广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0608民初4104号原告：广东美的物业管理股份有限公司高明分公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道荷富路**美的西海岸****首层，统一社会信用代码91440608584668564A。负责人：綦海生。委托诉讼代理人：莫淑娟，女，1990年10月22日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系该公司员工。被告：黎伟明，男，1979年10月10日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司（以下简称“美的公司高明分公司”）与被告黎伟明物业服务合同纠纷一案，本院于2018年12月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序于2018年12月24日公开开庭进行了审理，原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司的委托诉讼代理人莫淑娟，被告黎伟明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年11月1日起至2018年11月30日物业服务费5695元、违约金1894.29元；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告是为被告名下位于佛山市高明区美的西海岸西区-商铺（13栋）--75所在物业服务区域的提供物业服务的企业，被告应当按照相关合同约定向原告支付物业服务费、公摊费及违约金。但被告自2016年11月1日起至2018年11月30日，被告作为物业所有权人，未按时向原告支付物业服务费、公摊费及违约金。经原告以各种方式多次催收，未果。因物业服务费中大部分属对物业维护、维修、保养等的成本和费用，只有很少部分属对物业服务企业支付的酬金，被告拖欠物业服务费的行为，不仅构成违约，损害了原告合法权益，也损害了小区内业主公共利益。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。被告黎伟明答辩称：1.原告在交房使用时要求业主预交三个月的商铺管理费，原告此行为已违反物业服务收费备案标准第三条；2.原告交付的前期物业服务协议并没有被告任何形式的签字和指模确认，被告可确定为没有与原告订立过物业服务协议，所以被告可拒交物业管理费。原告在前期物业服务协议中也没有明确列明临街商铺的物业收费标准，协议内容并没有涉及临街商铺需交付物业管理费事项，在原告协议中发现存在对临街商铺业主乱收及强收费行为；3.部分商铺建筑质量存在问题。被告商铺天面每逢大雨必漏水，从2017年5月起至今经多次向原告反映、报修均未能解决，今年继续向原告反映漏水问题，原告还置之不理；4.临街商铺天面公用部分被二楼住户乱建乱搭，其中搭建了大型光棚，种植大型树种，以至于被告商铺天面严重漏水。如此大型的违章建筑，原告却视而不见，原告行使管理责任不到位，未能及时有效制止管辖范围内的违章搭建等行为；5.临街商铺门前人行专用道长期存在乱摆乱卖、占道经营行为，严重影响商铺正常运作经营，原告对这种行为并未及时有效制止，造成商铺业主生意损失；6.原告未能履行安全保障义务，发生多次盗窃，物业监控存在严重盲区、巡逻人员巡逻次数严重不足，商铺业主容易造成财物损失；7.临街商铺门前人行道已有市政环卫工每天打扫清运垃圾，垃圾清运和污水处理费等已在各商铺业主账户上扣取，而无需原告管理；8.临街商铺门前，存在汽车长期占用人行专用道，严重影响商铺业主经营运作和行人出入的安全，而原告并未采取任何有效方法限制车辆乱停乱放现象，存在严重监管失职行为。《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法》中都没有条款规定临街商铺需要缴纳物业管理费；根据原告提交的资料，“实行市场调节价的商业、别墅的物业服务收费，由你公司与业主协议收费”，被告没有收到原告的任何协议，也没有召开过关于商业物业服务收费的会议等。如果原告认为所谓的《前期物业服务协议》作为临街商铺物业管理收费的依据，被告认为该协议的内容不清晰，收费标准不明确，存在明显的笔误修改痕迹，而且与被告保存的协议不一致，出现一式两份不一样的协议书，故不能作为原告收取物业管理费的依据，请驳回原告的请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告举证的证据：《前期物业服务协议》1份，被告有异议，认为该合同与被告持有的《前期物业服务协议》价格标准不一致，本院将在“本院认为”部分予以综合认定分析；工程报时单2份，被告不予确认，认为没有被告签名，但未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信；照片9张，被告不予确认，认为原告只是巡逻怡乐路，没有巡逻被告商铺所在的明国路，但未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。被告举证的证据：视频1份，原告不予确认，认为不清楚视频中的工作人员是否在上班，但未提供证据予以反驳，本院对该证据予以采信。本院经审理认定事实如下：2016年6月23日，被告黎伟明购买位于佛山市高明区荷城街道美的西海岸花园13座1层75商铺，建筑面积为56.95平方米，并在2016年8月14日收楼。2016年8月14日，被告黎伟明与佛山市美的物业管理有限公司高明分公司签订了《前期物业服务协议》，约定本物业采用包干制方式收取物业服务费，被告物业的建筑面积为56.95平方米，每月应交物业服务费227.8元。商品房达到竣工交付使用条件，被告应自交楼之日起或约定交付日交纳物业服务费，物业服务费按月交纳，以后每次交纳物业服务费的时间为当月10号前。被告不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，原告有权要求被告限期补交，并从逾期之日起按每日千分之一追缴逾期付款的违约金。被告无正当理由连续三个月不交物业服务费的，原告可采取信函或法律途径进行催缴。2016年8月14日，被告向原告交纳2016年9月至11月的商铺管理费683.4元。另查明，佛山市高明区美的房地产发展有限公司为案涉商铺的建设单位，与原告签订的《美的西海岸花园（西区）前期物业服务委托合同》第六条第一项约定，本物业管理区域物业服务收费为包干制，其中高层住宅为1.95元/月.平方米，商业物业为4元/月.平方米。被告黎伟明与佛山市高明区美的房地产发展有限公司签订的《商品房买卖合同（现售）》第十八条第三项约定：“物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为4元/月·平方米（建筑面积）”。再查明，2016年8月23日，佛山市美的物业管理有限公司高明分公司企业名称变更为广东美的物业管理股份有限公司高明分公司。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。原告是物业服务企业，其与被告签订的《前期物业服务协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，应受法律保护，原告按照合同履行了基本的义务，被告理应支付物业服务费用。原告作为美的西海岸花园的物业服务企业是对区域内的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，即其提供的服务具有公共性和整体性，是服务于整个区域内的物业，故业主不按时缴纳物业服务费会对区域内的整体服务产生不利的影响，对于其他按时交纳费用的业主也极为不公。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”据此，被告如认为原告不履行物业服务合同的约定，可通过正当途径主张权利，不能以物业服务存在问题为由对抗原告要求交纳物业服务费的主张。同时，被告并未举证证明，案涉合同中有关于原告物业管理服务存在问题时被告可以免交或减交物业服务费的约定。故，被告应根据合同约定，向原告支付物业服务费用。关于被告主张《前期物业服务协议》没有被告签名和指模确认，没有与原告订立过物业服务协议，价格标准也不一致，所以不交纳物业管理费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，一方面，案涉商铺的建设单位与原告签订的《美的西海岸花园（西区）前期物业服务委托合同》关于物业服务费收费标准对被告具有约束力；另一方面，原被告各自持有的《前期物业服务协议》，在印刷的文字内容上是一致的，但原告持有的合同中第三条关于物业服务费计收标准的空白处填写了套内建筑面积“56.95”平方米，每月应交物业服务费“227.8”元，被告持有的合同则没有。经本院庭审时询问被告，被告承认签订该合同时有看见手写的“56.95”平方米及“227.8”元，结合被告预交三个月的物业服务费的情况，再结合被告黎伟明与开发商签订的《商品房买卖合同（现售）》第十八条第三项约定：“物业服务期间，物业收费计费方式为包干制，物业服务费为4元/月·平方米（建筑面积）。”可见被告对收费标准是知晓的，并亲笔签名确认。至于“1.95元/月”，原告称不是指商铺的物业服务收费标准，是由于该合同为统一印刷，与被告签订合同时没有划掉，结合原告提交的《物业服务收费备案表》（西区）中高层住宅的物业服务收费备案标准为1.95元/月/平方米/按建筑面积计（不含公共水电分摊），户数有1964户，证据间可以相互印证，故本院对该证据予以采信。对被告该主张不予支持。关于被告主张商铺二楼乱建乱搭违章建筑、商铺天面漏水、商铺门前人行道长期存在乱摆乱卖、占道经营、汽车乱占用人行道、商铺门前清洁范围等问题，原告均未能解决。本院认为，被告提供的证据不足以证明原告存在不按合同约定履行物业服务义务的情形。原告将商铺天面漏水问题向开发商反映并协助跟进，安排工作人员在商铺门前巡查及放置雪糕筒、护栏并清理商铺外围卫生等，已提供了相关物业服务。至于被告主张已收取市政环卫的垃圾清运和污水处理费，商铺门前人行道无需原告管理。本院认为，商铺外围本属于原告提供物业服务的区域，不是市政公共区域，应由原告提供物业服务，被告的主张没有法律依据和合同依据，本院不予支持。关于物业服务费，根据《前期物业服务协议》约定物业服务费为每月227.8元，当月10日前交纳。庭审中被告承认未交纳2016年12月至2018年11月30日的物业服务费，但2016年11月份的物业服务费已经交纳，原告亦予以确认，故原告主张的物业服务费应扣减1个月，即2016年12月至2018年11月30日的物业服务费为5467.2元。关于违约金，由于被告违反合同约定，逾期支付物业服务费，应承担相应的违约责任，被告认为违约金标准过高，要求调整。原告主张违约金从被告逾期交纳物业服务费三个月后开始计算，没有违反法律规定，本院予以支持，但原告主张的违约金标准过高，本院结合原告的实际损失作出调整，将以2017年12月1日起至2018年11月30日止每月应缴的227.8元物业服务费为本金，每月应缴物业服务费从该月后的第三个月11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计至实际清偿之日止。综上，依据《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告黎伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司支付自2016年12月1日至2018年11月30日的物业服务费5467.2元；二、被告黎伟明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司支付违约金（违约金以2017年12月1日起至2018年11月30日止每月应缴的227.8元物业服务费为本金，每月应缴物业服务费从该月后的第三个月11日起开始按中国人民银行同期同类贷款利率的130%计至实际清偿之日止）；三、驳回原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收25元（原告已预交），由原告广东美的物业管理股份有限公司高明分公司负担5元，被告黎伟明负担20元。被告负担的受理费20元，由被告于支付判项确认的款项时一并支付给原告，本院不再另行收退。本判决为终审判决。审判员  刘骏全二〇一八年十二月二十九日法官助理赵宇晴书记员叶学麟