广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0102民初7126号 原告：谢朋君，男，1991年10月18日出生，壮族，住南宁市。 委托诉讼代理人：吴长峰，广西桂霖峰律师事务所律师。 被告：广西南国利得投资有限公司，住所地：南宁市兴宁区长堽路五里**。统一社会信用代码：91450000697628489Q。 法定代表人：许明建，该公司常务副总经理。 委托诉讼代理人：王宁虹，该公司职员。 委托诉讼代理人：黄丽，该公司职员。 原告谢朋君与被告广西南国利得投资有限公司（以下简称南国利得公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月28日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谢朋君的委托代理人吴长峰，被告南国利得公司的委托代理人王宁虹、黄丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢朋君向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第八条关于“买受人逾期付款的违约责任”条款无效；2、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十条关于“出卖人逾期交房的违约责任”条款无效；3、确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第十六条关于“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告归出卖使用权人所有”条款无效；4、判决确认原告与被告签订的《商品房买卖合同》补充协议中的第八条关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”条款无效；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年5月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城2号楼2单元203号房屋。当事人双方签订合同时对合同中的权利义务安排应遵循公平原则，特别是在签订格式合同时，提供格式条款的一方不得采取加重对方责任的条款，否则被认定为无效条款，对当事人没有约束力。被告在约定买受人逾期付款的违约责任属于加重了买受人责任，而在约定出卖人逾期交房的违约责任时，排除了对方的主要权利，应确认无效。被告在合同的附件中关于广告权的约定属于不可分的共有部分建筑的处分权，没有经过所有业主的同意，不具有法律效力。 被告南国利得公司辩称：1、合同条款的出卖人违约责任的条款是有效的，并没有合同法52、53条的情形，遵循双方的公平原则，在二审的判决中已经认定有效；2、针对违约条款及责任的答辩意见，二审判决已经认定有效，其他条款商品房买卖合同并没有免除被告的责任，不属于格式条款，遵循公平的原则，故被告认为是有效的；3、商品房买卖协议第8条约定的广告，既不是公用设施也不是承重结构，不应认定为业主共有，其不属于公共通行部分，不能认定为业主共有，被告有权对小区进行命名，被告将房屋出售给原告，并保留物权法之外的部分权利，并非法律规定专属而不能进行约定的范围，该约定与处分并不违反法律、行政法规的禁止性规定，该条款应属有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下： 原告（买受人）与被告（出卖人）于2016年5月24日签订一份《南宁市商品房买卖合同》，约定：买受人向出卖人购买位于南宁市兴宁区长堽路五里1号传媒星城2号楼2单元203号房屋，建筑面积为116.48平方米，套内面积为93.17平方米，该商品房属预售房，按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米7726.16元，房屋总价款719846元。合同中双方对商品房基本状况、商品房价款及付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任、交接等内容进行了约定。其中合同第七条付款方式及期限约定。合同第八条约定买受人逾期付款的违约责任约定：（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限届满之日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）买受人逾期付款超过30日（不含30日）的，买受人未缴清应付房款或中途不购买该商品房的，即视为买受人不履行合同，双方一致同意出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，合同解除后出卖人有权在买受人已付款中扣除税费，并从总房款中直接扣除总房款的20%作为违约金，余款无息退还买受人。买受人已付款不足支付税费、违约金的，出卖人保留向买受人另行追索的权利。买受人在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后7日内须将办理合同解除相关手续所须的应由买受人提供的全部资料提供给出卖人，并配合出卖人办理撤销房屋买卖合同备案及预告登记手续，如买受人不提供资料或提供资料不全或不予配合的，而致使无法按时撤销房屋买卖合同备案及预告登记的，买受人应在收到出卖人解除《商品房买卖合同》的通知后第八日起，每日还应向出卖人支付房屋总价款万分之三的违约金，直至备案手续及预告登记撤销为止。出卖人不解除合同的，买受人除应按出卖人要求和期限支付《商品房买卖合同》的全部余款外，仍应从买受人延迟支付之日起每日按总房款的万分之五（计至买受人履行完支付义务止）向出卖人支付违约金。买受人按以上要求支付购房款和违约金后，《商品房买卖合同》方可继续履行。本条中的逾期应付款指依照本合同第七条规定的到期应付款与该实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同第十条约定出卖人逾期交房的违约责任约定：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期交付超过90日（不含90日），买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自收到买受人解除合同书面通知之日起90日内退还全部已付房款，不计利息。买受人于解除合同的条件成就之日起15日内未书面通知出卖人解除合同的，则视为买受人放弃解除合同的权利并同意继续履行合同。合同附件六第八条约定：下列项目权益为出卖人拥有：（1）本房地产项目的命名权、所有广告及发布广告的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益；（2）未列入公摊面积的地下、地面停车位及相关配套用房的使用、处置、经营权。合同附件第十六条约定：买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告使用权归出卖人所有。原告以上述合同中部分合同条款无效为由向本院提起诉讼，诉请如前。 另查明，合同签订后原告已按合同约定付清全部购房款，并在被告处办理房屋交接手续、领取房屋钥匙。 涉案房屋所在的传媒星城2#楼子单位工程于2014年1月26日取得商品房预售许可证，并于2016年9月21日取得建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位、监理单位综合验收结论为工程质量合格的《建设工程质量竣工验收意见书》。 以上事实，有《商品房买卖合同》、《补充协议》、发票和备案证明，《商品房预售许可证》、《建设工程质量竣工验收意见书》及当事人陈述等证据予以证实。 本院认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同,双方当事人均应依约全面履行。 关于《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是否无效的问题。格式条款是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。涉案合同第八条、第十条确实是原告与被告在内的所有购房人签订的《南宁市商品房买卖合同》中重复使用，属于格式条款，但格式条款并非当然无效。合同第八条、第十条约定的内容并未免除被告的责任，也未完全排除原告的主要权利，亦不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条和五十三条所规定的情形，因此，本院确认《南宁市商品房买卖合同》第八条、第十条是合法有效的条款，双方均应遵照履行。 关于《南宁市商品房买卖合同》补充协议第八条和十六条是否无效的问题。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”以及《中华人民共和国物权法》第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定可以看出，外墙、屋顶等建筑物基本结构部分以及楼梯通道、小区道路两侧等公共通行部分属物权法规定的共有部分。根据《中华人民共和国物权法》第七十条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定，对于共有部分应由购房的业主享有共有和共同管理的权利，出卖人在转让建筑物内的房屋时，其对共有部分享有的权利应在购房合同中一并转让，而合同附件六第八条中关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”内容和第十六条规定电梯、屋顶及外墙广告使用权归出卖人所有，违反法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，该条款应属无效。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第三十九条、第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十条、七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下： 一、原告谢朋君与被告广西南国利得投资有限公司于2016年5月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第十六条“买受人同意本项目本栋楼的电梯、屋顶及外墙广告使用权归出卖人所有”条款无效； 二、原告谢朋君与被告广西南国利得投资有限公司于2016年5月24日签订的《南宁市商品房买卖合同》补充协议第八条关于“本房地产所有广告及发布的附属设施（包括楼顶广告位、小区道路两侧等）的发布权、所有权、使用权及广告收益”的内容无效。 三、驳回原告谢朋君其他诉讼请求。 案件受理费50元，由原告谢朋君负担25元，被告广西南国利得投资有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判长  陈燕洪 审判员  党建军 审判员  农慧兰 二〇一八年十二月二十七日 书记员  何 铃 附法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。 第八十八条合同的当事人应当按照合同的约定，全部履行自己的义务。 《中华人民共和国合同法》 第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。 第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。 第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十三条合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第三条除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。