黑龙江省双鸭山市尖山区人民法院民 事 判 决 书（2018)黑0502民初2488号原告：御景江山小区业主委员会。负责人：王伟，御景江山小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：孙宝山，御景江山小区业主委员会副主任。委托诉讼代理人：石广利，黑龙江薛成海律师事务所律师。被告：双鸭山市乐家物业管理有限责任公司，住所地黑龙江省双鸭山市江山区河西路西侧。法定代表人：于泉站，该公司总经理。委托诉讼代理人：耿亚军，黑龙江诺成律师事务所律师。原告御景江山小区业主委员会与被告双鸭山市乐家物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，御景江山小区业主委员会于2018年7月9日向本院提起诉讼。本院于2018年9月17日作出(2018)黑0502民初1470号民事裁定，裁定:驳回御景江山小区业主委员会的起诉。判后，御景江山小区业主委员会不服，提起上诉。双鸭山市中级人民法院于2018年10月24日作出(2018)黑05民终745号民事裁定，裁定：一、撤销双鸭山市尖山区人民法院(2018)黑0502民初1470号民事裁定；二、本案指令双鸭山市尖山区人民法院审理。本院受理此案件后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。御景江山小区业主委员会的负责人王伟、委托诉讼代理人孙宝山、石广利，被告双鸭山市乐家物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人耿亚军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告御景江山小区业主委员会（以下简称业委会）向本院提出诉讼请求：1.被告双鸭山市乐家物业管理有限责任公司（以下简称乐家物业）将物业用房756.14平方米退还给业委会，并退出小区物业服务区域；2.诉讼费由乐家物业承担。事实和理由：乐家物业属于开发商委托的前期物业管理御景江山小区。2017年，业委会成立，并在相关部门备案，业委会多次找到乐家物业，要求就物业管理事宜进行协商并签订物业服务合同，然而乐家物业不予理会，未与业委会签订合同。乐家物业管理过程中，小区的绿化、安保、电梯、车辆、水、电账目管理混乱，甚至还指使人员殴打业主。2018年1月20日，业委会书面通知书乐家物业，与其解除物业服务关系，2018年5月17日，双鸭山市房产管理局物业办向乐家物业下发了交接通知，要求乐家物业退出并办理交接手续，现乐家物业仍然占据物业用房及所有资料，拒绝退出物业服务区域，故诉至法院。被告乐家物业辩称，原告业委会不具备诉讼主体资格，业委会不是民事诉讼法规定的民事诉讼组织，业委会成立的程序不合法，违反了建设部关于业主大会成立指导意见和《黑龙江省物业管理条例》的规定；乐家物业与御景江山小区的建设单位宇辉房地产开发公司签订的物业服务合同尚未到期，乐家物业不存在违约行为，御景江山小区的业主没有理由要求乐家物业退出御景江山小区物业服务区域，移交相关物业资料；业委会提起诉讼不符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及《物业管理条例》第十一条的规定，业委会没有证据证明占御景江山小区建筑总面积过半数业主，且占总人数过半业主同意更换物业服务企业。综上请求依法驳回业委会的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告业委会提供的证据1-5、7-10真实、合法且与本案有关联，本院予以采信；证据6真实，但不能证明业委会所要证明的问题，本院对其真实性予以确认。被告乐家物业提交的证据1、5、7真实，但不能证明乐家物业所要证明的问题，本院对其真实性予以确认；证据2、6为乐家物业所提交的用以反驳业委会提交的签字表的证明力的证据，但业委会提交的签字表为业主大会形成决定的一种形式记录，且并非必要、唯一的形式，而乐家物业的签字表所反映的内容为业主认为业委会作出的决定侵害其合法权益，但签字表的形式不能否认或者撤销业委会作出的决定，且不具有反驳业委会出具的签字表的证明力，本院不予采信；证据3为乐家物业自行统计制作，无其他证据佐证，无法证明其真实性，本院不予采信；证据4证人朱连友出庭接受质询证明签字表中朱小明的签字非亲笔签名，因朱连友与朱小明不是同一人，无法证明朱小明签字与否，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月1日，本案所涉御景江山小区的建设单位黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司与被告乐家物业签订御景江山小区前期委托物业管理服务合同一份，合同约定由乐家物业对御景江山小区实施物业服务管理，委托管理期限为3年，自2011年1月1日零时起至2014年1月1日零时止，到期后合同双方（或与业主委员会）重新签订委托物业管理服务合同。2014年1月1日，黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司再次与乐家物业签订御景江山小区前期委托物业管理服务合同一份，委托管理期限为3年，自2014年1月1日零时起至2017年1月1日零时止，到期后合同双方（或与业主委员会）重新签订委托物业管理服务合同。2017年1月1日，黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司继续与乐家物业签订御景江山小区前期委托物业管理服务合同一份，委托管理期限为3年，自2017年1月1日零时起至2020年1月1日零时止，到期后合同双方（或与业主委员会）重新签订委托物业管理服务合同。2017年11月18日，在双鸭山市尖山区人民政府铁西街道办事处和双鸭山市尖山区人民政府铁西街道办事处河西社区居民委员会的主持下，御景江山小区业主委员会依法选举产生，报双鸭山市住宅小区物业管理办公室登记备案。2018年1月20日，原告业委会致函乐家物业，要求乐家物业退出御景江山小区。2018年5月13日，业委会向双鸭山市住宅小区物业管理办公室提出更换乐家物业申请。2018年5月17日，双鸭山市住宅小区物业管理办公室出具交接通知，内容为：按照御景江山小区业主委员会形成的决议及大多数业主形成的一致意见，对御景江山小区乐家物业公司予以解除物业服务，请御景江山小区乐家物业公司按照物业管理条例规定配合退出御景江山小区业主委员会，并按照条例规定程序履行办理交接手续。2018年6月9日，御景江山小区召开业主大会，对授权业委会更换物业公司的事宜进行举手表决。2018年6月26日，业委会与双鸭山市爱家物业管理有限公司签订物业管理服务合同一份，约定业委会将双鸭山市安邦荣府（御景江山）小区委托给双鸭山市爱家物业管理有限公司实施物业服务管理，合同双方签字后生效。另查明，本案诉争所涉御景江山小区的物业管理用房坐落于双鸭山市××××路安邦荣府G9号楼-101物业用房，面积756.14平方米，现乐家物业未退出本案诉争所涉小区物业服务区域。本院认为：本案系物业服务合同纠纷，依法成立的业主委员会，在其职责范围内，经业主代表大会授权，有权就与物业管理有关的、涉及全体业主公共利益的事宜，以物业公司为被告向人民法院提起诉讼，本案原告主体适格。业主大会的成立以及业主委员会的选举均属于小区业主对小区事务的一种自我管理、自我约束机制。业主委员会的成立及其成员的产生等事项均属于小区业主行使管理权的内容，物业公司并非小区业主，无权对业主委员会成立的相关事宜提出异议。《物业管理条例》规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房交还给业主委员会。本案中，原告业委会作为业主大会的执行机构，与双鸭山市爱家物业管理有限公司签订的物业服务合同已生效，依条例规定前期物业服务合同终止，即在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位黑龙江宇辉房地产开发有限责任公司与被告乐家物业签订的前期委托物业管理服务合同终止，作为物业服务企业的乐家物业在前期物业服务合同终止时应将物业管理用房交还给业委会，退出小区物业服务区域。诉讼过程中，乐家物业提出对业委会提交的签字表中业主签字的笔迹真伪进行司法鉴定的申请，但是依据《物业管理条例》规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，该签字表是否为业主本人签字的形式要件不能否认业主大会的决定，本院对其司法鉴定申请不予准许。综上所述，原告业委会的诉讼请求于法有据，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款、《物业管理条例》第二十六条、第三十九条规定，判决如下：被告双鸭山市乐家物业管理有限责任公司于本判决生效后十日内将坐落于双鸭山市尖山区双福路安邦荣府G9号楼-101物业用房的756.14平方米房屋交还给原告御景江山小区业主委员会，并退出小区物业服务区域。如果未按本判决指定的期间履行交还及退出义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费100元，由被告双鸭山市乐家物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省双鸭山市中级人民法院。审 判 长  刘德彬审 判 员  周 洁人民陪审员  陈桂芳二〇一八年十二月二十一日书 记 员  李 哲