重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2018)渝0116民初12498号原告：重庆其士富居物业管理有限公司，住所地重庆市巴**鱼胡路**26-2，统一社会信用代码91500113592274936X。法定代表人：杨新新，总经理。委托诉讼代理人：刘殿玲、熊梅，重庆睿渝律师事务所律师。被告：周德群，女，汉族，1975年7月15日出生，住重庆市江津区。原告重庆其士富居物业管理有限公司（以下简称富居物业公司）与被告周德群物业服务合同纠纷一案，本院于2017年10月24日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼）公开开庭进行了审理。原告富居物业公司委托诉讼代理人熊梅、刘殿玲，被告周德群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富居物业公司向本院提出诉讼请求判令：1、被告支付原告2017年4月29日至2018年1月24日期间的物业服务费872.55元；2、被告支付原告2017年4月29日至2018年1月24日前逾期支付物管费的违约金261.76元,并以872.55元为基数从2018年1月25日起按每日万分之五标准支付至该费付清之日止。事实和理由：2012年11月16日重庆其士富居物业管理有限公司与被告签订了《御景豪阁前期物业服务合同》,约定由原告为“御景豪阁”提供前期物业服务,物业服务费为住宅0.8元月·平方米(含电梯使用费),且合同约定业主或物业使用人未能按时如数缴纳物业服务费的应按每日万分之五的标准向原告支付违约金。此外,合同对物业服务内容、双方权利义务等做了详细约定。随后原告严格按照《御景豪阁前期物业服务合同》提供了物业管理服务后，原告与重庆市先壮房地产开发有限公司于2018年1月24日解除了物业服务合同关系,并办理了相应的移交工作。被告系御景豪阁小区1幢1-2-4号房屋的业主,2012年11月16日到2018年1月24日期间,原告为御景豪阁小区提供物业服务，2017年4月29日至2018年1月24日期间，被告未能按时如数缴纳物业服务费共计858.42元，已构成违约。现起诉要求上述所请。周德群辩称，欠原告2017年4月29日至2018年1月24日期间的物管费872.55元属实。如果我方存在违约，对违约金计算标准及起算时间无异议。但是我方在2014年4月29日接房，合同变更为两年结算物管费，故不存在违约。小区1、2栋正街面商铺改变用途做餐饮，安装10个铁皮烟道，导致小区环境污染、仁都酒楼违章加层、1栋18楼业主占用公共用地私自搭建、1栋1-1业主占用公共绿化、小区安全问题、质量遗留问题、消防地下管网渗漏、原告未定期清理掏污、公摊面积被占用、公示公摊水费等问题，要求原告对涉事使用人采取断水、断电措施，并解决相关问题。并要求按普通程序审理本案。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。认定事实如下：原告富居物业公司从事重庆市江津区白沙镇御景豪阁的物业管理，被告系御景豪阁小区1栋1-2-4号房屋业主，房屋建筑面积121.19㎡。2013年1月22日，重庆其士富居物业管理有限公司（乙方）与被告（甲方）签订《前期物业服务合同业主临时管理规约》，约定乙方为御景豪阁住宅物业提供物业服务，甲方为该御景豪阁1栋1-2-4业主。合同第二章物业服务事项第二条约定“乙方提供的公共性物业服务的主要内容为：1物业共用部位的维修、养护和管理。物业共有部位具体包括：房屋的承重结构（包括：基础、承重墙体、梁柱、楼盖等），非承重结构的分户墙外墙面，屋盖、大堂、公共门厅、走廊、过道、楼梯间、电梯井、楼内化粪池、垃圾通道、污水管、雨水管、楼道灯、避雷装置。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、天线、中央空调、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、水池、井、停车场、路灯。4、共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。5、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。……。8、公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务，包括安全监控、巡视、门岗执勤。……。”第四章物业服务费用第五条“本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）（1）住宅：住宅0.8元/月/平方米;(2)商业2.0元/月/平方米。前二年按照住宅0.6元/月/平方米向业主收取物业服务费，不足部分物业服务费由开发商对物业公司进行补贴,补贴时间为二年，两年后恢复原价。小区楼道照明、消防通道照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水电费、自备发电机油料等使用费用未纳入物业成本，业主应该据实分摊。”合同第七条约定“甲方应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费用。纳入物业管理范围的已竣工但未出售，或者因开发建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业费用由开发建设单位全额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的缴费约定，业主应当自约定之日起告知乙方。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度前五日内履行交纳义务。”合同第五章双方的权利义务第十四条乙方的权利义务“乙方应履行的义务：1、履行合同、提供物业服务；6、制止本物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面规章制度的行为，对违反法律法规规定的行为及时向有关行政管理部门报告。”合同第九章违约责任第二十七条“业主/物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按欠费总额万分之五的标准向乙方支付违约金。”合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告组织项目经理坐班接待业主意见及上门征求每一户业主意见和建议，并就小区存在的问题，向白沙高屋社区、白沙园区、白沙管委会、江津信访办、江津消防支队等相关部门反映如乱搭建、油烟、车库管理、消防管网无法正常存水系隐蔽工程导致等问题。2014年4月29日，开发商将涉案房屋交付被告。被告交付物管费用至2017年4月28日，以后未交纳物管费用。2018年1月24日，原告与重庆先壮成房地产开发有限公司协商解除《前期物业服务补偿协议书》，解除原告与重庆先壮成房地产开发有限公司之间的物业管理协议。庭审中，原告放弃2018年1月24日前的违约金173.51元的主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。公民、法人违反合同或者不履行义务的，应当承担民事责任。原告富居物业公司与被告签订的《前期物业服务合同业主临时管理规约》，被告接受原告的物业管理服务，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，该规约合法有效。原告为御景豪阁小区物业提供服务后，被告作为小区业主也享受了相应服务，按合同第四章物业服务费用第五条“本物业管理区域物业服务收费选择包干制的方式：包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）（1）住宅：住宅0.8元/月/平方米”的约定，被告住宅面积为121.19㎡，每月的物管费用为96.95元，2017年4月29日至2018年1月24日的物管费用为859.62元（96.95元X8月+96.95元÷30天X26天）。故原告要求被告支付物管费用859.62元的主张，本院予以支持，超出部分主张，本院不予支持。按合同第七条“甲方应于开发建设单位通知交房之日起交纳物业服务费用。……。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年度前五日内履行交纳义务”约定，2017年度的物管费用应当在2016年12月26日前交纳，2018年度物管费用应当在2017年12月26日前交纳，但被告至今未向原告交纳2017年4月29日至2018年1月24日期间的物管费用违约，应承担违约责任。按合同第九章违约责任第二十七条“业主/物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应每日按欠费总额万分之五的标准向乙方支付违约金”约定，被告应当从逾期支付物管费用之日起支付原告欠费总额日万分之五的违约金。审理中，被告对违约标准无异议，故原告要求被告支付2018年1月25日后的逾期支付物管费用违约金（以859.62元为基数，从2018年1月25日起，按日万分之五标准计算至该费用付清止）的主张，本院予以支持。原告放弃2018年1月24日前的违约金的主张，本院予以准许。被告关于“小区1、2栋正街面商铺改变用途做餐饮，安装10个铁皮烟道，导致小区环境污染、仁都酒楼违章加层、1栋18楼业主占用公共用地私自搭建、1栋1-1业主占用公共绿化、小区安全问题、质量遗留问题、消防地下管网渗漏”的辩解，按合同约定，原告只对小区物业履行服务义务，对被告辩称的相关内容，原告只能向相关职能部门反映解决，原告在服务过程中，已履行了向相关部门反映解决的义务，但其无权对上述事务进行处置解决。故被告辩解理由不成立，本院不予采纳。被告的其他辩解内容，由于物业服务是一种全天候、不间断、全方位、多层次、繁琐的过程性服务，物业服务事关小区全体业主的公共利益，物业公司对于业主提出的诉求，应认真听取业主意见，及时予以回应，不断提高物业服务水平。物业公司与业主之间，应建立相互理解、相互支持、相互配合，共建和谐的管理与服务关系。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告周德群于本判决送达后五日内给付原告重庆其士富居物业管理有限公司2017年4月29日至2018年1月24日的物业管理费859.62元；二、被告周德群于本判决送达后五日内给付原告重庆其士富居物业管理有限公司违约金（从2018年1月25日起，以859.62元为基数，按每日万分之五的标准计付至付清时止）；三、驳回原告重庆其士富居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告周德群负担。限被告周德群于本判决生效后七日内向本院缴纳。本判决为终审判决。审判员  熊肖敏二〇一八年十二月十七日书记员  熊芯晨