湖北省房县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0325民初1130号原告：谭虎，男，1943年8月8日出生，汉族，农民，住湖北省房县。被告：任传华，男，1956年4月30日出生，汉族，系房县国税局退休干部，住湖北省房县。委托诉讼代理人：任传太（系被告任传华的哥哥），男，1946年7月6日出生，汉族，农民，住湖北省房县。代理权限：申请回避，提供证据，反驳诉讼请求，进行辩论，代收诉讼文书。原告谭虎与被告任传华确认合同无效纠纷一案，本院于2018年7月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭虎与被告任传华的委托诉讼代理人任传太到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭虎向本院提出诉讼请求：1.请求法庭判令被告任传华对买房协议书的定价三次变更，宣布协议非法无效、不受法律保护，原告和被告的买房没成交。任传华逼谭月梅签协议打条子有没有谭虎的委托书。周传银交付两把钥匙给谭虎，还有一把在任传华手里；2.请出示买房子时房产所有权证；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：1.我一生有四个女儿，按照中国的传统习惯，父母的房产总要有子女继承，所以我在办建房手续时，是我谭虎一手经办和承办，我女儿谭月梅一分钱没出，在我没有去世之前，房产始终属于我谭虎的所有权，我的女儿是无权出卖我的房子的，除非我死后，按我的遗嘱予以继承，被告无权和我女儿签订买房协议是无效的。2.2009年9月被告任传华和我在中证人龙某的见证下签订卖房合同书定价为240000元，被告付款时欠我20000元，并说明20000元在没交之前，每年利息是2000元，我在2010年9月份向他要利息时，被告任传华生硬的向我说，钱我有的是，就是不给你，从此我再也没找他要利息了，当年10月份中人龙某转交任传华的10000元购房款给我妻子吴春方，我妻子拒绝没拿，因为我们已经决定房子不卖给他了。当年11月份，中人龙某给我谭虎做工作，叫我去拿房款10000元，我说：你是被告的中人，也是我的中人，请你转告被告，我早已向任传华表态，房子我不卖给他了，请他收回买房款和装修款，但他始终不来收回他的卖房款和装修款。3.从2010年至2015年5月，由于我建房时的建筑商张华，把我的房子建的不符合标准成了危房，在我和张华打官司的五年中，任传华也配合了张华和我打官司，我没有时间收回我的房子。所以被告说：他买的房子是他的，被告这种理由是不符合事实的，同时他也没有具备买房的合法手续。4.2015年8月，任传华为了强买我的房子，由他亲自安排，他一家人把破铜烂铁搬进了单元楼，事过两天，被告的侄儿媳妇和他的女儿又来我家，我妻子说：叫你们来拿回你们的钱，你们不来拿，你们还有个啥理由？此事，他们二人的年龄加起来不到60岁就开始打我75岁的妻子，当时居住在社区一组村民龙春祥看到形势不好，不拉架就会打坏人，才把二人拉开，在我回到家时，他们又将我掀了一掌，当时我倒地不能起来，这些事实有房县军店派出所出警记录为证，后经本地居民刘朋亮用车将我的妻子吴春芳拉到军店派出所，我妻子吴春芳在军店卫生院住院7天，县中医院住院40天，共计住院47天，经派出所出面调解让被告方出5600元的医药费，可被告任传华至今不出钱，其女儿将被派出所拘留12天和罚款500元，但任传华的女儿逃走云南，至今没进行拘留。5.在卖房没过户的情况下，租我门面的户主邹传银，我叫他交钥匙他不交，我就采取了果断措施，在2015年11月我就砸了任传华购买房屋的一道左门，2016年3月我又砸了右门，在这种情况下任传华又出面说：我俩好说好商量，房子我在给你加钱，别人不给的我给，别人给的少,我给的多,你说加多少都行，原告说：你这种人好闹事，我和我后代都惹不赢你，为了社会安定团结，任传华你现在给我一个亿，我也不卖给你了。2017年元月，我全部把卷闸门砸毁和自行更换了新门，任传华还必须交出我旧门钥匙，我的每次行动都有房县军店派出所在场。综上所述：足以证明房屋的主人是谭虎，谭虎才是房屋的法定代表人，任传华无任何合法的证据说明房屋是他的所有权人，他和我女儿签订的非法协议也是无效的，并不能用钱房两清来了结，故特向军店法庭提起诉讼。请求法庭公正判决房屋的所有权。被告任传华辩称，1.我与被告通过签订购房协议的形式已经购买原告房屋已经近十年了，且依法支付给原告购房款213200元，请法院驳回原告的诉讼请求。2.被告购买的房屋的申请批建人是原告的女儿谭月梅，当时签订合同时也是与原告的女儿谭月梅签订有合同，本案的原告谭虎不是购房合同的主体，也不是本案适格的诉讼主体。3.购房款213200元已经支付到原告的账户并有谭月梅书写收据，至今仅有20000元的尾款未付清。本院经审理认定事实如下：2009年10月29日，原告谭虎自愿同意将其开发建设的、位于房县××（房县军店镇唐城印象售楼部旁）**面积为150平方米的单元房（****）以及该单元房楼下面积为150平方米的一套门面房一起出售给被告任传华，并由原告谭虎的女儿谭月梅与被告任传华签订《房屋契约》，内容约定：“军店街四组居民谭月梅自建砖混结构房屋一栋，，座落于军店街？号自愿将西单元门面房两间，及上一层单元房售与任传华名下，永久为业，同中言明房屋售价为人民币贰拾叁万肆仟元整，本约已经成立，双方钱物两清，特立此据，永久为证。注：若有一方违约按经济合同法承担相应责任。四至：东至共用楼梯间，西至本层外墙皮，南至本层外墙皮，北至本层外墙皮。另注：购方使用房主水电实价结算，购方安装水电入户费用自理。售方签字：谭月梅购房签字：任传华中人签字：龙某执笔：程敏，监证：军店街社区居委会（同时加盖有军店镇军店街社区居委会印章）2009.10.29日”。合同签订后的第二日，被告谭虎遂将门面房钥匙交付给原告任传华。因被告谭虎向原告任传华出售门面房和单元房时，早已将门面房出租给个体户李梅从事门窗加工生意，故原、被告协商后同意从原告任传华和被告谭虎商定的234000元的购房款中扣减门面租金800元。2009年10月30日，原告任传华在湖北省农村信用社，通过转账方式将购房款213200元支付到被告谭虎在湖北省农村信用社的存折里，随后被告谭月梅向原告任传华出具收条一张，收条内容为：“收条收任传华购房款贰拾叁万肆仟元整，￥234000元，谭月梅，2009.10.29。”因被告谭虎出售该房屋时，所售房屋尚未办理产权手续，双方遂口头约定，待被告谭虎将房屋产权手续过户给原告任传华后，原告付清购房余款20000元。2010年3月，原告任传华将购买的单元房进行装修，并于2010年冬入住该房。2016年1月3日上午7月30时分左右，被告谭虎将原告任传华购买的门面房的墙壁上的电插座等设施砸坏，租户李梅夫妇随后搬到别处租房经营。2016年1月9日上午8时许，被告谭虎又将原告门面房的卷闸门砸坏。2017年1月22日上午12时，在被告谭月梅唆使下，被告谭虎第三次将原告门面房卷闸门砸坏，随后原告向公安派出所报警。2017年9月14日，被告谭虎第四次将原告门面房卷闸门毁掉，原告再次报警。原告为维护合法权益具状起诉至本院后，2017年12月27日本院作出（2017）鄂0325民初2052号民事判决书，判决谭虎对任传华、昝启云占有使用的两间门面房的卷闸门以及共用楼梯道内进入该两间门面房的进户门进行重新更换，并将该三道门的钥匙交付给原告任传华、昝启云。一审判决后，谭虎不服而上诉至十堰市中级人民法院。（2018）鄂03民终1641号民事判决书驳回了其上诉，并维持原判。本院认为，本案争议焦点归纳如下：1.原告谭虎是否系本案的适格原告；2.2009年10月29日，原告谭虎的女儿谭月梅与本案被告任传华签订的房屋契约是否属于无效合同。针对争议焦点1，根据本案庭审情况结合本院于2017年12月27日作出的（2017）鄂0325民初2052号民事判决书（该判决书经十堰市中级人民法院二审后维持原判，现已生效）查明的内容，涉案房屋实际管理使用人为原告谭虎，故原告谭虎是本案适格原告。针对争议焦点2，原告要求确认被告与谭月梅签订的购房合同系无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，合同无效情形包括：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。因被告任传华与原告的女儿谭月梅签订《房屋契约》时，原告谭虎及其妻子吴春芳当时在场并知晓此事，且原告签订《房屋契约后》即向原告谭虎通过银行转账的方式支付购房款213200元，庭审中谭虎也明确表示收到原告支付的该购房款，故原告谭虎主张其女儿谭月梅与被告任传华于2009年10月29日签订的《房屋契约》属于无效合同，其女儿谭月梅无权代为其签订合同的辩解理由，与客观事实不符，且未提供证据证实该《房屋契约》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形，故原告谭虎的此项主张，本院不予支持。原告谭虎认为其女儿谭月梅与被告任传华于2009年10月29日签订的《房屋契约》中234000元的购房价低于实际商谈的价格，认为其女儿无权降低出售房屋的价格，本院认为，谭月梅与任传华签订合同时原告谭虎也在现场，原告及其女儿谭月梅作为完全民事行为能力人，在《购房契约》上签字署名时均应注意到该契约中关于房屋价款等内容的约定，且原告谭虎收到被告支付的房款后，也未向人民法院依法撤销该《购房契约》，故原告谭虎的该项辩解，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：驳回原告谭虎的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告谭虎负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  魏辉龙审 判 员  许宝林人民陪审员  郭传国二〇一八年十二月二十七日书 记 员  邓 沛附：本案适用的相关法律（法规、司法解释）1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。