广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤07民终3157号上诉人（原审被告）：王正，男，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：曾池佳，男，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。上诉人（原审被告）：张啟新，男，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄曦，广东金信方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉伟，广东金信方正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：徐咏福，女，19XX年X月X日出生，汉族，住广东省恩平市。被上诉人（原审被告）：开平市港汇流行前线投资管理有限公司，住所地广东省开平市。法定代表人：麦东民，该公司董事长。上诉人王正、曾池佳、张啟新因与被上诉人徐咏福、开平市港汇流行前线投资管理有限公司（以下简称港汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2017）粤0783民初931号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王正、曾池佳、张啟新上诉请求：一、撤销一审判决，驳回徐咏福的全部诉讼请求；二、徐咏福承担本案诉讼费。事实和理由：涉案商铺的交易实际上是由案外人丁穗源及其组建的港汇公司与徐咏福进行，商铺的实际出卖方是丁穗源，一审法院回避该事实，且错误认定徐咏福未能取得银行贷款及支付购房款的责任在于王正、曾池佳、张啟新，导致判决错误。一、涉案商铺早已由王正、曾池佳、张啟新转让给丁穗源，涉案商铺的真正出卖方是丁穗源。根据王正、曾池佳、张啟新向一审法院提供的《商铺转让合同》可知，涉案商铺早于2013年8月转让给丁穗源，该合同约定由王正、曾池佳、张啟新直接过户给丁穗源，再由丁穗源另行对外销售。但后来丁穗源为避免缴纳两重税费，向王正、曾池佳、张啟新提出按照其指示直接过户给丁穗源对外销售的客户，包括徐咏福，同时为方便其组建的销售公司即港汇公司的销售，丁穗源要求王正、曾池佳、张啟新出具授权委托书。但后来由于丁穗源自身资金链断裂导致商铺销售受阻，无能力为客户支付过户税费及办理房产证，因此才陆续产生类似本案的纠纷，而至今王正、曾池佳、张啟新仍未足额收到丁穗源支付的转让款。可见，本案的涉案交易，其受害人除了徐咏福外，王正、曾池佳、张啟新也同样是受害人。二、一审判决认定徐咏福未能获得银行贷款并逾期支付购房款的责任在于王正、曾池佳和张啟新没有任何事实和法律依据。1.一审判决根据所谓的涉案合同目的和性质而认定王正、曾池佳和张啟新需要负责银行按揭贷款等合同义务是完全不成立的。涉案合同根本没有约定由王正、曾池佳和张啟新负责办理业主的银行按揭手续，而根据银行按揭贷款的规定，业主必须亲自与银行协商并签订贷款协议，银行根据业主的申请及资信对贷款申请进行审核。所以，王正、曾池佳和张啟新根本不可能代替业主负责办理相关按揭贷款手续。2.一审判决认为王正、曾池佳和张啟新未向徐咏福交付商铺及办理过户手续已构成违约是错误的，涉案合同明确约定，若徐咏福未付清购房款的情况下，王正、曾池佳和张啟新有权顺延交付商铺及办理过户手续。3.一审判决认定王正、曾池佳和张啟新提交的通知因时间相隔太久、不符合合同性质和目的为由，不采信王正、曾池佳和张啟新通知徐咏福履行付款义务的事实是错误的。一审判决认为双方合同签订时间为2014年，而王正、曾池佳和张啟新发出的付款通知在2017年，但一审判决遗漏了一份重要的证据，徐咏福的证据中显示港汇公司于2015年3月曾向徐咏福发出通知要求其履行付款义务，但徐咏福一直未理睬。可见在合同约定的合理时间内徐咏福未履行付款义务，而王正、曾池佳、张啟新与港汇公司依法依约履行了敦促义务，一审判决对上述事实不予采信不当。综上，王正、曾池佳、张啟新提起上诉，请求二审判决依法改判。徐咏福辩称，一审判决依法有据，应予维持，请求驳回王正、曾池佳、张啟新的上诉请求。一、王正、曾池佳、张啟新是涉案房屋的合法权属人。1、涉案房屋的《商铺买卖合同》、《授权委托书》和《港汇88认购书》可以证明，2014年5月7日王正、曾池佳、张啟新作为出卖人、港汇公司作为王正、曾池佳、张啟新的代理人、徐咏福作为买受人签订涉案商铺买卖合同，该买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，应予以确认。2、即使王正、曾池佳、张啟新与丁穗源存在房屋买卖关系，也属于另一法律关系，与本案王正、曾池佳、张啟新与徐咏福的法律关系无关。王正、曾池佳、张啟新没有提供买卖商铺转让的转账记录，也没有提供涉案商铺转让备案登记证明，因此无法证明涉案商铺早已转让给丁穗源。且涉案商铺的产权登记人仍为王正、曾池佳、张啟新，根据物权公示公信原则和合同相对性原则，其此点主张并无理据。因港汇公司曾作为王正、曾池佳、张啟新的代理人与徐咏福签订《商铺买卖合同》，相关法律后果应由王正、曾池佳、张啟新承担。二、王正、曾池佳、张啟新应与港汇公司向徐咏福承担返还购房款及利息损失等。王正、曾池佳、张啟新作为涉案商铺的登记产权人，委托港汇公司以“港汇88商城”名义代理销售涉案铺位，对于受托人的行为，委托人承担解除《商铺买卖合同》之后返还购房本金、税费、律师费及利息损失的责任。而港汇公司以“港汇88商城”名义进行销售，其行为表明为涉案铺位实际共同销售人，应与涉案产权人共同承担责任。三、王正、曾池佳、张啟新及港汇公司在进行涉案铺位销售的时候，作出了提供合作银行进行按揭服务的承诺。王正、曾池佳、张啟新及港汇公司无法履行该承诺，应当承担违约责任。王正、曾池佳和张啟新称，徐咏福未按照原买卖合同约定支付购房款而构成违约，因此导致未能办理过户手续的责任在于徐咏福，与事实不符：1.根据《港汇88认购书》第一条第4款约定：“认购方须于201年月日前向指定的机构提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料，并按照要求签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》等相关文件。申请银行按揭的年限、利率、金额及所需相关文件应以按揭银行最终批复为准。”该条款证实，港汇公司在销售时，是具有提供指定合作银行按揭服务承诺的。2.根据《港汇88认购书》第二条第2款约定：选择按揭付款的，必须同时符合指定的按揭银行所要求的各项条件。认购方在签署《商铺买卖合同》当天，须向出售方指定机构提交贷款申请所需资料（具体内容详见按揭须知）并签订贷款合同等相关文件。该条款证实，港汇公司在销售时，不仅承诺了提供指定银行提供按揭服务的承诺，而且，还提供了按揭须知进行宣传；3.根据《商铺买卖合同》第四条第3款约定：买受人选择按揭付款。向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人或其指定的银行账号。《商铺买卖合同》属于王正、曾池佳、张啟新及港汇公司提供的格式合同，该格式合同内出现可以选择按揭贷款的条款，作为“港汇88商城”铺位销售方应当已经充分掌握购房者进行按揭贷款的可行性条件：如果“港汇88商城”出售方不提供合作银行按揭服务，涉案铺位根本不可能由徐咏福进行银行按揭服务：第一、根据《商铺买卖合同》第十条约定“出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续”，也就是说，徐咏福要从签订《商铺买卖合同》280个工作日之后才能获得登记产权。没有登记在徐咏福名下的产权，如何办理银行按揭。第二、港汇公司直到2015年3月27日，才向徐咏福发出《支付房价款通知》，告知因银行原因无法办理上述商铺按揭贷款。也就是说，无法办理银行按揭手续，不是徐咏福的原因，是王正、曾池佳、张啟新、港汇公司与合作银行之间的原因。4.根据《商铺买卖合同》第四条第3款备注中约定：买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续。该条款明确港汇公司在销售时，承担提供指定银行提供按揭服务的承诺，并且相关资料提交待其通知并到其售楼部办理按揭贷款手续。5.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。当事人违反的，应当承担违约责任。6.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，王正、曾池佳、张啟新及港汇公司无法提供合作银行进行按揭服务的行为显属违约，应当承担违约责任。四、王正、曾池佳、张啟新及港汇公司在进行涉案铺位销售的时候，承诺涉案铺位应具备的商业规模和配套设施，但涉案铺位的商业规模至今未启动，也未具备承诺的配套设施，其应当承担违约责任。港汇公司在销售时对外宣传：该公司是“港汇88商城”的经营公司，“港汇88商城”是开平步行街仅有的纯香港商业风格的一站式购物广场，商铺配套客梯、货梯、扶梯、暖气、空调、停车位、水、燃气、网络等，采取即买即返租的方式进行销售，产权及约150个工作日出证，40年独立产权、商铺实用率6成以上，2015年中全面营业、年年收租、年年升值银行贷款5成、可供十年银行合作支持。自2014年5月7日签订合同至今，王正、曾池佳、张啟新及港汇公司不但未能提供合作银行贷款进行按揭，而且“港汇88商城”至今未开业，甚至涉案铺位现已经变更为世纪星，其中160多间铺位被法院查封拍卖，完全不可能形成王正、曾池佳、张啟新及港汇公司宣传时承诺的商业规模和配套设施，严重影响徐咏福实现铺位收益的目的。根据《合同法》第九十四条第一款第四项和第九十七条规定，徐咏福有权要求解除合同，要求王正、曾池佳、张啟新及港汇公司返还支付的价款及赔偿损失。港汇公司没有答辩意见。徐咏福向一审法院提出诉讼请求：一、解除徐咏福和王正、曾池佳、张啟新签订的《商铺买卖合同》；二、判决王正、曾池佳、张啟新、港汇公司返还徐咏福支付房价款、税费合计119974元，并以徐咏福支付款项119974元从交付款项之日即2014年5月7日起至返还款项之日止按照同期银行贷款利率计算赔偿徐咏福损失和赔偿徐咏福律师费损失1500元；三、一审诉讼费用由王正、曾池佳、张啟新承担。一审法院经审理查明：坐落于开平市××办事处××沙路××夹层××号铺位的房地产权属人为王正、张啟新和曾池佳，三人于2012年购买取得，份额为共同共有，该商铺的建筑面积为11.48平方米。2013年12月19日，王正、曾池佳和张啟新作为委托人签署一份《授权委托书》，载明：就委托人名下位于开平市××办事处××沙路××、夹层铺位，委托人委托受委托人开平市港汇八八投资管理有限公司（以下简称港汇八八公司）为合法代理人，全权代理销售、经营、管理该物业，具体委托权限如下：1、全权代表委托人策划、包装、改造、经营、管理、收益该物业及该物业的户外广告；2、全权代表委托人代理销售该物业，并有权代为签署认购书、商铺买卖合同、按揭贷款合同、法律文件、收取定金、转让款及相关税费并办理相关手续等。受委托人可独立办理上述事项，受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件有效。此委托书有限期为十八个月，自签署之日起算。在委托期内不可撤销。受王正、曾池佳和张啟新委托后，港汇八八公司开始陆续对外销售商铺。2014年5月7日，港汇八八公司与徐咏福签订《商铺买卖合同》，合同编号为140507-2081号。该《商铺买卖合同》约定：1、商铺的基本情况：开平市长沙街道办事处幕沙路66号夹层081铺位，建筑面积11.48平方米；2、价款：该商铺属现房，总价款为183778元；3、付款方式及期限：2014年5月9日前支付购房款113778元（含定金50000元），余下房款70000元通过按揭方式支付；4、商铺使用权约定：自双方签订合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期，出卖人享有该商铺的使用权及收益权；5、商铺交付及逾期交付的违约责任：出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺……，除本合同第七条规定的特殊情况外，若出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理:……（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。6、商铺产权过户及逾期办理产权过户的违约责任：出卖人与买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房地产管理部门申办该商铺的产权过户手续……，出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的产权过户手续，按下列方式处理：……（2）逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。港汇八八公司在该商铺买卖合同的“出卖人”和“代理人”一栏盖章，徐咏福在买受人一栏签名并捺指模。签订买卖合同后，徐咏福就涉案商铺依约向港汇八八公司支付了首期购房款及相关费用，其中于2014年5月6日支付定金50000元，2014年5月7日支付首期房款63778元和税费6196元，并支付广东德法理律师事务所律师费1500元。另查，港汇八八公司于2013年11月19日登记成立，后于2014年7月18日经核准变更企业名称为港汇公司，法定代表人为麦东民。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。王正、曾池佳、张啟新是涉案商铺的合法权属人，其签署的《授权委托书》委托港汇八八公司代为销售涉案商铺，港汇八八公司据此与徐咏福于2014年5月7日签订《商铺买卖合同》，约定将涉案商铺出售给徐咏福。根据《授权委托书》的载明事项，港汇八八公司的代理期限为2013年12月19日至2015年6月18日，上述商铺买卖合同的签订时间为2014年5月7日，在有效代理权限内。故港汇八八公司代理王正、曾池佳、张啟新与徐咏福就涉案商铺签订的《商铺买卖合同》是双方的真实意思表示，合同内容未违反法律法规的禁止性规定，应合法有效，依法应受保护，双方应根据合同全面、诚实地履行各自的义务并享有权利。签订合同后，徐咏福依约支付了首期房款113778元及税费6196元，有港汇八八公司出具的《收据》证实，一审法院予以认可。则出售方王正、曾池佳、张啟新应根据合同的性质和目的在合理期限内履行通知徐咏福提交相关按揭贷款所需资料、提供合作按揭银行及协助徐咏福办理银行按揭手续等义务，并按照合同约定的期限交付商铺、办理产权过户登记手续，将涉案铺位过户登记至徐咏福名下。《商铺买卖合同》已明确约定“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续……”，“出卖人应在2017年12月28日向买受人交付该商铺……。出卖人逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。”、“出卖人于买受人在本合同签订后280个工作日内，出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房产管理部门申办涉案商铺的产权过户手续。出卖人逾期超过60个工作日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款20%的标准向买受人计付违约金。”徐咏福已依约支付涉案商铺首期购房款，但王正、曾池佳、张啟新至今没有交付涉案商铺并办理过户手续，且没有正当事由，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。虽然王正提交《关于尽快办理过户手续的通知》拟证明其于2017年11月27日通知徐咏福并要求徐咏福提交相关资料以便协助其办理相关贷款手续，以此表明无法办理按揭贷款的原因或责任在于徐咏福。但从双方合同签订之日即2014年5月7至该通知形成之日即2017年11月26日来看，时间跨度将近四年之久，显然不符合合同的性质和目的。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，结合《商铺买卖合同》内容即自双方签订合同之日起至2017年12月27日止为委托经营管理期、2017年12月28日前交付涉案商铺、签订合同后280个工作日内出卖人或其委托的第三人与买受人共同向房产管理部门申办涉案商铺的产权过户手续等时间节点的约定可以得知，作为出卖方的王正、曾池佳、张啟新应在合理的期限内履行通知义务，而非签订合同后时隔数年才通知，故一审法院对王正、曾池佳、张啟新辩称涉案商铺未能办理银行按揭贷款的原因在于徐咏福的主张不予采信。现徐咏福据此要求解除合同、返还已付的购房款113778元和税费6196元及赔偿已付款项的利息损失、赔偿因履行合同支付的律师费1500元的主张依法有据，一审法院予以支持。王正、曾池佳、张啟新委托港汇八八公司代为销售涉案商铺，双方形成委托代理关系，徐咏福在签订涉案商铺买卖合同时也清楚该商铺的权属人是王正、曾池佳、张啟新，港汇八八公司仅是其代理人。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条的规定，因本案商铺买卖产生的债务责任，应由被代理人王正、曾池佳、张啟新承担，徐咏福请求港汇公司承担债务责任没有事实和法律依据，一审法院不予支持。至于王正、曾池佳、张啟新认为港汇公司收取购房款后未向其支付，属其与港汇公司之间因履行委托代理行为产生的纠纷，与本案不属同一个法律关系，其可另案诉请处理。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除徐咏福与开平市港汇八八投资管理有限公司（开平市港汇流行前线投资管理有限公司）于2014年5月7日签订的合同编号为140507-2081号的《商铺买卖合同》；二、王正、曾池佳、张啟新应于一审判决发生法律效力之日起10日内返还购房款113778元、税费6196元给徐咏福；三、王正、曾池佳、张啟新应于一审判决发生法律效力之日起10日内赔偿徐咏福因履行合同支付的律师费1500元和已付款项的利息损失（以119974元为基数，自2014年5月7日起至返还已付款项之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；四、驳回徐咏福的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2959元、保全费1220元，由王正、曾池佳、张啟新负担。其他费用100元（管辖权异议不成立），由王正负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院依职权调取了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：王正、曾池佳、张啟新二审期间提交的第一组证据为2015年期间协助相关购房者办理银行按揭手续的证明资料，为手机照片复印件，无法提供原件核实，且该组证据亦无法证实银行已经发放按揭款，故本院对该组证据不予采纳。第二组证据为一审法院（2017）粤0783执1195号查封公告，徐咏福在一审期间也提交了该份证据，双方当事人对该组证据的真实性没有异议，本院予以采纳。第三组证据为涉案商铺房地权证复印件，双方当事人对该组证据的真实性没有异议，本院予以采纳。本院依职权调取本院（2017）粤07民终3500、3545号民事判决书各一份作为本案证据，双方当事人对两份民事判决书的真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以采纳。2014年5月7日，港汇八八公司作为出卖人王正、曾池佳、张啟新的代理人与买受人徐咏福签订《商铺买卖合同》，除一审判决查明的内容之外，该份合同第四条备注中约定：1.买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续；……2.如无法办理按揭贷款、银行不批准或银行实际贷款与买受人的申请贷款额度之间有差额的，买受人须在收到按揭银行或出卖人电话或书面通知后15天内一次性以现金方式补齐该商铺的全部房价款，逾期支付该款项的，则应按本合同第五条承担违约责任。2015年3月27日，港汇公司向徐咏福发出《支付房价款通知》，称因银行原因无法办理涉案商铺按揭贷款，要求徐咏福自收到该通知之日起按合同约定支付剩余房价款。据（2017）粤07民终3500、3545号民事判决书查明：黄建成等人作为买受人购买开平市长沙街道办事处幕沙路66号第144、145、007号商铺，分别于2015年11月5日、12日付清了全部购房款，但出卖人王正、曾池佳、张啟新未能按照合同约定将商铺交付并过户至买受人名下。本院判决解除双方签订的《商铺买卖合同》及补充协议，王正、曾池佳、张啟新返还黄建成等买受人购房款、税费并赔偿购房款总价20%的违约金。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对王正、曾池佳、张啟新的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。对迟延办理产权过户的天数双方没有异议，本院予以确认。本案的争议焦点是：1.涉案《商铺买卖合同》出卖人的认定；2.王正、曾池佳、张啟新是否要向徐咏福返还购房款、税费并赔偿利息损失以及律师费。一、关于涉案《商铺买卖合同》出卖人的认定问题。王正、曾池佳、张啟新上诉主张涉案《商铺买卖合同》出卖人为丁穗源及港汇公司。经审查：1.《商铺买卖合同》中明确出卖人为王正、曾池佳、张啟新，港汇公司为代理人。2.根据《授权委托书》记载，委托人为王正、曾池佳、张啟新，受托人为港汇公司，港汇公司全权代理销售、经营、管理包括涉案商铺在内的开平市××办事处××沙路××、夹层物业。3.王正、曾池佳、张啟新并未提供相应证据证明已将涉案商铺转让给丁穗源，即使王正、曾池佳、张啟新与丁穗源之间存在房屋买卖合同，也与本案中王正、曾池佳、张啟新作为出卖方与徐咏福之间的房屋买卖合同并无关系，且涉案商铺仍然登记在王正、曾池佳、张啟新名下。综上，根据物权公示公信原则和合同相对性原则，一审法院认定涉案《商铺买卖合同》的出卖人为王正、曾池佳、张啟新，代理方为港汇公司并无不当，本院予以维持。王正、曾池佳、张啟新上诉主张涉案《商铺买卖合同》出卖方为丁穗源及港汇公司，没有事实依据，本院不予支持。二、关于王正、曾池佳、张啟新是否要向徐咏福返还购房款、税费并赔偿利息损失以及律师费的问题。涉案《商铺买卖合同》是王正、曾池佳、张啟新与徐咏福的真实意思表示，合同内容并不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商铺买卖合同》中约定付款方式为银行按揭，“买受人收到出卖人通知的5天内须备齐申请按揭贷款所需的全部真实资料，到该商铺所在售楼部办理按揭贷款手续”。根据上述约定，王正、曾池佳、张啟新负有提供合作按揭银行、协助徐咏福办理银行按揭手续的义务。但在一审庭审中，王正、曾池佳、张啟新当庭陈述称不清楚当时委托办理贷款的银行。港汇公司虽于2015年3月27日向徐咏福发出《支付房价款通知》称“因银行原因无法办理上述商铺按揭贷款”，但王正、曾池佳、张啟新无法提供其或者港汇公司已经明确指定按揭银行、已向指定按揭银行提交了申请办理按揭相关资料以及银行拒绝办理按揭的具体原因的相关证据，应承担举证不能的不利后果。对于王正、曾池佳、张啟新提出的因银行原因或者徐咏福原因无法办理按揭贷款的主张，本院不予采信。在徐咏福已经支付除按揭款之外其他款项的情况下，因王正、曾池佳、张啟新未履行提供合作按揭银行、协助徐咏福办理银行按揭手续的义务导致合理期限内无法办理银行按揭，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，王正、曾池佳、张啟新不得依据《商铺买卖合同》第四条备注第2点的约定要求徐咏福支付剩余房价款。且本院（2017）粤07民终3500、3545号生效民事判决书显示，王正、曾池佳、张啟新出售的涉案商场内第144、145、007号商铺，在买受人已经于2015年11月全额付款的情况下，王正、曾池佳、张啟新仍然无法将商铺交付并过户至买受人名下。本案中即使徐咏福支付剩余房价款，亦难以保证王正、曾池佳、张啟新能够全面履行交付商铺并过户的义务，徐咏福签订涉案《商铺买卖合同》的目的难以实现。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，徐咏福请求解除合同于法有据，一审判决予以支持并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审判决王正、曾池佳、张啟新向徐咏福返还购房款、税费、利息损失以及律师费于法有据，本院予以维持。王正、曾池佳、张啟新提出的其不承担指定按揭银行的义务，可以按照《商铺买卖合同》第四条备注第2点的约定要求徐咏福支付剩余房价款的上诉主张没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王正、曾池佳、张啟新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2959元，由王正、曾池佳、张啟新负担。本判决为终审判决。审判长  梅晓凌审判员  谢敏忠审判员  熊昌波二〇一八年十二月二十日法官助理张媛花书记员薛佩珠梁启洪