宁夏回族自治区灵武市人民法院 民 事 判 决 书 （2018）宁0181民初5618号 原告：银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司。住所地：宁夏回族自治区灵武市绿地宝塔项目销售中心。 负责人：叶淑霞，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：马自强，男，该分公司经理。 委托诉讼代理人：李学红，女，该分公司经理。 被告：龙建平，男，1954年11月20日出生，汉族，住宁夏回族自治区石嘴山市，身份证号6xxx。 原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司（以下简称恒志物业公司）与被告龙建平物业服务合同纠纷一案，本院于2018年11月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒志物业公司的委托诉讼代理人马自强、李学红、被告龙建平均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒志物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令龙建平交纳2009年2月17日至2018年10月30日期间的物业费4041元；2.本案诉讼费由龙建平承担。事实和理由：恒志物业公司系灵武市花雨湖滨小区的物业服务公司，龙建平系灵武市xx小区x号楼1单元401室业主，房屋面积为110.6m2，该房屋自2009年2月17日至2018年10月30日产生物业费5041元（2012年1月1日前物业费标准为0.36元/月/平米，之后物业费为0.42元/月/平米），除去应向业主退还的装修保证金1000元，龙建平欠付物业费4041元，恒志物业公司多次通过各种方式通知龙建平交纳物业费，龙建平拒不交纳。为此，恒志物业公司提起诉讼。 龙建平辩称，我的房屋自分下来就有漏雨现象，我多次找物业公司都没有给我进行修缮，而且我也从未在该房屋居住，未享受物业服务，没有产生物业费，我至多向物业公司交纳30%的费用。 本院经审理认定事实如下：灵武市花雨湖滨小区的开发建设单位系陕西华宇实业有限公司，2008年3月30日，陕西华宇实业有限公司与吴忠市万佳物业管理有限公司签订《灵武市“花雨湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，约定由吴忠市万佳物业管理有限公司为灵武市花雨湖滨商住小区及商业街提供物业服务，范围为“区内所有绿化、硬化、安防、消防、照明、泵房、电梯、上下水强弱电燃气管网等公用设施设备”，委托管理期限为“自合同签订之日起，至花雨湖滨商住小区成立业主委员会之日止”，物业费收费标准为“多层、小高层住宅的物业管理费不得高于0.6元/建筑平米，小高层的二次供水及电梯费经双方议定后以补充协议方式确定，装修垃圾费砖混结构的不得高于0.7元/建筑平米，框架结构的不得高于1元/建筑平米，框剪结构的不得高于1.5元/建筑平米”；2014年3月26日，吴忠市利通区万佳物业管理中心与恒志物业公司签订《灵武市花雨湖滨小区物业管理移交协议书》，约定吴忠市利通区万佳物业管理中心自2014年3月31日将花雨湖滨小区物业移交给恒志物业公司，包括吴忠市利通区万佳物业管理中心经营期间产生的所有债权债务，并于2017年7月31日在宁夏法治报进行了登报公示；陕西华宇实业有限公司授权陕西华宇实业有限公司灵武分公司与恒志物业公司于2014年3月30日签订了《灵武市“花语湖滨商住小区和商业街”前期物业管理委托合同》，合同中关于委托管理内容、委托管理期限及物业费标准等其他权利义务的约定与陕西华宇实业有限公司和吴忠市万佳物业管理有限公司签订的前期物业管理合同一致。 另查明，龙建平原系灵武市xx小区x号楼1单元401室业主，房屋面积为110.60m2。涉案房屋领取钥匙的时间为2009年2月17日，龙建平于当日向物业公司交纳费用1000元并签写承诺书；2018年8月15日，龙建平将涉案房屋出售给案外人白金燕，双方签订了《灵武市存量房买卖合同》，并在灵武市不动产登记事务中心办理了存量房转移登记备案；2018年10月份，恒志物业公司对龙建平欠交的物业费进行了书面催交，龙建平未予交纳。恒志物业公司自认，涉案房屋在龙建平占有期间未进行装修。 再查明，2010年8月23日，灵武市房屋产权产籍管理所发布灵房发（2010）21号《关于对全市物业小区等级核定的通知》，涉案的花雨湖滨小区被综合考评为一级服务小区；2010年10月20日，灵武市物价局发布灵价发（2010）20号《关于调整物业服务收费标准的通知》，物业服务收费标准为四个级别，自2010年8月1日起，一级每月每平米基准价为0.35元（各物业服务公司可在基准价的基础上，经与业主委员会协商，按不超过20%的浮动幅度上下浮动）。 本院认为，陕西华宇实业有限公司作为灵武市花雨湖滨小区的开发建设单位，其与吴忠市万佳物业管理有限公司和恒志物业公司签订的两份前期物业服务合同，不违反法律规定，属有效合同，对全体业主具有约束力。吴忠万佳物业管理有限公司和恒志物业公司依约提供了物业管理服务，龙建平作为业主负有支付相应物业费的义务，龙建平抗辩一直未居住房屋未享受物业服务，依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条:“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，龙建平该抗辩主张无法律依据，本院不予采纳；对其抗辩房屋存在漏雨情形物业公司一直未进行修缮的意见，其未向法庭提交相应证据予以证实，且房屋漏雨系房屋质量问题，与物业公司无直接权利义务关系，其可另行主张。恒志物业公司主张2012年1月1日前的物业费为0.36元/月/平方米，2012年1月1日后的物业费为0.42元/月/平方米，该收费标准不违反物价部门的规定和双方的合同约定，本院予以确认；对其主张龙建平支付2009年2月17日至2018年10月30日期间物业费的诉讼请求，根据法庭调查查明的事实，涉案房屋已于2018年8月15日出售给案外人白金燕，龙建平应只对其占有房屋期间产生的物业费承担支付义务，经核算，2009年2月17日至2018年8月14日期间的物业费为5063.71元（110.6m2×0.36元×34个月+110.6m2×0.36元÷30天×14天+110.6m2×0.42元×79个月+110.6m2×0.42元÷30天×14天）；对物业公司已收取的装修保证金1000元，因龙建平占有房屋期间涉案房屋并未装修，双方均同意以装修保证金抵扣物业费，故该1000元本院予以扣除，即龙建平欠付恒志物业公司物业费为4063.71元（5063.71元-1000元），现恒志物业公司主张龙建平支付物业费4041元，系对其民事权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告龙建平于本判决生效之日起五日内支付原告银川恒志物业服务咨询有限公司灵武分公司2009年2月17日至2018年8月14日期间物业费4041元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告龙建平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。 审判员  王小燕 二〇一八年十二月十三日 法官助理邓双 书记员荀晓静 本案适用的法律条文附页： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼活动实行法律监督。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。