广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤03民终21054号上诉人（原审原告）：康东梅，女，汉族，1975年11月16日出生。身份证住址：黑龙江省佳木斯市向阳区。上诉人（原审原告）：刘亦菲，女，汉族，2000年9月8日出生。身份证住址：黑龙江省佳木斯市向阳区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：张志强，广东诚公律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：樊少帅，广东诚公律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：深圳市万科滨海房地产有限公司。住所地：广东省深圳市盐田区大梅沙环梅路**万科中心总部大楼****。统一社会信用代码：91440300568501211Q。法定代表人：聂黎明，董事长。委托诉讼代理人：刘莉，广东卓效律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘巨，广东卓效律师事务所律师。上诉人康东梅、刘亦菲因与被上诉人深圳市万科滨海房地产有限公司（以下简称万科地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初654号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。康东梅、刘亦菲上诉请求：1、撤销一审判决，改判万科地产公司赔偿康东梅、刘亦菲因房屋质量导致的损失1273733.31元；2、一、二审诉讼费用均由万科地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认为康东梅、刘亦菲主张的因他案诉讼导致的损失61万元包含多项费用，其中违约赔偿金为62734.05元是损失，但一审判决认定“上述费用61万元的支付与涉案房屋质量问题没有因果关系，该金额非涉案房屋质量问题给原告造成的损失”错误，应予纠正。案外人马方舟拒绝接收房屋、解除租赁合同的原因是“漏水问题己经实质性影响到涉案房屋的商业使用，所以马方舟拒绝接收房屋的行为具有正当性”，而房屋漏水的原因正是万科地产公司交付的房屋存在质量问题，因此，造成该损失并非康东梅、刘亦菲逾期交房而是房屋质量存在质量问题。二、康东梅、刘亦菲主张的诉讼费及保全费18927.48元，租赁中介佣金10万元以及租赁合同登记税16277.83元均是因房屋质量存在问题，造成案外人马方舟以房屋漏水为由解除租赁合同并向康东梅、刘亦菲索赔产生，上述损失与涉案房屋存在质量问题存在因果关系。三、一审判决认为涉案房屋“可以另行寻租，其要求被告承担空置期的租金损失于法无据，不予支持”，该认定不符合市场规律也缺乏合理性。案外人马方舟在2014年12月3日向康东梅、刘亦菲寄出解除合同通知书后，康东梅、刘亦菲立即进行广告招租，并在2014年12月23日将涉案房屋交由物业公司托管出租，康东梅、刘亦菲是一直“另行寻租”，不存在拖延出租的行为。在现实中，市场并不是出租人放租就一定有人会在短时间内承租，房屋在一定时间内空置完全是正常的市场现象。万科地产公司辩称，一、康东梅、刘亦菲向马方舟支付的61万元款项与万科地产公司无关，万科地产公司无须承担赔偿责任。康东梅、刘亦菲与马方舟的房屋租赁纠纷中，从双方的诉求及答辩内容可知，争议焦点在于康东梅、刘亦菲是否如期交付，且马方舟解除合同的理由亦是因康东梅、刘亦菲未交付涉案房屋，康东梅、刘亦菲虽称有交付，但并无书面交接手续，其交付主张未被法院采纳，从而导致责任风险，进而与马方舟和解并自愿支付相关款项。二、一审判决称马方舟因发现房屋漏水而拒绝接收，从而以康东梅、刘亦菲未交付房屋为由解除合同，该判决并非生效判决，且判决认定与事实不符，不能以此作为认定马方舟是因房屋质量问题而拒绝接收，从而导致租赁合同解除的依据。三、康东梅、刘亦菲主张的诉讼费、保全费、租赁中介佣金、租赁登记税、空置期租金损失亦无事实和法律依据。康东梅、刘亦菲向一审法院起诉请求：1、万科地产公司赔偿康东梅、刘亦菲因涉案房屋质量导致的损失1273733.31元（包括他案诉讼导致的损失61万元、诉讼费及保全费18927.48元、租赁合同中介佣金10万元、租赁合同登记税16277.83元、房屋维修完毕后空置期4个月租金损失528528元）；2、本案诉讼费全部由万科地产公司承担。一审法院认定事实：2014年3月10日，康东梅、刘亦菲的法定代理人胡晓利与万科地产公司三方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定万科地产公司应于2014年8月31日前将位于深圳市盐田区海山街道深盐路南海山路北壹海城（四区）第5栋一单元101号的房屋交付康东梅，因房地产质量问题造成买受人损失的，万科地产公司应予以赔偿。合同签订后，万科地产公司于2014年8月30日向康东梅交付了房屋。2014年9月3日，康东梅的委托代理人胡晓利与承租人马方舟签订《房屋租赁合同》，约定康东梅将涉案房屋出租给马方舟使用，月租金为132132元，租赁期限自2014年9月10日起至2024年9月9日止。康东梅应于2014年9月10日前将涉案房屋交付马方舟使用。租赁期间，康东梅支付租赁房屋所用土地的使用费及基于房屋租赁产生的税款、房屋租赁管理费，承租人负责按时支付租赁房屋的水电费、卫生费、房屋（大厦）物业管理费等因使用租赁房屋所产生的其他费用。非因承租人的过错导致的房屋或附属设施损坏产生的维修费用由康东梅承担。租赁合同签订后，康东梅向马方舟预收了2015年1月10日至2015年3月9日2个月的租金264264元，2014年9月10日至2015年1月9日为租赁合同的免租期。合同签订当日，马方舟向康东梅支付了5万元，包含3个月物业管理费13568.07元、水电周转金5000元及日常维修金169.88元。2014年9月19日，康东梅缴纳了租赁税16277.83元，计缴税款期间是2015年1月10日至2015年3月9日。康东梅、刘亦菲主张，因上述租赁合同的促成，康东梅、刘亦菲向房屋中介机构支付佣金10万元。刘亦菲的法定代理人胡晓利与梁锋于2014年9月3日签订的《佣金确认书》显示，双方在合同中约定租赁合同生效时向梁锋支付佣金酬劳10万元。康东梅、刘亦菲分别于2014年9月3日、9月23日通过胡晓利的账户向梁锋转账支付共计7万元。2014年9月28日，万科地产公司接到涉案房屋阳台渗漏水的报修，责任单位中建二局分别于2014年10月3日、14日对涉案房屋进行维修，至2014年11月10日维修完毕，进行闭水无渗漏。2014年11月27日、2014年12月3日，马方舟多次向康东梅寄出《解除＜深圳市房屋租赁合同书＞通知书》，称因康东梅至今未交付涉案房产，要求解除租赁合同，并返还租金、双倍返还租赁保证金及赔偿其他损失等，邮件先后于2014年11月28日、12月5日送达康东梅。2014年12月24日，承租人马方舟以康东梅逾期未交付涉案房屋且房屋长期存在渗水漏水问题为由，将康东梅诉至该院。2015年6月18日，该院依法作出（2015）深盐法房初字第13号民事判决，认定康东梅未能依约交付涉案房屋，马方舟享有单方解除合同的权利。2015年9月6日，本院依法作出（2015）深中法房终字第1402号民事裁定，以一审判决遗漏诉讼当事人刘亦菲为由，裁定将该案发回本院重审。2017年4月17日，该院依法作出（2015）深盐法房重字第3号民事判决，认定马方舟因涉案房屋漏水而拒绝接收房屋有正当性，判决康东梅向马方舟返还租金264264元、1.6倍租赁保证金422822.4元、物业管理费、水电周转金、日常维修基金合计18737.95元。2017年12月15日，本院作出（2017）粤03民终20482号民事调解书，确认由康东梅向马方舟支付61万元，一审案件反诉案件受理费7525.88元、保全费4632.44元，由康东梅负担，二审案件受理费15952.44元，由康东梅负担6769.16元。为此，康东梅分别于2017年12月15日、20118年1月27日分四次向马方舟名下的银行账户转账共计61万元。在前述案件审理过程中，该院于2015年2月11日组织当事人前往涉案房屋进行现场勘查，发现涉案房屋正门、侧门均上锁，由物业公司工作人员开锁方可进入，二楼露台张贴了“此房招租”的广告。该院还在涉案房屋物业管理处查明，康东梅于2014年12月23日将涉案商铺的钥匙交由物业公司托管，托管的原因是“出租”。2015年4月3日，康东梅及刘亦菲的委托代理人胡晓利与中原地产代理（深圳）有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定，康东梅、刘亦菲将涉案房屋出租给中原地产代理（深圳）有限公司使用，月租金为138474.65元，租赁期限为2015年6月1日起至2023年5月31日止，康东梅、刘亦菲应于2015年4月15日前将涉案房屋交付承租人使用。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《深圳市房地产买卖合同（预售）》的约定，因涉案房地产质量问题造成康东梅、刘亦菲损失的，万科地产公司应予以赔偿，但康东梅、刘亦菲首先应对其损失以及损失与房屋质量问题存在因果关系承担举证责任。关于康东梅、刘亦菲主张的因他案诉讼（康东梅与马方舟房屋租赁合同纠纷案）导致的损失61万元，该金额系康东梅、刘亦菲与涉案房屋承租人马方舟在二审时达成的调解金额，实际包含康东梅、刘亦菲向马方舟返还的2015年1月10日至3月9日的2个月租金264264元、租赁保证金264264元、物业管理费、水电周转金、日常维修金合计18737.95元以及违约赔偿金62734.05元。对于前述违约赔偿金以外的金额，属承租人马方舟因租房向康东梅、刘亦菲康东梅预交的费用和租赁保证金，这些费用在双方合同解除时均应由康东梅、刘亦菲退还，因此，这些费用并非康东梅、刘亦菲的损失；而违约赔偿金62734.05元虽为损失，但该损失产生的原因系康东梅、刘亦菲逾期向承租人马方舟交房，亦属康东梅、刘亦菲自愿向马方舟承担的违约责任。因此，上述费用61万元的支付与案涉房屋质量问题没有因果关系，该金额非案涉房屋质量问题给康东梅、刘亦菲造成的损失。康东梅、刘亦菲要求万科地产公司承担该金额的诉求于法无据，该院不予支持。关于康东梅、刘亦菲主张的诉讼费及保全费18927.48元，因康东梅、刘亦菲与案外人马方舟进行诉讼的原因主要在于康东梅、刘亦菲逾期交房而非房屋质量问题，且房屋渗漏问题自发现后已及时在马方舟承租房屋的免租期内予以解决，马方舟解除与康东梅、刘亦菲之间租赁合同的原因并非房屋渗漏，因此，康东梅、刘亦菲要求万科地产公司承担其与马方舟进行房屋租赁合同纠纷诉讼的诉讼费、保全费于法无据，该院不予支持。关于康东梅、刘亦菲主张的租赁中介佣金10万元，据前述分析，康东梅、刘亦菲与马方舟之间的房屋租赁合同解除的原因在于康东梅、刘亦菲逾期交付房屋而非涉案房屋存在渗漏等质量问题，因此中介佣金的损失与房屋渗漏无关；且对于中介佣金10万元的支出，康东梅、刘亦菲提交的证据仅有康东梅、刘亦菲方与案外人梁锋签订的《佣金确认书》及向梁锋转账7万元的转账记录，梁锋的身份并无证据佐证，因此，康东梅、刘亦菲主张的上述损失该院不予支持。关于康东梅、刘亦菲主张的租赁合同登记税16277.83元，该笔款项系因康东梅、刘亦菲与马方舟之间的租赁事宜产生的费用，据前述分析，该费用与房屋存在质量问题无关，该院不予支持。关于康东梅、刘亦菲主张的空置期4个月租金损失528528元，康东梅、刘亦菲主张空置期为2014年12月26日至2015年4月3日，据已查明事实，涉案房屋于2014年11月10日维修完毕，进行闭水无渗漏，马方舟亦于2014年11月27日、2014年12月3日多次向康东梅寄出解除合同通知书，因此，康东梅、刘亦菲完全可以另行寻租，其要求万科地产公司承担空置期的租金损失于法无据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回康东梅、刘亦菲的全部诉讼请求。案件受理费8131.8元，由康东梅、刘亦菲负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。另查明，双方当事人在二审中确认，在因漏水问题发生纠纷后，万科地产公司代康东梅、刘亦菲支付了涉案房屋两个月物业管理费作为赔偿。本院认为，康东梅、刘亦菲与万科地产公司之间的《深圳市房地产买卖合同（预售）》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效，各方应当依约履行。本案二审的争议焦点是：万科地产公司是否应当对涉案房产漏水给康东梅、刘亦菲造成的损失予以赔偿，赔偿范围如何确定。上述合同约定，因房地产质量问题造成买受人损失的，万科地产公司应予以赔偿。涉案房产于2014年8月30日交付后，9月28日万科地产公司接到涉案房屋阳台渗漏水的报修，责任单位中建二局进行了几次维修，2014年11月10日，进行闭水无渗漏。本院认为，根据该事实可认定涉案房屋存在质量问题，万科地产公司应当予以赔偿。康东梅、刘亦菲在一审中称2015年1月4日左右完成维修，在二审中称至今都没有修好，但在与案外人马方舟的诉讼中，其将万科地产公司出具的维修证明作为证据提交，证明涉案房屋漏水问题在2014年11月10日完成维修，鉴于康东梅、刘亦菲在诉讼中作出相互矛盾的陈述，且在另案中提交了万科地产公司出具的维修证明，本院认定其认可涉案房屋于2014年11月10日完成维修。康东梅、刘亦菲上诉要求万科地产公司支付在与马方舟案件中赔偿的61万元、诉讼费及保全费18927.48元、中介佣金10万元、房屋登记税费16277元、房屋空置损失528528元，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，万科地产公司在签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》时，无法预见因涉案房屋质量问题将会给康东梅、刘亦菲造成对外出租中违约产生的损失，故本院对康东梅、刘亦菲主张的上述损失不予支持。但考虑到因涉案房屋漏水确给康东梅、刘亦菲造成损失，本院酌定以康东梅、刘亦菲与马方舟签订的租赁合同约定的月租金标准132132元作为计算损失的标准，赔偿起租日2014年9月10日至维修完成日2014年11月10日期间的损失264264元，以及该期间的物业管理费。双方当事人确认万科地产公司已代康东梅、刘亦菲支付了两个月的物业管理费作为赔偿，故万科地产公司无需再赔偿物业管理费损失。综上，康东梅、刘亦菲的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第第一百一十三条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市盐田区人民法院（2018）粤0308民初654号民事判决；二、深圳市万科滨海房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内向康东梅、刘亦菲赔偿损失264264元；三、驳回康东梅、刘亦菲的其他诉讼请求。如深圳市万科滨海房地产有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8131.8元，由康东梅、刘亦菲负担6444.68元，由深圳市万科滨海房地产有限公司负担1687.12元。二审案件受理费16263.59元，由康东梅、刘亦菲负担12889.35元，由深圳市万科滨海房地产有限公司负担3374.24元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 朱    宽二〇一八年十二月二十日书记员 张东阳（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。