广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤09民终1542号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄芝洪，男。委托诉讼代理人：李龙周，广东粤茂律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社。法定代表人：李强，社长。委托诉讼代理人:李毅，男。上诉人黄芝洪因与被上诉人信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社（以下简称坡脚一经济合作社）租赁合同纠纷一案，不服信宜市人民法院（2018）粤0983民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。黄芝洪上诉请求：1.撤销（2018）粤0983民初938号民事判决第一项；2.本案一、二审的诉讼费用由坡脚一经济合作社承担。事实和理由：一审判决判令黄芝洪支付合同期满后的租金210000元给坡脚一经济合作社毫无事实及法律依据。理由：1.坡脚一经济合作社在公开招标会议上明确表明不给予黄芝洪优先承租权，违反合同第一条的约定，是坡脚一经济合作社故意违约造成双方无法续签合同，引发纠纷。2.黄芝洪起诉要求优先承租权，一审法院作出的生效判决确认支持黄芝洪的优先承租权后，坡脚一经济合作社居然将中标条件大幅度提升，增加分期租赁内容，要求每期递增租金。正是坡脚一经济合作社继续违约损害黄芝洪的优先承租权，才导致双方一直无法续签新合同。黄芝洪有理由相信其与李某杰等人故意串通事后将中标租金标准人为提升到14元／平方米。3.法院生效判决已经确认黄芝洪具有优先权，坡脚一经济合作社可以另行出租，黄芝洪也从未阻止。但坡脚一经济合作社却故意刁难黄芝洪，企图谋取超高收益，法院不应支持其诉求。双方虽然存在优先承租权的争议，但不影响坡脚一经济合作社另行出租的权利，坡脚一经济合作社自己不另行出租收益，造成的损失应当自行承担。4.双方签订的原合同中，坡脚一经济合作社收取了黄芝洪的押金20000元，后来坡脚一经济合作社一直拒绝退还给黄芝洪，构成先行违约，黄芝洪依法可以行使不安抗辩权。5.坡脚一经济合作社在涉案原合同到期后，从未要求收回场地，而是强行要求黄芝洪按其无理要求续租，并按其单方面作出的超高租金标准计租，毫无事实依据。6.合同到期后，双方客观上不存在续签新合同及租赁事实，一审法院判决按双方续租处理，由黄芝洪支付租金210000元及利息给坡脚一经济合作社，没有任何依据。坡脚一经济合作社辩称：一、坡脚一经济合作社没有不同意黄芝洪行使优先承租权，对黄芝洪提出行使优先承租权表示同意。二、坡脚一经济合作社在就本案所涉的标的物进行招投标时，黄芝洪也参加了招投标，黄芝洪也知道最终的中标结果是李某杰以每月每平方米14元的租金价格中标，坡脚一经济合作社没有将本案所涉的中标条件提升或者变更。三、坡脚一经济合作社于2017年10月27日曾向一审法院起诉要求对本案所涉的标的物在同等条件下享有优先权。同时，要求在纠纷没有解决前不准坡脚一经济合作社将标的物另行出租，该案在庭审时，坡脚一经济合作社再次向法庭表明，坡脚一经济合作社完全同意黄芝洪对本案所涉的标的物行使优先承租权。四、该案在一审法院判决生效后，坡脚一经济合作社多次发出通知要求黄芝洪按照同等条件，也即李某杰中标的同等条件签订新的租赁合同，但是黄芝洪置之不理，而且一直占用本案所涉标的物使用至今，同时没有按照坡脚一经济合作社的要求支付相应的租金。坡脚一经济合作社向一审法院起诉请求：1．判令黄芝洪支付租金175000元（从2017年11月1日至2018年3月31日止）及利息（2017年11月份的利息以基数35000元计算，2017年12月份的利息以基数70000元计算，2018年1月份的利息以基数105000元计算，2018年2月份的利息以基数140000元计算，2018年3月份的利息以基数175000元计算，从2018年4月2日至还清租金及利息之日止的利息以此类推计算，利率按中国人民银行同期贷款利息计算）给坡脚一经济合作社；2．判令黄芝洪承担本案的诉讼费用。一审法院审理查明：2007年10月8日，坡脚一经济合作社为甲方，黄芝洪为乙方签订《土地房屋租赁合同》约定：“甲方将位于旧二运站下向空地和房屋（合同写明：面积按城建局规划红线图为准）租赁给乙方建地磅和废品回收场，租用期限为拾年，从2007年11月1日起至2017年10月31日止，合同期满后，乙方如需续租，在同等条件下优先给乙方，乙方签订合本同时要先交押金贰万元给甲方，合同期满，甲方应退回押金给乙方……。”合同还对租金标准、各方责任等进行了约定。在合同期内，双方均按合同约定履行义务。2017年合同期满前，双方未能就续租问题达成协议。坡脚一经济合作社于2017年9月29日贴出招租启示，拟于2017年10月10日下午3时在坡脚一村开发区对上述集体用地进行招租，标底价为每平方米10元，投标人要先交20000元押金。黄芝洪也交了押金参与了该次投标，最后，由李某杰以每平方米14元最高价竟得租赁权。2017年10月13日，李某杰以原承租人黄芝洪提出要求行使优先承租权为由，书面声明放弃中标资格。2017年10月27日，黄芝洪向一审法院提起诉讼，请求判决确认其对坡脚一经济合作社位于信宜市旧二运站下向的涉案空地和房屋在同等条件下享有优先承租权等。2018年1月19日，一审法院作出(2017)粤0983民初XX号民事判决，确认黄芝洪对上述空地及房屋在同等条件下享有优先承租权。2018年2月3日，坡脚一经济合作社在有关的场所张帖通知，通知的内容如下：“黄芝洪：你原租用我村民小组位于信宜市城北二运站旁边的约2500平方米土地，至2017年10月31日已到期，因原租用合同到期后，你方要求行使上述土地的优先承租权，经我方研究同意，按每月每平方米14元计算租金优先承租给你方，同时，从2017年11月1日起至今，你已经继续占有、使用我村民小组的上述土地，故此，从2017年11月1日起上述土地的租金你应按照每平方米14元计算缴交。同时，请你在2018年2月5日前到我村民小组广场签订《土地房屋租赁合同》并补交保证金30000元（叁万元整）给我村民小组。”此后，黄芝洪以其起诉要求对涉案的空地和房屋享有优先承租权后，坡脚一经济合作社将合同的条件进行了变更为由，不同意签订合同，致至今双方都未重新签订合同。黄芝洪对涉案的空地和房屋租赁期满后，至今都是其继续占有使用。2018年4月11日，坡脚一经济合作社诉至一审法院，提出上述诉讼请求及事实理由。2018年4月18日，黄芝洪提出上述反诉请求及事实理由。一审法院认为：坡脚一经济合作社与黄芝洪于2007年10月8日签订的《土地房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，且不违反有关法律规定，合法有效。在合同期内，双方均按合同约定实现了权利、履行了义务。因此，按上述合同约定：“合同期满，甲方应退回押金给乙方。”坡脚一经济合作社应退还押金20000元给黄芝洪，但由于没有证据证明黄芝洪在合同期满后向坡脚一经济合作社主张退还押金，故坡脚一经济合作应从黄芝洪主张权利之日即反诉之日（2018年4月18日）起按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息给黄芝洪。在双方签订的《土地房屋租赁合同》确定的租赁期限即将届满前，坡脚一经济合作社对涉案的土地房屋进行公开招租，黄芝洪参与招租投标，最后由李某杰以每月每平方米14元的最高价中标，在此情况下，中标人李某杰以原承租人黄芝洪提出要求行使优先承租权为由，于2017年10月13日书面声明放弃中标资格。一审法院于2018年1月19日作出的(2017)粤0983民初2520号民事判决，确认黄芝洪对上述土地及房屋在同等条件下享有优先承租权。还有，从坡脚一经济合作社张贴的通知内容可知，坡脚一经济合作社也确保了黄芝洪对涉案土地房屋的优先承租权。但黄芝洪取得优先承租权后，不但不与坡脚一经济合作社重新签订租赁合同，而且还继续占用原租赁合同已经期满的土地房屋，因此，应按最高中标价每月每平方米14元计算租金给坡脚一经济合作社，计至2018年3月，黄芝洪应支付租金175000元给坡脚一经济合作社。由于没有证据证明坡脚一经济合作社已在起诉前向黄芝洪主张权利或已给予合理的支付期限，故黄芝洪只应从坡脚一经济合作社主张权利之日即起诉之日（2018年4月11日）起按中国人民银行规定的同期贷款利率计付利息给坡脚一经济合作社。至于黄芝洪应支付坡脚一经济合作社2018年4月的租金35000元，利息应从2018年5月1日起计算。由于2018年5月起的租金尚未发生，故本案不予审理。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、限黄芝洪在判决发生法律效力之日起十日内支付租金210000元及利息（其中本金175000元、35000元的利息分别从2018年4月11日、2018年5月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款之日止）给信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社；二、限信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社在判决发生法律效力之日起十日内返还押金20000元及支付利息（利息按本金20000元从2018年4月18日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款之日止）给黄芝洪；三、驳回信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社的其他诉讼请求；四、驳回黄芝洪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1900元（该款坡脚一经济合作社已预交），由黄芝洪负担；反诉受理费150元（该款黄芝洪已预交），由信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社负担。二审中，黄芝洪向本院提交如下新证据。证据一，李英茂与黄芝洪的通话录音。拟证明招标会上坡脚一经济合作社不同意黄芝洪行使优先承租权的事实。证据二，照片。拟证明坡脚一经济合作社要求黄芝洪在2018年3月10日前按其无理要求进行续租，并按其单方面做出的超高租金标准计租。坡脚一经济合作社对黄芝洪提交的新证据质证认为：对证据一的真实性不予认可，坡脚一经济合作社没有反对黄芝洪行使优先承租权。对证据二的三性予以确认，可以证明黄芝洪是知道同等条件就是每月每平方米14元计算租金，同时也充分证明黄芝洪向坡脚一经济合作社发出要求行使优先承租权的要约，坡脚一经济合作社已经作出了承诺，双方的合同已经成立。黄芝洪向本院申请证人邓其广、周雄、文杰生出庭作证。邓其广作证称：招投标当天其在场，邓其广也参与了招标，当时黄芝洪要求履行旧合同的义务，要求行使优先承租权，但坡脚一经济合作社不同意。招标时是坡脚一经济合作社的一个村民以每月每平方米14元的租金价格中标。招标时坡脚一经济合作社有向投标人说明租赁期内的租金是分段计算，但如何具体分段计算并不清楚。周雄出庭作证称：招标时并没有合同，坡脚一经济合作社的村民李某杰说其是村民，享有优先承租权，但黄芝洪也主张行使优先承租权。当时招标的结果是李某杰以每月每平方米14元的租金价格中标。文杰生作证称：招投标的事实其不清楚，但黄芝洪与坡脚一经济合作社的合同到期后，坡脚一经济合作社的村民说给3个月时间给黄芝洪搬迁，基本上达成了协议。一审判决查明的事实，经本院审查，予以确认。本院另查明，在二审期间黄芝洪明确表示不再继续承租涉案的土地和房屋。本院认为，本案争议的焦点是黄芝洪应否向坡脚一经济合作社支付210000元的租金。对此，本院分析认定如下：从本案查明的事实和黄芝洪申请的证人邓其广、周雄出庭作证的证言来看，双方签订的《土地房屋租赁合同》到期后，坡脚一经济合作社对涉案的土地和房屋进行了公开招租，在招租期间，坡脚一经济合作社的村民李某杰最终以每月每平方米14元的租金价格取得涉案土地和房屋的承租权。虽然李某杰以每月每平方米14元的租金价格竞得涉案土地和房屋的承租权，但黄芝洪向坡脚一经济合作社主张在同等条件下享有的优先承租权。根据黄芝洪与坡脚一经济合作社签订的《土地房屋租赁合同》第一条“……合同期满后，乙方（黄芝洪）如需续租，在同等条件下优先给乙方……”的约定及一审法院于2018年1月19日作出的(2017)粤0983民初2520号民事判决可知，黄芝洪对涉案土地及房屋在同等条件下享有优先承租权。因此，黄芝洪向坡脚一经济合作社主张在同等条件下的优先承租权应予支持，故黄芝洪可以每月每平方米14元的租金价格继续承租涉案的土地和房屋。但因黄芝洪与坡脚一经济合作社一直未能签订新的租赁合同，且黄芝洪在二审期间明确表示不再继续承租涉案的土地和房屋，因此，不存在双方继续履行合同由黄芝洪支付租金的情形。一审判决黄芝洪向坡脚一经济合作社支付租金不当，本院予以纠正。虽然黄芝洪不用向坡脚一经济合作社支付租金，但从本案查明的事实来看，在《土地房屋租赁合同》到期后，涉案的土地和房屋仍由黄芝洪占有和使用，故黄芝洪应当向坡脚一经济合作社支付涉案土地和房屋的占用费。占用费应参照黄芝洪主张优先承租权时的租金计算，即应按每月每平方米14元的租金价格进行计算，涉案土地和房屋的每月租金应为35000元（14元／平方米×2500平方米）。因此，黄芝洪应向坡脚一经济合作社支付从2017年11月1日至2018年3月31日共5个的占用费共计175000元。从坡脚一经济合作社的起诉请求来看，其仅是起诉请求2017年11月1日至2018年3月31日共5个月的租金共计175000元，并没有起诉请求黄芝洪支付2018年4月份的租金损失，因此，一审判决判令黄芝洪向坡脚一经济合作社支付2018年4月份的租金35000元属于判超所诉，本院予以纠正。至于利息问题，因双方并没有约定占用费的利息，故应从坡脚一经济合作社起诉之日，即从2018年4月11日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至黄芝洪付清款之日止。综上所述，一审判决处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持信宜市人民法院（2018）粤0983民初938号民事判决第二项；二、撤销信宜市人民法院（2018）粤0983民初938号民事判决第一、第三、第四；三、限上诉人黄芝洪在本判决发生法律效力之日起十日内支付涉案土地和房屋从2017年11月1日至2018年3月31日共5个月的占用费175000元及利息（从2018年4月11日起按中国人民银行规定的同期贷款利率计算至付清款项之日止）给被上诉人信宜市东镇街道新里社区坡脚一经济合作社；四、驳回上诉人黄芝洪的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人信宜市东镇街道新里坡脚一经济合作社的其他诉讼请求。一审案件受理费1900元，由上诉人黄芝洪负担，反诉受理费150元，由信宜市东镇街道新里坡脚一经济合作社负担；二审案件受理费4450元，由上诉人黄芝洪负担3800元，由被上诉人信宜市东镇街道新里坡脚一经济合作社负担650元。被上诉人信宜市东镇街道新里坡脚一经济合作社应负担的二审案件受理费650元，由其径付给上诉人黄芝洪，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判长  江剑兵审判员  庞健军审判员  曾维海二〇一八年十二月六日书记员  郑富华书记员  汤智磊