湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘10民终2666号上诉人（原审被告）：郴州市鼎丰房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市五岭大市场北苑****。法定代表人：何尚怀，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘俊跃，湖南善道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈爱平，男，汉族，1978年4月30日出生，住湖南省郴州市。被上诉人（原审原告）：尹晓彦（系陈爱平之妻），女，汉族，1978年1月24日出生，住湖南省郴州市。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张勇，男，住湖南省郴州市，由郴州市北湖区燕泉街道香花路社区居民委员会推荐。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：曹先平，男，住湖南省郴州市，由郴州市北湖区燕泉街道香花路社区居民委员会推荐。上诉人郴州市鼎丰房地产开发有限公司（以下简称鼎丰公司）因与被上诉人陈爱平、尹晓彦房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2017）湘1002民初3482号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月13日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人鼎丰公司的委托诉讼代理人刘俊跃，被上诉人陈爱平、尹晓彦的共同委托诉讼代理人曹先平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鼎丰公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈爱平、尹晓彦的诉讼请求。事实和理由：根据房屋、土地登记的相关规定以及《商品房买卖合同》的约定，开发商只负责商品房初始登记，房产分证由业主自行申请办理。如业主委托开发商代办分证，须由业主提交委托书及相关资料并缴纳办证费用。陈爱平、尹晓彦于2014年12月29日才委托开发商代办分证，缴纳契税及代办分证的费用。根据产权登记机关办证时限30个工作日的规定，鼎丰公司不可能在2015年1月31日前办好产权分证，因为陈爱平、尹晓彦未在办证期限届满前合理时间内签署委托书、提交办证资料、缴纳办证费用，导致未在上述期限内办好分证，属于不可归责于鼎丰公司的原因，鼎丰公司不应承担逾期办证的违约责任。一审判决认定鼎丰公司违约错误，有违法律规定和公平正义，请求二审法院予以改判。陈爱平、尹晓彦辩称：涉案小区所有业主在购房时均将身份等信息交给了鼎丰公司。陈爱平、尹晓彦于2014年12月29日委托鼎丰公司代办房产分证、土地分证，办证时限为30个工作日即鼎丰公司应于2015年1月29日前办妥，但鼎丰公司于2015年7月才办妥土地使用权证，故鼎丰公司违反了《商品房买卖合同》的约定。陈爱平、尹晓彦向一审法院起诉请求：1、请求判令鼎丰公司支付给陈爱平、尹晓彦买卖房屋的违约金共计9659.78元，（按陈爱平、尹晓彦已付购房款的2％计算）；2、诉讼费及其他费用由鼎丰公司负担。一审法院认定事实：一、2011年11月29日，陈爱平、尹晓彦（买受人）与鼎丰公司签订《郴州市商品房买卖合同》，约定陈爱平、尹晓彦购买鼎丰公司开发的位于郴州市青年大道21号颐豪福邸项目E栋401号住房，以银行按揭付款方式支付购房款。《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定，鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同的，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰的违约金。二、2013年11月20日，鼎丰公司代郴州市北湖区地税局向陈爱平、尹晓彦开具销售不动产统一发票，发票载明购房款为482989元，鼎丰公司对陈爱平、尹晓彦已按合同约定支付购房款无异议。三、鼎丰公司于2015年1月4日为陈爱平、尹晓彦的颐豪福邸项目E栋401号住房办理房产证，于2015年7月14日办理土地使用权证。四、在本案审理过程中，因当事人不服本院作出的与本案相同诉求的房屋买受人与鼎丰公司房屋买卖合同纠纷案所作出的民事判决，相继提起上诉和再审，现根据已经发生法律效力的、湖南省郴州市中级人民法院作出的（2017）湘10民终1802号、1807号民事判决书和湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民再8号民事判决书，认定：1、2014年9月29日，颐豪福邸小区12名业主代表与鼎丰公司签订《郴州市鼎丰房地产开发有限公司与颐豪福邸小区业主协议书》（以下简称《协议书》），第二条（1）约定，鼎丰公司尽全力争取在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，逾期则按购房合同总价的5%补偿给业主。2、鼎丰公司于2014年10月31日办理好了“颐豪福邸”项目用地的《国有土地使用证》总证，于2014年11月26日办理好了“颐豪福邸”商品房的初始登记。3、2014年12月11日，“颐豪福邸”小区业主委员会向郴州市规划局提交一份报告，反映鼎丰公司存在严重的违规建设，该局于2015年1月15日向郴州市房产局发出《关于暂缓办理颐豪福邸项目房产手续的函》，要求暂缓办理该项目所有剩余房产手续。2015年2月3日，郴州市规划局向郴州市房产局出具《关于颐豪福邸住宅小区部分一层建筑的情况说明》。2015年2月12日，郴州市维护稳定工作领导小组办公室召开“颐豪福邸”项目存在的问题通报调度会，并发文《关于颐豪福邸小区有关问题通报会会议备忘录》，对“颐豪福邸”项目存在的问题作出了相应处理。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，争议焦点是鼎丰公司是否存在逾期办证的违约行为、如何承担违约责任。（一）、本案《郴州市商品房买卖合同》、《协议书》均合法有效，其中《协议书》第二条是对《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定的办证期限和违约责任的变更。《协议书》明确是全体业主代表与鼎丰公司就小区的物业问题及其他事项达成的，12名签字的业主也是以业主代表的身份在“业主代表签字”栏签字，且从内容来看，《协议书》所涉内容亦是整个小区的物业管理与全体业主切身利益相关的事项，而不是部分业主的个人事项。湖南省高级人民法院和湖南省郴州市中级人民法院对与本案相同法律关系的案件的审理中也作出了上述认定。因此，应当认定12名业主是作为全体业主代表与鼎丰公司签订《协议书》，且陈爱平、尹晓彦在庭审中亦认可《协议书》对其的约束力，故该《协议书》在陈爱平、尹晓彦与鼎丰公司之间产生合同效力。（二）、根据已生效的湖南省郴州市中级人民法院二审、湖南省高级人民法院再审判决书确认的事实，认定该《协议书》约定的是办理每个业主房屋的分证；鼎丰公司认为是办理商品房总证，并以业主向政府部门投诉，以及迟延交纳办证费用导致办证逾期，应当据此免除其违约责任的抗辩不予采纳；因鼎丰公司没有按照《协议书》的约定期限办理好相应的全部的分证（房屋所有权证、国有土地使用证、契税证），故认定其存在违约行为，应当承担违约责任。（三）、《协议书》中所约定的违约责任是“购房合同总价的5%”，原告陈爱平、尹晓彦要求被告按照购房合同总价的2%支付违约金9659.78元（482989元×2%），不超过《协议书》中所约定的比例，应予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条第一款第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：“被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告陈爱平、尹晓彦支付违约金9659.78元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，财产保全费120元，合计170元，由被告郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。本院认证如下：陈爱平、尹晓彦提交的同一小区业主唐红英购买房屋的土地使用权证及房屋产权证及明珠物业的通知，均具有真实性，本院均予以采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案二审的争议焦点为鼎丰公司是否应向陈爱平、尹晓彦支付逾期办证违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，2011年11月29日，鼎丰公司与陈爱平、尹晓彦签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条“关于产权登记的约定：鼎丰公司应在商品房交付使用后365日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋登记的，应在本合同签订的同时进行委托，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不解除合同，出卖人按已付房款价向买受人支付3‰违约金。”2014年9月28日，鼎丰公司与颐豪福邸小区业主代表签订的《郴州市鼎丰房地产开发公司与颐豪福邸小区业主协议书》，再次在第二条明确约定：“作为开发商，鼎丰房地产公司因为与政府机关职能部门的沟通和衔接出现问题，没有在购房合同约定的时间内为业主办理好三证（房产证、土地证、契税证），客观上损害了相关业主的利益。为此，12位颐豪福邸小区业主代表与鼎丰房地产公司进行了洽谈，达成了以下协议。具体内容是：（1）鼎丰公司尽力在2015年1月31日前将房产证、土地使用权证及契税证全部办理好，如到期没有办好三证，则按购房合同总价的5%补偿给业主。”该协议没有附条件约定购房业主应提交何种手续或缴纳何种费用，鼎丰公司才能办理相关证件。鼎丰公司认为合同只约定由其办理初始登记，房产分证和土地证由业主自行办理，如委托其办证，必须由业主提交授权委托书及相关资料并缴纳办证费用，而业主没在2015年1月31日前的恰当时间内、或之后委托、甚至至今未委托，不应由鼎丰公司承担责任的上诉理由，因与双方的上述合同及协议的约定和反映的事实不相符合，本院不予采信。而业主辩称委托手续已于双方签订商品房购买合同时办理并递交了相关资料，该辩称观点与双方签订的上述合同及协议的约定和反映的事实相吻合，本院予以采信。综上，本案鼎丰公司因其与政府机关职能部门的沟通和衔接出现问题，先后两次未依约为业主办理好三证，责任在鼎丰公司。故此，鼎丰公司没有在约定的2015年1月31日前为陈爱平、尹晓彦购买的房屋办理房产证、土地使用权证及契税证，可认定其已构成违约，一审法院根据陈爱平、尹晓彦的主张，按购房款的2%计算鼎丰公司逾期办证违约金，并无不当。综上所述，鼎丰公司的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由郴州市鼎丰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 程审判员 欧旭敏审判员 廖 军二〇一八年十二月十二日法官助理陈祠平书记员刘淇附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。