福建省高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2018）闽民申4349号 再审申请人（一审被告、二审上诉人）：江丽菊，女，1981年10月21日出生，汉族，现住福安市。 委托诉讼代理人：刘世军，江苏永信律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审被上诉人）：中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局，住所地福建省福安市。 法定代表人：郝晓华，局长。 委托诉讼代理人：黄亚斌，福建人文律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丛海，福建人文律师事务所律师。 再审申请人江丽菊因与被申请人中国人民解放军南京军区房地产管理局福安分局(下称：“福安分局”)租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市中级人民法院(2017)闽09民终1616号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行审查，本案现已审查终结。 江丽菊申请再审称，一、生效判决认定事实不清。首先，江丽菊与福安分局之间存在数十年的房屋租赁合同关系，江丽菊均依约支付租金。2015年12月31日合同到期后，双方虽无续签书面租赁合同，但双方仍然依照此前的《军队房地产租赁合同》继续履行。此后，福安分局根据中央军委《关于进一步从严规范空余房地产租赁管理有关问题的通知》以及《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》等文件规定不再收取租金，全面停止有偿服务活动，涉案租金福安分局无法收取，也不能再收取，江丽菊也无法支付，该期间的租金支付需要等待新政策出台后才能执行，因此，江丽菊不欠租金。根据《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》文件规定，涉案租赁房屋所处的位置、性质、特点不属于强行收回的范围，生效判决单纯以国家政策变化为由认定福安分局解除租赁合同的主张成立，系认定事实错误。其次，生效判决认定双方租赁合同于2017年5月19日解除，该认定亦无事实依据。根据福安分局的一审起诉状，系诉请解除而非确认解除，法院应当就是否具有合同约定解除事由或法定解除事由进行审查，但生效判决在未查明事实和解除依据的情况下，违背不告不理处分原则，直接确认双方租赁关系于2017年5月19日解除，属认定事实无依据的情形。二、生效判决解除双方的租赁合同关系无法律依据。首先，生效判决没有依法审查福安分局解除权行使效力问题。双方租赁合同虽于2015年12月份到期，但双方后来依据原租赁合同继续履行。按照合同约定的解除条款，即江丽菊如果逾期30日支付租金，福安分局即可单方解除合同。事实上，江丽菊并未拖欠租金，生效判决以《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的不定期租赁条款作为双方合同期限认定，以《中华人民共和国合同法》第二百三十二条无法确定期限视为不定期租赁条款作为依据，认定本案合同随时解除，显然属于适用法律错误，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，双方原租赁合同继续有效，只是期限为不定期，解除的条款仍然适用合同约定的解除条款并非随时解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条是依据双方履行情况并且依据第六十一条仍然不能确定履行期限的视为不定期，可随时解除。生效判决故意混淆合同法两条款的意思，适用法律错误。其次，按照生效判决认定既然双方原租赁合同继续有效，福安分局解除双方合同也不符合程序，只有江丽菊在不履行或迟延履行债务的情况下，福安分局才能无条件提出解除租赁合同，否则福安分局就应当履行催告义务或通知义务，并给予江丽菊合理的履行期限。福安分局在未履行上述义务的情况下，强行解除合同于法无据。第三，如果租赁合同约定有效，合同解除条款及违约条款都应当依据合同约定作出裁判，根据双方租赁合同第九条第二项约定，福安分局没有提前三个月履行通知催告义务，而是直接选择解除合同。福安分局在没有履行催告义务、提前告知义务的情况下解除合同无合同依据，也无法律依据。第四，按照生效判决认定双方原租赁合同继续有效，即使江丽菊存在违约，福安分局应当履行催告义务，并给予江丽菊合理的履行期限。福安分局在未履行上述义务的情况下，生效判决依据江丽菊违约强行解除合同于法无据，且按生效判决观点既然随时解除不定期租赁关系，则不适用违约条款，生效判决却又判决江丽菊承担违约责任，认定相互矛盾，与法律规定相悖。三、生效判决判令江丽菊腾退房屋无法律依据和政策依据。首先，涉案租赁房屋位于福安市中心，属于非军事行政区域，2016年2月16日《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，明确要求对创收赢利为目的的有偿服务项目和其他违规创收活动，要坚决予以停止；另，对位于非军事行政区周边涉及民生的租赁项目，可严格履行报批手续，暂时维持运行，待后按照新的政策执行。涉案的租赁房屋位于非军事行政区，属于涉及民生的租赁项目，符合暂时维持运行的条件，不属于腾退之列。其次，福安分局拒不执行通知要求，利用诉讼手段向法院提起诉讼，要求江丽菊腾退房屋、支付房屋租金，以达到其创收赢利目的，严重违反军委文件规定，应当依法予以驳回。第三，涉案房屋是否必须收回中央军委尚无明确的意见，而是要求部队全面停止有偿服务活动，顾名思义就是军队不得收费，福安分局对该处房屋未履行上报手续，生效判决在无法定或约定解除事由成就时判令解除合同、腾退房屋与中央军委精神不符。四、生效判决判令江丽菊支付管理费于法无据。双方签订的租赁合同虽然约定管理费的内容和管理费金额，福安分局与江丽菊之间是租赁合同关系，江丽菊既不是福安分局的员工，也不是挂靠关系，并非管理与被管理关系，该费用收取没有收费许可，系违法行为。福安分局未提供任何管理，其成本开支、费用支出等与江丽菊无关。福安分局提供《军队对外有偿服务许可证》及《军队对外有偿服务收费许可证》的收费科目仅限于空余房地产，并无管理费收取的项目，其收取的管理费无法律依据，生效判决支持其请求，于法无据。五、生效判决按照原租金标准判决江丽菊支付占有费无事实依据。本案诉讼期间，福安分局对租赁商铺进行封堵、强行断电，致使江丽菊无法正常经营，涉案租赁物已经不符合合同约定使用标准和条件，生效判决判令按原合同租金标准支付占用费与事实不符。综上，请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项的规定，再审本案。 本院经审查认为，一、江丽菊与福安分局签订的《军队房地产租赁合同》于2015年12月31日租赁期限届满，江丽菊继续使用该租赁物，双方未续订书面租赁合同，故自2016年1月1日起，福安分局与江丽菊之间形成不定期租赁关系，对于不定期租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，福安分局作为出租人有权随时解除合同,江丽菊主张福安分局无单方解除权的理由不能成立，予以驳回。二、2017年5月间，福安分局给江丽菊留置送达《解除军队房地产租赁关系暨限期搬迁通知书》，限期腾退承租房屋，福安分局己履行了催告义务。生效判决确认的租赁合同解除时间并无不当，应予维持。三、江丽菊主张应按《军队房地产租赁合同》第九条第二项约定，福安分局未履行催告义务和提前告知义务。本院认为，该条款属于提前解除合同的情形，案涉合同已届期满，不适用该条款。四、2016年1月1日至判令租赁合同解除期间，双方为不定期租赁关系，生效判决参照《军队房地产租赁合同》约定的标准，计算期间的租金、管理费，并无不当。五、合同解除之后，江丽菊继续占有使用租赁房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，判令江丽菊支付占有使用费，并无不当。六、江丽菊主张未违约，但江丽菊逾期支付租金是事实，生效判决依据《军队房地产租赁合同》第十一条第二项约定，判令江丽菊支付租金及因拖欠租金而承担的违约金，该判决依据充分，适用法律正确。综上，江丽菊再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项规定的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百九十五第二款的规定，裁定如下： 驳回江丽菊的再审申请。 审 判 长  林毅 审 判 员  黄挺 代理审判员  黄曦 二〇一八年十二月二十八日 书 记 员  潘磊