贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0112民再5号原审原告：周业强，男，汉族，1975年10月21日出生，住贵州省贵阳市乌当区。原审原告：姜仕桃，女，苗族，1977年1月27日出生，住址同上。委托代理人（特别授权代理）：陈正伟，贵州群众律师事务所律师。原审被告：贵州嘉友房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市乌当区高新办事处新添大道******。统一社会信用代码：915201127897806058.法定代表人：李亿红，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权代理）：李秀丽，公司员工。原审原告周业强、姜仕桃与原审被告嘉友房地产开发有限责任公司（以下简称嘉友公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年6月23日作出的（2018）黔0112民初552号民事判决书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年11月5日作出（2018）黔0112民申10号民事裁定书，再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。原审原告的委托代理人陈正伟，原审被告的委托代理人李秀丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审被告嘉友公司提出再审请求：一、请求依法撤销由贵院作出（2018）黔0112民初552号民事判决；二、请求贵院依法改判或重审；三、请求贵院判决一审、再审的费用由被申请人承担。嘉友公司认为，一、原审原告起诉时已过诉讼时效期。按约定360日计算的办证截止日期为2011年12月25日，从2011年12月25日起原审原告即知道自己的合法权益受到侵犯，原审原告对于违约金的主张并不存在诉讼时效中断或者中止的法定事由，根据《民法通则》的规定，截止2013年12月24日以后即超过诉讼时效。虽然2017年10月1日起实施的《民法总则》规定诉讼时效变更为三年，但是根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定:“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，本案并不适用三年诉讼时效的规定，一审法院却错误的认定为本案适用新《民法总则》规定的三年的诉讼时效，与法律规定不符。二、原判违约金过高。首先，本案所涉及的业主起诉我公司赔偿逾期办证违约金数额均是按照已付房款的万分之一每日进行计算的，但是所有业主均未提供任何证据证明因我公司的逾期办证行为给其造成了任何实际损失。其次，我公司逾期为业主办证的原因完全是但因施工单位拒不移交施工资料，造成竣工备案时间延误进而影响了我司为业主办证的时间。因此，结合我国《合同法(解释二)》第二十九条约定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼项合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。我公司认为:原审原告违约金主张过高，请求贵院综合考虑原审原告实际损失情况、逾期办证原因等各方面的因素，对违约金数额予以调整。原审原告辩称，本案除了对违约天数计算有误外、对其余再审理由均不予认可。其余问题属于法律适用的范围，申请人在一审判决之后没有上诉，已经失去了申请再审的理由。请法院再审核实违约天数，变更根据核实的违约天数计算出的违约金数额后维持原判的其他判项。原审原告向本院起诉请求：1、判令被告支付原告延期办理房屋产权证违约金42712元；2、判令本案的诉讼费用由原审被告承担。本院原审认定事实：2009年11月7日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，主要约定：原审原告购买原审被告开发的绿湾国际D2栋2单元2层3号房屋，总价款369805.29元，2010年12月31日前交付使用，出卖人在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记相关资料报产权登记机关备案，商品房权属证书由出卖人协助买受人办理等事宜。2010年12月31日，原审原告向原审被告交纳了产权登记费及代办费。至今原审被告尚未协助原审原告办理完成房屋产权证书。原审另查明，原审被告完成绿湾国际小区案涉楼栋初始登记的时间分别为：D2栋是2015年1月27日、D1栋是2015年5月18日、A4栋为2015年6月1日、B2和B3栋为2015年12月15日、B1栋和B4栋为2016年1月11日。原审中，原、被告双方一致认可涉案商品房均按合同约定如期交房。原审被告对原审原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议，但认为已过诉讼时效。原审中，原、被告双方一致认可案涉商品房均按合同约定如期交房。原审被告对原审原告起诉的违约金计算方式（万分之一每天乘总房价乘逾期天数）不持异议，但认为已过诉讼时效。原判认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方自愿签订，内容不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，原、原审被告双方均应按照约定履行义务；原审被告收取了原审原告的产权登记费及产权代办费，双方形成了事实上的代办产权登记的委托合同关系。原审被告未按约定期限全面履行自己的义务，已构成违约，应承担违约责任，故对原审原告要求原审被告支付逾期办证违约金的诉请，本院予以支持。关于违约期间的起止日期问题。对于起算日期，原审原告收房时间为2010年12月31日，合同约定交房后360个工作日内原审被告完成初始登记，即从房屋交付之日的次日即2011年1月1日经过360天的次日，即2011年12月27日前完成初始登记，因此，应从2011年12月28日开始起算。对于止算日期，双方在合同中约定有办理产权初始登记的期限，并未约定原审被告协助办理商品房权属证书的期限及逾期办证的违约责任，因此，违约金应计算至原审被告办理完涉案房屋产权的初始登记之日止。原审被告于2015年1月27日完成涉案楼栋的初始登记，应以此时间作为止算日期。故原审被告应当向原审原告支付自2011年12月28日起至2015年1月27日止（36个月30天）共计1126天的违约金。关于违约金的计算标准及金额。原审被告对原审原告诉请的违约金计算标准不持异议，结合前述违约天数及房屋总价款，本院确认违约金为：369805.29元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×1126天（违约天数）=41640元。关于原审被告提出原审原告的起诉已超过两年诉讼时效的抗辩意见。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”。原审被告逾期办证行为自2011年12月28日就已存在，直至2015年1月27日才陆续完成了涉案楼栋的初始登记，此时原审原告相关权益受到的侵害程度、范围等要素方可确定，因此，对该违约行为进行救济的诉讼时效期间应当从此时起算较为公平合理。而案涉楼栋中完成初始登记的D2栋的原审原告，其起诉的诉讼时效截至2018年1月27日前，照此计算，案涉楼栋均未超过诉讼时效，故对原审被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。原判依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告周业强、姜仕桃违约金41640元。再审中，各方当事人没有新的证据。双方当事人共同确认本案房屋购房总价为374880元，双方约定办理房屋备案登记的时限为房屋交付后360日内。其余事实与原审一致。同时，双方确认以下事实：1、本案约定的交房日期为2010年12月31日，按360日计算后约定办理初始登记的截止日期为2011年12月31日，原审被告实际完成初始登记的时间为2015年1月27日；2、原审被告逾期办理初始登记的天数为1122天。本院再审认为，关于本案诉讼时效问题，在商品房买卖合同中，守约方请求违约方支付违约金的请求权属于债权请求权，受诉讼时效的约束。但诉讼时效的起算时间，不能简单从合同约定的办证日期届满后的第二日起算。因为，在商品房买卖合同中，虽然约定的日期届满之时，守约一方已经知道违约方不能够按照合同的约定办理权属备案，但对于违约一方是否支付违约金，守约方并不知情。且对于该债权的履行期限，在商品房买卖合同中并未有约定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第四项的规定，对于未约定有履行期限的债权，债权人可以随时要求履行。即只有在守约方向违约方主张履行支付违约金之义务且违约方拒不支付的情况下，守约方才知道其权利受到侵害，诉讼时效才应当开始计算。本案中，在原审原告起诉前，原审被告从未向原审原告表示拒付违约金，因此，本案的诉讼时效应从原审原告2018年1月23日起诉时开始计算，故本院对原审被告以本案超过诉讼时效为由提出的再审请求不予采纳。原判以完成初始登记时间为起算诉讼时效期的起始时间不当，再审予以纠正。有关违约金计算标准问题，一是原审被告在原审辩论终结时对原审原告在诉状上提出的每日万分之一的违约金计算标准未提出过异议。二是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：….合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原判按每日万分之一的标准计算违约金，该标准折算成年利率为3.6％，未超出中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准。原判并无不当，再审应予维持。原判认定本案的购房总款的事实有误，导致违约金总额计算错误，再审予以更正。本案违约金应计算为374880元（房屋总价）×0.0001（每日违约金）×1122（违约天数）=42061.54元。综上，依照【最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释】第四百零七条第一款“人民法院经再审审理认为，原判决、裁定认定事实清楚、适用法律正确的，应予维持；原判决、裁定认定事实清楚、适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，应当在再审判决、裁定中纠正瑕疵后予以维持。原判决、裁定认定事实、适用法律错误，导致裁判结果错误的，应当依法改判、撤销或者变更。”之规定，判决如下：一、撤销本院（2018）黔0112民初552号民事判决；二、原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原审原告周业强、姜仕桃违约金42061.54元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原审被告贵州嘉友房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  江 洪人民陪审员  万廷云人民陪审员  舒 静二〇一八年十二月十二日书 记 员  赵群艳