广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0104民初18009号原告：广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司，住所地广州市越秀区流花路**内自编******。法定代表人：唐海玲。委托诉讼代理人：刘艺，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张娜，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：广州市大合文化发展有限公司，住所地广州市越，住所地广州市越秀区沿江中路****自编**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：滕谢群，职务总经理。被告：广州非乐餐饮有限公司，住所地广州市越秀区流，住所地广州市越秀区流花路**流花展贸中心来宾报到处 style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：滕谢群。两被告共同委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司诉被告广州市大合文化发展有限公司（以下简称大合文化公司）、广州市非乐餐饮有限公司（以下简称非乐公司）租赁合同纠纷一案，原告于2018年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张娜，两被告共同委托诉讼代理人郑建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：两被告共同向原告支付2017年4月1日至2017年11月10日的租金1515888元（每月按206712元计算）、2017年6月1日至2017年11月10日的综合管理费51040元（每月按4785元计算）、2017年3月至2017年11月10日的外摆场地使用费20833.33元（每月按2500元计算），提前解除合同违约金1240272元、逾期缴纳租金的违约金（按合同约定每逾期一日按照应付金额千分之一计算，从2017年4月1日至实际付清之日止）、逾期缴纳综合管理费的违约金（按合同约定每逾期一日按照应付金额千分之一计算，从2017年6月1日至实际付清之日止）、外摆场地使用费逾期利息损失（逾期利息损失按照中国人民银行逾期贷款利率，即中国人民银行同期同类贷款基准利率的水平上加收50%的标准计算，从2017年3月1日起至实际付清之日止）事实与理由：2016年6月20日，原告与被告大合文化公司签订《广州流花展贸中心物业租赁合同》，承租位于广州流花展贸中心来宾报到处物业，建筑面积957平方米，该合同约定：租期6年，从2017年3月1日起至2023年2月28日止；维稳衔接及装修期6个月，起租日为2017年3月1日。该合同亦对租金、综合管理费、外摆场地使用费的缴纳标准以及缴纳时间等进行了相应的约定。为此，双方亦约定了相应的违约责任。2016年11月24日，原告与两被告签订《转让协议》，由被告大合文化公司自2016年12月1日将上述租赁合同的全部权利义务概括转让给被告非乐公司，被告大合文化公司就被告非乐公司对租赁合同的履行承担连带责任。在租赁合同及转让协议签订后，原告已完全履行了租赁合同及转让协议约定的义务，但两被告一直拖欠租金、综合管理费、外摆场地使用费，经原告多次催缴后仍未缴纳。2017年11月10日，原告向两被告分别发出关于解除租赁合同及转让协议的相关通知，自2017年11月11日起解除租赁合同及转让协议。原告认为，租赁合同及转让协议合法有效，对各方均有约束力，两被告未按约缴纳上述各项费用已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。两被告共同辩称：一、涉案租赁合同无效，合同对双方没有法律约束力，不适用违约责任条款的约定，原告主张违约金没有法律依据。二、涉案物业没有产权证明，也没有取得建设工程规划许可证，根据合同第二条约定显示，涉案物业为临建，根据《城乡规划法》第四十四条及《广东省临时建设和临时用地规划管理办法》第十一条及《广东省国土资源厅关于加强临时用地管理的通知》中关于规范临时用地审批的规定中均规定了临时用地的使用期限一般不超过两年，因特殊情况确需延长使用的，应当重新办理审批手续，临时建设应当在批准的使用期限届满前自行拆除。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和第三条规定，租赁合同时无效的。二、因涉案物业属于临时建筑，原告没有取得建设工程消防验收合格证明，而被告租用涉案物业用作经营餐厅，装修需要报二次消防，但原告没有提供消防验收合格证，也没有提供建设工程规划许可证明文件和城乡规划主管部门批准证明文件，导致被告无法申报消防审批手续，致使被告不能办妥合法经营手续。根据租赁合同第十八条的约定，还没有起租，无需支付租金，故被告不存在违约行为。由于无法经营，被告于2017年3月份已撤离物业，从2017年3月份起物业已由原告管业。三、退一步来说，如果法院认定合同有效且认定被告违约的，双方约定的违约金过高，请求法院予以调整。经审理查明：2016年6月20日，原告（甲方）与被告大合文化公司（乙方）签订了《广州流花展贸中心物业租赁合同》，其中约定了：乙方向甲方承租使用的广州流花展贸中心，乙方向甲方承租使用的广州流花展贸中心来宾报到处物业；租赁物业现有城市规划用途为临建，广州流花展贸中心1-10号馆原房屋规划用途包括展馆、洽谈大楼、服务业等，根据广州市规划局文件批复，使用功能由原会展调整为商贸、餐饮、办公（具体以穗规函[2011]6728号及穗规建证[2011]2784号为准），现正完善相关手续；租赁物业建筑面积为957平方米，租赁物业的位置及范围详见附图；乙方承租租赁物业的租期为6年，即从2017年3月1日开始连续计算至2023年2月28日止；其中2017年3月1日至2019年2月28日止，月租金为206712元；租金按月支付，乙方应当于每月第10日前支付当月租金；乙方自移交日起向甲方缴纳综合管理费，维稳衔接及装修期费用标准为每月每平方米5元，即每月综合管理费的金额为4785元，自起租日起费用标准为每月每平方米10元，即每月综合管理费的金额为9570元；从2016年9月1日至2017年2月28日，月综合管理费为4785元；2017年3月1日至2019年2月28，月综合管理费为9570元；综合管理费按月支付，乙方应当每月第10日前支付当月综合管理费；因承租租赁物业产生的水电费由乙方承担，水费、电费及水电费周转金9570元应向甲方指定的物业管理人交纳；自本合同签订之日起7日内，乙方应当向甲方交纳履约保证金，其中包括：1.租金保证金413424元，并预缴第一个月租金206712元；2.综合管理费保证金19140元，并预缴第一个月综合管理费9570元；甲方提供乙方约250平方米外摆场地，外摆场地须用作乙方餐饮经营配套，乙方自起租日起向甲方缴纳外摆场地使用费，外摆场地使用费为2500/月；租赁物业的移交日为2016年9月1日；乙方按现状交收物业后，应当在维稳衔接及装修期届满前办妥各项经营手续并开门营业，如因甲方的障碍导致乙方未能在维稳衔接及装修期届满前办妥合法经营手续，起租日顺延至该障碍消除之日后第30日，租赁期限相应顺延；乙方未能按照本合同的约定支付租金、综合管理费，每逾期1日，按照应付而未付的租金、综合管理费的0.1%支付违约金；乙方在使用租赁物业过程中逾期缴纳租金或综合管理费、水电费超过30天的，甲方有权单方面解除本合同；因乙方导致本合同提前解除的，乙方已缴纳的租金、综合管理费、履约保证金不予退还，乙方应当补交租赁物业使用费、维稳衔接及装修期的使用费，该部分费用相当于租赁物业首年月租金的6倍；等。2016年11月24日，原告（甲方）、被告大合文化公司（乙方）与被告非乐公司（丙方）签订了《转让协议》，其中约定了：各方一致同意自2016年12月1日起，乙方将《租赁合同》的全部权利义务概括转让给丙方，乙方不再享有《租赁合同》中各项权利，乙方就丙方对《租赁合同》的履行承担连带责任；自2016年12月1日起，丙方按《租赁合同》约定应付甲方的租金等费用；等。2017年12月12日，原告向两被告分别寄出《关于解除和的通知》。原告为了证明涉案场地可以合法使用，向本院提交了：1.穗规验证字[2000]第0943号《建设工程规划验收合格证》；2.2017年3月22日穗规越秀[2017]189号《广州市越秀区国土资源和规划局关于明确越秀区流花路117号流花展馆来宾报到处使用功能问题的复函》，其中记载：该地块用地性质为商业金融业用地，由于餐饮功能属于商业业态，故来宾报到处作为餐饮用房使用，与现行规划并无矛盾。庭审中，原告表示：我方是按照合同约定交付给被告使用的。两被告表示：原告具体移交的时间，被告记不清楚了，由于无法办理相关证照，在免租期满后，2017年3月两被告就搬离物业，物业已由原告实际管业；原告没收保证金和违约金不能同时主张，如原告主张违约金，我方认为应按照一个月的租金来计算。本院认为：原、被告签订的《广州流花展贸中心物业租赁合同》及《转让协议》，均出自各方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。原告已经提交了涉案场地的规划验收合格证及使用性质的批复来证明涉案场地的合法性，两被告以场地属临建为由认为合同无效，没有依据，本院不予采纳。被告非乐公司未按合同约定支付租金等费用，已属严重违约，并导致合同解除，应承担相应的违约责任。被告非乐公司认为其已于2017年3月搬离物业，但没有提供证据证明其已将涉案物业交回给原告，故原告主张的从2017年4月1日至2017年11月10日止的租金、从2017年6月1日至2017年11月10日止的综合管理费及从2017年3月至2017年11月10日止的外摆场地使用费，被告非乐公司均应交纳。关于违约责任，其中逾期支付租金、综合管理费的违约金标准约定过高，本院酌定调整为按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%计算，因租金及综合管理费是每月第10日前支付，违约金的起算日期应为每月的11日。外摆场地使用费，因合同没有约定交纳的时间，故原告主张逾期利息损失，没有依据，本院不予支持。提前解除合同的违约金，按照合同约定，已交的履约保证金不予退还，并应当补交租赁物业使用费、维稳衔接及装修期的使用费。该约定的保证金，并非定金，也不具备定金性质，故该约定中的没收保证金与补交免租期的租金，均属违约金的范畴，被告没有证据证明该约定的违约金过高，故本院对于其要求调整该部分的违约金标准，不予接纳。因在《转让协议》中约定，被告大合文化公司需对租赁合同中的承租人义务承担连带责任，故被告大合文化公司需对本案被告非乐公司的付款义务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、于本判决生效之日起10日内，被告广州市大合文化发展有限公司、广州非乐餐饮有限公司应向原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司支付从2017年4月1日起至2017年11月10日止的租金（每月按206712元计算）及逾期支付租金的违约金（从2017年4月11日起，以同期应付而未付的租金为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%，计算至实际付清租金之日止）。二、于本判决生效之日起10日内，被告广州市大合文化发展有限公司、广州非乐餐饮有限公司应向原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司支付从2017年6月1日起至2017年11月10日止的综合管理费（每月按4785元计算）及逾期支付综合管理费的违约金（从2017年6月11日起，以同期应付而未付的综合管理费为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮30%，计算至实际付清综合管理费之日止）。三、于本判决生效之日起10日内，被告广州市大合文化发展有限公司、广州非乐餐饮有限公司应向原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司支付从2017年3月1日起至2017年11月10日的外摆场地使用费（每月按2500元计算）。四、于本判决生效之日起10日内，被告广州市大合文化发展有限公司、广州非乐餐饮有限公司应向原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司支付提前解除合同的违约金1240272元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费32988元，由原告广州市城投资产经营管理有限公司流花分公司元承担2920元，由被告广州市大合文化发展有限公司、广州市非乐餐饮有限公司承担30068元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审 判 长  周鸿明人民陪审员  吴 斐人民陪审员  何海年二〇一八年十二月二十七日书 记 员  戚志滨