河南省开封市龙亭区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫0202民初2187号原告：刘建华，女，1980年9月22日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：王燃明，河南城梁律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：王永华，女，1990年4月2日生，汉族，住河南省开封县。委托诉讼代理人：肖连杰，河南格东律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘炎，河南格东律师事务所实习律师。代理权限为特别授权。第三人：开封市家家居业房地产经纪有限公司。住所地：河南省开封市黄河路北段鼎立国际****。统一社会信用代码：91410211MA44L5QE69。法定代表人：高正林，总经理。委托诉讼代理人：高培俭，公司员工。代理权限为一般代理。原告刘建华与被告王永华及第三人开封市家家居业房地产经纪有限公司（以下简称“家家居业公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年10月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘建华及其委托诉讼代理人王燃明，被告王永华的委托诉讼代理人肖连杰，第三人家家居业公司的委托诉讼代理人高培俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘建华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告房屋买卖合同；2.判令被告向原告退还购房款210000元，赔偿违约金158000元、居间代理费11060元、贷款服务费8700元，并支付上述款项从2018年9月18日到实际还款日银行贷款利率的4倍；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月10日由第三人居间签订了《开封市存量房买卖合同》、《居间服务合同》、《房屋交易保障服务合同》，约定被告将位于开封市幸福里××东单元××号转让给原告。合同签订后，原告按时如约履行了自己的义务，即在合同约定的期限内向被告支付首期购房款210000元（含定金20000元），向第三人支付居间代理费11060元、贷款服务费8700元。但被告没有在约定的期限内配合原告办理网签和房屋产权转移登记手续，并且超过15天。根据合同约定，被告行为已构成根本违约。原告与被告协商赔偿事宜未果，为维护原告的合法权益，依据相关法律规定提起诉讼，恳请法院依法公正判决。被告王永华辩称，1.被告不同意解除房屋买卖合同，要求原告继续履行合同；2.被告并没有违约，违约方为原告，故不存在被告承担违约责任的情形，居间代理费、贷款服务费也应由原告承担；3.即使被告存在违约行为，原告主张的违约金也过高，应当减少；4.案件受理费按照法律规定承担；5.因为被告不存在违约行为，所以利息也不应支持。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人家家居业公司述称，合同签订后，原告的首付不够，需要出售自己的房屋，房屋出售后信息消除也需要一定的时间，所以中间停了一段时间，双方协商的也是可以拖几天。被告在银行的贷款是2018年9月17日还款，但是银行的流程慢，后来才知道银行没有将钱划走，然后就赶快解决这个事。房屋解押的时间延后了，原、被告都同意约定时间过户了，但原告没有到，就没有过户成。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人提交的合同、收据、转账记录、银行流水、微信聊天记录、通话录音、书面通知本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月10日，原告刘建华（买受人、乙方）与被告王永华（出卖人、甲方）签订一份《开封市存量房买卖合同》，内容为：甲方所售房屋为楼房，坐落于开封市幸福里××**××号，产权证明所载建筑面积84.45平方米；该房屋所有权证00730608；该房屋已经设定抵押，抵押权人为浦发银行，抵押登记日期为2015年11月26日；甲方应于2018年9月17日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟应于2018年9月24日前办理完毕注销抵押登记手续。提前还款产生的利息和费用，由甲方自行承担。甲方解押所需资金的来源为乙方的第1笔购房款，并于甲方还款当日且还款前支付；甲方与乙方通过家家居业公司居间介绍成交；经甲方和乙方协商一致，该房屋成交总价格为790000元；乙方的付款方式为贷款：房屋总成交价=定金+首付款+贷款+户口迁出保证金+物业交割保证金；定金为20000元，乙方于2018年9月10日以自行支付的方式向甲方支付定金20000元；乙方于2018年9月18日前将首付款190000元以自行支付的方式支付甲方；乙方以银行商业贷款的方式购买，乙方贷款金额为580000元，甲乙双方应于2018年9月18日前共同前往贷款机构办理贷款申请手续。第六条房屋的交付约定，甲方收到全部购房款后2个工作日内将房屋交付给乙方；第七条网签约定，甲乙双方协商一致，应当于2018年9月30日前共同去办理网上签约手续。网签当日，甲乙双方应同时办理公共维修基金的更名手续，房屋专项维修基金账户余额无偿转移至买受人名下，如交易房屋未缴纳过公共维修基金，则由甲方进行缴纳。第八条税、费相关规定约定，甲、乙双方协商一致，在2018年9月30日前（请约定时间或条件）共同前往相关机构办理税费缴纳手续，因一方不按合同约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付20%的违约金。第九条权属转移登记约定，甲、乙双方应于2018年9月30日前（请约定时间或条件）共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；如房屋登记机构要求甲方和/或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理；如乙方贷款的，乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押权登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本合同第十条约定承担违约责任。第十条违约责任约定，甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方逾期履行本合同约定的义务超过十五日的，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，并要求甲方双倍返还定金或要求甲方支付房屋总成交价20%的违约金，同时要求甲方退还乙方已支付的其他款项。第十一条不可抗力约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给乙方。同日，原告刘建华向被告王永华出具一份收据，内容为：“收据今收到关于刘建华购买开封市幸福里××东单元××号房屋的定金20000元整，以兹证明。收款人：王永华2018年9月10日”。2018年9月10日，原告刘建华（乙方、买受方）与被告王永华（甲方、出卖方）、第三人家家居业公司（丙方、居间方）签订一份《居间服务合同》，约定甲、乙双方同意，共同委托丙方作为交易居间人，居间代理费11060元，由乙方承担。同日，原告刘建华（乙方）与被告王永华（甲方）、第三人家家居业公司（丙方、服务方）签订一份《房屋交易保障服务合同》，约定甲、乙双方就委托丙方办理后续交易事宜订立本合同，丙方的收费标准为贷款服务费8700元，由乙方承担。上述两份合同签订后，原告向第三人家家居业公司支付了居间代理费11060元，贷款服务费8700元。另查明，2018年9月18日，原告刘建华向被告王永华账户汇入两笔款项，一笔20000元，一笔190000元，共计210000元。被告王永华向贷款银行提交了一次性还清剩余贷款的申请并将剩余贷款存入还款账户，但贷款银行并未在还款日将剩余贷款扣除，导致被告无法办理注销抵押登记手续，双方未能在合同约定的2018年9月30日前办理成网签及过户手续。后经被告及第三人家家居业公司多次与贷款银行沟通，2018年10月10日，贷款银行从银行账户中将被告王永华的剩余贷款扣除，被告通过第三人与原告约定于2018年10月19日办理过户手续，但原告认为根据合同约定的过户时间被告已构成根本违约，要求被告支付总房款20%的违约金，因双方未能达成一致意见，至今未办理成过户手续。2018年10月26日，原告向被告王永华邮寄了解除合同通知书，要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，同时赔偿其向中介支出的所有费用及房屋总价20%的违约金。在诉讼过程中，原告要求被告退回210000元首付款及中介费11060元和银行服务费8700元及利息，不再追究总房款20％的违约赔偿。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案，原、被告签订的《开封市存量房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原、被告约定于2018年9月30日前办理过户手续，但因被告未能在约定的过户时间前将房产证从贷款银行取出，导致被告与原告办理过户手续的时间延迟止2018年10月19日，按照双方签订的合同第十条违约责任的约定，被告逾期履行合同义务超过15日，其行为已构成根本违约，原告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未解除的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故被告应退还原告首付款并赔偿损失，损失标准参照银行同类同期贷款利率支付利息，原告要求被告退还首付款210000元及利息的请求本院予以支持。关于中介费，根据该合同约定，中介费也应该由违约方承担。关于贷款服务费，因双方尚未办理银行贷款手续，该费用尚未产生，应由收取该费用的被告家家居业公司退还。被告辩解其行为不构成违约，按照合同法第一百二十一条规定，当事人因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人直接的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。本案因被告和银行的“约定通知活转定”致使银行未在还款日将剩余贷款扣除，导致被告无法办理注销抵押登记手续，从而构成违约，根据上述规定，应由被告向原告承担违约责任。被告辩称，原告的行为构成违约，根据原告提交的证据收条显示被告已于2018年9月10日收到20000元定金，第三人庭审中也陈述原告先交了定金，被告仅以2018年9月18日原告向其转账20000元主张原告违约缺乏事实依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第六十条、第九十一条、第九十七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告刘建华与被告王永华于2018年9月10签订的《开封市存量房买卖合同》。被告王永华于本判决生效后十日内退还原告刘建华购房款210000元，并按210000元为本金自2018年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至还清之日止。被告王永华于本判决生效后十日内赔偿原告刘建华已支付的居间代理费11060元。第三人开封市家家居业房地产经纪有限公司于判决生效后十日内退还原告刘建华贷款服务费8700元。五、驳回原告刘建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3558元，保全费2470，共计6028元，由原告刘建华承担1058元，由被告王永华承担4890元，由第三人开封市家家居业房地产经纪有限公司承担80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审判员  王培霞二〇一八年十二月二十四日书记员  陈锦浩