中华人民共和国广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书(2018)粤0491民初839号原告:卢权善（外文名：KAISASCHA,R?LZ），男，1991年7月8日出生，德意志联邦共和国公民，住澳门。委托诉讼代理人：唐娟，广东友邦方达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晓明，广东友邦方达律师事务所实习律师。被告：珠海金山房产有限公司，住所地：广东省珠海市香洲银桦路****。法定代表人：李永山，董事长。原告卢权善与被告珠海金山房产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序。因无法向被告直接送达或留置送达应诉通知书，本案转为普通程序进行审理。本案于2018年12月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人唐娟到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告继续向原告履行《商品房买卖合同》中约定的房屋交付义务，并向原告支付逾期交房违约金（以本金1387116元为基数，从2016年3月1日起按每日万分之二计至实际交房之日止，暂计至2018年8月2日为人民币245519.53元）；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年11月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（预售），约定被告将位于珠海市香××区××路××号的“时代广场项目”1栋3007房一套出售给原告。合同约定商品房建筑面积共42.14平方米，其中，套内建筑面积29.07平方米，每平方米单价为47716.41元，按套内面积计算商品房总价款，总房价款为1387116元。依据合同第六条约定，原告已向被告全额支付购房款合计1387116元；合同第七条交付期限约定：被告应于2015年12月31日前，将商品房交付给原告使用；合同第九条出卖人逾期交房的违约责任的约定：“逾期超过90日后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。”。合同签订后，在原告已履行商品房买卖合同付款义务的前提下，被告未按合同约定履行交房义务，后经了解发现，涉案房产项目处于暂停施工状态，原告向被告购买的房屋也已被多家法院查封，原告为此多次找到被告要求协商解决此事，并要求其给出解决方案，被告为敷衍了事，于2016年3月1日与原告签订《补充协议》，但被告并未履行《补充协议》项下按季度向原告支付租金的义务，后原告多次与被告协商此事，被告均拒不履行合同义务。原告认为，被告迟延交房不存在法定、约定的免责事由，违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。原告现诉至法院，请求根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条及合同第九条之约定，判令被告继续向原告履行合同约定的交房义务，及向原告支付相应违约金。原告为其诉请向本院提交了以下证据：一、商品房买卖合同及附件；二、补充协议；三、收款收据、银联卡刷卡存根单；四、不动产登记证明；五、不动产限制查封登记表。被告在法定答辩期间没有提交书面答辩状及证据。本院经审核原告提交的证据原件，对原告提交的证据本院认为可以作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，2014年11月22日，原告与被告签署合同编号为1401012302《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于珠海市香××区××路××房××套，建筑面积共42.14平方米，每平方米47716.41元，总房价款为人民币1387116元。合同第七条约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任第1点第（2）项约定，逾期超过90日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二的违约金。附件三《补充协议》第六条“关于房屋交付”6、交付期限相应顺延的情况：……。当发生上述情况时，商品房交付期限应当相应顺延。7、买受人同意除上述遭遇不可抗力情况外，出卖人如未按买卖合同约定时间交付商品房，买受人同意另行给予出卖人60日的免责期，在免责期内出卖人不承担违约责任。出卖人承担违约责任的逾期交房时间从免责期期满之日的第二日起计。上述合同签订前后，原告陆续向被告支付房款，全部房款1387116元在2014年11月21日已全部交清。合同约定的交楼期限2015年12月31日届满后，被告未能依约向原告交付房屋。2016年3月1日，原、被告签订一份《补充协议》，约定：一、原告同意交楼时间调至2016年12月31日。二、从2016年1月1日起算租金，首年租金调整为合同总价的6%。三、以上租金以按季支付方式，即2016年3月、6月、9月、12月的20日至25日，由被告将一个季度的租金总和汇入原告指定账户。四、若超出上述约定时间的，原告可根据《购房合同》的相关规定进行申诉。合同签订后，被告仅向原告支付了第一季度的租金20806.74元。此后的租金被告没有再向原告支付。另查明，涉案房屋于2016年1月25日被案外人申请查封，2017年11月15日解除查封登记，2017年11月28日在珠海市国土资源局办理了预告登记。再查明，本院在2017年间曾受理一批涉案楼盘业主向被告主张履行交房义务并要求被告支付逾期交房违约金的案件，在上述案件的审理中查明，涉案楼盘存在开发商预售证过期、尚未办理竣工验收备案手续。截止本案庭审，因被告下落不明，原告表示不清楚涉案楼盘是否具备交付条件。本院认为，原告系德意志联邦共和国公民，本案属于涉外商品房买卖合同纠纷案件，应参照我国有关涉外民事关系法律适用的相关规定选择解决本案争议的准据法。《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条规定：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”。本案中，涉案房屋所在地及合同签订地均在广东省，我国与本案有最密切联系，故本案应适用中华人民共和国法律作为审理本案争议的准据法。原告与被告签订的《商品房买卖合同》，为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，各方均应恪守。庭审中查明，涉案房屋目前尚未办理竣工验收手续，尚不具备房屋交付的条件，故对原告要求被告履行交房义务，本院不予支持。《商品房买卖合同》明确约定交楼时间在2015年12月31日前，被告在上述期限届满未能向原告交付涉案房屋，已构成违约，应按照合同之约定承担违约责任。2016年3月1日，原、被告签订《补充协议》，对房屋逾期交付后作出了重新约定。《补充协议》约定了交楼时间调至2016年12月31日及2016年1月起算的租金标准及付款时间，但被告亦没有按《补充协议》之约定履行，故原告现依照《商品房买卖合同》的约定要求被告承担相应的法律责任，本院予以采纳。《商品房买卖合同》附件三第六条第7项明确约定买受人同意另行给予出卖人60天的免责期，故本院认为，逾期交楼时间应从2016年3月2日起计。鉴于涉案楼盘尚未办理竣工验收手续，存在着影响房屋交付的情形，且被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，视为放弃答辩和质证的权利，因此，涉案房产何时交付、甚至最终能否交付目前尚不清楚，对原告主张的逾期交房违约金，本院酌定暂计算至原告起诉之日止，即2018年8月2日，被告已支付的租金20806.74元应予扣除，即被告应支付的逾期交房违约金为224157.95元（1387116元×0.0002×883天－20806.74元）。综上所述，原告诉讼请求有理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告珠海金山房产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告卢权善支付逾期交房违约金人民币224157.95元；二、驳回原告卢权善的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为4982元，由被告珠海金山房产有限公司负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  徐艳红审 判 员  葛阳辉人民陪审员  胡景光二〇一八年十二月二十五日书 记 员  罗志斌