福建省泉州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）闽05民终4754号 上诉人（原审原告）：陈清殿，男，1973年7月16日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：寇素清，女，1976年12月17日出生，汉族，住福建省德化县。 委托诉讼代理人：张剑平，福建岱仙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭燕燕，福建岱仙律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：陈桂花，女，1953年11月23日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告，本院追加）：林文德，男，1975年7月9日出生，汉族，住福建省德化县。 被上诉人（原审被告，本院追加）：林文思，男，1978年8月1日出生，汉族，住福建省德化县。 上诉人陈清殿、寇素清因与被上诉人陈桂花、林文德、林文思房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省德化县人民法院（2017）闽0526民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年7月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。林东升于2018年6月19日因病去世，其继承人为陈桂花、林文德、林文思、林文森。本院依法通知林文德、林文思、林文森参加诉讼，林文森到本院确认其放弃对林东升遗产的继承，申请不参加本案诉讼，本院予以准许。本案现已审理终结。 陈清殿、寇素清上诉请求：撤销一审判决，改判支持陈清殿、寇素清一审的诉讼请求。事实和理由：在签订《补充说明》前，林东升和陈桂花已经将房屋收回。林东升和陈桂花将出售给陈清殿、寇素清的房屋收回并出卖给他人已经构成违约，应承担违约责任，一审法院仅判决退还房款，未支持利息、违约金、赔偿装修费用错误。陈清殿、寇素清提交了相关证据证明装修支出，现房屋被转卖给第三人，陈清殿、寇素清客观上无法再提供证据，装修装潢价值应当以现场勘验为准。一审时，陈清殿、寇素清要求法院另行委托评估机构对装修价值进行评估，一审法院直接以装修价值无法认定为由未予准许不妥，恳请二审法院委托有资质的机构对装修装潢价值进行评估。林东升、陈桂花将房屋收回存在违约，按合同约定，应当支付占用该购房款按月利率2%计算的利息。 林文德、林文思辩称，2016年3月，林东升找陈清殿催讨购房款，发现陈清殿被人追债，陈清殿承认欠债事实，表明无力支付所欠房款，将钥匙交给林东升，请求收回房屋。陈清殿在一审法庭上也陈述将房屋钥匙交给德化县经融置业担保有限公司，所以案涉房屋是在陈清殿卖于他人后才装修的。一审法院要求陈清殿提供房屋实物状况及装修后期实际发生的工作量，陈清殿逾期未能提交，评估机构退案处理，陈清殿应承担举证不能的法律后果，二审法院对其评估申请不应予以准许。根据《补充协议》约定，陈清殿应在2016年6月6日前支付35万元整，若到2016年7月份没有还清所有欠款，房屋由林东升自己安排处理，故林东升不存在违约，而是陈清殿违约。2014年8月份至2016年3月份共计19个月，林东升的房屋被陈清殿占用，陈清殿应支付每个月2000元的租金。 陈桂花未作答辩。 陈清殿、寇素清向一审法院起诉请求：1.林东升、陈桂花退还陈清殿、寇素清购房款565324元，并支付占用该款项的利息（其中，280000元自2011年5月13日起开始计算，285324元自2014年8月11日起开始计算，均按月利率2%计算）；2.林东升、陈桂花支付违约金200000元；3.林东升、陈桂花赔偿装修款200000元。 一审法院认定事实：2011年5月13日，林东升、陈桂花夫妇作为甲方与陈清殿、寇素清夫妇作为乙方，签订一份《房屋转让协议》。该协议约定，甲方自愿将原厝名华安堂（德化县一中门口对面，原县中队脚）的安置房转让给乙方。案涉房产的转让事宜具体协商如下：一、甲方选房抽签顺序号为捌拾叁号，选房时甲方应在第一时间告知乙方同时一起去选房，按政府允许的选房条件和程序，选定乙方认可的房屋，若有配套（地下或地上）车库和储藏间，相对应配套的车库和储藏间也转让给乙方。二、转让出售房屋的面积：因协议签订时安置房尚未建设，未能确定房屋的具体面积，先按甲方与政府签订的拆迁补偿安置建筑面积总569.73平方米其中的100平方米建筑面积转让出售给予乙方（其中公摊面积由乙方负责），超出100平方米以上部分房款由乙方自行承担。若乙方认可选定的房屋建筑面积小于100平方米（但甲方转让出售的房屋建筑面积至少不能低于96平方米），双方具实结算，多还少补。三、转让出售房屋的价格：4000元/平方米，过户费用由乙方自理，层次差价由乙方负责，甲乙双方协定价格不得反悔（甲乙双方任何一方反悔，按第五条违约责任执行）。四、付款方法和时间：双方签订协议后，乙方即付给甲方总购房款（人民币肆拾万元整）的百分七十（人民币贰拾捌万元整），余款待甲方拿到乙方认可选定的房屋钥匙付给壹拾万，余款贰万过户时一次性付给甲方，双证（房屋所有权证、土地使用证）并过户到乙方名下（其中如甲方水、电入户后需过户费，由乙方完全负责），乙方拿到名下房屋所有权证和土地使用权证时，即一次性付给甲方，甲方应无条件配合乙方办理过户相关手续。其中，乙方未按期交清房款，月息按贰分计算。五、违约责任：双方自签订协议后，任何一方均不得违约，如果有任何一方违约，均应赔付对方违约金人民币贰拾万元。若甲方违约，除应赔付违约金人民币贰拾万元外，同时要退还乙方交纳给甲方所有的已购房款，并且要支付乙方已交购房款总金额的利息，月息按贰分计算（从交款日起算）。2011年5月13日，林东升收取陈清殿、寇素清所支付的购房款280000元整。2014年6月18日，林东升按照《德化县西门至陶瓷学院片区二期及道路改造工程房屋拆迁补偿安置协议》的约定进行选房。选房顺序号为83-1号，应安置面积99.89平方米；所选择的安置房房号：西苑大厦①2＃楼2002室，面积40.92平方米；②1＃楼2004室，面积110.32平方米（即案涉房产，其中应安置住宅面积58.97平方米、扩购面积51.35平方米）。合计选房151.24平方米。案涉房产为扩购房。2014年8月11日，德化县城镇房地产开发公司共收到案涉房产的扩购款256733.5元、公共维修基金4412.8元；德化县西门至陶瓷学院片区改造建设领导小组共收到案涉房产等面积部分层次差价款24177.70元。上述三笔费用合计285324元。2014年9月，林东升将案涉房产的钥匙交付给陈清殿、寇素清。2016年4月12日，林东升与陈清殿签订一份《补充说明》，该说明载明“鉴于林东升与陈清殿关于德化一中对面西苑大厦1＃2004单元房的买卖事宜，林东升同意在2016年6月6日之前收到的房款人民币叁拾伍万元整，当日即刻将房子过户到陈清殿名下，在10日内还清所有欠款才给开门，到2016年7月份没还清所有欠款（房屋由林东升自己安排处理）”。该份《补充说明》签订后，陈清殿、寇素清未按上述《补充说明》的约定向林东升支付相应的款项。2017年，林东升、陈桂花将案涉房产转让给第三人。一审法院委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司进行评估，并将陈清殿、寇素清提供的装修材料款凭证、装修工资单等材料一并移送给评估公司。2018年2月7日，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司回复，根据所提供的资料，无法明确装修前房屋的实物状况及装修后期实际发生的投入工作量，故无法评估案涉房产准确的投入装修价值。2018年3月22日，陈清殿、寇素清未能在收到通知书之日起十日内提供案涉房屋的实物状况及装修后期实际发生的投入工作量，该评估委托遂被评估机构厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州公司退案。 一审法院认为，《存款明细账》可以证实陈福彬于2014年8月11日向陈清殿转账281000元和陈清殿于当日即分别取出180000元和100000元的事实。结合庭审中，林东升、陈桂花均认可陈清殿提供的中国银行现金缴款单（交易时间：2014年8月11日、收款单位名称：德化县西门至陶瓷学院片区改造建设领导小组、金额：24177.7元、来源：等面积层次差价款）上的客户签字“林东升”和德化县农村信用社现金缴款单（交易时间：2014年8月11日、收款单位名称：德化县城镇房地产开发公司、金额261146.3元）上的经办人“林东升”的签字均是由陈清殿所签的,并结合当事人在庭审上的陈述，可以认定285324元（该款项包括2014年8月11日缴纳给德化县城镇房地产开发公司的案涉房屋的扩购款256733.5元、公共维修基金4412.8元和缴纳给德化县西门至陶瓷学院片区改造建设领导小组的等面积部分层次差价款24177.70元）的缴款人是陈清殿。林东升、陈桂花认为上述款项系由其缴纳的答辩意见，证据不足，不予采纳。当事人双方所签订的《房屋转让协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反效力性禁止性规定，该协议应认定合法有效，但该份协议并未对案涉房产的过户事宜进行约定。该份协议履行过程中，林东升与陈清殿于2016年4月12日又补充签订一份《补充说明》。根据该份说明的约定，林东升于2016年6月6日之前收到房款350000元后，即将案涉房产过户至陈清殿名下。陈清殿于2016年7月未还清所有欠款，则案涉房产交由林东升安排处理。《补充说明》签订后，陈清殿并未按《补充说明》的约定支付款项。所以，按照双方补充签订的《补充说明》，林东升、陈桂花于2017年将案涉房产转让给第三人的行为并未构成违约。陈清殿、寇素清要求林东升、陈桂花支付违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，不予支持。庭审过程中，双方当事人自愿解除双方所签订的《房屋转让协议》。双方当事人解除《房屋转让协议》的意思表示系双方当事人自行处分自己民事权利的行为，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，予以准许。协议解除后，林东升、陈桂花已无权收取陈清殿、寇素清所缴纳的购房款280000元、扩购款256733.5元、公共维修基金4412.8元、层次差价款24177.7元，合计565324元。该部分款项应予以退还。因林东升、陈桂花将案涉房产转让给第三人的行为并不构成违约。所以，陈清殿、寇素清要求按违约条款的约定支付565324元在占用期间的利息（其中，280000元自2011年5月13日起至付清款项日止、285324元自2014年8月11日起至付清款项日止，均按月利率2%计算）的诉讼请求缺乏事实依据，不予支持。但林东升、陈桂花在占用该笔资金（共计565324元）期间，确实给陈清殿、寇素清造成了相应的利息损失。所以，林东升、陈桂花应支付565324元在占用期间的利息损失（其中，280000元自2011年5月13日起至付清款项日止、285324元自2014年8月11日起至付清款项日止，均按年利率6%计算）。关于陈清殿、寇素清要求林东升、陈桂花赔偿装修款200000元的诉讼请求，经委托厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司进行评估，并将陈清殿、寇素清提供的装修材料款凭证、装修工资单等材料一并移送给评估公司。2018年2月7日，厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州分公司回复，根据所提供的资料，无法明确装修前房屋的实物状况及装修后期实际发生的投入工作量，故无法评估案涉房产准确的投入装修价值。陈清殿、寇素清未能按法院要求补充提交的相关材料，该评估委托遂被评估机构厦门均和房地产土地评估咨询有限公司泉州公司退案。案涉房产的装修、装潢价值无法认定。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款之规定，对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由拒不提供相关材料，致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。所以，陈清殿、寇素清要求林东升、陈桂花赔偿装修款200000元的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条规定，判决：一、林东升、陈桂花应于判决生效之日起十日内退还给陈清殿、寇素清565324元，并支付该款项占用期间的利息（其中，280000元自2011年5月13日起至付清款项日止、285324元自2014年8月11日起至付清款项日止，均按年利率6%计算）；二、驳回陈清殿、寇素清的其他诉讼请求。 二审期间，当事人均未提交新证据。陈清殿、寇素清申请对房屋装潢装修价值进行评估，本院认为，一审已经委托评估机构对案涉房产的装饰装修价值进行评估，但因陈清殿、寇素清未能补充提交评估机构要求的有关材料，评估被评估机构做退案处理，而直至二审审理期间，陈清殿、寇素清仍未能提交相关材料，对其评估申请不予准许。一审判决认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，双方签订的《房屋转让协议》及《补充协议》合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。双方在一审庭审中均同意解除本案房屋买卖合同，一审法院予以准许正确。根据《补充协议》约定，到2016年7月份，陈清殿若未付清欠款，房屋由林东升自己安排处理，故在陈清殿并未按约定支付款项的情况下，林东升、陈桂花于2017年将案涉房产转让给第三人的行为并未构成违约，陈清殿、寇素清主张陈桂花、林文德、林文思应承担违约金，缺乏依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，陈清殿、寇素清要求陈桂花、林文德、林文思退还购房款并支付利息，依法有据。一审认定陈清殿、寇素清支付的购房款为565324元，当事人未提出异议，予以确认，陈桂花、林文思、林文德应当返还。因本案为陈清殿、寇素清违约，故其要求按月息2%计付上述款项的利息，缺乏依据，不予采纳。一审法院认定上述565324元的占用利息按年利率6%计付，林文德、林文思、陈桂花未提出异议，予以确认。陈清殿、寇素清要求陈桂花、林文思、林文德赔偿装修款，但其在本案中提供的证据不足以证明其装修支出，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”的规定，本院就房款及相关利息、违约金先行判决，装修款部分，陈清殿、寇素清可另行主张。 综上所述，陈清殿、寇素清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4300元，由陈清殿、寇素清负担（多预交的10088元予以退回）。 本判决为终审判决。 审判长  黄祥彪 审判员  陈庆辉 审判员  傅嘉钦 二〇一八年十二月二十一日 法官助理吴一凡 书记员陈高煌 本案引用的主要法律条文： 1.《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。