广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂0502民初3255号 原告：北海方盛汽车销售服务有限公司，住所地广西北海市北部湾东路银海区工商分局入门左侧，统一社会信用代码：914505005886415538。 法定代表人：潘润萍。 委托代理人：罗思方，广西中龙律师事务所律师。 委托代理人：王德雪，广西中龙律师事务所律师。 被告：北海嘉诚汽车销售服务有限公司，住所地广西北海市北部湾东路银海区工商分局入门左侧，统一社会信用代码：91450500664845786G。 法定代表人：肖丽萍，董事长。 委托代理人：王熙聪，广西嘉友律师事务所律师。 原告北海方盛汽车销售服务有限公司与被告北海嘉诚汽车销售服务有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗思方、被告的委托代理人王熙聪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北海方盛汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告退还2014年7月19日至2014年9月25日因灾停业期间收取原告的两个月租金合计10万元；2、被告支付原告房屋维修费人民币39万元；3、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2014年2月28日，柳州市方盛汽车商贸有限公司、黄奕宸将其所持的100%股权转让给张庆平、张钦广，并约定继续履行与被告签订的《场地租赁合同》。2014年7月19日，因受“威马逊”超强台风摧毁原告公司房屋及设施影响停业两个月，遂要求被告出资维修房屋，被告以双方签订的合同没有约定为由拒绝，原告自行筹资93万元修缮铺面后以其出资修建铺面为由拒绝向被告缴纳租金。2016年5月25日至29日，被告纠集多人向原告暴力讨租，强迫原告结清2015年前租金后才同意从2016年1月起将月租金降至3万元，原告要求被告报销维修费用93万元和退还停业期间的租金10万元或自2014年7月19日起租金按每月3万元计付，被告称所收租金已用于还债，等合同期满后将地上建筑物作价处理解决。2018年3月31日，合同履行期限届满，涉案场地设施所有权人薛永胜拆除并让原告迁出场地。被告拒绝透露作价补偿金额，也不肯从补偿金中报销原告的维修房屋费用。原告为维护其合法权益，遂向法院起诉，提出上述诉讼请求。 被告北海嘉诚汽车销售服务有限公司辩称：1、《中华人民共和国民法总则》施行前，本案已超过两年诉讼时效，本案应适用两年诉讼时效。本案诉讼时效自“威马逊”台风发生之日即2014年7月18日起计算，已超过两年诉讼时效；2、原告请求被告退还其两个月租金及支付维修费没有任何依据。首先，涉案租赁标的物为土地，不涉及任何建筑物和构建物，被告出租为空地，受损房屋设施为原告自建；其次，原告举证的房屋修复费用清单，是原告单方制作，根据原告与第三方签订的《工程结算合同》，无法反映施工内容、施工地点，无法证明存在该工程项目，也无法证实与租赁场地内的建筑物及被告有关，不具有证明力；再次，出租人的维修义务仅是指租赁物在正常使用过程中出现故障或者其他妨碍使用的情况下出租人对其进行维修和护理的义务，不包含租赁物损毁灭失的情形。本案房屋、设施被台风损毁，属于不可抗力，租赁物因不可抗力原因灭失的，出租人对此不具有维修义务；最后，原告就受损的房屋及附属设施已通过保险进行理赔，且原告的投保行为也能说明建筑物和附属设施是原告所建；3、原告尚欠被告租金未结清。综上所述，请求法院驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：涉案土地使用权由案外人薛永胜于2006年通过司法拍卖取得。2008年3月25日，薛永胜与被告签订《租地合同》，约定薛永胜将位于北海市北部湾东路银海区工商分局入门左侧的地块（租赁地块面积为3300㎡）出租给被告使用，租赁期限自2008年4月1日起至2018年3月31日止，月租金为5000元，合同终止后，地上建筑物、空调、发电机、机械设备、维修设备及办公设备等由被告拆除移走或作价处理。 2012年9月1日，被告与原告签订《场地租赁合同》，约定被告将位于北海市北部湾东路银海区工商分局入门左侧（之一）约2180.5平方米的场地及铺面出租给原告，租赁期限为2012年9月1日至2018年3月31日，月租金为5万元，每月10日前支付当月租金，场地所有投入费用及办理相关事宜由原告负担并不得转租，若因不可抗拒、不可克服或不能避免的客观因素致使原告租赁的场地内原告不能正常经营的，被告不承担任何责任。合同还对各方其他权利义务作了约定。 2014年2月28日，柳州市方盛汽车商贸有限公司、黄奕宸与张庆平、张钦广签订《北海方盛汽车销售服务有限公司股权转让合同》，约定柳州市方盛汽车商贸有限公司、黄奕宸将其所持的北海方盛汽车销售服务有限公司100%股权以200万元转让给张庆平、张钦广。 案件审理中，原告主张2014年7月19日（登陆北海时间）因“威马逊”台风导致涉案场地房屋、设施损毁，因被告拒绝出资修护原告自行出资93万元予以修缮，期间停业两个月，台风事故后因被告未出资修缮房屋设施，双方约定自2016年起将租金调整为每月3万元，2016年1月至2018年3月期间共计27月，月租金3万元，视为被告已每月支付维修费2万元，合计54万元，尚余39万元（93万元-54万元=39万元）未支付。并主张其已向被告缴纳租金182万元（其中2015年前租金按每月5万元支付，2016年后租金按每月3万元支付，租金已全部结清）。被告主张原告于2014年3月至2018年3月期间已支付租金1174800元，尚欠租金1225200元，对原告主张的双方调整租金为每月3万元不予认可。原告主张租赁标的物包含场地及铺面，租赁后未扩建，被告主张租赁物为土地，地上建筑物系原告所建。原告主张其自行出资修缮涉案房屋设施费用为93万元，并举证提供有工程结算合同、工程报价书、用款申请表、记账回执等。被告认为原告的举证无法证实施工内容、施工地点，无法证明存在该工程项目，也无法证实与租赁场地内的建筑物及被告有关，认为不具有证明力。 另查明，原告已就涉案租赁场地建筑物向中国人民财产保险股份有限公司北海分公司投保（保险单号：PLAP201345050000000005），并于台风事故后向保险公司申请理赔，保险公司理赔金额为663300.50元。 除涉案场地租赁外，就位于北海市北部湾东路银海区工商分局入门右侧地块，被告与柳州市方盛汽车商贸有限公司于2010年11月1日签订《场地租赁合同》，约定被告将位于北海市北部湾东路银海区工商分局入门右侧的房屋（一楼9间，二楼3间）及地块面积约5800平方米的场地（包括比亚迪4S店展厅、售后车间、旁边的600平方米展厅及展厅内所有设备）租赁给柳州市方盛汽车商贸有限公司，租赁期限自2010年11月1日至2018年3月31日止，月租金10万元。2016年8月18日，被告发《函》给薛永胜，称“我公司于2008年3月25日与你签订的租地合同，在合同履行过程中我公司因经营不善。于2010年11月1日将土地及我公司建设的展厅、厂房一并转租给柳州市方盛汽车商贸有限公司，租期到2018年3月21日，合同到期后，我公司在一个月内按原《租地合同》第十二条的条款执行。逾期不拆除，甲方（薛永胜）强行拆除”。 上述事实，有《租地合同》、《场地租赁合同》、《北海方盛汽车销售服务有限公司股权转让合同》、《函》、工程结算合同、工程报价书、用款申请表、记账回执、费用清单、关于公估征求意见书的反馈及庭审笔录等在卷证实。 本院认为：原、被告双方签订的《场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。根据双方签订的《场地租赁合同》约定，因不可抗力导致原告不能正常经营的，被告不承担责任。现原告主张因台风灾害受损要求被告承担责任，系因不可抗力导致的损失，违反双方约定，原告要求被告承担相应的修缮费用及维修期间停业租金的损失，本院不予支持。且依据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，被告主张适用二年诉讼时效，本院予以支持。本案中原告主张修缮费用及停业租金损失，应自原告知道或者应当知道权利受到损害之日起二年内向人民法院主张权利保护。原告因台风灾害受损系发生在2014年7月，原告的起诉已超过二年诉讼时效，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十条规定，判决如下： 驳回原告北海方盛汽车销售服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费4325元，由原告北海方盛汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费8650元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  李文斌 二〇一八年十二月三日 法官助理黄翠蓝 书记员潘思佑