四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民终15925号 上诉人（原审原告）：深圳普惠快信金融服务有限公司。住所地：广东省深圳市宝安区西乡街道共和工业路西发**旭生研发楼大厦**1113A。 法定代表人：李希丽，执行董事。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都陇海资产管理有限公司。住所地：四川省成都市武侯区龙腾中路********。 法定代表人：彭跃渠，执行董事。 委托诉讼代理人：刘佳，四川迪扬律师事务所律师。 上诉人深圳普惠快信金融服务有限公司（以下简称普惠快信公司）因与被上诉人成都陇海资产管理有限公司（以下简称陇海资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都高新技术产业开发区人民法院（2018）川0191民初2194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 普惠快信公司上诉请求：1．撤销原判，依法改判普惠快信公司退还房屋租赁保证金22428元；2．判令陇海资产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决认为“普惠快信公司确认了承租期间对承租房屋造成损坏，陇海资产公司应当扣除房屋租赁保证金”属事实错误。一、普惠快信公司在承租期间未对承租房屋造成损坏。《房屋交接验收表》上描述的房屋的地面及墙面有污损实为自然合理的并经合理使用后造成的损耗及磨损，普惠快信公司无义务对该种合理损耗及磨损恢复原状。同时，《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，因此，房屋自然使用磨损的修复责任应在出租人，即陇海资产公司。二、普惠快信公司对涉案房屋装修改造部分无恢复原状的义务。首先，涉案房屋装修改造己获取陇海资产公司同意。其次，涉案房屋在以上状态的情况下向陇海资产公司交接时，陇海资产公司并未表示异议，视为该房屋符合交还标准。根据房屋租赁合同通用条款10.1条b项第2款“……‘甲方不要求拆除房屋装修改造的，房屋装修改造按照原状无偿归甲方所有’原则妥善处理完毕”。在房屋退租时，根据《房屋交接验收表》，陇海资产公司未要求普惠快信公司拆除房屋装修改造部分，因此，普惠快信公司也无需对装修改造部分恢复原状。三、普惠快信公司已在租赁期内按照合同约定的时间结清所有水、电、气以及物业管理费等，并在交还房屋时结清水、电、气、电话、物业管理等相关公共费用。因此，按照房屋租赁合同的约定，退还房屋租赁合同的条件已成就，陇海资产公司应当向普惠快信公司退还租赁保证金。 陇海资产公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。普惠快信公司没有按照租赁合同约定的条件交付房屋，租赁合同约定退还保证金条件未成就。 普惠快信公司向一审法院起诉请求：1．陇海资产公司退还房屋租赁保证金22428元；2．本案诉讼费、保全费等费用由陇海资产公司承担。 一审法院认定事实：2016年5月11日，普惠快信公司（乙方、承租方）与陇海资产公司（甲方、出租受托人）签订了《成都希顿国际广场办公楼租赁合同》（以下简称《租赁合同》）。双方在《租赁合同》专有条款第一条“租赁房屋”第一款约定：本合同项下之租赁房屋位于成都市高新区天府大道中段666号成都希顿国际广场1栋17层1708号房（以下简称案涉房屋）。第二款约定：乙方承租租赁房屋用作办公之用。第三款约定：双方确认，以《房屋所有权证书》所载明的面积即149.52平方米作为租赁房屋的计租面积。第二条“期限”中约定：房屋计租日为2016年5月14日；租赁期限自房屋计租之日起算，共14.58个月。第三条“租金、物业费及其他费用”第一款“租金标准”约定：第一年度：每月每平方米人民币75元，合计每月租金为人民币11214元；第二年度：每月每平方米人民币75元，合计每月租金为人民币11214元。第三款约定：第一个季度的租金自房屋计租之日起计算3个月合计33642元，由乙方于2016年5月14日前支付给甲方。第四款“租赁保证金”约定：签署本合同当日，乙方应当向甲方支付相当于2个月的租金作为租赁保证金，即人民币22428元，以担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务。双方在《租赁合同》通用条款第一条“房屋用途”第一款约定：乙方承租租赁房屋用作办公之用。第三条“租赁保证金”第一款约定：租赁保证金由甲方持有并按本合同约定退还。在甲方持有期间，甲方无需就持有租赁保证金向乙方支付利息或资金占用费。第四款约定：乙方交还房屋时结清水、电、气、电话、物业管理费等相关公共费用后且完成第10条约定义务后，由甲方退还乙方所交租赁保证金。第十条“房屋交还”第一款第b项约定：如果房屋进行了装修改造，退还房屋时房屋及房屋内外配置的附属设施设备、共用设施设备的状态应当同时符合以下条件：（1）房屋及附属设施属于正常使用后的完好状态；（2）装修改造按照“租赁期限届满本合同终止时或者依法、依约终止本合同时，甲方要求拆除房屋装修改造的，乙方应当承担费用将房屋装修改造拆除并使房屋恢复至未装修改造的正常状态，拆除房屋装修改造所得物品归乙方所有；甲方不要求拆除房屋装修改造的，房屋装修改造按照原状无偿归甲方所有”原则妥善处理完毕；（3）房屋内外的物品、附着物、房屋内的人员已经全部搬离并已将房屋打扫干净；（4）因使用房屋而对房屋造成的损害已经恢复原状。 2016年5月18日，普惠快信公司向陇海资产公司转账230715元，用途为“房租”；2016年5月30日，陇海资产公司向普惠快信公司出具面额为92286元的《收据》一张，摘要为“1-1707-1710租赁保证金”。 2017年8月1日，普惠快信公司与案涉房屋的物业服务公司就案涉房屋的土建工程、安装工程、电气工程、给水排水工程、煤气工程等方面进行了交接验收并共同签署《房屋交接验收表》。《房屋交接验收表》的“土建工程”部分载明：“墙面污损须恢复、天花局部石膏顶面恢复”；验收双方在《房屋交接验收表》的“验收确认”栏中载明：“经过现场检测，以上验收情况如实”。 以上事实，有普惠快信公司、陇海资产公司在法庭审理中的陈述与答辩、《租赁合同》、保证金收据、中国建设银行客户专用回单以及《房屋交接验收表》等证据材料在卷佐证。 一审法院认为，普惠快信公司与陇海资产公司签订的《租赁合同》系双方当事人在平等、自愿协商基础上所形成的真实意思表示，合同条文的内容清楚、明确，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对双方均具有约束力；双方均应按照合同的约定履行义务、享有权利。 一审法院认为，根据双方在法庭审理中的诉辩意见，本案的争议焦点为退还租赁保证金的条件是否已经成就。《租赁合同》中“通用条款”第三条和第十条的对退还租赁保证金约定了相应的条件。特别是第十条第一款b项中约定，如对房屋进行了装修改造，则退还租赁保证金应同时满足四个条件，其中第四个条件为“因使用房屋而对房屋造成的损害已经恢复原状”。上述约定系合同当事人的真实意思表示，双方均应予以遵守。普惠快信公司在法庭审理中也陈述其对案涉房屋进行了装修改造，从《房屋交接验收表》来看，案涉房屋在“土建工程”方面还存在一些需要整改的项目，并特别注明了“恢复”字样；但直至本案审理终结之时，普惠快信公司也未就《房屋交接验收表》中载明的须整改的内容进行相应的“恢复”。因此，对普惠快信公司未按照《房屋交接验收表》载明的验收情况进行恢复，应当视为普惠快信公司就《租赁合同》中第十条第一款b项中约定的义务尚未履行完毕，即陇海资产公司退还租赁保证金的条件尚未成就，对普惠快信公司主张的要求陇海资产公司退还房屋租赁保证金的诉讼请求，一审法院不予支持；对陇海资产公司提出的答辩意见，一审法院予以采纳。 关于保全费问题。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果”之规定，由于普惠快信公司未提供因本次诉讼而已经支付的保全费的相关凭证，普惠快信公司应承担对其前述请求举证不能的不利后果。因此，对普惠快信公司提出的要求陇海资产公司支付保全费的主张，一审法院不予支持。 据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回普惠快信公司的诉讼请求。一审案件受理费180元，由普惠快信公司负担。 本院二审期间，普惠快信公司向本院提交以下证据： 1．《通知函》两份，内容为陇海资产公司、成都乔治希顿酒店管理有限公司向普惠快信公司发出的通知，要求普惠快信公司立即完成整改事项，否则将委托第三方进行恢复，普惠快信公司拟以此证明陇海资产公司表明将委托第三方对房屋进行恢复。 2．民事判决书8份及二审判决书，拟以此证明案涉1504、1509等房间共计8案，已经因物业保证金在青羊法院提起诉讼，另案以与本案同样未恢复房间为由已经在应退还的保证金中扣除了相关恢复费用。房间恢复费用已经扣除，故本案不应当再次扣除恢复费用。 3．退租恢复费用核算表，拟证明希顿广场已就恢复费用进行了核算。 陇海资产公司发表质证意见称：关于证据1，真实性无异议，目前房屋正在恢复中，尚未完成。 关于证据2，生效判决的真实性无异议，但判决书仅是对未进行恢复进行的确认。其中（2018）川0101民初1861号判决书第2、3页中“物业中的恢复”仅是指公共区域的恢复。该判决无法达到普惠快信公司的证明目的，只能证明公共区域的恢复费用已经从保证金中扣除。 关于证据3，退租最后陇海资产公司向普惠快信公司发出过恢复费用核算表，但普惠快信公司认为费用过高，双方未对应当扣除的恢复费用达成一致意见，从而导致普惠快信公司向法院起诉。 本院经审查认为：关于证据1，双方当事人对真实性予以确认，故本院对该证据的真实性予以确认。但该证据系陇海资产公司向普惠快信公司发出要求整改的通知，而至今普惠快信公司未进行整改，由陇海资产公司委托第三方进行整改，本院对该事实予以确认。 关于证据2，经本院审查，系人民法院作出的生效判决，故对于真实性、合法性予以确认。但上述判决书，系普惠快信公司以退还物业保证金的诉请起诉案外人，与本案案由不同、当事人也不同，故不能达到其证明目的，与本案并无关联性。 关于证据3，并非由陇海资产公司发出，即便陇海资产公司在双方磋商过程中认可该款项，但该款项至今普惠快信公司也未向陇海资产公司支付。故本院对该证据不予采纳。 经二审审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据普惠快信公司的上诉请求与陇海资产公司的答辩意见，本案二审争议焦点为：陇海资产公司是否应向普惠快信公司退还保证金。对此本院做如下评述。 首先，普惠快信公司与陇海资产公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行自己的义务。关于租赁保证金的问题，双方在合同中约定了租赁保证金的用途为“担保乙方切实履行本合同项下的各项约定义务”；在《租赁合同》所约定的退还条件中，详细载明了保证金退还需满足的条件。 其次，根据本案查明的事实，在一审庭审中普惠快信公司陈述其对案涉房屋进行了装修改造，则在退还房屋时应当按照《租赁合同》第十条的约定对房屋予以修缮恢复原状。而根据普惠快信公司签署的《房屋交接验收表》中载明的内容，案涉房屋存在需要整改的情况，故本院认定保证金退还之条件并未成就，一审法院对此认定正确。 再次，关于普惠快信公司上诉提出地面墙面磨损等问题属于自然合理使用后造成的损害和磨损，其无义务对该合理磨损恢复原状。对此本院认为，根据普惠快信公司签署的《房屋交接验收表》载明的内容，案涉房屋存在需要恢复、更换等实际情况，故其该项上诉理由与其自行签署的《房屋交接验收表》载明的情况不符，本院对其该项上诉理由不予采纳。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费的负担，按一审判决确定的方式执行；二审案件受理费360.7元，由上诉人深圳普惠快信金融服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 赵 锋 审判员 何广智 审判员 白福群 二〇一八年十二月十一日 书记员 龙春光