福建省龙岩市新罗区人民法院 执 行 裁 定 书 （2018）闽0802执异158号 案外人：江裕标，男，1968年4月3日出生，汉族，居民，住龙岩市新罗区。 委托诉讼代理人：廖冠兴，福建紫杉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨力翔，福建紫杉律师事务所实习律师。 申请执行人：郑鲁凤，女，1986年12月16日出生，汉族，住龙岩市新罗区。 申请执行人：中信银行股份有限公司龙岩分行，住所龙岩市新罗区登高西路**富山国际中心大厦东面**，统一社会信用代码913508025729677861。 负责人：吴琼坚，行长。 被执行人：肖彦，男，1989年12月5日出生，汉族，住福建，住福建省南靖县iv> 在本院执行申请执行人郑鲁凤与被执行人肖彦民间借贷纠纷一案、申请执行人中信银行股份有限公司龙岩分行与被执行人肖彦金融借款合同纠纷一案中，案外人江裕标对本院查封肖彦所有的坐落于龙岩市新罗区及地下负一层Ｒ44车位的行为不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人江裕标称：第一，在福建绿色鑫家园房地产营销策划有限公司龙岩分公司居间服务下，案外人与肖彦及其妻子张婧于2017年6月6日签订了一份《房地产认购（定金）协议》，于2017年8月3日签订了一份《房屋买卖合同》。其中，《房屋买卖合同》第一条、第二条约定：甲方（即肖彦、张婧）将位于龙岩市新罗区及地下负一层Ｒ44车位以人民币538000元的价格转让给乙方（即案外人）。第五条及补充条款第1、2条约定付款方式为：合同签订支付第一笔购房款205000元；2017年8月31日前支付第二笔购房款87976元；第三笔购房款为肖彦、张婧以前述房屋向银行按揭贷款的尚欠贷款本金为215024元及相应利息，自签订合同之日起该贷款月供本金及利息由案外人每月13日前按时按规定存入贷款银行（即存入肖彦在中国农业银行开设的账号为62×××78的银行账户）；余款30000元于肖彦、张婧前述房产出证并于政策允许办理产权变更手续当日支付。第八条约定：肖彦、张婧应于收到第二笔款当日将房屋交付给案外人。补充条款第9条约定：因上述房产签订本合同时，该房产不动产权证未出证，肖彦、张婧承诺配合开发商办理该不动产权证手续（具体办证时间以开发商通知为准）前往龙岩市公证处办理公证委托，将上述房产交易后续手续全权委托给乙方或乙方指定自然人，公证期限为壹拾年。《房地产认购（定金）协议》后，案外人于2017年6月6日支付了20000元，于2017年6月8日支付了130000元，于2017年6月24日支付了55000元，至此第一笔购房款205000元已付清。2018年8月3日即《房屋买卖合同》签订当天，双方到公证处办理了有关前述房产的交接、验收、不动产权过户委托授权等相关的公证手续。《房屋买卖合同》签订后，案外人于2017年8月4日支付了第二笔购房款87976元，当天肖彦、张婧将前述房屋（钥匙）及附随资料原件（如《商品房买卖合同（预售）》、选房确认单、建房款收款收据、购房发票、个人借款凭证、福建省新建商品住宅质量保证书及使用说明书、景冠小区临时管理规约等）交付给了案外人。从2017年8月起，案外人开始支付第三笔购房款，截止2018年12月止，案外人缴交了17期银行按揭贷款本息计20690元，及支付了肖彦公积金返充金16450元。综上，案外人共支付了330116元购房款，除银行按揭贷款外，案外人只有30000元购房尾款即过户押金未付。房屋移交后，案外人办理了水、电户名变更，签订了天燃气使用、供水合同，并于2017年8月27日向物业公司缴交了装修保证金及物业费、水费、电费等费用，办理了买卖合同备案及业主入伙、装修申报等手续。2017年11月底装修完毕，案外人从2017年12月23日起入住至今。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。案外人认为，在人民法院查封前述房产之前，双方就签订了书面的买卖合同，且已合法占有该不动产；案外人已支付了大部分购房款即支付了330116元购房款，除银行按揭部分，只剩3万元购房尾款即过户押金未付。现案外人同意将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；前述房产系因该小区尚不具备办理不动产产权证条件，非系买受人即案外人的原因未办理过户登记。综上，案外人请求中止对肖彦、张婧名下的龙岩市新罗区及地下负一层Ｒ44车位的执行及解除对前述房屋及车位的查封。 本院查明：郑鲁凤与肖彦民间借贷纠纷一案，本院受理后，在本院的主持调解下，双方自愿达成协议：一、被告确认尚欠原告借款本金190000元，被告应从2018年4月起每月10日前归还原告借款本金2800元，直至该款还清为止。二、若被告任一期违约，原告有权自被告违约之日起，就被告尚欠的借款本金一次性向法院申请强制执行。三、本案诉讼费4100元，减半收取为2050元，由原告负担。并于2018年3月作出（2018）闽0802民初623号民事调解书。 中信银行股份有限公司龙岩分行与肖彦金融借款合同纠纷一案，本院受理后，本院于2018年6月依据（2018）闽0802民初2798号民事裁定书查封属肖彦所有的坐落于龙岩市新罗区（商品房买卖合同编号为201508309），并于2018年7月作出（2018）闽0802民初2798号民事判决书，判决：一、肖彦应于本判决生效之日起三十日内偿还中信银行股份有限公司龙岩分行借款本金250268.22元并支付相应利息。二、肖彦应于本判决生效之日起三十日内支付中信银行股份有限公司龙岩分行为主张本案债权支出的律师代理费10000元以及保全申请费1870元。 上述调解书、判决书生效后，因肖彦未能履行生效法律文书所确定的义务，郑鲁凤、中信银行股份有限公司龙岩分行向本院申请强制执行，为此，案外人向本院提出执行异议，并提供房地产认购（定金）协议、合同书、收条、转账凭证、银行流水明细、公证书、商品房买卖合同（预售）、选房确认单、收款收据、公积金贷款账户信息、销售不动产统一发票、景冠小区临时管理规约、新建商品住宅质量保证书及使用说明书、深圳市馨居佳物业管理有限公司景冠小区物业服务中心出具的证明、用气合同、申请表、通知、检查表、受理单据、供用水合同、龙岩安然燃气有限公司出具的发票及记录单、购买材料的单据、龙岩城发地产有限公司出具的证明、民事调解书、民事判决书、民事裁定书、限期履行通知书、公告、强制执行申请书等证据。 上述事实，有民事调解书、民事判决书、民事裁定书、限期履行通知书、公告、强制执行申请书等证据予以在案佐证。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项规定：“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”，坐落于龙岩市新罗区的所有人为肖彦，本院予以查封合法有据。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户”，案外人所提供的证据并不足以证明其提出的异议符合该条规定的情形；因此，案外人所提异议的理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下： 驳回案外人江裕标的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关，可以自本裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 陈    颖 审判员 潘  莉  红 审判员 林  演  芝 二〇一八年十二月二十日 书记员 吴书娴(代) 附相关法条： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 2、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》 第十五条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。 3、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。