云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0625民初1741号原告昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。法定代表人胡春亚，该公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区爱民路********。委托代理人唐远波（特别授权），云南滇东北（永善）律师事务所律师。被告姚吉，男，1974年9月2日出生汉族，云南省永善县人，城镇居民，住，住永善县/div>委托代理人李玉慧（特别授权，系姚吉之妻），女，现年40岁，原，原住永善县桧溪镇强胜村车萝卜二社**住永善县。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称大辉物业公司）与被告姚吉物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员吴光联独任审判。2018年11月28日，本院公开开庭进行了审理。原告大辉物业公司的委托代理人唐远波，被告姚吉的委托代理人李玉慧到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大辉物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告支付2017年8月1日至2018年7月31日的住宅物业费、生活垃圾费、电梯运行费等共计2,062元及滞纳金412元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年6月18日，他公司与永善县宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，约定永善县宸源房地产开发有限责任公司聘请他公司对富善中央大街商品房提供物业服务。他公司同时公告了服务中的物业收费标准，住宅，住宅1元／㎡／月1.8元／㎡／月；电梯运行费1—10层0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告姚吉系富善中央小区1栋1单元19A01室业主，购房时曾在承诺书上签字按手印，同意遵守《临时管理规约》的相关条款，在每年5至8月预交下年度的物业管理费。被告2016年交纳了物业管理费2,242元（包含装修垃圾清理费180元）的物业管理费，但对2017年8月前应交的物业管理费、生活垃圾费、电梯运行费等2062元至今未付。被告姚吉辩称，1、与原告尚未签订物业管理合同；2、他提出按合同约定的1元／㎡／月缴纳物业管理费，原告不予理会；3、至今富善小区的开发尚未完成绿化、安全设施等，根据物业收费管理办法的规定，富善小区仅达到行业四级收费标准，即0.35元／㎡／月；4、原告的管理服务不到位，服务态度差，小区多次被盗，原告擅自拿走他家水龙头闸阀；5、要求原告出具相关部门批准的收费标准和行业标准，他家才交纳物业管理费。根据原、被告双方的诉、辩主张，本案争议焦点为：原告的诉讼请求有无事实依据及法律依据，是否应当得到法律的支持。原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：⒈营业执照、法定代表人身份证明、居民身份证复印件各一份。欲证明大辉物业公司及其法定代表人的基本信息。⒉家庭成员登记表复印件一份。欲证明被告姚吉及其家庭成员的基本信息。⒊《临时管理规约》、《前期物业服务合同》、通知书、承诺书各一份。欲证明2016年，永善宸源房地产开发有限责任公司与大辉物业公司签订了《前期物业服务合同》，昭通市大辉物业管理有限公司承接了永善县溪洛渡镇景观大道富善中央大街含地下车库在内共计123400㎡小区的物业管理服务。同时，姚吉在承诺书上签字认可，表示其同意遵守该《临时管理规约》。⒋交房通知书、消防安全承诺书、业主物品领用登记表、房屋移交登记表各一份。欲证明大辉物业公司接到永善宸源房地产开发有限责任公司通知后，于2016年7月30日向姚吉交付了业主手册、消防安全责任书、《临时管理规约》、钥匙等物。⒌装修协议一份。欲证明昭通市大辉物业管理有限公司与姚吉针对房屋装修达成协议，姚吉已经以其行为表示愿意接受昭通市大辉物业管理有限公司提供的物业管理服务。⒍物业收费表、2016年缴费凭证复印件各一份。欲证明昭通市大辉物业管理有限公司提供了物业服务收费项目、收费标准，并对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，姚吉按时交纳了2016年的物业管理费包括基本物业费、二次加压费、水池清理费、电梯运行费、环卫代收卫生费等。⒎追缴通知书复印件一份。欲证明昭通市大辉物业管理有限公司曾向姚吉追缴物业管理费的事实。⒏生活垃圾清运合同、电梯保养合同复印件各一份。欲证明昭通市大辉物业管理有限公司将小区的生活垃圾委托了专业机构进行清运，将小区的电梯委托了专业机构进行保养、维护，合同约定的费用为生活垃圾清运8.00元／户／月，电梯保养、维护6,000.00元／台／年。⒐《云南省物业服务收费管理实施办法》一份。欲证明物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位及其共用设施设备的维护、保洁服务、绿化养护等内容，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。⒑信合广场银座前期物业服务合同、信合广场银座与富善中央物业管理收费清单对照表。欲证明相同区域、同类高层小区物业服务费用包括物业服务费、电梯使用费、生活垃圾清理费、二次供水加压费等项目。经质证，被告姚吉对原告昭通市大辉物业管理有限公司提交的第1、2、3、5、项证据无异议；对第4组证据有异议，被告姚吉认为小区安全设施不完善，至今没有拿到门禁卡；对第6组证据有异议，认为原告未对水池进行清洗，也未产生二次加压；对第7组证据有异议，认为原告收费不合理，只同意按1元／㎡／月交纳；对第8、9、10组证据有异议，认为原告管理不到位，小区环境脏乱差，原告管理的富善小区没有绿化、监控等设施，无法与其他小区相比。被告姚吉针对其答辩理由，向本院提交如下证据：1.照片二张。欲证明原告在管理过程中，擅自断水，楼梯间的路灯是他家自己花钱安装。2.行政处罚决定书一份。欲证明原告的服务态度不好，原告法定代表人胡春亚的丈夫将他妻子李玉慧打伤。3.录像资料一份。欲证明原告没有提供良好的物业管理持续服务，导致小区环境脏、乱、差。经质证，原告大辉物业公司对被告提交的第1、3组证据有异议，认为没有拍摄的时间，不具有客观性；对原告提交的第2组证据有异议，认为原告的员工与被告之妻发生的纠纷属另一法律关系，与本案无关联性。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认为，原告大辉物业公司提交的第1、2、3、4、5、6、7组证据具备证据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性,证据间能够相互印证,能够证明案件的相关法律事实,本院予以采信并作为认定案件事实的根据;原告昭通市大辉物业管理有限公司提交的第8、9、10组证据与本案不具有关联性,本院不予采信。被告姚吉提供的第1、3组证据属影视资料，无其余证据相印证，本院不予采信；被告提供的第2组证据能证明原告大辉物业公司在管理过程中存在不文明现象，有管理瑕疵，符合证据的三性，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告大辉物业公司于2015年11月12日依法登记成立、取得执业资格，经营范围为物业管理、家政服务、装卸搬运、清洁卫生等。2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司承接了永善宸源房地产开发有限责任公司开发的富善中央小区的物业管理服务。原告大辉物业公司对收费项目和收费标准进行了公示，收费项目和收费标准为：物业服务费住宅1.00元／㎡／月、商铺1.80元／㎡／月，电梯运行费1-10层0.22元／㎡／月、11-20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月，二次加压费0.16元／㎡／月，水池清理费0.03元／㎡／月，生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告姚吉向永善宸源房地产开发有限责任公司购买了富善中央小区1＃楼1单元19A01号房，面积114.59㎡。2016年6月18日，原告大辉物业公司向被告姚吉等购房者出示了《临时管理规约》，并与被告姚吉签订了承诺书。承诺书载明：“本人已详细阅读并理解永善宸源房地产开发有限责任公司拟定的《临时管理规约》，同意遵守本公约内的一切条款。如有违约，愿承担相应违约责任。”2016年7月26日，永善宸源房地产开发有限责任公司通知原告大辉物业公司将被告姚吉购买的富善中央小区1＃楼1单元19A01号房交付被告姚吉。2016年7月30日，原告大辉物业公司与被告姚吉签订了《消防安全承诺书》，并将《业主手册》、钥匙交付给被告姚吉。当日，原告大辉物业公司与被告姚吉还签订了《装修协议》，被告姚吉交纳了装修垃圾清理费180.00元、2016年8月1日至2017年7月31日的水池清理费（114.59㎡×0.03元／㎡／月×12月）41.00元、生活垃圾费（114.59㎡×0.07元／㎡／月×12月）96.00元、电梯运行费（114.59㎡×0.24元／㎡／月×12月）330.00元、物业服务费（114.59㎡×1.00元／㎡／月×12月）1,375.00元、二次加压费（114.59㎡×0.16元／㎡／月×12月）220.00元，共计2,242.00元。被告姚吉入住富善中央小区1＃楼1单元19A01号房后，只交纳2016年8月1日至2017年7月31日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费。因被告姚吉未交纳2017年8月1日至2018年7月31日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费，原告大辉物业公司多次催收，被告姚吉至今仍未交纳。原告大辉物业公司员工在催收物业管理费的过程中有辱骂、殴打业主等不文明现象。本院认为，原告大辉物业公司系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业，其与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告大辉物业公司承接富善中央小区的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示，并与被告姚吉签订了承诺书，被告姚吉承诺遵守《临时管理规约》，且被告姚吉已经按照原告昭通市大辉物业管理有限公司公示的物业服务收费项目和收费标准交纳了2016年8月1日至2017年7月31日的装修垃圾清理费、水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费2,242.00元（含装修垃圾清理费180.00元），说明被告姚吉接受了原告昭通市大辉物业管理有限公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告大辉物业公司作为富善中央小区的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告姚吉作为居住在由大辉物业公司提供物业服务的小区业主，享受了原告大辉物业公司提供的物业服务，应当依约按时向原告大辉物业公司交纳物业服务费。被告姚吉至今未向原告大辉物业公司交纳2017年8月1日至2018年7月31日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费2,062.00元，已构成违约，应当依法承担相应的违约责任。原告大辉物业公司要求被告姚吉交纳2017年8月1日至2018年7月31日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费2,062.00元，事实清楚，证据充分。原告大辉物业公司的该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告姚吉以待原告大辉物业公司完善富善中央小区基础设施和公共配套设施，小区不存在安全隐患后才愿意交纳物业服务费的抗辩理由，本院不予采纳。原告大辉物业公司作为物业服务企业，虽然进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，但是应当加强物业服务人员的培训，进一步提高员工素质，提升物业服务质量和管理水平，以求得业主的理解和认可。被告姚吉所居住的小区属于新建小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步完善，被告姚吉也应当给予原告大辉物业公司一定的理解和支持，共同维护小区的物业环境。鉴于原告管理过程中存在一定的管理瑕疵，原告大辉物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告姚吉支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2017年8月1日至2018年7月31日的水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费、物业服务费、二次加压费共计2,062.00元，限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告姚吉负担。如被告姚吉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若被告姚吉不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  吴光联二〇一八年十二月十二日书记员  罗宇浩