江西省寻乌县人民法院民 事 判 决 书（2018）赣0741民初1173号原告：赣州锦通物业管理有限公司，地址江西省赣州市章贡区赣州商会大厦**，统一社会信用代码91360700784141257C。法定代表人：王彬才，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄骏，该公司职工。委托诉讼代理人：曹丽芳，女，1991年7月16日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县，系原告的职工，被告：凌章清，男，1986年11月21日出生，汉族，住江西省赣州市寻乌县，原告赣州锦通物业管理有限公司（以下简称“锦通物业”）与被告凌章清物业服务合同纠纷一案，本院2018年10月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦通物业的委托诉讼代理人曹丽芳、被告凌章清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦通物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费4078.4元；2、判令被告向原告支付物业服务费每日3‰标准计算的滞纳金6056.42元（截止到2018年8月份）；3、承担本案诉讼费用。事实和理由：被告系赣州市寻乌县银河湾小区5栋1单元501室业主，房屋总面积127.45㎡，物业费计算标准为1元/㎡，即每月127.45元。原告多次要求被告支付物业费，但被告一直未按期缴纳，共拖欠原告物业管理费32个月。为维护原告的合法权益，现特向法院提起诉讼。被告凌章清辩称，被告于2014年与锦通物业有限公司签订的《前期无业管理服务协议》，但在2014年锦通物业公司已被深圳彩生活物业公司收购，现由深圳彩生活物业公司进行管理，管理责任属于非法转让。原告未履行好物业管理服务，且收费标准过高，原告主张违约金和滞纳金是不合理的。同时，原告的起诉程序不合法。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对无争议的原告锦通物业公司工商企业信息、前期物业管理服务协议、欠费明细、前期物业管理委托合同，本院予以确认，并在卷佐证。对有异议的证据：1、电梯保养合同、委托垃圾清理合同，系证明物业服务履职情况，与本案有关，本院予以采信；2、消防、电梯、门卫、环境、绿化、过道、门禁等照片系证明小区的共用设备、共有设施、安保、绿化、环卫的情况，与本案有关，本院予以采信。本院经审理，认定事实如下：1、原告锦通物业为从事小区物业管理的经营者。2012年3月18日，原告与赣州银信置业公司签订了《前期物业管理委托合同》，由原告对银河湾商住小区提供前期物业全部管理服务，物业服务费用高层住宅1元/㎡（含电梯运行电费、维修保养费、年检费）、多层住宅0.6元/㎡、地面、地面车库物间）0.6元/㎡、商业（含写字楼）物业1.2元/㎡，按季向业主或物业使用权人收取，该事实有原告的营业执照复印件、《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》复印件予以证实，本院对该事实予以确认；2、被告凌章清房屋坐落在银河湾小区5号楼1单元1201室，建筑面积127.45㎡，且在2014年4月27日，原告与被告凌章清签订了《前期物业管理服务协议》，由被告确认了原告为其居住小区提供物业服务，该协议亦对收费标准，双方的权利义务、物业服务的内容和质量进行了约定，该事实有双方签订的《前期物业管理服务协议》及原、被告的陈述予以证实，本院对该事实予以确认；3、自2016年1月起，被告未向原告缴交物业服务费，至2018年8月，共欠缴物业服务费32个月，该事实有原、被告双方的陈述予以证实，本院对此予以确认；4、银河湾小区至今尚未成立业主委员会，该事实有原、被告的陈述予以证明，本院对此予以确认；5、综合原告提交的电梯保养合同、委托垃圾清理合同，结合庭审时对小区公务服务、保安、环卫等情况的询问，原告履行了物业服务。被告虽向本院提交了消防、电梯、门卫、环境、绿化、过道、门禁等照片，仅能证明原告未及时履行好物业服务，不能证明原告未履行物业管理服务，对原告履行物业服务的事实，本院予以确认；6、被告提出原告锦通物业已被深圳彩生活物业服务公司进行了收购，原告亦予以承认，本院对该事实予以确认。本院认为，被告凌章清系位于银河湾商住小区5-1-1201房屋的业主，房屋建筑面积为127.45㎡。根据所查明的事实，涉案小区的《前期物业管理委托合同》虽是原告与开发商银信置业公司签订的，但被告亦与原告签订了《前期物业管理服务协议》以确认该一事实，同时原告锦通物业依据签订的《前期物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》对小区进行物业服务，原告锦通物业与被告凌章清之间已形成物业服务合同关系，由原告提供物业服务，被告交纳相应的物业服务费。本案中，被告凌章清向本院提交涉案小区的照片，照片中虽然反映存在垃圾堆放、电梯损坏、过道堵塞、公共设备（如消防设施、公共照明、智能化设备）损坏等现象，其仅能反映原告物业公司未及时予以处理，但不能证明原告未提供物业服务。另外，被告凌章清称，原告未尽到安保义务，并提交了摩托车被盗时报案的受案登记表，但物业服务企业安保职责为协助做好物业管理区域内的安全防范工作，并不承担对业主财物的保管，被告凌章清的抗辩意见，本院不予采纳。被告提出，本案物业收费标准过高，但未提交证据予以证明，本院不予采纳。同时，原告锦通物业虽被深圳彩生活物业公司收购，其仅为公司自身股东的变更，不影响其法人资格，也不影响其独自对外开展业务，进行经营，被告的该抗辩理由，本院不予采纳。庭审时，被告认可已欠付32个月物业费未交纳，现原告锦通物业主张要求被告支付物业费4078.4元（127.45㎡×1元/㎡/月×32月），有事实和法律依据，本院予以支持。违约金方面，被告虽未及时按约定向原告支付物业服务费，但根据被告提交的消防、电梯、门卫、环境、绿化、过道、门禁等照片，可以证明，原告及时按照《前期物业服务委托合同》和《前期物业服务协议》的约定，履行好物业服务，在履行物业服务职责方面存在瑕疵，亦有过错，该主张本院不予支持。需要强调的是，物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求应及时予以回应，不断提高物业服务水平；而业主亦有义务及时向物业公司交纳物业费，以保证物业公司正常运转及日常维护。综上所述，原告锦通物业公司主张要求被告凌章清支付物业服务管理费4078.4元，于法有据，本院予以支持；对主张违约金的要求，本院不予。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条,最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告凌章清给付原告赣州锦通物业管理有限公司2016年1月至2018年8月的物业服务管理费共计人民币4078.4元，此款自本判决生效之日起五日内付清。原告赣州锦通物业管理有限公司对收取被告凌章清的物业服务管理费中50%部分，须用于对银河湾小区内缺少、损坏的共用设施、共用绿化等合同规定项目的建设，此款由被告凌章清进行监管；二、驳回原告赣州锦通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币54元，适用简易程序减半收取计27元，由原告赣州锦通物业管理有限公司承担7元，被告凌章清承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  黄忠信二〇一八年十二月五日代理书记员  熊婷芳附本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第一百二十一条当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。