海南省海口市中级人民法院民事判决书（2018）琼01民初578号原告（申请执行人）：海南柏盈实业投资有限公司。住所地：海南省海口市龙昆北路**龙珠大厦****。统一社会信用代码：914600007212241788。法定代表人：孙崇格，该公司总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：邢佰峰，海南外经律师事务所律师。被告（案外人）：臧晓林，男，1985年7月6日出生，汉族，住黑龙江省绥化市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：赵雅利。被告（被执行人）：乐东金地房地产开发有限责任公司。。住所地：海南省乐东县尖峰镇岭头村龙沐湾雨林海景公馆统一社会信用代码：91469033552774346W。法定代表人：熊风，总经理。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：刘若伟，男，该公司法律顾问。被告（被执行人）：三亚圣义海达房地产开发有限公司，，住所地海南省三亚市河**红沙社区紫豪海景酒店**注册号：460200000073649。法定代表人：王海达，该公司董事长。公民身份号码：×××。原告海南柏盈实业投资有限公司（以下简称柏盈公司）与被告臧晓林、乐东金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）、三亚圣义海达房地产开发有限公司（以下简称圣义海达公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后依法组成合议庭对本案进行了公开开庭审理。柏盈公司的委托诉讼代理人邢佰峰，臧晓林的委托诉讼代理人赵雅利，金地公司的委托诉讼代理人刘若伟到庭参加诉讼，圣义海达公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。柏盈公司的诉讼请求：一、请求撤销（2018）琼01执异359号民事裁定书，驳回臧晓林的异议请求。二、请求不中止对乐东金地房地产开发有限责任公司位于海南省××县龙沐湾雨林海景公馆一期1号楼B单元306室房产的执行。三、本案诉讼费由臧晓林、金地公司、圣义海达公司承担。事实与理由：首先，被告提交的《购买房屋认购书》不是正式的商品房买卖合同，依据《物权法》第九条的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。”该份《购买房屋认购书》未到房管部门办理备案登记，未加盖商品房预售备案章，该房屋也未办理网签手续，所以涉案房屋根本从未发生物权变动。被告提供的《商品房认购书》封面所显示的姓名并非被告，其真实性存疑。因此，被告对涉案房屋并不享有所有权。其次，《购买房屋认购书》第五条约定：“甲方取得该房屋商品房预售许可证后，将根据乙方在本认购书上所签可邮寄地址，以邮寄方式通知乙方；或以乙方所签认购书中确认的联系电话以电话或短信的方式通知乙方，乙方应在得到甲方通知的十日内，携带本认购书、已缴纳房款的收款凭证及乙方之身份证、印章至甲方指定地点与甲方签订正式的《商品房买卖合同》及相关文件。”第六条约定，“如乙方逾期未能履行签订《商品房买卖合同》及相关文件，则乙方应支付违约金，作为赔偿金赔偿甲方的损失，违约金从乙方已缴纳的购房价款中扣除，余款由甲方退还。同时，视为乙方自动放弃该房屋，甲方有权无需通知乙方而将该房屋另行出售。”该认购书履行状态不明。被告以其对该房屋享有权利而申请中止查封的主张应当不予支持。再次，《购买房屋认购书》内约定被告支付房款的方式为一次性付款，后又涂抹，其真实性存疑，且该认购书并未约定付款时间显然不合常理。被告也未提供相应款项的转账凭证，出示的收据上明显的写有“欠款”二字，充分说明被告并未实际履行该份合同，也未实际占有，认购书的真实性存疑。最后，原告经过查询得知，上述“雨林海景公馆一期1号楼B区306号房屋”系编号为“尖峰国用（2010）第31号”土地的地上附着物，该土地使用权分别于2012年3月16日至2013年5月20日、2013年6月3日至2015年6月12日、2015年9月10日至2017年9月16日三个期间连续设定抵押登记，至今仍未解押。而被告主张的合同签订时间为2016年2月18日，在第三个抵押期间内，根据《物权法》第一百九十一条第二款规定：“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产。”而被告主张的合同签订时间在第三个抵押期间内，乐东金地房地产开发有限责任公司显然没有自由处分地上附着物的权利，双方的买卖行为应属无效之行为。2016年3月2日抵押权人通知被告二整改，被告所购房屋已有被告二设定抵押担保，二被告之间所发生的买卖行为并未得到抵押权人的授权和许可，应属无效合同。综上所述，被告一的请求并无事实根据也无法律依据。这明显是金地公司为了逃避债务，转移财产的做法。因此，被告一所提出的解除查封异议与原判决、裁定无关。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，撤销（2018）琼01执异359号《执行裁定书》，纠正其错误，并驳回被告一的解除查封异议请求，恳请贵院依法判决。臧晓林答辩称，我于2015年购买房屋，并交了全部房款，并且已经实际入住使用，请求法院驳回柏盈公司的申请，终止对我房屋的执行，我没有任何过错。金地公司答辩称，从上述答辩人的答辩可以看出，购房者的购房时间基本上都是在查封之前购买的，都是与金地公司签订了合法有效的认购书，我方认为这种行为是完全符合法律和国家政策规定的，柏盈公司以自己的私权利申请查封了金地公司的两栋楼是一种严重不负责任的行为，因为购房者在购买之前大部分都在房管局进行了网签，房管局作为政府的一级组织是专门负责这项工作的，其所做的工作和表示代表的是政府，那么这种网签行为是政府的行政行为，原告柏盈公司要想对抗国家政府的公权力就应当出示合法有效的手续，唯一合法有效的就是要通过法律诉讼，通过行政诉讼取消房管局所作出的行政行为，这样拿到法庭上出示才能够得到法庭的认可，只有取消了县房管局的行政行为才能支持自己的主张成立，否则政府的行政行为在没有被撤销之前是完全合法有效的。其次，柏盈公司申请了保全是一种完全不负责任的行为，法庭在作出裁判的时候也是有一定的过错，这个问题我们已经向最高人民法院提出了再审，现在正在审理过程当中，柏盈公司所取得的48号民事裁定书是在没有交费的情况下取得的，裁定书于1月20日送达了县房管局已经付出了实施和执行，查封了金地公司的两栋楼，但是柏盈公司于1月24日才交保全费，这种行为是否合法得等到最高院裁决。今天参加诉讼的购房者基本上都交了全款，全额购买金地公司的商品房，购买后即入住，完全符合中华人民共和国最高人民法院关于审理执行异议案件当中的解释，柏盈公司仅仅用物权法框架性的法律来衡量购买人的购买行为是不合法的。圣义海达公司缺席未作陈述。经审理查明，2017年1月16日，本院受理柏盈公司与圣义海达公司、金地公司借款合同纠纷一案，柏盈公司起诉请求：1.判决解除柏盈公司与圣义海达公司、金地公司双方于2015年10月26日签订的《协议书》及2015年11月27日签订的《补充协议1》；2.判令圣义海达公司、金地公司共同偿还借款本金人民币47336079元及相应利息17242775元（按月息2%暂计算至2016年12月31日为17242775元），合计为：64578854元，自2017年1月1日起按年利率24%计算至本息实际还清为止；3.判令圣义海达公司、金地公司共同赔偿柏盈公司律师费损失人民币400000元、财产保全担保费损失69745元；4.本案诉讼费用由圣义海达公司、金地公司承担。本院于2017年7月7日作出（2017）琼01民初48号民事判决：一、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司偿付借款期限内的借款本息63957874.96元及逾期利息（逾期利息计算方法：以37687046.67元为本金，自2016年8月7日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额与以20000000元为本金，自2016年6月1日起按照年利率24%计算至圣义海达公司、金地公司实际清偿之日止的数额相加），圣义海达公司、金地公司已偿还的18985924元从中抵充；二、圣义海达公司、金地公司于本判决生效之日起三十日内向柏盈公司支付为追索借款支出的律师费400000元、财产保全担保费69745元；三、驳回柏盈公司的其他诉讼请求。该案在审理中，柏盈公司向本院申请诉讼保全，请求冻结金地公司在中国建设银行股份有限公司乐东支行的银行账户存款（账号：×××）、圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××），以64578854元为限，或查封金地公司、圣义海达公司价值64578854元的土地使用权及房产[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号、尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号及该土地上的房屋雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]。柏盈公司以中国平安财产保险股份有限公司向本院出具的保险金额为19373656元的诉讼财产保全责任保险保函作为担保。本院于2017年1月20日作出（2017）琼01民初48号民事裁定：一、冻结金地公司在中国建设银行乐东支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2010）第31号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋[商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；二、冻结圣义海达公司在中国银行股份有限公司三亚分行大东海支行的存款（账号：×××）或查封其名下的土地使用权[土地使用证号：尖峰国用（2011）第2号、尖峰国用（2011）第3号]及房产[雨林海景公馆A栋、B栋（商品房预售许可证：乐房售证字（2012）004号]；以上两项冻结、查封款项以金额64578854元为限。根据上述生效裁定，本院对金地公司名下的包括臧晓林购买的海南省××县房在内的财产进行查封。臧晓林为此提出异议，以其已购买的房产被查封为由，要求法院解除查封。经本院审查，认为臧晓林与金地公司在法院对涉案房产进行查封之前已签订了商品房买卖合同，支付了全部购房款，涉案房产已交付并占有使用至今。由于金地公司已将涉案房屋即土地使用权进行抵押贷款，故臧晓林对涉案房产未办理过户手续没有过错。综上，臧晓林对涉案房产提出的中止执行异议请求符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，遂于2018年7月10日作出（2018）琼01执异359号执行裁定：中止对臧晓林购买的位于海南省××县房产的执行。柏盈公司不服该裁定，遂提起本案申请执行人执行异议之诉。另查明，2012年4月8日，乐东黎族自治县住房保障与房产管理局对雨林海景公馆一期1、2号楼颁发乐房售证字（2012）004号《商品房预售许可证》。有效期为2年，自2012年4月1日至2014年4月11日。因该楼盘尚未竣工验收和销售完毕，金地公司分别于2014年4月21日、2015年4月21日、2016年5月24日向该局提出续期申请，经核准，该局批准续期1年的申请。预售时间续期为2014年4月23日至2015年4月23日、2015年4月30日至2016年4月30日；2016年5月25日至2017年5月25日。2016年2月26日，中国农业发展银行三亚市分行致函该局，说明该项目一宗土地连同在建房屋已在县国土局设定抵押登记（抵押登记时间为2015年9月17日），故该局在2016年5月25日续期时在《商品房预售许可证》上备注“部分土地已设定抵押”字样。2015年9月17日，乐东黎族自治县国土环境资源局向中国农业业发展银行三亚市分行颁发乐东他项（2015）第007号《土地他项权利证明书》，载明：金地公司将其位于乐东县尖峰镇岭头粮食附营所8000平方米的国有土地使用权设定抵押权[土地证号为：（2010）第**]，用于为借款人三亚柏盈热带兰花产业有限公司2400万元的贷款担保，期限为2年，自2015年9月10日至2017年9月16日。2018年6月6日，中国农业发展银行三亚市分行向乐东黎族自治县国土环境资源局发函，载明：上述贷款已于2017年5月17日结清贷款本息。故该局于2018年7月12日解除雨林海景公馆一期1号住宅楼、2号住宅楼房屋的抵押。再查明，2015年2月4日，臧晓林与金地公司签订《商品房认购书》约定臧晓林购买雨林海景公馆1号楼B单元3层6号房，房屋建筑面积约为32.67平方米，总金额189486元，合同还约定了其他事项。同日，金地公司向其臧晓林出具收据，载明收到臧晓林1B306，面积32.67，单价5800元，房款189486元整。2017年9月12日，金地公司向臧晓林开具收据，载明收到臧晓林物业费、有线进户、水电费等合计1363元。2018年11月26日，金地公司向臧晓林开具收据，载明收到臧晓林物业费、公共设施费合计863元。2018年12月6日，本院向乐东黎族自治县住房保障与房产管理局申请查询涉案房屋的网签状况，查询结果为，雨林海景公馆一期1号楼B306房，没有进行网签，仍为可售状态。以上事实，有当事人提交的（2017）琼01民初48号民事判决书、裁定书、（2018）琼01执异359号执行裁定书、商品房认购书、收据、商品房预售许可证、土地他项权利证明书、网签状况证明、当事人陈述等证据在案为凭，并经当庭质证，本院予以确认。本院认为，臧晓林与金地公司签订的商品房认购书，系双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。商品房认购书签订时，金地公司经有关部门批准，持有预售许可证等相关证件，臧晓林已经尽到一个购房者的审慎注意义务。在臧晓林交付了全部购房款后，金地公司也将臧晓林所购的房产交付给其入住。虽然臧晓林购房后至今尚未办理房产过户手续，其原因是金地公司没有偿还银行贷款，涉案土地及地上建筑物的抵押尚未解除，客观上不能办理房产证。对此，臧晓林作为购房者没有过错。臧晓林签订购房合同在先，柏盈公司申请财产保全在后，臧晓林的物权期待权应当受法律保护。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记的”，臧晓林所提出的执行异议符合上述司法解释规定的情形，本院作出解封裁定符合法律规定。柏盈公司请求继续查封执行臧晓林购买的涉案房屋没有事实根据，本院不予支持。综上，柏盈公司的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第二项之规定，缺席判决如下：驳回海南柏盈实业投资有限公司的诉讼请求。案件受理费4089.72元，由海南柏盈实业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省高级人民法院。审 判 长 刘华琪审 判 员 林 梅人民陪审员 杨 华 二Ｏ一八年十二月二十一日书 记 员 廖 敏速 录 员 符雪梅附相关法律法规条文：《中华人民共和国物权法》第15当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第六十四条私人对其合法的收入、房屋、生活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（1在人民法院查封之前已签订合法有效书面买卖合同；（2在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（3已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（4非因买受人自身原因未办理过户登记的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。