安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）皖02民初91号原告：芜湖万达广场有限公司。法定代表人：于修阳，该公司董事长。委托诉讼代理人：谢文婕，安徽文理律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚涛，安徽文理律师事务所律师。被告：中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司。负责人：李洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：苏大连，安徽深蓝律师事务所律师。第三人：束娟。原告芜湖万达广场有限公司（以下简称万达公司）与被告中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司（以下简称信达公司）、第三人束娟案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2018年9月14日受理后，依法组成合议庭，于2018年12月4日公开开庭审理了本案。万达公司的委托诉讼代理人尚涛，信达公司的委托诉讼代理人苏大连、第三人束娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万达公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除对芜湖镜湖万达广场7号楼115室房屋的查封措施，停止对该房屋的执行。2、本案诉讼费用由信达公司承担。事实和理由：万达公司与第三人束娟商品房买卖合同纠纷一案，业经芜湖市镜湖区人民法院作出（2017)皖0202民初3369号《民事调解书》，该调解书确认万达公司与束娟2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》于2017年11月23日解除，同时束娟应于2017年12月3日前配合万达公司办理撤销芜湖镜湖万达广场7号楼115室商铺备案登记、预告登记以及预购商品房抵押权预告登记。万达公司已于2018年1月22日申请强制执行，在强制执行过程中发现芜湖市中级人民法院已于2014年12月25日将涉案房产予以查封，并在2016年8月5日进行了续查封。因此导致案涉房产的备案登记、预告登记以及预购商品房抵押权预告登记无法被强制撤销。为此，万达公司于2018年7月2日向芜湖市中级人民法院提起执行异议申请，但芜湖市中级人民法院却裁定驳回了万达公司的异议申请。万达公司认为芜湖市中级人民法院驳回原告的异议申请没有任何依据，具体理由如下：1、芜湖市中级人民法院以《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定驳回万达公司的执行异议申请系适用法律错误。根据《若干意见》第26条“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”之规定，该条只适用“确权诉讼”，但原告起诉第三人的案由为“商品房买卖合同纠纷”，并非确权诉讼，涉案房屋只是办理了预告登记，所有权并没有发生转移，不存在确权，因此本条规定不适用本案。2、芜湖市中级法院对涉案房产的查封系预查封，并非正式查封，只有在预查封期间房屋权属被登记至被执行人名下时，预查封登记才自动转为查封登记。在预查封状态下，房屋买卖双方当事人行使合法正当的合同解除权，并不违反法律规定，应当受到保护。本案中，原告与第三人签订的是商品房预售合同，办理了合同备案登记、预告登记。芜湖市中级法院于2014年12月25日对该房产进行的查封，属于预查封。3、预查封的对象并非房屋本身，而只是为了保证物权变动请求权（即房屋交付请求权和所有权移转登记请求权）的实现，因此，在物权变动请求权并未实现前，涉案房屋仍属于开发商所有。预查封是人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式查封。预查封只是限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。因此，预查封的对象仅仅是涉案房屋的物权变动请求权，并非房屋本身，在物权变动请求权实现前，涉案房屋仍属于原告所有。4、商品房买卖合同经镜湖区法院调解确认解除后，芜湖市中级人民法院应当及时解除对涉案房产预查封措施，中止本次执行。信达公司辩称，执行法院对第三人束娟购买的涉案房屋的查封行为合法有效的。信达公司依法享有对束娟的债权，该债权业经生效的判决确认，束娟没有履行判决义务。人民法院在执行过程中，根据此执行案件对束娟购买的涉案房屋进行查封行为合法有效。即使本案查封行为属于预查封，但预查封亦属于人民法院查封行为，其目的是防止债务人转移财产。而万达公司与束娟达成的调解协议，其根本目的就是规避法院的查封行为，欲以人民法院出具《民事调解书》的形式“合法”处置查封财产，以达到财产转移的目的，严重损害了信达公司的利益。综上，请求驳回万达公司的诉讼请求。束娟述称，与万达公司签调解协议的时候，束娟主观上是不同意这个调解方案的，毕竟用三百多万元购买涉案房屋。但镜湖区法院告知之前有类似案件判决赔偿贬值损失，在此情况下，才同意调解两不找的方案。原告万达公司为证明自己的主张，向本院提交了下列证据：证据一，原告的营业执照，被告的企业公示信息，第三人户籍信息。证明：原、被告、第三人诉讼主体资格。证据二，镜湖区人民法院（2017）皖0202民初3369号民事调解书。证明：原告与第三人2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》于2017年11月23日解除，同时第三人应于2017年12月3日前配合申请人办理撤销芜湖镜湖万达广场7号楼115室商铺备案登记、预告登记以及预购商品房抵押权预告登记。证据三，芜湖市中级人民法院（2018）皖02执异17号执行裁定书，证明：1、因芜湖市中级法院于2014年12月25日将涉案房产预查封，并于2016年8月5日进行了续查封，导致涉案房产的备案登记、预告登记以及预购商品房抵押权预告登记无法被撤销；2、万达公司于2018年7月2日向芜湖市中级人民法院提起执行异议申请，法院裁定驳回了万达公司的异议申请。信达公司、束娟对万达公司提交的上述三组证据的真实性均不持异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2011年6月21日，万达公司与束娟签订《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》，约定束娟购买万达公司开发的镜湖万达广场7号楼115商铺，建筑面积为135.14平方米，房屋总价5034331元。束娟于2011年6月21日前首付2534331元，余款250万元办理银行贷款。合同签订后，束娟向徽商银行股份有限公司芜湖人民路支行贷款250万元，万达公司为束娟贷款提供阶段性担保。后束娟未按期还款，致万达公司于2015年6月18日为束娟代偿1926635.53元。万达公司遂根据合同约定，诉至法院要求解除合同、束娟承担违约责任并赔偿其损失。2017年11月23日，芜湖市镜湖区法院作出（2017）皖0202民初3369号民事调解书，确认：一、万达公司与束娟2011年6月21日签订的《商品房买卖合同》及《芜湖镜湖万达广场商品房买卖合同补充协议》于2017年11月23日解除；二、束娟应于2017年12月3日前配合万达公司办理撤销芜湖镜湖万达广场7号楼115室商铺备案登记、预告登记以及预购商品房抵押权预告登记；三、万达公司不予退还束娟已付全部购房款（包括首付款及已还银行贷款本息），并放弃要求束娟承担其他违约责任的诉讼请求。该调解书生效后，万达公司于2018年1月22日向镜湖区法院申请执行。因中国银行股份有限公司芜湖分行诉芜湖市舒雅制衣有限责任公司、束娟等借款合同纠纷一案，本院以（2014）芜中民二初字第00529-1号裁定书，预查封了上述房产，该案判决束娟作为保证人对芜湖市舒雅制衣有限责任公司所欠中国银行股份有限公司芜湖分行的债务承担连带清偿责任。该案判决生效后，中国银行股份有限公司芜湖分行将此债权整体转让给信达公司，信达公司据此向本院申请执行。2016年8月5日，本院依据案号为（2016）皖02执160号执行案件对上述房产进行了续查封。万达公司遂向本院提出执行异议，要求解除对该房产的预查封措施。本院于2018年8月13日作出（2018）皖02执异17号执行裁定书，该裁定认为：芜湖市镜湖区法院在审理确权诉讼时，应当查询涉案房产的权属情况，已被法院查封的，应当中止审理。本院的查封时间先于镜湖区法院的确权时间。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，裁定驳回万达公司的异议。万达公司对裁定不服，诉至本院。本院认为，一、束娟购买涉案房屋后，办理了商品房买卖合同登记备案手续，房屋产权登记尚未办理，故对仅办理了合同备案登记手续的房屋的查封属于《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条、第十六条规定的预查封措施。房屋预查封，是人民法院对被执行人已签约购买并在房产交易管理机关办理了预售登记备案，但尚未在不动产登记机构进行物权转移登记，在将来可能会取得权属证书的不动产进行的一种司法限制性强制措施，是对被执行人享有的可期待物权和买受人对开发商享有的债权权利所采取的控制性措施。人民法院查封对应的不是因房屋而取得的物权而仅是债权，预查封措施的目的在于保持标的物的现状及价值，限制债务人对于预查封标的物的处分权，借以实现债权人的债权。二、商品房买卖合同登记备案制度仅为房地产行政主管部门对房地产市场监管的一种措施，该备案登记并不能产生物权的效力。根据《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。因此，商品房买卖合同备案登记不能产生物权效力。三、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条规定：“被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。”根据上述执行规定，由于本案商品房买卖合同中明确约定了万达公司承担还贷保证责任后未能受偿可以解除合同。因此，法院预查封不影响商品房合同当事人行使约定解除权。综上所述，万达公司要求解除对芜湖镜湖万达广场7号楼115室房屋的查封措施、停止对该房屋执行的诉讼请求成立，本院予以支持。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：不得执行芜湖镜湖万达广场7号楼115室房屋。案件受理费47040元，由被告中国信达资产管理股份有限公司安徽省分公司负担。如不服本判决，可以在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省高级人民法院。本院（2018）皖02执异17号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  汪 智审 判 员  吴丽群人民陪审员  王国惠二〇一八年十二月二十日书 记 员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:(一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的己由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。第十六条国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式杳封后，杳封期限从预査封之日起开始计算。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉的，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。