广西壮族自治区南宁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2018）桂01民终5486号 上诉人(原审被告)：林燕霞，女，1969年1月7日出生，壮族，住南宁市。 上诉人(原审被告)：黄冬雪，男，1964年2月6日出生，瑶族，现住南宁市。 上述两位上诉人的共同委托代理人：陈世华，广西双贺律师事务所律师。 上述两位上诉人的共同委托代理人：陈凤，广西双贺律师事务所实习律师。 被上诉人(原审原告):林凤如，女，1989年9月9日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：莫承峰，广西广为律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐淳艳，广西广为律师事务所律师。 原审第三人：广西南宁众家房地产投资有限公司，住所地南宁市青秀区中越路**金旺角CASA国际公馆****。统一社会信用代码：91450100322657507M。 法定代表人：陈梓颜，该公司经理。 上诉人林燕霞、黄冬雪因与被上诉人林凤如、原审第三人广西南宁众家房地产投资有限公司（以下简称“众家公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。 林燕霞、黄冬雪上诉请求：一、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决第二、三、四项，改判驳回林凤如的其他诉讼请求；二、本案一、二审案件受理费由林凤如负担。事实和理由：一、一审法院认为林燕霞、黄冬雪申请提前还贷银行批准的时间与申请时间是同一天，是错误的。林燕霞、黄冬雪与一审法院程序法官2017年10月20日第一次到银行调取还款申请表时，看到批准时间一栏是空白的；2017年10月23日第二次去调取的时候，批准时间为2017年2月9日，与申请提前还贷是同一天。根据林燕霞、黄冬雪了解的提前还款的流程，从申请还贷到审批是需要一定时间的，不可能在同一天内完成审批，且银行至始至终都未通知林燕霞、黄冬雪提前还款的申请已经得到批准。二、一审判决认定林燕霞、黄冬雪违约是错误的。（一）林燕霞、黄冬雪已经履行了申请还款的义务。2017年1月24日，林燕霞、黄冬雪与林凤如签订《房地产买卖及居间合同》后，林燕霞、黄冬雪已经向银行申请还款并准备了还款金额，但是银行并未通知还款，林燕霞、黄冬雪不能还款的责任在银行。（二）众家公司的催促还贷短信，不能作为林燕霞、黄冬雪违约的理由。众家公司发催促短信时，林凤如已经违约在先，众家公司所发的短信没有法律效力。三、林凤如存在违约行为，双方合同自动解除。林凤如并未在合同约定的期限内到银行申请按揭贷款，已经构成明显的违约，林燕霞、黄冬雪有权没收林凤如的定金。 林凤如答辩称，本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 众家公司未作陈述意见。 林凤如向一审法院起诉请求：1、依法解除林凤如、黄冬雪、林燕霞及众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》；2、黄冬雪、林燕霞双倍返还林凤如定金20万元；3、黄冬雪、林燕霞赔偿林凤如已支付给众家公司的服务费3.7万元；4、黄冬雪、林燕霞承担林凤如本案支出的律师费1.2万元；5、本案诉讼费用由黄冬雪、林燕霞承担。 一审法院查明：2017年1月24日，林凤如（买方）与黄冬雪、林燕霞（卖方）及众家公司（经纪方）签订了一份《房地产买卖及居间合约》（合同编号：NO.0002991），约定林凤如向黄冬雪、林燕霞购买名下的位于南宁市，建筑面积167.49平方米（权证号：邕房权证字第**697889、02××88），由众家公司独家促成该物业的买卖事宜。合同第一条第3款约定，该物业现状处于抵押状态，卖方承诺于本合约生效之日起20日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。第四条第1款约定，买卖双方须于签订本合约后30个工作日内提交该物业交易有关完整资料，配合签署《存量房买卖合同》《银行按揭贷款合同》等相关文件及办理相关交易手续，为便于相关交易手续办理，卖方签约当天应将权属证明材料原件提交经纪方保管。第2款约定，卖方签署合约后将该物业不售予买方或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、免征税费等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为卖方违约，本合约自动解除，卖方须在三个工作日内除无息退还买方已付款项与赔偿买方应支付给经纪方的服务费外，同时须支付与定金同等数目之金额（含未付定金）给买方作为损失赔偿，但买方不得再向卖方进一步要求赔偿损失。第3款约定，买方签署合约后不依约购买该物业或于经纪方电话、短信通知期限内未配合办理手续，且在经纪方发出催促办理交易相关手续及纳税、支付款项等书面通知后七个工作日，仍不履行合约义务的，视为买方违约，本合约自动解除，买方须在三个工作日内赔偿卖方应支付给经纪方的服务费外，同时卖方有权没收买方已付定金与追究其未支付定金，且卖方有权将该物业另行出售，但卖方不得再向买方进一步要求赔偿损失。第五条第1款约定，买方支付服务佣金22200元，按揭代理服务费14800元，除因经纪方原因导致不能完成产权过户外，服务费均不予退还或免除。第六条第4款约定，因履行合约发生纠纷，法院诉讼所产生的费用先由各自承担，并最终由违约方承担守约方处理纠纷所支付的所有费用（包括但不限于诉讼费、保全费、执行费、律师费、差旅费、交通费等）。第八条约定，1、该物业成交价为1480000元，包括了所有楼款及卖方交付前已支付的杂费（包括维修基金、装修费、水、电、燃气、有线电视、网络宽带等设施初装费、入住费用及双方约定随房出售的设施物品的价款等），并按套定价出售。2、买方选择商业贷款，买方应在签署本合约后30个工作日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后30个工作日内提交齐全办理银行贷款所需的材料。3、定金10万元为第一部分楼款，买方须于签署本合约时向卖方一次性交纳。4、首期款45万元为第二部分楼款，买方应在办理过户递交并出具受理单当天支付给卖方。5、尾期款93万元，由贷款银行直接划给卖方或垫资方。7、为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付该物业并结清所有费用，买卖双方同意在首期款中预留2000元作为交付保证金由经纪方托管，此款在卖方实际交付该物业及完成产权过户后作为楼款结算。合同还对税费负担、交房标准及期限等其他事项进行了约定。合同签订当日，经到南宁市房产档案服务部查询，确认3201号房无查封，有抵押后，林凤如随即将定金10万元支付了黄冬雪、林燕霞，黄冬雪出具了定金收条供林凤如收执。林凤如还向众家公司交付了佣金2.22万元及按揭代理服务费1.48万元。同日，黄冬雪向众家公司交付了交房保证金2000元。2017年2月9日，黄冬雪向中国农业银行股份有限公司提交了《个人信贷业务要素变更申请表》，申请提前结清全部借款本息，表上载到：违约金按还款金额的1%收取。经黄冬雪、林燕霞申请，法院依法至中国农业银行股份有限公司南宁江南支行调取了该申请表，表上显示银行审批人员作出同意意见的落款时间为申请当天。黄冬雪、林燕霞承认当时银行剩余贷款约有38万元。黄冬雪提交了其名下中国农业银行银行卡交易明细清单显示，2017年2月8日该账户银证转入40万元，余额514127.92元；次日银证转入4.7万元，余额561127.92元。随后该账户发生多笔证券交易，但自2017年5月1日转支50万元后，余额31571.99元，此后未再有大额资金进账。此后，因黄冬雪、林燕霞未办理房屋解押手续，众家公司遂于2017年5月17、18日向黄冬雪手机156××××8588发送催促短信，并告知其银行已经通过还款申请，要求其星期一去还款。但房屋仍未解押。2017年6月6日、7日，众家公司又发短信催促黄冬雪，要求其配合房产局查询房子是否被查封。黄冬雪否认收到前述短信。众家公司为此提交了中国联通业务凭据，证实在前述时间确实向前述手机号码发送了短信。林凤如经催告未果，遂与黄冬雪、林燕霞产生争议，经协商不下，林凤如便向法院提起诉讼，要求解除合同，由黄冬雪、林燕霞承担本案的违约责任。法院依法通过EMS邮政特快专递向黄冬雪、林燕霞送达应诉材料，黄冬雪、林燕霞均于2017年9月1日签收。因本案诉讼，林凤如与广西广为律师事务所签订了《委托合同书》，约定委托该所莫承峰、唐淳艳律师作为代理人。林凤如于2017年10月18日支付了法律服务费1.2万元。 另查明，本案审理过程中，林凤如及众家公司主张因3201号房存在查封情形，黄冬雪、林燕霞拒绝履行合同义务。黄冬雪、林燕霞否认房屋被司法查封。为此，法院指定黄冬雪、林燕霞限期提交房屋查档证明。林凤如提交于2017年10月26日查询的结果为，该房设定有一般抵押登记，抵押权人为中国农业银行股份有限公司广西区分行营业部，还于2017年7月4日被法院司法查封。黄冬雪、林燕霞提交于2017年11月1日查询的结果显示房屋设定有一般抵押登记，但未见有司法查封。 经核实，3201号房系因于2017年4月27日另案受理的[（2017）桂0107民初2186号]案外人诉黄冬雪民间借贷纠纷，因案外人申请财产保全被司法查封，法院依法通过EMS邮政特快专递向黄冬雪送达查封3201号房的民事裁定书，其于2017年8月3日签收；后又于2017年10月26日向其直接送达了解封的民事裁定书。 一审法院认为，林凤如、黄冬雪、林燕霞及众家公司签订的《房产地产买卖及居间合约》（合同编号：0002991）系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，成立并依法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行各自义务。 关于合同履行过程中是何方违约的认定。林凤如主张黄冬雪、林燕霞未能履行结清贷款及办理相关手续的义务。合同第一条第3款约定，黄冬雪、林燕霞应在合同生效之日起20日内向抵押权人申请结清贷款及办理相关手续。依该约定，黄冬雪、林燕霞应在20天内向抵押银行申请提起结清贷款，并在之后积极跟踪、督促、且做好随时清偿贷款本息及相关费用的准备。黄冬雪、林燕霞确实在20天内，即于2017年2月9日向中国农业银行递交了提前结清贷款的申请，但银行于当天同意该申请后，黄冬雪、林燕霞却一直未结清贷款。即便银行同意申请的意思表示未以书面或电话形式通知黄冬雪、林燕霞，黄冬雪、林燕霞亦应主动沟通联系，获取肯定信息以积极履行合同义务。退一步讲，即使黄冬雪、林燕霞未主动沟通联系，在众家公司于2017年5月18日短信告知银行同意意见后，亦应在合理期间内履行结清贷款之义务。然而黄冬雪、林燕霞至今都没有依约履行，已经构成违约。黄冬雪、林燕霞以银行不同意还款、没有收到众家公司通知等反驳理由，仅有其口头陈述，缺乏相关证据支持，不予采纳。 黄冬雪、林燕霞主张林凤如未依约签署银行按揭文件等义务，合同已自动解除。合同第八条第2款约定，林凤如应在30个工作日内签署银行按揭文件及支付费用，并在签署文件后30个工作日内交齐贷款所需材料。按照30个工作日计，林凤如应在2017年3月13日前签署银行按揭文件，黄冬雪、林燕霞亦应履行相应的协助配合义务。林凤如及众家公司均一致陈述林凤如己方已在众家公司的协助下签署了银行按揭文件，之所以未正式办理按揭手续系黄冬雪、林燕霞方未予配合且双方口头协商变更了合同付款方式之故。尽管黄冬雪、林燕霞均予否认，但在黄冬雪、林燕霞未能依约结清银行贷款的情况下，林凤如仍有权拒绝其相应的履行要求。因此，不能据此认定林凤如违约，不符合合同自动解除的情形。 黄冬雪、林燕霞未结清贷款及办理相关手续，经众家公司短信催促后仍未能履行，反而因黄冬雪与案外人借贷纠纷致使房屋于2017年7月4日被司法查封。林凤如及众家公司是在2017年6月获知房屋被司法查封并向黄冬雪、林燕霞提出配合查档的要求。林凤如与众家公司，与黄冬雪、林燕霞的借贷诉讼不具有相关性，一般情况下不应掌握诉讼信息。尽管当时房屋确实未被查封，但黄冬雪系借贷案当事人，与争议关系紧密，完全有可能对诉讼进展作出预判，再加上其同时作为房屋买卖合同的出让方等因素考量，应得出系黄冬雪在知晓自身履约能力受限制后对林凤如作出相应告知的合理性结论。黄冬雪、林燕霞在递交提前结清贷款申请之时的履约能力对之后的履约能力不具有直接证明作用。此时，林凤如的不安进一步扩大。而且，黄冬雪、林燕霞已签收法院送达的查封裁定，明知房屋已被司法查封，但仍在本案的法庭审理阶段坚持否认查封事实，黄冬雪、林燕霞不履行合同的意图明显。综上，法院认定黄冬雪、林燕霞迟延履行主要义务，经催告后仍拒不履行，对合同的无法履行存在过错。现林凤如要求解除合同，符合合同第四条第2款的约定，众家公司亦表示同意，应予以支持。至于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定，当事人一方依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。林凤如未举证证明其在起诉前向黄冬雪、林燕霞发出过解除通知，故应以黄冬雪、林燕霞签收起诉状之日即2017年9月1日，确定为解除通知到达之日，林凤如、黄冬雪、林燕霞及众家公司签订的《房地产买卖及居间合约》自该日起解除。 《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。林凤如要求黄冬雪、林燕霞双倍返还定金20万元、赔偿已付的服务费3.7万元、因诉讼支出的律师费1.2万元，均在合同第四条第2款、第五条第4款作出明确约定，且相关费用已实际产生，应予以支持。黄冬雪、林燕霞要求没收定金的抗辩理由，缺乏事实依据，不予采纳。至于黄冬雪、林燕霞提出的律师代理费损失，因未见其在本案中委托律师代为提供法律服务，且并未提出独立的反请求，故对黄冬雪、林燕霞的抗辩理由，不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百三十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决：一、林凤如与黄冬雪、林燕霞及众家公司签订的《房产地产买卖及居间合约》（合同编号：0002991）于2017年9月1日解除；二、黄冬雪、林燕霞双倍返还林凤如定金20万元；三、黄冬雪、林燕霞赔偿林凤如服务费损失3.7万元；四、黄冬雪、林燕霞赔偿林凤如律师费损失1.2万元。本案受理费5035元，财产保全费1770元，两项合计6805元（林凤如已预交），全部由黄冬雪、林燕霞负担。 对于一审法院认定的事实，黄冬雪、林燕霞对以下事实有异议，“法院依法通过EMS邮政特快专递向黄冬雪送达查封3201号房的民事裁定书，其于2017年8月3日签收”，黄冬雪并未签收过民事裁定书；林凤如对一审判决认定的事实无异议，众家公司对一审判决确认的事实未提出意见。 本院经审查认为，法院送达裁定书的签收有邮政送达的邮寄单予以证实，故对黄冬雪、林燕霞的异议不予采纳。 本案二审期间，黄冬雪、林燕霞提交了一份中国农业银行江南支行出具的情况说明，证明黄冬雪提交的《个人信贷业务要素变更申请表》实际签署的时间是2017年10月20日，根据该情况说明可以证实黄冬雪、林燕霞不存在违约行为。经质证，林凤如对该证据的三性均有异议，认为该情况说明提到的具体事实缺乏人员和细节的支持，不能证明黄冬雪、林燕霞的主张。众家公司未提出质证意见。 本院经审查认为，该份情况说明是中国农业银行江南支行出具的，对该证据的真实性，本院予以确认。 本院查明事实与一审判决认定事实一致。 本院另查明，2017年2月9日，黄冬雪向中国农业银行股份有限公司提交了《个人信贷业务要素变更申请表》，该表上显示银行审批人员作出同意意见的落款时间为申请当天，但该表上的落款日期是在2017年10月20日补签的。 本院认为，对于一审判决第一项，各方当事人均无异议，本院予以维持。 关于黄冬雪、林燕霞是否应双倍返还定金的问题。黄冬雪、林燕霞与林凤如在2017年1月24日签订《房产地产买卖及居间合约》后，黄冬雪即于2017年2月9日向中国农业银行股份有限公司提交了《个人信贷业务要素变更申请表》，申请提前结清全部借款本息，虽然《个人信贷业务要素变更申请表》上记载的审批时间是2017年2月9日，但中国农业银行江南支行已经出具情况说明确认《个人信贷业务要素变更申请表》上的审批时间是在2017年10月份补签的。黄冬雪、林燕霞已经按照合同的约定向银行申请提前偿还贷款，但其二人无法控制银行何时通过提前偿还按揭贷款，因此，黄冬雪、林燕霞未能在合同约定的期间内清偿涉案房屋的按揭款项的并非其二人的真实意愿，黄冬雪、林燕霞不存在违约行为。同时，因涉案房屋的按揭款未能及时清偿，林凤如未向银行申请按揭借款属于行使先履行抗辩权，亦不存在违约行为。因林凤如与黄冬雪、林燕霞均认可一审判决解除双方签订的《房产地产买卖及居间合约》，且双方均不存在违约行为，双方因签订《房产地产买卖及居间合约》获得的利益应相互返还，造成的损失亦由双方共同承担。林凤如已经支付了房屋定金10万元，故黄冬雪、林燕霞应返还给林凤如，一审法院认为《个人信贷业务要素变更申请表》的审批时间是2017年2月9日，要求黄冬雪、林燕霞双倍返还定金的意见不妥，本院予以纠正。同时黄冬雪、林燕霞认为林凤如违约、认为不予退还定金的意见无依据，本院不予支持。 关于林凤如支付的中介服务费损失3.7万元、律师费损失1.2万元应由谁承担的问题。因林凤如、黄冬雪、林燕霞均不存在违约行为，现双方均认可一审判决解除双方的签订的《房产地产买卖及居间合约》，由此造成的损失应由双方共担。林凤如已经支付中介服务费3.7万元，黄冬雪、林燕霞应返还林凤如18500元。至于林凤如支付的律师费1.2万元，因该笔费用并非《房产地产买卖及居间合约》中的必要支出费用，因此该笔费用由林凤如自行负担。 综上所述，本案一审判决认定事实清楚，但处理不当，本院予以纠正。黄冬雪、林燕霞的上诉请求部分有依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决第一项； 二、变更南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决第二项为：黄冬雪、林燕霞返还林凤如定金10万元； 三、变更南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决第三项为：黄冬雪、林燕霞支付林凤如中介服务费18500元； 四、撤销南宁市西乡塘区人民法院（2017）桂0107民初4881号民事判决第四项； 五、驳回林凤如的其他诉讼请求。 一审本案受理费5035元，财产保全费1770元，两项合计6805元（林凤如已预交），由黄冬雪、林燕霞负担4287.5元；林凤如负担2517.5元。二审案件受理费5035元，由黄冬雪、林燕霞负担2517.5元、林凤如负担2517.5元。 上述应付义务,义务人应于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；义务人不履行其他义务的，应当支付迟延履行金。权利人可在本判决指定的履行期限最后一日起二年内,向一审法院或与一审法院同级之被执行财产所在地人民法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  朱菲菲 审判员  闭燕华 审判员  曾 涛 二〇一八年十二月二十五日 书记员  谢沁园 附相关法律条文： 1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。