广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤19民终10909号上诉人（原审被告）：东莞市金升花园商住开发有限公司。住所地：广东省东莞市南城区建设路**。统一社会信用代码：91441900747098181D。法定代表人：鄢亮，总经理。委托代理人：黄雄，广东名道律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄建兴，男，汉族，1957年5月16日出生，居民身份证住址为广东省东莞市南城区，委托代理人：张陇奎，北京市惠诚（东莞）律师事务所律师。委托代理人：彭柳，北京市惠诚（东莞）律师事务所辅助人员。原审被告：张有楷，男，汉族，1982年11月6日出生，居民身份证住址为广东省潮州市湘桥区，上诉人东莞市金升花园商住开发有限公司（以下简称金升公司）因与被上诉人黄建兴、原审被告张有楷房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22522号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告黄建兴向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.确认黄建兴对东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼1单元903号房享有所有权；2.金升公司协助黄建兴办理上述房屋的不动产权证至黄建兴名下；3.金升公司、张有楷撤销案涉商品房买卖合同的网签备案；4.本案诉讼费用由金升公司、张有楷承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第五十五条、第六十条、第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限金升公司在判决发生法律效力之日起十日内协助黄建兴办理东莞市南城区胜和村西二环路口北侧金升花园商住楼1单元903号房屋不动产权证至黄建兴名下；二、限金升公司、张有楷在判决发生法律效力之日起三日内撤销《商品房买卖合同》（合同编号为200712241E8B40158143）的合同备案；三、驳回黄建兴的其它诉讼请求。本案一审案件受理费3481.24元，由金升公司、张有楷承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2016）粤1971民初22522号民事判决。金升公司不服一审判决，向本院上诉称：一、一审法院对案涉房屋已与案外人签订买卖合同并办理备案登记手续事实认定不清。金升公司已与张有楷签订《商品房买卖合同》，张有楷有交首付款并且双方已办理网签备案手续，这些合同均是发生法律效力的，张有楷也多次要求金升公司继续履行合同，金升公司与黄建兴签订的协议侵害了案外人的权利，属于“一房二卖”，这些涉及到案外人的购房合同，直接侵害了张有楷的利益，因此是无效的。且在东莞市中级人民法院（2016）粤19民终2635号等案件中，最终是确认了金升公司与张有楷所签订的《商品房买卖合同》是合法有效的。然而，原审判决忽视了金升公司的答辩意见，对案涉房屋是否已签订买卖合同、是否备案、是否有效完全不予审查，严重侵害了张有楷的合法权益，是错误的。二、本案案由应为民间借贷纠纷，而非所有权确认纠纷。金升公司与黄建兴签订借款合同，协议将案涉房产抵押给黄建兴，后以签订买卖合同形式转给黄建兴。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”之规定，本案应是民间借贷纠纷，不应当作为所有权确认纠纷处理。且双方的借款合同约定年息30%，明显高于最高人民法院规定的年息24%，对于超出法定保护范畴的高息，不能确认其转为购房款。三、黄建兴与金升公司的这种借贷抵押行为损害众多债权人以及国家利益，这种买卖应当认定为无效。黄建兴借贷时任金升公司副总，系公司高管，负责公司整体验收之职，黄建兴当时将所有的综合验收资料据为己有，要挟金升公司签订购房合同，否则不予办理综合验收，严重损害金升公司利益。由于黄建兴以明显不合理的价格掏空公司，致使金升公司严重亏损，现仍积欠众多债权人工程款和国家税款几千万元。这种买卖行为应当认定为无效，依法不应当得到支持。同时一审法院对此案根本没有展开任何调查，完全依照以往没有金升公司出庭的判例，从而做出错误的判决。综上，请求：1.撤销原审判决，改判金升公司无需协助黄建兴办理不动产证至黄建兴名下，无需撤销备案合同；2.本案诉讼费由黄建兴承担。黄建兴向本院答辩称：一、黄建兴与金升公司之间借款协议以及补充协议已经经过多份生效法律文书予以确认合法有效，金升公司也向黄建兴开具了案涉房屋支付全部价款的收款收据，金升公司也将案涉房屋交付给黄建兴合法占有至今长达8年多，在此期间没有任何人提出异议；二、金升公司与几个原审被告之间签署商品房买卖合同涉嫌零首付、套取银行贷款，金升公司原法定代表人尚尔丰也因银行发现套取银行贷款零首付操作被判处骗取贷款罪。金升公司与几个原审被告之间的合同因几个原审被告零首付购房不成功且发生金融危机房价下跌以及金升公司经营状况出现危机等因素，明确表示不再履行案涉合同，金升公司与几个原审被告之间商品房买卖合同没有撤销的原因在于几个原审被告在签署商品房买卖合同时有向金升公司支付1万元费用，金升公司无力退还才导致案涉商品房买卖合同没有撤销；三、与几个原审被告和本案类似的案号为（2016）粤19民终2635号以及（2015）东一法民一初字1412号、（2016）粤19民终2636号等一系列案件都已经作出生效判决确认案涉房屋归黄建兴所有、合法有效；四、黄建兴认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。原审被告张有楷述称：一、同意金升公司的意见；二、黄建兴已经拥有多套房子，如果再将案涉房屋判给黄建兴，就违反了东莞限购的政策。其他的意见跟一审的意见一致。本院经审理对原审查明事实予以确认。本院认为：依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律问题予以审查。针对上诉人的上诉和被上诉人的答辩及法庭调查情况，本案二审争议的焦点是：一、本案案由是否是金升公司上诉所称的民间借贷纠纷；二、案涉《借款协议》及《补充协议》下所未归还的欠款能否直接认定为购房款；三、黄建兴与金升公司签订的《商品房买卖合同》是否应继续履行。关于焦点一。本案中黄建兴与金升公司双方虽然在《借款协议》中有“抵押销售”的约定，但在签订《借款协议》或《补充协议》以后黄建兴与金升公司没有签订《商品房买卖合同》为借款合同作为担保的事实，故不存在适用《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”的前提，故本案不适用上述第二十四条的规定。相反本案中包括黄建兴主张的本案所涉的1单元903号房屋是在借款到期后双方约定用金升公司未偿还的借款作为黄建兴购房款之后由金升公司出卖给黄建兴的64套商品房之一，本案系由金升公司与黄建兴签订的商品房买卖合同是否应继续履行引起的，故本案应为房屋买卖合同纠纷，而非民间借贷纠纷。关于焦点二。黄建兴与金升公司签订的《借款协议》及《补充协议》之前已经本院多份生效民事判决确定合法有效，金升公司本案二审并未提出新的事实、证据或者充分的理由，故本院对双方依照《借款协议》及《补充协议》的约定所确认的欠款本息予以认定。双方在金升公司未能按时偿还借款本息的情况下，签订《补充协议》并约定将金升公司所欠的借款本息折算成黄建兴支付的购房款亦合法有效，本院予以认可。金升公司的该项上诉理由缺乏依据，本院不予采纳。关于焦点三。如焦点一所述，黄建兴与金升公司签订的案涉1单元903号房屋《商品房买卖合同》是在金升公司到期不能清偿黄建兴的借款后，双方协议用未偿还的借款作为购房款后双方自愿签订的，不存在以商品房买卖合同为民间借贷合同提供担保的事实，也不存在双方约定如到期不能清偿债务则以物抵债的意思表示，即不存在让与担保和代物清偿预约的问题，也不存在违反法律、法规强制性规定问题，故合法有效。金升公司与张有楷签订的1单元903号房屋同样是双方真实的意思表示，也没有违反法律、法规的强制性规定，也是合法有效的。金升公司将同一套商品房出卖给两个不同买受者，金升公司的行为构成“一房二卖”。在客观上只能将同一套商品房交付给一个买受人的情况下，故本案实际要解决的问题是黄建兴主张应履行金升公司与其签订的商品房买卖合同能否得到支持。对此本院认为，张有楷未有证据证明向金升公司支付相应购房款，也没有实际接收和使用房屋，一审判决金升公司履行与黄建兴签订的商品房买卖合同协助办理1单元903号房屋的产权手续并限金升公司、张有楷限期撤销双方之间签订的商品房买卖合同备案以后，张有楷未有提出上诉，说明张有楷本人对一审判决继续履行金升公司与黄建兴签订的商品房买卖合同而不履行金升公司与其签订的商品房买卖合同是没有意见的，相反黄建兴已经支付了案涉房屋的对价且实际占有使用房屋，一审从维护交易稳定的角度判决金升公司履行与黄建兴签订的商品房买卖合同，并要求金升公司按合同的约定协助黄建兴办理1单元903号房屋不动产权证至黄建兴名下是正确的。在金升公司与张有楷签订商品房买卖合同不能继续履行且金升公司与张有楷签订的商品房买卖合同网上备案手续可能导致金升公司与张有楷商品房买卖合同网上备案困难的情况下，一审判令金升公司与张有楷限期解除商品房买卖合同备案也是正确的。对于金升公司与张有楷签订的商品房买卖合同无法继续履行可能导致的纠纷，双方可另循法律途径予以解决。综上，金升公司的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3481.24元，由东莞市金升花园商住开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张善华审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇一八年十二月十四日书记员  黎中越何家苗