贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2018）黔0502民初9050号原告：周星，男，白族，出生于1986年7月4日，住贵州省毕节市，电话原告：龚海兰，女，汉族，出生于1989年5月12日，住贵州省六枝特区，委托代理人：龙海（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师，执业证号：15224201510191516。委托代理人：林蔓（特别授权），贵州名城（金沙）律师事务所律师，身份证号码：52242011996********。被告：贵州省毕节市房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市桂花路**，统一社会信用代码：91520500215470181G。法定代表人：张立华，系该公司总经理。委托代理人：杨仁吉（特别授权），系贵州黔信（毕节）律师事务所律师，执业证号：15224201010816434。原告周星、龚海兰与贵州省毕节市房地产开发有限公司（以下简称毕节市房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案后，依法适用简易程序于2018年12月25日公开开庭进行了审理。原告周星、龚海兰的委托代理人龙海、林蔓，被告毕节市房地产公司的委托代理人杨仁吉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令被告支付原告逾期交付转移登记的有关文书的违约金人民币共计20000元(从2015年12月28日起以384516元为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止);2、请求人民法院依法判令被告立即为原告办妥房屋(具体为:毕节市流仓桥办事处毕节逸景私享家园B栋1单元19层1号)权属证书;3、请求人民法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的位于毕节市流仓××办事处××家园××单元××房。合同约定房屋总价款为384516元。合同签订后，原告按约支付了购房价款，被告按约将商品房交付原告使用。但是，从商品房交付使用至今，被告仍未能按约办妥原告所购商品房的房屋权属证书。原告多次找到被告要求办理房产证，被告总以种种理由推脱敷行。原告认为:依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖司法解释)第十八条:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并未对逾期办证违约金作出约定，因此原告诉请以384516为基数参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计算违约金至被告为原告办妥房屋权属证书之日止合情合理。综上所述，原告认为被告的违约行为已经严重侵犯了原告的合法权益，最终造成原告无法对所涉商品房进行买卖、转让，致使原告遭受巨大损失。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，被告应当立即为原告办理房屋产权证并支付违约金。为维护原告的合法权益，彰显社会正义，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定向贵院起诉，请求人民法院以事实为依据，以法律为准绳，依法公判。被告毕节市房地产公司辩称：一、答辩人本身无办证义务，答辩人与被答辩人之间是无偿委托代理合同关系。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定，办理房屋产权证的义务主体为被答辩人，答辩人只有代为协助办理的义务。合同的补充协议第七条7.2也明确约定“出卖人只承担办理房屋产权证的代理义务，买受人应提供齐全相关真实证件，以及提供物业管理费已缴清的相关凭据，否则出卖人有权不予协助办理房屋所有权证，由此引起的一切损失及相关法律责任应由买受人全部承担，出卖人对此不承担任何损失及责任。”本案中，答辩人代为被答辩人办理房屋产权证，并未收取被答辩人任何办证费用。根据《合同法》第四百零六条规定“有偿的委托合同，因委托人的过错给受托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”答辩人在接受被答辩人委托后，不存在故意或者重大过失，被答辩人无权要求答辩人进行赔偿。二、答辩人与被答辩人在商品房买卖合同中未约定办理房屋转移登记的日期，答辩人不存在违约情形。答辩人与被答辩人于2014年12月24日签订的《商品房买卖合同》(以下简称“合同”)第二十二条第二款约定“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”该条款约定的是涉案房屋的初始登记而非转移登记。而该条第三款中对转移登记的时间、违约金支付方式等均未进行约定。既无约定，答辩人当然不存在违约行为。三、答辩人一直在积极为被答辩人办理房屋产权证，因政府原因未能及时办理不动产权证属于不可抗力，应当免除答辩人的责任。答辩人作为国有全资房开企业，一直秉承“守合同、重信用”的原则，积极为被答辩人以及所有购买答辩人逸景私享家园房屋的业主办理房屋产权证。被答辩人购买位于逸景私享家园B栋的房屋，答辩人于2014年12月31日之前按时将房屋交付给被答辩人后，就开始收集资料为被答辩人办理房产证，但答辩人为了响应政府政策，根据毕署通[2010116号文件“毕节地区行政公署关于进一步加强建设用地性质及容积率调整管理的通知”规定，为了节约用地，对“逸景私享家园”的规划设计进行调整，经七星关区城规委专家审查通过，后通过七星府复[2014133号文件予以批复并补缴了相应的土地出让金，因此导致办证事宜被耽误。四、答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失。答辩人与被答辩人签订合同后，按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，涉案房屋已经在被答辩人的实际管理和控制之下。被答辩人购买该房屋的目的为居住用房，早已装修入住，其合同目的已经实现，是否办理房屋产权证书并不必然导致其损失的发生。事实上，已办理按揭贷款的房屋，不能用于二次抵押贷款，也就是被答辩人还清贷款前，不管是否办理不动产权证，被答辨人均不能用该房屋再次抵押贷款或转让过户，获取相关收益，即被答辩人不会因未取得不动产权证而遭受相关损失。答辩人与被答辩人签订的涉合同未对逾期办理产权证的违约金进行约定，现被答辩人主张答辩人赔偿损失，根据合同法相关规定，赔偿损失以守约方实际发生了损失为基础，且赔偿损失系违约方对守约方的一种补偿性质的违约责任，如果被答辩人认为存在损失，应当对损失的具体金额进行举证后才能要求答辩人进行赔偿。五、被答辩人诉请答辩人以购房总款384516元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据。2014年12月24日，被答辩人与答辩人签订《商品房买卖合同》后，当日只支付了115516.00元首付款，尾款269000.00元通过公积金贷款的方式支付给答辩人。然而，被答辩人通过公积金贷款的269000元于2016年4月15日才实际支付给答辩人，现被答辩人却诉请答辩人于2016年12月28日按照购房总教384516元计付逾期办证违约金没有事实依据。即是说。在被答辩人没有获取公积金贷款时，被答辩人未实际开始还货并支付相应的利息。被答辩人没有遭受任何经济损失，现被答辩人却要求答辩人按照购房总款384516元从2015年12月28日起支付其逾期办证违约金没有任何事实及法律依据。并且，被答辩人办理的是公积金贷款，贷款利率远远低于中国人民银行同期同类贷款利率。综上，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十八条》第二款的规定:“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条关于罚息利率问题的规定:“逾期贷款罚息利率为借款合同载明的利率加收30%-50%。本案即使法院判决答辩人应当承担违约责任，也只应当从实际收到被答辩人购房总款之日即2016年4月25，以被答辩人与公积金贷款中心签订的公积金贷款合同利率为基数进行计算。第六，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求。根据《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(一)试行》第一条的规定“买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。”第二条规定“出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法子以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断成中止情形的，应当适用中断或中止的规定。”第五条规定“逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。被答辩人诉称应当于房屋交付后360日内登记完毕商品房所有权即2015年12月26日之前，到被答辩人起诉之日已经长达三年之久。在此期间，被答辩人从未要求被答辩人支付违约金，根据《民法通则》第一百三十五条的规定:“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”故该主张现已超过法定的诉讼时效。另外根据《民法通则》第一百四十条:“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”的规定，本案中被答辩人也未举证证明其主张的诉求在此期间中断过。因此，应当以起诉求超过诉讼时效驳回其诉讼请求。综上所述，答辩人已按照合同约定如实履行自己的义务，不存在任何违约的行为，且答辩人与被各辩人之间就办理沙案房屋的产权证为无偿委托合同关系，答辩人一直积极为被答辩人办理证件，不存在故意或者重大过失，被答辩人无权要求答辩人进行赔偿。被答辩人主张支付违约金已超过诉讼时效，不应再得到法律的保护，请求法院依法判决驳回被答辩人的诉讼请求，维护答辩人的合法权利，彰显法律的尊严。本院经审理查明，原、被告于2014年12月24日签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发建设的毕节市流仓××办事处××家园××单元××房号房。合同约定房屋总价款为384516元。合同签订后，原告于2016年4月15日交清购房尾款，被告按约将商品房交付原告使用。《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应当在2014年12月31日前向原告交付房屋，同时，《商品房买卖合同》第二十二条约定，出卖人负责在商品房交付使用之日起90日内申请该商品房所有权初始登记。房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。合同还约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记手续。另查明，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用。涉案房屋在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件。原告于2014年8月31日向被告交清相关税费。庭审中，经释明，原告申请撤回第二项诉请。上述事实，有原被告双方提交的各项证据经质在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，全面履行合同义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定履行了付款义务，被告向原告交付了房屋，约定在2015年12月26日前将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付原告。但被告在法庭辩论终结前未取得涉案房屋所有权初始登记证书，涉案房屋不符合办理转移登记条件，已构成违约，应承担违约责任。原告请求的违约金，双方签订的合同未约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，于法有据，本院予以支持。关于违约金的计算时间问题，原、被告在合同中约定：“房屋交付后，出卖人在360日内登记完毕该商品房所有权，相关费用由买受人承担。”，被告于2014年12月31日将涉案房屋交付原告使用，根据双方约定违约金起算时间为2014年12月31日后的360日即2015年12月26日。但由于原告于2016年4月15日才交清购房尾款，故违约金的起算时间只能从原告交清房屋尾款之次日开始即2016年4月16日。故原告请求的违约金以原告已付购房款384516.00元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间从2016年4月16日起。关于违约金的截止时间，原、被告合同约定，买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，即原告委托被告代为办理转移登记，而被告将办理转移登记的有关文书提交到办证部门并通知原告后，即履行了约定的义务，何时能办理完权属证书已不在被告的控制范围内，故违约金的计算应截止至被告交付完毕办理商品房转移登记的有关文书至办证部门并通知原告之日止。对于被告提出的答辩人与被答辩人之间是无偿委托代理合同关系，未约定办理房屋转移登记的日期，答辩人不存在违约情形，因政府原因未能及时办理不动产权证属于不可抗力，应当免除答辩人的责任，答辩人按照合同约定如期将房屋交付给被答辩人，被答辩人不存在任何损失，被答辩人诉请答辩人以购房总款384516元从2015年12月28日起按照中国人民银行同期同类贷款利率的1.5倍计付逾期办证违约金没有事实及法律依据，被答辩人的起诉要求答辩人支付违约金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求的抗辩主张。根据法律、行政法规相关规定，商品房出卖人向房屋登记机构申请办理房屋所有权初始登记，系办理房屋权属转移登记的前提条件。庭审中，被告自认，涉案房屋未取得涉案房屋初始登记证明，不具备交付办理房屋转移登记相关文书的条件，由此导致被告未如期交付办理涉案房屋转移登记有关文书的违约后果，是被告自身原因所致，被告的该抗辩主张不成立，本院不予采纳。对被告辩称原告主张已过诉讼时效的抗辩主张，本案中，原告主张被告应于2015年12月28日之前履行交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，原告于2018年10月23日提起本案诉讼，根据《民法通则》第一百三十五条之规定，从2015年9月30日以前的违约金请求权诉讼时效期间至2017年9月30日已经届满，被告已确定取得了不履行义务的诉讼时效抗辩权，该抗辩权作为被告已确定取得的可期待法律利益，不因《民法总则》的施行而消灭。而从2015年10月1日及以后的违约金请求权诉讼时效期间至2017年10月1日尚未届满，且《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日施行后，将诉讼时效期间调整为三年，基于新法施行及新法关于诉讼时效规定有利于保护权利人等因素的考虑，对于至2017年10月1日诉讼时效期间尚未届满的违约金请求权（即2015年10月1日及以后的违约金请求权），应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定，依照其规定。”之规定，适用三年的诉讼时效。故原告请求从2015年12月28日起至被告交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金，因未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。故对被告的这一抗辩主张，本院不予采纳。对被告的其他抗辩主张无事实和法律依据，本院不予采纳。庭审中，原告申请撤回第二项诉请，是原告对自己权利的处分，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贵州省毕节市房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告周星、龚海兰支付逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金。违约金以384516.00元购房本金为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，时间自2016年4月16日起至提交办理涉案房屋转移登记有关文书到办证部门并通知原告时止；二、驳回原告周星、龚海兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150.00元（已减半收取），由被告贵州省毕节市房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  石朝鹏二〇一八年十二月二十九日书记员  李 犇