贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2018)黔2601民初5412号原告:贵州省芮坤物业管理有限公司,住所地贵州省凯里市苗侗风情园******。法定代表人：李云，贵州省芮坤物业管理有限公司董事长。委托诉讼代理人（特别授权）：张先军，贵州贵信律师事务所专职律师。委托诉讼代理人（特别授权）：王树元，贵州贵信（施秉）律师事务所专职律师。被告：贵州凯里鼓韵蝉音文化旅游发展有限公司。住所地凯里市320国道红岩路。法定代表人：张秀敏，贵州凯里鼓韵蝉音文化旅游发展有限公司经理。委托诉讼代理人（特别授权）：程庚，贵州黔信律师事务所律师。原告贵州省芮坤物业管理有限公司（以下简称“芮坤物业公司”）与被告贵州凯里鼓韵蝉音文化旅游发展有限公司（以下简称“鼓韵蝉音公司”）物业服务合同纠纷一案，本院2018年9月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告芮坤物业公司的委托诉讼代理人张先军、王树元，被告鼓韵蝉音公司的委托诉讼代理人程庚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。芮坤物业公司向本院提起诉讼，请求：1.判令被告支付原告物业管理费366013.2元，违约金109803.96元（2014年1月至2018年8月），合计475817.16元；2.判令案件受理费由被告承担。事实与理由：原告系管理凯里民族风情园的物业服务公司，2013年6月1日，被告与凯里市文化旅游产业投资发展有限公司（以下简称“凯里文投公司”）签订房屋租赁合同，约定凯里文投公司将凯里民族风情园A区20、21、22、23、24、25、26、27栋面积为4357.3平方米的房屋出租给被告，物业管理费为1.5元/月/平方米。2013年9月12日，凯里文投公司与原告签订物业管理服务合同，约定凯里文投公司将整个凯里民族风情园物业服务交由原告负责。同年10月24日，凯里文投公司发函给民族风情园内的所有入住商户，明确告知风情园物业服务由原告负责并收取物业管理费。按被告与凯里文投公司房屋租赁合同的约定，被告应当向原告交纳物业管理费。截止起诉前，被告已拖欠2014年1月至2018年8月物业管理费366013.2元，产生违约金109803.96元，故提起诉讼。芮坤物业公司为证明其诉请理由成立，向本院提交的证据有：1.营业执照、法定代表人身份证复印件，拟证明原告主体资格适格。2.凯里民族风情园房屋租赁合同复印件，拟证明被告租赁凯里文投公司所有的门面，物业费每月每平方米1.5元；拖欠物业费按日千分之三计算违约金。3.物业管理服务合同、文投公司文件委托书、收费许可证、催收物业费的通知书复印件，拟证明风情园所有权人凯里文投公司与原告签订有物业服务合同，被告应当依照合同约定向原告交纳物业管理费，被告经催告仍拖欠物业费。4.授权委托书复印件，拟证明凯里文投公司授权原告向被告提起民事诉讼催收物业费的事实。5.凯里市人民政府专题会议纪要，拟证明芮坤物业公司已实际入住并要求风情园的业主欠交物业费的事实，政府出面协调。6.芮坤物业公司物管工作商户评价表，拟证明芮坤物业公司从2013年7月1日进驻，A区1栋1号（盘古寨餐饮公司负责人）阎俊松给物业公司的评价是“满意”，工作建议是“无”，“工作负责”。7.交费发票存根，拟证明2013年6月至2013年12月盘古寨餐饮公司向芮坤公司交费的证明。被告鼓韵蝉音公司委托诉讼代理人程庚庭审中口头辩称：1.原被告双方从未达成物业管理的合意，故原告芮坤物业公司不具备向被告主张管理费的资格，应当驳回原告的起诉。2.原告主张2014年1月至2018年8月的管理费，但2014年1月至2016年1月以前的诉求已过诉讼时效。被告鼓韵蝉音公司未向本院提交证据。根据采信的证据和庭审查明的情况，本院认定本案法律事实如下：芮坤物业公司系自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围有：物业服务、停车服务、家政服务等。凯里市民族风情园的业主系凯里文投公司。2013年6月1日，以凯里文投公司为出租人，以鼓韵蝉音公司为承租人，双方就房屋租赁事宜签订了一份《凯里民族风情园房屋租赁合同书》。合同主要约定：1.鼓韵蝉音公司承租凯里文投公司位于凯里民族风情园的A20、21、22、23、24、25、26、27栋面积共计4357.30平方米的房屋经营苗侗餐饮，租赁期限为15年，从2013年6月1日起至2028年5月31日止。2.凯里文投公司委托重庆洪泉物业管理有限公司对该区域进行物业管理服务。鼓韵蝉音公司知晓并完全同意物业管理公司进行管理，保证按物业管理的有关规定执行。3.物业管理费为每月每平方米1.5元。鼓韵蝉音公司不按时交纳房租、物管费超过十日的，每超一天，按应付款日千分之三交纳滞纳金。后，盘古寨餐饮公司在鼓韵蝉音公司、贵州苗侗舞宴旅游发展有限公司、凯里市永鸿教育投资管理有限公司等公司承租的房屋范围内经营餐饮业。2013年9月12日，芮坤物业公司与凯里文投公司就物业管理服务事宜签订了一份《物业管理服务合同》，合同主要约定：芮坤物业公司按凯里文投公司规定的每月每平方米1.5元的标准向民族风情园内的全部商户收取物业管理费后交给凯里文投公司。同年10月24日，凯里文投公司向入驻民族风情园的所有商户告知：其已委托芮坤物业公司负责管理民族风情园的安保、绿化、亮化、工程维修及物业管理费收取等工作，芮坤物业公司在园区内负责的以上工作，均代表凯里文投公司，由凯里文投公司承担相应的法律责任。之后，芮坤物业公司依约向民族风情园的所有商户提供物业管理服务。2014年10月12日，凯里市人民政府就凯里苗侗风情园物业管理费收取的问题召开了有凯里市旅游发展办公室、凯里文投公司、凯里苗侗风情园商户代表、盘古寨餐饮公司人员参加的专题会议。同年11月14日，盘古寨餐饮公司向芮坤物业公司交纳39130.08元物业服务费。另查明，盘古寨餐饮公司所经营的场所为鼓韵蝉音公司、贵州苗侗舞宴旅游发展有限公司、凯里市永鸿教育投资管理有限公司等公司自凯里文投公司租赁的房屋及土地，鼓韵蝉音公司、贵州苗侗舞宴旅游发展有限公司、凯里市永鸿教育投资管理有限公司的部分股东为盘古寨餐饮公司的股东、董事、监事。因部分商户未能按时交纳物业管理费，自2015年起，芮坤物业管理公司陆续向本院提起诉讼。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务，应当承担相应的违约责任。鼓韵蝉音公司与凯里文投公司签订的房屋租赁合同书是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，予以确认，双方均应当依照合同的约定履行自己的义务。芮坤物业公司虽未直接与鼓韵蝉音公司签订物业管理服务合同，但鼓韵蝉音公司等商户在承租凯里文投公司房屋期间接受了芮坤物业公司提供的保洁、保安等公共区域的物业管理服务，且作为业主，凯里文投公司已经委托芮坤物业公司收取物业管理费并将相关情况告知了鼓韵蝉音公司等承租户，故芮坤物业公司诉请鼓韵蝉音公司交纳欠交的物业费，证据充分，理由成立，予以支持。鼓韵蝉音公司辩称“原被告双方从未达成物业管理的合意，故原告芮坤物业公司不具备向被告主张管理费的资格”的观点理由不充分，证据不足，不予采纳。从芮坤物业公司提交的证据来看，盘古寨餐饮公司最后一次交纳“其他服务费”，即物业管理费的时间是2014年11月14日，金额为39130.08元，而该款所交纳是什么时间至什么时间的物业管理费发票均未予说明，故本院按通常理解，即为盘古寨餐饮公司交纳2014年11月14日前的相关费用，因此，鼓韵蝉音公司应向芮坤物业公司交纳2014年11月15日至2018年8月31日的物业服务费。但庭审中，芮坤物业管理公司虽向本院提交了2016年1月27日的《催收物业费通知》，却未能举证证明该《催收物业费》已送达鼓韵蝉音公司，故芮坤物业公司主张诉讼时效中断的理由不成立，本院不予支持，鼓韵蝉音公司提出的诉讼时效的抗辩，因民法总则于2017年10月1日施行，对2017年9月30日前已超过两年即2015年9月30日以前的租金，因芮坤物管公司未行使权利，该诉讼时效期间届满的个别债权，鼓韵蝉音公司已经确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权不因民法总则实行而消灭。所以，对于权利人芮坤物业公司向法院请求保护2017年9月30日前民事权利的主张已经超过2年诉讼时效，即2015年9月30日以前部分的租金适用民法通则2年诉讼时效而不予支持；对2015年10月1日以后发生的每个个别债权，因未超过民法通则规定的2年诉讼时效，予以支持；对于2017年10月1日以后发生的每个个别债权，适用民法总则3年诉讼时效。鼓韵蝉音公司的抗辩理由部分予以支持，鼓韵蝉音公司需向芮坤物业公司交纳2014年10月1日至2018年8月31日的物业管理服务费228758.25元（4357.30平方米×1.5元×35个月）。至于盘古寨餐饮公司因管理的需要另行聘请安保人员、保洁人员为该公司进行内部服务，系盘古寨餐饮公司的自愿行为，与芮坤公司已履行公共区域的物业管理义务不发生冲突，与本案无关。关于逾期交费违约金，芮坤物业公司主张按照欠付的物业管理费的30%计收。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，本院在兼顾鼓韵蝉音公司的履约情况、过错程度、对交纳物业管理费的时间约定不明确以及芮坤物业公司的逾期利益等综合因素，结合公平原则和诚实信用原则，依法予以调整为拖欠物业管理费的10%，即22875.83元（228758.25元×10%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告贵州凯里鼓韵蝉音文化旅游发展有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告贵州省芮坤物业管理有限公司自2015年10月至2018年8月的物业费228758.25元及违约金22875.83元。二、驳回贵州省芮坤物业管理有限公司其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取4218元，由原告贵州省芮坤物业管理有限公司负担2000元，由被告贵州凯里鼓韵蝉音文化旅游发展有限公司负担2218元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内，直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。本判决发生法律效力后，如义务人不履行义务，权利人应在判决确立的履行义务期限届满之日起二年内向本院申请执行。审判员  宋红燕二〇一八年十二月二十八日书记员  龙鸿睿