贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）黔01民终9196号上诉人（原审被告）：贵阳俊发房地产有限责任公司，住所地贵州省贵阳市白云区都拉乡精神文明活动中心，统一社会信用代码915201135771225049。法定代表人：许云，该公司董事长。委托诉讼代理人：颜薇，贵州慧纳税律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾倩文，贵州慧纳税律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：蔡志尧，男，1987年1月3日生，彝族，住贵州省贵阳市白云区。委托诉讼代理人：蔡远，贵州衡一律师事务所律师。上诉人贵阳俊发房地产有限责任公司因与被上诉人蔡志尧商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2018）黔0113民初3125号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵阳俊发房地产有限责任公司上诉请求：1、撤销原判，依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人与被上诉人商品房买卖合同补充协议1.1条明确约定：“《商品房买卖合同》约定的购房款不包含独立电表费、独立煤气表费、有线电视安装开户费、电话安装开户费等代收费用。”故根据该约定，上诉人有权向被上诉人收取独立煤气使用费和有线电视初装费。原审判决根据上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第十二条认定上诉人向被上诉人收取案涉相关费用违反双方合同约定，属于事实认定不清。二、原审判决根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条的规定，贵州省人民代表大会法制委员会《关于有关问题询问的答复》等文件，认定本案约定的商品房价格包含了燃气、有线电视等配套设施的建设安装费用，属适用法律错误。被上诉人蔡志尧答辩认为，上诉人的上诉请求和理由不能成立，请求驳回上诉，维持原判。蔡志尧向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告返还燃气管道安装费及有线电视初装费共计2955元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告蔡志尧与被告贵阳俊发房地产有限责任公司签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发的位于贵阳市××俊杰路××号俊发城第A1栋1单元3层1号房屋，出卖人于2016年6月30日前向买受人交付房屋。同时，合同第七条约定按照套内建筑面积计算房价，并约定了相应单价以及房屋总价，还明确“前述商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”；附件五未载明具体配套设施、设备；第十二条“（一）城市基础设施：……4、燃气：2016年6月30日达到交付时管道敷设到户；5、电话通信：交付时敷设到户；6、有线电话：交付时敷设到户；7、宽带网络：交付时管道线路敷设到户。以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续”。合同的附件十二《补充协议》第1.1条明确约定“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等代收费用”。2016年8月7日，被告向原告收取独立煤气使用费2690元，有线电视初装费265元，合计2955元，并向原告出具收据后交付房屋给原告。2017年7月2日，俊发城业主代表与被告代表就房开商收取“三通费”、入学教育配套设施、开通公交车等事宜进行交涉，被告方承诺于2017年7月16日前给予明确答复。另查明，在房屋建设过程中，被告与贵州燃气（集团）有限责任公司签订《贵阳市居民用户管道燃气设施安装服务合同》，约定由贵州燃气（集团）有限责任公司为被告开发的俊发城2-05地块A1-A8栋584户居民的庭院户内管道燃气工程进行设计、施工和安装，每户收取2400元管道燃气设施建设费，合同金额共计1401600元；双方还签订《贵阳市燃气户外集中抄表系统安装合同书》，由贵州燃气（集团）有限责任公司为该584户用户安装使用燃气表户外集中抄表系统（即远程智能抄表系统），每户收取290元，安装工程款共计169360元。2015年8月28日，被告与贵州省广播电视信息网络股份有限公司白云区分公司签订《俊发城05地块有线电视户线安装费代收代缴协议书》，约定贵州省广播电视信息网络股份有限公司白云区分公司为俊发城05地块所涉及的584户用户进行有线电视安装工程，每户收取户线安装费265元，工程总价款154760元。一审判决认为，本案的争议焦点为：被告向原告收取独立煤气使用费2690元、有线电视初装费265元，是否有合法依据。《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告另行向原告收取独立煤气使用费、有线电视初装费已违反以上规定。其次，双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定燃气、有线电视铺设到户属于被告的合同义务，且该安装费用根据前述法律规定已计入商品房销售价格中，系案涉房屋的配套设施，属于被告交付房屋必备的内容，被告以代收名义向原告收取该部分费用违反双方合同约定，故对原告要求被告返还燃气管道安装费及有线电视初装费共计2955元的诉请，予以支持；被告认为该费用系代收，应由原告承担，且符合双方合同约定的辩解意见不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条之规定，判决：被告贵阳俊发房地产有限责任公司于判决生效之日起十日内退还原告蔡志尧独立煤气使用费2690元，有线电视初装费265元，合计2955元。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告蔡志尧已预交），由被告贵阳俊发房地产有限责任公司负担。二审中，双方当事人未提交新的证据。另查明，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第二十九条约定：“双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减轻或者免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人贵阳俊发房地产有限责任公司与被上诉人蔡志尧之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人之间的真实意思表示，不违反法律法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。二审争议的焦点是：上诉人收取的独立煤气使用费2690元，有线电视初装费265元是否属于水、电及配套设施的建设安装费用；上述费用是否应当退还被上诉人。根据本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第七条约定：“前述约定的商品房价格已包括水、电建设安装费用以及双方约定的附件五所列配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用”，但附件五中未载明具体配套设施、设备。合同第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件中约定“……4、燃气：2016年6月30日达到交付时管道敷设到户；6、有线电视：交付时线路敷设到户……以上第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。”故根据双方的合同约定水、电等房屋配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取，买受人需另行办理的是燃气、电视等开通使用手续并交纳相关费用。结合上诉人审理中对于独立煤气使用费、有线电视初装费的举证，并根据相关规范性文件的规定，独立煤气使用费、有线电视初装费的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。故根据双方《商品房买卖合同》的约定，该费用出卖人不能再向买受人收取。上诉人主张双方《补充协议》第1.1条明确约定“购房总价款不包含独立电表费、独立煤气表费、有限电视安装开户费等代收费用”，故其收取本案费用有双方的合同依据。首先，本案所涉的独立煤气使用费、有线电视初装费的实质应为燃气、有线电视设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。其次，双方所签订的《商品房买卖合同》第二十九条中对于补充协议内容所作的限制性约定可知，如果补充协议中含有不合理地减轻或者免除主合同中约定应当由出卖人承担的责任，或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，则仍以主合同约定为准。据此，贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，虽然上述规范性文件因其规范属性及效力层级的限制不能作为认定《补充协议》第1.1效力的依据，但是，其完全可以作为认定该条款存在不合理地加重买受人责任的依据，因此上诉人之上诉理由不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵阳俊发房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长 雷 蕾审判员 罗晓珊审判员 余 鑫二〇一八年十二月十日书记员 陈晓琦