江苏省南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0106民初10087号 原告：王翠英，女，1976年11月17日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖红，江苏巨楷律师事务所律师。 原告：胡永军，男，1973年1月18日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：高洁，江苏巨楷律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖红，江苏巨楷律师事务所律师。 被告：潘德彬，男，1972年1月1日出生，汉族，住南京市。 委托诉讼代理人：杨青青，江苏致邦律师事务所律师。 被告：甘仁顺，男，1967年7月19日出生，汉族，住南京市，现羁押于江苏省苏州监狱。 委托诉讼代理人：许卿亭，江苏简文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史河群，江苏简文律师事务所律师。 原告王翠英、胡永军与被告潘德彬、甘仁顺案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王翠英、胡永军共同委托诉讼代理人高洁、肖红，被告潘德彬委托诉讼代理人杨青青，被告甘仁顺及其委托诉讼代理人许卿亭、史河群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王翠英、胡永军向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2018）苏0106执恢306号民事裁定书及拍卖公告；2.判决确认南京市；3.请求终止对303室房屋的拍卖，解除对上述房屋的查封、冻结等强制执行程序。事实和理由：2007年8月28日，原告与被告甘仁顺及其妻子董生凤签订了《购房协议书》，约定甘仁顺及其妻子董生凤将位于栖霞区法院旁的拆迁安置房（65平方米）以18.2万元的价格出售给两原告。同日，原告支付了10万元首付款。2009年8月28日，上述拆迁安置房已经建成，原告与甘仁顺及其妻子董生凤又签订了一份《购房协议》，明确原告所购房屋为303室房屋，面积为62.85平方米，房屋价格与住房维修基金合计为184150.5元。同日，原告结清全部款项并居住涉案房屋至今。 2016年6月，董生凤对潘德彬申请执行其名下的两套房屋而提出执行异议。该案经鼓楼区人民法院听证查明，甘仁顺及董生凤名下有三套房屋，其二人于2010年6月2日离婚时约定其中两套登记在董生凤名下，故鼓楼区人民法院终止对上述房屋的执行。2018年8月，潘德彬又申请对303室房屋强制执行，两原告才知悉房屋被执行的事情，遂提出异议，但被南京市鼓楼区人民法院驳回。两原告认为，涉案房屋归两原告所有，继续执行该房屋侵害了原告的合法权利，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。 被告潘德彬辩称：南京市鼓楼区人民法院所作出的执行裁定认定事实和适用法律均正确，该裁定已经排除了原告的权利，因此应继续执行该房屋。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 被告甘仁顺辩称：原告王翠英和胡永军仅支付了首期房款10万元和交房费用6200元，其余房款均未支付，其同意执行该房屋，其与两原告之间的纠纷可以另行解决，其在出狱后会将钱款退还给原告。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：303室房屋系甘仁顺使用拆迁安置补偿款所购买的安置房，该房屋于2015年9月18日登记在甘仁顺名下，但不动产登记信息查询表显示该房屋系“买受（经济适用房）”。 2007年8月28日，甘仁顺和王翠英签订了一份购房协议，该协议的甲方为“甘仁顺和董生凤”，乙方为“胡永军和王翠英”，但该合同末尾的签字处仅有甘仁顺和王翠英的署名，并无董生凤和胡永军的署名。该协议约定，甲方将王子楼甘西队拆迁安置房（栖霞区法院旁）65平方米的房屋卖给乙方，协商价格2800元/平方米，合计人民币182000元，双方签字后乙方先支付给甲方10万元，自2007年8月28日起两年后拿到房屋钥匙后，将剩余款82000元付清；甲乙双方房屋过户办理房产证事项，一切费用由甲方负责，乙方概不承担一切诉讼费用。今后，无论房屋市场价格升降，甲、乙双方不得以任何理由提出调整价格，不得反悔，否则按法律程序办理。另注明最后按实际面积结算。当日，王翠应向甘仁顺交付了10万，甘仁顺于当日出具了收条。协议书和收条均有见证人刘烨的签字。 2009年8月28日，甲、乙双方又签订了一份购房协议，协议约定，甲方将303室（62.85平方米）房屋卖给乙方，价格2880元/平方米，共计181008元，并由乙方付住房维修基金3224.5元，两项共计184150.5元；乙方已于2007年8月28日付现金10万元，2009年8月28日付84550.5元，购房款已全部付清；房产证到期过户时，过户费1万元以内的由乙方付款，过户费1万元以上的，甲乙双方共同付款（各占50%）。本合同终生有效，甲乙双方不得反悔，本协议一式两份，各持一份。该合同的甲方签字处有手写的“甘仁顺、董生凤”的字样，但从书写方式上判断应该是一人所写；乙方处有胡永军和王翠英的署名，且有见证人周阳的签名。甘仁顺称甲方处董生凤的署名系其所签。 甘仁顺于2009年拿到钥匙后即将房屋交付给了胡永军和王翠英居住。王翠英和胡永军持有303室房屋的水卡、电卡和燃气卡，且缴纳了水费、电费、燃气费以及物业费和垃圾费等。 2010年6月2日，甘仁顺与董生凤离婚，离婚协议约定位于栖霞区尧顺家园6幢304室及7幢304室的房屋归董生凤所有。 2011年甘仁顺因犯诈骗罪被栖霞区人民法院判处有期徒刑十年零六个月。 2012年3月8日，原南京市下关区人民法院作出了（2012）下民初字第278号民事调解书，确认甘仁顺于2012年3月31日前偿付潘德彬欠款60万元。因甘仁顺未履行上述调解书所确定的义务，潘德彬遂于2012年5月7日申请强制执行。2015年11月27日，本院作出（2012）下执字第295号执行裁定，查封了甘仁顺名下的303室房屋。2016年1月13日，本院又查封了董生凤名下位于栖霞区尧顺家园6幢304室及7幢304室的房屋。董生凤遂提出异议，并称其与甘仁顺离婚时共有三套房产，甘仁顺自行处置了一套，6幢304室和7幢304室系其个人财产，该案执行的依据是甘仁顺犯罪所形成的债务，属于甘仁顺的个人债务，不应执行其名下的房产。2016年7月18日，本院作出了（2016）苏0106执异30号执行裁定书，裁定终止对董生凤名下6幢304室和7幢304室房屋的执行。 2018年4月12日，根据潘德彬的申请，本院对上述案件恢复执行。2018年5月3日，本院作出了（2018）苏0106执恢306号民事裁定书，裁定评估、拍卖甘仁顺名下的303室房屋。2018年8月1日，王翠英和胡永军以303室房屋系其所有为由向本院提出执行异议。2018年8月9日，本院作出（2018）苏0106执异143号执行裁定，以303室房屋的性质系经济适用房，且王翠英和胡永军未在该房取得满5年后签订房屋买卖合同为由，驳回了王翠英和胡永军的异议申请。王翠英和胡永军遂提起本案诉讼。 2018年5月24日，王翠英、胡永军将甘仁顺、董生凤诉至南京市栖霞区人民法院，请求判令甘仁顺、董生凤协助将本案所涉房屋过户至两原告名下，南京市栖霞区人民法院在审理该案时，董生凤缺席了该案的庭审。2018年9月18日，南京市栖霞区人民法院对周阳进行了调查，周阳称2009年购房协议中见证人处的“周阳”二字是其所签，其与王翠英的父亲王克林系同事，协议是在王克林的办公室签的，其当时没有看到余款84150.5元有无支付。 以上事实，有原告王翠英、胡永军提供的购房协议书、收条、购房协议、水电费和燃气费发票、照片、物业费收据、离婚协议、（2016）苏0106执异30号裁定书、（2018）苏0106执恢306号民事裁定书、（2018）苏0106执异143号执行裁定、不动产登记资料查询证明，被告甘仁顺提供的调查笔录等证据，以及原、被告双方的当庭陈述与抗辩等证据证明，本院予以认定。庭审中，两原告与被告甘仁顺就是否足额支付了购房余款产生了争议。甘仁顺称王翠英和胡永军在支付10万元后，并未支付剩余的8万余元，仅支付了房屋的交房费用6200元，该尾款根据约定应至办理产权证时交付。王翠英和胡永军均不认可，并称其当时支付了8万余元尾款，该事实有双方的合同为证，能证明该款已经支付。庭审后，本院对王克林进行了调查，王克林称房屋的尾款84150.5元已经通过现金的方式支付。 本院认为，在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议的，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 一、关于303室房屋是否可以买卖的问题 本案中，甘仁顺所出售的303室房屋虽登记为经济适用房，但该房屋实际系拆迁所取得的安置房，而非系根据经济适用房购买办法所获得的五年之内禁止交易和买卖的经济适用房。因拆迁后甘仁顺并非仅得到了一套拆迁安置房，而是与董生凤共同获得了三套拆迁安置房，故买卖该房屋并不侵害社会公共利益，甘仁顺签订买卖303室房屋的合同并不违反法律规定。 二、关于甘仁顺与王翠英、胡永军所签房屋买卖合同的效力问题 首先，从甘仁顺与王翠英、胡永军等签订的房屋买卖合同及交付房屋的过程来看，甘仁顺与王翠英和胡永军在签订合同时系自愿，且合同签订后甘仁顺即将房屋交付给了王翠英和胡永军，故双方之间买卖房屋的意思表示真实。其次，从甘仁顺和董生凤的离婚协议以及董生凤提出执行异议的理由来看，董生凤对甘仁顺已经出售了303室房屋的事实是知悉的，且在离婚时未对该房屋再行进行分割。再次，董生凤无论是在合同签订后，还是在产权证办理后，均未对甘仁顺买卖303室房屋的合同提出异议，亦未提出撤销该合同的诉讼，且在南京市栖霞区人民法院审理涉案房屋的买卖合同时缺席了该案，故结合303室可以买卖的事实，本院认定甘仁顺与王翠英和胡永军之间所签订的房屋买卖合同合法有效。 三、关于王翠英和胡永军是否足额支付了购房款的问题 首先，2009年8月28日的购房协议，虽仅是一份买卖合同，但同时载明了具体的房款数额、已付房款数额和尾款数额，并载明尾款84150.5元已经付清，故从该合同内容来看，该合同不仅是一份买卖合同，同时是一份确认房款已经付清的协议，故应当认定王翠英、胡永军已经支付了全部房款。其次，见证人周阳虽称其未看到付款行为，但甘仁顺却称其于当日收到了部分款项，故周阳的陈述不能使本院认定王翠英、胡永军未支付尾款。再次，甘仁顺虽辩称双方约定房屋过户时再交付尾款84150.5元，但该意见与两份合同所约定的内容均不一致，故本院对其抗辩意见不予采纳。最后，虽然双方2007年的协议约定钥匙交付后交付剩余购房款，但通常情况下当事人系在交付钥匙前即交付购房余款，否则卖方均不会将房屋钥匙交付给对方，因此从协议的条文来看，应当是交付钥匙时王翠英、胡永军应首先交付剩余房款。综上，因甘仁顺对该日其曾经收到过钱款的事实不持异议，且买卖合同载明尾款已经支付，故本院对王翠英、胡永军所主张的其当日支付了尾款84150.5元的事实，予以认定。 四、关于是否应停止执行303室房屋的问题 因甘仁顺与王翠英、胡永军之间所签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性、效力性规定，故合法有效。因王翠英、胡永军已经支付了全部购房款，且已经占有使用涉案房屋多年，而且其使用时本院尚未对该房屋采取查封措施，故结合甘仁顺被逮捕的时间以及涉案房屋于2015年才取得房产登记的事实，本院认定王翠英、胡永军享有足以排除强制执行的民事权利，因此不应执行本案所涉的303室房屋。 五、关于原告提出的其他诉讼请求 首先，因不动产物权以登记为准，而涉案房屋尚未登记在两原告名下，故两原告请求确认涉案房屋为其所有，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，本院（2018）苏0106执恢306号执行裁定、拍卖公告等均系具体的执行措施，原告在本案中已经提出执行异议之诉，无须再行申请撤销上述裁定或拍卖公告。对于涉案房屋是否应予解除查封的问题，原告应在本案生效后向具体的执行机构提出申请，而非在本案中一并提出。 综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十二条规定，判决如下： 一、不得执行位于南京市； 二、驳回原告王翠英、胡永军的其他诉讼请求。 案件受理费16113元，由被告潘德彬、甘仁顺负担（原告已预交，被告于本案判决生效之日起十日内支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  孙晋辉 人民陪审员  孙善伟 人民陪审员  王 云 二〇一八年十二月二十一日 书 记 员  陈 蓉