广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0307民初10520号原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场，住所地深圳市龙岗区。经营者张某某，男，汉族，某年某月某日出生，户籍地广东省东源县。委托代理人房某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人谢某某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市龙岗区某某门诊部，住所地深圳市龙岗区。负责人陈某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记地址广东省兴宁市。委托代理人孙某某，广东某某律师事务所律师。第三人赖某某，男，汉族，某年某月某日出生，身份证登记住址广东省深圳市龙岗区，委托代理人高某，北京市某某深圳）律师事务所律师。原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场（以下简称某某商场）诉被告深圳市龙岗区某某门诊部（以下简称某某门诊部）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告在法定期间提起反诉以及申请追加第三人赖某某，本院准许并决定合并审理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人房某某、谢某某，被告负责人陈某某及委托代理人孙某某，第三人委托代理人高某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年8月22日签订《租约》，约定原告将位于深圳市龙岗区横岗街道某某出租给被告使用，租期从2012年9月1日至2014年8月30日止，月租金28000元，被告应于每月20日前支付当月租金，否则原告有权每日按租金1%收取滞纳金。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用。租期满后，双方签订租约顺延两年，月租金为30000元。被告不仅未归还商铺还一直使用至今，且自2017年2月起拒不支付房屋占用使用费。现原告向法院起诉，请求法院判令：1.确认原、被告签订的《租约》于2017年3月25日解除；2.被告向原告支付自2017年2月起至被告搬离房屋之日止的房屋占有使用费（按每月30000元计算，暂计至2018年4月20日为450000元）；3.被告向原告支付滞纳金至被告付清租金为止（滞纳金以拖欠的租金为基数按每天5‰从拖欠租金之日起计算至付清之日止，暂计至2018年4月20日为478050元）；4.本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1.被告无需向原告支付房屋占有使用费及滞纳金。被告从承租之日至被迫停业期间一直按时交租，不存在违约。原告从第三人赖某某处承租了该栋案涉房屋，于2004年8月22日与案外人章某签订了一份租约，将一、二层转租给案外人章某，用于诊所营业，租期从2004年9月10日至2009年9月10日。案外人章某于2007年4月25日将商铺转让给被告，被告在支付35万元转让款并于2007年6月取得医疗机构执业许可证后开始营业。为方便起见，原、被告沿用之前的租约，仅将承租方由案外人章某改为被告。上述租约到期后，原、被告又连续签订了两份租约，将租期延续至2014年8月30日；后双方虽然未续签合同，但被告仍每月按时向原告支付30000元，直至2017年2月20日因原告违约导致停电造成被告被迫停业。2017年2月20日，因原告擅自改变用电类别违法用电，第三人赖某某接受供电局罚款，将电表销户；导致无法正常供电，被告被迫停业至今。2016年11月始，因被告拖欠第三人租金，被第三人起诉，法院已认定原告存在违约行为。原告作为出租方有义务保证被告正常用电，因原告违约在先，被告无需向其支付房屋占有使用费。根据深圳市中级人民法院（2017）粤03民终22699号民事判决书认定结论，原告与第三人赖某某的租赁合同部分于2017年3月25日解除，部分自始无效。被告从未收到原告要求支付租金或者房屋占有使用费的通知，原告没有理由向被告收取房屋占有使用费及滞纳金。原告向被告收取的租金足以用来支付其向第三人应付租金，其每月获取的租金差价达几万元；其在与被告签订的租约到期后，向被告索要20万元喝茶费，遭到被告拒绝。2.2014年9月1日后，虽然原、被告未签订租赁合同，但双方形成不定期租赁合同关系，原租赁合同继续有效。由于原告的违约行为导致租赁合同目的无法实现，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝向被告支付房屋占有使用费。3.原告非案涉房屋的所有权人，其无权要求被告支付房屋占有使用费，原告起诉的目的实为代第三人通知被告返还房屋。案涉房屋被列入城市更新改造项目，由于第三人起诉原告要求解除合同，法院判决支持第三人的请求，但被告作为实际使用人并未参加诉讼，第三人向法院申请强制执行后，原告无法向第三人返还房屋，故原告才起诉被告。4.被告并非故意不交付房屋，因原告违约导致被告无法营业，原告应当向被告补偿转让费、员工安置费、装修损失、停产损失等。被告反诉称，由于原告从2016年11月开始拖欠房租而遭第三人起诉，在被告没有任何违约情形下，第三人从2017年2月20日开始采取停电措施，导致被告至今无法营业，给被告造成严重损失。被告多次要求恢复供电，原告以正在诉讼为由要求被告等待；但被告未想到原告及第三人未恢复供电，且原告还要求被告支付房屋占有使用费和滞纳金。被告反诉请求法院判令：1.原告及第三人向被告退还建设转让费58000元及租赁保证金40000元；2.原告及第三人向被告支付赔偿金合计1057400元（含房屋装修损失107400元、转让费350000元、员工安置遣散费150000元、搬迁补偿费50000元、停产损失400000元）；3.本案诉讼费由原告及第三人承担。原告针对被告反诉答辩称：1.被告的反诉请求没有合同和法律依据，原告未收取被告58000元的转让费。2.原、被告就案涉房屋一、二层签订的租赁合同合法有效，被告自2017年2月起长期拖欠租金，应当向原告支付租金及滞纳金；被告有权没收原告交付的押金。请求法院驳回被告全部反诉请求。第三人针对被告反诉答辩称：1.其未向被告收取过建设转让费及租赁保证金，无需承担退还义务。2.被告主张的损失不应当由第三人承担，原告在与第三人的房租租赁合同纠纷案件中主张案涉商铺的装修费是由原告投入的，并要求第三人承担赔偿责任；经法院判决，第三人需向原告支付装修赔偿损失51536元；上述判决说明案涉商铺装修损失的受偿主体为原告而非被告。被告反诉主张的损失是其与原告之间的行为造成，与第三人无关。被告不能因为原告违约而拒付租金；被告主张的损失应当在原、被告之间分担；被告主张的搬迁补偿费无事实及法律依据。虽然案涉商铺被列入旧改名单，但其属第三期项目，目前第一期尚未完成，第三期启动时间无法预估；第三人并未与开发商签署拆迁补偿协议，亦未获得补偿，不应承担相应赔偿。3.本案诉讼费不应由第三人承担。原告向法庭提交租约、照片及收费收据、微信支付记录、银行交易流水等证据；被告对租约及银行交易流水的真实性认可，对其他证据的真实性不认可；第三人对租约真实性无法确认，对其他证据真实性认可。被告向法庭提交执业许可证、租约、深圳供电局用电检查问题通知书、电表销户登记信息、收条、案外人章某身份证复印件、中某某资产【2017】评字第024号资产评估报告摘要、（2017）粤03民终22699号民事判决书、证人证言、收款收据等证据；原告对收条、案外人章某身份证复印件、证人证言的真实性不认可，对其他证据真实性认可；第三人对深圳供电局用电检查问题通知书、某某资产【2017】评字第024号资产评估报告摘要、（2017）粤03民终22699号民事判决书的真实性认可，对电表销户登记信息、证人证言的真实性不认可，对其他证据的真实性无法确认。第三人向法庭提交（2017）粤0307民初6852号民事判决书、（2017）粤03民终22699号民事判决书、照片；原告对上述证据真实性认可；被告对上述证据真实性认可，但不认可其证明目的。经审理查明，原告经营者张某某从第三人赖某某处承租了位于深圳市龙岗区横岗街道某某整栋房屋，原、被告于2004年8月6日签订了一份《租赁合约》，将案涉房屋一、二层转租给被告用于诊所营业，租期从2004年9月10日至2009年9月10日止，被告需交付两个月的租金40000元作为按金，租约期满后按金如数退回被告。合同签订后，原告交付房屋给被告使用，被告按约支付了租金保证金40000元。2007年7月2日，原、被告就上述房屋续签《租赁合约》，将租赁期限变更为2009年9月1日至2012年8月30日止，月租金为25000元。2012年8月22日，原、被告就案涉房屋再次续签《租赁合约》，约定赁期限为2012年9月1日至2014年8月30日止，月租金为28000元。2014年9月1日后，双方未再签订书面租赁合同，但被告仍每月向原告支付租金30000元，原告未就被告的租赁行为提出异议。2017年2月20日，深圳供电局有限公司对案涉房屋进行用电检查发现该房屋存在擅自改变用电类别的行为，切断电源开具罚单；被告停业至今。另查明，2017年4月，第三人赖某某起诉原告经营者张某某，要求确认双方签订的房屋租赁合同部分解除、部分无效，要求被告腾退房屋并支付其拖欠的租金及房屋占有使用费等；原告经营者张某某在该案提起反诉，要求第三人赔偿其房屋装修损失540000元、第三人退还其基建费50000元及租赁保证金50000元、第三人赔偿其搬迁补偿费96000元、第三人免除其自2016年10月起的租金给付义务等。本院作出（2017）粤0307民初6852号民事判决书，判决：1.确认赖某某与张某某签订的《房屋租赁合同》中房屋产权证载面积553.7㎡该部分于2017年3月25日解除，无产权面积1206.94㎡该部分自始无效；2.张某某支付赖某某从2016年12月1日起至2017年3月25日止的房屋租金36167.5元及占有使用费78832.5元，共计115000元；3.张某某支付赖某某滞纳金（以36167.5元租金为基数按每日1‰从2017年5月25日起计算至被告付清租金之日止）；4.张某某将位于深圳市龙岗区横岗街道某某的住宅房屋返还赖某某；5.张某某支付赖某某房屋占有使用费（按30000元/月的标准自2017年3月26日起计算至返还房屋之日止）；6.赖某某赔偿张某某房屋装修损失51536元；7.赖某某退还张某某基建费34275元及租赁保证金34275元。后张某某及赖某某均不服上述判决提起上诉，深圳市中院作出（2017）粤03民终22699号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为，据本院查明的案涉房屋产权状况，涉案房屋的产权证载面积为553.7㎡，无产权面积1206.94㎡，无产权面积系在原楼层上面加建；房屋业主与原告的租客合同部分无效，部分于2017年3月25日解除；原、被告之间在2014年9月1日后存在不定期租赁合同关系，因原告与业主之间的租赁合同于2017年3月25日解除，故原告主张其与被告的租赁合同亦于当日解除，本院予以支持。关于原告主张的房屋占有使用费及滞纳金，原告作为租赁合同的出租方，应当提供正常用电；被告自2017年2月20日起停业，无法继续履行合同，过错在原告方；原告要求被告在租赁合同履行期间（2017年2月20日至2017年3月25日）支付租金的诉请，本院不予支持。2017年3月25日之后，原、被告租赁合同关系解除，被告应当搬离案涉房屋；考虑到被告腾退房屋需要时间，本院给予其2个月的合理期限，被告在合理期限满后继续占用案涉房屋，应当支付占有使用费。因已生效的（2017）粤0307民初6852号民事判决书判决原告向第三人支付房屋占有使用费至原告返还房屋之时，故被告应当参照租金30000元/月自2017年5月26日起向原告支付房屋占有使用费至被告腾退房屋之日。关于原告主张的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。关于被告反诉主张的房屋租赁保证金及建设转让费；因原告的违约行为导致合同无法继续履行，被告在签订租赁合同时交付的房屋租赁保证金40000元，原告应当予以返还。被告主张的建设转让费，原告否认收到，因被告没有证据表明原告收到该款项，故被告该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告反诉主张的各项损失：1.房屋装修损失，根据生效的（2017）粤0307民初6852号民事判决书的认定，案涉房屋的装修残值为107400元；装修部分主要集中于被告承租的一二层商铺，本院按装修残值的90%计算被告的装修损失为96660元；原告作为租赁合同违约方，应当予以赔偿。2.转让费，被告没有证据证明原告收到该笔款项，其主张没有事实及法律依据，本院不予支持。3.员工安置遣散费及搬迁补偿费，该主张没有法律依据，本院不予支持。4.停产损失，2017年2月20日至2017年3月25日租赁合同有效期间，因原告违约导致其无法正常营业，客观上造成了被告的停业损失，原告应当予以赔偿；被告主张按25000元/月计算停业损失，未超出其所付月租金，本院予以支持；故原告应当赔偿被告停业损失29167元（25000元+25000元/月÷30天×5天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原、被告之间就位于深圳市龙岗区横岗街道某某房屋存在的租赁合同关系于2017年3月25日解除；二、被告深圳市龙岗区某某门诊部于本判决生效之日起三日内支付原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场房屋占有使用费（按30000元/月的标准自2017年5月26日起计算至被告腾退房屋之日止）；三、原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场于本判决生效之日起三日内退还被告深圳市龙岗区某某门诊部租赁保证金40000元；四、原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场于本判决生效之日起三日内赔偿被告深圳市龙岗区某某门诊部房屋装修损失96660元；五、原告深圳市龙岗区横岗镇某某商场于本判决生效之日起三日内赔偿被告深圳市龙岗区某某门诊部停业损失29167元；六、驳回原告其他诉讼请求；七、驳回被告其他反诉请求。如果原、被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6604元及反诉费3799.65元，由原告承担4570元，被告承担5833.65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇一八年十二月十一日书记员  肖 锦