重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0240民初229号原告：陈世建，男，生于1948年1月9日，住重庆市石柱土家族自治县。委托诉讼代理人：谭千富，重庆市石柱县南宾法律服务所法律服务工作者。被告：石柱土家族自治县第一初级中学校，住所地重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街**。统一社会信用代码：12500240660883507D。法定代表人：刘学元，该学校校长。委托诉讼代理人：马世红，男，该学校教师。委托诉讼代理人：谭红，重庆律缘律师事务所律师。原告陈世建诉被告石柱土家族自治县第一初级中学校（以下简称第一中学校）合同纠纷一案，本院2018年1月11日立案受理后，由审判员独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈世建的委托诉讼代理人谭千富，被告第一中学校的委托诉讼代理人马世红、谭红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈世建向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行《门面拆建还房协议》内容条款，立即将位于石柱土家族自治县X门面房一间（宽度3.6m，进深8.7m，层高4.2m）交还原告；2.被告向原告还房的门面未按约定完善室内水电设施和卷帘门安装应折价10000.00元，由被告赔偿给原告；3.判决被告支付原告2015年8月至2017年12月门面经营收入84000.00元，2017年12月后的经营收入按照合同约定每月3000.00元的标准计算至被告实际向原告交房时止。后原告变更第1项诉讼请求为：判决被告归还原告位于石柱土家族自治县X号底层门面，并赔偿房屋面积差价款210378.92元（30.54㎡×21650.00元/㎡÷23.76㎡×7.56㎡）。事实和理由：2012年，因被告（原为石柱土家族自治县实验中学校，2015年8月更名为第一中学校）对该校学生宿舍进行改造，需拆除原告的门面。2012年10月12日，被告以原石柱土家族自治县实验中学校的名义（甲方）与原告（乙方）就原告所有的位于石柱土家族自治县X街建筑面积为21.76㎡，房地产证号为房地证X号的一间门面签订《门面拆建还房协议》，约定：还房标准为：1.甲方提供给乙方的门面为框架结构，位置基本不变；2.甲方还乙方规格为：门面宽度3.6m，进深8.7m，层高4.2m（误差不超过百分之一），建造质量符合国家有关建筑标准；3.还室内设施：厕所一间，便盆一个、盥洗盆一个，灯具两盏，插座一个，留一个长度1m、宽30cm的通风窗。还房时间为：本合同自双方签字之日起两年内还房，超过两年后按3000.00元/月标准补偿乙方经营收入。之后，被告不但未按期将上列门面归还给原告，而且现在的门面实际面积（被告公示的还房面积）与约定还房面积少了7.56㎡，该行为属于严重违约行为，被告曾两次要求原告接房，但因税费对于面积不足问题经多次协商未果，被告也不按时支付原告门面经营收入，给原告造成严重经济损失。原告遂诉至人民法院，请求维护合法权益。第一中学校辩称，被告已在2016年7月25日向原告邮寄送达《接房通知》告知其在2016年8月5日前到被告处办理接房手续，但原告拒不接房。后被告再次于2017年2月28日向原告邮寄送达《接房通知》告知其在2017年3月31日前到被告处办理接房手续，但原告仍拒不接房，故并非是被告不交房，而是原告拒绝接房。原告请求支付面积误差补偿不应得到支持，合同并未约定按照房屋建筑面积还是套内建筑面积计算，且其约定的还房标准明显不公平，还房门面进深达不到并非被告所能决定，根据原规划设计方案能够满足原告还房标准，后来由于规划部门调整了规划设计方案，致使房屋进深发生变化。原告请求赔偿经营损失不应支持，被告已通知原告接房，但原告一直不接房，造成损失扩大，对于扩大部分的损失应由原告承担，与被告无关。被告已履行了还房义务，只是进深（长度）未达到约定标准。对于未完善的设施设备，被告愿意完善，并积极协助原告办理房屋产权登记手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。原告在石柱土家族自治县X街有一间建筑面积为21.76平方米的门面（房地产证号：X号）。2012年10月12日，原石柱土家族自治县实验中学校（现更名为第一中学校，拆建人，甲方）为了改造学校危房与原告（被拆迁房，乙方）签订了《门面拆建还房协议》，约定：“为了改造学校危房，排除安全隐患，净化学校环境，学校拟结合安置工程对桥头场段学生宿舍（D级危房）同期进行改造。根据《民法通则》、《合同法》、《土地管理法》的有关规定，双方本着平等自愿的原则，就拆建还房一事达成如下协议：第一条工程名称及地点：建设项目名称石柱县实验中学校内拆建还房工程，建设地点桥头场，建设单位石柱县实验中学。第二条：被拆除门面现状：（一）乙方在拆建范围内有门面壹间；（二）位置：石柱县X街、房地证X号；（四）被拆建门面的产权属于陈世建（若涉及产权争议，乙方自行负责）；第三条：1.甲方提供给乙方的门面为框架结构，位置基本不变；2.甲方还房规格为：门面宽度3.6m，进深8.7m，层高4.2m（误差不超过百分之一），建造质量符合国家有关建筑标准；3.还房室内实施（应为设施）：厕所一间，便盆一个，盥洗盆一个，灯具两盏，插座一个，留一个长1m、宽30cm的通风窗；4.水电设施：如果乙方原门面有水电户口及设施，签合同时将相关户口交学校林尚春处登记，由甲方统一办理停户手续，还房时由甲方恢复；第四条：建设资金及补偿经费：1.建设资金全部由甲方承担；比原房产证增加面积甲方不要求乙方补偿；2.甲方补偿乙方门面租期违约赔偿及搬家补偿费10000.00元（大写：壹万元）；3.甲方不再对乙方过渡费、装修费等其他费用进行补偿；4.还房证件由甲方办理，相关费用由甲方承担；第五条：还房时间：本合同自双方签字之日起两年内还房，超出两年后按3000.00元/月的标准补偿乙方经营收入；第六条：拆房时间：2012年10月底；第七条：本合同一式三份，甲、乙双方各持一份，另一份报房屋拆迁主管部门备案”。上述协议签订后，原告将门面交给被告予以拆迁重建。2016年5月6日，被告通知包括原告在内的拆建还房户进行门面还房位置确认，双方确认原告还房位置X号门面（现石柱土家族自治县X号）。2016年6月10日，石柱土家族自治县精绘勘测对被告拟归还给原告的门面测绘后作出《房屋面积分户汇总表》，显示该门面套内建筑面积为23.76㎡（宽3.6m，长6.6m），建筑面积为30.54㎡。涉案房屋于2016年7月19日取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2016年7月25日，被告向原告发出《接房通知》，载明：尊敬的陈世建拆迁安置业主：本校安置房工程经验收取得“重庆市建设工程竣工验收备案登记证”，达到交房条件。限你（户）在2016年8月5日前到本校处（联系人：张明祥，电话：X）办理接房手续及过渡费结算，逾期由你自行承担一切法律责任。特此通知；通知人：石柱土家族自治县第一初级中学校”，被告通过挂靠信将该通知邮寄送达。2016年8月3日，原告向被告的委托诉讼代理人马世红邮寄送达《关于门面拆迁安置问题的意见和要求》，以被告还房面积严重不足，应还门面套内建筑面积为31.32㎡，而被告公示套内建筑面积为23.76㎡，尚差套内建筑面积7.56㎡不符合约定还房标准，且被告也未对所差面积如何解决提出合理可行方案，也未对所差面积进行赔偿为由拒绝按被告单方面要求接房，并要求被告全面履行协议约定按套内面积还房，对面积不足部分要么另行安置，要么按照同地段门面房屋市场价格赔偿，在双方就面积不足问题未解决前，拒绝接房，由此造成的损失由被告承担，还要求被告完善室内设施设备，按照约定办理产权证件。2017年3月28日，被告再次向原告发出《再次限期接房通知书》，载明：“尊敬的陈世建拆迁安置房业主：本校涉及规户的校内民房拆建安置房已于2016年7月19日取得石柱县建竣备字【2016】0018号重庆市建设工程竣工验收备案登记证，早已符合交房条件。本校曾多次催促你户接房，后又曾于2016年7月25日向你户邮寄送达《接房通知》，该《通知》限你户在2016年8月5日前与本校办理接房及接房手续，时至今日，你户仍未履行接房义务。现限你户于2017年3月31日（为交付使用之日）前到我校办公楼2楼总务处（拆迁小组）（联系人：马世红，联系电话：X；联系人：张明祥，联系电话：X），办理接房及接房相关手续，逾期未办理由你户承担所涉还房的房屋毁损、灭失风险等责任。特此通知。通知人：石柱土家族自治县第一初级中学校，2017年3月28日；附：石柱县建竣备字【2016】0018号重庆市建设工程竣工验收备案登记证复印件1份”。因双方对面积差异及室内设施设备问题未能达成一致意见，原告仍未接房。石柱县实验中学校内拆建还房工程原规划设计方案显示涉案门面的宽度为3.6m，长度（进深）为8.7m，后由于规划设计方变更，涉案门面设计宽度为3.6m，长度（进深）为6.6m。2015年6月8日，原告领取了2014年10月12日至2015年8月12日（10个月）期间的过渡费30000.00元。在本院开庭审理时，被告尚未按照合同约定对涉案门面完善室内设施。在案件审理过程中，原告申请对涉案门面同地段门面用房销售单价进行评估。经本院委托，重庆华川土地房地产估价及资产评估有限责任公司作出重华川估字（2018）第656号司法鉴定报告书，鉴定意见为2018年9月6日同地段门面建筑面积评估单价为21650.00元/㎡。本院认为，原、被告签订的《门面拆建还房协议》、《门面拆建还房补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定享有权利和履行义务。在签订协议后，原告已将门面交予被告拆除重建，并确定了还房位置，且涉案房屋已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，具备交付条件，被告应当按照合同约定将宽度3.6m，进深8.7m，层高4.2m（误差不超过百分之一，即套内建筑面积为31.32㎡）的门面交还给原告，但被告准备交付给原告的门面宽度为3.6m，进深6.6m（建筑面积为30.54㎡，套内建筑面积为23.76㎡），比约定的套内建筑面积少7.56㎡，由于还房面积出现差异，其行为构成违约，故被告除向原告交付门面外，还应对面积不足部分向原告赔偿面积误差部分的价款。重庆华川土地房地产估价及资产评估有限责任公司作出的建筑面积评估单价21650.00元/㎡可以作为计算套内建筑面积单价的依据，涉案门面建筑面积为30.54㎡，套内建筑面积为23.76㎡，故涉案门面套内建筑面积单价应为27827.90元/㎡（21650.00元/㎡×30.54㎡÷23.76㎡），被告应赔偿原告面积差价款210378.92元（27827.90元/㎡×7.56㎡）。涉案门面在2016年7月19日时已经取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交付条件，原告在2016年7月25日经被告通知于2016年8月5日前接房时，已明知被告交付房屋存在面积误差和室内设施尚未完善时，应当立即接房防止损失扩大，对于面积误差部分和设施可单独向被告主张权利，原告以采取拒绝接房方式要求被告支付逾期交付门面经营收入属于扩大损失，对此原告负有一定过错，被告未能按照约定面积交付门面且在通知交房时未能完善室内设施，也负有过错，结合本案的实际情况，本院酌定双方对2016年8月6日后至门面实际交付时止的经营收入损失，各负担50%，故被告应自2016年8月6日起每月支付原告经营收入1500.00元至门面实际交付时止，故自2016年8月6日至2017年12月31日期间（16个月26天），被告应支付经营收入为25300.00元（1500.00元/月×16月＋1500.00元/月×26÷30），对2015年8月13日至2016年8月5日期间（11个月24天，即11.8个月）的经营收入仍应按照3000.00元/月计算，应支付金额为35400.00元（3000.00元/月×11.8月），故被告应支付原告自2015年8月13日至2017年11月11日期间的经营收入60700.00元（35400.00元＋25300.00元），2018年1月1日后的经营收入按照1500.00元/月计算至实际交房时止，对原告请求支付经营损失超过部分，本院不予支持。因合同约定还房标准和规格明确具体，系双方真实意思表示，故本院对被告辩称约定还房面积按照套内建筑面积计算还是按照建筑面积计算不明确和涉案合同不公平，本院不予认可。对原告请求被告按照约定安装完善门面室内设施设备请求予以支持，但双方并未约定被告需为涉案门面安装卷帘门，故本院对其请求折价赔偿不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第一百二十条、第一百二十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告石柱土家族自治县第一初级中学校于本判决生效之日起十五日内将位于石柱土家族自治县X门面一间（从桥头场往下街方向X号，现石柱土家族自治县X号）交付给原告陈世建，并赔偿支付原告陈世建拆迁门面房面积误差损失210378.92元；二、被告石柱土家族自治县第一初级中学校于本判决生效之日起十五日内按照《门面拆建还房协议》约定标准即为原告陈世建安装完善其交付的拆建门面房设施设备（厕所一间，便盆一个，盥洗盆一个，灯具两盏，插座一个，留一个长1m、宽30cm的通风窗）；三、被告石柱土家族自治县第一初级中学校于本判决生效之日起十五日内支付原告陈世建自2015年8月13日至2017年12月31日期间的经营收入60700.00元，2018年1月1日后的经营收入按照1500.00元/月计算至被告实际将门面交付给原告时止；四、驳回原告陈世建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2933.00元（已减半收取），由原告陈世建负担320.88元，被告石柱土家族自治县第一初级中学校负担2612.12元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。审判员  王新贵二〇一八年十二月二十五日书记员  谭秀玲