河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2018）豫1302民初6517号原告刘学风，女，汉族，1955年12月24日出生，住南阳市社旗县。委托代理人闫文帅，北京市京国南阳律师事务所律师，一般代理。被告马俊娟，女，汉族，住河南省林州市。委托代理人王勇，河南金色世纪律师事务所律师，特别授权。第三人河南省锦寓置业有限公司。统一社会信用代码：914101007906055727。法定代表人葛明森，任总经理职务。住所地南阳市都市春天小区**办公楼。委托代理人葛少普，一般代理。委托代理人周煜彬，一般代理。原告刘学风与被告马俊娟、第三人河南省锦寓置业有限公司（以下简称锦寓公司）异议之诉纠纷一案，本院于2018年10月9日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，原告刘学风及委托诉讼代理人闫文帅，被告马俊娟委托诉讼代理人王勇，第三人锦寓公司委托诉讼代理人葛少璞、周煜彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘学风向本院提出诉讼请求：1、不得执行位于范蠡路都市春天小区8号楼3004室的房产，并解除对该房屋的查封措施，房屋总价650370元；2、请求确认原告与第三人河南省锦寓置业有限公司于2011年10月12日签订的《都市春天认购书》合法有效，诉争房产归原告所有。3、诉讼费由被告承担。事实理由如下:2011年10月12日原告与第三人河南省锦寓置业有限公司签订了《都市春天认购书》，合同约定，河南锦寓公司将其开发的位于都市春天小区8号楼3004室的房屋出售给原告，房屋面积l71.15平方米，房款650370元。合同签订后，原告向河南锦寓公司缴纳了房款，河南锦寓公司也向原告交付了房屋。后原告见诉争房屋被南阳市宛城区人民法院查封。为此，原告向法院提出异议，认为原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的相关法律规定，对诉争房屋享有足以排除强制执行的民事权益。故请求法院依法予以审查，并支持原告的主张。被告马俊娟辩称：原告的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，刘学风买房不在查封之前，购房时间为2014年2月10日，远远在查封之后。原告庭审中并未提供买受人名下未有其他居住房屋的证明。原告支付的价款是支付给赵中亚，并未支付给房地产开发企业，因此刘学风异议主张不能证明其对异议房屋享有足以排除强制执行的民事权益。请法庭依法查明事实，判决驳回原告的执行异议请求。第三人锦寓公司辩称：对真实性无异议，对原告出具的认购协议和收据全部支持，有效。原告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：一、原告身份证，证明原告基本身份信息。二、1、2011年10月12日，赵中亚与锦寓公司签订的《都市春天认购书》一份以及向赵中亚出具的收据一份，证明原告与第三人锦寓公司于2011年10月12日，即在人民法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同。2、2014年2月10日，锦寓公司向原告出具的收据一份，内容为“今收到刘学风人民币650370元，系付8#3004房款”并注明“更名”，证明原告已支付了全部购房款。3、2014年10月锦寓公司出具的沼气办证费、价格基金收据、地温空调费收据、补交房款收据以及2014年2月14日出具的地下车位服务费收据。4、锦寓公司预售许可证一份，取得预售许可证日期为2010年9月9日。三、1、2014年至2018年，南阳市乐邦物业服务有限公司出具的收款收据10份；2、2014年至2015年，德力西集团供电所预付费收据3份，发票2张；3、2014年2月11日，锦寓公司与原告签订的都市春天车位长期使用权购买协议一份以及地下车位款收据。证明自2011年10月12日之后，该争议房产一直在购房人合法控制和占有之中。被告对以上证据发表以下质证意见：对证据一，无异议。对第二组证据：1、赵中亚认购书，应提交原件，即使原件时间及真实性属实，签订人是赵中亚，不是刘学风。收据是复印件，显示是赵中亚，真实性无法确定。2、对内容真实性有异议，注明是更名，显然钱不是交付锦寓公司的，是交付赵中亚的。更名的时间是2014年2月10日，房子查封是在2012年5月18日，锦寓公司明知道房子查封已经两年还更名，购买前原告应去房管部门查证，原告存在失误。对沼气公司等收据不予质证。对第三组证据车位购买协议等，真实性无法确认，购买时间在查封之后，车位与房产无关。第三人对以上证据发表以下质证意见：真实性无异议，全部是合法有效的，请法院依法予以审查。被告为支持自己的诉讼请求，向法庭提交证据如下：通话录音一份。证明刘学风买的是美丽之都的房子，不是都市春天的，且没有全额交付。原告对以上证据发表以下质证意见：录音内容显示为美丽家园，本案争议的房产是都市春天，两者没有关系。第三人对以上证据发表以下质证意见：证据与本案没有关系。第三人没有证据向法庭提交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有异议的证据，本院认定如下:2011年10月12日案外人赵中亚和第三人锦寓公司签订《都市春天认购书》约定，第三人锦寓公司将其开发的位于都市春天小区8号楼3004室的房屋出售给赵中亚，赵中亚当天付清房款。后刘学风从赵中亚手中购买到此房，2014年2月10日锦寓公司给刘学风打的收据：“今收到刘学风人民币650370元，系付8#3004房款”，该收条上注明“更名”。该房产在房产管理部门一直没有备案。在王育南诉锦寓公司民间借贷纠纷一案中，本院于2012年5月18日作出（2012）宛民商初字第1122号民事裁定书，将锦寓公司名下“都市春天”8号楼3004号商品房等房产予以查封。在马俊娟诉锦寓公司房屋买卖合同一案中，本院于2013年10月21日作出（2013）宛民初字第2336号民事裁定书，查封了涉案房产。以上查封在南阳市房地产管理局办理了查封登记。规定任何人非经本院同意不得对此房产擅自转让、买卖、处置。2014年5月30日，本院作出（2013）宛民初字第2336号民事调解书，确定锦寓公司于2014年7月31日前给付马俊娟3500000元及利息、违约金。调解书生效后，锦寓公司没有如期履行义务，马俊娟申请强制执行。在执行过程中，2015年10月12日本院作出（2014）宛法执字第550-1号民事裁定，内容：续查封被执行人河南锦寓置业有限公司位于南阳市××）都市春天3号楼2603、2401，4号楼2601，8号楼3201、3204、3004、2904七套房产。2018年8月16日，针对本院对“都市春天”8号楼3004号商品房的执行，原告刘学风向本院提出执行异议，本院于2018年8月29日作出（2018）豫1302执异258号执行裁定书，裁定：驳回案外人刘学风的异议请求。本院认为,第一，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告刘学风向法庭提交了锦寓公司2014年2月10日所出具收到8号楼3004号购房款650370元的收据，并称其支付对价后从赵中亚处转继来的权利应受保护，应当视为其于2011年10月12日与锦寓公司签订合法有效买卖合同，且原告刘学风与锦寓公司将当时与赵中亚的认购书进行了改名处理，因此应认定在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同。第二，原告刘学风所购商品房系用于居住且买受人名下无其也用于居住的房屋。第三，原告刘学风购买的房产不能办理产权证书，过错不在原告刘学风。第四，原告刘学风已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：一、确认2011年10月12日原告刘学风与第三人河南省锦寓置业有限公司签订的书面买卖合同有效。二、停止对位于南阳市位于范蠡路都市春天小区8号楼3004室的房产的查封和强制执行。本案受理费10303元，由被告马俊娟承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  韩中才审 判 员  曹聚改人民陪审员  苏永贵二〇一八年十二月二十九日书 记 员  姚 梦