山西省太原市迎泽区人民法院民 事 判 决 书（2018）晋0106民初2137号原告：张右芳，女，1966年7月15日出生，汉族，住山西省大同市。委托诉讼代理人：李坚，国浩律师（太原）事务所律师。被告：山西铜锣湾步行街商业有限公司，住所地太原市迎泽区柳巷北路**，注册号140100103037879。法定代表人：余峻峰。被告：山西金宝地物业管理有限公司，，住所地太原市迎泽区五一路**统一社会信用代码×××。法定代表人：王立民，总经理。委托诉讼代理人：王茜，山西柏方坤律师事务所律师。原告张右芳与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司、山西金宝地物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年5月17日立案后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张右芳的委托诉讼代理人李坚、被告山西金宝地物业管理有限公司的委托诉讼代理人王茜到庭参加诉讼，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张右芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司向原告支付所欠租金16788元（2017年10月至2018年3月）；2、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司支付原告截止2018年3月20日逾期付款违约金207元；3、判令被告山西铜锣湾步行街商业有限公司继续履行原被告双方于2006年10月27日签订的合同书；4、判令被告山西金宝地物业管理有限公司对第一、二项诉讼请求承担连带责任；5、诉讼费由二被告承担。事实和理由：2006年10月27日，原告与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订《合同书》，约定由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司承租原告所有的位于太原市铜锣湾小区7幢3层3127号商铺，租期自2006年10月28日至2021年2月28日，共计15年，租金每年33572.7元，按月支付，每月20日为支付日。合同签订后，原告将租赁房屋交由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司经营管理，被告每月按时支付租金，但自2017年9月26日后不再支付租金，2017年11月4日，被告通知原告暂停支付商铺租金，2018年1月12日，被告再次通知原告，将以山西金宝地物业管理有限公司名义与原告变更合同内容，减少租金为原租金的一半，否则解除租赁合同。原告认为双方签订的租赁合同合法有效，应当按照合同履行义务，被告无权单方终止履行并解除合同，被告逾期支付租金的行为已违约，应当承担违约责任，但经原告多次催促，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司拒绝支付租金。被告山西金宝地物业管理有限公司在向原告发出的通知中已明确为租赁合同主体，并且实际管理，与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司在业务、人员、财务等方面存在人格混同现象，应当承担连带责任，为维护原告合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司未作答辩。被告山西金宝地物业管理有限公司辩称，我方不是涉案的合同相对方，不是适格的主体，驳回原告对我方的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告张右芳为本案涉案房屋的所有权人。2006年10月27日，原告张右芳（乙方）与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司（甲方）签订一份《合同书》，约定，1、甲方承租乙方购买的位于太原市铜锣湾小区7幢3层3127号的商铺，租赁期限15年，自2006年10月28日至2021年2月28日；2、每个租赁年度的租金为33572.7元，本合同签订满10日后，甲方开始按月平均等额支付乙方租金，甲方应在每月20日支付租金；3、甲方应按期支付乙方租金，逾期支付在90日内的，甲方向乙方支付逾期应付款按日千分之一计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过90日未超过210日的部分，甲方应向乙方支付逾期应付款按日千分之二计算的违约金，租赁经营专用条款继续履行；逾期支付超过210日的，乙方有权选择下列方式之一予以处理：（1）租赁经营专用条款继续履行，超过210日部分的违约金，按逾期应付款每日千分之四计算。合同签订后，双方依约履行，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司自2017年9月后未再支付原告租金。2017年11月4日，被告山西金宝地物业管理有限公司发出“关于无力负担美特好超市租金的通知”，内容为：由于近年来市场经济形势下滑，且商场、超市等实体行业受到网络电商冲击，美特好超市支付的租金远远低于贵我双方《合同书》约定的租金标准。现我公司已无力负担差额部分。现通知如下：自2017年9月起，我公司暂停您商铺租金。被告山西金宝地物业管理有限公司表示：该公司是向全体业主发出该通知的，并非特指原告。此后，原、被告未重新签订协议，二被告也未支付原告张右芳租金。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司股东是余峻峰和白文静，该公司于2011年8月16日被吊销营业执照至今。山西金宝地物业管理有限公司的股东是杜清香和王立民。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费。本院认为，原告张右芳与被告山西铜锣湾步行街商业有限公司签订的《合同书》系双方当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该合同应认定为合法有效。《最高人民法院关于企业法人营业执照被吊销后，其民事诉讼地位如何确定的复函》（2000年1月29日法经[2000]24号函）：“吊销企业法人营业执照，是工商行政管理机关依据国家工商行政法规对违法的企业法人作出的一种行政处罚。企业法人被吊销营业执照后，应当依法进行清算，清算程序结束并办理工商注销登记后，该企业法人才归于消灭。因此，企业法人被吊销营业执照后至被注销登记前，该企业法人仍应视为存续，可以自己的名义进行诉讼活动”，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司是本案适格主体，上述合同合法有效，双方均应严格履行，被告山西铜锣湾步行街商业有限公司作为承租人应按照合同约定支付原告2017年10月至2018年3月的租金16788元。被告山西铜锣湾步行街商业有限公司未依约支付原告租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。《合同书》约定的逾期付款违约金标准过高，本院根据公平、合理原则，从诉争租赁合同的实际履行出发，结合原告的实际损失，参照中国人民银行罚息利率的标准，酌情将违约金标准调整为年利率6%。在合同履行过程中，如被告山西铜锣湾步行街商业有限公司未依约履行合同义务，原告可另行起诉，无需主张继续履行合同。被告山西金宝地物业管理有限公司曾向原告支付过争议房屋的房屋租赁费，这种代付租金的行为并不必然导致其承接了被告山西铜锣湾步行街商业有限公司的合同权利义务。同时，从二被告的工商登记可以看出，双方的法定代表人、股东、办公场所等均不存在同一性，原告相应诉讼请求，无事实和法律根据，不予支持。综上所述，本案同类案件经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张右芳2017年10月至2018年3月的租金16788元；二、被告山西铜锣湾步行街商业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张右芳自2017年10月1日起至2018年3月20日的逾期付款违约金（以16788元为基数按照年利率6%计收）；三、驳回原告张右芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告山西铜锣湾步行街商业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审 判 长  李晋涛人民陪审员  田 莉人民陪审员  郑文格二〇一八年十二月四日书 记 员  程志民相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。