广西壮族自治区博白县人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0923民初2357号 原告：吴科林，男，1987年7月10日出生，汉族，住广西博白县。 委托诉讼代理人：黄富荣，广西桂盟律师事务所律师。执业证号：14501200810741537。 被告：广西富迪嘉房地产开发有限公司。住所地：广西博白县人民中路**。统一社会信用代码：91450923695359924J。 法定代表人：朱俊桦，总经理。 委托诉讼代理人：朱懋贵，博白县法律服务所法律工作者。执业证号：320090633550。 委托诉讼代理人：周敬文，男，1981年1月28日出生，汉族，该公司工作人员，住广西博白县。 原告吴科林与被告广西富迪嘉房地产开发有限公司（以下简称富迪嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月18日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告吴科林的委托诉讼代理人黄富荣，被告富迪嘉公司的法定代表人朱俊桦及委托诉讼代理人朱懋贵、周敬文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付逾期交房的违约金11397元给原告（违约金的计算：以已交房款401324元为基数，从2013年10月1日起至2014年2月20日止共142天，按每日万分之二计付，共11397元）；2、判决被告因被告的责任原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书而支付违约金40694元给原告，合同继续履行（违约金的计算：以已交房款401324元为基数，从2015年11月3日起至2018年8月13日止共1014天，按每日万分之一计付，共40694元；2018年8月14日以后的违约金另行计算）；3、判决被告为原告在六个月内办理取得房地产权属证书（不动产登记证书）；4、本案诉讼费由被告承担。原告在法庭辩论终结前将第三项诉讼请求变更为：判决被告为原告在判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书（不动产登记证书）。事实和理由：被告是一家经营范围为房地产开发与经营、建筑、装饰材料（除危险化学品）的销售的公司。2012年10月21日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》，原告通过银行按揭贷款的方式购买了被告出售的坐落于博白县城B小区“银龙富迪嘉园”商品房一套，价款为401324元。《商品房买卖合同》对交房期限、逾期交房违约责任、产权登记事项及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了首付款，并通过银行按揭贷款的方式付清了购房款,但被告直至2014年2月20日才向原告交付房屋，构成违约。因此，自2013年10月1日起至2014年2月20日，被告应当支付违约金11397元给原告。违约金的计算：以购房款401324元为基数，从2013年10月1日起至2014年2月20日止共142天，按每日万分之二计付，共11397元。自2013年10月1日起，经过720天，再经过42天办证时间（30个工作日），至2015年11月2日止，在这期间内被告应当为原告办理取得房地产权属证书。由于被告的责任（原因），原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书，被告构成违约，因而被告应当支付违约金40694元给原告。违约金的计算：以购房款401324元为基数，从2015年11月3日起至2018年8月13日止共1014天，按每日万分之一计付，共40694元。由于合同约定商品房产权登记有关手续由出卖人代办，根据本案的实际，判决被告为原告在判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书。根据法律有关规定，特向人民法院起诉，请求人民法院支持原告的诉讼请求。 被告富迪嘉公司辩称，一、驳回原告的全部诉讼请求；二、本案诉讼费由原告承担。理由是：1、原告无论请求被告支付延期交房的违约金，还是支付延期交付房权证的违约金，都已超过诉讼时效期间。2、被告没有延期交房，不应当承担延期交房的违约责任。被告于2013年7月22日通知原告交房时间，在买卖合同也约定的交房时间2013年9月30日，说明原告是知道交房时间的，原告没有领房并不证明被告逾期交房，原告没有证据证明被告逾期交房。其实，原告迟延领房是为了逃避交付物业费。3、被告的义务是提交相关材料到相关部门备案。未办理房产证是因规章的改变；县政府和职能部门协调不到位；被告没有违约，不应当承担原告逾期未能领取房权证书的违约责任。4、颁发房权证书的权力在于县政府及其职能部门，原告要求被告在判决生效后六个月内办理房产证是不合理的，也没有法律依据。5、如果被告违约，原告起诉的违约金过高，应予减少。 当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。庭审后，本院依职权向博白县房地产管理所调取涉案房屋的备案证明，原、被告亦向本院分别提供证据博住建报[2017]99号关于博白镇城区两违建筑处理意见和建议、博公消验字[2018]第0046号博白县公安消防大队建设工程消防验收意见书，因上述证据与案件基本事实有关，本院再次组织原、被告进行质证。对当事人没有异议的原告身份证、被告营业执照副本、个人住房（商业用房）借款合同、税收通用完税证、个人贷款支付凭证、首付款收据、国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证、预告登记证、规划验收申请、住建部公告、证明、博住建报[2017]99号关于博白镇城区两违建筑处理意见和建议、博公消验字[2018]第0046号博白县公安消防大队建设工程消防验收意见书无异议，本院予以确认并在卷佐证。 对当事人有异议的证据，本院认定如下： 1、关于原告提交的被告公司企业信用信息公示报告、水电初装费收据。被告富迪嘉公司对上述证据的三性持异议。被告公司企业信用信息公示报告客观真实，来源合法,且与本案有关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定；水电初装费收据不能证明原告的诉请，本院对其证明效力不予确认。 2、关于原告提交的商品房买卖合同、商品房备案抵押登记费收据、楼宇提前交接协议书。被告对上述证据真实性、合法性、关联性不持异议，但对证明目的不予认可。上述证据客观真实，来源合法,且与本案有关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 3、关于被告富迪嘉公司提交的交房通知、领房须知、领取ID卡、钥匙签收单、规划验收办理房产证报告、协调解决规划验收问题的请示、解决房地产历史遗留问题的请示、十六届第19期县政府《常务会议纪要》。原告对上述证据均持异议。上述证据客观真实，来源合法,且与本案有关联，本院对其真实性、合法性、关联性予以认定。 4、关于证人陈某、高某二人的证言欲证明被告富迪嘉公司于2013年7月中旬通知业主领房。陈某系被告富迪嘉公司的销售主管，高某系被告富迪嘉公司的销售顾问。虽其二人与被告有利害关系，但其二人的证言与被告富迪嘉公司提交的证据形成证据链，具有补强证据的作用，本院对上述证人证言的证明效力予以确认。 根据庭审笔录和经审查确认的证据，本院认定如下事实：为购买被告开发建设的商品房，原告支付购房款161324元给被告。2012年10月21日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买富迪嘉公司出售的坐落于博白县城B小区“银龙富迪嘉园”的商品房一套，合同总价款为401324元。《商品房买卖合同》约定：第八条“出卖人应当在2013年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用：1、该商品房经验收合格…5、该商品房经建设、施工、监理、设计、勘察五方验收合格，并签署《建设工程质量竣工验收意见书》”；第九条“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累计）（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金…”；第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”；第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用，由于政府职能部门的原因致使不能如期办理），造成该商品房权属登记备案手续不能在规定时间内完成的，出卖人不承担上述责任”。补充协议约定：第三条“《合同》第十一条所述由于买受人原因未能按期交付的情况至少包括：1、买受人所留电话、地、地址错误详或变更后不通知出卖人，导致通知无法送达买受人的，或买受人未注意到交房通告的；2、买受人未按交房通知、通告指定时间前来办理交接手续的…。上述情况出现，视为出卖人已将买受人所购商品房交付买受人，与买受人所购商品房相关的权利义务及风险随之转移给买受人,并开始计算买受人的房屋保修期及相关物业管理费用”。上述《商品房买卖合同》订立后，原告通过银行发放贷款的方式向被告支付剩余房款240000元。被告于2013年7月22日发出“交房通知”通知富迪嘉园一期业主该小区于2013年7月22日起开始交房。2014年2月20日，原告与被告委托的美景物业富迪嘉园服务中心签订《楼宇提前交接协议》并办理房屋交接手续。 另查明，被告开发建设的B小区“银龙富迪嘉园”一期工程于2011年取得建设工程规划许可证，于2013年竣工。被告于2014年3月20日向博白县住建部门提交规划验收申请，并分别于2014年6月19日、2015年6月11日、2016年10月18日、2018年5月8日发函向县政府请示要求解决案涉房屋验收及办理房地产权属证书。2018年7月16日，案涉工程经博白县公安消防大队验收合格。再查，被告已将案涉商品房项目的资料递交至博白县房地产管理所进行备案，但案涉工程未经建设工程竣工验收合格，案涉房屋未办理房地产权属证书。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。 关于被告是否逾期交房，是否应承担逾期交房违约金的问题。按照《商品房买卖合同》第八条的约定，被告应当在2013年9月30日前，将符合合同约定的商品房交付给原告使用。原告提出，被告交房的时间为2014年2月20日，且涉案房屋未经验收合格，不符合交付条件，被告行为应构成逾期交房。被告抗辩其已于2013年7月22日履行通知义务，并有“交房通知”、“领房须知”及二位证人证言在案为凭，且原告在收房时并未对房屋质量提出书面异议，被告不存在违约。本院认为，被告提供的证据足以证明其于2013年9月30日前已履行交房通知义务，原告因其自身原因未及时办理交接手续，责任不应由被告承担，即被告不构成逾期交房。原告提供的《楼宇交接协议书》载明“…但未能符合交付使用条件。因乙方有特殊情况，乙方要求提前交付使用其购买的物业…”，该协议内容明确了案涉房屋尚未具备交付条件，原告在知晓房屋不具备交付条件的情况下仍同意接收房屋，可推定其认可并接受案涉房屋的质量，原告以房屋不具备交付条件为由主张逾期交房违约金缺乏事实和法律依据，本院不应予以支持。 关于被告是否逾期办证，是否应该承担逾期办理房地产权属证书的违约金的问题。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3、自逾期之日起，出卖人按日向买受人支付已交房款的万分之一的违约金；逾期超过360日，买受人有权解除合同，出卖人退还买受人已付房款并按已付房款的百分之三支付违约金。因买受人原因（包括但不限于买受人未付清应付房款、不及时向出卖人领取相关资料、不及时向产权登记机关申请办证、不及时提交相关资料并付清相关费用，由于政府职能部门的原因致使不能如期办理），造成该商品房权属登记备案手续不能在规定时间内完成的，出卖人不承担上述责任”。该条款前半部分对被告作为房屋出卖人的备案义务进行了约定，后半部分约定了被告在出现因出卖人的责任，造成迟延办证的情况下承担责任，也可以说，如“非出卖人的责任，造成迟延办证”情况下被告就不承担责任，即这是一个免责条款。现被告以县政府及相关职能部门适用新规定造成案涉房屋无法验收及办证属于免责条款中约定的“非出卖人的责任”予以抗辩，并提供相应的请示函件为凭。对此，本院认为，其一，上述条款对办证履行期限约定不明，无法据此计算违约期间；其二，在办证问题上，作为出卖人的被告，已在约定的期限内向博白县房地产管理所备案，履行了该义务。本案中，案涉小区建设工程已取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证及商品房预告登记证，并于2013年竣工。被告已向政府相关职能部门提交验收申请，但没收到明确答复。目前，没有证据证明是被告的原因造成案涉房屋无法办理房产权属证明书，合同亦约定为非出卖人的原因。虽然2013年出台了《建设工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013），但案涉房屋仍应按照2011年适用的《建设工程建筑面积计算规范》进行测量验收。原告主张被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金，本院不予支持。关于被告以本案已超过诉讼时效，其不应承担逾期交房的违约金和逾期办证的违约金作为抗辩事由，鉴于前文已就本案的逾期交房和办证行为进行了论述，在此，本院不再赘述。如前所述，因为非被告原因致使房地产权属证书未能及时办理，所以原告诉请被告在本案判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书缺乏事实和法律依据，本院不予支持，但是被告仍应按照合同约定，继续履行协助办理房地产权属证书的义务。 本案经本院审判委员讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告吴科林要求被告广西富迪嘉房地产开发有限公司支付逾期交房的违约金的诉讼请求； 二、驳回原告吴科林要求被告广西富迪嘉房地产开发有限公司支付逾期办理房地产权属证书的违约金的诉讼请求； 三、驳回原告吴科林要求被告广西富迪嘉房地产开发有限公司于判决生效后六个月内办理取得房地产权属证书的诉讼请求。 案件受理费1102元，减半收取计551元，由原告吴科林承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人数提交副本，上诉于玉林市中级人民法院。于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费1102元（受理费户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账户：20×××57，开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审判员  廖紫谕 二〇一八年十二月二十七日 法官助理王大军 书记员刘德华