四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川13民终3921号 上诉人（原审原告）：邓伟学，男，汉族，1973年11月15日出生，住四川省蓬安县。 上诉人（原审原告）：高春蓉，女，汉族，1973年11月15日出生，住四川省蓬安县，系邓伟学之妻。 二上诉人共同委托诉讼代理人：郑辉，四川博笃律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：南充星光开发投资有限公司，住所地四川省南充市顺庆区西河南路**。 法定代表人：蒋新春。 委托诉讼代理人：苟渊，四川天普律师事务所律师。 上诉人邓伟学、高春蓉，上诉人南充星光开发投资有限公司（以下简称星光公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3099号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邓伟学、高春蓉上诉请求：依法改判星光公司按约定给其购买的车库办理权属证书并赔偿逾期办证违约金3,045元、逾期交房违约金3,045元；一、二审诉讼费用由星光公司承担。事实和理由：在商品房买卖过程中，开发商具有明显优势地位，购房合同多为格式条款，合同约定的逾期交房违约金为按日计算已付购房款的万分之零点零一，但这对开发商来说显然不具有惩罚性，按照合同约定判决系对开发商逾期交房违约行为的变相纵容；车库未交付是星光公司的过错，车库交付已逾期这么长时间，办证肯定也逾期，购房者的所有权长期处于真空状态，如果认为期限没有届满，于情于理于法均无法说通。 星光公司上诉请求：撤销原判，改判驳回邓伟学、高春蓉的诉讼请求；一、二审诉讼费用由邓伟学、高春蓉承担。事实和理由：1.一审法院对证据的采信认定错误。首先，本案迟延办证是因历史遗留问题所致，不是星光公司引起的，星光公司主观上不存在过错，客观上不能预见，对这些因素不可控，不能避免，可以认定为不可抗力，且星光公司多次向相关部门请求解决，已有一定成效，请求二审法院适当减轻或者免除星光公司的违约责任；其次，邓伟学、高春蓉没有证据证明延迟办理房产证对其造成损失，一审法院判决给付违约金数额的依据不成立，双方在《商品房买卖合同》中未直接约定迟延办证违约金，但对迟延办理初始登记违约金的约定应视为对延迟办证违约金的约定，且双方对迟延支付购房款、迟延交付房屋的违约金也是约定的按日支付已付购房款的万分之零点零一，根据合同权利义务的对等性，对迟延办证违约金也应按此标准计算。2.一审法院适用法律错误。双方签订的合同未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，并无欺诈胁迫等手段，是双方真实意思表示，因此迟延办证违约金应按照迟延支付房款违约金同样计算。 星光公司针对邓伟学、高春蓉的上诉请求和理由辩称，逾期是政府原因造成的。 邓伟学、高春蓉针对星光公司的上诉请求和理由辩称，约定的违约金太低，不能体现惩罚的目的。 邓伟学、高春蓉向一审法院起诉请求：1.判令星光公司支付逾期交房违约金39,959元、逾期办证违约金41,831元，并立即为其办理房屋权属证书；2.由星光公司承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：邓伟学、高春蓉与星光公司于2013年2月17日签订《商品房买卖合同》一份，约定由邓伟学、高春蓉购买星光公司开发的顺庆区孔迩街、川主街及文昌街片区的锦绣江山2号楼14层1404号房屋，价款603,666元；合同约定出卖人应于2014年12月31日前向买受人交付房屋，逾期交房而买受人要求继续履行合同的按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点零一的违约金；合同中对转移登记的期限约定为买受人在房屋交付之日起180日内取得房屋所有权证书；合同签订当日，邓伟学、高春蓉支付房款183,666元，后通过贷款于2014年1月24日支付余款42万元。2015年7月23日，邓伟学、高春蓉与星光公司签订商品房买卖合同一份，约定邓伟学、高春蓉自星光公司处购买锦绣江山2号楼车库-1层车库159号，价款5万元，约定交付时间为2016年12月31日前；双方还约定“如因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之的违约金”，该处约定的标准为空白，未填写具体数字；签订合同当日，邓伟学、高春蓉支付了价款5万元。2016年9月4日，双方当事人对住房进行了价款结算，星光公司于当日向邓伟学、高春蓉交付了房屋；但车库至今未交付。 另查明，2014年4月3日，南充市房地产管理局根据南充市人民政府南府阅〔2014〕23号会议纪要通知星光公司暂停案涉锦绣江山2号楼的商品房合同网上签约及备案；2015年12月27日，星光公司向南充市房地产管理局和顺庆区人民政府请示请求解除对锦绣江山2号楼办证的冻结，但无果；2017年12月14日，南充市顺庆区人民政府东南街道办事处就解除锦绣江山2号楼备案冻结提出请示；2017年12月28日，南充市顺庆区建设领域重点楼盘联系协调工作领导小组向顺庆区人民政府建议解除备案冻结。 一审法院认为，邓伟学、高春蓉与星光公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同合法有效，双方均应严格按合同约定履行合同义务。邓伟学、高春蓉在合同签订后按合同约定履行了支付购房款的义务，但星光公司却未在约定期限内向邓伟学、高春蓉交付房屋并按约定办理房屋权属证书，星光公司行为违约，应依法承担违约责任，邓伟学、高春蓉要求星光公司为其办理房屋权属证书符合法律规定，对其请求予以支持。由于约定的住房交付时间为2014年12月31日，但星光公司直至2016年9月4日才交付房屋，共逾期613天，星光公司逾期交付的违约行为在交付前一直处于持续状态中，邓伟学、高春蓉就住房主张逾期交房违约金的诉讼时效应自实际交付之日起开始计算，故截止邓伟学、高春蓉提起诉讼之日，其该项请求并未超过三年的诉讼时效，星光公司提出邓伟学、高春蓉请求已过诉讼时效的抗辩意见缺乏事实依据和法律依据，对此不予采纳。邓伟学、高春蓉主张逾期交房违约金符合法律规定，对此予以支持；根据约定，逾期交房违约按已付购房款的日万分之0.01计算，住房逾期交房的违约金应为370.05元（603,666元×0.000001×613天）。至于邓伟学、高春蓉购买的车库，双方约定的交付时间为2016年12月31日，但星光公司至今未交付，星光公司应自2017年1月1日起至实际交付之日止按日计算向邓伟学、高春蓉支付车库逾期交付的违约金，截止2018年4月1日，交付已逾期455天，车库的逾期交付违约金应为22.75元（50,000元×0.000001×455天）。至于逾期办证违约金，由于双方合同未约定逾期办证违约金的计算标准，结合金融机构同期贷款利率考虑，按已付房款日万分之一标准计算逾期办证违约金是适宜的，故对邓伟学、高春蓉提出的计算标准予以支持；邓伟学、高春蓉所购住房于2016年9月4日交付，按合同约定星光公司应于交付之日起180日内即2017年3月3日前为其办理产权证书，因此星光公司应自2017年3月4日起向邓伟学、高春蓉支付逾期办证违约金；截止2018年4月1日，星光公司逾期天数为394天，星光公司应支付邓伟学、高春蓉的住房逾期办证违约金为23,784.44元（603,666元×0.0001×394天），邓伟学、高春蓉计算逾期天数640天没有事实依据，故对其多计算部份不予支持。车库由于尚未交付，故车库的办证期限未届满，星光公司不应支付车库的逾期办证违约金。星光公司虽抗辩称迟延交付及迟延办证原因在于政府暂停相关手续办理，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，星光公司不能据此免除其违约责任；星光公司要求认定迟延办证系不可抗力因素所致的抗辩意见没有法律依据，对此不予采纳。综上，判决：一、星光公司于判决生效之日起三十日内支付邓伟学、高春蓉住房逾期交付违约金370.05元、截止2018年4月1日止的车库逾期交付违约金22.75元；二、星光公司于判决生效之日起三十日内支付邓伟学、高春蓉截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金23,784.44元；三、星光公司自判决生效之日起90日内为邓伟学、高春蓉办理房屋权属证书。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费922元，由星光公司负担。 二审期间，为查明案件事实，本院依职权调取了南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要，并交由双方当事人质证，双方当事人对该会议纪要的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对该证据予以采信。 二审中查明，南充市人民政府在南府阅〔2011〕41号会议纪要中确定锦绣江山小区存在拆迁问题，南充市人民政府将小区拆迁工作委托给顺庆区政府，并要求星光公司保障拆迁所需资金，同时该小区还存在停车位、办证、环境打造、四桥施工影响及乱搭乱建等问题。审理过程中，双方当事人均认可在锦绣江山2号楼小区范围内，尚有未拆迁的住户，本院对该事实予以确认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为星光公司是否应当承担逾期交房和逾期办证的违约责任及违约金计算标准的问题。 关于星光公司是否应当承担逾期交房和逾期办证违约责任的问题。案涉两份《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定履行义务。根据合同约定，星光公司应于2014年12月31日前向邓伟学、高春蓉交付住房，但其实际于2016年9月4日交付住房，逾期613天；星光公司应于2016年12月31日前交付车库，但至今未交付，至邓伟学、高春蓉主张的2018年4月1日已逾期455天。合同还约定，星光公司应在商品房交付之日起180日内为邓伟学、高春蓉办理房屋权属登记，但至邓伟学、高春蓉主张的2018年4月1日时仍未办理，逾期394天。双方对车库的办证时间约定为交付之后180天内，但车库尚未交付，故无法计算逾期办证时间，一审法院对车库的逾期办证违约金未予支持适当。双方当事人对合同效力、住房及车库实际交付时间、逾期交房天数和逾期办证天数等事实均无异议，本院予以确认。案涉房屋存在逾期交房和逾期办证的违约事实，星光公司的行为已构成违约。按照合同约定，星光公司对逾期交房的行为应承担违约责任；虽然双方在合同中未约定星光公司应对住房逾期办证承担违约责任，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”的规定，星光公司亦应承担违约责任。 星光公司主张因历史遗留问题，政府冻结了案涉楼栋的网上签约及备案，导致无法及时交房及办证，存在不可抗力因素，应减轻或免除违约责任；邓伟学、高春蓉对此不予认可，主张星光公司出售锦绣江山2号楼是在2011年会议纪要之后，拆迁问题在该楼栋尚未销售前就已存在，星光公司应在解决好历史遗留问题之后再对小区进行开发建设和销售，故本案不存在不可抗力因素，并且星光公司未证明其保障了拆迁资金。从会议纪要的内容来看，造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被南充市房地产管理局暂停的原因，是锦绣江山建设项目存在遗留问题，在南充市人民政府南府阅〔2011〕41号会议纪要中列明的遗留问题中，包含了小区内拆迁工作及其他问题，据此应当认定系星光公司自身及其他原因造成锦绣江山2号楼商品房合同网上签约及备案被暂停。由于拆迁工作的责任主体不是星光公司，会议纪要中并未载明系星光公司不能保障资金致拆迁工作未完成。因此，星光公司的主张部分成立。 关于违约金计算标准的问题。关于住房的逾期交房违约金，双方当事人在合同中约定“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.01的违约金”，该约定明确，且双方当事人均未提出违约金过高或过低的主张，故应作为计算逾期交房违约金的依据。邓伟学、高春蓉交房款603,666元，逾期交房违约金应为370.05元（603,666元×0.000001×613天）。关于车库的逾期交房违约金，双方当事人约定的计算标准与住房的逾期交房违约金一致，邓伟学、高春蓉主张该标准太低，星光公司不予认可。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，其应举证证明自己因此遭受的实际损失作为请求增加违约金的依据，但邓伟学、高春蓉未举示相关证据证明自己的主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，其应承担举证不能的不利后果，一审法院按照合同约定判令案涉车库的逾期交房违约金为22.75元（50,000元×0.000001×455天）适当。关于住房的逾期办证违约金，本案中，虽然双方当事人在合同中约定了逾期办理初始登记的违约金，但本案诉请的是逾期办理转移登记所产生的违约金，与办理初始登记不是同一回事，因此，对星光公司要求将逾期办理初始登记违约金的约定适用于计算逾期办理转移登记违约金的主张不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。双方当事人对逾期办证违约金未作约定，根据我国合同法关于违约金系以填补守约方损失为主，惩罚为辅的司法原则，在邓伟学、高春蓉未举证证明其具体损失的情况下，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据约定情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，星光公司上诉请求予以减少，本院按照司法实践，并考虑星光公司的责任，酌情确定按日万分之零点五进行计算，逾期办证违约金应为11,892.22元（603,666元×0.00005×394天）。 双方当事人对一审法院确定的星光公司在判决生效之日起90日内为邓伟学、高春蓉办理房屋权属证书均无异议，本院对该时限不作变动。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3099号民事判决第一项、第三项，即“被告南充星光开发投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告邓伟学、高春蓉住房逾期交付违约金370.05元、截止2018年4月1日止的车库逾期交付违约金22.75元”、“被告南充星光开发投资有限公司自本判决生效之日起90日内为原告办理房屋权属证书”； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2018）川1302民初3099号民事判决第二项“被告南充星光开发投资有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告邓伟学、高春蓉截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金23,784.44元”为“南充星光开发投资有限公司于判决生效之日起三十日内支付邓伟学、高春蓉截止2018年4月1日止的住房逾期办证违约金11,892.22元”； 三、驳回邓伟学、高春蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费负担方式不变。二审案件受理费1,844元，由南充星光开发投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕元华 审判员  江春虹 审判员  刘大轩 二〇一八年十二月二十八日 法官助理庞雨鸿 书记员汤彬