河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1702民初6116号原告牛来运，男，1976年8月17日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托代理人朱晓东、王明亮，河南公义律师事务所律师。被告驻马店市惠邦置业有限公司。住所地：驻马店市骏马路**。统一社会信用代码：914117005908429444（1-1）。法定代表人刘保民，总经理兼执行董事。委托代理人杨铁桩，河南成盛律师事务所律师。原告牛来运诉被告驻马店市惠邦置业有限公司（以下简称惠邦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告牛来运的委托代理人王明亮，被告惠邦公司的委托代理人杨铁桩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告牛来运诉称，原、被告于2015年11月30日签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于驿城区雪松大道与××交叉口西北侧惠邦联盟新城1A1B号楼东3单元410号住宅房屋一套，建筑面积共168.55平方米，房屋价款为391929元，原告首付款141929元，余款250000元办理银行按揭，被告应当于2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约履行了全部付款义务，但被告至今未向原告支付约定的房屋。按照双方合同第九条第1款的约定，出卖人逾期交房超过90日后，××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金。现被告延迟交付房屋的行为已明显构成违约，且对原告已造成财产和时间上的多重损害，严重损害了原告的合法权益。请求：判令被告向原告支付违约金11913.76元（自2017年7月1日起计至2018年4月30日止，其他违约金计算至实际交付房屋之日止，按已交房价款的日万分之一的标准计算）。被告惠邦公司辩称，一、被告认为导致逾期交房的原因有天气等不可抗力的因素，还有创建文明城市等公共政策原因以及政府相关部门为环境保护而发布的临时性停工文件等因素，根据商品房买卖合同补充协议第五条第三项、第四项，在计算逾期交房违约金时，应考虑大风雨雪天气不可抗力及市政府创文、创卫、政府建设相关部门因环境保护临时下发文件禁止施工等因素，因上述因素造成工程停工的天数应当予以扣除。二、根据商品房买卖合同第十一条第二款第一项，当合同所涉房屋具备交房条件，可以由被告在驻马店天中晚报刊登“交房公告”，公告发出后30日内原告和被告办理交接手续，否则，视为按合同约定交付。被告已于2018年3月30日在天中晚报发布交房公告，但原告未能与被告办理交接手续，因此，被告认为自2018年3月31日起不应再计算违约金；三、因该项目较大、购房户较多，逾期交房违约金合计起来数额巨大，答辩人无力一次性支付，愿意以物业费抵扣或者签订一次性协议分期支付。经审理查明，2015年11月30日，原告牛来运（××）与被告惠邦公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，合同中约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于驿城区雪松大道与××交叉口西北侧地块的土地使用权。……暂定名：惠邦·联盟新城。……建设工程施工合同约定的开工日期为：2015年4月26日，建设工程施工合同约定的竣工日期为：2017年5月31日。第二条商品房销售依据。……商品房预售许可证号为驻房字第**。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：第1A1B号楼【幢】【座】东3单元【单元】【层】410号房。该商品房的用途为住宅……。第四条计价方式与价款。出卖人与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为（人民币）每平方米2325.3元，总金额（人民币）×仟￥佰叁拾玖万壹仟玖佰贰拾玖元整……第六条付款方式及期限。××按下列第3种方式按期付款……3、其他方式。签订合同当日付清首付款141929元，余款25万元办理【银行按揭】【公积金】贷款，约定贷款到账时间：2016年1月5日……。第八条交付期限。出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用……5.该商品房经五大责任主体验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将按该商品房交付××使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向××支付已交付房价款万分之1的违约金。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知××办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单……。由于××原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用。2、见附件四补协议等条款。《商品房买卖合同》后附有附件四份，其中附件四《合同补充协议》中约定了：第一条关于联系方式。1.2.4出卖人在本合同商品房所在地发行报刊发布的交房通知与本协议约定的其它通知形式具备同等效力。……第五条交付期限。合同第八条约定的特殊原因指以下情形：……3、遭遇不可抗力，连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的；4、突发公共事件导致施工受阻或停工的等条款。《商品房买卖合同》签订的当天，原告向被告交纳了首付款141929元，剩余房款250000元办理了贷款手续。此后，被告未能依约交付诉争房屋，原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，被告对原告已经足额交纳诉争房屋的391929元房款无异议。再查明，驻马店市气象服务中心出具的驻马店市2015年4月26日至2017年5月31日的气象资料显示：2015年5月的雨雪日数为10天；2015年6月连阴雨的日数为8天、雨雪的日数为19天、5级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年7月雨雪的日数为9天、5级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年8月雨雪的日数为13天；2015年9月雨雪的日数为8天；2015年10月雨雪的日数为8天、5级以上大风持续一小时的日数为1天、6级以上大风持续一小时的日数为1天；2015年11月雨雪的日数为19天、结冰的日数为5天、下雪的日数为1天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为8天；2015年12月雨雪的日数为4天、结冰的日数为13天、5级以上大风持续一小时的日数为2天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数15天；2016年1月雨雪的日数为7天、结冰的日数为24天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为28天、下雪的日数为5天、5级以上大风持续一小时的日数为2天；2016年2月雨雪的日数为7天、结冰的日数为15天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为11天、下雪的日数为1天、5级以上大风持续一小时的日数为2天、6级以上大风持续一小时的日数为1天；2016年3月雨雪的日数为4天；2016年4月雨雪的日数为10天；2016年5月雨雪的日数为13天；2016年6月雨雪的日数为13天；5级以上大风持续一小时的日数为1天；2016年7月雨雪的日数为12天；2016年8月雨雪的日数为12天；2016年9月雨雪的日数为6天、连阴雨的日数为5天；2016年10月雨雪的日数为23天、连阴雨的日数为19天；2016年11月雨雪的日数为8天、结冰的日数为3天、下雪的日数为2天；2016年12月雨雪的日数为5天、结冰的日数为8天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为9天；2017年1月雨雪的日数为8天、结冰的日数为18天、下雪的日数为1天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为21天；2017年2月雨雪的日数为7天、结冰的日数为14天、下雪的天数为6天、连续5天以上日平均气温小于5℃的日数为13天；2017年3月雨雪的日数为8天、结冰的日数为13天、下雪的日数为7天、5级大风及以上持续一小时的日数为1天、6级大风及以上持续一小时的日数为1天；2017年4月雨雪的日数为12天；2017年5月雨雪的日数为10天。综上，在诉争施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日）内连阴雨的天数为32天，日平均气温连续5天低于5℃的天数为105天。诉讼中，被告提交了由诉争工程的监理单位河南省天隆工程管理咨询有限公司出具的情况说明和监理单位制作的施工监理日记，用于证明诉争1A1B楼工程受扬尘污染治理、配合政府创文、创卫、九三阅兵、上合峰会停工、连阴雨、大风天气、降雪等恶劣天气影响，导致1A1B楼施工停工，因此工期延期500天，其中因持续低温导致无法施工的期间为2016年11月24日-2017年4月2日（共计129天）。原告质证称，对施工监理日记的真实性不予认可，情况说明仅有印章无经手人签名，无法证明情况说明中所述内容的真实性，该情况说明上的内容均是降雨影响施工，降雨是天气变化的合理现象，不属于法律规定的不可抗力的范畴，被告作为房地产开发企业应当提前预见并采取相应的应急措施。诉讼中，被告提交了2018年3月30日被告在驻马店市天中晚报上发布的交房公告和商品住宅质量保证书、商品住宅使用说明书各一份，用于证明自2018年3月30日发布交房公告之后不应再计算逾期交房违约金。原告质证称，对证据的真实性和证明内容均有异议，原、被告双方约定在天中晚报公告交房日期属于格式条款，根据相关法律规定，格式条款免除一方义务，增加对方责任义务的，该条款无效。诉讼中，被告提交了驻马店市气象服务中心出具的气象资料、信阳市中级人民法院制作的（2014）信中法民终字第2091号民事判决书，被告用于证明：本案项目从2014年立项开始施工期间因大风雨雪结冰等恶劣天气原因导致不能施工的天数应予扣除；（2014）信中法民终字第2091号民事判决书证明“最低气温小于5度的天数”经法院生效法律文书认定为影响工期的天数；具体应当扣除的时间为：①2014年至2017年之间5级以上大风持续一小时以上不能施工的天数为19天，6级以上大风持续一小时以上不能施工的天数为3天，最低气温小于5度不能施工的天数为347天，合计369天应予以扣除；②2017年11月至2018年2月份之间6级以上大风不能施工的天数为10天，下雪导致不能施工的天数为13天，结冰导致不能施工的天数为54天，雨雪不能施工的天数为27天，合计104天应予以扣除，上述天数是从气象资料中提取出的。原告质证称，①对气象资料的真实性无异议，但气象资料仅仅是天气气象的一种预警或者是对某一时段内天气状况的统计，被告无其他证据证明是重大的自然灾害。气象资料上显示的时间段均是2017年11月份-2018年2月份，而本案中约定的交房时间是2017年6月30日前，被告提交的气象资料是发生在2017年11月份之后。②任何一个年份均会有下雨、下雪的现象，从气象资料看并未出现反常现象，被告作为开发商应当充分预计在建设过程中可能出现的客观情况，仅凭气象资料不能证明被告是因特殊情况或不可抗力造成的延期交房，因此被告主张因气象原因扣减工期的说法是没有事实依据的。③另案判决书与本案没有关联性，不能作为认定本案的事实依据。诉讼中，被告提交了中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）于2011年12月1日实施的《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ/T104-2011）、2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》（编号为JGJ80-2016），用于证明在建设施工期限内最低温度低于5度，风力在6级以上的天气影响工期，存在事实和法律依据，因此，因大风、低温所导致的停工天数应予以扣除。原告质证称，被告作为专业开发房地产的企业，在施工前，应当可以预见四季中天气的变化，并采取合适的施工方案，保证施工进度及质量。诉讼中，被告提交了2017年11月21日驻马店市建设工程质量监督站下发的封土令及驻马店市住房和城乡建设局（以下简称住建局）下发的文件等，用于证明根据政府机关下发的“封土令”等文件，2017年11月20日-12月31日所有在建施工工地停工43天应予扣除；2017年11月7日-11月11日因大气环境污染治理停工5天，以及2017年11月27日-2017年12月4日停工8天，合计13天应予以扣除。原告质证称，对封土令和住建局文件的真实性无异议，但封土令和住建局文件下发时间均是在被告逾期交房之后，与本案没有关联性。诉讼中，被告辩称，2014年-2017年连续四年中高招考试期间政府相关职能部门通知停工时间合计20天，应自逾期交房期间中予以扣除。原告质证称，被告的口头陈述不能作为证据，被告对自己的主张应提交相关证据。诉讼中，被告惠邦公司提交了2018年9月11日由惠邦联盟新城1A1B楼的勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位共同出具的《建设工程竣工验收意见书》，以及2018年9月17日被告在天中晚报上刊登的交房公告，用以证明本案诉争房屋已符合交房条件，被告已经按《商品房买卖合同》的约定发布了交房公告。原告质证称，对真实性无异议，以上证据证明了被告逾期交房的事实。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、收据等及被告提交的交房公告、气象资料等证据以及原、被告的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，原告牛来运与被告惠邦公司于2015年11月30日签订的《商品房买卖合同》，被告将其正在建设的房屋出售给原告，原、被告双方系商品房预售合同法律关系。合同双方意思表示真实，不违反法律、法规的强制性规定，且被告已取得商品房预售许可证，故双方签订的商品房预售合同为有效合同。法律规定，当事人应当依照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约向被告支付了全部购房款，完全履行了自己的合同义务，被告未按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限即2017年6月30日，履行交房义务，构成违约，现原告请求被告支付逾期交房违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期交房违约金的数额。（一）关于逾期交房期间的截止日期。①被告提出其于2018年3月30日发布交房公告后不再计算违约金的辩解，《商品房买卖合同》第八条约定诉争房屋的交付使用条件为“该商品房经五大责任主体验收合格”，根据被告提交的《建设工程竣工验收意见书》显示，2018年9月11日诉争1A1B楼才经五大责任主体验收合格，因此，在2018年3月30日被告发布公告时，诉争1A1B楼尚不符合双方约定的交房条件，故被告的该项辩解意见，无事实依据，本院不予采纳。②本案中，根据被告提交的《建设工程竣工验收意见书》及2018年9月17日的交房公告显示，在诉争房屋具备交付条件后，被告于2018年9月17日在驻马店市天中晚报上发布交房公告通知业主与2018年9月17日开始办理交房手续，原、被告双方在《商品房买卖合同》第十一条交接中约定：“……由于××的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、出卖人以驻马店市天中晚报（电视流动字幕，电话等形式）公布交房日期，视为××接到出卖人通知，30日内办理交接手续，××未办理交接手续的，自出卖人发出交付通知注明的交付日期满之日起，视为出卖人已按合同约定交付，该房屋风险责任随之转移给××，同时××应承担交付日起的物业管理等各费用”，因此依照合同约定，2018年10月17日已视为被告交付诉争房屋，故诉争房屋的交付日期应截止至2018年10月17日止。经计算，逾期交房的时间应自2017年7月1日起计至2018年10月17日止，共计473天。（二）关于被告提出应顺延工期549天的辩解。1、关于被告提出因封土令和住建局文件造成停工需扣除56天的辩解，诉讼中，被告提交的封土令和政府文件均发生于诉争1A1B楼竣工日期（2017年5月31日）之后，与本案争议的约定交房日期前造成的逾期交房无关联性，故被告的该项辩解，于法无据，本院不予采纳。2、关于被告提出因九三阅兵、上合峰会导致停工的辩解，被告提交的施工监理日记虽然记载了因上述原因导致停工，但被告未能提交因九三阅兵、上合峰会的原因相关主管部门通知停工的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。3、关于被告提出因合同约定连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的天数应予扣除的辩解。①住建部于2011年12月1日实施的《建筑工程冬期施工规程》（编号为JGJ/T104-2011）对足以影响工期的天气指数及所影响的施工项目作出了具体详细的规定，《建筑工程冬期施工规程》可以作为认定影响工期天数的合法、科学依据。依据《建筑工程冬期施工规程》规定，当室外日平均气温连续5天稳定低于5℃，部分建筑项目不能施工，或虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或经过特殊的施工处理，或者应当增加工序等措施。不能施工的自然应认定为影响工期，虽可施工单必须采取特殊的施工工艺或进行特殊的施工处理的，或者应当增加工序等措施的，相应会增加施工难度和工作量，应视为影响工期；因此，日平均气温连续5天低于5℃的天数，应认定为影响工期的天数。根据《建筑工程冬期施工规程》规定，大雪、冰雹等天气也会影响工期，为避免重复计算，本案单就2015年4月26日至2017年5月31日被告施工期间日平均气温连续5天低于5℃的天数进行计算，累计为105天。同时根据被告提交的施工监理日记计算因持续低温导致停工的天数有129天，该129天中与气象资料中统计的日平均气温连续5天低于5℃的105天中相互重合的有43天（包含在2016年12月-2017年2月），被告辩称该43天停工时间应予以扣除，符合双方的约定和法律规定，本院予以采纳。②诉争合同约定：“遇到连阴雨、大雪、冰雹等严重恶劣天气影响工期的……出卖人可据实予以延期”，现被告提交的气象资料中仅显示施工期间内有32天连阴雨天气，故32天连阴雨天气，应当从逾期交房天数中扣除。③住建部于2016年12月1日实施的《建筑施工高处作业安全技术规范》（编号为JGJ80-2016）对高处作业的操作规范作出了基本规定，为保障高处施工安全，对《建筑施工高处作业安全技术规范》中所列不能进行作业的天气应认定为影响工期。但被告未能提交其在遭遇大风恶劣天气停止了施工的相关证据，故被告的该项辩解，无事实依据，本院不予采纳。4、关于被告提出20天考试天数应予以扣除的辩解。诉争的工程地点位于驻马店市××路西段，属于城区范围内，每年的中考、高考期间各地的住房和城乡建设局会发布中考高考期间城区各建筑工地全面停工的通知，每年因此通知停工的天数为6天，在诉争1A1B楼的施工工期（2015年4月26日-2017年5月31日期间）内因中考、高考停工的天数为12天，依据原、被告双方的合同约定，该12天停工的天数应予以顺延工期。综上所述，依照合同约定，在1A1B楼施工期限内予以顺延工期的天数为87天（43+32+12=87），被告请求扣除的天数超出部分，无事实和法律依据，本院不予采纳。经计算，被告逾期交房的天数为386天（473-87=386天）。（三）《商品房买卖合同》约定：逾期交房违约金按已付购房款的日万分之一计算，故本案的违约金按原告已付购房款391929元的日万分之一计算，计款15128元（391929×日万分之一×386天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告驻马店市惠邦置业有限公司于本判决生效后十日内向原告牛来运支付逾期交房违约金15128元。二、驳回原告牛来运的其他诉讼请求。如被告未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费97元，由被告驻马店市惠邦置业有限公司告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审 判 长  赵丽莉人民陪审员  黄 艳人民陪审员  董铁柱二〇一八年十二月十九日书 记 员  胡启阳