包头市中级人民法院   民事判决书   （2018）内02民终2394号   上诉人（原审被告）内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司。   法定代表人：吕庆福，系该公司董事长。   委托诉讼代理人：郭百文，内蒙古卓能律师事务所律师。   委托诉讼代理人：邓鑫，该公司员工。   被上诉人（原审原告）：张文，男，1975年8月8日出生，汉族，现住包头市。   被上诉人（原审原告）：张锦磊，男，1998年10月2日出生，汉族，现住包头市。   二被上诉人的共同委托诉讼代理人：郭焰，内蒙古久望律师事务所律师。   二被上诉人的共同委托诉讼代理人：马晓波，内蒙古久望律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：包头市科瑞装饰工程有限责任公司。   法定代表人：李翰文，系该公司总经理   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   被上诉人（原审被告）：包头市翰诚物业服务有限责任公司。   法定代表人李翰文，系该公司总经理   委托诉讼代理人：赵有成，该公司法律顾问。   上诉人内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司因与被上诉人张文、张锦磊、被上诉人包头市科瑞装饰工程有限责任公司、被上诉人包头市翰诚物业服务有限责任公司确认合同有效纠纷一案，不服内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初1577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司上诉请求，撤销一审判决，依法改判或者发回重审。案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，上诉人不应当承担返还1541600元房款、利息损失及返还43634.2元办理产权费等费用的责任。张文、张锦磊一方明知上诉人不具有预售许可证却坚持购买，对造成目前的结果具有明显的过错，上诉人一方不支付利息。张文、张锦磊一方购买本案争议底店后从2013年开始使用至今，且目前仍在对外出租并收取租金，在该种情况下，一审法院仍然支持张文、张锦磊一方利息的诉请于法无据不符合常理。（二）上诉人不应当承担返还43634.2元办理房屋产权费用的责任。一审中已经查明办理产权的费用由包头市翰诚物业服务有限责任公司收取，包头市翰诚物业服务有限责任公司也承认该事实，一审法院判决由上诉人承担责任违背基本事实。（三）上诉人一方未收到张文、张锦磊交付的购房款，不应承担返还房款的义务。张文、张锦磊出示的转账凭证中显示的收款人名称不一致，该笔费用由李翰文私自收取，上诉人不应当承担返还房款的义务。   张文、张锦磊辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案应当驳回上诉，维持原判。   包头市科瑞装饰工程有限责任公司与包头市翰诚物业服务有限责任公司辩称，对一审法院查明案件事实没有异议。但是对于判决第三项引用了合同无效的法律后果，合同无效按照合同法的规定，是返还财产，而且该房屋被上诉人张文一直在使用，这就形成了判决支付利息和权利义务不对等的法律后果，请求二审法院对利息部分予以改判。   张文、张锦磊提出诉讼请求：1、依法确认原告与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订的《预订房位置房号申请》无效；2、依法判令三被告向原告返还底店房款1241600元及从2013年4月2日起至实际付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；3、依法判令三被告向原告返还契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计43634.2元；4、依法判令三被告向原告返还公寓定房款30万元及从2012年7月28日起至实际付清之日止的利息，按中国人民银行同期贷款利率计算；5、本案诉讼费由三被告承担。   一审法院认定事实，二原告从2011年10月起陆续向内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司及东站商座销售中心交纳底店购房款，在2013年4月2日全部付清。同日，原告张锦磊与内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司签订《预订房位置房号申请》购买了东站商座底店一间，预订房位置房号申请编号为no.SD002，预订房屋2号底店，建筑面积90平方米，每平米31040元，预订房款1241600万元，同日，签收房屋交验单。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司给原告张文出具了收据四张，（1）No0080041收据内容为“今收到张文交来东站商座底店8002号500000元，2011年10月14日。”（2）No0080003收据内容为“今收到张文交来东站商座黄金旺铺8002号首付款300000元，2011年10月25日。”（3）No0060321收据内容为“今收到张文交来预订房款100000元，2012年1月16日。”（4）No0060323收据内容为“今收到张文交来订房款160000元，2012年2月29日。”（5）东站商座销售中心给原告张文出具了收据一张，No0132593收据内容为“今收到张文交来底店订房款100000元，2012年6月11日。”（6）东站商座销售中心给原告张锦磊出具了收据一张，No135101收据内容为“今收到张锦磊交来2号底店尾款81600元，2013年4月2日。”以上合计1241600元。同日，被告3包头市翰诚物业服务有限责任公司出具了收据一张，No0081151收据内容为“交款单位：张锦磊，收款方式：43634.2元，收款事由：契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费，2013年4月2日。”东站商厦配套费领取确认书，业主确认签字：张锦磊。张锦磊在签订协议时未满18周岁且无经济来源，张锦磊的上述民事行为均由其父亲张文完成，投资人实为张文。另原告张文购买了被告呼铁公司与科瑞公司共同发开的公寓一间，未签订任何购房合同，实际收取30万元公寓定房款，收款单位为二被告设立的东站商座销售中心。东站商座销售中心给原告张文出具了收据二张，（1）No0087321收据内容为“今收到张文交来六层33号公寓订金250000元，2012年6月28日。”（2）No0087337收据内容为“今收到张文交来公寓订房款50000元，2012年7月28日。”以上合计300000元。张文未领取该公寓钥匙。二原告按内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司要求打入呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司，收单行号（ＢＡＮＫＩＤ）03021920；商户号013400015201541（2012年1月16日转10万元；2月26日转10万元;6月11日转10万元;6月28日转25万元,其余二张褪色无法辨认）。另查明，2011年7月18日，二被告签订《包头市东河区站北路商业综合楼及地下停车场项目合作开发合同》，约定双方东河区站北路合作开发包头市××区商业综合楼项目，该项目属于内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司名下的商业房开发项目；二被告共同设立内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司“联益房地产开发项目部，该项目的开发、建设、销售及项目部的决策、管理按本合同约定执行”；以内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司的名义单独设立资金共管账户，项目资本金、为项目筹集的后续资金及项目所有经营收入均应进入该账户。二原告购买的上述房屋系由呼铁公司与科瑞公司合作开发的包头市××区商业综合楼及地下停车场项目，该项目至今未取得商品房预售许可证，亦未进行竣工验收。   一审法院认为，二原告购买了由二被告合作开发的房屋二套，双方形成商品房预售合同关系。原告的诉讼请求成立，法院予以支持。首先，该房屋至今未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方所签的合同《预定房位置房号申请》系无效合同，因此，二被告应承担返还原告购房款并赔偿损失的合同义务。其次，被告1以原告一方具有明显过错，被告一方不应支付利息，本金也应适当减少返回数额的抗辩理由缺乏事实和法律依据。在合同中约定的完善手续系二被告的义务，非二原告义务，二原告在订立合同、履行合同中没有过错，因而过错方在二被告，故二原告不应承担民事责任。第一，被告科瑞公司已认可收到原告订房款1541600元的事实，呼铁公司否认，不符合客观事实，按照《合作开发合同》约定出售东站商座（商铺），系二被告的民事行为，故二被告应承担合同无效的民事责任。第二，被告1以该申请中第二项已明确约定“申请人已知目前开发商相关手续，待开发商完善手续时和开发商签订《商品房买卖合同》，本申请未申请部分按《商品房买卖合同》约定为依据”进行抗辩，认为原告明知该项目无法签订商品房买卖合同且未取得预售许可，明确声明知晓该项目现状且无异议，对定购物业的状况已有充分了解，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”原告具有明显过错，被告一方不应支付利息，本金也应适当减少返回数额。该抗辩理由不能成立，因为按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二条的规定，取得商品房预售许可证后才能进行商品房预售的经营活动，这是呼铁公司作为房地产开发企业应知应履行的法定义务，其与科瑞公司在履行《合作开发合同》时违反法律规定预售商品房具有明显故意，该二公司的故意行为导致合同无效，因此，即使原告在签订《预定房位置房号申请》时已知“开发商相关手续”，合同无效的后果亦应由该二公司承担，而非购房人承担。况且，从该无效合同中“待开发商完善手续时与开发商签订商品房买卖合同”的内容可以看出，呼铁公司与科瑞公司已向原告承诺将会完善相关手续，这表明原告对合同无效没有过错。故二被告提出不应赔偿购房款利息、本金也应适当减少返回数额的主张无法律依据，抗辩不能成立。第三、二原告的购房款已汇入该二公司约定开立的共管账户，签订该无效合同的后果应由该二公司共同承担。呼铁公司未在该无效合同上加盖印章，及呼铁公司未直接收取预付的购房款的情形，均不影响呼铁公司依法应承担合同无效的民事责任。呼铁公司亦未向法庭提供证据证明签订该无效合同的后果应由科瑞公司单独承担。第四，被告包头市翰诚物业服务有限责任公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司法定代表人均为李翰文，被告包头市翰诚物业服务有限责任公司收取原告张锦磊办理产权证费用（契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费）共计43634.2元。办理产权证系被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的法定义务，即使该费用由被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司的关联公司被告包头市翰诚物业服务有限责任公司收取，但三被告依法依约也应共同承担返还责任。第五，关于被告1主张原告张锦磊于《房屋交验单》中签字确认接收到该房屋后，就将该房屋出租于第三人张磊等人。请求支付房屋占有使用费直至返还房屋时为止的问题，可另行主张。第六、被告2、告3以“购书是一个效力待定的合同，该房屋二原告已经租赁使用至今，所以原告诉请返还购房款和利息损失缺乏合同依据及法律依据。二原告人主观上是有过错的，应当承担相应的过错责任。”进行抗辩，与上述分析相矛盾，显然不能成立。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认原告张锦磊与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司）双方所签《预定房位置房号申请》无效。二、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张锦磊预订房款1241600元。三、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张锦磊利息损失（时间从2013年4月2日起至还清本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。四、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司、被告包头市翰诚物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张锦磊办理产权证交纳的契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计43634.2元。五、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张文预订房款300000元，并赔偿原告张文利息损失（时间从2012年7月28日起至还清本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。案件受理费9533.55元，由被告1、2负担。   本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提交了房屋验收单、诉争房屋现场照片，以上证据证明张文、张锦磊自2013年4月2日收房后一直使用本案争议房屋至今，一审法院判决上诉人返还本金外还支付利息没有任何事实和法律依据。张文、张锦磊对以上证据的真实性认可，其认为出租底店的目的是为了经营，在交清全部购房款的情况下，出租行为是合理的，这与支付购房利息是两种性质，不能混同抵消。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司向本院提交了六份已生效判决书，证明生效判决对类案底店均未支持利息损失。张文、张锦磊对以上六份判决均不认可，其认为每个房屋均有各自的不同情况，办理房屋权属登记是上诉人的法定义务，上诉人已经向被上诉人承诺可以办理权属登记，在无法办理的情况下应当退还购房款以及相应的利息。对当事人争议的事实，本院认定如下：双方当事人对张文、张锦磊购买东站商座底店一套、公寓楼一间的事实没有争议。本案争议底店于2013年4月2日交付张文、张锦磊使用。张锦磊代张文签订的《定购房位置房号申请》明确约定：“申请人已知目前开发商相关手续，待开发商完善手续时与开发商签订《商品房买卖合同》”。双方就本案争议公寓未签订任何购房合同，根据东站商座销售中心收据载明，张文、张锦磊交付公寓订金250000元、公寓定房款50000元。在本案立案时，本案争议公寓尚未向张文、张锦磊交付。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司提交的生效判决书与本案具有关联性，本院予以采信。   经本院审理查明的事实与一审法院审理认定的事实一致。本院予以确认。   本院认为，双方当事人争议的焦点问题在于：（一）内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司是否收取了张文、张锦磊购房款，并负返还购房款以及利息损失的义务；（二）内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司是否应当返还张文、张锦磊办理房屋产权证的相关费用。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司对其与包头市科瑞装饰工程有限责任公司共同开发本案争议房屋的事实没有异议，张文、张锦磊将购房款汇入卖方指定的账户，张文、张锦磊已经完成了支付房款的义务。内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司认为张文支付的购房款其未收到，该抗辩理由不符合案件实际情况。另，与上诉人合作的包头市科瑞装饰工程有限责任公司也认可收到该笔购房款，故对上诉人提出不应当返还购房款的上诉请求本院不予支持。张文、张锦磊自2013年接收本案争议底店后，一直占有使用至今，已获得收益，且张文、张锦磊签订《预定房位置房号申请》时对所订购房项目的现状有所了解，应承担一定的缔约过失责任，故一审法院支持张文、张锦磊底店部分的利息损失不当，对该部分利息损失本院依法予以改判。对于张文、张锦磊购买本案争议公寓，交纳房款属于订金、定房款，在卖方未能实际交付房屋的情况下，张文、张锦磊请求返还定房款及利息并无不当，一审法院对该部分认定正确。张文、张锦磊购买房屋时缴纳了相关办理房屋产权证的费用，办理房屋产权证是内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的的义务，包头市翰诚物业服务有限责任公司代为收取办理房屋产权证的相关费用并不能免除内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的责任。因此，一审法院判决内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司承担共同返还的义务并无不当。   综上所述，内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初1577号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项。即：一、确认原告张锦磊与被告内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司（内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司包头分公司）双方所签《预定房位置房号申请》无效。二、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张锦磊预订房款1241600元。四、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司、被告包头市翰诚物业服务有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张锦磊办理产权证交纳的契税、印花税、维修基金、测绘费、手续费、登记费共计43634.2元。五、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还原告张文预订房款300000元，并赔偿原告张文利息损失（时间从2012年7月28日起至还清本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。   二、撤销内蒙古自治区包头市东河区人民法院（2018）内0202民初1577号民事判决第三项。即：三、内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司与被告包头市科瑞装饰工程有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张锦磊利息损失（时间从2013年4月2日起至还清本金之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费9533.55元，由内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司、包头市科瑞装饰工程有限责任公司负担；二审案件受理费19067.1元，由内蒙古呼铁房地产开发集团有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 刘 纲   审判员 沈艳萍   审判员 李雅滨     二○一八年十二月二十四日   书记员 马林莹   附：本判决所适用法律条款   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。