河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）豫01民终16351号上诉人(原审被告):郑州中元置业有限公司，住所郑州市惠济区南阳路**附**。法定代表人：谢珊雅，该公司董事长。委托诉讼代理人：李智，河南荟智源策律师事务所律师。委托诉讼代理人：王振威，河南荟智源策律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：奚丽华，女，1983年8月8日出生，汉族，住浙江，住浙江省三门县iv>委托诉讼代理人：韩方方，河南仟方律师事务所律师。委托诉讼代理人：李相周，河南仟方律师事务所律师。上诉人郑州中元置业有限公司（以下简称中元置业公司）因与被上诉人奚丽华房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2018）豫0108民初3874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月17日立案后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。上诉人中元置业公司的委托诉讼代理人李智、被上诉人奚丽华的委托诉讼代理人韩方方到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中元置业公司上诉请求：依法撤销一审判决，改判驳回奚丽华的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院依据“初始登记”时间限制的合同条款，判决中元置业公司对“首次登记”所用时间承担赔偿责任，没有合同约定依据。《商品房买卖合同》中约定的是“房屋交付使用后60日内向郑州市住房保障和房地产管理局报送房屋权属‘初始登记’资料”；但2016年8月24日房管局取消了“初始登记”业务，该权属登记已不存在。新成立的郑州市不动产登记中心受理的是“国有土地使用权”和“房屋所有权”的合并登记，即“首次登记”；合同约定的单一房屋所有权“初始登记”，已变更为“房屋所有权”和“土地使用权”两项登记。“初始登记”和“首次登记”并非用一行政机关的同一行政行为。一审依据“初始登记”的时间限制条款，判决中元置业公司对“首次登记”所用时间承担违约责任，没有合同约定依据。二、“初始登记”被取消后，中元置业公司继续办理“首次登记”，没有任何恶意，是善意的履约行为，因中元置业公司继续履行，而判决中元置业公司对所用时间承担赔偿责任，于法无据，于理不通。《商品房买卖合同》约定的是办理“房屋所有权”登记，但实际履行过程中，办理的是“房屋所有权”和“土地使用权”两项权属的合并登记。一审法院按办理“房屋所有权”登记的时间限制，判决中元置业公司对“房屋所有权”和“土地使用权”两项权利合并登记所有时间，向奚丽华承担违约赔偿，明显不当。中元置业公司超出合同约定为奚丽华办理“土地使用权”，而一审法院却判决中元置业公司承担办理“土地使用权”的赔偿责任，存在明显错误。三、《商品房买卖合同》约定的是“2016年10月30日（交房使用后60日内）前”向郑州市住房保障和房地产管理局递交“初始备案”资料。从字面理解，该约定并不能得出2016年10月30日是唯一责任承担条件，也不能否定“交房使用后60日内”是责任承担的前提。“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门”是《商品房销售管理办法》第三十四条第二款的明确规定，也是商品房买卖交易的步骤和习惯。综上，上诉人超出合同约定为奚丽华办理“房屋所有权”和“土地使用权”合并登记，并没有过错，也不存在恶意，在奚丽华超出合同约定取得“土地使用权”的同时，判决中元置业公司对办理“土地使用权”的行为承担违约赔偿责任，于法无据，应当依法改判。奚丽华辩称，中元置业公司的上诉请求及理由，无事实及法律依据，依法应予驳回。第一、无论开发商办理的是初始登记还是首次登记，均系开发商为实现双方的合同目的必须履行的合同义务。中元置业公司以行政主管部门的变更为由，不履行合同义务，没有事实与法律依据。第二、中元置业公司逾期办理权属登记的违约行为，系其自身拖延不予履行合同义务造成，与行政主管部门的变更无关。中元置业公司主张不承担该时间段的违约责任于法无据。第三、双方签订的合同明确约定办理权属登记的时间为2016年9月30日前，逾期办理应承担违约责任。中元置业公司主张办理权属登记的时间为房屋交付使用后60日内，意图仅承担逾期交房的违约责任，免除部分逾期办证的违约责任，变相单方顺延了业主取得房屋权属证书的时间，属于免除开发商按时办证义务的无效格式合同。中元置业公司应按照合同约定承担自2016年10月1日起的逾期办证违约责任。第四、中元置业公司提供的证据只能证明郑州市不动产登记中心收到了其递交的首次登记材料，但不能证明中元置业公司提交的材料是齐全的，被不动产登记中心受理没有被退回。业主基于息诉考虑，保留对一审判决的意见。接受一审判决结果和二审法院驳回上诉，维持原判的结果。奚丽华向一审法院起诉请求：1.依法判令中元置业公司支付奚丽华自2016年10月1日至房地产行政主管部门受理中元置业公司报送房屋权属初始登记材料之日的违约金18365元（暂计算至2017年9月30日，之后仍按合同约定主张）;2.诉讼费由中元置业公司承担。一审法院认定事实：双方于2013年7月16日签订《商品房买卖合同》一份，奚丽华购买中元置业公司位于惠济区××砦××、××路西××单元××层××房屋××套。合同约定商品房总金额1006325元，中元置业公司应当在2016年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付奚丽华使用。中元置业公司应当在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由中元置业公司提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，中元置业公司在约定时期内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向奚丽华支付总房款万分之0.5的违约金。合同签订后，奚丽华履行了交付房款的义务。2016年11月20日，中元置业公司将案涉房屋交付奚丽华。2017年4月14日，中元置业公司将案涉的代收公共物业维修基金上缴并取得交存维修基金证明。郑州众益信息科技有限公司出具的《不动产测量报告》内容显示：因首次登记的需要，郑州众益信息科技有限公司于2017年6月12日受中元置业公司的委托，对升龙汇金广场一号院进行不动产权籍调查和测绘，于2017年7月19日出具了该测量报告。该公司出具的《关于不动产测绘流程的情况说明》内容显示:2017年7月20日，我公司将资料递交不动产中心。2017年8月7日，我公司的测绘成果由郑州市不动产登记中心审核通过。郑州市不动产登记中心出具的案涉《不动产收件凭证》及对应的《情况说明》内容显示：我中心于2017年8月23日收到郑州中元置业有限公司递交的国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记共4份，分别为惠济区南阳路192号院11号、12号、13号楼及附属幼儿园。递交资料已经核查，现予登记接收。另查明，2016年8月12日，《郑州市人民政府关于在郑州市主城区实施不动产统一登记的通告》内容显示：自2016年8月20日起，在郑州市主城区范围内实施不动产统一登记。自2016年8月20日起，郑州市国土资源、住房保障、林业等部门原业务受理窗口停止办理登记业务，不再核发土地使用权证、房屋所有权证、林权证及他项权证等相关登记证明。8月20日至8月24日，相关部门与郑州市不动产登记中心进行业务系统对接及登记资料整理、移交。8月25日起，郑州市不动产登记中心及各区（开发区）分中心各窗口开始受理各类不动产登记业务申请，并依法颁发《不动产权证书》和《不动产登记证明》。再查明，开发商报送的首次登记资料与初始登记资料相比，增加或增设了不动产面积测绘、权籍调查等流程环节及对应的资料要求。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》依法成立、合法有效。中元置业公司在为奚丽华提供办理权属转移登记需由中元置业公司提供的登记资料中，有超出合同约定所涉的新增资料，双方对新增资料虽无具体约定，但新增资料的准备及报送关涉合同约定的权属转移登记条件的成就。因此，不论接收报送登记资料的行政主体是否发生变更，均改变不了中元置业公司作为开发商应向作为购房人的奚丽华提供办理权属转移登记需由开发商提供的登记资料，以实现双方的合同目的。合同履行过程中，因郑州市不动产登记中心的成立，郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，故，中元置业公司关于合同约定的报送初始登记资料的义务客观履行不能。关于奚丽华现依据合同约定的初始登记资料的报送条款要求中元置业公司履行对应的首次登记资料的报送义务理由是否充分的问题，合同约定的“2016年9月30日（房屋交付使用后60内）前报送初始登记资料”中的“60日”应当理解为是对初始登记资料的准备及报送的时间约定，“首次登记资料”与“初始登记资料”相比，资料内容有所增加，中元置业公司确需一定时间准备新增资料，如果仍按照“60日”的期间要求中元置业公司完成首次登记资料的报送义务，显然不合理、不公平。一般情况下，合同各方应受合同条款的具体约束，但当存在充足理由需要偏离合同条款时，需对合同条款予以调整。结合中元置业公司于2017年4月14日取得维修基金证明完成初始登记资料的准备、中元置业公司于2017年8月23日向郑州市不动产登记中心报送首次登记资料等事实，根据中元置业公司的违约程度，基于纠纷处理体现规则、维护秩序的考虑，中元置业公司需于2017年1月20日前完成首次登记资料的报送，故中元置业公司应支付奚丽华自2017年1月20日至2017年8月23日逾期报送房屋权属登记资料的违约金10817.99元（1006325元×0.5÷10000×215天）。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告郑州中元置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告奚丽华逾期报送房屋权属登记资料违约金10817.99元；二、驳回原告奚丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费259元，减半收取计130元，由被告郑州中元置业有限公司负担。本院二审期间，中元置业公司提交两份证据。第一份证据为郑州市房屋登记薄，即初始登记权利凭证样本复印件一份。第二份证据为不动产权利证书，即首次登记的登记凭证证书的样本复印件一份。中元置业公司拟以该二份证据证明初始登记所登记的权利类型是房屋所有权，首次登记所登记的权利类型是国有土地使用权和房屋所有权，两者并非同一行政机关的同一行政行为。中元置业公司超出合同约定为业主办理了国有建设用地使用权证。针对中元置业公司提交的证据，奚丽华经质证认为，该证据不是原件，真实性无法确定。且中元置业公司提交的该证据不是新证据，中元置业公司没有在规定的举证期限内提供证据，应承担不利后果。针对中元置业公司提交的证据，本院经审查认为，郑州中元置业有限公司提交的二组证据与本案缺乏关联性，本院不予采信。本院经审理查明的案件事实同一审。本院认为，奚丽华、郑州中元置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》附件四：合同补充协议第六条产权登记的约定部分载明，1、产权初始登记。出卖人应当在2016年9月30日（房屋交付使用后60日内）前需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。收款人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款万分之0.5的违约金。房屋登记政策调整后，双方未对涉案《商品房买卖合同》的约定协商变更，故双方当事人仍应按该《商品房买卖合同》的约定履行。涉案房屋交付后，中元置业公司未在合同约定期限内履行登记义务，一审判决其公司承担违约责任，有合同和法律依据，故中元置业公司的上诉理由，本院不予认可。综上所述，中元置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费74元，由郑州中元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄智勇审判员  贾建新审判员  曹逢春二〇一八年十二月十八日书记员  袁志蕾