北京市通州区人民法院民 事 判 决 书(2017)京0112民初31568号原告：薛艳萍，女，1971年11月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王骞，北京市包律师事务所律师。被告：北京九州汇通科技有限公司，住所地北京市通州区漷县镇东黄垡村委会北500米。法定代表人：曹玉杰，职务总经理。委托代理人：孙亚东，北京市华泰律师事务所律师。原告薛艳萍与被告北京九州汇通科技有限公司（以下简称九州公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法公开开庭进行了审理。本案原告薛艳萍的委托诉讼代理人王骞、被告九州公司的法定代表人曹玉杰及九州公司的委托诉讼代理人孙亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告薛艳萍向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告双方签订的《承包租赁合同》；2、判令被告返还原告租金128000元；3、诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年8月29日，经原、被告协商一致，签订《承包租赁合同》一份，被告将位于北京市通州区xx路东侧农业生态园内E8地块种植园（统称大棚）土地使用权承租给原告使用，占地面积420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为E8，租赁年限为自合同签订之日至2028年9月30日，租金为128000元。合同签订后，原告按照合同约定履行了义务。2017年8月13日被告出租的大棚被xx镇政府拆除，导致双方签订的合同不能继续履行，故诉至法院，请求依法判决。被告九州公司辩称，第一，被告在2008年10月10日与xxx村签订租赁合同，xxx村将涉案土地租给被告，租期20年，土地性质为农业用地；第二，被告租赁土地后成立种植园区，建设种植大棚，且经过村委会和镇政府的备案和批准，不属于违章建筑；第三，被告和原告签订的合同合法，合同约定被告将大棚租赁给原告，在合同中也说明土地租赁给原告用于种植，用途明确，超出合同约定之外原告进行的建设是违反合同约定的，我方也没有看到具体拆迁情况，我方怀疑是原告在大棚内进行建设，导致政府认为大棚的性质不限于种植，违反了村委会出租给被告土地的用途，从而导致强拆。原告起诉案由是土地租赁合同纠纷，出租给原告的包括土地，用途是种植，基于合同性质，我方认为没有达到解除合同的条件，大棚拆除不是因为大棚本身建设违法，故我方不同意原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年8月29日，薛艳萍（乙方）与九州公司（甲方）签订《承包租赁合同》，约定：经甲乙双方友好协商，在平等自愿的原则下，甲方将位于北京通州xx路东侧农业生态园内的某一块土地使用权承租给乙方用于种植，双方就上述土地及地上物承租事宜达成如下协议并订立合同：该户占地420平方米（含房屋面积、大棚面积和道路公摊），单元号为E8，该户种植园（统称大棚）租赁年限自合同签订日至2028年9月30日；双方同意上述土地及地上物租赁金额为128000元，一次付清，甲方在2016年9月30日前向乙方交付土地及地上物使用权。甲方物业管理人对其使用土地的地上物业具有管理权；甲方有权按合同约定书收取乙方的各项费用（水、电、物业等），按合同约定为乙方提供有偿服务；保证乙方在承租期内，水、电、路正常使用；乙方有按期向甲方缴纳各项费用的义务（水、电、物业费等）；甲方负责管理园区的公共设施，负责园区的公共电力、水利设施维护，道路的维护。物业费每户每年人民币2400元（一季度一付）。电费按1元每度计算，种植用水费每户每月20元。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，薛艳萍向九州公司交纳租金128000元，九州公司于合同签订当日向薛艳萍交付了大棚。2017年7月29日，北京市通州区xx镇人民政府在涉案生态园内张贴《xx镇人民政府关于种植大棚地内禁止违法建设的通告》，载明：…在现状农业用地（包括耕地、园地、林地、牧草地及其它农用地）内建设的种植大棚，必须经区级农业主管部门审批或备案后方能建设，建设必须依照所审批、备案的种植用途及建设标准进行建设，不允许私自改变土地种植用途及建设标准；凡未按照审批、备案的种植用途及建设标准建设的建筑物、构筑物或其他设施均视为违法建设，将依法予以拆除…2017年8月13日，相关大棚因违法建设被北京市通州区xx镇人民政府拆除。经查，涉案项目所在地土地性质为农业用地，九州公司建设并用于出租的涉案大棚未有相关审批手续。庭审中，原告称其通过九州公司的宣传和销售人员得知涉案项目，原告提交宣传单，宣传单内容显示“精品农家院、平房小院”的字样和图片。2017年8月13日，原告承租的大棚被拆除。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原告与九州公司签订的《承包租赁合同》的效力问题，经审查，本院认为上述《承包租赁合同》应属无效，理由如下：第一，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者用于非农业建设。本案中，原告与九州公司签订的《承包租赁合同》租赁期限较长，双方约定的支付租金方式为一次性给付，不符合一般租赁租金的交付方式；双方约定占地面积包括房屋面积和道路公摊、收费项目有水费、电费、物业费，表明双方签订的合同名为经营农业，实则休闲居住，改变了土地的用途；庭审中，九州公司辩称其未作超出农业种植大棚条件的宣传，原告提供宣传彩页为证，本案并非单一案件，九州公司将涉案生态园内多个大棚出租给多人，在其他相关案件中，其他承租人亦将宣传彩页作为证据提交，并主张此为九州公司所作宣传，故本院对九州公司的该项辩解意见不予采信，本院认为九州公司的相关宣传以及合同约定的交付标准均显示涉案项目出超出农业种植大棚的交付条件，符合房屋居住条件。原告与九州公司签订的《承包租赁合同》实际上改变了土地的用途，违反了国家法律法规的强制性规定，应属无效。第二，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。本案中，九州公司在涉案农业用地上建设符合居住条件的大棚并用于出租，改变了土地用途，但未有农用地转用审批手续，也未有经相关农业管理部门审批或备案的证据，故其建设的大棚违反法律法规的规定。综上，原告与九州公司签订的《承包租赁合同》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同所取得的财产，应当予以返还。本案中，薛艳萍向九州公司交纳了租金，九州公司于2016年8月29日向薛艳萍交付了大棚，薛艳萍对涉案大棚实际占有使用，故九州公司返还给薛艳萍的租金应按照薛艳萍实际占用的时间予以酌减，具体返还的数额本院酌定为117884元，过高部分不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第六十三条之规定，判决如下：一、原告薛艳萍与被告北京九州汇通科技有限公司签订的《承包租赁合同》无效；二、被告北京九州汇通科技有限公司于本判决生效之日起15日内返还原告薛艳萍租金117884元；三、驳回原告薛艳萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1430元，由被告北京九州汇通科技有限公司负担，于本判决生效之日起15日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员 井 龙二〇一八年十二月二十八日书记员 曹璐萍