北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2018）京0105民初11618号原告（反诉被告）：方某，男，1965年11月23日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：陈正勇，北京市百瑞律师事务所律师。被告（反诉原告）:北京江南投资集团有限公司，住所地北京市朝阳区红坊路**。法定代表人：于全，董事长。委托诉讼代理人：盘什尔，男，1981年10月14日出生，回族，北京江南投资集团有限公司法务专员，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）方某（下称原告）与被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年2月1日立案后，在审理过程中,依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人陈正勇，被告的委托诉讼代理人盘什尔均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:被告向原告支付逾期办理房屋产权证的违约金1108592．2元(自2014年7月1日起至2017年3月17日,以总房款为基数,按日万分之二计算)。事实和理由：2010年2月2日，原、被告签订《商品房预售合同》及附件，约定：被告将涉案房屋出售给原告，房屋预测建筑面积为288平米，单价每平米18718元，总房款5390784元，后因涉案房屋实测面积变化，原告实缴房款为5542961元。合同约定的交房日期为2012年6月30日前，权属转移登记办理日期为房屋交付之日起720日内。合同签署后，被告于2012年6月30日交房，后其违反合同约定，直到2017年仍未给原告办理房屋产权证，后原告不得不于2017年3月27日自行办理了房屋产权证。经原告催促，被告不愿就逾期办证承担违约责任，故原告起诉至法院。被告辩称并反诉称：不同意原告的诉讼请求。合同约定原告应当于收房之日向被告支付代办费等款项，原告在全部履行合同及附件义务的前提下才能在房屋交付之日起720日办理办理房产证，但合同履行过程中，原告并未交代办费，并在2012年8月15日申请自行办理房产证，故涉案房屋房产证办理的义务人为原告，未能及时办理的原因系原告自己造成，责任应由原告自己承担，与被告无关；原告在未经政府审批许可的前提下，擅自在三楼阳台加盖房屋，侵害他人权益，给我方带来了恶劣影响。涉案房屋的购房款是5542961元，原告实际支付了5465467元，尚欠77494元未支付，被告多次向原告催缴，但原告一直未支付，构成违约，根据合同约定，逾期付款超过三十日，出卖人有权解除合同。房屋交付时是新房，现原告已实际居住并对房屋进行过违建。故我方要提出反诉，要求：1、判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》；2、判令原告赔偿被告经济损失1108600元。如我方要求解除合同的请求无法得到支持，我方主张原告向我方支付剩余77494元购房款及逾期付款违约金（以77494元为基数，按日万分之一的标准计算）。原告针对被告的反诉辩称：不同意被告的反诉请求。不同意解除合同，原告支付房款的数额、时间均系按被告要求进行，被告亦已出具相关收据，涉案房屋所有手续已办理完毕并已实际装修使用，原告未接到过被告催收房款的通知，不存在欠付房款的情况。不同意赔偿经济损失，原告对涉案房屋进行的建设与本案无关。在不解除合同的前提下，我方同意支付剩余购房款，但不同意支付逾期付款违约金，剩余购房款可在我方主张的逾期办证违约金中进行抵扣。本院经审理认定事实如下：2010年2月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告从被告处购买涉案房屋，房屋预测建筑面积为276．56平方米，套内建筑面积为266．62平方米，计价方式按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米人民币18901．68元，总价款人民币5039566元；原告可以首期支付购房总价款的58%，剩余以贷款方式支付，即于签署预售合同时缴付首期付款2939566元,其余房款210000元以按揭贷款方式支付；出卖人应当在2012年6月30日之前向买受人交付该房屋。合同第二十一条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2013年12月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列第二种方式处理：1、买受人有权退房……。2、买受人不会以此为由提出退房或要求出卖人承担违约责任，双方同意按照本条第二款“转移登记”的约定执行。（二）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照下列第二种方式处理：（1）双方共同向……（2）买受人同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用1000元人民币。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）买受人有权退房……。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。2010年9月4日，双方又签订《补充协议》，将付款方式变更为：买受人可以首期支付购房总价款的84%，补交首付款1300000元，其余房款800000元以贷款方式支付。2017年3月6日，双方签订《面积差补充协议》,约定：涉案房屋预售建筑面积为276．56平方米，最终实测面积为296．13平方米，计价方式按照建筑面积计算，单价每平方米18718元，总价款5542961元；关于面积差异的处理，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积误差部分，据实结算房价款。（2）实测面积大于建筑面积时，建筑面积误差部分的房价款由买受人补足给出卖人；本协议于原合同如有冲突之处，以本协议为准。经询，双方均确认原告已支付购房款5465467元，尚欠77494元未支付。被告已于2012年6月30日交付房屋。2015年5月4日，被告取得涉案房屋所在楼栋的房屋所有权证。2017年3月27日，原告自行办理了涉案房屋的产权证书。庭审中，原告提交《认购协议》、《商品房预售合同》、《补充协议》、《面积差补充协议》、个人贷款还清证明，欲证明权属登记证书应为房屋交付之日起720日办理，被告逾期办证应当按日支付全部房款的万分之一作为违约金。被告对该组证据的真实性认可，证明目的不认可，称根据面积差补充协议，原告应知其尚欠部分房款未支付，且双方虽约定权属证书由被告代办，但经原告在2012年8月15日申请已变更为自行办理，故逾期办证的责任应该由其自行承担。原告提交《房屋产权证》，欲证明因被告不给原告办理房屋产权证书，原告于2017年3月27日自行办理了房屋产权证书。被告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，称房屋产权证的逾期办理系原告自身造成，原告从未向被告提出过需要被告配合办理的相关证据。原告提交2017年10月9日出具的《律师函》、邮寄单、签收单，欲证明经原告催促，被告不愿就逾期办证承担违约责任。被告对该证据不认可，称未收到过相关材料。被告提交《商品房预售合同》、收据（其中一份显示原告于2014年11月6日支付公共维修基金29618元）、刷卡单及发票，欲证明双方就逾期付款及合同解除作出明确约定，涉案房屋总房款为5542961元，原告仅实际支付了5465467元。原告对该些证据的真实性认可，证明目的不认可，称依据合同及补充协议，合同款项变动很多，原告无法判定最终房款的数额，故都是根据被告通知缴纳房款，原告已拿到发票，税费也已经缴纳完毕，被告未提出过异议。被告提交照片若干，欲证明原告未经允许私搭乱建。原告对该证据的真实性与证明目的均不认可，称因被告未提交原始规划、照片作为对照，无法根据照片显示原告所在的房屋及违建处。被告提交《北京江南投资集团有限公司关于自办产权签呈》（总裁签字日期为2012年8月18日）、《江南山水园代办费及房款清单》及后附《申请》（原告在申请人处签名，但未显示日期），欲证明原告并未及时将契税、代办费等相关费用交给被告，原告于2012年8月14日申请自办涉案房屋权属证书，被告于2012年8月18日同意了原告的自办请求。原告认可因不信任被告才申请自办产权证，但称《申请》无日期，无法证明申请时间，因涉案楼房的大产权一直到2016年11月份才下来，原告迟迟才拿到涉案房屋产权证。被告提交《解约函》，证明因被原告未全额支付房款，被告根据合同解除与原告签订的合同。原告对该证据的真实性和证明目的均不认可，称解约函的日期是2018年10月29日，是上次开庭时被告仓促之下准备的，之前被告从未提出过解约，也未对原告支付的房款提出异议，解约函仅是为反诉自行虚构的证据。本院认为：依法成立并生效的合同具有拘束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于涉案房屋产权证的办理，双方在《商品房预售合同》中最初约定为由被告代办，并就办理时间、违约责任等进行了约定，但在实际履行过程中对此进行了变更，即原告申请自行办理并最终于2017年3月取得了房屋产权证。原告提交的自办《申请》并未载明申请日期，双方亦均未能提供充分有效的证据证明逾期办证事由是在原告申请自办之前还是之后产生的，故本案不宜直接适用《商品房预售合同》中关于逾期办证的违约责任条款。根据本院查明的事实，一方面，被告直至2015年5月才取得涉案房屋所在楼栋的大产权证，远远晚于合同所约定的期限，确实存在一定的违约情形，另一方面，原告交付公共维修基金（办理房屋所有权证的前置程序之一）的时间为2014年11月，客观上也造成被告无法在约定的期限内为原告办理涉案房屋所有权证，双方对于未能及时办理房屋所有权证均存在一定的过错，理应各自承担相应的责任。故关于原告主张被告支付逾期办理房屋产权证违约金的诉讼请求，本院应予支持，但其主张的数额过高，本院将结合双方的过错程度、确实存在原告申请自办产权证的情节等酌情调整。关于反诉，双方就涉案《商品房预售合同》项下的绝大部分权利义务已经履行完毕，被告仅以原告尚欠少量面积补差款为由主张解除合同无依据，本院不予支持。被告基于合同解除提出的赔偿经济损失的反诉请求，本院一并驳回。在合同继续履行的情况下，被告主张原告支付剩余77494元购房款于法有据，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百二十条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司于本判决生效后七日内向原告（反诉被告）方某支付违约金80000元；二、原告（反诉被告）方某于本判决生效后七日内向被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司支付购房款77494元；三、驳回原告（反诉被告）方某的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7388．7元，由原告（反诉被告）方某负担6855．7元（已交纳），由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担533元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费7389元，由被告（反诉原告）北京江南投资集团有限公司负担6873元（已交纳），由原告（反诉被告）方某负担516元(于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  吴 玲人民陪审员  卢维东人民陪审员  张春英二〇一八年十二月二十日书 记 员  于 洋