内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）内08民终1594号上诉人（原审被告）：刘鹏程，男，1974年2月10日出生，汉族，个体户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市。上诉人（原审被告）：赵燕，女，1975年8月1日出生，汉族，个体户，现住址同上，与刘鹏程系夫妻关系。二上诉人委托诉讼代理人：牛甜甜，爱德律师事务所巴彦淖尔分所律师。被上诉人（原审原告）：巴彦淖尔市中泰房地产开发有限责任公司，住所地：内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区城关镇万丰村五社（110国道南侧）。法定代表人：周文，执行董事。委托诉讼代理人：王燕飞，内蒙古日恒律师事务所律师。上诉人刘鹏程、赵燕因与被上诉人巴彦淖尔市中泰房地产开发有限责任公司（以下简称中泰房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2018）内0802民初1320号民事判决，向本院提出上诉，本院于2018年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘鹏程、赵燕上诉请求:撤销原审判决从2016年5月11日起至付清款之日止按月利率2％支付逾期付款违约金的判决内容，改判从2016年5月11日起至付清款之日止按中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款的违约责任。本案诉讼费由中泰房地产公司承担。事实与理由:刘鹏程、赵燕在履行合同过程中无违约行为，中泰房地产公司无权主张违约金。双方所签商品房买卖合同关于承担违约金的约定，无一与本案相符，合同附件五中虽约定合同签订之日起7个工作日内，刘鹏程、赵燕应到指定地点办理银行按揭手续，否则视为违约，但并未约定刘鹏程、赵燕在未办理银行按揭的情况下如何承担违约责任，中泰房地产公司主张刘鹏程、赵燕不予办理按揭贷款，应承担违约责任的诉求无事实基础；刘鹏程、赵燕向中泰房地产公司共购置了六套房屋，双方分别签订了商品房买卖合同，中泰房地产公司在诉讼中，并未区分哪套房屋的首付款或尾款未付清，而是主张统一认定违约责任，一审法院笼统的以整体购买为由，判决刘鹏程、赵燕按月利率2%承担违约责任错误。中泰房地产公司辩称，双方所签合同明确约定了违约金的计算标准为日1%，中泰房地产公司在起诉时考虑到对方的负担能力，主动要求按月2%计算，此标准在法律支持的合理范围。违约金的整体计算与分别计算并无差异。一审判决正确，应予维持。中泰房地产公司一审诉讼请求：1.判令刘鹏程、赵燕支付尚欠购房款2297323.24元，并按月利率2%承担逾期付款的违约金至全部房款付清之日止（其中577323.24元从2014年7月1日起算，剩余1720000元从2016年5月11日起算）；2.诉讼费、保全费由刘鹏程、赵燕负担。一审法院认定事实，中泰房地产公司开发建设临河区万丰新村住宅小区项目，该项目所属的明珠商务中心G5号楼于2010年取得商品房预售许可证获准公开销售（证号2010-036-004）。2014年，刘鹏程与中泰房地产公司协商整体购买6套房屋，双方于2014年1月17日签订《商品房认购协议书》，认购巴彦淖尔市临河区万丰新村明珠商务中心G5号楼3单元301、302、303、304、305、306室，认购价为每平米8099.51元，认购协议书约定：签订认购协议书时认购人应交纳定金5万元，签订认购协议书后的72天内，即在2014年3月30日前，将该房屋的第一笔房款支付给出卖人（包含定金），在2014年4月30日前，将该房屋的第二笔房款支付给出卖人，在2014年5月30日前，将该房屋的第三笔房款支付给出卖人，在2014年6月30日前将该房屋的第四笔房款支付给出卖人，当日付清全部按揭首付款给出卖人，在2014年6月30日前，其余尾款可向银行申请按揭借贷。2016年4月份，中泰房地产公司与刘鹏程、赵燕就所购的301-306分别签订《商品房买卖合同》，其中301室于2016年4月29日签订《商品房买卖合同》，房屋面积34.49平米，每平米8099.51元，总价款279352.10元；302室于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》，房屋面积60.92平米，每平米8099.51元，总价款493422.15元；303室于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》，房屋面积60.26平米，每平米8099.51元，总价款488076.47元；304室于2016年4月29日签订《商品房买卖合同》，房屋面积117.15平米，每平米8099.51元，总价款948857.60元；305室于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》，房屋面积60.90平米，每平米8099.51元，总价款493260.16元；306室于2016年4月24日签订《商品房买卖合同》，房屋面积100.48平米，每平米8099.51元，总价款813838.76元。上述6套房屋总计面积为434.2平米，总价值为3516807.24元。双方在《商品房买卖合同》中约定，乙方应于2014年6月30日前一次性存入商品房首付款，其余价款办理贷款。乙方逾期付款按《商品房买卖合同》第四条约定的日期付款，逾期在60日内的，甲方有权追究乙方逾期付款及其利息，利息自合同约定乙方应付款之次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，甲方有权按照第四条第3种约定，追究乙方违约责任；第3种约定为“见附件五第二条”。根据双方签订的附件五：《补充合同》第二条规定：乙方逾期付款超过60日后，出卖人有权解除《合同》。出卖人解除《合同》的，买受人按累计应付款的20％向出卖人承担违约金。买受人愿意继续履行《合同》的，经出卖人同意，《合同》继续履行，但自《合同》规定的应付款期限之第二日至实际全额付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1％的违约金。逾期付款包括以下内容：1、一次性付款的总房款。2、按揭贷款情形下的首付款。3、按揭贷款办理完成后，因乙方未按约定偿还银行贷款本金及利息，导致贷款银行扣除甲方保证金的部分。本案中，因双方协商6套房屋为整体购买，6套房屋的总计面积为434.2平米，每平米8099.51元，房款总计3516807.24元。刘鹏程、赵燕与中泰房地产公司签订《商品房认购协议书》后，案外人巴彦淖尔市志诚家政保姆服务有限公司于2014年1月20日通过银行转账向中泰房地产公司交付定金60万元，其中包含林柏英一案中30万元，其余30万元为本案所涉6套房屋的认购定金，每套5万元，总计30万元。刘鹏程、赵燕与中泰房地产公司就涉案6套房屋签订《商品房买卖合同》后，于2014年3月31日交付6套房屋的购房款189316元，于2014年5月20日交付6套房屋的购房款264145元，于2014年6月27日交付6套房屋的购房款117423元，于2014年8月30日交付6套房屋的购房款348600元。总计交付购房款1219484元，尚欠房款2297323.24元未按合同约定付清。刘鹏程系内蒙古志诚物业服务有限公司及巴彦淖尔市志诚家政保姆服务有限公司的股东。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。本案中，刘鹏程、赵燕与中泰房地产公司签订的《商品房认购协议书》及《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方应遵照合同约定履行各自义务。刘鹏程、赵燕未依照约定足额向中泰房地产公司支付其所购房屋的首付款，以及办理剩余购房款的按揭贷款，长期拖欠房款侵害了中泰房地产公司的合法利益，且有违诚信原则，应承担相应的民事责任。中泰房地产公司要求刘鹏程、赵燕支付2297323.24元购房款的合理诉求，予以支持。因本案刘鹏程、赵燕在已实际使用涉案房屋后仍未按合同约定向中泰房地产公司支付全部购房款属违约行为，在双方所签订的6份《商品房买卖合同》附件五的《补充合同》第二条中约定，《合同》继续履行，则从应付款期限之第二日起至实际全额付清应付款之日止，逾期交付房款买受人应按日向出卖人支付逾期应付款1％的违约金。因该违约金约定过高，诉讼中中泰房地产公司将违约金自愿调整为按月利率2％支付，该主张符合法律规定，应予支持。另，《商品房买卖合同》附件五《补充合同》第一款第5项第（2）目中，将按揭贷款办理期限变更为签约之日起7个工作日内，因6套房屋为整体购买，双方最后签定《商品房买卖合同》时间为2016年4月29日，之后的7个工作日内刘鹏程、赵燕仍未及时办理按揭贷款亦未足额交清剩余房款，违约金应从最后签定合同之日起的7个工作日到期之日即2016年5月11日起承担至付清房款之日止。刘鹏程、赵燕辩称未付清房款是因中泰房地产公司将涉案房屋抵押银行贷款所致，中泰房地产公司主张违约金没有法律依据和事实基础。因刘鹏程、赵燕的辩称及所提供的证据并不能够证明其二人未履行交付房款义务属合理行为，故对刘鹏程、赵燕上述辩称不予支持。再，刘鹏程、赵燕辩称中泰房地产公司主张权利超过法律规定的诉讼时效。虽中泰房地产公司与刘鹏程签订《商品房认购协议书》的时间为2014年1月17日，但中泰房地产公司与刘鹏程、赵燕签订《商品房买卖合同》的时间是2016年4月24日及4月29日，双方协商整体购买涉案房屋，故本案的诉讼时效应从6套房屋中最后签订《商品房买卖合同》的日期即2016年4月29日开始计算，至中泰房地产公司诉至法院时并未超过法律规定的诉讼时效，故刘鹏程、赵燕关于诉讼时效的抗辩不能成立。综上，中泰房地产公司诉讼请求合理部分，依法应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：刘鹏程、赵燕于本判决生效后九十日内向巴彦淖尔市中泰房地产开发有限责任公司交付购房款2297323.24元，并从2016年5月11日起按月利率2％支付逾期付款的违约金至全部房款付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35259元，由巴彦淖尔市中泰房地产开发有限责任公司负担1094.33元，由刘鹏程、赵燕负担16535元，退还巴彦淖尔市中泰房地产开发有限责任公司17629.33元。保全费5000元由刘鹏程、赵燕负担。二审中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，双方均认可中泰房地产公司于2014年7月1日将涉案房屋交付给刘鹏程、赵燕，后者实际接收并使用至今。刘鹏程、赵燕所欠中泰房地产公司229.732324万元购房款中，包括首付款57.732324万元。其他事实与一审认定事实一致，本院依法予以确认。本院认为，刘鹏程、赵燕主张应从2016年5月11日起至付清款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率承担逾期付款的违约责任。按双方所签《商品房买卖合同》约定，购买人逾期付款在60日内的，出卖方有权追究其逾期付款及利息，利息自合同约定应付款之次日起至实际付款之日止，按银行同期贷款利率计算。购买人逾期付款超过60日后，愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，但自合同规定的应付款期限之第二日至实际全额付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款1％的违约金。由此可见，按银行同期贷款利率计算违约金或利息的条件是逾期付款未超过60日。根据在案证据及事实，双方签订最后一份《商品房买卖合同》的时间是2016年4月29日，依合同约定，刘鹏程、赵燕应在2016年5月10日前办理并完成按揭贷款，逾期付款已超过60日。刘鹏程、赵燕主张向中泰房地产公司提供了办理按揭贷款的全部手续，后者并不认可，刘鹏程、赵燕亦未能提供相应证据证明。且刘鹏程、赵燕于2014年7月1日即已实际接收使用了涉案房屋，中泰房地产公司作为出卖方，无理由不配合购买人办理按揭贷款而回收资金。刘鹏程、赵燕拖欠房款的行为既侵害了中泰房地产公司的合法利益，也有违公平和诚实信用原则，应依法承担相应的违约责任。一审判决按月利率2％认定逾期付款的违约金，并无不当。刘鹏程、赵燕主张，中泰房地产公司在诉讼中并未区分哪套房屋的首付款或尾款未付清，一审法院笼统的以整体购买为由，判决刘鹏程、赵燕按月利率2%承担违约责任错误。如前所述，刘鹏程、赵燕未按合同约定交纳全部首付款及尾款事实存在，一审判决在认定计算违约金时，并未认定2016年6月11日前的违约金，而是按双方所签商品房买卖合同约定，将欠付的首付款与准备办理按揭贷款部分的房款，一并作为欠付购房款予以认定违约金，违约金的整体计算与分别计算并不存在差异。综上所述，刘鹏程、赵燕的上诉请求及理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16790元，由上诉人刘鹏程、赵燕负担。本判决为终审判决。审判长  甄玉红审判员  单久芬审判员  邬忠良二〇一八年十二月十三日书记员  贾 剑附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。……