云南省永善县人民法院民 事 判 决 书（2018）云0625民初1755号原告昭通市大辉物业管理有限公司，统一社会信用代码91530602MA6K3G25XU。法定代表人胡春亚，该公司总经理。住所地：云南省昭通市昭阳区爱民路********。委托代理人唐远波（特别授权），云南滇东北（永善）律师事务所律师。委托代理人周顺富（特别授权），云南滇东北（永善）律师事务所律师。被告曾意超，男，1990年6月8日出生汉族，云南省永善县人，城镇居民，原，原住永善县金江路**住永善县。原告昭通市大辉物业管理有限公司（以下简称大辉物业公司）与被告曾意超物业服务合同纠纷一案，本院于2018年9月26日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘远高独任审判。2018年10月11日，本院对该案与（2018）云0625民初1739号、（2018）云0625民初1747号公开开庭合并进行了审理。原告大辉物业管理公司的法定代表人胡春亚及其委托代理人唐远波、周顺富，被告曾意超到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告大辉物业公司诉称，2016年6月18日，该公司与永善县宸源房地产开发有限责任公司签订了《临时管理规约》，永善县宸源房地产开发有限责任公司聘请该公司对位于永善县溪洛渡县城景观大道东侧的富善中央大街提供物业服务，同时公告了服务中的物业收费标准，住宅1，住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月；电梯运行费1—10层0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活垃圾费0.07元／㎡／月。被告曾意超系富善中央小区1栋1单元业主，购房时曾在承诺书上签字按手印，同意遵守《临时管理规约》的相关条款，在每年5至8月预交下年度的物业管理费，被告2016年交纳了物业管理费2,297元（包含装修垃圾清理费180元）的物业管理费，但对2017年8月前应交的物业管理费2,117元至今未付。请求：1、判令被告支付2017年8月1日至2018年7月31日的物业管理费2,117元及滞纳金423元；2、本案诉讼费由被告承担。被告曾意超辩称，原告主张的物管费超出《商品房销售合同》和《临时管理规约》中约定的1元／㎡／月的规定，且管理混乱，原告的请求不予认可。根据原、被告双方的诉、辩主张，本案争议焦点为：原告大辉物业管理有限公司的诉讼请求是否应当得到法律的支持。原告针对其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、大辉物业公司营业执照、法定代表人身份证明及身份复印件各1份。欲证明原告大辉物业公司的基本信息及其法定代表人的基本情况。2、被告曾意超身份证复印件、家庭成员登记表各1份。欲证明被告及其家庭成员的基本信息。3、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》、通知书、承诺书各1份。《前期物业服务合同》欲证明2016年5月4日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告签订的《前期物业服务合同》，约定由原告大辉物业公司为永善宸源房地产开发有限责任公司承建的永善县富善中央大街的商住楼提供前期物业服务，服务内容包括：（1）物业共用部分的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备、电梯等运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆维护和交通秩序管理，确保道路畅通、机动车辆、非机动车辆停放有序，及时处理堵塞现象；（6）公共秩序维护，24小时值勤、巡逻、确保小区安全；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。以及合同约定物业管理区城内的其他服务。物业管理费为：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月。并约定了合同的有效期限、解除合同的情形及永善宸源房地产开发有限责任公司、业主和物业合用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按每日3‰的标准向大辉物业公司支付违约金。《临时管理规约》载明：大辉物业公司提供富善中央大街建筑面积123400㎡（含地下车库）物业服务，物业服务费由大辉物业公司收取，业主有权监督前期物业服务机构履行前期物业服务合同，物业服务费收取标准按《商品房购销合同》附件三、第十四条“前期物业收费标准”：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月。其他特殊物业服务收费标准，由业主与物业服务机构自行协商。被告曾意超的母亲罗国珍在承诺书上签名，愿意遵守《临时管理规约》的一切条款。欲证明大辉物业公司被聘请作为永善县富善中央大街含地下车库在内共计123400平方米小区提供物业管理服务，同时被告在承诺书上签字认可，表明被告愿意遵守《临时管理规约》。4、永善宸源房地产开发有限责任公司向原告的交房通知书、消防安全承诺书、业主物品领用登记表、房屋移交登记表各1份。欲证明大辉物业公司接到永善宸源公司通知后，于2016年10月27日向被告曾意超交付了业主手册、消防安全承诺书、业主《临时管理规约》、并将门禁卡、1幢1单元11层3号房的钥匙等物交给被告。5、《装修协议》1份。证明被告装修房屋，与原告达成协议。表明被告以其行为愿意接受原告提供物业管理服务。6、物业收费公示表1份、2016年缴费凭证1份。物业收费表1份欲证明原告对物业收费标准进行了公示，公示收费标准为：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月；电梯运行费1—10层0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活垃圾费0.07元／㎡／月。2016年缴费凭证1份欲证明被告按物业收费标准，于2016年8月1日，向大辉物业公司交纳了除住宅物业费1,411元外，还交纳了装修垃圾180元、水池清理费42元、环卫代收生活垃圾费99元、电梯运行费339元、二次加压费22元，合计2,297元。7、追缴通知书1份。证明原告于2018年2月28日曾向被告追缴物业管理费的事实。8、生活垃圾清运合同、电梯保养合同各1份。生活垃圾清运合同欲证明大辉物业公司将小区的生活垃圾清理与昆明民洁环境卫生服务有限公司签订合同，将富善中央大街的生活垃圾以每户8元／月委托昆明民洁环境卫生服务有限公司清运；电梯保养合同欲证明大辉物业公司将富善中央大街的电梯以6000／台／年委托昭通恒泰达特种设备工程有限责任公司维保。9、昭市发改价格〔2013〕312号文件及昭通市物业服务收费管理实施细则（附件）。欲证明物业服务收费包括综合管理服务、物业共用部位及其共用设施设备的维护、保洁服务、绿化养护等内容，物业服务收费实行市场调节价和政府指导价。10、信合广场银座前期物业服务合同和收费清单各1份。欲证明富善中央大街应比照相同区域信合广场银座的前期物业服务收费。经质证，被告曾意超对原告提交的第6组证据有异议，认为原告未向他提供收费的标准，不予认可；对原告提交的第9组证据有异议，认为对该组证据不知情；对原告提交的第10组证据有异议，认为与本案无关。对原告提交的其他证据的真实性无异议。被告曾意超针对其答辩理由，向本院提交纳了以下证据：1、《临时管理规约》1份。欲证明住宅的物业管理费为1元／㎡／月，商铺1.8元／㎡／月，其他特殊物业服务收费标准，由业主与物业服务机构自行协商。2、《商品房购房合同》欲证明曾意超于2015年7月20日与永善宸源房地产公司签订购买富善中央大街１幢1单元11层4号住宅，面积116.49㎡（后经实测为117.62㎡），约定住宅的物业管理费为1元／㎡／月，商铺1.8元／㎡／月。3、图片7页。欲证明小区通道无照明，无消防设施，卫生差。经质证，原告对被告曾意超提交的第1、2组证据的真实性无异议，但认为合同中除约定住宅物业管理费1元／㎡／月外，还约定了其他特殊的物业费用；对原告提交的第3组证据，认为来源不合法，不客观真实，与待证事实没有关联性。本院认为，原告提交的第1、2、3、4、5、7组证据，被告无异议，证据来源合法，证明内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信；被告曾意超对原告提交的第6组证据有异议，但该组证据证明曾意超在2016年按物业公示表中的收费标准向原告交纳了住宅物业费等2,297元的事实，予以采信。对物业费的起算时间，结合原告提交的第4组证据，应以交房时间2016年10月27日开始计算。故认定2016年所交的物管费起止时间为2016年10月27日至2017年10月26日；被告对原告提交的第8组证据有虽无异议，但该组证据系原告与他人签订的合同，与本案无关，故不予采信；被告曾意超虽对原告提交的第9、10组证据有异议，但证该与本案不具有关联性，不予采信。原告对被告提交的第1、2组证据的真实性无异议，该证据与原告提交的证据能相互印证，予以采信；被告提交的第3组证据来源不合法，不予采信。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2015年7月20日，永善宸源房地产开发有限责任公司与原告大辉物业公司签订《前期物业服务合同》，原告大辉物业公司为永善宸源房地产开发有限责任公司承建的永善县富善中央大街的商住楼123400㎡提供前期物业服务，服务内容包括：（1）物业共用部分的维修、养护和管理；（2）物业共用设施设备、电梯等运行、维修、养护和管理；（3）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（4）公共绿化的养护和管理；（5）车辆维护和交通秩序管理，确保道路畅通、机动车辆、非机动车辆停放有序，及时处理堵塞现象；（6）公共秩序维护，24小时值勤、巡逻、确保小区安全；（7）装饰装修管理服务；（8）物业档案资料管理。以及合同约定物业管理区城内的其他服务。物业管理费由大辉物业公司收取。并约定了合同的有效期限、解除合同的情形及永善宸源房地产开发有限责任公司、业主和物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，按每日3‰的标准向大辉物业公司支付违约金。《临时管理规约》中对物业管理费收取的标准备为：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月，其他特殊物业服务收费标准，由业主与物业服务机构自行协商。2015年10月27日，被告曾意超与永善宸源房地产开发有限责任公司签订了购买富善中央大街1幢1单元11层4号住宅商品房购销合同，面积117.62㎡，合同中约定的物业管理费为：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月。同时签订了承诺书，被告曾意超愿意遵守《临时管理规约》的一切条款。之后，原告对物业管理费进行了公示，公示收费标准为：住宅1：住宅1元／㎡／月.8元／㎡／月；电梯运行费1—10层0.22元／㎡／月、11—20层0.24元／㎡／月、21层以上0.25元／㎡／月；二次加压费0.16元／㎡／月；水池清运费0.03元／㎡／月；生活垃圾费0.07元／㎡／月。2016年8月1日，大辉物业公司根据物业管理费的公示标准，收取被告曾意超2016年10月27日至2017年10月26日的住宅物业费1,411元，装修房屋的垃圾费180元、水池清理费42元、环卫代收生活垃圾费99元、电梯运行费339元、二次加压费22元，合计2,297元。2016年10月27日，原告将富善中央大街1幢1单元11层4号房交予被告曾意超。尔后，被告曾意超认为原告未按《商品房购销合同》及《临时管理规约》收取物业管理费，故对2017年10月27日至2018年10月26日期间的物业管理费拒不给付。本院认为，原告大辉物业公司系经依法登记成立、取得执业资格的物业服务企业，其与永善宸源房地产开发有限责任公司签订的《前期物业服务合同》，系双方当事人的真实意愿表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该合同对双方及小区全体业主及相关物业使用人均具有法律约束力。原告大辉物业公司承接了富善中央小区的物业服务后，对物业服务收费项目和收费标准进行了公示。被告曾意超的母亲罗国珍于2016年6月18日签订了承诺书，曾意超对罗国珍签订承诺书的行为予以追认，承诺遵守《临时管理规约》，且已经按照原告大辉物业公司公示的物业服务收费项目和收费标准向大辉物业公司交纳了2016年10月27日至2017年10月26日的住宅物业费、水池清理费、生活垃圾费、电梯运行费，证明被告曾意超接受了原告大辉物业公司的物业服务，并以其实际履行行为表示接受该收费项目和收费标准。原告大辉物业公司作为富善中央小区的物业服务企业，依约履行了对富善中央小区的物业服务义务，被告曾意超作为居住在由原告大辉物业公司提供物业服务的小区业主，享受了原告大辉物业公司提供的物业服务，应当依约按时向原告大辉物业公司交纳物业服务费。被告曾意超至今未向原告大辉物业公司交纳2017年10月27日至2018年10月26日的住宅物业服务费1元／㎡／月×117.62㎡×12月=1,411.44元、水池清运费0.03元／㎡／月×117.62㎡×12月=42.34元、二次加压费0.16元／㎡／月×117.62㎡×12月=225.83元、生活垃圾费0.07元／㎡／月×117.62㎡×12月=98.80元、电梯运行费0.24元／㎡／月×117.62㎡×12月=338.75元，合计2,117.16元，已构成违约，应当依法承担交纳物业服务费的违约责任。但原告大辉物业公司仅主张被告曾意超给付2,117元，是对其权利的自由处分，予以支持。被告曾意超以原告大辉物业公司的物管费超出《商品房销售合同》和《临时管理规约》中约定的1元／㎡／月规定的辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告大辉物业公司作为物业服务企业，虽然进行的物业服务项目所涵盖的内容较为广泛，所进行的物业服务是一种具有长期性、持续性的行为，但是应当加强物业服务人员的培训，进一步提高物业服务质量和管理水平，同时被告曾意超所居住的小区属于新建小区，其基础设施和公共配套设施需要进一步完善，被告曾意超也应给予原告大辉物业公司一定的理解和支持，小区的物业环境也需要大家共同维护。据此，原告大辉物业公司主张的滞纳金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、由被告曾意超支付原告昭通市大辉物业管理有限公司2017年10月27日至2018年10月26日的住宅物业服务费、水池清运费、二次加压费、生活垃圾费、电梯运行费共计2,117元。限本判决生效之日履行；二、驳回原告昭通市大辉物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25元，由被告曾意超承担。如果被告曾意超未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若被告曾意超不自动履行本判决，原告昭通市大辉物业管理有限公司可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  刘远高二〇一八年十二月十日书记员  赵成燚