湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂0302民初2043号原告：向芳，女，汉族，1976年9月8日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托诉讼代理人：郑家，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。委托诉讼代理人：郭勇辉，湖北郧阳律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告：高波，男，汉族，1979年3月27日生，住湖北省十堰市郧阳区青曲镇杨家沟村****，现住湖北省十堰市茅箭区。原告向芳与被告高波房屋买卖合同纠纷一案，于2017年7月25日起诉后，本院于2017年8月31日作出（2017）鄂0302民初3185号民事判决。被告高波上诉后，湖北省十堰市中级人民法院于2018年3月12日作出（2017）鄂03民终2820号民事裁定，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告向芳的委托诉讼代理人郭勇辉，被告高波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向芳向本院提出诉讼请求：1、判决解除向芳与高波于2016年10月5日所签订的《房屋买卖合同》无效；2、判决高波将位于十堰市××箭区××单元××号房屋返还给向芳，向芳退还高波购房款22万元；3、诉讼费由高波承担。事实和理由：2016年10月5日，向芳与高波签订《房屋买卖合同》，将其前述房屋出卖给高波，价格22万元。合同签订后，向芳将房屋交付给了高波（含家具家电），高波支付了购房款22万元。当时向芳丈夫在外地不知情，其知晓后不同意买卖该房屋。后向芳得知该房屋于2016年4月被纳入拆迁范围，高波购房并非善意。双方多次协商返还房屋及补偿未能达成一致。向芳认为，根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十六条、第三十九条规定，案涉房屋尚未取得建设工程规划等手续，未取得权属证书，该房屋占有范围内的土地使用权系以划拨方式取得，转让时未审批及缴纳土地使用权出让金。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款之规定，向芳与高波所签《房屋买卖合同》系无效合同。请求依法判决。被告高波辩称：一、2016年10月5日高波与向芳间的《房屋买卖合同》是在平等自愿协商一致的基础上签订的，高波付清了全部购房款22万元，对房屋进行了简单装修并居住至今，高波是善意取得。高波于2017年5月20日左右看到案涉房屋进行棚户区改造的正式通告。向芳及其丈夫见房屋有升值空间，即多次到高波家相威胁，无法协商；二、向芳认为案涉房屋没有依法取得权属证书，该房屋占有范围内的土地使用权以划拨方式取得，房屋买卖违反了房地产管理法等规定而无效，是错用了法律。1、案涉房屋早在2014年7月28日十堰市人民政府作出了专题会议纪要，对化解市宏建水泥公司改制相关遗留问题，明确提及案涉房屋因手续不完善、土地政策调整等原因导致房屋产权证没有办理到位。要求市直相关职能部门要本着尊重历史、化解矛盾、解决问题的原则，全力支持。故案涉房屋是经过十堰市人民政府认可，是可以办理产权证的。只是企业倒闭后负责人把手续丢失，导致产权证一直没有解决；2、根据相关法律规定，买卖双方自愿，只是买卖手续不完善，应认定买卖关系有效，但应补办房屋买卖手续。买卖后未办理物权登记的，不影响合同效力。法律并未正面规定转让未经有批准权的人民政府审批的建筑在划拨土地上的房产合同无效。批准权是行政管理职责，不是轻易否定合同效力；3、向芳见有利可图出尔反尔，违反了诚实信用原则。请求依法驳回向芳的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。经审理查明：2016年10月5日，向芳（甲方）与高波签订《房屋买卖合同》，约定向芳将其位于湖北省××箭区××单元××号房屋出卖给高波，价22万元，一次性付清，签合同之日交房。关于产权登记约定：“本房屋由湖北省十堰市宏建化工有限公司（原十堰市水泥厂）开发，房产证尚未办理，甲方在移交房屋之时同时移交房产登记的权利和义务。在以后办理产权证时由乙方直接享受办理权利。如遇政府征地拆迁，房屋拆迁利益全部归乙方所有”。当日，高波支付了向芳购房款22万元，向芳将房屋及约定的家具交付给了高波。高波对该房屋进行简单装修并居住至今。经查，向芳系原十堰市水泥厂职工，该厂后改制为十堰市宏齐建材化工有限公司（以下简称宏建水泥公司）。该公司经职工集资建房在十堰市城区朝北沟地段先后共建造了4栋住宅房屋。因手续不完善、土地管理政策调整等原因，其中3#、4#楼至今尚未办理房产证。向芳所出售的房屋在宏建水泥公司4#楼。该房屋所对应的土地包含在宏建水泥公司补办的编号为0000025号的国有土地使用权证项下（1997年12月31日核发）。该国有土地使用权证载明：面积11605.0平方米，土地类别为：住宅、工业用地，权属性质为国有土地使用权。审批意见栏载明：该宗地系国有土地使用权，依十建地字（80）第078#建设用地许可证及十政（1980）06#文于97年12月26日补办用地面积42714.21平方米，本宗地为11605.0平方米，用途为住宅区、工业用地，界址清，无纠纷……。2014年7月28日，十堰市人民政府作出《关于化解市宏建水泥公司改制相关遗留问题专题会议纪要》（以下简称《会议纪要》），载明：“……二、关于土地问题。该企业现拥有郧县滨江生态新区49亩、十堰城区55亩（共三宗）工业出让用地。……该公司城区55亩工业用地在符合片区规划的情况下，依法公开招拍挂，土地收益用于职工安置和债务化解。三、关于企业职工房产证办理问题。该企业于2000年在城区朝北沟地段建造集资房2栋80套，因手续不完善、土地政策调整等原因，至今职工住房的产权证没有办理到位。市直相关职能部门要本着尊重历史、化解矛盾、解决问题的原则，简化程序、完善手续、全力支持。企业要主动配合提供相关资料及资金保障。在职工房产权证办理中，由市建管处负责对房屋质量进行评估检测，完善备案手续；市规划局负责完善规划条件；市国地资源局负责对住宅土地进行分割……”。本院认为：案涉房屋系向芳取得的宏建水泥公司职工集资建房。向芳将该房屋出售给高波后，要求确认与高波所签订的《房屋买卖合同》无效，其主要理由为：1、案涉房屋尚未取得建设工程规划等手续，未取得权属证书；2、案涉房屋占有范围内的土地使用权系以划拨方式取得，转让时未经审批。对此，本院认为，案涉房屋系向芳取得的宏建水泥公司职工集资建房，虽未办理权属登记，但十堰市人民政府于2014年7月18日通过专题《会议纪要》的形式，同意由相关职能部门完善相关手续办理职工住宅房屋产权手续，向芳可以取得案涉房屋权属证件。故向芳对案涉房屋享有合法权益，可以进行相应的处分。案涉房屋未办理权属登记，如向芳不具有对案涉房屋的处分权，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，其签订的房屋买卖合同亦属效力待定合同，而非合同无效。对于案涉房屋土地使用权的性质，相应的《国有土地使用权证》表述为国有土地使用权。2014年7月18日十堰市人民政府《会议纪要》表述为“工业出让用地”，故向芳认为案涉房屋属国有划拨用地依据不足。案涉房屋相对应的《国有土地使用权》类别为住宅、工业用地。案涉房屋为职工住宅房屋，并不能确认为违反了规划用途。故无证据证明向芳与高波签订的《房屋买卖合同》具有法律规定的合同无效情形，向芳要求确认与高波所签的《房屋买卖合同》无效，由双方相互返还房屋、购房款的诉讼请求本院不予支持。向芳与高波所签《房屋买卖合同》约定，“如遇政府征地拆迁，房屋拆迁利益全部归乙方所有”，表明双方在合同签订时明知案涉房屋可能会被拆迁，并对该情形下拆迁补偿利益的处理作了明确约定。双方所签的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，对双方当事人具有法律约束力。综上，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第五十二条、第一百三十条、《中华人民共和国土地管理法》第四条、第五十四条、第五十六条、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条、第四十四条、第四十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告向芳的诉讼请求。案件受理费4600元，由原告向芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。审 判 长  张昌安人民陪审员  戢 雪人民陪审员  林伟思二〇一八年十二月二十日书 记 员  赵冰玉附：本判决所适用的法律、法规、司法解释规定：《中华人民共和国合同法》第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十一条【无处分权人订立的合同】无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百三十条【定义】买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。……第五十四条建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：（一）国家机关用地和军事用地；（二）城市基础设施用地和公益事业用地；（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；（四）法律、行政法规规定的其他用地。第五十六条建设单位使用国有土地的，应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地；确需改变该幅土地建设用途的，应当经有关人民政府土地行政主管部门同意，报原批准用地的人民政府批准。其中，在城市规划区内改变土地用途的，在报批前，应当先经有关城市规划行政主管部门同意。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十三条划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。第十二条土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。