苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0591民初6685号原告：孙华,男,1969年6月4日出生，汉族，住苏州市沧浪区。被告：沈斌,男，1978年5月21日出生，汉族，户籍所在地苏州市。第三人：苏州房趣房产经纪有限公司，统一社会信用代码91320508MA1MQTFK97，住所地苏州市劳动路**。法定代表人：陈民。委托诉讼代理人：颜燕，系公司员工。原告孙华与被告沈斌及第三人苏州房趣房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月23日立案受理后，依法由审判员陈新雄独任审理，后因被告沈斌下落不明，本案转为普通程序，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。庭审中，原告孙华，第三人苏州房趣房产经纪有限公司的委托诉讼代理人颜燕到庭参加诉讼，被告沈斌经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙华向本院提出诉讼请求：1、判令被告沈斌继续履行房屋买卖合同，腾空房屋并协助办理房屋过户的手续；2、判令被告沈斌即日支付逾期办理房屋所有权证的违约金225000元和自违约之日起以购房款金额为基数，并以银行同期贷款利率标准计算的利息；3、本案的诉讼费及保全费由被告承担。诉讼中，原告将其第一项及第二项诉请分别变更为：1、确认原告与被告沈斌签订的房屋买卖合同合法、有效；2、判令被告向原告支付逾期办理房屋所有权证的违约金225000元。事实和理由：2018年5月11日，原告与被告沈斌签订《房屋买卖合同书》一份，合同约定被告沈斌将其名下的苏州工业园区出售给原告孙华，房屋面积为43.69平方米，出售价格为450000元。合同签订当日，原告即通过转账方式向被告沈斌支付房款45万元（不包括过户税等费用）。合同还约定，被告沈斌应在2008年6月30日之前腾空房屋并协助原告办理过户手续。目前合同约定的过户时间早已超过，原告曾多次催促被告办理过户手续，但被告沈斌一直推脱。原告为维护自身合法权益，遂诉讼来院。被告沈斌未答辩。第三人答辩称：原告陈述的情况属实，其主张有相应事实依据，第三人对此并无异议。本院经审理查明的事实如下：2018年5月11日，原告孙华（购房人、乙方）与被告沈斌（售房人、甲方）在第三人苏州房趣房产经纪有限公司（中介方、丙方）的居间下签订了《房屋买卖合同书》一份，约定原告孙华向被告沈斌购买苏州工业园区的房屋，房屋面积为43.69平方米，出售价格为450000元。合同第五条约定：房款支付方式，款清交房。一次性付款，乙方不贷款，定于2018年7月30日之前付清房款45万元整。第七条约定：任何一方不能履行本合同，一律视为违约，应赔偿房款总额的50%给对方作为违约金，中介方佣金由违约方全额支付。第八条约定：如乙方交清房款未办理手续，可提前拿房。甲方承诺该房屋内无户口，交房前户口迁出。甲方承诺收取房款当日交房。甲方承诺2018年6月30日之前腾空房屋并迁出户口，办理过户手续。诉讼中，原告孙华提交了2018年5月11日的银行交易记录一份，根据该记录当日原告孙华向被告沈斌转款450000元，原告陈述该款即为向被告沈斌支付的购房款。第三人苏州房趣房产经纪有限公司亦表示上述款项系孙华向沈斌支付的购房款。另查明：关于涉案房屋的交易过程，原告孙华陈述的主要内容为：2018年5月10日，被告沈斌因为当时急需用钱，因此准备出售涉案房子，而我了解到房价比较优惠，当时就和被告以及第三人的工作人员颜燕共同协商购房的事情。我们是在被告沈斌开的公司里商量的，协商后沈斌决定将其名下的房屋出售给我。当时，我和中介人员提出沈斌要去调一下房产的信息，用以确认房屋上有无查封或者抵押等情形。经查询，涉案房屋当时并没有抵押和查封的情况。第二天即2018年5月11日，我、沈斌及颜燕三人在干将西路被告开的公司里面签署了涉案的《房屋买卖合同书》。合同签订后，我便通过手机银行当场将房款45万元转账给了沈斌，当时沈斌还把房屋的不动产权证原件交给了颜燕。合同签订后，中介和我说等材料齐全了就可以去办理网签及过户的手续，但由于沈斌一直未提供物业发票，导致网签前资料不全，所以一直未能完成过户。2018年6月28日，沈斌把涉案房屋的钥匙给了第三人苏州房趣房产经纪有限公司的工作人员颜燕，颜燕在2018年6月29日把涉案房屋的钥匙给了我，当日我还与颜燕一同到房屋内进行了查看。此后，我又委托颜燕将涉案房屋出租至今。第三人苏州房趣房产经纪有限公司陈述的主要内容为：第三人公司的工作人员颜燕和沈斌之前认识，沈斌曾和颜燕联系称想要出售房屋并且因急用钱，房屋出售价格可以便宜些。颜燕就找到了孙华，经联系后，三方于2018年5月10日在沈斌的公司谈了谈，孙华和沈斌双方确定了个交易价格。当时孙华还提出来这个房价比较优惠，担心会不会有什么问题。颜燕就查询了该房子的基本情况，当时并没有查封或抵押等情形。原告孙华说资金要明天才能到位，所以三方确定在2018年5月11日到被告公司签订正式的房屋买卖合同。2018年5月11日，三方就签订了涉案的《房屋买卖合同》，孙华当场就把45万元房款打给了被告。至于过户，因为现在房屋交易必须要信息齐全了才可以进行，因为被告沈斌缺材料，而且一直拖着所以没有办理。颜燕也多次向被告沈斌催，但他一直以出差等理由推脱，第三人及原告都很着急，因为原本约定的过户时间是在2018年6月30日前。后来，颜燕就找到被告沈斌的公司里，被告沈斌就提出先把房屋交付给原告。2018年6月28日，沈斌把涉案房屋的钥匙交给了颜燕，颜燕就打电话将该情况告知孙华。2018年6月29日，颜燕陪同原告孙华去了涉案的房屋内查看。此后，原告又将钥匙交给了颜燕，委托颜燕出租涉案的房屋，就此孙华曾出具委托书。此后，我公司就将该房屋予以出租，租金是1100元/月。还查明：根据2018年5月11日的涉案房屋产权登记信息，当时该房屋登记在沈斌名下，房屋建筑面积为43.69平米，房屋上没有抵押或查封信息。根据本院于2018年11月14日调取的涉案房屋的产权登记信息，在该时间涉案房屋登记的产权人仍为沈斌，但该房屋有相应的抵押及查封的信息：1、2018年6月11日抵押给马雄山，债权金额为80万元；2、2018年8月3日由苏州工业园区人民法院予以查封；3、2018年8月6日由姑苏区人民法院予以查封……。以上事实有《房屋买卖合同书》、银行交易记录等证据以及当事人庭审陈述附卷佐证，本院予以确认。本院认为：根据《合同法》的规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告孙华与被告沈斌签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告沈斌将苏州工业园区房屋以450000元的价格出售给原告孙华，原告孙华也已依约支付了相应价款。因此，本院认为涉案的《房屋买卖合同书》系当事人双方间的真实意思表示，合同内容也并不违反法律强制性规定，不存在合同无效的情形，故该合同合法、有效，对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告主张的被告逾期办证而导致的违约金225000元，原告主张该违约金的依据为《房屋买卖合同书》第七条，但该条实质上系合同无法履行而导致解除的违约金条款，本案中，原告目前只主张确认合同有效，并未要求解除合同并由被告承担因合同解除而导致的违约损失，故对于逾期办证而导致的违约主张并不适用上述合同第七条的约定。但《房屋买卖合同书》约定的房屋过户时间为2018年6月30日前，截至目前被告沈斌并未协助原告孙华办理过户手续，且因房屋存在抵押及查封等情形，该房目前也无法办理过户，考虑到被告沈斌的该违约情形、房屋总价、延期过户的时间等因素，本院酌情认定该金额为15000元。被告沈斌经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未提供答辩意见，视为其放弃抗辩权利。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告孙华与被告沈斌于2018年5月11日签订的关于苏州工业园区的《房屋买卖合同书》合法、有效；二、被告沈斌于本判决生效之日起十日内支付原告孙华逾期办理产权证的违约金15000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8388元，公告费690元，保全费2770元，三项费用合计11848元，由原告孙华负担2848，由被告沈斌负担9000元，上述款项已由原告孙华预交，本院不再退还，被告沈斌负担部分在判决生效之日起十日内支付原告孙华。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。开户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  陈新雄人民陪审员  周伟生人民陪审员  金小英二〇一八年十二月二十七日书 记 员  张 端