广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤01民终23112号上诉人（原审原告）:黄照辉，男，1961年9月1日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）:李毓荣，男，1924年2月21日出生，满族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审被告）:李中，男，1962年9月12日出生，满族，住广东省广州市海珠区。两被上诉人的共同委托代理人：李跃，广东纵横天正律师事务所律师。上诉人黄照辉因与被上诉人李毓荣、李中返还原物纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初4667号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2017年6月25日，李中签名出具《承诺函》，载明“兹有李中先生向黄照辉先生承诺（海珠区晓港中马路37号102房）排污管疏通工程事宜。施工时间为期一个月（2017年7月1日－2017年7月30日）。现双方约定从购房款中暂扣人民币壹万元（10000.00元）作为保证金，该保证金并交金房地产公司代保管，该款在限定期限内工程竣工，由金房地产公司返还给李中先生，逾期则由黄照辉先生自行处理”。2017年6月27日，黄照辉与李毓荣网签《存量房买卖合同》，载明李毓荣将位于海珠区晓港中马路37号102房房屋出售给黄照辉，该房地产以现状售予黄照辉，黄照辉或其代理人已认真查勘和了解该房地产的情况，该房地产出售总金额为1000000元，黄照辉应于2017年6月30日前支付给李毓荣，该房地产交付时间为李毓荣收齐楼款当天，双方应当于2017年6月30日前办理产权转移登记。签订合同后，该房屋已于2017年7月5日过户登记至黄照辉名下。2018年1月4日，黄照辉作为甲方、李中作为乙方，经广州市海珠区昌岗街晓港中社区居委人民调解委员会调解达成《调解协议书》，载明“甲、乙双方因晓港中马路37号102房（以下简称涉案房屋）的化粪渠修缮问题及保证金问题发生纠纷，经晓港中居委人民调解委员会居中调解，甲、乙双方协商一致，自愿达成如下调解协议：一、乙方应于2018年4月1日前完成涉案房屋的化粪渠的修缮。本次修缮具体的组织、跟进工作由乙方负责，包括但不限于：组织涉案房屋所在建筑物的业主进行商讨并同意施工、找施工队具体施工并跟进、施工工程的竣工验收等。二、关于本次修缮的出资，根据具体出资方案应由涉案房屋业主出资的该部分资金，全部由乙方承担。三、在化粪渠修缮施工工程竣工并验收合格后，甲方同意现由广州市琻房地产代理有限公司代管的保证金壹万元退还给乙方。四、本协议经双方当事人签字后立即生效，具有法律约束力，双方当事人应按照约定履行。如2018年4月1日前，涉案房屋的化粪渠的修缮工作仍未完成，乙方对此有过错的或故意拖延的，保证金不予退还，并由将保证金收据交予甲方，保证金由甲方没收”。之后，黄照辉向原审法院提起本案诉讼。一审庭审中，黄照辉和李毓荣、李中确认黄照辉看房子时发现涉案房屋化粪渠堵塞，楼上的污水倒灌一楼，涉案房屋存在漏水问题，双方于2017年6月25日协商解决漏水问题，当时李毓荣、李中承诺于1个月内维修完毕，同意在购房款中暂留10000元作为保证金，并由李中签名出具了《承诺函》，签订《承诺函》后双方网签买卖合同，之后双方又在街道办主持下签订《调解协议书》。黄照辉和李毓荣、李中确认李中为李毓荣的儿子，李中代表李毓荣在《承诺函》和《调解协议书》上签名，并代表李毓荣处理该纠纷。黄照辉和李毓荣、李中确认李毓荣已收到黄照辉支付的购房款990000元，另外10000元购房款由中介公司保管作为保证金。黄照辉确认双方网签买卖合同后涉案房屋没有漏水问题。黄照辉确认于2018年2月15日有召开过涉案房屋化粪渠维修工程施工的会议，其也有参加，当时二楼业主不同意维修，四楼的租户表示同意维修，但不同意出资，三楼业主没有参加会议，但李中与三楼住户沟通之后向其反馈该住户希望尽量不再动。黄照辉确认购买涉案房屋前查看过该房屋，当时看见《房屋完损性鉴定报告》所提及的梁，该梁对房屋并没有造成损坏。黄照辉提供了广东合正建筑物鉴定检测有限公司于2017年8月26日出具的《房屋完损性鉴定报告》，用于证明李毓荣、李中于其购买该房屋前加建梁，该梁存在安全隐患。黄照辉提供了发票，用于证明其支出鉴定费用。李毓荣、李中提供了收款收据，用于证明其已对化粪渠进行了疏通。李毓荣、李中提供了装修工程预算书，用于证明其找装修公司对“更换排污管”工程出具预算后，部分住户不同意施工。李毓荣、李中提供了书面说明，用于证明其将调解协议的执行情况交给居委会备案。黄照辉一审诉讼请求：李毓荣、李中向黄照辉支付该房屋排污管疏通工程费10000元以及承担房屋鉴定费3800元，以上合计13800元，诉讼费由李毓荣、李中承担。原审法院认为：黄照辉和李毓荣、李中于庭审中均确认黄照辉看房子时发现涉案房屋化粪渠堵塞，楼上的污水倒灌一楼，涉案房屋存在漏水问题，双方于2017年6月25日协商解决漏水问题，当时李毓荣、李中承诺于1个月内维修完毕，同意在购房款中暂留10000元作为保证金，并由李中签名出具了《承诺函》，签订《承诺函》后双方网签买卖合同，之后双方又在街道办主持下签订《调解协议书》，原审法院予以采纳。依上可见，李中在《承诺函》中同意从购房款中暂扣10000元作为保证金，是保证1个月内完成排污管疏通工程，用于解决该房屋的漏水问题，而黄照辉确认双方于2017年6月27日网签买卖合同后涉案房屋已经没有漏水问题，现黄照辉依据《承诺函》要求李毓荣、李中支付保证金10000元依据不足。至于黄照辉表示不能排除该房屋以后会出现漏水问题，由于该问题并未实际发生，亦不足以认定以后必然发生，黄照辉据此要求李毓荣、李中支付保证金10000元依据不足。同时黄照辉与李中签订《调解协议书》后，黄照辉确认于2018年2月15日有召开过涉案房屋化粪渠维修工程施工的会议，其也有参加，当时二楼业主不同意维修，四楼的租户表示同意维修，但不同意出资，三楼业主没有参加会议，但李中与三楼住户沟通之后向其反馈该住户希望尽量不再动，可见该建筑物其他业主不同意进行化粪渠维修工程，并非因李毓荣、李中的过错或故意拖延而未进行相应工程，黄照辉据此要求李毓荣、李中支付保证金10000元亦依据不足。综上，黄照辉于本案中要求李毓荣、李中支付10000元依据不足，原审法院不予支持。黄照辉认为其于购买涉案房屋后委托广东合正建筑物鉴定检测有限公司进行鉴定，发现李毓荣、李中于其购买该房屋前加建梁，该梁存在安全隐患，要求李毓荣、李中承担相应的鉴定费，考虑到黄照辉确认购买涉案房屋前查看过该房屋，当时看见《房屋完损性鉴定报告》所提及的梁，该梁对房屋并没有造成损坏，而黄照辉与李毓荣网签的《存量房买卖合同》中明确载明该房地产以现状售予黄照辉，该房屋已实际交付并过户给黄照辉，现黄照辉据此要求李毓荣、李中支付房屋鉴定费3800元依据不足，原审法院不予支持。据此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院判决如下：驳回黄照辉的全部诉讼请求。本案一审受理费145元，由黄照辉负担。判后，上诉人黄照辉不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实缺乏依据。李毓荣、李中的义务是疏通涉案房屋的排污管道，双方均确认涉案房屋存在漏水的问题，李毓荣、李中也承诺在限定的时间内对排污管进行疏通。李毓荣、李中不履行该义务应当承担违约责任，存放在中介公司的保证金1万元由黄照辉收取，作为维修费用。二、黄照辉有权按照《承诺书》的承诺收取保证金1万元。按照《承诺书》的承诺，李毓荣、李中未能在一个月内完成排污管道疏通工程，黄照辉可收取该保证金。原审法院颠倒因果关系和举证责任。双方在2018年1月4日签订《调解协议书》可证明李毓荣、李中亦认为涉案房屋需要维修。三、黄照辉有权按照《调解协议书》的约定收取1万元的保证金。调解协议约定的是对涉案房屋化粪渠进行维修，无需其他业主同意。且从调解协议的整体性看，意思表示是李毓荣、李中在期限内完成化粪渠修缮施工工程，验收不合格或者不能进行该项工程，黄照辉有权没收保证金。即便李毓荣、李中对修缮工作无过错，也不能免除其继续修缮的义务，若确实是其他业主的原因导致，保证金由黄照辉收取亦符合公平公正的原则。四、黄照辉有权要求李毓荣、李中支付鉴定费。黄照辉在签约前并不知道涉案房屋有结构变动，收房后才发现，并聘请专业机构鉴定，本次鉴定由李毓荣、李中原因造成，鉴定费应由李毓荣、李中承担。据此，黄照辉上诉请求：一、撤销原审判决，改判李毓荣、李中支付黄照辉排污管道疏通工程费10000元、房屋鉴定费3800元，共计13800元；二、本案一审、二审受理费由李毓荣、李中承担。被上诉人李毓荣、李中服从原审判决，不同意黄照辉的上诉请求。对于原审法院查明的事实，本院予以确认。本院经审理认为，本案争议的焦点问题是黄照辉是否应该收取存放在中介公司的保证金1万元问题及李毓荣、李中是否需要支付黄照辉因对案涉房屋进行鉴定而产生的房屋鉴定费3800元问题，对此本案分析评判如下：对于黄照辉是否应该收取存放在中介公司的保证金10000元问题。为解决案涉房屋漏水问题，李中于2017年6月25日向黄照辉出具了《承诺函》，承诺在一个月内完成排污管疏通工程，逾期则10000元保证金由黄照辉自行处理，对此李中提交了收据一份，以此证明其已对排污管进行疏通，黄照辉虽对此予以否认，但并未有证据予以反驳，且一审庭审中，黄照辉亦确认案涉房屋已经没有漏水问题，本案庭询中黄照辉仍主张李毓荣、李中需返还10000元，并称现在不漏水不等于以后不漏水，由于该问题并未实际发生，亦无证据证实以后必然发生，黄照辉此项主张于法无据。双方之后因此又产生纠纷并在街道办主持下签订了《调解协议书》，为证明已经积极履行协议，李毓荣、李中提交了装修工程预算书、书面说明予以证明，黄照辉亦确认有召开过案涉房屋化粪渠维修工程施工的会议，其亦有参加，但参加会议的业主未就化粪渠维修工程达成一致意见，由此可见该建筑物其他部分业主不同意进行化粪渠维修工程，并非因李毓荣、李中的过错或故意拖延所致，黄照辉据此要求李毓荣、李中支付保证金10000元亦依据不足。综上，本院对黄照辉认为应该收取存放在中介公司的保证金10000元的主张不予支持。对于李毓荣、李中是否需要支付黄照辉因对案涉房屋进行鉴定而产生的房屋鉴定费3800元问题。原审法院的分析认定并无不当，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费145元，由黄照辉负担。本判决为终审判决。审判长  陈瑞晖审判员  刘庆国审判员  肖 凯二〇一八年十二月二十四日书记员  罗敏婷谢兵