河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）冀04民终6678号 上诉人（原审被告）：王洪兴，男，1968年7月18日出生，汉族，住磁县。 被上诉人（原审原告）：武加楠，男，1988年9月4日出生，汉族，住。 委托诉讼代理人：卢玉泉，河北正析律师事务所律师。 原审被告：邯郸市鑫源房地产开发有限公司，住所地：邯郸市邯山区渚河路**。 法定代表人：何济民，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王玉海，河北维权律师事务所律师。 上诉人王洪兴因与被上诉人武加楠、原审被告邯郸市鑫源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省磁县人民法院（2018）冀0427民初2096号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月7日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 王洪兴上诉请求：1、依法撤销磁县人民法院(2018)冀0427民初2096号判决或改判上诉人不承担责任；2、上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定事实错误，一审法院认定上诉人和被上诉人口头约定好，2018年7月10日前交房并转移所有权这不是事实，因为一审庭审当中，被上诉人始终没有出具何时交房的证据，更没有口头约定的相关证据，一审法院即认定了这一事实的存在，显然是没有事实的依据和法律依据。2、让上诉人承担连带责任更没有法律依据。一审法院判决书第四页等三行，明确表示，王洪兴（上诉人）系代表鑫源房地产公司，那就是代表公司的行为，让上诉人承担责任于法无据，故上诉以求公判。 武加楠答辩称，王洪兴的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 邯郸市鑫源房地产开发有限公司答辩称，王洪兴所用公司的公章是伪造的，其不应承担连带责任。 武加楠向一审法院起诉请求：1.依法判决二被告连带退还原告购房款325000元及该款自2017年10月1日至实际退还时的利息，利率参照同期银行贷款利率计算；2.判决被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2013年3月25日，鑫源房地产公司与王洪兴、张保忠签订了共同合资建设磁县“慈荷花园”B区14#楼工程《协议书》，该《协议书》约定，由鑫源房地产公司提供图纸和楼盘位置，王洪兴、张保忠独立投资建设、管理、经营。王洪兴、张保忠给付鑫源房地产公司利润535万元。鑫源房地产公司负责提供14#楼前期办理的相关手续。协议生效后，由王洪兴投资开发了“慈荷花园”B区14楼，该楼竣工后，王洪兴以鑫源房地产公司项目部的名义向外出售房屋。2017年10月1日，被告王洪兴收取原告武加楠购房款325000元，并向原告出具了加盖鑫源房地产公司项目部印章的收据，双方未签订购房协议。原告曾多次要求被告王洪兴履行交房义务，被告王洪兴均未履行。2018年7月2日，原告武加楠与被告王洪兴达成《购房协议》，王洪兴承诺于2018年7年10日前向原告交付房屋并转移所有权，如到期未履行上述义务，王洪兴应当将购房款325000元全部退还给原告，并承担相应的违约责任。2018年7月10日，被告王洪兴仍未履行交房义务。一审法院认为，依据《商品房销售办法》相关规定，现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。被告鑫源房地产公司将自己取得的开发项目与被告王洪兴共同合资建设，是其内部的经营方式，其内部签订的协议不能对抗第三人。涉案房屋虽然系被告王洪兴投资建设，但王洪兴不具备房地产开发资质，其以鑫源房地产公司的名义开发建设，并以鑫源房地产公司项目部的名义对外销售房屋所产生的法律责任，应由鑫源房地产公司承担连带责任。至于王洪兴出具的收款票据上的鑫源房地产公司项目部的印章是否伪造，不能成为鑫源房地产公司推卸对外承担法律责任的理由。原告武加楠作为善意的购房者，有理由相信王洪兴的民事行为系代表鑫源房地产公司。故被告鑫源房地产公司应对王洪兴售房行为所产生的法律后果承担民事责任。被告王洪兴作为实际收款人，且其并未将该购房款交付给鑫源房地产公司。故被告王洪兴应承担民事责任。因原告武加楠与被告王洪兴协商约定，2018年7月10日前未向原告交付房屋并转移所有权的，被告王洪兴同意退还原告购房款，并承担违约责任。现原告以二被告未履行交房义务为由，要求二被告退还购房款，并承担违约责任的诉讼请求，本院予以支持。由于双方未约定违约金数额和计算方法，原告要求自2017年10月1日起，参照中国人民银行同期贷款利率计算支付利息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。判决：一、被告王洪兴于本判决生效之日起十日内退还原告武加楠购房款325000元及利息（利息以325000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2017年10月1日起至履行完毕之日止);二、被告邯郸市鑫源房地产开发有限公司对上述第一判项承担连带责任。 本院二审期间，上诉人、被上诉人未提交新证据，原审被告提交了如下证据：证据一：邯郸市公安局出具的关于新源公司的印章刻制备案证明。用于证明双方签订协议的印章是王洪兴私下伪造的。证据二：鑫源房地产与王洪兴签订的协议书。用于证明鑫源房地产与王洪兴之间就14#楼协议内容是王洪兴准备独立投资建设，对其回收投资以及双方利润分成进行了约定。证据三：鑫源房地产针对“慈荷花园”售楼部公开销售，对购房者签订的商品房买卖合同样本。用于证明1.王洪兴与武加楠私下恶意串通，王洪兴伪造印章，隐瞒事实，为了得到武加楠的购房款采取了冒名买卖的违法行为，双方进行了私下交易行为，公司不知情。用于证明2.武加楠与王洪兴之间签订的所谓购房合同，合同当事人只有王洪兴和武加楠，该合同签订过程中，鑫源房地产没有参与也不知情，根据该合同相对性原则，王洪兴与武加楠之间签订的买卖合同只对他们二人有约束力，鑫源房地产公司没有任何法律责任。 针对原审被告提交的新证据，被上诉人质证意见如下：对合同的真实性没有异议，对证明目的有异议，针对印章，只是证明这几枚印章在公安局进行备案了，证明不了别的。针对协议书的楼盘销售权问题，这份协议只是王洪兴和鑫源房地产公司的内部约定，不能对抗善意第三人。收据上的印章是武加楠有理由相信是原审被告收取的。上诉人的质证意见：没有异议。我有鑫源房地产公司的授权书，但在指定期限内未能提供。 经审理查明，二审查明事实与一审基本一致。 本院认为，2017年10月1日，王洪兴收取武加楠购房款325000元，并向出具了加盖鑫源房地产公司项目部印章的收据。2018年7月2日，武加楠与王洪兴达成《购房协议》。王洪兴作为实际收款人，且其并未将该购房款交付给鑫源房地产公司。王洪兴应承担民事责任。鑫源房地产公司将自己取得的开发项目与王洪兴共同合资建设，是其内部的经营方式，其内部签订的协议不能对抗第三人。涉案房屋虽然系王洪兴投资建设，但王洪兴不具备房地产开发资质，其以鑫源房地产公司的名义开发建设，并以鑫源房地产公司项目部的名义对外销售房屋所产生的法律责任，应由鑫源房地产公司承担责任。至于王洪兴出具的收款票据上的鑫源房地产公司项目部的印章是否伪造，可以由相关部门予以界定处理，但不能成为鑫源房地产公司推卸对外承担法律责任的理由。武加楠作为善意的购房者，有理由相信王洪兴的民事行为系代表鑫源房地产公司。故鑫源房地产公司应对王洪兴售房行为所产生的法律后果承担民事责任。连带责任虽是严格责任，但一审判决以后，鑫源房地产公司并未上诉，视为服从一审判决。 综上所述，王洪兴的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6175元，由上诉人王洪兴负担。 本判决为终审判决。 审判长  聂洪文 审判员  潘新丽 审判员  谢 珂 二〇一八年十二月十九日 法官助理赵鹏 书记员蒿冠鹏