山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鲁10民终2083号上诉人（原审被告）：山东人和房地产开发有限公司，住所地威海市文登区世纪大道甲86号法定代表人：魏中华，董事长。委托诉讼代理人：于大卫，山东德平律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林华涛，男，1970年7月5日出生，汉族，住威海市文登区。上诉人山东人和房地产开发有限公司（以下简称“人和公司”）因与被上诉人林华涛商品房预售合同纠纷一案，不服威海市文登区人民法院(2018)鲁1003民初2550号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。人和公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判人和公司一次性支付林华涛逾期办证违约金37.54元。事实和理由：双方签订的商品房买卖合同第15条约定，如因人和公司责任,林华涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意由人和公司按已付房款的0.01%向林华涛支付违约金；第20条约定，合同未尽事宜可由双方签订补充协议。可见，双方约定了人和公司逾期办证违约金的计算标准。补充协议第12条系针对合同第15条中如选择第3项的处理方式。该合同系房管部门制作的文本，并非人和公司提供的格式条款，人和公司并无对违约条款进行提示和说明的义务。一审判决第二项违背了合同意思自治的原则，不应依据有利于非提供格式条款一方的解释原则更改合同内容。林华涛答辩称，1.虽然商品房买卖合同第15条约定人和公司按房款的0.01%支付逾期交房违约金，但应当按日计算，人和公司主张其为全部违约金不符合双方本意。违约金即为对合同违约方的一种惩罚性措施，如果按照人和公司的主张，违约方反而获利；2.补充协议第12条系针对房屋产权登记的约定，细化了办证期限、违约金的计算标准，具有合同约束力，且即使按照每日0.01%计算违约金仍不足以弥补林华涛的损失；3.人和公司逾期办证的违约行为一直持续，故应自林华涛提起本案诉讼而非2015年10月1日开始计算诉讼时效。林华涛向一审法院起诉请求：1.人和公司协助林华涛办理人和国际花园居民小区丁香园3号3单元206室及3号楼22号附房房地产权属证书；2.人和公司向林华涛支付2011年10月1日至2018年5月26日违约金91154元（375431元×2428天×0.01%）及2018年5月27日至人和公司实际为林华涛办理房屋权属证书之日止每日按已付房款的0.1%计算违约金。一审法院认定事实：2010年8月19日，林华涛与人和公司签订商品房买卖合同，约定，林华涛购买位于人和国际花园小区丁香园3号3单元206室房屋一套及3号楼22号附房，总价款375431元；第15条约定人和公司应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由人和公司提供的资料报产权登记机关备案，如因人和公司的责任，林华涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意人和公司按已付房款的0.01%向林华涛支付违约金。合同补充协议第12条规定，商品房买卖合同中第15条关于产权登记的约定，人和公司在商品房交付使用后90天内提供资料向产权登记机关备案，在270天内办理完房地产权属证书,如逾期未能办理权属证书，林华涛不退房，人和公司按日向林华涛支付已付房价款0.01%的违约金;第13条约定，本协议系商品房买卖合同的补充，与商品房买卖合同具有同等法律效力。林华涛陈述合同是人和公司打印好文本，选择15条第2项也是人和公司打印，没有对该违约条款进行提示和明确说明，林华涛当时注意的是补充协议的内容。为证明其权利未超过诉讼时效，林华涛提交《关于办理丁香园房产证的情况说明》复印件一份，主要内容为：人和公司在2014年3月21日向其出具说明，承诺业主7月份以前可以办理房屋产权证，房产证办理后，双方同意延期办证违约金可以通过合理合法的途径进行处理和适当经济补偿。人和公司对该情况说明复印件真实性提出异议，认为即使是真实的，亦不能证实林华涛的主张权利未超过诉讼时效。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。人和公司为林华涛办理房地产权属证书既是合同约定的义务，亦是法定义务。林华涛该项主张予以支持。因案涉房产存在目前不能履行办证的客观事实，人和公司应在具备办理权属证书之日起30日内协助林华涛办理不动产权属证书。案涉合同系人和公司提供的格式合同，当双方对合同条款的理解发生争议时，根据有利于非提供格式条款一方的解释原则，以林华涛主张的按照补充协议书第12条的约定为依据，人和公司应在商品房交付使用后270天内即2011年9月30日前办理完不动产权属证书，逾期未能完成，按日向林华涛支付已付房款0.01%的违约金。林华涛请求人和公司支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。因此，本案应从2011年10月1日开始计算诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日正式施行，此后的普通诉讼时效期间为三年，此前的普通诉讼时效期间仍然适用《中华人民共和国民法通则》的相关规定即两年，根据法不溯及既往的原则，林华涛主张的2011年10月1日至2015年9月30日期间的逾期办理房地产权属证书违约金已超过法定的两年诉讼时效，人和公司提出的相应时效抗辩于法有据，予以采纳，故对林华涛主张的该期间的逾期办理房地产权属证书违约金，不予支持。林华涛主张的自2015年10月1日至2018年5月26日的逾期办理房地产权属证书违约金有事实及法律依据，予以支持，经计算该部分违约金的数额为36379.26元（375431元×0.01%×969天）。自2018年5月27日至人和公司实际协助林华涛办理完毕房屋权属证书之日，按每日已付款的0.01%即37.54元支付违约金。林华涛主张其时效存在中断等情形，证据不足，不予支持。人和公司的其他所辩与法相悖，不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、山东人和房地产开发有限公司协助林华涛办理人和国际花园居民小区丁香园3号3单元206室及3号楼22号附房的不动产权属证书，于该房产具备办证条件后三十日内履行完毕；二、山东人和房地产开发有限公司于判决生效后十日内向林华涛支付2015年10月1日至2018年5月26日逾期办理房地产权属证书违约金36379.26元，自2018年5月27日起至山东人和房地产开发有限公司协助林华涛办理完毕房屋权属证书之日止，山东人和房地产开发有限公司按每日37.54元的标准向林华涛支付违约金；三、驳回林华涛其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1039元，由林华涛负担684元，山东人和房地产开发有限公司负担355元。本院二审期间，当事人未提交新证据。经查，人和公司与林华涛在商品房买卖合同第15条约定，如因人和公司原因林华涛不能在规定期限内取得房地产权属证书的，林华涛不退房，人和公司按已付房款的0.01%支付违约金。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据本案查明事实，人和公司存在未按约定期间协助林华涛办理房屋权属证书的情况，对此双方并无争议。虽然双方在商品房买卖合同中约定如人和公司逾期办证，林华涛不退房，人和公司按已付房款的0.01%支付违约金，但双方在补充协议第12条中对于上述约定进一步明确即如人和公司逾期未能协助办理权属证书，按日计算向林华涛支付已付房款0.01%的违约金。可以看出，双方在合同第15条中仅约定了第2项一种处理方式，将其他选项予以排除，而补充协议第12条应为第15条第2项的细化和变更，并未明确系针对合同第15条中如选择第3项的处理方式，故林华涛要求按照补充协议第12条的约定计算逾期办证违约金符合双方约定，应予支持。人和公司以合同第15条第2项约定属于意思自治为由要求给付林华涛逾期办证违约金37.54元，即不符合双方缔结合同的本意，亦有违权利义务一致原则，本院不予支持。双方约定累计计算逾期办证违约金数额，属于继续性债权，应以每个个别债权分别适用诉讼时效，故一审法院采用倒推法计算较为适当，本院予以维持。综上，原审判决正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费710元，由山东人和房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  万景周审判员  侯善斌二〇一八年十二月十日书记员  邓雯涛