湖南省怀化市鹤城区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）湘1202民初5299号 原告：张军，男，1982年11月8日出生，苗族，住怀化市鹤城区迎丰中路**。 委托诉讼代理人：唐永洪，湖南诚怀律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐春洪，湖南诚怀律师事务所实习律师。 被告：怀化市大汉置业有限公司，住所地怀化市鹤城区迎丰东路星光巷复兴大厦****。 法定代表人：邹明，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：杨小利，男，该公司工作人员。 原告张军诉被告怀化市大汉置业有限公司（以下简称大汉公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年11月21日立案后，依法适用简易程序，于2018年12月3日公开开庭进行了审理。原告张军的委托诉讼代理人唐永洪、被告大汉公司的委托诉讼代理人杨小利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张军向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付自2015年10月1日起至2018年9月24日止的延期交房违约金33479.36元（以已交付房价款299190元为基数，按日万分之一计算，共计1119天）；2.判令被告向原告支付2018年9月25日起至实际交房之日止的延期交房违约金（计算方式同上）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年4月17日，原、被告签订《怀化市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的大汉龙城.旺龙府第2幢1407号房；该商品房单价为每平方米2668元，按建筑面积计算，总金额为299190元；出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付买受人使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金等权利与义务。合同签订后，原告依约交付了全部购房款及相关税费，但被告至今未将符合交房条件的房屋交付给原告，已构成违约。原告为维护自身合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告大汉公司辩称：1.原告所主张的逾期交房违约金超过诉讼时效，人民法院不应支持；2.涉案房屋于2016年1月23日，经过施工、设计、监理、建设等单位共同验收，取得了《工程质量竣工验收记录》，符合双方在补充协议第二条第三款第三段中约定的分栋验收合格的交付条件，2017年7月6日，经消防验收合格，被告所售房屋达到了约定和法定的交房条件，不应当承担逾期交房的违约责任；3.双方在《补充协议》第二条第二款约定，原告未付清有关税费、住、住房维修资金的告可以拒绝交付房屋；4.被告已经在合同约定的交房时间前通过公告的形式通知原告办理收房手续，不应当承担逾期交房的违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对双方均提交的《补充协议》，原、被告对其三性没有异议，但对对方的证明目的均提出了异议，该证据来源合法，内容客观真实，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年4月17日，原、被告双方签订了《怀化市商品房买卖合同》，该合同约定：原告购买被告开发的“大汉龙城·旺龙府”（商品房预售许可证号为怀房售许字2014第0079号）第2幢1407号房，建筑面积为112.14平方米，单价为每平方米2668元，总金额为299190元，付款方式为一次性付款；被告应在2015年9月30日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将本合同约定的商品房交付给原告使用，交付时该商品房必须经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》；由于被告原因，未按合同约定于2015年9月30日前将商品房交付原告使用，逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交房价款万分之二的违约金。原、被告双方又签订了《补充协议》，该协议第二条第二款约定：原告未付清房款、有关税费、维修基金，被告有权拒绝交付房屋，由此延期交房无需承担违约责任；第二条第三款约定：该商品房经主体分栋验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》后，被告即通知原告办理交接手续……被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。上述合同签订后，原告交清了购房款，并于2018年4月26日缴纳了房屋契税及维修基金。2017年7月6日，涉案房屋经消防验收合格，但被告至今尚未取得《竣工验收备案表》。原告至今未收房。 本院认为，原、被告签订的《怀化市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容未违背法律规定，合法有效。首先，原、被告双方在《怀化市商品房买卖合同》中约定的交房条件为经竣工验收合格并在当地建设主管部门备案，取得《竣工验收备案表》，而在《补充协议》中约定所购房屋取得《竣工验收备案表》，被告即可通知买受人收房，同时又约定被告在交付房屋时具备了主体分栋验收合格条件后，原告不得以其他理由拒绝办理房屋接收手续。由于上述《补充协议》对交房条件约定不明确，交房条件应以《怀化市商品房买卖合同》约定为准，即取得《竣工验收备案表》为涉诉房屋约定的交房条件。尽管双方约定的交房标准较高，但并不违反法律行政法规的强制性规定，因而具有法律效力，义务方必须履行，而被告至今尚未取得《竣工验收备案表》，已构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。虽然双方约定被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金，但原告请求被告按日向其支付已交付房价款万分之一的违约金，系其在法律规定范围内对自己权利的处分，本院予以支持。因被告提出时效抗辩，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，原告主张起诉之日（2018年11月21日）三年之前的延期交房违约金已超过诉讼时效。本案的逾期交房违约金应自2015年11月21日起算，计算至2018年11月21日为32791元（299190元×0.0001/天×1096天），2018年11月22日起至交房之日止的延期交房违约金，继续按每日万分之一支付。其次，根据《补充协议》第二条房产交付使用第二款、第三款约定的权利义务内容表明，原告交清住房维修基金等费用的前提是被告必须达到合同约定的交房条件，现原告已交清房屋契税及维修基金，但被告依然未达到合同约定的交房条件按期交房，故被告对原告未交清房屋契税及维修基金之前不承担逾期交房责任的辩解，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告怀化市大汉置业有限公司于本判决生效后十日内向原告张军支付延期交房违约金32791元，并按总房款每日万分之一支付自2018年11月22日起之后的延期交房违约金，至交房之日止； 二、驳回原告张军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费637元，减半收取为318.5元，由被告怀化市大汉置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。 审 判 员  李军康 二〇一八年十二月四日 代理书记员  陶丽如 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。