江苏省南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2018）苏0106民初6851号原告：南京市鼓楼区金艺游戏设备经营部，住所地在南京市。经营者：徐洪胜，男，1963年2月1日出生，住南京市。委托诉讼代理人：单荣，江苏苏泓律师事务所律师。被告：秦凤龙，男，1948年4月18日出生，汉族，住南京市。被告：南京市鼓楼区何花芳小吃店，住所地在南京市。经营者：何花芳，女，1968年9月14日出生，住南京市。第三人：南京市日用杂品总公司，住所地在南京市。法定代表人：陆爱强。委托诉讼代理人：陈龙，男。原告南京市鼓楼区金艺游戏设备经营部（以下简称金艺经营部）与被告秦凤龙、被告南京市鼓楼区何花芳小吃店（以下简称何花芳小吃店）及第三人南京市日用杂品总公司（以下简称日杂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年6月13日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金艺经营部经营者徐洪胜及其委托诉讼代理人单荣、被告秦凤龙、被告何花芳小吃店经营者何花芳，第三人日杂公司委托诉讼代理人陈龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金艺经营部向本院提出诉讼请求：1.判令被告将位于南京市；2.被告赔偿原告自2018年6月1日起至实际腾退房屋之日止的租金损失（按30万元/年计算，如房屋租赁合同无效，原告请求支付房屋占有使用费）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年5月28日，原告和被告秦凤龙签订了房屋租赁合同，约定将石头城71号-7左侧135平方米的房屋出租给秦凤龙，租期1年，自2017年6月1日至2018年5月1日，年租金99130元，付款方式为半年一付。合同签订后，原告依约交付了房屋，被告秦凤龙按期缴纳了租金，但秦凤龙将涉案房屋转租给了何花芳小吃店。合同期满后，被告迟迟不腾退房屋，故原告诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告秦凤龙辩称：其于2017年10月份即与金艺经营部解除了房屋租赁合同，2017年11月份其将房屋交给了何花芳，何花芳将房租交给了金艺经营部经营者徐洪胜的妻子，因此其不再是该房屋的承租人，原告不应向其索要房屋，亦不应向其索要租金损失。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告何花芳小吃店辩称：2017年10月，何花芳将房租交给了秦凤龙，后原告金艺经营部经营者徐洪胜的妻子给何花芳打电话索要房租，何花芳从秦凤龙处索回房租，然后将该款转给了徐洪胜。徐洪胜的妻子告知何花芳，如有事情请直接与其协商。何花芳在承租该房屋的时候，涉案房屋已经转租了几手，何花芳投资了很多钱，因此希望继续承租涉案房屋，不同意将该房屋返还给原告。第三人日杂公司述称：涉案房屋系其出租给金艺经营部的，目前其要收回涉案房屋，因此要求承租人腾退该房屋。本院经审理认定事实如下：日杂公司是石头城71号房屋的产权人。日杂公司将该房屋中的门面房出租给金艺经营部已有多年。2017年5月15日，日杂公司与金艺经营部签订了为期一年的房屋租赁合同，期限自2017年6月1日起至2018年5月31日止。合同约定，金艺经营部在合同期内不得转租，亦不得将承租的房屋用于联营、转让、抵押或转借，否则日杂公司有权终止合同。2018年5月8日，双方又续签了该合同，合同期限延至2019年5月31日，但是仍禁止金艺经营部转租涉案房屋。金艺经营部在承租后将该房屋中的部分即石头城71号-7金艺门面房左侧隔出的135平方米的场地转租给秦凤龙，秦凤龙亦已使用该房屋多年。2017年5月28日，金艺经营部与秦凤龙签订了最后一份房屋租赁合同，约定将上述场地继续出租给秦凤龙使用，租期一年，自2017年6月1日至2018年5月31日，租金99130元/年，秦凤龙中途退出房屋终止合同的，不得以任何理由拆除房屋装修，不得向金艺经营部索要装潢和剩余房租。2015年4月28日，秦凤龙与何花芳签订了房屋租赁合同，约定将71-8号（实际系本案所涉房屋）出租给了何花芳，约定租期一年，自2015年5月1日至2016年4月30日，年租金101600元。后秦凤龙又在该合同上签字，明确同意续租至2017年4月30日。何花芳承租涉案房屋后经营了何花芳小吃店。上述合同到期后，秦凤龙并未收回房屋，而是由何花芳继续使用该房屋，何花芳将2017年5月1日至2018年4月30日的租金全部交给了秦凤龙。2017年8月22日，金艺经营部向日杂公司出具了一份保证书，保证于年底前将左右两家存在重大安全隐患的面馆清退，否则明年不再续租。2017年10月15日，金艺经营部即通知秦凤龙，明确2018年合同到期后不再继续出租涉案房屋。秦凤龙遂将其向何花芳收取的下半年租金48800元退还给了何花芳。何花芳收到该款后，将2017年12月1日至2018年5月31日的房租支付给了金艺经营部。上述事实，有原告金艺经营部提供的房屋产权证、房地产租赁合同、房屋租赁合同、照片、补充协议，被告秦凤龙提供的支付宝交易凭证、被告何花芳小吃店提供的其与秦凤龙所签订的房屋租赁合同，第三人日杂公司提供的保证书，以及原、被告双方和第三人的当庭陈述与抗辩等证据予以证实，本院予以认定。庭审中，原、被告双方和第三人对金艺经营部与秦凤龙之间所签订的房屋租赁合同是否有效以及何花芳与金艺经营部之间是否存在租赁关系产生了争议。日杂公司称，其不认可金艺经营部与秦凤龙之间签订的房屋租赁合同，亦不知悉金艺经营部与秦凤龙之间的租赁关系，其认为金艺经营部与秦凤龙之间的房屋租赁合同无效。金艺经营部称日杂公司知悉其转租的事实，因此双方之间的租赁合同有效。秦凤龙主张2017年11月份其就将何花芳所缴纳的房租退还给了何花芳，何花芳与金艺经营部之间另行形成了租赁关系，其与金艺经营部之间的租赁合同已经解除。何花芳对此不予认可，并称其系代秦凤龙缴纳了剩余半年的租金。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁，出租人可以随时解除合同。一、关于金艺经营部与秦凤龙之间租赁合同的效力问题本案中，日杂公司与金艺经营部之间的房屋租赁合同虽约定禁止金艺经营部转租涉案房屋，但金艺经营部多年来即将承租的房屋进行转租，且何花芳承租涉案房屋经营餐饮亦有多年，日杂公司作为房屋产权人不知悉金艺经营部转租涉案房屋的可能性较小，故本院对日杂公司辩称的金艺经营部与秦凤龙之间所签订的房屋租赁合同无效的意见，不予采纳。二、关于金艺经营部与何花芳之间是否存在租赁合同的问题何花芳虽称其系代秦凤龙缴纳的租金，但秦凤龙并不认可，且何花芳并未提供证据证明秦凤龙授权其代表自己缴纳租金，故本院对何花芳辩称的其系代秦凤龙缴纳租金的意见不予采纳。从秦凤龙向何花芳退还租金的事实来看，若秦凤龙与金艺经营部之间未能达成终止合同的协议，则其根本不可能将已经收到的房租退还给何花芳，何花芳亦不可能直接向金艺经营部缴纳租金，故本院对秦凤龙辩称的其与金艺经营部之间的房屋租赁合同已经解除的意见，予以采纳。何花芳称系徐洪胜的妻子向其索要房租，然后其向秦凤龙索要了房租，其在收到秦凤龙退还的租金后，将该租金交给了金艺经营部，对此其虽未提供充分的证据予以证明，但从何花芳直接向金艺经营部缴纳租金，且金艺经营部在收到租金后的6个月内未再继续通知何花芳离开的事实来看，何花芳的陈述具有较大可能性。因此，本院认定何花芳与金艺经营部之间形成了新的租赁合同关系。因双方之间并未签订书面的租赁合同，故根据合同法的规定，何花芳与金艺经营部之间形成的是不定期租赁合同关系。三、关于房屋是否应予返还的问题首先，因何花芳与金艺经营部之间系不定期租赁关系，故金艺经营部可随时要求何花芳及其所经营的小吃店返还涉案房屋，何花芳小吃店以其对该房屋进行装修、投资为由，拒绝返还涉案房屋，无事实和法律依据，本院不予支持。其次，即使何花芳与金艺经营部之间不存在房屋租赁合同关系，因金艺经营部与秦凤龙之间的房屋租赁合同已经到期，故金艺经营部作为该房屋是合法使用权人要求何花芳小吃店向其返还房屋。再次，何花芳小吃店作为个体工商户，在其没有法律依据继续占有、使用涉案房屋时，应将该房屋返还给使用权人金艺经营部。四、关于房屋占有使用费问题因何花芳小吃店的经营者何花芳仅缴纳了2018年5月31日之前的房租，此后未再缴纳房租，且其未提供证据证明双方之间就继续承租涉案房屋达成了一致意见，故金艺经营部要求何花芳小吃店支付房屋占有使用费，具有事实和法律依据，本院予以支持。但是，金艺经营部要求按照30万元/年的标准支付房屋占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。根据金艺经营部与秦凤龙之间所签订的房屋租赁合同约定的租金标准，本院认定何花芳小吃店应按99130元/年的标准支付自2018年6月1日起至实际返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费。五、关于秦凤龙的责任问题因秦凤龙与金艺经营部之间的房屋租赁合同已经解除，且金艺经营部与何花芳之间形成了租赁关系，故金艺经营部请求秦凤龙腾退涉案房屋并支付占有使用费，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告何花芳小吃店于本案判决生效之日起十五日内将位于南京市；二、被告何花芳小吃店于本案判决生效之日起十五日内按照99130元/年的标准向原告南京市鼓楼区金艺游戏设备经营部支付自2018年6月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费；三、驳回原告南京市鼓楼区金艺游戏设备经营部的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告南京市鼓楼区金艺游戏设备经营部负担1800元，被告南京市鼓楼区何花芳小吃店负担1500元（原告已预交，被告在履行上述义务时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  孙晋辉人民陪审员  杨 旭人民陪审员  陈 夏二〇一八年十二月十一日书 记 员  陈 蓉