江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初7753号原告：南京金润酒店管理有限公司，统一社会信用代码91320106598021745T,住所地江苏省南京市。法定代表人：崔晓波。诉讼代表人：曾庆芃，男。委托诉讼代理人：朱青，江苏天哲律师事务所律师。委托诉讼代理人：王荩钢，江苏天哲律师事务所律师。被告：南京金川科技园管理有限公司，统一社会信用代码******************，住所地江苏省南京市。法定代表人：顾军。委托诉讼代理人：郑世博。委托诉讼代理人：李云。被告：崔晓波，男，1972年12月1日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市，现住南京市。委托诉讼代理人：荆全生，江苏石城律师事务所律师。第三人：南京铁道职业技术学院，统一社会信用代码12320000426090402E，住所地江苏省南京市。法定代表人：张颖超。委托诉讼代理人：凌学仁，江苏紫金律师事务所律师。第三人：江苏中元控股集团有限公司，统一社会信用代码******************U，住所地江苏省苏州市。法定代表人：顾军。第三人：周健，男，1974年2月22日出生，汉族，居民身份证号码******************，住江苏省南京市。原告南京金润酒店管理有限公司（以下简称金润公司）与被告南京金川科技园管理有限公司（以下简称金川公司）、崔晓波，第三人南京铁道职业技术学院（以下简称铁道学院）、江苏中元控股集团有限公司（以下简称中元公司）、周健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年7月9日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金润公司的诉讼代表人曾庆芃及金润公司委托诉讼代理人朱青、王荩钢，被告金川公司委托诉讼代理人郑世博、李云，被告崔晓波及其委托诉讼代理人荆全生，第三人铁道学院委托诉讼代理人凌学仁到庭参加诉讼。第三人中元公司、周健经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告金润公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告金润公司享有被告金川公司与崔晓波2017年9月29日签订的租赁合同项下的承租权；2.被告金川公司与崔晓波配合将2017年9月29日签订的租赁合同及附件的承租人由崔晓波变更为原告金润公司；3.诉讼费由崔晓波负担。事实和理由：2012年6月1日,曾庆芃、丁辉与被告崔晓波签订《合作协议书》，拟共同出资设立金润公司，该公司主要经营单身公寓及房屋出租业务，同时授权崔晓波在公司设立期间代表金润公司对外签字。2012年6月19日，金川公司与崔晓波签订租赁合同及附件，约定金川公司将南京市、19号楼）出租给崔晓波作为高级人才公寓使用，租赁期限自2012年12月1日起至2022年11月30日。2012年7月18日，金润公司正式成立并领取营业执照，公司注册地为建宁路**，实际经营地为建宁路**金川科技园**楼和**楼。经营过程中，金润公司按约向金川公司支付房租，交纳水电物业等费用。2012年6月20日，金润公司与周健签订合作协议，约定共同将金川科技园19号楼打造成高级人才公寓，由周健投资独立经营，同时，周健承担房租及相关费用，还需每年向金润公司支付技术经营及配套资源支持费用8万元，上述合作协议，由崔晓波代表金润公司签署。2017年9月29日，金润公司与周健签订租赁权转让协议，金润公司收回金川科技园19号楼的租赁权。同日，崔晓波与金川公司再次签订关于19号楼的租赁合同及附件。合同签订后，金润公司实际履行了承租人的各项义务，并对19号楼各项经营进行管理。但崔晓波试图以个人名义将19号楼整体转租他人，损害公司的利益。金润公司认为，崔晓波利用特殊身份，其是金润公司发起人、股东及法定代表人，其与金川公司签订的关于金川科技园18号楼19号楼的所有租赁协议及附件均应视为金润公司的行为。崔晓波个人无权擅自转让金润公司与金川公司租赁合同项下的任何权利。故金润公司诉至法院，请求判如所请。被告金川公司辩称，金川公司2012年6月与崔晓波签订租赁合同，将金川科技园18号、19号楼出租给崔晓波，2012年9月就金川科技园18号、19号楼分别与崔晓波签订租赁合同，2013年6月在收到崔晓波变更主体申请后，与周健签订关于19号楼的租赁合同，2017年9月30日收到周健变更主体申请，后与崔晓波签订关于19号楼的租赁合同。2018年3月收到崔晓波的转租申请，南京朗诗寓商业管理有限公司（以下简称朗诗寓公司）作为19号楼运营者，租赁合同主体不变，仍然是崔晓波。2018年3月收到崔晓波关于18号楼更名申请，后与南京利尔酒店管理有限公司（以下简称利尔公司）签订租赁合同。所有合同及附件的格式文本内容完全一致，租赁期限都是自2012年至2022年，只是承租方主体发生变更。认可2017年9月与崔晓波签订的关于19号楼签订的租赁合同的相对方是崔晓波个人。被告崔晓波辩称，1.本次诉讼非金润公司真实意思，不符合法律规定及公司章程。个人股东如果认为崔晓波的行为损害公司利益，给公司造成损失的，在满足法定条件后可以以自己名义提起诉讼，个别股东借公司名义起诉公司的法定代表人无法律依据，无诉讼主体资格；2.认可金润公司设立时，崔晓波与金川公司签订关于18号、19号楼的租赁合同，以及崔晓波与周健签订关于19号楼的合作协议均代表金润公司的职务行为。但是，2013年7月14日之后，周健个人与金川公司签订了租赁合同，整个19号楼与金润公司不存在任何关系。2017年9月29日，崔晓波个人与周健签订19号楼的租赁权转让协议是崔晓波的个人行为，也与金润公司无关。3.2017年9月之后，金润公司股东曾庆芃支付19号楼的租金和水、电费行为系曾庆芃与崔晓波之间债权债务关系，与金润公司无关。综上，请求驳回金润公司全部诉讼请求。第三人铁道学院述称，建宁路65号土地登记的权利人是铁道学院。2011年11月3日铁道学院与吴中集团签订共同建设铁道学院金川科技园协议书，约定在不改变土地使用权的前提下，建宁路65号土地由吴中公司授权的全资子公司及中元公司建设并管理经营，经营期限15年。2013年2月18日，中元公司独资成立金川公司，铁道学院与吴中公司、中元公司及金川公司签订协议书，约定中元公司的全部合同权利义务转让给金川公司，金川公司有权转租。19号楼确属铁路学院使用的土地上建筑物，但金川公司进行了重新编号。诉争纠纷与铁道学院无关，请求法院依法判决。第三人中元公司未答辩，亦未提交证据。第三人周健未答辩，但诉讼中至本院陈述：认可曾庆芃与崔晓波分别持有的落款周健的情况说明的签字的真实性，但鉴于与曾庆芃、崔晓波都是合作伙伴，朋友关系，所以对情况说明内容真实性由法院裁判。2017年9月，崔晓波曾询问周健是否愿意将19号楼转让给崔晓波，便于和18号楼一起转租给他人。双方就转让价格进行协商，但因价格悬殊较大，周健找曾庆芃从中协调沟通，最终，周健与崔晓波之间达成5年内支付300万元的租赁权转让协议。后认为付款期限太长，双方再次协商3年内支付270万元的租赁权转让协议。事后，周健担心转让款收不回来，在告知崔晓波之后，要求曾庆芃在其持有的租赁权转让协议上担保人处签字。2018年5、6月在得知曾庆芃与崔晓波之间产生矛盾之后更担心转让款支付问题，周健又要求曾庆芃在其持有的租赁权转让协议上加盖金润公司公章。崔晓波已支付保证金30万元，双方至金川公司办理合同主体变更时，崔晓波又支付30万元。目前崔晓波尚拖欠周健80万元转让款，向周健出具了欠条并收回周健手中持有的租赁权转让协议的原件。2017年11月1日周健将19号楼移交给崔晓波。原告金润公司围绕其诉讼请求提交了股东会决议3份、情况说明2份、合作协议书、公司章程、2012年6月19日租赁合同及附件、准许设立通知书、营业执照、租赁权转让协议复印件、2017年9月29日租赁合同及附件、租金支付凭证、雇主责任保险单2份、发票、报销审批单、临时用工协议、电梯井道合同、产品定作合同、电梯安装维保单、鸟巢公寓租赁合同及附件4份。被告金川公司提交租赁合同及附件6份，更名申请3份。被告崔晓波提交：租赁权转让协议原件3份、收条、租金发票、物业费发票、转账凭证。第三人铁道学院提交：房屋所有权证、合作协议。本院依法组织各方进行证据交换及质证，对各方均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对各方当事人有争议的证据认证如下：1.金润公司提交的2018年7月30日、9月2日以及10月17日股东会决议3份。2018年7月30日、9月2日股东会决议均无崔晓波签名，但符合证据的形式要件，崔晓波认为该决议形成不符合法律规定程序，可另案诉讼撤销，在撤销前，本案作为证据采信。对于2018年10月17的股东会决议与工商部门备案材料不一致，对此本院不予采信。2.金润公司及崔晓波分别提交的落款为“周健”的情况说明。这两份情况说明内容矛盾，周健本人亦陈述是曾庆芃、崔晓波事先打印好要求周健签字，周健本人对情况说明内容的真实性不认可，故该组证据本院均不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：1993年2月27日，南京市人民政府颁发的南京市公有房屋所有权/国有土地使用权证载明：建宁路65号的权利人是南京铁路运输学院（后更名为铁道学院）。2011年11月30日，铁道学院与江苏吴中集团有限公司（以下简称吴中公司）签订《共同建设南铁院金川科技园协议书》，约定铁道学院用建宁路65号校区（家属院、办公楼等除外）与中元公司共建金川科技园，不改变园内建筑、道路灯设施所有权归属。改造期1年，建成后中元公司使用期限15年，期间租金收入归中元公司，使用期满后无偿归铁道学院等等。2012年1月17日，铁道学院、苏州中元建设开发有限公司（后变更为中元公司）、吴中公司签订《租赁合同》，约定：中元公司承租本合同项下土地、建筑用于创建金川科技园；租赁期限自2012年6月30日至2028年6月29日;吴中公司为中元公司合同项下债务承担保证责任等等。2013年2月18日，铁道学院、金川公司、中元公司、吴中公司签订《协议书》，约定中元公司成立独资公司即金川公司作为金川科技园项目的运营管理公司。铁道学院同意将其与中元公司签订的《租赁合同》项下吴中公司的全部权利义务由金川公司享有和承担，金川公司有权转租等等。2012年6月1日，曾庆芃、崔晓波、丁辉签订合作协议书约定，三方共同出资开设金润公司，3人为股东；该公司主要经营单身公寓及房屋出租等业务；合作期限10年，自2012年5月1日起至2022年4月30日止；公司拟注册资金100万元，三方合计出资100万元。曾庆芃出资40万元，占比40%，崔晓波出资30万元，占比30%，丁辉出资30万元，占比30%；三方确认由崔晓波担任执行董事，职务为总经理，另设丁辉为公司监事、公司不再设监事会；目前公司在设立期间，对外签订的各项协议均以拟设立的公司名义签署，同时均授权崔晓波代表公司对外签字，该代表人不得为自己利益以公司名义签署任何合同等等。2012年7月18日南京市工商行政管理局下关分局发放公司准予设立登记通知书载明，金润公司住所地南京市;法定代表人崔晓波，注册资本50万元。金润公司章程载明，公司注册资本50万元，实收资本50万元，其中曾庆芃出资20万元，丁辉、崔晓波各出资15万元。2012年6月19日金川公司（甲方、出租方）与崔晓波（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方向乙方提供金川科技园18号和19号楼作为高级人才公寓使用，租赁面积10116.27平方米；租赁期限120个月，自2012年12月1日起至2022年11月30日止；甲方同意给予乙方六个月免租期，租金按面积计算，租赁物日租金为1.03元/平方米，月租金为316935元，年租金为3803212元，租金每半年支付一次，分21期支付等等。随后，金川公司与崔晓波签订金川科技园物业服务协议及18号、19号楼其他事宜说明。2012年6月20日，金润公司（甲方）与周健（乙方）签订《合作协议》，约定，甲乙双方共同将金川科技园19号楼打造成高级人才公寓；甲方提供全方位技术经营及配套资源支持；乙方独立经营，自负盈亏；乙方每年支付甲方技术经营及配套资源支持费8万元；乙方不得私下转让等等。崔晓波（甲方）与周健（乙方）同一天签署一份内容完全一致的《合作协议》。2012年9月，金川公司（甲方、出租方）与崔晓波（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方向乙方提供金川科技园18号楼，面积6878.97平方米，租赁期限120个月，自2012年12月1日起至2022年11月30日止，租金计算标准、支付方式及合同其他内容均同上述合同。同日，金川公司（甲方、出租方）与崔晓波、周健（乙方、承租方）签订租赁合同，约定甲方向乙方提供金川科技园19号，面积3237.3平方米，租赁期限120个月，自2012年12月1日起至2022年11月30日止，租金计算标准、支付方式及合同其他内容均同上述合同。随后金川公司与崔晓波、周健签订关于19号楼其他事宜说明及金川科技园物业服务协议。2013年6月18日，崔晓波向金川公司递交变更申请，载明：本人租赁的19号楼，因个人需要申请合同更名为周健个人。2013年6月18日，金川科技园（甲方、出租方）与周健（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：甲方向乙方提供金川科技园19号楼，租赁面积3237.3平方米，租赁期限120个月，自2012年12月1日起至2022年11月30日止，6个月免租期租金，日租金1.03元/平方米，租金每半年支付一次，共分21期支付，随后与周健签订物业服务协议及关于19号楼其他事宜说明。2017年9月30日周健、崔晓波向金川公司递交金川科技园19号楼（鸟巢公寓）合同更名申请，载明：本人周健租赁的金川科技园19号楼做鸟巢公寓之用，因本人有其他事务需要经营，2017年9月30日将19号楼转让给崔晓波，特向金川公司申请将19号楼合同更名为崔晓波。2017年10月1日起，原合同的权利义务全部转让给崔晓波个人。另申请将此房屋定金退还本人，再由崔晓波将此定金补齐。在更名合同前，周健本人结清与金川科技园2017年9月30日止的房屋租金及物业费等相关费用，并承诺处理好19号楼鸟巢公寓已入住客户过户等后续相关事宜。2017年9月30日,金川公司（甲方、出租方）与崔晓波（乙方、承租方）签订租赁合同，约定：甲方向乙方出租金川科技园19号楼，租赁面积3237.3平方米；期限十年零六个月，自2012年6月1日起至2022年11月30日止；租金标准：日租金标准1.3元每平方米，租金在租赁内三年不变，租赁期第四年起每三年在上一年的基础上递增6%，租金每半年支付一次，共分21期支付等等。随后，金川公司与崔晓波签订物业服务协议及关于19号楼其他事宜说明。2017年10月13日，金川公司（甲方）与崔晓波（乙方）签订19号楼补充协议（一），约定：租赁期限120个月更改为租赁期限15年6个月29天，自2012年12月1日起至2028年6月29日止。2022年12月1日至2028年6月29日，租金标准为1.32元/平方米，租金前2年内不变，自第3年起增长5%，第3年起，每2年在上一年基础上递增5%,租金半年一支付,分12期等等。同日，金川公司与崔晓波签订19号楼补充协议（二），约定：鉴于崔晓波与朗诗寓公司共同对金川科技园19号楼进行升级改造，崔晓波须在2017年11月30日前缴纳升级改造保证金40万元，2018年12月31日前按照协议标准对19号楼改造完成，此费用自动转化为租金或退还崔晓波，2018年12月31日前未完成19号楼改造，或未按标准改造金川公司有权扣除升级改造保证金80万元作为违约金等等。2017年10月26日崔晓波向金川公司提交19号楼转租申请，载明：本人崔晓波承租金川科技园19号楼作鸟巢公寓使用，合同期限2012年12月1日至2028年6月29日，本人欲引进朗诗寓公司对19号楼进行重新装修升级。后期由朗诗寓公司进行运行管理。特向金川公司申请将19号楼转租给朗诗寓公司。转租期崔晓波本人仍对金川公司已签订的租赁合同补充协议，各项说明等负全部责任。如因转租期间和转租后，对金川公司造成的损失，崔晓波愿意承担。2017年9月29日，周健（甲方、转让方）与崔晓波（乙方、受让方）签订租赁权转让协议，约定：转让标的为金川科技园19号-6号宿舍楼，租赁权面积3323平方米；甲方于本协议签订后，收取乙方履约保证金当日，和乙方共同到南京金川科技园管委会，甲方解除与金川公司租赁合同，配合乙方与金川公司签订新的租赁合同；履约保证金30万元，乙方于签订协议当时支付给甲方；转让款300万元，乙方分5年支付甲方，每年支付60万元，乙方待甲方完成协议第二条事项后，向甲方支付首付款40万元，另20万元从履约保证金中扣除；履约保证金10万元冲抵最后一期费用，即最后一期乙方支付甲方50万元等等。落款日期为：2017年9月29日，甲方处周健签名，乙方处崔晓波签名，担保人处曾庆芃签名。周健（甲方、转让方）与崔晓波（乙方、受让方）又签订租赁权转让协议一份，约定：转让标的为金川科技园19号-6号宿舍楼，租赁权面积3323平方米；甲方于本协议签订后，收取乙方履约保证金当日，和乙方共同到南京金川科技园管委会，甲方解除与金川公司租赁合同，配合乙方与金川公司签订新的租赁合同；履约保证金30万元，乙方于签订协议当时支付给甲方；转让款270万元，乙方分3年支付甲方，每年支付90万元，乙方待甲方完成协议第二条事项后，向甲方支付首付款70万元，另20万元从履约保证金中扣除；履约保证金10万元冲抵最后一期费用，即最后一期乙方支付甲方80万元等等。落款日期为：2017年9月29日，甲方处周健签名，乙方处崔晓波签名。另一份内容完全一致由周健持有的租赁权转让协议，甲方处周健签名，乙方处崔晓波签名并加盖金润公司公章，担保人处曾庆芃签名并加盖金润公司公章。金润公司、崔晓波、周健均认可上述两式三份的租赁权转让协议签名的真实性,签订协议时仅崔晓波、周健本人在场，且未加盖公章。认可转让款300万元的协议系2017年9月29日当天形成，转让款270万元的协议系事后形成，双方最终履行的是转让款270万元的协议。2018年6月周健要求曾庆芃在周健原持有的租赁权转让协议原件上加盖金润公司公章，目前该份租赁合同原件由崔晓波持有。金润公司、崔晓波对于2017年9月29日前崔晓波与金川公司、周健签订的关于18号、19号楼的所有协议、合同均代表金润公司的职务行为均没有异议。原告金润公司申请证人武朝宇、徐慧、凌春凤出庭作证，以证明2017年10月以后，金润公司员工、财务人员实际兼职19号楼的日常工作。诉讼中，崔晓波认可由曾庆芃2017年11月30日支付金川科技园19号楼2017年12月至2018年7月的房租866459元及水电费。但崔晓波认为其与曾庆芃之间属借贷关系，其2017年12月28日，2018年6月5日向曾庆芃个人账户分别转款400000元，466459元，合计866459元，并备注偿还19号楼房租借款，双方借款实际还清。亦认可实际经营中，金润公司部分员工兼职在19号楼从事部分工作，金润公司财务人员同时负责19号楼的支出财务。本院认为，当事人订立合同，采取邀约、承诺方式。邀约是希望和他人订立合同的意思表示，承诺是受要约人同意邀约的意思表示。根据法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人为法人的法定代表人，法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。法定代表人以法人名义还是个人名义从事民事活动，是判断该活动法律后果的关键。本案中，崔晓波作为金润公司法定代表人，具有双重身份。周健与崔晓波签订的关于19号楼租赁权转让协议租赁合同的要约方究竟是崔晓波个人还是崔晓波代表的金润公司是本案争议焦点，结合本院审理查明的事实，本院认为与周健签订的关于19号楼租赁权转让协议的要约方是金润公司，行为，理由如下：1.金润公司设立中，金川公司与崔晓波签订租赁合同及附件，约定金川公司将18号楼、19号楼出租给崔晓波作为高级人才公寓使用，租赁期限自2012年12月1日起至2022年11月30日。金润公司正式成立后，实际经营地亦是18号楼和19号楼。金润公司设立中，崔晓波代表金润公司对外签订合同的权益归属金润公司，对此，崔晓波、金润公司均无异议；2.2013年6月18日，崔晓波代表金润公司向金川公司递交变更申请，将19号楼合同更名为周健个人，周健以个人名义与金川公司签订19号楼租赁合同并交纳租金，上述行为的法律后果为金润公司将19号楼租赁权主体变更为周健个人，并经金川公司认可，该租赁权主体的变更行为合法有效。但此时，崔晓波提出的更名申请仍然代表金润公司，对此崔晓波亦无异议；3.2017年9月29日，周健与崔晓波签订300万元以及270万元的租赁权转让协议，两份协议均未对崔晓波的身份予以明确，而周健作为与金润公司合作多年的商业伙伴，理应知晓崔晓波系金润公司法定代表人，具有双重身份，但从周健事后要求曾庆芃在其持有的合同原件上加盖公章行为以及2017年10月以后，19号楼的租金、水、电费的支付，以及金润公司部分人员在19号楼从事工作，金润公司财务兼管19号楼财务状况等合同履行情况，均可以看出19号楼的经营并没有完全与金润公司脱离；4.金川公司无论是2012年6月19日与崔晓波、2013年6月18日与周健还是2017年9月30日再次与崔晓波签订关于19号楼的租赁合同，租赁期起始点均自2012年12月1日起，且金川公司认可19号楼租赁价格延续原2012年租赁价格，远低于目前的市场价格，原因在于18、19号楼系整体租赁，考虑到租赁期限较长，租赁面积较大等因素给予的优惠，由此可见19号楼合同在履行过程中是一个整体。综上所述，本院认为2017年9月30日，行为。同时，本院认为，即使2018年9月30日行为，这是金润公司与崔晓波之间内部行为性质的认定，而金川公司选择签订的租赁合同的对象，属于金川公司缔约自由的范畴，不应受崔晓波身份、行为性质的约束，原告金润公司的诉讼请求于法无据，本院不予支持。第三人中元公司、周健经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃一审中相关诉讼权利，自行承担不利的法律后果。依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第十四条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南京金润酒店管理有限公司的诉讼请求。案件受理费94824元，减半收取47412元，由原告南京金润酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判员  余敏二〇一八年十二月三日书记员  朱可