安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2018）皖0207民初5654号原告：朱莉，女，1978年6月10日生，汉族，住芜湖市繁昌县。委托诉讼代理人：俞力，安徽安然律师事务所律师。被告：芜湖山久物流有限责任公司，住所地芜湖市鸠江区飞翔路**，统一社会信用代码91340200590184689H（1-1）。法定代表人：谭小艳，总经理。委托诉讼代理人：王玲，安徽徽仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈燕，安徽徽仁律师事务所实习律师。原告朱莉与被告芜湖山久物流有限责任公司（以下简称“山久物流公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年11月1日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月6日公开开庭进行了审理。原告朱莉及其委托诉讼代理人俞力，被告山久物流公司委托诉讼代理人王玲、陈燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告立即归还原告支付的厂房租赁保证金计人民币5000元;2、被告承担违约责任，赔偿原告损失20000元；3、被告赔偿因房屋漏水及人为放水造成原告财产损失计人民币100000元；4、被告封门的行为方式，赔偿原告损失计人民币100000元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月10日，原被告双方签订一份两年租期的《厂房租赁合同》，原告承租被告厂房作为仓库，承租面积130㎡，原告除支付租金外还支付了被告5000元租赁保证金，被告现应立即归还给原告。租赁合同签订后，原告于2014年6月15日支付租金，被告却于2014年6月30日才交付租赁物。案涉厂房未安装水电设施。承租期内，原告发现案涉厂房屋顶漏水，多次催促其修缮，均未能修缮成功，仍然继续漏水。2016年2月过年春节期间，原告仓库旁边的其它厂房自来水管未关闭而爆裂，淹没了原告的仓库，长期的屋顶漏水加上这次的水漫仓库，给原告造成了重大财产损失。原告多次找到被告要求赔偿财产损失，一直未得到回复。承租期内，被告不能让原告正常安全使用案涉仓库，原告无法实现合同目的，被告己构成违约，应承担违约责任，并赔偿财产损失。2016年6月10日，租赁合同到期后，因原告财产损失一直未得到赔偿，遂采取了消极的措施，未搬离被告厂房，以作为弥补原告财产的损失。但是在此期间，被告却采取了封锁案涉仓库大门的极端措施，继续扩大原告的财产损失。被告的封门行为让原告无法进入到案涉仓库拿出货物进行销售，资金得不到周转，原告方的利益受到了更大的损失。原告只得在外寻找合适的仓库，准备搬离案涉仓库里存放的货物。但苦于案涉仓库大门封锁，无法搬离。于是原告在2016年11月拨打了110电话报警。民警来处理后，被告负责人胡文发才出面与原告方协商处理方法，并且表示愿意赔偿，原告可以免费继续承租一年。原告提出减少一半承租面积，因原告己经在外新租了别的仓库。原告方的赔偿要求是免费继续使用两年时间，不要物品损坏的赔偿。但双方并没有达成一致。原告可以重新进入该案涉仓库并且搬走了一部分可以继续销售的没有受到严重损害的货物到新租赁的仓库里。2017年春节过后的3月被告找到原告，协商续签租赁合同的事宜并查看损失的货物及损害的程度。原告仍然是要求两年的免租期，但被告方仍然不同意并阻止原告搬运货物。当天原告搬运了一部分货物离开后，隔天再次去案涉仓库时，发现被告将案涉仓库的大门再次焊接封锁。从被告重新打开案涉仓库的大门到再次封锁只有4个月，与其承诺的一年时间相差甚远，是违背诚信的行为。（2016年11月报警到2017年3再次协商）。在原告货物无法销售的情况下，仍然多次找被告方理论，均没有明确回复。原告无奈，并在2017年7月找到师傅切割开了一直封锁的大门，拿出并搬走了原告认为还可以继续销售的可用的全部货物。无法销售的或者折价销售的货物，原告方则留在了涉案仓库中，直至被告起诉原告。事实是被告的违约行为让原告无法实现合同目的，并且还因被告的过错原因导致原告的财产损失。进而被告采取封门的极端措施，继续扩大原告的财产损失，并损害了原告的商业信誉。原告留置在案涉仓库的货物是物证，当然不能搬走。原告不存在占用被告厂房，被告要求厂房占用费,实为无理无据。原告在2016年11月报警后，至2017年3月期间，原被告双方就租赁关系协调缓和后，被告结清了报警之前扣押的部分到期可以结清的货款于原告。原告也恢复了与被告的货运关系，代收货款的委托。后来被告不仅不赔偿原告方的财产损失，又扣押原告的货款，并指使其关联方的另一家芜湖行世能物流有限公司也扣押原告的货款。原告方已另案起诉。综上所述，原告为了维护自身利益，依法向法院提出上述诉讼请求，望判如所请。被告山久物流公司辩称：1、关于房屋租赁保证金，案涉租赁合同于2016年6月9日到期后终止，被告一直联系原告办理续租或者退保证金事宜，被告一直未办理。现被告同意足额退还保证金5000元，但原告也需履行腾空并交还案涉房屋给被告的义务。2、关于违约责任。案涉合同签订后，被告按约定履行了合同义务，向原告提供了合同约定的仓库供原告租用，原告也分两次支付完毕两个年度的租金，双方在合同履行期内无任何争议，被告无任何违约行为。故原告诉请第2、3项不应得到支持。3、案涉租赁合同的租赁期限自2014年6月10日开始至2016年6月9日止。根据案涉合同第2.2条约定的“租赁期满，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需要继续租赁，应于租赁期限届满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同”以及第7.5条约定的“厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权，如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则造成一切损失和后果，都有乙方承担”。原告在合同到期前后，经被告多次催告，始终拒绝接听电话回复信息，拒绝办理续租手续，以其行为明确表示不再租赁案涉房屋。故案涉租赁合同已于2016年6月9日到期终止，被告有权排除妨碍，处置案涉仓库，被告应承担由此造成的损失和后果。而事实上，案涉合同于2016年6月9日到期后，被告于2016年6月11日再次通过函告方式，要求原告签订续租合同，否则将清空仓库，后果由原告承担。但原告置之不理，依然向仓库进、出货物，占用、使用案涉仓库，也不支付费用。期间，因被告要求原告立即腾空仓库，双方发生多次纠纷。直至2017年1月，被告在多次通知原告腾空仓库无果后，无奈采取封门的方式迫使原告搬离仓库，但原告却采取了撬门等暴力方式将其有价值的物品搬离后，剩余部分物品一直不予腾空，强行占用仓库至今。被告无法处置其剩余物品，于2017年11月6日向芜湖市鸠江区法院提起排除妨害之诉，要求原告腾空仓库，排除妨碍。但原告拒不出庭应诉，在判决生效后也不履行腾空仓库的判决结果，在被告申请强制执行后，因原告始终不配合，法院也无法执行，故案涉仓库被占用至今。综上，原告在合同到期后既不按照合同约定签订续租合同又强行占用租赁物的行为已经侵害被告的合法权益，被告有权要求原告承担非法占用案涉仓库给被告造成的租金损失，而原告在合同到期后，在被告多次要求原告腾空仓库的情况下，原告拒不腾空所产生的扩大损失由原告自行承担。故请求法院依法驳回原告的第4项诉讼请求。经审理查明：2014年2月26日，被告与芜湖市耐特金属制造有限公司（以下简称耐特金属公司）签订《厂房租赁合同》一份，约定耐特金属公司将坐落于芜湖市鸠江经济开发区鸠兹大道北侧（飞翔路77号）出租给被告使用，用途为物流企业从事物流业务方面的生产和经营管理，租赁期限自2014年3月31日至2024年3月30日，租赁期间，被告有权将部分空房转租。2014年4月30日，双方签订《厂房租赁补充协议》一份，在该补充协议中明确被告在合同期内有权对该厂房的二楼仓库进行转租，转租合同及租金支付与耐特金属公司无关，被告可以全权处理转租相关事宜，该协议自2014年5月1日起生效。2014年6月10日，被告与原告签订《厂房租赁合同》一份，约定被告将坐落于芜湖市鸠江经济开发区鸠兹大道北侧（飞翔路77号）厂房二楼东南角合计面积为300㎡的仓库出租给原告使用。合同主要约定：1、租赁期限为两年，自2014年6月10日至2016年6月9日。2、租赁期满，被告有权收回出租厂房，原告应如期归还，原告需要继续租赁的，应于租赁期限届满前叁个月向被告提出书面要求，经被告同意后重新签订租赁合同。3、租金为每年20000元，每年支付一次。原告应向被告支付租赁保证金5000元。4、租赁期间，原告无权将多余空房转租，租赁期满后归还时应当恢复房屋原样。5、厂房租赁期满后，甲方如继续出租该房时，乙方享有优先权；如期满后不再出租，乙方应如期搬迁，否则由此造成一切损失和后果，都由乙方承担。上述合同签订后，被告按约交付案涉房屋，原告按约支付了租赁保证金5000元及合同期内房屋租金。租赁期满后，双方既未办理续租，被告又未向原告返还房屋。2016年6月11日及2017年10月23日，原告在被告租赁的房屋大门上两次张贴函告，告知被告原租赁合同已于2016年6月9日到期，被告应尽快与原告联系后续事宜。然原告一直未能与被告协商后续事宜，也未向被告返还房屋。遂本案被告于2017年11月6日向本院提起诉讼，要求本案原告腾出案涉房屋，排除对案涉仓库正常经营使用的妨碍，并要求本案原告向其支付房屋占用费，本院对此作出（2017）皖0207民初4570号民事判决书，支持了本案被告的全部诉讼请求。上述判决生效后至今原告一直未将涉案房屋腾空交还给被告，因原告认为在案涉房屋承租期内仓库漏水，被告不能提供让原告正常安全使用的房屋，致使无法实现合同目的，被告已构成违约，应承担违约责任并赔偿原告相应损失，且双方未就赔偿事宜协商一致的情况下，被告采取封门的极端措施继续扩大了原告的财产损失。遂成讼。上述事实，有原告提交的身份证复印件、营业执照、厂房租赁合同、租金收据及保证金收据、函、（2017）皖0207民初4570号民事判决书、被告提交的两份函及双方当事人的部分陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《厂房租赁合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，双方均应按照合同行使权力、履行义务。案涉租赁合同于2016年6月9日到期后终止，被告应当退还原告租赁保证金5000元，且被告当庭也表示同意退还。故对于原告诉请要求被告退还原告案涉厂房租赁保证金5000元的诉请，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。但关于原告主张的被告因未能提供正常安全的租赁物、被告构成违约，并导致原告因此遭受损失，要求被告承担违约责任，赔偿原告损失20000元、被告赔偿因房屋漏水及人为放水造成原告财产损失100000、被告封门的行为应偿原告损失100000元，原告对上述诉请均未能提供相应证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果，故原告的上述三项诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院均不予支持。关于被告辩称其无任何违约行为不应赔偿原告损失、原告在合同到期后拒不腾空案涉仓库所产生的扩大损失应由原告自行承担意见，具有事实和法律依据，本院予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖山久物流有限责任公司于本判决生效后十日内归还原告朱莉租赁保证金5000元；二、驳回原告朱莉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的案件受理费2338元，由原告朱莉负担2286元，由被告芜湖山久物流有限责任公司负担52元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  范云茂二〇一八年十二月十八日法官助理夏媛媛书记员聂青玲附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。