湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初2198号原告：武汉市时代天宇置业有限公司，住所地：湖北省武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，系该公司董事长。委托诉讼代理人（一般授权）：张旭、熊珂，均系该公司职工。被告：林霁，女，1983年6月29日出生，住湖北省武汉市硚口区。被告：刘应坤，男，1978年10月5日出生，住湖北省武汉市硚口区。委托诉讼代理人（特别授权）：林霁（系刘应坤之妻，即第一被告）。原告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）与被告林霁、刘应坤商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年4月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告时代天宇公司的委托诉讼代理人熊珂，被告林霁、刘应坤到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告时代天宇公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告向原告支付房屋面积差房价款95780元；2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2014年3月18日，被告与原告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的上述项目中的第X幢XX层XX号房屋，合同约定的建筑面积为95.74平方米，总金额为1342603元。该合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”原告已于2014年5月1日将该房屋交付给被告。武汉市不动产登记局于2017年颁发了该房屋的《不动产权属证明》，该证明中登记的房屋建筑面积为102.57平方米。因此，被告应向原告补缴房屋面积差房价款95780元。原告多次要求被告补缴该款均遭到拒绝。现请求法院支持原告的诉讼请求。被告林霁、刘应坤共同辩称：1.原告提交的实测面积的依据不充分，其未说明面积差的形成原因。2.即使存在实测与合同约定的面积差，也是原告违法违规形成的，其应自行承担。原告既向业主隐瞒了其违法变更规划的行为，也未向业主书面通知变更规划。其违法违规违约行为引起的面积差不应因已受到行政罚款而变成合法化，也不应由业主来承担。3.原告在违规事实已发生、其已受到相关行政处罚的情况下，仍以原规划与业主签订购房合同，并利用其制定格式合同条款的有利地位，将规范合同及惯例条款直接选择成按产权登记面积据实结算房价款。原告既未告知业主规划已发生变更，也未告知格式条款中面积差的处理方式与惯例不符或提醒业主注意，实属欺诈行为，由此导致加重对方责任的行为不应获得法律支持。4.原告违反合同约定交房，属违约交房。原告提供给被告的天宇盛世滨江户型图宣传单明确标明两阳台计入一半面积、划蓝线部分不计入面积。原、被告以此户型图上的面积及合同约定单价计算得出合同总价款，应作为购房合同的组成部分。原告不按约定赠送面积及私自改变阳台功能将非封闭式阳台改为封闭式阳台，违反了合同约定，被告要求其按约履行。5.原告因违法建筑面积增大，反而从中获利的行为如获得支持不符合法律精神。6.原告在房屋交付之前应当已经完成有房产测绘资格的单位实施测绘，且武汉市国土资源和规划局于2014年6月17日向原告出具了违法建设案件行政处罚决定书，原告应当知道实际测绘面积与其商品房销售面积不一致。若原告认为权利受到侵害应当向被告主张权利。截至2018年4月12日原告发出公告要求被告支付房款差价主张其权利，已超过3年诉讼时效。故原告的起诉已超过诉讼时效期间。7.原告的起诉状从根本上不成立。《不动产权属证明》中登记的房屋建筑面积是《建设工程规划许可证》及《违法建设案件行政处罚决定书》的面积之和。原告要求被告支付房屋面积差房价款与原、被告签订的合同没有关联性。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，现请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：时代天宇公司于2012年取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目的《武汉市商品房预售许可证》。2014年3月18日，林霁、刘应坤与时代天宇公司签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“林霁、刘应坤购买时代天宇公司投资建设的位于硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第X幢XX层XX号房屋（合同约定建筑面积共95.74平方米）；按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14023.43元，总金额为1342603元。”该合同第八条约定：“根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按该商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。”该合同签订后，林霁、刘应坤向时代天宇公司支付了购房款1342603元。2014年5月1日，时代天宇公司向林霁、刘应坤交付了房屋。2017年7月6日，该房屋取得了《不动产权属证明》，该证明中的房屋建筑面积为102.57平方米。2018年4月20日，时代天宇公司向本院提起诉讼，请求被告按《不动产权属证明》中记载的面积补足房屋差价。另查明，林霁、刘应坤向时代天宇公司购买的房屋为时代天宇公司宣传图册中的B户型。该户型宣传图中红色阴影部分表示不计入面积部分，该部分为餐厅外、书房的空调机位、卫生间部分面积、卧室的空调机位；蓝色阴影部分表示计入一半面积部分，该部分为餐厅部分面积、卫生间、阳台。在该房屋《不动产权属证明》所附的《房产分户图》中，书房外墙长3.4米、宽3.2米，卧室外墙长4.4米、宽3.4米，上述部分按全面积进行了登记；餐厅阳台长2.85米、宽1.7米，卫生间长2.1米、宽2米，上述部分按一半面积进行了登记。在《武汉市商品房买卖合同》所附的《武汉市房产平面图》中，书房外墙长3.4米、宽2.55米，卧室外墙长3.8米、宽3.4米，餐厅阳台长2.85米、宽1米，卫生间长2.1米、宽1.3米。结合户型宣传图及上述两附图，所涉及的不计入面积部分在《不动产权属证明》中的建筑面积为5.9825平方米[即3.4米×（3.2米-2.55米+4.4米-3.8米）+2.85米×（1.7米-1米）÷2+2.1米×（2米-1.3米）÷2]。再查明，2014年6月17日，武汉市国土资源和规划局做出武土资规罚（2014）2035号《违法建设案件行政处罚决定书》，其内容为：时代天宇公司于2012年在硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处未按建设工程规划许可证进行建设，擅自1、将5栋住宅楼的阳台封闭，并将3层商网局部扩建。2、原审批的幼儿园未建，在原幼儿园用地上新建1栋2-5层小区业主活动用房。3、新建2栋门房、1栋配电房、1栋锅炉房。4、封闭2、3、4号住宅楼架空层，作为物业管理用房及社区用房，违法建筑面积12665.92平方米，违反了《武汉市城市规划条例》第43条的规定，属违法建设。根据《武汉市城市规划条例》第63条规定，决定对时代天宇公司做出如下行政处罚：1、对违法封闭阳台、扩建商网、新建业主活动用房和门房、配电房及锅炉房的11523.07平方米违法建筑按违法建设工程造价的80%处以9843701.20元罚款后办理相关手续；2、对封闭的1142.85平方米架空层免予罚款处罚，暂时保留使用（不计入验收面积）。上述事实，有双方当事人的陈述、《武汉市商品房买卖合同》、《不动产权属证明》、《违法建设案件行政处罚决定书》、《关于武汉市时代天宇置业有限公司天宇?盛世滨江项目有关情况的回复》、《天宇?盛世滨江户型广告宣传图》等书证以证实，经开庭质证，本院审查，依法认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，被告提交的涉案房屋宣传图册对房屋赠送面积及计入一半面积的位置标注明确而具体，宣传图册中的房型与合同附图及权属证明的附图中的房型一致，该宣传图册实为要约。宣传图册上的赠送面积在合同附图上没有显示，但已经实际包含在产权登记的面积中。在双方签订房屋买卖合同之时，正是宣传图册明确能够获得赠送面积，才对被告以合同价格签订合同产生了重大影响，故在双方签订合同后，上述宣传图册对赠送面积和计算一半面积的标识应视为合同条款。另外，根据双方当事人提交的证据，涉案房屋权属登记增加的房屋面积并非由于正常的施工导致，而多是因为原告违规建设造成，原告应当自行承担该后果。综上，根据宣传图册户型图、合同附图以及权属证明附图计算出属于原告赠送面积的价款应由原告自行承担，由于施工误差等原因增加面积的价款应由被告向原告补足。根据涉案房屋权属登记证明所附《房产分户图》与《武汉市商品房买卖合同》所附《武汉市房产平面图》计算的餐厅、书房、卫生间、卧室增加的面积5.9825平方米在宣传图册中应属于原告赠送的面积，该部分面积的差价应由原告自行承担。而由于施工误差导致增加的面积0.8475平方米（即102.57-95.74-5.9825）的差价11884.86元（即0.8475平方米×14023.43元），应由被告向原告支付。因涉案房屋在2017年取得权属证明后其登记的面积才予以确认，故原告的诉讼请求未超过诉讼时效。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，判决如下：一、被告林霁、刘应坤于本判决生效之日起七日内向原告武汉市时代天宇置业有限公司支付房屋面积差价11884.86元。二、驳回原告武汉市时代天宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2194元，原告武汉市时代天宇置业有限公司负担1922元，被告林霁、刘应坤共同负担272元。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  毛 丽人民陪审员  荣蕃洁人民陪审员  宗小蓉二〇一八年十二月十一日书 记 员  吴丽君