文书内容重庆市合川区人民法院执 行 裁 定 书(2018)渝0117执异120号异议人:陈艳,女,汉族,1985年12月26日出生,住重庆市九龙坡。异议人:陈清兰,女,汉族,1963年08月28日出生,户籍地重庆市沙坪坝区，现住重庆市沙坪坝区。申请执行人：屈超琼，女，汉族，1963年2月8日出生，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：张玉，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被执行人：重庆轩逸房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区合阳办交通街****，统一社会信用代码9150011705483064E。法定代表人：唐金健，公司执行董事。本院在办理申请人屈超琼与被申请人重庆轩逸房地产开发有限公司民间借贷纠纷一案中，查封了重庆轩逸房地产开发有限公司名下位于重庆市合川区X号房屋。案外人陈清兰、陈艳于2018年11月28日向本院提出书面异议。本院依法组成合议庭进行了书面审查，现已审查终结。异议人陈清兰、陈艳称，申请解除(2017)渝0117执保564号执行裁定中对位于合川区X号楼房的查封决定。事实与理由：2017年5月22日,重庆轩逸房地产开发有限公司与申请人签订《商品房买卖合同》,将位于合川区**楼房以3784725元的价格出售给申请人。因该房屋是重庆鸿瀚物资有限公司与重庆轩逸房地产开发有限公司、重庆阳成建筑工程有限公司的买卖合同纠纷案达成调解((2017)渝0106民初3230号民事调解书)后,直接以房屋价款抵冲的案件执行款,故《商品房买卖合同》签定时,案涉房屋价款已经支付完毕。重庆轩逸房地产开发有限公司也开具了编号为3076313的《收据》并加盖重庆轩逸房地产开发有限公司财务专用章。至此,申请人已经全额支付案涉房屋价款,申请人为合川区**楼房的实际所有人。2017年5月22日,重庆轩逸房地产开发有限公司与申请人在房交所完成了网签。网签完成后,因重庆轩逸房地产开发有限公司的原因无法办理备案登记及相应的产权转移手续,该楼盘的所有业主向合川区人民政府提出了多次申请,合川区人民政府也主持了多次调解,但因种种原因迄今仍无法办理相应的产权转移手续。后经申请人查询,发现合川区人民法院于2017年9月14日作出(2017)渝0117执保564号执行裁定,就该案件原告屈超琼和重庆轩逸房地产开发有限公司借款合同纠纷案件对位于案涉采取了财产保全措施。2017年10月20日在合川区房管局办理了该房屋的查封登记手续。根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人,第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产,但尚未办理产权过户登记手续的,人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有,但未办理过户登记手续的,如果第三人对此没有过错,人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中申请人已经付清全部房款,并通过了网签,虽然没有办理过户登记手续,但申请人对此无任何过错。因此合川区人民法院对案涉房屋的查封违反了最高院的规定,是错误的。合川区人民法院的查封行为虽然发生在案件的审理阶段,但是仍然适用《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》。因为保全行为就是对财产保全裁定的执行,故保全行为就是执行行为。综上所述,合川区人民法院对案涉房屋的查封行为属于执行行为,该行为违反了最高人民法院的相关规定,申请人作为案涉房产的实际所有人以第三人身份依法提出异议,要求解除对案涉房屋的查封行为。法院应当依据《民事诉讼法》第204条的规定对申请人的异议进行处理。申请执行人屈超琼称，商品房买卖合同签订时间在2017年5月22日，调解书时间是2017年6月5日，签约合同时间在调解书之前，不能证明申请人所称的以房抵债。轩逸公司情况说明无日期，没有取得调解书中所有债权债务人的同意，内容上没有明确写明以房抵债，也没有明确金额，不符合交易惯例，不能证明存在以房抵债关系。根据调解书内容，轩逸房地产公司并非主债务人，只是众多债务人之一，但最终由其承担相关债务，抵债房款金额不符合市场价，各方存在恶意串通，损害第三人利益，应为无效。收据上开具的收款方式为现金，与申请人所称的以房抵债不符，其载明的是商1房屋认购款，与商品房买卖合同约定不符，且只有收据，没有发票，没有相应大修基金票据，不能证明申请人已支付相应房款。该房屋用途为非住宅，属于商户用房，不符合执行异议要求。异议人未提交办理网签证据，未办理合同备案登记。异议人没有按照约定支付购房款，该房款属于非住宅，并非用于居住，且申请人名下无其他房屋，而申请人也未合法占有该房屋，因此根据最高院相关规定，申请人执行异议不成立。经审查查明，2014年6月20日重庆鸿瀚物资有限公司与重庆阳城建筑工程有限公司轩逸-御景豪庭项目部、重庆轩逸房地产开发有限公司签订钢材销售合同，重庆鸿瀚物资有限公司为轩逸-御景豪庭项目唯一钢材供应商，供应钢材在1500吨-2000吨。2017年2月重庆鸿瀚物资有限公司向重庆市沙坪坝区人民法院申请诉讼保全，该院作出（2017）渝0106执保372号执行裁定书，冻结被申请人重庆轩逸房地产开发有限公司、重庆阳成建筑工程有限公司、蒙建华、唐金健、段世忠的银行存款700万元或查封、扣押其相应价值的财产。2017年6月5日重庆市沙坪坝区人民法院作出（2017）渝0106民初3230号民事调解书确认，被告重庆阳成建筑工程有限公司支付原告重庆鸿瀚物资有限公司货款及加价款共计6295717.69元,此款限被告重庆阳成建筑工程有限公司于2017年6月16日前付清，被告重庆轩逸房地产开发有限公司、唐金健、蒙建华、段世忠承担连带清偿责任。另查明，李英彬系重庆鸿瀚物资有限公司法定代表人，异议人陈艳与李英彬系夫妻关系。2014年6月28日瞿文富与李英彬就轩逸-御景豪庭项目达成钢材供应合作协议，瞿文富与异议人陈清兰系夫妻关系。重庆轩逸房地产开发有限公司作出情况说明，被说明人陈艳、陈清兰等。说明事项：说明人系开发房地产的公司，2014年6月20日说明人因从事房屋开发需建筑钢材为第三人重庆阳成建筑工程有限公司所建筑的说明人投资开发的重庆市合川区三汇镇锦华路轩逸、御景豪庭楼盘所向重庆鸿物资有限公司购买的钢材作出担保,说明人因欠第三人重庆阳成建筑工程有限公司的建筑款,而第三人重庆阳成建筑有限公司又欠重庆鸿瀚物资有限公司的钢材款,而说明人又作为重庆阳成建筑工程有限公司向重庆鸿瀚物资有限公司购买钢材款的担保人，后重庆鸿瀚物资有限公司向重庆市沙坪坝区人民法院因钢材销售合同纠纷提起诉讼,经重庆市沙坪坝区人民法院组织三方调解,现说明人愿意将重庆市合川区三汇镇锦华路轩逸、御景豪庭自己所开发的楼盘其中的部分房屋以抵款方式转卖给重庆鸿瀚物资有限公司,被说明人陈艳系重庆鸿瀚物资有限公司法人代表投资人李英彬妻子,被说明人陈清兰系重庆鸿瀚物资有限公司的合伙人,因此双方确定将重庆市合川区X号,建筑面积为1081.35平方米,套内924.86平方米共计作价3784725元卖给被说明人陈艳和陈清兰,陈艳和陈清兰各占50%，双方为此签订了重庆市商品房买卖合同,此事实真实合法系说明人真实意思表述。2017年5月22日重庆轩逸房地产开发有限公司与陈清兰、陈艳签订X号商品房买卖合同，并进行了网签。由于商品房未修建完毕，也未通过竣工验收，未实际交付。本院依据屈超琼的保全申请，于2017年9月11日作出（2017）渝0117执保564号执行裁定书和协助执行通知书，查封重庆轩逸房地产开发有限公司名下位于重庆市合川区X号房屋。本院认为，重庆轩逸房地产开发有限公司因开发轩逸.御景豪庭楼盘使用重庆鸿瀚物资有限公司提供的钢材，经重庆市沙坪坝区人民法院确认应付货款及加价款为6295717.69元。由该楼盘的修建公司重庆阳成建筑工程有限公司承担偿还责任，重庆轩逸房地产开发有限公司等承担连带责任。在履行过程中，重庆轩逸房地产开发有限公司用开发的轩逸.御景豪庭楼盘的房屋与重庆鸿瀚物资有限公司签订以房抵债协议，该协议系当事人的真实意思表示，合法有效。异议人陈清兰、陈艳基于与重庆鸿瀚物资有限公司法定代表人和合作人的身份关系而拥有了以房抵债的权利，该权利得到了债权人重庆鸿瀚物资有限公司、债务人重庆阳成建筑工程有限公司、连带责任人重庆轩逸房地产开发有限公司的确认，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。异议人基于以物抵债协议与重庆轩逸房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，同重庆轩逸房地产开发有限公司建立了商品房买卖合同关系。异议人依法享有对抗申请执行人申请保全查封该套房屋的权利，其权利能够排除执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第四百六十五条第（一）款第（二）项，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、二十八条的规定，裁定如下:中止对位于重庆市合川区X号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  陈 果人民陪审员  侯春香人民陪审员  杨 波二〇一八年十二月十日书 记 员  杨蕊绮