广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤19民终8028号上诉人（原审原告）：东莞市名都商业管理有限公司。住所地广东省东莞市厚街镇南五驰生工业村，统一社会信用代码为91441900748010997W。法定代表人：王茂华，经理。委托代理人：杨振锋、程彬玲，分别系广东中建合展律师事务所律师及实习律师。上诉人（原审被告）：萧进仪，男，1959年11月4日出生，住台湾新北市。委托代理人：张达林，广东品峰律师事务所律师。上诉人东莞市名都商业管理有限公司（以下简称名都公司）因与上诉人萧进仪租赁合同纠纷一案，双方均不服广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初7109号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。名都公司一审诉讼请求：1.自2017年3月31日解除名都公司、萧进仪之间租赁合同关系；2.萧进仪支付给名都公司商铺租金280857.6元（月租金23404.8元，欠缴12个月，自2016年4月至2017年3月）、管理费117024（月管理费9752元，欠缴12月，自2016年4月至2017年3月）、电费13210.05元（欠缴10个月，自2016年5月至2017年2月）；3.萧进仪自2017年4月1日起以411091.65元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计付利息至所有款项还清之日止；4.本案诉讼费由萧进仪承担。萧进仪一审诉讼请求：1.自2017年1月1日起解除双方关于名都家居D228、D230铺位的租赁关系；2.名都公司退还押金78016元；3.名都公司支付解除合同违约金156032元；4.名都公司支付一层E139铺位店铺的装修费用172000元；5.名都公司支付一层名都家居D228、D230铺位的装修费用400000元；6.名都公司承担萧进仪店铺内的货物（家具等）398650元；7.本案诉讼费由名都公司承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条的规定，判决：一、确认名都公司与萧进仪之间关于名都家居广场D区二层D228、D230号商铺的租赁合同已于2017年1月5日解除；二、限萧进仪于判决生效之日起三日内向名都公司支付2016年4月至2017年2月28日期间租金、占有使用费、管理费，2016年5月至2017年2月期间电费差额共计114910.93元及逾期付款利息（逾期付款利息自2017年4月1日起，以114910.93元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计付，计至全部款项付清之日止）；三、驳回名都公司的其他诉讼请求；四、驳回萧进仪的其他诉讼请求。一审本诉诉讼费3733元（名都公司已预交）、反诉诉讼费7047元（萧进仪已预交），共计10780元，由名都公司承担3000元，萧进仪承担7780元。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第二人民法院（2017）粤1972民初7109号民事判决。一审宣判后，双方均不服，先后向本院提起上诉。名都公司上诉称：1、变更一审判决第二项，改判萧进仪需支付名都公司租金、占用使用费、管理费、电费共323096.06元及逾期付款利息；2、萧进仪承担本案一审及二审诉讼费。事实与理由:原审法院对于租金认定事实错误。对于一审判决双方租赁合同于2017年1月5日解除，并自2017年1月6日至2017年2月28日计算占用使用费共43033.31元，名都公司无异议。首先，关于履约保证金不应从欠缴租金中抵扣，按约名都公司有权对全部履约保证金不予退回。双方《商铺租赁合同》第3页第6.2款约定:如承租方未能履行或未能适当履行本合同，出租方可就承租方的过错扣除履约保证金的一部分或全部；第9页第41.6款约定:承租方违反本合同书的规定即为违约，承租方应承担的违约责任包括但不限于:丧失履约保证金。本案萧进仪长期欠租，2015年的租金2016年交，拖欠长达一年或以上，且有拖欠一年租金、费用并私自离场的严重违约行为，根据商业规则及双方合同约定，名都公司有权对其履约保证金不予退还。其次，关于拖欠租金期间及数额，结合一审认定的解除合同日，萧进仪实际拖欠的租金月份数及总额是月租金23404.8元，欠缴9个月零5日，自2016年4月至2017年1月5日，租金总额为23408.8X9＋23408.8÷30×5＝210679.2＋3901.5＝214580.7元。在庭审中，萧进仪主张曾有名都公司前任领导同意对其店铺装修进行补偿，该补偿未解决，其认为由于补偿数额相当于一年租金，因此别人拖欠一年租金，他就拖欠两年，2016年11月、12月缴纳的租金为2015年租金，缴纳后最终实际拖欠相当于约一年租金。另外，其主张未搬离货物的货物价值约40万元，价值与拖欠租金、费用相当，应与拖欠租金、费用相抵，由此亦可认定有一年租金未付。名都公司为维护自身合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法支持名都公司的上诉请求。萧进仪亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一、撤销一审判决第二项，改判萧进仪不需向名都公司支付租金、占有使用费、管理费、电费共114910.93元及利息;二、名都公司承担本案诉讼费。事实与理由：一、原审法院对于2017年1、2月份商铺占有使用费认定事实错误、适用法律错误。萧进仪因与名都公司存在租金、装修费用补偿等争议，名都公司于2017年1月1日起对萧进仪所租商铺进行断电处理，以此解除双方的租赁关系，此举也导致萧进仪商铺无法经营。名都公司进行断电处理后，萧进仪多次找名都公司协商，要求恢复供电以重新经营或者萧进仪搬走店内商品腾退商铺，但名都公司原招商部经理张华安已调职且名都公司内部管理较为混乱，其他管理人员拒而不见，名都公司保安不让萧进仪搬迁才导致店内商品无法取出即便名都公司采取断电行为以解除租赁合同合法，但萧进仪自2017年1月1日起已无法对商铺进行使用，名都公司在解除租赁合同后完全有能力清空案涉商铺以重新出租但名都公司无故拖延至3月份，故2017年1、2月份商铺被占用并非萧进仪原因所致，根据权利义务对等的原则，萧进仪不应支付名都公司2017年1、2月份占有使用费43033.31。二、原审法院对于名都公司低价处置萧进仪商品，给萧进仪造成损害的问题认定事实错误、适用法律错误。名都公司未经评估机构评估也未经通知萧进仪，将萧进仪商品以明显低价转让给萧进仪商铺原店长贺礼，明显损害了萧进仪的合法权益。原审法院认为名都公司无家具价值评估能力，买受人贺礼同时系店长，变卖的价格由贺礼确认即视为合理，属明显认定不当。一方面，名都公司虽不直接从事家具销售业务但其系专业经营家具卖场的经营者，熟悉家具经营业务，也完全有资源、能力通过第三方家具评估机构对萧进仪商品进行价值评估；另一方面，贺礼系萧进仪聘请的店长，其十分清楚店内商品之价值，其利用信息优势在名都公司未作评估的情况下压低价格，名都公司随意处理萧进仪商品，给萧进仪造成严重损害，应承担赔偿责任。针对对方的上诉，双方均未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，名都公司提了2015年至2016年的收款收据、应收帐收款传票款及会计系统截图，拟证明萧进仪缴费至2016年1月，处置家具款得到55000元，抵充两个月租金，故视为缴费至2016年3月。萧进仪对收款收据的真实性予以确认，对应收帐收款传票及会计系统截图的真实性均不予确认。经二审审理，对原审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，二审法院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审的争议焦点为：一、萧进仪拖欠的租金是多少；二、萧进仪应否支付2017年1月6日至2017年2月28日的占有使用费；三、名都公司应否赔偿萧进仪家具货物损失398650元。对于焦点一，萧进仪于2016年11月2日、12月6日、12月13日共支付租金130000元。名都公司主张该款为2016年3月以前的租金，提交2015年至2016年的收款收据、应收帐收款传票款及会计系统截图以证明其主张。该收款收据仅能证明萧进仪缴纳部分租金及费用的情况，不能充分证明萧进仪的交租情况。应收帐收款传票款及会计系统截图是明都公司单方制作，本院对此不予采纳。原审法院在没有相反证据的情况下认定萧进仪缴纳的130000元为交租时当前月份的租金，并在2016年4月至2017年1月5日期间的总租金中进行扣减后进而认定萧进仪所拖欠的租金，并无不当，本院予以维持。关于履约保证金，租赁合同第6条约定履约保证金用于冲抵萧进仪的违约责任，原审法院将履约保证金冲抵萧进仪所拖欠的租金，处理正确，本院予以维持。对于焦点二，因萧进仪拖欠租金及相关费用，名都公司对案涉铺位进行断电并解除合同，理据充分。萧进仪将货物存放于商铺内，其未及时补缴租金及相关法费用，导致货物未能取出，并一直占用商铺，责任在于萧进仪，其应当向名都公司支付占有使用费。原审判决对此处理妥当，本院予以维持。对于焦点三，萧进仪未能举证证明存放于商铺内货物的价值，而根据租赁合同第36条第5款约定，名都公司有权对该货物进行处分。名都公司将该批货物按照55000元的价格出售给萧进仪在经营该商铺时所聘任的店长，并无不当。萧进仪要求名都公司赔偿该批货物损失398650元，理据不足，本院不予支持。综上所述，萧进仪、名都公司的上诉理据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7021元，由萧进仪负担2598元，由东莞市名都商业管理有限公司负担4423元（均已预交）。本判决为终审判决。审判长  陈晓艳审判员  陈文静审判员  雷德强二〇一八年十二月二十四日书记员  张珊珊谢爱玲