陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）陕01民初1638号原告（反诉被告）：西安国际陆港保税物流投资建设有限公司，住所地西安国际港务区港务大道**。法定代表人：翟若鹏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王千，陕西博硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：田钰，陕西博硕律师事务所律师。被告（反诉原告）：西安骏隆餐饮管理有限公司，，住所地西安市新城区金花北路**新兴骏景园****房法定代表人：郭群，该公司董事长。委托诉讼代理人：王飞，陕西仁和万国律师事务所律师。原告西安国际陆港保税物流投资建设有限公司（以下简称陆港保税公司）与被告西安骏隆餐饮管理有限公司（以下简称骏隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陆港保税公司委托诉讼代理人王千、田钰，被告骏隆公司委托诉讼代理人王飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陆港保税公司向本院提出诉讼请求：1.解除陆港保税公司与骏隆公司于2012年签订的《酒店租赁合同》；2.判令骏隆公司支付陆港保税公司自2016年4月1日至合同解除之日止的房屋租金，暂计至2018年8月30日为5160371.6元（2016年4月1日至2018年3月31日为3827801.6元，2018年4月1日至8月30日为1332570元），并支付自2016年4月6日至实际支付之日的迟延付款违约金（以各季度应付租金479725.2元为基数，按照年利率24%的标准，暂计算至2017年6月30日为438089.85元）；3.判令骏隆公司支付陆港保税公司自合同解除之日起至实际腾房之日止的房屋占有使用费（参照合同约定按每月15元/㎡）；4.判令骏隆公司支付陆港保税公司2013年10月19日至2016年5月20日期间的电费3814118元、2013年10月19日至2016年6月30日期间的水费335882元，以及支付上述费用自2016年10月1日至实际支付之日的迟延付款违约金（按照年利率24%的标准，暂计算至2017年6月30日为759076.5元），并判令骏隆公司支付自2016年7月1日至实际腾房之日水费（暂计至2018年8月23日为50110.4元）；5.判令骏隆公司立即拆除擅自在租赁房屋屋顶架设的钢架、恢复原状，并将承租房屋腾交陆港保税公司；6.判令骏隆公司支付陆港保税公司违约赔偿金305万元；7.诉讼费由骏隆公司负担。事实和理由：2012年下半年，陆港保税公司与骏隆公司签订《酒店租赁合同》，约定陆港保税公司将其位于西安国际港务区秦汉大道以南的陆港假日酒店出租给骏隆公司使用，用于酒店经营。同时约定，骏隆公司应依约支付租金并交纳水、电费用。合同签订后，陆港保税公司依约将租赁酒店交付骏隆公司，但骏隆公司持续出现拒付租赁物保证金及房屋租金情形。虽经陆港保税公司多次催告，但骏隆公司至今未支付分文租金，未交纳水、电费用，导致陆港保税公司用银行贷款先行垫付，损失巨大。2016年，虽经陆港保税公司书面制止，但骏隆公司仍将酒店一层的游泳馆改建为宴会厅，并擅自在租赁房屋屋顶架设钢架，违反房屋正常使用用途，造成重大安全隐患，并使用至今。按照双方约定，骏隆公司的上述情形构成根本违约，陆港保税公司有权据此单方解除合同。骏隆公司辩称，双方于2012年签订的《酒店租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务，承担责任。陆港保税公司不具有约定或法定的解除合同情形，陆港保税公司要求解除合同，无事实依据，应予驳回。骏隆公司在履约过程中没有任何违约，相反陆港保税公司在履约过程中严重违约，未向骏隆公司全面、完整的交付约定的标的物，对于已交付部分也严重迟延交付。陆港保税公司未依约办理酒店的消防、规划手续，致使酒店至今无法正常营业，故陆港保税公司不但没有单方解除合同的权利，而且还应对其违约给骏隆公司造成的损失承担赔偿责任。合同约定，陆港保税公司应于2013年4月1日前向骏隆公司全面交付合同约定的租赁物，但直至2015年2月5日，陆港保税公司才基本交付酒店经营必备的设施设备，故合同约定的租赁期限及免租期应自然顺延。合同又约定，租期前三年为免租期，据此推算，租赁酒店在2018年2月5日前均为免租期，租赁期限及免租期均应自2015年2月6日起算。现陆港保税公司要求骏隆公司支付租金，违反合同约定，应予驳回。合同签订后，双方就有关交接事宜签字、盖章确认的交接清单应作为合同的组成部分，与主合同有同等的法律效力。2014年12月5日，双方签字确认的《西安综合保税区综合服务区酒店项目交接单》第七（二）2“自本交接单签字盖章之日起，酒店内的用水和用电由骏隆公司自行解决，具体接入事宜与保税公司对接”的约定，承租酒店的水电费应自2014年12月5日计收，陆港保税公司要求从2013年10月19日计收水电费不符合双方约定。骏隆公司未对酒店的游泳池改建为宴会厅，只是根据季节及经营需要在游泳池的占地场所增加了宴会功能，该场所在夏、秋季为游泳池，在冬、春季为宴会厅，骏隆公司对此调整并未违反合同约定。因施工需要在酒店房屋屋顶临时架设护栏，未违反酒店房屋的正常使用用途，不构成违约。本案系租赁合同纠纷，非民间借贷纠纷，陆港保税公司援引民间借贷有关司法解释，要求按年利率24%支付利息适用法律错误。骏隆公司在履约中没有任何违约，陆港保税公司要求骏隆公司支付违约赔偿金无事实及法律依据。骏隆公司向本院提出反诉请求：1.判令陆港保税公司承担违约责任，依照《酒店租赁合同》约定顺延租期，租期应自2015年2月6日起算；2.判令陆港保税公司向骏隆公司赔偿因违约造成的损失426万元；3.判令陆港保税公司偿付骏隆公司为酒店垫付的款项512万元；4.诉讼费由陆港保税公司负担。事实和理由：2012年，骏隆公司与陆港保税公司签订《酒店租赁合同》，约定陆港保税公司将位于西安国际港务区的陆港假日酒店租赁给骏隆公司。陆港保税公司应依约向骏隆公司交付的租赁物包括客房170间、接待厅的主体及其装修装饰、中西餐厅、会议室、KTV、游泳、健身房、茶艺咖啡厅、棋牌室、乒乓球室等主体装修及其配套设施设备、电梯设备、空调设备、客房内部电器、家具及酒店附属的相关设施设备。合同第一条约定陆港保税公司应将酒店的消防、规划等相关手续办妥并交付给骏隆公司。合同签订后，在合同约定2013年4月1日开业日之前，除客房外，酒店接待厅、中西餐厅、会议室、KTV、游泳、健身房、茶艺等其他酒店必备基础设施和配套设施设备均不完整，根本达不到经营条件，故陆港保税公司未能按合同要求完成交付。之后，在骏隆公司反复催促下，陆港保税公司于2013年11月20日开始对酒店进行二次装修，历时一年有余，于2014年12月22日竣工验收。此后，陆港保税公司陆续向骏隆公司交付宴会厅等设施设备，直到2015年2月5日陆港保税公司才完成了酒店经营必须的餐厅部分设施设备移交。故截至2015年2月6日，骏隆公司租赁的酒店才具备正常经营的基本条件，但其他配套功能如KTV、棋牌室、健身房、游泳池等仍未向骏隆公司交付。为了让酒店尽快投入运营，骏隆公司主动且善意垫资购置了KTV、棋牌室、健身房等全部设施设备及所需物品，又出资对酒店大楼外立面、一层大堂、门前通道等零星工程进行施工。上列设备购置和零星工程系陆港保税公司应完成并应移交给骏隆公司，但骏隆公司为此垫资512万元，该垫资应由陆港保税公司偿付骏隆公司。酒店虽于2015年2月6日起试运营，但由于消防、特行许可等手续缺失，骏隆公司几年来被政府相关职能部门多次处罚，责令停业整改，不仅不能正常经营，还要维持正常费用支出，连年亏损，直接经营损失298万元，前期开业筹备期间的员工工资和管理成本128万元，该损失共计426万元，均由陆港保税公司违约行为造成，系其直接损失，陆港保税公司应予赔偿。陆港保税公司针对骏隆公司的反诉辩称，2012年3月30日，骏隆公司、陆港保税公司、陆港假日酒店代建单位、监理单位及施工单位五方共同签署《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》（以下简称移交单），履行了租赁酒店的移交手续。移交单详细罗列了陆港保税公司向骏隆公司交接的设备清单及主体、安装和装修部分的具体情况，骏隆公司现场负责人郝瑞育等人均在移交单中签字确认。可见，陆港保税公司已在该日如期向骏隆公司交付了租赁物，骏隆公司在移交单上签字行为已明确陆港保税公司完成了交付义务，租赁物的具体范围应以双方实际签署的交接清单为准。陆港保税公司作为出租方仅依据合同约定及移交单提供租赁物（即现状租赁），骏隆公司为了实现直接经营的其他经营类设备设施，或为了提升经营环境、服务品质的其他设备设施，非陆港保税公司应当提供的租赁物范围。合同中并无租赁物须直接具备经营条件的任何约定，骏隆公司以此要求陆港保税公司履行合同义务，没有任何依据。《酒店租赁合同》第10.2.2项还特别就酒店及附属设备、设施的交付问题约定：“酒店交付前，乙方应认真检查酒店及其附属设备、设施，交付使用后二日内乙方未提出书面异议的视为合格，检查验收后，酒店及其附属设备发生的一切事故和因此产生的全部费用，均由乙方负责。”而在上述交接手续办理完毕两日内，骏隆公司未提出任何异议，依法依约应认定交付成立。骏隆公司对于涉案房屋未办理消防手续明确知晓，骏隆公司实际使用房屋并获取经营收益，应按照合同约定支付房屋租金。2013年4月1日仅是骏隆公司为争取租金优惠政策提出的预期试营业时间，合同中无任何条款将该日期作为租赁物的交付日期，骏隆公司明知各项手续正在办理，又以该日期不符合交付条件请求顺延租期，实际是逃避租金支付义务的表现。陆港保税公司依约交付租赁物，不存在任何违约行为，骏隆公司以2013年4月1日酒店不具备开业经营条件要求顺延租期，无合同约定，脱离了合同的实际履行情况，应予驳回。陆港保税公司从未实施二次装修，骏隆公司所称二次装修系其自己实施，从骏隆公司入场开始，于2013年1月结束。骏隆公司以二次装修推定租赁房屋迟延交付与事实不符，骏隆公司称代陆港保税公司垫付出资、购置相关经营设备，亦与事实不符。自2013年10月19日起至今，骏隆公司开设的陆港假日酒店即开门纳客，投入正式运营，保守营业收入高达1000余万，骏隆公司称酒店虽于2015年2月6日起试运营，但终归不能正常开业，不是事实。考虑到租赁酒店系新落成建筑，骏隆公司的相关添附行为客观上有利于提升国际港务区的整体投资环境，为了支持骏隆公司初创期发展，陆港保税公司甚至替骏隆公司垫付了数百万元水电费情况下，突破酒店租赁企业行业惯例（免租期一般为六个月以下），给予骏隆公司免租期长达三年之久，涉及金额高达380余万元，同时为了扶持企业，改善国际港务区投资环境，陆港保税公司超越了合同义务，斥资1338万元对骏隆公司的装修采购支出进行补贴，添附物品甚至包括不锈钢发酵箱、不锈钢电饼铛等应由酒店经营负担的易耗品。骏隆公司所称426万元损失包括直接经营损失298万元及前期开业筹备期间的员工工资和管理成本128万元，系骏隆公司自身经营成本，骏隆公司要求陆港保税公司承担没有事实及合同依据。首次装修完毕后，骏隆公司未经陆港保税公司审核并书面同意，擅自对陆港假日酒店进行装修改造，陆港保税公司屡次通知骏隆公司整改，骏隆公司仍不拆除，造成重大消防安全隐患，其行为已构成违约，骏隆公司主张的512万元费用应由其自行承担。本院经审理查明，2012年，陆港保税公司（甲方）与骏隆公司（乙方）签订《酒店租赁合同》，约定，甲方将位于西安国际港务区秦汉大道以南，建筑面积共计约10660.56㎡（其中一层面积1972.45㎡，二层至六层面积为6724.3㎡，地下室面积为1，地下室面积为1963积以实测面积为准），共六层，框架结构房屋出租给乙方；甲方提供的房屋必须符合国家建筑质量、消防安全标准；甲方出租的酒店包括170间客房、接待厅主体及其装修装饰、中西餐厅、会议室、KTV、游泳、健身房、茶艺咖啡厅、棋牌室、乒乓球室等主体装修及其配套设施设备、电梯设备、空调设备、客房内部电器、家具及酒店附属的相关设施设备（详见双方共同盖章确认的酒店交接清单）；租赁期限自2013年4月1日起至2023年3月31日止；乙方应于2013年4月1日前将酒店正式开业；为支持乙方发展，甲方给予乙方一定的优惠政策，具体如下：租赁期间2013年4月1日至2016年3月31日，租金为0元/㎡/月，2016年4月1日至2018年3月31日租金为15元/㎡/月，面积10660.56㎡，季度租金479725.2元，合计3837801.6元；租金支付方式按季度（每三个月）支付，优惠期届满后五日内（2016年4月5日之前），乙方应按照合同约定金额向甲方足额预付下季度（三个月）租赁物租金，即自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金，本季度（三个月）届满后5日内即2016年6月30日前，乙方向甲方预付下季度（三个月）的租金，以后各期以此类推；乙方可自费在租赁区域内自行单独安装水表、电表，乙方按国家出台的水费、电费收费标准加合理损耗公摊后，直接向甲方或甲方指定部门缴纳水电费；甲方应在双方约定的期限内将租赁物交付给乙方；双方应验明酒店及配套设施现状，建立完善的酒店及配套设施交接记录（见合同附件）；在本合同终止或解除的情况下，乙方应及时返还租赁物并自行搬出自由的全部物品，乙方逾期十天不搬出之物品视作乙方弃物，由甲方负责处理，甲方有权自行进入租赁物内并将物品搬离，搬运费用、保管费用均由乙方承担，甲方有权直接从保证金中扣除，由此造成的一切损失均与甲方无关，由乙方自行承担；甲方有权处理乙方弃物，包括但不限于拍卖、自用等；租赁期间，乙方在不改变本租赁物内部主要结构和功能前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由乙方承担，但在装修和改造前须将方案及设计图报甲方审核并取得甲方书面同意；甲方应在收到报告后15日内作出答复，否则视为同意；乙方可根据经营需要在租赁区域内部自行添加辅助设备，费用由乙方承担，产权归乙方所有；合同终止或解除后，在不损害房屋主体结构的前提下乙方可以拆除自行装修可移动部分，但乙方不得刻意破坏酒店的整体装修，不能拆除部分甲方不予补偿；乙方如损坏甲方酒店整体装修的需按价赔偿，甲方有权从保证金中直接扣除。合同第十条双方的权利及义务约定，甲方应办理消防、规划等相关手续；酒店交付前，乙方应认真检查酒店及其附属设备、设施，交付使用后二日内乙方未提出书面异议的视为合格；检查接收以后，酒店及其附属设备、设施发生的一切事故和因此产生的全部费用，均应由乙方负责。合同第十二条违约责任约定，甲方未按约定交付租赁物，乙方有权相应扣减租金；乙方若未按时向甲方或甲方指定的物业公司支付租金、水、电等费用，每迟延1日，按应付金额的5%向甲方支付违约金；逾期10日，甲方有权停止乙方的水电供应，相应责任和损失均由乙方承担；因乙方不按期交纳租金、水电费而致甲方损失的，所发生的费用由乙方承担；乙方有下列行为之一的，……（2）未经甲方书面同意，擅自改变房屋用途的……（5）拖欠租赁、水电费用的时间超过90天，违反本合同其他约定，经甲方书面通知拒不纠正的，则甲方有权单独或同时采取以下方式处理：单方面终止合同，收回该租赁物，而无需对乙方作出任何补偿及按照合同约定的租赁标准向甲方支付六个月的租金作为赔偿等。《酒店租赁合同》附件为租赁酒店平面图、酒店交接清单。2013年1月12日，骏隆公司向陆港保税公司出具《借款申请》称，“根据双方租赁合同约定，我公司先垫付‘锦江之星’项目进行升级改造，现在各项工程已基本完成，我公司已垫资900多万元，对我公司财务资金造成巨大压力。年关将至，各项目施工方多次催要工程款和农民工工资，为此我公司特向贵公司申请贰佰万借款，以解当前燃眉之急。”2013年1月17日，陆港保税公司向骏隆公司付款200万元，骏隆公司出具了收款收据。之后，骏隆公司及其关联公司又以《情况说明》等形式向陆港保税公司申请支付装修工程进度款。陆港保税公司先后支付骏隆公司款项共计1338万元。2013年4月19日，骏隆公司向陆港保税公司出具骏隆﹝2013﹞01号《关于西安国际港务区“陆港假日酒店”项目招标报告》，其中载明：“西安陆港假日酒店是由西安国际陆港保税物流投资建设有限公司投资建设的，于2012年7月委托西安骏隆餐饮管理有限公司对该酒店进行全面改造，建成一个集餐饮、娱乐、客房、会议、游泳、健身为一体的假日休闲酒店，经过近六个月的紧张施工，各项工程已基本完工，各施工项目图纸已设计完毕齐全有效，涉及餐饮、客房、会议室装修和中央空调、泳池设备、家具用具等13各项目，共计1886万元；现恳请对该项目进行公开招标，所剩2个项目另行招标。”陆港保税公司在西安市建设工程招标投标管理办公室网上招投标业务平台发布GW1321027号招标公告，就西安综合保税区综合服务区酒店二次装修工程进行招标，GW1321027号中标公示信息记载：工程名称：西安综合保税区综合服务区酒店二次装修工程，招标内容：西安综合保税区综合服务区酒店二次装修工程施工及材料设备采购安装等，具体范围以招标文件和工程量清单为准。2013年10月10日的中标公示显示，中标单位：江苏江都建设集团有限公司，开工时间：2013年10月15日，竣工时间：2014年1月22日，中标价格：13387367.39元，中标工期100天。骏隆公司向本院提交了由建设单位、设计单位、监理单位及施工单位就西安综合保税区服务区酒店二次装修工程签署的《竣工验收证书》，载明西安综合保税区服务区酒店二次装修工程开工日期为2013年10月15日，完工日期为2014年1月22日，合同造价为13387367.39元，验收范围和数量为：西安综合保税区服务区酒店二次装饰与装修、水电安装工程；消防安装工程；KTV设备安装工程；酒店厨房装饰与装修及设备安装工程；厨房厨具用具；餐厅家具用具；后厨消防安装工程；空调机房钢结构安装工程；游泳池土建施工、钢结构及装饰与装修、泳池设备安装、水电安装工程。《竣工验收证书》上验收小组成员签名处所书写日期均为1月28日，而监理单位签章处填写日期为2014年12月22日。西安骏隆公司以此主张涉案酒店二次装修工程实际于2014年12月22日完工，陆港保税公司称酒店二次装修工程于2014年1月22日完工。2014年1月，双方签订《用餐协议书》，约定陆港保税公司自2014年1月2日至2014年3月31日止在涉案酒店用餐。陆港保税公司主张其已于2012年3月30日交付了租赁物。骏隆公司称直至2015年2月5日陆港保税公司才基本交付酒店经营必备的设施设备，故合同约定的租赁期限及免租期应自然顺延。为证明自己的主张，陆港保税公司向本院提交了《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》。该竣工移交单中的交接证书载明：工程名称：西安综合保税区综合服务区酒店项目；施工单位：陕西容大建筑工程有限公司；交接日期：2012年3月30日（为打印日期）；验收范围及数量：西安综合保税区综合服务区酒店地上六层，地下一层，建筑，地下**.3米，总建筑面积10950㎡，共有客房170间，其中标准间66间，单人间99建，商务套间5间（详见交接单）。该交接证书的建设单位、代建单位、监理单位、施工单位处均有签名、盖章，但无签署日期，运营单位处有李斌签名，无签署日期。陆港保税公司提交的上述竣工移交单中的《西安综合保税区综合服务区酒店项目移交单》载明：主体、消防系统、给排水工程及强、弱电工程、屋面工程、外装部分、电梯及楼梯、通风系统、热水系统、空调系统、监控系统、门窗工程全部完成，室内装修装饰完成，楼顶反光字及格栅、楼体LED彩灯及大门LED屏幕、相应的控制系统安装完成。该酒店项目移交单落款处盖有陕西容大建筑工程有限公司公章及现场负责人、负责人签字，有陆港保税公司现场负责人签字，骏隆公司现场负责人郝瑞育等及负责人李斌签字确认，但无签署日期。骏隆公司亦向本院提交《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》，其中该竣工移交单中交接证书运营单位处有李斌签名，并加盖骏隆公司公章，显示签字日期为2014年12月5日。其余事项与陆港保税公司提交的竣工移交单内容一致。陆港保税公司称，其提交的竣工移交单为《酒店租赁合同》约定的附件酒店交接清单，酒店交付日期为2012年3月30日。骏隆公司不予认可，称陆港保税公司提交的竣工移交单是工程移交，非酒店移交。陆港保税公司提交西安国际港务区官方网站及荣耀西安网站发布的酒店开业新闻，证明酒店已于2013年10月19日开始营业。西安骏隆公司称酒店实际于2015年2月6日开始试营业。陆港保税公司向本院提交酒店照片，证明骏隆公司擅自将酒店游泳池改为宴会厅。骏隆公司称其仅是在游泳池的占地范围内采用增加钢结构等技术手段增加了宴会功能，并未彻底取消游泳池。2017年2月23日，涉案酒店通过建设工程竣工验收消防备案，现仍由骏隆公司使用经营。陆港保税公司曾于2016年5月4日、2016年11月4日、2016年9月9日、2017年3月29日等时间向骏隆公司发送《交费催款通知单》《律师函》等，要求骏隆公司支付租金，并声明如骏隆公司怠于履行义务，则陆港保税公司将采取包括但不限于单方解除合同在内的一切合法方式追究骏隆公司的违约责任。2017年7月11日，陆港保税公司提起本案诉讼。关于陆港保税公司主张的骏隆公司欠付的水电费问题，经核实，2017年11月17日，骏隆公司支付陆港保税公司水费149599.40元;2018年11月26日，骏隆公司向陆港保税公司支付了欠付的2013年10月19日至2016年5月20日期间电费及利息4210177.07元、2013年10月19日至2016年6月30日期间水费及利息370760.08元，共计4580937.15元;2016年6月之后,骏隆公司系自己购电，目前骏隆公司不欠陆港保税公司水费。2017年12月28日，骏隆公司通过中国银行转账向陆港保税公司支付首次租金479725元，除此，骏隆公司未支付陆港保税公司任何租金。上述事实，有《酒店租赁合同》《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》《关于西安国际港务区“陆港假日酒店”项目招标报告》《交费催款通知单》《律师函》、银行付款回单、收款收据、增值税专用发票、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，陆港保税公司与骏隆公司签订的《酒店租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方当事人的诉辩称意见及举证、质证等情况，本案争议的主要焦点问题为：涉案租赁物的交付时间；骏隆公司迟延支付租金的行为是否构成根本性违约，《酒店租赁合同》是否应当解除；合同解除后的责任承担问题；骏隆公司主张的损失是否应当赔偿。关于涉案租赁物的交付时间问题。《酒店租赁合同》约定，甲方出租的酒店包括170间客房、接待厅主体及其装修装饰、中西餐厅、会议室、KTV、游泳、健身房、茶艺咖啡厅、棋牌室、乒乓球室等主体装修及其配套设施设备、电梯设备、空调设备、客房内部电器、家具及酒店附属的相关设施设备（详见双方共同盖章确认的酒店交接清单）。陆港保税公司主张其已于2012年3月30日交付了租赁物；骏隆公司辩称，合同签订后，在约定2013年4月1日开业日之前，除客房外，其他酒店必备基础设施和配套设施设备均不完整，根本达不到经营条件，陆港保税公司未能按合同要求完成交付。为了证明各自的主张，陆港保税公司与骏隆公司均提交了《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》。经审核，骏隆公司提交的竣工移交单有其公章并签署日期为2014年12月5日，而陆港保税公司提交的竣工移交单落款无双方公章且无签署日期。因双方提交的上述竣工移交单内容完全相同，故根据常理推断，不能认定双方共同签署竣工移交单时间为2014年12月5日。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条规定，“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。”具体到本案，根据骏隆公司于2013年1月12日向陆港保税公司出具《借款申请》称“我公司先垫付‘锦江之星’项目进行升级改造，现在各项工程已基本完成”以及西安国际港务区官方网站及荣耀西安网站发布了涉案酒店于2013年10月19日开始营业的新闻之事实，并结合双方于2014年1月签订《用餐协议书》约定陆港保税公司自2014年1月2日至2014年3月31日止在涉案酒店用餐等事实，可以推定陆港保税公司主张的其于2012年3月30日向骏隆公司交付了租赁物之事实具有高度可能性，故本院确认涉案租赁物的交付时间为2012年3月30日。关于骏隆公司迟延支付租金的行为是否构成根本性违约，《酒店租赁合同》是否应当解除问题。《酒店租赁合同》约定，2013年4月1日至2016年3月31日期间，陆港保税公司就租赁物免收租金；2016年4月1日至2018年3月31日租金为15元/㎡/月，面积10660.56㎡，季度租金479725.2元，合计3837801.6元;租金支付方式按季度支付，优惠期届满后五日内（2016年4月5日之前），乙方应按照合同约定金额向甲方足额预付下季度租赁物租金，即自2016年4月1日起至2016年6月30日止的租金，本季度届满后5日内即2016年6月30日前，乙方向甲方预付下季度的租金，以后各期以此类推；拖欠租赁、水电费用的时间超过90天，甲方有权单方面终止合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，陆港保税公司履行了交付租赁物的义务，骏隆公司亦应按照合同约定支付租金，但骏隆公司不仅一直拖欠陆港保税公司租金，同时长期拖欠水电费，经陆港保税公司多次催交后，骏隆公司仍未交纳所欠费用，且骏隆公司向陆港保税公司支付首笔租金及相关水电费时间均在本案诉讼期间，故骏隆公司的行为致使陆港保税公司不能实现合同目的，已构成根本违约。据此，陆港保税公司要求解除《酒店租赁合同》，事实清楚，符合合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于合同解除后的责任承担问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，陆港保税公司与骏隆公司签订的《酒店租赁合同》已依法确定解除，现陆港保税公司主张骏隆公司支付其自2016年4月1日至2018年8月30日的租金5160371.6元，符合合同约定与法律规定，依法予以支持，但应当扣除骏隆公司在本案诉讼中已支付的租金479725元。陆港保税公司主张骏隆公司参照租金标准支付其合同解除之日起至实际腾房之日的房屋占有使用费，于法有据，予以支持。陆港保税公司主张骏隆公司支付其自2016年4月6日起以各季度应付租金479725.2元为基数，按照年利率24%的标准，暂计算至2017年6月30日迟延付款违约金438089.85元，符合合同约定，与法不悖，依法予以支持。本案审理中，骏隆公司已于2017年11月17日向陆港保税公司支付水费149599.40元，又于2018年11月26日向陆港保税公司支付所欠2013年10月19日至2016年5月20日期间的电费及利息4210177.07元、2013年10月19日至2016年6月30日期间水费及利息370760.08元，共计4580937.15元，故陆港保税公司主张骏隆公司支付水电费及相关迟延付款违约金的诉讼请求，因事实依据已不存在，故不予支持。陆港保税公司主张骏隆公司支付违约赔偿金305万元，系对违约金的重复主张，不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……。”本案系因骏隆公司违约导致合同解除，且涉案酒店的相关装修费用有陆港保税公司支付部分，故对陆港保税公司要求骏隆公司拆除在租赁房屋屋顶架设的钢架、恢复原状并腾交承租房屋的诉讼请求，依法予以支持。关于骏隆公司主张的损失是否应当赔偿问题。骏隆公司称，其连年亏损导致经营损失298万元，而前期开业筹备期间员工工资和管理成本为128万元，共计426万元均系其直接损失，陆港保税公司应予赔偿。因骏隆公司主张的以上损失系骏隆公司经营酒店的正常运营成本和应当由其自行承担的经营风险，故依法不予支持。骏隆公司称，为了让酒店尽快投入运营，其垫资购置了KTV、棋牌室、健身房等全部设施设备及所需物品，又出资对酒店大楼外立面、一层大堂、门前通道等零星工程进行施工，为此垫资的512万元的应由陆港保税公司向其偿付。根据《酒店租赁合同》约定，骏隆公司在不改变本租赁物内部主要结构和功能前提下，可根据实际经营需要，对租赁区域的内部和外立面进行装修与改造，费用由骏隆公司承担，骏隆公司可根据经营需要在租赁区域内部自行添加辅助设备，费用由骏隆公司承担。而从《西安综合保税区综合服务区酒店项目竣工移交单》所载内容亦可以看出，陆港保税公司交付的租赁物中已包含一层接待大厅、KTV设备等。另，骏隆公司未提交充分证据证明其垫资购置了KTV、棋牌室、健身房等全部设施设备及所需物品，且骏隆公司主张其施工的门前通道系合同约定的租赁物组成部分。据此，骏隆公司的上述主张，无合同依据及法律依据，依法不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十七条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司与被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司签订的《酒店租赁合同》于本判决生效之日解除；二、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司拆除在租赁房屋屋顶架设的钢架、恢复原状，并向原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司腾交租赁房屋；三、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司自2016年4月1日起至2018年8月30日的租金4680646.6元，并参照479725.2元/季度的租金标准支付原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司自合同解除之日起至实际腾交房屋之日止的占有使用费；四、本判决生效之日起十五日内，被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司以各季度应付租金479725.2元为基数，按照年利率24%标准计算的自2016年4月6日起至2017年6月30日的违约金438089.85元；五、驳回原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费82202元，由原告（反诉被告）西安国际陆港保税物流投资建设有限公司负担12330元，由被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司负担69872元；反诉案件受理费38730元，由被告（反诉原告）西安骏隆餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。审 判 长  姜亦君审 判 员  赵羽嘉代理审判员  林 瀚二〇一八年十二月二十四日书 记 员  张小赛