广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）粤18民终2878号上诉人（原审被告）：清远市合创泰富房地产开发有限公司。住所地：清远市清新区。法定代表人：马军。委托诉讼代理人：陆嘉敏，广东亨信律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢坚荣,广东亨信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴济娣，女，1978年10月19日出生，汉族，住广东省清远市清新区委托诉讼代理人：何慧文，广东劲龙律师事务所律师。上诉人清远市合创泰富房地产开发有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人吴济娣商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2018）粤1803民初658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合创公司上诉请求：1、撤销一审判决，驳回吴济娣全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由吴济娣承担。事实和理由：一、涉案商品房因市政规划原因未能按照预期工程计划拉设居民楼永久用水管道，且管道燃气公司的拖延施工耗时一年多，整体项目直至2017年才完成验收，以上影响合同履行的因素涉及政府行为，并非合创公司作为开发商可控风险范围，故迟延交付房屋的过错不在于合创公司。涉案商品房未能在合同约定时间内完成竣工验收，但并不影响买受人正常使用房屋，现已经有一二百户在2016年已接收房屋入住，说明房屋完全符合双方约定的交付使用条件，不影响正常入住。二、因市政工程迟延以及回迁房税收问题，涉案商品房未能在约定期限办理房屋产权登记，以上非可控的政策因素表明，迟延办证并非合创公司故意或过失造成，由此导致涉案房屋迟延办证的责任不在于合创公司，且买受人主张的违约金过分高于损失，买受人为按揭购房，按照其与银行的约定，房地产证出具后将由按揭银行保管，故房地产证的办理对买受人利益根本无实际影响。请求二审法院撤销原判，驳回吴济娣的诉讼请求。吴济娣答辩称：第一，合创公司因自来水公司、燃气公司等第三方原因导致迟延验收合格，从而造成逾期交付房屋和逾期办证。该第三方的原因不是法定的违约免责事由，也不是约定的违约免责事由。根据合同相对性原则，合创公司应承担逾期交付房屋和逾期办证的违约责任。第二，本案逾期交付房屋及逾期办证的责任在于合创公司，一审认定的违约时间计算准确，认定的违约金金额符合双方合同约定，并没有过分高于造成的损失，因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。吴济娣向一审法院起诉请求：1、合创公司支付逾期交房违约金(从2016年7月1日起至实际交房日止，按日万分之三及已付房价款280086元计算,至2016年10月1日为7730元)；2、合创公司支付逾期办证违约金(从2017年1月1日起至报登记机关办证备案日止，按日万分之一及已付房款280086元计算,至2018年2月5日为11203元);3、本案诉讼费用全部由合创公司承担。一审法院认定的事实：2016年10月1日，吴济娣与合创公司办理交接手续（入户大门钥匙6把）。认定合创公司于2016年10月1日将验收合格的房屋交付吴济娣。2014年10月28日，吴济娣与合创公司签订《广东省商品房买卖合同》约定，吴济娣购买位于清远市清新区太和镇新城路中****房屋，房屋总金额280086元；合创公司应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格商品房交付吴济娣使用；合创公司如未按合同规定的期限将该商品房交付吴济娣使用，逾期超过90日后，吴济娣要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，合创公司按日向吴济娣支付已交付房价款万分之三的违约金；在商品房交付使用后90日内，报产权登记机关备案，并办理房地产权属证书。每逾期一日，合创公司应按已付房款的万分之一支付违约金，直至取得该商品房的房地产权证。合同签订后，吴济娣按约定支付合创公司购房款280086元。2016年10月1日，合创公司交付房屋。2017年4月24日，房屋验收合格备案。至今，合创公司没有办理房屋产权(不动产权)登记。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。合创公司与吴济娣签订的《广东省商品房买卖合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、逾期交房违约金。合创公司未能于2016年6月30日前交付房屋，是违约行为，应承担违约责任。合创公司应支付吴济娣逾期交房违约金7730元（280086×0.0003×92）。三、逾期办证违约金。合创公司没有依约为吴济娣办理房地产权登记（不动产权登记），是合创公司的责任，合创公司应承担违约责任。合创公司应支付吴济娣逾期办证违约金（从2017年1月1日起以280086元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止）。合创公司辩称过分高于损失，依据不足，不予支持。综上，一审法院判决：一、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付吴济娣的逾期交房违约金7730元，于判决生效之日起10日内付清。二、清远市合创泰富房地产开发有限公司应付吴济娣的逾期办证违约金（从2017年1月1日起以280086元为基数按日万分之一计付至办理产权登记日止），于判决生之日起10日内支付应付部分，以后每6个月支付一次。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费274元，折半收取137元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本院二审期间，合创公司提交了3至6号楼办证情况明细表，拟证明合创公司积极履行办证义务。本院组织双方当事人进行质证，吴济娣认为，办证情况明细表无具体的落款时间，不清楚具体办证时间，而且该证据只能证明计算时间的终止点，并不影响一审法院的判决，该证据与本案无关。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，合创公司已于2018年10月22日提交涉案房屋办理权属登记所需资料。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：一、合创公司提出的免责事由能否成立；二、合创公司应否向业主支付逾期交房违约金；三、合同约定的逾期办证违约金是否过高，应否调整。关于争议焦点一。合创公司认为其不应当承担违约责任并提出三个免责事由：其一是自来水公司转制交接导致未能按期拉设居民楼永久用水管道；其二是燃气公司拖延施工导致验收迟延；其三是部分房屋涉及土地征收后回迁房税收问题，影响整个项目房屋产权登记。根据涉案合同的约定，合创公司可以延期交楼及办证的理由仅包括不可抗力、政府行为及买受人违约。合创公司提出的自来水公司、燃气公司迟延均属于其与案外人之间的合同关系，涉及回迁房税收问题属于合创公司与政府部门协调的原因，并非合同约定的可以延期的理由，合创公司据此要求不承担违约责任，理由不成立，本院予以驳回。关于争议焦点二。根据涉案合同约定，交付的时间在2016年6月30日前，而交付的标准是商品房经清新区住房和城乡建设局工程竣工验收合格。根据查明的事实，合创公司交付房屋的时间是2016年10月1日。合创公司没有在双方约定交付房屋时间将竣工验收合格的房屋交付给业主，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于争议焦点三。如前所述，合创公司未按合同约定在交付房屋后90日内提交办证资料，存在逾期办证的事实，理应承担违约责任。合创公司要求调低违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约方要求调低违约金的条件是合同约定的违约金过高，法院在调整违约金时考虑的因素包括合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。本案中，合同约定的违约金为每日万分之一，基本符合本地区同类型案件的处理标准，一审判决在综合考虑上述因素后，按照合同约定确定相应的违约责任并无不妥，本院对此予以维持。综上，合创公司的上诉理由不成立，本院对此不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费274元，由清远市合创泰富房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 文审判员 肖惠文审判员 何 燕二〇一八年十二月八日书记员 张 婧书记员 冯敏静附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。