错程度，同时考虑到阳丽菲已于2017年6月6日还清所涉房屋的按揭贷款，注销了抵押，其存在一定损失等情况，一审法院酌情由阳丽菲返还刘娉婷3万元定金，并无不当。虽然新环境公司对合同解除并不存在过错，但政策因素亦系房屋买卖合同解除的原因之一，故根据公平原则，酌情由新环境公司返还刘娉婷居间服务费10000元为宜。综上所述，刘娉婷的部分上诉请求成立，阳丽菲的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6674号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖南省长沙市开福区人民法院（2017）湘0105民初6674号民事判决第三项；三、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于本判决生效之日起10日内退还刘娉婷居间服务费10000元；四、驳回刘娉婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费825元，二审案件受理费1650元，共计2475元，由刘娉婷承担1137元，阳丽菲承担1003元。湖南新环境房地产经纪连锁有限公司负担335元。本判决为终审判决。审判长 刘 凯审判员 刘 英审判员 王 勇二〇一八年十二月十七日书记员 肖佳敏