广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2018）粤0604民初28351号原告：黄燕红，女，1986年1月6日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。原告：冯志波，男，1985年7月12日出生，汉族，住广东省佛山市三水区，。上述两原告共同委托诉讼代理人：高晓霞，广东国龙律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：谢振宇，广东国龙律师事务所律师。被告：佛山市雄盛王府商城投资有限公司，住所地广东省佛山市禅城区季华五路******之二，统一社会信用代码914406045847366278。法定代表人：郭峻海，总经理。委托诉讼代理人：黄世刚，广东联顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：田唯，广东联顺律师事务所律师。原告黄燕红、冯志波诉被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付2017年12月28日至2018年11月30日逾期交楼违约金83908.5元及利息1005.40元（每90日违约金为一期，从2018年3月27日起按中国人民银行一年期贷款利率计算至实际支付之日）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年8月30日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20160830012901），约定被告向原告出售佛山市禅城区季华四路68号二座2002房，商品房价款496500元，另外，被告以中介费名义收取原告50000元购房款。合同第九条约定商品房交付条件：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件：2、该商品房已取得房屋测绘报告：合同第十一条、十二条规定被告应于2017年3月31日前向原告交付给该商品房，逾期交房在90日内，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，即每日违约金为248．25元。原告按约支付了全部购房款，交楼时间到时，被告并未能按期交楼，双方于2017年4月1日签订《逾期交楼处理协议书》，协议约定，因被告逾期交楼，双方同意依据《商品房买卖合同》约定被告自2017年4月1日起按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金，每逾期90日支付一次，90日后15天内支付。如被告未能按上述方式按时足额违约金则须加倍支付。至今被告未将原告购房商品房的房屋测绘报告提供给原告，原告多次找被告，被告以各种理由推脱。对于逾期交楼违约金，目前，被告仅支付到2017年12月27日，已经拖欠2017年12月28日到2018年11月30日违约金83908．50元。被告雄盛王府公司辩称，一、应按照《商品房买卖合同（预售）》和补充协议约定处理逾期交付商品房的违约问题。根据原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号20160830012901）（下称《买卖合同》）和《商品房买卖合同补充协议书》（下称补充协议），约定原告向被告购买位于佛山市禅城区季华四路68号二座2002房，价款为496500元；约定被告在2017年3月31日前（交付期限），将具备已取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告的上述商品房交付给原告，逾期超过90天，原告有权解除合同，原告不解除合同的，被告自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，合同继续履行。二、本案被告向原告支付逾期交房违约金的截止时间应为2018年4月9日止。原告主张被告支付至2018年11月30日止的逾期交房违约金没有事实依据。被告已于2018年1月17日已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年4月9日取得房屋测绘报告，涉案房屋即达到合同约定交付条件，故计算逾期交房违约金的截止时间为2018年4月9日。三、原告要求支付逾期支付违约金利息理据不足。原、被告签订的《商品房买卖合同》并未约定支付违约金利息，且合同约定的日万分之五的违约金本身即兼具惩罚违约和补偿原告损失的作用，且日万分之五的标准折合年利率为18%，原告再主张违约金的利息，显然属于重复主张，也超过其实际损失，属于双重惩罚，有违公平原则。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第28、29条的规定，违约金数额应以实际损失额为限，法院应兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，对违约金进行衡量。本案中，在逾期交楼期间，因被告逾期交楼造成原告损失，被告已按照万分之五的标准支付违约金，足以弥补原告损失，原告要求支付违约金的利息没有事实和法律依据，请法院予以驳回。四、原告逾期支付购房款，应按买卖合同约定承担违约责任。原、被告双方是经过充分协商，在平等自愿的基础上签订房屋买卖合同及其补充协议，双方理应遵守。《买卖合同》第七条“付款方式及期限”第2款按揭贷款方式付款：“除首期款外，剩余房款金额190000元，应于2016年9月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款”，本条款明确约定剩余房款不仅要在2016年9月14日前申请办理银行按揭手续，还要在2016年9月14日前按照按揭方式付款，故该日期实际是贷款支付到账的期限日期。原告余款190000元于2016年9月23日才付清（见付款单据），逾期9天支付，应按逾期总金额日万分之五的标准向被告支付违约金855元（190000元×万分之五×9天=855元），原告至今仍未向被告支付逾期违约金，理应承担违约责任。《商品房买卖合同补充协议》第四条“对本合同第六条的补充和修改”约定，买受人采用按揭方式付款的，买受人应在签订本合同当日办理按揭贷款手续。被告与银行签订有快速放款合作协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，银行审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。根据《买卖合同》第七条第二款第三项的约定，在原告未向被告支付逾期付款违约金之前，被告有权依法采取先履行抗辩措施（视为合同约定的交房条件尚未成就，被告有权不组织原告办理交房手续），原告无权向被告主张逾期交房的违约责任及赔偿。请求综合考虑平衡双方当事人的合法权益，依法保护被告的合同权益，驳回原告的诉讼请求。综上所述，根据本案证据和事实，原告的诉求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。诉讼中，原告举证如下：1、原告身份证复印件、被告公司工商登记资料，证明原、被告诉讼主体资格。2、商品房买卖合同，证明①商品房交付应满足条件：商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件和测绘报告；②被告应于2017年3月31日前向原告交付该商品房，逾期交房90日内，自约定的交付期限届满之日次日起至实际交付之日，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之日的违约金。3、购房发票2份、收据1份，证明原告已向被告支付购房款496500元，被告以中介费名义收取原告5万元购房款。4、逾期交楼处理协议，证明因被告未能按期交楼，应按协议约定自2017年4月1日起按日计算向原告支付全部房款万分之五的违约金，每逾期90日支付一次，90日后15天内支付。5、提供房屋测绘报告通知书、寄件单、单号跟踪查询记录，证明2018年8月23日原告要求被告提供房屋测绘报告，被告收到该通知但至今未提供。6、办理《不动产权证》（办证）通知、差异房款结算支付通知，证明双方签订的商品房买卖合同约定被告应于2017年3月31日交楼，交楼条件为商品房已取得房屋测绘报告，2018年11月26日，被告向原告发出办证通知，提供房产分户图和宗地图及宗地界坐标，并通知原告支付房屋面积差异款8208.05元，应认定2018年11月26日涉案房屋才达到合同约定的交楼条件，被告取得房屋测绘报告的时间早于2018年11月26日，但因为被告之前迟延交楼赔偿纠纷已造成群体性诉讼时间，大量业主到政府部门上访和法院起诉，被告不想让购房人过早知道补交房款差价造成新的群体性时间，所以迟迟不向原告提供房屋测绘报告。7、收楼通知书，证明2018年1月17被告向原告发出收楼通知，附件清单仅有《公寓质量说明》、《公寓使用说明书》、《收楼须知》，没有房屋测绘报告。诉讼中，被告举证如下：1、营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证，证明被告的诉讼主体适格。2、《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议书》，证明①原告向被告购买涉案房产，双方自愿签订商品房买卖合同和补充协议书，合同是真实有效的；②合同约定了原告逾期付款的，应按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金（《买卖合同》第八条逾期付款责任约定）；③被告应在约定日期前，将已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》）的商品房交付给原告（《买卖合同》第九、十一条约定）；④被告逾期交楼的，应自交付期间届满次日起，按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金（《买卖合同》第十二条逾期交付责任约定）；⑤第二十五条送达约定了被告按照买卖合同载明的通讯地址以邮寄挂号件形式向原告送达文书；⑥补充协议书约定买受人采用按揭方式付款的，应当在签订买卖合同当日办理银行按揭手续（补充协议第4条第1款）；⑦政府或法律法规要求的变更，属不可抗力，出卖人不承担违约责任（补充协议书第8条第3款）,未取得房屋测绘报告是政府原因，被告不应承担违约责任。3、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋测绘报告，证明涉案房屋已于2018年1月17日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，2018年4月9日已取得房屋测绘报告，已达到商品房买卖合同约定的交付条件。逾期交楼违约金计算应截止2018年4月9日，原告应按照约定办理收楼手续。4、《收楼通知书》、《佛山雄盛王府广场住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》、《收楼须知》、EMS邮寄单、邮寄回执，证明被告已达到合同约定交付条件，并按照原告预留的地址向原告邮寄送达了收楼的相关文件，该送达是有效送达，原告未及时收楼，责任应由其自行承担。逾期付款支付凭证（对公账户跨机构出入账通知单户），证明原告未按照合同约定日期支付购房款，逾期付款构成违约，应按照合同第八条及补充协议第五条的约定承担违约责任。银行快速放款协议（楼宇按揭项目快速放款合作协议），证明被告与各合作银行签订有快速放款协议，在原告交齐资料的情况下，无需办理合同备案和抵押手续，审批原告资格通过即可放款，故只要原告办理按揭手续不存在过错，在买卖合同约定的期限内是完全可以放款到账的。且买卖合同已明确约定办理按揭及付款的时间，原告负有按时付款的义务，如银行按揭款未能及时支付到账，原告作为主债务人对此也应承担责任，根据合同严格履行原则，只要银行按揭款未能及时支付到账，则视为原告逾期付款就应当承担责任。收楼确认书，证明原告已于2018年11月30日办理收楼手续。催收楼通知书、ems邮寄单、邮寄回执，证明被告已于2018年9月4日书面通知原告涉案房屋已达到合同约定的交付条件，已取得竣工验收备案表和房屋测绘报告，并放置于物业服务中心，原告应及时前来查阅及办理收楼。本院组织当事人进行了证据交换、质证，对上述证据认证如下：原告提交的证据1-4、6、7，被告对真实性均无异议，本院予以确认。对证据5，经核对，本院确认其真实性；被告提交的证据1-4、6、7、8，原告对真实性均无异议，本院予以确认；被告提交的证据5，经核对，本院对真实性予以确认。经审理查明：2016年8月30日，原告为购买禅城区季华四路68号二座（办公）1单元20层2002室与被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定价款为496500元。合同主要约定：第七条付款方式及期限。买受人采取商业贷款方式付款：首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的61.73%，金额306500元；除首期款外，剩余房款金额190000元，应于2016年9月14日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第九条商品房交付条件。该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告；第十条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，本合同为毛坯交楼，给水管安装至户内卫生间的一个接水点，排水管安装至户内卫生间和阳台各一个排水点；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，本合同为毛坯交楼，供电按照国家有关规定和供电局审核通过的供电要求配置电线；3.供暖：交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网；4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应；5.电话通信：交付时线路敷设到户；6.有线电视：交付时线路敷设到户；7.宽带网络：交付时线路敷设到户。（二）公共服务及其他配套设施（以建设工程规划许可为准）1.小区内绿地率：2017年3月31日达到Ａ1区（住宅区）、Ａ2区（商业区）绿地率达到16.22%。以上设施未达到上述条件的，双方同意按照以下方式处理：1.小区内绿地率未达到上述约定条件的，整改至达到规划条件。第十一条交付时间和手续。出卖人应当在2017年3月31日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。经买受人与出卖人协商，双方同意当该商品房同时符合以下条件时，该商品房即达到本合同约定的交付标准，买受人应按合同约定签署《房屋交接单》并办理交付手续：（1）拟交付的商品房坐落位置、户型与本合同约定相符，竣工测绘面积符合本合同约定（包括面积差异在本合同允许范围内）；（2）该商品房经验收合格；（3）已按照本合同第九条的规定出示相关文件的。除不满足以上条件外，买受人无权拒绝办理交付手续，出卖人不因此承担延期交楼的违约责任。若房屋存在质量问题，出卖人应按照本合同第十七条的约定承担保修责任。保修期间，不视为出卖人逾期交付。若买受人提出重新验收的，因重新验收导致交付时间迟延的，出卖人不承担违约责任。买受人无正当理由拒绝办理交付手续的，本商品房的交付时间视为验收期限（即买受人收到《收楼通知书》之日起第五日）届满之日。第十二条逾期交付责任。出卖人逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之五的违约金。第十三条面积差异处理。该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。双方又签订了《商品房买卖合同补充协议书》，其中第五大点第3小点约定：如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款，逾期支付房款、违约金，按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任。买受人无权向出卖人要求本合同所约定的赔偿。第十六大点第6小点约定：鉴于佛山雄盛王府广场为统一规划设计的项目，共有5个分区，除A1为住宅区外，A2为办公用房、写字楼，其他A3、B4和B5均为商业区。因规划报建等原因，本项目5个分区不同步进行建设，目前先建有A1和A2区，其余各区在建。此外该补充协议书第十八大点对送达约定如下：出卖人可按如下方式之一向买受人履行本合同约定的通知义务：1）出卖人通知买受人签收，买受人签收之日为通知送达日期；2）出卖人按照本合同载明地址寄出挂号信或特快专递，寄出后的第5日视为送达日期；3）出卖人将通知内容公告于《佛山日报》，公告发布后的第三日为送达日。一方联系方式如有变更，应在变更五天内书面通知对方。2017年8月8日（两原告签名时间为2017年7月15日），原、被告签订《逾期交楼处理协议书》，约定：因案涉房屋逾期交楼，乙方（原告）提出继续履行合同并依据《商品房买卖合同》约定收取合同违约金，甲方（被告）同意，经充分协商，达成协议如下：一、双方同意按《商品房买卖合同》约定，甲方自2017年4月1日起按日计算向乙方支付全部房价款万分之五的违约金。二、双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订之日起每逾期90日支付一次违约金给乙方，至实际交付日止。双方同意上述违约金按每逾期90日支付，即本协议签订后15个工作日内按逾期之日起90日支付一次违约金给乙方，如至实际交付日止按实际发生的逾期时间计付违约金并于乙方收楼之日起15个工作日内支付。违约金汇入乙方指定的账户。如甲方未能按上述方式按时足额支付上述违约金须加倍支付。就商品房逾期交楼问题，双方按本协议履行，双方不再就此相互追究。佛山市雄盛王府广场综合体A地块A2区（商业区）于2018年1月17日竣工验收备案。被告于涉案房屋竣工验收备案后填写邮寄单，向原告在涉案买卖合同中载明的地址通过中国邮政EMS寄送《收楼通知书》、《住宅房屋使用说明》及《住宅质量保证书》等。2018年9月4日，被告向原告上述通讯地址寄送《催收楼通知书》，称竣工验收备案表、测绘报告等均在雄盛王府广场一座首层43号物业服务中心公示，供收楼查阅，并通知原告及时前往办理交付手续。邮件同日妥投。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房屋买卖合同及其补充协议等均是各方当事人的真实意思表示，合同内容合法有效，受法律保护，各方当事人均应按合同约定履行。根据原、被告的诉辩意见，本案的争议焦点为：若原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任；若不免除，违约金的计算截止时间如何确定、违约金外的利息应否支持。关于原告逾期付款是否可免除被告逾期交房的违约责任问题。对此，首先，原告已在签订买卖合同时办理了银行按揭手续，履行了办理按揭贷款的合同义务，且无证据证明银行贷款未及时支付系由于原告的过错；其次，案涉合同约定，“如买受人逾期支付购房款（包括但不限于逾期办理按揭贷款、逾期支付房款、违约金、按揭贷款未能按期足额支付给出卖人），出卖人有权不予办理交房或办理房地产证的手续，且出卖人不承担本合同约定的逾期交房及逾期办证责任”，该约定应理解为买受人未支付完毕购房款、违约金前，出卖人有权不予办理交房或房产证，而非被告所主张的只要买受人付款有逾期的情形，被告就有权不予办理交房或房产证，按照被告所主张的对上述合同约定的理解明显免除了出卖人的主要合同义务，排除买受人的主要合同权利，违反公平原则。故对被告该主张，本院不予支持，被告的逾期交房违约责任不因此免除。至于被告主张原告存在逾期付款的违约情形，因被告在本案中未提起反诉，本院不作处理，被告可另行主张。关于逾期交楼违约金的计算截止时间。参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法〔2017〕191号）第三十条第二款的意见，合同约定的交付条件高于前款标准（即经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案）的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。本案中，根据合同约定，案涉房屋交付时应符合两个条件，即同时取得竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告，同时还约定该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示上述文件，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。可见，双方约定的交付标准高于竣工验收这一标准，应以上述约定作为认定涉案商品房交付的标准。被告虽称于2018年4月9日取得房屋测绘报告，但未举证证明其已及时向原告寄送或通知原告查阅，而2018年9月4日被告向原告送达《催收楼通知书》，告知原告竣工验收备案表及测绘报告已在物业服务中心公示，至此可认定被告履行了出示上述文件的合同义务，其提供的商品房符合合同约定的交付标准。按照合同约定，原告收到《催收楼通知书》后未及时验收的，自收到之日起第五日（即2018年9月9日）视为已交付，故逾期交楼违约金的计算截止时间应为2018年9月9日。被告认为违约金应计算至2018年4月9日，缺乏依据，本院不予支持。关于逾期交房违约金计付标准问题。本案中，就被告逾期交楼的事实，双方并无争议，被告逾期交楼，构成违约，应承担违约责任。至于逾期交房违约金的标准，合同约定为出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，因此，依据合同的约定，应按日计算向原告支付全部房价款万分之五的违约金。原告确认被告已支付至2017年12月27日的违约金，而要求主张从2017年12月28日起算违约金，则计至2018年9月9日逾期交楼256天，根据上述违约金标准，被告应支付的违约金为：（496500元×0.0005）/天×256天=63552元。对原告主张超出部分，本院不予支持。关于逾期支付违约金利息。根据《逾期交楼处理协议书》约定，如被告未能按上述方式按时足额支付上述违约金须加倍支付，由于逾期交楼违约金针对的是逾期交楼违约行为，逾期支付罚金针对的是逾期支付上述违约金的违约行为，故原告有权主张罚金，但鉴于约定的日万分之五的违约金已足以弥补原告因逾期交楼所受的损失，若主张双倍违约金，则超过其实际损失，现原告主张按中国人民银行一年期贷款利率计算逾期支付违约金的利息，合法合理，应予支持。第一期从2017年12月28日起计算，第90日为2018年3月27日，则应从3月28日开始计算利息；第二期为3月28日至6月25日，应从6月26日开始计算利息；第三期为6月26日至9月23日。第一、二期计算至2018年9月23日利息为728.92元，此后2017年12月28日至2018年9月9日的违约金均已逾期，应以未付总额63552元为基数计算至实际支付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内向原告黄燕红、冯志波支付逾期交楼违约金63552元及利息728.92元[利息暂计至2018年9月23日，此后以63552元为基数按中国人民银行公布的六个月至一年（含）贷款基准利率计算至实际清偿日止]；二、驳回原告黄燕红、冯志波的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费961元，由原告黄燕红、冯志波负担234元，被告佛山市雄盛王府商城投资有限公司负担727元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黎秋华二〇一八年十二月二十日书记员  潘有鹏