湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂06民终4025号上诉人（原审原告）：訾金龙，男，1952年7月6日出生，汉族，住襄阳市樊城区。委托诉讼代理人：孙忠祥、张学山，襄阳市樊城区长宏法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：潘江明，男，1964年7月7日出生，汉族，住老河口市。委托诉讼代理人：罗锋、王丹青，湖北联帮律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵玉清，女，1953年8月7日出生，汉族，住老河口市。上诉人訾金龙因与被上诉人潘江明、赵玉清房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初680号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月8日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人訾金龙及其委托诉讼代理人孙忠祥、张学山，被上诉人潘江明的委托诉讼代理人王丹青、被上诉人赵玉清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。訾金龙上诉请求：二被上诉人所签的房屋买卖协议无效，返还江山馨园小区2号楼2单元302室；全部上诉费用由被上诉人潘江明承担。事实和理由：一、原判认定事实错误。1.上诉人与被上诉人赵玉清系夫妻，江山馨园小区2号楼2单元302室属夫妻共有财产。2008年10月28日，被上诉人潘江明把早已起草好的《房屋买卖协议》由其夫人李冬梅拿到被上诉人赵玉清家中，利用赵玉清精神不正常，连唬带蒙让赵玉清在买卖协议上签了字。事后，上诉人对签合同之事一直不知情。被上诉人赵玉清单方出卖夫妻共同财产无效。2.案涉房屋是集资建房，属经济适用房，按照法律规定在取得房产证5年后才能上市交易。江山重工以福利分房名义收购了该房，又伪造了赵玉清与潘江明签订的涉案房屋户主的变更协议的复印件。另外，被上诉人潘江明系江山重工在职中干，采用不正当手段，在未经出卖房屋共有人签字的情况下，为潘江明办理了房屋产权证和土地使用证。原判以潘江明持有非法取得的房屋产权证为依据，证明合同有效，违背物权法的规定。二、原判适用法律错误。潘江明辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，判决内容合理合法。请求驳回上诉。赵玉清辩称，2008年10月28日，潘江明的妻子拿着写好的协议书到我家让我签字，我当时退休在家一直在吃药，在他们的催促下，我迷迷糊糊签了字，之后也没有再见过他们，还强调过车库不卖。訾金龙一审诉讼请求：被告潘江明、赵玉清签订的房屋买卖协议无效并返还原告的房屋；被告潘江明承担本案诉讼费。一审法院认定：原告訾金龙与被告赵玉清系夫妻，二人均为湖北江山工业有限责任公司员工。2004年湖北江山工业有限责任公司为改善公司职工的生活居住条件在襄阳集资建房，售房采用积分排序法，因被告赵玉清在公司积分更多，故以被告赵玉清的名义购买江山馨园小区2幢2单元3层302室的房屋一套（建筑面积144.48㎡，另含底层面积为25.21平方米的储藏室一间）。2008年10月28日，被告赵玉清、潘江明签订《房屋买卖协议》，约定：“卖出人（甲方）赵玉清，买受人（乙方）潘江明，甲方自愿将下述房屋及其配套设施的所有权及相关权益卖给乙方，具体情况如下：所售房屋坐落于湖北省××小区××楼××单元××室，建筑面积144.91㎡，户型为江山馨园小区C型房，附带底层储藏室25.21㎡。本协议所指配套设施是指水电、天然气、物业管理、防盗设施、维修基金等与上述房屋相配套的设施及权益。甲方确认依法对该房屋及其配套设施享有共有权的权利人均同意该房屋及配套设施出售给乙方。甲乙双方共同在江山重工责任有限公司财务部及襄樊江山馨园物业管理有限责任公司办理房屋户名变更手续。乙方验房确认后，甲方交给乙方房屋钥匙（楼宇门钥匙二把、房门钥匙七把、仓房门钥匙六把），由乙方一次性付给甲方全部购房金，甲方出具收据并将房屋及相关材料交给乙方。上述房屋及其配套设施的所有权及相关权益（全部购房款），总价格为36万元。本协议自甲乙双方签订之日起生效。在乙方取得该房屋产权之前，甲方有责任配合乙方取得该房屋及其配套设施的所有权及相关权益。”被告赵玉清、潘江明在协议上签名。2008年11月2日及11月25日，被告潘江明分别将购房款29万元、7万元打入被告赵玉清指定的其儿子訾勇飞账户（户名：訾勇飞，卡号：95×××14）。同年11月26日，被告赵玉清出具收条一张，载明：“今收到潘江明全部购房（襄樊市馨园小区2-2-302）款共计36万元整。”后被告赵玉清将房屋交付被告潘江明使用。2012年6月29日-6月30日，湖北江山重工有限责任公司作为产权单位对该房屋买卖进行了审批。2012年7月5日，被告潘江明与湖北江山重工有限责任公司签订《襄阳市职工购买成本价住房售房协议书》，载明：“售房单位：湖北江山重工有限责任公司（甲方），购房人：潘江明（乙方）。甲方决定将坐落于长虹北路63号的住宅楼2栋2单元3层302号的一套住房出售给乙方。甲方出售给乙方的住房竣工于2011年，结构为砖混，房型为四室二厅，建筑面积144.48㎡，该房屋基本售价为1026元/㎡，计价面积144.48㎡，总价款155471.06元（房改办评估面积为计价面积，房管局确权面积为建筑面积）。根据襄阳市有关房改政策的规定，同意将该房屋全部产权出售给乙方。乙方应向甲方缴交房款155471.06元。乙方以成本价购房后，拥有全部产权，可以依法交易。……”被告潘江明缴齐房款后，湖北江山重工有限责任公司出具了收据，并加盖印章。2012年10月15日，被告潘江明办理了房产证。2018年9月27日，湖北江山重工有限责任公司出具情况说明一份，内容为“位于襄阳市××新区××北路××小区××楼××单元××室及底层储藏室，是湖北江山工业有限责任公司开发建设的房改房。2005年，湖北江山工业有限责任公司宣告破产后，由湖北江山重工有限责任公司管理房屋转让、登记等事宜。2008年10月28日，潘江明与赵玉清签订《房屋买卖协议》，约定赵玉清将上述房产及底层储藏室转让给潘江明。随后，双方向湖北江山重工有限责任公司提交了申请，要求变更房屋所有人。对此，我公司是知晓并认可的，并在2012年7月5日，与潘江明签订了《襄阳市职工购买成本价住房售房协议书》，为潘江明办理了房屋所有权证及国有土地使用证。”一审法院认为，本案争议的焦点为被告赵玉清与被告潘江明之间签订的《房屋买卖协议》是否有效。原告訾金龙诉称，该协议签订时，被告赵玉清患有双相情感性××，属无民事行为能力人，该《房屋买卖协议》无效。一审法院认为，原告向本院提交的被告赵玉清患有双相情感性××的诊断证明均为医疗机构于2018年出具的，在一审法院作出判决前，原告未提交有效的证据证明被告赵玉清在签订该协议时患有影响其民事行为能力的精神疾病，应承担举证不能的不利法律后果，故一审法院对原告的抗辩意见不予采信。原告辩称，《经济适用房管理办法》第三十条规定：“购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。”《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》第五条规定：“……（四）产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；……（六）上市出售后形成新的住房困难的。”第六条规定：“已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：……”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意；……（六）未依法登记领取权属证书的。”原告称，涉案房屋为原告訾金龙及被告赵玉清共同所有，购买该经济适用房不满5年，不能直接上市交易，该房屋买卖未按照法律规定办理相关手续，故该《房屋买卖协议》违反了法律的强制性规定，应为无效合同。一审法院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条之规定，合同因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，是指违反效力性强制规定。对于《中华人民共和国城市房地产管理法》关于共有房屋不得转让的规定，系管理性强制规定，不是效力性强制规定；《经济适用房管理办法》、《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》有关经济适用房不得交易的规定，因该规定系部门规章，不是法律或行政法规，不能作为判定合同效力的法律依据。因此，该《房屋买卖协议》是二被告真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制规定，系合法、有效的合同。对于原告訾金龙辩称其是本案涉案房屋共有人，对二被告买卖房屋不知情，《房屋买卖协议》无效。一审法院认为，庭审中，原告訾金龙本人陈述，开始被告潘江明以38.5万元的价格购买涉案房屋，后来因为原告称其不想卖车库，价格变动为36万元。又经一审法院查明，卖房款由被告潘江明转账支付给原告訾金龙的儿子訾勇飞，后原告搬离涉案房屋并将涉案房屋交付给被告潘江明使用，且本案争议房屋的管理单位向一审法院出具情况说明中亦认可赵玉清与潘江明对争议房屋的买卖情况，并于2012年9月19日为被告潘江明办理了房屋产权证及土地使用证。综合以上情况，一审法院认定原告对妻子赵玉清与被告潘江明之间签订《房屋买卖协议》是知情的，对原告辩称其不知情的抗辩理由一审法院不予采信。对于原告訾金龙及被告赵玉清辩称，此次房屋买卖并未约定底层25.21㎡的储藏室，且被告潘江明也未支付储藏室的价款，故储藏室不应归被告潘江明所有。一审法院认为，二被告签订的《房屋买卖协议》中，已明确约定所售房屋附带底层储藏室25.21㎡，房屋及其配套设施的所有权及相关权益（全部购房款）总价格为36万元。被告潘江明已履行了给付36万元购房款的合同义务，被告赵玉清也已于2008年将房屋交付于被告潘江明，2012年被告潘江明办理了房屋的权属证书，经依法登记变更为房屋所有权人，一审法院对原告訾金龙及被告赵玉清的抗辩意见不予采信。故对原告请求确认被告潘江明与被告赵玉清之间签订的《房屋买卖协议》无效并返还原告房屋的主张，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回原告訾金龙的诉讼请求。案件受理费6700元，由原告訾金龙负担。本院审理查明，一审法院认定事实属实，本院依法予以确认。本院认为，被上诉人赵玉清与潘江明于2008年10月28日签订《房屋买卖协议》。上诉人訾金龙称被上诉人签订上述协议时，精神不正常，但在本案诉讼中，提交的被上诉人赵玉清患有双相情感性××的诊断证明均为医疗机构于2018年出具，未提交签订协议时患有精神疾病的诊断证明。上述合同款由被上诉人潘江明转账支付给上诉人訾金龙的儿子訾勇飞，涉案房屋也已交付给被上诉人潘江明使用。被上诉人潘江明于2012年9月19日办理了涉案房屋的产权证及土地使用权证。上述合同已经履行完毕。上诉人訾金龙称其对涉案房屋买卖不知情，与常理不符。上诉人訾金龙主张本案房屋买卖协议无效，不符合合同法规定的合同无效的法定情形。上诉人訾金龙主张上述房屋买卖协议无效，返还江山馨园小区2号楼2单元302室房屋，本院不予支持。综上所述，訾金龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6700元，由上诉人訾金龙负担。本判决为终审判决。审判长  王淑青审判员  杨 文审判员  张耀明二〇一八年十二月二十四日书记员  张诗怡