重庆市南川区人民法院 民 事 判 决 书 （2018）渝0119民初7421号 原告：重庆超越物业管理有限公司，住所地重庆市长寿区向阳路**，统一社会信用代码9150115768895294Y。 法定代表人：朱素英，职务董事长。 委托诉讼代理人：谈邦应、杨永安，重庆市南川区和谐法律服务所法律工作者。 被告：任涪馨，女，1987年12月9日出生，汉族，住重庆市南川区。 委托诉讼代理人：任正於，系被告任涪馨的父亲，公民身份号码5123231963********。 原告重庆超越物业管理有限公司（以下简称超越物业公司）与被告任涪馨物业服务合同纠纷一案，本院于2018年10月23日立案受理后，依法由审判员秦先俊独任审理，并适用小额诉讼程序公开开庭进行审理。原告重庆超越物业管理有限公司委托诉讼代理人谈邦应，被告任涪馨的委托诉讼代理人任正於到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告超越物业公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付物业服务费（车位卫生费）1948.88元。2、判令被告支付滞纳金。3、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第2项诉讼请求，要求被告支付违约金194元。事实和理由：被告系XX小区X-X-X-X号业主，其住宅建筑面积113.30㎡，被告从2016年8月1至2017年12月31日一直未缴纳物业服务费和公共能耗费，共计拖欠物业费用1948.88元。期间原告多次向被告催收，但被告均不缴纳物业服务费，为此，原告特向法院起诉。 被告任涪馨辩称，一、原告一进场就减少保安和清洁工，增收物业管理费。二、原告动用大修基金更换电梯，但是电梯还是经常出故障。三、小区进出的门经常将小孩夹伤，被告向原告反映后没人理睬。四、小区其他的几扇门常年敞开，但锁上了一号楼进出的门，业主进出很不方便，被告要求原告敞开，但是原告工作人员的态度很恶劣。五、夏天经常因为水压不足，热水器经常用不了，被告反映后，原告推脱是水厂的问题，但被告后来才知道是原告关闭了自来水总阀。 经审理查明，2013年12月31日，重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）签订了《XX拉小区物业服务合同》，由原告对XX小区进行物业管理服务。合同第四章第六条约定物业服务费用标准为：（1）住宅：电梯房（3楼及以上）0.95元/月·平方米，8、9、10楼及电梯房的1、2楼0.90元/月·平方米。（2）、商业物业：1.00元/月·平方米。（3）、其他物业：住宅改为商用，多层房及电梯房的1、2楼按1.5元/月·平方米收取；电梯房3楼以上的按2.00元/月·平方米收取。第七条约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，第八条约定“业主应于2014年1月1日起交纳物业服务费”，第十九条约定“本合同期限为贰年，自2014年1月1日起至2015年12月31日止。合同期届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止”，第二十四条约定“业主或物业使用人不按时交纳物业服务费，每逾期一天，加收千分之三的付违约金”。合同签订后，原告超越物业公司为该小区提供物业服务。2014年12月16日，原告超越物业公司与重庆市南川区XX小区业主委员会达成补充协议，该协议载明“超越物业在本小区内据实收取公共区域公共能耗费每户每月7元，从2015年1月1日起执行。” 2015年12月10日，重庆市南川区XX小区业主委员会（甲方）与原告超越物业公司（乙方）再次签订了《XX拉小区物业服务合同》，原告继续为该小区提供物业服务。该合同与2013年12月31日签订的合同有部分条款不一致，该合同约定“其他物业中住宅改为商用，电梯房3楼以上的按2.00/月·平方米收取。能源消耗费用，每户每月收费7元。业主应于2016年1月1日起交纳物业服务费。服务一年后，即自2017年1月1日起，电梯房（3楼及以上）按1.2元/月·平方米标准收取。合同期限为贰年，自2016年1月1日起至2017年12月31日至。”其他合同条款同上一份合同基本相同。2017年12月31日，原告超越物业公司从南川区XX小区撤场。 另查明，被告任涪馨系重庆市南川区XX小区X-X-X-X房屋的业主，该房屋系电梯房，建筑面积为113.30平方米。原告主张被告任涪馨未缴纳从2016年8月1至2017年12月31日期间的物业服务费等费用，故诉至本院，并主张上述期间的物业服务费按0.95元/月/平方米收取。 上述事实，有原告、被告的陈述以及《XX拉小区物业服务合同》、《补充协议》、重庆市商品房买卖合同、催收函等证据在案佐证，也经庭审依法质证核实，具有证明效力。 本院认为，原告超越物业公司与南川区XX小区业主委员会于2013年12月31日、2015年12月10日签订的《XX拉小区物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的强制性规定，依法应受保护，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，前述《XX拉小区物业服务合同》依法对南川区XX拉小区包括被告在内的全体业主具有约束力。原告作为物业管理企业，对南川区XX拉小区进行了物业管理服务，被告作为业主应该按照物业服务合同的约定交纳物业服务费。按照合同约定电梯房（3楼及以上）0.95元/月·平方米，故被告任涪馨从2016年8月1至2017年12月31日期间应承担的物业费为1829.80元（113.30平方米×0.95/月·平方米×17个月）。关于原告主张的公摊能耗费，因原告与南川区XX拉小区业主委员会签订的第一份物业服务合同中约定“共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计算核算，采取按国家政策向业主分摊计收”，后双方就XX拉小区公共能耗费达成补充协议，即从2015年1月1日起每户每月7元，双方第二份物业服务合同也对此进行了约定，故被告从2016年8月1至2017年12月31日期间应承担的公摊能耗费为119元（7元/月×17个月）。上述费用合计1948.8元，本院予以支持。对于原告主张的违约金问题，本院在处理该小区物业服务合同纠纷系列案件中，原告提供的服务行为具有一定瑕疵，因此，对原告主张支付违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。对于被告任涪馨提出原告减少保安、清洁工、动用大修基金更换电梯、水压不足等问题，不属于合同约定或者法律规定的不交纳物业费的情形，且被告并未举示足够的证据予以佐证，因此对被告以此为由不交纳物业费的辩解意见，本院不予采纳。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告任涪馨于本判决生效之日起十日内支付原告重庆超越物业管理有限公司2016年8月1至2017年12月31日期间的物业服务费用和公摊能耗费共计1948.8元。 二、驳回原告重庆超越物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告任涪馨负担。 本判决为终审判决。 当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  秦先俊 二〇一八年十二月五日 法官助理何丹 书记员滕瑶