中华人民共和国广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终6847号上诉人（原审原告、反诉被告）：方汉钊，英文名FONGHEONCHIU,男，1949年1月20日出生，美国公民，现住广东省中山市，委托诉讼代理人：陈华保，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘顺钊，广东洋三律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：林昔健，男，1964年3月20日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：林卓芳，女，1968年12月10日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人（原审被告、反诉原告）：中山市沙溪镇文泰古典家具店，住所地广东省中山市沙溪镇新濠南路**首层。经营者：林卓芳。上诉人林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店的共同委托诉讼代理人：朱雪芳，广东邦仁律师事务所律师。上诉人方汉钊与上诉人林昔健、林卓芳以及中山市沙溪镇文泰古典家具店（以下简称文泰家具店）房屋租赁合同纠纷一案，均不服中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3514号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。方汉钊上诉请求：1.撤销一审判决第二项，并认定一楼三卡、二楼租金的计算时间为2016年4月1日至2017年7月5日；认定一楼三卡实租面积为191.78平方米，改判租金为331711.89元[即81.925×191.78×(15+4/31)+10×706.92×(15+4/31)-10000]；2.撤销一审判决第三项，并改判林昔健、林卓芳、文泰家具店从2016年4月11日起，以每月实欠租金数额为基数，按每月2%利率向方汉钊支付违约金；3.撤销一审判决第五项；4.判决林昔健、林卓芳、文泰家具店连带承担本案上诉费用。事实和理由：一、方汉钊于2016年4月1日实际将一楼三卡、二楼交付林昔健、林卓芳、文泰家具店，一审认定一楼三卡交付时间为2016年7月1日、二楼交付时间为2016年11月1日均错误。一楼三卡、二楼租金均应从2016年4月1日起计算。（一）此事实有林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的电费单和微信支付电费截图、林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的证据目录中收款收据、电工方xx证词、林xx、中山市沙溪镇鑫旺轩红木家具店（以下简称鑫旺轩家具店）的经营者陈xx口供、广诚信律师事务所谢志华律师信及邮寄单据为证。方汉钊与林昔健签订租赁合同时间为2016年1月，如交付使用时间为2016年7月，在6个月长时间后交付的说法有悖常理。（二）二楼交付林昔健、林卓芳、文泰家具店使用时间，应与一楼交付同时。此点在谢志华律师信中亦有载明。二、林昔健、林卓芳、文泰家具店应以每月实欠租金数额为基数按每月2%利率从2016年4月11日起向方汉钊支付违约金。（一）违约金起算日期应参照上述房屋交付日期。（二）利率基准由方汉钊和林昔健在租赁合同中共同约定了日3%，因在签约时林昔健已知租赁物的瑕疵情况仍签下合同，在此后的经营中也证明了租赁物的暇疵并不影响其经营，因此该利率约定是双方当事人的真实意思表示。方汉钊在原审起诉时按每月3%计算，并不超出双方合同约定，结合法律支持的利息范围，违约金利率应以每月2%计算。在林昔健、林卓芳、文泰家具店未提出抗辩且方汉钊累超一年未收过分文的情况下，一审判决按人民银行同期同类贷款利率计算违约金，属于损害方汉钊利益的行为。三、一楼的承租面积应按191.78平方米计算，一审法院认定176.78平方米错误。（一）一审法院在认定交付使用日期的时候不予采纳谢志华律师信证明内容，而在计算一楼租赁面积的时候又采纳该律师信内容，显然是矛盾的。结合谢志华律师对租赁物现状的认识误差，谢志华律师将一楼三卡面积认定为176.78平方米属于正常现象，但这并不否定林昔健、林卓芳、文泰家具店实际使用包含15平方米隔间在内合共191.78平方米的事实，此事实在一审法院勘验现场时也得以证实。（二）即使方汉钊认同谢志华律师信中一楼三卡租金以176.78平方米计算的说法，这也只是在诉前和解阶段，即在2016年6月份时为争取和解所提出的主张，此阶段的主张并不影响后期当事人的诉讼主张。四、林昔健、林卓芳、文泰家具店的家具损失不应由方汉钊承担。（一）房屋漏水时，林昔健、林卓芳、文泰家具店未能举证其有与方汉钊联系，也未能举证家具受水浸损坏与房屋质量具有因果关系。（二）林昔健、林卓芳、文泰家具店明知逾期一年仍未支付过任何租金和违约金，按常理，租赁合同早应解除。而林昔健、林卓芳、文泰家具店明知在方汉钊已经起诉的情况下依然继续恶意占用房屋用于存放高价值家具物品，主观和客观上具有严重过错，此过错是导致家具受损的主要原因；（三）房屋漏水时正值正常上班时间，林昔健、林卓芳、文泰家具店自述有员工在场。其员工未积极履行勤勉义务以阻止家具被雨水浸损，林昔健、林卓芳、文泰家具店不能向方汉钊主张赔偿该部分的损失。（四）涉案房屋已竣工并取得产权，林昔健、林卓芳、文泰家具店使用一年多以来从未发生漏水现象，至纠纷引发诉讼时即发生漏水，林昔健、林卓芳、文泰家具店未能举证房屋漏水与房屋质量具有因果关系。林昔健、林卓芳、文泰家具店共同答辩称，一、对方在上诉状提到的林xx、鑫旺轩家具店的陈xx两份证人口供，林昔健、林卓芳、文泰家具店没有看到也未经庭审质证。即便存在该口供，如对林昔健、林卓芳、文泰家具店不利也不应采纳，因方汉钊与该两人之间存在利害关系。二、林昔健、林卓芳、文泰家具店在一审中已经明确没有收到谢志华律师函。快递单上的回单不是林昔健所签，而是方汉钊的人员签的。当时该律师函寄到文泰古典家具店原注册地，律师函寄出时林昔健、林卓芳、文泰家具店不在该原注册地，即双方还未交付租赁物，证明本案的起租时间应为7月而非对方主张的4月。该快递单及内容存在虚假，因此律师函内所表述的内容也与事实不符。三、方汉钊认为林昔健知道租赁物有瑕疵的问题。林昔健、林卓芳、文泰家具店认为接受租赁物的事实不能免除方汉钊因交付不符而应承担的责任，且林昔健、林卓芳、文泰家具店一直要求对方提供办理注册执照的文件及完善消防管接入，所提到的租赁物不符问题，不是普通瑕疵，而是根本违约。林昔健、林卓芳、文泰家具店有权解除合同，对方无权主张林昔健、林卓芳、文泰家具店违约而支付违约金；四、一审庭审中双方已经确认了176.78平方米，方汉钊也确认不应计算里面的15平方米。五、双方一审中已经同意不再申请鉴定，由法院确定林昔健、林卓芳、文泰家具店的具体赔偿金额。林昔健、林卓芳、文泰家具店上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第七项；2、变更一审判决第二项“支付租金223127元”为“支付租金65978元”；3.变更一审判决第四项“支付电费9154.5元”为“支付电费6454.5元”；4.判令方汉钊赔偿林昔健、林卓芳、文泰家具店装修及机器搬运费损失178800元；5.方汉钊承担一、二审诉讼费用。事实与理由:一审判决事实认定不清，适用法律不当，请求二审法院查清事实后改判。一、一审驳回林昔健、林卓芳、文泰家具店请求方汉钊赔偿装修及机器搬运费损失178800元的请求，没有依据。请求二审认定方汉钊根本违约，支持林昔健、林卓芳、文泰家具店关于装修及机器搬运费178800元损失的索赔请求。方汉钊没有接入消防管道，只提供了违反物权法第七十七条规定没有经利害关系业主同意的只针对小部分租赁物第3卡的商业用途证明，而无法提供大部分租赁物即二楼的加工用途证明，违反了租赁合同第二、第三、第十三条，构成根本违约。林昔健、林卓芳、文泰家具店有权解除合同，方汉钊应赔偿装修及机器搬运费损失178800元(该款已按合同租期5年扣减已使用8个月来折旧计算)。一审法院只是以方汉钊未按约定接入消防管道属于租赁物暇疵，未构成根本违约，事实认定不清，适用法律不当。（一）方汉钊提供的商业用途证明不符合合同约定，导致林昔健、林卓芳、文泰家具店无法取得红木加工经营范围，无法实现合同目的，方汉钊构成根本违约。方汉钊一直到一审诉讼第二次开庭时，才提供了沙溪镇濠涌村民委员会的商业用途证明。但该证明不符合合同约定，实际上方汉钊也一直没有向林昔健、林卓芳、文泰家具店提供该证明。即使提供了，也仅能证明第3卡、4卡作商业用途，不能证明二楼也可以作商业用途，更不能证明二楼可以作加工用途，即工业用途。方汉钊已经构成根本违约，导致林昔健、林卓芳、文泰家具店多次被临近住户到镇、工商、环保村委等部门投诉，还被住户拦截运输车辆，无法正经经营加工。另外，村委会出具商业用途证明不符法定程序，没有经周围有利害关系住户同意，属于违法证明。林昔健、林卓芳、文泰家具店走访周围住户后，证实村委会从未向住户征求意见。即使住户不肯出庭作证，法院也不就此调查取证，但方汉钊提供的商业用途证明显然不符合同约定，导致合同目的无法实现。（二）由于合同双方明知消防设施对于红木家县加工的重要性，为此特别约定第二条由方汉钊负责接入消防管道，是其主要义务，违反该条就是根本违约。一审法院认定属于一般违约，是以结果作为理由，对原因进行判断，本末倒置。另外一审法院认为租赁物没有接入消防管道林昔健、林卓芳、文泰家具店仍然搬入，视为明知，并据此作为免除方汉钊根本违约的理由，依据不足。事实上，林昔健、林卓芳、文泰家具店一直催促方汉钊履行合同接入消防管道，方汉钊也一直答应，但是一直没有履行。二、关于租金标准。一审法院按方汉钊单方提供的69号1卡、2卡鑫旺轩家具店的租约为准认定租金错误。鑫旺轩家具店的租约是方汉钊为应付本案签订的虚假租约，没有实际履行，不能作为租金标准依据。（一）双方曾签订补充协议，并同意以方汉钊与鑫旺轩家具店所签租约计算租金。为此，方汉钊向法庭提供其于2016年4月1日将69号一楼门面400平方米出租给陈xx1的合同，租金共32770元。但没有提供任何鑫旺轩家具店与陈xx1有何关联、该租约是否真实履行如对方是否按该标准支付租金、是否有入账依据、是否有租赁税票等予以证实等。（二）从林昔健、林卓芳、文泰家具店在工商局调取的鑫旺轩家具店档案资料中的租赁合同看，方汉钊于2016年4月1日将69号1、2卡300平方米出租给陈xx，月租金为2800元，即每平方米9.33元，而陈xx是鑫旺轩家具店的经营者，显然补充协议所指鑫旺轩租约就是这份。故请求按这份租金标准履行。（三）林昔健、林卓芳、文泰家具店于2016年2月29号签订的原合同约定第3卡租金每平方70元，后在2016年4月21号签订补充协议时约定按69号1卡、2卡鑫旺轩家具店租约。但鑫旺轩家具店租约并没有作为附件附后，更没有经双方签字确认，做法不符常理，只能解释就是方汉钊提供的鑫旺轩家具店租约虚假。三、关于电费。一审法院以林昔健、林卓芳、文泰家具店没有举证证明非本案租赁物的4卡电费发生额，将该4卡电费全部判决由林昔健、林卓芳、文泰家具店承担，是举证责任分配错误。林昔健、林卓芳、文泰家具店没有使用第4卡，方汉钊也没有追究4卡租金，且该卡一直关门。林昔健、林卓芳、文泰家具店无法就4卡电表电量举证，该举证责任应由方汉钊承担。其不举证的，就应认定按林昔健、林卓芳、文泰家具店要求扣减4卡3000度的用电量。综上，请二审法院查清事实后改判。方汉钊答辩称，一、对方无证据证明其存在装修及搬运损失的费用，即使发生该费用，也不是由于方汉钊原因造成的，而是由于对方自身违约造成的。二、关于租金的问题，以方汉钊上诉的意见为准；三、水电费是以对方的电表计算，其使用了多少以电表为准。方汉钊向一审法院起诉请求：1.林昔健、林卓芳、文泰家具店连带向方汉钊支付从2016年4月起至2017年3月的租金275298.84元；2.林昔健、林卓芳、文泰家具店连带向方汉钊支付违约金（每月按当月租金的3％计至实际清偿之日止）；3.判令解除方汉钊与林昔健签订的新濠南路69号商铺的租赁合同。一审庭审中，方汉钊将所有诉讼请求变更为：1.林昔健、林卓芳、文泰家具店连带向方汉钊支付从2016年4月起至2017年7月5日止的租金335508.35元（按每月22780.77元计算共345508.35元，扣除方汉钊已收取的10000元）；2.林昔健、林卓芳、文泰家具店连带向方汉钊支付违约金（按每月租金的3％计至实际清偿之日止）；3.确认双方签订的合同于2017年7月5日解除；4.林昔健、林卓芳、文泰家具店连带向方汉钊支付2017年4至6月份电费14650.51元。林昔健、林卓芳、文泰家具店向一审法院提出反诉请求：1.解除林昔健、林卓芳、文泰家具店与方汉钊之间的租赁合同；2.方汉钊赔偿林昔健、林卓芳、文泰家具店经济损失203800元（其中装修、搬运等费用178800元，另房屋漏水导致林昔健、林卓芳、文泰家具店家具损失25000元）。一审法院认定事实：对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：2016年2月29日，方汉钊（甲方）与林昔健（乙方）签订租赁合同，约定二楼厂房10元/平方米；租用期由2016年起至2021年，每月1日至10日缴交当月租金，第四年开始租金递增百分之拾；厂房消防管道属于甲方负责接入，厂房内消防器材如灭火器、防火网、烟雾器等则由乙方负责，与甲方无关；甲方租赁给乙方的铺位只允许经营二楼加工红木家具，不得经营其他行业，乙方必须合法经营，遵守环保要求，如有违法犯罪活动，乙方承担一切法律责任和经济责任；在租用期间，该铺位的电费、水费、清洁费、消防费、工商管理费、租赁税等一切费用由乙方支付，只有物业税由甲方支付；乙方不得无故提前终止合同，如提前终止合同，按金归甲方所有，合同终止后，厂房内固定设施不得拆除，无偿归甲方所有；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3％计付违约金，拖欠租金达1个月以上的（含1个月），甲方有权收回物业，乙方所交保证金不作退回；合同第二页后面手写注明“第四年递增10％租金”，下方甲方处有方汉钊的签名确认，乙方处有林昔健的签名确认。2016年4月21日，双方在合同第二页后面手写注明补充协议为：1.甲方因应乙方要求只租用XX路XX号X卡全部及X卡前面铺使用，所交纳每平方租金跟1卡、2卡同价（以甲方与鑫旺轩所签租约为准计算）；2.3卡与4卡间的分隔工程由甲方负责，双方不得反悔。下方甲方处有方汉钊的签名确认，乙方处有林昔健的签名确认。方汉钊提交的其与陈xx1于2016年4月1日签订的租赁合同，约定方汉钊将其所有的广东省中山市××号一楼门市总面积约400平方米出租给陈xx1，租金合计32770元；租用期由2016年4月1日起至2021年4月1日止，共5年；合同还约定了其他事项。合同下方甲方处有方汉钊的签名确认，乙方处有陈xx1的签名确认。方汉钊提交的收款收据显示，林卓芳于2016年1月14日向其支付文泰家具店订金10000元。2016年6月22日，方汉钊委托广东广诚信律师事务所向林昔健发出律师函，内容为：方汉钊与林昔健于2016年1月14日口头达成商铺租赁合同，约定林昔健承租方汉钊名下位于中山市××商铺××楼，面积一楼176平方米、二楼722平方米。租金标准按双方于2016年4月21日签订的补充协议约定，即一楼月租金与一、二卡商铺租金同价。依一、二卡商铺租金约定，林昔健承租的三卡一楼商铺的月租金为14572元（按每平方米82.8元计算），二楼月租金为7220元（按每平方米10元计算）。一、二楼商铺每月租金共计21792元。每月租金在当月10日前支付，租金从2016年4月1日起计算。第四年租金递增10％。2016年1月14日，林昔健支付订金10000元，之后林昔健使用上述商铺至今，但林昔健除支付上述订金外未支付过任何租金，也未与方汉钊签订正式的书面租赁合同。现函告林昔健：1.请于2016年6月30日前将尚欠的4月至6月3个月租金共65376元支付给方汉钊，并与方汉钊签订书面租赁合同；2.如林昔健在上述期限内未付清租金又不签订租赁合同的，方汉钊将于2016年6月30日终止商铺租赁关系，收回上述商铺，请林昔健于该期限届满之日腾空商铺并将商铺交还给方汉钊。方汉钊提交快递单拟证明林昔健本人签收了上述律师函。方汉钊多次催收未果，遂具状至一审法院，主张前述实体权利。另查，中山市XX号宅基地使用权、房屋所有权属于方汉钊，房屋竣工时间为2016年3月1日。XX村民委员会于2016年3月31日出具建筑物产权证明一份，载明方汉钊位于中山市××卡有建筑物一幢，楼高四层，建筑面积合计2810平方米，详细地址为中山市××卡，该临时建筑物产权归属方汉钊，同意作商业用途。证明下方有XX村民委员会的盖章确认。2017年6月10日，方xx出具证明一份，主要内容为：方xx于XX村任职电工，在2016年3月中旬为方汉钊于XX号物业安装电表、水表，其中XX号之1卡、2卡带3楼的电表为鑫旺轩家具店使用，店主是陈xx1、陈xx夫妻；另3卡、4卡的电表（带2楼全层）是文泰家具店店主林昔健、林卓芳使用；4楼电表是业主方汉钊自用。以上两店铺同时在电表安装完工后即日入驻，再到4月1日开始计租的。水电安装证明人处有方xx的签名确认。方汉钊提交的广东电网有限责任公司电费清单显示，2016年3月至2017年5月，位于广东省中山市××号的用户编号为0320002598051731的用户应收电费合计为14844.55元。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的欠费停电通知书载明，位于广东省中山市××号的客户编号为0320002598051731的客户截至2017年6月已欠费999.81（未含违约金），请速于2017年6月20日前办理缴费手续。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的中国南方电网公司广东电网公司电费通知单显示，编号为0320002598051731的电价为0.8983元/千瓦时，总金额为999.81元。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交微信支付凭证截图拟证明林昔健于6月28日支付了1017.81元（电费999.81元及违约金18元）。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的林昔健电表照片显示，林昔健用电11324千瓦时。林昔健出具关于电表的说明一份，内容为：本人3卡所在电表用电包括3卡、4卡及二楼，而4卡具体用电有独立分表计算，该分表设在4卡铺内。说明下方有林昔健的签名及捺印。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交关于XX号不具商业用途的说明拟证明租赁物不符约定，该说明的主要内容为：我们是XX号周边居住的邻居，去年上半年，XX号业主在没有经过我们同意的情况下，将XX号住宅楼下一部分交给鑫旺轩使用，下半年，又在没有经过我们同意的情况下将楼下另一部分及二楼交给林昔健使用。期间，因XX号不属商业用房性质，我们因此对该租户生产经营时发生噪音、灰尘等向镇、环保、消费、村委、工商等多次投诉，但一直未能解决。下方XX号周边业主处有方XX1、黎XX、方XX2的签名确认。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交租赁房屋外墙照片4张、租赁房屋一楼走火通道被封的照片4张、阳台墙面没有完工的照片4张、4卡前面铺租给艺达厂的照片1张，拟证明租赁物至今未完工，产权证记载的竣工时间虚假，租赁物不符合约定，使用有安全隐患，其计租租期没有依据，租金应按住宅并降低计算，且无权计收违约金，方汉钊违反合同约定，导致租赁面积变小，合同目的无法实现，林昔健有权主张解除合同。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交伍XX的电工工作证复印件、接电工程照片2张及收据拟证明林昔健、林卓芳在租赁物内进行接电工程装修，共支付用料及工程费105000元。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的编号为0098576、0098278的收款收据显示，林昔健分别支付了接电工程、包材料人工为25000元、80000元。收据下方收款单位处均签有“伍”字样。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的编号为8978425的收据显示，林昔健支付了装修材料工程（包人工料）天花板、玻璃、隔板共38800元。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的编号为8978424的收据显示，林昔健支付了木工机械设备、吊机搬运60000元。庭审中，双方均确认租赁合同于2017年7月5日已实际解除。方汉钊明确只主张3卡及二楼的租金。方汉钊为证明其主张的事实并支持其诉讼请求向一审法院提交了如下证据：1.个体户机读档案登记资料；2.不动产权证明；3.收款收据；4.租赁合同、补充协议；5.租赁合同；6.律师信邮寄清单；7.广诚信律师事务所谢志华律师信；8.证明书；9.广东电网有限责任公司电费清单；10村委会证明。林昔健、林卓芳、文泰家具店对其辩解向一审法院提交如下证据：1.个体工商户设立登记说明；2.住所登记表；3.租赁房屋外墙照片4张；4.租赁房屋一楼走火通道被封的照片4张；5.阳台墙面没有完工的照片4张；6.第4卡前面铺租给艺达厂照片1张；7.收据、伍XX电工证、接电工程照片2张；8.收据、玻璃、天花板、隔板等装修照片；9.收据、机器设备现场照片；10.租赁合同；11.关于新濠南路69号不具商业用途的说明两份、黎XX身份证复印件；12.欠费停电通知书、电费通知单、微信支付凭证、林昔健电表；13.关于电表的说明；14.租赁房屋2楼林昔健家具被浸图片5张及光盘1张；15.2017年7月6日69号电表照片。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。林昔健、林卓芳确认租赁了方汉钊的房屋，且方汉钊与林昔健签订的租赁合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。方汉钊已按合同约定将租赁物交付给林昔健、林卓芳使用，林昔健、林卓芳理应依约向方汉钊交付租金及相关费用，但林昔健、林卓芳未按时足额向方汉钊支付租金及电费，已属违约，应承担支付租金、电费的责任。庭审中，双方均确认租赁合同于2017年7月5日实际解除，一审法院予以确认。本案争议焦点是：一、租金的起算时间、计算标准及具体金额；二、林昔健、林卓芳、文泰家具店应否支付违约金；三、电费的具体金额；四、方汉钊应否赔偿林昔健、林卓芳、文泰家具店的经济损失及金额。结合双方的诉辩主张及一审法院经审理认定的事实，一审法院分析如下：一、关于租金的起算时间、计算标准及具体金额的问题。关于租金的起算时间，庭审中，双方均确认没有办理交付手续且合同并未约定交付时间及方式。方汉钊称涉案租赁物于2016年4月1日交付，并提交律师函、证明书及广东电网有限责任公司电费清单拟证明，但方汉钊提交的律师函及证明书是其单方出具的，且广东电网有限责任公司电费清单并不能证明从2016年3月起产生的电费是文泰家具店使用产生的。故方汉钊提交的证据并未形成完整的证据链，不足以证明涉案租赁物的交付时间是2016年4月1日。林昔健、林卓芳、文泰家具店确认一楼于2016年7月1日交付、二楼于2016年11月1日交付，一审法院予以采纳。故3卡一楼租金应从2016年7月1日起算，二楼租金应从2016年11月1日起算。双方均确认租赁合同于2017年7月5日解除，则租金应计算至2017年7月5日。关于租金的计算标准，双方签订的租赁合同补充协议约定“甲方（方汉钊）应乙方（林昔健）要求只租用XX号3卡全部及4卡前面铺使用，所交纳每平方租金跟1卡、2卡同价（以甲方与鑫旺轩所签租约为准计算）”，方汉钊提交的其与陈xx1签订的租赁合同约定“总面积为400平方米，租金总额为32770元”，即3卡一楼每平方米81.925元（32770÷400）。双方签订的租赁合同约定“二楼厂房10元/平方米”。庭审中，林昔健、林卓芳、文泰家具店称其同意一楼按每平方米60元计算，理由是隔壁67号及其他周边均按60元计算，二楼应按8元计算，但并未提交相关证据予以证明，一审法院不予采纳。关于实租面积，庭审中，方汉钊称3卡一楼的实租面积为191.78平方米，没有扣除3卡后面隔间的面积15平方米，该隔间由文泰家具店放物品一起使用。但方汉钊提交的律师函载明“林昔健承租方汉钊位于中山市××商铺××楼，面积一楼176平方米、二楼722平方米”，且文泰家具店称3卡后面的隔间15平方米其并未使用，其实际承租3卡一楼的面积为176.78平方米，故一审法院认定3卡一楼的实租面积为176.78平方米。庭审中，双方均确认二楼实租面积为706.92平方米，一审法院予以确认。结合上述分析，涉案租赁物中3卡一楼的租金应为175661.2元[81.925×176.78×（12+4/31）]。涉案租赁物中二楼的租金应为57465.8元[10×706.92×(8+4/31）)。庭审中，方汉钊明确同意扣除其已收取的订金10000元，故林昔健、林卓芳、文泰家具店尚欠的涉案租赁物的租金应为223127元（175661.2+57465.8-10000）。二、关于林昔健、林卓芳、文泰家具店应否支付违约金的问题。双方签订的租赁合同约定“厂房消防管道属于方汉钊负责接入”，结合林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的厂房照片及现场勘查情况，涉案租赁物并没有接入消防管道，方汉钊未按合同约定接入消防管道，涉案租赁物存在瑕疵，但林昔健、林卓芳、文泰家具店在承租租赁物时知晓租赁物的现状且仍租用租赁物并已实际使用租赁物，租赁物的瑕疵对其使用并无造成实质性影响，方汉钊并未构成根本违约。而林昔健、林卓芳、文泰家具店租用涉案租赁物后一直没有交付租金，构成根本违约，应承担违约责任。双方签订的租赁合同约定“每月1日至10日缴交当月租金；乙方逾期交纳租金时，按每日应交租金总额的3％计付违约金”，约定的违约金计算标准过高，结合租赁物的瑕疵情况，一审法院调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算。结合前述分析，林昔健、林卓芳、文泰家具店从2016年7月1日起使用租赁物，应于2016年7月10日前缴交当月租金，但林昔健、林卓芳、文泰家具店确认其并未支付过租金，应从2016年7月11日起计算违约金。三、关于电费的具体金额问题。林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的欠费停电通知书、电费通知单、微信支付凭证、林昔健电表照片显示，林昔健欠2017年6月电费999.81元（电价为每千瓦时0.8983元，合计电量为1113千瓦时），广东电网公司向其发出电费通知单通知其于2017年6月19日前缴交电费，但林昔健于2017年6月28日缴交1017.81元（含电费999.81元及违约金18元），林昔健用电11324千瓦时。林昔健称其用电11324千瓦时中含艺达厂（第4卡）用电3000千瓦时，但并未提交证据证明，一审法院不予采纳。故林昔健、林卓芳、文泰家具店应付电费为9154.5元（11324×0.8983-1017.81）。四、关于方汉钊应否赔偿林昔健、林卓芳、文泰家具店的经济损失及金额的问题。庭审中，林昔健、林卓芳、文泰家具店明确其经济损失为203800元，其中装修、搬运等费用是178800元，另房屋漏水导致家具损失25000元。结合常理，承租方在承租租赁物后可以在经出租方同意的情况下对租赁物根据自身的使用要求进行装修并将相关设备搬入租赁物，相关费用应由承租方自行承担。林昔健、林卓芳、文泰家具店主张方汉钊向其赔偿装修、搬运等费用178800元的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。林昔健、林卓芳、文泰家具店称由于漏水导致其家具受损，具体为一套缅甸花梨1.5米梅雀圆台12件套，其中4个凳子的腿、餐桌的面均被水浸，损失约25000元。结合林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的照片及现场勘查情况，文泰家具店的部分家具中4张凳子的腿、桌面被水浸，造成一定的损失，双方均不申请对家具损失的价值进行鉴定，并同意由一审法院酌情认定，一审法院酌情认定损失为20000元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认方汉钊与林昔健于2016年2月29日签订的租赁合同已于2017年7月5日实际解除；二、林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决发生法律效力之日起七日内向方汉钊支付租金223127元；三、林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决发生法律效力之日起七日内向方汉钊支付违约金（从2016年7月11日起至付清之日止，以每月实欠租金数额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决发生法律效力之日起七日内向方汉钊支付电费9154.5元；五、方汉钊于本判决发生法律效力之日起七日内向林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店赔偿家具损失20000元；六、驳回方汉钊的其他诉讼请求；七、驳回林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6224元，财产保全费2162元，合计8386元（方汉钊已预交），由林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店负担并于本判决生效之日起七日内径付方汉钊，反诉案件受理费2179元（林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店已预交），由林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店负担2029元，方汉钊负担150元并于本判决生效之日起七日内径付林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店。本案二审期间，上诉人方汉钊向本院提交了：证据一、照片3张。拟证明事实：1.参照一并拍摄的报纸日期，林昔健等人占用商铺经营家具至少到2017年9月4日；2.林昔健租用商铺经营后从未进行室外装修装潢；证据二、2017年9月2日视频监控一段（7：50-8：30）（包括截图6张以及视频光盘）。拟证明事实：1.2017年9月2日，林昔健用铁锤砸坏商铺后门，并用货车运走部分家具散料；2.直至2017年9月2日。林昔健依然继续占用二楼；3.2017年9月2日，商铺仍然受林昔健控制，没有返还的意图。证据三、2017年11月2日视频监控一段（9：00-10：06）（包括截图15张以及视频光盘）。拟证明事实：1.2017年11月2日早上9时许，林昔健、林卓芳在现场分别指挥手下打开一楼第3卡、4卡（艺达厂）大门；2.2017年11月2日，商铺仍然受林昔健控制，没有返还的意图。证据四、2017年11月2日视频监控一段（10：06-11：55）（包括截图26张以及视频光盘）。拟证明事实：林昔健、林卓芳等人吵骂、推搡，用铁丝反绑第4卡艺达厂大门，用铁丝反绑第3卡门栓并用胶水堵锁孔等方式，阻止方汉钊收回商铺，没有返还商铺的意思。证据五、2017年11月2日手机视频三段（包括截图3张以及视频光盘）。拟证明事实：1.方汉钊及村委会人员钻开锁孔进入商铺并收回商铺；2.一楼及二楼均无装修。证据六、反映4卡艺达厂后隔墙被破坏的照片4张。拟证明事实：林昔健等人从一楼4卡艺达厂里面用铁丝反绑大门后，从艺达厂隔墙砸洞离开4卡艺达厂。证据七、照片2张。拟证明事实：商铺一楼后面约15平方米隔间已被林昔健等人实际使用。证据八、国家企业信用信息公示资料（鑫旺轩家具店）。拟证明事实：首层1卡、2卡鑫旺轩家具店成功办理工商登记。证据九、银行转账记录，记载2016年8月27日前由潘X每月向方汉钊转付32700元，2016年8月27日后则每月转付30000元的账户流水明细。拟证明事实：鑫旺轩家具店每月委托潘X支付租金32700元（为方便计算，2016年9月后每月支付整数30000元，待余款凑够整数后再另行补齐余款）。证据十、鑫旺轩家具店陈xx出具内容为鑫旺轩家具店支付方汉钊（2016年4月到2017年3月）每月租金32700元，由该家具店财务潘X通过银行转账支付的证明书。拟证明事实：鑫旺轩家具店每月委托潘环支付租金。对于方汉钊提供的上述证据，林昔健、林卓芳、文泰家具店的质证意见为：1.认为证据一到八不是新证据，其有权不予质证。2.不确认证据一的真实性和关联性，认为方汉钊可以持着2017年9月4日的报纸，但实际是发生在当日或者其后的某个时间，故推理不科学和不周延，不能证明方汉钊观点。3.不确认证据二的真实性和关联性，认为是方汉钊断章取义，没有还原真相。林昔健是因为物品被方汉钊锁住，才被迫开锁取走自己财物的。4.不确认证据三、四、五、六的真实性和关联性，认为是方汉钊断章取义，只提供了林昔健开锁的视频、截图，没有提供方汉钊加锁的视频、截图。一审不支持林昔健关于要扣减4卡艺达厂电费的理由，是林昔健没有举证证明艺达厂有从第3卡分出电表以及用电量。因此，在方汉钊把3、4卡锁死下，林昔健打开4卡门去查看电表和电量。后把第4卡与第3卡之间的简易隔墙打开，才进入第3卡，也因此才发现租赁物内被查封家具及部分物品被盗搬走。5.不确认证据七的真实性和关联性，认为一审时林昔健已经否认使用该15平方米，方汉钊也表示确认，并确认计算租金面积不包括该15平方米。6.不确认证据八的关联性，认为因工商登记显示的经营范围是销售红木家具，而本案租赁合同约定的是销售、生产红木家具。两者没有可比性。7.不确认证据九、十的真实性和关联性，认为潘X是否鑫旺轩家具店财务，应该有其他客观证据证明，如身份证、鑫旺轩家具店是否发工资、购买社保等。且方汉钊代理人二审当庭指认林昔健二审提供的陈xx与方汉钊之间租赁合同中，方汉钊的签名是陈xx假冒，因此陈xx本次证明有可能继续作假。加上陈xx是方汉钊租客，双方有利害关系，其提供的证据证明力低，不应采信。从转账记录看，每月转款金额不一致，更说明潘X不是代陈xx支付租金给方汉钊。即便方汉钊有充分证据证明潘X每月代付租金，但从转账记录看，从2016年4月至2017年3月共12个月，潘X共付款321124.94元。按方汉钊、鑫旺轩家具店自认的400平方米的面积，则每平方米月租为66.9元，也不是81元。证明方汉钊、鑫旺轩家具店之间租赁合同虚假。上诉人林昔健、林卓芳、文泰家具店向本院提交了：证据一、鑫旺轩家具店工商登记、租赁合同。拟证明事实：鑫旺轩家具店的住所地租金为9.33元/平方米，方汉钊一审提供的与鑫旺轩家具店租赁合同虚假，不能作为本案租金标准的依据。证据二、XX路金隆家具城租用协议两份。拟证明事实：距离涉案地址130米左右的金隆家具城地下铺位租金标准为每平方米70元，该家具城租金标准普遍高于XX镇其他家具店铺，故方汉钊一审提供的与鑫旺轩家具店租赁合同虚假，一审法院认定租金标准81.925元不合理。证据三、发给文泰家具店的火灾责令改正通知书。拟证明事实：沙溪镇消防大队于2016年12月4日到本案租赁场地检查，告知存在没有按要求设置消防设施、消防通道、安全出口被堵塞、不通畅等，证明方汉钊交付的租赁物不符合合同约定，没有接入消防管道，对经营家具存在严重安全问题。证据四、文泰家具店工商登记、住所登记表。拟证明事实：文泰家具店原住所为××号，申请工商注册登记时需提供住所登记证明，显示将住宅改为经营性用房需经有利害关系的业主同意。证明方汉钊交付的租赁物违反合同约定，其提供的商业用途证明无法注册红木家具加工生产经营企业，也没有经周围有利害关系的业主同意。方汉钊根本违约，故林昔健、林卓芳、文泰家具店有权据此解除合同，请求赔偿投入的装修、机器搬运费等。证据五、艺达厂电表。拟证明事实：2017年10月林昔健从方汉钊拆除的破损隔墙进入4卡前面店铺，看到艺达厂电表显示用电量16682千瓦时，证明69号4卡前面店铺一直在用电，应从4卡电表用电量扣减。证据六、装修明细。拟证明事实：林昔健、林卓芳、文泰家具店在租赁物内发生用电材料及安装费、隔板玻璃材料及安装、天花板材料共143800元。对于林昔健、林卓芳、文泰家具店提供的上述证据，方汉钊的质证意见为：不确认证据一的真实性，认为其中的租赁合同不是方汉钊本人签名；不确认证据二的真实性，认为即使真实也与本案无关，本案双方是协议计付租金，协议已经有约定；不确认证据三的真实性、合法性、关联性，认为没有相关部门的编号、盖章，且该通知书也是发给文泰家具店，文泰家具店与本案租赁场地地址不一致；确认证据四的真实性；对于证据五，认为艺达厂并非是方汉钊出租的，实际是林昔健分租出去的，当时一审到现场勘验时，对此一审法官在现场勘验时作了笔录；不确认证据六的真实性、合法性、关联性。本院又查：一、文泰家具店的登记经营场所地址在中山市××号首层。方汉钊委托律师于2016年6月22日向林昔健发出的律师函，是向文泰家具店的该经营场所投寄的。其中，对于上述律师函记载约定林昔健承租的第3卡商铺一楼面积176平方米，二楼面积722平方米的内容。方汉钊在二审中陈述：因为当时对方称不租第3卡商铺后面的15平方米隔间，方汉钊所以按176平方米追讨租金。后来对方拆了锁，占用了该地方一直未还。林昔健、林卓芳、文泰家具店不确认方汉钊该主张，否认有占用隔间的情形。二、方汉钊一审提交用户编号0320002598051731的广东电网有限责任公司电费清单，记载位于广东省中山市××号的用户在2016年3月至2017年5月期间应收电费合计为14844.55元。方汉钊主张该电费是林昔健、林卓芳承租的第3卡、4卡、二楼全层在上述期间产生的。一审庭审中，林昔健、林卓芳主张方汉钊提交的该电费清单是包括整栋1-4卡以及所有楼上的电费。方汉钊在庭上确认该电费清单是整栋楼房的电费。林昔健、林卓芳、文泰家具店在一审期间则提供了关于用户编号为0320002598051731的欠费通知书、电费通知单、2017年6月28日通过微信支付1017.81元的凭证截图、显示用电11324千瓦时的林昔健电表照片（其主张包括艺达厂用电量3000千瓦时）、林昔健关于电表的说明。对于上述证据，方汉钊在一审庭审中除不确认微信支付凭证外，均确认上述其余证据的真实性。三、一审期间，一审法院召集方汉钊与林xx共同到庭进行询问。林xx称：其在2016年3月底向林昔健承租中山市XX号第4卡，口头约定每平方米70元租金。林xx在向林昔健交付了10000元押金后，林昔健同意其装修。林xx装修十几天后完成，并于2016年4月1日搬进该卡商铺一直经营到2017年4月，因林昔健要求查封该商铺，故林xx才搬离。林昔健收到上述10000元押金后交给了房东方汉钊，期间第4卡商铺是一直由林xx使用，林昔健没有使用。方汉钊称：确认收到林昔健交纳的10000元，其主张本案的租金不包括第4卡商铺的租金，同意在主张的租金中扣除林昔健交纳的10000元。至于租给林昔健的第3卡商铺面积为198.45平方米，扣除电梯房后实际面积为180多平方米，而二楼面积为723平方米。2017年7月14日在一审庭审中，方汉钊明确从本案租金中抵扣上述收取的10000元款项。四、一审期间，一审法院于2017年6月7日到中山市××卡、2卡向鑫旺轩家具店的经营者陈xx进行调查。陈xx称：其是于2016年4月开始承租第1卡和第2卡商铺，其丈夫陈xx1于2016年4月1日签订了租赁合同，是于2016年3月份就开始搬进来及使用至今，并没有发生质量问题，其一直按合同交纳租金。同日，一审法院在第3卡商铺进行现场勘查时，林昔健、林卓芳称：租赁物不符合合同约定的方面在于消防通道被方汉钊堵塞，没有接入消防管道，二楼存在财物、人员安全隐患，但确认没有因此造成损失；其是于2016年7月份搬进一楼，10月份搬进二楼，但仍然有多处未完工，也没有实际交付租金和水电费，用电没有分表，是统一一个大表；其在搬入涉案租赁商铺时，第1卡和第2卡商铺在几个月前已经搬入；第4卡前面部分实际并没有交付给林昔健、林卓芳使用；五、林昔健、林卓芳、文泰家具店一审期间提供了主张是其支付接电工程装修、装修材料工程、木工机械设备吊机搬运费用等合计203800元的手填收据，但并没有提供任何相应付款或取款的凭据，其主张均是现金支付。上述收据中，编号为8978425的收据记载内容为林昔健支付装修材料工程（包人工料）天花板、玻璃、隔板共38800元，收据的落款时间为2016年7月18日。编号为8978424的收据记载内容为林昔健支付木工机械设备、吊机搬运60000元，收据的落款时间为为2016年11月10日。二审期间，林昔健、林卓芳、文泰家具店解释为当时施工人员可能担心复写到后面的收据，所以先使用在后面的收据，而后使用在前面的收据。其主张投入装修是存在的事实，但承认一审期间没有提出书面评估申请，装修后来被方汉钊拆除破坏，现已无法进行装修评估事宜。方汉钊否认上述收据的真实性，主张涉案租赁物的装修均是由方汉钊负责，仅确认林昔健一方只是负责安装了电线及照明，而且认为二楼也不可能使用吊机。本院对一审查明的其余事实予以确认。本院认为，本案是涉外房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案的房屋租赁合同签订地及履行地均在我国，我国法律与本案具有最密切联系，因此，一审法院适用我国法律作为本案准据法正确，本院予以维持。本案中，方汉钊与林昔健签订的租赁合同是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，一审法院认定合法有效正确。围绕双方当事人的上诉请求及理由，本案二审争议焦点在于：一、本案租金的起算时间、计算标准及具体金额问题；二、林昔健、林卓芳、文泰家具店应支付的电费金额认定问题；三、本案的违约方以及应承担的违约责任认定问题。一、关于本案租金的起算时间、计算标准及具体金额问题。（一）根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”之规定，方汉钊对其主张于2016年4月1日交付租赁物及此时起应计算租金之事实负有举证责任。经查，租赁合同中既没有明确约定起租的具体月、日时间以及交付方式，实际履行过程中双方也没有办理过任何的交接手续和事实上支付过租金。而就方汉钊对其上述主张所提供的证据分析：1.方汉钊委托律师于2016年6月22日向林昔健发出的律师函，是向文泰家具店位于中山市××号的经营场所投寄。故即使林昔健收取到该邮件，亦不能当然证明其在2016年7月之前已经占用中山市沙溪镇新濠南路69号的租赁房屋的事实。且律师函中所称租金从2016年4月1日起计和相关欠租金额等内容，仅属于方汉钊单方的陈述，没有证据显示明确得到了林昔健一方的认可。2.方汉钊提供的电工方xx称林昔健、林卓芳在电表安装完工后即日入驻，到4月1日开始计租的证言，该证言没有其他相关证据予以佐证，方xx也没有出庭作证以及接受质询。该证言的证明效力不足，不能单独作为认定案件事实的依据。3.一审法院向陈xx的调查询问笔录，仅反映陈xx陈述其承租和使用第1卡和第2卡商铺的情况，并没有提及林昔健承租、使用第3卡商铺的事宜。另外，林xx虽然向一审法院称第4卡商铺是林昔健于2016年3月底转租给其使用、林昔健收取了林xx10000元押金后就转交给方汉钊等。但林xx的陈述内容，同样也没有提及林昔健承租、使用第3卡商铺的情况，且也与方汉钊是在2016年1月14日开据收取文泰家具店订金10000元，以及一直不向林昔健主张计收该第4卡的租金等事实不符，方汉钊就此并没有作出合理的解释。4.关于方汉钊一审提交用户编号0320002598051731的广东电网有限责任公司电费清单，从双方在诉讼中各自陈述及确认涉案电表所包括计收电费的房产范围反映，该清单记载的电费至少包括不是由林昔健使用的第4卡铺位所产生的费用在内。一审法院认为该电费清单并不能证明从2016年3月起产生的电费是文泰家具店使用产生，并无不当。综上，方汉钊对涉案租赁物是于2016年4月1日已交付林昔健、林卓芳使用的主张，所提供的各种间接证据不能相互印证以形成完整的证据链，并不足以达到高度盖然性的证明标准，方汉钊由此应当承担举证不充分的法律后果。一审法院不支持方汉钊的主张，而采纳林昔健、林卓芳、文泰家具店关于一楼于2016年7月1日交付、二楼于2016年11月1日交付的自认主张，以及确定第3卡一楼租金应从2016年7月1日起算，二楼租金应从2016年11月1日起算，上述认定并无不当，本院应予维持。方汉钊请求从2016年4月1日起计算租金的上诉请求，理据不足，本院不予支持。（二）关于租金的计算标准及具体金额问题。1.方汉钊与林昔健签订的补充协议约定涉案第3卡的租金与第1卡、2卡同价，并特别注明以方汉钊与鑫旺轩家具店所签租赁合同为准。诉讼中，方汉钊已经提供了其与鑫旺轩家具店一方（陈xx1）签订的租赁合同、银行账户转账明细、鑫旺轩家具店经营者陈xx的证明等证据，且一审法院也到第1卡和第2卡现场向陈xx进行了调查核实。方汉钊提供的上述证据能相互印证，其主张按照与陈xx1签订的租赁合同确定的第1卡、2卡租金价格来计收林昔健一方的租金，符合与林昔健的合同约定，也有充分证据支持。故一审法院据此确定本案第3卡租金按照月租金每平方米81.925元计算，二楼则按照方汉钊与林昔健在合同中约定的每平方米10元计算，认定正确，本院应予维持。林昔健、林卓芳、文泰家具店要求以方汉钊与陈xx作工商登记备案之用的合同所记载每平方米月租金9.33元，或者参照周围商铺以每平方米月租金60元价格计付本案第3卡的租金，以及二楼按照每平方米8元计算租金等上诉主张，理据均不能成立，本院不予采纳。2.关于第3卡计租面积的争议。合同并没有对租赁面积有任何约定，但方汉钊向林昔健追收租金而发出的律师函，其中已明确自认第3卡约定的出租面积为176平方米。诉讼中，方汉钊也承认当时林昔健的确是不要求租赁第3卡后面的15平方米隔间，其是认为因林昔健于其后擅自开锁占用隔间不还，故应一并计收租金。但方汉钊对于林昔健等一直占用该15平方米的主张，一审期间未能提供充分、确切的证据予以证明。至于方汉钊在二审期间才提供称是隔间被堆放杂物的两张照片，既无反映出拍摄时间，也没有反映出杂物堆放时间、堆放人员的相关内容及信息，仅凭该照片并不足以证明其主张的事实成立。故此，一审法院认定第3卡一楼的实租面积为176.78平方米、二楼实租面积为706.92平方米正确，本院应当维持。方汉钊上诉要求一楼按照191.78平方米计租的请求，证据不充分，本院不予采信。3.综上，本院确认本案第3卡的月租金为14482.7元（81.925元/平方米×176.78平方米），二楼的月租金为7069.2元（10元/平方米×706.92平方米）。一审法院经核算，确定租金计至合同解除之日即2017年7月5日，林昔健、林卓芳、文泰家具店应付第3卡一楼租金为175661.2元，二楼租金为57465.8元，抵扣方汉钊已经收取的10000元后，尚欠租金合计为223127元，上述认定无误，本院予以维持。二、关于林昔健、林卓芳、文泰家具店应支付的电费金额认定问题。对计收林昔健、林卓芳、文泰家具店使用租赁房屋所产生电费的电表，从各方当事人的陈述反映，可以印证该电表计收范围包括了第4卡电费在内。方汉钊、林xx虽称第4卡是由林昔健转租给林xx使用，但未有提供确切证据证实，且方汉钊主张计算林昔健、林卓芳、文泰家具店租金的范围也未有包括第4卡。故此，林昔健、林卓芳、文泰家具店在诉讼中请求剔除第4卡电费理由成立。另从林昔健、林卓芳、文泰家具店于二审期间进入第四卡后拍摄的照片，也反映出第四卡确实另外分装了电表（艺达厂）并发生用电的状况。综上，林昔健、林卓芳、文泰家具店上诉认为其没有租用第4卡，而该卡铺位是方汉钊的物业且一直锁门，其无法就第4卡电表电量举证，应由方汉钊举证的理由，合理可信，本院予以采纳。因方汉钊没有提供相反证据推翻林昔健、林卓芳、文泰家具店的上述主张，也没有合理提供第4卡电表（艺达厂）的用电情况，且林昔健、林卓芳、文泰家具店主张抵扣第4卡用电3000千瓦时，即2694.9元（3000千瓦时×0.8983元/千瓦时）的数额，亦不存在明显不合理之处，本院可予采信。为此，本院认定林昔健、林卓芳、文泰家具店应向方汉钊支付的电费为6459.6元（9154.5元-2694.9元）。三、本案的违约方以及应承担的违约责任认定问题。（一）经查，林昔健、林卓芳、文泰家具店租赁使用涉案房屋后，直至合同解除，期间从未有按照约定向方汉钊支付租金，其构成根本违约，已经成就合同约定的解除条件，方汉钊就此有权主张解除合同。林昔健、林卓芳、文泰家具店应当支付尚欠的租金及承担违约责任。（二）根据本案查明事实，方汉钊在合同履行过程中也确有未按约定接入消防管道的违约情形，具有未完全履行合同义务的过错责任。但对于租赁物存在的该瑕疵，林昔健、林卓芳、文泰家具店在明知存在此瑕疵状态下仍一直实际租用租赁物，未有任何证据显示其就此在本案纠纷前曾向方汉钊提出异议，且在一审法院现场勘查时，林昔健、林卓芳亦承认租赁物的相关疵瑕尚未对其造成实际损失。至于林昔健、林卓芳、文泰家具店在二审期间新提供的沙溪镇消防大队于2016年12月4日发给文泰家具店的火灾责令改正通知书，称其曾因本案租赁物被消防部门查处。但查，该通知书并无记载消防部门是针对中山市沙溪镇新濠南路69号的租赁房产进行检查出具，而文泰家具店同时亦在其登记的经营场所即中山市××号进行经营活动。林昔健、林卓芳、文泰家具店未有进一步举证证明消防部门的责令改正通知仅是针对本案租赁场所发出，也没有提供证据显示其就此已向方汉钊提出过异议。另外，该通知书不属于新证据，林昔健、林卓芳、文泰家具店对于在一审期间既没有向法院提供，也没有提出相关的抗辩或陈述，并未作出合理解释。因此，上述通知书亦不能直接证实林昔健、林卓芳、文泰家具店称涉案租赁房屋被消防部门查处而不能正常使用的主张。一审法院根据本案的具体情形，认定方汉钊未按约定接入消防管道的情形尚未构成根本违约，并无不当。（三）关于林昔健、林卓芳、文泰家具店认为方汉钊违反物权法第七十七条规定，未经周边住户同意将住宅改变为经营性用房出租，导致其无法取得红木加工经营范围，构成根本违约的主张。1.本案房屋不存在未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定而建造的情形。而《中华人民共和国物权法》第七十七条“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”的规定，不属于效力性强制性规定。故本案不因此存在无效的情形。2.《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。诉讼中，林昔健、林卓芳、文泰家具店提供的称是三名周边住户的说明书，是由该三人分别在统一制作的格式说明文本上签名。而该三名人员既非涉案建筑物内的业主，也没有出庭作证和接受质询，另对其所称受到不利影响也没有提供相应证据加以证明，故上述证言的证明效力不足，不能单独作为认定事实的依据。林昔健、林卓芳、文泰家具店据此认为方汉钊改变房屋用途违反“应当经有利害关系的业主同意”规定的主张，理据不充分，本院不予采纳。3.在合同履行过程中，如确实有林昔健、林卓芳、文泰家具店因方汉钊将房屋改变为经营性用途出租，致使其不能合理经营使用，无法实现合同目的情形，林昔健、林卓芳、文泰家具店是依法有权请求解除合同的。但本案是因林昔健、林卓芳、文泰家具店在租赁、使用涉案房屋后却从未依约向方汉钊支付租金，已成就约定解除条件，方汉钊为此先行起诉请求解除合同。此前未有证据反映林昔健、林卓芳、文泰家具店未交租金系针对房屋不符合使用用途行使先履行抗辩权的情形。而林昔健、林卓芳、文泰家具店于2016年7月起使用涉案房屋从事经营活动，但其没有提供证据证明期间有因房屋不符合使用用途的问题而被相关部门要求整改或停业，致使无法正常经营，合同目的不能实现的实际状况，也无举证存在因涉案房屋不符合出租条件或用途，而曾被工商部门拒绝办理变更文泰家具店经营场所地址登记申请的事实。另从本案情况看，以该建筑物的第1卡和第2卡作为经营场所的租赁商户鑫旺轩家具店亦取得了工商登记。综上，林昔健、林卓芳、文泰家具店对于房屋因不符合用途导致其无法实现合同目的之主张举证不充分，应当承担举证不利的法律后果。本院认定导致本案合同解除，应由林昔健、林卓芳、文泰家具店承担主要过错责任。（四）林昔健、林卓芳、文泰家具店对接电工程装修、装修材料工程、木工机械设备吊机搬运费用等损失的主张，主要凭据是其单方列出的装修明细、相关收据等，并未提交相关付款或取款的凭据或其他证据一并佐证，且其中的部分收据在日期和编号顺序上存在不合常理之处。林昔健、林卓芳、文泰家具店提供的上述证据证明效力不充分，不能当然证实其主张的上述损失数额全部具有客观性和真实性。而在双方发生纠纷后，林昔健、林卓芳、文泰家具店没有对租赁房屋的装修、设备等状况及时固定和保存相关证据，也没有申请评估以查清事实和认定实际损失。林昔健、林卓芳、文泰家具店就此存在怠于履行举证义务的过错，应当承担举证不充分的法律后果。（五）综合以上对各方当事人违约过错、责任等方面的具体分析，本院认为，1.林昔健、林卓芳、文泰家具店首先未按约定向方汉钊支付租金，构成根本违约，对本案合同的解除负有主要过错。如造成自身损失，亦应由其自行承担主要的责任，并另应当向方汉钊支付逾期交租的违约金。但基于双方约定的违约金明显过高，方汉钊也没有举证对方逾期交租造成的实际损失情况。且方汉钊没有接入消防管道，并未完全履行合同义务，客观导致租赁物在使用上存在瑕疵。一审法院根据上述的具体案情，将逾期付款违约金合理地调整为按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有违反法律规定，本院可予维持。但在计算实欠租金基数时，应当减除方汉钊在一审庭审中同意抵扣的10000元。方汉钊上诉请求按照每月2%利率进行调整的主张，本院不予支持。2.根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”以及第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”之规定，方汉钊没有依约接入消防管道，虽然尚未构成根本违约，但仍属于未完全履行合同义务的违约行为，方汉钊因此对合同的解除亦需承担部分过错责任，应向林昔健、林卓芳、文泰家具店予以适当赔偿。本院经综合考虑双方的违约过错程度，林昔健、林卓芳、文泰家具店主张合同解除后存在装修等损失具有一定的合理可信性，方汉钊也认可对方有投入安装电线及照明等各方面的因素，基于公平原则和诚实信用原则，酌情认定方汉钊就其未完全履行合同义务的违约过错，向林昔健、林卓芳、文泰家具店赔偿20000元。（六）关于房屋漏水导致林昔健、林卓芳、文泰家具店的家具受损所引发的赔偿争议问题。该损失系因方汉钊未有及时履行出租人的修缮义务而造成，一审法院结合林昔健、林卓芳、文泰家具店提交的照片及现场勘查情况，双方均不申请对家具损失的价值进行鉴定，并同意由一审法院酌情认定等具体案情，酌情认定方汉钊就此向林昔健、林卓芳、文泰家具店赔偿损失20000元，并无明显不当，本院可予维持。对方汉钊认为不应赔偿的上诉请求，本院不予支持。综上所述，方汉钊的上诉请求不能成立，应予驳回。林昔健、林卓芳、文泰家具店的上诉请求，理由成立部分，本院予以采纳，理由不成立部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条、第二百二十六条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3514号民事判决第一项、第二项、第五项；二、撤销中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3514号民事判决第六项、第七项；三、变更中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3514号民事判决第三项为：林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决发生法律效力之日起七日内向方汉钊支付违约金[其中：第3卡以每月实欠租金数额为基数（每月租金数额为14482.7元，于每月的11日起累加，另从2017年7月14日起实欠租金数额应当扣减10000元），从2016年7月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；二楼以每月实欠租金数额为基数（每月租金数额为7069.2元，于每月的11日起累加），从2016年11月11日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算]；四、变更中华人民共和国广东省中山市第一人民法院（2017）粤2071民初3514号民事判决第四项为：林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决发生法律效力之日起七日内向方汉钊支付电费6459.6元；五、方汉钊于本判决发生法律效力之日起七日内向林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店支付赔偿款20000元；六、驳回方汉钊的其他诉讼请求；七、驳回林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6224元，财产保全费2162元，合计8386元（方汉钊已预交），由方汉钊负担2298元，林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店负担6088元（林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店于本判决生效之日起七日内径付方汉钊）；一审反诉案件受理费2179元（林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店已预交），由林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店负担1752元，方汉钊负担427元（方汉钊于本判决生效之日起七日内径付林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店）；二审案件受理费9781元（方汉钊已预交8403元，林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店已预交8403元），由方汉钊负担3828元，林昔健、林卓芳、中山市沙溪镇文泰古典家具店负担5953元。本判决为终审判决。审判长  何泳东审判员  焦凤迎审判员  谢劲东二〇一八年十二月十四日书记员  廖建锋