江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0106民初12372号原告：单长标，男，1968年3月20日出生，汉族，住江苏省南京市。委托代理人：贾振海，北京市中银（南京）律师事务所律师。委托代理人：朱强，北京市中银（南京）律师事务所律师。被告：南京元康街坊商业管理有限公司，住所地在江苏省南京市。法定代表人：赵芝田。委托代理人：王丹，江苏玖润律师事务所律师。第三人：南京春辉农业开发有限公司，住所地在江苏省南京市。法定代表人：赵芝田。委托代理人：沈文明，男。第三人：宗秀芳，女，1944年7月25日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：冯建新，江苏北斗人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣若菡，江苏北斗人律师事务所律师。第三人：李荭红，女，1968年8月2日出生，汉族，住江苏省南京市。委托诉讼代理人：冯建新，江苏北斗人律师事务所律师。委托诉讼代理人：宣若菡，江苏北斗人律师事务所律师。原告单长标诉被告南京元康街坊商业管理有限公司（以下简称元康公司）及第三人南京春辉农业开发有限公司（以下简称春辉公司）、宗秀芳、李荭红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年12月12日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告单长标委托诉讼代理人贾振海、朱强，被告元康公司委托诉讼代理人王丹，第三人宗秀芳和李荭红共同委托诉讼代理人宣若菡到庭参加诉讼。第三人春辉公司委托诉讼代理人沈文明在本院第一次开庭时到庭参加诉讼，但在本院最后一次开庭时未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告单长标向本院提出诉讼请求：1.请求解除原被告2016年9月22日签订的《商铺经营协议书》；2.被告返还原告租金80000元，保证金20000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2016年9月22日，被告向原告承诺，安怀村临时菜场（以下简称“临时菜场”）将于近期拆迁关闭，其经营的“街坊中心”菜场将成为该区域内唯一的菜场。在此情况下，原告以高于一般菜场租金的标准，与被告签订了《商铺经营协议书》一份，并支付租金80000元，保证金20000元。双方另口头约定，租金自临时菜场关闭时起算。营业期间，原告发现被告菜场的很多摊位无人经营，而且几乎无人光顾。现被告承诺关闭的临时菜场仍在正常经营，被告菜场的摊位因招商不足等原因根本不具备开业条件。鉴于被告承诺的内容始终无法兑现，而且不具备经营条件，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告元康公司辩称：1.被告未承诺安怀村菜场拆迁关闭，安怀村菜场管理人员于2016年10月撤出，但许多经营户仍在菜场内经营并进行自治管理，安怀村菜场的关闭并非被告能力范围，被告并未承诺将其拆迁关闭；2.原、被告双方约定的租期起算时间明确，《摊位经营协议书》明确约定经营期限为2年，租赁期自2016年9月22日至2018年9月21日；3.第一个租赁年度届满后，原告未及时支付下一租赁年度租金，且已经超过一个月，双方之间的租赁协议已经自动终止。被告认为，原告应自担风险。综上，请求驳回原告的诉讼请求。第三人春辉公司述称：其是委托丁洪中与春辉公司签订了租赁协议，春辉公司虽称自己撤出了经营场所，但没有与其办理手续，后来其与单长标等协商承租事宜。目前其与春辉公司的租赁协议已经解除，且被两级人民法院所认定。第三人宗秀芳、李荭红述称：宗秀芳、李荭红是案涉房屋的产权人，2005年11月26日第三人共同委托丁洪中与春辉公司签订了房屋租赁合同，将房屋出租给春辉公司；合同履行过程中，因春辉公司长期欠缴租金，双方已于2017年11月10日协商终止租赁协议，并要求返还房屋。对于春辉公司将承租房屋交由元康公司使用，且元康公司转租给原告，两名产权人并不知情，也不同意，原告的诉请与产权人无任何关系。本院经审理认定事实如下：位于南京市，建筑面积：1884.67平方米，所在层数1层）、南京市鼓楼区小市街183号（丘权号：684570-Ⅱ-5，建筑面积1992.39平方米，所在层数2层）房屋（以下简称案涉房屋）所有权人为原告宗秀芳、李荭红。2015年11月24日，宗秀芳、李荭红向春辉公司出具授权委托书，授权案外人丁洪中与春辉公司签订案涉房屋的租赁合同，并收取房屋租金。2015年11月26日，丁洪中（甲方）、春辉公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将上述房屋出租给乙方从事商业经营；租赁期限为8年，即2016年2月15日至2024年2月14日等等。2015年12月24日，春辉公司向元康公司出具《小市，内容为：兹有春辉公司因经营需要，自愿将小市。此后，元康公司在案涉房屋开设“元康街坊农贸市场”（以下简称元康菜场）并进行摊位招商，其发布在“赶集网”（http://nj.ganji.com/zhaoshangjiameng/2701342553x/）的招商广告中载明：“安怀村老市场关闭在即，为配合政府做好民生工作，切实解决安怀村地区数万居民买菜难题，现元康街坊中心特推出4000平方米200多个摊位，分为蔬菜、水产……”。2016年8月1日，安怀村集贸市场服务中心发布了一份《致安怀村集贸市场经营户的一封信》，明确安怀村集贸市场将于2016年9月30日关闭，经营户可到市场咨询，办理相关手续。2016年8月8日，元康街坊农贸市场开业。2016年9月22日，原告单长标（乙方）与被告元康公司（甲方）签订《摊位经营协议》，约定：“甲方将位于鼓楼区和燕路16号摊位F-01、F-02（以下简称案涉摊位）提供给乙方用作粮油干货摊位经营；经营期限两年，即自2016年9月22日至2018年9月21日止；租金每年支付一次，第二年付款提前一个月，逾期不付按每天百分之三罚款，超过一个月不付者合同自动终止，保证金不退；摊位费每年8万元，签约即付，一次付清；为了保证食品安全和市场的正常经营秩序，合同签订之日乙方需向甲方支付食品安全及履约保证金2万元；因甲方原因无法继续履行合同时，应按照乙方实际使用天数将多收取的摊位费返还给乙方；乙方的下列行为视为违约，需承担全部违约责任，并全额赔偿甲方损失，甲方有权因此而解除合同，且乙方所缴纳的各种费用包括保证金一律不予退还：……（2）经营期内，需临时歇业且歇业天数未征得甲方市场管理人员书面同意，私自歇业超过三天的……；等等。”协议签订后，原告向被告支付了8万元租金和1万元保证金。位于南京市，于2016年10月被通知关闭后，市场管理人员退出，但多名商户仍在菜场内经营，并进行自治管理。安怀村菜场距离元康菜场约200米，安怀村菜场系自治经营管理，商户无需缴纳摊位费、管理费等，致菜场内菜品价格较低，吸引了大量顾客。因此，相邻的元康菜场门可罗雀，商户生意惨淡、入不敷出。2017年3月22日《扬子晚报》、2017年8月22日南京广播电视台对上述事实进行了新闻报道。2017年7月16日，被告在元康菜场内张贴《通告》，内容为：“致元康菜场所有经营户：由于我公司经营不善，现决定将本市场整体转让给江苏地久商业管理有限公司经营管理，我公司与江苏地久公司2017年7月15日正式交接，望相互转告。特此通告。”2017年11月1日，丁洪中向春辉公司及案外人赵芝田发送《关于立即撤出和燕路16号（二楼门牌小市街183号）房屋及场地的通知函》，要求春辉公司及赵芝田至迟于2017年11月5日前撤出案涉房屋，否则将对遗留在案涉房屋内的物品自行处理等。2018年1月3日，宗秀芳、李荭红因案涉房屋的租赁合同纠纷，以春辉公司、赵芝田为被告起诉至本院，要求春辉公司返还案涉房屋并支付租金等，本院作出（2018）苏0106民初258号民事判决，判决书认定宗秀芳、李荭红与春辉公司之间的租赁合同于2017年11月10日解除。春辉公司上诉后，南京市中级人民法院于2018年12月24日作出（2018）苏01民终10629号民事判决：驳回上诉，维持原判。现前述两份判决均已生效。庭审中，单长标称其在2017年9月就找不到元康公司的人员了，元康公司在11月份就撤离了，但其并未离开该铺位，而是继续经营。其开始经营时是在二楼，但后来人流量少，其就搬到了一楼经营。因合同约定如三天不开门需要收回摊位并扣除保证金，故其不得不持续经营，被告并未通知其撤离，其后来就见不到被告的工作人员了，因被告不积极处理善后事宜，故其不得不起诉。目前其已经与丁洪中签订了新的租赁合同，起租时间是2018年10月15日。本院认为，房屋租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，不得擅自更改或者解除合同。本案中，原、被告双方签订的《摊位经营协议》系双方的意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，第三人宗秀芳、李荭红亦未对该合同的效力提出异议，故该合同合法有效，对双方均有约束力，双方均应按合同约定和法律规定履行各自的义务。关于租期的起算时间时间问题。因《摊位经营协议》明确约定租赁期限自2016年9月22日至2018年9月21日，且原告未能举证证明双方口头约定了“租期自元康菜场开业起算”，故本院认定双方的租赁合同自2016年9月22日起算，即原告应自该日起支付租金。关于租赁合同是否已经自行终止的问题。本案中，双方所签合同虽约定单长标未依约缴纳租金超过一个月合同自然终止，但元康公司并未提供证据证明其在2017年9月份仍有人收取租金，相反其在2017年7月16日即发出通知，告知经营者其已经将商场转让给他人，故其辩称双方之间的合同已经因单长标逾期缴纳租金而到期终止，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告是否可以解除合同的问题。因元康公司于2017年7月16日张贴的《通告》，告知各商户，“其将元康菜场整体转让给江苏地久商业管理有限公司经营管理，且已于2017年7月15日正式交接”，通知显然系告知商户其不再作为合同的向对方继续作为出租人出租涉案的商铺，故其行为构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同，因此原告请求判令解除双方之间的合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。因被告的行为构成违约，故其收取的保证金2万元应退还给原告。关于被告是否应当退还租金的问题。本院认为，根据《摊位经营协议》约定“因甲方（被告）原因无法继续履行合同时，应按照乙方实际使用天数将多收取的摊位费返还给乙方（原告）”，结合元康菜场客流量极低，致原告无法实现在案涉摊位经营之合同目的，以及元康公司主动告知原告其退出市场经营的事实，本院酌定被告应退还原告租金34432元（80000元-80000×70%÷365天×297天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告单长标与被告南京元康街坊商业管理有限公司于2016年9月22日签订的《摊位经营协议》；二、被告南京元康街坊商业管理有限公司于本判决生效后五日内给付原告单长标租金34432元、保证金20000元，合计54432元；三、驳回原告单长标的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由被告南京元康街坊商业管理有限公司负担（此款原告已预缴，被告在履行判决确定的内容时一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  马桂花人民陪审员  俞 芳二〇一八年十二月二十八日书 记 员  陈 蓉