广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2018）粤1972民初6934号原告：陈任强，男，1987年5月19日出生，汉族，住广东省东莞市，委托诉讼代理人：姚本球，广东嘉众律师事务所律师委托诉讼代理人：洪小东，广东嘉众律师事务所实习律师。被告：周湘勇，男，1978年9月27日出生，汉族，住广东省东莞市南城区，委托诉讼代理人：田小会，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周欣炜，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇北栅社区东坊凤凰路**客天下花园**商业楼商铺**。统一社会信用代码为91441900714797947B。法定代表人：杨文杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗嘉娜，该公司员工。委托诉讼代理人：李宇鹏，该公司员工。原告陈任强诉被告周湘勇、东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司（以下简称鸿艺开发公司）租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员单晓丽适用简易程序独任审理，于2018年7月19日、8月22日、10月31日公开开庭进行了审理。原告陈任强（参加第一次、第二次庭审）及其委托代理人姚本球，被告周湘勇的委托代理人田小会，被告鸿艺公司的委托代理人罗嘉娜（参加第一次、第三次庭审）、李宇鹏（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。因鉴定暂缓期间不计入审限。本案现已审理终结。原告陈任强向本院提起诉讼请求：1.立即解除原告与被告鸿艺开发公司签署的《商铺租赁合同》及其相关补充协议；2.被告退还原告租赁保证金人民币20000元及已经缴纳租金300元；3.被告赔偿周湘勇赔偿原告损失349511元（其中装修工程损失160000元、加盟损失100000元、空调安装损失73800元、瓷砖损失15700元）；4.被告鸿艺开发公司与被告周湘勇对第2、3项诉讼请求承担连带清偿责任；5.本案诉讼费由被告承担。后庭审中原告变更诉讼请求第3项中的装修工程损失160000元为264942元，总诉讼请求金额为474742元。事实和理由：被告鸿艺开发公司引进原告陈任强到“客天下花园”经营“MR.Ben”咖啡店，陈任强于2016年7月20日与被告鸿艺开发公司签署《商铺认租合同》约定：认租“客天下花园”3号商业楼111号商铺用于经营“MR.Ben”品牌咖啡店，认租期限自2016年7月16日至2017年12月31日止，月租金为50元/月。合同期限届满后，原告于2016年11月4日与被告鸿艺开发公司签署了《商铺租赁合同》约定：原告承租被告鸿艺开发公司位于广东省东莞市××镇北××社区东××天下花园××楼××、××号商铺（简称“该商铺”）用于加盟“Mr.Bencafe”品牌，租赁期间为三年，自2017年11月1日至2020年10月31日止。因被告鸿艺开发公司延迟交铺，原告与被告鸿艺开发公司于2018年1月10日签署《商铺租赁合同补充协议》对相关期限进行变更。后被告鸿艺开发公司将该商铺出售予被告周湘勇并由被告鸿艺开发公司向原告出具《带租约商铺售出通知书》。原告于2016年7月22日与案外人加盟商李炽邦签署《特许经营合同》约定：原告在虎门碧桂园加盟并开设案外人持有的“MR.Ben”品牌咖啡店，原告向案外人支付了5万元的加盟费和5万元的加盟保证金，加盟期限为2016年7月22日至2019年7月22日止。因商铺变更事宜，案外人李炽邦（东莞市米斯德邦咖啡有限公司）于2018年2月5日与原告签署《特许经营合同补充协议》约定：原告经营的“MR.Ben”品牌咖啡店由“客天下花园”3号商业楼111号商铺变更为客天下花园2号楼一层、二层第101号商铺，必须于2018年4月10日重新装修完毕并开业。原告于2017年12月27日与东莞市沃邦装饰设计有限公司签署《装修施工合同》。2018年1月22日原告收到被告鸿艺开发公司交付的商铺并取得进场施工许可证。原告进场装修后，被告认为原告与被告鸿艺开发公司原签署的《商铺租赁合同》所约定租金偏低，要求原告增加租金。经原告多次协商并让步，但是均无法达到被告周湘勇的过分要求。随后，被告即于2018年3月23日开始将该商铺擅自锁门不给原告进场装修。更为过分的是被告即单方在该商铺处贴出“招租”广告。原告多次与被告的招商部门、物业公司工作人员以及被告周湘勇沟通，但是多方推脱一直不给原告开门进场装修。后原告被迫无奈于2018年3月30日向北栅派出所报警处理，但派出所以该案属于经济纠纷不予处理。随后，加盟方于2018年4月10日向原告发出《催告函》要求原告依约重新开业。原告迫于装修方以及加盟方的压力于2018年4月17日向两被告及物业公司发送了《通知函》：要求两被告开门给原告进场装修并与原告协商商铺使用事宜，但是并无得到解决。加盟商于2018年4月30日向原告发出《通知函》：要求解除原告与加盟商签署的《特许经营合同》以及相关《补充协议》。至此，原告加盟“MR.Ben”品牌咖啡店的资格正式被取消。被迫无奈，原告于2018年5月7日委托律师向两被告及广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司发送《律师函》。经原告了解：被告周湘勇是虎门碧桂园项目的负责人，被告周湘勇为达到多收取租金的目的，擅自要求原告涨租并将该商铺锁门。被告的行为，造成原告被取消“Mr.Bencafe”品牌咖啡店的加盟资格，导致原告所签订的《商铺租赁合同》的目的已经无法实现。为维护原告的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院依法查明事实后支持原告的诉讼请求。被告周湘勇辩称，1、被告周湘勇并非本案适格被告，与本案不具有法律上的关系，案涉房屋交房日期为2018年5月30日，原告从2018年5月30日开始向新业主履行租赁合同，被告周湘勇在房屋交付前对该房无使用权。由此，2018年5月30日之前，截至原告起诉的日期，被告周湘勇尚未取得案涉房屋的使用权和租赁权。被告周湘勇并非租赁合同的相对方，也并非本案适格主体。2、被告周湘勇取得案涉房屋的使用权前无权对案涉房屋采取任何措施，包括原告所称的锁门等行为来限制原告的装修，无权就案涉合同的履行或解除行使任何有效的权利。被告周湘勇也没有收到任何关于案涉房屋的租赁保证金及租金。由此，原告诉请解除与被告周湘勇之间的租赁合同并要求被告周湘勇对其损失承担责任，是没有事实基础和法律依据，请法庭查明事实后依法驳回原告的全部诉请。被告鸿艺开发公司辩称，1、被告鸿艺开发公司一直积极履行与原告的租赁合同，没有锁门的行为，也没有拒不履行租赁合同，原告不能以此为由主张解除合同并要求赔偿损失。2、原告主张损失，被告鸿艺开发公司不确认，具体如下：⑴.装修合同，原告仅提供微信支付宝付款回单，收款方名称不一，且是支付到个人账户，无公司授权。无法确认款项是否交付给公司了。⑵.施工单位出具的收据，无法确认其效力，款项支付时间与收据开具时间不一致，特别是定金收据显示2017年9月24日开具，装修合同是2017年12月27日签署，存在作假嫌疑。⑶.加盟合同的特许方为李炽邦，属于个人，依据国务院关于商业特许管理条例第3条规定，企业以外的单位和个人，不得作为特许人从事经营活动。因此原告与李炽邦签订的特许合同应当属于无效。对于其加盟损失，应当不予支持。⑷．空调损失费，原告仅提供微信支付宝付款回单，收款方名称不一，且是支付给个人账户，无公司授权，无法确认是否支付给了空调公司。收据金额与支付宝付款金额不一致。⑸.瓷砖仅有购货单、送货单，两种单据上无双方盖章签字确认，无法确认效力。仅有收据，无付款流水等凭证。无法确认款项是否实际发生。经审理查明，原告提交《商铺认租合同》证明原告与被告鸿艺开发公司于2016年7月20日签订租赁合同，租赁客天下花园3号商业楼111商铺，经营MR.Ben咖啡店，租期为2016年7月16日至2017年12月31日。后在该合同到期前，原告与被告鸿艺开发公司于2016年11月4日签订《商铺租赁合同》，主要内容为：甲方（出租方）为被告鸿艺开发公司，乙方（承租方）为原告陈任强，租赁物为东莞市虎门镇北栅社区东坊客天下花园2号楼一层、二层第101号商铺毛坯房，经营MR.Ben咖啡店，租赁期限2017年11月1日至2020年10月31日。该商铺由甲方委托广东碧桂园物业服务股份有限公司东莞沙田分公司进行物业服务。原告在签订本合同时，应向被告鸿艺开发公司一次性支付租赁合同保证金20000元及预缴第一个月租金100元。在被告鸿艺开发公司交付商铺后，原告可自行对商铺进行重新装修，但不得改变商铺的主体结构和承重墙。除本合同另有约定的情形外，原告、被告鸿艺开发公司均不得单方面解除本合同，否则即视为违约，原告违约的，被告鸿艺开发公司没收缴纳的租赁合同保证金作为违约金，被告鸿艺开发公司违约则双倍返还租赁合同保证金给原告。原告、被告鸿艺开发公司双方协商一致，可解除本合同；本合同因约定或法定解除行为而终止的，或租赁期限届满而终止的，原告应在合同终止后7天内搬出并将商品按照交铺原状或经被告鸿艺开发公司认可的合同终止时状态交还被告鸿艺开发公司。2018年1月5日原告与被告鸿艺开发公司签订《商铺租赁合同补充协议》，主要变更了商铺交付日期为2018年1月1日，租金的金额及支付期间等内容，其中2018年1月1日至2018年5月31日租金每月100元。原告提交了《带租约商铺售出通知书》，是被告鸿艺开发公司发出给原告，告知原告案涉商铺已于2017年6月24日出售给周湘勇，并于2018年5月30日将商铺移交给新业主，烦请原告从2018年5月30日开始向新业主履行租赁合同。原告主张该《带租约商铺售出通知书》是在被告售出商铺一个月内收到。原告提交2张电子回单各100元、1张查询汇款明细100元，主张向被告鸿艺开发公司支付租金300元。原告提交《特许经营合同》，显示原告与案外人李炽邦于2016年7月22日签订，原告加盟MR.Ben咖啡店，有效期自2016年7月22日至2019年7月22日止，原告一次性缴纳特许经营费50000元，合同期满、终止或者解除时，李炽邦无需退还。原告一次性缴纳保证金50000元，以确保合同完全正确履行。合同期满后，原告办妥本合同第八条第五款所述交接事宜后30个工作日内李炽邦将保证金无息退还原告，若原告违约，李炽邦有权终止合同并没收保证金，保证金不做冲抵货款之用途。原告需在本合同签订之日一次性将特许经营权费和保证金汇至李炽邦指定账户。原告于签订合同当日通过支付宝向李炽邦支付宝账户转账100000元。2018年2月5日原告与李炽邦签订《特许经营合同补充协议》，李炽邦同意MR.Ben咖啡店的地址由“虎门碧桂园3栋-111铺”变更为“虎门客天下花园2号商业楼101铺”。原告承诺于2018年4月10日装修完毕并重新开业，逾期李炽邦有权解除合同收回特许经营权另行授予他人。该协议左下方有李炽邦字样签名，并加盖了“东莞市米斯德邦咖啡有限公司”公章。原告提交《装修施工合同》，主张与案外人东莞市沃邦装饰设计有限公司2017年12月27日签订，工期为2018年1月5日至4月5日，约定工程款为294330元。原告于2017年9月4日向案外人“罗文”微信支付10000元，于2018年1月31日向案外人“罗文”微信支付30000元，于2018年2月2日向案外人“罗文”微信支付40000元，于2018年3月3日支付宝向案外人罗文旭支付80000元，并提交东莞市沃邦装饰设计有限公司出具的160000元的收据。原告提交装饰装修施工进场证显示装修公司于2018年1月22日进场装修。原告主张物业公司于2018年2月底将商铺锁门，门锁上有碧桂园的标志，被告周湘勇、被告鸿艺开发公司的招商负责人刘耀康约原告协商加租事宜，原告被迫同意，物业公司才解锁原告继续施工，锁门共3天。2018年3月23日物业公司第二次将商铺锁门，被告周湘勇要求加租，这次锁门时间是2018年3月23日至2018年5月8日。原告无法装修，亦无法在2018年4月10日开始营业，案外人李炽邦（东莞市米斯德邦咖啡有限公司）2018年4月10日向原告催告，因原告店铺已经停业1个月，构成违约，要求原告尽快重新开业，否则按照违约处理。后于2018年4月10日向原告发出通知函，内容为：因“虎门碧桂园”店铺自2018年2月7日起暂停营业，阁下应于2018年4月10日前重新装修营业，逾期，我方有权解除合同并收回阁下特许经营权，现2018年4月10日催告阁下，但是阁下至今未能正常营业，通知阁下，自本函发出之日止，我方正式解除与阁下签署的《特许经营合同》并收回特许授权阁下经营“MR.Bencafe”的一切权益。原告另主张空调安装损失73800元、瓷砖损失15700元。由于原、被告对于装修价值无法达成一致，原告申请对装修造价进行鉴定，本院予以批准。经鉴定，案涉商铺内装饰装修工程的现有价值为159200元，其中空调价值为46110元。被告鸿艺开发公司及被告周湘勇认为空调属于未形成附合的装修，且不同意利用，应由原告拆除带走。原告主张空调已经安装，是形成附合的装修，且拆除会发生贬值。另查明，被告周湘勇是被告鸿艺开发公司在虎门片区的开发项目经理，其于2018年6月28日与被告鸿艺开发公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定交付时间为2018年5月30日。原告主张从原告的角度，无法区分周湘勇的行为是个人行为还是代表被告鸿艺开发公司，但不管被告周湘勇的行为是个人行为还是履行被告鸿艺开发公司的职务行为，都不影响被告已经造成了租赁合同履行不能的事实，应该由被告周湘勇还是被告鸿艺开发公司承担违约责任，请求法院依法查明。被告周湘勇主张案涉商铺未交付，对商铺没有使用权和租赁权，不承认有指示物业公司对商铺锁门。被告鸿艺开发公司主张对案涉商铺的两次锁门均不知情，没有指示物业公司对商铺锁门。又查明，案涉租赁商铺所在的2号商业楼具有《建设工程规划许可证》，建设单位为被告鸿艺开发公司。再查明，本院于2018年6月24日向被告鸿艺开发公司有效送达了原告的起诉状及应诉材料。原告陈任强向本院申请财产保全，本院以（2018）粤1972民初6934号民事裁定书裁定冻结被申请人周湘勇、鸿艺开发公司银行存款人民币100000元或查封、扣押其相应价值的财产。上述事实有原告提交的《商铺认租合同》、《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》、《带租约商铺售出通知书》、定金收据、租金付款凭证、《特许经营合同》、补充协议、催告函、通知函、快递单、装修施工合同收据、装修施工进场证、支付宝转账回单、瓷砖购买收据及送货单、《空调销售安装合同》、转账记录、报警回执、报警照片、锁门照片、录像、录音光盘及文字资料、律师函，通知函、工程结算表、被告周湘勇提交的《商品房买卖合同》（预售），被告鸿艺开发公司提交的建设工程规划许可证、物业公司所在地照片，本院委托作出的鉴定报告及本院的庭审笔录、调查笔录、谈话笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷，案涉租赁物已取得《建设工程规划许可证》。案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是原告与被告鸿艺开发公司在自愿平等基础上签订的，未违反法律法规规定，是有效的合同。本案首先应分析：在原告装修商铺期间，上述两合同的出租人是被告鸿艺开发公司还是被告周湘勇，本院认为，原告与被告鸿艺开发公司于2016年11月4日签订《商铺租赁合同》。被告周湘勇与被告鸿艺开发公司于2017年6月28日签订《商品房买卖合同》（预售），约定房屋于2018年5月30日交付给被告周湘勇。被告鸿艺开发公司将买卖情况告知原告。庭审中两被告确认案涉商铺被告鸿艺开发公司名下，并未办理过户手续，至2018年7月19日仍未交付给被告周湘勇。因此原告在装修期间（2018年1月至2018年3月），合同的相对方仍是被告鸿艺开发公司，并未转移至被告周湘勇，即原告与被告鸿艺开发公司均应按照合同约定履行各自的权利义务，实现合同目的。本案主要争议是原告要求解除《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》是否合法有据。若本案解除合同，被告是否应赔偿原告损失。针对该争议焦点，本院分析如下：第一，原告主张的物业公司进行了两次锁门，有原告提交的照片、视频及录音资料，可以证明在原告安排人员进行商铺装修过程中，物业公司将商铺门锁住，导致原告无法继续装修，第一次锁门3天，第二次锁门是2018年3月23日至2018年5月8日。原告与被告周湘勇以及被告鸿艺开发公司的招商负责人员均进行了多次沟通，被告周湘勇要求增加租金，与原告无法达成一致，物业公司不予解锁。原告提交的物业公司的录音中明确指明是受业主指示锁门，要求原告与业主协商好事宜就会解锁。第二，根据原告与被告鸿艺开发公司签订的《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》，双方已就房屋租金达成了一致，均应按照合同约定履行。被告周湘勇既是被告鸿艺开发公司在案涉商铺楼盘的开发项目负责人，又是商铺的新业主，其与原告对商铺租金的协商，亦应在平等自愿基础上协商。第三，案涉商铺被告鸿艺开发公司在未交付给被告周湘勇前，根据《商铺租赁合同》约定，被告鸿艺开发公司有保障承租人能够正常使用商铺的权利，本案行使锁门行为的是物业公司，并非有其他第三人侵权行为，被告鸿艺开发公司应及时通知物业公司消除房屋锁门状态，保证原告无障碍的使用商铺，同时该消除房屋锁门状态的行为对于被告鸿艺开发公司来说是非常容易做到的。被告鸿艺开发公司在原告多次与其招商负责人员、被告周湘勇沟通后，仍未指示物业公司解除锁门，致使原告无法使用房屋。综上，本院认为，被告鸿艺开发公司以其行为明确表示不履行其应尽义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款，被告鸿艺开发公司构成违约，原告要求解除合同，合法有据，本院予以支持。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告在起诉前并未向被告提出解除合同，故本院认定解除合同的通知到达被告鸿艺开发公司的时间为被告鸿艺开发公司收到本案的起诉状之日即2018年6月24日，并依法确认案涉《商铺租赁合同》及《商铺租赁合同补充协议》已于2018年6月24日解除。因原告与被告鸿艺开发公司签订的合同解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，原告有权要求被告恢复原状，并有权要求赔偿损失。原告主张对的退还保证金20000元以及缴纳的租金300元，被告鸿艺开发公司庭审中确认收到原告保证金20000元及租金300元，现合同解除，被告鸿艺开发公司应退回保证金20000元给原告。同时，案涉租赁物被锁门，导致原告一开始即无法正常使用案涉商铺，原告已缴纳的租金300元应退回给原告。由于租赁合同的相对方是被告鸿艺开发公司，且因其不履行义务的行为导致合同解除，因此应由被告鸿艺开发公司承担赔偿责任。原告要求被告周湘勇承担赔偿责任依据不足，本院不予支持。原告要求被告赔偿损失，本院分析如下：1.装修工程损失：根据鉴定报告显示装修工程的现有价值为159200元，原告主张该鉴定结论并非装修造价的鉴定，不能体现原告的损失。本院认为，本院依据原告的申请委托鉴定机构进行了鉴定，鉴定的内容即是对原告装修的工程价值的鉴定，且鉴定机构在商铺现场查勘测量时，原、被告各方均在场，该鉴定是合法有效，依据充分，本院予以采信。该159200元中包含空调费用46110元，空调明显属于可以拆卸的物品，并非已形成在商铺中无法拆除，且被告鸿艺开发公司不同意继续利用，空调应由原告拆卸带走，本院予以认定原告的装修损失应为113090元。2.空调安装损失：该项目已在第1项装修工程损失的鉴定中包含，本院不再单独支持原告该项诉请。3.瓷砖损失：该项目已在第1项装修工程损失的鉴定中包含，本院不再单独支持原告该项诉请。4.加盟损失：原告加盟“MR.Bencafe”品牌，支付特许经营费50000元，保证金50000元。原告于2016年7月22日加盟该品牌且已正常营业经营，根据《特许经营合同》关于特许经营费的约定，特许经营费50000元，合同期满、终止或解除时，均无须退还。即该费用是原告加盟必然支付的费用，该费用并非原告因本案合同解除产生的损失，原告要求被告承担，依据不足，本院不予支持。保证金属于担保性质，原告如约履行时，在合同结束后可以退还，但因被告鸿艺开发公司的行为，导致“MR.Bencafe”咖啡店无法在规定的时间内营业，在案外人李炽邦催告后，由于被告鸿艺开发公司的原因，原告仍无法消除影响，按时营业，因此原告保证金被案外人没收，与被告鸿艺开发公司的违约行为具有直接关系，原告要求被告支付该50000元，本院予以支持。综上，被告鸿艺开发公司需退还原告保证金20000元及租金300元，赔偿原告装修损失113090元、加盟保证金50000元。对于原告超过上述标准的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告陈任强与被告东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司于2016年1月4日签订的《商铺租赁合同》及2018年1月5日签订的《商铺租赁合同补充协议》已于2018年6月24日解除；二、限被告东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈任强退还保证金20000元及租金300元；三、限被告东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告陈任强装修工程损失113090元；四、限被告东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内赔偿原告陈任强加盟保证金50000元；五、驳回原告陈任强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4210元、保全费1020元，共计5230元，由原告陈任强负担2122元，被告东莞虎门鸿艺房地产开发有限公司负担3108元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  单晓丽二〇一八年十二月十九日法官助理吴映华书记员李敏仪