陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)陕07民终1248号上诉人（原审被告）：朱康，男，1977年5月3日出生，住略阳县。被上诉人（原审原告）：略阳县保障性住房管理中心，住所地：略阳县。法定代表人：梁建章，系该中心主任。委托诉讼代理人：苏钰超，男，系略阳县保障性住房管理中心科长。委托诉讼代理人：贺林海，略阳县城关法律服务所法律工作者。上诉人朱康因与被上诉人略阳县保障性住房管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省略阳县人民法院（2018）陕0727民初588号民事判决，向本院提出上诉，本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人朱康，被上诉人略阳县保障性住房管理中心及其委托诉讼代理人苏钰超、贺林海到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。上诉人朱康不服一审判决提出上诉，请求撤销原判，改判为免除上诉人交纳房租的义务，驳回被上诉人诉讼请求。事实及理由:一、上诉人租住的河湾小区廉租房是由天津响应国家号召援建的，略阳县保障性住房管理中心，并未参与一砖一瓦的建设，没有资格收取高额的租金。二、原审法院证据采信不公，根据上诉人在一审中提交的国家《公共租赁住房和廉租房并轨运行通知》及《公共租赁住房管理办法》的法条中均规定，对符合条件的保障对象采取租金减免，但一审法院认为上诉人不该免或取消租金，还应支付变相涨价的租金及物业管理费用是错误的。上诉人父亲因工致残，家庭负担极重，已到了享受临时救助境地，但一审法院枉顾事实，认为上诉人“完全”有劳动能力，以此理由要上诉人支付所有不合理的费用，违背国家法律。被上诉人略阳县保障性住房管理中心答辩，一审事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。原告略阳县保障性住房管理中心向一审法院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告限期腾退、搬离非法占有使用的位于略阳县电厂路河湾小区16号楼2单元1703室公共租赁住房，并将该住房交付原告。2、请求依法判令被告立即赔偿占用原告的房屋的使用费9296元（暂计算至2018年6月30日），2018年7月1日之后的房屋占用使用费按县物价局规定的现行租金标准赔偿至交回房屋为止。3、请求依法判令被告支付物业服务费、电梯使用费1950元，（暂计算至2018年6月30日），2018年7月1日之后的物业服务费按规定标准支付至交回房屋为止。4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年8月22日，原告经略阳县机构编制委员会批准成立，2014年7月30日正式运营。2014年4月16日，被告朱康与略阳县房产管理局签订廉租房租赁合同，承租位于略阳县电厂路河湾小区16号楼2单元1703室，建筑面积为56平米的住房一套，约定月租金每平米3.1元，租赁期限一年，自2014年5月1日至2015年4月30日。被告在合同签订后交纳了一年的房屋租金。2014年1月1日，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》生效。2014年5月28日，略阳县房产管理局对于略阳县的公共租赁住房的实际情况做了调查，向县人民政府提出租金价格进行调整的报告。2014年6月30日，略阳县物价局、略阳县房产管理局下发略价发（2014）17号文件《关于调整我县保障性租赁住房租金标准的通知》，将略阳县保障性租赁住房租金标准调整如下：１、保障面积内（15㎡）多层住宅，一层、六层、七层5.5元/月·㎡；二层、三层、四层、五层6元/月·㎡。2、保障面积内（15㎡）高层住宅，三层以下（含三层）6元/月·㎡；四层以上（含四层）7元/月·㎡。3、超出保障面积的部分在以上租金标准基础上再上浮1元/月·㎡。该文件从2014年7月1日执行，并予公布。被告是低保户，按照文件规定，每月每平米减免1.5元，实际按照5.5元/月·㎡计算。2017年4月28日，原告对于略阳县的市场租赁住房租金水平进行了调查，出具了报告。2017年8月30日，略阳县物价局、略阳县保障性住房管理中心下发略价发（2017）06号文件，对保障性住房租金标准调整如下：1、多层住宅租金标准，一层、六层、七层月租金5.5元/㎡·月；二层、三层、四层、五层月租金6元/㎡·月。2、高层住宅租金标准为，三层以下（含三层）月租金由6元/㎡·月调整为5.5元/㎡·月；四层以上（含四层）月租金由7元/㎡·月调整为6元/㎡·月。该文件自2017年9月1日起执行，原略价发（2014）17号文件废止。并予公布。被告是低保户，按照文件每平米减免1.5元，实际按照4.5元/㎡·月计算。被告自2015年4月30日合同到期后，至今未与原告续签房屋租赁合同。2016年6月3日，被告交纳了1000元房屋使用费，至2018年6月30日，累计拖欠原告房屋占用使用费9296元，2016年1月1日至2018年6月30日物业服务费、电梯使用费1950元，共计11246元。原告遂诉至本院。另查明：被告交纳的1000元房屋使用费参照当时的房屋租金价格每月308元，自2015年8月1日至同年10月31日扣减3个月后，余76元应当扣减，实际欠原告房屋使用费9220元，物业费（含电梯费）1950元（2018年6月30日前），共计人民币11170元。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。被告于2014年4月16日与略阳县房产管理局签订的房屋租赁合同于2015年4月30到期。原告成立运营后，被告没有和原告重新签订房屋租赁合同，也没有交还原告的房屋，已经构成违约，原告现在要求被告腾退房屋，将房屋交还给原告的诉讼请求合法，予以支持。被告长期占有原告的房屋不予返还，给原告已经造成了实际经济损失，原告要求参照略阳县物价局的两次调价文件赔偿占用房屋期间的损失的诉讼请求有事实依据，予以支持。被告认为，自己家庭困难，没有收入，有政府颁发的临时救助申请审批表，根据政策规定，房屋使用费应当全部减免，被告的辩解意见是对政府文件的错误理解，被告已经按照当时的规定享受了保障性租赁住房每平米减免的优惠政策，再要求全部减免占用房屋使用费没有任何事实依据和法律依据，依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决：一、被告朱康在判决书生效后一月内将位于略阳县电厂路河湾小区16号楼2单元1703室房屋交还给原告略阳县保障性住房管理中心；二、被告朱康在判决书生效后十日内赔偿原告略阳县保障性住房管理中心房屋经济损失人民币9220元、物业服务费、电梯使用费1950，共计11170元，并按照略阳县物价局规定的现行租金标准赔偿交回房屋为止；2018年6月30日之后的物业服务费（含电梯费）按规定标准支付至交回房屋为止。三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元，由被告朱康交纳（限判决书生效后立即交纳）。本院经审理查明，一审认定事实清楚，应予确认。本院认为，本案的争议焦点为：被上诉人略阳县保障性住房管理中心是否有资格收取房屋租金？一审法院判决上诉人交纳房租及相关费用是否正确？被上诉人是略阳县住房和城乡建设管理局依法设立的事业单位，负责保障性住房建设管理等业务，上诉人以其未参与房屋建设无资格收取房租的主张，没有法律依据，不能成立。住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委《关于公共租赁住房和廉租房并轨运行通知》第三条规定，“进一步完善公共租赁住房租金定价机制。各地要结合本地区经济发展水平、财政承受能力、住房市场租金水平、建设与运营成本、保障对象支付能力等因素，进一步完善公共租赁住房的租金定价机制，动态调整租金。公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免。社会投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可按规定对符合条件的低收入住房保障对象予以适当补贴。各地可根据保障对象支付能力的变化，动态调整租金减免或补贴额度，直至按照市场价格收取租金。”依据查明的事实和上述规定，被上诉人已按规定对被上诉人应交纳的房租进行了核算，上诉人以自己生活困难为由要求免除交纳租金的义务于法无据，不予支持。综上，一审判决事实清楚，证据充分，应予维持，上诉人的上诉不能成立，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费维持不变。二审受理费100元，由上诉人朱康负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 杪代理审判员 冯 婧代理审判员 徐晓倩二〇一八年十二月六日书 记 员 石芮瑄