海南省三亚市城郊人民法院民事判决书（2018）琼0271民初7273号原告：陈某豆，女，1991年9月25日出生（公民身份号码：×××），汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：柴思异，上海百悦律师事务所律师。被告：张某，男，1982年4月8日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人:王竹，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人:麦尚杰，海南建亚律师事务所实习律师。第三人：陈某志，男，1964年6月15日出生（公民身份号码：×××），汉族，住址：浙江省平阳县。委托诉讼代理人：柴思异，上海百悦律师事务所律师。原告陈某豆与被告张某，第三人陈某志房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年8月8日立案后，依法适用简易程序审理，于2018年8月31日第一次公开开庭进行了审理，原告陈某豆的委托诉讼代理人柴思异，被告张某的委托诉讼代理人王竹、麦尚杰到庭参加诉讼，后经本院审查陈某志与本案处理结果有利害关系，本院依职权追加陈某志为本案第三人参加诉讼，于2018年11月7日第二次公开开庭进行了审理，原告陈某豆及第三人陈某志的共同委托诉讼代理人柴思异，被告张某的委托诉讼代理人王竹、麦尚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈某豆向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年3月1日至5月31日拖欠的房屋租金30000元；2018年6月1日起至被告实际返还房屋之日止房屋租金及房屋占用费，按照每月人民币66680元计算，截止2018年7月31日暂计133360元；2.判令被告向原告支付房租滞纳金55200元（第一季度滞纳金以30000元为基数自2018年2月28日计算至2018年8月31日共计36800元；第二季度滞纳金以30000元为基数自2018年5月31日计算至2018年8月31日共计18400元）、物业费暂计34646.7元（含公共水电分摊，自2018年3月1日计算至实际返还房屋之日），据实结算水电费；3.判令被告向原告支付违约金6万元；4.判令被告立即向原告返还租赁房屋及相关设备；5.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭确认滞纳金计算标准为第一季度3万元的滞纳金从2018年2月28日计算至2018年8月31日，每天每套房屋100元，合计每天200元，天数184天，共计36800元；第二季度滞纳金从2018年5月31日计算至2018年8月31日，每天每套100元，合计每天200元，天数92天，合计18400元。庭审后，原告向本院书面申请撤回第4项诉请求。事实和理由：2018年2月5日，原被告签订两份《房屋租赁合同》，被告承租原告所有的三亚市××区半岛龙湾A1-X、A2-X房屋，两份租赁合同期限均自2018年3月1日至2021年3月1日止。两份合同约定A1-X与A2-X第一年租金合计80万元（季度租金合计20万元）。租金每季度结算一次，应于应缴费当月1日前支付到位，租赁期间的物业费、水电费、有线电视费、燃气费由承租方负责。两份合同约定，租赁合同押金各3万元，押金待合同期满或终止且承租方付清一切应付费用并得到出租方确认后凭押金条收据无息返还。两份合同另约定，承租方逾期交付房租，每逾期一日应按照月租金的千分之三向出租方支付滞纳金，无故拖欠房租达30日的视为违约。合同双方任何一方未能履行合同的，另一方有权提前解除合同，所造成的后果均由违约方承担，并应无条件支付违约金3万元。合同签订后，原告按照合同约定充分履行了己方义务，但是被告却无视合同约定，频繁出现延迟支付租金以及拖欠租金的行为。截至原告起诉，被告仍拖欠第一季度租金3万元，未支付第二季度租金。综上，原告认为被告的行为违反了合同约定，侵害了原告的合法权益，原告有权合法解除合同并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特诉至法院，请求人民法院判如所请。被告张某辩称：原告的诉求没有事实和法律依据，首先，被告已经累计向原告支付押金及租金共计21万元整，剩余5万元与被告自行购买的空调以及物业费相抵扣，抵扣完毕被告只需要向原告支付6000元，故原告以租金3万元为基数计算滞纳金没有事实依据；其次，2018年6月25日，被告已经将之前的逾期缴纳租金的滞纳金数额与原告方谈妥，并分两笔向原告支付，共计4500元；最后，原告违反合同在先，没有及时将涉案房屋损坏处进行维修，导致原告租赁房屋不能正常经营使用，原告要求被告支付违约金亦没有事实依据。第三人陈某志辩称：陈某豆与张某的租赁合同，合同期限为3年，张某要求提前解除合同系违约行为，应当承担违约责任。合同的成立与生效问题，请法院依法判决，第三人认可涉案合同依法成立并有效。本院经审理认定事实如下：位于三亚市××区半岛龙湾A2-X别墅登记在陈某豆名下[产权证号：琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号]，位于三亚市××区半岛龙湾A1-X别墅登记在陈某豆、陈某志名下[产权证号：琼（2016）三亚市不动产权第XXXX号]。2018年2月5日，陈某豆（甲方、出租人）与张某（乙方、承租人）通过中介方三亚志诚远业房地产有限公司的员工朱奕庭就位于三亚市××区房的租赁事宜分别签订了两份《房屋租赁合约》，两份合约均约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作接待使用，乙方已对甲方所要出租的房屋做了充分了解并愿意租用，租赁期间为2018年3月1日至2021年3月1日，房屋租金为每套每月33340元，租金支付方式为每季度结算一次，乙方须在应缴费当月1日前将租金交给甲方，甲方收取乙方每套房屋人民币3万元作为押金，押金待合同期满或终止且乙方付清一切应付费用并得到甲方确认后凭押金收据三个工作日内无息退还；合约第6.6条约定，乙方应按时缴纳租金，逾期交付房租，每逾期一天，应按月租金的千分之叁向甲方支付滞纳金，无故拖欠房租达30天视为违约；合约第6.7条约定，甲乙双方任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家有关法律法规，另一方有权提前解除本合同所造成的后果由责任方承担，并应无条件赔付另一方违约金人民币叁万元；合约第6.8条约定，在租赁期间，此物业所产生的物业费、水电费、有线电视费、燃气费由乙方负责，甲乙双方交接时核对水、电表读数，此前费用甲方在合同生效前结清，乙方已收到该物业钥匙叁把；合同第10条备注约定每套租金第一年40万元整，第二年为42万5千元，第三年45万元，该条还约定乙方已知甲方此套房屋有抵押，若之后甲方需抵押房屋，甲方需书面通知乙方。该合同有甲方代理人朱某庭及乙方张某签名按手印，并有第三方三亚志诚远业房地产有限公司的盖章。合同签订后，陈某豆依约向张某交付房屋钥匙，张某于2018年3月4日通过银行转账向陈某豆支付13万元，2018年3月28日通过银行转账向陈某豆支付8万元,2018年4月2日通过银行转账向陈某豆支付2万元,2018年4月9日通过微信转账向陈某豆支付6000元，2018年6月25日张琳通过微信转账的方式向陈某豆支付4500元，共计支付240500元。庭审中，双方共同确认，以上240500元的款项包含押金6万元，第一季度租金170000元，其中4500元为滞纳金，张某尚欠陈某豆第一季度租金3万元。张某未缴纳2018年6月1日至实际返还房屋之日止的租金。2018年8月12日，陈某豆向张琳出具《通知函》，载明：“致张某：因贵方违反贵我方签订的半岛龙湾A1-X、A2-X号房屋《房屋租赁合同》。现我方郑重通知贵方：1、自本通知作出之日起，我方依法解除与贵方签订的半岛龙湾A1-X、A2-X房屋《房屋租赁合同》；2、请贵方于2018年8月17日前按照法律规定及《房屋租赁合同》约定的标准向我方返还全部租赁物；3、请贵方于2018年8月17日前按照《房屋租赁合同》约定承担相应水电费等。我方已委托朱某庭（188XXXX****）代为领受贵方返还租赁物，朱某庭的代理权限为：代为领受贵方返还的租赁物、代为记录返还租赁物当日的水电煤表读数。”该通知函于2018年8月13日通过EMS全球邮政特快专递（单号：1041735037230）以辽宁省大连市××区的地址邮寄给张某并在2018年8月17日被拒签退回，另通过EMS全球邮政特快专递（单号：10417XXXXXXXX）以三亚市天涯区南边海路半岛龙湾A1-X、A2-X的地址邮寄给张某并在2018年8月15日由单位收发章签收。庭审中，张某与陈某豆均认可涉案的两份《房屋租赁合同》已经解除，但对解除时间有争议。另查，涉案别墅A1-X的每月物业费为1513.89元，公共电分摊为108.14元，公共水分摊为43.25元，共计每月1665.28元；涉案别墅A2-X的每月物业费为1414.46元，公共电分摊为101.03元，公共水分摊为40.41元，共计每月1555.9元。庭审中，张某与陈某豆共同确认张某在租赁涉案房屋期间一直未缴纳物业费和公共水电分摊费。双方有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于双方谁存在违约行为的问题。张某辩称，因陈某豆没有及时将涉案房屋损坏处进行维修，导致张某租赁的涉案房屋不能满足其用以接待的目的，系陈某豆违约在先，张某享有单方解除权，为此张某向本院提供了房屋破损照片及其与陈某豆的短信记录，2018年2月6日11:38，张某向陈某豆发“你好陈小姐、合同昨天已经签完了，请尽快安排朱师傅把空调和泳池的排水还有一些细节活安排好。我这几天开完发票马上叫公司财务给你转款、麻烦你了、谢谢”；陈某豆回“好的”。2018年3月6日，张某发“你好陈小姐请问下朱师傅什么时候过来维修泳池和空调？还有你们之前物业有欠费”；2018年3月7日，张某发“两个别墅空调不能用的、和不转的需要更换8台新的挂机、2台柜机、泳池排水需要重新安装动力组、A1-X需要加一个天井架”。陈某豆对照片及短信记录不予认可，认为在陈某豆交房时以及合同履行的全部过程中张某从未提起房屋无法正常居住，也未提及涉案房屋不能满足其用以接待的目的，根据合同约定租金每季度结算一次，张某须在应缴费当月1日前将租金缴纳给陈某豆，而张某无故拖欠租金达30天，已构成违约。本院认为，张某在合同签订之后对涉案房屋提出让陈某豆进行维修，但未提出会影响房屋用于接待，反而陆续向陈某豆支付房租，张某的行为可以推定为其认为涉案房屋虽有些瑕疵，但是并不足以影响其租用涉案房屋用以接待，故张某以陈某豆交付的房屋未能达到其租用目的为由，主张陈某豆违约在先，本院不予采信。双方在签订合同后，应恪守履行，根据合同约定张某须在应缴费当月1日前将租金缴纳给陈某豆，第一季度缴纳租金的时间应为2018年3月1日，第二季度缴纳租金的时间应为6月1日，而张某在2018年6月25日向陈某豆缴纳滞纳金后至起诉之日止也未向陈某豆缴纳租金，张某无故拖欠租金达30天之久，已构成违约。故本院认定张某无故拖欠租金违约在先。2、关于合同解除时间问题。张某称其在2018年8月2日通过短信要求陈某豆收房，陈某豆不收，该时间应视为合同解除的时间，该短信载明“陈小姐我们最后一次通知你过来交接房子、我们会在这周末全部回东北、如果你们还没有人过来交接，我们会把钥匙交接给物业、所有后果你们自己承担、如果你们不回复、我们就当你默认此事了、谢谢”；陈某豆回“你我双方签署的合同依法成立和有效。我方严格按照合同履行义务，不存在任何违法违约行为。现严正告知你方，请你方严格按照合同履行己方权利义务。否则我方将追究你方的法律责任。你方如果任何通知、意见或建议的，请通过书面方式作出……”。陈某豆对此不予认可，并主张张某无故拖欠租金构成违约，陈某豆享有单方解除权，陈某豆于2018年8月12日向张某出具《通知函》，告知张某其与陈某豆签订的房屋租赁合同已解除，应视2018年8月12日为合同解除时间。本院认为，双方签订房屋租赁合同后，均受合同中的权利义务约束，张某提供的短信记录及照片均不能证明陈某豆存在违约行为，也并未向本院提交其他关于陈某豆违约在先的证据，因此张某在陈某豆方未存在根本违约的情形下，不具备单方解除租赁合同的权利，故对张某主张合同解除时间为2018年8月2日，本院不予采信。张某无故拖欠租金30天之久，已构成违约，陈某豆享有单方解除权，陈某豆于2018年8月12日向张琳出具《通知函》，告知张某因其违反合同约定，依法解除陈某豆与张某签订的《房屋租赁合同》，该《通知函》中载明的权利义务明确，且符合法律规定，本院予以确认，认定双方签订的合同已于2018年8月12日解除。3、关于涉案房屋钥匙的交还时间问题。张某主张其将涉案房屋钥匙在2018年7月中旬时便交付给房屋中介，并向本院提供其跟微信名为海南三亚别墅租售王某乃的微信聊天记录，该聊天记录中，王某乃表示张某向其交还陈某豆别墅的时间记不太清了，好像是7月中旬。陈某豆对该份证据不予认可，认为该聊天记录无法证明与本案有关联，经核实张某是在2018年8月16日将涉案房屋钥匙交还给物业的，张某交还钥匙的行为系其收到陈某豆邮寄的《通知函》的反应。本院认为，张某提交的2018年8月2日的短信中提到“我们会把钥匙交给物业”，说明8月2日张某并未交付房屋钥匙，而在张某又称他们已经在2018年7月15日将钥匙交付给中介，张某的前后说法互相矛盾，中介的回复也不是确定的时间，且张某提供的微信聊天记录无法证明其将钥匙已交还，而张某亦未有其他证据予以佐证，其应承担举证不利的后果，故对张某主张其在2018年7月15日左右将钥匙交付给陈某豆的说法，本院不予采信。陈某豆将《通知函》邮寄至张某的时间系2018年8月15日，陈某豆称张某于2018年8月16日交还涉案房屋钥匙是对收到《通知函》后的反应这一陈述具有一定的可信度，采信陈某豆的主张更接近于本案案件事实。故本院认定张某于2018年8月16日将涉案房屋的钥匙交还给陈某豆。4、关于抵扣4.4万元。张某主张其与陈某豆就一笔5万元租金的支付达成了抵扣约定，即张某负责代陈某豆支付本案租赁合同之前拖欠的物业费用和更换空调等维修费用共计4.4万元，视为张某向陈某豆支付的租金，剩余6000元已于2018年4月9日微信支付。张某认可其并未代付拖欠的物业费用，其提供一张三亚兴宏达制冷配件商行于2018年5月22日出具的关于格力柜机、挂机11700元的《收款收据》复印件。陈某豆对此不予认可。本院认为，从张某与陈某豆的聊天记录中确实反映出双方有谈过代付抵扣租金一事，但是张某并未实际代付物业费用，而仅凭其提供的《收款收据》复印件也不足以反映其购买了11700元空调用于涉案租赁房屋，因此，本院对4.4万元的抵扣款项不予认定。本院认为，陈某豆与张某签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的效力性强制性规定，该合同系合法有效合同，张某逾期缴纳租金，构成违约，该租赁合同已于2018年8月12日解除，张某于2018年8月16日将涉案房屋的钥匙交给陈某豆。关于拖欠租金数额问题。根据已查明的事实可以看出，张某尚欠陈某豆第一季度租金3万元；张某本应在2018年6月1日缴纳第二季度租金，但其一直未缴纳，陈某豆要求张某应向陈某豆支付第一季度欠付租金3万元及第二季度租金自2018年6月1日起至张某实际返还房屋之日止即2018年8月16日的房屋租金及占用费，按每月每套33340元支付，于法有据，本院予以支持。张某主张用押金冲抵租金，并不违反法律规定，本院予以采纳，但是张某要求用购买设备花费的11700元冲抵租金，因张某提供的证据并不能证明其主张，本院不予采纳。根据陈某豆与张某签订的合同，以及张某向陈某豆已经支付的租金及押金，张某还应向陈某豆支付欠付租金130740元（200040元+33340元×2套×2个月+33340元/30天×2套×15天-236000元）。关于物业费、公共水电分摊费及水电费的问题。庭审中，张某确认其在租赁涉案房屋期间并未缴纳物业费、公共水电分摊费，根据合同约定，在租赁期间的物业费、公共水电分摊费及水电费应由张某负担，张某在租赁期间未缴纳该费用已违反合同约定，陈某豆主张张某支付租赁期间的物业费及公共水电分摊费，于法有据，本院予以支持。根据已查明事实，张某应按每月1665.28元的标准支付A1-X房屋自2018年3月1日至实际返还房屋之日止即2018年8月16日的物业费及公共水电分摊费9991.68元（1665.28×6个月），按每月1555.9元的标准支付A2-3房屋自2018年3月1日至实际返还房屋之日止即2018年8月16日的物业费及公共水电分摊费即9335.4元（1555.9×6个月），综上，张某应向陈某豆支付物业费及公共水电分摊费共计19327.08元（9991.68元+9335.4元）。除物业费、公共分摊水电费之外，陈某豆还主张据实结算水费、电费，但未明确水电费的数额，属于诉求不明确，故本院对此不予支持。关于滞纳金问题。合同约定，逾期支付租金的，每逾期一日，则被告需要按月租金的千分之三支付滞纳金。而陈某豆诉求张某向其支付第一季度的滞纳金从2018年2月28日计算至2018年8月31日，每天每套房屋100元，合计每天200元，天数184天，共计36800元，第二季度滞纳金从2018年5月31日计算至2018年8月31日，每天每套房屋100元，合计每天200元，天数184天，共计36800元，明显过高，且张某已在2018年8月16日返还涉案房屋，因此，对于第一季度滞纳金本院调整为：张某应以尚欠租金30000元为基数按照年利率24%向陈某豆支付从2018年3月1日至返还房屋之日止即2018年8月16日，即3334元（169天×30000元×24%÷365天），对于超出部分本院不予支持；第二季度的滞纳金本院调整为：张某应以尚欠月租金100740元为基数按照年利率24%向陈某豆支付从2018年6月1日至返还房屋之日止即2018年8月16日，即5100元（77天×100740元×24%÷365天），对于超出部分本院不予支持。综上，扣除已支付的4500元滞纳金，张某应向陈某豆支付滞纳金共计3934元（3334元+5100元-4500元）。关于违约金问题。本案中，双方之间的租赁合同因张琳的原因解除，故陈某豆有权要求张某承担违约责任。损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。陈某豆主张的滞纳金已经是对因张某的违约行为给其造成的损失的赔偿，充分保护了陈某豆的权益，陈某豆也未举证证明其存在其他损失，其另行主张的违约金已经超出其实际损失，没有法律和事实依据，故对违约金部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张某于本判决生效起10日内向原告陈某豆支付租金130740元及滞纳金3934元；二、被告张某于本判决生效起10日内向原告陈某豆支付物业费及公共水电分摊费19327.08元；三、驳回原告陈某豆的其他诉讼请求。案件受理费人民币2834.18元（原告陈某豆已预交），由原告陈某豆负担566.8元，由被告张某负担2267.2元；保全费1770元（原告陈某豆已预交），由原告陈某豆负担354元，由被告张某负担1416元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员 吴小慧 二○一八年十二月二十六日书记员 王 丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。