湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）湘09民终1793号上诉人（原审原告）：谭惟琦，女，1969年1月15日出生，汉族，住湖南省益阳市。委托诉讼代理人：何辉，湖南银城律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：益阳雄森房地产开发有限公司，住所地益阳市。法定代表人：颜昌华，该公司董事长。委托诉讼代理人：齐鑫，湖南万维律师事务所律师。上诉人谭惟琦因与被上诉人益阳雄森房地产开发有限公司（以下简称雄森房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初2467号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谭惟琦的委托诉讼代理人何辉，被上诉人雄森房地产公司的委托诉讼代理人齐鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭惟琦上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持谭惟琦的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由雄森房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决在雄森房地产公司违约时间的计算上有错误，不应当扣除益阳市不动产登记中心无法办证的19天。雄森房地产公司直到2017年6月29日才向益阳市不动产登记中心申请雄森国际第6、7、9栋房屋的预告登记落宗，停办不动产权证的19天发生在2016年6月，根本没有影响到雄森房地产公司办理不动产权证。二、一审判决适用法律错误。谭惟琦与雄森房地产公司约定的按日支付已付房款万分之一的违约金是双方真实意思表示，符合公平原则，一审法院应当予以支持。三、在已审结的雄森国际项目第5幢70多起商品房销售合同纠纷案件中，一审法院支持雄森房地产公司按日向起诉业主支付已付房款万分之一的违约金，现一审判决仅支持每日万分之零点五的违约金对谭惟琦是极不公平的，也不利于维护法律的尊严。雄森房地产公司辩称，一、雄森国际项目逾期办证的关键是政府拆迁交地延误，拆迁成本结算工作无法推进，且存在土地跨宗的技术障碍。一审法院本次系列案件一共判决200多户，仅有33户业主不服判决提起了上诉，大多数业主均对一审判决予以认可。请求二审法院考虑系列案件裁判标准的统一，维护雄森房地产公司及其他未上诉业主的合法权益。二、一审法院于2016年10月20日对雄森国际项目第5幢70多户业主作出的判决，因本案新证据未提交，无法办证的核心原因并未查实，与本系列案件存在根本差别。三、因出卖人原因导致逾期办证的，出卖人应承担责任，但本案不是出卖人的原因，而是政府拆迁交地延误等客观原因导致逾期办证。四、雄森国际项目共有业主2000多户，目前又有200多户业主已向一审法院提起诉讼。雄森房地产公司为了推进办证，在拆迁成本结算中已放弃近3000万元的合法权益。雄森房地产公司经营已严重困难，巨额违约金根本无力承担，如雄森国际项目不幸成为问题楼盘，届时几千业主的权益更无力保障。请求二审法院驳回上诉，维持原判。谭惟琦向一审法院起诉请求：一、判令雄森房地产公司向谭惟琦支付逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金3826元（暂计算至2017年7月26日），并按照已付房款的日万分之一的标准计算至实际办妥之日止；二、由雄森房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年5月6日，谭惟琦与雄森房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：谭惟琦购买雄森房地产公司开发的位于益阳大道北侧、大桃路西侧的雄森国际项目中的7幢XX层XXX号屋。房屋总价款为411391元。该合同第十条规定，雄森房地产公司应当在2014年11月28日前将符合本合同约定的商品房交付谭惟琦使用；该合同第十九条约定：出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该商品房的初始登记，初始登记后360个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180个工作日内办妥土地使用权证。如因出卖人的责任，未能在约定的期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。合同签订后，谭惟琦以银行按揭贷款的方式支付了全部的购房款，雄森房地产公司已于2014年11月28日交付了房屋，但雄森房地产公司至今仍没有为谭惟琦办理好房屋的不动产权证。雄森国际项目部分业主就办证问题向湖南红网《百姓呼声》栏目组投诉，益阳市房地产管理局作了如下回复：“自2016年6月开始，房产证与土地证合并为不动产权证，雄森国际小区目前已交付的房屋均已取得了国土证、规划许可证、施工许可证、预售许可证、竣工验收备案表等办理不动产权证所需的前期文件，契税和维修基金也已缴纳。办理不动产权证的障碍主要是因为拆迁交地未完成，该小区开发公司与益阳市城投公司的拆迁成本结算等工作无法推进，且存在土地跨宗等问题，目前市政府正在组织协调”。根据《益阳市人民政府关于益阳中心城区实施不动产统一登记的通告》（益政通[2016]6号）文件精神，自2016年6月25日起，在益阳市中心城区实施不动产统一登记，2016年6月6日到2016年6月24日为停办期，停办时间为19天。一审法院认为，谭惟琦、雄森房地产公司所签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，依法成立并生效，双方均应严格按照各自的约定履行义务。本案的争议焦点为以下两个方面：一、关于雄森房地产公司是否违约、是否应向谭惟琦支付违约金的问题。经查，雄森房地产公司已于2014年11月28日向谭惟琦交付了房屋，根据谭惟琦、雄森房地产公司所签订的《商品房买卖合同》第十九条关于办证期限的约定，扣除办理初始登记的90天、扣除540个工作日、再扣除19天（不动产登记中心无法办证时间段），即2017年4月10日。雄森房地产公司办证违约日期应以第二天即同年4月11日开始计算，计算至2017年7月26日，违约107天。雄森房地产公司应在2017年4月10日前办理房屋所有权证和土地使用证，但益阳市实行不动产统一登记制度后，自2016年6月6日起就不再办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证，故雄森房地产公司办理涉案房屋不动产权证的截止期限，应以合同约定的办理土地使用权证之日为准。雄森房地产公司未按约定的期限办妥，存在违约行为，应当承担违约责任。雄森房地产公司辩称“涉案房屋不动产权证暂未办妥是因政府拆迁交地未完成、拆迁成本核算及资金返还工作无法推进以及存在土地跨宗等客观障碍所致，雄森房地产公司无需向谭惟琦承担违约责任”，本案中双方作为《商品房买卖合同》的相对方，应受合同约束，均应当按照合同约定履行各自义务，雄森房地产公司的该抗辩意见，一审法院不予支持。雄森房地产公司辩称“个别业主未及时、充分履行合同在先义务，雄森房地产公司不承担延迟办证责任”，因雄森房地产公司无证据证实，该抗辩意见，一审法院亦不予支持。二、关于谭惟琦诉请的违约金是否过高，是否需要调整的问题。依据合同约定，如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办妥上述权属证书的，买受人不退房，出卖人每日按已付房款的万分之一的标准向买受人支付违约金。本案谭惟琦要求雄森房地产公司支付逾期办证违约金，按逾期天数乘以已付总房款万分之一的标准计算的主张，雄森房地产公司提出该违约金过高，请求予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。又根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高，请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，谭惟琦并没有提供证据证实雄森房地产公司逾期办理权属证书所造成的损失情况，谭惟琦要求雄森房地产公司按照合同约定每日按已付房款万分之一的标准支付违约金的诉求，过分高于谭惟琦因此而造成的实际损失，对此应当予以酌减。综合谭惟琦因雄森房地产公司的违约行为所造成的损失，并考虑到雄森房地产公司的过错程度、雄森房地产公司违约的实际情况等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定雄森房地产公司支付逾期办证违约金按逾期天数乘以已付总房款的万分之零点五的标准进行计算。因双方在合同中约定了违约金计算至实际办妥登记之日止，故谭惟琦关于违约金应计算至办好不动产权证之日止的主张，一审法院予以支持。逾期办理房屋不动产权证计算至2017年7月26日违约金为2200.94元（411391元×万分之零点五×107天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第一项规定，判决：一、限雄森房地产公司在判决生效之日起十日内向谭惟琦支付违约金2200.94元（已计算至2017年7月26日），以后的违约金按已付总房款的万分之零点五为标准自2017年7月27日开始计算至不动产权证办妥之日止；二、驳回谭惟琦的其他诉讼请求。案件受理费50元，由雄森房地产公司承担。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。当事人二审争议的焦点问题是：一、一审判决对违约天数的认定是否正确；二、一审法院对违约金的调整是否正确。一、关于一审判决对违约天数的认定是否正确问题雄森房地产公司与谭惟琦签订的《商品房买卖合同》约定的办证初始登记的90天，办理房屋所有权证、土地使用权证的540个工作日，均是双方协商的一个宽限期，雄森房地产公司只需在限定的期间内履行完义务即可，因不动产登记中心于2016年6月6日至2016年6月24日停办取证，故相应的办证期间应顺延加长19天，故一审法院从2017年4月11日开始计算违约天数并无不当，本院予以维持。二、关于一审法院对违约金的调整是否正确的问题谭惟琦与雄森房地产公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，根据该合同的约定，雄森房地产公司应在约定的日期为谭惟琦等人办理房屋所有权证和土地使用权证，但雄森房地产公司至今未完成上述办证义务，应承担逾期办证的违约责任。且从本案双方订立《商品房买卖合同》的目的来看，谭惟琦与雄森房地产公司之间关于逾期办理房屋所有权证和土地使用权证的违约金约定更具有惩罚性质，换言之，逾期办证违约金是合同双方对于开发商逾期办证所约定的一种制裁，而不是一种损害赔偿。且按已付房款日万分之一计算违约金，换算成年利率仅为3.65%，故一审法院根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，认定本案按已付房款日万分之一的标准计算违约金过分高于谭惟琦的实际损失，并对违约金比例予以降低不当，本院予以纠正。谭惟琦已按照合同约定将购房款411391元全部支付给雄森房地产公司，为防止雄森房地产公司怠于履行其合同义务，敦促其及时办理房屋所有权证和土地使用权证，本案违约金应按照双方合同约定的日万分之一的标准计算。本案逾期办理不动产权证计算至2017年7月26日的违约金为4401.88元（411391元×万分之一×107天），谭惟琦仅主张违约金3826元，系其对自身权利的处分，并不违反法律规定，故本院对本案的违约金认定为3826元。综上所述，谭惟琦的上诉请求部分成立，对成立部分，本院依法予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省益阳市赫山区人民法院（2017）湘0903民初2467号民事判决；二、益阳雄森房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向谭惟琦支付违约金3826元（已计算至2017年7月26日），以后的违约金按已付总房款的日万分之一的标准自2017年7月27日开始计算至不动产权证办妥之日止。如果未按本判决确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担；二审案件受理费50元，由益阳雄森房地产开发有限公司负担40元，谭惟琦负担10元。本判决为终审判决。审判长  刘觅琼审判员  刘国清审判员  昌 丹二〇一八年十二月二十六日法官助理吴丽亚书记员张蕾