广东省高级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤民终1927号上诉人（原审原告）：黄耀增，男，1953年8月24日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：刘国涛，广东邦翰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴锦鸿，男，1968年5月16日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：吴泽通，系吴锦鸿侄子。被上诉人（原审第三人）：惠州市家华置业发展有限公司。住所地：广东省惠州市。法定代表人：梁见水，该公司总经理。上诉人黄耀增因与被上诉人吴锦鸿、惠州市家华置业发展有限公司（以下简称家华公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省惠州市中级人民法院（2018）粤13民初10号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。黄耀增上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判支持黄耀增原审诉讼请求，立即停止对案涉房产的强制执行，撤销（2017）粤13执异147号执行裁定并解除对案涉房产的查封，确认黄耀增与家华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，家华公司继续履行合同为黄耀增办理案涉房产备案登记并将案涉房产的产权证办理至黄耀增名下，本案一、二审全部诉讼费用由吴锦鸿和家华公司承担。事实和理由如下：黄耀增于2017年2月28日与家华公司签订《商品房买卖合同》并支付首付款，其后完成全部付款。现在黄耀增已经办理了入伙装修并实际占有案涉房产。现在因家华公司的原因，不能到房管局办理网签登记手续。吴锦鸿向法院申请强制执行黄耀增购买的房产，黄耀增提起执行异议之诉但被原审法院驳回。黄耀增认为，原审法院认定事实不清，适用法律错误。（一）《商品房买卖合同》由黄耀增和家华公司签订，合法有效并已经实际履行。原审法院以黄耀增未将款项存入专用账户、未能提供发票为由不予确认商品房买卖合同关系的真实性，属于认定事实错误。商品房预收款专用账户是政府监管房地产开发企业的行政手段，对购房者没有强制性。在《商品房买卖合同》实际履行合同过程中，因为家华公司商品房预收款专用账户被查封冻结，开发商要求黄耀增一次性付款。这是对黄耀增和家华公司签订《商品房买卖合同》第六条的变更。家华公司予以承认并开具了收据，黄耀增一直要求开发商开具发票，因为家华公司欠税税局开票系统被关闭不能开具发票，现在家华公司已经解决了税务问题承诺给予开具发票。这些足以证明《商品房买卖合同》的真实性。（二）《收楼满意书》是黄耀增和家华公司对购买楼房是否满意的调查，黄耀增对于房屋的质量予以认可，并且收楼后不需要第三方验证是否收楼，收楼后黄耀增完成对房屋的实际控制，因此不存在不合法占有房屋问题，家华公司处一共有200套左右房产，全部都是在消防未验收之前收楼入住，因为家华公司承诺消防验收会合格，事实上现在消防验收已经合格。吴锦鸿辩称：（一）吴锦鸿申请执行的依据合法有效。（二）黄耀增依法不享有足以排除强制执行的实体权利，其诉讼请求没有事实和法律依据。1、根据《商品房买卖合同》的约定，黄耀增应举证证明将购房款存入家华公司指定银行专用账户，黄耀增提供的交易明细并不能证明收款账户为家华公司指定的银行专用账户，完全不能证明其已完成案涉房产的真实付款。家华公司未按照合同约定登记备案，黄耀增也未举证曾向家华公司询问备案登记事宜，不能证明其已积极履行办理过户手续。黄耀增称其已入伙装修并实际占有案涉房产，但未提供房屋装修费、物业管理费、水电气费等票据，仅凭家华公司单方出具的质量保证书、房屋装修须知、收楼满意书等材料不能证明实际占有，与合同约定相矛盾，合同约定的交付期限明确载明交付前要经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具《工程竣工验收报告》。2、黄耀增称其为案涉房产合法所有人，主张与家华公司签订了案涉房产预售合同，但未向有关主管部门办理网签、预告登记和备案，根据《物权法》第十四条、第二十条的规定，至今案涉房产的所有权人并非黄耀增，其无权主张本案执行异议。3、根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条的规定，黄耀增未充分举证证明其对案涉房产享有足以排除执行的实体权利，无权请求停止对案涉房产的强制执行、撤销裁定并解除查封。黄耀增的第二项诉讼请求与本案无关，不应在本案中处理。（三）黄耀增与家华公司有串通、虚假诉讼的嫌疑。请求驳回上诉、维持原判。家华公司未到庭，也未提交书面意见。黄耀增向原审法院起诉请求：1.立即停止对被执行人家华公司名下即黄耀增购买的案涉房产的强制执行，撤销（2017）粤13执异147号执行裁定并解除对案涉房产的查封；2.确认黄耀增与家华公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，家华公司应继续履行合同义务，为黄耀增办理案涉房产备案登记并将产权证办理至黄耀增名下。原审法院认定事实：2017年4月21日，惠州仲裁委员会作出（2016）惠仲裁字第591号裁决书，裁决由被申请人家华公司应向申请人吴锦鸿支付工程款13134364元及利息（从2016年5月1日起，每月以3485170元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算；从2016年7月16日起，每月以9649194元为基数按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算，支付给申请人，直至付清之日）。另查一，吴锦鸿与家华公司因建设工程施工合同纠纷由惠州仲裁委员会受理，惠州仲裁委员会于2017年3月22日向惠州市惠城区人民法院出具《提请财产保全函》，吴锦鸿已于2016年9月22日向惠州市惠城区人民法院提出诉前保全，该院以（2016）粤1302财保887号民事裁定书，裁定冻结家华公司在广东发展银行惠州分行、中国银行惠州桥东支行、东莞银行惠州分行营业部账号内存款********.76元。吴锦鸿认为冻结的家华公司财产价值不足13868848.76元，向惠州市惠城区人民法院申请追加查封家华公司的其他财产。2017年4月6日，惠州市惠城区人民法院作出（2016）粤1302财保887-1号裁定，查封登记在家华公司名下案涉房产。黄耀增对查封有异议，向原审法院提出案外人执行异议，原审法院于2017年12月16日以（2017）粤13执异147号执行裁定驳回了黄耀增的异议请求。另查二，黄耀增、黄某斌共同与家华公司于2017年2月28日签订了《商品房买卖合同》，购买案涉房产，建筑面积110.59㎡，合同约定售价663540元。合同约定买受人应于2017年2月28日前一次性付清房款，将商品房预售款直接存入该商品房项目预售款专用账户，开户银行为广发银行惠州分行营业部，专用账户为10××02。2017年3月20日、2017年2月28日向黄耀增、黄某斌共出具了三张总价为人民币663540元的收款收据。黄耀增向原审法院提交了惠州市安鸿物业管理有限公司于2017年3月20日向黄耀增、黄某斌出具《收楼满意书》，用于证明家华公司已向黄耀增交付案涉房产。根据黄耀增提交的2017年12月8日《不动产登记信息查询结果》，经惠州市不动产登记信息查询，黄耀增名下无登记房产案涉房产。直至开庭审理时尚未网签、备案。原审法院于2018年6月20日向惠州市房产管理局去函，协助调查关于案涉房产的权属登记、查封以及抵押情况。惠州市房产管理局于2018年7月3日作出复函显示，案涉房产因在建工程抵押目前仍处于抵押状态，抵押权人系广发银行股份有限公司惠州分行。原审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，争议焦点是黄耀增对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。黄耀增、黄某斌与家华公司于案涉房产查封前签订了《商品房买卖合同》，依照合同的约定，黄耀增、黄某斌应向家华公司一次性付清房款，将商品房预售款直接存入商品房项目预售款专用账户。但从黄耀增提交的收款收据来看，不足以证明黄耀增已经按约定将购房款存入专用账户。同时，由于黄耀增未能提供购房发票，该收款收据也不足以证明该款项系用于房屋买卖。因此对黄耀增与家华公司的商品房买卖合同关系的真实性不予确认。另外，提交了《收楼满意书》用于证明其已占有该房屋，但无其他相关证据证明原告黄耀增或买受人黄某斌已合法占有该房屋。从《收楼满意书》的签收时间看，2017年3月20日，案涉房屋未经消防验收合格，在此情况下，开发商与购房者办理收楼手续不符合常理，其真实性存疑。综上所述，原审法院认为黄耀增仅凭《商品房买卖合同》、《收款收据》、《收楼满意书》主张其对案涉房屋享有予以排除强制执行的实体权益，理由不充分、依法应予驳回。原审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决驳回黄耀增的诉讼请求。本院二审过程中，黄耀增提供了《装修合同》、《物业收费收据》、《电费发票》、《居住证明》、《信访证明》等证据复印件，吴锦鸿对黄耀增提供的该类证据真实性、合法性、关联性均不予认可。家华公司提交了情况说明一份：（2018）粤13民初10号，黄耀增，2单元1504房，总额663540元，已付清房款并交付使用。对原审法院认定的事实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点是黄耀增对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”当事人主张享有足以排除强制执行的民事权益，必须同时符合该规定的三项条件，缺一不可。结合本案，首先，案中《商品房买卖合同》签订于2017年2月28日，是在案涉房产于2017年4月6日被惠州市惠城区人民法院查封之前，据此可以认定黄耀增与家华公司双方在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。其次，案中《不动产登记信息查询结果》证据，能说明黄耀增所购案涉房产系用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。再次，黄耀增所提供的《收款收据》仅为家华公司单方出具，在未有其他凭证（如银行转账等证据）予以佐证的情况下，就此不能排除黄耀增与家华公司存有串通、虚假的嫌疑。本院认为，案涉《收款收据》仍不足以证明黄耀增已按照《商品房买卖合同》的约定支付了案涉购房款项。因黄耀增对案涉房产不符合上述规定中的第三个条件，不享有足以排除强制执行的民事权益，其要求停止对案涉房产的执行的诉讼请求不应得到人民法院的支持。原审法院驳回黄耀增的诉讼请求正确，本院予以维持。综上所述，黄耀增的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10435.40元，由黄耀增负担。本判决为终审判决。审判长  费汉定审判员  刘涵平审判员  陈可舒二〇一八年十二月二十八日书记员  李翠微