福建省永安市人民法院 民 事 判 决 书 (2018)闽0481民再4号 原审原告：郑诚清，男，1978年4月8日出生，汉族，住福建省福清市。 原审被告：华夏（永安）房地产开发有限公司，住所地福建省永安市名流公馆****。统一社会信用代码：913504815575906856。 法定代表人：郑诚松，董事长。 原审原告郑诚清与原审被告华夏（永安）房地产开发有限公司（以下简称华夏永安公司）商品房销售合同纠纷一案，原审原告郑诚清于2018年5月14日向本院提起诉讼，本院于2018年5月25日作出（2018）闽0481民初1843号民事调解书，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2018年9月12日作出（2018）闽0481民监3号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告郑诚清，原审被告华夏永安公司法定代表人郑诚松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郑诚清再审中诉称，1.依法判令华夏永安公司继续履行《商品房买卖合同》，并按《商品房买卖合同》及相关法律法规规定向郑诚清交付房屋；2.依法判令华夏永安公司支付给郑诚清逾期交房违约金134,236.7元（按日万分之二计，从2015年1月1日起暂计至2018年5月6日止为1,222天，违约金为已付房款549,250元×0.02%/天×1,222天），并按合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日止；3.由华夏永安公司承担本案诉讼费。事实与理由：永安市含笑大道万年商业广场系华夏永安公司开发建设。2014年12月26日，郑诚清与华夏永安公司签订《商品房买卖合同》，约定郑诚清向华夏永安公司购买位于永安市含笑大道万年商业广场第6幢1单元105号店面，郑诚清按照合同约定支付了全部购房款549,250元，华夏永安公司于2014年12月26日向郑诚清出具了销售不动产统一发票。同时按合同第八条关于交付条件与期限之规定，华夏永安公司向郑诚清交付房屋的截止日期为2014年12月31日。然而至今为止，华夏永安公司仍未向郑诚清交付店面。郑诚清认为，郑诚清与华夏永安公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行自己的义务。郑诚清已经依约履行支付购房款549,250元的合同义务，而华夏永安公司却未依约将店面交付给郑诚清。依据《商品房买卖合同》第九条关于出卖人逾期交房的违约责任之规定:逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二[该比率应不小于本条第(1)项和第七条中的比率]的违约金。华夏永安公司逾期交房的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。 华夏永安公司辩称，对与郑诚清提交的《商品房买卖合同》无异议，该合同的印章属实，因合同未落款签订时间，确认签订合同的时间为出具购房款发票的时间，即2014年12月26日；华夏永安公司法定代表人郑诚松（不记得是华夏永安公司还是郑诚松个人，但郑诚松个人有一张银行卡为华夏永安公司使用）原向郑诚清的父亲郑寿香借款，有约定利息且已支付了利息；后期因无能力偿还全部借款，故将永安市含笑大道万年商业广场房产抵偿债务，未清偿的借款转为购房款，购房款不足部分，郑诚清以现金方式支付，具体抵债金额记不清楚；华夏永安公司出具《销售不动产发票（自开）发票联》没有条件限制，对买受人转账支付的、现金支付的或其他抵债的购房款均出具发票以确认；在协商以房抵债时，口头告知了郑诚清（郑诚清的父亲郑寿香）涉案商品房已设定抵押登记。 郑诚清原审中起诉请求：1.依法判令华夏永安公司支付给郑诚清逾期交房违约金134,236.7元（按日万分之二计，从2015年1月1日暂计至2018年5月6日止，暂计1,222天，违约金为已付房款549,250元×0.02%/天×1,222天=134,236.7元），并按合同约定支付逾期交房违约金至实际交房之日止；2.由华夏永安公司承担本案诉讼费。在原审诉讼中，郑诚清增加诉讼请求：“确认永安市万年·商业广场第6幢1单元105号店面由郑诚清购买，所有权归郑诚清”。本院原审调解书：双方当事人自愿达成如下协议：一、永安市万年·商业广场第6幢1单元105号店面由郑诚清购买，所有权归郑诚清；二、华夏(永安)房地产开发有限公司同意于2018年6月5日前支付郑诚清逾期交房违约金134,236.7元(算至2018年5月6日),并按合同约定继续支付逾期交房违约金至实际交房之日止。 本案再审中，郑诚清提交了以下证据:证据一、《商品房买卖合同》；证据二、销售不动产统一发票。华夏永安公司未提交证据。为查明本案事实，本院依法调取了以下证据，1、涉案商品房查封及抵押登记情况；2、三明市中级人民法院作出的（2015）三民初字第582号民事判决书、（2016）闽04执607号之一、之二执行裁定书，福建省高级人民法院作出的（2016）闽民初95号民事判决书；3、三明市中级人民法院关于涉案商品房的房地产估价报告、拍卖公告；4、涉案商品房楼盘预售许可证。上述证据，经庭审举证、质证，双方当事人均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 本院再审认定案件事实如下： 1、永安市万年商业广场（现改为诚上广场）房产系华夏永安公司于2012年始开发建设，有1、2、3、5、6、7、8号楼盘。 2、郑诚清提交的编号为0047554号《商品房买卖合同》载明：华夏永安公司将永安市万年商业广场第6幢1层105号商品房出售给郑诚清，该商品房为商业用途，建筑面积42.25平方米，其中套内建筑面积41.65平方米，公共部分共有分摊建筑面积0.6平方米；单价13,000元/平方米，总价共计549,250元；交房期限为2014年12月31日；一次性付款，买受人应于签订本合同7日内向出卖人一次性付清全部购房款￥549,250元，大写：人民币伍拾肆万玖仟贰佰伍拾元整；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付郑诚清使用；出卖人逾期交房超过30日，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金；合同还对房产交接等其他条款作了约定。华夏永安公司及其法定代表人郑诚松在该《商品房买卖合同》出卖人处盖印确认，郑诚清在买受人处签名捺印。该《商品房买卖合同》未落款签署日期。郑诚清与华夏永安公司在再审中确认出具购房款发票的时间为签订合同的时间。 3、郑诚清在再审中陈述商品房购买经过：其和华夏永安公司法定代表人郑诚松为同村的老乡，郑诚松称其开发的商品房便宜，故来永安市购买商品房，购房款系其父亲郑寿香以现金的方式代交。郑诚清开庭前陈述时称《商品房买卖合同》为其本人签名并捺印确认，庭审时陈述《商品房买卖合同》其名字系其父亲郑寿香代其签名并捺印确认。 4、郑诚清申请其父亲郑寿香出庭作证。郑寿香陈述，其原来在永安市开药店，看好郑诚松开发的店面，故从家里拿现金来购买，先签合同后交现金，合同上郑诚清的名字是其代签的。开庭前郑寿香称与郑诚松无其经济往来，庭审质证时郑寿香认可购买涉案商品房前与郑诚松存在民间借贷关系，款项早已结清，但其未提供证据证实。 5、华夏永安公司于2014年12月26日开具二张《销售不动产统一发票（自开）》，内容记载，不动产项目名称为永安市万年商业广场，不动产项目编号3504811300001899，销售的不动产楼牌号为6幢-105，建筑面积42.25平方米，单价13,000元/平方米，金额分别为500,000元、49,250元，款项性质为购房款。 6、涉案《商品房买卖合同》未在房产管理机构办理备案登记。华夏永安公司于2013年1月5日取得案涉6号楼盘的预售许可证。本院于2018年11月1日向永安市房产管理机构调查华夏永安公司房产抵押及查封情况。经核实，华夏永安公司于2013年7月10日将在建工程（含本案涉案商品房）抵押给招商银行股份有限公司三明分行，于2013年12月20日第二次抵押给永安市农村信用联社，于2013年12月21日第三次抵押给中国长城资产管理公司福州办事处。三明市中级人民法院于2015年8月19日以（2015）三执保字第11-1号执行裁定书查封涉案商品房，此后，福建省高级人民法院以（2015）闽执保4号、（2015）闽民初139号、（2016）闽执保86号裁定书分别进行轮候查封。 7、招商银行股份有限公司三明分行在三明市中级人民法院作出的（2015）三民初字第582号民事判决书生效后，于2016年8月10日申请强制执行。三明市中级人民法院分别于2017年6月27日、2017年8月4日在淘宝司法拍卖网发出拍卖公告，对包括涉案商品房在内的永安万年商业广场房产公开拍卖，其《拍卖标的调查情况表》中载明：拍卖房产未完全竣工，产权证及土地使用证尚未办理。永安万年商业广场房产经二次公开拍卖而流拍，流拍底价为101,232,900元。招商银行股份有限公司三明分行将债权转让给永安市嘉和投资有限公司，三明市中级人民法院于2018年1月29日作出（2016）闽04执607号之一裁定，变更申请执行人为永安市嘉和投资有限公司，于2018年9月7日作出（2016）闽04执607号之二裁定，裁定华夏永安公司的所抵押的开发的永安万年商业广场房产及土地使用权归永安市嘉和投资公司所有。本案涉案商品房包括在上述裁定的房产范围内。该裁定于2018年11月9日送达给永安市嘉和投资有限公司。 本院再审认为，本案争议系因买卖合同引起的债权债务纠纷，现从合同成立与生效、买卖双方履行合同情况及买受人能否取得合同标的物的所有权三个方面分析、认定如下： 一、本案合同成立与生效问题。 《中华人民共和国合同法》第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”本案中，买受人郑诚清与出卖人华夏永安公司签订《商品房买卖合同》，双方对郑诚清父亲郑寿香代为签名的行为未持异议，出卖人华夏永安公司及其法定代表人郑诚松分别盖印确认。虽然该合同未落款签订时间，但华夏永安公司于2014年12月26日开具二张收到购房款的《销售不动产统一发票（自开）》，双方当事人在庭审中确认出具购房款发票的时间为签订合同的时间，故该《商品房买卖合同》自2014年12月26日成立。该合同内容未违反法律法规强制性规定，也不存在合同无效的情形，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，该合同自成立时生效，对双方当事人发生法律效力。华夏永安公司所售涉案商品房在签订合同前已设立了抵押，郑诚清可主张撤销该合同。经释明，郑诚清坚持要求华夏永安公司继续履行合同。因此，郑诚清与华夏永安公司均应按《商品房买卖合同》履行相关义务。 二、买卖双方履行合同情况。 出卖人华夏永安公司出具购房款发票，买卖双方均认可《商品房买卖合同》中的购房款己结清，对此本院予以确认。出卖人华夏永安公司陈述因前期向郑诚清父亲郑寿香借款不能清偿故将购房款抵扣借款，差价买受人现金支付；买受人郑诚清父亲郑寿香陈述从福清市携带现金到永安市一次性支付购房款。因出卖人华夏永安公司对买受人郑诚清以现金方式支付全部购房款不予认可，而华夏永安公司出具购房款发票与是否收到购房款现金没有必然的联系，综合考虑郑诚清父亲郑寿香在购房前与华夏永安公司法定代表人郑诚松存在借款关系等因素，买受人郑诚清对购房款现金550,000元的来源、交付过程未能作出合理说明，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，对买受人郑诚清一次性现金支付购房款的陈述，本院不予采信。出卖人华夏永安公司以购房款抵偿债务，未违反法律规定，其出具购房款发票即视为买受人郑诚清已履行买卖合同中的交款义务。由于出卖人华夏永安公司在签订《商品房买卖合同》之前就已经将涉案商品房设立了抵押并进行了登记，合同签订后又未能解除涉案商品房的抵押，将《商品房买卖合同》在房产管理部门进行备案，对涉案商品房进行物权变更登记，致使涉案商品房被查封且在执行中因实现抵押权被裁定变更所有权人。出卖人华夏永安公司虽然签订了合同，确认买受人郑诚清交付了购房款，但其并未履行合同中约定的交房等义务。 《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，本案中买受人郑诚清支付了购房款，出卖人华夏永安公司应转移涉案商品房的所有权给买受人郑诚清，郑诚清享有请求华夏永安公司交付房屋的债权请求权，该债权具有相对性，即郑诚清只能要求华夏永安公司按约定履行义务。因涉案商品房所有权已转移，华夏永安公司现无法继续履行该买卖合同中的交房义务，郑诚清依据《商品房买卖合同》要求华夏永安公司交付房屋的债权事实上不能实现。郑诚清可主张解除合同，要求华夏永安公司返还购房款及承担违约责任。经释明，郑诚清坚持要求华夏永安公司继续履行《商品房买卖合同》、交付房屋。郑诚清的该项诉讼请求“事实上不能履行”，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，本院依法不予支持。 根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定，虽然涉案商品房未办理物权变更登记，但不影响买卖合同的债权效力。双方约定华夏永安公司逾期交房违约金按日万分之二计算，郑诚清主张华夏永安公司支付逾期交房违约金134,236.7元（从2015年1月1日暂计至2018年5月6日止，计1,222天，549,250元×0.02%/天×1,222天=134,236.7元），符合合同约定，本院予以支持，但该违约金应支付至2018年11月9日（三明市中级人民法院作出涉案商品房物权变动的裁定送达之日）止，超出部分，本院不予支持。 三、买受人郑诚清是否取得合同标的物所有权的问题。 根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更未经登记的，不发生效力。如上所述，本案中出卖人华夏永安公司在签订合同后始终未能解除涉案商品房的抵押、查封，对涉案商品房进行物权变更登记，转移其所有权给买受人郑诚清，故买受人郑诚清未取得涉案商品房的所有权。事实上，本案涉案商品房在解除抵押、查封之前无法办理物权变更登记。原审调解书买卖双方当事人在涉案商品房处于抵押、查封的情形下，协商涉案商品房所有权归郑诚清所有，违反法律规定，应予撤销。 综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第九十六条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十条第一款第一项规定，判决如下: 一、撤销本院(2018)闽0481民初1843号民事调解书； 二、华夏（永安）房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付郑诚清逾期交房违约金134,236.7元，并继续自2018年5月7日起以549,250元为基数、日利率万分之二计算逾期交房违约金至2018年11月9日止； 三、驳回郑诚清其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10,635元，由华夏（永安）房地产开发有限公司负担[本案商品房买卖合同系华夏（永安）房地产开发有限公司的原因导致履行不能,诉讼费用由该公司负担]。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 审 判 长  谢永泉 审 判 员  陈国延 人民陪审员  林燕芳 二〇一八年十二月二十六日 书 记 员  陈瑜彬 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第九十六条调解达成协议，必须双方自愿，不得强迫。调解协议的内容不得违反法律规定。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 执行提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。