新乡市红旗区人民法院民 事 判 决 书河南省新乡市红旗区人民法院民事判决书（2018）豫0702民初3425号原告（反诉被告）：李县委，男，汉族，1979年1月4日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：张亚杰，河南天坤律师事务所律师。原告（反诉被告）：郜红梅，女，汉族，1978年4月19日出生，住河南省辉县。委托诉讼代理人：张亚杰，河南天坤律师事务所律师。被告（反诉原告）：樊宇，男，汉族，1976年4月9日出生，住新乡市。委托诉讼代理人：连仲奇，河南悦言律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵占春，河南悦言律师事务所律师。被告：新乡市励阳房地产经纪服务有限公司，住所地新乡市开发区22号街坊新飞花园D35号楼1层4号营业房。法定代表人：赵立，执行董事。委托诉讼代理人：郭永军，男，该公司工作人员。原告李县委、郜红梅诉被告樊宇，被告新乡市励阳房地产经纪服务有限公司（以下简称“励阳公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年7月10日立案后，被告樊宇于2018年8月21日提起反诉。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李县委、郜红梅的委托诉讼代理人张亚杰，被告樊宇及其委托诉讼代理人赵占春，被告励阳公司的委托诉讼代理人郭永军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告李县委、郜红梅诉称，2018年4月20日，原、被告签订编号为豫（售）房现买卖字（2017）第17000569号房屋买卖合同，并约定原告向樊宇支付定金，定金由被告励阳公司代替樊宇收取。合同签订当天，原告支付定金20000元，由励阳公司出具的收据为证。合同上约定“卖方须保证对上述房屋享有完整所有权，能够完全支配与处理有关上述房屋在本次转让之前已产生的纠纷、债务、税项及租赁清还抵押等事宜”，但在签订本转让协议后直到2018年5月10日，原告准备向被告支付购房款时被告知，案涉房屋尚处于查封状态，樊宇也并未在2018年5月10日签订合同前将案涉房屋所有权解除抵押。因此，樊宇违反了合同约定，该案涉房屋所有权存在瑕疵，其应按照合同约定向原告支付购房款总价的10%作为违约赔偿。为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1、解除原、被告签订的编号为豫（售）房现买卖字（2017）第1700569号《房地产买卖合同》；2、二被告连带返还原告20000元购房定金；3、被告樊宇承担违约责任向原告支付违约金123000元；4、被告承担本案诉讼费。本诉被告樊宇辩称，被答辩人的诉讼请求不能成立，答辩人积极履行合同，没有违约事实，房屋查封属于意外并且在交易日前已经解封。该房屋查封的事实是另外一个债务担保，且担保金额仅200000元，不影响正常的交易，答辩人的行为即使有瑕疵，也不构成违反合同。查封事实发生后，答辩人积极采取相应的措施，并提供有效的担保确保交易的正常交易。被答辩人违反诚实信用原则，没有按照合同法规定根据合同目的交易习惯善意履行，未足额支付定金及先期付款，没有为合同的履行创造必要的条件，属于根本违反合同，依法应承担违约责任。本诉被告励阳公司辩称，《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第四百二十四条明确规定,居间合同是居间人向委托人报告订立的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。2018年4月20日，在励阳公司居间下，樊宇作为卖方与买方李县委、郜红梅夫妻二人签订了豫(售)房现买卖字(2017)第1700569号《房地产买卖合同》。合同签订后，励阳公司认真负责的履行了居间人的职责和义务。合同约定买方一次性付款,定金30000元，2018年5月10日前到房管局签署《存量房买卖合同》，买方于签署该合同前将剩余房款1200000元全部付清。合同签订后，李县委、郜红梅实际支付定金20000元。2018年5月4日，励阳公司在房管局查询到案涉房屋因为樊宇作为第三人担保承担连带责任被新乡市卫滨区人民法院（以下简称“卫滨法院”）查封。得知这一信息后,励阳公司在第一时间通知了买卖双方,并于2018年5月10日召集买卖双方在一起进行协商，但最终双方未达成一致意见。樊宇得知该房屋被查封后，积极筹款，借高息贷款100000元,于2018年5月8日到卫滨法院执行局还掉执行款，与申请执行人达成执行和解协议,使该房屋查封解除，恢复到正常的交易状态。解封后，励阳公司和樊宇多次与李县委、郜红梅电话联系，要求继续履行合同但都无果而终。2018年5月21日，励阳公司又对李县委、郜红梅邮寄送达了书面催促履行函，李县委、郜红梅置之不理。李县委、郜红梅的不诚信行为给樊宇造成了很大的伤害和损失。《房地产买卖合同》第九条明确约定居间服务费，双方签署本合同,且认可居间的劳动成果及产生中介佣金,买方支付总房款1%的中介费12300元,卖方支付总房款1%的中介费12300元,并注明了《房地产买卖合同》的履行与否不影响佣金的支付。第十一条也明确约定取消合约仍须各自负责支付经纪方的全部佣金,原告所缴20000元定金根据《房地产买卖合同》第三条第一款之约定,此定金买卖双方同意自动优先转为经纪方的服务佣金等相关结算费用。李县委、郜红梅缴纳的定金20000元,虽由励阳公司代收,但所有权已归房东樊宇,与励阳公司应收佣金24600元仍差4600元,所以励阳公司和樊宇不但不应退还,李县委、郜红梅还需补缴,房款差额部分李县委、郜红梅应与樊宇结算,与励阳公司无关。为维护励阳公司的合法权益,请法院依法查清事实,判决李县委、郜红梅立即支付励阳公司服务佣金12300元,并承担本案的全部诉讼费用。反诉被告樊宇反诉称，签订合同前，反诉人的房屋尚有820000元贷款未结清，需要原告先期付款，因此合同中约定付款方式为全额支付，支付期限为2018年5月10日前。合同签订后，反诉人积极、善意履行合同。反诉人对涉案房屋被卫滨法院查封的事毫不知情。2018年4月28日，反诉人在办理契税单据时意外得知查封事实，第一时间通知中介方，并要求中介方通知被反诉人。反诉人贷款后于2018年5月8日在卫滨法院达成和解协议，卫滨法院也下达解除查封案涉房屋的裁定。但因为法院执行裁定需要时间，因此在合同约定的履行期限2018年5月10日前未能办理相关手续。2018年5月10日，中介方约买卖双方调解，反诉人自愿将自己所有的绿都城46号楼1单元13102室的房产为案涉合同提供担保，但被反诉人不愿意履行合同，拒绝在《补充协议》上签字。2018年5月17日，卫滨法院将案涉房屋解除查封，房屋处于可交易状态，但被反诉人仍坚持不履行合同，已构成根本违约。被反诉人没有按照合同约定先行支付定金30000元，仅支付20000元给中介方保管。综上，担保债权形成于房屋交易之前的2016年8月9日，案涉房屋购买日期为2017年2月9日，案涉房屋上无任何担保，2016年债权数额相对于房屋价格金额很小。且卫滨法院已将案涉房屋解封，这些事实证明反诉人不属于根本违约，被反诉人以此为理由要求解除合同，由反诉人支付违约金的诉讼请求不能成立。为维护自身合法权益，反诉人特提起反诉，要求：1、解除双方签订的编号为预（售）房现买卖自（2017）第1700569号房地产买卖合同；2、被反诉人李县委、郜红梅向反诉人连带支付违约金123000元；3、该案诉讼费由均有被反诉人承担。反诉被告李县委、郜红梅辩称，被答辩人樊宇违反了合同约定。2018年5月，答辩人准备支付购房款签订备案《房屋买卖契约》时，得知案涉房屋处于查封状态及银行抵押状态；被答辩人不能以合同未约定事宜要求原告支付全额房款用于偿还银行贷款，且签订合同时，答辩人对房屋查封、抵押状态并不知情。2018年7月19日16时32分，答辩人前往新乡市不动产登记和交易中心（以下简称“不动产中心”）查询，案涉房屋仍处于银行抵押状态。答辩人并未违反合同约定。合同约定在签订《房屋买卖契约》前，被答辩人应将案涉房屋瑕疵予以清除，保证房屋所有权完整，因此答辩人可以在被答辩人解除抵押前，有权拒绝签订房屋买卖契约。答辩人未支付购房款是因为被答辩人已构成根本违约。因此，法院应驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明：2018年3月6日，卫滨法院作出（2018）豫0703执241号执行裁定书，查封樊宇名下位于新乡市开发区××街坊××花园××号××单元××西户（所有权证号20170003216）房屋。2018年4月2日，卫滨法院向樊宇送达该裁定书。2018年4月20日，李县委、郜红梅与被告樊宇在励阳公司为居间方的情况下签订豫（售）房现买卖字（2017）第1700569号房地产买卖合同，约定：被告出售上述房屋，建筑面积184.5平方米，房产证编号为0003216；如果上述房屋产权现状为尚未办理出商品房房地产证，双方均清楚且认可上述房屋产权状况达成该协议，卖方须在约定签署《房屋买卖契约》日起前办理出一手商品房地产证并自行缴纳所需税费，逾期视为违约；如果该房屋已办理出一手商品房房地产证却处于银行抵押状态，卖方须在约定签署《房屋买卖契约》日期前还清贷款，办理解除抵押登记手续；上述房屋成交为人民币1230000元，该价构不包括税价；签署本合同时，买方须立即支付人民币30000元作为购房定金，此定金买卖双方同意优先转为本次交易产生的房屋管理费、水电费、经纪方服务佣金等相关结算费用，定金余款自动转为部分楼款；付款方式为一次性付款，双方于2018年5月10日前签署新乡市《房屋买卖契约》，买方于签署该合同前将剩余楼款1200000元全部付清；交房日期为收到余款之日；买卖双方各向经纪方支付房款的1%作为中介费，房地产合同履行与否不影响佣金的支付；如买方未能履行约定条款以致合同不能顺利完成，则已付定金由卖方没收，另外赔偿卖方成交房款总额的10%作为卖方损失补偿；如卖方在收取定金后不依合同条款将上述房屋售予买方，则买方须返还双倍定金给买方，另外补偿买方成交价房款总额的10%作为损失补偿。买卖合同签订后，李县委、郜红梅向励阳公司支付定金20000元。2018年5月8日，樊宇在卫滨法院达成执行和解协议。2018年5月16日，卫滨法院作出（2018）豫0703执241号之一执行裁定书，解除对涉案房屋的查封。2018年5月22日，樊宇、励阳公司向李县委邮寄书面催促履行函。2018年5月30日，李保和签收该邮寄单。另查明，樊宇上述房屋系贷款购买，仍处于抵押状态。认定上述事实的证据有房地产买卖合同、定金收据、新乡市不动产查询证明、书面催促函、邮寄单、2017年劳中银个房借字2-54号中国银行股份有限公司个人二手住房贷款合同、（2018）豫0703执241号执行裁定书、（2018）豫0703执241号裁定书之一执行裁定书、执行和解协议、新乡市卫滨区人民法院送达回证等。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方迟延履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，李县委、郜红梅与樊宇签订房地产买卖合同，约定买方支付定金30000元，卖方于2018年5月10日前解除房屋抵押等手续。合同签订后李县委、郜红梅仅支付20000元定金，因此李县委、郜红梅存在违约行为，应当承担违约责任；樊宇明知案涉房屋被卫滨法院查封而与李县委、郜红梅签订房屋买卖合同，在合同签订后，虽于2018年5月8日到卫滨法院达成执行和解协议，积极办理案涉房屋解封手续，但其未在2018年5月10日前解除案涉房屋抵押和查封，致使买卖双方无法签署正式房屋买卖契约，因此樊宇行为也构成违约，应承担违约责任。双方房屋买卖合同对买卖双方违约均约定了定金条款及违约金条款，系约定双重违约责任，违约方只能承担其中之一，结合李县委、郜红梅与樊宇违约行为对合同无法履行后果的影响程度大小，本院认为双方应当按照定金条款承担违约责任，即樊宇双倍赔偿李县委、郜红梅已付定金即40000元，李县委、郜红梅赔偿樊宇定金20000元。李县委、郜红梅已支付给励阳公司的20000元，可另行主张。励阳公司主张李县委、郜红梅应当向其支付中介费，该主张与本案房屋买卖合同纠纷不属同一法律关系，故其应当另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条之规定，判决如下：（2018）樊宇于本判决生效之日起十日内向李县委、郜红梅支付双倍定金40000元；（2018）李县委、郜红梅于本判决生效之日起十日内向樊宇支付定金20000元；（2018）以上第一项、第二项相互抵消，樊宇于本判决生效之日起十日内支付李县委、郜红梅定金20000元；（2018）驳回李县委、郜红梅的其他诉讼请求；（2018）驳回樊宇的其他反诉请求。如果樊宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3160元，由樊宇承担；反诉费1380元，由李县委、郜红梅承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省新乡市中级人民法院。审 判 长  李 琦代理审判员  刘啸风人民陪审员  祁增杰二〇一八年十二月四日代书 记员  肖秋洋新乡市红旗区人民法院地址：新乡市红旗区健康路76号电话：0373-3769000邮编：453000(公众号)（掌上法院）