山西省长治市中级人民法院民事判决书（2018）晋04民终2465号上诉人(原审被告)：李红庆，男,1965年9月20日出生,汉族，住山西省襄垣县。上诉人(原审被告)：王永宏，男,1967年8月3日出生,汉族，住山西省襄垣县。上诉人(原审被告)：王俊峰，男,1971年4月1日出生,汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：王艳锋，女，1975年12月19日出生，汉族，住山西省襄垣县。系上诉人王俊峰的妹妹。被上诉人(原审原告)：赵更生，男,1959年3月22日出生,汉族,住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：赵志强，山西君略律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：张润芳，男,1955年12月12日出生,汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：李雪萍，女，1959年2月25日出生，汉族，现住山西省襄垣县。系被上诉人张润芳的妻子。被上诉人(原审被告)：张瑞芳，男,1960年11月27日出生,汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：张润兰，女，1961年8月23日出生，汉族，现住山西省襄垣县。系被上诉人张瑞芳的妻子。被上诉人(原审被告)：张玉芳，男,1963年12月8日出生,汉族，住山西省襄垣县。委托诉讼代理人：王苹，女，1964年4月12日出生，汉族，住山西省襄垣县。系被上诉人张玉芳的妻子。被上诉人(原审被告)：赵全富，男,现年约43岁，汉族，现住山西省襄垣县。被上诉人(原审被告)：郭启和，男,1948年2月22日出生,汉族，山西省襄垣县善福乡庄里**。委托诉讼代理人：陈丽，1975年9月13日出生，汉族，住，住山西省襄垣县被上诉人郭启和的儿媳。被上诉人(原审被告)：陈丽，女,1975年9月13日出生,汉族，住，住山西省襄垣县/div>上诉人王永宏、李红庆、王俊峰因与被上诉人赵更生、张瑞芳、张润芳、张玉芳、赵全富、郭启和、陈丽房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省襄垣县人民法院（2018）晋0423民初236号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王永宏、李红庆、王俊峰及其委托诉讼代理人王艳锋，被上诉人赵更生及其委托诉讼代理人赵志强、张瑞芳的委托诉讼代理人张润兰、张润芳的委托诉讼代理人李雪萍、张玉芳的委托诉讼代理人王苹、郭启和的委托诉讼代理人暨被上诉人陈丽到庭参加诉讼，被上诉人赵全富经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。王永宏、王俊峰、李红庆上诉请求：1、撤销原判,改判或发回重审；2、改判争议标的房屋归上诉人,确认原价返还购房款过高事实,请求评估折价予以合理减降；3、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决权利、义务不对等,在判决事项中只判决上诉人返还购房款,但未明确房屋的归属杈归上诉人,且未判决限定被上诉人赵更生归还腾房的期限。2、判决原价返还购房款不合理,明显过高,争议的合同标的房屋现已损坏,近危房程度,无使用利用价值,应依法评估折旧折价确定,应除出9年的使用租房损失及房屋维修费等。3、本案不能以一般无效合同的后果对待,互返原物、原价己不适应。对方使用9年之久,且受自行管理原因被损坏无法居住,被上诉人陈丽才起诉,法院判决原价返还购房款是损害返还人权益的不合理行为,返还金额明显过高,显失公平。4、上诉人在本案中也属受害方、无过错,与主家三兄弟合作建房,对方提供宅基地,上诉人出钱、出资雇佣工队修建房屋及附属工程,主家三人无偿获得住房各一套;所出卖被上诉人房屋价格当时明显低于市价,上诉人余利极微却被判独立承担责任,违背利益共享,责任共担原则。5、房屋的买受方,存在重大过错,明知不是本集体经济组织成员执意求购,使用居住期间不积极维护、管理,放任损坏程度的扩大,在无法居住情况下诉讼法院确认合同无效,企图把烂房子推给上诉人,转嫁风险与后果。在使用9年中未按约履行迁户、房屋登记手续,其责任和过错应由自己承担不利后果。综上,本案争议的合同标的是不动产房屋,法院本应慎重对待,但一审法院在整个案件中刻意回避房屋的现状及危房状态,不鉴定、不评估、不分责任;认定合同无效,且不利后果及以原房价返还是严重错误的,请求二审尊重案件事实,权衡各方利益,公平对待,判决支持上诉人的上诉诉求。被上诉人赵更生辩称，1、一审判决合同无效是正确的。上诉人没有开发资格，其所建房屋没有合法手续，在集体土地上违法开发，违法把房屋出售给非本村居民。2、关于本案的起因是上诉人销售给我方的房屋在销售第二年开始就发生严重的质量问题，持续扩大，至起诉前该房屋已经无法居住。3、因上诉人拒不承担维修义务及维修费用，故我方才提起诉诉讼。尽管一审判决未能违反我方的全部损失但考虑到息事宁人我方未提出上诉。被上诉人陈丽辩称，其房屋加固是为了修好，不可能给赵更生家造成损坏。其余被上诉人均无答辩意见。赵更生向山西省襄垣县人民法院起诉请求：1、确认双方于2010年5月28日签订的购房协议无效；2、被告李红庆、王永红、王俊峰退还收取原告的房款171000元，从2010年5月28日起按银行贷款利率支付利息至退款之日；3、被告李红庆、王永红、王俊峰赔偿原告各项投资损失10万元；4、被告李红庆、王永红、王俊峰赔偿原告因丧失另订合同机会，因房屋价格上涨而带来的另购房差价损失8万元；5、因质量问题致房屋损害严重，无法居住由被告李红庆、王永宏、王俊峰赔偿原告从起诉之日只返还房款之日的房租损失，每月以1000元计算；6、被告张润芳、张瑞芳、张玉芳承担相应的法律责任；7、诉讼费由被告承担。事实与理由：被告张润芳、张瑞芳、张玉芳系兄弟关系，其父张银秀在××县遗留有一处宅基地，2010年前后三被告将该宅基地交由被告李红庆、王永红、王俊峰共同建成八套庭院楼房。2010年5月28日，原告赵更生与被告张瑞芳、张瑞芳、张玉芳签订协议，约定：原告购买第二排西第一户的房产，占地面积112平方米，原告一次性支付房款，原告与三被告共同享有该集体土地共同使用权。协议签订后，原告按约定支付了房款171000元，被告将该房产交由原告使用，三被告向原告交付了一份张银秀的集体土地使用证复印件。原告在该房屋内投资安装了水、电、暖、下水、门、窗、管道铺设、地面铺装、阳台封闭等设施，对房屋进行了装饰后入住，但是从2011年起原告与邻居陈丽的楼房连接处即因质量问题发生严重损坏，墙面大面积裂缝，我们多次要求被告进行维修处理，而被告却置之不理。2017年房屋损害程度突然加速，现该房已成危房无法继续居住。多年来房屋损害继续扩大，原告与被告方交涉无果。为此，原告提起诉讼。一审法院认定事实：被告张润芳、张瑞芳、张玉芳的父亲张银秀在××县遗留有一处襄集建（92）字第806055号集体土地建设用地使用证的宅基地。2009年10月18日，被告张润芳、张瑞芳、张玉芳作为甲方与被告王永宏、李红庆、王俊峰作为乙方签订协议，约定：“甲方将位于西城庄张银秀名下的宅基地提供给乙方修建住房，由乙方出资修建房屋，乙方建成房屋后给甲方3套，其余住房均归乙方所有，乙方有权自由处分。”2009年10月20日，被告王俊峰、王永宏、李红庆作为甲方与被告赵金富作为乙方签订协议，约定由乙方修建住宅楼房，甲方支付工资16万元，施工中的安全问题由乙方负全责。随后，被告李红庆、王俊峰、王永宏出资在该处宅基地修建八套二层庭院楼房。2010年5月28日，被告张润芳、张瑞芳、张玉芳作为甲方与原告赵更生作为乙方签订购房协议，约定甲方将西城庄北沟新修建房屋中的第二排第一户112平方米的房产转让给乙方，甲、乙双方共同享有集体土地宅基地使用权，被告李红庆、王永宏、王俊峰作为建房人在该协议上签字确认。2010年7月24日，原告赵更生向被告王永宏、王俊峰、李红庆交付房款171000元。2017年集中供暖后，原告购买的房屋开始出现裂缝等问题。另查明，原告赵更生的户籍地为山西省××县号，被告李红庆的户籍地为襄垣县古韩镇西关村楼角**，被告王永宏的户籍户籍地为襄垣县下良镇曹坪村**，王俊峰的××县号，被告张瑞芳的××县号，被告张润芳的户籍户籍地为襄垣县古韩镇八一新村**，张玉芳的××县号，被告郭启和的户籍地户籍地为襄垣县善福乡庄里村，丽的户籍地户籍地为襄垣县善福乡庄里村**。iv>一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，违反法律、行政法规强制性的合同自始没有法律效力。我国土地管理法规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让。本案中被告张润芳、张瑞芳、张玉芳违法将其父张银秀名下的集体土地宅基地使用权转让，并且将被告李红庆、王俊峰、王永宏违法在农村集体宅基地上修建的房屋转卖给原告赵更生，被告张润芳、张瑞芳、张玉芳与原告赵更生签订的购房协议违反相关法律规定，该协议自始无效，故对原告主张确认2010年5月28日签订购房协议无效的诉讼请求予以支持。被告李红庆、王永宏、王俊峰虽然不是购房协议的当事人，但是该购房协议实际履行中原告将购房款给付三被告，即三被告是购房协议的实际卖方当事人，三被告应当承担合同无效相应的法律后果，故被告李红庆、王俊峰、王永宏是本案的适格被告。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中原告赵更生违法购买非本村集体土地的宅基地房屋，被告李红庆、王俊峰、王永宏违法转让农村宅基地房屋，双方各自均存过错，双方应当承担相应的过错责任。被告李红庆、王俊峰、王永宏应当返还原告赵更生购房款171000元，原告赵更生应当将争议的房屋返还给被告李红庆、王俊峰、王永宏，故对原告主张被告返还购房款的诉讼请求予以支持。鉴于原告赵更生违法购买宅基地房屋的过错行为不符合因违反诚实信用原则产生先合同义务的缔约过失责任要件，原告主张购房款利息损失、装修投资损失、另行购房差价损失及房租损失的诉讼请求于法无据，原告应当对其违法过错行为承担相应的责任后果，而且原告装修投资居住是其自愿的自助行为，并且已经享受居住多年的实际利益，故对原告赵更生关于赔偿购房款利息、装修投资损失、另购房差价、租房损失的诉讼请求不予支持。鉴于原告在购房中的过错因素，原告主张被告张润芳、张瑞芳、张玉芳承担法律责任的诉讼请求无法律依据，故对该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条之规定，判决：一、确认原告赵更生与被告张润芳、张瑞芳、张玉芳于2010年5月28日签订的购房协议无效；二、被告李红庆、王俊峰、王永宏于本判决生效之日起三十日内返还原告赵更生购房款人民币171000元；三、驳回原告赵更生的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6565元，由被告李红庆、王俊峰、王永宏负担3565元，原告赵更生负担3000元。本院二审期间，上诉人李红庆、王永宏、王俊峰提交了房屋照片，证明房屋现在损坏情况，其余当事人均对该照片无异议，本院予以确认并在卷佐证。二审经审理查明的事实与一审法院认定事实相同。本院认为，本案二审围绕当事人的上诉请求及事实和理由进行审理。关于房屋的处理。一审认为本案购房协议无效正确，当事人均未提出异议，二审予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得财产，应当予以返还。本案被上诉人赵更生因无效购房协议取得房屋，应予腾退。因当事人未提交房屋权属证明，故对房屋权属不予认定。关于返还购房款的数额，因购房协议无效，一审判决购房协议实际履行中收款方三上诉人将购房款予以返还并无不当。三上诉人上诉所提应除出使用房租损失的事由，因本案宅基地房屋的出卖方和买受方均有过错，应各自承担过错责任，一审对买受方主张的购房款利息损失、装修投资损失、另行购房差价等未予以支持，三上诉人主张的房租损失也应由其自行承担。三上诉人上诉所提应除出房屋维修费的主张，因其未能提供证据充分证明房屋损坏系因他人侵权行为所致而非房屋修建质量原因，故对该主张也不予支持。综上所述，王永宏、李红庆、王俊峰的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持山西省襄垣县人民法院（2018）晋0423民初236号民事判决第一项、第二项；二、撤销山西省襄垣县人民法院（2018）晋0423民初236号民事判决第三项三、被上诉人赵更生于本判决生效之日起三十日内腾退襄垣县古韩镇西城庄北沟新建房屋中的第二排第一户。四、驳回被上诉人赵更生的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6565元，由李红庆、王俊峰、王永宏负担3565元，赵更生负担3000元。二审案件受理费3720元，由李红庆、王永宏、王俊峰负担3420元，赵更生负担300元。本判决为终审判决。审判长 常旭光审判员 范进斌审判员 张鸣森 二〇一八年十二月十三日书记员 崔璐璐