黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书（2018）黑0604民初6505号原告：李国义，男，1967年4月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告：刘桂秋，女，1967年11月13日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告：金兆会，男，1974年9月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告金兆会委托诉讼代理人：申胜男，黑龙江轩言律师事务所律师。被告：白雪松，女，1968年12月28日出生，汉族，住大庆市让胡路区。原告李国义、刘桂秋与被告金兆会、白雪松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告及被告金兆会委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告白雪松经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判决被告配合原告办理房屋过户登记；2.要求被告赔偿原告因不能办理过户而给原告造成的利息损失：（1）以550000为基数从2016年12月1日起至实际办理过户之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；（2）因未过户不能提取公积金而产生的异地购房利息额以318797元为基数按年利率5.8%利率从2017年4月1日起至实际办理过户之日止；（3）请求赔偿因被告逾期过户两年所造成的原告出卖房屋所缴纳的该房屋价款600000元5.6%的营业税。3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2015年11月21日签订《房屋买卖合同》，被告将自己位于大庆市××区阳光××城××楼××单元××室的房屋卖与原告，合同约定价款700000元，签订合同当日原告给付被告购房款550000元，剩余150000元约定待2016年底办理过户手续后再交付。由于被告卖房后又将案涉房屋抵押，之后又被法院查封，致使该房屋迟迟不能办理过户，给原告造成一定的损失。原告自约定办理过户之日起多次找被告协商办理过户未果，故诉至法院，请求法院依法支持原告的合理诉求。被告金兆会辩称：我方不认可原告的诉讼请求，原告所述与事实不符。本案的事实为：2015年11月21日，原告购买了二被告所有的案涉房屋，且明知在房屋存在抵押的情况下同意购买，双方也约定在房产证满两年后办理过户手续，并非原告所述案涉房屋“后又被抵押，又被法院查封”，签订合同后原告支付了55万元的购房款，但无法办理过户并非被告主观故意，而是2016年9月案涉房屋被大庆市让胡路区人民法院查封，被告无法再为其办理过户。1.针对原告第一项诉请：原告的诉请第一项是错误的，不符合法律规定的，其第一项诉请应当为请求法院确认双方签订的协议有效，确认案涉房屋归其所有，而后要求被告限日内涤除抵押，涤除后为原告办理过户，原告直接请求过户的诉请不能得到法院支持，案涉房屋被查封后被告积极解决，现案涉房屋已被法院解封，但抵押权人仍然存在，根据法律的规定，案涉房屋存在抵押，无法直接判决过户，故应驳回原告的该项诉请。2．针对原告第二项诉请：原告无权要求被告支付相应的利息，双方签订的协议中并没有条款是关于卖方未及时办理过户手续应当支付利息的相关约定，加之，案涉房屋被查封非被告主观故意，也不是案涉房屋的抵押权人行使抵押权，系因被告为另案的担保人，且原告实际入住已长达三年之久，并未产生任何的损失。3．针对第二项诉请：原告所谓的异地购房利息与被告无关，被告也从未同意赔偿原告任何损失，至于原告诉请数额318797元如何计算我方不得而知，我国法律保护的是直接损失，本案中，原、被告之间签订的买卖合同为合法有效，原告在2015年11月21日正式接房并已入住长达三年之久，合同目的已将实现，其并不存在任何的直接损失，事实上其仍有15万元的购房款没有给付，故原告要求被告支付其所谓的异地购房利息于法无据。4.关于原告要求赔偿营业税于法无据，该项诉请并非原告的直接损失，我国法律规定，保护的是直接损失且原告并不能够证明其买案涉房屋是为了两年后将其卖掉。综上，恳请贵院驳回原告的诉请，保护被告的合法权益。被告白雪松经合法传唤未出庭答辩，未提交书面答辩意见。且未发表书面质证意见，视为放弃质证权利。原告围绕诉讼请求依法提交了如下证据：1.房屋买卖协议复印件一份（与原件核对无异议），证明原、被告存在房屋买卖合同关系原、被告于2015年11月21日签订了《房屋买卖协议》一份，被告将自己位于大庆市××区阳光××城××楼××单元××室的房屋卖与原告，合同价款70万，原告先交付55万，剩余15万待2016年12月待办理完该房过户手续后再交付。原告已履行了合同约的义务，但被告时至今日仍不履行过户义务原告于合同签订当日已给付被告购房款55万元，并入住该房屋并自2016年12月起曾多次找被告商谈办理过户事宜，被告一直以各种理由推脱至今都不能办理过户，已构成违约。根据我国合同法第107条规定：当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。依此原告有权要求被告赔偿其合理损失。当时原、被告约定于2016年办理过户是由于为被告节省评估价5.6%营业税。经质证，被告对该组证据的真实性及证明问题均无异议，该组证据恰恰能够证明双方之间没有对逾期办理过户卖方应给付利息的相关约定，且交付日期为2015年11月21日，能够看出原告入住案涉房屋长达三年之久。该组证据无法体现被告多次找到原告要求其过户，该组证据为交房合同，仅能够体现双方买卖房屋的基本事实，且被告不存在违约情形，该组证据不能够证明原告的所要证明的事实。2.房屋档案查档证明。证明：被告已于2015年3月将该房屋抵押给大庆市住房公积金管理中心，而被告在与原告签订房屋买卖合同时明确告知原告并保证该房屋没有任何他项权利，并且给原告出示的房产证上也确实没有显示有任何他项权，故只有一种可能，被告当时出示给原告的房产证是虚假的，被告的行为已构成欺诈。根据我国合同法第42条规定：当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况；有其他违背诚实信用原则的行为。故被告应承担赔偿原告损失的责任。经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对其证明问题有异议。1.该组证据显示案涉房屋已被让区法院查封，但事实上，案涉房屋已被解封；2.关于抵押问题在双方签订买卖合同时，被告已明确告知案涉房屋存在抵押，但被告承诺在办理过户同时被告会办理涤除手续不存在欺诈的情况，若原告认为被告存在欺诈，其可以请求法院撤销买卖合同，再根据合同法的相关约定请求被告赔偿损失，但在撤销之前，双方之间签订的买卖合同即为合法有效的，原告不存在任何的直接损失，被告也无需向原告支付任何的利息。3.原、被告录音光盘及录音笔录各一份（提供录音原始载体进行核对）。证明原告经几次与被告协商办理过户手续未果后，于2018年7月原、被告达成了口头补充协议（后以录音和纸质稿形式记载），被告答应赔偿原告因不能提取住房公积金而产生的在异地购房的商业贷款。该份证据可以证实，被告提供担保该房屋在2016年10月份被法院查封，被告存在恶意欺诈。经质证，对该组证据的真实性无异议，但对证明的问题有异议。关于原告所提出的欺诈问题质证意见同上一组；关于原告提到的被告用案涉房屋为他人担保并不属实，被告仅为他人提供保证，并未用案涉房屋提供抵押担保，案涉房屋是在案件进入执行程序后，就被查封了。原告所述双方达成补充协议不能成立，通话录音中被告出于人道主义，声称可以见面协商补偿事宜，但双方并未协商一致，不存在有效的补偿协议。4.房屋认购书、入伙通知书复印件各一份（与原件核对无异）。住房公积金查询书原件两份。证明由于二被告迟延过户导致原告在购买海南房屋时无法提取二原告公积金共计318797元，导致原告方采取商业贷款形式购买海南房屋，为原告造成了无法提取公积金的利息损失。经质证，对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。房屋认购书和入伙通知书可以看出原告购房的事实，但与本案不具有关联性，公积金查询书仅是二原告公积金的基本信息，与本案无关。原告称其无法提取公积金是由于被告原因与事实不符，二原告如不买房子就不会产生原告所述的损失，可以说，该部分损失应由原告自行承担。其购买其他房屋与被告是否过户不具有必然的联系，原告的请求无法得到证实。本院对以上证据的真实性予以认定，针对被告对以上证据证明问题的异议在判决论理部分一并论述。被告向法庭提交如下证据：大庆市让胡路区人民法院出具的（2016）黑民初5431号民事判决书、（2016）黑民初5431号民事裁定书、（2018）黑0604执2764号执行裁定书，以上证据均为复印件（与原件核对无异议）。欲证明：因二被告为他人提供担保，案外人陈建华将二被告诉至大庆市让胡路区人民法院，并申请将案涉房屋查封，大庆市让胡路区人民法院于2016年9月30日出具了（2016）黑民初5431号民事裁定书，将案涉房屋予以查封，大庆市让胡路区人民法院于2017年2月17日出具了（2016）黑民初5431号民事判决书一份，判决被告金兆会承担连带给付责任。由此可以看出，案涉房屋被查封并非被告的原因，也是被告始料未及的，双方买卖合同签订时间为2015年，当时被告不可能预料到案涉房屋会被法院查封，因此，被告不具有主观故意及过错，案涉房屋查封的时间为2016年9月，原、被告双方约定的过户时间为2016年12月，被告也在第一时间通知了原告，承诺积极解决此事，2018年11月21日，法院撤销执行，并出具了（2018）0604执2764号执行裁定书，现案涉房屋已被解封，被告可以随时配合原告办理过户。经质证，二原告对该组证据的真实性无异议，对证明问题有异议。被告方作为完全民事行为能力人，迟延过户存在过错，具有不可推卸的责任，虽然主观上不具有故意，但是客观上为原告造成了无法挽回的损失。本院对以上证据的真实性予以认定，针对被告对以上证据证明问题的异议在判决论理部分一并论述。本案经开庭审理，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年11月21日，二原告与二被告签订二手房交接备忘协议，内容为“双方对大庆市××区阳光××城××楼××单元××室进行了交接。房屋总售价人民币柒拾万元。二原告（买方）已向二被告（卖方）交付人民币伍拾伍万元（含定金两万元），余款壹拾伍万元在2016年12月份房屋产权证满两年时办理过户同步交付。过户时，买卖双方各自按照国家规定承担各自税费。”。二原告、二被告分别在买、卖方处签字确认。当日，原告向被告给付购房款550000元，被告将房屋交付给原告使用。2018年7月9日，原告刘桂秋与被告金兆会通话，被告陈述：“我按照正常的补偿给你就完事了，如果达不成协议呢，就是通过法院呗，那这房子我咋也得补偿你，那要是非常离谱的话，那就通过法院呗。”此后，原、被告双方未就赔偿达成统一意见。2018年7月30日，原告方查询案涉房屋分别于2015年3月20日由被告金兆会抵押给大庆市住房公积金管理中心，抵押金额为290000元；2016年10月8日案涉房屋被我院查封。2017年3月24日，原告刘桂秋与三亚易视芯置业有限公司签订房屋认购书。2018年10月19日，大庆钻探工程公司钻井工程技术研究院分别为二原出具公积金查询书，证明二原告在2017年4月时公积金余额分别为111825.52元、196972.71元。2016年9月30日，我院作出（2016）黑0604民初5431号民事裁定书裁定将案涉房屋予以查封。2017年2月17日，我院作出（2016）黑0604民初5431号民事判决书，判决被告金兆会对案外人刘庆波、李彦凤借款承担连带清偿责任。2018年11月21日，我院作出的（2018）黑0604执2764号执行裁定书，裁定终结（2018）黑0604执2764号案件的执行。本院认为，原、被告签订二手房交接备忘协议，被告理应如约在2016年12月时，协助原告将案涉房屋过户到原告名下，而被告因其单方面原因导致案涉房屋无法过户，已经构成违约。故对原告要求被告协助原告将房屋过户到原告名下的诉讼请求予以支持。本案的争议焦点为:原告方主张的损失能否成立，本院就原告主张的三部分损失分别论述：一、以550000为基数从2016年12月1日起至实际办理过户之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算。截止判决之日，经计算该项损失约为66000元。2015年11月21日，原、被告双方签订备忘协议，原告向被告给付购房款，被告将房屋交付给原告使用。二原告支付购房款550000元已经实现交易后占有并使用房屋的目的，未对其造成额外损失，故本院对此项诉讼请求不予支持。二、因未过户不能提取公积金而产生的异地购房利息额，以318797元为基数按年利率5.8%利率从2017年4月1日起至实际办理过户之日止。截止判决之日，经计算该项损失约为30817元。虽然被告已构成违约，但由于原、被告双方在备忘协议中未对迟延过户约定违约责任，原告需对其因被告违约所造成的损失承担举证责任，原告尚不足以证明该部分损失已经实际发生，且该部分损失为原、被告订立房屋买卖合同时所无法预见的。故本院对此项诉讼请求不予支持。三、请求赔偿因被告逾期过户两年所造成的原告出卖房屋所缴纳的该房屋价款600000元5.6%的营业税。截止判决之日，经计算该项损失为33600元。原告主张由于案涉房屋所处位置冬天烟尘较重，我方打算将该房屋出售，由于被告方未办理过户所以我方无法出售，如现在过户会导致我方现在出售房屋时额外承担税费，故主张该项损失。但被告自2016年12月至今，未有买卖房屋的行为，仅有买卖房屋的意向，该项损失并未实际发生。故本院对此项诉讼请求不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条判决如下：一、被告金兆会、白雪松于判决生效之日起三日内协助原告李国义、刘桂秋将位于大庆市××区阳光××城××楼××单元××室房屋过户至二原告名下；二、驳回原告李国义、刘桂秋的其他诉讼请求。案件受理费3008元减半收取1504元，由二原告共同负担1454元，由二被告共同负担50元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员  冷志强二〇一八年十二月二十四日法官助理李思佳书记员徐晓燕附：相关法律规定1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。