河北省唐山市中级人民法院民事判决书（2018）冀02民终9031号上诉人（原审被告)：唐山凤辉房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**卫国路北新西道玫瑰庄园**，统一社会信用代码：×××。法定代表人：董庆喜，该公司总经理。委托代理人：段长烁，河北段长烁律师事务所律师。委托代理人：王素珍，河北段长烁律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩大朋，男，1952年12月1日出生，汉族，住唐山市。上诉人（原审被告）：宋淑华，女，1954年1月27日出生，汉族，住址同上。上诉人韩大朋、宋淑华委托代理人：吴建秀，河北全景律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：么玉兰，女，1965年6月13日出生，汉族，无业，住唐山市。委托代理人：蔡勇，河北德硕律师事务所律师。上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司、韩大朋、宋淑华因与被上诉人么玉兰确认合同效力纠纷一案，不服河北省唐山市路北区人民法院(2018)冀0203民初2386号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司的委托代理人王素珍、韩大朋、宋淑华的委托代理人吴建秀、被上诉人么玉兰及其委托代理人蔡勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。唐山凤辉房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.被上诉人主张应凤辉公司要求，将认购的玫瑰公寓房屋变更为玫瑰庄园房屋，不是事实。玫瑰庄园房屋面积比玫瑰公寓房屋面积大三十平米，但房屋总价却几乎没变，双方也没有签文字协议，不符合常理。2014年6月20日凤辉公司出具的证明，写明“被上诉人在玫瑰庄园5门301室居住，产权证在办理中”，该证明与本案无关。被上诉人是外地人，当时是凤辉公司员工，为了办理暂住证才开具此证明。2.2016年凤辉公司法人变更为董庆柱，新法人不了解情况，被上诉人称她欠协议书中的购房款，新法人就让她去交费，被上诉人自己报了房屋门牌号。后来被上诉人又利用其任会计时留下的空白《商品房认购协议》自行填写了第二份协议书。3.韩大朋、宋淑华买房屋不一定是为了居住，也可能是投资，没有法律规定业主买房必须提前看房。凤辉公司与韩大朋、宋淑华的《商品房买卖合同》签订于2016年3月5日，实际按7000元每平米购买，为了合理避税合同标注的价格是每平米4300元。双方之间没有恶意串通的行为。韩大朋、宋淑华上诉请求：1.被上诉人主张2007年3月与凤辉公司签订协议书，购买玫瑰公寓房屋，后应凤辉公司要求，将上述房屋变更为玫瑰庄园，对于该情况没有证据证实。被上诉人称于2008年办理争诉房产的入住手续并装修居住至今，不是事实。该房屋多年来一直无人居住，一直未供水、电、暖。上诉人在取得产权证，凤辉公司交房时里面无人居住。上诉人简单收拾后将房租出去，但被上诉人乘租户不在，带人强行换了门锁。2.被上诉人没有证据证实其提交的2017年1月24日的收据，与2017年1月24日签订的第二份《商品房认购协议书》有关系。凤辉公司2005年就取得了该项目的销售许可证，怎么会在2017年仍给业主签认购协议书呢。3.上诉人购买该房屋不是为了居住，而是为了投资。我国没有任何法律规定业主买房必须提前看房。上诉人交了钱，签了合法的《商品房买卖合同》，还要考察什么呢。上诉人的购房价格是7000元每平米，合同签定于2016年3月5日。被上诉人么玉兰辩称：1.被上诉人与凤辉公司签订了完善的认购协议，该协议对所认购房产的房号位置、面积、总价等进行了确认，被上诉人也分批交纳了购房款，由凤辉公司出具了购房收据。被上诉人于2008年将该房产装修并且居住至今，上述事实有凤辉公司的居住证明证实，因此一审法院认定被上诉人购房和居住的事实是正确的，被上诉人应当拥有该房产的所有权和居住权。2.二上诉人之间存在恶意串通的行为，所签订的合同是无效的。从正常的购房行为来看，本案涉及的房产是现房，购房人并没有实际查看该房产，在其办理产权证之后也没有及时的主张入住或进行交接，所签订的协议房价明显低于市场合理价格，是二上诉人恶意串通的表现，一审法院认定恶意串通，以明显低价进行交易，认定买卖行为无效是正确的。二上诉人上诉状中也讲到为了避税，房款成交价与房管局备案的价格是不一致的。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。韩大朋、宋淑华对唐山凤辉房地产开发公司的上诉答辩称：无异议。唐山凤辉房地产开发公司对韩大朋、宋淑华的上诉答辩称：无异议。么玉兰向一审法院起诉请求：1、依法确认三被告之间签订的路北区兴源里玫瑰庄园五门301室（含地下室）的房产买卖合同及进行的买卖行为无效；2、本案全部费用由被告承担。一审法院认定事实：2007年3月8日，被告唐山凤辉房地产开发有限公司（以下简称凤辉公司）向原告么玉兰收取玫瑰公寓2-3-502房屋销售款19万元，并开具了加盖凤辉公司财务专用章的销售不动产发票。2007年3月15日，原告么玉兰与被告凤辉公司签订《商品房认购协议书》，协议约定原告认购被告凤辉公司开发的位于北新道与友谊路交叉口东南角的玫瑰公寓南楼3单元5层502室住宅及地下室，房款合计359608元，交纳认购金190000元，未交应付房款169608元；原告么玉兰交纳房款总额的30%认购金，方可签订认购协议书；项目正式预售前凤辉公司通知原告么玉兰，原告在凤辉公司通知时间内携本认购书及身份证或本人单位证明文件及应付房款到玫瑰庄园售楼部交款并签订《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》一经签署，本认购书的认购金并入总房款，认购协议书自行失效，由凤辉公司收回。2008年，被告凤辉公司时任法定代表人梅子杰经与原告么玉兰协商一致，将出售给原告的玫瑰公寓南楼3单元5层502室房屋调换为被告凤辉公司开发的位于路北区北新西道北侧卫国路西侧兴源里玫瑰庄园5单元301室，后凤辉公司向原告交付了玫瑰庄园5单元301室钥匙，原告就此入住。2014年6月20日，被告凤辉公司出具书面证明，证实原告在玫瑰庄园5门301室居住，产权证正在办理中。2017年1月24日，原告么玉兰与被告凤辉公司重新补签了《商品房认购协议书》，协议约定原告认购被告凤辉公司开发的位于路北区北新西道北侧卫国路西侧兴源里玫瑰庄园1楼5单元3层301室住宅及地下室，房款合计390000元。当日，原告补交了玫瑰庄园5单元301室房款200000元，被告凤辉公司为其开具了收据。另查明：二被告韩大朋、宋淑华系夫妻关系。2017年5月16日，二人与被告凤辉公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告韩大朋、宋淑华购买被告凤辉公司开发的兴源里玫瑰庄园1座5单元301号房屋及地下室，房款总金额511141元。2017年8月7日，被告凤辉公司向韩大朋、宋淑华开具了511141元的增值税普通发票。2017年8月14日，被告韩大朋、宋淑华缴纳契税9736.02元，交纳专项维修资金10223元，该《商品房买卖合同》经唐山市房地产交易中心登记备案。2017年8月15日，被告韩大朋、宋淑华就路北区兴源里玫瑰庄园5门301号房屋取得了唐（2017）路北区不动产权第305152248号不动产权证书，房屋登记为韩大朋、宋淑华共同共有。2018年2月6日，该房屋权利人变更登记为宋淑华单独所有。2018年3月，被告韩大朋、宋淑华及凤辉公司多次要求原告么玉兰腾空玫瑰庄园5门301室房屋，双方未能协商解决，宋淑华起诉么玉兰要求其搬出争议房屋，停止对宋淑华所有权和居住权的侵害。一审法院认为，原告么玉兰与被告唐山凤辉房地产开发有限公司签订的两份《商品房认购协议书》具备商品房买卖合同的主要内容，被告凤辉公司已经按照约定收受了购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同；该合同系由双方当事人签字盖章，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。由于原告与被告凤辉公司2017年1月24日签订的第二份《商品房认购协议书》已经对2007年3月15日签订的第一份《商品房认购协议书》的内容依法进行了变更，双方应按照2017年1月24《商品房认购协议书》确定权利义务，原告作为玫瑰庄园5门301室房屋买受人，有权基于合同履行而占有使用该房屋。被告凤辉公司辩称原告并非玫瑰庄园5单元301室房屋买受人，被告从未向原告出售过此房屋的意见与事实不符，于法无据；而其对于2017年1月24《商品房认购协议书》及收据内容的重大误解，并未在合理期限内主张过撤销，故对被告凤辉公司的辩称意见，本院不予支持。被告凤辉公司在与原告签订《商品房认购协议书》并向原告交付房屋后，原告取得了玫瑰庄园5门301室房屋合法的物权期待权与占有利益，被告凤辉公司无权再对同一房屋再行处分；被告韩大朋、宋淑华为了居住而购买房屋，理应对房屋的占有使用情况予以考察，其应当知道被告凤辉公司对于玫瑰庄园5门301室房屋已处于无权处分状态，在其应知出卖人无权处分该房屋的情况下，仍以明显低于市场标准的价格予以购买，足以说明其与被告凤辉公司存在共同的主观恶意，三被告的行为严重侵害了原告么玉兰的合法权益，故三被告所签订的《商品房买卖合同》及进行的买卖行为应为无效。原告诉请理据充足，本院予以支持。被告韩大朋、宋淑华辩称于2016年3月5日以81万元的价格购买房屋与其备案登记的《商品房买卖合同》内容不符，不能产生公示效力，更不能对抗购买并占有同一房屋的原告，故对被告韩大朋、宋淑华的辩称意见本院不予采纳。遂判决：被告唐山凤辉房地产开发有限公司与被告韩大朋、宋淑华之间签订的路北区兴源里玫瑰庄园5门301号（含地下室）房屋买卖合同及进行的买卖行为无效。案件受理费13727元，保全费5000元，由唐山凤辉房地产开发有限公司负担9363.5元，由被告韩大朋、宋淑华负担9363.5元。二审诉讼中，上诉人韩大朋、宋淑华提交证据一、补交物业费收据，证明上诉人已经与物业公司进行了交接手续。证据二、房屋租赁合同，证明房屋已在上诉人控制之下。上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司对上诉人韩大朋、宋淑华提交的证据发表质证意见称：对真实性合法性无异议，本案诉争房屋所有权已经转让给韩大朋，对其依据所有权所主张的行为没有异议。被上诉人么玉兰对韩大朋、宋淑华提交的证据发表质证意见称：该两份证据上诉人应在一审提交，不能作为二审新证据使用。证据一，凤辉物业公司与上诉人凤辉公司实质上是两个名称，一套人马，包括上诉人宋淑华等人与被上诉人就房产问题发生冲突时，物业公司也参与了该次冲突，并且是以宋淑华代理人的身份替宋淑华主张，该证据完全是事后在二审阶段上诉人一方与物业公司串通好后开具的收据，也没有相关记录证实交款的客观事实。证据二，同收据的意见。所谓的承租人周宏斌也没有出庭作证，如果仅凭房屋租赁合同就证明其所享有房屋权利，我们的房屋也可以拿出其他的合同。被上诉人么玉兰提交证据一、煤气费和有线电视费交费等票据，证明其在玫瑰庄园五门301室居住期间交过煤气费和有线电视等费用。证据二、么玉兰与董庆柱的手机短信，证明2017年1月凤辉房地产法定代表人董庆柱给被上诉人发短信，让其去补交房屋尾款。上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司对被上诉人提交的证据发表质证意见称：对证据一数字电视维修证明的真实性和证明目的不认可，对电视网络收款票据的证明目的不认可，不能证明被上诉人是以房屋所有权身份交纳的。对燃气检查服务告知单的证明目的不认可，与本案无关，且签字人不是被上诉人。对证据二的证明目的不认可，不能证明给被上诉人发信息的为我方法定代表人，也不能证明短信内容是为了让被上诉人交纳房款。上诉人韩大朋、宋淑华对被上诉人提交的证据发表质证意见称：对证据一数字电视维修证明质证意见同凤辉地产，对电视网络收款收据，不能证明此收据针对的是玫瑰庄园301室，只能证明被上诉人交过网络电视的费用，与本案无关。对燃气检查服务告知单的质证意见同凤辉地产，不能证明是被上诉人在此居住。对证据二的质证意见同凤辉地产意见。本院二审查明：2018年6月12日一审法院开庭审理本案时，韩大朋、宋淑华称签订商品房买卖合同的时候，与唐山凤辉房地产开发有限公司法定代表人梅子杰有亲戚关系。当时没有去察看房源，因为是亲戚关系。买房子是用于居住。本院二审查明的其他事实与原审法院认定事实相同。本院认为，被上诉人么玉兰2007年与上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司签订《商品房认购协议书》，购买玫瑰公寓南楼3单元502室及地下室，并交纳了一部分房款。通过被上诉人提交的2017年1月24日的《商品房认购协议书》、收款收据及2014年6月20日唐山凤辉房地产开发有限公司出具的么玉兰在玫瑰庄园5门301室居住，产权证正在办理中的证明，能够证实么玉兰与唐山凤辉房地产开发有限公司已经对2007年3月15日的《商品房认购协议书》的内容进行了变更。唐山凤辉房地产开发有限公司已实际向么玉兰交付了玫瑰庄园5门301室房屋，么玉兰取得了该房屋合法的物权期待权与占有利益。唐山凤辉房地产开发有限公司在已将玫瑰庄园5门301室房屋出售且交付给么玉兰后，又于2017年5月16日就该房屋与上诉人韩大朋、宋淑华签订《商品房买卖合同》，主观上存在恶意。上诉人韩大朋、宋淑华在购买涉案房屋前没有到该房屋实地查看，并以明显低于市场标准的价格予以购买，且其自称与唐山凤辉房地产开发有限公司的原法定代表人有亲戚关系，故一审法院确认唐山凤辉房地产开发有限公司与韩大朋、宋淑华存在共同的主观恶意，其行为严重侵害了么玉兰的合法权益，签订的《商品房买卖合同》及进行的买卖行为无效并无不妥。故上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司与韩大朋、宋淑华的上诉主张均理据不足，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14300元，由上诉人唐山凤辉房地产开发有限公司负担7150元，由上诉人韩大朋、宋淑华负担7150。本判决为终审判决。审判长 姚春涛审判员 徐万启审判员 毕雪维 二○一八年十二月五日书记员 王 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