.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}内蒙古自治区巴林左旗人民法院民事判决书（2018）内0422民初5332号原告：张志兵，男，1982年4月22日出生，蒙古族，职工，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：田利民，内蒙古富河律师事务所律师。被告：赤峰宝石房地产开发有限公司。住所地：赤峰市松山区桥西中段路南。法定代表人：王振华，经理。委托诉讼代理人：杨昌忠，内蒙古云暄律师事务所律师。被告：赤峰宏基建筑（集团）有限公司。住所地：赤峰市松山区彩虹桥西路南。法定代表人：陆文采，总经理。委托诉讼代理人:牛文忠，赤峰市松山区老府法律服务所法律工作者。被告：赤峰宏基（集团）建筑有限公司七分公司第十五项目部。住所地：巴林左旗林东镇东城区上京商贸广场。负责人：吴艳军，经理。被告：吴艳军，男，1971年7月28日出生，汉族，现羁押于锡林浩特市监狱。原告张志兵与被告赤峰宝石房地产开发有限公司（以下简称宝石公司）、赤峰宏基建筑有限公司（以下简称宏基公司）、赤峰宏基建筑有限公司七分公司第十五项目部（以下简称宏基十五项目部）、吴艳军之间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志兵的委托诉讼代理人田利民、被告赤峰宝石房地产开发有限公司的委托诉讼代理人杨昌忠、赤峰宏基建筑有限公司的委托诉讼代理人牛文忠、被告吴艳军代表赤峰宏基建筑有限公司七分公司第十五项目部及其本人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张志兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告交付上京广场C座2号楼4041号住宅楼（面积约为105平方米），并支付延期交房利息28000元，或返还原告购房定金375900元，并承担约定的违约责任。2、涉案诉讼费由被告承担。事实及理由：被告宝石公司系巴林左旗林东上京广场工程的开发人，被告宏基十五项目部与被告宏基公司设立是总公司与分公司关系，被告宏基十五项目部与宝石公司签订《巴林左旗上京广场工程承包合同》。2012年5月6日被告宏基项目部将在宝石公司抵押的C座2号楼4041号住宅楼卖给原告，原告向被告宏基项目部交纳购房定金187950元，被告宏基项目部为原告出具了收据，我们双方签订了《房屋买卖合同》，约定2013年1月31日前交房。合同同时约定如不能按约定交房，被告需按年利率20%向原告支付利息及双倍赔偿。自合同约定的到期日开始，原告多次找被告吴艳军协商签订销售合同或交房，但被告吴艳军在2012年底已退出施工，被告宝石公司已经将被告宏基十五项目部承建的工程转给他人。《房屋买卖合同》中约定的的住宅已在2013年10月份完成了主体施工，但该房屋却没有交付给原告，被告宏基十五项目部、被告违约金拒绝交付房屋的行为已构成欺诈，导致合同严重违约，请人民法院依法支持原告的诉讼请求。审理中原告选择诉讼请求为解除《房屋买卖合同》、返还定金、赔偿利息损失。被告宝石公司辩称，我公司是巴林左旗上京广场工程的开发商，2011年与被告宏基公司签订了建筑工程施工合同，宏基公司是独立的法人企业，被告吴艳军是以被告宏基公司的名义施工的，施工的工程包括上京工程B区BS-1和BS-2，被告宏基公司在完成地下掩埋工程约200个基础桩之后就擅自撤离构成违约。我公司没有正式拨给被告宏基公司和被告吴艳军房源，2011年6月11日的通知单只是对预分配的房源进行超前，不是拨付手续，不具有拨付房源的效力。原告与被告宏基公司、被告吴艳军之间签订的《房屋买卖合同》应为无效合同，吴艳军将没有获得处理权的房屋出售给原告，买卖合同应认定为无效。原告的诉讼请求不确定，在解除合同与履行合同之间应选其一。被告宏基公司辩称，我公司不存在七分公司十五项目部，该合同专用章是被告吴艳军私刻的，吴艳军本人认可，并且经赤峰市中级人民法院（2012）赤民一初字第61号民事判决书确认。吴艳军宝石我公司的成员，合同上没有公司的公章及公司任何人员的签字，更没有公司的委托书。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，被告吴艳军未取得收房资质和许可，是个人行为，其与原告签订的合同无效，原告的诉讼请求应予驳回。被告吴艳军及被告宏基十五项目部庭审答辩称，需要等待被告宝石公司与我结算后，给我钱或者给我房子后，我才能给原告解决房屋买卖的问题。本院经审理查明以下事实：巴林左旗林东镇上京广场建设项目系被告宝石公司开发的建设工程项目，2011年3月24日被告吴艳军代表被告赤峰宏基建筑（集团）工程公司与赤峰宝石房地产开发有限公司签订了巴林左旗上京广场工程承包合同，被告吴艳军以挂靠被告宏基公司的形式在该建设工程B区BS-1和BS-2项目上施工，该工程的建设工程施工合同履行模式系以在建工程折抵建设工程施工单位或实际施工人的工程款。2012年5月6日被告吴艳军以赤峰宏基（集团）建筑公司七分公司第十五项目部的名义与原告签订《房屋买卖合同》，约定将位于××旗号住宅楼卖给原告，价款323400元，房屋交付时间为2013年1月31日，原告于合同签订当日向被告吴艳军及被告宏基十五项目部交付购房定金187950元。合同同时约定如交付时间延迟，甲方（被告宏基十五项目部）向乙方（原告）按年利率20%支付已交房款的利息。后因被告吴艳军于2012年年底退出该工程的施工，导致其代表被告宏基十五项目部与原告签订的《房屋买卖合同》至今未能履行。上述事实有原告提供的《房屋买卖合同》、定金交款收据、建设工程投标授权委托书、中标通知书、授权书、宝石房地产开发有限公司林东项目部会议纪要、上京商业广场中签顺序号、抵顶房屋分配确认单、本院（2013）巴民初字第1020号民事判决书和赤峰市中级人民法院（2013）赤民二终字175、176号民事判决书等证据在卷佐证，足能证明上述事实。本院认为，原告张志兵与被告吴艳军之间形成了房屋买卖合同关系，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实的意思表示，且不违背《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，系有效的民事合同，双方应依合同的约定履行各自的义务。本案中，被告吴艳军未能在约定的期限内向原告张志兵交付房屋，且至目前无履行合同的能力，属于违约行为，现双方签订的《房屋买卖合同》已无实际履行的可能，致使原告的合同目的不能实现，因此该合同应予解除，被告吴艳军应承担合同解除后的相应责任；被告宝石公司作为该项目的发包方，其是否与被告宏基公司和吴艳军结算，与被告吴艳军、被告宏基公司是否履行合同无关，相对于原告张志兵与被告吴艳军、被告宏基十五项目部签订的《房屋买卖合同》的履行，不属于应突破合同相对性的范畴，因此被告宝石公司对本案的处理结果不承担责任；被告宏基公司对不属于其公司职员的被告吴艳军采用授权的方式在巴林左旗上京广场B区BS-1和BS-2项目上施工，属于挂靠与被挂靠关系，被告宏基公司出具的授权书具有公示效力，该行为直接导致本案《房屋买卖合同》的签订并及于该合同履行不能的后果，因此被告宏基公司应承担连带责任，特别是在开发商以在建房屋折抵施工费后又另行出售的活动；被告宏基十五项目部为被告宏基公司设立的临时机构，吴艳军作为挂靠宏基公司施工的实际施工人在该工程项目上施工，无论被告宏基十五项目部的设立是否合法，其均不具备承担民事责任的能力，因此被告宏基十五项目部对本案的处理结果不应承担责任；原告在审理中主张被告双倍返还定金符合法律规定，但双方约定的定金比例超出合同法规定的标准，超出定金比例的部分不予双倍计算，应作为《房屋买卖合同》的预付款予以返还；原告在起诉时主张交付房屋并支付迟延交房产生的利息，该利息属于对迟延交房的惩罚性措施，本案将解除合同、返还购房款及双倍返还定金作为处理结果，原告关于利息的主张与合同约定相悖，本院不予支持，但被告应支付原告所交购房款扣除定金部分的利息损失，该损失的标准为年利率6%；被告宏基公司在审理中提出的《房屋买卖合同》上没有公司的公章及公司任何人员的签字，更没有公司的委托书、被告吴艳军未取得收房资质和许可是个人行为、其与原告签订的合同无效等反驳理由，与本案查明的事实及相关法律规定相悖，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十四条第四项、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告张志兵与被告吴艳军、被告赤峰宏基（集团）建筑有限公司七分公司第十五项目部于2012年5月6日签订的《房屋买卖合同》。二、被告吴艳军在本判决生效后立即双倍返还原告张志兵交付的购房定金129360元，返还原告张志兵购房预付款123270元。并自2012年5月6日起以123270元为基数按年利率6%支付利息至本息还清止。三、被告赤峰宏基建筑（集团）有限公司对上述款项的给付承担连带责任。四、驳回原告张志兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6938.50元，减半收取3469.25元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 聂文江 二0一八年十二月二十六日书记员 富 逊