湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终11028号上诉人（原审被告）：武汉傅友房地产开发有限公司，住所地武汉市东西湖区金银湖办事处海口二路**（11）。法定代表人：付存友，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢星雄，湖北凌枫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王威，男，1981年10月20日出生，汉族，湖北省京山县人，住湖北省京山县，委托诉讼代理人：陈俊浩，湖北云开正泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹刚，武汉市武昌区楚天法律服务所法律工作者。上诉人武汉傅友房地产开发有限公司（以下简称傅友公司）因与被上诉人王威商品房预售合同纠纷一案，不服湖北省武汉市东西湖区人民法院（2018）鄂0112民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2018年12月6日公开开庭进行了审理，上诉人傅友公司的委托诉讼代理人谢星雄，被上诉人王威的委托诉讼代理人曹刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。傅友公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或改判驳回王威的一审全部诉讼请求；2、本案的一、二审诉讼费用由王威承担。事实与理由：一、王威没有按约定在签订合同7日内提交按揭手续，导致贷款未能及时发放，王威对此应承担违约责任。二、一审认定傅友公司应承担的逾期交房违约金数额有误，逾期交房的起止期限应自合同约定的交房时间计算至实际交房日，王威于2016年10月12日收房，2016年8月30日前的违约金双方已协商抵扣了物业费，因此，傅友公司仅应承担2016年8月31日至2016年10月12日的逾期交房违约金。三、逾期办证系政府相关部门的原因所致，并非傅友公司的责任，傅友公司不应承担逾期办证违约金。王威辩称：一、王威已按合同约定提交了办理贷款的手续，不存在逾期配合办理贷款手续的情形。二、一审在计算逾期交房违约金时，已经考虑到了王威实际收房的因素，从而对违约金标准进行了调整。傅友公司作为一家专业的房地产开发公司，不顾合同约定，提出违约金计算有误的上诉理由，违反了诚信原则。三、傅友公司主张系政府相关部门的原因导致逾期办证，该事由并非合同约定的事由，即使是政府相关部门的原因所致，傅友公司也应书面告知并取得王威同意后才能作为逾期办证的合理理由。综上，请求驳回上诉，维持原判。王威向一审法院起诉请求：1、傅友公司立即向王威支付逾期交房违约金32,463.83元及逾期办理房地产初始登记违约金6,625.06元，两项合计39,088.89元；2、本案诉讼费由傅友公司承担。一审法院认定事实：一、商品房买卖合同的签订时间：2015年3月31日；二、房屋地点：“金湖湾”住宅小区第4幢1单元15层3号；三、已付购房总价款：662,406元；四、合同约定的交房时间：2016年6月30日前；五、合同约定的逾期交房的违约金标准：每日按已交付房款的万分之二；六、合同约定的逾期办证违约金标准：按已付房价款的1%。一审法院另查明，2015年2月14日，王威向武汉傅友公司付清购房首付款202,406元，余款460,000元已于2015年5月29日付清。双方于2015年3月31日签订正式备案合同，即《武汉市商品房买卖合同》（合同编号：东140436540），合同第九条约定出卖人应当在2016年6月30日前将符合条件的商品房交付买受人使用。同时，双方关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。2016年10月12日，王威验收并实际占有、使用本案所涉房产，双方确认2016年6月30日至2016年8月30日期间的逾期交房违约金为3,974元，已通过冲抵物业费的方式支付。2017年4月1日，武汉傅友公司办理了案涉房产所属住宅楼的竣工验收备案登记手续。审理中，双方确认武汉傅友公司于2018年3月30日办理了案涉房产的不动产权初始登记。一审法院认为，王威与傅友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同履行过程中，王威已付清购房款，傅友公司应当按照合同的约定，于2016年6月30日前向王威交付符合合同要求的房产，但本案所涉房产的竣工验收备案登记时间为2017年4月1日，在此之前，因傅友公司未办理上述备案登记，合同所涉房屋尚不具备交付条件，不论是否已实际交付，傅友公司均构成逾期交房，应承担违约责任。根据合同约定，逾期交房的违约金标准为每日按已交付房款的万分之二计算，鉴于王威已于2016年10月12日收房，并实际占有、使用房屋，其部分损失已得到弥补，收房之后的逾期交房违约金，一审法院酌情调整为每日按已交付房款的万分之一计算。同时，因双方已就截止2016年8月30日的逾期交房违约金协商处理，并已履行完毕，则本案中逾期交房违约金的计算起始时间应为2016年8月31日。综上，傅友公司应承担的逾期交房违约金为16,891.35元（662,406元×42天×0.02%/天+662,406元×171天×0.01%/天）。对于王威要求傅友公司承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院在16,891.35元的范围内予以支持；超出部分不予支持。根据《武汉市商品房买卖合同》关于产权登记的约定，傅友公司应在约定期限内办理完房地产初始登记，结合双方确认的不动产权初始登记时间及傅友公司交房时间，傅友公司实际办理房地产初始登记时已超过90日的办理期限，构成违约，根据合同约定，傅友公司应支付违约金6,624.06元（662,406元×1%）。对于王威要求傅友公司支付逾期办理房地产初始登记违约金的诉讼请求，一审法院在6,624.06元的范围内予以支持；超出部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、傅友公司于本判决生效之日起十日内向王威支付逾期交房违约金16,891.35元、逾期办理房地产初始登记违约金6,624.06元，合计23,515.41元；二、驳回王威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费389元（王威已预交），由王威负担155元，傅友公司负担234元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，王威与傅友公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于傅友公司认为王威没有按约定在签订合同7日内提交按揭手续，导致贷款未能及时发放，王威对此应承担违约责任的上诉理由。因傅友公司在本案中并未提出诉请，本案不予审理。关于傅友公司认为一审认定其应承担逾期交房违约金有误的上诉理由。双方合同约定的房屋交付时间为2016年6月30日，但傅友公司至2017年4月1日才办理了案涉房屋的竣工验收备案登记，符合法定交付条件，其行为构成逾期交房。王威虽于2016年10月12日收房，但该收房行为并不能免除傅友公司交付符合法定交付条件房屋的义务，一审综合本案事实，判决傅友公司在王威收房前，按已付房款的日万分之二承担逾期交房违约金，在王威收房后，按已付房款的日万分之一承担逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。关于傅友公司认为逾期办证系政府相关部门的原因所致，其不应承担逾期办证违约金的上诉理由。因傅友公司对该项免责主张并未提交充分的证据予以证明，本院对其该项上诉理由不予采纳。综上所述，傅友公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费778元，由武汉傅友房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  吴焰审判员  申斌审判员  丰伟二〇一八年十二月十日法官助理严洁书记员陈佳佳