广东省深圳市龙岗区人民法院执 行 裁 定 书（2018）粤0307执异290号案外人:吴伟程，男，汉族，1967年7月27日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：杨志伟，广东德荣律师事务所律师。申请执行人:邝玉亭，男，汉族，1966年9月16日出生，住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人：林泽鸿，广东景达律师事务所律师。被执行人：蔡镇才，男，汉族，1963年1月23日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被执行人：汪牡珍，女，汉族，1966年7月8日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被执行人：蔡茵，女，汉族，1987年10月6日出生，住址广东省深圳市龙岗区。被执行人：蔡滔，男，汉族，1991年4月5日出生，住址广东省深圳市龙岗区。关于申请执行人邝玉亭与被执行人蔡镇才、汪牡珍、蔡茵、蔡滔房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）深龙法民三初字第1908号民事判决已经发生法律效力。因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人邝玉亭向本院申请强制执行，本院立案号为（2016）粤0307执10664号，因被执行人无可供执行财产，本院依法裁定终结本次执行程序，后申请执行人以新发现财产线索为由提请恢复执行，本院立执行案号（2018）粤0307执恢24号。在诉讼过程中，本院依法查封了被执行人蔡镇才名下位于深圳市坪山区×××旁蔡镇才私宅（房地产证号为深房地字第10×××**）。原诉讼查封涉案房产案件进入执行程序后，自动转为执行查封，案外人吴伟程以涉案房产系其购买所有为由提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行书面审查，本案现已审查终结。案外人吴伟程提出异议称：1、案外人通过合法买卖取得涉案房产。案外人于1998年8月10日从被执行人蔡镇才处购买涉案房产，已经支付全款给被执行人蔡镇才，同时双方签署的《房屋买卖合同》是在政府部门即深圳市龙岗区坪山镇法律服务所的见证下签订的，双方之间签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，根据《中华人民共和国物权法》第15条的规定，合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。因此，涉案房产的所有权属案外人。2、案外人支付了全部购房款，并实际占有房产至今。案外人于1998年8月10日购买涉案房产时已经全额支付了购房款47万元给被执行人蔡镇才，在支付完购房款后被执行人蔡镇才将房产交付给案外人，案外人从购房至今20多年一直占有该房产，案外人在购买房产后将房屋出租给他人使用，且房产水表和电表开户名都是案外人，同时房产租赁税也是由案外人到税务部门缴纳，因此，涉案房产归案外人合法占有使用。3、案外人与被执行人蔡镇才属于同一集体经济组织，根据法律规定，同一集体经济组织内部成员之间转让农村宅基地使用权属于合法行为，案外人从购买涉案房屋后至今一直占有该房屋，且相关房产证由案外人持有，因为在案外人购买房屋时有政府部门见证双方的房屋买卖行为，见证部门明确表示只要做了见证房屋就归案外人，不需要办理过户手续，案外人听信见证部门后就没有办理过户，因此，房屋未能过户至案外人名下并非其过错。综上，请求依法解除对该房产的查封并中止执行。案外人吴伟程提交的证据有：1、房屋买卖合同，拟证明其和蔡镇才于1998年8月就涉案房产签订了书面购房合同的事实。2、收条，拟证明蔡镇才收到购楼全款人民币47万元并出具了收条的事实。3、（1998）龙山法见字第35号《见证书》。4、见证费收款收据。证据3、4拟证明案外人与蔡镇才就房屋买卖一事，于1998年8月13日到龙岗区坪山镇法律服务所签订合同并予以见证，法律服务所就合同见证、审查和修改收费人民币4800元的事实。5、房地产证（编编号为深房地字第10×××**。6、不动产权资料电脑查询结果单。证据5、6拟证实涉案房产系蔡镇才私宅，土地用途为村民住宅用地，所有权性质显示为国有。7、涉案房产《建设工程规划许可证》《建设用地规划许可证》《建设工程竣工验收证书》《深圳市龙岗区房屋建筑面积查丈报告》，拟证实涉案房产符合规划建设的事实。6、案外人户口本，证实其于1993年迁入坪山镇田头上村，系农业户口，2004年因农村城市化而转为非农业户口。7、和平社区工作站出具的《同一地址证明》，证明涉案房产现地址位于深圳市坪山区坪山街道××路×号。8、涉案房产的房地产租赁合同，编号为深（龙）0047425、0102491。9、涉案房产租赁管理费、房产税、印花税票据（部分）。证据8、9拟证明案外人将涉案房产用于出租收益并缴纳相关税费的事实。10、涉案房产的电费通知单、用电、用水清单（部分），拟证明案外人为涉案房产缴纳水电费的事实。申请执行人邝玉亭辩称：1、房屋是比较特殊的商品，应以国土部门的登记为准。既然该房屋在国土部门是登记在被执行人蔡镇才名下，那么从法律效力上看，该房屋就是属于被执行人蔡镇才的，而不是案外人吴伟程的。虽然案外人主张已经向蔡镇才购买并支付了房款，也实际占用了，但该房屋并不必然就属于案外人的，因为其未办理过户手续。三十年来，案外人即使找不到蔡镇才协助办理过户，也完全可以通过法院诉讼的途径达到办理过户的目的。但案外人并没有这样做，而是一直放任着房屋在法律上属于蔡镇才但却由其占有的状态。因此，案外人就应该为自己的这种过失或者不负责任的行为承担相应的法律后果。2、案外人向蔡镇才购买该房屋后，并非用于自身居住，而是用于出租获利。再者，案外人没在该房屋居住，另有居所，所以，该房屋即使被拍卖，对案外人来说也并不吃亏，也不会影响其居住问题。更何况，案外人还可以通过诉讼要求蔡镇才返还购房款和利息。3、如果房屋不能拍卖，申请执行人的钱拿不回来，对申请人来说就钱房两空。综上，请求驳回案外人的异议。申请执行人邝玉亭没有提交证据。被执行人蔡镇才、汪牡珍、蔡茵、蔡滔未提交任何书面材料。本院审查查明，申请执行人邝玉亭与被执行人蔡镇才、汪牡珍、蔡茵、蔡滔房屋买卖合同纠纷一案，本院作出（2015）深龙法民三初字第1908号民事判决，判令：1、确认原告邝玉亭与被告蔡镇才、汪牡珍、蔡茵、蔡滔于2015年5月29日签订的《物业转让合同》无效；2、被告蔡镇才、汪牡珍、蔡茵、蔡滔应于本判决生效后十日内向原告邝玉亭退还购房款5600000元及利息（利息以房屋总价款5600000元为基数，按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，从2015年5月29日计至本判决确定的被告还款之日止）；3、驳回原告邝玉亭的其他诉讼请求。上述判决已经发生法律效力。在诉讼过程中，本院依法查封了被执行人蔡镇才名下位于深圳市坪山区×××旁蔡镇才私宅（房地房地产证号为深房地字第10×××**原诉讼查封涉案房产案件进入执行程序后，自动转为执行查封，案外人吴伟程以涉案房产系其购买所有为由提出书面异议，要求法院解除查封并中止对该涉案房产的执行。另查，涉案房产位于深圳市龙岗区坪山镇×××边，房产证宗地号为G×××0,房地产房地产证号为深房地字第10×××**96年11月19日登记在蔡镇才名下，土地用途为村民住宅用地，所有权性质为国有，房屋类型为多层住宅，房屋用途为住宅。再查，1998年8月13日，蔡镇才、黄少容作为甲方（出卖方），吴伟程作为乙方（买方）签订了《房屋买卖合同》，约定：甲方愿将自有座落在深圳市龙岗区坪山镇×××的整幢房屋全部出售给乙方。房屋楼高五层，占地面积102平方米，建筑面积599.8平方米，房地产证编号：深编号：深房地字第10×××**所列的房屋，甲方愿以人民币肆拾柒万元出售给乙。房屋价款，甲方写收据为凭，乙方于合同生效后三天内一次性付清房款给甲方。在办理房屋产权移转登记时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应协助办理。1998年8月16日，蔡镇才出具收条，表明收到购楼全款人民币47万元。本院认为，首先，本案涉案房产所在土地性质为国有，即并非集体所有土地，另，涉案的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害到社会公共利益，而根据物权法第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。鉴于涉案房产为农村私宅而非市场商品房，在转让时受到限制，在限制条件取消前无法办理房屋所有权转移登记，此非买受人自身原因导致，而《房屋买卖合同》也约定了在办理房屋产权移转登记时，如需要甲方出面处理的，不论何时，甲方应协助办理，故涉案房产是否具备办理过户的条件以及如何办理过户手续进行物权转移，应由双方根据实际情况协商处理，上述情形并不影响涉案《房屋买卖合同》本身的合同效力。其次，房屋买卖合同签订于1998年，案外人吴伟程已支付全部购房款并对涉案房产予以实际占有、使用、收益，距今长达20年，在此情形下如将涉案房产作为被执行人财产予以执行，显然有失公平，故案外人吴伟程基于涉案房产的民事权益相较于申请执行人邝玉亭的债权应当得到优先保护，即该权益可以排除对涉案房产的强制执行。综上，案外人吴伟程提出的异议请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百五十四条第一款第（十一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：一、案外人吴伟程的异议请求成立。二、中止对位于深圳市坪山区×××旁私宅（房产登记号：深登记号：深房地字第10×××**如不服本裁定，可自本裁定书送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。审 判 长  施东辉人民陪审员  林洁兰人民陪审员  孙 燕二〇一八年十二月二十四日书 记 员  肖婷丹