云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)云0126民初1971号原告：石林黎明物业有限公司，住所地：云南省昆明市石林县鹿阜街道办事处东城区竹雨雅苑**。统一社会信用代码：91530126750652139F。法定代表人：尹立明，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢春，该公司员工。特别授权代理。委托诉讼代理人：姜红波，云南星昊律师事务所律师。特别授权代理。被告：周芳，女，1978年3月20日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市石林彝族自治县，现住石林彝族自治县。委托诉讼代理人：李照宗，云南薄法律师事务所律师。特别授权代理。原告石林黎明物业有限公司(以下简称黎明物业公司)与被告周芳物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎明物业公司的委托诉讼代理人谢春、姜红波，被告周芳的委托诉讼代理人李照宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林黎明物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院判令被告支付原告2015年至2018年年底物业管理服务费8886.56元及滞纳金4332.00元，两项合计人民币13218.56元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告是石林县天奇花园177—5幢的业主，2009年5月25日，原告与被告所在小区的开发单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定：原告作为被告所在小区的物业管理单位，对原告所在小区进行物业管理服务，并约定该小区多层住宅、四、六联排别墅住宅按照0.6元/月/m2计算物业服务费，两联排别墅按照0.8元/每月/m2计算物业服务费，单体别墅按照1.0元/月/m2计算物业服务费，商铺1.5元/月/m2计算物业服务费。合同签订后，原告进驻被告小区，对该小区进行物业管理，但至今为止，被告拖欠物业管理费不予交纳。期间，原告多次在小区内粘贴公告，要求被告缴纳物业管理费，但被告至今未支付。庭审中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告支付2015年至2018年每年物业费3518.00元（258.17m2×1元/m2×12月），每年的垃圾清运费120.00元及每年的水电费公摊300.00元，四年合计14072.00元；2.判令被告支付2015年的违约金3246.00元（3098元×0.001元/天×1048天），2016年的违约金2113.00元（3098元×0.001元/天×682天），2017年违约金982.00元（3098元×0.001元/天×317天），合计违约金6341.00元。被告周芳答辩称：2015年之前的物业管理服务费已超过诉讼时效，不应得到支持；物业管理服务费1元/m2/月与业主手册中约定的不符，不应得到支持；水电公摊费300元/年超过了业主手册中载明200元/年，不应得到支持；违约金计算标准过高且计算方式显失公平，应属无效条款。庭审中，原告黎明物业公司围绕其诉讼请求依法向本院举证如下：1.《前期物业服务合同》。欲证实原告与涉案小区的建设单位签订有合同，合同对物业管理的期限、物业费的收取标准、公共照明电费、水费、共用部位、共用设施设备的维修基金等方面作出明确约定。2.《授权委托书》。欲证实2011年5月25日，石林电力工程发展有限责任公司授权原告对其开发的楼层房收取配套费3000元/户，该笔费用用于支付开发公司欠原告的物管费；该小区自2009年到2011年期间，开发公司免收业主物管费。3.《昆发改审批办【2009】47号文件》。欲证实原告是按照昆明市发展和改革委员会的文件要求，按照每户每年120元收取城市生活垃圾处理费。4.《昆明市物业服务代收标价牌》7份、《水费单》12份。欲证实原告所管理的涉案小区自2011年到2017年7年期间，小区公共水、电费的收支情况、交纳垃圾清运费的情况。5.《文件发文登记表》3份、《通知》19份；6.《太阳能维修登记表》1份；7.《借用钥匙登记本》1份；8.《来访人员登记表》1份；9.《小区物品出入登记表》1份；10.《签到表》1份；11.《业主诉求登记表》1份；12.《设备运行维修记录》1份；13.《维修服务单》1份、《诉求服务单》1份；14.《现场照片》1组；15.《通知》2份、《统计表》1份；16.《施工合同》1份；17.《场地使用协议》1份、《合同》1份。欲证实原告在管理服务期间对入住业主的违章装修、侵占共用绿地的行为进行制止，对违章违建情况进行通报公示，并下发通知要求整改，期间对流浪狗进行了清理；对小区内业主太阳能损坏反映情况进行维修更换；对进出小区相关车辆、物品进行登记管理，并安排工作人员对小区提供安保服务；对小区业主内共有设施设备进行检查、维修；在物管办公区粘贴工作人员岗位职责告示、联系方式，并为小区业主接收快递物品，该小区在2013年被评为石林县平安小区及云南省园林小区；2016年12月21日，石林县住房和城乡建设局要求石林县辖区物管公司对小区监控进行改造联网；2018年3月份，原告对涉案小区监控系统及门禁系统进行改造，并要求各业主交纳相关改造费；2017年10月2日，原告与唐桂芬签订《淤泥施工合同》，原告对小区内水沟淤泥进行清理，支付清理费10万元；与中铁建电气化集团有限公司签订《场地使用协议》，免费提供给其修建3G信号站；2015年8月16日，原告与石林佳怡广告有限公司签订合同，由石林佳怡广告有限公司对小区安装宣传栏，其中1/3使用权归广告公司使用，2/3使用权归原告管理使用，履行了各项物业管理和服务义务。18.《土地使用权证书》1份。欲证实位于小区西北面的3.22亩空地产权属于石林电力工程发展有限公司。19.《房屋信息查询摘抄表》1份。欲证实被告是石林天奇花园小区****房屋的所有权人。20.《天奇花园物业服务协议》1份。欲证实原告与被告签订物业服务合同，约定原告对被告的房屋提供物业管理服务，其中联排别墅物管费为每月1.0元/㎡，逾期付款按照日3‰交纳违约金。21.《物管费业主意见》笔记本1份、业主诉求登记表1份。证实原告通过电话催收的方式向被告周芳催缴过物业费，被告辩解超过诉讼时效无事实及法律依据。22.原告在诉讼中申请证人范某出庭作证。证人范某陈述：我是原告公司的员工，在2016年6月份左右到原告公司上班，平时主要负责催收小区内逾期未交纳物业费。对于欠交物业费的业主，我们通过在小区公示栏内进行粘贴公示、在业主单元门上粘贴催收通知及打电话、发短信等方式进行催收。催收时，如果业主在家，我们把催收的通知发给业主。由于我们在催收物业费过程中使用座机，用该座机发短信只能发十条左右，发完后要清零，所以现在找不到之前向被告发短信催收物业费的依据；被告家是同事李华和我打电话催收的；在业主家门粘贴催收通知等材料，因为粘贴催收通知的依据已经被定期清除，故无法提交。被告质证后对原告提交的第1组证据的真实性予以认可，不认可合法性，因为原告没有按照物业管理条例的规定进行招投标，其中收费标准高于业主手册中的收费依据，违约金显失公平，属于无效条款；第2组证据与本案没有关联。对第3、19组证据的三性无异议；对于第4组证据中的标价牌，系原告单方制作，不认可该证据的三性。水费单没有其余证据来印证，属于单方制作，不予认可；对第5组至第14组证据只能表示制作了相关材料，不能证实实施了物业管理服务，原告方提交的证据没有管理服务的结果相互印证；第15组证据与服务合同没有联系；对第16组证据不予认可，因为没有其余证据印证原告实施了清理淤泥；第17组证据，因被告方没有参与，对该证据不清楚；对第18组证据的真实性予以认可，但不能证实该范围的卫生不属于原告管理；第20组证据，我方并未见过该协议，不清楚；第21组证据不能证实信息已经传递到被告方，系原告方单方制作的证据，不予认可，业主诉求登记表系原告单方制作，不能证实告知过业主；第22组证据的证人证言无法证实向业主进行过催收，无法证实催收的信息到达业主。本院认为，原告提交的第1、3、4、18、19、20组证据内容真实、形式合法、与本案存在关联，本院对三性予以采信；第2组证据，与本案物业管理费没有关联，本院不予采信。原告提交的第5组至第17组、21组证据系原告的工作台账资料，能反映出原告在提供物业管理服务期间对石林天奇花园小区履行了物业管理和服务，在被告无相反证据推翻的情况下，本院予以确认并在卷佐证；对第22组证据，因无其他证据相互印证，本院不予采信。庭审中，被告周芳向本院举证如下：1.石林彝族自治县爱国卫生运动委员会文件。证实涉案小区垃圾成堆，存在卫生死角，原告未履行职责。2.业委会整改通知和业委会备案文件。欲证实原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面未履职。3.天奇花园业主手册。欲证实水电的公摊为每年200元及其他费用的收取标准约定。4.照片22张。欲证实原告在安全、卫生、绿化、设施设备维护、秩序管理各方面存在未履职的问题。原告质证后对第1组证据的三性不予认可，该文件不完整，也没有原件核实，且不能对抗被告缴纳的物业管理费的义务，其中涉及的空地权利人为石林电力工程发展有限公司而非天奇花园小区；第2组证据的三性均不予认可，备案是否有三分之二以上的业主签字不得而知，且该证据与本案没有关联性；第3组证据没有物管公司和业主的签字，不予认可；第4组证据的真实性予以认可，但不认可证明目的，无法证实原告管理及服务不到位。本院认为，结合原告提交的第18组证据，照片及该文件中所指的地点使用权人为案外人，故本院对该被告提交的第1组证据的关联性不予采信；第2组证据与本案无关，本院不作评判；第3组证据系无人签字签章的空白协议，本院对合法性、关联性不予采信；第4组证据反映不出拍摄时间，但能够在一定程度上反映出天奇花园小区设施设备维护、秩序管理方面的状况，本院收录在卷。经审理，本院，本院确认以下法律事实：被告周芳系石林天奇花园小区****房屋所有权人。9年5月25日，原告与石林天奇花园小区的建设单位石林天奇电力发展有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：由甲方（石林天奇电力工程发展有限公司）选聘乙方（原告）对石林天奇花园小区提供前期物业管理服务；前期物业服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾收集、清运及雨污水管道的疏通；4.公共绿化养户和管理。5.车辆停放管理；6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；8.物业档案资料管理。在物业管理区域内，乙方提供的其他服务包括：家庭有偿维修服务；家政服务；水费代收代缴服务；受业主委托的其他服务。物业服务费用部分约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.6元/月.m2，高层住宅：一层至六层1.20元/月.m2，七层至顶层：1.5元/月.m2（水池清洗30元/户.年），单体别墅住宅：1.00元/月.m2，两连排别墅住宅：0.8元/月.m2，四、六联排别墅住宅：0.6元/月.m2，商铺：1.5元/月.m2，车库：0.6元/月.m2，公共照明电费、公共用水费，按实际发生费用按户数进行分摊。该合同还约定：“本合同期限自2009年6月1日至2014年12月30日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同到期时，业主大会尚未成立时，本合同自动延期。”《前期物业服务合同》签订后，原告入驻天奇花园小区提供物业管理服务。2009年11月14日，被告周芳作为石林天奇花园小区177幢5号联排别墅业主与原告签订《天奇花园物业服务协议》，约定该房屋建筑面积为251.27平方米，并对物业管理服务相关内容进行约定，其中第四条明确：1.物业服务费用……D、独栋别墅1.2元/平方米?月；联排别墅1.00元/平方米?月；公共照明电费、公共绿化水费：按0.5元/平方?月进行预收……。自2015年起，被告拒不向原告交纳物业管理服务费。原告催收无果，遂诉至本院。本院认为，物业服务合同是物业服务企业与业主或业主委员会之间就物业管理服务及相关的物业管理活动所达成的权利义务关系的协议。针对被告提出原告主体不适格的问题，《物业管理条例》第二十四条规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业”。可见该条例规定是提倡而非必须，属管理性而非效力性强制规定，并且被告主张案涉物业服务协议无效的理由也不符合《合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的情形，本院认为原告系案涉物业服务合同的签订者及实际履行者，是本案适格原告，对被告关于原告无诉讼主体资格的辩解意见本院不予采纳。针对诉讼时效的问题，《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间自最后一期履行期限届满之日起计算。”因原告的主张是基于同一法律关系、同一物业服务合同的持续履行而提出的，应视为同一债务分期履行的情形，现该物业服务合同权利义务仍未终止，故本院认为被告关于2015年以前的物业管理费已过诉讼时效的辩解意见本院亦不予采纳。关于被告是否应当交纳物业管理服务费的问题，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”在该小区成立业主大会及业主会员会之前，石林天奇电力工程发展有限公司作为小区建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》属合法有效协议。被告周芳作为该小区业主，该物业服务合同对其具有约束力。合同签订后，被告在享受了原告提供的物业服务的同时，应当按照合同约定履行交纳物业服务费用的义务。故被告自2015年至今拒不按约定向原告交纳物业管理服务费的行为显然不具备事实及法律依据，对原告要求被告支付物业服务费的主张本院予以支持。关于物业管理服务费的数额，原告于庭审中变更要求以原告同被告本人签订的《天奇花园物业服务协议》约定的标准，按联排别墅1.00元/㎡/月的标准收取，但该标准高于《前期物业服务合同》中约定的0.60元/㎡/月的标准，且2015年前，双方实际履行的标准是《前期物业服务合同》中约定的0.60元/㎡/月，面积为251.27平方米，故对原告要求按1.00元/㎡/月的标准计算收取物业费的请求，本院不予支持。按照《前期物业服务合同》中约定的0.60元/㎡/月的标准，被告每年应向原告交纳的物业管理服务费为1809.14元（251.27m2×0.6元/m2/月×12月）；对于垃圾清运费120元/年，原告提交了《昆发改审批办【2009】47号文件》予以证实收取该费用的标准，本院予以支持；对水电费公摊，按照双方签订的《天奇花园物业服务协议》中“公共照明电费，公共绿化水费：按0.5元/平米?月进行预收”的约定，原告也提交了水电费收支票据证实该水电公摊的产生及金额，在庭审中，原告也对此费用的产生及金额作出了合理说明，且原告主张的300元/年并未超出双方约定的标准，本院予以支持。据此，被告欠交费用计算为：8916.57元〔（1809.14元+120.00元+300.00元）×4年〕。对原告主张的违约金，被告在长达四年的时间里享受了物业服务，却拒不交纳物业服务费的行为违反法律规定及双方约定，已构成违约，依法、依约均应承担违约责任。但原告主张的违约金过高，本院结合本案双方物业服务合同的履行情况，酌定违约金为被告欠交费用总金额的20%。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十四条、第二十六条、第四十一条第一款及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、由被告周芳于本判决生效之日起十日内支付原告石林黎明物业有限公司2015年至2018年的物业管理服务费、垃圾清运费、水电公摊费合计8916.57元。二、由被告周芳于本判决生效之日起十日内向原告石林黎明物业有限公司支付欠费金额8916.57元20%的违约金，计1783.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费130.00元，减半收取65.00元，由被告周芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  李翠芬二〇一八年十二月二十日书记员  毕向红