宁夏回族自治区灵武市人民法院民事判决书（2018）宁0181民初2794号原告：银川众一集团物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市兴庆区海宝小区众一办公楼。法定代表人：荣峙，公司董事长。委托诉讼代理人：王少君，宁夏新中元律师事务所律师。被告：宁夏中凯世纪置业有限公司，住所地：宁夏回族自治区灵武市宁东镇长城路北侧。法定代表人：张道旺，公司总经理。委托诉讼代理人：邹绍军，男，该单位工作人员。委托诉讼代理人：刘润霞，北京市德鸿（银川）律师事务所律师。原告银川众一集团物业服务有限公司（以下简称众一公司）与被告宁夏中凯世纪置业有限公司（中凯公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2018年6月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众一公司委托诉讼代理人王少君、被告中凯公司委托诉讼代理人邹绍军刘润霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告众一集团公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付物业费415211元、违约金15万元，合计565211元；2.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2014年7月2日，原、被告签订中凯中心广场前期物业服务合同。约定，被告选聘原告对中凯中心广场提供前期物业管理服务，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告缴纳，物业费按1.2元/平方米收取等条款。合同签订后，被告自2014年7月2日至2018年1月15日拖欠物业费415211元。2017年12月18日，原告向被告送达了关于解除中凯中心广场前期物业服务合同的通知，自本通知送达之日起解除双方确认的前期物业服务合同。此后，经双方协商同意将该服务项目于2018年1月15日交给被告聘用的银川卓达物业服务有限公司接管。为此，原告起诉来院。被告中凯置业公司辩称，1.众一公司未履行中凯中心广场约定的义务，业主拒交物业费合法合理。我公司不认可原告诉求中所主张的物业费、违约金等。2.物业服务合同属于双务合同，由于原告公司没有履行合同或者履行合同存在严重瑕疵，业主可以拒绝缴纳物业费。原告相关技术人员未到，没有具备高、低电操作上岗证的电工、水暖持证上岗人员、设备日常检查维护人员等。3.被告是中凯中心广场的业主，与开发商委托的物业服务公司众一物业签订的前期物业管理服务合同。根据合同法的规定，业主行使先履行抗辩权，拒绝缴纳物业费，完全是情理中的事。4.违约金问题。由于合同是由物业公司提供的格式合同，当中约定的违约金条款，合同权利义务不对等，合同明显加重了被告的违约责任，减轻了原告的违约责任。原告主张的违约金过高，应予以调整。对当事人提交的证据，本院认定如下：1.原、被告提交的中凯中心广场前期物业服务合同、宁东基地（前期）物业服务合同备案登记表（原告证据1、被告证据1）能够证实2014年7月2日，原、被告签订前期物业服务合同，原告众一公司为被告中凯公司位于中凯中心广场商业广场、公寓提供物业前期服务的事实，本院予以确认并在卷佐证；2.原告提交的催收物业通知书、关于解除前期物业服务合同的通知（原告证据2.3），能够证实2017年12月8日，原告向被告中凯公司发送缴纳物业费通知书；2017年12月18日，原告向被告中凯公司送达关于解除中凯中心广场前期物业服务合同的通知的事实，本院予以确认并在卷佐证；3.原告提交的宁夏中凯世纪置业有限公司应支付银川众一集团物业服务有限公司空置房物业汇总、中凯中心广场7号楼及各楼空置房拖欠物业费及明细表（原告证据4.5）。该组证据经原、被告庭后进行核对，中凯公司空置房总面积为38213平方米，其中2015年空置房物业费8761元、2016年空置房物业费（包括免租房）307829元，2017年1月1日至2018年1月15日空置房物业费（包括免租房）136096元，合计物业费452686元，本院予以确认并在卷佐证。其中有争议的物业费：1.已出库未办理出库手续的物业费12281元；2.有时间出入的物业费51472元。对于有争议的物业费为原告众一公司单方制作面积及物业费，未经被告中凯公司确认，同时亦未能提供有效证据证明该部分物业费的产生及应由被告中凯公司承担的依据，故此，对原告主张的已出库未办理手续的物业费及有时间出入的物业费本院不予支持。4.关于中凯中心广场项目供电移交电费押金说明（原告证据6、被告证据3），该份证据虽为复印件，但庭后经原、被告核实，能够证实经原、被告同意，被告中凯公司缴纳的电费15万元从该公司应支付给原告众一公司的物业费中予以扣除的事实，本院予以确认并在卷佐证。4.被告提交的关于消防、路灯现场查验结果的说明、查验结果说明（被告证据2），能够证实原告众一公司退出中凯物业服务后，双方对消防等设施进行查验，对损坏部分众一公司承诺予以维修的事实，本院予以确认并在卷佐证。5．被告提交的物业费收据（被告证据4.5），该组证据均为复印件，真实性无法核实，本院不予采用。6.被告提交的中凯中心广场一期、二期智能化工施工合同、竣工资料、工程移交单（被告证据6），能够证实2016年6月，被告中凯公司向原告众一公司移交中凯中心广场二期室外工程、二期消防系统整体移交的事实，本院予以确认并在卷佐证。7.被告提交的2018年3月26日会议纪要一份，能够证实原告众一公司退出被告中凯公司物业服务后，原、被告及银川卓达物业公司三方之间的物业交接的事实，本院予以确认并在卷佐证。8.被告提交的手机通话录音、光盘视频资料（被告证据8），该组证据不能清楚表明通话双方身份，同时谈话内容无法证实，本院不予采用。被告提交的申请、钥匙交接清单（被告证据9.10）不能证实因原告违约给被告造成损失5万元的事实，本院不予采信。被告提交的会议记录、通知、函件、回复函、督办告知（被告证据11.12）均为被告单方制作，对其真实性无法核实，本院不予采用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年7月2日，原告众一公司与被告中凯公司签订前期物业服务合同。约定，原告众一公司为被告中凯公司位于中凯中心广场商业广场、公寓提供物业前期服务；服务费用，商业物业服务费2.2元/月·；平方米，办公物业服务费2元/月·；平方米、公寓物服务费1.2元/月·；平方米，电梯费0.42元/月·；平方米；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由被告中凯公司缴纳，物业费按1.2元/月·；平方米（建筑面积）收取。甲乙双方对所在承接的物业供用部分、供用设施设备进行查验并且签订确认书，确认书中包括查验部位、存在问题以及对存在问题的责任确定。违约责任：因被告中凯公司原因，造成众一公司无法正常履行本合同的，众一公司有权提出提前终止合同，并由中凯公司赔偿由此给众一公司造成的全部损失；因众一公司原因，物业服务达不到本合同约定的服务内容和标准的，众一公司应向中凯公司支付相应违约金1万元，并按中凯公司要求限期整改完成；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用等，每逾期一次按欠费额的3‰的标准向众一公司支付违约金。合同签订后，原告众一公司为被告中凯公司提供物业服务，双方办理物业交接手续。2017年12月18日，原告众一公司向被告中凯公司送达关于解除中凯中心广场前期物业服务合同的通知。2018年1月15日，经双方协商，将该服务项目交给被告中凯公司聘用的银川卓达物业服务有限公司接管。后经原、被告庭后对欠付空置房物业费核对：空置房总面积38213平方米，其中2015年空置房物业费8761元，2016年空置房物业费（包括免租房）307829元，2017年1月1日至2018年1月15日空置房物业费（包括免租房）136096元，以上合计452686元。本院认为，原、被告签订的物业服务合同是双方真实、自愿的意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告众一公司为被告中凯公司提供物业服务自2014年7月2日日至2018年1月15日。现被告中凯公司欠原告众一公司物业服务费452686元，由原告提交的宁夏中凯世纪置业有限公司应支付银川众一集团物业服务有限公司空置房物业汇总、中凯中心广场7号楼及各楼空置房拖欠物业费及明细表等及原、被告庭后陈述予以证实，被告中凯公司应予支付。根据原、被告约定，被告中凯公司垫付电费15万元，应在其支付的物业费中予以扣除，故此，被告中凯公司应支付原告众一公司物业费302686元（452686元-15万元），本院予以支持。原告主张被告支付空置房电梯费，根据原、被告签订的合同约定，被告向原告支付已竣工但未出售房屋的物业费，未对电梯费予以约定，故此，原告主张被告支付空置房电梯费不符合合同约定，本院不予支持。根据合同约定，因被告中凯公司原因，造成众一公司无法正常履行本合同的，众一公司有权提出提前终止合同，并由中凯公司赔偿由此给众一公司造成的全部损失；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费等，每逾期一日按欠费额的3‰支付未约定。被告中凯公司未按约定向原告众一公司支付物业服务费，原告众一公司主张违约金不违反合同约定，但原告主张违约金15万元过高，本院予以调整为45000元（15万元×30%）予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告宁夏中凯世纪置业有限公司于本判决生效后三日内支付原告银川众一集团物业服务有限公司物业服务费302686元、违约金45000元，合计347686元；二、驳回原告银川众一集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9452元，减半收取4726元（已减半收取），由原告银川众一集团物业服务有限公司负担1822元，由被告宁夏中凯世纪置业有限公司负担2907元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审  判  员   李 杨二〇；一八年十二月二十四日书记员龙婷本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条 当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一7百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条 人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条 申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。