成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 (2018)川0104民初2831号 原告：成都市猛追湾游泳场。住所地：成都市华星路**。 法定代表人：崔志杰。 委托诉讼代理人：何治雄，四川君合律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴晓宇，四川君合律师事务所律师。 被告：四川省名牌广告有限责任公司。住所地：成都市锦江区天仙桥滨河路********。 法定代表人：欧德珍。 委托诉讼代理人：胡佳，北京康达（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李人思，北京康达（成都）律师事务所律师。 原告成都市猛追湾游泳场（以下简称猛追湾游泳场）诉被告四川省名牌广告有限责任公司（以下简称名牌广告公司）房屋租赁合同纠纷一案本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。被告名牌广告公司下落不明，经本院于2018年6月7日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，现公告期届满，被告名牌广告公司未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，本案进行缺席审理，现已审理终结。 原告猛追湾游泳场诉称，根据原告与被告签订的《房产租赁协议》约定，原告将位于成都市华星路1号附1号2楼的房屋租赁给被告作为办公用途，房屋租赁面积：690.65平方米，月租金为人民币24863.4元，年租金为人民币298360.8元，租金按季度支付。合同约定若被告逾期7个工作日未支付租金，原告有权单方解除租赁合同并按照年租金的10％向原告支付违约金。被告自2017年9月1日至2018年1月31日止共拖欠租金人民币124317元及违约金人民币29836.08元，合计154153.08元。原告多次催收未果。综上所述，请求判令：1、解除双方签订的《房产租赁协议》；2、被告支付租金人民币124317元（自2017年9月1日起至实际腾退之日止，现暂计至2018年1月31日）及违约金人民币29836.08元（按照合同违约金为年租金298360.8元的10％计算），合计154153.08元；3、被告立即将承租的成都市华星路1号附1号2楼房屋腾退归还原告；4、本案的诉讼费由被告承担。 被告名牌广告公司辩称，1、原告诉称的逾期之日租金并不是被告的违约行为，而是因为双方互负债务导致的，不属于被告拒付违约金的行为，本合同不具备单方解除条件；2、关于被告主张的违约金过高，若按照原告起诉的欠付租金金额应该是该笔金额的资金占用利息为原告的损失，违约金是围绕实际损失而产生的，应当按照实际损失计算违约金，即便认定欠付租金124317元，即2017年9月1日至2018年1月31日期间的租金应该按该段时间同期贷款利率计算违约金；3、关于腾退的请求，因本次欠付租金不属于被告特意违约的行为，合同不具备解除条件，双方签订的合同租期是到2020年6月30日止，就该段期间房屋租赁及欠付的费用结算清后该合同应当继续履行。 经审理查明，2017年8月24日，出租方原告（甲方）、承租方被告（乙方）签订《房产租赁协议》，约定：房屋位置：华星路1号附1号2楼，租赁用途办公；房屋建筑面积690.65平方米，结构框架，楼层2层（含1楼楼梯间、1楼半楼梯间、二楼半楼梯间等3间房屋），面积690.65平方米；租赁期自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租期届满，如乙方愿意继续租赁房屋，在同等条件下，乙方有优先承租权。如甲乙双方协商未果，甲方有权收回出租房屋；租金及支付方式：月租金为人民币24863.4元，年租金为人民币298360.8元；合同签订之日前，3个工作日内乙方向甲方支付全额房租，共计74590.2元；以后每年租金均在上一年的基础上上浮3%，直至租赁合同期满为止；2018年7月1日至2019年6月30日年租金在298360.8元的基数上按3%递增，为307311.62元；2019年7月1日至2020年6月30日年租金在307311.62元的基数上按3%递增，为316530.97元；乙方应向甲方支付3万元作为履约保证金，包括已缴纳的2万元保证金在内；租金期间，使用该房屋所发生的水、电、气、通讯、设备等有关费用由乙方承担。水、电费价格均按国家标准执行；甲方权利义务：应按约定为乙方提供房屋；乙方应按本合同约定按时向甲方交付租金和各项费用；合同的解除：乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，乙方应按照标的年租金10%的标准支付违约金；乙方逾期7个工作日未支付租金，甲方有权经书面通知乙方后单方解除租赁合同，并赔偿甲方违约金；租赁房屋的交还：租赁期满未能续约或合同因解除等原因提前终止的，乙方应于租赁期满或合同终止后10个工作日内将租赁的房屋及甲方提供的配套设施以良好、适租的状态交还甲方，不得故意对房屋的装修装饰进行破坏。 合同签订后，原告将涉案商铺交付给被告使用，被告向原告支付保证金30000元。被告从2017年9月1日起未向原告缴纳租金。 庭审中，原告、被告均认可租金是按季度支付。 以上事实有当事人陈述一致的事实及以下证据在案为证：原告营业执照、法定代表人身份证明书、被告企业信息查询单、房屋产权证、《房产租赁协议》、成都市公共资源交易服务中心：《成都市猛追湾游泳场资产出租公告》、《成都市猛追湾游泳场关于商铺资产出租的方案》、《房屋租赁合同》、《行政事业单位资产出租项目网络竞价结果通知单》、《成都市猛追湾游泳场关于退转竞买保证金的函》。 本院认为，原告与被告签订的《房产租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按约履行各自的义务。 关于合同解除。《房产租赁协议》签订后，原告将涉案商铺交付被告使用，但被告未按照约定支付租金，根据本院查明的事实，被告从2017年9月1日起未支付房屋租金，已违反了合同义务，即被告的违约行为致使原告出租涉案商铺并收取租金的合同目的无法实现，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十六的规定，原告主张解除其与被告签订的《房产租赁协议》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同解除的时间。原告依法向本院提起诉讼，要求解除租赁合同，由于被告下落不明，本院于2018年6月7日向其公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭组成人员通知书、开庭传票，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，本院确认《房产租赁协议》已于公告之日即2018年6月7日解除。 关于腾退租赁物。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，现租赁合同已经解除，被告应当向原告返还租赁房屋，故原告要求被告腾退涉诉房屋的诉讼请求，本院予以支持。庭审中，原告明确腾退房屋的标准为腾空涉案房屋内的物品，本院予以支持。 关于租金、房屋占用费。1、关于租金。庭审已查明，被告从2017年9月1日起未向原告支付房屋租金，根据《房产租赁协议》的约定，2017年7月1日至2018年6月30日每月租金为24863.4元，则被告应向原告支付从2017年9月1日起至合同解除之日即2018年6月7日的租金229572.06元(24863.4元/月×9个月+24863.4元/月÷30天×7天)。2、关于房屋占用费。自租赁合同解除次日即2018年6月8日至原告实际收回租赁场地之日，原告无法有效支配租赁场地，原告以《房产租赁协议》约定的租金标准分段主张该期间的租赁场地占用使用费，本院予以支持。 关于违约金。根据庭审查明的事实，被告向原告支付了租赁保证金30000元。保证金约定及原告主张的违约金均系对被告违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。因名被告违约致使双方签订的《房产租赁协议》提前解除，约定的三年租赁期限不能实现。原告收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租，故原告对租赁场地的使用存在空置期和免租期，该期间会给原告造成损失。本院综合考虑被告拖欠租金的违约程度，并结合原告需要对租赁场地进行复原和寻找新的承租人并重新给予免租期，酌情确认年租金的10%，即29836.08元（298360.8元/月×10%）作为违约金，以赔偿猛追湾游泳场的损失，保证金30000元应抵扣被告名牌广告公司应付猛追湾游泳场的租金。猛追湾游泳场多主张的部分，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、原告成都市猛追湾游泳场与被告四川省名牌广告有限责任公司签订的《房产租赁协议》已于2018年6月7日解除； 二、被告四川省名牌广告有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市猛追湾游泳场支付尚欠的租金229572.06元，尚欠租金229572.06元与履约保证金30000元品迭后，被告四川省名牌广告有限责任公司还应向原告成都市猛追湾游泳场支付199572.06元，并支付房屋占用费（房屋占用费的计算方式：以《房产租赁协议》约定的租金标准分段计算，从2018年6月8日起计算至实际腾退之日止）； 三、被告四川省名牌广告有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告成都市猛追湾游泳场腾退位于成都市锦江区华星路1号附1号2楼； 四、被告四川省名牌广告有限责任公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市猛追湾游泳场违约金29836.08元； 五、驳回原告成都市猛追湾游泳场的其他诉讼请求。 如果被告四川省名牌广告有限责任公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费3383元、公告费300元，由被告四川省名牌广告有限责任公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  李玉佳 人民陪审员  余福超 人民陪审员  赫亚丽 二〇一八年十二月五日 书 记 员  黄国川 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。