文书内容重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初12776号原告：李凤容，女，1970年4月16日出生，汉族，住重庆市江津区。原告：唐斌，男，1968年11月21日出生，汉族，住重庆市江津区。二原告委托诉讼代理人：蒲星伍，重庆弘双律师事务所律师，一般代理。二原告委托诉讼代理人：牟均发，重庆弘双律师事务所律师，一般代理。被告：重庆市龙煌实业有限责任公司，住所地重庆市江津区几江街道南门路**，统一社会信用代码91500116688915419D。法定代表人：程建民，经理。委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：邹莉，重庆君策律师事务所实习律师，一般代理。原告李凤容、唐斌与被告重庆市龙煌实业有限责任公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月16日网上立案受理后，依法由审判员李希琳独任审判,适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李凤容及二原告委托诉讼代理人蒲星伍，被告重庆市龙煌实业有限责任公司的委托诉讼代理人李智、邹莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李凤容、唐斌向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期交房违约金3367.75元（以审定为准）；2、被告支付原告逾期办理不动产权证书违约金13110.18元（以审定为准）；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月14日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号加洲国际7幢1-19-1号房屋，建筑面积86.22㎡，房屋总价款400923元，交房时间为2015年6月30日前。合同签订后，原告按约支付了全部购房款，但被告于2015年10月12日才向原告交付房屋，并于2016年9月27日才取得不动产登记受理通知单。原告认为，被告未按约定期限交房和办理不动产权证书，已构成违约，应以房屋总价为基数，按照日万分之一的标准向原告支付逾期交房和逾期办证的违约金。原、被告虽签订了补充协议，但该协议系同一天签订，并非在商品房买卖合同履行过程中因出现新事由或其他情势所作的变更。且该补充协议是格式条款，系被告排除己方义务的约定，被告未尽到详尽地告知及解释义务，也未将该约定采用突出显现的方式向原告明示，应属无效。其作为主合同附件也不能达到变更合同主要条款的效力。该补充协议第五条第5款约定，因登记机关在办理登记业务时，存在受理时间的不确定性，故将办证时间修改为房屋实际交付使用后180个工作日内。但被告逾期办证原因是迟迟未取得案涉楼盘的产权总证，不属于补充协议约定的可更改办证时间的情形，故被告不能以此为由抗辩支付违约金。被告辩称逾期办证是因建设单位与施工单位存在频繁变更及各种纠纷，但相关纠纷均发生在原、被告签订商品房买卖合同之前。原告对于商品房买卖主合同约定的交房时间及办证时间均无主动权，完全是被告基于充分自信而确定的可以按期交房和办证的时间，也是原告基于对被告的充分信任而达成的最终约定。被告在订立合同过程中故意隐瞒了项目存在繁杂纠纷的真实情况，也应承担相应法律后果。同时，原告在履行合同过程中无任何过错，被告内部的股权变更及其与案外人之间的纠纷均与原告无关，被告也未举示证据证明项目纠纷与违约结果之间存在因果关系，故其不能作为拒不支付违约金的抗辩理由。此外，案涉违约金的诉讼时效期间应从原告知道或应当知道权利受到侵害时起算，并适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。原告也曾于2017年向江津区人民法院主张过相关权利，但该院未予受理，故原告的主张未超过诉讼时效期间。综上，原告的诉讼请求于法有据，请求法院判如所请。被告重庆市龙煌实业有限责任公司辩称：原告主张的违约金不能成立，理由如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年6月30日前交付房屋。被告于2015年9月24日通知原告接房，故原告最迟应于2017年6月30日前主张逾期交房违约金，最迟应于2017年9月24日前主张逾期办证违约金。但原告于2018年10月才起诉主张上述违约金已过诉讼时效期间。二、办理产权登记是原、被告双方义务。原告在接房时未按约向被告提交相关资料及预交相关费用，致使被告无法为原告办理产权登记相关手续，责任不在被告；三、被告逾期交房的原因是基于开发商与施工单位频繁变更，致使项目资料严重遗失和缺漏，责任不在被告；四、原告计算逾期办证违约金的起止时间错误。根据补充协议第五条第5款的约定，计算逾期办证违约金的起止时间应为房屋交付后180个工作日之次日至被告向土地房屋登记机构提交办证申请之日；五、补充协议第五条第6款约定“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记手续或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任”。案涉项目完工前属于烂尾楼工程，因原建设方和施工方存在频繁变更，致使项目资料严重遗失和缺漏，拖延了办理产权登记手续的进度。而被告现任股东是通过接手被告前任股东的全部股权而介入案涉项目的开发，故前任被告未完善施工资料的责任与现任被告无关。同时，在政府招商引资及前后股东办理交接时，均向被告现任股东隐瞒了相关施工资料不齐全的情况，致使其接手公司后无法预见不能按期办证的情况。六、原告在购买案涉房屋时已明知该项目从2007年起历经多年烂尾。且被告发现不能为购房户办理不动产权证书后，已积极采取措施尽快完善相关资料为购房户办理了不动产权证书，原告也未遭受任何损失，故其不应要求被告支付违约金。七、如法院认定被告违约，原告主张的违约金过高，请求人民法院予以调低。综上，原告的诉讼请求于法无据，请求依法驳回。本院经审理认定事实如下：2014年12月14日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的坐落于重庆市江津区鼎山街道鼎山大道718号加洲国际7幢1-19-1号房屋（津国土房管（2014）预字第（010）号《商品房预售许可证》），建筑面积86.22㎡，房屋总价款400923元，乙方应于2014年12月14日支付购房款200923元，余款200000由乙方向银行申请按揭贷款支付甲方。甲方应当在2015年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第八条对交房手续的办理进行了约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方承担。合同第九条对甲方逾期交房的违约责任进行了约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在90日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同第十三条对办理产权登记进行了约定：……2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地不动产权证书》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……4、如因甲方责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地不动产权证书》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在99日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.10的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。逾期超过99日后，乙方有权解除合同。……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五《补充协议》第三条对房屋交付进行了补充约定：1、甲方有权提前交房，乙方对此无异议并同意按照实际通知的交房日期接房。2、该房屋的交付条件为甲方取得竣工验收备案证明文件，甲方在此情况下交房的，乙方应签署交房交接单并履行领受房屋的义务……5、如发生本合同约定的以下原因或其他不可抗拒因素，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：（1）因政府部门政策变化或为遵守政府法令而引起房屋延期交付。（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付。（3）因政府部门根据法律法规采取某项重要措施、调整规划或遇到目前技术水平暂时无法解决的重大技术问题而导致开发建设期延长。（4）政府部门公布的公共卫生事件或其他社会突发事件导致延期交付。（5）乙方在房屋交付时仍有到期应付房款（含违约金，若有）或其他费用（含契税、公共维修基金等税费）尚未付清。（6）其他不可抗力因素导致的情形。6、甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，应按合同约定标准向乙方支付违约金，合同继续履行。《补充协议》第五条对办理产权登记手续进行了补充约定：……5、甲乙双方一致同意，因登记机关在办理批量登记业务时存在受理时间的不确定性，本合同正文第十三条所约定的甲乙方双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地不动产权证书》的申请的时间修改为自房屋交付以后180个工作日内；6、由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。合同签订后，原告向被告支付了全部购房款。案涉项目7、8号楼于2015年9月6日竣工验收，于9月21日取得竣工验收备案登记证。2015年9月24日，被告通知原告接房，双方于2015年10月12日办理了《入住手续书》。2016年9月27日，被告取得江津区国土资源和房屋管理局出具的案涉房屋不动产登记受理通知书，原告现已取不动产权证书。另查明：2007年7月6日，江津区人民政府与重庆西亚实业（集团）有限公司签订招商引资协议后，由于特殊原因导致开发建设不能正常进行。2009年4月25日，重庆西亚实业（集团）有限公司与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司（实际控股人邬清富、邬贵峰）签订《在建项目工程转让合同》。2009年4月26日，江津区人民政府与攀技花市富麒房地产开发有限责任公司签订招商引资合同书，约定该公司开发建设富麒大酒店项目。2009年5月，邬清富、邬贵峰投资成立重庆市龙煌实业有限责任公司（以下简称“老龙煌公司”），接盘富麒大酒店项目，更名为龙煌加洲国际项目，并于2009年8月开工修建。此后，老龙煌公司陆续与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆第十建设有限公司、重庆伟太建筑工程有限公司、重庆西南铝装饰工程有限公司、重庆市江津远能电力工程有限公司签订施工合同。后该项目于2011年8月因资金链断裂造成全面停工，成为烂尾楼工程。并先后引发部分购房人、施工单位民工、借款人多次集访闹事。为此，江津区委、区政府于2011年12月成立江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组（以下简称“处置组”），开展处置工作。2012年，在处置组的监管下，老龙煌公司与新疆强升建工（集团）股份有限责任公司（以下简称“新疆强升公司”）签订《龙煌“加洲国际”项目合作开发经营合同书》，约定由老龙煌公司与新疆强升公司合作开发该项目。此后，新疆强升公司又与重庆华岩建筑工程有限公司、重庆天字实业集团有限公司签订施工合同。后因新疆强升公司自身原因导致项目再次停滞。2013年2月2日，邬清富、邬贵峰（甲方）、老龙煌公司（乙方）与重庆市竣坤实业有限公司（丙方）、江津区龙煌加洲国际项目问题处置工作领导小组资产处置组（丁方）签订《股权转让协议》，约定重庆市竣坤实业有限公司以零价收购邬清富、邬贵峰持有的老龙煌公司100%的股权以及代偿老龙煌公司股权转让前所发生的2.8亿元债务的方式全盘接手龙煌加洲国际项目的开发建设。至此，以股东变更为标志，老龙煌公司变为新龙煌公司。2013年3月起，新龙煌公司又将该烂尾楼工程陆续发包给攀枝花市仁和宏泰建筑工程有限公司重庆分公司、重庆宏建建筑工程有限公司、重庆隆西建设（集团）有限公司。由于该项目建设单位和施工单位存在频繁变更，彼此间交接资料出现脱节，导致项目资料严重遗失和缺漏，致使该项目在日后办理产权手续时存在严重障碍，最终导致产权办理严重滞后。后在处置组的监管及督促下，施工单位才陆续完善了项目资料，但致使该项目7、8号楼产权总证迟延至2016年4月才办理完毕。以上事实，有当事人陈述、有重庆市商品房买卖合同及补充协议、购房款发票、不动产权证书、不动产登记受理通知单、接房通知、入住手续书、EMS快递单、竣工验收备案登记证、《招商引资合同书》等27份关于案涉项目的开发建设合同、《江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室关于龙煌加洲国际项目有关情况的说明》2份、（2017）渝0116民初5331号民事判决书及生效证明等证据，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，原、被告于2014年12月14日签订的《重庆市商品房买卖合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应按合同约定全面履行各自义务。关于原告主张逾期交房违约金问题。本案中，原、被告签订的商品房买卖合同约定被告应于2015年6月30日前交付房屋，但被告至2015年9月24日才通知原告接房已构成违约，应承担支付原告逾期交房违约金的责任。因被告未通知原告接房的具体日期，根据合同约定被告应于确定交房日的七日前通知原告接房，故本院酌情确定双方办理房屋交接的时间为七天，故应视为被告已于2015年10月1日向原告实际交付房屋。因此，被告应支付原告2015年7月1日至2015年9月30日期间逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”由于被告提出了违约金过高并要求调低的请求，同时，考虑到涉案楼盘属于烂尾楼工程，确实存在建设单位与施工单位频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏的特殊情况，结合被告的违约原因、过错程度、逾期交房时间及案涉房屋租金市场价格等因素，本院酌情确定被告按商品房买卖合同约定标准的60%计算支付逾期交房违约金。被告未举证证明逾期交房原因系原告过错或不可抗力，以及属于补充协议第三条约定的逾期交房免责事由，不能免除支付违约金的责任。根据合同约定，逾期交房违约金的支付时间为商品房实际交付之日（2015年10月1日）起30日内，则原告主张该违约金的诉讼时效期间应从履行期限届满之次日（2015年11月1日）起算，至原告于2018年10月16日提起诉讼之日未超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，故被告抗辩原告的该项主张超过诉讼时效期间的理由不能成立，本院不予采纳。综上，被告应支付原告2015年7月1日至2015年9月30日期间逾期交房违约金2213.09元（400923元×1元/10000/天×92天×60%）。原告多余部分的主张，本院不予支持。关于原告主张逾期办证违约金问题。本案中，被告提交的《招商引资合同书》等27份关于案涉项目开发建设的合同虽是复印件，但与江津区龙煌加洲国际和富侨酒店项目问题处置工作领导小组办公室出具的情况说明内容相吻合，本院予以采信并作为定案依据。据此，本院认为，被告虽存在逾期办证的行为，但无需支付原告逾期办证违约金，理由如下：一、没有证据证明被告前任股东在转让股权之前，向被告现任股东明示了办证相关资料的准备及相关手续的办理情况。被告现任股东接手案涉开发项目时，无法预见可能存在不能顺利按期办证的诸多特殊因素，亦无法对办证时间作准确合理的预判。二、案涉项目的开发从2007年起几经波折，历经多年成为烂尾楼，在当地是众所周知的事实。后在政府监督下经过多次招商引资、合作开发及股权变更，案涉项目才最终得以完工，购房人的合同目的才得以实现。据此，原告在购买案涉房屋时已明知项目的具体情况，对可能逾期办证有所预见，而被告在7、8号楼产权总证办理完毕后，积极采取措施完善资料尽快为原告办理了不动产权证书，对维护原告的合法权益付出了努力。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满前未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”该规定表明，出卖人自身原因导致逾期办证是其承担逾期办证违约责任的前提，且即使出卖人应承担违约责任，也允许当事人以特殊约定予以排除，其精神体现了是否追究出卖人逾期办证的违约责任应遵循公平诚信原则，并尊重当事人的意思自治。本案中，原、被告签订的补充协议第五条第6项明确约定：“由于政府原因、乙方原因等非甲方原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，甲方不承担责任。”从该约定内容的文义可知，只要不是被告原因导致逾期办证，被告即不承担责任。根据本案事实，案涉项目属于烂尾楼工程，建设单位和施工单位存在频繁变更，项目资料严重遗失和缺漏，导致7、8号楼产权总证于2016年4月才办理完毕，造成案涉房屋办理产权登记迟延。可见，逾期办证并非被告原因所致，这既属于约定的被告免责事由，也意味着前述司法解释规定的被告承担逾期办证违约责任的前提并不存在，故被告不应承担逾期办证的违约责任。因此，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求本院不予支持；被告相应的抗辩理由成立，本院予以采纳。综上所述，为了保护当事人的合法权益，遵循公平诚信的民事活动原则，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决如下：一、重庆市龙煌实业有限责任公司于本判决生效后七日内支付原告李凤容、唐斌逾期交房违约金2213.09元。二、驳回原告李凤容、唐斌的其他诉讼请求。如果重庆市龙煌实业有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费212元，减半收取106元，由原告李凤容、唐斌负担81元，由被告重庆市龙煌实业有限责任公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 李希琳二〇一八年十二月二十七日法官助理 伍晶晶书 记 员 王滟杉