上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2018）沪0112民初24348号原告：潘丽，女，汉族，1983年5月30日出生，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：张鹤生，上海申浩律师事务所律师。被告：魏曙光，男，汉族，1976年5月9日出生，住上海市闵行区。被告：陆敏，女，汉族，1978年11月9日出生，住上海市闵行区。两被告共同委托诉讼代理人：崔岩，上海市锦天城律师事务所律师。原告潘丽与被告魏曙光、陆敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年8月2日立案后，依法适用简易程序，于2018年9月18日公开开庭进行了审理。原告潘丽的委托诉讼代理人张鹤生，被告魏曙光、陆敏共同的委托诉讼代理人崔岩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘丽向本院提出诉讼请求：1.两被告返还原告定金人民币(币种下同)20,000元；2.两被告赔偿原告逾期违约金33,600元(5,600,000元*0.04%*15天)；3.两被告赔偿原告解约违约金1,120,000元(5,600,000元*20%)。事实和理由：2018年5月31日，原告作为购买方、乙方，两被告作为出售方、甲方，上海我爱我家房地产经纪公司(以下简称我爱我家)作为居间方、丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，约定：乙方购买甲方上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为92.50平方米，转让价款为5,600,000元；房产未设抵押，甲方保证产权清晰、权属明确可进行交易；2018年6月3日前追加定金600,000元、签署《上海市房地产买卖合同》示范文本；2018年11月30日前支付首期房价款3,920,000元(含已支付的全部定金)；2018年12月10日前支付第二期房价款1,630,000元、办理过户；在房屋交接当日支付尾款50,000元。若因本协议签署人无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任标准承担责任；一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。同日，原告转账给被告20,000元定金。2018年6月1日，我爱我家业务员在微信群通知被告准备好不动产登记簿等材料，于2018年6月3日到我爱我家处办理网签。2018年6月2日，被告陆敏表示孩子感冒发烧，被告魏曙光出差，不能在6月3日办理网签，约下周。因为签约时间约定的是2018年6月3日追加定金和办理网签同时进行，且被告明确表示6月3日不能办理网签，属于预期违约，也没有提供不动产登记簿。因此，原告在6月3日没有向被告追加定金。2018年6月6日下午二时左右，被告魏曙光约我爱我家业务员在小区附近的必胜客见面，把手机中保存的不动产登记簿照片给我爱我家业务员看，被告的房屋此前已被保全，不能如期进行交易。2018年6月8日，原、被告在我爱我家门店见面，被告表示房屋已被保全，不能如期进行交易。2018年6月13日，被告魏曙光在微信群表示其在仲裁委与做出查封的融资租赁公司见面，初步认定查封是欺诈，融资租赁公司同意和解，下周三融资租赁公司上会通过解除保全方案，然后写申请给仲裁委，仲裁委发函给法院解除保全。乐观估计20天，保守估计45天，如果融资租赁公司拖时间，其律师会直接发函给仲裁委，说明超额保全，先解除保全。2018年6月15日，我爱我家业务员在微信群中发出《补充协议》草稿，主要内容是原告将网签时间宽限至2018年7月25日，让被告办理房屋保全取消事宜。但被告不考虑继续履行的方案，拒绝签订补充协议，提出协商解约，但不同意原告提出的解约条件，反说是原告未按期交付定金，是原告违约。2018年6月19日，原告、被告魏曙光最后一次到门店谈，双方未能协商一致。2018年7月5日，原告委托律师向被告发函解除合同。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，理应恪守。但被告隐瞒房屋已被查封的事实，不能按合同约定期限办理网签、过户，根据合同约定应承担违约责任。因协商不成，为维护合法权益提起诉讼，望判如所请。被告魏曙光、陆敏共同辩称，关于诉请一，返还定金无依据，已经支付的是意向金20,000元，同意返还。三日内需要支付600,000元定金，本案中原告只付了20,000元，也没有写明是定金，故认为是意向金。关于诉请二，无事实及法律依据。房产被查封后双方一直在磋商，原告认可延期情况，不存在延期履行的情形。买卖居间合同第11条约定，逾期违约金仅在继续履行时主张，解除不应该适用该条款。关于诉请三，原告主张违约金金额高于原告损失，要求按照银行同期贷款利率计算损失。双方签署居间合同后未支付定金，未签订买卖合同，未涉及义务履行，合同生效后未实际履行，原告除了20,000元外无其他损失。合同签订后6日内两被告将房屋查封情况告知原告及中介，大家协商合同的履行、解除的期间仅半个月，没有对原告购买房屋产生其他影响。除了20,000元外，原告未产生其他损失。原告、中介机构在签约过程中存在过错，应该承担责任。买卖合同第一条约定，乙方买方在签约前应该查看房地产信息，对本次纠纷存在过错。中介也存在过错，买卖居间合同第13条，向买方出示房地产登记簿信息，签署居间合同有义务出示登记信息，中介未出示也没有要求卖方调取信息，无法确认房屋是否可以交易，中介不符合职业素养、道德，导致本次纠纷。中介未出示信息应该承担赔偿责任。签署合同后，两被告一直在处理，以避免损失扩大，两被告不知道房屋被查封，主观无恶意，知道后积极处理解封事宜，但是中介及原告要求短时间内在2018年7月25日前解封，两被告无法做到解封，两被告本着友好协商原则与原告协商解除，原告态度不好，未在解除上达成一致。两被告本着诚实信用原则，避免双方损失扩大，原告并非诚心和解导致事态发展至今。综上，关于诉请三，原告主张违约金高于实际损失。要求以20,000元为本金，按照同期银行贷款利率计算损失。由于原告及中介机构存在过错，应该承担责任。原告应该承担扩大的损失。本院经审理认定事实如下：位于上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室房屋的权利人于2004年4月25日经核准登记为被告魏曙光、陆敏。自2018年2月8日起，系争房屋因山东省禹城市人民法院司法查封限制交易。2018年5月31日，被告魏曙光、陆敏(出售方、甲方)、原告潘丽(购买方、乙方)、我爱我家(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间合同》，合同约定甲方及乙方愿意委托丙方提供居间媒介服务。二、甲、乙双方均同意在签署本合同后叁日内，乙方应向甲方追加定金600,000元。房地产座落：上海市闵行区顾戴路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积：约92.50平方米，权利人：魏曙光、陆敏。三、(一)成交价：5,600,000元；(三)付款方式：3.1首期房价款：乙方应于签订买卖合同示范文本并申请办理公证手续(若需)后2018年11月30日内直接向甲方支付首期房价款3,920,000元(含已支付的全部定金)；甲方应当将首期房价款优先专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(若有)，甲方须于签署示范文本后叁日内办理还贷申请手续，甲方确保在过户前无任何抵押、限制信息。3.2第二期房价款：乙方通过如下方式支付第二期房价款计1,630,000元。申请贷款：乙方应于签订买卖合同示范文本后叁日内向贷款银行等申请贷款，签订相关合同或协议，办理相关手续。3.4交易过户：甲乙双方应于贷款审核通过(若有)、抵押注销(若有)后叁日内(最晚不得晚于2018年12月10日)共赴房地产交易中心申请产权过户及抵押(若有)登记手续。六、签约时间：甲、乙双方协商一致同意于本合同生效后于2018年6月3日前至丙方指定签约点签署示范文本的《上海市房地产买卖合同》或类似合同，并依照所签署的示范文本《上海市房地产买卖合同》或类似合同所约定的时间前往该房地产所在地的房地产交易中心办理产权过户手续。七、甲、乙双方之义务及违约责任：(四)若甲方在收取本合同约定的定金后，甲方反悔不履行本合同，则甲方应双倍返还乙方已支付之定金，且还应向丙方支付人民币56,000元作为居间服务费。九、保证与承诺：(一)本协议签署人均保证具有签署本协议并支付或收取定金的权利(甲方保证有权出售或已征得全体产权人的同意，在签署本协议后甲方不再新增抵押或增设阻碍交易的情形；乙方保证具备购房资质并保证买受方征信良好)，若因其无权代理或无权处分或欠缺购房资质、征信不良，导致本协议无法履行或无法生效的，该方签署人应按定金责任或违约责任标准承担责任。十一、违约责任：一方未按本协议约定履行，其行为视为违约，守约方有权要求违约方按每日总房价款0.04%承担逾期违约金后继续履行，违约方逾期不履行超过15日的，守约方有权单方面解除本合同并要求违约方支付总房价款20%的违约金。同日，原告向被告陆敏支付20,000元。同时，原告还签署了《佣金确认书》，记载佣金数额为50,000元。2018年6月1日，原、被告及我爱我家业务员在名为“六一快乐群”的微信群中协商买卖交易相关事宜。业务员在微信群中告知被告魏曙光提前准备好身份证、房产证、房屋原始发票、产调，周日上午(即2018年6月3日上午)在龙茗路/古龙路旁我爱我家门店进行签约。被告魏曙光回复收到。2018年6月2日，被告陆敏称：“小宝感冒发烧了，我们约下周吧，抱歉”。2018年6月13日，被告魏曙光在微信群中表示：“昨天晚上律师和我，在仲裁委与融资租赁公司见了面，现在初步认定对我们的房子保全是欺诈，融资租赁同意和解，解除保全流程如下：下周三(因端午节的因素)融资租赁上会通过解除保全方案，然后写申请给仲裁委，仲裁委发函给法院解除保全。乐观估计20天，保守估计45天。时间进度有律师盯着！如果融资租赁公司拖时间，我们律师不用经过融资租赁同意直接发函给仲裁委，说明超额保全，先把顾戴路这套房子解除保全。”2018年6月15日，我爱我家业务员在微信群中发出《补充协议》草稿，主要内容是原告同意将网签时间延期至2018年7月25日，让被告办理房屋保全取消事宜。后因双方未协商一致,未签署上述协议。2018年7月5日，原告委托律师向两被告位于系争房屋的地址发函解除合同。原告认为，原、被告签订的《房地产买卖居间合同》合法有效，理应恪守。但两被告隐瞒房屋已被查封的事实，不能按合同约定期限办理网签、过户，根据合同约定应承担违约责任。邮件查询系统记载，该邮件于2018年7月6日被签收。庭审中，两被告称于2018年6月2日至房地产交易中心调取了系争房屋的产调信息。上述事实由原告提供的买卖居间合同、佣金确认书、转账记录、微信截屏、律师函、邮寄凭证及邮件投递记录、不动产登记簿，被告提供的不动产登记簿，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。关于原告提供的案外人陈某某与邱德财之间的房屋买卖合同，原告称案外人陈某某系原告的公公，旨在证明因两被告违约，导致原告无法与其下家履行买卖合同，面临赔偿的风险。本院认为，两位案外人之间签订的买卖合同与本案没有关联性，本院对其证明效力不予认可。本院认为，原告、两被告与我爱我家之间签订的房地产买卖居间合同系当事人的真实意思表示，合同依法成立，且未违反法律、行政法规中的效力性强制性规定，合同当属有效，对当事人均具有合同约束力，当事人均应按照合同约定行使权利、履行义务。根据合同的约定，两被告作为出卖人负有确保系争房屋在过户前无任何抵押、限制信息。然本案中，根据本院查明的事实，系争房屋因两被告的原因于2018年2月8日被山东省禹城市人民法院查封，且至今尚未解封,导致原、被告之间的买卖居间合同无法继续履行，显属两被告违约。原告据此提出合同解除，系正当行使其合同解除权，于法有据。至于两被告提出系原告未按约定追加定金，系原告违约。本院认为，根据双方之间的微信记录，原、被告原定于2018年6月3日签约，后系因两被告的原因未能如期签约。原告由此未追加剩余数额较大的定金，具有合理理由。因解除通知于2018年7月6日送达两被告，故合同于该日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故原告主张两被告返还已支付的20,000元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于该笔钱款的性质，原告认为系定金，两被告认为系意向金。根据买卖居间合同的约定，合同并未约定此次买卖交易具有意向金，而是约定在签订合同后三日内，原告应向两被告追加定金至600,000元。嗣后，原告即向被告陆敏支付了20,000元，结合双方的在先的合同约定及原告在后的实际支付行为，本院认为，该笔钱款的性质应当认定为定金(而非意向金)为宜。因两被告违约，原告主张逾期不履行合同产生的15天的违约金及解约违约金，均符合合同的约定，本院予以支持。关于解约违约金的具体金额，现原告按照总房价款的20%(即560,000元*20%=1,120,000元)进行主张，两被告提出金额过高，请求法院予以调整。本院认为，违约金除制裁违约行为外，主要目的在于弥补守约方因对方违约而遭受的实际损失，如果违约金约定过分高于实际损失，当事人可以请求减少。原告就其因两被告违约而遭受的损失提出两部分内容，一是向我爱我家支付的佣金损失50,000元，二是因其可能面临的对其买受人的违约赔偿。对此，本院认为，关于佣金损失，原告仅向本院提供了佣金确认书，该证据仅能证明原告与我爱我家之间具有关于确认佣金具体金额的事实，但就该笔款项是否支付则缺乏证据证明，本院无法将其纳入原告的实际损失予以考量。关于原告对其买受人的违约赔偿，因原告提供的买卖合同主体并非原告本身，本院未认可该份证据的证明效力，故本案中未有证据能够证明原告存在该部分损失。且本院注意到，根据原告诉状所称，原、被告在2018年5月31日签订了买卖居间合同后的第6日(即2018年6月6日)，两被告向我爱我家工作人员告知了房屋被查封的事实。又于两日后(即2018年6月8日)，原、被告在我爱我家门店见面，被告表示房屋已被保全，不能如期进行交易。可见，从双方签约至原告获悉房屋被限制交易，期间较短。原告当时也仅支付了20,000元，付款金额较少。对原告另寻其他交易机会所造成的影响较小。在此期间，房屋的价格亦没有明显波动。故原告主张1,120,000元的违约金明显过高。现本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情判令由两被告支付原告解约违约金20,000元。同理，关于逾期违约金，本院亦作相应调整，酌情判令由两被告支付原告逾期违约金16,800元(按照合同约定的50%予以计算)。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告魏曙光、陆敏于本判决生效之日起十日内向原告潘丽返还人民币20,000元；二、被告魏曙光、陆敏于本判决生效之日起十日内向原告潘丽支付逾期违约金人民币16,800元；三、被告魏曙光、陆敏于本判决生效之日起十日内向原告潘丽支付解约违约金人民币20,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币7,681.20元，由原告潘丽负担人民币7,309.43元，由被告魏曙光、陆敏负担人民币371.77元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 颖二〇一八年十二月二十日书记员 董琪华附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁定。…….