广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1881民初4711号原告:黎国常，男，汉族，1986年2月17日出生，住广东省清远市清城区。原告：朱锦锋，男，汉族，1972年5月16日出生，住广东省清远市清新区。原告：麦玉坤，男，汉族，1958年10月12日出生，住广东省清远市清城区。原告：温国初，男，汉族，1966年6月7日出生，住广东省清远市清新区。以上四原告共同委托代理人：叶碧桃，广东亨信律师事务所律师。以上四原告共同委托代理人：李春辉，广东亨信律师事务所实习律师。被告：英德栋升房地产开发有限公司。地址：英德市英城仙水路西教育西路北永顺嘉园**首层**。法定代表人：周俊波。被告：周俊波，男，汉族，1957年11月25日出生，住广东省广州市荔湾区。被告：陈国辉，男，汉族，1974年6月8日出生，住广东省英德市。以上三被告共同委托代理人：张中强，广州金鹏律师事务所律师。被告：施建龙，男，汉族，1972年6月11日出生，住福建省晋江市。被告：吴清平，男，汉族，1985年11月27日出生，住广东省英德市。原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初诉被告英德栋升房地产开发有限公司、周俊波、陈国辉、施建龙、吴清平合作开发房地产合同纠纷一案，本院2018年10月25日立案受理后，依法由审判员黄远梅适用简易程序于2018年12月5日公开开庭进行了审理。原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初的委托代理人叶碧桃到庭参加诉讼，被告英德栋升房地产开发有限公司、陈国辉的委托代理人张中强及被告吴清平到庭参加诉讼，被告施建龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初诉称：2018年7月17日，原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初与被告英德栋升房地产开发有限公司签订了《关于房地产开发项目合作协议书》（以下简称“《合作协议书》”）。《合作协议书》中第三条约定，原告在《合作协议书》签订之日起五个工作日内借款人民币1400万元给被告周俊波用于归还英德栋升房地产开发有限公司在清远农商银行的借款……被告英德栋升房地产开发有限公司须同时将法人代表和68％的股权变更到原告指定的股东名下，具体以增资的形式变更，原注册资本为100万元，占32％的股权；由原告方增资212.5万元，占68％的股权，变更后的注册资本为312.5万元；《合作协议书》中第四条约定，原告向被告英德栋升房地产开发有限公司支付人民币150万元作为其前期投入的补偿；《合作协议书》中第十条还约定，被告英德栋升房地产开发有限公司保证其在《合作协议书》签订前没有任何债权债务等经济纠纷及担保行为，若发生争议造成损失，均由被告英德栋升房地产开发有限公司承担，与原告无关。另外，《合作协议书》中第十一条双方还约定了若一方违约，必须赔偿守约方人民币500万元的违约金。上述《合作协议书》经英德栋升房地产开发有限公司股东会决议通过。《合作协议书》签订后，原告四人按约定于2018年7月19日通过黎国常的账户将借款人民币1400万元以及补偿款人民币150万元转入了被告周俊波的银行账户，被告周俊波在收到借款以及补偿款后，均出具了收据给原告，但被告英德栋升房地产开发有限公司至今未按约定进行增资，更没有将68％的股权变更到原告指定的股东名下，其行为己构成根本违约。原告是基于对被告英德栋升房地产开发有限公司及其股东的信任以及对合作开发项目前景的信心，才愿意把1400万元款项借给被告周俊波用于归还英德栋升房地产开发有限公司在清远农商银行的贷款，而不是为了赚取借款的利息，但被告的作为显然是在恶意违约，故原告依据双方约定要求解除《合作协议书》，并且被告英德栋升房地产开发有限公司应赔偿违约金人民币500万元给原告。同时，原告发现被告英德栋升房地产开发有限公司并非如《合作协议书》中保证的那样没有任何债权债务等经济纠纷及担保行为，被告英德栋升房地产开发有限公司、周俊波、陈国辉、施建龙、吴清平在明知公司存在巨额债务的情况下仍与原告签订了《合作协议书》以及《借款合同》，显然具有欺骗性质。因被告周俊波、英德栋升房地产开发有限公司及其股东的这种欺骗行为，致使原告已完全丧失了对被告周俊波及担保方的信任，现被告英德栋升房地产开发有限公司的资产因涉诉而被法院查封，被告周俊波作为英德栋升房地产开发有限公司的股东及法定代表人，原告更有理由相信被告周俊波偿债能力明显减弱，另外，原被告双方在《合作协议书》中第七条明确约定，英德栋升房地产开发有限公司以其32％的股份作为担保，在项目利润分配时，其必须先归还1400万元的借款本息给原告，再行分配剩余利润。现在双方之间的合作基础也己完全丧失，项目也无法继续下去，产生利润更是无从谈起。所以原告要求被告提前归还基于双方合作产生的1400万元借款，被告英德栋升房地产开发有限公司、陈国辉、施建龙、吴清平作为担保人，应承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定特向贵院提起诉讼，请贵院依法实现原告的诉讼请求：一、请求判令解除原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初与被告英德栋升房地产开发有限公司于2018年7月17日签订的《关于房地产开发项目合作协议书》；二、请求判令被告英德栋升房地产开发有限公司返还补偿款人民币150万元给原告；三、请求判令被告英德栋升房地产开发有限公司赔偿违约金人民币500万元给原告；四、请求判令被告周俊波返还借款人民币1400万元及利息（利息从2018年7月20日起按年利率15％计至还清款项之日止）给原告；五、请求判令被告英德栋升房地产开发有限公司、陈国辉、施建龙、吴清平对第四项中的1400万元借款及利息承担连带清偿责任；六、本案的诉讼费由被告承担。原告向本院提供的证据有：一、身份证复印件；二、营业执照复印件；三、身份证复印件；四、关于房地产开发项目合作协议书；五、英德栋升房地产开发有限公司股东会决议；六、企业机读档案登记资料及国家企业信用信息公示；七、借款合同；八、转账记录；九、收据；十、广东省英德市人民法院传票；十一、民事诉状；十二、解除合同协议书；十三、还款协议书；十四、土地登记资料查询结果；十五、英德市人民医院住院部病历卡照片；十六、关于证字（2018）粤1881民初4711号的情况说明。被告英德栋升房地产开发有限公司、周俊波、陈国辉答辩称：本案为合作开发房地产合同纠纷，原告诉讼请求的第四项、第五项为借款合同纠纷，这是两个独立的合同关系，两个不同的法律关系，不同的案由，不应在同一案件中进行审理。一、原告诉请解除《合作合同》，并要求返还补偿款、支付违约金是没有事实和法律依据的。原告诉称：被告栋升公司未按约定进行增资，更没有将68％的股权变更到原告指定的股东名下，栋升公司构成根本性违约。原告所述是没有事实和法律依据的。根据《合作合同》第三条的约定，栋升公司68％的股权变更到原告指定的股东名下，乙方（即原告）采用增资形式进行，乙方增资212.5万元。事实上原告至今仍未将212.5万元的增资款划入栋升公司的账户，造成栋升公司无法进行后续的增资手续及相关的管理移交事宜，违约的应该是原告而不是被告。合同约定的后续栋升公司由被告进行经营管理，甲方不参与项目的开发和公司的经营管理，该些条款的约定也是基于被告增资后，成为栋升公司股东为基础才可进行的。但因原告一直未进行增资，未成为公司股东，未进入公司，虽然栋升公司也配合了原告的部分无理请求，但因原告原因仍无法进行后续的合作。退一万步说，原告要求被告栋升公司赔偿违约金500万元是没有理由的，也是过分高于其损失，那怕法院认定被告栋升公司违约而解除合同，原告的损失最多也就是150万元补偿款项的利息损失，要求赔偿500万元违约金明显是高于其损失的，法院也应予以调减。更何况本案的根本的违约人是原告，原告未增资的违约行为，才是本合作合同停止无法继续履行的根本原因。被告保留追究原告违约责任的权利。对于栋升公司、周俊波、陈国辉、施建龙、吴清平的偿债能力问题。周俊波、陈国辉、施建龙均为栋升公司的股东，而就栋升公司名下位于英德市××水路以西××路以南面积为6137.7平方米的土地，土地用途为城镇住宅用地，就该地块的价值也约为5500万元，如按容积率为4.5开发，价值约可达2亿元。而原告也正是了解栋升公司的价值，才同意增资入股的，所以不存在栋升公司及其股东周俊波、陈国辉、施建龙偿债能力不足的问题。综上，原告诉请解除《合作合同》，并要求返还补偿款、支付违约金是没有事实和法律依据的。但既然原告提出解除《合作合同》，原告己没有合作的诚意，我方也同意解除合同。对于150万的补偿款项我方同意返还。二、原告诉请被告周俊波返还1400万元及利息，并判令栋升公司、陈国辉、施建龙、吴清平承担连带清偿责任也是没有事实和法律依据的。1、关于借款本息的偿还问题。借款合同约定的借款期限为2年，从2018年7月18日起至2020年7月17日止，现期限还未届满，原告没有法律及合同依据要求返还借款本息。虽然《合作合同》第七条约定以合作项目分配的利润作为本息偿还的方式，但并不是唯一的方式，周俊波也可以以其它财产按法律规定的期限进行清偿本息。借款合同没有约定利息支付的时间，根据《合同法》第二百零五条约定，借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。根据法律规定及合同约定，借款的本息都未到清偿的时间。《合作合同》第七条约定乙方借款给周俊波，借款需另行签订借款协议；但后续与周俊波签订借款合同，借款给周俊波的是黎国常，而不是《合作合同》的乙方人员，所以《合作合同》与《借款合同》是两个独立的合同，就算《合作合同》解除也不构成《借款合同》解除的依据及（或）要求提前清偿借款本息，所以原告没有法律及合同依据要求返还借款本息。2、关于原告要求栋升公司、陈国辉、施建龙、吴清平对借款本息承担连带清偿责任问题。《合作合同》第七条约定借款用甲方32％的股份作为借款担保。《借款合同》前述部分第三行及第四行“该笔借款担保由公司及相关股东持有32％股权承担保证责任担保”，该句明确是公司、股东用32％的股权作保证担保，并不是公司及股东本人对借款本息提供连带责任担保，原告诉请栋升公司、陈国辉、施建龙、吴清平对借款本息承担连带清偿责任是在混淆概念，这是不符合合同本意的。所以原告要求栋升公司、陈国辉、施建龙、吴清平对借款本息承担连带清偿责任是没有事实和法律依据。被告吴清平同意被告栋升公司和周俊波以及陈国辉的答辩意见，被告吴清平未向本院提交证据。被告施建龙未作答辩，亦未在举证期内向本院提交证据。经审理查明，2018年7月17日，原告（乙方）与被告栋升公司（甲方）签订《关于房地产开发项目合作协议书》（以下简称“《合作协议书》”）。《合作协议书》中其中约定如下：第二条、甲乙双方同意采取“甲方出地、乙方出资”的合作形式开发该项目，并约定按开发总面积的各自占比为：甲方占32%，乙方占68%，各项税费按各自比例承担；合作项目由甲方提供合法取得、无任何争议的商品房开发用地【英德××号】作为投入，乙方则以开发项目所需资金作为投入，项目工程并由乙方承建；本项目实行独立核算，自负盈亏。第三条、甲乙双方签订本协议之日起，乙方必须在五个工作日内筹资1400万元借给周俊波，用于归还甲方在清远农商银行的借款，赎回该项目的国有土地证，由乙方保管，以作报建等用途。甲方必须同时办理英德栋升房地产开发有限公司的法人变更和股权变更手续，将法人代表和68%的股权变更到乙方指定的股东名下，乙方采用增资的形式进行变更，具体变更为：甲方股东不变，原注册资金为100万元，合计占股份32%；乙方增资212.5万元，占股份68%。增资后项目开发公司的注册资金为312.5元。第四条、本协议签订之前，甲方已投入了包括变压器安装、、地质勘察钻探自来水报装、场地平整及设计等费用，作为补偿，乙方在签订协议后五个工作日内支付给甲方150万元人民币。第五条、本协议签订后，该项目开发及英德栋升房地产开发有限公司的经营管理，一切由乙方负责，甲方全程不参与项目开发和公司经营管理，甲方所有原股东必须写好授权委托书，连同本协议书办理公证。同时，要求甲方所有原股东必须积极配合乙方开展项目开发的相关工作。但甲方有权监督，按比例所得资产委托乙方全权营销，销售价格由甲乙双方协商确定……。第七条、乙方借款1400万给周俊波，用于归还银行借款，另行签订借款协议，年利率为15%，并用甲方该项目32%的股份作为担保；在项目的利润分配时，甲方必须首先归还1400万元的借款本金及利息，直到还清为止，然后才将利润分配划给甲方。第九条、甲方有权监督乙方资金投入按时到位，按期按质完成各项工程。第十条、甲方保证项目开发用地和项目开发公司在本协议签订前没有任何债权债务等经济纠纷及担保行为，如有发生争议造成损失，一切由甲方负责。……同时，要求甲方在签订协议的五个工作日内，将开发用地进行围弊，清理青苗，交付乙方使用。第十一条、本协议一经签订，甲乙双方必须共同遵守，不得违约，如一方违约，违约方必须赔偿守约方500万元的违约金，守约方还有权选择解除或继续履行本协议。另查明，被告栋升公司是于2013年11月26日依法成立的有限责任公司，注册资本为一百万元，经营范围是房地产开发、销售。投资者是被告吴清平、陈国辉、施建龙、周俊波和案外人刘明锋。2018年7月17日被告召开股东会决议。参加会议人员有被告吴清平、陈国辉、施建龙、周俊波，该股东会决议一致同意栋升公司与原告签订英德栋升房地产枫桦雅轩项目的合作开发协议；全体股东一致同意，由董事长周俊波先生全权办理英德栋升公司与原告签订的合作协议事宜，全体股东共同遵守执行……。又查明，2018年7月18日，原告黎国常作为出借人与被告周俊波作为借款人以及被告栋升公司、被告陈国辉、被告施建龙、被告吴清平作为担保人签订了《借款合同》，并由原告黎国常于2018年7月19日通过银行转账1400万元人民币至被告周俊波名下个人银行账户。被告周俊波同日向原告黎国常出具收款1400万元的收据。原告黎国常于2018年7月19日通过银行转账支付了该合同约定的补偿金150万元至被告周俊波个人名下账户。被告栋升公司同日向四原告出具收据确认收取了补偿金150万元。被告栋升公司在收到原告支付的借款1400万元后将被告栋升公司名下的【英德国用××号】国有土地使用权证书交付给原告保管并由原告进行规划设计土地使用。以上事实有原告提供的《关于房地产开发项目合作协议书》、《英德栋升房地产开发有限公司股东会决议》、企业机读档案登记资料及国家企业信用信息公示、借款合同、转账记录、收据以及本院的庭审笔录等予以证实，本院依法予以确认。本院认为：原告与被告栋升公司双方签订的《关于房地产开发项目合作协议书》是双方在平等自愿的基础上签订的且经过被告召开股东会会议决议同意的，同时该合作协议书内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是有效的合同。但由于本案是合作开发房地产合同纠纷，虽然原被告双方签订的借款合同是基于《关于房地产开发项目合作协议书》，但该借款合同原被告双方是另行签订并约定了借款期限以及利息等民间借贷的相关内容，本质上原告与被告周俊波之间借款合同是另一借贷法律关系并以被告栋升公司的部分股份等作为担保，对于该借款合同项下的1400万元以及利息原告可另行向相关责任主体主张，本院在本案中不一并处理。本案的争议焦点一是被告栋升公司是否存在违约行为及《关于房地产开发项目合作协议书》应否解除；二是被告栋升公司是否应承担违约责任及违约金数额。关于第一个争议焦点。《关于房地产开发项目合作协议书》系原告与被告栋升公司经协商后自愿签订，是双方的真实意思表示，原告及被告栋升公司均应依约履行己方义务。原被告于2018年7月17日签订的《关于房地产开发项目合作协议书》第三条约定：“甲乙双方签订协议之日起，乙方必须在五个工作日内筹资1400万元借给周俊波，用于归还甲方在清远农商银行的借款，赎回该项目的国有土地证，由乙方保管，以作报建等用途。甲方必须同时办理英德栋升房地产开发有限公司的法人变更和股权变更手续，将法人代表和68%的股权变更到乙方指定的股东名下，乙方采用增资的形式进行变更。”根据原告提供的银行转账显示其于2018年7月19日就已经把协议约定的借款1400元支付给被告周俊波，因此根据上述约定被告栋升公司亦必须同时办理英德栋升房地产开发有限公司的法人变更和股权变更手续，但截止至庭审辩论结束前被告亦未进行相关变更手续，且原被告双方未约定增资款的到位时间而只约定被告可以监督公司的经营管理以及资金运作，被告抗辩因原告未实际增资而未办理相关变更手续不符合双方的约定，本院对被告的该项抗辩不予采纳，同时原被告双方约定被告方在签订协议的五个工作日内，将开发用地进行围弊，清理青苗，交付乙方使用。在庭审中原被告双方均确认未进行围弊以及清理青苗和交付原告使用，因此被告未按约定变更原告的指定人为栋升公司的法人和股权变更亦未按约定交付公司给原告经营管理，被告已构成违约，原告主张解除《关于房地产开发项目合作协议书》合法有理，被告亦同意解除，因此对于原告要求解除《《关于房地产开发项目合作协议书》的主张，本院予以支持。原告基于解除《关于房地产开发项目合作协议书》请求被告返还已收取的150万元的补偿款依法有据，本院予以支持。关于第二个争议焦点。被告栋升公司依照《关于房地产开发项目合作协议书》的约定收取了原告支付的150万的补偿款，却没有依照约定将被告栋升公司的法人以及股权进行变更，更没有将栋升公司交予原告经营管理，被告栋升公司的行为构成违约，应承担违约责任。对于违约责任，《关于房地产开发项目合作协议书》第十一条约定违约方必须赔偿守约方500万元的违约金，原告根据《关于房地产开发项目合作协议书》的内容要求被告栋升公司支付违约金共500万元，被告栋升公司则认为违约金数额过高，要求予以适当减少。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告的损失为已支付的补偿金的利息损失以及合同履行后可以获得的楼房销售利益，本院根据本案的具体情况以及当地的房地产开发销售情况，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条关于民间借贷的利率上限为年利率24%，将双方约定的违约金酌情调整为自原告支付150万元补偿金之日起即2018年7月19日起按年利率24%计算至被告付清该款项之日为止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条的规定，判决如下：一、解除原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初与被告英德栋升房地产开发有限公司于2018年7月17日签订的《关于房地产开发项目合作协议书》；二、被告英德栋升房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初返还150万补偿款并支付违约金（自2018年7月19日起按年利率24%计算至被告付清150万补偿款之日止）；三、驳回原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初的其他诉讼请求。本案受理费72150元（原告已预交），由被告英德栋升房地产开发有限公司负担32150元，原告黎国常、朱锦锋、麦玉坤、温国初自行承担40000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄远梅二〇一八年十二月十四日书记员  赖美琦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民法通则》第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。