江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初10547号原告：郑自敏，男，1950年8月18日出生，汉族，住南京市。委托诉讼代理人：赵荣洵，南京市玄武区律恒法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：郑兴艳（系郑自敏女儿），女，1983年10月16日出生，汉族，住南京市。被告：锁燕华，女，1963年6月4日出生，汉族，住南京市，现住南京市。委托诉讼代理人：徐文俊（系锁燕华丈夫），男，1953年10月20日出生，汉族，住南京市，现住南京市。第三人：交通银行股份有限公司南京新街口支行，住所地南京市。负责人：闫虹，该行行长。委托诉讼代理人：姜丽娟，女。委托诉讼代理人：吴小慧，江苏苏源律师事务所律师。第三人：陆祖元，男，1944年2月13日出生，汉族，住南京市。原告郑自敏与被告锁燕华及第三人交通银行股份有限公司南京新街口支行（以下简称交行新街口支行）、陆祖元所有权确认纠纷一案，本院于2018年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑自敏的委托诉讼代理人郑兴艳、赵荣洵，被告锁燕华的委托诉讼代理人徐文俊，第三人交行新街口支行的委托诉讼代理人姜丽娟、吴小慧，第三人陆祖元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑自敏向本院提出诉讼请求：1.确认坐落于南京市，被告立即协助原告将房屋产权过户至原告名下；2.各第三人协助办理抵押权注销登记等相关手续。事实和理由：2002年7月19日原告与被告签订一份《协议书》，约定原告将涉案房屋出售给被告，因该合同涉及套取银行贷款，被法院生效裁判认定为无效合同。根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产应当予以返还。因此涉案房屋应归原告所有，同时由于涉案房屋的抵押权所涉及的债权均已经偿还，具备产权过户条件，第三人交行新街口支行、陆祖元应当配合办理抵押权注销登记等手续。为维护原告的合法权益，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告锁燕华辩称，原告之妻张国潮与被告之间有30万元债务纠纷，后来张国潮为了贷款将涉案房屋过户给被告，贷款是张国潮用的，并未用于偿还被告30万元。被告认为大家是朋友关系，涉案房屋由张国潮居住，张国潮也表示等有钱偿还被告款项，但一直没有偿还，当时被告是借第三人陆祖元14万元，第三人陆祖元起诉被告，被告是用该房做抵押。被告和第三人陆祖元的纠纷私自协商，被告欠第三人陆祖元的钱由张国潮代还，后来也已还完，当时没有涉及协议是否有效，如原告将剩余债务处理满意，原告主张过户则被告同意，但原告要解决30万元债务问题。原告主张房屋买卖协议无效，被告对此不认可。被告要求原告一并给付30万元利息，原告支付后被告同意配合过户。第三人陆祖元述称，当时被告向第三人陆祖元借钱，第三人陆祖元并不知道涉案房屋是从原告过户来的，2006年第三人陆祖元将14万元借给被告，事后被告一直没有归还，所以第三人陆祖元诉讼至法院，后予以调解，调解书一直没有履行，也超过十年，后原告于2018年代为偿还。第三人陆祖元不知道原、被告有买卖协议，第三人陆祖元的本息242898元都得到清偿，第三人陆祖元可以配合原告注销抵押权，解除抵押也是第三人陆祖元和被告一起办理。第三人交行新街口支行述称，第三人交行新街口支行并不是被告，原告对第三人交行新街口支行的主张没有依据。解押手续应是借款人自行办理，2015年11月6日第三人交行新街口支行已将办理解押手续需要的全部资料提供给借款人即被告，被告签字领走包括他项权证、合同，是否办理、如何办理与第三人交行新街口支行无关，责任在于被告。第三人交行新街口支行没有配合义务。对于原、被告间涉及虚假买卖的事实，第三人交行新街口支行是收到法院的材料后才知道。第三人交行新街口支行的债权已实现。原、被告间的纠纷与第三人交行新街口支行无关。本院经审理认定事实如下：涉案房屋即南京市.50平方米）于1997年6月登记在原告名下，系原告于1996年8月自南京市酿造公司购买的房改房，由原告及家人共同居住至今。2002年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订一份《房地产买卖契约》，约定由乙方购买甲方所有的涉案房屋，成交价为31万元等等。2002年7月28日，被告将涉案房屋登记至其名下。2002年9月被告领取了涉案房屋的土地使用权。2002年7月被告向第三人交行新街口支行申请贷款21万元，后双方签订借款合同和房地产抵押合同，2002年7月19日办理了抵押权登记手续，2002年10月11日第三人交行新街口支行领取了房屋他项权证。后原告按期以被告的名义向第三人交行新街口支行归还贷款，2012年6月12日该贷款已经还清。2015年11月6日被告自第三人交行新街口支行领取了涉案房屋他项权证，用于办理抵押权注销手续，但被告因故至今未办理。2006年7月14日，被告因投资项目向第三人陆祖元借款14万元，并签订了《借款合同》，双方对借款期限及利息进行了约定，被告将涉案房屋抵押给第三人陆祖元，并于2006年7月20日办理了房屋抵押权登记手续。2009年5月26日，第三人陆祖元以锁燕华为被告诉至本院，要求支付借款及利息。本院组织双方调解，于2009年6月18日作出（2009）鼓民一初字第2667号民事调解书，确认双方达成如下协议：一、被告锁燕华尚欠原告陆祖元借款本金人民币140000元整、利息12950元整，定于2009年7月30日前归还40000元整；同年8月20日前归还50000元整；余款62950元于同年9月30日前还清。二、被告锁燕华还清全部借款后三十日内，原、被告双方共同到房产管理登记机关办理解除南京市。三、双方无其它纠葛。上述调解书生效之后，因被告未履行义务，陆祖元于2009年12月23日申请强制执行，案号为（2010）鼓执字第143号。2010年3月15日本院作出（2010）鼓执字第143号执行裁定书，查封了被告名下的涉案房屋。不动产登记簿载明的司法冻结限制期限自2010年3月15日至2012年3月14日。2010年5月18日本院裁定终结本次执行程序。经申请，2012年4月6日本院继续在该案中冻结被告名下的涉案房屋。2017年2月17日本院再次在该案中冻结被告名下的涉案房屋。经陆祖元申请，本院于2018年3月6日立案恢复执行，案号为（2018）苏0106执恢190号。2018年5月21日，在本院执行第三人陆祖元与被告民间借贷纠纷一案中，原告对本院公告责令被执行人及房屋使用人腾空并迁出南京市。2018年6月5日，本院作出（2018）苏0106执异106号民事裁定书，裁定驳回郑自敏的异议请求。在此后执行过程中，因原告郑自敏的委托诉讼代理人郑兴艳与陆祖元达成和解协议，陆祖元申请撤回该案的强制执行申请，2018年8月13日本院裁定终结该案执行。经当事人确认，原告郑自敏的委托诉讼代理人郑兴艳在上述案件执行过程中，代替被告向第三人陆祖元偿还了该案中的剩余贷款本息共计172898元，第三人陆祖元于2018年8月15日出具一份收条，言明收到原告代为偿还的案款172898元，用于涤除第三人陆祖元对被告名下涉案房屋的抵押，第三人与被告之间就（2009）鼓民一初字第2667号民事调解书的纠纷全部结清。2006年11月25日，被告因投资需要向第三人陆祖元借款15万元。2006年11月28日被告将其名下的南京市.62平方米，以下简称能仁里房屋）抵押给第三人陆祖元，双方随后办理了抵押权登记手续，2016年11月29日第三人陆祖元领取了该房屋他项权证书。2009年10月第三人陆祖元以锁燕华为被告诉至南京市雨花台区人民法院，2009年11月26日该院作出（2009）雨民三初字第685号民事判决书，判决锁燕华于本判决生效后十日内给付陆祖元借款150000元及利息15000元，同时自2007年11月30日始至判决确定的给付之日止的天数按借款本金150000元支付每日万分之三的违约金。双方均未上诉。上述判决生效后，陆祖元于2010年6月30日申请对该案强制执行。2017年7月30日南京市雨花台区人民法院作出（2010）雨执字第722号-2民事裁定书，对被告名下的涉案房屋进行轮候查封，不动产登记簿载明的司法冻结限制期限自2010年7月30日至2012年7月29日。2010年7月该执行案件结案。2017年6月28日该院在恢复执行案件中再次轮候查封了涉案房屋。第三人陆祖元陈述在该案中，在对涉案房屋轮候查封之前，第三人陆祖元还申请查封了被告名下的能仁里房屋。第三人表示如果原告或被告愿意清偿有关债务，其同意申请撤回对涉案房屋轮候查封等。2018年6月原告另案诉至本院，要求认定原告与被告签订的《房地产买卖契约》无效等等。2018年7月30日本院对该案作出苏01**民初6879号民事判决，以原、被告双方签订的《房地产买卖契约》以合法形式掩盖非法目的，违反了法律行政法规的强制性规定，应属无效，但由于设定抵押及查封，原告无法将涉案房屋恢复登记至其名下，遂判决确认原、被告双方签订的《房地产买卖契约》无效；驳回原告的其他诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决已生效。2018年9月原告诉至本院即本案，要求判如所请。审理中，本院依法追加两第三人参加诉讼。2018年10月26日锁燕华以张国潮、郑自敏为共同被告另案向本院提起诉讼，案号为（2018）苏0106民初12312号，要求张国潮、郑自敏偿还借款30万元等等。该案现已中止审理。以上事实，有原告提供的房屋所有权证、收条、还贷记录、物权登记簿等；第三人陆祖元提供的民事调解书、民事判决书、他项权证；第三人交行新街口支行提供的借款合同、抵押合同、他项权证、借款结清单、领取资料记录；生效裁判文书；以及本案开庭笔录等证据证明。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规等规定，不得以合法形式掩盖非法目的。根据生效裁判文书的认定和本案查明的事实，被告系以签订房屋买卖合同的合法形式，掩盖其获取贷款等非法目的，原、被告就涉案房屋所签订的房屋买卖合同无效，本院对此予以确认。根据法律规定，无效的合同自始没有法律拘束力。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。本案中，被告应当返还涉案房屋，理由如下：首先，返还涉案房屋的客观条件具备，且不存在不能返还或者没有必要返还的情形。被告系基于无效合同取得涉案房屋所有权，现涉案房屋所有权仍登记在被告名下，客观上具备返还的物权登记条件，且房屋现由原告方控制使用并出租，并不存在不能返还或者没有必要返还的法定情形。其次，影响涉案房屋所有权过户的他物权障碍已消除。1.关于第三人交行新街口支行的抵押权问题。涉案房屋虽于2002年设定了由第三人交行新街口支行享有的抵押权，担保的主债权数额为21万元，但经本院核实以及第三人交行新街口支行当庭确认，该抵押物所担保的主债权于2012年已偿还完毕，第三人交行新街口支行已将他项权证交付被告，但被告未及时办理抵押权注销手续，侵犯了原告的合法权益，现原告要求被告及第三人交行新街口支行配合办理该抵押权注销手续的诉讼请求，符合法律规定，不存在履行障碍，本院予以支持。2.关于第三人陆祖元的抵押权问题。涉案房屋2006年设定了由第三人陆祖元享有的抵押权，担保的债权数额为14万元，经本院核实确认，该抵押权担保的主债权已于2018年8月由原告方代替被告偿还完毕，第三人陆祖元对此出具了书面字据，同意办理抵押权注销手续，本院予以准许。原告要求被告及第三人陆祖元配合办理该抵押权注销手续的诉讼请求，符合法律规定，无履行障碍，本院予以支持。再次，影响涉案房屋恢复登记的司法查封措施已经消除。涉案房屋由于第三人陆祖元两次诉讼被采取了司法保全限制措施，其中第一个诉讼保全，系本院在执行（2009）鼓民一初字第2667号民事调解书过程中采取的保全措施，由于在该执行案件过程中，原告方已代被告向第三人陆祖元清偿完毕债务，第三人陆祖元也书面同意申请撤回保全申请，故该诉讼保全障碍已经解除。第二个诉讼保全系南京市雨花台区人民法院在执行（2009）雨民三初字第685号民事判决书过程中，对涉案房屋所采取的轮候查封措施，由于第三人陆祖元在该案中对能仁里房屋享有的抵押权可以清偿其债权，而该房屋未首先依法处置，且涉案房屋并非被告的财产，涉案房屋轮候查封措施依法应予解除。综上，影响涉案房屋恢复登记的司法查封措施的障碍已消除，可以恢复登记。第四，物权人的原物返还请求权不因房屋被保全而丧失。根据法律规定，无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。被告基于无效合同取得的“物权”自始无效。涉案房屋被保全的前提是被告为合法所有权人。被告的债权人保全涉案房屋目的是为清偿到期债权，原告对于该债权并不负有法定偿还义务，故前述司法保全行为并不影响原告对涉案房屋享有的物权以及原物返还请求权。原告要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，被告及第三人陆祖元应当予以协助。综上所述，涉案房屋应归原告所有，被告应当将涉案房屋依法返还原告。因涉案房屋已在原告控制之下，原告主张被告及第三人协助办理涉案房屋所有权恢复登记等相关手续，符合法律规定，本院予以支持。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条、第五十八条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、南京市；二、被告锁燕华与第三人交通银行股份有限公司南京新街口支行于本判决生效之日起十日内，共同办理注销南京市；三、被告锁燕华与第三人陆祖元于本判决生效之日起十日内，共同办理注销南京市鼓楼区四卫头78号401室房屋抵押权的相关手续；四、被告锁燕华在上述抵押权注销及相关诉讼保全措施解除后十日内，协助原告郑自敏将南京市。案件受理费24400元，减半收取12200元，由原告郑自敏负担6100元，被告锁燕华负担6100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  杨向涛二〇一八年十二月十日书记员  汪慧娣履行告知书