苏州市吴江区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）苏0509民初9632号 原告：张俊峰，男，汉族，1979年12月23日生，居民身份证号码3205251979********，住所地苏州市吴江区松陵镇鲈乡园**。 原告：缪妹明，女，汉族，1980年5月21日生，居民身份证号码3205841980********，住所，住所地苏州市吴江区黎里镇北厍东方村（13）许家港**div> 被告：苏州欧普置业有限公司，统一社会信用代码91320509051868184K，住所地，住所地苏州市吴江区汾湖镇浦北工业开发区iv> 法定代表人：马伟进，该公司执行董事。 委托代理人：李雪梅，女，1984年1月25日生，居民身份证号码3205251984********，住所地，住所地苏州市吴江区汾湖镇北厍育才路**员工。 原告张俊峰、缪妹明与被告(以下简称)商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年8月9日立案受理后，依法由审判员范君、人民陪审员倪炳荣、徐彩娥组成合议庭，适用普通程序于公开开庭进行了审理。原告张俊峰、缪妹明、被告欧普置业公司委托代理人李雪梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张俊峰、缪妹明向本院提出诉讼请求：1、被告欧普置业公司支付原告张俊峰、缪妹明截止2018年1月16日逾期交房违约金116883元（763943.4元*0.05%/日*306日）；2、诉讼费由被告欧普置业公司承担。 事实和理由：2016年7年29日，原告与被告签署(吴江市商品房买卖合同)(合同编号：Y2016018438)，被告将其开发的位于苏州市吴江区汾湖镇南京北路，浦港路东侧的梦想家园第8幢2单元507号房出售给原告，原告已经付清总房价763943.4元，买卖合同中约定了当事人，项目建设依据，计价方式与价款，付款方式与期限，交付期限，出卖人逾期交房的违约，责任等条款。交付期限为：2017年3月15日前具备该商品房竣工文件报房产管理部门本案，并取得(商品房支付使用通知书)和该商品房经验收合格，出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。欧普置业最终获得法定变房条件证明的(吴江市商品房交付使用通知书)的日期为2018年1月17日，故被告还应支付原告人从2017年3月16号到2018年1月16的逾期交房违约金为116883元(763943.4元*0.05%日*306日)。为维护原告的合法权益特向贵院中提起诉讼。恳请法院依法判决。 辩称：原告于2017年4月12日收房，一、被告虽然逾期交房但未给原告造成实际损失，原告主张以日万分之五计算违约金显然过高，案涉商品房所在地的同类房屋每月租金最高不超过3200元，退一步，原告即使有损失也不可能超过3200元，应根据《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定予以调整为4160元（3200*1.3)。二、案涉房产在2016年5月已通过五方竣工验收具备交付使用的法定条件，双方办理交房手续则构成对原合同交房条件的变更，自此房屋已转移给原告实际占有使用，原告要求在实际交房后仍承担违约责任与《最高人民法院关于审理商品买卖合同纠纷案件适用法律若干的解释》第十一条关于“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”的规定相悖。原告收房使用后，已基本实现占有、使用、收益的基本权利。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，对于违约金的调减，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以确定。因此，恳请法院综合考量予以区别酌减。三、因政府水电市政等从事公共事业的单位导致延期验收的，不视为被告违约，逾期的时间在两个月左右。 本院经审理认定事实如下：，张俊峰、缪妹明与签订《商品房买卖合同》，约定张俊峰、缪妹明购买开发的位于苏州市吴江区汾湖镇南京路北、浦港路东侧梦想家园房屋。该合同第四条约定，涉案房屋按照建筑面积计算该商品房价款，商品房总计款元。第六条约定，付款方式为2016年7月29日前，张俊峰、缪妹明向欧普置业公司支付首付款163943元，贷款600000元，在合同签订之日起7个工作日内以银行贷款方式支付。第八条约定，欧普置业公司应于前将具备以下条件并符合合同约定的商品房交付给张俊峰、缪妹明使用：1、该商品房竣工证明文件报房产管理部门备案，并取得《商品房交付使用通知书》；2、该商品房经验收合格。该条另约定出卖人据实可以予以延期的情形。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90天后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。 张俊峰、缪妹明已支付了房款763686.18元（发票价格）。2018年1月17日，欧普置业公司取得《吴江区商品房交付使用通知书》（2018第003号），在此之前，欧普置业公司已向张俊峰、缪妹明交付案涉房屋。 庭后，欧普置业公司提交理想城消防工程竣工验收方案复印件，以此证明因市政工程延误，造成被告工程逾期，从而造成项目备案逾期。 以上事实，有商品房买卖合同、购房发票、商品房交付使用通知书以及到庭当事人当庭陈述等证据予以证实。 本院认为：原、被告双方于签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，被告欧普置业公司应于前将具备条件并符合合同约定的商品房交付给原告张俊峰、缪妹明使用，虽然被告欧普置业公司在取得《吴江区商品房交付使用通知书》前向原告张俊峰、缪妹明实际交房，原告张俊峰、缪妹明也配合办理了收房手续，但实际交付的房屋并未完成竣工证明文件报房产管理部门备案，亦未取得《商品房交付使用通知书》，双方并没有明确约定免除在实际交房之后至备案登记、获得《商品房交付使用通知书》期间被告所应承担的违约责任。原告张俊峰、缪妹明实际接收房屋，系为避免交易风险，并不能得出原告张俊峰、缪妹明实际接收房屋视为免除被告欧普置业公司后续违约金之结论，故本院对被告欧普置业公司关于其在实际交房后不应承担违约责任的抗辩，不予采信。被告欧普置业公司直至2018年1月17日取得《吴江区商品房交付使用通知书》，即满足了合同约定的商品房交付条件，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，被告欧普置业公司应当向原告张俊峰、缪妹明支付以已缴房款计算的截至2018年1月17日的逾期交房违约金。至于欧普置业公司在庭后提交的消防工程竣工验收方案复印件即便为真实，也不能证实市政工程逾期必然导致欧普置业公司项目施工逾期，从而导致欧普置业公司备案逾期。欧普置业公司因此主张扣除相应期间，本院不予采信。 本案的争议焦点为：双方约定的违约金标准是否过高，如何确定违约责任的承担。原告张俊峰、缪妹明主张按合同约定的日万分之五计算。被告欧普置业公司认为约定的逾期交房违约金标准过高，请求按照同类房屋租金标准予以调低。本院认为，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少，但双方均未举证证明原告张俊峰、缪妹明因逾期交房产生的实际损失，且逾期交房给原告张俊峰、缪妹明造成的损失包括占有、使用、收益等各项权利的损失，并不仅是房屋租金损失，故本院综合合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素，认定以已付总房款为基数按照日万分五计算逾期交房违约金的标准过高，调整为以已付总房款为基数按照日万分之四的标准计算，从最后交付期限的第二天即2017年3月16日起至2018年1月16日止，计307天，应为93780.66元（763686.18元×0.04%/日×307日）。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下: 被告应于本判决生效之日起十日内向原告张俊峰、缪妹明支付自2017年3月16日至2018年1月16日止的逾期交房违约金93780.66元。（若采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，户名张俊峰，开户行：浦发银行芦墟支行，账号：62179208********） 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2638元，由原告张俊峰、缪妹明负担493元，由被告负担2145元，被告应负担的部分于本判决生效之日起十日内直接给付原告张俊峰、缪妹明，原告已预交的诉讼费用本院不再退还。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 长  范 君 人民陪审员  倪炳荣 人民陪审员  徐彩娥 二○一八年十二月十二日 书记员李萍 附：相关的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。