贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书（2018）黔2601民初4851号原告：李文琴，女，1979年12月28日出生，苗族，贵州省凯里市人，住凯里市。原告:邰海生，男，1982年8月19日出生，苗族，贵州省台江县人，住台江县，系原告李文琴之夫。委托诉讼代理人（特别授权）：吴永龙、高世焰，贵州万木春律师事务所律师。被告：凯里市馨怡房地产开发有限责任公司，住所地：凯里市北京东路********。法定代表人：罗辉国，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李立，贵州贵信律师事务所律师。原告李文琴、邰海生诉被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司（以下简称：馨怡房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院2018年8月10日立案受理后，依法适用简易程序于2018年10月31日公开开庭进行了审理。原告李文琴及其委托诉讼代理人吴永龙、高世焰，被告馨怡房产公司委托诉讼代理人李立均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告馨怡房产公司向原告交付符合《商品房买卖合同》第十一条约定交付条件的房屋(房号为××号)，并以购房总价款的万分之一为计算依据按日向原告支付从2015年7月15日至2018年7月31日止期间的逾期交房违约金251772.03元；2、判决被告馨怡房产公司向原告交付商业配套设施，并以购房总价款的百分之一为计算依据一次性支付原告商业配套设施未能如期竣工的违约金5100.73元；3、判决被告馨怡房产公司向原告交付办理商品房(房号为××号)转移登记有关文书，并以购房总价款的万分之一为计算依据按日向原告支付2016年8月31日至2018年7月31日共699天的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35654.10元，此后的违约金计算至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止。上述费用共计292526.86元；4、本案案件受理费及相关费用由被告承担。事实及理由：2014年10月12日，原告与被告馨怡房产公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的御景上城住宅区第1-5幢3单元24层3-24-2号房屋，房价总款为510073.00元，交房时间的定为2015年7月15日。合同签订后，原告依约交纳全额房款。其中合同第十一条第三款约定，如果商业配套设施在约定的期限内(2015年1月30日前)未竣工，则由出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1.00%的违约金；第十三条约定，如果出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将商品房交付买受人，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之一的违约金；第二十二条第三款约定，如果出卖人于约定日期(2016年8月30日)起60日以后未能交付办理转移登记的有关文件，则出卖人自约定日期至实际办理房屋转移登记的有关文件之日止，按日向买受人支付已交购房款万分之一的违约金。合同履行至今，被告既没有履行交付房屋的义务，也没有交付相应商业配套设施和交付办理商品房转移登记的有关文书，其行为已构成违约，除应承担继续履行前述交付义务外，还应承担相应的违约金。故为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求支持原告的诉请。原告为支持自己的主张，在举证期限内提供其身份证、结婚证、被告企业信息查询单、商品房买卖合同及补充协议、商品房预售合同登记备案表及预告登记证、馨怡房产公司收款收据、中国工商银行流水及现金存款凭证、个人住房贷款凭证、2017年原告等御景上城小区业主因与被告涉案相关事项经街道进行调解的图片及补充协议、起诉上交名单等证据，拟证明其诉请事实及理由成立、且其诉讼未超诉讼时效的事实。被告馨怡房产公司未提交书面答辩意见，在庭审时口头辩称:对原告主张的交付房屋无异议，因房屋已交付给原告居住使用，被告仅是手续未完善，还未竣工验收达不到交付条件，房屋已移交物业公司，原告可随时拿房屋钥匙；原告主张的逾期交房违约金已过诉讼时效，不应得到支持；商业配套设施因被告已完善，不应承担违约金；逾期交房及办证违约金计算标准按日万分之三及日万分之五主张过高，请求法院依法调整。被告馨怡房产公司未向本院提交证据材料。根据采信的证据，结合原、被告在庭审中的陈述，本院确认本案事实如下：李文琴、邰海生系夫妻关系。被告馨怡房产公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：房地产开发、销售等。原告为购买被告开发的商住房于2014年8月14日支付被告160073元购房首付款，2014年10月12日，原告李文琴、邰海生与被告馨怡房产公司就商品房买卖事宜签订《商品房买卖合同》（合同编号：2014007458）及补充协议。合同约定：李文琴、邰海生购买馨怡房产公司在建的“御景上城”住宅区第1-5幢3单元24层3-24-2号住房，建筑面积为111.67㎡，套内建筑面积为90.19㎡,按套内建筑面积计算，价款为每平方米5655.54元，总购房款510073元；付款方式：首付款160073元，余款350000元公积金贷款支付；交房时间为2015年7月15日前；逾期交付的违约责任：逾期超过30日、买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交房之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金；商业配套设施幼儿园、购物中心于2015年1月30日前竣工，在约定期限内未竣工，出卖人向买受人一次性支付相当于房屋总价款1%的违约金；转移登记约定：出卖人承诺于2016年8月30日前取得商品房所有权初始登记，如果出卖人于约定日期起60日以后未能交付办理商品房转移登记有关文书，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，双方并进行了商品房预售登记备案，于2014年10月22日取得预告登记证。后原告在工商银行办理贷款，向被告交付了购房尾款350000元，已全部履行支付购房款义务。但上述约定的期限届满，被告馨怡房产公司未能交付经验收合格的房屋及交付办理商品房转移登记有关文书给原告，商业配套设施也未能按约定的时间竣工。原告等业主因此与被告发生纠纷，并于2017年经街道等部门组织调解未果，原告于同年6月19向本院提交起诉状欲起诉被告，但因政府等相关部门进行协调而未能立案。后因与被告仍未能达成一致意见，原告于2018年8月10日提起本次诉讼。另查，1、因被告逾期交房，原、被告于2015年11月23日签订《补充协议》，被告承诺于2016年1月31日前交房，并对违约金采取分段方式重新进行约定：2015年7月15日至2015年10月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之一计算违约金，2015年11月1日至2016年1月31日期间，逾期每日按购房总价款的万分之三计算违约金，2016年2月1日若还不能交房，逾期每日按购房总价款的万分之五计算违约金。原告起诉之时系按《商品房买卖合同》中约定的计算方式主张违约金。2、涉案房屋至今尚未取得房屋验收相关手续，原告于2017年3月2日领取钥匙办理了接房手续。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，双方应依约行使权利履行义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的民事责任。本案原告李文琴、邰海生与被告馨怡房产公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均是双方在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律禁止性规定，亦不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，本院予以确认。因原告已按照合同的约定全面履行支付购房款的义务，被告馨怡房产公司未能按约交付所售房屋及交付办理房屋转移登记相关文书，也未按约将商业配套设施竣工并交付，其行为不仅违反了双方在合同中的约定，也有悖于民事活动中的诚实信用原则，依约应当承担逾期交房违约金、逾期交付房屋转移登记相关文书违约金、逾期交付商业配套设施违约金的民事责任，原告的该三项诉请，于法于约有据，本院予以支持。因被告对原告当庭提交的关于诉讼时效中断的证据予以认可，本院确认原告逾期交房违约金的主张未超诉讼时效。基于原告已于2017年3月2日接收了诉争房屋，视为原告于接房之日认可房屋达到交付的条件，且自其接收房屋之日起逾期交房的实际损失已不再产生，故逾期交房违约金的时间应截止算到2017年3月2日共596天。原告按补充协议计算违约金，被告提出过高请求调整，本院经审查认为双方约定的违约金计算确属过高，依法调整至《商品房买卖合同》中约定的计算方式。确定本案被告逾期交房违约金计算为：510073元×0.0001×596天=30400.35元。对其关于被告交付符合合同约定交付条件的房屋的诉讼请求，本院不再处理。原告主张的逾期交付商业配套设施违约金5100.73元，符合合同约定且计算正确，本院予以支持。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金，基于被告馨怡房产公司直至庭审时都未能验收房屋亦未能将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告的事实，原告主张按照合同约定自2016年8月31日至2018年7月31日期间的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金符合合同约定，本院予以支持。但因馨怡房产公司何时将商品房转移登记有关文书交付给原告的时间尚不确定，该违约金应暂计至其诉请的2018年7月31日为宜。此后，如被告馨怡房产公司仍有违约行为，原告可再循法律途径解决。故截至2018年7月31日，被告馨怡房产公司应支付原告逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金为：510073元×0.0001×699天=35654.10元。因涉案商品房办理转移登记有关文书的交付及商业配套设施的竣工及验收时间均不确定，本案对原告请求交付的诉请不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司支付原告李文琴、邰海生逾期交房违约金30400.35元、逾期交付商业配套设施违约金5100.73元、逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金35654.10元，上述款项合计71155.18元，限于本判决生效之日起三十日内一次性支付。二、驳回原告李文琴、邰海生其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2844元，由原告李文琴、邰海生负担2311元，由被告凯里市馨怡房地产开发有限责任公司负担533元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决书确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审判员 李 晓 红二〇一八年十二月十八日书记员 杨琼（代）