山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）鲁05民终1433号 上诉人（原审被告）：东营华泰置业有限公司，住所地东营市东营区新区菊香苑，统一社会信用代码91370500669323469C。 法定代表人：吴克孟，董事长。 委托诉讼代理人：陈翔，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王作稳，山东卓爵律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心**，统一社会信用代码91440300715257416P。 法定代表人：李东升，董事长。 委托诉讼代理人:郑国帆，男，深圳市住宅物业管理有限公司职工。 委托诉讼代理人：吴娜娜，女，深圳市住宅物业管理有限公司职工。 上诉人东营华泰置业有限公司(以下简称华泰置业)因与被上诉人深圳市住宅物业管理有限公司（以下简称深圳物业公司）合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2018）鲁0502民初2730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 华泰置业上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由深圳物业公司承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当，依法应予撤销。一、一审法院认定华泰置业欠深圳物业公司物业费11.64万元错误。一审法院根据《华泰国际豪园物业交接书》认定华泰置业认可应向深圳物业公司支付物业费11.64万元，但又以杜以东的身份问题认定该交接书对深圳物业公司没有约束力，一审法院对该交接书的认定前后矛盾。《华泰国际豪园物业交接书》系华泰置业与深圳物业公司东营分公司的实际负责人杜以东协商签订，对双方均具有约束力。一审法院认定该交接书只对华泰置业有约束力而对深圳物业公司没有约束力，明显错误。二、一审法院判令华泰置业向深圳物业公司支付工资补贴理由不充分。一审法院认定华泰置业向深圳物业公司支付工资补贴是为了深圳物业公司不降低物业服务标准，从而认定华泰置业支付的该工资补贴属于附义务的赠与错误。为涉案小区提供物业服务是深圳物业公司的合同义务，至于深圳物业公司盈利还是亏损，与华泰置业无关。华泰置业之所以交房之前给深圳物业公司工资补贴，是希望深圳物业公司积极履行合同义务。且根据《承诺书》的内容，华泰置业向深圳物业公司支付代收款（包括代收物业费和工资拨款）等款项的前提条件是深圳物业公司东营分公司办理完物业备案。《山东省物业管理条例》第六十七条第四款规定：物业服务企业应当自签订物业服务合同之日起十日内，向物业主管部门备案。但是截至深圳物业公司撤离现场，也未办理备案。因此华泰置业向深圳物业公司支付工资补贴的条件未成就。三、一审法院片面采信深圳物业公司单方制作的证据认定杜以东于2016年3月21日被停职，属于认定事实错误。2016年3月21日，杜以东没有被停职。在签订《华泰国际豪园物业交接书》时，杜以东仍是深圳物业公司东营分公司的负责人，因此该交接书对深圳物业公司具有约束力。因深圳物业公司没有完成备案，因此其无权主张工资拨款，所以交接书中未涉及工资拨款，一审法院以《华泰国际豪园物业交接书》中未涉及55万元的工资拨款为由认定该交接书权利义务失衡，损害了深圳物业公司的合法权益，明显与事实不符。四、一审法院认定华泰置业构成根本违约错误，一审法院判令华泰置业赔偿深圳物业公司可得利益损失20万元无事实和法律依据。深圳物业公司自接手华泰国际豪园小区后，在华泰置业不知情的情况下，将该小区的物业服务非法转包给了案外人杨立双。后杨立双于2016年1月20日突发脑溢血，导致合同无法履行。《物业管理条例》第三十九条规定物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。深圳物业公司的转包行为已经构成了违约，且其迟迟未办理备案，服务标准更未达到合同约定，所以经双方协商，深圳物业公司于2016年4月底撤离华泰国际豪园小区。华泰置业无任何违约行为，深圳物业公司无权向华泰置业主张违约金。因双方协商一致终止了《前期物业服务合同》，华泰置业不存在违约解除合同的情形，一审法院酌定深圳物业公司可得利益损失20万元没有依据；且涉案合同属于委托合同，华泰置业有权随时解除合同，华泰置业不应向深圳物业公司支付违约金。五、一审程序严重违法。1、一审法院分配举证责任存在严重错误。深圳物业公司为证实华泰置业欠其物业费仅向法院提交了其单方制作的统计表和电话录音，一审法院却要求华泰置业提供相应证据。2、一审法院与深圳物业公司存在物业服务合同关系，一审法院应主动回避审理本案，其拒不主动回避，程序严重违法。3、一审中华泰置业没有提出过利息损失和可得利益损失的诉讼请求，一审法院判决华泰置业向深圳物业公司支付利息损失和可得利益损失违反民事诉讼“不告不理”的基本原则。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，程序违法，请求二审法院查明事实，依法判决。 深圳物业公司答辩称，一、华泰置业应当向深圳物业公司支付代收的物业费11.64万元。深圳物业公司一审中提交了11.64万元物业费对应的业主名称、金额、楼栋号及联系方式，华泰置业作为华泰国际豪园小区的开发商，比起深圳物业公司更便于核实证据，其一再否认该事实并拒不提交相应证据，应承担不利后果。且华泰置业在2015年12月12日《承诺书》中也认可了其代收物业费的事实，因此，华泰置业应当向深圳物业公司支付该费用。二、华泰置业应当向深圳物业公司支付工资拨款55万元。1、涉案《承诺书》中的备案是“招标备案”，并非物业备案，华泰置业故意混淆招标备案与物业备案的概念、前期物业管理与业委会成立之后物业管理的概念。根据《山东省物业管理条例》第二十一条规定，建设单位应当依法通过招标的方式选聘前期物业服务企业。招标人应当在发布招标公告或者发出投标邀请书十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关资料，向物业主管部门备案。因此，招标备案的主体是华泰置业而非深圳物业公司。华泰置业引用《山东省物业管理条例》第六十七条第四款是业委会成立之后重新选聘物业公司的备案规定，不适用前期物业服务，更与招标备案无关。2、每月5万元工资拨款的原因。涉案《前期物业服务合同》约定，深圳物业公司不向华泰置业收取已竣工验收但尚未售出（空置房）的物业服务费，而根据《山东省物业管理条例》第七十一条约定“已竣工尚未出售或委交付的物业，物业服务费由建设单位承担。”之所以合同约定与法律规定不一致，原因并非深圳物业公司自愿放弃该笔债权，而是合同签订时华泰置业故意隐瞒华泰国际豪园的房屋设计问题，致使深圳物业公司误认为华泰置业所开发的楼盘应广受业主好评，空置率较低。但实际却因华泰国际豪园的房屋公摊面积大导致大量的空置房，进而导致深圳物业公司接管该小区后有大量空置房物业费无法收取，且华泰置业要求深圳物业公司为配合房屋销售，对已交房的业主免除3个月物业费，导致深圳物业公司一直处于亏损状态，员工工资不能及时发放。若深圳物业公司提高收费标准或不提供优质的物业服务，必然导致房屋进一步滞销，陷入恶性循环，所以华泰置业每月支付5万元款项以保证深圳物业公司提供优质服务，其每月支付5万元的银行回单上的备注均为物业费，因该笔款项用于支付员工工资，所以也称工资拨款。2015年12月12日，华泰置业仍承诺将其尚欠的工资拨款支付给深圳物业公司，其应当继续履行至深圳物业公司撤场之日。三、华泰置业应向深圳物业公司支付违约金20万元。1、《华泰国际豪园物业交接书》系杜以东与华泰置业恶意串通以损害深圳物业公司为目的签订。首先，在华泰置业尚欠深圳物业公司数十万债务的情况下，该交接书竟然在没有任何前提的情况下，把深圳物业公司所有的物业债权转让给华泰置业，并约定将支付144.42万元的装修保证金、出入证工本费等给华泰置业，还称双方无其他债权债务。杜以东并非深圳物业公司东营分公司负责人，该公司也未向华泰置业出示任何授权文件，交接书的内容显失公平，华泰置业完全没有理由相信杜以东有相应的权限签订此不平等条约，且合同签订后，华泰置业从未向深圳物业公司催告盖章追认，也从未向深圳物业公司主张过交接书中的债权，华泰置业也从未让深圳物业公司就债权转让事项通知过债务人（即业主）。交接书签订不久，杜以东便离开深圳物业公司，华泰置业对此却无动于衷，长达两年的磋商中对此纯获利的《物业交接书》也只字未提，可见华泰置业对杜以东无代理权是明知的，所以其在第一次开庭时也未将此交接书作为证据提交。其次，新老物业交接是物业服务工作中最重要的环节，是新物业开展工作的必要保证，一般新老物业交接由业主方或开发商主持，由老物业将相关资料移交给新物业公司。而本交接书主体只有华泰置业和深圳物业公司双方，并无新物业公司，物业交接也并非仅仅是业主档案资料移交，还涉及到各种电梯、供电房、水泵、消防设施、暖气工程、停车设备、钥匙的移交，交接工作需由双方专业人员组成。华泰国际豪园接近26万平米，如此简单且无加盖公章的物业交接书显然与实际情况不符。对于物业交接过程中存在的诸多不合常规的操作华泰置业也应产生怀疑。因此，《华泰国际豪园物业交接书》本质上属于恶意串通损害公司利益的行为，应认定为无效。且华泰置业在一审第一次开庭时无正当理由却未提交该交接书，在第二次开庭时才提交，已超过举证期限，应视为放弃举证权利。2、华泰置业主张深圳物业公司将华泰国际豪园非法转包案外人杨立双，与事实不符。杨立双系深圳物业公司员工，其突发脑溢血也不会导致合同无法履行。华泰置业也无任何证据证明深圳物业公司的物业服务未达到合同标准，双方也从未协议解除合同，《前期物业服务合同》是华泰置业单方面违约解除。物业服务合同并非委托合同，华泰置业没有单方解除合同的权利。3、深圳物业公司主张的可得利益损失是基于合同继续履行其可以得到的利润。深圳物业公司前期亏损是因为空置房过多和华泰置业单方面免除业主3个月的物业费导致。随着业主的增加，深圳物业公司可得利益远超20万元，华泰置业无正当理由单方终止合同致使深圳物业公司遭受重大损失，华泰置业应向深圳物业公司赔偿。综上，一审法院认定事实清楚，判决合法合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 深圳物业公司向一审法院起诉请求:华泰置业支付深圳物业公司代收物业费212288元、工资拨款550000元、赔偿损失700022.64元以及自2016年4月30日起至实际给付之日止的利息损失。 一审法院认定事实，2012年12月25日，深圳物业公司与华泰置业签订《前期物业服务合同》，合同约定，华泰置业聘请深圳物业公司对华泰国际豪园住宅区提供前期物业管理服务，合同期限自2012年12月25日起至业务委员会成立之日止；业主按照规定的物业服务费标准，向物业服务企业缴纳物业费，无正当理由连续三个月不缴纳物业服务费的，物业公司可采取诉讼方式追缴；物业公司变更手续由深圳物业公司负责，华泰置业予以配合；深圳物业公司入驻华泰国际豪园后，承诺在小区硬件设施符合条件的前提下，入驻后两年内荣获“东营市物业管理优秀小区”荣誉称号，三年内荣获“山东省物业管理优秀小区”荣誉称号；合同还就物业基本情况、物业服务内容及服务标准、物业服务费用、物业用房、物业的使用与维护等进行了约定。 自2014年1月起，华泰置业按每月50000元支付深圳物业公司工资补贴，共支付17个月（至2015年5月）共计850000元。华泰置业最后一次支付深圳物业公司工资补贴的时间为2015年10月19日，对应的补贴月份是2015年5月。 2015年12月12日，华泰置业向深圳物业公司出具《承诺书》，内容为“在深圳物业公司东营分公司正式完成招标备案后，将所有代收款项，包括2015年4月底交房所收物业费、工资拨款和2015年12月别墅交房所代收的物业费，一起拨给深圳物业公司东营分公司华泰物业管理处”。 2016年1月29日，华泰置业退还深圳物业公司《承诺书》项下代收物业费98223元。 2016年3月21日，深圳物业公司向深圳物业公司东营分公司下发《关于杜以东、马天明同志的工作调整通知》，决定即日起停止杜以东同志的一切职务及工作安排，停职留薪，由马天明同志接管。 2016年4月25日，杜以东与刘协华签订《华泰国际豪园物业交接书》，内容为“华泰国际豪园前期物业服务合同已解除，现解除后续事宜交接如下：1、档案资料：深圳物业已将原有的业主档案交接给华泰置业；2、物业债权问题：（1）深圳物业公司服务期间国际豪园业主欠付的全部物业费由华泰置业享有，深圳物业公司对该债权不享有任何权利；（2）服务期间深圳物业向业主收取的装修保证金、垃圾清运费、出入证工本费及华泰置业垫付的电费共计156.06万元，扣除华泰置业应支付深圳物业的物业费11.64万元，余额144.42万元需由深圳物业公司支付给华泰置业；华泰置业收到装修保证金及出入证工本费后由华泰置业退还给业主；3、双方再无其他债权债务纠纷”，交接人为杜以东、刘协华。 另查明，2015年8月2日，杜以东被任命为深圳物业公司东营分公司总经理，该分公司登记负责人为李东升。 再查明，华泰置业认可深圳物业公司撤场时间为2016年4月底。 一审法院认为，深圳物业公司与华泰置业签订的《前期物业服务合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案焦点问题一是深圳物业公司主张的代收物业费、工资拨款是否具有事实依据？二是深圳物业公司、华泰置业是否已于2016年4月25日协议解除合同？三是涉案合同解除是否系华泰置业违约所致，深圳物业公司主张损失是否具有事实和法律依据？ 关于焦点一，针对深圳物业公司主张的代收物业费问题。华泰置业主张已于2016年1月29日退还深圳物业公司《承诺书》项下代收物业费共计98233元，而深圳物业公司认为仅实际收到75558元。一审法院认为，深圳物业公司于2016年1月29日向华泰置业出具的《收据》金额为98233元、款项性质为物业费，虽然深圳物业公司实际收款为75558元，但华泰置业对此解释称22665元系华泰置业代深圳物业公司支付水费故从中扣除，结合深圳物业公司主张《承诺书》项下2015年4月交房代收物业费95888元以及《前期物业服务合同》关于物业服务费包括“公共照明、二次供水电费”的约定，既能够证明华泰置业退还深圳物业公司物业费的数额为98233元，又能证明华泰置业已全部退还《承诺书》项下的代收物业费。关于深圳物业公司主张的2016年1月至4月华泰置业代收物业费116400元，华泰置业明确认可《华泰国际豪园物业交接书》中确定的“华泰置业应支付深圳物业的物业费11.64万元”实质为上述费用，因此，一审法院确认深圳物业公司上述主张属实。 针对深圳物业公司主张的工资补贴问题。华泰置业对自2014年1月起每月补贴深圳物业公司50000元以及华泰置业于2015年10月19日支付深圳物业公司2015年5月份工资补贴的事实没有异议，但认为2015年5月华泰国际豪园的业主已达800余户，故华泰置业于2015年5月已经撤销了对深圳物业公司的工资补贴。一审法院认为，华泰置业向深圳物业公司出具《承诺书》的时间为2015年12月12日，《承诺书》明确载明了尚欠深圳物业公司款项包括“工资拨款”，而华泰置业已全部支付2015年5月之前的工资补贴，并不存在欠付问题，由此可见，华泰置业主张的已于2015年5月撤销对深圳物业公司的工资补贴与事实不符，华泰置业承诺的给付深圳物业公司每月50000元的工资补贴仍在继续履行。同时，因华泰置业认可深圳物业公司撤场时间为2016年4月底，因此，一审法院确认华泰置业应支付深圳物业公司2015年6月至2016年4月工资补贴共计550000元。 针对工资补贴问题，华泰置业承诺自2014年1月起每月给深圳物业公司拨款补贴50000元具有赠与的性质，依据《中华人民共和国合同法》第一百八十六条第一款“赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与”之规定，华泰置业是否可以在庭审中对原来应支付而未付的款项行使撤销的权利呢？一审法院认为，其一，华泰置业赠与原因在于给予深圳物业公司工资补助从而促使深圳物业公司正常提供物业服务，换句话说，华泰置业向深圳物业公司拨款工资补贴后，深圳物业公司具有义务继续提供物业服务而不能以其他理由降低服务标准，因此，华泰置业赠与性质不属于传统意义上单务合同赠与，应当认定华泰置业赠与属于附义务赠与，在深圳物业公司撤场前因其一直提供物业服务，故华泰置业不能任意撤销赠与，否则违反诚实信用原则；其二，华泰置业没有提供证据证明已与深圳物业公司于2015年5月合意撤销赠与，相反，华泰置业提供的《承诺书》显示华泰置业继续履行赠与承诺；其三，合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。就本案而言，即便华泰置业在庭审中撤销赠与，也不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行情况。而若赋予华泰置业庭审中任意撤销赠与的权利，无异于鼓励华泰置业违反诚实信用原则，亦与人民法院行使的审判权相冲突，故华泰置业无权在附义务赠与合同履行后行使撤销权。 关于焦点二，华泰置业认为杜以东是深圳物业公司东营分公司总经理，且对其职务变动不知情，杜以东签署《华泰国际豪园物业交接书》的行为是履行职务的行为，深圳物业公司、华泰置业之间的《前期物业服务合同》已经解除。深圳物业公司认为，深圳物业公司已于2016年3月解除杜以东总经理职务，华泰置业对此明知，杜以东的行为不属于职务行为，深圳物业公司不应承担相应责任。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条第二款规定“法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意第三人”，本案中，深圳物业公司已于2016年3月21日停止杜以东一切职务，即已对杜以东职权范围作出限制，因此，《华泰国际豪园物业交接书》是否约束华泰置业关键在于审查华泰置业是否属于善意第三人，也即，华泰置业是否对杜以东停职事实明知或者应知。一审法院认为，华泰置业对上述事实应当知晓。理由如下：其一，华泰置业是否尚欠深圳物业公司款项始终是本案争议焦点，从证据本身证明力来看，《华泰国际豪园物业交接书》显然比98233元的《收据》更能证明上述争议焦点，而华泰置业在第一次庭审中却无正当理由没有提交，不符合常理；其二，虽然法人职工以签字形式履行职务行为的现象并不鲜见，但多数具有明确授权或是在履行合同中，客观上来说，涉及合同签订、变更、解除等民事法律行为往往对公司利益影响重大，因此，一般相应文本上应加盖公司印章，而本案中，《华泰国际豪园物业交接书》实质内容是解除并清算《前期物业服务合同》，对深圳物业公司权利义务具有重大影响，但华泰置业作为商主体并没有审查杜以东是否具有相应权限，主观上具有过失；其三，杜以东虽系深圳物业公司东营分公司总经理，但并非是登记负责人或代表人，其对外以公司名义行使权利并不能如同法人或代表人一般当然代表公司，故不能以杜以东身份系总经理而认定其签字行为当然代表公司；其四，从查明事实看，华泰置业尚欠深圳物业公司工资拨款550000元，数额巨大，但《华泰国际豪园物业交接书》对此却未涉及，反而作出双方再无债权债务纠纷的约定，权利义务明显失衡，损害深圳物业公司合法权益；其五，在一审法院认定华泰置业违约导致深圳物业公司撤场背景下（理由下述），华泰置业与已经停职的杜以东签订《华泰国际豪园物业交接书》具有串通以逃避违约责任的可能性。综上，华泰置业不属于上述法律条文规范的善意第三人。 关于焦点三，华泰置业认为，华泰置业通知深圳物业公司撤场原因是深圳物业公司违反合同义务，构成违约。一是深圳物业公司未履行合同约定的物业公司变更备案手续；二是深圳物业公司未履行两年内荣获东营市物业管理优秀小区、三年内荣获山东省物业管理优秀小区称号。深圳物业公司认为，华泰置业另行委托物业公司、强行收取物业费并要求深圳物业公司撤场，致使深圳物业公司无法经营而撤场，华泰置业构成违约。一审法院认为，其一，从法律角度分析，合同解除主要有协议解除、约定解除与违约解除。而本案中，深圳物业公司、华泰置业并未约定若深圳物业公司未履行上述义务华泰置业享有合同解除的权利，因此，不符合约定解除情形。同时，深圳物业公司否认与华泰置业协议解除，而主张华泰置业违约，一审法院亦没有采信《华泰国际豪园物业交接书》，故亦不符合协议解除情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，违约解除的适用条件是违约方因违反合同义务致使守约方无法实现合同目的，即违约程度应当达到根本违约，但深圳物业公司未履行上述义务显然不构成根本违约，华泰置业主张解除的理由不当，一审法院不予采纳；其二，从《前期物业服务合同》约定来看，收取物业费的主体是深圳物业公司而非华泰置业，虽然客观上存在华泰置业代收物业费情形，但从《承诺书》内容来看，深圳物业公司对华泰置业代收“2015年4月底交房所收物业费和2015年12月别墅交房所代收的物业费”是知情并认可的，没有证据证明深圳物业公司同意或委托华泰置业代收2016年1月至6月物业费。相反，深圳物业公司提交的部分业主（2016年1月至6月代收物业费）物业费收据能够证明此部分业主在此前一直向深圳物业公司缴纳物业费，因此，不存在代收物业费问题，从而能够证明深圳物业公司主张华泰置业强行抢收物业费的事实具有高度可能性。因此，华泰置业无疑具有违约行为，且上述违约行为导致深圳物业公司无法正常经营而撤场。 关于深圳物业公司主张的赔偿损失700022.64元。深圳物业公司主张的损失主要包括两部分，一部分是华泰置业未经深圳物业公司同意单方减免物业费导致深圳物业公司损失，另一部分是华泰置业要求深圳物业公司强行撤场导致合同无法履行，深圳物业公司因此丧失的可得利益损失。华泰置业认为，华泰置业没有违约行为，不同意支付违约金。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，第一百一十三条规定“当事人一方履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”，由上述法律规定可见，合同解除后的赔偿损失应当包括可得利益损失，本案中，涉案《前期物业服务合同》约定的合同终止时间为业主委员会成立之时，而业主委员会至今未成立，华泰置业的违约行为导致合同无法履行，致使深圳物业公司丧失了本可以通过合同履行获得的利益，考虑到华泰置业的过错程度、具体案件情况、深圳物业公司获得利润应支付的成本等因素，基于公平和诚实信用原则，一审法院酌情认定深圳物业公司可得利益损失为200000元。深圳物业公司主张的另一部分损失，没有事实依据，一审法院不予支持。 综上，深圳物业公司要求华泰置业退还物业费，一审法院支持116400元，超出部分，不予支持。深圳物业公司要求华泰置业支付工资拨款550000元，证据充分，理由正当，一审法院予以支持。深圳物业公司要求华泰置业支付物业费、工资拨款的利息损失，一审法院支持自起诉之日（2018年6月11日）按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，超出部分，不予支持。深圳物业公司主张赔偿损失，一审法院支持200000元，超出部分，不予支持。深圳物业公司主张自2016年4月30日计算赔偿损失部分的利息损失，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。需要予以说明的是，深圳物业公司主张的利息损失针对的是华泰置业迟延付款所导致损失，主张的可得利益损失针对的是华泰置业违约解除合同导致的损失，两者指向不同，因此，可以一并支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、东营华泰置业有限公司于判决生效之日起十日内退还深圳市住宅物业管理有限公司代收物业费116400元、支付深圳市住宅物业管理有限公司工资拨款550000元、赔偿深圳市住宅物业管理有限公司可得利益损失200000元，共计866400元以及代收物业费、工资拨款利息损失（分别以116400元、550000元为基数，自2018年6月11日至实际给付之日，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）；二、驳回深圳市住宅物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17961元，减半收取8981元，由深圳市住宅物业管理有限公司负担3660元，东营华泰置业有限公司负担5321元。 二审中，上诉人华泰置业为证实其主张向本院提交《关于杜以东等同志任免职通知》照片打印件1份，该证据是杜以东于2018年8月22日通过微信发送给华泰置业的员工刘世龙。证明：杜以东于2016年6月21日被免职，涉案《华泰国际豪园物业交接书》签订时杜以东仍然是深圳物业公司东营分公司的总经理，其签订交接书的行为是职务行为，该交接书对深圳物业公司有约束力。深圳物业公司一审中提交的任免职通知书是后期伪造的。 被上诉人深圳物业公司质证认为，该证据系打印件，对真实性不认可，而且华泰置业也不能证实该证据是杜以东提供。 本院认为，该证据系照片打印件，其真实性无法核实，本院对该证据不予采信。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一、一审判决认定华泰置业欠付深圳物业公司物业费11.64万元，工资拨款55万元是否正确；二、《华泰国际豪园物业交接书》对深圳物业公司是否有约束力；三、一审法院判令华泰置业向深圳物业公司支付可得利益损失20万元有无事实与法律依据。 关于焦点一，关于物业费11.64万元。华泰置业在《华泰国际豪园物业交接书》中认可其应支付给深圳物业公司代收的物业费11.64万元，但华泰置业主张一审法院认定该交接书对深圳物业公司没有约束力，故对该费用也不应支持。本院认为，一审法院认定该交接书对深圳物业公司没有约束力的原因是杜以东无权代理深圳物业公司签订该交接书，但华泰置业将该交接书作为证据提交法院，且其工作人员在交接书上签字确认，证实华泰置业对该代收物业费的事实及代收数额是认可的，系其对事实的自认，故一审法院据此认定华泰置业应返还深圳物业公司物业费11.64万元正确。 关于工资拨款55万元。在《前期物业服务合同》履行过程中，华泰置业自2014年1月起每月向深圳物业公司支付5万元作为工资补贴，该款项系华泰置业基于物业服务合同实际履行情况向深圳物业公司支付的工资补贴，系双方针对合同履行的补充约定，华泰置业无权随意单方撤销，一审法院判令华泰置业支付深圳物业公司撤场之前的工资补贴正确，本院依法予以维持。 华泰置业主张根据《承诺书》的内容，其向深圳物业公司支付代收款项及工资拨款的前提是深圳物业公司东营分公司正式完成物业备案，本院认为，该《承诺书》系华泰置业单方出具，其所载的付款条件未经深圳物业公司认可，其以该承诺书载明的付款条件未成就为由拒绝向深圳物业公司支付相应款项，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于焦点二，本院认为，2016年3月21日深圳物业公司停止杜以东的总经理职务，杜以东签订《华泰国际豪园物业交接书》的行为不属于职务行为。该《华泰国际豪园物业交接书》是否对深圳物业公司具有约束力，主要看华泰置业在签订该交接书时是否属于善意第三人。从本案来看，其一，杜以东虽系深圳物业公司东营分公司总经理，但其并非登记负责人，其签字并不当然代表公司。而《华泰国际豪园物业交接书》涉及双方合同的解除，在杜以东停职的情况下，华泰置业公司作为商主体没有审查杜以东是否具有签订该交接书的权限，存在过失。其二，该交接书载明深圳物业公司服务期间的物业费由华泰置业享有，深圳物业公司收取的装修保证金等费用全部交由华泰置业享有，而对深圳物业公司的权利没有提及，双方的权利义务严重失衡。其三，该交接书签订后，华泰置业明知杜以东已离开公司，但从未向深圳物业公司提起该交接书；在双方协商处理纠纷的过程中，华泰置业持有对其如此有利的书面约定，却从未向深圳物业公司出示；在深圳物业公司提起本案诉讼后，华泰置业在第一次庭审中亦未提交该交接书，其上述行为与常理不符。因此，华泰置业对于杜以东无权签订该交接书应当明知。综上，华泰置业在签订《华泰国际豪园物业交接书》时不属于善意第三人，一审法院认定该交接书对深圳物业公司不具有约束力并无不当，本院依法予以维持。 关于焦点三，在《前期物业服务合同》履行期间，华泰置业强行收取应交付给深圳物业公司的物业费，导致深圳物业公司无法继续履行物业服务合同，华泰置业的行为已构成违约，一审法院酌定华泰置业向深圳物业公司赔偿可得利益损失20万元并无不当，本院依法予以维持。华泰置业主张涉案合同系委托合同，其有权随时解除合同而无须支付损失。本院认为，涉案合同系物业服务合同，且合同中明确约定了合同期限，华泰置业在合同履行过程中违约解除合同，其应对深圳物业公司的损失承担赔偿责任，本院对其上述主张依法不予支持。 另，华泰置业以深圳物业公司与一审法院存在物业服务合同为由主张一审法院应主动回避本案审理，于法无据，本院不予支持。华泰置业主张一审法院支持深圳物业公司利息损失和可得利益损失违反不告不理原则，本院认为，深圳物业公司在其诉讼请求中主张违约金700022.64元和相应的利息损失，在庭审中其明确该违约金实际为可得利益损失，一审法院据此支持可得利益损失和利息损失并无不当。综上，华泰置业主张一审法院程序违法没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，上诉人华泰置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17961元，由上诉人东营华泰置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  乔良艳 审判员  郭芳芳 二〇一八年十二月十八日 法官助理王晓雨 书记员白雪