广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2018)粤01民终21100号上诉人（原审被告）：黄小凤，女，1982年6月1日出生，汉族，住广西桂平市。委托诉讼代理人：杜骏，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈秀婵，女，1978年9月13日出生，汉族，住广东省台山市。上诉人黄小凤因与被上诉人陈秀婵房屋租赁合同纠纷纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5542号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。黄小凤上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈秀婵一审的全部诉讼请求。事实和理由：一、陈秀婵未经黄小凤允许擅自转租，黄小凤通过邮寄的方式向陈秀婵的住所送达解除合同通知，双方的租赁合同已于2017年6月11日解除。陈秀婵在一审中请求判令黄小凤返还租金、押金，应是基于陈秀婵忠实、全面履行合同义务的前提下。而本案中，陈秀婵擅自转租的行为已经构成严重违约，无权要求返还租金、押金。二、为证明陈秀婵违反合同约定、擅自转租，黄小凤已向一审法院提供了数份证据，证据之间可以相互印证。根据举证规则，应由陈秀婵举证黄小凤的抗辩理由不成立，一审法院在此问题上举证责任分配不公。三、陈秀婵自认其有擅自转租的行为。陈秀婵曾在录音中表明如要承租案涉房屋“100元一天，包一餐，现案涉房屋有六人居住，还可以继续居住”。在一审庭审中，陈秀婵承认其与朋友一起合租，但辩称100元是请阿姨做饭，且认为合同并未约定不允许合租。陈秀婵的这一说法缺乏逻辑，与常理不符。四、陈秀婵对自己的主张负有举证责任，但其未提供充分的证据证明其损失，一审法院在陈秀婵举证不充分的情况下判令黄小凤向其支付赔偿款5000元，于法无据。且，案涉合同约定承租人有擅自转租的违约行为时，出租人有权没收租金、违约金以及在承租人怠于处置物品时的处分权和所有权。黄小凤在合同解除后已经履行通知义务，告知陈秀婵处理物品，并预留了三个月的时间给陈秀婵。因此，黄小凤处置陈秀婵滞留的物品不违反法律和合同约定，无需赔偿损失。综上，请求二审法院依法改判驳回陈秀婵的所有诉讼请求。陈秀婵辩称，第一，不承认是合租，签订合同时已经说明是几个人同时居住，黄小凤说最多可以六个人一起住。签订合同时，黄小凤要求签订两年，并答应后期可以转租。第二，签订合同后，需要时间装空调，打扫卫生。实际入住时间就四天左右。后黄小凤到房屋巡查，不同意陈秀婵租住，要求立刻搬离房屋。原因是签订合同时，陈秀婵不是跟黄小凤签的，是黄小凤的弟弟代签的。陈秀婵当场报警，警察要求双方去派出所，但黄小凤没有去。陈秀婵从派出所回房屋，发现屋内东西全部被搬出来。综上，请求二审法院依法支持陈秀婵一审的诉讼请求。因本案纠纷，陈秀婵于2018年2月6日向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.黄小凤向陈秀婵返回租金4600元；2.黄小凤向陈秀婵返回押金18400元；3.黄小凤向陈秀婵赔偿财产损失28179元（详见陈秀婵所列的物品清单）。一审法院认定事实：2017年5月21日，陈秀婵（承租方）与黄小凤（出租方）签订《房产租赁合同》，约定黄小凤同意将其合法拥有的广州市xx路C座xx房出租给陈秀婵作居住用途使用，建筑面积80平方米；租赁期自2017年5月27日至2019年5月26日，每月租金4600元，陈秀婵需于每月27日之前以现金或支票向黄小凤支付租金，每推迟一日，则按月租金1%支付滞纳金，如超过十日未交付，黄小凤有权收回案涉房屋，解除合同，没收按金。陈秀婵应在确定为违约责任之日起五日内取回私人物品，逾期视为对余下物品放弃权利，黄小凤有权不经有关部门同意自行处理；双方签署合同时，陈秀婵向黄小凤支付两个月的按金共9200元，并预付一个月的租金4600元；有下列情况之一的，黄小凤有权终止本合约，收回房屋并没收按金：1.陈秀婵擅自以任何形式将房屋转租他人使用的。2.陈秀婵利用租用的房屋进行抵触社会法律非法活动，损害公共利益的;陈秀婵不得以租用的房屋的使用权作为本身经营提供任何担保。3.陈秀婵拖欠租金超过十天的。4.陈秀婵提前终止本合同的；如黄小凤提前收回物业，需双倍退回陈秀婵按金；陈秀婵在迁出案涉房屋时，必须把租期内自置的全部家私搬走，如果陈秀婵在租赁期满之日起五日内尚未把家私搬走，视为陈秀婵对余下物品放弃权利，黄小凤有权不经有关部门同意，在证人见证的情况下将家私出售，出售所得的款项归黄小凤所得。陈秀婵于合同签订同日向黄小凤支付了2017年5月27日至2017年6月26日的租金4600元及按金9200元，黄小凤向陈秀婵出具了收到上述款项的收据。黄小凤为证明陈秀婵是将案涉房屋作为经营家庭旅馆，向一审法院提交证据：1.照片若干张（黄小凤称为拍摄案涉房屋的情况）；2.广州市越秀区人民街流动人员和出租屋管理服务中心出具的《广州市出租屋安全检查整改通知书》照片打印件，显示一德路396号C24E房经上门巡查，发现存在发出办理租赁登记备案通知书3天内未办理，涉嫌不配合登记拒绝接受管理，及涉嫌未经公安机关同意，擅自经营旅馆业的问题。该整改通知书日期一栏未填写，出租人/使用人签名一栏签有“陈秀婵”，联系电话136××******；3.录音（黄小凤称内容为其当时作为要承租的人进入案涉房屋咨询，陈秀婵答复黄小凤为100元一天，包一餐，现案涉房屋有六人居住，还可以继续入住）；4.与“蝉：136××××****”对话的微信截图，显示2017年6月20日早上11:09发出的《解除租赁合同通知书》未发送成功;5.黄小凤向陈秀婵发出的《解除租赁合同通知书》，载明因陈秀婵擅自将案涉房屋用作经营旅馆，已严重违反约定，构成根本违约，黄小凤现通知陈秀婵解除《房产租赁合同》，收回案涉房屋并没收按金。陈秀婵应在接到通知之日起五日内取回存放于案涉房屋的所有物品，逾期不取回，视为陈秀婵对这些物品放弃权利，黄小凤有权自行清理物品。该通知书下方附有物品清单：电视柜一个、床头柜两个、席三张、茶几白色一个、空调两台、电开水壶一个、不锈钢锅一个、瓦煲一个、汤勺两个、橙色菜篮一个、玻璃瓶一个、塑料凳（八高凳、两中号、两小号）、圆台一张、前后床架、简易木架两个、水桶两个、衣架十三个、夹子十一个、电风筒一个、枕头套三个、无枕头套枕芯一个、毛巾被一张、被套一张、被子五张、白色床垫一张、床垫四张、床板十二块、床配件六十条、沙发一张、被子有袋套装四个、折叠床一张。陈秀婵提交的通知书中日期一栏为“2017.9.18”，黄小凤提交的通知书中日期一栏为“2017.6.10”；6.黄小凤向黄凤连，谢凯英，劳文丽，李惠华，李翠芬发出《催告函》请上述人员将该催告函内容转达给陈秀婵，内容为陈秀婵、黄小凤双方签订租赁合同后，陈秀婵擅自将案涉房屋出租作经营旅馆，构成根本违约，黄小凤已于2017年6月11日向陈秀婵送达《解除租赁合同通知书》，案涉租赁合同已于当日依法解除。陈秀婵须于接到通知书之日起五日内取回案涉房屋内的物品。鉴于陈秀婵逾期未取回物品，黄小凤依照租赁合同约定，视为陈秀婵对这些物品放弃权利，黄小凤有权自行清理所留物品。如有异议，应在2017年7月11日前以书面方式提出，否则由此产生的一切法律后果由陈秀婵承担。上述函件下方同样附有与《解除租赁合同通知书》内容一致的物品清单。上述《催告函》出租方及日期一栏为空白。黄小凤分别于2017年6月10日、2017年7月6日将上述两份函件通过邮政特快专递方式邮寄给陈秀婵，收件地址均为广东省台山市都斛镇工农街45号。陈秀婵质证称对证据1-3的真实性、合法性、关联性均不予认可，陈秀婵称其与六个朋友因身体原因需要在医院治疗，故在案涉房屋合租并一起请阿姨做饭、搞卫生，并非经营家庭旅馆，同年6月2日黄小凤进入案涉房屋内与陈秀婵发生争执并将案涉房屋的钥匙更换，导致其无法进入案涉房屋。黄小凤确认在2017年6月4日自行更换案涉房屋钥匙并在2017年9月18日找人将物品清走；证据2没有原件，对证据3的录音内容不予认可，100元并非陈秀婵收取，而是请人做饭；对证据4的真实性、合法性予以确认，不确认关联性，从该证据也可以看出陈秀婵并没有解除合同通知书；对证据5-6的函件不予确认，在三个月后陈秀婵才收到他人代收的催告函。另，陈秀婵为证明其损失，向一审法院提交了其制作的清单目录一份，载明有两张实木上下床，四张1米床，一张1.5米实木床，两张铁床，一张长沙发，四个床头柜，科龙及志高空调各一台，十张塑料凳，六张中凳，三张小凳，十个枕头，毛巾被、被套三件套、丝棉被各十张，十四张床垫，两张窗帘，六双拖鞋，三十个衣架，六台风扇，三张蚊帐，电视柜、白色茶几、电开水壶、电炖锅、瓦煲、餐台、电风筒、皮鞋、米、油、苹果5手机、苹果IPADmini、拖把、扫把、电饭锅、大风扇各一个，共28179元；陈秀婵为证明是黄小凤的原因导致租赁合同无法履行，提交了广州市公安局越秀区分局人民派出所分别于2017年6月4日、2017年9月19日向陈秀婵出具的《报警回执》两张。黄小凤对陈秀婵的清单目录不予确认，对《报警回执》的真实性无异议。一审法院认为：陈秀婵与黄小凤自愿签订的《房产租赁合同》为双方当事人的真实意思表示，为有效合同。本案中，黄小凤提出其是因陈秀婵将案涉房屋经营家庭旅馆才解除租赁合同并收回案涉房屋的抗辩，虽黄小凤提交的《广州市出租屋安全检查整改通知书》及案涉房屋的照片、录音以证明其主张，但上述证据无原件且陈秀婵不予确认，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定及第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：（一）未成年人所作的与其年龄和智力状况不相当的证言；（二）与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；（三）存有疑点的视听资料；（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；（五）无正当理由未出庭作证的证人证言。”的规定，对黄小凤的抗辩不予接纳。但陈秀婵在承租案涉房屋之后未经黄小凤同意招募多人合租，虽然没有直接的证据证实其有经营旅馆的性质，但从黄小凤提供的录音等视听资料及其陈秀婵的确认的事实可以佐证其有家庭式旅馆的嫌疑，其做法欠妥，故导致黄小凤提前收回房屋也有陈秀婵的责任，故陈秀婵要求返回双倍押金的请求，依据不足，但鉴于黄小凤无充分理由收回房屋，其仍需向陈秀婵返还已收取的押金9200元。对于陈秀婵要求返还已交的一个月租金的诉讼请求，因陈秀婵已实际使用案涉房屋，故陈秀婵仍应支付其已使用案涉房屋天数的租金，陈秀婵未提供证据证明黄小凤已于2017年6月2日将案涉房屋的钥匙更换的证据，但因黄小凤确认其在2017年6月4日自行更换案涉房屋的钥匙，故黄小凤应向陈秀婵返还2017年6月4日起至6月26日止共23天的租金（即月租金4600元÷31天×23天＝3412元）。关于陈秀婵主张黄小凤赔偿财产损失的诉讼请求，虽黄小凤对于陈秀婵提供的物品清单不予确认，但黄小凤认可《催告函》及《解除租赁合同通知书》中有载明物品清单并陈述其找人清理了案涉房屋内陈秀婵的物品，故对陈秀婵、黄小凤共同认可的物品数量，予以确认。由于陈秀婵没有提供苹果5手机、苹果IPAD及双方确认物品的购入的价值凭证，且上述物品不存在，无法评估，故酌情确定5000元为宜。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条的规定，于2018年8月6日作出判决如下：一、黄小凤向陈秀婵返还按金9200元；二、黄小凤向陈秀婵返还2017年6月4日起至2017年6月26日止的租金3412元；三、黄小凤向陈秀婵支付赔偿款5000元；四、驳回陈秀婵的其他诉讼请求。本案诉讼受理费849.5元，由陈秀婵负担420元，由黄小凤负担429.5元。经审查，一审法院查明事实并无不当，本院予以维持。二审庭审时，黄小凤确认案涉租赁合同是其弟弟黄泽代其与陈秀婵签订的，其对代签行为予以追认。陈秀婵二审称其租赁案涉房屋是用于到广州进货居住。二审过程中，黄小凤向本院提交了一份《调查取证申请书》，请求二审法院依职权向广州市越秀区人民街流动人员和出租屋管理服务中心调取《广州市出租屋安全检查整改通知书》原件。本院认为，案涉《房产租赁合同》由黄小凤的弟弟黄泽代黄小凤与陈秀婵签订，黄小凤对该代签行为予以追认，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”且，案涉合同内容未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，合同权利义务应由黄小凤享有和承担。一审法院对此认定正确，本院予以维持。本案的争议焦点在于陈秀婵在承租房屋期间是否存在转租行为。首先，根据黄小凤一审提交的《广州市出租屋安全检查整改通知书》及案涉房屋的照片、录音等，虽然黄小凤无法提供证据原件，但上述证据基本能形成证据链，证明陈秀婵存在转租行为。其次，根据陈秀婵提交的其制作的物品清单目录上载明的床和床垫的数量，实际可供数人居住，明显超出合理范围，可以佐证陈秀婵违反合同约定使用房屋的事实。结合陈秀婵对于租用案涉房屋的用途在一、二审中前后矛盾的陈述，以及陈秀婵自认与他人合租的事实，虽其抗辩合租不违反合同约定，但综合本案整体案情、双方当事人的陈述及相关证据，可以认定陈秀婵所称的与他人合租，实质是转租行为，构成违约。根据案涉合同约定，承租方擅自以任何形式将房屋转租他人使用的，出租方有权终止本合约、收回房屋并没收按金。因此，在陈秀婵违反合同约定的情况下，黄小凤有权收回房屋并没收按金。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。陈秀婵称黄小凤在签订合同时同意其合租、转租，但无提供证据证明，黄小凤不予确认，本院不予采信。黄小凤自认于2017年6月4日更换案涉房屋钥匙，故从该日起陈秀婵已无使用案涉房屋，黄小凤应向陈秀婵返还扣除实际使用房屋天数后多收的租金，一审法院对此计算和处理并无不当，本院予以维持。关于陈秀婵主张的财产损失赔偿问题，黄小凤虽上诉认为其处分陈秀婵的财产是依据合同约定，但其并无充分证据证明其在处分财产前有通知行为，且依照公平合理原则，一审法院根据陈秀婵与黄小凤共同确认的物品数量，酌情判令黄小凤向陈秀婵赔偿5000元，处理并无不当，本院予以维持。黄小凤申请本院调查取证，不符合《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条的规定，本院不予准许。综上所述，黄小凤的上诉请求部分成立，本院予以支持。对于其他上诉请求，本院予以驳回。一审法院部分处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5542号民事判决第二、三、四项；二、撤销广州市越秀区人民法院（2018）粤0104民初5542号民事判决第一项。一审案件受理费849.50元，由陈秀婵负担709.50元，由黄小凤负担140元。二审案件受理费849.50元，由上诉人黄小凤负担140元，由被上诉人陈秀婵负担709.50元。本判决为终审判决。审判长  刘贤君审判员  谭红玉审判员  郑怀勇二〇一八年十二月十三日书记员  眭 翘李倩妤