宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2018）宁0104民初12971号原告：宁夏海利达房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市兴庆区清和北街景墨家园**办公楼。法定代表人：李攀峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：王志玲，宁夏辅德律师事务所律师。被告：井宏彦，女，1979年10月16日出生，汉族，无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：任利军（系井宏彦之配偶），住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏海利达房地产开发有限公司(以下简称“海利达房地产公司”)与被告井宏彦商品房买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告海利达房地产公司的委托诉讼代理人王志玲、被告井宏彦的委托诉讼代理人任利军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海利达房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2015年1月29日签订的《借款协议》；2.判令被告向原告归还借款本金127000元；3.判令被告向原告支付自2016年12月1日至2018年10月22日止的逾期还款利息12916.26元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付借款127000元自2018年10月23日起至欠款付清之日止的利息；4.判令被告承担原告本次为实现债权所支付的律师代理费5000元。以上合计144916.26元；5.本案诉讼费用、保全费用由被告承担。事实与理由：2015年1月29日，被告因购买原告兴庆华府某室商品房，与原告签订《借款协议》，约定被告向原告免息借款127000元，还款方式为所有借款五年均分的方式进行还款，被告应于2016年11月30日前向原告偿还借款25400元，其后四年每年11月30日前向原告偿还25400元。如被告逾期还款超过5个工作日，从上述约定的逾期还款之日起，除归还本期全部借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息；如被告逾期还款超过30天，原告有权终止本借款协议，并要求被告在5个工作日内归还所有剩余借款，并承担中国人民银行同期贷款利率四倍的利息。2016年11月30日，协议约定的首期还款期限届满，被告未按照约定归还首期应还借款25400元，且自2016年12月1日至2018年10月22日止，被告欠付原告逾期还款利息12916.26元（2016年12月1日至2016年12月31日，首期应还借款本金25400元×30天÷360天×中国人民银行六个月内年利率4.35%=92.08元；2017年1月1日至2018年10月22日，首期应还借款本金25400元×659天÷360天×中国人民银行一年至三年期年利率4.75%×4倍=8834.26元；2017年12月1日至2018年10月22日，第二期应还款25400元×325天÷360天×中国人民银行六个月至一年期年利率4.35%×4倍=3989.92元。三段利息合计金额12916.26元），且被告应按该标准支付至欠款付清之日止。同时原告为实现债权支出律师费5000元，按照协议约定该费用亦应由被告承担。经原告多次去电、去函催促被告偿还借款未果，故原告诉至法院，请求依法判如所请。井宏彦辩称，因被告以高价购买涉案商品房，故没有欠付原告借款。另，原告出售的商品房存在众多问题，且一直未进行维修，以及其亦未按约将海南房屋的使用权归于被告。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对原告提交的银川市商品房买卖合同（预售）、商品房买卖合同（预售）之补充协议、借款协议、借款借据、说明、收据、招商银行个人贷款借款借据，符合证据的客观性，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的温馨提示、催款函、快递单，因系原告单方出具，无法核对真实性，本院对该证据不予采信。对原告提交的借款明细表、律师协议，因系原告单方出具，且被告认为与本案无关，本院对该证据不予采信。对原告提交的转账支票存根、现金交款单，均系复印件，且被告认为与本案无关，本院不予采信。对被告提交的房屋内照片，均系打印件，亦无其他证据予以佐证，无法证明涉案商品房存在质量问题，且原告不认可，本院对该证据不予采信。对被告提交的海南房宣传照片，均系打印件，无法证明系原告发布，且原告不认可，本院不予采信。本院经审理认定事实如下：2015年1月10日，原告向被告出具《收据》一张，载明：“今收到马俊杰、井宏彦，交来兴庆华府公寓XXXX购房定金，人民币叁仟元整，￥3000”。2015年1月28日，原告向被告出具《收据》一张，载明：“今收到井宏彦，交来兴庆华府公寓XXXX购房定金，人民币贰万玖仟元整，￥29000”。2015年1月29日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，出卖方（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：井宏彦，约定，“甲方将位于银川市兴庆区某室（39.29平方米）房屋出售给乙方，房产性质：商品房，规划用途：办公，总价款317000元，层高：4.8米。甲方应在2015年10月1日前向乙方交付房屋，乙方应当于2015年2月5日前支付首期房价款159000元，余款158000元向银行（贷款机构）申请贷款支付”。同日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）之补充协议》一份，出卖方（以下简称甲方）：宁夏海利达房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）：井宏彦，约定：“甲、乙双方于2015年1月29日签订的《商品房买卖合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的兴庆华府项目某号房（以下简称商品房）。乙方确定采取按揭方式支付该合同第五条约定的商品房价款；买受人于签署《商品房买卖合同》后60个工作日内，即2015年4月1日前付清房屋余款158000元；乙方构成违约的按以下约定承担责任：逾期时间在二十日之内的，每日按应交房款同期贷款利率4倍计算违约金；逾期时间超过二十日的，甲方有权解除合同，并向乙方收取房价款总额20%的违约金后将已将房款退还给乙方（不计利息），甲方可将房屋另行出售。”同日，被告为购买原告开发的兴庆华府房屋，双方经协商就首付款的支付方式，签订《借款协议》一份，约定：甲方为宁夏海利达房地产开发有限公司，乙方为井宏彦，约定乙方认购的兴庆华府某号房，房屋售价￥317000元，由于资金周转问题向甲方借款，经双方协商，甲方同意免息借给乙方总金额人民币壹拾贰万柒仟元整（￥127000元），乙方承诺按时向甲方归还上述借款。还款方式为所有借款五年均分的方式进行，约定乙方须在2016年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟肆佰元整（即￥25400元）；在2017年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟肆佰元整（即￥25400元）；在2018年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟肆佰元整（即￥25400元）；在2019年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟肆佰元整（即￥25400元）；在2020年11月30日前向甲方归还所借款项贰万伍仟肆佰元整（即￥25400元）。乙方必须严格按照本协议约定的期限归还每期借款，如逾期还款超过5个工作日的，从上述约定的逾期还款之日起除归还本期全部剩余借款外，并承担中国人民银行同期贷款利息，乙方如逾期还款超过30天，甲方有权终止本借款协议，并要求乙方在5个工作日内归还剩余所有借款，并承担中国人民银行同期贷款四倍利息。因法律程序而造成的各项诉讼、律师费等均由乙方承担。同日，被告向原告出具《说明》一份，载明：本人购买贵公司开发的兴庆华府14号楼828号房，面积39.29㎡，单价8068.21元，房屋总价为人民币叁拾壹万柒仟元整（￥317000元）。本人于2015年1月28日已交房款32000元，剩余房款中158000元需办理银行按揭贷款，127000元由于本人资金周转问题特向公司借款。现因办理银行按揭贷款，须向贵公司借款人民币壹拾贰万柒仟元整（￥127000元），并开具相应的购房收据或发票。此购房收据或发票实为贵公司借款，不作为本人实际交付款项的凭证，待办理完银行按揭贷款手续后，将购房收据或发票在三日内送还贵公司，本人并严格按照借款协议中的约定还款。被告于2015年1月28日向原告出具《借款借据》一张，明确借款人：井宏彦，借款原因：购买兴庆华府公寓XXXX房款，借款金额：壹拾贰万柒仟元整，￥127000元。后招商银行股份有限公司银川分行向被告发放贷款158000元汇入原告账号，现被告尚欠原告127000（房屋总价317000元-被告已付购房款32000元-贷款158000元）。后被告入住购买的位于兴庆区某号房屋。协议约定的还款期限届满时，被告未按约定向原告偿还借款，故原告诉至法院。原告为实现债权支出律师费5000元。本院认为，原、被告签订的《借款协议》，名为借款，实际原告并未向被告出借款项，双方之间并不存在借款的合意。该协议的主要内容是原告同意被告分期支付房屋首付款，以及被告逾期付款应承担的违约责任。故本案案由应为商品房买卖合同纠纷，现协议约定的付款期限届满，被告未向原告支付款项，已构成违约。按照协议约定，被告逾期付款超过30天，原告有权解除该协议，由被告提前付款并承担违约责任。故对原告关于解除双方于2015年1月29日签订的《借款协议》的诉讼请求，本院予以支持，同时被告应按照合同约定向原告支付购房款127000元。双方还约定被告逾期还款超过30天，应承担中国人民银行同期贷款四倍利息，该利息实际是被告违约给原告造成的经济损失。原告主张被告支付自2016年12月1日至2018年10月22日的利息12916.26元（2016年12月1日至2016年12月31日，首期应还借款本金25400元×30天÷360天×中国人民银行一年内年利率4.35%=92.08元；2017年1月1日至2018年10月22日，首期应还借款本金25400元×659天÷360天×中国人民银行一年至五年期年利率4.75%×4倍=8834.26元；2017年12月1日至2018年10月22日，第二期应还款25400元×325天÷360天×中国人民银行一年内年利率4.35%×4倍=3989.92元，共计12916.26元），该主张未超过法律规定及合同约定，本院予以支持，同时被告应按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付127000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息。关于原告主张的律师代理费5000元，因该费用不属于必然产生的费用，且被告认为不认可，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。被告主张原告出售的房屋存在质量问题以及原告未如约将海南房屋的使用权归于被告，但其提供的证据均系打印件，亦未提供其他证据予以佐证，无法证明涉案商品房存在质量问题及原告承诺赠与海南房屋的使用权，且原告均不认可，故本院对被告的辩解不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告宁夏海利达房地产开发有限公司与被告井宏彦于2015年1月29日签订的《借款协议》；二、被告井宏彦于本判决生效之日起七日内支付原告宁夏海利达房地产开发有限公司127000元及利息12916.26元，并按照中国人民银行同期贷款利息四倍的标准向原告支付127000元自2018年10月23日至本判决确定的付款之日止的利息；三、驳回原告宁夏海利达房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费3198元，减半收取计1599元，由原告宁夏海利达房地产开发有限公司承担55元，被告井宏彦承担1544元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员  马立忠二〇一八年十二月十一日法官助理胡娜书记员刘婷附：本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。