福建省明溪县人民法院 行 政 裁 定 书 （2018）闽0421行初112号 原告三明市梅列区水榭新城小区业主委员会，住所地福建省三明市梅列区龙岗花园水榭新村。 负责人邓文锋，主任。 委托代理人李传益，福建万天律师事务所律师。 被告三明市梅列区住房和城乡规划建设局，住所地福建省三明市梅列政府大楼。 负责人黄耀明，副局长。 委托代理人史华，三明市梅列区住房和城乡规划建设局房地产业股股长。 委托代理人黄霞，福建威明律师事务所律师。 被告三明市住房和城乡建设局，住所地福建省三明市三元区新市中路**。 负责人朱一勤，副局长。 委托代理人陈光兴，福建光兴律师事务所律师。 第三人易达（三明）房地产综合开发有限公司。住所地三明市梅列区龙岗花园**商场。 法定代表人翁祖发，董事长。 委托代理人张坚刚、张丽莉，福建闽中律师事务所律师。 原告三明市梅列区水榭新城小区业主委员会（以下简称水榭新城业委会）诉被告三明市梅列区住房和城乡规划建设局（以下简称梅列住建局）、三明市住房和城乡建设局（以下简称三明市住建局）、及第三人易达（三明）房地产综合开发有限公司（以下简称易达公司）城建其他行政行为纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，现已审理终结。 2018年5月8日，梅列住建局作出梅建[2018]40号《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》，内容是：“水榭新城地下室产权车位及人防工程区域，易达公司是投资开发建设人和权利人，可自营或依法转让、租赁、并负责对其维护。鉴于目前龙岗居住小区由于拆迁原因，还有B区和水榭新城的1#楼及部分地下室未开工建设，并根据《三明市住房和城乡建设局关于明委督[2017]35号办理情况的反馈函》（明建函[2017]104号），同意在龙岗旧城改造项目---龙岗花园居住小区未完成建设之前，龙岗居住小区C组团（水榭新城）地）地下室暂由易达公司管理与维护于水榭新城上部建筑的公用设施管线在地下室位置与你司地下室管线交集部位、以及地下室消防探头信号等设施设备均由易达公司负责管理并维护” 原告水榭新城业委会诉称，2017年10月12日其向梅列区人民法院提起民事诉讼，要求第三人易达公司停止侵权，撤出水榭新城小区地下人防、车位出口口岗把守人员等。在诉讼中，原告于2018年5月25日收到梅列区人民法院转交的由梅列住建局作出的梅建[2018]40号《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》。梅列区人民法院据此回复函作出民事裁定书，认为原告向第三人提出的诉讼请求不属于人民法院民事案件受案范围，驳回原告起诉。原告认为该回复函损害了水榭新城小区业主的权益，于2018年6月8日向三明市住建局提起行政复议申请。同年8月30日，三明市住建局作出明建行复决(2018)2号复议决定，维持被告梅列住建局作出的回复函。原告认为，涉案回复函在民事诉讼期间作出，内容明显对水榭新城小区全体业主不利，水榭新城小区上部建筑的公用设施管线在地下室位置与地下室管线交集的部分、以及地下室消防探头信号等设施，在空间上分不开的，都为全体小区的一部分。人为分割管理，严重影响设施设备的日常运行、维护，直接影响小区业主的安全居住环境。回复函及复议决定的作出没有法律及事实依据，并且程序违法，对原告全体小区业主造成侵害，特提起诉讼，请求：1.确认被告梅列住建局作出的《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》违法并给予撤销；2.确认被告三明市住建局作出的明建行复决(2018)2号复议决定书违法并给予撤销；3.本案诉讼费用由被告承担。 被告梅列住建局辩称，1.答辩人于2018年5月8日作出《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》事实清楚，适用法律正确。首先，根据《中华人民共和国物业管理条例》第五条及《福建省物业管理条例》第四条第一款规定，梅列住建局作为房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有划定物业管理区域的职权。其次，水榭新城小区系列西龙岗旧城改造项目---龙岗花园居住小区建设项目的C区，其地下人防区是属于整个龙岗花园居住小区统筹配套的人防工程的之一，由易达公司投资建设，根据《人民防空法》第五条、建设部《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定，本着“谁投资、谁所有、谁受益、谁维护”的原则，依法应由易达公司所有、管理和维护。同时根据《物权法》第74条及易达公司与购房人签订的《商品房买卖合同》约定，地，地下车位物权包括使用权及收益权归出卖人易达公司所有次，龙岗旧城改造现状：龙岗花园居住小区建设项目因受拆迁原因，目前B区和水榭新城的l#楼及部分地下室未开工建设；未出售地下产权车位属于投资人（权利人）；该案所涉人防工程地下室出入口未设立于水榭新城小区内，人车分离，三个出口与城市主干道对接，易达公司对该案所涉人防工程及地下室停车位的管理和水榭新城小区的物业管理互无妨碍。因此，答辩人作出“龙岗居住小区C组团（水榭新城）地）地下室暂由易达公司进行管理和维护对于水榭新城上部建筑的公用设施管线在地下室位置及交集的部位、以及地下室消防探头信号等设施设备均由易达公司负责管理并维护”的答复，并无不当。2.答辩人作出《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》程序合法。首先，答辩人收到易达公司《关于请求确定龙岗花园水榭新城地下室由我司对自有的物业进行管理的请示》后，为了查清事实，向水榭新城小区所在的基层龙岗社区居民委员会、列西街道办事处予以调查核实，查证情况属实，并征求意见；其次，特意调阅《列西龙岗居住小区一龙岗花园详细规划调整方案总平面图》、《列西龙岗居住小区人防工程分区示意图》、《列西龙岗居住小区人防工程规划与审计建设一览表》有关资料，查清规划设计情况；再次，2018年5月4日向三明市人民防空办公室发出《关于龙岗居住小区人防地下室规划配套的咨询函》，得到明确回复“列西龙岗居住小区人防工程系统一规划，分期建设”。最后，请示上级部门，根据《三明市住房和城乡建设局关于明委督[2017]35号办理情况反馈函》、易达公司提供的与买受人的《商品房买卖合同》作出答复，程序合法。综上所述，答辩人作出的回复函程序合法，事实清楚，证据充分，适用法律正确，原告的起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 被告三明市住建局辩称，1.答辩人于2018年8月30日作出的明建行复决[2018]2号《三明市住房和城乡建设局行政复议决定书》并无不当。根据规定，梅列住建局作为房地产行政主管部门，负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，具有划定物业管理区域的职权。水榭新城小区系列西龙岗旧城改造项目--龙岗花园居住小区建设项目的C区，其地下室主要设置为龙岗花园居住小区统筹配套的人防工程的一部分，由易达公司投资建设，依法由其所有、管理和维护。根据易达公司与购房人签订的《商品房买卖合同》约定，该案所涉人防工程地下停车位部分的面积未作为公共面积分摊给业主，也应由易达公司所有、受益、管理和维护。该案所涉易达公司已出售部分地下停车位绝大部分业主已与易达公司签署《地下车场自我管理协议书》，委托易达公司代为管理。龙岗花园居住小区建设项目因受建设进度影响，事实形成了包括水榭新城小区在内的若干个物业管理区域。该案所涉人防工程出入口未设立于水榭新城小区内，水榭新城小区形成相对独立、封闭的小区。易达公司对该案所涉人防工程及地下室停车位的管理和水榭新城小区的物业管理互无妨碍。梅列住建局依据职权，通过与列西街道办事处和龙岗社区居委会协商，确定在列西龙岗旧城改造项目--龙岗花园居住小区建设项目未建成之前，包括水榭新城小区区域在内的地下室、水榭新城小区上部建筑的公共设施管线在地下室与易达公司地下室管线交集部位及地下室消防探头信号等的管理维护，由建设单位易达公司负责，并无不当。2.原告起诉答辩人要求确认明建行复决[2018]2号《三明市住房和城乡建设局行政复议决定书》违法并给予撤销，没有事实和法律依据。答辩人作出的《三明市住房和城乡建设局行政复议决定书》程序合法，事实清楚，证据充分，适用法律正确。原告的起诉没有事实和法律依据，应当予以驳回。 第三人易达公司述称，梅列住建局作出的回复函和三明市住建局作出的行政复议书决定程序合法、执法有据，其行政行为合法。理由如下：1.第三人同意梅列住建局和三明市住建局的行政答辩状意见。根据规划文件，列西龙岗旧城改造项目——龙岗花园是一个居住小区。该小区按照“小区一组团或院落”形式进行统一规划配套与建设，整个龙岗居住小区的水、电、煤气、人防工程等都是统筹规划和建设的。水榭新城地下室主要是设置“人防区”，该人防区是属于整个龙岗小区统筹配套的人防工程之一，并不属于水榭新城小区单独享有。且由于旧城改造拆迁的影响，龙岗居住小区分期建设，目前B区以及水榭新城1#楼还未开工建设，这两部分的人防区域也因此未完工，属于未开发建设状态。若今后B区以及水榭新城1#楼开工建设，相应的水、电、消防均是与现在的人防工程相对接，形成统一的水、电、消防管网。由于水榭新城地下室还有2000多平方尚待施工，从施工安全角度考虑，由答辩人易达公司即建设单位进行管理维护更能最大保障小区业主的安全。因此无论是基于开发建设的需要或是安全管理维护方面由答辩人对案涉人防工程进行管理符合规划文件以及开发建设的需要。2.易达公司为地下车库的实际产权人，有权对地下停车位进行管理。根据《福建省物业管理条例》第三十一条的规定“……前两款规定之外的地下室、底层架空层等配套设施设备和共用部位的权属在购房合同中，没有约定或约定不明确的，归全体业主所有。”而水榭新城小区全体业主在与开发商签订的《商品房买卖合同》中已明确约定“……建筑区划内，底层停放机动车的停车位（室）、地、地下室及地下停车场列入及未被列入套内面积和公共面积分摊的部分和设施……，其物权包括使用权及收益权归出卖人”。本案中地下车位属于人防工程且并未将该人防工程面积作为公共面积分摊给业主。因此，易达公司作为该地下室的权利人对地下人防工程停车位有权进行管理。3.根据《福建省物业管理条例》第七条规定，本案争议的人防工程属列西龙岗小区统一规划和配置，分期建设，所以该人防工程的出入口并未设立于水榭新城小区内，且是直接对接城市道路，相对独立；而水榭新城小区的地面区域也是形成相对独立、封闭的小区：两者之间具备独立管理的硬件设施。且根据易达公司与购买该地下室停车位的业主，绝大部分签署了《地下车场自我管理协议书》，这些业主同意由易达公司管理其购买的水榭新城地下停车位，所以也应由易达公司对已出售停车位进行管理。可以说，原告的诉求不仅是一种背信的行为，同时若该诉求得到支持不仅本答辩人的财产权利将受到损害，而且业已稳定的社会管理秩序也将破坏，且相关车位业主还将付出更多的使用成本。综上，因此无论基于开发建设的需要或是维护诚实信用原则，或是稳定现有物业管理秩序的考虑，由答辩人对案涉人防工程进行管理既符合法律规定，也符合规划文件以及开发建设的需要。答辩人认为行政机关的决定不仅程序正当、法律授权明确，而且所作决定并未侵害原告方的财产权利，也未损害原告方对小区物业管理权的行使，其行政决定应受到司法审判权的尊重。故答辩人请求驳回原告诉讼请求。 经审理查明，2016年8月9日，原告水榭新城业委会在梅列区住房和城乡规划建设局备案登记。2017年10月12日，原告在梅列区人民法院提起民事诉讼，请求易达公司停止侵权，撤出水榭新城小区地下人防、车位进出口门岗把守人员等。同年11月13日，易达公司向梅列住建局、列西街道、龙岗社区居委会作出《关于请求确认龙岗花园水榭新城地下室由我司对自有的物业进行管理的请示》。2018年5月8日，梅列住建局作出梅建[2018]40号《关于水榭新城地下室管理问题的回复函》，6月20日，梅列区人民法院认为原告的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼受案范围，裁定驳回起诉。2018年6月7日，原告就被告梅列住建作出的回复函向三明市住建局申请行政复议，三明市住建局于2018年8月30日作出维持的行政复议决定书。 本院认为,《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条第一款规定：“行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。”第四十九条规定：“提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；……”依照上述规定，须行政行为的相对人或与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织方具有提起诉讼的主体资格。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：。（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……。”《福建省物业管理条例》第十八条规定：“经业主大会会议依法选举产生的业主委员会是业主大会的执行机构，应当依法维护业主合法权益，促进小区和谐。业主委员会履行下列职责：……（五）根据业主大会授权就涉及全体业主的物业管理纠纷依法进行诉讼；……”。根据上述规定，涉及全体业主共有和共同管理的重大事项，应由业主共同决定。业主委员会是业主大会的执行机构，依据业主大会的授权履行职责。本案中，原告水榭新城业委会与第三人易达公司在民事诉讼期间，被告住建局作出了回复函。如果水榭新城业主大会认为被告住建局作出的回复函损害业主共有利益而需提起相应诉讼的，应当由业主大会作出决定，授权业主委员会行使。从原告提供的证据看，并没有相应的证据证明水榭新城业主委员会得到业主大会的授权，因此，水榭新城业委会不具有本案原告主体资格。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条、第四十九条第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回原告三明市梅列区水榭新城小区业主委员会的起诉。 本案不收取案件受理费，已经预交的案件受理费50元，退回原告三明市梅列区水榭新城小区业主委员会。 如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  吴荣清 审 判 员  黄炳发 人民陪审员  冯淑英 二〇一八年十二月十九日 书 记 员  廖汀秀 附：本裁定适用的主要法律条文 一、《中华人民共和国行政诉讼法》 第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。有权提起诉讼的公民死亡，其近亲属可以提起诉讼。有权提起诉讼的法人或者其他组织终止，承受其权利的法人或者其他组织可以提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实根据；（四）属于人民法院受案范围和受诉人民法院管辖。 《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条有下列情形之一，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；（二）超过法定起诉期限且无行政诉讼法第四十八条规定情形的；（三）错列被告且拒绝变更的；（四）未按照法律规定由法定代理人、指定代理人、代表人为诉讼行为的；（五）未按照法律、法规规定先向行政机关申请复议的；（六）重复起诉的；（七）撤回起诉后无正当理由再行起诉的；（八）行政行为对其合法权益明显不产生实际影响的；（九）诉讼标的已为生效裁判或者调解书所羁束的；（十）其他不符合法定起诉条件的情形。前款所列情形可以补正或者更正的，人民法院应当指定期间责令补正或者更正；在指定期间已经补正或者更正的，应当依法审理。人民法院经过阅卷、调查或者询问当事人，认为不需要开庭审理的，可以迳行裁定驳回起诉。