广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28261号原告：陈楚洲，男，1988年9月20日出生，汉族，住广东省普宁市，委托诉讼代理人：沈静，广东但行律师事务所律师。委托诉讼代理人：李思思，广东但行律师事务所实习律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告陈楚洲诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司（简称雄盛王府公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案受理后，依法适用简易程序于2018年12月4日公开开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2017年1月1日起至实际交付日止的逾期交楼违约金，违约金暂计至2018年10月1日639天为79226.63元（46元/月/平方米×80.86平方米÷30天×639天=79226.63元)；2、被告继续履行合同，并限期被告无条件向原告交付符合交付条件的商品房；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原、被告于2015年10月26日签订《广东省商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于佛山××城区××房的商品房，该商品房用途为住宅，建筑面积为80.86平方米，房屋总价款为800000元。原告已按约定履行支付房款义务。2017年1月1日，被告向原告发出《延期交楼通知书》，告知延期交楼，并将按合同约定支付相关违约金。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合同（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付买受人使用。”合同第九条出卖人逾期交房的违约责任约定：“逾期超过90天后，买受人不解除合同的。出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。”故被告应按该商品房的市场租金支付自2016年12月31日起至实际交付日止的逾期交楼违约金。2018年1月17日，被告向原告发出《收楼通知书》，要求原告在规定时间内前往办理收楼手续。2018年1月25日，原告依约前往被告处，在收楼时发现案涉商品房并不符合收楼标准，合同第十一条约定的交付标准中关于“竣工测绘面积符合本合同约定”的约定，可知涉案商品房的交付条件还需取得竣工测绘报告。被告只取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并未取得竣工测绘报告，且公共基础设施尚未完善，故涉案商品房并不符合收楼标准，无法完成收楼手续。截至起诉之日，被告从未支付任何违约金给原告，且被告再无向原告发出任何收楼通知。综上所述，被告的行为已严重违反合同及相关法律规定，被告应按约支付违约金至实际交付之日止。故原告诉至法院，请求法院查明事实真相，依法判令。被告雄盛王府公司辩称：1、应按照《广东省商品房买卖合同》约定处理原告逾期付款与被告逾期交房的违约问题。根据原告与被告签订《广东省商品房买卖合同》（合同编号1501022078）和《商品房买卖合同补充协议书》，约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路66号一座1702房，建筑面积为80.86平方米，价款为800000元；原告应在2015年10月26日前支付首期款320000元，商业贷款480000元于2015年11月5日前结算；原告逾期支付购房款应按欠付款额每日向被告支付万分之五的违约金，原告逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），被告有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且被告不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任，原告无权向被告要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿；约定被告在2016年12月30日前（双方均按合同约定，全面、适当履行合同义务时的：“交付期限”），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向原告支付违约金，合同继续履行。2、原告诉求的46元/平方米/月作为逾期交楼违约金计算标准没有依据。被告按佛山市禅城区国土城建和水务局2016年颁布《佛山市禅城区住宅用房指导租金标准》规定的市场租金标准支付逾期交楼违约金，应予以支持。按照《买卖合同》第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定，被告应“按该商品房的市场租金向原告支付违约金”,《买卖合同》约定“市场租金”指的是同地段同时期同用途的已发生且有统计、客观的租金标准。2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，并于2016年10月1日起正式施行，该标准是政府部门对辖区内的同地段同时期同用途的已发生市场租金，作了分类统计，得出的指导租金标准，是客观的，完全可参照适用于本案。涉案房产所位于禅××××街道的住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米，事实上涉案房产周围如东建大厦、盈彩美居、唐园小区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间，被告按每月23元/平方米的标准向原告支付逾期交楼违约金，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。3、本案被告向原告支付逾期交房违约金的截止时间为2018年1月17日止。原告主张被告支付至2018年10月1日止的逾期交房违约金与合同约定不符，没有事实依据。按照《买卖合同》第八条“交付期限”约定，被告在2016年12月30日前（交付期限），将具备已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告。被告于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件，故计算逾期截止时间为2018年1月17日。被告已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即达到合同约定交付条件和标准，原告无权拒绝办理交付，被告不因此承担延期交楼的违约责任。4、涉案房屋已达到合同约定的商品房交付条件，被告也已通知原告收楼，但原告拒绝收楼，应自行承担后果。原告的诉求没有依据。综上所述，根据本案证据和事实，被告应按照23元/月/平方米的标准向原告支付2017年1月1日至2018年1月17日的逾期交房违约金，2018年1月17日之后被告无须向原告支付逾期交房违约金，原告诉求超过部分没有事实依据，应予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告的企业信用查询资料。证明原、被告诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》、增值税发票。证明原告与被告系商品房买卖合同关系，原告已按约定履行支付房款义务。3、《关于雄盛王府广场逾期交楼处理方案确认书》。证明被告逾期交付商品房，应按该商品房的市场租金支付自2016年12月31日起至实际交付日止的逾期交楼违约金。4、拒绝收楼通知书。证明原告依约前往被告处，在收楼时发现案涉商品房并不符合收楼标准，无法完成收楼手续，并向被告出具通知。被告应当继续向原告交付符合交付条件的商品房。5、（2017）粤0604民初5088号判决和同楼盘的租赁管理合同。证明原告按照每月每平方米46元计算违约金的依据。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证。证明被告的诉讼主体适格。2、《广东省商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议书》。证明双方自愿签订商品房买卖合同及补充协议，合同真实有效及合同的具体内容。3、佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布《佛山市禅城区房屋租赁市场指导租金标准》的通知。证明涉案房屋属于禅××××街道季华地段，市场租金标准为每月每平方米22元，被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金符合该规定，符合合同关于按市场租金标准支付违约金的约定。4、《房屋租赁合同》3份、房租收据2份、房产证2份。证明事实上涉案房产周围如盈彩美居、唐园小区、金子苑社区等小区商品房租金（含家具及电器等）均为每平方米20-23元/月之间。被告以每月每平方米23元支付逾期交房违约金与市场水平相符。5、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表。证明涉案房屋已于2018年1月17日办理竣工验收合格，已达到买卖合同约定的商品房交付条件，逾期交楼违约金应计算截止至2018年1月17日，原告应按照约定办理收楼手续。6、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执。证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告拒绝收楼，责任应由其自行承担。7、购房款支付凭证（中国建设银行客户专用回单）。证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第七条约定承担违约责任。被告保留向原告追索逾期付款违约金的权利。8、银行快速放款协议（楼宇抵押贷款合作协议）。证明被告与各合作银行签订有快速放款协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1、2、5，被告对真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据3为原告作为确认人向被告出具，本院经审查对该组证据的真实性予以确认；证据4为原告出具，本院经审查后对真实性予以确认。被告提交的证据1-3、5-8，原告对其真实性均无异议，本院对该几组证据的真实性予以确认；证据4有原件核对，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下事实：2015年10月26日，原告为购买禅城区季华四路66号一座1702房与被告签订《广东省商品房买卖合同》，该商品房的用途为住宅，建筑面积80.86平方米，房屋总价800000元。合同主要约定：第六条付款方式及期限。现金方式支付首期款320000元，约定日期：2015年10月26日；商业贷款方式支付480000元，约定日期：2015年11月5日。第七条买受人逾期付款的违约责任。2、（1）买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款或按揭贷款未能按期足额支付给出卖人等），应按欠付款额每日向出卖人支付万分之五的违约金。逾期一个月仍未付清的，出卖人有权解除合同；出卖人解除合同的，买受人除须支付前述迟延付款违约金外，还应按照总房款的10%向出卖人支付违约金。（3）如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第八条交付期限。出卖人应当在2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已办理竣工验收合格（指已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、买受人在约定的交付日期前，未缴清全部购房款（包括银行放款以及专项维修基金）的，出卖人有权拒绝交付。3、对非因出卖人原因造成的延期交房或者其他违反本合同约定义务的，出卖人有权相应顺延履行相应义务的期限，且不承担违约责任。第九条出卖人逾期交房的违约责任。出卖人逾期交房超过90天后，买受人不解除合同的，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按该商品房的市场租金向买受人支付违约金，合同继续履行。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应在收到《收楼通知书》之日起5日内（验收期限）前来验收该商品房。买受人如对商品房已达到商品房交付标准（下称“交付标准”）有异议，应在验收期限届满之日前一次性书面提出，否则，视为买受人同意接受本商品房，本商品房的交付日期为验收期限（即买方收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日；如买受人未收到《收楼通知书》的，则买受人应当在本合同第八条约定的最迟交付日期前主动与出卖人沟通房屋交付使用事宜，并于前述最迟交付日期前到房屋所在地接收房屋。否则，视为出卖人已于验收期限届满之日向买受人交付房屋。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十八条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出异议不成立，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。同日，双方签订《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第三项约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同第九条、第十五条所约定的赔偿。第十六大点第6项约定：鉴于“佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，其余的A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。原告为购买涉案商品房申请按揭贷款的48万元于2015年11月16日支付给被告。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A1区（住宅区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于2018年1月19日向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS邮寄送达《收楼通知书》、《房屋使用说明》及《质量保证书》，该邮件于2018年1月21日签收。另，涉案物业由被告委托物业管理方也即第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼的具体事宜。根据第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司雄盛王府广场管理处出具的《通知书》，因收楼业主太多，物业公司对各楼层的业主安排分批收楼，涉案商品房安排的收楼时间为2018年1月25日。另查明，2016年9月23日，佛山市禅城区国土城建和水务局发布了《佛山市禅城区国土城建和水务局关于第三次调整发布的通知》[禅建发（2016）609号]，通知规定石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为每月22元/平方米。此外，就同一楼盘的一座715房（建筑面积为81.43平方米），本院作出的（2017）粤0604民初5088号判决书中确定雄盛王府公司应按44.41元/月/平方米的租金标准向该案原告支付逾期交楼违约金。该判决已经生效。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。涉案《广东省商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议书》是双方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行权利及义务。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为逾期交房违约金的计付标准以及截止时间如何确定。对此，本院分析如下：关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为该房屋的市场租金，该标准并不明确，故应结合相关情况具体确定。根据相关政府部门的通知，石湾街道住宅用房电梯楼（小区）市场指导租金最高标准为22元/月/平方米；根据（2017）粤0604民初5088号民事判决书，涉案小区一座715房的租金标准为44.41元/月/平方米。本案为毛坯交房，结合本案实际情况，本院酌定涉案房屋的市场租金为30元/月/平方米。原告主张超出部分，本院不予支持。关于违约金的计算截止日期。本院分析如下：首先，根据涉案合同第八条关于“交付期限”的规定，出卖人向原告交付的房屋只需具备竣工验收合格即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的条件，原告主张的取得竣工测绘报告书并非合同约定的出卖人向买受人交付商品房的约定条件。其次，根据涉案合同第十一条关于“交接”的约定，涉案商品房达到合同约定的交付标准，应同时符合以下条件：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）出卖人取得《房屋建筑工程和市政基础设计工程竣工验收备案表》；（3）已按照本合同第十一条的规定出示相关文件的。本案中，被告在涉案房屋取得《竣工验收备案表》后及时通知原告办理收楼手续，并同时邮寄送达《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，且原告未举证证明被告交付的房屋存在坐落位置、户型与合同约定不符或竣工测绘面积不符合合同约定的情形，应承担举证不利的法律后果。此外，原告主张涉案商品房公共基础设施尚未完善，故不符合交楼标准。本院认为，根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第十六大点第6项的约定，佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2、A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区待建。可见，佛山雄盛王府广场作为一个整体项目，在其他各区尚未建设完成的情况下，A1区在竣工验收后，部分公共基础设施尚未完善符合常理，原告签约时对该情况是应当预见到的，且本案中，原告并未提供充分的证据证明该部分尚未完善的基础设施对其接收及使用涉案房屋造成正常无法容忍的不便，故本院对其该项主张不予采纳。综合以上几点，本院认定涉案房屋已经符合合同约定的交付标准，本院对原告诉讼请求第二项不予支持。原告在收到被告邮寄的《收楼通知书》后应及时办理收楼手续，原告拒绝办理交付手续的理由不成立，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，涉案商品房的交付时间应为验收期限（买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。本案中，被告委托第一太平戴维斯物业顾问（北京）有限公司佛山禅城分公司办理收楼事宜，且根据该物业公司的收楼安排，涉案商品房办理收楼的时间为2018年1月25日，因原告拒绝办理收楼手续的理由不成立，本院确定涉案物业的验收期限届满之日为原告查验房屋之日起第五日，也即涉案物业的交付时间为2018年1月30日。经核算，自2017年1月1日至2018年1月30日，被告应向原告支付逾期交房违约金为31939.70元（30元/㎡×80.86㎡÷30天×395天）。原告主张超出部分，本院不予支持。针对被告的抗辩意见，本院回应如下：经审查，涉案涉案《商品房买卖合同》第七条第二点第三项及《商品房买卖合同补充协议书》第五大点第三项是由雄盛王府公司提供的格式条款。在该条款中约定了买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或房地产证的手续，且出卖人不承担合同约定的逾期交房及逾期办证责任。由于买受人支付违约金是其逾期支付房款所应承担的违约责任而非合同义务，在买受人已履行全额支付购房款这一合同主要义务的情况下，出卖人以买受人未承担违约责任为由拒绝履行交付房屋这一合同主要义务，属于免除己方责任、排除对方主要权利，有违公平原则，且现有证据未能证明雄盛王府公司已采取合理的方式提醒原告注意免除雄盛王府公司责任的条款，因此该条款中关于“如买受人逾期支付违约金，出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”的约定无效。在雄盛王府公司逾期交房的情况下，应承担相应的违约责任。至于被告提出的因原告逾期付款产生的违约金，因被告在本案中未提出反诉，故本院不予审查。综上，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈楚洲支付涉案房屋2017年1月1日至2018年1月30日逾期交楼违约金31939.70元；二、驳回原告陈楚洲的其他诉讼请求。如果被告未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，案件受理费减半收取890元，由原告负担490元，被告负担400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 肖 华二〇一八年十二月十日书记员 廖凯锐