湖北省武汉市硚口区人民法院民 事 判 决 书(2018)鄂0104民初2162号原告：武汉市时代天宇置业有限公司，住武汉市硚口区解放大道**（武汉葛洲坝大酒店**8017-8018）。法定代表人：翟波，该公司董事长。委托诉讼代理人：张旭、熊珂，该公司职工（一般授权）。被告：刘某，女，1991年10月11日出生，汉族，住武，住武汉市硚口区div>原告武汉市时代天宇置业有限公司（以下简称时代天宇公司）与被告刘某商品房预售合同纠纷一案，于2018年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，于2018年5月25日公开开庭进行了审理。原告时代天宇公司的委托诉讼代理人熊珂；被告刘某到庭参加诉讼。因案情复杂，经本院院长批准，本案延长审限三个月。本案现已审理终结。原告时代天宇公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付房屋差价款76971元；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇.盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2013年2月25日，原告与被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的上述项目中的第×栋××层×号房屋，合同约定的建筑面积155.57平方米，总金额2934897元。合同中第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。后原告于2015年7月28日将房屋交付给被告。2017年，上述房屋取得《不动产权属证明》，登记的建筑面积为159.65平方米。为此，被告应当按合同约定向原告补缴房屋差价房款。被告刘某辩称：1、原告提交的实测面积依据不充分。2、即使存在实测与合同约定的面积差，也是原告违法违规形成的，应自行承担。3、原告在违规事实已发生的情况下，隐瞒事实与业主签订购房合同，属欺诈行为。4、原告违反合同约定交房，属违约交房。5、原告因违法建筑面积增大，反而从中获利的行为如获得支持不符合法律精神。6、原告的起诉超过了三年的诉讼时效。7、原告的起诉从根本上不成立。综上所述，原告的诉请于事实，于法律无据，恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：时代天宇公司于2012年9月取得位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目的《商品房预售许可证》。2013年2月25日，原、被告签订《武汉市商品房买卖合同》，约定：“刘某购买时代天宇公司开发的位于武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇?盛世滨江商品房项目第×幢××层×号房屋（合同约定建筑面积155.57平方米），总金额2934897元。”每平方米价格为18865.44元。合同第八条约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按商品房单价不变，以产权登记面积据实结算房价款。合同签订后，刘某向时代天宇公司支付了购房款2934897元。2017年4月25日，涉案房屋所在项目取得湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书。2017年8月间，涉案房屋取得《不动产权属登记证明》，权属登记的建筑面积为159.65平方米。原告遂提起诉讼，要求被告按现权属登记中记载的面积为准补足房屋差价。另查明，刘某购买的涉案房屋为时代天宇公司宣传图册中的A户型，该户型宣传图册中蓝色阴影部分表示不计入面积部分，该部分为主卧空调机位及卫生间外阳台、北边大阳台位置，红色阴影表示计一半面积部分；该涉案房屋权属登记所附《房产分户图》中主卧外墙长5.9米、宽3.8米，该部分在产权登记时计算全面积登记；卫生间及阳台长2.0米、宽2.2米、北边大阳台长2.0米、宽2.7米，该部分产权登记时计算半面积登记。《武汉市商品房买卖合同》附图涉案房屋主卧外墙长为5.3米、宽3.8米；卫生间及阳台长2.0米、宽1.5米、北边大阳台长1.3米、宽2.7米。结合宣传图册及上述两附图所涉及不计入面积部分及主卧空调机位，其产权登记的面积为3.925平方米[即3.8米×（5.9米-5.3米）+2.0米×（2.2米-1.5米）÷2+2.7米×（2.0米-1.3米）÷2]。再查明，2014年6月17日，武汉市国土资源和规划管理局作出武土资规划（2014）2035号《违法建设案件行政处罚决定书》，内容为：因武汉市硚口区汉西一路、沿河大道交汇处的天宇?盛世滨江项目未按建设工程规划许可证进行建设，擅自1、将5栋住宅楼的阳台封闭，并将3层商网局部扩建。2、原审批的幼儿园未建，在原幼儿园用地上新建1栋2-5层小区业主活动用房。3、新建2栋门房、1栋配电房、1栋锅炉房。4、封闭2、3、4栋住宅楼架空层，作为物业用房及社区用房，违法建筑面积12665.92平方米，违反了《武汉市城市规划条例》第63条的规定，决定对时代天宇公司做出如下处罚：1、对封闭阳台、扩建商网、新建业主活动用房和门房、配电房及锅炉房的11523.07平方米违法建筑按违反建设工程造价的80%处以9843701.20元的罚款后办理相关手续；2、对封闭的1142.85平方米架空层免予罚款处罚，暂时保留使用（不计入验收面积）。案件审理过程中，为查明案件事实，本院于2018年8月7日向武汉市国土资源和规划管理局发出《咨询函》，对以下事项进行咨询：1、武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇﹒盛世滨江商品房项目房屋权属登记面积超过合同约定建筑面积的具体原因是什么？面积差是原告所述因建设施工导致的误差？还是被告所述开发商将非封闭阳台改为封闭式阳台或者是将空调机位封入室内所致？2、武汉市硚口区汉西一路、沿河大道、崔家墩路交汇处的天宇﹒盛世滨江商品房项目房屋权属登记面积超过合同约定建筑面积的具体组成？各部分的面积分别是多少？3、原规划非封闭阳台及空调机位的面积是多少？该部分现在是否仍独立存在？上述部分面积是否计算至权属登记面积中？4、行政处罚决定书中“将5栋住宅楼的阳台封闭”所处罚的违法封闭阳台的面积是多少？这里的“5栋”指的是“第5栋”还是“1至5栋”？5、不动产权属证明中确定的面积是否包含违章处罚面积？武汉市国土资源和规划管理局于2018年8月28日作出《关于武汉市时代天宇置业有限公司天宇盛世滨江项目有关情况的回复》，该单位对以上咨询事项回复：1、经核实审批及竣工信息，该项目住宅部分实际建筑面积增加7315.21平方米。主要由两部分组成，一是施工导致的面积误差部分，建筑面积1516.45平方米；二是封闭阳台等违法建设部分，建筑面积5798.76平方米。关于房屋权属登记面积超过合同约定建筑面积的问题，因房屋权属登记面积测量和购房合同附图约定面积均不属该单位执业范围，建议由房产测绘管理部门予以回复；2、对于提出房产实测分摊面积计算方式及测量方式，因权属登记面积测量由房产部门进行，建议由房产测绘部门予以回复；3、该项目原规划审批非封闭阳台面积5510.19平方米，空调机位不计算面积。上述部分的违法建设经处罚后已经全部纳入规划验收范围，根据《不动产登记暂行条例实施细则释义》三十六条的规定，上述面积已经纳入权属登记面积。4、该项目住宅部分封闭阳台等违法建筑面积5798.76平方米，另，“5栋”为5栋建筑，即1号至6号住宅楼，其中5号、6号住宅楼为1栋建筑上的2栋塔楼。上述事实，有双方当事人的陈述；《武汉市商品房买卖合同》《不动产权属登记证明》、《违法建设案件行政处罚决定书》、《关于武汉市时代天宇置业有限公司天宇盛世滨江项目有关情况的回复》、《盛世滨江户型广告宣传图》等书证以证实，经开庭质证，本院审查，依法认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。广告说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被告提交的涉案房屋宣传图册对房屋赠送面积及计入一半面积的位置标注明确而具体，宣传图册的房型与合同附图及权属证明的附图中的房型一致，该宣传图册实为要约。宣传图册上的赠送面积在合同附图上没有显示，但已经实际包含在产权登记的面积中。在双方签订房屋买卖合同之时，正是宣传图册明确能够获得赠送面积，对被告以合同价格签订合同产生了重大影响。而被告在签订合同时已经知道实际建造的房屋与原设计方案不一致，故上述宣传图册对赠送面积和计算半面积的标识应视为合同条款。另外，涉案房屋权属登记增加的房屋面积并非由于正常的施工导致，而多是因为原告违规建设造成，原告应当自行承担该后果。综上，基于诚实信用原则及“任何人都不能从自己的违法行为中获益”这一法律精神，根据宣传图册户型图、合同附图以及权属证明附图计算出属于原告赠送面积的价款应由原告自行承担，由于施工误差等原因增加面积的价款应由被告向原告补足。根据涉案房屋权属登记证明所附《房产分户图》与《商品房买卖合同》所附房屋平面图计算的主卧增加的面积与阳台增加面积3.925平方米在《宣传图册》中应属于原告赠送的面积，该部分面积的差价应由原告自行承担。而由于施工误差导致增加的面积即159.65平方米-155.57平方米-3.925平方米=0.155平方米，其差价为0.155平方米×18865.44元=2924.14元，应由被告向原告支付。因涉案房屋在2017年8月取得权属证明后其登记的面积才予以确认，故原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干问题的解释》第三条的规定，经本院审委会讨论，判决如下：一、被告刘某于本判决生效之日起7日内向原告武汉市时代天宇置业有限公司支付房屋面积差价2924.14元；二、驳回原告武汉市时代天宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1724元，由原告武汉市时代天宇置业有限公司负担1674元，由被告刘某承担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 王 林人民陪审员 王 波人民陪审员 吴红琍二〇一八年十二月十日书 记 员 吴 穹