河北省正定县人民法院民 事 判 决 书（2018）冀0123民初2382号原告：河北恒洲房地产开发有限公司，住所地正定县正定镇成德街**。法定代表人：曹国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：王洋，该公司销售经理。委托诉讼代理人：张哲，该公司法律顾问。被告：张晓敬，女，1987年7月1日出生，汉族，住正定县。第三人：贾国英，女，1970年8月11日出生，汉族，住石家庄市藁城区。委托诉讼代理人：贾秀江，河北世纪鸿业律师事务所律师。原告河北恒洲房地产开发有限公司与被告张晓敬、第三人贾国英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年12月25日作出（2017）冀0123民初3325号民事判决书。被告张晓敬不服该判决，向河北省石家庄市中级人民法院提起上诉。河北省石家庄市中级人民法院于2018年7月9日作出（2018）冀01民终6156号民事裁定书，裁定发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2018年9月26日公开开庭进行了审理。原告河北恒洲房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王洋、张哲，被告张晓敬、第三人贾国英的委托诉讼代理人贾秀江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河北恒洲房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年10月13日签订的《盛世华安认购协议书》、2016年11月8日签订的《正定县商品房买卖合同》；二、判令被告协助原告解除2016年12月20日在正定县房地产管理所的《预售商品房合同备案书》（编号：2316110811350612513）；三、依法要求被告支付原告违约金88531元；四、本案诉讼费用及其他一切必要费用均由被告承担。事实及理由：被告张晓敬以零首付的方式向原告认购了位于盛世华安小区18幢1单元1602号房产一套，原、被告双方于2015年10月13日签订了认购协议。协议对价款、付款方式和期限、后期费用支付方式、违约责任等内容进行了约定。2016年11月8日，原告按照合同约定与被告换签了《正定县商品房买卖合同》并于2016年12月20日在正定县房地产管理所办理了备案。在协议和合同履行期间，被告张晓敬仅向原告支付了定金3万元、房款228538元、地、地下室款23040元和后期费用30049元是，被告明知自己无法完成银行按揭贷款的情况下，拒绝向原告支付剩余房款。经原告多次催促并致函通知，被告仍拒绝付款并拒绝解除备案。被告的行为严重违反了合同约定，侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特依法诉至贵院，望依法支持诉讼请求。被告张晓敬辩称，争议的房屋在2016年12月18日已经将房屋卖给了第三人贾国英。2017年4月20日左右第三人贾国英交尾款60万元，当时去售楼部交尾款，售楼部经理王洋说1601室不处理过户，不给办理1602房屋买卖一事。在2017年4月29日贾国英支付给我60万元尾款，让我来处理盛世华安一事，原告一直不给处理1601就不让办理1602的事，我把这笔钱用在了我公司的经营中，直到2017年7月份接到通知让交尾款，我公司上游厂家倒闭以至于我公司资金流断，拿不出60万元，期间一直没有告知第三人贾国英，所有一审没有第三方，房屋应属于贾国英。第三人贾国英述称、对于涉案房屋张晓敬已于2016年12月18日卖给了我方，这一点有2016年12月18日张晓敬与我方及正定县顺成房地产经纪有限公司三方签订的房屋买卖合同为证，首付款311627元，除去3万元定金外其余房款281627元也是由我方直接交给了开发商原告公司，对余款60万元，我方与张晓敬于2017年4月底之前到开发商售楼部亲自缴纳时被告知先将1601号房屋纠纷处理后再给办理故遭到拒收，所以我方及张晓敬并不存在故意拒付房款的违约行为，而且该房屋于2017年1月2日已经交付给我方，我方已在此使用至今，因此涉诉房屋所有权应归我方所有。我方应属实际权利人，我方拖欠开发商的房屋余款，也是由开发商拒收导致的，我方不存在故意不缴纳房款的违约行为，同时我方向法庭一再表示可以随时缴纳剩余房款。综上，我方认为，我方对涉诉房屋依法享有所有权，请依法判决。经本院审理认定事实如下：原、被告于2015年10月13日签订了《盛世华安认购协议书》，该协议书主要载明，被告认购原告开发建设的位于石家庄市正定县第18幢1单元1602号，建筑面积128.14平方米（面积最终以政府部门最后核定数为准）；单价为每平米6700元，房价暂定总金额858538元，最终总房款按当地政府测量的最终核定面积依次单价计算多退少补；约定被告选择零首付的付款方式向原告付款，被告按照申请银行贷款的要求，自2015年10月8日起二十日内，必须向甲方提交完整的银行按揭贷款材料，被告必须在2016年12月30日前将房屋首付款311627元及相关全部费用足额支付给原告。同时明确约定，如被告不能按照本协议约定向原告付款或者按照贷款银行要求提供贷款资料的，原告有权解除本协议并对被告认购的房屋作另行处置且不构成违约。如因被告自身原因，未能取得银行按揭贷款或贷款不足的，应当自知道该事宜之日起十五日内向原告付清全部房款及相应费用，逾期被告构成违约。如被告在协议履行过程中发生任何违约的，须向原告支付协议约定总房款百分之十的违约金。2016年11月8日原、被告基于《盛世华安认购协议书》签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：2316110811350612513）及《商品房买卖合同》补充协议。原、被告双方在此合同及补充协议中主要约定，该商品房单价每平方米6700元，地，地下室价款21080元价款885313元。被告应当于2016年5月22日前支付首期房价款285313元，余款600000元向开发商选定银行申请贷款支付。被告承诺签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件，无论何种原因导致被告未能获得按揭贷款而造成迟延付款、不足额付款等违约情形，原告有权要求被告在原告催告后15日内付清全部剩余未付款项，否则视为被告付款违约，被告应该按约定承担违约责任。被告违约的，原告有权选择解除合同并有权另行处置该商品房（如已办理预售登记备案的，被告必须无条件办理注销登记），原告在被告已支付购房款中扣除商品房总房款的百分之十违约金后五十日内将剩余款项无息退还被告。如合同解除后需办理合同备案或预告登记的撤销手续，被告应在原告发出合同解除通知之日起7个工作日内配合原告办理相关撤销手续。2016年12月20日，正定县房地产管理所出具了该涉案房屋的《预售商品房合同备案书》（编号：2316110811350612513）。被告就涉案房屋分别于2016年12月18日、2016年12月27日分4次向原告支付定金30000元、地、地下室款23040元期费用30049元、房款228538元，合计311627元。后未就涉案房屋办理银行按揭贷款手续。2016年12月2日原告向被告发出《通知》一份，主要内容为：要求被告须在2016年12月30日前将剩余房款及相关全部费用共计281627元交付原告，同时携带《盛世华安认购协议书》、已办理完毕的按揭贷款手续、房屋首付款及相关全部费用到售楼部办理相关手续。原告又于2017年4月13日向被告发出《通知》一份，主要内容为：因被告自身原因未能取得银行按揭贷款，按照协议约定，被告应向原告支付剩余全部房款60万元，要求在2017年4月28日前到售楼部办理。原告分别提交2017年2月17日、2017年7月15日的两份电话录音，是原告工作人员与被告及其爱人王勇通话，证明被告在经原告催收后至今未能按照合同约定交纳房款，且在整个催收过程中不存在原告违约或拒收情形。被告对催收通知有异议，称只收到过电话通知没有收到过书面通知。被告称该案所涉房屋已于2016年12月18日出卖给第三人，第三人提交了被告与其通过正定县顺诚房屋中介所签订的《房屋买卖合同》予以证实。本院认为：原、被告签订的《商品房屋买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应当按照约定履行各自义务。被告经原告多次催告未按合同约定交纳剩余房款，已构成违约。因此，对原告要求解除《商品房屋买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议及支付88531元违约金的诉求，理由正当、证据充分，本院予以支持。由于本案所涉《商品房屋买卖合同（预售）》已经在正定县房地产管理所办理了备案，在合同解除后，备案将失去依据，因此备案应依法一并予以撤销，被告应予以配合办理撤销涉案房屋的备案。第三人并非本案商品房买卖合同的合同相对人，且该案所涉房屋并未发生产权权属变更，被告不是涉案房屋的所有权人，第三人与被告之间因涉案房屋买卖产生的债权债务即债权关系可另案处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告河北恒洲房地产开发有限公司与被告张晓敬于2015年10月13日签订的《盛世华安认购协议书》和2016年11月8日签订的《商品房屋买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同》补充协议；二、被告张晓敬在本判决生效之日起七个工作日内协助配合原告河北恒州房地产开发有限公司解除撤销正定县房地产管理所的《预售商品房合同备案书》（编号：2316110811350612513）。三、被告张晓敬于本判决书生效之日起二十日内向原告支付违约金88531元；原告在被告支付违约金后二十日内将所收取的被告房款311627元退还被告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13271元，由被告张晓敬负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  吴玉光人民陪审员  周 莹人民陪审员  冯 培二〇一八年十二月十五日书 记 员  刘佳欢