广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1721民初2480号原告：吴欣，女，汉族，1988年8月6日出生，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：方正阳，广东正善律师事务所律师。被告：广东东方月亮湾有限公司，住所地：广东省阳西县沙扒镇月亮湾。法定代表人：曹小明，该公司董事长。委托诉讼代理人：许锐波，该公司运营部经理。原告吴欣与被告广东东方月亮湾有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴欣的委托诉讼代理人方正阳，被告广东东方月亮湾有限公司的委托诉讼代理人许锐波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴欣向本院提出诉讼请求：1、被告为原告办理阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾5栋906号房的房地产权属证书；2、被告广东东方月亮湾有限公司向原告支付延期办理房屋产权证的违约金，即从逾期办证之日（2017年4月20日）起计至被告广东东方月亮湾有限公司为原告办妥房屋产权证之日止；3、被告向原告退还已多收的契税款5257.94元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年8月13日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定被告将金兰湾5栋906号商品房出售给原告。《商品房买卖合同》第四条约定该商品房属预售，按套出售，金额为262897元。原告按合同约定分期向被告支付了房屋价款262897元，被告于2015年4月25日向原告开具了购房发票，2014年8月13日向原告开具了预收商品房办证费用的收据，预收款项9564元，其中契税为7886.91元，并注明多退少补。被告代原告实际缴纳的契税为2628.97元，其应退还5257.94元给原告。原告于2015年4月30日签署了收楼文件接收清单，且原告已向被告支付了办理产权证所需的税费、查询费、维修基金、办证费等与办理产权证相关的费用，被告收取了上述费用时向原告开具了收据。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第八条的约定处理”。《补充协议》第八条第2项约定：“买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交办理权属转移登记手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税、费的情况下，出卖人应在该商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕该商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金=已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失”。现被告未能如实履行上述合同，在房屋交接后720日内未能为原告办理完毕该商品房权属转移登记手续。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请依法判如所请。被告广东东方月亮湾有限公司辩称，一、被告同意尽快为原告办理涉案房屋的权属转移登记手续，涉案房屋的大产权证目前正在阳西县不动产登记中心审核颁发当中，预计12月份即可与原告共同申请办理该房屋权属转移登记手续。二、对于延期办证违约金，被告愿意在办理完毕该房屋权属转移登记手续后，与原告合理合法协商解决。三、被告预收原告的办证费，包括契税、物业维修基金以及其他办证费用，由于目前尚未颁发原告名下的产权证书，该房屋仍有部分办证费用尚未确定缴纳金额，需等到原告名下的产权证书颁发后才可以确定。因此，被告同意在原告领取其产权证书的同时与原告据实结算，多退少补。目前，暂时无法进行结算契税及其他办证费用。本院经审理认定如下事实：2014年9月27日，原告冯文志以299809元的价格向被告广东东方月亮湾有限公司购买其位于阳西县沙××镇月亮××房，并签订了一份《商品房买卖合同》。该份合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、具体约定见附件四补充协议第八条。该《商品房买卖合同》附件四补充协议第八条约定：2、买受人同意委托出卖人或出卖人指定的机构办理该商品房权属转移登记手续。在买受人按本协议约定提交产权登记转移手续所需的全部资料、缴清办理权属转移登记所需的全部税费的情况下，出卖人应在商品房实际交付后即买受人实际签署房屋交接单后720日内，为买受人办理完毕商品房权属转移登记手续。如因出卖人的责任，在上述规定期限内未能将该商品房房地产权属证书办至买受人的名下，则每逾期一日，出卖人按买受人已交付房价款的万分之一向买受人支付违约金（违约金＝已付房价款×0.01%×逾期天数），该违约金包含了买受人因此而发生的全部损失。签订《商品房买卖合同》和补充协议后，原告依约付清该商品房的购房款299809元及相关办证费用10741元给被告。相关办证费用包括契税、查询报告证明费、公共维修基金、房产测绘费、交易手续费、转移登记费等，收取方式实行多退少补原则。2015年4月30日，被告将涉案商品房实际交付给原告使用。其后，原告认为被告没有按照合同约定的期限办理涉案商品房权属转移登记手续，构成逾期办证违约，遂诉至本院，诉如所请。另查明，本案的法庭辩论终结时间为2018年12月6日。本院认为，原告冯文志与被告广东东方月亮湾有限公司签订的涉案《商品房买卖合同》及其《补充协议》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当全面履行各自义务。合同签订后，原告冯文志已依约付清该商品房的购房款299809元及相关办证费用10741元给被告，但被告没有按照合同约定的时间为原告办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续。本案中，被告广东东方月亮湾有限公司在2016年1月9日将涉案商品房实际交付给原告，其理应依约在涉案商品房实际交付后720日内即2017年12月29日之前为原告办理完毕涉案商品房权属转移登记手续，但其逾期未办理完毕。故被告的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。现原告请求被告办理涉案商品房的房地产权属证书并支付逾期办证的违约金，本院予以支持。由于被告至今尚未依法取得涉案商品房的大产权证书，致使原、被告未能共同申请办理涉案的6栋1207号房的权属转移登记手续，故原告请求逾期办证的违约金应以299809元为基数按日万分之一，从逾期办理之日即2017年12月30日起暂计至本案法庭辩论终结时即2018年12月6日止按逾期342天计算为299809元×0.01%×342天＝10253.47元，但本案法庭辩论终结后即2018年12月7日后的违约金可另循法律途径解决。原告主张被告向其收取的相关办证费用属于预收款项，该费用不仅包括契税，还含有公共维修金及其他费用。因涉案商品房的房地产权属证书尚未办至原告的名下，为此可能产生的相关费用目前仍无法确定。故原告请求被告退还多收的契税，本院不予支持。原告可待涉案商品房的相关办证费用确定后再与被告据实结算或另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内为原告冯文志办理位于阳西县沙扒镇月亮湾金兰湾6栋1207号房的房屋权属转移登记手续；二、限被告广东东方月亮湾有限公司在本判决发生法律效力之日起六十日内支付逾期办证的违约金10253.47元给原告冯文志；三、驳回原告冯文志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费224元，减半收取计112元，由原告冯文志负担25元，被告广东东方月亮湾有限公司负担87元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员  曾纪雄二〇一八年十二月二十七日法官助理钟萃婷书记员许彤彤附相关法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。