昆明市西山区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）云0112民初7714号 原告：孙燕，女，1991年12月11日出生，汉族，身份证登记住址：山东省临沂市河**，现住：云南省昆明市西山区， 委托诉讼代理人：张勇，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：番啟梅，云南亮剑律师事务所实习律师，特别授权代理。 被告：周玉平，男，1982年10月26日出生，汉族，身份证登记住址：云南省红河哈尼族彝族自治州泸西县， 第三人：昆明同置房地产经纪有限公司 统一社会信用代码：91530112309601744U 住所地：云南省昆明市西山区气象路73号-8号 法定代表人：岳林，任总经理职务 委托诉讼代理人：李晓莉，国浩律师（昆明）事务所律师，特别授权代理。 原告孙燕诉被告周玉平、第三人昆明同置房地产经纪有限公司（以下简称同置公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月9日受理后，于2018年9月18日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张勇、番啟梅，被告周玉平、第三人同置公司委托诉讼代理人李晓平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告孙燕向本院提出下列诉讼请求:1、请求法院依法判决原、被告解除《房屋买卖合同》的房屋买卖关系；2、请求法院依法判决被告支付原告房价元618000元20%违约金123600元；3、请求法院依法判决被告返还原告购房定金10000元；4、请求法院依法判决被告承担原告己经支付的中介费5500元(以上标的额合计：139100元）；5、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：经昆明同置房地产经纪有限公司居间协调，原、被告于2018年4月6日签订了关于昆明市西山区气象路****号房屋的《房屋买卖合同》。合同约定，涉案房屋情况为：单独所有（房屋产权证所有权人明确载明为被告周玉平且无共有情况），被告（甲方）保证拥有房屋之完全所有权，2018年5月15日之前双方办理房屋产权转移登记手续。上述合同签订当日，原告支付被告购房定金10000元，支付中介公司中介费5500元。约定的转移登记时间到期后，被告称该房屋与前妻之间还有一定的纠纷，暂时不能办理产权转移登记手续，请求宽限办理期限。双方于2018年5月16日再次签订《补充协议》，约定推迟一个月即2018年6月15日之前办理产权转移登记手续。配合原告办理该房屋产权转移登记手续是被告的主要合同义务，原告多次催促被告履行，被告均予以拖延。经过一个月的合理期限后，被告仍然不履行合同义务，导致原告购买房屋的合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：〔四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。鉴于此，原告有权要求解除合同。双方签订的《房屋买卖合同》第十条约定：一、不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付房价20%的违约金；二、一方违约造成双方经济损失的，违约方应当承担损失赔偿责任。综上，原告有权要求被告按照合同约定支付违约金、返还定金并承担中介费。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法公正裁决！ 被告辩称：同意解除涉案合同，但认为违约金过高，原告支付了10000元的购房定金，并没有给对方造成太大的经济损失，房子最终不能交易并不只是被告的个人原因，对方也有一定的原因，被告向法院提出降低违约金金额，被告愿意退还购房定金10000元，并愿意支付一半的中介费，诉讼费被告不承担。 第三人陈述：一、《中华人民共和国合同法》第420条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第426条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。对于本案，第三人作为居间方，原告孙燕和被告周玉平双方于2018年4月6日签订了《房屋买卖合同》，2018年5月16日又签订了《补充协议》，涉案房屋的坐落、房屋出售价款、居间服务费以及违约责任等重要条款已在买卖合同中作了明确的约定，而买卖双方及第三人已在该房屋买卖合同及补充协议上签字按手印，合同及补充协议合法生效，系买卖双方当事人的真实意思表示，因此第三人已经按照原、被告的指示要求促成合同成立。因此，被告应当按照居间合同的约定支付报酬给第三人。二、第三人在提供居间服务时已对出售房屋的所有权归属以及相关资料等尽到审查义务，在订立《房屋买卖合同》时，第三人要求被告提供了房屋产权证、离婚证、离婚协议书。同时，被告也说了第一次查封的时间是2018年5月21日。房产交易中心不给中介查询房屋现状，要查也是产权人自己去查。房屋产权证上明确记载了房屋所有权人系被告周玉平。2017年12月19日，周玉平与前妻协议离婚，离婚协议书明确约定涉案房屋归属于周玉平个人所有，周玉平有自主处理权。综上，在订立居间合同时，第三人如实向委托人报告，涉案房屋系周玉平单独所有，第三人作为居间人不可能具体了解，只需就其所知道的情况如实报告就可以了。因此，第三人在促成双方订立合同时向委托人作了如实报告，尽到了合理审查义务。同时也符合《中华人民共和国合同法》第425条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告，不得故意隐瞒重要事实或提供虚假情况损害委托人的利益。三、房屋信息查询表上涉案房屋分别是2018年5月21日、2018年7月12日被法院查封，由于查封时间是在居间合同签订完成后，与居间人没有关系，不影响居间合同的成立。四、第三人作为居间方，仅按照买卖合同第七条约定。收取5500元的居间费,属于居间方应当获取的劳动报酬。原告孙燕和被告周玉平签订的房屋买卖合同中第七条第二款约定：“居间服务费人民币11000元由乙方孙燕在签订本合同时支付50%居间费，剩余50%居间服务费于过户当日支付。”，在本案中，第三人已为原、被告双方提供了居间服务，促成了合同的成立，并且该居间合同的成立是合法有效的。因此，被告应当支付报酬给第三人。综上所述，第三人已经按照居间合同的相关规定，促成了合同的订立。根据《中华人民共和国合同法》第424条至第427条之规定，第三人履行了居间合同相关的义务，被告支付报酬给第三人是有事实和法律依据的。 原告提交了如下证据： 一、原告身份证复印件。证明原告诉讼主体资格。 二、被告房屋所有权证（复印件）。证明被告诉讼主体资格。 三、第三人昆明同置房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告（打印件）。证明第三人中介公司诉讼主体资格。 四、房屋买卖合同（编号：Qx****。证明2018年4月6日，原告、被告、中介公司签订房屋买卖合同，约定房屋实际情况、房屋价款、办理房屋登记转移手续期限、双方权利义务、违约责任等。 五、补充协议。证明协商办理房屋登记转移手续时间延迟一个月。 六、购房定金收条。证明2018年4月6日，原告支付被告购房定金1万元。 七、收据。证明2018年4月6日，原告支付中介公司中介费5500元。 经质证，被告对原告提交的所有证据均无异议。 经质证，第三人对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性及关联性均予以认可，对证据四、五的真实性、合法性及关联性认可，恰恰证明第三人按照合同约定收了50%的中介费，认为证据六与第三人无关，不予质证，对证据七的真实性、合法性及关联性予以认可。 被告向本院提交如下证据： 一、公证书。证明涉案房子是被告结婚前购买的。 二、1结婚证复印件，2离婚协议书。证明结婚时间是在买房之后，离婚后房子归被告所有。 三、1房屋买卖合同，2补充协议，3（2018）云0112民初4852号案件的应诉材料，4房屋信息查询摘抄表，证明签合同时涉案房屋是有效状态，房子是在签订补充协议之后被查封的，导致被告不能办理过户，涉案房子被查封的时间是2018年5月21日。 四、昆明市房屋交易走势表（当庭提交）。 经质证，原告对证据一无异议，对证据二无异议，对证据三.1有异议，被告把合同第四条，双方约定办理房屋产权转移登记手续的时间改为了2018年5月30日之前，跟原告方合同上的不一致，对证据三.2.3.4没有异议，对证据四认为超过举证期限提交，不予质证。 第三人：对证据一、证据二、证据三的真实性、合法性及关联性予以认可。对证据四认为超过举证期限提交，不予质证。 第三人提交了如下证据： 一、1营业执照，2法定代表人身份证明，3法定代表人身份证。证明三人诉讼主体资格。 二、1房屋信息查询摘抄表（复印件）。证明涉案房屋第一次被法院查封时间是2018年5月21日。 三、1房权证（昆明市）字第××号房屋所有权证书，2离婚证，3离婚协议书(均为复印件)。证明涉案房屋所有权人为周玉平，登记时间为2015年5月15日。周玉平与前妻王芳结婚时间为2015年6月25日，协议离婚时间为2017年12月19日。周玉平离婚协议明确，涉案房屋归属于周玉平个人所有，被告有权处分涉案房屋。 四、1房屋买卖合同，2补充协议。证明2018年4月6日，涉案房屋的卖方周玉平，买方孙燕即居间方即本案第三人共同签订了房屋买卖合同，2018年5月16日，三方又共同签订了补充协议；涉案房屋的坐落、房屋的出售价格、居间服务费等重要内容，已在买卖合同中作出明确约定。该合同第七条第二款约定：“居间服务费人民币11000元，由乙方孙燕在签订本合同时支付50%居间费，剩余50%居间服务费于过户当日支付；乙方如需居间方办理贷款，则需要支付居间方贷款金额1%的贷款服务费，此费用于签订贷款合同时支付。”。本案第三人作为居间方，在提供居间服务时已对出售房屋的所有权归属以及相关资料等尽到合理的审查义务，且付出劳动促成房屋买卖合同的成立，故按照合同法的规定，委托人应当按照约定支付报酬。本案第三人作为居间方，仅按照买卖合同第七条第二款的约定，收取5500元的居间服务费，属于居间方应当获得的劳动报酬。 经质证，原告对证据一、二、三的真实性、合法性及关联性认可，对证据四即房屋买卖合同，首先原告提出来被告和第三方串通，篡改合同的事实客观存在，第二，篡改过后的合同正好证明他们应当保证在他们所约定的5月30日之前确保房屋没有瑕疵。而通过查档查询，实际上在这个期间该房屋已经被查封，请法庭注意这个细节。 经质证，被告对所有证据的真实性、合法性及关联性均予以认可。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年5月13日，被告周玉平向案外人张庆奎、李汉兴购买了位于昆明市气象路刘家营****号房屋并经云南省昆明市国信公证处公证。被告周玉平与案外人王芳于2015年6月25日登记结婚，后于2017年12月19日登记离婚并在离婚协议书中约定位于昆明市气象路刘家营*****号房屋归周玉平所有。2018年4月6日，原告甲方周玉平与被告乙方孙燕签订房屋买卖合同约定，甲方自愿以618000元的价格将位于昆明市气象路刘家营****号房屋转让给乙方，房屋建筑面积为67.26平方米.合同签订之日，乙方支付1万元定金，甲乙双方同意在产权部门出具产权转移为乙方名下的不动产受理通知书时，乙方支付除定金外的首付款给甲方，计218000元，其余房款由乙方申请个人住房贷款支付给甲方。双方约定办理房屋产权转移登记手续的时间为2018年5月15日之前。居间服务费11000元，由乙方在签订合同时支付50%居间服务费，剩余50%居间服务费于过户当日支付。不按合同约定履行义务的一方，应向无过错方支付房价20%的违约金。一方违约的，应承担居间方以房屋成交价2%的服务费，若双方协商要解除合同的，则由双方各自承担居间方以房屋成交价1%的服务费。第三人昆明同置房地产经纪有限公司在居间方处签了字。同日，被告收取了原告10000元购房定金，第三人收取原告5500元中介费。2018年5月16日，原告、被告及第三人达成补充协议约定，就乙方购买甲方坐落于昆明市气象路刘家营****号，因该房甲方和前妻之间还有一定的纠纷。经过双方协商将办理产权转移登记手续时间修改为2018年6月15日之前，本补充协议与原房屋买卖合同具有同等效力。 另，房屋信息查询摘抄表上显示位于昆明市气象路刘家营****号房屋登记的所有权人为周玉平，无共有人，2015年5月27日抵押给了交通银行股份有限公司云南省分行，房屋他项权证证号为：2015****。2018年5月21日、2018年7月11日被西山区人民法院查封。因房屋被本院查封无法办理过户登记,原告诉至本院。 本院认为：对于原告的第一项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款之规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。本案中，因涉案房屋被本院执行查封，被告作为出卖人未按合同约定于2018年6月15日前协助原告办理产权过户，构成根本违约，原告请求法定解除与被告之间的房屋买卖合同法律关系，本院依法予以支持。 对于原告的第二项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告作为出卖人未按合同约定于2018年6月15日前协助原告办理产权过户，构成根本违约，按约应当承担违约金责任，被告认为约定按房屋总成交价20%计算的违约金过高，当庭请求本院对违约金数额进行调整。本院根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，违约金以补偿性为主、以惩罚性为辅的性质，同时考虑到2018年4月至7月昆明市西山区刘家营社区房价的不断上涨的客观情况，根据昆明房价网上查询的价格走势显示，2018年4月均价约为9200元每平方米，2018年7月均价约为9900元每平方米，原告因未完成本次房屋买卖交易，产生了房屋溢价损失约47000元=（[9900-9200]元每平方米×67.26平方米）。综上，本院酌情调整违约金金额为50000元。 对于原告的第三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案合同解除后，原告有权依法请求被告返还其所支付的购房定金10000元。 对于原告第四项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告向第三人支付了50%的中介服务费5500元，但最终涉案房屋交易未完成，第三人按照50%收取的中介服务费与其提供之居间服务相匹配，被告的违约行为给原告造成了中介服务费损失，依法应向原告赔偿该损失。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》九十四条第四款、第九十七条、一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下： 一、解除原告孙燕与被告周玉平于2018年4月6日签订的房屋买卖合同中房屋买卖合同部分； 二、由被告周玉平于本判决生效之日起十日内向原告孙燕支付违约金人民币50000元； 三、由被告周玉平于本判决生效之日起十日内返还原告孙燕购房定金人民币10000元； 四、由被告周玉平于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙燕中介服务费损失人民币5500元； 五、驳回原告孙燕对被告周玉平的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币3082元（原告已预交），由原告自行承担人民币1644元，由被告承担人民币1438元，被告承担部分于本判决生效之日起十日内支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长 张 杨 人民陪审员 钱 新 人民陪审员 郭一入 二〇一八年十二月七日 书 记 员 张兴培