文书内容广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0605民初9805号原告：佛山市南海区兴业物业管理有限公司，住所佛山市南海区桂城军桥东侧环保大楼**，统一社会信用代码91440605707715XXXX。法定代表人：麦宗汶。委托诉讼代理人：聂静云，是广东智宸律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱庆程，是广东信亦然律师事务所律师。被告：詹小林，男，1978年8月5日出生，汉族，住湖南省攸县，被告：詹某，男，2007年4月8日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，原告佛山市南海区兴业物业管理有限公司（以下简称“兴业公司”）与被告詹小林物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月7日立案后，依法适用普通程序进行审理。由于詹某与本案的审理由法律上的利害关系，经原告申请，本院依法通知其作为被告参加诉讼，并于同年11月28日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人聂静云到庭参加了诉讼，被告詹小林、詹某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告向原告连带支付自2012年4月1日至2016年7月31日期间所欠物业管理费2348.32元、车库管理费265.2元、市政垃圾清运费63元、公共分摊水电费167.4元、违约金992.88元，以上暂共计3836.8元（违约金以当月欠缴的物业费为基数，欠费期间按照日万分之五的标准计算，暂计至2017年12月31日，计算至实际付清之日）；2.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告是南海区俊怡花园小区的物业管理公司，被告是南海区桂城街道俊怡花园2号楼701房的业主。原告向被告提供物业服务，按照步梯房0.5元/平方米/月的标准收取物业服务费，并代收缴其物业范围内的水、电费用。被告自2012年4月起持续拖欠相关物业费用。经过原告多次催收，被告均无理拒绝，已构成违约，请求法院判如所请。被告詹小林没有答辩。被告詹某没有答辩。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃举证、质证和辩证的权利。本院经审查认为，原告的举证来源合法、内容真实，且与本案关联，本院均予采信，并据此认定事实如下：1998年6月1日，兴业公司登记成立，经营范围包括：物业管理；房地产信息咨询；水电维修；园林绿化养护；停车服务；泳池管理。案涉房产位于佛山市南海区桂城文华北路2号俊怡花园2#楼701房，建筑面积90.33平方米，于2004年3月3日登记在詹小林、吴小红的名下，各占二分之一份额；2010年11月24日因受赠吴小红名下的二分之一份额变更登记在詹某名下；2016年7月20日因转让该房产的全部份额变更登记在严连菊名下。2003年2月28日，兴业公司（甲方）与詹小林、吴小红（乙方）就俊怡花园2号楼701房签订《俊怡花园前期物业管理服务协议》（以下简称《服务协议》），约定了该协议所指的前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。同时约定了甲、乙双方的权利义务、物业管理服务内容、服务质量、费用、其他有偿服务费用、代收代缴收费服务、保险、违约责任等内容。其中约定甲方负责公共场所及房屋共用部分的清洁，在指定的公共场所定时收集和清运生活垃圾；乙方交纳物业管理费用时间为本物业验收合格后，住宅按建筑面积每月每平方0.50元收取，乙方须在每月5日前交纳当月的物业管理服务费用。乙方违反本协议规定，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交，并从逾期之日起按每天5‰交纳违约金，且有权终止对本物业的服务管理。兴业公司自该签订该协议起至今，一直为该物业所在的俊怡花园提供物业服务。2003年10月7日，兴业公司（甲方）、中国农业银行南海市市东支行（乙方）和詹小林（丙方）签订一份《协议书》，丙方自愿同意乙方在其农业银行存折上扣划俊怡花园住宅小区17座32号车库的各项收费（包括物业管理费、水费、公共水电费等）。庭审中，兴业公司陈述：涉案物业管理费按0.5元/平方米/月乘以建筑面积计算，公摊电费按每月每户2元计算，公摊水费按每月每户1.1元计算，市政垃圾清运费按兴业公司代垫总费用除以小区总户数得出每户63元，车库管理费按每月5.1元计算，违约金按照拖欠的物业管理费按每日千分之五计算。本院认为，兴业公司与詹小林、吴小红签订的《服务协议》，符合平等自愿、协商一致的原则，双方意思表示真实，其内容没有违反法律或行政法规的强制性规定，合法有效，双方理应依约履行。后詹某接受吴小红的赠与，于2010年11月24日将吴小红名下该房产的二分之一份额变更登记在其名下，自变更登记之日起，詹某承继了该房产的权利与义务，即詹某应履行上述《服务协议》。现兴业公司主张詹小林、詹某欠付2012年4月至2016年7月期间的物业管理费、公摊水、电费和车位管理费，虽然詹小林、詹某已于2016年7月20日已将案涉房产转让变更登记至案外人名下，但由于上述费用是每月5日前预交当月的，而詹小林、詹某也没有到庭对此提出异议，故本院对兴业公司的上述请求予以支持。经核算，詹小林、詹某拖欠兴业公司上述期间的物业管理费2348.84元（0.5元/平方米/月×90.33平方米=45.17元/月，45.17元/月×52个月=2348.84元）、公共分摊水、电费161.2元[（2元/月+1.1元/月）×52个月=104元]和车位管理费265.2元（5.1元/月×52个月=104元）。现兴业公司仅主张詹小林、詹某拖欠其物业管理费2348.32元，视为其对自身权利处分的真实意思表示，本院予以照准。兴业公司主张的公共分摊水、电费超过上述核定部分金额的，本院不予支持。詹小林、詹某逾期支付物业管理费，应按约承担违约金。兴业公司在变更诉讼请求申请书中请求按每日万分之五计算违约金，后在庭审中又请求按每日千分之五计算违约金，本院根据禁止反言原则，按兴业公司第一次主张的标准日万分之五计算违约金。经核算，詹小林、詹某应向兴业公司支付拖欠物业管理费截至2017年12月31日的违约金为1550.08元（详见附表），现兴业公司请求詹小林、詹某支付违约金992.88元，视为其对自身权利处分的真实意思表示，本院予以照准，即詹小林、詹某应向兴业公司支付2012年4月至2016年7月期间拖欠物业管理费计至2017年12月31日的违约金992.88元。关于兴业公司主张的市政垃圾清运费63元的问题。庭审中，兴业公司未能举证证明市政垃圾清运是双方在《服务协议》中约定的兴业公司提供的垃圾清运服务的例外，故本院认为兴业公司主张的市政垃圾清运费已包含在物业管理费中，对兴业公司上述主张，本院不予支持。詹小林、詹某经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第二条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、詹小林、詹某应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2012年4月至2016年7月期间的物业管理费2348.32元及计至2017年12月31日的违约金992.88元（详见附表），并以2348.32元为本金自2018年1月1日至款项清偿日止按日万分之五计付违约金予佛山市南海区兴业物业管理有限公司；二、詹小林、詹某应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2012年4月至2016年7月期间的公共分摊水、电费161.2元；三、詹小林、詹某应于本判决发生法律效力之日起十日内向佛山市南海区兴业物业管理有限公司支付2012年4月至2016年7月期间的车库管理费265.2元；四、驳回佛山市南海区兴业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用普通程序结案，案件受理费全额收取50元（佛山市南海区兴业物业管理有限公司已预交），由詹小林、詹某负担，并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付佛山市南海区兴业物业管理有限公司，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  廖锡燕人民陪审员  陈佩环人民陪审员  刘佩云二〇一八年十二月五日书 记 员  潘绮雯            附表：詹小林、詹昊儒应向兴业公司支付拖欠物业管理费违约金情况一览表                  欠费年月                欠费金额（元）              违约金起计日              违约金截止日              违约天数              违约金额/元                  2012.04               45.17              2012-4-6              2017-12-31              2096               47.34                   2012.05               45.17              2012-5-6              2017-12-31              2066               46.66                   2012.06               45.17              2012-6-6              2017-12-31              2035               45.96                   2012.07               45.17              2012-7-6              2017-12-31              2005               45.28                   2012.08               45.17              2012-8-6              2017-12-31              1974               44.58                   2012.09               45.17              2012-9-6              2017-12-31              1943               43.88                   2012.10               45.17              2012-10-6              2017-12-31              1913               43.21                   2012.11               45.17              2012-11-6              2017-12-31              1882               42.50                   2012.12               45.17              2012-12-6              2017-12-31              1852               41.83                   2013.01               45.17              2013-1-6              2017-12-31              1821               41.13                   2013.02               45.17              2013-2-6              2017-12-31              1790               40.43                   2013.03               45.17              2013-3-6              2017-12-31              1762               39.79                   2013.04               45.17              2013-4-6              2017-12-31              1731               39.09                   2013.05               45.17              2013-5-6              2017-12-31              1701               38.42                   2013.06               45.17              2013-6-6              2017-12-31              1670               37.72                   2013.07               45.17              2013-7-6              2017-12-31              1640               37.04                   2013.08               45.17              2013-8-6              2017-12-31              1609               36.34                   2013.09               45.17              2013-9-6              2017-12-31              1578               35.64                   2013.10               45.17              2013-10-6              2017-12-31              1548               34.96                   2013.11               45.17              2013-11-6              2017-12-31              1517               34.26                   2013.12               45.17              2013-12-6              2017-12-31              1487               33.58                   2014.01               45.17              2014-1-6              2017-12-31              1456               32.88                   2014.02               45.17              2014-2-6              2017-12-31              1425               32.18                   2014.03               45.17              2014-3-6              2017-12-31              1397               31.55                   2014.04               45.17              2014-4-6              2017-12-31              1366               30.85                   2014.05               45.17              2014-5-6              2017-12-31              1336               30.17                   2014.06               45.17              2014-6-6              2017-12-31              1305               29.47                   2014.07               45.17              2014-7-6              2017-12-31              1275               28.80                   2014.08               45.17              2014-8-6              2017-12-31              1244               28.10                   2014.09               45.17              2014-9-6              2017-12-31              1213               27.40                   2014.10               45.17              2014-10-6              2017-12-31              1183               26.72                   2014.11               45.17              2014-11-6              2017-12-31              1152               26.02                   2014.12               45.17              2014-12-6              2017-12-31              1122               25.34                   2015.01               45.17              2015-1-6              2017-12-31              1091               24.64                   2015.02               45.17              2015-2-6              2017-12-31              1060               23.94                   2015.03               45.17              2015-3-6              2017-12-31              1032               23.31                   2015.04               45.17              2015-4-6              2017-12-31              1001               22.61                   2015.05               45.17              2015-5-6              2017-12-31              971               21.93                   2015.06               45.17              2015-6-6              2017-12-31              940               21.23                   2015.07               45.17              2015-7-6              2017-12-31              910               20.55                   2015.08               45.17              2015-8-6              2017-12-31              879               19.85                   2015.09               45.17              2015-9-6              2017-12-31              848               19.15                   2015.10               45.17              2015-10-6              2017-12-31              818               18.47                   2015.11               45.17              2015-11-6              2017-12-31              787               17.77                   2015.12               45.17              2015-12-6              2017-12-31              757               17.10                   2016.01               45.17              2016-1-6              2017-12-31              726               16.40                   2016.02               45.17              2016-2-6              2017-12-31              695               15.70                   2016.03               45.17              2016-3-6              2017-12-31              666               15.04                   2016.04               45.17              2016-4-6              2017-12-31              635               14.34                   2016.05               45.17              2016-5-6              2017-12-31              605               13.66                   2016.06               45.17              2016-6-6              2017-12-31              574               12.96                   2016.07               45.17              2016-7-6              2017-12-31              544               12.29                   合计                                                                          1550.08