重庆市江北区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0105民初2016号 原告：重庆中亿置地有限公司，住所地重庆市江**海尔路****附**，统一社会信用代码91500105759264773W。 法定代表人：杨旭明，董事长。 委托诉讼代理人：丁珊，女，系原告公司工作人员。 委托诉讼代理人：傅阳，女，系原告公司工作人员。 被告：刘子书，男，1977年3月19日出生，汉族，住重庆市忠县。 被告：李程华，女，1976年11月18日出生，汉族，住重庆市忠县。 二被告共同委托诉讼代理人：陈语，重庆坤源衡泰律师事务所律师。 原告重庆中亿置地有限公司与被告刘子书、李程华商品房销售合同纠纷一案，本院于2018年1月5日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。2018年3月12日，原告重庆中亿置地有限公司的委托诉讼代理人丁珊、傅阳，被告刘子书、李程华到庭参加诉讼。2018年5月18日，原告重庆中亿置地有限公司的委托诉讼代理人丁珊，被告刘子书、李程华及其共同委托诉讼代理人陈语到庭参加诉讼。2018年12月13日，原告重庆中亿置地有限公司的委托诉讼代理人傅阳，被告刘子书、李程华及其共同委托诉讼代理人陈语到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告重庆中亿置地有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与二被告于2016年6月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件；2.判令二被告向原告支付违约金21650元。事实和理由：2016年6月5日，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定原告将位于重庆市江北区海尔路179号阳明山水小区X幢X-X房屋出售给二被告，总成交价为542000元，付款方式为银行按揭；因二被告原因，导致其未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，二被告应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如二被告未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条约定执行；二被告逾期付款超过30日，原告有权解除合同，原告解除合同的，二被告按应付款5%的标准向原告支付违约金。合同签订后，二被告支付了首付款109000元。二被告因自身原因，未能通过银行按揭贷款审批，按揭银行书面通知于2017年9月5日送达。现二被告未在约定时间内以现金或其他方式支付剩余购房款，逾期付款超过30日，原告有权解除合同并主张违约金。 被告刘子书、李程华辩称：1.二被告并不知晓银行按揭贷款审批情况，也未收到过银行通知；2.即使银行按揭贷款审批没有通过，也并非是二被告的原因；3.根据合同约定，适用原告主张的违约条款次序如下：（1）因二被告原因贷款申请没有通过；（2）二被告在收到银行通知之日起30日内没有以现金或其他方式付款，现原告主张适用违约条款的条件尚未成就，原告不享有合同解除权；4.二被告不存在违约行为，不应当向原告支付违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：1.原告举示的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《情况说明》，结合二被告质证意见，本院均予以采信；2.原告举示的《收据》，结合当事人陈述，本院予以采信；3.原告举示的挂号信邮寄存根及流转记录，因证据之间可以相互印证，本院均予以采信；4.二被告举示的《小额贷款借款合同》《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》《个人额度借款合同》《中国邮政储蓄银行个人额度借款支用单》，拟证明被告刘子书征信良好，但各家银行的按揭贷款审批细则各有不同，故前述证据不能证明二被告符合本案按揭银行贷款审批要求，对于前述证据，本院均不予采信；5.二被告举示的《结婚证》，结合原告质证意见，本院予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，原告作为甲方、二被告作为乙方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将位于重庆市江北区海尔路179号阳明山水小区X幢X-X房屋出售给乙方，房屋建筑面积为77.24平方米，总成交价为542000元，付款方式为按揭付款，详见附件五；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在30日（含）之内，自本合同约定的应付款期间之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应按应付款的百分之五向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款；甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之一的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金；合同首部二被告通讯地址均为重庆市忠县忠州镇东坡路44号3-2。同日，双方签订附件五《合同补充协议》，约定本合同房屋总价款为542000元，乙方于签署本合同时向甲方缴纳109000元作为购买该房屋的首付款，并缴纳由甲方代收的政府规定的相关费用；乙方向银行申请433000元20年的个人购房抵押贷款，经银行审核同意后，由乙方与银行办理贷款手续，其贷款由银行直接拨付给甲方，作为甲方收取乙方应付购房款的一部分；乙方所申请之银行按揭贷款接受与否由银行最终决定，如银行不同意乙方所申请的按揭额度及年限，则本合同中约定的银行按揭付款方式以银行审批后的按揭额度及年限为准，银行批准的贷款额度不足合同约定的贷款额度，其差额部分乙方应在收到甲方通知之日起30日内补足，逾期则按本合同第十条乙方逾期付款处理；若银行不批准乙方的按揭申请，则乙方必须在甲方通知之日起30日内一次性付清所有款项，否则甲方有权单方面解除合同，同时乙方应承担购房总价5%的违约金，并在乙方已支付购房款中直接扣除双方已支付的相关费用及乙方违约金；乙方亦知晓甲方所指定银行办理按揭的要求，同意按照按揭办理银行的要求，备齐按揭所需资料，在甲方指定的时间、地、地点办理按揭手续方的联络方式以买卖合同所记载的电话、传真或通信地址为准，双方对各自提供资料的真实性负责，采取传真、电话方式通知，发出时间视为到达时间，采取信件方式通知的，在寄出三天后（本市）/七天后（外省）视为送达；凡商品房买卖合同文本与本补充协议约定不一致的，均以本补充协议为准。 2016年6月5日，二被告向原告支付了首付款109000元。2017年7月17日，中国光大银行股份有限公司重庆渝北支行向原告发出《情况说明》，载明“兹有贵公司以下购房客户（附明细）签订了中亿阳明山水商品房买卖合同以及与我行面签申请个人住房按揭贷款，现由于以下客户不符合我行授信政策，我行未予审批通过。特此说明，附明细李程华、刘子书15-1-5”。2017年9月5日，原告通过挂号信方式将前述《情况说明》副本寄送给被告李程华，该挂号信于2017年9月7日妥投。 庭审中，二被告有如下陈述：1.根据补充协议约定，原告负有通知二被告一次性付款的通知义务；2.原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调减。另查明，二被告系夫妻关系。 本院经审查认为，原告与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，系双方当事人意思表示真实，且内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，《重庆市商品房买卖合同》与附件五《合同补充协议》约定不一致的，以补充协议为准。1.未通过贷款审批的原因问题。银行通知载明贷款未通过的原因系二被告不符合该行授信政策，故应当认定系合同约定的“乙方原因”，导致贷款审批未通过。2.银行通知送达问题。根据合同约定，原告向被告李程华预留的送达地址寄送了银行通知，邮件投递结果显示为妥投，且二被告系夫妻关系、预留地址一致，故可以视为原告向二被告送达了银行通知。3.原告通知义务问题。根据合同约定，原告将银行通知送达给二被告，二被告应当在通知之日起30日内付款，故原告无需再另行通知二被告一次性付款。如前所述，因二被告原因未能获得银行贷款，其应在按揭银行书面通知到达之日起30日内一次性付款，现二被告未按时履行付款义务，原告有权解除合同。原告在起诉前未向二被告发出解除合同的通知，故以本院向二被告送达起诉状副本的时间为通知时间即2018年1月26日，原告与二被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件于2018年1月26日解除。根据补充协议约定，二被告应当按总房款5%的标准向原告支付违约金，二被告主张调减违约金，但未举示相应证据予以证明，本院不予采纳；原告自愿按二被告未付房款5%的标准主张违约金系其对自身权利的处分，本院予以确认，故关于原告主张二被告支付违约金21650元的请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告重庆中亿置地有限公司与被告刘子书、被告李程华于2016年6月5日签订的《重庆市商品房买卖合同》及附件于2018年1月26日解除； 二、被告刘子书、被告李程华于本判决生效之日起十日内向原告重庆中亿置地有限公司支付违约金21650元。 本案案件受理费9220元，减半收取计4610元，由被告刘子书、被告李程华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 卢玉萍 二〇一八年十二月十三日 法官助理 甘 霖 书 记 员 丁变合