江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0583民初4388号原告：汤建珍，女，1965年1月16日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：邹金龙，男，昆山市亭林城市。被告：方斌，男，1963年12月19日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：张家文，女，1967年6月11日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：江苏嘉锐投资有限责任公司，住所地江苏省昆山市玉山镇新阳街**楼**。法定代表人：邵昆明，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗燕梅，江苏封强律师事务所律师，代理上述三被告。被告：昆山市凯菲尔酒店管理有限公司，住所地，住所地江苏省昆山市玉山镇震川路**iv>法定代表人：黄志连。被告：吴洁，女，1972年11月12日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。被告：张家莉，女，1964年1月8日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。被告：王步芳，男，1977年4月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：罗燕梅，江苏封强律师事务所律师。原告汤建珍诉被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山恒泰非融资性担保有限公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司、吴洁、张家莉、王步芳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年3月13日立案后，依法适用简易程序进行了审理。审理过程中，原告汤建珍申请撤回对昆山恒泰非融资性担保有限公司的起诉，本院予以准许。本院组织当事人于2018年7月12日进行证据交换，原告汤建珍及被告张家文、被告江苏嘉锐投资有限责任公司、被告吴洁、被告张家莉、被告王步芳共同的委托代理人罗燕梅到庭参加诉讼，被告方斌、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司未到庭。经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，本院依法组成合议庭于2018年8月3日公开开庭审理了本案，原告汤建珍的委托诉讼代理人邹金龙、被告吴洁及被告方斌、被告张家文、被告江苏嘉锐投资有限责任公司、被告吴洁、被告张家莉、被告王步芳共同的委托代理人罗燕梅到庭参加诉讼，昆山市凯菲尔酒店管理有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汤建珍向本院提出诉讼请求：一、判令被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司向原告支付昆山市震川路（街）XXX号X层XX室房屋，2016年7月1日至2017年12月31日的租金69129元及利息（时间从2016年7月1日起至实际支付之日，以69129元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率计算），另原告委托昆山市鑫悦宾馆有限公司向当地税务部门申请税务发票，税率5%，并从租金中扣除（时间从2010年7月1日至2016年6月30日），合计13826元，昆山市鑫悦宾馆有限公司未向相关部门申请税务发票，原告要求退回原告，由原告自行缴纳。二、判令恒泰公司对案涉房屋2016年7月1日至2017年12月31日69129元租金损失承担连带赔偿责任。三、判决解除原告与鑫悦公司签订的案涉房屋《委托管理合同》。四、判令被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司向原告支付案涉房屋逾期支付房租滞纳金125987元（时间从2016年7月1日起计算至2017年12月31日，共计为546天。以23043元为基数，标准为日千分之五。时间从2016年12月31日计算至2017年12月31日，共365天，以23043元为基数，标准为日千分之五。时间从2017年7月1日计算至2017年12月31日，共182天，以23043元为基数，标准为日千分之五）。五、判令被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司向原告支付案涉房屋逾期支付房租罚金273000元（时间从2016年7月1日起计算至2017年12月31日，共计为546天，标准为每天500元）。六、判令被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司向原告赔偿解除案涉房屋《委托管理合同》违约损失138257元（时间从2018年1月1日开始计算至2020年6月30日，原告租金收益为115215元，再按1.2倍计算为138257元）。上述第4、5、6三项诉讼请求合计为537244元，原告实际主张20万元。七、凯菲尔公司、鑫悦公司清算组成员被告王步芳、吴洁、张家莉对被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司上述一、三、四、五、六项诉讼请求承担连带赔偿责任。八、确认被告江苏嘉锐投资有限责任公司与被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订的《房屋租赁合同》涉及案涉房屋部分的约定内容无效。九、被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司、昆山市凯菲尔酒店管理有限公司向原告让出案涉房屋。十、由被告承担本案的诉讼费用。原告汤建珍撤回第二项诉讼请求。事实与理由：经昆山市鑫悦宾馆有限公司、被告方斌的宣传，原告与被告方斌、张家文夫妇签订了《房屋购销合同》、备案的《房地产买卖契约》，原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订了《委托管理合同》、《回购协议》。《房屋购销合同》、《房地产买卖契约》约定：被告方斌、张家文将涉案房屋出售给原告。《回购协议》约定：昆山市鑫悦宾馆有限公司与原告的《委托管理合同》届满后，昆山市鑫悦宾馆有限公司以原价回购上述房屋。《委托管理合同》约定：原告将涉案房屋全权委托昆山市鑫悦宾馆有限公司对该房屋作为酒店及相关用途经营使用，有权对该房屋进行转租，租期为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日止，年租金回报款为房款总价的10%（含税）。原告委托昆山市鑫悦宾馆有限公司向当地税务部门申请税务发票，税率为5%，并从租金中扣除。合同第九条约定了逾期支付租金的滞纳金、罚金计算标准。合同还约定了因昆山市鑫悦宾馆有限公司逾期60日以上仍未支付租金，原告享有合同解除权，以及昆山市鑫悦宾馆有限公司承担解除合同的违约责任，同时承担原告的相关经济损失。合同签订后，昆山市震川路XXX号整幢楼陆续拆分成104间出售给包括原告在内的多位业主。2010年7月至2016年6月30期间，原告等均收到《委托管理合同》约定的95%的年租金。2016年7月1日，因未收到租金，引起原告等业主不安。后被告江苏嘉锐投资有限责任公司告知原告，昆山市鑫悦宾馆有限公司已于2010年底注销，后由被告江苏嘉锐投资有限责任公司负责至今，现被告江苏嘉锐投资有限责任公司无力支付租金。2016年10月，原告委托律师查明：昆山市震川路XXX号第X-X层产权人原为被告方斌、张家文夫妻。2009年12月11日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司与昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》，约定被告江苏嘉锐投资有限责任公司将包括涉案房屋在内的房屋出租给被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司作为酒店使用，合同期限10年，合同第十二条约定，被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司有义务直接向小业主支付。2009年12月21日，被告方斌、张家文向被告江苏嘉锐投资有限责任公司出具委托书，委托被告江苏嘉锐投资有限责任公司出租其昆山市震川路XXX号X-X层380.78平方米和X-X层5164.53平方米的房屋。2010年8月，被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司取得相关经营证照。2010年1月5日，被告方斌、张家文将其各持有的昆山市鑫悦宾馆有限公司50%的股权转让给被告江苏嘉锐投资有限责任公司。2010年11月8日，昆山市鑫悦宾馆有限公司成立清算组，成员为被告王步芳、吴洁、张家莉。2010年11月11日，昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组登报通知债权人破产清算。2010年12月27日，昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员向原昆山市工商行政管理局递交清算报告，称在清算组成立之日起十日内已通知了公司全体债权人，债权债务已处理完毕，剩余财产归股东所有。2008年9月16日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司原股东江苏金阳光投资发展有限公司将其持有股权转让给被告张家文及其儿子方卓君。被告张家文开始担任被告江苏嘉锐投资有限责任公司的法定代表人。2010年4月，方卓君将其股权转让给姨妈被告张家莉。XXXX年XX月XX日，被告方斌、张家文离婚。原告认为：被告方斌、张家文系昆山市鑫悦宾馆有限公司、被告江苏嘉锐投资有限责任公司的实际控制人，被告方斌、张家文委托被告江苏嘉锐投资有限责任公司与被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订的《委托书》、《房屋租赁合同》，自原告与被告方斌、张家文签订房屋买卖合同后，《委托租赁合同》无效。被告方斌、张家文在昆山市鑫悦宾馆有限公司注销时未履行如实告知义务，被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司明知被告方斌、张家文带租约出售房屋，也明确要求被告江苏嘉锐投资有限责任公司提供房屋买卖合同给其备案，且房屋买卖合同中必须约定小业主必须同意涉案房屋带租约出售，但被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司未在合同履行过程中执行该条款，亦未征询、告知原告。昆山市鑫悦宾馆有限公司在启动公司注销时未告知原告，其清算程序违法，清算组成员和股东被告江苏嘉锐投资有限责任公司均应承担责任。上述被告均有过错，原告房屋遭被告恶意欺骗占用至今，现不能取得房屋租金收益，亦无法取回房屋，各被告至今相互推诿责任，侵犯了原告的合法权益，为此原告起诉至本院，请求法院依法判如所请。被告方斌辩称，不同意原告对本人提出的诉讼请求，请依法予以驳回。首先，本人既不是涉案房屋的出租人，也不是实际占有人。对涉案房屋不存在占有妨害或拖欠小业主租金等违法违约行为。其次，本人将涉案房屋出售给原告后，原告与鑫悦宾馆签订委托管理协议，该协议从2010年一直履行，本人既不是该协议的当事人也未参与过原告与鑫悦宾馆之间的租赁事宜。最后，鑫悦宾馆清算时，本人不是鑫悦宾馆股东，也不是清算组成员，并且据本人了解，鑫悦宾馆的清算并不是解散清算，而是吸收合并的清算，由江苏嘉锐投资有限责任公司吸收合并鑫悦宾馆，承继了鑫悦宾馆的债权债务。根据合同的相对性以及债权债务的转移有关规定，应当由江苏嘉锐投资有限责任公司对鑫悦宾馆的租金等债务承担清偿责任。综上所述：小业主起诉本人要求承担连带责任没有任何法律依据。被告张家文辩称，不同意原告对本人提出的诉讼请求，请依法予以驳回。首先，本人既不是涉案房屋的出租人，也不是实际占有人。对涉案房屋不存在占有妨害或拖欠小业主租金等违法违约行为。其次，本人将涉案房屋出售给原告后，原告与鑫悦宾馆签订委托管理协议，该协议从2010年一直履行，本人既不是该协议的当事人也未参与过原告与鑫悦宾馆之间的租赁事宜。最后，鑫悦宾馆清算时，本人不是鑫悦宾馆股东，也不是清算组成员，并且据本人了解，鑫悦宾馆的清算并不是解散清算，而是吸收合并的清算，由江苏嘉锐投资有限责任公司吸收合并鑫悦宾馆，承继了鑫悦宾馆的债权债务。根据合同的相对性以及债权债务的转移有关规定，应当由江苏嘉锐投资有限责任公司对鑫悦宾馆的租金等债务承担清偿责任。综上所述：小业主起诉本人要求承担连带责任没有任何法律依据。被告江苏嘉锐投资有限责任公司辩称，首先，嘉锐公司愿意在合法合理的赔偿范围内承担赔偿责任，鑫悦宾馆解散清算时，是吸收合并的清算，当时约定的也是由嘉锐公司承担鑫悦宾馆后续的债权债务。在2010年底，鑫悦宾馆清算结束后，也实际是由嘉锐公司承担所有业主的租金支付义务。嘉锐公司是业主与鑫悦宾馆所签订的《委托管理协议》的权利义务继承人及实际履行方，对后续的债务愿意依法承担清偿责任。其次，原告的诉请中房屋的房租支付期限要求支付至2017年12月31日，该房租请求期限与实际不相符。2017年6月，在第一批小业主起诉判决后，嘉锐公司曾以群发短信及《通知函》的形式向原告发出通知，要求解除各原告涉案房屋的《委托管理合同》，办理房屋交接手续，并提出参照前一批小业主的判决进行赔偿。可是各原告均置之不理，一直拖延，拒不协商，也未提出异议。被告认为，双方的合同应当是在2017年6月即告解除。对于房屋延期空置扩大部分的租金损失，被告不应当承担赔偿责任；原告提出的违约金数额过高，超过了原告的实际损失，请求人民法院依法予以下调。嘉锐公司与凯菲尔公司签订的《房屋租赁合同》与本案无涉，原告提出的确认该合同部分内容无效没有法律依据。涉案房屋己经向原告交还，不存在交还义务。第六、被告嘉锐公司愿意依法承担责任，并未导致原告债权无法实现，被告王步芳、吴洁、张家莉因清算报告上的签名成为被告，显示公平，三位被告不应当承担连带责任。被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司未作答辩。被告吴洁辩称，不同意原告对本人提出的诉讼请求，请依法予以驳回。首先，经张家莉本人仔细核对后确认，张家莉在鑫悦宾馆结算清算报告上的签名不是本人所签，该份清算报告未经清算组成员确认，清算程序不合法，张家莉本人向人民法院提出笔迹鉴定申请，请求人民法院准许对其在清算报告上的签名笔迹进行鉴定，确认是否其本人所签，以查明本案事实，维护被告的合法权益。其次，即使鑫悦宾馆清算程序合法，清算组三名成员也不应当承担赔偿责任。根据公司法司法解释二第十一条，本案中，本案中原告被拖欠租金对鑫悦宾馆（嘉锐公司）产生债权是在2016年，而鑫悦宾馆清算时间是2010年年底，在2010年当时原告作为涉案房屋出租人，与鑫悦宾馆之间正常履行《委托管理合同》，租金正常支付，双方在当时并未实际产生任何债权。在鑫悦宾馆解散时，原告作为小业主，并无债权可申报，不符合该条法律规定的清算组成员未履行通知义务导致债权人“未及时申报债权而未或清偿”的不利后果。第二，鑫悦宾馆的清算实际是吸收合并的清算，不是解散清算，鑫悦宾馆清算后，其债权债务均由嘉锐公司承继，债权产生的依据《委托管理合同》也一直由嘉锐公司负责履行支付付款义务，诉讼后，嘉锐公司也愿意依法承担对原告的赔偿责任，各原告的债权并不存在不能被清偿的情况，在此情况下，要求清算组成员承担损失赔偿责任依法无据。因此，请求人民法院依法对被告张家莉的签名笔迹进行司法鉴定，并依法驳回原告对清算组三位成员提出的诉讼请求。被告张家莉辩称，不同意原告对本人提出的诉讼请求，请依法予以驳回。首先，经张家莉本人仔细核对后确认，张家莉在鑫悦宾馆结算清算报告上的签名不是本人所签，该份清算报告未经清算组成员确认，清算程序不合法，张家莉本人向人民法院提出笔迹鉴定申请，请求人民法院准许对其在清算报告上的签名笔迹进行鉴定，确认是否其本人所签，以查明本案事实，维护被告的合法权益。其次，即使鑫悦宾馆清算程序合法，清算组三名成员也不应当承担赔偿责任。根据公司法司法解释二第十一条，本案中，本案中原告被拖欠租金对鑫悦宾馆（嘉锐公司）产生债权是在2016年，而鑫悦宾馆清算时间是2010年年底，在2010年当时原告作为涉案房屋出租人，与鑫悦宾馆之间正常履行《委托管理合同》，租金正常支付，双方在当时并未实际产生任何债权。在鑫悦宾馆解散时，原告作为小业主，并无债权可申报，不符合该条法律规定的清算组成员未履行通知义务导致债权人“未及时申报债权而未或清偿”的不利后果。第二，鑫悦宾馆的清算实际是吸收合并的清算，不是解散清算，鑫悦宾馆清算后，其债权债务均由嘉锐公司承继，债权产生的依据《委托管理合同》也一直由嘉锐公司负责履行支付付款义务，诉讼后，嘉锐公司也愿意依法承担对原告的赔偿责任，各原告的债权并不存在不能被清偿的情况，在此情况下，要求清算组成员承担损失赔偿责任依法无据。因此，请求人民法院依法对被告张家莉的签名笔迹进行司法鉴定，并依法驳回原告对清算组三位成员提出的诉讼请求。被告王步芳辩称，不同意原告对本人提出的诉讼请求，请依法予以驳回。首先，经张家莉本人仔细核对后确认，张家莉在鑫悦宾馆结算清算报告上的签名不是本人所签，该份清算报告未经清算组成员确认，清算程序不合法，张家莉本人向人民法院提出笔迹鉴定申请，请求人民法院准许对其在清算报告上的签名笔迹进行鉴定，确认是否其本人所签，以查明本案事实，维护被告的合法权益。其次，即使鑫悦宾馆清算程序合法，清算组三名成员也不应当承担赔偿责任。根据公司法司法解释二第十一条，本案中，本案中原告被拖欠租金对鑫悦宾馆（嘉锐公司）产生债权是在2016年，而鑫悦宾馆清算时间是2010年年底，在2010年当时原告作为涉案房屋出租人，与鑫悦宾馆之间正常履行《委托管理合同》，租金正常支付，双方在当时并未实际产生任何债权。在鑫悦宾馆解散时，原告作为小业主，并无债权可申报，不符合该条法律规定的清算组成员未履行通知义务导致债权人“未及时申报债权而未或清偿”的不利后果。第二，鑫悦宾馆的清算实际是吸收合并的清算，不是解散清算，鑫悦宾馆清算后，其债权债务均由嘉锐公司承继，债权产生的依据《委托管理合同》也一直由嘉锐公司负责履行支付付款义务，诉讼后，嘉锐公司也愿意依法承担对原告的赔偿责任，各原告的债权并不存在不能被清偿的情况，在此情况下，要求清算组成员承担损失赔偿责任依法无据。因此，请求人民法院依法对被告张家莉的签名笔迹进行司法鉴定，并依法驳回原告对清算组三位成员提出的诉讼请求。经审理本院查明事实如下：2009年12月11日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司与被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司承租昆山市震川路XXX号房屋用于经营莫泰168连锁酒店，建筑面积5528平方米。2009年12月21日，被告方斌、张家文通过出具委托书追认上述《房屋租赁合同》。原告与被告方斌签订《房屋购销合同》一份，约定被告方斌将昆山市震川路XXX号XXX室出售给原告，建筑面积34.56平方米，价款460858元。2010年2月20日，原告取得昆山市震川路XXX号XXX室房屋产权证。原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订《委托管理合同》，合同第三条约定：原告委托昆山市鑫悦宾馆有限公司对上述房屋作为酒店及相关用途经营使用，或有权对该房屋进行转租或进行其他非涉及该房屋所有权的处分行为，合同第四条约定：该房屋委托管理、租赁期限为10年，自2010年7月1日至2020年6月30日止，合同第五条约定：年租金回报款为房屋价款的10%（含税），计46086元；原告委托昆山市鑫悦宾馆有限公司代为向当地税务局申请税务租金发票（税率双方约定按原告应得租金5%计），所发生的税费在租金中扣除；上述款项结算以半年为周期，租金起算日为2010年7月1日，昆山市鑫悦宾馆有限公司于每年的6月30日前和12月31日前将租金付至原告指定账户，合同第九条第二款约定：如因昆山市鑫悦宾馆有限公司原因造成解除本合同，除需向原告支付相当于自合同解除之日起至本合同约定的委托管理期限终止日的房租回报款1.2倍的金额作为违约金外，同时应承担由此引起原告的相关经济损失，合同第九条第三款约定：如昆山市鑫悦宾馆有限公司不能如期向原告支付租金，则昆山市鑫悦宾馆有限公司须向原告追加支付滞纳金，滞纳金金额按应支付租金额的千分之五/天计，如逾期超过应付租金之日30日仍未向原告支付应付租金的，则原告有权暂停其对房屋的管理权，同时，须向原告追加支付每日500元的罚金，如逾期60日仍未向原告支付应付租金的，则视为昆山市鑫悦宾馆有限公司违约，昆山市鑫悦宾馆有限公司需承担违约责任，见本协议第九条第二款内容，合同同时约定了双方的权利义务、合同的变更和终止、违约责任、通知、争议解决方法等内容。昆山市鑫悦宾馆有限公司注销后，由其股东被告江苏嘉锐投资有限责任公司继续履行与原告的《委托管理合同》，自2011年7月起，被告江苏嘉锐投资有限责任公司每半年支付原告租金21890.76元。自2016年7月1日起的租金，被告江苏嘉锐投资有限责任公司停止支付。庭审中，被告江苏嘉锐投资有限责任公司陈述其于2017年6、7月腾房。2017年6月12日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司向原告发送短信，表示近几十户已经起诉，部分案件已经判决，要求解除合同并办理房屋交接手续。2017年6月16日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司向原告发送《通知》，要求解除合同。原告未收到《通知》。原告与被告江苏嘉锐投资有限责任公司一致确认：被告江苏嘉锐投资有限责任公司于2018年5月30日将房屋钥匙交给昆山市亭林城市管理办事处震川西路XXX号第一届业主监事会代管。原告提供照片一组，证明房屋不具备交房条件，存在漏水现象、水没有分割到位、消防等公共设施无法使用。另查明：2008年9月16日，江苏金阳光投资发展有限公司与被告张家文、方卓君签订《股权转让协议书》一份，约定江苏金阳光投资发展有限公司将拥有的被告江苏嘉锐投资有限责任公司的1050万元股权转让给被告张家文、方卓君。2008年10月9日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司申领营业执照，法定代表人为被告张家文。根据该公司章程，注册资本1050万元，被告张家文、方卓君各出资525万元。2010年1月5日，被告方斌、张家文与江苏嘉锐投资有限责任公司签订《股权转让协议》一份，约定将被告方斌、张家文持有的各自250万元（合计500万元）昆山市鑫悦宾馆有限公司的股权转让给被告江苏嘉锐投资有限责任公司。2010年6月30日的被告江苏嘉锐投资有限责任公司记账凭证显示：被告江苏嘉锐投资有限责任公司向被告被告方斌、张家文付股权款250万元、225万元，合计475万元，支付方式为现金支付。2010年11月8日，昆山市鑫悦宾馆有限公司出具股东决定，因公司无法经营，故决定解散；成立公司清算组，清算组成员为被告王步芳、吴洁、张家莉，王步芳为清算组负责人。2010年11月9日，昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组在《江苏经济报》发布注销公告。2010年12月27日，被告王步芳、吴洁、张家莉出具清算报告：公司清算组于成立之日起十日内通知公司全体债权人，并发布了公告，公司收回全部债权，结清全部债务，债权债务已处理完毕，公司已经结清职工工资等相关费用，剩余财产归股东所有。同日，昆山市鑫悦宾馆有限公司出具股东决定，通过清算小组提交的清算报告，同意注销昆山市鑫悦宾馆有限公司。2016年4月6日，被告江苏嘉锐投资有限责任公司股东变更，钱晶持股140万元、张家莉1000万元、邵昆明860万元，法定代表人邵昆明。本院认为：原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司签订的《委托管理合同》合法、有效，双方均应依照合同，履行各自的义务。一、关于原告是否有权解除合同。支付租金为《委托管理合同》中昆山市鑫悦宾馆有限公司的一项主要义务，现自2016年7月1日起原告未收到合同约定支付的租金，上述情形符合《中华人民共和国合同法》第二百二十七条关于租赁合同法定解除权的规定，故本院对于原告主张解除与昆山市鑫悦宾馆有限公司《委托管理合同》的诉讼请求，予以支持。二、关于合同解除时间。被告江苏嘉锐投资有限责任公司辩称，合同于2017年6月解除，理由为2017年6月，在第一批小业主起诉判决后，被告江苏嘉锐投资有限责任公司曾以群发短信及《通知函》的形式向原告发出通知，要求解除各原告涉案房屋的《委托管理合同》，办理房屋交接手续，并提出参照前一批小业主的判决进行赔偿，可是各原告均置之不理，一直拖延，拒不协商，也未提出异议。本院认为，首先，被告江苏嘉锐投资有限责任公司作为违约方无权解除合同，其次，被告江苏嘉锐投资有限责任公司主张部分合同已经被判决解除，但是，目前，并无证据显示解除合同的业主的人数以及面积比例均超过三分之二，最后，在原告主张房屋不具备交还条件且被告江苏嘉锐投资有限责任公司并未举证证明原告存在明显拖延行为的情况下，原告于2018年5月30日接收钥匙不宜认定为拖延接收房屋，被告江苏嘉锐投资有限责任公司主张合同于2017年6月解除，无事实和法律依据，本院确认原告与昆山市鑫悦宾馆有限公司的《委托管理合同》于交还钥匙之日即2018年5月30日解除。三、关于租金。根据上述确定的合同解除时间，原告主张欠付租金期间为2016年7月1日至2017年12月31日，本院予以支持，故租金金额确认为69129元（46086元/年÷12月*18月）。关于2010年7月1日至2016年6月30日六年少支付的租金。合同约定由昆山市鑫悦宾馆有限公司代缴5%的税金，上述约定性质上属于委托关系，现无证据证明受托人依照合同履行代缴税金义务，故应当将该部分税款返还委托人，由其自行补缴。具体计算为13826元（46086元/年×5%×6年）。四、关于逾期支付租金违约金。原告诉讼请求第一项的利息、第四项、第五项的性质均为逾期支付租金违约金，原告不得重复主张。根据合同第五条约定的租金支付时间，被告应于2016年6月30日前支付2016年7月1日至2016年12月31日租金23043元，于2016年12月31日前支付2017年1月1日至2017年6月30日租金23043元，于2017年6月30日前支付2017年7月1日至2017年12月31日租金23043元，被告逾期支付，应当依据合同第九条第三款支付违约金，该款约定过高，本院结合原告的三项诉讼请求，调整为：以23043元、23043元、23043元为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍，从2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日起计算至实际支付之日。五、关于合同解除违约金。合同第九条第二款约定了解除合同违约金，在被告违约导致合同解除的情况下，被告应赔偿原告合同解除违约金，本院酌情支持房屋空置期间六个月的损失，计23043元。六、关于昆山市鑫悦宾馆有限公司违法注销的法律后果。公司解散应当依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条及第二十条第一款规定的程序进行清算，否则债权人有权要求公司的股东、董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任，清算组未按照法定程序履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人有权主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任。本案实际情况为，昆山市鑫悦宾馆有限公司对原告等小业主负有附期限持续支付租金的义务，在该公司未能提前清偿债务的情况下，未书面通知小业主而擅自注销公司，故被告江苏嘉锐投资有限责任公司作为其股东应当对上述债务承担清偿责任。被告王步芳、吴洁、张家莉作为昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员，在2010年11月8日至12月27日期间，仅通过发布注销公告和出具清算报告的方式注销公司，而未实际履行书面通知小业主申报债权的尽职义务，故被告王步芳、吴洁、张家莉作为昆山市鑫悦宾馆有限公司清算组成员应当对因此给原告造成的损失承担赔偿责任，本院认定被告王步芳、吴洁、张家莉在其他支付义务主体不能清偿的范围内承担补充责任。关于被告王步芳、吴洁、张家莉辩称的张家莉在鑫悦宾馆结算清算报告上的签名不是本人所签，本院认为，被告张家莉承担责任的原因系其系清算组成员且未按照法定程序履行通知和公告义务，本院对于上述辩称不予采纳。关于被告王步芳、吴洁、张家莉辩称的债权在2016年，清算时间在2010年年底，在鑫悦宾馆解散时，原告作为小业主，并无债权可申报，本院认为，昆山市鑫悦宾馆有限公司对原告等小业主负有附期限持续支付租金的义务，双方之间的债权债务系必然发生的，昆山市鑫悦宾馆有限公司在清算时理应提前清偿债务。关于被告王步芳、吴洁、张家莉辩称的鑫悦宾馆的清算实际是吸收合并的清算，不是解散清算，本院认为，法律已经明确规定，公司清算时，清算组未按照法定程序履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人有权主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任。七、关于被告方斌、张家文的责任。从2010年1月5日，被告方斌、张家文与江苏嘉锐投资有限责任公司签订的《股权转让协议》可以看出，在该时间前被告方斌、张家文为昆山市鑫悦宾馆有限公司的股东；在2008年9月16日至2016年4月6日期间，被告张家文、方卓君从江苏金阳光投资发展有限公司处取得被告江苏嘉锐投资有限责任公司的股权，成为被告江苏嘉锐投资有限责任公司的股东；原告指出的被告方斌、张家文系夫妻关系，两人于2011年11月14日离婚，以及方卓君为两人生育子女，被告方斌、张家文未予以否认。即在2008年至2010年期间，被告方斌、张家文原为昆山市鑫悦宾馆有限公司的股东，后被告江苏嘉锐投资有限责任公司成为昆山市鑫悦宾馆有限公司全资母公司，昆山市鑫悦宾馆有限公司注销后，由被告江苏嘉锐投资有限责任公司支付小业主租金至2016年6月30日。审理中，对于被告方斌、张家文将昆山市鑫悦宾馆有限公司的股权500万元转让给被告江苏嘉锐投资有限责任公司，记账凭证显示为现金交易，原告认为该交易为虚假。但是根据上述查明的情况，原告主张被告方斌、张家文对承担被告江苏嘉锐投资有限责任公司的债务承担连带责任，仍无法律依据，本院不予支持。八、原告的第八项诉讼请求关于确认合同无效，无事实和法律依据，本院不予支持。关于第九项诉讼请求，原告要求让出案涉房屋，涉案房屋的钥匙已经于2018年5月30日交接完毕，此项诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告昆山市凯菲尔酒店管理有限公司对于被告方斌、张家文、江苏嘉锐投资有限责任公司的第一、三、四、五六项诉讼请求承担连带赔偿责任，无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告汤建珍与昆山市鑫悦宾馆有限公司的《委托管理合同》于2018年5月30日解除。二、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤建珍2016年7月1日至2017年12月31日的租金69129元，并支付逾期付款违约金（按照中国人民银行同期同档贷款基准利率的1.3倍标准，以23043元、23043元、23043元为基数从2016年7月1日、2017年1月1日、2017年7月1日起计算至实际支付之日）。三、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤建珍2010年7月1日至2016年6月30日的未支付租金13826元。四、被告江苏嘉锐投资有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤建珍解除合同违约金23043元。五、被告王步芳、吴洁、张家莉对上述第二、三、四项支付义务在被告江苏嘉锐投资有限责任公司不能清偿的范围内承担补充责任。六、驳回原告汤建珍其他诉讼请求。（如采用转账方式，请汇入原告指定账户或本院账户，开户行中国建设银行昆山市支行，户名昆山市人民法院财务结算中心，账号32×××60）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5544元，由被告江苏嘉锐投资有限责任公司、吴洁、张家莉、王步芳承担2420元，由原告汤建珍承担3124元。公告费300元，由被告吴洁、张家莉、王步芳负担。如不服本判决，各方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行中国农业银行苏州市苏福路支行，账号10×××76。审 判 长  王甜甜人民陪审员  汤宝钏人民陪审员  周 萍二〇一八年十二月十七日法官 助理  郑 煦书 记 员  马润斐