四川省宜宾市翠屏区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）川1502民初5926号 原告（反诉被告）:叶永伟，女，汉族，1985年9月17日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：赵明芬（系原告母亲），女，汉族，1961年12月17日出生，住四川省宜宾市翠屏区。 被告（反诉原告）：宜宾银龙广场商业管理有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区文星街**********，统一社会信用代码91511500579619813E。 法定代表人：夏光利,总经理。 委托诉讼代理人：黄滨，男，1969年11月21日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：廖小刚，男，1977年4月23日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 原告叶永伟与被告宜宾银龙广场商业管理有限公司（以下简称银龙商管公司）合同纠纷一案，及反诉原告银龙商管公司与反诉被告叶永伟合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）叶永伟的委托诉讼代理人赵明芬、被告（反诉原告）银龙商管公司的委托诉讼代理人黄滨、廖小刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告叶永伟向本院提出诉讼请求：1.判令被告银龙商管公司支付原告租金24217元和违约金14699元，两项合计38916元；2.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2015年10月31号，原告与被告签订《商品房买卖房合同》(编号：银广一257号）和《委托经营协议》，均对原被告的权利义务进行了明确的约定。其中，《委托经营协议》第二章约定原告委托被告对原告所购商铺（宜宾银龙广场商城1幢一2层A67号）进行经营管理并由被告按期向原告支付租金以及第六章约定“如乙方未按期支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金”。原告按合同约定的方式于2015年10月31日，己向被告支付完清了购房相关款项，履行了合同义务，被告应按《委托经营协议》约定于每6个月最后一个月31号前，即应从2017年4月30日起开始支付上一个半年租金，但直至2018年7月1日，被告也从未支付原告租金并由此产生违约金。原告为维护自己合同权益，提出前述诉讼请求。 被告银龙商管公司辩称，1、原告所购买的案涉商铺是银龙广场商铺的一部分，原告与被告签订委托经营协议是基于全体业主共同利益，由被告对整个银龙广场商城进行统一招商、统一经营、统一管理;2、被告开展招商工作后最终引进永辉超市进驻银龙广场商城负1层、负2层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间借贷纠纷，遭受众多债权人长期阻挠致使永辉超市及其他商家撤场，后商城负一层B区的72.3%的物业及负3层、负4层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，所以合同目的无法实现，是由于不可归责双方当事人的原因造成，如果维持原有协议效力，则有失公平，恳请人民法院驳回原告的诉讼请求，并解除双方签订的委托经营协议。 反诉原告银龙商管公司向本院提出诉讼请求：解除反诉原告与反诉被告签订的《委托经营协议》。事实与理由：反诉原告系依法成立、独立承担责任的有限责任公司。2015年10月31日，反诉被告向宜宾市银龙房地产开发有限公司（以下简称银龙房地产公司）、宜宾玉龙房地产开发有限公司（以下简称玉龙房地产公司）购买了宜宾银龙广场商城1幢负二层A67号并签订了《商品房买卖合同》。 银龙广场是按整体商城模式统一规划和修建（地下**、地上**），地下负二和负**为商城车库，地下负**至地上**为商用房屋。基于银龙广场整体商城的特殊性，反诉被告在购买上述房屋后将其购买的房屋委托反诉原告统一进行商业管理和物业管理，双方签订了《委托经营协议》。受托后，反诉原告引进了永辉超市进驻银龙广场商城负一层经营，但因银龙房地产公司等涉及民间债务众多，不理性的债权人长期阻扰永辉超市经营，导致永辉超市退出。之后，经瞿祥娟、韩志群等476人申请，翠屏区人民法院裁定将银龙广场负一层商铺中的72.3%及以负三层、负四层车库全部抵偿给瞿祥娟等476人。至此，银龙广场相关物业、设施产权及使用权已经各自独立，不再具备整个商场统一运营的基础，反诉原告与反诉被告之间的《委托经营协议》也就失去履行的前提条件，不能实现合同目的。特向贵院提起反诉，恳请依法解除双方签订的《委托经营协议》，维护反诉原告的合法权益。 反诉被告叶永伟辩称：1、根据双方签订的《委托经营协议》的约定，合同是反诉原告与我们单独签订的，并不是反诉原告与多人签订的合同，合同签订后，如何经营、管理是反诉原告公司的事情，与我们没有关系，从合同签订至今，反诉原告就没有支付过租金；2、反诉原告所说的银龙广场债权人的原因不能经营，并不能将自己的过错归咎于我们；3、反诉原告与银龙房地产公司在表面上虽是不同的法律主体，但是两公司是两块牌子一家人，反诉原告与银龙房地产公司之间是恶意串通损害我们的权益，双方签订的商品房销售合同与委托经营管理协议是在同一天，2018年1月19日，反诉原告与银龙房地产公司对银龙广场的业主作出了承诺，对方的目的达到了就要解除合同，不符合法律规定，请求依法驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：2015年10月31日，叶永伟与银龙房地产公司、玉龙房地产公司签订《商品房买卖合同》，购买二公司共同开发的位于宜宾市翠屏区天柏组团A2-1-08地块银龙广场商城1幢第-2层A67号商业用房，总价款人民币207560元，二公司应当在2016年10月31日前向叶永伟交付房屋。同日，叶永伟（委托方/甲方）与银龙商管公司（受托方/乙方）签订《委托经营协议》，该协议约定：“1、叶永伟将其购买的位于宜宾市翠屏区银龙广场购物中心1幢第-2层A67号商业用房委托乙方经营管理；2、委托管理期限自2016年11月1日起至2028年10月31日止，期限为12年；3、该房屋委托经营管理期间的租金，以套内面积计价，按半年支付，采用固定标准的支付方式，无论本合同约定的房屋为空置或经营使用，乙方均应按本条款约定向甲方支付租金，不因实际租金增加或减少而发生变化，该房屋的租金按下列条款执行：第1-3年每月租金为109.08元/平米，每6个月租金为7265元；第4-6年每月租金为116.87元／平米，每6个月为7783元；第7-9年每月租金为132.45元／平米，每6个月为8821元；第10-12年每月租金为140.24元／平米，每6个月为9340元。乙方需每6个月最后一月31日前支付半年租金；4、甲方委托乙方向本协议项下房屋向开发单位办理接房手续，接房手续履行完毕，视为甲方已将本合同项下的房屋交付乙方代为招商使用和管理；5、甲方在购得银龙广场商城购物中心该商业用房后，对该商业用房拥有产权，甲方同意将该商业用房的使用权委托给乙方，全权统一商业规划、统一招商管理、统一运营管理和统一物业管理。乙方将委托经营的全部商业用房面积，进行统一招商，按照经营要求统一安排经营业态及品牌。甲方不得以任何理由干涉乙方的经营管理活动，否则乙方有权拒绝支付甲方应得的租金，甲方应承担违约所造成的一切经济责任；6、乙方应按时将本协议中约定的甲方应得的租金支付给甲方，除不可抗拒力外，如乙方未按时支付，每逾期一天，乙方按未付甲方租金的千分之一支付违约金；7、如因不可抗力的原因造成本协议无法履行时，双方互不承担责任，不可抗力发生应自事件发生之日起15天内通知对方。”上述协议签订后，叶永伟按约付清了相应的购房款。之后叶永伟按委托经营协议约定将其所购商业用房交由银龙商管公司管理，但银龙商管公司一直未向叶永伟支付房屋租赁费用。 2018年1月19日，银龙商管公司、银龙房地产公司共同发布《公告》载明：尊敬的各银龙商业广场业主：受宜宾市银龙房地产开发有限公司开发的银龙商业广场消防验收的影响，银龙商业广场至今尚未开业运营，导致公司与各业主签署的《委托经营协议》约定支付商铺租金未能按原约定支付，为此公司深表歉意。依据2017年10月23日政府对银龙商业广场消防验收专题会所确定的原则及要求，公司及时对违建进行了撤除和相应整改，已具备1-5楼消防验收条件。现公司已确定具备消防整改施工资质的单位，正按消防验收的要求进行消防验收相关资料的整理、汇总、申报，有望在2018年2月底前通过消防验收、5月前后全面试营业。为化解《委托经营协议》法定诉讼时效给各业主带来的担忧，公司再次承诺，公司与各业主签订的《委托经营协议》继续有效。 另查明：1、“银龙广场商城”由银龙房地产公司、玉龙房地产公司联合开发，该商场分为地上（六层）与地下（四层）部分，地下部分已办理了房屋所有权证，地上部分未在宜宾市住房和城乡建设局办理竣工验收备案手续。2、2018年2月12日，本院作出(2015)翠屏执字第2807、2808号等5案、（2016）川1502执59、60号等346案、（2017）川1502执110、111号等125案《执行裁定书》，该裁定书载明：“……裁定如下：一、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-1层B区商铺中的72.3%作价47687437元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。二、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-3层车库作价37509206.4元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。三、将被执行人银龙房地产开发有限公司与宜宾市玉龙房地产开发有限公司共同的宜宾市翠屏区沿江路与滨江路交汇处宜宾银龙广场商城-4层车库作价31696025.6元，交付申请执行人瞿祥娟、韩志群等476名申请执行人共有，清偿债务。……”。 本院认为：叶永伟与银龙商管公司签订的《委托经营协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守遵行。委托经营协议约定银龙商管公司需每6个月在最后1月的31日前支付半年租金，但银龙商管公司未按合同约定向叶永伟支付租金。叶永伟诉请银龙商管公司支付2016年11月1日至2018年5月1日期间的租金24217元，银龙商管公司未提供证据证明其已支付了上述期间的租金，该诉请符合合同约定，经核算，本院支持为银龙商管公司应支付叶永伟2016年11月1日至2018年4月30日的租金21795元（7265元／6个月×3）。叶永伟诉请银龙商管公司支付违约金14699元，委托经营协议约定银龙商管公司未按时支付，每逾期一天按未付租金的千分之一支付违约金，根据协议约定，经计算应为3966.7元（计算方式：2017年5月1日至2018年4月30日期间的违约金为7265元×1‰×365天为2651.73元；2017年11月1日至2018年4月30日期间的违约金为7265元×1‰×181天为1314.97元），故对该诉请本院支持为银龙商管公司支付叶永伟2017年5月1日至2018年4月30日期间的违约金3966.7元。 银龙商管公司以银龙广场车库及负一层产权抵偿给瞿祥娟等476人，不可能对银龙商城进行统一经营管理，双方签订的《委托经营协议》因合同目的不能实现为由，请求解除合同。叶永伟与银龙商管公司签订的委托经营协议的合同目的为叶永伟将其购买的商业用房委托给银龙商管公司经营管理，银龙商管公司不论商业用房为空置或经营使用都应定期按约向叶永伟支付租金，而银龙商管公司主张合同解除的理由系双方对银龙广场购物中心经营管理模式进行约定后，由银龙商管公司进行经营管理所产生的商业经营目的，并非双方签订委托经营协议的合同目的，同时，银龙商管公司在2018年1月19日出具的《公告》中明确表示其与各业主签订的《委托经营协议》继续有效，故银龙商管公司诉请解除叶永伟与银龙商管公司签订的《委托经营协议》，不符合合同约定和法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国公司法》第三条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、被告宜宾银龙广场商业管理有限公司于本判决生效之日起10内向原告叶永伟支付2016年11月1日至2018年4月30日期间的租金21795元、2017年5月1日至2018年4月30日期间的违约金3966.7元； 二、驳回原告叶永伟的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告宜宾银龙广场商业管理有限公司的反诉请求。 若宜宾银龙广场商业管理有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费773元，反诉案件受理费50元，由原告（反诉被告）叶永伟负担129元，被告（反诉原告）宜宾银龙广场商业管理有限公司负担694元。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。 审判长 龙 科 审判员 赵 容 审判员 曹 静 二〇一八年十二月二十八日 书记员 张世华