湖北省建始县人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂2822民初2422号原告（反诉被告）：向明，女，生于1981年1月8日，土家族，湖北省建始县人，户籍地建始县，现住建始县。被告（反诉原告）：湖北聚朋商贸有限公司，住所地：建始县业州镇新马路**（原东南街**）。统一社会信用代码：914228223970833688。法定代表人：向红卫，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李元勇（特别授权），系该公司员工。原告向明诉被告湖北聚朋商贸有限公司（以下简称“聚朋商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月21日立案受理后，被告聚朋商贸公司提起反诉。本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告向明，被告聚朋商贸公司的委托诉讼代理人李元勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向明向本院提出诉讼请求：1、判令解除向明与聚朋商贸公司签订的商铺租赁合同；2、判令聚朋商贸公司返还房屋租金9714.00元、租赁保证金5000.00元、质量保证金2000.00元；3、聚朋商贸公司承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月7日，向明、聚朋商贸公司签订《商铺租赁合同》后，因聚朋商贸公司单方面原因延迟开业构成根本违约，又因管理不当无法营造正常营业环境，致使向明无法正常经营，失去该商铺的使用价值，向明请求解除租赁合同，退还租赁保证金及质保金。同时，因聚朋商贸公司原因2017年5月1日正式开业，2017年11月停业，大量裁员货物任意摆放，肆意改造频繁停电，经营环境极度恶化，向明交纳9个月房屋租金，应退还3个月房屋租金。另外，聚朋商贸公司2017年12月份电梯改造没有书面通知向明，聚朋商贸公司负责人回复从2017年12月到重新正式开业期间不收房租，等正式开业再收房租。被告湖北聚朋商贸有限公司辩称，向明应根据《商铺租赁合同》、《商场管理协议》履行自己的义务，付清所欠2018年1至2月，5至9月房屋租金22666.00元，管理费1125.00元，2017年3月至2018年3月电费1472.00元，共计25263.00元方才有权要求解除合同。根据租赁合同约定，合同期限3年，聚朋商贸公司给予向明3个月免租期，即第一年免租3个月，向明应实际交纳9个月房屋租金。向明未履行自己的义务，租赁保证金作为违约金处理不予退还。关于质量保证金2000.00元，因原告在实际经营中未出现所售产品质量问题，聚朋商贸公司可以退还。关于电梯改造问题，聚朋商贸公司是在2018年3月、4月期间改造电梯，整个商场是2016年11月11日试营业，2017年5月1日正式开业，不存在向明说的重新开业。聚朋商贸公司在2018年6月与向明协商租赁合同事宜，要求向明支付2017年3月至2018年3月的电费1472元，聚朋商贸公司可以和向明解除合同，未提及2018年房租事宜，但向明要求退还3个月的房屋租金、租赁保证金、质量保证金，聚朋商贸公司告知向明解除租赁合同不影响后期向明主张租赁保证金的事宜，向明未同意解除合同。被告聚朋商贸公司向本院提出反诉请求：1、判令向明支付聚朋商贸公司2018年1-2月、5-9月的房屋租金22666.00元（3、4月改建电梯）、管理费1125.00元、2017年3月-2018年3月电费1472.00元，共计25263.00元;2、解除商铺租赁合同;3、由向明承担本案诉讼费。事实和理由：向明与聚朋商贸公司于2016年5月7日签订《商铺租赁合同》、《商场管理协议》，租赁位于建始县××马路××号鸿榜莱茵国际1楼1003-1号商铺，租金期间三年，租金起算日期为2017年1月1日。按照合同约定，向明应于2018年1月1日前支付2018年1月1日至2018年12月31日的租金38860.00元、管理费1495.00元。因向明商铺一直处于无人经营状态，聚朋商贸公司多次口头或书面通知向明是继续经营还是解除合同，但向明不撤场也不解除合同，所以聚朋商贸公司主张2018年7个月租金。自2017年3月起电费向明亦未支付。原告向明针对被告聚朋商贸公司的反诉辩称，商场是一个整体，非独立商铺，任何变动、改动都直接影响商场正常营业。聚朋商贸公司进行电梯改造没有正式通知，改造后规划也未告知，只是说重新招商、开业，改造后商场到处用广告布围着，环境极度恶化，根本无法正常经营，因此拒绝支付2018年1月至9月租金及管理费，支付2017年5月至12月电费及2017年5月至12月营业期间的三个月租金。原、被告围绕各自主张向本院提交了证据，根据双方提交的证据及庭审陈述，本院作出如下事实认定：2016年5月7日，向明（乙方）与聚朋商贸公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将位于建始县业州镇团结路2号鸿榜莱茵国际项目裙楼商业鸿榜·国际建材家居广场1楼1003-1号、建筑面积24.91㎡的商铺出租给乙方经营美甲、纹绣，租赁期限3年，自2016年5月20日至2019年5月21日，甲方给予乙方3个月的免租期。租金及支付方式：1、承租铺位租金为每月每平方米130.00元，乙方应支付的月租金3238.00元。2、租金的支付实行按年结算，提前支付的原则，乙方应在签订合同时向甲方支付第一年租金29145.00元；在第一年的最后一个月内支付第二年租金38860.00元；在第二年的最后一个月内支付第三年租金38860.00元。乙方在签订本合同时，须一次性交纳租赁保证金5000.00元。自本合同届满后乙方无任何违约行为全部退场，完清所有手续后，甲方在三十天内退还(无息)。如乙方有违约行为，在结算应退乙方的费用时须扣除乙方因违约而应承担的滞纳金、违约金及对甲方造成的损失费用后，甲方在三十天内向乙方退还租赁保证金余额（无息），不足部分向乙方追偿。如乙方有以下任何一条情况发生，视为乙方单方面违约，租赁保证金作违约金处理，不予退还，同时甲方有权解除本合同，收回租赁商铺。……⑴逾期十个日历天仍未缴清租金及其它应付费用的……。同日，双方还签订《商场管理协议》，约定甲方为乙方提供商场管理服务，乙方应向甲方交纳商场管理费用及水电费、公摊费及空调费等；乙方承租商铺的商场管理费为每月每平方米5.00元，乙方应支付的每月商场管理费125.00元；商场管理费的支付实行按年结算，提前支付的原则，乙方应在签订合同时向甲方支付第一年商场管理费1495.00元，在第一年的最后一个月内支付第二年商场管理费1495.00元，在第二年的最后一个月内支付第三年商场管理费1495.00元；水费、电费和公摊费用及空调费按照甲方规定时限逐月交纳。每逾期一日，乙方须按应付费总额的5‰向甲方支付滞纳金，累加计算。甲方的责任：1、甲方应系统地对市场进行定位，对营销方案进行策划，合理安排经营布局。2、甲方应统一进行广告宣传和市场促销，提高市场的形象和知名度。3、甲方应建立完善的购物指示系统，合理引导人流，并不断提高场馆的硬件水平，为消费者营造舒适的购物环境。4、甲方应提供综合配套服务设施以满足消费者和乙方交易和生活需要。……。合同签订后，聚朋商贸公司将涉案商铺交付给向明，由向明自行装修并试营业。2017年5月1日，整个商场正式营业。聚朋商贸公司采用多种方式进行过商场营销宣传活动。另查明，2016年5月7日，向明支付定金5000.00元，后于2016年5月11日支付租金、质量保证金、商场管理费等32640.00元，共计37640.00元。其中第一年租金29145.00元、租赁保证金5000.00元、质量保证金2000.00元、第一年度商场管理费1495.00元。2018年6月4日，聚朋商贸公司向包括向明在内的商户发出《告知书》，载明：鉴于贵商户与商管公司所签订的《商铺租赁合同》尚属合同存续期，而该商铺长期处于无人经营管理状态，给商场造成了一定程度的负面影响，为了让商场处于正常经营状态，经商管公司开会研究讨论决定，现商管公司正式通知贵商户：1、接到本通知书三日内完成所有商铺内所有物料及货物的清运，并保持该商铺的清洁卫生良好。2、及时清缴所欠的租金以及其他相关费用，并办理相关退场手续。3、如有意愿继续在商场经营的商户，可到商场管理办公室和招商运营部门沟通衔接后续事宜。以上内容，望商户知悉并认真履行，逾期未办理者，商场将视为商户主动放弃该商铺内所有财物的所有权，商场有权另行处置。因商户未及时履行告知书内的各项内容，所造成的一切损失，由商户自行承担，商场将保留法律追诉的权利。向明接到该告知书后与被告进行了协商，未能形成一致意见。还查明，2017年3月至2018年3月期间向明应支付电费1472.00元，尚未支付。本院认为，本案所涉房屋租赁合同及商场管理协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行。向明（乙方）与聚朋商贸公司（甲方）签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限3年，自2016年5月20日至2019年5月21日，甲方给予乙方3个月的免租期。租金及支付方式：1、承租铺位租金为每月每平方米130.00元，乙方应支付的月租金3238.00元。2、租金的支付实行按年结算，提前支付的原则，乙方应在签订合同时向甲方支付第一年租金29145.00元；在第一年的最后一个月内支付第二年租金38860.00元；在第二年的最后一个月内支付第三年租金38860.00元。双方均确认已支付第一年度租金29154.00元，但向明认为该第一年度租金的起算时间应该从2017年5月1日起算，聚朋商贸公司则主张系2017年1月1日至2017年12月31日的租金，双方主张均与前述合同约定的第一年度即2016年5月至2017年5月相互矛盾，且双方均未有证据证明自己的主张。因聚朋商贸公司作出的是对自己不利的陈述，系自认，本院认定向明所支付的租金即2017年1月1日至2017年12月31日扣减3个月免租期后所支付的租金。向明此后未再支付租金。依据合同约定，向明应提前支付租金再使用房屋，其陈述正常经营至2018年1月，且在2018年6月收到聚朋商贸公司关于清除商铺内遗留货柜、办理退场手续的《告知书》进而与聚朋商贸公司未能形成一致意见的情形下，仍未清除遗留物品。现双方均要求解除租赁合同，无法继续履行，应视为双方合同解除形成一致意见，本院确认双方的租赁合同解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，向明在接到告知书后，未支付租金及相关费用，亦未腾退房屋、办理退场手续，聚朋商贸公司尽到了《商场管理协议》约定的宣传、市场促销、统一管理等义务，故聚朋商贸公司要求被告支付2018年1-2月、5-9月的房屋租金22666.00元、管理费1125.00元、2017年3月-2018年3月电费1472.00元，共计25263.00元符合合同约定及法律规定，本院予以支持。向明要求聚朋商贸公司返还房屋租金9714.00元无事实和法律依据，本院不予支持。因向明未依合同约定提前支付下年度租金及管理费，并按时支付电费，构成违约，租赁保证金5000.00元作违约金处理，不予退还。关于质量保证金，依据合同约定，聚朋商贸公司应该予以退还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、依法确认原告（反诉被告）向明与被告（反诉原告）湖北聚朋商贸有限公司签订的《商铺租赁合同》解除。二、被告（反诉原告）湖北聚朋商贸有限公司返还原告（反诉被告）向明质量保证金2000.00元。三、原告（反诉被告）向明支付被告（反诉原告）湖北聚朋商贸有限公司租金22666.00元、管理费1125.00元、电费1472.00元，共计25263.00元。四、驳回原告（反诉被告）向明的其他诉讼请求。上列应履行内容限于本判决生效后十五日内支付。如果未按本判决指定的期间履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费218.00元减半收取计109.00元，反诉受理费432.00减半收取计216.00元，由原告（反诉被告）向明负担312.00元，被告（反诉原告）湖北聚朋商贸有限公司负担13.00元。当事人申请执行的期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；分期履行的，从规定履行期间的最后一日起计算。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费。款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员 王 蝶二〇一八年十二月十日书记员 黄书培