南宁铁路运输法院 民 事 判 决 书 （2017）桂7102民初691号 原告：赖启扬，男，1989年8月23日出生，汉族，住广西壮族自治区灵山县。 委托诉讼代理人：周毅，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾玉平，北京市盈科（南宁）律师事务所律师。 被告：广西太阳杉投资管理有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市。 法定代表人：邹明峰，该公司董事长。 委托诉讼代理人：覃政恺，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：王海芳，女，该公司员工。 原告赖启扬与被告广西太阳杉投资管理有限公司（以下简称太阳杉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月16日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告赖启扬的委托诉讼代理人周毅，被告太阳杉公司的委托诉讼代理人覃政恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 赖启扬向本院提出诉讼请求：1.撤销赖启扬与太阳杉公司签订的（《商铺租赁合同》；2.太阳杉公司向赖启扬退还2016年12月28日至2017年2月4日期间的租金8655元、开业六折抵减租金2733.20元、租赁保证金20499元、公共事业保证金10000元、装修押金5000元、运营管理费2001元、综合管理费6833元；3.太阳杉公司向赖启扬返还现金抵用券金额210元；4.太阳杉公司向赖启扬赔偿装修损失23250；5.本案诉讼费用由太阳杉公司承担。事实和理由：2016年7月22日，赖启扬与太阳杉公司签订（2016）邕（DT）00100号《商铺租赁合同》，约定赖启扬承租太阳杉公司位于商铺。签订租赁合同前，太阳杉公司向赖启扬发放的商业广告中明确称“项目分两层，建筑面积约4500平方米，共有五个出入口与地面连接，客流与商业空间无缝融合”“1号、2号、3号、4号物业出入口将成为客流重要出入口”，并附有出入口位置图。根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第十四条、第十五条规定，该商业广告内容具体确定，表明经赖启扬承诺，太阳杉公司即受该意思表示约束，属于要约。此外，根据合同法第三十九条第二款、第四十条规定，太阳杉公司商业广告中的“免责声明：所有资料包括图片、文字描述或其他资料，仅供参考或识别之用，所有内容一律以政府最终审批之法律文件与法定图则为准”内容，属于格式条款，因免除太阳杉公司责任导致无效。该商业广告属于双方签订的租赁合同的一部分。但截至目前，万象城站地铁商业街仅建成两个客流出入口（即实际标示为万象城站E、F的出入口），与太阳杉公司称B商业街五个客流出入口相差甚远。太阳杉公司故意隐瞒真实情况，诱使赖启扬做出错误意思表示，与太阳杉公司签订租赁合同，太阳杉公司的行为构成欺诈。赖启扬委托律师于2017年3月27日向太阳杉公司发出《律师函》，要求太阳杉公司开通其承诺的地铁商业街五个客流出入口，但太阳杉公司怠于履行该义务，至今未开通。太阳杉公司于2016年12月28日起向赖启扬收取租金，但地铁万象城站附属空间于2017年2月4日才取得消防许可证，致使赖启扬在此期间无法正常使用商铺。赖启扬有权根据合同法第五十四条第二款规定，请求撤销双方签订的租赁合同，并要求太阳杉公司返还相关费用，赔偿经济损失。为维护合法权益，赖启扬诉至法院，请求判如所请。 太阳杉公司辩称：1.赖启扬在承租商铺前亲自到现场查看过，对商铺及周边环境设施进行了充分的了解，太阳杉公司没有隐瞒和欺骗行为，《商铺租赁合同》是双方在平等自愿的基础上签订的，是合法有效的；2.太阳杉公司发放的商业广告属于要约邀请，而非要约，且地铁商业街确实有A、B、C、D、E、F等通道口与地面相连接，与商业广告宣传相符；3.赖启扬没有按时缴纳第二季度的租金、营运管理费等费用，无权享受开业六折租金抵减优惠及现金抵用券210元的优惠，赖启扬逾期不缴纳第二季度租金，太阳杉公司有权依据租赁合同第18.4条约定单方解除合同，并根据租赁合同第18.5条约定没收赖启扬已交纳的租金、租赁保证金、综合管理费、营运管理费等；4.赖启扬对商铺进行装修系其自身需求，根据租赁合同第14.2条约定，合同无论基于何种原因终止，赖启扬应将商铺内的所有动产搬离商铺，商铺的装修及附属设施归太阳杉公司所有，无须给予补偿，况且本案租赁合同系赖启扬的原因导致解除，故赖启扬应自行承担其装修损失；5.赖启扬提交的书面《Bingo126商铺免租减租申请》反映赖启扬在2016年12月28日至2017年2月4日期间正常使用商铺进行经营，赖启扬要求太阳杉公司返还该期间的租金8655元于法无据。综上，请求法院依法驳回赖启扬的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2016年7月22日，赖启扬（乙方，承租方）与太阳杉公司（甲方，出租方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将位于商铺出租给乙方经营食品，建筑面积共16.67平方米，租期自2016年12月28日至2017年12月27日，商铺交付日期为2016年11月1日；2.月租金6833元，租金按季度结算，乙方须于每季度首月五日前支付当季租金；3.营运管理费是为维护整个项目的正常运作，而对项目公共区域执行保安、清洁、维护等工作而发生的必要费用，以及该区域本身的水电、空调费、日常推广费等费用，每月每平方米40元，月营运管理费为667元，营运管理费按季度缴纳，首季度营运管理费应于合同签订之日起三日内支付，其余季度的营运管理费于每季度首月五日前支付；4.乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付相当于一个月租金即6833元作为综合管理费，支付公共事业保证金10000元、装修押金5000元，支付三个月租金即20499元作为租赁保证金，租赁保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费使用，仅作为乙方履行合同义务的履约保证金；5.合同第5.4.1条约定，合同期届满或合同解除后，在乙方未欠缴电话费、水费、电费、燃气费及其他费用的情况下，甲方向乙方返还公共事业保证金；6.合同第7.5条约定，如乙方没有违反合同及有关装修的规定，装修期届满且消防部门验收合格后一个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还装修押金；7.乙方应根据甲方提供的《商铺装修标准》对商铺进行装修；8.合同第14.2条约定，合同无论基于何种原因终止，乙方应将商铺内的所有动产搬离商铺，商铺的装修及附属设施归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如乙方确需拆除其加装的设备、设施的，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态；9.合同第18.3条约定，租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，应向甲方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，乙方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还。若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任；10.租赁期间内，乙方逾期交付租金、综合管理费、营运管理费、水电费等其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金；此外，合同还约定了双方其他的权利与义务。2016年8月1日，赖启扬向太阳杉公司支付2016年12月28日至2017年3月27日期间的租金20499元、综合管理费6833元、运营管理费2001元、租赁保证金20499元、公共事业保证金10000元、装修押金5000元。2016年11月1日太阳杉公司向赖启扬交付商铺。 之后，赖启扬（乙方）与太阳杉公司（甲方）还签订了《补充协议》，主要内容为：因万象城站已具备地铁通行条件，甲方将提前交铺并提前开业，装修期不包含在租赁期内，合同起始日及租金起算日从甲方项目开业日开始计算。 2016年10月31日，太阳杉公司向承租户发出《关于项目开业优惠政策的函》，主要内容为：如在2016年12月10日前完成商铺的装修并达到开业条件，同时配合项目整体运营安排的，太阳杉公司给予首月租金六折优惠，起租日按原合同约定执行。 2016年11月，赖启扬承租A35b号商铺后委托南宁市昌炳订制装饰工程有限公司进行装修，赖启扬支付了装修费。 2016年12月28日，南宁地铁一号线全线开通并贯穿站。同日，地铁商业街运营。赖启扬承租的商铺亦完成装修，并于2016年12月28日开门营业。 2017年2月4日，南宁地铁一号线万象城站附属空间取得《消防安全检查合格证》。 赖启扬在与太阳杉公司签订租赁合同前，收到太阳杉公司制作并发放的地铁商业街项目广告宣传册，广告宣传册上印有“项目分两层，建筑面积约为4500平方米，共有五个出入口与地面连接，客流与商业空间无缝融合”、“地铁通道口******、4号物业出入口将成为客流重要出入口”，并画图标注了地铁通道口及五个商业街出入口的位置。该宣传册还印有“本画册内所有资料包括任何图片、文字描述或其他资料，仅供参考或识别之用，所有内容一律以政府最终审批之法律文件与法定图则为准。”目前，万象城站开通了A、B、C、D共4个地铁通道口，其中从C出站口出站后可直接通向地铁商业街，商业街区域开设了两个商业区出入口(即E、F出入口)。 2017年3月21日，太阳杉公司向赖启扬发出《缴费通知书》，要求赖启扬支付第二季度的租金及运营管理费等费用，并注明优惠金额包括开业六折抵减金额2733.20元、现金抵用券金额210元。 2017年3月27日，赖启扬委托北京市盈科（南宁）律师事务所律师向太阳杉公司发出《律师函》，要求太阳杉公司向赖启扬提供租赁物经消防安全检查合格的材料，尽快为地铁商业街开通五个客流出入口。太阳杉公司收到律师函后，并未给予书面回复。 2017年3月31日，赖启扬将商铺内的物品搬离，不再经营。2017年6月8日，太阳杉公司向赖启扬邮寄送达《合同解除通知书》，告知赖启扬，因其未按合同约定支付第二季度相关费用，太阳杉公司于2017年4月27日解除双方签订的商铺租赁合同，要求赖启扬办理退铺手续。 另查明：太阳杉公司与南宁轨道交通集团有限责任公司签订《南宁轨道交通一号线车站附属空间租赁合同》，约定由太阳杉公司承租包括地铁商业街在内的南宁地铁一号线大型地下商业空间作为经营场地，租期自2016年7月1日至2026年6月30日。 上述事实，有当事人举证、质证，并经本院审查确认的如下证据证实：赖启扬与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》、Bingo126万象城站•地铁;地铁商业街广告宣传册、地铁站厅信息指示图及图片保证金收款收据、公共事业保证金收款收据、装修押金收款收据、租金收据、运营管理费收款收据、综合管理费收款收据、关于项目开业优惠政策的函、《Bingo126商铺免租减租申请》、缴款通知书、装修款收据、消防安全检查合格证、律师函及邮寄凭证、太阳杉公司发出的《合同解除通知书》、当事人陈述及法庭笔录等。 本院认为，太阳杉公司制作并发放的地铁商业街宣传册是商业广告，内容并不具体明确，未注明赖启扬承租的商铺号、租金标准、租期等，未具有足以使租赁合同成立的主要条款，未含有一经受要约人承诺，要约人即受拘束的意思，该宣传册属要约邀请而非要约•地铁;地铁商业街仅开通了两个商业区出入口阳杉公司广告宣传册上所宣传的有五个商业区出入口与地面连接不相符。但该广告宣传册并不是双方签订的租赁合同的一部分，在双方签订的租赁合同中，太阳杉公司并未承诺开通五个商业区出入口。赖启扬自愿承租涉案商铺，与太阳杉公司签订租赁合同并未违背其真实意思。租赁合同签订后，太阳杉公司将商铺交给赖启扬经营。租赁合同的签订并没有损害赖启扬的合法利益。赖启扬要求撤销其与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》的诉讼请求无事实和法律依据，应予驳回。《商铺租赁合同》的签订，不存在欺诈或者其他可撤销的事由，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。 在合同履行期限内，赖启扬于2017年3月31日将商铺内的物品搬离，不再进行经营，且不交纳租金。其单方终止履行租赁合同的行为，既无合同依据亦无法律依据，是一种违约行为，应承担违约责任。故本院依法认定赖启扬与太阳杉公司签订的《商铺租赁合同》于2017年3月31日因赖启扬单方违约解除。 关于租赁保证金的问题。租赁合同第18.3条约定，租赁期限内，承租方非因法律、法规及合同规定的情况，中途擅自退租的，应向出租方支付相当于商铺三个月租金的数额作为违约金，承租方已缴纳的租金、综合管理费及租赁保证金等均不予退还，若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。该合同条款是对乙方违约责任的约定。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。赖启扬明确表示，如其构成违约，合同约定的违约责任过分高于造成的损失，且超过订立合同时预见到的因违反合同可能造成的损失，请求法院对其应承担违约责任予以减少。本院认为，合同法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”太阳杉公司未举证证实赖启扬擅自退租给其造成损失的具体数额，租赁合同第18.3条约定的赖启扬擅自退租应承担的违约责任过分高于造成的损失，本案双方约定的租赁保证金数额合理且系双方在签订合同时预见到的因违反合同可能造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，对赖启扬擅自退租应承担的违约责任予以调低，酌情确定赖启扬擅自退租单方解除合同应承担的违约责任只是已缴纳的租赁保证金20499元不予退还。本院认为，对已缴纳的租金、综合管理费，应根据双方的其他约定及合同的履行情况确定是否退还。故赖启扬诉请太阳杉公司退还租赁保证金20499元，本院不予支持。 关于租金的问题。涉案商铺所在的地铁万象城站附属空间虽然于2017年2月4日才通过消防验收，但赖启扬未举证证明因未通过消防验收导致商铺被停业，无法经营使用的后果，应承担举证不力的法律后果。本院对赖启扬主张商铺无法经营使用不予采信。赖启扬承租商铺经营食品店于2016年12月28日开张至2017年3月31日歇业，应交纳相应租金。2016年10月31日太阳杉公司向赖启扬发出《关于项目开业优惠政策的函》，承诺如在2016年12月10日前完成商铺的装修并达到开业条件，同时配合地铁一号线整体运营安排，太阳杉公司给予首月租金六折优惠。赖启扬在2016年12月10日前完成商铺的装修，并配合地铁一号线整体运营的安排，于2016年12月28日开张营业，符合首月租金六折优惠的条件，优惠后2016年12月28日至2017年1月27日应交纳的租金为4099.80元。而赖启扬已交了6833元，多交的2733.20元应予退还。赖启扬诉请太阳杉公司退还2016年12月28日至2017年2月4日的租金8655元，本院支持退还开业首月六折抵减租金2733.20元，超出部分不予支持。 关于公共事业保证金的问题。涉案租赁合同第5.4.1条约定，合同期届满或合同解除后，在赖启扬未欠缴电话费、水费、电费、燃气费及其他费用的情况下，太阳杉公司返还公共事业保证金。赖启扬已向太阳杉公司支付公共事业保证金10000元，现双方的租赁合同已解除，太阳杉公司并没有证据证明赖启扬拖欠电话费、水费、电费、燃气费等费用，故对赖启扬诉请太阳杉公司退还公共事业保证金10000元，本院予以支持。 关于装修押金的问题。涉案租赁合同第7.5条约定，如赖启扬没有违反合同及有关装修的规定，装修期届满且消防部门验收合格后一个月内，太阳杉公司凭装修押金收据原件向赖启扬无息返还装修押金。赖启扬已向太阳杉公司支付装修押金5000元，现双方的租赁合同已解除，太阳杉公司并没有证据证明赖启扬违反有关装修的约定给太阳杉公司造成损害，需用装修押金抵扣，故对赖启扬诉请太阳杉公司退还装修押金5000元，本院予以支持。 关于运营管理费的问题。赖启扬已按租赁合同第5.2.1、5.2.2条约定向太阳杉公司支付了三个月（2016年12月28日至2017年3月27日）的运营管理费共2001元，赖启扬实际使用铺面经营的期间是2016年12月28日至2017年3月31日，赖启扬支付的运营管理费已经在使用铺面经营期间消耗完毕。故赖启扬诉请太阳杉公司退还运营管理费2001元，本院不予支持。 关于综合管理费的问题。赖启扬已按租赁合同第5.2.4条约定向太阳杉公司一次性支付了综合管理费6833元，合同约定的租期为一年，该笔综合管理费应平均摊销在一年租赁期内。赖启扬单方解除合同，实际使用铺面至2017年3月31日，该期间赖启扬应支付的综合管理费为1784.17元(计算方式：6833元÷360元×94天)，故太阳杉公司应向赖启扬退还剩余租期内分摊到的综合管理费5048.83元（计算方式：6833元-1784.17元）。赖启扬诉请太阳杉公司退还综合管理费6833元，本院支持退还5048.83元，超出部分不予支持。 关于装修损失的问题。涉案租赁合同第14.2条约定，合同无论基于何种原因终止，乙方应将商铺内的所有动产搬离商铺，商铺的装修及附属设施归甲方所有，甲方无须给予乙方补偿，如乙方确需拆除其加装的设备、设施的，须征得甲方同意并恢复至进场交铺时的原始状态。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿……”本案因赖启扬提前退租导致合同违约解除，太阳杉公司不同意利用已形成附合的装饰装修物，依据上述法律规定及双方合同约定，赖启扬的装修费损失由其自行承担。赖启扬诉请太阳杉公司赔偿装修损失23250元，既无法律依据亦无合同依据，本院不予支持。 关于现金抵用券的问题。涉案租赁合同并未对现金抵用券进行约定，现金抵用券仅出现在太阳杉公司向赖启扬催缴第二季度费用的通知书中，该通知书载明太阳杉公司将现金抵用券210元作为第二季度的优惠金额，即该金额可以用于抵扣第二季度应交费用，但赖启扬未履行第二季度的租赁合同，未使用该项优惠。现金抵用券只能抵扣第二季度应交费用，而不能兑换现金，故赖启扬诉请太阳杉公司返还现金抵用券金额210元，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十四条、第十五条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 广西太阳杉投资管理有限公司向赖启扬返还租金 2733.20元、公共事业保证金10000元、装修押金5000元、综合管理费5048.83元； 二、驳回赖启扬的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费1780元（赖启扬已预交），由赖启扬负担1268元，广西太阳杉投资管理有限公司负担512元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于南宁铁路运输中级法院。 审 判 长  梁 娟 人民陪审员  黄初珍 人民陪审员  凌 晓 二〇一八年十二月四日 书 记 员  蒙美丞 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。