安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）皖0202民初9075号 原告：芜湖华强广场商业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区方特欢乐世界主题公园阳光广场****楼，统一社会信用代码913402070597061124(1-1)。 法定代表人：李曙成，总裁。 委托诉讼代理人：胡婷婷，安徽深蓝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶小燕，安徽深蓝律师事务所律师。 被告：焦为民，男，1970年8月20日出生，汉族，住江苏省无锡市滨湖区。 委托诉讼代理人：詹吉夫，江苏国之泰律师事务所律师。 原告芜湖华强广场商业管理有限公司（以下简称华强商管公司）与被告焦为民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强商管公司的委托诉讼代理人胡婷婷，被告焦为民的委托诉讼代理人詹吉夫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华强商管公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》、《综合管理协议》于2017年5月1日解除；2、被告立即支付原告欠付租金86490元、综合服务费24480元、垃圾清运费2448元，以上上述费用延迟付款违约金382923.72元；3、被告立即支付原告经营免租期租金215271元，装修免租期租金82620元。事实和理由：华强商管公司受芜湖市华强广场置业有限公司（以下简称华强置业公司）委托对华强广场运营管理。2014年6月30日，华强置业公司与焦为民签订《房屋租赁合同》及《补充协议》，约定焦为民承租芜湖市镜湖区长江中路77-1华强广场四层F4-10号商铺，面积306平方米，用于经营东北灶餐饮，租金70元/平方米/月，按自然季度支付租金，每租约期最后一个月的20日前一次性足额缴纳下一个租约期租金，租赁期限6年，自2014年9月6日至2020年9月5日止（不含装修期），装修期90日，经营免租期6个月。同日，华强商管公司与焦为民签订《综合服务协议》，约定涉案商铺综合管理费20元/平方米/月，垃圾清运费2元/平方米/月。上述合同还对违约责任、费用支付方式等事项进行约定。2015年7月10日，华强置业公司、华强商管公司、焦为民签订《主体变更协议》，约定由华强商管公司承继华强置业公司在涉案《商铺租赁合同》及《补充协议》的全部权利和义务。2015年12月30日，华强商管公司为扶持焦为民经营，双方又达成《补充协议》，约定自2016年1月1日起再给予焦为民4个月的装修免租期（免除租金）。因焦为民欠缴2017年1月至3月租金、综合管理费等费用，我公司多次催缴，但焦为民因经营不善于2017年4月擅自闭店，至今没有清结欠缴费用 被告焦为民辩称：1、华强商管公司对商场经营管理不善，只收费不作为造成商家入住率极低，商家的变化率很高，客流量很少，是包括我在内的众多商家撤场的根本原因，所以华强商管公司要求我承担相关责任，没有事实和法律依据，而且华强商管公司应对撤场商家产生的巨额损失承担相关的赔偿责任。2、华强置业公司实际于2014年9月上旬才将房屋交付我使用，其并未给予我装修免租期。3、为了配合华强置业公司开业我方也承担了重大损失，六个月的经营免租期是双方公平对等的优惠互利。华强商管公司无权要求我补交免租期的费用。4、我已经按照合同约定提前提出撤店申请，双方就撤店方案已经达成一致意见，并且已经基本履行完毕。所以华强公司无权提起本案诉讼。5、合同约定的每日按2%计算的滞纳金，以及补交免租期的租金和服务费等，其本质仍然为违约金，根据相关法律规定，违约应当以实际损失为前提。所以即使一方有违约，华强商管公司并未因此产生损失，因为华强商管公司已经于2017年5月将涉案商铺转租给了第三方，所以其主张违约金没有任何事实和法律依据。该违约金标准明显过高，即使承担也应该按照同期银行贷款基准利率计算。6、自2017年4月上旬起算，华强商管公司要求支付租金已经过了一年的诉讼时效，所以依法也不应予以支持。综上，恳请法庭驳回华强商管公司的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年6月30日，华强置业公司（甲方）与焦为民（乙方）签订《商铺租赁合同》和《综合服务协议》，约定，1、甲方将芜湖华强广场F4-10号商铺租赁给乙方，套内建筑面积306平方米，经营东北灶餐饮；2、租赁期限自2014年9月6日至2020年9月5日（不含装修期），进场日为2014年6月1日；3、装修期90天，自进场日起算；4、租金70元/平方米/月，为扶持乙方经营，甲方给予乙方6个月经营免租期，乙方无需承担租金，按自然季度支付租金，每租约期最后一个月的20日前一次性足额缴纳下一个租约期租金；5、综合服务费20元/平方米/月，与租金同时交纳；6、本合同因乙方违约而提前终止的，甲方有权没收保证金，乙方自行承担合同提前终止产生的全部损失，且乙方应承担其违约行为相应的违约责任，包括逾期进场施工违约金，延迟履行违约金等；7、经甲、乙双方协商一致，乙方可经提前90日书面通知甲方并足额缴纳租金等费用，于前述90日届满时解除本合同，除保证金外，乙方无需承担其他违约责任；8、乙方妥善履行本合同时甲方给予乙方装修免租期和经营免租期的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内按第一个租约年的租金标准补交装修免租期和经营免租期的全部租金。同日，华强商管公司（甲方）与焦为民（乙方）签订《综合管理协议》，约定，1、甲方为乙方提供涉案商铺的综合管理服务，水费单价2.7元/平方米/立方，电费单价1.28元/千瓦时垃圾清运费2元/平方米/月。合同签订后，焦为民于2014年8月6日向华强商管公司交纳租赁保证金21420元和综合服务保证金6120元，又于2014年9月1日交纳装修押金9875元。2015年7月10日，华强置业公司、华强商管公司、焦为民签订《主体变更协议》，约定华强商管公司受华强置业公司委托管理华强广场运营，涉案商铺租赁合同甲方主体变更为华强商管公司，继续履行甲方权利义务。2015年12月30日，华强商管公司（甲方）与焦为民（乙方）签订《补充协议》，约定，1、甲方同意自2016年1月1日起再给予乙方4个月经营免租期（仅免除租金），乙方按时足额缴纳3个月租金、服务费等应缴费用的，甲方免除乙方1个月租金，免完即止，若乙方未足额缴纳租金、服务费等应缴费用的，则后续经营免租期（如有取消）；2、甲方提供上述优惠政策的前提条件是乙方完全履行《租赁合同》约定义务，若因乙方原因致使《租赁合同》提前解除，则乙方须在甲方通知的期限内补足减免的租金及经营免租期内的租金。2017年3月31日，焦为民经营的东北灶餐饮停止经营。华强商管公司与焦为民曾协商，双方解除租赁合同，商铺内设施抵偿2017年1月-3月租金、综合服务费等，另焦为民再支付部分费用。双方对支付数额产生分歧，焦为民愿意再支付1万元，华强商管公司要求支付2万元。2017年6月，华强商管公司将上述商铺及店铺内设施另行出租。2018年7月-11月，华强商管公司部门经理李晓娟与焦为民通过微信聊天再次协商补偿数额事宜，焦为民申请按照以前的方案2万元向华强总部报批，李晓娟答复公司已经诉讼，产生了诉讼费用，之前的方案总部不批，要求焦为民支付各项费用3.8万元。 本院认为，涉案《商铺租赁合同》和《综合服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利和义务。焦为民于2017年3月31日停止经营后，华强商管公司将涉案商铺及铺内设施一并另行租赁，可以反映出双方已经部分履行达成的解约协议，故对华强商管公司要求确认双方的租赁合同于2017年5月1日解除，已无实际意义，也无需确认。根据双方协商的解约条件，焦为民还应当支付华强商管公司部分费用，结合双方微信协商的内容，本院酌定焦为民支付华强商管公司2万元。根据双方协商解约协议，店铺内设施已抵偿2017年1月-3月各项费用，及双方合同约定协商一致解除合同的，除保证金外，乙方无需承担其他违约责任，故对华强商管公司要求焦为民支付租金86490元、综合服务费24480元、垃圾清运费2448元，以上费用延迟付款违约金382923.72元，经营免租期租金215271元，装修免租期租金82620元的诉讼请求，不予支持。焦为民辩称华强商管公司主张权利超过一年诉讼时效，显然不符合法律规定，故对焦为民该辩称，不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告焦为民于本判决生效之日起十日内支付原告芜湖华强广场商业管理有限公司2万元； 二、驳回原告芜湖华强广场商业管理有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取5896元，由原告芜湖华强广场商业管理有限公司负担5746元，被告焦为民150元（原告已预交诉讼费，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员 赵 凌 二〇一八年十二月十一日 书记员 苏文可 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。