贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民再15号原审原告：郑勇，男，汉族，1981年7月5日出生，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人（特别授权代理）：陈正伟、贵州群众律师事务所律师。原审被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。统一社会信用代码：915201127897806058.法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李秀丽，公司员工，原审原告郑勇诉原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月23日作出的（2018）黔0112民初551号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月5日作出（2018）黔0112民监20号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的委托代理人陈正伟，原审被告的委托代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告嘉友公司提出再审请求：一、请求依法撤销由贵院作出（2018）黔0112民初551号民事判决:二、请求贵院依法改判或重审;三、请求贵院判决一审、再审的费用由被申请人承担。嘉友公司认为，首先，原判认定我公司逾期办证的时间从2015年2月21日至2016年1月11日，该事实认定错误。我公司逾期办证的时间应从2015年11月27日至2016年1月10日，为45天，而非原审认定的324天。其次，原判违约金按已付房款每日万分之一的标准计算，不符合合同约定，属于事实认定错误。根据该户业主与我司签订的《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定:“(一)出卖人承诺于2015年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。(二)出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照以下约定处理:1.约定日期起45日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按己付房价款的万分之0.1承担违约责任。”。我公司逾期办证在45日内，我公司只承担房价款的万分之0.1承担违约责任。第三、原判违约金过高。本案业主起诉我公司赔偿逾期办证违约金数额均是按照已付房款每日万分之一的标准计算的，但是所有业主均未提供任何证据证明因我公司的逾期办证行为给其造成了任何实际损失。原审原告辩称，本案除了对违约天数计算有误外、对其余再审理由均不予认可。其余问题属于法律适用的范围，申请人在一审判决之后没有上诉，已经失去了申请再审的理由。请法院再审核实违约天数，变更根据核实的违约天数计算出的违约金数额后维持原判的其他判项。原审原告郑勇向本院提出诉讼请求：1、判令原审被告向国家机关缴纳契税、维修基金，并向原审原告交付缴纳凭证；2、判令原审被告协助原审原告办理房屋产权证；3、判令原审被告支付原审原告延期办理房屋产权证违约金15000元；4、判令本案的诉讼费用由原审被告承担。本院原审认定事实：2011年11月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原审原告购买原审被告开发的绿湾国际B4栋1单元6层2号房屋，总价款426000元，2013年6月30日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后600个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2013年7月1日，原审原告向原审被告交纳了产权登记费及代办费。至今原审被告尚未协助原审原告办理完成房屋产权证书。原审另查明，原审被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。原审被告对原审原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议。原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、原审被告双方均应按照约定履行义务；原审被告收取了原审原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。原审被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原审原告要求原审被告支付逾期办证违约金及协助原审原告办理房屋所有权证的诉请，予以支持。实务中，办理房屋所有权证需先缴纳契税、公共维修基金并出具缴纳凭证，但本案中属于约定协助办证的范畴，故本院对原审原告要求原审被告为其向国家机关缴纳契税和公共维修基金的诉请不予支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原审原告收房时间为2013年7月1日，合同约定交房后600个工作日内原审被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2013年7月2日经过600天的次日，即2015年2月21日前完成初始登记，因此，应从2015年2月21日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定原审被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至原审被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。原审被告于2016年1月11日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。故原审被告应当向原审原告支付自2015年2月21日起至2016年1月11日止（10个月21天）共计324天的违约金。关于违约金的计算标准及金额。原审被告对原审原告诉请的违约金计算标准不持异议，结合前述违约天数及房屋总价款，本院确认违约金为：426000元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×324天（违约天数）=13802.4元。原判依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、限原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内履行协助原审原告郑勇办理贵阳市乌当区龙广路10号绿湾国际B4栋1单元6层2号房屋权属证书的义务；二、原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告郑勇违约金13802.4元；三、驳回原审原告郑勇的其他诉讼请求。再审中，各方当事人没有新的证据，再审查明事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、600工作日换算为日历天为876天，即2年4个月26天；2、本案约定的交房日期为2013年6月30日，按600个工作日计算后约定办理初始登记的截止日期为2015年11月26日，原审被告实际完成初始登记的时间为2016年1月11日；3、原审被告逾期办理初始登记的天数为45天。本院再审认为，涉案合同第二十二条中约定出卖人于2015年12月31日前取得该商品房所有权初始登记，而合同补充协议第5条约定出卖人在商品房交付使用之日起600个工作日内申请该商品房所有权初始登记。根据《合同法》规定，双方当事人协商一致，可以变更合同。合同变更后的内容约定明确的，以变更后的内容为准。《商品房买卖合同》是房地产管理部门制作的标准文本，由于标准文本在内容上的局限性，通常开发商与购房者之间会通过签订补充协议的方式对前面订立的《商品房买卖合同》约定条款进行补充或者变更，应当说补充协议是双方当事人对商品房买卖合同条款的特别约定。因此，本案合同补充协议第5条应视为双方当事人经协商一致后，对原审被告申请该商品房所有权初始登记的期限进行了变更，为自商品房交付使用之日起600个工作日内，该约定合法有效。出卖人即嘉友公司于2013年6月30日将房屋交付原审原告使用后，按照合同约定的期限即600个工作日计算，原审被告应在2015年11月26日前对涉案房屋办理产权登记备案手续，至2016年1月11日原审被告完成登记备案手续，违约天数应确定为45天。原判违约天数计算错误再审予以更正。虽然双方在《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定了出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记有关文书，逾期在45日内出卖人按己付房价款的万分之0.1承担违约责任，但适用该条款的前提是原审被告要在逾期后45日内向买受人交付办理商品房转移登记有关文书，至原审辩论终结时原审被告并未向原审原告交付办理商品房转移登记的有关文书，因此，本案违约金的计算标准不能适用该条款。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判并无不当，再审应予维持。计算逾期办理初始登记的天数应当从双方约定的交房期限开始计算，原判计算的违约天数错误，导致违约金总额计算错误，再审予以更正。本案违约金应计算为426000元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×45（违约天数）=1917元。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：一、维持本院（2018）黔0112民初551号民事判决第一三项；二、变更第二项为：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告郑勇违约金1917元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  江 洪人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年十二月十二日书 记 员  赵群艳