山西省大同市中级人民法院民事判决书（2018）晋02民终2155号上诉人(原审原告)：仝学英，女，1967年8月21日出生，汉族，大同市矿区和平街第一小学老师,住大同市。上诉人(原审原告)：高琰，男，1965年7月25日出生，汉族，住大同市。二上诉人委托诉讼代理人：赵花，山西阳和律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱鸿标，男，1970年6月2日出生，汉族，现住山西省大同市。委托诉讼代理人：左新梅,女，汉族，1973年7月23日出生。住大同市。被上诉人（原审被告）：大同市恒翔房地产开发有限责任公司，住所地：大同市城区南环路北侧。法定代表人：赵建国，公司经理。委托诉讼代理人：刘睿，山西光硕律师事务所律师。上诉人仝学英、高琰与被上诉人朱鸿标、大同市恒翔房地产开发有限责任公司(以下简称恒翔房地产公司)执行异议之诉纠纷一案，不服山西省大同市平城区人民法院(2018)晋0202民初2450号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人仝学英、高琰的委托诉讼代理人赵花、被上诉人朱鸿标的委托诉讼代理人左新梅、被上诉人大同市恒翔房地产开发有限责任公司的委托诉讼代理人刘睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仝学英、高琰上诉请求：1、请求依法撤销大同市平城区人民法院（2018）晋0202民初2450号民事判决书；2、依法改判准许执行大同市紫润芳庭小区3号楼2单元2301号房屋；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定。其一、必须要求有合法有效的书面买卖合同,而在本案中二被上诉人之间只有一个简单的认购协议书而没有正规的书面买卖合同,该认购协议书只是真正《商品房买卖合同》的一部分，但其终究不是《商品房买卖合同》。其二、第二十九条第二项还规定，所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。在本案中作为举证责任的承担者被上诉人朱鸿标根本没有出示这方面的证据,应当承担举证不能的法律后果。且从第二十九条来看,购房者即案外人必须是全部符合该条三项的规定才能排除强制执行执行，而不是只符合其中一项就可以排除执行。另外，早在2016年3月22日法院就查封了该房屋，但是二被上诉人均没有提出异议。在一审中还查明本案诉争房屋至今还没有交付，也没有在房管部门办理预告登记，产权仍然属于被上诉人大同市恒翔房地产开发有限责任公司，根据我国《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，被上诉人没有办理预告登记，根本不能排除强制执行。二、一审法院适用法律错误。根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第311条的规定，要中止执行，必须由案外人即被上诉人朱鸿标就其享有排除强制执行的民事权益来承担举证责任,但一审法院却让上诉人提供证据来证明自己的主张，明显适用法律错误。被上诉人朱鸿标答辩：一审判决正确,同意维持原判。被上诉人恒翔房地产公司答辩：一审法院认定事实清楚，请求二审法院维持原判。仝学英、高琰向一审法院请求：请求贵院依法判决准许执行大同市紫润芳庭小区3号楼2单元2301号房屋。一审法院认定事实，仝学英、高琰各与大同市恒翔房地产开发有限责任公司借款合同纠纷诉讼中，该院于2016年3月22日查封了大同市恒翔房地产开发有限责任公司名下的位于大同市紫润芳庭3号楼2单元2301号房屋，并于2016年8月11日作出的(2015)城民初字第3335号、第3336号民事判决书，分别判决大同市恒翔房地产开发有限责任公司对仝学英、高琰履行债务。两案进入执行程序后，朱鸿标于2018年1月23日就该院对该房屋的查封提出执行异议，该院遂于2018年5月16日作出（2018）晋0202异执字第87号裁定书，裁定中止对大同市紫润芳庭3号楼2单元2301号房屋的执行。另查明，2012年6月30日，二被告签订了商品房认购协议，约定朱鸿标认购大同市恒翔房地产开发有限责任公司开发的位于大同市南环路“紫润芳庭”小区3楼2单元21层2301号住宅一套，建筑面积197.17㎡，单价5438元/㎡，总价款1072210.46元，分两次付款，享受优惠后总价款为1013326元，合同签订时支付总价款的60%即607995元。同时，双方就余款及房屋交付时间、违约责任、权利义务、装饰及设备标准、法律效力等作出了约定。朱鸿标于当日向大同市恒翔房地产开发有限责任公司依约交纳了购房款607995元。一审法院认为，二被告签订的认购协议书系双方当庭认可的真实意思表示，未发现具有违背公序良俗、法律禁止性规定的事实存在，故合法有效。该协议签订于本院查封争讼房屋之前，并在协议中对商品房基本情况、价款、付款方式和时间、交付日期等事项进行了约定，且协议第十三条约定：“本协议作为商品房买卖合同的一部分，自双方签订之日起生效，与商品房买卖合同共同具有法律效力”，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，应当认定为商品房买卖合同。结合被告朱鸿标交纳的购房款已超过总价款的50%等的事实，被告朱鸿标享有足以排除强制执行的民事权益，而原告未提供证据或充分理由有效证明自己的主张。故对原告的诉求，该院不予支持。据此，依照《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十四条、第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第㈡项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告仝学英、高琰的诉讼请求。案件受理费100元，由原告仝学英、高琰负担。二审中，被上诉人朱鸿标提供了于2012年6月30日通过工商银行向大同市恒翔房地产开发有限责任公司转账39万元、107995元的两笔转款，欲证明购买房屋当日交款并由恒翔房地产公司开具收据。上诉人对银行明细清单无异议，被上诉人恒翔房地产公司对上述证据均无异议。本院认为，中国工商银行明细清单转款的时间与收款收据时间相一致，上诉人对该证据亦无异议，本院对该证据予以采信。经审理查明，除上诉人对被上诉人朱鸿标购买房屋的事实有异议外，双方当事人对一审法院查明的其余事实均无异议，本院予以确认。本院认为，本案系申请执行人执行异议之诉，审查的重点是案外人朱鸿标是否对诉争房屋享有足以排除申请人申请执行的民事权益。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。本案中，被上诉人朱鸿标提供的商品房认购协议、收款收据以及中国工商银行明细清单能够相互印证，可以证实在一审法院查封大同市恒翔房地产开发有限责任公司建设的紫润芳庭小区3号楼2单元2301号房屋之前，大同市恒翔房地产开发有限责任公司已将该房屋出售给朱鸿标，朱鸿标支付了全部购房款。因此，朱鸿标享有足以排除强制执行的民事权益。上诉人仝学英、高琰所提的执行异议不能成立，本院不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果适当，应予维持。上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人仝学英、高琰负担。本判决为终审判决。审判长 刘保平审判员 高存慧审判员 张丽娟 二0一八年十二月十七日书记员 谭震红