四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川01民再132号 再审申请人（一审被告）：成都华龙房地产开发有限公司，住所地成都市龙泉驿区龙泉街道办事处龙都南路**。 法定代表人：林宗兰，总经理。 委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵辛龙，四川均鼎律师事务所律师。 被申请人（一审原告）：宁顺章，男，1964年6月22日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被申请人（一审原告）：曾素芳，女，1965年12月30日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 以上二被申请人的委托诉讼代理人：陈庆庆，四川聚沙律师事务所律师。 以上二被申请人的委托诉讼代理人：傅序，四川聚沙律师事务所律师。 再审申请人成都华龙房地产开发有限公司（以下简称华龙公司）因与被申请人宁顺章、曾素芳商品房预售合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初1465号之一民事判决，向本院申请再审。本院于2018年7月18日作出（2018）川01民申440号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人华龙公司的委托诉讼代理人刘小凤、赵辛龙，被申请人宁顺章、曾素芳的委托诉讼代理人傅序到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华龙公司申请再审称，1.原审法院超出被申请人的诉讼请求裁决明显违反法律规定。2.宁顺章、曾素芳的诉讼请求为“迟延办理房屋所有权证的违约金”，华龙公司已于2015年12月8日为宁顺章、曾素芳办理房屋所有权证，即便认定违约金，也只应当计算至2015年11月23日，一审法院判决违约金支付至取得不动产权证书之日，明显超出诉讼请求，且认定该违约金未考虑宁顺章、曾素芳未提供任何实际损失证据、已取得房屋所有权证，以及不动产登记改革房管局曾暂停办证等因素，明显不合理。综上，请求：1.撤销一审判决；2.改判驳回宁顺章、曾素芳的诉讼请求。 宁顺章、曾素芳辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，华龙公司再审理由不能成立，请求维持一审判决。 宁顺章、曾素芳向一审法院起诉请求：1.华龙公司立即为宁顺章、曾素芳办理位于成都市龙泉驿区芦溪河社区东山河畔1栋2单元15楼1502号房屋的不动产统一登记证；2.华龙公司向宁顺章、曾素芳支付迟延办理房屋所有权证的违约金（以466536元为基数，从2015年1月15日起按照每日万分之一的标准计算至不动产登记中心出具不动产统一登记证之日止）；3.华龙公司向宁顺章、曾素芳支付变更规划条件减少小区停车位、降低绿化率、增加容积率的补偿款15000元；4.华龙公司向宁顺章、曾素芳支付维权支出的律师费800元。5.由华龙公司承担诉讼费。一审法院在（2017）川0112民初1465号民事判决书中对宁顺章、曾素芳诉请的第一项请求先行作出了判决。 一审法院认定事实：2012年3月24日，宁顺章、曾素芳与华龙公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同第七条规划变更的约定，“出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿”。第十九条产权登记的约定，（一）初始登记，出卖人应当在2014年5月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人不退房，合同继续履行，买受人不就此追究出卖人违约责任。如因此导致买受人所购买房屋的权属转移登记逾期的，按本条第（二）项转移登记的相关约定办理。……（二）转移登记，1.商品房交付使用后，双方同意按照下列第1种方式处理：（1）双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记；2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……（2）买受人不退房，合同继续履行。如因买受人不配合提交、补正权属办理的资料、费用等原因导致其《房屋所有权证》办理逾期的，出卖人承担违约责任；作为无偿委托代办关系，根据合同法的规定，如因出卖人有故意行为或重大过失导致买受人《房屋所有权证》办理逾期的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日起至房管局出具买受人的《房屋所有权证》之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内由出卖人支付。《补充协议》第三条关于权属办理的特别约定，第1项约定，买受人自愿委托出卖人办理合同项下房屋的房屋权属转移登记的，应向出卖人提供书面委托书并完成出卖人处理委托事务的条件，该委托为无偿委托。第4项约定，出卖人在买受人交清维修资金、办理完毕房屋面积补差，并在所有权证办理后两年内根据买受人的委托为其办理房屋分户国有土地使用证。2013年8月30日，原审原、被告就案涉房屋的相关费用进行了结算，宁顺章、曾素芳缴纳了代收的产权登记费、抵押登记费、产权证书工本费、国土证工本费、代收维修基金、契税、合同印花税、印花税等费用。华龙公司于2013年8月30日向宁顺章、曾素芳交付房屋。2015年12月8日，华龙公司为宁顺章、曾素芳办理了房屋所有权证。 一审法院认定上述事实，采信了《建设工程规划许可证》及总平面图、《成都市建筑工程规划测绘成果报告书》、不动产权证书及当事人的陈述等证据。 一审法院认为，关于华龙公司是否应承担违约责任的问题。根据双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人有故意行为或重大过失导致买受人《房屋所有权证》办理逾期，自买受人应当取得证书的期限届满之次日起至房管局出具买受人的证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内支付。华龙公司未按约履行办证义务已构成违约，应按合同约定支付违约金。即按每日万分之一的标准，从2015年1月15日起计算违约金至办理不动产权证书之日止。 关于小区变更规划的赔偿问题。根据规划许可证以及规划验收的情况，华龙公司未按规划的要求进行修建，且未按合同约定在变更规划时征求业主的意见，华龙公司的行为违反了合同的约定，应承担相应的违约责任。故原审法院酌情判令华龙公司向宁顺章、曾素芳支付赔偿金2000元。 关于律师费用。因双方在合同中未进行约定，且宁顺章、曾素芳未提供证据证实实际支付的情况，对于该项诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、华龙公司于判决生效后15日内向宁顺章、曾素芳支付逾期办理权属证书的违约金（违约金计算方式：以466536元为基数，从2015年1月15日起，按每日万分之一计算至取得不动产权证书之日止）；二、华龙公司于判决生效后15日内向宁顺章、曾素芳支付变更规划赔偿金2000元；三、驳回宁顺章、曾素芳的其余诉讼请求。 再审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院再审予以确认。另查明，为办理案涉房屋产权证，宁顺章、曾素芳于2015年6月9日出具《授权委托书》，委托华龙公司办理案涉房屋的产权证。 本院再审认为，本案的争议焦点是华龙公司应否支付逾期办理房屋产权证书的违约金以及如果应当支付违约金，应按什么标准计算。关于华龙公司应否承担违约责任的问题，双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在房屋交付之日起500日内取得房屋所有权证书的，自买受人应当取得证书的期限届满之次日起至房管局出具买受人的房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之一的违约金并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起90日内支付。华龙公司于2013年8月30日向宁顺章、曾素芳交付房屋，宁顺章、曾素芳于2015年12月8日取得房屋所有权证。根据合同约定应在房屋交付之日起500日内办理房屋所有权证书，华龙公司未按约定时间办理案涉房屋权属证书构成违约。此时，房屋登记尚未实行不动产统一登记，房屋所有权证即是合法有效的房屋权属证书，华龙公司所办所有权证符合双方合同约定，合法有效，故一审法院判决违约金计算至办理不动产权证书之日，缺乏法律依据，应予以纠正。华龙公司此项再审主张成立。宁顺章、曾素芳于2015年6月9日向华龙公司出具办理房屋产权证的《授权委托书》，结合办理证书的实际情况，确认出具办理房屋产权证的《授权委托书》后一个月为办理证书的期限，未在此期间履行，则应按合同约定支付违约金。因此，华龙公司的违约起算时间为2015年7月10日，违约的截止时间根据合同约定为取得房屋所有权证书之日即2015年12月8日止，华龙公司共计违约152天，以购房款466536元为基数，按每日万分之一的标准计算，合计7091.35元。华龙公司关于原审判决计算违约金错误的再审理由成立，本院予以支持。一审法院认定基本事实清楚，适用法律正确，但对违约金的计算错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初1465号之一民事判决第二项，即“被告成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向宁顺章、曾素芳支付变更规划赔偿金2000元”； 二、撤销成都市龙泉驿区人民法院（2017）川0112民初1465号之一民事判决第一项、第三项，即“被告成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效后15日内向宁顺章、曾素芳支付逾期办理权属证书的违约金（违约金计算方式：以466536元为基数，从2015年1月15日起，按每日万分之一计算至取得不动产权证书之日止）”、“驳回宁顺章、曾素芳的其余诉讼请求”。 三、成都华龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向宁顺章、曾素芳支付违约金7091.35元。 四、驳回宁顺章、曾素芳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费577元，减半收取288.5元，由宁顺章、曾素芳负担150元，成都华龙房地产开发有限公司负担138.5元；再审案件受理费577元，由成都华龙房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  邱家德 审判员  陈 浩 审判员  何云鹏 二〇一八年十二月二十日 书记员  沈 巧