云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2018）云29民终1364号上诉人（原审原告，反诉被告）大理南地物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇大丽路和万花路交叉口。法定代表人：郭海芳，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨仲禄，云南富达律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告，反诉原告）山水清城业主委员会，住所地云南省大理白族自治州大理市下关镇大丽路和万花路交叉口山水清城住宅小区。负责人：赵树兴，该委员会主任。上诉人大理南地物业管理有限公司（以下简称“南地物业”）因与被上诉人山水清城业主委员会（以下简称“山水清城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2018）云2901民初1041号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年11月29日立案受理后，依法组成合议庭，于2018年12月24日会见双方当事人，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。南地物业上诉请求：撤销原审判决，改判支持南地物业的全部诉讼请求，并驳回山水清城业委会的全部反诉请求。本案的全部诉讼费用由山水清城业委会负担。事实与理由：1、一审判决无事实及法律依据，且明显错误。南地物业自成立以后便一直为山水清城小区提供物业管理服务，前期合同到期以后，2015年7月31日，南地物业与山水清城业委会续签了《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》，约定委托管理期限为5年，自2015年8月1日至2020年7月31日止。该份合同系双方真实意思表示，合法有效。合同签订后，南地物业严格按照合同履行职责，并无任何违约情形。现合同尚在履行期内，合同中也未约定单方解除的条款。然而，山水清城成立新一届业委会后，于2018年3月30日向南地物业发送了《关于解除物业服务关系的通知》，并拒不缴付2018年4月30日以后的物业管理费及相关费用。山水清城业委会解除与南地物业的物业管理合同毫无道理可言，山水清城业委会也不能提交证据证实南地物业存在任何违约行为。依照《中华人民共和国物权法》第76条之规定，山水清城业委会可以解聘南地物业，但不能任意解聘，应当针对南地物业的损失承担以年物业管理费为基数的10%的违约金，并补足其拖欠的物业管理相关费用。2、山水清城是否召开业主委员会不得而知，其一审中提交的业主表决票系其单方面制作，投票结果是否是业主的真实意思表示有待考量，一审随意认定所谓的投票结果，并以此为据机械使用法律作出判决明显错误。一审认为涉案物业管理合同已于2018年4月30日凌晨24时解除明显错误。山水清城业委会向南地物业送达《关于解除物业服务关系的通知》仅只是其单方面的意思表示，南地物业并不同意解除。即使要解除合同，也应当处理好相应的善后事宜才能解除，且合同解除的时间只能以人民法院确认解除合同的判决书生效之日为准。二审会见中，南地物业称其已于2018年11月20日从山水清城小区撤场并进行了移交，故变更上诉请求为：撤销原审判决，改判本案物业服务合同履行至2018年11月20日解除。山水清城业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：1、并不是山水清城业委会解聘了南地物业，是山水清城业主依照法定程序召开业主大会并进行表决才决定解聘南地物业；2、关于南地物业认为其已于2018年11月20日从山水清城小区撤场并进行了移交的上诉观点，山水清城业委会对此并不知晓，也未参与此事；3、山水清城业委会已于2018年3月30日通知南地物业服务期限到2018年4月30日为止，但是小区部分业主已向南地物业缴纳了2018年全年的物业费，作为一个负责任的企业，南地物业应当将相应事项处理完毕。南地物业向一审法院起诉请求:1.请求依法确认山水清城业委会解除物业服务合同的通知无效，并且判令山水清城业委会继续履行与南地物业签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》。2.本案诉讼费用由山水清城业委会承担。山水清城业委会向一审法院提出反诉请求：1.依法确认山水清城业委会于2018年3月30日送达给南地物业的《关于解除物业服务关系的通知》有效，双方于2015年7月31日签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》已于2018年4月30日24时解除；2.判决南地物业立即交回山水清城小区物业管理用房并移交物业服务所必需的相关材料（包括：物业工程图纸、物业业主和物业使用权人档案、维修服务费收支账目、公共维修基金利息及公共维修基金账册、代收代缴水电费账册；3.本诉及反诉的所有诉讼费用由南地物业承担。一审法院认定事实：位于大理市下关镇大丽路和万花路交叉口的山水清城住宅小区由大理南地房地产开发有限公司开发，该房地产公司于2007年4月成立了南地物业，对该小区提供前期物业管理服务，并由南地物业与业主分别签订《物业管理合同》。2012年7月，山水清城小区成立业主委员会，并于同年7月30日与南地物业签订《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》。该合同到期后，双方于2015年7月31日续签了物业管理合同，约定物业管理期限为5年，从2015年8月1日至2020年7月31止。合同就物业基本情况、委托管理期限、管理服务内容、业主的权利和义务、相邻关系、物业的服务维护、维修资金的筹集和使用、物业维修和更新的实施、使用物业的禁止行为、车辆管理、居住物业管理服务收费、未按规定交付有关费用的责任、连带责任、合同的效力等14个方面进行了明确。2018年3月30日，山水清城业委会向南地物业送达一份《关于解除物业服务关系的通知》，以经过业主大会表决为由，解除与南地物业之间的物业管理合同，履行期限至2018年4月30日凌晨24时。另查明，山水清城小区的建筑面积为36530.03平方米，共有业主303户。2018年2月27日至3月6日，小区业主进行业主委员会的换届选举，成立了新一届业主委员会，同时就是否解聘南地物业的问题进行了投票，投票的统计结果为：202户进行投票，其中赞成票164张、反对票18张、弃权票18张、无效票2张。经核算，赞成的164户的房屋总建筑面积为20762.69平方米。一审法院认为，本案双方均为合法的民事主体，双方约定山水清城业委会将山水清城小区的物业管理服务委托给南地物业，为此于2015年7月31日签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。在合同履行过程中，山水清城业委会于2018年3月30日向南地物业送达《关于解除物业服务关系的通知》，双方为此产生争议，关于该通知的合法性问题，一审认为，物业服务合同的性质属委托关系，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条的规定：业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。对此《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定“选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”的事项由业主共同决定，第二款规定：决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中，山水清城业委会提交的业主表决票中同意解聘南地物业的人数和专有面积已经符合前述法律规定的必备条件，据此，山水清城业委会作出的《关于解除物业服务关系的通知》系对其民事权利的合法处分，符合法律规定，应予以支持，即双方于2015年7月31日签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》已于2018年4月30日24时解除。南地物业请求确认山水清城业委会解除物业服务合同的通知无效，并且判令山水清城业委会继续履行与南地物业签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》的本诉主张不能成立，不予支持。双方之间的合同解除后，南地物业应当将山水清城小区物业管理用房和小区的相关物管资料移交给山水清城业委会，其中山水清城业委会反诉主张的物业工程图纸、物业业主和物业使用权人档案、维修服务费收支账目、公共维修资金账册等符合《物业管理条例》的规定，但公共维修资金利息不属反诉山水清城业委会管理范围，不应当由其移交。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（五）项、第九十六条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项、第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条，《物业管理条例》第二十九条、第三十九条之规定，判决：一、驳回南地物业的全部诉讼请求。二、山水清城业委会于2018年3月30日向南地物业送达的《关于解除物业服务关系的通知》有效，双方于2015年7月31日签订的《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》于2018年4月30日24时解除。三、南地物业于判决生效之日起三十日内将山水清城小区的物业管理用房、物业工程图纸、物业业主和物业使用权人档案、维修服务费收支账目、公共维修资金账册、代收代缴水电费账册等移交给山水清城业委会。三、驳回山水清城业委会的其他反诉请求。本诉案件受理费100元，反诉案件受理费50元（减半收取），合计150元，由南地物业承担。本院二审期间，南地物业向本院提交移交单一份，用于证明南地物业已于2018年11月20日从山水清城小区撤场并进行了移交。经质证，山水清城业委会对该证据的真实性不予认可，认为其并未收到移交单所列物品。山水清城业委会二审中无新证据提交。本院认为，南地物业提交的移交单符合证据三性，作有效证据采信。对一审认定的案件事实，南地物业认为业主大会召开的真实性及合法性存疑，对除此之外的案件事实无异议。山水清城业委会对一审认定的案件事实无异议。本院认为，一审认定案件事实清楚，二审予以确认。本案的争议焦点在于，山水清城业委会是否有权解除涉案《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》，该合同解除的时间应如何确定。本院认为，关于山水清城业委会是否有权解除涉案《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》的问题。《中华人民共和国物权法》第七十六条第一款第（四）项规定，选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人的事项由业主共同决定，该条第二款规定，决定该事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定，业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。依照上述规定，业主委员会可以根据业主大会的决定解除与物业服务企业的合同，而无需物业服务企业同意。本案中，山水清城业委会采取书面表决的形式征求业主意见，小区业主表决票中同意解聘南地物业的人数和专有面积已经符合前述法律规定的必备条件，故无需南地物业同意，山水清城业委会即可以解除与其的物业服务合同。关于南地物业认为山水清城小区业主大会召开的真实性及合法性存疑的上诉观点。业主大会会议的形式，可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，本案中，山水清城业委会采取书面表决票的形式征求业主意见，不违反法律规定，该行为应认定合法有效。南地物业认为该表决票系山水清城业委会单方制作，不能反映业主真实意思表示，但不能提交证据予以证实，应当承担举证不能的不利后果。故南地物业该上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。关于涉案物业服务合同解除时间应如何确定的问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。双方当事人就是否有合同解除权产生争议时，经法院审查认为一方当事人确有解除权的，有解除权一方的通知到达对方时解除权即产生效力。在本案中，南地物业对山水清城业委会的合同解除权有异议并因此产生诉讼。经审查，山水清城业委会确有合同解除权，其向南地物业送达《关于解除物业服务关系的通知》，告知该合同履行期限至2018年4月30日凌晨24时，该行为合法有效。《大理南地物业管理有限公司山水清城物业管理合同》已于2018年4月30日24时解除。综上所述，上诉人南地物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，二审应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人大理南地物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  胡代勇审判员  苏春平审判员  马克辉二〇一八年十二月二十五日书记员  马雨婷