湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终10631号上诉人（原审原告）：夏幼群，男，1961年12月31日出生，汉族，武汉九天资产管理有限公司实际控股人，住武汉市江岸区，委托诉讼代理人：闫新光，男，1960年2月10日出生，汉族，武汉九天资产管理有限公司法律顾问，住武汉市江汉区，被上诉人（原审被告）：李红利，男，1969年8月5日出生，汉族，住武汉市江夏区，委托诉讼代理人：吴征鸿，湖北楚阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江又齐，男，1965年12月18日出生，汉族，住武汉市硚口区，委托诉讼代理人：俞冰原，湖北江浩律师事务所律师。上诉人夏幼群因与被上诉人李红利、江又齐房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江岸区人民法院（2017）鄂0102民初5190号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。夏幼群上诉请求：1、撤销一审判决；2、依法改判夏幼群优先购买武汉市江汉区江汉北路34号九运大厦B单元902室、903室房屋。事实和理由：1、定性错误，生效的民事判决已经认定李红利与江又齐之间系房屋买卖关系。2、缺乏事实及法律依据，夏幼群认为同等条件应以生效判决认定的事实确定，即退房申请中的936738元，一审判决认定夏幼群不愿以协商的对价购买，属断章取义。3、生效的判决已经认定江又齐明知房屋上存在租赁权，其并非不知诉争房屋租赁事实的善意买受人。李红利辩称，夏幼群主张优先权应先偿还李红利欠江又齐的债务，对一审判决无意见。江又齐辩称，一审判决认定夏幼群没有优先购买权是正确的，江又齐有充分理由怀疑夏幼群的证据是虚假的，请求驳回上诉，维持原判。夏幼群向一审法院起诉请求：1、判令夏幼群优先购买江岸区江汉北路九运大厦B单元902室、903室的房屋；2、判令李红利、江又齐承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：九运大厦系湖北省供销仓储运输总公司与九运实业公司联合开发的，九运实业公司是开发商。九运大厦B单元9层902、903号房屋实际属于湖北省供销仓储运输总公司所有。1999年6月，李红利向湖北省供销仓储运输总公司购买位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B单元9层902、903号房屋，并与开发商九运实业公司签订了房屋买卖合同，购房款为936738元。李红利向湖北省供销仓储运输总公司支付了购房首付款。1999年，湖北省供销仓储运输总公司和九运实业公司将九运大厦B单元9层902、903号房屋交付李红利。此后，李红利向湖北省供销仓储运输总公司支付了购房尾款。2002年李红利因个人贷款审批存在困难，故以江又齐的名义于2002年12月20日与九运实业公司重新签订《商品房买卖合同》，约定：江又齐购买武汉九运实业有限公司所有的位于武汉市江岸区江汉北路34号九运大厦B座9层2、3号房屋两套，购房款总金额为936738元，江又齐于2002年12月28日前向出卖方支付首期购房款236738元，剩余购房款700000元，由买受人向银行申请住房消费按揭贷款，于2003年1月31日前办理相关按揭贷款手续。买卖合同上江又齐的签名非其本人签署。2003年1月21日，九运实业公司向购买方李红利出具武汉市房地产交易统一发票，载明九运大厦B座9楼2、3号面积283.86平方米，总金额936738元。后九运实业公司又将购买方李红利的姓名划掉，更改为江又齐，并在更改处加盖公章。2002年12月28日，李红利与夏幼群签订房屋租赁协议【此为在（2015）鄂江岸民重字第00017号案件中提供的租赁协议，有明显格子底纹，但在本案中提交的是无格子底纹，且内容与有格子底纹的协议内容稍有差异】，约定李红利将位于江汉北路××大厦××单元××、××号房屋出租给夏幼群办公使用；租赁期限为20年，从2003年1月1日起至2022年12月31日止，租金800000元从李红利向夏幼群的借款中一次性减扣冲抵，李红利在夏幼群租赁期间无权再收取该出租房的任何费用，如李红利出售该房，夏幼群有优先购买权；李红利出租给夏幼群的房屋以现状出租，如因夏幼群装修对房屋结构、安全、消防造成影响，李红利一概不负责任。上述房屋租赁协议没有进行备案。2004年3月30日李红利要求夏幼群将借款800000元转账到武汉双明经贸发展有限公司。2004年4月1日，夏幼群指示武汉乾泰投资担保有限公司转款800000元到武汉双明经贸发展有限公司账户。武汉乾泰投资担保有限公司的实际控制人系夏幼群。夏幼群书面说明该笔借款直接冲抵房租，请公司财务不计入借款账户。2003年3月6日，江又齐与交通银行武汉分行花桥支行、九运实业公司签订《个人住房借款合同》，约定江又齐为向房产商购买位于九运大厦B座9层2、3号房屋申请个人住房贷款，贷款金额为700000元；贷款期限为8年，从2003年3月7日至2011年3月7日；贷款发放方式为贷款人将全部贷款用转账方式划至房产商在贷款人处开立的结算账户；借款人与贷款人签订《借款抵押合同》，以所购住房设立抵押；合同还约定了其他条款。同日，江又齐与交通银行武汉分行花桥支行签订《借款抵押合同》，约定抵押人提供的抵押物为九运大厦B座902、903号房屋，抵押人担保的主债权为借款合同项下借款700000元，抵押期限为9年，至2012年3月7日止；合同还约定了其他条款。2003年3月7日，双方办理了抵押登记手续，交通银行武汉分行花桥支行取得了上述房屋的期房抵押证明。此后，交通银行武汉分行花桥支行将700000元款项转入九运实业公司账户，后来九运实业公司按李红利指示将上述款项转到了李红利指定的银行账户。2006年，李红利就其与江又齐及其前妻就共同经营产生亏损的责任承担达成一致意见，由李红利承担亏损责任，因李红利暂无能力向江又齐夫妇支付亏损款项，遂向江又齐夫妇出具欠款（130余万元）欠条。嗣后，李红利同意江又齐提出的以房抵债，遂于12月11日，向开发商九运实业公司申请退房，退房申请载明：本人李红利，于2003年1月21日付款936738元购买九运大厦B座9楼2、3号房，面积283.86平方米，现本人申请退房，本人已付贵公司购房款已由江又齐办理银行按揭全额支付给了本人，原购房发票和合同一并退还给贵公司(即从为贷款的合同更名转为实质更名)。李红利陈述将诉争房屋抵债给江又齐后，江又齐实际并未另行向银行贷款，亦未向李红利支付购房款。但此后，2003年以江又齐名义在交通银行的贷款由江又齐偿还，然江又齐仅偿还了十期共计9万余元，其余贷款均由李红利按月偿还，直至清偿完毕。2012年12月28日，江又齐办理了上述房屋的房屋所有权证和土地使用权证。2014年5月，江又齐曾向诉争房屋实际使用人武汉九天公司发出律师函，要求腾退房屋，并于2014年8月起诉至一审法院，一审法院做出（2014）鄂江岸民初字第02158号民事判决，驳回江又齐关于要求使用人腾退房屋的诉讼请求。江又齐不服判决上诉至武汉市中级人民法院，后发回重审。2015年7月立重审案件，并于2016年10月做出（2015）鄂江岸民重字第00017号民事判决，判决驳回江又齐要求腾退房屋的诉讼请求，江又齐不服判决再次上诉，武汉市中级人民法院做出维持原判的判决。在本案一审审理过程中，李红利向法院陈述，其将诉争房屋以房抵债给江又齐时约定有钱还时即回赎，因房屋有查封无法办证，江又齐表示不愿意以房抵债后，银行贷款仍由自己偿还，双方并无买卖的意思表示，亦未将以房抵债的情况告知夏幼群。同时，李红利表示，夏幼群若优先购买此房，其同等条件应为李红利与江又齐在2006年协商以房抵债时的约定价格，即双方债务130万清偿加后期未偿还银行贷款（扣减江又齐已偿还的9万余元）。一审庭审中，夏幼群表示此条件其不愿购买。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利。依据本条规定，承租人要行使优先购买权，须符合以下条件：1、出租人要出卖租赁房屋；2、出卖行为须发生于租赁期间；3、承租人可以满足出租人与第三人所订买卖合同的条件；4、承租人享有该权利的时间是在出租人所确定的合理期限内。也就是说，承租人行使优先购买权的前提是出租人在租赁期间出卖租赁房屋。纵观江又齐取得本案所涉房屋所有权的事实经过，先是李红利以江又齐名义与开发商订立涉案房屋买卖合同，并用涉案房屋作抵押以江又齐名义取得银行贷款；再是李红利与江又齐之间曾经口头达成以房抵债协议，最后江又齐在李红利偿还完银行贷款后办理了涉案房屋的权证。从上述过程以及李红利本人对其与江又齐之间关于涉案房屋变更过程的陈述综合分析，李红利与江又齐之间就涉案房屋并无买卖的意思表示。纵使双方之间曾经达成的以房抵债的意思表示可以转化成一种实质上的买卖关系，夏幼群在此之前已租赁了涉案房屋，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十四条关于具有下列情形之一，承租人主张优先购买权的，人民法院不予支持……（四）第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的规定，承租人优先购买权行使的具有该四种情形之一的，承租人对租赁房屋没有优先购买权。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条关于出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持的规定，在承租人优先购买权受侵害时享有赔偿请求权。由于江又齐已经办理了涉案房屋的权证，且李红利并未将以房抵债的事情告知夏幼群，故夏幼群应行使的是优先购买权受侵害的赔偿请求权。经一审法院释明后，夏幼群仍坚持主张优先购买权。且夏幼群亦当庭表示，其不愿意以李红利与江又齐以房抵债时协商的对价予以购买。综上，夏幼群关于优先购买权的主张没有事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条、第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：驳回夏幼群的诉讼请求。一审案件受理费13100元、保全费5000元、邮寄费40元共计18140元，由夏幼群自行负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审中，李红利与夏幼群均陈述李红利未将与江又齐以房抵债的事实告知夏幼群。本院认为，夏幼群与李红利签订房屋租赁协议后，承租了涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有同等条件优先购买的权利”的规定及双方合同的约定，李红利在出卖涉案房屋时，夏幼群作为承租人享有同等条件优先购买的权利。但本案中，李红利将涉案房屋以房抵债时并未告知夏幼群，现涉案房屋房屋所有权证和土地使用权证均已登记在江又齐名下，夏幼群提交的证据亦不足以证明李红利与江又齐以房抵债的行为存在无效的情形，夏幼群的优先购买权事实上已经无法实现。一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，向夏幼群释明，要求其变更诉讼请求，但夏幼群仍坚持主张优先购买权，故一审判决驳回夏幼群的诉讼请求，并无不当。综上所述，夏幼群的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由夏幼群负担。本判决为终审判决。审判长 王 薇审判员 李 瑜审判员 胡丹丹二〇一八年十二月三日书记员 肖宇晴