贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）黔05民终3548号 上诉人（原审被告）：毕节市亿翔房地产开发有限公司,统一社会信用代码：915205025806504474，住所地：贵州省毕节市七星关区学院路“新宇大厦”一楼。 法定代表人：聂浩祥，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘斌，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224200310326666。 委托诉讼代理人（特别授权）：黄海，贵州创驰律师事务所律师。执业证号：15224201610566953。 被上诉人（原审原告）：杨伯华，女，1976年8月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。 被上诉人（原审原告）：李勇，男，1977年5月14日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区何官屯镇坝口村大水井组**。 二被上诉人委托诉讼代理人(特别授权)：刘成涛，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。执业证号：15224200910545687。 二被上诉人委托诉讼代理人：吴智雯，贵州本芳律师事务所实习律师。 上诉人毕节市亿翔房地产开发有限公司（以下简称：亿翔地产）与被上诉人杨伯华、李勇商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审原告杨伯华、李勇提出诉讼，请求判决：1.被告立即将毕节××学院路（402号、毕节市水文水资源局右后方）“亿翔·御水湾”B-20-4号房屋、车位一个交付给原告，并将B-20-4号房屋的不动产权属转移登记至二原告名下；2.被告支付逾期交房、逾期办理房屋不动产权证的违约金共计50000元（暂计金额）给二原告；3.被告承担本案诉讼费用。原审诉讼过程中，二原告增加一项诉讼请求，即要求被告为二原告所购房屋办理备案登记手续，并将办理备案登记手续的情况告知二原告。后二原告撤回其要求被告办理房屋备案登记以及向二原告支付逾期交房违约金的诉讼请求。 事实及理由：2014年5月5日，原告杨伯华、李勇向被告缴纳车位预留费50000元，购买被告开发建设的位于毕节××学院路（毕节市水文局旁）的“亿翔·御水湾”车位一个。2015年1月4日，原告杨伯华、李勇购买被告开发建设的上述“亿翔·御水湾”B-20-4号房屋，并于当日签订了《商品房买卖合同》、全额缴纳了购房款185,717元。被告承诺交房时间为2016年12月31日前，但被告至今仍未交房，原告多次催要未果。根据相关法律规定，原、被告成立商品房买卖合同关系，原告已经支付了全部房款，被告应当依约将房屋交付给原告，并办理不动产权属转移登记，原告亦有权要求被告交付车位。同时，合同约定的违约金过低，依法应予调整。 原审被告亿翔地产辩称：因开发建设成本增加，答辩人要求原告增加购房款以后再签订合同并办理备案，双方为此数次协商，第一次协商答辩人要求原告补差价400元/平方米，第二次协商答辩人要求原告补齐16%的税费就行，第三次协商通过法律解决。只要原告在原房价基础上补齐16%的税费就可以签订商品房买卖合同并办理备案；答辩人不认可支付原告逾期交房违约金，且要求对涉案房屋的市场价格进行评估。 原审经审理查明：原告系享有宗地编号为239-2号地块（位于毕节××路，原毕节地区水文水资源局办公楼后面，面积为1393.8平方米）的土地使用权的相关人员之一。2011年9月27日，宗地编号为239-2号地块的土地使用权人卿毅等人推荐的代表张伟、高如星与被告亿翔地产达成《房屋开发合作协议》及《房屋开发合作补充协议》，将卿毅等人拥有土地使用权的该地块提供给被告亿翔地产开发建设，开发建设完成的商品住宅，由卿毅等人按购房平均价格为1,828元/平方米（房屋楼层差价为10.0元/平方米）向被告亿翔地产认购。2013年7月8日，被告亿翔地产向卿毅等人作出《毕节市亿翔房地产开发有限公司御水湾售房承诺书》，该承诺书载明：……五、2015年5月底前交房，若超过该时限，我公司将按日利率千分之三赔付给购房人。2014年5月5日原告向被告支付一个车位预留款50,000元。2015年1月4日，原告向被告支付了购买被告开发建设的“亿翔·御水湾”2栋B-20-4号房屋购房款185,717元，办证费20,000元。原告在《民事起诉状》（第2页第3至5行）中陈述被告承诺交房时间为2016年12月31日。原审另查明，涉案房屋未取得综合验收合格备案登记。 原审认为：涉案房屋系被告开发建设，原告以毕节市水文局职工的特定身份进行购买，并向被告支付了购房款和办证费（被告已实际收取），原、被告之间成立商品房买卖关系。虽然被告否认签订《商品房买卖合同》的事实，但根据《房屋开发合作协议》、《房屋开发合作补充协议》、《毕节市亿翔房地产开发有限公司御水湾售房承诺书》、毕节市水文局职工购房代表小组《通知》、亿翔地产确认的《房屋（住宅）楼层单价调整表》、亿翔地产出具的李勇、杨伯华交来B-20-4号房房款《收据》、车位预留款《收据》和办证费《收据》载明的内容，可以认定原告购买被告开发位于毕节××路（原毕节地区水文水资源局办公楼后面）“亿翔·御水湾”2栋B-20-4号房屋的事实，购房款为185,717元，交房时间为2016年12月31日（被告在承诺书中承诺交房时间是2015年5月底，但原告认可交房时间为2016年12月31日，故以2016年12月31日为交房时间）。原告已支付购房款185,717元，办证费20,000元，一个车位预留款50,000。原告未能提交证据证明逾期办理涉案房屋产权转移登记违约金的计算标准，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合被告2016年12月31日前交付涉案房屋的承诺，则被告应当于2017年3月31日前为原告办理涉案房屋所有权转移登记。被告至今未办理，故对原告请求判决被告支付逾期办证违约金的主张，予以支持。违约金按照已付购房总款185,717元，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即以购房款185,717元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%从2017年4月1日起计算至被告亿翔地产向不动产登记机关提交为原告办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告之日。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。本案中，涉案房屋还未竣工，未经验收合格，不具备交付使用的条件，也不具备办理产权转移登记条件，故对原告主张的请求交付涉案房屋、车位及将B-20-4号房屋的不动产权属转移登记至原告名下的诉请，不作审理，待交付使用条件和办理产权转移登记条件成就后，原告再行主张。被告辩称的意见，无事实和法律依据，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告毕节市亿翔房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告杨伯华、李勇逾期办理商品房转移登记违约金（违约金以购房款185,717元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率的130%从2017年4月1日起计算至被告毕节市亿翔房地产开发有限公司向不动产登记机关提交为原告杨伯华、李勇办理涉案商品房转移登记的相关文书并通知原告杨伯华、李勇之日）；三、驳回原告杨伯华、李勇的其他诉讼请求。案件受理费525元，保全费1,698.59元，共计2,223.59元，由原告杨伯华、李勇负担265元，由被告毕节市亿翔房地产开发有限公司负担1,958.59元。 一审宣判后，亿翔地产不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或者发回重审；二审案件受理费由被上诉人承担。 事实及理由：1.2018年8月14日，上诉人经查询得知被上诉人等用于和上诉人合作开发的国有土地使用权证（毕地国用（2007）第183号）于2007年取得，该证载明的土地是从毕节市（毕节地区）水文水资源局持有的“毕市国用（2004）字第040号”国有土地使用权证中划出的1396.8平方米。根据土地登记办法第7条和企业国有资产法第10条、第54条、第55条等规定，被上诉人等办理取得土地使用权证，在程序上违反了共同申请的规定，在实体上无取得土地权属来源的记载；同时，被上诉人等未实际缴纳土地转让款，其行为违反国有资产法，构成私分国有资产；2.被上诉人等转让国有土地使用权的行为未经土地出让人即原毕节市国土资源局确认，在此情况下，毕节市不动产登记中心为被上诉人等人颁发国有土地使用权证，颁证行为违法。3.因毕节市（毕节地区）水文水资源局向被上诉人等违法转让1396.8平方米的国有土地，系私分国有资产，损害国家利益，因此争议双方签订的系列协议违反法律规定，应属无效。被上诉人不能基于无效协议取得合同权利。4.如法院认定上诉人的行为构成违约，则一审认定的违约责任计算标准过高，应当依据具有资质的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。5.一审认为涉案房屋未经验收合格，不具备交付使用及产权证办理条件，据此对被上诉人的相关诉讼请求不予审理。但与此同时，一审又判决上诉人支付逾期办证违约金，判决内容自相矛盾。 被上诉人杨伯华、李勇答辩称：1.答辩人与上诉人之间成立合法、有效的商品房买卖合同关系，房屋所涉土地使用权如何取得以及是否涉嫌违法，均不属于认定买卖合同关系无效的法定事由；涉案土地经国土资源部门依法颁发国有土地使用权证，答辩人系合法权利人，该土地使用权作为答辩人等业主购买商品房所支付的对价的组成部分，已过户登记到上诉人名下。上诉人主张土地使用权取得违法，与双方签订的系列协议是否有效无关；2.上诉人拒不提供双方签订的《商品房买卖合同》，导致双方关于逾期办证的约定情况不明。原审结合上诉人《毕节市亿翔房地产开发有限公司购房承诺书》中承诺的交房时间和被上诉人自认的交房时间，判决上诉人承担逾期办证违约责任，适用法律正确，上诉人主张原审计算违约金标准过高的主张不能成立；3.原审法院认定涉案房屋不具备交付条件及办证条件，与判决上诉人承担逾期办证违约金并不矛盾。是否具备交付条件及办证条件，要解决的是答辩人提出的办理产权登记及交付房屋请求是否应予支持的问题，而一审判决上诉人承担逾期办证违约金，解决的是上诉人是否怠于履行协助办证的问题；4.上诉人违反其限期办理房屋权属登记的承诺即构成违约，应当依法承担违约责任。答辩人所持国有土地使用权证系依法取得，与上诉人无关，上诉人无权提起行政诉讼，其要求中止审理本案系有意拖延本案的审理，依法不应准许。 本院审理期间，上诉人以其就相关行政机关向被上诉人颁发“毕地国用（2007）183号”国有土地使用权证是否合法的问题已提起行政诉讼为由，申请对本案中止审理。本院认为，本案系民事纠纷，本案的审理虽涉及对涉案协议效力的审查，但行政机关的颁证行为是否被确认违法，不能作为认定民事合同效力的直接依据，本案的审理无须以相关行政案件的审理结果为依据，故对上诉人提出的中止审理请求，不予支持。 二审中，上诉人提交以下两组证据：1.行政起诉状、受理案件通知书、传票，证明目的：上诉人已向大方县人民法院提起行政诉讼，请求确认被上诉人等36位水文局职工取得的“毕地国用（2007）183号”土地使用权证违法；2.“毕市七星国用（2014）毕1750号”土地使用权证，证明目的：案涉土地使用证已经变更登记到上诉人名下。被上诉人质证认为：对第1组证据，“毕地国用（2007）183号”土地使用权证是否系合法取得，与案涉系列协议是否有效无关；对第2组证据的真实性予以认可。 经审查：第1组证据与本案待证事实不具有关联性，对其证明力不予确认；第2组证据，双方对真实性无异议，证据反映了涉案土地权属信息，对其证明力予以确认。 经审理查明：包括被上诉人在内的36人系本案争议房屋所涉土地（宗地编号239-2）的原使用权人，共同持有“毕地国用（2007）第183号”国有土地使用权证。2014年11月10日，案涉土地使用权证变更登记为“毕市七星国用（2014）毕1750号”，权利人变更登记为上诉人，使用权类型为“出让”。二审查明的其余事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人的诉辩意见和本案事实，本案二审争议焦点是对案涉系列协议的效力以及双方权利义务的认定。 本院认为：根据一、二审查明的事实，被上诉人作为本案争议房屋所涉土地使用权共有人，委托其他共有人代为与上诉人签订《房屋开发合作协议》及其补充协议，约定共有权人以转让239-8号地块使用权、按1828元/㎡的均价支付购房款为对价，受让上诉人开发建设的“亿翔·御水湾”B-20-4号房屋等相关事宜。从《房屋开发合作协议》及其补充协议就双方权利义务的约定，并结合此后上诉人出具《御水湾售房承诺书》、《收款收据》所记载的内容看，双方当事人之间达成了名为“开发合作”，实为商品房预购的真实合意。对于被上诉人依据相关协议提起的本案诉讼，上诉人以239-8号地块使用权登记违法、被上诉人等共有人涉嫌私分国有资产为由提起上诉，对系列协议的效力不予认可。本院经审查认为，根据一、二审查明的事实，被上诉人系双方交易前涉案土地使用权共有人的事实，有行政职能部门颁发的国有土地使用权证为据，被上诉人依据双方协议业已协助上诉人完成土地使用权证的变更登记。即便相关职能部门的颁证行为被确认违法，亦不能当然否定民事合同的效力；加之本案现无有效证据表明被上诉人等共有人因取得毕市七星国用（2014）第1750号土地使用证而涉嫌私分国有资产，不能认定涉案系列协议具有合同法第五十二条列举的无效情形，故对被上诉人提出的相关协议无效的上诉意见，本院不予采纳。 纵观涉案系列协议、售房承诺书相关内容及双方履行协议的实际情况，争议双方就房屋基本情况、购房单价、总价款、交房时间、逾期交房违约责任等事项的约定明确具体，上诉人已全额收取购房款并代为收取办证所需税费，据此并综合上诉人在本案中的上诉意见，其对于原审法院界定双方之间系商品房预售合同关系无异议，本院予以确认。 基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，除依约交付房屋外，出卖人一方还负有协助买受人办理商品房转移登记的主要合同义务。鉴于本案系期房交易且双方未就上诉人履行协助办证义务的期限及其违约责任进行约定，故相关争议应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定进行审理，即：上诉人应当在商品房交付使用之日起90日内完成协助办证义务；因上诉人原因导致被上诉人逾期不能取得房屋权属证书，则上诉人依法承担违约责任；又鉴于涉案商品房尚未交付使用，故被上诉人主张逾期办证违约责任的条件尚未成就。在涉案商品房尚不具备交付以及办证条件的情况下，原审法院对被上诉人诉请的交付房屋和协助办证主张未作审理，并无不当。但基于上诉人承担逾期办证违约责任的条件尚未成就，原审判决上诉人承担逾期办证违约责任，适用法律错误，本院予以纠正。 综上，原审判决认定基本事实不清、适用法律不当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省毕节市七星关区人民法院（2018）黔0502民初3453号民事判决； 二、驳回被上诉人杨伯华、李勇的诉讼请求。 一审案件受理费525元，保全费1,698.59元，二审案件受理费1050元，共计3273.59元，由被上诉人杨伯华、李勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨孝春 审 判 员 罗 珣 审 判 员 王 云 二〇一八年十二月二十六日 法官助理 胡伟科 书 记 员 何婷婷