贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终8570号上诉人（原审被告）：贵州金辰酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市云岩区正新街**富水花园**裙楼**。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：罗山惠，女，1952年1月24日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：王道富，男，汉，1949年7月26日出生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代表人：赵新奇，男，汉，1953年3月29日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：刘霞，女，汉，1957年2月25日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代表人：高永林，女，汉，1939年11月24日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：刘良秀，女，汉，1967年7月8日出生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代表人：谭荣，男，汉，1945年10月23日出生，住贵州省贵阳市云岩区。原审第三人：贵州晶诚德酒店管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区贵阳世纪城**团购物中心（一）幢******房。法定代表人：白家玲，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：周璇，贵州清雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉莹，贵州清雅律师事务所实习律师。上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司（以下简称金辰公司）与被上诉人罗山惠、原审第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司（以下简称晶诚德公司）房屋租赁合同纠纷一案，金辰公司不服一审法院贵阳铁路运输法院作出的（2018）黔8601民初166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理，上诉人金辰公司及第三人晶诚德公司委托诉讼代理人周璇，被上诉人刘琴的诉讼代表人王道富、赵新奇、刘霞、高永林、刘良秀、谭荣出庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人金辰公司的上诉请求：依法变更原审判决第一项“被告贵州金辰酒店管理有限公司于本判生效之日起十日内向原告罗山惠支付房屋租金34680元……”为“被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗山惠支付房屋租金32130元。”事实及理由：本案中，首先，涉案房屋并未对税收作出约定，按照法律规定，出租方就其租赁所得应当缴纳相应的税收，至2016年12月31日之前的税费均由上诉人金辰公司垫付；其次，金辰公司与业主委员会就房屋租赁税收承担问题进行协商后达成了业主与承租人各承担一半的意见。故上诉人根据每位业主的房屋面积扣减其应承担的相应税费。综上，上诉人并非单方扣留被上诉人的租金，而是根据与业主委员会达成的协议扣减相应每位业主应减少收取的租金。一审判决上诉人支付被上诉人的租金高于应付租金，认定事实错误，请求二审法院依法改判。被上诉人罗山惠辩称，一、对于租金的问题，金辰公司并未提交证据证明和业主委员会达成口头协议。二、对于税费的问题，金辰公司对房租进行整体转租，承担的税收与出租人无关，双方签订的《房屋租赁合同》约定在合同期限内涉及的物管等费用等由上诉人自行承担，税收是包含在内的。原审第三人晶诚德公司辩称，认可一审法院判决支付租金的判项，对于7.5元的费用应当予以扣减，不应当支付给被上诉人。罗山惠向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告金辰公司支付2015年4月1日至2016年3月31日原告房屋租金32130元；2、判令被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年扣留原告的租金2550元（42.5平方米×5元/平方米×12个月）；3、判令被告金辰公司支付违约金估算约为21591.36元（按2015年1月同期银行贷款利率5.6%的4倍计算至支付之日止，按3年计算，计算方式：32130元×5.6%×4倍×3年＝21591.36元）；4、判令第三人晶诚德公司应与被告金辰公司在诉请范围内承担连带支付责任；5、诉讼费用由被告金辰公司承担。一审法院认定事实：原告罗山惠系贵阳市云岩区正新街9号富水花园二期裙楼4层7号房屋（建筑面积42.5平方米）的所有权人。2008年7月6日，原告罗山惠与被告金辰公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述房屋出租给乙方用于酒店经营，租赁期限为2008年8月1日至2023年4月19日，其中2013年1月1日至2017年12月31日每月租金为3213元，按季度支付；若乙方未能按时支付甲方租金，乙方将按当期租金为基数，每逾期一天以万分之一为标准向甲方支付滞纳金，合同继续履行。合同签订后，原告罗山惠将房屋交被告金辰公司使用。后被告金辰公司向原告罗山惠支付房屋租金至2014年12月。从2015年1月起，被告金辰公司未按期向原告罗山惠支付房屋租金，截止2016年3月31日，被告金辰公司未支付原告罗山惠共计10个月的房屋租金32130元。另查明，金辰公司在取得房屋后委托第三人晶诚德公司经营。晶诚德公司将涉案房屋所在的楼层整体出租给平安人寿保险公司。晶诚德公司未将2015年4月1日至2016年3月31日所取得的租金交予金辰公司。还查明，从2017年4月1日至2018年3月31日，被告金辰公司按案涉房屋建筑面积并以每平方米5元标准扣留应向原告支付的房屋租金2550元。一审法院认为，原告罗山惠、被告金辰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，被告金辰公司应按合同的约定支付相应房屋租金。关于被告罗山惠及第三人提出原告起诉被告不明确，应驳回原告罗山惠起诉的抗辩意见。本案中原告罗山惠以“贵州金辰酒店管理有限公司”为被告向一审法院提起诉讼，但从原告罗山惠提交的房屋租赁合同中被告金辰公司的签章以及被告金辰公司提交的身份证明上看，原告罗山惠起诉状中载明的贵州金辰酒店管理有限公司的地址、法定代表人的信息均与被告金辰公司的身份信息相同，且在本案中原告罗山惠解释为笔误造成，原告罗山惠的起诉并未对被告金辰公司的诉讼权利造成实际损害。为减少当事人的诉累，一审法院认定原告罗山惠起诉的贵州金辰酒店管理有限公司实质为本案被告贵州金辰酒店管理有限责任公司。对被告提出的上述抗辩意见，一审法院不予支持。关于原告罗山惠要求被告金辰公司支付房屋租金32130元的诉请，符合客观事实，一审法院予以支持。关于原告罗山惠要求被告金辰公司按原合同支付2017年至2018年度扣留原告罗山惠的租金2550元的诉请。经庭审明确，上述期间为2017年4月1日至2018年3月31日。被告金辰公司提出扣减的5元系税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的抗辩意见，庭审中被告金辰公司未提供相应证据证实其主张，且庭审中原告罗山惠亦不予认可，一审法院对该抗辩意见不予支持，对于原告罗山惠的该项诉请予以支持。加之前述已确认拖欠的房屋租金，金辰公司应原告罗山惠支付房屋租金合计34680元。关于原告罗山惠提出要求被告今晨公司按同期银行贷款利率4倍支付滞纳金的诉请。首先，该滞纳金性质应为合同违约金。其次，关于被告金辰公司及第三人提出原告罗山惠的违约金诉请超出诉讼时效的意见。本案中违约金系被告未按约定履行支付房屋租金的违约行为而产生。从合同上看，对逾期支付违约金的累计计算的约定，与合同双方所确定的支付租金的条款共同形成整体，而并非按照违约天数具体分割为若干分别计算诉讼时效的独立的权利，原告罗山惠可以在合同权利未能实现时提出主张，故一审法院对被告金辰公司及第三人提出的该意见不予支持。再次，原告罗山惠提出按同期银行借款贷款4倍计算违约金，并无合同依据。被告金辰公司主张按合同约定计算该违约金的意见，一审法院予以支持。根据欠款金额的形成时间,一审法院以被告金辰公司欠付租金32130元为基数，按逾期每日万分之一为标准，从2016年4月1日起计算至上述款项付清时止。关于原告罗山惠要求第三人晶诚德公司与被告金辰公司在诉请范围内承担连带责任的诉请。首先，晶诚德公司并非案涉合同的合同相对人，原告罗山惠请求其承担违约责任，无合同依据。其次，金辰公司委托晶诚德公司经营管理，晶诚德公司作为受托人应将从平安人寿保险公司取得的房屋租金交予被告，并由被告依合同将相应房屋租金再支付给原告。但晶诚德公司未将所收租金交付金辰公司，从客观上是造成金辰公司不能按期向原告支付租金的原因。为减少当事人的诉累，晶诚德公司应在被告欠付房屋租金32130元的范围内承担支付责任。此外，对于原告罗山惠要求晶诚德公司就2017年4月1日至2018年3月31日扣留租金承担连带责任的诉请，与原告罗山惠在民事起诉状的事实及理由中载明该扣款为金辰公司所为的陈述不符，且未提供相应证据佐证，故一审法院对该部分诉请，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条、第四百零四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》九十条之规定，判决：一、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗山惠支付房屋租金34680元，其中房屋租金32130元由第三人贵州晶诚德酒店管理有限责任公司直接向原告罗山惠支付；二、被告贵州金辰酒店管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告罗山惠支付相应违约金（以欠付租金32130元为基数，按每日万分之一为标准，从2016年4月1日起计算至所欠款项付清时止）；三、驳回原告罗山惠的其他诉讼请求。案件受理费1208元，减半收取计604元，由原告罗山惠负担242元，被告贵州金辰酒店管理有限责任公司负担362元（案件受理费已由原告预交，被告在履行本判决时一并支付原告）。二审中，当事人无新证据提交，经本院二审审理查明的事实与一审一致，本院依法对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。双方签订的《房屋租赁合同》系真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务，出租人将租赁房屋交付承租人使用，金辰公司就应按合同的约定支付相应房屋租金；上诉人金辰公司上诉称，按照业主房屋面积扣减的租金系上诉人垫付的相应的税费，系与业主委员会达成协议而按房屋面积进行扣减的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”本案中，上诉人金辰公司并未提供相应证据证实其与业主委员会达成关于按照业主房屋面积扣减的租金的税费的协议，且出租人对此也不予认可。同时，上诉人也未提交其已实际缴纳税费的证据。对此，上诉人金辰公司应当承担举证不能的民事法律责任，金辰公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州金辰酒店管理有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  喻厚智审判员  庞 敏审判员  刘 佳二〇一八年十二月五日书记员  李 萌